<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>       WOONZORGVISIE STEIN 2023-2028

                 Dat maakt Stein voor mij …

           “een goed thuis (voor iedereen)”




definitieve versie 28 septemberl 2023




                                        1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoud

Voorwoord ................................................................................................................................................ 3
Inleiding .................................................................................................................................................... 4
1.     De basis van onze woonzorgvisie................................................................................................ 6
2.     Invloeden en ontwikkelingen...................................................................................................... 10
   2.1.       Factsheet demografie en bevolking .................................................................................. 10
   2.2.       Factsheet leefomgeving ....................................................................................................... 12
   2.3.       Factsheet woningmarkt en woonbehoefte ....................................................................... 13
   2.4.       Factsheet trendontwikkelingen .......................................................................................... 16
   2.5.       Relevante wet- en regelgeving........................................................................................... 17
3.     Wat willen we? ............................................................................................................................... 19
   3.1.       Vanuit het mensperspectief:............................................................................................... 19
   3.2.       Vanuit het perspectief leefomgeving ................................................................................ 19
   3.3.       Vanuit het perspectief wonen ............................................................................................. 21
   3.4.       Vanuit woonzorg perspectief .............................................................................................. 27
   3.5.       Andere doelgroepen .............................................................................................................. 33
4.     Hoe realiseren we onze ambities en actiepunten? ................................................................ 38
   4.1.       Onze strategie ........................................................................................................................ 38
   4.2.       Instrumenten.......................................................................................................................... 39
   4.3.       Monitoring ............................................................................................................................... 40
   4.4.       Financieel kader ..................................................................................................................... 41
Bijlage I: Woningbouwprogrammering ............................................................................................ 42
Bijlage II: Financieel overzicht .......................................................................................................... 43
Bijlage III: Woningbehoefteonderzoek ............................................................................................ 45
Bijlage IV: Begrippenlijst .................................................................................................................... 46




                                                                               2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Voorwoord

PM
Het voorwoord wordt tekstueel opgesteld ism de afdeling communicatie, na het vaststellen van de
WZV door de Raad.

………………
………………
……………..




                                                3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Inleiding


Aanleiding
In deze woonzorgvisie beschrijven we wat gemeente Stein voor ogen heeft op het gebied van
wonen en op de zorg- en ondersteuningsbehoefte in relatie tot wonen. Tevens wordt aangegeven
hoe wij daar samen met bewoners, woningcorporaties, zorgaanbieders en andere partners aan
willen gaan werken. Zo vormt de woonzorgvisie onder meer de basis voor prestatieafspraken met
woningcorporaties, zorgaanbieders en huurdersorganisaties.
Deze woonzorgvisie komt in de plaats van de Woonvisie Stein 2016-2021 en heeft de status van
“Volkshuisvestingsprogramma” volgens het wetsvoorstel “versterking regie volkshuisvesting”.
De woonzorgvisie is een uitwerking van het thema wonen van onze Omgevingsvisie Gemeente Stein
2040 (maart 2022). Daarnaast wordt de visie, samen met onder andere de Structuurvisie Wonen
Zuid-Limburg en de beleidsregel “Ruim baan voor goede woningbouwplannen”, onderdeel van het
huidige volkshuisvestelijk beleid. Hierbij wordt ook rekening gehouden met het provinciaal
woonbeleid en de nationale woon- en bouwagenda.
Samen met onze partners willen wij de komende jaren in gemeente Stein gaan werken aan een
thuis voor iedereen.

Proces totstandkoming
Op 28 september 2022 heeft een inwerkbijeenkomst voor de nieuwe gemeenteraad m.b.t. thema
Wonen en Zorg plaatsgevonden. De gemeenteraad heeft toen o.a. een presentatie gezien over het
woningbehoefteonderzoek (door Stec) en de woonzorgopgave (door Inndev). Deze onderzoeken
tonen de huidige en toekomstige behoefte aan (zorggeschikte) woningen. Zowel in aantal als in
kwaliteit. Zij zijn een belangrijk vertrekpunt voor het opstellen van een visie op wonen en zorg.
Eind 2022 is de gemeente samen met bureau Inndev gestart met het opstellen van een concept
woonzorgvisie. Deze conceptversie is in de periode mei-juli voor advies voorgelegd aan
verschillende partijen en onze inwoners. De conceptversie van de Woonzorgvisie Stein 2023-2028 is
tijdens de beeldvormende raadssessie op 17 mei 2023 kort op hoofdlijnen ambtelijk aan de
gemeenteraad gepresenteerd. Aansluitend zijn (verduidelijkende) vragen beantwoord. Tijdens de
oordeelvormende raadssessie op 25 mei 2023 heeft de gemeenteraad gereageerd op deze
conceptversie en de aangereikte stellingen.
Hieronder ziet u de stappen die ondernomen zijn tot aan de besluitvorming door de gemeenteraad
op 28 september 2023.

Datum                  Wat
25 april               Collegevergadering

25 april               Overleg WZV en PA (corporaties + HBV’s)

1 mei                  Overleg WZV met Adviesraad Sociaal Domein (presentatie
                       WZV)
8 mei                  Agendacommissie gemeenteraad

9 mei                  Overleg WZV met SJAR




                                               4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>12 mei                 Overleg WZV en PA (zorgaanbieders + zorgkantoor)

17 mei                 Beeldvormende raadsessie

25 mei                 Oordeelvormende raadsessie (feedback)

5 juni                 Overleg WZV met Adviesraad Sociaal Domein (ontvangst
                       advies)
27 juni                Overleg WZV met SJAR (ontvangst advies)

5 juli                 Overleg ouderenorganisaties

11 juli                Presentatie tijdens DOP uitwisselingsoverleg

ter inzage leggen voor eenieder:
vrijdag 16 juni 2023 tot en met donderdag 27 juli 2023
29 augustus            Collegevergadering

11 september           Agendacommissie gemeenteraad

20 september           Beeldvormende raadsessie

28 september           Oordeelvormende en besluitvormende raadsessie
Samenstellen publieksvriendelijke versie en publicatie



Leeswijzer

In het eerste hoofdstuk wordt de basis van onze woonzorgvisie en met name de relatie met de
inwoners en de leefomgeving inzichtelijk gemaakt. Daarbij maken we gebruik van een op maat van
de gemeente Stein uitgewerkte allesomvattende benadering oftewel holisme (alles is met elkaar
verbonden en beïnvloedt elkaar).
Vervolgens maken we in hoofdstuk twee de relevante invloeden en ontwikkelingen inzichtelijk aan
de hand van factsheets die betrekking hebben op (1) demografie en bevolking, (2) onze
leefomgeving (3) de lokale woningmarkt en de woonbehoefte, (4) de trendontwikkelingen en
tenslotte de systeemkaders c.q. een overzicht van de actuele wet- en regelgeving.

Het derde hoofdstuk vormt de kern van onze woonzorgvisie. Hierin formuleren we onze concrete
ambities en doelstellingen waarbij uitwerking plaatsvindt in een actieprogramma 2023-2028. Dit
doen we op niveau mens, leefomgeving, wonen en woonzorg.

Het vierde en laatste hoofdstuk maakt inzichtelijk hoe we onze ambities en actiepunten willen
realiseren. We gaan hier in op de strategie die we hanteren, de instrumenten die we gaan inzetten
en de wijze van het monitoren van voortgang en realisaties. Daarbij maken we ook de
gemeentelijke financiën inzichtelijk.




                                                5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>1.     De basis van onze woonzorgvisie
De woonzorgvisie is een programma afgeleid uit de Omgevingsvisie Gemeente Stein 2040. De vraag
wat voor gemeente we willen zijn, is hierin al beantwoord:

“Stein is een eigenzinnige, groene woongemeente in de Zuid-Limburgse Maasvallei waar het
mogelijk is dorps te wonen in een verstedelijkt gebied met kwalitatief hoogwaardige voorziening en
ruimte voor ondernemerschap.”



                Figuur – ambities gemeente Stein




                Bron: Omgevingsvisie Gemeente Stein 2040



Met leefkwaliteit bedoelen wij de mate waarin onze inwoners in staat zijn om te leven in onze
leefomgeving die voldoet aan hun basisbehoeften en die bijdraagt aan hun welzijn en geluk. Het
omvat elementen zoals gezondheid, veiligheid, huisvesting, toegang tot diensten en faciliteiten,
sociale en culturele participatie en een gevoel van verbondenheid met de gemeenschap.
Met de woonzorgvisie focussen wij voornamelijk op de elementen van huisvesting en toegang tot
zorg waarbij wij de leefkwaliteit voor onze inwoners op zijn minst behouden en borgen, maar nog
liever verbeteren.




                                                     6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>De relatie tussen onze inwoners, onze leefomgeving en de leefkwaliteit is complex en onderling van
elkaar afhankelijk. In onderstaande figuur is de samenhang en afhankelijkheid van inwoners en hun
leefomgeving schematisch weergegeven mede in relatie tot de trendontwikkelingen.



        Figuur – systeem mens-leefomgeving-wonen en trends




                                                    7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Scope
De horizon van de woonzorgvisie is 2040 (overeenkomstig de Omgevingsvisie gemeente Stein
2040). De relevante recente onderzoeken (Woonbehoefte onderzoek Stec en Woonzorg door
InnDev) focussen cijfermatig op de plantermijn 2030 met doorkijk naar 2040. Voor de korte termijn
planning c.q. de uitvoeringsmaatregelen is de overzienbare plantermijn van vijf jaar aangehouden
dus de periode 2023-2028.



Figuur – termijn uitgangspunten


   horizon woonzorgvisie
                                                     2040
   onderzoeken
                           2030                      2040
   korte termijn planning
                        2028




In deze woonzorgvisie benoemen we de woon- en de zorgbehoefte, maar de wijze waarop deze
wordt ingevuld, is niet uitgewerkt. De daadwerkelijke uitvoering, met alle deelaspecten, behoren tot
de volgende fase.
De rol van de gemeente in deze volgende fase is in algemene zin:
•       Het oprichten van een regiegroep met betrekking tot uitvoering van de woonzorgvisie. Deze
        regiegroep bestaat uit de gemeente, woningcorporaties en zorgaanbieders. De groep komt
        regelmatig bijeen, o.a. in de reguliere cyclus over de jaarlijkse prestatieafspraken.
•       Het maken van (prestatie-)afspraken met de woningbouwcorporaties over het
        klimaatadaptief maken van (bestaande) woningen.
•       Het onderzoeken, samen met de zorgaanbieders en zorgkantoor, van de
        samenwerkingsmogelijkheden tussen de doelgroepen betrokken bij woonzorg zoals
        bijvoorbeeld bij de zorg voor ouderen en (verstandelijk) gehandicapten rekening houdende
        met de vigerende kaders op vlak van de Autoriteit Consument en Markt.
•       Het samenbrengen van partijen in het sociale en woondomein om integraal en
        sectoroverstijgende samenwerkingen te bewerkstelligen.
•       Het opstellen van een inspiratie- en afwegingskader (zie ook onder par. 4.2.-instrumenten).
        Hierin worden tevens handvatten opgenomen voor initiatiefnemers van innovatieve
        woonvormen. Ook worden hierin de criteria opgenomen van de ‘Nee, tenzij …’ bij
        omvorming van winkels naar woningen (in balans- en concentratiegebieden).
•       Ten aanzien van het faciliteren innovatieve woonvormen:
            o Verstrekken van goed informatie vooraf in het inspiratie- en afwegingskader;
            o Inschakelen procesmanager (incl. geraamde financiën in overzicht bijlage II)
•       Onderzoek doen naar de inzet van het instrument KLUS (KrottenLijstUitvoeringsStrategie)
        in subregionaal verband Westelijke Mijnstreek.
•       Onderzoek doen naar de mogelijkheden voor de inzet van een onafhankelijke “senioren”
        makelaar die informatief geraadpleegd kan worden. Deze makelaar kan tevens partijen
        ondersteunen bij het opzetten van een algemene informatiefolder.




                                                 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Stelling 2
De beperkte uitvoeringskracht van onze gemeente noodzaakt tot het maken van scherpe keuzes.
Wij kunnen simpelweg niet alles faciliteren.
Daarom hanteren wij ten aanzien van de ambtelijke inzet deze volgorde:
• Primair maken wij werk van de realisatie van de projecten zoals deze zijn opgenomen in de
    Woondeal. Hieronder valt o.a. ook:
         o Realisatie flexwoningen en nultredewoningen (beide dragen bij aan huisvesting
              jongeren/starters);
         o Realisatie van reeds lopende woonzorginitiatieven (Bruisend Hart, St Jozefkerk) en
              nieuwe woonzorginitiatieven (toekomst Moutheuvel)
• Vervolgens maken wij werk van de noodzakelijke transformatie van de bestaande (particuliere)
    woningvoorraad. Nieuwe woningbouwinitiatieven die hieraan bijdragen worden hierbij ook
    meegenomen. Dit gebeurt bij voorkeur middels een gebiedsgerichte aanpak (op basis van
    Transformatievisies) waarbij de uitvoeringskracht van andere partners in de wijk (zoals
    corporaties, zorgaanbieders, etc.) gebundeld kan worden en er uiteindelijk de grootste
    maatschappelijke meerwaarde kan worden gerealiseerd.
• Wij staan open voor initiatieven m.b.t. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, Tiny Houses1,
    co-housing, meergeneratiewonen en andere innovatieve woonvormen. Wij faciliteren dergelijke
    initiatieven echter niet actief. Dat betekent dat gegadigden zelf op zoek moeten naar een locatie
    en vervolgens initiatiefnemer zijn voor het gehele realisatietraject. De gemeente heeft enkel een
    toetsende rol (vergunning).

Enkele raadsfracties zien graag meer ambitie en een actievere houding / meer flexibiliteit van de
gemeente ten aanzien van de woningbouwopgave en innovatieve woonvormen (bullit 3). Tevens
worden zorgen geuit als de gewenste doorstroming niet lukt. Wat gaan wij dan voor starters en
gezinnen doen? Over bullit 3 dient in ieder geval aan de voorkant duidelijk gecommuniceerd te
worden vanuit de gemeente (verwachtingen managen). Zo kunnen er handvatten worden
aangereikt hoe dergelijke initiatieven door initiatiefnemers kunnen worden opgepakt. Bij het
omgevingsplan aandacht voor het daadwerkelijk mogelijk maken (drempels verlagen) van deze
innovatieve woonvormen.
1
 Tiny houses zien wij (anders dan voornoemde flexwoningen) als een niche in de woningmarkt. De Tiny House filosofie gaat o.a.
uit van een beperkte ecologische voetafdruk, lage maandelijkse kosten, wonen in een sociale community, minder spullen en het
wonen in een zelfontworpen huisje.




                                                               9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>2.     Invloeden en ontwikkelingen

In dit hoofdstuk benoemen we de belangrijkste ontwikkelingen die relevant zijn voor de
woonzorgopgave in onze gemeente op vlak van demografie en bevolking, de woningmarkt en de
woonbehoefte, de leefomgeving en de relevante wet- en regelgeving. Naast gemeente specifieke
informatie maken we ook de actuele maatschappelijke trends inzichtelijk.


2.1. Factsheet demografie en bevolking
Krimp, vergrijzing en ontgroening
Sinds 2005 daalt het aantal inwoners in onze gemeente. Deze trend zet zich verder door de
komende decennia. De totale bevolking daalt van 24.800 personen in 2022 naar 24.600 in 2030 en
21.600 in 2040. Dit leidt tot een andere samenstelling van de bevolking: het aantal jeugdigen, de
beroepsbevolking en het aantal potentiële mantelzorgers neemt gestaag af. Het aantal 80-plussers
daarentegen verdubbelt in de periode 2020-2040.

Huishoudensontwikkeling
Het aantal huishoudens in 2020 was 11.600. Wat betreft de huishoudensontwikkeling gaan we uit
van twee scenario’s: een scenario “migratie normaal” en een scenario “migratie hoog” waarbij
rekening is gehouden met de omslag in de binnenlandse verhuizingen de afgelopen jaren. Hierdoor
ontstaat een min van 110 bij “migratie normaal” dan wel een plus van 150 bij “migratie hoog”op de
huishoudensontwikkeling tot 2030.
In de periode 2030-2040 zal de huishoudenskrimp zich doorzetten binnen een bandbreedte -780 tot
-240 huishoudens.

In de prognoses zijn de migratiebewegingen het moeilijkst te voorspellen. Het betreft naast het
binnenlands migratiesaldo van vertrekkers (vaak jeugdigen) en vestigers (onder andere
ruimtezoekers) ook immigratiestromen van vluchtelingen, statushouders, arbeidsmigranten en
kenniswerkers.

                Figuur huishoudensontwikkeling




                                                 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Een andere huishoudsamenstelling
Ondanks het afnemende inwonertal is het aantal huishoudens toch nog gegroeid de afgelopen 20
jaar. Dit wijst op huishoudensverdunning. Er is een forse daling van het aantal gezinnen en een
toename van het aantal alleenstaanden geweest die nog verder zal aanhouden. Het aantal stellen is
tot nu toe relatief stabiel gebleven, maar zal de komende decennia ook fors dalen.

                 Figuur - verwachte huishoudensontwikkeling




Groei van de groep kwetsbare ouderen
Kwetsbare ouderen zijn ouderen die moeite hebben om de regie over hun leven te voeren en
daarmee zelfstandigheid te behouden. De kwetsbaarheid kan zich uiten in combinaties van fysieke,
cognitieve en sociale belemmeringen en psychische kwetsbaarheid. Zij hebben vaak meerdere
chronische aandoeningen tegelijkertijd. In totaal wonen momenteel in de gemeente Stein 1300
kwetsbare ouderen. In totaal 915 van hen maken gebruik van langdurige wijkverpleging vaak
gecombineerd met hulp bij het huishouden (in totaal 705 65-plussers). 210 van hen maken gebruik
van Wlz zorg in een intramurale zorgvoorziening. Als gevolg van de voortschrijdende vergrijzing zal
het aantal kwetsbare ouderen de komende 20 jaar meer dan verdubbelen. Dubbele vergrijzing en
extramuralisering leiden tot toename van de thuiswonende kwetsbare ouderen.




                                                    11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Overige doelgroepen
Als gevolg van de doordecentralisatie van beschermd wonen en maatschappelijke opvang wordt de
gemeente vanaf 2024 zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van de ondersteuning en bijbehorende
huisvesting en de uitvoering daarvan. De impact op de woonzorgopgave is momenteel nog
onduidelijk maar wordt opgepakt inde subregio Westelijke Mijnstreek. Tenslotte is het opvallend dat
binnen de gemeente (nog) geen woonvoorziening voor inwoners met een verstandelijke beperking
aanwezig is.


 Stelling 3
 We willen een Thuis voor iedereen in de gemeente Stein.
 Momenteel zijn er geen (particuliere) woonvoorzieningen voor verstandelijk/lichamelijk
 gehandicapten in onze gemeente en moeten inwoners verhuizen naar voorzieningen in andere
 gemeenten. Wij faciliteren, in tegenstelling tot de initiatieven bij laatste punt stelling 2, dergelijke
 woonvoorzieningen voor gehandicapten voor de oplossing van deze witte vlek in het zorgaanbod in
 onze gemeente.

 Raadsfracties zijn het hiermee eens (mits het niet gaat om gespecialiseerde zorg). Overigens heeft
 zich al een initiatiefnemer bij de gemeente hiervoor gemeld.

Als uitwerking van het Rijksbeleidskader ‘Gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid’ dient
gemeente Stein beleid vast te stellen voor woonwagens en standplaatsen als onderdeel van haar
volkshuisvestingsbeleid. Onder andere moet een woningzoekende woonwagenbewoner, die dat
wenst, binnen redelijke termijn kans maken op een eigen standplaats. Daarnaast is een
(subregionale) uniforme wachtlijstbeheer en toewijzing nodig.



2.2. Factsheet leefomgeving
Algemeen
We kijken breder naar de factoren die de leefomgeving en de kwaliteit van leven beïnvloeden. Zo
worden gezondheid en welzijn niet alleen bepaald door de omgeving waarin men woont, maar ook
door de mensen uit die buurt en de relaties met die mensen. Zo kunnen de buren een rol spelen in
hoe fijn het ergens wonen is. Of persoonlijke factoren; men kan in nog zo’n mooie omgeving
wonen, maar als men eenzaam is en zelf geen waardevolle relaties ervaart met mensen uit de
omgeving, dan zal men daar minder van genieten.

Woonmilieus
Middels het gebruik van het concept “woonmilieus” leggen we een koppeling tussen de
leefomgeving en de invulling van het wonen. We hanteren het leidend principe dat we de
woonmilieus willen afstemmen op de toekomstige samenstelling van de bevolking en de
ontwikkeling in wensen en behoeften. Binnen onze gemeente zijn er drie woonmilieus met unieke
kwaliteiten.




                                                    12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>2.3. Factsheet woningmarkt en woonbehoefte
11.810 woningen in 2022
De woningvoorraad van Stein bestaat in totaal uit circa 11.810 woningen (CBS, 2022). Het
merendeel hiervan is een eengezinskoopwoning (70%). Dit is ruim meer dan het aandeel in de
regio Zuid-Limburg (52%). Daarentegen staan er in Stein juist relatief weinig meergezinswoningen
(appartementen). Ook het aandeel huurwoningen is relatief laag, zowel in corporatie- als particulier
bezit. Binnen de gemeente is er een groot aantal rolstoel- cq verpleegzorggeschikte woningen
(BAT3+4).




                                                 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>BAT-systematiek: Gehanteerde onderverdeling naar toe- en doorgankelijkheid woningen
door woningcorporaties en zorgaanbieders (Westelijke Mijnstreek)

       Naamgeving               BAT score 1           BAT score 2           BAT score 3       BAT score 4

  Gradaties zorggeschikte
         profielen

          Aspect            wandelstok geschikt   rollator bewoonbaar   rolstoel bewoonbaar   zorggeschikt



Mede naar aanleiding van het gezamenlijke zorgonderzoek in 2017 bestond er in de regio Westelijke
Mijnstreek vanuit zowel corporaties als gemeenten behoefte aan duidelijkheid over de indeling van
het corporatiebezit ten aanzien van toe- en doorgankelijkheid en tevens wat dit feitelijk betekent
voor de plattegrond. Op regionale schaal zijn hierover vervolgens afspraken gemaakt waarbij
gekozen is om de woningen te labelen op basis van de BAT-systematiek.
De afkorting BAT staat voor Bouw Advies Toegankelijkheid. De BAT-systematiek steunt net zoals
bv. Woonkeur op het Bouwbesluit en het Handboek voor Toegankelijkheid. Het is een checklist die
gratis ter beschikking wordt gesteld en is ontwikkeld door een aantal personen in de regio Utrecht.




         Bronnen: STEC en InnDev




                                                         14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Kwalitatieve woonbehoefte tot 2030




    Bron: STEC


•   Overschotten bevinden zich in de reguliere grondgebonden eengezinswoningen, zowel in
    goedkoper/kleiner als in het duurder/groter segment. Dit overschot hangt samen met de
    vergrijzing en ontgroening. Ongeacht het migratiescenario worden leegstandrisico’s in het
    grondgebonden koopsegment gesignaleerd.
•   Ook ongeacht het scenario is de vraag naar ruimere en duurdere nultredenwoningen groot en
    deze trend zet zich op gelijke wijze door tot 2040. De vraag komt van ouderen die nu nog in
    relatief grote grondgebonden woningen en niet veel woonruimte willen inleveren. Zij hebben
    doorgaans meer vermogen dan jonge huishoudens en/of overwaarde op hun huidige
    koopwoning.

Confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit 2023-2030




GGB     Grondgebonden
SH      Sociale huur (DAEB)
VSH     Vrije sector huur
APP     Appartementen/gestapelde bouw
Nult.   Nultreden




                                               15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>In de confrontatie valt op dat er wordt ingezet op een divers nieuwbouwaanbod dat voor een deel
ook al goed aansluit op de toekomstige woningbehoefte. Wel valt op dat de plancapaciteit aan
grondgebonden koopwoningen relatief groot is gezien het verwachte overschot aan dit type. Om
goed aansluiting te vinden op de toekomstige woonwensen van de huishoudens van Stein moet
minimaal een deel van deze grondgebonden woningen levensloopgeschikt te bouwen. Ook dan lijkt
er echter nog een overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen te bestaan. Sloop en
nieuwbouw of het aanpassen van dit type woning biedt mogelijk kansen. Op dit moment liggen er
ook plannen om naast reguliere woningbouw ook 55 tijdelijke woningen op twee locaties toe te
voegen, ruimte te geven aan een CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap; zie ook bijlage IV-
begrippenlijst) en het aantal locaties voor woonwagenbewoners met vijf standplaatsen uit te
breiden. Hiermee kunnen de woonwensen van doelgroepen voorzien worden, die minder snel in een
reguliere woning in Stein (willen) wonen.

Extra behoefte aan zorgwoningen
De behoefte aan geclusterde zorgwoningen voor ouderen neemt fors toe, mede als gevolg van de
extramuralisatie van de verpleeghuiszorg c.q. de stop op uitbreiding van intramurale
verpleeghuisplaatsen. Tot 2040 zijn er in totaal 280 extra zorgwoningen nodig voor Wlz
zorgvragers. Daarnaast zijn nog 100 extra zorgwoningen nodig voor mensen met langdurige
wijkverpleging en/of hulp bij het huishouden (bron InnDev).



2.4. Factsheet trendontwikkelingen
Gerelateerd aan de reeds geschetste ontwikkelingen moeten we rekening houden met een aantal
trends die grote impact hebben. Een aantal van deze ontwikkelingen zorgt eveneens voor
onzekerheid. De voornaamste megatrends zijn te onderkennen in de economie, technologische
ontwikkeling, klimaat, systeemcomplexiteit, sociale structuur/cultuur en nu actueel, de instabiele
geopolitieke verhoudingen (Oekraïne, vluchtelingencrisis etc.).

De economie is de belangrijkste megatrend die van directe invloed is op de bevolking (groei,
migratiedruk), de woningmarkt (rentestand ECB als woningmarktmeester) en de zorg
(houdbaarheid en betaalbaarheid). Door de globalisering en marktwerking is de kwetsbaarheid van
de economie groter geworden en zijn de landelijke/regionale sturingsmogelijkheden een afgeleide
van de internationale context. Zo zorgt de inflatiepolitiek van de Verenigde Staten voor een
afkoeling van de woningmarkt in Nederland momenteel.

De technologische ontwikkeling en voortschrijdende digitalisering heeft grote wisselende impact
op vele fronten. Het biedt innovatiemogelijkheden bijvoorbeeld in bouwtechnieken of de manier van
zorgverlening. Anderzijds is door internet koopgedrag de behoefte aan winkelruimte kleiner en
wordt de behoefte aan distributiecentra groter. Dit heeft ook invloed op sociale contacten in, zowel
in positieve als in negatieve zin.

Een andere gamechanger zijn de internationale klimaatakkoorden die direct grote impact hebben
bijvoorbeeld voor de verduurzaming van woningen, de implementatie van stikstofbeleid in relatie
tot nieuwe planontwikkelingen en het nemen van maatregelen ter voorkoming van overstromingen.




                                                 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Gegeven alle ontwikkelingen is er sprake van “systeemcomplexiteit”. Dat betekent dat de wereld
ingewikkeld is geworden. Voor grote delen van de bevolking wordt het moeilijker wordt om te
blijven aanhaken. Een ander aspect is dat door de complexiteit “het systeem” erg crisisgevoelig is
geworden. De afgelopen jaren zijn we geconfronteerd met pandemie, energiecrisis, bankencrisis,
grootschalige datalekken, grondstoffentekorten, woningmarktcrisis, migratiecrisis, politieke crisissen
en grootschalige oorlog in de directe omgeving.

Tenslotte is de sociale structuur/cultuur enorm gewijzigd de afgelopen decennia. De jongere
generaties hebben (weer) een andere leefstijl en de samenleving is veel meer gepolariseerd rond
onder andere de hierboven beschreven thema’s en elementen. In alle discussies spelen social media
een grote rol. Ondanks het feit dat we steeds meer een beroep willen doen op inclusie en actieve
sociale netwerken zien we een beweging van individualisering en een toenemend spanningsveld
onder de solidariteit tussen generaties. Een voorbeeld hiervan is de discussie over de doorstroming
van ouderen op de woningmarkt (ten faveure van starters) versus de honkvastheid. De discussie
over de economische kosten van de laatste levensjaren versus niet-behandelbeleid is een ander
voorbeeld uit de zorg.



2.5. Relevante wet- en regelgeving
De systeemelementen is het geheel van wet- en regelgeving en bijbehorende
uitvoeringsprogramma’s. Voor de beeldvorming geven we onderstaand een korte opsomming.

•   Nieuwe wetten: Wet kwaliteitsborging en Omgevingswet (ingangsdatum nu gepland op 1 januari
    2024). Omgevingswet stuurt (grotere) participatie aan.
•   Participatiebeleid “Wie doet er mee” van de gemeente Stein
•   Meer overheidsregie via bestuursakkoorden/Nationale bouw- en woonagenda (heracceptatie
    overheidsbemoeienis)
        o Nationale Prestatieafspraken (vanuit Nationale bouw en woonagenda);
                 Beschikbaarheid (30%-norm en meer bouwen sociale en middenhuur);
                 Betaalbaarheid (huurmatiging)
                 Duurzaamheid (verduurzamen woningvoorraad)
        o Nationaal programma Leefbaarheid en VeiligheidWoondeal (als uitwerking van de
            gemaakte prestatieafspraken tussen Rijk en Provincie)
        o Panorama Zuid-Limburg en NOVEX Zuid-Limburg, als basis voor ruimtelijk voorstel (Rijk
            en Provincie ‘Zuid’-Limburg)
        o Het Wetsvoorstel “Wet versterking regie volkshuisvesting” geeft het Rijk, de Provincies
            en gemeenten de wettelijke instrumenten om samen met de regionale afstemming regie
            te voeren op de volkshuisvesting om nu in de toekomst te sturen op hoeveel, waar en
            voor wie we bouwen. De wet omvat onder andere een verplicht
            volkshuisvestingsprogramma vanaf 2026.
•   Verdere transformatie van het zorgstelsel o.a. IZA (Integraal ZorgAkkoord), GALA (Gezond en
    Actief Leven Akkoord) en WOZO (Programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen).
•   Regionale beleidskaders;
        o Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en bijbehorende beleidsregels




                                                 17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>        o Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg
        o Transformatievisie Wonen Westelijke Mijnstreek
lokale beleidskaders/uitgangspunten, o.a.;
        o Strategische toekomstvisie
        o Omgevingsvisie
        o Laagdrempelig ontmoeten
        o Mijn Nieuwdorp (voorheen WijkActieProgramma -WAP- Nieuwdorp)
        o Organisatievisie (met inbedden gebiedsgericht werken0
        o Transformatievisies (Elsloo en Urmond-Oost)
        o Groenbeleidsplan en mobiliteitsplan
        o Etc …..



Een belangrijke rol is weggelegd voor de woningcorporaties bij de huidige volkshuisvestelijke
opgave:
       o Realiseren van betaalbare huisvesting (waaronder ook flexwoningen);
       o Het herstellen van balans in de markt;
       o Sneller vernieuwen bestaande woningvoorraad;

Corporaties kunnen zich meer gaan toeleggen op hun kerntaken: Het realiseren en goed
onderhouden van betaalbare woningen voor mensen die dat nodig hebben.

Voor de realisatie van de opgaven zijn talrijke subsidies zoals Volkshuisvestingsfonds (VHF),
woningbouwimpuls, SPUK(Specifieke Uitkeringen)-regelingen, Stimuleringsregeling wonen en zorg,
enzovoort beschikbaar.




                                                 18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>3.     Wat willen we?
Dit onderdeel geeft de essentie van onze woonzorgvisie weer. We formuleren onze ambities en we
vertalen deze in concrete actiepunten voor de periode 2023-2028. We doen dit voor de eerder
geschetste perspectieven “mens”, “leefomgeving”, “wonen” en “woonzorg”.



3.1. Vanuit het mensperspectief:
We willen de leefkwaliteit optimaliseren door mensen maximaal de mogelijkheid bieden om een
“thuis” te hebben.
Thuis is een plek waar mensen zich veilig en comfortabel voelen, en waar ze een gevoel van
verbondenheid en identiteit ervaren. Het kan een huis, appartement, woonunit in beschermde
setting, tiny house of andere woonruimte zijn, maar het gaat vooral om het gevoel van
vertrouwdheid en geborgenheid dat men in die ruimte ervaart.

Bieden van keuzemogelijkheden
We willen maximaal aansluiten op wensen en behoeften en realiseren ons daarbij dat de ideale
woning niet bestaat en dat verhuismomenten onvermijdelijk zijn.
Door life events zoals huwelijk, krijgen van kinderen, ziekte, relatiebreuken, verandering van baan
of verlies van werk krijgen wooncarrières vaak een andere wending. Daarenboven willen we niet in
de valkuil trappen om uit te gaan van stereotyperingen van doelgroepen : “dé starter” of “dé
oudere” bestaat niet. Het gaat om heterogene groepen die keuzes maken op basis van individuele
afwegingen en hun (financiële) mogelijkheden of fysieke/mentale beperkingen.

Actiepunten 2023-2028
• Verdere continuering van de betrokkenheid van onze inwoners bijvoorbeeld in de ontwikkeling
   van visies en uitwerkingen op buurten/wijkniveau onder meer via de DOPsgewijze aanpak;
• We maken gebruik van de ervaringsdeskundigheid van diverse stakeholders;
• Naast betrokkenheid stimuleren we het eigen initiatief bij de inwoners bijvoorbeeld ten behoeve
   van ontmoetingsplaatsen of CPO-ontwikkelingen;
• Wij geven voorlichting en informatie bij opgaven waarbij de burger zelf aan zet is (bijvoorbeeld
   het energetisch verduurzamen en/of levensloopbestendig maken van de eigen woning en
   bevordering doorstroming op de woningmarkt);
• Indien nodig laten we gericht (behoefte)onderzoek uitvoeren en maken gebruik van expert
   opinions. In dat kader onderzoeken we de mogelijkheden van de leefstijlbenadering in de
   verdere uitwerking van plannen en ambities.




3.2. Vanuit het perspectief leefomgeving
Uitgaande van de ambitie "sociale en vitale wijken en kernen" van onze omgevingsvisie stemmen
we onze woonmilieus af op de toekomstige samenstelling van de bevolking op basis van een op
maat gerichte aanpak. Daarbij is het de uitdaging om vanuit de sturing op de leefomgeving een
actieve bijdrage te leveren aan de leefkwaliteit.




                                                 19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Een op maat gerichte aanpak




Uit: Transformatievisie Westelijke Mijnstreek, deel II - Ruimtelijke Visie, bladzijde 34 (Atelier
Romain). Welk woonmilieu de diverse wijken hebben is te raadplegen in het figuur op bladzijde 13
van deze woonzorgvisie.



Actiepunten 2023-2028
• Realisatie van de herstructureringsopgaven aan de hand van de Transformatievisies (Elsloo en
   Urmond-Oost) en Wijkactieprogramma Nieuwdorp. Voor de overige wijken/ buurten worden
   eveneens Transformatievisies opgesteld zoals ook aangegeven tijdens de beeldvormende
   raadsessie m.b.t. TV Elsloo op 11 mei 2022. Het betreft dan:




                                                20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>        o Catsop
        o Meers/Maasband
        o Oud-Stein/Kerensheide/Stein centrum
        o Oud-Urmond/Berg aan de Maas/Nattenhoven
•   Verbeteren van de leefkwaliteit door vergroening middels klimaatadaptief bouwen. Hierbij
    hanteren we een kwalitatief kader:
        o Bij ieder nieuw woningbouwplan dient voldoende groen te worden geïmplementeerd (ook
            bij verbouwingen/ functiewijzigingen kijken naar ontharding).
        o Hemelwateropvang en infiltratie op eigen terrein
        o Erfscheidingen uitgevoerd in haag
        o Stimuleren meer groen op eigen perceel.
•   We geven op basis van het geaccordeerde accommodatiebeleid (2019) verdere uitwerking aan
    het "samenleven" door ontmoetingsmogelijkheden en het bieden van info & advies door
    professionals over de Wwz (Wet werk en zekerheid) verder te faciliteren en te stimuleren.
    Ontmoeting genereert activiteiten, vriendschappen en betrokkenheid bij de buurt. De gemeente
    draagt bij in het faciliteren van ontmoetingsruimten in de vorm van MFC's, maar zeker ook van
    buurtcentra of huiskamers die door die door de inwoners zelf worden beheerd en zijn ontstaan
    vanuit de DOPsgewijze aanpak. Dit conform het raadsbesluit d.d. 15 december 2022 inzake
    laagdrempelige ontmoetingslocaties.
•   We sturen er op aan dat verantwoordelijken binnen infrastructuur en gezondheid/welzijn het
    ontmoeten in de buitenruimte maximaal mogelijk maken en daarbij een relatie leggen met een
    gezonde leefstijl en zetten in op een beweegvriendelijke openbare ruimte.
•   Het is van belang om de aanwezigheid en bereikbaarheid van het (basis)voorzieningenniveau
    maximaal op peil te houden. Vanuit het thema wonen zorgen wij door concentratie van
    nieuwbouw in kernen met een groter voorzieningenaanbod, dat deze voorzieningen
    levensvatbaarder blijven.
•   In kleinere kernen zoals dorpslinten stimuleren we extra de burgerinitiatieven door middel van
    dorpsbudgetten.



3.3. Vanuit het perspectief wonen
We willen de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief transformeren rekening houdende met de
wijzigende samenstelling van de bevolking uitgaande van ons adagium dorps wonen. Hierbij sturen
wij op kwaliteit.

Om deze doelstelling te realiseren willen we:
  o de bestaande woningvoorraad aanpassen middels sloop, renovatie en onderhoud,
      verduurzaming en vastgoedtransacties;
  o de juiste woning realiseren op de juiste plek op het juiste moment voor een diverse
      populatie aan huishoudens;
  o inzetten op inbreiding in plaats van uitbreiding. Dit vanwege de schaarse groene/open
      ruimte in onze gemeente;
  o een nieuwe woningbouwprogrammering hanteren;
  o focussen op kwaliteit;




                                                21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>en de doorstroming van gezinnen tot senioren verder op gang brengen. Dit om ruimte te bieden
voor starters op de woningmarkt.




Woningbouwprogrammering

Onderstaande tabel maakt de woningbouwprogrammering voor de komende jaren inzichtelijk op
projectniveau. In bijlage 1 vindt nadere specificatie naar typologie en prijssegmenten plaats. Bij de
uitwerking van de actiepunten gaan we inhoudelijk in op voorliggende woningbouwprogrammering
en de wijze waarop we deze willen invullen.

Tabel woningbouwprogramma
                                                                                 2025        JAAR
KERN        PLANNAAM                               TOTAAL       2022   2023 2024 E.V.      ONBEKEND
                                                   +   -
Elsloo      CPO Meerdel / Elserveldstraat           15      0      0     15    0      0            0
Elsloo      Locatie BTL-Terrein                     12      0      0      0    0     12            0
Elsloo      Locatie De Poolster                     17      0      0      0    0     17            0
Elsloo      Locatie Elckerlyc                       19      0      0      0    0     19            0
Elsloo      Stationsstraat 170 (van Molken)         18      0      0      0   18      0            0
            Mijn Nieuwdorp: Kwadrant Zaam
Stein       Wonen                                   36   -83       0      0    0     36            0
Stein       Mijn Nieuwdorp: Bruisend hart           64     0       0      0    0     64            0
            Herbestemming St Jozefkerk
Stein       Kerensheide                             24      0      0      0   24      0            0
Stein       CPO Steskensstraat Stein                 6      0      0      0    0      6            0
Urmond      Kattekop fase 3 Urmond                  13      0     11      0    0      0            2
Urmond      Bramert Noord, fase 1                   50      0      0      0    0     50            0
Urmond      Bergerveste/Beatrixplein                10      0      0      0    0      0           10
Meers       Locatie vml basisschool Meers            9      0      0      0    0      9            0
Meers       Heuvelstraat Meers                       3      0      0      0    0      3            0
            Standplaatsen/chalets
Gemeente    woonwagenbewoners                        5      0      0      0    5       0           0
Gemeente    Flexwoningen tranche 1                  48      0      0      0    0   48(*)           0
Gemeente    Plusambitie Flexwoningen (tranche 2)   197      0      0      0    0    197            0
Gemeente    Ambitie Transformatieopgave            100      ?      0      0    0    100            0

            TOTALEN                                646   -83      11     15   47    561           12




                                                    22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                Bouwtitels in uitvoering (vanaf
    Gemeente    vooroverleg)                            42      -4       9      19      2       0             12
                Restant ongebruikte particuliere
    Gemeente    bouwtitels                              74       0       0        0     0       0             74

                TOTALEN                                116      -4       9      19      2       0             86
Bron – gemeente Stein
(*) De realisatie staat voor 2025, met de kanttekening dat locaties (tijdig) beschikbaar moeten zijn.



Actiepunten 2023-2028

Aanpak bestaande voorraad:
Het grootste deel van de woningvoorraad van de toekomst staat er nu al. Vanwege de mismatch
van de huidige (en toekomstige woningbehoeften) en de huidige woningvoorraad, is er daarom
vooral een transformatieopgave van de bestaande woningvoorraad in plaats van een
nieuwbouwopgave. Een deel van de bestaande voorraad zal moeten worden verbeterd of
vervangen. De aanpak is echter complex, vergt veel tijd en energie en is financieel moeilijk
haalbaar. Vooral in deze tijd met stijgende woningprijzen.
Onze actiepunten ten aanzien van de bestaande woningvoorraad zijn daarom:
• Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad (gemiddeld energielabel B in 2030 a rato);
• Maximaal toepassen van de principes van (energetisch) verduurzamen en het
    levensloopbestendig maken in de bestaande woningvoorraad;
• We stimuleren hierbij woningaanpassingen op vlak van doorgankelijkheid en toegankelijkheid
    om te voorzien in de vraag naar nultredenwoningen (en bouwen hiermee het overschot aan
    reguliere woningen af);
• Woningcorporaties kunnen door het inponden van koopwoningen en het tegelijkertijd
    herstructureren (door middel van sloop en nieuwbouw) van de sociale huurwoningvoorraad een
    belangrijke bijdrage aan de transformatieopgave leveren. Zeker op de lange termijn zullen dit
    soort ingrepen noodzakelijk zijn. Vergrijzing en ontgroening zetten naar verwachting immers
    door, met grotere overschotten aan reguliere grondgebonden koopwoningen als gevolg. Wij
    zullen moeten kijken naar ons grondbeleid om de corporaties ook in de gelegenheid te stellen
    om de benodigde plannen (schuifruimte) te realiseren;
• Het voeren van een actief gemeentelijk grondbeleid is een noodzakelijke randvoorwaarde ten
    behoeve van regie;
• Naast herstructurering in de sociale huurvoorraad door woningcorporaties, blijft ook een
    gerichte aanpak voor (delen van) de particuliere woningvoorraad noodzakelijk.

De juiste nieuwe woningen op de juiste plek (zie ook tabel Woningbouwprogramma Stein)
• Onze ambitie is om 650 bruto woningtoevoegingen 1 te realiseren tot en met 2030 in
    overeenstemming met de woonbehoefte.
        o Daarbij realiseren we voldoende betaalbare woningen (met streven naar 1/3de sociale
            huur in 2030 a rato). De gemeente wil voor het realiseren van haar (sociale) woonbeleid
            bouwen op de ervaring van toegelaten instellingen. Hierdoor kunnen zekerheden worden


1
    Bij bruto woningtoevoegingen is geen rekening gehouden met sloop of onttrekking van bestaande woningen.




                                                         23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>            ontleent aan de waarborgen die de Woningwet biedt bij de realisatie en exploitatie van
            sociale huisvesting door woningcorporaties;
        o Houden we rekening met de behoefte aan middeldure huurwoningen (middenhuur), zie
            ook bijlage IV-begrippenlijst;
        o De focus op het toevoegen van nultredenwoningen vergroot de doorstroomkansen voor
            (toekomstige) ouderen en draagt direct bij aan de beschikbaarheid van woningen voor
            jonge huishoudens die nu geen plek kunnen vinden op de woningmarkt. De
            levensloopgeschikte woningen die worden toegevoegd kunnen later ook door andere
            doelgroepen worden bewoond (terwijl ouderen niet altijd in niet-levensloopgeschikte
            woningen kunnen wonen). Zo bouwen wij complementair en toekomstbestendig.
            Bij een gemiddelde verhuisketen van circa 2,5 verhuisbeweging die op gang komt als
            gevolg van het toevoegen van één nieuwbouwwoning, is de impuls die het bijbouwen
            van nultredenwoningen in de woningmarkt geeft dubbel keer zo groot als wanneer een
            rijwoning wordt toegevoegd. Bovendien zit aan het einde van iedere verhuisketen weer
            een starterswoning. De impuls van nultredenwoningen toevoegen is dan ook kwantitatief
            en kwalitatief het meest gewenst. Daarom zetten wij hier op in.
•   Wij zetten daarnaast in op een flexibele/tijdelijke schil rondom permanente woningvoorraad.
    Bepaalde doelgroepen vinden in Stein niet hun gewenste woning. Daarom zijn nieuwe
    betaalbare woningen, flexibel en het liefst in de buurt van voorzieningen nodig. Op het moment
    is de woningmarkt zeer gespannen. Dit heeft nadelige gevolgen voor de betaalbaarheid van de
    woningvoorraad en daarmee voor de kansen van huishoudens met minder bestedingskracht,
    waaronder starters. Flexibele woonvormen kunnen helpen om huishoudens die moeilijk hun plek
    kunnen vinden op de woningmarkt toch te bedienen, zonder dat hiermee de risico’s voor de
    kwetsbare bestaande voorraad vergroot worden. Woningcorporaties realiseren deze woningen
    binnen onze gemeente op ruimtelijk passende plekken en wij volgen daarin niet persé een
    kerngerichte strategie.
•   Op basis van de geconstateerde verschillen tussen de kernen willen we nieuwbouw primair
    concentreren in grotere kernen met een groter voorzieningenaanbod. Dit betekent niet dat
    nieuwbouw in de overige kernen volledig is uitgesloten, maar we zien het daar vooral als
    aanvulling (en dus in kleinere aantallen) op het aanpassen van bestaande woningvoorraad (van
    huishoudens die heel graag in hun huidige woonkern willen blijven wonen).
•   Wij staan open voor initiatiefnemers die met innovatieve woonconcepten komen bijvoorbeeld op
    vlak van intergenerationeel wonen of tiny houses.



Naar een nieuwe woningbouwprogrammering
• In de huidige planvoorraad staat een groot aantal plannen dat al jaren in de programmering is
   opgenomen. De woningmarkt verandert snel (economische, demografische of maatschappelijke
   ontwikkelingen). Daar moet meer op worden ingespeeld. Dit betekent dat:
       o Wij de ontwikkelingen goed moeten monitoren;
       o plannen sneller moeten kunnen worden aangepast om beter aan te sluiten op de
           ontwikkeling van de behoefte.
       o gewenste plannen uit de bestaande planvoorraad snel worden gerealiseerd, maar dat
           ook overtollige en verouderde plannen worden bijgesteld of opgeruimd. Dit ten faveure
           van goede, nieuwe plannen. Deze ‘use it or lose it’ benadering gaat voor alle plannen
           gelden.




                                                24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>    We willen daarom gaan werken met een adaptieve woningbouwprogrammering. Dit vereist een
    flexibele programmering waarbij gestuurd wordt op het proces (en minder op de inhoud).
•   Wij gaan de ongebruikte particuliere woningbouwtitels schrappen. Het lijkt vreemd om net in
    de huidige woningmarkt dit te doen. Op nationale schaal is er immers een fors woningtekort. Dit
    zijn de redenen waarom:
        o Wij hebben nog ruim 75 ongebruikte woningbouwtitels
            Van de ruim 150, hoofdzakelijk particuliere, woningbouwtitels in 2013 is nu slechts de
            helft daadwerkelijk gebruikt of elders ingezet. Dat betekent dat er na 8 jaar nu nog ruim
            75 ongebruikte woningbouwtitels resteren. Veel van die woningbouwtitels zijn al oud. De
            kans is dus groot dat die woningen ook nooit meer worden gebouwd. Iedere
            perceeleigenaar is namelijk eerder per brief door de gemeente geïnformeerd over de
            beperkte houdbaarheid van de woningbouwtitels en slechts een deel is in actie gekomen.
        o Ongebruikte woningbouwtitels vormen een belemmering voor nieuwe, goede
            woningbouwplannen
            Wettelijk geldt vaak dat een gemeente bij een nieuw woningbouwplan moet aantonen
            dat ze die nieuwe woningen nodig heeft. De 75 ongebruikte woningbouwtitels vormen
            daarbij onbedoeld een hindernis. Waarom een nieuw woningbouwplan op de ene plek
            planologisch mogelijk maken terwijl er ook eerst gebruik kan worden gemaakt van de
            nog onbenutte woningbouwmogelijkheden in de bestaande bestemmingsplannen?
            Kortom: Door het schrappen van onbenutte woningbouwtitels wordt ruimte gecreëerd
            voor goede woningbouw elders in de gemeente Stein.
        o Deze oude bouwtitels sluiten vaak niet goed aan bij huidige woningbehoefte
            Het woningtekort in onze gemeente geldt alleen in specifieke segmenten. Er is vanwege
            de bevolkingsdaling beperkt sprake van een kwantitatieve woningopgave (in termen van
            nieuwbouw), maar zeker wel van een kwalitatieve opgave: Onze bestaande
            woningvoorraad sluit onvoldoende aan bij onze huidige woningbehoeften. De vraag
            verandert naar kleinere woningen (voor een- en twee- persoons huishoudens) en
            nultredenwoningen en naar sociale en middeldure huurwoningen. De particuliere
            woningbouwtitels hebben vaak betrekking op traditionele (vrijstaande) eengezins-
            koopwoningen en ‘matchen’ daarom niet meer met de behoefte.
        o Wij hebben hierover afspraken gemaakt met de Provincie
            Onze gemeente heeft eerder met de provincie Limburg nadere afspraken gemaakt over
            het opnemen van vigerende bouwtitels in de huidige bestemmingsplannen. De provincie
            kon zich er in vinden dat deze bouwtitels nog één keer werden meegenomen bij de
            actualisering van de bestemmingsplannen. Na deze periode dienen de onbenutte
            woningbouwtitels alsnog te worden wegbestemd. De woningbouwtitels zijn daarom
            destijds (2013-2016) opgenomen in de vastgestelde bestemmingsplannen.




                                                 25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>     Stelling 5
     Wij schrappen de ongebruikte particuliere bouwtitels bij vaststelling van het Omgevingsplan. Dit
     gaan wij nog een laatste maal per brief communiceren richting de eigenaren van percelen met
     hierop ongebruikte bouwtitels.
     Het lijkt vreemd om net in de huidige woningmarkt ongebruikte woningbouwtitels te gaan
     schrappen. Op nationale schaal is er immers een fors woningtekort. Waarom is het schrappen
     van ongebruikte woningbouwtitels toch nu nodig?
         • Wij hebben na 10 jaar nog ruim 75 ongebruikte woningbouwtitels (van de 150
              bouwtitels uit 2013);
         • Ongebruikte woningbouwtitels vormen een belemmering voor nieuwe, goede
              woningbouwplannen (eerst gebruik maken van onbenutte woningbouwmogelijkheden);
         • Deze oude bouwtitels sluiten vaak niet goed aan bij huidige woningbehoefte;
         • Wij hebben hierover afspraken gemaakt met de Provincie.

     Raadsfracties zijn het hiermee eens onder voorwaarde van zorgvuldige communicatie richting
     eigenaren.


Focus op kwaliteit
• Bij de realisatie van nieuwbouwplannen hanteren we een afwegingskader dat onder meer
   uitgaat van no regret invulling, een bijdrage aan (leef)kwaliteit en de koppeling met de
   bestaande voorraad en bestaande plancapaciteit. Daarbij leggen we de link met
   omgevingskwaliteiten en participatie van onze inwoners.
• Waar mogelijk passen wij de Maasstijl in / rondom oude kernen en faciliteren
   woningtoevoegingen in beeldbepalende / monumentale panden. We nemen de Maasstijl ook op
   in het nog op te stellen inspiratiekader.
• We stimuleren ruimtebesparend, natuurinclusief en circulair bouwen.


     Maasstijl

     In de 17e eeuw heeft het Maasdal een grote bloei gekend. Deze was gebaseerd op de
     Maasvaart tussen Luik en Dordrecht. Vele Maasschippers werden rijk en bouwden in hun
     woonplaats grote huizen in de Maasstijl. Deze stijl is ook terug te vinden in de historische
     panden in onze oude kernen. Voorgesteld wordt om bij nieuwbouw in de oude kernen, met
     name de beschermde dorpsgezichten Elsloo en Urmond, elementen uit de Maasstijl in de
     architectuur te laten terugkomen om de gevels meer te laten corresponderen met de historie
     en de monumenten. Een mooi voorbeeld is het pand Dorpstraat 3 in Elsloo uit 2009 dat
     volkomen in harmonie is met de aanpalende historische panden.



Doorstroming verder op gang brengen
• We introduceren een gericht toewijzingsbeleid met voorrang voor eigen inwoners met sociaal-
   maatschappelijke en economische binding. Dat doen wij binnen de (nieuwe) mogelijkheden
   vanuit de Rijksoverheid.
• We realiseren een actieplan ter bevordering van de doorstroming op de woningmarkt.




                                                 26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>•   We onderzoeken de mogelijkheden voor de inzet van een onafhankelijke “senioren” makelaar
    die informatief geraadpleegd kan worden. Deze makelaar kan tevens partijen ondersteunen bij
    het opzetten van een algemene informatiefolder.



3.4. Vanuit woonzorg perspectief
De wijze van zorgverlening in Nederland verandert in een snel tempo. Diverse oorzaken liggen
hieraan te grondslag. Primair dient de zorg en afgeleid het woonzorg aanbod aan te sluiten op
wijzigende behoeften. Daarnaast wil de overheid de houdbaarheid van het zorgstelsel garanderen
gegeven de groeiende grote schaarste aan personeel, de stijgende zorgvraag en daaraan verbonden
kosten.

De nieuwe norm is: zelf als het kan, thuis als het kan en digitaal als het kan. Vanuit woonzorg
perspectief betekent dit dat we het intramuraal voorzieningenniveau niet verder uitbreiden en dat
we voorzien in "tussenvoorzieningen" voor zorgvragers die niet langer thuis in de eigen omgeving
kunnen blijven wonen, maar ook niet de intensieve zorg en ondersteuning van een intramurale
voorziening nodig hebben. Het uitgangspunt wordt dat mensen thuis blijven wonen, tenzij dat niet
meer kan. Dit laatste is de essentie van alle veranderingen.

De komende jaren zal ook in onze gemeente invulling moeten worden gegeven aan dit nieuwe
beleid. Dat geldt voor alle kwetsbare inwoners met beperkingen die behoefte aan ondersteuning en
zorg nodig hebben. Qua volume situeert de grootste opgave zich in de ouderenzorg. Onderstaande
visualisatie van het ministerie van VWS illustreert de beweging die in de ouderenzorg in gang moet
worden gezet met WOZO, het programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen.

     Figuur – Visualisatie programma Wonen, Ondersteuningen Zorg voor Ouderen




      Bron: ministerie VWS




                                                    27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Actiepunten 2023-2028
• Wij pakken als gemeente de woonzorg opgave op samen met het zorgkantoor, zorgverzekeraars
    in afstemming met zorgaanbieders, woningcorporaties, de eerstelijns gezondheidszorg en het
    voorliggend veld/welzijnsorganisaties. Waar nodig schalen we op regionaal niveau op. Daarbij
    gaan we uit van een gezamenlijke strategie en uitvoeringsprogramma om de kwantitatieve
    opgave zo optimaal mogelijk in te concretiseren. Wij hanteren het uitgangspunt dat een ‘fair
    share’ (een eerlijk c.q. billijk aandeel) van de regionale opgave wordt gerealiseerd binnen onze
    gemeente.
• Wij gaan uit van een dekkend netwerk van woonzorgzones. De woonzorgzones geven zowel
    invulling aan fysieke en sociale elementen voor een welbepaald gebied zodat optimaal invulling
    wordt gegeven aan de behoefte aan zorg, ondersteuning en de daarbij behorende huisvesting
    en voorzieningenniveau volgens het principe van sociale en vitale kernen en wijken. Bij de
    uitwerking van de woonzorgzonering sluiten we aan op de onderscheiden woonmilieus binnen
    onze gemeente.
• Voor kwetsbare ouderen geven we invulling aan de woonzorg behoefte door
        o Het aantal verpleegplaatsen (beschermd wonen) te laten groeien op basis van de
            toenemende vraag.
                 Als eerste stap bepalen we samen met de stakeholders de intramurale nullijn.
                    Immers, de huidige intramurale capaciteit is 208 plaatsen verspreid over vier
                    locaties en bepaald dient te worden of en hoe deze capaciteit in de (nabije)
                    toekomst nog zal toenemen.
                 In principe dient de toekomstige behoefte aan verpleeghuisplaatsen extramuraal
                    te worden ingevuld middels VPT (Volledig Pakket Thuis) en MPT (Modulair Pakket
                    Thuis). Deze groei bedraagt afgerond 165 woningen tot 2030 (290 woningen tot
                    2040).
                 Bij de invulling van deze behoefte richten wij ons in eerste instantie op het
                    bestaand aanbod- van geclusterde zorgwoningen in de gemeente en bepalen de
                    wijze waarop dit woningaanbod (deels) kan worden ingezet voor de kwetsbare
                    ouderen met een Wlz-zorgindicatie.
                 Vanuit het perspectief van een optimale spreiding van de zorg richten wij ons op
                    de mogelijkheden om witte vlekken in het verpleegzorgaanbod in te vullen.
                    Momenteel wordt al invulling gegeven aan woonzorg planontwikkelingen in
                    Nieuwdorp (Bruisend Hart) en Kerensheide (voormalige kerkgebouw).
                 Witte vlekken in de gemeente zijn de kern Berg (een geraamde Wlz zorgvraag
                    van 26 verpleegplaatsen in 2030) en de kern Meers (13-16 geraamde Wlz
                    zorgvraag).
                 We geven prioriteit aan de herontwikkelings- en uitbreidingsopgave van en rond
                    woonzorgcentrum de Moutheuvel mede in relatie tot de voormalige
                    zwembadlocatie.
                 Met stakeholders bepalen we de regionale opgave van specialistische
                    voorzieningen zoals expertise- en behandelcentra voor specifieke doelgroepen
                    (bijvoorbeeld Korsakov en Parkinson), geriatrische revalidatiezorg en
                    eerstelijnsverblijf en maken afspraken over de toekomstige verdeling van




                                                28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>                   capaciteit over de regiogemeenten. Hieraan gekoppeld kunnen de
                   (on)mogelijkheden voor anderhalvelijnszorg worden verkend. 2

       o   Het verpleegzorg aanbod (beschermd wonen) intramuraal en extramuraal verder
           kwalitatief te ontwikkelen. We willen daarbij innovatieve concepten omarmen die mee
           invulling geven aan:
                Een betere spreiding van het aanbod aansluitend op de woonzorgzonering binnen
                   onze gemeente.
                Een wenselijke schaalgrootte van de woonzorg initiatieven uitgaande van
                   maximale leefkwaliteit voor kwetsbare ouderen in relatie tot de borging van 24
                   uurs zorg met toezicht volgens de vigerende kwaliteitskaders zorg.
                Het genereren van draagvlak bij de wijkbewoners door ze ook actief te betrekken
                   bij de ontwikkeling van nieuwe aanbodvormen en voorzieningen. We stellen ook
                   als voorwaarde dat elke woonzorgvoorziening een relatie naar de wijk heeft op
                   vlak van zorgverlening en de beschikbaarheid van tijdelijke opvang plaatsen
                   binnen de woonzorgzone (crisis/respijtzorg/mantelzorg/revalidatie) .
                Een flexibele vastgoedbenadering waarbij woon(zorg) concepten worden
                   gerealiseerd die ook voor andere zorgdoelgroepen en niet-zorgdoelgroepen op de
                   woningmarkt zijn in te zetten.

       o   De realisatie van de opgave aan tussenvoorzieningen zijnde woonzorgvormen (verzorgd
           wonen) tussen “Thuis” en het verpleeghuis. Het zijn woonvormen waar zorg
           georganiseerd bereikbaar is. Er is een mogelijkheid tot het op afroep verkrijgen van 24-
           uurs zorg. Het zijn mensen met een Wlz VPT/MPT of Zvw/Wlz zorgvraag die nog relatief
           zelfstandig zijn en een netwerk beschikbaar hebben. Dit doen we door:
                Het potentieel van de bestaande rolstoelgeschikte en verpleeggeschikte
                    zorgwoningen beter te benutten door het labelen van zorgcomplexen, eventuele
                    upgrades door te voeren en toewijzingscriteria op te stellen.
                De mogelijkheden van intergenerationele en andere innovatieve
                    woonzorgvormen op te pakken zoals de toepassing van huismeester- of
                    butlerconcepten “verzorgingshuis nieuwe stijl”.
                Een bijzonder aandachtspunt bij de realisatie van nieuwe woonzorgvormen is de
                    all-inclusive betaalbaarheid.
       o   In de lijn van reeds ingezet beleid willen wij de kwetsbare ouderen in staat stellen om
           zolang als het kan "Thuis” in de eigen woning in de vertrouwde omgeving te laten
           verblijven. Daartoe zetten we in samenspraak met zorgkantoor en -verzekeraars
           preventie, mantelzorgondersteuning, reablement en het gebruik van zorgtechnologie in.
           Wij monitoren ontwikkelingen in relatie tot kostenontwikkeling en de impact daarvan op
           het Wmo budget. Als omslagpunten bereikt zijn en opgeschaald moet worden, dienen
           betaalbare woonzorg alternatieven beschikbaar te zijn. Hierdoor kan vanuit
           woningmarktperspectief doorstroming plaatsvinden en daarnaast wordt
           zorgscheefwonen voorkomen.



2 Anderhalvelijnszorg is een intensieve samenwerking van huisartsen en medisch specialisten in speciale

centra buiten de muren van het verpleeghuis.




                                                    29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>o   Bij de inrichting van de woonzorgzones wil de gemeente inzetten op het zo lang mogelijk
    vitaal en zelfredzaam houden van de bevolking. Dat betekent onder andere dat de
    inwoners moeten worden uitgedaagd om lichamelijk actief te worden en te blijven. We
    weten uit onderzoek dat dit niet zo goed werkt via therapie of bijvoorbeeld
    fitnesstoestellen, maar veel beter als bewegen geïntegreerd wordt in zogeheten
    betekenisvolle activiteiten, denk aan tuinieren met bakken op hoogte, zodat men niet
    hoeft te bukken maar ook de inrichting van paden die goed egaal zijn,
    pauzemogelijkheid hebben en uitnodigen om iedere dag een ommetje te maken en door
    bijvoorbeeld dagelijkse activiteiten zoals boodschappen doen op beperkte afstand
    mogelijk te maken. Samen bewegen, zoals koersballen is ook een goede optie. Dit geldt
    trouwens niet alleen voor ouderen maar voor de gehele bevolking.
o   Voor de kwetsbare ouderen zullen er op termijn meer mogelijkheden voor dagopvang
    nodig zijn, om hen veiligheid te bieden en hun mantelzorgers niet verder te overbelasten
    met ‘oppassen’ of regelmatig moeten inspringen bij incidenten.
o   Specifiek kunnen in de thuissituatie pre-mantelzorgwoningen worden gerealiseerd.
    Rekening houdende met de gestage toename van levensverwachting en gezonde
    levensjaren conform de informatie van het RIVM stellen we hiervoor de leeftijd van 70
    jaar als ondergrens. Boven deze leeftijdsgrens hoeft de behoefte aan een
    mantelzorgwoning niet te worden aangetoond.
o   De gebruikte typologie van woonzorgvormen (“Thuis”, “tussenvoorzieningen” en
    “intramuraal”) willen we niet rigide benaderen. In het kader van vernieuwing en
    innovatie staan we open voor mantelzorgwoningen, knarrenhofjes, (leefstijl
    georiënteerde) woongroepen binnen complexen, Thuis Thuis concepten,
    meergeneratiewoningen, co-housing en andere mengvormen.




                                         30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Onderstaand is een eerste contourenschets van de woonzorgzonering voor onze gemeente
uitgewerkt vanuit het perspectief ouderenzorg. Dit is de basis voor verdere uitwerking bij de
uitvoering van onderhavige woonzorgvisie.

Figuur - kapstok woonzorgzonering gemeente Stein




                                                 31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>       Stelling 4
       Wij kunnen helaas niet in iedere wijk of woonmilieu hetzelfde zorgaanbod realiseren.
       Om onze inwoners zo lang mogelijk thuis te laten wonen zetten we in op passende zorg,
       zodat iedereen in de toekomst de juiste zorg op de juiste plek kan (blijven) krijgen.
       Passende zorg is betaalbare zorg die zo dicht mogelijk bij de zorgvrager wordt
       georganiseerd, en waarbij zorgvrager en zorgverlener samen beslissen. Met gericht meer
       inzet op gezondheid en wat de zorgvrager wel kan en de directe omgeving hierin kan
       bijdragen (welzijn, inclusie en positieve gezondheid).
       Wij realiseren een dekkend netwerk van voorzieningen wonen-welzijn-zorg, dat maximaal
       aansluit op de mogelijkheden van passende zorg en het beschikbare c.q. reëel haalbare
       voorzieningenniveau in elk woonmilieu:
       • Voor de verstedelijkte kernen (Stein en Elsloo) en de landelijke kern (Urmond-Oost)
           blijven we voorzien in een aanbod voor Wlz1-verpleeghuiszorg voor ouderen. Met de
           keuze om de bestaande woonzorgvoorzieningen te moderniseren en, indien aan de orde,
           nog beperkt uit te breiden. De toekomstige vraag naar extra Wlz voorzieningen realiseren
           wij in geclusterde zorgwoningen voor zorgvragers die kiezen voor de zogenoemde
           “VPT/MPT1-arrangementen”. Deze woningen zijn ook beschikbaar voor zorgvragers die
           langdurige wijkverpleging (Zvw1) ontvangen. Hierbij staan wij open voor innovatieve,
           vernieuwende woonvormen en sturen wij actief op betaalbare woonzorg arrangementen.
       • Voor de dorpslinten (Catsop, Meers, Maasband, Berg aan de Maas, Oud-Urmond,
           Nattenhoven) zetten wij in op geclusterde zorgwoningen in combinatie met een
           dorpsontmoetingspunt en een goede relatie met de buurt “Goed nabuurschap”. Passende
           zorg richt zich in de dorpslinten meer op wijkzorg en welzijn. Voor zwaardere zorg (Wlz)
           zal de zorgvrager op enig moment toch aangewezen zijn op de beschikbare
           voorzieningen in de andere woonmilieus.

       Raadsfracties zijn het hiermee eens. Het gespecialiseerde zorgaanbod van La Famille,
       Moutheuvel en Urmonderhof dient gehandhaafd te worden. Bij nieuwbouw van een Wlz
       (verpleeg)huis dient wel objectief de beste plek gekozen te worden in de gemeente (dit biedt
       wellicht kansen voor kleinere kernen)


•   Actiepunten voor de overige zorgdoelgroepen
       o Voor de doelgroep beschermd wonen realiseren we huisvesting middels Housing
          volgens de principes van "Beschermd Thuis" en de regionale afspraken die we hierover
          maken. Deze mensen zijn vaak alleenstaanden die zijn aangewezen op een goedkope
          sociale huurwoning. Ons doel is om voldoende en passend aanbod te bieden voor deze
          groepen, met in de wijken focus op draagkracht, kansgelijkheid en aandacht voor
          iedereen. Corporaties zorgen voor passende huisvesting. Uitgangspunt is hierbij dat
          steeds een maximaal percentage van de vrijkomende sociale huurwoningen voor deze
          doelgroep ter beschikking wordt gesteld. Dit percentage wordt jaarlijks vastgelegd in de
          prestatieafspraken. Voor 2023 is het percentage vastgesteld op maximaal 15% (dat wil
          zeggen voor beschermd wonen en statushouders).
       o We realiseren een transferhuis als opvangvoorziening in het kader van maatschappelijke
          opvang onder meer voor de doelgroep dak- en thuislozen als onderdeel van het plan
          Transformatie flexibele maatschappelijke opvang in de Westelijke Mijnstreek.




                                                 32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>       o   We werken mee aan (ouder)initiatieven die invulling willen geven aan de
           huisvestingsbehoefte van verstandelijk gehandicapte inwoners van onze gemeente.
       o   Bij nieuwe initiatieven bieden we ruimte van onderop en hanteren we een inspiratiekader
           voor een eerste kwalitatieve afweging waarbij toetsing van plannen plaatsvindt op basis
           van onder andere behoefte, financiële haalbaarheid, spreiding, de toepassing van
           innovatieve woonzorgconcepten, duurzaamheid en draagvlak.


3.5. Andere doelgroepen
In dit laatste onderdeel van onze ambitiebepaling focussen we op de doelgroepen statushouders,
arbeidsmigranten en woonwagenbewoners.

3.5.1. Statushouders
De statushouders zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Ons doel is om voor hen voldoende
en passend aanbod te bieden, met in de wijken focus op draagkracht, kans gelijkheid en aandacht
voor iedereen. Corporaties zorgen voor passende huisvesting van statushouders. Uitgangspunt is
hierbij dat steeds een maximaal percentage van de vrijkomende sociale huurwoningen ter
beschikking wordt gesteld. Dit percentage wordt jaarlijks vastgelegd in de prestatieafspraken. Voor
2023 is het percentage vastgesteld op maximaal 15% (inclusief de Housing opgave).



3.5.2. Arbeidsmigranten

De krapte op de arbeidsmarkt, vergrijzing en ontgroening zorgen ervoor dat steeds meer bedrijven
een beroep doen op buitenlandse arbeidsmigranten. Dit betekent ook een toenemende behoefte
aan geschikte huisvesting. Om te garanderen dat de huisvesting voldoet aan de geldende
kwaliteitseisen, er geen onwenselijke of overlastsituaties voorkomen én de leefbaarheid voor zowel
de arbeidsmigrant zelf als de omgeving te waarborgen is, is er helder beleid nodig. Hiertoe willen
wij aansluiten bij het beleid dat gemeente Sittard-Geleen momenteel (2023) opstelt.

(concept-)Beleidskaders:

Definitie doelgroep: Het beleidskader richt zich op de arbeidsmigranten (zie definities). Op basis van
verblijfsduur (in relatie tot specifieke woonbehoeften) worden hierbij drie groepen vastgesteld met
de volgende verblijfstermijnen:
• Short stay arbeidsmigranten (verblijf van maximaal 1 jaar binnen onze gemeente of Nederland)
    verblijven voor een korte periode in Nederland (bijvoorbeeld een seizoen). Deze groep heeft
    behoefte aan specifieke woonvoorzieningen gericht op een korte verblijfsduur en kan daarom
    niet terugvallen op de reguliere woningmarkt.
• Mid stay arbeidsmigranten (verblijf van minimaal 1 en maximaal 3 jaar in onze gemeente of
    Nederland) zijn een groep welke nog niet heeft besloten of terugkeer naar het land van
    herkomst een optie is of juist voor langere tijd, soms zelfs permanent, zich te vestigen in
    Nederland.
• Long stay arbeidsmigranten (verblijf van langer dan 3 jaar of permanent in Nederland vestigt)
    vestigen zich voor een langere termijn of zelf permanent in Nederland. Deze groep kan veelal
    terugvallen op de reguliere woning- en huurmarkt.




                                                 33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Woonvormen en locatie: Voorgesteld wordt om de volgende huisvestingsvormen met bijbehorende
voorwaarden op te nemen in het beleid:
• Huisvesting in de reguliere woningvoorraad: Reguliere woningen (incl. bedrijfswoningen) zijn
   bedoeld voor bewoning in gezinsverband én voor long stay arbeidsmigranten. Gedacht wordt
   aan een maximaal aantal van 4 arbeidsmigranten per woning, een maximumpercentage
   verhuurde woningen per straat en een afstandsnorm tussen verhuurde woningen.
• Huisvesting in bestaande gebouwen, niet zijnde woningen: Dit toe te staan door middel van een
   tijdelijke omgevingsvergunning voor een maximale periode van 10 jaar voor de groep mid-stay
   arbeidsmigranten met inbegrip van randvoorwaarden ten aanzien van beheer, toezicht,
   minimale/maximale omvang van het aantal arbeidsmigranten en het verblijfsklimaat. Daarnaast
   is een goede communicatie met omwonenden en een zogeheten omgevingsdialoog
   voorwaardelijk (volgens het vastgesteld gemeentelijk participatiebeleid inclusief stappenplan).
• Nieuw te realiseren tijdelijke huisvesting: Onderzoeken of tijdelijke huisvesting voor maximaal
   aantal mid-stay arbeidsmigranten gecombineerd kan worden met de te realiseren flexwoningen.
• Huisvesting bedrijventerreinen of in het buitengebied (bijv. bij agrarische bedrijven of in
   vrijkomende agrarische bebouwing): Dit niet toe te staan.

Kwaliteit: Arbeidsmigranten leven vaak onder zeer slechte omstandigheden. In het kader van een
goed woon- en leefklimaat wordt een SNF-certificering (Stichting Normering Flexwonen) verplicht
gesteld. Uit het rapport Roemer wordt de aanbeveling overgenomen dat er maximaal twee
personen per kamer mogen worden gehuisvest.

Leefbaarheid & openbare orde en veiligheid:
• Voorgesteld wordt om de APV aan te passen en een exploitatievergunningplicht op te nemen
   voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Hierbij dient ook automatisch een Bibob toets
   gedaan te worden. In de exploitatievergunning worden de volgende onderdelen opgenomen:
   instellen huisreglement, beheer, verplicht instellen nachtregister, meldplicht verhuur woningen
   en gedragseisen exploitant beheerder.
• Iedereen die het voornemen heeft om 4 maanden (over een periode van 6 maanden) in
   Nederland te verblijven is verplicht zich in te schrijven in de Basisregistratie Personen (BRP).
   Wanneer iemand langer dan vier maanden in de gemeente verblijft en deze persoon na
   controle, van bijvoorbeeld het nachtregister, niet blijkt te zijn ingeschreven wordt er
   toeristenbelasting geheven. Een interne werkgroep bestaande uit de afdelingen KCC en
   Burgerzaken en Handhaving deelt samen gegevens over inschrijving en controleert op naleving
   van de inschrijving door het regelmatig uitvoeren van controles.
• Na vaststelling beleid eventuele huisvestingslocaties aan te schrijven, te onderzoeken of er zicht
   is op legalisatie en zo nodig te handhaven. Hierbij worden ook andere organisaties betrokken,
   waaronder de inspectie voor SZW, politie en het SNF-keurmerk.
• Verplichting dat de initiatiefnemer een omgevingsdialoog instelt bij initiatieven voor de
   huisvesting van arbeidsmigranten conform ons vastgesteld participatiebeleid Omgevingswet.
• Van initiatiefnemer wordt een bepaalde maatschappelijke verantwoordelijkheid gevraagd voor
   het realiseren van een nieuw initiatief.
• Voor de meeste huisvestingsvormen is een vergunning nodig voor het afwijken van het
   bestemmingsplan. Deze vergunning dient te worden voorzien van een ruimtelijke
   onderbouwing, waarin (al dan niet op basis van onderzoeken) wordt aangetoond dat er sprake




                                                34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>      is van een goede ruimtelijke ordening (rekening houden met woon- en leefklimaat van de
      omgeving).
•     Het huisvesten van arbeidsmigranten vergroot de parkeerdruk in de gemeente. In veel gevallen
      hebben arbeidsmigranten een eigen auto. Bij huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten
      hanteren een norm van 0,6 parkeerplaats per 2 arbeidsmigranten.


3.5.3. Woonwagenbewoners

Op 12 juli 2018 heeft minister Ollongren aan gemeenten het Rijksbeleidskader ‘gemeentelijk
woonwagen- en standplaatsenbeleid’ aangeboden, met daarin de Rijksvisie op het
standplaatsenbeleid. Deze visie komt erop neer dat gemeenten beleid moeten vaststellen voor
woonwagens en standplaatsen als onderdeel van het volkshuisvestingsbeleid. Dit beleid moet
voldoende rekening houden met, en ruimte geven aan het leven van woonwagenbewoners. Zolang
er behoefte is aan standplaatsen is afbouw niet toegestaan. Middels ons integraal woonwagenbeleid
(met een sterke sociale component) werken wij aan de balans tussen de uitvoering van het
Rijksbeleidskader en een veilige en leefbare woonomgeving voor alle inwoners van de gemeente.
Door het beleid voor woonwagens en standplaatsen nu op te nemen in deze woonzorgvisie en
woningbouwprogrammering wordt het een vast onderdeel van ons volkshuisvestingsbeleid.

Overdracht
Wij dragen de resterende gemeentelijke standplaatsen en woonwagens zo spoedig mogelijk over
aan de corporaties (Wonen Limburg, Zaam Wonen). Een locatie wordt hierbij overgedragen nadat er
een goede nulsituatie is gecreëerd. Dat betekent onder andere dat het achterstallig onderhoud aan
de gemeentelijke standplaatsen is weggewerkt en er geen illegale situaties meer zijn.

Verkoopverbod
In onze gemeente zijn woonwagenbewoners uitsluitend Sinti. Zij zijn een zeer kwetsbare groep
(sociaal/economisch). Vanuit dit profiel zijn zeer velen aangewezen op betaalbare huurproducten.
Ook uit de behoeftepeiling van Companen 3 is gebleken dat de grootste behoefte bestaat aan
huurstandplaats/huurwagen. Daarom verkoopt de gemeente (en na overdracht de rechtsopvolgers
zijnde de corporaties) geen standplaatsen/huurwoonwagens/huurchalets aan woonwagenbewoners.
Door eventuele verkoop ontstaat verdere versnippering van bezit/gronden dat het dagelijks beheer
en handhaving bemoeilijkt. Daarnaast is er bij verkoop een groot risico op kwaliteitsverlies (op
termijn) van een huidig courant woonproduct (goed onderhouden door corporaties).

Uitbreiding woonwagenstandplaatsen/chalets
Conform het Rijksbeleidskader moet een ‘woningzoekende woonwagenbewoner’, die dat wenst,
binnen redelijke termijn kans maken op een standplaats. Op basis van de behoeftepeiling van
Companen en rekening houdende met de wachttijd in de reguliere sociale huursector betekent dat
voor nu een uitbreiding van 5 tot 7 standplaatsen voor onze gemeente. Dit doen wij door 1 tot 2
standplaatsen met een huurwoonproduct toe te voegen aan enkele bestaande woonwagenlocaties.
Door milieutechnische belemmeringen (o.a. autosnelwegen/Chemelot/bedrijventerrein) is
uitbreiding niet bij iedere locatie mogelijk. Daarnaast willen wij, omwille van o.a. openbare orde en


3   Behoeftepeiling woonwagenstandplaatsen provincie Limburg (2020, bureau Companen)




                                                   35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>veiligheid, een grote concentratie van standplaatsen op 1 plek voorkomen. Tevens vinden wij
uitbreiding niet opportuun op een locatie waar recentelijk een herstructurering heeft
plaatsgevonden (locatie Stegerweg/Achter de Hegge). De woningcorporaties (Zaam Wonen en
Wonen Limburg) realiseren en exploiteren de huurwoonproducten.

Centralisering aanbieden en belangstellendenregistratie
Conform de inhoudelijke aanbevelingen vanuit het Rijksbeleidskader en het advies Companen is het
logisch om trachten te komen tot centralisering van de belangstellendenregistratie en uniformering
van het verhuurproces (toewijzingsbeleid) in (tenminste) de drie gemeenten Beek, Sittard-Geleen
en Stein in de Westelijke Mijnstreek. Het ligt voor de hand om voor het aanbieden van
standplaatsen de (centrale) digitale portal/website “Thuis in Limburg” te gebruiken. Dit gezien de
huidige praktijk in de reguliere sociale huursector. Via de corporaties dienen, in overleg met Thuis
in Limburg, de logistieke mogelijkheden verder te worden uitgewerkt. Gedacht kan worden aan het
inbouwen van een aparte module voor het aanbod van ‘standplaatsen/woonwagens’.
Het beheer van de nog te transformeren bestaande wachtlijsten (‘belangstellenden-registratie’
vanuit de historie) zou bij voorkeur in één hand gelegd moeten worden. Ook hierbij geldt dat de
logistiek daaromheen, uitmondend in implementatie en een beheercontract nader uitgewerkt moet
worden samen met de corporaties en/of welzijnswerk.

Uniformering van het verhuurproces (toewijzingsbeleid)
De voorkeur gaat om een aantal redenen uit naar een zogenaamd “aanbodmodel+”. Hierbij worden
vrijkomende huurproducten met relevante informatie, waaronder van toepassing zijnde criteria,
gepubliceerd via de digitale weg (bij voorkeur Thuis in Limburg). Gezien de specifieke doelgroep
(waarin niet iedereen de digitale weg weet te bewandelen) wordt iedereen op de centrale
belangstellendenregistratie aangeschreven en wordt aan betrokkenen de mogelijkheid geboden om
zelf zijn/haar belangstelling kenbaar te maken (binnen een bepaalde termijn). Dit wordt ook
opgenomen in het belangstellendenregister (feitelijk: de belangstellenden voor het betreffende
vrijkomende huurproduct met al hun gegevens). Vanwege de beheerlogistiek is het raadzaam dat
de regie m.b.t. de registratie in één hand ligt (zie centralisering belangstellendenregistratie
hiervoor).

Werkwijze toewijzing
Op basis van de insteek ‘aanbodmodel+’ wordt onderstaande werkwijze afgesproken/gehanteerd:
1) Bekendmaking
   De eigenaar/beheerder maakt het beschikbaar komen van een woonwagenstandplaats (al dan
   niet in combinatie met een huurwoonwagen) bekend door publicatie op Thuis in Limburg.
   In deze publicatie worden vermeld:
   • het adres van de standplaats en de huurprijs,
   • de voorwaarden waaraan men moet voldoen,
   • welke documenten men daartoe moet indienen,
   • de termijn waarbinnen men zijn belangstelling kenbaar moet maken,
   • hoe aan de hand van het samengestelde belangstellingsregister de toewijzing zal
       plaatsvinden (de spelregels).




                                                 36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>2) Voorwaarden
   Om in aanmerking te komen voor een huurstandplaats dienen de volgende gegevens te worden
   overlegd aan eigenaar/beheerder:
   a) een geldig identiteitsdocument waarin is opgenomen de naam, contactgegevens, leeftijd,
       nationaliteit en, indien van toepassing, een document waaruit de verblijfstitel van de
       aanvrager blijkt;
   b) het aantal personen dat deel uitmaakt van het huishouden;
   c) bescheiden aan de hand waarvan het huishoudinkomen van de aanvrager kan worden
       vastgesteld, te weten
                   (i) een inkomstenverklaring (IB-60-verklaring) of een van de werkgever
                        afkomstige jaaropgave betreffende het inkomen;
                   (ii) een afschrift van een recente salarisstrook of een afschrift van een bewijs
                        van uitkering;
   d) Een positieve verhuurdersverklaring (indien van toepassing);
   Indien de aanvraag op één of meer punten onvolledig is retourneert de eigenaar/beheerder de
   aanvraag en stelt de aanvrager daarbij in de gelegenheid de gegevens aan te vullen binnen een
   te stellen termijn.

3) Selectieprocedure
   Indien meerdere kandidaten reageren op de bekendmaking vindt toewijzing plaats aan de hand
   de volgende regels:
   a) eerste-, tweede-, en derdegraads bloedverwanten die ten tijde van het beschikbaar komen
       van de standplaats al ten minste één jaar op de betreffende locatie als inwonende verblijven
       (op volgorde: volwassen kinderen (op volgorde van leeftijd), dan eerstegraads-familieleden
       van de betreffende locatie, daarna tweedegraads-familieleden en vervolgens derdegraads-
       familieleden);
   b) eerste -, tweede-, en derdegraads bloedverwanten die ten tijde van het beschikbaar komen
       van de standplaats niet meer op de betreffende locatie verblijven, echter daar in het
       verleden wel hebben gewoond (ook in volgorde);
   c) bloed- en aanverwanten van de bewoners van de betreffende woonwagenlocatie;
   d) bloed- en aanverwanten van de bewoners van overige lokale woonwagenlocaties;
   e) overige belanghebbenden voor een woonwagenstandplaats (op basis van inschrijfduur);
   f) bij gelijke geschiktheid vindt er een notariële loting plaats.
   Hardheidsclausule:
   Indien er naar het oordeel van eigenaar/beheerder in medisch en/of in sociaal-maatschappelijk
   opzicht sprake is van een aantoonbaar urgente situatie kan, in afwijking van bovenstaande, aan
   een standplaatszoekende voorrang worden verleend.

Overleg
Wij initiëren ieder voor- en najaar een gezamenlijk (ambtelijk) woonoverleg met 2 afgevaardigden
van het Sinti Bewonersoverleg Stein. Naast de gemeente sluiten hierbij Zaam Wonen, Wonen
Limburg en Partners in Welzijn aan. Ieder najaar vindt ook een bestuurlijk woonoverleg plaats
tussen voornoemde partijen. Afspraken leggen wij vast in onze prestatieafspraken. Deze werkwijze
komt nagenoeg overeen met de werkwijze bij de reguliere sociale huursector.




                                                37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>4.       Hoe realiseren we onze ambities en actiepunten?
4.1. Onze strategie
Onze strategie is gebaseerd op de volgende elementen.

     •   De woonzorgvisie bouwt grotendeels op reeds in gang gezet (sub-) regionaal en
         gemeentelijk beleid.
     •   Net zoals in onze Omgevingsvisie kijken wij in onze woonzorgvisie tot en met 2040.
     •   We gaan uit van een concreet actieprogramma 2023-2028 dat we periodiek monitoren en
         evalueren. Indien nodig doen we bijstellingen.
     •   De invulling op kernenniveau vindt plaats vanuit de gemeentebrede visie en ambitie. Daarbij
         houden we rekening met het karakter en kwaliteit van ieder woonmilieu en creëren
         passende oplossingen (dus geen generieke aanpak voor de hele gemeente).
     •   We geven invulling aan onze ambities samen met de inwoners en alle relevante stakeholders
         en zetten daarbij de instrumenten in die we ter beschikking hebben.

Ons adagium daarbij is: “Eerst de kwaliteit en dan pas de kwantiteit”.
Alhoewel wij een stevige ambitie hebben neergelegd in de Woondeal, laten wij ons niet leiden door
aantallen. Kwaliteit van onze nieuwe woningen en verbetering van onze leefomgeving staat voorop.
Om toch de benodigde aantallen te halen zetten wij deels in op tijdelijke woningen (flexwoningen)
die geen beslag leggen op de toekomst. Ook deze tijdelijke woningen dienen kwalitatief aan de
maat te zijn, maar minder stringent als bij permanente woningtoevoegingen. De locaties voor
tijdelijke woningen moeten wel stedenbouwkundig en landschappelijk goed ingepast worden in de
omgeving. Hierbij kiezen wij echt voor kwaliteit en niet alleen voor snelheid (ook al zijn het
tijdelijke woningen).
Daarnaast zetten wij in op zorgvuldige verdichting binnen het bestaand bebouwd gebied. Hierbij
gaan wij niet lukraak elk onbebouwd perceel volbouwen maar vooral werk maken van de
noodzakelijke transformatie van onze woningvoorraad. Verouderde grondgebonden
eengezinswoningen maken dan bijvoorbeeld plaats voor gestapelde nultredewoningen. Door de
compactere footprint maar toch gelijke of hogere woningaantallen, ontstaat er ruimte voor de
eveneens noodzakelijke vergroening van onze leefomgeving (zie afbeeldingen hieronder).




Bron: Atelier Romain




                                                 38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Daarnaast kan gedacht worden aan transformatie van gebouwen met erfgoedwaarde (bv.
kerkgebouwen) naar o.a. woningen en het transformeren van (hinderlijke) bedrijfslocaties binnen
de woonomgeving naar woonlocaties. Dat laatste betekent dat er soms alternatieve bedrijfslocaties
beschikbaar moeten zijn voor verplaatsing. Voorrang voor lokale verplaatsers kan hierbij helpen.
Wij leggen een link met de SVREZL (Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg), het
detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek en het economisch beleid Stein: In balans- (Industrieweg
en Dorine Verschureplein) en concentratiegebieden (centrum Stein) behouden wij ruimte voor
detailhandel en voorzieningen. Dit draagt bij aan het realiseren van een robuuste
voorzieningenstructuur. Voor het omzetten van winkelruimte naar woningen hanteren wij daarom in
deze gebieden het principe: Nee, tenzij …

 Stelling 1
 In balans- (Industrieweg en Dorine Verschureplein) en concentratiegebieden (winkelcentrum Stein)
 behouden wij ruimte voor detailhandel en voorzieningen. Dit draagt bij aan het realiseren van een
 robuuste voorzieningenstructuur. Voor het omzetten van winkelruimte naar woningen hanteren wij
 daarom in deze gebieden het principe: Nee, tenzij …
 Voorgaande schuurt met een gewenste versoepeling van regels om bestaande panden om te
 zetten naar woningen.

 Raadsfracties zijn het met deze stelling eens. Wel rekening houden met mogelijkheid om af te
 wijken of maatwerk te bieden in bijzondere of uitzonderingsgevallen. Hiervoor dienen objectieve
 criteria te worden opgesteld.
 Daarnaast ook aandacht voor het faciliteren van een goed vestigingsklimaat voor bv detailhandel
 (bv. transformatie naar kantoren is geen toegevoegde waarde voor de huisvesting van ouderen in
 die omgeving, nabij voorzieningen). Relatie met (herziening van) het Accommodatiebeleid. We
 kunnen niet van een ondernemer verwachten dat hij een voorziening koste wat kost (met verlies) in
 stand blijft houden. Bredere kijk noodzakelijk en wellicht striktere kaders.



4.2. Instrumenten
Om onze ambities en concrete acties te realiseren, voeren we regie door de inzet van instrumenten,
periodieke monitoring en de inzet van middelen. Wat betreft de instrumenten zetten we in op de
tools verwoord in onderstaande opsomming. Daarbij verwijzen we eveneens naar de benoemde
actiepunten en uitwerkingen in hoofdstuk drie van deze woonzorgvisie.

   1. Met de woningcorporaties maken we prestatieafspraken die een concretisering zijn van de
      geformuleerde ambities en acties voor de termijn 2023-2028 (uitgesplitst in
      meerjarenafspraken en jaarschijven)
   2. We verbreden de prestatieafspraken door niet-vrijblijvende deelname van
      zorgaanbieders en zorgkantoor/zorgverzekeraars.
   3. De (zorg)woningbouw opgave pakken we op vanuit een adaptieve
      (zorg)woningbouwprogrammering en de concrete uitwerking van de
      woonzorgzonering.
   4. We gebruiken het beschikbaar juridisch instrumentarium vanuit de Omgevingswet
      bijvoorbeeld om ongebruikte bouwtitels te schrappen.




                                                39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>   5. We toetsen de wenselijkheid van nieuwe woon(zorg)initiatieven middels de inzet van
      afwegingskaders die inhoudelijk aansluiten op onze ambities. De uitwerking van
      afwegingskaders voor wooninitiatieven en woonzorginitiatieven inclusief procesgang is
      prioriteit na de goedkeuring van deze woonzorgvisie.
   6. Om ruimte voor woonzorg initiatieven van onderop te creëren gebruiken we een
      inspiratiekader.
   7. Het is belangrijk om een sterke visie op de toekomst van de verschillende kernen binnen de
      gemeente Stein te ontwikkelen. Daarom werken wij ook lokale Transformatievisies uit
      voor overige kernen/wijken (werken met woonmilieus, link met erfgoed, landschap en
      voorzieningen). Bij het vormen van deze visie op kernen betrekken wij o.a. ook
      zorgpartijen.
   8. Wij gaan aan de slag met onze inwoners en ons netwerk van samenwerkingspartners
      waarbij we maximaal gebruik maken van de bestaande (overleg)structuren. Daarbij spreekt
      de Gemeente Stein de wens uit om CPO-ontwikkelingen mogelijk te maken en (later)
      wellicht zelfs te faciliteren. Hiertoe dient eerst het huidige CPO-traject Meerdel Elsloo te
      worden geëvalueerd (anno 2023 worden de 15 woningen gebouwd). Tot die tijd beperken
      wij ons tot de reguliere taken. Dat wil zeggen medewerking verlenen aan wijzigen
      planologisch regime en/of openbare ruimte en het afhandelen van een
      omgevingsvergunningaanvraag. Dat betekent dat anderen steeds het initiatief moeten
      nemen voor een dergelijke ontwikkeling. Zo gebeurt dit momenteel ook voor het
      gemeentelijke perceel aan de Steskensstraat waar vanuit DOP Stein de haalbaarheid van
      een CPO-traject voor ouderen wordt onderzocht.

Voorwaarden hierbij zijn:
   • Uitvoeringskracht op orde (subsidies, zorgvuldige participatie, aanleg openbare ruimte,
      projectleiding, plantoetsing, etc.)
   • Voldoende financiën (zie paragraaf financiën)
   • Consistent bestuur


4.3. Monitoring

Natuurlijke groei of krimp (geboorte minus sterfte) zijn goed te voorspellen aan de hand van de
leeftijdsopbouw. Migratie is daarentegen een onzekere factor. Economische ontwikkelingen en
(boven)gemeentelijk beleid spelen hierin een belangrijke rol. Wij houden daarom de vinger aan de
pols inzake de realisatie van ambities en de voortgang van de geformuleerde actiepunten. Daartoe
gaan we periodiek monitoren. Vanuit efficiency maakt deze monitoring bij voorkeur onderdeel uit
van een gemeentebrede monitoring op verschillende beleidsthema’s. Bij voorkeur maken we daarbij
gebruik van regionaal te ontwikkelen dashboards en maken maatwerk waar nodig.

Voor de monitoring van de voortgang van het woonzorgbeleid zijnde volgende zaken van belang:

   •   Effectuering van voorgenomen acties binnen de beoogde plantermijnen;
   •   Inzichten op basis van beschikbare data bijvoorbeeld de ontwikkeling van de bevolking,
       huishoudens, leegstand, toewijzingsbeleid, scheefwonen, (zorg)scheefwonen, wachtlijsten,
       beschikbaarheid en betaalbaarheid.




                                               40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>   •   Voortgang van de invulling van opgaven bijvoorbeeld op vlak van verduurzaming, housing,
       doorstroming.
   •   Evaluaties op projectniveau waarvan het resultaat als leerelementen kunnen meenemen in
       nieuwe ontwikkelingen.


4.4. Financieel kader
Het financieel overzicht is als bijlage II opgenomen.




                                                  41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>                                                                                                                    2025   JAAR
     KERN        PLANNAAM                                               TOTAAL            2022       2023    2024   E.V. ONBEKEND               TYPOLOGIE            ZORG                                            PRIJSSEGMENT

                                                                                                                                                                                                                         BETAALBAAR -
                                                                                                                                    reguliere                                   SOCIALE    MIDDELDURE BETAALBARE             NHG*                             BETAALBAAR
                                                                                                                                    eengezins nultrede                           HUUR     HUUR €808-     KOOP              €355.000-   DURE HUUR DURE KOOP       HEID
                                                                       +        -                                                    woning     woning   onbekend                <€808        €1023    <€355.000           €405.000      >€1023   >€405.000    ONBEKEND
     Elsloo      CPO Meerdel / Elserveldstraat                           15           0       0         15      0      0        0           15         0         0         0            5            0           2                   0          0           0           8
     Elsloo      Locatie BTL-Terrein                                     12           0       0          0      0     12        0             0       12         0         0            0            0           0                  12          0           0           0
     Elsloo      Locatie De Poolster                                     17           0       0          0      0     17        0             0       17         0         0            6            4           0                   7          0           0           0
     Elsloo      Locatie Elckerlyc                                       19           0       0          0      0     19        0             0       19         0         0            0            0          19                   0          0           0           0
     Elsloo      Stationsstraat 170 (van Molken)                         18           0       0          0     18      0        0             0       18         0         0            0            0           0                  18          0           0           0
     Stein       Mijn Nieuwdorp: Kwadrant Zaam Wonen                     36         -83       0          0      0     36        0             0       36         0         0           36            0           0                   0          0           0           0
     Stein       Mijn Nieuwdorp: Bruisend hart                           64           0       0          0      0     64        0             0       64         0        33           55            9           0                   0          0           0           0
     Stein       Herbestemming St Jozefkerk Kerensheide                  24           0       0          0     24      0        0             0       24         0        24           16            4           0                   0          4           0           0
     Stein       CPO Steskensstraat Stein                                 6           0       0          0      0      6        0             0        6         0         0            0            0           0                   0          0           6           0
     Urmond      Kattekop fase 3 Urmond                                  13           0      11          0      0      0        2             7        6         0         0            5            6           0                   0          0           2           0
     Urmond      Bramert Noord, fase 1                                   50           0       0          0      0     50        0             0        0        50         0            0            0          15                   0          0          35           0




42
     Urmond      Bergerveste/Beatrixplein                                10           0       0          0      0      0       10             0        0        10         0           10            0           0                   0          0           0           0
     Meers       Locatie vml basisschool Meers                            9           0       0          0      0      9        0             0        0         9         0            0            0           0                   0          0           0           9
     Meers       Heuvelstraat Meers                                       3           0       0          0      0      3        0             0        0         3         0            0            0           0                   0          0           3           0
     Gemeente    Standplaatsen/chalets woonwagenbewoners                  5           0       0          0      5      0        0             0        5         0         0            5            0           0                   0          0           0           0
     Gemeente    Flexwoningen tranche 1                                  48           0       0          0      0     48        0             0        0        48         0           48            0           0                   0          0           0           0
     Gemeente    Plusambitie Flexwoningen (tranche 2)                   197           0       0          0      0    197        0             0        0       197         0          197            0           0                   0          0           0           0
     Gemeente    Ambitie Transformatieopgave                            100           ?       0          0      0    100        0             0      100         0         0           67            0           0                   0          0           0          33

                 TOTALEN                                                646         -83      11         15     47    561       12          22         307      317        57          450             23            36            37            4            46              50
                                                                                                                                                                                                                                                                                  Bijlage I: Woningbouwprogrammering




     Gemeente    Bouwtitels in uitvoering (vanaf vooroverleg)              42        -4          9      19      2      0       12           0           0        0          0             2            0             0             6            0            25               9
     Gemeente    Restant ongebruikte particuliere bouwtitels               74         0          0       0      0      0       74           0           0       74          0             0            1             0             1            0            39              33

                 TOTALEN                                                116          -4          9      19      2      0       86           0           0       74          0             2            1             0             7            0            64              42

                * Voor de recente regionale Woondeal (2023) wordt door de overheid , conform het programma Woningbouw, de NHG-grens uit 2022 (zijnde €355.000) gehanteerd. Eerder vormde de NHG-grens de scheiding tussen betaalbare en dure koop. In 2023 is de NHG-grens
                  omhoog gegaan naar €405.000
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>     Bijlage II: Financieel overzicht

                                                                                                                                                               Financiën
Actie                                 Toelichting                    Stakeholders                 Planning                                                                                            Opmerkingen
                                                                                                                                   2023         2024         2025           2026        2027   2028

                                      Minimaal 2 maal per jaar
                                      bestuurlijk overleg
                                      (voorjaars- en                 Gemeente, corporaties,                                                                                                           Onderdeel reguliere
                                      najaarsoverleg) met            zorgaanbieders (met                                                                                                              werkzaamheden
Lokale prestatieafspraken regulier                                                                Jaarlijkse cyclus
                                      benodigde ambtelijke           vastgoed in Stein) en                                                                                                            beleidsmedewerker Ruimte
                                      overleggen. In 2023 sluiten    HBV’s                                                                                                                            (thema wonen)
                                      ook voor het eerst de
                                      zorgaanbieders aan.
                                      Minimaal 2 maal per jaar
                                                                     Gemeente, corporaties,
                                      bestuurlijk overleg                                                                                                                                             Onderdeel reguliere
                                                                     PiW en
Lokale prestatieafspraken             (voorjaars- en                                                                                                                                                  werkzaamheden
                                                                     vertegenwoordiging           Jaarlijkse cyclus
woonwagens                            najaarsoverleg) met                                                                                                                                             beleidsmedewerker Ruimte
                                                                     bewonerscommissie
                                      benodigde ambtelijke                                                                                                                                            (thema wonen)
                                                                     (huurders, max. 2 pers.)
                                      overleggen.
                                      Afgelopen jaren stelde het
                                      overleg regionale
                                      prestatieafspraken
                                      Westelijke Mijnstreek weinig                                                                                                                                    Onderdeel reguliere
                                                                     Gemeenten, corporaties,
                                      voor. Toch zijn er zaken die                                                                                                                                    werkzaamheden
Regionale prestatieafspraken                                         zorgaanbieders en HBV's      Jaarlijkse cyclus
                                      regionaal moeten worden                                                                                                                                         beleidsmedewerker Ruimte
                                                                     Westelijke Mijnstreek
                                      opgepakt (o.a. fair share).                                                                                                                                     (thema wonen)
                                      Op dit moment is onbekend
                                      hoe dit traject wordt
                                      opgepakt.
                                      Periodieke overleggen
                                      subregio Westelijke
                                      Mijnstreek en regio Zuid-
                                                                                                                                                                                                      Onderdeel reguliere
                                      Limburg, zowel ambtelijk als   Gemeenten Westelijke
                                                                                                  Meerdere overleggen per                                                                             werkzaamheden
(sub-)regionaal overleg wonen         bestuurlijk. Daarnaast         Mijnstreek en Zuid-
                                                                                                  jaar                                                                                                beleidsmedewerker Ruimte
                                      ambtelijke                     Limburg
                                                                                                                                                                                                      (thema wonen)
                                      vertegenwoordiging in
                                      werkgroep Wonen Zuid-
                                      Limburg.
                                      Jaarlijks bijhouden
                                                                                                                                                                                                      Onderdeel reguliere
                                      provinciale
                                                                     Gemeente, E'til, provincie                                                                                                       werkzaamheden
plancapaciteitsmonitor                plancapaciteitsmonitor                                      Jaarlijkse cyclus
                                                                     Limburg                                                                                                                          beleidsmedewerker Ruimte
                                      (gerealiseerde woningen,
                                                                                                                                                                                                      (thema wonen)
                                      nieuwe bouwplannen, etc.)
                                      Advieskosten m.b.t.            Gemeente, corporaties,
                                      opstellen                      zorgaanbieders (met
Meerjaren lokale prestatieafspraken                                                               2024                                     €   12.500
                                      meerjarenprestatieafspraken    vastgoed in Stein) en
                                      (2023-2028)                    HBV’s

                                      Advieskosten m.b.t.
Adaptieve                             opstellen procesafspraken
                                                                     Gemeente                     2024                                     €   12.500
woningbouwprogrammering               aanpassen
                                      woningbouwprogrammering



                                      Aanvullend op inzet
                                      Veiligheidsregio inhuur
                                      projectleiding m.b.t.
                                      realisatie 1e tranche          Gemeente,                                                                                                                        Exclusief (voorbereidings-
                                                                                                  Vanaf 1 april 2023 voor 9
Flexwoningen - 1e tranche             flexwoningen (48 stuks)        veiligheidsregio,                                        €   40.000                                                              )kosten bouw- en woonrijp
                                                                                                  maanden in 2023
                                      gedurende 9 maanden à 16       corporaties                                                                                                                      maken door gemeente
                                      uur per week. Realisatie en
                                      exploitatie flexwoningen
                                      door corporaties.




                                      Aanvullend op inzet
                                      Veiligheidsregio inhuur
                                      projectleiding m.b.t.
                                                                     Gemeente,                                                                                                                        Exclusief (voorbereidings-
                                      realisatie 2e tranche
Flexwoningen - 2e tranche                                            veiligheidsregio,            Vanaf 2026 en verder                                               €     60.000                     )kosten bouw- en woonrijp
                                      flexwoningen (197 stuks).
                                                                     corporaties                                                                                                                      maken door gemeente
                                      Realisatie en exploitatie
                                      flexwoningen door
                                      corporaties.


                                      Inhuur kwartiermaker voor      Gemeente, corporaties,
                                      gebiedsgerichte aanpak         zorgaanbieders,
Transformatievisies Urmond-Oost
                                      Urmond-Oost en Elsloo          ondernemers/inwoners,        Vanaf 2024                               €   55.000   €   55.000
en Elsloo
                                      (zoals aangegeven in           etc. (conform
                                      Transformatieagenda's).        stakeholdersanalyse)

                                      Opstellen
                                      transformatievisies voor
                                      overige wijken/buurten:

                                      1 - Oud-Stein/Kerensheide/
                                                                     Gemeente, corporaties,                                                €   78.000
                                      Stein centrum
                                                                     zorgaanbieders,
                                                                                                  Periode 2024-2027 (1                                                                                Advieskosten incl.
Transformatievisies overige wijken                                   ondernemers/inwoners,
                                      2 - Meers/Maasband                                          per jaar)                                             €   57.000                                    gemeentelijke projectleiding
                                                                     etc. (conform
                                                                     stakeholdersanalyse)
                                      3 - Oud-Urmond/Berg aan
                                                                                                                                                                     €     78.000
                                      de Maas/Nattenhoven

                                      4 - Catsop                                                                                                                                    € 57.000


                                      Opstellen visie m.b.t.
                                      Moutheuvel en aanpalende
                                                                     Gemeente, corporaties,
Heerstraat Centrum Stein              appartementen, inclusief                                    2023 e.v.                   €   10.000   €   10.000
                                                                     Vivantes en Zuyderland
                                      nieuwbouwmogelijkheden
                                      elders.

                                      Vastleggen procedure
                                      aanlevering en actualisatie
                                                                     Gemeente, corporaties,
BAT-scores en energielabels           BAT-scores en energielabels                                 2023                        €    7.500
                                                                     zorgaanbieders
                                      van woningen corporaties en
                                      zorgaanbieders




                                                                                                                      43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>                                    Overname resterende
                                                                                                                                                                                                     Reeds opgenomen in
Overname standplaatsen              woonwagenlocaties door      Gemeente, corporaties         Korte termijn (1-3 jaar)
                                                                                                                                                                                                     begroting
                                    corporaties

                                    Realisatie minimaal 5
                                                                                                                                                                                                     Reeds opgenomen in
Nieuwe standplaatsen                standplaatsen voor          Gemeente, corporaties         Korte termijn (1-3 jaar)
                                                                                                                                                                                                     begroting
                                    woonwagenbewoners

                                    Implementatie benodigde
Check verordeningen/                beleidsregels/etc. naar
                                                                Gemeente, corporaties         2024                                    €   15.000
beleidsregels/etc.                  aanleiding van
                                    woonzorgvisie

                                    Contactleggen en
                                                                Gemeente, corporaties,
Betrekken jongerendoelgroep         verzamelen behoeften en                                   Korte termijn (1-3 jaar)                             €   75.000                                        Incl. inhuur projectleiding
                                                                SJAR
                                    ideeën.



Projectleider wonen en zorg &
                                    Tijdelijke inhuur           Gemeente                      2023-2026                  €   96.000   €   96.000   €   96.000   €   96.000
aanpak particulier bezit




                                                                                                                                                                                                     Het benodigde budget voor
                                                                                                                                                                                                     de aanpassing van de
                                    Aanpassing huurwoning tbv   Gemeente, corporaties en                                                                                                             huurwoning was voor 2022
Casus bijzondere doelgroepen        huisvesting urgent gezin    provincie Limburg             2023                       €   44.000                                                                  verstrekt maar uitvoering is
                                    (uitvoeringskosten)         (subsidie)                                                                                                                           doorgeschoven naar 2023.
                                                                                                                                                                                                     Zal in de bestuursrapportage
                                                                                                                                                                                                     2023 worden meegenomen.



                                                                Gemeente, corporaties,
                                    Opstellen woonzorgvisie
Woonzorgvisie 2029-2034                                         zorgaanbieders, HBV's,        2028                                                                                       € 50.000
                                    voor de volgende periode
                                                                etc.

                                    T.b.v. verrichten kleine
                                    (onvoorziene) onderzoeken
Onvoorzien                                                                                                                            €    6.000   €    6.000   €    6.000   €   6.000   €   6.000
                                    die niet elders zijn
                                    opgenomen.


                                                                                                                         € 197.500    € 285.000    € 289.000    € 240.000    € 63.000    € 56.000


                                                                Totale kosten bovenstaand
                                                                schema (excl. Beschikbaar
                                                                budget)                       €             1.130.500

                                                                Budget tbv aanvragen
                                                                subsidies                     €                25.000

                                                                Ambitie stelling 2
                                                                (innovatieve woonvormen)      €                90.000

                                                                Totale kosten (excl.
                                                                Beschikbaar budget)           €             1.245.500




                                                                Doorgeschoven aanpassing huurwoning van 2022 naar
                                                                2023. Het bij de jaarrekening 2022 overgebleven
                                                                budget wordt in de bestuursrapportage opgenomen          €   44.000


                                                                Restant volkshuisvestelijk budget                        €   42.500


                                                                Onderzoek wonen en zorg                                  €   50.000


                                                                Onderzoek hoogwaardige woonzorg-complexen                €   50.000


                                                                Onderzoek koopsector (sloopopgave)                       €   50.000

                                                                Totaal beschikbaar budget incl. mutaties
                                                                bestuursrapportage                                       € 236.500

                                                                Totale kosten minus
                                                                (reeds beschikbaar)
                                                                budget
                                                                                              €            1.009.000




Aandachtspunten:
               *                    Er zijn momenteel veel subsidieregelingen. Met de Woondeal is de verwachting dat dit meer zal worden. Belangrijk is daarom om voldoende
                                    uitvoeringskracht te hebben voor het aanvragen van subsidies en het gaandeweg verantwoorden van de besteding. Met gemeentelijk geld
                                    (o.a. inhuur capaciteit) wordt meer geld gemaakt. Hierbij wordt opgemerkt dat er wel vaak sprake dient te zijn van cofinanciering. Voor het
                                    aanvragen van subsidies is extra inzet nodig. In de kadernota 2024 is daarom aanvullend € 25.000,-- hiervoor opgenomen.


                                *   De woningbouwprojecten tot en met 2030 zijn nu inzichtelijk. Veel woningbouwprojecten zijn of komen binnenkort in uitvoering. Verwachting
                                    is dat interne projectleiderscapaciteit vanaf 2027 e.v. ingezet kan worden voor de plusambities (o.a. herstructureringsopgaven in Elsloo en
                                    Urmond-Oost en later Stein) .

                                *   De recente verhoging van de drempelbedragen voor meervoudige onderhandse aanbesteding (€ 25.000 voor diensten en leveringen)
                                    reduceert het werk dat voorheen gestoken diende te worden in aanbestedingstrajecten. Voorheen was het drempelbedrag € 5.000 voor
                                    diensten en leveringen.

                                *   De kosten m.b.t. noodzakelijke monitoring van het volkshuisvestelijk beleid is vooralsnog niet opgenomen. Voorstel is een gemeentebrede
                                    monitoring van meerdere beleidsthema's (als afzonderlijk gemeenteproject).

                                *   In de begroting is ieder jaar nog een bedrag van 25.000 euro opgenomen als bijdrage aan de functie regiocoordinator wonen Westelijke
                                    Mijnstreek. Deze kosten zijn niet in bovenstaande tabel opgenomen.




                                                                                                                  44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Bijlage III: Woningbehoefteonderzoek




                           45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>            Woningbehoefte
            onderzoek Stein


Stec Groep aan gemeente Stein

Esther Geuting & Job Wevers
14 juli 2023
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>          Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                              2
          (22.282)




Inhoudsopgave
1   Inleiding                                                                                                                  4
    1.1     Aanleiding...................................................................................................... 4
    1.2     Onze aanpak .................................................................................................. 4
    1.3     Leeswijzer ...................................................................................................... 5


2   Conclusies en aanbevelingen                                                                                                6
    2.1     Conclusie: mogelijk lichte huishoudensgroei in meeste kernen
            tot en met 2030, maar vooral transformatieopgave............................... 6
    2.2     Conclusie: ontgroening en vergrijzing onderliggend aan
            huishoudensontwikkeling ........................................................................... 6
    2.3     Conclusie: behoefte aan nultredenwoningen en overschot aan
            reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale
            huurappartementen zonder lift .................................................................. 6
    2.4     Advies: Vorm gemeentebrede visie op kernen als vertrekpunt
            voor programmering ................................................................................... 6
    2.5     Advies: Overweeg nieuwbouw primair te concentreren in grotere
            kernen en in de kleinere kernen vooral het aanpassen van
            bestaande woningen te faciliteren ............................................................ 7
    2.6     Advies: Ga bij nieuwbouw voor ‘no-regret’ invulling en breng zo
            doorstroming op gang................................................................................. 7
    2.7     Advies: Ga voor het vormen van visie op kernen in gesprek met
            zorgpartij(en) ................................................................................................. 8
    2.8     Advies: Leg bij eventuele nieuwe plannen nadrukkelijk de
            koppeling met bestaande voorraad én bestaande plancapaciteit ....... 8
    2.9     Advies: Zet flexibele woonvormen in om tijdelijke schaarste op
            te vangen ....................................................................................................... 9


3   Gemeente Stein                                                                                                           10
    3.1     Vergrijzing leidt tot afname aantal inwoners, toename
            alleenstaanden houdt aantal huishoudens nog stabiel ....................... 10
    3.2     Relatief veel koopwoningen en weinig vrijesectorhuur in Stein........ 12
    3.3     Aantal huishoudens ontwikkelt met circa -175 tot +160
            huishoudens t/m 2030 en -815 tot -410 huishoudens tot 2040 ........... 13
    3.4     Theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden
            koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen................................... 13
    3.5     Nieuwbouwplannen sluiten voor groot deel aan op behoefte,
            transformatieopgave blijft groot .............................................................. 16
    3.6     Vergrijzing en extramuralisering leiden tot toename
            thuiswonende zorgbehoevenden ............................................................ 17


4   Hoofdkern Elsloo                                                                                                         19
    4.1     Hoofdkern Elsloo: behoefte aan -95 tot +20 woningen t/m 2030 ....... 19
    4.2     Catsop: theoretisch overschot aan circa 10 tot 0 woningen t/m
            2030............................................................................................................... 24
    4.3     Elsloo: Behoefte aan -60 tot +30 woningen t/m 2030 ........................... 26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                               3
              (22.282)




     4.4         Maasband en Meers: theoretisch overschot aan circa 5 tot 25
                 woningen t/m 2030..................................................................................... 28


5    Hoofdkern Stein                                                                                                              31
     5.1         Hoofdkern Stein: behoefte aan -70 tot +75 woningen t/m 2030 ......... 31


6    Hoofdkern Urmond                                                                                                             37
     6.1         Hoofdkern Urmond: behoefte aan circa -10 tot +65 woningen t/m
                 2030............................................................................................................... 37
     6.2         Berg aan de Maas en Nattenhoven: behoefte aan circa -20 tot +5
                 woningen t/m 2030..................................................................................... 42
     6.3         Oud-Urmond: behoefte aan circa 5 tot 15 woningen t/m 2030 .......... 44
     6.4         Urmond-Oost: behoefte aan circa 5 tot 40 woningen t/m 2030.......... 46


Bijlage A: Potentieel effect groei Chemelot                                                                                       49
     A1. Uitgangspunt: Brightlands Campus zorgt voor 9.000 extra banen tot
             2040............................................................................................................... 49
     A2. Woningbehoefte: meer vraag naar reguliere huur- en koopwoningen ... 51


Bijlage B: Indicatieve behoefte aan tijdelijke woningen                                                                           54
     B1. Tijdelijke woningen inzetbaar voor brede doelgroep ................................. 54
     B2. Potentieel vraag naar 245 tijdelijke woningen ............................................. 55


Bijlage C: Stec-Doelgroepenindeling                                                                                               58
     C1. Huidige en gewenste woonsituatie doelgroepen in gemeente Stein ...... 58
     C2. Doelgroepenprofielen suburbane/dorpse doelgroepen ............................. 60
     C3. Doelgroepenprofielen landelijke doelgroepen............................................. 64


Bijlage D: Plancapaciteit Stein                                                                                                   68
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>           Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                 4
           (22.282)




1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Als Gemeente Stein wilt u een actueel woningbehoefteonderzoek dat beleidsneutraal de woningbehoefte
tot en met 2030 laat zien en een doorkijk geeft tot 2040. We brengen de behoefte in beeld op niveau van de
gemeente, als ook op kernniveau. Zo kunt u hier in uw gemeentelijk beleid op inspelen. Aanvullend leven
er voor u nog specifieke aandachtspunten:
• Inzicht in inkomensklassen in samenhang met leeftijdsklassen op hoofdkern en kernniveau.
• De behoefte aan middenhuur en dure huur op hoofdkern en kernniveau.
• De verhouding tussen de kwalitatieve woningbehoefte en de actuele woningbouwplannen.
• Een scenarioschets op hoofdkern en kernniveau uitgaande van een voortzetting van het hoge
     migratiesaldo in de afgelopen jaren.
• Een scenarioschets waarin we de verwachte toename van de werkgelegenheid op de Brightland
     Campus doorrekenen naar een huishoudenstoename in de gemeente Stein. Dit brengen we op
     hoofdlijn in beeld in bijlage A.
• Een verdieping op de behoefte naar tijdelijke woningen. Dit brengen we op hoofdlijnen in beeld in
     bijlage B.

1.2 Onze aanpak
Onderzoek op meerdere schaalniveaus voor het beste inzicht in de toekomstige woningbehoefte
Eerdere rapporten van ons zijn bij u bekend en we zijn daarom in lijn met deze rapporten te werk gegaan.
Wel gaf u aandachtspunten mee die we elk een eigen plek geven in dit onderzoek. We geven resultaten van
het woningbehoefteonderzoek weer op de schaal van de hele gemeente en zoomen daarnaast in op
hoofdkern en kernniveau. Dit is onze werkwijze:
• Gemeente: op het niveau van de gemeente Stein voeren we onze basisanalyse uit. Hierin geven we
    aandacht aan demografische ontwikkelingen uit het verleden, de huidige woningvoorraad en
    verwachte huishoudensontwikkeling. Verschillende landelijke (CBS en LMW) en provinciale (Progneff)
    datasets liggen hieraan ten grondslag. Deze analyses vormen de basis voor ons Stec-
    Doorstroommodel (voor toelichting, zie volgende pagina) waarin we demografische- en
    woningvoorraadkenmerken vertalen naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte tot en met
    2030, 2035 en 2040. Vervolgens verdiepen we deze uitkomsten naar prijssegmenten- en de grootte van
    woningen en zetten we de woningbehoefte af tegen uw nieuwbouwplannen.
• Hoofdkern/wijk: vervolgens verdiepen we ons in het niveau van de hoofdkernen. In Stein zijn dit er
    drie: Elsloo, Stein en Urmond (CBS-wijkenindeling). Ook op dit niveau geven we beknopt informatie
    over de huishoudenssamenstellingen en de bestaande voorraad en laten we de verdeling van
    inkomensgroepen over verschillende leeftijds- en huishoudenssamenstellingen zien. De Progneff-
    prognose geeft daarnaast een verwachte huishoudensontwikkeling op buurtniveau. Dit maakt het voor
    ons mogelijk ook op het schaalniveau van de hoofdkern huidige en verwachte ontwikkelingen op de
    Steinse woningmarkt te vertalen naar een kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte. Ten slotte
    verdiepen we ook op hoofdkernniveau deze uitkomsten naar prijssegmenten- en de grootte van
    woningen en zetten we de woningbehoefte af tegen de nieuwbouwplannen.
• Kern/buurt: ook op het niveau van kernen/buurten brengen we de kwantitatieve en kwalitatieve
    woningbehoefte in beeld en zetten we deze vraag af tegen de plannen per kern. Dit doen we aan de
    hand van beschikbare cijfers op hoofdkernniveau, de Progneff-huishoudensprognose op buurtniveau
    en de door u geleverde planlijsten. Dit is nadrukkelijk een beleidsneutraal onderzoek. Gemeentelijke
    beleidskeuzes kunnen de woningbehoefte op buurtniveau significant beïnvloeden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>                 Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                    5
                 (22.282)




    UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL
    Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een
    dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet.
    De bestaande voorraad, het verhuisgedrag (op basis van leeftijd, samenstelling en inkomen van
    huishoudens in uw gemeente en de kernen daarbinnen), betaalbaarheid van de huidige woningvoorraad
    en demografische ontwikkelingen (op basis van de nieuwste Progneff 2021 prognose) liggen hieraan ten
    grondslag. Het model simuleert de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen op basis van verhuis- en
    woonwensen (WoON2015, WoOn2018 en WoON2021 1). Zo ontstaat een vraag-aanbodconfrontatie die per
    saldo een jaarlijkse opgave oplevert. Het doorstroommodel is een theoretische benadering. De
    uitkomsten moeten als indicatief worden beschouwd. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en
    woonwensen en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in
    de praktijk soms ander gedrag kunnen vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden
    verwacht. Ook neemt de betrouwbaarheid van demografische prognoses af naarmate we verder
    vooruitkijken (2030-2040).


Migratie onzekere factor: twee scenario’s op basis van historische cijfers
Huishoudensprognoses zijn omgeven met enige mate van onzekerheid. Natuurlijke groei of krimp
(geboorte minus sterfte) is goed te voorspellen aan de hand van de leeftijdsopbouw. Migratie is
daarentegen een onzekere factor. Economische ontwikkelingen en (boven)gemeentelijk beleid spelen hierin
een belangrijke rol. Om een zo robuust mogelijk beeld te geven van de huishoudensontwikkeling tot 2040,
en de invloed van migratietrends daarop, houden we in onze analyse rekening met twee scenario’s. Samen
vormen deze scenario’s de bandbreedte voor de verwachte huishoudensontwikkeling:
• Scenario ‘migratie normaal’: in dit scenario sluiten we aan bij de migratieverwachting in de Progneff
    2021 prognose. In deze prognose wordt gebruik gemaakt van migratiecijfers uit de periode 2008-2020
    om het toekomstige migratiesaldo te kunnen voorspellen. Recentere jaren kennen hierin een zwaarder
    gewicht dan eerdere jaren. Het migratiesaldo uit 2020 telt dus meer mee in de migratieverwachting dan
    het saldo van bijvoorbeeld 2008.
• Scenario ‘migratie hoog’: we zien dat in de laatste jaren een omslag plaatsvond betreffende met
    name binnenlandse verhuizingen. Waar dit saldo in het verleden vaak negatief was, zien we de laatste
    jaren een positiever beeld. In ons tweede scenario onderzoeken we wat de invloed is op de
    kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte als deze huidige migratietrend zich de komende tien jaar
    doorzet. In de basis gaan we daarvoor uit van de migratiecijfers uit de periode 2018-2022. Dit betekent
    dat de meest recente jaren met een hoog positief migratiesaldo zwaarder meetellen in de
    migratieverwachting. Het verschil in het gemiddelde migratiesaldo van de perioden 2008-2020 en 2018-
    2022 wordt bovenop het basisscenario gelegd. Hierdoor ontstaat elk jaar een ‘plus’ op de verwachte
    huishoudensontwikkeling.

Mogelijk zal de huidige hoge migratietrend niet tot 2040 aanhouden en mogelijk zelfs niet tot en met 2030.
Om een realistisch beeld te schetsen zetten we de ‘plus’ op de huishoudensontwikkeling daarom enkel in
voor de komende tien jaar (tot 2033). Hierna volgen we de migratietrend verder zoals deze is opgenomen
in de Progneff 2021 prognose. Hierdoor ontstaat een reële bandbreedte die ruimte biedt om als gemeente
adaptief te programmeren. Een toenemende werkgelegenheid op de Brightland Campus kan een verdere
positieve migratietrend op gang brengen. De mogelijke invloed hiervan behandelen we op hoofdlijn in een
bijlage A.

1.3 Leeswijzer
Onze onderzoeksresultaten vertalen we in hoofdstuk 2 in enkele conclusies en aanbevelingen voor de
gemeente Stein. Vervolgens werken we in de verdere hoofdstukken onze analyses uit. We starten in
hoofdstuk 3 met de woningbehoefte van de gemeente Stein. In de drie daaropvolgende hoofdstukken leest
u over de drie hoofdkernen van de gemeente Stein.

1
    Het WoonOnderzoek Nederland. Dit is het grootste landelijk dekkende woonwensenonderzoek dat één keer per drie jaar plaatsvindt.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>            Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                       6
            (22.282)




2 Conclusies en
  aanbevelingen
2.1 Conclusie: mogelijk lichte huishoudensgroei in meeste kernen tot en met 2030, maar
    vooral transformatieopgave
Dit woningbehoefteonderzoek toont aan dat er in plaats van een nieuwbouwopgave vooral een
transformatieopgave ligt van de bestaande woningvoorraad. Op basis van de twee scenario’s verwachten
we een licht dalende tot stijgende huishoudensontwikkeling voor de gemeente Stein tot en met 2030 (-175
tot +160 huishoudens). In de daaropvolgende jaren verwachten we dat huishoudensdaling zich in zet,
mogelijk in relatief hoge aantallen (-815 tot -410). De verschillen tussen de kernen zijn relatief klein. In geen
enkele kern is de huishoudensdaling hoger dan -5% tot en met 2030, met de kern Maasband en Meers als
verwachte negatieve uitschieter (-4 tot -1%). Daarentegen is de groei nergens hoger dan +5%, met de kern
Oud-Urmond als verwachte positieve uitschieter (+1 tot +4%). In de periode 2031-2040 zien we dat in geen
enkele kern een groei verwacht wordt en dat de huishoudensontwikkeling in beide scenario’s voor bijna
elke kern, met uitzondering van Oud-Urmond, in de periode 2023-2040 negatief is.

2.2 Conclusie: ontgroening en vergrijzing onderliggend aan huishoudensontwikkeling
De verwachte huishoudensontwikkeling hebben we uitgesplitst naar
doelgroepen. Het valt op dat in alle kernen sprake is van een sterke
ontgroening (minder huishoudens in de jongere doelgroepen) en een
sterke vergrijzing (meer huishoudens in de oudere doelgroepen). De
afname van het aantal huishoudens jonger dan 65 jaar is in de meeste
kernen op lange termijn groter dan de toename van het aantal ouderen.
Dit heeft een afname van het aantal huishoudens als gevolg. Alleen in
Oud-Urmond verwachten we nog een stijging van het aantal gezinnen tot
en met 2030 (circa +5 huishoudens).

2.3 Conclusie: behoefte aan nultredenwoningen en overschot aan reguliere
    grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen zonder lift
Ondanks de relatief kleine kwantitatieve opgave zien we door de sterke vergrijzing wel in alle kernen een
kwalitatieve behoefte aan meer nultredenwoningen. Tegelijkertijd zien we dat er een theoretisch overschot
ontstaat aan reguliere grondgebonden koopwoningen in alle kernen en in de (veelal) grotere kernen ook
aan sociale huurappartementen zonder lift. Er is in gemeente Stein dus veel meer een kwalitatieve
woningmarktopgave dan een kwantitatieve woningmarktopgave. Een deel van de bestaande voorraad kan
worden aangepast. Bijvoorbeeld door het installeren van een traplift en het verwijderen van drempels uit
huis. Hierdoor kunnen overschotten in het reguliere segment worden teruggedrongen en kan tegelijkertijd
worden voorzien in de behoefte aan nultredenwoningen. Logischerwijs zal een deel van de behoefte echter
opgevangen moeten worden door nieuwbouw en sloop. Waar en hoe in te spelen op deze veranderende
huishoudensontwikkeling en woningeisen worden nader besproken in onze adviezen hieronder.
Uitgangspunt is echter wel dat in de programmering ruimte gemaakt moet worden voor toevoeging van
gewenste plannen (levensloopgeschikte woningen op daarvoor passende locaties) ten koste van de
ontwikkeling van woningbouwplannen die zich niet lenen voor deze kwalitatieve behoefte.

2.4 Advies: Vorm gemeentebrede visie op kernen als vertrekpunt voor programmering
De cijfers in deze rapportage moeten nadrukkelijk als richtinggevend worden beschouwd, ze zijn geen
blauwdruk. Enerzijds heeft dit te maken met de (methodologisch) afnemende betrouwbaarheid wanneer bij
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>             Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                               7
             (22.282)




prognoses wordt ingezoomd op een steeds lager schaalniveau, zoals het niveau van een kleine kern.
Anderzijds versterken prognoses op dit lage schaalniveau zichzelf deels wanneer ze letterlijk worden
aangehouden: de locaties van toekomstige nieuwbouwontwikkelingen binnen de gemeente zijn immers
van invloed op de ontwikkeling van het aantal huishoudens per kern. Ontwikkel daarom een sterke visie op
de toekomst van de verschillende kernen binnen de gemeente Stein. De inzichten uit deze rapportage
kunnen daarbij als basis dienen.

2.5 Advies: Overweeg nieuwbouw primair te concentreren in grotere kernen en in de
    kleinere kernen vooral het aanpassen van bestaande woningen te faciliteren
In lijn met het voorgaande advies: gezien de kwalitatieve behoefte aan levensloopgeschikte woningen
raden we aan in de woningmarktprogrammering primair in te zetten op plannen die ook voor wat betreft
locatiekenmerken geschikt zijn voor het realiseren van levensloopgeschikte woningen. In de volgende
hoofdstukken gaan we hier per kern dieper op in. Op basis van de geconstateerde verschillen tussen de
kernen vinden we nieuwbouw primair passend in grotere kernen met een groter voorzieningenaanbod.
Overweeg daarom voor nieuwbouw primair in te zetten op Stein en Elsloo en in mindere mate Oud-
Urmond en Urmond-Oost.

Dit betekent niet dat nieuwbouw in de overige kernen volledig is uitgesloten, maar we adviseren om het
daar vooral als aanvulling (en dus in kleinere aantallen) te zien op het aanpassen van bestaande woningen
van huishoudens die heel graag in hun huidige woonkern willen blijven wonen.

Valt de keuze in de kleinere kernen uiteindelijk toch ook op (kleinschalige) nieuwbouw, zet dan primair in
op sterke inbreidingslocaties. Zo sluit u optimaal aan bij de Structuurvisie Wonen Zuid Limburg (SVWZL),
de beleidsregel ‘Bouwen naar behoefte’ en het gedachtegoed van de Ladder voor duurzame
verstedelijking. Kies daarbij dan voor woonproducten die de kwetsbaarheid van de bestaande voorraad
niet onnodig vergroten.

2.6 Advies: Ga bij nieuwbouw voor ‘no-regret’ invulling en breng zo doorstroming op
    gang
Indien wordt gekozen voor nieuwbouw in de kernen (en zeker in de kleinere kernen met een beperkt
voorzieningenniveau), adviseren we om hier invulling aan te geven met ‘no-regret’ oplossingen. In
gemeente Stein raden we kortweg het adagium ‘bouwen voor oud, is nooit fout’ aan 2. De toevoeging van
nultredenwoningen kan daarnaast doorstroming op gang brengen waarmee jonge huishoudens in de
bestaande woningvoorraad bediend kunnen worden. Zo heeft het toevoegen van nieuwbouw een minder
nadelige invloed op de minst courante delen van de woningvoorraad. De levensloopgeschikte woningen
die worden toegevoegd kunnen later ook door andere doelgroepen worden bewoond (terwijl ouderen
meestal niet in niet-levensloopgeschikte woningen kunnen wonen). Zo bouwt u complementair en
toekomstbestendig.

Het realiseren van voldoende woningen waar huishoudens in Stein zo zelfstandig mogelijk oud kunnen
worden is hard nodig. Dit is essentieel voor het functioneren van uw woningmarkt. Het vergroot de
doorstroomkansen voor (toekomstige) ouderen en draagt direct bij aan de beschikbaarheid van woningen
voor jonge huishoudens die nu geen plek kunnen vinden op de woningmarkt. Dit zijn twee zijden van
dezelfde medaille.
Doorstroming heeft grote invloed op het kunnen realiseren van woonwensen. Doorstroming zorgt er
namelijk voor dat bestaande woningen in Stein vaker beschikbaar komen en de dat woningvoorraad
efficiënter wordt benut. Meer huishoudens kunnen daardoor – wanneer slim wordt bijgebouwd – in
kwalitatief gewenste en voor hen geschikte woningen wonen.



2
  Een voorbeeld hiervan is het HoofdkernActieProgramma Nieuwdorp in uw gemeente door de woningcorporatie ZaamWonen. In deze
plannen wordt door middel van het inponden van koopwoningen, het slopen van verouderde niet-toekomstbestendige sociale
huurwoningen en het bouwen van nultredenwoningen ingespeeld op de veranderende huishoudenssamenstelling van Stein.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>            Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                     8
            (22.282)




 LEVENSLOOPGESCHIKT BOUWEN EN DOORSTROMING IN STEIN
 Ter illustratie: nieuwbouwwoningen voor ouderen kunnen tot wel vijf verhuizingen leiden. Een
 starterswoning in de regel tot maximaal één. Bij een gemiddelde verhuisketen van circa 2,5
 verhuisbeweging die op gang komt als gevolg van het toevoegen van één nieuwbouwwoning, is de
 impuls die het bijbouwen van levensloopgeschikte woningen in de woningmarkt geeft dubbel keer zo
 groot als wanneer een rijwoning wordt toegevoegd. Bovendien zit aan het einde van iedere verhuisketen
 weer een starterswoning. De impuls van levensloopgeschikte woningen toevoegen is dan ook kwantitatief
 en kwalitatief het meest gewenst.




2.7 Advies: Ga voor het vormen van visie op kernen in gesprek met zorgpartij(en)
De extramurale zorgbehoefte neemt naar verwachting toe de komende jaren.
Daarom is het voor passend zelfstandig wonen met zorg op afroep van groot
belang dat die zorg ook geleverd kan worden, zowel in benodigde kwaliteit als
frequentie. Met name de kwalitatieve opgave vraagt aandacht. Met andere
woorden: is sprake van passende spreiding van woningen in combinatie met
(zorg) voorzieningen? Dit dient op kernniveau verder worden onderzocht met
corporaties en zorgaanbieders. We zien in gebieden met verspreide kernen en
                                  .




sterke vergrijzing de trend dat zorgpartijen inzetten op clustering om de gewenste
kwaliteit te kunnen blijven bieden en de zorg betaalbaar te houden. Blijf in gesprek met zorgpartijen om te
komen tot optimale afstemming over welke producten op welke locaties passend zijn.

2.8 Advies: Leg bij eventuele nieuwe plannen nadrukkelijk de koppeling met bestaande
    voorraad én bestaande plancapaciteit
Leg bij het ontwikkelen van eventuele nieuwe plannen nadrukkelijk de koppeling met al liggende
plancapaciteit. Op gemeenteniveau liggen er al veel woningbouwplannen, meer dan waar in de toekomst
kwantitatief behoefte aan is. In de periode tot en met 2030 lijkt de ontwikkeling van het totaal aantal
huishoudens in balans met het aantal woningen. Onderliggend is echter behoefte aan circa 510 tot 560
levensloopbestendige woningen in (sociale en vrije sector) huur en koop, en een behoefte aan
grondgebonden huurwoningen in het sociale en vrije sector segment, maar tegelijkertijd ook een overschot
van grondgebonden koopwoningen van 565 tot 775 woningen.

Richting 2040 verwachten we echter ook kwantitatieve overschotten (-815 tot -410 huishoudens in Stein als
geheel), met onderliggend overschotten in het grondgebonden koopsegment en tekorten aan
levensloopgeschikte woningen. Zie ook onze confrontatie tussen de woningbehoefte en
nieuwbouwplannen op gemeente- en hoofdkernniveau in paragraven 3.3 en 3.4. Gebruik daarom
voorliggende rapportage enerzijds om te kijken of al bestaande plannen wel optimaal zijn of dat er
optimalisatie-kansen bestaan. Anderzijds kan de rapportage aanleiding zijn om te kijken of er nog
kansrijkere locaties of woningtypen zijn die beter aansluiten bij de behoefte dan (woningtypen in) de
huidige plannen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                   9
              (22.282)




Minstens zo belangrijk: leg zoveel mogelijk de koppeling met de
bestaande woningvoorraad. We benadrukken dat nieuwbouw leidt tot
vergroting van de risico’s in de bestaande voorraad. De nieuwbouw-
woningen zijn vanwege hun bouwkwaliteit aantrekkelijk en worden in
veel gevallen dus goed afgezet. De kwetsbaarheden ontstaan echter in
de minder aantrekkelijke delen in de bestaande voorraad. Deze woningen
worden relatief minder aantrekkelijk als gevolg van nieuwbouw en een
woningmarkt die door demografische krimp ruimer wordt. Hierdoor ontstaan zonder ingrijpen op termijn
risico’s op waardedaling en mogelijk verloedering. De opgave in uw woningmarkt is dus meer
transformatie van de bestaande woningvoorraad dan enkel focus op nieuwbouw 3.

2.9 Advies: Zet flexibele woonvormen in om tijdelijke schaarste op te vangen
Op het moment is de woningmarkt zeer gespannen. Dit heeft nadelige gevolgen voor de
betaalbaarheid van de woningvoorraad en daarmee voor de kansen van huishoudens met
minder bestedingskracht, waaronder starters. Flexibele woonvormen kunnen helpen om
huishoudens die moeilijk hun plek kunnen vinden op de woningmarkt toch te bedienen,
zonder dat hiermee de risico’s voor de kwetsbare bestaande voorraad vergroot
worden. We zien een behoefte van in potentie circa 245 flexibele woningen in
Stein als geheel, die zowel voor starters, woonurgenten als
arbeidsmigranten benut kan worden. De relatieve snelheid, betaalbaarheid
en het tijdelijke karakter van deze woonvormen dragen hieraan bij. We
raden aan binnen de gemeente deze woningen op ruimtelijk passende plekken
te realiseren (en daarin niet persé een kerngerichte strategie te volgen).
• Voor starters (met een indicatieve behoefte aan circa 80 woningen van nu tot en met 2030) gaat het in
     eerste aanleg om compacte zeer betaalbare huurwoningen. Een voorbeeld hiervan zijn de
     Uuthuuskes 4. Dit zijn flexibele huurwoningen met een huur rond de kwaliteitskortingsgrens bestemd
     voor jongeren die geen huis kunnen vinden in de huidige gespannen woningmarkt. Doordat de
     woningen daarnaast verplaatsbaar zijn, zijn ze goed in te zetten op tijdelijk beschikbare locaties.
• Voor woonurgenten (met een indicatieve behoefte aan circa 65 woningen en arbeidsmigranten (circa
     100 woningen) gaat wat om een mix van compacte en grotere woningen.




3
  Ten behoeve van de transformatieopgave is er een regionale Transformatievisie Westelijke Mijnstreek opgesteld. Deze wordt
momenteel lokaal uitgewerkt voor Urmond-Oost en Elsloo.
4
  Initiatief van gemeente Aalten, die deze woningen ter beschikking stelt en laat exploiteren door de woningcorporatie.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                          10
               (22.282)




3 Gemeente Stein




In dit hoofdstuk bespreken we de verwachte woningbehoefte van de gehele gemeente Stein. Ter
ondersteuning van deze behoefte brengen we eerst de demografische ontwikkelingen in Stein van de
afgelopen tien jaar in beeld en zoomen we in op de huidige woningvoorraad. Hierna kijken we vooruit.
Eerst tonen we de verwachte huishoudensontwikkeling aan de hand van onze Stec-Doelgroepenindeling.
Vervolgens zetten we ons Stec-Doorstroommodel in om de demografische inzichten en huidige
woningvoorraad te vertalen naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte tot en met 2030, tot
2035 en tot 2040. We zetten deze kwalitatieve opgave ook af tegen de actuele nieuwbouwplannen. Zo is op
hoofdlijnen inzichtelijk in welke mate de plannen al voorzien in de woningbehoefte. Ten slotte zoomen we
in op de woon-zorgbehoefte, zowel intra- als extramuraal.

3.1 Vergrijzing leidt tot afname aantal inwoners, toename alleenstaanden houdt aantal
    huishoudens nog stabiel
De gemeente Stein telt circa 24.805 inwoners, verdeeld over 11.570 huishoudens (CBS, 2022). Aan de hand
van onderstaande figuur zien we dat dit inwonertal al over langere tijd afneemt. In totaal zien we een
afname van ongeveer -2,5% over de afgelopen tien jaar. Het aantal huishoudens steeg in dezelfde periode
juist, dit duidt op huishoudensverdunning. Ook wat betreft huishoudens zien we echter een stabilisatie
tussen 2020 en 2022.

Figuur 1: Inwoners- en huishoudensontwikkeling gemeente Stein, 2013-2022

 12.000                                                                                   26.000
 11.800                                                                                   25.600
 11.600
                                                                                          25.200
 11.400
                                                                                          24.800
 11.200
 11.000                                                                                   24.400

 10.800                                                                                   24.000
           2013    2014     2015    2016   2017     2018   2019     2020   2021    2022

                          Huishoudens (linker as)          Inwoners (rechter as)

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>                 Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                      11
                 (22.282)




Vergrijzing en huishoudensverdunning duidelijk zichtbaar in bevolkings- en huishoudensontwikkeling
Wanneer we de bevolkings- en huishoudensontwikkeling uitsplitsen naar leeftijdsklassen en samenstelling
is de vergrijzing en huishoudensverdunning van de gemeente Stein duidelijk zichtbaar. Inwoners in de
leeftijdsklassen van 60 jaar en ouder nemen sterk in aantal toe, terwijl jongere leeftijdsklassen juist in
aantal afnemen. Op dit moment zijn er daardoor inmiddels meer inwoners ouder dan 75 jaar in Stein dan
inwoners jonger dan 15 jaar. Ook de huishoudenssamenstelling is sterk veranderd. Het aantal stellen blijft
redelijk stabiel, daarentegen zien we een sterke afname van het aantal gezinnen en een sterke toename van
het aantal alleenstaanden. Hierdoor heeft er de afgelopen tien jaar ondanks een bevolkingsdaling wel een
huishoudensgroei plaatsgevonden.

Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudensontwikkeling naar
samenstelling (rechts) in de gemeente Stein, 2013-2022

7.000                                                               5.000

6.000
                                                                    4.500
5.000
                                                                    4.000
4.000

3.000                                                               3.500

2.000
                                                                    3.000
1.000
                                                                    2.500
    0
        2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
                                                                    2.000
             0-15 jaar                   15-30 jaar
                                                                              2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
             30-45 jaar                  45-60 jaar
             60-75 jaar                  75 jaar of ouder                        Alleenstaanden        Stellen        Gezinnen

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Binnenlandse migratie biedt tegenwicht voor natuurlijke bevolkingsdaling
De afname van het aantal inwoners in Stein wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een natuurlijke
bevolkingsdaling. Per jaar overlijden er meer mensen dan er worden geboren. De vergrijzing van de
gemeente ligt hieraan ten grondslag. We zien echter dat wat betreft migratie de afgelopen jaren een
kantelpunt heeft plaatsgevonden. Waar tussen 2011 en 2014 het binnenlands migratiesaldo telkens
negatief was, is deze in de daaropvolgende jaren juist positief. Hierdoor kon de inwonersdaling enigszins
geremd worden en was de bevolkingsontwikkeling in 2019 zelfs positief. Of deze trend zich ook de
komende jaren doorzet is onzeker en onder andere afhankelijk van het woonbeleid en de economische
ontwikkeling in de eigen en omliggende gemeenten.

Figuur 3: Demografiemodel gemeente Stein, 2013-2022*

  200
                                                                                                Natuurlijke groei (geboorte minus
  100                                                                                           sterfte)

    0                                                                                           Binnenlandse verhuizingen (saldo)

 -100
                                                                                                Buitenlandse migratie (saldo)
 -200
                                                                                                Totaal personen
 -300
          2013     2014    2015   2016    2017   2018   2019    2020        2021   2022
Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023). *Tot en met november 2022.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>                  Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                               12
                  (22.282)




3.2 Relatief veel koopwoningen en weinig vrijesectorhuur in Stein
De woningvoorraad van Stein bestaat in totaal uit circa 11.810 woningen (CBS, 2022). Het merendeel
hiervan is een eengezinskoopwoning (70%). Dit is ruim meer dan het aandeel in de regio Zuid-Limburg
(52%). Daarentegen staan er in Stein juist relatief weinig meergezinswoningen (appartementen). Ook het
aandeel huurwoningen is relatief laag, zowel in corporatie- als particulier bezit.

Figuur 4: Woningvoorraad gemeente Stein (buitenste ring) vergeleken met Zuid-Limburg (binnenste
ring)


                  3%2%
          12%                               Koop egw
              10%
            5%                              Koop mgw
    11%
          16%                               Corp egw
                            52%
                                            Corp mgw
    2%
            12%                             Part egw
                  5%           70%
                                            Part mgw




Bron: LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Relatief weinig koopwoningen in goedkoopste en duurste segment, duidelijk overwicht sociale huur
Wanneer we de woningvoorraad vervolgens uitsplitsen naar prijsklassen valt op dat zowel de koop- als
huurwoningvoorraad met name uit relatief goedkope woningen bestaan 5. Dit is vergelijkbaar met het
regiobeeld. Met name woningen met een WOZ-waarde lager dan € 240.000 komen vaak voor in Stein,
maar wel minder vaak dan in de regio Zuid-Limburg. Het segment tussen de € 240.000 en € 325.000 komt
daarentegen juist relatief veel voor in de gemeente Stein. In de huursector zien we dat huurwoningen in
Stein met name een huurprijs hebben tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens (59%).
Daarentegen staan er in Stein relatief weinig vrijesectorhuurwoningen. Slechts 13% van de huurwoningen
heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

Figuur 5: Koopwoningen (links) en huurwoningen (rechts) naar prijsklassen in de gemeente Stein
(buitenste ring) vergeleken met Zuid-Limburg (binnenste ring)


                  6%                                                             3%   9%
                                                                          10%
          12%
                  9%                       Minder dan € 240.000                  5% 11%             < Kwaliteitskorting
                                                                           12%
            13%                            € 240.000 - € 325.000                                    Kwaliteitskorting tot aftopping
                                                                   19%
                             52% 49%       € 325.000 - € 425.000         23%                        Aftopping tot liberalisatie
            26%                            > € 425.000                                 49%          Liberalisatie tot € 950
      33%
                                                                                           59%      Boven € 950




Bron: LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2023).




5
 De WOZ-waarde van de koopwoningen is gebaseerd op de cijfers van 31 december 2020. Inmiddels zijn deze waarden nog sterk
gestegen. We schatten echter dat deze prijsontwikkeling gelijk opgaat met de regionale trend en dat de getoonde figuur nog
voldoende recht doet aan de huidige verhoudingen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                           13
               (22.282)




3.3 Aantal huishoudens ontwikkelt met circa -175 tot +160 huishoudens t/m 2030 en -815
    tot -410 huishoudens tot 2040
Om de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte van de gemeente Stein te kunnen bepalen, wordt
gebruik gemaakt van de verwachte huishoudensontwikkeling (Progneff, 2021). In ons Stec-
Doorstroommodel (zie onderstaand tekstkader voor verdere toelichting) maken we gebruik van 25
doelgroepen, de huidige woonsituatie en woonwensen per doelgroep zijn in te zien in bijlage C. De
doelgroepen zijn verdeeld over drie woonmilieus: stedelijk, suburbaan/dorps en landelijk 6. Aangezien in de
gemeente Stein geen stedelijk woonmilieu voorkomt, richten we ons in de analyse enkel op de 16 dorpse
en landelijke doelgroepen 7.

Uitgesplitst naar deze doelgroepen zien we dat de grootste doelgroep in de gemeente Stein op het
moment ‘Suburbane Senioren’ zijn. Dit zijn alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar met een laag
inkomen wonend in een dorps woonmilieu. Deze doelgroep neemt tot en met 2030 het sterkst in omvang
toe (+375 tot +470 huishoudens). De enige andere doelgroepen die in aantal toenemen zijn de overige 65-
plus doelgroepen. Daarentegen zien we juist een daling van de jongere doelgroepen. Dit leidt er toe dat het
aantal huishoudens tot en met 2030 naar verwachting met -175 tot +160 huishoudens verandert en tot 2040
met -815 tot -410 huishoudens daalt. Opvallend is dat in de periode 2035-2040 zelfs een lichte terugloop
van het aantal oudere huishoudens verwacht wordt.

Tabel 1: Verwachte huishoudensontwikkeling naar 16 Stec-Doelgroepen in gemeente Stein, 2023-2040
                                                                          Woon-                 Ontw. 2023-     Ontw. 2023-     Ontw. 2023-
  Naam doelgroep                   Samenstelling 8     Inkomen                        2023*
                                                                          milieu                2031            2035            2040
 Vroeg volwassen                  A&S < 35 jaar      Laag                Dorps         380       -20 tot -10      -50 tot -40       -100 tot -90
 Veel voor weinig                 A&S < 35 jaar      Midden en hoog                    460        -25 tot -10     -60 tot -45       -120 tot -105
 Familie doorzon                  Gezinnen           Laag                             1.210       -75 tot -45    -100 tot -60        -120 tot -80
 Ruimte en gemak                  Gezinnen           Midden en hoog                   2.280      -150 tot -90   -185 tot -110       -230 tot -155
 Jong geleerd, oud gedaan         A&S 35 – 64 jaar   Laag                             1.120     -165 tot -140   -275 tot -250       -355 tot -325
 Woonerf welgestelden             A&S 35 – 64 jaar   Midden en hoog                   1.660     -265 tot -225   -410 tot -365       -525 tot -485
 Suburbane senioren               A&S 65+            Laag                             3.100     +375 tot +470   +490 tot +615       +465 tot +600
 Ruim(t)e genieters               A&S 65+            Midden en hoog                   1.240     +160 tot +205   +195 tot +250       +185 tot +240
 JOLO (JOng LOkaalgebonden)       A&S < 35 jaar      Laag                Landelijk      5          0 tot 0          0 tot 0            0 tot 0
 Blijvers en terugkeerders        A&S < 35 jaar      Midden en hoog                      5          0 tot 0         0 tot 0             0 tot 0
 Rurale ruimtezoekers             Gezinnen           Laag                               15          0 tot 0         0 tot 0             0 tot 0
 Gegoed ruraal gezin              Gezinnen           Midden en hoog                     35         -5 tot 0        -5 tot 0            -5 tot 0
 Blijf-in-de-wijkers              A&S 35 – 64 jaar   Laag                               15        -5 tot -5       -5 tot -5           -5 tot -5
 Stadsontwijkers                  A&S 35 – 64 jaar   Midden en hoog                     25        -5 tot -5       -5 tot -5           -5 tot -5
 Landelijke eenvoud               A&S 65+            Laag                               25        +5 tot +5       +5 tot +5           +5 tot +5
 Landelijke luxe                  A&S 65+            Midden en hoog                     10          0 tot 0        0 tot +5            0 tot +5
 Totaal                                                                               11.575   -175 tot +160     -410 tot -5        -815 tot -410

Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Inclusief ontwikkeling 2022.

3.4 Theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar
    nultredenwoningen
We vertalen de demografische ontwikkelingen en huidige woningvoorraad naar een kwantitatieve en
kwalitatieve woningbehoefte voor de komende acht tot zeventien jaar (zie onderstaande figuren). Aan de
hand hiervan zien we dat in de gemeente Stein tot en met 2030 mogelijk een groot theoretisch overschot
ontstaat naar reguliere grondgebonden koopwoningen, het type woning waar nu nog een groot deel van


6
  Voor de indeling naar woonmilieus is de ABF-woonmilieu-indeling op buurtniveau gebruikt. Hierbij wordt op een laag schaalniveau
een mate van stedelijkheid toegedicht aan alle buurten (CBS-buurtenindeling) in Nederland.
7
  Zie bijlage C voor een toelichting op de doelgroepen, naar huishoudenssamenstelling, inkomen en voorkeur voor woonmilieus
8
  De afkorting A&S staat voor Alleenstaanden en Stellen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                            14
              (22.282)




de woningvoorraad uit bestaat. Dit mogelijke overschot hangt samen met de vergrijzing (meer ouderen) en
ontgroening (minder jongeren) die optreden. Tot nu toe werd deze dalende natuurlijke aanwas
opgevangen door migratie. Ongeacht de mate waarin migratie zich ontwikkeld signaleren we op termijn
risico’s in met name het grondgebonden koopsegment. Daarnaast zien we een licht overschot aan sociale
huurappartementen zonder lift. Deze woningen voldoen ook niet aan de woonwensen van de toenemende
groep ouderen. Daarentegen zien we in beide scenario’s juist een behoefte aan de andere type woningen.
Met name naar nultredenwoningen is de vraag groot. Wanneer we verder doorkijken tot 2040 zien we dat
deze trend zich op gelijke wijze doorzet. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan
deels worden opgevangen door woningen aan te passen aan de wensen van ouderen. Denk hierbij aan de
installatie van een traplift of andere hulpmiddelen of het toevoegen van een slaapkamer en/of badkamer
op de begane grond. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen
voorzien.



 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE: COMBINATIE VAN WOONVOORKEUREN EN BETAALBAARHEID
 Aan de hand van de huishoudensprognose en de bestaande woningvoorraad (per gemeente of
 hoofdkern) bepalen we de kwalitatieve woningbehoefte. Hiervoor gebruiken we ons Stec-
 Doorstroommodel. In dit model baseren we ons ten eerste op de primaire woonvoorkeuren van de 25
 Stec-doelgroepen (zie ook Bijlage C voor een toelichting op deze doelgroepen). Deze doelgroepen
 verschillen van elkaar op basis van woonmilieu, inkomen en huishoudenssamenstelling. Vervolgens
 voeren we een betaalbaarheidscheck uit. Hierin corrigeren we de woonvoorkeur van huishoudens naar
 hun inkomen. Dit doen we op basis van de betaalbaarheid van de bestaande koopwoningvoorraad.
 Slechts een klein deel van de koopwoningvoorraad is bereikbaar voor huishoudens met een laag
 inkomen, zeker in de huidige woningmarkt. Door een correctie toe te passen weten we een mismatch
 tussen woonvoorkeuren en onbetaalbare koopwoningen te voorkomen en sluit de woningbehoefte van
 lage inkomens beter aan op voor hen bereikbare woningtypen.



 TWEE SCENARIO’S VORMEN BANDBREEDTE KWALITIATIEVE WONINGBEHOEFTE
 Net als bij het bepalen van de huishoudensontwikkeling van de gemeente Stein werken we ook de
 kwalitatieve woningbehoefte uit in twee scenario’s. Tezamen vormen deze scenario’s een bandbreedte
 die kansen biedt voor adaptief programmeren.


Figuur 6: Kwalitatieve vraag gemeente Stein: t/m 2030 (boven), 2035 (midden) en 2040 (onder)
                  -1.000         -800          -600       -400    -200           0                 200           400

          SH GGB                                                                        65
                                                                                             110
        VSH GGB                                                                       35
                                                                                       45
       KOOP GGB                -775
                                              -565
     SH APP z. lift                                                      -75
                                                                          -60
   VSH APP z. lift                                                                   35
                                                                                      40
  KOOP APP z. lift                                                                   30
                                                                                     30
        SH NULT.                                                                                         215
                                                                                                           250
       VSH NULT.                                                                             120
                                                                                             125
     KOOP NULT.                                                                                     175
                                                                                                     185
            Totaal                                               -175
                                                                                                   155
                                   Basis (Progneff2021)             Hoog migratiescenario
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                   15
               (22.282)




                 -1.400       -1.200      -1.000    -800         -600      -400       -200          0            200            400    600

         SH GGB                                                                                             65
                                                                                                                 120
        VSH GGB                                                                                             40
                                                                                                            50
      KOOP GGB            -1.200
                                          -955
    SH APP z. lift                                                                      -105
                                                                                          -90
   VSH APP z. lift                                                                                          45
                                                                                                            50
 KOOP APP z. lift                                                                                           40
                                                                                                            40
       SH NULT.                                                                                                                305
                                                                                                                                 355
      VSH NULT.                                                                                                    165
                                                                                                                   175
    KOOP NULT.                                                                                                           240
                                                                                                                          255
           Totaal                                                       -405
                                                                                                        0
                                       Basis (Progneff2021)                           Hoog migratiescenario

                     -2.000            -1.500           -1.000                 -500             0                       500            1.000

           SH GGB                                                                                   3590
          VSH GGB                                                                                   40
                                                                                                    50
        KOOP GGB          -1.730 -1.500
      SH APP z. lift                                                                  -130
                                                                                       -115
     VSH APP z. lift                                                                                60
                                                                                                    60
   KOOP APP z. lift                                                                                 45
                                                                                                    45
         SH NULT.                                                                                                      370
                                                                                                                         425
        VSH NULT.                                                                                            210
                                                                                                              220
      KOOP NULT.                                                                                                295
                                                                                                                 310
             Totaal                                           -810             -405

                                       Basis (Progneff2021)                           Hoog migratiescenario
Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Behoefte aan nultredenwoningen landt in alle segmenten, zowel betaalbaar als duur
We maken vervolgens een verdeling van de toekomstige woningbehoefte tot en met 2030 naar product-
marktcombinaties. Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsklassen. Het volgende valt op:
• Overschotten bevinden zich met name in reguliere grondgebonden koopwoningsegmenten. Dit
   overschot bevindt zich zowel in het goedkopere als het duurdere segment. Dit zijn de typen woningen
   waar een groot deel van de woningvoorraad van de gemeente Stein uit bestaat. De verouderende
   huishoudenssamenstelling zorgt echter voor een veranderende woningbehoefte. Wanneer de huidige
   migratie doorzet, zien we wel dat het overschot aan dit type woning duidelijk lager uitvalt.
• De woningvraag zien we in alle nultredenwoningtypen terug. Deze vraag komt met name voort uit de
   ouder wordende huishoudens in Stein, die behoefte hebben aan een woning die beter aansluit op hun
   woonwensen. Hieruit blijkt dat de woningvraag vanuit deze doelgroep sterk uiteenloopt. Hier zal dus
   ook in het nieuwbouwaanbod aandacht aan besteed moeten worden.
• Naar verwachting zal ook aan reguliere grondgebonden sociale huur- en vrijsectorhuurwoningen nog
   een behoefte bestaan. Dit komt met name doordat voor veel huishoudens een koopwoning
   onbetaalbaar is geworden. We zien nog wel een overschot aan het goedkoopste koopwoningtype
   terug. Mogelijk kan dit overschot ingevuld worden door doelgroepen die nu bijvoorbeeld nog in de
   middenhuur zouden landen. Een woning van circa € 200.000 is echter voor veel huishoudens met een
   laag inkomen ook nog onbetaalbaar.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>                                             Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                            16
                                             (22.282)




Figuur 7: Kwalitatieve vraag gemeente Stein naar product-marktcombinaties, 2023 t/m 2030

                                                                        -500          -400            -300          -200             -100         0                  100            200

                                                                                                                                                               40
                       SH GGB




                                               Tot aftoppingsgrens                                                                                                  70
                                           Aftop.grens tot lib.grens                                                                                      20
                                                                                                                                                            35
                                                Lib.grens tot € 1000                                                                                       30
                                                                                                                                                             40
           GGB
           VSH




                                                  Meer dan € 1.000                                                                                    5
                                                                                                                                                      5
                                                       Tot € 280.000           -415
                        z. lift KOOP GGB




                                                                                               -310
                                              € 280.000 tot € 355.000                                                -155
                                                                                                                              -110
                                                Meer dan € 355.000                                           -205
                                                                                                                       -145
                                               Tot aftoppingsgrens                                                                    -70
 SH KOOP APP z. APP z. SH APP




                                                                                                                                       -60
                                           Aftop.grens tot lib.grens                                                                         -5
                                                Lib.grens tot € 1.000                                                                                      30
                                                                                                                                                           30
                 VSH

                  lift




                                                  Meer dan € 1.000                                                                                     10
                                                                                                                                                       10
                                                       Tot € 280.000                                                                                   10
                                                                                                                                                        15
                                              € 280.000 tot € 355.000                                                                                 5
        lift




                                                                                                                                                       10
                                                Meer dan € 355.000                                                                                     10
                                                                                                                                                       10
                                               Tot aftoppingsgrens                                                                                                         105
                                                                                                                                                                              130
NULT.




                                           Aftop.grens tot Lib.grens                                                                                                       105
                                                                                                                                                                             120
                                                Lib.grens tot € 1.000                                                                                                     100
                                                                                                                                                                           105
           aal KOOP NULT. NULT.
                           VSH




                                                  Meer dan € 1.000                                                                                        20
                                                                                                                                                          20
                                                       Tot € 280.000                                                                                                70
                                                                                                                                                                    70
                                              € 280.000 tot € 355.000                                                                                          45
                                                                                                                                                               45
                                                Meer dan € 355.000                                                                                                  65
                                                                                                                                                                     70
                                                                                                                -175
           Tot




                                                                                                                                                                                155
                                                                        Basis (Progneff2021)                                Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

3.5 Nieuwbouwplannen sluiten voor groot deel aan op behoefte, transformatieopgave
    blijft groot
Aansluitend op het in kaart brengen van de kwalitatieve woningbehoefte voeren we een confrontatie uit
tussen de woningbehoefte en de actuele plancapaciteit. In onderstaande tabel zetten we de plancapaciteit
af tegen de kwalitatieve woningbehoefte tot en met 2031 voor de gemeente Stein. We houden hierbij, waar
mogelijk rekening met het woningtype en de eigendomsvorm. De planlijst van de gemeente Stein met een
uitsplitsing naar woningtypen is opgenomen in bijlage D.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                     17
              (22.282)




Tabel 2: Confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit in gemeente Stein, 2023 t/m 2030
 Woningtype                   Behoefte          Plancapaciteit     Saldo
                              2023-2031         (zacht en hard)

   SH GGB                           +65 tot +110                -6     +70 tot +115
   VSH GGB                           +35 tot +45                 0      +35 tot +45
   Koop GGB                        -775 tot -565               +12    -785 tot -575
   SH APP / Nult.                 +140 tot +190                +99      +40 tot +90
   VSH APP / Nult.                +155 tot +165                +41   +115 tot +125
   Koop APP / Nult.               +205 tot +215                +56   +150 tot +160
   Totaal                         -175 tot +155              +202      -375 tot -45
   Onbekend 9                                  -              +105                 -
Bron: Progneff (2021). Plancapaciteit gemeente Stein (2023). Bewerking Stec Groep (2023). APP/NULT. is zowel appartementen zonder
lift als nultredenwoningen. Hierin wordt geen onderscheid gemaakt in de planlijst.

In onze confrontatie valt op dat er wordt ingezet op een divers nieuwbouwaanbod dat voor een deel ook al
goed aansluit op de toekomstige woningbehoefte. Wel valt op dat de plancapaciteit aan grondgebonden
koopwoningen relatief groot is gezien het verwachte overschot aan dit type. Om goed aansluiting te vinden
op de toekomstige woonwensen van de huishoudens van Stein lijkt het verstandig minimaal een deel van
deze grondgebonden woningen levensloopgeschikt te bouwen. Ook dan lijkt er echter nog een overschot
aan reguliere grondgebonden koopwoningen te bestaan. Sloop en nieuwbouw of het aanpassen van dit
type woning biedt mogelijk kansen.

Op dit moment liggen er ook plannen om naast reguliere woningbouw ook 245 flexibele woningen op twee
locaties toe te voegen, ruimte te geven aan een CPO en het aantal locaties voor woonwagenbewoners met
vijf standplaatsen uit te breiden. Hiermee kunnen de woonwensen van doelgroepen voorzien worden, die
minder snel in een reguliere woning in Stein (willen) wonen.

3.6 Vergrijzing en extramuralisering leiden tot toename thuiswonende zorgbehoevenden
De gemeente Stein vergrijst naar verwachting de komende jaren sterk. Dit heeft gevolgen voor het aantal
zorgbehoevenden in de gemeente. Een deel hiervan woont intramuraal. Dit betekent dat een cliënt zorg
krijgt in de zorginstelling waar diegene verblijft. Ondanks de verdere vergrijzing van de gemeente Stein
blijkt uit een inventarisatie van de gemeente Stein naar BAT-categorieën dat het aantal intramurale cliënten
slechts beperkt oploopt. Een verwachte verdere extramuralisering van de zorg ligt hieraan ten grondslag.

Dit zien we terug in het andere deel van de zorgbehoevenden dat de nodige zorg thuis ontvangt. Het
merendeel hiervan ontvangt zorg op basis van de Wmo2015. Hierin staat dat gemeenten ondersteuning
moeten bieden aan inwoners die hulp nodig hebben bij het leiden van een zelfredzaam leven en het
deelnemen aan de samenleving. Dit kan in de vorm van algemene voorzieningen (zoals een maaltijdservice
of een ontmoetingscentrum) of in de vorm van maatwerkvoorzieningen (zoals hulpmiddelen of
woningaanpassingen).

We zien in onderstaande tabel dat het aantal huishoudens met minimaal één Wmo-cliënt sterk toeneemt
tot en met 2030 (+205). Met name in de leeftijdsgroepen 75-84 jaar en 85 jaar en ouder verwachten we een
sterke toename. Deze toename wordt grotendeels veroorzaakt door de vergrijzing in Stein en de verdere
extramuralisering van de zorg. We zien dat de gemeente Stein hier voor een deel al op inspeelt door circa
90 sociale huur- en middenhuurwoningen te realiseren waar ook zorg geleverd wordt.

Een verdere verdieping op de kwalitatieve zorg-woonbehoefte, wat betreft de spreiding van de
zorgwoningen en het voorzieningenaanbod in de omgeving van deze woningen, zal worden gemaakt in de
gemeentelijke woonzorgvisie per kern in 2023.


9
  Plancapaciteit waarvan het woningtype nog onbekend is, waaronder het restant van Bramert Noord (310 woningen), worden niet
meegenomen in de huidige confrontatie. Op basis van de confrontatie is echter duidelijk dat inzet op nultredenwoningen het meeste
bijdraagt aan het verwezenlijken van de woningbehoefte tot en met 2030.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                    18
              (22.282)




Tabel 3: ontwikkleing huishoudens met minimaal één Wmo2015-cliënt in de gemeente Stein, 2023 t/m
2030
 Leeftijdsklasse huishoudens        Aantal        Aantal        Ontw.
                                    2023          2030          2023-2030

 15-24 jaar                                 10           10            -5
 25-34 jaar                                 85           80            -5
 35-44 jaar                                120          125           +5
 45-54 jaar                                140          120          -20
 55-64 jaar                                185          160          -25
 65-74 jaar                                175          180           +5
 75-84 jaar                                595          715         +120
 85 jaar en ouder                          440          575         +135
 Totaal                                  1.755        1.960         +205
Bron: Primos2021, CBS (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                     19
              (22.282)




4 Hoofdkern Elsloo
In dit hoofdstuk zoomen we in op de hoofdkern Elsloo (op basis van
de CBS-wijkenindeling, zie de kaart rechts). Op hoofdkernniveau
geven we informatie over het woonmilieu, inkomen en de
samenstelling van de huishoudens, waarna we vervolgens de
samenhang tussen leeftijds- en inkomensgroepen inzichtelijk maken.
Verder tonen we de huidige woningvoorraad van de hoofdkern. In
deze analyses maken we telkens de vergelijking met de situatie op
gemeenteniveau. Vervolgens kijken we vooruit. Eerst schetsen we de
verwachte huishoudensontwikkeling uitgesplitst naar de 16 Stec-
Doelgroepen die voorkomen in de hoofkern Elsloo. Daarna vertalen
we dit aan de hand van ons Stec-Doorstroommodel naar een
kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de hoofdkern en
zetten we dit af tegen de actuele nieuwbouwplannen. De verwachte
huishoudensontwikkeling en daaruit voortvloeiende woningbehoefte
werken we ten slotte ook op kernniveau uit. In de hoofdkern Elsloo zoomen we in op de kernen Catsop,
Elsloo en Maasband en Meers 10.

4.1 Hoofdkern Elsloo: behoefte aan -95 tot +20 woningen t/m 2030
Relatief veel huishoudens met een hoog inkomen en minder oudere huishoudens
De hoofdkern Elsloo (inclusief de buurten Maasband, Kleine Meers en Veldschuur) telt circa 8.725 inwoners
verspreid over 3.920 huishoudens (CBS, 2022). De meeste huishoudens in Elsloo wonen in een
verstedelijkte kern. Enkel de kernen Maasband, Kleine Meers en Veldschuur worden als een landelijk
woonmilieu (dorpslint) gekenmerkt. Verder valt op dat er in Elsloo relatief iets meer gezinnen en
alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar wonen dan in de gemeente als geheel. Ten slotte zien we
dat er in Elsloo relatief veel mensen met een hoog inkomen wonen (57%) ten opzichte van het gemeentelijk
aandeel (53%).

Figuur 8: Huishoudens naar woonmilieu, samenstelling en inkomen in hoofdkern Elsloo (buitenste
ring) en gemeente Stein (binnenste ring)




Bron: ABF (2021), LMW (2020), Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023).




10
   Maasband en Meers bestaat uit de buurten/kernen Maasband, Kleine Meers, Veldschuur en Meers. Maasband, Kleine Meers en
Veldschuur behoren officieel tot de hoofdkern Stein, maar zijn voor het overzicht (en vanwege de geringe huishoudensgrootte) onder
gebracht onder de hoofdkern Elsloo waartoe de grotere kern Meers behoort.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>                Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                    20
                (22.282)




Ouderen en eenpersoonshuishoudens hebben relatief vaak een laag inkomen
Om de verdeling naar inkomensgroepen 11 verder inzichtelijk te maken zetten we deze af tegen huishoudens
van verschillende samenstellingen. Hierin komt naar voren dat met name oudere huishoudens relatief vaak
een lager inkomen bezitten. Dit zien we vooral terug bij alleenstaande ouderen. Aangezien Elsloo de
komende jaren naar verwachting verder verouderd en de huishoudens verder verdunnen kan dit leiden tot
een groei van het aantal huishoudens met een laag inkomen. Hierbij merken we wel op dat een deel van
deze oudere huishoudens een eigen vermogen bezit en daardoor meer bestedingskracht heeft dan op basis
van hun inkomen kan worden verwacht.

Tabel 4: Inkomensgroepen naar leeftijd en samenstelling in de hoofdkern Elsloo

                                            Doelgroep met      Lage inkomens           Lage           Hoge                 Totaal
                                            recht op           zonder recht op         midden-        middeninkomens
                                            huurtoeslag        huurtoeslag             inkomens       en hoge inkomens
 Jonger dan 25 jaar                                 35 (50%)               15 (21%)          0 (0%)             20 (29%)               70
 Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW                  290 (35%)             270 (33%)          60 (7%)            205 (25%)              825
 Eenpersoonshuishouden AOW of ouder                500 (58%)             270 (31%)          35 (4%)              55 (6%)              860
 Paar zonder kinderen 25 tot AOW                    90 (10%)                65 (7%)         50 (6%)            680 (77%)              885
 Paar zonder kinderen AOW of ouder                 355 (36%)             215 (22%)        110 (11%)            305 (31%)              985
 Paar met kind(eren)                                110 (9%)                45 (4%)         45 (4%)            980 (83%)            1.180
 Eenoudergezin                                     240 (67%)               35 (10%)         20 (6%)             65 (18%)              360
 Totaal                                         1.620 (31%)              915 (18%)         320 (6%)         2.310 (45%)             5.165

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Relatief veel reguliere grondgebonden koopwoningen en weinig sociale huurwoningen
De woningvoorraad van de hoofdkern Elsloo bestaat uit circa 4.025 woningen (CBS, 2022). Hiervan is
ongeveer 77% een reguliere grondgebonden koopwoning. Dit is beduidend meer dan in de gehele
gemeente Stein (70%). Daarentegen staan er in Elsloo juist minder sociale huurwoningen (18%) dan in de
gemeente als geheel (23%).

Figuur 9: Woningvoorraad hoofdkern Elsloo (buitenste ring) vergeleken met gemeente Stein
(binnenste ring)


                  4%0%
           9%
                   1%
                  4%                       Koop egw
      9%    13%                            Koop mgw
     1% 10%                                SH egw
           2%                              SH mgw
                         70%               VSH egw
                                           VSH mgw
                           77%




Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Verwachte afname van -95 tot +20 huishoudens t/m 2030 en -335 tot -195 huishoudens tot 2040
Naar verwachting zal het aantal huishoudens in de hoofdkern Elsloo tot en met 2030 licht afnemen tot licht
toenemen. Hierna zal naar verwachting tot 2040 een afname van het aantal huishoudens plaatsvinden.
Uitgesplitst naar de Stec-Doelgroepen zien we dat enkel alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar tot en
met 2030 in omvang toenemen. De meesten van hen zullen in een dorps/verstedelijkt woonmilieu wonen
met een laag inkomen. Ten opzichte van het gemeentelijk beeld is de toename van het aantal oudere

11
   We hanteren vier inkomensgroepen gebaseerd op de grenzen voor passend toewijzen. Met recht op huurtoeslag: tot € 25.475 /
€ 34.55 / € 25.075 / € 33.800, lage inkomens tot € 44.035, lage middeninkomens tot € 48.625 en hoge middeninkomens/hoge inkomens met
een bruto huishoudinkomen van meer dan € 48.625.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                       21
               (22.282)




huishoudens met een hoog inkomen relatief groot in Elsloo. Tot 2040 zet deze trend zich door. Wel
verwachten we dat het aantal oudere huishoudens in de periode 2031-2040 nog maar licht stijgt. Overige
huishoudens nemen naar verwachting verder in aantal af.

Tabel 5: Verwachte huishoudensontwikkeling naar 16 Stec-Doelgroepen in hoofdkern Elsloo, 2023-2040
                                                                              Woon-                    Ontw. 2023-           Ontw. 2023-     Ontw. 2023-
  Naam doelgroep                       Samenstelling        Inkomen                        2023*
                                                                              milieu                   2031                  2035            2040
 Vroeg volwassen                      A&S < 35 jaar        Laag              Dorps          115            -5 tot 0            -15 tot -10     -30 tot -25
 Veel voor weinig                     A&S < 35 jaar        Midden en hoog                   150            -5 tot 0            -15 tot -10      -40 tot -35
 Familie doorzon                      Gezinnen             Laag                             405          -35 tot -25           -45 tot -30      -50 tot -40
 Ruimte en gemak                      Gezinnen             Midden en hoog                   805          -75 tot -50           -90 tot -60     -105 tot -80
 Jong geleerd, oud gedaan             A&S 35 – 64 jaar     Laag                             380          -55 tot -50          -100 tot -90    -125 tot -115
 Woonerf welgestelden                 A&S 35 – 64 jaar     Midden en hoog                   605         -105 tot -90         -160 tot -145    -205 tot -185
 Suburbane senioren                   A&S 65+              Laag                             980        +130 tot +160         +170 tot +210    +160 tot +205
 Ruim(t)e genieters                   A&S 65+              Midden en hoog                   415         +60 tot +75           +70 tot +90      +70 tot +85
 JOLO (JOng LOkaalgebonden)           A&S < 35 jaar        Laag              Landelijk          0          0 tot 0               0 tot 0            0 tot 0
 Blijvers en terugkeerders            A&S < 35 jaar        Midden en hoog                     0              0 tot 0             0 tot 0             0 tot 0
 Rurale ruimtezoekers                 Gezinnen             Laag                              10              0 tot 0             0 tot 0             0 tot 0
 Gegoed ruraal gezin                  Gezinnen             Midden en hoog                    20             -5 tot 0             0 tot 0            -5 tot 0
 Blijf-in-de-wijkers                  A&S 35 – 64 jaar     Laag                              10             -5 tot 0            -5 tot 0           -5 tot -5
 Stadsontwijkers                      A&S 35 – 64 jaar     Midden en hoog                    15            -5 tot -5           -5 tot -5           -5 tot -5
 Landelijke eenvoud                   A&S 65+              Laag                              15            0 tot +5            +5 tot +5           +5 tot +5
 Landelijke luxe                      A&S 65+              Midden en hoog                     5              0 tot 0             0 tot 0             0 tot 0
 Totaal                                                                                    3.930-95 tot +20     -185 tot -50      -335 tot -195
Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Inclusief ontwikkeling 2022.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen
Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in de hoofdkern Elsloo in de komende acht tot zeventien
jaar een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Ook aan sociale
huurappartementen zonder lift ontstaat een licht theoretisch overschot. Naar de andere woningtypen zien
we ondanks de daling van het aantal huishoudens wel een vraag ontstaan. Met name de vraag naar
nultredenwoningen blijft door de verdere vergrijzing groot. Het overschot aan reguliere grondgebonden
koopwoningen kan deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van
ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

Figuur 10: Kwalitatieve vraag hoofdkern Elsloo: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)

                      -350     -300         -250         -200     -150       -100         -50          0               50          100       150

          SH GGB                                                                                             1015
         VSH GGB                                                                                             1015
       KOOP GGB         -320             -245
     SH APP z. lift                                                                             -15
                                                                                                 -10
    VSH APP z. lift                                                                                           15
                                                                                                              15
  KOOP APP z. lift                                                                                            15
                                                                                                              15
        SH NULT.                                                                                                                 8090
       VSH NULT.                                                                                                        45
                                                                                                                        45
      KOOP NULT.                                                                                                              70
                                                                                                                              70
            Totaal                                                          -95                                 20

                                         Basis (Progneff2021)                            Hoog migratiescenario
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                             22
               (22.282)




                      -600       -500             -400          -300           -200           -100           0                    100              200

          SH GGB                                                                                                    10
                                                                                                                       30
         VSH GGB                                                                                                    10
                                                                                                                     15
       KOOP GGB                 -485
                                                -395
     SH APP z. lift                                                                                  -20
                                                                                                     -20
    VSH APP z. lift                                                                                                     20
                                                                                                                        20
                                                                                                                        20
  KOOP APP z. lift                                                                                                      20
        SH NULT.                                                                                                                         115
                                                                                                                                          125
       VSH NULT.                                                                                                             60
                                                                                                                              65
     KOOP NULT.                                                                                                                    90
                                                                                                                                    95
            Totaal                                                            -185
                                                                                              -50
                                        Basis (Progneff2021)                            Hoog migratiescenario


                        -800     -700       -600         -500      -400         -300      -200       -100               0           100            200

            SH GGB                                                                                                 -5
                                                                                                                             15
           VSH GGB                                                                                                           10
                                                                                                                             15
         KOOP GGB              -685
                                         -600
       SH APP z. lift                                                                                       -30
                                                                                                             -25
      VSH APP z. lift                                                                                                        20
                                                                                                                             25
    KOOP APP z. lift                                                                                                         20
                                                                                                                             20
          SH NULT.                                                                                                                              140
                                                                                                                                                 155
         VSH NULT.                                                                                                                      75
                                                                                                                                        80
       KOOP NULT.                                                                                                                            115
                                                                                                                                             120
              Totaal                                                   -335
                                                                                       -195
                                        Basis (Progneff2021)                            Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Behoefte aan nultredenwoningen landt in alle segmenten, zowel betaalbaar als duur
We maken vervolgens een verdeling van de toekomstige woningbehoefte tot en met 2030 naar product-
marktcombinaties. Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsklassen. Het volgende valt op:
• Overschotten bevinden zich enkel met name verdeeld over de verschillende reguliere grondgebonden
   koopwoningsegmenten. Dit overschot bevindt zich zowel in het goedkopere als het duurdere segment.
   Dit zijn de typen woningen waar een groot deel van de woningvoorraad van de hoofdkern Elsloo uit
   bestaat. De verouderende huishoudenssamenstelling zorgt echter voor een veranderende
   woningbehoefte. Wanneer de huidige migratie doorzet, zien we wel dat het overschot aan dit type
   woning duidelijk lager uitvalt.
• De woningvraag zien we in alle nultredenwoningtypen terug. Deze vraag komt met name voort uit de
   ouder wordende huishoudens in Elsloo, die behoefte hebben aan een woning die beter aansluit op hun
   woonwensen. Hieruit blijkt dat de woningvraag vanuit deze doelgroep sterk uiteenloopt. Hier zal dus
   ook in het nieuwbouwaanbod aandacht aan besteed moeten worden.
• Naar verwachting zal ook aan reguliere grondgebonden sociale huur- en vrijsectorhuurwoningen nog
   een behoefte bestaan. Dit komt met name doordat voor veel huishoudens een koopwoning
   onbetaalbaar is geworden. We zien nog wel een overschot aan het goedkoopste koopwoningtype
   terug. Mogelijk kan dit overschot ingevuld worden door doelgroepen die nu bijvoorbeeld nog in de
   middenhuur zouden landen. Een woning van circa € 200.000 is echter voor veel huishoudens met een
   laag inkomen ook nog onbetaalbaar.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>                                             Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                       23
                                             (22.282)




Figuur 11: Kwalitatieve vraag hoofdkern Elsloo naar product-marktcombinaties, 2023 t/m 2030


                                                                        -200          -150      -100               -50            0                   50        100

                                                                                                                                      5
                       SH GGB




                                               Tot aftoppingsgrens                                                                         15
                                           Aftop.grens tot lib.grens                                                                  5
                                                                                                                                          10
                                                Lib.grens tot € 1000                                                                      10
                                                                                                                                          10
           GGB
           VSH




                                                  Meer dan € 1.000
                                                       Tot € 280.000           -165
                        z. lift KOOP GGB




                                                                                        -130
                                              € 280.000 tot € 355.000                                  -65
                                                                                                             -50
                                                Meer dan € 355.000                              -90
                                                                                                       -65
                                               Tot aftoppingsgrens                                                       -15
 SH KOOP APP z. APP z. SH APP




                                                                                                                         -15
                                           Aftop.grens tot lib.grens
                                                Lib.grens tot € 1.000                                                                     10
                                                                                                                                          10
                 VSH

                  lift




                                                  Meer dan € 1.000                                                                    5
                                                                                                                                      5
                                                       Tot € 280.000                                                                  5
                                                                                                                                      5
                                              € 280.000 tot € 355.000                                                                 5
        lift




                                                                                                                                      5
                                                Meer dan € 355.000                                                                    5
                                                                                                                                      5
                                               Tot aftoppingsgrens                                                                                    40
                                                                                                                                                           50
NULT.




                                           Aftop.grens tot Lib.grens                                                                                 35
                                                                                                                                                      40
                                                Lib.grens tot € 1.000                                                                                35
                                                                                                                                                      40
           aal KOOP NULT. NULT.
                           VSH




                                                  Meer dan € 1.000                                                                    5
                                                                                                                                      5
                                                       Tot € 280.000                                                                            25
                                                                                                                                                 30
                                              € 280.000 tot € 355.000                                                                      15
                                                                                                                                           15
                                                Meer dan € 355.000                                                                              25
                                                                                                                                                25
                                                                                               -95
           Tot




                                                                                                                                               20
                                                                        Basis (Progneff2021)                       Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.


Huidige plannen sluiten aan op vraag, wel meer plannen benodigd om in totale behoefte te voorzien
Wanneer we de kwalitatieve woningbehoefte afzetten tegen de actuele nieuwbouwplannen valt op dat in
de plannen al wordt ingezet op nultredenwoningen bouwen. Met name op de toenemende vraag naar
nultredenwoningen in het koopsegment wordt in Elsloo al ingespeeld. Wel zien we dat de behoefte aan
extra woningen in de sociale huur nog groot is, met name nultreden.

De totale woningbehoefte afgezet tegen de huidige plannen is echter negatief. Dit wordt veroorzaakt door
een fors theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Wanneer hier in de komende
jaren onvoldoende transformatieplannen voor worden gemaakt, kan dit bij ontspanning van de
koopwoningmarkt leiden tot kwetsbaarheden in de minder courante reguliere koopwoningvoorraad.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                24
               (22.282)




Tabel 6: Confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit in de hoofdkern Elsloo, 2023 t/m 2030
 Woningtype                         Behoefte          Plancapaciteit       Saldo
                                    2023-2031         (zacht en hard)

 SH GGB                                 +10 tot +15                  +5        +5 tot +10
 VSH GGB                                +10 tot +15                   0       +10 tot +15
 Koop GGB                             -320 tot -245                 +10     -330 tot -255
 SH APP / Nult.                         +65 tot +80                 +10       +55 tot +70
 VSH APP / Nult.                        +60 tot +60                   0       +60 tot +60
 Koop APP / Nult.                       +85 tot +85                 +50       +35 tot +35
 Totaal                                -95 tot +20                  +75      -180 tot -55
 Onbekend                                         -                 +12
Bron: Progneff (2021). Plancapaciteit gemeente Stein (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

4.2 Catsop: theoretisch overschot aan circa 10 tot 0 woningen t/m 2030




Verwachte afname van circa -10 tot -0 huishoudens t/m 2030 en -25 tot -20 huishoudens tot 2040
Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Catsop de komende jaren gaan afnemen. Enkel de
doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt tot en met 2030 in omvang toe (+10 tot
+14%). Deze doelgroep neemt in de daaropvolgende jaren echter ook licht in aantal af. De grootste afname
verwachten we tot en met 2030 in de doelgroep alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar (-13 tot -
12 huishoudens). In totaal daalt het aantal huishoudens naar verwachting met circa -10 tot 0 huishoudens
tot en met 2030 en -25 tot -20 huishoudens tot 2040.

Tabel 7: Doelgroepenontwikkeling Catsop*, 2023-2040
                                      2023      Ontw. 2023-2031                  Ontw. 2023-2035                 Ontw. 2023-2040
 Alleenst. en stellen tot 35 jaar        10           -2 (-18%) tot -2 (-16%)         -3 (-28%) tot -2 (-25%)          -4 (-39%) tot -4 (-37%)
 Gezinnen                                63              -4 (-6%) tot -2 (-3%)           -5 (-8%) tot -3 (-5%)          -7 (-11%) tot -5 (-8%)
 Alleenst. en stellen 35-65 jaar         58        -13 (-23%) tot -12 (-21%)        -17 (-29%) tot -15 (-26%)       -21 (-37%) tot -20 (-34%)
 Alleenst. 65-plus                      107       +11 (+10%) tot +15 (+14%)          +9 (+9%) tot +14 (+13%)          +5 (+5%) tot +10 (+9%)
 Totaal                                 240             -8 (-3%) tot -1 (0%)          -15 (-6%) tot -5 (-3%)        -25 (-11%) tot -20 (-8%)
Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023). *Het aantal huishoudens in Catsop is relatief laag. Daarom is gekozen voor
onafgeronde getallen. Wees echter voorzichtig met het interpreteren van deze cijfers, de onzekerheid op dit schaalniveau is groter.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen
Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Catsop in de komende jaren een theoretisch overschot
aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Daarentegen zien we juist een vraag ontstaan naar
nultredenwoningen. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden
opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt
tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 70 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                                                          25
               (22.282)




Figuur 12: Kwalitatieve vraag Catsop: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)
                        -30              -25               -20               -15                -10              -5            0               5                  10             15

            SH GGB
          VSH GGB
         KOOP GGB                  -25               -20
       SH APP z. lift
     VSH APP z. lift
    KOOP APP z. lift
          SH NULT.                                                                                                                                 5                   10
         VSH NULT.                                                                                                                                 55
       KOOP NULT.                                                                                                                                  55
              Totaal                                                                      -10                                      0
                                               Basis (Progneff2021)                                                   Hoog migratiescenario

                        -50                    -40                     -30                     -20                -10                  0                     10                  20

            SH GGB
           VSH GGB
         KOOP GGB                        -40                     -30
       SH APP z. lift
      VSH APP z. lift
    KOOP APP z. lift
           SH NULT.                                                                                                                                               10
                                                                                                                                                                  10
         VSH NULT.                                                                                                                                 55
        KOOP NULT.                                                                                                                                  55
              Totaal                                                                                 -15                  -5
                                               Basis (Progneff2021)                                               Hoog migratiescenario

                       -60               -50                -40                    -30                     -20           -10               0                  10                 20

           SH GGB
         VSH GGB
        KOOP GGB             -55
                                   -50
      SH APP z. lift
    VSH APP z. lift
   KOOP APP z. lift
         SH NULT.                                                                                                                                                  10
                                                                                                                                                                            15
        VSH NULT.                                                                                                                                        5
                                                                                                                                                         5
      KOOP NULT.                                                                                                                                         5
                                                                                                                                                                   10
             Totaal                                                                      -25
                                                                                                     -20
                                               Basis (Progneff2021)                                               Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Geen plannen in Catsop om in verwachte woningbehoefte tot en met 2030 te voorzien
Op basis van de plancapaciteit van de gemeente Stein concluderen we dat er nog geen plannen zijn om op
korte termijn te kunnen voorzien in de verwachte woningbehoefte tot en met 2030 in Catsop. Wanneer deze
</pre>

====================================================================== Einde pagina 70 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 71 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                          26
               (22.282)




worden benut is inzet op nultredenwoningen echter gewenst. Mogelijk kan een deel van de
woningbehoefte in Catsop worden opgevangen in de overige kernen van de gemeente Stein. Houdt er
echter rekening mee dat dit leefbaarheidsrisico’s voor Catsop kan veroorzaken.

4.3 Elsloo: Behoefte aan -60 tot +30 woningen t/m 2030




Verwachte ontwikkeling van -60 tot +30 huishoudens t/m 2030 en -245 tot -135 huishoudens tot 2040
Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Elsloo tot en met 2030 redelijk stabiel blijven, hierna
verwachten we een afname. Enkel de doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt tot en
met 2030 in omvang toe (+15 tot +18%). Deze doelgroep neemt in de daaropvolgende tien jaar echter nog
maar licht toe. De grootste afname tot en met 2030 verwachten we in de doelgroep alleenstaanden en
stellen tussen 35 en 65 jaar (-135 tot -115 huishoudens). In totaal ontwikkelt het aantal huishoudens naar
verwachting met circa -60 tot +30 huishoudens tot en met 2030 en -245 tot -135 huishoudens tot 2040.

Tabel 8: Doelgroepenontwikkeling Elsloo, 2023-2040
                                    2023    Ontw. 2023-2031                 Ontw. 2023-2035                 Ontw. 2023-2040
 Alleenst. en stellen tot 35 jaar     215             -5 (-2%) tot 0 (0%)        -25 (-11%) tot -15 (-7%)      -55 (-25%) tot -50 (-22%)
 Gezinnen                             990         -95 (-9%) tot -65 (-7%)      -115 (-12%) tot -85 (-8%)     -135 (-14%) tot -105 (-10%)
 Alleenst. en stellen 35-65 jaar      800    -135 (-17%) tot -115 (-14%)     -210 (-27%) tot -190 (-24%)     -270 (-34%) tot -250 (-31%)
 Alleenst. 65-plus                  1.135   +170 (+15%) tot +210 (+18%)     +220 (+19%) tot +270 (+24%)     +215 (+19%) tot +265 (+24%)
 Totaal                             3.145       -60 (-2%) tot +30 (+1%)        -130 (-4%) tot -20 (-1%)       -245 (-8%) tot -135 (-4%)
Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen
Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Elsloo in de komende jaren met name een theoretisch
overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Daarentegen zien we juist een vraag ontstaan
naar nultredenwoningen. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden
opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt
tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 71 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 72 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                                                   27
               (22.282)




Figuur 13: Kwalitatieve vraag Elsloo: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)

                        -300             -250          -200             -150          -100              -50                     0                     50                 100

            SH GGB                                                                                                                       10 25
          VSH GGB                                                                                                                        10
                                                                                                                                         10
        KOOP GGB                      -245             -185
      SH APP z. lift                                                                                               -15
                                                                                                                    -10
     VSH APP z. lift                                                                                                                     1015
    KOOP APP z. lift                                                                                                                     10
                                                                                                                                         10
          SH NULT.                                                                                                                                               65 75
        VSH NULT.                                                                                                                                    35
                                                                                                                                                     35
       KOOP NULT.                                                                                                                                          5560
              Totaal                                                                            -60                                              30
                                             Basis (Progneff2021)                                Hoog migratiescenario

                        -400                    -300             -200                 -100                         0                           100                       200

            SH GGB                                                                                                      10 25
          VSH GGB                                                                                                       10
                                                                                                                        10
         KOOP GGB -375                   -305
       SH APP z. lift                                                                                 -20
                                                                                                      -20
     VSH APP z. lift                                                                                                     15
                                                                                                                         15
    KOOP APP z. lift                                                                                                     15
                                                                                                                         15
          SH NULT.                                                                                                                              90 105
         VSH NULT.                                                                                                                  50
                                                                                                                                    50
       KOOP NULT.                                                                                                                          75
                                                                                                                                            80
              Totaal                                                       -130                       -20

                                             Basis (Progneff2021)                                Hoog migratiescenario

                               -600             -500      -400            -300          -200                -100                0                    100                 200

                 SH GGB                                                                                                                   15
               VSH GGB                                                                                                                   10
                                                                                                                                         10
              KOOP GGB                -530      -465
            SH APP z. lift                                                                                             -25
                                                                                                                       -25
          VSH APP z. lift                                                                                                                 20
                                                                                                                                          20
         KOOP APP z. lift                                                                                                                15
                                                                                                                                         15
               SH NULT.                                                                                                                                    110
                                                                                                                                                             125
              VSH NULT.                                                                                                                              65
                                                                                                                                                     65
            KOOP NULT.                                                                                                                                    95
                                                                                                                                                           100
                   Totaal                                                      -245            -135

                                             Basis (Progneff2021)                                Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 72 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 73 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                          28
               (22.282)




Nieuwbouwplannen sluiten aan op deel van behoefte, transformatieopgave is groot
In de nieuwbouwplannen van de kern Elsloo wordt al veelvuldig ingezet op nultredenwoningen. Dit sluit
goed aan op de behoefte in Elsloo tot en met 2030. Wel is het merendeel van deze plannen gericht op het
koopsegment. De opgave in het nultreden-huursegment blijft groot.

We zien hiernaast dat het theoretisch overschot aan koopwoningen in de huidige plannen nog
onvoldoende wordt aangepakt. Hierdoor zien we een blijvende transformatieopgave van de bestaande
koopwoningvoorraad. De totale plancapaciteit overstijgt daarmee ook de woningbehoefte in Elsloo.

4.4 Maasband en Meers: theoretisch overschot aan circa 5 tot 25 woningen t/m 2030




Verwachte afname van -25 tot -5 huishoudens t/m 2030 en -65 tot -45 huishoudens tot 2040
Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Maasband en Meers de komende jaren gaan afnemen.
Enkel de doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt tot en met 2030 in omvang toe (+7
tot +10%). Deze doelgroep blijft in de daaropvolgende tien jaar echter redelijk stabiel. De grootste afname
tot en met 2030 verwachten we in de doelgroep alleenstaanden en stellen tussen 35 en 65 jaar (-20
huishoudens). In totaal daalt het aantal huishoudens naar verwachting met circa -25 tot -10 huishoudens
tot en met 2030 en -65 tot -45 huishoudens tot 2040.

Tabel 9: Doelgroepenontwikkeling Maasband en Meers, 2023-2040
                                    2023    Ontw. 2023-2031                 Ontw. 2023-2035                 Ontw. 2023-2040
 Alleenst. en stellen tot 35 jaar      40             0 (-5%) tot 0 (-2%)          -5 (-11%) tot -5 (-8%)      -10 (-27%) tot -10 (-24%)
 Gezinnen                             185          -10 (-7%) tot -5 (-4%)        -15 (-8%) tot -10 (-5%)        -20 (-10%) tot -10 (-6%)
 Alleenst. en stellen 35-65 jaar      150      -20 (-15%) tot -20 (-12%)       -35 (-24%) tot -30 (-21%)       -45 (-30%) tot -40 (-28%)
 Alleenst. 65-plus                    175      +10 (+7%) tot +20 (+10%)        +15 (+9%) tot +20 (+13%)        +10 (+6%) tot +20 (+11%)
 Totaal                               550       -25 (-4%) tot -10 (-1%)         -40 (-7%) tot -20 (-4%)        -65 (-11%) tot -45 (-8%)
Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen
Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Maasband en Meers in de komende tien tot twintig
jaar een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Daarentegen zien we juist een
vraag ontstaan naar nultredenwoningen. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan
deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor
wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 73 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 74 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                             29
               (22.282)




Figuur 14: Kwalitatieve vraag Maasband en Meers: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040
(onder)
                       -60           -50                 -40         -30               -20           -10         0              10                  20

           SH GGB
          VSH GGB
        KOOP GGB               -50                 -40
      SH APP z. lift
     VSH APP z. lift
   KOOP APP z. lift
         SH NULT.                                                                                                                    10
                                                                                                                                     10
        VSH NULT.                                                                                                         55
      KOOP NULT.                                                                                                                     10
                                                                                                                                     10
             Totaal                                                        -25                 -10

                                           Basis (Progneff2021)                               Hoog migratiescenario

                       -80         -70            -60          -50         -40         -30         -20     -10        0              10             20

            SH GGB
          VSH GGB
        KOOP GGB             -70            -60
      SH APP z. lift
     VSH APP z. lift
    KOOP APP z. lift                                                                                                           5
          SH NULT.                                                                                                                        10   15
        VSH NULT.                                                                                                              55
       KOOP NULT.                                                                                                                         10
                                                                                                                                          10
             Totaal                                                  -40                     -20

                                           Basis (Progneff2021)                               Hoog migratiescenario

                      -120         -100                 -80          -60               -40           -20         0             20                   40

          SH GGB
         VSH GGB
       KOOP GGB              -100        -90
     SH APP z. lift
    VSH APP z. lift
  KOOP APP z. lift
         SH NULT.                                                                                                              15
                                                                                                                               15
       VSH NULT.                                                                                                          10
                                                                                                                          10
      KOOP NULT.                                                                                                               15
                                                                                                                               15
            Totaal                                             -65               -45
                                           Basis (Progneff2021)                               Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 74 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 75 ======================================================================

<pre>           Woningbehoefteonderzoek Stein                                                             30
           (22.282)




Plannen voor woningbouw in Maasband en Meers, kwalitatieve invulling nog niet gemaakt
Voor Maasband en Meers zijn al enkele plannen opgenomen voor in totaal 12 woningen. Op dit moment is
de invulling van deze plannen wat betreft woningtype (regulier grondgebonden of nultreden) en prijs nog
onbekend.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 75 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 76 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                     31
              (22.282)




5 Hoofdkern Stein
In dit hoofdstuk zoomen we in op de hoofdkern Stein 12 (op basis van de CBS-wijkenindeling, zie
onderstaande kaart). Op hoofdkernniveau geven we informatie over het woonmilieu, inkomen en de
samenstelling van de huishoudens, waarna we vervolgens de samenhang tussen leeftijds- en
inkomensgroepen inzichtelijk maken. Verder tonen we de huidige woningvoorraad van de hoofdkern. In
deze analyses maken we telkens de vergelijking met de situatie op gemeenteniveau. Vervolgens kijken we
vooruit. Eerst schetsen we de verwachte huishoudensontwikkeling uitgesplitst naar de 8
dorpse/verstedelijkte Stec-doelgroepen, die in de hoofdkern Stein woonachtig zijn. Daarna vertalen we dit
aan de hand van ons Stec-Doorstroommodel naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor
de hoofdkern en zetten we dit af tegen de actuele nieuwbouwplannen.

5.1 Hoofdkern Stein: behoefte aan -70 tot +75 woningen t/m 2030




Relatief veel ouderen en huishoudens met een laag inkomen in Stein
De hoofdkern Stein (exclusief Maasband, Kleine Meers en Veldschuur) bestaat uit circa 10.400 inwoners
verdeeld over 5.015 huishoudens (CBS, 2022). Deze huishoudens wonen enkel in een dorps woonmilieu.
Wanneer we verder inzoomen op de huishoudenssamenstelling van de hoofdkern Stein valt op er relatief
veel oudere huishoudens wonen (40%) ten opzichte van de gehele gemeente (37%). Het aandeel gezinnen
(29%) is daarentegen juist relatief laag. Ten slotte zien we dat in vergelijking met de overige hoofdkernen in
de gemeente Stein relatief veel huishoudens met een laag inkomen (51%) in de hoofdkern Stein wonen.

Figuur 15: Huishoudens naar woonmilieu, samenstelling en inkomen in de hoofdkern Stein (buitenste
ring) en gemeente Stein (binnenste ring)




Bron: ABF (2021), LMW (2020), Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023).



12
   De kernen Maasband, Kleine Meers en Veldschuur behoren volgens de CBS-indeling tot de hoofdkern Stein. Deze buurten/kernen
zijn in deze analyse echter toegevoegd aan de grotere kern Meers, die tot de hoofdkern Elsloo behoort. De verdere analyses in dit
hoofdstuk hebben daarom enkel betrekking op de kern Stein.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 76 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 77 ======================================================================

<pre>                Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                       32
                (22.282)




Ouderen en eenpersoonshuishoudens hebben relatief vaak een laag inkomen
Om de verdeling naar inkomensgroepen 13 verder inzichtelijk te maken zetten we deze af tegen
huishoudens van verschillende samenstellingen. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen is, zoals
hierboven al benoemd, relatief hoog in de hoofdkern Stein vergeleken met de overige hoofdkernen in de
gemeente. Dit zien we terug in alle leeftijds- en huishoudenssamenstellingen. Verder komt naar voren dat
met name oudere huishoudens relatief vaak een lager inkomen bezitten. Dit zien we vooral terug bij
alleenstaande ouderen. Aangezien Stein de komende jaren naar verwachting verder verouderd en de
huishoudens verder verdunnen kan dit leiden tot een groei van het aantal huishoudens met een laag
inkomen. Hierbij merken we wel op dat een deel van deze oudere huishoudens een eigen vermogen bezit
en daardoor meer bestedingskracht heeft dan op basis van hun inkomen kan worden verwacht.

Tabel 10: Inkomensgroepen naar leeftijd en samenstelling in de hoofdkern Stein

                                            Doelgroep met      Lage inkomens           Lage           Hoge                  Totaal
                                            recht op           zonder recht op         midden-        middeninkomens
                                            huurtoeslag        huurtoeslag             inkomens       en hoge inkomens
 Jonger dan 25 jaar                                 35 (50%)               15 (21%)          0 (0%)             20 (29%)                70
 Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW                  290 (35%)             270 (33%)          60 (7%)            205 (25%)               825
 Eenpersoonshuishouden AOW of ouder                500 (58%)             270 (31%)          35 (4%)              55 (6%)               860
 Paar zonder kinderen 25 tot AOW                    90 (10%)                65 (7%)         50 (6%)            680 (77%)               885
 Paar zonder kinderen AOW of ouder                 355 (36%)             215 (22%)        110 (11%)            305 (31%)               985
 Paar met kind(eren)                                110 (9%)                45 (4%)         45 (4%)            980 (83%)             1.180
 Eenoudergezin                                     240 (67%)               35 (10%)         20 (6%)             65 (18%)               360
 Totaal                                         1.620 (31%)              915 (18%)         320 (6%)         2.310 (45%)              5.165

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Relatief veel sociale huurappartementen en weinig koopwoningen
De woningvoorraad van de hoofdkern Stein bestaat uit circa 5.110 woningen (CBS, 2022). Hiervan is
ongeveer 64% een reguliere grondgebonden koopwoning. Dit aandeel is beduidend lager dan in de
overige hoofdkernen van de gemeente. Daarentegen staan er in Stein juist relatief veel sociale
huurappartementen (17%).

Figuur 16: Woningvoorraad hoofdkern Stein (buitenste ring) vergeleken met gemeente Stein
(binnenste ring)


                 3%2%

       17%          1%
                   4%                      Koop egw
             13%                           Koop mgw
                                           SH egw
          10%
                                           SH mgw
    11%    2%
                                           VSH egw
                          70% 64%
                                           VSH mgw
       3%




Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Verwachte ontwikkeling van -70 tot +75 huishoudens t/m 2030 en -325 tot -150 huishoudens tot 2040
Naar verwachting zal het aantal huishoudens in de hoofdkern Stein tot en met 2030 licht afnemen tot licht
stijgen. Enkel de doelgroepen alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar nemen tot en met 2030 in
omvang toe. In de periode 2035-2040 zullen de ontwikkelingen van deze doelgroepen echter ook stabiel

13
   We hanteren vier inkomensgroepen gebaseerd op de grenzen voor passend toewijzen. Met recht op huurtoeslag: tot € 23.725 /
€ 32.200 / € 23.650 / € 32.075, lage inkomens tot € 40.024, lage middeninkomens tot € 44.655 en hoge middeninkomens/hoge inkomens
met een bruto huishoudinkomen van meer dan € 44.655.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 77 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 78 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                   33
               (22.282)




worden. Met name het aantal alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar neemt naar verwachting
sterk af. Tot en met 2030 gaat het om een afname van 150 tot 180 huishoudens. De verwachte
huishoudensontwikkeling zal leiden tot een hoge mate van ontgroening en vergrijzing in de hoofdkern
Stein.

Tabel 11: Doelgroepenontwikkeling hoofdkern Stein, 2023-2040

                                                                          Woon-                 Ontw. 2023-          Ontw. 2023-         Ontw. 2023-
  Naam doelgroep                       Samenstelling      Inkomen                     2023*
                                                                          milieu                2031                 2035                2040
 Vroeg volwassen                    A&S < 35 jaar       Laag             Dorps            165       -5 tot 0             -20 tot -15       -40 tot -35
 Veel voor weinig                   A&S < 35 jaar       Midden en hoog                 180          -5 tot 0           -20 tot -15        -45 tot -40
 Familie doorzon                    Gezinnen            Laag                           530        -30 tot -15          -40 tot -20        -50 tot -30
 Ruimte en gemak                    Gezinnen            Midden en hoog                 930        -55 tot -30          -70 tot -35        -85 tot -50
 Jong geleerd, oud gedaan           A&S 35 – 64 jaar    Laag                           505        -75 tot -65         -125 tot -110      -160 tot -145
 Woonerf welgestelden               A&S 35 – 64 jaar    Midden en hoog                 675       -105 tot -85         -165 tot -150      -215 tot -195
 Suburbane senioren                 A&S 65+             Laag                          1.480     +150 tot +200         +200 tot +260      +190 tot +255
 Ruim(t)e genieters                 A&S 65+             Midden en hoog                 555       +55 tot +75           +75 tot +95        +70 tot +95
 Totaal                                                                               5.020      -70 tot +75          -165 tot +15       -325 tot -150

Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Inclusief ontwikkeling 2022.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen
Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in de hoofdkern Stein de komende jaren een theoretisch
overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Ook naar sociale huurappartementen zonder lift
zien we een relatief groot overschot. Dit woningtype staat relatief veel in Stein in vergelijking met de
overige kernen in de gemeente. Naar de andere woningtypen zien we ondanks de afname van het aantal
huishoudens wel een vraag ontstaan. Met name de vraag naar nultredenwoningen is door de verdere
vergrijzing groot. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden
opgevangen door een deel van deze woningen aan te passen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt
tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

Figuur 17: Kwalitatieve vraag hoofdkern Stein: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)
                      -350      -300       -250        -200    -150      -100        -50        0              50            100         150

          SH GGB                                                                                               35
                                                                                                                    55
         VSH GGB                                                                                       15
                                                                                                        20
       KOOP GGB              -300
                                              -215
     SH APP z. lift                                                                -45
                                                                                    -40
    VSH APP z. lift                                                                                    15
                                                                                                       15
  KOOP APP z. lift                                                                                    10
                                                                                                      10
         SH NULT.                                                                                                            85
                                                                                                                                   105
       VSH NULT.                                                                                                    50
                                                                                                                     55
      KOOP NULT.                                                                                                       65
                                                                                                                        70
            Totaal                                                           -70
                                                                                                                          75
                                        Basis (Progneff2021)                       Hoog migratiescenario
</pre>

====================================================================== Einde pagina 78 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 79 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                            34
               (22.282)




                      -500          -400          -300              -200         -100              0                         100                  200

          SH GGB                                                                                                  35
                                                                                                                        60
        VSH GGB                                                                                             20
                                                                                                             25
       KOOP GGB -465                 -365
     SH APP z. lift                                                                    -60
                                                                                        -55
   VSH APP z. lift                                                                                           20
                                                                                                             20
  KOOP APP z. lift                                                                                         10
                                                                                                            15
        SH NULT.                                                                                                                     120
                                                                                                                                            145
       VSH NULT.                                                                                                         70
                                                                                                                          75
     KOOP NULT.                                                                                                                90
                                                                                                                                95
            Totaal                                                     -165
                                                                                                           15
                                      Basis (Progneff2021)                            Hoog migratiescenario

                      -800   -700          -600   -500       -400       -300   -200       -100         0               100           200          300

          SH GGB                                                                                             20 50
         VSH GGB                                                                                             20
                                                                                                             25
       KOOP GGB              -670     -580
     SH APP z. lift                                                                       -75
                                                                                           -70
    VSH APP z. lift                                                                                          25
                                                                                                             25
  KOOP APP z. lift                                                                                          15
                                                                                                            15
         SH NULT.                                                                                                                  145175
       VSH NULT.                                                                                                         90
                                                                                                                         95
      KOOP NULT.                                                                                                           110
                                                                                                                            120
            Totaal                                              -325            -150

                                      Basis (Progneff2021)                            Hoog migratiescenario


Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Behoefte aan nultredenwoningen landt in alle segmenten, zowel betaalbaar als duur
We maken vervolgens een verdeling van de toekomstige woningbehoefte tot en met 2030 naar product-
marktcombinaties. Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsklassen. Het volgende valt op:
• Overschotten bevinden zich met name in reguliere grondgebonden koopwoningsegmenten. Dit
   overschot bevindt zich zowel in het goedkopere als het duurdere segment. In de sociale huur zien we
   een overschot in het appartementensegment zonder lift tot de aftoppingsgrens. Dit zijn de typen
   woningen waar een groot deel van de woningvoorraad van de hoofdkern Stein uit bestaat. De
   verouderende huishoudenssamenstelling zorgt echter voor een veranderende woningbehoefte.
   Wanneer de huidige migratie doorzet, zien we wel dat het overschot aan dit type woning duidelijk lager
   uitvalt.
• De woningvraag zien we in alle nultredenwoningtypen terug. Deze vraag komt met name voort uit de
   ouder wordende huishoudens in Stein, die behoefte hebben aan een woning die beter aansluit op hun
   woonwensen. Hieruit blijkt dat de woningvraag vanuit deze doelgroep sterk uiteenloopt. Hier zal dus
   ook in het nieuwbouwaanbod aandacht aan besteed moeten worden.
• De behoefte aan sociale huurappartementen in het goedkoopste segment is relatief klein. Dit komt
   door een licht overschot aan sociale huurappartementen zonder lift. Naar nultredenwoningen in het
   sociale huursegment is daarentegen wel een ruime behoefte.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 79 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 80 ======================================================================

<pre>                                             Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                 35
                                             (22.282)




•                Naar verwachting zal ook aan reguliere grondgebonden sociale huur- en vrijsectorhuurwoningen nog
                 een behoefte bestaan. Dit komt met name doordat voor veel huishoudens een koopwoning
                 onbetaalbaar is geworden. We zien nog wel een overschot aan het goedkoopste koopwoningtype
                 terug. Mogelijk kan dit overschot ingevuld worden door doelgroepen die nu bijvoorbeeld nog in de
                 middenhuur zouden landen. Een woning van circa € 200.000 is echter voor veel huishoudens met een
                 laag inkomen ook nog onbetaalbaar.

Figuur 18: Kwalitatieve vraag hoofdkern Stein naar product-marktcombinaties, 2023 t/m 2030


                                                                        -200          -150          -100                -50            0                   50             100

                                                                                                                                                     25
                       SH GGB




                                               Tot aftoppingsgrens                                                                                        35
                                           Aftop.grens tot lib.grens                                                                           10
                                                                                                                                                15
                                                Lib.grens tot € 1000                                                                            15
                                                                                                                                                15
           GGB
           VSH




                                                  Meer dan € 1.000                                                                         5
                                                       Tot € 280.000           -160
                        z. lift KOOP GGB




                                                                                             -120
                                              € 280.000 tot € 355.000                                            -60
                                                                                                                        -40
                                                Meer dan € 355.000                                         -75
                                                                                                                  -55
                                               Tot aftoppingsgrens                                                      -40
 SH KOOP APP z. APP z. SH APP




                                                                                                                          -35
                                           Aftop.grens tot lib.grens                                                              -5
                                                Lib.grens tot € 1.000                                                                          10
                                                                                                                                               10
                 VSH

                  lift




                                                  Meer dan € 1.000                                                                         5
                                                                                                                                           5
                                                       Tot € 280.000                                                                       5
                                              € 280.000 tot € 355.000                                                                      5
        lift




                                                                                                                                           5
                                                Meer dan € 355.000                                                                         5
                                                                                                                                           5
                                               Tot aftoppingsgrens                                                                                         40
                                                                                                                                                                50
NULT.




                                           Aftop.grens tot Lib.grens                                                                                           45
                                                                                                                                                                50
                                                Lib.grens tot € 1.000                                                                                          45
                                                                                                                                                               45
           aal KOOP NULT. NULT.
                           VSH




                                                  Meer dan € 1.000                                                                             10
                                                                                                                                               10
                                                       Tot € 280.000                                                                                 25
                                                                                                                                                     25
                                              € 280.000 tot € 355.000                                                                           15
                                                                                                                                                 20
                                                Meer dan € 355.000                                                                                 25
                                                                                                                                                   25
                                                                                                            -70
           Tot




                                                                                                                                                                     75
                                                                        Basis (Progneff2021)                            Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Huidige nieuwbouwplannen in Stein in lijn met woningbehoefte, opgave blijft groot
Wanneer we de kwalitatieve woningbehoefte afzetten tegen de actuele nieuwbouwplannen valt op dat de
plancapaciteit kwalitatief in lijn is met de verwachte woningbehoefte. Zo voorzien de huidige plannen al in
de woningbehoefte aan nultredenwoningen in verschillende prijssegmenten. Ook zijn er door middel van
het WijkActieProgramma Nieuwdorp al reguliere minder courante grondgebonden woningen aan de
woningmarkt onttrokken. Het inponden van particuliere woningen en het herstructureren van de sociale
woningvoorraad vormen een belangrijke schakel in de transformatieopgave voor de kern Stein.

Ondanks dat zien we dat er in Stein nog een grote opgave blijft bestaan. Zo is Stein de enige hoofdkern
waarin de plancapaciteit de woningbehoefte niet overstijgt. Met name naar grondgebonden huurwoningen
en een verscheidenheid aan nultredensegmenten bestaat er nog een duidelijke aanvullende behoefte. Aan
reguliere grondgebonden koopwoningen zal naar verwachting een theoretisch overschot ontstaan. Dit kan
</pre>

====================================================================== Einde pagina 80 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 81 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                             36
              (22.282)




de minder courante delen van de bestaande koopwoningvoorraad extra kwetsbaar maken. Ook naar
sociale huurappartementen zien we bij realisatie van alle plannen een overschot ontstaan. Dit komt echter
met name door een overschot aan sociale huurappartementen zonder lift. Daarnaast kunnen
grondgebonden nultredenwoningen ook een invulling geven aan de woonwens naar reguliere
grondgebonden sociale huurwoningen.

Tabel 12: Confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit in de hoofdkern Stein, 2023 t/m 2030
 Woningtype                   Behoefte           Plancapaciteit    Saldo
                              2023-2031          (zacht en hard)

 SH GGB                            +35 tot +55               -83     +120 tot +140
 VSH GGB                           +15 tot +20                 0        +15 tot +20
 Koop GGB                        -300 tot -215                 0      -300 tot -215
 SH APP / Nult.                    +40 tot +65               +89         -50 tot -25
 VSH APP / Nult.                   +65 tot +70               +35        +30 tot +35
 Koop APP / Nult.                  +75 tot +80                +6        +70 tot +75
 Totaal                           -70 tot +75                +47      -115 tot +30

Bron: Progneff (2021). Plancapaciteit gemeente Stein (2023). Bewerking Stec Groep (2023).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 81 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 82 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                         37
              (22.282)




6 Hoofdkern Urmond
In dit hoofdstuk zoomen we in op de hoofdkern Urmond (op basis
van de CBS-wijkenindeling, zie onderstaande kaart). Op
hoofdkernniveau geven we informatie over het woonmilieu,
inkomen en de samenstelling van de huishoudens, waarna we
vervolgens de samenhang tussen leeftijds- en inkomensgroepen
inzichtelijk maken. Verder tonen we de huidige woningvoorraad van
de hoofdkern. In deze analyses maken we telkens de vergelijking met
de situatie op gemeenteniveau. Vervolgens kijken we vooruit. Eerst
schetsen we de verwachte huishoudensontwikkeling uitgesplitst
naar de 16 Stec-doelgroepen die voorkomen in Urmond. Daarna
vertalen we dit aan de hand van ons Stec-Doorstroommodel naar
een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de hoofdkern
en zetten we dit af tegen de actuele nieuwbouwplannen. De
verwachte huishoudensontwikkeling en daaruit voortvloeiende
woningbehoefte werken we tenslotte ook op kernniveau uit. In de
hoofdkern Urmond zoomen we in op de kernen Berg aan de Maas en Nattenhoven, Oud-Urmond en
Urmond-Oost.

6.1 Hoofdkern Urmond: behoefte aan circa -10 tot +65 woningen t/m 2030
Relatief veel jongeren en huishoudens met een hoog inkomen
De hoofdkern Urmond bestaat uit circa 5.670 inwoners verdeeld over 2.635 huishoudens (CBS, 2022). Deze
huishoudens wonen verdeeld over een dorps (Berg aan de Maas, Oud-Urmond en Urmond-Oost) en
landelijk (Nattenhoven) woonmilieu. Wanneer we verder inzoomen op de huishoudenssamenstelling van
de hoofdkern Urmond valt op er relatief veel jonge alleenstaanden en stellen tot 35 jaar wonen (9%) ten
opzichte van het aandeel in de gehele gemeente (7%). Daarentegen is het aandeel 65-plussers juist relatief
laag (35%). Het aantal huishoudens met een hoog inkomen is in de hoofdkern Urmond hoger dan het
gemeentelijk aandeel en vergelijkbaar met de hoofdkern Elsloo.

Figuur 19: Huishoudens naar woonmilieu, samenstelling en inkomen in de hoofdkern Urmond
(buitenste ring) en gemeente Stein (binnenste ring)




Bron: ABF (2021), LMW (2020), Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023).

Ouderen en eenpersoonshuishoudens hebben relatief vaak een laag inkomen
Om de verdeling naar inkomensgroepen 14 verder inzichtelijk te maken zetten we deze af tegen
huishoudens van verschillende samenstellingen. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen is, zoals

14
   We hanteren vier inkomensgroepen gebaseerd op de grenzen voor passend toewijzen. Met recht op huurtoeslag: tot € 23.725 /
€ 32.200 / € 23.650 / € 32.075, lage inkomens tot € 40.024, lage middeninkomens tot € 44.655 en hoge middeninkomens/hoge inkomens
met een bruto huishoudinkomen van meer dan € 44.655.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 82 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 83 ======================================================================

<pre>                 Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                               38
                 (22.282)




hierboven al benoemd, relatief laag in de hoofdkern Urmond, met name in vergelijking met de hoofdkern
Stein. Dit zien we terug in alle leeftijds- en huishoudenssamenstellingen. Verder komt naar voren dat met
name oudere huishoudens relatief vaak een lager inkomen bezitten. Dit zien we vooral terug bij
alleenstaande ouderen. Aangezien Urmond de komende jaren naar verwachting verder veroudert en de
huishoudens verder verdunnen kan dit leiden tot een groei van het aantal huishoudens met een laag
inkomen. Hierbij merken we op dat een deel van deze oudere huishoudens een eigen vermogen bezit en
daardoor meer bestedingskracht heeft dan op basis van hun inkomen kan worden verwacht.

Tabel 13: Inkomensgroepen naar leeftijd en samenstelling in de hoofdkern Urmond
                                          Doelgroep met      Lage inkomens          Lage           Hoge                 Totaal
                                          recht op           zonder recht op        midden-        middeninkomens
                                          huurtoeslag        huurtoeslag            inkomens       en hoge inkomens
 Jonger dan 25 jaar                               20 (44%)               10 (22%)         0 (0%)             15 (33%)               45
 Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW                130 (30%)             155 (35%)         40 (9%)            115 (26%)              440
 Eenpersoonshuishouden AOW of ouder              190 (58%)             105 (32%)         15 (5%)              20 (6%)              330
 Paar zonder kinderen 25 tot AOW                   40 (7%)                25 (4%)        25 (4%)            475 (84%)              565
 Paar zonder kinderen AOW of ouder               135 (31%)               95 (22%)       50 (11%)            160 (36%)              440
 Paar met kind(eren)                               55 (8%)                30 (5%)        25 (4%)            545 (83%)              655
 Eenoudergezin                                    85 (65%)               15 (12%)         0 (0%)             30 (23%)              130
 Totaal                                          655 (25%)             435 (17%)       155 (6%)          1.360 (52%)             2.605
Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Woningvoorraad vergelijkbaar met de totale voorraad van de gemeente Stein
De woningvoorraad van Urmond bestaat uit circa 2.675 woningen (CBS, 2022). Hiervan is ongeveer 70%
een reguliere grondgebonden koopwoning. Dit is een even groot aandeel als in de gehele gemeente Stein.
Dit betekent dat er in de hoofdkern Elsloo relatief meer koopwoningen staan en in de hoofdkern Stein
relatief minder. De rest van de voorraad is ook op vergelijkbare wijze verdeeld over de woningtypen als de
gemeentelijke voorraad.

Figuur 20: Woningvoorraad hoofdkern Urmond (buitenste ring) vergeleken met gemeente Stein
(binnenste ring)

                  3%2%
          13%
                       1%
                      4%                         Koop egw
                13%
                                                 Koop mgw
    10% 10%                                      SH egw
                                                 SH mgw
           2%
     2%
                            70%                  VSH egw
                                  70%            VSH mgw




Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Verwachte toenamen van -10 tot +65 huishoudens t/m 2030 en -155 tot -65 huishoudens tot 2040
Naar verwachting zal het aantal huishoudens in de hoofdkern Urmond tot en met 2030 stabiel blijven tot
licht stijgen, waarna vervolgens een lichte huishoudensafname verwacht wordt. De verwachte ontwikkeling
is tot en met 2030 relatief positief ten opzichte van de overige hoofdkernen. Dit komt met name door een
relatief sterke toename van het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar, met name de
‘Suburbane senioren’. Dit zijn ouderen met een relatief laag inkomen en daardoor vaker op zoek naar een
woning in het huursegment. Verder zien we dat de komende acht jaar met name alleenstaanden en stellen
tussen de 35 en 65 jaar met een hoog inkomen het sterkst afnemen in absolute aantallen. Zij zijn relatief
vaak op zoek naar een grondgebonden koopwoning. Wanneer we verder doorkijken tot 2040 zien we dat
het aantal ouderen nog groeit, maar in mindere mate dan tot en met 2030. Verder zien we een voortzetting
van de huishoudensafname van de overige doelgroepen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 83 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 84 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                      39
               (22.282)




Tabel 14: Verwachte huishoudensontwikkeling naar 16 Stec-Doelgroepen in hoofdkern Urmond, 2023-2040
                                                                           Woon-                      Ontw. 2023-        Ontw. 2023-        Ontw. 2023-
  Naam doelgroep                   Samenstelling          Inkomen                       2023*
                                                                           milieu                     2030               2035               2040
 Vroeg volwassen                  A&S < 35 jaar          Laag             Dorps             100        -10 tot -10            -20 tot -15     -30 tot -25
 Veel voor weinig                 A&S < 35 jaar          Midden en hoog                     130        -15 tot -10        -25 tot -20         -40 tot -35
 Familie doorzon                  Gezinnen               Laag                               275         -10 tot -5         -15 tot -5         -20 tot -10
 Ruimte en gemak                  Gezinnen               Midden en hoog                     545        -25 tot -10        -30 tot -10         -40 tot -25
 Jong geleerd, oud gedaan         A&S 35 – 64 jaar       Laag                               235        -30 tot -25        -55 tot -50         -70 tot -65
 Woonerf welgestelden             A&S 35 – 64 jaar       Midden en hoog                     375        -55 tot -50        -85 tot -75        -110 tot -100
 Suburbane senioren               A&S 65+                Laag                               640       +95 tot +115       +120 tot +145       +110 tot +140
 Ruim(t)e genieters               A&S 65+                Midden en hoog                     270       +45 tot +50         +50 tot +65         +45 tot +60
 JOLO (JOng LOkaalgebonden)       A&S < 35 jaar          Laag             Landelijk           0          0 tot 0                0 tot 0           0 tot 0
 Blijvers en terugkeerders        A&S < 35 jaar          Midden en hoog                      0           0 tot 0                0 tot 0           0 tot 0
 Rurale ruimtezoekers             Gezinnen               Laag                                5           0 tot 0                0 tot 0           0 tot 0
 Gegoed ruraal gezin              Gezinnen               Midden en hoog                     15           0 tot 0                0 tot 0           0 tot 0
 Blijf-in-de-hoofdkerners         A&S 35 – 64 jaar       Laag                                5           0 tot 0                0 tot 0           0 tot 0
 Stadsonthoofdkerners             A&S 35 – 64 jaar       Midden en hoog                     10           0 tot 0                0 tot 0           0 tot 0
 Landelijke eenvoud               A&S 65+                Laag                               10           0 tot 0                0 tot 0           0 tot 0
 Landelijke luxe                  A&S 65+                Midden en hoog                      5           0 tot 0                0 tot 0           0 tot 0
 Totaal                                                                             2.620       -10 tot +65      -60 tot +30      -155 tot -65
Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Inclusief ontwikkeling 2022.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen
Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in de hoofdkern Urmond in de komende acht tot twintig
jaar een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen
zonder lift. Naar de andere woningtypen zien we ondanks de afname van het aantal huishoudens wel een
vraag ontstaan. Met name de vraag naar nultredenwoningen is door de verdere vergrijzing groot. Het
overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het
aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van
de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

Figuur 21: Kwalitatieve vraag Urmond: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)
                       -200            -150               -100             -50                    0                    50                   100

           SH GGB                                                                                              20 30
          VSH GGB                                                                                        10
                                                                                                         10
        KOOP GGB                -155              -110
      SH APP z. lift                                                                  -15
                                                                                        -10
     VSH APP z. lift                                                                                   55
   KOOP APP z. lift                                                                                     5 10
          SH NULT.                                                                                                          50 60
        VSH NULT.                                                                                               25
                                                                                                                25
       KOOP NULT.                                                                                                      4045
             Totaal                                                                   -15                                        60

                                       Basis (Progneff2021)                           Hoog migratiescenario
</pre>

====================================================================== Einde pagina 84 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 85 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                            40
               (22.282)




                      -300        -250             -200         -150     -100             -50               0                     50              100

          SH GGB                                                                                                          20 30
         VSH GGB                                                                                                     10
                                                                                                                     10
       KOOP GGB                -250              -195
     SH APP z. lift                                                                             -20
                                                                                                 -15
    VSH APP z. lift                                                                                                  10
                                                                                                                     10
  KOOP APP z. lift                                                                                                   10
                                                                                                                     10
        SH NULT.                                                                                                                              70 80
       VSH NULT.                                                                                                                35
                                                                                                                                35
     KOOP NULT.                                                                                                                        5560
            Totaal                                                                -60                                           35

                                         Basis (Progneff2021)                         Hoog migratiescenario

                        -400              -300             -200          -100                   0                         100                     200

            SH GGB                                                                                      1525
          VSH GGB                                                                                      10
                                                                                                       10
         KOOP GGB -375           -320
       SH APP z. lift                                                                   -25
                                                                                         -20
     VSH APP z. lift                                                                                   10
                                                                                                       10
    KOOP APP z. lift                                                                                   10
                                                                                                       10
          SH NULT.                                                                                                          90100
         VSH NULT.                                                                                             40
                                                                                                                45
       KOOP NULT.                                                                                                     70
                                                                                                                       75
              Totaal                                              -150          -60

                                         Basis (Progneff2021)                         Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.


Behoefte aan nultredenwoningen landt in alle segmenten, zowel betaalbaar als duur
We maken vervolgens een verdeling van de toekomstige woningbehoefte tot en met 2030 naar product-
marktcombinaties. Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsklassen. Het volgende valt op:
• Overschotten bevinden zich met name in reguliere grondgebonden koopwoningsegmenten. Dit
   overschot bevindt zich zowel in het goedkopere als het duurdere segment. Dit zijn de typen woningen
   waar een groot deel van de woningvoorraad van de hoofdkern Urmond uit bestaat. De verouderende
   huishoudenssamenstelling zorgt echter voor een veranderende woningbehoefte. Wanneer de huidige
   migratie doorzet, zien we wel dat het overschot aan dit type woning duidelijk lager uitvalt.
• De woningvraag zien we in alle nultredenwoningtypen terug. Deze vraag komt met name voort uit de
   ouder wordende huishoudens in Urmond, die behoefte hebben aan een woning die beter aansluit op
   hun woonwensen. Hieruit blijkt dat de woningvraag vanuit deze doelgroep sterk uiteenloopt. Hier zal
   dus ook in het nieuwbouwaanbod aandacht aan besteed moeten worden.
• Naar verwachting zal ook aan reguliere grondgebonden sociale huur- en vrijsectorhuurwoningen nog
   een behoefte bestaan. Dit komt met name doordat voor veel huishoudens een koopwoning
   onbetaalbaar is geworden. We zien nog wel een overschot aan het goedkoopste koopwoningtype
   terug. Mogelijk kan dit overschot ingevuld worden door doelgroepen die nu bijvoorbeeld nog in de
   middenhuur zouden landen. Een woning van circa € 200.000 is echter voor veel huishoudens met een
   laag inkomen ook nog onbetaalbaar.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 85 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 86 ======================================================================

<pre>                                             Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                             41
                                             (22.282)




Figuur 22: Kwalitatieve vraag hoofdkern Urmond naar product-marktcombinaties, 2023-2030

                                                                        -100         -80         -60         -40           -20         0            20                  40   60        80

                                                                                                                                               10
                       SH GGB




                                               Tot aftoppingsgrens                                                                                       20
                                           Aftop.grens tot lib.grens                                                                       5
                                                                                                                                               10
                                                Lib.grens tot € 1000                                                                           10
                                                                                                                                               10
           GGB
           VSH




                                                  Meer dan € 1.000
                                                       Tot € 280.000           -85
                        z. lift KOOP GGB




                                                                                           -60
                                              € 280.000 tot € 355.000                                         -30
                                                                                                                     -20
                                                Meer dan € 355.000                                     -40
                                                                                                                   -25
                                               Tot aftoppingsgrens                                                       -15
 SH KOOP APP z. APP z. SH APP




                                                                                                                            -10
                                           Aftop.grens tot lib.grens
                                                Lib.grens tot € 1.000                                                                      5
                                                                                                                                           5
                 VSH

                  lift




                                                  Meer dan € 1.000
                                                       Tot € 280.000                                                                       5
                                                                                                                                           5
                                              € 280.000 tot € 355.000
        lift




                                                Meer dan € 355.000                                                                         5
                                                                                                                                           5
                                               Tot aftoppingsgrens                                                                                            25
                                                                                                                                                                   30
NULT.




                                           Aftop.grens tot Lib.grens                                                                                          25
                                                                                                                                                              25
                                                Lib.grens tot € 1.000                                                                                    20
                                                                                                                                                         20
           aal KOOP NULT. NULT.
                           VSH




                                                  Meer dan € 1.000                                                                         5
                                                                                                                                           5
                                                       Tot € 280.000                                                                                15
                                                                                                                                                    15
                                              € 280.000 tot € 355.000                                                                          10
                                                                                                                                               10
                                                Meer dan € 355.000                                                                                  15
                                                                                                                                                    15
                                                                                                                         -15
           Tot




                                                                                                                                                                                  60
                                                                        Basis (Progneff2021)                                     Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Huidige nieuwbouwplannen in Urmond vereisen grotendeels nog verdere kwalitatieve invulling
Wanneer we de actuele nieuwbouwplannen in Urmond afzetten tegen de verwachte woningbehoefte valt
op dat van het merendeel van de geplande woningen het woningtype en/of prijssegment nog onbekend is.
Kwantitatief voorzien de plannen al wel in de woningbehoefte die we op basis van het hoge
migratiescenario verwachten. Voor wat betreft de invulling van de plannen adviseren we op basis van de
woningbehoefte met name in te zetten op extra nultredenwoningen in een divers prijssegment.

Gezien de gunstige ligging ten opzichte van de Chemelot Campus kunnen woningbouwplannen in
Urmond-Oost echter mogelijk ook voorzien in een vraag vanuit een potentiële werkgelegenheidstoename
op deze campus (zie bijlage B). In het geval deze ontwikkelingen ruimte bieden voor extra woningen
adviseren we ook in dat geval in te zetten op woningtypen waar op langere termijn behoefte aan zal blijven
bestaan. Dit zijn met name nultredenwoningen in zowel het huur- als koopsegment.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 86 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 87 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                               42
               (22.282)




Tabel 15: Confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit in Urmond, 2023 tot en met 2030
 Woningtype                         Behoefte          Plancapaciteit      Saldo
                                    2023-2031         (zacht en hard)

 SH GGB                             +20 tot +30                +5       +15 tot +25
 VSH GGB                            +10 tot +10                 0       +10 tot +10
 Koop GGB                         -155 tot -110                +2     -155 tot -110
 SH APP / Nult.                     +35 tot +50                 0       +35 tot +50
 VSH APP / Nult.                    +30 tot +30                +6       +25 tot +25
 Koop APP / Nult.                   +45 tot +50                 0       +45 tot +50
 Totaal                            -15 tot +60                +13       -30 tot +45
 Onbekend                                                     +60
Bron: Progneff (2021). Plancapaciteit gemeente Stein (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

6.2 Berg aan de Maas en Nattenhoven: behoefte aan circa -20 tot +5 woningen t/m 2030




Verwachte ontwikkeling van -20 tot +5 huishoudens t/m 2030 en -80 tot -50 huishoudens tot 2040
Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Berg aan de Maas en Nattenhoven tot en met 2030 licht
krimpen tot licht stijgen. Enkel de doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt tot en met
2030 in omvang toe (+14 tot +17%). Deze doelgroep stabiliseert echter naar verwachting in de
daaropvolgende jaren. De grootste afname tot en met 2030 verwachten we in de doelgroep alleenstaanden
en stellen tussen de 35 en 65 jaar (-35 tot -40 huishoudens). Deze afname zet in de jaren daarna naar
verwachting door. In totaal ontwikkelt het aantal huishoudens naar verwachting met circa -20 tot +5
huishoudens tot en met 2030 en -80 tot -50 huishoudens tot 2040.

Tabel 16: Doelgroepenontwikkeling Berg aan de Maas en Nattenhoven, 2023-2040
                                      2023      Ontw. 2023-2031                 Ontw. 2023-2035                 Ontw. 2023-2040
 Alleenst. en stellen tot 35 jaar        75             -5 (-8%) tot -5 (-6%)      -15 (-17%) tot -10 (-14%)       -20 (-29%) tot -20 (-27%)
 Gezinnen                               315           -20 (-6%) tot -10 (-3%)         -25 (-7%) tot -10 (-4%)         -30 (-9%) tot -20 (-6%)
 Alleenst. en stellen 35-65 jaar        255        -40 (-16%) tot -35 (-13%)       -65 (-25%) tot -55 (-22%)       -80 (-31%) tot -75 (-28%)
 Alleenst. 65-plus                      320       +45 (+14%) tot +55 (+17%)       +55 (+17%) tot +70 (+22%)       +50 (+16%) tot +65 (+20%)
 Totaal                                 970          -20 (-2%) tot +5 (+1%)         -45 (-4%) tot -10 (-1%)         -80 (-8%) tot -50 (-5%)

Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen
Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Berg aan de Maas en Nattenhoven de komende jaren
een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en (in mindere mate) sociale
huurappartementen zonder lift. Naar de andere woningtypen zien we ondanks de afname van het aantal
huishoudens wel een vraag ontstaan. Met name de vraag naar nultredenwoningen is door de verdere
vergrijzing groot. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden
opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt
tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 87 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 88 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                                                    43
              (22.282)




Figuur 23: Kwalitatieve vraag Berg en Nattenhoven: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040
(onder)
                         -80          -70       -60              -50   -40          -30         -20           -10            0             10                  20         30

             SH GGB                                                                                                                   5         10
            VSH GGB                                                                                                                   55
          KOOP GGB              -70                        -50
        SH APP z. lift                                                                                             -5
                                                                                                                   -5
       VSH APP z. lift
     KOOP APP z. lift                                                                                                                 55
           SH NULT.                                                                                                                                       15        20
          VSH NULT.                                                                                                                             10
                                                                                                                                                10
        KOOP NULT.                                                                                                                                        15
                                                                                                                                                          15
               Totaal                                                                     -20                                         5

                                            Basis (Progneff2021)                                      Hoog migratiescenario


                            -120            -100             -80         -60              -40                -20                 0                   20                  40

                SH GGB                                                                                                                5
                                                                                                                                            10
               VSH GGB                                                                                                                5
                                                                                                                                      5
             KOOP GGB          -110
                                                     -85
           SH APP z. lift                                                                                               -5
                                                                                                                        -5
          VSH APP z. lift                                                                                                             5
                                                                                                                                      5
        KOOP APP z. lift                                                                                                              5
                                                                                                                                      5
              SH NULT.                                                                                                                                          25
                                                                                                                                                                25
             VSH NULT.                                                                                                                      10
                                                                                                                                                     15
           KOOP NULT.                                                                                                                                     20
                                                                                                                                                          20
                  Totaal                                                        -45
                                                                                                                  -10

                                            Basis (Progneff2021)                                  Hoog migratiescenario

                            -200                      -150                   -100                           -50                        0                                 50

                SH GGB                                                                                                                          5
               VSH GGB                                                                                                                          55
             KOOP GGB                         -155         -135
           SH APP z. lift                                                                                                    -10 -5
          VSH APP z. lift                                                                                                                       55
        KOOP APP z. lift                                                                                                                        55
               SH NULT.                                                                                                                                             30
                                                                                                                                                                    30
             VSH NULT.                                                                                                                                    15
                                                                                                                                                          15
            KOOP NULT.                                                                                                                                          25
                                                                                                                                                                25
                  Totaal                                                            -80               -50

                                            Basis (Progneff2021)                                  Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 88 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 89 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                          44
               (22.282)




Invulling nieuwbouwplan Berg en Nattenhoven is nultreden, maar prijs nog onbekend
Op dit moment is er één nieuwbouwplan voor de kern Berg en Nattenhoven. De invulling hiervan is wat
betreft prijs nog onbekend. Wel is bekend dat het plan ruimte moet bieden voor nultredenwoningen. Dit
sluit goed aan op de kwalitatieve woningbehoefte in de kern.

6.3 Oud-Urmond: behoefte aan circa 5 tot 15 woningen t/m 2030




Verwachte ontwikkeling van circa +5 tot +15 huishoudens t/m 2030 en -10 tot +5 huishoudens tot 2040
Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Oud-Urmond met circa +5 tot +15 huishoudens toenemen
tot en met 2030. Hiermee onderscheidt de kern zich van veel andere kernen in de gemeente waar volgens
het basiscenario de komende jaren al een afname verwacht wordt. Dit komt met name doordat de
komende jaren nog een groei van het aantal gezinnen verwacht wordt (circa +5 huishoudens). Wel zien we
dat in de daaropvolgende jaren tot 2040 de groei omslaat in een stabilisatie van het totaal aantal
huishoudens. Wat betreft het aantal gezinnen en alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar verwachten
we tot 2040 periode echter geen daling.

Tabel 17: Doelgroepenontwikkeling Oud-Urmond*, 2023-2040
                                    2023    Ontw. 2023-2031                 Ontw. 2023-2035                Ontw. 2023-2040
 Alleenst. en stellen tot 35 jaar      67          -8 (-12%) tot -6 (-9%)      -12 (-18%) tot -10 (-15%)      -16 (-24%) tot -14 (-21%)
 Gezinnen                             154          +3 (+2%) tot +7 (+5%)           +3 (+2%) tot +9 (+6%)          +1 (+1%) tot +7 (+4%)
 Alleenst. en stellen 35-65 jaar       84           -7 (-8%) tot -4 (-5%)      -13 (-16%) tot -11 (-13%)      -18 (-22%) tot -16 (-19%)
 Alleenst. 65-plus                    135     +16 (+12%) tot +20 (+15%)       +23 (+17%) tot +28 (+21%)      +22 (+16%) tot +28 (+21%)
 Totaal                               440       +4 (+1%) tot +16 (+4%)             0 (0%) tot +15 (+4%)         -10 (-2%) tot +5 (+1%)
Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023). *Het aantal huishoudens in Catsop is relatief laag. Daarom is gekozen voor
onafgeronde getallen. Wees echter voorzichtig met het interpreteren van deze cijfers, de onzekerheid op dit schaalniveau is groter.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen
Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Oud-Urmond de komende jaren een theoretisch
overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen zonder lift. Naar de
andere woningtypen zien we wel een stabilisatie of vraag ontstaan. Met name de vraag naar
nultredenwoningen is door de verdere vergrijzing groot. Het overschot aan reguliere grondgebonden
koopwoningen kan deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van
ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 89 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 90 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                                                     45
              (22.282)




Figuur 24: Kwalitatieve vraag Oud-Urmond: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)

                       -20                 -15                  -10              -5           0                    5                     10                15              20

           SH GGB                                                                                                      55
          VSH GGB                                                                                                       55
        KOOP GGB                     -15                  -10
      SH APP z. lift                                                        -5
                                                                            -5
     VSH APP z. lift
   KOOP APP z. lift
         SH NULT.                                                                                                      55
        VSH NULT.                                                                                                      55
      KOOP NULT.                                                                                                       55
             Totaal                                                                                                     5                                       15

                                                 Basis (Progneff2021)                                        Hoog migratiescenario

                       -35           -30            -25           -20        -15        -10            -5              0             5          10              15         20

            SH GGB                                                                                                                       55
          VSH GGB                                                                                                                         55
        KOOP GGB               -30                          -20
      SH APP z. lift                                                                              -5
                                                                                                  -5
     VSH APP z. lift
    KOOP APP z. lift
          SH NULT.                                                                                                                                   10
                                                                                                                                                     10
        VSH NULT.                                                                                                                        55
       KOOP NULT.                                                                                                                                    10
                                                                                                                                                     10
             Totaal                                                                                                          0                                       15

                                                 Basis (Progneff2021)                                        Hoog migratiescenario


                       -50                  -40                       -30             -20                   -10                  0                    10                   20

           SH GGB                                                                                                                              55
          VSH GGB                                                                                                                               55
        KOOP GGB             -45                    -35
      SH APP z. lift                                                                                              -5
                                                                                                                  -5
     VSH APP z. lift
   KOOP APP z. lift
          SH NULT.                                                                                                                                         10         15
        VSH NULT.                                                                                                                              55
       KOOP NULT.                                                                                                                                          10
                                                                                                                                                           10
             Totaal                                                                                -10                                         5

                                                 Basis (Progneff2021)                                        Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 90 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 91 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                           46
               (22.282)




Divers nieuwbouwplan voor Berg en Nattenhoven, maar meer nultredenwoningen gewenst
Op dit moment is er één nieuwbouwplan voor de kern Berg en Nattenhoven. Deze voorziet deels in
reguliere grondgebonden woningen en deels in nultredenwoningen. Gezien de kwalitatieve
woningbehoefte is met name extra inzet op het nultredensegment gewenst. Ook zien we in deze kern
kansen om bijvoorbeeld reguliere grondgebonden woningen aan te passen aan de woonwensen van
ouderen. Zodat wie dat wil in de eigen kern kan blijven wonen.

6.4 Urmond-Oost: behoefte aan circa 5 tot 40 woningen t/m 2030




Verwachte ontwikkeling van +5 tot +40 huishoudens t/m 2030 en -60 tot -15 huishoudens tot 2040
Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Urmond-Oost met circa +5 tot +40 toenemen tot en met
2030. Hiermee onderscheidt de kern zich van veel andere kernen in de gemeente waar de komende jaren
volgens het basisscenario al huishoudensdaling verwacht wordt. Dit komt met name door een relatief
sterke groei van het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar (+17 tot +20%). Wel zien we dat in
de daaropvolgende periode tot 2040 de groei omslaat in een afname en dat de totale
huishoudensontwikkeling voor de komende twintig jaar ook negatief uitvalt.

Tabel 18: Doelgroepenontwikkeling Urmond-Oost, 2023-2040
                                    2023    Ontw. 2023-2031                 Ontw. 2023-2035                 Ontw. 2023-2040
 Alleenst. en stellen tot 35 jaar      90      -10 (-13%) tot -10 (-11%)       -20 (-20%) tot -15 (-17%)       -30 (-32%) tot -25 (-29%)
 Gezinnen                             365         -20 (-5%) tot -10 (-2%)         -25 (-7%) tot -15 (-4%)         -35 (-9%) tot -20 (-6%)
 Alleenst. en stellen 35-65 jaar      285      -45 (-15%) tot -35 (-13%)       -65 (-24%) tot -60 (-21%)       -85 (-30%) tot -80 (-28%)
 Alleenst. 65-plus                    465     +80 (+17%) tot +95 (+20%)      +95 (+20%) tot +115 (+25%)      +90 (+19%) tot +110 (+24%)
 Totaal                             1.210       +5 (+1%) tot +40 (+3%)          -15 (-1%) tot +25 (+2%)          -60 (-5%) tot -15 (-1%)
Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen
Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Urmond-Oost in de komende jaren met name een
theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Ook aan sociale huurappartementen
zonder lift wordt een licht theoretisch overschot verwacht. Naar de andere woningtypen zien we wel een
vraag ontstaan. Met name de vraag naar nultredenwoningen is door de verdere vergrijzing groot. Het
overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het
aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van
de vraag naar nultredenwoningen voorzien.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 91 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 92 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                                                 47
               (22.282)




Figuur 25: Kwalitatieve vraag Urmond-Oost: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)

                      -80                   -60                -40                 -20           0                       20                        40                  60

          SH GGB                                                                                                 10 15
        VSH GGB                                                                                             55
       KOOP GGB              -70                   -50
     SH APP z. lift                                                                         -5
                                                                                            -5
   VSH APP z. lift                                                                                          55
  KOOP APP z. lift                                                                                          55
        SH NULT.                                                                                                                         30
                                                                                                                                         30
       VSH NULT.                                                                                                 10 15
     KOOP NULT.                                                                                                               20
                                                                                                                              20
            Totaal                                                                                          5                                           40

                                               Basis (Progneff2021)                              Hoog migratiescenario

                      -140           -120          -100         -80          -60          -40        -20             0                  20                40           60

          SH GGB                                                                                                                    10 15
        VSH GGB                                                                                                               55
       KOOP GGB                    -115                  -90
     SH APP z. lift                                                                                    -10 -5
   VSH APP z. lift                                                                                                            55
  KOOP APP z. lift                                                                                                            55
        SH NULT.                                                                                                                                               40 45
       VSH NULT.                                                                                                                        15 20
     KOOP NULT.                                                                                                                                      30
                                                                                                                                                     30
            Totaal                                                                                   -15                                        25

                                               Basis (Progneff2021)                              Hoog migratiescenario

                       -200                    -150                   -100                -50                    0                            50                       100

           SH GGB                                                                                                         10
                                                                                                                            15
          VSH GGB                                                                                                    5
        KOOP GGB              -175
                                            -150
      SH APP z. lift                                                                                  -10
                                                                                                      -10
     VSH APP z. lift                                                                                                 5
                                                                                                                     5
   KOOP APP z. lift                                                                                                  5
                                                                                                                     5
          SH NULT.                                                                                                                                 50
                                                                                                                                                     55
        VSH NULT.                                                                                                                  20
                                                                                                                                   20
      KOOP NULT.                                                                                                                         35
                                                                                                                                         35
             Totaal                                                                 -60
                                                                                                 -15

                                               Basis (Progneff2021)                              Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 92 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 93 ======================================================================

<pre>           Woningbehoefteonderzoek Stein                                                               48
           (22.282)




Nieuwbouwplan is in potentie nultreden, verdeling in prijssegmenten nog grotendeels onbekend
Ook in de kern Urmond-Oost is één nieuwbouwplan. De geplande woningen hebben een optie om een
slaapkamer en badkamer op de begane grond te realiseren. Daarmee zijn deze woningen in potentie
nultreden. Dit geeft goed invulling aan de verwachte kwalitatieve woningbehoefte van de kern Urmond-
Oost. Wat betreft prijssegment is de verdeling nog grotendeels onbekend. We zien op basis van de
woningbehoefte dat een differentiatie in prijs het meest gewenst is.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 93 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 94 ======================================================================

<pre>           Woningbehoefteonderzoek Stein                                                              49
           (22.282)




Bijlage A: Potentieel effect
groei Chemelot
A1. Uitgangspunt: Brightlands Campus zorgt voor 9.000 extra banen tot 2040
De gemeenten Sittard-Geleen en Stein, de Provincie Limburg, Chemelot, Brightlands Campus en DSM
hebben gezamenlijk een toekomstbeeld geschetst voor de Brightlands Campus en omgeving. Een van de
uitgesproken verwachtingen is dat Brightlands Campus uitbreidt met 5.000 arbeidsplaatsen in de komende
8 jaar (t/m 2030) en 9.000 banen in de komende 17 jaar (tot 2040). In de ‘Strategische Gebiedsvisie
Omgeving Chemelot’ wordt gesproken over ‘8.000 tot 16.000 banen binnen de regio’ in de komende 10
jaar, rekening houdend met directe en indirecte werkgelegenheid. Rondom de Brightlands Campus worden
mede hiervoor verschillende groene wijken uitgebreid/gerealiseerd. Om het potentiële effect van de groei
van de Brightlands Campus op de huishoudensontwikkeling in de regio Westelijke Mijnstreek in beeld te
brengen hebben we een scenarioschets opgesteld. Hierin baseren we ons zo veel mogelijk op bestaand
onderzoek en kengetallen. Ook doen we enkele (zo goed mogelijk gemotiveerde) aannames. Op basis
daarvan brengen we een potentiële extra huishoudensgroei tot en met 2030 en tot 2040 in beeld.



 DISCLAIMER
 We benadrukken dat de inschatting van de groei van het aantal huishoudens in de regio Westelijke
 Mijnstreek, als gevolg van de uitbreiding van de Brightlands Campus een scenarioverkenning op hoofdlijn
 betreft, op basis van informatie die op dit moment (februari 2023) beschikbaar is. Het is echter een
 dermate relevante ontwikkeling voor de woningmarkt in Stein, dat het ondanks het indicatieve karakter
 van het scenario in de toekomstige afwegingen over de woningmarkt betrokken dient te worden.

 We raden u aan de baanontwikkeling van de Brightlands Campus en de instroom van huishoudens
 gekoppeld aan de Campus goed te monitoren, zodat u hier in uw woonbeleid naar de toekomst toe beter
 op kunt inspelen. Op dit moment geven de resultaten van de scenario-verkenning een goede doorkijk van
 de mogelijke consequenties voor uw woningmarkt.

Circa 37% van werkgelegenheid in Westelijke Mijnstreek wordt ingevuld door eigen inwoners
Op basis van werk- en pendelstromen (zie tabel C1) blijkt dat de gemeenten in de regio Westelijke
Mijnstreek een sterke binding met elkaar hebben. Zo werkt 37% van de werknemers binnen de eigen regio
en zien we ook dat er relatief veel pendelstromen plaatsvinden tussen de drie gemeenten.

Indicatief 1.850 banen voor (toekomstige) inwoners van de Westelijke Mijnstreek verwacht t/m 2030
Op basis van deze verdeling in huidige pendelstromen zullen van de 9.000 extra banen die Brightlands
Campus met zich meebrengt, theoretisch zo’n 1.850 (t/m 2030) tot 3.330 (tot 2040) en daarmee huishoudens
in de regio terecht komen. Daarbij verwachten we dat een deel van deze werkgelegenheid wordt ingevuld
door inwoners die momenteel al in deze regio wonen. Momenteel is de werkloosheid in de regio circa
3,7%. Het gaat hierbij in totaal om circa 2.585 personen die onlangs naar werk hebben gezocht. Als we
ervan uit gaan dat circa een kwart (t/m 2030) tot de helft (tot 2040) van deze mensen in de komende jaren
een baan vindt op de Brightlands Campus dan resteren er circa 1.200 banen (t/m 2030) tot 2.030 banen (tot
2040) die nog door ‘nieuwe inwoners’ van de Westelijke Mijnstreek kunnen worden ingevuld.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 94 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 95 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                    50
              (22.282)




Tabel C1: Inkomende werkpendelstromen Westelijke Mijnstreek
 Gemeente                           Westelijke        Beek              Sittard-Geleen    Stein
                                    Mijnstreek
 Sittard-Geleen                        19.200 (26%)           1.100 (11%)    16.600 (30%)       1.500 (16%)
 Stein (L.)                              5.300 (7%)              700 (7%)      2.800 (5%)       1.800 (19%)
 Maastricht                              3.700 (5%)              700 (7%)      2.500 (5%)          500 (5%)
 Heerlen                                 3.600 (5%)              600 (6%)      2.600 (5%)          400 (4%)
 Beekdaelen                              3.300 (4%)              400 (4%)      2.600 (5%)          300 (3%)
 Echt-Susteren                           3.200 (4%)              200 (2%)      2.800 (5%)          200 (2%)
 Beek (L.)                               3.200 (4%)           1.100 (11%)      1.700 (3%)          400 (4%)
 Brunssum                                1.700 (2%)              200 (2%)      1.300 (2%)          200 (2%)
 Roermond                                1.700 (2%)              200 (2%)      1.400 (3%)          100 (1%)
 Meerssen                                1.400 (2%)              400 (4%)        800 (1%)          200 (2%)
 Overig (binnen- en buitenland)*       28.500 (38%)           4.500 (45%)    20.400 (37%)       3.700 (39%)
Bron: CBS (2022, cijfers 2020). LISA (2020). *Inclusief werknemers waarvan onbekend is waar ze wonen. Afgerond op honderdtallen.

Internationale werknemers vormen aanzienlijk deel van extra huishoudens in Stein
Chemelot zet in het ‘Masterplan Chemelot 2030’ in op een uitbreiding van goed opgeleid personeel. Dit is
een belangrijke vestigingsfactor voor bedrijven. De Nederlandse arbeidsmarkt is echter zeer krap, zeker
voor hoger opgeleiden. Om die reden zal de extra werkgelegenheid voor een groot deel moeten worden
ingevuld door internationale werknemers. Onderzoek van Decisio (2022) laat zien dat in de periode 2010-
2020 het aantal internationale werknemers in de Westelijke Mijnstreek met 6% per jaar is toegenomen. Dit
komt neer op meer dan een verdubbeling van deze populatie in de gehele periode. We schatten voor deze
verkenning op grond van deze gegevens in dat circa 50% van de huishoudensgroei door de ontwikkelingen
op de Brightlands Campus ingevuld zal worden door internationale werknemers. Dit kan in werkelijkheid
afwijken, onder meer afhankelijk van economische ontwikkelingen en het type werkgelegenheid dat
daadwerkelijk wordt toegevoegd op de Campus.

Tijdelijke huisvesting voorziet deels in wensen internationale werknemers
Internationale werknemers kunnen zowel op tijdelijke als niet-tijdelijke basis naar Nederland verhuizen. Uit
onderzoek van Decisio blijkt dat 42% van de internationale kenniswerknemers (de groep internationale
werknemers die waarschijnlijk op de campus komt te werken) die in 2015 gestart waren in de Westelijke
Mijnstreek na 3 jaar nog in de regio actief waren. We schatten in dat een vergelijkbaar percentage
internationale kenniswerkers bij de uitbreiding van de Brightlands Campus op zoek zal zijn naar een
permanente woning (circa 42%). Dit is circa 21% van het totaal aantal extra huishoudens. We adviseren om
voor de overige werknemers in te zetten op specifiek voor hen bedoelde tijdelijke huisvesting. Op deze
manier concurreren zij niet met huishoudens op de reguliere woningmarkt en doen verdringingseffecten in
met name de betaalbare sector zich minder voor. We nemen deze groep (29% van de totale
huishoudenstoename) dan ook niet mee in onze uitwerking van de reguliere woningbehoefte.

Naar verwachting behoefte aan 125 reguliere woningen t/m 2030 en 265 woningen tot 2040
Op basis van bovenstaande aannames verwachten we dat de groei van 5.000 banen op de Brightlands
Campus tot en met 2030 en de groei van 9.000 banen tot 2040 een totale reguliere woningbehoefte van
+1.530 reguliere woningen tot 2040 in de gehele regio op zal leveren. We nemen aan dat in 2022 reeds een
deel van deze behoefte is ingevuld. Ervan uitgaande dat de werknemers zich gelijk aan de pendelstromen
over de regio verdelen, betekent dit een resterende huishoudenstoename van +125 huishoudens in Stein
tot en met 2030 en +265 huishoudens tot 2040. We schatten dat 30% wordt ingevuld door internationale
kenniswerkers. Dit betekent dat de reguliere woningbehoefte bestaat uit 80 internationale werknemers en
185 ‘reguliere’ Nederlandse huishoudens.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 95 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 96 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                      51
              (22.282)




A2. Woningbehoefte: meer vraag naar reguliere huur- en koopwoningen
We nemen aan dat er op basis van voorgaande aannamen 125 extra woningen tot en met 2030 en 265
woningen tot 2040 toegevoegd dienen te worden in de gemeente Stein. Deze huishoudens zijn nog niet zijn
meegenomen in de verwachte huishoudensontwikkeling zoals beschreven in het woningbehoefte-
onderzoek. Dit betekent dat deze huishoudens bovenop de eerder benoemde bandbreedte (zowel basis als
migratie) worden toegevoegd 15.

Behoefte vergelijkbaar met al in Stein wonende doelgroepen
In onze inschatting van de woningbehoefte vanuit reguliere huishoudens doen we enkele aannames. Zo
gaan we ervan uit dat deze huishoudens enkel bestaan uit 65-min huishoudens, oftewel huishoudens die
nog actief zijn op de arbeidsmarkt. Vervolgens verdelen we de extra huishoudens over de Stec-
doelgroepen. Aangezien het op grond van de beschikbare gegevens onzeker is welk type huishouden naar
Stein zal verhuizen, rekenen we de extra huishoudens naar rato door over de verschillende 65-min
doelgroepen. We houden hierbij vast aan de huidige doelgroepenverdeling en woningwensen van de
huishoudens in de gemeente Stein.

In vergelijking tot reguliere huishoudens zijn de woonwensen van internationale werknemers minder
zeker. Dit hangt onder meer samen met afkomst, opleiding, arbeidsduur en huishoudenstype. Om toch
meer gevoel voor de gevolgen voor de woningmarkt van de gemeente Stein te kunnen krijgen, doen we de
aanname dat de huisvestingswensen van de internationale huishoudens op hoofdlijn vergelijkbaar zijn met
de huisvestingswensen van andere 65-min huishoudens in Stein. Zie onderstaand tekstvak voor een
verdere toelichting.



 PERMANENT WONENDE INTERNATIONALS VERGELIJKBAAR MET NEDERLANDSE HUISHOUDENS
 Uit onderzoek van Decisio (2020) blijkt dat internationale werknemers bovengemiddeld vaak in een
 huurwoning (wensen te) wonen. 75% van de internationale werknemers woont in een huurwoning. Dit is
 een verschil met de wensen van Nederlandse huishoudens in uw gemeente.

 Een deel van de internationale huishoudens woont echter in tijdelijke huisvesting. Deze zijn hoofdzakelijk
 als huurwoning beschikbaar. Internationale werknemers die een permante woning zoeken, landen dus
 vaker in een koopwoning. Wanneer we tijdelijk wonenden niet meetellen, ervan uitgaande dat zij een
 huurwoning prefereren, is de vraag naar een koopwoning vanuit internationale werknemers circa 57%.

 Verder zien we dat kenniswerkers vaker in een koopwoning wensen te wonen dan arbeidsmigranten. Dit
 zorgt mogelijk voor een verdere voorkeur voor een koopwoning. Hiermee zouden de wensen van
 internationale werknemers die permanent een woning zoeken niet veel afwijken van reguliere
 Nederlandse huishoudens. Eigen onderzoek (2020 en 2021) bevestigt deze aanname voor twee andere
 regio’s. Op basis van twee enquêtes onder internationals (in verschillende regio’s) constateerden we dat
 zij een redelijk vergelijkbare woonwens hebben als reguliere huishoudens in Nederland. Zowel wat betreft
 de eigendomssituatie (koop/huur) als het woningtype (appartement/grondgebonden).


Meer vraag naar reguliere grondgebonden koopwoning, theoretisch overschot blijft bestaan
We verdelen de huishoudens evenredig over de periode tot en met 2030, tot 2035 en tot 2040. Aan de hand
van ons Stec-Doorstroommodel komen we tot een kwalitatieve woningbehoefte. In onderstaande figuren is
te zien dat de extra huishoudens met name effect hebben op de vraag naar reguliere grondgebonden
koopwoningen. Waar in het basis en standaard-migratiescenario van Stein wordt uitgegaan van een

15
   In beginsel kunnen het hoge migratiescenario en dit extra scenario deels overlap vertonen. Wanneer het migratiesaldo zich immers
zo positief doorzet als de afgelopen jaren, kan dit deels komen door de uitbreiding van de werkgelegenheid op de Brightlands Campus.
Het uitgangspunt dat in deze scenario-verkenning centraal staat is echter de extra uitbreiding aan arbeidsplaatsen die op de Campus
wordt beoogd. Het is belangrijk om te monitoren of de werkgelegenheidsontwikkeling werkelijk het patroon vertoont, dat in de ambitie
voor de Campus wordt benoemd, dit kan in werkelijkheid natuurlijk hoger of lager zijn.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 96 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 97 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                                    52
               (22.282)




theoretisch overschot aan 565 tot 770 grondgebonden koopwoningen tot en met 2030 is dit bij de
uitwerking van dit extra scenario verminderd naar 480 tot 685 woningen. Tot 2040 is het verschil nog
groter. Waar in het basis en standaard-migratiescenario van Stein wordt uitgegaan van een theoretisch
overschot aan 1.500 tot 1.730, is dit in het extra scenario verminderd naar 1.295 tot 1.530 woningen.

Ondanks de remming van de afnemende behoefte aan reguliere grondgebonden koopwoningen zien we
dat ook in het extra scenario met name een vraag zal bestaan naar nultredenwoningen/appartementen.
Wel is het zo dat de vraag naar dit type woning vanuit de extra huishoudens gekoppeld aan de Brightlands
Campus relatief klein is.

Figuur A1: Indicatieve woningbehoefte gemeente Stein t/m 2030 inclusief extra scenario

                                           -500    -400        -300      -200       -100           -              100         200      300    400
     SH GGB – Tot aftoppingsgrens                                                                        40 30
                                                                                                          50 30
SH GGB – Aftopping tot liberalisatie                                                                    2015
                                                                                                        3015
 VSH GGB – Liberalisatie tot € 1.000                                                                    30 5
                                                                                                         35 5
       VSH GGB – Meer dan € 1.000                                                                      5-
                                                                                                       5-
          KOOP GGB – Tot € 280.000                        -100                -310
                                                              -100              -270
   KOOP GGB - € 280.000 - € 355.000                                              -45     -110
                                                                                   -45     -90
   KOOP GGB – Meer dan € 355.000                                            -60        -145
                                                                               -60      -120
     SH z. lift – Tot aftoppingsgrens                                                   -10 -60
                                                                                         -10 -55
SH z. lift – Aftopping tot liberalisatie

 VSH z. lift – Liberalisatie tot € 1.000                                                            30
                                                                                                    30
       VSH z. lift – Meer dan € 1.000                                                              10
                                                                                                   10
          KOOP z. lift – Tot € 280.000                                                             10
                                                                                                   15
   KOOP z. lift - € 280.000 - € 355.000                                                            5
                                                                                                   10
   KOOP z. lift – Meer dan € 355.000                                                               10
                                                                                                   10
     SH NULT - Tot aftoppingsgrens                                                                          105      25
                                                                                                            110       25
SH NULT - Aftopping tot liberalisatie                                                                       105     15
                                                                                                            105     15
 VSH NULT - Liberalisatie tot € 1.000                                                                       100     5
                                                                                                            100     5
      VSH NULT - Meer dan € 1.000                                                                      20
                                                                                                       20
          KOOP NULT - Tot € 280.000                                                                      70   5
                                                                                                         70   5
  KOOP NULT - € 280.000 - € 355.000                                                                     45
                                                                                                        45
   KOOP NULT - Meer dan € 355.000                                                                        65   5
                                                                                                         65   5
                                Totaal                                               -175                     155
                                                                                            -50                         280

                                            Basisscenario        Invloed migratie      Scenario Chemelot                   Invloed migratie

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 97 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 98 ======================================================================

<pre>               Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                                           53
               (22.282)




Figuur A2: Indicatieve woningbehoefte gemeente Stein tot 2040 inclusief extra scenario

                                       -1.000           -800        -600           -400          -200         -             200      400
     SH GGB – Tot aftoppingsgrens                                                                              15 40
                                                                                                                35 40
SH GGB – Aftopping tot liberalisatie                                                                           20 20
                                                                                                               30 20
 VSH GGB – Liberalisatie tot € 1.000                                                                            35 10
                                                                                                                40 10
       VSH GGB – Meer dan € 1.000                                                                              5
                                                                                                               5
          KOOP GGB – Tot € 280.000               -120                              -810
                                                         -120                         -715
   KOOP GGB - € 280.000 - € 355.000                                                      -50         -305
                                                                                           -50        -270
   KOOP GGB – Meer dan € 355.000                                                   -65            -380
                                                                                       -65          -330
     SH z. lift – Tot aftoppingsgrens                                                                   -15 -110
                                                                                                         -10-100
SH z. lift – Aftopping tot liberalisatie                                                                      -5 -5
                                                                                                                 -5
 VSH z. lift – Liberalisatie tot € 1.000                                                                           45 5
                                                                                                                   45
       VSH z. lift – Meer dan € 1.000                                                                             15
                                                                                                                  15
          KOOP z. lift – Tot € 280.000                                                                            15
                                                                                                                  15
   KOOP z. lift - € 280.000 - € 355.000                                                                          10
                                                                                                                 10
   KOOP z. lift – Meer dan € 355.000                                                                              20
                                                                                                                  20
     SH NULT - Tot aftoppingsgrens                                                                                     185  35
                                                                                                                        195  35
SH NULT - Aftopping tot liberalisatie                                                                                  185  20
                                                                                                                       190  20
 VSH NULT - Liberalisatie tot € 1.000                                                                                  175 10
                                                                                                                       180 10
       VSH NULT - Meer dan € 1.000                                                                                30
                                                                                                                  30
          KOOP NULT - Tot € 280.000                                                                                  110 5
                                                                                                                     115 5
  KOOP NULT - € 280.000 - € 355.000                                                                                 75 5
                                                                                                                    75 5
   KOOP NULT - Meer dan € 355.000                                                                                    110 5
                                                                                                                     110 5
                                 Totaal                             -405                         -405
                                                                                       -405                -140

                                           Basisscenario        Invloed migratie          Scenario Chemelot       Invloed migratie

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 98 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 99 ======================================================================

<pre>            Woningbehoefteonderzoek Stein                                                              54
            (22.282)




Bijlage B: Indicatieve behoefte
aan tijdelijke woningen
In het woningbehoefteonderzoek richten we ons op de behoefte aan
reguliere woningen. Deze vraag komt voort uit de woonwensen van
reguliere huishoudens op de woningmarkt. In deze bijlage verdiepen
we ons op hoofdlijn op de behoefte aan tijdelijke woningen in de
gemeente Stein. De nood aan dit type woning lijkt hoog, zo blijkt ook
uit de ambitie van het Rijk om tot en met 2024 37.500 flexwoningen
te bouwen.

In deze analyse schetsen we enkele kansrijke doelgroepen, maken
een indicatie van de vraag per doelgroep en berekenen vervolgens
een maximaal potentieel waarin de gemeente Stein kan voorzien. De
analyse is nadrukkelijk een quick-scan op hoofdlijnen. We gaan
hierbij uit van het migratiescenario en het optimaal voorzien in de woonwensen van de doelgroepen.

We houden er rekening mee dat de woningen gemiddeld gezien voor korte duur worden bewoond (2 jaar)
om de tijdelijkheid te waarborgen en deze woningen weer aan te kunnen bieden aan nieuwe
woningzoekers. Daarnaast zorgt dit voor de nodige flexibiliteit in het woningaanbod. Mocht de
woningmarkt afkoelen en de huishoudensontwikkeling teruglopen kunnen mogelijk veel van deze
huishoudens weer een woning vinden op de reguliere woningmarkt. Door de korte contractduur kunnen
deze tijdelijke woningen dan snel weer aan het woningaanbod worden onttrokken, of als wisselwoning
worden ingezet voor bijvoorbeeld de energietransitie (dit is een benadering die in andere regio’s in
Nederland ook wordt gehanteerd).



 QUICKSCAN BEHOEFTE TIJDELIJKE WONINGEN OP BASIS VAN AANPAK PROVINCIAAL WBO
 Harde cijfers over de vraag naar flexibele woonvormen ontbreken. We brengen daarom beargumenteerd
 onze uitgangspunten in beeld voor de gemeente Stein. We benoemen bondig de vraag per doelgroep en
 de hieruit voortvloeiende totale vraag naar tijdelijke woningen. We houden hierbij geen rekening met het
 huidige aanbod. We hanteren dezelfde uitgangspunten en aanpak als in ons provinciaal
 woningbehoefteonderzoek. Zo sluit deze quickscan goed aan op wat op een hoger schaalniveau al
 beschikbaar is.


B1. Tijdelijke woningen inzetbaar voor brede doelgroep
Tijdelijke woningen kunnen voor meerdere doeleinden en doelgroepen gebruikt worden. We lichten deze
doelgroepen kort toe en benoemen hun kenmerken:
• Starters/thuiswonende kinderen: deze doelgroep woont nu hoofdzakelijk nog thuis bij zijn of haar
    ouders. Ze zijn wel op zoek naar een woning, maar hun budget is beperkt. Zeker gezien het geringe
    aanbod in een passend prijssegment kunnen ze moeilijk een woning vinden. Tijdelijke woningen
    kunnen voor hen door de flexibiliteit en betaalbaarheid een eerste stap op de woningmarkt zijn.
• Woonurgenten zonder voorrang: deze doelgroep is om zeer uiteenlopende redenen dringend en snel
    op zoek naar een woonruimte. Zij bevinden zich vaak in een lastige situatie. Hun woonwens komt voort
    uit noodzaak en is daarmee extrinsiek gemotiveerd. Ondanks hun noodzaak hebben ze geen voorrang
    bij bijvoorbeeld een sociale huurwoning. Voorbeelden hiervan zijn studenten en scheidingsgevallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 99 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 100 ======================================================================

<pre>            Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                  55
            (22.282)




•   Woonurgenten met voorrang: net als overige woonurgenten is deze doelgroep vaak niet op zoek naar
    een tijdelijke woning. Ook voor hen geldt dat een tijdelijke woning uit noodzaak uitkomst kan bieden. In
    tegenstelling tot andere woonurgenten hebben zij wel voorrang op een sociale huurwoning.
    Voorbeelden hiervan zijn statushouders en mantelzorg- of sociaal-medische urgenten.
•   Internationale werknemers: uit onderzoek van Decisio (2022) blijkt dat het aantal internationale
    werknemers de laatste jaren fors is opgelopen. Deze doelgroep is snel op zoek naar een woning en
    werkt voor een groot deel slechts een beperkte tijd in Nederland. Een tijdelijke woning ligt dan het
    meest voor de hand.

B2. Potentieel vraag naar 245 tijdelijke woningen
Behoefte vanuit starters afhankelijk van bediening woonwensen, potentieel vraag naar 80 woningen
Het bepalen van de behoefte aan tijdelijke woningen vanuit starters is lastig. Deze doelgroep heeft immers
een woning (bij de ouders) en is daardoor kritischer in de woningkeuze dan overige doelgroepen. Tijdelijke
woningen dienen daarom niet alleen goedkoop te zijn, maar ook aan te sluiten op de woonwensen vanuit
deze jongere doelgroep. Om de potentiële doelgroep in kaart te brengen maken we gebruik van cijfers over
thuiswonende kinderen die verhuisgeneigd zijn. Eind 2020 waren dit er 1.185 (LMW, 2022).

De toekomstige vraag vanuit deze doelgroep is afhankelijk van enkele factoren:
• Voorkeur voor tijdelijke woning: een groot deel van de verhuisgeneigde thuiswonende kinderen zal
    het betrekken van een tijdelijke woning uitsluiten en enkel bij een permanente (studenten)woning het
    ouderlijk huis verlaten. We schatten het aandeel starters dat mogelijk in een tijdelijke woning wil
    wonen op circa 10%, dit sluit aan bij recent woonwensenonderzoek van ons bureau.
• Huishoudensvorming: een deel van de starters zal er voor kiezen om samen te gaan wonen, wanneer
    zij de woningmarkt betreden. We houden daarom rekening met de gemiddelde huishoudensgrootte
    van startende huishoudens op 1,3, in lijn met de gemiddelde huishoudensgrootte van jonge
    huishoudens in de gemeente Stein.
• Huishoudensontwikkeling: de vraag vanuit starters is ook afhankelijk van de verwachte
    huishoudensontwikkeling van deze doelgroep. We nemen aan dat de omvang van de groep starters
    zich hetzelfde ontwikkelt als de categorie huishoudens ‘alleenstaanden en stellen tot 35 jaar’ tot en met
    2030. Deze doelgroep neemt in de gemeente Stein naar verwachting met circa 4% af. Een zelfde
    ontwikkeling passen we toe op de potentiële vraag vanuit starters.
• Verhuisgeneigd naar andere provincie: een groot deel van de thuiswonende kinderen zal niet op zoek
    zijn naar een woning in de eigen gemeente of regio. Mogelijk studeren of werken zij in een andere
    plaats. We gebruiken de verhuisgegevens van jongeren in Stein om hiervan een inschatting te kunnen
    maken. We zien dat er in de afgelopen 5 jaar (2017-2021) iets meer jongeren uit Stein vertrokken dan
    dat er zich vestigden. Rekening houdend met starters uit andere provincies rekenen we met een
    aandeel starters dat in Stein een woning zoekt van 90%.

Rekening houdend met de genoemde uitgangspunten gaan we ervan uit dat er in de gemeente Stein een
maximale potentiële vraag vanuit starters/thuiswonende kinderen naar circa 80 tijdelijke woningen bestaat
in de periode tot en met 2030. Veel is echter afhankelijk van de ruimte op de reguliere woningmarkt.
Starters zouden immers vaak het liefst een reguliere woning betrekken. Wanneer ontspanning op de
reguliere woningmarkt optreedt, zal de behoefte vanuit deze doelgroep naar waarschijnlijkheid ook lager
uitvallen.

Potentieel vraag naar 30 tijdelijke woningen vanuit woonurgenten zonder voorrang
Ter bepaling van de potentiële vraag naar tijdelijke woningen vanuit woonurgenten maken we gebruik van
de ontwikkeling van het aantal echtscheidingen in de gemeente Stein. Studenten zijn in de gemeente Stein
naar waarschijnlijkheid geen doelgroep die een behoefte aan tijdelijke woningen met zich meebrengt.

Uit cijfers van het CBS (2021) blijkt dat in de periode 2016-2020 jaarlijks zo’n 35 huishoudens scheiden in de
gemeente Stein. We gaan ervan uit dat elke echtscheiding één herstarter met zich meebrengt. Verder
houden we er rekening mee dat circa 60% van de herstarters binnen het eigen netwerk tot een oplossing
</pre>

====================================================================== Einde pagina 100 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 101 ======================================================================

<pre>            Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                 56
            (22.282)




komt. Zo’n 15 herstarters zullen daarom jaarlijks op zoek zijn naar een tijdelijke woning. We nemen aan dat
deze herstarters gemiddeld gezien twee jaar in een tijdelijke woning wonen voor ze kunnen doorstromen
naar de reguliere woningmarkt. Dit zorgt voor een potentiële behoefte aan circa 30 woningen vanuit deze
doelgroep.

In totaal is er daarmee vanuit woonurgenten zonder voorrang een potentiële vraag naar 30 woningen.

Potentieel vraag naar minimaal 35 tijdelijke woningen vanuit woonurgenten met voorrang
Op grond van de Huisvestingswet zijn gemeenten verantwoordelijk voor de huisvesting van
vergunninghouders. Dit dient met het oog op integratie in principe in reguliere woningen te gebeuren.
Door de huidige woningnood kunnen zij nu vaak echter niet direct in een woning terecht. Om die reden is
vanuit het Rijk de oproep gekomen om ook voor deze doelgroep aan de slag te gaan met tijdelijke
woningen. Hierdoor wordt namelijk ook de druk op de asielzoekerscentra (waar vergunninghouders nu
vaak nog verblijven) verlicht. In totaal gaat het op de korte termijn om minimaal 7.500 tijdelijke woningen
in heel Nederland. Dit aantal zal de komende jaren nog verder verhoogd moeten worden. Op basis van
gegevens van de taakstelling vergunninghouders blijkt dat in de periode 2020-2022 gemiddeld 30
vergunninghouders per jaar zijn toegewezen aan de gemeente Stein.

De taakstelling voor de eerste helft van 2023 komt voor de gemeente Stein neer op 30 te huisvesten
personen. Om snel woningen beschikbaar te maken voor deze urgente doelgroep en de druk op de sociale
huurmarkt voor de korte termijn te verlichten adviseren wij om een deel van deze doelgroep in eerste
instantie via tijdelijke woningen op te vangen. Wel is het vanuit het oogpunt van integratie van belang dat
vergunninghouders samen met andere autochtone doelgroepen gehuisvest worden. Dat geldt ook voor
tijdelijke bewoning, waarbij in het geval van vergunninghouders een maximale verblijfstermijn zou moet
worden gehanteerd van maximaal twee jaar voordat mensen een reguliere woning betrekken. Dat geldt
zeker voor gezinnen met kinderen, waarbij voor deze subgroep tijdelijke woningen over het algemeen
minder geschikt zijn dan reguliere woningen. Het Rijk heeft reeds gesteld dat van de tijdelijke woningen die
de komende jaren gerealiseerd worden, 1/3 beschikbaar moet zijn voor vergunninghouders. We zien
daarom een grote potentiële vraag vanuit deze doelgroep, die met name de komende jaren zeer urgent is.
Het Rijk heeft dit jaar nog geen prognose gegeven voor de taakstelling voor de tweede helft van 2023. De
taakstelling in de periode 2020-2022 viel mede door beperkte instroom als gevolg van corona laag uit. Wij
zien geen redenen om aan te nemen dat de taakstelling in de komende jaren lager zal uitvallen. Om die
reden houden wij voor de doorrekening vast aan de cijfers van de eerste helft van 2023. Ervan uitgaande
dat een deel wel in de reguliere woningvoorraad kan landen, zien we een potentiele vraag naar 35 tijdelijke
woningen voor vergunninghouders.

Door de hoge druk op korte termijn adviseren we prioriteit te geven aan het waarmaken van deze behoefte.
Aansluitend op het advies van het Rijk komt dit er op neer dat bij de ontwikkeling van tijdelijke woningen in
de komende paar jaar 1/3de bestemd wordt voor vergunninghouders. Gezien de grote conjunctuur-
schommelingen betreffende deze doelgroep is het echter van groot belang dit goed te monitoren.
Er bestaan naast vergunninghouders nog andere woonurgenten met voorrang op een sociale huurwoning
die niet binnen deze doelgroep vallen. Denk met name aan mantelzorg- of sociaal-medische urgenten.
Harde cijfers hierover ontbreken, maar het totale aantal woonurgenten met voorrang ligt dus in elk geval
hoger.

Potentieel vraag naar 100 tijdelijke woningen vanuit internationale werknemers
Om de behoefte aan tijdelijke woningen vanuit internationale werknemers te bepalen maken we gebruik
van enkele uitgangspunten:
• Uit onderzoek van Decisio (2022) blijkt dat er in 2020 130 internationale werknemers in de gemeente
   Stein geregistreerd woonden. Dit is ruim meer dan in 2010. Toen woonden er nog slechts 75
   internationale werknemers in de regio. Dit betekent dat het aantal internationale werknemers met circa
   5 werknemers per jaar is toegenomen in de periode 2010-2020.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 101 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 102 ======================================================================

<pre>           Woningbehoefteonderzoek Stein                                                               57
           (22.282)




•   Daarnaast schat Decisio dat een groot deel van de internationale werknemers niet geregistreerd zijn.
    Voor heel Limburg schat Decisio dat circa 40% geregistreerd in Limburg woont. Wanneer we een zelfde
    percentage aanhouden voor de gemeente Stein, betekent dit dat in totaal 320 internationale
    werknemers in de gemeente wonen.
•   Rekening houdend met conjunctuurschommelingen houden we in de behoeftebepaling vast aan de
    huidige standcijfers. Hiervoor rekenen we de cijfers van 2020 door met de jaarlijkse absolute groei in
    de periode 2010-2020. In 2022 komen we dan in totaal op 330 internationale werknemers die in de
    gemeente Stein wonen.
•   Een deel van hen is op zoek naar een permanente woning. Dit zijn internationale werknemers die voor
    langere tijd economisch actief zijn in Nederland. In totaal is circa 32% van de internationale
    werknemers nog actief na 2 jaar. Voor deze quick-scan gaan we ervanuit dat driekwart van hen dan op
    zoek is naar permanente bewoning. Circa 25 internationale werknemers die langer dan 2 jaar in
    Nederland wonen willen dan alsnog in een tijdelijke woning wonen.
•   68% is dus korter in Nederland en rekenen we daarom onder de zoekenden naar een tijdelijke woning.
    Dit zijn circa 225 internationale werknemers in de gemeente Stein.
•   Ten slotte zien we dat internationale werknemers relatief vaak met meerderen een woning bewonen.
    We houden in deze quick-scan rekening met gemiddeld 2,5 werknemers in een woning.
•   Een deel van de internationale werknemers is (veel) korter dan 2 jaar actief in Nederland. We nemen in
    deze quick-scan aan dat deze groep gemiddeld elk jaar kan ‘doorwisselen’.

Aan de hand van deze uitgangspunten komen we tot een potentiële behoefte aan 100 tijdelijke woningen
vanuit deze doelgroep. Of deze behoefte ook door reguliere tijdelijke woningen kan worden ingevuld is
afhankelijk van een aantal factoren waar wij nog onvoldoende inzicht in hebben. De dynamische
woonwensen van de internationale werknemer zelf spelen hierin een belangrijke rol. Maar ook in hoeverre
er wordt gehandhaafd op ongewenste woonsituaties op bijvoorbeeld vakantieparken. Daarnaast spelen
ook ruimtelijke (on)mogelijkheden een rol. Om tot een gegronde schatting te komen zal verdiepend
onderzoek nodig zijn.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 102 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 103 ======================================================================

<pre>                                Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                             58
                                (22.282)




               Bijlage C: Stec-
               Doelgroepenindeling
               C1. Huidige en gewenste woonsituatie doelgroepen in gemeente Stein

               Tabel C1: Huidige woonsituatie doelgroepen in gemeente Stein
                                                                                                                        SH         VSH     KOOP
                                   Leeftijd en                                      Stand     SH      VSH     KOOP
   Naam doelgroep                                        Inkomen     Woonmilieu                                         APP/       APP/    APP/
                                 samenstelling                                      2023      GGB     GGB     GGB
                                                                                                                        NULT       NULT    NULT
Vroeg Volwassen            Alleenstaanden &       Laag             Suburbaan/         380     20%     2%       17%       54%        2%         5%
                           stellen tot 35 jaar                     dorps
Veel voor weinig           Alleenstaanden &       Midden en hoog                      460     3%      2%       80%        9%        2%         3%
                           stellen tot 35 jaar
Familie doorzon            Gezinnen               Laag                               1.210    37%     4%       49%        9%        0%         1%
Ruimte en Gemak            Gezinnen               Midden en hoog                     2.280     2%     1%       96%        0%        0%         0%
Jong geleerd, oud          Alleenstaanden &       Laag                               1.120    22%     1%       32%       42%        0%         3%
gedaan                     stellen 35 - 64 jaar
Woonerf Welgestelden       Alleenstaanden &       Midden en hoog                     1.660    3%      3%       88%        3%        0%         2%
                           stellen 35 - 64 jaar
Suburbane Senioren         Alleenstaanden &       Laag                               3.100    19%     2%       49%       25%        2%         3%
                           stellen 65+
Ruim(t)e genieters /       Alleenstaanden &       Midden en hoog                     1.240    3%      1%       91%        1%        1%         3%
zilveren rand              stellen 65+
JOLO (JOng                 Alleenstaanden &       Laag             Landelijk           5      39%     13%      25%       21%        0%         0%
LOkaalgebonden)            stellen tot 35 jaar
Blijvers en                Alleenstaanden &       Midden en hoog                       5      6%      9%       84%        0%        2%         0%
Terugkeerders              stellen tot 35 jaar
Rurale ruimtezoekers                              Laag                                15      39%     9%       51%        0%        0%         0%
                           Gezinnen
gezin
Gegoed ruraal gezin        Gezinnen               Midden en hoog                      35      1%      2%       96%        0%        0%         0%
Blijf-in-de-wijkers       Alleenstaanden &        Laag                                15      8%      0%       85%        8%        0%         0%
                          stellen 35 - 64 jaar
Stadsontwijkers / Off the Alleenstaanden &        Midden en hoog                      25      2%      1%       96%        1%        0%         0%
(Urban) grid              stellen 35 - 64 jaar
Landelijke eenvoud        Alleenstaanden &        Laag                                25      19%     4%       68%       10%        0%         0%
                          stellen 65+
Landelijke luxe           Alleenstaanden &        Midden en hoog                      10      1%      1%       98%        0%        0%         0%
                          stellen 65+
               Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 103 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 104 ======================================================================

<pre>                                Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                             59
                                (22.282)




               Tabel C2: Gewenste woonsituatie doelgroepen in gemeente Stein, gecorrigeerd voor betaalbaarheid
                                                                                                                        SH         VSH     KOOP
                                   Leeftijd en                                      Stand     SH      VSH     KOOP
   Naam doelgroep                                        Inkomen     Woonmilieu                                         APP/       APP/    APP/
                                 samenstelling                                      2023      GGB     GGB     GGB
                                                                                                                        NULT       NULT    NULT
Vroeg Volwassen            Alleenstaanden &       Laag             Suburbaan/         380     21%     5%       17%       46%        6%         4%
                           stellen tot 35 jaar                     dorps
Veel voor weinig           Alleenstaanden &       Midden en hoog                      460     2%      4%       88%        0%        2%         4%
                           stellen tot 35 jaar
Familie doorzon            Gezinnen               Laag                               1.210    40%     4%       49%        6%        0%         1%
Ruimte en Gemak            Gezinnen               Midden en hoog                     2.280     4%     2%       86%        2%        1%         6%
Jong geleerd, oud          Alleenstaanden &       Laag                               1.120    28%     2%       32%       35%        2%         2%
gedaan                     stellen 35 - 64 jaar
Woonerf Welgestelden       Alleenstaanden &       Midden en hoog                     1.660    6%      3%       61%        6%        5%         19%
                           stellen 35 - 64 jaar
Suburbane Senioren         Alleenstaanden &       Laag                               3.100    20%     5%       1%        57%       13%         5%
                           stellen 65+
Ruim(t)e genieters /       Alleenstaanden &       Midden en hoog                     1.240    3%      3%       28%       12%       18%         36%
zilveren rand              stellen 65+
JOLO (JOng                 Alleenstaanden &       Laag             Landelijk           5      46%     13%      25%       15%        0%         0%
LOkaalgebonden)            stellen tot 35 jaar
Blijvers en                Alleenstaanden &       Midden en hoog                       5      9%      10%      74%        1%        3%         4%
Terugkeerders              stellen tot 35 jaar
Rurale ruimtezoekers                              Laag                                15      32%     13%      51%        0%        3%         0%
                           Gezinnen
gezin
Gegoed ruraal gezin        Gezinnen               Midden en hoog                      35      6%      2%       83%        3%        2%         4%
Blijf-in-de-wijkers       Alleenstaanden &        Laag                                15      8%      5%       85%        0%        0%         4%
                          stellen 35 - 64 jaar
Stadsontwijkers / Off the Alleenstaanden &        Midden en hoog                      25      6%      4%       71%        6%        3%         11%
(Urban) grid              stellen 35 - 64 jaar
Landelijke eenvoud        Alleenstaanden &        Laag                                25      33%     6%       2%        47%        9%         4%
                          stellen 65+
Landelijke luxe           Alleenstaanden &        Midden en hoog                      10      12%     1%       48%       11%       12%         16%
                          stellen 65+
               Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 104 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 105 ======================================================================

<pre>         Woningbehoefteonderzoek Stein                  60
         (22.282)




C2. Doelgroepenprofielen suburbane/dorpse doelgroepen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 105 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 106 ======================================================================

<pre>Woningbehoefteonderzoek Stein   61
(22.282)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 106 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 107 ======================================================================

<pre>Woningbehoefteonderzoek Stein   62
(22.282)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 107 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 108 ======================================================================

<pre>Woningbehoefteonderzoek Stein   63
(22.282)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 108 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 109 ======================================================================

<pre>         Woningbehoefteonderzoek Stein            64
         (22.282)




C3. Doelgroepenprofielen landelijke doelgroepen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 109 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 110 ======================================================================

<pre>Woningbehoefteonderzoek Stein   65
(22.282)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 110 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 111 ======================================================================

<pre>Woningbehoefteonderzoek Stein   66
(22.282)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 111 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 112 ======================================================================

<pre>Woningbehoefteonderzoek Stein   67
(22.282)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 112 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 113 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                       68
              (22.282)




        Bijlage D:
        Plancapaciteit Stein
Tabel D1: Openbare plannen gemeente Stein
  Projectnaam                                 Hoofdkern    Kern                      Projectnr.
 CPO Meerdel / Elserveldstraat                    Elsloo                    Elsloo            1
 Locatie BLT-Terrein                              Elsloo                    Elsloo            2
 Locatie De Poolster                              Elsloo                    Elsloo            3
 Locatie Elckerlyc                                Elsloo                    Elsloo            4
 Stationsstraat 170 (van Molken)                  Elsloo                    Elsloo            5
 Locatie vml basisschool Meers                    Elsloo                   Meers              6
 Heuvelstraat Meers                               Elsloo                   Meers              7
 WAP Nieuwdorp: Kwadrant Zaam Wonen                Stein                     Stein            8
 WAP Nieuwdorp: Bruisend hart                      Stein                     Stein            9
 Herbestemming St Jozefkerk Kerensheide            Stein                     Stein           10
 CPO Steskensstraat Stein                          Stein                     Stein           11
 Kattekop fase 3 Urmond                         Urmond               Oud-Urmond              12
 Bramert Noord, fase 1*                         Urmond                    Urmond             13
 Bergerveste/Beatrixplein                       Urmond       Berg en Nattenhoven             14
 Standplaatsen/chalets woonwagenbewoners      Gemeente                           -           15
 Flexwoningen tranche 1                       Gemeente                           -           16
 Plusambitie Flexwoningen (tranche 2)         Gemeente                           -           17
 Ambitie Transformatieopgave                  Gemeente                           -           18

Bron: Plancapaciteit gemeente Stein (2023).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 113 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 114 ======================================================================

<pre>              Woningbehoefteonderzoek Stein                                                                         69
              (22.282)




Tabel D2: Woningtypen per openbaar plan gemeente Stein
  Projectnaam                                                     SH APP/       VSH APP/    KOOP APP/   Onbekend
                     SH GGB       VSH GGB        KOOP GGB
                                                                   NULT           NULT        NULT
 1                         +5                           +10
 2                                                                                                +12
 3                                                                     +10                         +7
 4                                                                                                +19
 5                                                                                                +12
 6                                                                                                             +9
 7                                                                                                             +3
 8                         -83                                         +36
 9                                                                     +33            +31
 10                                                                    +20             +4
 11                                                                                                +6
 12                        +5                            +2                            +6
 13                                                                                                           +50
 14                                                                                                           +10
 15                                                                        +5
 16                                                                                                           +48
 17                                                                                                          +197
 18                       +67                                                                                 +33
 Totaal                    -6               0           +12            +99            +41         +56        +105
Bron: Plancapaciteit gemeente Stein (2023). Bewerking Stec Groep (2023).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 114 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 115 ======================================================================

<pre>Bijlage IV: Begrippenlijst


Begrip                   Toelichting

Adaptieve                Een adaptieve woningbouwprogrammering heeft het vermogen zich aan te passen aan
woningbouw-              (onvoorziene) ontwikkelingen zonder dat het systeem transformeert. Het gaat hierbij
programmering            minder om beheersing van de inhoud, maar juist om de beheersing van het proces.
                         Hierbij staan o.a. scenario’s, kantelpunten en monitoring centraal.



Arbeidsmigrant           Een economisch actieve migrant van tenminste 18 jaar afkomstig uit een ander EU-land
                         die op grond van het paspoort of tewerkstellingsvergunning legaal in Nederland mag
                         verblijven en arbeid verrichten en hier, al dan niet tijdelijk, arbeid en inkomen verwerft.
BAT woningen             BAT staat voor Bouw Advies Toegankelijkheid en is uit te drukken in een sterrensysteem
                         BAT 1 t/m 4 score als checklist voor de geschiktheid van woningen voor mensen met
                         lichamelijke beperkingen.
Beschermd wonen          Beschermde woonvormen bieden zwaardere vormen van zorg in een zo gewoon mogelijke
                         omgeving. Deze woonvorm bevindt zich in de directe nabijheid van een steunpunt met
                         24-uurs-aanwezige zorg in verband met de mogelijkheid van 24-uursbegeleiding en
                         toezicht. Naast privéruimten zijn in deze woonvorm ook gemeenschappelijke ruimten en
                         zorgruimten aanwezig. Voor Beschermd Wonen zijn ruimere woningen nodig in groepen
                         geschakeld. Per persoon is ongeveer 60 m2 inclusief algemene ruimte nodig. Dit komt
                         overeen met een halve eengezinswoning.
                         De term beschermd wonen wordt in de woonzorgvisie twee keer anders gebruikt en dat is
                         onvermijdelijk aangezien het enerzijds onderdeel uitmaakt van de begripsomschrijvingen
                         van de zorgprofielen binnen de Wlz. Zo wordt ZZP5 (dementerende ouderen) in de Wlz
                         omschreven als “Beschermd wonen met intensieve dementiezorg 5”. Daarnaast hebben
                         we de doelgroep beschermd wonen binnen de GGZ.
Betaalbare segment       Hieronder vallen op basis van de landelijke definitie (Woondeal 2023) de sociale
                         huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max van €1.023 per
                         maand en koopwoningen onder de €355.000.
Bibob                    De Wet Bibob is een (preventief) bestuursrechtelijk instrument. Als er een ernstig gevaar
                         dreigt dat bijvoorbeeld een vergunning wordt misbruikt, kan de bevoegde
                         overheidsinstantie de aanvraag weigeren of de afgegeven vergunning intrekken.
                         Zo wordt voorkomen dat de overheid criminele activiteiten faciliteert en wordt bovendien
                         de concurrentiepositie van bonafide ondernemers beschermd. Om de mate van gevaar te
                         bepalen, kan de overheidsinstantie een advies aanvragen bij het Landelijk Bureau Bibob
                         (LBB).
CPO                      Particulieren verwerven in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming. Hiervoor
Collectief particulier   organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder
opdrachtgeverschap       winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project
                         optreedt. Uiteindelijk worden de woningen in groepsverband gerealiseerd.
DAEB                     Woningcorporaties moeten zich volgens de Woningwet 2015 concentreren op het bouwen,
                         verhuren en beheren van sociale huurwoningen en enkele andere maatschappelijke
                         taken. De Woningwet 2015 noemt dit: diensten van algemeen economisch belang (daeb).
                         Huurwoningen in het DAEB-segment kennen een huurprijs tot €808,06 (liberalisatiegrens,
                         prijspeil 2023). Huurwoningen in het niet-DAEB segment kennen een huurprijs boven
                         €808,06.
Doordecentralisatie      Dit is een overheidsterm en betekent dat de decentralisatie op regioniveau met de
                         verantwoordelijkheid bij 1 centrumgemeente wordt losgelaten en daarvoor krijgt elke
                         gemeente de individuele verantwoordelijkheid inclusief de daarbij behorende middelen.




                                                       46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 115 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 116 ======================================================================

<pre>Eengezinswoning         Ook wel grondgebonden woning, de typen lopen uiteen van een tussenwoning en
                        hoekwoning tot twee onder een kap, villa en landhuis.
Extramuralisering       De maatschappelijke tendens om wonen in zorginstellingen (intramuraal) zoveel mogelijk
                        te vervangen door wonen in zelfstandige woningen, waarin zorg wordt verleend.
Flexwoningen            Flexibele woonoplossingen die relatief snel en goedkoop kunnen worden gerealiseerd.
                        Kenmerkend is het ‘tijdelijke karakter’ van de woning zelf, de bewoning of het gebruik
                        van een locatie waarop de woning wordt geplaatst. Flexwoningen zijn in aanleg duurzaam
                        en circulair.
GGZ                     Geestelijke Gezondheidszorg
Grondgebonden           Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de
woning                  bouwlagen aansluit op het maaiveld. Grondgebonden woningen hebben meestal een
                        terras en/of een tuin.
Internationale          Arbeidsmigranten en kenniswerkers samengevoegd zoals de definitie van de Provincie
werknemers              Limburg.
Intramurale nullijn     Het aantal intramurale plaatsen waarvan uitgegaan kan worden. Het betreft de huidige
                        intramurale capaciteit, toegestane uitbreidingen in het kader van onomkeerbare plannen
                        en eventueel beoogde verschuivingen van intramurale capaciteit van de zorgaanbieders
                        tussen de gemeenten van hun werkgebied.
Intramuraal wonen       Het traditionele verzorgings- en verpleeghuis waar wonen en zorg niet gescheiden zijn en
                        waar zorg, toezicht, welzijn, dienstverlening, maar ook behandeling en (intensieve)
                        verpleging in een integraal pakket worden aangeboden samen met verblijf.
Intramurale             Letterlijk ‘binnen de muren’; (woon)instellingen die dag- en nachtzorg, hulpverlening en
voorzieningen           begeleiding bieden; instellingen in de gehandicaptenzorg, ziekenhuiszorg,
                        verpleeghuiszorg en geestelijke gezondheidszorg; bieden 24-uurszorg aan mensen die
                        intensieve zorg en begeleiding nodig hebben.
Kenniswerker            Een arbeidsmigrant of persoon van tenminste 18 jaar afkomstig van buiten de Europese
                        Unie die op grond van een bepaalde hoogte van het inkomen gerechtigd is om legaal in
                        Nederland te verblijven en arbeid te verrichten.
Leefkwaliteit           Leefkwaliteit verwijst naar de mate waarin mensen in staat zijn om te leven in een
                        omgeving die voldoet aan hun basisbehoeften en die bijdraagt aan hun welzijn en geluk.
                        Het omvat elementen zoals gezondheid, veiligheid, huisvesting, toegang tot diensten en
                        faciliteiten, sociale en culturele participatie en een gevoel van verbondenheid met de
                        gemeenschap.
Leefomgeving            De leefomgeving omvat een bredere context dan de woonomgeving en omvat alle
                        aspecten van de omgeving waarin mensen leven, inclusief de natuurlijke, gebouwde en
                        sociale omgeving, en de invloed daarvan op de gezondheid en het welzijn van mensen.
Levensloopgeschikt      Woningen die in hun ontwerp bij realisatie dan wel in een later stadium zonder trappen
                        van buiten af bereikbaar zijn en waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimten’ (keuken,
                        sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden.
                        Drempels in de woningen zijn laag of ontbreken. De woning is ook geschikt als er sprake
                        is van fysieke handicaps of chronische ziekte.
Maatschappelijke        Kerntaak van de Maatschappelijke Opvang is het bieden van tijdelijk verblijf aan mensen
Opvang                  zonder dak boven hun hoofd, gekoppeld aan zorg en begeleiding en/of het verhelpen van
                        een crisis. Het betreft mensen die al dan niet gedwongen de thuissituatie hebben verlaten
                        en niet in staat zijn zich op eigen kracht te handhaven in de samenleving.
Meergezinswoning        Ook wel aangeduid als gestapelde woning. Een deel van een gebouw met meerdere
                        woningen, zoals een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en
                        benedenwoning, portiekwoning of maisonnette.
Middeldure huurwoning   Huurwoning meestal in het bezit van een particuliere eigenaar of belegger, maar soms
                        ook van een corporatie. Vaak gaat het hier om woningen met een huurprijs vanaf
                        €808,06 (liberalisatiegrens, prijspeil 2023) tot € 1.023.
NHG-grens               De NHG-grens is de prijsgrens waarbij woningkopers een hypotheek kunnen afsluiten met
                        Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit is een vangnet als de woningkoper door




                                                      47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 116 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 117 ======================================================================

<pre>                             omstandigheden de hypotheek niet meer kunt betalen, of een restschuld overblijft na de
                             verkoop van de woning. De NHG-grens wordt jaarlijks geïndexeerd waarbij wordt
                             gekeken naar de gemiddelde woningprijs. De NHG-grens is daarom voor veel gemeenten
                             ook een belangrijke referentie om de prijsgrenzen voor betaalbare koopwoningen te
                             bepalen 4.
    Nultredenwoning          Woningen die zonder trappen van buiten af bereikbaar zijn en waarbij de zogenaamde
                             ‘primaire ruimten’ (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op
                             dezelfde woonlaag bevinden. Drempels in de woningen zijn laag of ontbreken.
    Omgevingsvisie           Omgevingsvisie gemeente Stein 2040 (vastgesteld 17 februari 2022)
    Plancapaciteit/          Bekende locaties voor woningbouw en het aantal woningen dat naar verwachting daar
    voorraad                 gebouwd kan worden, ongeacht de procedurele status. Plancapaciteit leidt niet altijd tot
                             realisatie.
    Prestatieafspraken       Afspraken tussen de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties over de
                             uitvoering van het (sociale) woningbouwbeleid zoals opgenomen in de gemeentelijke
                             woonvisie.
    Reablement               Is een manier om samen met een oudere te werken aan herstel van zijn leven en
                             zelfredzaamheid. Het heeft als doel om mensen zo onafhankelijk mogelijk te maken van
                             zorg.
    Scheefwonen              Huishoudens met een belastbaar inkomen van € 44.035 (eenpersoonshuishoudens) of €
                             48.625 (meerpersoonshuishoudens) of meer, maar wel gehuisvest in een huurwoning tot
                             € 808,06 (prijspeil 2023).
    Senioren                 Over het algemeen gaat het hier om mensen die gepensioneerd zijn (ongeveer de
                             leeftijdsgroep van 65 jaar en ouder). Een exacte leeftijdsklasse is hierin echter niet te
                             bepalen, doordat de 65-plussers van nu veel vitaler en zelfstandiger zijn dan van dan van
                             20 jaar geleden. Een trend die zich waarschijnlijk ook de komende jaren (decennia?) gaat
                             voortzetten.
    Sociale huurwoning       Huurwoning met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€808,06, prijspeil 2023). Het
                             woningwaarderingsstelsel wordt gebruikt om de maximale huurprijs van een sociale
                             huurwoning te bepalen.
    Starter                  Huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een
                             woning is. We richten ons hierbij wel met name op de jonge starters (tot en met
                             ongeveer 35 jaar).
    Starterswoning           Kleine woning, gericht op 1 en 2 persoonshuishoudens in het betaalbare segment (sociale
                             huur, middeldure huur of koop tot de NHG grens).
    Thuis                    Thuis is een plek waar mensen zich veilig en comfortabel voelen, en waar ze een gevoel
                             van verbondenheid en identiteit ervaren. Het kan een huis, appartement, woonunit in
                             beschermde setting, tiny house of andere woonruimte zijn, maar het gaat vooral om het
                             gevoel van vertrouwdheid en geborgenheid dat men in die ruimte ervaart.
    Tijdelijke woningen      Woningen die worden gerealiseerd met de bedoeling om niet permanent te blijven staan.
                             Hierbij gaat het bijvoorbeeld om verplaatsbare woningen of tijdelijke units.
    Vrije sector huur        Alle huurwoningen met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens van € 808,06
                             (prijspeil 2023).
    WMO (zorg)               Wet Maatschappelijke Ondersteuning; regelt een samenhangend aanbod van zorg- en
                             welzijnsvoorzieningen die gemeente verstrekken aan mensen die zorg nodig hebben,
                             bijvoorbeeld huishoudelijke verzorging, woningaanpassingen of vervoer naar
                             dagactiviteiten; gericht op het bevorderen van maatschappelijke participatie en civil
                             society; de wet vervangt de wet voorzieningen gehandicapten (wvg), de welzijnswet en
                             delen van de AWBZ; ingevoerd op 01-01-2007.
    Wlz-zorg                 Wet langdurige zorg waaronder 24 uurs verblijfzorg intramuraal en extramurale
                             zorgvormen Volledig Pakket Thuis en Modulair Pakket Thuis vallen. De Wlz is bedoeld


4 In 2022 was de grens € 355.000. In 2023 is de grens voor een NHG-hypotheek omhoog gegaan naar € 405.000. Voor de recente
regionale woondeal (2023) wordt door de overheid, conform het programma Woningbouw, de NHG-grens uit 2022 (van € 355.000)
gehanteerd als betaalbaarheidsgrens.




                                                             48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 117 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 118 ======================================================================

<pre>                  voor de doelgroepen ouderen, gehandicapten en beschermd wonen. Indicaties zijn
                  gebaseerd op zorgzwaartepakketten (ZZP’s).
Woonomgeving      De woonomgeving verwijst specifiek naar de directe omgeving rondom een woning, zoals
                  de straat, buurt en gebouwen.
Woonzorgvisie     Een woonzorgvisie is de strategische uitwerking van de resultaten uit de
                  woonzorganalyse. Het is een strategisch document waarin ambities zijn geformuleerd en
                  keuzes zijn gemaakt over aanpak van de woonzorgopgaven in de komende jaren.
Woonzorgzone      Een woonzorgzone is een (deel van een) wijk of dorp waarin optimale condities zijn
                  geschapen voor wonen met zorg en welzijn, tot en met niet-planbare 24 uurs zorg.
                  (bron: https://www.kenniscentrumwonenzorg.nl/)
Zorgwoning        Vanuit de definitie zorgwoning gelden vanuit de structuurvisie wonen zuid-limburg de
                  volgende criteria
                  . fysieke eisen : minimaal BAT-score 3 (BAT= BouwAdvies Toegankelijkheid)
                  . zorggarantie
                  . bewoning door zorggeïndiceerden
                  . clusters van minimaal vijf woningen
                  . juridische verankering om bewoning door zorgvragers te borgen na bvb overlijden
                  . de aanwezigheid van algemene voorzieningen bijvoorbeeld algemene ruimte of een
                  gezamenlijke activiteitenruimte

Zorgscheefwonen   Mensen zonder zorgvraag die in een zorgwoning wonen.




                                               49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 118 =================================================================

<br><br>