<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre> Memo extern
 Datum          17 maart 2020
                uitgangspunten haalbaarheidsstudie en opbrengsten aanvullend
 Betreft        woonprogramma OCK
Inleiding
RO groep heeft in opdracht van de gemeente Voerendaal het ontwikkelplan opgemaakt voor de
realisatie van Open Club Klimmen (OCK). Als deelstudie is er onderzoek gedaan naar de mogelijke
ontwikkeling van een aanvullend woonprogramma op de projectlocatie. In de eerste instantie
werd gezocht naar een woonprogramma dat nauw aansloot bij het maatschappelijk karakter van
OCK. De onderzochte varianten gingen telkens uit van een combinatie van koopwoningen,
huurwoningen en/of een woonvorm voor zorgbehoevende jongeren.
De gemeente Voerendaal heeft RO groep gevraagd wat de bandbreedte van de grondopbrengst
kan zijn indien het maatschappelijk karakter niet primeert en men een commerciële optimalisatie
kan doen.
Marktsituatie
Er is een marktconsultatie gedaan bij een aantal makelaars die actief zijn in de regio. Zij gaven
onderstaande randvoorwaarden mee:
 -     Er is vraag naar koopappartementen in het middelhoge segment, met name voor senioren;
 -     De gebruiksoppervlaktes liggen idealiter tussen de 80 m² en 110 m²;
 -     De courante verkoopprijs voor dit type woningen ligt tussen de 2500 €/m² en 2600 €/m².
Ontwikkeling van dit type woningen heeft als bijkomend (gunstig) effect dat de doorstroom
bevorderd wordt en binnen de gemeente grondgebonden woningen beschikbaar komen voor jonge
gezinnen.
Tijdelijke versoepelingsregeling Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg
Er zal binnen de beleidsregel ‘tijdelijke versoepeling van de compensatiesystematiek van de
Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg’ tot de realisatie van een planvoorstel gekomen moeten
worden, waarbij woonprogramma en stedenbouwkundige randvoorwaarden nader verkend dienen
te worden. Deze beleidsregel legt volgende kaders vast waarbinnen het planvoorstel moet worden
uitgewerkt:
“Dit betreft woningbouwplannen ter grootte van maximaal 25 woningen gericht op betaalbare
levensloopbestendige sociale huurwoningen (max. €720,42 huur per maand, voor met name
starters) en middeldure huurwoningen (tot max. € 950 huur per maand) en vergelijkbare
betaalbare levensloopbestendige koopwoningen voor starters (max. prijsniveau tot en met de
Startersleninggrens, provinciaal € 185.000,-) en voor senioren (tot max. NHG-grens: € 290.000,-
VON).”
Woonprogramma
Het woonprogramma dat RO groep voor ogen heeft valt in de particuliere woningvoorraad en in
categorie 2 van voornoemde beleidsregel: ‘Kwalitatief goede plannen – licht compensatieregime’.
Met een bouwrijpe kavelprijs binnen een bandbreedte van € 470.000 tot € 500.000 die RO groep
realistisch acht op basis van een residuele grondwaardeberekening, worden kansen gezien een
woonprogramma te realiseren van:
     -     Woningbouwplan ter grootte van 25 tot maximaal 30 woningen.
     -     Levensloopbestendige huur- en/of koopwoningen in het middensegment .
Document        20030600
Pagina          1/2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>     -     Gemiddelde gebruiksoppervlakte woning tussen de 85 en 90 m2.
Gezien de behoefte om de grondopbrengst te maximaliseren, maken sociale huurwoningen en
betaalbare koopwoningen voor starters geen deel uit van het woonprogramma.
Grondopbrengst
In lijn met de kaders van de Structuurvisie Wonen Zuid Limburg kan binnen het licht compensatie-
regime op tweeërlei wijze gecompenseerd worden:
-      Compensatie door het schrappen van reeds bestaande harde plancapaciteit uit de regionale
       woningmarktprogrammering in een verhouding 1:1. Bij dit scenario blijft de grondopbrengst
       binnen een bandbreedte van € 470.000 tot € 500.000.
-      Financiële compensatie door een percentage van de WOZ-waarde (7% van de (toekomstige)
       WOZ-waarde van de nieuw te realiseren woning(en) in bewoonde staat) conform de regeling
       kleine woningbouwinitiatieven, maar dan voor maximaal 25 woningen. De gemeente bepaalt
       de hoogte van de financiële compensatie van het woningbouwinitiatief. Het is aan de
       gemeente om te bepalen tot welk woningtype de toevoeging behoort. De gemiddelde WOZ
       waarde behorende bij het woningtype is bepaald in de Woonmonitor 2015. De financiële
       afdracht bedraagt 7% van de gemiddelde WOZ waarde van de woningtypen in de
       betreffende subregio. Volgens onderstaande tabel is dit voor de regio Parkstad as volgt:
       Parkstad Limburg
       Type woning                                                   Gemiddelde            Afdracht 7%
                                                                     WOZ-waarde
       Appartement                                                   € 89.300              € 6.251
       2^1                                                           € 161.500             € 11.305
       Hoekwoning                                                    € 123.800             € 8.666
       Tussenwoning                                                  € 112.900             € 7.903
       Vrijstaande woning                                            € 260.000             € 18.200
       Woonwagen                                                     € 63.900              € 4.473
       Geen van bovengenoemde woningtypes (bijvoorbeeld villa of     Vaststelling          7% van de waarde-
       landhuis of herenhuis) of woningen waarvan de WOZ-waarde      waardebepaling        bepaling van de WOZ-
       evident afwijkt van het gemiddelde voor dit woningtype (bijv. door gemeente.        waarde.
       luxe appartementen)
       Indien we uitgaan van appartementen dient in aanmerking te worden genomen dat het
       betalen van een financiële compensatie van maximaal € 6.251 per appartement1 door de
       ontwikkelaar verrekend wordt in de prijs van de bouwrijpe grond.
       De grondopbrengst blijft dan om en nabij € 350.000,=.
       Vraag daarbij rijst of de opbrengsten uit de compensatie (sloopbijdrage) kunnen terugvloeien
       naar het projectbudget OCK.
-      Een combinatie van bovenstaande compensatiemaatregelen of een combinatie van bestaande
       en versoepelde compensatiemaatregelen. Afhankelijk van de combinaties is hier nog geen
       bandbreedte voor aan te geven.
1 Dit bedrag is ook opgegeven door mevr. C. Claassen, beleidsmedewerker / projectleider Wonen en Duurzaamheid
gemeente Voerendaal
Document        20030600
Pagina          2/2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>