<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>gemeente

Lelystad

Aan de raad van de gemeente Lelystad

EELKO

uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum
U16-100134 19 OKT, 2016

behandeld door doorkiesnummer bijlagen dossiernummer

JGC de Groote 0320 - 278754

onderwerp pr-nummer

Globale Gebiedsvisie Lelycentre

Geachte leden van de raad,

Op 11 oktober heeft een beeldvormende sessie over de globale gebiedsvisie Lelycentre
plaatsgevonden. Tijdens die sessie heeft de heer M. van Riet van de MKBGroup ingesproken en een
aantal punten van kritiek op de globale visie gegeven.

Vervolg van de besluitvorming

Aan het einde van de beeldvormende sessie is afgesproken dat de MKBGroup zijn punten van kritiek
en een geanonimiseerde actuele lijst met geïnteresseerden voor huurwoningen aan de raad stuurt.
Het college zal met deze brief aan de raad reageren op de punten van kritiek. De brief aan de raad
wordt betrokken bij de oordeelvormende sessie over de globale visie. Op 14 oktober is het document
met de punten van kritiek ontvangen. De actuele lijst met geïnteresseerden (nog) niet. De MKBGroup
is daarom op 14 oktober herinnert aan deze toezegging en gevraagd de lijst toe te sturen.

Waarom een globale gebiedsvisie Lelycentre?

In het voorstel aan de raad is beschreven dat er in het Lelycentre circa 41.000 m2 kantoren structureel
leeg staan en in potentie in de markt zijn voor transformatie naar andere functies. Door wijzigingen in
de organisatie van Rijkswaterstaat zullen er op termijn nog vierkante meters leegstand aan
toegevoegd worden. De eerder genoemde 41.000 m2 zijn eigendom van verschillende eigenaren met
elk haar eigen ideeën, wensen en belangen. Daarnaast dient beseft te worden dat er niet alleen
sprake is van grote leegstand in het Lelycentre maar ook in het stadshart.

Het is zonder meer positief dat er partijen opstaan die het initiatief tot transformatie nemen. Een aantal
van die initiatieven zijn inmiddels ook door de gemeente vergund, te weten transformatie van Maerlant
10-14 (8.790 m2) naar shortstay, de oude ING bank naar 24 sociale huurappartementen en de Waag
naar 36 sociale koopappartementen. Daarnaast is er een initiatief

ingediend voor de transformatie van een kantoorgebouw bij het stadshart

waarbij drie scenario's zijn voorgelegd waaronder transformatie naar circa

160 appartementen van circa 24 m2 elk. Feitelijk richten alle initiatieven

zich op transformatie naar wonen in de sociale sector met vooral kleine

appartementen. De inzet van de gemeente is om kansen te pakken.

Gemeente Lelystad
Stadhuisplein 2
Postbus 91

8200 AB Lelystad
14 0320
www.lelystad.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>ons kenmerk datum pagina

4 9 OKT. 2016 2

Uitgangspunt is echter wel dat alle initiatieven voor transformatie naar wonen in lijn zijn met de
kaderstellende uitgangspunten die de raad op 14 juni heeft vastgesteld in de Woonvisie 2016-2020 en
de uitgangspunten van de nota Wonen Welzijn Zorg. Bij het Lelycentre is daarnaast van belang dat de
beschikbare openbare ruimte, de ruimte biedt voor extra parkeervraag en een inrichtingsniveau die
passend is bij een woonomgeving. Voor het college is dat reden geweest om specifiek voor het
Lelycentre een globale visie op te stellen waardoor inzicht ontstaat in de programmatische, ruimtelijke
en financiële (on)mogelijkheden van een grootschalige transformatie van het Lelycentre. Initiatieven
kunnen daarmee getoetst worden maar de visie moet tevens de opmaat zijn om met de eigenaren in
het gebied te komen tot een gebiedsplan waarbij niet wordt gewerkt op basis van mogelijk
onsamenhangende initiatieven maar op basis van een gemeenschappelijk afgestemd en uitvoerbaar
plan. Met de verschillende ideeën, wensen en belangen van de eigenaren en de gemeente is dat een
enorme opgave maar voor de (woon)kwaliteit van het Lelycentre op de langere termijn van groot
belang.

De plannen van de MKBGroup

De MKBGroup is vanaf begin 2016 eigenaar van Maerlant 2,6,16 en 16A. Het eigendom van Maerlant
2,6, 16 en 16A is tot stand gekomen via een zogenaamde Groninger Akte. Dat wil in dit geval zeggen
dat de MKBGroup (voor zover bij het college bekend) uiterlijk in februari 2017 de koopsom van de
panden moet overmaken aan de vorige eigenaar. Slaagt de MKBGroup daar niet in dan valt het
eigendom terug aan de vorige eigenaar. Van Maerlant 8 is de MKBGroup nog geen eigenaar. Volgens
de MKBGroup verkrijgt zij het eigendom van de huidige eigenaar zodra de gemeente akkoord gaat
met plan.

Vooruitlopend op de eigendomsverkrijging heeft de MKBGroup eind 2015 — bij de Toetsing Nieuwe
Initiatieven - een plan (1) ingediend voor transformatie van Maerlant 8 naar 64 sociale
huurappartementen. Dit is ook het plan dat eind 2015 door de Toetsing Nieuwe Initiatieven is getoetst
en op basis waarvan de Stuurgroep Nieuwe Initiatieven een advies heeft afgegeven. Na toetsing heeft
de gemeente van de MKBGroup nog een lijst met geïnteresseerden ontvangen. Het betreft een lijst
met circa 258 geïnteresseerden waarvan bijna 150 mensen op dat moment niet in Lelystad woonden.

Het advies van de stuurgroep was positief, onder voorwaarden. De Stuurgroep heeft besloten om een
tussenfase in te lassen waarin de gemeente een beleidsmatige en ruimtelijke gebiedsvisie opstelt voor
het gebied Maerlant. In deze gebiedsvisie moet o.a. uitgewerkt worden wat de draagkracht is van het
gebied qua aantal woningen, segment woningen en de gevolgen voor het openbaar gebied (parkeren,
speelruimte, groen, e.d). Dit is de globale gebiedsvisie Lelycentre geworden. Omdat gelijktijdig ook
het besluitvormingstraject liep tot het vaststellen van de nota Wonen Welzijn en Zorg en
daaropvolgend de Woonvisie 2016-2020 diende voor het maken van globale gebiedsvisie Lelycentre
en de besluitvorming daarover rekening gehouden te worden met de beleidskaders van genoemde
nota en de kaderstellende uitgangspunten van de Woonvisie. De woonvisie is in juni vastgesteld.

Daarna is de globale gebiedsvisie Lelycentre afgerond en voor besluitvorming aan college en raad
voorgelegd. Dit proces is vanaf het begin met de MKBGroup kortgesloten. Het is te begrijpen dat de
MKBGroup moeite heeft met de doorlooptijd van de besluitvorming maar gezien de plannen van de
MKBGroup en ook andere partijen, is zorgvuldige besluitvorming over transformatie van het
Lelycentre gewenst. Zeker ook omdat de MKBGroup begin 2016 met een aanpassing van haar plan
(2) kwam.

In het nieuwe plan (2) werd duidelijk dat zij ook Maerlant 2,6, 16 en 16A aankocht waarmee het
programma voor transformatie zou groeien van 64 sociale huurappartementen naar 147 sociale
huurappartementen en 63 vrij sector huur. Dit laatste plan is opgenomen in de globale gebiedsvisie en
ook als — theoretische — basis gebruikt voor het volledig transformeren van de leegstand in het
Lelycentre. (scenario 1 van de visie).

Na de beeldvormende sessie van 11 oktober heeft de MKBGroup haar plan (3) gewijzigd.

Het plan nu is om 100 sociale huurappartementen van 35 tot 50 m2 te realiseren in de twee hoge
gebouwen van Maerlant 2,6,8,16 en 16a. De laagbouw blijft in ieder geval tot eind 2022 verhuurt aan
de huidige huurders. In de aan de raad gestuurde reactie van de MKBGroup “de globale gebiedsvisie
Lelycentre, onder den loep” licht de MKBGroup dat programma nader toe en geeft zij aan op welke
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>ons kenmerk datum pagina

19 OKT. 2016 °

doelgroepen zij zich richt. De doelgroepen die de MKBGroup voor de 100 appartementen
onderscheidt, zijn spoedzoekers, ouderen, jongeren en statushouders. Het klopt dat er behoefte is
aan kleine appartementen voor bijvoorbeeld spoedzoekers en jongeren al lijkt de marktvraag erg hoog
ingeschat in relatie tot hun woonproduct. Waar het vergunninghouders betreft is de vertaling van onze
raming van 2016 niet correct, het zijn uiteindelijk ruim 190 statushouders geworden. Het gaat dan om
het totale aantal woningen, waarvan het grootste deel gewoon vrijkomt uit de reguliere kernvoorraad.
De uiteindelijke vraag is dan voor 2016 ongeveer 20 tot 30 woningen. Deze worden volgend jaar
toegevoegd bij de locatie Kwelder. De behoefte voor 2017 is weer veel lager als gevolg van de
afname van het aantal asielzoekers. Deze kunnen naar verwachting allen binnen de kernvoorraad
worden opgevangen en geven geen extra vraag naar nieuwbouw of verbouw. Bovendien is het
College geen voorstander van geconcentreerd opvangen van deze groep, maar is spreiding door de
stad met het oog op integratie in de Lelystadse samenleving wenselijk. Positief is dat in het
gewijzigde plan (3) alleen nog de torens worden getransformeerd en dat de begane grond en eerste
verdiepingen hun bestemming dienstverlening en kantoren kunnen behouden. Daarmee ontstaat er
mogelijk wel een opening om de benadering van de gemeente en die van de MKBGroup beter bij
elkaar te brengen: een groenere omgeving om prettig te kunnen wonen en werken en daarnaast meer
gemengde bestemmingen. Juist voor het aantal benodigde parkeerplaatsen werkt dat positief door
dankzij dubbel gebruik. Wat betreft parkeerplaatsen dient opgemerkt te worden dat de normen die de
MKBGroup bij het gewijzigde plan (3) hanteren lager zijn dan die in het Parkeerbeleid 2009 door de
raad zijn vastgesteld. De MKBGroup hanteert bijvoorbeeld 1 parkeerplaats per appartement daar waar
het parkeerbeleid 1,6 hanteert. Ook daarom is het belangrijk om met alle stakeholders een plan te
maken waarbij - afhankelijk van de doelgroepen - in het gebiedsplan nieuwe parkeernormen worden
opgenomen en door de raad worden vastgesteld.

Verder doet de MKBgroup in haar stuk “onder den loep” een aantal uitspraken over de leegstand en
transformatie van de gebouwen Noordewagenplein 6 en de mogelijkheden voor de (mogelijk
groeiende leegstand) gebouwen waar Rijkswaterstaat in gevestigd is (Zuiderwagenplein 2) en de
Nationale Politie in gevestigd was (Zuiderwagenplein 1). Het idee van de MKBGroup voor die laatste
twee panden is stapsgewijs herontwikkelen naar een combinatie van wonen, werken, leisure, zorg en
wellicht detailhandel en lichte horeca. De MKBGroup geeft vervolgens aan “dat door daar nu al over te
brainstormen en stappen in te zetten, voorkom je een groot probleem in de toekomst”. En daarmee
raakt ook de MKBGroup in feite de essentie van het voorstel van het college om op basis van de door
de raad gestelde kaders een gebiedsplan te maken met alle stakeholders van het Lelycentre
(initiatiefnemers, eigenaren, bewoners etc..). In het advies dat de MKBGroup op pagina 11 van haar
stuk geeft, staan een aantal stellingen en verwachtingen die voor eenieder ongetwijfeld herkenbaar
zijn. Maar ook die stellingen en verwachtingen zijn naar mening van het college juist een pleidooi voor
het maken van een gebiedsplan waarbij de markt als volwaardig en deskundig partner meedoet.

Gebiedsplan

Het gebiedsplan gaat niet alleen over transformatie van de gebouwen naar wonen en eventuele
andere functies. Het gaat ook over de inrichting van de openbare ruimte (parkeren/groen), de
maatschappelijke effecten op het Lelycentre, in positieve- en in negatieve zin en de effecten op
andere woongebieden in Lelystad (bijvoorbeeld het stadshart). In de globale gebiedsvisie Lelycentre is
met behulp van een aantal scenario's geschetst hoe die scenario's zich verhouden tot vastgesteld
beleid van de gemeente zoals Parkeerbeleid 2009, Woonvisie 2016-2020 en de nota Wonen Welzijn
Zorg. De scenario's uit de visie maken duidelijk dat de gemeente niet over één nacht ijs moet gaan bij
het toekennen van vergunningen voor transformatie maar dat een met stakeholders opgesteld
gebiedsplan de basis kan of moet zijn.

Het is eerder geschreven dat het een enorme uitdaging is om tot een gezamenlijk gedragen
gebiedsplan te komen en het is te begrijpen dat er eigenaren zijn die dat geduld moeilijk kunnen
opbrengen. Het belang van de gemeente is naar mening van het college echter niet hoe op korte
termijn individuele eigenaren hun individuele eigendom succesvol kunnen transformeren maar hoe de
eigenaren gezamenlijk succesvol het Lelycentre kunnen transformeren en hoe het passend is of
passend te maken is binnen de kaders van Woonvisie en de nota Wonen Welzijn Zorg. Transformatie
initiatieven die nu al passen binnen de eerder genoemde kaders dienen tijdens en vooruitlopend op
het gebiedsplan al als een kans gezien te worden en verdienen dan ook alle medewerking. Het
transformeren van Plaats 1 van kantoren naar sociale huurappartementen voor 75 plussers is zo'n
kans. De initiatiefnemer heeft daar — in samenwerking met Woonzorg Flevoland — markonderzoek
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>ons kenmerk datum pagina

19 OKT. 2016 ‘

naar laten verrichten. Is of ontstaat bij de 75 plussers behoefte aan zorg dan kan de buurman
Woonzorg Flevoland die leveren. Overigens bevindt dit initiatief zich nog in de fase van
planuitwerking.

Bij deze brief is een bijlage gevoegd. In de bijlage geeft het college antwoord op de kritische punten
die de MKBGroup op de globale gebiedsvisie heeft ingebracht.

Het college hoopt met deze brief antwoord te hebben gegeven op vragen die binnen de raad leven en
op de kritische punten van de MKBGoup zoals zij deze in haar stuk “onder den loep” heeft
geschreven. Het college hoopt ook dat met deze brief de raad overtuigd is van de wenselijkheid van
het maken van een gebiedsplan. Niet om initiatieven te vertragen of te verhinderen maar om tot een
integrale, goed afgestemde transformatie van het gehele Lelycentre te komen.

Hoogachtend,

het college van de gemeente Lelystad,

de secretaris,

de burgemeester,

1.R. Adema

</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>ons kenmerk datum pagina
1 9 OKT, 2016

Bijlage. Kritische punten van de MKBGroup en de antwoorden daarop.

1. Duurzaamheid

a. Slopen van het bestaande Maerlant, kappen van de bestaande bomen en afgraven mogelijke
vervuilde grond is alle behalve duurzaam.

Antwoord: slopen van Maerlant is niet het uitgangspunt van de gemeente. Het is in de visie één van
de scenario's die is gebruikt om te onderzoeken wat de voor- en nadelen van een dergelijk scenario
zijn. Dat wil niet zeggen dat sloop en nieuwbouw van gebouwen in het Lelycentre op voorhand
uitgesloten is. In het maken van het gebiedsplan is dat juist een belangrijk punt van bespreking met de
stakeholders. Immers de stakeholders zijn onder andere de eigenaren van de gebouwen.

2. Verwijderen van parkeerplaatsen welke nu zijn gelegen op de voormalige dreef wordt als een
logische stap gepresenteerd in de visie. Waarom verwijderen van reeds veel gebruikte
parkeerruimte? Waarom tonnen gemeenschapsgeld verkwisten? Niet duurzaam!

Antwoord: De parkeerplaatsen op het asfalt van de voormalige noordelijke rijbaan van de Polderdreef
zijn een aantal jaren geleden als tijdelijke parkeerplaatsen aangegeven en in gebruik genomen. Dat
was destijds een goedkope maatregel en nodig om een acuut parkeerprobleem op te lossen. De
achterliggende gedachte is immer geweest dat bij herontwikkeling (of transformatie) van het
Lelycentre die tijdelijke parkeerplaatsen opgeheven zouden worden en vervangen zouden worden
door een groenbuffer tussen het Maerlant en de versmalde Polderdreef. Een begin is daarmee
gemaakt bij het woningbouwproject op de voormalige Waterwijzerlocatie. Vandaar dat in de globale
gebiedsvisie de tijdelijke parkeerplaatsen opgeheven zijn. Bij het maken van een gebiedsplan kan het
een optie zijn om de betreffende ruimte wederom voor parkeren (en groen) in te zetten maar dan wel
van een kwaliteit die past bij een kwalitatief getransformeerd Lelycentre. Dat vraagt nadere uitwerking.

3. Realiteit echte leegstand

a. Grootste panden van 15.600 wordt als leegstaand bestempeld. Er is 4000 m2 verhuurd en er
is op zeer korte termijn een uitbreiding naar ruim 5000 m2 te verwachten. Onderhandelingen
zijn gaande.

Antwoord: op het moment van het schrijven van de globale gebiedsvisie en de besluitvorming
daarover door het college was het plan van de MKBGroup dat alle 15.600 m2 getransformeerd zou
worden naar wonen. Op 11 oktober heeft de MKBGroup voor het eerst laten weten dat zij de huurders
in de plint van het gebouw wilde behouden.

4. Haalbaarheid

a. Het opkopen van de panden van de bestaande eigenaren op basis van WOZ.
Opkoopbedragen zijn niet realistisch. Zou de gemeente Lelystad huidige eigenaren willen
uitkopen en de panden willen laten slopen, dan zullen er vele miljoenen extra mee gemoeid
zijn.

Antwoord: de gemeente verwerft geen panden en heeft dit ook nimmer verondersteld.

b. Minder nieuwbouw is wat er gevraagd wordt in de woonvisie (afmaken reeds gestarte nieuwe
wijken). Deze gebiedsvisie stimuleert meer nieuwbouw.

Antwoord: De gemeente stimuleert in beginsel niet meer nieuwbouw met de gebiedsvisie. De
gebiedsvisie geeft enkel aan welke scenario's mogelijk zijn en wat de effecten daarvan kunnen zijn.
(gedeeltelijke) sloop en nieuwbouw kan onderdeel zijn van scenario 3 “chirurgisch ingrijpen”. Bij het
maken van een gebiedsplan komt die optie ongetwijfeld ook aan de orde.

5. Reguliere parkeernormen bij soorten woningen (grondgebonden of appartement)

a. Er wordt er gesproken over worstcase en bestcase van bezetting van kantoren en de
bijbehorende tekorten aan parkeerplaatsen. Tussendoor wordt er in 1 zin genoemd dat de
parkeernorm voor wonen wel lager is dan kantoren. Dan wordt er weer verder gerekend met de
getallen voor kantoren (3,2/2) en worden voor het gemak maar even 198 reeds bestaande
parkeerplaatsen weggepoetst door de voormalige dreef parkeerplaatsen op te heffen ten
gunste van een grasveldje.

Antwoord: zie ook het antwoord bij punt 2. Wat betreft parkeernormen is in de globale gebiedsvisie
duidelijk aangegeven welke parkeernormen bij welke functies horen. Hiervoor is het door de raad in
2009 vastgestelde parkeerbeleid gehanteerd. Bovendien zijn de functies en parkeernormen ook in een
parkeerbalans verwerkt zodat inzicht is in bezettingsgraad en dubbelgebruik. In de bestcase en
worstcase is rekening gehouden met de parkeerbalans en met een norm van 3,2 parkeerplaatsen per
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>ons kenmerk datum pagina

19 OKT. 2016 5

100 m2 kantoor met baliefunctie en 2,0 parkeerplaats per 100 m2 kantoor zonder baliefunctie.
Aangegeven is dat de werkelijkheid waarschijnlijk ergens in het midden ligt.

6. Realiteit vraag woningen Lelystad

a. Als ervaren marktpartij is de ontwikkelaar al 10 jaar actief in de woning en kamer verhuur in
Flevoland. Door de enorme vraag naar kleine woonruimte vanuit 1 of 2 persoonshuishoudens,
welke alleen maar groter wordt, is de ontwikkelaar zich gaan richten op het ontwikkelen op
basis van marktvraag enerzijds qua huurders en marktaanbod anderzijds qua kantoorpanden
voor ontwikkeling. Na een positief advies van de afdeling “nieuwe initiatieven” van de
gemeente Lelystad is men overgegaan tot aankoop van Maerlant. Bij het bekendmaken van het
feit dat er 64 Turnkey appartementen zouden worden gemaakt in Maerlant meldde zich in 48
uur tijd 300 gegadigden aan. Alleenstaanden, DINKY ‘s, Uitkeringsgerechtigden, Jongeren,
Ouderen, Inwoners van buiten Lelystad, Oud Lelystedelingen, etc. De schrijver van de
gebiedsvisie beschikt over deze lijst maar heeft ervoor gekozen deze te negeren of gewoon
maar niet te noemen. De verdeling waar de potentiële huurders vandaan komen, is ongeveer
80/20.

Antwoord: Het advies van de Stuurgroep Nieuwe Initiatieven was positief, onder voorwaarden. De
Stuurgroep heeft besloten om een tussenfase in te lassen waarin de gemeente een beleidsmatige en
ruimtelijke gebiedsvisie opstelt voor het gebied Maerlant. In deze gebiedsvisie moet o.a. uitgewerkt
worden wat de draagkracht is van het gebied qua aantal woningen, segment woningen en de
gevolgen voor het openbaar gebied (parkeren, speelruimte, groen, e.d.). Dit is de globale gebiedsvisie
Lelycentre geworden. Omdat gelijktijdig ook het besluitvormingstraject liep tot het vaststellen van de
nota Wonen Welzijn en Zorg en daaropvolgend de Woonvisie 2016-2020 diende voor het maken van
globale gebiedsvisie Lelycentre en de besluitvorming daarover rekening gehouden te worden met de
beleidskaders van genoemde nota en de kaderstellende uitgangspunten van de Woonvisie. De
woonvisie is in juni vastgesteld. De lijst met geïnteresseerden voor appartementen die u eerder aan
de gemeente hebt gestuurd, bestond op dat moment uit 258 geïnteresseerden waarvan bijna 150 niet
woonachtig te Lelystad. Tijdens de beeldvormende sessie van 11 oktober heeft de MKBGroup
aangegeven dat voornoemde lijst niet meer actueel is. De raad heeft vervolgens aan de MKBGroup
gevraagd een actuele lijst te sturen. Op het moment van het schrijven van deze brief aan de raad, is
die lijst nog niet ontvangen.

7. Het verschil tussen grondgebonden sociale huurwoningen en herontwikkelde hoogwaardige
appartementen.

a. De angst voor aantrekkende werking voor meer niet kapitaalkrachtigen van buiten Lelystad
is terecht als je kijkt naar grondgebonden woningen. Ook als men kijkt naar het aantal sociale
huurwoningen in de wijk om Maerlant heen dan is die verhouding 80/20 zeer hoog. Echter, dit
betreft merendeel grote grondgebonden eengezins woningen. Voor appartementen welke
Turnkey worden geleverd met een oppervlakte tussen de 35 m2 en 70 m2 (of groter) trek je juist
ook werkende aan en kun je tevens ook statushouders of spoedzoekers voorzien van een
kwalitatief goede woning.

Antwoord: De MKBGroup geeft bovenstaand zelf aan dat de verhouding sociale huur/markt in de
verhouding 80/20 zeer hoog is. In het Lelycentre is die verhouding momenteel 86/14. Met toevoeging
van 100 appartementen in de sociale huur wordt die verhouding nog ongunstiger. Bovendien geeft de
MKBGroup in haar “onder den loep” op pagina 5 aan dat zij zich richt op appartementen van 35 tot 50
m2. Het klopt dat er behoefte is aan kleine appartementen voor bijvoorbeeld spoedzoekers (en
jongeren) al lijkt de marktvraag erg hoog ingeschat in relatie tot hun woonproduct.

8. Mogelijkheden die de markt kan bieden voor de probleemstellingen omtrent bijvoorbeeld
Zuiderwagenplein 1 en 2 en de herontwikkeling van dit pand naar wonen en werken.

a. Het Mirt model komt met aanbevelingen tot het huisvesten van ZZPérs in steeds verder
leegstaande pand. Als Lelystad Maerlant en omgeving wil upgraden is het funest om er een
“vrijheid blijheid” concept in te laten.

Antwoord: Het oorzakelijke verband tussen de aanwezigheid van ZZP-ers en de upgrading van
Maerlant en omgeving is ons niet duidelijk. Wederom geeft het college hierbij aan dat het voorstel aan
de raad is dat met de stakeholders samengewerkt wordt waarin juist programma's, functies,
ruimtelijke- en maatschappelijke aspecten en financiën in een gezamenlijk gebiedsplan worden
vastgelegd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>ons kenmerk datum pagina

13 OKT. 2016 7

b. Een meer reëler voorstel is even simpel als doeltreffend. Zoek een marktpartij die het koopt
AS IS inclusief huurder (Rijkswaterstaat), zet er een woon/werk /sociaal / zorg bestemming op
en laat die ontwikkelaar het pand herleven binnen de normen en doelstellingen van de
woonvisie.

Antwoord: het is aan het Rijksvastgoedbedrijf of zij hun pand willen verkopen dan wel verhuren. Dat
zijn (strategische) keuzes waar de gemeente in beginsel niet over gaat. In het geval het
Rijksvastgoedbedrijf of een koper of huurder (een deel van) het gebouw wil transformeren, zal zij met
de gemeente in gesprek moeten over de voorwaarden waaronder. Het Rijksvastgoedbedrijf zit al met
de gemeente en de provincie aan tafel waar het haar eigendommen in Lelystad betreft. Deze
eigendommen beperken zich niet tot het Lelycentre. Ook in het stadshart is het Rijksvastgoedbedrijf
eigenaar van kantoorpanden. Het Rijksvastgoedbedrijf — eigenaar van het Smedinghuis - is één van
de stakeholders in het Lelycentre en heeft inmiddels aangegeven achter het voorstel te staan om met
stakeholders een gebiedsplan te maken.

9. Opvolgen opdrachten van de raad

a. Amendement dat unaniem is aangenomen betreffende het herontwikkelen van kantoren in
plaats van slopen wordt in deze totaal genegeerd voor Maerlant.

Antwoord: Wederom is het antwoord dat sloop van Maerlant een scenario is dat is voortgekomen uit
de Mirt overleggen. Dat scenario is in de globale gebiedsvisie nader uitgewerkt op voor- en nadelen.
Nergens wordt in de globale visie gesteld dat het scenario uitgevoerd moet worden. De uitwerking van
dat scenario is — evenals de uitwerking van het scenario 100% transformeren — aanleiding om met de
stakeholders een gebiedsplan te willen maken. Bij het maken van het gebiedsplan zal ongetwijfeld ook
de mogelijkheid van sloop en nieuwbouw besproken worden. Verder is door de Stuurgroep Nieuwe
Initiatieven duidelijk aangegeven dat zij positief is over uw eerste plan voor transformatie van
Maerlant, zij het onder voorwaarden. De Stuurgroep heeft besloten om een tussenfase in te lassen
waarin de gemeente een beleidsmatige en ruimtelijke gebiedsvisie opstelt voor het gebied Maerlant.
In deze gebiedsvisie moet o.a. uitgewerkt worden wat de draagkracht is van het gebied qua aantal
woningen, segment woningen en de gevolgen voor het openbaar gebied (parkeren, speelruimte,
groen, e.d.). Dit is de globale gebiedsvisie Lelycentre geworden.

10. Informatie ophalen en voorbeelden bekijken andere gemeenten omtrent herontwikkeling.
Antwoord: In diverse steden zijn projecten bekeken. Onder andere in Utrecht en Almere. Ook is
gesproken met ervaringsdeskundigen op het gebied van transformatie. Duidelijk is dat men ook elders
niet over één nacht ijs gaat. Zo is in Almere een speciaal aanjaagteam voor transformatie aangesteld
waarbij expertise van elders wordt ingezet. Ook daarbij wordt gekeken welke functie het beste op
welke plek kan en wat de positieve dan wel negatieve gevolgen zijn voor de omgeving en in hoeverre
de omgeving een aangepaste openbare ruimte vraagt. Tenslotte staat (de transformatie van het)
Lelycentre ook op de agenda van een congres van de rijksbouwmeester dat op 1 november
plaatsvindt. Kortom, het college laat zich breed informeren over transformatie en trekt daarbij ook
samen op met de provincie en het Rijksvastgoedbedrijf.

11. Vele gemeenten in Nederland gingen Lelystad voor met uitdagende en zeer uiteenlopende
projecten omtrent transformatie.

Antwoord: het is bij het college bekend dat in andere steden (groot)schalige transformatie van
kantoren plaatsvindt. Met name in de grote gemeenten met universiteiten en hogescholen en dus een
groot aantal studenten zijn successen geboekt. Denk daarbij aan steden als Amsterdam, Diemen,
Utrecht, Nieuwegein, Rotterdam etc... Lelystad heeft helaas geen populatie studenten met
huisvestingsvraag. Lelystad zal het dus vooral van de eigen bevolking moeten hebben waarbij ook in
Lelystad inmiddels — passend bij de schaal van Lelystad — transformaties plaatsvinden.

12. De overheidswens tot herontwikkeling van leegstaande kantoren en de afspraken met de
provincie wordt niet nageleefd met deze gebiedsvisie.

Antwoord: De strekking van dit kritische punt is volstrekt onduidelijk. De gemeente zit met de provincie
en het Rijksvastgoedbedrijf in het zogenaamde Mirtoverleg met als doel om de leegstaande of
leegkomende panden van het Rijksvastgoedbedrijf een andere invulling te geven. De globale
gebiedsvisie is juist bedoeld als opmaat naar een gebiedsplan waarin volgens een concreet en
gedragen plan gewerkt wordt aan transformatie van de leegstaande kantoren van het Lelycentre. Niet
alleen voor de kantoren van het Rijksvastgoedbedrijf maar ook voor de kantoren van andere
eigenaren.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>ons kenmerk datum pagina

1 9 OKT. 2016 °

13. Niet ingaan op voorstellen van de ontwikkelaar nadat er blijkbaar te veel sociaal is gepland.
Deel sociaal is met oppervlakten van 25 tot 40 m2 en het andere deel geliberaliseerde huur met
oppervlakten van 50 tot 70 m2. De ontwikkelaar probeert al een jaar voet aan de grond te
krijgen echter bleef men verwijzen naar de globale gebiedsvisie. Toen deze klaar was werd
deze echter niet naar de eigenaren gestuurd zoals men zou verwachten. Wel naar allerlei
buitenstaanders en oud eigenaren overigens.

Antwoord: Hierbij verwijzen wij wederom naar het advies dat de Stuurgroep Nieuwe Initiatieven heeft
gegeven. Zie ook het kritisch punt 9a. Het plan dat de MKBGroup na de beeldvormende sessie van 11
oktober heeft ingediend, is een plan met 100 appartementen van 35 tot 50 m2. Dit is een ander plan
dat u eind 2015 hebt ingediend (64 appartementen) en ook een ander plan dan u begin dit jaar hebt
ingediend (210 tot 235 appartementen). Het college heeft enkele weken na de besluitvorming door de
raad over de Woonvisie een besluit genomen over de globale gebiedsvisie Leycentre. Dit was vlak
voor het zomerreces. Na het zomerreces is er eind augustus een gesprek geweest met de vorige
eigenaar van Maerlant omdat wij helderheid wensten over de afspraken met de MKBGroup. Wij
hadden vernomen dat er verkocht is op basis van een Groninger Akte. Het college heeft toen ook de
gebiedsvisie alvast aan de vorige eigenaar verstrekt. Vrijwel gelijktijdig heeft u via de vorige eigenaar
de visie toegezonden gekregen. Wij achtten het toen niet nodig omdat vanuit de gemeente nogmaals
te doen. Eind september is een datum vastgelegd voor de behandeling van het raadsvoorstel “globale
gebiedsvisie Lelycentre”. Zodra de datum bekend was, zijn de MKBGroup — en alle andere belangrijke
stakeholders per mail over de behandelingsdatum geïnformeerd. De MKBGroup heeft daarbij ook een
link ontvangen naar de website van de raad waarop alle van belang zijnde stukken gepubliceerd zijn.
Tussen begin 2016 en oktober is er regelmatig telefonisch contact met u geweest waarbij het proces
en de volgorde in besluitvorming aan de MKBGroup is toegelicht.

14. Objectiviteit van kijken naar ontwikkelaars.

a. Plan “Amsterdamse ontwikkelaar” is zeer ongewenst maar iets verderop is het plan van de
“Eindhovense ontwikkelaar” ineens “perfect” maar volledig sociaal.

Antwoord: Transformatie initiatieven die nu al passen binnen de eerder genoemde kaders (Woonvisie
en nota Wonen Welzijn Zorg) dienen tijdens en vooruitlopend op het gebiedsplan al als een kans
gezien te worden en verdienen dan ook alle medewerking. Het transformeren van Plaats 1 van
kantoren naar sociale huurappartementen voor 75 plussers is zo’n kans. De initiatiefnemer heeft daar
— in samenwerking met Woonzorg Flevoland — marktonderzoek naar laten verrichten. Is of ontstaat bij
de 75 plussers behoefte aan zorg dan kan de buurman Woonzorg Flevoland die leveren.

15. Volgens gebiedsvisie zal er een verstening optreden en het evenwicht in sociale structuur
verder neerwaarts gaan? Zie luchtfoto, Maerlant is groen en blijft groen.

Antwoord: In de globale gebiedsvisie is via scenario's aangegeven wat de ruimtelijke gevolgen van die
scenario's zijn. Met vlakken is aangegeven wat de extra benodigde parkeerruimte
(minimaal/gemiddeld/maximaal) is bij hantering van de geldende (parkeerbeleid 2009) normen en
rekening houdende met de parkeerbalans. De conclusie kan dan niet anders zijn dat zorgvuldigheid bij
de transformatie van het Lelycentre belangrijk is om te voorkomen dat het een stenig geheel wordt
waarbij groen het kind van de rekening is.

a. “100% transformatie van alle kantoren levert een volledig versteend Lelycentre op waardoor
de lage kwaliteit, de leefbaarheid en evenwicht in sociale structuur verder in neerwaartse
richting gaat. Wordt gekozen voor 100% transformatie dan zal dat qua
woningbouwprogrammering voor de gehele gemeente vergaande gevolgen hebben.”

Antwoord: Op basis van het plan van de MKBGroup van eerder dit jaar (210 tot 235 appartementen)
en een theoretische vertaling van het programma naar geheel Lelycentre zouden in potentie ruim 500
appartementen aan het Lelycentre toegevoegd kunnen worden. In relatie tot de lokale
woningbouwmarkt heeft dat een forse impact. Hiermee kan de transformatie van leegstaande
kantoren en de bouw van nieuwe woningen/appartementen in het stadshart tot een halt komen terwijl
de gemeente juist inzet op versterking van het stadshart door onder andere — conform de Woonvisie -
wonen in het stadshart te stimuleren.

16. Enige vorm van prioriteitstelling:

a. Waarom opnieuw het wiel uitvinden terwijl de markt schreeuwt om woningen?
Antwoord: met de besluitvorming over de Woonvisie heeft de raad de kaders geschetst voor de
woonmarkt van Lelystad tot 2020. Hierin is de volledige aandacht voor de huisvesting van de
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>ons kenmerk datum pagina

19 OKT. 2016 9

doelgroepen zoals ook de MKBGroup die benoemt. De kaders die door de raad zijn aangegeven,
betekenen daarmee ook dat niet alles, overal kan maar dat ook heldere keuzes gemaakt moeten
worden. En nogmaals, transformaties die lijken te passen binnen bestaand beleid, krijgen alle
medewerking.

b. Weer 6 tot 12 maanden ambtelijk overleg en onderzoek over gebiedsplan wat zeker met de
huidige eigenaren al gereed had kunnen zijn.

Antwoord: Het ongeduld van de MKBGroup is te begrijpen. Transformatie van het Lelycentre — mede
in relatie tot de overige woningbouwgebieden en locaties te Lelystad — vraagt zorgvuldigheid. Een
aantal eigenaren in het Lelycentre zijn daarvan ook overtuigd en hebben aangegeven — na
besluitvorming over de globale gebiedsvisie — graag het gesprek over een gebiedsplan aan te willen
gaan.

De MKBGroup beindigt haar lijst met kritische punten met een conclusie. Die conclusie is als volgt:

De gebiedsvisie sluit op geen enkele wijze aan bij de concrete situatie en toekomstige vraag.
Ook duurzaamheid en financiële haalbaarheid is blijkbaar geen noodzakelijke onderdeel
geweest in het samenstellen van de gebiedsvisie. Dit als basis nemen voor het uitwerken van
een gebiedsplan lijkt ons een volstrekt onzinnig. De zorgen van het college omtrent parkeren,
overmaat aan te veel de zelfde appartementen en mogelijke toekomstige herontwikkeling is
voor ons in zijn geheel niet onderbouwd. Alle panden welke rondom het Maerlant interessant
zijn voor herontwikkeling zijn al bekend of zelfs al herbestemd. De zorg van het college voor
“nog grotere” uitdagingen is naar ons idee gestoeld op de toekomstige leegstand van het
Rijkswaterstaat gebouw. Wij denken dat het onredelijk is om op basis van die angst het
Maerlant maar nog langer te laten voor wat het is. Tevens kan er ook een oplossing worden
gevonden voor die angst van nog meer leegstand.

De zorgen of er nog wel voldoende animo is voor het stadshart en de kuststrook is naar ons
idee ook een vergelijk van appels en peren. Aan de kust wonen of in een oud stadshart wonen
trekt verschillende woningzoekenden aan.

Antwoord:

De globale gebiedsvisie maakt duidelijk dat het toestaan van individuele initiatieven - zonder
overkoepelend gebiedsplan - qua programmering, ruimtelijke- en maatschappelijke aspecten en
financiën - tot nadelen kan leiden die verder gaan dan enkel het Lelycentre. Daarom het voorstel om
een gebiedsplan te maken waarin juist zaken zoals concrete en toekomstige vraag, duurzaamheid,
financiële haalbaarheid — in samenwerking met alle stakeholders — wordt uitgewerkt. Achterliggend
doel is daarbij dat eventuele lusten en lasten in het gebied op een evenredige wijze door partijen
gedeeld worden. Het kan niet zo zijn dat de eerste initiatiefnemer enkel de lusten heeft (bijvoorbeeld
geen parkeerprobleem) en dat de laatste initiatiefnemer die moet oplossen. En nogmaals, als er
tijdens het maken van het gebiedsplan initiatieven komen die passen binnen de beleidskaders van de
gemeente dan zal de gemeente ten aanzien van die plannen een coöperatieve houding aannemen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                           2016
De Globale gebiedsvisie Lelycentre “Onder den Loep”
                                           Martijn
                                           MKBGroup
                                           1-10-2016
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Inhoud
Samenvatting:................................................................................................... 4
Huidige en toekomstige M2 invulling: .......................................................... 5
  Gebouw 1A/1B: .......................................................................................... 5
  Gebouw 2 en 3: ............................................................................................ 5
  Gebouw 4 en 5: ............................................................................................ 6
Toekomstige M2 invulling en parkeren Maerlant: ....................................... 6
  Gebouw 1A/1B en 2: .................................................................................. 6
Punten ter kritiek Gebiedsvisie: ..................................................................... 7
Conclusie: ....................................................................................................... 10
Advies: ............................................................................................................ 11
Toelichtingen, Trends en Onderzoeken ..................................................... 12
  Woonvisie Consultatieversie 10 november 2015 ................................... 12
  SWOT-analyse wonen in Lelystad ........................................................... 12
    Zwakke punten ....................................................................................... 12
    Kansen ..................................................................................................... 12
    Woningvoorraad ..................................................................................... 12
  Spoedzoekers .............................................................................................. 13
  Vergrijzing:.................................................................................................. 13
  Taakstelling vergunninghouders............................................................... 14
  Trends, van koop naar huur omdat: ........................................................ 15
  Van aanbod naar vraag gestuurd ontwikkelen: ....................................... 16
                                                                                                     Pagina 2 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Pagina 3 van 16</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Samenvatting:
De huidige aan u als raad gepresenteerde Globale Gebiedsvisie Lelycentre is naar het idee van de
verschillende eigenaren van panden in het Lelycentre niet geschreven vanuit realiteit en huidige
en toekomstige marktvraag, maar meer op een abstract niveau die geen groot belang hecht aan
duurzaamheid, financiële haalbaarheid of vlotte besluitvorming. Dit terwijl het Lelycentre juist nu
helemaal klaar staat voor die vernieuwingsslag.
In het verleden was er sprake van een zeer versnipperde eigendomsstructuur en tevens was de
landelijke wetgeving omtrent herontwikkeling en herbestemming nog niet zo ver als anno 2016.
Ook waren de financiële middelen niet bereikbaar door onder andere de financiële crisis. Daarom
was het ook voor de gemeente Lelystad eigenlijk nagenoeg onmogelijk positieve invloed uit te
oefenen op het revitaliseren van het Lelycentre, die tijden zijn echter achter ons.
Ondertussen is er veel stimulerende en positieve wetgeving van kracht, is er minder versnippering
van eigenaren en zijn de financiële middelen beschikbaar om die grote vernieuwde vraag naar
woonruimte te kunnen beantwoorden. Tevens is de vraag naar kleinere appartementen landelijk
een trend en dus ook in Lelystad nog verder gegroeid.
Kijkend naar het gebied Maerlant en directe omgeving, dan is daar een enorme potentie te zien
als het gaat om herontwikkeling en revitaliseren ren van de omgeving. Het wordt tijd om
daadkrachtig te beslissen en mee te gaan in de vraag en lokale mogelijkheden.
Gebouw      Adres                   Eigendom                       M2             Doel
1A           Maerlant 2, 6, 16, 16A MKBGROUP B.V.                  12.000         Wonen, Zorg, Leisure
1B          Maerlant 8              LATEI MKBGROUP                3.600          Wonen
2           Maerlant 10,11,12,14    Coriander  Valk Investements  6.800          Migranten
3           Noorderwagenplein 6     Coriander  Valk Investements  8.661          Wonen, Werken, Zorg
4           Zuiderwagenplein 1      RVB  MKBGROUP                 5.352          Wonen, Werken, Zorg
5           Zuiderwagenplein 2      RVB  MKBGROUP                 30.600         Wonen, Werken, Zorg
                                                                                     Pagina 4 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Huidige en toekomstige M2 invulling:
Gebouw 1A/1B:
De gehele begane grond van 1A (Maerlant 2,6,16,16A) plus deel 1e etage is verhuurd, ongeveer
4000 m2. De wens is er van bijna alle commerciële huurders om te verlengen en uit te breiden.
Dit is mogelijk aangezien MKBGROUP heeft besloten alleen in de torens appartementen te
willen maken.
Met de verleninging van de contracten lost MKBGroup ook de probleemstellingop voor de
gemeente als het gaat om de problematische herhuisvesten van het Leger des Heils. Ondanks de
hoge leegstand zijn er geen pandeigenaren te vinden die willen verhuren aan het Leger des Heils.
De bezorgdheid van de pandeigenaren is terecht, gezien de overlast welke de dag en nachtopvang
veroorzaakt. Echter, het Leger des Heils is al gevestigd in het Maerlant en moet toch ergens
huisvesten. Met extra levendigheid en meer sociale controle doordat er ook gewoond gaat
worden zal de overlast waarschijnlijk afnemen.
 De begane grond en 1e etage zal dus zijn verhuurd als commercieel vastgoed. \
Na het verkrijgen van de woonbestemming zal de overdracht aan MKBGroup van Gebouw 1B
(Maerlant 8) plaatsvinden.
Gemeente Lelystad / Leger des Heils : Contract verlengen naar einde 2022
Basic Fit                              : Contract verlengen naar einde 2022 + uitbreiden
Kern Gezond                            : Contract verlengen naar einde 2022 + uitbreiden
Blijf / Veilig Thuis                   : Contractverlenging tot mogelijk eind 2017
Eindresultaat:
In de plintdeel van het gebouw zal Zorg en Leisure plaatsvinden, ongeveer 5100 m2. In de torens
zullen appartementen voor Spoedzoekers, Ouderen, Jongeren, Statushouders, dus kleine
appartementen worden opgeleverd. Nadruk ligt op hoge kwaliteit en afwerking en Turn Key.
In totaal zal het ongeveer 100 appartementen betreffen van 35 tot 50 m2. Het gaat hier om
studio’s, 2-kamer, en eventueel 3 kamer appartementen.
Gebouw 2 en 3:
Gebouw 2 (Maerlant 10,11,12,14) zal eind oktober 2016 zal het eigendom overgaan van
Coriander naar Van der Valk Investements. De herbestemming naar Logies voor de komende 10
jaren is reeds voltooid. Binnen afzienbare tijd zal er gestart worden met de verbouwing.
Gebouw 3 (Noorderwagenplein 6) is op dit moment onderwerp van onderhandeling tussen
Coriander en van der Valk Investments. In dit pand zal een combinatie van appartementen en
werkruimten goed kunnen passen.
                                                                                   Pagina 5 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Gebouw 4 en 5:
Gebouw 4 en 5 zijn in het bezit van het Rijks Vastgoed Bedrijf. Een deel staat nu al leeg en in de
nabije toekomst zal er nog meer leeg komen te staan. Deze vele duizenden m2 zullen een zeer
zware inpact hebben op de nu al overtollige m2 kantoorruimte.
Indien de gemeente en het vastgoed bedrijf daartoe bereid is, kan er worden gesproken over het
aankopen en herontwikkelen van de panden 4 en 5. Het idee is om stapsgewijs te herontwikkelen
naar een combinatie van Wonen, Werken, Leisure, Zorg en wellicht detailhandel en lichte
horeca. Door hier nu al over te brainstormen en stappen in te zetten, voorkom je een groot
probleem in de nabije toekomst.
Toekomstige M2 invulling en parkeren Maerlant:
Gebouw 1A/1B en 2:
Gebruik                     M2                 Aantal              Parkeernorm        Benodigd
                                               Appartementen
Leger des Heils             600                -                   1,5                9
Kerngezond                  1200 (was 500)                         1,5                18
Basic Fit                   2400 (was 1200)                        3                  72
Appartementen 1A / 1B                          100                 1                  100
Migranten hotel                                                                       55
Gehandicapten                                                      5% van totaal      13
                                                                                      267
In totaal zijn er op dit moment 377 parkeerplaatsen, inclusief de “tijdelijke” parkeerplaatsen.
Het weghalen van deze “tijdelijke” parkeerplaatsen zou een verkwisting zijn van enkele
honderdduizenden euro’s gemeenschapgeld.
Met de bovenstaande berekening is er inzicht gegeven in de daadwerkelijke parkeerbehoefte.
Mocht de norm van 1,6 per appartement worden gehandhaafd dan zullen er 330 plekken nodig
zijn, dus nog steeds voldoende plek zijn om te parkeren.
                                                                                     Pagina 6 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Punten ter kritiek Gebiedsvisie:
  1. Duurzaamheid,
         a. Slopen van het bestaande Maerlant, kappen van de bestaande bomen en afgraven
              mogelijke vervuilde grond is alle behalve duurzaam.
  2. Verwijderen van parkeerplaatsen welke nu zijn gelegen op de voormalige dreef wordt als
     een logische stap gepresenteerd in de visie. Waarom verwijderen van reeds veel gebruikte
     parkeerruimte? Waarom tonnen gemeenteschapsgeld verkwisten? Niet duurzaam!
  3. Realiteit echte leegstand
         a. Grootste panden van 15.600 wordt als leegstaand bestempeld. Er is 4000 m2
              verhuurd en er is op zeer korte termijn een uitbreiding naar ruim 5000 m2
              verwachten onderhandelingen zijn gaande..
  4. Haalbaarheid
         a. Het opkopen van de panden van de bestaande eigenaren op basis van WOZ.
              Opkoopbedragen zijn niet realistisch, zou de gemeente Lelystad huidige eigenaren
              willen uitkopen en de panden willen laten slopen, dan zullen er vele miljoenen
              extra mee gemoeid zijn.
         b. Minder nieuwbouw is wat er gevraagd wordt in de woonvisie (afmaken reeds
              gestarte nieuwe wijken), deze gebiedsvisie stimuleert meer nieuwbouw.
  5. Reguliere parkeernormen bij soorten woningen (grondgebonden of appartement)
         a. Er wordt er gesproken over worstcase en bestcase van bezetting van kantoren en
              de bijbehorende tekorten aan parkeerplaatsen. Tussendoor wordt er in 1 zin
              genoemd dat de parkeernorm voor wonen wel lager is dan kantoren. Dan
              wordt er weer verder gerekend met de getallen voor kantoren (3,2/2) en worden
              voor het gemak maar even 198 reeds bestaande parkeerplaatsen weggepoetst door
              de voormalige dreef parkeerplaatsen op te heffen ten gunste van een grasveldje.
  6. Realiteit vraag woningen Lelystad
         a. Als ervaren marktpartij is de ontwikkelaar al 10 jaar actief in de woning en kamer
              verhuur in Flevoland. Door de enorme vraag naar kleine woonruimte vanuit 1 of
              2 persoonshuishoudens, welke alleen maar groter wordt, is de ontwikkelaar zich
              gaan richten op het ontwikkelen op basis van marktvraag enerzijds qua huurders
              en marktaanbod anderzijds qua kantoorpanden voor ontwikkeling. Na een
              positief advies van de afdeling “nieuwe initiatieven” van de gemeente Lelystad is
              men overgegaan tot aankoop van Maerlant. Bij het bekendmaken van het feit dat
              er 68 Turnkey appartementen zouden worden gemaakt in Maerlant meldde zich in
              48 uur tijd 300 gegadigden aan. Alleenstaanden, DINKY ‘s,
              Uitkeringsgerechtigden, Jongeren, Ouderen, Inwoners van buiten Lelystad, Oud
              Lelystedelingen, etc. De schrijver van de gebiedsvisie beschikt over deze lijst maar
              heeft ervoor gekozen deze te negeren of gewoon maar niet te noemen. De
              verdeling waar de potentiële huurders vandaan komen, is ongeveer 80/20.
  7. Het verschil tussen grondgebonden sociale huurwoningen en herontwikkelde
     hoogwaardige appartementen.
         a. De angst voor aantrekkende werking voor meer niet kapitaalkrachtigen van
              buiten Lelystad is terecht als je kijkt naar grondgebonden woningen. Ook als men
              kijkt naar het aantal sociale huurwoningen in de wijk om Maerlant heen dan is die
              verhouding 80/20 zeer hoog. Echter, dit betreft merendeel grote grondgebonden
              eengezins woningen. Voor appartementen welke Turnkey worden geleverd met
                                                                                  Pagina 7 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>            een oppervlakte tussen de 35 m2 en 70 m2 (of groter) trek je juist ook werkende
            aan en kun je tevens ook statushouders of spoedzoekers voorzien van een
            kwalitatief goede woning.
8. Mogelijkheden die de markt kan bieden voor de probleemstellingen omtrent bijvoorbeeld
    Zuiderwagenplein 1 en 2 en de herontwikkeling van dit pand naar wonen en werken.
         a. Het Mirt model komt met aanbevelingen tot het huisvesten van ZZPérs in steeds
            verder leegstaande pand. Als Lelystad Maerlant en omgeving wil upgraden is het
            funest om er een “vrijheid blijheid” concept in te laten.
         b. Een meer reëler voorstel is even simpel als doeltreffend. Zoek een marktpartij die
            het koopt AS IS inclusief huurder (Rijkswaterstaat), zet er een woon/werk
            /sociaal / zorg bestemming op en laat die ontwikkelaar het pand herleven binnen
            de normen en doelstellingen van de woonvisie.
9. Opvolgen opdrachten van de raad
         a. Amendement dat anoniem is aangenomen betreffende het herontwikkelen van
            kantoren in plaats van slopen wordt in deze totaal genegeerd voor Maelant.
10. Informatie ophalen en voorbeelden bekijken andere gemeenten omtrent herontwikkeling
11. Vele gemeenten in Nederland gingen Lelystad voor met uitdagende en zeer uiteenlopende
    projecten omtrent transformatie.
12. De overheidswens tot herontwikkeling van leegstaande kantoren en de afspraken met de
    provincie worden niet nageleefd met deze gebiedsvisie.
13. Niet ingaan op voorstellen van de ontwikkelaar nadat er blijkbaar te veel sociaal is
    gepland. Deel sociaal is met oppervlakten van 25 tot 40 m2 en het andere deel
    geliberaliseerde huur met oppervlakten van 50 tot 70 m2. De ontwikkelaar probeert al een
    jaar voet aan de grond te krijgen echter bleef men verwijzen naar de globale gebiedsvisie.
    Toen deze klaar was werd deze echter niet naar de eigenaren gestuurd zoals men zou
    verwachten. Wel naar allerlei buitenstaanders en oud eigenaren overigens.
14. Objectiviteit van kijken naar ontwikkelaars.
         a. Plan “Amsterdamse ontwikkelaar” is zeer ongewenst maar iets verderop is het
            plan van de “Eindhovense ontwikkelaar” ineens “perfect” maar volledig sociaal
15. Volgens gebiedsvisie zal er een verstening optreden en het evenwicht in sociale structuur
    verder neerwaarts gaan? Zie luchtfoto, Maerlant is groen en blijft groen.
         a. “100% transformatie van alle kantoren levert een volledig versteend Lelycentre op
            waardoor de lage kwaliteit, de leefbaarheid en evenwicht in sociale structuur
            verder in neerwaartse richting gaat. Wordt gekozen voor 100% transformatie dan zal
            dat qua woningbouwprogrammering voor de gehele gemeente vergaande gevolgen hebben.”
                                                                                      Pagina 8 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                  Hoezo “volledig versteend” ?
16. Enige vorm van prioriteitstelling:
       a. Waarom opnieuw het wiel uitvinden terwijl de markt schreeuwt om woningen?
       b. Weer 6 maanden tot 12 ambtelijk overleg en onderzoek over gebiedsplan wat
           zeker met de huidige eigenaren al gereed had kunnen zijn.
                                                                         Pagina 9 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Conclusie:
De gebiedsvisie sluit op geen enkele wijze aan bij de concrete situatie en toekomstige vraag. Ook
duurzaamheid en financiële haalbaarheid is blijkbaar geen noodzakelijke onderdeel geweest in het
samenstellen van de gebiedsvisie. Dit als basis nemen voor het uitwerken van een gebiedsplan
lijkt ons een volstrekt onzinnig. De zorgen van het college omtrent parkeren, overmaat aan te
veel de zelfde appartementen en mogelijke toekomstige herontwikkeling is voor ons in zijn geheel
niet onderbouwd. Alle panden welke rondom het Maerlant interessant zijn voor herontwikkeling
zijn al bekend of zelfs al herbestemd. De zorg van het college voor “nog grotere” uitdagingen is
naar ons idee gestoeld op de toekomstige leegstand van het Rijkswaterstaat gebouw. Wij denken
dat het onredelijk is om op basis van die angst het Maerlant maar nog langer te laten voor wat het
is. Tevens kan er ook een oplossing worden gevonden voor die angst van nog meer leegstand.
De zorgen of er nog wel voldoende animo is voor het stadshart en de kuststrook is naar ons idee
ook een vergelijk van appels en peren. Aan de kust wonen of in een oud stadshart wonen trekt
verschillende woningzoekenden aan.
                                                                                  Pagina 10 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Advies:
 1. Herontwikkelen gaat vóór sloop
       a. Niet slopen maar herbestemmen, dus opdracht tot herbestemming naar
           gemengde bestemming (wonen/zorg/Leisure) van Maerlant 2,6, 6A en 16
           A) en tevens Noorderwagenplein 6.
 2. Realistische parkeernorm
       a. Enerzijds daadwerkelijke behoefte voor de nieuwe situatie (wonen) en anderzijds
           geen bestaande parkeerplekken verwijderen, maar juist revitaliseren.
 3. Realistische benadering en gevolgen herontwikkeling
       a. De angst voor “te veel” van het zelfde is niet van toepassing aangezien er diverse
           soorten appartementen worden gecreëerd die door verschillende doelgroepen
           kunnen worden bewoond. Mede doordat er in hetzelfde pand Zorg en Leisure
           aanwezig is, zal er een goede leefbaarheid ontstaan in het Maerlant.
 4. Realisme omtrent vraag en aanbod appartementen
       a. De huidige vraag naar kleine appartementen in een centrumgebied zal alleen maar
           toenemen als wordt gekeken naar de vergrijzing en het toenemende aantal 1
           persoonshuishoudens.
       b. Tevens zal er een aanzuigende werking optreden met betrekking tot
           woningzoekenden gezien de aanleg van het 2e Schiphol en de verbeterde
           infrastructuur qua snelwegen vanaf Amsterdam naar Lelystad.
 5. Realisme omtrent oppervlakten appartementen
       a. Telkens weer wordt er door verschillende raden en colleges in het land gesteld dat
           er appartementen worden nodig zijn van 70 tot zelfs wel 140 m2. Nu zijn er
           uiteraard dergelijke appartementen nodig om aan de vraag te voldoen. Echter, bij
           herontwikkeling in kantoorpanden zijn de stramienen vaak van dien aard dat
           oppervlakten van 35 tot 70 m2 goed passen. Tevens is de doelgroep juist steeds
           vaker op zoek naar kleiner in plaats van naar groter. De grotere appartementen in
           herontwikkelingspanden kunnen ook onnodig veel concurreren met andere
           nieuwbouw in de stad.
 6. Realisme koop of huur
       a. Telkens weer wordt er door verschillende raden en colleges in het land gesteld dat
           het logischer is om te kopen dan om te huren gezien de lage rente standen. Er
           wordt echter daarmee totaal aan voorbijgegaan dat de kans op een hypotheek
           voor de doelgroep waar het over gaat eigenlijk nihil is. Immers een alleenstaande
           met een 12 maanden contract krijgt simpelweg geen hypotheek. Daarnaast is er
           ook steeds meer een trend waarneembaar dat gebruik vóór bezit gaat. Huren heeft
           dan dus de voorkeur, ook al zou men een hypotheek kunnen krijgen, flexibiliteit
           gaat voor eigendom in dat geval.
                                                                              Pagina 11 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Toelichtingen, Trends en Onderzoeken
___________________________________________________________________________
   1. Puur als vergelijk is in onderstaande opsomming het aantal appartementen dat wordt
       genoemd in de gebiedsvisie ingepast in het Maerlanthuis. Zou er een volledige
       herontwikkeling plaatsvinden dan passen de appartemten exact in de voormalige
       kantoren. In de realiteit zal niet geheel het Maerlanthuis worden herontwikkeld maar zal
       er een combinatie zijn van Wonen, Zorg en Leisure.
                              60 seniorenappartementen van 100m2 elk
                    40 appartementen van 70 m2 elk(70m2) in de middeldure huur
                     50 jongerenappartementen van 50 m2 elk in de sociale huur
                                            Gezamenlijk:
                                                 1. 6000
                                                 2. 2800
                                                 3. 2500
                                              a. Totaal m2 11.300
   Bestaande Maerlant 2-16 is BVO 15.600 m2. Daarvan kan eenvoudig de 11.300 m2 worden
                                     ingepast, dit is 73% VVO.
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Woonvisie Consultatieversie 10 november 2015
SWOT-analyse wonen in Lelystad
Zwakke punten
      Eenzijdige woningvoorraad; Voorraad vooral op gezinnen met kinderen
Kansen
   Leegstand kantoren en transformatie naar woningen
   Onvoldoende woningen voor jongeren en ouderen
Woningvoorraad
Algemeen
De woningvoorraad van Lelystad bestaat uit ongeveer 32.000 woningen en kent door de
ontstaansgeschiedenis van de stad een specifieke opbouw en kwaliteit. Onder invloed van het
gevoerde groeikernenbeleid (gebundelde deconcentratie) vanuit het Rijk zijn in korte tijd in een
beperkt aantal segmenten grote hoeveelheden woningen op de markt gebracht. Hierdoor is er
een eenzijdige voorraad aan woningen ontstaan die met 86 procent gedomineerd wordt
                                                                                 Pagina 12 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>door grondgebonden eengezinswoningen. De overige 14 procent bestaat uit
meergezinswoningen. Ter vergelijking: landelijk bestaat de woningvoorraad gemiddeld
voor 71 procent uit grondgebonden woningen en voor 29 procent uit appartementen.
Andere groeikernen als Alkmaar, Almere, Haarlemmermeer, Hoorn, Purmerend en Zoetermeer
zitten onder of rond dit landelijke gemiddelde. Bovengenoemde ontwikkeling is dan ook.
Het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad is hoger dan het landelijk gemiddelde. De
voorraad bestaat voor 66 procent uit koopwoningen en voor 34 procent uit huurwoningen. De
huurwoningen bestaan voor 28 procent uit sociale huur en 6 procent particuliere huur.
Landelijk zijn deze percentages respectievelijk 60 en 40 procent. De omvang van de
sociale huursector ofwel de ‘kernvoorraad’ ligt met 28% onder het landelijk gemiddelde
van 30 procent en is daardoor relatief klein te noemen. Ook de particuliere huursector
blijft met 6 procent achter bij het landelijke gemiddelde (10 procent).
Spoedzoekers
Ondanks de maatregelen die Centrada heeft getroffen ten aanzien van de groep ‘spoedzoekers’
signaleren wij op dit moment een toenemende vraag naar tijdelijke, snel beschikbare,
goedkope woonruimte. Deze groep bestaat veelal uit jongeren en dertigers en veertigers die een
relatie verbroken hebben en/of werkloos zijn geworden. Kamerverhuurders in Lelystad
bevestigen dat zij in toenemende mate kamers verhuren aan dertigers en veertigers. Dit
kan leiden tot verdringing van andere groepen, zoals (kwetsbare) jongeren. Vanwege de grotere
kans op overlast bij kamerverhuur en woningsplitsing hebben wij de regels hiervoor begin 2015
aangescherpt. Dit beperkt de mogelijkheden voor nieuwe kamerverhuurpanden, sommige wijken
zitten hierdoor ‘vol’. We zien in toenemende mate dat eigenaren van bijvoorbeeld
kantoorpanden woonruimte voor mensen die snel beschikbare, goedkope woonruimte
zoeken, willen realiseren. De gemiddelde woningbezetting is in Lelystad hoger dan in
Nederland. Deze daalt de komende jaren in Nederland relatief sterk. Deze daling is een gevolg
van de veranderingen in de bevolkingssamenstelling. Er komen steeds meer een- en
tweepersoonshuishoudens, bijvoorbeeld eenoudergezinnen en alleenstaanden
(echtscheidingen) en door de verweduwing (sterfte van partners) 21 wonen steeds meer
ouderen alleen. Voor Lelystad wordt ook een daling verondersteld. In 2015 was de gemiddelde
woningbezetting in Lelystad 2,40 en de bevolkingsprognose voorspelt een gemiddelde
woningbezetting van 2,34 in 2031. Minder groei leidt dus niet automatisch tot minder vraag naar
woningen. In Lelystad is een toename van aanvragen voor kamerverhuur, woningsplitsing
en transformatie van vastgoed naar woningen waarneembaar.
Vergrijzing:
Het aantal ouderen (65+) dat zich begeeft op de woningmarkt neemt toe, waardoor de
woningvoorraad steeds meer ‘senioren proof’ en/of ‘levensloopbestendig’ zal moeten worden.
De behoefte aan ‘levensloopbestendige’ woningen die ontstaat door de vergrijzing wordt
versterkt door de tendens om wonen en zorg van elkaar te scheiden.
                                                                                Pagina 13 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Ten aanzien van de woningbehoefte van deze groep kan in zijn algemeenheid gesteld
worden dat het merendeel van de senioren helemaal niet wil en niet gaat verhuizen.
Van de 55-64-jarigen en 65-74-jarigen woont in 2011 99% zelfstandig. Van de categorie senioren
tussen de 75-84 woont 5% in een verzorgings- of verpleeghuis, de rest woont zelfstandig. Van de
85-plussers is dit 22% (Bron: PBL). Deze tendens wordt verstrekt door het rijksbeleid dat er op
gericht dat mensen steeds langer zelfstandig blijven wonen.
Als senioren er voor kiezen om te verhuizen of daartoe genoodzaakt zijn, verhuizen ze naar een
woning die geschikt is om oud in te worden en waar zorg aan huis geleverd kan worden. Meestal
gelijkvloers dus. Het liefst blijven ze in hun eigen vertrouwde woonomgeving. Dit pleit er voor
dat als er nieuwbouw voor senioren wordt toegevoegd, dit in de vergrijsde wijken
plaatsvindt. Bij voorkeur op een manier, zodat deze woningen ook geschikt zijn (te
maken) voor andere doelgroepen. Met het stijgen van de jaren, hebben senioren steeds
meer interesse in het huren van een woning. Dit wordt mede gevoed door het feit dat het
voor senioren steeds moeilijker wordt om een hypotheek te krijgen. Daarnaast is er ook een
groep senioren met een verminderde mobiliteit en/of zorgvraag. Dit vraagt om voldoende
aanbod van combinaties tussen wonen en zorg, bij voorkeur op locaties in de nabijheid van
voorzieningen voor de eerste levensbehoeften.
Kortom, een groot deel van deze 65-plus huishoudens zal niet gelijk de behoefte hebben om te
gaan verhuizen naar een andere, gelijkvloerse, woning, maar een deel zal, naarmate men de 75
nadert wel degelijk behoefte krijgen aan aanpassingen in de eigen woning of zelfs andere
woonruimte. Het is dus, ondanks de lage verhuisgeneigdheid van deze groep, wel degelijk van
belang om voldoende en passend aanbod te hebben.
Taakstelling vergunninghouders
Iedere gemeente krijgt van de rijksoverheid een taakstelling vergunninghouders opgelegd. Elke
gemeente is verplicht een specifiek aantal vergunninghouders (verblijfsgerechtigde asielzoekers) te
huisvesten. Wij spannen ons in om dit ook daadwerkelijk te doen. Over de huisvesting van
vergunninghouders hebben wij afspraken gemaakt met de corporaties Centrada en Stichting
Harmonisch Wonen. Centrada huisvest 97% en Stichting Harmonisch Wonen 3%. De
taakstelling is in 2015 ten opzichte van 2014 nagenoeg verdubbeld. Dit levert een knelpunt in de
huisvesting op. Met Centrada hebben wij afspraken gemaakt over oplossingen voor dit knelpunt.
Inmiddels is het aantal urgenties aan deze doelgroep verdubbeld naar twee per week. Op de
middellange termijn zal Centrada het aanbod voor kamerverhuur uitbreiden en zullen meerdere
vergunninghouders in een woning worden gehuisvest. In 2015 hadden we te maken met een
taakstelling van in totaal 130 vergunninghouders. In 2016 wordt een totaal aantal van 195 tot
270 vergunninghouders verwacht. We verwachten hiervoor, op basis van resultaten uit het
verleden, tussen de 75 en 135 woningen nodig te hebben .
                                                                                  Pagina 14 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Trends, van koop naar huur omdat:
  1. Ten eerste verandert de huurmarkt zelf. De corporaties richten zich steeds meer op hun
     kerntaak en hanteren strengere toewijzingseisen. Daarbij hebben zij minder
     investeringsruimte gekregen, waardoor zij zich op de korte termijn vooral inzetten
     op het beheer van de bestaande voorraad. Andere investeerders lijken hier op korte
     termijn op in te spelen door bestaand (leegstaand) vastgoed geschikt te maken voor
     huisvesting van doelgroepen die moeilijk aan woonruimte kunnen komen via de
     corporaties. In Lelystad is een toename van aanvragen voor kamerverhuur,
     woningsplitsing en transformatie van vastgoed naar woningen waarneembaar. De
     doelgroep waar deze aanvragen zich op richten valt voor een groot deel binnen de
     doelgroepen die een corporatie van oudsher bedient. Een andere opgave waar de
     gemeente in samenwerking met de corporaties voor staat is de taakstelling tot huisvesting
     van statushouders die zij vanuit het Rijk opgelegd krijgen. Ontwikkelingen in de wereld
     zorgen ervoor dat er steeds grotere groepen mensen hun toevlucht zoeken in het
     stabielere en welvarende westen. De verwachting is dat deze taakstelling naar de toekomst
     toe zal toenemen en voorlopig op een hoog niveau zal blijven.
  2. Strengere financieringseisen, onzekerheid over inkomen, de flexibele arbeidsmarkt en het
     onzekere perspectief van waardestijging van koopwoningen zorgt ervoor dat de
     huurmarkt als een aantrekkelijker alternatief wordt gezien dan voorheen.
  3. Verder zien we een afname van de gemiddelde huishoudensgrootte. Mensen blijven
     langer alleen wonen, omdat zij later een relatie aangaan of omdat zij ervoor kiezen eerst
     op zichzelf te wonen alvorens samen te gaan wonen. Daarbij is er ook een steeds grotere
     groep mensen die door omstandigheden (vergrijzing of scheidingen) alleen komt te
     wonen. Een groot deel van deze groep doet een beroep op de huursector. In landelijk
     perspectief herbergt Lelystad minder alleenstaanden, maar dit aantal neemt wel toe. De
     verwachting is dat deze ontwikkeling zich doorzet. De aangepaste bezettingsnormen bij
     de corporaties hebben een negatief effect op de keuzevrijheid van 1-
     persoonshuishoudens tussen de 18 en 55 jaar en zorgen ervoor dat er een beperkter
     aanbod is voor dit type huishoudens. Uit de Rapportage Woonruimteverdeling van
     Centrada van vorig jaar blijkt dat de wachttijden voor 1- en 2-persoonshuishoudens
     tussen de 23-55 jaar zijn toegenomen. Tevens wordt de mogelijkheid voor loten het
     meest door deze groep aangegrepen. Als laatste lijkt er een maatschappelijke of
     consumptieve trend die een verschuiving van bezit naar gebruik laat zien. Initiatieven als
     Airbnb, Uber en apps waarbij maaltijden en auto’s gedeeld worden laten zien dat mensen
     dingen steeds meer als gebruiksvoorwerp zien en niet meer zozeer als bezit. De vraag is in
     hoeverre dit ook voor de woningmarkt geldt en mensen het gebruik van een woning
     (huur) prefereren boven het bezit (koop). Ook hier geldt dat dit ingegeven is door de
     hoeveelheid geld dat iemand te spenderen heeft.
     Aangezien Lelystad landelijk gezien een relatieve grote koopsector kent, zal naar de
     toekomst toe rekening gehouden moeten worden met de toenemende vraag naar
                                                                                Pagina 15 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>         huurwoningen in zowel de goedkopere als duurdere segmenten. Dit lijkt zich gezien de
         toegenomen aanvragen voor kamerverhuur, woningsplitsing en transformatie van ander
         vastgoed naar wonen al op korte termijn voor te doen.
Van aanbod naar vraag gestuurd ontwikkelen:
Onder invloed van de crisis en individualisering van de maatschappij is de woningmarkt de laatste
jaren veranderd van een aanbod- in een vraaggestuurde markt. In veel regio’s is er een ruime
woningmarkt.
Afname ‘roltrapfunctie, toename urbanisatie
Recent zien we dat er landelijk meer jongeren naar de steden trekken dan voorheen, terwijl het
vertrek van gezinnen uit de stad naar omliggende gemeenten is afgenomen. Het lijkt er op dat
(vooral hoogopgeleide) stellen er vaker voor kiezen om in de stad te blijven en daar een gezin te
stichten. Waarschijnlijk voor een deel doordat zij hun verhuiswens uitgesteld hebben,
bijvoorbeeld vanwege de crisis. Echter, de mogelijkheden om in de stad te blijven wonen zijn de
laatste jaren ook sterk verbeterd door meer passend aanbod
De afgelopen jaren is de belangstelling voor een kleinere/goedkopere woning gestegen. Ook de
voorkeur voor een appartement is toegenomen. Daarnaast zien we meer belangstelling voor het
(blijven) huren. De vraag is of dit tijdelijk is, vanwege de economische ontwikkeling, of meer
structureel van aard.
                                                                                   Pagina 16 van 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>