<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>entre
 Lelycentre
          gebiedsplan
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Voorwoord
Sinds eind 2016 is er door alle betrokken stakeholders hard gewerkt om te komen tot een
gebiedsplan waarin iedere partij zich kan vinden. Er zijn een viertal werksessies gehou-
den en daarnaast is er een avond georganiseerd voor de omwonenden en belanghebben-
den. Deze acties hebben geleid tot een gebiedsvisie die houvast geeft voor de toekomst en
ontwikkeling van het Lelycentre. Het college is verheugd dat het ondanks verschillende
belangen toch gelukt is om een plan te ontwikkelen waarin alle direct betrokkenen zich
kunnen vinden.
Wethouder wonen en volkshuisvesting
Jop Fackeldey
       “Investeren in het oudste deel van Lelystad is van belang om de leefbaarheid te
       verbeteren zodat bewoners en bezoekers daar op een prettige manier kunnen wo-
       nen werken en verblijven”
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Het Larserplein rond 2008.</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
Inleiding							                          blz.7
1. Het proces							9
2. Analyse stedenbouwkundige situatie				     16
3. Voorlopig programma						20
4. Parkeren							24
5. Financiën							25
6. Vervolg							25
Bijlage 1 programma Wonen					26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>6 Gebiedsplan Lelycentre</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Inleiding
Het Lelycentre is het eerste stadscentrum van de gemeente Lelystad. Rondom het Lely-      In de globale gebiedsvisie heeft het college de raad een viertal scenario’s voorgelegd.
centre liggen de eerste woonwijken van Lelystad die vooral bestaan uit woningen in het    Deze scenario’s zijn:
lage segment. Inmiddels is de rol van stadscentrum weggelegd voor het een kilometer            1. Maximale transformatie van leegstaande kantoorpanden naar wonen
verder gelegen stadshart. Het Lelycentre is een winkelcentrum geworden wat het midden          2. Gedeeltelijke sloop en gedeeltelijk nieuwbouw
houdt tussen een hoofdwinkelcentrum en een buurtcentrum. Het Lelycentre kent de func-          3. Chirurgisch ingrijpen
ties wonen, kantoren, voorzieningen en wijkwinkelcentrum. Afgelopen decennia zijn func-        4. Alle initiatieven afwijzen
ties vanuit het Lelycentre verhuisd naar het stadshart. Daarbovenop heeft de crisis op de
kantorenmarkt ook in het Lelycentre zijn impact gehad. Gevolg is dat circa 40.000 m2 van  In november 2016 heeft de raad kennis genomen van de globale gebiedsvisie Lelycentre.
de circa 80.000 m2 kantoor al jaren structureel leegstaat en dat vastgoed en bijbehorend  In een amendement heeft de raad besloten het door het college voorgestelde besluit als
openbaar gebied verpaupert. De betrokkenheid van het Rijk is hierbij groot omdat een      volgt aan te passen:
groot deel van de (leegstaande) kantoren in eigendom van het Rijk is of was. Dit gebieds-
plan gaat over het woon- en kantoorgedeelte van het Lelycentre en niet over de winkels.        1.  het college op te dragen om op basis van scenario 3 (chirurgisch ingrijpen) een
                                                                                                   concreet gebiedsplan te maken en deze uiterlijk 1 juni 2017 aan de raad ter be-
In de loop van 2016 kwamen eigenaren met plannen voor transformatie van kantoren naar              sluitvorming voor te leggen;
wonen. Het betreft echter voornamelijk plannen die niet aansluiten op de gemeentelijk          2.  actief de eigenaren, initiatiefnemers en bewoners (stakeholders) uit het gebied te
woonvisie. Ook ontbrak een helder afwegingskader om de initiatieven te beoordelen.                 betrekken bij de totstandkoming van het gebiedsplan en de Raad uiterlijk 1 april
Nadat aan de eigenaar van het pand Maerlant 10-14 vergunning was verleend voor trans-              2017 middels een tussentijds verslag te informeren;
                                                                                               3.  als kaders voor het gebiedsplan o.m. te hanteren de raadsbesluiten inzake de
formatie naar een shortstay voor arbeidsmigranten en er voor andere panden plannen
                                                                                                   Woonvisie Lelystad 2016-2020 (d.d. 14 juni 2016) en het Beleidsplan Wonen, Wel-
werden ingediend voor transformatie van kantoren naar wonen, werd steeds duidelijker
                                                                                                   zijn en Zorg (d.d. 15-03-2016) .
dat er een plan voor het gehele gebied noodzakelijk is.
De eerste stap was de opdracht van het college aan de ambtelijke organisatie om een
globale gebiedsvisie op te stellen. Deze globale visie was de eerste stap om te komen een
gebiedsplan.
                                                                                                                                                                  gebiedsplan Lelycentre 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>8 Gebiedsplan Lelycentre</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>1. Proces
                                                                                           De Uiterton is gevraagd om deel te nemen, enerzijds als hart van de woonzorgzone Lely-
Stap 1: Gesprekken met individuele belanghebbenden
                                                                                           centre en deskundige op het gebied van zorg en wonen, anderzijds als belanghebbende bij
Het eerste dat gedaan is, is het voeren van individuele gesprekken met de vastgoedeige-
                                                                                           de mogelijke transformatie van Plaats 1 naar appartementen voor senioren.
naren van de geheel of gedeeltelijk leegstaande kantoren, de vastgoedeigenaren van de
winkels Lelycentre, de voorzitter van de winkeliersvereniging, vertegenwoordigers van
                                                                                           De eigenaren van de winkelpanden en de winkeliersvereniging zijn geïnformeerd over het
Centrada en De Uiterton, de provincie Flevoland en de bewonersvereniging van de Markt-
                                                                                           proces om tot een gebiedsplan te komen. Zij hebben aangegeven geen actieve rol in de
straat, de Waterwijzer en de VVE van het Bastion.
                                                                                           gebiedsessies te wensen maar wel geïnformeerd te willen blijven over de voortgang en de
                                                                                           resultaten. Het voornaamste belang voor winkelpandeigenaren en winkeliers is dat er een
De individuele gesprekken zijn vooral gevoerd om nader te inventariseren hoe de ge-
                                                                                           gemengd milieu aan wonen ontstaat en daarmee de potentiele koopkracht voor het Lely-
sprekspartners staan tegenover het maken van het gebiedsplan, wat hun ideeën en wen-
                                                                                           centre groeit.
sen zijn qua programmering/functies en om helder te krijgen welke rol zij bij het maken
van het gebiedsplan wensen.
                                                                                           Ook de bewonersverenigingen zijn geïnfor-
                                                                                           meerd. Evenals de winkelpandeigenaren en
De kantooreigenaren reageerden naar verwachting positief. Het besef dat een integraal
                                                                                           de winkeliers geven zij aan geen actieve rol
plan voor transformatie van gebouwfuncties en inrichting openbare ruimte essentieel is
                                                                                           te wensen maar wel geïnformeerd te willen
om het kantorengebied (en daarmee het gehele Lelycentre) een ruimtelijke, economische
                                                                                           blijven.
en maatschappelijke kwaliteitsslag te laten maken, wordt breed gedeeld. De inzet om met
partijen een gebiedsplan uit te werken dat qua programma (wonen, werken, welzijn, zorg,
                                                                                           Provincie Flevoland is betrokken omdat zij
voorzieningen) en financiering haalbaar is, wordt gezien als een flinke uitdaging. Eigena-
                                                                                           en de gemeente Lelystad samen optrekken
ren begrijpen dat daarbij hun individuele belang mogelijk op onderdelen ondergeschikt is
                                                                                           in het overleg met het Rijks Vastgoedbedrijf
aan gemeenschappelijk en maatschappelijk belang. Desalniettemin zal uiteindelijk onder
                                                                                           (Mirt-overleg) over de transformatie van
aan de streep er voor de eigenaren wel een verdienmodel moeten zijn.
                                                                                           rijkskantoren.
Centrada is gevraagd om als eigenaar van twee verhuurde appartementengebouwen
                                                                                           Het Rijksvastgoedbedrijf is betrokken als
(Waterwijzer en Marktstraat) en als deskundige partij van de (sociale) woningbouw aan
                                                                                           eigenaar van het Smedinghuis.
te sluiten en te adviseren. De wens om Centrada aan te haken, is mede ook op basis van
de motie van PVDA, SP en Groen Links van 6 december 2016 (onderwerp herbestemming
kantoorpanden).
                                                                                                                                                                gebiedsplan Lelycentre 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Stap 2: Gebiedsessies met eigenaren leegstaande kantoren                                  Sessie 1 heeft vooral in het teken gestaan van het leggen van een gemeenschappelijke
Het tweede dat is gedaan, is het houden van zogenaamde gebiedssessies met de eigena-      bodem voor een gezamenlijk plan, van goede kwaliteit, met een gedeelde ambitie waar-
ren van de geheel of gedeeltelijk leegstaande kantoren en de eigenaar van de openbare     door een gebied ontstaat waar divers gewoond kan worden en waar de inrichting gericht
ruimte (gemeente). Bij de sessies krijgen de eigenaren (dus inclusief de gemeente) onder- is op levendigheid, meer groen en minder steen. Daarbij is vanuit de gemeente aangege-
steuning van het expertteam van het ministerie van BZK. Doel van het expertteam is om     ven wat de hoeken van het speelveld zijn, zoals de Woonvisie en de nota Wonen Welzijn
gebiedsontwikkeling c.q. gebiedstransformaties te versnellen. Het expertteam stelt zich   Zorg. Door enkele aanwezigen wordt gesteld dat een harde eis van maximaal 30% sociale
daarbij vooral op als intermediair tussen de eigenaren. De sessies worden geleid door een woningbouw de discussie op slot zet. Door de gemeente wordt hierop aangegeven dat als
onafhankelijk voorzitter. De reden hiervoor is dat de gemeente niet alleen publiekrechte- er gegronde redenen zijn om – op dit punt - af te willen wijken van de Woonvisie dat ter be-
lijk taken en verantwoordelijkheden heeft maar ook vanuit het privaatrecht, als eigenaar  sluitvorming aan de raad (bij behandeling van het gebiedsplan) voorgelegd moet worden.
van het openbaar gebied, aan tafel zit. Voor het voorzitterschap is STEC ingeschakeld.
STEC is het bureau dat samen met de gemeente, het Rijksvastgoedbedrijf en de Provincie    In sessie 1 heeft elke individuele partij ruimschoots te tijd gekregen om aan de overige
Flevoland het Mirt document voor de rijksgebouwen in het stadshart, het Lelycentre en     aanwezigen toe te lichten wat hun belangen zijn, hoe zij het Lelycentre over vijf jaar zien
kust heeft opgesteld.                                                                     en wat zij bij een gebiedsvisie belangrijk vinden. Vervolgens is met de aanwezigen een
                                                                                          SWOT analyse gemaakt en zijn ideeën genoteerd. Een aantal belangrijke opmerkingen en
Bij sessies waren aanwezig:                                                               conclusies worden onderstaand weergegeven:
      •     STEC (onafhankelijk voorzitter)
      •     Expertteam BZK (intermediair)                                                          •    Meer ruimte en groen in een parkachtige setting, minder grijs van
      •     De MKB Groep, eigenaar van Maerlant 16                                                      parkeerplaatsen.
      •     Van der Valk Investments, eigenaar van Maerlant 10-14                                  •    Verbindt het stadspark via de Markstraat en het winkelcentrum met
      •     Van Wijnen en Latei, eigenaar van Maerlant 8                                                een nieuwe groene omgeving van het Maerlant. Creëer hiermee een
      •     Coriander, eigenaar van Noorderwagenplein 6                                                 (groene) ruggengraat waarbij aan weerszijden (getransformeerde)
      •     Coresta, eigenaar van Plaats 1                                                              bebouwing is;
      •     Rijksvastgoedbedrijf, eigenaar van Zuiderwagenplein 1 (Smedinghuis)                    •    De combinatie van wonen met zorg in de omgeving van het verpleeg-
      •     Adviseur van de Rijksbouwmeester                                                            huis wordt als ambitie en zelfs als kans genoemd;
      •     Nationale Politie, eigenaar van Zuiderwagenplein 2                                     •    Wenselijk is een conceptuele / thematische drager te vinden op basis
      •     Centrada                                                                                    van de sterke en zwakke kenmerken respectievelijk kansen voor het
      •     De Uiterton                                                                                 gebied (bv. gastvrijheid, openheid, ontmoeting, kleurrijk, diversiteit
      •     Provincie Flevoland                                                                         e.d.);
      •     Gemeente Lelystad, eigenaar openbaar gebied, wethouder Jop Fackeldey (deels)           •    Advies is ook om niet alleen het planvormingsproces flexibel te hou-
            en vertegenwoordigers van afdeling Projectmanagement, Stedenbouw en Beleid                  den maar ook de (fysieke) plannen zelf;
                                                                                                   •    Gesteld wordt dat kantoortorens het gemakkelijkst getransformeerd
De eigenaren van de geheel of gedeeltelijk leegstaande kantoren vertegenwoordigen                       kunnen worden tot appartementen. Plannen voor grotere woningen
circa 40.000 m2 leegstand. In deze leegstand is ook Maerlant 10-14 opgenomen. Bekend                    worden alleen haalbaar als middeldure huur gecombineerd kan wor-
is inmiddels dat eigenaar Van der Valk Investments hier een shortstay voor arbeidsmi-                   den met goedkopere huur;
granten opent. Opening zal waarschijnlijk begin volgend jaar zijn. Een gebruiksvergunning          •    Starten met één gebouw kan een positieve impuls geven waardoor
is inmiddels verleend. De eigenaar heeft aangegeven in de loop van 2017 te starten met de               een olievlekwerking kan ontstaan. Een andere startkans is de aanpak
verbouwing.                                                                                             van de openbare ruimte (vernieuwen en opknappen);
                                                                                                   •    Geld is een middel maar geen oplossing;
                                                                                                   •    Sta experimenten toe, zoals particulier opdrachtgeverschap, kluswo-
                                                                                                        ningen en woonwerkcombinaties;
                                                                                                   •    Sta tijdelijke functies toe.
10    Gebiedsplan Lelycentre
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>      Lelycentre e.o.
SWOT analyse
sterktes en zwaktes
                      gebiedsplan Lelycentre 11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>SWOT analyse
kansen en bedreigingen
12 Gebiedsplan Lelycentre
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Aan het einde van sessie 1 zijn in twee groepen eerste schetsen uitgewerkt. Opvallend
is dat beide groepen met de eerder genoemde groene verbinding tussen stadspark en
Maerlant als ruggengraat van de transformatie naar voren kwamen.
Tot slot is als opdracht voor sessie 2 meegegeven dat de eigenaren in die sessie hun (con-
crete) plannen aan de aanwezigen presenteren waarna vervolgens de verbinding tussen
de plannen gezocht wordt.
In sessie 2 zijn de (concrete) plannen door de eigenaren gepresenteerd. In de sessie is na-
drukkelijk gesproken over de verantwoordelijkheid die eigenaren (ook gemeente) hebben
als het om de openbare ruimte gaat. Het gebiedsplan houdt in dat eigenaren ook moeten
bijdragen in de transformatie van de openbare ruimte. Bovendien beseffen de meeste
eigenaren dat de gemeente op basis van de grexwet ook kostenverhaal moet toepassen.
In sessie 3 is het mogelijke programma verder uitgewerkt en aangescherpt tot een glo-
baal programma. Afgesproken is dat de gemeente onderzoekt wat dit globale programma
betekent voor de inrichting van de openbare ruimte (parkeren, groen etc.) Met als uit-
gangspunt meer groen en minder grijs om zo een aantrekkelijk woon- en werkmilieu te
realiseren. Hierbij zullen mogelijk nog belangrijke en moeilijke keuzes gemaakt moeten
worden. Bijvoorbeeld minder programma om meer groen te creëren. Die keuzes moe-
ten in een vierde sessie gemaakt worden. Daarbij dient dan ook helder te worden welke
(financiële) bijdrage van de eigenaren (ook gemeente) gevraagd wordt voor het openbaar
gebied. De concrete vraag zal gesteld worden of transformatie op basis van de hoeken
van het speelveld en de plannen zoals die nu bij de eigenaren liggen, financieel uit kan.
Kortom het zoeken naar evenwicht tussen programma, fasering, Woonvisie, groen, grijs,
ruimtelijke kwaliteit, gebouwkwaliteit etc.
Na sessie 3 heeft het college brief aan de raad gestuurd met de stand van zaken (kenmerk
U17-103520, verzenddatum 1 juni 2017).
In sessie 4 zijn op basis van de input uit de eerste 3 sessie een basismodel en een moge-
lijk doorgroeimodel
(“stip op de horizon”) gepresenteerd. Het basismodel wordt door de eigenaren onder-
steund. Uiteraard is het geen vastomlijnd model omdat de definitieve uitwerking van het
woonprogramma en de openbare ruimte kan leiden tot aanpassingen in het basismodel.
Hieraan kunnen stedenbouwkundige, technische of financiële redenen ten grondslag lig-
gen. Getracht is om bij de ruimtelijke vertaling zoveel mogelijk gebruik te maken van de
bestaande (hoofd)structuur. Daarnaast is er een doorgroeimodel uitgewerkt wat de mo-
gelijkheden schetst om nog een extra kwaliteitsslag in de openbare ruimte te maken die
verder gaat dan het basismodel. Dat doorgroeimodel is ook zeer afhankelijk van de trans-
formatie die uiteindelijk ingezet wordt voor Zuiderwagenplein 1 en 2 en de directe omge-
ving daarvan. Om echter te voorkomen dat de ambities de financiële reikwijdte overstijgen
en daarmee het realiseren van het gebiedsplan blokkeren, wordt het doorgroeimodel nu
gezien als stip aan de horizon. Het basismodel op zich heeft meer dan voldoende kwaliteit
om de gewenste kwaliteitsimpuls aan het Lelycentre te geven.
                                                                                            gebiedsplan Lelycentre 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Voor het basismodel zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd:
Een aantrekkelijk openbaar gebied moet de ruggengraat vormen voor het gebied. Hierbij
wordt ook nadrukkelijk gekeken naar een betere en aantrekkelijke verbinding met de
winkels in het Lelycentre en het stadspark. Ook het doortrekken van een groene struc-
tuur langs de Polderdreef draagt bij aan het creëren van een ruggengraat. Er moeten
voldoende parkeermogelijkheden zijn voor de bewoners en bezoekers van het gehele
Lelycentre. Hierbij gaat het niet alleen om de parkeernorm per functie maar ook om de
parkeerbalans. Dus hoe is het gebruik van de parkeerplaatsen verdeelt over de dag en
over de week. Daarnaast zal zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van de bestaande
(ondergrondse) infrastructuur om de kosten voor herinrichting te beperken.
Op 19 juni heeft er een bewonersavond plaatsgevonden in het gebouw van het Leger des
Heils. Ruim 50 belangstellenden waren aanwezig waaronder omwonenden, winkeliers en
eigenaren van de panden. Na een plenair deel waarbij wethouder Fackeldey een toelich-
ting gaf op het bestuurlijk proces en vanuit de gemeentelijke organisatie verslag gedaan
werd van de werksessies werden de uitkomsten (basisplan en plusvariant) gepresen-
teerd. Daarna was er gelegenheid om met individuele eigenaren en/of vertegenwoordi-
gers van de gemeente in gesprek te gaan of vragen te stellen.
De vragen van de bewoners gingen over de huidige parkeeroverlast in de Bastion en de
verwachting dat dit nog zal toenemen als het pand aan het Noorderwagenplein getrans-
formeerd zal worden naar woningen. Ook waren er vragen over de, als onveilige ervaren,
verkeerssituatie achter het Shellstation. Andere opmerkingen gingen over het openbaar
groen. Een aantal bewoners heeft zorgen over het onderhoud van het openbaar groen.
Ook werd aangegeven om langs de Parkzijde geen hoofdontsluitingsweg te realiseren. De
punten zullen meengenomen worden in de uitvoering van de plannen. Tevens zullen de
omwonenden een belangrijke rol krijgen bij de planvorming van het openbaar gebied.
14   Gebiedsplan Lelycentre
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>gebiedsplan Lelycentre 15</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>2. Analyse huidige stedenbouwkundige situatie
Het plangebied is onderdeel van het oorspronkelijke centrum van Lelystad, gelegen tus-      Basismodel
sen Zuigerplasdreef, Houtribdreef, Stadspark en Polderdreef. Het oorspronkelijk ontwerp     Het basismodel voorziet in een herontwikkeling van het gebied Maerlant tot een stedelijk
is gemaakt door Cornelis Van Eesteren, echter om politieke en financiële redenen zijn een   woonmilieu, passend bij het centrumgebied Lelycentre. De twee hoogste woongebouwen
aantal belangrijke uitgangspunten uit het oorspronkelijke ontwerp door het RIJP (Rijks-     zijn karakteristiek en kunnen worden ingepast in de nieuwe stedenbouwkundige confi-
dienst IJsselmeerpolders) niet doorgevoerd. Dit heeft duidelijk afbreuk gedaan aan het      guratie. De Van Wijnen toren (Maerlant 8) langs de Polderdreef wordt gehandhaafd en
totaalconcept van het gebied. De onduidelijke ontsluitingsstructuur, de onsamenhangende     herontwikkeld, voor de MKB toren (Maerlant 16) worden beide opties (sloop/nieuwbouw of
interne structuur en bebouwing, de grote steenachtige parkeerterreinen en de huidige        herontwikkeling) open gehouden.
leegstand zijn de belangrijkste problemen in het gebieden. Tegelijkertijd kent het gebied
een groot aantal kwaliteiten en potenties. Het stedelijk karakter van het gebied, de cul-   De laagbouw wordt geamoveerd en er worden twee of drie nieuwe woongebouwen toe-
tuurhistorische waarde van het Smedinghuis, het winkelaanbod in het Lelycentre, de kans     gevoegd, zodanig dat een samenhangend en logisch ritme van woongebouwen ontstaat.
om een gemêleerd gebied met diverse functies en voorzieningen (o.a. gericht op wonen en     Onderdeel van het nieuwe plan voor Maerlant is een verbindend element dat zich ruimte-
zorg) te realiseren en de nabijheid van het stadspark zijn daarvan de belangrijkste.        lijk onderscheid van de directe omgeving.
Om dit voor elkaar te krijgen is het noodzakelijk om een visie te ontwikkelen voor de korte
en middellange termijn. Dit gebiedsplan voorziet daarin.                                    De hoofdontsluitingen vanaf de dreven worden verduidelijkt door de inrichting van de
                                                                                            openbare ruimte (inclusief bomen) hierop af te stemmen.
                                                                                            Om Maerlant goed aan te sluiten op het winkelcentrum wordt een heldere langzaamver-
                                                                                            keerroute gecreëerd vanaf de woonwijk van de voormalige Waterwijzer, eindigend in een
                                                                                            plein bij de west-ingang van het winkelcentrum. Het parkeerterrein bij de Maerlant en de
                                                                                            nieuw te realiseren parkeerterreinen bij de woongebouwen krijgen een groene inrichting.
                                                                                            Door deze zogenaamde ‘’green-parking’’ neemt de ruimtelijke kwaliteit in het gebied toe.
                                                                                            Om de verbinding tussen Maerlant en Stadspark te verbeteren wordt de reeds afgewaar-
                                                                                            deerde Polderdreef omgevormd tot een laan met aan de noordzijde een groen ingerichte
                                                                                            wandelroute.
16   Gebiedsplan Lelycentre
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Basismodel
           gebiedsplan Lelycentre 17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>In deze groenzone is tevens ruimte gereserveerd voor (bezoekers)parkeren. De fietsroute      Plusvariant /ontwikkelingen Smedinghuis
wordt vanuit de Centrumbrug via een nieuwe groenzone langs de Polderdreef richting de        In de plusvariant worden een aantal mogelijke extra ingrepen in het gebied voorgesteld
Parkdreef geleid. Hiervoor is het nodig om de strook haaks parkeren bij het voormalig        die de ruimtelijke kwaliteit en het functioneren van het gebied verder verbeteren. Het
politiebureau, grenzend aan de Polderdreef, aan te kopen en op te heffen. Met de nieuwe      Rijksvastgoedbedrijf als eigenaar van het Smedinghuis en de Rijksbouwmeester zijn
fietsroute komt een eind aan de onduidelijke oost-westroute voor fietsers.                   betrokken bij de ontwikkeling van het gebiedsplan. Voor wat betreft de eventuele trans-
                                                                                             formatie van het Smedinghuis en ook het gebouw van de Nationale Politie zijn er nog geen
De ingrepen in de Snijdershof blijven beperkt tot het opwaarderen van de openbare ruim-      concrete plannen. Er is nagedacht welke mogelijkheden en kansen de transformatie van
te, het groen en eventueel de KPN traforuimte voorzien van groene gevels. De verbinding      deze beide panden kan bieden voor het gebied. Dit is een zgn. plusvariant verwerkt.
tussen Lelycentre en stadspark wordt verder verbeterd door de Marktstraat en de Plaats       Door de zuidzijde van winkelcentrum Lelycentre te amoveren (en winkels eventueel el-
verder te vergroenen. Noorderwagenplein en Zuiderwagenplein worden in het basismodel         ders in het gebied te positioneren) ontstaat een goede verbinding tussen de Maerlant en
niet aangepast.                                                                              het Zuiderwagenplein. Dit nieuwe plein met winkels kan tevens de nieuwe locatie voor de
                                                                                             warenmarkt worden. Samen met de herstructurering van het Smedinghuis wordt aan het
Tevens voorziet dit basismodel in herstructurering c.q. opwaardering voor de gebouwen        Zuiderwagenplein een oplopend groen maaiveld gemaakt met semi-verdiept parkeren.
Maerlant 10-14, gebouw Noorderwagenplein 1, Noorderwagenplein 6, Plaats 1 en Sme-            Tegelijkertijd wordt het parkeerterrein verder vergroend tot ‘’green parking’’. Tussen het
dinghuis (Zuiderwagenplein 1 en 2).                                                          Zuiderwagenplein en de Plaats wordt de openbare ruimte verbeterd zodat het voor winke-
Voor de plannen van deze gebouwen zie bij ‘’Voorlopig programma per gebouw’’.                lend publiek ook aantrekkelijk wordt om hier te parkeren. Ter plaatse van de basisschool
                                                                                             in het Stadspark zou een nieuw gebouw kunnen komen waarin de basisschool wordt op-
Tot slot verdient het aanbeveling om winkelcentrum Lelycentre te restylen, zodat hier        genomen, inclusief woningbouw en semi-verdiept parkeren. Hiermee ontstaat een reeks
meer aantrekkingskracht ontstaat en beter aansluit op de omliggende plannen. Het initi-      van gebouwen die gezamenlijk het Zuiderwagenplein omarmen.
atief hiervoor ligt bij de eigenaren van de panden. Een impuls die hier sowieso plaats vindt Twee gebouwen aan de Snijdershof worden geamoveerd en ingericht als groen parkeer-
is de verbouwing van de voormalige AH naar een Lidl. De uitstraling van dat deel van het     terrein ‘’green parking’’, met name ten behoeve van bezoekers voor het winkelcentrum.
Lelycentre zal hierdoor verbeteren.                                                          Het tankstation aan het Noorderwagenplein wordt verplaatst buiten het plangebied, zodat
                                                                                             de hoofdontsluiting vanuit de Houtribdreef wordt rechtgetrokken en de onveilige bocht bij
Beeldkwaliteit                                                                               de Snijdershof wordt opgelost.
Om de samenhang in het gebied sterk te verbeteren wordt een beeldregieplan opgesteld         Op Noorderwagenplein wordt een nieuwe locatie gezocht voor de snackbar. Tevens wordt
waarin de hoofdkenmerken van het gebied, bestaande uit modernistische, veelal licht-         het parkeerterrein vergroend tot ‘’green parking’’, waardoor de ruimtelijke kwaliteit aan-
gekleurde en horizontaal gelede gebouwen, een eenduidige inrichting van de openbare          merkelijk toeneemt.
ruimte, met kwalitatief groen ingerichte parkeerterreinen (‘’green parking’’) en een         Bovenstaande schets is een “stip op de horizon” en een mogelijkheid om het gebied nog
heldere begrenzing openbaar-privé, onder meer door gebouwde plantenbakken, worden            verder te verbeteren. Belangrijk voor de eventuele verdere uitwerking is het verloop van
verankerd.                                                                                   de ontwikkeling van het Smedinghuis en het gebouw van de Nationale politie. Dit gebieds-
                                                                                             plan gaat over de basisvariant maar het benoemen van een plusvariant laat zien dat er
                                                                                             nog meer kansen en mogelijkheden zijn voor het gebied.
18   Gebiedsplan Lelycentre
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Plusvariant
            gebiedsplan Lelycentre 19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>3. Voorlopig programma per gebouw
Maerlant 8                                                                                  Noorderwagenplein 6
Maerlant 8 is eigendom van Van Wijnen en De Latei. De eigenaren willen hier sociale         De eigenaar is Coriander. Ook Coriander heeft in 2016 een initiatief bij de gemeente inge-
huurappartementen in realiseren met als doelgroep zorg. Het gaat om 55 appartemen-          diend voor transformatie naar 126 kleine sociale huurappartementen van 22 tot 46 m2.
ten. Over het moment van verbouw en verhuur worden nadere afspraken met de gemeen-          Om dezelfde redenen als bij de MKBGroep heeft de gemeente hier geen goedkeuring voor
te gemaakt.                                                                                 gegeven. Inmiddels heeft ook Coriander haar programma voor een deel aangepast en zijn
                                                                                            er een aantal van kleine appartementen vervangen voor grotere appartementen tussen de
                                                                                            50 en 76 m2 (totaal 111). Het accent ligt hierbij op sociale huur. De eigenaar richt zich op
Maerlant 10-14                                                                              doelgroepen zoals jongeren die op de woningmarkt toetreden, spoedzoekers en mensen
Hierin wordt door eigenaar Van der Valk Investments een short stay voor circa 330 ar-
                                                                                            die nu een kamer huren, maar liever een appartement hebben met een eigen opgang en
beidsmigranten gerealiseerd. De benodigde vergunningen daartoe zijn verstrekt. Het be-
                                                                                            voorzieningen. Coriander wil het gebouw 100% transformeren zodra de gemeenteraad
treft een tijdelijke vrijstelling (10 jaar) van het geldende bestemmingsplan. De verbouwing
                                                                                            akkoord is met het gebiedsplan Lelycentre en zodra zij over de benodigde omgevingsver-
start in de loop van 2017 dit jaar. Ingebruikname door arbeidsmigranten is begin volgend
                                                                                            gunning beschikt. Na het raadsbesluit over het gebiedsplan, betekent dit dat Coriander zo
jaar.
                                                                                            snel mogelijk een aanvraag voor een omgevingsvergunning zal indienen en in de loop van
                                                                                            2018 het pand volledig gaat verbouwen. Oplevering van de appartementen zal dan waar-
Maerlant 16                                                                                 schijnlijk in 2019 zijn.
Het pand is eigendom van de MKBGroep. In 2016 heeft de MKBGroep een initiatief in-
gediend voor transformatie naar ruim 200 vooral kleine sociale huurappartementen.           Plaats 1
Hieraan is door de gemeente geen goedkeuring gegeven. Mede naar aanleiding van dit          De eigenaar is Coresta. Het plan van Coresta bestaat uit 36 (zorg)appartementen van 60
initiatief is het college opgedragen een gebiedsplan te maken (zie inleiding). Ten behoeve  tot 75m2. De eigenaar zit nog midden in de fase van planuitwerking inclusief financiering.
van het gebiedsplan heeft de MKBGroep een nieuw plan gemaakt. Het plan is op basis van      Hierover volgt separate besluitvorming. De appartementen zijn bestemd voor senioren
sloop/nieuwbouw en de doelgroep is aanzienlijk gewijzigd. Het huidige plan van de MKB-      die (op termijn) zorg nodig hebben en deze rechtstreeks willen betrekken van De Uiterton
Groep bestaat uit 183 appartementen verdeeld over drie gebouwen. Er zullen zowel koop-      (Woonzorg Flevoland). Tussen de beide panden is een fysieke verbinding voorzien. De
als markhuur appartementen worden gerealiseerd.                                             Uiterton zal ook dagbesteding in het pand Plaats 1 onderbrengen. Coresta hoopt dit jaar
In het pand Maerlant 16 zitten nu een aantal huurders met uiteenlopende huurtermijnen.      de omgevingsvergunning aan te vragen. Het jaar 2018 staat in het teken van verbouwing,
De eigenaar is hierover met de huurders in gesprek maar duidelijk is dat de sloop en        2019 is het jaar van ingebruikname.
nieuwbouw gefaseerd uitgevoerd zal worden waarbij een eerste fase (oplevering) vanaf
2020 het meest reëel lijkt.
20   Gebiedsplan Lelycentre
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>gebiedsplan Lelycentre 21</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                          Zuiderwagenplein 1
                          Dit pand is eigendom van de Nationale Politie (NP). De NP heeft het pand in de verkoop.
                          De NP zal niet zelf tot transformatie overgaan. In het programma is het daarom ook niet
                          opgenomen. Met een eventuele nieuwe eigenaar zullen daarover te zijner tijd afspraken
                          gemaakt moeten worden. Het pand heeft een vloeroppervlakte van 4.700 m2. Het pand
                          van de NP is architectonisch onderdeel van Zuiderwagenplein 2. Het onderzoek dat het
                          Rijksvastgoedbedrijf (RVB) verricht (zie onder bij Zuiderwagenplein 2) is daarom inclusief
                          het pand van de NP.
                          Zuiderwagenplein 2
                          Dit pand is eigendom van het RVB. De huurder is Rijkswaterstaat. Door centralisatie en
                          inkrimping van de organisatie is de afgelopen jaren leegstand in de beide vleugels ont-
                          staan. In het hoofdgebouw werken de medewerkers van Rijkswaterstaat. De komende
                          jaren zal daar geen verandering in komen. Het Rijksvastgoedbedrijf onderzoekt de techni-
                          sche mogelijkheden om delen van het gebouw te transformeren naar wonen en/of andere
                          functies. Het lijkt er op dat de plattegronden van het gebouw uitermate geschikt zijn voor
                          transformatie. Omdat er echter nog geen concrete plannen zijn en dus geen kopers, is het
                          niet in het voorlopige programma opgenomen. Met het RVB en een eventuele nieuwe ei-
                          genaar zullen daarover te zijner tijd afspraken gemaakt moeten worden. De leegstand nu
                          is ongeveer 10.000 m2 op een totaal van 30.000 m2.
                          De transformatiemogelijkheden voor Zuiderwagenplein 1 en 2 zijn niet in het programma
                          opgenomen. Er is nog onvoldoende inzicht bij de betreffende eigenaren wat zij technisch
                          en commercieel met de gebouwen kunnen en willen en of dit leidt tot haalbare busines-
                          scases. Daarvoor is echter niet alleen een transformatie van het gebouw nodig maar ook
                          een transformatie van het aangrenzende openbare gebied. Gebouw en openbaar gebied
                          dienen een duidelijke relatie met elkaar te hebben waardoor het gebouw als icoon van het
                          Lelycentre nog meer impact heeft. Uitgaande van ongeveer 100 m2 bvo per appartement
                          kunnen er op Zuiderwagenplein ongeveer 150 appartementen gerealiseerd worden. Maar
                          nogmaals, concrete initiatieven zijn nog niet aan de gemeente voorgelegd. Wel heeft het
                          RVB aangegeven zeer betrokken te zijn bij het Lelycentre en bij de transformatie van het
                          Zuiderwagenplein/Lelycentre een actieve rol te willen spelen met directe betrokkenheid
                          van de rijksbouwmeester en zijn atelier.
                          Zie de bijlage voor een schema van het (voorlopig) woonprogramma.
22 Gebiedsplan Lelycentre
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>De beoordeling van het gebiedsplan en programma aan de hand van het beleidsplan Wo-
nen Welzijn Zorg en de Woonvisie lijdt tot onderstaande conclusies:
       •    Aan het kader/uitgangspunt van het Beleidsplan Wonen Welzijn Zorg dat
            de woonzorgzones rondom de Uiterton behouden dienen te worden en
            waar nodig versterkt draagt de ontwikkeling van 91 zorgappartementen
            positief bij;
       •    Aan het speerpunt van de Woonvisie goede en betaalbare woningen voor
            iedereen draagt het meer gemengde programma van Maerlant 16 en in
            mindere mate Noorderwagenplein 6, positief bij;
       •    Door niet alleen de gebouwen te transformeren dan wel sloop/nieuwbouw
            toe te passen maar ook door gelijktijdig het openbaar gebied te herinrich-
            ten als ruggengraat van het nieuwe woon- en leefgebied wordt het Lely-
            centre prettiger en gewilder om te wonen. Bovendien zal het de bestaans-
            zekerheid en daarmee de investeringsbereidheid door de eigenaren van
            de voorzieningen in het Lelycentre (bijvoorbeeld winkels) een positieve
            impuls kunnen geven;
       •    Groei van de sociale huurvoorraad kan ook plaatsvinden door transforma-
            tie van kantoren. Met het (voorlopige) programma wordt daar in voorzien;
       •    De verhouding sociaal/markt voldoet ook met de gewijzigde plannen voor
            Maerlant 16 en Noorderwagenplein niet aan het criterium van maximaal
            30% sociaal. In de plannen voor beide locaties is de verhouding circa
            47%/53%. Er wordt echter wel een gemengd woonmilieu aangeboden
            voor jonge starters op de woningmarkt, spoedzoekers, kleiner wordende
            huishoudens, samenwonenden en senioren die nabij (zorg)voorzienin-
            gen willen wonen. Met de kleine appartementen wordt een alternatief
            geboden voor kamerverhuurpanden. Bovendien is de verwachting dat de
            vraag naar huurwoningen verder zal stijgen. Dit komt door trends als de
            aanscherping van eisen van financiering van woningen, langer zelfstandig
            willen wonen en huisvesten van arbeidsmigranten en vergunninghouders.
       •    Op 14 juni 2016 heeft de raad tijdens de besluitvorming een motie aan-
            genomen over transformatie van leegstaand vastgoed. Transformatie is
            volgens de raad een gewenste ontwikkelrichting om leegstand terug te
            dringen en gericht invulling te kunnen geven aan de woonwensen van onze
            inwoners. Met dit verbeterde voorlopige programma voor het Lelycentre
            wordt daar deels antwoord op gegeven.
       •    De fasering van de initiatieven zoals deze in het (voorlopige) programma
            is opgenomen, is vooral gebaseerd op de wensen en inzichten van de ei-
            genaren. Voor de gemeente - maar feitelijk ook voor de eigenaren - is van
            belang dat het programma qua fasering goed wordt afgestemd met de
            nieuwbouw van appartementen op locaties waar zij onderdeel uitmaken
            van gemeentelijke grondexploitaties en de transformaties in en nabij het
            stadshart.
                                                                                       gebiedsplan Lelycentre 23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>4. Parkeren
Met een forse transformatie van kantoren naar wonen moet er goed gekeken worden
naar het parkeren in het gebied. Op basis van het parkeerbeleid 2009 geldt er een par-
keernorm van 1,6 parkeerplaats per woning. Omdat het woonprogramma bestaat uit ver-
schillende types woningen en verschillende doelgroepen zal per transformatie bepaald
moeten worden wat een reële parkeernorm is. Een parkeernorm van 1,6 hanteren voor
een zorgappartement is niet reëel, dat geldt bijvoorbeeld ook voor een appartement van
28 m2.
Bewoners van het Bastion hebben tijdens de bewonersavond ook aangeven zich zorgen
te maken over (toenemende) parkeeroverlast met name als gevolg van de transformatie
van het pand Noorderwagenplein 6. Hoewel het lijkt dat de parkeervraag getalsmatig
opgelost kan worden binnen een woon- en leefomgeving die past bij de functie wonen,
is het belangrijk te beseffen dat er qua parkeren nog een belangrijk vraagstuk ligt. Dat
vraagstuk is hoe er voor te zorgen dat het aanbod aan parkeerplaatsen op de juiste plek
ligt. Het voorbeeld ter verduidelijking hiervan is de eventuele transformatie van Noorder-
wagenplein 6. Het Noorderwagenplein is betaald parkeren. Hoe wordt voorkomen dat de
parkeervraag die Noorderwagenplein 6 oplevert er niet toe leidt dat de bewoners de gra-
tis parkeerplaatsen van Bastion en Maerlant opzoeken. Dat leidt dan daar ter plekke tot
een tekort aan plekken voor de betreffende bewoners met alle gevolgen van dien. Kortom
bij de concrete realisatie van de transformatie dient ook het parkeerbeleid – in overleg
met eigenaren en omgeving - aangepast te worden.
24   Gebiedsplan Lelycentre
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>5.Financiën                                                                                6.Vervolgstappen
Gemeente als eigenaar van het openbaar gebied moet ook haar bijdrage leveren aan de        Nadat het gebiedsplan door het college en raad is vastgesteld zal er met de eigenaren
realisatie van het gebiedsplan. In het IGOR is voor een deel van het Lelycentre een bedrag gezamenlijk en individueel worden gesproken over de concrete uitwerking van hun plan-
opgenomen voor groot onderhoud. Een eerste raming laat zien dat het realiseren van de      nen en hun bijdrage aan het openbaar gebied. Het atelier van de Rijksbouwmeester heeft
openbare ruimte (groen, parkeren etc) conform het basismodel ongeveer € 3,2 miljoen        tevens aangeboden om in september 2017 een workshop/werkartelier samen met alle
kost. Met de diverse eigenaren met transformatieplannen wordt nader overlegd over          eigenaren te organiseren om te kijken in hoeverre het mogelijk is om ruimtelijk nog meer
de verdeling van de kosten. Hierbij wordt de grexwet en kostenverhaal als uitgangspunt     samenhang tussen de plannen die nu voorliggen te verkrijgen, waardoor de kwaliteit
gehanteerd. Afspraken met de eigenaren zullen of in een exploitatieplan of in anterieure   versterkt kan worden.
overeenkomsten worden vastgelegd. Te zijner tijd wordt een voorstel aan de raad gedaan
(na overeenstemming met de eigenaren) voor de bijdrage die vanuit de gemeente nodig is     Plan van aanpak
om het (openbaar) gebied – conform basismodel vorm te geven.
                                                                                            Wat                                                                 wanneer
                                                                                            collegebesluit                                                      September 2017
                                                                                            raadsbehandeling                                                    September/oktober
                                                                                                                                                                2017
                                                                                            Werkartelier met Rijksbouwmeester                                   21 september 2017
                                                                                            aanscherpen globale plannen
                                                                                            Individuele gesprekken met eigenaren                                Oktober – november
                                                                                            bijdrage openbaar gebied en kostenverhaal bespreken                 2017
                                                                                            Grondexploitatieplan e/o anterieure overeenkomsten opstellen        Najaar 2017
                                                                                            Aanvragen individuele vergunning                                    Najaar 2017
                                                                                            door eigenaren, onder voorbehoud vaststelling gebiedsplan
                                                                                            Voorbereiding herinrichting en groot onderhoud openbaar gebied      Begin 2018
                                                                                            in samenspraak met bewoners
                                                                                                                                                                 gebiedsplan Lelycentre 25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Bijlage
Programma Wonen
Gebiedsplan Lelycentre
 Locatie                   Aantal type Opp.       Huurprijsniveau Koopprijsniveau                          planning
 Noorderwagenplein 6       111    app. 28-76m²    € 400 - € 750                       sociale huur         verbouwing 2018
 Coriander Real Estate                                                                                     ingebruikname 2019
 Maerlant 16                      app.            € 700 - € 900   Vanaf € 145.000 tot markthuur en
 MKB Group                                                        € 250.000           koop
                           63          60 – 90 m2                                                          verbouwing
                                                                                                           1ste kwartaal 2018
                           56          55 – 70 m2                                                          verbouwing
                                                                                                           1ste kwartaal 2019
                           64          55- 70 m2                                                           verbouwing
                                                                                                           1ste kwartaal 2020
 Maerlant 8                55     app. 30-70      € 400 - € 750                       sociale huur         nog niet bekend
 Van Wijnen / Latei
 Maerlant 10               330    app.                                                                     ingebruikname
  Van der Valk                                                                                             begin 2018
 Plaats 1                  36          60-75m²    € 500 - € 800                       sociale huur / vrije 2018 verbouwing
 Coresta                                                                              sector               ingebruikname 2019
 Zuiderwagenplein 1        4.700  m²                                                                       nog niet bekend
 Nationale Politie
 Zuiderwagenplein 2        10.000 m²                                                                       nog niet bekend
 Rijksvastgoedbedrijf
26  Gebiedsplan Lelycentre
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>gebiedsplan Lelycentre 27</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                               lelyc
                                                 Colofon
                                                 Coördinatie
                                                 Ingenieursbureau en Projectmanagement
foto voor- en achterkant: Aerophotostock.com
                                                 Gemeente Lelystad
                                                 Stadhuisplein 2
                                                 8232 ZX Lelystad
                                                 Postbus 91
                                                 8200 AB Lelystad
                                                 Telnr. (0320) 278911
                                                 Faxnr. (0320) 278245
                                                 www.lelystad.nl
                                                 gemeente@lelystad.nl
                                                 26 september 2017
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>