<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>TEYLINGEN
Fort Marina Warmond
BESTEMMINGSPLAN
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>RBOI - Rotterdam bv
Delftseplein 27b
Postbus 150
3000 AD Rotterdam
telefoon (010) 201 85 55
E-mail: info@rboi.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                              Fort Marina Warmond
                                                                          Teylingen
                                                               bestemmingsplan
             identificatie                     planstatus
             identificatiecode:                datum:            status:
             NL.IMRO.1525.BP2011WAR10001-0401                    concept
                                               04-03-2013        voorontwerp
             projectnummer:                    10-01-2014        ontwerp
             152500.15552.00                   18-12-2014        vastgesteld
             opdrachtleider:
             ing. D.J. Willems
                                                          Delftseplein 27b
                                                          postbus 150
                                                          3000 AD Rotterdam
                                                          T: 010-201 85 55
aangesloten bij:                                          E-mail: info@rho.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>© Rho Adviseurs bv
Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder
voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming
niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
Toelichting                                   5
Hoofdstuk 1 Inleiding                         7
1.1   Aanleiding                              7
1.2   Ligging plangebied                      7
1.3   Vigerend bestemmingsplan                7
1.4   Planvorm                                8
1.5   Planproces                              8
1.6   Leeswijzer                              8
Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie                     11
2.1   Inleiding                              11
2.2   Landschappelijke context               11
2.3   Visie op het plangebied                13
Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving      15
3.1   Algemeen                               15
3.2   Inleidende regels                      16
3.3   Bestemmingsregels                      16
3.4   Algemene regels                        18
3.5   Overgangs- en slotregel                18
Hoofdstuk 4 Beleidskader                     19
4.1   Nationaal beleid                       19
4.2   Provinciaal en regionaal beleid        20
4.3   Gemeentelijk beleid                    24
4.4   Conclusie                              25
Hoofdstuk 5 Programma                        27
5.1   Stedenbouwkundig plan                  27
5.2   Beeldkwaliteitsparagraaf               28
5.3   Woningen                               29
5.4   Jachthaven                             30
Hoofdstuk 6 Milieuonderzoek                  31
6.1   Verkeer en infrastructuur              31
6.2   Milieuhinder en omliggende functies    33
6.3   Externe veiligheid                     34
6.4   Leidingen                              34
6.5   Geluidshinder                          34
6.6   Schiphol                               35
6.7   Luchtkwaliteit                         36
6.8   Archeologie en cultuurhistorie         37
6.9   Bodem                                  38
6.10  Ecologie                               39
6.11  Water                                  41
Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 45
7.1   Overleg ex artikel 3.1.1 Bro           45
7.2   Inspraak                               46
7.3   Zienswijzen                            49
Hoofdstuk 8   Economische uitvoerbaarheid    61
                                              3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Bijlagen toelichting
Bijlage 1   Akoestisch onderzoek
Bijlage 2   Ecologisch bureauonderzoek
Bijlage 3   Ecologisch onderzoek
Bijlage 4   Milieukundig (water)bodemonderzoek
Bijlage 5   Archeologisch bureauonderzoek
Bijlage 6   Archeologisch veldonderzoek
Bijlage 7   Zienswijzen
Bijlage 8   Kaart bouwhoogte en molenbiotoop
Bijlage 9   Bezonningstudie
Regels                                           63
Hoofdstuk 1 Inleidende regels                    65
Artikel 1   Begrippen                             65
Artikel 2   Wijze van meten                       75
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels                    77
Artikel 3   Recreatie - Jachthaven                77
Artikel 4   Tuin                                  78
Artikel 5   Verkeer - Verblijfsgebied             80
Artikel 6   Water                                 81
Artikel 7   Wonen - 1                             82
Artikel 8   Wonen - 3                             85
Artikel 9   Wonen - 4                             86
Artikel 10  Waarde - Archeologie                  89
Artikel 11  Waarde - Beschermd Dorpsgezicht       91
Hoofdstuk 3 Algemene regels                      93
Artikel 12  Antidubbeltelregel                    93
Artikel 13  Algemene bouwregels                   94
Artikel 14  Algemene aanduidingsregels            95
Artikel 15  Algemene afwijkingsregels             96
Artikel 16  Algemene wijzigingsregels             97
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels             99
Artikel 17  Overgangsrecht                        99
Artikel 18  Slotregel                           100
Bijlage regels                                 101
Bijlage 1   Staat van Horeca-activiteiten       103
4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Toelichting</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>6</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 1                     Inleiding
1.1      Aanleiding
Voor het gebied aan de noordzijde van de bebouwde kom van Warmond is een stedenbouwkundig
plan opgesteld voor de herontwikkeling van de verouderde jachthavens 't Fort en (voorheen)
Gebroeders Visch. De gronden zijn nagenoeg allemaal in eigendom van Fort Marina en zullen worden
ontwikkeld tot een gemengd gebied met één of twee nieuwe grondgebonden woningen, vier
appartementengebouwen en een havenkantoor met kleinschalige horeca, met daarbij openbare
ruimte en parkeervoorzieningen. De herontwikkeling van jachthaven is niet mogelijk binnen het
vigerend bestemmingsplan. Om een juridisch kader te bieden voor de voorgenomen ontwikkeling is
besloten het stedenbouwkundig plan op te nemen in een nieuw bestemmingsplan.
1.2      Ligging plangebied
Het plangebied ligt aan de rand van de kern Warmond dat deel uitmaakt van de gemeente Teylingen.
De jachthavens zijn gelegen aan de wateren Warmonder Leede en de Hoflee. Het plangebied strekt
zich uit tussen deze wateren en de aan de noordwestzijde gelegen Burgemeester Ketelaarstraat. De
exacte begrenzing is weergegeven in figuur 1.1.
1.3      Vigerend bestemmingsplan
Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Kom Warmond 2009' dat is vastgesteld door de
gemeenteraad op 17 december 2009.
In het bestemmingsplan Kom Warmond 2009 vigeren binnen het plangebied meerdere
bestemmingen. De gronden van de percelen Burgemeester Ketelaarstraat 5 en 17 zijn bestemd als
'Woondoeleinden' en 'Tuin', de percelen 19 en 19 A als 'Bedrijfsdoeleinden' en het perceel 17 als
'Recreatiedoeleinden'.
                                                                                                  7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Uitsnede Vigerend bestemmingsplan 'Kom Warmond 2009'
1.4      Planvorm
Het bestemmingsplan Fort Marina Warmond is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan dat de
genoemde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk maakt.
1.5      Planproces
Het voorontwerpbestemmingsplan is toegezonden aan de diverse overlegpartners. Daarnaast heeft
het voorontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Hierbij werd iedereen in
de gelegenheid gesteld tot het indienen van een inspraakreactie. Een beschrijving van het overleg
ex artikel 3.1.1 en de beantwoording van de inspraakreacties zijn opgenomen in paragaaf 7.2.
Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan is de procedure zoals voorgeschreven
door de Wro doorlopen. Dat betekent dat het ontwerpbestemmingsplan conform artikel 3.4 Awb,
gedurende 6 weken ter inzage heeft gelegen. Gedurende deze periode is een ieder in de gelegenheid
gesteld tot het indienen van zienswijzen. Een beschrijving van de zienswijzen en de beantwoording
van de zienswijzen zijn opgenomen in paragraaf 7.3.
1.6      Leeswijzer
Het bestemmingsplan Fort Marina Warmond bestaat uit een toelichting, de plankaart en de regels. De
toelichting vormt het niet-juridisch bindende onderdeel van het bestemmingsplan waarin uiteen
gezet is welke afwegingen ten grondslag liggen aan de regeling en welke aspecten in de overweging
zijn betrokken. Ten behoeve hiervan is de toelichting als volgt opgebouwd:
De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:
    Hoofdstuk  2 Gebiedsvisie geeft een weergave van de huidige en toekomstige situatie;
    Hoofdstuk  3 Juridische planbeschrijving geeft uitleg bij de regels die bij dit plan behoren;
    Hoofdstuk  4 Beleidskader vat de relevante beleidsstukken samen;
    Hoofdstuk  5 Programma beschrijft het stedenbouwkundig plan;
8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre> Hoofdstuk 6 Milieuonderzoek toont de uitgevoerde onderzoeken op gebied van milieu, verkeer,
  bodem, archeologie, ecologie, etc.;
 Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid maakt de maatschappelijke uitvoerbaarheid van
  het plan inzichtelijk;
 Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid maakt de economische uitvoerbaarheid van het plan
  inzichtelijk;
 Tot slot bevat de toelichting een aantal Bijlagen toelichting behorende bij de uitgevoerde
  onderzoeken zoals omschreven in Hoofdstuk 6.
                                                                                             9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>10</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 2                      Gebiedsvisie
2.1      Inleiding
Het plan Fort Marina maakt deel uit van de herstructurering van een groter gebied rond de
jachthaven 't Fort en rond de voormalige jachthaven van Gebroeders Visch. Zowel jachthaven 't Fort
als de voormalige jachthaven van Gebroeders Visch zijn oude en verrommelde jachthavens, gelegen
binnen het beschermd dorpsgezicht van Warmond en gelegen nabij het Nationaal Park Groene Hart
en het watersportgebied van de Kagerplassen.
Het doel van de herstructurering van de havens is drieledig. Ten eerste moeten de havens worden
samengevoegd tot één hoogwaardige jachthaven, passend binnen de Recreatievisie van de
gemeente Teylingen. Door de havens samen te voegen kan bovendien aan de nieuwste milieueisen
worden voldaan. Daarnaast moet de haven een mooie openbare plek aan het water worden, een van
de weinige in Warmond, met een horecagelegenheid met panoramisch terras. Ten derde wordt de
haven als woonlocatie benut waarbij de appartementen een mooi uitzicht over de polder krijgen.
Ligging en beschrijving plangebied
Het plangebied ligt in de oostpunt van de bebouwde kom van Warmond ter hoogte van de
Zwanburgerpolder. De gronden behorende bij de percelen 7, 19 en 19a betreffen de eigendommen
van de private jachthavens 't Fort en de Gebroeders Visch. Deze gronden beslaan verreweg het
grootste deel van het plangebied en zijn vrij toegankelijk voor bezoekers. Van de hier aanwezige
bebouwing is de loods op nummer 7 ('t Fort) in juni 2010 door brand verloren gegaan.
Daarnaast liggen binnen het plangebied nog een twee bestaande woningen. Twee woonpercelen
betreffen de woningen aan de Burgemeester Ketelaarstraat 17 en 19. De woonpercelen
Burgemeester Ketelaarstraat 21 en 23 vallen buiten het plangebied. De bestaande woonbebouwing
bestaat uit één of twee bouwlagen met een kap en een maximale goothoogte van 6 m; de
bedrijfsbebouwing bezit een maximale goot- en nokhoogte van circa 7 respectievelijk 12 m.
In de directe nabijheid van het plangebied komen een aantal bijzondere elementen en gebieden voor.
Het plangebied maakt deel uit van een iets groter herstructureringsgebied voor de jachthavens 't Fort
en Gebroeders Visch. Dit gebied strekt zich uit tussen de Burgemeester Ketelaarstraat en de
Warmonder Leede en tussen de oude buitenplaatsen Groot Leerust en Huys te Warmond. De
parkgebieden van Groot Leerust en Huys te Warmond zijn openbaar toegankelijk.
Een belangrijk oriëntatiepunt binnen het plangebied is de Zwanburgermolen. Deze molen staat iets
buiten het plangebied aan de overzijde van de Warmonder Leede.
Het plangebied van Fort Marina wordt begrensd door:
   de Burgemeester Ketelaarstraat in het noordwesten;
   de aan de noordoostzijde gelegen percelen van boerderij de Burcht en van de
    speelweide/bootjeshaven (direct gelegen ten zuiden van het parkgebied van het Huys te
    Warmond) vallen buiten het plangebied;
   de Warmonder Leede/Spriet in het oosten/zuidoosten;
   het woonperceel aan de Burgemeester Ketelaarstraat 5 in het zuiden/zuidwesten (gelegen direct
    ten noorden van Groot Leerust).
2.2      Landschappelijke context
Warmond ligt op de meest oostelijke strandwal van een reeks van parallel aan de kustlijn lopende
strandwallen. Deze oostelijke strandwal vormt de overgang naar het oostelijk gelegen uitgestrekte
polderlandschap. Strandwallen vormden vanwege hun relatief hoge en droge ligging van oudsher
belangrijke vestigingsplaatsen voor de mens. Hierdoor ontwikkelde zich in de loop der tijd een dicht
bebouwingspatroon op de glooiende strandwallen die zich nadrukkelijk onderscheidt van de
aangrenzende open venige en kleiige gebieden. Vanuit de strandwallen zijn de tussengelegen
strandvlakten en het oostelijk aangrenzende polderlandschap in cultuur gebracht.
Het open en weidse polderlandschap is voornamelijk in gebruik als grasland en bevat met name bij
Warmond een groot areaal plassen. Het polderlandschap kenmerkt zich door het mozaïekachtige
waterpatroon. Binnen het mozaïek van sloten zijn de gronden op een soms regelmatige bloksgewijze
manier of door middel van slagen verkaveld, zij het minder regelmatig dan de in de strandvlakten
gelegen gronden.
                                                                                                  11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>De strandwal van Warmond is vanuit het oosten direct herkenbaar doordat aan deze zijde het water
van de Warmonder Leede direct grenst aan de strandwal. Deze Warmonder Leede vormt ook de
overgang tussen het beschermde dorpsgezicht van Warmond en het Nationaal Landschap Groene
Hart. Grote delen van de strandwallen en strandvlakten zijn ten behoeve van zandafgravingen en
bollenteelt geëffend, vooral ten noorden en westen van Sassenheim. Doordat de bollenteelt bij
Warmond bescheiden is gebleven komen bij de strandwal van Warmond nog relatief veel bosrijke
buitenplaatsen voor zoals bij het Huys te Warmond, Groot Leerust, Oostergeest, Middendorp,
Mariëngaarde en Klinkenberg, Liduina en Vroenhof. Door de ligging van Warmond aan het
plassengebied zijn er vanaf 1850 ook veel pensions en hotels gebouwd.
Essentieel voor de langgerekte stedenbouwkundige plattegrond van Warmond zijn de twee in de
lengte over de strandwal lopende doorgaande wegen van de Dorpsstraat en Herenweg. Aan beide
wegen komt lintbebouwing voor echter bij de Dorpsstraat meer dan bij de Herenweg. Voor beide
wegen geldt dat sprake is van een grote variatie in bebouwingstypen, dichtheid en sferen, soms
landelijk soms compact en dorps. Beide wegen zijn op veel plaatsen onderling verbonden door
zogeheten 'dammen', smalle steegjes, die het tussengelegen gebied ontsluiten.
De dorpsbebouwing strekt zich uit in langgerekte zones aan zowel de binnen zijde van beide wegen
als de buitenzijden. Het tussen beide wegen gelegen gebied vormde van oudsher het domein van de
middenstand, gegoede burgerij en detailhandel en onderscheidde zich duidelijk van de naastgelegen
meer agrarisch georiënteerde bebouwingszone. De woningen en winkels staan direct aan de straat en
vormen samen een vrijwel aaneengesloten wand. Daarachter liggen diepe door de dammen ontsloten
tuinen, waarvan sommigen nog steeds een agrarisch karakter hebben.
Aan de noordwestzijde van het centrale deel van de strandwal (westelijk van de Herenweg) liggen de
geestgronden. De hier gelegen gronden waren van oudsher in bezit bij de adel en de geestelijkheid
(seminarie). Nog steeds kent deze zone een zeer groen en bosrijk karakter en komen er een aantal
bijzondere gebouwen voor zoals een kerk, een school, het oude seminarie van het bisdom Haarlem
en enkele landgoederen.
Het plangebied ligt in de zone tussen de Burgemeester Ketelaarstraat (die de noordelijke voortzetting
van de Dorpsstraat vormt) en de Warmonder Leede. Deze zone onderscheidt zich van de aan de
overzijde van de weg gelegen zone door het met de Zwanburgerpolder samenhangende agrarische
karakter. In deze zone kwamen eertijds vooral 'vaar'boerderijen en scheepstimmerwerven voor. Veel
voormalige werven zijn naderhand benut voor woningbouw. Het vervoer tussen de binnen deze zone
aanwezige boerderijen en de agrarische gronden in de polder geschiedt nog steeds met veeschuiten.
De boerderijen, schuren, hooibergen en dergelijke vormen samen een gevarieerde en losse
bebouwingsstructuur, met een sterk verspringende rooilijn. De percelen zijn zeer diep en smal,
waardoor de bebouwing vaak langgerekt is en haaks op de weg staat. Vanaf de Dorpsstraat (en de in
het verlengde daarbij aansluitende wegen) lopen eveneens dammen vanaf de strandwal naar de
Warmonder Leede. Aan deze zijde van de Dorpsstraat wordt het patroon van dammen echter
afgewisseld met loodrecht op de weg gelegen sloten. Tussen de bebouwing door zijn prachtige
doorzichten aanwezig naar de polder, die het agrarische karakter nog versterken.
Het plangebied ligt aan het einde van de Burgemeester Ketelaarstraat ingeklemd tussen de parken
van Groot Leerust en het Huys te Warmond en daardoor relatief geïsoleerd ten opzicht van de rest
van het dorp. Het patroon van dammen is binnen het plangebied sterk aangetast door de geleidelijke
ontwikkeling van de jachthavens waardoor de structuur van smalle en diepe percelen nauwelijks
meer zichtbaar is. Door het relatief dichte bebouwingspatroon van de Burgemeester Ketelaarstraat is
er ter hoogte van de jachthaven slechts beperkt zicht mogelijk naar de botenhaven met het water en
naar de polder met de molen.
Ondanks enkele bijzondere elementen, zoals de landtong met leibomen en twee steigers ter hoogte
van de afgebrande loods en enkele eilandjes met fraai zicht naar de Warmonder Leede en de polder,
komt het jachthaventerrein erg rommelig over. Dit heeft onder meer te maken met de ligging van het
gebied aan de achterzijde van de bebouwingsstrook van de Burgemeester Ketelaarstraat, de
uitstraling van de nog resterende bebouwing, de terreinindeling en de toepassing van de meest
uiteenlopende bouw- en verhardingsmaterialen. De bebouwing bestaat uit drie grote haaks op het
water gesitueerde loodsen en schuren die voorzien zijn van flauwe kappen. De loodsen van het
havenbedrijf passen qua vorm en materiaalgebruik in zekere zin nog bij het voor deze zijde van
Warmond karakteristieke bebouwingspatroon van langgerekte agrarische schuren en
scheepswerven. De bouwhoogte varieert van 3 m tot ongeveer 10 m.
12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Molens
In de omgeving van de Kagerplassen komen nog veel molens voor. Hiervan staat de
Zwanburgermolen op korte afstand van het plangebied. De molen betreft een in 1805 gebouwde
grondzeiler die gebouwd is aan de overzijde van de Warmonder Leede aan de rand van de
Zwanburgerpolder. Deze ronde stenen poldermolen met een 26 m groot wiekenkruis is maalvaardig
en bemaalt een deel (circa 84 ha) van de Zwanburgerpolder. De molen vormt een belangrijk
oriëntatiepunt in de omgeving. De molen is echter vanuit Warmond, vanwege de aanwezige
bebouwing niet direct waarneembaar. Vanaf de jachthavens zelf is de molen wel zichtbaar. De
landschappelijke waarde van de molen is groot, maar het beeld wordt bedreigd door storende
beplanting. De vrijwaringszone voor de molenbiotoop strekt zich uit over het gehele plangebied. Het
middelpunt van de molen ligt op circa 200 m uit de meest nabij geprojecteerde nieuwe bebouwing.
De Nieuwe Hofmolen staat wat verder weg en is een kleine houten wipmolen met een vlucht van 14 m
(de 'vlucht' is het hoogste punt van de wieken). De landschappelijke waarde is zeer groot.
Beschermd dorpsgezicht
Warmond heeft een omvangrijk beschermd dorpsgezicht (12 december 2006) dat zich westwaarts
uitstrekt tot over de gronden van het plangebied en de Warmonder Leede tot aan de
Zwanburgerpolder. Het beschermd dorpsgezicht sluit hiermee direct aan bij het Nationaal Landschap
Groene Hart.
Het beschermd dorpsgezicht gaat voornamelijk om de bescherming van de oeverstructuur van de
Warmonder Leede en de Hoflee en de dam-, sloot- en kavelstructuur tussen de Warmonderdeelde en
de as Burgemeester Ketelaarstraat-Dorpsstraat-Jan Steenlaan, de damstructuur in het gebied tussen
de Dorpsstraat en de Herenweg, om de nog bestaande, middeleeuwse, onregelmatige
blokverkaveling van het open weidelandschap in de Hofpolder en om de structuur van het met
buitenplaatsen en religieuze instellingen ingerichte gebied aan de westzijde van de Herenweg. Verder
gaat het om de bebouwing, de erven en de erfscheidingen, de groen-, tuin- en parkaanleg vanaf het
Warmonderhek tot en met de Dinsdagsche Wetering.
De westzijde van de Burgemeester Ketelaarstraat kenmerkt zich door de terugliggende bebouwing
met veel ruimte tussen de huizen en tuinen. Langs de Burgemeester Ketelaarstraat zijn diverse
planmatige invullingen geweest die afwijkend zijn van de oude middeleeuwse structuur. De oostzijde
kent meer vrijstaande huizen, met een lage bebouwingsdichtheid met een agrarisch of
watergerelateerd karakter. Ook in rooilijn en architectuur is deze zijde divers van karakter.
2.3     Visie op het plangebied
Bij de herontwikkeling van de jachthaven is rekening gehouden met een aantal kaders. De
ontwikkeling dient passend te zijn in de omgeving, waarbij rekening gehouden moet worden met de
aanwezigheid van het beschermd dorpsgezicht. Daarnaast is het belangrijk dat het uitzicht vanaf de
jachthaven zelf op het achterliggend landschap en de Zwanburgermolen behouden en indien mogelijk
versterkt wordt.
In Hoofdstuk 5 wordt ingegaan op het stedenbouwkundig plan en de inpasbaarheid in de omgeving.
                                                                                                 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>14</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3                      Juridische planbeschrijving
In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens
wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag liggen en welke regeling
wordt voorgesteld.
3.1       Algemeen
Planvorm
Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader waarbinnen de in dit plangebied beoogde nieuwe
ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Als planvorm is gekozen voor een plan met directe
bouwmogelijkheden. Er zijn grenzen aan de bestemmingen gegeven, waarbinnen een redelijke mate
van flexibiliteit is opgenomen. De juridische regeling is zo opgesteld, dat voldoende rechtszekerheid
bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.
Verbeelding en regels
Uitgangspunt is dat de digitale verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen
maten en volumes. De regels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels
en de specifieke gebruiksregels. In de regels zijn eventuele afwijkings- en wijzigingsregels
opgenomen.
Bestemmingsvlak en bouwvlak
Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee vlakken: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het
bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat
op de plankaart is aangeven waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn
aangegeven. Bouwvlakken worden op de plankaart voorzien van aanduidingen die betrekking
hebben op de maatvoering. Soms komt het voor dat het bestemmingsvlak en het bouwvlak met
elkaar samenvallen. Op de plankaart is dan uitsluitend een bouwvlak te zien (het bestemmingsvlak
ligt hieronder).
Welstand
Het bestemmingsplan bevat een duidelijke regeling die aansluit op het vergunningsvrij bouwen op
grond van de Woningwet en de Welstandsnota van Teylingen en geeft aan de achter- en zijkant van
de woning voldoende ruimte voor burgers. Om het straatbeeld intact te houden en daarmee de
ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, zijn voor de voorzijde van de percelen en gebouwen restricties
opgenomen. Ditzelfde geldt voor zijkanten die grenzen aan (belangrijke) openbare ruimten.
Maatvoeringaanduidingen
Op de plankaart is gebruikgemaakt van maatvoeringaanduidingen die betrekking hebben op
afmetingen ten aanzien van het bouwen en het gebruik. Op de plankaart is sprake van
maatvoeringaanduidingen ten behoeve van de maximale bouw- en goothoogte.
Opbouw planregels
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:
    inleidende regels;
    bestemmingsregels;
    algemene regels;
    overgangs- en slotregel.
                                                                                                   15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>3.2      Inleidende regels
Begrippen (Artikel 1)
Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om
interpretatieverschillen te voorkomen. In lid 1.82 zijn tevens figuren opgenomen om te verbeelden
wat er onder voorgevelrooilijn, voor-/zij-/achtererf en de bezonningssituatie wordt verstaan.
Wijze van meten (Artikel 2)
Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden
en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen
worden in dit artikel verklaard.
3.3      Bestemmingsregels
In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn in de planregels alle bestemmingen opgenomen met de
daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van
aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren. In het bestemmingsplan komen de
volgende bestemmingen voor.
Recreatie - Jachthaven (Artikel 3)
De gronden bestemd voor Recreatie - Jachthaven zijn bestemd voor een jachthavenkantoor met
bijbehorende voorzieningen. Binnen de bestemming zijn kantoren, horeca uit ten hoogste categorie
1b, een werkplaats met opslag en een showroom met winkel in boten en accessoires toegestaan.
Binnen de bestemmingsregeling is opgenomen dat gebouwen mogen worden gebouwd binnen het
bouwvlak met in achtneming van de aanduidingen op de plankaart.
Tuin (Artikel 4)
De op de plankaart voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor de voortuinen of zijtuinen bij de
woningen. Binnen deze bestemming zijn aan- en uitbouwen toegestaan, met dien verstande dat deze
niet dieper mogen zijn dan 1,5 m en niet breder dan 30% van de gevel.
Verkeers - Verblijfsgebied (Artikel 5)
Het openbaar gebied van de jachthaven en het bijbehorende parkeerterrein is bestemd als Verkeers-
Verblijfgebied. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan
zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en fiets- en voetpaden.
Water (Artikel 6)
De aanlegplaatsen en de steigers van de jachthaven zijn in het bestemmingsplan voorzien van de
bestemming Water. Daarnaast is ook het water van de Warmonder Leede bestemd voor Water. Ten
behoeve van de jachthaven is daarnaast de aanduiding 'jachthaven' opgenomen. Ten behoeve van de
steigers en de aanlegplaatsen zijn specifieke bouwregels opgenomen.
Wonen - 1, Wonen - 3 en Wonen - 4 (Artikel 7, Artikel 8 en Artikel 9)
De woningen in het plangebied zijn voorzien van de bestemmingen Wonen - 1, Wonen - 3 en
Wonen - 4. Een woonbestemming is gekoppeld aan een bepaald type woning. Dit is conform de
systematiek van het gemeentelijke handboek voor bestemmingsplannen.
De bestaande vrijstaande woning aan de Burgemeester Ketelaarstraat heeft de bestemming
Wonen - 1. De bestemming Wonen - 3 is opgenomen voor de gestapelde woningbouw. De 4
appartementengebouwen in het plangebied hebben om die reden de bestemming Wonen - 3. De
bestemming Wonen - 4 is toegekend aan de te realiseren woningen langs de Burgemeester
Ketelaarstraat. Hier mogen zowel vrijstaande als twee-onder-een-kapwoningen gebouwd worden
(afhankelijk van de behoefte van de markt).
Bouwvlakken hoofdgebouwen
Bij de opstelling van het bestemmingsplan is voor de woningen bepaald waar in het hoofdgebouw (de
woning zelf) en waar het bijgebouw (bijvoorbeeld garage) wordt gebouwd. Op de digitale verbeelding
zijn daarom bouwvlakken opgenomen waarmee de plaats van de hoofdgebouwen juridisch is
vastgelegd. Voor de gestapelde woningbouw geldt dat geen bijgebouwen gebouwd worden. Hier ligt
het bouwvlak dan ook over het bestemmingsvlak.
16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Erfbebouwing
De gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woningen langs de Burgemeester
Ketelaarstraat zijn te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van
bijgebouwen. De regeling bevat bepalingen met betrekking tot oppervlakte, diepte en hoogte van
erfbebouwing.
Aan-huis-gebonden beroepen
Binnen de woonfunctie is het uitoefenen van aan-huis-gebonden beroepen in hoofdgebouwen
mogelijk, mits de woonfunctie blijft prevaleren, geen hinder optreedt voor de woonomgeving en
wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Om te garanderen dat de woonfunctie in
overwegende mate behouden blijft, mag ten hoogste 30% van het vloeroppervlak worden benut ten
behoeve van de kantoor-, praktijk- of bedrijfsruimte met een maximum van 50 m².
Waarde - Archeologie (Artikel 10)
Het noordwestelijk deel van het plangebied heeft een redelijke tot grote kans op archeologische
sporen. Om deze waarde te waarborgen, is een bestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen voor
delen van het plangebied. De bestemming Waarde - Archeologie fungeert als dubbelbestemming.
Bouwwerken op gronden met samenvallende bestemmingen kunnen weliswaar worden gerealiseerd,
maar dan met inachtneming van de in de planregels opgenomen voorwaarden. Daarvoor zijn regels
opgenomen om bij een omgevingsvergunning af te wijken. Is er blijkens onderzoek geen sprake van
archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken met afwijking worden gerealiseerd.
In het kader van de bescherming van de archeologische waarden is voor een aantal werken, niet
zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een aanlegverbod opgenomen.
Archeologische waarden kunnen ook worden bedreigd door grondwerkzaamheden die samengaan
met de aanleg van bijvoorbeeld wegen, bebouwing en watergangen. Ook ingrijpende agrarische
werkzaamheden (diepploegen, onderbemalen) kunnen het bodemarchief onherstelbaar beschadigen
en de daarin opgeslagen informatie verloren doen gaan. Deze gronden worden derhalve mede
bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Bouwen ten
behoeve van samenvallende bestemmingen is bij een omgevingsvergunning alleen toegestaan voor
zover de archeologische waarden niet worden geschaad. Genoemde werken en werkzaamheden zijn
zonder omgevingsvergunning niet toegestaan.
Waarde - Beschermd Dorpsgezicht (Artikel 11)
In het bestemmingsplan is een dubbelbestemming opgenomen voor het gebied dat is aangewezen als
beschermd dorpsgezicht. Bij het aanwijzen van een beschermd dorpsgezicht is het uitdrukkelijk niet
de bedoeling om het beschermde gezicht in zijn huidige vorm te bevriezen. Het gaat om nieuwe
ontwikkelingen binnen bepaalde kaders te laten plaatsvinden, zodanig dat bestaande kwaliteiten
worden gehandhaafd of door nieuwe kwaliteiten worden vervangen, terwijl waar mogelijk nieuwe
kwaliteiten worden toegevoegd. In een beschermd dorpsgezicht wordt de vrije bestemmingskeuze
van de gemeente dus enigszins beperkt, omdat door het aanwijzen als beschermd dorpsgezicht de
bestaande structuren wel in meer of mindere mate worden beschermd Aanwijzing tot beschermd
dorpsgezicht heeft op grond van de Monumentenwet als rechtsgevolg dat:
1.  voor een tot beschermd dorpsgezicht aangewezen gebied een of meerdere op bescherming
    gerichte bestemmingsplannen gemaakt moeten worden;
2.  een sloopregeling van kracht wordt en geen vergunningvrije bouwwerken gerealiseerd mogen
    worden. Deze zijn dan van rechtswege vergunningplichtig.
Het gaat hier om bestemming die in rangorde hoger ligt dan de hoofdbestemming van de gronden.
Dit betekent dat bij conflicten de dubbelbestemming voorrang geniet.
                                                                                                17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>3.4      Algemene regels
In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle
bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.
Antidubbeltelregel (Artikel 12)
Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een
bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel
mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander
gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de
antidubbeltelbepaling wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4
Bro).
Algemene bouwregels (Artikel 13)
Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door
ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt
te zijn. Tevens zijn algemene regels opgenomen voor ondergronds bouwen en aanleggen.
Algemene aanduidingsregels (Artikel 14)
In dit artikel bevat een algemene regeling voor de opgenomen aanduiding 'Vrijwaringszone -
Molenbiotoop'.
Algemene afwijkingsregels (Artikel 15)
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan op basis van een
omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om
omgevingsvergunning voor afwijken te verlenen van regels die gelden voor alle bestemmingen in het
plan.
Algemene wijzigingsregels (Artikel 16)
In dit artikel is opgenomen dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de in het plan opgenomen
bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen en de
dubbelbestemming Waarden - Archeologie te verwijderen.
3.5      Overgangs- en slotregel
In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregel aan de orde.
Overgangsregels (Artikel 17)
De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening
(artikel 3.2.1 Bro).
Slotregel (Artikel 18)
Deze regel bevat de titel van het plan.
18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 4                        Beleidskader
Dit hoofdstuk geeft het relevante (toegepast op plangebied) actuele ruimtelijk beleidskader weer en
conclusies met betrekking tot de betekenis van het beleidskader voor het plan.
4.1      Nationaal beleid
Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de meest bepalende beleidsdocumenten. Deze
documenten richten zich op een dusdanig schaalniveau dat hieruit geen concrete beleidskaders
voortkomen voor de beoogde herontwikkeling van de jachthaven en de realisatie van woningen.
Enige restricties die vanuit het rijksbeleid zijn geformuleerd en die van invloed zijn op het plangebied
betreffen de aanwijzingen voor het beschermd dorpsgebied en rijksmonument. Daarnaast valt het
plangebied net binnen de 20 Ke-contour van Schiphol. In paragraaf 6.6 wordt nader ingegaan op de
effecten van de ligging nabij Schiphol.
Uitsnede PKB Schiphol: 20 Ke–contour
Beschermd dorpsgezicht Warmond
Op 12 december 2006 heeft het Rijk de dorpskern van Warmond, als erkenning van het bijzondere
historische karakter van het gebied, aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Doel hiervan is de
karakteristieke structuur en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te onderkennen. Dit gebeurt door
middel van het bestemmingsplan 'Kom Warmond 2009', dat de gemeente als gevolg van de
aanwijzing heeft opgesteld en de gemeenteraad op 17 december 2009 heeft vastgesteld.
De aanwijzing heeft nadrukkelijk niet de bedoeling om de bestaande situatie te bevriezen of elke
verandering tegen te houden. Ontwikkelingen zijn mogelijk als er maar rekening wordt gehouden
met de bestaande historische karakteristieken. De belangrijkste kenmerken van het plangebied die in
de aanwijzing worden genoemd zijn de oeverstructuur van de Warmonder Leede, de dam-, sloot-, en
kavelstructuur tussen de Warmonder Leede en de Burgemeester Ketelaarstraat/Dorpsstraat. Verder
gaat het om de karakteristieke bebouwing, de erven en erfscheidingen, de groen-, tuin- en
parkaanleg.
                                                                                                     19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Oriëntatiekaart Warmond, beschermd dorpsgezicht
4.2      Provinciaal en regionaal beleid
Provinciale Structuurvisie Zuid-Holland
Het provinciaal beleid van de provincie Zuid-Holland is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie
'Visie op Zuid-Holland'. Deze visie bestaat uit de Provinciale Structuurvisie met de functiekaart en de
kwaliteitskaart, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda. Jaarlijks wordt de visie op
onderdelen geactualiseerd.
De provincie heeft haar ambities, welke gelden als uitgangspunt voor planvorming en helpen bij het
maken van afwegingen op het gebied van ruimtelijke kwaliteit benoemd in de provinciale verordening
'Visie op Zuid-Holland - Verordening Ruimte'. Op het plangebied is de geconsolideerde versie van 23
februari 2011 van toepassing en wat betreft de volgende onderdelen relevant:
    landgoed- en kasteelbiotopen: bij de vaststelling van de Provinciale Structuurvisie is tevens de
     regeling voor landgoederen en kastelen vastgesteld. Het landgoed Huys te Warmont, gelegen ten
     oosten van het plangebied, heeft geen effect op het plangebied;
    molenbiotoop: bestemmingsplannen voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop van
     traditionele windmolens, zoals opgenomen op de kaart in de verordening, moeten de vrije
     windvang en het zicht op de molen voldoende garanderen. Het plangebied van dit
     bestemmingsplan ligt binnen een molenbiotoop. Deze is vastgelegd op de plankaart.
Het plangebied ligt aan de rand van het Nationale Landschap Het Groene Hart. Voor gronden binnen
bestemmingsplannen binnen de begrenzing van nationale landschappen mogen alleen
ontwikkelingen mogelijk gemaakt worden die de kernkwaliteiten van deze gebieden behouden of
versterken. Hoewel het plangebied niet binnen de begrenzing ligt, is toch gekeken naar de mogelijke
invloed van de beoogde ontwikkeling op de kernkwaliteiten van Het Groene Hart. Gezien de
kleinschaligheid en de aard van de ontwikkeling worden er geen aanzienlijk ruimtelijke effecten
veroorzaakt op het bijzondere gebied.
Het plangebied valt met uitzondering van de aanlegsteigers van de bestaande jachthaven binnen het
stads- en dorpsgebied, zoals aangegeven op de functiekaart behorend bij de PSV. Hierbinnen zijn de
provinciale belangen gericht op:
    bundeling van verstedelijking, infrastructuur, voorzieningen en economische activiteiten gericht
     op concentratie en functieafstemming (knopen- en locatiebeleid);
    stedelijke detailhandelsstructuur versterken;
20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>   culturele en toeristische voorzieningen versterken (stedelijk).
Uitsnede functiekaart
Tevens is het plangebied aangewezen als topgebied (kwaliteitskaart PSV) waar cultuurhistorische en
landschappelijke waarden in bijzondere mate en in onderlinge samenhang voorkomen. De
bescherming van topgebieden richt zich op de continuïteit van het karakter, door behoud en
versterking van de structuur. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, binnen randvoorwaarden
vanuit cultuurhistorie. Voor de topgebieden zijn regioprofielen cultuurhistorie opgesteld, die concreet
de cultuurhistorische waarden beschrijven en kwalitatieve richtlijnen bevatten voor ruimtelijke
ontwikkeling en de omgang met deze waarden. Het plangebied behoort tot het provinciaal landschap
Hollands Plassengebied met een bijzondere verkaveling en een groot aantal molens van
cultuurhistorische waarde. Voor het gebied ligt onder meer de gebiedsopgave om de
(watergebonden) recreatiemogelijkheden te versterken.
Verordening Ruimte (2010)
Om doorwerking van een aantal provinciale belangen te borgen, is een aantal beleidsuitgangspunten
opgenomen in de verordening Ruimte. Deze verordening werkt door naar lagere overheden
(gemeenten). Op 9 juli 2014 is de Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. De lijn van de provincie is
dat niet aan deze Verordening Ruimte 2014 getoetst hoeft te worden indien het
ontwerpbestemmingsplan voor 1 augustus 2014 ter visie is gelegd. Dit bestemmingsplan heeft tot 4
juni 2014 ter visie gelegen, een toetsing kan daarmee achterwege worden gelaten.
Ten aanzien van onderhavig bestemmingsplan zijn de volgende aspecten uit de Verordening ruimte
2010 relevant.
   Bebouwingscontour: bestemmingsplannen voor gronden gelegen buiten de
    bebouwingscontouren sluiten bestemmingen uit die nieuwvestiging of uitbreiding van stedelijke
    functies, intensieve recreatieve functies of bebouwing voor extensieve recreatieve functies
    mogelijk maken. Voor de steigers behorend bij de jachthaven en gelegen buiten de
    bebouwingscontour geldt de uitzondering dat kleinschalige bebouwing voor recreatie,
    uitgezonderd recreatiewoningen, passend bij en ondersteunend aan de recreatieve functie van
    het gebied wel is toegestaan.
   Nationale landschappen: bestemmingsplannen voor gronden gelegen binnen de begrenzing van
    de nationale landschappen, waaronder het Groene Hart mogen alleen ontwikkelingen mogelijk
    maken die de kernkwaliteiten van deze gebieden behouden of versterken. Het plangebied van het
    bestemmingsplan ligt gedeeltelijk in het Groene Hart en voorziet in nieuwe functies en uitbreiding
    van bestaande functies. Maar omdat de beoogde ontwikkeling geen aanzienlijke ruimtelijke
    effecten veroorzaakt binnen het Groene Hart hoeft het bestemmingsplan geen
    beeldkwaliteitsparagraaf te bevatten.
   Landgoedbiotoop: bij de vaststelling van de PSV is tevens de regeling voor landgoederen
    vastgesteld. Het Huys te Warmont, gelegen ten oosten van het plangebied, heeft geen
    betrekking op het plangebied zelf. Wel is de Burgemeester Ketelaarstraat voor een gedeelte
    aangewezen als landgoedbiotoop. In paragraaf 5.1 en 5.2 van dit bestemmingsplan zijn de
    beeldkwaliteitswaarden van de Burgemeester Ketelaarstraat en de effecten van beoogde
    ontwikkelingen beschreven.
   Molenbiotoop: bestemmingsplannen voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop van
    traditionele windmolens, zoals opgenomen op de kaart in de verordening, moeten de vrije
                                                                                                    21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>    windvang en het zicht op de molen voldoende garanderen. Het plangebied van dit
    bestemmingsplan ligt binnen een molenbiotoop. Deze is vastgelegd op de plankaart.
   Ladder voor duurzame verstedelijking: nieuwe stedelijke functies dienen te worden getoetst aan
    de ladder voor duurzame verstedelijking. Nieuwe functies dienen hierbij te voldoen aan een
    vraag die regionaal is afgestemd en daar waar mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied vallen.
    De nieuwe woningen die mogelijk worden gemaakt zijn opgenomen in de woningbouwprognose
    van Teylingen en in het kader van het regionale woningbouwprogramma afgestemd binnen de
    regio Holland Rijnland. De nieuwe woningen vallen binnen het bestaand bebouwd gebied of
    sluiten aan op het bestaand bebouwd gebied en voldoen zo aan de Ladder voor duurzame
    verstedelijking.
Bebouwingscontour                                 Nationale landschappen
Molenbiotoop                                      Landgoedbiotoop
Uitsneden kaarten Verordening Ruimte
Regionale Woonvisie Holland Rijnland 2009-2019
Deze visie vormt een uitwerking van de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland en geeft de
belangrijkste afspraken over wonen in de regio. Eén daarvan is om in de periode 2008-2019 24.200
woningen toe te voegen aan de bestaande woningvoorraad. Het plan voor Fort Marina maakt
onderdeel uit van deze taakstelling en past hiermee binnen de regionale woonvisie.
22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Provinciale Woningbehoefteraming 2013
Bij de vaststelling van de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit wordt de Woningbehoefteraming 2013
het toetsingskader voor de kwantitatieve behoefte. Voor Teylingen wordt hierbij uitgegaan van een
woningbehoefte van 1.069 woningen in de periode 2012-2019.
Het plan geeft mede invulling aan deze woningbehoefte.
                                                                                                  23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>4.3     Gemeentelijk beleid
Toekomstvisie (2008)
Op 13 maart 2008 is de Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend voor de gemeente Teylingen door de
gemeenteraad vastgesteld.
Om de vitaliteit van Teylingen ook op lange termijn te behouden en zo mogelijk te versterken zijn de
volgende speerpunten in het beleid van belang:
1.  streven naar zoveel mogelijk behoud van de identiteit van de kernen;
2.  stimuleren van de leefbaarheid met een accent op sociale cohesie in de drie kernen;
3.  het afstemmen van de onderwijsvoorzieningen binnen de gemeente aan de behoefte; het
    bevorderen van de totstandkoming van ontmoetingsruimten voor alle inwoners van de gemeente
    met een accent op ouderen en mensen met een lichamelijke en/of psychische beperking;
4.  benutting van woningbouwmogelijkheden in de kernen, met name met het oog op de
    instandhouding van voorzieningen;
5.  ter bevordering van de zelfstandigheid van ouderen moeten er betaalbare levensloopbestendige
    woningen worden gebouwd, zo mogelijk in woonzorgzones en dicht bij voorzieningen;
6.  stimuleren van een goede samenwerkingsstructuur in de zorg, waarbij onder meer op maat
    gesneden arrangementen van wonen, welzijn en zorg worden aangeboden;
7.  zorg dragen voor voldoende beschikbare en betaalbare woonruimte voor jongeren.
Van de kaart behorend bij de Toekomstvisie is een drietal doelstellingen af te lezen dat voor het
plangebied geldt. De beoogde herontwikkeling van de jachthaven Fort Marina Warmond zal bijdragen
aan: de gewenste versterking en uitbreiding waterverbindingen en voorzieningen; de verbetering
van de kwaliteit van het watersportgebied en selectieve uitbreiding van passantenplaatsen en
jachthavens; een geschikte aansluiting vormen voor de gewenste wandel- of fietspaden in de
omgeving.
In de visie wordt niet verder ingegaan op de impuls voor recreatie en toerisme binnen de gemeente.
Hiervoor wordt verwezen naar de Nota Recreatie en Toerisme.
Visie op recreatie en toerisme in Teylingen (2007)
Op 20 december 2007 is de visie 'Teylingen Buiten in de Randstad. Cultureel hart aan de Kaag'
vastgesteld door de gemeenteraad. De doelstellingen in de visie zijn:
   het wegwerken van achterstanden in de toeristisch-recreatieve infrastructuur;
   algehele verbetering van het voorzieningenniveau;
   bundeling van initiatieven om tot nieuwe productmarktcombinaties te komen;
   benutten van kansen en het leggen van verbindingen;
   groei van de toeristisch-recreatieve bestedingen.
Het Kagerplassengebied wordt gezien als groeigebied waar de komende tien jaar gewerkt moet
worden aan een kwalitatief hoogwaardig en veelzijdig watersportgebied met eigentijdse
voorzieningen. Op de verbetering van de watersportvoorzieningen met voldoende ligplaatsen en het
uitbreiden en verbeteren van passantenplaatsen wordt hoog ingezet. Uitbreidingen van bestaande
jachthavens zullen een kwaliteitsimpuls geven aan bredere knooppuntontwikkelingen en
landschappelijke inpassing. Tevens zullen de jachthavens ruimte moeten bevatten voor het
aanleggen door passanten om te zorgen voor levendigheid, gezelligheid en toeristische bestedingen.
Bestemmingsplan Kom Warmond 2009
Het bestemmingsplan 'Kom Warmond 2009', vastgesteld door de gemeenteraad op 17 december
2009, vigeert voor het plangebied. De beoogde herontwikkeling van de jachthaven Fort Marina
Warmond, tezamen met het bouwplan voor de vrijstaande of twee-onder-een-kapwoningen, vier
appartementengebouwen en een havenkantoor, watersport showroom en kleinschalige horeca, met
daarbij openbare ruimte en parkeervoorzieningen, past niet binnen dit bestemmingsplan. Om die
reden is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.
24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>4.4     Conclusie
In het bestemmingsplan zal worden aangesloten op de diverse beleidslijnen op rijks-, provinciaal en
gemeentelijk niveau.
   Het plangebied Fort Marina Warmond valt net binnen de 20 Ke-contour. In paragraaf 6.6 wordt
    geconcludeerd dat deze contour geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling omdat
    er uitsluitend voorzien wordt in herstructurering en intensivering in bestaand bebouwd gebied.
   De aanwijzing door het Rijk van de dorpskern Warmond als beschermd dorpsgezicht wordt in het
    bestemmingsplan vastgelegd met een dubbelbestemming Waarde - Beschermd Dorpsgezicht.
    Hiermee worden de voorkomende cultuurhistorische waarden beschermd.
   Middels een gebiedsaanduiding 'Molenbiotoop' wordt aangesloten bij de regeling uit de
    Verordening Ruimte omtrent de molenbiotoop. De te realiseren woonbebouwing staat de
    bescherming van de molenbiotoop niet in de weg.
   Tot slot voorziet de beoogde ontwikkeling in de verbetering van de kwaliteit van het
    watersportgebied en uitbreiding van de jachthaven, waarmee aangesloten wordt bij de visie van
    de gemeente.
                                                                                                25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>26</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 5                     Programma
5.1      Stedenbouwkundig plan
De stedenbouwkundige structuur langs Burgemeester Ketelaarstraat is van oudsher opgebouwd uit
lintbebouwing langs deze straat en enkele dwarsstraten (dammen) waaraan in de tweede linie
gebouwen zijn gezet. Deze zeer typische structuur legt een duidelijke relatie tussen de hoofdweg
door het oude dorp en het van oudsher economisch belangrijke water. Op de kop van de dammen
liggen aan het water op een aantal plekken vrijliggende bouwvolumes gelegen die zich volledig op het
water oriënteren.
Verder naar het noorden bij de aansluiting met de Hoflee ligt het gebied met jachthavens,
botenloodsen en parkeerterreinen. Op deze plek zijn achter de gebouwen in het lint van de
Burgemeester Ketelaarstraat een aantal gebouwen zoals schuren en loodsen in de lengterichting in
de tweede linie geplaatst, tussen het water en het lint. Hierdoor is in de loop der tijd een
onsamenhangend bebouwingspatroon ontstaan.
In het stedenbouwkundig plan is aansluiting gezocht bij de bestaande zonering van het gebied in een
kleinschalige zone langs de Burgemeester Ketelaarstraat, een daarachter gelegen meer
grootschalige zone en tot slot een aan het water gelegen havenzone met haar eigen identiteit.
In het plan komt een havenkantoor met horecagelegenheid, kantoor, werkplaats, havenfaciliteiten
en een showroom voor boten en aanverwante watersportartikelen, waardoor het openbare karakter
van de jachthaven kan worden versterkt. Verder worden vier woongebouwen bestaande uit ieder
twee bouwlagen met daarin vier appartementen per woongebouw gerealiseerd, waardoor maximaal
16 appartementen worden gebouwd.
In de nieuwe opzet komen de appartementengebouwen in de tweede linie los van het lint te liggen,
zijn de vier gebouwen onderdeel van de jachthaven en vooral gericht op het water. Het beeld van het
bebouwingslint van de Burgemeester Ketelaarstraat wordt ruimtelijk losgemaakt van de functies die
zich niet op de straat maar op het water richten. De bouwhoogte is met 6 m tot uiterlijk 8,5 m
bescheiden (niet veel hoger dan de bestaande loods) en concurreert daarom niet met de hoogten
langs de Burgemeester Ketelaarstraat, waar ook panden staan met twee lagen en een kap met een
nok op circa 8,5 m. Er ontstaat een nieuwe wereld achter de Burgemeester Ketelaarstraat met
bebouwing die in samenhang met elkaar en de omgeving van de jachthaven worden ontworpen.
De omvang en het volume van de nieuwe gebouwen passen bij de omgeving van de jachthaven. Door
de inpasbare bouwhoogte wordt het beeld langs de Burgemeester Ketelaarstraat met verschillende
gebouwen dicht aan de straat en enkele doorzichten richting het water niet aangetast.
Bij de situering van de appartementengebouwen is rekening gehouden met de zichtlijnen die
aanwezig zijn vanaf de jachthaven op het achterliggend landschap en de Zwanburgermolen.
Daarnaast wordt de zichtlijn vanaf het terrein extra geaccentueerd door het realiseren van een brede
pier vanwaar de rest van de jachthaven te bereiken is.
                                                                                                  27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Stedenbouwkundige impressie (bron: Maris landschapsontwerp & techniek)
5.2      Beeldkwaliteitsparagraaf
Het plangebied ligt enkel ter plaatse van de Burgemeester Ketelaarstraat binnen de landgoedbiotoop.
Landgoedbiotopen vormen zones in en om landgoederen, waar de Provincie Zuid-Holland een
beschermend beleid voert. In artikel 14 lid 1 van de Verordening ruimte staat: 'Bestemmingsplannen
die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken voor gronden gelegen binnen de biotoop van de
afzonderlijke landgoederen en kastelen/kasteelruïnes (…), dienen de waarden van de landgoed- en
kasteelbiotoop te beschermen, en dienen waar mogelijk gericht te zijn op verbetering en versterking
van de kwaliteit van het landgoed of het kasteel en hun biotoop.' In artikel 14 lid 2 is aangegeven dat
het bestemmingsplan dan een beeldkwaliteitsparagraaf dient te bevatten, waarin het effect van de
nieuwe ontwikkelingen op de landgoed- of kasteelbiotoop wordt beschreven.
De landgoedbiotoop ter plaatse van de Burgemeester Ketelaarstraat heeft tot doel om de zichtlijn op
het Huys te Warmont te beschermen. De beoogde bebouwing van Fort Marina wordt niet gebouwd in
deze zichtlijn waardoor de landgoedbiotoop hier niet wordt aangetast. De opzet van het
stedenbouwkundig plan is om langs de Burgemeester Ketelaarstraat een kleinschaligere zone te
creëren met daarachter een meer grootschalige zone en tot slot een aan het water gelegen
havenzone met haar eigen identiteit.
De nieuwe woning(en) aan de voorzijde van de Burgemeester Ketelaarstraat worden niet direct in de
rooilijn geplaatst van naastgelegen panden, hiermee passen de panden in het beeld van de oostzijde
van de straat, waarbij de meeste gebouwen in een wisselende rooilijn zijn geplaatst. De bouwhoogte
van de nieuwbouw sluit aan bij de overige gebouwen in de directe omgeving.
28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Detail landgoedbiotoop
De ontwikkeling op de jachthaven vindt zowel plaats direct langs de Burgemeester Ketelaarstraat als
op het achterliggende terrein. Aan de Burgemeester Ketelaarstraat worden op het perceel naar
Burgemeester Ketelaarstraat 17 één of twee woningen gerealiseerd. Deze woning(en) worden in
dezelfde stijl gerealiseerd als de overige bebouwing in het lint. Deze bebouwing kenmerkt zich door
een laag aansluitende kap op de eerste bouwlaag met een stijle dakhelling met een hoge nokhoogte.
Daarnaast wordt in de bebouwing gezocht in eenzelfde geleding die ook bij Burgemeester
Ketelaarstraat 13 aanwezig is. De nokrichting is hierbij primair haaks op de weg. Waarbij een deel
een nokverdraaiing heeft, zodat daarmee ook gerefereerd wordt aan de nokrichting aan de overzijde
van de straat.
Bij de materialisering zal worden aangesloten bij de materialisering in het lint, een bruine gebakken
steen met een geleding in een lichte kleur in een jaren 30 stijl met robuust uitgevoerde dakgoten en
luifels.
De appartementen worden gebouwd in de tweede linie en worden los van het lint langs de
Burgemeester Ketelaarstraat gerealiseerd. Dergelijke bebouwing komt verder ten zuiden van de
Burgemeester Ketelaarstraat ook terug. Deze bebouwing betreft vaak (voormalige) bedrijfsloodsen
en zijn georiënteerd op het water. Met de realisatie van de appartementen is getracht hieraan te
refereren aan dit bebouwingspatroon.
De bebouwing van de appartementen is georiënteerd op de haven en zijn daardoor losgemaakt van
het bebouwingslint. Met een bouwhoogte van 6 m tot 8,5 m is de bebouwing niet hoger dan de
loodsen die aan de Hofleede staan. De platte afdekking draagt bij aan het karakter van de
bebouwing. Qua materialisering wordt gebruik gemaakt van een lichte materialisering die past bij de
sfeer van de jachthaven.
5.3      Woningen
Aan de zijde van de Burgemeester Ketelaarstraat worden de open ruimten ingevuld met twee aan een
geschakelde woningen (twee-onder-een-kapwoningen) of indien de markt het vraagt een vrijstaande
woning waarbij het parkeren op eigen erf zal plaatsvinden. Op de onderstaande afbeelding is een
3D-impressie weergegeven.
                                                                                                   29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>3D-impressie 2-onder-1-kap woningen                3D-impressie Villa Burgemeester Ketelaarstraat
Burgemeester Ketelaarstraat (bron: Just            (bron: Just Architects)
Architects)
Grenzend aan het water van de jachthaven worden vier appartementengebouwen gerealiseerd. Deze
gebouwen worden gebouwd in twee bouwlagen onder een plat dak en worden gezamenlijk ontsloten
vanaf een centraal parkeerterrein met voetgangerspaden. In elk appartementengebouw worden vier
woningen gerealiseerd. In totaal zullen op het terrein van de jachthaven dan ook 16 appartementen
worden gerealiseerd. Deze appartementen worden gerealiseerd met uitzicht over de jachthaven en
de Zwanburgerpolder. Op onderstaande afbeelding is een 3D-impressie weergegeven.
Het parkeren van de appartementen wordt gerealiseerd op de begane grond van elk woongebouw,
waarbij ieder appartement over twee overdekte parkeerplekken beschikt die vanuit de algemene
ruimten bereikbaar is.
3D-impressie appartementen (bron: Just             3D-impressie havenkantoor (bron: Just
Architects)                                        Architects)
5.4      Jachthaven
Het bij de jachthaven te bouwen havenkantoor van circa 500 m² met horecavoorziening (en terras),
watersport showroom, werkplaats en kantoor wordt min of meer centraal gesitueerd tussen de twee
westelijke en de twee noordoostelijke daarvan te bouwen woongebouwen. Dit gebouw wordt
gerealiseerd in een begane grondlaag en kaplaag met daarin werkplekken en sanitaire voorzieningen
voor de jachthaven. In de showroom worden boten tentoongesteld en bevindt zich een
watersportwinkel.
Het parkeerterrein wordt vanaf de openbare weg ontsloten door middel van twee gescheiden entrees
vanaf de Burgemeester Ketelaarstraat. Doordat de bewoners van de appartementen beschikken over
eigen voldoende parkeergelegenheid binnen de woongebouwen is er op het parkeerterrein ruimte
voor circa 120 parkeerplaatsen. De semi openbare ruimte kan daardoor, op het bezoekersparkeren
na, nagenoeg vrij gehouden worden van parkeren.
30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 6                      Milieuonderzoek
Dit hoofdstuk bevat voor alle relevante onderzoeksaspecten informatie over:
    normstelling en beleid;
    uitkomsten van het onderzoek;
    gevolgen voor de juridische regeling.
6.1      Verkeer en infrastructuur
6.1.1    Inleiding
Binnen het plangebied worden een havenkantoor met horecagelegenheid, kantoor, werkplaats,
havenfaciliteiten en showroom/ watersportwinkel en nieuwe woningen/appartementen gerealiseerd.
Deze ontwikkelingen zullen leiden tot extra verkeer van en naar de locatie. In onderstaande
paragraaf is de verkeersstructuur rondom het plangebied beschreven. Vervolgens is gekeken naar de
verkeersafwikkeling en de parkeerbehoefte en is bepaald of het plan zal leiden tot problemen op deze
aspecten.
6.1.2    Onderzoek
Verkeersstructuur
Bereikbaarheid voor gemotoriseerd verkeer
Binnen het plangebied worden nieuwe wegen aangelegd. Via twee aansluitingen wordt de locatie
ontsloten vanaf de Burgemeester Ketelaarstraat. In zuidwestelijke richting gaat de Burgemeester
Ketelaarstraat over in de Dorpsstraat, het centrum van Warmond. Ter hoogte van het plangebied
wordt via de Beatrixlaan en de Julianastraat aangesloten op de Herenweg. De Herenweg geeft in
noordoostelijke richting via het Oosteinde verbinding met de A44 (Den Haag-Haarlem/Amsterdam)
en Sassenheim. In zuidwestelijke richting kan via de Herenweg en de Oranje Nassaulaan naar
Oegstgeest en Leiden gereden worden.
De wegen rondom het plangebied zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen binnen de bebouwde
kom met een maximumsnelheid van 30 km/h.
Bereikbaarheid voor langzaam verkeer en verkeersveiligheid
Op de 30 km/h-wegen rondom het plangebied vind een gemengde verkeersafwikkeling plaats. Dit is
conform de inrichting van deze wegen volgens Duurzaam Veilig. De fietsroute over de Burgemeester
Ketelaarstraat en de Beatrixlaan maakt onderdeel uit van het hoofdfietsnetwerk.
Bereikbaarheid per openbaar vervoer
Op circa 450 m van het plangebied is een bushalte gelegen langs de Herenweg ter hoogte van de
Warmundastraat. Hier halteren de openbaarvervoersdiensten in de richtingen Leiden en Haarlem.
Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling
De verkeersgeneratie van de nieuwe ontwikkelingen is bepaald aan de hand van kencijfers uit
publicatie 317 (Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, CROW).
Voor de berekening is uitgegaan van een gemiddeld kencijfer, een matig stedelijk gebied en een
ligging in de rest bebouwde kom. Voor de 16 nieuwe appartementen bedraagt de verkeersgeneratie
dan 114 mvt/etmaal uitgaande van een kencijfer van 7,1 mvt/etmaal per appartement (koop, etage
duur). Voor de 4 grondgebonden woningen (dit bestaat uit 2 bestaande woningen en 2 nieuwe
grondgebonden woningen) geldt een kencijfer van 8,2 mvt/ etmaal per woning (koop, vrijstaand).
De verkeersgeneratie bedraagt dan 32 mvt/etmaal.
                                                                                                  31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>De overige functies zoals het havenkantoor, werkplaats, havenfaciliteiten en een showroom/
watersportwinkel zullen geen extra verkeer genereren aangezien deze functies ondergeschikt zijn
aan de jachthaven. Wel is er in de berekeningen van uitgegaan dat de horeca extern verkeer
genereert. Van horeca zijn geen kencijfers bekend om de verkeersgeneratie te bepalen. Daarom is
uitgegaan van het aantal benodigde parkeerplaatsen. In de paragraaf parkeren is bepaald dat de
parkeerbehoefte van de horeca 2 parkeerplaatsen bedraagt. Uitgaande van twee
verkeersbewegingen (heen en terug) en een turnover (aantal maal dat een parkeerplaats gebruikt
wordt per etmaal) van 8 bedraagt de verkeersgeneratie 32 mvt/etmaal.
De totale verkeersgeneratie bedraagt dan 180 mvt/weekdagetmaal. Dit is worstcase aangezien geen
rekening is gehouden met de sloop van de bestaande bebouwing. Dit verkeer zal zich afwikkelen over
de Burgemeester Ketelaarstraat.
In 2020 zal de verkeersintensiteit op de Burgemeester Ketelaarstraat ter hoogte van de ontwikkeling
1.200 mvt/weekdagetmaal bedragen (RVMK maart 2011). Uitgaande van een autonome groei van
1% per jaar bedraagt de intensiteit in 2024 afgerond 1.250 mvt/etmaal.
Met het extra verkeer ten gevolge van de nieuwe ontwikkeling ligt de verkeersintensiteit op circa
1.430 mvt/weekdagetmaal.
Om te bepalen of sprake is van een goede verkeersafwikkeling is echter het werkdagcijfer benodigd.
De omrekenfactor van weekdag naar werkdag bedraagt 1,07%. Dit betekent dat de
verkeersgeneratie 1.530 mvt/werkdagetmaal bedraagt. De Burgemeester Ketelaarstraat is een
erftoegangsweg. Voor een dergelijke weg wordt doorgaans een verkeersintensiteit van 4.000 tot
6.000 mvt/etmaal aanvaardbaar geacht. Gezien de lage intensiteit op de weg, ook na realisatie van
het plan, zullen geen problemen in de verkeersafwikkeling ontstaan.
Parkeren
Ten behoeve van de nieuwe ontwikkelingen zijn parkeerplaatsen benodigd. De parkeerbehoefte is
bepaald aan de hand van de normen uit de Parkeernota Teylingen (2010).
Voor de grondgebonden woningen geldt een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning. Dit
parkeren zal plaatsvinden op eigen terrein.
Voor de 16 appartementen zijn 24 parkeerplaatsen benodigd, uitgaande van een norm van 1,5
parkeerplaats per appartement. Het parkeren voor de appartementen wordt gerealiseerd op de
begane grond van elk woongebouw, waarbij iedere appartement beschikt over 2 parkeerplaatsen.
De parkeernorm voor horeca (café, bar, cafetaria) bedraagt 5 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Dit
betekent dat voor circa 35 m² bvo 2 parkeerplaatsen nodig zijn.
Binnen het plangebied zijn 125 parkeerplaatsen aanwezig. Dit is voldoende om het parkeren ten
behoeve van de bestaande jachthaven en ondersteunende functies en de horeca op te vangen.
6.1.3   Conclusie
De bereikbaarheid voor het gemotoriseerd verkeer is goed te noemen. Eveneens is de bereikbaarheid
voor het langzaam verkeer en het openbaar vervoer goed. Door de inrichting van de verschillende
wegen conform Duurzaam Veilig is de verkeersveiligheid in en rondom het plangebied voldoende
gewaarborgd. Het extra verkeer ten gevolge van de ontwikkeling zal niet leiden tot knelpunten in de
verkeersafwikkeling. Binnen het plangebied zijn voldoende parkeerplaatsen aanwezig om in de
parkeerbehoefte te voorzien. Het aspect verkeer staat de realisatie van het plan dan ook niet in de
weg.
32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>6.2      Milieuhinder en omliggende functies
6.2.1    Normstelling en beleid
In het kader van een goede ruimtelijke ordening, dient in ruimtelijke plannen rekening te worden
gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt
daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter
plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming
tussen functies kan gebruik worden gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering
(editie 2009). Milieuzonering beperkt zich tot de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke
dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.
Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, bijvoorbeeld vanwege de aanwezige
functiemenging of de ligging nabij drukke wegen, kunnen kleinere richtafstanden worden
aangehouden. In dat geval wordt het omgevingstype gemengd gebied gehanteerd en kunnen de
richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG-publicatie met één afstandstrap worden verlaagd.
6.2.2    Onderzoek
Het bestemmingsplan maakt de realisatie van woningen mogelijk. Daarnaast wordt het
havenkantoor met bijbehorende voorzieningen herbestemd. Deze ontwikkeling vindt plaats bij een
jachthaven die als gevolg van dit plan wordt verbreed. Een horecavoorziening en een jachthaven zijn
op grond van bovengenoemde VNG-publicatie te beschouwen als een milieuhinderlijke activiteit.
Horeca valt op grond van bovengenoemde VNG-publicatie in categorie 1, met een bijbehorende
richtafstand van 10 m ten opzichte van een rustige woonwijk. Een jachthaven valt in categorie 3.1,
met een bijbehorende richtafstand van 50 m ten opzichte van een rustige woonwijk. De jachthaven
komt niet in een hogere milieucategorie te vallen.
De beoogde woningen liggen in een omgeving waar in de huidige situatie naast woningen ook
gemengde doeleinden en recreatieve voorzieningen aanwezig zijn. Deze functiemenging wordt ook in
dit plan nagestreefd. In een dergelijk gemengd gebied kunnen de richtafstanden uit de
VNG-publicatie met één afstandstrap worden verlaagd. Dit houdt in dat de horecavoorziening direct
naast woningen toelaatbaar is. Voor de jachthaven geldt een richtafstand van 30 m ten opzichte van
de beoogde woningen. Aangezien de beoogde woningen direct naast de jachthaven liggen, wordt niet
aan deze richtafstand voldaan. In de huidige situatie liggen al woningen direct naast de jachthaven.
Met deze woningen moet de jachthaven reeds rekening houden en, voor zover bekend, is in de
huidige situatie geen sprake van overlast.
In het noorden grenst het plangebied aan een veehouderij. Tussen de beoogde woningen en deze
veehouderij liggen in de huidige situatie al een aantal woningen waar dit bedrijf rekening mee moet
houden. Ter plaatse van de beoogde woningen zal daarom sprake zijn van een aanvaardbaar woon-
en leefklimaat. Ook zal deze veehouderij niet extra belemmerd worden door de beoogde
ontwikkeling.
Tegenover het plangebied, aan de Burgemeester Ketelaarstraat 42c, is daarnaast het bedrijf Anneke
Dekkers gelegen. Dit bedrijf bestaat uit een showroom voor onder andere natuurstenen vloeren en
schouwen. Daarnaast wordt het natuursteen hier bewerkt. Voor natuursteenbewerkingsbedrijven
zonder breken, zeven en drogen met een productieoppervlak van minder dan 2.000 m² geldt op
basis van de VNG-uitgave een richtafstand van 50 m tot een rustige woonwijk in verband met het
aspect geluid. Tot gemengd gebied geldt een richtafstand van 30 m. Zoals hierboven is aangegeven
behoort het plangebied tot een gemengd gebied. De nieuwe woningen liggen op circa 10 m afstand
van het bedrijf. Er wordt dus niet voldaan aan de richtafstand. Er zijn echter reeds woningen
dichterbij het bedrijf gelegen. Het bedrijf dient in zijn bedrijfsvoering reeds rekening te houden met
deze woningen. Ter plaatse van het plangebied zal dan ook sprake zijn van een aanvaardbaar woon-
en leefklimaat en het bedrijf zal door de ontwikkelingen niet in zijn bedrijfsvoering worden
belemmerd.
6.2.3    Conclusie
Geconcludeerd wordt dat het aspect bedrijven en milieuhinder geen belemmering oplevert voor de
realisatie van dit bestemmingsplan. Ter plaatse van de beoogde woningen is sprake van een
aanvaardbaar woon- en leefklimaat en de bestaande bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering
beperkt.
                                                                                                    33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>6.3      Externe veiligheid
6.3.1    Beleid en normstelling
Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te
worden gekeken, namelijk:
    bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
    vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.
In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden
risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde
plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij
onafgebroken (24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op die plaats zou verblijven.
Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De
norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR
toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.
6.3.2    Onderzoek en conclusie
In de directe omgeving van het plangebied liggen geen risicovolle inrichtingen. Ook worden hier geen
gevaarlijke stoffen over het water, over de weg, over het spoor of door buisleidingen vervoerd. Het
aspect externe veiligheid staat de realisatie van dit bestemmingsplan dan ook niet in de weg.
6.4      Leidingen
Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen gelegen. Ook zijn er geen
hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen in de directe omgeving van het plangebied
aanwezig. Er wordt derhalve geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering
oplevert voor de uitvoering van het plan.
6.5      Geluidshinder
6.5.1    Beoogde ontwikkeling
In het plangebied zullen nieuwe woningen en appartementen gerealiseerd worden. Woningen en
appartementen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidsgevoelige functies waarvoor akoestisch
onderzoek uitgevoerd dient te worden.
6.5.2    Toetsingskader
Normstelling
Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van
de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de weg getoetst
moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen-
of buitenstedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke
ordening ook bij 30 km/h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden
onderbouwd.
De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden
(L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt
het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.
Nieuwe situaties
Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van geluidsgevoelige bestemmingen binnen de
wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde
gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de uiterste
grenswaarde niet te boven gaan. In onderhavige situatie geldt een uiterste grenswaarde van 63 dB.
De geluidswaarde binnen de geluidsgevoelige bestemming (binnenwaarde) dient in alle gevallen te
voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB. Krachtens artikel 110g van de Wet
geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband
met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Van deze aftrek is
gebruik gemaakt.
30 km/h-wegen
34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/h of lager op basis van de Wgh niet
gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient
in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of sprake is van een
aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of
maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of
doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting, wordt bij gebrek
aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde
wegen. Vanuit dat oogpunt wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en de uiterste grenswaarde
van 63 dB als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en
de uiterste grenswaarde als maximaal aanvaardbare waarde.
6.5.3    Onderzoek
De locatie is niet gelegen binnen de geluidszone van de Herenweg (200 m). Om de aanvaardbaarheid
van de geluidsbelasting van niet-gezoneerde wegen te beoordelen, is de geluidsbelasting van de
direct aan de locatie grenzende Burgemeester Ketelaarstraat berekend.
Rekenmethodiek en invoergegevens
Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het
Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012. De berekeningen zijn opgenomen in Bijlage 1
Akoestisch onderzoek.
Voor de verkeersgegevens wordt verwezen naar de paragraaf Verkeer en infrastructuur.
Tabel 6.2     Verkeersintensiteiten in mvt/weekdagetmaal (afgerond op 50-tallen)
Straat                                                                    2020
Burgemeester Ketelaarstraat                                               1.450
Voor de voertuigverdeling van het verkeer op de Burgemeester Ketelaarstraat is uitgegaan van een
standaardverdeling van het verkeer op een buurtverzamelweg. De wegdekverharding bestaat uit
klinkers.
Resultaten niet-gezoneerde weg
De twee-onder-een-kapwoningen of vrijstaande woningen zijn het dichtst bij de weg gelegen. Ten
gevolge van het verkeer op de Burgemeester Ketelaarstraat bedraagt de geluidsbelasting maximaal
50 dB aan de gevels van deze woningen. Dit betekent dat de richtwaarde van 48 dB met 2 dB wordt
overschreden. Gezien deze geringe overschrijding en het feit dat de maximaal aanvaardbare waarde
niet wordt overschreden is sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.
De 48 dB-contour, de richtwaarde, is op 16 m uit de as van de Burgemeester Ketelaarstraat gelegen.
De overige woningen/appartementen zijn op grotere afstand gelegen zodat ook aan de gevels van
deze woningen sprake is van een goed klimaat.
6.5.4    Conclusie
Ten gevolge van het verkeer op de weg langs het plangebied, de Burgemeester Ketelaarstraat, is
sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Het aspect wegverkeerslawaai staat de uitvoering
van het plan dan ook niet in de weg.
6.6      Schiphol
6.6.1    Beleid en normstelling
Luchthavenindelingbesluit
Het rijksbeleid ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van Schiphol is geformuleerd in de Wet
tot wijziging van de Wet Luchtvaart die op 20 februari 2003 in werking is getreden (verder gewijzigde
Wet Luchtvaart genoemd). De gewijzigde Wet Luchtvaart is gericht op het tot stand brengen van een
wettelijke grondslag voor het nieuwe regime voor de luchthaven Schiphol. Deze wet vormt de
grondslag voor twee uitvoeringsbesluiten: het Luchthavenverkeerbesluit en het
Luchthavenindelingbesluit (Lib). Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen in overeenstemming te
zijn met het Lib.
                                                                                                   35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>De ruimtelijke consequenties van de gewijzigde Wet Luchtvaart worden weergegeven in het
Luchthavenindelingbesluit. In dit Besluit wordt een beperkingengebied aangegeven. Hierin worden
beperkingengebieden ten aanzien van Schiphol weergegeven met betrekking tot externe veiligheid,
geluidsbelasting, hoogtebeperkingen en vogelaantrekkende werking.
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt aangegeven dat Schiphol tot 2030 ruimte nodig
heeft om uit te ontwikkelen. Derhalve is op een 20 Ke-contour opgenomen. Binnen deze contouren
mogen geen nieuwe uitleglocaties ten behoeve van woningbouw worden ontwikkeld.
Herstructurering en intensivering in bestaand gebouwd gebied zijn binnen de 20 Ke-contour nu en in
de toekomst wel mogelijk. Revitalisering, herstructurering en transformatie van bestaande woon- en
werkgebieden is volgens de Structuurvisie cruciaal om de gestelde ruimtelijke doelen te kunnen
bereiken.
6.6.2    Onderzoek en conclusie
Uit de overzichtskaarten bij het Lib blijkt dat het plangebied buiten het beperkingsgebied valt. Het
plangebied ligt wel binnen de 20 Ke-contour. Het bestemmingsplan voorziet niet in een nieuwe
uitleglocatie voor woningbouw, maar in herstructurering en in intensivering in bestaand gebouwd
gebied. Daarom vormt de ligging binnen de 20 Ke-contour geen belemmering voor de beoogde
ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat de ligging nabij Schiphol de uitvoering van het
bestemmingsplan niet in de weg staat.
6.7      Luchtkwaliteit
6.7.1    Beleid en normstelling
In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het
oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de
luchtkwaliteit.
Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet
milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer
(Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood,
koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de
grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van
belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.
Grenswaarden maatgevende stoffen Wm
Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen
hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet
leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in
betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.
Besluit niet in betekenende mate (nibm)
In dit Besluit is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet
aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:
    een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10
     (= 1,2 µg/m³);
    een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze
     categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen.
36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>6.7.2     Onderzoek
Door de ontwikkeling is er een toename van verkeer van 210 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde).
Hierbij wordt uitgegaan van een aandeel vrachtverkeer van 2%. Uit de nimb-tool blijkt dat deze
verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht van 0,19 µg/m³ en van
fijn stof van 0,06 µg/m³. Beide toenames blijven beneden de 1,2 µg/m³. Het project draagt dan niet
in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van
het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl)
die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2011 de
jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Herenweg (als maatgevende
doorgaande weg langs het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer
zijn gelegen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter
plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen
immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.
6.7.3     Conclusie
Uit het bovenstaande blijkt dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en
leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.
6.8       Archeologie en cultuurhistorie
6.8.1     Regelgeving en beleid
Rijksbeleid
Als gevolg van het Verdrag van Valletta, dat in 1998 door het Nederlandse parlement is goedgekeurd
en in 2006 zijn beslag heeft gekregen in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg, is de
Monumentenwet 1988 gewijzigd. Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk
beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar
archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse
archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch
onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens
volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.
Het Rijk heeft deze beleidsuitgangspunten neergelegd in onder meer de Cultuurnota 2005-2008, de
Nota Belvedère, de Nota Ruimte en het Structuurschema Groene Ruimte 2.
Provinciaal beleid
De provincie Zuid-Holland hanteert in de Nota Regels voor Ruimte 2005 het uitgangspunt dat op
terreinen die voorkomen op de Archeologische Monumentenkaart Zuid-Holland en in gebieden die op
de kaart archeologische waarden van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) ten minste een
redelijke tot grote kans op archeologische sporen hebben, archeologisch vooronderzoek in het kader
van de planvoorbereiding dient plaats te vinden. Voor zover er onzekerheid bestaat over de precieze
aanwezigheid van archeologische waarden, dient in het bestemmingsplan voor het bouwrijp maken
een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden te worden gehanteerd.
Het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden wordt
daarbij afhankelijk gesteld van de uitkomsten van nader archeologisch onderzoek en de
belangenafweging op grond daarvan.
Gemeentelijk beleid
In de nota 'Onder de grond - Beleid voor archeologie in Teylingen' (vastgesteld door de
gemeenteraad op 20 mei 2010) is het gemeentelijk archeologiebeleid vastgelegd. Het beleid is
gebaseerd op wetgeving en de archeologische verwachtings- en beleidskaart van Teylingen en heeft
tot doel om het archeologisch erfgoed te behouden en te beschermen. Voor het nemen van
beslissingen is een archeologische verwachtings- en beleidskaart opgesteld. Deze geeft inzicht in de
archeologische waarden en verwachtingen in Teylingen. Op basis van deze kaart kunnen
initiatiefnemers zo goed mogelijk worden geïnformeerd over eventuele archeologische consequenties
van ruimtelijke ingrepen.
Op de archeologische beleidskaart zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De
gebieden zijn onderverdeeld in Archeologisch Waardevolle Verwachtingsgebieden AWV 1 t/m 6 en
Archeologische Waardevolle Gebieden AWG 1 t/m 2. Per gebied is een voorschrift aangegeven.
                                                                                                    37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>6.8.2    Onderzoek en conclusie
De locatie ligt volgens de gemeentelijke verwachtingskaart deels in een gebied met een lage en deels
in een gebied met een onbekende archeologische verwachting. Hierdoor is een archeologisch
onderzoek noodzakelijk geacht en uitgevoerd. Uit dit onderzoek (Bijlage 5 Archeologisch
bureauonderzoek) blijkt dat in het zuidoosten van het plangebied geen archeologische resten meer
kunnen voorkomen omdat deze weggegraven zullen zijn bij het aanleggen van de jachthaven. Nabij
de Burgemeester Ketelaarstraat geldt wel een hoge archeologische verwachting. Op basis van de
voor het plangebied opgestelde verwachting wordt geadviseerd om in de noordwestelijke helft
vervolgonderzoek uit te laten voeren. Hierbij wordt geadviseerd om de sloop werkzaamheden onder
archeologische begeleiding uit te voeren en ter plaatse van de toekomstige bebouwing onderzoek te
doen in de vorm van proefsleuven.
Ter bescherming van de eventueel aanwezige archeologische waarden is voor dit gebied een
dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen.
6.9      Bodem
6.9.1    Beleid en normstelling
Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden
gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden
bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of
er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de
desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig
dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht
saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen
(voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe
bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde
gebruik.
6.9.2    Onderzoek
In 2013 is ter plaatse van het plangebied een milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 4).
Doel van dit onderzoek is om vast te stellen of het huidige of voormalige gebruik heeft geleid tot een
verontreiniging van de bodem. En beoogt inzicht te krijgen in de aard, plaats van voorkomen en
concentraties van eventuele verontreinigende stoffen in de bodem.
Ter bepaling van de milieuhygiënische bodemkwaliteit binnen de begrenzing van de
onderzoekslocatie, is de norm NEN 5740 (onderzoeksstrategie bij verkennend onderzoek, NNI,
januari 2009) gehanteerd. Deze norm beschrijft de werkwijze voor het opstellen van de
onderzoeksstrategie bij een verkennend bodemonderzoek naar de (mogelijke) aanwezigheid van
bodemverontreiniging en de werkwijze voor het bepalen van de milieuhygiënische kwaliteit van de
bodem en eventueel vrijkomende grond.
Aan de hand van de resultaten van het onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:
Grond
   in de grond zijn plaatselijk bijmengingen met bodemvreemd materiaal (puin en olie)
    waargenomen. Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen
    asbestverdachte materialen waargenomen;
   de grond is over het algemeen licht verontreinigd met de onderzochte parameters. Plaatselijk zijn
    in de grond matige, dan wel sterke verontreinigingen aangetoond.
Grondwater
het grondwater is licht hooguit licht verontreinigd met de onderzochte parameters.
Waterbodem
   de baggerspecie is indicatief onderzocht en kan, indien vergelijkbare resultaten worden gemeten
    tijdens een officieel onderzoek, niet zonder meer worden toegepast op naastgelegen perceel, dan
    wel op bodem onder oppervlakte water (klasse B);
   de onderliggende bodem is tevens indicatief onderzocht en kan toegepast worden op
    naastgelegen perceel. Op bodem onder oppervlakte water kan het toegepast worden als zijnde
    klasse A.
38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Door middel van onderhavig onderzoek is een beeld verkregen van de algemene chemische
bodemkwaliteit. De (plaatselijk) in de grond aangetoonde gehalten zware metalen en minerale olie
(overschrijding van de bijbehorende tussenwaarde, dan wel interventiewaarde) geven formeel,
ingevolge de Wet bodembescherming, aanleiding tot het verrichten van een nader bodemonderzoek
naar de omvang en mate van deze verontreiniging in de bodem. In het kader van het
vergunningtraject zal dit onderzoek worden uitgevoerd.
6.9.3    Conclusie
Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat ter plaatse een aantal verontreinigingen in de bodem
zitten. In een nader bodemonderzoek zal de precieze omvang en mate van verontreiniging worden
vastgesteld. In het kader van het vergunningtraject zal dit onderzoek worden uitgevoerd. In de
planexploitatie is rekening gehouden met een eventuele sanering die samen kan hangen met deze
verontreiniging.
6.10             Ecologie
Deze paragraaf betreft een samenvatting van het uitgebreide bureauonderzoek zoals opgenomen in
Bijlage 2 Ecologisch bureauonderzoek.
6.10.1           Situatie
Huidige situatie
Het plangebied bestaat uit bebouwing, verharding, beplanting en water. Ten westen en noordwesten
van het plangebied liggen eveneens watergangen.
Beoogde ontwikkelingen
In het plangebied wordt één bestaande woning aan de Burgemeester Ketelaarstraat gesloopt.
Hiervoor komen nieuwe woningen in de plaats, daarnaast wordt ook een aantal extra woningen en
een horecavoorziening mogelijk gemaakt. Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden
uitgevoerd:
    sloopwerkzaamheden;
    verwijderen beplanting en bomen;
    bouwrijp maken;
    bouwwerkzaamheden.
6.10.2           Resultaten bureauonderzoek
Gebiedsbescherming
Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status,
zoals Natura-2000. De Natuurbeschermingswet staat de uitvoering van het plan daarom niet in de
weg.
Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS). Het
gebied ten noordoosten van het plangebied op circa 70 meter afstand, heeft de status 'overige
nieuwe natuur'. De beoogde ontwikkeling zal dit EHS-gebied echter niet beïnvloeden.
Soortenbescherming
Het bestemmingsplan is het besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde
dier- of plantensoorten kan betekenen. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke
veranderingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen of verlening van
ontheffing op grond van de Flora- en faunawet (hierna Ffw) nodig zal zijn en of het reëel is te
verwachten dat deze zal worden verleend.
Het bestemmingsplan voorziet in de sloop van de bestaande gebouwen en de bouw van nieuwe
woningen en een havenkantoor met bijbehorende voorzieningen. De benodigde werkzaamheden ten
behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van beschermde natuurwaarden.
                                                                                               39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>In het plangebied komen de volgende soorten voor:
vrijstellingsregeling     tabel 1                           mol, egel, veldmuis
Ffw
                                                            bruine kikker, gewone pad, middelste
                                                            groene kikker en kleine watersalamander
ontheffingsregeling       tabel 2                           kleine modderkruiper
Ffw
                          tabel 3      bijlage 1 AMvB       geen
                                       bijlage IV HR        alle vleermuizen
                          vogels       cat. 1 t/m 4         huismus
                                       cat. 5               koolmees, pimpelmees, spreeuw, ekster
                                                            en zwarte kraai
Conclusie en aanbevelingen
Hieruit blijkt het volgende:
   Er zal geen ontheffing nodig zijn voor de tabel 1-soorten van de Ffw waarvoor een vrijstelling van
    de verbodsbepalingen van de Ffw geldt.
   De aantasting en verstoring van vogels dient te worden voorkomen door werkzaamheden buiten
    het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten.
   Nader onderzoek naar vleermuizen (tabel 3, bijlage IV HR), kleine modderkruiper en vogels met
    een vaste nestplaats is noodzakelijk voordat het bestemmingsplan kan worden vastgesteld.
6.10.3            Aanvullend ecologisch onderzoek
In vervolg op het bureauonderzoek is een aanvullend ecologisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 3).
Hierbij zijn meerdere bezoeken gebracht aan het plangebied, waarbij geïnventariseerd is welke
soorten ter plaatse voorkomen. In onderstaande tabel is opgenomen welke beschermde soorten
voorkomen in het plangebied en welke bijzonderheden er zijn ten aanzien van de ontwikkeling in
verhouding tot deze beschermde soorten.
40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Soort(groep)         Ingreep          Besluit Minister    Bijzonderheden en/of
                     verstorend       noodzakelijk        opmerkingen
Rosse vleermuis,     Nee              Nee                 Geen
laatvlieger, ruige
dwergvleermuis
Gewone               Mogelijk in      Nee                 Mits rekening worden gehouden
dwergvleermuis,      beperkte mate                        met de inzet van nachtelijke
watervleermuis                                            verlichting
                                                          (vleermuisvriendelijk inzetten).
                                                          Voor de watervleermuis is de
                                                          Hoflee met name van belang
Broedvogels          Mogelijk         Nee                 Mits rekening wordt gehouden
algemeen                                                  met het broedseizoen
Huismus              Ja               Nee                 Compenseren twee nestlocaties
                                                          (door vogelvide of nestkast)
Huiszwaluw           ja               Nee                 Mits compensatie van
                                                          nestgelegenheid (door
                                                          nestkasten of huiszwaluwtil)
Boerenzwaluw         In beperkte mate Nee                 Geen
Kleine               Ja               Ja                  Door het treffen van
modderkruiper,                                            maatregelen en te werken
rivierdonderpad                                           conform een goedgekeurde
                                                          gedragscode in het kader van
                                                          de Flora- en faunawet kan
                                                          overtreding van deze wet
                                                          worden voorkomen
Klein glaskruid      Mogelijk         Nee                 Mits wordt gewerkt met een
                                                          goedgekeurde gedragscode in
                                                          het kader van de Flora- en
                                                          faunawet
6.10.4           Conclusie
Uit het aanvullend onderzoek blijkt dat er verschillende beschermde soorten in het plangebied
aanwezig zijn. Bij de uitvoering van het plan dient hiermee rekening gehouden te worden door, onder
andere:
    de inzet van vleermuisvriendelijke verlichting;
    rekening te houden met het broedseizoen van vogels;
    de nestlocatie van de huismus te compenseren door twee nestlocaties;
    compensatie voor de huiszwaluw door middel van de realisatie van nestgelegenheid;
    te werken volgens een goedgekeurde gedragscode ten aanzien van de kleine modderkruiper,
     rivierdonderpad en klein glaskruid.
Met inachtneming van deze maatregelen staat de Flora- en faunawet de uitvoering van het
bestemmingsplan niet in de weg.
6.11             Water
6.11.1           Waterbeheer en watertoets
De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een
ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn
met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het
Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en
waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is overleg gevoerd met de
waterbeheerder over deze waterparagraaf.
                                                                                                41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>6.11.2            Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer
Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de
waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze
paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het
Hoogheemraadschap nader wordt behandeld.
Europa:
    Kaderrichtlijn Water (KRW).
Nationaal:
    Nationale Waterplan (NW);
    Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21);
    Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
    Waterwet.
Provinciaal:
    Provinciaal Waterplan;
    Bestemmingsplannen blauw gekleurd;
    Nota Regels voor Ruimte;
    Provinciale Structuurvisie.
Waterschapsbeleid
Waterbeheerplan 2010-2015
Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In
dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke
maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent
op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond
water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven
en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende
water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te
onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt,
rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar
verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing.
Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Het Waterbeheerplan 2010-2015 van
Rijnland is te vinden op de website: www.rijnland.net/plannen/waterbeheerplan.
Keur en Beleidsregels 2009
Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels die per
27 mei 2011 geactualiseerd zijn. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de
Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn
aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van
water in de bodem. De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van
Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een
verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:
    waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
    watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
    andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).
De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde
waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te
mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op
grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en
handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de Keur
horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De Keur en Beleidsregels van Rijnland zijn te
vinden op de website: www.rijnland.net/regels/keur_algemene.
42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>6.11.3           Huidige situatie
Algemeen
Het plangebied is gelegen in het noordoosten van de kern Warmond, gemeente Teylingen en bestaat
voornamelijk uit bebouwing, verharding en water.
Bodem en grondwater
Conform de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit klei. Er is sprake van
grondwater trap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand minder dan 0,4 m
beneden het maaiveld ligt en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,5 m en
de 0,8 m beneden maaiveld.
Waterkwantiteit
Binnen het plangebied is een groot oppervlaktewater aanwezig, de Hoflee. De Hoflee is aangemerkt
als primair boezemwater.
Watersysteemkwaliteit en ecologie
De Warmonder Leede, waar het plangebied aan gelegen is, behoort tot de Kader Richtlijn Water
(KRW)-lichamen.
Veiligheid en waterkeringen
Binnen het plangebied zijn geen waterkeringen of kern- of beschermingszones van waterkeringen
aanwezig.
Afvalwaterketen en riolering
Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioleringsstelsel.
6.11.4           Toekomstige situatie
Algemeen
Het bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van het gebied rond de jachthaven mogelijk. Er
komt ruimte voor ten hoogste grondgebonden woningen, appartementencomplexen en een
havenkantoor met kleinschalige horeca.
Waterkwantiteit
Voor de nieuwbouw wordt een deel van de bestaande bebouwing gesloopt. Een ander deel is eerder
door brand verwoest. Het verhard oppervlak blijft in de nieuwe situatie nagenoeg gelijk met de
huidige situatie. Compenserende maatregelen zijn dan ook niet nodig.
Watersysteemkwaliteit en ecologie
Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het
toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen.
Veiligheid en waterkeringen
De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.
Riolering en afkoppelen
Overeenkomstig het rijksbeleid (de voorkeursvolgorde uit Wm artikel 29 a en de
doelmatigheidsdoelstelling uit het Bestuursakkoord Waterketen 2007) geeft Rijnland de voorkeur
aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de
omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:
a.   het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
b.   verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
c.   afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen
     nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
                                                                                               43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>d.  huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft
    overeenkomt, worden ingezameld en naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet
    verontreiniging oppervlaktewateren getransporteerd;
e.  ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
    1. zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
    2. lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;
De gemeente kan gebruikmaken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het
gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke
afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet
staan.
Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater
Voor de behandeling van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van
preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan
maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe'-maatregelen.
Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het
ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het
oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen. Door bijvoorbeeld:
   duurzaam bouwen;
   het toepassen van berm- of bodempassage;
   toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming
    van verkeerde aansluitingen;
   het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand-slibvang of
    zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
   adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten
    zuigen);
   het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
   de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een
    juist gebruik hiervan;
   het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en
    chemische onkruidbestrijding.
Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar
verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg
tussen gemeente en Waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd
gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente
in overleg met het Waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe'-aanpak. Deze keuze moet
dan expliciet gemaakt worden in het GRP.
6.11.5          Conclusie
De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.
44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 7 Maatschappelijke
uitvoerbaarheid
7.1     Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
In het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 is het voorontwerpbestemmingsplan
toegezonden aan de overlegpartners van de gemeente Teylingen. Deze zijn in deze paragraaf
samengevat en van beantwoording voorzien.
1. Brandweer Hollands-Midden
Samenvatting
1.  Het plangebied is via twee kanten ontsloten op de Burgemeester Ketelaarstraat en heeft een
    klein doodlopend eind. De hoofdopzet voldoet aan de bereikbaarheidsaspecten zoals gesteld in
    de prakrichtlijn. Bij de verdere uitwerking zoals indeling parkeerplaatsen en maatvoering weg
    moet rekening gehouden met de volgende bereikbaarheidsaspecten:
    a. De weg heeft een breedte van ten minste 4,5 meter:
    b. De weg heet een minimale buitenbochtstraat van ten minste 10 meter en een
        binnenbochtstraal van 5,5 meter;
    c. De weg is geschikt voor voertuigen met een massa van tenminste 14.600 kg;
    d. De weg heeft een vrije van tenminste 4,2 meter.
2.  Geadviseerd wordt rekening te houden met brandkranen en een opstelplaats bij open water in
    het plangebied.
3.  Verzocht wordt in de volgende fase de bovenstaande gegevens ter advisering voor te leggen aan
    de Brandweer Hollands Midden.
Beoordeling
1.  De richtlijnen en maatvoering zoals genoemd onder ad 1 zijn verwerkt in de stedenbouwkundige
    tekening. Daarbij biedt de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied voldoende fysieke ruimte om de
    minimale wegbreedtes en bochtstralen te faciliteren.
2.  Bluswatervoorzieningen zoals brandkranen zijn op bestemmingsplanniveau toegestaan. Ten
    aanzien van de opstelplaats zijn er meerdere locaties in het plan waar een weg direct naast of
    nabij open water (een watergang) is gelegen. Dit is tevens opgenomen op de verbeelding ter
    plaatse van de bestemmingen Verkeer-Verblijfsgebied en Water.
3.  In het kader van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan kan de overlegpartner
    deze reactie en het bestemmingsplan beoordelen.
Conclusie
De reactie leidt niet tot aanpassingen in de toelichting van het bestemmingsplan.
2. Hoogheemraadschap van Rijnland
Samenvatting
Het plan geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Op het plan wordt een positief
wateradvies gegeven.
Beoordeling
De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen
Conclusie
De reactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
                                                                                                45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>3. Monumentencommissie
Samenvatting
1.   De commissie spreekt haar waardering uit voor de gekozen structuur van het plan met behoud
     van het kleinschalig straatbeeld aan de Burgemeester van Ketelaarstraat en een waterrijke
     invulling daarachter, waarin plaats is gevonden voor appartementengebouwen met een aan de
     eisen van de omgeving aangepaste hoogte en voldoende doorzicht op de polder.
2.   De inleiding schenkt ruim aandacht aan cultuurhistorie in algemene zin en ten aanzien van de
     uitgangspunten van het bestemmingsplan. In het hoofdstuk bestemd voor archeologie en
     cultuurhistorie ontbreekt echter een toelichting op zowel de uitgangspunten als op het ruimtelijk
     onderzoek naar de veranderingen als gevolg van de realisatie van het plan. De beperking tot
     archeologie is in het licht van de wijzigingen in de eerder als waarde genoemde landschappelijke
     structuur met dammen een duidelijke omissie in het licht van de wetgeving rond de MoMo.
3.   Een kleine onvolkomenheid is, dat op pagina 18 in de toelichting staat dat vergunningvrij bouwen
     in beschermde gezichten niet mogelijk is. Dit is door het rijk ondertussen deels vrij gegeven.
4.   Ten aanzien van de planverbeelding- en regels lijkt het de commissie juist om ook de voorzijde
     van het bedrijfsgebied aan de Burgemeester Ketelaarstraat te bestemmen als tuin of anders als
     erf waarop geen afscheiding van 2 meter hoog of een lichtmast van 18 meter zou kunnen
     verschijnen. Op deze plek is het behoud van het straatbeeld het uitgangspunt van het beschermd
     gezicht en houden de regels te weinig rekening met het groene en kleinschalige karakter.
Beoordeling
1.   De opmerking van de commissie wordt ter kennisgeving aangenomen.
2.   De paragraaf archeologie en cultuurhistorie zal worden aangevuld met een paragraaf over
     cultuurhistorie. Daarnaast zal de toelichting worden aangevuld met de inpassing van het
     stedenbouwkundig plan en hoe de ontwikkeling past binnen de regels van het beschermd
     dorpsgezicht.
3.   Dit zal worden gewijzigd in de toelichting.
4.   Aan de voorzijde van het betreffende perceel is een woning gelegen. Aan de voorzijde van deze
     woning zal de bestemming Tuin worden aangelegd.
Conclusie
De reactie leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan.
7.2      Inspraak
Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 21 maart tot en met 1 mei 2013 ter inzage gelegen.
Gedurende deze periode zijn 5 inspraakreacties ingediend. De reacties zijn in deze paragraaf
samengevat en van een beantwoording voorzien.
Dhr. Schier
Samenvatting
Een van de uitsluitingswegen van Fort Marine komt uit tegenover de woning aan de Burgemeester
Ketelaarstraat 42. Hierdoor zullen de koplampen van uitkomende auto's de woonkamer inschijnen.
Dit is geen wenselijke situatie, de inspreker vraagt dan ook om in het definitieve ontwerp dit mee te
nemen.
Beoordeling
In het kader van deze inspraakreactie is het stedenbouwkundig plan aangepast. Hierbij is gekeken
naar een mogelijke ontsluiting, waarbij de ontsluiting niet tegenover deze woning zal worden
gerealiseerd. In het stedenbouwkundig plan is dit gewijzigd. Hiervoor is een ruimere bestemming
opgenomen ter plaatse van de inrit, waardoor deze niet langer voor het huis aan de Burgemeester
Ketelaarstraat is gelegen.
Conclusie
De reactie leidt tot aanpassingen van het bestemmingsplan.
46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>Stichting Vaarboerderij de Burcht (io)
Samenvatting
De inspreker spreekt in namens de stichting Vaarboerderij De Burcht. Deze stichting heeft als doel
om de monumentale boerderij De Burcht ook in de toekomst te handhaven als agrarische
vaarboerderij. Verzocht wordt om bij ontwikkelingen rondom de boerderij rekening te houden met de
functie als agrarisch bedrijf. Er dient in ieder geval een stankcirkel aangehouden worden en
boeren-bedrijfsvergunning gehandhaafd kunnen blijven. De stichting gaat in de komende tijd in
gesprek met partijen om een rendabel plan te maken tot behoud van de vaarboerderij.
Beoordeling
De beschreven boerderij is al sinds een lange tijd niet meer in gebruik als boerderij. De boerderij ligt
niet binnen het plangebied van dit bestemmingsplan. Voor de ontwikkeling op het perceel
Burgemeester Ketelaarstraat wordt een eigen bestemmingsplanprocedure doorlopen waarbij de
agrarische functie zal vervallen.
Conclusie
De reactie leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.
Historisch genootschap Warmelda
Samenvatting
1.  In bijlage 2 is een uittreksel van de kadastrale kaart opgenomen. Op perceel 3963 is de boerderij
    De Burcht aan de Burgemeester de Ketelaarstraat 25. Alle bijgebouwen staan hier niet
    ingetekend. Daarnaast is in hoofdstuk 5 programma een kaartje opgenomen zonder vermelding
    van de schuur. De inspreker vraagt zich af of dit bewust is gedaan en met welk doel.
2.  Het archeologisch onderzoek is uitgevoerd door Becker & Van de Graaf. Dit bureau heeft bij de
    ontdekking van de burcht Alkemade fouten gemaakt. De inspreker vraagt of de gemeente kan
    toezien dat ter zake doende specialisten met relevante ervaring kunnen worden ingeschakeld.
Beoordeling
1.  Gewoonlijk is op kadastrale kaarten niet alle bebouwing ingetekend, maar is dit beperkt tot
    hoofdgebouwen. De kadastrale kaart is opgevraagd bij het kadaster. Op de afbeelding in
    hoofdstuk 5 is de belangrijkste hoofdbebouwing van de omliggende percelen opgenomen. Ook
    van andere percelen is niet alle bijgebouwen opgenomen. De bebouwing op omliggende percelen
    is slechts ter indicatie weergegeven.
2.  De zorg voor het archeologisch bodemarchief is de verantwoordelijkheid van de gemeente. Het
    onderzoek en het advies van IDDS heeft instemming gekregen van de gemeente. Besloten is dat
    er vervolgonderzoek nodig is in de vorm van sloopbegeleiding en het graven van proefsleuven.
Conclusie
De reactie leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.
Vos, Hoffer, VDHaar architecten, namens dhr. Zwetsloot
Samenvatting
1.  De geprojecteerde woonblokken zijn georiënteerd op het polderlandschap en hebben zicht op de
    woonboten, waaronder die van de inspreker. Hierdoor wordt de privacy van de inspreker
    geschaad.
2.  In het plangebied wordt tweede-lijnsbebouwing geïntroduceerd. Dit past niet in de
    karakteristieke bebouwing aan de Burgemeester Ketelaarstraat en het bebouwingspatroon van
    Warmond.
3.  De molen is een belangrijk oriëntatiepunt, zoals ook benoemd in de gebiedsvisie. Hiervoor is ook
    een molenbiotoop opgenomen. De nieuwbouw gaat hier aan voorbij en doet afbreuk aan de
    landschappelijke kwaliteiten.
4.  De woonblokken vallen in de huidige haven en breiden de bebouwing verder richting het water
    uit. De woonblokken passen qua omvang en volume niet inde oorspronkelijke bebouwing van de
    Burgemeester Ketelaarstraat en Warmond.
5.  De zichtlijnen vanaf de Burgemeester Ketelaarstraat worden door de situering van de
    bouwvlakken teniet gedaan. De doorkijken naar het landschap vervallen hiermee.
                                                                                                     47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>6.  In de bestemming Tuin tussen de woonblokken kunnen erkers en luifels worden gebouwd,
    hierdoor kan de bebouwing visueel gekoppeld worden, hierdoor vervalt de oorspronkelijke
    kwaliteit van de doorkijken naar het landschap.
7. In artikel 17 is opgenomen dat bouwblokken kunnen worden vergroot tot 10% dan nu in het plan
    is opgenomen. Dit doet de kleinschalige karakteristieke bebouwing van Warmond teniet.
8. Het perceel dat is aanduiding met de bestemming Recreatie - Jachthaven kan volgens artikel 4.2
    voor 100% worden volgebouwd met overkappingen. Dit is geen goede ontwikkeling voor het
    open en kleinschalige bebouwingspatroon van Warmond.
9. Het plangebied is bestempeld als beschermd dorpsgezicht, de ontwikkeling in het
    bestemmingsplan doet hieraan afbreuk.
10. De planbeschrijving gaat uit van een vergroting van de haven, echter op de verbeelding is sprake
    van een verkleining van de huidige haven. De zorg is dat de haven in de toekomst zal worden
    vergroot in de richting van de overzijde van de Hofleede en Warmonder Leede.
11. Ten aanzien van het parkeren wordt de Parkeernota Teylingen 2010 aangehouden. Wanneer de
    norm van het CROW wordt aangehouden voor matig stedelijk gebied, schil is er een norm van
    minimaal 1,6 tot 1,8 parkeerplaatsen per appartement nodig. Dit zou neerkomen op 26 tot 29
    parkeerplaatsen, meer dan de in het plan beschreven parkeerdruk. Daarnaast is in het plan geen
    rekening gehouden met de parkeernorm voor de recreatiehaven, waardoor niet aangetoond
    wordt dan 120 parkeerplaatsen voldoende zijn.
12. Gezien de bovenstaande punten zal als gevolg van de ontwikkeling de economische waarde van
    de woonboot als de ligplaats van de inspreker dalen.
Beoordeling
1.  De afstand tussen de nieuwe appartementen en de woonboot van de inspreker bedraagt hier
    circa 125 m. Gelet op de hoogte van de bebouwing versus de afstand tot de woonboot van
    betrokkene, is de gemeente van oordeel dat inspreker niet onevenredig in zijn privacy wordt
    geschaad.
2.  Langs de Burgemeester de Ketelaarstraat, ten zuiden van het plangebied, is in de huidige situatie
    reeds sprake van tweedelijnsbebouwing tussen de Burgemeester de Ketelaarstraat en de Hoflee.
    De bebouwing die in het plangebied mogelijk wordt gemaakt, wijkt zodoende niet af van de reeds
    aanwezige stedenbouwkundige structuur nabij de jachthaven.
3.  De molen is een kenmerkend bouwwerk. Echter in de huidige situatie is de relatie tussen de
    molen en de Burgemeester Ketelaarstraat minimaal. Met de herontwikkeling van de jachthaven
    wordt gezocht naar mogelijkheden om de relatie tussen Warmond en de molen te versterken.
    Deze versterking is gevonden door vanaf het terrein van de jachthaven een duidelijke zichtlijn te
    maken richting de molen, dit mede door de aanleg van de pier. De molenbiotoop in het
    bestemmingsplan is opgenomen om de windvang van de molen te beschermen. Met de realisatie
    van bebouwing zal de windvang van de molen niet in onevenredige mate aangetast worden.
4.  De stedenbouwkundige structuur langs Burgemeester Ketelaarstraat is van oudsher opgebouwd
    uit lintbebouwing langs deze straat en enkele dwarsstraten (dammen) waaraan in de tweede linie
    gebouwen zijn gezet. Deze zeer typische structuur legt een duidelijke relatie tussen de hoofdweg
    door het oude dorp en het van oudsher economisch belangrijke water. Op de kop van de dammen
    liggen aan het water op een aantal plekken vrijliggende bouwvolumes gelegen die zich volledig
    op het water oriënteren.
    Verder naar het noorden bij de aansluiting met de Hoflee ligt het gebied met jachthavens,
    botenloodsen en parkeerterreinen. Op deze plek zijn achter de gebouwen in het lint van de
    Burgemeester Ketelaarstraat een aantal gebouwen zoals schuren en loodsen in de lengterichting
    in de tweede linie geplaatst, tussen het water en het lint. Hierdoor is in de loop der tijd een
    onsamenhangend bebouwingspatroon ontstaan.
    In de nieuwe opzet worden de gebouwen als losse volumes inderdaad verder richting het water
    geplaatst. Hierdoor komen de gebouwen los van het lint te liggen en zijn de vier gebouwen juist
    onderdeel van de jachthaven en vooral gericht op het water. Het beeld van het bebouwingslint
    van de Burgemeester Ketelaarstraat wordt niet aangetast, maar juist ruimtelijk losgemaakt van
    de functies die zich niet op de straat maar juist op het water richten. De bouwhoogte is met 6 m
    tot uiterlijk 9 m bescheiden (niet veel hoger dan de bestaande loods) en concurreert daarom niet
    met de hoogten langs de Burgemeester Ketelaarstraat, waar ook panden staan met twee lagen
    en een kap met een nok op circa 9 m. Er ontstaat een nieuwe wereld achter de Burgemeester
    Ketelaarstraat met bebouwing die in samenhang met elkaar en de omgeving van de jachthaven
    worden ontworpen.
    De breedten van de gebouwen wijken af van de panden die langs de Burgemeester
    Ketelaarstraat staan. De omvang en het volume van de nieuwe gebouwen passen vooral bij de
    omgeving van de jachthaven en zijn daarom ruimtelijk geen belemmering. Door de beperkte
48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>    bouwhoogte wordt het beeld langs de Burgemeester Ketelaarstraat met verschillende gebouwen
    dicht aan de staat en enkele doorzichten richting het water niet aangetast.
5. In de huidige situatie zijn er vanaf de Burgemeester Ketelaarstraat ook nauwelijks doorzichten
    naar het achterliggend landschap. Door het openstellen van de jachthaven en het openbare
    karakter van de jachthaven te benadrukken is het mogelijk om het achterliggend landschap te
    beleven vanaf de jachthaven.
6. De bestemming Tuin is niet langer tussen de appartementen aan de jachthaven opgenomen. De
    doorzichten tussen de appartementen blijven behouden. Hierdoor blijft er voldoende doorzicht
    naar het achterliggende landschap.
7. Van deze wijzigingsbevoegdheid mag uitsluitend gebruik worden gemaakt indien noodzakelijk
    voor een technisch betere realisering van de bebouwing. De 10% vergroting wordt hierbij
    beperkt door de voorwaarde dat de overschrijding ten hoogste 3 m mag bedragen. Daarnaast is
    de dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie opgenomen ten behoeve van de bescherming
    van het beschermd dorpsgezicht.
8. Gekozen in voor een andere regeling die beter aansluit bij het gebruik van de jachthaven. Hierbij
    is gekozen voor een bestemming Water ter plaatse van de ligplaatsen van de jachthaven. De
    bouwregels zijn hierdoor beter afgestemd op de gewenste ontwikkelingen ter plaatse.
9. In het bestemmingsplan is de dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie opgenomen. Hiermee
    worden de cultuurhistorische waarden van het beschermd dorpsgezicht van Warmond
    beschermd. In de toelichting van het bestemmingsplan zal extra aandacht worden besteed aan in
    hoeverre het bouwplan passend is in het beschermd dorpsgezicht.
10. Het huidige gebied van de jachthaven zal niet worden vergroot. Er is alleen sprake van een
    nieuwe inrichting binnen de bestaande perceelsgrenzen van de jachthaven. Er wordt met dit plan
    geen vergroting van de haven voorzien aan de overzijde van de Hofleede of de Warmonder
    Leede.
11. Ten behoeve van de parkeerplaatsen wordt aangesloten bij het beleid zoals dat is vastgesteld
    door de gemeente. De gemeente hanteert hierbij haar eigen parkeerbeleid zoals dat is
    opgenomen in de Parkeernota Teylingen 2010. Daarnaast worden ten behoeve van de
    appartementen voorzien in 2 parkeerplaatsen per appartement, dit is hoger dan de vastgestelde
    norm. Hiermee past het aantal parkeerplaatsen ten behoeve van het aantal woningen binnen het
    beleid van de gemeente. Daarnaast worden voor de nieuwe horecafunctie 4 extra
    parkeerplaatsen gerealiseerd. Ten aanzien van de parkeerplaatsen ten behoeve van de
    jachthaven geldt dat de jachthaven momenteel een bestaande functie is. Deze zal niet worden
    uitgebreid, ook is de gemeente niet bekend met parkeerproblemen bij de jachthaven. De 120
    reeds aanwezige parkeerplaatsen bij de jachthaven worden daarom als voldoende beschouwd.
12. De gemeente is van mening dat door de herinrichting van de jachthaven het terrein er kwalitatief
    op vooruit gaat, wat ook een kwalitatieve uitstraling heeft naar de omgeving van de jachthaven.
    Mocht er desondanks sprake zijn van waardevermindering van de woonboot, c.q. ligplaats, dan
    bestaat de mogelijkheid om een verzoek tot tegemoetkoming in te dienen.
Conclusie
De reactie leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.
7.3      Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft de wettelijke voorbereidingsprocedure doorlopen. Hiervoor heeft
het plan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Van 24 april tot en met 4 juni 2014 is een ieder in
de gelegenheid gesteld tot het indienen van een zienswijze op het bestemmingsplan. De volgende 5
zienswijzen zijn ingediend:
1.  Provincie Zuid-Holland;
2.  Brandweer Hollands Midden;
3.  B.J.W. Zwetsloot;
4.  A.J.M. Ruigrok;
5.  Rijnlandse Molenstichting (pro-forma).
In Bijlage 7 zijn de ingebrachte zienswijzen opgenomen.
Het pro-forma bezwaar van de Rijnlandse Molenstichting is ingetrokken. Onderstaand worden de
overige 4 zienswijzen samengevat en voorzien van een reactie.
                                                                                                 49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>7.3.1   Zienswijze Provincie Zuid-Holland
Samenvatting zienswijze
De regels in het bestemmingsplan ten aanzien van de molenbiotoop voldoen niet aan de
voorschriften zoals zijn opgenomen in de provinciale verordening ten aanzien van de volgende
punten:
1.  In de regels is alleen de 1 op 100 regel voor de maximale bouwhoogte opgenomen. Omdat de
    bebouwingscontour binnen deze zone is gelegen dient ook de 1 op 30 regel te worden
    opgenomen in het bestemmingsplan.
2.  Daarnaast zou het goed zijn om op de verbeelding op te nemen wat de maximale bouwhoogte is
    binnen de molenbiotoop.
3.  Ook moet worden aangegeven of en hoe er maatregelen worden genomen om de windvang voor
    de molen te vergroten.
4.  Daarnaast moet artikel 14.1.1 onder c worden geschrapt. De gemeente mag niet zelfstandig
    afwijken van het provinciaal belang van de molenbiotoop.
5.  Op deze manier kan pas worden beoordeeld of voldaan wordt aan artikel 16 van de Verordening
    ruimte.
Reactie gemeente
In het bestemmingsplan Fort Marina Warmond wordt artikel 14 aangepast aan de provinciale
verordening.
1.  De 1/30 rekenregel voor de maximale bouwhoogte wordt ingevoegd in de regels.
2.  In Bijlage 8 is de kaart opgenomen waarop de maximale bouwhoogte van de (voormalig)
    bestaande en beoogde gebouwen is gerelateerd aan de molenbiotoop.
3.  Tussen de Provincie Zuid-Holland, de gemeente Teylingen en de initiatiefnemer van het plan zijn
    diverse overleggen gevoerd over het behoud van de windvang van de molen. Na het aanleveren
    van nadere informatie en een berekening van de windvang blijkt dat ter plaatse van de
    molenbiotoop –onder voorwaarden- voldoende windvang is. In de huidige situatie is er reeds een
    verslechtering van de molenbiotoop van 451 m². De beoogde bebouwing levert een beperking op
    van 495 m². Dit is een beperkte verslechtering die aanvaardbaar wordt geacht mits de volgende
    maatregelen worden geborgd in het bestemmingsplan:
    a. nieuwe beplanting achter de vier nieuwe gebouwen is niet hoger dan +8,50 m N.A.P;
    b. de vrije ruimte tussen en naast de gebouwen zijn niet hoger dan +4,50 m N.A.P;
    c. de bouwhoogte van de appartementengebouwen wordt aangepast van 9 m naar 8,5 m
        overeenkomstig de bouwtekeningen;
    d. een aanlegstelsel om te voorkomen dat er geen hoge beplanting wordt aangeplant.
Om de maatregelen te kunnen onderscheiden zijn drie molenbiotopen opgenomen:
   molenbiotoop 1: dit is de algemene regeling voor het gehele plangebied;
   molenbiotoop 2: dit om de vrije ruimte tussen en naast de gebouwen te borgen;
   molenbiotoop 3: dit ten aanzien van het verbod op aanplant van bomen.
In onderstaand figuur is de molenbiotoop 2 en 3 weergegeven. In de gebruiksregels is opgenomen
dat geen beplanting hoger dan 8,50 m N.A.P is toegestaan. De beplantingseis geldt overigens niet
voor de bestaande bomen in de voortuin van Burgemeester Ketelaarstraat 17, dit ter plaatse van de
aanduiding 'erf'. Anders zou met deze regeling deze bomen gekapt moeten worden.
50
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>4.  Artikel 14.1.1 onder c wordt geschrapt.
5.  Tussen de Provincie Zuid-Holland, de gemeente Teylingen en de initiatiefnemer van het plan zijn
    diverse overleggen gevoerd over het behoud van de windvang van de molen. Per e-mail van 9
    september 2014 is door de Provincie Zuid-Holland onder voorwaarden ingestemd met de
    ontwikkeling in relatie tot de molenbiotoop. Zie ook de beantwoording onder 3. De conclusie is
    dat het plan in overeenstemming is met artikel 16, lid 2 van de Verordening Ruimte 2010. Artikel
    14 van dit bestemmingsplan is in overeenstemming gebracht conform het verzoek van de
    provincie.
Conclusie
Het bestemmingsplan is op de volgende punten gewijzigd:
                                                                                                 51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>Regels
    verwijderen van de gemeentelijke afwijkingsbevoegdheid om af te wijken van de
     molenbiotoopregels omdat de gemeente niet zelfstandig mag afwijken van de provinciale regels;
    invoegen van de 1/30 rekenregel voor de hoogte van gebouwen binnen de provinciale
     bebouwingscontour;
    een regeling ten behoeve van de beplanting op het terrein;
    een regeling ten behoeve van de vrije ruimte tussen en naast de gebouwen.
Verbeelding
    de bouwhoogte van de appartementengebouwen is aangepast van 9 m naar 8,5 m
     overeenkomstig de bouwtekeningen;
    molenbiotoop 2 is toegevoegd om de vrije ruimte tussen en naast de gebouwen te borgen;
    molenbiotoop 3 is toegevoegd ten aanzien van het verbod op aanplant van bomen.
Aanpassingen bestemmingsplan
Om bovenstaande punten in te voegen zijn de regels op de volgende punten aangepast.
1.   Invoegen begrip 1.16 bestaand stads- en dorpsgebied
         bestaand stads- en dorpsgebied zoals opgenomen in de Verordening Ruimte van
         de provincie Zuid-Holland.
2.   Vernummeren begrippen van het ontwerpbestemmingsplan 1.17 tot en met 1.82 ten gevolge van
     de invoeging van begrip 1.16.
3.   Aanpassen van de molenbiotoop regeling naar deze regels:
14.1     Molenbiotoop
14.1.1 Bouwregels
In afwijking van hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 1'
de volgende regels:
a.   binnen een straal van 100 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, wordt geen nieuwe
     bebouwing opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
b.   binnen een straal van 100 tot 400 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen wordt geen
     bebouwing opgericht met een hoogte die meer bedraagt dan:
     1. 1/100 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de
         onderste punt van de verticaal staande wiek, voorzover gelegen buiten bestaand stads- en
         dorpsgebied;
     2. 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de
         onderste punt van de verticaal staande wiek, voorzover gelegen binnen bestaand stads- en
         dorpsgebied;
c.   indien op grond van hoofdstuk 2 een lagere maximale bouwhoogte geldt dan de maximaal
     toelaatbare bouwhoogte ingevolge dit lid onder a t/m b, prevaleert de maximaal toelaatbare
     bouwhoogte van hoofdstuk 2.
14.1.2 Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in
lid 14.1.1, voor het bouwen van gebouwen, indien en voor zover uit overleg met de eigenaar en
eventuele beheerder van de molen blijkt dat daartegen uit hoofde van de bescherming van de molen
geen bezwaar bestaat en deze afwijking valt binnen de regels van de afwijkingsmogelijkheid van de
molenbiotoop van de provinciale Verordening Ruimte.
14.1.3 Specifieke gebruiksregels
In afwijking van hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'
de volgende regels:
a.   ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 2' mag geen beplanting staan
     hoger dan +8,50 m N.A.P;
b.   ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 3' mag geen beplanting staan
52
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>     hoger dan +4,50 m N.A.P.
c.   ter plaatse van de aanduiding 'erf' is het bepaalde onder a. niet van toepassing op de bestaande
     beplanting.
7.3.2    Zienswijze Brandweer Hollands Midden
Samenvatting zienswijze
De Brandweer Hollands Midden kan niet opmaken of het eerder uitgebrachte advies is verwerkt en of
dat voldaan wordt aan de voorschriften zoals genoemd in het eerder uitgebrachte advies. De
Brandweer Hollands Midden adviseert om het nader uitgewerkte plan om advies aan ons toe te sturen
en ons op de hoogte houden van de verdere ontwikkeling.
Reactie gemeente
Dit bestemmingsplan maakt het niet voldoen aan de Praktijkrichtlijnen niet onmogelijk. De
bestemmingen bieden voldoende fysieke ruimte om te voldoen aan bijvoorbeeld minimale
wegbreedtes. Bluswatervoorzieningen zoals brandkranen zijn op bestemmingsplanniveau in elke
bestemming toegestaan. Ten aanzien van de opstelplaats van brandweerauto's zijn rondom de
locatie op korte afstand meerdere wegen beschikbaar. De initiatiefnemer van dit plan zal bij de
civieltechnische uitwerking van het plan gegevens leveren en overleg voeren met de Brandweer
Hollands Midden. Dit is een separate civieltechnische procedure die geen invloed heeft op dit
bestemmingsplan.
Conclusie
De reactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
7.3.3    Zienswijze B.J.W. Zwetsloot
Samenvatting zienswijze
De indiener van de zienswijze heeft de volgende bezwaren en opmerkingen:
1.   In tegenstelling tot het gestelde in het bestemmingsplan is er momenteel wel een relatie tussen
     de Burgemeester Ketelaarstraat en het achterliggende land/molen. Vanuit de straat en aan de
     rand van het plangebied kan de molen en de omgeving worden aanschouwd. In de nieuwe
     situatie is dit volledig teniet gedaan, op geen enkel punt is de molen te zien. In de bijlage van de
     zienswijze wordt dit verbeeld.
2.   Door de grote omvang van de bouwblokken worden de enkele doorzichten naar het water
     aangetast. Dit is niet acceptabel voor de ruimtelijke kwaliteit. Het aanzicht vanaf het waterzijde
     wordt wezenlijk anders. De woningbouw aan de zuidzijde is minder massaal. De geprojecteerde
     blokken passen niet in het beeld van Warmond.
3.   De positie van bouwvlakken is niet gewijzigd. De doorzichten zijn teniet gedaan.
4.   De bestemming tuin tussen de bouwblokken is aangepast en het perceel aangeduid met de
     bestemming R-JH is gewijzigd in de bestemming Water.
5.   De indiener ziet uit naar de extra toelichting ten aanzien van het beschermd dorpsgebied.
6.   De zorgen voor de vergroting van de haven aan de zijde van de Hofleede en Warmonderleede
     wordt niet weggenomen. De mogelijkheid voor uitbreiding wordt noch ontkend nog bevestigd.
7.   De economische waarde van de woonboot en de ligplaats zal bij doorgang van het plan
     verminderen. De indiener behoudt zich op het recht van planschade.
Reactie gemeente
1.   De gemeente is het eens met de indiener dat er een relatie is tussen de Burgemeester
     Ketelaarstraat en het achterliggende land/molen. De volgende kenmerken en de beoordeling van
     de waarde van de relatie is reeds in het ontwerpbestemmingsplan beschreven:
    Het plangebied is ingeklemd tussen de parken van Groot Leerust en het Huys te Warmond en
     daardoor relatief geïsoleerd ten opzichte van de rest van het dorp. Het patroon van dammen is
     binnen het plangebied sterk aangetast door de geleidelijke ontwikkeling van de jachthavens
     waardoor de structuur van smalle en diepe percelen nauwelijks meer zichtbaar is. Door het
     relatief dichte bebouwingspatroon van de Burgemeester Ketelaarstraat is er ter hoogte van de
     jachthaven slechts beperkt zicht mogelijk naar de botenhaven met het water en naar de polder
     met de molen (zie pagina 10 van het ontwerpbestemmingsplan).
                                                                                                      53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>    De Zwanburgermolen vormt een belangrijk oriëntatiepunt in de omgeving. De molen is echter
     vanuit Warmond, vanwege de aanwezige bebouwing niet direct waarneembaar. Vanaf de
     jachthavens zelf is de molen wel zichtbaar. De landschappelijke waarde van de molen is groot,
     maar het beeld wordt bedreigd door storende beplanting. (zie pagina 11 van het
     ontwerpbestemmingsplan).
    Bij de herontwikkeling van de jachthaven is rekening gehouden met een aantal kaders. De
     ontwikkeling dient passend te zijn in de omgeving, waarbij rekening gehouden moet worden met
     de aanwezigheid van het beschermd dorpsgezicht. Daarnaast is het belangrijk dat het uitzicht
     vanaf de jachthaven zelf op het achterliggend landschap en de Zwanburgermolen behouden en
     indien mogelijk versterkt wordt. (zie pagina 11 van het ontwerpbestemmingsplan).
    Bij de situering van de appartementengebouwen is rekening gehouden met de zichtlijnen die
     aanwezig zijn vanaf de jachthaven op het achterliggend landschap en de Zwanburgermolen.
     Daarnaast wordt de zichtlijn vanaf het terrein extra geaccentueerd door het realiseren van een
     brede pier vanwaar de rest van de jachthaven te bereiken is. (zie pagina 23 van het
     ontwerpbestemmingsplan).
Daarnaast dient opgemerkt te worden dat de zichtlijnen worden beoordeeld op basis van de situatie
voor de brand van de loods op 27 juni 2010. Door de brand is een tijdelijke zichtlijn op de molen
ontstaan. Met de transformatie van het gebied kan de huidige situatie ten aanzien van de zichtlijnen
niet als referentiepunt worden gezien. Op onderstaande foto is de situatie in 2010 zichtbaar waarbij
de voormalige loods het zicht op de molen reeds ontnam.
                                                                                               Foto:
Situatie in 2010 met de voormalige loods
Samenvattend zijn er in de huidige situatie vanuit de Burgemeester Ketelaarsstraat enkele zichtlijnen
op een deel van de molen. Echter, uitgaande van de situatie in 2010 was er door de loods zeer
beperkte zichtlijnen op de molen. Daarnaast is het huidige en voormalige jachthaventerrein
rommelig van aard, is de bebouwing zonder samenhang en naast de incidentele zichtlijn is er geen
sprake van een ruimtelijke nabijheid van de molen. Dit doordat het zicht wordt belemmerd door
bebouwing en gebruik van de gronden door auto's, boten op trailers en andere gebouwen. Door de
herinrichting van het haventerrein ontstaat een representatief beeld langs de Burgemeester
Ketelaarstraat. Daarnaast is met de herontwikkeling van de jachthaven juist gezocht naar
mogelijkheden om de relatie tussen Warmond en de molen te versterken. Deze versterking is
gevonden door vanaf het terrein van de jachthaven een duidelijke zichtlijn te maken richting de
molen, dit mede door de aanleg van de pier.
2.   In het bestemmingsplan is uitgebreid ingegaan op het beeld van Warmond en de inpassing van
     dit plan daarbinnen. Langs de Burgemeester Ketelaarstraat is het beeld als volgt beschreven:
'De stedenbouwkundige structuur langs Burgemeester Ketelaarstraat is van oudsher opgebouwd uit
lintbebouwing langs deze straat en enkele dwarsstraten (dammen) waaraan in de tweede linie
gebouwen zijn gezet. Deze zeer typische structuur legt een duidelijke relatie tussen de hoofdweg
door het oude dorp en het van oudsher economisch belangrijke water. Op de kop van de dammen
liggen aan het water op een aantal plekken vrijliggende bouwvolumes gelegen die zich volledig op het
water oriënteren.'
     De nieuwe situatie sluit aan bij dit beeld, aangezien ook nu aan de dammen in de tweede linie
     gebouwen worden neergezet die georiënteerd zijn op het water. In het stedenbouwkundig plan is
54
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>   daarbij aansluiting gezocht bij de bestaande zonering van het gebied in een kleinschalige zone
   langs de Burgemeester Ketelaarstraat en daarachter een meer grootschalige zone. De omvang
   en het volume passen bij de omgeving van de jachthaven.
   Verder is in het bestemmingsplan aangegeven hoe het plan zich verhoudt tot het beschermd
   dorpsgezicht van Warmond en tot de landgoedbiotoop van Huys te Warmond. De
   karakteristieken van het dorpsgezicht en landgoedbiotoop zijn gerespecteerd in dit plan.
   De overige bebouwing langs het water waar de indiener naar verwijst (o.a. langs de Dorpsstraat
   en Herengracht) ligt dermate ver verwijderd en dermate uit het zicht van de geplande nieuwbouw
   dat van een stedenbouwkundige relatie geen sprake kan zijn.
3. Zie de reactie onder 1 en 2.
4. De bestemming tussen de beoogde gebouwen in de tweede linie is inderdaad aangepast. De
   bestemming 'Tuin' in het voorontwerpbestemmingsplan is gewijzigd naar de bestemming
   'Verkeer-Verblijfsgebied'     in     het     ontwerpbestemmingsplan.         De      bestemming
   'Recreatie-Jachthaven' in het voorontwerpbestemmingsplan is gewijzigd naar de bestemming
   'Water' in het ontwerpbestemmingsplan. De bestemmingen in het ontwerpbestemmingsplan
   geven beter weer hoe de beoogde situatie er uit komt te zien. De opzet van het plan is daarbij niet
   gewijzigd. De 'Verkeer-Verblijfsgebied' geeft overigens minder bebouwingsmogelijkheden
   waardoor het solitaire karakter van de gebouwen aan de randen van het gebied beter tot uiting
   komen en een rommelig karakter door de eventuele bouw van erfbebouwing aan de randen wordt
   voorkomen. De bestemming 'Water' doet recht aan het karakter van het gebied. Daarnaast zijn
   steigers en jachthavens toegestaan. De jachthavens is geregeld middels de aanduiding
   'jachthaven'.
5. In paragraaf 5.2 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is een
   beeldkwaliteitsparagraaf opgenomen waarin de beschermde waarden zijn beschreven. Dit ten
   behoeve van de onderbouwing inzake de provinciale landgoedbiotoop.
   Daarnaast is het vigerende bestemmingsplan het plangebied en de omgeving van het plangebied
   bestemd als 'Beschermd dorpsgebied (dubbelbestemming)'. Deze gronden zijn bestemd voor de
   bescherming van de op deze gronden voorkomende cultuurhistorische waarden, zoals bedoeld in
   artikel 36 van de Monumentenwet 1988. Dit staat in artikel 20 lid 1 van het vigerende
   bestemmingsplan Kom Warmond.
   Uit het vigerende bestemmingsplan 'Kom Warmond 2009' blijkt dat het jachthaventerrein op
   zichzelf geen kenmerken bezit van het beschermd stads- en dorpsgezicht. Langs de
   Burgemeester Ketelaarstraat worden geen woningen aangepast of gesloopt die zijn aangewezen
   als 'rijksmonument' of 'beeldondersteunend object / woonhuizen met beeldondersteunend
   belang'. Zie ook onderstaande uitsnede van de vigerende plankaart waarop zichtbaar is dat geen
   cultuurhistorische aanduidingen zijn opgenomen ter plaatse van de jachthaven. De gebouwen in
   de directe omgeving worden niet aangepast of gesloopt. Daarmee is geen sprake van
   onevenredige afbreuk van de ruimtelijke- en functionele karakteristiek van het beschermde
   dorpsgezicht. Immers, de jachthaven in de tweede linie is reeds bestemd als jachthaven, de
   gebouwen in de eerste linie direct aan de Burgemeester Ketelaarstraat worden niet aangetast en
   op het terrein van de jachthaven is reeds in de bestaande situatie sprake van bouwvlakken.
   In het bestemmingsplan Fort Marina is de bestemming 'Beschermd dorpsgebied
   (dubbelbestemming)' herhaald onder de bestemming 'Waarde- beschermd Dorpsgebied'.
   Hiermee blijft het beschermingsregime van toepassing.
   Een extra toelichting ten aanzien van het beschermd dorpsgebied is niet noodzakelijk aangezien
   dit reeds is opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan.
                                                                                                   55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>    Uitsnede vigerende bestemmingsplan Kom Warmond 2009 en de legenda
6.  In de toelichting van het bestemmingsplan staat bij de beantwoording van de inspraakreacties:
    "er wordt met dit plan geen vergroting van de haven voorzien aan de overzijde van de Hofleede
    of de Warmonder Leede". Hiermee is de mogelijkheid van uitbreiding dus ontkend. Er is geen
    bestemmingsplan of ander ruimtelijk instrument in procedure waarmee dit mogelijk gemaakt zou
    worden.
7.  Voor zover de indiener aangeeft schade te verwachten als gevolg van de ontwikkeling, verwijst
    de gemeente naar de mogelijkheid tot het indienen van een verzoek tot tegemoetkoming van
    planschade.
Conclusie
De reactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>7.3.4   Zienswijze A.J.M. Ruijgrok
Samenvatting zienswijze
De indiener van de zienswijze heeft de volgende bezwaren:
1.  Tijdens de ontwerpfase van het plan Fort Marina is de indiener niet gekend in het laatste ontwerp.
    In het verleden zijn wel inloopavonden georganiseerd waarbij de ontwerpfase van Fort Marina tot
    in detail werd gepresenteerd. Dit is nu niet meer het geval;
2.      Naast de woning en schuur van de indiener wordt de mogelijkheid gecreëerd tot het bouwen
    van een loods direct aansluitend aan mijn perceel met een bouwhoogte van 8 m. Hierdoor heeft
    de indiener bijna geen zonlicht meer in de tuin (binnenplaats) en het vrije uitzicht wordt totaal
    belemmerd waardoor de indiener ernstig wordt gedupeerd;
3.  De afstand van de bouwgrens ten opzichte van het kavel van de indiener;
4.  De afstand van de bouwgrens ten opzichte van het kavel van de indiener ten behoeve van de
    brandveiligheid en/of andere calamiteiten;
5.  De huidige situatie is groot genoeg om als jachthaven te fungeren. De indiener kan begrijpen dat
    de huidige goot - en nokhoogte van respectievelijk 3 m en 6 m aan de lage kant en kan begrijpen
    dat de initiatiefnemer iets groter wil. Maar een blok van 8 m hoog, pál op de erfgrens vind de
    indiener niet passend in het geheel. De indiener stelt een planwijziging van het gebouw voor met
    schuine dakvlakken zodat er voldoende uitzicht en licht wordt behouden. Daarnaast is een
    minimale afstand van 3 m van de erfgrens gewenst zodat wordt voldaan aan de brandveiligheid;
6.  Bezwaar tegen de bestemming 'kleinschalige horeca';
7.  De indiener hoopt op een wel overwogen besluit van burgemeester en wethouders inzake het
    gebouw direct het perceel van de indiener.
Reactie gemeente
1.  Nu het bestemmingsplan de fase van ontwerp heeft bereikt, is de gemeente verplicht om de
    wettelijke procedure te volgen zoals beschreven in de Wet ruimtelijke ordening. Dit houdt in dat
    de plannen ter inzage moeten liggen gedurende 6 weken en dat een ieder mondeling of
    schriftelijk zijn of haar zienswijze bekend maakt. Andere wijzen van het kenbaar maken van een
    zienswijzen zijn er niet. Bij het nogmaals houden van een informatieavond bestaat het risico en
    de eventuele onduidelijkheid dat aanwezigen denken dat wanneer zij hun mening kenbaar
    maken, zij ook een zienswijze hebben ingediend. Dat is echter niet het geval, omdat de wet die
    mogelijkheid niet biedt. Daarom houdt de gemeente deze fase strikt formeel, zodat alle bezwaren
    ook daadwerkelijk op papier komen te staan en ook daadwerkelijk in behandeling genomen
    kunnen worden.
2.  De gronden rondom het perceel van de indiener (zie het roodgekleurde vlak in onderstaande
    figuur) krijgen in de beoogde situatie de bestemming 'Recreatie - Jachthaven'.
 Bestemming Recreatie - Jachthaven, zie het rood gekleurde vlak
                                                                                                   57
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>Op de grond ten zuidoosten van het perceel van de indiener is geen bouwvlak opgenomen, hier mag
dan ook geen gebouw worden gebouwd, zie het roodgekleurde vlak in onderstaande figuur ter
aanduiding van het bouwvlak.
Wel mogen hier bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. De bouwhoogte van
erfafscheidingen bedraagt daarbij maximaal 2 m, vlaggenmasten maximaal 9 m en van overige
bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder reclamezuilen, maximaal 5 m.
Bouwvlak binnen de bestemming Recreatie - Jachthaven, zie het rood gekleurde vlak
Doordat gebouwen niet zijn toegestaan krijgt de indiener uitzicht over het haventerrein en het water
ten zuidoosten van het dakterras. Dit is een verbetering ten opzichte van de bestaande situatie,
aangezien er nu nog een gebouw staat met een puntdak waar de indiener direct zicht op heeft. In de
nieuwe situatie wordt dit pand gesloopt, waarna deze planologisch ook niet meer is toegestaan.
In het bestemmingsplanfase van voorontwerp naar ontwerp is dit bouwvlak ten zuidoosten reeds
verwijderd ten gunste van de indiener. Zie onderstaande figuur waar zichtbaar is dat ter plaatse van
de blauwe cirkel het bouwvlak is verkleind in het ontwerpbestemmingsplan.
Verbeelding voorontwerpbestemmingsplan             Verbeelding ontwerpbestemmingsplan
Verkleining bouwvlak, zie de blauwe cirkel
58
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>Direct ten zuiden/zuidwesten het dakterras van de indiener mag een gebouw worden gebouwd.
Achter de woning zijn de gronden namelijk bestemd voor Recreatie-Jachthaven ten behoeve van de
bouw en het gebruik van een havenkantoor. Om de indiener tegemoet te komen is ten opzichte van
het voorontwerpbestemmingsplan het bouwvlak reeds in het ontwerpbestemmingsplan teruggelegd.
Zie onderstaande figuur waar zichtbaar is dat ter plaatse van de rode cirkel het bouwvlak is verkleind.
Verbeelding voorontwerpbestemmingsplan              Verbeelding ontwerpbestemmingsplan
Verkleining bouwvlak, zie de rode cirkel
De maximale bouwhoogte van het gebouw bedraagt 8 m. Volgens het vigerende bestemmingsplan
Kom Warmond 2009 geldt een goot - en nokhoogte van respectievelijk 3 m en 7 heeft. Ten opzichte
van het geldende planologische regime is de maximale bouwhoogte in de nieuwe situatie dus 1 m
hoger.
Om aan de indiener tegemoet te komen wordt de maatvoering van het havengebouw aangepast.
Hierdoor wordt het zonlicht in de tuin (binnenplaats) behouden. De maximale goot- en bouwhoogte
zal respectievelijk 4,5 m en 8 m bedragen.
Uitsnede plankaart bestemmingsplan Kom Warmond 2009
                                                                                                    59
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>3. Het gebouw wordt in de nieuwe situatie dichterbij het perceel van de indiener geplaatst. Het
   nieuwe gebouw zal wel op een afstand van tenminste 1 m tot de perceelgrens worden gebouwd,
   zie artikel 3.2.1 sub d van het bestemmingsplan Fort Marina. Tot op heden bedroeg de afstand tot
   het (bestaande) gebouw aan de zuidwestzijde 5,95 m.
   De effecten voorzover concreet waarneembaar acht de gemeente beperkt en niet onevenredig
   voor een dergelijke omgeving. Bovendien neemt door de geplande ontwikkeling de bebouwing
   rondom het huis van de indiener af. Tot slot blijkt uit een uitgevoerde bezonningsstudie dat in de
   zomerperiode als gevolg van het nieuwbouwplan niet noemenswaardig meer schaduw ontstaat
   op het perceel van de indiener. De bezonningsstudie is als bijlage toegevoegd aan het
   bestemmingsplan. Onder punt 5 wordt nader ingegaan op de uitgevoerde bezonningsstudie.
4. De brandveiligheid in het gebied is gewaarborgd doordat het gebied ten zuiden van
   Ketelaarstraat 19 een ruim 10 m brede verkeersbestemming is opgenomen, waarover voertuigen
   van hulpdiensten kunnen rijden. Via deze route kunnen hulpdiensten ook het bijgebouw en het
   dakterras bereiken, aangezien daar in de toekomstige situatie in het zuidoosten geen gebouw
   meer aan grenst. Het hoofdgebouw van de indiener blijft voor hulpdiensten bereikbaar via de
   Burgemeester Ketelaarstraat.
   Verder is de brandweer één van de vooroverlegpartners bij dit bestemmingsplan. De brandweer
   heeft aangegeven dat met deze bereikbaarheidsaspecten rekening moet worden gehouden:
   1.   de weg heeft een breedte van tenminste 4,5 m;
   2.   de weg heeft een minimale buitenbochtstraat van tenminste 10 m en een binnenbochtstraat
        van 5,5 m;
   3.   de weg is geschikt voor voertuigen met een massa van tenminste 14.600 kg;
   4.   de weg heeft een vrije hoogte van tenminste 4,3 m;
   5.   geadviseerd wordt rekening te houden met brandkranen en een opstelplaats bij open water
        in het plangebied.
        Het plangebied voldoet aan de hiervoor genoemde voorwaarden, waardoor voldaan wordt
        aan de brandveiligheidseisen. Op de bebouwing zoals die naast het perceel van de indiener is
        geprojecteerd heeft de brandweer geen bezwaren geuit. Zie tevens de beantwoording van de
        brandweer.
5. Zie de hiervoor gegeven reactie onder reactie 2 t/m 4 inzake de maximale hoogte en de
   brandveiligheid. Verder is op 23 juni 2014 een bezonningsstudie verricht naar de bestaande en
   nieuwe situatie, om te bepalen in hoeverre de nieuwbouw extra schaduw veroorzaakt op het
   dakterras. Deze bezonningsstudie is opgenomen in Bijlage 9. De bezonningsstudie is verricht
   voor 4 representatieve dagen in het jaar in 4 verschillende seizoenen, waarbij telkens is gekeken
   naar de huidige en nieuwe situatie op 9:00, 12:00, 15:00 en 18:00. Bij een vergelijking tussen de
   huidige en nieuwe situatie blijkt dat de hoeveelheid schaduw op het dakterras alleen
   noemenswaardig toeneemt op 22 maart om 18:00, op 22 december om 12:00 en op 22
   december om 15:00. In de winter wordt een dakterras over het algemeen niet gebruikt,
   waardoor alleen aan het einde van de dag in maart mogelijk meer schaduw ontstaat. In de gehele
   zomerperiode, wanneer een dakterras het meest intensief wordt gebruikt, is er geen sprake van
   noemenswaardig meer schaduw.
6. De indiener verwijst waarschijnlijk naar de 'staat van horeca-activiteiten', dat als bijlage aan de
   regels is toegevoegd. Hierin zijn de soorten horeca genoemd die de gemeente Teylingen
   onderscheidt, maar dit betekent niet dat deze soorten ook allemaal zijn toegestaan. In de regels
   die horen bij een bestemming is aangegeven welk soort horeca uit de genoemde bijlage is
   toegestaan. In de bestemming Recreatie-Jachthaven (dat aan het perceel van de indiener
   grenst), is aangegeven dat enkel horeca uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van
   Horeca-activiteiten is toegestaan, zie artikel 3.1 onder d.
7. Met bovenstaande reactie en aanpassingen in het bestemmingsplan neemt het college van
   burgemeester en wethouders een wel overwogen besluit.
Conclusie
  Op de verbeelding wordt de bouwhoogte van 8 m van het havenkantoor gewijzigd naar een goot-
   en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 en 8 m.
  Als bijlage bij de toelichting wordt de bezonningsstudie toegevoegd.
60
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 8                    Economische uitvoerbaarheid
Ingevolge de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht om bij onder meer bij de ruimtelijke
ontwikkeling van één of meer woningen kosten te verhalen op particuliere grondexploitanten. Dit
kostenverhaal zal plaatsvinden door middel van een anterieure overeenkomst. Deze anterieure
overeenkomst zal tevens voorzien in een afspraak omtrent eventuele planschadeclaims.
Gelet op voorgaande heeft de gemeente besloten geen exploitatieplan op te stellen.
                                                                                                61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>62</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>Regels</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>64</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 1                     Inleidende regels
Artikel 1        Begrippen
1.1      plan
het bestemmingsplan 'Fort Marina Warmond' van de gemeente Teylingen.
1.2      bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand
NL.IMRO.1525.BP2011WAR10001- met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).
1.3      aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels,
regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.
1.4      aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.
1.5      aanbouw
een toevoeging van een afzonderlijke ruimte aan een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te
onderscheiden is van het hoofdgebouw.
1.6      aangebouwd bijgebouw
een gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde
bouwperceel gelegen hoofdgebouw én tegen dit hoofdgebouw is aangebouwd.
1.7      aan-huis-gebonden beroep
een vrij beroep, waarvan de activiteiten niet publiek gericht zijn en dat op kleine schaal in een woning
door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie
behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in
overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.
1.8      achtererfgebied
erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan
1 m van de voorkant van het hoofdgebouw; zie Figuur 2.
1.9      archeologisch onderzoek
een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning
beschikt.
1.10     archeologische waarde
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen
uit oude tijden.
1.11     bebouwing
een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
                                                                                                     65
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>1.12     bedrijfsvloeroppervlakte
de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende
magazijnen en overige dienstruimten; deze wordt gemeten tussen de gevelmuren en/of
gemeenschappelijke scheidsmuren.
1.13     Besluit Omgevingsrecht (Bor)
Besluit van 25 maart 2010, houdende regels ter uitvoering van de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht (Besluit omgevingsrecht), Staatsblad 2010, 143.
1.14     bestaand
a.  bij bebouwing: een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat op het tijdstip van
    inwerkingtreding van het plan tot stand is gekomen of tot stand zal komen met in achtneming
    van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet;
b.  bij gebruik: het legale gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft
    verkregen.
1.15     bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen
afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het
plan tot stand zijn gekomen of zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de
Woningwet.
1.16     bestaand stads- en dorpsgebied
bestaand stads- en dorpsgebied zoals opgenomen in de Verordening Ruimte van de provincie
Zuid-Holland.
1.17     bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak.
1.18     bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.
1.19     Bevoegd gezag
Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
1.20     botenberging
een gebouw, bestemd voor de stalling van een of meer boten en daarvoor ook toegankelijk.
1.21     bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van
een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het
vergroten van een standplaats.
1.22     bouwgrens
de grens van een bouwvlak.
1.23     bouwlaag
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte
liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, dit met inbegrip van de begane grond en een
dakterras en met uitsluiting van een zolder en kelder, die beiden lager zijn dan 1,5 m of niet voor
verblijf geschikt zijn.
66
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>1.24     bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende
bebouwing is toegelaten.
1.25     bouwperceelgrens
een grens van een bouwperceel.
1.26     bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde
gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.
1.27     bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij
indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
1.28     bijgebouw
een gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde
bouwperceel gelegen hoofdgebouw; dit kan aangebouwd zijn of vrijstaand zijn.
1.29     cultuurhistorische waarde
de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische
gaafheid.
1.30     dakopbouw
een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze
constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één
of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.
1.31     dakterras
een buitenruimte, behorende bij het gebruik van het hoofdgebouw, dat bovenop het gehele of een
gedeelte van een hoofdgebouw, aanbouw of uitbouw is gesitueerd.
1.32     detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen,
verhuren en leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of
aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.
1.33     eerste bouwlaag
de bouwlaag op de begane grond.
1.34     entreeportaal
een ruimte, waarin de hoofdtoegang van de woning is gelegen.
1.35     erf
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en
dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een
bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;
                                                                                                   67
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 70 ======================================================================

<pre>1.36     erfgrens
de volgens het kadaster geldende grens van het erf; indien er sprake is van meer aaneengebouwde
woningen op één kadastraal perceel, is dit de feitelijke grens van het erf behorende bij de betreffende
woning.
1.37     erker
a.  is een uitgebouwd venster en bestaat hoofdzakelijk uit doorzichtige delen;
b.  is rechtstreeks toegankelijk vanuit achtergelegen ruimte en één geheel hiermee vormt;
c.  is geen entreeportaal van de woning;
d.  beslaat altijd een gedeelte van de gevel en nooit de volledige breedte van de gevel (ten hoogste
    50%);
e.  tot een erker kan ook een onder het raam gelegen borstwering behoren;
f.  een erker is niet hoger dan een bouwlaag;
uitzondering:
g.  alléén bij gestapelde woningen kunnen meerdere erkers boven elkaar worden aangebracht.
1.38     gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden
omsloten ruimte vormt.
1.39     gestapelde woning
een woning, die zich bevindt in een woongebouw, dat bestaat uit twee of meer boven- of nagenoeg
boven- elkaar gesitueerde woningen.
1.40     hoofdgebouw
een gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of
toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn,
gelet op die bestemming, het belangrijkst is.
1.41     horecabedrijf
een bedrijf, gericht op één of meer van de navolgende activiteiten:
a.  het verstrekken van ter plaatse te nuttigen dranken en/of etenswaar;
b.  het exploiteren van zaalaccommodatie;
c.  het bedrijfsmatig verstrekken van logies;
d.  het bovenstaande al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een
    erotisch getinte vermaaksfunctie.
1.42     huishouden
persoon of groep van personen, die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge
verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt
daaronder niet begrepen.
1.43     jachthaven
a.  een deel van het water en de daarbij behorende voorzieningen, zoals aanlegsteigers, meerpalen
    en een botenhelling, ten behoeve van het afmeren van recreatieve vaartuigen voor zover dit:
    1. bestemd en ingericht is voor het voor onbepaalde tijd veilig en beschut achterlaten van
         onbemande pleziervaartuigen en recreatiewoonschepen en eventueel voor het tijdelijk
         verblijf van bemande pleziervaartuigen;
    2. onder beheer en toezicht staat van een havenmeester of beheerder;
b.  overige voorzieningen, gebouwen en terreinen in de vorm van een kleinschalige kantine, géén
    bar, restaurant of anderszins in de Staat van Horeca-activiteiten genoemde horecagelegenheid
    zijnde, een kleinschalige reparatiegelegenheid voor vaartuigen, een ruimte ten behoeve van de
    verkoop van scheepsbenodigdheden, een terrein voor de opslag van pleziervaartuigen,
    gebouwen voor de verkoop van pleziervaartuigen en toeristische standplaatsen.
68
</pre>

====================================================================== Einde pagina 70 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 71 ======================================================================

<pre>1.44     kantoor
een voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch,
juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in
ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.
1.45     kap
een constructie van één of meerdere schuine dakvlakken met een helling van meer dan 30° en
minder dan 65° ter afdekking van een gebouw, dat minder dan tweederde van het grondvlak van het
gebouw beslaat.
1.46     kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover
sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Activiteitenbesluit, en voor zover de woning
in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij hoort.
1.47     kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen
voorzieningen ten behoeve van activiteiten als wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën, roeien
en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen,
observatiepunten, informatieborden en banken.
1.48     kwetsbaar object
een object als bedoeld in artikel 1, onder l van het Besluit van 27 mei 2004, houdende
milieukwaliteitseisen voor externe veiligheid van inrichtingen milieubeheer (Besluit externe
veiligheid inrichtingen).
1.49     lessenaarsdak
een asymmetrische dakvorm met één hellend dakvlak over (nagenoeg) de volledige breedte of diepte
van een gebouw.
1.50     ligplaats woonschepen
een gedeelte van het openbaar water in de gemeente Teylingen, dat aangewezen is voor een
woonschip met bijbehorende voorzieningen.
1.51     natuurwaarde
de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door botanische, faunistische, biologische
bodemkundige en morfologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.
1.52     NEN
de door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het
moment van vaststelling van het plan.
1.53     nutsvoorzieningen
voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations,
schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten
behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.
1.54     ondergronds bouwen
een ruimte, die voor mensen toegankelijk is en gelegen is onder peil.
                                                                                                    69
</pre>

====================================================================== Einde pagina 71 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 72 ======================================================================

<pre>1.55     openbaar toegankelijk gebied
weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder b van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen,
parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen
toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door
langzaam verkeer.
1.56     openbaar water
alle wateren die, al dan niet met enige beperking, voor het publiek bevaarbaar zijn of direct aansluit
op openbaar gebied.
1.57     overkapping
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.
1.58     peil
a.   de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de
     afgewerkte begane grondvloer ligt tussen 0 en 0,15 m boven het bestaande gemiddelde
     aansluitende afgewerkte terrein;
b.   in alle andere gevallen is dit de bovenkant van het bestaande gemiddelde aansluitende
     afgewerkte terrein.
1.59     plankaart
de verbeelding van het bestemmingsplan 'Fort Marina Warmond' bestaande uit één plankaartblad,
waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen.
1.60     platte afdekking
een (min of meer) horizontaal vlak ter afdekking van een gebouw dat meer dan tweederde van het
grondvlak van het gebouw beslaat; deze platte afdekking is gecombineerd met een bouwhoogte.
1.61     pleziervaartuig
elk vaartuig dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt voor enige vorm van pleziervaart,
waterrecreatie of watersport met uitzondering van een zeilplank.
1.62     Staat van Horeca-activiteiten
de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.
1.63     terras
een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een horecabedrijf waar sta- of
zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken
of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt.
1.64     twee-aaneengebouwde woningen
bebouwing bestaande uit twee-aaneengebouwde grondgebonden woningen, die samen een
bouwblok vormen, niet zijnde geschakelde woningen.
1.65     uitbouw
een vergroting van een bestaande ruimte van een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te
onderscheiden is van het hoofdgebouw.
70
</pre>

====================================================================== Einde pagina 72 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 73 ======================================================================

<pre>1.66     verbeelding
voorheen plankaart; de digitale kaart, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen
gronden zijn aangegeven.
1.67     verkoopvloeroppervlak
de voor het publiek zichtbare en toegankelijke overdekte winkelruimte ten behoeve van de
detailhandel; dit is het netto vloeroppervlak inclusief de etalageruimte.
1.68     voorerfgebied
erf, dat geen onderdeel is van het achtererfgebied; zie Figuur 2.
1.69     voorgevel
de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of 'uitstraling' als belangrijkste
gevel kan worden aangemerkt; zie Figuur 2.
1.70     voorgevelrooilijn
de lijn waarin de voorgevel van een hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan; zie
Figuur 1.
1.71     vrijstaand bijgebouw
een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op
hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.
1.72     vrijstaande woning
een niet-aaneengebouwde woning.
1.73     voorkeursgrenswaarde
de maximale waarde voor geluidsbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet
geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.
1.74     Wgh
de Wet geluidhinder.
1.75     Wgh-inrichting
bedrijf, zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningsbesluit milieubeheer, die in
belangrijke mate geluidshinder kan veroorzaken.
1.76     winkel
een gebouw dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk is bedoeld om te worden
gebruikt voor de uitoefening van detailhandel.
1.77     woning
een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor huisvesting van niet
meer dan één huishouden.
                                                                                                     71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 73 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 74 ======================================================================

<pre>1.78     woonschip
elk vaartuig of drijvend voorwerp, dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als woning.
1.79     zijerf
de gronden die behoren bij het hoofdgebouw of voor een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan
en gekeerd naar het openbaar toegankelijk gebied; zie Figuur 2
1.80     zijgevel
de gevel van het hoofdgebouw ter plaatse van het zijerf.
1.81     zelfstandig kantoor
een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het verlenen van diensten als genoemd onder
het begrip 'kantoor', waarbij de dienstverlening niet ten dienste staat van en verbonden is aan de
uitoefening van bedrijfsactiviteiten, maar een afzonderlijke eenheid vormt.
1.82     FIGUREN
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------
1.82.1 Figuur 1
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------
1.82.2 Figuur 2
72
</pre>

====================================================================== Einde pagina 74 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 75 ======================================================================

<pre>--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------
1.82.3 Figuur D
                                                                                                           73
</pre>

====================================================================== Einde pagina 75 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 76 ======================================================================

<pre>--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------
74
</pre>

====================================================================== Einde pagina 76 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 77 ======================================================================

<pre>Artikel 2         Wijze van meten
Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten/gerekend:
2.1      afstand
de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot
bouwperceelgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.
2.2      bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde,
met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de
aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
2.3      breedte, lengte en diepte van een bouwwerk
tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren;
bij afwezigheid van een gevel: de rand van het bouwwerk geprojecteerd op het afgewerkte
bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
2.4      vloeroppervlakte
de gebruiksoppervlakte volgens het geldende Bouwbesluit.
2.5      dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
2.6      goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een ander, daarmee
gelijk te stellen constructiedeel.
2.7      hoogte van een woonschip
vanaf het waterpeil tot aan het hoogste punt van het woonschip, met uitzondering van
ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antenne-installaties en naar de aard daarmee
gelijk te stellen onderdelen.
2.8      inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de
scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
2.9      oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts
geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het
bouwwerk.
2.10     bedrijfsvloeroppervlakte
de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende
magazijnen en overige dienstruimten.
2.11     de oppervlakte van een bouwwerk zonder wanden, zoals open overkappingen en
daarmee vergelijkbare bouwwerken, geen gebouwen zijnde
het overdekte grondoppervlak, dat loodrecht gelegen is onder het dakoppervlak.
                                                                                                    75
</pre>

====================================================================== Einde pagina 77 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 78 ======================================================================

<pre>2.12    oppervlakte, lengte en breedte van een woonschip
deze worden buitenwerks gemeten, met dien verstande dat functioneel ondergeschikte bouwdelen
zoals gangboorden tot een maximum van 0,5 m buiten beschouwing worden gelaten.
76
</pre>

====================================================================== Einde pagina 78 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 79 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 2                    Bestemmingsregels
Artikel 3        Recreatie - Jachthaven
3.1      Bestemmingsomschrijving
De voor 'Recreatie - Jachthaven' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.  bij de jachthaven behorende voorzieningen;
b.  werkplaats met opslag;
c.  kantoren;
d.  horeca uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten;
e.  showroom en winkel voor boten en aanverwante artikelen;
f.  bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen,
    nutsvoorzieningen, water, paden, wegen en overige verkeersvoorzieningen.
3.2      Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
3.2.1    Gebouwen
a.  gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
b.  de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale
    bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte;
c.  de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste het met de
    maatvoeringaanduiding aangegeven bebouwingspercentage van het bouwperceel; indien geen
    bebouwingspercentage is aangegeven, geldt een bebouwingspercentage van 100% van het
    bouwperceel;
d.  de afstand van gebouwen tot de perceelsgrens bedraagt ten minste 1 m, tenzij het gebouw in de
    perceelsgrens is gebouwd;
e.  indien gebouwen op een bouwperceel niet aaneen worden gebouwd, geldt een onderlinge afstand
    van ten minste 1 m.
3.2.2    Bouwwerken geen gebouwen zijnde
a.  de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m;
b.  de bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 9 m;
c.  de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder reclamezuilen,
    bedraagt ten hoogste 5 m.
                                                                                              77
</pre>

====================================================================== Einde pagina 79 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 80 ======================================================================

<pre>Artikel 4         Tuin
4.1      Bestemmingsomschrijving
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.  tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
b.  parkeren bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
c.  perceel ontsluitingen;
d.  erkers ten behoeve van het wonen;
e.  luifels ter plaatse van entree van hoofdgebouwen;
f.  nutsvoorzieningen.
4.2      Bouwregels
4.2.1    Algemene bouwregels
Op deze gronden mag worden gebouwd en geldt de volgende regel:
a.  op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en géén overkappingen
    worden gebouwd;
b.  in afwijking van het bepaalde onder a mag ter plaatse van de aanduiding 'garagebox' een berging
    worden gebouwd;
c.  de goothoogte ter plaatse van de aanduiding 'garagebox' bedraagt ten hoogste 3 m;
d.  de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'garagebox' bedraagt ten hoogste 4,5 m;
4.2.2    Specifieke bouwregels erkers
a.  in afwijking van het bepaalde in lid 4.2.1 is het toegestaan op deze gronden erkers te bouwen;
b.  voor erkers aan de voorgevel van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
    1. de diepte, gemeten vanuit de voorgevel van het hoofdgebouw, bedraagt ten hoogste 1,5 m;
    2. de breedte van de erker bedraagt ten hoogste 50% van de breedte van de gevel;
    3. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het
         hoofdgebouw vermeerderd met 0,3 m, hierbij mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan
         de aanwezige goothoogte van de betreffende voorgevel;
    4. in afwijking van het bepaalde onder 3 bedraagt de bouwhoogte van erkers gebouwd tegen
         gestapelde woningen ten hoogste de hoogte van de bovenste bouwlaag van het
         hoofdgebouw vermeerderd met 0,3 m, hierbij mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan
         de aanwezige goothoogte van de betreffende voorgevel.
    5. de afstand van de erker tot het betreffende openbaar toegankelijk gebied bedraagt ten
         minste 1,5 m;
c.  voor erkers aan de zijgevel van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
    1. de diepte, gemeten vanuit de zijgevel van het hoofdgebouw, bedraagt ten hoogste 1,5 m;
    2. de breedte bedraagt ten hoogste 30% van de breedte van de zijgevel van het hoofdgebouw;
    3. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het
         hoofdgebouw vermeerderd met 0,3 m, hierbij mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan
         de aanwezige goothoogte van de betreffende zijgevel ;
    4. in afwijking van het bepaalde onder 3 bedraagt de bouwhoogte van erkers gebouwd tegen
         gestapelde woningen ten hoogste de hoogte van de bovenste bouwlaag van het
         hoofdgebouw vermeerderd met 0,3 m, hierbij mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan
         de aanwezige goothoogte van de betreffende zijgevel;
    5. de afstand van de erker tot het betreffende openbaar toegankelijk gebied bedraagt ten
         minste 1,5 m;
    6. de afstand tot de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt ten minste 1 m;
    7. de afstand tot de achtergevel van het hoofdgebouw bedraagt ten minste 0,5 m.
78
</pre>

====================================================================== Einde pagina 80 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 81 ======================================================================

<pre>4.2.3    Specifieke bouwregels luifels ter plaatse van entree hoofdgebouw
a.  in afwijking van het bepaalde in lid 4.2.1 is het toegestaan op deze gronden luifels te bouwen;
b.  de diepte van de luifel bedraagt maximaal 1,5 m;
c.  de breedte van de luifel bedraagt ten hoogste de breedte van de deur(en) van de entree
    vermeerderd met 1 m;
d.  de bouwhoogte van de luifel bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het
    hoofdgebouw vermeerderd met 0,3 m, hierbij mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan de
    aanwezige goothoogte van de gevel, waartegen de luifel wordt gebouwd;
e.  de luifel wordt gebouwd tegen de gevel, waarin de entree is gelegen.
4.2.4    Bouwwerken geen gebouw zijnde en geen overkappingen zijnde
a.  de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 1 m;
b.  in afwijking van sub a bedraagt de bouwhoogte van de erfafscheidingen op het zijerf en achtererf
    ten hoogste 2 m;
c.  de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde,
    bedraagt ten hoogste 3 m.
                                                                                                 79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 81 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 82 ======================================================================

<pre>Artikel 5        Verkeer - Verblijfsgebied
5.1      Bestemmingsomschrijving
De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.  verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de
    aangrenzende bestemmingen;
b.  bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen,
    nutsvoorzieningen, reclame-uitingen, water, speelvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van
    gescheiden inzameling en weg meubilair.
5.2      Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
a.  op  deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
b.  de  bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
c.  de  bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 9 m;
d.  de  bouwhoogte van lichtmasten bedraagt ten hoogste 18 m.
80
</pre>

====================================================================== Einde pagina 82 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 83 ======================================================================

<pre>Artikel 6       Water
6.1     Bestemmingsomschrijving
De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.  verkeer te water en oeververbindingen;
b.  water ten behoeve van de waterhuishouding en oevers;
c.  bruggen, duikers en steigers;
d.  ter plaatse van de aanduiding 'jachthaven', tevens een jachthaven.
6.2     Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
a.  op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
b.  steigers en meerpalen mogen haaks op de oever gelegen worden aangelegd met dien verstande
    dat:
    1. de breedte van de steiger ten hoogste 3 m bedraagt;
    2. de breedte van de steiger ter plaatse van de aanduiding 'steiger' ten hoogste 7 m bedraagt;
    3. een steiger uitsluitend wordt gebouwd wanneer wordt voldaan aan de eisen van het
        Waterschap;
    4. de bouwhoogte van lichtmasten bedraagt ten hoogste 18 m;
c.  de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de
    verkeersregeling of de verlichting en bruggen bedraagt ten hoogste 3 m.
                                                                                               81
</pre>

====================================================================== Einde pagina 83 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 84 ======================================================================

<pre>Artikel 7        Wonen - 1
7.1      Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.  het wonen in vrijstaande woningen met aan-huis-gebonden beroepen;
b.  bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen,
    parkeervoorzieningen, tuinen en water.
7.2      Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
7.2.1    Hoofdgebouwen
a.  hoofdgebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
b.  de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de met de maatvoeringaanduiding
    aangegeven bouwhoogte;
c.  de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de met de maatvoeringaanduiding
    aangegeven goothoogte.
7.2.2    Gezamenlijke oppervlakte erfbebouwing
De gezamenlijk oppervlakte van aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen per
bouwperceel bedraagt ten hoogste 50% van het zijerf en achtererfgebied met een maximum van
100 m². Bij de berekening van deze oppervlakte worden de gronden, die gelegen zijn op het zijerf én
de bestemming Tuin hebben, niet meegerekend.
7.2.3    Hoogte van aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen
a.  de goothoogte van aanbouwen, uitbouwen of bijgebouwen bedraagt ten hoogste 3 m óf de
    hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,25 m;
b.  de bouwhoogte van aanbouwen, uitbouwen of bijgebouwen bedraagt ten hoogste 4,5 m.
7.2.4    Hoogte vrijstaande bijgebouwen en overkappingen
a.  de goothoogte van overkappingen en vrijstaande bijgebouwen bedraagt ten hoogste 3 m;
b.  de bouwhoogte van overkappingen en vrijstaande bijgebouwen bedraagt ten hoogste 4,5 m;
c.  in afwijking van bepaalde in sub a en b bedraagt de bouwhoogte van overkappingen en
    vrijstaande bijgebouwen op of binnen een afstand van 2 m van de bouwperceelgrens ten hoogste
    3 m indien ingevolge figuur D in lid 1.82 nadelige verandering optreedt in de bezonningssituatie.
7.2.5    Breedte en diepte van aanbouwen, uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en overkappingen
a.  de diepte van aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gemeten vanuit de
    achtergevel van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 4 m;
b.  de breedte van aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gemeten vanuit de
    zijgevel van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 60% van de breedte van de voorgevel van
    het hoofdgebouw met een maximum van 5 m.
7.2.6    Afstanden van aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen
a.  de afstand van aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot de bouwperceelgrens
    bedraagt 0 of ten minste 1 m;
b.  de afstand tussen het hoofdgebouw inclusief aanbouw, uitbouw en overkapping en een vrijstaand
    bijgebouw bedraagt ten minste 1 m;
c.  de afstand van vrijstaande bijgebouwen onderling, bedraagt 0 of ten minste 1 m;
d.  de bouwhoogte van garages ter plaatse van de aanduiding 'garages' bedraagt ten hoogste 3 m.
7.2.7    Erkers
Voor het bouwen van een erker aan de zijgevel van de woning gelden de volgende regels:
a.  de diepte van de erker bedraagt ten hoogste 1,5 m;
b.  de breedte van de erker bedraagt ten hoogste 30% van de breedte van de gevel;
c.  de goothoogte van de erker en de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 3 m óf 0,25 m boven de
    vloer van de eerste verdieping van de woning;
82
</pre>

====================================================================== Einde pagina 84 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 85 ======================================================================

<pre>d.  indien de zijgevel gericht is naar het openbaar toegankelijk gebied bedraagt de afstand tussen de
    erker en het betreffende openbaar toegankelijk gebied ten minste 1 m.
7.2.8   Dakterrassen
Voor dakterrassen, die niet direct bij de bouw van een woning zijn gerealiseerd, gelden de volgende
regels:
a.  dakterrassen zijn uitsluitende toegestaan op de achtergevel van een woongebouw indien de
    achtergevel én de zijgevel (beide gevels al dan niet met erf) niet grenzen aan een bouwperceel
    behorende bij een woning;
b.  dakterrassen zijn uitsluitend toegestaan op de zijgevel van een woongebouw wanneer de
    achtergevel én de zijgevel (beide gevels al dan niet met erf) niet grenzen aan een bouwperceel
    behorende bij een woning;
c.  er zijn géén dakterrassen toegestaan aan de voorgevel van de woning;
d.  de bouwhoogte van terrashekken ten behoeve van dakterrassen bedraagt ten hoogste 1,2 m
    boven de vloer van het dakterras.
7.2.9   Zwembaden
Achter de voorgevelrooilijn is per woning één zwembad toegestaan, met dien verstande dat:
a.  de oppervlakte van het zwembad maximaal 10% van de oppervlakte van het bouwperceel mag
    bedragen, met een maximum van 50 m²;
b.  de afstand van het zwembad tot de perceelsgrens minimaal 5 m dient te bedragen;
c.  de afstand van het zwembad tot de grens van de weg minimaal 15 m dient te bedragen;
d.  de bouwhoogte van de rand van het zwembad en de overige bij het zwembad behorende
    voorzieningen maximaal 0,3 m mag bedragen, gemeten vanaf het aangrenzende maaiveld.
7.2.10 Botenbergingen
Voor botenbergingen gelden de volgende regels:
a.  per bouwperceel is maximaal één botenberging toegestaan;
b.  de bouwhoogte van een botenberging bedraagt ten hoogste 4 m;
c.  de oppervlakte van een botenberging bedraagt ten hoogste 70 m².
7.2.11 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
a.  de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m;
b.  de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.
7.3     Specifieke gebruiksregel
7.3.1   Aan-huis-gebonden beroep
Een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de
volgende regels
a.  de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
b.  de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30%
    van de vloeroppervlakte van de betrokken woning inclusief aan- en uitbouwen en vrijstaande
    bijgebouwen met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:
    1. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
    2. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
    3. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
    4. er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop
        ondergeschikt aan de uitoefening van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
7.4     Afwijken van de gebruiksregels
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.1 voor het
toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:
a.  de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
b.  de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling,
    die met de woonfunctie in overeenstemming is;
                                                                                                  83
</pre>

====================================================================== Einde pagina 85 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 86 ======================================================================

<pre>c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten
   hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning inclusief aan- en uitbouwen en
   aangebouwde bijgebouwen met een maximum van 50 m²:
d. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
e. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
f. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
g. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.
84
</pre>

====================================================================== Einde pagina 86 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 87 ======================================================================

<pre>Artikel 8        Wonen - 3
8.1      Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.  het wonen in gestapelde woningen met aan-huis-gebonden beroepen;
b.  bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen,
    parkeervoorzieningen, tuinen en water.
8.2      Bouwregels
Voor het bouwen geldt de volgende regel:
   op deze gronden mag worden gebouwd.
8.2.1    Gebouwen
a.  gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
b.  de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale
    bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte.
8.2.2    Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
a.  de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m;
b.  de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.
8.3      Specifieke gebruiksregel
8.3.1    Aan-huis-gebonden beroep
Een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de
volgende regels
a.  de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
b.  de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30%
    van de vloeroppervlakte van de betrokken woning inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde
    bijgebouwen met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:
    1. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
    2. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
    3. er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop
         ondergeschikt aan de uitoefening van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
    4. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan.
8.4      Afwijken van de gebruiksregels
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.1 voor het
toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:
a.  de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
b.  de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling,
    die met de woonfunctie in overeenstemming is;
c.  de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten
    hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning inclusief aan- en uitbouwen en
    aangebouwde bijgebouwen met een maximum van 50 m²:
d.  het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
e.  het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
f.  ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
g.  seksinrichtingen zijn niet toegestaan.
                                                                                               85
</pre>

====================================================================== Einde pagina 87 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 88 ======================================================================

<pre>Artikel 9         Wonen - 4
9.1       Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.   het wonen in:
     1. vrijstaande woningen;
     2. twee-aaneengebouwde woningen;
     3. met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen;
b.   bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen,
     parkeervoorzieningen, perceel ontsluitingen, tuinen en water.
9.2       Bouwregels
Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:
9.2.1     Hoofdgebouwen
a.   hoofdgebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
b.   de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding
     'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte;
c.   de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding
     'maximale goothoogte (m)' aangegeven goothoogte;
d.   bij hoofdgebouwen mag de goothoogte worden doorbroken met dakkapellen onder de
     voorwaarde, dat deze constructie minimaal 0,5 m onder de noklijn is gelegen en de onderzijde
     van de constructie in het dakvlak minimaal 0,5 m boven de goot is geplaatst.
9.2.2     Erfbebouwing
Algemene regels
a.   de gezamenlijke oppervlakte van aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen
     bedraagt ten hoogste 50% van het zij- en achtererf binnen de bestemming Wonen - 1 met een
     maximum van 100 m²;
b.   de afstand van aan- en uitbouwen en bijgebouwen en overkappingen tot bouwperceelsgrenzen
     bedraagt 0 m of ten minste 1 m.
Aan-/uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en overkappingen
c.   de gezamenlijke breedte van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en
     overkappingen, gemeten vanuit de zijgevel van het hoofdgebouw, bedraagt ter plaatse van de
     betreffende zijgevel ten hoogste 60% van de breedte van het hoofdgebouw met een maximum
     van 5 m;
d.   de gezamenlijke diepte van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en overkappingen,
     gemeten vanuit de achtergevel van het hoofdgebouw, bedraagt ter plaatse van de betreffende
     achtergevel ten hoogste 4 m;
e.   de goothoogte van aan- en uitbouwen bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag
     van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,3 m;
f.   de bouwhoogte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen bedraagt ten hoogste
     4,5 m;
g.   de bouwhoogte van overkappingen bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van
     het hoofdgebouw vermeerderd met 0,3 m.
Vrijstaande bijgebouwen en overkappingen
vrijstaande bijgebouwen en overkappingen zijn toegestaan indien aan de volgende regels wordt
voldaan:
h.   vrijstaande bijgebouwen en overkappingen worden op ten minste 1 m afstand van het
     hoofdgebouw en op ten minste 1 m afstand van de erfbebouwing zoals bedoeld in lid 9.2.2 sub c
     en d gebouwd;
i.   de goothoogte van vrijstaande bijgebouwen bedraagt ten hoogste 3 m;
j.   de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen bedraagt ten hoogste 4,5 m;
k.   in afwijking van het bepaalde onder 3 bedraagt de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen op
     of binnen een afstand van 2 m van de bouwperceelgrens ten hoogste 3 m indien ingevolge figuur
     D in lid 1.82 nadelige verandering optreedt in de bezonningssituatie;
86
</pre>

====================================================================== Einde pagina 88 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 89 ======================================================================

<pre>l.  de bouwhoogte van overkappingen bedraagt ten hoogste 3 m.
9.2.3    Bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde
a.  de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m;
b.  in afwijking van lid a bedraagt de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn ten
    hoogste 1 m;
c.  in afwijking van sub b is het toegestaan om een erfafscheiding te bouwen, die is samengesteld uit
    kolommen met een bouwhoogte van ten hoogste 1,5 m met daartussen een hekwerk bestaande
    uit open constructie met een bouwhoogte van ten hoogste 1,25 m;
d.  de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde,
    bedraagt ten hoogste 3 m.
9.2.4    Zwembaden
Achter de voorgevelrooilijn is per woning één zwembad toegestaan, met dien verstande dat:
a.  de oppervlakte van het zwembad maximaal 10% van de oppervlakte van het bouwperceel mag
    bedragen, met een maximum van 50 m²;
b.  de afstand van het zwembad tot de perceelsgrens minimaal 5 m dient te bedragen;
c.  de afstand van het zwembad tot de grens van de weg minimaal 15 m dient te bedragen;
d.  de bouwhoogte van de rand van het zwembad en de overige bij het zwembad behorende
    voorzieningen maximaal 0,3 m mag bedragen, gemeten vanaf het aangrenzende maaiveld.
9.2.5    Botenbergingen
Voor botenbergingen gelden de volgende regels:
a.  per bouwperceel is maximaal één botenberging toegestaan;
b.  de bouwhoogte van een botenberging bedraagt ten hoogste 4 m;
c.  de oppervlakte van een botenberging bedraagt ten hoogste 70 m².
9.3      Specifieke gebruiksregel
Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels:
a.  de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in lid 9.2.2 sub h is ondergeschikt aan de
    woonfunctie;
b.  een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de
    volgende regels:
    1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
    2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste
         30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en
         aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de
         volgende voorwaarden:
            ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
            het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
            het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
            er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop
             ondergeschikt aan een beroep aan huis.
c.  ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1' is het in aanvulling op sub b2 van
    dit artikel tevens toegestaan vrijstaande bijgebouwen voor aan-huis-gebonden beroepen in
    gebruik te nemen tot een maximum van 50 m², waarbij de totale oppervlakte ten behoeve van
    aan-huis-gebonden beroepen op het perceel maximaal 50 m² bedraagt.
                                                                                                   87
</pre>

====================================================================== Einde pagina 89 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 90 ======================================================================

<pre>9.4     Afwijken van de gebruiksregels
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.1 voor het
toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met inachtneming van de volgende regels:
a.  de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
b.  de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling
    die met de woonfunctie in overeenstemming is;
c.  de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten
    hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en
    aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²;
d.  het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
    in gebruik te nemen;
e.  het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
f.  ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
g.  seksinrichtingen zijn niet toegestaan.
88
</pre>

====================================================================== Einde pagina 90 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 91 ======================================================================

<pre>Artikel 10               Waarde - Archeologie
10.1     Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar
voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van
archeologische waarden.
10.2     Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
a.  op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 10.1 genoemde bestemming uitsluitend
    bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste
    3 m;
b.  ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met
    inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend
    worden gebouwd, indien:
    1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd
         waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd
         gezag in voldoende mate is vastgesteld;
    2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet
         worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de
         omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de
         archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de
         bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
c.  het bepaalde in lid 10.2 onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking
    heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
    1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte,
         voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt
         van de bestaande fundering;
    2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
    3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder
         heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.
10.3     Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of
van werkzaamheden
10.3.1 Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning
Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Waarden - Archeologie zonder of in afwijking
van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van
werkzaamheden van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of
werkzaamheden uit te voeren:
a.  het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte of hoogte dan 30 cm, waartoe
    worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en
    aanleggen van drainage;
b.  het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
c.  het verlagen of verhogen van het waterpeil;
d.  het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
e.  het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband
    houdende constructies, installaties of apparatuur.
10.3.2 Uitzondering op het aanlegverbod
Het verbod van lid 10.3.1 is niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden:
a.  noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarbij lid 10.2 in acht is genomen;
b.  een oppervlakte beslaan van ten hoogste 100 m²;
c.  reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan;
d.  ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.
                                                                                                 89
</pre>

====================================================================== Einde pagina 91 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 92 ======================================================================

<pre>10.3.3 Voorwaarden voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen
bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
De werken en werkzaamheden, zoals in lid 10.3.1 bedoeld, zijn slechts toelaatbaar, indien de
aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of
van werkzaamheden aan de hand van archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken
locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn. Voorts zijn de werken en werkzaamheden
toelaatbaar, indien:
a.  de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk
    zijnde, of van werkzaamheden een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde
    van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is
    vastgesteld;
b.  de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de activiteiten niet worden
    geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor
    het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden regels te verbinden,
    gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan
    wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.
90
</pre>

====================================================================== Einde pagina 92 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 93 ======================================================================

<pre>Artikel 11               Waarde - Beschermd Dorpsgezicht
11.1     Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Beschermd Dorpsgezicht ' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere
aldaar geldende bestemming(en) - tevens bestemd voor de bescherming de van de op deze gronden
voorkomende cultuurhistorische waarden, zoals bedoeld in artikel 36 van de Monumentenwet 1988.
11.2     Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
a.   er mag uitsluitend worden gebouwd overeenkomstig met c.q. aansluitend op, aan de ten tijde
     van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestaande:
     1. voorgevelrooilijnen;
     2. goot- en bouwhoogte van de gebouwen;
     3. de breedte en de indeling van de voorgevel van gebouwen;
     4. de dakvorm, dakhelling en nokrichting van de gebouwen;
     5. de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
11.3     Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van de instandhouding van de cultuurhistorische
waarden naast de in de betreffende artikelen tevens nadere eisen stellen aan:
a.   de situering van bouwwerken;
b.   de maximale bouwhoogte van bouwwerken;
c.   de maximale omvang van bouwwerken;
d.   de dakvorm, dakhelling en nokrichting van gebouwen;
e.   de oriëntatie van bouwwerken.
De nadere eisen mogen worden gesteld voor zover deze noodzakelijk zijn ter waarborging van de ter
plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden. Alvorens wordt overgaan tot het stellen van nadere
eisen wordt de Monumentencommissie gehoord.
11.4     Afwijken van de bouwregels
11.4.1 Afwijkingsbevoegdheid
Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in
lid 11.3 betreffende:
a.   voorgevelrooilijnen;
b.   goot- en bouwhoogte van de gebouwen;
c.   de breedte en de indeling van de voorgevel van de gebouwen;
d.   de dakvorm, dakhelling en nokrichting van de gebouwen;
e.   de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
11.4.2 Voorwaarden voor afwijken
De in lid 11.4.1 genoemde omgevingsvergunning mag uitsluitend worden verleend indien wordt
voldaan aan de volgende regels:
a.   er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de ruimtelijke en functionele
     karakteristiek van het beschermde dorpsgezicht;
b.   voordat omgevingsvergunning wordt verleend, wordt de gemeentelijke Monumentencommissie
     om advies gevraagd.
                                                                                              91
</pre>

====================================================================== Einde pagina 93 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 94 ======================================================================

<pre>11.5     Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of
van werkzaamheden
11.5.1 Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning
Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Waarde - Beschermd Dorpsgezicht zonder of
in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, aan te
leggen, of de volgende werkzaamheden uit te voeren:
   onroerende zaken, geen gebouwen zijnde, hieronder begrepen straten, wegen, pleinen, bomen,
    erfafscheidingen - niet zijnde bouwwerken - te wijzigen.
11.5.2 Uitzondering aanlegverbod
Het verbod als bedoeld in lid 11.5.1 is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die:
a.  betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
b.  reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
c.  mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.
11.5.3 Voorwaarden voor een omgevingsvergunning
De werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 11.5.1 zijn toelaatbaar, mits:
a.  geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de waarden van het beschermde dorpsgezicht;
b.  vooraf advies is ingewonnen bij de gemeentelijke Monumentencommissie.
92
</pre>

====================================================================== Einde pagina 94 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 95 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3                   Algemene regels
Artikel 12             Antidubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering
is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten
beschouwing.
                                                                                               93
</pre>

====================================================================== Einde pagina 95 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 96 ======================================================================

<pre>Artikel 13               Algemene bouwregels
13.1      Overschrijding bouwgrenzen
De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen,
aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:
a.   tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen,
     funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste
     1,5 m bedraagt;
b.   tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt;
c.   andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1 m
     bedraagt.
13.2      Ondergrond bouwen en aanleggen
13.2.1 Ondergrondse werken
Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden,
behoudens in deze regels opgenomen bepalingen, geen beperkingen.
13.2.2 Ondergrondse bouwwerken
Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken, gelden de volgende bepalingen, tenzij in de regels
anders is opgenomen:
a.   ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitende toegestaan binnen het bouwvlak;
b.   de ondergrondse bouwdiepte van de ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4 meter
     beneden maaiveld;
c.   bij het berekenen van de bebouwingspercentages, of van het maximaal te bebouwen oppervlak,
     wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen
13.2.3 Afwijken voor ondergronds bouwen
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in
artikel 13.2.2 voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte
van maximaal 10 m onder maaiveld onder de voorwaarde dat de waterhuishouding niet
ontoelaatbaar wordt verstoord.
94
</pre>

====================================================================== Einde pagina 96 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 97 ======================================================================

<pre>Artikel 14               Algemene aanduidingsregels
14.1     Molenbiotoop
14.1.1 Bouwregels
In afwijking van hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 1'
de volgende regels:
a.   binnen een straal van 100 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, wordt geen nieuwe
     bebouwing opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
b.   binnen een straal van 100 tot 400 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen wordt geen
     bebouwing opgericht met een hoogte die meer bedraagt dan:
     1. 1/100 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de
         onderste punt van de verticaal staande wiek, voorzover gelegen buiten bestaand stads- en
         dorpsgebied;
     2. 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de
         onderste punt van de verticaal staande wiek, voorzover gelegen binnen bestaand stads- en
         dorpsgebied;
c.   indien op grond van hoofdstuk 2 een lagere maximale bouwhoogte geldt dan de maximaal
     toelaatbare bouwhoogte ingevolge dit lid onder a t/m b, prevaleert de maximaal toelaatbare
     bouwhoogte van hoofdstuk 2.
14.1.2 Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in
lid 14.1.1, voor het bouwen van gebouwen, indien en voor zover uit overleg met de eigenaar en
eventuele beheerder van de molen blijkt dat daartegen uit hoofde van de bescherming van de molen
geen bezwaar bestaat en deze afwijking valt binnen de regels van de afwijkingsmogelijkheid van de
molenbiotoop van de provinciale Verordening Ruimte.
14.1.3 Specifieke gebruiksregels
In afwijking van hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'
de volgende regels:
a.   ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 2' mag geen beplanting staan
     hoger dan +8,50 m N.A.P;
b.   ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 3' mag geen beplanting staan
     hoger dan +4,50 m N.A.P.
c.   ter plaatse van de aanduiding 'erf' is het bepaalde onder a. niet van toepassing op de bestaande
     beplanting.
                                                                                                   95
</pre>

====================================================================== Einde pagina 97 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 98 ======================================================================

<pre>Artikel 15             Algemene afwijkingsregels
15.1    Overschrijding bouwgrenzen
Het bevoegd gezag kan -tenzij hiervoor op grond van hoofdstuk 2 al een omgevingsvergunning kan
worden verleend- een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels voor
overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks noodzakelijk is
in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten
hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. Deze
omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan
de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en
bouwwerken.
96
</pre>

====================================================================== Einde pagina 98 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 99 ======================================================================

<pre>Artikel 16              Algemene wijzigingsregels
16.1     Overschrijding bestemmingsgrenzen
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning op grond van artikel 3.6, lid 1
sub c van de Wet ruimtelijke ordening de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve
van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch
betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in
verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste
3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.
16.2     Archeologische waarden
16.2.1 Wijziging ten behoeve van verwijdering van bestemming
Burgemeester en wethouders kunnen één of meer bestemmingsvlakken de bestemming
Waarden - Archeologie geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien:
a.  uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden
    aanwezig zijn;
b.  het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het
    bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden
    voorziet.
                                                                                              97
</pre>

====================================================================== Einde pagina 99 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 100 ======================================================================

<pre>98</pre>

====================================================================== Einde pagina 100 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 101 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 4                      Overgangs- en slotregels
Artikel 17               Overgangsrecht
17.1    Overgangsrecht bouwwerken
Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:
a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in
   uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het
   bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang
   niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd,
        mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee
        jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
b. eenmalig kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van het bepaalde in
   dit lid onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk zoals bedoeld in dit lid onder
   a, met ten hoogste 10%;
c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van
   inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan,
   daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.
17.2    Overgangsrecht gebruik
Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:
a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het
   bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te
   veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze
   verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan
   voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te
   hervatten of te laten hervatten;
d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen
   geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.
                                                                                                  99
</pre>

====================================================================== Einde pagina 101 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 102 ======================================================================

<pre>Artikel 18            Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Fort Marina Warmond'.
100
</pre>

====================================================================== Einde pagina 102 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 103 ======================================================================

<pre>bijlagen bij de Regels</pre>

====================================================================== Einde pagina 103 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 104 ======================================================================

<pre>102</pre>

====================================================================== Einde pagina 104 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 105 ======================================================================

<pre>Bijlage 1 Staat van Horeca-activiteiten
                                        103
</pre>

====================================================================== Einde pagina 105 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 106 ======================================================================

<pre>Bijlage                Staat van Horeca-activiteiten
Categorie I 'lichte horeca'
Horecabedrijven die, gelet op hun activiteiten en de aard van de omgeving, overwegend
overdag en 's avonds zijn geopend. Dit hoofdzakelijk voor de verstrekking van etenswaren,
maaltijden en dranken al dan niet in combinatie met het tegen vergoeding verstrekken van
logies. Hierdoor veroorzaken zij slechts beperkte hinder voor omwonenden. Binnen deze
categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden:
1a.     Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca
        Horecabedrijven zoals:
        - broodjeszaak, crêperie, croissanterie;
        - cafetaria, koffiebar, theehuis;
        - lunchroom;
        - ijssalon;
        - snackbar;
1b.     Overige lichte horeca
        Horecabedrijven zoals:
        - bed & breakfast;
        - bistro, eetcafé;
        - hotel;
        - hotel-restaurant;
        - kookstudio;
        - poffertjeszaak/pannenkoekenhuis;
        - pension;
        - restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice);
        - shoarmazaak/grillroom;
        - wijn- of whiskyproeverij.
1c.     Bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking
        Horeca bedrijven zoals:
        - bedrijven genoemd onder 1a en 1b met een vloeroppervlak1) van meer dan
            400 m²;
        - restaurant met bezorg- en/of afhaalservice.
Categorie 2 'middelzware horeca'
Bedrijven die, gelet op hun activiteiten en de aard van de omgeving, overwegend ook delen
van de nacht zijn geopend. Dit hoofdzakelijk voor de verstrekking van dranken al dan niet in
combinatie met het verstrekken van etenswaren en maaltijden. Hierdoor kunnen zij aan-
zienlijke hinder voor omwonenden veroorzaken:
Horecabedrijven zoals:
-      bedrijven uit categorie 1 die gelet op de aard van hun omgeving ook delen van de nacht
       geopend zijn;
-      bar, bierhuis, café, pub;
-      biljartcentrum;
-      café-restaurant.
1) Zie toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten.
Adviesbureau RBOI
                                                                                     plannummer
Rotterdam / Middelburg
                                                                                        SvH 2011
</pre>

====================================================================== Einde pagina 106 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 107 ======================================================================

<pre>Bijlage                                                                                     2
Categorie 3 'zware horeca'
Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn. Dit hoofdzakelijk voor
de verstrekking van dranken al dan niet in combinatie met etenswaren en maaltijden en die
tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving
met zich mee kunnen brengen:
Horecabedrijven zoals:
-      bar-dancing;
-      dancing;
-      discotheek;
-      nachtclub;
-      zalenverhuur/partycentrum (regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-
       /dansevenementen).
Adviesbureau RBOI
                                                                                    plannummer
Rotterdam / Middelburg
                                                                                       SvH 2011
</pre>

====================================================================== Einde pagina 107 =================================================================

<br><br>