<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                                                      Honderdland 1038
                                                                                                                      2676 LV Maasdijk
                                                                                                                      Postbus 100
                                                                                                                      2670 AC Naaldwijk

              Ontwikkelingscombinatie Vinkenbaan V.O.F.                                                               T +31 (0)88 236 7600
              Mauvezand 32                                                                                            E westland@flynth.nl
              1251 JG LAREN                                                                                           www.flynth.nl




              Kenmerk                                      Behandeld door                                              Datum
              TWYL                                         P. (Peter) Nugteren                                         2 juni 2023
              Betreft
              Haalbaarheidsonderzoek exploitatie tuinbouwbedrijf




              Geachte firmant, beste heer Kuil,

              Wij hebben in opdracht van u een rapportage opgesteld inzake een globaal
              haalbaarheidsonderzoek. Dit onderzoek betreft de vraag of het bestaande glastuinbouwbedrijf
              aan de Vinkenbaan 4 te Warmond te exploiteren is als zelfstandige economische eenheid.

              Flynth is marktleider in de glastuinbouw en ondergetekende bediend als bedrijfskundige
              glastuinbouwondernemingen met strategische en bedrijfseconomische vraagstukken.

              In dit haalbaarheidsonderzoek is gekeken naar de huidige omstandigheden van deze locatie
              en wat er naar ons inzicht nodig is om deze locatie weer geschikt te maken voor het telen
              van gewassen, rekening houdend met de thans geldende bestemming (“Agrarisch-
              glastuinbouw-waardevolle graslanden”).
              Vervolgens is een financiële analyse gemaakt op basis van schattingen die gerelateerd zijn
              aan onze kennis over de glastuinbouw. Daarbij is gebruik gemaakt van door u aangeleverde
              informatie over deze locatie.

              Op basis van door u aangereikte informatie en de genomen uitgangspunten achten wij het
              niet haalbaar om op deze locatie een toekomstbestendig en economisch zelfstandig
              glastuinbouwbedrijf te realiseren.

              Volledigheidshalve maken wij u attent op het volgende:


              Naar de aard van deze opdracht is er geen uitgebreid onderzoek gedaan naar de
              investeringskosten, maar zijn deze gebaseerd op schattingen die wij vanuit onze praktijk
              reëel achten. Ook is er geen uitgebreide benchmark gebruikt of gemaakt. Diverse kosten in
              de exploitatiebegroting zijn op basis van herkenbare verhoudingen ten opzichte van de
              omzet opgenomen. Derhalve kunnen de uitgangspunten en berekeningen uitsluitend als
              indicatie gebruikt worden en richting geven aan bepaalde besluitvorming.


              Realiseerbaarheid toekomstige uitkomsten
              De werkelijke uitkomsten zullen waarschijnlijk afwijken van de begroting, aangezien de
              veronderstelde gebeurtenissen zich veelal niet op gelijke wijze zullen voordoen als hier is
              aangenomen. De hieruit voortvloeiende afwijkingen kunnen van materieel belang zijn.




Flynth adviseurs en accountants B.V. is lid van BKR International. Bankrekeningnummer IBAN NL39 RABO 0381 6666 11 - BIC: RABONL2U. Beconnummer 357066.
Handelsregister 34058255. www.flynth.nl. Dienstverlening vindt plaats onder algemene voorwaarden, op aanvraag verkrijgbaar en gedeponeerd bij de KvK in Arnhem.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Beperking in verspreidingskring en het gebruik
De begroting is opgesteld voor Ontwikkelingscombinatie Vinkenbaan V.O.F. en door u aan te
wijzen partijen met als doel inzicht te verschaffen of Vinkenbaan 4 te Warmond te exploiteren
is als zelfstandige economische eenheid.
Hierdoor is deze informatie mogelijk niet geschikt voor andere doeleinden. Ons rapport is
derhalve uitsluitend bestemd voor een specifieke gebruikersgroep en dient niet te worden
verspreid aan of te worden gebruikt door anderen.


Wij vertrouwen erop hiermee aan uw opdracht te hebben voldaan.


Met vriendelijke groeten,
Flynth adviseurs en accountants B.V.

Digitaal ondertekend door P. Nugteren   02-06-2023

ing. P. (Peter) Nugteren
Bedrijfsadviseur




                                                     2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Huidige uitgangspunten
   - Glastuinbouwbedrijf Vinkenbaan 4 te Warmond inclusief woonhuis Vinkenbaan 2.
   - Perceel Vinkenbaan 4: 10.704 m²
   - Perceel Vinkenbaan 2: 451 m² inclusief bedrijfswoning
   - Glasoppervlak kas:7.424 m²
   - Bedrijfsruimten kasschuur: 360 m²
   - Oorspronkelijke teelt: potplanten
   - Na 2018 is de exploitatie stil gelegd.
   - Kas meer dan 30 jaar oud. (Kassen worden bedrijfseconomisch afgeschreven in 15
       jaar.)
   - Alle installaties dienen vervangen te worden.
   - Kassencomplex dient minimaal een grondige renovatie te ondergaan.


Algemene opmerkingen
   - Als er enkelen jaren geen onderhoud gepleegd is in een kassencomplex dan zijn
      over het algemeen de aanwezige installaties niet meer geschikt om deze opnieuw in
      gebruik te nemen. Dit gegeven wordt ondersteund door de aangeleverde foto’s.
   - Het kasdek verkeert in een derhalve slechte staat, dat deze minimaal een grote
      renovatie moet ondergaan of zelfs geheel vernieuwd moet worden, inclusief
      tandbanen en motoren voor het openen van de luchtramen.
   - Vanuit de foto’s blijkt dat er al diverse materialen uit de kas zijn gesloopt.


Algemene opmerkingen glastuinbouwsector
   - Glasgroente betreft voornamelijk grootschalige bedrijven. De marges per m² zijn
      over het algemeen laag. Dit geldt over het algemeen ook voor de teelt van
      snijbloemen.
   - Kleinschalige groentetelers kunnen over het algemeen maar een beperkt inkomen
      verwerven, maar dan vaak ook alleen in combinatie met een niche of
      financieringsvrije exploitatie.
   - In de potplanten zien we vaker nog kleinschaliger bedrijven, omdat daar de omzet
      per m² vaak hoger ligt.
   - Met een financiering van 100% is in de glastuinbouw over het algemeen geen
      exploitatie rendabel te maken.


Conclusie
   - Gezien de ouderdom van de kassen en de staat waarin deze verkeren, schatten we
      in dat de renovatie kosten te hoog zijn ten opzichte van de terugverdientijd.
   - De huidige kasconstructie is minder geschikt voor de huidige maatstaf van gebruikte
      installaties in de moderne glastuinbouw. Zeker in combinatie met de verplichte
      verduurzaming van de sector.
   - De huidige opstanden dienen gesloopt te worden en opnieuw gebouwd te worden.
   - Op basis van bovenstaande punten lijkt een teelt van potplanten het meest logisch
      voor deze locatie.




                                                3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Uitgangspunten potplantenteelt (eenvoudige opzet)
    - Nieuwbouw kassencomplex.
    - Minimaal benodigde installaties en inventaris (zie investeringsbegroting).
    - Eigen inbreng minimaal 30% van totale investering (eis van traditionele financiers
       zoals Rabobank/ING/ABN-AMRO)
    - Energie opgenomen met minimale inbreng van gas. Gasprijs opgenomen zoals deze
       nu bij het opstellen van deze rapportage zijn vast te leggen, rekening gehouden met
       een forse stijging van de energiebelasting die vanaf 1-1-2025 wordt ingevoerd.
       Energie wordt de komende jaren fors duurder voor kleinschalige ondernemingen.
           Tabel: gasprijs
                   jaar commodity         EB diensten         totaal
                  2024 €      0,44 € 0,09 € 0,05 € 0,58
                  2025 €      0,41 € 0,55 € 0,05 € 1,01
                  2026 €      0,33 € 0,55 € 0,05 € 0,93
                  2027 €      0,29 € 0,55 € 0,05 € 0,89
           Gemiddeld prijs 2025 - 2027                    € 0,94

Conclusie exploitatie
   - Op basis van de genomen uitgangspunten is er geen positief resultaat te behalen.
   - Energie dient verduurzaamd te worden. Daarmee zouden de energiekosten kunnen
      dalen, maar daartegenover staat dat er dan over het algemeen geïnvesteerd dient te
      worden in installaties, waarmee een groot deel van de besparing te niet gedaan
      wordt. De kans is klein dat verduurzaming een positief effect heeft op het resultaat.
   - In de tuinbouw is het gebruikelijk dat bij een investeringsplan minimaal een
      financiële marge van 7,5% behaalt dient te worden. Dat wordt ruim niet gehaald.


Overall conclusies
   - Gezien de ligging van dit glastuinbouwbedrijf is verduurzamen van de
        energiebehoefte moeilijk te realiseren. Dit vergt vaak forse investeringen en is vaak
        alleen mogelijk als er voldoende schaalgrootte is en/of meerdere bedrijven dit in
        gezamenlijkheid doen. Beide zijn op deze locatie niet aanwezig. Wij adviseren
        ondernemers alleen nieuwbouw te plegen als er een grote mate van verduurzaming
        van de energiehuishouding in het gebied aanwezig is.
   - Starters/beginnend ondernemers hebben over het algemeen geen 30% eigen
        vermogen. Dit betekent dat dit dan via derden gefinancierd dient te worden, met als
        gevolg dat de rente kosten verder toenemen en het resultaat negatief wordt
        beïnvloed.
   - Deze locatie tot een zelfstandige economische eenheid maken is alleen mogelijk
        met teelten die een zeer hoog rendement hebben en waarbij met de afnemers lange
        termijn afspraken te maken zijn. Deze combinatie vinden we eigenlijk niet in de
        glastuinbouw. Daarom achten wij het niet haalbaar dat op deze locatie zelfstandige
        economische eenheid is te realiseren.




                                                   4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Bijlage 1. Specificatie investeringen glastuinbouwbedrijf Vinkenbaan 4, Warmond
Investering                                                             totaal      per m² kas
Grond en grondverbetering
Tuinland                            10.700 m² à per m²:         25,00     267.500        35,67   schatting
               Subtotaal                                                  267.500        35,67

Gebouwen
Sorteer/verwerking/kantoor             360 m² à per m²: € 75               27.000         3,60   schatting
Warenhuis incl. installaties         7.500 m² à per m²: € 55,0            412.500        55,00   schatting
Bedrijfswoning                                                            275.000        36,67   schatting
Scherminstallatie                                                          56.000         7,47   schatting
                  Subtotaal                                               770.500       102,73

Verwarming
Verwarmingsketel                                                           70.000         9,33   schatting
Verwarmingsbuizen warenhuis                                                60.000         8,00   schatting
               Subtotaal                                                  130.000        17,33

Elektrische installaties
Computer/elektra                                                           75.000        10,00   schatting
                 Subtotaal                                                 75.000        10,00

Watertechnische installaties
Substraatunit en dagsilo's                                                 25.000         3,33   schatting
Beregeningsinstallatie                                                     15.000         2,00   schatting
Diverse water/osmose                                                       15.000         2,00   schatting
                 Subtotaal                                                 55.000         7,33
Overige inventaris
Erfgoedvloer/teeltsysteem (eenvoudig)                                     150.000        20,00   schatting
Diverse inventaris                                                         50.000         6,67   schatting
                  Subtotaal                                               200.000        26,67

Algemeen
Advies, notaris, vergunningen                                              10.000         1,33   schatting
Diversen, onvoorzien 10%                                                  167.000        22,27   schatting
                  Subtotaal                                               177.000        23,60

Totaal investering                                                      1.675.000       223,33




Financiële rapportage investering
2-6-2023                                                  -5-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Bijlage 2. Financieringsplan
Specificatie investeringen en herfinanciering                                                   1.675.000
Eigen inbreng investeringen 30%                                               -502.500                                  30%
Subtotaal eigen inbreng                                                                          -502.500               30%

Seizoenskrediet                               7.500 m² à ca.            €        7,50              60.000
Totaal                                                                                          1.232.500

Financiering na uitbreiding
Rekening courant faciliteit                                                                        60.000
Bankleningen nieuw                                                                              1.172.500
Totaal                                                                                          1.232.500

Financiering per 1 januari                 2024            Bedrag        Rente %           Rente/lease             Aflossing Rente+afl.
Krediet,benutting begroot:                    50%            60.000       5,0%                   2.000                           2.000
Leningen
Lening nieuw                                 20,0          1.172.500          5,0%                 57.300            58.625           115.925
Totaal                                                     1.232.500                               59.300            58.625           117.925

Per m² glasoppervlakte                                       164,33                                   7,91              7,82            15,72
m² kasoppervlakte                                             7.500



     € / m²                                            Banklasten per m²                         Aflossingen          Rente
      16,0

      14,0

      12,0
                                     7,8
      10,0                                           7,8
                                                                        7,8
                                                                                          7,8
                                                                                                             7,8
                                                                                                                                7,8
       8,0

       6,0

       4,0
                                     6,3             5,9                5,6               5,2                4,8                4,4
       2,0

       0,0          -
                  2023              2024            2025               2026              2027             2028                 2029




Financiële rapportage investering
2-6-2023                                                               -6-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Bijlage 3. Exploitatie 2024
Bruto teeltoppervlak in m²:                                                 7.500



                                                                        totaal      per m²
Opbrengsten
Product, potplanten                                                      562.500    75,00
Totaal opbrengsten                                                       562.500    75,00

Kosten
Totaal teeltkosten                  17,5% van de omzet                     98.438   13,13

Gas ketel                              10 m³ / m² à              0,94      70.785    9,44
Elektra inkoop                         10 kWh / m² à             0,17      12.750    1,70
Totaal energiekosten                                                       83.535   11,14

Totaal afleveringskosten             6,5% van de omzet                     36.563    4,88

Loonkosten personeel                                      €    28,25     118.750    15,83
Loon ondernemer                     2.500 uur à           €     20,00     50.000     6,67
Totaal arbeidskosten                 30% van de omzet                    168.750    22,50

Totaal overige bedrijfskosten        10% van de omzet                      56.250    7,50

EBITDA                                                                   118.965    15,86

Rente leningen bestaand/nieuw                                              59.300    7,91
Afschrijvingen                                                             99.000   13,20

Totale kosten                                                            601.835    80,24

Commercieel resultaat voor VPB                                            -39.335   20,26
Vennootschapsbelasting                                                               0,00
Commercieel resultaat na VPB                                              -39.335   -5,24




Financiële rapportage investering
2-6-2023                                                 -7-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Bijlage 4. Prognose van de beschikbare middelen (Cash flow) 2024

Alle bedragen in €                                                            totaal         per m²

Resultaat                                                                       -39.335       -5,24

+ Afschrijvingen                                                                 99.000      13,20

+Rente                                                                           59.300           7,91

Beschikbare middelen uit het bedrijf                                            118.965      15,86

Minus

Kleine (vervangings)investeringen                                                10.000           1,33

Betalingscapaciteit = Beschikbare middelen
voor rente en aflossing en kleine investeringen (A)                             108.965      14,53

Rente (B)                                                                        59.300           7,91

Aflossing (B)                                                                    58.625           7,82

Marge (A - B)         (excl. Eigen inbreng)                                       -8.960      -1,19

Marge in een percentage van product omzet                                                    -1,6%


                                    Financiële Marge in % Omzet                                                %
       22,0%                                                                                             22,0%
       20,0%                                                                                             20,0%
       18,0%                                                                                             18,0%
       16,0%                                                                                             16,0%
       14,0%                                                                                             14,0%
       12,0%                                                                                             12,0%
       10,0%                                                                                             10,0%
        8,0%                                                                                             8,0%
        6,0%                                                                                             6,0%
        4,0%                                                                                             4,0%
        2,0%                                                                    0,5%       1,0%          2,0%
                     0,0%
        0,0%                                                                                             0,0%
       -2,0%                                                  -0,5%    0,0%                              -2,0%
                                     -1,6%    -1,1%
       -4,0%                                                                                             -4,0%
                     2023             2024    2025            2026     2027     2028       2029

                                                      Marge            Norm




Financiële rapportage investering
2-6-2023                                                         -8-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Bijlage 5. Meerjaren resultaten overzicht in € 1000
Omschrijving                                     2024            2025            2026            2027            2028            2029
                                              begroting       begroting       begroting       begroting       begroting       begroting
Aantal m²:                                      7.500           7.500           7.500           7.500           7.500           7.500

Omzet:
Omzet potplanten                                  563             563             563             563             563             563
Omzet per m²                              €      75,00    €      75,00    €      75,00    €      75,00    €      75,00    €      75,00


Kosten:
Teeltkosten incl mutatie veldinventaris            98              98              98              98              98              98
Energiekosten                                      84              84              84              84              84              84
Afleveringskosten                                  37              37              37              37              37              37
Arbeidskosten                                     169             169             169             169             169             169
Overige bedrijfskosten                             56              56              56              56              56              56

EBITDA                                            119             119             119             119             119             119
Ebitda per m²                             €     15,86     €     15,86     €     15,86     €     15,86     €     15,86     €     15,86
Rente                                               59              56              53              51              48              45
Afschrijvingen, commercieel                         99            101             103             105             107             106
Resultaat voor VPB/IB                             -39             -38             -37             -37             -36             -32
Nettoresultaat commercieel                        -39             -38             -37             -37             -36             -32




Financiële rapportage investering
2-6-2023                                                                                                 -9-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Bijlage 6. Meerjaren kasstroomoverzicht in € 1000

                                         2024       2025    2026    2027        2028   2029
Boekwaarde huidige locaties
Netto -winst na belasting                 -39         -38     -37    -37         -36    -32

Plus Afschrijvingen                        99        101     103     105         107    106

Minus Investeringen                       -10         -10     -10    -10         -10    -10
Minus aflossing leningen                  -59         -59     -59    -59         -59    -59

Marge                                      -9          -6      -3      0           3      6


Fin marge in % omzet                    -1,6%       -1,1%   -0,5%   0,0%        0,5%   1,0%

Mutatie voorraad                          -60          0       0       0           0      0

Mutatie werkkapitaal                      -69          -6      -3      0           3      6




Financiële rapportage investering
2-6-2023                                                               - 10 -
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>