<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>advies   projectnaam
         Actualisatie effectenanalyse
         supermarktontwikkeling Lieshout
         datum
                                           Inleiding
                                           Aanleiding
                                           Supermarkt Jumbo is de enige supermarkt in de kern Lieshout, in de ge-
                                                                                                                      Aanpak
                                                                                                                      Om het onderzoek uit te voeren is ruimtelijk-functioneel onderzoek ge-
                                                                                                                      daan. Dit is gedaan volgens de systematiek van de Ladder voor duur-
                                                                                                                      zame verstedelijking.
         11 april 2023                     meente Laarbeek. Jumbo heeft een incourante maatvoering van circa
         projectnummer                     850 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) en voldoet daarmee niet aan de he-           Ladder voor duurzame verstedelijking
         P06290                            dendaagse service supermarkt. In de kern Lieshout is al langere tijd be-       De Ladder voor duurzame verstedelijking heeft zorgvuldig ruimtege-
                                           hoefte aan een moderne supermarkt, die bijdraagt aan de consumen-              bruik als doel en geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant
         opdrachtgever                     tenverzorging, leefbaarheid en levendigheid. Uitbreidingmogelijkheden          afwegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarom
         Gemeente Laarbeek                 van Jumbo op de huidige locatie zijn ruimtelijk-fysiek beperkt.                bevat de toelichting bij een bestemmingsplan, op basis van art.
                                                                                                                          3.1.6. lid twee, een beschrijving van:
         BRO                                                                                                               de behoefte aan die ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied;
         projectleider                     In een eerder stadium is onderzoek gedaan naar de mogelijke verplaat-
                                                                                                                           indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt
         FSi                               sing van Jumbo naar de Heuvel. BRO heeft hier in 2021 een onderbou-                buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom
                                           wing voor geschreven en concludeert dat verplaatsing naar de Heuvel                niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan
         projectteam
                                           positief bijdraagt aan de leefbaarheid, levendigheid en het functioneren           worden voorzien.
         RKo
                                           van het centrum als geheel.

                                                                                                                      Om de behoefte en effecten van de beoogde ontwikkeling van een su-
                                           Dit plan kon echter rekenen op veel weerstand vanuit de inwoners van
                                                                                                                      permarkt op het Floreffeplein inzichtelijk te maken zijn de volgende stap-
                                           Lieshout en ook de provinciale retailadviescommissie concludeert dat
                                                                                                                      pen doorlopen.
                                           een supermarkt op de Heuvel ongewenst is. Uiteindelijk is door de ge-
                                                                                                                          Wat zijn relevante provinciale, regionale en gemeentelijke beleids-
                                           meenteraad besloten dat verplaatsing naar de Heuvel geen optie meer
                                                                                                                           kaders?
                                           is. Om toch een moderne supermarkt te kunnen realiseren zijn, in lijn
                                                                                                                          Wat zijn relevante trends en ontwikkelingen?
                                           met het advies van de provinciale retailadviescommissie, diverse alter-
                                                                                                                          Hoe ziet de vraag- en aanbodstructuur ten aan zien van dagelijkse
                                           natieve locaties in Lieshout onderzocht. De gemeente acht het Floreffe-
                                                                                                                           winkels, en specifiek supermarkten in Lieshout en omgeving er uit?
                                           plein aan de westzijde van het centrum geschikt voor de vestiging van
                                                                                                                          Wat betekent de beoogde ontwikkeling voor het economisch functio-
                                           een moderne supermarkt.
         Bosscheweg 107                                                                                                    neren van dagelijks aanbod in de gemeente Laarbeek en specifiek
                                                                                                                           Lieshout en Mariahout?
         5282 WV Boxtel                    Ten behoeve van bovenstaande heeft de gemeente behoefte aan een
                                                                                                                          Wat zijn mogelijke effecten van de beoogde verplaatsing en realisa-
         +31 (0)411 850 400                actuele effectenanalyse. Het uitgangspunt daarbij is het mogelijk maken
                                                                                                                           tie van een moderne supermarkt in Lieshout?
         info@bro.nl                       van een moderne supermarkt (ca.1.200 m² wvo) op het Floreffeplein, al
                                                                                                                          Wat is de meerwaarde van een moderne supermarkt op het Floref-
                                           dan niet door verplaatsing van de bestaande Jumbo supermarkt.
         www.bro.nl                                                                                                        feplein voor het centrum? En wat zijn aandachtspunten om de ruim-
                                                                                                                           telijk-functionele relatie met de rest van het centrum te versterken?




                                                                                                                                                                                            1/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Conclusies                                                                       Van blijvende onaanvaardbare negatieve effecten voor de structuur            landelijk norm is weliswaar niet de norm voor de gemeente Laar-
                                                                                  is geen sprake. Dit is nader uitgewerkt in voorliggende analyse.             beek, een afwijking ruim 20% betekent dat het functioneren van het
                                                                                                                                                               dagelijks winkelaanbod onder druk staat en dat er onmiskenbaar ef-
Beleid                                                                                                                                                         fecten zullen optreden (zie volgende pagina).
Realisatie van een moderne supermarkt op het Floreffeplein past in
                                                                              Kwantitatieve behoefte
grote lijnen binnen het provinciale, regionale en lokale beleid.                                                                                           Lieshout, Mariahout
                                                                              Gemeente Laarbeek                                                            
   Het beleid zet in op versterking van de detailhandelsstructuur en                                                                                          Het dagelijks aanbod in Lieshout en Mariahout functioneert momen-
                                                                                 Het dagelijks aanbod in de gemeente Laarbeek functioneert mo-                teel indicatief op een vloerproductiviteit van circa € 12.000 per m 2
    een excellent basisvoorzieningenniveau.
                                                                                  menteel op een vloerproductiviteit van circa € 6.475 per   m 2 wvo,
   Gelet op de beperkte omvang van supermarkten in Laarbeek en                                                                                                wvo. Dit is ruim boven het landelijk gemiddelde en tevens ruim bo-
                                                                                  circa 17% beneden het landelijk gemiddelde. Dit cijfer verdient enige        ven het gemeentelijk gemiddelde. Dit is een duidelijke indicatie dat
    specifiek Lieshout, is dit in de huidige situatie niet aan de orde. Met
                                                                                  nuance. Op basis van onderzoek van Marshoek blijkt dat de gemid-             het dagelijks aanbod in Lieshout en Mariahout ten opzichte van de
    een toekomstbestendige supermarkt op het Floreffeplein wordt bo-
                                                                                  delde vloerproductiviteit in Zuidoost-Nederland ook in landelijke ge-        hele gemeente naar verhouding relatief beperkt is. Er is ruimte om
    vendien ingezet op concentratie en versterking van voorzieningen
                                                                                  meenten lager ligt dan elders in Nederland. De gemiddelde lande-             het dagelijks aanbod uit te breiden.
    rondom de Heuvel.
                                                                                  lijke norm is niet de norm voor een gemeente als Laarbeek. Dage-         
   Meermaals wordt benadrukt dat de omvang van de huidige super-                                                                                              De komende jaren neemt het inwonertal in Lieshout en Mariahout
                                                                                  lijkse winkels en specifiek supermarkten kunnen bij een lagere               naar verwachting licht toe en daardoor ook de bestedingen. Daar-
    markten niet meer past bij de huidige consumentenbehoefte. De
                                                                                  vloerproductiviteit nog altijd gezond functioneren, mede als gevolg          naast neemt de binding toe als gevolg van uitbreiding van het super-
    consument staat bovendien centraal. Een moderne supermarkt in
                                                                                  van lagere exploitatielasten.                                                marktaanbod en een toenemende lokale oriëntatie.
    Lieshout betekent een stevige impuls voor de consumentenverzor-
                                                                                 Een afwijking van circa 15% kan voor een gemeente als Laarbeek              Bij verplaatsing (en uitbreiding) van de huidige Jumbo naar het Flo-
    ging in Lieshout.
                                                                                  als een ondergrens worden gezien. De afwijking in de gemeente
   Ondanks de beperkte marktruimte in de gemeente Laarbeek is uit-                                                                                            reffeplein ligt het functioneren indicatief nog altijd ruim boven het lan-
                                                                                  Laarbeek is relatief groot en dat betekent dat er in kwantitatieve zin       delijk gemiddelde. Dit betekent dat er voor het dagelijkse winkels vol-
    breiding van de supermarkt in Lieshout prioriteit. Jumbo is de enige
                                                                                  in beginsel geen directe aanleiding is om het aanbod uit te breiden.         doende omzet te behalen is en dat dagelijkse winkels in staat zijn om
    supermarkt in Lieshout en cruciaal voor de leefbaarheid in het ge-
                                                                                 De komende jaren neemt het inwonertal in de gemeente Laarbeek                gezond te kunnen functioneren.
    bied. Om de leefbaarheid duurzaam op peil te houden is een mo-
                                                                                  licht toe en daardoor ook de bestedingen. Ook neemt de binding toe          Bij nieuwvestiging van een supermarkt op het Floreffeplein en behoud
    derne en toekomstbestendige supermarkt wenselijk
                                                                                  als gevolg van uitbreiding van het supermarktaanbod en een toene-
   Zowel provinciaal, regionaal als lokaal wordt belang benoemd van                                                                                           van Jumbo op de huidige locatie daalt de gemiddelde vloerproducti-
                                                                                  mende lokale oriëntatie.                                                     viteit tot circa 17% beneden het landelijk gemiddelde. Zoals eerder
    compacte centra. De huidige supermarkt in Lieshout ligt relatief soli-
                                                                                 Bij verplaatsing van de huidige Jumbo naar het Floreffeplein komt            aangegeven is de landelijk norm weliswaar niet de norm voor de ge-
    tair in het noordelijk deel van de Dorpsstraat. De meeste andere
                                                                                  het economisch functioneren circa 15% beneden het landelijk ge-              meente Laarbeek, een afwijking circa 17% betekent dat het functio-
    voorzieningen liggen rondom de Heuvel en het zuidelijk deel van de
                                                                                  middelde te liggen. Dit is een acceptabele afwijking voor de ge-             neren van het dagelijks winkelaanbod onder druk staat en dat er re-
    Dorpsstraat.
                                                                                  meente Laarbeek en naar verwachting zijn dagelijkse winkels in
   Regionaal uitgangspunt is dat er per saldo geen extra winkelmeters                                                                                         delijkerwijs effecten zullen optreden.
                                                                                  staat om gezond te kunnen functioneren. Bovendien neemt het eco-
    mogen worden toegevoegd. Tegelijkertijd wordt hiermee gewenste
                                                                                  nomisch functioneren toe ten opzichte van de huidige situatie.
    vernieuwing en noodzakelijk versterking van de structuur tegen ge-
                                                                                 Bij nieuwvestiging van een supermarkt op het Floreffeplein en be-
    houden.
                                                                                  houd van Jumbo op de huidige locatie daalt de gemiddelde vloer-
                                                                                  productiviteit tot ruim 20% beneden het landelijk gemiddelde. De



                        Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                                                                                                                               2/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Kwalitatieve behoefte                                                          te doen. Het verschil in omzet met het landelijk gemiddelde be-           Beoordeling Floreffeplein: compact centrum, met
Een moderne supermarkt op het Floreffeplein is vanuit kwalitatief oog-         draagt in dit scenario 15%. Daarbij wordt benadrukt dat dagelijkse        aandachtspunten
punt wenselijk, zowel voor de consumentenverzorging als voor de struc-         winkels en specifiek supermarkten in een gemeente als Laarbeek
tuur van het centrum van Lieshout.                                             stabiel beneden het landelijk gemiddelde kunnen functioneren, met         Ruimte voor supermarkt met moderne maatvoering
   De beoogde ontwikkeling resulteert in een toekomstbestendige full-         name als gevolg van lagere huurlasten. Ten opzichte van de huidige           Het Floreffeplein biedt ruimte voor de vestiging van een supermarkt
    service supermarkt die invulling geeft aan de hedendaagse consu-           situatie neemt het functioneren bovendien toe.                                met moderne maatvoering, die past bij de hedendaagse consumen-
    mentenbehoefte (ruimere opzet, maar ook uitgebreider assortiment).        Op het niveau van Lieshout en Mariahout ligt het economisch functi-           tenbehoefte en die bijdraagt aan de leefbaarheid in de kern.
    Inwoners van Lieshout maar ook Mariahout krijgen de beschikking            oneren in scenario 1 indicatief nog altijd ruim boven het landelijk ge-
    over een aantrekkelijke, moderne en tevens toekomstbestendige              middelde en is het dagelijkse aanbod in staat om gezond te kunnen         Compact centrum en combinatiebezoek
    full-service supermarkt. Ook indien in Mariahout een kleinschalige         functioneren.                                                                Het Floreffeplein ligt ter hoogte van het zuidelijk deel van de Dorps-
    gemakswinkel wordt geopend, heeft een moderne supermarkt in               In scenario 2 neemt de binding naar verwachting nog iets verder               straat en de Heuvel. Dit is ook de plek waar de meeste winkels en
    Lieshout meerwaarde voor inwoners van Mariahout.                           toe, maar komt het economisch functioneren tegelijkertijd stevig be-          andere voorzieningen in Lieshout zijn gesitueerd. Bovendien is de
   Ook elders in de gemeente zijn diverse supermarkten met een be-            neden het landelijk gemiddelde te liggen, zowel op gemeentelijk ni-           Heuvel in de beleving het hart van het Dorp.
    perkte maatvoering, waardoor een moderne supermarkt in Lieshout            veau als op het niveau van Lieshout en Mariahout. Op dit niveau              De afstand tot de andere voorzieningen is aanzienlijk kleiner dan de
    ook meerwaarde heeft voor de omliggende kernen.                            staat het dagelijkse winkelaanbod ook in een gemeente als Laar-               afstand vanaf de huidige Jumbo-locatie. De kortere afstand draagt
   Vestiging van een supermarkt op het Floreffeplein betekent dat het         beek onder druk.                                                              redelijkerwijs bij aan combinatiebezoek tussen de supermarkt en de
    centrum van Lieshout compacter wordt, waarbij winkels en andere           Er is in Lieshout naar verwachting onvoldoende kwantitatieve be-              ander voorzieningen (zie figuur 5).
    voorzieningen steeds meer geclusterd zijn rondom de Heuvel en het          hoefte voor een volledige moderne supermarkt in aanvulling op de             Een supermarkt op het Floreffeplein draagt bij aan een compact
    zuidelijk deel van de Dorpsstraat.                                         bestaande supermarkt. De omstandigheid dat een kwantitatieve be-              centrum, waarbij de focus ligt op de Heuvel en het zuidelijk deel van
   Uitbreidingsmogelijkheden van Jumbo op de huidige locatie zijn             hoefte ontbreekt of dat een ontwikkeling zal leiden tot leegstand, be-        de Dorpsstraat. Het compacte centrum kan verder worden versterkt
    ruimtelijk-fysiek beperkt. Verplaatsing van Jumbo naar de Heuvel is        tekent echter niet dat de ontwikkeling vanuit kwalitatief oogpunt niet        door, indien mogelijk, ook de winkels en voorzieningen in het noor-
    niet wenselijk gebleken. Ook als Jumbo op de huidige locatie be-           wenselijk is. In dit geval voorziet een supermarkt van circa 1.200 m²         delijk deel van de Dorpsstraat te verplaatsen richting de Heuvel.
    houden blijft, is er vanuit kwalitatief oogpunt behoefte aan een mo-       wvo op het Floreffeplein nadrukkelijk in een kwalitatieve behoefte.
    derne supermarkt. Het Floreffeplein biedt hiervoor mogelijkheden.          Een moderne supermarkt het Floreffeplein draagt bij aan de consu-         Aandachtspunten voor een goede ruimtelijk-functionele relatie
                                                                               mentenverzorging en resulteert in een supermarkt waar andere on-             Een goede ruimtelijk-functionele relatie tussen het Floreffeplein en
                                                                               dernemers (middels combinatiebezoek) van profiteren, wat de leef-             de Dorpsstraat is van belang om het combinatiebezoek te verster-
Effecten afhankelijk van scenario                                              baarheid van het centrum van Lieshout ten goede komt.                         ken. Het Kerkhofpad vormt de verbinding met de Heuvel. De Floref-
Voor het bepalen van de effecten zijn twee scenario’s uitgewerkt. Ver-                                                                                       festraat verbindt het zuidelijk deel van de Dorpsstraat met de be-
                                                                              Als Jumbo uit Lieshout verdwijnt, zijn de leegstandseffecten boven-
plaatsing van Jumbo en sanering van de bestaande locatie (scenario 1)                                                                                        oogde supermarktlocatie. In de ruimtelijke studie worden beide ver-
                                                                               dien aanvaardbaar. De huidige locatie ligt relatief solitair en boven-
en nieuwvestiging en behoud van Jumbo (scenario 2).                                                                                                          bindingen behouden
                                                                               dien heeft de locatie een ruime centrumbestemming, waardoor vol-
   Scenario 1 resulteert naar verwachting in een beperkte toename                                                                                               o   Een extra doorsteek ter hoogte van de DA Drogisterij ver-
                                                                               doende alternatieve invullingen mogelijk zijn.
    van binding en toevloeiing. Na verplaatsing, uitbreiding en moderni-                                                                                             sterkt de relatie met de Dorpsstraat. Gezien de bestaande
    sering beschikken inwoners over een aantrekkelijke up-to-date su-                                                                                                bebouwing is het onduidelijk of ruimtelijke inpassing hiervan
    permarkt, Waardoor minder aanleiding is om elders boodschappen                                                                                                   te realiseren is.



                    Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                                                                                                                               3/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>        o   Een ander aandachtspunt is een goede zichtrelatie vanaf de
            parkeerplaats en de entree van de supermarkt richting de
            Dorpsstraat. Dit betekent dat de parkeerplaats aan de
            (noord)oostzijde van de supermarkt gesitueerd moet wor-
            den.
        o   Door middel van goede bewegwijzering kan de ruimtelijk-
            functionele relatie tussen beide locaties worden versterkt.
   Op dit moment is de beoogde locatie aan het Floreffeplein een gras-
    veld waar in de zomer verschillende evenementen plaatsvinden (zo-
    als de kermis). Met de vestiging van een supermarkt op het Floreffe-
    plein zal gezocht moeten worden een alternatieve locatie voor deze
    evenementen.




                    Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout   4/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                 Regionaal beleid                                                            
Vigerend beleid                                                                  In de regionale detailhandelsvisie van de Metropoolregio Eindhoven
                                                                                                                                                                 Supermarkten worden in of aan de rand van winkelgebieden gesitu-
                                                                                                                                                                 eerd.
                                                                                 schets de regio haar ambities ten aanzien van detailhandel 3.
Provinciaal beleid                                                                  Het is van belang om de regionale en bovenregionale aantrekkings-       In het afsprakenkader wordt de gemeente Laarbeek als klein en kern-
Detailhandel in de provincie Noord-Brabant staat stevig onder druk,                  kracht van de regio te versterken en te zorgen voor een excellent       verzorgend omschreven met lokale aspiraties.
mede door de toename van online winkelen en veranderend consumen-                    basisvoorzieningenniveau.                                                  Het wensbeeld is optimalisatie van de lokale verzorgingsfunctie
tengedrag. De coronacrisis heeft deze ontwikkelingen versterkt. De Bra-             Uitgangspunt voor het versterken van de detailhandelsstructuur is           waarbij alles is gericht op het koopgemak voor de consument. In
bantse regio’s en gemeenten hebben gezamenlijk afspraken gemaakt                     het clusteren of concentreren van detailhandel.                             centra wordt gestreefd naar een compleet dagelijkse aanbod, aan-
over het detailhandelsbeleid. Zo zet de provincie in op compacte winkel-            Nieuwe detailhandelsontwikkelingen vinden in principe plaats in             gevuld met frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen.
gebieden en het terugdringen van               winkelleegstand1.                     concentratiegebieden.                                                      Binnen het dagelijks aanbod wordt gestreefd naar complementaire
                                                                                    Een gevarieerd aanbod aan supermarkten is van groot belang voor             supermarkten met moderne omvang.
De provincie Noord-Brabant heeft daarnaast enkele richtinggevende                    de levensvatbaarheid van het centrum. Om deze reden is het van             Centra zijn compact en overzichtelijk, gericht op efficiënt bood-
principes opgesteld voor detailhandel en centrumontwikkelingen in Bra-               belang de fysieke relatie tussen supermarkten en overige winkels te         schappen doen.
bant,    waaronder2:                                                                 stimuleren en te behouden.
      Concentratie van detailhandel en het voorkomen van verspreide be-            Supermarkten moeten zo veel mogelijk in centra worden gevestigd,        Daarnaast worden de volgende afspraken gehanteerd:
       winkeling.                                                                    maar daarbij ook van belang om ze zo veel mogelijk te faciliteren,         Detailhandelsontwikkelingen vanaf 150 m² tot 1.000 m² vvo worden
      Nieuwe detailhandelsontwikkelingen alleen in of aansluitend aan               onder meer ten aanzien van bereikbaarheid en parkeren.                      gemeld aan de directe buurgemeenten.
       perspectiefrijke winkelgebieden.                                                                                                                         Detailhandelsontwikkelingen die onderbouwd moeten worden vanuit
      Nieuwe detailhandelsontwikkelingen moeten bijdragen aan de ver-           In 2015 is het Afsprakenkader Detailhandel in de Peel vastgesteld 4. Het        de ladder voor duurzame verstedelijking, tot een maximum van
       sterking van de (beoogde/gewenste) detailhandelsstructuur.                beleid van De Peel is gericht op versterking van de hoofdstructuur. Hier-       2.500 m² vvo worden afgestemd in het bestuurlijk overleg economi-
      Verwijder onbenutte en vrijkomende detailhandelsmeters op onge-           voor is een aantal uitgangspunten geformuleerd, waaronder:                      sche zaken de Peel.
       wenste locaties uit bestemmingsplannen.                                      Er wordt gestreefd naar ruimtelijke concentratie van detailhandel en       Detailhandelsontwikkelingen vanaf 2.500 m² vvo, worden afgestemd
      Ontwikkelingen dienen beoordeeld te worden op de impact op om-                het voorkomen van verspreide bewinkeling.                                   in de RACD (Regionale Adviescommissie Detailhandel).
       liggende gemeenten en dienen met deze gemeenten afgestemd te                 Detailhandelsontwikkelingen in of aansluitend aan bestaande win-
       worden.                                                                       kelgebieden worden geaccommodeerd.
                                                                                    Hiermee kunnen ook herstructureringsopgaven worden gereali-
                                                                                     seerd. Bij ontwikkelingen is het van belang dat sprake is van een
                                                                                     behoefte en geen blijvende negatieve effecten voor de bestaande
                                                                                     structuur.
                                                                                    Per saldo worden geen extra winkelmeters toegevoegd.


1
    Provincie Noord-Brabant (2020), Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
2
    Provincie Noord-Brabant, Richtinggevende principes detailhandel
3
    Metropoolregio Eindhoven (2015), Regionale detailhandelsvisie MRE
4
    Subregio De Peel (2015), afsprakenkader Detailhandel in de Peel




                             Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                                                                                                                            5/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                                 Betekenis beleid voor beoogde ontwikkeling
Gemeentelijk beleid
                                                                                    Realisatie van een moderne supermarkt op het Floreffeplein
In september 2022 is de Retailnota Laarbeek 2022 - 2032 vastgesteld5.
                                                                                     past binnen het provinciale, regionale en lokale beleid. Zo zet
In deze visie blijft het uitgangspunt dat de gemeente Laarbeek primair
                                                                                     het regionale beleid in op versterking van de detailhandelsstruc-
een lokale functie heeft. De nieuwe visie volgt grotendeels de lijn die in
                                                                                     tuur en een excellent basisvoorzieningenniveau.
2015 is uitgezet. Ten aanzien van retail worden de volgende kernwaar-
                                                                                    Gelet op de beperkte omvang van supermarkten in Laarbeek
den genoemd:
                                                                                     en specifiek Lieshout, is dit in de huidige situatie niet aan de
     Zo veel mogelijk inzetten op compacte centra en een sterk bood-
                                                                                     orde. Verplaatsing naar het Floreffeplein draagt bovendien bij
      schappenaanbod voor de eigen inwoners, aangevuld met niet-dage-
                                                                                     aan concentratie en versterking van voorzieningen rondom de
      lijkse winkels en niet-detailhandel.
                                                                                     Heuvel.
     De sfeer en uitstraling van de fysieke omgeving van de winkelcentra
                                                                                    Meermaals wordt benadrukt dat de omvang van de huidige su-
      is goed. De consument staat centraal. De fysieke omgeving in en
                                                                                     permarkten niet meer past bij de huidige consumentenbehoefte.
      rondom het winkelgebied moet aansluiten bij de behoefte van de
                                                                                     De consument staat bovendien centraal. Een moderne super-
      consument.
                                                                                     markt in Lieshout betekent een stevige impuls voor de consu-
     Ondernemers worden optimaal gesteund om hun rol te nemen in de
                                                                                     mentenverzorging in Lieshout.
      leefbaarheid van kernen.
                                                                                    Ondanks de beperkte marktruimte in de gemeente Laarbeek, is
                                                                                     een supermarkt met moderne maatvoering in het centrum van
Daarnaast wordt in het retailbeleid het volgende benoemd:
                                                                                     Lieshout prioriteit. Jumbo is de enige supermarkt in Lieshout en
     Er is geen ruimte om alle zeven supermarkten in schaal te vergro-
                                                                                     cruciaal voor de leefbaarheid in het gebied. Om de leefbaarheid
      ten. Lieshout en Beek en donk krijgen echter prioriteit, aangezien
                                                                                     duurzaam op peil te houden is een moderne en toekomstbe-
      deze kernen het minste supermarktaanbod per inwoner hebben.
                                                                                     stendige supermarkt wenselijk
                                                                                    Zowel provinciaal, regionaal als lokaal wordt belang benoemd
Toekomstvisie Laarbeek 2020
                                                                                     van compacte centra. De huidige supermarkt in Lieshout ligt re-
In de toekomstvisie van de gemeente Laarbeek wordt ten aanzien van
                                                                                     latief solitair in het noordelijk deel van de Dorpsstraat. De
detailhandel het volgend benoemd:
                                                                                     meeste andere voorzieningen liggen rondom de Heuvel en het
     Bij initiatieven die een positieve impuls kunnen geven aan de verbe-
                                                                                     zuidelijk deel van de Dorpsstraat.
      tering van de kwaliteit en kwantiteit van het winkelbestand wordt
                                                                                    Regionaal uitgangspunt is dat er per saldo geen extra winkel-
      voor zover noodzakelijk en mogelijk alle medewerking verleent.
                                                                                     meters worden toegevoegd. Tegelijkertijd wordt hiermee ge-
                                                                                     wenste vernieuwing en noodzakelijk versterking van de struc-
                                                                                     tuur tegen gehouden.




5
    Gemeente Laarbeek (2022), Retailnota Laarbeek 2022-2032




                            Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                                                 6/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Trends en ontwikkelingen
Omzet en bestedingen
 De omzet in de detailhandel neemt sinds 2014 weer gestaag toe.
  Wel is er duidelijk verschil zichtbaar tussen de dagelijkse en niet-da-
  gelijkse sector. Waar de omzet (en bestedingen) in de dagelijkse
    sector fors toenemen, gaat dit in de niet-dagelijkse sector iets min-
    der hard. In 2020 en 2021 was hier zelfs sprake van een beperkte
    krimp (als gevolg van Corona).
   Het aantal online bestedingen is de afgelopen jaren sterk toegeno-
    men, evenals het aantal producten en diensten dat online verkrijg-
    baar is. Toonbankbestedingen blijven echter domineren en boven-
    dien raken online en offline steeds meer met elkaar verweven.
   De opkomst van online heeft de fysieke winkelmarkt echter blijvend
    onder druk gezet, met name recreatieve winkels (kleding, mode, wa-
    renhuizen, sport en spel). Meerdere winkelketens zijn failliet ge-
    gaan. Hoewel de leegstand de afgelopen jaren afnam (o.a. transfor-
    matie naar wonen en horeca), is sinds 2019 weer sprake van een
    toename (o.a. verzadiging horeca). De verwachting is dat het aantal
    faillissementen en bedrijfsbeëindigingen (en daarmee de leegstand)
    de komende tijd sterk zal toenemen, mede als gevolg van de co-
    ronacrisis. Dit geldt echter niet voor niet op supermarkten.

Behoefte in perspectief
   De behoefte aan fysieke winkels zal naar verwachting blijven be-
    staan. Dit geldt echter alleen voor de winkels en winkelconcepten
    die toegevoegde waarde bieden (service, kwaliteit, beleving) en/of
    winkels die kunnen profiteren van het internet (multichannel).
   Het boodschappenaanbod heeft vooralsnog in beperkte mate last
    van het internet. Consumenten doen echter in toenemende mate
    online boodschappen. Bekende formules zoals Albert Heijn, Jumbo
    en Plus bieden online diensten aan, maar nieuwe pure online aan-
    bieders, zoals Hello Fresh en Picnic, rukken op.
                                                                            Figuur 1: Belangrijke trends supermarkten




                     Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                       7/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>   De impact van de coronacrisis op de dagelijkse sector is beperkt ge-            bij aan de keuzemogelijkheid en versterken daarmee de consumen-
    bleken. Sterker nog, de bestedingen aan dagelijkse producten zijn               tenverzorging.
    tijdens de crisis alleen maar toegenomen (online en offline). Dit had          Supermarkten moeten volledig up-to-date zijn. Ze blijven groeien in
    deels te maken met hamstergedrag, maar ook doordat bestedingen                  omvang. Een grotere maatvoering is nodig om toekomstbestendig te
    tijdens de crisis zijn verschoven van de horeca naar supermarkten               blijven. Goede parkeermogelijkheden en bereikbaarheid, blijven es-
    en speciaalzaken.                                                               sentiële randvoorwaarden voor een moderne supermarkt.
                                                                                   Supermarkten zijn veruit de belangrijkste publiekstrekkers. Ze zijn
Kansen voor dorps-, wijk- en buurtcentra                                            op zichzelf al een belangrijke ontmoetingsplek voor inwoners. An-
   Dorpscentra, zoals het centrum van Lieshout, hebben veel perspec-               dere foodspeciaalzaken, winkels en voorzieningen profiteren van de
    tief als lokale aankooplocatie voor dagelijkse boodschappen en in               trekkracht van de supermarkt(en).
    het verlengde daarvan frequent benodigde niet-dagelijkse producten             Voorwaarde is dat supermarkten in de centra liggen om combinatie-
    zoals bloemen en huishoudelijke artikelen. Inwoners hebben blij-                bezoek te bevorderen. Tegelijkertijd zien we dat, juist door speci-
    vend behoefte aan frequent benodigde aankopen nabij de eigen wo-                fieke pand- en locatie-eigenschappen, supermarkten soms lastig of
    ning in het kader van de eerste levensbehoefte. Dergelijk aanbod is             niet inpasbaar zijn in diezelfde centra.
    dan ook essentieel voor de leefbaarheid in dorpen.
   Het perspectief voor niet-dagelijks aanbod in de vorm van recrea-
                                                                                Betekenis trends voor beoogde ontwikkeling
    tieve winkels en doelgerichte winkels, zoals kleding, schoenen,
                                                                                     Jumbo in Lieshout is te klein voor een moderne full-service su-
    sport, speelgoed en elektronica in dorps-, wijk- en buurtcentra
                                                                                      permarkt en is in de huidige vorm niet toekomstbestendig. Ten
    neemt af. Tegelijkertijd kan een goede boodschappenbasis met mo-
                                                                                      behoeve van de consumentenverzorging en de leefbaarheid is
    derne supermarkten ertoe bijdragen dat bestaand niet-dagelijks
                                                                                      een supermarkt met een moderne en toekomstbestendig super-
    aanbod tot op zekere hoogte in stand wordt gehouden.
                                                                                      markt wenselijk.
                                                                                     Een supermarkt met moderne maatvoering biedt mogelijkheden
Moderniseringsslag supermarkten
                                                                                      om een ruimer assortiment te voeren en een ruimere winkelop-
   De gemiddelde omvang van supermarkten is de afgelopen jaren
                                                                                      zet te creëren. Het initiatief speelt in op de wens van de heden-
    toegenomen. Kleinere supermarkten (<1.000 m2 wvo) verdwijnen
                                                                                      daagse consument, die behoefte heeft aan keuzemogelijkhe-
    steeds vaker uit de structuur, met uitzondering van kleine stadssu-
                                                                                      den, gemak en winkelcomfort.
    permarkten (< 500 m2 wvo) in grote binnensteden en doelgroep su-
                                                                                     De huidige locatie van Jumbo ligt op afstand van de meeste
    permarkten. Met name het aantal supermarkten met een omvang
                                                                                      voorzieningen in Lieshout en draagt hierdoor beperkt bij aan de
    tussen 1.000 en 1.500 m 2 wvo is toegenomen.
                                                                                      vitaliteit van het dorpshart. Supermarkten zijn belangrijkere trek-
   Deze maat sluit uitstekend aan bij de wens van de hedendaagse
                                                                                      kers voor kleinere dorpscentra. Een moderne full-service super-
    consument, die behoefte heeft aan supermarkten met een uitge-
                                                                                      markt op een meer centrale locatie draagt bij aan de vitaliteit
    breid assortiment (keuze en gemak) en een ruime opzet (comfort).
                                                                                      van het dorpshart van Lieshout.
    Complementaire segmenten / formules (figuur 3) dragen bovendien




                    Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                                                            8/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Analyse huidige situatie
Figuur 3 (pagina 9) toont een overzicht van de voornaamste vraag- en
aanbodaspecten.

Consumentendraagvlak
De gemeente Laarbeek is een landelijke gemeente gelegen ten noorden
van Helmond. De gemeente bestaat uit de kernen Aarle-Rixtel, Beek en
Donk, Lieshout en Mariahout. Lieshout (4.350 inwoners) is in omvang de
derde kern, na Beek en Donk (10.800) en Aarle-Rixtel (5.760). Maria-
hout telt ruim 2.000 inwoners.
   Op dit moment telt de gemeente circa 22.940 inwoners. De meest
    recente bevolkingsprognoses van het CBS en PBL verwachten dat
    het aantal inwoners in de gemeente Laarbeek de komende jaren
    toeneemt tot circa 23.100 inwoners in 2033.
   Het gemiddeld inkomen in de gemeente Laarbeek bedraagt
    € 28.300 per inwoner per jaar. Daarmee ligt het gemiddelde inko-
    men in de gemeente Laarbeek 3% onder het landelijk gemiddelde
    van € 29.200 per inwoner per jaar.



Analyse dagelijks aanbod

Gemeente Laarbeek: veel supermarkten te klein
   Het dagelijks winkelaanbod in de gemeente Laarbeek bedraagt
    8.130 m² wvo en is verdeeld over 28 winkels. Het aanbod is overwe-
    gend gevestigd in de vier dorpscentra.
   In kwalitatieve zin is het aanbod in de gemeente redelijk gevarieerd.
    De gemeente telt in totaal zeven supermarkten, met name full ser-
    vice supermarkten (Jumbo 2x, Jan Linders, PLUS, MCD) en één
    discount supermarkten (Aldi). Ook is er een Poolse supermarkt.




                                                                            Figuur 2: Spreiding supermarktaanbod in de gemeente Laarbeek.

                    Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                                            9/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Figuur 3: Analyse van de gemeente Laarbeek.




                     Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout   10/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>   MCD (Aarle Rixtel) en Jumbo (Beek en Donk) hebben een moderne                 een drogist. De totale omvang van het dagelijks winkelaanbod be-           De leegstaande panden zijn in omvang relatief beperkt. Het grootste
    maatvoering. Daarbij geldt wel dat Jumbo een minimale maatvoe-                draagt 1.071 m2 wvo.                                                        pand heeft een omvang van circa 650 m 2 wvo en drie leegstaande
    ring heeft voor een moderne full service supermarkt. De overige full         Jumbo aan de Dorpsstraat in Lieshout heeft een beperkte omvang              panden hebben een omvang van circa 400 m 2 wvo. De overige
    service supermarkten zijn allemaal kleiner dan 1.000   m2   wvo en vol-       (ca. 850 m² wvo) en is in de huidige vorm niet toekomstbestendig.           leegstand is kleiner dan 250 m2 wvo. Geen enkel pand biedt ruimte
    doen daarmee steeds minder aan de hedendaagse consumenten-                    Ook de ligging ten opzichte van het overige aanbod, overwegend              voor de vestiging van een moderne full service supermarkt.
    behoefte. Aldi kan als discounter naar verwachting prima functione-           gevestigd aan de Heuvel en het zuidelijk deel van de Dorpsstraat is        De leegstand in Lieshout is de afgelopen jaren sterk afgenomen,
    ren met een omvang van circa 950 m 2 wvo.                                     beperkt. In de huidige situatie draagt Jumbo als publiekstrekker ma-        mede als gevolg van transformatie naar wonen aan de Lankelaar.
   Van alle reguliere supermarkten heeft Jumbo in Lieshout de kleinste           tig bij aan de vitaliteit van het dorpshart.                                De leegstand is zeer beperkt en betreft slechts één pand met een
    maatvoering. Dit onderstreept dat uitbreiding van het supermarkt-            De supermarkt heeft een belangrijke boodschappenfunctie voor in-            omvang van circa 60 m 2 wvo.
    aanbod in de kern Lieshout prioriteit heeft. Te meer omdat Lieshout           woners van Lieshout. Te meer aangezien het overige dagelijkse
    in tegenstelling tot alle andere kernen slechts één supermarkt heeft.         winkelaanbod in Lieshout zeer beperkt is. Dit benadrukt het belang
    Zowel Aarle-Rixtel, Beek en Donk beschikken allen over twee su-               van de supermarkt.                                                      Supermarktaanbod in de omgeving
    permarkten (zie figuur 2).                                                   Daarbij heeft de supermarkt in Lieshout ook een belangrijke bood-       In de omliggende gemeenten is een uitgebreid supermarktaanbod, met
   De gemeente Laarbeek beschikt over een redelijk gevarieerd ove-               schappenfunctie voor inwoners van Mariahout. Mariahout beschikte        diverse grote en moderne supermarkten.
    rige dagelijks winkelaanbod. Het betreft vooral reguliere winkels             tot voor kort over een kleine supermarkt, maar die is inmiddels ge-        Met name Helmond beschikt over een zeer uitgebreid supermarkt-
    (o.a. bakkers, slagers, slijters, en AGF), maar ook enkele meer spe-          sloten. De supermarkt in Lieshout is nu de dichtstbijzijnde mogelijk-       aanbod, met diverse grote en aantrekkelijk supermarkten. Vanwege
    cialistische winkels (o.a. chocolaterie, delicatessen en zoetwaren).          heid voor inwoners van Mariahout om boodschappen te doen.                   de nabijheid is Helmond bovendien een aantrekkelijke boodschap-
    Daarnaast zijn er drie drogisterijen.                                        In Mariahout zin weliswaar plannen voor een nieuwe kleinschalige            penlocatie voor inwoners van Laarbeek. Helmond beschikt onder
                                                                                  gemakswinkel, maar dit neemt niet weg dat een moderne super-                meer over een Albert Heijn XL (ca. 3.600 m 2 wvo) op een goed be-
Figuur 3 toont tevens een benchmark van het winkelaanbod ten op-                  markt in Lieshout ook een belangrijke functie vervult voor inwoners         reikbare locatie voor inwoners van Laarbeek. Bovendien beschikt
zichte van het landelijk gemiddelde.                                              van Mariahout.                                                              Helmond over een grote formulediversiteit.
   Het dagelijks aanbod per 1.000 inwoners in de gemeente Laarbeek                                                                                          Ook Gemert-Bakel, Nuenen, Gerwen en Nederwetten en Son en
    ligt iets onder het landelijk gemiddelde. Het supermarktaanbod per        Leegstand relatief beperkt en kleinschalig                                      Breugel beschikken over grote en aantrekkelijke supermarkten
    1.000 inwoners is nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde.           Figuur 3 toont tevens statistieken ten aanzien van leegstand in de ge-          (1.200 – 1.800 m2 wvo).
   Dit zegt echter niets over de kwaliteit van het aanbod. Ten aanzien       meente Laarbeek.                                                               Op basis van het koopstromenonderzoek Noord-Brabant 2021, blijkt
    van het supermarktaanbod is reeds duidelijk gemaakt dat veel su-             In de gemeente Laarbeek staan momenteel 15 panden leeg met                  dan ook dat inwoners van Laarbeek mede georiënteerd zijn op Hel-
    permarkten geen moderne maatvoering hebben en in de huidige                   een totale omvang van ca. 2.700 m² wvo. Omgerekend naar leeg-               mond, Gemert-Bakel (beide 4% afvloeiing), Nuenen, Gerwen en Ne-
    vorm niet toekomstbestendig zijn en, voor wat betreft Lieshout,               standspercentage blijkt dat circa 6,3% van het aantal verkooppunten         derwetten (3% afvloeiing) en Son en Breugel (2% afvloeiing). De af-
    slechts in beperkte mate bijdragen aan een levendig centrum.                  in de gemeente leeg staat en circa 5,9% van het totale vloeropper-          vloeiing naar Son en Breugel is redelijkerwijs met name afkomstig
                                                                                  vlak. Dit komt redelijk overeen met het landelijk gemiddelde.               vanuit Lieshout, mede te verklaren door het ontbreken van een su-
Lieshout: beperkt dagelijks aanbod, supermarkt te klein                          Sinds 2021 (vorige analyse) is de leegstand met 6 verkooppunten             permarkt met moderne maatvoering.
   De kern Lieshout beschikt over een zeer beperkt dagelijks winkel-             en bijna 600 m2 wvo afgenomen. Ook dit is in lijn met het landelijk
    aanbod. Naast een supermarkt zijn er een bakker, een slager en                beeld.




                     Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                                                                                                                          11/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Behoefte dagelijks aanbod                                                   Tabel 1: Uitgangspunten distributieplanologisch onderzoek dagelijkse sector

                                                                            Variabele                               Waarde                                                                                           Bron
Distributieplanologisch onderzoek Laarbeek
                                                                            Inwonertal                              Gemeente Laarbeek                     Lieshout, Mariahout                                        CBS Statline
Tabel 1 toont de uitgangspunten en bijbehorende bronnen die zijn ge-                                                2023: 22.940 inwoners                 2023: 6.375 inwoners                                       Prognose PBL
bruikt voor de distributieplanologische berekeningen.                                                               2033: 23.100 inwoners                 2033: 6.420 inwoners
   De berekening is opgesteld voor dagelijkse sector in de gemeente        Bestedingen per hoofd (€)               Landelijk bedraagt de gemiddelde winkelomzet per hoofd van de bevolking over 2021 (meest         Retailinsiders (2022), omzet-
                                                                                                                    actueel) voor dagelijkse artikelen € 2.654,- (excl. BTW). Dit cijfer wordt gewoonlijk naar de    kengetallennotitie 2021.
    Laarbeek en het verzorgingsgebied Lieshout/Mariahout, voor de hui-                                              lokale situatie gecorrigeerd als het inkomensniveau in het verzorgingsgebied afwijkt van het     CBS Statline, Gemiddeld in-
    dige situatie (2023) en de toekomstige verwachte situatie (2033).                                               landelijke gemiddelde. Het gemiddeld inkomen per inwoner in de gemeente Laarbeek ligt 3%         komen per inwoner 2021
                                                                                                                    lager dan het landelijk gemiddelde. Daarom is een correctie op het landelijke bestedingscijfer   (meest actueel)
   De berekening geeft enerzijds inzicht in het economisch functione-
                                                                                                                    toegepast en zodoende komt de besteding uit op € 2.621. In de dagelijkse sector is al jaren
    ren van het bestaande aanbod in de huidige en toekomstige situatie.                                             sprake van een groei van online bestedingen. Tegelijkertijd is jaarlijks sprake van een groei
    Dit uit zich in de totale omzet en de gemiddelde vloerproductiviteit.                                           van de toonbankbestedingen van 1% tot 3% per jaar. Naar de toekomst toe is dit echter las-
                                                                                                                    tig te voorspellen en daarom houden wij de fysieke bestedingen in 2032 gelijk.
    Anderzijds geeft de berekening inzicht in de distributieve uitbrei-
    dingsruimte door het economisch functioneren af te zetten tegen                                                 Het gewogen inkomen in Lieshout en Mariahout is nagenoeg gelijk aan het landelijk gemid-
                                                                                                                    delde. Voor dit verzorgingsgebied wordt gerekend met het landelijke bestedingscijfer
    een ‘norm voor goed functioneren’.
                                                                            Koopkrachtbinding                       Gemeente Laarbeek                                                                                KSO Noord-Brabant 2021
   De ‘norm voor goed functioneren’ wisselt sterk per verzorgingsge-                                               2023: 83%                                                                                        Inschatting
    bied. In perifere delen van Nederland blijkt uit onderzoek dat aanbod                                           2033: 85% (excl. huidige locatie Jumbo); 87% (incl. huidige locatie Jumbo)
    op een lager niveau nog steeds goed kan functioneren, met name
                                                                                                                    Lieshout, Mariahout
    als gevolg van lagere huurlasten.                                                                               2023: 69%
   Aangezien de berekeningen slechts een indicatie geven in hoeverre                                               2033: 74% (excl. huidige locatie Jumbo); 76% (incl. huidige locatie Jumbo)

    het aanbod goed, gemiddeld of slecht functioneert en in hoeverre        Koopkrachttoevloeiing                   Gemeente Laarbeek                                                                                KSO Noord-Brabant 2021
                                                                                                                    2023: 7%                                                                                         Inschatting
    sprake is van kwantitatieve behoefte, dienen de uitkomsten ook ge-                                              2033: 10%
    nuanceerd geïnterpreteerd te worden.
                                                                                                                    Lieshout, Mariahout
   In de DPO berekening zijn twee scenario’s gehanteerd.                                                           2023: 9%
    -   In het eerste verplaatst Jumbo naar het Floreffeplein. De huidige                                           2033: 11%
        locatie wordt gesaneerd en er vindt een andere ontwikkeling,        Huidig winkelvloeroppervlak (m2 wvo)    Gemeente Laarbeek: 8.310 m2 wvo;         Lieshout, Mariahout: 1.073 m2 wvo                       Locatus, 2022
        zoals woningbouw, plaats.                                           Landelijk gemiddelde vloerproductivi-   €7.823 per   m2   wvo;                                                                           Retailinsiders, 2022
    -   In het tweede scenario is sprake van nieuwvestiging op het Flo-     teit (€ per m2 wvo)
        reffeplein. Jumbo blijft op de huidige locatie.
                                                                            Huidige koopstromen                                                                        nen de eigen gemeenten. Inwoners kunnen voor dagelijkse bood-
Koopstromen gemeente Laarbeek                                                  De koopkrachtbinding (excl. online) voor de dagelijkse sector in de                    schappen goed terecht binnen de gemeente Laarbeek. Er zijn in to-
In 2021 is in de provincie Noord-Brabant koopstromenonderzoek uitge-            gemeente Laarbeek is 83%. Met andere woorden, circa 83% van de                         taal acht supermarkten, zowel service als discount. Bovendien zijn
voerd. De uitkomsten bieden onder meer inzicht in koopkrachtbinding en          bestedingen aan dagelijkse producten komt terecht in winkels bin-                      inwoners voor boodschappen in toenemen mate lokaal georiën-
-toevloeiing voor de gemeente Laarbeek.                                                                                                                                teerd.




                     Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                                                                                                                                            12/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>   Kanttekening hierbij is dat veel supermarkten een beperkte maat-           Tabel 2: Indicatie economisch functioneren dagelijkse sector gemeente Laarbeek.

    voering hebben. Dit draagt mede bij aan een relatief hoge fysieke                                                                                       2023                       2033 – Scenario 1              2033 – Scenario 2
    afvloeiing van 17%. Uiteraard in combinatie met aantrekkelijk aan-         Inwonertal                                                                   22.940                            23.100                         23.100
    bod in de buurgemeenten.
   De toevloeiing bedraagt 7%. Met andere woorden, circa 7% van de            Winkelomzet per hoofd (€)                                                    2.621                             2.621                          2.621
    bestedingen in dagelijkse winkels in de gemeente Laarbeek is af-
                                                                               Bestedingspotentieel (mln. €)                                                 60,1                              60,5                           60,5
    komstig van buiten de gemeente. De toevloeiing is met name af-
    komstig uit de naastgelegen gemeente Meierijstad (4%).                     Koopkrachtbinding (%)                                                         83%                               85%                            87%

                                                                               Totaal gebonden bestedingen (in mln. €)                                       49,9                              51,5                           52,7
Toekomstige koopstromen
                                                                               Koopkrachttoevloeiing (%)                                                     7%                                10%                            10%
Voor de toekomstige situatie is een zorgvuldige inschatting gemaakt op
basis van kennis, ervaring en referentieonderzoek (KSO2021,                    Omzet door toevloeiing (in mln. €)                                            3,8                               5,7                             5,9
KSOL2019) met betrekking tot koopstromen, het functioneren van Win-            Totale bestedingen (in mln. €)                                                53,7                              57,2                           58,5
kelgebieden en specifiek dagelijkse winkels.
   Op basis van benchmarks in de genoemde KSO’s is een binding                WVO totaal (m² wvo)                                                          8.310                             8.662                          9.510
    van ruim 85% haalbaar voor een gemeente als Laarbeek.                      Omzet per m² wvo                                                             6.475                             6.625                          6.175
   Een moderne supermarkt in Lieshout resulteert redelijkerwijs in min-
                                                                               Vergelijkbaar landelijk vijfjaarsgemiddelde (€)                              7.823                             7.823                          7.823
    der afvloeiing naar Son en Breugel. Bovendien geldt in algemene
    zin dat consumenten in toenemende mate lokaal georiënteerd zijn.           Verschil omzet met landelijk gemiddelde                                      -17%                              -15%                           -21%
    Een toename van de binding tot circa 85% is haalbaar.
   Indien sprake is van een nieuwe supermarkt, naast de huidige           Huidig functioneren                                                                          Laarbeek is relatief groot en dat betekent dat er in kwantitatieve zin
    Jumbo supermarkt, is het aannemelijk dat de binding nog iets verder          Het dagelijks aanbod in de gemeente Laarbeek functioneert mo-                         in beginsel geen directe aanleiding is om het aanbod uit te breiden.
    toeneemt. In dat geval is een binding van hooguit 87% voorstelbaar.           menteel op een vloerproductiviteit van circa € 6.475 per m 2 wvo. Dit
   Modern supermarktaanbod in Lieshout resulteert mogelijk ook in                is stevig beneden het landelijk gemiddelde (-17%).                                Toekomstig functioneren
    een beperkte toename van toevloeiing. Inwoners van bijvoorbeeld              Dit cijfer verdient enige nuance. Op basis van onderzoek van                         De komende jaren neemt het inwonertal in de gemeente Laarbeek
    Gerwen en Breugel, maar ook inwoners uit de zuidwesthoek van de               Marshoek (2022) blijkt dat de gemiddelde vloerproductiviteit in Zuid-                 licht toe en daardoor ook de bestedingen. Ook neemt de binding toe
    gemeente Meierijstad (buitengebied) krijgen een aantrekkelijk alter-          oost-Nederland ook in landelijke gemeenten lager ligt dan elders in                   als gevolg van uitbreiding van het supermarktaanbod en een toene-
    natief voor supermarktbezoek. Te meer indien sprake is van een                Nederland. De gemiddelde landelijk norm is niet de norm voor een                      mende lokale oriëntatie.
    nieuwe supermarkt in Lieshout, naast de huidige Jumbo supermarkt.             gemeente als Laarbeek. Dagelijkse winkels en specifiek supermark-                    Bij verplaatsing (en uitbreiding) van de huidige Jumbo naar het Flo-
                                                                                  ten kunnen bij een lagere vloerproductiviteit nog altijd gezond functi-               reffeplein (scenario 1) komt het economisch functioneren indicatief
Economisch functioneren gemeente Laarbeek                                         oneren, mede als gevolg van lagere exploitatielasten.                                 circa 15% beneden het landelijk gemiddelde te liggen. Dit is een ac-
Tabel 2 toont berekeningen van het economisch functioneren van de                Een afwijking van circa 15% kan voor een gemeente als Laarbeek                        ceptabele afwijking voor de gemeente Laarbeek en naar verwach-
dagelijkse sector in gemeente Laarbeek.                                           als een ondergrens worden gezien. De afwijking in de gemeente                         ting zijn dagelijkse winkels in staat om gezond te kunnen functione-
                                                                                                                                                                        ren.



                    Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                                                                                                                                         13/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>   Bovendien neemt het economisch functioneren toe ten opzichte van            Tabel 3: Indicatie economisch functioneren dagelijkse sector Lieshout, Mariahout
    de huidige situatie.
                                                                                                                                                               2023                         2033 – Scenario 1               2033 – Scenario 2
   Bij nieuwvestiging van een supermarkt op het Floreffeplein en be-
                                                                                Inwonertal                                                                    6.375                                6.420                           6.420
    houd van Jumbo op de huidige locatie (scenario 2) daalt de gemid-
    delde vloerproductiviteit tot ruim 20% beneden het landelijk gemid-         Winkelomzet per hoofd (€)                                                     2.654                                2.654                           2.654
    delde. De landelijk norm is weliswaar niet de norm voor de ge-
                                                                                Bestedingspotentieel (mln. €)                                                  16,9                                 17,0                            17,0
    meente Laarbeek, een afwijking ruim 20% betekent dat het functio-
    neren van het dagelijks winkelaanbod onder druk staat en dat er on-         Koopkrachtbinding (%)                                                          69%                                  74%                            77%
    miskenbaar effecten zullen optreden (zie volgende pagina).
                                                                                Totaal gebonden bestedingen (in mln. €)                                        11,7                                 12,6                            13,1

Koopstromen Lieshout, Mariahout                                                 Koopkrachttoevloeiing (%)                                                          9%                               11%                            11%
Voor specifiek de kernen Lieshout en Mariahout zijn aanvullende koop-           Omzet door toevloeiing (in mln. €)                                                 1,2                              1,6                             1,6
stroomgegeven opgevraagd. Daaruit blijkt het volgende.
                                                                                Totale bestedingen (in mln. €)                                                 12,8                                 14,2                            14,7

Huidige koopstromen                                                             WVO totaal (m² wvo)                                                           1.071                                1.421                           2.271
   De koopkrachtbinding (excl. online) voor de dagelijkse sector in het
                                                                                Omzet per m² wvo                                                              12.000                               9.975                           6.500
    gebied ‘Lieshout, Mariahout’ 69%. De binding is relatief laag en is
    mede te verklaren door het ontbreken van modern supermarktaan-              Vergelijkbaar landelijk vijfjaarsgemiddelde (€)                               7.823                                7.823                           7.823
    bod. Inwoners zijn hierdoor in relatief hoge mate georiënteerd op           Verschil omzet met landelijk gemiddelde                                       +53%                                 +28%                            -17%
    andere kernen, met name naar Beek en Donk, Nuenen en Son en
    Breugel.                                                                      Indien sprake is van een nieuwe supermarkt, naast de bestaande                        Economisch functioneren gemeente Laarbeek
   De toevloeiing bedraagt 9% en is met name afkomstig vanuit Veghel              Jumbo supermarkt, is het aannemelijk dat de binding nog iets verder                   Tabel 3 toont berekeningen van het economisch functioneren van de
    en Beek en Donk.                                                               toeneemt. In dat geval is een binding van circa 77% voorstelbaar.                     dagelijkse sector in gemeente Laarbeek.
                                                                                  Zoals eerder aangegeven resulteert modern supermarktaanbod in
Toekomstige koopstromen                                                            Lieshout mogelijk ook in een beperkte toename van toevloeiing. In-                    Huidig functioneren
Voor de toekomstige situatie is wederom een zorgvuldige inschatting ge-            woners van bijvoorbeeld Gerwen en Breugel, maar ook inwoners uit                         Het dagelijks aanbod in Lieshout en Mariahout functioneert momen-
maakt op basis van kennis, ervaring en referentieonderzoek (KSO2021,               de zuidwesthoek van de gemeente Meierijstad (buitengebied) krij-                          teel indicatief op een vloerproductiviteit van circa € 12.000 per m 2
KSOL2019) met betrekking tot koopstromen, het functioneren van Win-                gen een aantrekkelijk alternatief voor supermarktbezoek. Te meer                          wvo. Dit is ruim boven het landelijk gemiddelde en tevens ruim bo-
kelgebieden en specifiek dagelijkse winkels.                                       indien sprake is van een nieuwe supermarkt in Lieshout, naast de                          ven het gemeentelijk gemiddelde. Dit is een duidelijke indicatie dat
   Indien sprake is van modern supermarktaanbod in Lieshout is een                huidige Jumbo supermarkt.                                                                 het dagelijks aanbod in Lieshout en Mariahout ten opzichte van de
    stevige toename van de binding realistisch. Voor inwoners is er hier-                                                                                                    hele gemeente naar verhouding relatief beperkt is. Er is ruimte om
    door minder aanleiding om elders boodschappen te doen. Boven-                                                                                                            het dagelijks aanbod uit te breiden.
    dien speelt ook een toename van lokale oriëntatie een rol (mits
    sprake is van voldoende aantrekkelijk aanbod).



                     Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                                                                                                                                             14/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Toekomstig functioneren                                                         Kwalitatieve behoefte                                                              ningbouw plaats. In het tweede scenario is sprake van nieuwvesti-
    De komende jaren neemt het inwonertal in Lieshout en Mariahout             Een moderne supermarkt op het Floreffeplein is vanuit kwalitatief oog-             ging van een supermarkt op het Floreffeplein. Jumbo blijft op de hui-
     naar verwachting licht toe en daardoor ook de bestedingen. Daar-           punt wenselijk, zowel voor de consumentenverzorging als voor de struc-             dige locatie.
     naast neemt de binding toe als gevolg van uitbreiding van het super-       tuur van het centrum van Lieshout.
     marktaanbod en een toenemende lokale oriëntatie.                              De beoogde ontwikkeling resulteert in een toekomstbestendige full-         Scenario 1: Uitbreiding, modernisering en verplaatsing van bestaande
    Bij verplaatsing (en uitbreiding) van de huidige Jumbo naar het Flo-           service supermarkt die invulling geeft aan de hedendaagse consu-           Jumbo naar het Floreffeplein. De huidige locatie wordt gesaneerd als
     reffeplein (scenario 1) ligt het functioneren indicatief nog altijd ruim       mentenbehoefte (ruimere opzet, maar ook uitgebreider assortiment).         supermarktlocatie en maakt plaats voor woningbouw.
     boven het landelijk gemiddelde (+28%). Dit betekent dat er voor het            Inwoners van Lieshout maar ook Mariahout krijgen de beschikking               Dit scenario resulteert naar verwachting in een beperkte toename
     dagelijkse winkels voldoende omzet te behalen is en dat dagelijkse             over een aantrekkelijke, moderne en tevens toekomstbestendige                  van binding en toevloeiing op het niveau van de gemeente Laar-
     winkels in staat zijn om gezond te kunnen functioneren.                        full-service supermarkt. Ook indien in Mariahout een kleinschalige             beek. Na verplaatsing, uitbreiding en modernisering beschikken in-
    Bij nieuwvestiging van een supermarkt op het Floreffeplein en be-              gemakswinkel wordt geopend, heeft een moderne supermarkt in                    woners over een aantrekkelijke up-to-date supermarkt, Waardoor
     houd van Jumbo op de huidige locatie (scenario 2) daalt de gemid-              Lieshout meerwaarde voor inwoners van Mariahout.                               minder aanleiding is om elders boodschappen te doen.
     delde vloerproductiviteit tot circa 17% beneden het landelijk gemid-          Ook elders in de gemeente zijn diverse supermarkten met een be-               Ter indicatie: zowel binding als de toevloeiing in de gemeente Laar-
     delde. Zoals eerder aangegeven is de landelijk norm weliswaar niet             perkte maatvoering, waardoor een moderne supermarkt in Lieshout                beek zijn aan de lage kant. Vergelijkbare gemeenten hebben een
     de norm voor de gemeente Laarbeek, een afwijking circa 17% bete-               ook meerwaarde heeft voor de omliggende kernen.                                binding van circa 85% en een toevloeiing van 13%. Dit is mede te
     kent dat het functioneren van het dagelijks winkelaanbod onder druk           Vestiging van een supermarkt op het Floreffeplein betekent dat het             verklaren doordat veel supermarkten in de gemeente Laarbeek een
     staat en dat er redelijkerwijs effecten zullen optreden (zie verderop).        centrum van Lieshout compacter wordt, waarbij winkels en andere                beperkte maatvoering hebben en niet voldoen aan de hedendaagse
                                                                                    voorzieningen steeds meer geclusterd zijn rondom de Heuvel en het              consumentenbehoefte.
                                                                                    zuidelijk deel van de Dorpsstraat. Dit is in lijn met het detailhandels-      Ondanks de toenemende binding en toevloeiing blijft de marktruimte
    Kwaliteit boven kwantiteit                                                      beleid van de gemeente Laarbeek.                                               negatief. Het verschil in omzet met het landelijk gemiddelde be-
    De modelmatige berekeningen zijn gebaseerd op meerdere aanna-                  Uitbreidingsmogelijkheden van Jumbo op de huidige locatie zijn                 draagt in dit scenario 15%.
    mes. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voor-                  ruimtelijk-fysiek beperkt. Verplaatsing van Jumbo naar de Heuvel is           Daarbij wordt benadrukt dat dagelijkse winkels en specifiek super-
    hand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De uitkomsten                     niet wenselijk gebleken. Een moderne supermarkt is echter zeer                 markten in een gemeente als Laarbeek stabiel beneden het landelijk
    moeten als indicatie worden gezien. Bij winkelontwikkelingen wordt              wenselijk voor de consumentenverzorging in Lieshout en omgeving.               gemiddelde kunnen functioneren, met name als gevolg van lagere
    steeds meer waarde gehecht aan kwalitatieve aspecten. In de ruim-               Het Floreffeplein biedt hiervoor mogelijkheden.                                huurlasten. Ten opzichte van de huidige situatie neemt het functio-
    telijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten                                                                                            neren bovendien toe.
    beoordeeld te worden of het consumentenbelang op de langere ter-            Omzet- en leegstandseffecten                                                      Op het niveau van Lieshout en Mariahout ligt het economisch functi-
    mijn wordt gediend (geen duurzame ontwrichting); het gaat niet om           Figuur 4 (p. 16) geeft op basis van jurisprudentie het afwegingskader              oneren indicatief nog altijd ruim boven het landelijk gemiddelde en is
    een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven.           weer ten aanzien van de aanvaardbaarheid van effecten op leegstand                 het dagelijkse aanbod in staat om gezond te kunnen functioneren.
    Bovendien gaat het om de aanvaardbaarheid van eventuele leeg-               bij initiatieven.
    standseffecten, niet om de aanvaardbaarheid van omzeteffecten.                 In de DPO berekeningen zijn twee scenario’s gehanteerd. In het
    Inzicht in het omzeteffect is echter noodzakelijk om inzicht te krijgen         eerste scenario verplaatst de bestaande Jumbo in Lieshout naar het
    in de kans op leegstand.                                                        Floreffeplein. De huidige locatie wordt gesaneerd en er vindt wo-




                       Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                                                                                                                               15/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Scenario 2: Een nieuwe supermarkt met moderne maatvoering vestigt
zich op het Floreffeplein. Jumbo blijft op de oude locatie voortbestaan.
   In dit scenario neemt de binding naar verwachting nog iets verder
    toe, doordat er (tijdelijk) sprake is van twee supermarkten, waaron-
    der een supermarkt met moderne maatvoering. Hierdoor hebben in-
    woners nog minder aanleiding om elders boodschappen te doen.
   Tegelijkertijd komt het economisch functioneren van dagelijkse win-
    kels in Laarbeek indicatief ruim 20% beneneden het landelijk gemid-
    delde te liggen. Op dit niveau staat het dagelijkse winkelaanbod ook
    in een gemeente als Laarbeek onder druk. Op het niveau van Lies-
    hout en Mariahout komt het economisch functioneren indicatief circa
    17% beneden het landelijk gemiddelde te liggen. Dit betekent even-
    eens dat het dagelijkse aanbod onder druk staat.
   Naar verwachting is er onvoldoende perspectief om in Lieshout twee
    supermarkten duurzaam in stand te houden. Dit betekent redelijker-
    wijs dat (op termijn) een supermarkt in Lieshout verdwijnt. Aangeno-
    men wordt dat dit de bestaande Jumbo zal zijn, met name gelet op
    de beperkte maatvoering van de full service supermarkt.
   Als Jumbo uit Lieshout verdwijnt, zijn de leegstandseffecten aan-
    vaardbaar. De huidige locatie ligt relatief solitair en bovendien heeft
    de locatie een ruime centrumbestemming, waardoor voldoende al-
    ternatieve invullingen mogelijk zijn.
   Dit betekent dat (op termijn) alsnog sprake zal zijn met een scenario
    (vergelijkbaar met scenario 1), zonder dat er onaanvaardbare leeg-
    standseffecten optreden.




                                                                              Figuur 4: Afwegingskader leegstand.




                     Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                   16/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Beoordeling locatie Floreffeplein                                                                                                                  Figuur 6: De planlocatie aan het Floreffeplein in beeld

   Het Floreffeplein biedt ruimte voor de vestiging van een supermarkt
    met moderne maatvoering, die past bij de hedendaagse consumen-
    tenbehoefte en die bijdraagt aan de leefbaarheid in de kern.
   Het Floreffeplein ligt ter hoogte van het zuidelijk deel van de Dorps-
    straat en de Heuvel. Dit is ook de plek waar de meeste winkels en
    andere voorzieningen in Lieshout zijn gesitueerd. Bovendien is de
    Heuvel in de beleving het hart van het Dorp.
   De afstand tot de andere voorzieningen is aanzienlijk kleiner dan de
    afstand vanaf de huidige Jumbo-locatie. De kortere afstand draagt
    redelijkerwijs bij aan combinatiebezoek tussen de supermarkt en de
    ander voorzieningen (zie figuur 5).
   Een supermarkt op het Floreffeplein draagt bij aan een compact
    centrum, waarbij de focus ligt op de Heuvel en het zuidelijk deel van
                                                                              Figuur 5: Invloed van afstand op het combinatiebezoek (bron: DTNP)
    de Dorpsstraat. Het compacte centrum kan verder worden versterkt
    door, indien mogelijk, ook de winkels en voorzieningen in het noor-
    delijk deel van de Dorpsstraat te verplaatsen richting de Heuvel.
   Een goede ruimtelijk-functionele relatie tussen het Floreffeplein en
    de Dorpsstraat is van belang om het combinatiebezoek te verster-
    ken. Het Kerkhofpad vormt de verbinding met de Heuvel. De Floref-
    festraat verbindt het zuidelijk deel van de Dorpsstraat met de be-
    oogde supermarktlocatie. In de ruimtelijke studie worden beide ver-
    bindingen behouden.
        o   Een extra doorsteek ter hoogte van de DA Drogisterij ver-
            sterkt de relatie met de Dorpsstraat. Gezien de bestaande
            bebouwing is het onduidelijk of ruimtelijke inpassing hiervan
            te realiseren is.
        o   Een ander aandachtspunt is een goede zichtrelatie vanaf de
            parkeerplaats en de entree van de supermarkt richting de
            Dorpsstraat. Dit betekent dat de parkeerplaats aan de
            (noord)oostzijde van de supermarkt gesitueerd moet wor-
            den.




                     Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout                                                                                                                            17/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>        o   Door middel van goede bewegwijzering kan de ruimtelijk-
            functionele relatie tussen beide locaties worden versterkt.
   Op dit moment is de beoogde locatie aan het Floreffeplein een gras-
    veld waar in de zomer verschillende evenementen plaatsvinden (zo-
    als de kermis). Met de vestiging van een supermarkt op het Floreffe-
    plein zal gezocht moeten worden een alternatieve locatie voor deze
    evenementen.




                    Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout   18/18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>