<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Zaaknummer:           18862-2024
Documentnummer:       18862-2024:874108
Raadsvergadering d.d. 26 september 2024
Aan de raad,
Onderwerp
Openen grondexploitatie voor project Mariastraat 18-22 te Mariahout
Portefeuillehouder
M. Slaets-Sonneveldt
Beslispunten
    1. Een grondexploitatie te openen voor het project Mariastraat 18-22.
    2. Voor het negatieve resultaat van het project een verliesvoorziening te treffen van
         € 294.000,- en te dekken uit de Reserve Grondexploitaties.
Samenvatting
Na het volgen van een openbare verkoopprocedure heeft het college op 2 juli 2024 het
definitieve besluit genomen om het perceel Mariastraat 18-22 in Mariahout te verkopen aan
Cedrus Vastgoed B.V. en met deze partij een koopovereenkomst te sluiten. Het winnende
plan voorziet in een Spar-gemakswinkel en 35 betaalbare koopappartementen. In dit verband
wordt de gemeenteraad voorgesteld een grondexploitatie te openen zodat de gronden
bouwrijp worden gemaakt waarna het plan gerealiseerd kan worden.
Aanleiding
Op 11 mei 2023 heeft de gemeenteraad de strategie voor de verkoop van de percelen
Mariastraat 18-22 te Mariahout vastgesteld en het college opdracht gegeven de tender uit te
voeren. Nadien is de verkoopprocedure gevolgd en op 2 juli 2024 heeft het college definitief
besloten te kiezen voor de bieding en het plan van de partij met het hoogste aantal punten,
zijnde Cedrus Vastgoed BV. Op 5 juli 2024 is de koopovereenkomst met Cedrus Vastgoed
B.V. getekend.
Beoogd effect en/of resultaat
Realiseren van woningen voor starters en senioren en daarnaast een impuls voor de
levendigheid van de kern Mariahout met de vestiging van een gemakswinkel/dag winkel.
Argumenten
    1. De bieding van Cedrus Vastgoed B.V. voldoet geheel aan de kaders van de
         gemeenteraad.
De uitvraag bij de openbare verkoopprocedure bestond uit:
         •   Een gemakswinkel ter grootte van circa 450 m2 bruto vloeroppervlak
         •   Minimaal 18 koopappartementen
         •   Van alle woningen geldt een maximale v.o.n.-prijs van € 355.000 waarbij
             waarvan minimaal de helft een v.o.n.-prijs heeft van € 280.000
         •   Een mimimaal grondbod van € 750.000,- exclusief BTW.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Zaaknummer:          18862-2024
Documentnummer:      18862-2024:874108
De bieding van Cedrus Vastgoed B.V. bestaat uit:
        •    Een Spar-gemakswinkel ter grootte van circa 486 m2 bruto vloeroppervlak
        •    35 koopappartementen, bestaande uit:
                o   11 koopappartementen met een vrij op naam prijs van € 237.500
                o   8 koopappartementen met een vrij op naam prijs van € 261.250
                o   10 koopappartementen met een vrij op naam prijs van € 294.500
                o   2 koopappartementen met een vrij op naam prijs van € 299.250
                o   4 koopappartementen met een vrij op naam prijs van € 327.750
        •    Een bieding voor de grond van € 1.706.000,- exclusief BTW
    2. Openen grondexploitatie is verplicht
De gemeente levert de gronden bouwrijp op. Dat betekent dat de bestaande opstallen
worden gesloopt en de grond gereed wordt gemaakt voor de bouw. Dergelijke uitgaven
kunnen pas worden gedaan nadat er een grondexploitatie is geopend. Het voeren van een
grondexploitatie is verplicht conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).
    3. Negatieve eindwaarde van grex past binnen risicobuffer van Risicoreserve Grex.
In de Grondnota 2023 is voor project Mariastraat 18-22 een risicobuffer aangehouden van
0,5 miljoen. Het resultaat bedraagt nu ca. 0,3 miljoen nadelig. Dit past binnen de risicobuffer
die eerder door de raad is aangehouden. Het voorstel aan de raad is om de grondexploitatie
vast te stellen en een verliesvoorziening te treffen gelijk aan het tekort. Het resultaat is
beduidend gunstiger geworden ten opzichte van de doorrekening van 31 maart 2023 die
eerder in beslotenheid met de raad is gedeeld. Op 2 juli 2024 heeft de gemeenteraad een
vertrouwelijk memo ontvangen waarin de financiële aspecten nader zijn geduid.
    4. Direct na raadsbesluit wordt opdracht tot sloop gegeven
Om de verloedering tegen te gaan en naar de inwoners van Mariahout een positief signaal af
te geven is het voorstel om direct na het openen van de grondexploitatie opdracht te geven
tot sloop van de gebouwen. Het winnende plan past nagenoeg in het bestemmingsplan
(onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan van rechtswege) en de afwijkingen zijn
marginaal. Daarbij nemen de sloopkosten alleen maar toe en is de gemeente volledig
eigenaar van het perceel dus het is een zekerheid dat er sowieso wat gaat gebeuren.
    5. Vertrouwelijkheid rust op de stukken vanwege financiële positie gemeente
Gemaakte en geraamde kosten en opbrengsten voor de herontwikkeling, enkel voor rekening
van gemeente Laarbeek, zijn vermeld in de grondexploitatie. Deze wordt op de gebruikelijke
wijze voor de raad vertrouwelijk ter inzage gelegd bij de Griffie.
Kanttekeningen o.a. financiële, juridische, communicatieve en veiligheidsaspecten
    1. Er moet nog een planologische procedure gevolgd worden
Het bouwplan van Cedrus Vastgoed B.V. overschrijdt het bouwvlak en past daardoor niet
geheel in het bestemmingsplan (onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan van rechtswege).
Het plan voldoet wel aan de Kruimelgevallenregeling, waardoor deze afwijking kan worden
toegestaan. Er dient een omgevingsvergunning voor een buitenplanse
omgevingsplanactiviteit (BOPA) aangevraagd te worden om realisatie mogelijk te maken.
Voor wat betreft de vestiging van de gemakswinkel (is de functie detailhandel) moet een
binnenplanse omgevingsplanactiviteit (binnenplanse OPA) aangevraagd worden. Procedureel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Zaaknummer:          18862-2024
Documentnummer:      18862-2024:874108
kan dat meelopen in dezelfde omgevingsvergunningprocedure. Cedrus Vastgoed B.V. is
hiervan op de hoogte. De procedure wordt voor rekening en risico van Cedrus Vastgoed B.V.
gevolgd waarbij de gemeente haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid houdt.
    2. Bestemming van perceel Mariastraat 56-58 moet gewijzigd worden
Voor het perceel Mariastraat 56-58 waar voorheen de Jumbo-supermarkt was gevestigd,
geldt de bestemming Centrum, functie aanduiding detailhandel. Om te voorkomen dat er
mogelijk twee locaties zijn in Mariahout waar een gemakswinkel/dag winkel gevestigd kan
worden, dient de functie aanduiding detailhandel van het perceel Mariastraat 56 te worden
geschrapt in de vorm van een (partiele) herziening van het bestemmingsplan (onderdeel van
het tijdelijke omgevingsplan van rechtswege). Vaststelling is een bevoegdheid van de
gemeenteraad.
    3. Slopen zonder onherroepelijke omgevingsvergunning kan een risico zijn
Het kan een risico van kapitaalsvernietiging in zich hebben om de opdracht tot sloop te geven
voordat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. De omgevingsvergunning is namelijk
geen gebonden beschikking, er dient een planologische procedure gevolgd te worden.
Vervolgstappen
Nadat de grondexploitatie is geopend wordt opdracht verleend voor sloop van de gebouwen
en bouwrijp maken van de grond. Ondertussen wordt de aanvraag omgevingsvergunning
voorbereid en in procedure gebracht. Eigendomsoverdracht vindt plaats nadat de gronden
bouwrijp zijn opgeleverd en de omgevingsvergunning onherroepelijk is.
Bijlage
Bieding Cedrus Vastgoed B.V.
Vertrouwelijk ter inzage gelegd
Grondexploitatie project Mariastraat 18-22.
Het college van burgemeester en wethouders,
gemeentesecretaris                                burgemeester
J.W.M. van de Ven
                                                  Y.C.M.G. de Boer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>