<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan


Stedelijk gebied, woningbouwlocatie
Ekkershof, Reusel
Nota van zienswijzen

Vastgesteld 30 januari 2024




Behoort bij het besluit van de gemeenteraad
van Reusel-De Mierden d.d. 30 januari 2024
nummer
mij bekend,
de griffier,




mw. J.M. van Dongen-Hermans.




23.17178
*23.17178*                                    1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoud

1.   Bestemmingsplan “Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel” ........................ 3
2.   Gevolgde procedure ............................................................................................................... 3
     2.1     Bekendmaking ..................................................................................................................... 3
3.   Zienswijzen ............................................................................................................................. 3
     3.1     Ontvangen zienswijzen ........................................................................................................ 3
     3.2     Conclusies zienswijzen ........................................................................................................ 3
     3.3     Beoordeling zienswijzen ...................................................................................................... 3
4.   Ambtshalve wijzigingen .......................................................................................................... 5
     4.1     Toelichting ........................................................................................................................... 6
     4.2     Planregels ............................................................................................................................ 6
     4.3     Verbeelding.......................................................................................................................... 6
5.   Aanpassingen ......................................................................................................................... 6
     5.1     Toelichting ........................................................................................................................... 6
     5.2     Planregels ............................................................................................................................ 7
     5.3     Verbeelding.......................................................................................................................... 7




23.17178                                                                                                                                            2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1.      Bestemmingsplan “Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof, Reusel”

Het ontwerpbestemmingsplan heeft betrekking op het planologisch mogelijk maken van 14
grondgebonden patiowoningen.

Het ontwerpbestemmingsplan bestaat uit een toelichting, planregels en verbeelding.


2.      Gevolgde procedure

2.1    Bekendmaking
Op grond van het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening hebben burgemeester en
wethouders op 28 juli 2023 een bekendmaking gepubliceerd in het Gemeenteblad
(www.officielebekendmakingen.nl) en in D´n Uitkijk. Het ontwerpbestemmingsplan lag van 31 juli 2023
tot en met 11 september 2023 ter inzage met voor iedereen de mogelijkheid om zienswijzen kenbaar
te maken. Tijdens deze periode was het ontwerpbestemmingsplan ook raadpleegbaar:
      op de landelijke website: www.ruimtelijkeplannen.nl;
      op de gemeentelijke website: www.reuseldemierden.nl.


3.      Zienswijzen

3.1    Ontvangen zienswijzen
Tijdens de periode dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage lag heeft één persoon zienswijzen
kenbaar gemaakt:
    1. Indiener 1

3.2     Conclusies zienswijzen

3.2.1      De volgende zienswijzen leiden deels tot aanpassing van het bestemmingsplan
1

3.3   Beoordeling zienswijzen
Wij hebben de ingediende zienswijzen samengevat weergegeven. Dat betekent niet, dat wij die
onderdelen van de zienswijzen die niet expliciet worden genoemd, niet bij de beoordeling hebben
betrokken. Wij hebben de zienswijzen in hun geheel beoordeeld.

3.3.1 Zienswijze 1
Datum zienswijze: 28 juni 2023
Ontvangen: 31 augustus 2023, registratienummer 23IK.1366

A.    Samenvatting
      1. De reclamant verwacht door het verschil in hoogte tussen de nieuw beoogde bebouwing en
         de erfafscheiding dat er een ongemakkelijk esthetisch beeld ontstaat. Hierom pleit de
         reclamant voor de mogelijkheid om de erfafscheiding aan de achterzijde van de omliggende
         percelen aan te passen tot een hoogte van 3.5 meter of hoger om zodoende de mogelijkheid
         te creëren voor een esthetisch nette afscheiding.

      2. Volgens de reclamant zou er mogelijk een probleem kunnen ontstaan voor de al aanwezige
         bijgebouwen en erfafscheidingen van de omwonenden, doordat de nieuw beoogde
         bebouwing tegen de erfafscheiding geplaatst kunnen worden. De reclamant dient om deze
         reden een verzoek in om een brandgang te realiseren tussen de nieuw beoogde percelen en
         aangrenzende percelen zodat de beoogde muur verder van het perceel komt te staan, het
         perceel beter bereikbaar wordt, en er meer zonlicht op de tuinen schijnt.




23.17178                                                                                            3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>     3. Omdat het sedumdak van de te realiseren woningen bestaat uit uitheemse sedumsoorten,
        zou reclamant graag inheemse bomen en struiken willen terugzien in het straatbeeld. Dat
        biedt ook voordelen in het kader van hittestress. Het aantal vierkante meters bij de
        patiowoningen is beperkt en om die reden kan het groen gerealiseerd worden in de openbare
        ruimte. Reclamant stelt dan ook voor om meer verplichte vierkante meters groen op te
        nemen.

     4. In de plantoelichting staat dat archeologie geen belemmering vormt voor de ontwikkeling en
        realisatie van het plan. In het archeologisch rapport staat volgens reclamant echter dat er
        extra onderzoek nodig is in het geval van ‘geplande inbreiding van het achtererf’. Reclamant
        verzoekt om alsnog archeologisch onderzoek te laten doen, wetende dat er in het verleden
        vondsten zijn gedaan en om uit te sluiten dat iets over het hoofd is gezien. Dit levert een zo
        compleet mogelijk beeld op ter behoud van cultureel historische waarden van de voormalige
        nederzetting.

     5. In de plantoelichting wordt beschreven: “Lichttoetreding aan de achterzijde van de
        dakopbouwen geschiedt met ramen, die aan de bovenzijde zijn aangebracht, zodat er geen
        zicht vanuit de dakopbouw op aangrenzende bestaande achtertuinen is. Op deze manier
        wordt ervoor gezorgd dat de privacy van bestaande woningen gerespecteerd wordt”.
        Daarnaast wordt ook het volgende beschreven: “Door te bouwen met plat dak blijft de
        bouwhoogte zoveel mogelijke beperkt (inclusief dakopbouw max. 6.5 m, terwijl dat bij
        woningen in 1 laag met kap al gauw enkele meters hoger is)”. Reclamant merkt hierbij op dat
        deze bouwhoogte bijna net zo hoog is als het gemiddelde huis in Reusel, namelijk7,5 meter.
        Daarnaast is volgens de reclamant de oppervlakte van de extra verdieping groter dan de
        gemiddelde eerste verdieping van menig woonhuis. Dit past volgens de reclamant niet binnen
        het huidige straatbeeld in vergelijking met de andere woningen in de gemeente. Met deze
        maximale opbouwhoogte van 6,5 meter en ramen gesitueerd op ongeveer 1,5 meter zijn de
        volledige aangrenzende achtertuinen zichtbaar en is er geen sprake meer van privacy.
        Reclamantpleit er daarom voor om geen dakopbouw te realiseren, gezien dit niet valt onder
        ‘beperkte bouwhoogte’. Extra ruimte zou gerealiseerd kunnen worden door middel van een
        kelder. Mocht er wel een dakopbouw gerealiseerd worden, dan pleit de reclamant ervoor
        geen ramen aan de achterzijde en zijkanten te plaatsen, zodat de privacy van de
        aangrenzende achtertuinen niet in het gedrang komt. Daarnaast, in het geval van
        dakopbouw, pleit de reclamant voor een schuin aflopende achterkant, met bijvoorbeeld
        sedumdak.

B.   Beoordeling
     1. Een verhoging van de erfafscheiding leidt tot onevenredig grote slagschaduwen op de patio’s
        van de nieuwe beoogde bebouwing. Tevens laat het (welstands)beleid geen hogere
        erfafscheidingen dan 2 meter toe. Op de achterliggende woningen ontstaat geen
        slagschaduw door het realiseren van de nieuwe woningen, nu deze aan de noordzijde zijn
        gesitueerd. Daarnaast zou door het verhogen van de erfafscheiding een ongewenst uitzicht
        voor de achterliggende woningen kunnen ontstaan. Overigens kunnen de muren van de
        nieuwe bebouwing fungeren als erfscheiding, hiertegen kan groen worden gerealiseerd
        (bijvoorbeeld klimheesters) zodat het een groen beeld oplevert.

     2. De aanleg van een brandgang heeft geen functionele meerwaarde, aangezien alle
        aangrenzende woningen over eigen terrein, met onder andere fietsen en kliko’s, de
        aanliggende straten kunnen bereiken. Daarnaast wordt het realiseren van een brandgang als
        onwenselijk gezien vanuit het oogpunt van privacy en veiligheid, aangezien dit ook een
        eenvoudige toegang is voor ongewenste personen.




23.17178                                                                                                 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>     3. In Nederland zijn er drie inheemse sedumsoorten: Muurpeper (Sedum acre), Wit Vetkruid
        (Sedum album) en Hemelsleutel (Sedum telphium). Een sedumdak bestaat doorgaans uit
        een combinatie van zes tot acht soorten, zowel inheemse als uitheemse soorten. De
        inheemse soorten trekken insecten aan die bloemen bezoeken voor nectar en pollen
        (Muurpeper en Wit Vetkruid), alsook vlinders (Hemelsleutel). De uitheemse soorten zijn
        alleen relevant voor insecten bij een substantieel oppervlak. Naast de invloed van
        sedumdaken op de biodiversiteit zorgen sedumdaken ook voor de omzetting van CO2 in
        zuurstof, en voor vermindering van hittestress door middel van verkoeling van het oppervlak
        en de waterbergingsfunctie. Verder zal in de beschikbare ruimte opgaand groen (inheemse
        bomen en struiken) worden voorzien.

     4. Op basis van de archeologische beleidskaart kan geconcludeerd worden dat het plangebied
        grotendeels is vrijgegeven. Alleen ter plaatse van de voormalige houtwal resteert nog een
        gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde met esdek. In het bestemmingplan
        heeft dit gebied een dubbelbestemming ´waarde – archeologie 4.2´, dit houdt in dat er een
        onderzoekplicht is wanneer er ingrepen plaatsvinden die meer dan 500 m2 bedragen en die
        dieper dan 0,4 meter onder maainiveau zijn. Het aangegeven gebied is bedoeld als
        langzaamverkeersroute. Voor deze langzaamverkeersroute zijn geen graafwerkzaamheden
        nodig die dieper dan 40 centimeter onder maainiveau reiken. Het oppervlak van het gebied
        met de archeologische dubbelbestemming bedraagt ook minder dan 500 m2. Het uitvoeren
        van een nader archeologisch onderzoek is dan ook niet nodig.

     5. Er is inderdaad wel zicht vanuit de achterzijde van de dakopbouwen op de achterliggende
        tuinen. De tekst zal hierop worden aangepast in de plantoelichting. Echter, het zicht vanuit de
        dakopbouw op de aangrenzende achtertuinen is beperkt. De ramen zijn gesitueerd op circa
        1,5 meter boven de verdiepingsvloer vanwege privacy overwegingen.

           De bouwhoogte van achterliggende woningen (bijvoorbeeld aan de Wegekker) bedraagt 8.5
           meter. In het vigerende bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied 2018’ is opgenomen dat voor de
           achterliggende woningen een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale
           bouwhoogte van 10 meter is toegestaan. De nieuw beoogde woningen zijn daarnaast
           gelegen achter de bebouwing langs de doorgaande straten, hiermee biedt dit gebied juist
           goede mogelijkheden om te bouwen met een plat dak. Om massieve blokken van 6,5 meter
           hoog te voorkomen zijn de dakopbouwen terugliggend ten opzichte van de begane grond
           gesitueerd (aan de straatzijde, om de privacy voor de aangrenzende percelen te
           waarborgen). Dit is ook opgenomen in de maatvoering voor dakopbouwen, zoals opgenomen
           in de verbeelding. De opbouwen staan los van elkaar. Er zijn uiteraard bestaande woningen
           waarbij de oppervlakte op de verdieping kleiner zal zijn dan in de beoogde dakopbouwen, net
           zoals er woningen zijn waar de oppervlakte groter zal zijn. Hierbij is het van belang wat
           ruimtelijk passend wordt geacht. Met de hiervoor beschreven maatregelen is er oog geweest
           voor de ruimtelijke inpasbaarheid. Het plan is tevens geaccordeerd door de
           welstandscommissie.

C. Conclusie
Aan de zienswijze wordt alleen aan punt vijf met betrekking tot de zichtlijnen tegemoet gekomen met
een tekstuele aanpassing in de plantoelichting. Voor de overige punten, inclusief de overige aspecten
van punt vijf, geldt dat de zienswijze geen aanleiding geeft om het bestemmingsplan gewijzigd vast te
stellen.

D. Gevolgen voor bestemmingsplan
Deze zienswijze heeft wel gevolgen voor het bestemmingsplan.
    1. In de toelichting, hoofdstuk 3 paragraaf 1 derde alinea, wordt aangegeven dat er geen zicht
        vanuit de dakopbouw op aangrenzende bestaande achtertuinen is. Echter, is dit incorrect en
        zal het woord ‘geen’ worden aangepast naar ‘beperkt’.

4.     Ambtshalve wijzigingen

Tijdens de periode dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage lag, heeft Waterschap De Dommel
een informele reactie ingediend. Deze informele leidt tot een ambtshalve wijziging. Inhoudelijke
wijzigingen staan hieronder omschreven.


23.17178                                                                                                5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>4.1     Toelichting
      1. Waterschap De Dommel heeft aangegeven dat er in de plantoelichting kleine cijfermatige
         verschillen zijn te vinden in de hoeveelheden verharding en de sedumdaken. De gemeente
         concludeert dat er inderdaad kleine cijfermatige verschillen zijn gevonden in deze paragraaf.
         Dit gaat specifiek over de verwachte toename in verharding. In de tekst van de plantoelichting,
         op bladzijde 29, wordt aangegeven dat de toename in verharding circa 3.005 m 2 zal
         bedragen, echter wordt er in diezelfde alinea verwezen naar een tabel. Uit die tabel blijkt dat
         de toename niet circa 3.005 m 2 bedraagt, maar circa 3.030 m2. Om die reden zal op bladzijde
         29 de verwijzing naar de toename in verharding veranderd worden van 3.005 m2 naar 3.030
         m2.

      2. De gemeente concludeert dat er ook cijfermatige verschillen zijn gevonden bij het onderwerp
         archeologie tussen de planregels en plantoelichting. In de verbeelding wordt aangegeven dat
         er nog een klein deel van het perceel de dubbelbestemming ‘Archeologie 4.2’ heeft. In de
         planregels wordt aangegeven: “Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op
         deze gronden voorkomende bestemmingen moet de aanvrager van een
         omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwwerken met een oppervlakte groter dan 500
         m2 en een diepte van meer dan 0,4 m onder maaiveld , een rapport overleggen waarin de
         archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag worden verstoord naar
         oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.”. Echter, in de
         plantoelichting wordt aangegeven dat onderzoek alleen nodig is bij projecten met een
         oppervlakte van meer dan 500 m 2 waarbij dieper dan 50 centimeter wordt gegraven. Dit komt
         niet overeen met elkaar. Om die reden zal in de plantoelichting, op bladzijde 24, de verwijzing
         van 50 centimeter worden aangepast naar 40 centimeter.

4.2 Planregels
    1. De gemeente concludeert dat op basis van artikel 5.2.1 Hoofdgebouwen het gehele perceel
        volgebouwd kan worden mits het één gebouw bevat. Dit is niet wenselijk en ondermijnt de
        minimale oppervlakte van 20 m 2 die vrij moet blijven van bebouwing, zoals aangegeven in
        artikel 5.2.2 Bijbehorende gebouwen. De regel omtrent het vrij van bebouwing te moeten
        blijven van minimaal 20 m² was per abuis niet toegevoegd aan artikel 5.2.1 Hoofdgebouwen in
        het ontwerpbestemmingsplan. Om deze reden zal in de planregels in artikel 5.2.1
        Hoofdgebouwen ook worden opgenomen dat minimaal 20 m2 vrij moet blijven van bebouwing.
        De omissie wordt hiermee hersteld om ervoor te zorgen dat het gehele perceel niet
        volgebouwd kan worden.

4.3  Verbeelding
Geen wijzigingen in de verbeelding.

5.    Aanpassingen
De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan “Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof, Reusel”
met de volgende wijzigingen vast:

5.1 Toelichting
    1. In hoofdstuk 3 paragraaf 1 derde alinea staat: “Lichttoetreding aan de achterzijde van de
       dakopbouwen geschiedt met ramen, die aan de bovenzijde zijn aangebracht, zodat er geen
       zicht vanuit de dakopbouw op aangrenzende bestaande achtertuinen is. Op deze manier
       wordt ervoor gezorgd dat de privacy van bestaande woningen gerespecteerd wordt”.
       Aangezien dit incorrect is, zoals aangegeven in het vijfde punt van de beoordeling van
       zienswijze 1, zal dit worden aangepast naar: “Lichttoetreding aan de achterzijde van de
       dakopbouwen geschiedt met ramen, die aan de bovenzijde zijn aangebracht, zodat er beperkt
       zicht vanuit de dakopbouw op aangrenzende bestaande achtertuinen is. Op deze manier
       wordt ervoor gezorgd dat de privacy van bestaande woningen gerespecteerd wordt”.




23.17178                                                                                               6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>      2. In hoofdstuk 5 paragraaf 2 eerste lid staat: “Alleen ter plaatse van de voorziene
         langzaamverkeersverbinding geldt nog een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4.2’,
         waar onderzoek nodig is bij projecten met een oppervlakte van meer dan 500 m 2 waar dieper
         dan 50 cm wordt gegraven.”. Op basis van de ambtshalve wijzigingen is het duidelijk dat dit
         niet overeenkomt met de planregels. Om die reden zal het de tekst in de plantoelichtingen
         worden aangepast naar: “Alleen ter plaatse van de voorziene langzaamverkeersverbinding
         geldt nog een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4.2’, waar onderzoek nodig is bij
         projecten met een oppervlakte van meer dan 500 m2 waar dieper dan 40 centimeter wordt
         gegraven.”.

      3. In hoofdstuk 5 paragraaf 4 sub 2 derde alinea staat: “Door de ontwikkeling is er sprake van
         een toename van de verharding van ca. 3.005 m2, zoals in onderstaande tabel is
         verduidelijkt.”. Echter, op basis van de ambtshalve wijzigingen, is het duidelijk dat dit niet
         overeen met het naar gerefereerde tabel. Om deze reden zal deze tekst worden aangepast
         naar het volgende: “Door de ontwikkeling is er sprake van een toename van de verharding
         van ca. 3.030 m2, zoals in onderstaande tabel is verduidelijkt.”.

5.2     Planregels
      1. In artikel 5.2.1 Hoofdgebouwen zal, op basis van de ambtshalve wijzigingen, in de daarbij
         behorende tabel een extra rij worden toegevoegd. De rij zal bestaan, net zoals de overige
         rijen, uit twee kolommen. De invulling van de twee kolommen is hetzelfde als de eerste rij van
         de tabel van artikel 5.2.2 Bijbehorende bouwwerken. In de eerste kolom zal staan: “Situering
         en bebouwingsmogelijkheden’’, in de tweede kolom zal staan: “het gebied achter de gevellijn
         mag bebouwd worden met dien verstande dat minimaal 20 m2 vrij moet blijven van
         bebouwing’’.

5.3  Verbeelding
Geen wijzigingen in de verbeelding.




23.17178                                                                                                  7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>