<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>BEELDKWALITEITSPLAN ‘AALSVOORTE N’ HAPS




Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
- Voorwoord                                           3

- Algemeen                                            5

- Stedenbouwkundige visie                             7

- Kwaliteit en omgeving                               9

- Woningbouwtypologie                                 11

- Architectuur en vormgeving                          14

- Openbare ruimte                                     20

- Slotwoord                                           24




Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Voorwoord
Projectontwikkelaar JAVO Vastgoed uit Gennep heeft het initiatief opgepakt om een woningbouwplan te
realiseren in Haps, in het plangebied achter de woningen gelegen aan de Sint Hubertseweg 2 en 4
(afbeelding 1).




                                                          (Afbeelding 1 : projectlocatie)
Het plangebied betreft een inbreidingslocatie van circa 4150m2 groot en telt maximaal 13 grondgebonden
nieuwbouwwoningen. Om dit plan verder uit te werken en daadwerkelijk tot aankoop van de percelen over
te gaan heeft JAVO in een vroeg stadium de gemeente Cuijk betrokken in het ontwikkelingstraject.
Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Dit heeft ertoe geleid dat afgelopen jaar overeenstemming is bereikt met de gemeente Cuijk en de huidige
perceeleigenaren, om dit plan verder te ontwikkelen en te gaan bouwen.

Om deze bouw mogelijk te maken dient het huidige vigerende bestemmingsplan te worden aangepast,
waar dit beeldkwaliteitsplan onderdeel van uitmaakt. Onderhavig beeldkwaliteitsplan is met de grootst
mogelijk zorg opgesteld en voorziet in de algehele uitstraling van dit nieuwe compacte woongebied in
Haps.

Bij het ‘bouwen naar behoefte’ is het van belang dat het beeldkwaliteitsplan voldoende flexibiliteit laat aan
de architect en toekomstige kopers om hun droom gerealiseerd te zien worden. Onderhavig
beeldkwaliteitsplan moet dienen als toetsingskader zodat dit fraaie nieuwbouwplan komend jaar
gerealiseerd kan worden.

Namens de initiatiefnemer,

Luuk Arts (directeur JAVO Vastgoed)




Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Algemeen
Door stedenbouwkundig adviesbureau LOS Stadomland uit Vught, in opdracht van JAVO, zijn een aantal
schetsmatige stedenbouwkundige concepten uitgewerkt welke als doorgroei model zijn gebruikt naar het
(concept) eindbeeld (afbeelding 2 en 2a). In deze studie heeft LOS tevens een doorkijk gemaakt naar een
integrale planontwikkeling waarbij de percelen, aan de zuidzijde van het plangebied, gelegen aan de Sint
Hubertseweg zijn inbegrepen (afbeelding 3). Vanwege een diversiteit aan eigendommen is er in
samenspraak met gemeente voor gekozen om op dit moment alleen het woningbouwplan ‘Aalsvoorten’
opnieuw te bestemmen en te realiseren. De allesomvattende stedenbouwkundige invulling heeft mede het
plan Aalsvoorten vormgegeven. Omdat de verkeersintensiteit van de doorgaande weg in de toekomst kan
wijzigen, is het voorstelbaar dat er te zijner tijd een aansluiting vindt op de Sint Hubertseweg en op de
achterliggende woonwijk De Aalsvoorten. De aansluiting op de bestaande openbare wegstructuur zal op dit
moment vooralsnog plaatsvinden via de Rozenhof. Dit zorgt voor een goede verweving met de
aangrenzende woonbuurt.




Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>(Afbeelding 2 : concept eindbeeld)




                                                          (Afbeelding 3 : doorkijk)



(Afbeelding 2a : eindbeeld)

Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Stedenbouwkundige visie
Haps kent meerdere straten en hofjes met een besloten karakter wat bijdraagt aan een dorpse sfeer. De
keuze van stedenbouwkundig adviesbureau LOS Stadomland voor het creëren van een hofje gaat voort op
dit thema en past ook bij de labyrintische structuur van de bestaande naastgelegen woonwijk. De twee
met elkaar verbonden hofjes zoals weergegeven in afbeelding 3 kennen een centrale ruimte voor openbaar
groen.

Het creëren van een hofje biedt niet alleen een rustiek wooncomfort, maar geeft ook een extra impuls voor
maatschappelijke samenwerking en sociale controle. Het gevoel van veiligheid wordt versterkt wat
bijdraagt aan een aantrekkelijk woonklimaat .

Voor het noordelijk gelegen gedeelte is gekozen voor grondgebonden woningen bestaande uit twee lagen
met een zadeldak in aansluiting op de directe omgeving. Hier wordt vooralsnog uitgegaan van zes
tweekappers en zeven rijwoningen (blok van drie en een blok van vier). Indien tijdens het verkoop- en
bestemmingsplantraject de vraag naar een ander type woning ontstaat kunnen de zes tweekappers
worden gewijzigd naar bijvoorbeeld levensloopbestendige woningen of vrijstaande woningen, het ‘bouwen
naar behoefte’ principe, zoals met de gemeente is afgesproken.




Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Om een minder strakke stedenbouwkundige opzet te krijgen wordt ervoor gekozen om het bouwblok
bestaande uit 3 woningen aan de Westzijde van het plan circa 1 m naar voor te schuiven (afbeelding 4).
Hiermede verschilt de rooilijn ten opzichte van het naastgelegen woningblok bestaande uit vier woningen.




(Afbeelding 4)                                            (Afbeelding 5)


Ook aan de Oostzijde verschillen de rooilijnen van elkaar. Vier woningen zullen in dezelfde lijn worden
gebouwd en één blok van twee aan de Zuidkant van het plan zullen meer naar de straat gericht zijn. De
voorgevelrooilijn bevindt zich in het gehele plan op circa 2 tot 5 meter vanaf de openbare ruimte. Hierdoor
zal iedere woning een voortuin krijgen. De bijgebouwen dienen zich ten alle tijden te bevinden achter de
voorgevelrooilijn.

Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Kwaliteit en omgeving
Een kwaliteit waar dit nieuwbouwplan op kan aanhaken is het speelveld dat ten noorden van de locatie ligt.
Het stedenbouwkundig plan legt een relatie met dit veld door de groenzone in het midden van het hofje.
Door een speels verloop van de ruimte met groen en infrastructuur ontstaat er een informele mix van
voetgangers en auto’s die gebruik maken van deze ruimte om naar hun woning te komen. De woningen aan
de Oostkant van het plan zullen grotendeels op eigen erf kunnen parkeren waardoor het ‘doodlopend’
gedeelte niet vervuild zal raken met een overschot aan parkerende auto’s.

Op afbeelding 6 is het plan weergegeven in de ruimtelijke context, waarmee inzichtelijk wordt gemaakt dat
de nieuwe woningen aansluiten bij de bestaande schaalgrootte van de omgeving. In de aansluitende
woonwijken bevinden zich ook veelal woningen met zadeldaken en entrees gesitueerd aan de straatzijde.




Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>(Afbeelding 6 : beeld met omliggende bebouwing met zadeldaken)
Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Woningbouwtypologie
Typologie.
Er is ruimte voor een gevarieerd woningaanbod. In dit plan is ervoor gekozen om zoveel mogelijk te
bouwen naar behoefte, waardoor de initiatiefnemer de vrijheid heeft om te veranderen van typologie als
de woningmarkt in Haps daarom vraagt. De bebouwing zal qua schaal en maat aansluiten op de
omliggende bebouwing.

Er kan een mix ontstaan -afhankelijk van de behoeften- van aaneen gebouwde woningen, tweekappers,
levensloopbestendige woningen of zelfs vrijstaande woningen. Een mix die overigens goed aansluit bij de
bestaande wijk De Aalsvoorten. In de uitwerking van het stedenbouwkundigplan is gekozen voor een
diversiteit aan woningen waarbij aan de behoefte van starterswoningen wordt voldaan en daarnaast een
aantal andere typologieën kunnen worden gebouwd voor een gewenste doorstroming op de woningmarkt.

Westzijde.
Aan de Westzijde van het plan bevinden zich twee bouwblokken van rij- en hoekwoningen, waarvan er een
aantal kunnen worden voorzien van een garage. Het betreft één bouwblok van vier woningen en één
bouwblok van drie woningen. In totaal zeven woningen met verschillende kaveloppervlakten, met name
bedoeld voor de starters. De garage van de meest zuidelijke woning is verschoven naar de straatzijde zodat
een achterom ontstaat (zie afbeelding 4). Hierdoor heeft iedere woning een directe toegang tot de
achtertuin.
Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Oostzijde.
Aan de Oostzijde van het plangebied worden maximaal 6 woningen gerealiseerd met een voetpad op eigen
terrein naar de achtertuin. De garages worden niet aaneen gebouwd waardoor er openheid ontstaat tussen
woningen passend bij het karakter van Haps (zie afbeelding 5). De typologie is op dit moment nog niet
gedefinieerd waardoor de gewenste flexibiliteit ‘het bouwen naar behoefte’ behouden blijft. Afhankelijk
van de behoefte in Haps, zal in een later stadium gekozen worden voor de definitieve typologie. Zelfs per
kavel kan de typologie onderling verschillen van elkaar. Een tweekapper naast een levensloopbestendige
woning en vrijstaande woning is dus mogelijk. Dit zorgt ervoor dat er een speels karakter ontstaat van
typologieën welke wel architectonisch familie van elkaar dienen te zijn. Doordat er aan de Westzijde al
zeven rijwoningen worden voorzien zal het plan aan de Oostzijde zich waarschijnlijk beperken tot de drie
varianten zoals eerder omschreven.




Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Entrees.
De entreepositie (voordeur) van de woningen zullen onderling ook deels verschillen van elkaar (zie
afbeelding 7). De (kop)woningen met garage zullen de entree veelal aan de zijgevel hebben en de
rijwoningen aan de voorzijde. De twee aan de Rozenhof gesitueerde hoekwoningen grenzend aan de
openbare ruimte hebben een tweezijdige oriëntatie, doordat ook in de zijgevels ramen zijn geplaatst.




(Afbeelding 7 : beoogde voordeurposities t.p.v. zijgevel)
Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Architectuur en vormgeving
Algemeen.
De woningen in het plan Aalsvoorten krijgen een dorpse uitstraling. De woningen worden uitgevoerd in een
genuanceerde gevelsteen en hebben geen nadrukkelijke onderverdeling tussen de beneden- en
bovengevels: de ramen zitten als gaten in het metselwerk. Wel kunnen er ramen op de bovenverdieping
horizontaal worden gekoppeld middels accentmetselwerk. Bij deze woningen worden accenten door
middel van een donkere kleur metselwerk of incidenteel bijzonder metselwerkverband toegepast om een
karakteristiek en levendig gevelbeeld te creëren.

Daarnaast zullen toekomstige bewoners bij de 6 woningen aan de oostzijde de keuze hebben om een erker
aan hun woning te laten bouwen. De verschillende keuzen die hierin gemaakt zullen worden, een
kapverdraaiing bij een vrijstaande woning of dakoverstekken bij hoekwoningen, hebben tevens een
belangrijke bijdrage in de realisatie van een boeiend gevelaanzicht.

Van belang is dat een dorpse uitstraling wordt nagestreefd. Er dient aandacht te zijn voor een duidelijke
vormgeving per woningblok. De kwaliteit zit in het totale plan, waardoor de starterswoningen best
soberder mogen worden uitgevoerd.




Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Situering.
De hoofdgebouwen zijn gelegen op circa 3 meter vanaf de kavelgrens en bevinden zich aan de linker- of
rechterzijde van de kavel. De mee ontworpen garages zullen aan de woning worden gebouwd en niet los
staan op de kavel. Indien er gekozen wordt voor vrijstaande woningen in plaats van tweekappers, kunnen
hiervoor andere regels gelden. Deze woningen mogen wel centraler op de kavel worden gebouwd, zodat
deze ook daadwerkelijk ‘vrij’ staan. De garages van de tweekappers staan onderling wel los van elkaar,
zodat hierdoor een ‘achterom’ ontstaat. Dit biedt de woningbezitter meer comfort om de achtertuin te
bereiken.

Kapvorm.
Voor de kapvorm is gekozen om aan te sluiten bij de naastliggende huidige bebouwingen. Alle woningen
zullen worden voorzien van een zadeldak evenwijdig aan het voorerf, met topgevel (m.u.v. de
tussenwoningen). De hellingshoek van de kap is minimaal 35graden. Een uitzondering op de kapvorm is de
eventuele vrijstaande woning. Hierbij is een kapverdraaiing wel toegestaan. Bij kapverdraaiingen is de
nokhoogte van de dwarskap gelijk aan de nokhoogte van de langskap.

Dakkapellen worden optioneel aangeboden evenals zonnepanelen.



Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Materiaal- en kleurtoepassingen.
  • De gevels dienen geheel te worden uitgevoerd in genuanceerd metselwerk, in de tinten rood,
    donkerrood, bruin of donkerpaars (donkere tinten hebben vaak een luxere uitstraling dan licht
    gekleurd metselwerk);
  • In de gevels kunnen accenten door middel van een donkere accentkleur of incidenteel bijzonder
    metselwerkverband te worden toegepast;
  • Kunststoffen panelen als gevelbekleding zijn niet toegestaan;
  • Gevelstucwerken zijn niet toegestaan;
  • De zadeldaken worden bedekt met niet glimmende keramische pannen in de kleur donkergrijs.

Beeldkwaliteitseisen en wensen
  • De basisvorm is twee bouwlagen met een zadeldak evenwijdig aan het voorerf;
  • De dakvlakken hebben bij de topgevels overstekken van minimaal 30 cm;
  • Ook op andere wijzen dient dieptewerking in de gevel te worden aangebracht. Een belangrijk
     aandachtspunt in de verdere architectonische uitwerking;
  • De gevelcomposities van hoekwoningen en vrijstaande woningen kunnen afwijkend zijn;
  • Het is van belang dat toekomstige bewoners bewust zijn van de keuze voor een erker, de
     verschillende keuzen die gemaakt zullen worden, zorgen voor differentiatie in het gevelvlak;
  • Dakkapellen zijn aan de voorzijde toegestaan, mits geïntegreerd in de architectuur;
  • Duurzaam bouwen (o.a. middels zonnepanelen) wordt gestimuleerd.

Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Matrix.

Onderdeel                               Materiaal                                Kleuren
Gevels                                  Baksteen                                 Rood / Donkerrood / Bruin
Gevels (plint of accent)                Baksteen                                 Bruin / Donkerpaars
Raamdorpels                             Beton                                    Naturel
Kozijnen en draaiende delen             Hout of Kunststof met houtlook           Wit of antraciet
Dakpannen                               Keramisch                                Donkergrijs
Goten                                   Zink                                     Naturel




Gevels                                                         Plint of accent              Hout of kunststof met houtlook
Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Referentiebeeld tweekappers.




Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Referentiebeeld rijwoningen.




Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Openbare ruimte
Algemeen.
De openbare ruimte van het plan wordt gekenmerkt door de groene zone in het midden van het
plangebied, waar de woningen rondom gegroepeerd staan. De groene zone dient een open aansluiting te
krijgen op het bestaande speelveldje aan de Noordzijde, gelegen aan de Rozenhof (zie afbeelding 9a).

Spelen.
Het spelen zal plaatsvinden in de reeds aanwezige speelveld aan de Noordzijde van het plangebied.

Bestratingen.
Het plan voorziet in een wegbestrating, parkeren en paden. De materialisatie komt overeen met de
aangesloten woonwijk teneinde een vloeiende overgang te creëren en esthetische aansluiting te vinden. Er
zal gewerkt worden met betonstraatstenen voor de openbare weg en parkeren. Voor paden zullen
betontegels en betonbanden worden toegepast. In verband met de 30km zone ‘woonwijk’ is ervoor
gekozen om geen volledige trottoirs te maken, maar trottoirbanden aan te brengen.




Parkeervakken antraciet elleboogverband        Wegbestrating rood keperverband   Parkeren op straat
Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Groen.
De groene zone in het midden van het plangebied vormt het hart van de woonwijk. Deze zone zal
aansluiting vinden bij het speelveld en zal een karakter krijgen van groene lage beplantingen van
plukweidemengsel of gazon, welke dient als wadi voor regenwater. Deze groene zone is niet bedoeld voor
spelen, maar voor het creëren van een rustgevend karakter voorzien van bijvoorbeeld een zitbankje.




Wadi                                                      Plukweidemengsel




Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Erfafscheidingen.
De erfafscheidingen tussen en achter de woningen zullen door de bewoners in onderling overleg zelf
worden aangebracht. De voorkeur geniet om zoveel mogelijk te kiezen voor een groene haag, bijvoorbeeld
groen gaashekwerk met hedera beplanting.

Aan de noordzijde van het plan is reeds een groene haag aanwezig (afbeelding 8). Deze wordt gedeeltelijk
gehandhaafd zodat aan de entree van het plan een groene zone is gewaarborgd. Ter plaatse van de inritten
van de noordelijkste woningen worden lage beukenhagen aangebracht van 60cm hoog, zodat de entree
van het woongebied overzichtelijk blijft. De erfafscheidingen aan voorzijde van de woningen is het meest
beeldbepalend. Alle woningen zullen standaard worden voorzien van een lage beukenhaag van ca. 60cm
aan de voorzijde (zie afbeelding 9 en 9a). Aan de zuidzijde van het plan zal een gaashekwerk met hedera
worden aangebracht en zal een reflecterend afzethek worden geplaatst. Ter plaatste van de inritten van de
twee zuidelijkste woningen worden ook lagen beukenhagen aangebracht.




(Afbeelding 8 : bestaande groene erfafscheiding)          (Afbeelding 9 : Lage beukenhagen ca. 60cm hoog)


Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>(Afbeelding 9a : uitsnede inrichtingsplan)

Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Slotwoord
Om dit inbreidingsplan in Haps op alle fronten een toplocatie te laten zijn is een samenhang nodig van het
stedenbouwkundig plan, de openbare ruimte en de architectonische uitstraling van de woningen.
Onderhavig beeldkwaliteitsplan bevat hiervoor richtlijnen en randvoorwaarden. Deze dienen als
toetsingskader en basis voor de architect om de woningen te ontwerpen en verder uit te werken.

Dit beeldkwaliteitsplan is overigens geen keurslijf, maar een hulpmiddel om met elkaar te streven naar een
gemeenschappelijk doel te verwezenlijken, namelijk het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit van de kern
Haps. Het is altijd mogelijk om af te wijken van de beschreven kenmerken, mits goed onderbouwd en
passend in de omgeving. Individuele wensen van woningbezitters blijven tot op zekere hoogte mogelijk,
met dien verstande dat de woningen te allen tijde een dorpse uitstraling krijgen.
Om voor het gehele plan een minimaal kwaliteitsniveau te waarborgen, worden de woningen ontworpen
door een gecertificeerd architectenbureau.




Opgemaakt,

Luuk Arts (directeur JAVO Vastgoed)

Datum 15 mei 2017 | Gemeente Cuijk | Status: definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>