<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                   G E M E E N T E                            Y \ l \ NNOOOOR RD D E N V E L D




                                                                               î
B E Z O E K A D R E S              P O S T A D R E S                            Jk,           W E B S I T E / E - M A I L                            T E L E F O O N

T                                  Ť                                           / ļ \          t                                                     t
Raadhuisstraat 1           P ostbus 109                                                       www.gemeentenoordenveld.nl                            T 14 050

9301 AA Roden                      9300 AC Roden                                               postbus@gemeentenoordenveld.nl




De heer H. Bosma
Peesterweg 8
9335 TD ZUIDVELDE




UW   B R I E F V A N             O N D E R W E R P                                UW   K E N M E R K                        O N S   K E N M E R K        R O D E N

                                 Oostindië             30   te   Nietap   I                                                 vwb16Z0032                   8 juli 2016
                                 vooroverleg

                                 herontwikkelingsmogelijkheden

Geachte heer Bosma,

Aanleiding
Op 2 november 2015 heeft u een verzoek om vooroverleg ingediend ten aanzien van Oostindië 30 in
Nietap. Op dat perceel is momenteel een oude boerderij gevestigd. Het perceel heeft een agrarische
bestemming. In het vooroverleg vraagt u naar herontwikkelingsmogelijkheden van het perceel. U geeft
hierin         2        opties      aan,        namelijk         herontwikkeling        naar           3     woningen                 of      herontwikkeling          naar
(aardappel)opslagschuren met een bedrijfswoning. De laatste mogelijkheid is mogelijk binnen de huidige
bestemming.


Op 15 december 2015 heeft het college besloten de voorkeur te geven aan herontwikkeling naar
woningbouw, maar dan wel volgens de principes van het Ruimtelijk Kader landgoed Terheijl. Wij hebben
u gevraagd de plannen in breder verband uit te werken, waarbij ook elementen uit het Ruimtelijk Kader
worden ontwikkeld. Op 16 december 2015 bent u van dit standpunt op de hoogte gebracht.


Op 10 mei 2016 heeft u een nieuw verzoek om vooroverleg ingediend. De optie woningbouw is nu
uitgewerkt volgens het Ruimtelijk Kader.


Beslissing

Wij hebben besloten in principe medewerking te verlenen aan herontwikkeling naar 3 woningen.


Rechtsbescherming
Tegen een principe-uitspraak van het college kunnen geen rechtsmiddelen worden aangewend. Dat is
wel het geval op het moment dat een formele aanvraag wordt ingediend.
Overwegingen
Bestemmingsplan
In het bestemmingsplan Buitengebied heeft het perceel de bestemming "Agrarisch - Agrarisch bedrijf" en
de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2". Volgens het bestemmingsplan is er een agrarisch
bedrijf toegestaan.


Zoals hiervoor is aangegeven is in het eerdere vooroverleg de voorkeur reeds uitgesproken voor
herontwikkeling naar woningbouw. Dit past niet binnen het huidige bestemmingsplan. Daarom is daarvoor
een nieuw bestemmingsplan nodig.
                                                                                                                              U16.06897

Bijlagen:                                                                                                                      HI l| 111 I I ll I i I I 11 II l!
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk Kader   Terheijl
Voor dit perceel kan, vanwege haar ligging, op voorhand veel aanspraak worden gemaakt op realisering
van een aantal voor Terheijl genoemde ambities en kansen. Vervolgens kan daarvoor beperkt in
woningbouw worden gecompenseerd. De huidige bedrijfswoning betreft al een woonfunctie. Netto gaat
het dus om compensatie van 2 woningen. We denken daarbij aan op keuterij gebaseerde woningen.


Voor het perceel worden de volgende kansen gezien:
»   herstellen van wandelpaden of versterking daarvan;
«   versterken van de recreatieve beleving en toegankelijkheid van het Landgoed Terheijl (openstellen
    landbouwweg I rondje Terheijl, pad naar Pingo Oostindië);
»   behoud en versterking van het landschappelijk-ruimtelijk      raamwerk (doelgebied ligt in I op de
    overgang van groene S grijze lijst van het Landgoed, landschapsstructuur te versterken in relatie tot
    belangrijke blauwe structuur I lijn Drentse Wijk);
«   mogelijkheid (op termijn) om een "informele entree" (grijze en I of bruine laag) te realiseren in de nu
    nog redelijk verscholen zuidwesthoek van het Landgoed Terheijl. De reden dat dit deel van het
    landgoed verscholen ligt komt mede door te dichte beplanting;
»   erven beter aan laten sluiten bij de landschappelijke I natuurlijke omgeving (gebiedseigen erven,
    kleinschalige bewoning Ã verkaveling);
»   het voorkomen van massale I grootschalige agrarische bedrijfsbebouwing door de bestemming te
    wijzigen en de bouwruimte (ten opzichte van het agrarisch bedrijf) in te perken. Hierdoor blijft het
    kenmerkende open landschap behouden en wordt het zicht vanaf de openbare ruimte en vanuit
    bestaande omliggende woningen niet belemmerd.


In de stedenbouwkundige analyse geeft u aan bereid te zijn de meeste van de kansen die er voor het
perceel zijn te willen realiseren. De verdere uitwerking van deze kansen moet concreet inzichtelijk
worden gemaakt in de onderbouwing bij het bestemmingsplan.


Onderbouwing
In de toelichting bij het bestemmingsplan moet de ontwikkeling worden getoetst het geldende beleid en
de milieu- en omgevingsaspecten. Hieronder wordt op een aantal van deze aspecten alvast ingegaan.


Woningbouw buiten bestaand stedelijk gebied
Volgens de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe kan woningbouw buiten het bestaand stedelijk
gebied alleen als deze woningbouw past binnen de afspraken die de woonregio en de provincie hebben
gemaakt over de woningbouwprogrammering en het gestelde in de regionale woonvisie en als in het
desbetreffende ruimtelijk plan wordt onderbouwd dat deze regionale woonvisie voldoende actueel is.
Voor dergelijke initiatieven is er in de planningslijsten een pm-post opgenomen. Dat geldt ook voor de
lijst van Noordenveld. Deze omvat 75 woningen, waarmee de bouwmogelijkheden in het Ruimtelijk Kader
Terheijl ruimschoots zijn afgedekt. Wij vragen u in het bestemmingsplan te onderbouwen dat er op dit
punt wordt voldaan aan de Omgevingsverordening.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Ladder duurzame verstedelijking
                                                        î
Op voornoemde ontwikkeling is het niet nodig de ladder van duurzame verstedelijking toe te passen. Op
basis van jurisprudentie blijkt namelijk dat één of enkele woningen niet gezien worden als een stedelijke
ontwikkeling.

Archeologie
Het projectgebied ligt op de grens van een gebied met een hoge of middelhoge verwachting (onderzoek
vanaf een bodemverstoring van 1.000 m ) en een gebied met een lage verwachting (geen onderzoek).
                                               2




Afhankelijk van de exacte locatie en oppervlakte van de bodemverstoring is mogelijk onderzoek nodig.


Cultuurhistorie
De     locatie   valt   in   de   beleidscategorie   "respecteren"   (concept       cultuurhistorische   beleidskaart
Noordenveld). Hiervoor geldt dat in de onderbouwing van ruimtelijke plannen gemotiveerd moet worden
op welke wijze de cultuurhistorische relicten zijn meegenomen, eventueel zijn benut bij de planvorming
dan wel waarom hun belang wordt genegeerd. Binnen het objectgerichte beleid ligt de belangrijkste
verantwoordelijkheid bij de initiatiefnemer en zal de gemeente zich terughoudend en reactief opstellen.
De werkwijze in deze gebieden sluit aan bij de minimale inzet die ook vanuit het Besluit ruimtelijke
ordening wordt verwacht van initiatiefnemers: zich rekenschap geven van eventuele cultuurhistorische
waarden en motiveren hoe met deze waarden wordt omgegaan in de planvorming.


De locatie grenst echter direct aan de beleidscategorie "voorwaarden verbinden". Dit betreft het gebied
Ontginning Nieuw-Roden (gebied 8). Ook wel het wijkengebied genoemd.


Uitdaging: Het wijkengebied van Nieuw-Roden heeft van oudsher een eigen, onderscheidend karakter,
qua    ontstaansgeschiedenis        en   landschapsbeeld.   De   uitdaging   ligt    in   het   zoeken   van   nieuwe
landschappelijke dragers die de cultuurhistorisch waardevolle opzet van het gebied ondersteunen. Dat
kan door herstel, maar juist ook door het toevoegen van nieuwe elementen die de oude structuren
benadrukken. De gemeente zal hierin kaders stellen en van daaruit voorwaarden verbinden aan nieuwe
ontwikkelingen binnen het gebied.


Waarden
«     (restanten) van wijken, met een knik gekoppeld aan de Droslinde wijk;
»     oost-west lopende wegen vanaf de Terheijlsterweg;
»     sterk oost-west gerichte verkaveling, die voortkomt uit de loop van de wijken en wegen en de opzet
      van de percelen.


Ambities
»     herstel en behoud van het historische wijkenpatroon als basis van de landschappelijke structuur;
»     het creëren van nieuwe landschappelijke dragers die de eigenheid van het gebied ondersteunen en
      de cultuurhistorisch waardevolle wijken en wegen als ontginningslijnen versterken.


Het aspect cultuurhistorie moet voldoende worden meegenomen in de planvorming.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Landschap
Op   kaart    7 van   de    Omgevingsverordening       Drenthe   valt   de   locatie   binnen    het   landschapstype
Veenkoloniën, maar grenst aan het type Esdorpenlandschap.


Werken met kernkwaliteiten (POV Drenthe)
1.   als kernkwaliteiten worden aangewezen de thema's en gebieden zoals die zijn neergelegd op de bij
     deze verordening behorende kaarten D4 t/m D9 waarbij voor de kaart D7 (Kernkwaliteit landschap)
     geldt dat van een provinciaal belang alleen sprake is in de situaties zoals in de Omgevingsvisie
     (hoofdstuk 4) omschreven;
2.   als bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn wordt: a. in het ruimtelijk plan uiteengezet dat
     met het desbetreffende plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het plan
     betrokken kernkwaliteiten conform het provinciaal beleid en de sturingsniveaus zoals die zijn
     verwoord in de Omgevingsvisie en maakt b. het desbetreffende ruimtelijk plan geen                        nieuwe
     activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk die deze kernkwaliteiten significant
     aantasten.


Omgevingsvisie (v.w.b. onderwerp kernwaarde Landschap)
Het doel is de zes landschapstypen van Drenthe herkenbaar, beleefbaar en leesbaar te houden.
De doelstellingen voor de kernkwaliteit landschap zijn:
»    het behouden en versterken van de ruimtelijke afwisseling van landschapstypen;
»    het behouden en versterken van de volgende karakteristieke kenmerken van de verschillende
     landschapstypen. Voor wat betreft in het landschap van de Veenkoloniën: de wijkenstructuur en de
     openheid.
Van provinciaal belang is de samenhang tussen het systematische ontginningspatroon van grootschalige
openheid met kenmerkende wijkenstructuur en de bebouwingslinten met daaruit opgaande percelen.


In de analyse wordt reeds gesteld dat "door met de verschijningsvorm en plaatsing van nieuwe
woningen aan te sluiten met de typologie van de voormalige keuterijen, kan op moderne wijze de
ruimtelijke   kwaliteiten   van   de oorspronkelijke    bebouwingsstructuur       van   het     ontginningslandschap
versterkt worden". Een nadere uitwerking hiervan in de onderbouwing voor het plan is wenselijk.


Water
Voor water worden op voorhand geen consequenties verwacht. In het kader van het bestemmingsplan
moet een watertoets worden uitgevoerd.


Ecologie
De projectlocatie ligt niet in de EHS (EHS 2015) of een ander natuurgebied van belang (Natura
2000/natuurmonument e.d.). In het kader van het bestemmingsplan moet een ecologisch onderzoek
worden uitgevoerd.


Milieuzonering
Er zijn geen bedrijven       in de nabijheid    beperkt    kunnen worden        in hun bedrijfsvoering      door   de
woningbouwplannen op de bedoelde locatie.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Geluid
                                                       î
Op het Oostindië is een 60 km/uur regime van toepassing. Het plangebied ligt echter aan een (voor
auto's) doodlopende weg. Het Oostindië heeft een geluidszone van 250 m. Voor zover woningen binnen
de geluidszone worden geprojecteerd moet geluidsonderzoek worden uitgevoerd.

Lucht S Licht

Deze aspecten hebben geen belemmerende werking.


Bodem


Bodemonderzoek moet uitwijzen dat de bodem geschikt is om woningen te realiseren.


Verkeer en parkeren
Parkeren zal op eigen terrein plaats moeten vinden. De ontwikkeling brengt niet een                  dusdanige
verkeersstroom met zich mee dat een negatieve effect op de omgeving is te verwachten.
Externe veiligheid
Op grond van de risicokaart zijn geen belemmeringen op grond van externe veiligheid. De dichtstbijzijnde
inrichting (LPG Zevenhuisterweg) ligt op meer dan 1 kilometer.
Hoe nu verder
Herontwikkeling      van   het   perceel   is   mogelijk   met   een   bestemmingsplan.   U   kunt   door   een
stedenbouwkundig adviesbureau een bestemmingsplan op laten stellen. Vervolgens kunt u de gemeente
verzoeken het bestemmingsplan in procedure te nemen.


In het kader van de bestemmingsplanprocedure zullen wij met u een anterieure overeenkomst sluiten. In
de overeenkomst worden de gemeentelijke kosten middels een begroting op u verhaald. Geschat wordt
dat de gemeentelijke kosten uitkomen op circa C 10.000. Daarnaast wordt in de overeenkomst de
afspraak gemaakt dat eventuele planschade voor rekening van u komt. Tenslotte kunnen in de
overeenkomst andere afspraken een plaats krijgen.


Tot slot
Wanneer u nog vragen heeft, kunt u contact opnemen met de heer E. Mosterman van de vakgroep
Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw via telefoonnummer 14 050.


Met vriendelijke groet,


Burgemeester en wethouders van de gemeente Noordenveld,
K. Smid, burgemeester                              G.K. Zijlstra, waarnemend secretaris

                                                       ML
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>