<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Herontwikkeling Flierenhofstraat 29 te Bemmel


Ruimtelijke Onderbouwing
(N.a.v. conceptreactienota Zienswijzen 2e herstelplan komplannen Lingewaard inzake zienswijze/verzoek dd. 12/04/19)




       29 mei 2019
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                               1




Colofon


Titel:                               Ruimtelijke Onderbouwing Flierenhofstraat 29 Bemmel

Auteur(s):                           geanomiseerd

Opdrachtgever:                       geanomiseerd

Projectnaam:                         herontwikkeling Flierenhofstraat 29 Bemmel

Projectnummer:                       xxx

Datum:                               29 mei 2019

Status:                              concept

Contactadres voor deze publicatie:   xxx

ID:                                  (NL.IMRO.1705.223-ON01-blad..)




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                2


Inhoudsopgave

   1. Inleiding                                                                             3

   2. Huidige situatie                                                                      4
      2.1    Plangebied                                                                     4
      2.2    Ruimtelijke en functionele structuur                                           4
      2.3    Vigerend bestemmingsplan                                                       5

   3. Gewenste ontwikkeling                                                                 7

   4. Beleid                                                                               9
      4.1    Rijksbeleid                                                                   9
      4.2    Provinciaal beleid                                                            9
      4.3    Gemeentelijk beleid                                                           10

   5. Omgevingsaspecten                                                                    14
      5.1   Bodem                                                                          14
      5.2   Natuur en ecologie                                                             14
      5.3   Archeologie en cultuurhistorie                                                 17
      5.4   Water                                                                          20
      5.5   Geluid                                                                         22
      5.6   Milieuzonering bedrijven                                                       23
      5.7   Milieueffectrapportage (MER)                                                   24
      5.8   Luchtkwaliteit                                                                 24
      5.9   Externe veiligheid                                                             25
      5.10 Explosieven                                                                     26
      5.11 Ruimtelijke kwaliteit                                                           27

   6. Uitvoerbaarheid                                                                      33
      6.1    Economische uitvoerbaarheid                                                   33
      6.2    Maatschappelijke uitvoerbaarheid                                              33

   7. Juridische vormgeving en procedure                                                   34

   8. Conclusie (ter beoordeling)                                                          35



Bijlagen:
1. input aanvullende regels in 2e herstelplan Komplannen Lingewaard (optioneel/archeologie) 36
2. plantekening/bouwvlakvergelijk bouw 2-kapper (Stuurman & Joosten arch.) dd. 28 mei 2019 38




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                            3


1        1 Inleiding
    De eigenaar/familie is voornemens om de huidige, omstreeks 1900 gebouwde en gedateerde
    vrijstaande woning te slopen. Hiervoor in de plaats komt een twee-onder-een-kap woning met elk een
    eigen inrit op de openbare weg realiseren (splitsing van de kavel). Gezien de beperkt toegestane
    goothoogte en in lijn met de nabijgelegen twee-onder-een-kap woningen ligt dit bouwtype
    stedenbouwkundig en vastgoed-economisch het meest voor de hand.

    Het geldende bestemmingsplan (Kom Bemmel 2012) biedt qua bestemming en qua grootte van het
    bouwvlak al voldoende ruimte voor de beoogde ontwikkeling. Aandachtspunt is dat in de bouwregels
    van het bestemmingsplan is opgenomen dat er alleen een vrijstaande woning gebouwd mag worden
    en het perceel niet gesplitst mag worden, voor nieuwbouw van een extra woning.

    De voorgenomen/nieuwe ontwikkeling sluit aan op eerdere kavelsplitsingen aan de Flierenhofstraat.
    Het perceel behorende bij nummer 29 is nog de enige uitzondering, wat nu nog zorgt voor een
    onderbreking in het stedenbouwkundig patroon. Door net als bij de omliggende woningen de
    mogelijkheid te bieden voor twee-onder-een-kap wordt er aangesloten bij de stedenbouwkundige
    karakteristiek van de omgeving en bij de gewenste beeldkwaliteit.

    Een toelichting op de beoogde ontwikkeling en een onderbouwing van waarom er sprake is van een
    goede ruimtelijke ordening is medio 2017 gegeven middels een QuickScan relevante beleids- en
    milieuaspecten. Hieruit blijkt dat deze ontwikkeling niet leidt tot aantasting van de waarden van het
    gebied zelf of van de waarden die in de directe omgeving aanwezig zijn. De portefeuillehouder heeft
    deze informatie op hoofdlijnen overgenomen en in maart 2018 ingebracht in B&W met zijn voorstel.

    Mede naar aanleiding van de conceptreactienota Zienswijzen dd. 20 mei 2019 is een ruimtelijke
    onderbouwing opgesteld om de conclusie dat de beoogde herontwikkeling van de woning ruimtelijk,
    functioneel, financieel-economisch en milieu-hygiënisch alleszins aanvaardbaar is nader te toetsen.

    In deze ruimtelijke onderbouwing gaan we allereerst in op de huidige situatie van het gebied. Daarna
    wordt de beoogde ontwikkeling beschreven. Vervolgens komt het relevante beleid van de
    verschillende overheden aan bod. Het volgende hoofdstuk bevat de uitleg over de ruimtelijke
    uitvoerbaarheid (omgevingsaspecten). Hierna volgen de economische en maatschappelijke
    uitvoerbaarheid, alsook de juridische vormgeving en procedure, om af te sluiten met een conclusie.


    Even terzijde:

    Dit initiatief past bij wat de gemeente Lingewaard voor ogen staat. Motto van de gemeente is nu ‘bouwen,
    bouwen, bouwen.’ Ook dit plan c.q. deze kleine inbreidingslocatie kan hier iets aan bijdragen. Er zijn in de
    ruimtelijke onderbouwing de nodige inhoudelijke aanknopingspunten te vinden. Maar het gaat hierin niet over
    procesmatige kaders die eveneens het vermelden waard zijn. Denk aan bijvoorbeeld de beleidsnota ‘Ruimte voor
    inwonersinitiatieven’ die in 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld. Wethouder H. Witjes schreef hierover
    onder meer het volgende: “De intentie van deze nota sluit direct aan bij de insteek van de nieuwe Omgevingswet,
    waarbij verbinden en communiceren altijd centraal staan. Er wordt veel ruimte gegeven aan initiatieven, waarbij
    een aantal criteria zoals veiligheid, rechtsongelijkheid en draagvlak belangrijke toetsingscriteria blijven voor de
    gemeente. Met de nota streeft de gemeente ernaar tot het soepeler toepassen van regelgeving. Waar nodig en
    mogelijk zal de gemeente de ‘rek’ in de regels opzoeken. Het gaat voor de gemeente om kansen te benutten en
    te denken vanuit mogelijkheden.” En in het voorwoord bij de nota Wonen meldt wethouder J. Sluiter in 2016
    dat ”we positief staan ten opzichte van goed onderbouwde en gedragen initiatieven van onze inwoners.”


    Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                4


      2 Huidige situatie
1.1          2.1 Plangebied
      Het perceel aan de Flierenhofstraat 29 ligt midden in de kern Bemmel in de gemeente Lingewaard.




      Plattegrond Bemmel (met blauwe pijl is Flierenhofstraat 29 aangewezen)

      De locatie bestaat uit kadastraal perceel, gemeente Bemmel, sectie H, nummer 59. Het oppervlak van
      het perceel bedraagt 744 m2.

1.2          2.2 Ruimtelijke en functionele structuur
      Kenmerkend voor dit deel van de Flierenhofstraat is de mix van veelal twee-onder-een-kap woningen
      met de basisschool Donatushof gelegen tegenover de woningen. Voorheen bestond dit gebied uit
      kleinschalige vrijstaande woningen, gesitueerd op ruime percelen. Het pand Flierenhofstraat 29 is
      hiervan het laatste restant. In de directe omgeving zijn de kleine vrijstaande woningen vervangen door
      individueel dan wel projectmatig ontworpen tweekappers. Hierdoor is het omliggende gebied in de
      afgelopen decennia verdicht. In de achter Flierenhofstraat gelegen Willem Jansenstraat zijn in de jaren
      zeventig eveneens diverse twee-onder-een-kappers gebouwd, waardoor de Flierenhofstraat niet meer
      aan de dorpsrand ligt (zie onderstaande plattegrond, luchtfoto en foto’s van straat en kavel op nr. 29).




      Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                   5




      1. links: Kadastrale kaart Flierenhofstraat 29 e.o.           rechts: 2. Luchtfoto pand Flierenhofstraat 29 e.o. (ballon).




      3. links: straatbeeld Flierenhofstraat 29 vanaf dorpscentrum, rechts: 4 straatbeeld Flierenhofstraat 29 vanaf Leemkuilselaan




      5. links: te slopen pand Flierenhofstraat 29 voorzijde              6. rechts: zijtuin met doorkijk basisschool Donatushof


1.3           2.3 Vigerend bestemmingsplan
      Voor de locatie geldt het bestemmingsplan ‘Kom Bemmel 2012’ (vastgesteld op 21 juni 2011),
      aangevuld met het Herstelplan Komplannen Lingewaard (vastgesteld op 23 november 2017). In het
      eerstgenoemde bestemmingsplan is de bestemming Wonen toegekend aan Flierenhofstraat 29,
      waarbij als bouwregel is opgenomen dat er alleen een ‘vrijstaande’ woning is toegestaan en het perceel
      niet gesplitst mag worden. Onderstaand de verbeelding (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl).




      Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                            6




Uitsnede verbeelding/plankaart met plekinfo Flierenhofstraat 29 (blauwe ballon) en omgeving (bron ruimtelijke plannen.nl)

Het bouwvlak is bijna tweemaal groter dan de huidige woning. En het bouwvlak is zo’n tien procent
meer dan het bouwvlak van de buren op nr. 31 en 33 tezamen. Anders dan voor de huidige woning is
het maximum van resp. goothoogte en bouwhoogte van de omliggende panden 5 (Flierenhofstraat)
tot 6 meter (Willem Jansenstraat). Er gelden op het perceel verder geen dubbelbestemmingen.




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                                                  7


2        3 Gewenste ontwikkeling
    De eigenaren van het perceel wensen – zodra de huidige bewoner vertrekt - de zeer gedateerde,
    vrijstaande woning te slopen en te vervangen door nieuwbouw van een twee-onder-een-kap woning,
    waarbij het bouwvlak logischer naar het midden van de kavel verschoven wordt. Logischer wil zeggen:
    circa twee meter verderaf van de straat en circa 4,75 meter noordelijker (richting nummer 27).

    Een herzien bestemmingsplan neemt onderstaande afbeelding over. De totale oppervlakte van het
    huidige bouwvlak (groen omlijnd) blijft gelijk. Enkel het bouwvlak is verschoven (blauw omlijnd). Per
    saldo gaat het om een verschuiving van circa 57 m2.

    De huidige woning is van begin 20e eeuw en in de huidige situatie is er geregeld sprake van ernstige
    wateroverlast. Het perceel ligt min of meer in een ‘badkuip’. Deze problemen kunnen opgelost worden
    door het terrein op te hogen. Dit kan alleen als er sprake is van sloop en nieuwbouw. Op de percelen
    van de omwonenden heeft eerder eveneens sloop en herbouw plaats gevonden en zijn de percelen
    ook opgehoogd. Daarmee kan het al generaties durende gebruik en familiebezit worden voortgezet.
    Hieronder de situering van het bouwvlak (resp. met bestaande en zonder bestaande bebouwing),
    gevolgd door foto’s van de zijtuin en met noordzijde bestaand pand Flierenhofstraat 29.




    1.nieuw bouwvlak t.o.v. bestaande bebouwing (90 * gedraaid)         2. nieuw bouwvlakverschuiving omvat circa 57 m2




    3. links: Noordelijk gelegen zijtuin Flierenhofstraat 29 vanaf achterzijde tuin (blauwe lijn duidt op verschoven bouwvlak),
    4. rechts: Zijtuin Flierenhofstraat 29 vanaf straatzijde Flierenhofstraat met op de achtergrond 2^1 woning W. Jansenstraat.

    In lijn met de nabijgelegen twee-onder-een-kap woningen ligt een qua type vergelijkbare woning het
    meest voor de hand. Ook stedenbouwkundig past dit type beter in het straatbeeld. Anders dus dan

    Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                   8


bijvoorbeeld de lommerrijke Leemkuilselaan waar meer grote, vrijstaande villa’s langs een
wijkontsluitingsweg op hun plek zijn. In hoofdstuk 5.1 wordt hier nader op ingegaan.

Een verhoging van de maximumgoothoogte draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit in de straat.

Hiervoor zal het geldende bestemmingsplan moeten worden herzien, met een wijziging van de
bouwregels door de bouwaanduiding ‘vrijstaand’ om te zetten naar ‘twee-aaneen’, en de
maximumgoothoogte te verhogen.

In hoofdstuk 5.11 wordt verder ingegaan op de betekenis hiervan in relatie tot de ruimtelijke kwaliteit.




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                           9


 3          4 Beleid
        In dit hoofdstuk zal ingegaan worden op het relevante rijks-, provinciale en gemeentelijk beleid dat
        van toepassing is op de beoogde activiteit.

3.1           4.1 Rijksbeleid
3.1.1           Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
        De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en vervangt
        verschillende nota’s, waaronder de Nota Ruimte. In de SVIR staan de plannen voor ruimte en
        mobiliteit. De regering beschrijft hierin in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil
        investeren. Provincies en gemeenten krijgen meer bevoegdheden bij ruimtelijke ordening. De
        Rijksoverheid richt zich op nationale belangen.

        Toetsing van de ontwikkeling
        De wijziging van de bouwregels is een lokale ontwikkeling waarbij geen nationale belangen uit de SVIR
        in het geding zijn. Aan de algemene voorwaarden van zorgvuldige afweging en transparante
        besluitvorming wordt, net als bij alle andere ruimtelijke plannen, voldaan door te voldoen aan de
        wettelijke vereisten.

3.1.2           Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
        De juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels
        ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van
        rijksbelang zijn zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, ruimte voor de rivier, kustverdediging,
        elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp
        bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

        Toetsing van de ontwikkeling
        In het plangebied zijn geen nationale belangen aanwezig die op basis van het Barro geborgd moeten
        worden.

3.1.3           Ladder duurzame verstedelijking
        Per 1 oktober 2012 is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking vastgelegd in het Besluit ruimtelijke
        ordening (Bro, artikel 3.1.6 lid 2; de wettekst is per 1 juli 2017 aangepast). Doel hiervan is dat er een
        goede ruimtelijke ordening plaatsvindt door optimale benutting van ruimte in stedelijk gebied en dat
        er een zorgvuldige afweging plaatsvindt in een transparant proces voor nieuwe stedelijke
        ontwikkelingen.

        Toetsing van de ontwikkeling
        Op basis van eerdere uitspraken van de Raad van State blijkt dat woningbouwplannen met minder dan
        11 woningen niet als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro worden aangemerkt.
        Een toets aan de Ladder is daarom niet van toepassing.

3.2           4.2 Provinciaal beleid
3.2.1           Omgevingsvisie en -verordening Gelderland
        Vooruitlopend op de Omgevingswet hebben Provinciale Staten van Gelderland in december 2015 de
        Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De Omgevingsvisie beschrijft hoe de provincie de komende
        tien jaar wil omgaan met ontwikkelingen en initiatieven rond economische structuurversterking,


        Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                           10


        duurzaamheid, innovatie en bereikbaarheid. Maar ook met natuur, landschap, cultuurhistorie en
        ruimtelijke kwaliteit. Daarbij is er sprake van regionale diversiteit en een andere wijze van werken door
        de provincie: minder vooraf vastleggen wat wel of niet mag. Wel vanuit heldere doelen over
        economische structuur en kwaliteit van de leefomgeving ruimte bieden voor initiatieven in een
        veranderende omgeving.

        Provinciale Staten hebben daarnaast in juni 2017 de Omgevingsverordening vastgesteld. De
        verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waar de provincie eraan hecht dat de doorwerking
        van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is.

        Met het vaststellen van de nieuwe woonagenda in maart 2018 is de in de woonagenda genoemde
        regionale behoefte aan (nieuwbouw)woningen benoemd als kwantitatieve opgave wonen voor de
        subregio Arnhem e.o. in de periode 2017-2027 (netto toevoeging circa 13.500 woningen). Er is in
        tegenstelling tot afgelopen jaren geen sprake meer van een verdeling van woningbouwaantallen
        (contingenten) tussen de gemeenten in de subregio. Om ook in de toekomst te kunnen zorgen dat het
        woningaanbod aansluit op de (kwalitatieve) vraag neemt volgens de omgevingsvisie de betekenis van
        herstructurering en inbreiding toe.

        Toetsing van de ontwikkeling
        Omdat de nieuwbouwmogelijkheden in de subregio Arnhem e.o. qua omvang relatief beperkt zijn, is
        het extra van belang om bij de locatiekeuze de kansen en mogelijkheden op de bestaande locaties mee
        te wegen. De beoogde ontwikkeling met de twee-onder-een-kap woning sluit hierop aan en ligt ook
        bouwkundig/economisch het meest voor de hand. Doel hiervan is om leegstand (in een sterk
        verouderd pand) te voorkomen.

        Dit kleinschalige initiatief valt binnen algemene principes van de provinciale omgevingsvisie zoals
        zorgvuldig ruimtegebruik, als onderdeel van de Gelderse ladder voor duurzame verstedelijking.
        Vanwege de beperkte omvang spelen er geen directe provinciale belangen.

3.3           4.3 Gemeentelijk beleid
3.3.1           Structuurvisie Lingewaard 2012-2022
        In de structuurvisie Lingewaard 2012-2022 zijn de ingrediënten opgenomen hoe Lingewaard zich op
        ruimtelijk vlak in de toekomst wil ontwikkelen. Die toekomst wordt medebepaald door hoe met ruimte
        wordt omgegaan: welke bestaande kwaliteiten worden versterkt en welke nieuwe functies willen we
        op vrijkomende terreinen? Uitgangspunt is het landschap met zijn historische kwaliteiten waarin
        gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt. Dit aangevuld met de ambities die de gemeente heeft.

        In 2004 zijn er binnen de Stadsregio afspraken gemaakt over woningbouwcontouren waarbinnen
        gebouwd mag worden. Dezelfde contouren zijn in de nieuwe verstedelijkingsvisie van de regio
        (geldend tot 2020) ongewijzigd overgenomen. Uitbreidingen buiten deze contouren zijn onder
        voorwaarden op enkele plaatsen toegestaan. Naast de bouwopgaven gebonden aan de contouren
        wordt er heel beperkt gebouwd in het landelijk gebied. Dit laatste komt voort uit de functieverandering
        van glastuinbouw en andere agrarische bedrijven naar landelijke woonvormen.

        Toetsing van de ontwikkeling
        In de structuurvisie is de ruimtelijke ambitie uitgesproken om een toekomstbestendige gemeente te
        zijn. Hierbij hoort een aantal ambities, onder andere gericht op efficiënt ruimtegebruik. Met
        voorliggende herontwikkeling wordt de beperkte ruimte voor woningbouw binnen de (grote) kern
        Bemmel optimaal benut. Nieuwbouw voorziet in de woningbouwvraag (zie verderop de actualisatie).


        Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                          11


3.3.2           Nota Wonen 2016-2020
        Deze nota beschrijft het door de gemeente Lingewaard te voeren woonbeleid in de periode 2016-
        2020. Ze geeft onder meer handvatten voor het woningbouwprogramma bij nieuwe projecten. Ook
        geeft de nota aan welke thema's prioriteit krijgen en welke acties ondernomen worden om de doelen
        bij die thema's te bereiken. Voor inwoners, woningcorporaties, overige verhuurders en ontwikkelaars
        wordt het zo duidelijk wat ze van de gemeente mogen verwachten. Dit heeft geleid tot de volgende
        beleidsopgaven:

            ·   De bestaande woningvoorraad. Gestreefd wordt dat de woningen en wijken in Lingewaard hun
                toekomstwaarde houden en ook op lange termijn kunnen voorzien in de woonbehoefte. Er
                wordt daarom specifiek aandacht gegeven aan de kwaliteit van de bestaande voorraad zowel
                uit oogpunt van duurzaamheid als levensloopbestendigheid.
            ·   Beschikbaarheid en betaalbaarheid sociale huurvoorraad. Samen met Woonstichting Gendt en
                Waardwonen zorgen voor een huurwoningvoorraad die wat betreft aantal, beschikbaarheid
                en betaalbaarheid past bij de woningvraag van de huidige en toekomstige inwoners.
            ·   Ouderen en huishoudens met zorgvraag. De groeiende groep ouderen en de mensen met een
                zorgvraag ondersteunen om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen in
                Lingewaard. Dit betekent zorgen voor voldoende woningaanpassingen dan wel geschikte
                nieuwbouw in de nabijheid van voorzieningen.
            ·   Leefbaarheid in wijken en kernen. Waar mogelijk zal de leefbaarheid in de kernen en wijken
                bevorderd worden door woningbouw, door verbetering van bestaande woningen en met
                aandacht voor de fysieke en sociale woonomgeving samen met de bewoners, de corporaties
                en de welzijnsinstellingen.
            ·   Nieuwbouw. Tot 2020 in ieder geval 700 woningen bouwen om aan de groei van de
                woningbehoefte in onze gemeente te kunnen voldoen. Hiervoor zijn regionale afspraken
                gemaakt. Voor de jaren 2021-2025 wordt verwacht nog eens circa 250 woningen nodig te
                hebben.
            ·   Huisvesting Statushouders. De gemeente Lingewaard wil samen met Woonstichting Gendt en
                Waardwonen de komende jaren een substantiële bijdrage blijven leveren aan het huisvesten
                van de grote instroom van statushouders. Zowel in de bestaande voorraad maar ook in
                (tijdelijke) nieuwbouw. Uitgangspunt is dat de regulier huurwoningzoekende ook een reële
                kans op een woning houdt.
        Toetsing van de ontwikkeling
        Van de bovenstaande beleidsopgaven zijn vooral de aspecten leefbaarheid en nieuwbouw van
        toepassing voor dit plan. Met de herontwikkeling waarin dit plan voorziet, wordt gebruik gemaakt van
        de mogelijkheid om de leefbaarheid in de kern Bemmel te bevorderen. Daarnaast draagt het bij aan
        de nieuwbouwbehoefte voor de gemeente Lingewaard tot 2020. Hoewel deze plek begrijpelijkerwijs
        nog niet is opgenomen in de Nota Wonen 2016-2020 als een van de zeven inbreidingslocaties past dit
        kleine initiatief prima hierin, ook kwalitatief gezien.

        De gemeente heeft voor wat betreft de kernen Bemmel (en Huissen) medio 2016 aangegeven dat -
        mochten zich binnen deze kernen op termijn mogelijkheden voordoen die nu niet zijn voorzien - op
        basis van het stoplichtmodel, mits gebouwd wordt binnen de categorie ‘dorps stedelijk’ dan wel
        ‘landelijk wonen’, hier medewerking aan kan worden verleend. Dit plan is een kleine inbreidingslocatie.

        Gezien de toenemende behoefte aan woningen met name in Bemmel ten opzichte van het huidige
        aanbod worden projectmatige ontwikkelingen geenszins bedreigd. Volgens de Nota Wonen is er
        uitbreidingsruimte in de dorpskern Bemmel op basis van de kwalitatieve woonwensen (half)vrijstaand
        in het hogere koopsegment. Het perceel ligt binnen de bebouwde kom. Er is vooral vraag naar


        Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                  12


        koopwoningen in de prijsklasse rond de 300.000 euro. Het plan past binnen deze kaders en het
        initiatief sluit goed aan op de Nota Wonen 2016-2020 van de gemeente Lingewaard.

        Bovendien draagt deze nieuwbouw fors bij aan energiebesparing, een belangrijk instrument om
        gemeentelijke duurzaamheidsdoelen te bereiken. Ook komt het initiatief tegemoet aan wat telkens in
        de jaarlijkse programmabegroting onder paragraaf ‘Meewerken aan particuliere initiatieven’ staat:
        “Eigenaren nemen zelf het initiatief om oude gebouwen te moderniseren, er een nieuwe functie aan
        te geven of een inbreidingslocatie te ontwikkelen. Die initiatieven toetsen we aan beleid en aan
        wettelijke regels. Voor geschikte initiatieven maken we afspraken over sloop, nieuwbouw en
        investeringen. Ook begeleiden we de planologische procedure.”

3.3.3            Woningbouwopgave 2018-2023 en verder (actualisatie en vooruitblik)
        Op 18 april 2019 is in ROA de Woningbouw Lingewaard gepresenteerd aan de hand van een actualisatie
        woningmark-verkenning door bureau Companen. Hieronder de bevindingen, gevolgd door een tabel:

             ·    De druk op de koopmarkt is in Lingewaard gemiddeld binnen de regio.
             ·    De ontwikkeling van de kwantitatieve woonbehoefte is op basis van enerzijds de
                  huishoudensontwikkeling en anderzijds de regionale afspraken 2017-2027: tempoversnelling
                  eerste vijf jaar.
             ·    Voor Lingewaard betekent dit 1.000 woningen in de periode 2018-2023, en voor de kern
                  Bemmel 265 woningen.
             ·    Kwalitatief zit de woonbehoefte met name in koopsector tweekapper (2^1) rond € 300.000.
             ·    Wanneer de woningbehoefte wordt afgezet tegen de plancapaciteit 2018-2023 dan dienen
                  vooral ook in Bemmel nog plannen toegevoegd te worden, zowel voor de korte als voor de
                  lange termijn.
             ·    Veel plannen zijn evenwel nog zacht. Een versnelling wordt noodzakelijk geacht.




        Tabel: Bemmelse woningbehoefte afgezet tegen harde plancapaciteit gepresenteerd tijdens raadsoriëntatie-avond dd. 18
        april 2019 (bron website Lingewaard). Totale aantal aan harde plannen is 151 woningen.

        Het bovenstaande betreft weliswaar nog geen uitgekristalliseerd beleid (daartoe volgt eind 2019 een
        nieuwe Woonvisie), maar deze analyse is wel bedoeld ter onderbouwing van de gemeentelijk ambities.

        Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                13


Hoewel het huidige beleid niet meer op alle onderdelen actueel is, wordt hiermee nog duidelijker dat
een extra woning middels dit initiatief het belang van elders beoogde projectmatige ontwikkelingen
niet zal frustreren.




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                         14




3.4         5 Omgevingsaspecten
      Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het verplicht om inzicht te bieden
      in de relevante planologische en milieu-hygiënische aspecten. In dit hoofdstuk heeft een verdieping
      plaats gevonden voor de navolgende omgevingsaspecten.



3.5         5.1 Bodem
      Bij de toetsing of dit plan uitvoerbaar is moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van
      bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden
      bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal
      op elkaar kunnen worden afgestemd. Overigens gaat het bij dit initiatief qua oppervlakte om een zeer
      beperkte ingreep.

      In overeenstemming met de Wet Bodembescherming moet aangetoond worden dat de kwaliteit van
      de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming is met het beoogde gebruik. De
      bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een
      functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.
      Hiermee wordt in beeld gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij
      elkaar passen.

      Toetsing van de ontwikkeling
      De bestemming (functie wonen) verandert niet, waardoor er in de herzieningsprocedure geen directe
      noodzaak is tot verkennend bodemonderzoek. De circa 57 m2 nieuw te bebouwen grond is als tuin
      (grasgazon) in gebruik en het is geen verdachte locatie. De uitkomsten van het bodem- en
      asbestonderzoek van 26 maart 2019 onder de weg (middels boorpunt 2 aanpalend aan deze kavel)
      geven aan dat het hier om schone grond gaat die geschikt is voor woningbouw. Het rapport
      projectnummer MM 19009 van Montferland Milieu, dat is opgesteld in verband met de vervanging
      van de riolering in najaar 2019, is bij de gemeente in bezit en initiatiefnemer ter beschikking gesteld.

      Daarmee is het planinitiatief uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.



3.6         5.2 Natuur en ecologie
      Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht geworden met de provincie als
      bevoegd gezag. Deze wet omvat zowel de soortenbescherming als de bescherming van (Europese)
      natuurgebieden.

      Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij
      wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

      Gebiedsbescherming

      Het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen EHS: ecologische hoofdstructuur) is het Nederlands
      netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden
      beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. Het NNN is de
      verantwoordelijkheid van de verschillende provincies. In het NNN liggen:

      Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                               15


   ·   Bestaande natuurgebieden, waaronder de 20 Nationale Parken;
   ·   Gebieden waar nieuwe natuur aangelegd wordt;
   ·   Landbouwgebieden beheerd volgens agrarisch natuurbeheer;
   ·   Ruim zes miljoen hectare grote wateren: meren, rivieren, de kustzone van de Noordzee en de
       Waddenzee; alle Natura 2000-gebieden.
De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de deze wet zijn de
volgende gronden aangewezen en beschermd:

   ·   Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
   ·   Beschermde Natuurmonumenten;
   ·   Wetlands.
In tegenstelling tot gebieden die alleen in de NNN liggen kennen Natura 2000-gebieden een
zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de
Natura 2000-gebieden gelegen zijn ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten
optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

De Wnb regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de
soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in standhouden van populaties van soorten die
bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van
beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten)
vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden,
geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van EZ. Bekeken moet worden in
hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en
of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde
ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden.
Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project
uitvoerbaar is.

Toetsing van de ontwikkeling


Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland en grenst er ook niet aan.
Toetsing op basis van dit beleidskader is daarom ook niet nodig.

Soortenbescherming

Om de effecten van het plan te bepalen op de beschermde flora en fauna is maart 2019 de Nationale
Databank Flora en Fauna geraadpleegd (kilometerhok), gevolgd door een inspectie ter plaatse.

Op grond van de NDFF-kilometerhok 190-433 kunnen alvast de volgende conclusies worden getrokken:

   ·   In en rond het plangebied komen beschermde soorten van de Flora- en faunawet voor. Het
       gaat om algemeen voorkomende zoogdieren en mogelijk ook algemeen voorkomende
       amfibieën. Mogelijk wordt het km2-gebied ook als foerageergebied voor gebouw bewonende
       vleermuizen gebruikt.



Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                                         16


    ·    Niet alle schade is te vermijden, waardoor mogelijk voor enkele zoogdieren en amfibieën
         verbodsbepalingen worden overtreden. Voor deze soorten geldt een algemene vrijstelling bij
         ruimtelijke ontwikkelingen.
    ·    Voor alle in dit gebied voorkomende soorten blijft de zorgplicht gelden.
Nader onderzoek naar het voorkomen van verschillende soortgroepen is momenteel niet noodzakelijk
aangezien er in eerste instantie niets aan de bestaande bebouwing verandert. Sloop van de bestaande
woning kan net zo goed pas over enkele jaren plaats vinden alvorens er nieuwgebouwd gaat worden.
En onderzoeksgegevens van flora & fauna zijn maximaal 3 jaar actueel. Ondanks de onderhoudsstaat,
de geslotenheid van het pannendak en het ontbreken van muur bedekkende beplanting is het niet
uitgesloten dat de bestaande woning mogelijkheden biedt voor beschermde soorten. Op basis van
visuele, jarenlange waarneming en naar weten van de eigenaar/bewoner – lijken deze verblijfplaatsen
van de meest beschermde soortgroepen (huismus, gierzwaluw, vleermuis) zich hier niet te bevinden.
De afgelopen jaren heeft bewoner ook geen vleermuizen meer waargenomen.

De latere nieuwbouw heeft volgens de ecoloog weinig betekenis voor wat betreft de natuur en
ecologie. Zo zullen bij de inrichting van het plangebied de grotere bestaande bomen en struiken aan
de kavelrand gespaard blijven. Er hoeft alleen een gedeelte gazon (circa 57 m2) bebouwd te worden
en een 2 meter hoge coniferenhaag te worden verwijderd. Dit laatste dient dan buiten het
broedseizoen te gebeuren vanwege de mogelijke aanwezigheid van algemene vogelsoorten (nesten).




Uitsnede kilometerhok en overzicht van beschermde soorten (bron NDFF)


Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                                                    17




      1. Zicht op resp. zijtuin t.b.v. nieuwbouw vanaf achterzijde, 2. bestaand te slopen pand voorzijde Flierenhofstraat 29

      Desalniettemin, of dieren en planten nu beschermde soorten zijn of niet: Wnb schrijft voor dat
      nadelige gevolgen voor planten en dieren moeten worden voorkomen. Bij het uitvoeren van
      werkzaamheden dienen de beschermingsmaatregelen op het gebied van flora en fauna in acht
      genomen te worden, in het bijzonder de algemene bepalingen in het broedseizoen.

      De vragen of voor de uitvoering van het bestemmingsplan een vrijstelling dan wel ontheffing op grond
      van het soortenbeschermingsregime in Wnb nodig is en zo ja, of deze ontheffing kan worden verleend,
      komen overigens in beginsel pas aan de orde in een procedure op grond van deze wet. Tenzij op
      voorhand in redelijkheid bij voorbaat valt in te zien dat het soortenbeschermingsregime van de Wnb
      de uitvoering van het plan in de weg staat. Gezien de aard en de zeer beperkte omvang van de
      ruimtelijke ingreep, alsook door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren, kan
      overtreding van de Wnb voorkomen worden. Want zelfs bij het onverhoopt aantreffen van
      bijvoorbeeld vleermuizen is het plan alsnog uitvoerbaar, mits de juiste maatregelen worden genomen.

      Wat betreft wetgeving en beleid op het gebied van flora en fauna kan het ruimtelijk plan in de huidige
      vorm doorgang vinden.



3.7           5.3 Archeologie en Cultuurhistorie
              Archeologie
      In 1992 is het Verdrag van Valletta (Malta) door alle landen van de Europese Unie ondertekend. Dit
      verdrag verplicht de nationale overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed.

      Vanaf 1 juli 2016 bundelt de Erfgoedwet wet- en regelgeving voor het behoud en beheer van cultureel
      erfgoed in Nederland. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale
      bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. De Erfgoedwet bevat daarnaast regels voor omgang
      met archeologie in het algemeen.

      Indien bij de uitvoering van werkzaamheden (ook bij werkzaamheden bij kleinere oppervlakten dan
      waarvoor archeologisch onderzoek noodzakelijk is) onverwacht toch archeologische resten worden
      aangetroffen, dan is op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet aanmelding van de betreffende
      vondsten bij de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap verplicht.

      Om invulling te geven aan de beleidsverplichting is door RAAP voor de gemeente Lingewaard
      onderzocht welke archeologische waarden in de gemeente verwacht worden. Deze archeologische
      waarde is opgenomen in een archeologische verwachtingskaart en geeft inzicht in de bestaande
      archeologische toestand van het landelijke en bebouwde gebied van de gemeente. Hierbij is

      Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                                                         18


Lingewaard ingedeeld in gebieden met een zeer hoge, een hoge, een middelmatige en een lage
verwachtingswaarde. Onderstaand kaartbeeld geeft de waarden aan voor Flierenhofstraat 29 e.o.




Uitsnede beleidskaart archeologische waarden Flierenhofstraat e.o. (bron: RAAP/gemeente Lingewaard). Rood: zeer hoog

Toetsing van de ontwikkeling
Bij het perceel aan de Flierenhofstraat 29 is sprake van een zeer hoge archeologische
verwachtingswaarde. In de bodem kunnen sporen aanwezig zijn van historische en prehistorische
vormen van bewoning. Gezien de aard van het planvoornemen is geconstateerd dat een archeologisch
onderzoek dient te worden uitgevoerd. De onderzoekverplichting is niet in de regels van het
bestemmingsplan opgenomen (middels een dubbelbestemming), maar in de Erfgoedverordening
2010. Volgens de Erfgoedverordening is een inventariserend archeologisch onderzoek verplicht als het
bruto-oppervlak van de ingreep groter is dan 30 m² én de diepte van de ingreep dieper reikt dan 30
cm -Mv (30 cm beneden maaiveld).

Zoals in hoofdstuk 5.2 is beschreven is zowel het moment als de wijze van ingreep (bijvoorbeeld in
welke mate de fundering van de bestaande woning hergebruikt dan wel gesloopt kan worden) nog niet
duidelijk. Ingeval de huidige fundering bij nieuwbouw grotendeels opnieuw kan worden benut, blijft
het eventueel te verstoren bruto-oppervlak beperkt tot circa 57 m2. Omdat het bouwpeil vanwege de
wateroverlast hoger moet worden zal er sowieso minder diep gegraven hoeven te worden. En gelet
op de bodemgesteldheid hoeft er niet geheid te worden.

Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                                                            19


Dat het ondanks de zeer hoge archeologische waarde niet ondenkbaar is dat er gewoon gebouwd kan
worden blijkt onder meer uit een verkennend en karterend booronderzoek even verderop in de
Flierenhofstraat in 2016 (op nr. 48). Qua zand- en deklagen is dit adres vergelijkbaar met het initiatief.
De bouwkavel is toen vrijgegeven in die zin dat er geen belemmeringen zijn als het gaat om uitgraven
tot circa 1 meter beneden maaiveld (zie onderstaande kaartbeelden).




Zand- resp. deklagen Flierenhofstraat e.o., zowel ten noorden als ten zuiden van Leemkuilselaan (bron Provincie Gelderland)

Ook pal voor de kavel c.q. zijtuin van nr. 29 is begin juni 2019 verkennend en karterend booronderzoek
verricht door Econsultancy onder de weg, onder meer op minder dan 20 m tot het nieuw te bebouwen
kavelgedeelte. Mogelijke uitkomst is dat hier geen aanleiding is om waardevolle vindplaatsen tegen te
komen tot 100 cm -Mv. Aldus zou op basis hiervan de bovenste meter al vrijgegeven kunnen worden.

Desgevraagd geeft de regio-archeoloog aan: “Flierenhofstraat 29 ligt in een zone waar in ieder geval
zeker vanaf circa 1800 bebouwing heeft gestaan. Op de kaart van Hottinger (ca 1790) is nog geen
bebouwing aangegeven, maar deze kaart is minder nauwkeurig en het is zeker niet uit te sluiten dat er
voor deze tijd deze wel hier aanwezig was. Muurresten e.d. kunnen vanaf onderzijde bouwvoor
aanwezig zijn. Dat betekent dat op basis van boringen en de nabijheid van het plangebied, geen
vrijgave zal worden geadviseerd. M.a.w.: een steekproef in de vorm van een bureau- en karterend
booronderzoek is hier noodzakelijk. Pas dan wordt daadwerkelijk duidelijk of er archeologie aanwezig
is en of deze wordt bedreigd door de bouwplannen. Indien het archeologisch onderzoek in de weg is
afgerond en de rapportage beschikbaar is, kan deze natuurlijk wel worden meegestuurd met het
verzoek deze mee te wegen in het advies m.b.t. Flierenhofstraat 29.” Einde citaat.




Archeologische waardenkaart met uitsnede centrum Bemmel            Bemmel 1818 deel 3 (bron regio-archeoloog Arnhem e.o.)




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                                          20




Uitsnede Hottinger 1790 (bron regio-archeoloog Arnhem e.o.)

Op de definitieve rapportage van de uitkomsten van de weg kan niet gewacht worden gezien de
besluitvormingsprocedure. De voorlopige uitkomsten Econsultancy duiden op…. Uitkomsten weg PM.

Om wille van 100 procent zekerheid van behoud van mogelijk aanwezige archeologische waarden zal
met inachtneming van bovenstaand advies het archeologische onderzoek pas volledig uitgevoerd
kunnen worden wanneer het perceel na sloop mogelijk geheel vrij is van de bestaande bebouwing.
Een en ander is ook afgestemd met Omgevingsdienst (ODRA).
Voor zover de Erfgoedverordening al niet voldoende is kunnen ter waarborging van de potentieel
aanwezige archeologische waarden in het bestemmingsplan nog extra regels als vigerende
archeologische dubbelbestemming opgenomen worden (optioneel, zie bijlage 1). In afwachting van
het archeologisch onderzoek in het kader van de omgevingsvergunning voor bouwen kunnen op deze
manier de potentieel aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden binnen het plangebied
afdoende beschermd worden. Archeologie staat de uitvoerbaarheid van het plan aldus niet in de weg.

         Cultuurhistorie
Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit
geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische
waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het
bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het
cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Toetsing van de ontwikkeling
Het plangebied ligt in een gebied met voornamelijk wederopbouwarchitectuur (zie cultuurhistorische
waardenkaart). Het initiatief betreft een inbreiding met één woning die wordt ingepast in de
stedenbouwkundige structuur ter plaatse. Er zijn geen historische structuren of elementen aanwezig
die worden aangetast.




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                                                              21




      Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart centrum Bemmel (bron gemeente Lingewaard)




3.8           5.4 Water
      Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met
      het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen
      worden en de kwaliteit van het water hooggehouden worden.

      Op Rijksniveau en op Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met
      betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet
      en het Nationaal Waterplan.

      Waterbeleid voor de 21e eeuw

      De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in
      Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water,
      Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet
      krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee
      principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

          ·    Vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk
               bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens
               wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en
               bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
          ·    Schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon
               wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als
               laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.



      Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                                                  22


Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang
tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan
kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten.
Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen
afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de
watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit plan geeft de
hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een
vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen,
beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het
geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor
toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. Het
kabinet speelt proactief in op de verwachte klimaatveranderingen op lange termijn, om
overstromingen te voorkomen.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige
wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische
toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar
in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

    ·   De verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder
        vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
    ·   De verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording
        af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit
        laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.


Toetsing van de ontwikkeling
Het initiatief ligt in het werkgebied van waterschap Rivierenland. In de huidige situatie is het terrein
deels verhard. De perceelgrootte is 744 m2. Hiervan is ruim 200 m2 verhard (gebouwen en betegeld
omliggend erf). In de nieuwe situatie wordt een tweekapper met behoud van het gazon en de tuinen
gerealiseerd. Ten opzichte van de bestaande situatie neemt de hoeveelheid verharding amper toe,
omdat ter plaatse van de reeds bestaande terrasverharding gebouwd kan worden. De toename aan
verharding blijft onder de vrijstellingsgrens van 500 m2, een grens die het waterschap hanteert voor
binnenstedelijke ontwikkelingen. Hierdoor hoeft er geen aanvullende waterberging gerealiseerd te
worden om de (geringe) toename van het verharde oppervlak te compenseren. Een en ander is
kortgesloten met Waterschap Rivierenland. Volgens WT. 5 geldt hiervoor zelfs geen meldingsplicht.

De huidige woning ligt momenteel te laag gesitueerd. Geregeld wateroverlast, ook binnenshuis, bij
zware hoosbuien is het gevolg. Ingeval van nieuwbouw zal het terrein circa 30 cm deels moeten
worden opgehoogd. Daarmee komt het terrein weer op eenzelfde niveau als dat van de buren die hun
terrein de afgelopen jaren successievelijk hebben opgehoogd.




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>                                                         23


       Een gescheiden rioleringsstelsel zal in najaar 2019 in de Flierenhofstraat in opdracht van de gemeente
       aangelegd worden, zodat eventueel overtollig hemelwater en vuilwater gescheiden kan worden
       aangeleverd.

       Gezien de hiervoor beschreven aspecten is het initiatief uitvoerbaar op het gebied van water.

3.9
3.10           5.5 Geluid
       De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh).
       De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de
       omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

           ·    Woningen;
           ·    Geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan
                categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
           ·    Andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en
                verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die
                zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
                        1. een verzorgingstehuis;
                        2. een psychiatrische inrichting;
                        3. een kinderdagverblijf.

       Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde
       zoneringen. Verder gaat de Wgh onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen,
       geluidbelastingkaarten en actieplannen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een
       ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en
       spoorweglawaai.

       Toetsing van de ontwikkeling
       Voor dit initiatief is het van belang te kijken naar de mogelijke gevolgen van wegverkeerslawaai. In de
       omgeving van het plangebied liggen geen spoorwegen of gezoneerde industrieterreinen. De locatie
       bevindt zich aan een rustige woonstraat. De geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de
       gevel van de extra nieuwe woning ligt bovendien lager dan de voorkeurswaarde uit de Wet
       geluidhinder c.q. het ambitieniveau uit het gemeentelijk geluidbeleid (beide 48 dB Lden). De
       geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai vormt dan ook geen belemmering voor de
       realisatie van de extra nieuwe woning. Dit geldt temeer daar normaliter met de moderne standaard
       bouwmaterialen (dubbele beglazing, geïsoleerd dak, normale ventilatie voorzieningen) voldaan wordt
       aan de minimaal benodigde geluidwering van de gevels. Bovendien komt de woning enkele meters
       verder van de straat te staan.

       Gezien de beperkte verkeersintensiteit en het 30 km/u regime is aanvullend onderzoek niet
       noodzakelijk. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Het initiatief
       is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.




       Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>                                                         24


3.11         5.6 Milieuzonering
       Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun
       omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de
       bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd
       zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld
       woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij
       een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

       Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van al aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe
       bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de
       gevoelige functies krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van
       bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de
       continuïteit van de bedrijven alsook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

       Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur,
       gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt
       vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten
       (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst
       opgenomen, met daarin de richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van
       deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden.

       Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt.
       Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van
       milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:
           · Het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar
               bij gevoelige bestemmingen;
           · Het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld
               bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam en binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen
               uitoefenen.

       Toetsing van de ontwikkeling
       Het gaat hier om het toevoegen van een extra nieuwe woning. Het is gebruikelijk en in den lande
       algemeen aanvaard dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening de VNG-brochure Bedrijven
       en milieuzonering wordt gebruikt. In deze brochure zijn indicatieve richtafstanden opgenomen die
       waarmee rekening moet worden gehouden. De richtafstanden zijn bedoeld voor een milieuhinderlijk
       bedrijf ten opzichte van een rustige woonwijk. Wanneer een gevoelige functie is gelegen in een
       gemengd gebied, dan kan een afstandsstap lager worden gehanteerd. Op basis van deze brochure
       bedraagt de indicatieve afstand tussen een school in een rustige woonwijk 30 meter, maar wanneer
       dit gebied aan de rand van dorpscentrum te zien is als ‘gemengd gebied’ geldt 10 meter. Het nog maar
       enkele jaren geleden tijdelijk geplaatste schoollokaal ligt zo’n 20 meter vanaf de bestaande woning.

       De nieuw te bouwen twee-onder-een-kap woning komt op een afstand van circa 37 meter vanaf het
       eerste, permanente schoollokaal te liggen. Een extra woning levert zelf geen hinder of gevaar op voor
       omliggende gevoelige functies. Er vindt door de sloop/nieuwbouw geen wezenlijke wijziging van de
       reeds aanwezige bebouwing plaats, zodat de bestaande woning met bouwvlak maatgevend is. De
       nieuwbouw komt nog verder van de weg af te staan, waardoor de afstand tot de school groter wordt.

       Gesteld kan worden dat hiermee een eerder alleszins acceptabel gevonden woon- en leefklimaat
       wordt gecontinueerd, aan de rand van het dorpscentrum. Een nader geluidsonderzoek is niet nodig.

       Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>                                                         25




3.12         5.7 Milieueffectrapportage (MER)
       Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke
       wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-
       beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

       Concreet betekent dit dat het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten
       geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, ook wel genoemd de 'vergewisplicht'. Het komt
       erop neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijs -
       deze geeft aan of er voor activiteiten en projecten beoordeeld moet worden - of er een MER gemaakt
       moet worden. Voor projecten of activiteiten die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets
       worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze
       toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

       Toetsing van de ontwikkeling
       Het project wordt niet in het Besluit milieueffectrapportage genoemd; er is geen sprake van een
       stedelijke ontwikkeling vanwege de beperkte omvang. Het uitvoeren van een m.e.r-beoordeling of het
       doorlopen van een m.e.r-procedure is daarom niet aan de orde Het toevoegen van één woning wordt
       niet in het Besluit milieueffectrapportage genoemd. Vanwege de zeer beperkte omvang is de categorie
       D.11.2 stedelijk ontwikkelingsproject ook niet van toepassing. Gelet op de kenmerken van het plan
       zullen ook geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Het plan is daarmee niet m.e.r.-
       plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig en ook een aanmeldnotitie kan achterwege blijven.



3.13         5.8 Luchtkwaliteit
       De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede
       ruimtelijke ordening. In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen
       opgenomen. De Wet kent onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen
       'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote
       projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het
       gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen). Wat het begrip 'in betekenende
       mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate
       bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer
       dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram
       per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder
       dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale
       overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor
       luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt. Deze
       kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende
       mate bijdragen'.

       Toetsing van de ontwikkeling
       Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van zeer geringe omvang (nieuwbouw
       met de toevoeging van 1 woning) ten opzichte van de benoemde grenswaarde (toevoeging 1500
       woningen). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van dit plan
       is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de


       Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>                                                           26


       luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege
       blijven. Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit



3.14         5.9 Externe veiligheid
       Externe veiligheid beschrijft de externe risico's met een externe werking die ontstaan door het
       transport van, de opslag van of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op
       risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante
       buisleidingen.

       Toetsingskaders zijn onder andere het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit
       externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).
       Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden
       genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden
       aangehouden.

       Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het
       plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid
       bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het groepsrisico
       is een maat die aangeeft hoe groot de kans is op een ongeval met gevaarlijke stoffen met een bepaalde
       groep slachtoffers. Hoe hoger het groepsrisico, hoe groter deze kans. Voor de beoordeling van een
       ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de
       invloedgebieden van het GR. Voor inrichtingen geldt daarnaast dat verantwoording van het
       groepsrisico verplicht is wanneer binnen het invloedgebied van een risicobron nieuwe (beperkt)
       kwetsbare objecten worden toegelaten. Voor transportassen (weg, spoor en water) geldt dat de
       verantwoording van het groepsrisico verplicht is wanneer sprake is van toename van het aantal
       personen (en daarmee een toename van het groepsrisico) of overschrijding van de oriëntatiewaarde.

       Toetsing van de ontwikkeling
       Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving
       inrichtingen, buisleidingen en/ of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de
       externe veiligheid van belang zijn. Ter plaatse van het klein initiatief c.q. projectgebied zijn verder geen
       kabels aanwezig zijn die belemmeringen opleveren voor de toekomstige ontwikkeling.



3.15         5.10 Explosieven
       Tijdens de Tweede Wereldoorlog hebben binnen de gemeente Lingewaard diverse
       gevechtshandelingen plaatsgevonden waardoor hoeveelheden niet-gesprongen explosieven (hierna:
       NGE) in de bodem kunnen zijn achtergebleven. Door de geplande werkzaamheden kunnen deze
       mogelijk ter plaatse aanwezige explosieven een reëel gevaar opleveren voor betrokken medewerkers
       en de (directe) omgeving. Bij ontwikkelingen die gepaard gaan met bodemingrepen moet dus worden
       nagegaan of er NGE aanwezig zijn.

       Toetsing van de ontwikkeling
       Naar aanleiding van het initiatief is de Handleiding “Omgaan met Conventionele Explosieven uit de
       Tweede Wereldoorlog bij gemeentelijke projecten” d.d. februari 2019 van gemeente Lingewaard
       geraadpleegd met daarin o.a. een risicokaart NGE en een beslisboom “kans van aantreffen”. Deze


       Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                                                 27


       risicokaart NGE van de gemeente is toegesneden op het relevante gebied middels de gemeentelijke
       informatiesystemen.




       Uitsnede risicokaart NGE Flierenhofstraat e.o. en beslisboom ‘kans op aantreffen (bron gemeente Lingewaard)

       Op grond van deze handleiding kan worden geconcludeerd dat wanneer het te ontgraven gebied
       beneden de 100 m2 blijft het protocol toevalsvondst geldt, zodat er geen vooronderzoek hoeft plaats
       te vinden.

       Hoewel het gebied tijdens de Tweede Wereldoorlog gelegen heeft in het schietveld, waardoor mogelijk
       munitie in de grond terecht gekomen is, is er niet direct aanleiding om te veronderstellen dat in de
       nieuw te bebouwen grond (circa 57 m2) niet ontplofte explosieven zitten. De familie woont hier sinds
       mensenheugenis in deze woning en heeft het hier nimmer over gehad. De kleinschaligheid van de
       ontwikkeling staat op voorhand een onverhoopte aanwezigheid hiervan de uitvoering van het
       bestemmingsplan niet in de weg.



3.16          5.11 Ruimtelijke kwaliteit
       In de vergadering van 19 september 2018 heeft de gemeenteraad de Gids Ruimtelijke Kwaliteit
       vastgesteld. Deze Gids is een actualisatie van de welstandsnota. In de Gids wordt de gemeente
       opgesplitst in zes deelgebieden: 1. historisch gegroeide kernen en linten, 2. planmatige woonbuurten,
       3. gebieden met een bijzondere functie, 4. bedrijventerreinen, 5. glastuinbouw en 6. landelijk gebied.
       Aan elk deelgebied wordt een beleidsniveau voor de toetsing toegekend. Het gaat om de volgende
       beleidsniveaus: A. keuze (verandering en handhaving van het bebouwingsbeeld zijn beiden mogelijk),
       B. respect (essentiële kenmerken van het bebouwingsbeeld worden gehandhaafd) en C. behoud
       (behoud en herstel van het aanwezige- of oorspronkelijke bebouwingsbeeld).



       Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>                                                          28




Kern Bemmel opgedeeld naar deelgebieden; Flierenhofstraat e.o. in planmatige woonbuurt (geel)

In de Gids worden bestaande bijzondere ruimtelijke kwaliteiten gewaarborgd en wordt anderzijds
meer ruimte gegeven aan burgers bij het realiseren van hun bouwplannen. De gids maakt een duidelijk
onderscheid tussen kleine bouwwerken en grotere bouwopgaven. Voor kleine bouwwerken zijn
concrete criteria opgesteld.

De Gids voor Ruimtelijke Kwaliteit is opgesteld vanuit de overtuiging dat de gemeente, ondernemers
en inwoners het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving gezamenlijk willen behartigen.
Met welstandstoezicht beschikt de gemeente als regisseur over een belangrijk wettelijk
sturingsinstrument en kan beschermd worden wat waardevol is. Tegelijkertijd wil de gemeente ook
kunnen loslaten waar dat mogelijk is en burgers meer ruimte bieden bij het realiseren van hun
bouwplannen. Dat past bij de huidige maatschappelijke tendens op allerlei beleidsterreinen naar
minder regels en meer vrijheid en verantwoordelijkheid voor burgers.

In het kader van de Gids voor Ruimtelijke Kwaliteit is vooral de relatie tussen bestemmingsplan en de
welstandscriteria van belang. Het bestemmingsplan regelt onder meer de functie en het ruimtebeslag
van bouwwerken, voor zover dat nodig is voor een goede ruimtelijke ordening. Wat het
bestemmingsplan mogelijk maakt, kan niet door welstandscriteria worden tegengehouden. De
vormgeving van bouwwerken valt buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan en behoort tot het
domein van welstand. Welstandscriteria kunnen waar nodig de ruimte die het bestemmingsplan biedt
invullen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit.

Toetsing van de ontwikkeling
Dit kleinschalige initiatief ligt in een gebied dat vanaf de jaren ‘50, tijdens de wederopbouwperiode, is
verdicht en waarachter in de jaren ’70 planmatige woonbuurten zijn ontwikkeld (met een voor die
periode overeenkomstige kenmerkende stedenbouwkundige en architectonische eigenschappen). Het
plan maakt onderdeel uit van een planmatig woongebied 2 in Gids Ruimtelijke Kwaliteit. Daarnaast, in
de Flierenhofstaat zelf, staan vooral twee-onder-een-kap woningen die onderling een grote variatie
vertonen. Er is meestal ook sprake van woningen uit verschillende tijdsperioden. Door verdichting in

Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>                                                  29


de afgelopen decennia is het dorpse en groene karakter grotendeels verdwenen. Ten opzichte van de
beschermwaardige Molenwei e.o. is dit gedeelte van de Flierenhofstraat anders van aard. Ook qua
groenstructuur zijn deze buurt en straat duidelijk verschillend in belevingswaarde.




1.Links: cultuurhistorische linten kaart Bemmel         2. rechts: groenstructuur kaart Bemmel

Het is op zich merkwaardig dat het bouwvlak voor één vrijstaande woning zo groot is als we dit
vergelijken met het oppervlak van de bestaande woning of het gezamenlijke bouwvlak van de
tweekappers in de buurt. Gelet de omvang van het bestaande bouwvlak en de situering kan gesteld
worden dat bij sloop van de bestaande woning de mogelijkheid bestaat dat binnen de contouren van
het bestemmingsplan er een vrijstaand woonhuis gebouwd wordt van grote omvang, gesitueerd aan
de rand van het perceel dicht op de straat. Dit is niet wenselijk en kan mogelijk ook nooit de bedoeling
geweest zijn van de planwetgever.
Het verschuiven van het bouwvlak naar een meer centrale positie op het terrein geeft daarentegen
een meer evenwichtige inrichting van het terrein met als gevolg een meer harmonische en ritmische
verdeling van de bebouwing in het straatbeeld.
Om te voorkomen dat er een te groot bouwvolume ontstaat als vrijstaand woonhuis is het meer
wenselijk om ter plaatse een dubbel woonhuis te bouwen om de volgende redenen:
    ·    het bouwen van grote vrijstaande woonhuizen is ter plaatse niet voor de hand liggend. Over
         het algemeen worden deze huizen meer gebouwd aan grotere ontsluitingswegen van het dorp
         als de Leemkuilselaan, Dorpsstraat e.d. waar sprake is van een ruimer stedenbouwkundig grid.
    ·    De Flierenhofstraat is onderdeel van de wijk Klappenburg waar over het algemeen sprake is
         van een rechthoekig stratenpatroon met bebouwing van aaneengesloten bouwblokken en
         twee-onder-een kap woningen. Zo kenmerken zich de omliggende straten W. Janssenstraat,
         Wardstraat en Ds. Israelstraat zich over het algemeen als straten met bebouwing van twee-
         onder-een-kap woningen. Ook in het onderhavige deel Flierenhofstraat is er overwegend
         sprake van twee-onder-een kap woningen. Enkel is er een vrijstaand woonhuis te vinden,
         echter met zeer geringe omvang dat niet meer passend is in het huidige tijdsbeeld.
    ·    Het devies is dan ook om een twee-onder-een kap woning te bouwen binnen een omvang van
         het huidige te verschuiven bouwvlak. Hierbij wordt dan in alle opzichten aangesloten op het
         bestaande omliggende bebouwingsbeeld.
Het bouwen van een-twee-onder-een kap woning kan in beginsel tot een hoogte van 2 hoog met kap
zoals over het algemeen gangbaar is in het bebouwingsbeeld van de omliggende straten in de
omliggende wijk Klappenburg. Dit betekent goothoogte maximaal 6m en bouwhoogte maximaal 10m.
Op zichzelf kan het dubbele woonhuis gerealiseerd worden in wisselende vormgevingen en
verschijningsvormen al naar gelang het programma van eisen en de gestelde ontwerpuitgangspunten.
Het een en ander als aangegeven in de voorbeelden (referentiebeelden) op de volgende 3 bladzijden.


Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>                                             30


   1. kernwaarden: bescheiden, herkenbaar, voortuin, marktconform




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>                                             31


   2. kernwaarden: kleinschaligheid, marktconform, levensloopbestendig, wonen op begane
      grondniveau, niet dominant t.o.v. omgeving




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>                                             32


   3. Kernwaarden: elegant, eigentijds, ecologisch, efficiënt, in contrast, verfrissend voor
      omgeving nabij school, variatie




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>                                                        33


 4        6 Uitvoerbaarheid
4.1         6.1 Economische uitvoerbaarheid
      Wanneer er sprake is van een bouwplan als bepaald in de ruimtelijke wetgeving dan moet hiervoor in
      beginsel een exploitatieplan worden vastgesteld. Hiermee worden de gemeentelijke kosten geborgd.
      Hiervan kan worden afgezien als het kostenverhaal op een andere manier verzekerd is.

      De beoogde wijziging is door de toevoeging van één woning al een bouwplan als bepaald in de wet.
      Daarnaast zal een planschadeovereenkomst gesloten moeten worden tussen gemeente en de
      initiatiefnemer, ofschoon een beroep op planschade hier niet aan de orde zal zijn.

      Via een herziening van het bestemmingsplan kan deze ontwikkeling worden gefaciliteerd. Door mee
      te liften op het in maart – medio april 2019 ter visie gelegen 2e Herstelplan Komplannen Lingewaard
      zijn lange doorlooptijden en relatief hoge kosten voor initiatiefnemer te voorkomen.

      Het meeliften spoort ook met door de gemeente gekozen lijn (zie raadsvoorstel bestemmingsplan
      Buitengebied, 1e herziening): “Kleine planologische verzoeken kunnen worden betrokken bij een
      onderhoudsronde. De kosten voor een bestemmingsplanherziening (leges en stedenbouwkundige
      kosten) zijn relatief hoog en vormen voor particuliere initiatiefnemers een belemmering om een
      verzoek tot planherziening in te dienen. Door verzoeken te betrekken bij een onderhoudsronde
      kunnen kosten worden beperkt.”

      Een volgende algehele herziening valt voor de kommen niet binnen afzienbare termijn te verwachten.
      Met de komende Omgevingswet is de actualiseringsplicht per medio 2018 vervallen.

      Initiatiefnemer is in staat om het plan te realiseren middels particulier opdrachtgeverschap. Er is alle
      bereidheid tot nader overleg en afspraken met de gemeente over eventuele plan(schade)kosten. Naar
      verwachting zullen deze minder dan € 10.000 bedragen, zodat evt. van verhaal afgezien kan worden.



4.2         6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
      Bij de medewerking aan herziening van een bestemmingsplan is wettelijk vastgelegd welke stappen
      doorlopen moeten worden. Via een zienswijze ligt er een verzoek tot planologische medewerking.

      Wettelijk vooroverleg kan achterwege blijven omdat er geen belangen van andere overheden en
      waterschap in het geding zijn. Zo is er zelfs geen meldingsplicht bij het Waterschap Rivierenland.

      Ingeval van een gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan als gevolg van deze ‘nieuwe ontwikkeling’
      moet het plan opnieuw ter visie worden gelegd, opdat eenieder binnen zes weken schriftelijk een
      zienswijze kan indienen tegen dit nieuwe/gewijzigde onderdeel van het bestemmingsplan.

      Met de buren is er contact geweest naar aanleiding van het initiatief. Aangezien er geen onevenredige
      gevolgen (zoals bezonning en schaduwwerking) zijn van de voorziene bebouwing, vanwege voldoende
      afstand tot alle kavelgrenzen, zijn er vanuit de directe omgeving geen bezwaren te verwachten.




      Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>                                                  34


7. Juridische vormgeving en procedure
Juridische vormgeving

Om dit bouwplan bestemmingsplan technisch te faciliteren zijn drie regels in het bestemmingsplan 2e
Herstelplan kommen Lingewaard op de hele kavel van belang om te wijzigen (zie tekeningen bijlage 2)
   1. Bouwaanduiding ‘vrijstaand’ wijzigen in ‘twee-aaneen’
   2. Maatvoering goothoogte (m) van 3 naar 6
   3. Enkelbestemming ‘Wonen’ aanvullen met Waarden – Archeologie 1 (optioneel, zie bijlage 1).

Procedure

De procedure van een bestemmingsplan(herziening) is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening
(Wro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Onderstaand enkele regelingen als achtergrondinformatie.

    1. Het is vaste jurisprudentie dat als in het kader van bestemmingsplanherziening een concreet
       verzoek wordt gedaan tot verandering van bestemming of extra bouwmogelijkheden de raad
       hierop gemotiveerd dient te beslissen, voor zover dat initiatief voldoende concreet is, tijdig
       kenbaar is gemaakt en ten tijde van de vaststelling van het plan op basis van de op dat moment
       bekende gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid kan worden beoordeeld.
    2. Er is aanleiding om ‘nieuwe ontwikkelingen’ op te nemen als ten tijde van de vaststelling een
       redelijke mate van zekerheid is over de ruimtelijke en milieu-hygiënische gevolgen daarvan.
    3. Een particulier is verplicht om – mits de raad daar expliciet om verzoekt – de onderzoeken te
       verrichten die nodig zijn voor de beoordeling van zijn concrete initiatief. Er moet wel duidelijk
       worden aangegeven welke gegevens aangeleverd moeten worden en het mag dan niet gaan
       om gegevens waarover het gemeentebestuur al beschikt of redelijkerwijs kan beschikken
       (bijvoorbeeld als er onderzoeken liggen voor een ontwikkeling op een nabijgelegen perceel).
    4. Planologische medewerking mag alleen geweigerd worden op basis van ruimtelijk relevante
       argumenten. Grondgebruikers mogen alleen met beperkingen worden geconfronteerd als
       daar dringende planologische redenen voor zijn.
    5. De gemeenteraad kan bij de vaststelling van het bestemmingsplan afwijken van het advies van
       het college over de behandeling van de ingediende zienswijzen. Die beslissing hangt mede af
       van alle in de loop van de procedure naar voren gekomen feiten en belangen.
    6. Een bestemmingsplanherziening mag niet worden geweigerd omdat er geen anterieure
       overeenkomst is gesloten. De wettelijke regeling gaat uit van een verplicht exploitatieplan,
       tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Het ontbreken van een exploitatieplan is
       echter geen reden om het bestemmingsplan niet vast te stellen.
    7. De raad kan in bepaalde gevallen en tegelijkertijd met het bestemmingsplan besluiten geen
       exploitatieplan vast te stellen. Zo hoeft er geen exploitatieplan te worden vastgesteld als er
       niet meer dan 10.000 euro aan exploitatiebijdragen kan worden verhaald.




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>                                                 35


8. Conclusie (ter beoordeling)
Het plan Flierenhofstraat 29 is op voorhand uitvoerbaar binnen de gestelde termijn van tien jaar. De
ruimtelijke aanvaardbaarheid is al in de QuickScan van juni 2017 en het collegevoorstel van maart 2018
aangegeven. Hoewel een ruimtelijke onderbouwing op zich niet nodig is, heeft het college van B&W
op 20 mei 2019 te kennen gegeven dat er “onderzoeken vanuit een goede ruimtelijke ordening
noodzakelijk zijn zoals bodem, archeologie, geluid, niet gesprongen explosieven etc.” (zie
conceptreactienota Zienswijzen Ontwerp Bestemmingsplan 2e herstelplan Komplannen Lingewaard).

In dit verband zijn de volgende verwijzingen naar de wet inzake het benodigde onderzoek van belang:

    1. De Wro zelf bepaalt niets over het onderzoek ter voorbereiding van een
       ontwerpbestemmingsplan en ook het Bro bevat geen bijzondere onderzoekverplichting.
    2. Aangrijpingspunt is artikel 3:2 Awb (Algemene wet bestuursrecht) op grond waarvan een
       bestuursorgaan, in dit geval bij bestemmingsplan de raad, bij de voorbereiding van een besluit
       de nodige kennis moet vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.
    3. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet het bestuursorgaan onderzoeken welke
       waarden er in het geding zijn en wat de gevolgen van het plan voor deze waarden zijn (en dat
       voor sommige van deze waarden in specifieke wetgeving is voorgeschreven hoe de gevolgen
       moeten worden onderzocht en getoetst).
    4. Aan de ruimtelijke onderbouwing van een project behoeven minder zware eisen te worden
       gesteld naarmate de inbreuk ervan op het geldende regime geringer is.
    5. Het hangt van het concrete project af welke belangen hierbij een rol spelen en welke aspecten
       onderzocht en afgewogen moeten worden.
    6. Anders dan bij een beleidsregel zal het bestuursorgaan bij toetsing aan een vaste gedragslijn
       ieder verzoek op zijn eigen merites moeten beoordelen en zijn besluit uitgebreid moeten
       motiveren. Alle omstandigheden van het concrete geval moeten daarbij worden betrokken.
Met deze ruimtelijke onderbouwing zijn ten opzichte van de QuickScan geen wezenlijk nieuwe feiten
of belangen naar voren zijn gekomen, met uitzondering van archeologische waarden (hoofdstuk 5.3).

Met de beoogde herontwikkeling van de bestaande, zeer gedateerde vrijstaande woning naar een
moderne en duurzame twee-onder-een-kap woning is veel omgevingskwaliteit te behalen. De
aanpassing van het bestemmingsplan leidt niet tot aantasting van in de omgeving aanwezige functies
en waarden dan wel van belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.

Ook de juridische aanpassing leidt in eerste instantie niet tot een toename van het aantal woningen
dan wel tot bouwactiviteiten. Gelet hierop hoeven in verband met een aanpassing van de bouwregels
van het perceel in dit stadium geen verdere onderzoeken te worden uitgevoerd. In het kader van de
separate omgevingsvergunningsprocedure die de daadwerkelijke sloop c.q. bouw van de woning(en)
mogelijk maakt, kunnen de eventueel dan nog benodigde onderzoeken alsnog worden uitgevoerd.




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>                                                      36


Bijlage 1: input regels in 2e herstelplan Komplannen Lingewaard (optioneel)

Artikel 9 Waarde - Archeologie 1
     · 9.1 Bestemmingsomschrijving
     · 9.2 Bouwregels
     · 9.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van
          werkzaamheden
     · 9.4 Wijzigingsbevoegdheid

9.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende
bestemmingen, mede bestemd voor bescherming en behoud van aanwezige en te verwachten archeologische
waarden.

9.2 Bouwregels


9.2.1 Omgevingsvergunning voor het bouwen

Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere, op deze gronden voorkomende bestemmingen
dient de aanvrager van de omgevingsvergunning voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 30 m² en
waarvoor graaf- en of heiwerkzaamheden plaatsvinden dieper dan 30 centimeter beneden maaiveld, een
rapport te overleggen waarin:
     · a. de aanwezigheid van archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen
         worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn
         vastgesteld; en
     · b. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard
         en/of gedocumenteerd.
     ·
9.2.2 Voorwaarden omgevingsvergunning voor het bouwen
Indien uit het in sublid 9.2.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het
verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen zullen of kunnen worden verstoord, kunnen
burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de
bouwvergunning:
     · a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de
         bodem kunnen worden behouden;
     · b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
     · c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten
         begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan
         door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

 9.2.3 Uitzonderingen
Het bepaalde in sublid 9.2.1 en 9.2.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op
vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij:
    · a. de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en
    · b. gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

9.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden


              9.3.1 Vergunningplichtige werken en werkzaamheden




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>                                                     37


Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' zonder of in afwijking van
een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of
werkzaamheden uit te voeren:

    ·   a. Grondwerkzaamheden dieper dan 30 centimeter en met een oppervlakte van meer dan 30 m²,
        waartoe worden gerekend het afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van
        gronden, alsmede het vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het
        aanleggen van drainage en het ophogen van de bodem;
    ·   b. Het verlagen of verhogen van het waterpeil;
    ·   c. Het aanleggen van een bos of boomgaard of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden
        verwijderd;
    ·   d. Het aanleggen van ondergrondse transport- en energiekabels, telecommunicatie- of andere
        leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.

             9.3.2 Uitzondering
Het verbod in sublid 9.3.1 is niet van toepassing, indien de werken of werkzaamheden:
    · a. betrekking hebben op normaal onderhoud, vervanging en beheer;
    · b. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning;
    · c. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
    · d. ten dienste van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen worden uitgevoerd, mits
        verricht door een daartoe bevoegde instantie.

             9.3.3 Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning als bedoeld in sublid 9.3.1 kan pas worden verleend:
    · a. indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van de gronden;
    · b. nadat door de aanvrager een rapport is overgelegd waarin:
           o 1. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden
               verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en
           o 2. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden
               bewaard en /of gedocumenteerd;
    · c. nadat ter beoordeling van het archeologisch rapport advies wordt ingewonnen bij een ter zake
       deskundige.

             9.3.4 Voorwaarden omgevingsvergunning

Indien uit het in sublid 9.3.3 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het
uitvoeren van werken of werkzaamheden zullen worden verstoord, kunnen één of meerdere van de volgende
voorwaarden worden verbonden aan de omgevingsvergunning:
     · a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in
         de bodem kunnen worden behouden;
     · b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
     · c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten
         begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan
         bij door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

9.4 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het
plan te wijzigen door:
    · a. De bestemming 'Waarde - Archeologie 1' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis
         van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken
         locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
    · b. De bestemming 'Waarde - Archeologie 1' aan gronden, grenzend aan deze bestemming, toe te
         kennen indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde medebestemming,
         gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.


Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>                                                 38


Bijlage 2:plantekening/bouwvlakvergelijk bouw 2-kapper (Joosten & Stuurman
architecten dd. 28 mei 2019) (in 2 aparte documenten ‘herverkaveling perceel’)

Opmerking/toelichting:

De tekeningen zijn door Stuurman & Joosten architecten iets aangepast t.o.v. die zoals in bijlagen 2
en 3 opgenomen bij zienswijze/verzoek dd. 12/4/2019.

Het bouwvlak is weer iets dichter (ca 0,5 meter) naar de weg toe, zodat de achterzijde van het
nieuwe bouwvlak precies samenvalt met de achterzijde van het oude bouwvlak.

Het verschoven, nieuw gedeelte bouwvlak omvat circa 57 m2 (zijnde het linkerdeel).

Het tevens 90 graden gedraaide bouwvlak verschuift ca. 4,75 meter richting nummer 27 en de
voorzijde van het bestaande bouwvlak verschuift ca 2 meter naar achteren.

Het bestaande bouwvlak is bijna twee keer zo groot als de oppervlakte van de bestaande woning.




Ruimtelijke onderbouwing Flierenhofstaat 29 Bemmel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>