<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Zandsestraat Bemmel
Stedenbouwkundige visie

                          adviseurs in
                          ruimtelijke
                          ontwikkeling
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>              adviseurs in
              ruimtelijke
              ontwikkeling

correspondentie SAB
Postbus 479
6800 AL Arnhem
T: 026 357 69 11
E: info@sab.nl
www.sab.nl


bezoekadres Arnhem
Frombergdwarsstraat 54
6814 DZ Arnhem


bezoekadres Amsterdam
Jacob Bontiusplaats 9
1018 LL Amsterdam
                             projectnummer: 190334
                             8 januari 2020
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>   Zandsestraat Bemmel
Stedenbouwkundige visie
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                           Bemmel




                                                          Zandsestraat
           Park Lingezegen
                                                                            deelgebied 2




                                                                                                                                      Waaldijk
                                                                         deelgebied 1




                                                                            buurtschap
                                                                            De Pas




    De Heister is het gebouw dat aan vervanging toe is.

4                                                                               stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Stedenbouwkundige visie Zandsestraat Bemmel
inleiding

Aanleiding                                                        De locatie                                                         De analyse van het landschap, de wegenstructuur en de
Binnen de gemeente Lingewaard en in het bijzonder in de           Het plangebied bevindt zich aan de zuidkant van Bemmel,            ruimtelijke componenten volgen daarna, dat handvatten
kern Bemmel is behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties.            direct ten oosten van de Zandsestraat. Het plangebied kent         biedt voor het ruimtelijke kader. Het ruimtelijk kader geeft
Doordat Bemmel ingeklemd ligt tussen de A15, N839, park           op dit moment een agrarische functie en vormt een open             richtlijnen voor toekomstige ontwikkelingen en is opgesplitst in
Lingezegen en de uiterwaarden is het aantal mogelijke             gebied tussen Bemmel en buurtschap de Pas. Midden door             uitgangspunten voor de groenzone en de twee deelgebieden.
locaties beperkt. De gemeente heeft dan ook de locatie aan        het plangebied loopt een bovengronds hoogspanningstracé            Deze uitgangspunten zijn tot slot verwerkt in twee
de Zandsestraat op het oog om woningbouw te ontwikkelen.          (150kV), waarvan de masten duidelijk herkenbaar zijn in het        proefverkavelingen die een mogelijke inrichting laten zien van
Enerzijds is het een aantrekkelijke locatie die veel potentie     open landschap.                                                    beide deelgebieden.
biedt om bijzondere woonmilieus te realiseren. Zo zou             Ten oosten van het plangebied liggen de Waaldijk en de
aansluitend op de Pas een wervend woonmilieu kunnen               Waal. De Waaldijk is op enkele punten waarneembaar vanaf
ontstaan dat een brede doelgroep vanuit de omgeving               de Zandsestraat. Beplanting op de kavelgrenzen beperkt
aantrekt en daarmee een bijdrage levert aan de regionale          soms de zichtbaarheid van de dijk. Ten westen van het
opgave vanuit de Economic Board. Anderzijds ligt de locatie       plangebied ligt landschapspark Lingezegen. Daarmee vormt
in een bijzondere landschappelijke omgeving en ligt er            het plangebied een geweldige plek om te wonen, maar is
bijvoorbeeld een hoogspanningstracé door het plangebied.          tevens een zorgvuldige inpassing van groot belang.
Daarom heeft de gemeente Lingewaard behoefte aan een
integrale stedenbouwkundige en landschappelijke visie om          Leeswijzer
de mogelijkheden van woningbouw inzichtelijk te maken             Dit document bevat een integrale stedenbouwkundige visie
en tevens ruimtelijke kaders mee te geven voor de verdere         voor de realisatie van woningbouw in twee deelgebieden.
uitwerking.                                                       In deze visie staat een goede landschappelijke
                                                                  inpassing voorop. Het is daarom van groot belang om de
De gemeente Lingewaard beoogt in het zuidelijk deel een           karakteristieken van de omgeving in kaart te brengen en
bijzonder wervend woonmilieu te realiseren dat aansluit bij De    hier zorgvuldig op aan te sluiten. Hiervoor behandelen we
Pas (ruime vrije kavels t.b.v. particulier opdrachtgeverschap).   allereerst de historische ontwikkeling van het plangebied
In het noordelijke deelgebied zal de glastuinbouw plaats          en omgeving, waaruit de meest belangrijke historische
maken voor woningbouw. De intentie is om hier een landelijke      elementen naar voren komen. Vervolgens komt het relevante
woonbuurt te realiseren, waarbinnen diverse woningtypes           beleid aan bod, zoals bijvoorbeeld beleid ten aanzien van het
een plek krijgen. Daarbij dient de nieuwe buurt in de toekomst    Nationaal Landschap, de Structuurvisie Lingewaard en de
uitgebreid te kunnen worden richting de Teselaar.                 parkeernota van de gemeente.                                       Het plangebied aan de Zandsestraat

                                                                               stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab                                                                  5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>1900                                 1950




1980                                 Heden



6      stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Analyse
historische ontwikkeling


Wegen                                                              eerste kaarten laten zien.
De Zandsestraat is samen met de Teselaar een oude weg
die Bemmel met het buurtschap ‘t Zand verbond. Deze                Landschap

wegen hebben een aantal jaar dienst gedaan als route van           Het binnendijkse landschap heeft zich altijd gekenmerkt door

de Betuwse stoomtramweg, een verbinding tussen Arnhem              fruitboomgaarden en akkerland. In de loop van de tijd heeft

en Nijmegen. Naast deze wegen is de Waaldijk ook een oude          glastuinbouw zich gevestigd in het gebied. Inmiddels vindt er

wegenstructuur, die natuurlijk als belangrijkste functie het       reconstructie van het kassengebied plaats. Kassen worden

tegenhouden van het water had. Binnen het plangebied liep          geconcentreerd rond Bergerden. In het plangebied is nog wel

een kerkepad dat de verbinding vormde tussen de Pas en             een kas aanwezig.

Bemmel. Het pad liep aan de noordzijde van de Pas van de           Het buitendijkse landschap heeft veel veranderingen

Zandsestraat richting de dijk en dan in noordoostelijke richting   doorgemaakt. Rond 1900 kenmerkte het gebied zich

door de weiden naar de kerk en de begraafplaats. Recentelijk       als agrarisch gebied met enkele steenovens en het

is dit pad als informeel gemaaid pad teruggebracht. Het            doorbraakwiel van 1799. Daarna werd steeds meer land van

kerkepad volgt binnen de huidige verkavelingsstrutuur zoveel       de uiterwaarden afgegraven ten behoeve van zandwinning

mogelijk het oude pad. Wel mist de verbinding naar de              en zijn er enkele plassen ontstaan. Het gebied heeft nu een

Teselaar en kerk.                                                  grote natuurwaarde.


Bebouwing                                                          Hoogspanning

Bebouwing concentreerde zich in in de kern van Bemmel,             Sinds circa 1965 is er een hoogspanningsleiding aangelegd

bij het kasteel en langs de linten. De Teselaar is een oud         tussen Nijmegen en Doetinchem die dwars over het

bebouwingslint dat gedurende de tijd dichter bebouwd is            plangebied loopt. De hoogspanningsleiding is nog steeds

geraakt. Aan de Teselaar ligt ook een begraafplaats die al         aanwezig.

op de oude kaarten staat. Ook het buurtschap de Pas staat
op oude kaarten. Het buurtschap is iets verdicht, maar de
contouren van het buurtschap zijn verder nog hetzelfde als de




                                                                                stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab   7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>impressie van het plangebied en omgeving




Zicht op het plangebied vanaf de Zandsestraat            De nutsvoorziening in de zuidwesthoek van het plangebied,          Kleinschalig buurtschap de Pas
                                                         met rechts het begin van het kerkepad




In het plangebied staat een hoogspanningsmast            De Waaldijk, die hoofdzakelijk voor recreatieve doeleinden         Zicht vanaf de dijk op het plangebied
                                                         gebruikt wordt




Doorgang vanaf de Teselaar naar het volkstuinencomplex   Zuilen van Park Lingezegen                                         Fruitboomgaarden langs de Zandsestraat

8                                                                     stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Analyse
beleid


Nationaal Landschap Gelderse Poort                                  c) er compenserende maatregelen worden getroffen ter               landschap draagt bij aan de beleving van het landschap.
De locatie is binnen de Omgevingsvisie Gelderland                   waarborging van de kernkwaliteiten van de                          Cultuurhistorisch waardevolle elementen in Ooijpolder en
(2015) aangewezen als Nationaal Landschap. Nationale                Nationale Landschappen zoals vastgelegd in Bijlage 6               Rijnstrangen zijn de historische boerderijen, vaak op hogere
Landschappen zijn de symbolen van het Gelderse                      Kernkwaliteiten Nationale Landschappen.                            plaatsen gesitueerd.
cultuurlandschap. Deze gebieden geven op (inter)nationale
schaal een afspiegeling van de landschappelijke kwaliteit en        Voor redenen van groot openbaar belang zijn een aantal
krijgen daarom speciale aandacht in het provinciale beleid.         voorbeelden opgesomd, zoals de menselijke gezondheid,
                                                                    de openbare veiligheid, werkgelegenheid, het ontstaan van
De provincie Gelderland wil middels ruimtelijke                     voor het milieu wezenlijk gunstigere effecten of andere grote
ontwikkelingen samen met haar partners de kernkwaliteiten           maatschappelijke opgaven.
van de Nationale Landschappen behouden, herstellen en
versterken en de landschappelijke samenhang vergroten.              Het plangebied aan de Zandsestraat ligt in Nationaal
De Omgevingsverordening Gelderland heeft in artikel 2.7.4.2         Landschap de Gelderse Poort. De Gelderse Poort bestaat uit
de ambities ten aanzien van Nationale Landschappen                  twee deelgebieden:
juridisch vertaald. Dit betekent dat een bestemmingsplan            a. Ooijpolder en Rijnstrangen;
dat betrekking heeft op gronden binnen een Nationaal                b. Stuwwal Nijmegen / bekken Groesbeek.
Landschap alleen bestemmingen mogelijk mag maken die de             Het plangebied valt onder het door de provincie aangewezen
kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap niet aantasten          Ooijpolder en Rijnstrangen. Voor deze gebieden zijn
of versterken. In afwijking hiervan zijn activiteiten die afbreuk   specifieke kernkwaliteiten omschreven die behouden moeten
doen aan de kernkwaliteiten of deze kernkwaliteiten niet            blijven. Voor het plangebied houdt dit in dat waar mogelijk de
versterken mogelijk indien voldaan wordt aan de volgende            gave gradiënt van kom-oeverwal-uiterwaard-rivier behouden
voorwaarden:                                                        moet blijven. Daarnaast is de afwisseling van het open en
a) als er geen reële alternatieven zijn;                            kleinschalige landschap met afwisseling van bouwland,
                                                                                                                                       Het plangebied ligt in Nationaal Landschap
b) er sprake is van redenen van groot openbaar                      grasland en boomgaarden een kwaliteit van dit type
                                                                                                                                       (gestreept)(Omgevingsverordening, 2018)
belang; en                                                          landschap. Het uitzicht vanaf de dijk over het binnendijkse




                                                                                 stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab                                                                  9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                                                Natura 2000
                                                                                                Vlak bij het plangebied liggen de uiterwaarden en deze
                                                                                                maken onderdeel uit van Natura 2000. Voor ruimtelijke
                                                                                                ontwikkelingen geldt dat deze tot effecten kunnen leiden die
                                                                                                van invloed zijn op de instandhoudingsdoelstelling van een
                                                                                                Natura 2000-gebied, de kwaliteit van de natuurlijke habitats
                                                                                                en de habitats van soorten. Aangezien de Natura 2000
                                                                                                gebieden vlak bij het plangebied aan de Zandsestraat liggen,
                                                                                                zal in de te doorlopen planologische procedure beoordeeld
                                                                                                moeten worden of de beoogde ontwikkeling voor eventuele
                                                                                                negatieve effecten op de Natura 2000-gebieden zorgt. Hierbij
                                                                                                kan voornamelijk het aspect stikstof een rol spelen.


                                                                                                Structuurvisie Lingewaard (2012)
                                                                                                De structuurvisie van de gemeente Lingewaard geeft de
                                                                                                beoogde ontwikkelingsrichting van de gemeente weer tot
                                                                                                2022. Op de structuurvisiekaart is het plangebied aangeduid
                                                                                                als een gebied voor het ontwikkelen van natuur en recreatie.
                                                                                                Daarnaast staat de beoogde dorpensingel als verbinding
                                                                                                tussen Bemmel en de N325 hier ook al op. De dorpensingel
                                                                                                wordt ook toegelicht in de Gebiedsvisie Dorpensingel (2018).
                                                                                                Mede gelet op de woningbouwbehoefte is de gemeente
                                                                                                Lingewaard bezig om potentiële locaties voor woningbouw
                                                                                                te onderzoeken. Ook zal de gemeente een Omgevingsvisie
                                                                                                gaan opstellen die de huidige structuurvisie op termijn zal
                                                                                                vervangen. Voorliggende stedenbouwkundige visie voor de
                                                                                                Zandsestraat draagt bij aan de gedachtevorming hiervoor.


     Structuurvisie gemeente Lingewaard




10                                        stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Park Lingezegen
Ten westen van het plangebied ligt park Lingezegen.
De ligging aan dit landschapspark biedt uitstekende
mogelijkheden voor recreatie in de omgeving. Doelstellingen
uit Park Lingezegen intergemeentelijke structuurvisie voor het
deelgebied grenzend aan het plangebied (de Woerd) zijn:
•   Kleinschalig landschap van boomgaarden,
    kavelbeplantingen, landen, weilanden en bos;
•   Intensief wandelpadennetwerk aansluitend op omgeving;
•   Kleinschalige recreatieve ontwikkeling.


De gemeente heeft aangegeven dat de toegankelijkheid van
Park Lingezegen vanaf Bemmel beperkt is. Met name oost-
west verbindingen zouden versterkt kunnen worden.


Gebiedsvisie Dorpensingel (2018)
De gebiedsvisie Dorpensingel benadrukt de noodzaak
van een nieuwe verbinding als missende schakel in de
huidige verkeersstructuur. De dorpsensingel zal de nieuwe
verbinding zijn tussen de N325 en Bemmel, waardoor de
Vossenpelssestraat en de Ressensestraat ontlast worden van
doorgaand verkeer.
                                                                 Essentiekaart van de Gebiedsvisie Dorpensingel (2018)
Voor het plangebied betekent dit dat de locatie beter
bereikbaar wordt, maar ook dat er meer verkeer gebruik
zal maken van de Zandsestraat. Wellicht zou daarom de
toegestane snelheid in de toekomst ook verlaagd moeten
worden van 80 km/uur naar 50 km/uur.




                                                                        stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab   11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                                                                              Actualisering woningmarktonderzoek (2019)
                                                                                                                              De actualisering van het woningmarktonderzoek (Companen,
                                                                                                                              2019) geeft inzicht in de woningmarkt van de gemeente
                                                                                                                              Lingewaard en de benodigde voorraad in de toekomst.
                                                                                                                              In Bemmel groeit de woningbehoefte de komende jaren met
                                                                                                                              circa 455 woningen tot 2033, waarvan 265 in de eerste vijf
                                                                                                                              jaar (zie tabel). De vraag concentreert zich op rijwoningen
                                                                                                                              en tweekappers in de koopsector. Deze vraag is afkomstig
                                                                                                                              van starters en gezinnen uit de gemeente, maar ook van
                                                                                                                              huishouden van buiten de gemeente. Daarnaast is er in
                                                                                                                              de huursector een aanzienlijke vraag naar grondgebonden
                                                                                                                              woningen. De plancapaciteit in Bemmel volstaat nog niet
                                                                                                                              om in deze extra woningbehoefte te voorzien. Daarom

Bemmel. Woningbouwplannen naar woningtype, eigendom en planstatus, 2018 – 2023 en 2023 - 2033                                 onderzoekt de gemeente Lingewaard potentiële locaties om

Bron: Provinciale prognose Gelderland, 2016, Primos 2016, Lokale Monitor Wonen, Gemeente Lingewaard,                          in de extra vraag te kunnen voorzien. De Zandsestraat is één

bewerking Companen, 2019.                                                                                                     van deze locaties.


                                                                                                                              Parkeernormen Lingewaard (2017)
                                                                                                                              De tabel hiernaast geeft de parkeernormen voor Bemmel
 Functie                   Norm         Aandeel                                                                               weer zoals benoemd in de parkeernota van de gemeente.
                                        bezoekers                                                                             Een enkele oprit van min 5 meter lang telt als 0,8
 Woning duur               2,0          0,3                                                                                   parkeerplaats, een lange oprit van min. 10 meter lang als 1
 Woning midden             1,8          0,3                                                                                   parkeerplaats en een dubbele oprit als 1,7 parkeerplaats.
 Woning goedkoop           1,7          0,3
 Serviceflat/aanleunwoning 0,3          0,3

Parkeernormen van de gemeente Lingewaard (2017)




12                                                                      stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab   13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Analyse
landschappelijke structuren


Een kleinschalig landschap
Het plangebied ligt op een stroomrug, een verdwenen
oeverwal langs een voormalige rivierloop. Dit landschapstype
kenmerkt zich door zijn kleinschalige blokverkavelingen.
Meestal wordt de grond gebruikt voor akkerbouw of fruitteelt,
vanwege de goede kwaliteit. Dit kleinschalige landschap
kenmerkt zicht ook door laanbeplanting, houtwallen
of struweelbeplanting, ook goed te zien bij de Pas.
Laanbeplanting nabij het plangebied is aanwezig aan de
Zandsestraat. De laan wordt gekenmerkt door eiken die aan
één zijde van de weg aangeplant zijn. Ook de Teselaar is aan
één zijde beplant met lindes.
Uitgangspunt voor toekomstige ontwikkelingen is het behoud
en versterken van dit kleinschalige landschap met hagen,
bomenlanen en onregelmatige verkavelingen, passend bij het
oeverwallenlandschap.


Uiterwaarden
Aan de andere zijde van het plangebied liggen de
uiterwaarden. Dit weidse landschap dient om overvloedig
water op te vangen en heeft daardoor een heel ander                                                                   Legenda
karakter met soorten zoals wilgen, elzen en populieren.
                                                                                                                           Fruitboomgaard
Vanaf de dijk zijn mooie vergezichten aanwezig over het
                                                                                                                           Begraafsplaats
uiterwaardenlandschap. Om de unieke ligging van het
                                                                                                                           Volkstuinencomplex
plangebied te versterken, is het zichtbaar houden van de dijk
                                                                                                                           Lanenstructuur
een uitgangspunt voor toekomstige ontwikkelingen.
                                                                                                                           Watergangen
                                                                                                                           Open ruimte



14                                                              stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Analyse
bodem, geomorfologie en hoogteligging



                                                                                                             rivierduin

                                +10,0m NAP
                                                                stroomrug

  +9,5m NAP
                                                 +16,5m NAP
                                                                                                                                                       kalkhoudende ooivaaggronden
                      +9,5m NAP
                                                                                        stroomrug                                                      lichte zavel




                                                                                                                                    kalkhoudende ooivaaggronden
                                                                                                                                    zware zavel en klichte klei




Hoogtekaart - Het plangebied ligt iets lager dan de kern       Geomorfologische kaart - het plangebied ligt op een                 Bodemkaart - het plangebied bevindt zich op kalkhoudende
Bemmel. Het grootste hoogteverschil is aanwezig bij de dijk.   stroomrug. De kern Bemmel is hoger gelegen vanwege de               ooivaaggronden (lichte zavel). Richting het westen gaat de
In en rondom het plangebied liggen enkele greppels/kleine      ligging op de rivierduin                                            bodem over naar zware zavel en lichte klei
slootjes die ook zichtbaar zijn op deze kaart




                                                                             stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab                                                                15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Analyse
wegenstructuur


Ontsluiting van het plangebied
Het plangebied wordt ontsloten door de Zandsestraat die                                                                                             centrum van Bemmel
richting het noorden naar de kern Bemmel loopt, en richting het
zuidwesten naar Lent. In de toekomst zal de weg verbonden
worden met de N325 door middel van de Dorpensingel.
De Zandsestraat is momenteel een 80 km/uur weg tot aan
de noordzijde van het plangebied. Wanneer hier nieuwe
                                                                                                                                         Teselaar
aansluitingen op gemaakt worden, is een aanpassing van de
maximale snelheid naar 50 km/uur gewenst. Ten oosten van het
plangebied ligt de Waaldijk. Deze staat niet in directe verbinding
met het plangebied, maar geeft wel toegang tot buurtschap            Wandelpaden




                                                                                                          aat
de Pas. In de dijk is een knip aanwezig, waardoor deze alleen        Park Lingezegen




                                                                                                           Zandsestr
voor bestemmingsverkeer bruikbaar is. Ten noorden van het
plangebied ligt de Teselaar. Dit lint is de verbinding tussen de
Zandsestraat, het centrum en de dijk.


Langzaam verkeer
In park Lingezegen zijn verschillende wandelroutes aanwezig.




                                                                                                                                            jk
Deze zijn echter vanaf Bemmel moeilijk te bereiken, omdat




                                                                                                                                           ldi
                                                                                                                                         aa
ze met name noord-zuid georiënteerd zijn. Om recreatieve




                                                                                                                                        W
                                                                                                              ent              De Pas
                                                                                                      en L
mogelijkheden te versterken, is het wenselijk een nieuwe oost-                                   meg
                                                                                           r Nij
west verbinding (mogelijk via het plangebied) te maken. Wanneer                      Naa                                                    Legenda
deze ook in verbinding komt te staan met de dijk, wordt het
                                                                      P fiets                                                                       Dijk met recreatieve verbinding
recreatieve netwerk aanzienlijk versterkt.
                                                                                                                                                    Hoofdwegen met losliggend
Langs de zuid en oostrand van het plangebied loopt het
                                                                                                                                                    fietspad aan weerszijden
Kerkepad. Dit cultuurhistorisch waardevolle pad is gedeeltelijk
                                                                                                                                                    Wandelpaden Park Lingezegen
aanwezig, maar kent geen verbinding met de kerk.
                                                                                                                                                    Mogelijke locaties doorsteek voetgangers
Vanaf de Teselaar zijn er drie mogelijke plekken waarop een
                                                                                                                                                    Kerkepad
doorsteek voor voetgangers naar het plangebied gemaakt zou
                                                                           Naar landgoed Doornik                                                    Overige wegen
kunnen worden.

16                                                                       stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>ANALYSE
ruimtelijke structuur


Buurtschap de Pas
De Pas kenmerkt zich als besloten buurtschap. Door de aanwezigheid
van opgaande beplanting, ligt het buurtschap beschut naar
binnen gekeerd. De smalle, doodlopende ontsluitingsweg met aan
weerszijden groene hagen versterkt dit. De woningen staan op ruime
kavels. De wisselende oriëntatie en individuele uitstraling van de
woningen versterken het informele beeld.

Lint Teselaar
De woningen aan de Teselaar zijn met de achterkanten naar het
plangebied toe gekeerd. Veel woningen hebben diepe kavels. Het lint
bestaat veelal uit vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen die
passen bij het beeld van lintbebouwing. Recent is er een kleinschalig
appartementencomplex in het lint gerealiseerd. Ook bijzondere
functies, zoals de begraafplaats en volkstuinen hebben een plaats
binnen het lint. Aan het einde van de Teselaar staat bijzondere
dijkbebouwing. De dijk is hier om de woningen heen gelegd.

Erven aan Zandsestraat
De woningen aan de Zandsestraat zijn op ruime erven gesitueerd.
De meeste woningen hebben dan ook een grote voortuin. Veel
kavels hebben erfbeplanting in de vorm van hagen en struwelen. De                                                             Legenda
woningen hebben de voorgevel naar de weg toe georiënteerd.                                                                         Lint Teselaar
De bestaande kas ligt in de tweede lijn vanaf de Zandsestraat. Deze                                                                Buurtschap de Pas
is echter goed zichtbaar vanuit het landschap, doordat erfbeplanting                                                               Dijkwoningen
ontbreekt. De kas past niet goed binnen de kernkwaliteiten van het
                                                                                                                                   Erven Zandsestraat
Nationaal Landschap.
                                                                                                                                   Zichtlijnen

Zichtlijnen                                                                                                                        Groenstructuren
Vanaf de Zandsestraat is vrij zicht naar het plangebied. Naar de                                                                   Dijk
andere kant is Park Lingezegen, tussen de erven door, zichtbaar.                                                                   Boomgaard
Daarnaast is het plangebied vanaf de dijk, door de hogere ligging ook
goed te zien.
                                                                        stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab                             17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>milieucontouren + ruimtelijke beperkingen




                                                                                                                                               Legenda
                                                                                                                                                      Fruitboomgaard + spuitzone (50m)
                                                                                                                                                      Bedrijf + milieuzone (50m)
                                                                                                                                                      Begraafplaats (10m)
                                                                                                                                                      Hoogpanning + indicatieve zone (2x65m)
                                                                                                                                                      Nutsvoorziening + milieucontour (10m)
                                                                                                                                                      Vrijwaringszone dijk
                                                                                                                                                      Bouwveld
                                              N                                                                                                       Rioolleiding
     0    20    40     60     80    100m                                                                                                              Reduceren spuitzone onderzoeken
                                                                                                                                                      Milieucontour agrarisch gebied (50m)

Indicatie milieucontouren. Aan de weergegeven contouren kunnen geen rechten worden ontleend. Nader onderzoek zal de exacte ligging van hindercontouren moeten uitwijzen.

18                                                                         stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>analyse
milieucontouren en ruimtelijke beperkingen


Rondom het plangebied zijn verschillende functies aanwezig       Bedrijvigheid                                                      Rioolleiding
die vanwege hun milieucontouren invloed hebben op het            Aan de Zandsestraat 14 ligt een agrarisch bedrijf met              Door het plangebied loopt een rioolleiding. In deze zone mag
plangebied. De volgende aspecten zijn met name relevant          een milieucontour van 50 meter. Deze rijkt net niet tot het        niet worden gebouwd of watergangen worden aangelegd.
voor het plangebied:                                             plangebied, dat op circa 52 meter van de kavelgrens ligt.
                                                                                                                                    Vrijwaringszone dijk
Spuitzone fruitboomgaarden                                       Begraafplaats                                                      Langs de Waaldijk is een vrijwaringszone aanwezig waarin
Een perceel met bestemming agrarisch kan voor fruitteelt         De begraafplaats aan de Teselaar heeft een milieucontour           in principe niet mag worden gebouwd. Deze zone ligt echter
gebruikt worden. Dit betekent dat rekening gehouden              van van 10 meter die deels over het plangebied ligt.               buiten het plangebied.
moet worden met een spuitzone van 50 meter vanaf de
                                                                 Nutsvoorziening Zandsestraat 1a
kavelgrenzen van agrarische percelen. Zowel aan de noord,
                                                                 De nutsvoorziening in de zuidwest hoek van het plangebied
oost, en westzijde ligt deze zone deels over het plangebied
                                                                 heeft een milieucontour van 10 meter waar rekening mee
(gestippelde lijnen).
                                                                 gehouden moet worden in het plangebied.
Aangezien het niet aannemelijk is dat alle agrarische percelen
als fruitboomgaard gebruikt zullen worden, gaan we in deze       Hoogspanningszone
stedenbouwkundige visie uit van een contour van 50 meter         De hoogspanningsleiding die over het plangebied heen loopt
rondom de bestaande fruitboomgaarden. Nader onderzoek            heeft volgens de de risicokaart van het RIVM (http://geodata.
kan uitwijzen of deze spuitzone in werkelijkheid kleiner         rivm.nl/netkaart.html, 2019) een indicatieve magneetveldzone
is of verkleind kan worden door middel van bijvoorbeeld          van 2x 65m aan weerszijden van de hartlijn. Dit is de zone
de aanplant van hagen. Daarnaast is het, gezien de               waarbinnen gevoelige bestemmingen zoals woningen en
kleinschaligheid van de boomgaarden, mogelijk dat het hier       scholen worden afgeraden. Daarnaast geldt een zone van
hobbymatige boomgaarden betreft, waardoor er mogelijk            22,5 m aan weerszijden van de leiding waarbinnen uitsluitend
geen sprake is van een spuitzone.                                bouwwerken ten behoeve van de hoogspanningsverbinding
                                                                 mogen worden gebouwd.




                                                                              stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab                                                                19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Indicatieve kaart van de geluidsbelasting van de Zandsestraat in de huidige situatie. Aan de weergegeven contouren kunnen
geen rechten worden ontleend. Nader onderzoek zal de exacte geluidsbelasting moeten uitwijzen.



20                                                                          stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Geluidscontouren                                                 is de snelheid 80 km/uur. Het is duidelijk dat bij 80km de
Om woningbouw binnen de twee locaties mogelijk te                geluidsniveaus in het plangebied aanmerkelijk hoger zijn.
maken moet conform de Wet geluidhinder getoetst worden           Bovendien zal met de realisatie van de Dorpensingel de
aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder. Hiervoor            verkeersintensiteit op de Zandsestraat toenemen. Er zal
moet onderzocht worden in hoeverre voor de toekomstige           dan ook nader onderzoek naar de toekomstige situatie
woningen kan worden voldaan aan de voorkeurswaarde van           moeten plaatsvinden om inzicht te krijgen in de werkelijke
48 dB uit de Wet geluidhinder. Uit een indicatieve berekening    te verwachten geluidsniveaus. Voor de ontwikkeling van
blijkt dat de 48 dB contour in de huidige situatie op ongeveer   woningbouw heeft 50 km/uur sterk de voorkeur.
70 meter uit de wegas ligt. Dit betekent dat wanneer dichter
dan op 70 meter van de wegas woningbouw gerealiseerd
wordt, er niet wordt voldaan aan de ten hoogste toelaatbare
geluidbelasting. Voor deze woningen moet dan een hogere
waarde worden verleend. Een hogere waarde moet voldoen
aan de maximaal toegestane waarde uit de Wet geluidhinder.
Deze is mede afhankelijk van de ligging van de woningen
binnen of buiten de bebouwde kom.
Voor woningen buiten de bebouwde geldt een maximale
ontheffingswaarde van 53 dB. Voor woningen binnen de
bebouwde kom geldt een maximale ontheffingswaarde van 63
dB.


Met de ontwikkeling van de Dorpensingel is het nog
onduidelijk of de Zandsestraat ter hoogte van het plangebied
binnen of buiten de bebouwde kom komt te liggen en welke
snelheid er gehanteerd wordt. Dit kan van grote invloed zijn
op de geluidsniveaus ter plaatse. De huidige kaart laat dit
goed zien. Ter hoogte van de kas rijdt men de kern Bemmel
in en is de maximale snelheid 50 km/uur. Ten zuiden daarvan




                                                                              stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab   21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>ruimtelijk kader - overzicht




                                                      2




                                          1




                                                                                                                      N
                                                                                     0   40   80   120   160   200m




22                             stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Stedenbouwkundige visie Zandsestraat Bemmel
ruimtelijk kader


Het ruimtelijk kader geeft een handreiking voor toekomstige     Uitgangspunten samengevat:
ontwikkelingen. De hoofdindeling van het plangebied bestaat     »   Er zijn twee deelgebieden aanwezig die van elkaar
uit twee bouwvelden (deelgebied 1 en 2) en een groenzone            gescheiden worden door een groenzone. De groenzone
daartussen.                                                         voorkomt dat Bemmel en De Pas aan elkaar groeien
                                                                    en is daardoor essentieel voor het behoud van twee
De groenzone
                                                                    gescheiden woongemeenschappen;
Tussen de twee deelgebieden is een groenzone aanwezig.
                                                                »   De groenzone vormt de verbinding tussen Park
Deze zone voorkomt dat het buurtschap De Pas en Bemmel
                                                                    Lingezegen en de dijk met uiterwaarden en kan benut
aan elkaar zullen groeien, waardoor beide kernen hun eigen
                                                                    worden voor een recreatieve verbinding tussen beide
karakter kunnen behouden en versterken. De groenzone
                                                                    gebieden. Ook wordt hiermee de gradiënt komgebied
vormt de verbinding tussen Park Lingezegen en het
                                                                    - oeverwal - uiterwaarden zichtbaar en beleefbaar
dijklandschap met de uiterwaarden. Vanuit recreatief oogpunt
                                                                    gemaakt;
zijn er daarom ook veel mogelijkheden voor het ontwikkelen
                                                                »   De groenzone biedt ruimte voor de realisatie van wadi’s
van een recreatieve verbinding die beide landschappen
                                                                    die nodig zullen zijn voor de (tijdelijke) opslag van
met elkaar verbindt. Ook het Kerkepad kan daarbij ingepast
                                                                    regenwater;
worden en aansluiten op de nieuwe woonbuurten.
                                                                »   De groenzone biedt ruimte voor het realiseren van
De groenzone krijgt een inrichting die aansluit bij een
                                                                    informele speelgelegenheden;
kleinschalig landschap met afwisseling van bouwland,
                                                                »   Het Kerkepad wordt ingepast voor het kunnen lopen van
graslanden en boomgaarden. Hierin is ruimte voor de
                                                                    een ommetje;
realisatie van wadi’s voor regenwateropslag vanuit
                                                                »   Ecologische waarden worden behouden en versterkt,
het noordelijk en zuidelijk deel en een informele
                                                                    onder andere door ecologisch maaibeheer;
speelgelegenheid. Bovendien biedt deze zone optimaal
                                                                »   Een van de (voetgangers)verbindingen tussen beide
gelegenheid om de gradiënt van komgebied - oeverwal -
                                                                    deelgebieden kan worden benut voor het realiseren van
uiterwaarden zichtbaar en beleefbaar te maken. Zo worden
                                                                    een calamiteitenroute tussen beide deelgebieden.
de kernkwaliteiten van het landschap versterkt.
Ook kan de zone worden benut voor de versterking van
                                                                Op de volgende bladzijdes volgen uitgangspunten voor de
biodiversiteit, door de aanplant van bomen die een nestplaats
                                                                deelgebieden.
kunnen bieden en bijvoorbeeld ecologisch maaibeheer.
                                                                                                                                  Impressie uitstraling groenzone

                                                                            stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab                                     23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>ruimtelijk kader - deelgebied 1




                                                                 1




        De bestaande kavels van
        buurtschap de Pas zijn ruim



                         60m
                  34m




Ruimtelijk kader deelgebied 1




24                                    stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>ruimtelijk kader
deelgebied 1

    1       Uitbreiding de Pas


Deelgebied 1 sluit aan op de ruimtelijke opbouw van
buurtschap de Pas. Het buurtschap heeft een kleinschalig
besloten karakter door de hagen rondom het perceel. Er
is één entree aanwezig die naar de ruime kavels leidt. Het
deelgebied zal tot de Pas gaan behoren, waardoor aansluiting
op de ruimtelijke karakteristieken van het buurtschap
essentieel is. Hier realiseren we een wervend woonmilieu,
waar mensen binnen de ruimtelijke kaders veel vrijheid
hebben om hun droomwoning te realiseren op een ruime
kavel in een groene, landelijke omgeving.


Uitgangspunten samengevat:
»       Het buurtschap heeft een besloten karakter door de
        hagen rondom de kavel;
»       Kavels zijn op een speelse manier ingedeeld en volgen
        de oriëntatie van de kavels van buurtschap de Pas;
»       Grote kavels, passend bij de ruimtelijke opzet van
        buurtschap de Pas;
»       Woningen hebben een landelijke uitstraling;
»       De positie van de woning op de kavel is wisselend.
        De woningen staan op ruime afstand van de
        perceelsgrenzen om het gevoel van ruimte en vrijheid te
        versterken;
»       Kavels zijn minimaal 1000 m2 groot, waarmee zij zich
        onderscheiden van deelgebied 2.


                                                                                                   Impressie uitstraling deelgebied 1



                                                                  stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab                   25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>ruimtelijk kader - deelgebied 2


                                                                             mogelijke toekomstige                             mogelijke toekomstige
                                                                           doorsteek voor voetgangers                        doorsteek voor voetgangers

                                 mogelijke aansluiting voor
                                ontwikkeling gronden tussen
                                  Teselaar en plangebied


                                                                                                             mogelijke aansluiting voor
                                                                                                            ontwikkeling gronden tussen
                                                                                                              Teselaar en plangebied




                                                                               2




Ruimtelijk kader deelgebied 2




26                                                    stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>ruimtelijk kader
deelgebied 2


    2       Dorpsrand van Bemmel


Deelgebied 2 contrasteert met deelgebied 1. Het gebied heeft een open karakter
en woningen zijn naar het groen toe georiënteerd. Niet alleen hebben toekomstige
bewoners mooi zicht op het groen, maar de buitenrand vormt daarmee ook een
representatieve dorpsrand van Bemmel.
Hier is ruimte voor een mix van vrijstaande woningen, tweekappers en (goekope)
rijwoningen waarmee dit deelgebied een belangrijke bijdrage aan de woningbehoefte
kan leveren.
De ontsluiting bestaat uit twee (flexibele) lussen. De noordzuid verbindingen hebben
een groene opzet als wiggen naar de groenzone toe. De lussen maken het mogelijk
dat de gronden tussen de Teselaar en deelgebied 2 via deze ontsluiting ontwikkeld
kunnen worden. Door het groene karakter van de wegen, vormen zijn groene aders
naar het centrale groengebied toe.


Uitgangspunten samengevat:
»       Het plangebied heeft één ontsluiting vanaf de Zandsestraat. Er zijn lussen
        aanwezig die een eventuele aansluiting naar het noorden mogelijk maken; de
        wegen vormen groene aders naar de groenzone toe;
»       De bebouwing vormt de aantrekkelijke en representatieve dorpsrand van
        Bemmel doordat de bebouwing naar buiten toe is georiënteerd;
»       Het deelgebied staat in verbinding de groenzone, de dijk en Park Lingezegen
        door de aanleg van wandelpaden van en naar de woonwijk;
»       De dorpsrand wordt gevormd door vrijstaande en twee onder één kapwoningen
        zodat een beeld van landelijk wonen ontstaat;
»       Parkeren bevindt zich grotendeels binnen bouwvelden uit het zicht.




                                                                                                                       Impressie uitstraling deelgebied 2

                                                                                     stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab                    27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>proefverkaveling deelgebied 1 - 14 kavels




                                                                                                                        N
                                                                                         0   20   40   60   80   100m




28                                 stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>proefverkaveling
deelgebied 1

Hiernaast is een proefverkaveling voor deelgebied 1            woningtype                  aantal       parkeer-        waarvan in        parkeerplaatsen   waarvan in
afgebeeld. Deze proefverkaveling is een uitwerking van het                                              norm            openbare ruimte   benodigd          openbare ruimte
ruimtelijk kader en biedt ruimte aan 14 grote kavels. Het
                                                               vrijstaande
plangebied heeft één toegangsweg vanaf de Zandsestraat.        woningen
                                                                                           14           2,0             0,0               28                0,0
Deze weg heeft een landelijk karakter met een smal             met garage en
                                                               dubbele oprit
profiel. Waar de weg eindigt gaat de verharding over in een
wandelpad dat naar de groenzone ten noorden van het            totaal                      14                                             28,0              0,0
gebied toe leidt.                                              parkeerplaatsen
De oriëntatie van de kavels volgt de bestaande oriëntatie                                                                                                   0,0
                                                               gerealiseerd
van buurtschap de Pas. Hierdoor ontstaat er een speelse
opzet passend bij het karakter van het buurtschap. De         Overzicht woningtypes en parkeerbalans
buitenrand is omzoomd met een haag, om het besloten
karakter van de Pas door te zetten in het plangebied.




                                                                        stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab                                                   29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>proefverkaveling deelgebied 2 - 71 woningen



           Zandse
                 straat




                                                                                                                       N
                                                                                        0   20   40   60   80   100m




30                                stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>proefverkaveling
deelgebied 2


Hiernaast is een proefverkaveling voor deelgebied 2              woningtype                              aantal       parkeer-   waarvan in   parkeerplaatsen   waarvan in
afgebeeld. Deze vormt een mogelijke uitwerking binnen het                                                             norm       openbare     benodigd          openbare
ruimtelijk kader. De proefverkaveling biedt ruimte voor 71                                                                       ruimte                         ruimte
woningen, waarvan 40 rijwoningen, 22 twee-onder-een-kap          tussenwoningen (5,4 m)                   22          1,7        1,7          37,4              37,4
woningen en 9 vrijstaande woningen.
                                                                 hoekwoningen (5,4 m)                     14          1,7        1,7          23,8              23,8
Met een afwisseling van vrijstaande en twee onder één            hoekwoningen (5,4 m)
                                                                                                          4           1,8        0,8          7,2               3,2
kapwoningen ontstaat een informele, representatieve              met garage en oprit
dorpsrand. De woonstraten kennen een groen profiel               twee-onder-één-kapwoningen
                                                                                                          22          1,8        0,4          39,6              8,8
                                                                 met garage en dubbele oprit
met waar nodig aan één zijde langsparkeren. Vanuit elke
woonstraat is er zicht op de landschappelijke zone, wat de       vrijstaande woningen
                                                                                                          9           2,0        0,3          18,0              2,7
                                                                 met garage en dubbele oprit
kwaliteit van het woonmilieu versterkt. Het grootste deel
                                                                 totaal                                   71                                  126               75,9
van het parkeren bevindt zich uit het zicht in parkeerkoffers
(of op eigen terrein).                                           parkeerplaatsen
                                                                                                                                                                80
                                                                 gerealiseerd

Enkele woningen bevinden zich in de spuitzone. Er is in de      Overzicht woningtypes en parkeerbalans
proefverkaveling vanuit gegaan dat deze middels hagen
kunnen worden opgeheven. Ook is rekening gehouden met
de aanwezigheid van de rioolleiding aan de oostrand van
het plangebied en de contour van de begraafplaats door
hier groen te realiseren.




                                                                stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab                                                          31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>                   adviseurs in
                   ruimtelijke
                   ontwikkeling

     correspondentie SAB
     Postbus 479
     6800 AL Arnhem
     T: 026 357 69 11
     E: info@sab.nl
     www.sab.nl


     bezoekadres Arnhem
     Frombergdwarsstraat 54
     6814 DZ Arnhem


     bezoekadres Amsterdam
     Jacob Bontiusplaats 9
     1018 LL Amsterdam




32                                stedenbouwkundige visie - zandsestraat bemmel - sab
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>