<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Nota Grondbeleid 2013 gemeente
Lingewaard




4 september 2013
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Nota Grondbeleid 2013 gemeente
Lingewaard
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Kenmerk R001-1205900MJH-V01




Verantwoording

Titel                     Nota Grondbeleid 2013 gemeente Lingewaard
Opdrachtgever             Gemeente Lingewaard
Projectleider             mr. ir. M.J. (Michiel) de Haan
Auteur(s)                 mr. ir. M.J. (Michiel) de Haan en mr. P. (Perihan) Ürper
Projectnummer             1205900
Aantal pagina's           79 (exclusief bijlagen)
Datum                     4 september 2013
Handtekening




Colofon

PurpleBlue
Australiëlaan 5
Postbus 3015
3502 GA Utrecht
Telefoon +31 30 28 24 88 8
Fax +31 30 28 24 81 6




Dit document is eigendom van de opdrachtgever en mag door hem worden gebruikt voor het doel waarvoor het is vervaardigd
met inachtneming van de rechten die voortvloeien uit de wetgeving op het gebied van het intellectuele eigendom.
De auteursrechten van dit document blijven berusten bij Tauw. Kwaliteit en verbetering van product en proces hebben bij Tauw
hoge prioriteit. Tauw hanteert daartoe een managementsysteem dat is gecertificeerd dan wel geaccrediteerd volgens:


-   NEN-EN-ISO 9001



                                                                                                                  Nota Grondbeleid   5\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>       Kenmerk R001-1205900MJH-V01




6\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Kenmerk R001-1205900MJH-V01




Inhoud

Verantwoording en colofon .......................................................................................................... 5


1            Inleiding ........................................................................................................................ 11
1.1          Definitie grondbeleid...................................................................................................... 11
1.2          Aanleidingen opstellen Nota Grondbeleid ..................................................................... 12
1.3          Doel Nota Grondbeleid .................................................................................................. 13
1.4          Termijn en openbaarheid .............................................................................................. 15
1.5          Samenhangend beleid .................................................................................................. 15
1.6          Rolverdeling gemeenteraad en college van Burgemeester en Wethouders ................. 16
1.7          Leeswijzer ..................................................................................................................... 16

2            Doelen grondbeleid ..................................................................................................... 17
2.1          Karakter grondbeleid ..................................................................................................... 17
2.2          Paraplu doelen grondbeleid .......................................................................................... 18

3            Faciliterend, regisserend, actief grondbeleid ........................................................... 22
3.1          Karakterisering typen grondbeleid................................................................................. 22
3.1.1        Actief grondbeleid.......................................................................................................... 22
3.1.2        Faciliterend grondbeleid ................................................................................................ 23
3.1.3        Regisserend grondbeleid .............................................................................................. 23
3.2          Inputfactoren ................................................................................................................. 25
3.3          Algemene voorkeur gemeente Lingewaard ................................................................... 27
3.4          Algemene voorkeur toegespitst op bepaalde typen ontwikkelingen.............................. 29
3.4.1        Signalen uit samenhangend beleid ............................................................................... 29
3.4.2        Conclusies signalen samenhangend beleid .................................................................. 30
3.4.3        Aandachtspunten .......................................................................................................... 32

4            Juridisch instrumentarium ......................................................................................... 33
4.1          Verwerving .................................................................................................................... 33
4.1.1        Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen ...................................................... 33
4.1.2        Instrumentarium ............................................................................................................ 34
4.1.3        Aankoopbudget, taxaties, onderbouwing ...................................................................... 37
4.2          Beheer ........................................................................................................................... 38
4.2.1        Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen ...................................................... 38
4.2.2        Instrumentarium ............................................................................................................ 38
4.2.3        Beheer/verkoop van gemeentelijk vastgoed ................................................................. 40




                                                                                                                              Nota Grondbeleid       7\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>       Kenmerk R001-1205900MJH-V01




       4.2.4       Onrechtmatig grondgebruik ........................................................................................... 40
       4.2.5       Parkmanagement .......................................................................................................... 42
       4.3         Uitgifte ........................................................................................................................... 42
       4.3.1       Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen ...................................................... 42
       4.3.2       Instrumentarium ............................................................................................................ 43
       4.3.3       Wijze van uitgifte ........................................................................................................... 45
       4.3.4       Uitgiftevoorwaarden ...................................................................................................... 45
       4.3.5       Marketing en acquisitie.................................................................................................. 47
       4.3.6       Functiewijziging en nevenactiviteiten ............................................................................ 48
       4.4         Samenwerking ............................................................................................................... 49
       4.4.1       Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen ...................................................... 49
       4.4.2       Samenwerkingsvormen ................................................................................................. 49
       4.4.3       Keuze samenwerkingsvorm .......................................................................................... 51
       4.4.4       Afspraken samenwerking .............................................................................................. 52
       4.4.5       Prestatieafspraken Waardwonen en Woningstichting Gendt ........................................ 52
       4.4.6       Fiscaliteit ....................................................................................................................... 53
       4.5         Kostenverhaal en fondsvorming .................................................................................... 53
       4.5.1       Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen ...................................................... 53
       4.5.2       Mogelijkheden kostenverhaal en gemeentelijke voorkeur ............................................. 54
       4.5.3       Kostenverhaal en de gemeentelijke structuurvisie ........................................................ 55
       4.6         Aanbesteding ................................................................................................................ 57
       4.7         Toekomstige ontwikkelingen ......................................................................................... 57

       5           Financieel instrumentarium........................................................................................ 59
       5.1         Grondprijsbeleid ............................................................................................................ 59
       5.1.1       Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen ...................................................... 59
       5.1.2       Marktconforme grondprijzen .......................................................................................... 59
       5.1.3       Woningbouw .................................................................................................................. 60
       5.1.4       Bedrijventerreinen ......................................................................................................... 60
       5.1.5       Kantoren, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen ............................................. 61
       5.1.6       Reststroken ................................................................................................................... 61
       5.1.7       Te verkopen vastgoed ................................................................................................... 61
       5.1.8       Retributie telecomapparatuur ........................................................................................ 61
       5.2         Benodigde weerstandscapaciteit en voorzieningen ...................................................... 62
       5.2.1       Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen ...................................................... 62
       5.2.2       Methodiek bepalen benodigde weerstandscapaciteit.................................................... 63
       5.2.3       Weerstandsvermogen ................................................................................................... 65
       5.2.4       Voorzieningen ............................................................................................................... 66
       5.3         Tussentijdse winstname ................................................................................................ 67




8\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Kenmerk R001-1205900MJH-V01



5.3.1    Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen ...................................................... 67
5.3.2    Methode tussentijds winstnemen .................................................................................. 67
5.4      Bankgaranties ............................................................................................................... 67
5.5      Rentebeleid ................................................................................................................... 68
5.6      2nd opinions en kosten- en opbrengstenstijgingen ....................................................... 68
5.7      Informatievoorziening grondexploitaties ........................................................................ 69

6        Samenvatting ............................................................................................................... 71
6.1      Aanleiding, definitie en openbaarheid ........................................................................... 71
6.2      Instrumenteel beleid en doelen grondbeleid ................................................................. 71
6.3      Type grondbeleid en inputfactoren ................................................................................ 72
6.4      Juridisch instrumentarium ............................................................................................. 73
6.4.1    Verwerving .................................................................................................................... 73
6.4.2    Beheer ........................................................................................................................... 74
6.4.3    Uitgifte ........................................................................................................................... 75
6.4.4    Samenwerking ............................................................................................................... 76
6.4.5    Kostenverhaal en fondsvorming .................................................................................... 76
6.5      Financieel ...................................................................................................................... 77
6.5.1    Grondprijzen .................................................................................................................. 77
6.5.2    Weerstandsvermogen ................................................................................................... 78
6.5.3    Tussentijds winstnemen ................................................................................................ 78
6.5.4    Informatievoorziening grondexploitaties ........................................................................ 79




                                                                                                                           Nota Grondbeleid        9\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




10\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre> 1 Inleiding

Beleid is de voor een bestuursorgaan binnen het kader van wet- en regelgeving overblijvende
ruimte om een bepaalde weg in te slaan. Dat beleid is in principe vrij invulbaar, maar gebonden
aan de regels van de Algemene wet bestuursrecht waarin kortweg is gesteld dat beleid voor
iedereen gelijk moet zijn. Deze gelijkheid wordt bevorderd door het gemeentelijk beleid ten
aanzien van een bepaald onderwerp vast te leggen.


Met deze Nota Grondbeleid wenst de gemeente Lingewaard haar beleid en visie ten aanzien van
de ontwikkeling van grond, op eenduidige wijze vast te leggen, rekening houdend met de kaders
en mogelijkheden zoals die geboden worden door bestaande wet- en regelgeving.

Een Nota Grondbeleid vereist het opnemen van een goede definitie van de term “grondbeleid”.
Daar wordt in het onderstaande dan ook mee gestart. Vervolgens wordt achtereenvolgens in dit
inleidende deel ingegaan op de aanleidingen voor het opstellen van deze Nota Grondbeleid en de
doelen ervan. Daarna wordt aangegeven hoe samenhangend beleid uit andere beleidsvelden in
deze nota is verwerkt zodat geen op zichzelf staande nota ontstaat. De rolverdeling tussen de
gemeenteraad en het college van Burgemeester en Wethouders in het kader van deze nota komt
daarna aan de orde. Er wordt afgesloten met een leeswijzer over de opbouw van deze nota met
betrekking tot de inhoudelijke keuzes en werkwijzen die erin zijn vastgelegd.

1.1    Definitie grondbeleid
In de programmabegroting 2013 is de term grondbeleid als volgt omschreven:

Grondbeleid is een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt. Door in de grondmarkt te
interveniëren kan de overheid het bereiken van haar eigen doelstellingen veilig stellen.


Een andere omschrijving die in de daartoe beschikbare literatuur te lezen is, is als volgt:

Het op zodanige wijze handhaven van bestaand grondgebruik, dan wel het realiseren van
gewenste veranderingen in dit grondgebruik, dat dit past in de door de gemeente geformuleerde
doelstellingen in het kader van de ruimtelijke ordening, de volkshuisvesting, het economisch
beleid en het milieubeleid.


Beide omschrijvingen bevatten dezelfde elementen. Het gaat erom dat doelen bereikt kunnen
worden aan de hand van grondbeleid. Deze Nota Grondbeleid vertoont een directe relatie met
doelen en ambities zoals die in de programmabegroting omschreven zijn en zullen worden.




                                                                                       Nota Grondbeleid   11\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        De doelen die daarin zijn en worden opgenomen kunnen deels behaald worden door middel van
        de inzet van grondbeleid. Het is daarom logisch in deze Nota Grondbeleid aan te sluiten bij de
        definitie van grondbeleid als opgenomen in de programmabegroting.


        Tabel 1.1 Definitie grondbeleid
        Definitie
        Grondbeleid is een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt. Door in de grondmarkt te interveniëren kan
        de overheid het bereiken van haar eigen doelstellingen veilig stellen


        1.2         Aanleidingen opstellen Nota Grondbeleid
        Er zijn diverse aanleidingen te onderkennen voor het opstellen van deze Nota Grondbeleid. In het
        onderstaande zijn deze omschreven.

        Onderzoek Rekenkamercommissie
        In 2011 heeft de rekenkamercommissie van de gemeente Lingewaard onderzoek gedaan naar
        het functioneren van het grondbeleid binnen de gemeente. Specifiek is onderzoek gedaan naar
        het in kaart brengen van het grondbeleid en de uitvoering daarvan. Eén van de aanbevelingen is
        een evaluatie van het grondbeleid als geheel waartoe een nieuw op te stellen Nota Grondbeleid
        een goede gelegenheid biedt. Niet alleen omschrijft het onderzoek de algemene wens tot het
        opstellen van een nieuwe Nota Grondbeleid, maar geeft het ook handvatten voor inhoudelijke
        elementen die daarin verwerkt zouden moeten worden. Die adviezen zijn bij het opstellen van
        onderhavige Nota Grondbeleid betrokken.


        Nota Grondbeleid 2007
        Een praktische aanleiding voor het opstellen van onderhavige Nota Grondbeleid is het feit dat de
        vorige Nota Grondbeleid in 2007 is vastgesteld. Een gebruikelijke termijn voor evaluatie van
        dergelijke beleidsstukken is vier jaar. Het advies van de rekenkamercommissie omschrijft de
        wens tot evaluatie, maar ook zonder dit advies is een evaluatie op z’n plaats.

        Aan papier toevertrouwen
        Binnen de gemeente Lingewaard is veel kennis en kunde aanwezig aangaande het grondbeleid.
        Een groot deel ervan zit “in de hoofden” van mensen met het gevaar dat deze kennis en kunde
        en werkwijzen niet geborgd zijn bijvoorbeeld bij het vertrek van mensen. Door keuzes, werkwijzen
        en toelichtingen aan papier toe te vertrouwen wordt tegemoet gekomen aan het borgen ervan.
        Overigens is dit ook één van de aanbevelingen van de rekenkamercommissie.

        Marktontwikkelingen
        Zoals in feite alle gemeenten in Nederland ontkomt ook de gemeente Lingewaard niet aan de
        gevolgen van de crisis in de vastgoedmarkt.




12\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Geplande gebiedsontwikkelingen verlopen op moment van schrijven van deze nota niet met de
snelheid zoals van tevoren was beoogd. Dit is logisch en onontkoombaar, maar het is uiteraard
wel zaak daar als gemeente zo goed mogelijk op te anticiperen naar de toekomst toe om de
gevolgen ervan te beperken. Dat doen we onder andere door opnieuw na te denken over de inzet
van grondbeleid. Het lijkt daarbij haast logisch dat dit tot andere keuzes dan in het verleden leidt.

Nieuwe instrumenten binnen het grondbeleid
Sinds de vaststelling van de Nota Grondbeleid in 2007 hebben er nieuwe ontwikkelingen in het
grondbeleid plaatsgevonden. Wet- en regelgeving zijn op onderdelen gewijzigd. Dit betekent dat
het beleid daarop aangepast dient te worden daar dit passend moet zijn in de bestaande wet- en
regelgeving. Een goed voorbeeld in dit kader is de vaststelling van de Wro op 1 juli 2008. Dit
heeft geleid tot nieuwe vormen van kostenverhaal die in de nota van 2007 nog niet omschreven
zijn en waarin als gevolg daarvan dus ook geen gemeentelijke keuzes voor zijn gemaakt. Een
andere belangrijke ontwikkeling in dit kader is het vaststellen van de gemeentelijke structuurvisie
in 2012. Belangrijke gemeentelijke doelstellingen die onder andere met grondbeleid behaald
kunnen worden zijn daarin omschreven. Nieuwe ontwikkelingen in wet- en regelgeving
noodzaken er dus toe een nieuwe of geactualiseerde Nota Grondbeleid op te stellen waarin deze
op een juiste manier verwerkt zijn.

Conclusie die naar aanleiding van het bovenstaande getrokken kan worden is de noodzaak tot
het opstellen van een nieuwe actuele, integrale Nota Grondbeleid.


Tabel 1.2 Aanleidingen opstellen Nota Grondbeleid 2013
Aanleidingen
Onderzoek rekenkamercommissie
Vorige Nota Grondbeleid uit 2007
Aan papier toevertrouwen
Marktontwikkelingen
Nieuwe ontwikkelingen binnen het grondbeleid


1.3    Doel Nota Grondbeleid
Met het opstellen van deze Nota Grondbeleid wordt het bereiken van een aantal doelen beoogd.
In het onderstaande zijn deze omschreven. Opmerking vooraf is dat dit niet de doelen van het
grondbeleid zijn, maar van de Nota Grondbeleid. Conform de eerder opgenomen definitie van
grondbeleid komen de eerstgenoemde doelen veelal voort uit andere beleidsvelden. Het
opstellen en hebben van een Nota Grondbeleid dient echter op zichzelf ook een aantal doelen.

Kaderstellend
Door het vastleggen van de gemeentelijke visie met betrekking tot de inzet van grondbeleid en
wijze waarop die inzet plaatsvindt wordt een kader gecreëerd voor toekomstig handelen.




                                                                                       Nota Grondbeleid   13\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Afwijken van dit kader kan altijd, maar zal dan (extra) gemotiveerd moeten worden. In dat opzicht
        fungeert deze Nota Grondbeleid als een kaderstellend document en geeft daarmee ook invulling
        aan de kaderstellende rol die de gemeenteraad heeft ten opzichte van het college.

        Vooraf vastleggen gemeentelijke keuzes en werkwijzen
        Door het hebben van deze Nota Grondbeleid is bij alle onderwerpen die daarin besproken zijn op
        voorhand een onderbouwde keuze gemaakt over de inzet van beschikbare instrumenten. Dit
        voorkomt het ad hoc moeten maken van keuzes op het moment dat die naar voren komen. Door
        vooraf bepaalde vraagstukken te bespreken, te bediscussiëren en hierover uitgangspunten vast
        te leggen worden de werkwijzen naar de toekomst duidelijker en worden discussies in de
        toekomst voorkomen. Ook het gevaar van willekeur wordt daarmee voorkomen. Tot slot betekent
        het vastleggen van die keuzes een transparante gemeentelijke houding. Zowel intern als extern is
        op voorhand duidelijk wat de visie van de gemeente is op bepaalde onderwerpen en hoe de
        gemeente zal handelen.


        Integraal overzicht instrumentarium
        Zoals vermeld in de definitie is grondbeleid instrumenteel van aard. Dit betekent dat de gemeente
        in dat opzicht een soort gereedschapskist tot haar beschikking heeft met daarin met name
        juridisch en financieel instrumentarium. Dit instrumentarium is specialistisch van aard en voor niet
        ingewijden vaak complex. Deze nota beoogt naast inhoudelijke keuzes over de inzet van deze
        instrumenten, waar nodig, ook het instrumentarium zelf nader uit te leggen en toe te lichten. In
        dat opzicht dient deze nota dus als naslagwerk. Overigens wordt hierbij nog opgemerkt dat dit
        bijvoorbeeld aan de orde kan zijn bij de jaarlijks op te stellen paragrafen grondbeleid in de
        begroting en het jaarverslag. Een aantal van de instrumenten die binnen het grondbeleid
        beschikbaar zijn, zullen daar benoemd worden. Het streven is echter dat deze paragrafen volledig
        zelfstandig leesbaar zijn, maar indien nodig is nadere toelichting in deze Nota Grondbeleid
        beschikbaar. Aan de hand van deze toelichtingen wordt duidelijk wat met de inzet van het
        betreffende instrument bereikt kan worden en hoe dit kan bijdragen aan het behalen van
        gemeentelijke doelen. Overigens is met name dit laatste punt belangrijk. Grondbeleid draagt bij
        aan het daadwerkelijk behalen van bepaalde doelen op andere beleidsterreinen. Het is om die
        reden dan ook goed bij het bepalen van die doelen al in een vroeg stadium met elkaar in overleg
        te gaan hoe het grondbeleid daar zo efficiënt mogelijk aan kan bijdragen. Op die manier komt de
        genoemde gereedschapskist tot leven binnen de organisatie en blijft het niet bij een statisch
        geheel.




14\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Tabel 1.3 Doelen Nota Grondbeleid
Doelen
Kaderstellend
Vooraf vastleggen gemeentelijke keuzes en werkwijzen      minder risico willekeur, transparantie intern en extern
Integraal overzicht en toelichting instrumentarium


Het is waardevol ook kort te duiden welke onderdelen niet zijn opgenomen in deze Nota
Grondbeleid.

•     Concrete cijfermatige invullingen ontbreken in deze Nota Grondbeleid. Daarvoor heeft de
      nota een te lange houdbaarheidstermijn. Cijfermatige onderbouwingen vinden plaats in de
      jaarlijks op te stellen paragrafen grondbeleid als onderdeel van de begroting en het
      jaarverslag. Die zijn daarvoor meer geschikt.
•     Op onderdelen geeft deze Nota Grondbeleid slechts de te volgen route aan waarbij nadere
      uitwerking ervan plaats dient te vinden in apart op te stellen beleidsnotities. Waar dit van
      toepassing is, is dit aangegeven.

1.4      Termijn en openbaarheid
De uitgangspunten in deze Nota Grondbeleid worden na vier jaar geëvalueerd en geactualiseerd.
Dit kan eerder zijn indien daartoe noodzaak is.

Deze Nota Grondbeleid is openbaar. Dit draagt bij aan de doelen die met deze nota beoogd
worden. Eén van die doelen is het creëren van transparantie en duidelijkheid doordat vooraf
helder is wat de uitgangspunten en keuzes van de gemeente zijn bij bepaalde vraagstukken. Dit
vereist dan ook dat die keuzes en uitgangspunten naar buiten toe kenbaar zijn.


Tabel 1.4 Uitgangspunten termijn en openbaarheid
Uitgangspunten
Evaluatie Nota Grondbeleid na vier jaar tenzij daartoe eerder een noodzaak is
Deze Nota Grondbeleid is openbaar


1.5      Samenhangend beleid
De definitie van grondbeleid omschrijft al dat het grondbeleid ertoe kan bijdragen dat
gemeentelijke doelstellingen behaald kunnen worden. Die doelstellingen kunnen zeer divers van
aard zijn en afkomstig zijn vanuit diverse beleidsvelden. Een groot deel van die doelen is dan ook
omschreven in beleidsnotities die daar op ingaan. Om geen op zichzelf staande Nota
Grondbeleid te hebben, is dit samenhangend beleid bestudeerd en verwerkt in deze nota.
Overigens gaat het daarbij niet alleen om bepaalde doelen die daarin geformuleerd zijn, maar ook
reeds vastgelegde werkwijzen, uitgangspunten en afspraken zijn van invloed geweest op deze
Nota Grondbeleid. Op die manier is geborgd dat deze nota integraal is en niet tegenstrijdig van
aard is met ander reeds vastgesteld beleid.




                                                                                                     Nota Grondbeleid   15\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Er is voor gekozen waar van toepassing dit samenhangend beleid te benoemen dan wel te
        verwerken zonder een samenvatting per beleidsnotitie op te nemen. Bijlage 1 presenteert de lijst
        met beleidsnotities waarmee in deze Nota Grondbeleid rekening is gehouden.

        1.6     Rolverdeling gemeenteraad en college van Burgemeester en
                Wethouders
        Het is goed vooraf te duiden hoe de rolverdeling tussen het college van Burgemeester en
        Wethouders en de gemeenteraad is bij verschillende onderdelen in het grondbeleid. Bijlage 2
        geeft daartoe een overzicht. Deze onderdelen worden in het vervolg van deze Nota Grondbeleid
        uitgebreid behandeld.

        In algemene zin geldt dat de uitvoering van het grondbeleid een taak van het college is. De
        kaders van het grondbeleid worden echter vastgesteld door de raad. Ook controleert de raad
        vervolgens of het college, bij de uitvoering van het grondbeleid, binnen de vastgestelde kaders is
        gebleven. De wijze van verslaglegging zal zodanig vorm moeten worden gegeven dat de raad in
        staat is haar controlerende functie naar behoren uit te voeren (maar wel op hoofdlijnen). Hierop
        wordt in het vervolg van deze nota eveneens ingegaan.

        1.7     Leeswijzer
        In de volgende hoofdstukken komen de inhoudelijke keuzes en uitgangspunten aan de orde.
        Deze zijn ingedeeld naar financiële en juridische instrumenten. In hoofdstuk 2 wordt echter
        gestart met een opsomming van een aantal belangrijke gemeentelijke doelen die met het
        grondbeleid behaald kunnen worden. Hiermee wordt concreet het belang van het grondbeleid
        duidelijk. Hoofdstuk 3 gaat vervolgens in op een principiële keuze die bij het grondbeleid gemaakt
        moet worden. Dit is de keuze tussen een meer actieve, regisserende of faciliterende rol van de
        gemeente bij het uitoefenen van haar grondbeleid. Deze principiële keuze heeft vervolgens effect
        op de inzet van bepaald juridisch en financieel instrumentarium. Hierop wordt ingegaan in
        respectievelijk de hoofdstukken 4 en 5. Waar van toepassing komen daarbij ook enkele
        procedurele en organisatorische aspecten aan de orde. Hoofdstuk 6 geeft een samenvatting.
        Waar mogelijk wordt telkens de relatie gelegd tussen het beschikbare instrumentarium en het
        bereiken van bepaalde doelen. Bijlage 3 presenteert een definitielijst.




16\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre> 2 Doelen grondbeleid

2.1     Karakter grondbeleid
In hoofdstuk 1 is een definitie van grondbeleid gegeven zoals die in deze nota geldt. Uit die
definitie blijkt het karakter van grondbeleid als instrumenteel beleid dat faciliterend van aard is.
Het faciliteert in feite het behalen van doelen uit andere beleidsvelden en dit op een zo efficiënt
mogelijke manier. Een citaat uit de programmabegroting 2013 sluit hier op aan:

Om de geformuleerde doelstellingen in programma’s 1, 4 en 5 te bereiken wordt in de Nota
Grondbeleid opgenomen grondbeleidinstrumentarium ingezet.

Het citaat onderstreept het instrumentele, operationele karakter van grondbeleid. Dit betekent
daarmee ook dat het lastig is doelen van het grondbeleid zelf te omschrijven. In feite is dit beperkt
tot het zo efficiënt mogelijk bijdragen aan het behalen van doelen uit andere beleidsvelden. Als
goed voorbeeld kan hier genoemd worden het hebben van een grondpositie. Het grondbeleid
bevat instrumentarium om grondposities te verkrijgen. Door het hebben van een grondpositie kan
de gemeente bijvoorbeeld makkelijker doelen op het vlak van volkshuisvesting (denk aan
percentage sociale woningbouw) en kwaliteit (denk aan de kwaliteit van de openbare ruimte)
behalen. Het hebben van een grondpositie betekent echter ook een financiële last en het dragen
van risico’s. Bovendien zijn er mogelijk andere grondbeleidsinstrumenten beschikbaar waarmee
de genoemde doelen ook bereikt kunnen worden. Afhankelijk van de situatie zullen de
instrumenten om een grondpositie te verkrijgen dan ook meer of minder geschikt zijn en
afgewogen moeten worden. Het is dus om die reden ook van belang hierover reeds in een vroeg
stadium bij het bepalen van de genoemde doelen met elkaar in overleg te gaan om de juiste
dwarsverbanden te kunnen leggen. Het grondbeleid kan belangrijke input leveren hoe bepaalde
ambities zo goed mogelijk waar gemaakt kunnen worden.

Om toch nadere handvatten te bieden in te behalen doelen, wordt hierop concreet ingegaan in de
volgende paragraaf. Van belang is de faciliterende, instrumentele rol van het grondbeleid daarbij
te onderkennen en de omschreven doelen niet te bestempelen als doelen van het grondbeleid
zelf.


Tabel 2.1 Karakter grondbeleid
Karakter
Instrumenteel
Faciliterend
Operationeel




                                                                                         Nota Grondbeleid   17\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        2.2     Paraplu doelen grondbeleid
        Om houvast te hebben aan welke doelen het grondbeleid bij onze gemeente moet bijdragen is in
        het onderstaande een opsomming gegeven van een aantal concrete doelen. Bij die opsomming
        gelden onderstaande uitgangspunten:
        •     De opsomming betreft doelen uit een tweetal documenten, te weten de gemeentelijke
              Structuurvisie (Structuurvisie gemeente Lingewaard 2012-2022) en de gemeentelijke sociale
              visie (Sociale visie Lingewaard 2022) inclusief het brugdocument tussen deze visies. Er is
              voor deze documenten gekozen omdat deze als parapludocumenten gezien kunnen worden
              waarbinnen een groot aantal beleidsvelden vertegenwoordigd is. Uiteraard zijn ook veel
              concrete doelen in andere beleidsnotities opgenomen maar het is ondoenlijk om deze
              allemaal in deze Nota Grondbeleid te verwoorden. Er wordt volstaan met doelen uit
              bovengenoemde twee belangrijke documenten
        •     De opsomming geeft houvast in relatie tot waar grondbeleid voor wordt ingezet en zal worden
              de komende periode. Nadere uitwerkingen zijn echter noodzakelijk. Hiertoe dienen onder
              andere de jaarlijks op te stellen paragrafen grondbeleid. Door het omschrijven van die doelen
              kan bij de verantwoording ook nagevraagd worden in hoeverre het grondbeleid daadwerkelijk
              heeft bijgedragen aan het behalen van die doelen. Welk instrumentarium is met welk doel en
              wanneer ingezet en wat is daarvan het resultaat geweest? Het helpt dus bij de
              verantwoording over de inzet van het instrumentarium uit het grondbeleid. Overigens
              onderschrijft dit ook het kaderstellende karakter van deze Nota Grondbeleid.
        •     In relatie tot grondbeleid betreft het met name doelen uit de structuurvisie die daarmee
              behaald kunnen worden en in mindere mate uit de sociale visie.
        •     Voor nadere toelichtingen op de geformuleerde doelen wordt verwezen naar de structuurvisie
              en de sociale visie

        In het onderstaande wordt ingegaan op de concrete doelen die volgen uit de structuurvisie en de
        sociale visie. Deze zijn, op hoofdlijnen, terug te vinden in de, op moment van schrijven van deze
        Nota Grondbeleid, recent opgestelde doelenbomen voor de verschillende programma’s. Het
        betreft dan met name de programma’s:
        • 3 Bereikbaarheid en mobiliteit
        • 4 Bedrijvigheid
        •     5 Centrum, stad en dorp
        •     6 Landschap
        •     7 Wonen
        •     8 Klimaat & Duurzaamheid




18\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Doel: bijdragen aan te behalen doelen uit structuurvisie (de volgorde waarin de doelen zijn
geformuleerd is de volgorde zoals de doelen voorkomen in de structuurvisie)
•   Herstructurering glastuinbouwgebied Huissen-Angeren
•   Realisatie van woningen in de klasse EUR 200.000 – EUR 300.000 ten behoeve van
    doorstroom
•   Functieverandering glastuinbouw en andere agrarische bedrijven naar landelijke woonvormen
    (verbeteren landschappelijke kwaliteit buitengebied)
•   Agropark II ontwikkelen als gebied met een bovenregionale functie voor agrobusiness .
    Belangrijke opmerking bij dit doel is het verschijnen van de rapportage van de Stec-groep
    “Naar succesvolle uitgifte van Agropark II, Pannenhuis II en Houtakker II” waarin geadviseerd
    wordt de genoemde segmentering inmiddels los te laten zodat het aanbod van grond op het
    bedrijventerrein beter kan aansluiten bij wat de markt wenst
•   Bergerden inzetten als concentratiegebied voor glastuinbouw. Hier geldt een gelijksoortige
    opmerking als geplaatst bij het voorgaande doel. Op moment van opstellen van deze Nota
    Grondbeleid wordt gewerkt aan een analyse waarin de ontwikkeling van Bergerden vanuit
    een nieuw perspectief wordt bezien. De uitkomsten waren nog niet bekend ten tijde van het
    opstellen van deze Nota Grondbeleid
•   Inbreiding gaat voor uitbreiding (bij bedrijventerreinen)
•   Opvoeren druk revitalisering bedrijventerreinen
•   Mogelijk maken nevenactiviteiten naast akkerbouw (bed and breakfast, kamperen)
•   Afronden projecten die in gang zijn gezet met een goede fasering tussen de projecten nu er
    minder sprake is van schaarste
•   Karakter Lingewaard als groene gemeente behouden
•   Bij planuitwerkingen burgers een belangrijke rol toedelen
•   Realisatie Park Lingezegen
•   Uiterwaarden toegankelijk en recreatief aantrekkelijk maken
•   Realisatie bufferzone rond dorpskern Angeren waar geen glastuinbouw gerealiseerd kan
    worden
•   Instellen waterbank samen met waterschap
•   Vraag- en consumentgericht bouwen
•   Levensloopbestendig bouwen
•   Regionaal segmenteringsbeleid uitvoeren. Bij de vierde bullit is verwezen naar het
    adviesrapport van de Stec-groep getiteld “Naar succesvolle uitgifte van Agropark II,
    Pannenhuis II en Houtakker II”. In het betreffende rapport wordt, kort gezegd, geadviseerd de
    strikte segmentering op bedrijventerrein Agropark II los te laten, de ontwikkeling van
    Houtakker II uit te stellen en de ontwikkeling van Pannenhuis II door te zetten zoals
    oorspronkelijk bedoeld. Wat dit voor effect heeft op het doel als geformuleerd in de
    structuurvisie is op moment van schrijven van deze Nota Grondbeleid nog niet bekend.
•   Na revitalisering Pannenhuis I, revitaliseren bedrijventerrein Gendt-Bemmel
•   Geen uitbreiding Looveer
•   Mogelijk maken andere functies bij bedrijventerreinen Lingewal en Polseweg, geen inzet
    eigen financiële middelen
•   Afstoten teveel aan gebouwen in eigendom bij de gemeente




                                                                                    Nota Grondbeleid   19\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        •   Aan particulieren initiatieven zijn geen kosten gebonden voor de gemeente. Kostenverhaal
            zal plaatsvinden en het streven is zoveel mogelijk vast te leggen in anterieure
            overeenkomsten
        •   Kostenverhaal plegen ten behoeve van bovenwijkse voorzieningen en bijdragen aan
            ruimtelijke ontwikkelingen op basis van de structuurvisie
        •   Realisatie duurzaamheidselementen op vlak van efficiënt ruimtegebruik, klimaat en energie,
            werkgelegenheid en recreatie

        Doel: Bijdragen aan te behalen doelen uit sociale visie (de volgorde waarin de doelen zijn
        geformuleerd is de volgorde zoals de doelen voorkomen in de sociale visie)
        •   De woningvoorraad verbeteren door levensloopbestendig te bouwen en maatregelen te
            treffen zodat dure woningaanpassingen voorkomen worden.
        •   Woningbouw die aansluit bij de vraag. Het gaat hierbij in de eerste plaats om een voldoende
            aanbod aan betaalbare en geschikte huisvesting voor alle doelgroepen. Maar ook voor
            mensen die een duurdere huur- of koopwoning willen, zal sprake moeten zijn van een
            voldoende aanbod

        Tot slot wordt hier ter illustratie een tweetal voorbeelden uit het verleden genoemd over de inzet
        van grondbeleid:
        • Vanuit overwegingen in het kader van de volkshuisvesting is in het verleden beleid gevoerd
            waarbij bij nieuwe gebiedsontwikkeling de doelstelling was 50% woningbouw in de
            sociale/betaalbare sector te realiseren. Het grondbeleid heeft een bijdrage aan het behalen
            van die doelstelling geleverd onder andere door de prestatieafspraken die gemaakt zijn met
            de woningstichtingen Waardwonen en Woningstichting Gendt. In deze afspraken is onder
            andere concreet vastgelegd het aantal woningen dat deze stichtingen de komende jaren in
            Lingewaard zullen realiseren. Het grondbeleidsinstrument dat hier is ingezet betreft het
            aangaan van een (samenwerkings)overeenkomst met deze partijen met daarin opgenomen
            concrete afspraken over sociale woningbouw.
        •   Eén van de doelen die de gemeente heeft is het zorgen voor voldoende aanbod van
            bedrijventerrein. Hiertoe zijn diverse terreinen in ontwikkeling, maar op moment van schrijven
            van deze nota stagneert de uitgifte ervan. De kredietcrisis is hiervan de belangrijkste oorzaak.
            Het verkrijgen van krediet is voor bedrijven daardoor zeer moeizaam geworden. Het direct
            financieren van grondaankopen is dan ook lastig geworden. Het instrument “opstalrecht” leidt
            ertoe dat de grond toch bebouwd kan worden, maar dat bedrijven niet in één keer een grote
            financiering nodig hebben. Dit komt omdat aan de hand van het opstalrecht bedrijven
            retributie betalen hetgeen een veel kleiner beslag op de financiële middelen legt. De
            gemeente behoudt de eigendom en wordt er financieel niet slechter van. Dit heeft ertoe
            bijgedragen dat er toch een bedrijf gevestigd is op Pannenhuis II.




20\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Bovengenoemde voorbeelden zijn nadrukkelijk slechts twee voorbeelden, maar geven wel aan
hoe de relatie tussen de geformuleerde doelen is en de inzet van grondbeleidsinstrumentarium
heeft bijgedragen aan het behalen van die doelen. In het vervolg van deze nota wordt getracht
waar mogelijk die relatie ook aan te geven.




                                                                                   Nota Grondbeleid   21\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




         3 Faciliterend, regisserend, actief grondbeleid

        In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de gemeentelijke voorkeur aangaande faciliterend,
        regisserend en actief grondbeleid. Het hoofdstuk kent een opbouw van grof naar fijn. Eerst wordt
        per type grondbeleid een algemene karakterisering gegeven. Vervolgens worden de inputfactoren
        omschreven die in de regel leiden tot een keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid.
        Daarna wordt de gemeentelijke voorkeur uitgesproken waarna deze voorkeur nog nader ingevuld
        wordt voor bepaalde typen ontwikkelingen. In hoofdstuk 4 en 5 worden vervolgens de juridische
        en financiële instrumenten besproken die binnen het grondbeleid beschikbaar zijn. De inzet van
        die instrumenten wordt beïnvloed door het type grondbeleid dat gevolgd wordt.

        3.1     Karakterisering typen grondbeleid
        3.1.1     Actief grondbeleid
        In hoofdlijnen is sprake van een actief grondbeleid indien de gemeente ten behoeve van een
        bepaalde gebiedsontwikkeling zelf de benodigde gronden verwerft en daar ook actief op inzet om
        die te verwerven. Vervolgens wordt zelf bouw- en woonrijp gemaakt en worden de gronden
        daarna aan derden uitgegeven. De gemeente neemt dus het gehele proces van de
        grondexploitatie voor haar rekening. Mits de markt het toelaat kan de gemeente de
        productiekosten volledig in de uitgifteprijs verhalen.

        Gemeentelijke regie
        De gemeente heeft de regie aangaande de ontwikkeling volledig in eigen hand. De gemeente
        bepaalt zelf (voor zover dat al niet mogelijk is met andere gemeentelijke instrumenten) de
        planinhoud, kwaliteit, uitvoeringssnelheid en uitgifteprijs. De eigendomspositie
        vergroot/vergemakkelijkt de mogelijkheden hiertoe.

        Exploitatie en risico
        De gemeente draagt zelf voor 100% het risico van de grondexploitatie. In sommige gevallen kan
        dit zelfs nog verder gaan in die zin dat de gemeente probeert ook te participeren in de
        vastgoedexploitatie. Tegenover dit risico staat het kunnen realiseren van winsten en verevening
        met andere gemeentelijke plannen.

        Kostenverhaal
        Indien kosten worden verhaald in de uitgifteprijs is het mogelijk alle productiekosten te verhalen
        en in sommige gevallen zelfs meer indien de markt dit toelaat.




22\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>3.1.2     Faciliterend grondbeleid
Bij faciliterend grondbeleid zet de gemeente al haar middelen in om de gewenste ruimtelijke
ontwikkeling te realiseren. De gemeente werkt in dit geval veelal samen met een private partij.
Tezamen wordt de locatie ontwikkeld en eventueel kunnen winsten en verliezen gedeeld worden.
Het kan ook zo zijn dat de gemeente helemaal geen risico loopt en in feite alleen haar
publiekrechtelijk instrumentarium inzet waarna de ontwikkeling verder risicodragend wordt
gerealiseerd door een private partij die daartoe ook zelfstandig het initiatief heeft genomen.

Gemeentelijke regie
De gemeente verliest ten opzichte van het actief grondbeleid een deel van haar regie. Vaak wordt
tezamen met de private partij de planinhoud, kwaliteit, uitvoeringssnelheid en verkoopprijs
bepaald.

Exploitatie en risico
Afhankelijk van het type samenwerking draagt de gemeente een deel van het risico of in feite in
financiële zin helemaal geen risico. Hiermee hangt uiteraard samen dat de kansen dan ook
worden gedeeld of geheel bij de private partij liggen.


Kostenverhaal
Voor het kostenverhaal in deze optie gelden aparte wettelijke regels. De gemeente stelt verplicht
een exploitatieplan op conform de Wro. Daarmee kunnen op wettelijke basis kosten worden
verhaald voor zover deze kosten voorkomen in het Bro. Het opstellen van een exploitatieplan is
niet noodzakelijk wanneer, onder andere, het kostenverhaal op een andere manier verzekerd is.
Dit houdt in dat dan afspraken worden gemaakt over het kostenverhaal in een overeenkomst.
Een dergelijke overeenkomst wordt een anterieure overeenkomst genoemd (vóór het eventueel
vaststellen van een exploitatieplan). Deze afspraken kunnen ook vrijwillig worden gemaakt na het
vaststellen van een exploitatieplan. In dat geval dienen de afspraken echter wel gebaseerd te zijn
op de uitgangspunten als geformuleerd in het exploitatieplan. De overeenkomst wordt dan
gekenmerkt als een posterieure overeenkomst.

3.1.3     Regisserend grondbeleid
Een type grondbeleid dat in het verleden minder vaak voorkwam wordt gekenmerkt als
regisserend grondbeleid1. Het is een vorm van grondbeleid waarbij de gemeente geen
risicodragend ontwikkelingspartner wordt, maar wel haar organiserend vermogen inzet naast het
gebruik van overig beschikbaar grondbeleidsinstrumentarium. De gemeente kan een partner bij
gebiedsontwikkeling zijn die initiatieven stimuleert en regisseert, partijen bij elkaar brengt en
vooraf afspraken maakt over de rol van de gemeente bij gebiedsontwikkeling.



1
 In het verleden voerden veel gemeenten een actief grondbeleid. De risico’s bij gebiedsontwikkeling waren kleiner
dan nu en gemeenten hadden minder instrumenten om op een goede wijze kosten te verhalen en de planning en
kwaliteit te waarborgen zonder de grond in eigendom te hebben. Dit is veranderd en gemeenten spelen daar op in
met andere vormen van grondbeleid waaronder regisserend grondbeleid.




                                                                                                   Nota Grondbeleid   23\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Op die manier kunnen wellicht ontwikkelingen die anders niet tot stand komen, door invloed van
        de gemeente toch tot ontwikkeling komen. In feite geeft de gemeente een duwtje in de rug, maar
        zal geen risicodragende partij worden.

        Gemeentelijke regie
        Hoewel de term regisserend grondbeleid de indruk wekt van een hoge mate van regie, is die
        mate van regie beperkter dan bij actief grondbeleid. Net als bij faciliterend grondbeleid zet ook
        hier de gemeente de beschikbare middelen in zonder direct risicodragend te participeren. De
        gemeente wacht daarbij echter niet passief af tot die andere partijen met ideeën komen, maar
        probeert ook pro-actief te stimuleren en partijen bij elkaar te brengen.


        Exploitatie en risico
        Het doel is de exploitatie van de ontwikkeling verder over te laten aan marktpartijen zonder dat de
        gemeente risicodragend participeert.


        Kostenverhaal
        Het juridisch instrumentarium over kostenverhaal is niet anders dan bij faciliterend grondbeleid.
        Zelfs als de gemeente weinig kosten maakt en mogelijk zelfs helemaal geen uitvoeringskosten
        maakt, is het noodzakelijk dat de kosten die wel gemaakt worden, verhaald worden. Hiervoor
        geldt dezelfde route als omschreven bij faciliterend grondbeleid.


        Tabel 3.1 Typen grondbeleid
        Typen
        Actief
        Faciliterend
        Regisserend


        Onderstaand schema geeft een idee van de rolverdeling tussen de markt en de gemeente bij
        verschillende vormen van grondbeleid.




24\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Tabel 3.2 Rolverdeling markt en gemeente bij verschillende vormen van grondbeleid
                                   Actief                   Faciliterend                   Regisserend
Grondexploitatie                   Gemeente                 Gezamenlijk of ontwikkelende   Ontwikkelende partij
                                                            partij
Vastgoedexploitatie                Ontwikkelende partij     Ontwikkelende partij (en in    Ontwikkelende partij
                                                            uitzonderingsgevallen de
                                                            gemeente)
Beheerexploitatie openbare         Gemeente                 Gemeente                       Gemeente
ruimte na afronding ontwikkeling
Beheerexploitatie vastgoed         Particulier/Verhuurder   Particulier/Verhuurder         Particulier/Verhuurder


3.2     Inputfactoren
De keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid hangt in de regel af van een aantal
inputfactoren die per ontwikkeling anders kunnen zijn. Deze zijn:


•     (Maatschappelijk) belang van de ontwikkeling voor Lingewaard
•     Mate waarin marktpartijen de ontwikkeling zelf ter hand willen nemen
•     Eigendomssituatie
•     Inschatting risicoprofiel en winstverwachting
•     Aanwezigheid financiële middelen
•     Beschikbaarheid capaciteit, kennis en kunde


(Maatschappelijk) belang van de ontwikkeling voor Lingewaard
Het (maatschappelijk) belang van een bepaalde ontwikkeling voor Lingewaard is een belangrijke
inputfactor. Dit is moeilijk in cijfers te vatten en zal per situatie bepaald moeten worden. Alle
ontwikkelingen in Lingewaard moeten als vanzelfsprekend passen in de visie van de gemeente
die onder meer is verwoord in de structuurvisie. Particuliere initiatieven die passen in de visie van
de gemeente en die in het belang van de gemeente zijn, worden gestimuleerd. In dat geval is
actief ingrijpen door de gemeente niet nodig en kan voor faciliterend grondbeleid worden
gekozen. Actief ingrijpen zal wel noodzakelijk zijn bij ontwikkelingen die van groot belang voor
Lingewaard zijn, maar die niet automatisch of geheel niet door de markt worden opgepakt.

Mate waarin marktpartijen de ontwikkeling zelfstandig ter hand willen nemen
In lijn met de voorgaande inputfactor is de mate waarin marktpartijen ontwikkelingen zelfstandig
ter hand nemen een belangrijke keuze voor een bepaald type grondbeleid. Eén van de
uitgangspunten is dat partijen zelf in staat zijn ontwikkelingen te realiseren, uiteraard binnen de
kaders die de gemeente stelt. Dan is sprake van een faciliterend grondbeleid. Sommige
ontwikkelingen komen echter niet van de grond zonder gemeentelijk ingrijpen. De mate waarin
marktpartijen dergelijke ontwikkelingen zelf willen oppakken is dan gering tot nihil. Veelal hangt
dit samen met risico-inschattingen van ontwikkelende partijen. Een te groot risicoprofiel leidt ertoe
dat partijen niet willen investeren. Soms is dat wel wenselijk in bepaalde wijken.




                                                                                                    Nota Grondbeleid   25\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        De gemeente zal dan moeten zoeken naar manieren om toch tot ontwikkeling over te gaan in de
        vorm van regisserend of actief grondbeleid.

        Eigendomssituatie
        De eigendomssituatie is zeer bepalend in de keuze voor een bepaald type grondbeleid. In
        Nederland geldt bijvoorbeeld het recht op zelfrealisatie indien een eigenaar bereid en in staat is
        de door de gemeente gewenste ontwikkeling zelf te realiseren. Inzet van bijvoorbeeld het
        instrument Wet voorkeursrecht gemeenten of onteigening biedt dan geen soelaas. Dit is niet erg.
        Indien de ontwikkeling wordt gerealiseerd zoals die de gemeente voor ogen staat, kan die
        ontwikkeling vanuit een meer faciliterende rol door de gemeente gestimuleerd worden.
        Grondeigendom is wel gewenst als actieve gemeentelijke regie noodzakelijk is. De
        grondeigendom vergroot de mogelijkheden tot het voeren van die regie.

        Inschatting risicoprofiel en aanwezigheid financiële middelen
        Voorafgaand aan de start van gebiedsontwikkelingen geldt dat een financiële analyse wordt
        opgesteld. Onderdeel van die analyse is een gedegen inschatting van het risicoprofiel en de
        mogelijkheid risico’s te beheersen. De aanwezigheid van financiële middelen en de inzet daarvan
        voor een project bepaalt vervolgens hoe reëel realisatie van het project in financiële zin is. In
        samenhang met het (maatschappelijk) belang van de ontwikkeling zal meer of minder risico
        worden geaccepteerd en geeft dit richting aan het te volgen grondbeleid.


        Beschikbaarheid capaciteit, kennis en kunde
        Tot slot is ook de gemeentelijke beschikbaarheid van capaciteit een belangrijke inputfactor. Dit
        betreft niet alleen kwantitatieve beschikbaarheid maar nadrukkelijk ook kwalitatieve
        beschikbaarheid in de vorm van kennis en kunde. Het is lastig hier direct een vorm van
        grondbeleid aan te koppelen, maar als voorbeeld kan genoemd worden kennis van de markt. Het
        is zeer goed mogelijk dat een particuliere partij een betere kennis van de markt heeft dan de
        gemeente. In dat geval is het wellicht verstandiger als gemeente een meer faciliterende rol te
        kiezen voor die ontwikkeling. Overigens is niet gezegd dat dit dan ook automatisch tot minder
        inzet van de gemeente leidt. Het blijft altijd van belang als gemeente een voldoende counterpart
        te kunnen vormen voor de ontwikkelende partij en te zorgen voor de noodzakelijke proces- en
        projectbegeleiding.

        Marktpartijen
        Bovenstaande opsomming van inputfactoren betreft een meer algemene opsomming. Bepalend
        is uiteraard ook de grootte van de ontwikkeling en de ontwikkelende partij. In het bovenstaande
        wordt in algemene termen over marktpartijen gesproken. Dit betreft zowel de grotere
        professionele partijen als de particuliere eigenaren.




26\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>In de gemeente Lingewaard zal in toenemende mate ook ontwikkeld worden door particuliere
eigenaren bijvoorbeeld in het kader van de functieveranderingsregeling. Dat dit zo is, doet niet af
aan de relevantie van bovenstaande opsomming. Ook bij kleinere particuliere ontwikkelingen
gelden bovengenoemde inputfactoren als afwegingskader.

3.3    Algemene voorkeur gemeente Lingewaard
In het voorgaande zijn drie vormen van grondbeleid omschreven en inputfactoren die tot een
keuze voor een bepaalde vorm kunnen leiden. In algemene zin is reeds nu een voorkeur uit te
spreken. De gemeente heeft in algemene zin een voorkeur voor het voeren van een faciliterend
grondbeleid, zal een regisserende rol aannemen indien dit in de gegeven omstandigheden
wenselijk is en zal kiezen voor een actieve vorm van grondbeleid indien dat noodzakelijk is. In het
onderstaande wordt deze voorkeursroute toegelicht.

Bovengenoemde voorkeursroute sluit aan op ons beeld over de rol van de overheid bij
gebiedsontwikkeling. Die hoeft niet te zijn dat gemeente vooraf en risicodragend zelfstandig de
plannen ontwikkelt waarna zij deze ook uitvoert. De gemeente stelt kaders en nodigt
marktpartijen uit om goede voorstellen in te dienen die passen in deze kaders. Komen
marktpartijen als vanzelf met die goede voorstellen dan is een uitnodiging niet nodig en is een
faciliterende rol afdoende. Hiermee wordt duidelijk dat wij de rol van de gemeente niet als die van
ondernemer zien. Diverse gemeenten hebben in het verleden gronden aangekocht waarmee niet
alleen ruimtelijke doelstellingen gehaald konden worden, maar ook met als reden aan de
grondexploitatie geld te verdienen; een rol als ondernemer. Door de crisis komt een groot deel
van deze aangekochte gronden niet tot ontwikkeling en dienen forse bedragen afgeschreven te
worden. Ook in onze gemeente liggen projecten stil en zijn extra rentelasten het gevolg. Het
bereiken van diverse ruimtelijke, volkshuisvestelijke en economische doelen kan ook met
grondbeleidsinstrumentarium waarbij geen risicodragende, ondernemende houding noodzakelijk
is. Wij borduren met de hier geformuleerde voorkeursroute dus deels voort op een vanaf 2001
reeds binnen de gemeente bestaande praktijk en de goede ervaringen daarmee. Bovendien past
dit onder meer in het coalitieakkoord zoals dat op moment van opstellen van deze nota geldt
waarin een duidelijke visie is gepresenteerd over de rol van burgers en particuliere partijen in
algemene zin. Wij hebben vertrouwen in de markt en een deel van de verantwoordelijkheid met
betrekking tot gebiedsontwikkeling kan daar dan ook liggen. Waardevol in dit kader is nog te
noemen dat deze voorkeursroute ook te lezen is op een heel ander gemeentelijk beleidsterrein. In
de Sociale Visie is het volgende geformuleerd:

We gaan er in eerste instantie van uit dat we als gemeente voorwaarden scheppen (faciliteren)
om het zelf organiserend vermogen van mensen optimaal tot zijn recht te laten komen. Soms
hebben inwoners een klein duwtje in de rug nodig en moeten zij gestimuleerd worden. In een
aantal gevallen biedt het zelf organiserend vermogen onvoldoende soelaas en moeten we een
interventie plegen.




                                                                                      Nota Grondbeleid   27\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Bovengenoemd citaat sluit exact aan op de hier geformuleerde voorkeursroute met betrekking tot
        grondbeleid. Zo is sprake van een breed gedeelde beleidsvisie op de rol van de gemeente met
        vertaling naar verschillende beleidsvelden.

        Concreet betekent dit dat een faciliterende rol van de gemeente afdoende is als particulieren
        zelfstandig initiatieven ontwikkelen die passen in de gemeentelijke visie. De gemeente kan dan
        toetsend optreden, de noodzakelijke bestuursrechtelijke handelingen verrichten waarna de
        initiatiefnemer het plan risicodragend ontwikkelt. Indien deze initiatieven niet als vanzelf van de
        grond komen, maar een ontwikkeling wel gewenst is, zullen wij ons pro-actief opstellen in het
        benaderen van de particuliere partijen die een ontwikkeling mogelijk tot stand kunnen brengen.
        Dit is de regisserende rol. Daarbij nodigen wij partijen actief uit tot het nemen van initiatief en
        brengen daarbij wel ons organiserend vermogen in. Ook in deze rol treden wij echter niet als
        risicodragend ondernemer op. Tot slot kunnen bepaalde ontwikkelingen van dusdanig belang
        voor Lingewaard zijn dat wij een actieve risicodragende rol zullen accepteren. Dit is het geval
        indien de betreffende ontwikkeling niet zelfstandig of aan de hand van de regisserende rol door
        particuliere initiatiefnemers wordt opgepakt. In dat geval zullen wij als gemeente een actieve rol
        aannemen om de betreffende ontwikkeling toch te kunnen realiseren.

        Bovengenoemde voorkeursroute betekent niet dat hiervan afwijken niet mogelijk is. Indien een
        afwijking wenselijk is, zal deze (extra) onderbouwd moeten worden. Hiertoe dienen de
        inputfactoren als genoemd in paragraaf 3.2. Door de afwijkende keuze te motiveren aan de hand
        van de genoemde inputfactoren is beoordeling en verantwoording ervan mogelijk.


        Tabel 3.3 Uitgangspunten voorkeursroute
        Voorkeursroute
        Faciliterend grondbeleid heeft de voorkeur
        Leidt dit tot stilstand en is een ontwikkeling wel gewenst dan kiezen we voor regisserend grondbeleid
        Leidt ook dit tot stilstand en is de ontwikkeling wel gewenst dan kiezen we voor actief grondbeleid
        Afwijken van de genoemde voorkeursroute is mogelijk en zal alsdan onderbouwd worden aan de hand van de
        inputfactoren (maatschappelijk) belang van de ontwikkeling, mate waarin marktpartijen de ontwikkeling zelfstandig
        ter hand willen nemen, eigendomspositie, inschatting risicoprofiel en winstverwachting, aanwezigheid financiële
        middelen en beschikbare capaciteit, kennis en kunde


        Onderstaand stroomschema tracht de vormen van grondbeleid te relateren aan de inputfactoren.
        Uiteraard geldt daarbij de opmerking dat dit een versimpelde weergave is van de complexe
        praktijk van gebiedsontwikkeling, maar het geeft een eerste richting en houvast.




28\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Een tweede opmerking, die al eerder geplaatst is in hoofdstuk 2, is dat voorafgaand aan de start
van dit schema waar reeds wordt uitgegaan van een bepaald concreet doel het waardevol is
gezamenlijk al na te denken wat de doelen zijn en hoe die in de toekomst mogelijk met de inzet
van grondbeleid behaald kunnen worden. Het grondbeleid heeft, als vermeld, een faciliterende en
zeker geen beslissende rol, maar de efficiëntie van de inzet van het beschikbare instrumentarium
kan worden vergroot door reeds in een vroeg stadium de juiste dwarsverbanden met elkaar te
leggen. Dit laatstgenoemde proces is echter niet in onderstaand schema vervat.


Figuur 3.1 Stroomschema inputfactoren en vormen van grondbeleid




3.4     Algemene voorkeur toegespitst op bepaalde typen ontwikkelingen
3.4.1     Signalen uit samenhangend beleid
In paragraaf 3.3 is een algemene voorkeursroute uitgesproken voor het te volgen grondbeleid als
een ontwikkeling tot stand komt of moet worden gebracht. Naar aanleiding van signalen uit
diverse samenhangende beleidsnotities is het mogelijk ook een voorkeur uit te spreken
toegespitst naar verschillende typen ontwikkelingen. In het onderstaande zijn de belangrijkste
signalen omschreven. Daaruit wordt in paragraaf 3.4.2 een aantal algemene conclusies
getrokken.

Structuurvisie
•     Bij bedrijventerreinen: Inbreiding gaat voor uitbreiding
•     Afronden van projecten die in gang zijn gezet, met goede fasering nu er minder sprake is van
      schaarste
•     Lingewaard blijft een groene gemeente




                                                                                     Nota Grondbeleid   29\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        •   Opvoeren druk revitalisering bedrijventerreinen
        •   Mogelijke andere functies Lingewal en Polseweg met voor de gemeente budgetneutraal
            resultaat
        •   Kamervoort (ten zuiden van de Kampsestraat) als reservering voor toekomstige bedrijvigheid
            opgeven

        Landschapsontwikkelingsplan
        • Geen nieuwe bedrijfslocaties in uiterwaarden

        Regionaal programma bedrijventerreinen Stadsregio Arnhem Nijmegen
        • Binnen stadsregio is sprake van overaanbod van grond tot 2025 voor bedrijventerreinen

        Bestuursovereenkomst verstedelijking en mobiliteit
        • Gemeenten bouwen woningen in “middengebied” voor lokale behoefte


        Coalitieakkoord
        • De gemeente heeft een vraagstelling, geen taakstelling op het gebied van woningbouw

        3.4.2     Conclusies signalen samenhangend beleid
        Uit de signalen als geformuleerd in voorgaande paragraaf kan een aantal conclusies worden
        getrokken.

        Bedrijventerreinen
        Duidelijk is dat er nog voldoende aanbod van bedrijventerrein in Lingewaard is. Deze kan zowel
        voorzien in de bovenlokale vraag als in de lokale vraag. Dit aanbod kan daarin zelfs zeer ruim
        voorzien. Dit betekent dat wij als gemeente niet actief nieuwe bedrijventerreinen tot ontwikkeling
        zullen brengen de komende 4 jaar. Ook een regisserende of faciliterende rol om mogelijke
        particuliere initiatieven te ondersteunen past in dit kader niet. Op die manier ontstaan namelijk
        toch nieuwe bedrijventerreinen die gezien de huidige marktsituatie vermoedelijk lange tijd braak
        zullen liggen. Dit is een onwenselijke situatie en leidt tot afbreuk aan de kwaliteit van deze
        gebieden. Bovendien is er, als vermeld, nog een voldoende ruim aanbod in bedrijventerreinen.
        Dergelijke initiatieven passen dus niet in de gemeentelijke ruimtelijke visie.

        Woningbouw
        De conclusie aangaande bedrijventerreinen geldt ook voor de realisatie van woningen. Op
        grootschalige basis zal dit de komende vier jaar niet noodzakelijk zijn. De notitie “Lingewaardse
        woningbouwopgave 2010-2020” omschrijft in feite dat er reeds in de bestaande plannen
        voldoende aanbod is om aan de vraag te kunnen voldoen tot 2020.




30\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Het actief ontwikkelen van nieuwe grootschalige woningbouwlocaties zal dus niet gebeuren de
komende vier jaar en mogelijke initiatieven daartoe zullen ook niet gefaciliteerd worden. Zij
passen niet in de ruimtelijke visie en zullen leiden tot kwalitatieve achteruitgang van gebieden.
Realisatie van woningbouw op kleinschalige basis op grond van het regionaal beleid voor
functiewijziging in het buitengebied past in de visie van functieverandering en kan om die reden
gefaciliteerd worden.

Kantorenlocaties en Perifere Detailhandelsvestigingen (PDV)
Tevens kan hier genoemd worden dat geen actieve inzet zal plaatsvinden op de ontwikkeling van
kantorenlocaties en PDV, behoudens het noordelijk deel van de Houtakker II. De beleidsnotities
die ten behoeve van deze Nota Grondbeleid bestudeerd zijn, gaan daar niet op in en dat zegt in
feite al genoeg. De gemeente heeft op dit vlak geen ambities en dergelijke ontwikkelingen passen
dan ook niet in de gemeentelijke visie. De behoefte aan kantorenlocaties wordt in hoofdlijnen
ingevuld door de gemeenten Nijmegen en Arnhem.


Herstructurering en transformatie bedrijventerreinen
Eén van de gemeentelijke ambities is de herstructurering c.q. transformering van de gebieden
Lingewal, Polseweg en Gendt-Bemmel. Uit de structuurvisie is te concluderen dat dergelijke
ontwikkelingen voor de gemeente een budgetneutraal resultaat zullen moeten hebben. Hier past
een meer regisserende rol van de gemeente Lingewaard. De gemeente zal actief proberen
partijen bij elkaar te brengen en instrumenten inzetten om ontwikkelingen in dit kader mogelijk op
gang te brengen. Een actieve rol in de zin van risicodragende grootschalige aankoop van
bedrijven past niet meer in de huidige tijd. Dit betekent niet dat in het geheel geen aankopen
kunnen plaatsvinden, maar dat zal dan gepaard moeten gaan met zekerheid tot afzet ervan. Ook
het verkrijgen van subsidies kan aanleiding zijn voor een meer actieve rol.


Landschap en buitengebied
Het thema landschap en buitengebied is niet een thema dat in veel nota’s grondbeleid terugkomt.
Voor onze gemeente verdient dit thema echter apart de aandacht. Reeds in de doelstellingen
zoals die geformuleerd zijn in de structuurvisie is de ruime aandacht voor dit thema zichtbaar. Zo
is in de structuurvisie geformuleerd dat Lingewaard een groene gemeente blijft, is er een apart
Landschapsontwikkelingsplan en heeft de gemeente die ambities concreet verwerkt in, onder
meer, de ontwikkeling van Park Lingezegen. De gemeente heeft op dit punt dus ruime ambities,
passend bij het karakter van de gemeente Lingewaard. De vraag is echter of deze ambities waar
gemaakt kunnen worden zonder actieve inzet van de gemeente. De verwachting kan
uitgesproken worden dat op voorhand initiatieven vanuit de markt op dit vlak beperkter zullen zijn
dan normaliter geldt voor de hiervoor genoemde onderdelen. De gemeente zal hier dus mogelijk
moeten kiezen voor actief grondbeleid om de ambities waar te maken.

Tot slot wordt opgemerkt dat het bovenstaande geldt voor de ontwikkeling van nieuwe plannen.
Uiteraard gelden bovengenoemde uitgangspunten niet voor reeds in gang gezette
ontwikkelingen. Voor die ontwikkelingen is in feite in het verleden al gekozen voor een bepaalde
vorm van grondbeleid.




                                                                                      Nota Grondbeleid   31\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Het afronden van de ontwikkeling van die gebieden heeft voor de komende jaren prioriteit. Dit is
        tevens zo opgenomen in de gemeentelijke structuurvisie. Zie daartoe hoofdstuk 2.


        Tabel 3.4 Uitgangspunten gemeentelijke voorkeur type grondbeleid bij typen ontwikkelingen
        Voorkeursroute
        Geen inzet van actief, regisserend en faciliterend grondbeleid ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe
        bedrijventerreinen
        Geen inzet van actief, regisserend en faciliterend grondbeleid ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe
        grootschalige woningbouwlocaties
        Geen inzet van actief, regisserend en faciliterend grondbeleid ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe
        kantorenlocaties en PDV
        Inzet van regisserend en faciliterend grondbeleid bij de herstructurering en transformatie van bedrijventerreinen
        Mogelijk actieve inzet bij de realisatie van landschap c.q. de ontwikkeling van het buitengebied


        3.4.3     Aandachtspunten
        Ten aanzien van de voorkeuren zoals die in algemene zin en meer concreet naar typen
        ontwikkelingen in het voorgaande zijn vastgelegd gelden de volgende aandachtspunten:
        • De genoemde voorkeuren volgen in feite uit het stroomschema in paragraaf 3.3. Als goed
            voorbeeld is de hier geformuleerde voorkeursroute voor bedrijventerreinen te noemen. Er is
            geen maatschappelijk belang nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen, het risico zou ook te
            groot zijn als dit toch zou gebeuren en wij hebben daar ook geen budget voor over. Vanuit die
            inputfactoren en de conclusie daarbij volgt in feite al de genoemde voorkeursroute.
        •   In het voorgaande is voor diverse typen ontwikkelingen een voorkeur vastgelegd om hiermee
            niet actief aan de slag te gaan. Dit betekent nadrukkelijk niet dat de gemeente niet actief zal
            inzetten op de afronding van lopende projecten. De voorkeuren die zijn vastgelegd houden in
            feite voor een aantal typen ontwikkelingen in dat daarvoor de komende periode geen nieuwe
            projecten zullen worden gestart.
        •   In het voorgaande is getracht zo concreet mogelijk de gemeentelijke voorkeuren voor een
            bepaalde vorm van grondbeleid vast te leggen. Dat is mede mogelijk vanwege de
            opgenomen houdbaarheidstermijn van deze nota van vier jaar waarna deze geëvalueerd zal
            worden. De nu vastgelegde voorkeuren zijn mede gebaseerd op die termijn.




32\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>    4 Juridisch instrumentarium

De onderverdeling van het juridisch instrumentarium waar binnen het grondbeleid gebruik van
kan worden gemaakt is veelal die in verwerving, beheer, uitgifte, samenwerkingsvormen en
kostenverhaal. Zijdelings speelt het aanbestedingsrecht een rol. Het gaat om juridisch
gereedschap dat meestal privaatrechtelijk van aard is. Dat betekent dat het bestuursrecht daar
veelal alleen indirect op van toepassing is. De gemeente treedt hier op als rechtspersoon in het
handelsverkeer en niet zozeer in haar rol van overheid. In het onderstaande wordt ingegaan op
de volgende onderwerpen:
• Verwerving
•     Beheer
•     Uitgifte
•     Samenwerking
•     Kostenverhaal
•     Aanbestedingsrecht

4.1     Verwerving
4.1.1     Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen
Bij het formuleren van de doelen uit de structuurvisie in hoofdstuk 2 is als één van de doelen
opgenomen dat de gemeente zich de komende jaren zal richten op het afronden van lopende
projecten en ontwikkelingen. Bovendien is in hoofdstuk 3 aangegeven dat de gemeente op het
vlak van bedrijventerreinen, woningbouw en kantorenlocaties geen actief grondbeleid zal voeren
en in principe ook geen regisserend grondbeleid. Het doen van aankopen in het kader van
grondbeleid vindt in de regel plaats binnen een keuze voor actief grondbeleid (zie daartoe ook de
algemene begripsomschrijving in hoofdstuk 3). Uit de combinatie van bovenstaande elementen
kan dan al snel de conclusie worden getrokken dat de gemeente de komende jaren relatief weinig
aankopen zal doen ten behoeve van nieuwe gebiedsontwikkeling. Die conclusie is juist, maar
neemt niet weg dat het doen van aankopen toch aan de orde kan zijn in specifieke gevallen. Een
goed voorbeeld hiervan zijn de ambities die wij hebben om een groene gemeente te blijven. Om
die ambities waar te kunnen maken zullen we naar verwachting in een aantal gevallen toch voor
een actieve vorm van grondbeleid moeten kiezen waarbij het noodzakelijk kan zijn
grondaankopen te doen. Die aankopen zullen alsdan gemotiveerd en verantwoord worden aan
de hand van de inputfactoren in hoofdstuk 3. Wordt er een keuze gemaakt tot het doen van
aankopen, dan is daartoe divers instrumentarium beschikbaar. De gemeentelijke voorkeur daarbij
wordt hierna behandeld.
Tabel 4.1 Verwachting verwerving
Verwachting
Gezien de vastgelegde voorkeursroute voor faciliterend, regisserend, actief grondbeleid en de meer gespecificeerde
verwachting per type ontwikkeling en één van de doelen in de structuurvisie is de verwachting dat de komende
periode relatief weinig aankopen worden gedaan. Kanttekening die hierbij geplaatst kan worden zijn mogelijk
noodzakelijke verwervingen om onze ambities waar te kunnen op het vlak van landschapsontwikkeling




                                                                                                  Nota Grondbeleid   33\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        4.1.2     Instrumentarium
        In het grondbeleidsjargon is verwerven kopen onder drang of kopen onder dwang. In het eerste
        geval gaat het om kopen op initiatief van de gemeente, maar wel in onderlinge overeenstemming
        tussen eigenaar en gemeente. Kopen onder dwang is in het uiterste geval onteigening,
        gedwongen verkoop.


        Verwervingsinstrumenten kunnen worden ingedeeld in meer actieve en meer passieve
        instrumenten. De termen passief en actief hebben hierbij overigens geen directe relatie met een
        keuze voor een vorm van grondbeleid. Binnen actief grondbeleid hoort bijvoorbeeld ook de inzet
        van bepaalde passieve instrumenten. Onderstaande tabel presenteert de indeling.


        Tabel 4.2 Indeling verwervingsinstrumenten
        Instrument                                       Passief/actief
        Minnelijke verwerving                            Actief
        Onteigening                                      Actief
        Voorkeursrecht                                   Passief
        Grondbank/waterbank                              Passief
        Verwervingsfonds                                 Passief


        Actieve instrumenten zijn minnelijke aankoop en onteigening. Daarmee kan de gemeente op
        eigen initiatief onroerende zaken in eigendom krijgen. Daarnaast bestaan er meer passieve
        instrumenten, juridisch instrumentarium dat wel helpt, maar waarvoor het gemeentelijk initiatief
        niet voldoende is om de eigendom te doen overgaan. De belangrijkste is de mogelijkheid tot het
        vestigen van een gemeentelijke voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten
        (Wvg). Middels een voorkeursrecht is een partij op wiens eigendom een voorkeursrecht rust bij
        gewenste verkoop verplicht dit eigendom eerst aan de gemeente aan te bieden. De eigenaar
        heeft dus een aanbiedingsplicht. De gemeente heeft een recht te kopen, maar is hiertoe niet
        verplicht. Partijen gaan alsdan een minnelijk onderhandelingstraject aan ten aanzien van de prijs.
        Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de prijs is de particulier pas na een
        rechterlijke uitspraak omtrent de prijs en een weigering van de gemeente om die prijs te betalen
        gerechtigd het eigendom aan anderen dan de gemeente aan te bieden. Inzet van het
        voorkeursrecht is toepasbaar in gebieden waarbij de gemeente zich wenst te verzekeren van een
        eigendomspositie, maar die positie nog niet urgent is. Overigens dient hierbij opgemerkt te
        worden dat het voorkeursrecht soms slechts een beperkte geldigheidsduur heeft. Wordt niet tijdig
        een (ontwerp) bestemmingsplan ter visie gelegd of vastgesteld, dan vervalt het voorkeursrecht en
        zijn eigenaren vrij om de betreffende onroerende zaken aan eenieder te verkopen.




34\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>De gebruikelijke wijze om eigendom te verwerven is de minnelijke aankoop ervan. Dit betekent
dat de gemeente op basis van gelijkwaardigheid zal onderhandelen met de huidige eigenaar in
de hoop tot overeenstemming te komen. Wanneer een poging hiertoe niet tot overeenstemming
leidt zal, indien noodzakelijk, het onteigeningsinstrument worden ingezet. Dit zal het geval zijn als
bij het vaststellen van een bestemmingsplan voor een bepaald gebied er geen uitzicht bestaat op
verwervingsmogelijkheden van voor de realisatie van het plan noodzakelijke grond/vastgoed en
er ook geen sprake is van een eigenaar die zelfrealisatie kan en/of wil toepassen. Bovendien zal
voor de gemeente onaanvaardbare vertraging moeten ontstaan. Uitgangspunt is aldus minnelijke
verwerving maar indien bijvoorbeeld de vraagprijs veel te hoog is, is onteigening, onder de
daartoe opgestelde wettelijke voorwaarden, een optie. Overigens gelden bij onteigening diverse
wettelijke regels die ervoor zorgen dat eigenaren in economisch opzicht afdoende
gecompenseerd worden. Er dient onafhankelijk vastgesteld te worden wat de waarde is van het
te onteigenen vastgoed en, indien er sprake is van schade door de onteigening, dient ook deze
vergoed te worden. Is de verkrijging van een bepaalde onroerende zaak zeer gewenst, dan zullen
wij gelijktijdig met de minnelijke onderhandelingen de procedure voor onteigening in gang zetten.
Wordt deze procedure pas in gang gezet nadat duidelijk is dat niet tot minnelijke
overeenstemming gekomen zal worden, is reeds veel tijd verloren gegaan. Ten behoeve van de
realisatie van Park Lingezegen kan bijvoorbeeld van dit instrument gebruik worden gemaakt.

Ook het toepassen van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) kan soms noodzakelijk of nuttig
zijn. Het wel of niet toepassen ervan vindt afgewogen plaats. Zo is reeds vermeld dat de
ontwikkeling van grootschalige uitleggebieden binnen de gemeente Lingewaard niet aan de orde
is. Het zal veelal gaan om kleinschalige initiatieven bijvoorbeeld op basis van het regionaal beleid
voor functiewijziging. Inzet van de Wvg heeft in die gevallen geen meerwaarde en is dan ook
geen wens van de gemeente. In gevallen waarin partijen zelf in staat en bereid zijn de
ontwikkeling zoals die de gemeente voor ogen staat te realiseren biedt de inzet van het
voorkeursrecht dus geen meerwaarde.

In algemene zin geldt dat de gemeente, indien nodig, gebruik zal maken van de instrumenten op
minnelijke basis grond te verwerven, gebruik te maken van de Wvg indien dit nuttig kan zijn en
indien dit noodzakelijk is over zal gaan tot onteigening. Ook het collegeakkoord zoals dat op
moment van schrijven van deze Nota Grondbeleid geldt (Collegeprogramma 2012-2014)
formuleert het toepassen van de Wvg en Ow indien dit noodzakelijk is. Nogmaals wordt hier
vermeld dat inzet van deze instrumenten naar verwachting de komende jaren relatief weinig zal
worden toegepast. Een voorbeeld waarbij onteigening mogelijk aan de orde kan zijn, is genoemd
in de programmabegroting 2013. Voor de ontsluiting van Houtakker II op de Van Elkweg zijn nog
enkele gronden nodig. De programmabegroting omschrijft dat getracht wordt deze gronden
minnelijk te verwerven maar dat een onteigeningsprocedure in gang wordt gezet indien dit
noodzakelijk blijkt te zijn. Ook kan dit noodzakelijk zijn bij het waarmaken van onze ambities op
het vlak van landschapsontwikkeling.

Naar aanleiding van het voorgaande presenteert onderstaande tabel de gemeentelijke
uitgangspunten indien een eigendomspositie in een bepaald gebied noodzakelijk is.




                                                                                        Nota Grondbeleid   35\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Tabel 4.3 Uitgangspunten verwerving
        Uitgangspunten
        Indien de gemeente gronden wenst te verwerven is het uitgangspunt minnelijke verwerving
        Inzet van Wvg indien nodig en nuttig
        Inzet onteigening indien noodzakelijk


        Onderstaand stroomschema presenteert de relatie tussen de verschillende besproken
        instrumenten. De start ligt bij een situatie dat verwerving gewenst is. In het voorgaande hoofdstuk
        is toegelicht dat dan sprake is van een actief grondbeleid hetgeen relatief weinig zal voorkomen
        in onze gemeente.


        Figuur 4.1 Stroomschema inzet verwervingsinstrumenten




        Tabel 4.2 noemt naast de instrumenten minnelijke verwerving, het vestigen van
        voorkeursrechten en de mogelijkheid te onteigenen ook de mogelijkheid een grondbank in te
        stellen. In feite is dit een hoeveelheid grond waaraan nog geen specifiek doel is gekoppeld. De
        grond kan worden ingezet als ruilgrond om ontwikkelingen op gang te brengen. Eigenaren in een
        bepaald gebied kan dan bijvoorbeeld een stuk grond uit de grondbank worden aangeboden waar
        zij zich kunnen vestigen. De gemeente kan op die manier een extra stimulans bieden in de wens
        die eigenaar te verplaatsen. Het hebben van een grondbank brengt uiteraard ook een risico mee
        indien de gronden lange tijd niet ingezet kunnen worden. In dat geval zullen de rentelasten
        toenemen. Op het moment van schrijven van deze Nota Grondbeleid bezitten wij als gemeente
        een oppervlak van 38,7 ha grond welke kan worden ingezet als ruilgrond. Dit eigendom kan
        worden gekenschetst als een grondbank waarbij op dit moment het uitgangspunt niet is deze
        hoeveelheid ruilgrond op niveau te houden zoals dat in een reguliere grondbank in feite wel het
        geval is.

        In dit kader dient ook vermeld te worden de gemeentelijke betrokkenheid bij het inrichten van een
        waterbank.




36\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>De inrichting van deze waterbank is vermeld in de structuurvisie en zal samen met het
waterschap worden opgetuigd. Doel van deze waterbank is compensatiegrond beschikbaar te
hebben indien op bepaalde locaties die nu ontwikkeld worden niet voldoende watercompensatie
kan plaatsvinden als gevolg van de realisatie van verhard oppervlak. Door het hebben van een
waterbank wordt het mogelijk gemaakt die compensatie elders, buiten de directe plangrens van
het plangebied, op te lossen. Tevens is deze waterbank noodzakelijk omdat in een aantal
bestaande kernen (Gendt, Angeren en Doornenburg) sprake is van te weinig water.
Verwervingen ten behoeve van deze waterbank zijn in de toekomst dan ook mogelijk.


Tabel 4.4 Uitgangsputen grond-/waterbank
Uitgangspunten
De gemeente heeft op moment van schrijven van deze Nota Grondbeleid 38,7 ha ruilgrond in bezit
Samen met het waterschap wordt een waterbank ingericht


4.1.3     Aankoopbudget, taxaties, onderbouwing
Nu de verwachting is dat er de komende jaren relatief weinig grondaankopen worden gedaan, is
het in algemene zin niet nodig op voorhand een substantieel (strategisch) aankoopbudget vrij te
maken. Een dergelijk budget is in het verleden wel eens vrijgemaakt om als gemeente snel te
kunnen handelen bij het doen van (strategische) aankopen. De gemeenteraad maakt daarbij op
voorhand een bepaald budget vrij voor het doen van aankopen die op dat moment nog niet
concreet zijn aan te wijzen. Een dergelijk budget wordt niet vrijgemaakt. Specifieke aankopen van
onroerende zaken die noodzakelijk zijn kunnen uiteraard blijven plaatsvinden, maar zullen altijd
de goedkeuring van de gemeenteraad moeten hebben. Om die goedkeuring te verkrijgen is het
noodzakelijk dat de eventuele aankoop goed onderbouwd wordt. De wens tot aankoop zal dan
ook altijd vergezeld gaan van een goede onderbouwing waarbij in ieder geval wordt ingegaan op
de inputfactoren als genoemd in paragraaf 3.2. Dit betekent dat in ieder geval het
maatschappelijk belang van de aankoop aangetoond moet worden en de financiële gevolgen en
risico’s in beeld gebracht moeten worden. Vindt de aankoop vervolgens plaats dan zal altijd
vooraf een onafhankelijke taxatie worden opgesteld waarin de marktwaarde van de betreffende
onroerende zaak getaxeerd wordt. De gemeente zal inzetten op verwerving tegen die getaxeerde
waarde.

Los van bovenstaand substantieel aankoopbudget wordt wel op voorhand een bedrag van
EUR 25.000 vrijgemaakt voor relatief kleine aankopen waarbij het met name gaat om kosten van
overdracht en levering. Gedacht kan worden aan de aankoop van enkele reststroken grond om
bijvoorbeeld een straat te kunnen verbreden. Dergelijke aankopen kunnen dan uit genoemd
budget gefinancierd worden. Het betreft een eenmalig vrijgemaakt budget dat vervolgens jaarlijks
wordt aangevuld tot het bedrag van EUR 25.000.




                                                                                                 Nota Grondbeleid   37\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Tabel 4.5 Uitgangspunten bij verwerving
        Uitgangspunten
        Er wordt geen substantieel strategisch aankoopbudget vrijgemaakt
        Wel wordt een budget van EUR 25.000 vrijgemaakt voor relatief kleine aankopen waarbij het met name gaat om de
        kosten van overdracht en levering
        Een eventuele wens tot verwerving buiten de genoemde kleine aankopen om gaat gepaard met een goede
        onderbouwing waarbij ingegaan wordt op de inputfactoren als genoemd in paragraaf 3.2
        Ten behoeve van de verwerving wordt de waarde getaxeerd. Uitgangspunt is aankoop tegen die waarde


        4.2     Beheer
        4.2.1     Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen
        Veel nota’s grondbeleid gaan niet direct in op het beheer van gemeentelijke eigendommen in het
        kader van het grondbeleid. Wij doen dat in het onderstaande wel. Daarbij is van belang te
        onderkennen dat het daarbij niet gaat om beheer en onderhoud van openbaar gebied en de
        budgetten die daarvoor beschikbaar zijn. Het gaat veel meer om beheer in het kader van een
        gebiedsontwikkeling en specifiek het mogelijk afstoten van gemeentelijke eigendommen en het
        mogelijk handhaven op het vlak van onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond. Een
        directe relatie met de geformuleerde doelen in hoofdstuk 2 is te leggen voor wat betreft de wens
        tot het afstoten van eigendommen die geen meerwaarde meer voor de gemeente hebben. Die
        wens is geformuleerd in de structuurvisie en in het “beleidsplan onderhoud en instandhouding
        gebouwen 2012” is vastgelegd welke eigendommen mogelijk verkocht kunnen worden. Het
        grondbeleid kan hier op inspelen door het aangaan van verkoopovereenkomsten en een actieve
        inzet hierop van de gemeente. In het onderstaande wordt naast dit specifieke doel ingegaan op
        de overige instrumenten ten behoeve van beheer en op onrechtmatig gebruik van
        gemeentegrond door particuliere partijen. Apart wordt aandacht besteed aan het middel
        “parkmanagement” als onderdeel van beheerinstrumentarium.

        4.2.2     Instrumentarium
        In de praktijk wordt bij beheer onderscheid gemaakt in tijdelijk en permanent beheer. De tijdelijk
        te beheren objecten hebben betrekking op onroerende zaken in toekomstig plangebied en dienen
        veelal om, na bouwrijp te zijn gemaakt, in het kader van de gronduitgifte te worden afgestoten. Dit
        betekent dat die objecten op het moment dat ze nodig zijn ook daadwerkelijk in ontwikkeling
        moeten kunnen worden gebracht zonder dat er op dat moment juridische obstakels zijn die dat
        kunnen verhinderen. Zo moet bijvoorbeeld voorkomen worden dat een gebruiker die het
        gemeentelijk eigendom tijdelijk onderhoudt diverse rechten verkrijgt die het voor de gemeente
        moeilijk maken weer de volledige beschikking over haar eigendom te verkrijgen op het moment
        dat dat noodzakelijk is. Hier zijn diverse juridische instrumenten voor beschikbaar die dergelijke
        situaties kunnen voorkomen. Deze zijn:




38\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>•   Voortgezet gebruik aan de hand van ingebruikgeving om niet
•   Tijdelijke huur op grond van de leegstandswet
•   Bruikleenovereenkomsten
•   Geliberaliseerde pacht korter dan zes jaar
•   Geliberaliseerde pacht langer dan zes jaar

Voortgezet gebruik van panden en/of gronden wordt vaak overeengekomen bij de
aankooponderhandelingen. De verkoper houdt het verkochte dan tijdelijk in gebruik totdat de
gemeente het pand of de grond nodig heeft. Dit vindt veelal plaats in de vorm van
ingebruikgeving om niet.


(Woon)ruimten die voor langere tijd leeg komen te staan kunnen ook tijdelijk worden verhuurd op
grond van de Leegstandswet. Op basis van deze wet kan, onder voorwaarden, een woonruimte
worden verhuurd voor minimaal zes maanden en maximaal vijf jaar. Bij deze tijdelijke vorm van
verhuur worden de huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek buiten werking
gesteld. Er dient een vergunning te worden verleend door het college van Burgemeester en
Wethouders. Er kan een vergoeding worden gevraagd.

Om objecten tijdelijk te beheren kan ook een bruikleenovereenkomst worden gesloten voor een
bepaalde periode of voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn. Deze is gemakkelijk op te
zeggen, maar de bruikleen vindt plaats om niet. Het voordeel van deze overeenkomst zit met
name in het feit dat deze min of meer gemakkelijk is op te zeggen waardoor de gemeente weer
tijdig over de noodzakelijke grond kan beschikken. De bruikleenovereenkomst zorgt er voor dat
het gebruik onder goed vastgelegde voorwaarden plaatsvindt. Zo kan de periode van bruikleen
worden vastgelegd in de overeenkomst alsook de gevolgen bij eventuele schade die tijdens de
periode ontstaat.

Tot slot wordt hier de mogelijkheid genoemd pachtovereenkomsten te sluiten met een duur van
minimaal één jaar en maximaal zes jaar of langer dan zes jaar. Onder die voorwaarden kan een
pachtovereenkomst worden gesloten waarbij diverse artikelen uit het Burgerlijk Wetboek die wel
gelden voor reguliere pacht niet van toepassing kunnen worden verklaard. Dit betreft met name
artikelen waarin diverse pachtbeschermingsregels voor de pachter zijn opgenomen die het bij
reguliere pacht moeilijk maakt tijdig over de grond te beschikken. Dit is een flexibele vorm van
pacht waarbij een marktconforme vergoeding kan worden gevraagd. Daarbij geldt dat indien de
afgesproken periode korter is dan zes jaar de pachtprijs vrij is; er vindt geen toetsing door de
grondkamer plaats. Is de termijn langer dan zes jaar dan is dit laatste wel aan de orde.

Een algemene voorkeur voor de ene of de andere vorm wordt hier niet uitgesproken, dit wordt per
situatie beoordeeld.




                                                                                      Nota Grondbeleid   39\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Tabel 4.6 Uitgangspunten tijdelijk beheer
        Uitgangspunten
        Afhankelijk van de situatie wordt voor tijdelijk beheer gebruik gemaakt van het sluiten van
        ingebruikgevingsovereenkomsten, bruikleenovereenkomsten, tijdelijke verhuur of tijdelijke pacht
        Het tijdig beschikbaar komen van de objecten op het moment dat deze nodig zijn, staat daarbij centraal


        4.2.3     Beheer/verkoop van gemeentelijk vastgoed
        In 2012 is onderzoek gedaan naar de hoeveelheid vastgoedobjecten die de gemeente in
        eigendom heeft. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in het “Beleidsplan onderhoud
        en instandhouding gebouwen 2012”. Op moment van schrijven van deze Nota Grondbeleid
        betreft het 199 gemeentelijke vastgoedobjecten, overigens inclusief beeldende kunst. Bijlage 5.1
        van het beleidsplan bevat een overzicht van de objecten die onder andere voor verkoop en sloop
        in aanmerking komen. Om dit overzicht te kunnen opstellen is overleg gevoerd met diverse
        beleidsafdelingen. Op de achtergronden van het overzicht wordt hier verder niet ingegaan.
        Hiertoe wordt verwezen naar het betreffende beleidsplan. Interessant voor deze Nota
        Grondbeleid is wel hoe tot verkoop zal worden overgegaan. Uitgangspunt is dat hierop de
        komende periode actief wordt ingezet. De bedoeling is deze verkoop te laten plaatsvinden via de
        inzet van een makelaar. In een aantal gevallen betreft het dan ook een deel van het omringend
        gebied. De gemeente zal vooraf de kaders vastleggen voor wat betreft de bestemmingen waartoe
        het object geschikt is.


        Tabel 4.7 Uitgangspunten verkoop gemeentelijke eigendommen
        Uitgangspunten
        De gemeente zal actief inzetten op de verkoop van vastgoedobjecten als opgenomen in het “Beleidsplan onderhoud
        en instandhouding gebouwen 2012”
        De verkoop zal plaatsvinden via de inzet van een makelaar


        4.2.4     Onrechtmatig grondgebruik
        In de notitie “Het gebruik van gemeentegrond door burgers” zijn de resultaten van een onderzoek
        opgenomen naar de hoeveelheid mogelijk onrechtmatig in gebruik genomen grond in de
        gemeente. Deze inventarisatie geeft aan dat het ongeveer 600 gevallen betreft. Dit is een
        ongewenste situatie. Het kan leiden tot situaties waarbij een partij een stuk grond rechtmatig in
        gebruik heeft (de eigendom heeft verworven of een onderhoudsovereenkomst heeft gesloten
        bijvoorbeeld) en daar mogelijk ook een vergoeding voor betaalt, terwijl een andere partij een
        vergelijkbaar stuk grond eveneens in gebruik heeft, maar dan onrechtmatig zonder vergoeding.
        Dit betekent een vorm van ongelijkheid die ongewenst is.




40\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Handhaven op onrechtmatig gebruik van gemeentegrond kan via twee routes; de
privaatrechtelijke weg waar de gemeente handhaaft als eigenaar van de betreffende grond of de
bestuursrechtelijke weg indien het gebruik in strijd is met het bestemmingsplan. Hier treedt de
gemeente als bestuursorgaan op. In de genoemde notitie wordt een voorkeur uitgesproken voor
handhaving via de bestuursrechtelijke weg. Die route verloopt in een aantal gevallen sneller,
maar kan alleen gevolgd worden als het gebruik strijdig is met het bestemmingsplan. Mocht die
route niet beschikbaar zijn, dan zal gehandhaafd worden via de privaatrechtelijke weg.


Het doel van handhaving is de juridische situatie weer aan te laten sluiten bij de feitelijke situatie.
Dit kan op verschillende manieren. Eigendomsoverdracht in de vorm van verkoop heeft daarbij de
voorkeur. De prijzen waartegen verkocht wordt zijn omschreven in de notitie “Vaststelling
gronduitgifteprijzen gemeente Lingewaard” welke jaarlijks geactualiseerd wordt. Verkoop in
eigendom is echter lang niet in alle gevallen mogelijk of wenselijk. De notitie “Beleidsregels
uitgifte reststroken gemeente Lingewaard” geeft in een groot aantal gevallen aan of de grond
verkocht kan worden of niet. Voorbeelden van situaties waarbij de grond niet verkocht kan
worden zijn als er kabels en leidingen in de grond liggen tenzij de aspirant koper een
overeenkomst met de beheerder heeft over verplaatsing ervan, als bij verkoop de ontsluiting van
belendende percelen belemmerd wordt, als de grond onderdeel uitmaakt van een
beeldbepalende groenvoorziening. Een uitputtend overzicht is opgenomen in de eerder
genoemde beleidsregels. Indien de grond niet verkocht kan worden resteren nog twee
mogelijkheden. Deze zijn het sluiten van een onderhoudsovereenkomst of het ongedaan maken
van de onrechtmatige situatie zodat de gemeente weer de volledige beschikking krijgt over de
grond. De gemeente zal geen huurovereenkomsten aangaan. Het aangaan van een
onderhoudsovereenkomst is mogelijk als verkoop niet mogelijk is, maar het onderhoud van de
betreffende grond kan plaatsvinden door de gebruiker. Het onrechtmatig gebruik wordt dan in
feite geformaliseerd. Voorwaarde is wel dat de grond een openbare bestemming blijft behouden.
Is ook het aangaan van een onderhoudsovereenkomst niet mogelijk omdat de gemeente de
volledige beschikking van de grond dient te hebben, dan zal gehandhaafd worden.


De gemeente zal de komende periode actief handhaven op onrechtmatig in gebruik genomen
grond.


Tabel 4.8 Uitgangspunten onrechtmatig grondgebruik
Uitgangspunten
De gemeente zal de komende periode actief handhaven op onrechtmatig in gebruik genomen grond
Uitgangspunt is verkoop van de betreffende grond
In de “Beleidsregels uitgifte reststroken gemeente Lingewaard” is aangegeven wanneer verkoop niet mogelijk is
Is verkoop niet mogelijk dan kan onder voorwaarden een onderhoudsovereenkomst worden gesloten dan wel zal
gehandhaafd worden
Uitgangspunt is handhaving via de bestuursrechtelijke weg. Indien dit niet mogelijk is zal handhaving plaatsvinden
via de privaatrechtelijke weg
Het sluiten van huurovereenkomsten voor reststroken is niet mogelijk




                                                                                                    Nota Grondbeleid   41\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        4.2.5      Parkmanagement
        Tot slot wordt hier ingegaan op parkmanagement als vorm van beheer van openbaar gebied.
        Parkmanagement is een vorm van beheer die in een aantal situaties voorkomt bij
        bedrijventerreinen. Het idee is dat bedrijven die zich in het betreffende gebied vestigen lid worden
        van een parkmanagementorganisatie (hier zijn verschillende juridische mogelijkheden voor)
        waarna deze organisatie bijvoorbeeld zorgt voor gezamenlijk beheer van het openbaar gebied
        binnen het bedrijventerrein. Ook faciliteiten als gezamenlijke beveiliging, afval ophaaldiensten en
        bijvoorbeeld kinderopvang zijn faciliteiten die in de praktijk vanuit een
        parkmanagementorganisatie geregeld kunnen worden. Binnen onze gemeente zijn particuliere
        initiatieven hiertoe onder andere genomen bij bedrijventerrein Bergerden waar tuinders
        gezamenlijk een collectief gietwatersysteem exploiteren en een collectief energiesysteem en is
        voor de beveiliging op de bedrijventerreinen Pannenhuis en Agropark sprake van een Stichting
        beveiliging Pannenhuis/Agropark. Dergelijke particuliere initiatieven stimuleert en ondersteunt de
        gemeente. De gemeente zal zelf bij de uitgifte van bedrijventerreinen echter geen vorm van
        parkmanagement gedwongen invoeren, behoudens deelname aan het collectief
        gietwatersysteem en het collectief energiesysteem bij Bergerden en de beveiliging bij
        Pannenhuis/Agropark.


        Tabel 4.9 Uitgangspunten parkmanagement
        Uitgangspunten
        De gemeente voert zelf geen gedwongen vorm van parkmanagement in bij de uitgifte van gronden op
        bedrijventerreinen, behoudens deelname aan het collectief gietwatersysteem en het collectief energiesysteem bij
        Bergerden en de beveiliging bij Pannenhuis/Agropark
        Particuliere initiatieven ondersteunt en stimuleert de gemeente


        4.3     Uitgifte
        4.3.1     Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen
        De relatie van de diverse uitgiftevormen met het type grondbeleid en te behalen doelen is
        evident. Een zelfstandige uitgifte kan alleen plaatsvinden indien de gemeente zelf eigenaar is van
        de gronden. In hoofdstuk 3 is reeds aangegeven dat in die gevallen de gemeente meer grip heeft
        op te behalen doelen in het kader van kwaliteit, programmering, fasering en prijzen. In relatie tot
        de geformuleerde doelen ligt de nadruk de komende periode op het afronden van de lopende
        projecten. Voor die projecten liggen veel van de te behalen doelen reeds vast en zullen deze ook
        deels via de uitgifte van de grond behaald worden. Nieuwe grootschalige projecten zijn de
        komende vier jaar niet aan de orde en de nadruk zal meer liggen op kleinschalige particuliere
        initiatieven waarbij de gemeente niet zelf eigenaar is. Uitzonderingen hierop zijn de reeds
        genoemde verkoop van te veel in eigendom bij de gemeente zijnde vastgoedobjecten en de
        verkoop van reststroken.




42\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>In het onderstaande komen de diverse uitgifte-instrumenten aan de orde en wordt specifiek
ingegaan op de onderwerpen “wijze van uitgifte”, ”uitgiftevoorwaarden”, “marketing en acquisitie”,
“functiewijzigingsregeling” en “fiscaliteit”.

4.3.2    Instrumentarium
Het juridisch instrumentarium voor gronduitgifte is het meest veelzijdig. Er bestaat een scala aan
zakelijke en persoonlijke rechten, zoals verkoop, erfpacht, het verlenen van erfdienstbaarheden,
opstalrechten en uitgifte in mandeligheid. In het onderstaande komen de door de gemeente
voorgestane instrumenten aan de orde.


Verkoop
In de meeste gevallen zal de gemeente de grond aan partijen verkopen. Dit geldt voor alle
segmenten van woningbouw alsmede voor de overige categorieën grondverkoop
(bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en reststroken).

Erfpacht
Uitgifte van grond in erfpacht komt als algemene uitgiftevorm binnen de gemeente bijna niet voor.
Uitgangspunt is uitgifte van de grond in eigendom, maar indien uitgifte van de grond in erfpacht
ertoe kan bijdragen dat terreinen niet braak blijven liggen, bedrijven zich toch vestigen en de
gemeente er bovendien financieel niet op achteruit gaat is ook uitgifte in erfpacht een
mogelijkheid. Afspraken die in het kader van erfpachtovereenkomsten gemaakt worden betreffen
in ieder geval de hoogte van de canon welke op een marktconform niveau zal zijn, de indexering
ervan, de inningstermijnen en afspraken over mogelijke herwaardering van het betrokken object.

Mandeligheid
Gronduitgifte in mandeligheid kan plaatsvinden indien dit nuttig is. Als voorbeeld wordt genoemd
de uitgifte in mandeligheid van grond ten behoeve van parkeergelegenheid en achterpaden.
Iedere mandelig eigenaar heeft dan recht op een parkeerplaats c.q. een deel van het achterpad,
maar er is dan niet aangegeven welke parkeerplaats specifiek of welk deel van het achterpad
specifiek. De eigenaren zijn gezamenlijk eigenaar van het terrein en hebben ieder recht op een
bepaald deel. Bij de realisatie van de achterpaden wordt dit instrument ingezet. Het is verder niet
in algemene zin aan te geven in welke situaties nog meer van dit instrument gebruik wordt
gemaakt.


Opstalrechten
Opstalrechten worden gehanteerd indien nuttig en noodzakelijk. Bij het vestigen van een
opstalrecht wordt de eigendom van ondergrond en opstal gesplitst. Normaal gesproken is de
eigenaar van de ondergrond door natrekking ook eigenaar van hetgeen onlosmakelijk met die
ondergrond verbonden is. Door het vestigen van een opstalrecht kan dit doorbroken worden.
Specifiek worden opstalrechten gevestigd bij de realisatie van opstallen voor telecomapparatuur
en verenigingsgebouwen. Hierbij geldt een marktconforme retributie (de vergoeding voor het
opstalrecht) waarvan de hoogte is vastgelegd in de notitie “Vaststelling gronduitgifteprijzen
gemeente Lingewaard”.




                                                                                      Nota Grondbeleid   43\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Een goed voorbeeld waarbij dit instrument ook is ingezet is bij de ontwikkeling van Pannenhuis II
        waardoor de vestiging van een bedrijf mogelijk is geworden. Doordat voor de grond retributie
        wordt betaald, hoefde niet in één keer financiering aangetrokken te worden voor de aankoop van
        de grond in eigendom. Het aantrekken van krediet is juist in de huidige tijd erg moeilijk voor
        bedrijven. Het vestigen van het opstalrecht heeft er dus toe bijgedragen dat het betreffende
        bedrijf zich toch in de gemeente heeft kunnen vestigen en bovendien de grond niet braak is
        blijven liggen. Door de marktconforme retributie is de gemeente er ook niet slechter van
        geworden.

        Erfdienstbaarheden
        Erfdienstbaarheden zijn nodig als er sprake is van heersende en dienende erven. Voorbeelden
        zijn het recht op vrij uitzicht waardoor het dienende erf geen hoge opstallen mag plaatsen die het
        uitzicht vanuit het heersende erf belemmeren. Ook het recht van overpad is een goed voorbeeld,
        waarbij de eigenaar van het heersende erf het recht heeft ten behoeve van de ontsluiting gebruik
        te maken van een pad op het dienende erf. De gemeente kan als privaatrechtelijk rechtspersoon
        van deze mogelijkheid gebruik maken.

        Opties
        Tot slot wordt hier vermeld dat de gemeente bepaalde gronden ook in optie kan geven. Na een
        periode van drie maanden wordt een optievergoeding in rekening gebracht van 5% over de
        koopsom.

        Tabel 4.10 Uitgangspunten uitgifte
        Uitgangspunten
        In de meeste gevallen is verkoop van onroerende zaken het uitgangspunt
        Uitgifte van gronden in erfpacht komt binnen de gemeente niet veelvuldig voor, maar kan ingezet worden indien dit
        de uitgifte van grond kan stimuleren
        Uitgifte van grond in mandeligheid is een mogelijkheid
        In sommige gevallen dienen bij de uitgifte van grond gelijktijdig erfdienstbaarheden of opstalrechten gevestigd te
        worden. Specifiek is dit het geval bij gronduitgifte voor de opstal van telecomapparatuur. Hierbij geldt een
        marktconforme retributie
        De gemeente kan gronden in optie geven. Na een periode van drie maanden geldt een optievergoeding van 5% van
        de koopsom


        Specifiek wordt hier nog stilgestaan bij de uitgifte van reststroken. In voorgaande paragraaf is
        daar al bij stilgestaan in het kader van onrechtmatig in gebruik genomen grond. Uitgifte van
        reststroken vindt plaats in de vorm van verkoop in eigendom. Huur is geen mogelijkheid meer.




44\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>De “Beleidsregels uitgifte reststroken Gemeente Lingewaard” geven aan onder welke
voorwaarden dergelijke reststroken verkocht kunnen worden en wanneer verkoop geen
mogelijkheid is. De prijzen liggen vast in ”Vaststelling gronduitgifteprijzen gemeente Lingewaard”.
Deze wordt jaarlijks geactualiseerd. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de
genoemde beleidsregels. Voor de “Beleidsregels uitgifte reststroken Gemeente Lingewaard” geldt
dat deze geactualiseerd zullen worden. ACTIE: Actualiseren Beleidsregels uitgifte reststroken
gemeente Lingewaard.


Tabel 4.11 Uitgangspunten uitgifte reststroken
Uitgangspunten
De “Beleidsregels uitgifte reststroken Gemeente Lingewaard” geven aan wanneer reststroken verkocht kunnen
worden en wanneer niet. ACTIE: Actualisatie van deze regels.
Uitgangspunt is uitgifte in de vorm van eigendomsoverdracht
Huur van reststroken is geen mogelijkheid
De uitgifteprijzen worden gehanteerd als opgenomen in de op het moment van uitgifte geldende versie van de
notitie “Vaststelling gronduitgifteprijzen gemeente Lingewaard”


4.3.3     Wijze van uitgifte
In het voorgaande is ingegaan op de juridische instrumenten die de gemeente kan hanteren bij
de uitgifte van grond en vastgoed. Daarbij is nog niet ingegaan hoe die uitgifte wordt
vormgegeven. Zo kan grond worden uitgegeven per opbod, door loting of door simpelweg te
hanteren dat wie het eerst interesse toont, de grond ook het eerste kan verwerven.


Gezien de huidige vertraging en stilstand in de uitgifte van grond geldt het principe dat de
gemeente gronden uitgeeft aan degene die het eerst interesse toont. Indien de interesse in
gronden op bedrijventerreinen op een bepaald moment groot is, geldt een gemeentelijke voorkeur
voor de uitgifte van deze gronden aan bedrijven met een lokale binding. Specifiek geldt voor het
afstoten van de gemeentelijke vastgoedobjecten dat de gemeente de verkoop zal vormgeven via
de inzet van een makelaar.


Tabel 4.12 Uitgangspunten wijze van uitgifte
Uitgangspunten
Voor de uitgifte van grond geldt dat de grond wordt uitgegeven aan wie het eerst interesse toont
Bij een grote vraag naar grond voor bedrijventerreinen geldt een gemeentelijke voorkeur voor de uitgifte van de
grond aan bedrijven met een lokale binding
Bij de verkoop van gemeentelijke vastgoedobjecten geldt dat dit zal plaatsvinden via de inzet van een makelaar


4.3.4     Uitgiftevoorwaarden
De gemeente hanteert bij de uitgifte van grond haar algemene uitgiftevoorwaarden. De op dat
moment geldende versie wordt gehanteerd. ACTIE: Actualisatie van deze uitgiftevoorwaarden.


Specifiek wordt in het onderstaande een aantal uitgiftevoorwaarden en –bepalingen benoemd.




                                                                                                    Nota Grondbeleid   45\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        •   Bij de uitgifte van grond voor bedrijventerreinen dient de gemeente zich te houden aan de
            uitgangspunten die daartoe zijn opgenomen in het Regionaal Programma Bedrijventerreinen
            Stadsregio Arnhem Nijmegen en in de Bestuursovereenkomst Verstedelijking en Mobiliteit.
            Hierin zijn afspraken gemaakt over welke bedrijventerreinen bedoeld zijn voor welk segment
            en welke terreinen wel en niet ontwikkeld kunnen worden. De gronden binnen die
            bedrijventerreinen kunnen dan niet aan bedrijven uit andere segmenten worden uitgegeven
            dan wel kunnen überhaupt niet uitgegeven worden. In het Regionaal Programma
            Bedrijventerreinen is opgenomen dat, indien de gemeente hiertoe toch overgaat, dit gebeurt
            voor eigen rekening en risico en dat bovendien de Regio en de Provincie zienswijzen zullen
            indienen. Het belang van de regionale afstemming bij de uitgifte van gronden is daarmee ook
            duidelijk. Op het moment van opstellen van de definitieve versie van deze Nota Grondbeleid
            is overigens een advies van de Stec-groep verschenen “Naar succesvolle uitgifte van
            Agropark II, Pannenhuis II en Houtakker II” waarin, kort gezegd, wordt geadviseerd de strikte
            segmenteringseisen op bedrijventerrein Agropark II los te laten omwille van een betere
            aansluiting op de vraag uit de markt. Wat dit mogelijk voor effect heeft op de betreffende
            ontwikkeling is op moment van schrijven van deze Nota Grondbeleid nog niet bekend.
        •   Specifiek geldt bij de uitgifte van grond buiten de contour als vastgelegd in het regionaal
            beleid voor woningbouw dat 90% daarvan in de sociale sector gerealiseerd moet worden. Bij
            locaties binnen de contour geldt een percentage van 50%. Een en ander is vastgelegd in het
            Regionaal Structuurplan. Mocht een zogeheten “Doelgroepenverordening” noodzakelijk zijn
            om dit beleid te effectueren dan stelt de gemeente deze op.
        •   Ten aanzien van duurzaamheidsvoorwaarden wordt vastgehouden aan de afspraken die de
            gemeente in dit kader heeft gemaakt met de Stadsregio Arnhem Nijmegen (SAN-regio)
            vastgelegd in het document “Het Groene Akkoord: De nieuwe uitdaging in duurzaam
            bouwen”. Tevens wordt uiteraard vastgehouden aan de gemeentelijke bouwverordening in dit
            kader.
        •   Tot slot wordt hier vermeld dat in het kader van de realisatie van woningbouw door
            Waardwonen en Woningstichting Gendt specifieke afspraken zijn gemaakt in de
            prestatieafspraken onder andere over de realisatie van levensloopbestendige woningen.
            Deze afspraken worden in acht genomen bij de uitgifte van grond aan deze partijen.




46\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Tabel 4.13 Uitgangspunten uitgiftevoorwaarden
Uitgangspunten
Bij de uitgifte van grond dienen wij ons te houden aan het Regionaal Programma Bedrijventerreinen. Kanttekening
die daarbij geplaatst moet worden is het adviesrapport dat verschenen is waarin geadviseerd wordt hier minder
strikt mee om te gaan zodat het aanbod beter aansluit bij de vraag uit de markt
Bij uitgifte van grond voor woningbouw buiten de contour dient 90% in de sociale sector gerealiseerd te worden
Bij uitgifte van grond voor woningbouw binnen de contour dient 50% in de sociale sector gerealiseerd te worden
Indien noodzakelijk stelt de gemeente hiertoe een zogeheten “Doelgroepenverordening” op
De gemeente houdt zich ten aanzien van duurzaamheidseisen aan de afspraken als vastgelegd in “Het Groene
Akkoord: De nieuwe uitdaging in duurzaam bouwen”


4.3.5     Marketing en acquisitie
Als geformuleerd in hoofdstuk 2 is één van de doelen van het grondbeleid voor de komende
periode het afronden van de lopende projecten. Ten behoeve van die afronding dienen de
gronden uitgegeven te worden. Dit gebeurt in de huidige tijd niet meer vanzelf. Als gemeente
gaan wij de komende periode actiever inzetten op de uitgifte van grond met name op de
braakliggende bedrijventerreinen. Marketing en acquisitie vormt een integraal onderdeel van
gebiedsontwikkeling. Het benoemen van specifieke marketinginstrumenten past niet in een Nota
Grondbeleid, maar belangrijk is wel de notie dat actieve inzet op de uitgifte van grond hoort bij
gebiedsontwikkeling. Als voorbeeld kan worden genoemd het meer actief benaderen van
bedrijven die in het verleden interesse hebben getoond in de verwerving van grond binnen de
gemeente, maar waarbij niet tot aankoop is overgegaan. Wellicht kan samen met de ondernemer
worden gezocht naar een passende oplossing. Het voorbeeld van het vestigen van een
opstalrecht is in dit kader reeds eerder genoemd. Ook het tijdig ventileren van voordelen van
bepaalde bedrijventerreinen is noodzakelijk. Zo zal op termijn de A15 doorgetrokken worden
waardoor bedrijventerrein Houtakker II goed ontsloten wordt hetgeen een positieve
vestigingsfactor is. Reeds nu dient dit voordeel duidelijk naar buiten toe te worden gebracht.


Tot slot zullen wij actief nadenken over de mogelijkheden die er zijn met NNIEGG (Nog Niet In
Exploitatie Genomen Gronden). Dit zijn gronden die de gemeente in eigendom heeft maar die
nog geen bestemming hebben. Door reeds is een vroeg stadium na te denken over de
mogelijkheden voor deze gronden, kunnen deze ook tijdig op de juiste manier aan de markt
worden aangeboden. In samenhang met onze voorkeur voor het type grondbeleid geldt hierbij het
uitgangspunt dat een en ander samen met de markt kan worden opgepakt.

Om eigendommen ook op een juiste wijze te kunnen aanbieden dient er een goede analyse te
zijn van wat de markt wenselijk vindt. Hiervoor kan het noodzakelijk zijn externe expertise aan te
trekken. Indien dit meerwaarde biedt zal de gemeente dit doen, waarbij de gemeente wel vooraf
goede kaders en uitgangspunten wat voor het specifieke onderwerp dan de juiste kennis en
kunde is.




                                                                                                   Nota Grondbeleid   47\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Tabel 4.14 Uitgangspunten marketing en acquisitie
        Uitgangspunten
        De gemeente zal meer dan in het verleden actief inzetten op marketing en acquisitie ten behoeve van de verkoop
        van gronden
        De gemeente zal komende periode actief analyseren welke mogelijkheden er zijn voor de ontwikkeling van NNIEGG
        in de toekomst
        Ten behoeve van de verkoop van gronden is de juiste marktkennis en expertise noodzakelijk. Indien dit
        meerwaarde biedt zal deze worden aangetrokken.


        4.3.6     Functiewijziging en nevenactiviteiten
        Hoewel de onderwerpen “functiewijziging” en “nevenactiviteiten” geen direct verband hebben met
        de uitgifte van grond is het toch passend er in dit hoofdstuk kort aandacht aan te besteden. Ten
        behoeve van het bevorderen van de landschappelijke kwaliteit is het mogelijk voor
        glastuinbouwbedrijven en andere agrarische bedrijven landschappelijke woningbouw te realiseren
        bij het saneren van de bedrijven. Dit betekent dat de gemeente geen eigenaar is van die objecten
        en er dus feitelijk geen sprake is van de uitgifte van grond. Deze mogelijkheid is omschreven en
        vastgelegd in de notitie “Toepassing regionaal beleid voor functiewijziging in het buitengebied”.
        Aan de bouw van woningen wordt medewerking verleend om de beëindiging van de agrarische
        bedrijfsvoering te kunnen financieren. De te realiseren woningen dienen min of meer de
        uitstraling van een boerderij te hebben en dienen vrijstaand te zijn. Het is niet mogelijk
        bouwblokken te realiseren met meerdere woningen erin. In de genoemde notitie staan diverse
        specifieke voorwaarden die gesteld worden aan het te realiseren gebouw. Deze dient
        bijvoorbeeld haaks op de weg te staan en mag één toegangsweg hebben. Vergravingen ten
        behoeve van garages zijn niet toegestaan. Bovendien moet het gaan om één of anderhalve
        bouwlaag met een kap. Voor een integraal overzicht van de voorwaarden wordt verwezen naar
        de genoemde notitie. Op eventuele bijdragen die initiatiefnemers moeten doen aan het
        landschapsontwikkelingsfonds wordt in het volgende hoofdstuk teruggekomen.

        In dit kader wordt tevens stilgestaan bij de mogelijkheid dat agrarische bedrijven nevenactiviteiten
        ontplooien. Als voorbeeld kan genoemd worden de realisatie van een bed and breakfastfaciliteit
        dan wel het toestaan van kampeermogelijkheden. Dit betreft geen directe sturing vanuit het
        grondbeleid, maar noemenswaardig in dit kader is wel dat de gemeente dergelijke
        nevenactiviteiten zal ondersteunen. Dit draagt onder meer bij aan de recreatieve waarde van het
        buitengebied.




48\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>Tabel 4.15 Uitgangspunten functiewijziging en nevenactiviteiten
Uitgangspunten
Functiewijziging van agrarische en glastuinbouwbedrijven is mogelijk onder de voorwaarden als opgenomen in de
beleidsnotitie “Toepassing regionaal beleid voor functiewijziging in het buitengebied”
De gemeente zal initiatieven tot het ontplooien van nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven ondersteunen


4.4     Samenwerking
4.4.1     Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen
In hoofdstuk 3 is geformuleerd dat de gemeente een voorkeur heeft voor faciliterend grondbeleid
indien dit mogelijk is en regisserend grondbeleid indien dit noodzakelijk is. Bij die vormen van
grondbeleid zal regelmatig samengewerkt moeten worden met marktpartijen. Bij een keuze voor
actief grondbeleid is het de gemeente die de benodigde gronden verwerft en zelfstandig
ontwikkelt. Van samenwerking is dan geen sprake. Nu die vorm van grondbeleid niet de
gemeentelijke voorkeur geniet is het noodzakelijk vast te leggen welke vormen van
samenwerking er zijn, welke afspraken dan gemaakt zullen worden en welke inputfactoren er
gelden in de keuze voor een bepaalde vorm van samenwerking.

4.4.2     Samenwerkingsvormen
Samenwerking tussen de gemeente en een particuliere initiatiefnemer gebeurt binnen de
uitersten waarbij de gemeente geheel zelfstandig de planontwikkeling realiseert en waarbij de
particuliere initiatiefnemer de planontwikkeling geheel zelfstandig ter hand neemt. Daartussen is
sprake van samenwerking in vergaande of minder vergaande vorm. De samenwerkingsvormen
zijn:
• Bouwclaimovereenkomst (ook bouwclaim nieuwe stijl)
• Concessieovereenkomst
•     Samenwerkingsovereenkomst
•     Gezamenlijke rechtspersoon (joint venture, ook joint venture light)

Ook samenwerking tussen twee overheden is mogelijk in de vorm van een Gemeenschappelijke
Exploitatie Maatschappij. Een voorbeeld hiervan is de ontwikkeling van Bergerden waartoe onder
de werking van de Wgr (Wet gemeenschappelijke regelingen) een GEM is gevormd.

Als vermeld heeft de gemeente een voorkeur voor het voeren van een faciliterend grondbeleid
waarbij particuliere partijen zelf initiatief nemen tot het ontwikkelen en realiseren van plannen
zonder dat de gemeente daarbij risico loopt. Van echte risicodragende samenwerking is dan geen
sprake. Er zal in de regel wel een overeenkomst worden gesloten waarin diverse afspraken
worden vastgelegd, maar dat is dan meer een afsprakenkader dan een echte
samenwerkingsovereenkomst. Toch worden in het onderstaande de mogelijke
samenwerkingsvormen behandeld waarbij deze in het licht van bovenstaande opmerking worden
geplaatst. Bijlage 5 bevat een uitgebreide omschrijving van de genoemde samenwerkingsvormen
inclusief de belangrijkste kenmerken. In het onderstaande volgt een korte omschrijving.
Overigens dienen deze vormen van samenwerking los gezien te worden van overeenkomsten die
gesloten worden in het kader van het kostenverhaal.




                                                                                                     Nota Grondbeleid   49\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        De in het onderstaande genoemde overeenkomsten kunnen daarvan elementen bevatten, maar
        overeenkomsten in het kader van kostenverhaal komen in de volgende paragraaf apart aan de
        orde.

        Bouwclaimovereenkomst
        Een bouwclaimovereenkomst gaat uit van het principe dat een marktpartij zijn gronden verkoopt
        en in eigendom overdraagt aan de gemeente en als tegenprestatie hiervoor bouwrijpe grond
        verwerft van de gemeente met het recht om deze gronden te bebouwen. De uiteindelijk door de
        marktpartij te verwerven gronden kunnen in het gebied liggen waarop de eerste grondtransactie
        betrekking heeft, maar een situering elders in de gemeente is ook een mogelijkheid. In het kader
        van de gekozen route voor faciliterend grondbeleid en de uitgesproken verwachting dat de
        gemeente de komende jaren relatief weinig aankopen zal doen, zal dit type overeenkomst naar
        verwachting de komende jaren nauwelijks gesloten worden.


        Concessieovereenkomst
        In dit model vindt samenwerking slechts in zeer lichte vorm plaats. Uitgangspunt van het
        concessiemodel is verkoop van ruwe bouwgrond van de gemeente aan een ontwikkelende partij
        die vervolgens het openbaar gebied realiseert c.q. laat realiseren, deze voorzieningen met
        ondergrond terug overdraagt aan de gemeente en op de bouwgrond zijn bouwontwikkeling (het
        vastgoed) realiseert. In hoofdstuk 3 is uitgesproken dat de gemeente zich de komende jaren op
        het vlak van gebiedsontwikkeling minder als ondernemer zal gedragen. Deze vorm van
        “samenwerking” waarbij de gemeente wel diverse voorwaarden kan opnemen bij de verkoop is
        dan een goede methode om aan die wens te voldoen. Uiteraard geldt hierbij de opmerking dat de
        betreffende ontwikkeling dan wel moet passen in de gemeentelijke ruimtelijke visie en de
        uitgangspunten die geformuleerd zijn in hoofdstuk 3 voor wat betreft de ontwikkeling van nieuwe
        grootschalige bedrijventerreinen en woningbouwlocaties.

        Samenwerkingsovereenkomst
        Deze samenwerking gaat uit van een betrekkelijk normale grondexploitatie waarin partijen ieder
        voor een nader overeen te komen percentage deelnemen. Alle investeringen worden in de
        grondexploitatie ingebracht. De gemeente en particuliere partij delen in winst en verlies. Deze
        methode vereist een goede en open boekhouding. Die zal zowel voor de particuliere partij als de
        gemeente begrijpelijk moeten zijn. In samenwerking tussen gemeente en particuliere partij wordt
        dus bouw- en woonrijp gemaakt. In de praktijk is het veelvuldig zo dat de particuliere partij
        vervolgens de bouw- en woonrijpe grond afneemt vanuit de grondexploitatie waarin hij dus zelf
        één van de samenwerkingspartners is. Als vermeld heeft de gemeente een voorkeur voor
        faciliterend grondbeleid zonder daarbij zelf risico te lopen. Echter, het aangaan van een
        samenwerkingsovereenkomst kan nuttig zijn om risico’s te delen of om kennis op het vlak
        bijvoorbeeld de markt te kunnen delen.




50\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>Gezamenlijke rechtspersoon (joint venture)
Inbreng van de ontwikkeling in een gezamenlijke rechtspersoon heeft tot gevolg dat de gehele
ontwikkeling (meestal) min of meer wordt onttrokken aan de directe invloedssfeer van partijen. De
rechtspersoon treedt immers als zelfstandige op in het rechtsverkeer. In feite ontstaat een meer
geformaliseerde samenwerkingsovereenkomst. Redenen om geen “simpele”
samenwerkingsovereenkomst aan te gaan, maar een aparte rechtspersoon op te richten, kunnen
liggen in de grootte van het project, het beter regelen van de zeggenschap en
aansprakelijkheidskwesties. Met name met betrekking tot dit laatste aspect is een veel
voorkomende vorm van samenwerking die in een CV/BV constructie. In relatie tot de
voorkeursroute in het te volgen grondbeleid gelden hier dezelfde opmerkingen als geplaatst bij de
behandeling van de samenwerkingsovereenkomst. Onze financiële verordening vermeldt
overigens dat het aangaan van dergelijke samenwerkingen pas mogelijk is na een hiertoe
genomen raadsbesluit.


Tabel 4.16 Uitgangspunten samenwerking
Uitgangspunten
In relatie tot de voorkeur voor het voeren van een faciliterend grondbeleid dan wel een vorm van regisserend
grondbeleid is de verwachting dat voor nieuwe ontwikkelingen , als die al aan de orde zijn, het initiatief en risico
vooral ligt bij private partijen. Een afsprakenkader wordt wel gemaakt, maar van “echte” samenwerking is dan geen
sprake
Voor bestaande ontwikkelingen staat de gemeente open voor vormen van samenwerking die de ontwikkeling van
het betreffende gebied kunnen bevorderen
Indien toch wordt samengewerkt wordt afhankelijk van de kenmerken van de ontwikkeling een keuze gemaakt uit
een bouwclaimovereenkomst, concessieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst of joint venture. De
inputfactoren worden separaat behandeld (paragraaf 4.4.3).


4.4.3     Keuze samenwerkingsvorm
Er kunnen diverse redenen zijn om tot samenwerking over te gaan. Er kan actief naar
samenwerking gezocht worden dan wel kan samenwerking noodgedwongen ontstaan door
grondposities. De belangrijkste overwegingen om tot samenwerking over te gaan zijn:
• Grondeigendom
• Risicodeling
•    Kennis en kunde

Grondeigendom
Een zeer belangrijke reden waarom tot samenwerking wordt overgegaan is de grondeigendom.
Zo geldt in Nederland het recht op zelfrealisatie. Zelfs indien de gemeente een zeer actief
grondbeleid zou willen voeren en eigendommen zou willen verwerven, kan dit niet indien de
eigenaar in staat en bereid is de betreffende ontwikkeling zelf te realiseren.




                                                                                                        Nota Grondbeleid   51\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Risicodeling
        Het kan zijn dat aan bepaalde ontwikkelingen grote risico’s verbonden zijn of dat een
        grondexploitatie op voorhand een twijfelachtig resultaat vertoont. De gemeente kan dan actief op
        zoek gaan naar samenwerkingspartners om de risico’s te delen.

        Kennis en kunde
        Enigszins samenhangend met het voorgaande punt is het vergaren van extra kennis en kunde
        door samenwerking. Bij complexe projecten kan op die manier geprofiteerd worden van de kennis
        en kunde die de specifieke samenwerkingspartners in huis hebben.

        Bijlage 4 presenteert het stroomschema uit paragraaf 3.3 aangevuld met de genoemde
        samenwerkingsvormen uit voorgaande paragraaf. De in deze paragraaf genoemde inputfactoren
        komen daar ook weer in terug.

        4.4.4     Afspraken samenwerking
        Indien de gemeente overgaat tot samenwerking, dan worden in ieder geval over onderstaande
        onderwerpen afspraken gemaakt. De concrete invulling ervan zal verschillen per overeenkomst.
        • Bouwprogramma
        •   Inbrengwaarde
        •   Levering schone grond
        •   Delen winst en verlies
        •   Uitgifteprijzen
        •   Planning
        •   Overdracht rechten
        •   Bankgaranties
        •   Financiering
        •   Ontbindingsmogelijkheden
        •   Einde overeenkomst
        •   (Financiële) gevolgen ontbinding
        •   Bouw- en afnameverplichtingen
        •   Kwaliteit openbare ruimte
        •   Parameters

        4.4.5     Prestatieafspraken Waardwonen en Woningstichting Gendt
        In het kader van het aangaan van samenwerkingsovereenkomsten verdienen de gesloten
        prestatieovereenkomsten met Waardwonen en Woningstichting Gendt apart aandacht. Jaarlijks
        worden met deze partijen afspraken gemaakt over met name de realisatie van voldoende
        woningen in de sociale sector. Dit gebeurt door het afspreken van concrete aantallen.




52\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Tevens zijn afspraken gemaakt over te hanteren grondprijzen en is afgesproken dat partijen zich
conformeren aan het woonruimteverdelingsbeleid van de Stadsregio Arnhem Nijmegen.
Daarnaast geldt dat bij de realisatie van sociale woningen in projecten getracht wordt
Waardwonen en Woningstichting Gendt hierbij te betrekken. De afspraken worden jaarlijks
geëvalueerd.


Tabel 4.17 Uitgangspunten prestatieafspraken Waardwonen en Woningstichting Gendt
Uitgangspunten
Op het gebied van de realisatie van sociale woningbouw gelden de prestatieafspraken met Waardwonen en
Woningstichting Gendt
De afspraken worden jaarlijks geëvalueerd


4.4.6    Fiscaliteit
In het kader van samenwerking wordt tot slot ingegaan op fiscale aspecten ervan. Als goed
voorbeeld kan worden genoemd samenwerking in de vorm van een concessieovereenkomst. Het
kan voor de particuliere partij voordelen bieden indien de gronden niet ruw geleverd worden,
maar in fiscaal bouwrijpe staat. Hierdoor wordt de grond geleverd in de BTW-sfeer en kan de
particuliere partij de BTW voor het bouw- en woonrijp maken verrekenen. Voor woningcorporaties
geldt juist vaak dat zij geleverd willen hebben in de overdrachtsbelastingsfeer. Woningcorporaties
kunnen geen BTW verrekenen. Het voert te ver om hier uitgebreid bij stil te staan. Belangrijk is te
vermelden dat de gemeente in het kader van samenwerking mee kan werken aan het creëren
van een zo optimaal mogelijk fiscaal regime. Onderzoek hiertoe wordt door de gemeente zelf
uitgevoerd en verhaald op de initiatiefnemer. Een en ander mag geen nadelige effecten voor de
gemeente hebben.


Tabel 4.18 Uitgangspunten fiscaliteit
Uitgangspunten
De gemeente kan medewerking verlenen aan het creëren van een fiscaal optimaal regime bij samenwerking
Onderzoek hiertoe wordt door de gemeente uitgevoerd en verhaald op de initiatiefnemer
De constructie mag geen nadelige effecten voor de gemeente hebben


4.5     Kostenverhaal en fondsvorming
4.5.1    Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen
Ten behoeve van de ontwikkeling van plannen maakt de gemeente kosten. Dit betreft zowel de
planbegeleidingskosten als investeringskosten voor bijvoorbeeld het bouw- en woonrijp maken
van locaties. Eén van de geformuleerde doelen is bijvoorbeeld de herstructurering Lingewal en
Polseweg met een voor de gemeente budgetneutraal resultaat. De bedoeling is dit te realiseren
aan de hand van faciliterend of regisserend grondbeleid. Ook in die vormen van grondbeleid
maakt de gemeente kosten welke de gemeente wenst te verhalen op de initiatiefnemers.
Daarvoor bestaan verschillende methoden. De gemeente zal gebruik maken van deze methoden.
In het onderstaande worden deze behandeld.




                                                                                              Nota Grondbeleid   53\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        4.5.2     Mogelijkheden kostenverhaal en gemeentelijke voorkeur
        In het kader van de Wro is de gemeente verplicht de door haar te maken kosten bij
        gebiedsontwikkeling te verhalen. Dit kan op verschillende wijzen:
        • Via de opbrengst uit gronduitgifte indien de gemeente de gronden zelf in eigendom heeft
        • Via het sluiten van een anterieure overeenkomst met een zelfrealisator
        •   Via het sluiten van een posterieure overeenkomst met een zelfrealisator
        •   Via het opnemen van een betalingsvoorschrift bij de afgifte van een omgevingsvergunning op
            basis van een vastgesteld exploitatieplan

        Het verhalen van kosten door de uitgifte van grond is uiteraard alleen mogelijk als de gemeente
        ook eigenaar is van die gronden. Bij een aantal van de bestaande lopende projecten is dit het
        geval en zal kostenverhaal op die wijze plaatsvinden. In een toenemend aantal gevallen zal de
        gemeente kiezen voor een vorm van faciliterend danwel regisserend grondbeleid en zal de
        gemeente geen eigenaar zijn van de gronden. Ook in die gevallen zal echter kostenverhaal
        moeten plaatsvinden indien sprake is van een bouwplan. De Wro verplicht hiertoe. Hoewel dit niet
        direct uit de wettekst is te lezen, geldt daarbij een voorkeur voor het sluiten van overeenkomsten
        met ontwikkelende partijen. In die overeenkomst dient dan een afspraak te worden gemaakt over
        de vergoeding van kosten aan de gemeente door de ontwikkelende partij. Bovendien moet die
        vergoeding verzekerd zijn. De gebruikelijke methode hiervoor is de afgifte van een bankgarantie
        door de private partij. Deze zal de gemeente eisen in dergelijke gevallen. Lukt het maken van
        dergelijke afspraken niet met alle partijen die eigenaar zijn in het te ontwikkelen gebied (het
        exploitatiegebied), dan is de gemeente verplicht tezamen met de vaststelling van het
        bestemmingsplan ook een exploitatieplan vast te stellen. Op basis van een exploitatieplan kan de
        gemeente dan bij de afgifte van een omgevingsvergunning een betalingsvoorschrift opnemen. Op
        die manier worden eigenaren gedwongen een bijdrage te doen. Ook kan na vaststelling van een
        exploitatieplan een overeenkomst worden gesloten. Een dergelijke overeenkomst wordt
        getypeerd als een posterieure overeenkomst (gesloten na vaststelling van een exploitatieplan) in
        tegenstelling tot de anterieure overeenkomst die gesloten wordt voorafgaand aan het mogelijk
        vaststellen van een exploitatieplan. Overigens dient een posterieure overeenkomst te voldoen
        aan het dan reeds vastgestelde exploitatieplan. Voor anterieure overeenkomsten geldt meer
        vrijheid met betrekking tot de te maken afspraken.


        Belangrijk is dat het Bro een limitatieve lijst presenteert van kosten die in het kader van
        gebiedsontwikkeling verhaald kunnen worden. Aan die lijst dient de gemeente zich te houden bij
        het opstellen van exploitatieplannen, maar ook bij anterieure onderhandelingen speelt dit een rol.
        De gemeente zal altijd minimaal de kosten wensen te verhalen die op basis van het Bro te
        verhalen zijn. Wordt namelijk een lager bedrag afgesproken, dan kan de gemeente beter
        overgaan tot het vaststellen van een exploitatieplan, want dan kan er mogelijk sprake zijn van het
        verlenen van ongeoorloofde staatssteun.




54\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Op die manier heeft de regelgeving uit het Bro een zekere schaduwwerking tijdens die anterieure
onderhandelingen. Overigens geldt een en ander ook indien de kosten voor de gemeente relatief
laag zijn en bijvoorbeeld alleen planontwikkelingskosten betreft. Planontwikkelingskosten behoren
tot de te verhalen kosten. Zelfs indien een initiatiefnemer de grondexploitatie volledig zelf voert en
de gemeente hier dus geen kosten aan heeft, zal de gemeente kosten maken voor
planontwikkeling en planbegeleiding. Ook die kosten moeten dan verhaald worden. Dit geldt ook
voor eventuele onderzoeken die de gemeente in het kader van het initiatief uitvoert.


De gemeente heeft een voorkeur voor het sluiten van overeenkomsten, maar lukt dit niet op een
goede manier, dan zal de gemeente overgaan tot het vaststellen van een exploitatieplan.
Overigens is deze voorkeursroute ook zo geformuleerd in de gemeentelijke structuurvisie.


Tabel 4.19 Uitgangspunten mogelijkheden kostenverhaal
Uitgangspunten
De gemeente wenst de te maken kosten bij gebiedsontwikkeling altijd te verhalen
De gemeente heeft daarbij, indien zij niet zelf eigenaar is van de gronden, een voorkeur voor het aangaan van een
anterieure overeenkomst
De kostenbijdrage zal verzekerd moeten zijn door middel van een bankgarantie
De kostenbijdrage zal bovendien minimaal het niveau moeten hebben van de kosten die te verhalen zijn op
wettelijke basis
Lukt het sluiten van een reële overeenkomst niet, dan zal de gemeente overgaan tot het vaststellen van een
exploitatieplan
Het sluiten van een posterieure overeenkomst is mogelijk. Deze zal dan voldoen aan het dan reeds vastgestelde
exploitatieplan


4.5.3     Kostenverhaal en de gemeentelijke structuurvisie
Ten behoeve van het kostenverhaal is voor een tweetal kostenposten het hebben van een
gemeentelijke structuurvisie onontbeerlijk. Hierbij gaat het om de volgende twee artikelen uit de
Wro:
• Art. 6.24 Wro: Bij het aangaan van een overeenkomst over grondexploitatie kunnen
     burgemeester en wethouders bepalingen opnemen inzake:
     − A. Financiële bijdragen aan de grondexploitatie alsmede op basis van een vastgestelde
         structuurvisie, aan ruimtelijke ontwikkelingen
•    Art. 6.13 onder 7 Wro: Bovenplanse kosten kunnen voor meerdere locaties of gedeeltes
     daarvan in de exploitatieopzet worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage, indien
     er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld welke
     aanwijzingen geeft over bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen

De gemeente Lingewaard heeft een dergelijke structuurvisie vastgesteld waarin op de juiste wijze
is vastgesteld dat bovengenoemde kosten worden verhaald.




                                                                                                   Nota Grondbeleid   55\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Het betreft de volgende onderdelen:
        • Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen (art. 6.24 Wro): In de structuurvisie is een lijst
            opgenomen van ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor een bijdrage wordt gevraagd aan
            ontwikkelende partijen en welke kostendragende ontwikkelingen daaraan bij dienen te
            dragen. Hiermee is de juiste juridische basis gelegd deze kosten te kunnen verhalen.
            Voorbeelden van ruimtelijke ontwikkelingen die genoemd worden zijn: Uiterwaarden
            toegankelijk en recreatief aantrekkelijk maken, ontwikkeling Park Lingezegen, uitbouwen
            hoogwaardig openbaar vervoer Arnhem-Nijmegen en Arnhem-Huissen, waterberging en
            verbeteren relatie Bemmel en Park Lingezegen. Dit zijn slechts enkele voorbeelden. De
            structuurvisie geeft de complete lijst weer en de ontwikkelingen die een bijdrage moeten
            leveren. Dit betreft een kwalitatieve opsomming. De kwantitatieve uitwerking heeft
            plaatsgevonden in de Nota Ruimtelijke Ontwikkelingen Gemeente Lingewaard 2013
        •   Specifiek wordt het Landschapsontwikkelingsplan aangehaald in de structuurvisie. De
            structuurvisie omschrijft dat het Landschapsontwikkelingsplan een aantal concrete projecten
            benoemt die als ruimtelijke ontwikkelingen gekenmerkt kunnen worden. Alle
            ontwikkellocaties, inclusief particuliere initiatieven, gelegen in het buitengebied van de
            gemeenten (waaronder ontwikkelingen in het kader van de functieveranderingsregeling)
            leveren een financiële bijdrage aan deze in het Landschapsontwikkelingsplan genoemde
            ruimtelijke ontwikkelingen. Hiervoor is een Landschapfonds Lingewaard ingesteld. Ook dit is
            kwantitatief uitgewerkt in de Nota Ruimtelijke Ontwikkelingen Gemeente Lingewaard 2013.
        •   Tot slot wordt hier benoemd dat de structuurvisie ook een aantal elementen benoemt die te
            kenschetsen zijn als “bovenwijkse voorzieningen”. De structuurvisie omschrijft daarbij reeds
            dat voor het kostenverhaal van deze voorzieningen geen basis nodig is in een structuurvisie.
            Zekerheidshalve is er echter voor gekozen ook voor deze voorzieningen een lijst op te nemen
            in de structuurvisie inclusief onderbouwing ervan. Indien een exploitatieplan wordt opgesteld
            betekent die lijst echter niet dat daarin geen andere bovenwijkse voorzieningen zouden
            kunnen voorkomen.
        Tabel 4.20 Uitgangspunten fondsen
        Uitgangspunten
        De structuurvisie omschrijft de ruimtelijke ontwikkelingen waaraan een bijdrage dient te worden gedaan door
        locaties die eveneens in de structuurvisie genoemd zijn
        Als onderdeel van de bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen geldt voor ontwikkelingen in het buitengebied een
        bijdrage aan het Landschapsfonds Lingewaard
        De kwantitatieve uitwerking van bovengenoemde fondsen is vastgelegd in de Nota Ruimtelijke Ontwikkelingen
        Gemeente Lingewaard 2013
        De structuurvisie vermeldt ook bovenwijkse voorzieningen. Om kosten voor bovenwijkse voorzieningen te kunnen
        verhalen is een structuurvisie echter niet noodzakelijk. Bij het opstellen van exploitatieplannen en anterieure
        overeenkomsten kunnen bovenwijkse voorzieningen worden opgenomen die niet op die lijst staan




56\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>4.6    Aanbesteding
Hoewel het aanbestedingsrecht geen direct instrument van het grondbeleid is, wordt er hier toch
kort aandacht aan besteed. De gemeente is verplicht bij het aanbesteden van werken en diensten
rekening te houden met de Europese en Nederlandse regelgeving hierover. Kort gezegd, houdt
dit in dat als de verwachting is dat de opdracht een bepaald bedrag zal overschrijden er
(openbaar) aanbesteed moet worden. De drempelbedragen worden daartoe jaarlijks vastgesteld.
In het kader van gebiedsontwikkeling kan dit bijvoorbeeld voorkomen bij het aanbesteden van
werken voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Ook kan, onder voorwaarden, een
aanbestedingsplicht gelden bij de verkoop van grond. Het voert te ver hier uitgebreid op het
aanbestedingsrecht in te gaan. De gemeente houdt zich uiteraard aan deze regelgeving en heeft
een en ander nog nader gespecificeerd in haar eigen aanbestedingsbeleid. Op moment van
schrijven van deze Nota Grondbeleid geldt de “Inkoop- en aanbestedingsprocedure 2008
gemeente Lingewaard”. Een actualisatie hiervan zal echter plaatsvinden. ACTIE: Actualisatie
inkoop en aanbestedingsbeleid.


Tabel 4.21 Uitgangspunt aanbesteding
Uitgangspunt
De gemeente houdt zich ook bij gebiedsontwikkeling aan de Europese en Nederlandse regelgeving rondom
aanbesteden. Tevens geldt het gemeentelijk aanbestedingsbeleid.


4.7    Toekomstige ontwikkelingen
Twee wetgevingsprocessen die tijdens het opstellen van deze Nota Grondbeleid aan de orde zijn,
zijn het waard hier kort te benoemen. Na het eventueel definitief vaststellen van wetgeving in dit
kader zal de nota hierop aangepast worden. Voorlopig is dat nog niet het geval en wordt hier
slechts kort geduid wat deze ontwikkelingen inhouden.

Omgevingswet
Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu werkt op dit moment aan het opstellen van de
“Omgevingswet”. In april 2013 is het wetsvoorstel openbaar beschikbaar gemaakt ten behoeve
van inspraak. Doel van de wet is met name het eenvoudiger maken van alle procedures zoals die
gelden bij gebiedsontwikkeling. Uiteindelijk moet dit leiden tot minder regels, gestroomlijnde
plannen en procedures, meer ruimte voor lokaal maatwerk, minder onderzoekslasten en betere
besluitvorming. Belangrijk element van de wet is dat daarin diverse bestaande wetten worden
geïntegreerd. Op moment van schrijven van deze Nota Grondbeleid bestaan er 40 wetten, 150
amvb’s, honderden regelingen en 40 planvormen waarmee rekening moet worden gehouden bij
de ontwikkeling van een locatie. De bedoeling is uiteindelijk een groot aantal van deze wetten te
integreren dan wel de delen daarvan die betrekking hebben op omgevingsrecht over te hevelen.
Zo zullen onder meer de Crisis- en Herstelwet, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de
Wet bodembescherming, de Wet geluidhinder en de Wet ruimtelijke ordening opgaan in de
omgevingswet. Van onder meer de Onteigeningswet, de Woningwet en de Wet voorkeursrecht
gemeenten gaan onderdelen over naar de Omgevingswet.




                                                                                             Nota Grondbeleid   57\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Uiteindelijk is ook de bedoeling te werken met nog maar zes soorten planvormen. Het
        bestemmingsplan zal dan als term verdwijnen, de functies ervan blijven bestaan. Interessant is
        bijvoorbeeld ook dat de resultaten van onderzoeken langer geldig zullen blijven.

        Stedelijke herverkaveling
        Het proces rondom de realisatie van een omgevingswet is veel verder dan mogelijke wetgeving
        rond stedelijke herverkaveling. Dit proces bevindt zich in feite nog in de studiefase. Er zijn diverse
        studies beschikbaar waarin wordt ingegaan op stedelijke herverkaveling. Doel van de studies is
        met name onderzoek naar mogelijkheden om binnenstedelijke ontwikkeling eenvoudiger te
        maken. Bottleneck bij dergelijke ontwikkelingen wordt vaak gevormd door eigendoms-
        verhoudingen en de waarde van de bestaande eigendommen die dergelijke ontwikkelingen vaak
        financieel onhaalbaar maken. De studies omschrijven mogelijkheden hoe deze problemen
        mogelijk voorkomen kunnen worden. Tot concrete wetgeving heeft dit nog niet geleid.




58\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>    5 Financieel instrumentarium

In het voorgaande hoofdstuk zijn de verschillende juridische instrumenten besproken die de
gemeente ten dienste staan bij de uitvoering van haar grondbeleid en is vastgelegd wat daarbij
de gemeentelijke voorkeuren zijn. Naast juridisch instrumentarium is onderdeel van het
grondbeleid ook financieel instrumentarium. In een aantal gevallen is dan niet de vraag of de
gemeente dat wenst toe te passen, zoals dat bij juridisch instrumentarium wel de vraag kan zijn,
maar slechts hóe de gemeente het instrument wenst toe te passen. Die hoe-vraag wordt in het
onderstaande per onderwerp behandeld. Er wordt achtereenvolgens ingegaan op de volgende
onderwerpen:
•     Grondprijsbeleid
•     Benodigde weerstandscapaciteit
•     Bankgaranties
•     Rentebeleid
•     Enkele elementen in relatie tot de grondexploitaties
•     Informatievoorziening over de grondexploitaties

5.1     Grondprijsbeleid
In het onderstaande volgt per segment de door de gemeente gehanteerde grondprijsmethode en
grondprijzen. Hierbij is aangesloten bij de uitgangspunten als vastgelegd in de notitie “Vaststelling
gronduitgifteprijzen gemeente Lingewaard”.

5.1.1     Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen
In hoofdstuk 2 is aangegeven dat één van de gemeentelijke doelen is het afronden van de
lopende projecten. Dit betekent met name ook het uitgeven van de gronden binnen die projecten.
Voor de daarbij te hanteren grondprijzen heeft de gemeente separaat beleid vastgesteld dat
jaarlijks wordt geactualiseerd. Daarin zijn waar mogelijk concrete grondprijzen opgenomen. In het
onderstaande worden de daarbij te hanteren methodieken vastgelegd. Uiteraard gelden die
methodieken ook bij eventuele nieuwe ontwikkelingen hoewel in hoofdstuk 3 de verwachting is
uitgesproken dat die de komende periode relatief minder zullen voorkomen.

5.1.2     Marktconforme grondprijzen
Algemeen geldt dat de gemeente altijd marktconforme grondprijzen zal hanteren. Prijzen onder
de marktwaarde zullen niet voorkomen. Dit betekent dat ook marktconforme grondprijzen worden
gehanteerd voor woningen in de sociale categorie en voor maatschappelijke voorzieningen. Wel
is het zo dat dit relatief lage prijzen zijn, maar wel passend bij het betreffende segment. Het
hanteren van prijzen onder de marktwaarde is overigens in een groot aantal gevallen ook strijdig
met regelgeving rondom Staatssteun. Bij het verkopen van grond onder de marktwaarde kan al
snel sprake zijn van het verlenen van ongeoorloofde staatssteun.




                                                                                       Nota Grondbeleid   59\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Tabel 5.1 Uitgangspunt marktconforme grondprijzen
        Uitgangspunt
        De gemeente hanteert marktconforme grondprijzen


        5.1.3     Woningbouw
        De grondprijzen voor woningbouw worden gedifferentieerd bepaald.

        Betaalbare woningbouw huur
        Voor betaalbare woningbouw in de huursector gelden vaste kavelprijzen gedifferentieerd naar
        appartementen en grondgebonden woningen. Deze worden jaarlijks opnieuw vastgesteld in de
        notitie “Vaststelling gronduitgifteprijzen gemeente Lingewaard”. Dit zijn ook de prijzen zoals deze
        terugkomen in de prestatieafspraken met Waardwonen en Woonstichting Gendt.

        Overige woningbouw projectmatig
        Voor het vaststellen van grondprijzen voor projectmatig te realiseren woningen gelden in de
        praktijk verschillende methodieken. De meest voorkomende zijn die waarbij aan de hand van
        zogeheten grondquotes een prijs wordt vastgesteld of via de residuele methodiek. De residuele
        methodiek houdt in dat wordt uitgegaan van de VON-prijs die bij de woning hoort. Dit is een
        inschatting die gedaan moet worden aan de hand van beschikbare referenties. Vervolgens wordt
        ingeschat wat de bouwkosten zijn die samenhangen met de realisatie van de betreffende woning.
        Het verschil (VON-prijs minus bouwkosten) is dan de residuele grondwaarde. Wordt dit veelvuldig
        gedaan dan is op een gegeven moment een lijn te ontdekken waarbij grosso modo bij een
        bepaalde VON-prijs een bepaald percentage daarvan voor de grond berekend kan worden. Dat
        percentage wordt de grondquote genoemd. Wij zullen in de praktijk de grondprijs residueel
        berekenen maar daarbij ook bepalen welke grondquote op die wijze ontstaat. De combinatie van
        genoemde methoden leidt tot een grondprijs. Deze wordt per locatie bepaald.

        Vrije kavels/PO-kavels
        De grondprijs voor vrije kavels c.q. PO-kavels behelst een prijs per m². Deze wordt comparatief
        bepaald. Dat wil zeggen, door te vergelijken met marktconforme prijzen met kavels in de
        omgeving. Bij complexe situaties wordt een taxatie opgesteld.

        5.1.4     Bedrijventerreinen
        Voor de in ontwikkeling zijnde bedrijventerreinen geldt dat de te hanteren grondprijzen reeds zijn
        vastgelegd. De notitie “Vaststelling gronduitgifteprijzen gemeente Lingewaard” benoemt voor een
        aantal specifieke bedrijventerreinen deze prijzen ook. Zo zijn daarin specifieke prijzen vastgelegd
        voor onder andere Pannenhuis II, Houtakker II en Agropark II. Dit betreft prijzen per m² grond.




60\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>Deze prijzen zijn bepaald op basis van de locatie waarbij binnen een bedrijventerrein nog
onderscheid kan worden gemaakt naar de ligging van de grond in relatie tot de prijs. Ook voor
bedrijventerreinen waarvoor nog geen prijs is bepaald worden marktconforme grondprijzen per m²
grond bepaald door te vergeleken met referentielocaties. Indien nodig worden taxaties gevraagd.

5.1.5   Kantoren, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen
Gronden voor kantoren en detailhandelsvoorzieningen door de gemeente uit te geven zijn binnen
de gemeentegrenzen nauwelijks tot niet meer aanwezig. Indien dergelijke gronden toch
beschikbaar komen, geldt voor de grondprijs als uitgangspunt een marktconforme prijs welke
wordt bepaald door een onafhankelijke taxatie. Daarbij geldt telkens een prijs per m² BVO.

Ook voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen (welzijnsvoorzieningen,
sportvoorzieningen, sommige religieuze voorzieningen) geldt een marktconforme grondprijs. Hier
wordt uitgegaan van een prijs per m² grondoppervlak en een onafhankelijke taxatie.

5.1.6   Reststroken
Bij de verkoop van reststroken wordt in relatie tot de prijs onderscheid gemaakt naar de volgende
onderdelen:
• Binnen of buiten de bebouwde kom
• Voor, achter of naast de woning
• Met of zonder bebouwingsmogelijkheden
De concrete prijzen zijn vastgelegd in de notitie “Vaststelling gronduitgifteprijzen Gemeente
Lingewaard”. Deze worden jaarlijks herzien.

5.1.7   Te verkopen vastgoed
Reeds in het vorige hoofdstuk is stilgestaan bij de gemeentelijke wens over te gaan tot verkoop
van vastgoed waarvan de gemeentelijke eigendom niet langer noodzakelijk is. De methode die
daarbij de voorkeur heeft, is die via de inzet van een makelaar.

5.1.8   Retributie telecomapparatuur
Voor het vestigen van opstalrechten voor de realisatie van telecomapparatuur zal een
marktconforme retributie worden gevraagd. Ook deze is vastgelegd in de notitie “Vaststelling
gronduitgifteprijzen gemeente Lingewaard”. Dit geldt uiteraard ook voor andere ontwikkelingen
waarbij een opstalrecht wordt gevestigd.




                                                                                      Nota Grondbeleid   61\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Tabel 5.2 Uitgangspunten gronduitgifte
        Uitgangspunten
        Concrete prijzen worden, indien mogelijk, jaarlijks vastgesteld in een separate notitie
        Voor betaalbare woningbouw in de huursector gelden vaste kavelprijzen gedifferentieerd naar appartementen en
        grondgebonden woningen
        Voor de projectmatige realisatie van woningen gelden residuele grondprijzen waarbij ook de resulterende
        grondquote wordt geanalyseerd
        Voor vrije kavels gelden marktconforme grondprijzen per m² grond. Deze worden comparatief bepaald en indien
        nodig wordt een taxatie opgesteld.
        Voor kantoren en detailhandelsvoorzieningen gelden marktconforme grondprijzen per m² BVO waartoe een taxatie
        wordt opgesteld
        Voor maatschappelijke voorzieningen geldt een marktconforme grondprijs per m² grondoppervlak
        Voor de prijs van reststroken wordt onderscheid gemaakt naar de ligging van de strook ten opzichte van het
        vastgoed, de ligging binnen of buiten de bebouwde kom en of er wel of geen bebouwingsmogelijkheden gecreëerd
        worden
        Het gemeentelijk te verkopen vastgoed wordt bij voorkeur verkocht via de inzet van een makelaar
        Bij het vestigen van opstalrechten wordt een marktconforme retributie gevraagd


        5.2      Benodigde weerstandscapaciteit en voorzieningen
        5.2.1     Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen
        Weerstandscapaciteit is nodig om projecten, indien zich daarin risico’s manifesteren, niet meteen
        stil te hoeven leggen vanwege de financiële gevolgen van die risico’s. Het is dus een geldbedrag
        dat in feite “hard op de plank” ligt om die risico’s op te kunnen vangen. In de praktijk gaan alle
        gebiedsontwikkelingsprojecten gepaard met risico’s, het meest evidente risico daarbij is het
        marktrisico; het risico dat de grond niet wordt verkocht of tegen een lagere prijs moet worden
        verkocht dan waar oorspronkelijk rekening mee is gehouden. De kans dat alle geïnventariseerde
        risico’s in alle projecten zich gelijktijdig voordoen is echter 0; het zou zonde zijn budget te
        reserveren om al die risico’s op te kunnen vangen. Het is dus zaak een balans te vinden tussen
        het overmatig afdekken van risico’s en het ondermaats afdekken van risico’s. In het onderstaande
        wordt hiertoe de methode omschreven zoals wij die hanteren. De relatie met het type grondbeleid
        is dat die methode er bij minder risicovolle projecten in principe toe leidt dat ook een lager bedrag
        gereserveerd hoeft te worden. Bij een meer faciliterende en regisserende rol van de gemeente,
        zoals in hoofdstuk 3 omschreven, is de bedoeling minder risico te lopen. Dit neemt echter niet
        weg dat de methodiek om het bedrag te bepalen dan hetzelfde blijft.




62\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>5.2.2   Methodiek bepalen benodigde weerstandscapaciteit
Op het moment van schrijven van deze Nota Grondbeleid geldt als beleid nog dat om de
benodigde weerstandscapaciteit te bepalen uitgangspunt hiervoor is dat 10% van de boekwaarde
van de grondexploitaties wordt aangehouden. Dit beleid zal verlaten worden en voorsorterend
daarop formuleert deze Nota Grondbeleid al de nieuwe richting.

Het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties vereist dat er
inzicht is in de risico’s die met de projecten gepaard gaan. Een risico kan daarbij worden
gedefinieerd als de kans dat een uitkomst in negatieve zin afwijkt van de verwachte uitkomst en
het gevolg ervan. In de praktijk wordt, gezien deze definitie, een risico nogal eens als volgt
gedefinieerd:


Risico = kans x gevolg


Dit betekent dat een risico in kwantitatieve zin de vermenigvuldiging is van de kans van optreden
van het betreffende risico en het gevolg indien dit risico ook daadwerkelijk optreedt. Bijvoorbeeld,
als de kans op het moeten verlagen van de grondprijzen met EUR 500.000 in een bepaald gebied
20% is, dan kan als risicobedrag dus EUR 100.000 worden opgenomen (20%*500.000).

Lopende projecten
Voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit voeren wij per project bij iedere
actualisatieslag van de grondexploitatie een risicoanalyse uit. Daarbij zijn ieder geval de
planeconoom en de projectleider betrokken. Ten behoeve van een gestructureerde analyse en
weergave worden de geïnventariseerde risico’s in groepen ingedeeld. De groepen die daarbij
gehanteerd worden zijn: Programma, Partijen, Financiën, Fysieke Omgeving en Fasering. Bijlage
6 presenteert een lijst van veel voorkomende risico’s binnen die groepen. LET OP: Die lijst moet
niet als uitputtend worden beschouwd. Het geeft slechts een indicatie van veel voorkomende
risico’s.

Per risico wordt vervolgens de kans van optreden ingeschat. Dit doen we in zogeheten
kansgroepen. Deze zijn: 20%, 40% en 60%. Een kans hoger dan 60% betekent dat het risico
eigenlijk direct in het resultaat verwerkt moet zijn. Dit doen wij dan ook bij dergelijk hoge kansen
van optreden. Vervolgens wordt per ingeschat risico het financiële gevolg bepaald. Met de
formule “risico = kans x gevolg” wordt vervolgens het risicobedrag bepaald. De optelling van al
deze bedragen presenteert voor het specifieke project de benodigde weerstandscapaciteit.

Doordat de risico’s geïnventariseerd en benoemd zijn, is het ook mogelijk bij ieder risico de meest
passende beheersmaatregel te benoemen. Dit wordt per risico gedaan. Die beheersmaatregel
geeft aan hoe de kans op optreden zoveel mogelijk verkleind kan worden dan wel hoe meer
zekerheid over die kans verkregen kan worden. Dit is van belang in relatie tot het
risicomanagement.




                                                                                        Nota Grondbeleid   63\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Nu de grondexploitaties in ieder geval jaarlijks geactualiseerd worden, en als onderdeel daarvan
        ook de risicoinventarisaties, kan ook jaarlijks geïnventariseerd worden of beheersmaatregelen
        zijn uitgevoerd en wat daarvan het effect is geweest en of wellicht bijgestuurd moet worden. Dit is
        de cyclus van risicomanagement: Inventariseren, Benoemen beheersmaatregelen, Uitvoeren en
        Evalueren. In feite wordt dit, aan de hand van de hier genoemde methode om de benodigde
        weerstandscapaciteit te bepalen en ook beheersmaatregelen per risico te benoemen, een
        automatisch onderdeel van het actualiseren van grondexploitaties.


        Nog Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NNIEGG)
        De commissie BBV doet in haar notitie “Notitie grondexploitatie (bijgesteld), februari 2012” een
        aantal stellige uitspraken die betrekking hebben op de omgang met zogeheten Nog Niet In
        Exploitatie Genomen Gronden. Dit betreft met name of aan dergelijke gronden
        vervaardigingskosten en rente mag worden toegerekend en wanneer voor dergelijke gronden een
        afboeking dient plaats te vinden. NNIEGG gronden zijn namelijk gronden die zijn aangekocht c.q.
        in bezit zijn met de verwachting dat daar in de toekomst een ontwikkeling plaats zal vinden, maar
        waarbij die verwachting nog niet geheel zeker is. Wij sluiten aan bij de in de notitie genoemde
        werkwijzen. Kort houden deze het volgende in:
        •   Voor het activeren van kosten bij niet in exploitatie genomen gronden moet een reëel en
            stellig voornemen bestaan dat deze in de nabije toekomst zal worden bebouwd. Deze
            verwachting moet zijn gebaseerd op een raadsbesluit waarin inhoud wordt gegeven aan
            ambitie en planperiode. “Nabije toekomst” interpreteren wij daarbij als een periode van vijf
            jaar.
        •   Het activeren van vervaardigingskosten op NNIEGG is aanvaardbaar, maar blijft beperkt tot
            het niveau van de huidige marktwaarde van de grond. Wanneer na een raadsbesluit meer
            duidelijkheid bestaat over nadere invulling van de toekomstige bouwlocatie en de daartoe te
            maken kosten, kan de verwachte marktwaarde in de toekomstige bestemming als toets
            worden gebruikt. Dit betekent concreet het volgende:
            − De boekwaarde kan nooit hoger zijn dan de verwachte marktwaarde
            − De ruimte voor activering wordt in eerste instantie bepaald door het verschil tussen de
                 boekwaarde en de marktwaarde in de huidige bestemming
            −    Bij bepaling van het verschil tussen boekwaarde en verwachte marktwaarde moet
                 rekening worden gehouden met de overige nog te maken kosten in het verdere verloop
                 van het transformatieproces naar de verwachte toekomstige bestemming.
            −    Als de waardering het niveau van de marktwaarde al heeft bereikt en de marktwaarde
                 daalt, dan wordt afgewaardeerd
            −    Als duidelijk wordt dat de door de raad voorgenomen bestemming in het geheel niet of
                 slechts gedeeltelijk zal worden gerealiseerd en daardoor een lagere verwachte
                 marktwaarde ontstaat, dan wordt afgewaardeerd.




64\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>Het bovenstaande betekent dat als de marktwaarde wordt overschreden (afhankelijk van de
situatie de huidige of verwachte marktwaarde) er afgewaardeerd wordt. Wordt de marktwaarde
niet overschreden dan geldt in feite een min of meer reguliere risicoanalyse. Daarbij kan als
risicoreserve het verschil worden aangehouden tussen de boekwaarde en marktwaarde in de
huidige situatie.


Tabel 5.3 Uitgangspunten bepalen benodigde weerstandscapaciteit
Uitgangspunten
Voor ieder project vindt bij de actualisatieslagen van de grondexploitatie ook een risicoanalyse plaats
Risico worden daarbij ingedeeld naar de groepen: Programma, Financiën, Partijen, Fysieke Omgeving en Fasering
Voor ieder risico wordt de kans van optreden ingeschat. Deze kan 20%, 40% of 60% zijn. Risico’s met een kans
boven 60% worden verwerkt in de grondexploitatie
Bij de geïnventariseerde risico’s worden ook de meest passende beheersmaatregelen benoemd
De benodigde weerstandscapaciteit per lopend project wordt bepaald door per risico het risicobedrag te
kwantificeren aan de hand van de formule “risico = kans x gevolg” en de uitkomsten per risico bij elkaar op te tellen.
Daarbij worden ook risico’s samenhangend met nog niet in exploitatie genomen gronden opgenomen
Voor NNIEGG geldt dat als de marktwaarde wordt overschreden (afhankelijk van de situatie de huidige of
verwachte marktwaarde) er afgewaardeerd wordt. Wordt de marktwaarde niet overschreden dan geldt in feite een
min of meer reguliere risicoanalyse. Daarbij kan als risicoreserve het verschil worden aangehouden tussen de
boekwaarde en marktwaarde in de huidige situatie.


5.2.3     Weerstandsvermogen
In voorgaande paragraaf is vastgelegd hoe wij de benodigde weerstandscapaciteit bepalen
samenhangend met de grondexploitaties. Om te beoordelen of er voldoende
weerstandscapaciteit is, dient vervolgens het weerstandsvermogen bepaald te worden. Dit
betekent dat een vergelijking gemaakt dient te worden tussen de benodigde en beschikbare
weerstandscapaciteit. Hiertoe hanteren wij onderstaande formule:


Weerstandsvermogen = Beschikbare weerstandscapaciteit/Benodigde weerstandscapaciteit


Ligt deze breuk boven de 1 dan kan geconcludeerd worden dat er voldoende
weerstandscapaciteit is. Ligt de breuk onder de 1 dan kan geconcludeerd worden dat er in feite te
weinig weerstandscapaciteit beschikbaar is.

Om niet al te grote jaarlijkse schommelingen te hebben in overtollige weerstandscapaciteit of
behoeften aan extra weerstandscapaciteit is onze bedoeling deze breuk in ieder geval tussen 1,0
en 1,4 te hebben liggen. Boven de 1,4 kan het meerdere vrij besteed worden, onder de 1,0 is
extra weerstandscapaciteit noodzakelijk.




                                                                                                      Nota Grondbeleid   65\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Tabel 5.4 Uitgangspunten weerstandsvermogen
        Uitgangspunten
        Het weerstandsvermogen wordt bepaald door: weerstandsvermogen = Beschikbare
        weerstandscapaciteit/Benodigde weerstandscapaciteit
        Deze breuk moet tussen 1,0 en 1,4 liggen. Boven de 1,4 kan het meerdere vrij besteed worden, onder 1,0 is extra
        weerstandscapaciteit noodzakelijk


        5.2.4     Voorzieningen
        Naast het aanhouden van een weerstandscapaciteit vereist het BBV ook dat voor projecten met
        een voorzien negatief resultaat een voorziening wordt getroffen ter hoogte van dit negatieve
        bedrag. Dit is dus een bedrag dat losstaat van het budget voor weerstandscapaciteit. Wij houden
        een dergelijke voorziening aan en doen dit op eindwaarde.


        Tabel 5.5 Uitgangspunt voorziening
        Uitgangspunt
        Voor negatieve grondexploitaties wordt een voorziening getroffen ter hoogte van het negatieve resultaat. Dit wordt
        gedaan op eindwaarde


        Onderstaand schema laat de relatie tussen de hiervoor besproken onderdelen zien.


        Figuur 5.1 Relatie financiële onderdelen
                                                                              Voorziening negatieve
                                                                           grondexploitaties voorzover
                                                                          voldoende budget in de ARG
             Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG)
                                                                           Voeding ARG door positieve
                                                                           resultaten grondexploitaties



                                                                               Voorziening negatieve
                                                                           grondexploitaties voorzover
                                                                            onvoldoende budget in de
                                                                                     ARG
                Algemene Reserve (AR)
                                                                          Vrij besteedbare deel in AR is
                                                                                  beschikbare
                                                                               weerstandscapaciteit




66\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>5.3      Tussentijdse winstname
5.3.1      Relatie met type grondbeleid en te behalen doelen
Een directe relatie tussen tussentijds winstnemen en te behalen doelen dan wel het type
grondbeleid is niet direct te geven. Van sommige lopende of nieuwe projecten kan met een
bepaalde zekerheid tussentijds (voor afronding van het project) al worden onderbouwd dat het
betreffende project winstgevend zal worden afgesloten. In een aantal van die gevallen kan
tussentijds een deel van die winst al worden genomen.

5.3.2      Methode tussentijds winstnemen
Winst nemen op meerjarige grondexploitaties wordt beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel.
Voor voorziene verliezen worden, als in het bovenstaande aangegeven, direct voorzieningen
getroffen. Positieve resultaten, ofwel winsten, worden echter pas in de jaarrekening verwerkt als
zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt
ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld totdat daarover voldoende zekerheid
bestaat. Dit betekent niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van de
grondexploitatie. In sommige situaties is er voldoende zekerheid om winst te nemen. Conform het
zogeheten realisatiebeginsel is er dan ook alle reden om dat te doen. De vraag die resteert is
wanneer met voldoende zekerheid tussentijds winst kan worden genomen. Dit kan in afnemende
mate van zekerheid in de volgende situaties:
• Alle kosten van een grondexploitatie zijn reeds geheel gedekt door gerealiseerde verkopen
   en elke verdere verkoop is dus pure winst. Let wel op eventuele rentekosten.
•     Een variant hierop is dat bijna alle kosten zijn gemaakt en ook behoedzaam geraamde nog te
      maken laatste kosten geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen
•     De gerealiseerde verkopen overtreffen de gemaakte kosten en de behoedzaam geraamde
      nog te verkrijgen verkoopopbrengsten zijn aanmerkelijk hoger dan de behoedzaam geraamde
      nog te maken laatste kosten.


Tabel 5.6 Uitgangspunt tussentijdse winstname
Uitgangspunt
In onderstaande situaties kan tussentijds winst worden genomen:
•     Alle kosten van een grondexploitatie zijn reeds geheel gedekt door gerealiseerde verkopen en elke verdere
      verkoop is dus pure winst. Let wel op eventuele rentekosten.
•     Een variant hierop is dat bijna alle kosten zijn gemaakt en ook behoedzaam geraamde nog te maken laatste
      kosten geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen
•     De gerealiseerde verkopen overtreffen de gemaakte kosten en de behoedzaam geraamde nog te verkrijgen
      verkoopopbrengsten zijn aanmerkelijk hoger dan de behoedzaam geraamde nog te maken laatste kosten.


5.4      Bankgaranties
In het kader van gebiedsontwikkeling zal de gemeente in overeenkomsten waarbij partijen
financiële verplichtingen jegens de gemeente aangaan altijd om een bankgarantie verzoeken.
Goed voorbeeld daarbij is waar een particulier voor eigen rekening en risico het openbaar gebied
aanlegt. Door de bankgarantie kan de gemeente, bij een eventueel faillissement van de
particuliere partij het bouw- en woonrijp maken van het gebied toch afronden.




                                                                                                    Nota Grondbeleid   67\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Daarnaast wordt een bankgarantie gevraagd voor kostenbijdragen die particuliere partijen aan de
        gemeente moeten doen. Deze bijdrage dient verzekerd te zijn en dit gebeurt middels een
        bankgarantie.

        De gemeente zal geen genoegen nemen met een concerngarantie dan wel het vestigen van een
        hypotheekrecht. Indien genoegen zou worden genomen met een concerngarantie dan moet de
        financiële betrouwbaarheid van het concern dat de garantie stelt beoordeeld worden. Dat is vaak
        een lastige aangelegenheid. Bovendien kan de vraag worden gesteld of de zekerheid die een
        concern biedt gelijk kan worden gesteld aan de zekerheid die een bank biedt. Ook garantie in de
        vorm van het vestigen van een hypotheekrecht is onzeker. De rangorde is van groot belang. Een
        recht van tweede hypotheek geeft ook een tweederangsrecht op een executieopbrengst
        bijvoorbeeld. Deze executieopbrengst is bovendien weer sterk afhankelijk van de markt en
        daarmee de waarde van het onderpand.


        Tabel 5.7 Uitgangspunt bankgarantie
        Uitgangspunt
        De gemeente eist een bankgarantie in overeenkomsten over gebiedsontwikkeling waarbij de contractspartner
        financiële verplichtingen jegens de gemeente heeft
        Een concerngarantie of het vestigen van een hypotheekrecht is niet afdoende


        5.5     Rentebeleid
        De praktijk van de laatste jaren bij de grondexploitaties is dat er naar de toekomst toe voor rente
        wordt gerekend met een percentage van 5%. Dit hangt samen met het omslagpercentage dat er
        in de gemeente wordt gehanteerd. Het percentage is echter, gezien werkelijke
        marktrentepercentages, aan de hoge kant. Het gevolg is dat de rente-invloed op dit moment een
        overwegend negatieve invloed heeft op het saldo van de grondexploitaties. ACTIE: Onderzoeken
        of het omslagpercentage naar beneden kan worden bijgesteld.

        5.6     2nd opinions en kosten- en opbrengstenstijgingen
        In het kader van de op te stellen grondexploitaties leggen we in het onderstaande nog enkele van
        belang zijnde uitgangspunten vast.

        Onderbouwing percentages kosten- en opbrengstenstijgingen
        De op te nemen percentages kosten- en opbrengstenstijgingen in de grondexploitaties
        onderbouwen wij aan de hand van onder andere de daartoe beschikbare indexreeksen die
        beschikbaar zijn via het CBS. Nu het CBS deze prognoses niet meer publiceert, wordt gebruik
        gemaakt van de jaarlijkse prognoses die Metrum maakt.




68\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>2nd opinion voor belangrijkste projecten
In de praktijk zijn er grondexploitaties met een grote en minder grote impact op de gemeentelijke
financiën. In de regel gaat dit ook gepaard met grote en minder grote risico’s in de betreffende
projecten. Beleid is dat wij voor de meest belangrijke projecten altijd een 2nd opinion laten
uitvoeren op de door ons opgestelde grondexploitatie. In het kader van het concreet maken van
wat wij verstaan onder “meest belangrijke projecten” is het goed enkele voorbeelden te noemen.
In de huidige lijst met grondexploitaties betreft dit:
• Houtakker II
•     Bergerden


Tabel 5.8 Uitgangspunten 2nd opinion en kosten- en opbrengstenstijgingen
Uitgangspunten
Onderbouwing percentages kosten- en opbrengstenstijging aan de hand van cijfers CBS en Metrum
2nd opinions op meest belangrijke grondexploitaties


5.7       Informatievoorziening grondexploitaties
In het kader van de informatievoorziening over de grondexploitaties gelden in ieder geval
onderstaande uitgangspunten:
• Jaarlijks worden de grondexploitaties twee keer herzien. Eén keer ten behoeve van de
   jaarrekening en één keer ten behoeve van de begroting. Hierbij worden in ieder geval
      verschillen toegelicht, worden de risicoanalyses geactualiseerd aan de hand van de
      risicokaarten, wordt geanalyseerd in hoeverre beheersmaatregelen zijn toegepast en worden
      de geactualiseerde resultaten gepresenteerd.
•     Niet alleen wordt per grondexploitatie gerapporteerd. Om snel inzicht te krijgen op
      totaalniveau worden ook onderstaande elementen gepresenteerd:
      − Optelling boekwaarde kosten van alle grondexploitaties
      −   Optelling boekwaarde opbrengsten van alle grondexploitaties
      −   Optelling cashflows kosten en opbrengsten van alle grondexploitaties
      −   Optelling en visualisering in tabelvorm van alle opgenomen programma’s inclusief
          fasering van alle grondexploitaties

Voordeel van de rapportage op totaalniveau als benoemd in het tweede punt is dat er snel op
totaalniveau inzicht is in de verhouding gemaakte en nog te maken kosten en opbrengsten op
totaalniveau en hoe reëel de afzetverwachting van de opgenomen programma’s op totaalniveau
is. Hierdoor kan snel inzicht worden verkregen in het risicoprofiel van de grondexploitaties op
totaalniveau en kunnen daarover gericht vragen worden gesteld.




                                                                                                Nota Grondbeleid   69\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 70 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Tabel 5.9 Uitgangspunten informatievoorziening grondexploitaties
        Uitgangspunten
        Jaarlijks worden de grondexploitaties tweemaal herzien. Hierbij worden in ieder geval verschillen toegelicht, worden
        de risicoanalyses geactualiseerd aan de hand van de risicokaarten, wordt geanalyseerd in hoeverre
        beheersmaatregelen zijn toegepast en worden de geactualiseerde resultaten gepresenteerd
        Niet alleen wordt per grondexploitatie gerapporteerd. Om snel inzicht te krijgen op totaalniveau worden ook
        onderstaande elementen gepresenteerd:
            −    Optelling boekwaarde kosten van alle grondexploitaties
            −    Optelling boekwaarde opbrengsten van alle grondexploitaties
            −    Optelling cashflows kosten en opbrengsten van alle grondexploitaties
            −    Optelling en visualisering in tabelvorm van alle opgenomen programma’s inclusief fasering van alle
                 grondexploitaties




70\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 70 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 71 ======================================================================

<pre>    6 Samenvatting

6.1     Aanleiding, definitie en openbaarheid
Met deze Nota Grondbeleid wenst de gemeente Lingewaard haar beleid en visie ten aanzien van
de ontwikkeling van grond, op eenduidige wijze vast te leggen, rekening houdend met de kaders
en mogelijkheden zoals die geboden worden door bestaande wet en regelgeving en vastgesteld
gemeentelijk beleid op overige beleidsvelden.

Er zijn meerdere aanleidingen te onderkennen voor het opstellen van deze nota. Onderstaande
tabel presenteert deze.


Tabel 6.1 Aanleidingen opstellen Nota Grondbeleid 2013
Aanleidingen
Onderzoek rekenkamercommissie
Vorige Nota Grondbeleid is uit 2007
Aan papier toevertrouwen van gebruikelijke werkwijzen en gemeentelijke kennis en kunde
Marktontwikkelingen
Nieuwe ontwikkelingen binnen het grondbeleid (wetgeving, andere methoden)


In deze Nota Grondbeleid wordt onder grondbeleid verstaan:

Grondbeleid is een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt. Door in de grondmarkt te
interveniëren kan de overheid het bereiken van haar eigen doelstellingen veilig stellen.


Deze Nota Grondbeleid is openbaar en wordt na vier jaar geëvalueerd tenzij daartoe eerder een
noodzaak is.


Bijlage 3 presenteert een definitielijst van de meest belangrijke termen.

6.2     Instrumenteel beleid en doelen grondbeleid
Grondbeleid is instrumenteel en operationeel van karakter. Het doel van grondbeleid is kort
gezegd het zo efficiënt mogelijk bijdragen aan het behalen van doelen uit andere beleidsvelden.
Die volgen bijvoorbeeld uit de doelenbomen die zijn opgesteld ten behoeve van de
programmabegroting. Met name onderstaande programma’s zijn daarbij van belang:
• 3 Bereikbaarheid en mobiliteit
•     4 Bedrijvigheid
•     5 Centrum, stad en dorp
•     6 Landschap
•     7 Wonen
•     8 Klimaat & Duurzaamheid




                                                                                         Nota Grondbeleid   71\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 71 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 72 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Meer concreet volgen doelen voor het grondbeleid uit onder meer de gemeentelijke structuurvisie
        en sociale visie.

        Uiteraard kunnen ook uit opgestelde visies binnen andere beleidssectoren doelen volgen
        waaraan het grondbeleid kan bijdragen deze te behalen. Belangrijk te onderkennen is dat het van
        belang is hierover in een vroeg stadium met elkaar in overleg te gaan zodat reeds dan de juiste
        dwarsverbanden gelegd kunnen worden tussen de doelen per beleidsveld en hoe het grondbeleid
        daaraan kan bijdragen.

        6.3     Type grondbeleid en inputfactoren
        De gemeente heeft in algemene zin een voorkeur voor het voeren van een faciliterend
        grondbeleid, zal een regisserende rol aannemen indien dit in de gegeven omstandigheden
        wenselijk is en zal kiezen voor een actieve vorm van grondbeleid indien dat noodzakelijk is. Kort
        gezegd volgt deze route uit ons beeld over de rol van de overheid bij gebiedsontwikkeling. Die
        hoeft niet te zijn dat de gemeente vooraf en risicodragend zelfstandig plannen ontwikkelt waarna
        zij deze ook uitvoert. De gemeente stelt kaders en nodigt marktpartijen uit om goede voorstellen
        in te dienen die passen in deze kaders. Een faciliterende rol is dan voldoende. Een regisserende
        rol kan nodig zijn om partijen over de streep te trekken, te stimuleren of bij elkaar te brengen.

        De algemene voorkeursroute betekent niet dat afwijken daarvan niet mogelijk is. Dit zal, alsdan,
        verantwoord moeten worden aan de hand van een aantal inputfactoren. Deze zijn:
        • (Maatschappelijk) belang van de ontwikkeling voor Lingewaard
        • Mate waarin marktpartijen de ontwikkeling zelf ter hand willen nemen
        •     Eigendomssituatie
        •     Inschatting risicoprofiel en winstverwachting
        •     Aanwezigheid financiële middelen
        • Beschikbaarheid capaciteit, kennis en kunde
        Onderstaand stroomschema geeft een weergave.




72\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 72 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 73 ======================================================================

<pre>Onderstaande tabel spitst de algemene voorkeursroute toe op verschillende type ontwikkelingen
binnen de gemeente.


Tabel 6.2 Uitgangspunten gemeentelijke voorkeur type grondbeleid bij typen ontwikkelingen
Voorkeursroute
Geen inzet van actief, regisserend en faciliterend grondbeleid ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe
bedrijventerreinen
Geen inzet van actief, regisserend en faciliterend grondbeleid ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe
grootschalige woningbouwlocaties
Geen inzet van actief, regisserend en faciliterend grondbeleid ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe
kantorenlocaties en PDV
Inzet van regisserend en faciliterend grondbeleid bij de herstructurering en transformatie van bedrijventerreinen
Mogelijk actieve inzet bij de realisatie van landschap c.q. de ontwikkeling van het buitengebied


6.4     Juridisch instrumentarium
6.4.1     Verwerving
Onderstaande tabel vat de uitgangspunten samen op het gebied van de verwerving van grond en
vastgoed.

Tabel 6.3 Verwachting verwerving
Verwachting
Gezien de vastgelegde voorkeursroute voor faciliterend, regisserend, actief grondbeleid en de meer gespecificeerde
verwachting per type ontwikkeling en één van de doelen in de structuurvisie is de verwachting dat de komende
periode relatief weinig aankopen worden gedaan. Kanttekening die hierbij geplaatst kan worden zijn mogelijk
noodzakelijke verwervingen om onze ambities waar te kunnen op het vlak van landschapsontwikkeling




                                                                                                      Nota Grondbeleid   73\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 73 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 74 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        De instrumenten die wij inzetten bij eventuele verwervingen zijn samengevat in onderstaand
        schema.


        Tabel 6.4 Uitgangspunten verwerving
        Uitgangspunten
        Indien de gemeente gronden wenst te verwerven is het uitgangspunt minnelijke verwerving
        Inzet van Wvg indien nodig en nuttig
        Inzet onteigening indien noodzakelijk


        Overige uitgangspunten in het kader van verwerving zijn samengevat in onderstaande tabel.


        Tabel 6.5 Uitgangspunten bij verwerving
        Uitgangspunten
        Er wordt geen substantieel strategisch aankoopbudget vrijgemaakt
        Wel wordt een budget van EUR 25.000 vrijgemaakt voor relatief kleine aankopen waarbij het met name gaat om de
        kosten van overdracht en levering
        Een eventuele wens tot verwerving buiten de genoemde kleine aankopen om gaat gepaard met een goede
        onderbouwing waarbij ingegaan wordt op de inputfactoren als genoemd in paragraaf 3.2
        Ten behoeve van de verwerving wordt de waarde getaxeerd. Uitgangspunt is aankoop tegen die waarde


        6.4.2     Beheer
        Ten aanzien van tijdelijk beheer van onroerende zaken binnen de gemeente gelden
        onderstaande uitgangspunten.


        Tabel 6.6 Uitgangspunten tijdelijk beheer
        Uitgangspunten
        Afhankelijk van de situatie wordt voor tijdelijk beheer gebruik gemaakt van het sluiten van
        ingebruikgevingsovereenkomsten, bruikleenovereenkomsten, tijdelijke verhuur of tijdelijke pacht
        Het tijdig beschikbaar komen van de objecten op het moment dat deze nodig zijn, staat daarbij centraal


        Verder zullen wij de komende jaren actief inzetten op de verkoop van vastgoedobjecten als
        opgenomen in het “Beleidsplan onderhoud en instandhouding gebouwen 2012”. Deze verkoop
        zal plaatsvinden via de inzet van een makelaar.


        Tot slot geldt dat wij op bedrijventerreinen niet actief parkmanagement zullen invoeren en dat wij
        de komende jaren actief willen inzetten op de handhaving van onrechtmatig in gebruik genomen
        gemeentegrond. Daarbij gelden onderstaande uitgangspunten.




74\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 74 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 75 ======================================================================

<pre>Tabel 6.7 Uitgangspunten onrechtmatig grondgebruik
Uitgangspunten
De gemeente zal de komende periode actief handhaven op onrechtmatig in gebruik genomen grond
Uitgangspunt is verkoop van de betreffende grond
In de “Beleidsregels uitgifte reststroken gemeente Lingewaard” is aangegeven wanneer verkoop niet mogelijk is
Is verkoop niet mogelijk dan kan onder voorwaarden een onderhoudsovereenkomst worden gesloten dan wel zal
gehandhaafd worden
Uitgangspunt is handhaving via de bestuursrechtelijke weg. Indien dit niet mogelijk is zal handhaving plaatsvinden
via de privaatrechtelijke weg
Het sluiten van huurovereenkomsten voor reststroken is niet mogelijk


6.4.3     Uitgifte
Bij de uitgifte van onroerende zaken gaan wij uit van onderstaande instrumenten.

Tabel 6.8 Uitgangspunten uitgifte
Uitgangspunten
In de meeste gevallen is verkoop van onroerende zaken het uitgangspunt
Uitgifte van gronden in erfpacht komt binnen de gemeente niet veelvuldig voor, maar kan ingezet worden indien dit
de uitgifte van grond kan stimuleren
Uitgifte van grond in mandeligheid is een mogelijkheid
In sommige gevallen dienen bij de uitgifte van grond gelijktijdig erfdienstbaarheden of opstalrechten gevestigd te
worden. Specifiek is dit het geval bij gronduitgifte voor de opstal van telecomapparatuur. Hierbij geldt een
marktconforme retributie
De gemeente kan gronden in optie geven. Na een periode van drie maanden geldt een optievergoeding van 5% van
de koopsom


Bij de wijze van uitgifte gelden onderstaande uitgangspunten.


Tabel 6.9 Uitgangspunten wijze van uitgifte
Uitgangspunten
Voor de uitgifte van grond geldt dat de grond wordt uitgegeven aan wie het eerst interesse toont
Bij een grote vraag naar grond voor bedrijventerreinen geldt een gemeentelijke voorkeur voor de uitgifte van de
grond aan bedrijven met een lokale binding
Bij de verkoop van gemeentelijke vastgoedobjecten geldt dat dit zal plaatsvinden via de inzet van een makelaar




                                                                                                       Nota Grondbeleid   75\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 75 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 76 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        Er geldt bovendien een aantal specifieke uitgiftevoorwaarden. Dit zijn:


        Tabel 6.10 Uitgangspunten uitgiftevoorwaarden
        Uitgangspunten
        Bij de uitgifte van grond dienen wij ons te houden aan het Regionaal Programma Bedrijventerreinen. Kanttekening
        die daarbij geplaatst moet worden is het adviesrapport dat verschenen is waarin geadviseerd wordt hier minder
        strikt mee om te gaan zodat het aanbod beter aansluit bij de vraag uit de markt
        Bij uitgifte van grond voor woningbouw buiten de contour dient 90% in de sociale sector gerealiseerd te worden
        Bij uitgifte van grond voor woningbouw binnen de contour dient 50% in de sociale sector gerealiseerd te worden
        Indien noodzakelijk stelt de gemeente hiertoe een zogeheten “Doelgroepenverordening” op
        De gemeente houdt zich ten aanzien van duurzaamheidseisen aan de afspraken als vastgelegd in “Het Groene
        Akkoord: De nieuwe uitdaging in duurzaam bouwen”


        6.4.4     Samenwerking
        Bij de ontwikkeling van gebieden kan het nodig zijn samen te werken met andere partijen. De
        belangrijkste uitgangspunten op dit vlak zijn weergegeven in onderstaande tabel.

        Tabel 6.11 Uitgangspunten samenwerking
        Uitgangspunten
        In relatie tot de voorkeur voor het voeren van een faciliterend grondbeleid dan wel een vorm van regisserend
        grondbeleid is de verwachting dat voor nieuwe ontwikkelingen , als die al aan de orde zijn, het initiatief en risico
        vooral ligt bij private partijen. Een afsprakenkader wordt wel gemaakt, maar van “echte” samenwerking is dan geen
        sprake
        Voor bestaande ontwikkelingen staat de gemeente open voor vormen van samenwerking die de ontwikkeling van
        het betreffende gebied kunnen bevorderen
        Indien toch wordt samengewerkt wordt afhankelijk van de kenmerken van de ontwikkeling een keuze gemaakt uit
        een bouwclaimovereenkomst, concessieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst of joint venture


        6.4.5     Kostenverhaal en fondsvorming
        Ten aanzien van het kostenverhaal gelden onderstaande uitgangspunten.




76\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 76 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 77 ======================================================================

<pre>Tabel 6.12 Uitgangspunten mogelijkheden kostenverhaal
Uitgangspunten
De gemeente wenst de te maken kosten bij gebiedsontwikkeling altijd te verhalen
De gemeente heeft daarbij, indien zij niet zelf eigenaar is van de gronden, een voorkeur voor het aangaan van een
anterieure overeenkomst
De kostenbijdrage zal verzekerd moeten zijn door middel van een bankgarantie
De kostenbijdrage zal bovendien minimaal het niveau moeten hebben van de kosten die te verhalen zijn op
wettelijke basis
Lukt het sluiten van een reële overeenkomst niet, dan zal de gemeente overgaan tot het vaststellen van een
exploitatieplan
Het sluiten van een posterieure overeenkomst is mogelijk. Deze zal dan voldoen aan het dan reeds vastgestelde
exploitatieplan
De structuurvisie omschrijft de ruimtelijke ontwikkelingen waaraan een bijdrage dient te worden gedaan door
locaties die eveneens in de structuurvisie zijn benoemd
Als onderdeel van de bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen geldt voor ontwikkelingen in het buitengebied een
bijdrage aan het Landschapsfonds Lingewaard
De kwantitatieve uitwerking van bovengenoemde fondsen is vastgelegd in de Nota Ruimtelijke Ontwikkelingen
Gemeente Lingewaard 2013


6.5      Financieel

6.5.1     Grondprijzen
Met betrekking tot gemeentelijke grondprijzen gelden onderstaande uitgangspunten.


Tabel 6.13 Uitgangspunten marktconforme grondprijzen en grondprijsmethoden
Uitgangspunt
De gemeente hanteert marktconforme grondprijzen
Concrete prijzen worden, indien mogelijk, jaarlijks vastgesteld in een separate notitie
Voor betaalbare woningbouw in de huursector gelden vaste kavelprijzen gedifferentieerd naar appartementen en
grondgebonden woningen
Voor de projectmatige realisatie van woningen gelden residuele grondprijzen waarbij ook de resulterende
grondquote wordt geanalyseerd
Voor vrije kavels gelden marktconforme grondprijzen per m² grond. Deze worden comparatief bepaald en indien
nodig wordt een taxatie opgesteld.
Voor kantoren en detailhandelvoorzieningen gelden marktconforme grondprijzen per m² BVO waartoe een taxatie
wordt opgesteld
Voor maatschappelijke voorzieningen geldt een marktconforme grondprijs per m² grondoppervlak
Voor de prijs van reststroken wordt onderscheid gemaakt naar de ligging van de strook ten opzichte van het
vastgoed, de ligging binnen of buiten de bebouwde kom en of er wel of geen bebouwingsmogelijkheden gecreëerd
worden
Het gemeentelijk te verkopen vastgoed wordt bij voorkeur verkocht via de inzet van een makelaar
Bij het vestigen van opstalrechten wordt een marktconforme retributie gevraagd




                                                                                                    Nota Grondbeleid   77\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 77 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 78 ======================================================================

<pre>        Kenmerk R001-1205900MJH-V01




        6.5.2      Weerstandsvermogen
        Om de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties te bepalen, wordt
        onderstaande route gevolgd.


        Tabel 6.14 Uitgangspunten bepalen benodigde weerstandscapaciteit
        Uitgangspunten
        Voor ieder project vindt bij de actualisatieslagen van de grondexploitatie ook een risicoanalyse plaats
        Risico’s worden daarbij ingedeeld naar de groepen: Programma, Financiën, Partijen, Fysieke Omgeving en
        Fasering
        Voor ieder risico wordt de kans van optreden ingeschat. Deze kan 20%, 40% of 60% zijn. Risico’s met een kans
        boven 60% worden verwerkt in de grondexploitatie
        Bij de geïnventariseerde risico’s worden ook de meest passende beheersmaatregelen benoemd
        De benodigde weerstandscapaciteit per lopend project wordt bepaald door per risico het risicobedrag te
        kwantificeren aan de hand van de formule “risico = kans x gevolg” en de uitkomsten per risico bij elkaar op te tellen.
        Daarbij worden ook risico’s samenhangend met nog niet in exploitatie genomen gronden opgenomen
        Voor NNIEGG geldt dat als de marktwaarde wordt overschreden (afhankelijk van de situatie de huidige of
        verwachte marktwaarde) er afgewaardeerd wordt. Wordt de marktwaarde niet overschreden dan geldt in feite een
        min of meer reguliere risicoanalyse. Daarbij kan als risicoreserve het verschil worden aangehouden tussen de
        boekwaarde en marktwaarde in de huidige situatie.


        Vervolgens dient nog het weerstandsvermogen bepaald te worden. Daarbij geldt onderstaande
        route.


        Tabel 6.15 Uitgangspunten weerstandsvermogen
        Uitgangspunten
        Het weerstandsvermogen wordt bepaald door: weerstandsvermogen = Beschikbare
        weerstandscapaciteit/Benodigde weerstandscapaciteit
        Deze breuk moet tussen 1,0 en 1,4 liggen. Boven de 1,4 kan het meerdere vrij besteed worden, onder 1,0 is extra
        weerstandscapaciteit noodzakelijk


        Daarnaast dient de gemeente voorzieningen aan te houden voor negatieve grondexploitaties. Dit
        wordt gedaan op eindwaarde.

        6.5.3      Tussentijds winstnemen
        De gemeente kan bij projecten, indien daartoe voldoende zekerheid bestaat, tussentijds
        winstnemen. Daarbij gelden onderstaande uitgangspunten.




78\79   Nota Grondbeleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 78 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 79 ======================================================================

<pre>Tabel 6.16 Uitgangspunt tussentijdse winstname
Uitgangspunt
In onderstaande situaties kan tussentijds winst worden genomen:
•   Alle kosten van een grondexploitatie zijn reeds geheel gedekt door gerealiseerde verkopen en elke verdere
    verkoop is dus pure winst. Let wel op eventuele rentekosten.
•   Een variant hierop is dat bijna alle kosten zijn gemaakt en ook behoedzaam geraamde nog te maken laatste
    kosten geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen
•   De gerealiseerde verkopen overtreffen de gemaakte kosten en de behoedzaam geraamde nog te verkrijgen
    verkoopopbrengsten zijn aanmerkelijk hoger dan de behoedzaam geraamde nog te maken laatste kosten.


6.5.4     Informatievoorziening grondexploitaties
Voor de belangrijkste projecten zullen altijd 2nd opinions uitgevoerd worden. Voorbeelden van
complexe projecten zijn:
•   Houtakker II
•   Bergerden

Overige uitgangspunten met betrekking tot de informatievoorzieningen over de grondexploitaties
zijn weergegeven in onderstaande tabel.


Tabel 6.17 Uitgangspunten informatievoorziening grondexploitaties
Uitgangspunten
Jaarlijks worden de grondexploitaties tweemaal herzien. Hierbij worden in ieder geval verschillen toegelicht, worden
de risicoanalyses geactualiseerd aan de hand van de risicokaarten, wordt geanalyseerd in hoeverre
beheersmaatregelen zijn toegepast en worden de geactualiseerde resultaten gepresenteerd
Niet alleen wordt per grondexploitatie gerapporteerd. Om snel inzicht te krijgen op totaalniveau worden ook
onderstaande elementen gepresenteerd:
    −    Optelling boekwaarde kosten van alle grondexploitaties
    −    Optelling boekwaarde opbrengsten van alle grondexploitaties
    −    Optelling cashflows kosten en opbrengsten van alle grondexploitaties
    −    Optelling en visualisering in tabelvorm van alle opgenomen programma’s inclusief fasering van alle
         grondexploitaties




                                                                                                     Nota Grondbeleid   79\79
</pre>

====================================================================== Einde pagina 79 =================================================================

<br><br>