<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Behoort bij besluit van de raad
d.d. 25 mei 2022 ,
Mij bekend de griffier,


…
(naam)




Reactienota Zienswijzen
Bestemmingsplan “Wapen van Bemmel”
met planidentificatienummer NL.IMRO.1705.249-ON01




Gemeente Lingewaard




                                                    1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>1. Inleiding
Het ontwerpbestemmingsplan “Wapen van Bemmel” met planidentificatienummer NL.IMRO.1705.249-ON01
heeft op grond van het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening met ingang van 30 december 2021
gedurende 6 weken ter inzage gelegen tot en met 9 februari 2022. Eerder is van 27 mei 2021 tot en met 7
juli 2021 de mogelijkheid tot inspraak geboden voor een voorontwerp van dit bestemmingsplan. Met het
bestemmingsplan wordt de herontwikkeling van het Wapen van Bemmel mogelijk gemaakt. Het oude
zalencentrum wordt gesloopt en er wordt een appartementsgebouw gerealiseerd.

Leeswijzer
In hoofdstuk 2 zijn de ingediende zienswijzen samengevat en beantwoord. De namen en adresgegevens
van particulieren die zienswijzen naar voren hebben gebracht, worden vanwege de Algemene Verordening
Gegevensbescherming (AVG) niet openbaar gemaakt. In hoofdstuk 3 wordt geconcludeerd dat er geen
ambtshalve wijzigingen zijn. Hoofdstuk 4 bevat de conclusie.



2. Zienswijzen

Gedurende de termijn van terinzagelegging zijn twee zienswijzen ingediend. Deze zijn tijdig ingediend. In dit
hoofdstuk wordt per zienswijze een samenvatting en beantwoording gegeven.

Inhoud zienswijze 1 (geregistreerd op 8 februari 2022)
Indieners van de zienswijze zijn eigenaren van het café-restaurant Wapen van Bemmel en het naastgelegen
en bovenliggend wooncomplex. Als nieuwe eigenaren zijn zij betrokken geraakt bij het bestemmingsplan.
Indieners geven aan de volgende bezwaren te hebben:
    1. In de onderhandeling over de verkoop is afgesproken dat bepaalde grenzen met betrekking tot het
        terras en de inrit voor bevoorrading worden aangehouden. In het bestemmingsplan zijn deze
        grenzen niet aangehouden.
    2. De toegangsweg naar het café-restaurant, welke in eigendom is van indieners, is nu bestemd voor
        wonen. Omdat deze grond dienstbaar is aan het café-restaurant voor opslag en toegangsweg, willen
        indieners op deze grond een Horeca-bestemming.
    3. Aan de voorkant van het wooncomplex wordt de voorgenomen bebouwingshoogte 14 meter. Het
        direct naastliggende café-restaurant heeft een hoogte van 6 meter, waardoor er een verschil tussen
        de nokken is van 8 meter. Daardoor is geen sprake van stedenbouwkundige kwaliteit.
    4. Het wooncomplex is aan de voorkant zeer dicht op de weg geplaatst. Het complex wijkt af
        van de huidige rooilijn en zou enkele meters terug geplaatst moeten worden als het complex
        wil voldoen aan elementaire stedenbouwkundige uitgangspunten.
    5. In 2019 heeft de gemeente een woonvisie opgenomen, waarin een percentage voor betaalbare
        woningen is opgenomen. De exploitatieovereenkomst voor het complex geeft geen uitvoering aan de
        woonvisie. Het bestemmingsplan wijkt dus af van de woonvisie.
    6. In het bestemmingsplan is op de begane grond aan de linkerzijde een dubbelbestemming
        opgenomen, zowel horeca als wonen is hier mogelijk. Indieners hebben voor deze ruimte geen
        belangstelling voor een Horeca functie, en zijn hierop tegen omdat de dubbelbestemming overbodig
        is.
    7. Voor de bepaling van de parkeerdruk is uitgegaan dat één parkeerplaats op het terrein van de
        indiener meegeteld mag worden. Dit is niet juist, omdat deze plek gebruikt wordt als toegangsweg
        voor de bevoorrading van het café-restaurant. Ook het aanvullende parkeeronderzoek is niet
        deugdelijk opgebouwd.
    8. In de toelichting van het bestemmingsplan heeft de gemeente niet onderzocht of het
        bestemmingsplan invloed gaat hebben op de vergunning van indiener voor het houden van een
        café-restaurant. Dit onderzoek en eventuele gevolgen voor het in bedrijf houden van het café-
        restaurant moet volgens indiener afdoende en naar tevredenheid van indiener worden onderzocht.
                                                                                                           2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Beantwoording zienswijze 1
Hieronder volgt puntsgewijs de beantwoording van de zienswijze.
    1. De gemeente is geen partij bij de afspraken die zijn gemaakt tussen de initiatiefnemer en voormalige
       en/of huidige eigenaar. De gemeente heeft het initiatief dat is ingediend beoordeeld op ruimtelijke
       aanvaardbaarheid. Indiener van de zienswijze is niet betrokken geweest bij de onderhandelingen
       met de initiatiefnemer over de verkoop. Op het moment van verkoop was indiener nog geen
       eigenaar. De initiatiefnemer heeft in samenspraak met verkoper (voorgaande eigenaar) en koper
       (huidige eigenaar en indiener van de zienswijze) de tekeningen van het voorlopig ontwerp gedeeld.
       Op basis hiervan is een digitale onderlegger aangeleverd. Dit was de basis voor de splitsing van het
       perceel. Het bestemmingsplan stemt overeen met het voorlopig ontwerp en is ook afgestemd op de
       kadastrale situatie.

    2. Het achterterrein waar indiener op doelt wordt niet gebruikt ten behoeve van het
       appartementsgebouw en dient alleen voor hulpdiensten en als vluchtweg voor calamiteiten. Het klopt
       dat de grond in eigendom is van indiener. Deze gronden worden daarom bestemd als ‘Horeca’,
       waarmee de geldende bestemming uit het bestemmingsplan ‘Kom Bemmel’ ongewijzigd blijft.
       Daarnaast vervalt voor deze gronden de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen –
       parkeergarage’, omdat de functieaanduiding geen werking heeft binnen de bestemming ‘Horeca’. De
       verbeelding van het vast te stellen bestemmingsplan wordt hierop aangepast.

    3. Wij delen de mening niet dat het plan van onvoldoende stedenbouwkundige kwaliteit is. Binnen het
       ontwerpbestemmingsplan wordt voor het wooncomplex de maximale goothoogte van 10 meter en
       maximale bouwhoogte van 14 meter geboden. Voor de naastliggende horeca is binnen het
       bestemmingsplan de maximale goothoogte 6 meter en maximale bouwhoogte 10 meter. De
       hoofdmassa van de horeca bestaande uit 2 volwaardige bouwlagen met kap is gesitueerd op de
       hoek van de Dorpsstraat-Loostraat. Het achterliggende gebouw tussen de hoofdmassa en het
       voormalige zalencentrum bestaat uit een laag met kap. Wij zijn van mening dat het bouwplan van
       het wooncomplex past in de omgeving. In het bouwplan is binnen de stedenbouwkundige- en
       architectonische structuur aandacht voor de overgang naar het naastgelegen horecapand. Hier is in
       samenspraak met stedenbouw en de rayonarchitect in het voorproces advies op gegeven. Het
       bouwplan kent een gelede gevel, waarbij voor het deel dat grenst aan de horeca vanuit de
       verschijningsvorm aandacht is voor deze overgang. Voor het aangrenzende deel is aandacht
       besteed voor deze overgang middels typologie en door een terugliggende vierde laag.
       Bij verdere uitwerking van het plan is gebleken dat de maximale bouwhoogte teruggebracht kan
       worden van 14 meter naar 13,5 meter. De verbeelding van het bestemmingsplan wordt hierop
       aangepast.

    4. Ten opzichte van het bestaande leegstaande gebouw komt de voorgevellijn dichter op de Loostraat
       te liggen. Vanuit de stedenbouwkundige structuur voor het centrum van Bemmel ligt de voorgevellijn
       op een acceptabele afstand van de Loostraat. De voorgevellijn sluit aan op de bebouwing langs de
       Loostraat aan de andere zijde van de Pollenbrink tegenover de Markt. Door met de voorgevellijn
       hiermee aansluiting te zoeken heeft dit een positief effect op de wandwerking rondom de Markt. Wij
       zijn dan ook van oordeel, dat deze situering stedenbouwkundig alleszins acceptabel is.

    5. In de Woondeal die de gemeente heeft gesloten bij de vaststelling van de Nota Wonen is bepaald
       dat van alle woningbouwplannen 50 % van de woningen in de betaalbare sector gerealiseerd
       moeten worden. Gestreefd wordt dit percentage ook per bouwplan te hanteren. Bij plannen in
       bestaand stedelijk gebied en met name op centrumlocaties is dit door locatie specifieke
       omstandigheden veelal niet mogelijk. Voor deze locatie geldt bovendien dat parkeren grotendeels
       ondergronds wordt geregeld (1 parkeerplaats per appartement).
       Het realiseren van appartementen op een dergelijke centrumlocatie betekent dan ook een dure
       oplossing voor het parkeren.
                                                                                                          3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>        Een plan met (gedeeltelijk) woningen uit het betaalbare segment is daardoor niet mogelijk. De
        locatie kan alleen tot ontwikkeling komen met woningen uit het dure segment. In verband hiermee is
        overeengekomen dat de woningen in het segment dure koop worden gerealiseerd. Daarbij moet
        opgemerkt worden dat ook behoefte is aan woningen in het dure segment.
        Ten slotte merken wij wellicht ten overvloede nog op dat gemeente en ontwikkelaar vóór de
        woondeal overeenstemming hebben bereikt over het woningbouwprogramma.

    6. De functieaanduiding horeca binnen de bestemming ‘Wonen’ is hier opgenomen, omdat dit een
       wens was van de vorige eigenaar van het café-restaurant. De functieaanduiding geeft flexibiliteit,
       doordat zowel de functie wonen als horeca mogelijk is. Naar aanleiding van de zienswijze passen wij
       het bestemmingsplan aan, en komt de functieaanduiding te vervallen. De regels en verbeelding van
       het bestemmingsplan worden hierop aangepast.

    7. Dit punt wordt in twee delen beantwoord:
            a. De constatering dat de parkeerplaats op het terrein van indiener ten onrechte is meegeteld
                als parkeerplaats is juist. Omdat de grond ter plaatse van de parkeerplaats op maaiveld niet
                in bezit is van de initiatiefnemer vervalt deze parkeerplaats op maaiveld. De planologische
                ruimte in het bestemmingsplan wordt teruggebracht naar maximaal 20 appartementen.
                Hiermee is voor elk appartement een parkeerplaats op eigen terrein in de parkeerkelder
                gewaarborgd. De toelichting en verbeelding van het bestemmingsplan worden hierop
                aangepast.
            b. Indiener maakt niet inzichtelijk waarom het parkeeronderzoek niet deugdelijk is opgebouwd.
                Het onderzoek is uitgevoerd door een onafhankelijk bureau en wij hebben dan ook geen
                reden om te veronderstellen dat het parkeeronderzoek niet deugdelijk is opgebouwd.

    8. De planologische mogelijkheden in het bestemmingsplan ‘Wapen van Bemmel’ voor horeca
       veranderen niet ten opzichte van het geldende bestemmingsplan, behalve dat het gebruik van
       horeca in het voormalige zalencentrum komt te vervallen. De bestemmingsplanherziening ziet toe op
       het toevoegen van een woonfunctie. De gebruiksmogelijkheden voor het bestaande café-restaurant
       wijzigen daarbij niet. Er is geen reden om nadere onderzoeken te verrichten, dan de onderzoeken
       die zijn verricht in het kader van het ontwerpbestemmingsplan ‘Wapen van Bemmel. In paragraaf
       4.1.4 van de toelichting van het bestemmingsplan is onderbouwd dat rekening is gehouden met de
       Horecabestemming en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.




Inhoud zienswijze 2 (geregistreerd op 8 februari 2022)


                                                                                                           4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Indiener van de zienswijze betreft de Vereniging van eigenaars De Pollenbrink 22 t/m 48 (hierna: VVE). De
kern van de zienswijze is dat de maximalisering van het bouwvolume in zowel hoogte als oppervlakte
onredelijk bezwarend is voor de bewoners van de Pollenbrink, en uitsluitend het belang (winstmaximalisatie)
dient van betrokken marktpartijen.

    1. Het voortraject
       Het voorstel van het college om het bestemmingsplan ter vaststelling aan de raad aan te bieden is
       naar mening van indiener onzorgvuldig voorbereid.
       De projectontwikkelaar heeft in een brief van 9 oktober 2019 aan de gemeente aangegeven dat een
       goede dialoog met de omgeving tijd kost aan de voorkant, maar kan zorgen voor een snellere
       planologische procedure. Ook de VVE was die mening toegedaan en toonde zich bereid tot het
       voeren van een constructief en open overleg.
       Op 28 januari 2020 werd door de ontwikkelaar een eerste informele toelichting gegeven welke
       buitengewoon summier en onvolledig was. Vervolgens duurde het maar liefst 16 maanden tot de
       ontwikkelaar concreet van zich liet horen. Pas op 2 mei 2021 berichtte hij om het ontwerp verder toe
       te lichten. Maar over de omvang en situering van het bouwwerk, zaken die het belang van de VVE
       het meeste raken, werd met geen woord gesproken.
       Hoewel het voorontwerpbestemmingsplan al vanaf 20 mei 2021 ter inzage lag, maakte de
       ontwikkelaar pas op 15 juni 2021 duidelijk aan de VVE wat de omvang en situering van het
       bouwwerk wordt. Van enig overleg was absoluut geen sprake.
       Het stoort de VVE bovendien dat de ontwikkelaar in de informatienota aan de raad van 4 mei 2021
       beweerde dat het bouwplan is aangepast naar aanleiding van de in de informatiebijeenkomst
       gemaakte kanttekeningen. Deze aanpassingen zijn minimaal en komen op geen enkele wijze
       tegemoet aan de bezwaren van de VVE.
       In de plannotitie van 17 mei 2021 van buro SRO en in de informatienota aan de raad van 21
       december 2021 zijn dezelfde misleidende woorden gebruikt.
       Bij de voorbereiding van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is kortom niet de
       zorgvuldigheid betracht die artikel 3:2 van de Awb eist.

    2. De reactienota van B&W
       De VVE heeft op 2 juli 2021 een inspraakreactie gegeven op het voorontwerpbestemmingsplan.
       Daarin is aangegeven dat de VVE op zich geen probleem heeft met een herbestemming van de
       verloederde zaal achter het Wapen van Bemmel. De VVE onderkende daarmee dat aan de
       herontwikkeling ook andere, meer algemene belangen verbonden kunnen zijn. Vanwege die
       realistische opstelling had een zorgvuldigere beoordeling van de inspraakreactie meer voor de hand
       gelegen. Het college koos in plaats daarvan voor een heel eenzijdige belangenafweging, waarbij
       steeds werd herhaald dat met het plan een haalbare businesscase kon worden gehaald. Een
       volledige en integrale afweging van alle ruimtelijk relevante belangen is niet gemaakt.
       Daarnaast blijkt uit de reactienota dat inspraakreacties eigenlijk bij voorbaat kansloos waren, terwijl
       de formele procedure nog niet van start was gegaan. Dit is een hele andere benadering van
       inwoners zoals die in het collegeprogramma tot uitdrukking komt.
       Dat insprekers feitelijk geen schijn van kans hadden is in strijd met de eisen van fair play. Indiener,
       de VVE, vindt dan ook dat hiermee één van de belangrijkste eisen die het recht aan
       bestuurshandelen stelt, is geschonden.




    3. De huidige en toekomstige situatie bij de Pollenbrink

                                                                                                            5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>        Indiener heeft voor de bestaande- en nieuwe situatie de afstanden tussen het appartementsgebouw
        De Pollenbrink en de nieuwbouw inzichtelijk gemaakt, en het uitzicht vanuit de Pollenbrink. Indiener
        geeft aan welke consequenties het bestemmingsplan zal hebben. De maximale bouwhoogte zal
        14 m i.p.v. 10 m bedragen, ofwel vier bouwlagen. De nieuwbouw zal maar liefst 4 meter ‘uitsteken’
        ten opzichte van de Pollenbrink. Het nu nog onbebouwde parkeerterrein zal verdwijnen, ter plaatse
        komt de 14 m hoge nieuwbouw. Dit is onredelijk bezwarend voor de bewoners van de Pollenbrink
        en zeer nadelig voor hun uitzicht op de Loostraat/markt. De maatschappelijke participatie van de
        bewoners en ook hun woongenot zullen hiervan ernstig te lijden hebben.
        Indiener geeft verder aan dat het uitzicht dat bewoners van de Pollenbrink aan de voorzijde hebben
        (richting gemeentehuis) zeer beperkt is. Dit was bij aankoop van de woning bekend bij bewoners en
        hebben zijn geaccepteerd. Bewoners hechten daarom des te meer aan hun zicht en oriëntatie op
        de Loostraat en het daaraan gelegen levendige marktplein. Die oriëntatie is hier mogelijk, de
        appartementen hebben ramen en aan deze zijde bevinden zich ook de gaanderij en het glazen
        trappenhuis. Die bouwkundige karakteristiek maakt het bewoners mogelijk om zich op eigen wijze
        te betrekken bij de activiteiten. Hun maatschappelijke participatie en daarmee samenhangend
        woongenot zal dan ook ernstig te lijden hebben van het voorgenomen plan.
        B&W schreef op 25 maart 2018 nog dat het appartementsgebouw in drie bouwlagen wordt
        gerealiseerd, wat qua bouwmassa past binnen de vastgestelde centrumvisie. Het voorliggende plan
        gaat echter uit van vier bouwlagen en is gebaseerd op een volstrekte maximalisering van het
        bouwvolume, zowel hoogte als oppervlakte.
        De reactienota van het college kan niet overtuigen als het gaat om een deugdelijke motivering. De
        reactienota sluit af met de volstrekt niet onderbouwde stelling dat de afstand tussen de achterzijde
        van het bouwplan en de achterzijde van het bestaande appartementsgebouw ruimtelijk
        aanvaardbaar is. Deze bewering is nietszeggend, omdat het college niet inzichtelijk gemaakt heeft
        hoe tot de afweging is gekomen.

    4. Alternatieve invulling functies
       Indiener geeft aan buiten de formele zienswijze om aandacht te vragen voor enkele alternatieve
       invullingen, functies die dienen ter versterking van de komfunctie.
       De herbestemming van de zaal wordt in het voorontwerp beschouwd als de afronding van het
       komplan Bemmel. Volgens de VVE is de metamorfose van de kom, waarbij meerdere centrum
       functies zijn gerealiseerd, redelijk geslaagd. De afronding beperkt zich nu helaas tot de bouw van
       een aantal woningen. Juist op de locatie van het plangebied is behoefte aan functies die bijdragen
       aan de levendigheid van het centrum. Het staat ook haaks op de ambitieuze doelstellingen van de
       onlangs opgerichte Stichting Centrum Management Lingewaard. Ook het onlangs geopende
       fitnesscentrum draagt niet bij aan de doelstellingen. De initiatiefnemer heeft zelf in een brief van 9
       oktober de vraag gesteld of handhaving van de horecabestemming met enige woningbouw niet te
       prefereren zou zijn geweest boven uitsluitend woningbouw.
       In de reactienota wordt opgemerkt dat mogelijkheden voor centrumfuncties zijn afgewogen, waarbij
       de vraag is of de gemeente hierin heeft geparticipeerd. Het hoeft niet alleen om winkels te gaan, ook
       maatschappelijke functies kunnen van toegevoegde waarde zijn. Dat eerdere plannen voor
       centrumfuncties niet haalbaar bleken is niet relevant omdat ook eerdere plannen voor woningbouw
       zijn gestrand.
       Indiener, de VVE, heeft begrip voor het bouwen van woningen vanwege de grote woningbehoefte
       maar zet vraagtekens bij de voorgenomen omvang en plaats. Indiener verzoekt om de genoemde
       alternatieven in de afweging te betrekken.




Beantwoording zienswijze 2

                                                                                                            6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>1. Het voortraject
   Wij betreuren dat de VVE van oordeel is dat het besluit tot vaststellen van het bestemmingsplan
   onzorgvuldig is voorbereid. Wij delen dit standpunt echter niet. De ontwikkelaar heeft op de
   inloopavond van 28 januari 2020 een eerste schetsontwerp gepresenteerd. De ontwikkelaar heeft
   hier bewust voor gekozen om nog flexibel te kunnen zijn in het aanpassen van het ontwerp. De
   gemeente Lingewaard was als toehoorder aanwezig op deze inloopavond.
   Vervolgens is de ontwikkelaar met de gemeente in overleg gegaan, waarbij ook een ander
   programma (middenhuur) en alternatieve (centrum-) functies zijn afgewogen.
   De VVE is vervolgens in oktober 2020 per email door de ontwikkelaar op de hoogte gesteld van de
   stand van zaken.
   De periode hierna is gebruikt om het plan verder uit te werken, en een
   voorontwerpbestemmingsplan met onderzoeken voor te bereiden. Het is gebruikelijk dat dit circa
   een half jaar tijd nodig heeft. Het opstellen van een voorontwerp en bieden van inspraak is wettelijk
   gezien niet verplicht en is een vorm van extra participatie waar in dit specifieke geval juist voor is
   gekozen om omwonenden vroegtijdig te betrekken.
   Indiener is vervolgens op 2 mei 2021 door ontwikkelaar geïnformeerd over de inhoud van het
   voorontwerpbestemmingsplan dat ter besluitvorming bij het college lag. Twee weken later heeft
   ontwikkelaar de stukken nagestuurd richting indiener. Door de ontwikkelaar is in verband met de op
   dat moment geldende corona maatregelen een online bijeenkomst voor belanghebbenden
   voorgesteld. Door de indiener is aangegeven dat niet alle leden gelegenheid of kennis hadden van
   een online overleg. Op 26 en 27 mei 2021 is daarom op verzoek van indiener een besloten fysieke
   bijeenkomst (uitsluitend voor bewoners van de VVE) georganiseerd, in plaats van een online
   overleg. De presentatie uit deze bijeenkomst is via een email gedeeld met de indiener en van de
   bijeenkomsten is een verslag gemaakt. De omvang en situering van het gebouw is op dat moment
   al bekend gemaakt.
   Het voorontwerpbestemmingsplan lag vanaf 27 mei 2021 ter inzage voor een periode van zes
   weken, waarvan op 26 mei een publicatie in het gemeenteblad, het gemeentenieuws en de
   Staatscourant is gedaan. Naar aanleiding van een door indiener gedaan verzoek om aanvullende
   informatie is op 15 juni 2021 nogmaals openbare bijeenkomst georganiseerd, deze keer voor alle
   belangstellenden.
   De informatie die indiener had opgevraagd had geen betrekking op het bestemmingsplan, maar op
   het beoogde bouwplan wat middels het bestemmingsplan mogelijk gemaakt wordt.
   Het is dus niet juist dat indiener pas 16 maanden ná 28 januari 2020 is geïnformeerd over de
   plannen. Indiener is, zoals hiervoor is toegelicht, op meerdere momenten in het proces actief
   geïnformeerd.
   Naar aanleiding van de opmerkingen van indiener is het plan ook aangepast. De inrit is verlegd, de
   kopgevel aan de zijde van de Pollenbrink is verschoven en roldeuren aan de zijde van de
   Pollenbrink zijn aangepast.
   Niet alle opmerkingen van indiener zijn overgenomen en/of verwerkt in het nieuwe plan. Er is een
   afweging gemaakt waarin alle belangen zijn meegenomen. Inspraak en participatie heeft niet altijd
   tot gevolg dat alle opmerkingen en/of gewenste aanpassingen kunnen worden doorgevoerd. Als
   bevoegd gezag dient de gemeente alle bij het besluit betrokken belangen in kaart te brengen en
   daarin een zorgvuldige afweging te maken.
   Uit bovenstaande toelichting blijkt dat voldaan is aan de eis uit artikel 3.2 van de Awb. Het college
   heeft in de voorbereidingen de benodigde kennis vergaard en daarbij een uitvoerige en deugdelijke
   afweging van belangen gemaakt.




2. De reactienota van B&W

                                                                                                        7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>    De gemeente bestrijdt het standpunt dat in strijd met de eisen van ‘fair play’ is gehandeld, en dat
    een eenzijdige belangenafweging heeft plaatsgevonden.
    Naast dat sprake moet zijn van een haalbare businesscase heeft vanzelfsprekend ook een
    planologische- en stedenbouwkundige afweging plaatsgevonden. Dat hiermee niet aan (alle)
    wensen van indiener voldaan kan worden is een andere kwestie. Het plan is stedenbouwkundig
    beoordeeld (zie voor de stedenbouwkundige motivering punt ‘3’). Het argument ‘haalbare business
    case’ is weliswaar vaak genoemd in de reactienota inspraak, maar dit betekent niet dat er verder
    geen voorwaarden zijn gesteld. Voor de initiatiefnemers moet er een haalbaar plan zijn, daarnaast
    moet er ook sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarin worden o.a. milieubelangen,
    stedenbouwkundige uitgangspunten en de belangen van omwonenden meegenomen. Ofwel de
    ‘haalbare businesscase’ speelt geen doorslaggevende rol bij de planologische- en
    stedenbouwkundige toets, maar vormt één van de afwegingen.
    Daarnaast bestrijdt de gemeente het standpunt dat indiener bij voorbaat kansloos was.
    Een deel van de wensen van indiener heeft wél geleid tot aanpassingen van het plan. Dat niet alle
    wensen zijn verwerkt in het uiteindelijke plan heeft ook weer te maken met het afwegen van alle
    belangen die bij het plan betrokken zijn.

3. De huidige en toekomstige situatie bij de Pollenbrink
   Het nieuwe appartementencomplex draagt bij aan een verandering van de directe leefomgeving van
   de bewoners van de Pollenbrink. Het appartementengebouw de Pollenbrink is op de andere zijde
   van de Pollenbrink georiënteerd (richting het zuidwesten). Hier zijn de leef- en buitenruimtes van de
   appartementen aan gesitueerd. Het nieuwe appartementencomplex grenst aan de zijde van de
   galerijen en de entree tot het trappenhuis. Met de zij- en achtergevel grenst het nieuwe
   appartementencomplex aan de Pollenbrink. De zijgevel ligt op 5 meter van Pollenbrink. Voor het
   grootste gedeelte betreft dit de toegang tot de parkeerkelder van de Pollenbrink. De achtergevel ligt
   op ruim 10 meter afstand. Hiermee is sprake van een acceptabele stedenbouwkundige structuur.
   De Pollenbrink bestaat uit 4 bouwlagen met een maximale goot- en bouwhoogte van 14 meter. Het
   nieuwe appartementencomplex bestaat uit 3 bouwlagen met kap. Echter onder de kap zijn in de 4e
   laag ook appartementen gesitueerd. In het ontwerpbestemmingsplan is rekening gehouden met een
   maximale goothoogte van 10 meter en een maximale bouwhoogte van 14 meter. De maximale
   bouwhoogte van 14 meter sluit goed op de omgeving aan. Zowel richting de Pollenbrink als richting
   de Markt. Door op de hoek Loostraat- de Pollenbrink een appartementengebouw te situeren dat wat
   betreft de stedenbouwkundige- en architectonische structuur op de bebouwing rondom de Markt
   aansluit ontstaat er een sterkere wandvorming rondom het plein. Dit heeft een positief effect op de
   leefbaarheid van het plein. Bij verdere uitwerking van het plan is gebleken dat de maximale
   bouwhoogte teruggebracht kan worden van 14 meter naar 13,5 meter. De verbeelding van het
   bestemmingsplan wordt hierop aangepast.

4. Alternatieve invulling functies
   In het voortraject van het bouwplan is afgewogen welke functies op de begane grond mogelijk zijn.
   Naast wonen is destijds ook aan centrumfuncties zoals horeca, winkels en maatschappelijke
   voorzieningen gedacht. Met betrekking tot de marktvraag en de haalbaarheid van de ontwikkeling is
   gekozen voor wonen. Gezien de langdurige leegstand op deze locatie en het feit dat eerdere
   plannen steeds gestrand zijn, is de financiële haalbaarheid meegewogen. Bemmel heeft ten
   opzichte van de andere kernen in de gemeente een hoge winkelvloeroppervlakte per inwoner.
   Gedurende de voorfase/verkenning was er sprake van leegstand van centrumvoorzieningen, de
   marktvraag was dus gering. Hiermee was een begane grond met centrumvoorzieningen niet
   haalbaar om in het bouwplan op te nemen. Met het realiseren van woningen was een haalbare
   businesscase mogelijk.
   Inmiddels kan de situatie in het centrum gewijzigd zijn ten opzichte van enkele jaren geleden, echter
   is er geen tekort aan mogelijkheden voor centrumvoorzieningen. Vanuit verschillende aspecten is

                                                                                                          8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>        bewust gekozen voor wonen in de plint. Dit draagt eveneens positief bij aan de levendigheid van het
        centrum.



        Resumerend
        De ingediende zienswijze 1 geeft aanleiding tot aanpassing van de volgende onderdelen:
            • Toelichting: Het maximaal aantal appartementen wordt teruggebracht van 21 naar 20
               appartementen.
            • Regels: Lid d uit artikel 4.1 wordt verwijderd. Hiermee vervalt de mogelijkheid om binnen de
               bestemming Wonen een deel van de begane grond te gebruiken voor horeca.
            • Verbeelding: de volgende onderdelen worden aangepast:
                   - de bestemming ‘Wonen’ ter plaatse van het achterterrein wijzigt naar ‘Horeca’;
                   - de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – parkeergarage’ ter plaatse van
                       het achterterrein vervalt;
                   - de maximale bouwhoogte wijzigt naar 13,5 meter;
                   - de functieaanduiding ‘horeca’ binnen de Woonbestemming vervalt;
                   - het maximale aantal appartementen wijzigt naar 20.

        De ingediende zienswijze 2 geeft aanleiding tot aanpassing van de volgende onderdelen:
            • Verbeelding: de maximale bouwhoogte wijzigt naar 13,5 meter




3. Ambtshalve wijzigingen
Er zijn geen ambtshalve wijzigingen.




4. Conclusie

De ingediende zienswijzen leiden tot aanpassingen van het bestemmingsplan ‘Wapen van Bemmel’
teneinde het appartementencomplex voor 20 appartementen planologisch mogelijk te maken.




                                                                                                         9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Bijlage 1: naam en adres van reclamant


Alleen toe te voegen in analoge exemplaar




                                            10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>