<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>
































Gelet op de in overweging E uit de LOO opgenomen afspraak, heeft taxatiebureau Fakton op 
basis van een grondige analyse van zowel kosten als opbrengsten in het project getaxeerd wat 
de waarde is van de bouwrijpe locatie Molenstraat zoals die door ons na afronding verwerving 
en afronding bestemmingsplan procedure wordt verkocht aan synchroon (zie bijgevoegde 
rapportage). Dit om te toetsen of de prijs die is overeengekomen (€ 2.100.000,-) marktconform 
is. De conclusie is dat dit het geval is, men taxeert de grondwaarde op € 1.970.000,- (prijspeil 
2015). Daarmee is er geen sprake van ongeoorloofde staatssteun, en kan (na positieve 
besluitvorming door de gemeenteraad) tot ondertekening van de LOO worden overgegaan. 

 



 

102447/R1/1.0 
 

Beurs-WTC | 21st Floor | Beursplein 37 | PO Box 30188 | 3001 DD Rotterdam | The Netherlands  
E  valuation@fakton.com | P +31(0)10 300 6000 | F +31(0)10 205 5373 | K.v.K. Rotterdam 62.05.08.69 | BTW nr. NL8546.17.966B01 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Taxatierapport Molenstraat Zevenbergen 

 

 
 

 

 

   

 

 

      

Postbus 30188 

3001 DD Rotterdam 

 

E valuation@fakton.com 

P +31(0)10 300 6000 

 

Bank 

NL92ABNA0458217689 

KvK Rotterdam 

62.05.08.69 

BTW nr. 

NL8546.17.966B01 

 

fakton.com 



Valuation 

 
 
 
      

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Taxatierapport Molenstraat Zevenbergen 

Gemeente Moerdijk 

 

 

 

Verantwoordelijk taxateur: S.H.C. van den Berg MSc MRICS RTsv RMT 

Tweede taxateur:  A. Deleroi MSc MRICS RT 

Verantwoordelijk partner: A. van Eldonk MRE 

Consultant:    G.M. Thomassen MSc 

 

 

102447/R1/1.0  

Rotterdam,  16 december 2015  

 

 

  



Valuation 

 
 
 
      

 
 

 

 
 

INHOUDSOPGAVE 
1. Opdrachtformulering....................................................................................................................... 5 

1.1. Opdrachtgever ......................................................................................................................... 5 

1.2. Aanleiding ................................................................................................................................ 5 

1.3. Doel van de waardering .......................................................................................................... 5 

1.4. Algemene uitgangspunten ...................................................................................................... 5 

1.5. Object ...................................................................................................................................... 6 

1.6. Bijzondere uitgangspunten ..................................................................................................... 6 

1.7. Taxateur ................................................................................................................................... 6 

1.8. Bezichtiging ............................................................................................................................. 6 

1.9. Kwalificaties en onafhankelijkheid .......................................................................................... 7 

2. Waardering ...................................................................................................................................... 7 

2.1. Marktwaarde ........................................................................................................................... 7 

3. Waarderingswijze en verantwoordelijkheid ................................................................................... 8 

3.1. Gevolgde werkwijze ................................................................................................................ 8 

3.2. Verantwoording en aansprakelijkheid .................................................................................... 8 

4. Omschrijving omgeving en object ................................................................................................... 9 

4.1. Locatie en bereikbaarheid ....................................................................................................... 9 

4.2. Object ...................................................................................................................................... 9 

4.3. Verontreiniging ...................................................................................................................... 10 

4.4. Ontwikkelvisie ....................................................................................................................... 11 

5. Privaatrechtelijke aspecten ........................................................................................................... 13 

5.1. Kadastrale omschrijving object(en), grootte en eigendom ................................................... 13 

5.2. Bepalingen anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst .................................................. 14 

6. Publiekrechtelijke aspecten .......................................................................................................... 16 

6.1. Geraadpleegde informatie .................................................................................................... 16 

6.2. Bestemming ........................................................................................................................... 16 

7. Waarderingsmethode ................................................................................................................... 17 

8. Toelichting op de waardering ........................................................................................................ 18 



Valuation 

 
 
 
      

 
 

 

8.1. Ontwikkelprogramma............................................................................................................ 18 

8.2. Marktvisie en referenties ...................................................................................................... 19 

8.3. Opbrengstpotentie vastgoedprogramma ............................................................................. 28 

8.4. Bouwkosten en opslagen ...................................................................................................... 28 

8.5. Residuele grondwaarde bouwrijpe grond ............................................................................. 29 

8.6. Beoordeling grondbod met aanvullende voorwaarden Synchroon ...................................... 29 

9. Bijlagen .......................................................................................................................................... 30 

10. Ondertekening ........................................................................................................................... 32 

  



Valuation 
 

 
5 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

1. OPDRACHTFORMULERING 

1.1. Opdrachtgever 

Opdrachtgever, bedrijf  : Gemeente Moerdijk  

Contactpersoon  : Drs. J.P.M. Frijters 

Adres    : Postbus 4 

Postcode en plaats  :  4760 AA Zevenbergen 

E-mailadres   : Joost.frijters@moerdijk.nl 

Datum opdracht  : 1 december 2015 

1.2. Aanleiding 

De taxatie heeft betrekking op een object dat tussen de Molenstraat, Doelstraat en Markt te Zevenbergen 

ligt. De gemeente Moerdijk voorziet op deze plek een supermarkt en andere commerciële functies, 

woningen en een parkeergarage. In de beoogde ontwikkelstrategie levert de gemeente een bouwrijpe kavel 

aan een ontwikkelaar, die daar voor eigen rekening en risico het vastgoed op realiseert. De gemeente 

verwerft de eigendommen van derden in het gebied, maakt de locatie bouw- en woonrijp en zorgt voor een 

planologisch kader waarbinnen het plan ontwikkeld kan worden. Voor de ontwikkeling diende Synchroon 

een initiatiefplan met grondbieding in. De gemeente wil, voordat zij tot gunning over gaat, weten of de 

beoogde transactie onder marktconforme voorwaarden plaatsvindt.  

1.3. Doel van de waardering 

Taxatie van de marktwaarde van aan een ontwikkelaar te leveren bouwrijpe ontwikkelkavel. De taxatie dient 

ter toetsing van de marktconformiteit van de beoogde transactie. 

1.4. Algemene uitgangspunten 

Taxatiedatum   : 1 december 2015 

 

De basis van de waardering is de marktwaarde: 

De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een 

bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen 

op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden 

hebben gehandeld 1. 

 

BTW: Alle genoemde bedragen zijn, voor zover van toepassing, exclusief 

BTW, tenzij anders gemeld.  

 

Meetmethode: De RICS schrijft de IPMS (International Property Measurement 

Standards) voor. Echter voor de Nederlandse markt mag ook gebruik 

gemaakt worden van de NEN meetmethode zoals die formeel is 

vastgelegd in de NEN 2580. Toepassing van de IPMS sluiten wij 

derhalve uit. 

                                                           
1 Definitie gebaseerd op RICS taxatiestandaarden januari 2014 



Valuation 
 

 
6 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

1.5. Object 
Omschrijving : Ontwikkellocatie 

Adres : Tussen Doelstraat, Molenstraat en Markt 

Postcode : 4761 CG 

Plaats : Zevenbergen 

1.6. Bijzondere uitgangspunten 

 Wij waarderen het door ontwikkelaar Synchroon ingediende Initiatiefplan 

Molenstraat/Markt/Doelstraat Zevenbergen d.d. 30-01-2015, met inachtneming van de specifieke 

afspraken die de gemeente Moerdijk en Synchroon vastleggen in de anterieure 

locatieontwikkelingsovereenkomst (nog niet ondertekend). De marktwaarde die wij toekennen aan 

de grondpositie vormt derhalve een afspiegeling van dit specifieke plan en afsprakenkader.  

 In de waardering gaan wij er vanuit dat de gemeente een bouwrijpe kavel levert aan de 

ontwikkelaar, die daar voor eigen rekening en risico het vastgoed op realiseert. Wij vermelden 

nadrukkelijk dat wij dus geen waardering hebben uitgevoerd van de gronden en opstallen in de 

huidige staat.  

 De huidige bestemming staat de ontwikkeling van het initiatiefplan niet toe. De gemeente is 

voornemens een bestemmingsplan in procedure te brengen, waarin de beoogde ontwikkeling 

mogelijk wordt gemaakt. Uitgangspunt in de waardering is dat de locatie een onherroepelijke 

bestemming heeft die de realisatie van het initiatiefplan mogelijk maakt en dat de levering van de 

bouwrijpe kavel pas plaatsvindt nadat dit bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. De waarde 

die wij toekennen aan de bouwrijpe kavel, hoort dus niet bij een ontwikkeling op basis van de 

vigerende bestemming.   

1.7. Taxateur  
Verantwoordelijk taxateur namens Fakton Valuation BV:  

De heer S.H.C. van den Berg MSc MRICS RTsv RMT. Ingeschreven in het register van Stichting 

VastgoedCert te Rotterdam, onder nummer: BV02.121.3022SV, geldig tot 31 december 2017. RICS 

Registered Valuer onder nummer 1290917.  

 

Tweede taxateur: 

De heer A. Deleroi MSc MRICS RT. Ingeschreven in het register van Stichting VastgoedCert te 

Rotterdam, onder nummer: BV03.1412.715, geldig tot 31 december 2019. RICS Registered Valuer 

onder nummer 6565128.  

 

1.8. Bezichtiging 

Datum bezichtiging  : 1 december 2015 

 

Het doel van de bezichtiging is een goede indruk te krijgen van het object en zijn omgeving. Een bezichtiging 

houdt in een bezoek aan de directe omgeving van het pand en de panden zelf (van buiten en van binnen, 

indien van toepassing), zodat de taxateur zich een goed beeld kan schetsen van de kenmerken, kwaliteiten, 

dimensies en vorm van het te taxeren object.  



Valuation 
 

 
7 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

1.9. Kwalificaties en onafhankelijkheid 

 Taxateur is professioneel en gekwalificeerd, zoals benoemd in PS2 van de RICS Taxatiestandaarden 

januari 2014. Tevens beschikt taxateur over voldoende actuele lokale, nationale en internationale 

(naar gelang het geval) kennis van het type object, de specifieke markt hiervoor en de benodigde 

vaardigheden en inzicht om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. 

 Deze taxatie is onafhankelijk en objectief uitgevoerd. 

 Taxateur treedt op als extern taxateur. 

 Taxateur heeft (minimaal twee jaar) geen betrokkenheid gehad bij het getaxeerde.  

 Taxateur heeft geen ander financieel belang bij het getaxeerde dan de vergoeding die zij ontvangt 

voor het uitbrengen van deze waardering conform de opdrachtbrief zoals opgenomen in de bijlagen. 

 Taxateur conformeert zich aan de jaarlijkse hercertificering en permanente educatie zoals vereist 

door de Stichting VastgoedCert en RICS.  

2. WAARDERING  

2.1. Marktwaarde 

De marktwaarde van de ontwikkellocatie gelegen tussen de Molenstraat en de Doelstraat, te Zevenbergen, 

bedraagt per 1 december 2015: 

 

€ 1.970.000 ,- exclusief BTW 

Zegge: EENMILJOEN NEGENHONDERDZEVENTIGDUIZEND euro exclusief BTW  

Bijzondere uitgangspunten 
De waardering is op basis van de in het hoofdstuk opdrachtformulering benoemde bijzondere  
uitgangspunten.   
 
Onderbouwing waardeoordeel  
De onderbouwing van het waardeoordeel, inclusief referentieobjecten (indien beschikbaar), is te vinden in 
Het hoofdstuk ‘’Toelichting op de waardering’’. 
 
Waarderingsmodel 
U vindt het waarderingsmodel in de bijlage. In het vervolg van dit taxatierapport leest u de door ons  
gehanteerde uitgangspunten bij de waardering en de totstandkoming van de waarde.  
 
 
 



Valuation 
 

 
8 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

3. WAARDERINGSWIJZE EN VERANTWOORDELIJKHEID 

3.1. Gevolgde werkwijze 

In het kader van de waardering zijn de volgende activiteiten verricht:  

 Inventariserend gesprek met de opdrachtgever; 

 Inspectie van de locatie(s); 

 Bestuderen van de verkregen informatie; 

 Opstellen van een planning van de werkzaamheden; 

 Kadastrale recherche en titelonderzoek; 

 Marktanalyse en beoordelen van de marktinformatie en overige benodigde informatie; 

 Uitvoeren van de waardering; 

 Opstellen concept taxatierapport; 

 Bespreken van het conceptrapport; 

 Eindrapport taxatie opstellen en aanbieden aan opdrachtgever. 

 

Een overzicht van de gebruikte informatiebronnen is te vinden in de bijlagen.  

3.2. Verantwoording en aansprakelijkheid 

Voorwaarden Fakton 

1. Op deze opdracht zijn de Algemene Voorwaarden Fakton Valuation B.V., maart 2015 van toepassing. 

Deze zijn te vinden in de bijlage(n).  

2. De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen 

verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever. 

Deze waardering kwam tot stand met de grootst mogelijke zorgvuldigheid. Bij de waardering is, waar 

vermeld, gebruik gemaakt van informatie, die op verzoek van Fakton door de opdrachtgever is verstrekt. 

3. Dit taxatierapport mag zonder schriftelijke toestemming van taxateur niet gebruikt worden voor andere 

doeleinden dan in de doelomschrijving van deze taxatieopdracht is omschreven. Publicatie van en 

verwijzing naar het rapport mag slechts plaatsvinden nadat taxateur goedkeuring heeft gegeven op de 

conceptverklaring voor opname in de publicatie. 

 

Toepassing van de RICS Taxatiestandaarden 2014 

Deze taxatie is in overeenstemming met de RICS Taxatiestandaarden 2014 – inclusief de International 

Valuation Standards’. Fakton BV is een RICS gereguleerd bedrijf en moet zich daarom onderwerpen aan de 

RICS Rules of Conduct. RICS gereguleerde bedrijven staan onder toezicht en kunnen aan een onderzoek 

worden onderworpen ter beoordeling aan het al dan niet voldoen aan de gestelde Rules of Conduct en het 

eventueel treffen van disciplinerende maatregelen. 

  



Valuation 
 

 
9 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

4. OMSCHRIJVING OMGEVING EN OBJECT  

4.1. Locatie en bereikbaarheid 

Locatie 

De getaxeerde ontwikkellocatie ligt in het stadscentrum van Zevenbergen en wordt omsloten door de 

Doelstraat, Molenstraat en Markt. De locatie bevindt zich in het kernwinkelgebied van Zevenbergen, pal 

naast de enkele jaren terug gerealiseerde Albert Heijn (met gebouwde parkeervoorziening en 

appartementen). Alle voorzieningen die normaliter op een dergelijke centrumlocatie liggen, (o.a. 

detailhandel, horecavoorzieningen en dienstverlening) zijn derhalve in de directe omgeving aanwezig. Op 

minder dan 500 meter liggen tevens een hotel en het gemeentehuis van de gemeente Moerdijk. 

 

 
Locatiefoto. Bron: Google Maps 

 

Bereikbaarheid 

Auto : De locatie is goed bereikbaar via de N285.   

Openbaar vervoer : Treinstation Zevenbergen ligt op minder dan 500 meter afstand 

  Busstation Prins Hendrikstraat vinden we op circa 500 meter van de 

locatie. 

4.2. Object 

Bezichtigd : 01-12-2015 

Soort object : Ontwikkellocatie. 

Huidig gebruik : Woningbouw en enkele plintfuncties. 

Ontwikkelprogramma : Commerciële functies (winkels/horeca en supermarkt), woningen 

(appartementen en stadswoningen) en een gebouwde 

parkeergarage. 

Ligging : Gelegen in het stadcentrum van Zevenbergen aan het centrale 

marktplein. In de toekomstige situatie vormt de locatie een 

belangrijk bronpunt en trekker binnen het winkelgebied. 



Valuation 
 

 
10 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

Voorzieningen : Diverse bestaande detailhandel- en horecavoorzieningen rondom de 

locatie. Het marktplein ligt aan de oostzijde van de ontwikkellocatie. 

Parkeergelegenheid : De parkeerbehoefte die als gevolg van de realisatie van het 

ontwikkelprogramma ontstaat, wordt opgelost binnen de 

ontwikkeling. Er komt op de locatie een meerlaagse, gebouwde 

parkeervoorziening. Tevens zijn er diverse openbare 

parkeervoorzieningen in het omliggende gebied aanwezig en 

realiseert de gemeente een aantal nieuwe maaiveld 

parkeervoorzieningen (onderdeel van herontwikkeling 

centrumgebied Zevenbergen).  

Overige bijzonderheden : De ontwikkeling is onderdeel van een grootschalige 

stadsvernieuwing. 

 

 
Figuur: foto’s omgeving ontwikkellocatie Bron: Fakton  

 
Figuur: Ligging getaxeerde locatie Bron: Google Maps (eigen bewerking)  

 

4.3. Verontreiniging 
Wij raadpleegden www.bodemloket.nl en www.dcmr.nl voor het verkrijgen van informatie over mogelijke 

verontreiniging en uitgevoerd onderzoek. Hierna treft u de uitsneden uit de kaarten aan. 

http://www.bodemloket.nl/
http://www.dcmr.nl/


Valuation 
 

 
11 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

 

 
Uitsnede kaart Bodemloket 

 

De bodemkaart toont aan dat er op een gedeelte van de locatie bodemonderzoek heeft plaatsgevonden. De 

resultaten zijn echter niet relevant voor de taxatie.  Uitgangspunt van de taxatie is ‘de levering van een 

bouwrijpe kavel die geschikt is voor het beoogde gebruik’. Mocht er in de huidige situatie verontreiniging 

aanwezig zijn die het beoogde gebruik belemmert, dan neemt de gemeente de werkzaamheden en kosten 

voor haar rekening (uitgangspunt anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst). 

4.4. Ontwikkelvisie 

Deze taxatie omvat de waardering van een bouwrijpe kavel die de gemeente Moerdijk aan de ontwikkelaar 

uitgeeft. De realisatie van het ontwikkelproject valt binnen een bredere vernieuwing van het stadscentrum, 

waarvoor de gemeente een masterplan liet opstellen. Het Masterplan volgde na de ‘Nota van Bouwstenen’’ 

(mei 2009) en de ‘Centrumvisie Zevenbergen’ (december 2009). De aanleiding voor de planvorming is de 

constatering dat de kwaliteit van het centrum van de stad in diverse opzichten terugloopt en de betrokkenen 

kansen zien voor de verbetering van het centrum. 

 

Het masterplan omvat een aantal ingrepen, waaronder de herstructurering van de bestaande 

winkelstructuur. Hierbij kiest de gemeente voor een compacter winkelcircuit en een nieuwe trekker op de 

ontwikkellocatie Molenstraat. Daarnaast krijgt de Markt een centralere rol binnen het centrum, met ruimte 

voor terrassen, grand cafés, restaurants en evenementen. De Markt wordt tevens autovrij gemaakt.  

 

Het masterplan bevat ook een herinrichting van de openbare ruimte. Maaiveld parkeervoorzieningen 

worden buiten het winkelgebied geplaatst en de oude haven wordt in ere hersteld. Hoewel de haven slechts 

voor kleine bootjes bereikbaar is, vormt het realiseren/doortrekken van het kanaal een bijdrage aan het 

levendiger maken van het stadscentrum.  

 



Valuation 
 

 
12 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

 
Figuur: Concept vernieuwing centrum Zevenbergen met herstel zoetwaterverbinding    Bron: Masterplan centrum Zevenbergen 

De getaxeerde ontwikkellocatie ligt tussen de Molenstraat, Doelstraat en Markt. Het beoogde plan bevat 

winkels op de begane grond (circa 3.000 m² BVO), met daarboven enkele appartementen (17 stuks). 

Parkeren voor het winkelend gebied en de bewoners van de appartementen vindt plaats in een gebouwde 

parkeervoorziening van circa 147 plaatsen. Doordat de gemeente er voor kiest om het kernwinkelgebied te 

clusteren en er in de omliggende straten enkele winkelunits verdwijnen, voegt de ontwikkeling op het 

getaxeerde object nauwelijks nieuwe meters commercieel toe.  

 

Ontwikkelaar Synchroon heeft supermarktketen Dirk van den Broek op het oog als huurder van de 

supermarktunit. Deze unit fungeert als een belangrijke trekker en bronpunt binnen het kernwinkelgebied. De 

entree van de winkel komt aan de Molenstraat, naast de ingang van de bestaande Albert Heijn, waardoor 

een compact winkelcircuit ontstaat tussen de Molenstraat, Zuidhaven, Noordhaven en de Markt. Het plan 

omvat tevens ‘reguliere’ winkelruimte, eveneens aan de Molenstraat, en winkels en/of horeca met 

terrasfunctie aan de Markt.  

 

Boodschappen doen is voor veel mensen het belangrijkste motief voor een bezoek aan de binnenstad van 

Zevenbergen. Het toevoegen van een supermarkt zal het winkelgebied logischerwijs dan ook versterken. 

Daarnaast is er momenteel slechts een beperkt aanbod van grote winkelvloeroppervlakte in het centrum. De 

nieuwe ontwikkeling voorziet in enkele van deze grote units. Dit is interessant voor landelijke winkelketens, 

maar ook voor lokale winkeliers biedt het een mogelijkheid tot uitbreiding (die kansen komen zelden voor).  

 

locatie 



Valuation 
 

 
13 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

Samengevat verwachten wij dat de voorgenomen vernieuwing van het centrum van Zevenbergen, 

waaronder de ontwikkeling van het getaxeerde object valt, een positief effect heeft op de 

aantrekkingskracht van het winkelgebied; het kernwinkelgebied zal naar verwachting beter in staat zijn om 

de lokale bevolking te ‘binden’. Mogelijk zal het zelfs voor een groter aantal consumenten van buiten de 

gemeente de moeite waard worden om te winkelen in het centrum van Zevenbergen.  

5. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN 

5.1. Kadastrale omschrijving object(en), grootte en eigendom 

De ontwikkellocatie ligt in een gebied waar diverse opstallen en verschillende maaiveld 

parkeervoorzieningen staan. De gemeente neemt de verwerving van deze objecten voor haar rekening en 

maakt de grond bouw- en woonrijp. De bouwkavel die dan ontstaat, levert zij aan de beoogd ontwikkelaar 

Synchroon. Derhalve hebben wij geen kadastrale recherche uitgevoerd en gaan wij er vanuit dat eventueel 

aanwezige belemmerende erfdienstbaarheden, kwalitatieve- en bijzondere verplichtingen teniet worden 

gedaan voor de levering aan Synchroon (conform opzet anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst) en de 

waarde van het getaxeerde dus niet beïnvloeden.  

 

 
Uitsnede projectgebied Bron: Masterplan centrum Zevenbergen 

 



Valuation 
 

 
14 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

5.2. Bepalingen anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst 
De gemeente Moerdijk en de beoogd ontwikkelaar Synchroon hebben het voornemen om voor de 

ontwikkeling van de locatie Molenstraat Zevenbergen een anterieure overeenkomst te sluiten. In deze 

overeenkomst staan de randvoorwaarden waaronder partijen medewerking verlenen aan de ontwikkeling 

van het project. Wij waarderen het initiatiefplan van Synchroon, met inachtneming van de specifieke 

afspraken die de gemeente en Synchroon maken. Hieronder beschrijven wij de belangrijkste afspraken. Voor 

de volledige overeenkomst verwijzen wij u naar de ‘’Anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst – Project 

Molenstraat Zevenbergen’’ in de bijlage. 

 

De gemeente werkt sinds 2008 aan de herontwikkeling van het centrumgebied van Zevenbergen, waarvan 

de herontwikkeling van de locatie Molenstraat een onderdeel is. De gemeente heeft een deel van de locatie 

reeds in bezit en streeft de verwerving van de overige objecten na. Vervolgens zorgt de gemeente voor een 

bestemming die het beoogde eindbeeld mogelijk maakt (herziening van het vigerende bestemmingsplan 

centrum Zevenbergen d.d. 17 december 2003), maakt zij het gebied bouw- en woonrijp (conform de opzet 

van het inrichtingsplan) en geeft zij een bouwrijpe kavel uit aan een ontwikkelaar die voor eigen rekening en 

risico de opstallen realiseert. Het risico op planschade en uitkeringen uit hoofde van nadeelcompensatie ligt 

bij de gemeente en de gemeente zal geen baat- of andere belasting heffen over de in de overeenkomst 

opgenomen uitvoering van voorzieningen van openbaar nut. Daarnaast brengt de gemeente geen bijdrage 

op grond van een exploitatieplan in rekening. De ontwikkelaar betaalt de bouwrijpe kavel en daarnaast ook 

alle leges die zij, conform de vigerende legesverordening van de gemeente Moerdijk, voor verkrijging van alle 

vergunningen met uitzondering van het doorlopen van planologische procedures verschuldigd is. 

 

De ontwikkeling kent derhalve een traditioneel karakter, waarbij de gemeente voor eigen rekening en risico 

de grondexploitatie voert in het gebied en de ontwikkelaar voor eigen rekening en risico de opstallen 

realiseert. De gemeente verplicht zich hierbij om een door de ontwikkelaar goedgekeurd voorontwerp 

bestemmingsplan in procedure te brengen en zal zich inspannen om te bevorderen dat het bestemmingsplan 

op voortvarende wijze de daartoe geëigende procedure doorloopt.  

 

Na een selectieprocedure besloot de gemeente dat het initiatiefplan van Synchroon (d.d. 30 januari 2015), in 

combinatie met het grondbod, het meest tegemoet komt aan het wensbeeld dat de gemeente voor ogen 

heeft op de locatie. Synchroon heeft het voornemen om 17 appartementen en maisonnettes, circa 3.000 m² 

commerciële ruimte (waaronder een supermarkt en horeca met terrasmogelijkheid aan de zijde van de 

Markt) en een bovengrondse parkeergarage met een capaciteit van 147 plaatsen te realiseren (Synchroon 

heeft de verplichting om te zorgen voor voldoende parkeerplaatsen, conform uitgangspunten van het 

Parkeerbeleidsplan Moerdijk 2010-2013 en zal in de overeenkomst met de exploitant opnemen dat het 

parkeren gedurende de eerste vijf jaar het eerste uur gratis is voor de klanten van de supermarkt).  

 

Voor de bouwrijpe kavel, die zij van de gemeente afneemt, betaalt Synchroon € 2.100.000,- (exclusief BTW). 

Dit bedrag is vast en wordt niet geïndexeerd tot het moment van afname. Bovendien geldt het bedrag alleen 

voor het initiatiefplan (d.d. 30 januari 2015). Mocht de realisatie van dit plan, door indienen van zienswijzen 

of andere bezwaren, niet uitvoerbaar zijn, dan treden partijen in overleg en zal het grondbod, voor zover een 

wezenlijk ander plan ontstaat, aangepast worden. 

 



Valuation 
 

 
15 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

Betaling vindt plaats bij start bouw, doch uiterlijk 1 jaar nadat de gemeente de gronden juridisch heeft 

geleverd aan de ontwikkelaar. Op het moment dat de ontwikkelaar na de juridische levering nog niet start 

met bouwen, betaalt zij de gemeente een reserveringsvergoeding van 3% (op jaarbasis) over de koopsom 

van € 2.100.000,- (exclusief BTW) tot het moment van start bouw. Dit komt neer  € 5.250,- per maand 

(exclusief BTW). Uitgaande van de maximale tijd die tussen de juridische levering en start bouw ligt, 1 jaar, 

bedraagt de maximale reserveringsvergoeding die Synchroon betaalt € 63.000,- (exclusief BTW).  

 

Indien Synchroon de opdracht tot start bouw niet binnen 2 jaar na juridische levering heeft gegeven, dan 

heeft de gemeente het recht, maar niet de plicht, om de gronden onder gelijke voorwaarden terug te kopen.   

 

De gemeente levert de gronden binnen drie weken nadat de gemeente de gronden in het gebied 

onvoorwaardelijk in eigendom heeft verkregen, de bestemming onherroepelijk is geworden en de gronden 

de kenmerken ‘bouwrijp’ hebben. Synchroon dient uiterlijk 6 maanden na de levering een 

omgevingsvergunningsaanvraag in. Start bouw volgt als de gemeente de gronden heeft geleverd, de 

omgevingsvergunning onherroepelijk is en de ontwikkelaar een onvoorwaardelijke koopovereenkomst heeft 

gesloten met de belegger. Synchroon heeft een intentieovereenkomst met Duinweide Investeringen N.V. te 

Alphen aan den Rijn gesloten (kenmerk 9100, d.d. 22 oktober 2015), waarin staat dat Duinweide 

Investeringen N.V. voornemens is het totale plan af te nemen (commerciële meters, woningen, 

parkeervoorzieningen, etc.).   

 

Mocht Synchroon in staat van faillissement verkeren, de werkzaamheden staken of voorwerp van surseance 

van betaling zijn, of de gemeente geen toestemming krijgen om de plannen voort te zetten als gevolg van 

rechterlijke procedures, dan heeft de gemeente het recht om de overeenkomst zonder rechterlijke 

tussenkomst en zonder gehoudenheid tot schadevergoeding te ontbinden. Dit geldt ook als de 

gemeenteraad niet voor 1 januari 2018 is overgegaan tot het vaststellen van het bestemmingsplan, een 

toezichthoudend overheidsorgaan het besluit van de gemeenteraad tot vaststelling van het 

bestemmingsplan vernietigt of de gemeente er niet in slaagt om voor 31 december 2018 alle gronden in het 

plangebied te verwerven van derden.         

  



Valuation 
 

 
16 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

6. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN 

6.1. Geraadpleegde informatie 

Het geraadpleegde bestemmingsplan Centrum-Zevenbergen, vastgesteld op 8 oktober 2015, vormt de 

informatiebron voor de publiekrechtelijke aspecten. 

6.2. Bestemming 

Het vigerende bestemmingsplan staat de beoogde ontwikkeling niet toe. In overeenstemming met hetgeen 

opgenomen in de anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst gaan wij er vanuit dat de gemeente het 

bestemmingsplan wijzigt en de ontwikkeling planologisch mogelijk maakt. 

 

Momenteel is het onderstaande bestemmingsplan van toepassing op de locatie. 

 

Datum bestemmingsplan : 8 oktober 2015 

Naam bestemmingsplan : Centrum-Zevenbergen 

Bestemming : Centrum en gemengd 

 

  
Bestemmingsplankaart. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl 

  

http://www.ruimtelijkeplannen.nl/


Valuation 
 

 
17 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

7. WAARDERINGSMETHODE 
Wij bepalen de marktwaarde van de ontwikkellocatie in bouwrijpe staat, rekening houdend met de 

herontwikkelingspotentie tot winkels/horeca en woningen en overige bepalingen die in de ‘Anterieure 

locatieontwikkelingsovereenkomst – Project Molenstraat Zevenbergen’ is weergegeven.  

 

Voor de waardering maken wij gebruik van de residuele grondwaardemethodiek (zie onderstaand figuur). In 

de residuele grondwaardemethodiek levert het residu van de opbrengsten en de kosten van de te 

ontwikkelen opstallen de uiteindelijke waarde. De tijdswaarde van geld speelt bij deze methode een 

belangrijke rol: in de berekening houden wij dan ook rekening met financieringslasten en 

prijsontwikkelingen.  

 

De waarde van de ondergrond in bouwrijpe staat is het residu dat overblijft nadat van alle toekomstige 

verkoopopbrengsten alle nog te maken stichtingskosten zijn afgetrokken. Door hierop de kosten voor het 

verwerven, slopen en bouw- en woonrijp maken van het plangebied in mindering te brengen, ontstaat de 

residuele grondwaarde van de gronden in de huidige staat. Dit laatste is voor deze taxatie echter niet aan de 

orde, omdat de gemeente deze werkzaamheden en kosten voor haar rekening neemt. Wij beperken ons tot 

de waardering van de bouwrijpe gronden.  

 

Wij baseren de waardering op de kennis van de vastgoedmarkt van december 2015 en waarderen de locatie 

op de taxatiedatum 01-12-2015. Om de marktconformiteit van de beoogde transactie te kunnen beoordelen, 

indexeren wij vervolgens de verwachte opbrengsten en stichtingskosten naar het beoogde moment van 

afname. Dit doen wij overeenkomstig de streefplanning die in de anterieure 

locatieontwikkelingsovereenkomst is opgenomen (start bouw in 2018, oplevering in 2019). 

 

 
Residuele grondwaarde methodiek 



Valuation 
 

 
18 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

8. TOELICHTING OP DE WAARDERING 

8.1. Ontwikkelprogramma 

Het commerciële programma bestaat uit een supermarkt van 1.550 m2 BVO, een expeditieruimte van 250 m2 

BVO en 1.166 m2 BVO overige detailhandel en horeca met terrasfunctie. De entree van de nieuwe 

supermarkt komt aan de Molenstraat. De expeditie ingang van de supermarkt bevindt zich aan de Doelstraat. 

Vanaf de doelstraat is eveneens de parkeergarage toegankelijk. De parkeergarage is direct verbonden met de 

supermarkt.  

 

Van de 1.166 m² BVO overige detailhandel/horeca komt 530 m2 BVO ‘reguliere’ winkelruimte in een unit aan 

de Molenstraat. Op de hoek van de Molenstraat en de Markt komt nog een unit van 258 m2 BVO. Direct aan 

de markt ligt een unit van 378 m2 BVO. Deze unit krijgt mogelijk een terras, waardoor deze ruimte zeer 

geschikt is voor een horecafunctie. In de directe omgeving van de locatie bevinden zich al een aantal horeca 

voorzieningen waardoor, het ontstaan van zogenaamde ‘’spillover’’ effecten aannemelijk is.  

 

Het woonprogramma, dat volledig boven de winkels ligt, bevat 17 woningen: 10 appartementen van elk 85 

m2 GBO en 7 stadswoningen van elk 90 m2 GBO. De appartementen liggen aan de Molenstraat en Doelstraat, 

de stadswoningen liggen aan de Markt. Alle woningen hebben een berging, fietsenstalling en een kleine tuin. 

Daarnaast is er een gezamenlijke binnentuin.  

 

Enkele (schets)plattegronden van het project zijn opgenomen in bijlage. 

 

 
Figuur: Impressie ontwikkeling vanaf markt Bron: Masterplan centrum Zevenbergen 

 



Valuation 
 

 
19 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

Parkeren zal op eigen terrein worden opgelost. In het ontwerp zijn 115 parkeerplaatsen opgenomen voor de 

commerciële functies (over 2 lagen) en 32 parkeerplaatsen voor de bewoners (op een dek). Op basis van de 

standaard parkeernormen die gelden binnen het centrum van Zevenbergen, stelden wij onderstaande 

parkeerbalans op. 

 

 
Tabel: Parkeerbalans  Bron: Parkeerbeleidsplan Moerdijk 2010 – 2013 (eigen bewerking) 

 

Het aantal parkeerplaatsen dat op de locatie wordt voorzien ligt precies op het aantal dat conform de 

standaard parkeernorm van de gemeente Moerdijk gerealiseerd zou moeten worden. Wij gaan er daarom 

vanuit dat het realiseren van in totaal 147 parkeerplaatsen op de ontwikkellocatie volstaat voor de eerder 

omschreven programmatische invulling.  

 

In de anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst staat opgenomen dat gedurende de eerste vijf jaar 

klanten van de supermarkt het eerste uur gratis kunnen parkeren. In de naastgelegen parkeergarage van de 

Albert Heijn is de eerste 1,5 uur gratis, maar wordt bij het inrijden geen parkeerkaart uitgegeven. Ook in de 

directe omgeving liggen verschillende parkeervoorzieningen waar het parkeerregime ‘gratis’ geldt. De 

gemeente heeft geen voornemen om betaald parkeren in te voeren in de toekomst, waarmee het ons 

inziens ook niet voor de hand ligt dat de exploitant van de parkeergarage een vergoeding voor het parkeren 

gaat vragen. Derhalve kennen wij geen directe opbrengst toe aan de parkeervoorziening (er zal ons inziens 

geen belegger zijn die nu een premium betaalt voor een toekomstige onzekere kasstroom).  

 

Gelet op de gratis parkeervoorziening van de commerciële functies en de gratis parkeergelegenheid rondom 

de locatie, verwachten wij ook niet dat de bewoners van de appartementen voor parkeren zullen betalen 

(huur). Wel verwachten wij dat de exploitatiekosten (beheer etc.) via de VVE in rekening worden gebracht en 

dat de bewoners te allen tijde de garage in en uit kunnen rijden.  

8.2. Marktvisie en referenties 

De ligging van de locatie beoordelen wij als goed. Het parkeervrij maken van de binnenstad, het verbeteren 

van de detailhandelsbranchering en het verbeteren van de inrichting van de openbare ruimte zien wij als een 

substantiële verbetering van de binnenstad van Zevenbergen. Wij verwachten dan ook dat de beoogde 

stadsvernieuwing voor de commerciële functies maar ook zeker voor de woningen een positief effect heeft 

op de waarde. Wij achten een opbrengstpotentie aan de bovenkant van de lokale markt derhalve reëel.  

 

Om een oordeel over de opbrengstpotentie van de te ontwikkelen commerciële functies en woningen te 

kunnen geven hebben wij een marktonderzoek uitgevoerd. Hierbij hebben wij gekeken naar transacties en 

ontwikkelingen op de lokale markt. Tevens hebben wij gekeken naar relevante ontwikkelingen op een groter 

schaalniveau, zoals bewegingen op de beleggersmarkt en demografische ontwikkelingen. 

Functie Programma Parkeernorm Parkeerdruk

Woning duur 17 1,8 per woning 31

Detailhandel 788 4,0 per 100 m2 BVO 32

Horeca 378 6,0 per 100 m2 BVO 23

Supermarkt 1550 4,0 per 100 m2 BVO 62

147



Valuation 
 

 
20 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

 

Macroniveau 

Zevenbergen is een stad in de gemeente Moerdijk. De gemeente telt circa 36.700 inwoners, verdeeld over 

15.500 huishoudens (CBS, 2014). Met een bevolkingsdichtheid van 230 inwoners per km2 en een 

woningdichtheid van 100 woningen per m2 heeft de gemeente een relatief laag stedelijk karakter. Circa 19% 

van de bevolking is 65 jaar of ouder; dit is licht boven het nationaal gemiddelde van 17,3%. Het 

inkomensniveau in de gemeente Moerdijk en de bredere regio ligt relatief hoog. Volgens het (CBS, 2015) 

heeft circa 73% van het totaal aantal personen in het COROP-gebied West-Noord-Brabant een baan 

gedurende het gehele jaar; dit ligt rond het nationaal gemiddelde. Het gemiddelde inkomen in de gemeente 

Moerdijk ligt net boven dat van de omliggende regio en ligt zelfs boven het nationaal gemiddelde. Het 

gemiddeld persoonlijk inkomen in de gemeente Moerdijk is circa € 31.800, terwijl dit op COROP niveau en 

nationaal niveau circa € 31.100 is (CBS, 2015). De provincie Noord-Brabant als geheel heeft met circa 

€ 30.800 een duidelijk lager gemiddeld persoonlijk inkomen. Een relatief hoog inkomensniveau betekent 

over het algemeen een hogere opbrengstpotentie voor een winkelier, wat het voor winkeliers interessant 

maakt om zich in een gebied te vestigen. 

 

 
Figuur: Prognose bevolkingsontwikkeling en aantal huishoudens per gemeente  Bron: PBL/CBS  

 

Waar we een positieve indicator zien op het vlak van inkomensniveau, zien we wat betreft demografische 

ontwikkeling een gemengd beeld. Het CBS/PBL verwacht op de lange termijn een krimp van de bevolking in 

de gemeente Moerdijk. Het aantal huishoudens groeit naar verwachting wel. De gemiddelde 

huishoudensomvang neemt dus af. 

 

Woningmarkt 

Voor de woningenmarkt hebben wij gekeken naar door NVM makelaars geregistreerde transacties in 

postcodegebied 4761. Wij hebben hierbij gekeken naar verhuurtransacties en verkooptransacties van zowel 

woningen uit de bestaande voorraad als nieuwbouwwoningen. 

 



Valuation 
 

 
21 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

 
Figuur: Postcodekaart.  Bron: nederland.risicokaarten.nl 

 

Koopwoningen  

Gestimuleerd door het herstel van de economie en de thans lage hypotheekrente zien we op nationaal 

niveau een duidelijk herstel van de woningmarkt. Hierbij zien we al enkele jaren een stijging van het aantal 

transacties en de transactieprijzen. Zoals blijkt uit onderstaande figuur, stijgt het aantal transacties in de 

gemeente Moerdijk al enkele jaren. Over 2015 is tevens de mediane transactieprijs gestegen. De mediane 

transactieprijs ligt overigens nog steeds onder het niveau van 2008, terwijl het aantal transacties al boven 

het niveau van voor de crisis ligt. 

 

 
Figuur: Verkopen en transactieprijzen koopwoningen gemeente Moerdijk  Bron: NVM  

 

Onderstaand een samenvatting van de geanalyseerde verkooptransacties van woningen uit de bestaande 

voorraad in de periode van 1 januari 2014 tot 2 december 2015. 

 



Valuation 
 

 
22 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

 
Tabel: Verkooptransacties bestaande voorraad Zevenbergen.  Bron: NVM (eigen bewerking) 

 

Het merendeel van de transacties in de geanalyseerde periode betreft grondgebonden woningen. Dit is te 

verklaren door de zeer beperkte voorraad appartementen in Zevenbergen. De koopappartementen hebben 

een gemiddelde oppervlakte van circa 90 m² GBO en een transactieprijs van ruim € 180.000 k.k. Hiermee 

komt de gemiddelde transactieprijs uit op circa € 2.000 per m2 GBO. 

 

In de periode januari 2014/heden waren er een aantal verkooptransacties van appartementen boven de 

supermarkt gelegen naast de ontwikkellocatie. Deze transacties vormen een goede referentie, gegeven de 

ligging en het recente bouwjaar. De oppervlakte van deze woningen is echter wel groter. Onderstaand 

enkele geselecteerde transacties. 

 

Oude Kerkstraat 10, 4761 CH Zevenbergen Appartement (galerijflat) 

 
Verkocht 

Vraagprijs € 225.000,00 kosten koper (€ 2.250,00 per m²) 
Transactieprijs € 203.000,00 (€ 2.030,00 per m²) 

 

3 kamer(s) waarvan 2 slaapkamer(s) 
100 m2 woonoppervlakte 
280 m3 inhoud woning 
8 m2 gebouwgebonden buitenruimte 
Bouwvorm bestaande bouw 
Bouwjaar 2004 

 

 

  

Transactieprijzen

*bedragen zijn k.k. prijs k.k. per m² aantal m² gbo

Gemiddeld 217.990€        1.781€          288                122                

Appartementen 182.967€        2.003€          32                  91                  

Grondgebonden 222.368€        1.761€          256                126                

Rijwoning 157.917€        1.440€          109                110                

Hoekwoning 183.551€        1.575€          54                  117                

Tweekapper 271.148€        1.946€          44                  139                

Vrijstaand 364.717€        2.248€          49                  162                

Appartementen

tot 40 m² gbo -€                 -€              -                 -                 

40 - 60 m² gbo 124.190€        2.266€          5                     55                  

60 - 80 m² gbo 125.167€        2.052€          3                     61                  

80 - 100 m² gbo 180.889€        1.907€          18                  95                  

100 - 120 m² gbo 233.500€        2.186€          5                     107                

120 - 140 m² gbo -€                 -€              -                 -                 

140 - en groter m² gbo 435.000€        1.933€          1                     225                

Koopwoning



Valuation 
 

 
23 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

Oude Kerkstraat 24, 4761 CH Zevenbergen Appartement (galerijflat) 

 
Verkocht 

Vraagprijs € 239.000,00 kosten koper (€ 2.390,00 per m²) 
Transactieprijs € 236.000,00 (€ 2.360,00 per m²) 

 

3 kamer(s) waarvan 2 slaapkamer(s) 
100 m2 woonoppervlakte 
280 m3 inhoud woning 
8 m2 gebouwgebonden buitenruimte 
42 m2 woonkamer 
Bouwvorm bestaande bouw 
Bouwjaar 2004 

 

Oude Kerkstraat 18, 4761 CH Zevenbergen Appartement (galerijflat) 

 
Verkocht 

Vraagprijs € 445.000,00 kosten koper (€ 1.977,78 per m²) 
Transactieprijs € 435.000,00 (€ 1.933,33 per m²) 

 

5 kamer(s) waarvan 4 slaapkamer(s) 
225 m2 woonoppervlakte 
600 m3 inhoud woning 
8 m2 externe bergruimte  
17 m2 gebouwgebonden buitenruimte 
Bouwvorm bestaande bouw 
Bouwjaar 2002 

Figuur: Referentie transacties koop appartementen Zevenbergen  Bron: NVM  

 

De woningproductie in de gemeente Moerdijk ligt op een laag niveau. Tussen 2013 en 2014 registreerde het 

CBS het gereedkomen van 16 nieuwbouwwoningen en vanaf januari 2014 registreerden NVM makelaars 

slechts 3 transacties van nieuwbouwappartementen. De gemiddelde grootte van deze appartementen was 

ruim 170 m² GBO en de gemiddelde transactieprijs was ruim € 350.000 vrij op naam (€ 2.050 per m² GBO).   

 

Het aanbod van koopappartementen in Zevenbergen is beperkt en de centrumlocatie van de ontwikkeling 

biedt een onderscheidende kwaliteit. De omvang van de appartementen sluit tevens aan op de transacties 

die wij zien in de bestaand voorraad. Gebaseerd op marktonderzoek van de lokale woningmarkt, de 

specifieke locatie kwaliteiten en de grootte van de woningen schatten wij de opbrengstpotentie op 

gemiddeld € 2.400 per m2 GBO. De verwachte verkoopprijs van de appartementen ligt dan op € 204.000 vrij 

op naam en die van de stadswoningen op € 216.000 vrij op naam.  

 

Huurwoningen  

Naast de markt voor koopwoningen kijken wij tevens naar de markt voor huurwoningen. Het aanbod van 

particuliere huur appartementen in Zevenbergen is zeer beperkt, zoals te zien in de volgende figuur. Op 

landelijk niveau zien wij, vanuit (internationale) beleggers, een sterke interesse voor de woningmarkt. De 

investeringsbereidheid van veel partijen is grotendeels gefocust op de Randstad, echter zien wij ook kapitaal 

landen in meer regionaal gelegen gebieden. Het realiseren van huurappartementen, en het hiermee inspelen 

op het beperkte aanbod aan dergelijke woningen in Zevenbergen, is daarom wellicht een interessante optie.  

 

Dit blijkt ook uit de intentieovereenkomst van de beoogd afnemer van het door Synchroon te realiseren 

vastgoed. Daarin staat dat de belegger het volledige programma afneemt en de woningen naar verwachting 

als huurwoning gaat exploiteren. Dit is echter geen verplichting en daarom kiezen wij ervoor om zowel de 

koop- als huurprijzen weer te geven.   

 



Valuation 
 

 
24 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

 
Figuur: Woningvoorraad naar eigendom Bron: NVM 

 

Onderstaand een samenvatting van de verhuurtransacties in Zevenbergen in de periode van 1 januari 2014 

tot 2 december 2015. In deze periode registreerden NVM makelaars 22 verhuurtransacties van 

appartementen (bestaande bouw). 

 

 
Tabel: Verkooptransacties bestaande voorraad Zevenbergen.  Bron: NVM (eigen bewerking) 

 

Transactieprijzen

*bedragen zijn per maand huurprijs per m² aantal m² gbo

Gemiddeld 758€              9,27€            32                  82                  

Appartementen 720€              10,17€          22                  71                  

Grondgebonden 840€              7,94€            10                  106                

Appartementen

tot 40 m² gbo -€              -€              -                 -                 

40 - 60 m² gbo 593€              11,36€          10                  52                  

60 - 80 m² gbo 636€              9,16€            7                     69                  

80 - 100 m² gbo 820€              9,05€            3                     91                  

100 - 120 m² gbo -€              -€              -                 -                 

120 - 140 m² gbo 1.200€          8,89€            1                     135                

140 - en groter m² gbo 1.800€          12,59€          1                     143                

Huurwoning



Valuation 
 

 
25 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

De gemiddelde huurprijs voor appartementen ligt op € 720 per maand, wat neerkomt op circa € 10,20 per m2 

GBO per maand. De huurprijs van appartementen van 80 tot 100 m2 GBO ligt gemiddeld op circa € 9,00 per 

m2 GBO per maand (bestaande bouw). 

 

Navolgend enkele verhuurtransacties in de omgeving van het getaxeerde. 

 

Markt 12 App2, 4761 CE Zevenbergen Appartement (bovenwoning) 

 
Verhuurd 

 
Huurprijs € 700,00 per maand  
Transactieprijs € 700,00 (€ 11,67 per m²) 

 

2 kamer(s) waarvan 1 slaapkamer(s) 
60 m2 woonoppervlakte 
180 m3 inhoud woning 
27 m2 woonkamer 
Bouwvorm bestaande bouw 
Bouwjaar 1890 

 

Haveneind 65, 4761 BZ Zevenbergen Appartement (galerijflat) 

 
Verhuurd 

 
Huurprijs € 585,00 per maand  
Transactieprijs € 585,00 (€ 11,70 per m²) 

 

3 kamer(s) waarvan 1 slaapkamer(s) 
50 m2 woonoppervlakte 
130 m3 inhoud woning 
Bouwvorm bestaande bouw 
Bouwjaar 1991 

 

Oude Kerkstraat 54, 4761 CH Zevenbergen Appartement (galerijflat) 

 
Verhuurd 

 
Huurprijs € 1.450,00 per maand  
Transactieprijs € 1.450,00 (€ 9,67 per m²) 

 

4 kamer(s) waarvan 3 slaapkamer(s) 
150 m2 woonoppervlakte 
450 m3 inhoud woning 
Bouwvorm bestaande bouw 
Bouwjaar 2004 

 

van de Putgang 3, 4761 CZ Zevenbergen Appartement (maisonnette) 

 
Verhuurd 

 
Huurprijs € 776,00 per maand  
Transactieprijs € 776,00 (€ 7,76 per m²) 

 

4 kamer(s) waarvan 2 slaapkamer(s) 
100 m2 woonoppervlakte 
270 m3 inhoud woning 
8 m2 externe bergruimte  
Bouwvorm bestaande bouw 
Bouwjaar 2006 

Figuur: Referentie verhuurtransacties Zevenbergen  Bron: NVM 

 

Gezien de goede locatie, de beoogde vernieuwing van het centrum van Zevenbergen en de specifieke object 

kwaliteiten, verwachten wij dat het huurniveau aan de bovenkant van de markt zal liggen. Het object ligt op 

een unieke locatie, boven op diverse voorzieningen, en de woningen hebben een gezamenlijke binnentuin en 

eigen parkeervoorziening. Voor de appartementen achten wij daarom een huur van € 910 per maand reëel 

en voor de stadwoningen schatten wij het huurniveau op € 975 per maand. De huurprijs ligt hiermee tussen 

de € 10,70 en € 10,85 per m2 GBO per maand. 

 

Het aanvangsrendement waartegen een belegger bereid is te kopen, ontlenen wij aan de specifieke object- 

en locatiekwaliteiten en anderzijds aan transacties die wij zien bij vergelijkbare projecten en algemene 

ontwikkeling op de beleggersmarkt. Mede door de grote hoeveelheid kapitaal dat wil ‘landen’ op de 

beleggersmarkt voor Nederlandse woningen, zien wij een aanscherping van de rendementseisen van 



Valuation 
 

 
26 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

beleggers. Daarnaast verwachten wij dat de woningen relatief gemakkelijk uitgepond kunnen worden; dit is 

mogelijk interessant voor een belegger op het moment dat de markt voor koopwoningen blijft aantrekken. 

Gelet op de genoemde ontwikkelingen, de locatie van het object en de demografische prognose schatten wij 

het BAR (bruto aanvangsrendement) voor een dergelijk beleggingsproduct op 5,25 %.   

 

Winkelmarkt 

Winkelunits Molenstraat en Markt 

De voorraad winkelruimte in Zevenbergen is relatief klein. Er hebben zich de afgelopen jaren dan ook een 

beperkt aantal verhuurtransacties voorgedaan in het centrum van Zevenbergen. Daarom analyseerden wij 

niet alleen de verhuurtransacties, maar ook het huidig aanbod van winkelunits. Onderstaand een overzicht 

van winkelhuren in het centrum van Zevenbergen. 

 

 
Figuur: Verhuurtransacties (oranje) en huidig aanbod (blauw) Bron: NVM en Fundainbusiness  (eigen bewerking) 

 

 
Tabel: Verhuurtransacties winkelruimte Zevenbergen Bron: NVM (eigen bewerking) 

 

Plaats Adres Vastgoedtype Opp. GBO (m2) Huurprijjs per jaar Per m2 / jaar
Zevenbergen Molenstraat 12 Winkel 45 € 10.500,00 233€                     

Zevenbergen Molenstraat 28 Winkel 47 € 12.000,00 255€                     

Zevenbergen Brugstraat 8 Winkel 60 € 8.400,00 140€                     

Zevenbergen Zuidhaven 75 Winkel 97 € 15.000,00 155€                     

Zevenbergen Markt 12 Winkel 100 € 22.500,00 225€                     

Zevenbergen Molenstraat 3 Winkel 100 € 11.940,00 119€                     

Zevenbergen Zuidhaven 75 Winkel 290 € 42.500,00 147€                     



Valuation 
 

 
27 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

 
Tabel: Huidig aanbod winkelruimte Zevenbergen Bron: Fundainbusiness (eigen bewerking) 

 

Het huidig aanbod aan winkelruimte in Zevenbergen is grotendeels verouderd en de meeste winkels hebben 

slechts een beperkte omvang. De nieuwe ontwikkeling biedt ruime en moderne winkelunits. Op basis van de 

bovenstaande referenties hebben wij het huurniveau van de winkels bepaald. Voor de winkelruimte aan de 

Molenstraat achten wij een huurprijs van € 200,- per m² VVO reëel. Voor de unit op de hoek van de 

Molenstraat en de Markt gaan wij uit van een huurprijs van € 225,- per m² VVO. De unit gelegen aan de 

Markt, met mogelijkheid voor een terras, schatten wij op een huurniveau van € 250,- per m² VVO.  

 

Deze huurprijzen liggen boven de huidige gemiddelde huurprijs voor bestaande winkelruimtes in 

Zevenbergen. De door ons gehanteerde huurniveaus achten wij echter haalbaar gezien het beperkte aanbod 

van dergelijke grote units en de centrale locatie in het winkelgebied. De Molenstraat en ook zeker de Markt 

zullen profiteren van de voorgenomen vernieuwing van het stadscentrum (trekken en bronpunt). 

 

Supermarkt  

De huurprijs van een supermarkt hangt nauw samen met de vloeroppervlakte en de locatie. De hoogste 

huurprijs wordt betaald bij supermarkten met een metrage variërend tussen 1.500 en 2.000 m² VVO. De 

supermarkt in deze ontwikkeling valt in deze categorie. Onderstaande figuur geeft een grove indicatie voor 

huurprijzen van supermarkten naar geografische ligging.  

 

 
Figuur: Indicatie huurprijzen supermarkten  Bron: DTZ 

Plaats Adres Vastgoedtype

Opp. 

GBO (m2) Huurprijs / mnd per jaar

Vraaghuur per 

m2 / jaar

Zevenbergen Noordhaven 89 Winkel 157 2.500€                   30.000€                  191€                        

Zevenbergen Langenoordstraat 103 Winkel 239 1.500€                   18.000€                  75€                          

Zevenbergen Noordhaven 106 Winkel 95 1.400€                   16.800€                  177€                        

Zevenbergen Noordhaven 106 Winkel 200 2.000€                   24.000€                  120€                        



Valuation 
 

 
28 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

Bij projecten in vergelijkbare steden elders in het land zien wij huurprijzen voor supermarkten in een 

bandbreedte van circa € 140,- tot € 170,- per m2 VVO per jaar. Momenteel zijn er een drietal bekende 

supermarktketens aanwezig in Zevenbergen. Een Aldi en een Jumbo liggen buiten het kernwinkelgebied en 

de Albert Heijn ligt in het centrum van de stad. De nieuwe supermarktunit ligt direct naast deze Albert Heijn. 

Gezien de courante grootte van de unit, de ligging in het centrum van de stad, de aanwezigheid van 

voldoende gratis parkeergelegenheid en de strategische positie naast de Albert Heijn schatten wij het 

huurniveau op € 160 per m2 VVO voor de winkelruimte en bijhorende ruimtes.  

 

Aanvangsrendement commerciële functies 

Ten opzichte van regulier winkelvastgoed zijn supermarkten een beleggingscategorie met een relatief laag 

risicoprofiel. Daarnaast zijn wij er van overtuigd dat de diverse aanpassingen aan het kernwinkelcentrum van 

Zevenbergen, waaronder deze ontwikkeling, het winkelgebied zullen versterken. Wij verwachten voor een 

dergelijk object, dat in een gemeente ligt met een laag stedelijk karakter, daarom een rendement dat relatief 

scherp is. Wij verwachten dat een belegger vandaag de dag bereid is een supermarktobject aan te kopen in 

het stadscentrum van Zevenbergen, tegen een BAR van 6,75 %. Voor de reguliere winkels schatten wij het 

BAR op 7,25 %.  

8.3. Opbrengstpotentie vastgoedprogramma 

Wij baseren onze waardering op de ontwikkeling van een supermarkt met 1.550 m2 BVO voor de winkel en 

overige ruimtes en een expeditie/opslag van 250 m2 BVO, 1.166 m2 BVO overige winkels en horeca en 17 

huurwoningen (appartementen en stadswoningen). Zoals genoemd rekenen wij geen opbrengsten toe aan 

de parkeergarage. De kosten voor het beheer van de garage kunnen wel verhaald worden op de bewoners 

en huurders van de commerciële functies, door middel van de VVE en een servicebijdrage voor de 

commerciële huurders.  

 

Voor de opbrengsten van de woningen hebben wij zowel gekeken naar de markt voor huurwoningen als de 

markt voor koopwoningen. De opbrengstpotentie van het huur- en koopscenario ligt op vrijwel hetzelfde 

niveau. 

 

Het totale vastgoedprogramma (winkels en woningen) heeft een opbrengstpotentie (beleggingswaarde) van 

circa € 10.527.000 (exclusief BTW), prijspeil december 2015.  

8.4. Bouwkosten en opslagen 

Het bouwkostenniveau hebben wij vastgesteld met behulp van een raming van een gespecialiseerd 

bouwkostenadviesbureau en onze ervaringen vanuit andere projecten. Het bouwkostenadviesbureau heeft 

een gedetailleerde raming gemaakt van de directe bouwkosten en bijkomende kosten. De raming baseerde 

zij op het door ontwikkelaar Synchroon ingediende Initiatiefplan Molenstraat/Markt/Doelstraat Zevenbergen 

en de intentieovereenkomst die Synchroon en Duinweide Investeringen sloten (‘casco niveau’). 

 

Voor de bouwkosten van de woningen en de commerciële functies hanteren wij bouwkosten van gemiddeld 

circa €879,- per m2 BVO (exclusief BTW). Op basis van 5.582 m² BVO voor het gehele bouwblok komt dit neer 

op ruim € 4.906.000 (exclusief BTW). Voor het aanleggen van de parkeervoorziening rekenen wij met circa € 

356,- per m2 BVO (exclusief BTW). Op basis van circa 4.607 m² BVO voor de gehele parkeergarage komt dit 



Valuation 
 

 
29 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

neer op circa € 1.642.000 (exclusief BTW) en € 11.100 per parkeerplaats (exclusief BTW). Een gedetailleerde 

uitsplitsing van de bouwkosten is opgenomen in de bijlage. 

 

Naast de bouwkosten zijn opslagen voor bijkomende kosten en algemene kosten voor de ontwikkelaar van 

toepassing. Voor de bijkomende kosten hanteren wij 15,3% over de bouwkosten en voor de algemene 

kosten hanteren wij 4,0% over de bouw- en bijkomende kosten. Dit komt neer op respectievelijk € 870.000 

en € 262.000 (exclusief BTW).  

 

Op basis van onze referenties uit een aantal soortgelijke bouwprojecten en de risico’s die de ontwikkelaar 

loopt (voortvloeiend uit de anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst), hanteren wij 6,0 % winst en risico 

over de ontwikkelomzet voor de commerciële functies en 5,0 % over de ontwikkelomzet van de woningen. 

Dit betekent dat de ontwikkelaar een winst en risicovergoeding van circa € 601.000 (exclusief BTW) 

tegemoet kan zien. 

 

Tot slot houden wij rekening met een bouwtijd van 18 maanden en hanteren wij een bouwrente van 3,0% 

per jaar. Oplevering van het totale object vindt ‘turn key’ plaats aan het eind van de realisatieperiode van 18 

maanden. 

8.5. Residuele grondwaarde bouwrijpe grond 

Op basis van voorgaande kan de residuele grondwaarde van de bouwrijpe grond vastgesteld worden. Zoals 

eerder benoemd gaan wij er vanuit dat de gemeente Moerdijk de bouwkavels bouwrijp levert aan een 

ontwikkelaar en dat  de gemeente de grondexploitatie voor eigen rekening en risico uitvoert (verwerving, 

sloop, sanering, bouw- en woonrijp maken openbare ruimte). Al deze kosten zijn niet van invloed op de 

waarde van de bouwrijpe kavel en vallen dan ook buiten de scope van deze taxatie.  

 

De marktwaarde van de gronden, gelegen tussen de Molenstraat en de Doelstraat te Zevenbergen,  

schatten wij per 1 december 2015 op: 

€ 1.970.000 ,- exclusief BTW 

Zegge: EENMILJOEN NEGENHONDERDZEVENTIGDUIZEND euro exclusief BTW  

Bijzondere uitgangspunten 
De waardering is op basis van de in het hoofdstuk opdrachtformulering benoemde bijzondere  
uitgangspunten.  
 
Waarderingsmodel 
U vindt het waarderingsmodel in de bijlage. In de voorgaande hoofdstukken leest u de door ons  
gehanteerde uitgangspunten bij de waardering en de totstandkoming van de waarde.  
 

8.6. Beoordeling grondbod met aanvullende voorwaarden Synchroon 

Synchroon heeft een bod uitgebracht van € 2.100.000 (exclusief BTW), onder de voorwaarde dat dit bedrag 

vast is en niet wordt geïndexeerd. De door ons geschatte marktwaarde bedraagt per 1 december 2015 

€ 1.970.000 (exclusief BTW). Hieruit volgt de logische conclusie dat wij het grondbod van Synchroon, per 1 

december 2015, marktconform vinden (voor de afname van een bouwrijpe kavel voor realisatie van het 



Valuation 
 

 
30 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

initiatiefplan d.d. 30-01-2015 en de afspraken zoals die zijn weergegeven in de anterieure 

locatieontwikkelingsovereenkomst).   

 

In de anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst staat echter nog vermeld dat de gemeente en Synchroon 

de levering van de bouwrijpe kavel in 2018 of 2019 voorzien en dat het door Synchroon uitgebrachte bod 

vast is en niet wordt geïndexeerd. Het is dus de vraag of het grondbod in 2018 of 2019 nog steeds in lijn ligt 

met de dan geldende marktwaarde. 

 

Wij kunnen niet in de toekomst taxeren, maar kunnen op basis van de verwachte prijsontwikkelingen op de 

woningmarkt, bouwmarkt en markt voor commerciële voorzieningen wel een indicatie geven van de waarde 

die de grond in 2018 of 2019 naar verwachting heeft.  

 

Hierbij is van belang dat de huurprijzen voor woningen en commerciële ruimten zich waarschijnlijk op of iets 

onder de CPI-index ontwikkelen. De prijzen op de bouwmarkt stijgen naar verwachting iets boven het niveau 

van de CPI-index, als gevolg van een normalisatie van de staartkosten (algemene kosten, winst & risico) van 

de aannemer en de oplopende materiaal- en loonkosten. In dit geval zal de waarde van de grond ten hoogste 

met de CPI toenemen, maar een stijging iets onder de CPI-index ligt meer voor de hand.  

 

In een scenario waar de prijzen op de verschillende deelmarkten met 2% toenemen (iets boven het 

verwachte CPI-niveau), bedraagt de waarde van de bouwrijpe kavel in december 2018 € 2.092.000 (exclusief 

BTW). Stel dat Synchroon in december 2019 voor de grond betaalt en de prijzen ook in dat jaar 2% stijgen, 

dan bedraagt de verwachte waarde van de bouwrijpe kavel per december 2019 circa € 2.134.000 (exclusief 

BTW). Synchroon betaalt in dat geval € 2.100.000 (exclusief BTW), wat vrijwel overeenkomt (afwijking 1,5%) 

met de dan resulterende waarde voor het nu voorliggende initiatiefplan (d.d. 30-01-2015).  

 

Het ligt echter meer in lijn der verwachting dat de waarde van de bouwrijpe kavel zich ontwikkelt op een 

niveau dat iets onder CPI-index ligt. Derhalve concluderen wij dat het aannemelijk is dat de prijs die 

Synchroon in 2018 of 2019 betaalt voor de grond (op basis van het initiatiefplan d.d. 30-01-2015) in lijn ligt 

met de dan geldende marktwaarde.  

 

Mocht het zo zijn dat de ontwikkeling wordt uitgesteld (om wat voor reden dan ook), of de ruimtelijke 

onderlegger wijzigt (initiatiefplan d.d. 30-01-2015), dan kan dat ertoe leiden dat deze conclusie niet meer 

opgaat. In dat geval adviseren wij een hertaxatie uit te voeren op basis van de dan voorliggende 

uitgangspunten van de ontwikkeling.   

 

     

 

 

9. BIJLAGEN 
De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. De volgende stukken zijn onderdeel van 

de bijlagen: 

 



Valuation 
 

 
31 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

 Opdrachtbrief 

 Algemene Voorwaarden Fakton Valuation B.V. maart 2015 

 Objectfoto’s 

 Anterieure ontwikkelovereenkomst 

 Intentieovereenkomst Synchroon - Duinweide Investeringen 

 Plattegrondtekening(en) 

 Bouwkostenraming 

 Overzicht inputparameters taxatie 

 Rekenblad(en) van het getaxeerde 

  



Valuation 
 

 
32 102447/R1/1.0    Paraaf taxateur:   

10. ONDERTEKENING 
Aldus opgemaakt naar eer en geweten, beste kennis en wetenschap te Rotterdam op 16 december 2015. 

 

Handtekening taxateur      Handtekening tweede taxateur 

    

 

 

 

 

 

S.H.C. van den Berg MSc MRICS RTsv RMT   A. Deleroi MSc MRICS RT 

RICS Registered Valuer      RICS Registered Valuer   

      

 

 


</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>