<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>



































 

  1 

 
 
 

RAADSVOORSTEL 
 
Onderwerp: Project 153 Centrumontwikkeling Zevenbergen - realisatie deellocatie Molenstraat 
 
Verantwoordelijke portefeuillehouder(s) : J.J. Kamp en drs. T.H.R. Zwiers 
Raadsvergadering van : 17 december 2015 
Agendering en agendanummer : RA 0802 
Fase raadsbehandeling : Besluitvormend 
Verseon kenmerk : 677813 
 
 

 
Gevraagd raadsbesluit 
1. Akkoord te gaan met realisatie van de ontwikkeling Molenstraat op basis van het initiatiefplan van 

Synchroon B.V. en hiertoe in te stemmen met:  
a. Het opstellen en in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan; 
b. Het verwerven van alle eigendommen in het projectgebied; 
c. Het aangaan van bijgevoegde locatieontwikkelingsovereenkomst met Synchroon B.V.; 

3. De projectexploitatie 153d deellocatie Molenstraat vast te stellen en hiertoe een krediet 
beschikbaar te stellen ter grootte van € 7.107.000; 

4. De volgende middelen in te zetten ter dekking van het krediet: 
a. bijdrage van ontwikkelaar Synchroon tot een bedrag van € 2.163.000; 
b. aanwending van de reserve bovenwijkse voorzieningen tot een bedrag van € 3.252.000; 
c. aanwending van de algemene reserve tot een bedrag van € 1.692.000. 

5. De jaarlijkse toevoegingen aan de reserve bovenwijks vanuit de diverse plannen overhevelen naar 
de algemene reserve tot het bedrag van de huidige onttrekking van € 1.692.000 is bereikt. 

 
(Publieks)Samenvatting 
Met de vaststelling van het Masterplan Centrum Zevenbergen door de gemeenteraad in juni 2011 is 
de koers voor de noodzakelijke revitalisering van het centrum van Zevenbergen uitgestippeld. De 
ontwikkeling van de deellocatie Molenstraat maakt hiervan onderdeel uit. In de afgelopen periode is 
de haalbaarheid van deze ontwikkeling onderzocht, mede op basis van een marktconsultatie. De 
gemeente besluit op basis van het ingediende initiatiefplan met ontwikkelaar Synchroon een 
locatieontwikkelingsovereenkomst te sluiten om de realisatie van hun plan mogelijk te maken. 
Synchroon heeft inmiddels supermarktformule Dirk aan zich gebonden om het belangrijkste deel van 
de winkelruimte in te vullen. Belegger Duinweide Investeringen completeert de ontwikkelende 
combinatie. De entree van de nieuwe supermarkt komt aan de Molenstraat, ter hoogte van de Van der 
Putgang. Hierdoor ontstaat een compact winkelrondje tussen Molenstraat, Zuidhaven, Noordhaven en 
de Markt. Verder bevat het plan een parkeergarage, waar klanten van de supermarkt gratis kunnen 
parkeren, enkele overige winkelunits en ruimte voor horeca aan de heringerichte Markt. Hierboven 
worden in totaal 17 stadswoningen en appartementen gerealiseerd, met eigen parkeerdek en een 
daktuin. De gemeente neemt de rol op zich om het bestemmingsplan voor de locatie te wijzigen en de 
in het gebied aanwezige panden te verwerven. De gemeente beseft dat dit een ingrijpend besluit is 
voor eigenaren en bewoners in het gebied en gaan daarom individuele gesprekken aan om tot 
passende oplossingen te komen. 
 

 
Inleiding: reden van het voorstel 
 
Aanleiding 
Met de vaststelling van het Masterplan Centrum Zevenbergen door de gemeenteraad in juni 2011 is 
de koers voor de noodzakelijke revitalisering van het centrum van Zevenbergen uitgestippeld. De 
ontwikkeling van de deellocatie Molenstraat maakt hiervan onderdeel uit. Het Masterplan beoogt op 
deze locatie de realisatie van een supermarkt, overige commerciële functies, een parkeergarage en 



 

  2 

daarboven woningen. In de afgelopen periode is de haalbaarheid van deze ontwikkeling onderzocht, 
mede op basis van een marktconsultatie met 2 ontwikkelingscombinaties. Het initiatiefplan van 
Synchroon met bijbehorende bieding van € 2.100.000 is als beste uit deze consultatie gekomen, op 
basis waarvan verdere uitwerking van dit voorstel (inclusief locatieontwikkelingsovereenkomst) heeft 
kunnen plaatsvinden. Het plan van de 2

e
 partij voldeed in mindere mate aan de ruimtelijke 

uitgangspunten en ging gepaard met een significante grondbieding. 
 
Het plan van Synchroon (dat als bijlage bij de locatieontwikkelingsovereenkomst bij dit raadsvoorstel 
behoort) omvat – kort samengevat – 17 appartementen en maisonnettes, commerciële ruimtes 
(waaronder een Dirk supermarkt) en een bovengrondse parkeergarage met een capaciteit van 147 
parkeerplaatsen. Met dit voorstel worden de uitkomsten van het traject met Synchroon ter 
besluitvorming aan uw raad voorgelegd. 
 
Belang 
Het versterken van de winkelstructuur is één van de belangrijkste ingrepen die in het Masterplan zijn 
opgenomen (zie ook onder beoogd maatschappelijk resultaat). De ontwikkeling van de locatie 
Molenstraat resulteert in de beoogde compacte winkelstructuur. Door hier de kans te benutten om een 
2

e
 supermarkt in het centrum te vestigen, wordt de aantrekkingskracht van (het centrum van) 

Zevenbergen vergroot. Dit heeft positieve spin off effecten voor bestaande ondernemingen. 
 
Centrale vraag 
Gaat uw gemeenteraad akkoord met de realisatie van de ontwikkeling Molenstraat, inclusief 
bijbehorende gemeentelijke rol en de daarmee gepaard gaande investering en risico’s?  
 

 
Beoogd maatschappelijk resultaat 
 
Het Masterplan Centrum Zevenbergen beoogt de stapsgewijze opwaardering van het centrum van 
Zevenbergen. Het Masterplan is gebaseerd op 5 principiële keuzes en ingrepen. Elk van de 
deellocaties binnen de totale centrumontwikkeling draagt bij aan de versterking van het centrum op 
één of meer van deze 5 punten: 

1. Een compacte winkelstructuur; 
2. Ruim baan voor horeca, recreatie en cultuur; 
3. Meervoudig ruimtegebruik en het belang van wonen; 
4. Een bereikbaar centrum (parkeren en ontsluiting); 
5. Het centrum als verblijfs- en ontmoetingsplek van Zevenbergen. 
 

De deellocatie Molenstraat is binnen de centrumontwikkeling dé locatie als het gaat om het versterken 
en compact maken van de winkelstructuur (1). Daarnaast draagt de ontwikkeling met een 
parkeergarage bij aan de totale parkeeroplossing voor het nieuwe centrum (4) op een goed te 
ontsluiten locatie. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het natuurlijk aanwezige hoogteverschil tussen 
Doelstraat en Molenstraat en door meervoudig ruimtegebruik (3) ontstaat bovendien ook ruimte om 
nieuwe woningen terug te brengen in het gebied. Door de beperkte toevoeging van horeca (2) op de 
Markt neemt de levendigheid van het plein toe, hetgeen bijdraagt aan het versterken van het centrum 
als verblijfs- en ontmoetingsplek (5). 
 
Met het initiatiefplan van Synchroon wordt concreet invulling gegeven aan deze punten. Het plan 
omvat – kort samengevat – 17 appartementen en maisonnettes, commerciële ruimtes (waaronder een 
Dirk supermarkt) en een bovengrondse parkeergarage met een capaciteit van 147 parkeerplaatsen. 
 

 
Kaders  

- Structuurvisie gemeente Moerdijk 2030 (gemeenteraad, juni 2011); 
- Masterplan Centrum Zevenbergen (gemeenteraad, juni 2011); 
- Besluit SOK Roode Vaart (gemeenteraad, december 2013): 

3. Akkoord te gaan met de aangepaste herontwikkeling van de deellocatie 
Markt/Molenstraat/Doelstraat en hiertoe het gereserveerde bedrag binnen de reserve 



 

  3 

bovenwijkse voorzieningen met een bedrag van € 3.100.000,- te verlagen van € 7.375.000,- 
tot € 4.275.000,-. 

 
Argumenten  
Pro 

- Het doen van dagelijkse boodschappen is één van de voornaamste motieven voor het 
bezoeken van een centrum van de omvang en samenstelling van Zevenbergen. Een 
supermarkt is een belangrijke trekker voor het centrum, en de plaats waarop een dergelijke 
trekker zich vestigt, is van belangrijke invloed op de winkelrouting. De kans die er is om een 2

e
 

supermarkt in het centrum te vestigen wordt benut met voorgestelde ontwikkeling. Dit 
versterkt de winkelstructuur op de plek die ervoor zorgt dat het met het Masterplan beoogde 
compacte winkelrondje tussen Molenstraat, Zuidhaven, Noordhaven en de Markt ontstaat.  
Doordat het gaat om een supermarktformule (Dirk) die als discounter een aanvulling is op het 
bestaande aanbod (full service supermarkt Albert Heijn), wordt de aantrekkingskracht van (het 
centrum van) Zevenbergen vergroot. De entree van de supermarkt zal aan de Molenstraat 
worden gerealiseerd, nabij de Van der Putgang. Bestaande ondernemers in de omgeving 
zullen profiteren van de spin off effecten die ontstaan door deze compacte winkelstructuur met 
een extra trekker; 
 

- Met de beoogde ontwikkeling ontstaat er een nieuwe wand aan de Markt. De door 
oorlogsverwoesting ontstane lege plek op de hoek Markt/Molenstraat wordt opnieuw ingevuld. 
Met op beperkte schaal horeca en winkelen aan de Markt ontstaat hier ook meer levendigheid 
aan het nieuwe plein; 

 
- Alhoewel het een particuliere parkeergarage betreft, zal deze bijdragen aan de totale 

parkeersituatie voor het nieuwe centrum. Kort parkeren in de garage is (á la Albert Heijn) 
gratis, in ieder geval het 1

e
 uur voor klanten van de supermarkt. De garage wordt ontsloten op 

de Doelstraat, de centrale entree voor het nieuwe centrum waaraan de grote 
parkeerconcentraties gelegen zijn; 

 
- Voor de ontwikkeling verdwijnen woningen, maar er komen er ook 17 terug. De inschatting is 

dat er ruime belangstelling zal zijn voor de woningen (op loopafstand van alle voorzieningen) 
die georiënteerd zijn op de Markt en de Molenstraat. Exclusief voor bewoners komen er 
parkeerplaatsen op de 3

e
 laag van de parkeergarage. Dit dek ligt verlaagd ten opzichte van de 

ruime daktuin waarop de woningen en appartementen allen ontsloten zijn; 
 

- Met de vestiging van een extra supermarkt en overige commerciële functies zal de lokale 
werkgelegenheid toenemen. 

 
Contra 

- Het doorzetten van deze ontwikkeling betekent dat er in totaal 23 vastgoedobjecten moeten 
worden verworven. 20 hiervan zijn woningen. Dit is een ingrijpend besluit voor de 
eigenaren/bewoners. Zie ook onder communicatie; 
 

- Het doorzetten van deze ontwikkeling betekent een aanzienlijke gemeentelijke investering. 
Deze investering is voor een groot deel echter reeds voorzien en wordt grotendeels gedekt 
vanuit de reserve bovenwijkse voorzieningen die gevoed wordt door bijdragen vanuit overige 
ruimtelijke projecten. 

 
 
Alternatieven 
Geen besluit nemen over deze ontwikkeling is eigenlijk geen optie, omdat eigenaren/bewoners in het 
gebied al een behoorlijke periode in afwachting zijn van duidelijkheid over hun woning en daarmee 
hun toekomst. Gelet op de eerdere toezeggingen aan eigenaren/bewoners is er nu geen ruimte meer 
voor uitstel van besluitvorming of voor een voorlopig besluit.  



 

  4 

 
Een alternatief voor het voorgestelde besluit is het besluit om de ontwikkeling niet te realiseren. Het 
besluit dat de ontwikkeling definitief niet doorgaat biedt óók duidelijkheid aan deze mensen. Echter, al 
in een eerder stadium is onderzocht dat er geen andere geschikte locaties binnen het centrum zijn 
voor een supermarkt van deze omvang, waar parkeren inpandig opgelost kan worden en de 
ontsluiting goed is. Een no go besluit betekent dus ook nee tegen de vestiging van een 2

e
 supermarkt 

in het centrum en daarmee wordt de kans de winkelstructuur te versterken niet benut. De kans voor de 
nieuwe supermarkt benutten op een locatie buiten het centrum, zou het centrum zelfs verzwakken. 
Alhoewel hiermee een behoorlijke gemeentelijke investering bespaard zou kunnen worden, wordt u 
raad afgeraden voor dit alternatief te kiezen. 
 

 
Maatschappelijk draagvlak 
 
Met de ondernemersvereniging Zevenbergen (OVZ) vindt frequent overleg plaats over de gehele 
Centrumontwikkeling Zevenbergen. Men heeft daarnaast bijvoorbeeld ook een rol in de werkateliers 
om te komen tot de inrichtingsplannen voor de Haven en de Markt. Als onderdeel van het frequente 
overleg is ook stilgestaan bij de opvattingen van de OVZ over de voorgenomen ontwikkeling aan de 
Molenstraat. Daarbij heeft men kennis genomen van het initiatiefplan van Synchroon. Conform 
afspraak is hieronder het standpunt van de OVZ opgenomen: 
 
De OVZ staat in principe niet negatief tegenover de ontwikkeling van de locatie Molenstraat. De OVZ 
gelooft dat deze ontwikkeling een bijdrage levert aan de opwaardering van het centrum. Een 2

e
 

supermarkt (mits er sprake is van een complementaire formule) heeft een aantrekkende werking voor 
het centrum. De OVZ pleit ervoor om in aanvulling van de supermarkt niet teveel extra vierkante 
meters winkelvloeroppervlak te realiseren. Dit om leegstand op het haventracé te voorkomen. 
Daarnaast vraagt men bij de verdere uitwerking aandacht voor kort parkeren voor de ondernemers in 
de Molenstraat. 
 
De komst van discountformule Dirk is in bovenstaand opzicht een goede aanvulling op de aanwezige 
full service supermarkt Albert Heijn. De opzet van het plan van Synchroon sluit aan bij het 
aandachtpunt van de OVZ, doordat niet de totale footprint van de locatie Molenstraat met nieuwe 
winkelruimten gevuld wordt. Het gaat in aanvulling op de supermarkt slechts om circa 750 m

2
. 

Hiertegenover staat bovendien het wegvallen van bestaand winkelvloeroppervlak in het projectgebied. 
Bijvoorbeeld de winkelruimte aan de Doelstraat (voormalige Micro Electro) die circa 500 m

2
 bedraagt. 

 
Financiële consequenties (kosten, dekking) 
In de bijgevoegde projectexploitatie zijn de kosten en opbrengsten opgenomen die aan de orde zijn bij 
de ontwikkeling van de deellocatie Molenstraat. Met het besluit van 12 december 2013 heeft uw raad 
door herschikking binnen de reserve bovenwijkse voorzieningen een bedrag van € 4.275.000 voor 
deze ontwikkeling gereserveerd. Dit omdat op basis van eerdere calculaties al bekend was dat de 
verwerving van de locatie een kostbare exercitie is in relatie tot de toekomstige grondwaarde. De 
gemeentelijke kosten (zie hieronder) bedragen circa € 7.107.000. Het overgrote deel van de 
gemeentelijke kosten in dit project bestaan uit verwervingskosten. In totaal moeten 23 objecten in het 
gebied worden verworven. Daarbij gaat het om 20 woningen en 3 bedrijfsobjecten. De 
verwervingskosten (verwervingsprijzen, taxatiekosten, kosten voor notariële overdracht, 
onteigeningsprocedure en tijdelijk beheer van leegkomende panden) worden geraamd op ruim 
€ 6.400.000. Dit bedrag is gebaseerd op de totale WOZ waarde van alle objecten met daarop een 
opslag. Zoals ook uit de projectexploitatie is op te maken, bestaan de overige gemeentelijke kosten 
voornamelijk uit sloopkosten en kosten voor onderzoek en advisering, procedures, aanpassingen in 
aangrenzend openbaar gebied en een post onvoorzien. 
 
Bij het besluit van de gemeenteraad van 12 december 2013 is een bedrag van € 4.275.000 
gereserveerd binnen de reserve bovenwijkse voorzieningen voor de deellocatie Molenstraat. Met dit 
voorstel wordt gevraagd een krediet beschikbaar te stellen voor de ontwikkeling van deze deellocatie 
tot een bedrag van € 7.107.000. Van de ontwikkelingscombinatie wordt in totaal een bedrag van  
€ 2.163.000 (€ 2,1 miljoen en € 63.000 rentevergoeding) ontvangen. De gemeentelijke bijdrage in de 



 

  5 

deellocatie komt dus neer op een bedrag van € 4.944.000. De in de reserve bovenwijkse voorziening 
afzonderde bijdrage in deze deellocatie is dus niet toereikend  
 
Een ander punt is dat op dit moment de omvang van de reserve bovenwijks een saldo kent van  
€ 2.852.000. In 2015 wordt aan deze reserve vanuit diverse plannen een bedrag van € 400.000 
toegevoegd, zodat aan het eind van 2015 een saldo aanwezig is van € 3.252.000. In de jaren 2016 tot 
2019 worden nog meer toevoegingen uit diverse plannen verwacht tot ongeveer € 4,5 miljoen. Of de 
voorziene toevoegingen uiteindelijk ook daadwerkelijk zullen worden gerealiseerd, is afhankelijk van 
het verloop van de plannen waaruit de bijdragen worden verwacht. Het later afronden van de plannen 
betekent ook het later kunnen toevoegen van de voorziene bijdragen. 
 
Bij het beschikbaar stellen van een krediet is het gebruikelijk, uit het oogpunt van financiële zekerheid, 
dat kan worden beschikt over de dekkingsmiddelen. Zoals uit bovenstaande blijkt geeft de reserve 
bovenwijkse voorzieningen op termijn voldoende dekking. Op het moment van de kredietaanvraag is 
dit echter niet het geval. De financiële zekerheid kan worden verkregen door op dit moment het 
ontbrekende bedrag ‘voor te financieren’ vanuit de vrije ruimte van de algemene reserve. Het gaat dan 
om een bedrag van € 1.692.000. Aan dit ‘voorfinancieren’ moet dan wel het besluit gekoppeld worden 
dat de komende jaren bij het opstellen van de jaarrekening de werkelijk ontvangen afdrachten in het 
kader van de reserve bovenwijks wordt overgeheveld naar de algemene reserve. Door op deze wijze 
op dit moment te voorzien in de volledige dekking van de uitgaven gemoeid met de ontwikkeling van 
de deellocatie Molenstraat, komt het risico van toekomstige toevoegingen uit diverse plannen om deze 
ontwikkeling mogelijk te maken te vervallen. In de berekening van het weerstandsvermogen was 
hiervoor een bedrag opgenomen van € 2 miljoen. 
 
Naast dekking vanuit de reserve bovenwijkse voorzieningen voor de deellocatie Molenstraat is binnen 
deze reserve ook de risicodekking voor een maximale gemeentelijke bijdrage in het terugbrengen van 
het water in Zevenbergen ondergebracht. Het betreft een risicodekking tot een bedrag van € 1,9 
miljoen. Mogelijke aanspraak is voorzien voor 2018. Zoals uit voorstaande blijkt is de omvang van de 
reserve bovenwijks ontoereikend om dit te dekken. Gezien het feit dat hier echter vooral sprake is van 
een risicodekking, is het logischer dit risico onder te brengen in de berekening van de noodzakelijke 
omvang van het weerstandsvermogen. Dit risico komt dan in de plaats van het vrijvallen van het risico 
dat tot op heden was meegenomen voor de toekomstige voedingen van de reserve. 
 
In de opgestelde projectexploitatie Molenstraat is rekening gehouden met de aangescherpte BBV 
regels voor grondexploitaties . Uitgangspunt is dat de wijzigingen in de BBV regels vanaf 1 januari 
2016 gaan gelden. In de BBV-voorschriften wordt dit vermoedelijk in het 1e kwartaal 2016 
doorgevoerd (wetgeving) met terugwerkende kracht naar 1-1-2016. Dit heeft als gevolg dat de 
exploitatie door het gewijzigde rente percentage (van 2,7% naar 0,165%) c.a. € 70.000 duurder wordt.  
 
Op grond van de Nota Kostenverhaal dienen plankosten en bijdragen in bijvoorbeeld de reserve 
bovenwijkse voorzieningen zoveel mogelijk op initiatiefnemers te worden verhaald. De realisatie van 
plan Molenstraat is echter een ontwikkeling waarin juist een fondsbijdrage is vereist om de locatie 
überhaupt te kunnen exploiteren. Om die reden wordt in dit project afgezien van kostenverhaal. 
Daarnaast worden ook geen interne uren doorberekend aan deze projectexploitatie.  
 
Het college realiseert zich dat uw gemeenteraad naast hetgeen met dit voorstel aan u is aangeboden, 
behoefte zou kunnen hebben aan een afzonderlijk inzicht in wat dit voorstel betekent voor het totaal 
van de gemeentelijke financiën. Graag geven wij deze extra toelichting voorafgaand aan de 
behandeling in de raadscommissie Fysieke Infrastructuur. De toelichting betreft de kosten gemoeid 
met de realisering van deze deellocatie, de inzet van de gemeentelijke financiën en de impact op de 
reserve bovenwijkse voorzieningen en de algemene reserve voor nu en de toekomst en de risico’s en 
hetgeen dit betekent in relatie tot het weerstandsvermogen. Voorafgaand ontvangt u nog een memo 
waarin op deze onderdelen wordt ingegaan. 
 
 



 

  6 

Subsidieverwerving 
Voor betreffende ontwikkeling zullen naar alle waarschijnlijkheid geen subsidiemogelijkheden worden 
gevonden. 
 

 
Communicatie 
Er gaat bijzondere aandacht uit naar de communicatie met de eigenaren/bewoners binnen het 
projectgebied. In totaal gaat het om 23 panden, waarvan 20 woningen. Voorafgaand aan de 
vaststelling van het Masterplan is men in het voorjaar van 2011 tijdens een besloten 
informatiebijeenkomst geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling van de locatie waar nu hun 
woning staat. In de periode 2012-2013 heeft een eerste verkennende ronde “keukentafelgesprekken” 
plaatsgevonden om mensen persoonlijk en gedetailleerder te informeren. Gedurende het 
vervolgproces is men schriftelijk op de hoogte gehouden van de voortgang in de marktconsultatie en 
de planning van het besluitvormingstraject.  
 
Voor mensen die op korte termijn behoefte hadden aan zekerheid en duidelijkheid (vooruitlopend op 
het definitieve besluit door uw raad) is een coulanceregeling gehanteerd. Dit heeft geleid tot de 
aankoop van één woning in het plangebied. Naar verwachting is op het moment van besluitvorming 
over dit voorstel ook een tweede woning aangekocht in het kader van deze coulanceregeling. Over de 
inhoud van dit voorstel zijn de eigenaren/bewoners op 4 november jl. in een besloten bijeenkomst 
geïnformeerd. Wanneer uw raad besluit de ontwikkeling door te zetten, dan is dat een ingrijpend 
besluit voor de eigenaren/bewoners. Er zal een intensief individueel overlegtraject opgezet worden 
met als inzet tot minnelijke verwerving te komen van de overige 21 panden, waarvan 18 woningen. 
 
Over de verdere planuitwerking en de realisatie van het project zal de directe omgeving uiteraard 
nauwgezet worden geïnformeerd. Informatievoorziening voor overige partijen verloopt via de 
algemene communicatie instrumenten die inmiddels voor het project bestaan, zoals de website 
www.centrumontwikkelingzevenbergen.nl, de digitale nieuwsbrief waar geïnteresseerden zich op 
kunnen abonneren en de 2-wekelijkse projectpublicatie in huis-aan-huis blad de Moerdijkse Bode. 
 

 
Realisatie: risico’s en planning 
 
Ten aanzien van de risico’s:  
 
Planologie: het risico is dat het bestemmingsplan uiteindelijk de eindstreep niet haalt, terwijl er 
ondertussen wel panden zijn verworven. Risico beperkende maatregelen: uitvoerig onderzoek, 
zorgvuldig bestemminsplantraject en panden niet slopen voordat bestemminsplan onherroepelijk is. 
Door de laatstgenoemde maatregel blijft de schade beperkt tot transactieschade en gemaakte 
beheerskosten. Panden behouden dan immers hun waarde op basis van de huidige bestemming. 
Transactieschade en gemaakte beheerskosten bedragen circa 10-15% van de op dat moment 
gemaakte verwervingskosten. Worst case (alle panden verworven) is de omvang van dit risico 10-15% 
van circa € 6,4 miljoen, ofwel maximaal € 1 miljoen. De kans dat dit risico zich voordoet wordt beperkt 
geacht. 
 
Verwerving: de kans bestaat dat uiteindelijk niet alle objecten minnelijk kunnen worden verworven. In 
dat geval zal conform het bepaalde in de Nota Grondbeleid het onteigeningsinstrument worden 
ingezet. Een onteigeningsprocedure toetst aan het algemeen belang, noodzaak en urgentie. Met het 
vaststellen van het bestemmingsplan en een zorgvuldig doorlopen maar niet geslaagd minnelijk traject 
is het algemeen belang en de noodzaak een gegeven. Aan het begrip urgentie is voldaan indien 
binnen een periode van 5 jaar is gestart met de daadwerkelijke realisatie van het project. De risico’s 
van verwerving zitten dan met name in de mogelijkheden tot cassatie op het onteigeningsvonnis en 
daarmee vertraging in het proces. De kans hierop kan aanzienlijk worden verkleind door het voeren 
van een zorgvuldig proces en een goede onderbouwing van de plannen. Specifieke expertise voor 
een eventuele onteigeningsprocedure kan extern worden ingeschakeld. Hiervoor is in de 
projectexploitatie een toereikende post opgenomen. 
 

http://www.centrumontwikkelingzevenbergen.nl/


 

  7 

Bodem: de gemeente draagt vanuit de grondexploitatie ook verantwoordelijkheid voor de verkoop van 
de grond in een geschikte staat voor het beoogde gebruik. Concreet betekent dit de gesteldheid van 
de bodem in milieuhygiënisch opzicht en de kans op archeologische vondsten. Door deskundigen 
heeft een historisch (bureau)onderzoek plaatsgevonden. Op een enkel adres na, waar in het verre 
verleden mogelijk bodembedreigende bedrijfsactiviteiten hebben plaatsgevonden en waarvoor een 
nader bodemonderzoek wordt geadviseerd, lijken de risico’s van de milieukundige bodemkwaliteit 
beperkt. Echter is het risico op bodemverontreiniging (blijkend indien grond daadwerkelijk wordt 
bewerkt) in dit stadium niet uit te sluiten. Dit risico (verontreiniging en archeologie) kan concreter 
worden ingeschat in de fase van onderzoek in het kader van de planologische procedure. Deze 
onderzoekskosten zijn geraamd in de projectexploitatie. Eventuele tegenvallers kunnen binnen de 
projectexploitatie worden opgevangen (post onvoorzien). 
 
Realisatie: worst case scenario is dat de gemeente haar deel van de ontwikkeling afrondt (verwerving 
+ planologie), de panden worden gesloopt, de grond wordt verkocht aan de ontwikkelende partij en er 
uiteindelijk toch niet gestart wordt met de realisatie van de beoogde vastgoedontwikkeling. Dit 
scenario kan zich voordoen als de ontwikkelaar de huidige intentieovereenkomst met de belegger niet 
weet om te zetten naar een definitieve koopovereenkomst. De kans dat dit scenario zich voordoet 
wordt overigens beperkt geacht. Het plan wordt gelet op het verwachte rendement goed afzetbaar 
geacht. Bijvoorbeeld de nu al bestaande zekerheid over de verhuur aan de supermarkt (Dirk) voor een 
periode van 10 jaar geeft hiertoe aanleiding. In dit geval is er overigens géén sprake van een 
financieel risico. Immers, de ontwikkelaar heeft dan wel de gronden onvoorwaardelijk van de 
gemeente gekocht en daarmee is de opbrengst uit grondverkoop veilig gesteld. De grondexploitatie is 
op dat moment rond. 
Het risico bestaat eruit dat er in potentie jarenlang sprake kan zijn van een enorm braakliggend terrein, 
midden in het centrum, grenzend aan een heringericht marktplein. En doordat de locatie aan de 
ontwikkelaar verkocht is, heeft de gemeente in dit worst case scenario geen of onvoldoende grip op 
de locatie. Het is van belang te weten dat er om dit risico te mitigeren contractueel géén bouwplicht 
aan de ontwikkelaar kan worden opgelegd, omdat dit strijdig is met bestaande regelgeving op het 
gebied van aanbesteding. Er is daarom gezocht naar andere manieren om meer zekerheid te 
verkrijgen over daadwerkelijke realisatie van de beoogde ontwikkeling. De onvoorwaardelijke afname 
van de grond door ontwikkelaar Synchroon is uiteraard een hele belangrijke. Daarmee ontstaat een 
duidelijk commitment op de ontwikkeling en, in combinatie met het betalen van een 
reserveringsvergoeding, een financiële prikkel voor Synchroon om de verdere planuitwerking 
voortvarend op te pakken en de intentieovereenkomst met de belegger daadwerkelijk om te gaan 
zetten in een koopovereenkomst. Het feit dat er nu al vroegtijdig een beleggende partij instapt in de 
vorm van een intentieovereenkomst, geeft uiteraard ook wat meer comfort op dit punt. Maar om de 
grip op de locatie terug te kunnen halen indien het geschetste worst case scenario zich voordoet, is er 
voor gekozen een terugkoopoptie op de locatie te bedingen. Deze houdt in dat de gemeente de 
locatie voor hetzelfde bedrag kan terugkopen van Synchroon indien men niet binnen 2 jaar na levering 
opdracht heeft gegeven tot start bouw. Zoals omschreven wordt de kans dat dit scenario zich voordoet 
beperkt geacht. Mocht het zich voordoen, dan is het risico te beheersen maar dat vergt dan de 
terugkoop van de grond die we eerder hebben verkocht. Hiermee is € 2.100.000 gemoeid, waar in dat 
geval dan de grondpositie tegenover staat. 
 
De financiële risico’s, die in dit raadsvoorstel zijn weergegeven, zullen conform de gebruikelijke 
rekenmethode van kans maal impact een verhogend effect van c.a. € 300.000 hebben op het 
benodigde weerstandsvermogen dat is afgezonderd in de algemene reserve. Dit effect zal worden 
meegenomen met de jaarlijkse actualisatie van de berekening van het weerstandsvermogen bij de 
jaarrekening. Een hoger weerstandsvermogen gaat ten koste van het vrij besteedbare gedeelte van 
de algemene reserve. 
 
  



 

  8 

 
 
 
 
 
Ten aanzien van de planning: 
2016 Opstellen en in procedure brengen bestemmingsplan 
 Start verwervingstraject 
2017 Vaststellen bestemmingsplan (inclusief evt. beroepsprocedure RvS) 
 Afronden verwervingstraject (inclusief evt. onteigeningsprocedure) 
 Uitwerken bouwplan 
2018 Sloop panden 
 Vergunningentraject 
 Start bouw 
2019 Oplevering en opening  
 
 
 
Mocht u vragen hebben over dit voorstel, dan kunt u contact opnemen met de griffier via 
telefoonnummer 14 0168. 
 
Zevenbergen, 4 november 2015, 
 
Burgemeester en wethouders van de gemeente Moerdijk, 
de gemeentesecretaris,   de burgemeester, 
 
 
 
 
Drs. A.E.B. Kandel   J.P.M. Klijs 
 



 

  9 

 
 
RAADSBESLUIT 
 
Raadsvergadering van 17 december 2015 

 
De raad van de gemeente Moerdijk, 
 
gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 4 november 2015 en kennis genomen 
hebbend van de uitkomsten van de marktconsultatie voor de ontwikkeling van de locatie Molenstraat 
met een supermarkt, overige commerciële functies, een parkeergarage en woningen; 
 
overwegende dat:  

- met de ontwikkeling van de deellocatie Molenstraat de winkelstructuur en daarmee de 
aantrekkingskracht van het centrum van Zevenbergen in belangrijke mate wordt versterkt, en 
met de ontwikkeling ook wordt bijgedragen aan de overige principes uit het Masterplan 
Centrum Zevenbergen; 

- het initiatiefplan van Synchroon B.V. 17 appartementen en maisonettes, commerciële ruimtes 
(waaronder een Dirk supermarkt) en een bovengrondse parkeergarage met een capaciteit van 
147 parkeerplaatsen omvat; 

- op basis van ons raadsbesluit van 12 december 2013 in de reserve bovenwijkse 
voorzieningen een reservering voor deze ontwikkeling is opgenomen ad. € 4.275.000. 

 
gelet op artikel 147, lid 2 van de Gemeentewet 
 
BESLUIT: 
 
1. Akkoord te gaan met realisatie van de ontwikkeling Molenstraat op basis van het initiatiefplan van 

Synchroon B.V. en hiertoe in te stemmen met:  
a. Het opstellen en in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan; 
b. Het verwerven van alle eigendommen in het projectgebied; 
c. Het aangaan van bijgevoegde locatieontwikkelingsovereenkomst met Synchroon B.V.; 

3. De projectexploitatie 153d deellocatie Molenstraat vast te stellen en hiertoe een krediet 
beschikbaar te stellen ter grootte van € 7.107.000; 

4. De volgende middelen in te zetten ter dekking van het krediet: 
a. bijdrage van ontwikkelaar Synchroon tot een bedrag van € 2.163.000; 
b. aanwending van de reserve bovenwijkse voorzieningen tot een bedrag van € 3.252.000; 
c. aanwending van de algemene reserve tot een bedrag van € 1.692.000. 

5. De jaarlijkse toevoegingen aan de reserve bovenwijks vanuit de diverse plannen overhevelen naar 
de algemene reserve tot het bedrag van de huidige onttrekking van € 1.692.000 is bereikt. 

 
 

 
Vastgesteld in de raadsvergadering d.d. 17 december 2015,, 
de griffier,    de voorzitter, 
 
 
 
 
H.D. Tiekstra    J.P.M. Klijs 


</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>