<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                   ge rneenfe
                                                Moerdfik

                                           RAADSVOORSTEL
Onderuverp: Ver¿oek verdichting met 80 woningen in project 126 Bosselaar-Zuid


Verantwoordel ijke portefeuillehouder(s)      D.J. Brummans
Datum raadsvergadering                        6 juni 2019
Agendering en agendanummer                    RA 0601
Fase raadsbehandeling                         Besluitvormend
Zaaknummer                                    36771


Stukken ter inzage:
1. Verzoek ontwikkelcombinatie Bosselaar Zuid d.d. 24 september 2018
2. Stedenbouwkundige opzet Bosselaar-Zuid na verdichting

Gevraagd raadsbesluit
 1. Medewerking te verlenen aan het verzoek met het toevoegen van in totaal 80 woningen op een
    totaal van 575 woningen binnen het totale plangebied Bosselaar-Zuid onder een aantal
       randvoorwaarden, zijnde:
       a. Realisatie van minimaal40 extra sociale huurwoningen in deelgebied 3, deze sociale
          huurwoningen dienen uiterlijk eind 2020 in aanbouw te zijn genomen;
       b. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied, de woningen en de openbare ruimte op het gebied van
          duurzaamheid, kwaliteit en veiligheid zijn gewaarborgd;
       c. Afspraken over het kostenverhaal zijn herijkt en geborgd waardoor afdrachten veilig gesteld
          zijn. Op basis van de huidige inzichten worden de volgende bedragen op basis van het aantal
          m2u           re rond         danwel met harde einddatum geïnd
                          €            694.704         1-iuli-2019
                          €            520.416         1-iuli-2019
                          €            487.360       31-dec-2020
                          €            487.360         1-iuli2022

 2.    Deze randvoorwaarden vast te leggen in een aanvulling op de bestaande LOO en een
       planologische procedure op te starten om de 80 woningen binnen het plangebied mogelijk te
       maken.

(Pu   blieks)Samenvatting
De ontwikkelcombinatie Bosselaar-Zuid heeft een verzoek ingediend om binnen de wijk Bosselaar-
Zuid te verdichten met 80 woningen. Dit betekent dat in totaal maximaal 655 woningen worden
gerealiseerd in plaats van 575. Om aan te sluiten op de marktvraag en woningbouwontwikkeling is
een deel van deze verdichting reeds uitgevoerd, passend binnen de bestaande kaders. De ruimtelijke
hoofdstructuur van het plangebied blijft gelijk.

Het college heeft besloten om onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het verzoek en stelt
de raad voor om in zijn vergadering van 6 juni 2019 hier ook mee in te stemmen. Aan medewerking
worden wel een aantal randvoorwaarden gesteld die worden vastgelegd in een aanvulling op de
bestaande LOO. Deze randvoorwaarden zijn:
    - de versnelde realisatie van 40 extra sociale huurwoningen in deelgebied 3;
    - het behoud en/of de verbetering van een goede ruimtelijke kwaliteit van het gebied, de
        woningen en de openbare ruimte. Om dit te bereiken moet voldaan worden aan de
        parkeernormen. De inrichting van de openbare ruimte moet voldoen aan de eisen van deze




                                                                                                     1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                               "M
                               oemeente
                                        oerdijk
       tijd o.a. het toepassen van Led verlichting. Daarnaast wordt in deelgebied 3 een extra
       speelvoorzien ing aangelegd.
       er worden minimaal 113 nultredenwoningen gerealiseerd ten behoeve van de
       levensloopbestend igheid ;
       en tot slot worden de afspraken van het kostenverhaal zoals geborgd in de bestaande LOO
       herijkt teneinde de bedragen eerder te kunnen innen.

Met dit voorstelwordt invulling gegeven aan de raads- en collegeambities met betrekking tot
versnelling en vermeerdering van de realisatie van het aantal sociale huurwoningen binnen de
gemeente. Er wordt een gevarieerd woningaanbod gerealiseerd dat aansluit op de vraag vanuit de
markt.

De nadere randvooruvaarden zijn uitgewerkt in een stedenbouwkundig ontwerp en ze worden
vastgelegd in een aanvulling op de bestaande LOO. Na besluitvorming door de raad zal de LOO
worden ondertekend waarna een bestemmingsplanprocedure wordt opgestart om de verdichting te
kunnen realiseren.




                                                                                                 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                   ge meente
                                                 Moerdijk
lnleiding: reden van het voorstel
Aanleídinq
De ontwikkelcombinatie Bosselaar-Zuid heeft een verzoek ingediend om binnen Bosselaar-Zuid 80
woningen meer te bouwen dan zijn toegestaan op basis van het bestemmingsplan. Dit betekent dat in
de wijk Bosselaar-Zuid maximaal 655 woningen worden gerealiseerd in plaats van 575.
Een deel van deze verdichting is reeds uitgevoerd in deelgebied 1 en 2. Na de voorspoedige verkoop
van deelgebied 2 wordt nu gestart met de verdere ontwikkeling en uitvoering van deelgebied 3. Ten
behoeve van de verdere doorontwikkeling en afronding van de wijk is helderheid gewenst over het
ingediende verzoek.

Belanq
Antwoord geven aan de ontwikkelcombinatie Bosselaar-Zuid op het verzoek tot verdichting met 80
woningen binnen Bosselaar-Zuid. Door medewerking kunnen versneld 40 extra sociale huurwoningen
worden gerealiseerd.

Centrale vraaq
Willen we binnen het projectgebied van de wijk Bosselaar-Zuid, onder de nader gestelde
randvoorwaarden, medewerking verlenen aan het verzoek en B0 woningen extra mogelijk maken?


Beoogd maatschappel ijk resultaat
Medewerking aan het verzoek zorgt ervoor dat in Zevenbergen op korte termijn méér (huur)woningen
en starterswoningen worden gerealiseerd. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan een groot deel van
de prestatieafspraken met Woonkwartier. Daarnaast wordt de wijk Bosselaar-Zuid, die momenteel in
aanbouw is, in goede samenwerking met de ontwikkelcombinatie geheel afgebouwd en afgerond.
Door medewerking te verlenen aan het verzoek bestaat de mogelijkheid om aanvullende
randvoorwaarden middels een aanvulling op de LOO vast te leggen. Centraal staat het behouden en
waar mogelijk vergroten van de kwaliteit, veiligheid en duurzaamheid van het openbare gebied en de
woningen. Met dit voorstel wordt invulling gegeven aan de raads- en collegeambities met betrekking
tot versnelling en vermeerdering van de realisatie van het aantal sociale huurwoningen binnen de
gemeente. Er wordt een gevarieerd woningaanbod gerealiseerd dat aansluit op de vraag vanuit de
markt.


Kaders
      o    Locatieontwikkelingsovereenkomst (LOO) d.d. 14 mei 2007 inclusief bijlagen
      o    Bestemmingsplan 'Bosselaar-Zuid' zoals vastgesteld d.d. 18 december 2008
      o    Coalitieakkoord 2018-2022
      ¡    HIOR (Handboek lnrichting Openbare Ruimte)
      o    Politiekeurmerk veilig wonen
      .    Woonkeur
      ¡    Prestatieafspraken metWoonkwartier
      .    ParaplunotaMaatschappij
      .    Verordening Ruimte


Argumenten
Pro
Huidige stand van zaken uitvoering woningbouw Bosselaar-Zuid
ln de LOO voor de ontwikkeling in Bosselaar-Zuid zijn naast een totaal aantal te realiseren woningen,
vier wonin                 o     men. De     ende              nzt opgenomen
10-1SYo             rijwoningen
20-25o/o            nul-treden-woningen (grondgebonden)
10-20o/o            aooartementen
35-50%              21 1 -kao. qeschakelde. vriistaande woninqen




                                                                                                        3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                 ge meente                     aa
                                              Moerd U k
Binnen het totale plangebied mogen op basis van het bestemmingsplan 575 woningen gebouwd
worden. Met een verdichting van 80 woningen komt het totaal aantal woningen op 655. Ten behoeve
van de exploitatie zijn destijds de woningen gelijkmatig verdeeld over de netto uitgeefbare
oppervlaktes van de deelgebieden. ln deelgebied 1: 199 woningen, in deelgebied 2: 139 woningen en
in deelgebied 3:237 woningen. Het netto uitgeefbaar oppervlak voor het gehele plan is niet gewijzigd.
Dit oppervlak is nodig voor een sluitende grondexploitatie.
Door o.a. de woningmarktcrisis maar ook door uitvoeringsproblematiek (verzakking van de riolering in
deelgebied 1) heeft de (financiële) uitvoerbaarheid en de samenwerking met de ontwikkelcombinatie
Bosselaar-Zuid onder druk gestaan. lnmiddels is deze door middel van goede oplossingen en
afspraken weer hersteld. Om deze problematiek het hoofd te bieden is deelgebied I in 6 fasen
ontwikkeld en uitgegeven. De realisatie en afbouw van deelgebied I verliep moeizaam met de nodige
aanpassingen. Bij de realisatie van deelgebied 1 zijn aanpassingen gedaan aan het
stedenbouwkundig ontwerp om het aanbod beter aan te laten sluiten op de markt. Deelgebied 2
daarentegen is in 2 fasen uitgegeven. Op voorhand is nogmaals goed naar de huidige en toekomstige
(markt)vraag gekeken en is de verdichting voortgezet. Beide delen (24 en 28) zijn snel verkocht en
worden momenteel voortvarend gerealiseerd.
Om aan te sluiten op de marktvraag en de woningbouwontwikkeling op gang te houden heeft een
verdichting plaatsgevonden in deelgebied 1 met 10 en in deelgebied 2 met 19 woningen.

Sinds 2015 wordt in de afstem- en stuurgroep reeds gesproken over verdichting binnen het totale
plangebied met 80 woningen. Uitgangspunt hierbijwas en is om te bouwen voor de (markt)vraag en
hierbij een afzetbare woningvoorraad te kunnen creelren waarbijde hoge kwaliteit van de wijk en
woningvoorraad wordt behouden. Het verzoek en voorstel wat nu voorligt voorzien daarin.
Het voorziet in een nadere verdichting van deelgebied 3 met 51 woningen. De belangrijkste
verschuiving binnen woningcategorieön vindt plaats van de categorie "2ll-kap, geschakeld,
vrijstaande woningen" naar de categorie "rijwoningen". Met deze aanpassing wordt binnen 3 van de 4
afgesproken bandbreedtes van de woningcategorieën gebleven. Overschrijding vindt enkel plaats bij
de categorie rijwoníngen, waarvan er meer worden gerealiseerd. Met de bouw van kleinere woningen
(rijwoningen), in combinatie met de realisatie van extra appartementen wordt o.a. gebouwd voor de
doelgroep starters.

Conclusie
Door de woningtypologieën beter aan te laten sluiten op de (markt)vraag wordt een afzetbare
woningvoorraad gecreëerd. Hierbij wordt de hoge kwaliteit van de wijk en woningvoorraad behouden.
Daarnaast wordt met de bouw van kleinere woningen in combinatie met de realisatie van extra
appartementen gebouwd voor de doelgroep starters.




                                                                                                    4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                        EfrT?eentc
                                                M oerdÜk




                                                                                         /t
        ,¿¡ r!¡i¿+.._¡;É;,r:,t   | ìG




                                                                                           F
                                                                                          ,Il

    |        {o.-r.rq,!..j,,_




Concept stedenbouwkundige opzet deelgebied 3, inclusief verdichting met 51 woningen

Extra en versneld gerealiseerde (sociale) huurwoningen
ln deelgebied 3 worden op basis van de overeenkomst en het bestaande plan 38 huurappartementen
gerealiseerd. Vanuit het college is medewerking aan de verdichting wenselijk, mits sprake is van de
realisatie van méér sociale huurwoningen. De ontwikkelcombinatie heeft naar aanleiding van de
onderhandelingen aangegeven 40 extra sociale huurwoningen te kunnen realiseren in deelgebied 3.
Het totaal aantal sociale huurwoningen in deelgebied 3 komt hiermee op 78 woningen.
Op basis van de bestaande LOO is er géén mogelijkheid om meer huurwoningen af te dwingen.
Medewerking verlenen aan het verzoek tot verdichting verplicht tot het herijken van de LOO en het
bestemmingsplan en geeft daarmee de mogelijkheid om extra randvoorwaarden te stellen.

Hiernaast speelt het versneld realiseren van de huunrroningen ook een rol. Op basis van de gemaakte
prestatieafspraken dient Woonkwartier tot en met 2020 binnen de gemeente 100 huurwoningen
gerealiseerd te hebben: 40 hiervan vallen in deelgebied 3 van Bosselaar-Zuid. ln de aanvulling op de
LOO wordt derhalve opgenomen dat (een groot deel van) deze 40 woningen vóór eind 2O2O in
aanbouw moet zijn genomen. Hiermee is versnelling van de realisatie van de huurwoningen (extra)
geborgd.

Hogere kwaliteit woningen en (civiele) openbare ruimte
Het project Bosselaar-Zuid kent, mede door de woningmarktcrisis, een lange looptijd. De bestaande
LOO, en derhalve de uitgangspunten voor ontwikkeling, dateert van 2007. ln de tussentijd is er veel
nieuw beleid ontwikkeld op het gebied van woningkwaliteit en duurzaamheid. ln nieuwe LOO's die we
sluiten zijn de ambities die wij als gemeente hebben vertaald in de eisen die wij stellen. De benodigde
eisen om de kwaliteit af te dwingen zijn reeds vastgelegd in wetgeving zoals het Bouwbesluit, de wet
VET (gasloos bouwen) en de BENG eisen (bijna energie neutrale gebouwen). De kwaliteit van de
woningvoorraad op het gebied van duurzaamheid en energietransitie is hiermee voldoende geborgd
en gaat hiermee omhoog. Op het gebied van levensloopbestendigheid worden in deelgebied 3
minimaal I 13 nultredenwoningen gerealiseerd. Dit is bijna 40% van het totaal aantal woningen.
Daarnaast wordt vastgehouden aan de bestaande afspraken over realiseren van woningen met


                                                                                                      5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                 "M
                                 oemeente
                                          oerd[jk
woonkeur uit de huidige LOO. De sociale huurwoningen moeten daarnaast aanvullend op de LOO
voldoen aan het politiekeurmerk. De overige woningen en de woonomgeving moet met een
inspanningsverplichting voldoen aan het politiekeurmerk.

Daarnaast is het handboek RBOR (2006) uitgangspunt geweest voor de ontwikkeling van de
openbare ruimte in deelgebied 1 en 2. Hel gemeentelijk beleid voor de realisatie en inrichting van de
openbare ruimte is de afgelopen jaren vernieuwd in het HIOR. We spelen hiermee in op het
veranderende klimaat en hebben richtlijnen voor de realisatie van een duurzame openbare ruimte met
lagere beheerskosten. Dit brengt echter wel meer kosten in de aanleg van het openbaar gebied met
zich mee (bijvoorbeeld door het toepassen van LED verlichting). Bij de realisatie van deelgebied 1 en
2 zijn in overleg en op verzoek van de gemeente enkele aanpassingen in het openbare gebied
doorgevoerd door de ontwikkelcombinatie. De meerprijs hiervan is voor rekening van de gemeente.
Het sluiten van een aanvulling op de LOO geeft de mogelijkheid om afspraken over de kosten en
inrichtingseisen ten aanzien van de openbaar gebied te herijken. Om eenheid in de wijk te bewaren
worden de gemaakte afspraken over het inrichting van de openbare ruimte gecontinueerd waarbij de
kosten van deelgebied 3 voor rekening zijn van de ontwikkelcombinatie. Hiermee wordt ook het
openbaar gebied aangelegd volgens de eisen van deze tijd. Dit zal vast worden gelegd in de
aanvulling op de LOO en vervolgens zal dit worden uitgewerkt bij het definitieve ontwerp in bestek en
tekeningen.




                                                                                                    6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                  ge mfe       nrf
                                                 Moerdijk
Contra
Snelheid, procedures
Aangezien afgeweken wordt van gestelde kaders in de LOO en het bestemmingsplan is een
raadsbesluit nodig om medewerking te verlenen aan het verzoek van de ontwikkelcombinatie. Hierbij
is sprake van een aanvulling op de LOO en een nieuwe bestemmingsplanprocedure. Een nieuwe
bestemmingsplanprocedure kost tijd. Bij het volgen van de procedure is sprake van het vastleggen
van harde plancapaciteit in woningbouwcontingenten. De ruimtelijke opzet van de wijk blijft gelijk in het
nieuwe plan. Daardoor is het mogelijk om op basis van het bestaande bestemmingsplan de
vergunning reeds aan te vragen. De voorbereiding van de uitvoering en de planologische procedure
lopen hiermee gelijk op. Hierdoor wordt vertraging tot een minimum beperkt en/of voorkomen. De
risico's en legeskosten voor het bestemmingsplan en de vergunningprocedures, nieuwe onderzoeken
en planschade liggen bij de ontwikkelcombinatie Bosselaar-Zuid.

Ruimtelijke kwaliteit
Verdichting met extra woningen heeft een negatieve invloed op de ruimtelijke kwaliteit. Meer woningen
betekent meer verkeersbewegingen en parkeerplaatsen. Tevens betekent meer woningen ook meer
bewoners waardoor de druk op openbare (speel)voorzieningen groter is. Aan de andere kant worden
nieuwe (duurzame) eisen voor de openbare ruimte (zoals vastgelegd op basis van ons geldend beleid
en HIOR) doorvertaald in het openbaar gebied. Afstemming met de ontwikkelcombinatie heeft geleid
tot afspraken hierover die worden vastgelegd in een aanvulling op de LOO. Zo moet de
ontwikkelcombinatie voldoen aan de parkeernormen en liggen de (meer)kosten voor de inrichting van
het openbaar gebied in deelgebied 3 bij de ontwikkelaar. Daarnaast realiseert de ontwikkelaar in
deelgebied 3 één extra speelvoorziening. Centraal staat dat de verdichting niet ten koste mag gaan
van de ruimtelijke kwaliteit. De verdichting heeft ook plaatsgevonden in deelgebied 1 en 2 en vindt niet
enkel plaats in deelgebied 3. Bij de 'verdichting' in deelgebied 1 en 2 is ook de ruimtelijke kwaliteit van
het gebied getoetst en in stand gehouden.

Woningbouwcontingent
De 80 extra woningen komen bovenop de autonome woningbouwplanning (1010), die reeds
volgepland is. Bovenop de autonome planning zijn 825 extra contingenten beschikbaar die
samenhangen met realisatie van het LPM.

De 1010 woningen uit de autonome woningvoorraad zijn verdeeld over verschillende projecten,
waaronder Bosselaar-Zuid en gereserveerd voor particuliere initiatieven. Het merendeel (520) van de
825 LPM contingenten is al toegekend aan andere woningbouwprojecten. Bij de verdeling van de
contingenten wordt rekening gehouden met een passende verdeling over de kernen.

Conclusie
De gewenste verdichting brengt weinig risico's met zich mee voor het project Bosselaar-Zuid of voor
andere projecten in Zevenbergen. Daarnaast biedt het op relatief korte termijn kansen om de
woningbouwambities waar te maken en hierbij nadere randvoorwaarden te stellen.

Alternatieven
Géén verdichting maar verdunning of uitstel van de keuze
Wanneer we géén ruimte geven voor verdichting binnen het gehele plangebied is de
ontwikkelcombinatie gehouden aan het maximaalte bouwen aantalwoningen conform het
bestemmingsplan. Dit betekent géén nieuwe LOO en géén nieuw bestemmingsplan (incl.
onderzoeken). Tevens betekent dit dat de verdere ontwikkeling past binnen de bestaande autonome
woningbouwplanning en er géén aanvullende contingenten benodigd zi)n. Er kan direct doorgegaan
worden met de ontwikkeling, uitvoering en de verkoop van de woningen in deelgebied 3. Er is geen
raadsbesluit nodig.




                                                                                                          7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                 sM
                                 semeente
                                                   oerdij k
ln deelgebied 1 en 2 zijn echter, gezien de crisis en in samenspraak met de ontwikkelcombinatie,
aanpassíngen gedaan in de eerdere geprojecteerde woningbouwaantallen per deelgebied. Hierbij
heeft reeds een 'verdichting' plaatsgevonden. Het gevolg hiervan is dat in deelgebied 3 verdunning op
zal moeten treden om binnen de vooraf vastgestelde kaders te blijven. De ontwikkelcombinatie geeft
aan dat dit niet haalbaar is. Wanneer er minder woningen gebouwd kunnen worden in deelgebied 3
worden de kavels met een gelijk blijvende gronduitgifte groter. Dit betekent meer (semi-)vrijstaande
woningen, niet geschikt voor starters en alleenstaanden / ouderen. Deze woningen sluiten minder
goed, danwel niet aan op de Zevenbergse woningbehoefte. Hierdoor ontstaan afzetproblemen.

Het gevolg van vasthouden aan bestaande afspraken is derhalve dat een deel van het plangebied niet
ontwikkeld zal worden. De resterende gronden blijven braak liggen wanneer het maximaal aantal van
208 woningen in deelgebied 3 gebouwd is. Verdunning zou wél kansen geven voor het realiseren van
grotere speel- en parkeervoorzieningen, maar hier is geen basis voor om dit te eisen. Met het niet
afbouwen van de wijk wordt geen recht gedaan aan het realiseren van een afgeronde ruimtelijk
kwalitatief goede wijk. Waarschijnlijk zal in een later stadium alsnog worden besloten de wijk af te
bouwen en aan te vullen met extra woningen. Hierbij zijn dan de extra kansen die zich nu voordoen in
relatie tot het stellen van aanvullende randvoorwaarden niet benut.
Door het behouden van de bestaande LOO is er géén mogelijkheid om extra randvoorwaarden voor
de ontwikkeling te stellen zoals versnelling en extra sociale huurwoningen. Doorgevoerde
aanpassingen in de openbare ruimte om basis van nieuw beleid (o.a. Led- verlichting, groen,
klimaatadaptatie) worden dan evenals in deelgebied 1 en 2 verrekend op kosten van de gemeente.

Met realisatie op korte termijn van extra sociale huurwoningen en/of starterswoningen wordt recht
gedaan aan de uitgesproken ambities van het college en de raad. Tot slot doet verdunning van het
plangebied geen recht in de samenwerking en afspraken die er zijn gemaakt in het voorgaande
proces de afgelopen jaren met de ontwikkelcombinatie. Om bovenstaande redenen heeft het
alternatief niet de voorkeur.


Maatschappelijk draagvlak
De ontwikkelcombinatie Bosselaar-Zuid heeft het verzoek voor verdichting ingediend. Als we
medewerking verlenen aan het verzoek voldoet dit aan de reeds geschapen verwachtingen op basis
van sinds 20'15 (en eerder) gevoerde afstem- en stuurgroepoverleggen. Dit komt de constructieve
samenwerking ten goede. Het biedt tevens kansen om bestaande afspraken, waarbij we in de loop
der tijd zijn ingehaald door nieuw beleid, wetgeving en andere zaken, formeel opnieuw vast te leggen
in een aanvulling op de LOO.

Met het te realiseren woningaanbod, aansluitend op de marktvraag, ontstaat veel steun bij
woningzoekenden. Het is een snel te realiseren en wenselijke aanvulling op de bestaande
woningmarkt in Zevenbergen. Het stellen van randvoonvaarden ten aanzien van sociale
huurwoningen en de realisatie van meer starterswoningen geeft kansen om de ambities van het
college en de raad waar te maken.

De bestaande bewoners en kopers van deelgebied 1 en 2 ondervinden naar verwachting geen grote
nadelen van dit besluit gezien het in stand houden van de bestaande stedenbouwkundige opzet.
Daarnaast heeft een deel van de verdichting al plaatsgevonden in deelgebied 1 en 2. De verdichting in
deelgebied 3 is in die zien beperkt tot 51 woningen en de ruimtelijke impact op deelgebied 1 en 2
gering. De bestaande bewoners (en kopers) van de woningen in deelgebied 1 en 2 worden
ge'informeerd over de aanpassingen bij de procedure van het nieuwe bestemmingsplan.




                                                                                                       I
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                  gemeente
                                                M oerdijk
Fi   nanciële consequenties
Dekkinq
Kosten van het opstellen van het stedenbouwkundig ontwerp, het bestemmingsplan, leges en
noodzakelijke onderzoeken zijn voor rekening van de ontwikkelcombinatie. ln de nieuwe LOO worden
aanvullende (financiële) afspraken gemaakt. Mogelijke planschade wordt verhaald op de
ontwikkelcombinatie via afspraken in de LOO.
De ambtelijke inzet die gemoeid is met de begeleiding van de vergunnings- en
bestemmingsplanprocedures wordt gedekt door de inkomsten uit extra leges. De extra inzet van de
projectleider en andere betrokken projectgroepleden worden niet gedekt. Vast wordt gehouden aan de
afspraak zoals gemaakt in het begin van het project dat iedere betrokken partij zijn eigen inzet draagt.

Kostenverhaal Bossela ar -Zuid
Met de LOO van 14 mei 2007 is op basis van het toen vigerende beleid kostenverhaal voor het gehele
exploitatiegebied een afdracht bovenwijks bepaald en overeengekomen. Uitgangspunt hierbij was de
ontwikkeling van het plan in 3 fasen, waarbij na afwikkeling van elke fase (opleveren woonrijp gebied)
een deel van de verschuldigde afdracht bovenwijks aan de gemeente zou worden voldaan. De
omvang van het bedrag is bepaald door de netto hoeveelheid vierkante meters uitgeefbaar x € 16,--
plm2.

Eventuele wijzigingen in het uitvoeringsplan (zoals nu voorgesteld) vallen binnen de financiële
afspraken zoals destijds gemaakt en op basis van het toen vigerende kostenverhaal. Omdat het
exploitatiegebied niet wijzigt is daarmee het kostenverhaal t.b.v. elke vierkante meter uitgeefbaar nog
steeds afdoende verzekerd. Aanpassingen binnen het plan c.q. exploitatiegebied opnieuw aanslaan
voor kostenverhaal nieuwe stijl (per wooneenheid i.p.v. per vierkante meter) zou gegeven de situatie
een onredelijkheid en/of dubbelteling in zich kunnen dragen. Om het financiële risico van
afdrachtbetaling t.b.v. het gebouwde en in aanbouw zijnde deel te beheersen, stelt de ontwikkelaar
hier tegenover, in tegenstelling tot hetgeen overeengekomen met de LOO 2007, dat de 1" twee
tranches bovenwijks (fase 1 en 2) per direct worden voldaan. Ten behoeve van de afdracht 3" fase
worden nieuwe afspraken gemaakt ter vergroting van de verkrijgingszekerheid hiervan.

Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de vast te leggen verschuldigde betalingen en
incasseringsdatum per deelgebied. Deze bedragen betreffen een overzicht op basis van de huidige
inzichten. De definitieve bedragen worden op basis van de feitelijke uitgeefbare m2 bepaald. Het
aantal uitgeefbaar m2 ligt voor deelgebied 1 en 2 vast. Voor deelgebied 3 volgt het exacte bedrag uit
de definitief uitgewerkte tekeningen. De mogelijke afwijking met de genoemde bedragen in deze tabel
is zeer gering.

                    m2 uitqeefbaar    € bedrag bovenwijks         datum betaling
deeloebied   1                  43419 €          694.704                    1-iuli-2019
deeloebied 2                    32526 €          520.416                    1-iuli-2019
deelqebied 3                    30460 €          487.360            31-december-2020
                                30460 €          487.360                    1-iuli2022

Na het genomen besluit zullen de randvoorwaarden worden geformaliseerd in een te ondertekenen
aanvulling op de LOO. De randvoorwaarden worden hierbij tevens verder uitgewerkt in een definitief
stedenbouwkundig ontwerp dat als basis zal dienen voor het bestemmingsplan.

Gommunicatie
Na het genomen raadsbesluit wordt de omgeving geTnformeerd middels de nieuw te doorlopen
bestemmingsplanprocedure. Hierbij is het mogelijk om in te spreken en te reageren op het plan. De
bestaande bewoners van de wijk worden hierbij ook geÏnformeerd.




                                                                                                          I
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                    gemeenfe                   at
                                               Moerd U k
Realisatie: risico's, planning en evaluatie
Er ziin geen financiële risico's verbonden aan het besluit. De ontwikkelcombinatie is grondeigenaar en
draagt eventuele financiële en juridische risico's. Deze worden afgedekt door het sluiten van een
aanvulling op de LOO.

Juridisch
Een nieuwe bestemmingsplanprocedure brengt mogelijk nieuwe inspraakreacties en zienswijzen met
zich mee. De stedenbouwkundige hoofdstructuur blijft echter gelijk en de verdichting heeft reeds deels
plaatsgevonden in deelgebied 1 en 2. Die woningen zijn verkocht. De afiruijkingen van het
bestemmingsplan zijn hierdoor gering. Mogelijke steekhoudende bezwaren vanuit ruimtelijk oogpunt
blijven hiermee beperkt. Het risico op planschade, bezwaar- en beroepsprocedures wordt derhalve
laag ingeschat.

Planninq
Wanneer de raad instemt met het voorstel wordt in juni de aanvulling op de LOO gesloten met de
ontwikkelcombinatie. De ontwikkelcombinatie kan (voor eigen risico) anticiperen op dit besluit en reeds
met het uitvoeren van de onderzoeken en het opstellen van het concept bestemmingsplan. Het vast te
stellen bestemmingsplan zal in 2020 aan de raad ter besluitvorming worden aangeboden. Gezien de
stedenbouwkundige hoofdstructuur niet wijzigt kan in de uitvoering reeds verder gegaan worden met
de voorbelasting van de wegen. De uitvoering wordt hiermee niet belemmerd of gestagneerd. Door
tijdige besluitvorming wordt mogelijke vertraging tot een minimum beperkt. Geprojecteerde woningen
die binnen het huidige en nieuwe planologische kader passen kunnen vergund worden, ook al is er
mogelijk een procedure aanhangig bij de Raad van State.


Een voorl          nnl   voor het         roces is in onderstaande tabel      enomen

Uitwerken stedenbouwkundig ontwerp en sluiten                   april 2019   - juni2019
aanvullende LOO
Besluit raad                                                    6 juni 2019
Opstellen Bestemmingsplan (incl. onderzoeken)                   iuni- iuli2019
Procedure bestemminqsplan en verqunninqverleninq                augustus 2019 - september 2020
Start bouw (huur)woningen deelgebied 3                          oktober - december 2020 e.v


Evaluatie
De evaluatie van het besluit zal meegenomen worden bij de evaluatie en de afsluiting van het project.
Tussentijds vindt op basis van het maandelijkse afstemoverleg met de ontwikkelcombinatie en
afstemoverleg met de stuurgroep evaluatie plaats over de voortgang, ontwikkelingen en de stand van
zaken.


Mocht u vragen hebben over dit voorstel, dan kunt u contact opnemen van de griffier via
telefoonnummer 1 4 01 68.

Zevenbergen, 9 april 2019

Burgemeester en wethouders van de gemeente Moerdijk,
de gemeentesecretaris,              de burgemeester,




P.A.M. van Bavel                       J.P.M. Klijs




                                                                                                    10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                    ge meente                     a¡
                                                  Moerd U k
RAADSBESLUIT

Raadsvergadering van 6 juni 2019


De raad van de gemeente Moerdijk,

gezien het voorstelvan burgemeester en wethouders d.d. 9 april 2019;

overwegende dat:
- De ontwikkelcombinatie Bosselaar-Zuid heeft verzocht om binnen het plangebied Bosselaar-Zuid
    te mogen verdichten met 80 woningen waardoor binnen het plangebied maximaal 655 woningen
    gebouwd kunnen worden;
- Het college heeft besloten medewerking te verlenen aan deze ontwikkeling onder het stellen van
    aanvu llende randvoorwaarden;

gelet op:
- De politiek-bestuurlijke ambitie tot versnelling van de woningbouw en specifiek de realisatie van
    sociale huurwoningen en starterswoningen;
- Er een gevarieerd woningaanbod wordt gerealiseerd dat aansluit op de vraag vanuit de markt;
- De gewenste afbouw en afronding van de woonwijk Bosselaar-Zuid;
- Het feit dat de randvoorwaarden voor medewerking geborgd worden in een aanvulling op de
    bestaande LOO zodat uitvoering van de randvoorwoordwaarden zeker is gesteld;


BESLUIT

      1.   Medewerking te verlenen aan het verzoek met het toevoegen van in totaal 80 woningen op
           een totaal van 575 woningen binnen het totale plangebied Bosselaar-Zuid onder een aantal
           randvoorwaarden, zijnde:
               a. Realisatie van minimaal 40 extra sociale huurwoningen in deelgebied 3, deze sociale
                   huurwoningen dienen uiterlijk eind 2020 in aanbouw te zijn genomen;
               b. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied, de woningen en de openbare ruimte op het
                   gebied van duurzaamheid, kwaliteit en veiligheid zijn gewaarborgd;
               c. Afspraken over het kostenverhaal zijn herijkt en geborgd waardoor afdrachten veilig
                   gesteld zijn. Op basis van de huidige inzichten worden de volgende bedragen op
                   basis van het aantal m2                      direct, danwel met harde einddatum geïnd
                        €            694.704           1-iuli-2019
                        €            520.416           1-iuli-2019
                        €            487.360        31-dec-2020
                        €            487.360           1-iuli2022

      2.   Deze randvoorwaarden vast te leggen in een aanvulling op de bestaande LOO en een
           planologische procedure op te starten om de 80 woningen binnen het plangebied mogelijk te
           maken.


               in de raadsvergadering d.d. 6 juni 2019,
deg                                       de




H.D. T                                    J.P




                                                                                                      11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>