<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                    ge meente                     aa
                                                 Moerd U k

                                           RAADSVOORSTEL
Ondenrverp: Versnelling woningbouwopgave en project 206. Gebiedsontwikkeling Zevenbergen
Oost

Verantwoordelijke portefeu illehouder(s)       D.J. Brummans en A.M.J. Dingemans
Datum comm issiebehandeling                    2O januari2022
Datum raadsbehandelíng                         3februari2022
Agendering en agendanummer                     RA 1005
Fase raadsbehandeling                          Besluitvormend
Zaaknummer                                     342219


Bijlagen:
1. Visie op Hoofdlijnen (december 2021)
2. Startdocument
3.    Capaciteitversnellingwoningbouw


Gevraagd raadsbesluit

1.    Als onderdeel van de versnelling woningbouwopgave, het Startdocument (inclusief bijlagen) voor
      project 206 Zevenbergen Oost vast te stellen als basis voor de verdere uitvoering.
2.    ln te stemmen met het in de kadernota en meerjarenbegroting vana'l2023 opnemen van een
      structureel bedrag van € 734.000 voor capaciteitsuitbreiding (zgn. P-budget) t.b.v. de versnelling
      van de woningbouwopgave voor de periode 2023-2031.
3.    Beschikbaar stellen van een éénmalig budget van € 730.000 voor capaciteits-/advieskosten ter
      voorbereiding en het opstarten van de diverse projecten in voornamelijk2022.
4.    Beschikbaar stellen van een krediet van € 400.000 voor onderzoekskosten om de haalbaarheid
      van de ontwikkeling in het project Zevenbergen-Oost in beeld te brengen.
5.    De algemene reserve aan te wenden tot een bedrag van € 1.130.000 ter dekking van de
      éénmalige budgetten genoemd onder sub. 3 en sub. 4.


(Pu   bliekslSamenvatting
Rijk, provincie en gemeente staan voor een forse woningbouwopgave om op korte en langere termijn
in voldoende mate in huisvesting te voorzien. Dat geldt ook in onze gemeente. Concreet hebben we
de komende 10 jaar de opgave tot het bouwen van meer dan 2600 woningen. Deze behoefte aan
(extra) woningbouw vloeit voort uit het feit dat het Logistiek Park Moerdijk (LPM) in ontwikkeling is. Dit
vergt een versnelling op onze totale woningbouwopgave. Om tijdig aan de behoefte te kunnen
voldoen, is ervoor gekozen om in aanvulling op het reguliere woningbouwprogramma de gebieds-
ontwikkeling Zevenbergen Oost op te pakken. We willen hier een gevarieerd woongebied met circa
1000 woningen ontwikkelen, inclusief maatschappelijke, infrastructurele en recreatieve voorzieningen.
Het vervolmaken van de wegenstructuur (inclusief spoortunnel) in en om Zevenbergen maakt hiervan
ook onderdeel uit. Met het vaststellen van het Startdocument, met daarbij een Visie op hoofdlijnen
voor de ontwikkeling van het gebied, stelt de raad de kaders voor het onderzoeken van de haalbaar-
heid van de voorgenomen gebiedsontwikkeling. Tevens stelt de raad de benodigde capaciteit en het
benodigde krediet beschikbaar om de totale versnellingsopgave woningbouw voortvarend te kunnen
oppakken.




                                                                                                         1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                 gemee nte
                                               Moerdük
lnleiding: reden van het voorstel

Aanleidino
Rijk, provincie en gemeente staan voor een forse woningbouwopgave om op korte en langere termijn
in voldoende mate in huisvesting te voorzien. Dat geldt ook in onze gemeente. Concreet hebben we
tot en met 2030 in ieder geval een opgave tot het bouwen van meer dan 2600 woningen. Opgebouwd
uit de reguliere vraag (gebaseerd op de provinciale prognose) én de vraag vanuit de komst van het
LPM.

Deze behoefte aan (extra) woningbouw vloeit mede voort uit het feit dat het Logistiek Park Moerdijk
(LPM) in ontwikkeling gaat. Deze grote economische ontwikkeling zal zorgen voor een toenemende
vraag naar woningen in de omgeving. Ons recente Woningbehoefteonderzoek bevestigt dit en schat
de extra vraag in tussen de 900 en 1 150 woningen. Het definitieve groene licht voor het LPM en het
daarover gesloten bestuursakkoord met Rijk en provincie uit 2009, in combinatie met dit Woning-
behoefteonderzoek, was aanleiding om ons woningbouwprogramma tegen het licht te houden en de
projectportefeuille te herprioriteren. Om tijdig aan de behoefte te kunnen voldoen is de keuze gemaakt
om de integrale gebiedsontwikkeling Zevenbergen Oost (inclusief het vervolmaken van de rondweg-
structuur met spoortunnel) versneld op te pakken. Uw Raad is hier door middel van een
raadsinformatiebrief in maart 2021 van op de hoogte gesteld.

Deze locatie is al in 2011 door de gemeente aangewezen als potentieel uitbreidingslocatie in de
structuurvisie Moerdijk 2030.

Regionale lnvesteringsagenda (RIA)
Een andere reden om Zevenbergen Oost te ontwikkelen heeft te maken met de landelijke behoefte tot
versnelling van de woningbouwopgave. ln de Regionale lnvesteringsagenda (RlA) hebben we
gezamenlijk met de regiogemeenten een 'bod' richting het Rijk uitgebracht. Onderdeel van deze RIA is
de ontwikkeling van Zevenbergen Oost, in de rol als voorstad in het stedelijke systeem van de regio
Breda. Deze RIA wordt gekenmerkt door een integrale benadering van de verstedelijkingsopgave. ln
combinatie met woningbouw wordt geïnvesteerd in groen/blauwe kwaliteit en mobiliteit. Met de
verdere ontwikkeling van het haven- en industrieterrein Moerdijk (inclusief het realiseren van LPM)
ontstaat er bovendien extra werkgelegenheid voor de huidige en toekomstige inwoners van Moerdijk
en de regio West-Brabant.

Locatie




                                                                                                    2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                  ge meente                     aa
                                                 Moerd U k
Het gebied wordt aan de noordzijde begrensd door de waterloop Zwanegat. Aan de Oostzijde door de
weg Oostrand en aan de westzijde door de spoorlijn Zevenbergen - Roosendaal. De begrenzing aan
de zuidzijde is de rivier de Mark. De ontwikkeling van de woningbouw zal overwegend plaatsvinden
binnen de toekomstig aan te leggen gebiedsontsluitingsweg. Het plangebied is momenteel
hoofdzakelijk in gebruik als agrarische grond.

Visie op hoofdlijnen
De ontwikkeling van Zevenbergen Oost zal tot stand moeten komen door een samenwerking tussen
overheden en marktpartijen. Diverse marktpartijen hebben grote delen van de gronden in het gebied
al in bezit, zijzullen dus een belangrijke rol hebben in de ontwikkeling.

ln de Visie op hoofdlijnen (bijlage 1) geven we als gemeente Moerdijk aan welke zaken we belangrijk
vinden en die we terug willen zien in de ontwikkeling en opzet van het gebied. Zo geven we richting
aan de plannen die voor het gebied bedacht worden. Dat doen we op hoofdlijnen en in compacte
vorm. De Visie op hoofdlijnen is een basis voor een nadere uitwerking in de vorm van een steden-
bouwkundig plan. Dat wil ook zeggen dat in dit document nog lang niet alle details aan bod komen die
we belangrijk vinden. We hebben naast deze Visie op hoofdlijnen een Startdocument (bijlage 2)
opgesteld, hierin zijn al deze (concretere) aspecten wel opgenomen (zie hiervoor de beleidskaders in
bijlage 2 van het Startdocument).

De gedachte is dat we samen met de marktpartijen gaan werken aan een verdere uitwerking van deze
visie. De Visie op hoofdlijnen is een tussenproduct met name bedoeld voor de kaderstelling richting de
marktpartijen waarmee we willen samenwerken. Met de vaststelling van het Startdocument (inclusief
Visie op hoofdlijnen) ontstaat er een basis om met marktpartijen (en corporatie Woonkwartier) intentie-
overeenkomsten te sluiten met als doel de gebiedsontwikkeling op basis van deze kaderstelling op
haalbaarheid te gaan onderzoeken.

De belangrijkste onderdelen uit de Visie op hoofdlijnen zijn als volgt:
r   Dichtbij het centrum en station ontstaat een nieuwe wijk met een brede mix van zo'n 1.000
   woningen: (sociale) huur en koop in verschillende prijsklassen.
        o Sociale huur: ongeveer 30%
        o Middenhuur: ongeveer 1Oo/o
        o Goedkope en middeldure koop: ongeveer 25%
        o Dure koopwoningen: ongeveer 35%
. Naast woningbouw moet er in de nieuwe wijk ook ruimte zijn voor maatschappelijke functies. We
   reseryeren ruimte voor een integraal kindcentrum, gemeenschapshuis en medisch centrum als
   spil in de wijk.
o We willen dat nieuwe bewoners zich thuis voefen en willen daarom kleine buurtjes maken met een
   eigen identiteit of thema.
o ln het ontwerp van Zevenbergen-Oost komt veel aandacht voor water en groen, ook om ruimte te
   bieden aan een veranderend klimaat. Een gezonde leefomgeving voor iedereen met veel ruimte
   voor sport en bewegen.
o De nabijheid van de Mark zorgt voor veel nieuwe recreatiemogelijkheden voor héél Zevenbergen.
   Een gebied waar het heerlijk wandelen en in de toekomst fietsen is.
o Voor een goede bereikbaarheid van Zevenbergen Oost maken we de randwegstructuur van
   Zevenbergen compleet en komt er een tunnel onder het spoor.
o De auto is echter niet het belangrijkste vervoermiddel in de wijk, we zetten in op deelmobiliteit,
   fietsen en wandelen.
o Ook willen we de wijk met het station en het centrum verbinden en gaan we studeren op een
   voetgangers- en fietstunnel in de buurt van het station.




                                                                                                     3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                   ge meente                     aa
                                                 Moerd U k
Capaciteit
Het gaat niet enkel om meer, maar vooral om sneller realiseren van woningbouw. Waar de
gemiddelde jaarproductie het afgelopen decennium tussen de 80-100 woningen lag (conform de toen
geldende opgave). Ligt er nu de opgave om deze productie de komende l0 jaar te verhogen naar
gemiddeld meer dan 200 woningen per jaar. Die langdurige extra opgave vraagt een gemeentelijke
organisatie die hier gereed voor is. Met dit voorstelwordt daarvoor een belangrijke basis gelegd. Op
dit moment piept en kraakt het in de organisatie. Staan onze medewerkers, als ons belangrijkste
kapitaal, al gedurende lange tijd onder grote druk. En neemt de schaarste op de arbeidsmarkt steeds
verder toe. Willen we de woningbouwopgave op een voor de organisatie duurzame manier realiseren,
dan vraagt dat nu investeren in extra mensen. ln de wetenschap dat we met de huidige opgave ook
de komende tien jaar nog ontwikkelgemeente zullen zijn.

Met dit voorstel brengen we allereerst de basis op orde, we zorgen voor voldoende capaciteit voor alle
lopende projecten die invulling geven aan onze woningbouwopgave. Dat noopt tot het structureel op
orde brengen van de capaciteit. ln dit voorstel zit ook de ambtelijke capaciteit die nog nodig is om drie
extra woningbouwprojecten in andere kernen volledig te realiseren. Daarnaast bevat dit voorstel de
capaciteit om de volgende fase (initiatieffase) van het project Zevenbergen Oost te kunnen doorlopen.

Hierbij geldt dat de kost voor de baat gaat. Bij de besluitvorming aan het eind van de initiatieffases van
de diverse woningbouwprojecten vindt (bij aangetoonde haalbaarheid) immers ook contractvorming
plaats met ontwikkelende partijen. Conform het gemeentelijke kostenverhaal worden in de
locatieontwikkelingsovereenkomsten (LOO's) ook kosten voor ambtelijke inzet doorgelegd. ln
combinatie met het lopende traject in het kader van urentoerekening ontstaat daarmee (deels) dekking
voor deze kosten in de latere fasen van de projecten.

ln bijlage 3 is een uitgebreide onderbouwing opgenomen van de capaciteit die nodig is. Met dit
voorstel maken we een inhaalslag in capaciteit op de genoemde onderdelen. Hierbij zal in de
kadernota's en meerjarenbegroting vanaf 2023 een structureel bedrag van€.734.000,- voor
capaciteitsuitbreiding (zgn. P-budget) ten behoeve van de versnelling van de woningbouwopgave voor
de periode 2023-2031worden opgenomen. Conform de BBV wordt deze verhoging van het P-budget
tlm 2031 als structureel beschouwd. De versnellingsopgave loopt in ieder geval tot 2031 . Dat is ook
het moment om vooruit te kijken of deze uitbreiding nog langer nodig is. Zo niet, dan ontstaat daarmee
een taakstelling om het P-budget in omvang weer terug te brengen.

Daarnaast stellen we voor een krediet te voteren ten behoeve van ondersteuning en inhuur om de
versnelling woningbouwopgave te realiseren. Dit krediet bedraagt € 730.000,-. Het betreft hier
éénmalige kosten die voornamelijk gemaakt worden in 2022.

ln het Startdocument Zevenbergen Oost wordt in aanvulling op bovenstaande capaciteitsclaim ook
een krediet voor onderzoek opgenomen ter grootte van € 400.000,-. Het betreft onderzoeken om de
haalbaarheid van de ontwikkeling in beeld te brengen, bijvoorbeeld op het gebied van milieu en het
uitwerken van de zogenaamde TunnelAlliantie en het vervolgtraject op het opstellen van een
Handelingsperspectief voor de omgeving station NS. Het traject van het opstellen van het
Handelingsperspectief is al gestart.

Samenvattend
Het voorgaande resulteert in de opgave om de komende 10 jaar qua woningbouw te versnellen. Gelet
op de situatie op onze woningmarkt, onze huidige woningbouwprogrammering (Bosselaar Zuid is
gereed omstreeks 202312024), onze demografische ontwikkeling én de wetenschap dat de
ontwikkeling van dergelijke woningbouwlocaties 3 à 4 jaar kan vergen, is het zaak om voortvarend te
werk te gaan. Om die reden heeft het college in maart 2021 besloten de integrale gebiedsontwikkeling
Zevenbergen Oost op te pakken.




                                                                                                        4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                  semeeiiñ
                                                    oerdÜk
De afgelopen periode zijn reeds veel zaken in beeld gebracht. Dit is weergegeven in het Startdocu-
ment Zevenbergen Oost en de daarbij behorende Visie op hoofdlijnen. ln het Startdocument is
aangegeven welke stappen er in de komende periode gezet dienen te worden om de haalbaarheid
(beter) in beeld te brengen.

De afgelopen periode (maart-december 2021) zijn de volgende zaken reeds uitgevoerd:
.   Diverse verkennende onderzoeken (verkeer, geluid, externe veiligheid, bedrijven en milieu-
   zonering), de onderzoeken zijn van groot belang voor de verdere stedenbouwkundige invulling;
o Visie op hoofdlijnen opgesteld;
o Overeenstemming inzake intentieovereenkomst met Woonkwartier (en verbonden ontwikkelende
    partijen);
o Overeenstemming ínzake intentieovereenkomst met Ontwikkelende partijen;
. Afstemming met provincie en regio gemeenten over de ontwikkeling (qua woningbouwaantallen);
. Vestiging Wet voorkeursrecht gemeenten;
o Aanpak voor vervolgstappen TunnelAlliantie in overleg met ProRail;
o Start opstellen Handelingsperspectief Station Zevenbergen met ProRail, NS en Arriva;
o Eerste indicatieve raming voor de kosten van de tunnel(s);
¡ Subsidiescan voor het project uitgevoerd;
. Diverse zaken rondom kostenverhaal zijn in beeld gebracht alsmede de vervolgstappen inzake
   kostenverhaal en grondstrategie;
o Opstellen van dit Startdocument met daarin o.a. de beleidskaders, planning en vervolgstappen
   initiatieffase.

Belanq
Woningbouw in Zevenbergen is geen doel op zich, maar een middel om niet alleen Zevenbergen
maar ook de rest van onze gemeente vitaal te houden. Door het behouden en aantrekken van
inwoners, recreatieve mogelijkheden en de kwaliteit van ons landschap te vergroten en te bezien waar
we het draagvlak voor voorzieningen kunnen vergroten en mogelijk zelfs voorzieningen kunnen
uitbouwen. Ook onze andere kernen profiteren van een sterk voorzieningenaanbod, bijvoorbeeld op
het gebied van zotg, onderwijs en bereikbaarheid (OV). De opgestelde Visie op hoofdlijnen geeft aan
hoe deze aspecten zullen worden meegenomen bijde verdere uitwerking van deze
gebiedsontwikkeling.

Centrale vraaq
Willen we de haalbaarheid van een wijk met circa 1000 woningen en bijbehorende infrastructurele en
maatschappelijke voorzieningen op de locatie Zevenbergen Oost in beeld brengen én willen we de
benodigde capaciteit en het benodigde krediet beschikbaar stelle om de totale versnellingsopgave
woningbouw voortvarend te kunnen oppakken?


Beoogd maatschappelijk resultaat
Het in beeld brengen van de haalbaarheid moet uiteindelijk leiden tot de aanleg van een aantrekkelijke
woonomgeving met circa 1000 woningen en bijbehorende infrastructurele en maatschappelijke
voorzieningen in Zevenbergen.


Kaders

Stru ctu urvi si e M oe rd ij k 2030
Deze locatie is al in 2011 door de gemeente aangewezen als uitbreidingslocatie voor Zevenbergen in
de structuurvisie Moerdijk 2030. Naar de zuidelijke randweg is eerder reeds een haalbaarheidsstudie
verricht. Op basis van de hiermee gepaard gaande investering is destijds de conclusie getrokken dat
de aanleg haalbaarder zou worden door de koppeling aan de woningbouwontwikkeling aan de oost-
zijde van Zevenbergen.




                                                                                                      5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                      ryfrr¡fenff
                                                      gM
                                                                    oerdük
                        a                 ^ L \
                                              a_v-' -/'*_
                   -s       o     ', ,- -* ,- b::::
        a
                11 a

                                                             /




 RIA regio Breda
Met de Regionale lnvesteringsagenda (RlA) regio Breda hebben we gezamenlijk met de regio-
gemeenten een lobbydocument richting het Rijk uitgebracht. Dit wordt in 2022 verder uitgewerkt in een
Verstedelijkingsakkoord voor de stedelijke regio Breda Tilburg. Onderdeel van de genoemde RIA regio
is de ontwikkeling van Zevenbergen Oost. Zevenbergen heeft in deze RIA een rol in de regionale
woningbouwopgave, waarin Zevenbergen Oost complementair is aan een meer stedelijk woonmilieu.
De RIA biedt ook inzicht in benodigde investeringen om die opgave te kunnen realiseren (waaronder
infrastructuur/mobiliteit), en is daarmee een mogelijke basis voor het verkrijgen van cofinanciering.

Wo    n in g   be hoefte o nd e rzo   e   k
Ons recente Woningbehoefteonderzoek bevestigt de extra vraag naar woningen als gevolg van LPM
en schat dat deze tussen de 900 en 1150 woningen bedraagt. Deze extra opgave is door de provincie
onderschreven en maakt onderdeel uit van de eerder gesloten bestuursovereenkomst uit 2009. De
woningbouw in Zevenbergen Oost is expliciet gekoppeld aan deze extra opgave en gaat daarmee niet
ten koste van de reguliere woningbouwproductie in de totale gemeente.


Argumenten

Pro
Als onderdeel van de versnelling woningbouwopgave wordt voorgesteld het Startdocument voor
project 206 Zevenbergen Oost vast te stellen. De argumenten hiervoor zijn reeds uiteengezet in dit
voorstel. Samengevat:
1. De locatie voldoet aan alle beleidsuitgangspunten en de locatie is reeds in de Structuurvisie 201 I
    aangewezen.
2. De locatie biedt de kans om de randwegenstructuur te vervolmaken en de kans om het gebruik
    van openbaar vervoer te stimuleren vanwege de strategische ligging ten opzichte van het station.
3. De nabijheid van de Mark zorgt dat nieuwe recreatiemogelijkheden voor héél Zevenbergen
    kunnen worden gerealiseerd.
4. Een verdere verkenning van de (on)mogelijkheden maakt onderdeel uit van de nu volgende
    haalbaarheidsstudie. Mede gelet op de omvang van de locatie is er flexibiliteit in de planvorming
    (programma, fasering) dit is van groot belang voor de haalbaarheid.
5. De woningbouw in Zevenbergen Oost is expliciet gekoppeld aan de extra opgave en gaat
    daarmee niet ten koste van de reguliere woningbouwproductie in de totale gemeente en/of van
    andere kernen.




                                                                                                         6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                  ge meente
                                                Moerdük
Contra
1. Er is sprake van een grote uitleglocatie, in beginsel hebben binnenstedelijk locaties de voorkeur.
   Gelet op de opgave is echter lastig om daar de gewenste aantallen te realiseren en de benodigde
   versnelling te realiseren.

Alternatieven
Als alternatief voor de grootschalige woningbouwlocatie Zevenbergen Oost zou gekozen kunnen
worden voor een aantal kleinschaligere locaties. Dit heeft consequenties voor:

    o   planning
Het nu starten met meerdere locaties betekent dat deze nog geselecteerd dienen te worden en
hiervoor separate startdocumenten dienen te worden opgesteld. ln de Structuurvisie 2030 zíjn niet
heel veel alternatieve locaties beschikbaar zijn die op voorhand ruimtelijk aanvaardbaar kunnen
worden geacht.

   o Capaciteit
Een grote locatie is efficiënter qua inzet, dan meerdere kleinere locaties

    . Afronding randwegenstructuur
Daarnaast blijft het op termijn het "solitair" afronden van de wegenstructuur rondom Zevenbergen een
opgave (reeds benoemd bij de ontwikkeling van de woonwijk Bosselaar Zuid) die dan zonder
koppeling aan de woningbouwopgave zal dienen te worden gerealiseerd én te worden gefinancierd.

Een deel van het gevraagde krediet (onder 4) betreft het naar voren halen van onderzoeken die
normaal gesproken pas in de volgende fase worden uitgevoerd. Het is uiteraard mogelijk dit niet te
doen. De kans op vertraging wordt daarmee echter groter. Gelet op de achtergrond van de
versnellingsopgave is het van groot belang de planning daadwerkelijk te realiseren.


Maatschappelijk draagvlak
ln zijn algemeenheid geldt dat er binnen de maatschappij een grote behoefte is aan meer woningen.
Het maatschappelijk draagvlak voor specifiek deze ontwikkeling is nog niet bekend maar zal moeten
blijken. Hoofdstuk 6 van het Startdocument gaat in op de communicatie in de afgelopen periode en
beschrijft een aanzet voor de communicatie en participatie in de komende fase. Belangrijk onderdeel
is het betrekken van een klankbordgroep.

Gelet op het bijzondere karakter van de ontwikkeling is ervoor gekozen allereerst de gemeenteraad te
 informeren op l3 januari.
 ln de daarop volgende week zijn de bewoners geïnformeerd en is gevraagd welke aandachtspunten
zij meegeven voor de verdere uitwerking. De resultaten worden voor de commissievergadering op 20
januari met u gedeeld.

Financiële consequenties

Dit raadsvoorstel behelst in feite drie budgetaanvragen:
     a) Een structurele budget van € 734.000 voor capaciteit om de opgave i.v.m. de versnelling van
        de woningbouwopgave op te kunnen pakken (zgn. P-budget) voor de periode 2023-2031
     b) Een éénmalige budget van € 730.000 voor capaciteiVadvieskosten ter voorbereiding en
        opstarten van de diverse projecten in voornamelijk2022;
     c) Een krediet van € 400.000 voor onderzoekskosten om de haalbaarheid van de ontwikkeling in
        het project Zevenbergen-Oost in beeld te brengen.




                                                                                                      7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                   sM
                                   semeente
                                                      oerdijk
Ad a.
De kosten voor deze periode worden als structureel aangemerkt omdat na afloop van de genoemde
periode (2031) op dit moment niet is aan te geven of deze kosten daarna komen te vervallen of dat
deze kosten ook in de periode daarna noodzakelijk zijn. Dekking van deze structurele kosten moet
plaatsvinden in de jaarlijks op te stellen (meerjaren)begroting. Concreet betekent dit dat het budget
van € 734.000 moet worden opgevangen binnen een sluitende (meerjaren)begroting.

Op dit moment wordt niet gevraagd om dit bedrag nu al beschikbaar te stellen voor de jaren vanaf
2023. Wel wordt gevraagd of ingestemd kan worden met de voorgestane versnelling van de
woningbouwopgave, waarbij dan tevens geldt dat uw gemeenteraad akkoord gaat met het inbrengen
van de kosten in de kadernota en meerjarenbegroting 2023-2026 en de jaren daarna.

Ad   b.
Dit betreft een éénmalig budget. Voor éénmalige uitgaven kan dekking plaatsvinden door het inzetten
van de algemene reserve. Omdat deze éénmalige kosten voornamelijk gemaakt worden in 2022 wordt
in dit voorstel gevraagd in te stemmen met het beschikbaar stellen van dit budget en de aangegeven
dekking. Het budget is benodigd voor capaciteits- en advieskosten ter voorbereiding van de op te
pakken projecten die (hoofdzakelijk) door derden zullen worden ontwikkeld. Op grond hiervan kunnen
de kosten niet worden geactiveerd.

Ad c.
Dit betreft een éénmalige investering. Ook hiervoor geldt dat dekking plaats kan vinden door het
inzetten van de algemene reserve. ln dit raadsvoorstel wordt gevraagd in te stemmen met het
beschikbaar stellen van het budget en de aangegeven dekking. Ook hier betreft het
voorbereidingskosten van een project dat door derden zal worden ontwikkeld. Activering van de
kosten is hierdoor niet mogelijk.

Alqemeen
De hierboven genoemde bedragen betreft de op dit moment maximaal benodigde inzet om de
versnelling van de woningbouwopgave te kunnen realiseren. Voor het project Zevenbergen-Oost
betreft het de te maken kosten (capaciteit, advies- en onderzoekskosten) om aan het eind van de
initiatieffase de haalbaarheid van het project in beeld te hebben. Mocht blijken dat dit project haalbaar
is dan zal op dat moment inzichtelijk worden gemaakt welke gemeentelijke middelen nodig zijn voor
het vervolg van dit project.

Voor nagenoeg alle projecten zal met de ontwikkelende partij/partijen een Locatieontwikkelings-
overeenkomst (LOO) worden afgesloten. Een van de ondenverpen die in deze LOO's aan bod komt is
een afspraak over de bijdrage van de ontwikkelende partij/partijen aan de door de gemeente te maken
kosten op grond van de "Nota Kostenverhaal". Op dit moment is niet aan te geven in welke bedragen
hiermee gemoeid zijn en wanneer deze ontvangen worden. Een gedeelte van de structurele kosten
zal in dit kader vermoedelijk kunnen worden verhaald. Voor de éénmalige kosten genoemd onder b.
en c. is het de vraag of hiervan een gedeelte verhaald kan worden.

De bijdragen die in het kader van de "Nota Kostenverhaal" worden ontvangen worden ingevolge de
voorschriften aangemerkt als éénmalige inkomsten en hebben dus geen betekenis in het werken van
de structurele kosten in een sluitende (meerjaren)begroting.

Het realiseren van de genoemde projecten brengt, naast de maatschappelijk opbrengst, voor de
begroting natuurlijk ook inkomsten met zich. De algemene uitkering uit het gemeentefonds verstrekt
aan gemeente o.a. vergoedingen gerelateerd aan het aantal inwoners en woonruimte. ln de kadernota
wordt het uitgangspunt gehanteerd dat per extra woonruimte het aantal inwoners met 1 toeneemt.
Voor 2.600 woningen geldt dus een toename van 2.600 inwoners. Op grond hiervan zal de algemene
uitkering in de eindfase (na realisering van alle woningen) groeien.




                                                                                                        I
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                  qemeente
                                  gM
                                                     oerdÜk
Daarnaast levert iedere woning ook een OZB-opbrengst op. Nu staat tegenover deze opbrengst een
korting binnen de algemene uitkering. Per € 10 miljoen economische waarde geeft het saldo van deze
'verrekening' een extra inkomst voor de begroting van ca. € 1.S00,-.
Genoemde groeivan de gemeentelijke inkomsten zalfasegewijs plaatsvinden. Tegenover deze
inkomsten hebben we ook te maken met uitgaven met betrekking tot de nieuwe projecten. De
beheerskosten van de openbare ruimte zullen op de gemeentelijke begroting drukken. Op dit moment
gaan we er vanuit dat deze extra kosten worden gecompenseerd door de extra inkomsten. ln
begrotingstechnisch opzicht valt dit dus tegen elkaar weg.

Consequenties raadsvoorstel voor beqrotinospositie en aloemene reserve
De in november jl. vastgestelde begroting 2022-2025 gaf voorde jaren 2023,2024 en 2025 de
volgende voordelige structurele uitkomsten. 2023 € 20.000, 2024 € 63.000 en 2025 € 361.000.
Na de vaststelling zijn inmiddels de volgende budgetmutaties bekend:

                                                   202s             2024            2025
   -effecten septe m bercirculair e 2021         1.384.000 V     1.341.000   V   1.464.000 V
   -effecten aanbesteding Groenplus bestek         697.000 N       697.000   N     697.000 N
   -effect versnel li ng woningbouwopgave          734.000 N       734.000   N     734.000 N
   Totaaleffect                                     47.000 N        90.000   N      33.000 v
Confronteren we dit totaal effect met de beschikbare ruimte in de begroting dan is de conclusie dat de
iaren 2023 en 2024 op dit moment net niet sluitend zijn. ln 2025 is nog steeds sprake van een
sluitende begroting.

De vrije ruimte binnen de algemene reserve bedraagt na het inzetten van deze reserve voor de
dekking van het éénmalige budget voor capaciteits-/advieskosten en het krediet voor
onderzoekskosten project Zevenbergen-Oost nog afgerond € 4,8 miljoen (basis meerjarenbegroting
2022-2025).

Relatie met eerdere kredieten
Het krediet van 1.8 miljoen euro dat in november 2019 door de raad is gevoteerd voor het oppakken
van 6 extra projecten is voornamelijk aangewend voor het treffen van tijdelijke oplossingen. Met
voorliggend voorstelwordt de versnelling in de totale woningbouwopgave en de daarvoor benodigde
capaciteit in bredere zin bezien. Bij het inventariseren van wat deze versnelling op de totale
woningbouwopgave de komende 10 jaar vergt, is uiteraard rekening gehouden met het deels nog
beschikbare restant van dit krediet (zie bijlage 3). Met dit voorstel wordt ingezet op het structureel
borgen van de benodigde capaciteit voor de totale woningbouwopgave (totale portefeuille
won ngbouwprojecten).
    i




Subsidieverwervino
Ten behoeve van dit project is een Subsidiescan uitgevoerd door Hezelburcht. Er zijn diverse kansen
voor het project. De belangrijkste is een vervolg op de Woningbouwimpuls voor gemeente. Het project
was niet ver genoeg om deel in te schríjven voor de derde tranche van de Woningbouwimpuls in
september 2021. ln het regeerakkoord zijn middelen opgenomen voor de versnellingsopgave van de
woningbouw. De venvachting is dat een vergelijkbare traject als de woningbouwimpuls zalworden
opengesteld. Daarnaast zijn er nog enkele andere subsidiemogelijkheden, deze zullen in de verdere
uitwerking worden betrokken.

Communicatie
Het voornemen om de haalbaarheid in beeld te brengen is reeds gecommuniceerd op de
gemeentelijke website van het project. De besluitvorming over het project zal hier eveneens worden
opgenomen.
Daarnaast zal een persbericht worden opgesteld naar aanleiding van besluitvorming.




                                                                                                         I
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                  ge meente
                                                Moerdijk
Realisatie: risico's, planning, evaluatie, duurzaamheid en inkoop,

Risico's

Samenwerking met en fussen partijen
Zoals uit de opsomming van de stakeholders blijkt, zijn er veel partijen betrokken bij de ontwikkeling.
Met al deze partijen dient overeenstemming te worden bereikt over ontwikkeling en de haalbaarheid.

F i nancië le haal baarhe id
Een van de grootste risico's van het project betreft de financiële haalbaarheid van het project. De
financiële opgave binnen het project is groot. De bijdrage die de ontwikkelende partijen moeten doen
om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken (o.a. ten behoeve van de tunnel) zalfors moeten zijn.

De forse kosten die noodzakelijkenvijs gemaakt moeten worden, drukken op de opbrengstpotentie van
het gebied. De netto opbrengst staat als gevolg daarvan onder druk, wat consequenties heeft voor de
werkelijke waarde van de nog te ontwikkelen gronden. De prijs waarvoor gronden in het gebied
kunnen worden aangekocht hangt samen met enerzijds de gebruikswaarde, dus uitgaande van de
waarde indien het huidige gebruik voortgezet en anderzijds de complexwaarde, waarin alle
toekomstige kosten en opbrengsten van de ontwikkeling zijn verdisconteerd. Welke van die twee de
hoogste is en dus uitgangspunlzal zijn voor de prijs, is momenteel nog onderuverp van studie.

Ondanks de vestiging van de Wvg in grote delen van het gebied zijn er toch diverse (nu) niet gebied
gebonden partijen actief in het gebied die contracten (willen) sluiten met grondeigenaren onder de
Wvg voor zeer hoge aankoopprijzen. Deze contracten leiden weliswaar niet tot een
eigendomsoverdracht z.onder instemming van de gemeente, maar maken minnelijke
overeenstemming wel een stuk lastiger. Het zorgt ook voor dat er een risico is op uitloop van de
planning.
Dit vraagt mogelijk een actievere rol van de gemeente in de verwerving, waarbij serieus rekening dient
te worden gehouden met onteigeningstrajecten. Dit is echter een ingrijpend en tijdrovend proces. Of
hier sprake van zal zijn zal in de komende fase duidelijk moeten worden. Dit vraagt dan ook veel meer
ambtelijke capaciteit en kosten in de volgende fasen.

ln de planvorming kunnen delen waarbij dit speelt eventueel ook nog buiten beschouwing worden
gelaten dan wel in de fasering naar achteren worden geschoven, zodat er wel reeds een aanvang met
de woningbouw gemaakt kan worden. Mogelijk dient zelfs een deel van het programma in een ander
project gerealiseerd te worden. Ook flexibiliteit in het (woningbouw)programma kan helpen bij het
vergroten van de financiële haalbaarheid. Gelet op de omvang van het plangebied en het aantal
voorziene woningen is de gemiddelde woningdichtheid (per ha) aan de lage kant, dit zet de financiële
haalbaarheid verder onder druk. Het is zaak hier op basis van een vlekkenplan meer duidelijkheid in te
verkrijgen in de komende fase.

Be schikb are capacite it
Waar de gemiddelde jaarproductie het afgelopen decennium tussen de 80-100 woningen lag (conform
de toen geldende opgave) ligt er nu de opgave om deze productie de komende 10 jaar te verhogen
naar gemiddeld meer dan 200 woningen per jaar. Zevenbergen Oost speelt daar een belangrijke rol
in. Die opgave vraagt een gemeentelijke organisatie die hier gereed voor is. Op dit moment staat de
capaciteit al onder druk en neemt de schaarste op de arbeidsmarkt steeds verder toe. Het is lastig om
geschikte mensen aan te nemen en zelfs (t¡delijk) in te huren. Dit is een risico in de verdere
planvorming. Willen we de woningbouwopgave realiseren, dan vraagt dat ook extra capaciteit.

Onderdeel van dit voorstel is om de basis op orde te brengen zodat er voldoende capaciteit is voor
alle lopende projecten en de capaciteit om de volgende fase van het project Zevenbergen - Oost te
kunnen doorlopen.




                                                                                                      10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                   ge meente
                                                  Moerdijk
Complexiteit van de opgave
ln eerste instantie lijkt de opgave niet al te complex: er is sprake van een uitleglocatie en er zijn
professionele partijen betrokken bij het project. Echter zoals al blijkt uit de financiële haalbaarheid is
de opgave complexer dan deze wellicht in eerste instantie lijkt. Dit komt met name door de
infrastructurele opgave (in financiële zin). Daarbij komt ook de technische uitdaging als het gaat om
ondertunneling van het spoor en eventueel rond het station. Daarnaast zijn er zeer veel partijen én
grondeigenaren betrokken in het gebied.
De combinatie van bovenstaande zaken én de technische aspecten maken de opgave uitdagend.

Planninq
De planning is opgenomen in het Startdocument. De volgende fase (initiatieffase) loopt in beginsel tot
begin 2023. Rekening houdend met een planologische procedure is de veruvachting dat eind 2024
gestart kan worden met de voorbereidingen in het plangebied. ln de volgende fase zal bezien worden
of het mogelijk is zaken parallel (in plaats van volgtijdelijk) te laten lopen waardoor verdere versnelling
mogelijk is. Het tijdig kunnen aanbieden en realiseren van de woningen is gelet op de aanleiding van
de versnellingsopgave van groot belang.

Gelet op de opgave waar we voor staan en de vraag naar woningbouw waar we op willen inspelen (en
wanneer deze zich manifesteert) vormt eventuele vertraging van het project eveneens een risico. Er is
een relatie tussen het al dan niet kunnen realiseren van de planning en de beschikbare capaciteit
binnen en buiten de gemeentelijke organisatie.

Evaluatie
Een evaluatie is voorzien na afloop van het project.

Duurzaamheid
Duurzaamheid is als thema meegenomen in de Visie op hoofdlijnen. Daarnaast is klimaatadaptief
bouwen een belangrijk aandachtspunt in deze Visie. Alle beleidsmatige uitgangspunten op het gebied
van duurzaamheid, energie en klimaat zijn opgenomen in bijlage 2 van het Startdocument en zijn
daarmee uitgangspunt in deze ontwikkeling.

lnkooo
Alle uit te vragen onderzoeken zullen conform het inkoopbeleid worden aanbesteed. Aandachtspunt is
de selectie van een lngenieursbureau in het kader van de TunnelAlliantie.
Deze werkzaamheden mogen alleen door een door ProRail spoorgecertificeerd lngenieursbureau (lB)
(dat ook bekend is met de TunnelAlliantie) uitgevoerd worden. De afdeling inkoop is op de hoogte van
deze (nog te doorlopen) selectieprocedure.


Mocht u vragen hebben over dit voorstel, dan kunt u contact opnemen van de griffier via
telefoonnum mer 0l 68-37341 4 of via e-mail : sriffie@moerdiik. nl.

Zevenbergen, 4 januari 2022

             r en wethouders van de gemeente Moerdijk,
de                  ris,              de burgemeester,




  J




                                                                                                             11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                   ge meente
                                                 MoerdUk
RAADSBESLUIT

Raadsverqaderinq van 3 februari 2022


De raad van de gemeente Moerdijk,

gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 4 januari 2022;

overuvegende dat:
-     de gemeente de komende 10 jaar een opgave heeft tot het bouwen van meer dan 2600 woningen.
-     de behoefte aan (extra) woningbouw mede voortvloeit uit de ontwikkeling van het Logistiek Park
      Moerdijk (LPM).
-     dit een versnelling vergt op onze totale woningbouwopgave.
-     om tijdig aan de behoefte te kunnen voldoen, er voor gekozen is om, in aanvulling op het reguliere
      woningbouwprogramma, de gebiedsontwikkeling Zevenbergen Oost op te pakken.
-     Om de versnelling van de woningbouwopgave mogelijk te maken het zaak is om de capaciteit van
      de organisatie structureel op orde te brengen.

gelet op:
-     artikel 147,lid 2 van de Gemeentewet


BESLUIT

1.   Als onderdeel van de versnelling woningbouwopgave, het Startdocument (inclusief bijlagen) voor
     project 206 Zevenbergen Oost vast te stellen als basis voor de verdere uitvoering.
2.   ln te stemmen met het in de kadernota's en meerjarenbegroting vanaf 2023 opnemen van een
     structureel bedrag van €.734.000 voor capaciteitsuitbreiding (zgn. P-budget) t.b.v. de versnelling
     van de woningbouwopgave voor de periode 2023-2031.
3.   Beschikbaar stellen van een éénmalig budget van € 730.000 voor capaciteits-/advieskosten ter
     voorbereiding en het opstarten van de diverse projecten in voornamelijk2022.
4.   Beschikbaar stellen van een krediet van € 400.000 voor onderzoekskosten om de haalbaarheid
     van de ontwikkeling in het project Zevenbergen-Oost in beeld te brengen.
5.   De algemene reserve aan te wenden tot een bedrag van € 1.130.000 ter dekking van de
     éénmalige budgetten genoemde onder sub. 3 en sub. 4.

Vastgesteld in de raadsvergadering d.d. 3 februari2022,
de   griffier,                           de voorzitter,




A.




                                                                                                     12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>