<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                        ^Gemeenteraad
                                                                    -     Echt-Susteren


Raadsvoorstel

Datum raadsverg.:             donderdag 8 oktober 2020
Agendapunt:
Zaak - documentnummer:        Z20/059847-D - 61713
Datum B&W-verg.:              dinsdag 8 september 2020

Portefeuillehouder(s):        G.H.C. Frische

Onderwerp
Uitbreiding bedrijventerrein De Berk

Samenvatting
Met regelmaat ontvangt de gemeente aanvragen vanuit MKB-ondernemingen voor nieuwe kavels.
Op dit moment zijn geen geschikte kavels beschikbaar en is de leegstand tot onder het frictieniveau
gedaald. Daardoor zijn geen mogelijkheden voor MKB ondernemers om uit te breiden, zich nieuw te
vestigen of om te verplaatsen.

De oostzijde van bedrijventerrein de Berk is onderzocht als mogelijke uitbreidingslocatie voor MKB
bedrijven. De beoogde uitbreiding heeft een omvang circa 12,2 hectare netto bedrijventerrein met
ruimte voor circa 45 kavels met een gemiddelde grootte van circa 2.500 m2. Om deze ontwikkeling
mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Het opstellen van een
exploitatieplan is nodig omdat nog niet alle gronden verworven zijn. Om over te gaan tot verwerving
van gronden wordt de grondexploitatie vastgesteld vooruitlopend op een aanpassing van het
bestemmingsplan. De grondexploitatie wordt niet openbaar gemaakt in verband met het strategisch
belang van de gemeente bij de verwerving van de gronden.

Voorstel
   1. De door het college van burgemeester en wethouders bij besluit van 8 september 2020
       opgelegde geheimhouding betreffende de bijlage 3: Exploitatie: B951 Uitbreiding BT De
       Berk III (documentnummer 61871) bij dit raadsvoorstel ex. art. 25 lid 3 Gemeentewet te
       bekrachtigen;
   2. In te stemmen met grondexploitatiebegroting “Exploitatie: B951 Uitbreiding BT De Berk III
       (documentnummer 61871)”;
   3. Een krediet beschikbaar te stellen van € 16.577.946, met als dekking de opbrengst van de
       bouwgronden;
   4. Het in de 1® bestuursrapportage 2020 beschikbaar gestelde onbenutte voorbereidings-
       krediet inzake grondverwerving uitbreiding de Berk van € 100.000 in te trekken;
   5. De begrotingswijzigingen nr. 13 voor dienstjaar 2020 en nr. 2 voor dienstjaar 2021 en
       verderejaren op programmaniveau vastte stellen.

Inleiding
De gemeente ontvangt met regelmaat aanvragen van MKB-ondernemingen die op zoek zijn naar
nieuwe kavels, zodat zij zich kunnen vestigen, uitbreiden of verplaatsen. Op dit moment zijn er
nagenoeg geen geschikte kavels beschikbaar en is de leegstand (bedrijfshallen en reeds
uitgegeven kavels) onder het frictieniveau van 5% gedaald. Een leegstand van 5% is wenselijk,
aangezien er dan voor bedrijven mogelijkheden zijn om zich te kunnen verplaatsen.




                                       Pagina 1 van 5 - D - 61713
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Een verkennend onderzoek van de STEG Groep (2018) laat zien dat huidig bedrijventerrein De
Berk de meest gunstige mogelijkheden heeft om een uitbreiding voor MKB-kavels te realiseren. Op
17 december 2019 is door de gemeenteraad de Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd op een
aantal percelen aan de oostkant van de Berk, om in dit mogelijke uitbreidingsgebied speculatie met
gronden te voorkomen. Na de vestiging van de Wvg is onderzocht of een uitbreiding haalbaar is,
met als uitgangspunt een positieve grondexploitatie en een positief haalbaarheidsonderzoek.
Bureau BRO heeft onderzoek uitgevoerd conform de Ladder voor duurzame verstedelijking en komt
tot de conclusie dat het programma passend wordt geacht binnen de Ladder, omdat er wordt
voorzien in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte binnen het ruimtelijke verzorgingsgebied.

De beoogde uitbreiding heeft een omvang van netto 12,2 hectare bedrijventerrein op een totale
ontwikkeling van circa 22 hectare bruto. In totaal kunnen circa 45 kavels met een gemiddelde
grootte van circa 2.500 m2 BVO worden gerealiseerd. Het realiseren van een bedrijventerrein past
niet binnen de vigerende agrarische bestemming. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een
wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Daarnaast is er de noodzaak om een
exploitatieplan vast te stellen omdat nog niet alle gronden verworven zijn of dat er voor deze
gronden geen anterieure overeenkomsten gesloten zijn.

Inhoudelijke toelichting
Ligging
Het plangebied wordt omgrensd door de Rijksweg Noord, Paalweg en de Roermondseweg. Het
exploitatiegebied is 218.944 m2 groot, 93.857m2 daarvan is eigendom van de gemeente Echt-
Susteren. Op dit gebied is de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) toegepast om speculatie met
gronden te voorkomen. Een overzicht van het plangebied is bijgesloten in bijlage 1.

De planlocatie ligt buiten bestaand stedelijk gebied. Daarom moet gemotiveerd worden waarom niet
binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte voorzien kan worden. De procedure ‘ladder voor
duurzame verstedelijking' is om deze reden doorlopen. Het onderzoek toont aan dat er een
kwalitatieve en kwantitatieve behoefte is aan deze uitbreiding.

Kwaliteit
Gestreefd wordt naar een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte die rekening houdt met de
wensen en eisen van de gebruikers, zowel nu als in de toekomst. Daarom worden de volgende
randvoorwaarden gehanteerd als uitgangspunt:
        Een goede beeldkwaliteit vanwege de ligging aan de entree van de kern Echt, met daarin
        een open en groene structuur met ruime kavels die niet volledig verdicht zijn. Aansluiting
        wordt gemaakt met de groene uitstraling van De Bandert;
        Infrastructuur biedt ruimte voor voetgangers, parkeergelegenheid voor bedrijven is enkel op
        eigen terrein. Ook waterberging van bedrijven vindt grotendeels plaats op eigen terrein. De
        openbare infrastructuur is onderhoudsarm.
        Een duurzaam en energieneutraal terrein per 2030 met gasloos bouwen als uitgangspunt.

Om te komen tot een goede beeldkwaliteit worden referentiebeelden opgesteld door een
stedenbouwkundig bureau, die als leidraad gelden bij de realisatie van bebouwing.

Bestemmingsplan en exploitatieplan
Het realiseren van een bedrijventerrein past niet binnen de vigerende agrarische bestemming. Om
de nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken dient een nieuwe bestemmingsplan vast te worden
gesteld. Op de planlocatie is het voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten
gevestigd. Een nieuw bestemmingsplan dient daarom binnen 2 jaar te worden vastgesteld om het
gemeentelijke voorkeursrecht voort te kunnen zetten.




                                       Pagina 2 van 5 - D - 61713
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Omdat nog niet alle gronden verworven zijn en omdat er nog geen anterieure overeenkomsten zijn
gesloten dient ook een exploitatieplan te worden vastgesteld.

Grondexploitatie
Om in het kader van deze uitbreiding rechtmatige uitgaven te kunnen doen is het noodzakelijk om
voor de te maken kosten en de te ontvangen opbrengsten een grondexploitatie te openen. Op deze
wijze is de rechtmatigheid van de te maken kosten en te ontvangen opbrengsten gegarandeerd.

Vanuit strategisch belang van de gemeente bij de verwerving van gronden is de grondexploitatie
behorend bij dit voorstel niet gepubliceerd maar wel ter inzage beschikbaar voor raadsleden bij de
griffie. Uitgangspunt is een sluitende grondexploitatie. De gemeentelijke plan- en
voorbereidingskosten worden gedekt door de inkomsten uit gronduitgifte.

Om deze ontwikkeling mogelijk te maken zullen gronden moeten worden verworven. De gemeente
wordt bij verwerving en bijbehorende onderhandelingen begeleid door een rentmeester. De
grondaankopen worden gefinancierd op basis van reguliere financiering.

Financiële toelichting
De volgende onderdelen zijn opgenomen in de financiële berekening:

Bouwkavels: tot maximaal 5.000 m2 per kavel, gericht op kleinschalig MKB.
Bestemming: enkelbestemming bedrijventerrein, functieaanduiding bedrijf tot en met categorie 3.2.
Toegestane bouwvolume: maximum bebouwingspercentage terrein: 75%, maximum bouwhoogte:
15 meter.

Omschrijving van de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken, te weten:
- het obstakelvrij van het terrein;
- het goed bereikbaar zijn van de bouwlocatie;
- het mogelijk zijn van afvoer van oppervlaktewater;
- voldoende draagkracht van de bodem;
- aanleg van nutsvoorzieningen / de mogelijkheid om leidingnetten van nutsbedrijven aan te sluiten
- het aanwezig zijn van meet/hoogtepunten t.b.v. de plaatsbepaling en peilmaten t.b.v.
hoogteligging;
- bouwrijpe grond milieukundig geschikt maken voor de erop liggende bestemming
en ander milieubelemmeringen (geluidzones, stankcirkels e.d.).

Aanleg nutsvoorzieningen:
- Inrichten openbare ruimte zoals o.a.:
- aanleg van riolering;
- aanleg van verhardingen;
- aanleg van 2 rotondes t.b.v. de aansluiting op het bestaande wegennet;
- aanleg van bermen en groenstroken;
- aanleg van waterbuffers t.b.v. de buffering en afvoer van hemelwater;
- plaatsen van openbare verlichting.

Looptijd: 10jaar.

Totale kosten en opbrengsten:
De geraamde totale kosten incl. kostenstijging en renteverlies bedragen € 16.577.946 en de totale
geraamde opbrengsten incl. opbrengstenstijging bedragen € 16.582.722, hetgeen resulteert in een
positief resultaat van € 4.776. Conform nota reserves en voorzieningen wordt dit positieve resultaat
toegevoegd aan de Algemene reserve Grondbedrijf.



                                        Pagina 3 van 5 - D - 61713
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Onderdeel van de totale kosten is de inbrengwaarde van de (historische) gronden. De algemene
dienst ontvangt bij verkoop van de bouwgrond de inbrengwaarde van de (historische) gronden
vanuit het grondbedrijf. Deze inbrengwaarde bedraagt in totaliteit € 1.867.000 en is gebaseerd op
een taxatie. Daarnaast ontvangt de algemene dienst een bedrag van in totaal € 224.268 (incl.
kostenstijging) voor interne uren.

Met het oog op majeure projecten binnen andere gebiedsontwikkelingen die momenteel spelen
wordt voorgesteld om de inbrengwaarde (€ 1.867.000) en de interne uren (€ 224.268) te storten in
de reserve “Majeure projecten”.

Vennootschapsbelasting (Vpb):
Met ingang van 2016 worden de fiscale winsten belast met Vpb. De resultaten van deze
grondexploitatie worden (conform de nota reserves en voorzieningen) toegevoegd aan de
Algemene Reserve Grondbedrijf en de af te dragen Vpb wordt vervolgens gedekt uit deze reserve
en in de jaarrekening verantwoord.

Gronduitgifteprijs:
In de grondexploitatie is gerekend met een gronduitgifteprijs van € 125,- excl. BTW.

Projectfinanciering:
Voorgesteld wordt om voor de financiering van het project De Berk één projectfinanciering af te
sluiten. Alleen op deze wijze kan in het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording
provincies en gemeenten (BBV) de lening één op één worden gekoppeld aan het project en mag
ook de bij de lening behorende rente worden doorberekend aan het project. Wordt er geen
projectfinanciering afgesloten dan moete de gemiddelde rente worden doorberekend, op dit
moment ongeveer 1%.

Er zijn meerdere financieringsvormen denkbaar, bijvoorbeeld lineaire lening of fix-lening. Ook een
combinatie van beide leningsvormen behoort tot de mogelijkheden. De financieringsbehoefte is
gedurende de eerste 5 jaar het grootst in verband met de grondverwerving en het bouwrijp maken.
Na een aantal jaren worden de eerste kavels verkocht en neemt de financieringsbehoefte af.

Bureau Montesguie is een gespecialiseerd bureau voor het laten doorrekenen van projecten en de
bijbehorende financieringsvorm. Aan dit bureau wordt opdracht gegeven om de meest ideale
projectfinancieringsvorm op te zetten.

In de grondexploitatiebegroting “Uitbreiding bedrijventerrein De Berk” is een percentage van 0,5%
gehanteerd.

Kredietvoterinq
Voor de totale kosten incl. kostenstijging en renteverlies van deze grondexploitatie wordt een
krediet gevraagd van € 16.577.946. Het In de 1e bestuursrapportage 2020 beschikbaar gestelde
krediet van € 100.000 ten behoeve van grondverwerving uitbreiding de Berk is hierdoor overbodig
voorgesteld wordt om dit krediet in te trekken.

Begrotingswijziging:
Het bovenstaande is verwerkt in de Begrotingswijzigingen 2020 nr. 13 en 2021 nr. 2 bij het
raadsvoorstel.




Juridische toelichting


                                        Pagina 4 van 5 - D - 61713
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Voor wat betreft de geheimhouding van stukken geldt het bepaalde in art.25 (voor de betreffende
informatie die aan de raad wordt overgelegd) en art.55 (voor de betreffende informatie die enkel door het
college wordt behandeld) van de Gemeentewet. De door het college omtrent de inhoud van het aan de
gemeenteraad overgelegde opgelegde geheimhouding moet, om in stand te blijven, worden bekrachtigd
door de gemeenteraad. Deze geheimhouding blijft vervolgens van toepassing totdat de gemeenteraad
deze weer opheft. De door het college omtrent de informatie in het collegestuk opgelegde
geheimhouding blijft van kracht totdat het college de geheimhouding daarvan opheft.

Duurzaamheid / Cittaslow
Het realiseren van een uitbreiding van bedrijventerrein de Berk biedt ondernemers de mogelijkheid
om zich te vestigen binnen de gemeente Echt-Susteren. Dit komt de werkgelegenheid en daarmee
het welvaartsniveau ten goede.

Risico’s
Een risico-inventarisatie is uitgevoerd. Op hoofdlijnen zijn dit de grootste risico’s:
Verwerving gronden: nog niet alle gronden zijn door de gemeente verworven. Een hogere
aankoopprijs kan leiden tot financiële risico’s. Om deze risico’s tegen te gaan is een kostenstijging
in de grondexploitatie opgenomen en is rekening gehouden met een post onvoorzien van 15%. De
hogere aankoopprijs kan opgevangen worden door een hogere uitgifteprijs.
Uitgifte: ontwikkelingen rondom bijvoorbeeld COVID-19 of een verandering in de economie kunnen
leiden tot een stagnerende verkoop van percelen. Afhankelijk van de oorzaken kan hierop
gereageerd worden, bijvoorbeeld door een aanpassing van de grondprijzen.
Planologische risico’s: vertraging kan worden veroorzaakt door vondsten van archeologie of
explosieven. In de grondexploitatie zijn posten opgenomen voor onderzoeken.

Burgerparticipatie
De direct aanwonende wordt persoonlijk geïnformeerd en op de hoogte gehouden van
ontwikkelingen. De aanliggende kernen worden direct na de raadsvergadering op de hoogte gesteld
door middel van een bijeenkomst.

Bijgevoegde stukken
- Raadsbesluit
- Bijlage 1: Overzichtskaart plangebied (62112)

Ter inzage liggende stukken
- Bijlage 3: Onder Geheimhouding: Exploitatie: B951 Uitbreiding BT De Berk III (documentnummer
61871)
- Begrotingswijziging nr. 2 voor dienstjaar 2021
- Begrotingswijziging nr. 13 voor dienstjaar 2020


Burgemeester ep,w<      iuders van Echt-Susteren




drs. G.W.Tvan Balkom                                      dr. JxWM.M.J. Hessels
secretaris                                                   rgemeester




                                         Pagina 5 van 5 - D - 61713
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                       w




                                            Legenda
                                           K/J Uitgeefbaar +/-12,2 ha
                                                   Plangebied +/- 22,2 ha


                                           Onderwerp: Project De Berk III
                                           Datum:     september 2020
                                           Schaal:    1:3000 (zie maatbalk)




Gemeente   EchbSUSteren   O   150   300m
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>