<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>             Compositie 5 stedenbouw bv
             Boschstraat 35 - 37
             4811 GB Breda
 telefoon    076 – 5225262
    email    info@c5s.nl
  internet   www.c5s.nl
kvk Breda    20083802




                                          Gemeente Sluis
                                          Beheersverordening

                                          "Kom Sluis", Sluis




     Projectnummer: 172804
     Datum:         11-09-2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Gemeente Sluis
Beheersverordening

"Kom Sluis", Sluis




Verbeelding
id-nr       : NL.IMRO.1714.bvsluis18-VG01
d.d.        : 10-09-2018

Planstatus   : vastgesteld
Datum:       : 11-09-2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                 Regels




beheersverordening "Kom Sluis"        3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Gemeente Sluis   4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
Regels




Hoofdstuk 1           Inleidende regels                        7
Artikel 1             Begrippen                                7

Hoofdstuk 2           Beheerregels                             9
Artikel 2             Algemene regels                          9

Hoofdstuk 3           Algemene regels                          11
Artikel 3             Anti-dubbeltelregel                      11

Hoofdstuk 4           Overgangs- en slotregels                 13
Artikel 4             Overgangsrecht                           13
Artikel 5             Slotregel                                14

Bijlagen
Bijlage 1             bestemmingsplan Kom Sluis
Bijlage 2             bestemmingsplan Woonpark Groenevelt
Bijlage 3             bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
Bijlage 4             bestemmingsplan Nieuwstraat 79
Bijlage 5             bestemmingsplan Hoogstraat 35 te Sluis




beheersverordening "Kom Sluis"                                  5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Gemeente Sluis   6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 1                      Inleidende regels


Artikel 1             Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:


1.1        verordening

de beheersverordening “Kom Sluis met identificatienummer NL.IMRO.1714.bvsluis18-VG01 van de
gemeente Sluis;

1.2        beheersverordening

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3        besluitvlak

een geometrisch bepaald gebied binnen het werkingsgebied van een gebiedsgericht besluit;

1.4        bestaand
a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op het moment
   van de vaststelling van de verordening; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met
   het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat
   plan;
b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening:
   1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn
       gebouwd;
   2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
   3. daaronder valt niet het bouwen dat reeds in strijd was met het voorheen geldende
       bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
c. bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van
   inwerkingtreding van de verordening tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met
   inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
d. bestaande goot- of bouwhoogte: goot- of bouwhoogtematen, die op het tijdstip van
   inwerkingtreding van de verordening tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met
   inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
e. onder bestemmingsplan en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt tevens verstaan de
   voorgaande wet- en regelgeving die hiermee gelijk wordt gesteld.

1.5        bestemmingsplan

het aan de beheersverordening voorafgaande onherroepelijke bestemmingsplan;

1.6        bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een
bouwwerk;




beheersverordening "Kom Sluis"                                                                           7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>1.7       bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij
indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.8       gemeentelijk bouwarchief

het geheel van bij de gemeente in beheer zijnde documenten over de bouw- en gebruiksrechten van
gronden en opstallen binnen het grondgebied van de gemeente.




Gemeente Sluis                                                                                           8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 2                      Beheerregels


Artikel 2             Algemene regels

2.1        Bestaand gebruik en bestaande bouwwerken

Op de gronden die zijn aangegeven als 'Besluitvlak', wordt het beheer van het bestaande gebruik,
waaronder mede bouwen is begrepen, bepaald door toepassing van het bestemmingsplan "Kom
Sluis", vastgesteld d.d. 27 november 2008, uitgezonderd de navolgende artikelen:
1.    artikel   6, vijfde lid;
2.    artikel   7, vierde lid;
3.    artikel   8, zesde lid;
4.    artikel   9, vijfde lid;
5.    artikel   10, vijfde lid;
6.    artikel   11, lid 5.2 en lid 6;
7.    artikel   13, vierde lid;
8.    artikel   14, vijfde lid;
9.    artikel   17, vierde lid.



2.2        Afwijking van lid 2.1 ten aanzien van het bouwen en gebruik

In afwijking van lid 2.1 gelden ten aanzien van het bouwen en gebruik:
      voor de gronden die zijn aangegeven als   'besluitvlak 1' bestemmingsplan Woonpark Groenevelt,
      vastgesteld d.d. 23 november 2006;
      voor de gronden die zijn aangegeven als   'besluitvlak 2' bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis,
      vastgesteld d.d. 27 september 2012;
      voor de gronden die zijn aangegeven als   'besluitvlak 3' bestemmingsplan Nieuwstraat 79,
      vastgesteld d.d. 22 maart 2012;
      voor de gronden die zijn aangegeven als   'besluitvlak 4' bestemmingsplan Hoogstraat 35 te Sluis,
      vastgesteld d.d. 25 maart 2014.



2.3        Aanvulling op lid 2.1 en 2.2 ten aanzien van bouwen en gebruik

In aanvulling op lid 2.1 en 2.2 wordt het beheer van het bestaande gebruik, waaronder mede bouwen
is begrepen, mede bepaald door toepassing van de na inwerkingtreding van het bestemmingsplan
onherroepelijk geworden besluiten bij of krachtens de artikelen 15 en 19 van de Wet op de
Ruimtelijke Ordening (WRO), dan wel artikel 3.22 Wet ruimtelijke ordening (Wro), dan wel artikel
2.12 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), één en ander zoals blijkt uit het
gemeentelijk bouwarchief.




beheersverordening "Kom Sluis"                                                                            9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Gemeente Sluis   10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3                      Algemene regels


Artikel 3             Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering
is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten
beschouwing.




beheersverordening "Kom Sluis"                                                                 11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Gemeente Sluis   12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 4                      Overgangs- en slotregels


Artikel 4             Overgangsrecht

4.1        Overgangsrecht bouwwerken

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:
a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig of in
   uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen,
   en afwijkt van de beheersverordening, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt
   vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits
        de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na
        de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
b. burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a. een
   omgevingsvergunning verlenen van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van
   een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%;
c. het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het
   tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening, maar zijn gebouwd zonder vergunning en
   in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.




4.2        Overgangsrecht gebruik

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:
a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van de
   beheersverordening en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
b. het is verboden het met de beheersverordening strijdige gebruik, bedoeld onder a. te veranderen
   of te laten veranderen in een ander met die verordening strijdig gebruik, tenzij door deze
   verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
c. indien het gebruik, bedoeld onder a., na het tijdstip van inwerkingtreding van de
   beheersverordening voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit
   gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
d. het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het
   voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.




beheersverordening "Kom Sluis"                                                                   13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Artikel 5               Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:


Regels van de beheersverordening “Kom Sluis”.




Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 27 november 2018.



de griffier,                                de voorzitter,




.........................................            .........................................




Bijlagen




Gemeente Sluis                                                                                   14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                             Bijlage 1   bestemmingsplan Kom Sluis




beheersverordening "Kom Sluis"                                   15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Vastgesteld door de raad van de gemeente Sluis
bij besluit van 27 november 2008




                                       , voorzitter



                                       , griffier




           gemeente     Sluis
               titel    Bestemmingsplan “Kom Sluis”

       projectnummer    GS4005
                datum   24 november 2008

         Voorontwerp    5 april 2007
             Ontwerp    17 juni 2008
          Vastgesteld   27 november 2008
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>TOELICHTING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                                         Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




TOELICHTING
behorende bij het bestemmingsplan “Kom Sluis” in de gemeente Sluis

INHOUD

1    INLEIDING                                                                                    5
     1.1 Aanleiding planherziening                                                                5
     1.2 Opzet plantoelichting                                                                    6

2    BELEIDSKADER                                                                                7
     2.1 Rijksbeleid                                                                             7
     2.2 Provinciaal beleid                                                                      9
     2.3 (Boven-)gemeentelijk beleid                                                            13
     2.4 Conclusie                                                                              17

3    INVENTARISATIE EN ANALYSE                                                                  19
     3.1 Historie                                                                               19
     3.2 Functionele analyse                                                                    23
     3.3 Ruimtelijke analyse                                                                    32

4    VISIE OP HET BESTEMMINGSPLANGEBIED                                                         41
     4.1 De parkzone                                                                            41
     4.2 De blauwe corridor                                                                     43
     4.3 De pit                                                                                 43
     4.4 Het breukvlak                                                                          45
     4.5 De woongebieden                                                                        47
     4.6 Het lint                                                                               49

5    MILIEU EN DUURZAAMHEID                                                                     50
     5.1 Hinder                                                                                 50
     5.2 Bodemgesteldheid                                                                       50
     5.3 Bufferzone                                                                             52
     5.4 Watertoets                                                                             52
     5.5 Externe veiligheid                                                                     56
     5.6 Luchtkwaliteit                                                                         56
     5.7 Flora en Fauna                                                                         57
     5.8 Besluit milieueffectrapportage                                                         59

6    JURIDISCHE VORMGEVING                                                                      60
     6.1 Bestemmingsplansystematiek                                                             60
     6.2 Toelichting op de bestemmingen                                                         60

7    ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID                                                                70

8    MAATSCHAPPELIJKE TOETSING EN OVERLEG                                                       71
     8.1 Maatschappelijke toetsing                                                              71
     8.2 Overleg                                                                                71




                                     1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           9      GEWIJZIGDE VASTSTELLING                         73

           BIJLAGEN:
           1. Antwoordnotitie;
           2. Zienswijzennotitie;
           3. Verleende vrijstellingen.




                                                              2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>    Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 1: Ligging plangebied




                                                              4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




1     INLEIDING


1.1   Aanleiding planherziening

      Op 29 september 1983 is door de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Sluis het
      bestemmingsplan "Bebouwde kom Sluis" vastgesteld. Om verschillende redenen is dit
      bestemmingsplan aan herziening toe. Zo zijn er sinds de tweede helft van de jaren '80
      in afwijking van het vigerende plan, vooruitlopend op de herziening, bebouwings- en
      gebruikswijzigingen toegestaan. Het nieuwe plan formaliseert deze wijzigingen. Daar-
      naast kunnen ook de partiële herzieningen in dit plan worden geïntegreerd. Een andere
      reden om te kiezen voor een integrale herziening is het feit dat de maatschappelijke
      normen over wat in een bestemmingsplan vastgelegd dient te worden de afgelopen ja-
      ren zijn veranderd. De in het vigerende bestemmingsplan gehanteerde systematiek is
      inmiddels achterhaald.

      In april 2000 is bovendien de Wet op de Ruimtelijke Ordening gewijzigd. Daarbij is een
      'nieuwe' artikel 19-procedure, de zogenaamde 'zelfstandige projectprocedure’, inge-
      voerd. Ingevolge lid 4, sub a, van deze gewijzigde artikel 19-procedure mag geen vrij-
      stelling van het bestemmingsplan worden verleend indien het een bestemmingsplan
      betreft dat niet tijdig (éénmaal per 10 jaar) is herzien. Dit betekent dat wanneer er
      sprake is van 'oude' bestemmingsplannen, zoals het ruim 20 jaar oude plan "Bebouwde
      kom Sluis", aan allerlei bouwinitiatieven die in strijd met het bestemmingsplan zijn, uit-
      sluitend medewerking kan worden verleend via de weg van de bestemmingsplanproce-
      dure (hetgeen relatief omvangrijk en tijdrovend is).

      Om aan bouwinitiatieven medewerking te kunnen verlenen door toepassing van de 'zelf-
      standige projectprocedure' dient bovendien, zo bepaalt de wet, een goede ruimtelijke
      onderbouwing te worden geleverd. Hetzelfde geldt om ongewenste bouwinitiatieven te
      kunnen weigeren (motivering inzake het niet volgen van een vrijstellingsprocedure). De
      toelichting van het bestemmingsplan kan daartoe een goede basis bieden. Om die reden
      wordt in de toelichting van dit plan aandacht besteed aan het gewenste toekomstbeeld
      (het beleid) voor Sluis.

      In figuur 1 is het bestemmingsplangebied weergegeven. Het plangebied beslaat grofweg
      de gronden ingeklemd door de wallen en de Damsche Vaart/Zwingeul én de gronden
      langs de Sint Annastraat (tot het bedrijventerrein). Ten opzichte van het oude plan "Be-
      bouwde kom Sluis" is het plangebied verruimd. De gronden van de volgende bestem-
      mingsplannen maken eveneens deel uit van het nieuwe komplan:
       "De Stenen Beer" (rb. 29.1.70, g.s. 30.3.71);
       "Oost II" (rb. 24.9.87, g.s. 19.1.88);
       "Oost II, 2e gedeelte" (rb. 27.8.92, g.s. 8.12.92);
      De plangrenzen zijn overigens op de grenzen van het bestemmingsplan "Buitengebied"
      afgestemd.




                                             5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




1.2        Opzet plantoelichting

           Voorafgaande aan de integrale herziening van het bestemmingsplan is door de gemeen-
           te de "Discussienota Sluis" opgesteld. In deze nota wordt ingegaan op het functioneren
           van Sluis en de positie die zij daarbij inneemt in de regio. Sluis is in dat kader voorzien
           van het thema "toeristisch koopcentrum in een historische setting". Als concrete stap-
           pen voor het uitbouwen van dit thema worden in de discussienota een aantal structuur-
           ingrepen en centrumverbeteringsprojecten voorgedragen. Enkele van deze structuur-
           ingrepen vallen binnen het bestemmingsplangebied. Bij het opstellen van het voorlig-
           gend plan is hiermee uitdrukkelijk rekening gehouden. Daarnaast is het voor de stad
           voorgestane beleid, wat betreft het plangebied, verder verfijnd. In hoofdstuk 4 wordt
           het gewenste toekomstbeeld geschetst. Daarvoor wordt in de hoofdstukken 2 en 3 in-
           gegaan op respectievelijk het vigerende beleid en de inventarisatie en analyse van de
           huidige situatie. Hoofdstuk 5 gaat in op milieu- en duurzaamheidsaspecten die met de
           planvorming samenhangen. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 de juridische vormgeving
           van het plan toegelicht. De laatste hoofdstukken, 7 en 8, gaan in op de economische
           uitvoerbaarheid, maatschappelijke toetsing en overleg. De door de gemeenteraad door-
           gevoerde wijzigingen bij vaststelling van het bestemmingsplan zijn in hoofdstuk 9 aan-
           gegeven.




                                                              6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




2     BELEIDSKADER

      De ontwikkelingen die in het plangebied plaatsvinden, dienen in overeenstemming te
      zijn met het beleid dat voor Sluis wordt gevoerd. In het volgende wordt kort ingegaan
      op een aantal relevante rijks-, provinciale en gemeentelijke beleidsnota's.


2.1   Rijksbeleid


      Nota Ruimte; Ruimte voor ontwikkeling
      De Nota Ruimte, vastgesteld door de Ministerraad d.d. 23 april 2004 en inmiddels in-
      werking getreden, bevat het nationaal ruimtelijk beleid tot 2020, waarbij de periode
      2020-2030 geldt als doorkijk naar de lange termijn. Het kabinet brengt de Nota Ruimte
      uit als kabinetsstandpunt (deel 3) van de PKB Nationaal Ruimtelijk Beleid. De beleids-
      voornemens die hieraan ten grondslag lagen, betreffen de Vijfde Nota over de Ruimte-
      lijke Ordening en het Tweede Structuurschema Groene Ruimte. Hoofddoel van het nati-
      onaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende
      functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland ter beschikking staat. Meer speci-
      fiek richt het kabinet zich hierbij op vier algemene doelen: versterking van de internati-
      onale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal
      platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waar-
      den, en borging van de veiligheid.

      Het kabinet streeft naar basiskwaliteit voor steden en dorpen en de bereikbaarheid
      daarvan. Voor verstedelijking, economische activiteiten en infrastructuur gaat het rijk
      uit van de bundelingsstrategie. Dit betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies
      grotendeels geconcentreerd tot stand komt, dat wil zeggen in bestaand bebouwd ge-
      bied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebou-
      wing daarbuiten. De ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is, moet
      door verdichting optimaal worden benut. Uitgangspunt is dat in iedere gemeente vol-
      doende ruimte wordt geboden om te voorzien in de natuurlijke bevolkingsaanwas en de
      lokaal georiënteerde bedrijvigheid. Gemeenten zijn niet verplicht (al dan niet volledig)
      gebruik te maken van deze mogelijkheid: afstemming in regionaal verband is wenselijk
      om te komen tot de juiste woonmilieutypen en locatiekeuzen, met name in relatie tot de
      woningbouwafspraken. Het is de verantwoordelijkheid van provincies en (samenwer-
      kende) gemeenten om dit generieke ruimtelijke beleid uit te werken.

      Zuidwest Zeeland (Walcheren, Zak van Zuid-Beveland en West-Zeeuws-Vlaanderen),
      waaronder Sluis, is aangewezen als nationaal landschap. Dit zijn gebieden met interna-
      tionaal zeldzame en nationaal kenmerkende kwaliteiten op landschappelijk, cultuurhis-
      torisch en natuurlijk gebied. Deze kwaliteiten moeten worden behouden, duurzaam be-
      heerd en zo mogelijk versterkt. De kernkwaliteiten van West-Zeeuws-Vlaanderen zijn:
       polderpatroon met geulensysteem;
       overgang van zandige kust, via kleipolders, naar dekzandgebied, met verschillende
          mate van openheid;
       verdedigingswerken.




                                             7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           Uitgangspunt is behoud door ontwikkeling: mits de kernkwaliteiten worden behouden of
           versterkt (ja, mits principe) zijn binnen nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelin-
           gen mogelijk. Er is ruimte voor ten hoogste de natuurlijke bevolkingsgroei (migratiesal-
           do nul) en voor regionale en lokale bedrijvigheid. Provincies zijn verantwoordelijk voor
           de uitwerking van het beleid voor nationale landschappen.

           Vogelrichtlijn
           De Vogelrichtlijn heeft het doel om alle in het wild levende vogels en hun habitats op
           het grondgebied van de Europese Unie te beschermen en te beheren. Hiervoor zijn on-
           dermeer speciale beschermingszones aangewezen. Ook is het verplicht om passende
           maatregelen te nemen om de kwaliteit van de leefgebieden niet te laten verslechteren.
           Verder mogen er geen storende factoren in gebieden optreden die negatieve gevolgen
           hebben op het voortbestaan van de door de Vogelrichtlijn beschermde vogelsoorten.

           Habitatrichtlijn/Flora- en Faunawet
           In mei 1992 is de Habitatrichtlijn van kracht geworden. Deze richtlijn behelst de in-
           standhouding van natuurlijke habitats en wilde flora en fauna. De richtlijn is mede be-
           doeld voor het realiseren van een Europees ecologisch netwerk dat gericht is op de in-
           standhouding van een groot aantal bedreigde habitats en soorten op Europees niveau.
           Rijk, provincie en gemeenten hebben de gezamenlijke verantwoordelijkheid de natuur
           te beschermen. Tot die natuur behoren alle natuurgebieden, maar ook de beschermde
           planten- en diersoorten binnen en buiten deze gebieden. Het behoud van de soorten-
           rijkdom is een belangrijk onderdeel van het (rijks)natuurbeleid. Die gezamenlijke ver-
           antwoordelijkheid is gebaseerd op nationale en internationale afspraken, onder andere
           vastgelegd in voornoemde Europese Habitatrichtlijn en de Vogelrichtlijn. Deze internati-
           onale verplichtingen zijn voor een groot deel verankerd in de Nederlandse regelgeving,
           met name in de Flora- en faunawet (april 2002) en de Natuurbeschermingswet.

           De Flora- en faunawet bepaalt onder meer in artikel 2 dat het verboden is om be-
           schermde planten- en diersoorten zonder noodzaak te verontrusten of zijn voortplan-
           tings- of rustplaats te verstoren dan wel te beschadigen. In artikel 3 en artikel 4 is aan-
           gegeven welke soorten beschermd zijn. De Minister van Landbouw, Natuurbeheer en
           Visserij kan conform artikel 75 ontheffing verlenen van de opgenomen verboden mits:
            er geen andere bevredigende oplossing bestaat;
            er geen afbreuk wordt gedaan aan het streven de populaties van de betrokken soort
               in hun natuurlijke verspreidingsgebied in een gunstige staat van instandhouding te
               laten voortbestaan;
            er sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van
               redenen van sociale of economische aard en voor het milieu wezenlijk gunstige ef-
               fecten. Ook al is er sprake van een groot openbaar belang, een ontheffing of vrij-
               stelling kan niet worden verleend ten aanzien van vogels behorende tot een be-
               schermde inheemse diersoort (artikel 2, Besluit vrijstelling beschermde dier- en
               plantensoorten; Stb. 525).

           Zoals uit het voorgaande blijkt is het van belang bij de ruimtelijke planvorming vooraf
           te onderzoeken of en welke dier- en plantensoorten er voorkomen, wat hun bescher-
           mingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voorbestaan van de ge-
           vonden soorten. Er moet immers worden aangetoond dat met de ontwikkeling van een
           ruimtelijk plan het voortbestaan van dier- en plantensoorten niet wordt bedreigd.




                                                              8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




2.2   Provinciaal beleid


      Omgevingsplan Zeeland 2006-2012
      Het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 Zeeland is het beleidsplan van de provincie dat
      op hoofdlijnen aangeeft hoe onze provincie er over vijftien tot twintig jaar uit moet zien.
      Het plan is de opvolger van drie belangrijke beleidsplannen: het Streekplan (1997),
      Samen slim met water (2000) en Groen licht (2000). Daarnaast zijn alle streekplanher-
      zieningen en –uitwerkingen in het omgevingsplan opgenomen. Het omgevingsplan is
      richtinggevend voor de ruimtelijke ontwikkeling van Zeeland. Plannen van de provincie,
      van andere overheden en van andere organisaties moeten voldoen aan de beleidsvari-
      anten zoals die in het omgevingsplan zijn vastgelegd. Voor de gemeenten is een belang-
      rijke rol weggelegd bij de handhaving van het beleid, met name via het instrument van
      bestemmingsplannen en milieuhandhaving.

      Wonen
      Het bieden van voldoende ruimte voor wonen vormt het uitgangspunt van het provincia-
      le woonbeleid. Ambities om zoveel mogelijk tegemoet te komen aan de wensen van de
      (woon)consument, het realiseren van een gematigde bevolkingsgroei door het bevorde-
      ren van woonmigratie en de inzet op een wooneconomie maken het noodzakelijk dat
      overheden gunstige voorwaarden scheppen voor marktpartijen (incl. woningcorporaties)
      om te kunnen bouwen.
      Bundeling, zorgvuldig ruimtegebruik en het realiseren van kwaliteit en diversiteit staan
      daarbij centraal. De provincie stuurt daarbij op het realiseren van de bouwopgaven als
      op belangrijke ruimtelijke doelstellingen, zoals zorgvuldig ruimtegebruik en bundeling.

      Er wordt niet langer met een provinciale woningbouwprogrammering gewerkt, maar met
      een programmering die van onder op tot stand komt. Gemeenten geven zelf inhoud aan
      hun woningbouwprogrammering. Hoewel de provinciale bevolkings- en woningbehoefte-
      prognose een belangrijke bouwsteen blijft voor de woningbouwopgave wordt deze niet
      meer als basis voor de woningbouwprogrammering gebruikt.
      Om beter tegemoet te kunnen komen aan de wensen van de consument, de woning-
      bouwplanning flexibeler te maken en de productie te kunnen verhogen is met de provin-
      ciale Woonvisie een beleid ingezet waarbij gemeenten meer vrijheid en verantwoorde-
      lijkheid krijgen voor de omvang, samenstelling en spreiding van hun bouwprogramma.
      Dit beleid wordt in dit omgevingsplan voortgezet.
      Om invulling te kunnen geven aan het realiseren van de doelstellingen van zorgvuldig
      ruimtegebruik en bundeling, gelden de volgende randvoorwaarden:
       Zorgvuldig ruimtegebruik: Om voldoende aandacht voor het bestaand bebouwd ge-
           bied te genereren, hebben gemeenten de taakstelling om in hun gemeentelijke wo-
           ningbouwplanningen 50% van de woningbouwproductie binnen de grens van het be-
           staand bebouwd gebied te realiseren (inbreiding). Het gaat hierbij om de bruto wo-
           ningbouwproductie (het totale aantal gebouwde woningen zonder aftrek van de ge-
           sloopte woningen);
       Bundeling: Om in de Zeeuwse steden Goes, Middelburg, Terneuzen en Vlissingen
           voldoende draagkracht te ontwikkelen en het regionale voorzieningenniveau in stand
           te houden en te versterken, wordt het bundelingsbeleid voortgezet. Dit betekent dat
           de woningproductie in stedelijke ontwikkelingszones gebundeld moet worden, met
           mogelijkheden voor woningbouw in alle overige kernen. Sluis is aangeduid als een
           woonkern.



                                             9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           Recreatie
           De doelstelling in het omgevingsplan ten aanzien van recreatie is als volgt:
            Het realiseren van een gezonde en dynamische bedrijfstak met meer werkgelegen-
               heid en toekomst in een landschappelijk aantrekkelijke omgeving;
            En in samenhang daarmee: het realiseren van een kwaliteitsimpuls in met name de
               verblijfsrecreatieve sector (vernieuwing, innovatie, ambitie).
           In de omgeving van Sluis, in het kustgebied, liggen enkele belangrijke recreatieconcen-
           traties. Het beleid van de provincie is erop gericht recreatieve ontwikkeling in deze con-
           centraties te concentreren en te stimuleren.

           Bedrijventerreinen
           Bedrijventerreinen zijn gebieden die bestemd zijn voor de vestiging van bedrijven. Bij
           de ontwikkeling van bedrijventerreinen wordt gezocht naar een locatie met een goede
           ontsluiting nabij afzetgebieden en arbeidsmarkt en op voldoende afstand tot bijvoor-
           beeld woongebieden. Het terrein wordt vervolgens in opdracht van een gemeente of
           ontwikkelaar geschikt gemaakt voor bedrijfsactiviteiten, zoals nutsvoorzieningen, bocht-
           stralen en parkeerplaatsen, en verkaveld uitgegeven aan geïnteresseerden. Bedrijven-
           terreinen worden gezien als een randvoorwaarde voor economische ontwikkeling. Hier-
           bij spelen twee aspecten een rol, de kwantiteit en de kwaliteit:
            Kwantiteit is belangrijk omdat er voldoende ruimte beschikbaar moet zijn voor
                nieuwvestiging, uitplaatsing of uitbreiding van bestaande bedrijven;
            Kwaliteit van bedrijventerreinen slaat op het kwaliteitsprofiel van het terrein, waar-
                bij uitstraling en speciale voorzieningen belangrijk zijn. Verder heeft het betrekking
                op beleidsdoelen rond duurzaam ruimtegebruik, landschappelijke inpassing, park-
                management en milieudoelstellingen.

           Nationaal landschap
           Zeeland heeft bijzondere kwaliteiten. Hiervoor is landelijke erkenning; in de Nota Ruim-
           te is een aantal nationale landschappen aangewezen die ‘internationaal zeldzaam dan
           wel uniek zijn of die kenmerkend zijn voor Nederland’. Eén van deze gebieden is Zuid-
           west Zeeland, wat bestaat uit de onderdelen Walcheren, West Zeeuws-Vlaanderen en
           de Zak van Zuid- Beveland. Het doel van de provincie is, samen met het rijk, regionale
           overheden en belangengroepen, de kwaliteiten van het nationaal landschap te verster-
           ken. Voor het nationaal landschap wordt daarvoor een uitvoeringsprogramma opgesteld
           waarin aandacht wordt besteed aan behoud en ontwikkeling van de grondgebonden
           landbouw, natuur, landschap, cultuurhistorie, toerisme en recreatie. Rijk en provincie
           helpen actief mee bij projecten die de kernkwaliteiten versterken door een aantal daar-
           van financieel te ondersteunen.

           Het beleid is niet alleen gericht op ontwikkeling van de kernkwaliteiten, maar nadrukke-
           lijk ook op het optimaal benutten van de kansen die dit biedt voor recreatie en toeris-
           me. Ook in andere opzichten moet het nationaal landschap zich sociaal-economisch vol-
           doende kunnen ontwikkelen, want ook het landschap is zeer gebaat bij een goed functi-
           onerend en een vitaal platteland. Ook deze aspecten zullen in het uitvoeringsprogram-
           ma aan bod komen.
           De provincie heeft de kernkwaliteiten en globale begrenzing nader uitgewerkt. In het
           omgevingsplan is ook specifiek beleid op het gebied van wonen en werken in het natio-
           naal landschap opgenomen:




                                                              10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>                                           Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




   Wonen in het nationaal landschap: uitgangspunt voor het te voeren beleid is het
    realiseren van de hoofddoelstelling van het concept nationale landschappen: het be-
    houden en waar mogelijk versterken van de kernkwaliteiten van de betreffende ge-
    bieden. De ontwikkelingen dienen aan te sluiten bij de aard en schaal van het land-
    schap en de kernkwaliteiten van het gebied;
   Werken in het nationaal landschap: ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kernkwali-
    teiten worden behouden of versterkt. Dat geldt ook voor bedrijventerreinen, waarbij
    landschappelijke overwegingen bepalend zijn voor de locatiekeuze. Maatvoering,
    schaal en ontwerp zijn hierbij bepalende factoren. Binnen deze randvoorwaarden
    dient binnen het nationaal landschap Zuidwest Zeeland voldoende capaciteit be-
    schikbaar te zijn voor een gezonde economische ontwikkeling van het bedrijfsleven,
    waarbij rekening wordt gehouden met de in het verleden gemaakte afspraken.

Nota Archeologie 2006-2012
Als uitwerking van de Cultuurnota 2005-2008 Cultuur Continu, wil de provincie Zeeland
met de Nota Archeologie komen tot een integraal document waarin zowel de ruimtelijke
als de maatschappelijke aspecten van het archeologiebeleid worden meegenomen. Met
deze nota geeft de provincie invulling aan de komende implementatie van het Verdrag
van Valletta (Malta) in de Nederlandse wetgeving (Wet op de Archeologische Monumen-
tenzorg). Behalve dat de provincie invulling geeft aan wettelijke taken, wil de provincie
ook ambities voor de komende jaren kenbaar maken. Deze ambities zijn behoud in situ,
optimaliseren kennis voor beleid en ontsluiting archeologisch erfgoed.

Voor een conserverend bestemmingsplan, zoals dit bestemmingsplan “Kom Sluis”, is
met name de ambitie behoud in situ, conservering van de resten en de context waarin
ze zich bevinden, van belang. Dit bestemmingsplan voorziet in de bescherming van ar-
cheologisch waardevolle gebieden.

Voor een terrein van vastgestelde archeologische waarde (AMK) geldt in principe altijd
behoud in situ. Terreinen met een vastgestelde archeologische waarde dienen op ge-
meentelijk niveau tenminste een afdoende planologische bescherming dienen te krijgen.
Voor gebieden met een (middel)hoge verwachtingswaarde (IKAW, ZAA en ARCHIS) is
de afweging van archeologische waarden noodzakelijk door middel van archeologisch
(voor) onderzoek. Onderzoek moet gebeuren in gebieden met een middelhoge en hoge
verwachtingswaarde volgens de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). Ge-
bieden met een lage of zeer lage verwachtingswaarde hoeven niet worden onderzocht,
tenzij er een vondstmelding bekend is uit het Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA) of uit
het nationaal informatiesysteem, ARCHIS. Onderzoek en behoud dient door diegene die
werkzaamheden uitvoert in de bodem, anders dan normaal (agrarisch) gebruik, betaald
te worden. Archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk wanneer:
   aangetoond is dat geen archeologische (verwachtings)waarden aanwezig zijn;
   werkzaamheden vergunningvrij kunnen worden uitgevoerd;
   werkzaamheden niet dieper worden uitgevoerd dan 30 cm onder het maaiveld;
   het te verstoren oppervlak niet groter is dan 100 mȼ, tenzij het een terrein is dat
    op de Archeologische Monumentenkaart Zeeland gewaardeerd is als een terrein met
    zeer hoge of hoge archeologische waarde;
   herbouw plaatsvindt met dezelfde afmetingen en dezelfde maat funderingen (hori-
    zontaal en verticaal) als het oorspronkelijke bouwwerk.




                                      11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 2: Projectenkaart (discussienota Sluis; december 1998)




                                                              12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>                                                  Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




2.3   (Boven-)gemeentelijk beleid


      Recreatievisie West Zeeuwsch-Vlaanderen
      In het "Streekplan Zeeland" werd van gemeenten gevraagd op het gebied van recreatie
      en toerisme een visie op te stellen met aandacht voor het landinrichtingsplan (Herin-
      richtingsplan Kust West Zeeuws-Vlaanderen) en plattelandstoerisme in aansluiting op de
      verblijfsconcentraties in het kustgebied. Ter uitvoering hiervan heeft de voormalige ge-
      meente Sluis-Aardenburg, in samenwerking met de voormalige gemeente Oostburg, de
      "Recreatievisie West Zeeuwsch-Vlaanderen" opgesteld. De gemeenten willen samen met
      het toeristisch recreatieve bedrijfsleven en intermediaire organisaties ontwikkelingen in
      West-Zeeuws-Vlaanderen initiëren, stimuleren en bewaken. De recreatievisie zet daar-
      toe in op een duurzame ontwikkeling van recreatie en toerisme. Hiertoe zijn in de visie
      verschillende projecten onderscheiden. Te noemen zijn onder meer Sluis aan Zee, het
      versterken van identiteit van de kernen en mobiliteit als attractie.

      Ten aanzien van de verblijfsrecreatie is geconcludeerd dat een uitbreiding van logies-
      verstrekking in omvangrijke hotelaccommodaties mogelijk is, ondermeer in de kern
      Sluis. Een uitbreiding van logiesverstrekking in de overige kernen is alleen mogelijk in
      de vorm van kleinschalige accommodaties, gericht op specifieke doelgroepen. De vesti-
      ging van kleinschalige verblijfsaccommodaties is met name gewenst in beeldbepalende
      historisch waardevolle gebouwen. Het beleid biedt geen mogelijkheden voor uitbreiding
      van het aantal recreatiewoningen, behalve in het gebied ten noorden van Sluis in de
      Zwincorridor.

      Discussienota Sluis
      Voorafgaande aan de integrale herziening van het bestemmingsplan is door de gemeen-
      te de "Discussienota Sluis" (december 1998) opgesteld. In deze nota wordt ingegaan op
      het functioneren van Sluis en de positie die zij daarbij inneemt in de regio. Op basis van
      analyses, die ook de input vormen voor hoofdstuk 3 van voorliggend bestemmingsplan,
      is een visie opgesteld voor enerzijds het regionale schaalniveau en anderzijds het stede-
      lijke schaalniveau (de kern Sluis).




                                             13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           Op regionaal niveau wordt een herontwikkeling van de voormalige Zwingeul voorge-
           staan. Deze herontwikkeling richt zich op de verdere ontwikkeling van natuur en land-
           schap en het vergroten van de aantrekkelijkheid van de regio voor recreatie en toeris-
           me. Door het vernatten van het uitwateringskanaal en de Sluissche en Aardenburgse
           Havenpolders kan de aanwezige landschapsstructuur worden versterkt. Hierdoor ont-
           staat vanaf Cadzand-Bad tot Aardenburg een attractief landschap, dat de oorspronkelij-
           ke positie van de kernen in het landschap en de relatie tot de kust weer helder maakt.
           Op basis van deze positionering kunnen Sluis, Aardenburg en Retrachement zich verder
           ontwikkelen, waarbij per kern op één thema kan worden ingestoken. Voor de kern Sluis
           wordt gedacht aan het thema "toeristisch koopcentrum in een historische setting".

           Als concrete stappen voor het uitbouwen van het genoemde thema worden in de discus-
           sienota op stedelijk niveau een zestal structuuringrepen en twee centrumverbeterings-
           projecten voorgedragen. Verwezen wordt naar figuur 2. Een aantal van de voorgestane
           structuuringrepen maakt onderdeel uit van het bestemmingsplangebied, te weten:

           Herstructurering van het breukvlak (1):
           Aan de zuidwestzijde van het centrumgebied bevindt zich een rommelige zone waar
           door diverse exploitanten parkeermogelijkheden worden geboden. Herstructurering van
           deze zone, het zogenaamde breukvlak, dient te leiden tot het ontstaan van een over-
           zichtelijke, verzorgde en veilige ruimte. Bij de herstructurering dienen de parkeermoge-
           lijkheden te worden behouden, zonodig de eigendomssituaties te worden herzien, de
           bevoorradingsmogelijkheden van de winkels gelegen aan de Oude Kerkstraat via de
           achterzijde te worden verbeterd en dient de noodzaak van handhaving van aanwezige
           bebouwing, zoals een school, een sporthal en een bibliotheek, te worden onderzocht.

           Westflank (2b en 2c):
           Er wordt een verbetering van de westentree van Sluis, ter plaatse van de Sint An-
           nastraat, voorgestaan. Er is nu sprake van een ongestructureerde open ruimte die voor
           een groot deel in gebruik is als parkeervoorziening. Naast een kwalitatieve verbetering
           van de ruimtelijke en functionele structuur, dient het parkeren, door het plegen van
           nieuwbouw (commerciële functies), in haar omgeving te worden ingebed.
           De westflank gaat een verbinding vormen tussen de voorgestane recreatieve activiteiten
           in de Havenpolder enerzijds en het centrumgebied anderzijds. Er dient dan ook een hel-
           dere route tussen deze twee gebieden te worden aangelegd.

           Zuiddijk (4):
           Aan de Zuiddijkstraat zijn mogelijkheden aanwezig voor woningbouw. Tegelijkertijd met
           een studie naar de nieuwbouwmogelijkheden dient een herschikking van de functies in
           de parkzone, het groene gebied aan de noordzijde van Sluis, te worden overwogen.

           Naast de structuuringrepen is voorgesteld om een herinrichtingsplan en een beeldkwali-
           teitplan op te stellen om daarmee de ruimtelijke kwaliteit van het centrum op een hoger
           peil te krijgen. Door herinrichting van de openbare ruimten dient een attractiever en
           stijlvoller decor voor de bezoekers en de aanwezige functies te ontstaan. Ook het beeld-
           kwaliteitplan heeft dit ten doel. Dit plan richt zich op handhaving en waar mogelijk ver-
           betering van de kwaliteit van de panden en geeft suggesties ten aanzien van het ge-
           bruik van de openbare ruimte (terrassen, uitstalling, e.d.). Het beeldkwaliteitplan vormt
           onder andere het kader voor het welstandsbeleid in het centrumgebied. Het beeldkwali-
           teitsplan is in de vorm van een welstandsnota door de gemeenteraad vastgesteld.




                                                              14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>                                                Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




De herziening van de vigerende bestemmingsplanregeling moet, volgens de discussie-
nota, leiden tot een actuele regeling die ruimte biedt voor nieuwe ontwikkelingen. Het
geactualiseerde bestemmingsplan dient een algemeen beleidskader te vormen voor de
kern Sluis.

Volkshuisvestingsplan
In het "Volkshuisvestingsplan Sluis-Aardenburg" (november 1999) is het gemeentelijk
volkshuisvestingsbeleid geformuleerd. Uitgangspunt van het beleid is dat de gemeente
in samenwerking met andere volkshuisvestingspartijen werkt aan een op de toekomst
gerichte en op de behoefte afgestemde woningvoorraad. Dit door:
 aanpassing/herstructurering van delen van de woningvoorraad;
 sloop en vervangende nieuwbouw;
 omzetten van huur naar koop van delen van de woningvoorraad;
 strategische toevoegingen aan de woningvoorraad, waaronder de ontwikkeling van
    bijzondere (unieke) projecten zoals bedoeld in het streekplan.

Wat betreft de kern Sluis zijn de volgende gebieden aangewezen voor een opwaardering
en een kwaliteitsverbetering van de woningen en de woonomgeving:
 J.H. van Dalestraat (sloop en vervangende nieuwbouw);
 Mersenierstraat (opplusmaatregelen);
 Krepelstraat (verandering doelgroep).
Voor het gebied Garenmarkt/Brugstraat/Burgemeester Van Hootegemstraat, het zoge-
naamde breukvlak uit de discussienota, dient een nadere verkenning en planvorming
plaats te vinden. Dit potentiële herstructureringsproject zal naar alle waarschijnlijkheid
inbreidingscapaciteit voor de nieuwbouw van woningen opleveren.

De omvang van het gemeentelijk nieuwbouwprogramma voor de komende jaren wordt
ingeperkt door het provinciaal beleid. De woningbouwbehoefte in West-Zeeuws-
Vlaanderen is door de provincie op nul gesteld. Nieuwbouw in de gemeente is daardoor
slechts mogelijk als het gaat om vervangende nieuwbouw voor gesloopte woningen,
compensatie voor andere onttrekkingen aan de woningbouwvoorraad én de bouw van
een zogenaamd uniek project. In de volgende tabel is het kwantitatieve nieuwbouwpro-
gramma weergegeven.

Tabel 1: Kwantitatief kader nieuwbouwprogramma, aantallen woningen (1999-2010)
nieuwbouwbepalende            onttrekkingen      vervanging ter plaatse  vervanging op andere loca-
factoren                                                                 tie
Sloop                         ca. 118 woningen   ca. 55 woningen         ca. 63 woningen
Onttrekkingen anderszins      80*                --                      80
Subtotaal                     198                55                      143
Unieke projecten                                                         135
Totaal nieuwbouw                                 55                      278
* Dit betreft met name het onttrekken aan de woningvoorraad van woningen boven winkels.


Er zijn twee projecten binnen de gemeente die in aanmerking komen als uniek project.
Eén van deze projecten is het project Sluis aan zee. In de Mariapolder en Sluissche Ha-
venpolder wordt de bouw van circa 150 woningen voorgestaan, waarvan wordt beoogd
om ongeveer de helft (75 woningen) te ontwikkelen in de permanente sfeer en de helft
als recreatieproject.




                                           15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           In het volkshuisvestingsplan is een indicatieve toedeling van het nieuwbouwprogramma
           naar de verschillende kernen gemaakt. Zie tabel 2. Het zwaartepunt in de toedeling is
           gelegd bij de kern Sluis, omdat zich hier de grootste saldotekorten voordoen (woning-
           marktsituatie) en omdat hier op de middellange termijn een aanzienlijke inbreidingsca-
           paciteit kan ontstaan (onder andere door herstructurering van het 'breukvlak').

           Tabel 2: Indicatie toedeling nieuwbouwprogramma naar kernen
           kern                vervanging ter plaatse  toedeling overig       unieke projecten   totaal
                                                       vervangingsprogramma
           Aardenburg          45                      25                     60                 130
           Eede                                        13                                        13
           Sint Kruis                                  5                                         5
           Retranchement                               15                                        15
           Sluis               8                       85                     75                 168
           Overige kernen      2                                                                 2
           Totaal              55                      143                    135                333


           Binnen de vigerende bestemmingsplannen voor de kern Sluis zijn, afgezien van de mo-
           gelijkheid voor de bouw van aanleunwoningen bij het verzorgingshuis Rozenoord, geen
           bouwmogelijkheden meer aanwezig. In het stadje Sluis zijn enkele locaties aanwezig
           waar inbreiding plaats kan vinden. Naast eventuele woningbouw ter plaatse van het
           breukvlak (herstructureringsgebied Garenmarkt/Brugstraat/Burgemeester Van Hoote-
           gemstraat), gaat het om woningbouw aan de Zuiddijkstraat.

           Integrale Ontwikkelingsvisie Bedrijventerreinen Sluis
           De hierbovengenoemde visie is in 2003 tot stand gekomen en is een op de (nieuwe)
           gemeente Sluis toegespitste actualisatie van de Integrale Ontwikkelingsvisie Bedrijfster-
           reinen West Zeeuws-Vlaanderen uit 2001.

           In/nabij de kern Sluis bevinden zich twee (kleine) bedrijventerreinen: Sint Annastraat
           (4,2 ha) en Nieuwstraat (3,5 ha). Deze terreinen zijn volledig uitgegeven. Plannen voor
           uitbreiding van bedrijventerreinen in/nabij de kern Sluis worden in de ontwikkelingsvisie
           niet voorzien. De uitbreidingen van de bedrijventerreinen zijn gepland in de kernen
           Oostbrug, Breskens, Schoondijke, Eede en Nieuwvliet.

           Het bestemmingsplan vormt dan ook geen knelpunt voor de ontwikkeling van de bedrij-
           venterreinen.

           Horecaregeling
           In de loop van 1985 dreigde de horecasector in Sluis verzadigd te raken. Naar aanlei-
           ding van deze ontwikkeling heeft de gemeenteraad in 1986 besloten een terughoudend
           beleid te gaan voeren ten aanzien van een uitbreiding van deze sector. Aan een wijzi-
           ging van een detailhandelsbestemming naar een horecabestemming werd slechts onder
           stringente voorwaarden medewerking verleend. In 1991 is het gevoerde beleid geëvalu-
           eerd. Hierbij kwam men tot de conclusie dat het beleid gewerkt heeft en dat deze in
           grote lijnen kan worden gehandhaafd. Het bieden van beperkte uitbreidingsmogelijkhe-
           den aan de horecasector ter plaatse van de Grote Markt, de Beestenmarkt en de Kaai
           werd bij de evaluatie wel gewenst geacht. Dit zou ten goede komen aan de verblijfs-
           waarde van deze gebieden. Uitgangspunt voor het centrumgebied blijft daarbij dat de
           horeca een ondersteunende functie heeft met betrekking tot de detailhandel. De beide
           activiteiten dienen zich tot elkaar te verhouden als 2/3 (detailhandel) : 1/3 (horeca).




                                                              16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




      De horecaregeling is vastgelegd in de 3e herziening van het bestemmingsplan "Be-
      bouwde kom Sluis". Hierbij is de zogenaamde "blokzijde-methode" geïntroduceerd. Door
      toepassing van deze methode wordt de concentratie van horecavestigingen aan de Gro-
      te Markt, de Beestenmarkt en de Kaai gestuurd. Nieuwvestiging van horeca op de ge-
      noemde locaties kan enkel tot een bepaald maximum percentage (= een op de voor-
      schriftenkaart aangegeven maximale gevelbreedte).

      Prostitutiebeleid
      Door een wijziging van het wetboek van Strafrecht is met ingang van 1 oktober 2000
      het bordeelverbod opgeheven. Het gemeentelijk beleid betreffende deze opheffing is
      verwoord in de "Beleidsnota lokaal prostitutiebeleid, gemeente Sluis-Aardenburg". In
      het belang van de openbare orde en bescherming van het woon- en leefklimaat acht het
      gemeentebestuur van Sluis het noodzakelijk om een maximum te stellen aan het aantal
      te verstrekken vergunningen voor zogenaamde seksinrichtingen. Omstandigheden die
      bij het vaststellen van het maximum zijn meegewogen zijn:
       het karakter van de gemeente: kleine tot zeer kleine kernen waarbij de vestiging
          van een seksinrichting een grote impact op het woon- en leefklimaat heeft;
       de demografische opbouw van de gemeente: een beperkt aantal inwoners, waarvan
          een substantieel deel 65+-ers;
       de gemeente kent reeds zes seksinrichtingen, alle gevestigd in Sluis;
       weerstand vanuit de bevolking, vanwege onder meer religieuze overwegingen, te-
          gen seksinrichtingen.

      Op grond van het aantal verstrekte vergunningen, te weten zes, wordt gestreefd naar
      consolidatie van de bestaande situatie. Eventuele aanvragen voor de vestiging van
      nieuwe seksinrichtingen zullen worden geweigerd. De gemeente staat, als beleid, een
      uitsterfconstructie voor. Gestreefd wordt naar een maximalisering van het aantal ver-
      gunningen op één. De gemeente is van mening dat raam- en straatprostitutie, gezien
      de negatieve impact op de openbare orde en het woon- en leefklimaat, te allen tijde
      uitgesloten dient te worden.


2.4   Conclusie

      Geconcludeerd kan worden dat in de kern Sluis een beperkte structurele groei van wo-
      nen, werken en bedrijven wordt voorgestaan. De inspanningen zijn hoofdzakelijk gericht
      op een kwalitatieve versterking van Sluis als een aantrekkelijke, vitale historische stad
      met een unieke rol als koopcentrum in de regio. De gewenste kwaliteit wordt ondermeer
      nagestreefd door het aantal horecavestigingen in de kern te beperken en de uitbrei-
      dingsmogelijkheden van de horecasector te koppelen aan enkele stedelijke open ruim-
      ten in het centrumgebied. Daarnaast worden, uit het oogpunt van leefbaarheid en kwa-
      liteit, beperkingen gesteld aan het aantal en type seksinrichtingen. Het streven is erop
      gericht het aantal seksinrichtingen uiteindelijk terug te brengen tot één.




                                            17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 3: Ontwikkelingsgeschiedenis omgeving Sluis




                                                              18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




3     INVENTARISATIE EN ANALYSE

      Voor het opstellen van een toekomstvisie, hetgeen wordt 'vertaald' in een juridische
      regeling, is het van belang dat de huidige situatie in het plangebied goed in beeld wordt
      gebracht. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op de historie van Sluis en
      de functionele en ruimtelijke analyse.


3.1   Historie

      Het landschap rond Sluis is tot stand gekomen door een wisselwerking van natuurlijke
      processen en menselijk ingrijpen (figuur 3). Aanvankelijk was er alleen sprake van na-
      tuurlijke processen zoals afzettingen, uitschuringen, bodemvorming, vegetatieontwikke-
      ling en veenvorming. Deze natuurlijke processen vormden kreken en geulen waarvan de
      Zwingeul er een was. De Zwingeul werd benut als vaarwater en verbond de stad Brug-
      ge, één van de belangrijkste handelssteden van West-Europa, met de Noordzee. In de
      12e eeuw is de verzanding van het Zwin begonnen. Op het einde van deze eeuw konden
      diepstekende schepen niet meer verder komen dan Damme, waar de vracht dan werd
      overgeladen. Damme was daarmee een voorhaven van Brugge geworden. De verlan-
      ding van de Zwingeul zette zich voort en omstreeks 1280 werd Sluis gesticht als voor-
      haven van Brugge. In 1290 verwierf Sluis stadsrechten. Eeuwenlang is de stad een be-
      langrijke haven geweest en speelde zij door haar ligging aan de monding van het Zwin
      een strategische rol in veel oorlogen.

      In 1382 werd Sluis met grachten, wallen en poorten versterkt. Enkele decennia later
      werden er aan beide zijden van de Zwingeul kastelen gebouwd. Omstreeks 1386 begon
      voor Sluis haar gouden eeuw. De oost- en zuidkeure, die voorheen aan het “Brugse
      Vrije” behoorden, vielen de stad toe. Er ontstond een handelsrelatie met grote delen
      van Europa en Sluis mocht tol innen van alle waren die het Zwin binnenkwamen. Eco-
      nomisch waren vooral de zoutnering, de haringvisserij, de makelaardij en de handel van
      groot belang.

      In de tweede helft van de 15e eeuw kwam er een kentering in deze situatie. Door het
      nalaten van technisch ingrijpen in de verzanding van de Zwingeul, de starheid bij het
      innen van de extra heffingen op ingevoerde goederen, het achterwege blijven van on-
      derhoud aan de vestingwerken en niet in het minst door regeringsproblemen ging het
      Sluis economisch gezien steeds slechter. In figuur 4 is de ontwikkelingsgeschiedenis van
      Sluis weergegeven.

      Sluis ± 1530
      Rond 1382 verleende Lodewijk van Male octrooi tot versterking van Sluis. De verster-
      king omvatte in hoofdzaak het oprichten van vestingwerken aan de landzijde (grachten,
      houten poorten aan de oost-, zuid-, en westzijde). Aan de kant van het Zwin bestond de
      versterking uit bruggen, wachttorens en palissaden. Zo'n kleine 150 jaar later, omsloot
      deze middeleeuwse vesting de stad Sluis. De landzijde van de stad werd toen verdedigd
      door een dubbele gracht. Ook het omstreeks 1400 gebouwde kasteel maakte deel uit




                                            19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 4: Ontwikkelingsgeschiedenis kern Sluis




                                                              20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>                                           Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




van de vestingwerken. In ± 1530 was de vesting Sluis al over haar hoogtepunt van
welvaart heen, onder andere vanwege de negatieve effecten die de verlanding van het
Zwin had op de handel.

Sluis ± 1750
De in de 15e eeuw ingezette economische teruggang heeft zich in de loop der eeuwen
doorgezet. Een groot gedeelte van de bebouwing binnen de vesting is ten opzichte van
1530 niet meer aanwezig, voornamelijk aan de noord- en oostzijde van het centrum is
behuizing verdwenen. Door de militair-strategische ligging van de stad Sluis hebben de
vestingwerken een metamorfose ondergaan. Ook zijn er in de stad verschillende militai-
re objecten zoals kruitmagazijnen, kazernes, gouverneurswoningen en wapenplaatsen.

In de 16e en 17e eeuw zijn de middeleeuwse vestingwerken door moderne fortificaties
vervangen. Aan de landzijde zijn de poorten versterkt en aan de overzijde van het Zwin
verrezen het hoornwerk het Kleine Pas en het kroonwerk het Grote Pas. Op hun beurt
zijn deze in het begin van de 18e eeuw weer aanmerkelijk uitgebreid en verbeterd.

Het Zwin verzandde dusdanig dat er een vaarwater van slechts enkele honderden me-
ters breed resteerde; het zogenaamde Paswater. Door splitsing van de eb- en vloedgeu-
len ontstond een zandplaat. Tegen het einde van de 17e eeuw was de zandplaat zover
opgeslibd dat pogingen om deze te ruimen en het water weer bevaarbaar te maken
mislukten. In 1773 was de plaat door een dam met de stad verbonden.

Was ten tijde van Jacob van Deventer het gebied ten noorden van de Sint Pieterstraat
en ten oosten van de Zuiddijk door straten ontsloten en bebouwd, omstreeks 1750 is
daarvan niets meer terug te vinden. Het gebied is dan veranderd in sier- en moestuinen
en wordt daarnaast vermoedelijk gebruikt voor agrarische doeleinden. Alleen enkele
dreven en veldmerken herinneren nog aan de eerdere verstedelijking van dit gebied
binnen de vesting.

Sluis ± 1830
In het begin van de 17e eeuw zijn de eerste kadastrale minuutplannen tot stand geko-
men. Zoals uit de plattegrond van Sluis blijkt, was op dat moment de verdedigingsgor-
del rond de vestingstad Sluis nog volledig intact. Ten opzichte van 1750 is de bebou-
wing drastisch verminderd. Zeker 40 % van de huizen komt in 1830 niet meer op de
kaart voor. Het grote kasteel is afgebroken en de wallen ten zuidwesten van de stad,
aan de overzijde van de Zwingeul, zijn geslecht. Nieuwe ontwikkelingen zijn een nieuwe
dam in het Zwin en een straatweg richting Sint Anna ter Muiden. Ook richting Heille is
een nieuwe (gereconstrueerde) straatverbinding gemaakt. Het binnenstedelijk straten-
patroon is ongewijzigd.

Sluis ± 1910
Op de kaart uit het begin van de twintigste eeuw zien we dat de grachtengordel groten-
deels is verland en hoofdzakelijk bestaat uit drassig gebied waardoorheen niet meer dan
een slootje loopt. Tot 1861 heeft Sluis nog een verbinding met het Zwin gehad via het
Paswater, maar in dat jaar was de verlanding volledig en volgde afdamming. De nieuwe
polder kreeg de naam Sluissche Havenpolder en werd geschikt gemaakt voor agrarisch
gebruik. Voor de scheepvaart bleef Sluis bereikbaar via het in 1857 gegraven kanaal
Brugge - Sluis.




                                      21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           In   1910 werd de stad op vier punten ontsloten te weten:
                de noordpoort voor Breskens;
                de oostpoort voor het landelijk gebied;
                de zuidpoort voor Aardenburg;
                de westpoort voor Sint Anna ter Muiden (België).

           De oostelijk van de stad gelegen vestingwerken zijn nog duidelijk als zodanig herken-
           baar, hoewel de grachten geheel zijn verland. Kennelijk gaat het economisch wat beter
           met de stad, gezien uitbreidingen in voornamelijk noordelijke en oostelijke richting.
           Opmerkelijk is de bouw van het pensionaat “Sint Jozef” buiten de wallen aan de weg
           naar Draaibrug. De begraafplaats is naar buiten de stad verplaatst naar een gebied te-
           gen de vestingwerken.

           Sluis nu
           In de Tweede Wereldoorlog werd Sluis vrijwel geheel verwoest. Na een hevig bombar-
           dement op 11 oktober 1944 lag de stad geheel in puin. In de periode van wederopbouw
           (1945-1960) werden de panden zoveel mogelijk op de historische percelering her-
           bouwd. De architectuur van de gebouwen is hoofdzakelijk eigentijds. Hoewel het histori-
           sche stratenpatroon bewaard is gebleven, ontbreekt de historische sfeer. Alleen rond de
           haven en de pleinen is die sfeer nog enigszins aanwezig.

           Na de wederopbouw was er behoefte aan verdere stadsuitbreiding. Deze werd ontwik-
           keld aan de oostzijde tussen de Zuiddijkstraat, de Schuttersdreef en het Geldeloozepad.
           Verdere planmatige uitbreidingen zijn de zuidelijke afronding uit de jaren ´70 en de
           oostelijke afronding in de jaren ´80. De meest recente uitbreiding is het plan Groene-
           velt. Het is de eerste planmatige stadsuitbreiding van Sluis die buiten de wallen wordt
           gerealiseerd. Tussen 1910 en heden is stap voor stap aan de Sint Annastraat bebouwing
           gerealiseerd. Momenteel is dit deel van de Sluis te typeren als een lintbebouwde straat-
           weg.

           Conclusie
           De vestingwallen en het stratenpatroon zijn de dragers van het cultuurhistorisch erf-
           goed van Sluis. Het gebied tussen de Hoogstraat en de vestingwerken aan de westzijde
           had vroeger een belangrijke functie in de stad. Na de verlanding van het Zwin is dit ge-
           bied in gebruik genomen voor agrarische activiteiten en onderdeel geworden van het
           buitengebied. Historisch gezien maakt het echter deel uit van de stad Sluis.

           Waardevolle oude bebouwing is in Sluis nauwelijks meer aanwezig als gevolg van ver-
           woesting tijdens de Tweede Wereldoorlog. Bij de wederopbouw is het oude stratenplan
           gehandhaafd, waardoor er nog steeds sprake is van een compact centrum. Het samen-
           spel tussen de openbare ruimte en de bebouwing levert aan de noordzijde van de haven
           de sterkste “historische stedelijke sfeer” op. De ruimtelijke ontwikkelingen na de oorlog
           hebben geleid tot een hybride karakteristiek van Sluis: relatief jonge bebouwing in een
           historische setting die vooral bepaald wordt door de vestingwallen en een compact cen-
           trum met middeleeuws stratenpatroon.




                                                              22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>                                                   Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




3.2     Functionele analyse



3.2.1   HOOFDSTRUCTUUR

        De functionele hoofdstructuur van Sluis heeft een concentrische opbouw: rondom het
        centrumgebied zijn een aantal, al dan niet in tact zijnde, schillen te herkennen (figuur
        5). Achtereenvolgens is er een schil met als hoofdfunctie wonen en een schil waarin
        maatschappelijke en recreatieve functies aanwezig zijn. De vestingwerken maken te-
        genwoordig ook deel uit van de groene recreatieschil.

        Binnen het centrumgebied is een zeer hoge concentratie van winkels en horeca aanwe-
        zig. De woonfunctie is hier van ondergeschikt belang. Het wonen in het centrum vindt
        hoofdzakelijk plaats boven de winkels. Het merendeel van de publieke functies zijn in en
        nabij het centrumgebied gelegen. Rondom het centrumgebied zijn de woongebieden
        gesitueerd. In de schil tussen het woongebied en de vestingwerken zijn aan de noord-
        en oostzijde een aantal maatschappelijke en recreatieve functies aanwezig zoals de be-
        graafplaats, een camping, sport- en speelvelden, een hertenkamp en volkstuinen. Aan
        de zuidzijde heeft woningbouw plaatsgevonden tot aan de vestingwerken. Het terrein
        tussen het westelijk gelegen deel van de vestingwerken en de Hoogstraat (Sluissche
        havenpolder) is bestemd tot agrarisch gebied met landschappelijke waarden. De mantel
        van Sluis wordt gevormd door de vestingwerken. Deze vervullen vanwege de cultuurhis-
        torie een belangrijke functie als attractie en sfeermaker voor een bezoek aan de stad.
        De stadswallen zijn toegankelijk gemaakt door de aanleg van wandelpaden. In het bui-
        tengebied ligt rondom de stad een fietspad, zodat ook vanaf die zijde de stad is te be-
        zichtigen.

        De schillen worden middels vier routes ontsloten. Dit zijn de drie toegangswegen en de
        Damsche Vaart. Langs twee van de drie toegangswegen zijn, buiten vestingwerken,
        stedelijke functies aanwezig. Aan de westzijde zijn de vestingwerken over een grote
        afstand verdwenen. Aan de weg richting de grens is een grote variëteit aan functies
        (woningen, bedrijven, winkels en horeca en parkeren) aanwezig. Aan de zuidoostzijde is
        een “klont” van stedelijke functies aanwezig. Het gaat om een uitbreidingswijk, een be-
        drijventerrein en een grote parkeervoorziening die over de vestingwerken zijn heen ge-
        tild.


3.2.2   VERKEER EN PARKEREN

        Het openbaar vervoersysteem in Zeeuwsch-Vlaanderen is zeer beperkt. De meeste be-
        zoekers van Sluis zijn dan ook op de auto aangewezen. Het economisch functioneren
        van Sluis is dus sterk afhankelijk van autobereikbaarheid. Het is dan ook essentieel dat
        er een goede ontsluitingsstructuur is en er voldoende parkeermogelijkheden zijn. Vanuit
        dit oogpunt is voor Sluis een parkeernota opgesteld (Haskoning, januari 2001). In deze
        nota wordt een visie gegeven op het parkeren en de verkeerscirculatie in Sluis. Uitvoe-
        ring van de visie moet leiden tot oplossingen van bestaande knelpunten en problemen.




                                              23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 5: Functionele hoofdstructuur




                                                              24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




Verkeersintensiteiten
Sluis wordt ontsloten door drie wegen, de Hoogstraat, de Sint Annastraat en de
Nieuwstraat. Volgende tabel geeft een overzicht van de verkeersintensiteiten op deze
drie stadsentrees.

Tabel 3: Verkeersintensiteiten
                           gemiddelde werkdagin-     gemiddelde werkdagin-       verwachte intensiteit
                           tensiteit (mvt/etm) -     tensiteit (mvt/etm) –       zomer 2010 (nulplus
                           mei 1995                  juli 1995                   MER rondweg Sluis)
Sint Annastraat            6.100                     8.100 (piek 13.000)         13.000
Nieuwstraat                4.700                     6.000                       9.500
Hoogstraat                 3.000                     5.000                       7.500
Bron: Parkeernota Sluis (januari 2001)


                        gemiddelde werkdagin-
                        tensiteit over het gehe-
                        le jaar (mvt/etm) - mei
                        2004
Sint Annastraat         6.000
Nieuwstraat             4.700
Hoogstraat              2.200
Bron: Verkeersstromenkaart 2003, Provincie Zeeland


Het verkeer op de Sint Annastraat en de Nieuwstraat neemt in de zomerperiode met
circa 30 % toe en op de Hoogstraat zelfs met ruim 65%. Om de verkeersdruk in de kern
Sluis zoveel mogelijk te beperken zijn aan de Sint Annastraat en de Nieuwstraat groot-
schalige parkeerterreinen aangelegd. Het verkeer uit noordelijke richting treft aan de
rand van Sluis geen parkeervoorziening aan en moet op zoek naar parkeerruimte door
de kern.
De gemiddelde werkdagintensiteit in 2004 is ten opzichte van 1995 vrijwel gelijk geble-
ven. Alleen de verkeersintensiteit in de Hoogstraat is ten opzichte van 1995 afgenomen.

Binnen de kern is een systeem van eenrichtingverkeer opgezet om zo al te grote ver-
keersproblemen in de smalle straatjes van Sluis te voorkomen. Sinds enige jaren is een
parkeerverwijssysteem in werking, om de verkeersdruk in de kern te verminderen. Dit
systeem verwijst vanaf de invalswegen van Sluis naar de dichtstbijzijnde grootschalige
gemeentelijke parkeerterreinen.

Parkeervoorzieningen
Naast de eerder genoemde grootschalige parkeerterreinen, bedoeld voor langparkeren
en dus met een laag tarief bij de stadsentrees, zijn er in Sluis diverse parkeervoorzie-
ningen aanwezig. In en rondom het centrumgebied liggen diverse mogelijkheden varië-
rend van enkele betaalde parkeerplaatsen in de straten, maar hoofdzakelijk op pleinen
(kort parkeren, dus hoog tarief) tot wat grotere terreinen aan de achterzijde van de
winkelstraten. Naast deze parkeerplaatsen, die in het beheer zijn bij de gemeente, heb-
ben een aantal particulieren ingespeeld op de vraag naar parkeerruimte door de aanleg
van betaalde parkeervoorzieningen. Deze variëren in omvang van 7 tot circa 200 plaat-
sen. In Sluis zijn circa 3.000 parkeerplaatsen beschikbaar. Voor het merendeel van de
parkeerplaatsen in Sluis dient betaald te worden. Ondanks de vele parkeervoorzieningen
in de kern voor bezoekers is er met name op topdagen nog steeds sprake van parkeer-




                                            25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 6: Functiekaart




                                                              26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>                                                          Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




        overlast in de woonstraten rondom het centrum. In deze straten kan namelijk vrij wor-
        den geparkeerd. In de parkeernota wordt voorgesteld om een vergunningen- en onthef-
        fing-/vrijstellingensysteem (belanghebbendenparkeren) in te voeren om ongewenst
        parkeren tegen te gaan. Hiermee is geen (over)loop naar woongebieden meer mogelijk.
        Inmiddels is besloten voor een deel van de kern een proef met vergund parkeren uit te
        voeren (Besluit van 23 maart 2004). Verder dient, volgens de parkeernota, parkeren in
        het centrumgebied te worden gezien als een middel om snel een boodschap te kunnen
        doen (gericht aankopen). De schil daaromheen is bestemd voor het recreatief winkelen
        (tot bijvoorbeeld een halve dag), voor een langer verblijf (langer dan een halve dag)
        dienen de grotere parkings te worden aangewend. In de navolgende tabel is het hierop
        geënte, voor Sluis meest voor de hand liggende, parkeermodel weergegeven.

        Tabel 4: Meest voor de hand liggend parkeermodel
                                     centrumgebied               schil                       woonstraten
        Nagestreefde parkeerduur     ultrakort                   middellang                  alle
        Tariefstelling               bij voorkeur progressief    lager dan in centrum-       geen
                                     oplopend                    gebied
        Vergunningen en onthef-      niet mogelijk maken         voorbewoners in dat         ja, in probleemstraten
        fing/vrijstelling                                        gebied en voor eigena-
                                                                 ren centrumgebied,
                                                                 laag tarief
        specifieke vergunning        voor eigenaren en voor      voor eigenaren en be-       voor bewoners maand-
                                     laden en lossen (bv.        woners maanabonne-          abonnement
                                     ook aannemers) jaar-        ment
                                     abonnement
        Bron: Parkeernota Sluis (januari 2001)


        Verkeersbeeld
        In het centrum zijn nauwelijks autovrije of autoluwe ruimten aanwezig waardoor de au-
        to altijd deel uitmaakt van het straatbeeld. In het centrumgebied zijn een aantal laad-
        en losplaatsen aanwezig waarvan gedurende de hele dag gebruik wordt gemaakt. Op
        drukke momenten zoals in het vakantieseizoen, maar met name op de zondagen, is de
        auto altijd nadrukkelijk aanwezig. Tijdens zeer drukke dagen wordt het centrum afge-
        sloten voor gemotoriseerd verkeer om conflicten met winkelende voetgangers te voor-
        komen. De Sluisse economie is enerzijds sterk afhankelijk van een goede bereikbaar-
        heid van het centrumgebied per auto. Anderzijds is de auto zo nadrukkelijk aanwezig
        dat de bezoeker (die met de auto naar de stad kwam) nauwelijks in een rustige recrea-
        tieve sfeer in het centrum als verblijfsgebied kan verblijven.


3.2.3   VOORZIENINGEN


        Detailhandel en horeca
        Van oudsher is Sluis een koopcentrum. Al voor de Tweede Wereldoorlog werd Sluis druk
        bezocht. In de jaren vijftig groeide het kooptoerisme uit tot een factor van betekenis,
        mede door de ligging aan de Belgische grens. Het succes van de stad als koopcentrum
        was hoofdzakelijk gebaseerd op de prijsverschillen met België (met name boter, benzi-
        ne, parfumerie- en drogisterijartikelen en kleding). Nadat de prijsverschillen nivelleer-
        den bleken aspecten als lange openingstijden, zondagopenstelling, goede (klantvriende-
        lijke (franstalige)) service en de historische sfeer zodanig aantrekkelijk te zijn dat Sluis
        haar positie van koopcentrum kon handhaven.




                                                     27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           Vanaf de zestiger jaren is het accent steeds meer komen te liggen op het recreatief
           winkelen. Het aantal winkels in de foodsector halveerde in de periode 1966-1998. Het
           aantal non-food winkels nam toe en er ontstond een groot aanbod van café-restaurants.
           Het huidige verzorgingsniveau van de kern is zeer hoog. In 1996 waren in Sluis 118
           winkels aanwezig met een gezamenlijk verkoopvloeroppervlak (vvo) van 15.740 mȼ. In
           vergelijk met andere kernen van vergelijkbare grootte is er in Sluis veel meer detail-
           handel aanwezig. Onderstaande tabel geeft dit aan. De huidige omvang van de detail-
           handel komt normaal voor bij kernen met een minimaal aantal van ±15.000 inwoners.

           Tabel 5: Verzorgingsniveau Sluis
                                                Kern Sluis             Kern 2.000-2.500 inwoners
           omvang winkelapparaat                118                    10,1 (gemiddeld)
           aantal vvo per 1000 inw.             6760                   591 (gemiddeld)
           Bron: Handboek DIS ´95-´96


           Sluis kenmerkt zich door een compact centrumgebied waarin het merendeel van de de-
           tailhandel en horeca is gevestigd. In dit centrumgebied wordt in kleine (fami-
           lie)bedrijven een breed assortiment aangeboden. Er zijn slechts weinig filialen van grote
           winkelketens gevestigd. Het merendeel van de winkels verkoopt kleding, schoenen, ver-
           zorgingsartikelen en geschenken. De foodsector is slechts beperkt aanwezig.

           Publieke voorzieningen
           Het niveau van de publieke voorzieningen binnen Sluis is goed, alle basisvoorzieningen
           zijn aanwezig. Dit zijn bijvoorbeeld basisscholen, kerken, banken, postagentschap,
           huisarts en sportverenigingen. Voor de voorzieningen die boven het basisniveau uitstij-
           gen (bijvoorbeeld theater en ziekenhuis) zijn de inwoners aangewezen op grotere ker-
           nen buiten de gemeente in Zeeuwsch-Vlaanderen (Oostburg, Terneuzen) of de grotere
           plaatsen in België.


3.2.4      TOERISME EN RECREATIE

           Het toerisme en de recreatie in de gemeente Sluis is naast het kooptoerisme in Sluis
           hoofdzakelijk gebaseerd op aanwezige cultuurhistorische waarden en natuurwaarden. In
           de omgeving van Sluis zijn verschillende fietsroutes uitgezet, zowel in Zeeuwsch-
           Vlaanderen als in West Vlaanderen. Mede ter ondersteuning van deze routes zijn op een
           aantal plaatsen in de gemeente picknickplaatsen aanwezig. Daarnaast zijn een aantal
           ruiterroutes bewegwijzerd. De maneges gelegen bij Retranchement en Eede zijn hierop
           aangesloten. Naast deze routes zijn er ook nog auto-, kano-, en wandelroutes uitgezet
           in dit gebied. Een groot deel van de routes voert langs cultuurhistorisch interessante
           objecten en gebouwen in Sluis, Sint Anna ter Muiden, Retranchement en Aardenburg.
           Daarnaast worden verschillende natuurgebieden aangedaan. Het natuurreservaat “Het
           Zwin” dat deels in Nederland en deels in België is gelegen, trekt veel toeristen door de
           aanwezige natuurwaarden in het gebied. Daarnaast is het krekenlandschap zeer aan-
           trekkelijk.

           In het kustgebied zijn vier campings en zomerdorp “Het Zwin” aanwezig. Ten westen
           van Retranchement liggen ook twee campings. Daarnaast wordt er momenteel verder
           landinwaarts ten zuiden van Oostburg een nieuwe camping gerealiseerd. Op eerderge-
           noemde terreinen zijn circa 1500 standplaatsen aanwezig. Kleinschalige verblijfsvoor-
           zieningen komen in het zuidelijk deel van de gemeente en in de kernen voor in de vorm




                                                              28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>                                                         Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




        van “kamperen bij de boer”, pensions en hotels. In de kern Sluis zijn een drietal hotels
        en pensions aanwezig. Daarnaast ligt aan de rand van de kern, nog binnen de wallen
        camping “De Meidoorn”.

        's-Zomers vinden in Sluis diverse evenementen plaats: Zwinstedenloop, avondmarkten,
        kermis en zwemwedstrijden op de Damsche Vaart. Daarnaast bieden verschillende ste-
        den (Knokke - Heist, Brugge en Damme) aan de andere zijde van de grens diverse mo-
        gelijkheden voor dagrecreatie.


3.2.5   WONINGBOUW

        De afgelopen 5 jaar is de effectieve woningvoorraad toegenomen met slechts 36 wonin-
        gen tot een aantal van 1028. Deze voorraad bestaat vooral uit eengezinswoningen,
        hoofdzakelijk in de vorm van aaneengebouwde typen. Aan de oost- en zuidrand van
        Sluis komen meer vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen voor.

        Tabel 6: Ontwikkeling effectieve woningvoorraad en leegstand
                 Effectieve woningvoorraad     Leegstand
        1998     1026                          6
        1999     1027                          18
        2000     1017                          37
        2001     1032                          80
        2002     1044                          ?
        2003     1068                          73


        De effectieve woningvoorraad bestaat uit alle voor permanente bewoning geschikte wo-
        ningen die niet gebruikt worden als tweede woningen. Voor een ontspannen functione-
        rende woningmarkt is een leegstandspercentage tussen 1,9% - 2,5% gewenst. Bij een
        leegstand van minder dan 1,9% is er sprake van een gespannen woningmarkt, doordat
        er te weinig woningen leegstaan kan de doorstroming niet soepel verlopen.

        Binnen de kern is momenteel geen restcapaciteit meer. Het laatste uitbreidingsplan van
        Sluis Park Groenevelt is in ontwikkeling gegeven aan een projectontwikkelaar. Momen-
        teel wordt het plangebied volgebouwd.


3.2.6   BEDRIJVIGHEID

        Het merendeel van de bedrijven in Sluis zijn horeca- en winkelbedrijven. Naast deze
        typen bedrijven, die in het centrumgebied zijn geconcentreerd, zijn er verschillende
        kantoren voor zakelijke dienstverlening (al dan niet aan huis), waaronder 7 banken. Het
        is mogelijk dat dit aantal zal afnemen als gevolg van de opheffing van het bankgeheim.
        Verder zijn er nog zo'n 20 andere typen bedrijven geregistreerd waarvan het merendeel
        buiten het centrumgebied is gelegen. De meeste bedrijven vallen onder milieucategorie
        1 of 2 (Basiszonering bedrijven VNG). Deze bedrijven passen qua milieubelasting in en
        nabij de woonomgeving. Bedrijven met een hogere milieucategorie horen in principe
        niet thuis in de directe omgeving van woonbebouwing. Gezien de ligging en de aard van
        de bedrijven ten opzichte van de kern is de milieuoverlast beperkt. Er zijn in Sluis drie
        bedrijven (een tankstation met LPG, een autoherstelinrichting en een slagerij) die niet




                                                    29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 7: Typering bebouwde gebied




                                                              30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>                                                    Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




        in de woonomgeving passen vanwege de milieubelasting (categorie 3 en 4). De auto-
        herstelinrichting is buiten de kern gelegen. De overige 2 bedrijven zijn aan het eind van
        de uitloper aan de Sint Annastraat gesitueerd.


3.2.7   BEVOLKING EN WERKGELEGENHEID

        De totale bevolkingsomvang van de kern Sluis bedraagt circa 2.400 inwoners. De bij de
        Kamer van Koophandel geregistreerde bedrijven in Sluis kennen circa 990 arbeidsplaat-
        sen. Gezien de omvang van de kern en de afwezigheid van grootschalige bedrijven is
        het aantal arbeidsplaatsen zeer groot. Sluis als koopcentrum biedt dus veel werkgele-
        genheid.


3.2.8   CONCLUSIE

        Het economisch functioneren van Sluis is afhankelijk van de autobereikbaarheid. Deze
        auto vormt echter tevens de grootste bedreiging voor de kern vanwege de negatieve
        invloed op het recreatief winkelen in het centrumgebied. Er zijn verschillende grootscha-
        lige parkeervoorzieningen aanwezig. Van deze voorzieningen functioneert het terrein
        aan de Nieuwstraat het slechtst. Het ligt relatief ver van het centrum af. De concurren-
        tie van andere (slechter ingerichte!) terreinen is nog te sterk. Alleen tijdens hoogtijda-
        gen wordt dan ook in enige mate gebruik gemaakt van deze voorziening. Aan de noord-
        zijde van Sluis ontbreekt een grootschalige parkeervoorziening. Dit heeft een verhoging
        van de verkeersdruk in de rest van de kern tot gevolg. Met de invoering van een ver-
        gunningen en ontheffings-/vrijstellingssysteem wordt, zoals voorgesteld in de parkeer-
        nota, beoogd ongewenst parkeren terug te dringen. Het compacte centrum van Sluis
        kenmerkt zich door een hoog verzorgingsniveau. Er is hoofdzakelijk detailhandel (met
        name kleding, schoenen, verzorgingsartikelen en geschenken) en horeca gevestigd.
        Kenmerkend voor het winkelbestand is dat er veel familiezaken gevestigd zijn en weinig
        ketens en dat er een breed assortiment wordt aangeboden. Dit maakt Sluis aantrekke-
        lijk voor zowel de vaste klant als de kooptoerist. De combinatie van vaste klanten en
        kooptoeristen zorgt voor een goed economisch draagvlak. Vanwege de verblijfsvoorzie-
        ningen in de regio is er een groot potentieel aan kooptoeristen aanwezig dat vooralsnog
        niet optimaal wordt aangetrokken.

        In de kuststrook zijn vanwege de vele verblijfsvoorzieningen veel potentiële kooptoeris-
        ten aanwezig. De (zomer)evenementen in Sluis en de routes die zijn uitgezet in Sluis en
        omgeving langs natuur en cultuurhistorisch interessante objecten en gebouwen bieden
        de mogelijkheid een aantrekkelijk recreatief pakket voor de potentiële kooptoeristen
        aan te bieden.

        De afgelopen jaren is er sprake van een enigszins gespannen woningmarkt. De laatste
        uitbreiding van Sluis, park Groenevelt, is momenteel in uitvoering genomen. De kern
        kent praktisch geen milieuoverlast van de aanwezige bedrijven.




                                               31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




3.3        Ruimtelijke analyse



3.3.1      TYPERING BEBOUWDE GEBIED

           Sluis is een compacte kern; de bebouwing ligt bijna geheel binnen de vestingwallen.
           Binnen de wallen is echter ook veel ruimte onbebouwd. Ondanks de geringe omvang
           van het bebouwde gebied zijn er diverse deelgebieden te benoemen met ieder hun ei-
           gen sfeer, karakteristiek en uitstraling (figuur 7). In deze subparagraaf worden die
           deelgebieden kort getypeerd.

           1.      Historisch stedelijk gebied
           Dit is het gebied dat begrensd wordt door de Sint Pieterstraat, Zuiddijkstraat, Kapel-
           lestraat/Nieuwstraat, Oude Kerkstraat, Brugstraat, Kalkboei, Kaai en Hoogstraat. Binnen
           dit historische deel van Sluis zijn twee deelgebieden te onderscheiden.

           1a.      Centrum
           Het centrumgebied is het meest compacte deel van Sluis. Door de aaneengesloten be-
           bouwing op basis van het oude stratenpatroon is er sprake van een duidelijke ruimte-
           vorming. Het ruimtelijk resultaat is een weefsel van straten, stegen en pleinen. De be-
           langrijkste straten liggen in oost-westrichting en hebben een lichte kromming waardoor
           een besloten ruimtelijk beeld ontstaat. De bebouwingsstructuur is verbijzonderd door
           drie pleinen.

           1b.      Historisch woongebied
           Dit deelgebied ligt ten noorden van het centrum en is geheel gebouwd binnen het histo-
           risch stratenpatroon; een raster waarvan de belangrijkste straten evenwijdig met de
           voormalige Zwingeul lopen en uitmonden in het centrum van de stad bij de haven. De
           belangrijkste straten zijn onderling verbonden door straten van een lagere orde en ste-
           gen. De bebouwing die tegen het centrum aanleunt bestaat uit twee bouwlagen met een
           kap. De kappen liggen afwisselend evenwijdig met de straat of haaks erop. Er is een
           groot contrast tussen de voor- en achterzijden van de woningen. De voorzijden zijn ty-
           pisch stedelijk doordat de woningen direct aan de stoep staan. De achterzijden hebben
           door de diepe tuinen een landelijke uitstraling. In dit historisch woongebied ligt het res-
           tant van de voormalige Sint Janskerk. Deze plek is een groene enclave in het stedelijk
           raster.

           2.      Breukvlak
           Ten zuiden van het centrum ligt een ruimtelijk indifferente zone die de overgang vormt
           naar de zuidelijke afronding van Sluis. Deze zone heeft geen duidelijke stedenbouwkun-
           dige structuur. Het beeld wordt bepaald door de achterzijde van de bebouwing aan de
           Oude Kerkstraat en het Bagijnhof. De zone is een aaneenschakeling van open(bare)
           ruimten waarvan er veel voor parkeerdoeleinden zijn ingericht. In het breukvlak liggen
           ook een school, de sporthal en de bibliotheek. Het gebied is moeilijk toegankelijk; het is
           een “kruip-door-sluip-door" omgeving. De ruimtelijke kwaliteit is laag door zowel het
           ontbreken van een heldere structuur als door het bijzonder lage afwerkingsniveau van
           de omgeving. Het gebied is het beste te typeren als een onverzorgde stedelijke opslag-
           ruimte voor auto's.




                                                              32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>                                                    Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




        3.      Naoorlogs gebied
        Naast de wederopbouw van de historische binnenstad werd er, in de jaren direct na de
        oorlog, ook stadsuitbreiding gepleegd. Aan de Ridderstraat is een lang lint van arbei-
        derswoningen gebouwd. De Ridderstraat ligt min of meer parallel aan de twee belangrij-
        ke centrumstraten (Oude Kerkstraat, Kapellestraat) en draagt door richting en lengte bij
        aan een begrijpelijke ruimtelijke hoofdopzet van Sluis. De straat heeft een dorps, maar
        stenig karakter. Het gedeelte tussen de Nieuwstraat en de Gouverneurstraat bestaat uit
        lange rijen van dezelfde woningen en asfaltverharding. Door het ontbreken van groen
        en de matige architectuur van de bebouwing is een schrale omgeving ontstaan.

        4.      Uitbreiding zestiger jaren
        De eerste grote naoorlogse uitbreiding vond plaats in de jaren ´60. Het is een uitbrei-
        ding die uitsluitend bestaat uit aaneengebouwde huizen van twee lagen met een kap.
        De woningen zijn gebouwd aan straten en pleinen, (gedeeltelijk) gebaseerd op het on-
        derliggende historische stratenpatroon, dat vanzelfsprekend aansluit op het centrumge-
        bied. In de uitbreiding is relatief veel openbaar groen aanwezig, waardoor het zich on-
        derscheidt van de andere uitbreidingen.

        5.      Zuidelijk woongebied
        In de jaren ´70 is de zuidelijke afronding gerealiseerd. Deze uitbreiding staat los van de
        bestaande stadsstructuur en de randbebouwing keert zich af van de wallen, waardoor
        het een in zichzelf gekeerd woongebied is geworden. De buitenste schil van de bebou-
        wing bestaat uit vrijstaande woningen op grote kavels. Hierdoor is een (half)open struc-
        tuur ontstaan met een sterk wisselend bebouwingsbeeld. De aansluiting met de open
        ruimte langs de stadswallen heeft een gedifferentieerd beeld opgeleverd. Immers, voor
        ieder kavel is de overgang van openbaar naar privé apart vormgegeven.

        6.       Oostelijke woongebied
        Na realisering van de zuidelijke afronding is in de tachtiger jaren gestart met de ooste-
        lijke afronding van de stad. Deze uitbreiding heeft geen duidelijke ruimtelijke structuur
        en er ontbreekt een goede aansluiting met de rest van de stad. In deze buurt zijn
        hoofdzakelijk twee-onder-een-kapwoningen en bungalows gebouwd. De openbare ruim-
        te ziet er verzorgd uit. Tussen de woningbouw en de stadswallen ligt overgangsgebied
        dat niet bebouwd is.

        7.      Sint Annastraat
        Tussen 1910 en heden is stap voor stap aan de Sint Annastraat bebouwing gerealiseerd.
        Momenteel is dit deel van Sluis te typeren als een lintbebouwde straatweg. De verschij-
        ningsvorm van de bebouwing aan de straat is afwisselend. Een opvallend gebouw in de
        lintbebouwing langs de Sint-Annastraat is de Dikke van Dale die de omliggende gebou-
        wen overtreft door zijn grote hoogte en karakteristieke bouwstijl. Rijdend door de straat
        mis je dit opvallende bouwwerk niet snel.


3.3.2   GROENSTRUCTUUR

        De groenstructuur van Sluis wordt hoofdzakelijk bepaald door de met bomen beplante
        vestingwallen rondom de stad. De noordwestelijk van de kern gelegen wallen, maken
        geen deel uit van de stedelijke groenstructuur vanwege de grote afstand tot de bebou-
        wing. Op de wallen direct rond Sluis is een wandelpad aangelegd. Deze route biedt een
        prachtig uitzicht op de stad, het verloop van de wallen, het water (grachten en kanaal)




                                               33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 8: Groenstructuur




                                                              34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>                                                   Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




        en het landschap. De grote groenelementen van Sluis liggen pal tegen de wallen aan en
        vormen samen met deze vestingwerken een parkachtige zone rondom het stadje. De
        belangrijkste elementen in deze zone zijn:
         camping “De Meidoorn”;
         de begraafplaats;
         het sportpark;
         beplanting langs de Zuiddijkstraat;
         de Damsche vaart;
         beplanting langs de Damsche Vaart.

        De stad zelf is spaarzaam bedeeld met groen. In de straten van het centrumgebied ont-
        breekt elke beplanting. Op de Grote Markt en Beestenmarkt staan enkele monumentale
        bomen. Mede door de huidige inrichting is dit nauwelijks als structurerend groen te
        waarderen. In de woonbuurten is eveneens weinig groen. Een uitzondering hierop vor-
        men de Kloosterstraat en het Sint Janskerkhof. De noodzaak tot groen in de woonbuur-
        ten is echter gering, omdat iedere buurt een beperkte omvang heeft en steeds grenst
        aan de groene zone aan de voet van de stadswallen.

        Het groen rond de parkeerterreinen in de Maria- en Havenpolder is vooral bedoeld als
        camouflage van de auto's maar vormt geen waardevolle bijdrage aan de groenstructuur.
        In feite wordt de open ruimte van de polder, die vanuit historisch perspectief zelf inte-
        graal onderdeel van de stad uit zou moeten maken, door dit “camouflagegroen” van de
        stad afgesneden!

        Langs de Damsche Vaart zorgt de aanwezige beplanting langs de oevers voor een fraaie
        koppeling tussen het centrumgebied en het buitengebied.


3.3.3   BEELDBEPALENDE HOOFDSTRUCTUUR EN OPENBARE RUIMTE


        Beeldbepalende hoofdstructuur
        De beeldbepalende hoofdstructuur van Sluis bestaat uit twee componenten, te weten:
        het centrumgebied en de vestingwallen. Het contrast tussen deze componenten is groot.
        De vestingswallen, groen, onbebouwd en met weidse vergezichten, omsluiten met een
        royaal gebaar de compacte stenige pit met haar smalle straten en het besloten ruimte-
        lijk beeld. Beide ruimtelijke eenheden zijn door een aantal lange structuurlijnen - de
        stedenbouwkundige dragers - met elkaar verbonden. De vestingwallen aan de noord-
        westzijde van Sluis worden niet verbonden door de structuurlijnen en liggen los van de
        kern. Dit fragment en de ruimte tussen deze wallen en de kern is in de loop van de tijd
        onderdeel geworden van het buitengebied.

        Openbare ruimte
        Bijzonder aan oude vestingsteden zoals Sluis is de verdeling van de openbare ruimte
        over de stad. Het grootste deel ligt aan de buitenkant als groenvoorziening op en om de
        wallen. De rest van het openbaar gebied ligt in de kern, is geringer in omvang, stenig
        van karakter en wordt veel intensiever gebruikt. Groenvoorzieningen binnen de wallen
        zijn in beperkte mate aanwezig.




                                              35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 9: Beeldbepalende hoofdstructuur en openbare ruimte




                                                              36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>                                                    Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




        Binnen de kern is een globaal onderscheid tussen woonstraten en centrumruimten (win-
        kelstraten, stegen, pleinen). Een aparte categorie vormen de parkeerterreinen. De
        meest intensief gebruikte ruimten zijn de parkeerterreinen en de centrumruimten. De
        ruimtelijke kwaliteit hiervan is erg matig. Bij de parkeerterreinen rondom het centrum-
        gebied is dit het gevolg van het gebrek aan ruimtelijke structuur en het uitvoeringsni-
        veau van de inrichting. Hierdoor heeft het gebied een sfeer van restruimte.

        De kwaliteit van de openbare ruimte in het centrumgebied staat onder druk door de
        uitstraling van de gevelwanden. Daarnaast is een proces van slijtage c.q. veroudering
        van bestrating en inrichtingselementen zichtbaar. De toegepaste materialen verwijzen
        op geen enkele manier naar de ouderdom van het stratenpatroon. Inmiddels is gestart
        met een omvangrijk herinrichtingsproject voor het centrumgebied. Afgezien van deze
        meest intensief benutte ruimten is de kwaliteit van de rest van het openbare gebied van
        de kern Sluis redelijk tot goed.


3.3.4   DEELGEBIEDEN

        In subparagraaf 3.3.1 is het bebouwde gebied opgedeeld in deelgebieden die zijn gety-
        peerd naar sfeer en karakteristiek. Verschillen in die deelgebieden zijn veelal het gevolg
        van het moment en de aard van de ontwikkelingsperiode. Als echter voor de beschrij-
        ving van het stadsbeeld ook de onbebouwde gebieden van Sluis meegenomen worden
        zijn andere deelgebieden te onderscheiden. Deze zijn:

        De parkzone
        De parkzone bestaat uit een systeem van vestingwallen en nauwelijks bebouwde groene
        ruimten binnen de wallen. In deze zone komen diverse functies voor zoals openbaar
        groen, de camping, de sportvelden etc. De parkachtige sfeer en functies die thuishoren
        of bijdragen aan deze sfeer zijn essentieel voor de kwaliteiten van dit gebied.

        De blauwe corridor
        De Damsche Vaart is een restant van de vaarverbinding naar Damme. In het zuidwes-
        ten vormt het water een karakteristieke begrenzing van het stadje. Het water is in feite
        evenals de Hoogstraat, Nieuwstraat en Sint Annastraat een in/uitvalsroute van Sluis. In
        de stad is het water een belangrijke beelddrager van een van de stedelijke ruimtes.

        De pit
        De diversiteit in functies binnen een stenige compacte bebouwingsstructuur zijn de ba-
        siskenmerken van dit gebied. Het gebied heeft te lijden onder haar dubbele identiteit:
        veel relatief jonge bebouwing met weinig waardevolle architectonische stijlkenmerken
        staan bij elkaar op een historische onderlegger.

        Het breukvlak
        Een indifferente ruimtelijke zone ten zuiden van de pit die slechts in functioneel opzicht
        te verklaren valt vanwege de betekenis die het heeft als parkeergebied. De ruimtelijke
        kwaliteiten zijn slecht: het is een gebied van achterkanten en de samenhang in inrich-
        ting ontbreekt.




                                               37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 10: Deelgebieden




                                                              38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>                                                   Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




        Het woonraster
        Een woongebied met een heldere stedenbouwkundige structuur die vanzelfsprekend
        aansluit op het weefsel van het centrumgebied. Het feit dat dit woonraster bestaat uit
        twee buurtjes van verschillende leeftijd is voor de stedenbouwkundige samenhang van
        Sluis niet relevant.

        Het villafeest
        Een gordel van jonge bebouwing ten zuiden en oosten van het centrumgebied waar in-
        dividuele expressie van het wonen en het eigen woongenot van burgers op de eerste
        plaats komt. Het gebied heeft een introvert karakter, mede vanwege het feit dat er
        nauwelijks verbindingen zijn met de sterk collectieve parkzone en de pit.

        Het lint
        Lintbebouwing lang de Sint Annastraat richting Sint Anna ter Muiden. De bebouwing
        vormt een ruimtelijk vanzelfsprekende uitloper van het centrumgebied. Er is een ver-
        scheidenheid aan verschillende functies langs de straat aanwezig zoals wonen, detail-
        handel en bedrijvigheid.

        De enclave
        Een geïsoleerd compartiment van woningen buiten de stad met een Vlaamse identiteit.

        De velden
        Een verzameling van perifeer gelegen grotere parkeervelden. Incidenten aan de rand
        van Sluis waarvan de ruimtelijke kwaliteit in veel gevallen onder het gewenste niveau
        ligt.

        De vergeten stad
        Een omstreden stedelijk territorium. Het functioneert als buitengebied en is vanuit de
        kern nauwelijks beleefbaar, omdat het niet (meer) als onderdeel van het stedelijk ge-
        bied ontsloten is. Vanuit historisch perspectief is het echter een stedelijk gebied omdat
        het binnen de wallen ligt. Het is een gebied met een open, groen agrarisch karakter met
        natuurpotenties in de oostflank. Kenmerkend is de slechte afstemming tussen de in dit
        gebied liggende stedelijke functies (bedrijvigheid en parkeerterreinen) en het achterlig-
        gende buitengebied.


3.3.5   CONCLUSIE

        De duurzame ruimtelijke kwaliteiten van Sluis zijn geënt op de historie. De vestingwal-
        len, de stedenbouwkundige opzet van het centrumgebied en enkele lineaire dragers zijn
        zowel structurerend als beeldbepalend. Het centrumgebied heeft daarbij te lijden onder
        een dubbele identiteit als gevolg van een pragmatische wederopbouwperiode. Van de
        dragers wordt wel de functionele en economische kwaliteit benut maar de ruimtelijke
        kwaliteit laat te wensen over.

        De grootste knelpunten van de ruimtelijk inrichting en structuur betreffen het breukvlak
        en de velden (zie figuur 10). In beide gevallen gaat het in feite om parkeergebieden,
        waarbij een goede inbedding in de stedelijke en/of landschappelijke structuur ontbreekt.
        Mede als gevolg daarvan is de ruimtelijke kwaliteit op de aspecten belevingswaarde en




                                              39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           toekomstwaarde onder de maat. Het aspect gebruikswaarde staat door de nabijheid van
           het centrumgebied niet onder druk.

           Gelet op de regionale functie die Sluis vervult, is het verder benutten van de historische
           ruimtelijke componenten en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteiten van dié terri-
           toria waarvan bezoekers van het stadje gebruik maken, van essentieel belang voor de
           toekomst.




                                                              40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




4     VISIE OP HET BESTEMMINGSPLANGEBIED

      In subparagraaf 3.3.4 is Sluis ingedeeld in deelgebieden. In het volgende wordt voort-
      bordurend op deze indeling ingegaan op het gewenste toekomstbeeld voor het bestem-
      mingsplangebied.


4.1   De parkzone

      Onder de parkzone wordt het systeem van vestingwallen en nauwelijks bebouwde groe-
      ne ruimten binnen de wallen verstaan. De wallen dragen in belangrijke mate bij aan de
      groenstructuur van Sluis. Zij vormen een sterk contrast met de dicht bebouwde, stenige
      'pit' van het stadje. Behoud van de wallen als cultuurhistorisch erfgoed én structurerend
      en beeldbepalend (groen)element is gewenst. Om dit element volledig tot zijn recht te
      laten komen, dient met bebouwing een zekere afstand tot de voet van de wallen in acht
      genomen te worden (minimaal 30 meter). Dit betekent niet dat nieuwbouw in de park-
      zone in zijn geheel uitgesloten wordt.

      Aan de noordzijde van Sluis is binnen de vestingwallen een relatief groot gebied onbe-
      bouwd. In dit gebied zijn een groot aantal recreatieve functies gesitueerd zoals de
      sportvelden, de tennisbanen, een hertenkamp en een camping. Daarnaast bevindt zich
      hier een begraafplaats. Behoud van deze (groene) functies wordt wenselijk geacht. Op
      de lange(re) termijn is verplaatsing van de camping ten behoeve van een andere functie
      (bijvoorbeeld woningbouw) gewenst.

      Langs de westzijde van de Zuiddijkstraat wordt op termijn een beperkte uitbreiding van
      het bebouwde gebied voorgestaan. Omdat omtrent de inrichting van dit gebied nog
      geen concrete plannen bestaan is voor dit gebied in het bestemmingsplan een wijzi-
      gingsbevoegdheid opgenomen.

      Op het terrein van de openbare basisschool en één van de aansluitende sportvelden is
      onlangs de bouw van het multifunctioneel centrum (MFC) gereed gekomen. Hiermee
      wordt een concentratie van de educatieve voorzieningen bereikt. In het MFC zijn on-
      dermeer het gymnastieklokaal, de Rooms-katholieke basisschool en de bibliotheek,
      voorheen alle gelegen in het zogenaamde breukvlak, gehuisvest. Daarnaast hebben ook
      de openbare basisschool, het kinderdagverblijf, de naschoolse opvang, de peuterspeel-
      zaal, de politie en diverse verenigingen in het 'centrum' hun intrek genomen. Het huidi-
      ge gebouw van de openbare basisschool, gelegen aan de Kloosterstraat, zal worden
      gesaneerd om ruimte te bieden voor de nieuwbouw en aanverwante voorzieningen.

      Ter ontsluiting van het MFC is er tussen de Kloosterstraat en de Zuiddijkstraat een weg
      aangelegd. Daar waar de locatie grenst aan bestaande woonbebouwing zal, ter af-
      scherming, groen worden aangeplant.




                                            41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 11: Streefbeeld parkzone en blauwe corridor




                                                              42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>                                                  Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




4.2   De blauwe corridor

      De Damsche Vaart, een restant van de vaarverbinding naar Damme, vormt evenals de
      vestingwallen een beeldbepalend en structurerend element in Sluis. Het water dringt
      aan de westzijde het centrumgebied van Sluis binnen en verankert daarmee het stadje
      als het ware aan het buitengebied. De Damsche Vaart draagt in sterke mate bij aan het
      waardevolle karakter van Sluis. Behoud van het water, en de daaraan verbonden
      groenstructuur (oever-/boombeplanting), is dan ook gewenst.


4.3   De pit

      Onder "de pit" wordt het centrumgebied van Sluis verstaan. In dit gebied bevindt zich
      een concentratie van zakelijke dienstverlening, detailhandel- en horecavoorzieningen.
      Zoals uit de functionele analyse naar voren komt, is het verzorgingsniveau in Sluis zeer
      hoog. Het centrumgebied kent als gevolg hiervan een zeer hoge ruimtelijke dynamiek.
      Ruimtelijke ontwikkelingen volgen zich in dit gebied in een relatief hoog tempo op. De
      gemeente streeft ernaar, in zoverre zij hier invloed op heeft, het bestaande voorzienin-
      genniveau in "de pit" in stand te houden. Binnen het centrumgebied acht zij een flexibe-
      le uitwisseling van de centrumfuncties (detailhandel, horeca en zakelijke dienstverle-
      ning), gecombineerd met de woonfunctie, gewenst. Daarbij worden, uit oogpunt van
      leefbaarheid, beperkingen gesteld aan het aantal horecavestigingen en seksinrichtingen.

      Uitgangspunt van het gemeentelijke horecabeleid is dat de horeca een ondersteunende
      functie heeft ten aanzien van de detailhandel. Gestreefd wordt naar de verdeling 2/3
      (detailhandel) : 1/3 (horeca). In dit kader is – naast behoud van het aantal bestaande,
      verspreid over "de pit" liggende, horecavestigingen – aan de Grote Markt, de Beesten-
      markt en de Kaai een beperkte uitbreiding van horeca mogelijk. Een concentratie van
      horecavestigingen op deze locaties komt de verblijfswaarde van deze stedelijke open
      ruimtes, en daarmee de functie als ontmoetingsplek, ten goede. Door het college is
      reeds besloten dat in de raadskelder van de Belfort, gelegen op locatie Groote Markt 1,
      horeca-activiteiten mogen worden uitgeoefend. Een toename van horeca op andere lo-
      caties in de kern acht de gemeente ongewenst. Verplaatsingen van horecavestigingen
      binnen een in het centrumgebied gelegen straat behoort wel tot de mogelijkheden, mits
      het (gevel)oppervlak dat voor deze functie in gebruik wordt genomen niet toeneemt.

      In Sluis zijn momenteel zes seksinrichtingen gevestigd. Het betreft allen seksinrichtin-
      gen die bestaan uit een sekswinkel en een ruimte c.q. ruimtes waar vertoningen van
      erotisch-pornografische aard plaatsvinden. De gemeente Sluis staat vanwege de nega-
      tieve invloed van dergelijke inrichtingen op het woon- en leefklimaat, als beleid een uit-
      sterfconstructie voor. Qua ruimtelijke uitstraling wijken deze seksinrichtingen namelijk
      sterk af van de 'reguliere' in het centrumgebied gevestigde inrichtingen c.q. winkels.
      Door hun geblindeerde/afgeplakte ramen dragen zij weinig bij aan een aantrekkelijk
      straatbeeld, zij doen hier eerder afbreuk aan. De gemeente streeft naar een hoogwaar-
      dige uitstraling van het winkelgebied van Sluis. De vestiging van sekswinkels in het
      winkelcircuit past niet in dat beeld. Functioneel hoort een sekswinkel echter wel in het
      centrumgebied thuis. De gemeente streeft naar een maximalisering van het aantal op




                                             43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 12: Streefbeeld pit en breukvlak




                                                              44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




      grond van de Algemene Plaatselijke Verordening te verstrekken vergunningen op één.
      Nieuwvestiging van sekswinkels acht de gemeente, evenals escortbedrijven, raam- en
      straatprostitutie of andersoortige seksinrichtingen ongewenst.

      Het stratenpatroon van "de pit" vormt, naast de vestingwallen, een drager van het cul-
      tuurhistorisch erfgoed van Sluis. In de Tweede Wereldoorlog werd Sluis vrijwel geheel
      verwoest. In de wederopbouwperiode zijn de panden echter zoveel mogelijk volgens de
      historische verkaveling herbouwd. Het stadshart van Sluis dankt hier, ondanks de
      hoofdzakelijk naoorlogse vormgeving van de gebouwen, haar historische sfeer aan. Be-
      houd van het stratenpatroon is dan ook uitdrukkelijk gewenst.

      Zoals in de "Discussienota Sluis" reeds is aangegeven, kent het centrumgebied een ver-
      ouderde straatinrichting en is daarmee de omgevingskwaliteit van de openbare ruimte
      niet meer optimaal. Een herinrichting van de openbare ruimten, waarmee inmiddels een
      start is gemaakt, is gewenst om het centrumgebied een nieuwe impuls te geven. Doel
      van de herinrichting is een attractiever en stijlvoller decor voor de bezoekers en de
      aanwezige functies te creëren. Vanuit dit oogpunt wordt is ook de welstandsnota opge-
      steld om de kwaliteit van de panden in het centrumgebied te handhaven en waar nodig
      te verbeteren.


4.4   Het breukvlak

      Ten zuiden van het centrumgebied is het zogenaamde breukvlak gelegen. De gemeente
      acht een herstructurering van het breukvlak gewenst om daarmee de ruimtelijke kwali-
      teit van het gebied te verbeteren. Bij deze herstructurering dient overigens de functio-
      nele betekenis van het gebied, waar het gaat om parkeergelegenheid ten behoeve van
      het centrumgebied, te worden behouden. Momenteel bestaat een groot deel van het
      breukvlak uit een optelsom van parkeerterreinen. Een heldere structuur in het parkeer-
      gebied ontbreekt. Een herschikking van parkeerplaatsen, waarbij de eigendomsverhou-
      dingen in tegenstelling tot de huidige situatie ondergeschikt zijn aan de gewenste ruim-
      telijke indeling, wordt door de gemeente voorgestaan. In de planvorming zal de bevoor-
      rading van de winkel-/horecavoorzieningen aan de Oude Kerkstraat en Plompetoren,
      evenals de mogelijkheid een tweede ingang van deze voorzieningen vanaf het breukvlak
      te creëren, worden meegenomen.

      Door verplaatsing van de sporthal, school en bibliotheek naar de in paragraaf 4.1. be-
      sproken locatie in de parkzone (MFC), komt op termijn in het breukvlak ruimte beschik-
      baar voor andere functies. Op het vrijkomende terrein wordt de realisatie van woning-
      bouw, eventueel in combinatie met een uitbreiding van het parkeerareaal, voorgestaan.
      Gestreefd wordt om met de nieuwe invulling, in functionele en ruimtelijke zin, een over-
      gang te creëren van het centrumgebied naar de aangrenzende woonbuurt. Bezien dient
      te worden of het technisch en financieel haalbaar is om het bestaande schoolgebouw
      voor een woonfunctie aan te wenden en daarmee als karakteristiek bebouwingselement
      te behouden.




                                            45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 13: Streefbeeld woongebieden




                                                              46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>                                                   Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




4.5   De woongebieden

      Rondom het stadscentrum bevinden zich gebieden waar de woonfunctie centraal staat.
      In paragraaf 3.3.4 zijn deze gebieden gekarakteriseerd als respectievelijk het woonras-
      ter en het villafeest. Voor beide delen van de stad staat de gemeente behoud en ver-
      sterking van de woonfunctie voor.

      Het villafeest is in de jaren '70 gerealiseerd. Binnen het woonraster zijn woongebieden
      uit verschillende tijden te herkennen, namelijk een historisch gebied, een naoorlogs ge-
      bied, een 60-er jaren én een 80-er jaren uitbreiding. De drie laatstgenoemde gebieden
      kennen, evenals het zogenaamde villafeest, een vrijwel eenduidige functionele opbouw.
      Binnen het historisch woongebied komen naast de woonfunctie vaker andere functies
      voor, zoals detailhandel, bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen. De gemeente
      staat op het standpunt dat detailhandel, horeca en zakelijk dienstverlening (kantoren)
      in principe binnen het centrumgebied (de pit) gevestigd dienen te worden. Uitbreiding
      van deze functies elders in de kern staat zij in principe niet toe, aangezien dit de positie
      van het winkelgebied ondergraaft. Wat betreft de bestaande detailhandel-, kantoor- en
      horecavestingen die gelegen zijn buiten het centrumgebied is het nastrevenswaardig
      dat, na vrijwillige beëindiging van de betreffende activiteiten door de ondernemer, de
      huidige bestemming in woondoeleinden wordt omgezet. Hetzelfde geldt voor de bedrij-
      vigheid binnen de kern. Hiertoe zijn in voorliggend bestemmingsplan verschillende wij-
      zigingsbevoegdheden opgenomen. De gemeente is van mening dat bedrijven, gezien
      hun aard en (ruimtelijk) karakter, in principe op een bedrijventerrein thuishoren. Zij
      streeft naar een omzetting, na vrijwillige beëindiging van de bedrijfsactiviteiten door de
      ondernemer, van de bedrijfsbestemmingen binnen de kern naar een woonbestemming.

      Door de bouw van het multifunctioneel centrum komen in de nabije toekomst in de
      woongebieden een aantal panden leeg waarin tot nu toe maatschappelijke functies wa-
      ren gevestigd, zoals het dorpshuis "Zoute Vestje", het kinderdagverblijf en de peuter-
      speelzaal. De vrijkomende locaties kunnen voor een woonfunctie worden aangewend.
      Bezien dient te worden in hoeverre de bestaande bebouwing daarbij kan worden ge-
      handhaafd. Ten aanzien van de locatie van het dorpshuis zal de maatschappelijke func-
      tie behouden blijven, omdat ter plaatse de brandweerkazerne zal worden gerealiseerd.

      Aan de rand van het villafeest wordt de Smeettoren ontwikkeld. Op de locatie gelegen
      tussen de Brugstraat en de Burgemeester van Hootegemstraat zal een appartementen-
      gebouw in maximaal drie lagen met 44 appartementen worden gerealiseerd. Hiervoor is
      in dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. In het woonraster
      wordt op een locatie aan de Kloosterstraat een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten
      behoeve van de ontwikkeling van het gebied. Binnen deze wijzigingsbevoegdheid wordt
      uitgegaan van de realisatie van 13 woningen.

      In het historische gebied maken op diverse locaties schuren deel uit van de straatwan-
      den of worden de straatwanden door open ruimten onderbroken. Ruimtelijk gezien is
      het geen bezwaar, het draagt vaak zelfs bij aan de kwaliteit van het beeld, als de schu-
      ren door woningen worden vervangen en gaten door woningen worden ingevuld. In het
      oude plan worden overigens reeds dergelijke inbreidingsmogelijkheden geboden.




                                              47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




 Figuur 14: Streefbeeld Sint Annastraat




                                                              48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 70 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




      Binnen het historische woongebied ligt het restant van de voormalige Sint Janskerk. Dit
      gebied vormt een groene enclave binnen het woongebied. Behoud van dit kwalitatief
      hoogwaardige en cultureel waardevolle gebied wordt voorgestaan.

      De gemeente is van mening dat de uitoefening van beroeps- en bedrijfsmatige activitei-
      ten aan huis, onder voorwaarden, acceptabel is. Dergelijke activiteiten kunnen immers
      bijdragen aan de levendigheid van een buurt. Voorkomen moet echter worden dat door
      uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit hinder, zowel op het gebied van
      milieu als verkeer, voor de woonomgeving optreedt en het woonkarakter daarvan verlo-
      ren gaat. Daartoe worden aan het toestaan van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten
      aan huis verschillende criteria verbonden, die betrekking hebben op ondermeer de mili-
      euwetgeving, de omvang, de soort en aard van de activiteiten, het parkeren, de ver-
      keersafwikkeling, de persoon die de activiteiten mag uitoefenen en de voorzieningen-
      structuur van de gemeente.


4.6   Het lint

      De Sint Annastraat kent een afwisselend ruimtelijk én functioneel beeld. Het begin van
      deze straat, aan de noordzijde tot huisnummer 14 en aan de zuidzijde tot huisnummer
      53, maakt in functioneel opzicht onderdeel uit van het centrumgebied. Hier bevindt zich
      een aaneenschakeling van zakelijke dienstverlening, detailhandel- en horecavestigin-
      gen. Behoud en versterking van dit functionele beeld wordt door de gemeente voorge-
      staan.

      Vanaf de huisnummers 14 en 53 overheerst aan de Sint Annastraat (inclusief Pasdam)
      de woonfunctie. Wat betreft de hier gelegen detailhandel- en bedrijfsvestigingen (uitge-
      zonderd diegene die op het bedrijventerrein zijn gesitueerd) staat de gemeente eenzelf-
      de beleid voor als in de woongebieden. Dit houdt in: na vrijwillige beëindiging van de
      betreffende activiteiten door de ondernemer zal de detailhandels-/bedrijfsbestemming
      in een woonbestemming worden omgezet. Overigens zijn ook hier beroeps- en be-
      drijfsmatige activiteiten aan huis, onder voorwaarden, toegestaan. Nog meer als bij de
      in de vorige paragraaf beschreven woongebieden worden deze activiteiten aan huis,
      gelet op het karakter van (de bebouwing aan) de in-/uitvalsweg, passend geacht.

      Aan de Sint Annastraat staat het hotel-restaurant "De Dikke van Dale". Behoud van het
      zeer karakteristieke gebouw is gewenst. Dit pand is onlangs gerestaureerd en uitge-
      breid. Hiermee is dit karakteristieke gebouw nieuw leven ingeblazen en is een aantrek-
      kelijk en luxe hotel ontstaan. Het pand beschikt over 64 hotelkamers en een restaurant
      en casino. Bij de verbouwingsplannen is grote aandacht besteed aan een goede land-
      schappelijke overgang van het stedelijk gebied naar het waardevolle (open) cultuurhis-
      torische landschap, daar de nieuwbouw grenst aan landschappelijk waardevolle wallen.
      De uitbreiding maakt dat de Dikke van Dale zich als één geheel manifesteert als beeld-
      bepalend onderdeel van het panorama op Sluis. De nieuwbouw vormt vanuit het land-
      schap gezien één geheel met zijn achtergrond: de oorspronkelijke Dikke van Dale. Van-
      uit het landschap blijven de contouren van de oudbouw het beeld domineren.




                                            49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 70 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 71 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




5          MILIEU EN DUURZAAMHEID


5.1        Hinder


           Wegverkeerslawaai
           Sinds 1 januari geldt de nieuwe Wet geluidhinder (Wgh). Ingevolge artikel 74 Wgh zijn
           in principe alle wegen gezoneerd. Uitzondering op deze regel zijn wegen waarvoor een
           maximum snelheid van 30 km per uur geldt en woonerven. Voor gezoneerde wegen
           geldt een grenswaarde van 48 dB. Deze waarde wordt berekend op basis van Lden. Als
           een geluidzone geheel of gedeeltelijk binnen het plangebied valt, moet bij de voorberei-
           ding van een bestemmingsplan akoestisch conform artikel 77 Wgh onderzoek worden
           verricht naar de geluidsbelasting op nieuwe woningen en andere geluidsgevoelige be-
           stemmingen binnen die geluidszone. Dit heeft echter slechts betrekking op nieuwe ont-
           wikkelingen die binnen 10 jaar worden voorzien.

           Binnen de gehele kern Sluis geldt een maximum snelheid van 30 km per uur. Nader
           akoestisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

           Milieuhinder bedrijven
           De in het plangebied voorkomende bedrijven zijn in hun huidige vorm vastgelegd. Over
           het algemeen gaat het hier om zogenaamde milieucategorie 1- en 2-bedrijven. Deze
           bedrijven passen qua milieubelasting in en nabij de woonomgeving. Overigens worden
           in de directe omgeving van de bedrijven geen nieuwe ontwikkelingen, zoals woning-
           bouw of de realisering van andere hindergevoelige functies, voorzien.

           Uitbreiding van het aantal bedrijven in de woongebieden is, gezien het ruimtelijk-
           functionele karakter van deze gebieden en het feit dat in de nabijheid een goed geoutil-
           leerd bedrijventerrein aanwezig is, niet gewenst. Binnen het centrumgebied worden be-
           drijven die vallen onder milieucategorie 1, zoals een wassalon, een fietsenmaker, e.d.,
           passend geacht. Deze vormen van bedrijvigheid leveren immers geen hinder op voor de
           omgeving en dragen bij aan het dynamische karakter van het centrumgebied.

           Overigens is binnen het plangebied, en in de aangrenzende 100 meterzone, geen agra-
           rische bedrijvigheid aanwezig. Nieuwvestiging van agrarische bedrijven is in en nabij de
           kern niet mogelijk. Verwezen wordt naar paragraaf 5.3.


5.2        Bodemgesteldheid


           Bodemverontreiniging
           Wettelijk is bepaald dat een bouwvergunningsplichtig bouwwerk niet mag worden ge-
           bouwd op een zodanig verontreinigd terrein dat schade of gevaar is te verwachten voor
           de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Het voorliggende bestemmingsplan
           heeft voornamelijk een conserverend karakter. Daar waar individuele bouwvergun-
           ningsplichtige activiteiten zullen plaatsvinden, bijvoorbeeld de bouw van een enkele wo-




                                                              50
</pre>

====================================================================== Einde pagina 71 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 72 ======================================================================

<pre>                                           Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




ning, zal in het kader van de vergunningverlening bodemonderzoek uitgevoerd worden.
Dit geldt eveneens bij gebruikmaking van de in de voorschriften opgenomen wijzigings-
bevoegdheden.

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde Verdrag van Malta tot stand gekomen. Uit-
gangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden.
Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het
ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin mee-
wegen in de besluitvorming. Om dit meewegen te laten plaatsvinden wordt, naast de in
ontwikkeling zijnde regelgeving en beleid, een economische factor toegevoegd. De kos-
ten voor het zorgvuldig omgaan met het bodemarchief, dus de kosten voor inventarisa-
tie, (voor)onderzoeken, bodemonderzoek en documentatie, worden door de initiatief-
nemer betaald.
In navolging op het verdrag is het provinciale beleid gericht op het bevorderen dat ar-
cheologisch onderzoek een vast onderdeel wordt van de planvoorbereiding van ingrepen
in en om de bodem. Het provinciaal archeologiebeleid is in 2006 vastgelegd in de Nota
Archeologie 2006-2012 (zie paragraaf 2.2). Plannen worden getoetst aan het belang
van het behoud van het archeologisch erfgoed en de consequenties voor het archeolo-
gisch bodemarchief worden nagegaan.

Met behulp van de Archeologische Monumentenkaart (AMK) en de Indicatieve Kaart Ar-
cheologische Waarden (IKAW) kan worden nagegaan of de gronden binnen het plange-
bied archeologisch van betekenis zijn. Op de AMK zijn alle bekende archeologische ter-
reinen (monumenten) aangegeven. De IKAW geeft aan wat de verwachtingswaarde is
dat binnen een gebied archeologische vondsten worden gedaan.

Op de AMK-Zeeland is de binnenstad opgenomen als terrein van hoge archeologische
waarde. De Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek (ROB) heeft de IKAW op-
gesteld. De archeologische verwachtingswaarde is op grond van deze IKAW laag tot
zeer laag.

Archeologische verwachtings- en advieskaart
Op verzoek van de gemeente heeft het Archeologisch Adviesbureau RAAP in december
2001 een archeologische verwachtings- en advieskaart uitgebracht van Sluis. Met deze
kaart wordt inzicht verschaft in de aanwezigheid en het karakter van archeologische
waarden. De archeologische kaart vormt een goede basis om archeologie in een vroeg
stadium in de planvorming te betrekken. Tevens zijn bekende archeologische vindplaat-
sen en historisch belangrijke gebouwen in kaart gebracht.

Uit de archeologische kaart blijkt dat de binnenstad van Sluis, de door omwalling uit de
17e en 18e eeuw omgeven ouden stadskern en aangrenzende gebieden, vanwege de
(verwachte) rijkdom aan archeologische resten moet worden beschouwd als één grote
archeologische vindplaats.

Onderhavig bestemmingsplan is grotendeels beheersmatig van karakter. Wel zijn er ten
behoeve van woningbouw diverse wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Ten aanzien
van vrijwel alle locaties geldt dat er mogelijk archeologische/bouwhistorische waarden
aanwezig kunnen zijn. De aanwezigheid hoeft geen belemmering te vormen voor nieu-




                                      51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 72 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 73 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           we ruimtelijke ontwikkelingen. Een uitgebreide inventarisatie (bureau dan wel veldon-
           derzoek) is echter vooreerst noodzakelijk om te kunnen komen tot een goede belan-
           genafweging. Veldonderzoek is niet altijd in een vroeg stadium mogelijk in de bebouwde
           binnenstad. Van geval tot geval zal met de provinciaal archeoloog bepaald worden wel-
           ke aanpak mogelijk is. Per locatie zal bekeken worden wat de mogelijkheden zijn voor
           ontwikkelingsgerichte inpassing van de beschikbare en door aanvullend onderzoek ver-
           kregen archeologische en historische gegevens.

           Voor vrijwel het gehele plangebied is ter bescherming van de archeologische waarden
           een aanlegvergunningstelsel opgenomen. Ten aanzien van de vestigingswallen (be-
           stemming Cultuurmonument) is in meerdere situaties een aanlegvergunning benodigd
           dan dat het geval is in de binnenstad. Dit, omdat anders normale werkzaamheden in de
           binnenstad te veel worden belemmerd. Ten aanzien van verstoringen van de bodem op
           de locatie van het voormalige middeleeuwse kasteel, net ten noorden van het plange-
           bied, wordt nog opgemerkt dat hiervoor een vergunning op grond van de Monumenten-
           wet (artikel 39) vereist is. De gronden zijn namelijk aangemerkt als een beschermd
           monument en genieten de bescherming van deze wet. Het aanlegvergunningstelsel blijft
           in deze situatie buiten toepassing.


5.3        Bufferzone

           In het provinciaal beleid is aangegeven dat in een zone van 100 meter rondom woonbe-
           bouwing nieuwvestiging van agrarische bebouwing uitgesloten dient te zijn. Het plange-
           bied "Kom Sluis" grenst aan het buitengebied. Momenteel is er een nieuw bestem-
           mingsplan voor het buitengebied in voorbereiding. De gronden grenzend aan de be-
           bouwde kom kennen in dit plan bestemmingen die nieuwvestiging van agrarische be-
           bouwing niet toestaan. De bufferzone wordt dan ook in het bestemmingsplan “Buiten-
           gebied” verwerkt. Om die reden is een bufferzone in voorliggend plan achterwege gela-
           ten. Overigens zijn momenteel binnen 100 meter van de bebouwde kom geen agrari-
           sche bedrijven gevestigd.


5.4        Watertoets

           Enerzijds is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan
           daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelin-
           gen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een
           goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoor-
           beeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit of verdroging te voorkomen. Om deze reden
           is het opnemen van een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. In deze paragraaf
           wordt beschreven op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde
           aspecten wordt omgegaan.

           Grondwatersysteem
           Het watersysteem in het plangebied is in te delen in het type groot zoet. Dat wil zeggen
           dat er mogelijk grote zoetwaterbellen in de bodem aanwezig of te ontwikkelen zijn,
           waar in principe grondwateronttrekking mogelijk is afhankelijk van de functietoekenning
           van de gebieden. Dit watersysteemtype bevindt zich in hoger gelegen gebieden met een
           zandige bodemopbouw waar geen of slechts een dunne deklaag van klei of veen aanwe-




                                                              52
</pre>

====================================================================== Einde pagina 73 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 74 ======================================================================

<pre>                                            Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




zig is. Hierdoor kan de neerslag gemakkelijk in de bodem infiltreren en bevindt zich zoet
water tot op een diepte van meer dan 15 meter beneden maaiveld.

Oppervlaktewatersysteem
Het plangebied maakt onderdeel uit van het afwateringsgebied West Rijkswaterl. Het
oppervlaktewater wordt afgevoerd richting de Noordzee. Om het water af te voeren ligt
in Sluis een gemaal. Tevens zijn in Sluis 3 riooloverstorten aanwezig. Binnen het peilvak
waarin het gebied valt wordt een zomerpeil van 0,55 meter onder NAP en een winterpeil
van 0,9 meter onder NAP nagestreefd.

Rioleringssysteem
In Zeeuws-Vlaanderen liggen diverse typen rioolstelsels, te weten een gemengd sys-
teem, een gescheiden systeem, een verbeterd gescheiden systeem en persrioleringen.
In het Omgevingsplan heeft de provincie als doelstelling opgenomen dat de riolering
voldoet aan de basisinspanning. Dat betekent dat de ongezuiverde lozingen uit riolering
op oppervlaktewater tot een (landelijk vastgesteld) niveau zijn teruggebracht. De ge-
meente Sluis voldoet hier nog niet aan, maar heeft een maatregelenpakket geformu-
leerd waarmee uiterlijk in 2015 wordt voldaan aan de basisinspanning. Nog uit te voe-
ren optimalisaties aan riolering en rioolwaterzuiveringen kunnen deze planning in posi-
tieve zin beïnvloeden.

Waterbeleid en toegekende waterhuishoudkundige functies

Waterbeleid 21e eeuw (Rijksbeleid)
In het afgelopen decennium heeft Nederland meerdere keren te kampen gehad met
wateroverlast. Dit heeft geleid tot een omslag in het waterbeleid en het denken over
water. Rijk, provincies, waterschappen en gemeenten zijn ondermeer overeengekomen
dat voor ruimtelijke plannen een zogenaamde watertoets uitgevoerd dient te worden.
Inmiddels is de watertoets ook wettelijk verankerd. Doel van de watertoets is te waar-
borgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in
beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plan-
nen en besluiten. In deze plannen en besluiten dient een waterparagraaf te zijn opge-
nomen, die de keuzes gemotiveerd beschrijft ten aanzien van waterhuishoudkundige
aspecten.

Deelstroomgebiedsvisie
De “Deelstroomgebiedsvisie”, welke is vastgesteld d.d. 7 januari 2004, is een gezamen-
lijk product van de waterschappen, gemeenten en de provincie als trekker. Hierin spelen
ruimte voor water en water als ordenend principe een belangrijke rol. De visie richt zich
primair op het voorkomen van wateroverlast door overstroming door veel neerslag in
een korte tijd. Hieruit volgen richtlijnen voor de ruimtelijke inrichting van het gebied om
wateroverlast tegen te gaan en een aantal mogelijke technische maatregelen welke
kunnen worden ingezet. De maatregelen kunnen worden ingedeeld in de voorkeursvolg-
orde van vasthouden, bergen en afvoeren. De doelstelling van deze maatregelen is een
afvoer te krijgen die niet groter is dan de landbouwkundige afvoer.

Omgevingsplan Zeeland
In het kader van de kwaliteit van de woonomgeving wordt onder meer gestreefd naar
het voorkomen van wateroverlast. Eén van de middelen hiervoor is de waterkansen-
kaart. De kaart geeft aan waar functies vanuit het watersysteem en waterbeheer ten




                                       53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 74 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 75 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           opzichte van kleine risico’s voor wateroverlast en vochttekort optimaal bediend kunnen
           worden alsmede waar het waterbeheer in beginsel tegen de laagste kosten kan worden
           uitgevoerd. Voor Sluis is aangegeven dat stedelijke ontwikkeling in dit gebied een hoog
           inspanningsniveau vergt. Het gebied ligt ongeveer op een hoogte tussen 1 tot 4 (Stads-
           wallen) meter ten opzichte van Nieuw Amsterdams Peil (NAP). Verder behoort het ge-
           bied tot zowel de zoekgebieden voor waterretentie (het vasthouden van water) als tot
           de zoekgebieden voor waterberging.

           Waterbeheersplan
           Het waterschap richt zich op het in stand houden en versterken van gezonde en veer-
           krachtige watersystemen. Het oppervlaktewater wordt niet los gezien van het grondwa-
           ter. Ruimtelijke plannen moeten daartoe getoetst worden op de gevolgen voor de wa-
           terhuishouding.

           Grondwaterbeheersplan
           In het grondwaterbeheersplan is het beleid met betrekking tot de grondwaterbeheers-
           taak van de provincie uitgewerkt. In dit beleid zijn tevens zogenaamde kwetsbare ge-
           bieden aangegeven. Een deel van Sluis ligt in een dergelijk kwetsbaar gebied. Het be-
           treffende gebied heeft de functie landbouw en natuur en bufferzone. In kwetsbare ge-
           bieden gelden wegens de gevoeligheid van hydrologische ingrepen strengere regels dan
           voor niet kwetsbare gebieden.

           Waterplan Zeeuws Vlaanderen
           De gemeenten in Zeeuws Vlaanderen hebben in samenwerking met het waterschap
           Zeeuws Vlaanderen en de provincie een waterplan opgesteld. Dit is een plan waarin
           richting is gegeven hoe met water wordt omgegaan binnen zowel het stedelijke gebied
           als het landelijke gebied. De doelstelling is het streven naar een biologisch gezond wa-
           ter, een goed functionerend en veilig watersysteem en een vergroting van de bele-
           vingswaarde van het water.

           Wateradvies
           Het bestemmingsplan heeft hoofdzakelijk een beheersmatig karakter. Er worden geen
           ingrepen voorgestaan die van invloed zijn op het watersysteem. In overleg met het Wa-
           terschap Zeeuws Vlaanderen is aan de hand van het overzicht van indicatieve ontwerp-
           richtlijnen en toetsingscriteria uit de “Handreiking Watertoets” een advies voor het
           plangebied gegeven. Het wateradvies is als bijlage toegevoegd. Tevens zijn voor ver-
           schillende locaties in de voorschriften een aantal wijzigingsbevoegdheden opgenomen.
           Op het moment dat van deze bevoegdheden gebruik gemaakt gaat worden zal wederom
           overleg gevoerd dienen te worden met het waterschap.




                                                              54
</pre>

====================================================================== Einde pagina 75 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 76 ======================================================================

<pre>                                                       Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




Thema                Waterdoelstelling                            Toetsing

Veiligheid/          Waarborgen veiligheidsniveau en daar-        Sluis ligt niet binnen de keurzone van dijken. Het
Waterkering          voor benodigde ruimte.                       plangebied ligt daarnaast niet in of nabij transport-
                                                                  routes gevaarlijke stoffen over water. Het aspect
                                                                  veiligheid/waterkering is derhalve niet aan de orde.

Wateroverlast        Voldoende ruimte voor vasthouden/            In Sluis zijn geen structurele waterproblemen be-
(vanuit oppervlak-   bergen/afvoeren van water. Vergroten         kend.
tewater)             van de veerkracht van het watersys-
                     teem.

Watervoorziening/    Het voorzien van de bestaande functie        Het plangebied maakt geen deel uit van een waterwin-
-aanvoer             van (grond- en/of oppervlakte-)water         gebied. Wel is Sluis deels gelegen in een bufferzone en
                     van de juiste kwaliteit water en de juiste   in een zone natuur en landbouw. Er worden binnen het
                     hoeveelheid op het juiste moment. Het        bestemmingsplangebied echter geen bijzondere ont-
                     tegengaan van nadelige effecten van          wikkelingen beoogd die de watervoorziening zullen
                     veranderingen in ruimtegebruik op de         schaden. Bij mogelijke herstructureringen zal het as-
                     behoefte aan water.                          pect infiltreren en afkoppelen van hemelwater aan de
                                                                  orde worden gebracht. Er worden binnen het actualise-
                                                                  ringplan geen ontwikkelingen voorzien die nadelige
                                                                  effecten hebben op de behoefte aan water

Volksgezondheid      Minimaliseren risico watergerelateerde       In het bestemmingsplangebied zijn 3 riooloverstor-
(watergerelateerd)   ziekten en plagen. Voorkomen van ver-        ten gelegen. Wanneer op termijn in de kern het
                     drinkingsgevaar/-risico’s via o.a. de        rioolsysteem verbeterd wordt, zal het aantal over-
                     daarvoor benodigde ruimte.                   storten afnemen. Er worden geen nieuwe oppervlak-
                                                                  tewateren gerealiseerd, waarmee het verdrinkingsri-
                                                                  sico niet zal toenemen.

Riolering/RWZI       Afkoppelen van (schone) verharde op-         Sluis is voorzien van diverse rioleringssystemen. De
(incl. water op      pervlakken i.v.m. reductie hydraulische      gemeente streeft ernaar om met betrekking tot de
straat/overlast)     belasting RWZI en transportsysteem met riolering in 2015 conform het Omgevingsplan te
                     beperken overstorten. Rekening houden        voldoen aan de basisinspanning.
                     met (eventuele benodigde filter)ruimte
                     daarvoor.

Bodemdaling          Voorkómen van maatregelen die (extra)        Het peilregiem van het plangebied is afgestemd op
                     maaivelddalingen met name in zetting-        bebouwd gebied. Er is geen sprake van een peilver-
                     gevoelige gebieden kunnen veroorzaken.       laging en/of bodemdaling. Derhalve is deze proble-
                                                                  matiek niet aan de orde.

Grondwater           Tegengaan/Verhelpen van grondwater-          Er zijn in Sluis of de omgeving geen klachten bekend
Overlast             overlast                                     van grondwateroverlast. De bodem is beperkt tot
                                                                  niet geschikt voor infiltratie.

Oppervlakte          Behoud en/of realisatie van een goede        Het bestemmingsplan heeft betrekking op de be-
waterkwaliteit       waterkwaliteit voor mens en natuur           bouwde kom. De oppervlaktewaterkwaliteit kan
                                                                  verbeteren door overstorten te beperken en schoon
                                                                  hemelwater af te koppelen naar het oppervlaktewa-
                                                                  ter.

Grondwater           Behoud/Realisatie van goede waterkwa-        Het plangebied is niet aangewezen als waterwinge-
Kwaliteit            liteit voor mens en natuur                   bied. Het bestemmingsplan is consoliderend. Er
                                                                  vinden geen ontwikkelingen plaats die de kwaliteit
                                                                  aantasten.




                                                  55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 76 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 77 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           Verdroging           Bescherming karakteristieke grondwa-        Er wordt geen grondwater ontrokken of grondwater
                                terafhankelijke ecologische waarden;        geïnfiltreerd met als doel het later weer op te pompen.
                                m.n. van belang in/rond natuurgebieden      Tevens wordt het water wat het grondwater direct kan
                                (voor hydrologische beïnvloedingszone       voeden over het land afgestroomd naar de nabij gele-
                                zie provinciaal omgevingsplan)              gen waterloop. Dit leidt tot een blijvende alsmede een
                                                                            aanvulling van de zoetwaterbel. Verdroging is dan ook
                                                                            niet aan de orde.

           Natte Natuur         Ontwikkeling/Bescherming van een rijke      Het plangebied grenst niet aan natte natuurgebie-
                                gevarieerde en natuurlijk karakteristieke   den. Derhalve zijn er geen bijzondere maatregelen
                                aquatische natuur.                          te treffen of beperkingen te verwachten.

           Onder-               Oppervlaktewater dient adequaat onder-      Het bestemmingsplan is consoliderend. Indien er
           houd(mogelijkheid)   houden te worden.                           ontwikkelingen plaats vinden, wordt er rekening
           waterlopen                                                       gehouden met de onderhoudmogelijkheden van de
                                                                            waterlopen.

           Waterschapswegen     Binnen het plangebied komen geen wa-        Langs de Zuiddijk ligt een waterschapsweg. Deze
                                terschapswegen voor                         weg wordt niet aangetast. Verder komen er in het
                                                                            bestemmingsplangebied geen waterschapswegen
                                                                            voor.



5.5        Externe veiligheid

           Gezien het feit dat het onderhavige plan een beheersplan betreft met zeer geringe
           bouwmogelijkheden behoeft het aspect externe veiligheid geen nadere uitwerking. Ove-
           rigens blijken uit het omgevingsplan (paragraaf 6.5.2) geen belemmeringen.


5.6        Luchtkwaliteit

           Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De Wet luchtkwali-
           teit vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Met de nieuwe Wet luchtkwaliteit en bijbe-
           horende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de
           luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke orde-
           ning doorgang laten vinden. Tevens zijn in deze wet de Europese richtlijnen Luchtkwali-
           teit geïmplementeerd. Door de aanpak van de wet zal de luchtkwaliteit in heel Neder-
           land verder verbeteren, en zullen er steeds minder mensen bloot staan aan schadelijke
           luchtverontreiniging.

           Voor luchtkwaliteit is stikstofdioxide het meest maatgevend, omdat deze stof door de
           invloed van het wegverkeer het snelst een overschrijding van de grenswaarde veroor-
           zaakt. Daarnaast zijn ook de concentraties van fijn stof van belang. Het overgrote deel
           van het fijn stof in Nederland is van natuurlijke oorsprong of waait over uit het buiten-
           land. Slechts een zeer klein deel wordt veroorzaakt door menselijke activiteiten. Daar-
           door kan Nederland zelfs met alle denkbare maatregelen niet op tijd voldoen aan de
           Europese normen voor fijn stof. De grenswaarde voor fijn stof wordt als gevolg van de
           hoge achtergrondconcentraties in grote delen van Nederland overschreden. Het terug-
           dringen van deze hoge concentraties is in de eerste plaats een taak van de rijksover-
           heid. De lokale overheid moet echter wel die maatregelen treffen die binnen haar be-
           voegdheden passen. Van belang is daarbij dat een planologische ontwikkeling, bezien in
           groter verband, de verdergaande reductie van luchtverontreinigende stoffen door het




                                                              56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 77 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 78 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




      rijk niet in gevaar brengt. Ruimtelijke maatregelen hebben slechts een effect op de con-
      centraties ter plaatse van de gevoelige bestemming.

      In de algemene maatregel van bestuur niet in betekenende mate (NIBM) en de ministe-
      riële regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het
      begrip NIBM. In de regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen
      die NIBM bijdragen aan de luchtverontreiniging. Op deze lijst staan onder andere be-
      paalde inrichtingen, kantoorprojecten en woningbouwprojecten en de grenswaarden
      waarboven deze projecten als in betekende mate (IBM) worden aangemerkt. Gevallen
      die als NIBM zijn aangemerkt kunnen, mits niet gelegen nabij een drukke verkeersweg,
      zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.
      Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aan-
      nemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing aan de
      grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege blijven. De bijdrage van NIBM projecten
      aan de luchtverontreiniging wordt binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma
      Luchtkwaliteit (NSL) gecompenseerd met algemene maatregelen. Indien een plan NIBM
      bijdraagt aan de luchtverontreiniging maar echter wel gelegen is nabij een drukke ver-
      keersweg, dient er wel een luchtonderzoek uitgevoerd te worden. Aangetoond dient te
      worden dat de verontreiniging afkomstig van de verkeersweg ten aanzien van de be-
      oogde ontwikkeling geen nadelig effect oplevert.

      Luchtonderzoek dient enkel te worden uitgevoerd wanneer het gaat om nieuwe ontwik-
      kelingen welke IBM bijdragen of ontwikkelingen nabij drukke verkeerswegen. In het
      onderhavige bestemmingsplan doen zich geen van dergelijke situaties voor. Een nader
      onderzoek met betrekking tot luchtverontreiniging kan dan ook achterwege blijven.


5.7   Flora en Fauna


      Natura 2000
      Natura 2000 is een Europees initiatief voor een netwerk ter behoud van natuur. Het
      netwerk omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn (1979)
      en de Habitatrichtlijn (1992). Deze richtlijnen zijn in Nederland geïmplementeerd in de
      Natuurbeschermingswet 1998 (2005).

      Vogelrichtlijn
      De Vogelrichtlijn heeft het doel om alle in het wild levende vogels en hun habitats op
      het grondgebied van de Europese Unie te beschermen en te beheren. Hiervoor zijn on-
      der meer speciale beschermingszones aangewezen. Ook is het verplicht om passende
      maatregelen te nemen om de kwaliteit van de leefgebieden niet te laten verslechteren.
      Verder mogen er geen storende factoren in gebieden optreden die negatieve gevolgen
      hebben op het voortbestaan van de vogelsoorten die door de Vogelrichtlijn beschermd
      worden. De Westerschelde is aangewezen als Vogelrichtlijngebied, de kern Sluis valt
      hier echter buiten.

      Habitatrichtlijn
      In mei 1992 is de Habitatrichtlijn van kracht geworden. Deze richtlijn behelst de in-
      standhouding van natuurlijke habitats en wilde flora en fauna. De richtlijn is mede be-
      doeld voor het realiseren van een Europees ecologisch netwerk dat gericht is op de in-




                                            57
</pre>

====================================================================== Einde pagina 78 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 79 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           standhouding van een groot aantal bedreigde habitats en soorten op internationaal ni-
           veau. Rijk, provincie en gemeenten hebben de gezamenlijke verantwoordelijkheid de
           natuur te beschermen. Tot die natuur behoren alle natuurgebieden, maar ook de be-
           schermde planten- en diersoorten binnen en buiten deze gebieden. Het behoud van de
           soortenrijkdom is een belangrijk onderdeel van het natuurbeleid. Die gezamenlijke ver-
           antwoordelijkheid is gebaseerd op nationale en internationale afspraken, onder andere
           vastgelegd in voornoemde Europese Habitatrichtlijn en de Vogelrichtlijn. Deze internati-
           onale verplichtingen zijn voor een groot deel verankerd in de Nederlandse regelgeving,
           met name in de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet. De Flora- en fauna-
           wet bepaald in artikel 2 onder meer dat het verboden is om beschermde plan- en dier-
           soorten zonder noodzaak te verontrusten of de voortplantings- of rustplaats te versto-
           ren dan wel te beschadigen. In artikel 3 en artikel 4 is aangegeven welke plant- en dier-
           soorten beschermd zijn, De Minister van Landbouw, Natuurbeheer en Visserij kan mid-
           dels artikel 75 ontheffing verlenen van de opgenomen verboden mits:
               er geen andere bevredigende oplossing bestaat;
               er geen afbreuk wordt gedaan aan het streven de populaties van de betrokken
                soort in het natuurlijke verspreidingsgebied in een gunstige staat van instandhou-
                ding te laten voortbestaan;
               er sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van
                redenen van sociale of economische aard en voor het milieu wezenlijk gunstige ef-
                fecten. Ook als is er sprake van een groot openbaar belang, een ontheffing kan niet
                worden verleend ten aanzien van vogels behorende tot een beschermde inheemse
                soort.

           Zoals uit het voorgaande blijkt is het van belang bij de ruimtelijke planvorming vooraf
           te onderzoeken of en welke plant- en diersoorten er voorkomen, wat de beschermings-
           status is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de aangetrof-
           fen soorten. Er dient immers te worden aangetoond dat met de ontwikkeling van een
           ruimtelijk plan het voortbestaan van plant- en diersoorten niet wordt bedreigd.

           Natuurloket
           Ten behoeve van het onderzoek of en welke dier- en plantensoorten er in het plange-
           bied voorkomen en wat hun beschermingsstatus is, is gebruik gemaakt van het digitale
           Natuurloket. Dit loket verwijst naar bestaande gegevens over de aanwezigheid van
           soorten planten en dieren in Nederland. Het gaat hierbij om soorten die bescherming
           genieten vanuit wet- en regelgeving. Ook wordt informatie gegeven over soorten van
           Rode lijsten. Het Natuurloket is in opdracht van het Ministerie van Landbouw, Natuur-
           beheer en Visserij ingesteld door de Vereniging Onderzoek Flora en Fauna om de uit-
           voering van internationale richtlijnen, Flora- en faunawet en Natuurbeschermingswet te
           ondersteunen. In de systematiek van het Natuurloket is Nederland ingedeeld in kilome-
           terhokken. Per kilometerhok wordt aangegeven welke soorten planten en dieren in het
           desbetreffende hok zijn gesignaleerd. Het plangebied valt in hok 015-370, 015-371,
           016-370 en 016-371, waar onder meer zijn aangetroffen op peildatum juni 2008:
              1 soort vaatplan, voorkomend op de Flora- en faunawet lijst 1;
              6 soorten vaatplanten, voorkomend op de Rode lijst;
              4 soorten zoogdieren, voorkomend op de Flora- en faunawet lijst 1;
              2 soorten zoogdieren, voorkomend op de Flora- en faunawet lijst 2 en 3;
              2 soorten zoogdieren, voorkomend op de Habitatrichtlijn;




                                                              58
</pre>

====================================================================== Einde pagina 79 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 80 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




         2 soorten broedvogels, voorkomend op de Flora- en faunawet lijst 2 en 3;
         2 soorten broedvogels, voorkomend op de Rode lijst;
         15 soorten watervogels, voorkomend op de Flora- en faunawet lijst 2 en 3;
         4 soorten watervogels, voorkomend op de Vogelrichtlijn;
         1 soort amfibie, voorkomend op de Flora- en faunawet lijst 1.

      Aangezien onderhavig bestemmingsplan in principe een beheersplan is, heeft ten be-
      hoeve van voorliggend bestemmingsplan geen nader onderzoek plaatsgevonden naar de
      voorkomende planten- en diersoorten. Bij toekomstige ontwikkelingen dient de Habita-
      trichtlijn en de Flora- en faunawet onderzocht te worden. Daarbij moet vastgesteld wor-
      den in hoeverre het aannemelijk is dat de in het betreffende kilometerhok gesignaleerde
      soorten specifiek in het te ontwikkelen gebied voorkomen. Tevens moet worden onder-
      zocht in hoeverre de beoogde ontwikkeling een bedreiging vormt voor het voortbestaan
      van de betreffende soorten. Deze onderzoeksverplichting is in de wijzigingsbevoegdhe-
      den opgenomen, met uitzondering bij functiewijzigingen binnen de bestaande bebou-
      wing en overige niet ingrijpende wijzigingen. Opgemerkt wordt dat voor over deze ont-
      wikkelingen betrekking hebben op het bestaand bebouwd gebied, het reëel is om te
      veronderstellen dat de consequenties voor beschermde plant- en diersoorten gering
      zullen zijn.


5.8   Besluit milieueffectrapportage

      Op grond van het Besluit milieueffectrapportage moet voorafgaand aan de besluitvor-
      ming omtrent de vaststelling van een bestemmingsplan worden nagegaan of sprake is
      van een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit. Het bestemmingsplan omvat geen activi-
      teiten die belangrijke nadelige effecten kunnen hebben op het milieu. Een m.e.r.-
      beoordelingsplicht is derhalve niet aan de orde.




                                            59
</pre>

====================================================================== Einde pagina 80 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 81 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




6          JURIDISCHE VORMGEVING

           Het juridische gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de plankaart met voor-
           schriften. Bij ieder plan hoort een toelichting, maar dit onderdeel heeft als zodanig geen
           rechtskracht. De plankaart van “Bebouwde kom Sluis” bestaat uit drie deelplankaarten.
           De voorschriften zijn opgebouwd uit algemene bepalingen (paragraaf I), bestemmings-
           bepalingen (paragraaf II) en overige bepalingen (paragraaf III). In paragraaf 6.1 van de
           toelichting wordt de bestemmingsplansystematiek nader toegelicht. De bestemmings-
           bepalingen worden in paragraaf 6.2 besproken.


6.1        Bestemmingsplansystematiek

           Het bestemmingsplan “Bebouwde kom Sluis” kan grotendeels gekarakteriseerd worden
           als een zogenaamd “beheersplan”. In een dergelijke bestemmingsregeling ligt het ac-
           cent vooral op het bieden van rechtsbescherming ten aanzien van het bestaand gebruik
           van gronden en opstallen. Een en ander heeft geresulteerd in een planopzet met een
           beperkt aantal bestemmingen, een eenvoudig kaartbeeld en een uniforme opzet van de
           bouwbepalingen. Alle bestaande functies (centrumvoorzieningen, wonen, werken, ver-
           keer, recreëren, etcetera) worden gerespecteerd; ingrijpende functieveranderingen zijn
           niet voorzien.

           In het bestemmingsplan zijn enige concrete bouwplannen verwerkt. Het betreft het re-
           noveren en uitbreiden van de Dikke van Dale aan de Sint Annastraat, de nieuwbouw
           van het Multifunctioneel Centrum aan de Kloosterstraat en de nieuwbouw van het win-
           kelcentrum met appartementen “De Kogge” aan de Lange Wolstraat. Tevens zijn voor
           verschillende locaties wijzigingsbevoegdheden opgenomen naar woondoeleinden.


6.2        Toelichting op de bestemmingen



I.         ALGEMENE EN TECHNISCHE BEPALINGEN


           Begripsbepalingen (artikel 1)
           In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de voorschriften worden gehanteerd.
           Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel
           aan de betreffende woorden toegekende betekenis.

           Wijze van meten (artikel 2)
           In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in
           acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

           Beoordeling van gronden in verband met verstrekken bouwvergunning (artikel 3)
           Om misbruik van bouwvoorschriften te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden,
           die al eens als berekeningsgrondslag voor een bouwvergunning hebben gediend, niet
           nogmaals als zodanig kunnen dienen.




                                                              60
</pre>

====================================================================== Einde pagina 81 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 82 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




      Bestaande afstanden en andere maten (artikel 4)
      Bestaande (legale of illegale) afwijkingen van in het plan voorgeschreven afstanden en
      maten zijn toelaatbaar voor zover het bestaande situaties betreft ten tijde van tervisie-
      legging van het ontwerp van het bestemmingsplan. Op het moment dat bouwactivitei-
      ten ontplooid worden bij/aan dergelijke bouwwerken, bijvoorbeeld door het tenietgaan
      na een calamiteit, dienen de voorgeschreven afstanden en maten van het onderhavige
      bestemmingsplan in acht genomen te worden, behoudens in die situaties dat het over-
      gangsrecht (artikel 27) van toepassing kan worden verklaard. Dit laatste is het geval
      indien het bouwwerken betreft, die ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van
      het onderhavige bestemmingsplan bestaan, dan wel nadien zijn of kunnen worden ge-
      bouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet. Het over-
      gangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip
      van de tervisielegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan, doch zijn gebouwd
      met het toen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

      Gecombineerde bestemmingen (artikel 5)
      In het bestemmingsplan zijn verschillende gecombineerde (dubbel)bestemmingen op-
      genomen. De gezamenlijke van de gecombineerde bestemmingen zijn voor zowel het
      bouwen als het gebruik van toepassing. Ten behoeve van de te beschermen waarden is
      bij de desbetreffende bepalingen een voorrangsregeling opgenomen.


II.   BESTEMMINGSBEPALINGEN


      Woondoeleinden (artikel 6)
      Aan de bestaande woongebieden is de bestemming “Woondoeleinden” toegekend. Deze
      gronden zijn bestemd voor de huisvesting van personen. In het plan worden de volgen-
      de woningtypen onderscheiden: vrijstaande woningen (Wv), maximaal twee aaneenge-
      schakelde woningen (Wt), aaneengesloten woningbouw (Wa) en gestapelde woning-
      bouw (Ws).

      In de voorschriften is vastgelegd, dat de woningen met de voorgevel gebouwd moeten
      worden in de op de kaart aangegeven bebouwingsgrens (hierna ook “rooilijn” ge-
      noemd), die de plaatsing voor de representatieve beeldbepalende gevels aangeeft. In
      sommige gevallen, met name in hoeksituaties, zijn meerdere bebouwingsgrenzen, die
      de plaatsing van de representatieve gevels aangeeft, op de plankaart aangegeven. In
      voorkomende gevallen dient de zijgevel gelijk aan de voorgevel behandeld te worden,
      zodat dan ook de zijgevel in de bebouwingsgrens gebouwd dient te worden. Tevens die-
      nen de woningen opgericht te worden binnen de op de plankaart aangegeven bebou-
      wingsvlakken. Op deze wijze wordt de situering van de woningen nader bepaald. Verder
      zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van de breedte van woningen, de afstand tot
      zijdelingse perceelsgrenzen en de toegestane dakhelling. Bij iedere woning zijn bijge-
      bouwen, aan- en uitbouwen toegestaan. Ook ten aanzien van deze bouwwerken zijn
      bouwbepalingen opgenomen.

      Bij de vrijstellingen zijn een tweetal bepalingen opgenomen waarin het college van Bur-
      gemeester en Wethouders de bevoegdheid wordt geboden om vrijstelling te verlenen
      van specifieke bouwbepalingen. Ten eerste is het college van Burgemeester en Wethou-
      ders, onder voorwaarden, bevoegd om vrijstelling te verlenen om een deel van de voor-




                                            61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 82 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 83 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           gevel op te richten achter de op de plankaart aangegeven bebouwingsgrens die de
           plaatsing van de representatieve beeldbepalende gevels aangeeft. Daarnaast is een vrij-
           stellingsbepaling opgenomen waardoor een hogere bebouwde oppervlakte voor bijge-
           bouwen kan worden toegestaan.
           Ten aanzien van beroeps- en bedrijfsmatig gebruik van een gedeelte van een woning is
           een vrijstellingsbevoegdheid voor het college van Burgemeester en Wethouders opge-
           nomen.

           In artikel 6, lid 5 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen teneinde de samenstelling
           van de woningvoorraad te kunnen wijzigen. Door middel van een wijzigingsbevoegdheid
           bestaat de mogelijkheid om de in het bestemmingsplan opgenomen subbestemmingen
           (v, t, a en s) te wijzigen.

           Maatschappelijke doeleinden (artikel 7)
           Sociale, openbare, educatieve, culturele, medische en levensbeschouwelijke functies
           zijn bestemd tot "Maatschappelijke doeleinden". De gronden met deze bestemming lig-
           gen verspreid door de kern. In onderstaand schema zijn de huidige maatschappelijke
           functies, die bestemd zijn als “Maatschappelijke doeleinden” geïnventariseerd.

           Onderwijs
              kinderdagverblijf en peuterspeelzaal                J.H. van Dalestraat 21
              Multifunctioneel Centrum (MFC)                      Kloosterstraat

           Sociaal
              verzorgingstehuis Rozenoord                         Hoogstraat 58
              woonzorgcomplex Het Rondeel                         Het Rondeel

           Overheid
              brandweerkazerne                                    Hoogstraat 35
              stadhuis                                            Grote Markt 1
              begraafplaats                                       Hoogstraat

           Religieus
              kerk                                                Oude Kerkstraat

           De bebouwing moet opgericht worden in het op de plankaart aangegeven bebouwings-
           vlak. Op deze wijze wordt de situering van de bebouwing nader geregeld. Het maximale
           bebouwingsoppervlak wordt bepaald door het op de plankaart ingeschreven percentage.
           De maximaal toegestane hoogte is op de plankaart aangegeven. De maximale hoogte
           van de torens van het gemeentehuis en de kerk is niet nader bepaald.

           Burgemeester en Wethouders zijn onder bepaalde voorwaarden bevoegd de bestem-
           ming “Maatschappelijke doeleinden” te wijzigen in de bestemming “Woondoeleinden” en
           “Verkeers- en verblijfsdoeleinden”. De gebieden waarvoor deze wijzigingsbevoegdheid
           geldt staan aangegeven op de kaart. Tevens zijn Burgemeester en Wethouders onder
           bepaalde voorwaarden bevoegd de bestemming te wijzigen in de bestemming “Woon-
           doeleinden, subbestemming ‘s’”.

           Centrumvoorzieningen (artikel 8)
           De gronden in het kernwinkelgebied van Sluis zijn bestemd tot “Centrumvoorzieningen”.
           Binnen deze bestemming zijn de functies detailhandel, horeca, kantoren, kleinschalige




                                                              62
</pre>

====================================================================== Einde pagina 83 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 84 ======================================================================

<pre>                                            Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




bedrijfsactiviteiten en wonen vrij uitwisselbaar. De bestaande sekswinkels zijn onder het
overgangsrecht gebracht. Dit ligt in de lijn van het (paraplu) bestemmingsplan “Be-
gripsbepalingen en algemene gebruiksregeling in verband met het opheffen van het
bordeelverbod” van de (voormalige) gemeente Sluis-Aardenburg. Ten aanzien van de
vestigingsmogelijkheden van de toegelaten functies zijn in de beschrijving in hoofdlijnen
enige toetsingscriteria opgenomen, die met name gericht zijn op het streven de com-
pacte structuur van het kernwinkelgebied te handhaven c.q. te versterken.

Binnen de bouwbepalingen wordt gewerkt met een bebouwingsvlak, waarbij op verschil-
lende plaatsen een bebouwingsgrens is opgenomen waarin de voorgevel opgericht dient
te worden. Evenals bij de bestemming “Woondoeleinden” zijn in sommige gevallen, met
name in hoeksituaties meerdere bebouwingsgrenzen, die de plaatsing van de represen-
tatieve gevels aangeven, op de plankaart aangegeven. In voorkomende gevallen dient
de zijgevel gelijk aan de voorgevel behandeld te worden, zodat dan ook de zijgevel in
de bebouwingsgrens gebouwd dient te worden. Met betrekking tot de breedte, dakvoet-
hoogte en dakhelling is een nadere maatvoering opgenomen. Binnen de bestemming
“Centrumvoorzieningen” is tevens een mogelijkheid opgenomen voor het oprichten van
bijgebouwen, aan- en uitbouwen. Vanwege het compacte karakter van het centrumge-
bied is een hoog tot zeer hoog bebouwingspercentage toegestaan.
Ten aanzien van de situering van het hoofdgebouw en verschillende maatvoeringen zijn
vrijstellingsbepalingen opgenomen. Tevens is een vrijstellingsbepaling opgenomen ten
aanzien van de toegelaten aard van bedrijfsactiviteiten. De mogelijkheid wordt geboden
om bedrijfsactiviteiten toe te staan die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten dan wel
in een hogere categorie voorkomen.

In lid 6 zijn een tweetal wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Het betreft een wijzi-
gingsbevoegdheid voor het college van Burgemeester en Wethouders om het op de
plankaart aangegeven bebouwingsvlak te vergroten en een wijzigingsbevoegdheid om
de categorie-indeling van de Staat van Bedrijfsactiviteiten te wijzigen.

Teneinde de diversiteit aan functies in het straatbeeld te waarborgen, is een specifieke
verbodsbepaling opgenomen waarin het gebruik van meer dan 2 aaneengesloten hoofd-
gebouwen ten behoeve van één detailhandels-, horeca- of kleinschalig bedrijf wordt
uitgesloten. Dit om te voorkomen dat de compacte, kleinschalige structuur van het
kernwinkelgebied van Sluis wordt aangetast door de vestiging van grootschalige bedrij-
ven.

Detailhandel (artikel 9)
De bestaande detailhandelsbedrijven buiten het centrumgebied zijn bestemd tot “De-
tailhandel”. Binnen de bouwbepalingen wordt gewerkt met een bebouwingsvlak, waarbij
op verschillende plaatsen een bebouwingsgrens is opgenomen waarin de voorgevel op-
gericht dient te worden. Evenals bij de bestemming “Woondoeleinden” zijn in sommige
gevallen, met name in hoeksituaties meerdere bebouwingsgrenzen, die de plaatsing van
de representatieve gevels aangeven, op de plankaart aangegeven. In voorkomende ge-
vallen dient de zijgevel gelijk aan de voorgevel behandeld te worden, zodat dan ook de
zijgevel in de bebouwingsgrens gebouwd dient te worden. Met betrekking tot de breed-
te, dakvoethoogte en dakhelling is een nadere maatvoering opgenomen.




                                       63
</pre>

====================================================================== Einde pagina 84 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 85 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           Ten aanzien van de situering van het hoofdgebouw en het maximaal toegestane be-
           bouwde oppervlak voor bijgebouwen, aan- en uitbouwen zijn vrijstellingsbepalingen
           opgenomen.

           Burgemeester en Wethouders zijn onder bepaalde voorwaarden bevoegd de bestem-
           ming “Detailhandel” te wijzigen in de bestemming “Woondoeleinden”. De gebieden
           waarop de wijzigingsbevoegdheid van toepassing is zijn weergegeven op de kaart.

           Horecadoeleinden (artikel 10)
           De horecabedrijven buiten het centrumgebied zijn bestemd tot “Horecadoeleinden”. Het
           betreft een bedrijf aan de Smeestraat, de Sint Janstraat en de Sint Annastraat. Binnen
           de bouwbepalingen wordt gewerkt met een bebouwingsvlak, waarbij op verschillende
           plaatsen een bebouwingsgrens is opgenomen waarin de voorgevel opgericht dient te
           worden. Evenals bij de bestemming “Woondoeleinden” zijn in sommige gevallen, met
           name in hoeksituaties, meerdere bebouwingsgrenzen, die de plaatsing van de represen-
           tatieve gevels aangeven, op de plankaart aangegeven. In voorkomende gevallen dient
           de zijgevel gelijk aan de voorgevel behandeld te worden zodat dan ook de zijgevel in de
           bebouwingsgrens gebouwd dient te worden. Met betrekking tot de breedte, dakvoet-
           hoogte en dakhelling is een nadere maatvoering opgenomen.

           Ten aanzien van de situering van het hoofdgebouw en het maximaal toegestane be-
           bouwde oppervlak voor bijgebouwen, aan- en uitbouwen zijn vrijstellingsbepalingen
           opgenomen.

           Burgemeester en Wethouders zijn onder bepaalde voorwaarden bevoegd de bestem-
           ming “Horecadoeleinden” te wijzigen in de bestemming “Woondoeleinden”. De gebieden
           waarop deze wijzigingsbevoegdheid van toepassing is staan weergegeven op de kaart.

           Bedrijfsdoeleinden (artikel 11)
           De bestaande bedrijven buiten het centrumgebied zijn bestemd als “Bedrijfsdoelein-
           den”. Voor bedrijven die niet in het centrumgebied gelegen zijn, is een subbestemming
           opgenomen, die is toegesneden op de huidige bedrijfsvoering. Ten aanzien van be-
           staande bedrijvigheid is het beleid gericht op consolidatie. Indien een bedrijf zich zoda-
           nig ontwikkelt dat het qua milieubelasting niet langer past in een woongebied, dan
           wordt verplaatsing nagestreefd. Binnen de bouwbepalingen wordt gewerkt met een be-
           bouwingsvlak, waarbij op verschillende plaatsen een bebouwingsgrens is opgenomen
           waarin de voorgevel opgericht dient te worden. Evenals bij de bestemming “Woondoel-
           einden” zijn in sommige gevallen, met name in hoeksituaties meerdere bebouwings-
           grenzen, die de plaatsing van de representatieve gevels aangeven, op de plankaart
           aangegeven. In voorkomende gevallen dient de zijgevel gelijk aan de voorgevel behan-
           deld te worden zodat dan ook de zijgevel in de bebouwingsgrens gebouwd dient te wor-
           den. Met betrekking tot de breedte, dakvoethoogte en dakhelling is een nadere maat-
           voering opgenomen.

           Ten aanzien van de situering van het hoofdgebouw en de afstand tussen vrijstaande
           gebouwen zijn vrijstellingsbepalingen opgenomen. Ook is er een vrijstellingsbepaling
           opgenomen ten aanzien van de toegelaten aard van bedrijfsactiviteiten. De mogelijk-
           heid wordt geboden om bedrijfsactiviteiten toe te staan die niet in de Staat van Be-




                                                              64
</pre>

====================================================================== Einde pagina 85 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 86 ======================================================================

<pre>                                           Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




drijfsactiviteiten voorkomen. Bij toepassing van deze vrijstellingsbevoegdheid dient het
advies van een milieudeskundige te worden ingewonnen.

In lid 5 zijn een tweetal wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Ten eerste een wijzi-
gingsbevoegdheid voor het college van Burgemeester en Wethouders om de categorie-
indeling van de Staat van Bedrijfsactiviteiten te wijzigen. Ten tweede een wijzigingsbe-
voegdheid om onder bepaalde voorwaarden de bestemming “Bedrijfsdoeleinden” te wij-
zigen in de bestemming “Woondoeleinden”. De gebieden waarop de laatste wijzigings-
bevoegdheid van toepassing is staan weergegeven op de kaart. Tevens is er in lid 6 een
uitwerkingsbevoegdheid opgenomen om onder bepaalde voorwaarden de bestemming
te wijzigen in de bestemming “Centrumdoeleinden”. Het betreffende gebied staat op de
kaart weergegeven.

Bedrijventerrein (artikel 12)
In het plangebied liggen twee kleine bedrijventerreinen, aan de zuidkant van Sluis (om-
geving Smoutweg) en ten noordwesten van de kern (omgeving Landbouwmuseum).
Specifiek voor deze terreinen is de bestemming “Bedrijventerrein” geïntroduceerd,
waarbinnen categorie 1 en 2 bedrijven toegestaan zijn.

De bebouwingsbepalingen zijn opgenomen in het artikel.

Recreatieve doeleinden (artikel 13)
In de parkzone bevinden zich enige recreatieve functies, te weten een kampeerterrein,
tennisvelden, voetbalvelden en volkstuinen. Deze gronden zijn bestemd voor “Recrea-
tieve doeleinden”. De gronden worden hoofdzakelijk gebruikt voor openluchtrecreatie,
de bebouwingsmogelijkheden zijn hierop afgestemd. De bebouwing bestaat uit enkele
kantines, clubgebouwen en kleed- en opslagruimtes van een beperkt volume.

Het kampeerterrein heeft de subbestemming “kampeerterrein”. Op deze gronden is ten
behoeve van het beheer van de camping een bedrijfswoning toegestaan. Naast bouw-
bepalingen voor de toegestane bebouwing zijn enige bepalingen opgenomen met be-
trekking tot de standplaatsen voor kampeermiddelen.

De sportvelden hebben een subbestemming “sportieve recreatie”. De situering van de
(bestaande) bebouwing is middels een bebouwingsvlak op de plankaart nader aange-
duid. Het bebouwingspercentage is zo gekozen dat nog enige uitbreiding van het be-
staande bouwvolume is toegestaan. De totale hoogte van de bebouwing is op de plan-
kaart aangegeven. De hoogte van andere bouwwerken op de gronden met de subbe-
stemming “sportieve recreatie” bedraagt maximaal 4 meter, met dien verstande dat de
hoogte van vlaggen- en lichtmasten en ballenvangers maximaal 12 meter mag bedra-
gen.

Het volkstuinencomplex heeft de subbestemming “volkstuinen”. Op deze gronden is per
volkstuin één gebouw van maximaal 8 mȼ toegestaan ten behoeve van de opslag van
materialen.

Burgemeester en Wethouders zijn onder bepaalde voorwaarden bevoegd de bestem-
ming “Recreatieve doeleinden” te wijzigen in de bestemming “Woondoeleinden”. Het
gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid van toepassing is, is weergegeven op de kaart.




                                      65
</pre>

====================================================================== Einde pagina 86 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 87 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           Agrarische doeleinden (artikel 14)
           Een weiland in het noorden van het plangebied is bestemd tot agrarische doeleinden.
           Binnen deze bestemming mogen alleen andere bouwwerken worden opgericht. Ten aan-
           zien van het uitsluiten van mestopslag is in lid 4 een specifiek gebruiksverbod opgeno-
           men. In lid 5 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming onder be-
           paalde voorwaarden te wijzigen in woondoeleinden. Het gebied waarop deze bevoegd-
           heid van toepassing is staat aangegeven op de kaart.

           Cultuurmonument (artikel 15)
           De groenstructuur van Sluis wordt met name bepaald door de met bomen beplante ves-
           tingwallen rondom de stad. De vestingwallen en de groene gebieden tussen het be-
           bouwde gebied en de vestingwallen zijn bestemd tot “Cultuurmonument”.
           Daarnaast zijn ook de historische stadsmuren aan de Kalkboei en het groengebied aan
           de Schaliestraat, waar zich de restanten van de Sint Janskerk bevinden, tot cultuurmo-
           nument bestemd. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Ter be-
           scherming van cultuurhistorische, archeologische, landschappelijke en natuurweten-
           schappelijke waarden is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Voor het uitvoeren
           van bepaalde nader omschreven werken en werkzaamheden moet vooraf een aanleg-
           vergunning aangevraagd worden bij het college van Burgemeester en Wethouders. Het
           gebruik van deze gronden als opslagplaats voor bagger en grondspecie en het blijvend
           omzetten van grasland in bouwland is expliciet verboden.

           Autoboxen (artikel 16)
           Binnen het plangebied zijn verscheidene zelfstandige autoboxen gesitueerd die met na-
           me gebruikt worden voor de stalling van voertuigen en de berging van huishoudelijke
           zaken.

           Schuur (artikel 17)
           Binnen het plangebied zijn verscheidene zelfstandige schuren gesitueerd die met name
           gebruikt worden voor opslag, berging en stalling. Burgemeester en Wethouders zijn on-
           der bepaalde voorwaarden bevoegd de bestemming “Schuur” te wijzigen in de bestem-
           ming “Woondoeleinden”.

           Verkeers- en verblijfdoeleinden (artikel 18)
           De ‘openbare’ buitenruimte in het plangebied is bestemd voor “Verkeers- en verblijfs-
           doeleinden”. Hieronder vallen verkeersvoorzieningen, speelvoorzieningen, groenvoor-
           zieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. De parkeerterreinen zijn middels
           een subbestemming bestemd tot “parkeerterreinen”. Op deze gronden zijn niet voor
           bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken toegestaan. Specifieke bouwbe-
           palingen voor straatmeubilair worden in de bestemming "Verkeers- en verblijfsdoelein-
           den" niet gegeven. Dergelijke bouwwerken, zoals verkeersborden, wegbewijzeringbor-
           den verkeerslichten, verkeerssignaleringssystemen en abri's worden aangemerkt als
           vergunningvrije bouwwerken. Voor de overige andere bouwwerken geldt een maximale
           hoogte van 2 meter. Op grond van artikel 27 lid 3 sub b kan vrijstelling worden ver-
           leend tot maximaal 10 meter. Voor niet voor bewoning bestemde gebouwen zijn speci-
           fieke bouwbepalingen opgenomen.




                                                              66
</pre>

====================================================================== Einde pagina 87 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 88 ======================================================================

<pre>                                          Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




Water (artikel 19)
Binnen de grenzen van het plangebied ligt aan de zuidwest zijde een gedeelte van De
Damsche Vaart. Deze waterloop is bestemd tot “Water”. Overige waterhuishoudkundige
voorzieningen, zoals afwateringsloten zijn niet expliciet tot water bestemd.

Groenvoorzieningen (artikel 20)
De groengebieden in de kern zijn bestemd voor "Groenvoorzieningen". Op deze gronden
mogen niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken worden opge-
richt. De bouwbepalingen zijn met name gericht op de maximaal toegestane hoogtema-
ten. De oppervlakte van gebouwen mag maximaal 15 m2 bedragen. Hierdoor wordt het
mogelijk om bijvoorbeeld een gebouw van maximaal 15 m2 toe te staan ten behoeve
van speelvoorzieningen. De eigenaar van de groenvoorziening is verantwoordelijk voor
de inrichting en beheer ervan. Het bestemmingsplan is namelijk niet het instrument op
grond waarvan de inrichting van deze gronden kan worden geregeld en afgedwongen.

Molenbiotoop (artikel 21) (Dubbelbestemming)
Rondom de molen van Sluis dient rekening te worden gehouden met een molenbe-
schermingszone. Binnen deze zone geldt er een beperking voor de hoogte van nieuwe
gebouwen (waarbij onder voorwaarden vrijstelling mogelijk is). Voor het planten (of
verwijderen) van houtgewas en andere opgaande beplanting is een aanlegvergunning
vereist. Alvorens op een aanvraag te beslissen dient een molendeskundige van de vere-
niging De Zeeuwse Molen of de vereniging De Hollandsche Molen te worden gehoord
omtrent de vraag of door het verlenen van een aanlegvergunning de windvang voor de
molen of de waarde van de molen als landschapbepalend element niet onevenredig in
gevaar wordt of kan worden gebracht.

Archeologisch waardevol terrein (artikel 22) (Dubbelbestemming)
Uit de archeologische verwachtings- en advieskaart van Sluis opgesteld door Archeolo-
gisch Adviesbureau RAAP blijkt dat er voor vrijwel het gehele plangebied een hoge ar-
cheologische verwachtingswaarde geldt. Met uitzondering van een gedeelte van de Sint
Annastraat is aan het gehele plangebied de bestemming "Archeologisch waardevol ter-
rein" toegekend. Daar de gronden met de bestemming "Archeologisch waardevol ter-
rein" zijn gelegen binnen andere bestemmingen is er sprake van een dubbelbestem-
ming.

Ter bescherming van de aanwezige archeologische waarden zijn bouwwerken ten dien-
ste van de andere voor deze gronden geldende bestemmingen uitsluitend toegestaan
indien er geen grondbewerkingen dieper dan 30 centimeter plaatsvinden. Bouwwerken
waarbij grondbewerkingen dieper dan 30 centimeter plaatsvinden zijn door middel van
een vrijstelling toegestaan. Voorwaarde voor toepassing van deze vrijstellingsbevoegd-
heid door het college van burgemeester en wethouders is dat de archeologische waar-
den van de gronden niet onevenredig worden geschaad. Hiertoe dienen burgemeester
en wethouders advies in te winnen bij een archeologisch deskundige.

Ter bescherming van de aanwezige archeologische waarden is er voor bepaalde werken
en of werkzaamheden tevens een aanlegvergunningstelsel opgenomen teneinde te
voorkomen dat de aanwezige waarden onevenredig worden aangetast. Alvorens burge-
meester en wethouders een aanlegvergunning verlenen dient er een archeologisch des-
kundige gehoord te worden omtrent de vraag of de archeologische waarden voldoende




                                     67
</pre>

====================================================================== Einde pagina 88 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 89 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           worden beschermd en of er eventueel technische voorwaarden getroffen dienen te wor-
           den. Het aanlegvergunningvereiste is niet van toepassing op werken en/of werkzaam-
           heden die de normale werkzaamheden betreffen, werken en/of werkzaamheden die op
           het tijdstip van dit plan in uitvoering zijn en werken en/of werkzaamheden waarbij geen
           grondbewerkingen dieper dan 30 centimeter plaats vinden.

           Het gebruik van gronden als opslagplaats voor bagger en grondspecie is expliciet uitge-
           sloten.


III.       OVERIGE BEPALINGEN


           Algemene vrijstellingen (artikel 23)
           In artikel 23 is een aantal algemene vrijstellingen opgenomen. Deze vrijstellingen be-
           treffen het overschrijden van de naar de weg gekeerde bebouwingsgrens, voorzover
           deze niet leiden tot wijziging van bestemmingen. Ook is een vrijstelling opgenomen
           voor het oprichten van masten en antennes tot een bepaalde hoogte.

           Wijzigingsbevoegdheden (artikel 24)
           Artikel 24 betreft een aantal wijzigingsbevoegdheden voor Burgemeester en Wethou-
           ders ten aanzien van het bouwen van nutsgebouwtjes en het overschrijden van de naar
           de weg gekeerde bebouwingsgrens, voorzover dit leidt tot wijziging van bestemmingen,
           en geringe verschuivingen van de bestemmingsgrens.

           Nadere eisen (artikel 25)
           In artikel 25 is de bevoegdheid voor het college van Burgemeester en Wethouders op-
           genomen om nadere eisen te stellen in verband met de plaatsing van gebouwen, bijge-
           bouwen, en aan- en uitbouwen, de dakhelling van gebouwen en de plaatsing en vorm-
           geving van andere bouwwerken. Deze eisen mogen slechts gesteld worden met het doel
           te voorkomen dat de belangen van derden worden geschaad, afbreuk wordt gedaan aan
           doeleinden van het plan en in het kader van de bereikbaarheid van bouwwerken in ver-
           band met calamiteiten.

           Hoogte van bouwwerken (artikel 26)
           In artikel 26 is een algemene hoogtebepaling opgenomen. Deze maten zijn van kracht,
           tenzij in de voorschriften en/of op de plankaart anders is bepaald c.q. aangegeven.

           Gebruiksbepalingen (artikel 27)
           In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod gegeven voor het gebruiken, te doen of
           laten gebruiken van gronden, gebouwen en andere bouwwerken in strijd met de be-
           stemming. Bepaald is dat in ieder geval tot het verboden gebruik wordt gerekend het
           gebruiken, te doen of laten gebruiken van gronden, gebouwen en andere bouwwerken
           ten behoeve van de exploitatie van een seksinrichting, een sekswinkel, een escortbedrijf
           en straat- en raamprostitutie. De bestaande sekswinkels zijn onder het overgangsrecht
           gebracht.
           Lid 2 bevat de zogenaamde ‘toverformule’, door middel waarvan vrijstelling van het ge-
           bruiksverbod kan worden verleend voor die gevallen waarin een strikte toepassing van
           het verbod zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik dat niet door
           dringende redenen wordt gerechtvaardigd.




                                                              68
</pre>

====================================================================== Einde pagina 89 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 90 ======================================================================

<pre>                                          Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




Overgangsbepalingen (artikel 28)
Artikel 28 betreft de overgangsbepalingen met betrekking tot gebruik van gronden en
bouwwerken en het bouwen van bouwwerken die in enigerlei opzicht afwijken van het
plan.

Algemene procedurevoorschriften (artikel 29)
In artikel 29 zijn procedurevoorschriften opgenomen die bij het toepassen van de vrij-
stellings- en wijzigingsbevoegdheden door het college van burgemeester en wethouders
in acht genomen dienen te worden.

Strafbaarheid van overtredingen (artikel 30)
Het gebruik van gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming, alsmede het ver-
richten van vergunningplichtge werken of werkzaamheden zonder vergunning, is straf-
baar en kan worden bestraft met een geldboete van de vierde categorie, dan wel een
hechtenis van ten hoogste zes maanden. Bij het opleggen van de straf kan rekening
gehouden worden met het economisch voordeel dat de overtreder heeft behaald.

Slotbepaling (artikel 31)
De voorschriften kunnen worden aangehaald onder de naam bestemmingsplan “Kom
Sluis”.




                                     69
</pre>

====================================================================== Einde pagina 90 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 91 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




7          ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

           Het bestemmingsplan regelt grotendeels de bestaande situatie en is zodoende overwe-
           gend conserverend van aard.




                                                              70
</pre>

====================================================================== Einde pagina 91 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 92 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




8     MAATSCHAPPELIJKE TOETSING EN OVERLEG


8.1   Maatschappelijke toetsing

      Op basis van de inspraakverordening van de gemeente Sluis dient de gemeente Sluis de
      bevolking te betrekken bij de voorbereiding van plannen op ruimtelijk gebied. Het voor-
      ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis” heeft in verband daarmee vanaf 2 mei 2007 ge-
      durende een periode van 6 weken in het gemeentehuis ter visie gelegen. Inspraakreac-
      ties konden aan burgemeester en wethouders kenbaar worden gemaakt. Er zijn 17
      schriftelijke inspraakreacties ontvangen. Een aantal inspraakreacties zijn een gezamen-
      lijk initiatief van meerdere indieners. Mondeling is buiten de inspraakavond om één re-
      acties ontvangen. De mondelinge reacties, die tijdens de inspraakavond op 31 mei 2007
      individueel zijn geuit, zijn gelijkluidend aan de schriftelijke reacties.

      In de antwoordnotitie is een korte samenvatting gegeven van de inspraakreacties welke
      schriftelijk en mondeling ontvangen zijn met daarbij de beantwoording van de gemeen-
      te. Tevens is overzicht van de afzonderlijke indieners van de inspraakreacties opgeno-
      men. In de beantwoording is, indien van toepassing, aangegeven op welke wijze het
      bestemmingsplan is bijgesteld c.q. gewijzigd. Afschriften van de inspraakreacties zijn
      opgenomen als bijlage bij de antwoordnotitie. De antwoordnotitie is toegevoegd als bij-
      lage 1 van onderhavig bestemmingsplan.

      Het ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis” heeft na aanpassing met ingang van 26 juni
      2008 tot en met 6 augustus 2008 ter visie gelegen in het gemeentehuis. Gedurende
      deze periode heeft een ieder bij de gemeenteraad schriftelijk of mondeling zienswijzen
      kenbaar kunnen maken op voornoemd bestemmingsplan. Er zijn 12 schriftelijke ziens-
      wijzen ontvangen. Een aantal zienswijzen is een gezamenlijk initiatief van meerdere
      indieners.

      In het zienswijzennotitie wordt een korte samenvatting gegeven van de zienswijzen
      welke schriftelijk ontvangen zijn met daarbij de beantwoording van de gemeente. Te-
      vens is een overzicht van de afzonderlijke indieners van de zienswijzen opgenomen. In
      de beantwoording wordt, indien van toepassing, aangegeven op welke wijze het be-
      stemmingsplan zal worden bijgesteld c.q. gewijzigd. De zienswijzennotitie is toegevoegd
      als bijlage 2 van onderhavig bestemmingsplan.


8.2   Overleg

      In het kader van het vooroverleg ex artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke orde-
      ning (Bro) 1985 heeft de gemeente Sluis vanaf 25 april 2007 vooroverleginstanties in
      de gelegenheid gesteld om inhoudelijk te reageren op het voorontwerpbestemmingsplan
      “Kom Sluis”. Vooroverlegreacties konden aan burgemeester en wethouders kenbaar
      worden gemaakt.




                                            71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 92 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 93 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




           In het kader van het vooroverleg zijn de volgende instanties in de gelegenheid gesteld
           om te reageren op het voorontwerp:
            Provinciale Commissie Omgevingsbeleid (PCO) subcommissie gemeentelijke plan-
               nen;
            Waterschap Zeeuws-Vlaanderen;
            Nederlandse Gasunie;
            Vereniging De Zeeuwse Molen;
            ZLTO- raad Zeeland;
            Kamer van Koophandel en Fabrieken Zeeuws-Vlaanderen;
            NV Delta Nutsbedrijven;
            Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek.

           Naar aanleiding van het overleg zijn reacties van de Provinciale Commissie Omgevings-
           beleid (PCO) subcommissie gemeentelijke plannen, het waterschap Zeeuws-Vlaanderen,
           de Nederlandse Gasunie en van de vereniging De Zeeuwse Molen ontvangen. De overi-
           ge instanties hebben niet op het voorontwerp gereageerd.

           In de antwoordnotitie is een korte samenvatting gegeven van de overlegreacties welke
           schriftelijk ontvangen zijn met daarbij de beantwoording van de gemeente. In de be-
           antwoording is, indien van toepassing, aangegeven op welke wijze het bestemmings-
           plan is bijgesteld c.q. gewijzigd. Afschriften van de overlegreacties zijn opgenomen als
           bijlage bij de antwoordnotitie. De antwoordnotitie is als bijlage 1 aan onderhavig be-
           stemmingsplan toegevoegd.




                                                              72
</pre>

====================================================================== Einde pagina 93 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 94 ======================================================================

<pre>                                               Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Toelichting, 27 november 2008




9   GEWIJZIGDE VASTSTELLING


    Bij vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad op 27 november 2008
    zijn naast de wijzigingen zoals opgenomen in de zienswijzennotitie, de volgende wijzi-
    gingen aangebracht:
     het bouwblok behorende bij de camping De Meidoorn, gelegen aan de Zuiddijk,
        krijgt een bebouwingspercentage van 100% in plaats van 70% zoals in de ant-
        woordnotitie staat aangegeven;
     ter plaatse van de Smoutweg wordt planologisch één woning mogelijk gemaakt. Ge-
        let op de ligging nabij twee doorgaande wegen, speelt geluid hierbij een belangrijke
        rol. Het aspect geluid bepaalt de exacte ligging van de woning.




                                          73
</pre>

====================================================================== Einde pagina 94 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 95 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 95 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 96 ======================================================================

<pre>BIJLAGEN
</pre>

====================================================================== Einde pagina 96 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 97 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 97 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 98 ======================================================================

<pre> BIJLAGE 1

Antwoordnotitie
</pre>

====================================================================== Einde pagina 98 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 99 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 99 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 100 ======================================================================

<pre>ANTWOORDNOTITIE


Inspraak en vooroverleg
voorontwerpbestemmingsplan
“Kom Sluis”
</pre>

====================================================================== Einde pagina 100 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 101 ======================================================================

<pre>     gemeente     Sluis
         titel    Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg
                  voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”

projectnummer     GS4005
         datum    17 juni 2008
         status   Definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 101 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 102 ======================================================================

<pre>               Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




ANTWOORDNOTITIE
Inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”.




INHOUD

1    EINDVERSLAG INSPRAAKREACTIES                                                                        2

2.   EINDVERSLAG VOOROVERLEGREACTIES                                                                   14

3.   AMBTSHALVE WIJZIGINGEN                                                                            20




BIJLAGEN:
1. Indieners inspraakreacties;
2. Afschriften inspraakreacties;
3. Afschriften overlegreacties;
4. Brief Gedeputeerde Staten inzake bufferzone.




                                           1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 102 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 103 ======================================================================

<pre>Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




1          EINDVERSLAG INSPRAAKREACTIES

           Op basis van de inspraakverordening van de gemeente Sluis dient de gemeente Sluis de
           bevolking te betrekken bij de voorbereiding van plannen op ruimtelijk gebied. Het voor-
           ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis” heeft in verband daarmee vanaf 2 mei 2007 ge-
           durende een periode van 6 weken in het gemeentehuis ter visie gelegen. Inspraakreac-
           ties konden aan burgemeester en wethouders kenbaar worden gemaakt.

           Er zijn 17 schriftelijke inspraakreacties ontvangen. Een aantal inspraakreacties is een
           gezamenlijk initiatief van meerdere indieners. Mondeling is buiten de inspraakavond om
           één reactie ontvangen. De mondelinge reacties, die tijdens de inspraakavond op 31 mei
           2007 individueel zijn geuit, zijn gelijkluidend aan de schriftelijke reacties. In het onder-
           staande wordt een korte samenvatting gegeven van de inspraakreacties welke schrifte-
           lijk en mondeling ontvangen zijn met daarbij de beantwoording van de gemeente. Een
           overzicht van de afzonderlijke indieners van de inspraakreacties is opgenomen als bijla-
           ge 1.

           In de beantwoording wordt, indien van toepassing, aangegeven op welke wijze het be-
           stemmingsplan zal worden bijgesteld c.q. gewijzigd. Afschriften van de inspraakreacties
           zijn opgenomen als bijlage 2.




                                                            2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 103 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 104 ======================================================================

<pre>                  Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




I-1       Familie Boudra, Van parys, Pyfferoen, van Keulen en Van Hoeve
          Dr. Willem Dreesstraat 14, 16, 18, 20 en 22
          4524 GB Sluis
          Brief van 29 mei 2007, ontvangen 31 mei 2007

Reactie
De reactie is gericht op onduidelijkheden omtrent de inrichting van de 7 meter brede
groenstrook aan de buitenrand van de parkeervoorziening. Indieners verzoeken om de
inrichting van de groenstrook in het bestemmingsplan specifiek te omschrijven waarbij
tevens de gemeentelijke handhaving wordt afgedekt.

Beantwoording
Door het college van burgemeester en wethouders heeft op 30 oktober 2007 omtrent de
groenvoorziening rondom het parkeerterrein besluitvorming plaatsgevonden.
Besloten is om af te zien van de 7 meter brede groenstrook zoals aangegeven in het
voorontwerpbestemmingsplan. Aan indieners wordt een strook van 3 meter, welke
grenst aan diens tuinen, verkocht. Hiervan is in het voorontwerp bestemmingsplan 1
meter bestemd voor “Woondoeleinden”. De overige 2 meter maken reeds deel uit van
de bestemming “Groenvoorziening”. Deze strook van 3 meter wordt in het ontwerp be-
stemmingsplan dus als “Groenvoorziening” bestemd. Van deze 3 meter is daarmee 2
meter gelegen op de percelen van de bewoners en 1 meter op het huidige parkeerter-
rein. De strook zal gaan fungeren als afscheiding tussen de parkeervoorziening en de
erven. De bestaande haag blijft gehandhaafd met dien verstande dat de eigenaar van
de parkeervoorziening de buitenzijde en de bovenzijde gaat onderhouden en de bewo-
ners de eigen zijde. De inrichting van de groenstrook is daarmee geborgd. De overige
gronden krijgen de bestemming “Verkeersdoeleinden”.

Conclusie
De inspraakreactie leidt tot aanpassing van de toelichting en de plankaart.

I-2       WELAN Holding BV
          Mevrouw I.M.L. Langenberg
          Heilleweg 2
          4524 KM Sluis
          Brief van 4 juni 2007, ontvangen 11 juni 2007

Reactie
1.        De loods op het perceel I 2228 en het omliggende perceel I 2229 zijn in het
          voorontwerpbestemmingsplan bestemd als “Verkeers- en Verblijfsdoeleinden”.
          Indiener heeft bezwaar tegen deze bestemming. De loods aan de Klokstraat
          heeft sinds lange tijd een logistieke functie ten behoeve van het horecabedrijf
          van indiener. Verzocht wordt daarom de loods dusdanig te bestemmen dat het
          huidige gebruik mogelijk blijft.
2.        Met betrekking tot het omliggende parkeerterrein wordt verzocht dit te bestem-
          men als “Centrumvoorzieningen”, aangezien deze bestemming de toekomstige
          ontwikkelingen in het gebied kan versterken.

Beantwoording
1.        De reactie aangaande de loods wordt onderschreven. Dit betekent dat de betref-
          fende loods conform het huidige gebruik zal worden bestemd.




                                              3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 104 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 105 ======================================================================

<pre>Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




           2.        Wat betreft de bestemming van het omliggende parkeerterrein heeft het college
                     onlangs besloten geen medewerking te verlenen aan de vestiging van detailhan-
                     del ter plaatse. Dit betekent dat de locatie niet bestemd zal worden tot “Cen-
                     trumvoorzieningen”. Derhalve wordt zowel de schuur als het bestaande parkeer-
                     terrein overeenkomstig het huidige gebruik bestemd.

           Conclusie
           De reactie onder -1- en -2- leiden tot aanpassing van de plankaart.

           I-3       Familie Viane en Leenhouwers
                     Bagijnhof 15 en 21
                     4524 EP Sluis
                     Brief van 18 juni 2007, ontvangen 20 juni 2007

           Reactie
           Indieners hebben bezwaar tegen de volgende onderdelen van het bestemmingplan:
           1. De legalisatie van het achtererf van het restaurant de Lindenhoeve, gevestigd aan
                de Beestenmarkt 4, grenzend aan de Klokstraat. Het terrein is in het voorontwerp-
                bestemmingsplan bestemd als “Centrumdoeleinden” met de aanduiding “zonder
                gebouwen”. Door indieners wordt dit gezien als een legalisatie van de horecafunc-
                tie. Aangezien er reeds door indieners een jarenlange strijd is tegen de overlast in-
                zake de horeca-activiteiten op het achtererf alsmede er door verschillende politieke
                partijen toezeggingen zijn gedaan ter voorkoming van een complete legalisatie van
                het terrein, is de opgelegde bestemming onwenselijk en in strijd met de inzichten
                van de politieke partijen. Daarnaast wordt gesuggereerd dat het horecaterrein in
                strijd is met zowel het provinciaal als het gemeentelijk beleid. In het Omgevings-
                plan is namelijk aangegeven dat het verbeteren van parkeervoorzieningen het
                speerpunt is voor kwaliteitsverbetering van de detailhandel. Ook in de ruimtelijke
                economische visie en in de bestuursrapportage van de gemeente staat aangegeven
                dat het aantal parkeervoorzieningen zwak is en dat er een sluitend parkeerbeleid
                dient te komen. Om deze redenen is voor indieners onbegrijpelijk dat de huidige
                bestemming gewijzigd wordt in een bestemming ten behoeve van de horeca;
           2. de legalisatie van het bestaande speelterrein aan de Klokstraat. Indieners onder-
                vinden ernstige geluidhinder van dit speelterrein. Daarnaast wordt door het speel-
                terrein de privacy onaanvaardbaar aangetast. Indieners suggereren dat door de
                overlast de leefbaarheid door het speelterrein op de, naar mening van indieners,
                planologisch ongeschikte locatie, ernstig wordt aangetast. Om deze redenen wordt
                verzocht om in het onderhavige bestemmingsplan bepalingen op te nemen om de
                geluidsoverlast te beperken en om te voorzien in een gewaarborgde privacy;

           Beantwoording
           1.    Voor het gebruik van het achterterrein als erf bij het restaurant is onlangs middels
                 artikel 19, lid 1 WRO vrijstelling verleend en vervolgens een bouwvergunning afge-
                 geven voor de realisatie van een serre van 100 m2. Dit besluit is onherroepelijk ge-
                 worden. De bestemming zoals aangegeven op het voorontwerpbestemmingsplan
                 staat om die reden correct aangegeven;
           2.    betreffende het speelterrein is onlangs middels artikel 19, lid 1 WRO vrijstelling
                 verleend en vervolgens een bouwvergunning afgegeven voor de realisatie van een
                 grotere speelwerktuig. Dit besluit is onherroepelijk geworden. De voorschriften en
                 plankaart worden aangepast op dit grotere speelwerktuig.




                                                            4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 105 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 106 ======================================================================

<pre>                  Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




Conclusie
Het gedeelte van de inspraakreactie betreffende het speelterrein waar reeds een vrij-
stelling ex artikel 19, lid 1 WRO voor is verleend, leidt tot aanpassing van de voorschrif-
ten en de plankaart overeenkomstig de voormelde verleende vrijstelling.

I-4       De heer I. Herman
          Kloosterstraat 16
          4524 BL Sluis
          Brief van 19 juni 2007, ontvangen 21 juni 2007

Reactie
Indiener maakt bezwaar tegen de in het voorontwerpbestemmingsplan opgenomen mo-
lenbiotoop om de volgende redenen:
1. de molenbiotoop is niet enkel geldig voor bebouwing, maar ook voor beplanting.
     Verzocht wordt om in lid 2 van het de beschermingszone ook voor beplanting te la-
     ten gelden;
2. de regeling zoals opgenomen in artikel 22 lid 2 sub b is niet in overeenstemming
     met de regeling zoals opgenomen in de Handleiding Molenbiotoop van de Holland-
     sche Molen. Dit dient aangepast te worden;
3. de in artikel 22 lid 5 sub 2 opgenomen tekst omtrent het advies dat ingewonnen
     dient te worden bij de molendeskundige, is onduidelijk. Verzocht wordt of deze
     aanduiding vervangen kan worden door de vereniging De Zeeuwse Molen of de ver-
     eniging De Hollandsche Molen.

Beantwoording
1. In lid 2 van het betreffende artikel (artikel 22) zijn bouwbepalingen opgenomen.
   Deze bepalingen hebben betrekking op bouwwerken. Aangezien beplanting niet als
   een bouwwerk is aan te merken kunnen hiervoor in dit lid geen bepalingen worden
   opgenomen. De restricties voor beplanting zijn daarom opgenomen in het zoge-
   naamde aanlegvergunningstelsel (lid 4). In dit lid is bepaald dat het verboden is om
   zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en Wet-
   houders (aanlegvergunning) de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te
   voeren:
    a. het beplanten met bomen, heesters en andere hoog opgaande beplanting;
    b. het ophogen van gronden.

      Voor het mogelijk afgeven van een dergelijke vergunning geldt het toetsingcriteri-
      um dat deze werken en/of werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar indien geen af-
      breuk wordt gedaan aan de belangen van de molen als werktuig en als beeldbepa-
      lend element.
      Om dit te kunnen beoordelen zal advies ingewonnen worden bij de vereniging De
      Zeeuwse Molen dan wel de vereniging De Hollandsche Molen.
      In de optiek van de gemeente is hiermee de windvang van de molen voldoende ge-
      borgd.
2.    De regeling zoals opgenomen in de Handleiding Molenbiotoop van de Hollandsche
      Molen wordt overgenomen in artikel 22 van de voorschriften. Dit leidt tot de vol-
      gende aanpassing:




                                              5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 106 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 107 ======================================================================

<pre>Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




                     2.     Toelaatbare bebouwing
                            Op deze gronden mag ten behoeve van de samenvallende bestemmingen
                            uitsluitend worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalin-
                            gen:

                            a.   binnen een afstand van 100 meter rondom de molen mag geen be-
                                 bouwing worden opgericht hoger dan de onderste punt van de verti-
                                 caal staande wiek;

                            b.   tussen de 100 en de 400 meter vanaf de molen geldt ten aanzien van
                                 de maximale bouwhoogte de volgende bepaling:

                                 maximale bouwhoogte = (afstand tot molen/50) + (0,2 x askophoogte
                                 van molen)

                                 waarbij:
                                 ! alle maten in meters worden uitgedrukt;
                                 ! de hoogte van het geplande bouwwerk en de askophoogte beide
                                    dienen te worden bepaald ten opzichte van hetzelfde peil.

                            c.   indien de vrije windvang of het zicht op de molen ter plaatse al be-
                                 perkt is, is het bepaalde in sub a en b niet van toepassing, mits de
                                 vrije windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt.

           3.    De reactie wordt overgenomen in het betreffende artikel. Als molendeskundige
                 wordt de vereniging De Zeeuwse Molen dan wel de vereniging De Hollandsche Mo-
                 len opgenomen in deze bepaling opgenomen.

           Conclusie
           De reactie onder -2- leidt tot aanpassing van de toelichting en artikel 22 van de voor-
           schriften.
           De reactie onder -3- leidt tot aanpassing van artikel 22 van de voorschriften.

           I-5       Wildhage plantontwikkeling BV
                     De heren P. Peeters en W. Snoeren
                     Hoofdstraat 8
                     5109 AC ‘s-Gravenmoer
                     Brief van 18 juni 2007, ontvangen 21 juni 2007

           Reactie
           Indieners hebben het plan om het perceel St. Annastraat 17, na sloop van de horeca-
           zaak, te herontwikkelen.
           Vooruitlopend op deze ontwikkeling verzoeken indieners om het betreffende perceel te
           bestemmen tot “Centrumvoorzieningen” en in de bijbehorende bepalingen op te nemen
           dat er een gebouw toegestaan is met een maximale goothoogte van 7 meter ten opzicht
           van het peil van de bestaande bebouwing met op de hoeken een extra bouwlaag als
           bebouwingsaccent. Dit conform de beoogde ontwikkeling.




                                                            6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 107 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 108 ======================================================================

<pre>                  Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




Beantwoording
Het betreffende perceel is in het voorontwerp bestemmingsplan bestemd voor “Cen-
trumvoorzieningen”. Dit is een ruime bestemming, waarbinnen de functies detailhandel,
horecabedrijven, kantoren, kleinschalige bedrijfsactiviteiten (categorie I) en wonen (zo-
wel in combinatie met de voornoemde functies als zelfstandig) mogelijk zijn.
Voor het perceel St. Annastraat 17 is een bouwvlak opgenomen dat overeenkomt met
de huidige situatie. Om het initiatief te kunnen realiseren is vergroting van het bouw-
vlak nodig. Zou het initiatief zich beperken tot het huidige bouwvlak, zou omzetting van
de huidige horecafunctie naar een woonfunctie binnen de bestemming mogelijk zijn.

De gemeente staat in principe positief tegenover de beoogde ontwikkeling. Het initiatief
past namelijk binnen het Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2006 tot 2015. De locatie
is in het uitvoeringsprogramma ingedeeld in het deelgebied Lintwonen. Dit houdt in dat
zowel grondgebonden als niet grondgebonden woningen van maximaal twee lagen met
kap toegestaan zijn.
Echter, om deze ontwikkeling (vergroting bouwvlak en aanpassing maatvoering ten be-
hoeve van de bebouwingsaccenten) mee te kunnen nemen in het ontwerpbestem-
mingsplan zal het initiatief op z’n merites beoordeeld moeten worden. Een belangrijk
criterium hierbij is dat het initiatief c.q. project opgenomen moet zijn op de gemeente-
lijke planningslijst. Op de door de gemeenteraad vastgestelde en door de provincie
goedgekeurde planningslijst 2007-2017 is de beoogde ontwikkeling niet meegenomen.
Ook op de door de gemeenteraad vastgestelde planningslijst 2008-2018 is de beoogde
ontwikkeling niet opgenomen.

De gemeente adviseert initiatiefnemer daarom om voor de beoogde ontwikkeling een
afzonderlijk verzoek in te dienen. Bij een positieve beoordeling van het verzoek kan het
beoogde initiatief opgenomen worden op de gemeentelijke planningslijst, waarmee er
een grondslag is om het project te kunnen realiseren. Hiervoor zal dan een aparte pla-
nologische procedure doorlopen moeten worden.

Het bovenstaande betekent dat het initiatief, ondanks de positieve grondhouding van de
gemeente, thans niet kan worden opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan.
Uiteraard is het wel mogelijk om binnen de thans in het bestemmingsplan opgenomen
bepalingen een bouwplan te realiseren.

Conclusie
De reactie leidt niet tot aanpassing van de toelichting, voorschiften en plankaart.

I-6       Advies- en Studieburo Golufradi NV
          Namens de heer R. Lannoye
          Hoogstraat 57
          4524 AB Sluis
          Brief van 20 juni 2007, ontvangen 22 juni 2007

Reactie
Indiener is van mening dat het voorontwerpbestemmingsplan niet in overeenstemming
is met het uitvoeringsprogramma Woningbouw 2006 tot 2015 is. Hierin wordt namelijk
de mogelijkheid geboden om op de percelen Hoogstraat 57, 59 en 61 maximaal 10 niet
grondgebonden woningen op te richten. Door de gemeente is toegezegd dat aan de




                                              7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 108 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 109 ======================================================================

<pre>Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




           door indiener beoogde ontwikkeling medewerking kan worden verleend, mits gehouden
           wordt aan de in het uitvoeringsprogramma genoemde voorwaarden. Doordat de perce-
           len zijn opgesplitst in de bestemmingen “Bedrijfsdoeleinden” en “Woondoeleinden” en
           de beoogde ontwikkeling strijdig is met de bepalingen behorend bij “Woondoeleinden”,
           is de door indiener beoogde ontwikkeling echter niet meer mogelijk. Verzocht wordt dan
           ook beide percelen te bestemmen tot “Woondoeleinden” en middels een aanpassing van
           de bijbehorende bepalingen de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken.

           Beantwoording
           In de planningslijst 2007-2017 zijn voor de Hoogstraat inderdaad 10 woningen inge-
           pland. In het voorontwerpbestemmingsplan is hieromtrent een wijzigingsbevoegdheid
           van “Bedrijfsdoeleinden” naar “Woondoeleinden” betreffende het perceel Hoogstraat 57
           voorzien. Echter zijn daarbij de percelen Hoogstraat 59 en 61 niet meegenomen. Om de
           beoogde realisatie van 10 appartementen mogelijk te maken wordt de wijzigingsbe-
           voegdheid ook van toepassing verklaard op de percelen Hoogstraat 59 en 61. In deze
           wijzgingsbevoegdheid zal tevens het bouwplan worden verwerkt en het verevenings-
           principe worden opgenomen.

           Conclusie
           De reactie leidt tot aanpassing van de voorschriften, de toelichting en de plankaart .

           I-7       Familie Buysse
                     Bolwerk Zuid 2
                     4524 EX Sluis
                     Brief van 19 juni 2007, ontvangen 21 juni 2007

           Reactie
           De reactie is gericht op onduidelijkheden omtrent de inrichting van de 7 meter brede
           groenstrook aan de buitenrand van perceel I 2028. Indieners verzoeken om de inrich-
           ting van de groenstrook in het voorontwerpbestemmingsplan specifiek te omschrijven.

           Beantwoording
           Door het college van burgemeester en wethouders heeft op 30 oktober 2007 omtrent de
           groenvoorziening rondom het parkeerterrein besluitvorming plaatsgevonden.
           Met betrekking tot het gedeelte dat grenst aan Bolwerk-Zuid is het college van mening
           dat de inrichting van de achtertuinen aldaar zodanig is dat er in voldoende afscherming
           (coniferenheg) is voorzien en het de verwachting is dat deze afscherming door de be-
           woners in stand wordt gehouden. Het college acht het daarom niet reëel om aan deze
           zijde de aanleg van een groenvoorziening ter plaatse van het parkeerterrein voor te
           schrijven.

           Conclusie
           De inspraakreactie leidt niet tot aanpassing van de toelichting, voorschriften en plan-
           kaart.




                                                            8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 109 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 110 ======================================================================

<pre>                  Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




I-8       Natuurbeschermingsvereniging ‘t Duumpje
          De heren H. Risseeuw en J. de Hulster
          p/a Philipsweg 9a
          4501 PH Oostburg
          Brief van 19 juni 2007, ontvangen 19 juni 2007

Reactie
1. Indieners geven aan dat digitaal de toelichting ontbreekt. De toelichting bevat vaak
   essentiële informatie en het is naar mening van indieners daarom wenselijk om de
   toelichting ook digitaal aan te beiden. In de toelichting staat bijvoorbeeld dat er
   geen grote planologische ingrepen beoogd zijn. Echter is dit onjuist aangezien het
   plan De Smeedtoren momenteel in procedure is;
2. verzocht wordt het onderhavige bestemmingsplan aan te vullen met gegegevens
   omtrent het natuurbeleid en aan te passen voor wat betreft de aanwezigheid van
   beschermde dier- en plantsoorten. Indieners zijn van mening dat dit verplicht is
   vanuit wet- en regelgeving en achten het tevens moreel verantwoordelijk;
3. indieners wijzen erop dat perceel I 698 deels binnen de begrenzing Nieuwe Natuur
   ligt en om die reden de in het voorontwerpbestemmingsplan opgelegde bestemming
   “Woondoeleinden” gewijzigd dient te worden.

Beantwoording
1. Het gehele bestemmingsplan, inclusief de toelichting, zal voortaan digitaal gepubli-
   ceerd worden.
2. Het bestemmingsplan heeft een overwegend beheersmatig karakter. Dit betekent
   dat de bestaande situatie wordt bestemd. Daarnaast worden er in het plangebied
   een aantal ontwikkelingen voorzien. Voor deze ontwikkelingen, waaronder het plan
   “De Smeedtoren”, zijn zogenaamde wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Dit houdt
   in dat de ontwikkelingen niet rechtstreeks op basis van het plan mogelijk zijn, maar
   dat er een wijzigingsplan zal moeten worden opgesteld, dat een aparte procedure
   zal doorlopen. In de wijzigingsbevoegdheden zijn criteria opgenomen, waaraan het
   wijzigingsplan moet voldoen. Als criterium wordt aan de wijzigingsbevoegdheid toe-
   gevoegd dat uit een onderzoek blijkt dat er geen onevenredige aantasting plaats-
   vindt van de in de omgeving of op de locatie aanwezige flora en fauna.
   Een integrale afweging van belangen en toetsing aan de wettelijk geldende eisen
   maken deel uit van een dergelijk wijzigingsplan.
   In de toelichting op het bestemmingsplan zal daarnaast aandacht worden besteed
   aan de natuur wet- en regelgeving.
   Hiertoe wordt in hoofdstuk 5 een aparte paragraaf opgenomen met de volgende
   tekst:

      Flora en Fauna

      Natura 2000
      Natura 2000 is een Europees initiatief voor een netwerk ter behoud van natuur. Het
      netwerk omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn
      (1979) en de Habitatrichtlijn (1992). Deze richtlijnen zijn in Nederland geïmplemen-
      teerd in de Natuurbeschermingswet 1998 (2005).




                                              9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 110 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 111 ======================================================================

<pre>Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




                Vogelrichtlijn
                De Vogelrichtlijn heeft het doel om alle in het wild levende vogels en hun habitats op
                het grondgebied van de Europese Unie te beschermen en te beheren. Hiervoor zijn
                onder meer speciale beschermingszones aangewezen. Ook is het verplicht om pas-
                sende maatregelen te nemen om de kwaliteit van de leefgebieden niet te laten ver-
                slechteren. Verder mogen er geen storende factoren in gebieden optreden die nega-
                tieve gevolgen hebben op het voortbestaan van de vogelsoorten die door de Vogel-
                richtlijn beschermd worden. De Westerschelde is aangewezen als Vogelrichtlijnge-
                bied, de kern Sluis valt hier echter buiten.

                Habitatrichtlijn
                In mei 1992 is de Habitatrichtlijn van kracht geworden. Deze richtlijn behelst de in-
                standhouding van natuurlijke habitats en wilde flora en fauna. De richtlijn is mede
                bedoeld voor het realiseren van een Europees ecologisch netwerk dat gericht is op
                de instandhouding van een groot aantal bedreigde habitats en soorten op internati-
                onaal niveau. Rijk, provincie en gemeenten hebben de gezamenlijke verantwoorde-
                lijkheid de natuur te beschermen. Tot die natuur behoren alle natuurgebieden, maar
                ook de beschermde planten- en diersoorten binnen en buiten deze gebieden. Het
                behoud van de soortenrijkdom is een belangrijk onderdeel van het natuurbeleid. Die
                gezamenlijke verantwoordelijkheid is gebaseerd op nationale en internationale af-
                spraken, onder andere vastgelegd in voornoemde Europese Habitatrichtlijn en de
                Vogelrichtlijn. Deze internationale verplichtingen zijn voor een groot deel verankerd
                in de Nederlandse regelgeving, met name in de Flora- en faunawet en de Natuurbe-
                schermingswet. De Flora- en faunawet bepaald in artikel 2 onder meer dat het ver-
                boden is om beschermde plan- en diersoorten zonder noodzaak te verontrusten of
                de voortplantings- of rustplaats te verstoren dan wel te beschadigen. In artikel 3 en
                artikel 4 is aangegeven welke plant- en diersoorten beschermd zijn, De Minister van
                Landbouw, Natuurbeheer en Visserij kan middels artikel 75 ontheffing verlenen van
                de opgenomen verboden mits:
                ! er geen andere bevredigende oplossing bestaat;
                ! er geen afbreuk wordt gedaan aan het streven de populaties van de betrokken
                     soort in het natuurlijke verspreidingsgebied in een gunstige staat van instand-
                     houding te laten voortbestaan;
                ! er sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip
                     van redenen van sociale of economische aard en voor het milieu wezenlijk gun-
                     stige effecten. Ook als is er sprake van een groot openbaar belang, een onthef-
                     fing kan niet worden verleend ten aanzien van vogels behorende tot een be-
                     schermde inheemse soort.

                Zoals uit het voorgaande blijkt is het van belang bij de ruimtelijke planvorming
                vooraf te onderzoeken of en welke plant- en diersoorten er voorkomen, wat de be-
                schermingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van
                de aangetroffen soorten. Er dient immers te worden aangetoond dat met de ontwik-
                keling van een ruimtelijk plan het voortbestaan van plant- en diersoorten niet wordt
                bedreigd.




                                                            10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 111 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 112 ======================================================================

<pre>                Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




   Natuurloket
   Ten behoeve van het onderzoek of en welke dier- en plantensoorten er in het plan-
   gebied voorkomen en wat hun beschermingsstatus is, is gebruik gemaakt van het
   digitale Natuurloket. Dit loket verwijst naar bestaande gegevens over de aanwezig-
   heid van soorten planten en dieren in Nederland. Het gaat hierbij om soorten die
   bescherming genieten vanuit wet- en regelgeving. Ook wordt informatie gegeven
   over soorten van Rode lijsten. Het Natuurloket is in opdracht van het Ministerie van
   Landbouw, Natuurbeheer en Visserij ingesteld door de Vereniging Onderzoek Flora
   en Fauna om de uitvoering van internationale richtlijnen, Flora- en Faunawet en Na-
   tuurbeschermingswet te ondersteunen. In de systematiek van het Natuurloket is
   Nederland ingedeeld in kilometerhokken. Per kilometerhok wordt aangegeven welke
   soorten planten en dieren in het desbetreffende hok zijn gesignaleerd. Het plange-
   bied valt in hok 015-370, 015-371, 016-370 en 016-371, waar onder meer zijn aan-
   getroffen op peildatum juni 2008:
   ! 1 soort vaatplan, voorkomend op de Flora- en faunawet lijst 1;
   ! 6 soorten vaatplanten, voorkomend op de Rode lijst;
   ! 4 soorten zoogdieren, voorkomend op de Flora- en faunawet lijst 1;
   ! 2 soorten zoogdieren, voorkomend op de Flora- en faunawet lijst 2 en 3;
   ! 2 soorten zoogdieren, voorkomend op de Habitatrichtlijn;
   ! 2 soorten broedvogels, voorkomend op de Flora- en faunawet lijst 2 en 3;
   ! 2 soorten broedvogels, voorkomend op de Rode lijst;
   ! 15 soorten watervogels, voorkomend op de Flora- en faunawet lijst 2 en 3;
   ! 4 soorten watervogels, voorkomend op de Vogelrichtlijn;
   ! 1 soort amfibie, voorkomend op de Flora- en faunawet lijst 1.

   Aangezien onderhavig bestemmingsplan in principe een beheersplan is, heeft ten
   behoeve van voorliggend bestemmingsplan geen nader onderzoek plaatsgevonden
   naar de voorkomende planten- en diersoorten. Bij toekomstige ontwikkelingen dient
   de Habitatrichtlijn en de Flora en Faunawet onderzocht te worden. Daarbij moet
   vastgesteld worden in hoeverre het aannemelijk is dat de in het betreffende kilome-
   terhok gesignaleerde soorten specifiek in het te ontwikkelen gebied voorkomen. Te-
   vens moet worden onderzocht in hoeverre de beoogde ontwikkeling een bedreiging
   vormt voor het voortbestaan van de betreffende soorten. Opgemerkt wordt dat voor
   over deze ontwikkelingen betrekking hebben op het bestaand bebouwd gebied, het
   reëel is om te veronderstellen dat de consequenties voor beschermde plant- en dier-
   soorten gering zullen zijn.

3. Het genoemde perceel ligt inderdaad binnen de begrenzing Nieuwe Natuur. Om die
   reden wordt dit perceel uit het bestemmingsplan gehaald en opgenomen in het be-
   stemmingsplan “Buitengebied”. Thans is een nieuw bestemmingsplan voor het bui-
   tengebied in voorbereiding. In dit kader zal een nadere afweging van de mogelijk-
   heden op het betreffende perceel plaatsvinden.

Conclusie
De reactie onder -3- leidt tot aanpassing van de toelichting.
De reactie onder -4- leidt tot aanpassing van de plankaart.




                                            11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 112 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 113 ======================================================================

<pre>Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




           I-9       Mevrouw A. van Hoeve-Visser
                     Marnixstraat 13
                     2251 KD Voorschoten
                     Mondelinge reactie 31 mei 2007
                     Brief van 19 juni 2007, ontvangen 25 juni 2007

           Reactie
           Op de plankaart is de voormalige historische paardenstal met aangebouwde hangar als
           onderdeel van een oude steenbakkerij, gelegen achter de woning aan Jaagpad 4, be-
           stemd als “Woondoeleinden” met de aanduiding “zonder gebouwen”. Aangezien indie-
           ners voornemens zijn dit gebouw te restaureren tot woning, wordt verzocht het betref-
           fende gebouw te bestemmen als “Woondoeleinden” om zo de beoogde ontwikkeling
           mogelijk te maken.

           Beantwoording
           Restauratie van de schuur wordt door de gemeente als positief gezien. De gemeente is
           derhalve bereid de schuur als zodanig positief te bestemmen. Dit betekent dat de
           schuur de bestemming “Schuur” zal krijgen.
           De gemeente kan echter niet instemmen met het verzoek om de schuur voor “woon-
           doeleinden” te bestemmen. Het betreft hier enerzijds een historische schuur en geen
           voormalige woning. Anderzijds is het plan niet opgenomen op de Planninglijst Woning-
           bouw 2007-2017 waarmee een grondslag tot het bestemmen van de schuur tot woning
           ontbreekt.

           Conclusie
           De reactie leidt tot aanpassing van de plankaart. De schuur zal bestemd worden tot
           “Schuur”.

           I-10      Familie van Kruijssen, de heer M. de Poorter en de heer T. Kockuyt
                     Nieuwstraat 78
                     4524 CH Sluis
                     Brief van 4 mei 2007

           Reactie
           Indieners zijn zeer verheugd dat de woningen bestemd zijn als “Woondoeleinden” in
           plaats van als “Bedrijfsdoeleinden” zoals in het vigerend bestemmingsplan. Echter heb-
           ben de percelen M 689 en M 690 wel de bestemming “Bedrijfsdoeleinden” behouden.
           Aangezien in de toekomst eventueel plannen zijn om een woning ter plaatse van de per-
           celen te realiseren, wordt dit door de bestemming “Bedrijfsdoeleinden” onmogelijk ge-
           maakt. Tevens wordt gesuggereerd dat vanwege deze bestemming de grond kan wor-
           den onteigend waarna de percelen bebouwd kunnen worden met loodsen ten behoeve
           van het aangrenzend bedrijventerrein. Dit zal voor alle in de nabijheid gelegen wonin-
           gen overlast opleveren.

           Beantwoording
           Omzetting van de betreffende percelen naar woondoeleinden wordt in de optiek van de
           gemeente om de volgende redenen ongewenst geacht.




                                                            12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 113 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 114 ======================================================================

<pre>                  Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




1.        Milieukundig; woningbouw ter plaatse staat op gespannen voet met de belen-
          dende bestemming “Bedrijventerrein”. Het bieden van mogelijkheden voor de
          realisering van woningen zal tot gevolg hebben dat zowel de woningen als de
          bedrijven daarvan hinder kunnen ondervinden. Op grond van VNG-brochure “be-
          drijven en milieuzonering” dienen bij nieuwe ontwikkelingen afstanden tussen
          bedrijven en gevoelige bestemmingen (in dit geval woningen) in acht genomen
          te worden.
2.        Stedenbouwkundig: de huidige woningen aan de Nieuwstraat zijn aan te merken
          als een enclave zonder directe band met de kern. Vanuit stedenbouwkundig oog-
          punt ligt het niet voor de hand om deze enclave, mede gelet op de ligging ervan
          nabij een bedrijventerrein, uit te breiden met woningbouw.
3.        Tenslotte is woningbouw op deze locatie niet opgenomen in de Planningslijst
          Woningbouw 2007 tot 2017, waarmee ook op dit punt een grondslag voor wo-
          ningbouw niet aanwezig is.

Conclusie
De reactie leidt niet tot aanpassing van de toelichting, voorschriften en plankaart.

I-11      De heer M. van de Plasse
          Nieuweweg 5
          4524 CH Sluis
          Mondelinge reactie 18 juni 2007

Reactie
Op de plankaart zijn de, aan de Nieuweweg gesitueerde, 40 garageboxen niet als zoda-
nig bestemd. Dit dient aangepast te worden.

Beantwoording
De autoboxen zijn wel als zodanig bestemd op de plankaart. De plankaart hoeft dus niet
aangepast te worden.

Conclusie
De reactie leidt niet tot aanpassing van de toelichting, voorschriften en plankaart.




                                              13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 114 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 115 ======================================================================

<pre>Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




2.         EINDVERSLAG VOOROVERLEGREACTIES

           In het kader van het vooroverleg ex artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke orde-
           ning (Bro) 1985 heeft de gemeente Sluis vanaf 25 april 2007 vooroverleginstanties in
           de gelegenheid gesteld om inhoudelijk te reageren op het voorontwerpbestemmingsplan
           “Kom Sluis”. Vooroverlegreacties konden aan burgemeester en wethouders kenbaar
           worden gemaakt.

           Naar aanleiding van het overleg zijn reacties van de Provinciale Commissie Omgevings-
           beleid (PCO) subcommissie gemeentelijke plannen, het waterschap Zeeuws-Vlaanderen,
           de Nederlandse Gasunie en van de vereniging De Zeeuwse Molen ontvangen. In het
           onderstaande wordt een korte samenvatting gegeven van de overlegreacties welke
           schriftelijk ontvangen zijn met daarbij de beantwoording van de gemeente.

           In de beantwoording wordt, indien van toepassing, aangegeven op welke wijze het be-
           stemmingsplan zal worden bijgesteld c.q. gewijzigd. Afschriften van de overlegreacties
           zijn opgenomen als bijlage 3.




                                                            14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 115 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 116 ======================================================================

<pre>                 Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




V-1       Provinciale Commissie Omgevingsbeleid (PCO)
          Subcommissie gemeentelijke plannen
          p/a Het Groene Woud 1
          4330 AD Middelburg
          Brief van 21 september 2007, ontvangen 24 september 2007

Algemeen:
In haar advies geeft de PCO de mate van hardheid van de gemaakte opmerkingen ex-
pliciet weer. Hiervoor worden drie categorieën gehanteerd:
-        categorie 1 wordt toegekend aan opmerkingen over planelementen/regelingen,
         welke als onaanvaardbaar worden beschouwd. Deze aspecten vereisen een aan-
         passing van het plan;
-        categorie 2 wordt toegekend aan opmerkingen, waarvan de mate van
         (on)aanvaardbaarheid op dat moment niet geheel duidelijk is. Een nadere moti-
         vering wordt vereist;
-        categorie 3 wordt toegekend aan opmerkingen, aanbevelingen en suggesties ter
         bevordering van de kwaliteit van het plan. Dergelijke opmerkingen dienen als
         stimulerende aanbevelingen.

Reactie


Bedrijventerrein
1.     In het voorontwerpbestemmingsplan wordt niet voldaan aan de richtafstanden
       betreffende het bedrijventerrein en de milieuzonering. De PCO acht het noodza-
       kelijk dat in de toelichting wordt onderbouwd waarom hier niet aan wordt vol-
       daan en waarom niet voor een zonering op het betreffende bedrijventerrein is
       gekozen, waarbij de aanwezige bedrijven positief kunnen worden bestemd (cat.
       2);
2.     de PCO verzoekt de voorwaarden betreffende de kavelgrootte van bedrijven op
       kleinschalige bedrijventerreinen zoals vastgelegd in het Omgevingsplan, te ver-
       talen in de voorschriften (cat. 2).

Archeologie
3.     Verzocht wordt om duidelijkheid te verschaffen waarop de begrenzing van het
       archeologisch waardevol gebied op de plankaart is gebaseerd (cat. 2);
4.     vermeld is dat het gebied een hoge verwachtingswaarde volgens de IKAW heeft,
       dit is echter volgens de archeologische verwachtings- en advieskaart die in 2001
       door het archeologisch adviesbureau RAAP is opgesteld. Dit dient aangepast te
       worden (cat. 3);
5.     het middeleeuws kasteel ligt niet ten noorden van het plangebied, maar net ten
       noorden van het plangebied. Dit dient aangepast te worden (cat. 3).

Bufferzone
6.     De PCO acht het noodzakelijk dat de gemeente garanties overlegt dat in het
       nieuw op te stellen bestemmingsplan “Buitengebied” de bufferzone betreffende
       agrarische bebouwing daadwerkelijk wordt verwerkt (cat. 2).




                                             15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 116 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 117 ======================================================================

<pre>Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




           Water
           7.    Ondanks dat er geen ingrepen worden verwacht die van invloed zijn op het wa-
                 tersysteem, is het verplicht om in een zo vroeg mogelijk stadium het waterschap
                 Zeeuws-Vlaanderen als adviseur bij de voorbereiding van het plan en besluiten
                 te betrekken. Tevens dient het wateradvies, opgesteld door dit waterschap, op-
                 genomen te worden in het onderhavige bestemmingsplan (cat. 2);
           8.    het Waterhuishoudingsplan 2001-2006 “Samen Slim met water” is opgenomen
                 in het Omgevingsplan en dient dus niet apart vermeld te worden (cat. 3).

           Externe veiligheid
           9.     In paragraaf 3.2.6 is vermeld dat er een LPG tankstation in het plangebeid aan-
                  wezig is. Deze is echter niet nader vermeld op de plankaart noch in de paragraaf
                  betreffende de externe veiligheid. Op basis van de doorzet van het LPG tanksta-
                  tion dienen de veiligheidscontouren te worden vermeld (cat. 2);
           10.    de constatering in paragraaf 5.5. dat er op basis van het Omgevingsplan geen
                  belemmeringen zijn is onjuist. Er dient onderzocht te worden welke risicobron-
                  nen in het plangebied liggen of aan het plangebied grenzen. De conclusie uit dit
                  onderzoek dient opgenomen te worden in het onderhavige bestemmingsplan
                  (cat. 2).

           Artikel 19 sub b van de WRO
           11.     De PCO verzoekt om overeenkomstig de circulaire van 15 oktober 2003 een
                   overzichtslijst van de reeds verleende vrijstellingen bij het onderhavige bestem-
                   mingsplan te voegen (art. 2);

           Voorschriften
           12.    In artikel 1 dient een beschrijving van de archeologische deskundige opgenomen
                  te worden (cat. 3);
           13.    in artikel 8 lid 1 sub d wordt verwezen naar categorie I van de staat van be-
                  drijfsactiviteiten. Dit moet gewijzigd worden in categorie 1 (cat. 3);
           14.    in artikel 8 lid 2 sub c wordt verwezen naar een maximum gevelbreedte per
                  blokzijde op de voorschriftenkaart 1. Op deze kaart is echter geen gevelbreedte
                  aangegeven. Dit dient aangepast te worden (cat. 3);
           15.    in artikel 7 lid 4.1, sub f en lid 4.2 sub g, artikel 9 lid 5 sub f, artikel 10 lid 5 sub
                  f, artikel 11 lid 5 sub f, artikel 12 lid 5.2 sub f, artikel 14 lid 4 sub f, artikel 15 lid
                  5 sub f en in artikel 18 lid 4 sub f dient de zin “er geen onevenredige aantasting
                  plaatsvindt van de in de omgeving aanwezige architectonische, cultuurhistori-
                  sche en/of archeologische waarden” gewijzigd te worden in de zin “er geen one-
                  venredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving of op de locatie aanwe-
                  zige architectonische, cultuurhistorische en/of archeologische waarden” (cat. 2);
           16.    artikel 8 lid 6.1 moet aangevuld worden met de zin “er geen onevenredige aan-
                  tasting plaatsvindt van de in de omgeving of op de locatie aanwezige architecto-
                  nische, cultuurhistorische en/of archeologische waarden” (cat. 2);
           17.    artikel 16 lid 4 dient gewijzigd te worden in lid 5 (cat. 3);
                  aanbevolen wordt om onder artikel 19, lid 2 tevens gebouwen toe te staan met
                  een maximum oppervlakte (cat. 3);
           18.    in artikel 23 lid 2.2 sub b moet de diepte worden teruggebracht van 35 cm naar
                  30 cm overeenkomstig de toelichting en het provinciaal beleid (cat. 2);




                                                            16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 117 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 118 ======================================================================

<pre>               Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




19.    in artikel 23 lid 4.2 sub e moet de maximale oppervlakte worden teruggebracht
       van 50 m2 naar 30 m2 (cat. 2).
20.    de naam van het onderhavige bestemmingsplan zoals weergegeven in artikel 23
       dient te zijn “Kom Sluis” (cat. 3);
21.    aanbevolen wordt om op alle voorschriftenkaarten straatnamen te vermelden om
       zo de leesbaarheid te verbeteren (cat. 3).

Molenbiotoop
22.    De PCO verzoekt de in het voorontwerpbestemmingsplan opgenomen regeling
       betreffende de molenbiotoop aan te passen aan de regeling zoals opgenomen in
       de Handleiding Molenbiotoop van de Hollandsche Molen (cat. 2).

Voorwaarden wijzigingsbevoegdheden
23.   De PCO prefereert een omschrijving waaruit blijkt dat de aantallen te bouwen
      woningen (zullen) passen binnen het provinciaal beleid boven een beschrijving
      dat de woningen passen binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma (cat.
      3);
24.   indien voor de vaststelling van het bestemmingsplan geen hogere grenswaarden
      zijn verleend voor het wijzigen van bepaalde bestemmingen in de bestemming
      “Woondoeleinden”, vervalt de voorwaarde betreffende het verlenen van een ho-
      gere grenswaarde (cat. 3);
25.   verzocht wordt om per wijzigingsbevoegdheid na te gaan of als voorwaarde
      moet worden opgenomen dat bij wijziging onderzoek naar flora en fauna nood-
      zakelijk is (cat. 3).

Beantwoording gemeente
1.     Conform het omgevingsplan mogen de bedrijven maximaal milieucategorie 3
       hebben. In het voorontwerp wordt uitgegaan van bedrijfsactiviteiten met milieu-
       categorie 1, 2 en 3. Echter zijn de bedrijven op beide bedrijventerrein maximaal
       met milieucategorie 2 aangemerkt. Aangezien milieucategorie 2 dus voldoende is
       voor de bedrijventerreinen, vervalt de rechtstreekse toelating van categorie 3 in
       het bestemmingsplan. Eventueel kan middels het verlenen van vrijstelling me-
       dewerking worden verleend aan het uitoefenen van bedrijven met maximaal mi-
       lieucategorie 3;
2.     de bepalingen omtrent de maximale oppervlakte van 0,5 ha betreffende kavels
       op kleinschalige bedrijventerreinen, zoals opgenomen in het Omgevingsplan,
       wordt opgenomen in het bestemmingsplan;
3/5.   betreffende archeologie is uitgegaan van een onjuiste kaart. De juiste kaart
       wordt opgenomen;
6.     in de plantoelichting wordt een gegaranderende zinsnede opgenomen omtrent
       het verwerken van de bufferzone betreffende agrarische bebouwing in het be-
       stemmingsplan “Buitengebied”. Deze intentie is d.d. 4 december 2007 schriftelijk
       aan Gedeputeerde Staten voorgelegd. Deze brief is in deze antwoordnotitie op-
       genomen als bijlage 4;
7.     er wordt in de toelichting een waterparagraaf opgenomen. Tevens wordt in de
       voorschriften opgenomen dat werken en/of werkzaamheden slechts toelaatbaar
       zijn indien geen blijvende onevenredige schade wordt toegebracht aan de water-
       huishoudkundig waarden van het gebied;




                                           17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 118 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 119 ======================================================================

<pre>Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




           8.     de verwijzing naar het waterhuishoudkundig plan 2001-2006 wordt doorgehaald
                  en vervangen door het Omgevingsplan 2006-2012;
           9.     het LPG tankstation is reeds gesaneerd waardoor in het plangebied geen risico-
                  bron met bijbehorende risicocontour meer aanwezig is;
           10.    aangezien het LPG tankstation is gesaneerd is de constatering dat er op basis
                  van het Omgevingsplan geen belemmeringen zijn juist;
           11.    voor zover de gemeente beschikt over verleende vrijstellingen ex artikelen 15,
                  17 en 19 WRO, zal de gemeente een dergelijke lijst opstellen en aan de provin-
                  cie doen toekomen;
           12/21. de opmerkingen worden op de plankaart verwerkt;
           22.    de in het voorontwerpbestemmingsplan opgenomen regeling betreffende de mo-
                  lenbiotoop wordt aangepast aan de regeling zoals opgenomen in de Handleiding
                  Molenbiotoop van de Hollandsche Molen;
           23.    de tekst wordt aangepast aan het provinciale woningbouwprogramma;
           24.    ten aanzien van de hogere geluidwaarden wordt opgemerkt dat voor nagenoeg
                  de hele kern Sluis een 30 km per uur regime geldt. Er is om die reden geen
                  sprake van een verplichting tot aanvraag van een vrijstelling van hogere grens-
                  waarden. De voorwaarde betreffende het verlenen van een hogere grenswaarde
                  vervalt daarom. Tevens wordt de beschrijving betreffende de hogere grenswaar-
                  de gewijzigd;
           25.    per wijzigingsbevoegdheid wordt nagegaan of als voorwaarde moet worden op-
                  genomen dat bij wijziging onderzoek naar flora en fauna noodzakelijk is.

           Conclusies
           -    De reacties 1 t/m 7 en 12 t/m 25 leiden tot aanpassing van de toelichting.
           -    De reacties 1 t/m 5, 7 t/m 9, 12 t/m 22, 24 en 25 leiden tot aanpassing van de
                voorschriften.
           -    De reacties 3 t/m 5 leiden tot aanpassing van de plankaart.



           V-2       Waterschap Zeeuws-Vlaanderen
                     p/a Kennedylaan 1
                     4530 AB Terneuzen
                     Brief van 25 juni 2007, ontvangen 28 juni 2007

           Reactie
           Ondanks het feit dat het plan een consoliderend karakter heeft dient er, conform de
           Zeeuwse Handreiking Watertoets, een waterparagraaf opgesteld te worden. Deze dient
           ter advisering aan het waterschap voorgelegd te worden. Verzocht wordt bij het opstel-
           len van de waterparagraaf te bezien of in het bestemmingsplan geanticipeerd kan wor-
           den op knelpunten en het toekomstig beleid, zoals opgenomen in het Stedelijke Water-
           plan Zeeuws Vlaanderen. Aangegeven dient onder andere of in het bestemmingsplan
           opgenomen bestemmingen met betrekking tot water voldoende ruimte bieden.

           Beantwoording gemeente
           Er wordt in de toelichting een waterparagraaf opgenomen. Tevens wordt in de voor-
           schriften opgenomen dat werken en/of werkzaamheden slechts toelaatbaar zijn indien
           geen blijvende onevenredige schade wordt toegebracht aan de waterhuishoudkundig
           waarden van het gebied;




                                                            18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 119 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 120 ======================================================================

<pre>                  Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




Conclusie
De reactie leidt tot aanpassing van de toelichting en de voorschriften.



V-3       Nederlandse Gasunie
          p/a Coenecoop 7
          2740 AK Waddinxveen
          Brief van 26 april 2007, ontvangen 27 april 2007

Reactie
Binnen het plangebied zijn geen leidingen of stations van de Nederlandse Gasunie aan-
wezig.

Beantwoording gemeente
De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Conclusie
De reactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.



V-4       Vereniging De Zeeuwse Molen
          p/a Hansweertsestraatweg 5
          4416 ND Kruiningen
          Brief van 11 mei 2007, ontvangen 27 juni 2007

Reactie
De vereniging kan instemmen met de in het plan opgenomen bepalingen inzake de mo-
lenbeschermingszone.

Beantwoording gemeente
De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Conclusie
De reactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Niet gereageerd
! ZLTO- raad Zeeland;
! Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Zeeuws-Vlaanderen;
! NV Delta Nutsbedrijven;
! Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek.




                                              19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 120 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 121 ======================================================================

<pre>Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 17 juni 2008




3.         AMBTSHALVE WIJZIGINGEN

           Het plan zal ambtshalve op de volgende punten worden gewijzigd:
           - In de toelichting op het bestemmingsplan zal de paragraaf over luchtkwaliteit
              (hoofdstuk 5) geactualiseerd worden. Dit heeft overigens geen consequenties voor
              het plan;
           - Ter plaatse van het Belfort (Groote Markt) zal aan de raadskelder een horecabe-
              stemming worden toegekend;
           - Aan de gronden met de bestemming “recreatieve doeleinden”, gelegen buiten het
              bouwbok zal een gelijkluidende subbestemming worden toegekend met de nadere
              aanwijzing (z) (zonder gebouwen);
           - Ter plaatse van de Toversluis zal aan het afgebrande restaurant pand (Nieuwstraat
              83) de bestemming horeca worden toegekend. In totaal zal binnen de bestemming
              Rde (Recreatieve doeleinden, dagrecreatieve elkweervoorzieningen) worden voor-
              zien in 1200m2 horeca in plaats van 1000m2.
           - Artikel 6, lid 4 sub b. (woondoeleinden): de mogelijkheid tot beroepsmatige en be-
              drijfsmatige activiteiten in de bijgebouwen zal worden geschrapt, daar op grond van
              het gemeentelijk beleid deze activiteiten enkele in de woning is toegestaan;
           - Artikel 7, lid 4.1: de wijzigingsbevoegdheid zal ook voorzien in een wijziging naar
              “Verkeer- en verblijfsdoeleinden”;
           - Het bouwvlak op de plankaart ter plaatse van De Dikke van Dale zal overeenkomstig
              het bouwplan worden vergroot met 100m2;
           - In de toelichting en de voorschriften zullen enkele ondergeschikte (redactionele)
              wijzigingen worden doorgevoerd.




                                                            20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 121 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 122 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 122 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 123 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 123 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 124 ======================================================================

<pre>BIJLAGEN
</pre>

====================================================================== Einde pagina 124 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 125 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 125 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 126 ======================================================================

<pre>           BIJLAGE 1

Indieners inspraakreacties
</pre>

====================================================================== Einde pagina 126 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 127 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 127 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 128 ======================================================================

<pre>Overzicht indieners inspraakreacties
       Naam                                      Adres                       Woonplaats
I-1    Y. en K. Boudra                           Dr. Willem Dreesstraat 14   Sluis
I-1    J. en A. Van parys                        Dr. Willem Dreesstraat 16   Sluis
I-1    C. en E. Pyfferoen                        Dr. Willem Dreesstraat 18   Sluis
I-1    J. en C. van Keulen                       Dr. Willem Dreesstraat 20   Sluis
I-1    J. en A. van Hoeve                        Dr. Willem Dreesstraat 22   Sluis
I-2    WELAN Holding BV                          Heilleweg 2                 Sluis
I-3    T. en I. Viane-Schreurs                   Bagijnhof 15                Sluis
I-3    M. en G. Leenhouwers-de Leeuw             Bagijnhof 21                Sluis
I-4    I. Herman                                 Kloosterstraat 16           Sluis
I-5    Wildhage plantontwikkeling BV             Hoofdstraat 8               ‘s-Gravenmoer
I-6    I. Lannoye                                Hoogstraat 57               Sluis
I-7    A. en C. Buysse                           Bowerk Zuid 2               Sluis
I-8    Natuurbeschermingsvereniging ‘t Duumpje   Philipsweg 9a               Oostburg
I-9    A. van Hoeve-Visser                       Marnixstraat 13             Voorschoten
I-10   Familie van Kruijssen                     Nieuwstraat 78              Sluis
I-10   M. de Poorter                             Zuiddijkstraat 82           Sluis
I-10   T. Kockuyt                                Kloosterstraat 29           Sluis
I-11   M. van de Plasse                          Nieuweweg 5                 Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 128 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 129 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 129 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 130 ======================================================================

<pre>             BIJLAGE 2

Afschriften inspraakreacties
</pre>

====================================================================== Einde pagina 130 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 131 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 131 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 132 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 132 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 133 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 133 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 134 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 134 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 135 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 135 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 136 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 136 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 137 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 137 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 138 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 138 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 139 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 139 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 140 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 140 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 141 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 141 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 142 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 142 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 143 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 143 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 144 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 144 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 145 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 145 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 146 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 146 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 147 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 147 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 148 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 148 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 149 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 149 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 150 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 150 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 151 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 151 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 152 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 152 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 153 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 153 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 154 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 154 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 155 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 155 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 156 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 156 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 157 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 157 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 158 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 158 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 159 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 159 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 160 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 160 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 161 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 161 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 162 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 162 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 163 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 163 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 164 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 164 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 165 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 165 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 166 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 166 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 167 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 167 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 168 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 168 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 169 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 169 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 170 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 170 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 171 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 171 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 172 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 172 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 173 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 173 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 174 ======================================================================

<pre>            BIJLAGE 3

Afschriften overlegreacties
</pre>

====================================================================== Einde pagina 174 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 175 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 175 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 176 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 176 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 177 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 177 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 178 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 178 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 179 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 179 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 180 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 180 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 181 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 181 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 182 ======================================================================

<pre>           BIJLAGE 4

Brief Gedeputeerde Staten
               bufferzone
</pre>

====================================================================== Einde pagina 182 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 183 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 183 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 184 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 184 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 185 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 185 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 186 ======================================================================

<pre>   BIJLAGE 2

Zienswijzennotitie
</pre>

====================================================================== Einde pagina 186 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 187 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 187 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 188 ======================================================================

<pre>ZIENSWIJZENNOTITIE



Ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”
</pre>

====================================================================== Einde pagina 188 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 189 ======================================================================

<pre>     gemeente     Sluis
         titel    Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”



projectnummer     GS4005
         datum    13 oktober 2008
         status   Definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 189 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 190 ======================================================================

<pre>                                 Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




ZIENSWIJZENNOTITIE
Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”.




INHOUD

1    EINDVERSLAG ZIENSWIJZEN                                                                         2

2.   AMBTSHALVE WIJZIGINGEN                                                                        14




BIJLAGE:
1.    Lijst indieners zienswijzen.




                                        1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 190 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 191 ======================================================================

<pre>                                   Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




1   EINDVERSLAG ZIENSWIJZEN

    Het ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis” heeft met ingang van 26 juni 2008 tot en
    met 6 augustus 2008 ter visie gelegen in het gemeentehuis. Gedurende deze periode
    heeft een ieder bij de gemeenteraad schriftelijk of mondeling zienswijzen kenbaar
    kunnen maken op voornoemd bestemmingsplan.

    Er zijn 12 schriftelijke zienswijzen ontvangen. Een aantal      zienswijzen   is een
    gezamenlijk initiatief van meerdere indieners. In het onderstaande wordt een korte
    samenvatting gegeven van de zienswijzen welke schriftelijk ontvangen zijn met daarbij
    de beantwoording van de gemeente. Een overzicht van de afzonderlijke indieners van
    de zienswijzen is opgenomen als bijlage 1.

    In de beantwoording wordt, indien van toepassing, aangegeven op welke wijze het
    bestemmingsplan zal worden bijgesteld c.q. gewijzigd.




                                          2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 191 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 192 ======================================================================

<pre>                                   Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




Z-1       Parkeerbedrijf v.o.f. La Cavalière
          Vennoten: M. de Ruijter en E. Riemens
          Geldeloozepad 1
          4524 BZ Sluis
          Brief van 22 juli 2008, ontvangen 30 juli 2008

Reactie
Bezwaar wordt aangetekend tegen de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan
met betrekking tot het verwijderen van de 3 meter groenstrook geheel gelegen in de
achtertuin van de families Van Landschoot en Buijze.

Ten eerste betreft het de verkoop van de gronden aan de bovengenoemde families. De
gemeente heeft financieel belang bij het wijzigen van de bestemming volgens het
principe ‘koude/warme’ grond. Bij wijziging van de bestemming zal de grond stijgen in
waarde (€94,- i.p.v. €28,-).
Ten tweede schept uitbreiding van de bestemming ruimte voor bijgebouwen op de
perceelsgrens (een tuinhuis met sauna en whirlpool). Toekomstige problemen zijn
hierbij dat de privacy van parkeerders in het geding is mocht de aanleg van een sauna
plaatsvinden. Daarnaast wordt gerefereerd aan een eerder incident waar werknemers
van het bedrijf dat de parkeerplaats heeft aangelegd nat zijn gegooid, wat in de
toekomst mogelijk ook bezoekers van de parkeerplaats kan overkomen.
Ten derde heeft de familie van Landschoot bezwaar aangetekend tegen het verdwijnen
van een stukje groenstrook van ongeveer 24 meter aan de lange zijde van de
parkeerplaats grenzend aan de tuin van familie van Landschoot. De betreffende strook
is al meer dan 40 jaar als parkeerplaats in gebruik en in het vigerende
bestemmingsplan als zodanig gedoogd. Ten tijde van de aankoop van het perceel door
de familie van Landschoot 10 jaar geleden waren zij van de parkeersituatie op de
hoogte en hebben destijds geen bezwaar aangetekend. Daarbij is vrijwillig het initiatief
genomen om langs deze lange zijde over de volle lengte een groenstrook aan te leggen
van 1 meter breedte tussen de perceelsgrenzen en de geasfalteerde parkeerplaats. Dit
geldt ook voor de strook langs het wandelpaadje. Totaal betreft deze groenstrook ca. 60
mȼ.
Indien het bezwaar van de familie van Landschoot tegemoet wordt gekomen zal de
gehanteerde bufferzone worden vervangen door parkeerterrein. Indien het bezwaar
door de familie van Landschoot door de Gemeenteraad wordt verworpen wordt het
bezwaar tegen het verdwijnen van de 3 meter groenstrook ingetrokken.

Beantwoording
Van de zienswijze wordt kennis genomen.
De betreffende groenstrook achter de percelen Bolwerk Zuid 2 en 3, met een breedte
van 3 meter, zal overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan bestemd worden als
“Groenvoorzieningen”.

Conclusie
De zienswijze leidt tot wijziging van de plankaart.




                                          3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 192 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 193 ======================================================================

<pre>                                   Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




Z-2       De heer en mevrouw A. en C. Buysse
          Bolwerk Zuid 2
          4524 EX Sluis
          Brief van 7 juli 2008, ontvangen 9 juli 2008

Reactie
Het bezwaar betreft de afwezigheid van een 3 meter brede strook groenvoorzieningen
ter plaatse van Bolwerk Zuid 2 en 3, in tegenstelling tot de aangrenzende percelen van
het parkeerterrein (van “La Cavaliere” Ridderstraat) waar deze strook wel aanwezig is.
Deze groenstrook dient als bufferzone ten behoeve van de privacy, de beperking van de
toegankelijkheid en de beperking van overlast door onder meer afval en wildplassers.
Naar aanleiding van bovenstaande argumenten wordt verzocht deze 3 meter brede
strook eveneens toe te passen ter plaatse van Bolwerk Zuid 2 en 3.

Beantwoording
Met betrekking tot de strook van 3 meter, grenzend aan Bolwerk-Zuid zal de vigerende
bestemmingsplanregeling worden gerespecteerd. Dit betekent dat een strook van een
breedte van 3 meter zal worden bestemd als “Groenvoorzieningen”.

Conclusie
De zienswijze leidt tot wijziging van de plankaart.

Z-3       De heer P. van Dierendonck, mevrouw I. Pyckavet
          Sint Annastraat 58
          4524 JG Sluis
          Brief van 10 juli 2008, ontvangen 15 juli 2008

Reactie
Beoogd wordt in de toekomst de woning uit te breiden door een verdieping op de
bijgebouwen aan te brengen. De huidige dakvoethoogte van de woning bedraagt 5,5
meter. Deze is vergelijkbaar met alle (vergelijkbare) aangrenzende woningen. In het
nieuwe bestemmingsplan ‘Kom Sluis’ is deze gezet op 4 meter. Een mogelijke verhoging
van de aanbouw dreigt hierdoor geen doorgang te kunnen vinden. Verzocht wordt de
dakvoethoogte ter plaatse van de woning gelegen aan de St. Annastraat 58 op te
rekken naar 6 meter, gelijk aan de omringende woningen.

Beantwoording
Met deze zienswijze kan worden ingestemd. Het plan wordt aangepast overeenkomstig
de bestaande situatie, waarbij de dakvoethoogte op 6 meter wordt gesteld.

Conclusie
De ingediende zienswijze leidt tot wijziging van de plankaart.




                                          4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 193 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 194 ======================================================================

<pre>                                   Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




Z-4       Stichting Burgerlijke Godshuizen
          De heer J.P.J. Scheerens
          Markt 14
          4525 AD Retranchement
          Brief van 17 juli 2008, ontvangen 23 juli 2008

Reactie
De Stichting Burgerlijke Godshuizen is eigenaar van de camping De Meidoorn, gelegen
aan de Zuiddijk te Sluis. Ter plaatse van de camping is de bestemming recreatieve
doeleinden met de subbestemming kampeerterrein opgenomen. Binnen deze
bestemming is gebruik als kampeerterrein toegestaan, terwijl er een bedrijfswoning en
dienstgebouwen ten dienste van deze bestemming gebouwd mogen worden. Op de
plankaart staat een bouwblok aangeduid met de toevoeging dat 50% daarvan bebouwd
mag worden. Onduidelijk is of de bedrijfswoning binnen duidt bouwblok gerealiseerd
moet worden omdat op de plankaart is aangegeven dat er buiten het bouwlok geen
bebouwing is toegestaan. Momenteel is het bouwlok reeds voor 50% bebouwd. Dat
betekent dat er geen verdere uitbreiding mogelijk is, noch voor het dienstgebouw, noch
voor de bedrijfswoning. Verzocht wordt het bouwblok zodanig te vergroten dat zowel de
aanwezige dienstgebouwen met 100% uitgebreid kunnen worden, als dat er een
bedrijfswoning gebouwd kan worden. Met het oog op de toekomst en de rentabiliteit
van het bedrijf is het noodzakelijk dat er een reële uitbreidingsmogelijkheid van de
bedrijfsgebouwen in het bestemmingsplan wordt opgenomen.

Beantwoording
In de voorschriften is bepaald dat gebouwen binnen het bouwblok moeten worden
gebouwd. Een bedrijfswoning valt hier onder en dient dus binnen het bouwblok te
worden gebouwd.
Daarnaast wordt opgemerkt dat het bestemmingsplan “kom Sluis” een conserverend
plan betreft. Dit betekent dat de huidige (planologische) situatie het uitgangspunt is
geweest voor dit plan. In het plan zijn alleen die ontwikkelingen meegenomen die
voldoende concreet zijn/waren en waarover reeds besluitvorming heeft plaatsgevonden.
Verzoeken, die in het kader van de ter inzage legging zijn ingediend, zullen apart en
buiten de procedure van het bestemmingsplan “Kom Sluis” op hun merites worden
beoordeeld. Deze worden derhalve niet in het vast te stellen bestemmingsplan
meegenomen.
Overigens zal het bebouwingspercentage in overeenstemming worden gebracht met de
huidige en vergunde situatie. Het op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak heeft
een oppervlakte van 800m2. De omvang van de bebouwing bedraagt circa 525m2. Het
thans opgenomen percentage van 50% is derhalve te laag en zal worden opgehoogd tot
70%.

Conclusie
De zienswijze leidt tot aanpassing van de plankaart.




                                          5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 194 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 195 ======================================================================

<pre>                                   Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




Z-5       Mevrouw J. Govaert-Hast
          Nieuwstraat 16
          4524 BD Groede
          Brief van 21 juli 2008, ontvangen 22 juli 2008

Reactie
1. Op de nieuwe bestemmingsplankaart ontbreekt in de Geldeloozestraat een
   garagebox (gebouwd in 1947). Deze zijn bepaald als horende bij het pand
   Nieuwstraat 27. Op de vigerende plankaart staat deze garage wel vermeld. Hierbij
   wordt verzocht om de bovenstaande garage terug op de nieuwe plankaart te
   plaatsen met de bestemming ‘garage’, en tevens de mogelijkheid om deze garage 6
   meter naar voren te willen verplaatsen in de toekomst.
2. Ten tweede is de loods op Geldeloozestraat 8 omschreven als ‘schuur’. Deze is
   gebouwd in 1947 en gerealiseerd op een stuk weiland, toen het laatste gedeelte van
   de Ridderstraat er nog niet was en woningbouw ontbrak. Het gebouw heeft dienst
   gedaan als aannemingsbedrijf en opslagruimte. De loods is meegenomen in de tien
   jaar geleden bedrijfsbeëindiging, als bedrijf. Momenteel is de loods in gebruik ( door
   E. Govaert rest. Lambertusvliet), als opslagruimte en garage. De (verkoop) waarde
   wordt tot nul teruggebracht en eenzelfde soort schuur staat in de Klokstraat,
   voormalige loods Fa, Leenhouts en heeft wel de paarse opslag status. Daarom wordt
   verzocht de loods als opslag te bestemmen alsook de mogelijkheid om later een
   gedeelte van de opslagloods tot parkeerplaats om te kunnen vormen. De beoogde
   situering betreft een kleinere loods en de resterende grond als zijnde parkeerplaats.
3. Ten derde wordt verzocht om de garages, reeds gebouwd in 1956, in de toekomst te
   willen vervangen voor parkeerplaatsen. De garages blijven voorlopig nog in gebruik,
   volgens uitsterfbeleid.

Beantwoording
1. Het plan zal overeenkomstig de huidige situatie worden bestemd.
2. Zowel binnen de bestemming Schuur als de bestemming Bedrijf-opslag mag opslag
   van goederen plaatsvinden. Het verschil tussen beide bestemmingen is dat de
   opslagmogelijkheden binnen de bestemming Schuur niet gericht mag zijn op voor
   handel en distributie bestemde goederen. Gelet op het karakter en huidige gebruik
   van het pand en de vigerende planologische situatie, is de bestemming Bedrijf, met
   de subbestemming ‘opslag’ (o) het meest passend. De voorschriften voorzien in de
   plannen voor sloop en gedeeltelijke herbouw van de loods. Het inrichten van de
   overige ruimte als parkeerplaats leidt tot een strijdig gebruik met de bestemming
   Bedrijf, daar deze gronden ten dienste dienen te staan van de bestemming.
3. De bestemming autoboxen voorzien niet in de beoogde plannen.

Ten aanzien van de verzoeken die onder punt 1 t/m 3 van de zienswijzen worden
gedaan geldt het volgende. Het bestemmingsplan “kom Sluis” betreft een conserverend
plan. Dit betekent dat de huidige (planologische) situatie het uitgangspunt is geweest
voor dit plan. In het plan zijn alleen die ontwikkelingen meegenomen die voldoende
concreet zijn/waren en waarover reeds besluitvorming heeft plaatsgevonden.
Verzoeken, die in het kader van de ter inzage legging zijn ingediend, zullen apart en
buiten de procedure van het bestemmingsplan “Kom Sluis” op hun merites worden
beoordeeld. Deze worden derhalve niet in het vast te stellen bestemmingsplan
meegenomen.




                                          6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 195 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 196 ======================================================================

<pre>                                 Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




Conclusie
De zienswijze onder punt 1 en 2 leiden tot aanpassing van de plankaart.

Z-6       Stichting Schaderegelingskantoor voor Rechtsbijstandverzekering
          Namens de heer M. de Poorter en mevrouw C. van Kruijssen
          Postbus 3020
          2700 LA Zoetermeer
          Brief van 25 juli 2008, ontvangen 28 juli 2008

Reactie
Belanghebbenden zijn voornemens om op hun perceel, gelegen aan de Schoutweg nabij
de Nieuwstraat een of twee woningen te laten bouwen. Bij de huidige herziening is het
betreffende gebied aangewezen voor de bestemming ‘bedrijventerrein’, behoudens de
rij bestaande woningen gelegen langs de Nieuwstraat, tegen de Smoutweg aan waar,
net als in de periode tot 1997-1998 de woonbestemming weer voor gaat gelden. Tot
laatstgenoemde jaren was een agrarische bestemming van toepassing tot de vorige
herziening van het bestemmingsplan. Op 19 november 1998 is er door de notaris een
bezwaarschrift tegen die herziening verzonden, maar deze is echter niet door het
College ontvangen. Reeds toen waren er al ernstige bezwaren tegen de
bedrijfsbestemming. Tijdens de inspraak van het voorontwerpbestemmingsplan is om
dezelfde reden bezwaar gemaakt.
Vanwege de nadelige milieukundige aspecten van het combineren van woningen en
bedrijven nabij elkaars terrein zou hier betekenen dat uitbreiding van de bedrijvigheid
kan worden benadeeld. Omzetting naar een woonbestemming is dan ook niet wenselijk
volgens het College.
Momenteel is het gebied de bestemming bedrijventerrein (BT). Op het oostelijk deel
vindt opslag plaats. De huidige bedrijvigheid is wellicht al in strijd met de omschrijving
BT omdat hiervoor de nadere omschrijving bedrijfsdoeleinden opstal (Bo) van kracht is.
De huidige situatie legt al beperkingen op aan het bedrijventerrein, namelijk door
benodigde afstand op basis van de categorieën van de ‘Staat van Bedrijfsactiviteiten’ tot
de aanwezigheid van de woonbestemming en de bestaande woonbebouwing.
Daarbij wordt er geen eensluidend ruimtelijk beleid gevoerd doordat op verschillende
locaties wel woning naast en of op bedrijventerreinen worden gebouwd. Voorbeelden
zijn:
- de recente oplevering van twee woningen naast Constructiebedrijf Cysouw, aan de
     Provinciale Weg te Groede;
- nabij bedrijventerrein Eede;
- alsmede de bouw van een woning onlangs op bedrijventerrein Oranjestraat
     IJzendijke;
- en de bedrijfswoningen aan industrieterrein Oostburg dat dit jaar tegen reeds
     bestaande bebouwing is gerealiseerd.
Voor zover het beleid mede is gebaseerd op de Planningslijst Woningbouw 2007-2017,
dan moeten belanghebbenden het er voor houden dat deze lijst geen juridisch
afdwingbare status kent maar dient als richtlijn. De planning zoals gehanteerd mag de
behoefte op kleinschalig niveau niet tegengaan.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt leidt de realisering van twee woningen niet tot
versnippering van het woonbeeld in de omgeving. Het voordeel is juist dat er sprake is
van een compactere vorm van bebouwing. Bovendien is er al sprake van bouw van
diverse woningen die niet in relatie staan met de bestaande kern van Sluis.




                                        7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 196 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 197 ======================================================================

<pre>                                  Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




Beantwoording
De reeds bestaande woningen zijn overeenkomstig de vigerende planologische regeling
bestemd. De zienswijze is gericht op een verzoek voor de bouw van twee woningen.
Het bestemmingsplan “kom Sluis” betreft een conserverend plan. Dit betekent dat de
huidige (planologische) situatie het uitgangspunt is geweest voor dit plan. In het plan
zijn alleen die ontwikkelingen meegenomen die voldoende concreet zijn/waren en
waarover reeds besluitvorming heeft plaatsgevonden. Verzoeken, die in het kader van
de ter inzage legging zijn ingediend, zullen apart en buiten de procedure van het
bestemmingsplan “Kom Sluis” op hun merites worden beoordeeld. Deze worden
derhalve niet in het vast te stellen bestemmingsplan meegenomen.

Conclusie
De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Z-7       De heer en mevrouw van Hoeve-Visser
          Marnixstraat 13
          2251 KD Voorschoten
          Brief van 29 juli 2008, ontvangen 1 augustus 2008

Reactie
Ter plaatse van Jaagpad 4a is de stal/hangar aangemerkt als bouwval. Er is echter juist
aangegeven om de gebouwen te restaureren en in de oorspronkelijke staat terug te
brengen (situatie 1937). De wens is de locatie te gebruiken als zijnde zomerhuis. De
vraag is dan ook om de bestemming te wijzigen naar woondoeleinden. De redenen voor
afwijzing ten tijde van het voorontwerpbestemmingsplan worden vreemd gevonden:
1. Er wordt gesteld dat het een historische schuur is en geen woning. Echter er worden
    zoveel ‘historische’ gebouwen omgezet in een woonbestemming bijvoorbeeld
    kerken, schuren en molens. Het oorspronkelijke doel verdwijnt maar wordt nu
    praktisch gebruik en blijven toch de ‘couleur-locale’ geven die een land/stad
    aantrekkelijk maakt.
2. Het pand is niet opgenomen in de planningslijst Woningbouw 2007-2017. Dat is
    juist, maar het verzoek gedaan in 2007 was er juist op gericht om op de
    planningslijst te komen. Toen de plannen ontwikkeld waren om te restaureren en er
    een zomerhuisfunctie aan te geven bleek dat de schuur/stal niet meer bestond op
    de tekeningen en aangegeven was als bouwval. Het is onduidelijk hoe wordt
    omgegaan met de Planningslijst Woningbouw.

Beantwoording
Het bestemmingsplan “kom Sluis” betreft conserverend plan. Dit betekent dat de
huidige (planologische) situatie het uitgangspunt is geweest voor dit plan. In het plan
zijn alleen die ontwikkelingen meegenomen die voldoende concreet zijn/waren en
waarover reeds besluitvorming heeft plaatsgevonden. Verzoeken, die in het kader van
de ter inzage legging zijn ingediend, zullen apart en buiten de procedure van het
bestemmingsplan “Kom Sluis” op hun merites worden beoordeeld. Deze worden
derhalve niet in het vast te stellen bestemmingsplan meegenomen.

Conclusie
De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.




                                         8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 197 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 198 ======================================================================

<pre>                                 Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




Z-8       Families Leenhouwers en Viane
          Bagijnhof 15 en 21
          4524 EP Sluis
          Brief van 4 augustus 2008, ontvangen 5 augustus 2008

Reactie
Bezwaar wordt aangetekend tegen de wijzigingen van het bestemmingsplan met
betrekking tot het terrein achter de Lindenhoeve.
Afgevraagd wordt hoe er vergunningen aan de Lindenhoeve gegeven kunnen worden
voor zowel de muur als de grote garage. Het bouwen van speeltoestellen is gedoogd en
deze moest later worden gelegaliseerd. Deze situatie bezorgt grote overlast is de woon-
en leefomgeving van de Lindenhoeve. Daarbij is beloofd dat een recreatievergunning
niet voor het gehele terrein zou worden verstrekt. Onbegrijpelijk is de
onherroepelijkheid van de verleende voorlopige vrijstellingen. Over een serre is nooit
gecorrespondeerd wat impliceert dat deze illegaal is opgericht. Daarbij is er opnieuw
een speeltoestel geplaatst dat niet voldoet aan de geluidsnormen, wat behoorlijk veel
geluidsoverlast oplevert. Gevraagd wordt om de geluidsoverlast te meten zodat
eventuele maatregelen genomen kunnen worden.
Er wordt verzocht om het bestemmingsplan met de planning niet te ondersteunen en
van de Gemeente te eisen dat meer rekening wordt gehouden met de belangen die niet
van financiële aard zijn maar slechts belangen die gaan om kwaliteit van leven en
wonen.

Beantwoording
Het bestemmingsplan is conform de vergunde situatie vormgegeven.

Conclusie
De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Z-9       De heer, mevrouw I J. Herman
          Kloosterstraat 16
          4524 BL Sluis
          Brief van 3 augustus 2008, ontvangen 5 augustus 2008

Reactie
1. Aansluitend aan het perceel Kloosterstraat 16 is op 25 maart 2008 een perceel
   grond aangekocht met daarop bosplantsoen. De bestemming op de oude plankaart
   is niet geheel duidelijk, maar het perceel is verkocht onder de voorwaarde van een
   uitsluitende bestemming van ‘tuin’. In het nieuwe ontwerp op kaartblad 3 is echter
   de bestemming V (verkeers –en verblijfsdoeleinden) aangegeven. Verzocht wordt dit
   aan te passen.
2. Ter plaatse van de huisnummers 2-16 is de bestemming WT6 aangegeven, terwijl
   de bestaande goothoogtes daarmee niet in overeenstemming zijn, en ook niet
   wenselijk is een grotere goothoogte mogelijk te maken omdat dit het karakter van
   de rij aantast. Voor de nummers 18-20 is daarentegen wel de juiste maximale
   goothoogte aangegeven, namelijk WT4. Verzocht wordt het een en ander te
   wijzigingen.

Beantwoording
1. het plan wordt overeenkomstig de zienswijze aangepast;




                                        9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 198 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 199 ======================================================================

<pre>                                   Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




2. In het bestemmingsplan “Bebouwde kom Sluis” (1983) mag de dakvoethoogte van
   de panden Kloosterstraat 2-16, maximaal 5,5 meter bedragen. Dit komt overeen
   met twee lagen met kap, op grond van het oude Bouwbesluit (2,40 meter per
   bouwlaag binnenwerks). In het voorliggende bestemmingsplan is dit, vertaald naar
   het huidige Bouwbesluit, op 6 meter gesteld, daar de binnenwerkse bouwhoogten
   zijn gewijzigd (2,60 meter voor begane grond).

Conclusie
De zienswijze onder punt 1 leidt tot aanpassing van de plankaart. Zienswijze 2 leidt niet
tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Z-10      Zwin Regio Makelaardij
          De heer S.W.A.M. Langenberg
          Beestenmarkt 4
          4524 EA Sluis
          Brief van 30 juli 2008, ontvangen 4 augustus 2008

Reactie
De zienswijze heeft betrekking op het terrein gelegen aan de Nieuwstraat 56 tot 58,
bekend als het vroegere Superiaterrein waar op dit moment door het bedrijf DEPACO uit
Zedelgem een projectontwikkeling gaande is voor de bouw en verkoop van
bedrijfsloodsen/ bedrijfsverzamelgebouwen. Voor deze percelen geldt de bestemming
“Bedrijfsterrein” Uit navraag blijkt de categorie 1 t/m3 van de lijst van
bedrijfsactiviteiten van toepassing te zijn. Nu blijkt echter het opslaan van
handelsgoederen hierin niet is opgenomen en hiervoor een vrijstelling moet worden
aangevraagd ten persoonlijke titel.
Mede op andere locaties worden dergelijke loodsen/bedrijfsverzamelgebouwen enkel
gebruikt voor deze toepassing. (vb. locatie St. Annastraat en Smoutweg.) Gezien de
locatie van het commercieel centrum en het feit dat hierdoor voornamelijk
middenstanders op zoek zijn naar professionele opslaglocaties, is het voor de hand
liggend dat de bestemmingsmogelijkheden worden uitgebreid met de mogelijkheid tot
het opslaan en stockeren van goederen op deze terreinen / in deze gebouwen.
Verzocht wordt deze ‘activiteit’ toe te voegen aan categorie 1 tot 3 van de lijst van
bedrijfsactiviteiten voor bedrijfsterreinen in en rondom Sluis.

Beantwoording
Het wordt reëel geacht om binnen de bestemming “Bedrijfsterrein” de opslag van
goederen expliciet mogelijk te maken. Met de zienswijze wordt derhalve ingestemd.

Conclusie
De zienswijze leidt tot aanpassing van de voorschriften.

Z-11      Lindenhoeve
          De heer S.W.A.M. Langenberg
          Beestenmarkt 4
          4524 EA Sluis
          Brief van 28 juli 2008, ontvangen 29 juli 2008




                                          10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 199 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 200 ======================================================================

<pre>                                 Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




Reactie
De zienswijze betreft het terrein gelegen aan de Beestenmarkt 4, Plompe Toren 2 en
Klokstraat 1a beter bekend als het terrein/perceel van de Lindenhoeve.
1. Gevraagd wordt om een schriftelijke bevestiging van het gene telefonisch is
    besproken. Namelijk, dat de bestaande gebouwen in het perceel met de
    bestemming C (Centrumdoeleinden) allen meegaan als bijgebouwen bij het
    hoofdgebouwen en dusdanig allen de bestemming centrumdoeleinden hebben.
2. De te bouwen en vergunde garage is gelegen op de strook met bestemming
    Centrumdoeleinden zonder bebouwing. Verzocht wordt om ter plaatse van de
    beoogde garage de gronden te wijzigen in centrumdoeleinden met bebouwing.
3. De strook gelegen aan de kop van de Lindenhoeve en grenzende aan Plompe toren
    en Klokstraat is nu bestemd als zijnde centrumdoeleinden zonder bebouwing en in
    het verleden was deze strook bestemd als zijnde centrumdoeleinden met
    bebouwing. Dit kan waardeverminderende gevolgen hebben. Verzocht wordt dan
    ook het gebied te bestemmen als zijnde centrumdoeleinden met bebouwing. (Het
    gehele perceel met als grens de scheidende tuinmuur tot aan de garage).
4. In de toekomst zijn er plannen om de kopgevel van het gebouw van de Lindenhoeve
    uit te breiden met een entree ten behoeve van een te ontwikkelen hotelfunctie. De
    beoogde uitbouw heeft momenteel de bestemming centrumdoeleinden zonder
    bebouwing. De plannen zijn vrij concreet en zullen gerealiseerd worden in de
    komende jaren. Ook wordt gedacht aan het uitbouwen van de keuken ondergronds.
    Verzocht wordt ook dit gedeelte bestemmen als zijnde centrumdoeleinden met
    bebouwing.

Beantwoording
1. Naar aanleiding van het vermelde telefonisch contact wordt opgemerkt dat uitleg
   van de bestemmingsplansystematiek van belang is. Binnen een bestemming wordt
   onderscheid gemaakt in drie vlakken. Ten eerste is er een bouwvlak opgenomen.
   Hierbinnen kan, met inachtneming van de (bouw)voorschriften gebouwd worden.
   Ten tweede zijn vlakken aangegeven met de aanduiding (z). In deze vlakken mogen
   geen gebouwen worden opgericht. Tenslotte zijn er vlakken aangegeven die buiten
   het bouwvlak liggen, en geen aanduiding hebben. Op deze gronden zijn
   bijgebouwen toegestaan (de zogenaamde erfbebouwingsregeling);
2. De plankaart wordt overeenkomstig de vergunde situatie aangepast;
3. De plankaart wordt overeenkomstig de oorspronkelijke planologische situatie
   aangepast.
4. Dit deel van de zienswijze betreft een apart verzoek, dat op z’n merites en separaat
   beoordeeld zou moeten worden. Gelet op het karakter van het bestemmingsplan
   (conserverend) zal niet bij voorbaat hierin worden voorzien. In dit kader wordt
   verwezen naar de beantwoording van zienswijze Z4.

Conclusie
De zienswijze leidt tot aanpassing van de plankaart.




                                        11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 200 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 201 ======================================================================

<pre>                                 Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




Z-12      WELAN Holding BV
          De mevrouw I.M.L. Langenberg
          Heilleweg 2
          4524 KM Sluis
          Brief van 4 augustus 2008, ontvangen 5 augustus 2008

Reactie
1. In de inspraakreactie van 22 mei 2008 is reeds ingegaan op de aangewezen
   bestemming verkeersdoeleinden. In de antwoordnotitie wordt aangegeven dat het
   college geen medewerking wenst te verlening aan de vestiging van detailhandel.
   Naar aanleiding van telefonisch overleg werd toegelicht dat één en ander niet kon
   worden gewijzigd vanwege de juridische afhankelijkheid van richtafstanden t.a.v.
   het achterliggende woongebied. Na juridische verificatie blijk dat de grootste
   richtafstand tussen woningen en detailhandel 10 meter bedraagt. Hetzelfde geldt
   voor de afstand van restaurants ten aanzien van woningen (VNG brochure 2007).
   Gezien de grootte van het terrein is het mogelijk de gevraagde bestemming in te
   kleuren met inachtneming van een niet te bebouwen strook grenzen aan de
   woonzone (Krepelstraat). In de planvisie voor dit gebied is al aangewezen dat
   toekomstige bebouwing vooraan de Klokstraat zou moeten worden ingepland.
   Voorheen was het terrein bestemd als een uit te werken gebied. Het gebied mag tot
   60% bebouwd worden met winkels en winkelambacht etc. Het wijzigen van de
   bestemming brengt beperkingen met zich mee welke schade toebrengen aan de
   waarde van dit terrein. Ten tijde van de aankoop van dit terrein werd beoogd
   1500m2 bebouwing te realiseren. De plannen zijn conform de planvisie voor de
   Plompe Toren en Klokstraat. In 2005 is in opdracht van de gemeente Sluis door de
   ‘Arcas Group’ uit Knokke een planologische studie gemaakt. Zowel in deze studie als
   in het uitvoeringsprogramma woningbouw Sluis wordt het gebied aangemerkt als
   kwalitatief uit te werken gebied. Het niet meewerken aan eigen beleid is
   onbegrijpelijk.
   Door een verkeersbestemming op te leggen worden de toekomstige
   ontwikkelingsmogelijkheden verkleind. Het toekennen van de bestemming
   centrumdoeleinden schept juist mogelijkheden voor een spoedige innovatieve
   invulling. Het aanhouden van de verkeersbestemming brengt een extra drempel met
   zich mee, namelijk en vrijstelling die moet worden aangevraagd ten tijde van een
   ontwikkeling. Dit kost tijd en geld. Een en ander kan schade tot stand brengen die
   indien noodzakelijk verhaald zal worden.
2. Daarbij wordt gevraagd de dakvoethoogte van de bedrijfsloods alsmede de
   toegestane bebouwingshoogte aan te passen conform richthoogtes van de
   Lindenhoeve en het gebouw waar momenteel de ‘schoenreus’ in is gevestigd. Dit
   wordt gemotiveerd door de planvisie van ‘Arcas Group’. Hierin wordt aangegeven
   dat het aantal bouwlagen in dit gebied is vastgesteld op twee bouwlagen en een dak
   waarin duplex ook twee gebruiks/ bewoningsverdiepingen kunnen worden
   gerealiseerd. Bovendien is wat betreft moderne bebouwing een inwendige
   bouwlaaghoogte van 2,85 meter wenselijk. Alles bij elkaar geteld is de voorgestelde
   dakvoethoogte van 4 meter en een nokhoogte van 6 meter ontoereikend om aan
   bovenstaande eisen te voldoen.
3. Voor het terrein aansluitend aan het perceel van de Lindenhoeve wordt gevraagd de
   bestemming centrumdoeleinden zonder bebouwing hier door te trekken. Het terrein
   heeft altijd deel uitgemaakt van het perceel van de Lindenhoeve en dient als




                                        12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 201 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 202 ======================================================================

<pre>                                Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




   dusdanig als één geheel te worden beschouwd. De reactie in de antwoordnotitie is
   vaag. Telefonisch bleek het af te hangen van de richtafstanden volgens de VNG
   brochure. Deze afstand betreft 10 meter en is gerespecteerd. Inconsequentie
   ontstaat als ter plaatse van het ABN AMRO gebouw aan de hoek van de
   Zuiddijkstraat – Vandaelestraat wel volledig benoemd wordt als centrumdoeleinden.
   Ook dit blok heeft een parkeerterrein toegevoegd aan het gebouw en leunt rondom
   tegen het woongebied aan. Is de richtafstand hier niet van toepassing?. Overigens is
   het voor de hand liggend om het blok centrumdoeleinden op de kaart door te
   trekken tot aan de scheiding die nu de Klokstraat is, en ook in het verleden de
   scheidslijn was tussen twee bestaande bestemmingsplannen.

Beantwoording
In het vigerende bestemmingsplan is het gebied bestemd als “Uit te werken gebied” ex
artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). In het nog vast te stellen plan
wordt deze bestemming gerespecteerd.
Met betrekking tot de beoogde ontwikkelingen wordt opgemerkt dat het
bestemmingsplan “Kom Sluis” een conserverend plan betreft. Dit betekent dat de
huidige (planologische) situatie het uitgangspunt is geweest voor dit plan. In het plan
zijn alleen die ontwikkelingen meegenomen die voldoende concreet zijn/waren en
waarover reeds besluitvorming heeft plaatsgevonden. Verzoeken, die in het kader van
de ter inzage legging zijn ingediend, zullen apart en buiten de procedure van het
bestemmingsplan “Kom Sluis” op hun merites worden beoordeeld. Deze worden
derhalve niet in het vast te stellen bestemmingsplan meegenomen.

Conclusie
De zienswijze leidt tot aanpassing van het plan, in die zin dat de thans geldende
bestemming wordt overgenomen, waarbij wel rekening zal worden gehouden met de
feitelijke situatie in de omgeving van het gebied.




                                       13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 202 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 203 ======================================================================

<pre>                                     Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan “Kom Sluis”, 13 oktober 2008




2.   AMBTSHALVE WIJZIGINGEN

     Het plan zal ambtshalve op de volgende punten worden gewijzigd:
     - de plankaart wordt ter plaatse van de 1 Novemberstraat 4 overeenkomstig de op 10
        september 2008 vergunde situatie aangepast (nieuwbouw opslagruimte). Dit
        betekent dat de betreffende gronden worden bestemd als Bedrijf met de
        subbestemming `opslag´;
     - de gebieden waarop de wijzigingsbevoegdheden van toepassing zijn zullen op de
        plankaart worden aangegeven in plaats van op aparte voorschriftenkaarten;
     - Ridderstraat 13a zal, gelet op de functie (fysiotherapie) worden gewijzigd in de
        bestemming `Maatschappelijke doeleinden´;
     - Het restaurant Avalon, Nieuwstraat 83 wordt losgekoppeld van Toversluis
        (Nieuwstraat 83a). Voor het perceel Nieuwstraat 83 is in 2001 vrijstelling verleend
        om horeca mogelijk te maken. Het perceel krijgt zodoende een eigen
        bestemmingsvlak       met   de    bestemming     ‘horecadoeleinden’      met    een
        uitbreidingsmogelijkheid van 20% en een maximale dakvoethoogte van 6 meter.
        Hier is dus geen sprake van uitbreiding van horecadoeleinden maar het vastleggen
        van het feitelijk gebruik;
     - In een aantal vrijstellingsbevoegdheden is de voorwaarde opgenomen dat voldaan
        dient te worden aan het Bouwbesluit. Daar elk bouwplan getoets dient te worden
        aan het Bouwbesluit is de voorwaarde overbodig en zal derhalve worden geschrapt;
     - In artikel 1 zal het begrip representatieve beeldbepalende gevel worden
        opgenomen.
     Tenslotte zal het plan op enkele ondergeschikte en redactionele punten worden
     aangepast.




                                            14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 203 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 204 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 204 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 205 ======================================================================

<pre>BIJLAGEN
</pre>

====================================================================== Einde pagina 205 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 206 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 206 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 207 ======================================================================

<pre>           BIJLAGE 1

Lijst indieners zienswijzen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 207 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 208 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 208 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 209 ======================================================================

<pre>Overzicht indieners Zienswijzen
       Naam                                    Adres                       Woonplaats
Z-1    Parkeerbedrijf v.o.f. La Cavalière      Geldeloozepad 1             Sluis
Z-2    A. en C. Buysse                         Bolwerk Zuid 2              Sluis
Z-3    P. Dierendock, I Pyckavet               Sint Annastraat 58          Sluis
Z-4    Stichting Burgerlijke Godshuizen        Markt 14                    Retranchement
Z-5    J. Govaert-Hast                         Nieuwstraat 16              Groede
Z-6    Stichting Schaderegelingskantoor voor   Postbus 3020                Zoetermeer
       Rechtsbijstandverzekering
Z-7    J. en A. van Hoeve                      Dr. Willem Dreesstraat 22   Sluis
Z-8    Leenhouwers en Viane                    Bagijnhof 15, 21            Sluis
Z-9    I. Herman                               Kloosterstraat 16           Sluis
Z-10   Zwin Regio Makelaardij                  Beestenmarkt 4              Sluis
Z-11   Lindenhoeve                             Beestenmarkt 4              Sluis
Z-12   WELAN Holding BV                        Heilleweg 2                 Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 209 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 210 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 210 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 211 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 211 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 212 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 212 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 213 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 213 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 214 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 214 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 215 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 215 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 216 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 216 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 217 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 217 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 218 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 218 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 219 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 219 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 220 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 220 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 221 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 221 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 222 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 222 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 223 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 223 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 224 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 224 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 225 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 225 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 226 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 226 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 227 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 227 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 228 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 228 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 229 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 229 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 230 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 230 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 231 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 231 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 232 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 232 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 233 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 233 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 234 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 234 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 235 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 235 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 236 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 236 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 237 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 237 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 238 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 238 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 239 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 239 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 240 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 240 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 241 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 241 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 242 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 242 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 243 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 243 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 244 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 244 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 245 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 245 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 246 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 246 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 247 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 247 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 248 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 248 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 249 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 249 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 250 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 250 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 251 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 251 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 252 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 252 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 253 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 253 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 254 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 254 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 255 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 255 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 256 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 256 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 257 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 257 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 258 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 258 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 259 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 259 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 260 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 260 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 261 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 261 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 262 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 262 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 263 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 263 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 264 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 264 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 265 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 265 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 266 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 266 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 267 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 267 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 268 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 268 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 269 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 269 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 270 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 270 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 271 ======================================================================

<pre>        BIJLAGE 3

Verleende vrijstellingen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 271 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 272 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 272 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 273 ======================================================================

<pre>VOORSCHRIFTEN
</pre>

====================================================================== Einde pagina 273 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 274 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 274 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 275 ======================================================================

<pre>                                     Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




VOORSCHRIFTEN
deel uit makende van het bestemmingsplan "Kom Sluis" in de gemeente Sluis

INHOUD

PARAGRAAF I    ALGEMENE EN TECHNISCHE BEPALINGEN                                3
Artikel 1      Begripsbepalingen                                                3
Artikel 2      Wijze van meten                                                  9
Artikel 3      Beoordeling van gronden in verband met verstrekken bouwvergunning10
Artikel 4      Bestaande afstanden en andere maten                             11
Artikel 5      Gecombineerde bestemmingen                                      12

PARAGRAAF II   BESTEMMINGSBEPALINGEN                                                          13
Artikel 6      Woondoeleinden (W)                                                             13
Artikel 7      Maatschappelijke doeleinden (M)                                                17
Artikel 8      Centrumvoorzieningen (C)                                                       21
Artikel 9      Detailhandel (D)                                                               26
Artikel 10     Horecadoeleinden (H)                                                           29
Artikel 11     Bedrijfsdoeleinden (B)                                                         32
Artikel 12     Bedrijventerrein (BT)                                                          36
Artikel 13     Recreatieve doeleinden (R)                                                     38
Artikel 14     Agrarische doeleinden (A)                                                      42
Artikel 15     Cultuurmonument (CM)                                                           44
Artikel 16     Autoboxen (AB)                                                                 46
Artikel 17     Schuur (S)                                                                     47
Artikel 18     Verkeers- en verblijfsdoeleinden (V)                                           49
Artikel 19     Water (WA)                                                                     50
Artikel 20     Groenvoorzieningen (G)                                                         51
Artikel 21     Molenbiotoop (dubbelbestemming)                                                52
Artikel 22     Archeologisch waardevol terrein (dubbelbestemming)                             54

PARAGRAAF III OVERIGE BEPALINGEN                                                              57
Artikel 23    Algemene vrijstellingen                                                         57
Artikel 24    Wijzigingsbevoegdheden                                                          58
Artikel 25    Nadere eisen                                                                    59
Artikel 26    Hoogte van bouwwerken                                                           60
Artikel 27    Gebruiksbepalingen                                                              61
Artikel 28    Overgangsbepalingen                                                             62
Artikel 29    Algemene procedurevoorschriften                                                 63
Artikel 30    Strafbaarheid van overtredingen                                                 64
Artikel 31    Slotbepaling                                                                    65




                                    1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 275 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 276 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




           BIJLAGEN:
           1. Staat van bedrijfsactiviteiten;
           2. Lijst van gevaarlijke stoffen;
           3. Voorschriftenkaart.




                                                           2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 276 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 277 ======================================================================

<pre>                                      Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                   PARAGRAAF I

            ALGEMENE EN TECHNISCHE BEPALINGEN

                                         Artikel 1

                                 Begripsbepalingen



In deze voorschriften wordt verstaan onder:

1. plan: het bestemmingsplan "Kom Sluis";

2. (plan)kaart: de kaart deel uitmakende van het plan, bestaande uit 4 kaartbladen;

3. aan- en uitbouw: een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw voor een deel
   van een hoofdgebouw, in functioneel en in bouwkundig opzicht zodanig met het
   hoofdgebouw verbonden, dat het daarmee één geheel vormt, terwijl in het bouw-
   kundig opzicht wel herkenbaar blijft als een afzonderlijk uiterlijk ondergeschikte
   aanvulling op het hoofdgebouw;

4. achtergevel van een hoofdgebouw: het meest achterwaarts gelegen deel van
   een hoofdgebouw;

5. additionele voorzieningen: die voorzieningen, die direct of indirect samenhangen
   met de bestemming;

6. afgewerkt maaiveld: de gemiddelde hoogte van de gebouwen en andere bouw-
   werken omringende grond; bij hellende terreinen: het hoogste punt van de gebou-
   wen en andere bouwwerken omringende grond;

7. ander bouwwerk: een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

8. archeologisch deskundige: de provinciaal archeoloog van Zeeland of de rijksar-
   cheoloog van de Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek;

9. archeologische waarde: de aan het gebied toegekende waarde gekenmerkt door
   oude bewoningspatronen direct onder het aardoppervlak;

10. bebouwing: één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;

11. bebouwingsgrens: een op de plankaart aangegeven lijn, die niet door gebouwen
    mag worden overschreden, tenzij in deze voorschriften anders is bepaald;

12. bebouwingsvlak: een stuk grond, waarop ingevolge het plan de gebouwen moeten
    worden geplaatst, tenzij in deze voorschriften anders is bepaald;




                                     3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 277 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 278 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




           13. bedrijfsmatig gebruik van een woning: het gebruik van (een gedeelte van) een
               woning en/of daarbij behorende aanbouw of bijgebouw voor het verrichten van
               werkzaamheden van dienstverlenende en/of ambachtelijke aard met als doel daaruit
               hoofd- of neveninkomsten te betrekken, waarbij geen sprake is van een zich als
               specifiek opgeleid persoon naar buiten presenterende beroepsbeoefenaar;

           14. bedrijfswoning: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die dient voor
               de huisvesting van (één huishouden) van een persoon wiens huisvesting daar, gelet
               op de bestemming van de grond ter plaatse van het gebouw of het terrein, noodza-
               kelijk moet worden geacht;

           15. beroepsmatig gebruik van een woning: het beroepsmatig verlenen van diensten
               op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of daarmee naar aard gelijk
               te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van een daarmee gelijk te stellen beroep
               op medisch, paramedisch of therapeutisch gebied, welke in hun beperkte omvang in
               een gedeelte van een woning en de daarbij behorende bebouwing, waarbij de woon-
               functie als primaire functie behouden en herkenbaar blijft;

           16. bestaand:
                 bij bouwwerken: bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp-
                   bestemmingsplan;
                 bij gebruik: bestaand ten tijde van het van kracht worden van het betreffende
                   gebruiksverbod;

           17. bestaand horecabedrijf: een op het tijdstip van tervisielegging van dit ontwerp-
               plan reeds aanwezig horecabedrijf;

           18. bestemmingsgrens: een op de plankaart aangegeven lijn, die de grens aanduidt
               van een bestemming;

           19. bestemmingsvlak: een op de plankaart aangegeven vlak met eenzelfde bestem-
               ming;

           20. bijgebouw: een vrijstaand gebouw of hooguit door middel van bouwwerken geen
               gebouwen zijnde met een hoofdgebouw verbonden gebouw, behorende bij een op
               hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw zoals bijvoorbeeld garages, hobby-
               ruimten, bergingen en huisdierverblijven, maar geen woon- en werkruimten;

           21. bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond dat een eenheid vormt in gebruik,
               waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar horende bebouwing is toege-
               staan;

           22. bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander
               materiaal die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond
               verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;




                                                           4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 278 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 279 ======================================================================

<pre>                                       Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




23. broodjeszaak/lunchroom: een horecabedrijf dat tot doel heeft het verstrekken
    van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren eventueel met als nevenactiviteit het
    verstrekken van zwak- en niet-alcoholische dranken, voor consumptie al dan niet ter
    plaatse;

24. café: een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, dat tot hoofddoel
    heeft het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consump-
    tie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al
    dan niet ter plaatse bereid;

25. cafetaria/snackbar: een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van
    ter plaatse bereide etenswaren al dan niet voor consumptie ter plaatse, met als ne-
    venactiviteit het verstrekken van zwak- en niet-alcoholische dranken;

26. cultuurhistorische waarde: de aan een bouwwerk of een gebied toegekende
    waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in
    de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied;

27. dakvoet: de snijlijn tussen bovenkant dakbeschot en buitenkant gevel, waaronder
    hellende dakvlakken met de daarbij behorende topgevels, dakkapellen en liftopbou-
    wen niet worden begrepen;

28. detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, hieronder begrepen de uitstal-
    ling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die deze
    goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening
    van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

29. dienstverlening: het bedrijfsmatig verlenen van diensten;

30. discotheek/bar-dancing: een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrek-
    ken van dranken voor gebruik ter plaatse waarbij het doen beluisteren van overwe-
    gend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen een wezenlijk on-
    derdeel vormen;

31. escortbedrijf: de natuurlijke persoon, groep of rechtspersoon die bedrijfsmatig, of
    van omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt die op een andere
    plaats dan in de bedrijfsruimte (van een seksinrichting) wordt uitgeoefend;

32. geomorfologische waarde: de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt
    door een karakteristieke hogere dan wel lagere ligging, veroorzaakt door de ont-
    staansgeschiedenis van het grondgebied van de gemeente;

33. gestapelde woning: een al dan niet uit meerdere bouwlagen bestaande woning,
    deel uitmakend van een gebouw waarin meerdere woningen zijn ondergebracht, zo-
    danig dat deze boven dan wel beneden elkaar zijn gesitueerd, waarbij per woning
    een zelfstandige toegankelijkheid, al dan niet direct vanaf het peil, gewaarborgd is;




                                      5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 279 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 280 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




           34. gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of
               gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

           35. hoofdgebouw: een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, con-
               structie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw
               valt aan te merken;

           36. horecabedrijf: een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswa-
               ren worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, met uitzon-
               dering van bioscopen en amusementshallen voor speel- en gokinstrumenten;

           37. hotel/pension: een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van lo-
               gies met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en of dranken voor
               consumptie ter plaatse;

           38. jaarstandplaats: een standplaats voor het plaatsen van een kampeermiddel gedu-
               rende een heel jaar;

           39. kantoor-/praktijkruimte: een ruimte waar beroeps- en/of bedrijfsmatige activitei-
               ten uitgeoefend worden;

           40. kampeermiddel: tent, tentwagen, kampeerauto of caravan dan wel enig ander
               onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor
               zover geen bouwwerk zijnde waarvoor ingevolge artikel 40 van de Woningwet een
               bouwvergunning vereist is, een en ander voor zover deze onderkomens of voertui-
               gen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen
               worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

           41. kampeerterrein: een terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht, en blijkens
               die inrichting bestemd, om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of ge-
               plaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief nachtverblijf;

           42. koffie-/theehuis: een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van
               zwak- en niet alcoholische dranken, met als nevenactiviteit het verstrekken van
               voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren;

           43. landschappelijke waarde: de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt
               door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de on-
               derlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur;

           44. loketverkoop: een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken via een
               loket (een open verbinding met de straat), van al dan niet ter plaatse bereide etens-
               waren voor directe consumptie al dan niet ter plaatse;

           45. maatschappelijke voorzieningen: educatieve, sociaal-medische, sociaal-
               culturele, levensbeschouwelijke, sport- en recreatieve voorzieningen en voorzienin-
               gen ten behoeve van openbare dienstverlening;




                                                           6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 280 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 281 ======================================================================

<pre>                                       Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




46. molendeskundige: de vereniging De Zeeuwse Molen of de vereniging De Holland-
    sche Molen;

47. natuurwetenschappelijke waarde: de aan een gebied toegekende waarde ge-
    kenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische ele-
    menten, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang;

48. peil: voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk grenst aan een weg,
    de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang. In andere gevallen: de
    gemiddelde hoogte van de gebouwen en andere bouwwerken omringende grond;

49. perceelsgrens: de grens van een bouwperceel;

50. prostitué: degene die zich beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele hande-
    lingen met een ander tegen vergoeding;

51. prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelin-
    gen met een ander tegen vergoeding;

52. representatieve beeldbepalende gevel: gevels die representatief en beeldbepa-
    lend zijn ten aanzien van de omgeving;

53. restaurant: een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van maaltij-
    den voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van alco-
    holische en niet-alcoholische dranken;

54. seizoenstandplaats: een standplaats voor het plaatsen van een kampeermiddel
    gedurende een gedeelte van het jaar;

55. seksinrichting: de voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsma-
    tig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht
    en/of vertoning van erotisch-pornografisch aard plaatsvinden en/of goederen van
    erotisch-pornografische aard aan particulieren plegen te worden verkocht dan wel
    verhuurd. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een sekswin-
    kel/seks-shop, een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotisch-
    massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub,
    al dan niet in combinatie met elkaar;

56. sekswinkel/seks-shop: een voor publiek toegankelijk besloten detailhandelsbe-
    drijf waarin hoofdzakelijk goederen van erotisch-pornografische aard aan particulie-
    ren plegen te worden verkocht dan wel verhuurd;

57. standplaats: een ruimte voor het plaatsen van een kampeermiddel;

58. standplaats voor een trekkershut: een standplaats voor het plaatsen van een
    recreatiewoonverblijf van eenvoudige constructie met een maximale inhoud van 30
    mȼ;




                                      7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 281 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 282 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




           59. straatprostitutie: het zich op de openbare weg respectievelijk op openbare ruim-
               ten of in een zich op de openbare weg respectievelijk openbare ruimte bevindend
               voertuig beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een
               ander tegen vergoeding;

           60. toeristische standplaats: een standplaats voor het plaatsen van een kampeer-
               middel, gedurende een maximaal aanééngesloten periode van 6 weken per kam-
               peermiddel, in het tijdvak van 15 maart tot en met 31 oktober;

           61. voorgevel van een hoofdgebouw: het meest naar de wegzijde gekeerde deel van
               een hoofdgebouw;

           62. Wed: de Wet op de economische delicten, zoals die luidde op het tijdstip van de
               tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan;

           63. woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één
               huishouden;

           64. Awb: de Algemene wet bestuursrecht, zoals die luidde op het tijdstip van de tervi-
               sielegging van het ontwerpbestemmingsplan;

           65. WRO: de Wet op de Ruimtelijke Ordening, zoals die luidde op het tijdstip van de
               tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan.




                                                           8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 282 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 283 ======================================================================

<pre>                                       Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                          Artikel 2

                                   Wijze van meten



Bij het toepassen van deze voorschriften gelden de volgende aanwijzingen:

a.   afstanden van bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot
     de perceelsgrens worden daar gemeten, waar deze afstanden het kleinst zijn;

b.   het bebouwde oppervlak van een bouwperceel, of een ander terrein wordt be-
     paald door de oppervlakten van alle op een terrein gelegen gebouwen bij elkaar op
     te tellen, tenzij in de voorschriften anders is bepaald;

c.   het bebouwingspercentage wordt per bouwperceel berekend van het vlak waar
     het percentage is ingeschreven;

d.   bedrijfsvloeroppervlak wordt gemeten binnenwerks, op de vloer van de ruimten,
     die ingevolge het plan worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsmatige acti-
     viteiten.

e.   de breedte en diepte van een gebouw of ander bouwwerk wordt gemeten tus-
     sen de buitenwerkse gevelvlakken en/of tot het hart van de scheidingsmuren, met
     dien verstande, dat wanneer de betreffende gevelvlakken niet evenwijdig lopen of
     verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste maat;

f.   de totale hoogte van andere bouwwerken wordt gemeten vanaf de bovenkant
     van het bouwwerk tot het peil;

g.   de hoogte van de dakvoet van een gebouw wordt gemeten vanaf de dakvoet tot
     het peil;

h.   de totale hoogte van een gebouw wordt gemeten vanaf de bovenkant van het
     gebouw, met uitzondering van antennes, schoorstenen, liftopbouwen en andere on-
     dergeschikte bouwdelen, tot het peil;

i.   de inhoud van een gebouw wordt gemeten buitenwerks en boven het afgewerkte
     maaiveld;

j.   het bewoonbaar vloeroppervlak van een woning wordt gemeten binnen de af-
     gewerkte omtrekwanden (in voorkomende gevallen binnen de balustrade) onder af-
     trek van de in de ruimte inspringende onderdelen van het gebouw als schoorsteen-
     stoelen, kanalen en kasten, maar zonder de aftrek van plinten en vast meubilair als
     aanrechten en verwarmingslichamen; vloeroppervlak waarboven minder dan 1,5
     meter hoogte aanwezig is wordt hierbij buiten beschouwing gelaten;

k.   de oppervlakte van een gebouw of ander bouwwerk wordt gemeten in de verticale
     projectie op het maaiveld van de grootste buitenwerkse maten boven het peil.




                                      9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 283 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 284 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                                Artikel 3

                  Beoordeling van gronden in verband met verstrekken bouwvergunning



           Bij de beoordeling van een verzoek om een bouwvergunning blijft buiten beschouwing
           de grond, die tenminste in aanmerking is of moest worden genomen bij een eerder ver-
           leende bouwvergunning, waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven.




                                                           10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 284 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 285 ======================================================================

<pre>                                          Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                          Artikel 4

                          Bestaande afstanden en andere maten



1.   Indien afstanden op de datum van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan
     meer dan wel minder bedragen dan ingevolge paragraaf II is toegestaan, mogen de
     bestaande afstanden als maximaal respectievelijk minimaal toelaatbaar worden aange-
     houden.

2.   In die gevallen dat hoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande
     bouwwerken op de dag van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer of
     minder bedragen dan ingevolge paragraaf II is voorgeschreven, mogen de bestaande
     maten en hoeveelheden als maximaal respectievelijk minimaal worden aangehouden.




                                         11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 285 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 286 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                                Artikel 5

                                             Gecombineerde bestemmingen



           Wanneer op grond van het plan gronden bestemd zijn voor meerdere doeleinden, zijn
           de desbetreffende voorschriften gezamenlijk van toepassing voor het toelaatbare ge-
           bruik en de toelaatbare bebouwing, met dien verstande dat de in artikel 22 en 23 opge-
           nomen voorrangsregeling in acht genomen dient te worden.




                                                           12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 286 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 287 ======================================================================

<pre>                                             Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                         PARAGRAAF II

                             BESTEMMINGSBEPALINGEN

                                              Artikel 6

                                      Woondoeleinden (W)




1.    Doeleindenomschrijving

      De op de plankaart voor "Woondoeleinden" aangewezen gronden zijn, met inachtne-
      ming van de op de kaart gegeven subbestemmingen, bestemd voor de huisvesting van
      personen.

      Deze gronden zijn mede bestemd voor parkeervoorzieningen, tuinen, waterpartijen en
      water en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.


2.    Toelaatbare bebouwing

      Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de kaart gegeven nadere aanwij-
      zingen, uitsluitend ten dienste van de in lid 1 bedoelde doeleinden worden gebouwd:

      a.   woningen;

      b.   bijgebouwen, aan- en uitbouwen;

      c.   andere bouwwerken.


3.    Bouwbepalingen

3.1   Woningen
      Met betrekking tot het bouwen van woningen gelden de volgende bepalingen:

      a.   de woningen – aan- of uitbouwen daarbij niet begrepen – mogen uitsluitend binnen
           de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken worden gebouwd;

      b.   de woningen worden met de voorgevel gebouwd in de op de kaart aangegeven be-
           bouwingsgrens die de plaatsing van de representatieve beeldbepalende gevels aan-
           geeft, daar waar een dergelijke bebouwingsgrens op de plankaart is aangegeven.
           Indien voor een bouwperceel twee representatieve beeldbepalende gevels zijn be-
           paald, dient zowel de voor- als zijgevel hierin te worden gebouwd;

      c.   de breedte van een woning – aan- of uitbouwen daarbij niet inbegrepen – zal mini-
           maal bedragen op de gronden met de subbestemming:
           v.              6,5 meter;
           t., a. en s.     6 meter;




                                             13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 287 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 288 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




           d.   de afstand tussen de woning en de zijdelingse perceelsgrens – een aangebouwd
                bijgebouw, aan– en uitbouw als genoemd in lid 2, sub b meegerekend – zal mini-
                maal bedragen op de gronden met de subbestemming:
                v.              3 meter;
                t.              3 meter (aan één zijde);
                a. en s.        niet nader bepaald;

           e.   in afwijking van het bepaalde onder lid 3.1, sub d is een kortere afstand tot de zij-
                delingse perceelsgrens toegestaan, uitsluitend indien de situering van de woning in-
                clusief eventuele aangebouwde bijgebouwen, aan- of uitbouwen ten tijde van de
                tervisielegging van dit plan reeds van deze maatvoering afweek. In deze gevallen is
                de afstand van de bestaande bebouwing tot de zijdelingse perceelsgrens bepalend;

           f.   de dakvoethoogte bedraagt maximaal de op de plankaart aangegeven maat;

           g.   bij toepassing van hellende dakvlakken, bedraagt de dakhelling minimaal 350 en
                maximaal 500.

3.2        Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en andere bouwwerken
           Bij iedere woning mogen, ook buiten het bebouwingsvlak, bijgebouwen, aan- en uit-
           bouwen en andere bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat:

           a.   het gedeelte van het bouwperceel dat buiten het bebouwingsvlak is gelegen ten
                hoogste 40% mag worden bebouwd met een maximum van 60 mȼ;

           b.   in afwijking van het gestelde in sub a. is een bebouwingspercentage van 50% tot
                een maximum van 20 mȼ toegestaan indien de toelaatbare bebouwing minder zou
                bedragen dan 20 mȼ;

           c.   per bouwperceel mogen maximaal twee bijgebouwen worden gebouwd;

           d.   de hoogte van de dakvoet van bijgebouwen, aan- of uitbouwen zal maximaal 3 me-
                ter bedragen en de totale hoogte maximaal 5 meter. Indien een dakhelling wordt
                toegepast bedraagt de helling maximaal 550;

           e.   voor de afstand tussen een aangebouwd bijgebouw, aan- en uitbouw en de zijde-
                lingse perceelsgrens wordt verwezen naar het bepaalde in lid 3.1, sub d en e;

           f.   de afstand tussen een vrijstaand bijgebouw en (het verlengde van) de achtergevel
                van de woning zal minimaal 3 meter bedragen, tenzij het vrijstaande bijgebouw
                voor niet meer dan 1 meter binnen het verlengde van de zijgevel van de woning is
                gelegen;

           g.   een naast de woning gelegen aan- of uitbouw en bijgebouw zal minimaal 3 meter
                achter (het verlengde van) de voorgevel van de woning liggen.




                                                           14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 288 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 289 ======================================================================

<pre>                                            Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




     h.   indien een tuin- of erfafscheiding gebouwd wordt vóór de bebouwingsgrens, die de
          plaatsing van de representatieve beeldbepalende gevels aangeeft, zal de totale
          hoogte maximaal 1 meter bedragen.


4.   Vrijstellingen

     Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in:

     a.   lid 3.1, sub b voor het oprichten van een deel van de voorgevel achter de op de
          plankaart aangegeven bebouwingsgrens die de plaatsing van de representatieve
          beeldbepalende gevels aangeeft, mits
            tenminste 50% van de totale voorgevelbreedte van de woning wel in de op de
               kaart aangegeven bebouwingsgrens, die de plaatsing van de representatieve
               beeldbepalende gevels aangeeft, wordt gebouwd;
            dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;
            de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet
               onevenredig worden aangetast;

     b.   artikel 27, lid 1 (gebruiksbepalingen) voor de uitoefening van beroepsmatige en/of
          bedrijfsmatige activiteiten in de woning, met dien verstande dat bedoeld gebruik
          geen onevenredige hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen onevenredi-
          ge afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt:
          Dit betekent onder meer dat:
            het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden en naar aard met
               het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn. Dat wil
               zeggen dat van de begane grondvloeroppervlakte van de woning en bijgebou-
               wen gezamenlijk maximaal 50 mȼ ten behoeve van beroeps- en bedrijfsmatige
               activiteiten in gebruik mag zijn;
            geen vrijstelling wordt verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid die ver-
               gunnings- of meldingsplichtig is op grond van de Wet milieubeheer of andere
               milieuwetgeving, tenzij het gebruik de woonfunctie niet zal aantasten;
            het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene
               die de activiteiten in de woning uitvoert tevens eigenaar/bewoner van de wo-
               ning is;
            het niet betreft zodanige verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden
               tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan
               wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
            geen onevenwichtige verstoring mag plaatsvinden van de voorzieningenstruc-
               tuur van de gemeente;
            geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een verkoop in het klein aan huis
               in verband met het desbetreffende beroep of bedrijf
            geen activiteiten mogen plaatsvinden, die in de regel worden uitgeoefend in
               een winkelcentrum of een bedrijventerrein;
            geen reclame-uitingen aan de gevel zichtbaar mogen zijn.




                                           15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 289 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 290 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




5.         Wijzigingsbevoegdheid

5.1        Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in
           artikel 11 WRO, de op de plankaart aangegeven subbestemmingen binnen de bestem-
           ming “Woondoeleinden” te wijzigen, met dien verstande dat:

           a.   dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;

           b.   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet one-
                venredig worden aangetast;

           c.   de samenstelling van de woningvoorraad in de kern niet onevenredig wordt ver-
                stoord.

5.2        Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in
           artikel 11 WRO, de gronden met de bestemming “Woondoeleinden” met de subbestem-
           ming “minimum twee aaneen”, zoals weergegeven op de plankaart als wijzigingsbe-
           voegdheid 1, te wijzigen in de bestemming “Woondoeleinden”, met dien verstande dat:

           a.   het bepaalde in artikel 6 (Woondoeleinden) van overeenkomstige toepassing is;

           b.   dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;

           c.   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet one-
                venredig worden aangetast;

           d.   de te realiseren woning(en) past/passen binnen het vigerende provinciale beleid;

           e.   er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving of op de locatie
                aanwezige architectonische, cultuurhistorische en/of archeologische waarden;

           f.   uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit blijkt dat de bodem geschikt is voor
                woondoeleinden;

           g.   uit een onderzoek blijkt dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in
                de omgeving of op de locatie aanwezige flora en fauna;

           h.   uit een uit te voeren watertoets blijkt dat er geen onevenredige nadelige effecten
                voortvloeien voor de waterhuishouding.


6.         Procedureregels

           Bij het verlenen van vrijstelling als bedoeld in lid 4 en de toepassing van de wijzigings-
           bevoegdheden als bedoeld in lid 5 wordt de in artikel 29 opgenomen procedure doorlo-
           pen.




                                                           16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 290 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 291 ======================================================================

<pre>                                            Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                             Artikel 7

                               Maatschappelijke doeleinden (M)




1.   Doeleindenomschrijving

     De op de plankaart voor "Maatschappelijke doeleinden" aangewezen gronden zijn, met
     inachtneming van de op de kaart gegeven subbestemmingen, bestemd voor:

     a.   educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, sport- en
          recreatieve voorzieningen alsmede voorzieningen ten behoeve van openbare
          dienstverlening;

     b.   ondergeschikte detailhandels- en/of horeca activiteiten uitsluitend ten dienste van
          de onder a genoemde voorzieningen;

     c.   ter plaatse van de subbestemming Mn: nutsvoorzieningen;

     d.   ter plaatse van de subbestemming Mb: begraafplaats;

     e.   ter plaatsen van de subbestemming Mza: zalen;

     f.   ter plaatse van de nadere aanduiding ‘in kelder horeca toegestaan’ zijn onderge-
          schikte horeca-activiteiten in de kelder toegestaan.

     Deze gronden zijn mede bestemd voor wegen, parkeervoorzieningen, water en water-
     partijen, tuinen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.


2.   Toelaatbare bebouwing

     Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de kaart aangegeven nadere
     aanwijzingen, uitsluitend ten dienste van de in lid 1 bedoelde doeleinden worden ge-
     bouwd:

     a.   hoofdgebouwen;

     b.   bijgebouwen, aan- en uitbouwen;

     c.   andere bouwwerken.




                                            17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 291 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 292 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




3.         Bouwbepalingen

3.1        Hoofdgebouwen
           Met betrekking tot het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:

           a.   de hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen de op de plankaart aangegeven be-
                bouwingsvlakken worden gebouwd, met inachtneming van het op de plankaart aan-
                gegeven maximum bebouwingspercentage;

           b.   de totale hoogte bedraagt maximaal de op de plankaart aangegeven maat, met
                dien verstande dat voor torens geen maximale hoogtebepaling geldt;

           c.   de afstand tussen vrijstaande gebouwen bedraagt minimaal 5 meter.

3.2        Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en andere bouwwerken
           Bij ieder hoofdgebouw mogen bijgebouwen, aan- en uitbouwen en andere bouwwerken
           worden gebouwd, met dien verstande dat:

           a.   de bijgebouwen, aan- en uitbouwen en andere bouwwerken uitsluitend binnen het
                op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak mogen worden gebouwd, met inacht-
                neming van het op de plankaart aangegeven maximum bebouwingspercentage;

           b.   de hoogte van de dakvoet van bijgebouwen, aan- en uitbouwen maximaal 3 meter
                en de totale hoogte maximaal 5 meter bedraagt. Indien een dakhelling wordt toe-
                gepast bedraagt de helling maximaal 550.

3.3        Ter plaatse van de gronden met de subbestemming Mza bedraagt de bebouwde
           oppervlakte maximaal 40% van het bestemmingsvlak.


4.         Wijzigingsbevoegdheid

4.1        Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in
           artikel 11 WRO de bestemming “Maatschappelijke doeleinden”, zoals weergeven op de
           plankaart als wijzigingsbevoegdheid 2, te wijzigen in de bestemming “Woondoeleinden”,
           met dien verstande dat:

           a.   het bepaalde in artikel 6 (Woondoeleinden) van overeenkomstige toepassing is;

           b.   dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;

           c.   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet one-
                venredig worden aangetast;

           d.   de te realiseren woning(en) past/passen binnen het vigerende provinciale beleid;

           e.   er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving of op de locatie
                aanwezige architectonische, cultuurhistorische en/of archeologische waarden;




                                                           18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 292 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 293 ======================================================================

<pre>                                              Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




      f.   uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit blijkt dat de bodem geschikt is voor
           woondoeleinden;

      g.   uit een onderzoek blijkt dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in
           de omgeving of op de locatie aanwezige flora en fauna;

      h.   uit een uit te voeren watertoets blijkt dat er geen onevenredige nadelige effecten
           voortvloeien voor de waterhuishouding.

4.2   Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in
      artikel 11 WRO de bestemming “Maatschappelijke doeleinden”, zoals weergeven op de
      plankaart als wijzigingsbevoegdheid 3, te wijzigen in de bestemming “Woondoeleinden”
      en “Verkeers- en verblijfsdoeleinden, met dien verstande dat:

      a.   het bepaalde in artikel 6 (Woondoeleinden) en in artikel 18 (Verkeers- en verblijfs-
           doeleinden) van overeenkomstige toepassing is;

      b.   dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;

      c.   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet one-
           venredig worden aangetast;

      d.   de te realiseren woning(en) past/passen binnen het vigerende provinciale beleid;

      e.   er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving of op de locatie
           aanwezige architectonische, cultuurhistorische en/of archeologische waarden;

      f.   uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit blijkt dat de bodem geschikt is voor
           woondoeleinden;

      g.   uit een onderzoek blijkt dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in
           de omgeving of op de locatie aanwezige flora en fauna;

      h.   uit een uit te voeren watertoets blijkt dat er geen onevenredige nadelige effecten
           voortvloeien voor de waterhuishouding.

4.3   Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in
      artikel 11 WRO de bestemming “Maatschappelijke doeleinden”, zoals weergeven op de
      plankaart als wijzigingsbevoegdheid 4, te wijzigen in de bestemming “Woondoelein-
      den”met de subbestemming “gestapelde woningen”, met dien verstande dat:

      a.   het bepaalde in artikel 6 (Woondoeleinden) van overeenkomstige toepassing is;

      b.   in afwijking van artikel 26, de maximaal toelaatbare totale hoogte van gebouwen
           17 meter bedraagt;

      c.   dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;




                                             19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 293 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 294 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




           d.   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet one-
                venredig worden aangetast;

           e.   de te realiseren woning(en) past/passen binnen het vigerende provinciale beleid;

           f.   er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving of op de locatie
                aanwezige architectonische, cultuurhistorische en/of archeologische waarden;

           g.   uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit blijkt dat de bodem geschikt is voor
                woondoeleinden;

           h.   uit een onderzoek blijkt dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in
                de omgeving of op de locatie aanwezige flora en fauna;

           i.   uit een uit te voeren watertoets blijkt dat er geen onevenredige nadelige effecten
                voortvloeien voor de waterhuishouding.


5.         Procedureregels

           Bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in lid 4 wordt de in artikel
           29, lid 2 opgenomen procedure doorlopen.




                                                           20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 294 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 295 ======================================================================

<pre>                                             Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                             Artikel 8

                                   Centrumvoorzieningen (C)




1.   Doeleindenomschrijving

     De op de plankaart voor “Centrumvoorzieningen” aangewezen gronden zijn bestemd
     voor:

     a.   detailhandel;

     b.   horecabedrijven;

     c.   kantoren;

     d.   kleinschalige bedrijfsactiviteiten als bedoeld in categorie 1 van de als bijlage bij
          deze voorschriften opgenomen 1e Staat van Bedrijfsactiviteiten;

     e.   het wonen zowel in combinatie met het bepaalde onder a, b, c, en d als zelfstandig.

     Deze gronden zijn mede bestemd voor tuinen, erven, paden, parkeervoorzieningen en
     andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.


2.   Beschrijving in hoofdlijnen

     a.   Het centrumgebied is het economische hart van Sluis, waarin het merendeel van de
          detailhandel en horeca is gevestigd. Binnen dit hoogdynamische gebied vindt een
          regelmatige wisseling van functies plaats. Bij de opzet van deze voorschriften is
          met het dynamische karakter van het centrumgebied rekening gehouden, door een
          flexibele uitwisseling tussen functies mogelijk te maken. Primair geldt voor deze
          bestemming het handhaven c.q. versterken van het kernwinkelapparaat en het be-
          vorderen van het publiekgerichte karakter, de levendigheid en het functioneren van
          het centrumgebied.

     b.   Kenmerkend voor de detailhandelsstructuur van Sluis is dat deze met name bestaat
          uit kleinschalige detailhandelsbedrijven die naar aard en omvang passen in het
          compacte karakter van het centrumgebied. Grootschalige detailhandelsvestigingen
          zijn slechts in beperkte mate in het centrumgebied gevestigd. Bij de vestiging van
          detailhandelsbedrijven is het streven gericht op het handhaven c.q. versterken van
          het compacte karakter van de detailhandelsstructuur in het centrumgebied. Ge-
          streefd wordt naar detailhandelsbedrijven die naar aard en omvang passen in het
          centrumgebied.

     c.   Ten aanzien van de horeca in het centrumgebied gelden de volgende bepalingen:




                                            21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 295 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 296 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                     uitbreiding van het aantal horecabedrijven is uitsluitend toegestaan binnen de
                      op voorschriftenkaart 1 aangegeven “zone concentratiegebieden, uitbreiding
                      toegestaan”, namelijk ter plaatse van de Groote Markt, de Beestenmarkt en de
                      Kaai. Door de ligging en de ruimtelijke kenmerken zijn die plaatsen meer ge-
                      schikt om ingericht te worden als een plein of wel verblijfsgebied. Door de ho-
                      reca in combinatie met terrasexploitatie kan de verblijfsfunctie versterkt wor-
                      den. Ten aanzien van het type horecabedrijf zijn deze gebieden met name ge-
                      schikt voor gespecialiseerde restaurantachtige bedrijven met een nadrukkelijke
                      dag/avond functie. Met betrekking tot de uitbreidingscapaciteit mag de maxi-
                      mum gevelbreedte per blokzijde, zoals op voorschriftenkaart 1 is aangegeven,
                      niet overschreden worden;
                     in de overige gebieden is noch uitbreiding van het aantal horecabedrijven, noch
                      de omvang van de bestaande horecabedrijven toegestaan. Verplaatsing van
                      bestaande bedrijven is uitsluitend toegestaan, binnen de op voorschriftenkaart
                      1 aangegeven “zone verplaatsing toegestaan, geen uitbreiding toegestaan”;
                     voor de horecabedrijven buiten het centrumgebied is voor een daarop specifiek
                      toegesneden bestemming gekozen.

           d.   Kleinschalige bedrijfsactiviteiten zijn uitsluitend toegestaan voorzover die naar aard
                en omvang verenigbaar zijn met de overige onder lid 1 genoemde doeleinden en
                passen in het compacte karakter van het centrumgebied.

           e.   Ten aanzien van seksinrichtingen, sekswinkels, escortbedrijven, raam- en straat-
                prostitutie of soortgelijke bedrijven streeft de gemeente er naar het aantal be-
                staande inrichtingen terug te brengen tot maximaal één. Dit beleid is verwoord in
                de Beleidsnota Lokaal Prostitutiebeleid van 26 oktober 2000, de 10e wijziging van
                de Algemene Plaatselijke Verordening 1995 van 7 september 2000 en het bestem-
                mingsplan ter regulering van seksinrichtingen en prostitutie cum annexis van 18
                december 2000. De zes bestaande sekswinkels aan de Kapellestraat 11, Garen-
                markt 4-5, Oude Kerkstraat 8, Kapellestraat 27, Nieuwstraat 5 en Nieuwstraat 16
                zijn hiertoe in het bestemmingsplan ter regulering van seksinrichtingen en prostitu-
                tie cum annexis onder het overgangsrecht gebracht. Ook in het voorliggende be-
                stemmingsplan komen deze winkels onder het overgangsrecht te vallen;

           f.   Realisering van de in lid 1 genoemde doeleinden is slechts toelaatbaar indien en
                voorzover in voorkomend geval is of wordt voorzien in de daarvoor noodzakelijke
                parkeergelegenheid.

           g.   Waar overigens het maatschappelijke aspect in de functie meer op zichzelf staat of
                op andere wijze hecht met een locatie is verbonden, is voor een daarop specifiek
                toegespitste bestemming gekozen.




                                                           22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 296 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 297 ======================================================================

<pre>                                             Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




3.    Toelaatbare bebouwing

      Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de kaart aangegeven nadere
      aanwijzingen, uitsluitend ten dienste van de in lid 1 bedoelde doeleinden worden ge-
      bouwd:

      a.   hoofdgebouwen;

      b.   bijgebouwen, aan- en uitbouwen;

      c.   andere bouwwerken.


4.    Bouwbepalingen

4.1   Hoofdgebouwen
      Met betrekking tot het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:

      a.   de hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen de op de plankaart aangegeven be-
           bouwingsvlakken worden gebouwd;

      b.   de hoofdgebouwen worden met de voorgevel gebouwd in de op de kaart aangege-
           ven bebouwingsgrens die de plaatsing van de representatieve beeldbepalende ge-
           vels aangeeft, daar waar een dergelijke bebouwingsgrens op de plankaart is aange-
           geven. Indien voor een bouwperceel twee representatieve beeldbepalende gevels
           zijn bepaald, dient zowel de voor- als zijgevel hierin te worden gebouwd;

      c.   de breedte van een hoofdgebouw zal minimaal 5 meter bedragen;

      d.   de dakvoethoogte en indien aangegeven de totale hoogte van het hoofdgebouw
           bedraagt maximaal de op de plankaart aangegeven maat;

      e.   ter plaatse van de nadere aanduiding ‘toren toegestaan’ bedraagt de totale hoogte
           van de toren maximaal 36 meter;

      f.   bij toepassing van hellende dakvlakken, bedraagt de dakhelling minimaal 350 en
           maximaal 500.

4.2   Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en andere bouwwerken
      Bij ieder hoofdgebouw mogen, ook buiten het bebouwingsvlak, bijgebouwen, aan- en
      uitbouwen en andere bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat:

      a.   de bebouwde oppervlakte van het bouwperceel dat buiten het bebouwingsvlak is
           gelegen ten hoogste 75% mag worden bebouwd;

      b.   de totale hoogte van bijgebouwen, aan- en uitbouwen maximaal 6 meter mag be-
           dragen. Indien een dakhelling wordt toegepast bedraagt de helling maximaal 550;




                                             23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 297 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 298 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




           c.   de totale hoogte van een tuin- of erfafscheiding die gebouwd wordt vóór de bebou-
                wingsgrens, die de plaatsing van de representatieve beeldbepalende gevels aan-
                geeft, maximaal 1 meter mag bedragen.


5.         Vrijstellingen

           Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in:

           a.   lid 1, sub d voor bedrijfsactiviteiten die voorkomen in een hogere categorie van de
                1e Staat van Bedrijfsactiviteiten dan op grond van lid 1, sub d toelaatbaar is, mits
                de betreffende bedrijfsactiviteit naar aard en invloed op de omgeving gelijkgesteld
                kan worden aan bedrijfsactiviteiten die ingevolge lid 1, sub d zijn toegestaan;

           b.   lid 1, sub d voor bedrijfsactiviteiten die niet in de 1e Staat van Bedrijfsactiviteiten
                zijn genoemd, mits de betreffende bedrijfsactiviteiten naar aard en invloed op de
                omgeving gelijkgesteld kan worden aan bedrijfsactiviteiten die ingevolge lid 1 zijn
                toegelaten;

           c.   lid 4.1, sub b voor het oprichten van een deel van de voorgevel achter de op de
                plankaart aangegeven bebouwingsgrens die de plaatsing van de representatieve
                beeldbepalende gevels aangeeft, mits:
                  tenminste 50% van de totale voorgevelbreedte van het hoofdgebouw wel in de
                     op de kaart aangegeven bebouwingsgrens, die de plaatsing van de representa-
                     tieve beeldbepalende gevels aangeeft, wordt gebouwd;
                  dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;
                  de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet
                     onevenredig worden aangetast.

           d.   lid 4.2, sub a tot maximaal 100%.


6.         Wijzigingsbevoegdheden

6.1        Wijziging bebouwingsvlak
           Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in arti-
           kel 11 WRO, de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken te vergroten, met dien
           verstande dat de volgende bepalingen in acht genomen dienen te worden:

           a.   het bebouwingsvlak mag maximaal met 20% worden vergroot;

           b.   de vergroting van het bebouwingsvlak mag niet plaatsvinden vóór de op de kaart
                aangegeven bebouwingsgrens die de plaatsing van de representatieve beeldbepa-
                lende gevels aangeeft;

           c.   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet one-
                venredig worden aangetast.




                                                           24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 298 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 299 ======================================================================

<pre>                                              Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




6.2   Wijziging 1e Staat van Bedrijfsactiviteiten
      Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd de van deze voorschriften deel uitmakende
      Staat van Bedrijfsactiviteiten te wijzigen in die zin, dat de categorie-indeling van be-
      drijfsactiviteiten kan worden gewijzigd indien en voor zover een wijziging van de belas-
      ting van de desbetreffende typen van bedrijven op het milieu als gevolg van technologi-
      sche ontwikkelingen daartoe aanleiding geeft.


7.    Procedureregels

      Bij het verlenen van vrijstelling als bedoeld in lid 5 en de toepassing van de wijzigings-
      bevoegdheden als bedoeld in lid 6 wordt de in artikel 29 opgenomen procedure doorlo-
      pen.


8.    Specifieke gebruiksverboden

      Tot het verboden gebruik als bedoeld in artikel 27, lid 1 wordt in ieder geval gerekend:

      a.   het gebruik van meer dan 2 aaneengesloten hoofdgebouwen ten behoeve van de
           uitoefening van een detailhandelsbedrijf;

      b.   het gebruik van meer dan 2 aaneengesloten hoofdgebouwen ten behoeve van een
           horecabedrijf;

      c.   het gebruik van meer dan 2 aaneengesloten hoofdgebouwen ten behoeve van de
           uitoefening van een bedrijf dat ingevolge lid 1 sub d is toegelaten.




                                             25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 299 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 300 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                                Artikel 9

                                                       Detailhandel (D)




1.         Doeleindenomschrijving

           De op de plankaart voor “Detailhandel” aangewezen gronden zijn bestemd voor detail-
           handelsbedrijven.


2.         Toelaatbare bebouwing

           Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de kaart aangegeven nadere
           aanwijzingen, uitsluitend ten dienste van de in lid 1 bedoelde doeleinden worden ge-
           bouwd:

           a.   hoofdgebouwen;

           b.   bijgebouwen, aan- en uitbouwen;

           c.   andere bouwwerken.


3.         Bouwbepalingen

3.1        Hoofdgebouwen
           Met betrekking tot het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:

           a.   de hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen de op de plankaart aangegeven be-
                bouwingsvlakken worden gebouwd;

           b.   de hoofdgebouwen worden met de voorgevel gebouwd in de op de kaart aangege-
                ven bebouwingsgrens die de plaatsing van de representatieve beeldbepalende ge-
                vels aangeeft, daar waar een dergelijke bebouwingsgrens op de plankaart is aange-
                geven. Indien voor een bouwperceel twee representatieve beeldbepalende gevels
                zijn bepaald, dient zowel de voor- als zijgevel hierin te worden gebouwd;

           c.   de breedte van een hoofdgebouw zal minimaal 5 meter bedragen;

           d.   de dakvoethoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal de op de plankaart
                aangegeven maat;

           e.   bij toepassing van hellende dakvlakken, bedraagt de dakhelling minimaal 350 en
                maximaal 550.




                                                           26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 300 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 301 ======================================================================

<pre>                                              Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




3.2   Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en andere bouwwerken
      Bij ieder hoofdgebouw mogen, ook buiten het bebouwingsvlak, bijgebouwen, aan- en
      uitbouwen en andere bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat:

      a.   het gedeelte van het bouwperceel dat buiten het bebouwingsvlak is gelegen ten
           hoogste 40% mag worden bebouwd met een maximum van 60 mȼ;

      b.   in afwijking van het gestelde onder a. is een bebouwingspercentage van 50% tot
           een maximum van 20 mȼ toegestaan indien de toelaatbare bebouwing minder zou
           bedragen dan 20 mȼ;

      c.   de hoogte van de dakvoet van bijgebouwen, aan- en uitbouwen maximaal 3 meter
           en de totale hoogte maximaal 5 meter bedraagt. Indien een dakhelling wordt toe-
           gepast bedraagt de helling maximaal 550;

      d.   de totale hoogte van een tuin- of erfafscheiding die gebouwd wordt vóór de bebou-
           wingsgrens, die de plaatsing van de representatieve beeldbepalende gevels aan-
           geeft, maximaal 1 meter mag bedragen.


4.    Vrijstellingen

      Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in:

      a.   lid 3.1, sub b voor het oprichten van een deel van de voorgevel achter de op de
           plankaart aangegeven bebouwingsgrens die de plaatsing van de representatieve
           beeldbepalende gevels aangeeft, mits:
             tenminste 50% van de totale voorgevelbreedte van het hoofdgebouw wel in de
                op de kaart aangegeven bebouwingsgrens, die de plaatsing van de representa-
                tieve beeldbepalende gevels aangeeft, wordt gebouwd;
             dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;
             de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet
                onevenredig worden aangetast.


5.    Wijzigingsbevoegdheid

      Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in arti-
      kel 11 WRO, de bestemming “Detailhandel”, zoals weergegeven op de plankaart als wij-
      zigingsbevoegdheid 5, te wijzigen in de bestemming “Woondoeleinden”, met dien ver-
      stande dat:

      a.   het bepaalde in artikel 6 (Woondoeleinden) van overeenkomstige toepassing is;

      b.   dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;

      c.   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet one-
           venredig worden aangetast;

      d.   de te realiseren woning(en) past/passen binnen het vigerende provinciale beleid;




                                             27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 301 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 302 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




           e.   er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving of op de locatie
                aanwezige architectonische, cultuurhistorische en/of archeologische waarden;

           f.   uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit blijkt dat de bodem geschikt is voor
                woondoeleinden;

           g.   uit een onderzoek blijkt dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in
                de omgeving of op de locatie aanwezige flora en fauna;

           h.   uit een uit te voeren watertoets blijkt dat er geen onevenredige nadelige effecten
                voortvloeien voor de waterhuishouding.


6.         Procedureregels

           Bij het verlenen van vrijstelling als bedoeld in lid 4 en de toepassing van de wijzigings-
           bevoegdheid als bedoeld in lid 5 wordt de in artikel 29 opgenomen procedure doorlopen.




                                                           28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 302 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 303 ======================================================================

<pre>                                             Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                             Artikel 10

                                      Horecadoeleinden (H)




1.    Doeleindenomschrijving

      De op de kaart voor “Horecadoeleinden” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

      a.   de uitoefening van horecabedrijven;

      b.   ter plaatse van de gronden met de subbestemming Hc zijn de gronden tevens be-
           stemd voor speel- en gokdoeleinden (casino), met dien verstande dat niet meer
           dan 20% van het begane grondvloeroppervlak van de bebouwing ten behoeve van
           speel- en gokdoeleinden aangewend mag worden;

      c.   ter plaatse van de subbestemming Hr: restaurant.

      Deze gronden zijn tevens bestemd voor wegen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen,
      tuinen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.


2.    Toelaatbare bebouwing

      Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de kaart aangegeven nadere
      aanwijzingen, uitsluitend ten dienste van de in lid 1 bedoelde doeleinden worden ge-
      bouwd:

      a.   hoofdgebouwen;

      b.   een ondergrondse parkeervoorziening;

      c.   bijgebouwen, aan- en uitbouwen;

      d.   andere bouwwerken


3.    Bouwbepalingen

3.1   Hoofdgebouwen
      Met betrekking tot het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:

      a.   de hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het op de plankaart aangegeven be-
           bouwingsvlak worden gebouwd;




                                             29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 303 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 304 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




           b.   de hoofdgebouwen worden met de voorgevel gebouwd in de op de kaart aangege-
                ven bebouwingsgrens die de plaatsing van de representatieve beeldbepalende ge-
                vels aangeeft, daar waar een dergelijke bebouwingsgrens op de plankaart is aange-
                geven. Indien voor een bouwperceel twee representatieve beeldbepalende gevels
                zijn bepaald, dient zowel de voor- als de zijgevel hierin te worden gebouwd;

           c.   de breedte van een hoofdgebouw zal minimaal 5 meter bedragen;

           d.   de dakvoethoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal de op de plankaart
                aangegeven maat;

           e.   bij toepassing van hellende dakvlakken, bedraagt de dakhelling minimaal 300 en
                maximaal 550;

           f.   ter plaatse van de gronden met de subbestemming Hr is uitbreiding van de be-
                staande bebouwing met maximaal 20% toegestaan.

3.2        Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en andere bouwwerken
           Bij ieder hoofdgebouw mogen, ook buiten het bebouwingsvlak bijgebouwen, aan- en
           uitbouwen en andere bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat:

           a.   het gedeelte van het bouwperceel dat buiten het bebouwingsvlak is gelegen ten
                hoogste 40% mag worden bebouwd met een maximum van 60 mȼ;

           b.   in afwijking van het gestelde onder a is een bebouwingspercentage van 50% tot
                een maximum van 20 mȼ toegestaan indien de toelaatbare bebouwing minder zou
                bedragen dan 20 mȼ;

           c.   de hoogte van de dakvoet van bijgebouwen, aan- en uitbouwen bedraagt maximaal
                3 meter en de totale hoogte maximaal 5 meter. Indien een dakhelling wordt toege-
                past bedraagt de helling maximaal 550;

           d.   de totale hoogte van een tuin- of erfafscheiding die gebouwd wordt vóór de bebou-
                wingsgrens, die de plaatsing van de representatieve beeldbepalende gevels aan-
                geeft, maximaal 1 meter mag bedragen.


4.         Vrijstellingen

           Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in:

           a.   lid 3.1 sub b voor het oprichten van een deel van de voorgevel achter de op de
                plankaart aangegeven bebouwingsgrens die de plaatsing van de representatieve
                beeldbepalende gevels aangeeft, mits:
                  tenminste 50% van de totale voorgevelbreedte van het hoofdgebouw wel in de
                     op de kaart aangegeven bebouwingsgrens, die de plaatsing van de representa-
                     tieve beeldbepalende gevels aangeeft, wordt gebouwd;
                  dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;




                                                           30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 304 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 305 ======================================================================

<pre>                                              Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




              de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig
               worden aangetast.


5.    Wijzigingsbevoegdheid

      Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in arti-
      kel 11 WRO, de gronden met de bestemming “Horecadoeleinden”, zoals weergegeven
      op de plankaart als wijzigingsbevoegdheid 6, te wijzigen in de bestemming “Woondoel-
      einden”, met dien verstande dat:

      a.   het bepaalde in artikel 6 (Woondoeleinden) van overeenkomstige toepassing is;

      b.   dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;

      c.   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet one-
           venredig worden aangetast;

      d.   de te realiseren woning(en) past/passen binnen het vigerende provinciale beleid;

      e.   er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving of op de locatie
           aanwezige architectonische, cultuurhistorische en/of archeologische waarden;

      f.   uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit blijkt dat de bodem geschikt is voor
           woondoeleinden;

      g.   uit een onderzoek blijkt dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in
           de omgeving of op de locatie aanwezige flora en fauna;

      h.   uit een uit te voeren watertoets blijkt dat er geen onevenredige nadelige effecten
           voortvloeien voor de waterhuishouding.


6.    Procedureregels

6.1   Bij het verlenen van vrijstelling als bedoeld in lid 4 en de toepassing van de
      wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in lid 5 wordt de in artikel 29 opgenomen procedure
      doorlopen.

6.2   Bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in lid 5, winnen
      Burgemeester en Wethouders advies in bij een stedenbouwkundige.




                                             31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 305 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 306 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                            Artikel 11

                                                   Bedrijfsdoeleinden (B)




1.         Doeleindenomschrijving

           De op de plankaart voor “Bedrijfsdoeleinden” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

           a.   de uitoefening van bedrijfsactiviteiten voor zover die voorkomen in de categorie 1
                en 2 van de 1e Staat van Bedrijfsactiviteiten behorende bij deze voorschriften;

           b.   bedrijfsactiviteiten als bedoeld onder a, alsmede ten tijde van de tervisielegging
                van het ontwerpplan aanwezige bedrijven ter plaatse van de op de kaart aangege-
                ven subbestemming, te weten:
                  ter plaatse van de subbestemming Bo: opslag van goederen, met uitzondering
                    van vuurwerk en andere voor de omgeving gevaarlijke stoffen, voorzover deze
                    voorkomen in de bij deze voorschriften behorende lijst van gevaarlijke stoffen;
                  ter plaatse van de subbestemming Bm: een verkooppunt van motorbrandstof-
                    fen;
                  ter plaatse van de subbestemming Bs: schildersbedrijf;
                  ter plaatse van de subbestemming Ba: aannemingsbedrijf;
                  ter plaatse van de subbestemming Be: exportslagerij;
                  ter plaatse van de subbestemming Bg: garagebedrijf.

           Het uitoefenen van detailhandel, anders dan als ondergeschikte nevenactiviteit bij ter
           plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteiten, is niet toegestaan.

           Deze gronden zijn mede bestemd voor verhardingen, groenvoorzieningen en andere
           voorzieningen ten dienste van de bestemming, waaronder begrepen energievoorzienin-
           gen.


2.         Toelaatbare bebouwing

           Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de kaart aangegeven nadere
           aanwijzingen, uitsluitend ten dienste van de in lid 1 bedoelde doeleinden worden ge-
           bouwd:

           a.   niet voor bewoning bestemde gebouwen;

           b.   andere bouwwerken.


3.         Bouwbepalingen

           De gebouwen en andere bouwwerken zullen worden gebouwd met inachtneming van de
           volgende bepalingen:




                                                           32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 306 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 307 ======================================================================

<pre>                                               Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




      a.   de gebouwen mogen uitsluitend binnen de op de plankaart aangegeven bebou-
           wingsvlakken worden gebouwd;

      b.   de hoofdgebouwen worden met de voorgevel gebouwd in de op de kaart aangege-
           ven bebouwingsgrens die de plaatsing van de representatieve beeldbepalende ge-
           vels aangeeft, daar waar een dergelijke bebouwingsgrens op de plankaart is aange-
           geven. Indien voor een bouwperceel twee representatieve beeldbepalende gevels
           zijn bepaald, dient zowel de voor- als de zijgevel hierin te worden gebouwd;

      c.   de dakvoethoogte en indien aangegeven de totale hoogte bedraagt maximaal de op
           de plankaart aangegeven maat;

      d.   bij toepassing van hellende dakvlakken, bedraagt de dakhelling minimaal 350 en
           maximaal 500.

      e.   de afstand tussen vrijstaande gebouwen bedraagt minimaal 5 meter;

      f.   de totale hoogte van een tuin- of erfafscheiding die gebouwd wordt vóór de bebou-
           wingsgrens, die de plaatsing van de representatieve beeldbepalende gevels aan-
           geeft, maximaal 1 meter mag bedragen.


4     Vrijstellingen

      Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in:

      a.   lid 1 voor bedrijfsactiviteiten die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn ge-
           noemd, mits de betreffende bedrijfsactiviteiten naar aard en invloed op de omge-
           ving gelijkgesteld kan worden aan bedrijfsactiviteiten die ingevolge lid 1 zijn toege-
           laten;

      b.   lid 3, sub b voor het oprichten van een deel van de voorgevel achter de op de plan-
           kaart aangegeven bebouwingsgrens die de plaatsing van de representatieve beeld-
           bepalende gevels aangeeft, mits:
             tenminste 50% van de totale voorgevelbreedte van het hoofdgebouw wel in de
                op de kaart aangegeven bebouwingsgrens, die de plaatsing van de representa-
                tieve beeldbepalende gevels aangeeft, wordt gebouwd;
             dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;
             de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig
                worden aangetast;

      c.   lid 3, sub e voor een kleinere afstand van tenminste 2 meter.


5.    Wijzigingsbevoegdheid

5.1   Wijziging 1e Staat van Bedrijfsactiviteiten




                                              33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 307 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 308 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




           Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd de van deze voorschriften deel uitmakende
           Staat van Bedrijfsactiviteiten te wijzigen in die zin, dat de categorie-indeling van be-
           drijfsactiviteiten kan worden gewijzigd indien en voor zover een wijziging van de belas-
           ting van de desbetreffende typen van bedrijven op het milieu als gevolg van technologi-
           sche ontwikkelingen daartoe aanleiding geeft.

5.2        Wijziging bestemming
           Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in arti-
           kel 11 WRO, de gronden met de bestemming “Bedrijfsdoeleinden” met de subbestem-
           ming “verkooppunt motorbrandstoffen”, de subbestemming “aannemingsbedrijf”, de
           subbestemming “schildersbedrijf” en de subbestemming “opslag”, zoals weergegeven op
           de plankaart als wijzigingsbevoegdheid 7, te wijzigen in de bestemming “Woondoelein-
           den”, met dien verstande dat:

           a.   het bepaalde in artikel 6 (Woondoeleinden) van overeenkomstige toepassing is;

           b.   dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;

           c.   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet one-
                venredig worden aangetast;

           d.   de te realiseren woning(en) past/passen binnen het vigerende provinciale beleid;

           e.   er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving of op de locatie
                aanwezige architectonische, cultuurhistorische en/of archeologische waarden;

           f.   uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit blijkt dat de bodem geschikt is voor
                woondoeleinden;

           g.   uit een onderzoek blijkt dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in
                de omgeving of op de locatie aanwezige flora en fauna;

           h.   uit een uit te voeren watertoets blijkt dat er geen onevenredige nadelige effecten
                voortvloeien voor de waterhuishouding.


6.         Uitwerkingsbevoegdheid

6.1        Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in
           artikel 11 WRO de bestemming “Bedrijfsdoeleinden” met de subbestemming “opslag van
           goederen”, zoals weergeven op de plankaart als uitwerkingsbevoegdheid, uit te werken
           in de bestemming “Centrumvoorzieningen”, met dien verstande dat:

           a.   het bepaalde in artikel 8 (Centrumvoorzieningen) van overeenkomstige toepassing
                is;

           b.   de winkels en verzorgende bedrijven uitsluitend op de begane grond zullen worden
                gesitueerd;




                                                           34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 308 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 309 ======================================================================

<pre>                                             Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




     c.   het aantal te realiseren woningen binnen de bestemming ten minste 10 zal bedra-
          gen;

     d.   de bebouwde oppervlakte van het totale bouwperceel ten hoogste 60% mag bedra-
          gen;

     e.   de oppervlakte bestemd voor winkels ten hoogste 1500 m² en de oppervlakte per
          vestiging ten hoogste 300 m² mag bedragen;

     f.   de dakvoethoogte en de totale hoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 6
          respectievelijk 10 meter;

     g.   de afstand van ieder gebouw tot de perceelsgrenzen ten minste 5 meter zal bedra-
          gen;

     h.   tussen een vrijstaand bijgebouw en de achtergevel van de woning een ruimte van
          ten minste 3 meter onbebouwd en onoverdekt blijft;

     i.   de bebouwde oppervlakte van het bouwperceel dat buiten het bebouwingsvlak is
          gelegen ten hoogste 40% mag worden bebouwd met een maximum van 40 m²;

     j.   indien het enkel een woning betreft mogen op het bijbehorende bouwperceel
          maximaal één aan- en uitbouw en twee bijgebouwen worden gerealiseerd;

     k.   de totale hoogte van bijgebouwen, aan- en uitbouwen maximaal de hoogte van de
          eerste bouwlaag van het hoofdgebouw mag bedragen;

     l.   de totale hoogte van andere bouwwerken maximaal 2 meter mag bedragen;

     m. per woning ten minste 1,2 parkeerplaatsen worden gerealiseerd.


7.   Procedureregels

     Bij het verlenen van vrijstelling als bedoeld in lid 4 en de toepassing van de wijzigings-
     bevoegdheid in lid 5 en de uitwerkingsbevoegdheid in lid 6 wordt de in artikel 29 opge-
     nomen procedure doorlopen.




                                            35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 309 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 310 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                            Artikel 12

                                                   Bedrijventerrein (BT)




1.         Doeleindenomschrijving

           De op de plankaart voor “Bedrijfsdoeleinden” aangewezen gronden zijn bestemd voor
           de uitoefening van bedrijfsactiviteiten voor zover die voorkomen in de categorie 1 en 2
           van de 2e Staat van Bedrijfsactiviteiten behorende bij deze voorschriften inclusief de
           opslag van handelsgoederen, met dien verstande dat detailhandel niet is toegestaan.

           De gronden zijn mede bestemd voor verkeers- en verblijfsvoorzieningen, parkeervoor-
           zieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en andere bijko-
           mende voorzieningen, waaronder begrepen energievoorzieningen.


2.         Toelaatbare bebouwing

           Op deze gronden mogen uitsluitend ten dienste van de in lid 1 bedoelde doeleinden
           worden gebouwd:

           a.   niet voor bewoning bestemde gebouwen;

           b.   andere bouwwerken.


3.         Bouwbepalingen

           De gebouwen en andere bouwwerken zullen worden gebouwd met inachtneming van de
           volgende bepalingen:

           a.   de oppervlakte van een bouwperceel bedraagt maximaal 0,5 hectare;

           b.   het bebouwingspercentage per bouwperceel bedraagt maximaal 70%;

           c.   de dakvoethoogte en de totale hoogte van de gebouwen zal respectievelijk maxi-
                maal 7 meter en 10 meter bedragen,

           d.   de afstand van ieder gebouw tot de perceelsgrenzen bedraagt minimaal 5 meter;

           e.   de totale hoogte van andere bouwwerken bedraagt maximaal 5 meter.




                                                           36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 310 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 311 ======================================================================

<pre>                                             Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




4    Vrijstellingen

     Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in:

     a.   lid 1:
               -    voor detailhandelsbedrijven in auto’s, boten, caravans, en landbouw-
                    werktuigen en bouwmaterialen;
              -     voor bedrijven behorende tot categorie 3 van de 2e Staat van Bedrijfsac-
                    tiviteiten, voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving kunnen
                    worden gelijkgesteld aan bedrijfsactiviteiten die ingevolge lid 1 zijn toe-
                    gestaan;
              -     voor bedrijfsactiviteiten die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn
                    genoemd, mits de betreffende activiteiten naar aard en invloed op de
                    omgeving kan worden gelijkgesteld aan een krachtens lid 1 ter plaatse
                    toegelaten categorie bedrijfsactiviteiten.

     b.   lid 3, sub d: tot een afstand van tenminste 2 meter tot de perceelsgrens;

     c.   lid 3, sub e: tot een maximale totale hoogte van 40 meter ten behoeve van zend-
          masten.


5.   Procedureregels

     Bij het verlenen van vrijstelling als bedoeld in lid 4 wordt de in artikel 29 opgenomen
     procedure doorlopen.




                                            37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 311 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 312 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                            Artikel 13

                                               Recreatieve doeleinden (R)




1.         Doeleindenomschrijving

           De op de plankaart voor “Recreatieve doeleinden” aangewezen gronden zijn bestemd
           voor:

           a.   ter plaatse van de gronden met de subbestemming Rs: sportieve recreatie;

           b.   ter plaatse van de gronden met de subbestemming Rv: volkstuinen;

           c.   ter plaatse van de gronden met de subbestemming Rk: kampeerterrein;

           d.   ter plaatse van de gronden met de subbestemming Rh: hertenkamp;

           e.   ter plaatse van de gronden met de subbestemming Rde: dagrecreatieve elkweer-
                voorzieningen.

           Deze gronden zijn mede bestemd voor wegen, parkeerruimte, water en waterpartijen,
           groenvoorzieningen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.


2.         Toelaatbare bebouwing

           Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de kaart aangegeven nadere
           aanwijzingen, uitsluitend ten dienste van de in lid 1 genoemde doeleinden worden ge-
           bouwd:

           a.   niet voor bewoning bestemde gebouwen;

           b.   andere bouwwerken;

           c.   ter plaatse van de gronden met de subbestemming Rk: één bedrijfswoning;

           d.   ter plaatse van de gronden met de subbestemming Rde: één bedrijfswoning.




                                                           38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 312 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 313 ======================================================================

<pre>                                            Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




3.    Bouw- en inrichtingsbepalingen

      Ten aanzien van het bouwen en inrichten gelden de volgende bepalingen:

3.1   ter plaatse van de gronden met de subbestemming Rs:

      a.   de gebouwen mogen uitsluitend binnen het op de kaart aangegeven bebouwings-
           vlak worden gebouwd;

      b.   de bebouwde oppervlakte van het bebouwingsvlak bedraagt maximaal het op de
           kaart aangegeven percentage;

      c.   de totale hoogte van de gebouwen bedraagt maximaal de op de plankaart aange-
           geven maat;

      d.   de totale hoogte van andere bouwwerken bedraagt maximaal 4 meter, met uitzon-
           dering van vlagge- en lichtmasten en ballenvangers, waarvan de totale hoogte
           maximaal 12 meter bedraagt.

3.2   ter plaatse van de gronden met de subbestemming Rv:

      a.   per volkstuin mag één gebouw met een oppervlakte van maximaal 8 mȼ worden
           gebouwd;

      b.   de totale hoogte van de gebouwen bedraagt maximaal 3 meter.

3.3   ter plaatse van de gronden met de subbestemming Rk:

      a.   de gebouwen mogen uitsluitend binnen het op de kaart aangegeven bebouwings-
           vlak worden gebouwd;

      b.   de bebouwde oppervlakte van het bebouwingsvlak bedraagt maximaal het op de
           kaart aangegeven percentage;

      c.   de totale hoogte van de gebouwen bedraagt maximaal de op de plankaart aange-
           geven maat;

      d.   ten aanzien van een bedrijfswoning als bedoeld in lid 2, sub c gelden de volgende
           bepalingen:
             het bewoonbaar vloeroppervlak van een bedrijfswoning bedraagt maximaal 200
               mȼ, de inhoud bedraagt maximaal 750 m3, de dakvoethoogte bedraagt maxi-
               maal 6 meter en de totale hoogte bedraagt maximaal 10 meter;
             bij een bedrijfswoning mogen maximaal twee bijgebouwen worden gebouwd
               met een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 40 mȼ en een dakvoethoogte
               van maximaal 3 meter;




                                           39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 313 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 314 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




           e.   ten aanzien van de standplaatsen voor kampeermiddelen gelden de volgende bepa-
                lingen:
                  het aantal toeristische standplaatsen zal tenminste 30% van het totale aantal
                     standplaatsen bedragen;
                  het totale aantal standplaatsen voor een trekkershut zal maximaal 2 per hecta-
                     re bedragen;
                  per jaarstandplaats is een bergruimte toelaatbaar met een oppervlakte van
                     maximaal 6 m² en een totale hoogte van maximaal 2,2 meter;
                  per standplaats zal tenminste 1,1 parkeerplaats aanwezig zijn.

3.4        ter plaatse van de gronden met de subbestemming Rh:

           a.   de gebouwen mogen uitsluitend binnen het op de kaart aangegeven bestemmings-
                vlak worden gebouwd;

           b.   de bebouwde oppervlakte van het bebouwingsvlak bedraagt maximaal het op de
                kaart aangegeven percentage;

           c.   de totale hoogte van de gebouwen bedraagt maximaal de op de plankaart aange-
                geven maat.

3.5        ter plaatse van de gronden met de subbestemming Rde:

           a.   de gebouwen mogen uitsluitend binnen het op de kaart aangegeven bebouwings-
                vlak worden gebouwd;

           b.   de bebouwde oppervlakte mag maximaal 4.500 m2 bedragen;

           c.   ter ondersteuning van de dagrecreatieve voorzieningen is een horecavoorziening
                toegestaan met een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 1.200 m2, mits deze
                wordt gerealiseerd binnen het bebouwde oppervlak als bedoeld in sub b;

           d.   de totale hoogte van de gebouwen bedraagt maximaal de op de plankaart aange-
                geven maat;

           e.   ten aanzien van de bedrijfswoning als bedoeld in lid 2, sub d gelden de volgende
                bepalingen:
                  het bewoonbaar vloeroppervlak van een bedrijfswoning bedraagt maximaal 200
                    mȼ, de inhoud bedraagt maximaal 750 m3, de dakvoethoogte bedraagt maxi-
                    maal 6 meter en de totale hoogte bedraagt maximaal 10 meter;
                  bij een bedrijfswoning mogen maximaal twee bijgebouwen worden gebouwd
                    met een gezamenlijk oppervlakte van maximaal 40 m2 en een dakvoethoogte
                    van maximaal 3 meter;

           f.   de totale hoogte van andere bouwwerken zal maximaal 4 meter bedragen, met uit-
                zondering van lichtmasten en ballenvangers, waarvan de totale hoogte maximaal 8
                meter zal bedragen.




                                                           40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 314 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 315 ======================================================================

<pre>                                             Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




4.   Wijzigingsbevoegdheid

     Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in arti-
     kel 11 WRO, de bestemming “Recreatieve doeleinden” met de subbestemming “Volks-
     tuinen”, zoals weergegeven op de plankaart als wijzigingsbevoegdheid 8, te wijzigen in
     de bestemming “Woondoeleinden”, met dien verstande dat:

     a.   het bepaalde in artikel 6 (Woondoeleinden) van overeenkomstige toepassing is;

     b.   dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;

     c.   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet one-
          venredig worden aangetast;

     d.   de te realiseren woning(en) past/passen binnen het vigerende provinciale beleid;

     e.   er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving of op de locatie
          aanwezige architectonische, cultuurhistorische en/of archeologische waarden;

     f.   uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit blijkt dat de bodem geschikt is voor
          woondoeleinden;

     g.   uit een onderzoek blijkt dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in
          de omgeving of op de locatie aanwezige flora en fauna;

     h.   uit een uit te voeren watertoets blijkt dat er geen onevenredige nadelige effecten
          voortvloeien voor de waterhuishouding.


5.   Procedureregels

     Bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in lid 4 wordt de in artikel
     29, lid 2 opgenomen procedure doorlopen.




                                            41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 315 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 316 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                            Artikel 14

                                                Agrarische doeleinden (A)




1.         Doeleindenomschrijving

           De op de plankaart voor "Agrarische doeleinden" aangewezen gronden zijn bestemd
           voor de bedrijfsvoering van grondgebonden agrarische bedrijven.


2.         Toelaatbare bebouwing

           Op deze gronden mogen uitsluitend ten dienste van de in lid 1 bedoelde doeleinden
           worden gebouwd:

           andere bouwwerken (waaronder begrepen het plaatsen van een tijdelijke kweektunnel),
           met uitzondering van mestbassins (foliebassin, mestzak).


3.         Bouwbepaling

           Met betrekking tot het bouwen van andere bouwwerken geldt de volgende bepaling:

           de totale hoogte van kweektunnels mag maximaal 1,2 meter bedragen.


4.         Specifieke gebruiksbepalingen

           Verboden gebruik
           Tot het verboden gebruik als bedoeld in artikel 27, lid 1 wordt in ieder geval gerekend:

           het gebruik van de grond ten behoeve van mestopslag (o.a. middels een mestbassin).


5.         Wijzigingsbevoegdheid

           Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in arti-
           kel 11 WRO, de bestemming “Agrarische doeleinden”, zoals weergegeven op de plan-
           kaart als wijzigingsbevoegdheid 9, te wijzigen in de bestemming “Woondoeleinden”,
           met dien verstande dat:

           a.   het bepaalde in artikel 6 (Woondoeleinden) van overeenkomstige toepassing is;

           b.   dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;

           c.   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet one-
                venredig worden aangetast;

           d.   de te realiseren woning(en) past/passen binnen het vigerende provinciale beleid;




                                                           42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 316 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 317 ======================================================================

<pre>                                            Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




     e.   er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving of op de locatie
          aanwezige architectonische, cultuurhistorische en/of archeologische waarden;

     f.   uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit blijkt dat de bodem geschikt is voor
          woondoeleinden;

     g.   uit een onderzoek blijkt dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in
          de omgeving of op de locatie aanwezige flora en fauna;

     h.   uit een uit te voeren watertoets blijkt dat er geen onevenredige nadelige effecten
          voortvloeien voor de waterhuishouding.


6.   Procedureregels

     Bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in lid 5 wordt de in artikel
     29, lid 2 opgenomen procedure doorlopen.




                                           43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 317 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 318 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                            Artikel 15

                                                  Cultuurmonument (CM)




1.         Doeleindenomschrijving

           De op de plankaart voor “Cultuurmonument” (CM) aangewezen gronden zijn bestemd
           voor:

           a.   het behoud en herstel van cultuurhistorische objecten, behoud en de bescherming
                van de ter plaatse aanwezige archeologische waarden alsmede voor het behoud en
                de versterking van landschappelijke en natuurwetenschappelijke waarden, alsook
                voor groenvoorzieningen;

           b.   ter plaatse van de subbestemming CMsv: speelvoorziening.


2.         Toelaatbare bebouwing

           Op deze gronden mogen uitsluitend ten dienste van de in lid 1 genoemde doeleinden
           worden gebouwd:

           andere bouwwerken.


3.         Bouwbepalingen

           De ander bouwwerken worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepaling:

           a.   de hoogte van de dakvoet van speeltoestellen bedraagt maximaal 2,3 meter en de
                totale hoogte maximaal 5,4 meter.


4.         Aanlegvergunningen

4.1        Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van
           Burgemeester en Wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken/of werkzaamhe-
           den uit te voeren:

           a.   het aanbrengen, verleggen en verbreden van paden, wegen en parkeergelegenhe-
                den alsmede het aanbrengen van oppervlakteverhardingen;

           b.   het aanbrengen en verleggen van boven- en ondergrondse transport-, energie- of
                telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installa-
                ties en apparatuur;

           c.   het ontginnen, verlagen, afgraven, ophogen of egaliseren van de bodem;

           d.   het graven, verbreden, geheel of gedeeltelijk dempen van wateren;




                                                           44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 318 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 319 ======================================================================

<pre>                                              Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




      e.   het wijzigen dan wel verwijderen van houtwalprofielen en houtgewassen;

      f.   het beplanten van gronden met houtgewassen;

      g.   het aanleggen of aanbrengen van oeverbeschoeiingen, kaden en aanlegplaatsen;

      h.   het scheuren van gronden ten behoeve van graslandverbetering;

      i.   het vernietigen van de voor het gebied kenmerkende bodemvegetatie;

      j.   het aanbrengen van voorzieningen voor extensieve dagrecreatie/natuurrecreatie,
           zoals vogelobservatiehutten en picknickplaatsen;

      k.   het verwijderen of beschadigen van fundamenten en andere ondergrondse werken
           en in de bodem aanwezige voorwerpen van oudheidkundige of cultuurhistorische
           waarde.

4.2   Uitzonderingsbepaling
      Het in lid 4.1 vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van:

      a.   werken en/of werkzaamheden die de normale werkzaamheden betreffen;

      b.   werken en/of werkzaamheden die op het tijdstip van de tervisielegging van dit plan
           in uitvoering zijn.

4.3   Werken en/of werkzaamheden als bedoeld als bedoeld in lid 4.1 zijn slechts toelaatbaar
      indien geen blijvende onevenredige schade wordt toegebracht aan de cultuurhistorische,
      archeologische, landschappelijke, natuurwetenschappelijke en waterhuishoudkundige
      waarden van het gebied.


5     Strijdig gebruik

      Tot het verboden gebruik als bedoeld in artikel 27, lid 1 wordt in ieder geval gerekend:

      a.   het gebruiken van gronden als opslagplaats voor bagger en grondspecie;

      b.   het blijvend omzetten van grasland in bouwland.




                                             45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 319 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 320 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                            Artikel 16

                                                       Autoboxen (AB)




1.         Doeleindenomschrijving

           De op de plankaart voor “Autoboxen” aangewezen gronden zijn bestemd voor boxen ten
           behoeve van huishoudelijke berg- en werkruimte en stalling van voertuigen.


2.         Toelaatbare bebouwing

           Op deze gronden mogen uitsluitend ten dienste van de in lid 1 bedoelde doeleinden
           worden gebouwd:

           niet voor bewoning bestemde gebouwen.


3.         Bouwbepalingen

           De gebouwen zullen worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

           a.   de gebouwen mogen uitsluitend binnen de op de plankaart aangegeven bebou-
                wingsvlakken worden gebouwd;

           b.   de dakvoethoogte bedraagt maximaal de op de plankaart aangegeven maat;

           c.   de breedte van een autobox bedraagt maximaal 3 meter.




                                                           46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 320 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 321 ======================================================================

<pre>                                             Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                            Artikel 17

                                           Schuur (S)




1.   Doeleindenomschrijving

     De op de plankaart voor “Schuur” aangewezen gronden zijn bestemd voor de opslag
     van niet voor handel en distributie bestemde goederen, berging, stalling en hobbymatig
     dierenverblijf.


2.   Toelaatbare bebouwing

     Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de plankaart aangegeven nadere
     aanwijzingen, ten behoeve van de bestemming “Schuur” uitsluitend worden gebouwd:

     niet voor bewoning bestemde gebouwen.


3.   Bouwbepalingen

     De gebouwen als bedoeld in lid 2 worden gebouwd met inachtneming van de volgende
     bepalingen:

     a.   de gebouwen mogen uitsluitend binnen de op de plankaart aangegeven bebou-
          wingsvlakken worden gebouwd;

     b.   de dakvoethoogte bedraagt maximaal de op de plankaart aangegeven maat.


4.   Wijzigingsbevoegdheid

     Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in arti-
     kel 11 WRO, de bestemming “Schuur” te wijzigen in de bestemming “Woondoeleinden”,
     met dien verstande dat:

     a.   het bepaalde in artikel 6 (Woondoeleinden) van overeenkomstige toepassing is;

     b.   dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld;

     c.   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet one-
          venredig worden aangetast;

     d.   de te realiseren woning(en) past/passen binnen het vigerende provinciale beleid;

     e.   er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving of op de locatie
          aanwezige architectonische, cultuurhistorische en/of archeologische waarden;




                                            47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 321 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 322 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




           f.   uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit blijkt dat de bodem geschikt is voor
                woondoeleinden;

           g.   uit een uit te voeren watertoets blijkt dat er geen onevenredige nadelige effecten
                voortvloeien voor de waterhuishouding.


5.         Procedureregels

           Bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in lid 4 wordt de in artikel 29, lid 2 op-
           genomen procedure doorlopen.




                                                           48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 322 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 323 ======================================================================

<pre>                                           Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                           Artikel 18

                            Verkeers- en verblijfsdoeleinden (V)




1.   Doeleindenomschrijving

     De op de plankaart voor “Verkeers- en verblijfsdoeleinden” aangewezen gronden zijn
     bestemd voor pleinen, straten, voet- en fietspaden, rabatten, parkeerterreinen, en an-
     dere verkeersvoorzieningen, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen en waterhuis-
     houdkundige voorzieningen.

     Ter plaatse van de subbestemming Vp zijn de gronden expliciet bestemd voor parkeer-
     terreinen.


2.   Toelaatbare bebouwing

     Op deze gronden mogen uitsluitend ten dienste van de in lid 1 bedoelde doeleinden
     worden gebouwd:

     a. niet voor bewoning bestemde gebouwen;

     b. andere bouwwerken.


3.   Bouwbepalingen

     De niet voor bewoning bestemd gebouwen worden gebouwd met inachtneming van de
     volgende bepalingen:

     a. de oppervlakte bedraagt maximaal 15 m²;

     b. de totale hoogte bedraagt maximaal 3,5 meter.




                                          49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 323 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 324 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                            Artikel 19

                                                          Water (WA)




1.         Doeleindenomschrijving

           De op de plankaart voor “Water” aangewezen gronden zijn bestemd voor waterhuis-
           houdkundige doeleinden, alsmede voor het behoud en de versterking van natuurweten-
           schappelijke waarden.


2.         Toelaatbare bebouwing

           Op deze gronden mogen uitsluitend ten dienste van de in lid 1 genoemde doeleinden
           worden gebouwd:

           andere bouwwerken.




                                                           50
</pre>

====================================================================== Einde pagina 324 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 325 ======================================================================

<pre>                                               Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                               Artikel 20

                                       Groenvoorzieningen (G)




1.    Doeleindenomschrijving

      De op de plankaart voor “Groenvoorzieningen” aangewezen gronden zijn bestemd voor
      plantsoen, bermstroken, bermsloten, waterpartijen, paden, speelvoorzieningen, straat-
      meubilair, afvalverzamelvoorzieningen, voorzieningen ten dienste van het openbaar nut,
      geluidwerende voorzieningen en andere tot de bestemming behorende groen- en recre-
      atieve voorzieningen.


2.    Toelaatbare bebouwing

      Op deze gronden mogen uitsluitend ten dienste van de in lid 1 genoemde doeleinden
      worden gebouwd:

      a.       niet voor bewoning bestemde gebouwen;

      b.       andere bouwwerken.


3.    Bouwbepalingen

      De gebouwen en andere bouwwerken worden gebouwd met inachtneming van de vol-
      gende bepalingen:

      a.       de oppervlakte van gebouwen bedraagt maximaal 15 m²;

      b.       de totale hoogte van gebouwen bedraagt maximaal 3,5 meter;

      c.       de totale hoogte van andere bouwwerken bedraagt maximaal:
           -      antennes:                         5 meter;
           -      speeltoestellen:                  4 meter;
           -      openbare nutsvoorzieningen:       3,5 meter;
           -      lichtmasten en overige masten:    8 meter;
           -      overige andere bouwwerken:        2 meter.


4.    Vrijstellingen

4.1   Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in
      lid 3, sub c tot een totale hoogte van maximaal 10 meter.

4.2   De in lid 4.1 genoemde vrijstelling kan slechts worden verleend, mits geen onevenredi-
      ge aantasting plaatsvindt van:
      - de samenhang in het straat- en bebouwingsbeeld;
      - de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.




                                              51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 325 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 326 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                            Artikel 21

                                          Molenbiotoop (dubbelbestemming)




1.         Doeleindenomschrijving

           De op de plankaart voor “Molenbiotoop” aangewezen gronden zijn, naast de daarvoor
           aangewezen andere bestemming(en), primair bestemd voor het in stand houden van de
           belangen van de bestaande molen als werktuig en beeldbepalend element.


2.         Toelaatbare bebouwing

           Op deze gronden mag ten behoeve van de samenvallende bestemmingen uitsluitend
           worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

           a.   binnen een afstand van 100 meter rondom de molen mag geen bebouwing worden
                opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;

           b.   tussen de 100 en de 400 meter vanaf de molen geldt ten aanzien van de maximale
                totale hoogte de volgende bepaling:

                maximale totale hoogte = (afstand tot molen/50) + (0,2 x askophoogte van molen)

                waarbij:
                 alle maten in meters worden uitgedrukt;
                 de totale hoogte van het geplande bouwwerk en de askophoogte beide dienen
                   te worden bepaald ten opzichte van hetzelfde peil.

           c.   indien de vrije windvang of het zicht op de molen ter plaatse al beperkt is, is het
                bepaalde in sub a en b niet van toepassing, mits de vrije windvang en het zicht op
                de molen niet verder worden beperkt.


3.         Vrijstellingen

           Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in
           lid 2 teneinde een hogere bebouwing toe te staan, met dien verstande dat de belangen
           van de molen niet onevenredig worden geschaad.




                                                           52
</pre>

====================================================================== Einde pagina 326 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 327 ======================================================================

<pre>                                              Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




4.    Aanlegvergunning

4.1   Aanlegvergunningvereiste
      Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burge-
      meester en Wethouders (aanlegvergunning) de navolgende werken en/of werkzaamhe-
      den uit te voeren:

      a.   het beplanten met bomen, heesters en andere hoog opgaande beplanting;

      b.   het ophogen van gronden.

4.2   Uitzonderingsbepaling
      Het in lid 4.1 vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van:

      a.   werken en/of werkzaamheden die de normale werkzaamheden betreffen;

      b.   werken en/of werkzaamheden die op het tijdstip van de tervisielegging van dit plan
           in uitvoering zijn.

4.3   Werken en/of werkzaamheden als bedoeld als bedoeld in lid 4.1 zijn slechts toelaatbaar
      indien geen afbreuk wordt gedaan aan de belangen van de molen als werktuig en als
      beeldbepalend element.


5.    Procedureregels

5.1   Bij de toepassing van de vrijstellingsbevoegdheid in lid 3 wordt de in artikel 29, lid 1
      opgenomen procedure doorlopen.

5.2   Voordat Burgemeester en Wethouders overgaan tot het verlenen van vrijstelling wordt
      advies ingewonnen bij de molendeskundige van de vereniging De Zeeuwse Molen of de
      vereniging De Hollandsche Molen omtrent de vraag of door de voorgenomen bebouwing
      gevolgen kunnen worden verwacht die het huidige en/of toekomstig functioneren van de
      molen als werktuig door windbelemmering en/of de waarde van de molen als land-
      schapsbepalend element onevenredig in gevaar brengen of kunnen brengen.




                                             53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 327 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 328 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                            Artikel 22

                             Archeologisch waardevol terrein (dubbelbestemming)




1.         Doeleindenomschrijving

           De op de plankaart voor “Archeologisch waardevol terrein” aangewezen gronden zijn,
           naast de daarvoor aangewezen andere bestemming(en), primair bestemd voor het be-
           houd en de bescherming van de ter plaatse aanwezige archeologische waarden.


2.         Toelaatbare bebouwing

2.1        Op de op de plankaart voor “Archeologisch waardevol terrein” aangewezen gronden
           mogen geen bouwwerken worden gerealiseerd.

2.2        Het verbod, zoals in lid 2.1 omschreven, geldt niet voor:

           a.   vervanging van bestaande bouwwerken, indien de horizontale afmeting van deze
                bouwwerken niet worden veranderd en waarbij de horizontale en verticale afmetin-
                gen van de fundering van deze bouwwerken niet veranderen;

           b.   voor nieuwe bouwwerken, waarvan de fundering niet dieper komt te liggen dan 30
                cm beneden het afgewerkte maaiveld en waarbij geen paalfunderingen worden
                aangebracht;

           c.   voor nieuwe bouwwerken, waarvan het grondoppervlak niet meer bedraagt dan 30
                m2 .


3.         Vrijstellingen

3.1        Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in:

           lid 2.1, indien de archeologische belangen door de bouwactiviteiten niet onevenredig
           worden of kunnen worden geschaad;

3.2        Vrijstelling, zoals in lid 3.1 omschreven, wordt verleend:

           a.   wanneer op de betrokken bouwlocatie blijkens archeologisch onderzoek geen be-
                schermingswaardige archeologische waarden aanwezig zijn;

           b.   wanneer op de betrokken bouwlocaties wel aanwezige beschermingswaardige ar-
                cheologische waarden blijkens rapportage van de archeologisch deskundige in vol-
                doende mate zijn zekergesteld.




                                                           54
</pre>

====================================================================== Einde pagina 328 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 329 ======================================================================

<pre>                                             Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




3.3   Een verzoek om vrijstelling binnen de op de plankaart voor “Archeologisch waardevol
      terrein” aangewezen gronden, dient te worden vergezeld van een rapportage, waarin de
      uitkomsten van het archeologisch onderzoek zijn vermeld.

3.4   Alvorens omtrent het verlenen van vrijstelling te beslissen, wint het college van
      Burgemeester en Wethouders schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige om-
      trent de vraag of door de voorgenomen bouwactiviteiten de archeologische belangen
      niet onevenredig worden geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden.


4.    Aanlegvergunning

4.1   Het is verboden op of in de gronden die zijn gelegen binnen de op de plankaart voor
      “Archeologisch waardevol terrein” aangewezen gronden zonder of in afwijking van een
      schriftelijke vergunning (aanlegvergunning) van Burgemeester en Wethouders de vol-
      gende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

      a.   het uitvoeren van grondwerkzaamheden, waartoe ook gerekend wordt woelen,
           mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage en ontginnen, en aan-
           leggen, vergraven of verruimen van sloten, vijvers en andere wateren;

      b.   het planten van bomen;

      c.   het rooien van bomen, waarbij de stobben worden verwijderd.

4.2   Het verbod, zoals in lid 4.1 omschreven, is niet van toepassing op:

      a.   normale onderhoudswerkzaamheden;

      b.   werken of werkzaamheden die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van
           kracht worden van het plan;

      c.   werken of werkzaamheden die mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende
           vergunning;

      d.   het uitvoeren van grondwerkzaamheden tot een diepte van minder dan 35 cm over
           een oppervlakte kleiner dan 12 m2;

      e.   het uitvoeren van grondwerkzaamheden tot een diepte van minder dan 30 cm over
           een oppervlakte groter dan of gelijk aan 12 m2 en kleiner dan 30 m2;

      f.   het verrichten van archeologisch onderzoek door de archeologisch deskundige.

4.3   Aanlegvergunning wordt      verleend   wanneer      op   de    betrokken       locatie    blijkens
      archeologisch onderzoek:

      a. geen archeologische waarden aanwezig zijn;

      b. aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn zekergesteld.




                                             55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 329 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 330 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




4.4      De werken of werkzaamheden, zoals in lid 4.1 omschreven, zijn slechts toelaatbaar,
         indien daardoor de archeologische belangen niet onevenredig worden of kunnen worden
         geschaad.

4.5      Een verzoek om aanlegvergunning binnen de op de plankaart voor “Archeologisch
         waardevol terrein” aangewezen gronden, dient te worden vergezeld van een rapportage,
         waarin de uitkomsten van het archeologisch onderzoek zijn vermeld.

4.6      Alvorens over het verlenen van aanlegvergunning te beslissen, wint Burgemeester en
         Wethouders schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige omtrent de vraag of
         door de voorgenomen activiteiten de archeologische belangen niet onevenredig worden
         geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden.


5.         Wijzigingsbevoegdheid

5.1        Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in
           artikel 11 WRO, de op de plankaart voor “Archeologisch waardevol terrein” aangewezen
           gronden:

           a.   te wijzigen in die zin dat de op de plankaart voor “Archeologisch waardevol terrein”
                aangewezen gronden mogen worden gewijzigd;

           b.   in te trekken;

           met dien verstande dat een besluit tot wijziging of intrekking niet eerder mag worden
           genomen dan nadat is gebleken dat:

           c.   de aanwezige archeologische vondsten in voldoende mate zijn zekergesteld
           of
           d.   blijkens archeologisch onderzoek archeologische waarden in de bodem niet aanwe-
                zig zijn.

5.2        In geval van het geheel vervallen van de bestemming “Archeologisch waardevol
           terrein”, mogen bepalingen in de voorschriften die verband houden met deze aandui-
           dingen eveneens worden geschrapt.


6          Procedureregels

6.1        Bij de toepassing van de vrijstellingsbevoegdheid in lid 3 wordt de in artikel 29, lid 1
           opgenomen procedure doorlopen.

6.2        Bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in lid 5 wordt de in artikel 29, lid 2
           opgenomen procedure doorlopen.




                                                           56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 330 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 331 ======================================================================

<pre>                                              Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                         PARAGRAAF III

                                 OVERIGE BEPALINGEN

                                              Artikel 23

                                     Algemene vrijstellingen




1.   Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van de
     bepalingen in dit plan voor:

     a.   het   overschrijden van de naar de weg gekeerde bebouwingsgrens, zomede van de
          ten   opzichte van de zijdelingse perceelsgrens bepaalde minimumafstand door:
               erkers, balkons en bordessen tot maximaal 1 meter;
               ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maxi-
                maal 6 mȼ en de totale hoogte maximaal 3 meter bedraagt;

     b.   het afwijken van breedte- en dieptematen voor bebouwing, oppervlakte en bebou-
          wingspercentages tot maximaal 10% van de voorgeschreven maten.

     Deze bepaling is van toepassing voor het overschrijden van grenzen voor zover deze
     niet leiden tot wijziging van bestemmingen;


2.   Procedureregels

     Bij het verlenen van vrijstelling als bedoeld in lid 1 wordt de in artikel 29, lid 1 opgeno-
     men procedure doorlopen.




                                             57
</pre>

====================================================================== Einde pagina 331 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 332 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                            Artikel 24

                                                 Wijzigingsbevoegdheden




1.         Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het
           bepaalde in artikel 11 WRO, de kaart te wijzigen met inachtneming van de vol-
           gende bepalingen:

           a.   het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken
                van geringe afmetingen ten dienste van het openbaar nut met een oppervlakte van
                maximaal 15 mȼ en een totale hoogte van maximaal 3 meter;

           b.   het   overschrijden van de naar de weg gekeerde bebouwingsgrens, zomede van de
                ten   opzichte van de zijdelingse perceelsgrens bepaalde minimumafstand door:
                     erkers, balkons en bordessen tot maximaal 0,60 meter;
                     ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maxi-
                      maal 6 mȼ en de totale hoogte maximaal 3 meter bedraagt;

           c.   geringe afwijkingen, die in het belang zijn van een ruimtelijk of technisch beter
                verantwoorde plaatsing van bouwwerken of die noodzakelijk zijn in verband met de
                werkelijke toestand van het terrein. Hierbij zijn verschuivingen van de bestem-
                mingsgrens met maximaal 5 meter toelaatbaar.


2.         Procedureregels

           Bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in lid 1 wordt de in artikel
           29, lid 2 opgenomen procedure doorlopen.




                                                           58
</pre>

====================================================================== Einde pagina 332 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 333 ======================================================================

<pre>                                           Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                          Artikel 25

                                        Nadere eisen



1.   Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de bepalingen vervat
     in paragraaf II, bij het verlenen van een bouwvergunning, nadere eisen te stellen ten
     aanzien van:

     a.   de plaatsing van gebouwen, bijgebouwen en aan- en uitbouwen ten opzichte van de
          perceelsgrens en ten opzichte van elkaar;

     b.   de dakhelling van hellende dakvlakken van gebouwen;

     c.   de plaatsing en vormgeving van andere bouwwerken.

2.   De in lid 1 bedoelde nadere eisen mogen slechts worden gesteld met het doel te
     voorkomen dat de belangen van derden worden geschaad of afbreuk wordt gedaan aan
     de doeleinden van het plan en met het oog op de bereikbaarheid van gebouwen, andere
     bouwwerken en gronden in verband met calamiteiten.




                                          59
</pre>

====================================================================== Einde pagina 333 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 334 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                            Artikel 26

                                                 Hoogte van bouwwerken



1.         De maximaal toelaatbare dakvoethoogte van gebouwen wordt aangegeven door de op
           de plankaart aangegeven totale hoogtemaat, tenzij in deze voorschriften anders is be-
           paald. De maximaal toelaatbare totale hoogte van gebouwen bedraagt 10 meter, tenzij
           in deze voorschriften en/of op de plankaart anders is aangegeven.

2.         Tenzij in deze voorschriften anders is bepaald mag de totale hoogte van andere
           bouwwerken maximaal 2 meter bedragen.

3.         Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in:

           a.   lid 1: mits deze maat met maximaal 1 meter zal worden overschreden;

           b.   lid 2: tot maximaal 10 meter.




                                                           60
</pre>

====================================================================== Einde pagina 334 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 335 ======================================================================

<pre>                                            Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                            Artikel 27

                                      Gebruiksbepalingen



1.   Het is verboden de in dit plan begrepen gronden, gebouwen en andere bouwwerken te
     gebruiken, te doen of laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in dit
     plan aan de grond gegeven bestemming.

     Tot het verboden gebruik wordt in ieder geval gerekend het gebruiken, te doen of laten
     gebruiken van gronden, gebouwen en andere bouwwerken ten behoeve van de exploita-
     tie van een seksinrichting, een sekswinkel, een escortbedrijf en straat- en raamprostitu-
     tie.

2.   Burgemeester en Wethouders verlenen vrijstelling van het bepaalde in lid 1, indien
     strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige ge-
     bruik dat niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.




                                           61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 335 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 336 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                            Artikel 28

                                                   Overgangsbepalingen




1.         Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende overgangsbepalingen:

           a.   het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond ten tijde van het van kracht
                worden van het verbod tot gebruik in strijd met de aan die gronden en bouwwerken
                gegeven bestemming, en dat in enigerlei opzicht afwijkt van het plan, mag worden
                voortgezet of gewijzigd, zolang en voor zover de strijdigheid van dat gebruik ten
                opzichte van het gebruik overeenkomstige bestemmingen in dit plan, naar de aard
                en omvang niet wordt vergroot;

           b.   het bepaalde in sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was
                met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangs-
                bepalingen.


2.         Ten aanzien van het bouwen gelden de volgende overgangsbepalingen:

           a.   bouwwerken, die ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van dit bestem-
                mingsplan bestaan, dan wel nadien worden gebouwd of kunnen worden gebouwd
                met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, en die in eni-
                gerlei opzicht van het plan afwijken, mogen, mits de bestaande afwijkingen naar de
                aard en omvang niet worden vergroot:
                  gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
                  na het tenietgaan tengevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of
                     veranderd, mits de bouwaanvraag geschiedt binnen 2 jaar na het tenietgaan;

           b.   het bepaalde in sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan
                op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan,
                doch zijn gebouwd in strijd met het toen geldende plan, daaronder begrepen de
                overgangsbepalingen van dat plan.


3.         Vrijstellingsbepaling

           Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in lid 2 sub
           a ten behoeve van een eenmalige vergroting van de inhoud van de in lid 2 sub a toege-
           laten bouwwerken met maximaal 10 %.




                                                           62
</pre>

====================================================================== Einde pagina 336 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 337 ======================================================================

<pre>                                              Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                             Artikel 29

                                Algemene procedurevoorschriften




Procedure bij toepassing vrijstellingsbevoegdheid

1.     Bij toepassing van de vrijstellingsbevoegdheid, zoals deze onderdeel uitmaakt van dit
       plan, dienen de volgende procedureregels in acht te worden genomen:

       a.   het ontwerpbesluit tot vrijstelling ligt met bijbehorende stukken gedurende vier
            weken ter inzage;

       b.   de burgemeester maakt deze terinzagelegging tevoren in één of meer dag-,
            nieuws- of huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, alsmede op
            de gebruikelijke wijze bekend;

       c.   de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid tot het naar voren
            brengen van zienswijzen;

       d.   gedurende de onder a. genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij het college
            van Burgemeester en Wethouders zienswijzen naar voren brengen tegen het ont-
            werpbesluit.


Procedure bij toepassing wijzigingsbevoegdheid

2.     Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, zoals deze onderdeel uitmaakt van dit
       plan, dienen de navolgende procedureregels in acht te worden genomen:

       a.   Het ontwerpbesluit tot wijziging ligt met bijbehorende stukken gedurende vier we-
            ken ter inzage;

       b.   De burgemeester maakt deze terinzagelegging tevoren in één of meer dag-,
            nieuws- of huis aan huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, alsmede op
            de gebruikelijke wijze bekend;

       c.   De bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid tot het naar voren
            brengen van zienswijzen;

       d.   Gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij het college
            van Burgemeester en Wethouders zienswijzen naar voren brengen tegen het ont-
            werpbesluit.




                                             63
</pre>

====================================================================== Einde pagina 337 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 338 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                                            Artikel 30

                                             Strafbaarheid van overtredingen



           Overtreding van het bepaalde in:

                     artikel   8, lid 8;
                     artikel   14, lid 4;
                     artikel   15, lid 4;
                     artikel   15, lid 5;
                     artikel   21, lid 4;
                     artikel   22, lid 4;
                     artikel   27, lid 1.

           is een strafbaar feit in de zin van artikel 1a onder 2 van de Wed.




                                                           64
</pre>

====================================================================== Einde pagina 338 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 339 ======================================================================

<pre>                                     Bestemmingsplan “Kom Sluis” – Voorschriften, 27 november 2008




                                     Artikel 31

                                   Slotbepaling



Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de naam:

Voorschriften bestemmingsplan "Kom Sluis".




                                    65
</pre>

====================================================================== Einde pagina 339 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 340 ======================================================================

<pre>BIJLAGEN
</pre>

====================================================================== Einde pagina 340 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 341 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 341 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 342 ======================================================================

<pre>              BIJLAGE 1

Staat van bedrijfsactiviteiten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 342 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 343 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 343 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 344 ======================================================================

<pre>1e STAAT VAN BEDRIJFSACTIVITEITEN, geen inrichtingen zijnde als bedoeld in artikel 2.4 van het In-
richtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer, zoals dit luidde op het tijdstip van de tervisielegging van
het ontwerpbestemmingsplan "Kom Sluis".

SBI-CODE     OMSCHRIJVING                                                                              CAT.

01           LANDBOUW EN DIENSTVERLENING T.B.V. DE LANDBOUW
0141.1       hoveniersbedrijven                                                                           1

18           VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN EN VERVEN VAN BONT
182          Vervaardiging van kleding en -toebehoren (excl. van leer)                                    2

22           UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUKTIE VAN OPGENOMEN MEDIA
2222.6       Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen                                                    2
2223         Grafische afwerking                                                                          1
2223         Binderijen                                                                                   2
2224         Grafische reproductie en zetten                                                              2
2225         Overige grafische activiteiten                                                               2
223          Reproductiebedrijven opgenomen media                                                         1

36           VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN N.E.G.
362          Fabricage van munten, sieraden e.d.                                                          2
363          Muziekinstrumentenfabrieken                                                                  2

             HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTA-
             TIONS
5020.4       Autobeklederijen                                                                             1
503, 504     Handel in auto- en motorfietsonderdelen en -accessoires                                      2

52           DETAILHANDEL EN REPARATIE T.B.V. PARTICULIEREN
527          Reparatie t.b.v. particulieren (excl. auto's en motorfietsen)                                1

55           LOGIES-, MAALTIJDEN- EN DRANKENVERSTREKKING
5552         Cateringbedrijven                                                                            2

60           VERVOER OVER LAND
6022         Taxibedrijven, taxistandplaatsen                                                             2

63           DIENSTVERLENING T.B.V. HET VERVOER
633          Reisorganisaties                                                                             1

64           POST EN TELECOMMUNICATIE
641          Post- en koeriersdiensten                                                                    2
642          Telecommunicatiebedrijven                                                                    1
642          TV- en radiozendstations                                                                     2

70           VERHUUR VAN EN HANDEL IN ONROEREND GOED
70           Verhuur van en handel in onroerend goed                                                      1

72           COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE
72           Computerservice- en informatietechnologie-bureau's e.d.                                      1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 344 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 345 ======================================================================

<pre>1e STAAT VAN BEDRIJFSACTIVITEITEN, geen inrichtingen zijnde als bedoeld in artikel 2.4 van het In-
richtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer, zoals dit luidde op het tijdstip van de tervisielegging van
het ontwerpbestemmingsplan "Kom Sluis".

SBI-CODE     OMSCHRIJVING                                                                              CAT.

73           SPEUR- EN ONTWIKKELINGSWERK
731          Natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk                                           2
732          Maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek                                           1

74           OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING
7481.3       Foto- en filmontwikkelcentrales                                                              2

85         GEZONDHEIDS- EN WELZIJNSZORG
8512, 8513 Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven                                                   1
8514, 8515 Consultatiebureaus                                                                             1

92           CULTUUR, SPORT EN RECREATIE
921, 922     Studio's (film, TV, radio, geluid)                                                           2
9234         Muziek- en balletscholen                                                                     2
9251, 9252   Ateliers, e.d.                                                                               1

93           OVERIGE DIENSTVERLENENDE BEDRIJVEN
9301.3       Wasserettes, wassalons                                                                       1
9302         Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten                                                    1
9305         Persoonlijke dienstverlening n.e.g.                                                          1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 345 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 346 ======================================================================

<pre>2e STAAT VAN BEDRIJFSACTIVITEITEN, geen inrichtingen zijnde als bedoeld in artikel 2.4 van het In-
richtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer, zoals dit luidde op het tijdstip van de tervisielegging van
het ontwerpbestemmingsplan "Kom Sluis".

SBI - CODE       OMSCHRIJVING                                                                         CAT.

01               LANDBOUW EN DIENSTVERLENING T.B.V. DE LANDBOUW
014              Dienstverlening t.b.v. de landbouw                                                   3
0141.1           Hoveniersbedrijven                                                                   1

15               VERVAARDIGING VAN VOEDINGSMIDDELEN EN DRANKEN
151              Slachterijen en overige vleesverwerking:
                 - slachterijen en pluimveeslachterijen                                               3
                 - vleeswaren- en vleesconservenfabrieken                                             3
                 - loonslachterijen                                                                   3
1532, 1533       Groente- en fruitconservenfabrieken:
                 - groente algemeen                                                                   3
1551             Zuivelproducten fabrieken:
                 - melkproducten fabrieken v.c. < 55.000 t/j                                          3
1552             Consumptie-ijsfabrieken                                                              3
1581             Broodfabrieken, brood- en banketbakkerijen:
                 - v.c. < 2500 kg meel/week                                                           2
                 - Brood- en beschuitfabrieken                                                        3
1582             Banket, biscuit- en koekfabrieken                                                    3
1585             Deegwarenfabrieken                                                                   3

17               VERVAARDIGING VAN TEXTIEL
171              Bewerken en spinnen van textielvezels                                                3
172              Weven van textiel:
                 - aantal weefgetouwen < 50                                                           3
173              Textielveredelingsbedrijven                                                          3
174, 175         Vervaardiging van textielwaren                                                       3
176, 177         Vervaardiging van gebreide en gehaakte stoffen en artikelen                          3

18               VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN EN VERVEN VAN BONT
181              Vervaardiging kleding van leer                                                       3
182              Vervaardiging van kleding en –toebehoren (excl. van leer)                            2
183              Bereiden en verven van bont; vervaardiging van artikelen van bont                    3

19               VERVAARDIGING VAN LEER EN LEDERWAREN (EXCL. KLEDING)
192              Lederwarenfabrieken (excl. kleding en schoeisel)                                     3
193              Schoenenfabrieken                                                                    3

20               HOUTINDUSTRIE EN VERVAARDIGING ARTIKELEN
                 VAN HOUT, RIET, KURK E.D.
2010.1           Houtzagerijen                                                                        3
2010.2           Houtconserveringsbedrijven:
                 - met zoutoplossingen                                                                3
202              Fineer- en plaatmaterialenfabrieken                                                  3
203, 204         Timmerwerkfabrieken                                                                  3
205              Kurkwaren-, riet- en vlechtwerkfabrieken                                             2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 346 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 347 ======================================================================

<pre>2e STAAT VAN BEDRIJFSACTIVITEITEN, geen inrichtingen zijnde als bedoeld in artikel 2.4 van het In-
richtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer, zoals dit luidde op het tijdstip van de tervisielegging van
het ontwerpbestemmingsplan "Kom Sluis".

SBI - CODE       OMSCHRIJVING                                                                         CAT.



21               VERVAARDIGING VAN PAPIER, KARTON EN PAPIER- EN KARTONWAREN
2112             Papier- en kartonfabrieken:
                 - p.c. < 3 t/u                                                                       3
212              Papier- en kartonwarenfabrieken                                                      3
2121.2           Golfkartonfabrieken:
                 - p.c. < 3 t/u                                                                       3

22               UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUKTIE VAN OPGENOMEN MEDIA
2221             Drukkerijen van dagbladen                                                            3
2222             Drukkerijen (vlak- en rotatie-diepdrukkerijen)                                       3
2222.6           Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen                                            2
2223             Grafische afwerking                                                                  1
2223             Binderijen                                                                           2
2224             Grafische reproductie en zetten                                                      2
2225             Overige grafische activiteiten                                                       2
223              Reproductiebedrijven opgenomen media                                                 1

25               VERVAARDIGING VAN PRODUKTEN VAN RUBBER EN KUNSTSTOF
2512             Loopvlakvernieuwingsbedrijven:
                 - vloeropp. < 100 mȼ                                                                 3
2513             Rubber-artikelenfabrieken                                                            3

26               VERVAARDIGING VAN GLAS, AARDEWERK, CEMENT-,
                 KALK- EN GIPSPRODUKTEN
261              Glasfabrieken:
                 - glas en glasproducten, p.c. < 5.000 t/j                                            3
2615             Glasbewerkingsbedrijven                                                              3
262, 263         Aardewerkfabrieken:
                 - vermogen elektrische ovens totaal < 40 kW                                          3
2661.2           Kalkzandsteenfabrieken:
                 - p.c. < 100.000 t/j                                                                 3
2662             Mineraalgebonden bouwplatenfabrieken                                                 3
2663, 2664       Betonmortelcentrales:
                 - p.c. < 100 t/u                                                                     3
2665, 2666       Vervaardiging van produkten van beton, (vezel)cement en gips:
                 - p.c. < 100 t/d                                                                     3
267              Natuursteenbewerkingsbedrijven:
                 - zonder breken, zeven en drogen                                                     3
2681             Slijp- en polijstmiddelen fabrieken                                                  3
2682             Isolatiematerialenfabrieken (excl. glaswol):
                 Minerale productenfabrieken n.e.g.                                                   3

28               VERVAARD. VAN PRODUKTEN VAN METAAL
                 (EXCL. MACH./TRANSPORTMIDD.)
281              Constructiewerkplaatsen:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 347 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 348 ======================================================================

<pre>2e STAAT VAN BEDRIJFSACTIVITEITEN, geen inrichtingen zijnde als bedoeld in artikel 2.4 van het In-
richtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer, zoals dit luidde op het tijdstip van de tervisielegging van
het ontwerpbestemmingsplan "Kom Sluis".

SBI - CODE       OMSCHRIJVING                                                                         CAT.

                 - gesloten gebouw                                                                    3
2821             Tank- en reservoirbouwbedrijven:
284              Smederijen, lasinrichtingen, bankwerkerijen e.d.                                     3
2851             Metaaloppervlaktebehandelingsbedrijven:
                 - algemeen                                                                           3
                 - metaalharden                                                                       3
                 - lakspuiten en moffelen                                                             3
                 - scoperen (opspuiten van zink)                                                      3
                 - thermisch verzinken                                                                3
                 - thermisch vertinnen                                                                3
                 - mechanische oppervlaktebehandeling (slijpen, polijsten)                            3
                 - anodiseren, eloxeren                                                               3
                 - chemische oppervlaktebehandeling                                                   3
                 - emailleren                                                                         3
                 - galvaniseren (vernikkelen, verchromen, verzinken, verkoperen ed)                   2
2852             Overige metaalbewerkende industrie                                                   3
287              Overige metaalwarenfabrieken n.e.g.                                                  3

29               VERVAARDIGING VAN MACHINES EN APPARATEN
29               Machine- en apparatenfabrieken:
                 - p.o. < 2.000 mȼ                                                                    3

30               VERVAARDIGING VAN KANTOORMACHINES EN COMPUTERS
30               Kantoormachines- en computerfabrieken                                                3

31               VERVAARDIGING VAN OVERIGE ELEKTRISCHE MACHINES,
                 APPARATEN EN BENODIGDHEDEN
314              Accumulatoren- en batterijenfabrieken                                                3
316              Elektrotechnische industrie n.e.g.                                                   3

32               VERVAARDIGING VAN AUDIO-, VIDEO-,
                 TELECOM-APPARATEN EN -BENODIGDH.
321 t/m 323      Vervaardiging van audio-, video- en telecom-apparatuur e.d.                          3
3210             Fabrieken voor gedrukte bedrading                                                    3

33               VERVAARDIGING VAN MEDISCHE EN
                 OPTISCHE APPARATEN EN INSTRUMENTEN
33               Fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten e.d.                   2

36               VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN N.E.G.
361              Meubelfabrieken                                                                      3
362              Fabricage van munten, sieraden e.d.                                                  2
363              Muziekinstrumentenfabrieken                                                          2
364              Sportartikelenfabrieken                                                              3
365              Speelgoedartikelenfabrieken                                                          3
366              Vervaardiging van overige goederen n.e.g.                                            3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 348 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 349 ======================================================================

<pre>2e STAAT VAN BEDRIJFSACTIVITEITEN, geen inrichtingen zijnde als bedoeld in artikel 2.4 van het In-
richtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer, zoals dit luidde op het tijdstip van de tervisielegging van
het ontwerpbestemmingsplan "Kom Sluis".

SBI - CODE       OMSCHRIJVING                                                                         CAT.



40               PRODUKTIE EN DISTRIBUTIE VAN STROOM, AARDGAS,
                 STOOM EN WARM WATER
40               Elektriciteitsdistributiebedrijven, met transformatorvermogen:
                 - < 10 MVA                                                                           2
                 - 10 - 100 MVA                                                                       3
                 - 100 - 200 MVA                                                                      3
40               Gasdistributiebedrijven:
                 - gasdrukregel- en meetruimten (kasten en gebouwen), cat. B en C                     2
                 - gasontvang- en -verdeelstations, cat. D                                            3

41               WINNING EN DITRIBUTIE VAN WATER
41               Waterdistributiebedrijven met pompvermogen:
                 - < 1 MW                                                                             2
                 - 1 - 15 MW                                                                          3

45               BOUWNIJVERHEID
45               Bouwbedrijven en aannemersbedrijven met werkplaats                                   3

50               HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, MOTORFIETSEN
501, 502, 504    Reparatie- en servicebedrijven voor auto´s en motorfietsen                           2
5020.4           Autoplaatwerkerijen                                                                  3
5020.4           Autobeklederijen                                                                     1
5020.4           Autospuitinrichtingen                                                                3
5020.5           Autowasserijen                                                                       2

51               GROOTHANDEL
5151.1           Grth in vaste brandstoffen:
                 - klein, lokaal verzorgingsgebied                                                    3

52               DETAILHANDEL EN REPARATIE T.B.V. PARTICULIEREN
527              Reparatie t.b.v. particulieren (excl. auto's en motorfietsen)                        1

55               LOGIES-, MAALTIJDEN- EN DRANKENVERSTREKKING
5552             Cateringbedrijven                                                                    2

60               VERVOER OVER LAND
6022             Taxibedrijven, taxistandplaatsen                                                     2
603              Pomp- en compressorstations van pijpleidingen                                        3

64               POST EN TELECOMMUNICATIE
641              Post- en koeriersdiensten                                                            2
642              Telecommunicatiebedrijven                                                            1
642              TV- en radiozenders                                                                  2

71               VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES,
</pre>

====================================================================== Einde pagina 349 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 350 ======================================================================

<pre>2e STAAT VAN BEDRIJFSACTIVITEITEN, geen inrichtingen zijnde als bedoeld in artikel 2.4 van het In-
richtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer, zoals dit luidde op het tijdstip van de tervisielegging van
het ontwerpbestemmingsplan "Kom Sluis".

SBI - CODE       OMSCHRIJVING                                                                         CAT.

                 ANDERE ROERENDE GOEDEREN
711              Personenautoverhuurbedrijven                                                         2
712              Verhuurbedrijven voor transportmiddelen (excl. personenauto's)                       3
713              Verhuurbedrijven voor machines en werktuigen                                         3
714              Verhuurbedrijven voor roerende goederen n.e.g.                                       2

72               COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE
72               Computerservice- en informatietechnologiebureau's e.d.                               1

74               OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING
747              Reinigingsbedrijven voor gebouwen                                                    3
7481.3           Foto- en filmontwikkelcentrales                                                      2

90               MILIEUDIENSTVERLENING
9000.2           Vuilophaal-, straatreinigingsbedrijven e.d.                                          3
9000.2           Gemeentewerven (afval-inzameldepots)                                                 3
9000.3           Composteerbedrijven:
9000.3           - gesloten                                                                           3

                 OVERIGE DIENSTVERLENENDE BEDRIJVEN
9301.1           Wasserijen en strijkinrichtingen                                                     3
9301.1           Tapijtreinigingsbedrijven                                                            3
9301.2           Chemische wasserijen en ververijen                                                   2
9301.3           Wasverzendinrichtingen                                                               2
9301.3           Wasserettes, wassalons                                                               1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 350 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 351 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 351 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 352 ======================================================================

<pre>             BIJLAGE 2

Lijst van gevaarlijke stoffen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 352 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 353 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 353 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 354 ======================================================================

<pre>OMSCHRIJVING                                          AFSTANDEN                     INDICES

                                                                                                GROOTSTE
                                                  GEUR     STOF   GELUID GEVAAR VERKEER VISUEEL AFSTAND


OPSLAGEN GEVAARLIJKE STOFFEN
butaan, propaan, LPG
- bovengronds, < 2 mȽ                             -        -      -     30      -       -      30
- bovengronds, 2 - 8 mȽ                           -        -      -     50      -       -      50
- bovengronds, 8 - 80 mȽ                          -        -      -     100     -       2      100
- bovengronds, 80 - 250 mȽ                        -        -      -     300     -       3      300
- ondergronds, < 80 mȽ                            -        -      -     50      -       -      50
- ondergronds, 80 - 250 mȽ                        -        -      -     200     -       -      200
niet reactieve gassen (incl. zuurstof), gekoeld   -        -      -     50      -       2      50
gasflessen (acetyleen, butaan, propaan e.d.):
- < 10.000 l                                      -        -      -     30      -       -      30
- 10.000 - 50.000 l                               -        -      -     100     -       -      100
- >= 50.000 l                                     -        -      -     200     -       -      200
brandbare vloeistoffen:
- bovengronds, K1/K2-kl.: < 10 mȽ                 10       -      -     50      -       -      50
- bovengronds, K1/K2-kl.: 10 - 1000 mȽ            30       -      -     100     -       3      100
- bovengronds, K3-klasse: < 10 mȽ                 10       -      -     30      -       -      30
- bovengronds, K3-klasse: 10 - 1000 mȽ            30       -      -     50      -       3      50
munitie:
- >= 275.000 patronen en < 3kg buskruit           -        -      -     30      -       -      30
bestrijdingsmiddelen:
- >= 10.000 kg                                    -        -      -     30      -       -      30
kunstmest, niet explosief                         -        50     -     30      -       -      50
kuilvoer                                          50       10     -     0       -       1      50
gier / drijfmest (gesloten opslag):
- oppervlakte < 350 mȼ                            50       -      -     -       -       -      50
- oppervlakte 350 - 750 mȼ                        100      -      -     -       -       -      100
- oppervlakte >= 750 mȼ                           200      -      -     -       -       1      200
</pre>

====================================================================== Einde pagina 354 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 355 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 355 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 356 ======================================================================

<pre>   BIJLAGE 3

Voorschriftenkaart
</pre>

====================================================================== Einde pagina 356 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 357 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 357 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 358 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 358 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 359 ======================================================================

<pre>                             Bijlage 2   bestemmingsplan Woonpark
                                                        Groenevelt




beheersverordening "Kom Sluis"                                  357
</pre>

====================================================================== Einde pagina 359 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 360 ======================================================================

<pre>sluis

woonpark groenevelt


bestemmingsplan



procedure

plannummer       datum               raad          gedeputeerde staten   beroep

6955             06-03-2006          23-11-2006
                                     (gewijzigd)




opdrachtleider      :    ir T.C.M.C. van Aalst
</pre>

====================================================================== Einde pagina 360 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 361 ======================================================================

<pre>Adviesbureau RBOI
                         710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 361 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 362 ======================================================================

<pre>Inhoud van de toelichting                                                         1

1. Inleiding                                                             blz. 3
      1.1.     Doel en context bestemmingsplan                                3
      1.2.     Plangebied                                                     4
      1.3.     Planopzet                                                      4

2. Planbeschrijving                                                           5
      2.1.     Ruimtelijke planopzet                                          5
      2.2.     Programma                                                      9
      2.3.     Cultuurhistorische waarden                                    10
      2.4.     Natuurwaarden                                                 12
      2.5.     Milieukwaliteit                                               13
      2.6.     Waterhuishouding                                              15
      2.7.     Overige aspecten                                              18

3. Bestemmingsregeling                                                       21

4. Inspraak- en overlegprocedure                                             25
      4.1.     Resultaten inspraakprocedure (ex artikel 6a WRO)              25
      4.2.     Resultaten overlegprocedure (ex artikel 10 Bro)               34
      4.3.     Ambtshalve aanpassingen                                       35

5. Financiële uitvoerbaarheid                                                37

6. Bij de vaststelling aangebrachte wijzigingen                              39
      6.1.     Gewijzigde vaststelling                                       39
      6.2.     Slotopmerking                                                 40


Bijlagen:
1.     Beleidskader
2.     Beoordeling natuurwaarden
3.     Beoordeling molenbiotoop molen De Brak
4.     Berekeningen luchtkwaliteit
5.     Verslag inspraakbijeenkomst




Adviesbureau RBOI
                                                                  710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 362 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 363 ======================================================================

<pre>Inhoud van de toelichting                   2




Adviesbureau RBOI
                            710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 363 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 364 ======================================================================

<pre>                                                                                                                   3
1. Inleiding

1.1. Doel en context bestemmingsplan
Doel van voorliggend bestemmingsplan is het bieden van een adequaat juridisch-planologisch
beleids- en toetsingskader (regeling) c.q. een samenhangende en actuele ruimtelijke-functio-
nele onderbouwing en bestemmingsregeling voor het gehele door de provincie als uniek project
aangemerkte woonpark Groenevelt te Sluis.

Het accent in dit bestemmingsplan ligt op het bevestigen en regelen van de actuele ruimtelijke situ-
atie en stedenbouwkundige opzet van de 1e fase van dit woongebied en op het planologisch mo-
gelijk maken van de uitbreiding (2e fase) daarvan.
Voor de 1e fase van het woonpark Groenevelt, dat grotendeels reeds gerealiseerd (deels nog
bouwrijp) is, is herziening van het vigerende bestemmingsplan of een nieuw bestemmingsplan
gewenst en noodzakelijk. Het bestemmingsplan Park Groenevelt, dat is vastgesteld en goedge-
keurd in 1994, is immers verouderd en vormt geen up-to-date toetsingskader meer voor ruimte-
lijke ontwikkeling en beheer van dit woongebied. De planologische toetsing en vergunning 1) van
nieuwe bouwplannen wordt hierdoor bemoeilijkt. Een belangrijke oorzaak hiervan is onder an-
dere dat de feitelijke ruimtelijke situatie c.q. stedenbouwkundige inrichting niet overeenstemt
met het vigerende bestemmingsplan. Zo is onder andere thans sprake van een gewijzigde in-
terne ontsluitingstructuur en is een geplande secundaire verkeersaansluiting op de Nieuwstraat
komen te vervallen. De hoofdopzet/basisgedachte van het oorspronkelijk plan voor deze fase is
en blijft gehandhaafd: een uniek woongebied/ -project met een open bebouwingsstructuur en
een gehele eigen identiteit (neo-romantische stijl) in een parkachtig ingerichte omgeving aan de
rand van en met respect voor waardevolle landschappelijke en cultuurhistorische elementen
(waaronder de vestingwerken). Ook de bestaande en door de provincie geaccordeerde planca-
paciteit van deze fase blijft ongewijzigd.
Gelet op de grote belangstelling/ huidige (markt)vraag voor het woonpark is thans ontwikkeling
van de 2e fase van dit woongebied actueel. De ontwikkelaar heeft daartoe betreffende gronden
inmiddels verworven en een stedenbouwkundig plan vervaardigd. Oorspronkelijk aanwezige
bedrijvigheid ter plaatse is inmiddels beëindigd. Ook voor deze uitbreiding van het woonpark is
een nieuw bestemmingsplan gewenst en noodzakelijk: ontwikkeling van betreffende gronden tot
woongebied is immers op grond van het bestemmingsplan Park Groenevelt niet mogelijk omdat
hieraan onder andere agrarische en bedrijfsbestemmingen zijn toegekend.

Daarnaast wordt wat betreft bestemmingsregeling/-methodiek aangesloten op recente komplannen
binnen de gemeente. Ook wordt rekening gehouden met actuele beleidsinzichten van gemeente,
provincie en rijk en met actuele wet- en regelgeving zoals het in werking getreden Besluit bouw-
vergunningvrije en licht-bouwvergunningplichte bouwwerken (per 13 juli 2002) en de gewijzigde
Woningwet (per 1 januari 2003), archeologie, flora- en faunawet/ Vogel- en Habitatrichtlijn, wa-
tertoets (verankerd in het per 1 november 2003 gewijzigde Besluit op de ruimtelijke ordening)
en prostitutiebeleid.




1)
     Voor een aanzienlijk deel van de 57 woningen, waarvoor in 1995 bouwvergunning is verleend, is een gewijzigde
     vergunning noodzakelijk.


Adviesbureau RBOI
                                                                                                   710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 364 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 365 ======================================================================

<pre>Inleiding                                                                                          4



1.2. Plangebied
Het plangebied omvat het bij de stad Sluis be-
staande en deels nog in ontwikkeling zijnde 1e
fase van het "woonpark Groenevelt" alsmede
direct oostelijk daaraan grenzende gronden, wel-
ke onder andere zijn gereserveerd voor uitbrei-
ding van dit woongebied.
Het plangebied is gelegen aan de oostzijde van
de Nieuwstraat (de zuidelijke invalsroute), buiten
het waardevolle wallencomplex en op loopafstand
van het historisch en in de regio Zeeuws Vlaan-
deren toeristische-recreatief belangrijke en druk-
bezochte koopcentrum van de stad Sluis. Het
aangrenzende landelijke gebied wordt getypeerd
door rust en ruimte en een overwegend agrarisch
gebruik.
Het Zeeuws-Vlaamse en Belgische kustgebied Kaart 1 Ligging plangebied
vormt het directe achterland (met Noordzee-
strand, natuurreservaat het Zwin en plaatsen als Cadzand-Bad en Knokke). Oostburg, de
hoofdkern van de gemeente, bevindt zich op een afstand van circa 8 km.


1.3. Planopzet
De toelichting op het bestemmingsplan heeft de volgende opzet.
Hoofdstuk 2 geeft een ruimtelijk-functionele beschrijving van het plan én gaat in op de voor de
beoogde ontwikkeling en beheer van belang zijnde aspecten zoals cultuurhistorie en natuur-
waarden, milieukwaliteit. Deze vormen de basis voor de bestemmingsregeling. De opzet en
methodiek van de bestemmingsregeling worden toegelicht in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 gaat in
op de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het plan.
Het voor het plan relevante beleidskader is beknopt weergegeven in bijlage 1.




Adviesbureau RBOI
                                                                                   710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 365 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 366 ======================================================================

<pre>                                                                                                    5
2. Planbeschrijving

Dit hoofdstuk start met een beschrijving van de ruimtelijke planopzet van het bestaande en toe-
komstige woonpark Groenevelt. Deze ruimtelijke opzet is indicatief tevens weergegeven op
kaart 2. Daarna wordt ingegaan op de voor het plan van belangzijnde cultuurhistorische en na-
tuurwaarden alsmede op milieukwalitatieve en enkele overige voor het plan relevante aspecten,
waaronder waterhuishouding.


2.1. Ruimtelijke planopzet
     Algemeen
Het woonpark Groenevelt is een stedenbouwkundig en architectonisch landelijk opgezet woon-
gebied in neo-romantische stijl dat projectmatig is en wordt ontwikkeld. Dit woongebied, bevindt
zich op korte afstand van de N58 en is voor alle verkeer uit deze richting en vanuit de binnen-
stad van Sluis bereikbaar via de Nieuwstraat en de Burgemeester Aernoudtsweg. De 1e fase
van het woonpark is reeds grotendeels gerealiseerd en voor het resterende deel bouwrijp.
Aan de noordzijde van de 1e fase van het woonpark blijft een landschappelijk waardevolle en in
een parkstructuur opgezette groen overgangsgebied tussen dit woongebied en de binnenstad
van Sluis gehandhaafd, onder andere ter waarborging van de cultuurhistorische en de bele-
vingswaarde van het historische wallencomplex (en omgeving). Ook benadrukt het groenka-
rakter van dit gebied de parkopzet van het woonpark. Gelet op de aanwezige waarden en be-




Kaart 2 Ruimtelijke planopzet woonpark Groenevelt (indicatief beeld)


Adviesbureau RBOI
                                                                                    710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 366 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 367 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                                        6



oogde kwaliteiten wordt op de woonpercelen aan deze zijde van het woonpark het aanhouden
van bebouwingsvrije afstanden landschappelijk en stedenbouwkundig van belang geacht. Dit
overgangsgebied vervult voorts een belangrijke uitloopfunctie voor bewoners van het woonpark
en de binnenstad en voorziet tussen deze twee gebieden in een directe/ korte verbinding voor
(uitsluitend) langzaam verkeer. Gelet op deze functie en in de omgeving aanwezige waarden en
beoogde kwaliteiten is daarbij het waarborgen van een beeldkwalitatief aantrekkelijke verbin-
ding en zichtrelatie tussen het woongebied en de overgangszone en het wallencomplex van
belang en voorgestaan. Dit bevordert ook de sociale veiligheid van deze verbinding.
Het aan deze zijde van het plangebied aan de Nieuwstraat aanwezige gebouw van de schutterij
is en blijft eveneens gehandhaafd.
Direct oostelijk van de 1e fase is de uitbreiding (2e fase) van dit woongebied gedacht. Bij de
ruimtelijke opzet van de 1e fase is hiermee reeds rekening gehouden. Ter plaatse bevinden zich
braakliggende gronden (voorheen bedrijfsfunctie) en 2 aaneengebouwde karakteristieke wonin-
gen (Burgemeester Aernoudtsweg 5 en 7). Behoud van deze woningen (inclusief het zicht op en
de specifiek eigen karakteristiek daarvan) is ruimtelijk
kwalitatief alsook uit (cultuur-)historische optiek ge-
wenst en vormt een belangrijk uitgangspunt voor
ontwikkeling van deze uitbreidingslocatie: deze wo-
ningen maakten eertijds deel uit van het toenmalige
complex van de kostschool "St. Jozef" en vormen
door de ligging, de bijzondere (naar het verleden refe-
rerende) verschijningsvorm en onderlinge samen-
hang (nog steeds) een opvallend en kenmerkend be-
bouwingselement in de zuidelijke kernrandzone (zie Woningen Burgemeester Aernoudtsweg 5 en 7
bijgaande foto).
Aanvullend op de lusvormige ontsluiting en de bestaande hoofdentree wordt in de 2e fase een
tweede ontsluiting vanaf de Burgemeester Aernoudtsweg opgenomen, waardoor het woonge-
bied ook in geval van calamiteiten vanaf deze weg goed bereikbaar.
Voor het gehele woonpark wordt uitgegaan van ten minste één parkeerplaats per woning op ei-
gen erf/ woonperceel. Redelijkerwijs is echter, gelet op de overwegend ruime verkavelingopzet
van dit woongebied, in de praktijk gemiddeld een hoger aantal parkeerplaatsen op eigen erf te
verwachten. Daarnaast is op diverse plaatsen langs de wegen voorzien in openbare parkeer-
plaatsen.

     Ruimtelijke opzet 1e fase woonpark
Een inrijpoort markeert de (hoofd)entree van het
woonpark en benadrukt de luxe en exclusieve sfeer
van het woongebied. De interne ontsluitingsstructuur
van het woongebied wordt gekenmerkt door een me-
anderend stratenpatroon met smalle profielen, enkele
daarop aansluitende kleine doodlopende straatjes en
een centraal gelegen groen buurtpleintje aan de        Inrijpoort Woonpark Groenevelt
Voogdstraat.

Het (plan voor het) woongebied heeft een ruim opgezette verkavelingstructuur, een open be-
bouwingsstructuur en kent een grote verscheidenheid aan woningtypen met een duidelijk sa-
menhangende bouwstijl. Overwegend is sprake van vrijstaande woningen en deels van twee tot
                                                         vier aaneen geschakelde wonin-
                                                         gen. De woningen zijn uitgevoerd
                                                         met traditionele neo-romantische
                                                         beeldkenmerken: deze zijn gro-
                                                         tendeels ontleend aan de Engelse
                                                         cottagestijl. Hellende daken, ge-
                                                         veldetailleringen (waaronder voor-
                                                         portalen, balustrades, enzovoort),
                                                         materiaal- en kleurgebruik zijn
                                                         afgestemd op en benadrukken de
                                                         traditionele stijl.
Engelse cottage stijl Woonpark Groenevelt                De goothoogten in het woongebied
                                                         zijn en blijven beperkt. Overwe-


Adviesbureau RBOI
                                                                                        710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 367 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 368 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                                       7



gend (vooral in de randen) is sprake van bebouwing in 1 bouwlaag met kap, waarbij ter verbij-
zondering en in aansluiting op voornoemde bouwstijl deels een 2e bouwlaag c.q. een goothoog-
te tot circa 6 meter acceptabel is. In het middengebied is in de ruimtelijke opbouw en karakteris-
tiek van het gebied een algemeen toegestane goothoogte van 6 meter stedenbouwkundig goed
denkbaar en passend. De maximale bouwhoogte in het hele woongebied is 10 meter.

Het groene parkbeeld wordt vooral bepaald door infrastructuur begeleidende laanbeplanting en
groenstroken in en rond het plangebied en grote tuinen/percelen variërend van globaal 400 m2 –
1.200 m2 begrensd door hagen (haagbeuken) in samenhang met het ruimtelijk beeld van nabij-
gelegen wallencomplex, Nieuwstraat/kernentree en agrarische gebied.

                                           Dit groene parkbeeld, op de omgeving gerichte grote
                                           tuinen in de randen van het woongebied en beperkte
                                           bouwhoogten alsmede onbebouwde overgangszones
                                           met een groene functie aan de zijde van het cultuur-
                                           historisch waardevolle wallencomplex en langs de
                                           entree(route)s naar de kern en het woonpark
                                           (Nieuwstraat en Burgemeester Aernoudtsweg) dra-
                                           gen bij aan een verantwoorde landschappelijke in-
                                           passing van het woongebied. De tuinen in de zuid-,
                                           west en noordrand van het plangebied zijn land-
                                           schappelijk van belang in relatie tot (de aanwezige
                                           ruimtelijk kwalitatieve en cultuurhistorische waarden
                                           van) de zuidelijk kernentree en het wallencomplex.
                                           (Erf)bebouwing, overige bouwwerken en ontsluitingen
                                           worden hier geweerd, ter voorkoming van aantasting
                                           van deze waarde(n). Bebouwing in deze randzone
                                           wordt in verband hiermee zoveel mogelijk geconcen-
                                           treerd op de voorste delen van deze woonpercelen.
                                           De ruim opgezette verkaveling, het meanderende
                                           stratenpatroon, hagen en overige groenvoorzienin-
                                           gen, de verscheidenheid in woningtypen en de sa-
                                           menhang in bouwstijl detaillering en materiaalgebruik
                                           zorgen voor een hoogwaardige beeldkwaliteit: een
Randzone wallencomplex en groene meande-   geheel eigen/specifiek woonparkkarakter.
rende straten Woonpark Groenevelt


     Ruimtelijke opzet 2e fase
Dit deelgebied is bereikbaar vanaf de hoofdroute via een daarop aansluitende lobvormige we-
genstructuur alsmede vanaf de Burgemeester Aernoudtsweg via een weg westelijk van de ka-
rakteristieke woningen (Burgemeester Aernoudtsweg 5 en 7).
De "pleinruimte" aan de oostzijde van de hoofdroute vormt de belangrijkste structurele drager
van dit deelgebied. Deze wordt zowel uit ruimtelijke (beeldkwalitatief) als uit functioneel oogpunt
groen-blauw ingericht. Een groen ingerichte openbaar toegankelijke ruimte met wijkgerichte re-
creatieve mogelijkheden (zoals speelvoorzieningen, ligweide en dergelijke) en een rondom ge-
situeerde watergang verbijzonderen mede in samenhang met structuurbegeleidende bomen
(knotwilgen) het ruimtelijke beeld en benadrukken als zodanig de centrale ligging in het woon-
gebied. De watergang krijgt ter bevordering van de beeldkwaliteit een naar de nabij de woonwijk
gelegen gracht refererende uitvoering en een natuurlijk begroeid talud. De watergang vervult
tevens een belangrijke functie voor de waterhuishouding in het woongebied. Bestaande en toe
te voegen bomen (solitair en structuurbegeleiding), een smal wegprofiel en hagen op de erf-
scheidingen en tuinen zijn ook hier mede bepalend voor het ruimtelijk beeld.

Aan de oostzijde van deze openbare ruimte vormt een appartementengebouw door de situering
en vormgeving min of meer het beeld van een "kasteelvilla" en is als zodanig een blikvanger in
het woonpark en benadrukt mede de overgangspositie die deze ruimte inneemt tussen de twee
fasen van het woongebied. In de noordoost hoek van deze 2e fase zijn enkele percelen met vrij-
staande woningen gedacht.
Daarnaast voorziet de ruimtelijke planopzet in enkele bouwblokken met (per bouwblok maxi-
maal 4) aaneengeschakelde woningen aan de noord- en zuidzijde van het groene plein en


Adviesbureau RBOI
                                                                                       710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 368 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 369 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                                    8



langs de Burgemeester Aernoudtsweg. Ook een enigszins (meer open/ minder gesloten bebou-
wings- en verkavelingsopzet is in dit gebied stedenbouwkundig goed denkbaar en met name
aan de noordrand en langs de Burgemeester Aernoudtsweg). Beide opties waarborgen in sa-
menhang met de voorgenomen voortzetting van het architectuurbeeld uit de 1e fase (zie ook
hierna) duidelijk herkenbare en ruimtelijke kwalitatief attractieve pleinwanden en bepalen als
zodanig mede de identiteit van de centrale ruimte. Vanuit stedenbouwkundig/ ruimtelijke optiek
kan een definitieve keuze dan ook afhankelijk van marktontwikkelingen op het moment van
daadwerkelijke realisatie worden gemaakt.

Voor de 2e fase gaat in aanvulling op het karakter van de 1e fase de voorkeur uit naar een dich-
tere bebouwings- en kavelopzet. Dit wordt beschouwd als een noodzakelijke afwerking van het
ruimtelijk concept van het woonpark. Het toevoegen van kleinere woningen/ woonvormen en
kavels bevordert de woningdifferentiatie en leefbaarheid in de wijk: zo kan hiermee onder an-
dere een bredere leeftijdsopbouw in de wijk worden bereikt en de sociale opbouw (samenstel-
ling en verwevenheid) worden bevorderd. Dit bepaalt mede het karakter /de identiteit van én het
gemeenschapsgevoel van de wijk en daarmee ook de toekomstwaarde daarvan.

De bebouwing in de 2e fase verkrijgt architectonisch/ beeldkwalitatief dezelfde vormkenmerken
en sfeer als de bebouwing uit de 1e fase en is daarmee dan ook in harmonie. Ter continuering
van de cottagestijl en bebouwingshoogten uit de 1e fase wordt ook voor de 2e fase uitgegaan
van woningen in 1-2 bouwlagen met kap (met een maximale goot- en nokhoogte van 6 meter
respectievelijk 10 meter). In aansluiting op dit ruimtelijk beeld en ter verbijzondering van ge-
bouw en plek én rekening houdende met nabij gelegen woonpercelen wordt voor de apparte-
menten uitgegaan van een maximaal 2 meter hoger gebouw: gedacht wordt aan 2-3 bouwlagen
met kap, waarvan de 3e bouwlaag geheel of gedeeltelijk in de kap is geïntegreerd.




                         e
Bebouwingsimpressie 2 fase

De ligging tussen de 1e fase van het woonpark en de bestaande woningen Burgemeester Aern-
oudtsweg 5, 7 en 9, de beperkte bouwhoogten, de groene terreininrichting als ook de open be-
bouwingsstructuur (halfvrijstaande woningen met geconcentreerd op de kavels geplande be-
bouwing) in de noordoosthoek van het deelgebied waarborgen in voldoende mate de land-
schappelijke inpassing van deze 2e fase van het woonpark.

Evenals in de 1e fase wordt in de 2e fase uitgegaan van ten minste één parkeerplaats per wo-
ning op eigen erf. Daarnaast voorziet de 2e fase in ruime mate in parkeervoorzieningen langs de
weg. Globaal is in het schetsontwerp voor de 2e fase langs de weg ruimte voor:
-    35 plaatsen voor langs-parkeren (31 aan de noord-, zuid- en westzijde van het groene
     plein en 4 westelijk van het bouwblok noordelijk van dit plein);
-    15 plaatsen voor haaks-parkeren (8 oostelijk van het appartementengebouw en 7 in de
     noordoost hoek van de 2e fase).
Deze parkeercapaciteit is ruimschoots toereikend voor de 2e fase en kan tevens een functie
vervullen voor de 1e fase.

    Beeldkwaliteit
De beheersruimte/ reikwijdte van het beleidsinstrument bestemmingsplan is te beperkt om de
beoogde ruimtelijke en woon- en leefkwaliteit te kunnen bereiken. Om vorm en inhoud ruimtelijke


Adviesbureau RBOI
                                                                                    710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 369 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 370 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                                               9



kwalitatief nader op elkaar te kunnen afstemmen is een aanvulling en verdere uitwerking in de
vorm van een beeldkwaliteitplan gewenst. Een bestemmingsplan in combinatie met een
beeldkwaliteitplan vormt een instrumentarium dat duidelijkheid biedt over het beoogde ruimtelijke
beeld en is als zodanig geschikt om als leidraad te dienen voor overleg tussen en samenwerking
met alle betrokken partijen. Derhalve is naast het bestemmingsplan als afzonderlijk
beleidsinstrument en in aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota ook een beeldkwaliteitplan
voor voorliggend woongebied ontwikkeld.
Het beeldkwaliteitsplan 2) omvat een meer gedetailleerde ruimtelijke beschrijving van beoogde
beeldkenmerken voor met name nieuw te bouwen woningen in het bestaande en nieuwe deel van
het woongebied. Op architectonisch c.q. op bouwplanniveau wordt aangegeven welk ruimtelijk
beeld (specifieke kwaliteitskenmerken en identiteiten) voor het woongebied worden voorgestaan.
Voor meer uitgebreide informatie wordt kortheidshalve verwezen naar dit beeldkwaliteitplan.
Naast een leidraad voor overleg beoogt het beeldkwaliteitplan tevens een uitdaging en
inspiratiebron te zijn om naast functioneel en technisch verantwoorde oplossingen te komen tot een
zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit in de gebouwde omgeving. Tevens is het, mede op basis
van de gemeentelijke bouwverordening en als aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota, een
belangrijk toetsingskader bij welstandsbeoordeling van bouwplannen.

Formeel maakt dit beeldkwaliteitplan geen deel uit van onderhavig bestemmingsplan, maar de
hoofduitgangspunten die aan beide plannen ten grondslag liggen, komen overeen. Het
bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan doorlopen elk afzonderlijke procedures. Hierdoor kan
het voorkomen dat beide plannen op onderdelen (kunnen) verschillen. In voorkomend geval is het
bestemmingsplan richtinggevend c.q. is het beeldkwaliteitplan (en de interpretatie daarvan)
volgend.


2.2. Programma
Navolgend wordt ingegaan op de capaciteit van het voorliggend plan en op (de relatie met de)
status van dit woning(bouw)project als uniek project.

      Plancapaciteit
Het (plan voor het) bestaande en toekomstige woonpark omvat maximaal circa 100 woningen in
het luxe marktsegment met een grote diversiteit in woningtypen.

Voor de 1e fase van het woonpark blijft de oorspronkelijke plancapaciteit vrijwel ongewijzigd: 60
à 62 woningen (exclusief een oorspronkelijk aanwezige vrijstaande woning aan de
Nieuwstraat).
Ongeveer ⅔ deel hiervan betreft vrijstaande woningen. Voor het overige is sprake van (twee
aaneen of meer aaneen) geschakelde woningen. Het merendeel hiervan is inmiddels gereali-
seerd, reeds in aanbouw of gewijzigd vergund.
Het plan voor de 2e fase van het woonpark biedt ruimte voor maximaal 37 woningen. Bijna ¾
deel hiervan betreft geschakelde woningen: de op kaart 2 weergegeven mogelijke stedenbouw-
kundige invulling omvat 4 bouwblokken met 4 aaneengebouwde woningen, 3 bouwblokken met
3 aaneengebouwde woningen en 1 bouwblok met 2 aaneengebouwde woningen. Ruim ¼ deel
betreft gestapelde woningen/appartementen.
In het stedenbouwkundig plan is in deze 2e fase, zoals reeds aangegeven, ter plaatse van de
geprojecteerde aaneengeschakelde woningen ook een (meer) open bebouwings- en verkave-
lingsopzet stedenbouwkundig goed denkbaar. Met name geldt dit voor de zones langs de Bur-
gemeester Aernoudtsweg en langs de noordrand van de 2e fase van het woonpark. Dit bevor-
dert tevens de mogelijkheid om flexibel/adequaat in te kunnen spelen op de op het moment van
uitgifte aanwezige concrete marktsituatie/ -vraag. Ook betekent dit dat voornoemde woningca-
paciteit globaal als een maximum aantal kan worden beschouwd c.q. dat het aantal woningen in
de praktijk wellicht lager kan uitvallen.




2)
     "SLUIS, PARK GROENEVELT, Eisen van beeldkwaliteit (voor nieuw te bouwen woningen), oktober 2006 – ARCAS
     GROEP


Adviesbureau RBOI
                                                                                               710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 370 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 371 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                                    10




     Uniek project
Het college van Gedeputeerde Staten heeft in 2001 besloten aan het project Groenevelt (fa-
se 1) de kwalificatie "uniek project" te verlenen. Het begrip "uniek project" is afkomstig uit het
Streekplan Zeeland van 1997 (zie bijlage B1.2.) en biedt extra ruimte voor woningbouw aan de
regio West Zeeuws-Vlaanderen (buitenom het reguliere woningbouwprogramma). In deze regio
is namelijk sprake van een structureel afnemende bevolking.
Uitgangspunt voor een uniek project is dat het project potenties heeft voor doelgroepen van
buiten de regio maar tegelijkertijd ook mogelijkheden biedt voor woningzoekenden uit de regio.

De 1e fase van het project Groenevelt is thans in een afrondende fase. Deze fase omvat grote
woonkavels met overwegend vrijstaande en deels geschakelde woningen en is duidelijk gericht
op de kapitaalkrachtige markt van zowel binnen als buiten de regio. Een inventarisatie van de
bewoners van de woningen uit deze 1e fase leert dat 70% van de bewoners van ver buiten de
regio komen. Aan de doelstelling van het unieke project is aldus voldaan.

Bij de uitvoering van deze 1e fase is een ruime vraag gebleken naar kleinere woningen op klei-
nere kavels, woningen in het middeldure segment echter wel met dezelfde uitstraling. De 2e
fase van het project Groenevelt komt tegemoet aan deze woonwensen.
Daarnaast betekent de Woonvisie een aanzienlijke verruiming van de bouwmogelijkheden in en
bij overige kernen. In het Streekplan is nog opgenomen dat in en bij overige kernen alleen ge-
bouwd mag worden voor de natuurlijke groei. In de Woonvisie wordt afgezien van een beper-
king van ruimtelijke uitbreidingen bij overige kernen.

In de provinciale woonvisie (zie bijlage B1.2.) is het nieuwe provinciaal woonbeleid weergege-
ven. Dit nieuwe beleid vormt een bouwsteen voor en is opgenomen in het Zeeuws Omgevings-
plan, dat het hiervoor genoemde streekplan moet gaan vervangen. In de nieuwe woonvisie zet
de provincie in op vier speerpunten.
Eén van deze thema's is het stimuleren van de omvang en diversiteit van de nieuwbouwpro-
ductie. De provincie wenst actief de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen door het
bouwen in het middeldure segment. De 2e fase sluit hier goed op aan. De woningen in het mid-
dendure segment zijn meer gericht op inwoners vanuit de eigen regio.
Naast de diversiteit in prijsklassen is er ook sprake van een diversiteit in woningtypes, geken-
merkt door een harmonie in de architectuur. De 1e fase van Groenevelt bestaat zoals aangege-
ven uit dure woningen op grote kavels, deels vrijstaand en deels geschakeld. In de 2e fase zijn
de woningen en kavels kleiner en wordt een aantal woningen levensloopbestendig gebouwd. Er
is ruimte voor 2 vrijstaande woningen, 25 rij-/ geschakelde woningen en 10 appartementen.
Een tweede provinciaal thema is het bieden van ruimte voor "bijzondere woonwensen". De 1e
fase van Groenevelt heeft een bijzonder karakter en uitstraling. In de 2e fase blijft dit karakter in
de bebouwing behouden. De 2e fase vormt beeldkwalitatief bovendien een versterking van de
1e fase door het toevoegen van een centraal groen plein. Dit plein wordt gekenmerkt door (de
reeds bestaande hoogstammige) bomen en wordt omzoomd door een gracht, afgezet met knot-
wilgen.


2.3. Cultuurhistorische waarden
     Wallencomplex
Aan de noordzijde van het woongebied bevinden zich het cultuurhistorisch waardevolle wallen-
complex van Sluis, waaronder het gebied van de Buitenschans. De bufferzone tussen het wal-
lencomplex en de 1e fase van het woonpark blijft zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven overeen-
komstig de oorspronkelijke planopzet gehandhaafd: parkachtig ingericht uitloopgebied en waar-
borging van de Buitenschans en handhaven van de openheid /het zicht op de wallen.

     Archeologische waarden
Met de ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) en de parlementaire goedkeuring
daarvan (1998) heeft de Nederlandse overheid zich verplicht er op toe te zien dat met archeo-
logische vindplaatsen rekening wordt gehouden bij ruimtelijke ordening, milieueffectrapportage,
bouwactiviteiten en andere ingrepen in een gebied.



Adviesbureau RBOI
                                                                                         710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 371 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 372 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                                                 11



Basis/vertrekpunt voor de implementatie van dat op behoud van archeologisch erfgoed gerichte
beleid vormen de Archeologische Monumentenkaart (AMK) 3) van Zeeland en de Indicatieve
Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) 4). Ook dient rekening te worden gehouden met
eventuele bij de Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek en de Stichting Cultureel
Erfgoed Zeeland (SCEZ) bekende archeologische bodemvondsten.
Op verzoek van de gemeente heeft de SCEZ bij brief van 8 januari 2004 advies uitgebracht
over de archeologische waarden in het voorliggende plangebied. Dit advies c.q. de bevindingen
van deze stichting zijn in het navolgende verwerkt.

Op de AMK is het plangebied niet aangegeven als (deel van) een terrein met een vastgestelde
archeologische waarde. Op de IKAW is aangegeven dat het plangebied deel uitmaakt van een
gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde (lage trefkans), hetgeen door aan-
vullend bureauonderzoek (uitgevoerd in 1998 in het kader van de MER-procedure Rondweg
Sluis) nogmaals is bevestigd. In het plangebied zelf en in de directe omgeving van het plange-
bied zijn nog geen archeologische vindplaatsen bekend. Ook op luchtfoto's van het plangebied
zijn geen archeologische sporen waargenomen.

Aanvullend hierop wordt opgemerkt dat:
-   de bodem door activiteiten ingrijpend (meer dan 30 cm diep) is verstoord: het gaat hier im-
    mers om voormalige bedrijfsgronden en kostschoollocatie (bedrijfs- en kostschoolgebou-
    wen zijn gesaneerd en ter plaatse van een voormalige stortplaats heeft bodemsanering
    plaatsgevonden) waarop een woongebied grotendeels reeds is gerealiseerd of bouwrijp is
    gemaakt;
-   voor de 1e fase van het plangebied planologisch inrichting en gebruik als woongebied
    reeds toegestaan/ mogelijk is en in dit bestemmingsplan van een wezenlijk gewijzigde
    ruimtelijk-planologische ontwikkeling geen sprake c.q. louter sprake is van het vastleggen
    overeenkomstig de actuele situatie.

Op grond van deze gegevens wordt geconcludeerd dat:
-     redelijkerwijs niet te verwachten is dat er in het plangebied nog bewoningssporen of onbe-
      kende archeologische resten in de grond zitten;
-     het dan ook niet noodzakelijk is om verder archeologisch vooronderzoek uit te doen voe-
      ren ten behoeve van de planvorming.
Niettemin is de kans aanwezig dat archeologische sporen en vondsten in de bodem aanwezig
zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van de inrichting van het plangebied aan het licht komen.
Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht op grond van artikel 47 van de
Monumentenwet 1988. Bij sloop-, sanerings- en graafwerkzaamheden dient men dan ook attent
te zijn op eventuele vondsten. In de bestekken worden de aannemers verplicht om attent te zijn
op eventuele vondsten tijdens de werkzaamheden en om archeologische vondsten onverwijld te
melden bij de SCEZ te Middelburg. Bij het verlenen van een vergunning worden met de aan-
vrager daartoe concrete afspraken gemaakt: overeenkomstig het advies van de SCEZ wordt in
de vergunning (waaronder bouwvergunning, sloopvergunning en vergunning met betrekking tot
sanering) de voorwaarde van het wettelijk melden van archeologische vondsten opgenomen.

     Karakteristieke bebouwing
In paragraaf 2.1. is reeds aandacht besteed aan de ruimtelijk kwalitatieve en cultuurhistorische
waarden van de woningen aan de Burgemeester Aernoudtsweg 5 en 7, de positie daarvan in
het plan(gebied)en dat behoud daarvan gewenst is. Kortheidshalve wordt daarnaar verwezen.
Door de Stichting Dorp Stad en Land is een inventarisatie gedaan naar potentiële gemeentelijke
monumenten. De panden Burgemeester Aernoudtsweg 5 en 7 komen op deze lijst voor. Ook de
voormalige pastoriewoning Nieuwstraat 79 scoort hoog op deze lijst en kan worden aangemerkt


3)
     Op de AMK staat een aantal geselecteerde terreinen en kernen die op dit moment bekend zijn en voor het meren-
     deel een status hebben omdat ze zijn voorzien van een waardering die varieert van zeer hoge archeologische
     waarden tot archeologische waarden.
4)
     De IKAW geeft een overzicht van te verwachten archeologische waarden en is complementair aan de AMKZ. De
     IKAW geeft in vier verschillende waarden, te weten zeer laag, laag, middelhoog en hoog, aan wat op een bepaalde
     plaats de trefkans is of de verwachtingswaarde is dat zich archeologische resten in de bodem bevinden. Gedepu-
     teerde Staten hebben aangegeven dat met name de gebieden met hoge en middelhoge verwachtingswaarde belang-
     rijk zijn. Door Gedeputeerde Staten van Zeeland zijn in mei 2001 de Zeeuwse AMK en IKAW als archeologisch toet-
     singskader bij de beoordeling van ruimtelijke plannen en projecten vastgesteld.


Adviesbureau RBOI
                                                                                                      710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 372 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 373 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                                    12



als karakteristiek en cultuurhistorisch waardevol. Dit pand bepaalt mede het beeld van de zui-
delijke entree van Sluis.


2.4. Natuurwaarden
Voor een toekomstige ruimtelijke ontwikkeling (zoals voorliggende planontwikkeling) moet on-
derzoek verricht worden naar de gevolgen op mogelijk te beschermen natuurwaarden. Inzicht
moet worden geboden in de bestaande toestand van het gebied en naar de mogelijke, wense-
lijke ontwikkelingen in dat gebied. Een dergelijk onderzoek is verplicht op grond van het Besluit
op de ruimtelijke ordening (artikel 9 Bro) en de Flora- en faunawet. De Flora- en faunawet be-
schermt aangewezen dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. Door een ruimtelijke
ingreep kunnen er schadelijke handelingen in of nabij het plangebied in het kader van de Flora-
en faunawet plaatsvinden, waardoor er verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet worden
overtreden. De Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) kan ontheffing verle-
nen van de verbodsbepalingen indien aan bepaalde ontheffingscriteria is voldaan.

Samenvattend betekent dit dat de gevolgen van de ontwikkeling op de te beschermen natuur-
waarden moeten worden beoordeeld c.q. inzicht moet worden verkregen in:
-     de aanwezigheid van beschermde dier- en plantensoorten of leefgebieden van be-
      schermde diersoorten en in de effecten van de ruimtelijke ingrepen op deze soorten;
-     de aanwezigheid van en in de effecten van de ruimtelijke ingreep op Vogel- en Habi-
      tatrichtlijngebied(en)/speciale beschermingzones.
Ook moet inzichtelijk worden gemaakt of de ontheffing van de minister van LNV "redelijkerwijs"
is te verwachten.

Voor voorliggende planontwikkeling is een dergelijk onderzoek uitgevoerd. De rapportage hier-
van c.q. beoordeling van de gevolgen van het plan op de te beschermen natuurwaarden is op-
genomen in bijlage 2. De belangrijkste resultaten zijn samengevat in het navolgende.

     Effecten op gebieden met beschermde status
Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een natuur- of groengebied.

De aangrenzende gronden vormen aan de noordwestelijke zijde een onderdeel van de provin-
ciale ecologische hoofdstructuur. In het Natuurgebiedsplan Zeeland 2001 is dit gebied aange-
duid als "nieuwe natuur" met als streefbeeld "bloemrijk grasland". Betreffende gronden zijn nog
in particulier bezit en in gebruik als grasland. Het huidige beheer is ogenschijnlijk niet gericht op
natuurontwikkeling, daar de grasmat voedselrijk is en relatief intensief wordt beheerd.
Er zijn hier geen bijzondere vegetatiekundige waarden. Het gebied is mede door de ligging
langs de toegangsweg naar de kern Sluis ongeschikt als broedgebied voor vogels van (open)
graslanden.

In of nabij het plangebied zijn geen andere natuur- of groengebieden met een beschermde sta-
tus, zoals speciale beschermingszones uit de Vogelrichtlijn of Habitatrichtlijn, staats- of be-
schermde natuurmonumenten.

       Soortbescherming
In het plangebied komen diverse soortenmuizen en de mol voor. Broedvogels ontbreken. Een
ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet van het Ministerie van LNV is niet noodzake-
lijk, daar de aanwezige soorten alle vallen onder de vrijstelling.

Wat de soortenbescherming betreft mag worden geconcludeerd dat de Flora- en faunawet geen
beletsel vormt voor uitvoering van het bestemmingsplan.




Adviesbureau RBOI
                                                                                         710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 373 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 374 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                                 13



2.5. Milieukwaliteit
     Bedrijvigheid
In en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijfsfuncties aanwezig die een
belemmering vormen voor de voorliggende planontwikkeling. Ten aanzien hiervan wordt het
volgende opgemerkt.
-    De bedrijfsbestemmingen op de gronden oostelijk van de 1e fase van het woonpark komen
     in dit bestemmingsplan te vervallen.
-    De bedrijfsactiviteiten van het voorheen aan de Burgemeester Aernoudtsweg aanwezige
     houtbewerkingbedrijf zijn inmiddels beëindigd en betreffende bedrijfsgronden zijn aange-
     kocht door Groenevelt Sluis B.V. in relatie tot de ontwikkeling van het voorliggende woon-
     park.
-    De panden Burgemeester Arnoudtsweg 5, 7 en 9 zijn in gebruik als woningen en blijven
     deze functie houden.
-    Het bedrijventerrein aan de Nieuwstraat vormt geen belemmering voor de woningbouwont-
     wikkeling. Op dit bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan uit de milieucategorieën 1, 2 en
     3 zoals bedoeld in de brochure Bedrijven en milieuzonering (VNG, 2001). Hierbij horen
     richtafstanden van respectievelijk 10, 30 en 50 meter ten opzichte van een rustige woon-
     wijk. Aan deze afstanden wordt ruim voldaan.

      Wegverkeerslawaai
Wegverkeer gaat gepaard met geluidhinder. In de Wet geluidhinder is een rechtstreeks (inhou-
delijk en procedureel) verband gelegd tussen geluidhinderproblematiek en ruimtelijke ordening
door middel van de in de Wet geluidhinder geïntroduceerde geluidszones langs wegen. Een
geluidszone is een gebied aan weerszijden van een weg waarbinnen, wanneer in dat gebied
woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen aanwezig zijn of wenselijk worden geacht,
extra aandacht moet worden besteed aan geluidhinder.
Op basis van de Wet geluidhinder hebben alle wegen een geluidszone. Uitzondering op deze
algemene regel is gemaakt voor woonerven, 30 km/ uur-gebieden en wegen die op grond van
een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart zijn gedezoneerd.

Voor voorliggende planontwikkeling is in het kader van Wet geluidhinder akoestisch onderzoek
naar het wegverkeerslawaai in principe niet noodzakelijk. Op alle in en langs het plangebied
gelegen wegen, waaronder de Nieuwstraat vanaf (en inclusief) de kruising met de Burgemees-
ter Aernoudtsweg, is en/ of wordt een maximumsnelheid van 30 km/ uur ingesteld. Al deze we-
gen zijn dan ook gedezoneerd, waardoor vanuit de Wet geluidhinder gezien de noodzaak van
akoestisch onderzoek ontbreekt.
Vanuit het principe van een goede ruimtelijke ordening dient echter in 30 km/ uur gebieden wel
te worden gekeken of de geluidsbelasting als gevolg van het wegverkeerslawaai de normen niet
zal overschrijden. Daarbij is met name het garanderen van de (wettelijke) binnenwaarde van 35
dB(A) van belang.
In het Bouwbesluit is vastgelegd dat een gevel minimaal 20 dB(A) moet reduceren. Uit de prak-
tijk blijkt echter dat een standaardgevel met dubbelglas en kierafdichting minimaal 25 dB(A) re-
duceert. Dit betekent dat de gevelbelasting buitenshuis exclusief aftrek 60 dB(A) mag bedragen.
Inclusief aftrek (5 dB(A) conform artikel 103 van de Wet geluidhinder) is dit 55 dB(A). Uit een
indicatieve berekening is gebleken dat de 55 dB(A)-contour van de Nieuwstraat in 2015 circa 15
meter uit de as van de weg ligt. De geprojecteerde woonbebouwing ligt op grotere afstand. De
intensiteiten op de overige straten in en langs het plangebied zijn dermate gering (maximaal
circa 500 mvt/ etmaal), dat de waarde van 55 dB(A) niet gehaald wordt. Er kan dan ook gesteld
worden dat zich geen overschrijdingen van de normen zullen voordoen. Knelpunten ten aanzien
van het wegverkeerslawaai doen zich dan ook niet voor.

     Luchtkwaliteit
     Algemeen
Nieuwe ontwikkelingen die kunnen leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit moeten
worden getoetst aan de in het Besluit luchtkwaliteit 2005 (hierna: Blk) opgenomen grenswaar-
den. In deze paragraaf vindt de betreffende toetsing plaats.
Naast de wettelijk verplichte toetsing aan het Blk is het gewenst in het kader van een goede
ruimtelijke ordening aandacht te besteden aan de luchtkwaliteit ter plaatse van de nieuwe wo-
ningen in het plangebied. Ook op dit aspect wordt in deze paragraaf ingegaan.


Adviesbureau RBOI
                                                                                      710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 374 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 375 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                                                       14



      Beleid en normstelling
In de nabijheid van wegen kan sprake zijn van lokale luchtverontreiniging die negatieve effecten
voor de volksgezondheid kan hebben. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd
door het Blk. Het Blk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden,
zwevende deeltjes (fijn stof), lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke orde-
ningspraktijk langs wegen met name de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof van be-
lang (zie bijlage 1 bij deze notitie). De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel
1 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werk-
plek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet (Arbo-wet).

Tabel 1 Grenswaarden maatgevende stoffen Blk
     stof                     toetsing van                        grenswaarde                                   geldig
                                                                                                                vanaf
     Stikstofdioxide          jaargemiddelde concentratie         40 μg/m³                                      2010
     (NO2)
                              uurgemiddelde concentra-            max. 18 keer p.j. meer dan 200 μg/m³          2010
                              tie1)
                        2)
     Fijn stof (PM10)         jaargemiddelde concentratie         40 μg/m³                                      2005
                              24 uurgemiddelde concen-            max. 35 keer p.j. meer dan 50 μg/m³           2005
                              tratie
1)
       Geldt alleen voor wegen met een verkeersintensiteit van ten minste 40.000 mvt/etmaal.
2)
       Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (artikel 5 Blk en bij-
       behorende Meetregeling).

Op grond van artikel 7 lid 1 van het Blk moeten bestuursorganen bij de uitoefening van be-
voegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een
bestemmingsplan) deze grenswaarden in acht nemen. Volgens artikel 7 lid 3 mogen bestuurs-
organen deze bevoegdheden tevens uitoefenen, indien:
- de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening
    van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 3a);
- bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de
    uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die
    uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 3b).

       Onderzoek en resultaten
Ten behoeve van de toetsing van het aspect luchtkwaliteit is onderzoek uitgevoerd naar de ge-
volgen van de beoogde ontwikkeling voor de luchtkwaliteit in de omgeving en naar de luchtkwa-
liteit ter plaatse van de beoogde ontwikkeling. In bijlage 4 zijn de resultaten van dit onderzoek
weergegeven.

      Gevolgen beoogde ontwikkeling op luchtkwaliteit in de omgeving
De beoogde ontwikkeling zal een toename van het verkeer op de omliggende wegen met zich
meebrengen. In tabel 1 van bijlage 4 is aangegeven wat het effect is van de beoogde ontwikke-
ling op de verkeersintensiteiten in de omgeving. In het luchtkwaliteitsonderzoek zijn de gevol-
gen voor de luchtkwaliteit in verband met de verkeersaantrekkende werking in beeld gebracht.
Uit de resultaten blijkt dat zich geen overschrijdingen van grenswaarden voor de jaargemiddel-
den en 24-uursgemiddelden voordoen.

     Luchtkwaliteit ter plaatse nieuwe woningen
Naast een toetsing van de gevolgen op de omgeving, dient ook de luchtkwaliteit ter plaatse van
de ontwikkeling te worden onderzocht. Daarbij zijn de Nieuwstraat en de Burgemeester Aern-
oudsweg als maatgevend beschouwd. Uit de resultaten blijkt dat zich geen overschrijdingen van
de jaargemiddelden en 24-uursgemiddelden voordoen.

    Conclusies
Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd.
- De jaargemiddelde grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof worden bij planrealisatie
   niet overschreden, in noch buiten het plangebied. Op deze punten wordt dus voldaan aan
   de eisen uit het Blk.


Adviesbureau RBOI
                                                                                                            710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 375 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 376 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                                             15



-    Ook wordt voldaan aan de grenswaarde voor fijn stof (24-uurgemiddelde).

Aangezien de luchtkwaliteit ter plaatse van de beoogde ontwikkeling na realisatie van de wo-
ningbouw voldoet aan de normen uit het Besluit luchtkwaliteit 2005, is er geen bezwaar tegen
woningbouw op deze locatie. Het Besluit luchtkwaliteit en het beleid omtrent luchtkwaliteit staan
daarmee de uitvoering van het plan niet in de weg. Het plan voldoet vanuit het oogpunt van
luchtkwaliteit aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

       Bodemkwaliteit
Voor de 1e fase van het woonpark zijn de milieuaspecten ten aanzien van de bodemkwaliteit
(bodemonderzoek en dergelijke) in het plangebied in het kader van het in 1994 goedgekeurde
bestemmingsplan Park Groenevelt overeenkomstig het provinciaal beleid en conform wettelijke
richtlijnen reeds afdoende onderzocht en afgekaart (in 1995 heeft bodemsanering op het deel
van het plangebied van de voormalige stortplaats plaatsgevonden): de bodem is geschikt be-
vonden voor de beoogde doelstelling (woongebied).
In het kader van voorliggend bestemmingsplan is voor deze 1e fase hernieuwd bodemonder-
zoek niet noodzakelijk: de woonfunctie van het plangebied blijft immers gehandhaafd/ een feite-
lijke functiewijziging van het gebied is niet aan de orde. Kortheidshalve kan en wordt dan ook
verwezen naar de "bodemconclusie" (en het daaraan ten grondslag liggende onderzoek en der-
gelijke) van destijds en wordt aangenomen dat er dienaangaande geen belemmeringen zijn.

Voor de 2e fase van het woonpark heeft "Grond-, Gewas- en Milieulaboratorium "Zeeuws-
Vlaanderen B.V." een aanvullend bodemonderzoek 5) en op het perceel aan de Burgemeester
Aernoudtsweg 1-3 te Sluis tevens een verkennend bodemonderzoek naar asbest uitgevoerd 6).

Uit het onderzoek bleek bij zintuiglijke waarnemingen in lichte mate puinresten zijn geconsta-
teerd. In de grond zijn verder geen verontreinigingen waargenomen. Op grond van de analyse-
resultaten wordt geconcludeerd dat de bovengrond, verspreid over de gehele locatie, licht ver-
ontreinigd is met PAK. Op basis van deze resultaten wordt in het onderzoek gesteld dat op de
onderzoekslocatie volgens de Wet Bodembescherming (Wbb) geen sprake is van een ernstig
geval van bodemverontreiniging. Er zijn in de huidige situatie en met betrekking tot de voorge-
nomen activiteiten geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig.
De verontreinigde grond kan echter niet zonder meer worden ontgraven en elders worden toe-
gepast. Grondafvoer dient plaats te vinden conform het Bouwstoffenbesluit. In dit verband merkt
de gemeente op dat de grond niet zal worden weggevoerd.
Ten aanzien van het verkennend bodemonderzoek naar asbest wordt in het rapport vermeld dat
tijdens de visuele inspectie van de toplaag en de uitgegraven/ geboorde grond geen asbesthou-
dende materialen zijn aangetroffen. Restanten van puin(granulaat) zijn in een lichte tot matige
hoeveelheid aangetroffen.
Op grond van de analyseresultaten van de samengestelde grondmonsters van zowel de bo-
venlaag als de onderlaag is eveneens geen asbest aangetoond. Op basis van deze resultaten
worden vervolgonderzoek en/ of te nemen maatregelen niet noodzakelijk geacht. Er zijn op het
onderzochte terrein geen blootstellingsrisico's ten gevolge van het actuele en het toekomstige
gebruik.


2.6. Waterhuishouding
     Watertoets
De watertoets is een belangrijk instrument om te verzekeren dat de waterhuishouding vanaf het
begin van de planvorming integraal onderdeel uitmaakt van de ontwikkeling. Met name het
vasthouden, bergen en afvoeren van regenwater is daarbij een belangrijk aandachtspunt.
Op basis van het Besluit op de ruimtelijke Ordening (Bro) zijn gemeenten verplicht om bij de
voorbereiding van een structuurplan of bestemmingsplan overleg te plegen met de besturen
van de betrokken Waterbeheerders (artikel 10 Bro). In de toelichting bij het ruimtelijk plan dient
voorts een waterparagraaf te worden opgenomen. Deze waterparagraaf moet een beschrijving

5)
     Aanvullend bodemonderzoek Burg. Aernoudtsweg te Sluis, projectnummer 04A083, 4 oktober 2004.
6)
     Verkennend bodemonderzoek Burg. Aernoudtsweg 1-3 te Sluis, projectnummer 04A083, 4 oktober 2004.


Adviesbureau RBOI
                                                                                                  710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 376 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 377 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                                               16



bevatten van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het betreffende ruim-
telijke plan voor de waterhuishouding en vormt de schriftelijke weerslag van de watertoets.

Het waterbeheer is in handen van het Waterschap Zeeuws-Vlaanderen. Voor de 1e fase van het
woonpark was de watertoets destijds niet van toepassing. In deze paragraaf wordt daarom een
beknopte omschrijving van het huidige watersysteem gegeven. Wijzigingen zullen immers niet
plaatsvinden.
Voor de 2e fase is in het kader van de verplichte watertoets op 2 februari 2004 overleg gevoerd
met de waterbeheerder. Tijdens deze bespreking zijn uitgangspunten en randvoorwaarden ge-
formuleerd ten aanzien van het toekomstige watersysteem. Deze vormden de basis voor het
ontwerp van het waterhuishoudingssyteem, dat door de initiatiefnemer is opgesteld.
Dat systeem is in deze waterparagraaf verwoord. Eén en ander is nog niet volledig uitgewerkt:
de technische uitwerking en verduidelijking zal in een latere fase (in het kader van de concrete
planuitwerking/realisering), in overleg met de waterbeheerder, plaatsvinden.
De conceptwaterparagraaf is verzonden aan het Waterschap Zeeuws Vlaanderen. De op 2 juli
2004 ontvangen opmerkingen zijn verwerkt in deze waterparagraaf. In het kader van het over-
leg ex artikel 10 Bro heeft het waterschap op 23 juni 2005 officieel haar wateradvies uitgebracht
met nog enkele opmerkingen die vooral betrekking hebben op de technische uitwerking (zie
voorgaande alinea). Dit wateradvies heeft op een ondergeschikt onderdeel geleid tot aanpas-
sing van deze waterparagraaf. Het waterschap heeft verder geen (voor het bestemmingsplan
relevante) op- of aanmerkingen met betrekking tot het waterbeheer in de nieuw te bouwen
woonwijk. In vervolg hierop kan worden geconcludeerd dat het watersysteem voldoet aan de ei-
sen van het waterschap.
     Watersysteembeschrijving huidige situatie
     Algemeen
Het plangebied ligt ten zuidwesten van de kern Sluis, net buiten de vestinggordel rondom Sluis.
Het plangebied bevindt zich in het afvoergebied van het gemaal / uitwateringssluis Cadzand. Via
een stelsel van primaire en secundaire waterlopen en bermsloten en kavelsloten wordt overtol-
lig water door neerslag afgevoerd richting gemaal/sluis en uiteindelijk naar de Noordzee.

Op de provinciale waterkansenkaart wordt een deel van het plangebied aangeduid met een
hoog tot zeer hoog inspanningsniveau voor stedelijke ontwikkeling. Dit gebied is kwetsbaar in
gevallen van extreme neerslag. Voor stedelijke uitbreiding zijn mogelijk vergaande en kostbare
maatregelen noodzakelijk om nadelige effecten op het watersysteem te voorkomen. Wanneer
stedelijke functies op deze locaties toch wenselijk zijn, zal hiermee nadrukkelijk rekening ge-
houden moeten worden. Verderop in de tekst wordt aangegeven hoe daarmee is omgegaan.
Het overige deel van het plangebied wordt aangeduid met een laag inspanningsniveau voor
stedelijke ontwikkeling.

    Bodem
Binnen de vestinggordel rondom Sluis is de bovengrond voornamelijk van klei. Naast elkaar
komen opgehoogde en afgegraven gedeelten voor. Het maaiveld ligt op circa 1 m +NAP.
     Waterhuishouding
Het polderpeil waarin het plangebied voor de 2e fase ligt, is voornamelijk afgestemd op de agra-
rische belangen (zomerpeil 0,55 m -NAP en winterpeil 0,80 m -NAP). Het polderwater wordt in
noordelijke richting afgevoerd, naar het gemaal/sluis Cadzand.
      Waterkwaliteit
Op de functiekaart behorende bij het provinciale waterhuishoudingsplan zijn aan de verschil-
lende watersystemen functies 7) toegekend. Het oppervlaktewater in het plangebied heeft de
functie landbouw. Hieraan is het laagste ecologische ambitieniveau toegekend. Het water van
de grachten van Sluis is in het Natuurbeleidsplan aangemerkt als natuur. Hieraan is het hoogste
ecologische ambitieniveau toegekend. Op oppervlaktewater met de functie natuur kan dan ook
niet zonder meer afgekoppeld water worden geloosd.



7)
     Onder functie wordt in dit geval verstaan de bestemming in waterhuishoudkundige zin van het op en in de bodem
     vrij aanwezige water, met het oog op de daarbij betrokken belangen.


Adviesbureau RBOI
                                                                                                    710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 377 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 378 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                                 17



      Riolering
De 1e fase van Woonpark Groenevelt is nagenoeg volledig afgekoppeld en voorzien van een
gescheiden rioleringsstelsel. Schoon hemelwater (hwa 8) komt niet langer in het rioolstelsel te-
recht, maar wordt via het hwa-riool rechtstreeks geloosd op het oppervlaktewater. Vanwege de
klei is infiltratie in de bodem hier lastig. Een (beperkt) aantal woningen beschikt over een re-
genwaterput (tussen de 5.000 en 10.000 liter). Via een pomp wordt dit water aangestuurd en
gebruikt voor het spoelen van toiletten. Ook wasmachines worden hierop aangesloten, mits het
regenwater geen kalk bevat. Tevens worden buitenkranen op de regenwaterput aangesloten.
Vuil water (dwa 9)) wordt opgevangen in het dwa-rioleringsstelsel en via het gemaal Park Groe-
nevelt verpompt naar het gemeentelijk rioleringsstelsel aan de Nieuwstraat. Het afvalwater van
de gehele kern Sluis wordt afgevoerd naar het gemaal van het waterschap aan het Gelde-
loozepad te Sluis en van daaruit verder getransporteerd naar de zuiveringsinstallatie te Retran-
chement.

     Watersysteembeschrijving toekomstige situatie
     Ontwatering/grondwateroverlast
De gemeente Sluis hanteert als uitgangspunt dat de gewenste grondwaterstand onder wonin-
gen ten minste 0,90 m beneden maaiveld mag bedragen. De initiatiefnemer dient zorg te dra-
gen voor voldoende drooglegging ter plaatse van de woningen en de wegen in het plangebied.
Daartoe zal indien nodig het plangebied worden opgehoogd. Daarvoor zal vrijkomende grond
uit wegcunetten binnen het gebied worden toegepast (gesloten grondbalans). Daarmee kan
(grond)wateroverlast te voorkomen.

      Waterkwantiteit
Het stedelijke gebied dient te worden beschermd tegen een theoretische hoeveelheid neerslag
die eens per 100 jaar in een korte periode (10 dagen achtereen) valt. Het waterpeil mag ten
hoogste stijgen tot het niveau van het laagste maaiveld. Om een stedelijk gebied te bescher-
men in extreme omstandigheden moet er voldoende berging aanwezig zijn om de piekafvoer op
te vangen. Rekening houdend met toekomstige klimaatontwikkelingen valt tijdens deze 10-
daagse regenperiode 139 mm neerslag in totaal. Bij een open watersysteem mag 10 mm per
m2 per dag worden afgevoerd op het afwateringsstelsel van het waterschap. Dit betekent con-
form de eis van het waterschap in nieuw te ontwikkelen stedelijk gebied per m2 verhard opper-
vlak 74 mm dient te worden geborgen.
Mede vanwege het hoge inspanningsniveau op grond van de waterkansenkaart, wordt ten be-
hoeve van de waterberging rondom de centrale groene ruimte in de 2e fase een watergang
aangelegd. In deze watergang zal voortdurend een laag water van circa 30 cm water staan en
zal verder worden gevoed met het afgekoppelde regenwater. In regenperiodes loopt de water-
gang dan vol en zal dan via een systeem van wervelkanalen en doordringbare zijwanden het
water (vertraagd) afvoeren. Thans wordt voor deze watergang uitgegaan van een bergingsvo-
lume van circa 580 – 600 m3. Deze capaciteit is gebaseerd op globaal 150 m2 verharding per
woning/woonperceel en circa 2.400 m2 wegverharding en wordt als toereikend beschouwd voor
de 2e fase van hert woonpark Groenevelt. In een later stadium kunnen systeem, grootte en om-
vang van het geheel nader worden bepaald, in overleg met de waterbeheerder. Aanvullend
hierop wordt opgemerkt dat bij de woningen het aanleggen van regenwaterputten (tussen 2 m³
en 10 m³, in verband met hergebruik van regenwater) en het toepassen van waterdoorlatend
materiaal bij de opritten wordt overwogen. Bij de bepaling van de benodigde waterbergingsca-
paciteit wordt hiermee echter geen rekening gehouden, waardoor hierbij in geval van daadwer-
kelijke realisering sprake is van extra waterbergingscapaciteit.

      Riolering
Voor wat betreft de riolering zal worden aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel in de 1e
fase van Park Groenevelt. Het huishoudelijk afvalwater zal, conform afspraken met het water-
schap, via het reeds aanwezige rioleringsstelsel worden afgevoerd naar de rioolwaterzuivering
nabij het plangebied.
Door de beoogde ontwikkeling nagenoeg volledig van het huidige verhard oppervlak af te kop-
pelen, wordt dit rioleringsstelsel ontlast. Bij het afkoppelen van relatief schone verharde opper-

8)
     hwa = hemelwaterafvoer
9)
     dwa = droogweerafvoer


Adviesbureau RBOI
                                                                                      710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 378 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 379 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                                   18



vlakken (vooral daken) van de riolering, wordt het hemelwater naar het oppervlaktewater afge-
voerd. Hierdoor ontstaat een positief effect op de werking van de rioolwaterzuivering, omdat
deze minder (schoon) regenwater krijgt aangevoerd. Bij afkoppeling van de wegen dienen voor-
zieningen (zand-/slibafvang) te worden geplaatst en een vergunning te worden aangevraagd op
grond van de Wet verontreiniging oppervlaktewater.
Afkoppeling is bij de voorgenomen ontwikkeling goed mogelijk. Het afgekoppelde water kan,
eventueel na het passeren van een voorziening, worden afgevoerd naar de te realiseren gracht.

      Waterkwaliteit
Het oppervlaktewaterstelsel wordt gevoed met schoon grond- en regenwater. Het talud van de
gracht krijgt een natuurlijkvriendelijke begroeiing met lissen en waterplanten, waardoor het zelf-
reinigend vermogen van het watersysteem wordt vergroot. Ook andere maatregelen aan de in-
richting van het watersysteem (zoals doorspoeling of dimensionering van de watergang) zullen
worden overwogen bij het ontwerp voor het watersysteem. Op grond hiervan is de verwachting
dat binnen het plangebied een goede waterkwaliteit kan worden bereikt.
Om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen is van belang dat duurzame bouwmateria-
len worden toegepast om te voorkomen dat hemelwater verontreinigd raakt. Toepassing van uit-
loogbare materialen (zoals zink, lood en koper) moeten worden voorkomen.

      Veiligheid
Bij de inrichting van de gracht wordt voorzover mogelijk, rekening gehouden met de veiligheid
(risico op verdrinking) voor kinderen.


2.7. Overige aspecten
     Nationaal landschap
Het woonpark is in overeenstemming met het rijks- en provinciaal beleid aangaande Nationale
Landschappen, waaronder West Zeeuws Vlaanderen (zie bijlage 1). De kernkwaliteiten van het
Nationaal landschap zijn met voorliggend bestemmingsplan voor het woonpark Groenevelt niet
in het geding. Van belang hierbij is onder andere het volgende.
-    De 1e fase van het woongebied is planologisch reeds geaccordeerd/ mogelijk, volledig
     bouwrijp en de woningen zijn voor aan aanzienlijk deel reeds gerealiseerd of in uitvoering.
     Voor dit deelgebied blijft de hoofdopzet/ basisgedachte van het oorspronkelijk plan ge-
     handhaafd: een uniek woongebied/ -project met een open bebouwingsstructuur en een ge-
     hele eigen identiteit (neo-romantische stijl) in een parkachtig ingerichte omgeving aan de
     rand van en met respect voor waardevolle landschappelijke en cultuurhistorische elemen-
     ten (waaronder de vestingwerken). Ook de bestaande en door de provincie geaccordeerde
     plancapaciteit van deze fase blijft vrijwel ongewijzigd.
-    Het woonpark (1e en 2e fase) is geheel gelegen binnen de door Gedeputeerde Staten vast-
     gestelde grens bestaand bebouwd gebied en is als zodanig aan te merken als een inbrei-
     dingslocatie. Alleen voor woningbouwplannen buiten bestaand bebouwd gebied wordt van
     gemeenten een expliciete onderbouwing ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit gevraagd
     waarbij uitgangspunt is dat de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap niet worden
     aangetast.
-    Het ruimtelijke kwaliteitsaspect heeft van meet af aan in het planproces een centrale rol
     vervult en ook zijn beslag gekregen in de ruimtelijke planopzet: dit betreft onder andere de
     landschappelijke en stedenbouwkundige opzet en inpassing van de 1e en 2e fase van het
     woongebied als ook de uitwerking op woningniveau. Kortheidshalve wordt in dit verband
     hiervoor naar paragraaf 2.1. verwezen.
-    Aanvullend kan nog worden aangegeven dat rondom het woonpark binnen de door Gede-
     puteerde Staten vastgestelde begrenzing bestaand gebied diverse bestaande bebou-
     wings- en beplantingselementen aanwezig zijn (zoals de kern zelf en het wallencomplex,
     woon- en bedrijfsbebouwing, laanbeplanting, en het complex van ToverSluis family Fun-
     tasy Parc en dergelijke) die het woongebied dusdanig afschermen en/ of inpassen waar-
     door het ruimtelijk kwalitatief uitstralingseffect op het landelijk gebied nagenoeg nihil is of
     als verwaarloosbaar is aan te merken.
-    Voor kernen binnen het Nationaal Landschap is ingevolge het geldende beleid de woon-
     functie leidend. Deze dient behouden en versterkt te worden. Het algemene provinciale
     woningbouwbeleid is daarbij gericht op bundeling en inbreiding in bestaand bebouwd ge-


Adviesbureau RBOI
                                                                                        710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 379 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 380 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                                                                               19



       bied. Tevens worden, als antwoord op demografische ontwikkelingen in Zeeland en met
       name West Zeeuws Vlaanderen), beleidsmatig ontwikkelingsmogelijkheden geboden ter
       bevordering van de woonmigratie, opdat het draagvlak voor voorzieningen, de leefbaar-
       heid en de economische vitaliteit behouden blijven. Met dit woonbeleid geeft de provincie
       invulling aan de voor de nationale landschappen in de Nota Ruimte geformuleerde hard-
       heidsclausule. Het woonpark Groenevelt is hiermee in overeenstemming c.q. draagt hier-
       aan bij.

     (Buis)leidingen en telecommunicatieverbindingen
Volgens het streekplan dienen planologisch relevante leidingen in het bestemmingsplan te wor-
den bestemd. Tevens dienen relevante zones te worden aangegeven, waarbinnen mogelijke
beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende pro-
ducten worden vervoerd:
-    gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen /goederen;
-    aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch (in casu 47,5 cm);
-    defensiebrandstoffen;
-    warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorzie-
     ning met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

In en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen
aanwezig. Ook zijn in het plangebied geen optisch vrije paden aanwezig voor telecommunica-
tieverbindingen.

      Molenbiotoop molen De Brak
In relatie tot molen De Brak aan de Nieuwstraat is in bijlage 3 een beoordeling opgenomen van
de mogelijke belemmeringen van de molenbiotoop voor voorliggend plan. Voor het behoud van
de molen is het immers van belang dat deze kan blijven functioneren. Een zoveel mogelijk on-
belemmerde windtoetreding is daarvoor nodig. In de omgeving van een molen kunnen mogelijk
hoogtebeperkingen aan de orde zijn voor obstakels. Het gebied waarbinnen dergelijke hoogte-
beperkingen gelden, wordt molenbiotoop of molenbeschermingszone genoemd.
Deze beoordeling geeft aan dat de molen De Brak geen belemmering vormt voor voorliggend
plan- en woongebied.




Adviesbureau RBOI
                                                                                    710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 380 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 381 ======================================================================

<pre>Planbeschrijving                    20




Adviesbureau RBOI
                         710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 381 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 382 ======================================================================

<pre>                                                                                               21
3. Bestemmingsregeling

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze de actuele ruimtelijke situatie en stedenbouw-
kundige opzet van de 1e fase van het woonpark Groenevelt en de uitbreiding (2e fase) van dit
nieuwe woongebied zijn vertaald in een bestemmingsregeling (samenspel plankaart en voor-
schriften).

Gekozen is voor een vrij traditionele en gedetailleerde bestemmingsregeling met daarin vol-
doende flexibiliteit waardoor functiewijzigingen, binnen de grenzen van het in dit bestemmings-
plan aan gegeven beleid, eenvoudig en snel kunnen worden gerealiseerd. De door de ge-
meente gewenste uniformiteit en eenduidigheid in bestemmingsplannen voor de verschillende
kernen in de gemeente alsook praktische overwegingen (toetsing bouwaanvragen) liggen hier-
aan ten grondslag.

     Plankaart en renvooi
     Leeswijzer
Op de plankaart is de bestaande situatie, wat betreft bebouwing (gearceerd) en kadastrale ei-
gendomsgrenzen, in de ondergrond weergegeven. Daarop zijn vlakken getekend waarin door
middel van een aanduiding is aangegeven welke bestemming ter plaatse geldt. De gelegde be-
stemmingen zijn per perceel of voor enkele percelen gezamenlijk met een letter aangeduid of
met een combinatie van letters. De aangebrachte cijfers geven de toelaatbare goot- of boei-
bordhoogte van gebouwen en overkappingen aan.
De betekenis van de aanduidingen (cijfers en letters tussen haakjes) wordt verklaard in het ren-
vooi (legenda plankaart). Dit overzicht is opgesplitst in bestemmingen (zoals "Woondoelein-
den"), in subbestemmingen (bijvoorbeeld bij de bestemming Groenvoorzieningen) en nadere
aanwijzingen (zoals (v) voor vrijstaande woningen).

De bestemmingen corresponderen met afzonderlijke artikelen in hoofdstuk II (Bestemmingen)
van de voorschriften. Enkele van de genoemde "overige aanduidingen" zijn eveneens in de
voorschriften verwerkt, enkele aanduidingen zijn alleen in het renvooi aangegeven (bijvoorbeeld
de plangrens).

Voor een beoordeling van de gebruiks- en bouwmogelijkheden ter plaatse van een perceel
dient derhalve op de plankaart de aangebrachte aanduiding te worden bekeken, het renvooi te
worden geraadpleegd voor het kiezen van het juiste bestemmingsartikel in de voorschriften,
waarna het bijbehorende artikel dient te worden gelezen. Deze volgorde is de meest doelmatige
wijze om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het gebruik
en bebouwing van een perceel.

    Leeswijzer voorschriften
De volgorde in de voorschriften komt overeen met de publicatie "Op dezelfde leest" van het
Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (NIROV). Deze volgorde
wordt ook voor nationale wetgeving gehanteerd. De voorschriften zijn als volgt opgezet:
-   Hoofdstuk I van de voorschriften bevat inleidende voorschriften als begripsbepalingen (arti-
    kel 1) en regels voor de wijze van meten (artikel 3). Deze voorschriften zijn noodzakelijk
    voor een juiste interpretatie van de bestemmingsvoorschriften. Bij het bepalen van hoog-
    tematen van gebouwen en andere bouwwerken is van belang dat gemeten moet worden
    vanaf de hoogte van de weg of de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte
    maaiveld.
-   In hoofdstuk II zijn de afzonderlijke bestemmingen opgenomen die voor het plangebied
    van toepassing zijn. In het algemeen geldt dat de bestemmingen die op de plankaart het
    meest in het oog springen als 1e worden genoemd. In deze voorschriften is het toelaatbare
    gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven (doeleindenomschrijving) en zijn diverse
    bepalingen inzake het bouwen opgenomen. Bedacht moet worden dat deze bouwvoor-
    schriften niet van toepassing zijn op de in de Woningwet aangewezen "vergunningvrije
    bouwwerken". Van een aantal bouwvoorschriften kan vrijstelling worden verleend. Deze
    vrijstellingsbepalingen zijn eveneens opgenomen in de bestemmingsartikelen.




Adviesbureau RBOI
                                                                                    710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 382 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 383 ======================================================================

<pre>Bestemmingsregeling                                                                                                 22




-       Hoofdstuk III omvat algemene bepalingen die voor het gehele plangebied van toepassing
        zijn:
        - Gebruik van gronden en bouwwerken;
        - (bebouwings)percentages;
        - dubbeltelbepalingen;
        - hoogte-aanduidingen;
        - overschrijding bouwgrenzen.
        Deze algemene bepalingen zijn van belang voor een juiste interpretatie van de bestem-
        mingsbepalingen. Omdat in het plangebied reeds bebouwing aanwezig is en dus verschil-
        len kunnen voorkomen tussen regeling en feitelijke situatie, is een artikel "Bestaande af-
        standen en andere maten" opgenomen. Een nadere toelichting op deze algemene bepa-
        lingen, die zoveel mogelijk zijn afgestemd op vigerende regelingen en hedendaagse juris-
        prudentie, is niet nodig. Daarnaast is in dit hoofdstuk een algemene vrijstellingsbevoegd-
        heid opgenomen die ruimte biedt om van de bepalingen die in de voorafgaande hoofd-
        stukken zijn opgenomen, af te wijken.
        In dit hoofdstuk zijn ook voorschriften inzake de procedure opgenomen, die gevolgd moet
        worden bij toepassing van de in het plan opgenomen vrijstellings- en wijzigingsbevoegd-
        heden.
-       De overgangs- en slotbepalingen zijn ondergebracht in hoofdstuk IV van de voorschriften.
        In dit hoofdstuk is onder andere bepaald hoe moet worden omgegaan met het gebruik van
        en bouwen voor thans nog aanwezige functies die niet in overeenstemming zijn met het
        plan.

     Toelichting op de bestemmingsregeling
Uitgangspunt voor de bestemmingsregeling is de ruimtelijke planopzet zoals beschreven in pa-
ragraaf 2.1 en weergegeven op kaart 2 van deze toelichting.

      Woonpercelen
      Bestemmingslegging
Op de plankaart zijn voor woonpercelen twee verschillende vormen van bestemmingslegging
gehanteerd:
-     percelen met de bestemmingen Woondoeleinden, Erf en Tuinen;
-     percelen met de bestemmingen Woondoeleinden en Tuinen.
Dit onderscheid is gemaakt omdat in een aantal situaties door de gevarieerde bouwwijze en
situering van reeds aanwezige woningen of vorm en ligging van (toekomstige) woonpercelen
nauwelijks een logische grens is te trekken tussen de strook met de bestemming Woondoelein-
den (waarbinnen het hoofdgebouw moet worden gerealiseerd) en de erfbestemming. Het ach-
ter- en zijerf is uit oogpunt van flexibiliteit ondergebracht bij de bestemming Woondoeleinden. In
geval van percelen zonder erfbestemming is daarom sprake van ruime bestemmingvlakken met
de bestemming Woondoeleinden.
Daarnaast is aan de (toekomstige) achtertuinen langs de noordelijke en westelijke en zuidelijke
buitenrand de bestemming Tuinen toegekend, in plaats van de bestemming Erven. Hiermee
wordt een groen landschapsbeeld langs de Nieuwstraat en langs het cultuurhistorisch waarde-
volle wallencomplex van Sluis zoveel mogelijk gewaarborgd. Op gronden met een tuinbestem-
ming zijn namelijk geen (bouwvergunningspichtige) bouwwerken toegestaan.

Ten einde het zicht op de karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle woningen Burge-
meester Aernoudtsweg 5 en 7 te behouden is de grote voortuin geheel bestemd tot Tuinen.
De voormalige bedrijfswoning Burgemeester Aernoudtsweg 9 is thans bestemd tot woondoel-
einden. De grootte van het bestemmings-/bouwvlak is overgenomen van het bestemmingsplan
Park Groenevelt (1994). 10)

Uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit en rechtszekerheid is de bestaande en voorgenomen
bouwwijze van de woningen door middel van nadere aanwijzingen vastgelegd.
Ten behoeve van het in grote delen van het plangebied waarborgen van de gewenste open be-
bouwingsstructuur zijn de nadere aanwijzingen (ng) en (v) opgenomen. Gelet op de beoogde
open bebouwingsstructuur dienen op deze gronden langs de (zijdelingse) perceelsgrenzen 3

10)
      Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad voor dit perceel gewijzigd vastgesteld (zie paragraaf 6.1).


Adviesbureau RBOI
                                                                                                         710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 383 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 384 ======================================================================

<pre>Bestemmingsregeling                                                                             23



meter bebouwingsvrije zones te worden aangehouden. Een uitzondering hierop vormt de per-
ceelgrens gelegen ter plaatse van en in het verlengde van de gemeenschappelijke scheidings-
wand indien woningen twee aaneen zijn/ worden gebouwd. Voorts hoeven de woningen met de
aanwijzingen (ng) en (v) niet in de rooilijn te worden gebouwd: verspringende voorgevels in
deze plandelen zijn juist karakteristiek voor de stedenbouwkundige planopzet. Op gronden met
de nadere aanwijzing (ng) mogen woningen uitsluitend vrijstaand of met een maximum van
twee aaneen worden gebouwd. En de nadere aanwijzing (v) is aangegeven daar waar uitslui-
tend vrijstaande woningen worden voorgestaan/zijn toegestaan.

Voor locaties waar ook aaneengebouwde woningen mogelijk zijn, is de bouwwijze in beginsel
vrijgelaten. Aan deze gronden is geen nadere aanwijzing toegevoegd.
In voorkomend geval is tevens het maximum aantal woningen per bouwvlak vastgelegd.

    Oppervlakte bebouwing woonpercelen
De bestemmingsvlakken voor Woondoeleinden (i.c. de bebouwingsstroken) mogen volledig
worden bebouwd met hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Wel dienen de in de
bouwvoorschriften opgenomen minimumafstandsmaten in acht te worden genomen. De afstan-
den worden gemeten tot hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen.

De tot Erf bestemde gronden mogen voor ten hoogste 40% en 60 m2 worden bebouwd met
aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Omdat overkappingen vrijwel dezelfde ruimtelijke uitstraling
hebben als genoemde gebouwen, worden overkappingen voor het bepalen van de bebou-
wingsmogelijkheden meegerekend. Voor kleinere percelen, waar op grond van deze maxima
minder dan 20 m2 erfbebouwing mag worden opgericht, is maximaal 50% en 20 m2 toegestaan.
Er geldt geen maximum aantal bijgebouwen op gronden met een erfbestemming.

Aan de voormalige bedrijfsloods bij de woning Burgemeester Aernoudtsweg 9 is een erfbe-
stemming toegekend met een bebouwingspercentage van 100%. Dit betekent dat de regeling
40%/60 m2 voor deze locatie niet van toepassing is. Het bestemmings-/bouwvlak is overigens
ten opzichte van het bestemmingsplan Park Groenevelt (1991) een kwartslag gedraaid; de
schuur is niet gebouwd overeenkomstig dat bestemmingsplan.

     Gebruik van de gronden
De bestemming Woondoeleinden regelt de permanente bewoning van woningen. Recreatieve
bewoning gedurende bepaalde perioden door wisselende groepen mensen is niet toegestaan.
(Hiervoor is een recreatieve bestemming vereist.)

In de doeleindenomschrijving van de bestemming Woondoeleinden is expliciet aangegeven dat
zogenaamde aan-huis-gebonden beroepen toegestaan zijn. In het verleden werden dit de zo-
genaamde "vrije beroepen" genoemd.
Er zijn vormen van bedrijvigheid denkbaar, waarbij bewoners verzoeken bedrijvigheid in wonin-
gen toe te staan, terwijl deze formeel gezien niet onder het begrip voor aan-huis-gebonden-be-
roepen vallen. Daarbij kan worden gedacht aan kap- en schoonheidssalons en pedicures, maar
ook aan activiteiten met een meer bedrijfsmatig karakter, zoals de reparatie van radio's en tv's
en atelierruimten. Indien wordt gekeken naar de ruimtelijke uitstraling van deze bedrijvigheid op
de omgeving, passen deze activiteiten echter vaak prima in een woonomgeving. Voor deze ac-
tiviteiten is derhalve een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen. Voor de toepassing van de vrij-
stellingsbevoegdheid dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. Zo dient het ge-
bruik ondergeschikt te blijven aan de woonfunctie. Voor een volledige onttrekking is immers be-
stemmingswijzing noodzakelijk.
Een bijgebouw, in de begripsbepalingen gedefinieerd als een "vrijstaand gebouw behorende bij
een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw", mag uitsluitend worden gebruikt als erf-
bebouwing bij de woning (garage, berging. enzovoort). Een directe woon- of kantoorfunctie (bij-
voorbeeld bij een beroep aan huis) is niet toegestaan. Aan- of uitbouwen op gronden mogen
daarentegen wel in gebruik worden genomen als woonruimten (ook op gronden waar een erf-
bestemming van kracht is).




Adviesbureau RBOI
                                                                                     710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 384 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 385 ======================================================================

<pre>Bestemmingsregeling                                                                           24



      Maatschappelijke doeleinden
Het gebouw van de schutterij de Nieuwstraat is bestemd tot Maatschappelijke doeleinden.
Vanwege de ligging in een waardevol en kwetsbaar groen overgangsgebied en de directe na-
bijheid van de Buitenschans is het consoliderend bestemd (geen uitbreidingsmogelijkheden).

     Groenvoorzieningen (GR) (artikel 6) en Verkeersdoeleinden (V) (artikel 8)
Het groene overgangsgebied tussen het historische wallencomplex en het woongebied, structu-
rele groenvoorzieningen ín het woongebied en een 5 meter brede strook op de woonpercelen
de westelijke en zuidelijke randzone zijn bestemd tot Groenvoorzieningen. Het overgangsge-
bied is tevens bestemd tot "landschaps- en natuurwaarden" (subbestemmingen GRln). Aan
deze subbestemming is een aanlegvergunningstelsel opgenomen ter bescherming van de be-
schreven waarden. De strook groen langs de westelijke en zuidelijke randzone is gelegd voor
een groen landschapsbeeld én ter voorkoming van extra auto-ontsluitingen op de Nieuwstraat
en de Burgemeester Aernoudtsweg.
De openbare wegen, in het plangebied zijn bestemd tot Verkeersdoeleinden. Binnen deze be-
stemming zijn groenvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling en van
de waterhuishouding eveneens mogelijk.
De gemetselde toegangspoort bij de entree van het woonpark is geregeld binnen de verkeers-
bestemming. In afwijking van het bepaalde in artikel 12 (hoogteaanduidingen) mag de toe-
gangspoort maximaal 2 meter zijn.

      Karakteristieke of cultuurhistorische waardevolle bebouwing (artikel 17)
Vanwege de karakteristieke en cultuurhistorische waarde van de voormalige pastoriewoning
Nieuwstraat 79 en de woningen Burgemeester Aernoudtsweg 5 en 7 is naast behoud van het
zicht daarop (zie hiervoor) ook het behoud van het bestaande uitwendige karakter gewenst. Hier-
toe is in artikel 17 een beschermende regeling opgenomen, in combinatie met een aanduiding op
de plankaart.




Adviesbureau RBOI
                                                                                   710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 385 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 386 ======================================================================

<pre>                                                                                                25
4. Inspraak- en overlegprocedure

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de resultaten van de inspraak- en overlegprocedure welke
het bestemmingsplan heeft doorlopen en op de in vervolg daarop aangebrachte ambtshalve
wijzigingen.


4.1. Resultaten inspraakprocedure (ex artikel 6a WRO)
Het voorontwerpbestemmingsplan (versie 10 mei 2005) heeft ingevolge artikel 6a van de Wet
op de Ruimtelijke Ordening en het bepaalde in de "Inspraakverordening gemeente Sluis" met
ingang van 23 juni 2006 gedurende een periode van vier weken terinzage gelegen op het ge-
meentehuis te Oostburg, sector Ruimte en Wonen. Tijdens de periode van terinzagelegging is
eenieder, zoals ingezetenen van de gemeente en belanghebbenden en natuurlijke rechtsperso-
nen, in de gelegenheid gesteld op het plan te reageren.

Op 5 juli 2005 is een inspraakbijeenkomst gehouden. In bijlage 5 van deze plantoelichting is het
inhoudelijk deel van het van deze bijeenkomst gemaakte verslag opgenomen. In deze bijlage is
niet opgenomen:
-      de aan het eind van het verslag van de inspraakbijeenkomst genoemde lijst met aan-
       dachtspunten, aangezien deze integraal is overgenomen in de schriftelijk door de Vereni-
       ging van Huiseigenaren Park Groenevelt ingediende inspraakreactie (zie hierna);
-      de presentielijst: de inspraakbijeenkomst is bezocht door 24 belangstellenden.
Een aantal reacties of vragen is tijdens de bijeenkomst al beantwoord.
Op een mondelinge reactie/ vraag die nog niet tijdens de inspraakbijeenkomst is beantwoord en
die ook niet schriftelijk is ingediend wordt onderstaand alsnog aandacht besteed.
-      Gevraagd is de kwaliteit van de woningen vast te leggen in het bestemmingsplan.
       Hierover wordt opgemerkt dat voor zover stedenbouwkundige gewenst en planologisch re-
       levant de aanwezige en beoogde ruimtelijke kwaliteiten in het bestemmingsplan zijn vast-
       gelegd (zoals situering, bouw- en goothoogten, aantallen). De bouwtechnische kwaliteit
       wordt geregeld via de bouwvergunning (bouwbesluit en bouwverordening) en de ar-
       chitectonische kwaliteit is een welstandsaspect. Bezien wordt of het noodzakelijk is om in
       de gemeentelijke welstandsnota aanvullende gebiedsgerichte criteria voor het woonpark
       Groenevelt op te nemen.
De overige tijdens de inspraakbijeenkomst geuite reacties en gestelde vragen zijn ook schrifte-
lijk ingediend en worden in het navolgende behandeld.

Schriftelijke inspraakreacties zijn ingediend door:
1. D.H.Pyfferoen;
2. M.P.E. Arnoldus,:
3. J. Visser en J.M.F.Visser-Elshout;
4. F.J. van Zee en N. van Zee-Lamain (mede namens de bewoners van de Voogdstraat 1, 2,
     5 en 6 c.q. de families Moerman, De Backere-de Baere, Baas-Champion en Jongman-van
     Leffertinge);
5. J. Bakker;
6. Vereniging van Huiseigenaren Park Groenevelt;
7. 't Duumpje, Natuurbeschermingsvereniging West Zeeuws-Vlaanderen;
8. F. Karels.

       Ad 1. D.H.Pyfferoen, Groenevelt 16, 4524 MB Sluis (brief van 28 juni 2005);
       Inspraakreactie
a.     Gewezen wordt op een geschil met de verkoper aangaande de in december 2001 ge-
       kochte woning en de op de kavel betrekking hebbende door de verkoper aangereikte stuk-
       ken. Dit hiaat loopt sindsdien met vele raadgevers via een privaatrechterlijke procedure.
       Aangegeven wordt dat inspreker na gevolgde procedures en vele beperkingen na ruim
       twee jaar een( beperkte) tuin heeft mogen aanleggen.
b.     In de gewijzigde bestemming blijven de huidige beperkingen gehandhaafd. Verzocht wordt
       het reeds ingediende vooroverleg-bouwplan voor het plaatsen van een tuinhuis/ bijgebouw
       van 18 oktober 2004 opnieuw te bekijken en toestemming te verlenen tot het plaatsen van

Adviesbureau RBOI
                                                                                     710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 386 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 387 ======================================================================

<pre>Inspraak- en overlegprocedure                                                                    26



       dit object zonder dat dit de cultuurhistorische landschappelijke en natuurwetenschappelijke
       waarden benadeeld.

       Commentaar gemeente
a.     De gemaakte opmerking is niet planologisch relevant.
b.     Aan inspreker is van meet af te kennen gegeven dat bouwen aan de achterzijde van het
       perceel een ongewenste ontwikkeling is gelet op de relatie met het waardevolle over-
       gangs- en wallengebied. Gelet op de aan deze zijde aanwezige waarden wordt een be-
       bouwingsvrije zone op het achterste deel van de betreffende aangrenzende woonpercelen
       van belang geacht. Naar aanleiding van de gemaakte opmerking heeft een heroverweging
       van de aan te houden afstand plaatsgevonden. Daarbij is ook belang gehecht aan het zo-
       veel mogelijk concentreren van bebouwing op de woonkavels in deze randzone betrokken.
       Besloten is aan deze noordzijde van het woongebied voor de betreffende woonpercelen
       bestaande (legale) bebouwing en de mogelijkheden (onder voorwaarden) voor bouwver-
       gunningvrije bouwwerken te respecteren en voor het overige een bebouwingsvrije zone
       van ten minste 10 meter aan te houden. Het gemeentebestuur wenst ter plaatse deze
       maat als uiterste grens te beschouwen om genoemde kwaliteiten afdoende te kunnen
       waarborgen. Dit betekent een beperkte verruiming van de bouwmogelijkheden ten op-
       zichte van het voorontwerpbestemmingsplan (versie 10 mei 2005).

     Ad 2. M.P.E. Arnoldus, Groenevelt 20, 4524 MB Sluis (brief van 30 juni 2005);
     Inspraakreactie
Inspreker constateert dat de bouwlijn (de lijn die de grens tussen bestemming Woondoeleinden
en bestemming Tuin markeert) in diens nadeel is gewijzigd ten opzichte van het geldende be-
stemmingsplan.
Dit heeft consequenties voor de economische waarde van de woning. Meer concreet is echter
dat het huidige tuinhuisje -in gebruik als technische ruimte voor het zwembad- in het voorstel
niet meer in het deel woonbestemming maar in het deel tuinbestemming van het perceel ligt,
waardoor (eventueel, t.z.t.) vervanging door een minder horizonvervuilend gebouwtje niet meer
mogelijk is. Verzocht wordt hiermee rekening te houden.

      Commentaar gemeente
Gelet op de aanwezige waarden in het overgangsgebied tussen woonpark Groenevelt en het
wallencomplex rondom de binnenstad van Sluis en het beoogde en te waarborgen groene
woonparkkarakter wordt aan deze zijde van het woongebied concentratie van bebouwing op de
percelen van belang geacht en zoveel mogelijk nagestreefd. In dit verband wordt onder andere
aan de noordzijde van het woongebied op de woonpercelen een bebouwingsvrije afstand van
ten minste 10 meter breed (zie ook het gemeentelijk commentaar op voorgaande inspraakreac-
tie) en bij de verbinding voor langzaamverkeer richting de binnenstad tevens het waarborgen
van een kwalitatief aantrekkelijke route en zichtrelatie tussen het woongebied en de overgangs-
zone en het wallencomplex voorgestaan (dit laatste is ook van belang voor de sociale veilig-
heid). Bestaande bebouwing wordt daarbij evenwel gerespecteerd.
De bebouwingsgrens is naar aanleiding van de gemaakte opmerking en rekening houdende
met het voorgaande aangepast, zodat bedoeld bestaand tuinhuisje (technische ruimte) daar
thans binnen valt.
Daarnaast zijn er onder voorwaarden mogelijkheden voor bouwvergunningvrij bouwen. Wat dit
betreft wordt opgemerkt dat in 2005 een bouwplan-vooroverleg heeft plaatsgevonden over een
ingediend plan voor het plaatsen van een tuinkas op betreffend perceel. In dit kader heeft de
gemeente per brief van 8 juni 2005 reeds aan betrokkene meegedeeld dat dat bouwplan vol-
doet aan de voorwaarden van bouwvergunningvrij bouwen. Overigens wordt opgemerkt dat
voornoemd tuinhuisje (technische ruimte) gelet op de grootte eveneens een bouwvergunningvrij
bouwwerk betreft.

     Ad 3. J. Visser en J.M.F.Visser-Elshout, Groenevelt 2, 4524 MB Sluis (brief van 1 juli
     2005);
     Inspraakreactie
Insprekers maken bezwaar tegen de voor de aan hun perceel grenzende gronden opgenomen
vele vrijheden voor bebouwing binnen de toegekende erf- en tuinbestemmingen. Gewezen
wordt op de daarin opgenomen vele vrijheden in het kader van privacy, licht- en zoninval, ge-
luidsoverlast en schoonheid van wonen en gebouwen.


Adviesbureau RBOI
                                                                                      710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 387 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 388 ======================================================================

<pre>Inspraak- en overlegprocedure                                                                   27



De aankoopprijs van Groenevelt 2 is mede gebaseerd op een ruime grondoppervlakte tuinge-
deelte met de naaste toekomstige buren en niet op een aanbouw of bijgebouw op of vlakbij de
perceelsgrens.

     Commentaar gemeente
Naar aanleiding van de inspraakreactie is besloten de erfbestemming bij de woningen aan de
noordzijde van het groene plein enigszins aan te passen en ter plaatse een 3 meter brede tuin-
bestemming op te nemen. Op gronden met deze tuinbestemming mag volgens het bestem-
mingsplan niet worden gebouwd. Het verlies aan bouwmogelijkheden wordt voor de westelijke
hoekwoning enigszins gecompenseerd aan de westzijde van het perceel. Voor het overige
stemmen de bouwmogelijkheden op erfbestemmingen (inclusief vrijstellingsbevoegdheden)
overeen met de mogelijkheden in andere recente bestemmingsplannen.
Overigens kan uit de aankoopprijs van Groenevelt 2 niet de conclusie worden getrokken dat op
aangrenzende gronden geen gebouwen zouden mogen worden gebouwd.

     Ad 4. F.J. van Zee en N. van Zee-Lamain , Voogdtstraat 4 2, 4524 MC Sluis (brief van
     1 juli 2005, mede namens de bewoners van de Voogdstraat 1, 2, 5 en 6);
     Inspraakreactie
Bezwaar wordt gemaakt tegen de in het plan opgenomen mogelijkheden voor aan-huis-gebon-
den-beroepen waarbij gedacht kan worden aan kapsalons, schoonheidsspecialistes, pedicure's
enzovoorts. Dit alles op een maximaal oppervlak van 25 m2 meter. Gevreesd wordt voor ver-
keers- en parkeerproblemen in het woonpark.

      Commentaar gemeente
Gebruik van een deel van een woning voor de uitoefening van een "vrij beroep", mits onderge-
schikt aan de woonfunctie, wordt algemeen aanvaardbaar geacht. Dit wordt bevestigd door de
jurisprudentie op dit punt. Het bestemmingsplan staat hier los van. Onder "vrije beroepen" wordt
verstaan: medische, paramedische, administratieve of daarmee gelijk te stellen beroepen. De
interpretatie van het begrip "vrij beroep" vormde een voortdurende bron van discussie. Dit werd
mede veroorzaakt door het feit, dat de grens tussen wat vanouds wordt verstaan onder "vrij be-
roep" en "overige beroepsmatige activiteiten", die aan huis worden uitgeoefend, aan wijziging
onderhevig is. Werd vroeger bij een "vrij beroep" over het algemeen een academische voorop-
leiding verondersteld, in deze tijd is dat nauwelijks meer als maatstaf te gebruiken. Om deze re-
den binnen de woonbestemming de term "aan-huis-gebonden beroepen" in plaats van "vrije be-
roepen" gehanteerd. Uit artikel 1 (begripsbepalingen) blijkt dat dit zowel de vrije beroepen zijn
als beroepen zijn die vergelijkbaar zijn met deze beroepen. Benadrukt wordt dat voor aan huis-
gebonden beroepen géén maximum oppervlaktemaat is opgenomen. Van belang is dat de wo-
ning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt.
In hoofdstuk 3 van de plantoelichting is aangegeven dat er vormen van bedrijvigheid denkbaar
zijn, die formeel gezien niet onder het begrip voor aan-huis-gebonden-beroepen vallen. Daarbij
kan worden gedacht aan de door inspreker genoemde kap- en schoonheidssalons en pedicu-
res, maar ook aan activiteiten met een meer bedrijfsmatig karakter, zoals de reparatie van radi-
o's en tv's en atelierruimten. Om te voorkomen dat het woongenot van omwonenden onevenre-
dig wordt aangetast zijn deze vormen van bedrijvigheid niet rechtstreeks mogelijk gemaakt,
maar is hiervoor een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen. Aan de toepassing van deze be-
voegdheid zijn objectieve voorwaarden verbonden, zoals een beperkte oppervlakte (maximaal
25 m2) én de eis dat het gebruik geen zodanige verkeersaantrekkende werking mag hebben dat
deze kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan
wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte. Door deze twee voorwaarden
behoeft volgens het gemeentebestuur geen vrees te bestaan voor verkeers- en parkeerproble-
men in het woonpark. Indien uit de beoordeling van een verzoek om vrijstelling zou blijken dat
de functie (zeer waarschijnlijk) leidt tot parkeer- en verkeersproblemen, wordt de bevoegdheid
niet toegepast. In de beoordeling wordt niet alleen gekeken naar individuele verzoeken, maar
ook de totale situatie (cumulatief effect) in ogenschouw genomen. Het is dus mogelijk dat drie-
maal aan een verzoek medewerking wordt verleend, maar een vierde verzoek moet worden
geweigerd.




Adviesbureau RBOI
                                                                                     710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 388 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 389 ======================================================================

<pre>Inspraak- en overlegprocedure                                                                   28



     Ad 5. J. Bakker, Burgemeester Aernoudtsweg 7, 4524 KZ Sluis (brief van 12 juli
     2005)
     Inspraakreactie
Bezwaar wordt aangetekend tegen het plan omdat in het plan geen rekening is gehouden met
het recht van overgang van 6 meter achter het perceel van inspreker.

     Commentaar gemeente
Het plan is naar aanleiding van de gemaakte opmerking aangepast. De twee oorspronkelijk
noordelijk geplande percelen met vrijstaande woningen zijn vervangen door twee percelen met
aaneengebouwde woningen en een voorziening voor haaksparkeren. De gronden op de over-
gang tussen het nieuwe woongebied en de percelen Burgemeester Aernoudtsweg 5 en 7 zijn
voorzien van een groenbestemming, ter waarborging van een adequate ruimtelijke kwaliteit en
inpassing en daarnaast ook vanwege het genoemde recht.

       Ad 6. Vereniging van Huiseigenaren Park Groenevelt, namens deze J.G.J. Mulder
       (voorzitter) en R. Moonen (secretaris), Groenevelt 3, 4524 MA Sluis (brief van 15 juli
       2005)
       Inspraakreactie
a.     Publicaties van de gemeente in het advertentieblad worden niet in het woonpark gedis-
       tribueerd.
b.     Wanneer is een wijziging van dit bestemmingsplan om van 57 woningen naar 64 woningen
       te gaan aangekondigd en goedgekeurd. Hoe kon vooruitlopend hierop al worden ge-
       bouwd? Ten opzichte van de nog te bouwen woningen betekent het extra aantal 25% en
       op sommige bouwvlakken 40 tot 50%. Dat is te hoog en onacceptabel gelet op het "unieke /
       parkachtige" karakter van het project.
c.     Hoe wordt in de toekomst voorkomen dat bewoners worden overvallen met een wijziging
       van het (bestemmings- of bouw)plan zonder dat daar vooraf overleg over is geweest, zoals
       de catastrofe door woning huisnummer 39? (Ook de huis en lotnummers zijn onverwacht
       gewijzigd, waardoor grote verwarring zou kunnen ontstaan).
d.     De tekening van het nieuwe bestemmingsplan is onduidelijk omdat hier de perceelgrenzen
       niet worden aangegeven, maar uitsluitend bouwvlakken. Dit geeft een mogelijkheid tot po-
       tentiële problemen.
e.     Wat is rechtskracht van kaart 2?
f.     In het plan wordt de grote verscheidenheid aan woningtypen genoemd, waarbij "elke wo-
       ning zijn eigen karakteristieke vormgeving heeft". De bouw van 11 prefab woningen in 2
       typen dicht bij elkaar passen dus niet in de opzet van het park.
g.     Deeltijd bewoning is niet duidelijk gedefinieerd. Hoe wordt dit geregeld en met welk per-
       centage? Om te voorkomen dat dit het karakter van het park beïnvloedt, wordt gevraagd
       tijdig in deze procedure betrokken te worden.
h.     Benadrukt wordt een strikte toepassing van het toetsingskader voor goedkeuring van aan
       huis gebonden beroepen met in achtname van het speciale karakter van het park. Hoe is
       het geregeld met de benodigde parkeerruimte die niet voorhanden is?
i.     Blijven bestaande bomen (niet ziek) aan westkant naast schutterij bestaan en hoe is dat
       met overige bomen aan zuid- en oostkant (wel ziek?)?
j.     Bebouwing aan het doodlopende straatje aan de westelijke kant (t.o. huisnummer 26) mag
       ten minste 3 meter van de weg pas beginnen.
k.     Het recht van overpad tot het landbouwgebied (aan de noordzijde), wordt uitsluitend ge-
       bruikt als oogst- en bemestingpad (en geeft dan overlast), terwijl een andere toegang
       aanwezig is. Kan dit worden veranderd? Is de gemeente voornemens om de bestemming
       "groen" van het eerste stuk te realiseren en wanneer? Wie is verantwoordelijk voor het on-
       derhoud?
l.     De in het bestemmingsplan voorziene "groenstrook" (geluidswal) langs westelijke rand-
       zone is op dit moment in het beste geval een van zwartplasticfolie voorziene heuvel. Wan-
       neer wordt dit "groen"?
m.     Gevraagd wordt wanneer de beplantingsstrook aan de zuidzijde (Burgemeester Aern-
       houtsweg) wordt ingeplant.
n.     Moet de aannemer in Park Groenevelt zich niet houden aan de algemeen geldende ver-
       ordeningen ten aanzien van afzettingen tijdens de bouw en afdekking van open putten
       voor water en elektra of mag zij dit park in totaal beschouwen als haar bouwterrein? Ver-
       wacht wordt de gemeente de verordeningen ook handhaaft.


Adviesbureau RBOI
                                                                                     710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 389 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 390 ======================================================================

<pre>Inspraak- en overlegprocedure                                                                       29



o.     Wordt er voldoende rekening gehouden met de gevolgen van de reconstructie van de N58
       en de Burgemeester Aernhoudtsweg m.b.t. de verkeersafwikkeling bij/in het park?
p.     De bebouwingsimpressie 2e fase in het plan toont een grote diversiteit van uiterlijke details.
       Wordt de bouw van deze geschakelde woningen ook in prefab doorgevoerd en let de ge-
       meente voor het afgeven van een bouwvergunning dan ook op dit soort onderscheidende
       karakteristieke elementen?
q.     Aaneengesloten bebouwing van meer dan 4 woningen past niet in het park. Indien onder-
       brekingen worden aangebracht in de rijen van 11 en 7 woningen, kan tevens ook de diver-
       siteit beter worden gerealiseerd.
r.     Het is onduidelijk uit tekening en tekstontwerp bestemmingsplan of er voor bewoners en
       bezoekers wel voldoende parkeerruimte is voorzien, zelfs is het onduidelijk of er parkeer-
       gelegenheid op eigen grond voor de bewoners is. Hierover zou in het plan iets concreets
       moeten worden opgenomen. Als dat niet gebeurt, zullen bewoners/ bezoekers moeten uit-
       wijken naar de zeer beperkt aanwezige parkeerruimte in fase 1. Voor die parkeerhavens
       bestaat op toeristische hoogtijdagen / tijden al heel veel belangstelling van de kant van be-
       zoekers van Sluis.
s.     Hoe wordt de toegang tot het park geregeld voor grote voertuigen? Is een draaimogelijk-
       heid (niet door de vrij smalle centrale toegangspoort) voorzien? De bereikbaarheid van het
       park dient gegarandeerd te zijn voor bewoners, politie, brandweer en ambulance, ook op
       hoogtijdagen/ perioden als verkeerschaos ontstaat van en naar de parkeerplaats van To-
       versluis op de Burgemeester Aernoudtsweg en Nieuwstraat.
t.     Wordt de aanleg van het plein en de voetpaden en bermen het sluitstuk van fase 2 of
       wordt het met het oog op woongenot en leefbaarheid in een goed doordacht en besproken
       plan eerder voorzien.
u.     Mocht er in verband met de lange doorlooptijd van de procedure al een voorbereidingsbe-
       sluit aanwezig zijn of op korte termijn zijn te verwachten, wil de vereniging daarvan graag
       een afschrift ontvangen

       Commentaar gemeente
a.     Tijdens de inspraakbijeenkomst is reeds opgemerkt dat dit bij de gemeente bij Voorlichting
       (afdeling BMO) kenbaar zal worden gemaakt. Van enig verzuim is echter geen sprake
       aangezien aan alle wettelijke vereisten ten aanzien van publicatie, terinzagelegging en de
       mogelijkheid om reacties in te dienen, is voldaan. Het voorontwerpbestemmingsplan is (op
       de bij de gemeente gebruikelijke wijze) gepubliceerd in het Zeeuws-Vlaams Advertentie-
       blad, hierbij is de mogelijkheid aangegeven voor het inzien van het plan en voor het indie-
       nen van inspraakreacties. Het feit dat personen dit "huis-aan-huis-blad" niet hebben ge-
       kregen, is evenmin relevant. Personen dienen zelf de bezorging in de gaten te houden en
       in voorkomend geval om nabezorging vragen. Ook kan het blad in de bibliotheek worden
       ingezien en de gemeentelijke website worden geraadpleegd.
       Het schriftelijk informeren van omwonenden over de terinzagelegging van een
       (voor)ontwerpbestemmingsplan wordt in Nederland niet gedaan omdat een dergelijk ac-
       tieve opstelling van gemeenten praktisch onwerkbaar is bij ruimtelijke plannen en het risico
       bestaat dat (rechts)personen worden vergeten.
b.     Met de publicatie van het voorontwerpbestemmingsplan is de bestemmingsplanwijziging
       aangekondigd. Van goedkeuring is pas sprake nadat het plan de vereiste vaststellingspro-
       cedure en de goedkeuringsprocedure heeft doorlopen. Gedurende deze procedures be-
       staat wederom gelegenheid voor het indienen van reacties op het plan. Deze worden tijdig
       en op de gebruikelijke wijze aangekondigd/gepubliceerd.
       Woningbouw (inclusief vergunningverlening) is ter plaatse van de 1e fase reeds mogelijk
       op basis van het bestemmingsplan Park Groenevelt. In de plantoelichting van voorliggend
       bestemmingsplan is duidelijk gemotiveerd waarom een nieuw bestemmingsplan thans ge-
       wenst en nodig is en is aangegeven dat de oorspronkelijk plancapaciteit voor de 1e fase
       vrijwel ongewijzigd is gebleven. Kortheidshalve wordt daarnaar verwezen en met name
       naar hoofdstuk 1 (Inleiding) en paragraaf 2.2. (Programma). Ten aanzien van de ver-
       meende ophoging van 57 naar 64 woningen wordt opgemerkt dat in hoofdsstuk 1 alleen is
       aangegeven dat er al 57 bouwvergunningen waren verleend (de plancapaciteit lag en ligt
       iets hoger) en dat voor een deel van deze verleende vergunningen thans (onder andere
       vanwege de doorgevoerde wijzigingen in de ruimtelijke opzet van het woonpark) een
       nieuwe/ gewijzigde vergunning noodzakelijk is. Aanvullend wordt opgemerkt dat de maxi-
       male plancapaciteit thans in het plan is vastgelegd en in de westrand thans in 1 woning


Adviesbureau RBOI
                                                                                         710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 390 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 391 ======================================================================

<pre>Inspraak- en overlegprocedure                                                                      30



       minder wordt voorzien dan aanvankelijk was opgenomen. Overschrijding van de aangege-
       ven maximale plancapaciteit is alleen mogelijk door een nieuwe bestemmingsplanproce-
       dure of een vrijstellingsprocedure.
       Zoals uit hoofdstuk 2 van de plantoelichting moge blijken is het gemeentebestuur van me-
       ning dat de doorgevoerde wijzigingen in de 1e fase geenszins het "unieke/parkachtige" ka-
       rakter te niet doen. In tegendeel er was en blijft sprake van een uniek woongebied met een
       geheel eigen identiteit.
c.     Voor bestemmingsplannen en bouwplannen gelden voorgeschreven procedures (onder
       andere voor kennisgeving/ publicatie en mogelijkheden voor het kenbaar maken van reac-
       ties). Deze bieden voldoende waarborgen voor de rechten en belangen van omwonenden
       en andere belanghebbenden. Onduidelijkheid en onzekerheid uit het verleden worden met
       dit nieuwe bestemmingsplan weggenomen en voor eventuele toekomstige afwijkingen / wij-
       zigingen worden de daarvoor geëigende (afzonderlijke) procedures gevoerd. De gemaakte
       opmerking met betrekking tot huisnummers en lot-/kavelnummers (en wijzigingen daarin)
       is niet planologisch relevant: dergelijke aspecten kunnen niet worden geregeld in een be-
       stemmingsplan.
d.     Op een kaart van het bestemmingsplan wordt behalve de bestemmingslegging ook kadas-
       trale informatie opgenomen, bestaande uit perceelsgrenzen en kadastrale nummers. Deze
       informatie is te allen tijde een momentopname, zeker in geval van een nieuwe uitbreiding
       van een kern. Bouwkavels (niet hetzelfde als bouwpercelen!) worden nimmer op een be-
       stemmingsplankaart aangeduid, aangezien deze informatie geen juridische betekenis heeft
       en de bouwkavels tot aan de daadwerkelijke grondoverdracht nog kunnen wijzigen in vorm
       en oppervlakte. In het bestemmingsplan wordt gewerkt met de term bouwperceel. Hiervan
       is in artikel 1 van de voorschriften een definitie opgenomen. Van een bouwperceel is spra-
       ke ná de grondoverdracht bij het kadaster. De bouwmogelijkheden zijn afhankelijk van de
       oppervlakte aan grond die iemand in bezit heeft, met dien verstande dat het maximum
       aantal woningen vastligt. De regeling is op dit punt helder en zal niet leiden tot problemen.
e.     Kaart 2 geeft een ruimtelijke impressie c.q. een indicatief beeld van de ruimtelijk steden-
       bouwkundige planopzet en is louter ter illustratie en verduidelijking opgenomen om een in-
       druk te geven hoe het woongebied er op hoofdlijnen in de toekomst uit zou kunnen gaan
       zien. Het is dan ook geen blauwdruk voor bijvoorbeeld de exacte ligging, omvang en aan-
       tallen bebouwingselementen en/ of nameting daarvan. Deze kaart maakt onderdeel uit van
       de plantoelichting en is daarmee een niet juridisch bindend onderdeel van het bestem-
       mingsplan. Op basis van deze planopzet en de bijbehorende toelichting/ planbeschrijving
       zijn voorzover mogelijk op hoofdlijnen de stedenbouwkundig gewenste en planologische
       relevante uitgangspunten vastgelegd in het juridisch bindende onderdeel van het bestem-
       mingsplan: (de juridische regeling in) de voorschriften en de plankaart.
f.     Gedoeld wordt op een tussentijds bouwplan van de initiatiefnemer. Dit plan is inmiddels
       aangepast en voorziet geheel in de gewenste opzet en karakteristiek van het woongebied
       en in diversiteit in bebouwing. Overigens betreft de gemaakte opmerking de architectuur
       van de woningen (hetgeen een welstandsaspect is) en betreft de term prefab het bouw-
       technische proces van totstandkoming (fabricage) van de bebouwing. Een bestemmings-
       plan is hiervoor niet het geëigende instrument.
g.     De gemeentelijke beleidsvorming ten aanzien van deeltijdwonen is nog niet geheel uitge-
       kristallisseerd en daarover moet nog concrete besluitvorming plaatsvinden. Daarom is be-
       sloten de mogelijkheid voor deeltijdbewoning in het plan/ woonpark Groenevelt (voor-
       alsnog) te schrappen. De plantoelichting is hieraan aangepast.
h.     Verwezen wordt naar het gemeentelijk commentaar op de inspraakreactie van F.J. van
       Zee en N. van Zee-Lamain. Het uitoefenen van aan-huis-gebonden beroepen (vrije beroe-
       pen en daarmee vergelijkbare beroepen) in een woning zijn rechtstreeks mogelijk (aan
       vrije beroepen kunnen overigens geen eisen worden gesteld) mits woning in overwegende
       mate zijn woonfunctie behoudt. Voor kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige acti-
       viteiten is een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen. In de afweging wel of niet toepassen
       van deze bevoegdheid wordt altijd gekeken naar de concrete situatie en moet ten minste
       worden voldaan aan de voorwaarden die zijn verbonden aan de vrijstellingsbevoegdheid.
       Concreet betekent dit dat wanneer er geen parkeerruimte is in de omgeving van de woning
       waarvoor een verzoek is ingediend, er geen vrijstelling kan worden verleend.
i.     Bestaande bomen in en bij het woongebied blijven zeker voorzover waardevol, van belang
       voor en passend binnen de ruimtelijke planopzet en/ of niet ziek gehandhaafd. Voor de
       bomen bij het geplande groene plein in de 2e fase is gelet op de huidige conditie het de


Adviesbureau RBOI
                                                                                        710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 391 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 392 ======================================================================

<pre>Inspraak- en overlegprocedure                                                                      31



       vraag of ze het zullen redden. Daarbij heeft de gemeentelijke groendeskundige aangege-
       ven dat deze niet behoudenswaardig zijn. Indien ze gekapt moeten worden zullen in ieder
       geval nieuwe bomen worden teruggeplaatst.
j.     De bebouwingsgrens is ter plaatse aangepast.
k.     Het betreffende perceel is in particulier eigendom en momenteel in gebruik als landbouw-
       grond. Naar aanleiding van de gemaakte opmerking en de inspraakbijeenkomst (waarin is
       aangegeven dat er geen verschil is met het naastgelegen landbouwgebied) is het plan
       aangepast: betreffende gronden zijn bestemd tot Agrarische doeleinden met de subbe-
       stemming randzone.
l.     De van zwart plastic voorziene heuvel is inmiddels geheel ingeplant met groen.
m.     De groenstrook aan de zuidzijde is geheel ingeplant met groen.
n.     In de bouwverordening zijn regels opgenomen ten aanzien van de veiligheid op een bouw-
       terrein c.q. afscheiding. Deze gelden ook in park Groenevelt. Overigens is de gemaakte
       opmerking niet planologisch relevant.
o.     De reconstructie van de N 58 is voltooid en heeft geen gevolgen voor Park Groenevelt. Bij
       de Burgemeester Aernoudtsweg zijn geen werkzaamheden gepland. Indien in de toekomst
       werkzaamheden zullen plaatsvinden dan zal uiteraard de verkeersafwikkeling vanuit het
       woonpark Groenevelt daarin worden betrokken.
p.     De vraag of de woningen in prefab worden uitgevoerd is planologisch geheel niet relevant.
       Zoals eerder al is aangegeven betreft dit een bouwtechnisch uitvoeringsaspect, waarvoor
       het bestemmingsplan niet het geëigende instrument is. Voorts betreft de gemaakte opmer-
       king vooral de architectuur van de woningen (hetgeen een welstandsaspect is). Bij het ver-
       lenen van de bouwvergunningen ziet de gemeente toe op de bouwtechnische en (via de
       welstandstoetsing) de esthetische aspecten.
q.     Aan de gemaakte opmerking is tegemoetgekomen de bouwblokken zijn in kleinere eenhe-
       den opgedeeld.
r.     In het bestemmingsplan is voldoende parkeerruimte gereserveerd. Deels gebeurt dit door
       gronden specifiek voor parkeergebruik te bestemmen (Verkeersdoeleinden), deels door
       parkeren binnen bestemmingen mogelijk te maken en voor het overige is dit gewaarborgd
       door het uitsluiten van bebouwingsmogelijkheden (tuinbestemmingen vóór en tussen de
       bouwvlakken voor hoofdgebouwen).
       In de 2e fase is in ruime mate voorzien in parkeervoorzieningen langs de weg. Globaal is in
       het schetsontwerp voor de 2e fase langs de weg ruimte voor 50 parkeerplaatsen. Deze
       parkeercapaciteit is ruimschoots toereikend voor de 2e fase en kan tevens een functie ver-
       vullen voor de 1e fase. De plantoelichting is ter verduidelijking ten aanzien van dit aspect
       aangevuld. Voorts wordt evenals in de 1e fase uitgegaan van ten minste één parkeerplaats
       per woning op het eigen woonperceel. Via de instrumenten van gemeentelijke bouwveror-
       dening en bouwvergunning zal hierop worden toegezien. Op basis van de bouwverorde-
       ning kunnen bij verlening van een bouwvergunning per geval eisen worden gesteld met
       betrekking tot het aantal, op eigen terrein, te realiseren parkeerplaatsen. Daarbij kan het
       gaan om zowel gebouwde als niet-gebouwde parkeerplaatsen.
       Volgens jurisprudentie is het niet toegestaan in het bestemmingsplan een voorschrift op te
       nemen, dat een bouwwerk slechts mag worden opgericht als wordt voldaan aan het aantal
       voorgeschreven parkeerplaatsen. In feite komt het erop neer dat het bestemmingsplan als
       instrument van toelatingsplanologie niet het middel is om het realiseren van parkeerplaat-
       sen af te dwingen.
       Mocht blijken dat de beschikbare parkeerruimte veelvuldig op toeristische hoogtijdagen / tij-
       den wordt bezet, kunnen aanvullende parkeermaatregelen worden genomen. Dit is thans
       nog niet aan de orde.
s.     Aanvullend op de lusvormige interne ontsluiting en de bestaande hoofdentree komt er ook
       via de 2e fase een volwaardige wegaansluiting (voor alle verkeer toegankelijk en met een
       wegbreedte van ten minste 4,5 meter op de Burgemeester Aernoudtsweg, waardoor het
       woongebied voor alle verkeer vanaf deze weg goed bereikbaar is. Dit geldt ook in geval
       van calamiteiten.
t.     Indien het bouwprogramma het toelaat dan zal bezien worden of bij aanvang van de 2e
       fase ook direct het groene plein aangelegd kan worden. Wellicht is dit mogelijk in samen-
       hang met de aanleg van de infrastructuur.
u.     Voor onderhavig plangebied is op dit moment geen voorbereidingsbesluit van toepassing.
       De gemeenteraad is thans niet voornemens een voorbereidingsbesluit te slaan. Indien



Adviesbureau RBOI
                                                                                        710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 392 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 393 ======================================================================

<pre>Inspraak- en overlegprocedure                                                                     32



       daar in de toekomst toe overgegaan wordt dan wordt dit op de gebruikelijke wijze gepubli-
       ceerd in het Zeeuws-Vlaams Advertentieblad.

       Ad 7. 't Duumpje, Natuurbeschermingsvereniging West Zeeuws-Vlaanderen, namens
       deze de J.I. Risseeuw (secretaris), Philipsweg 9a, 4501 PH Oostburg (2 brieven van
       20 juli 2005)
       Inspraakreactie
a.     De voorgenomen nokhoogte van 15 meter (etagegebouw) wijkt sterk af van de omgeving.
       Dit tast het historische landschap ernstig aan. Verzocht wordt om terug te komen op dit
       voornemen.
b.     Verzocht wordt de voorgenomen groengordel aan de west- en zuidzijde ook in het aan te
       passen bestemmingsplan te handhaven en op te nemen dat deze moet worden ingeplant
       met bomen en struiken van inheemse herkomst, met een minimale breedte van 7 meter.
       Hierdoor worden de contouren van de harde bebouwing verzacht. Gevraagd wordt om de
       reeds aanwezige bomen en struiken (onder andere de cultuurhistorisch- en landschappe-
       lijk waardevolle meidoornheg aan de zuidwestzijde) planologische bescherming te bieden.
c.     Verzocht wordt de bestemming 'erven' te vervangen door bestemming 'tuinen' waardoor
       een groenere uitstraling van het plangebied gegarandeerd blijft.
d.     Gevraagd wordt de agrarische bestemming te handhaven: vooralsnog wordt geen enkele
       reden gezien om nu reeds de bestemming te wijzigen in woondoeleinden.
e.     Dit is bovendien in strijd met de aanwijzing van West Zeeuws-Vlaanderen als Nationaal
       landschap.
f.     Als de gemeente ondanks alle aangevoerde argumenten toch verder gaat om in het be-
       stemmingsplan agrarische, bestemmingen om te zetten in woonbestemmingen, dan wordt
       dringend verzocht om de nog aanwezige lindebomen aan te merken als karakteristieke,
       landschappelijke en cultuurhistorisch waardevolle bomen, en de grond binnen de contou-
       ren van de bomen aan te merken als groenvoorziening.
g.     Verzocht wordt de bestemming landschappelijke doeleinden en de sub bestemming cul-
       tuurmonument te behouden voor het gebied (buitenwallen) ten noorden van de reeds ge-
       realiseerde bebouwing van het plangebied Groenevelt en de vestingwerken. Door een
       parkachtige invulling van de buitenwallen middels bomen zonder straatmeubilair, speel-
       werktuigen, lichte bouwwerken en dergelijke kunnen de harde bebouwingscontouren van
       de huizen in plan Groenevelt verzacht worden zodat het zicht vanaf het wandelpad over de
       wallen en het fietspad langs de wallen richting Groenevelt minder storend is.
h.     In het plangebied worden de twee woningen aan de Burgemeester Aernoudtsweg 5 en 7
       aangemerkt als karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Opgemerkt
       wordt dat ook de voormalige pastoriewoning aan de Nieuwstraat 79 hiervoor in aanmer-
       king dient te komen.
i.     Bezwaar wordt geuit tegen deeltijdwonen in woonpark Groenevelt.
j.     Bij de acceptatie van woonpark Groenevelt eerste deel, is vastgelegd dat deel 2 pas ge-
       realiseerd zou worden als 90% van deel 1 verkocht zou zijn. De helft daarvan is nog niet
       verkocht.

       Commentaar gemeente
a.     In het plan is niet voorzien in een nokhoogte van 15 meter. Bij een goothoogte van maxi-
       maal 8 meter kan hooguit een nokhoogte van 12 meter worden gerealiseerd (zie artikel 12
       lid 3). Hierdoor kan -in relatie tot de mogelijke hoogten van de reguliere woningen (waarbij
       bij een maximale goothoogte van 6 meter een nokhoogte van 10 meter mogelijk is) en van
       geplande en aanwezige boombeplanting- enige c.q. de gewenste accentvorming in de ste-
       denbouwkundige structuur worden bereikt zonder dat daarbij sprake is van landschappe-
       lijke verstoring.
b.     Aan de west- en zuidzijde van het plangebied zijn groenvoorzieningen opgenomen, be-
       stemd en reeds ingeplant. De waarden van de groenelementen aan deze zijde van het
       plangebied acht de gemeente niet van dien aard dat planologische bescherming daarvan
       gerechtvaardigd zou zijn. De thans opgenomen bestemmingen bieden voldoende waar-
       borgen voor de ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing van het woongebied.
       Soorten van inplanting kunnen overigens niet in een bestemmingsplan worden geregeld of
       afgedwongen.
c.     Op een beperkt aantal locaties is de combinatie van de bestemmingen "Woondoeleinden"
       en "Erven" gebruikt. Voor deze locaties wordt het van belang geacht dat het hoofdgebouw


Adviesbureau RBOI
                                                                                       710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 393 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 394 ======================================================================

<pre>Inspraak- en overlegprocedure                                                                    33



       voorop het woonperceel wordt geconcentreerd. Voor zover de gronden met een erfbe-
       stemming grenzen aan de buitenranden van het woonpark zijn daar tuinbestemmingen
       langs gelegd. Op enkele plaatsen is daarnaast een Groenbestemming gelegd. Hiermee is
       in afdoende mate de groene uitstraling van het plangebied gewaarborgd.
d.     De ontwikkeling van de 2e fase is thans aan de orde gezien de actuele belangstelling voor
       het woongebied. Oorspronkelijk ter plaatse aanwezige (agrarische en niet-agrarische) be-
       drijvigheid is inmiddels beëindigd en de gronden zijn verworven. Continuering van de agra-
       rische bestemming is niet in overeenstemming met de feitelijke situatie en ook gelet op de
       woningbouwplannen niet reëel. Om de 2e fase te kunnen realiseren is toekenning van op
       de woongebiedfunctie afgestemde bestemmingen noodzakelijk.
e.     Geenszins is sprake van aantasting (van de kernkwaliteiten) van het Nationaal Landschap.
       De voorgenomen ontwikkelingen bij het Woonpark Groenevelt zijn in overeenstemming
       met het rijks en provinciaal beleid ten aanzien hiervan. Ter verduidelijking zijn paragraaf
       2.7 en bijlage 1 dienaangaande aangevuld. Kortheidshalve wordt daarnaar verwezen.
f.     Thans wordt door de gemeente een lijst opgesteld van bomen die via de nieuw vast te stel-
       len Bomenverordening zullen worden beschermd. In de conceptlijst komen deze bomen
       niet voor. De waarden van de Lindenbomen acht de gemeente niet van dien aard dat op-
       name op deze lijst en/of planologische bescherming daarvan gerechtvaardigd zou zijn.
g.     Kortheidshalve wordt verwezen naar het gemeentelijke commentaar op de inspraakreactie
       van de vereniging van eigenaren ten aanzien van deeltijdwonen.
h.     Door de Stichting Dorp Stad en Land is een inventarisatie gedaan naar potentiële gemeen-
       telijke monumenten. Nieuwstraat 79 scoort hoog op deze lijst. Besloten is ook dit pand in
       dit bestemmingsplan aan te merken als karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle
       bebouwing.
i.     Kortheidshalve wordt verwezen naar het hiervoor gegeven gemeentelijk commentaar op
       de vergelijkbare inspraakreactie van de Vereniging van Huiseigenaren Park Groenevelt.
j.     De gemeente en de projectontwikkelaar hebben een exploitatieovereenkomst afgesloten.
       Dit is een overeenkomst voor het in exploitatie nemen van bouwgrond. Doordat de ge-
       meente zekerheid wil hebben over dat de aan te leggen openbare voorzieningen en de
       toekomstige woonomgeving van goede kwaliteit zijn, wordt met de eigenaar van het te
       ontwikkelen perceel grond een exploitatieovereenkomst gesloten. Daarin wordt geregeld
       welke openbare voorzieningen moeten worden aangelegd, van welke kwaliteit ze moeten
       zijn, maar ook wanneer deze voorzieningen klaar moeten zijn. De hoofdregels voor een
       exploitatieovereenkomst zijn vastgelegd in een door de gemeenteraad vastgestelde ex-
       ploitatieverordening. Elke door de gemeente te sluiten exploitatieovereenkomst is hierop
       gebaseerd. Aangezien het een overeenkomst betreft tussen de gemeente en de project-
       ontwikkelaar kan een derde zich niet op de inhoud hiervan beroepen. Enkel de gemeente
       kan dat. Omdat lezing van de overeenkomst leert dat van het geschetste geen sprake is,
       kan en zal de gemeente dat dus ook niet doen.

       Ad 8 F. Karels, Burgemeester Aernoudtsweg 7, 4524 KZ Sluis (brief van 18 juli 2005);
       Inspraakreactie
a.     Geattendeerd wordt op het achter de woningen aan de Burgemeester Aernoudtsweg nr. 5
       en nr. 7 volgens erfdienstbaarheid aanwezige recht van uitweg en overpad (over 6 meter
       breedte).
b.     In het plan wordt gesteld dat de panden Burgemeester Aernoudtsweg 5 en 7 uit cultuurhis-
       torisch oogpunt in huidige vorm bewaard moeten blijven. Hiertegen wordt bezwaar aange-
       tekend. Inspreker heeft wel eens met de gedachte gespeeld om er een kap op te zetten,
       hetgeen door het plan niet meer mogelijk zou zijn.

       Commentaar gemeente
a.     Verwezen wordt naar het hiervoor gegeven gemeentelijk commentaar op de vergelijkbare
       inspraakreactie van J. Bakker.
b.     Vanwege de karakteristieke en cultuurhistorische waarde van de woningen Burgemeester
       Aernoudtsweg 5 en 7 (waaraan in de plantoelichting aandacht is besteed en waarnaar
       kortheidshalve wordt verwezen) is onder andere het behoud van het bestaande uitwendige
       karakter gewenst. Hiertoe is in artikel 17 een beschermende regeling opgenomen, in combi-
       natie met een aanduiding op de plankaart. Vernieuwing, uitbreiding of verandering van deze
       woningen is mogelijk voor zover het bouwplan geen afbreuk doet aan en mede strekt tot be-
       houd of versterking van het uitwendige bebouwingskarakter.


Adviesbureau RBOI
                                                                                      710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 394 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 395 ======================================================================

<pre>Inspraak- en overlegprocedure                                                                        34



4.2. Resultaten overlegprocedure (ex artikel 10 Bro)
In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 10 van het besluit op de ruimtelijke ordening
is het voorontwerpbestemmingsplan 11) op 12 mei 2005 aan de volgende instanties toegezonden
met het verzoek te reageren:
1. Provinciale Commissie Omgevingsbeleid;
2. Waterschap Zeeuws-Vlaanderen;
3. B.V. Nederlandse Gasunie;
4. Delta N.V.;
5. Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland.

B.V. Nederlandse Gasunie heeft bij brief van 17 mei 2005 aangegeven dat in het plangebied
geen leidingen of stations van hun bedrijf aanwezig zijn en heeft voor het overige geen opmer-
kingen op het plan geuit. Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland heeft bij brief van 15 februari 2006
aangegeven geen gebruik te maken van de mogelijkheid tot inspraak op dit bestemmingsplan.
Delta N.V. heeft niet gereageerd op het plan. De gemeente gaat er dan ook van uit dat deze
aangaande voorliggend bestemmingsplan geen op- of aanmerkingen heeft.

Op de overige ingekomen reacties wordt in het navolgende ingegaan.

        Provinciale Planologische Commissie (tegenwoordig Provinciale Commissie Omge-
        vingsbeleid (PCO), brief van 8 december 2005
        Overlegreactie
a.      Verzocht wordt aan te geven of het plan al dan niet een aantasting en/ of versterking van
        de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap veroorzaakt.
b.      Geadviseerd wordt het gewijzigde Besluit Luchtkwaliteit, in werking getreden op 5 augus-
        tus 2005, te betrekken. Verzocht wordt daarbij de aftrekmogelijkheid van fijn stof en de zo-
        genoemde saldobenadering in de verdere planvorming te betrekken.
c.      Verzocht wordt een agrarische randzone van 50 meter op te nemen waarin het oprichten
        van boomgaarden expliciet wordt uitgesloten.
d.      Bij het plan moet een lijst worden toegevoegd van alle vrijstellingen die op grond van arti-
        kel 15, 17 en 19 WRO zijn verleend.
e.      Gevraagd wordt het definitieve wateradvies van het Waterschap Zeeuws-Vlaanderen te
        verwerken in de waterparagraaf. Voorts wordt er op gewezen dat de Verordening Water-
        huishouding Zeeland 2002 als richtlijn voor de ontwateringsdiepte bij nieuwe plannen mi-
        nimaal 70 cm beneden het maaiveld wordt aangehouden. In de plantoelichting is sprake
        van 90 cm.
f.      Bij handhaving van de huidige plangrens in het ontwerpplan zal een deel van het oude
        plan Groenevelt (te weten de toegang tot het park en een deel van de bestemming Agrari-
        sche doeleinden) blijven vigeren. In overweging wordt gegeven de plangrens op dit punt
        aan te passen.

        Commentaar gemeente
a.      Geenszins is sprake van aantasting van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap.
        Het gemeentebestuur is van mening dat het Woonpark Groenevelt in overeenstemming is
        met het rijks en provinciaal beleid. Ter verduidelijking hiervan zijn paragraaf 2.7 en bijlage
        1 dienaangaande aangevuld. Kortheidshalve wordt daarnaar verwezen.
b.      Het plan is aangepast en aangevuld met de resultaten van een inmiddels overeenkomstig
        het gewijzigde Besluit Luchtkwaliteit uitgevoerd / geactualiseerd luchtkwaliteitsonderzoek.
c.      Het plan is overeenkomstig aangepast.
d.      De gevraagde lijst wordt als een afzonderlijke /losse bijlage aan de provincie aangeleverd.
e.      Het plan is overeenkomstig aangepast/aangevuld.
f.      De plangrens aan de noordzijde van het plan sluit naadloos aan op het in voorbereiding
        zijnde/ nieuwe bestemmingsplan voor de kom van Sluis en het geldende bestemmingsplan
        "Buitengebied". De gevraagde aanpassing van de plangrens is niet zinvol of doelmatig.




11)
      versie 10 mei 2005


Adviesbureau RBOI
                                                                                          710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 395 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 396 ======================================================================

<pre>Inspraak- en overlegprocedure                                                                      35



       Waterschap Zeeuws-Vlaanderen, brief van 23 juni 2005
       Overlegreactie
a.     De zinsnede "Rekening houdend met toekomstige klimaatontwikkelingen valt tijdens deze
       regenperiode 84 mm water per dag" moet worden vervangen door "Rekening houdend met
       toekomstige klimaatontwikkelingen valt tijdens deze 10-daagse regenperiode 139 mm
       neerslag in totaal."
b.     Gedacht wordt aan een bergingsvolume van 418 m3. Opgemerkt wordt dat dit afhankelijk
       is van de omvang van het afgekoppeld verhard oppervlak
c.     Vermeld staat: in regenperiodes loopt de watergang vol …… en zal het water (vertraagd
       worden afgevoerd. Het waterschap gaat er van uit dat dit water afgevoerd wordt naar de
       regenwaterriolering van het gescheiden systeem van fase 1.
d.     Gevraagd wordt de Keur waterschap Zeeuws-Vlaanderen in bijlage 1 te vermelden

       Commentaar gemeente
a.     De plantoelichting is overeenkomstig aangepast.
b.     De plantoelichting is aangevuld met de gemaakte opmerking. Overigens wordt in de plan-
       toelichting hierover aangegeven dat in een later stadium systeem, grootte en omvang van
       het geheel nader worden bepaald, in overleg met de waterbeheerder
c.     Dit uitgangspunt is correct. In de plantoelichting (waterparagraaf) is aangegeven dat aan-
       gesloten wordt op het watersysteem van fase 1.
d.     De keur is in bijlage 1 vermeld.


4.3. Ambtshalve aanpassingen
Na de inspraak- en overlegprocedure is besloten de plankaart en de voorschriften op enkele
onderdelen te wijzigen. De wijzigingen worden hierna toegelicht.

       Voorschriften
-      Van artikel 1 Begripsbepalingen is lid 30 (seksinrichtingen) geschrapt en zijn de leden 31
       en 32 vernummerd in 30 en 31. Deze aanpassing houdt verband met de hierna beschre-
       ven aanpassing van artikel 9.
-      In leden 2 en 3 van artikel 9 "Gebruik van gronden en bouwwerken" uit het voorontwerpbe-
       stemmingsplan werd aangegeven wat wel en wat niet onder strijdig gebruik werd verstaan.
       Volgens een recente uitspraak van de Raad van State (zie Bouwrecht 2005, 128) worden
       deze leden niet meer geaccepteerd. Naar aanleiding hiervan zijn de betreffende leden ge-
       schrapt. De genoemde vormen van strijdig gebruik behoeven niet in de artikelen van de
       gehanteerde bestemmingen te worden opgenomen omdat de doeleindenomschrijvingen
       van deze bestemmingen van zichzelf voldoende duidelijk zijn of omdat deze niet in het be-
       stemmingsplan worden geregeld (maar in de APV).
-      Omdat naar aanleiding van de inspraak en overlegprocedure een agrarische bestemming
       met een aanlegvergunningenstelsel is opgenomen, zijn in artikel 20 "Strafbepaling" de
       verwijzingen aangepast.

       Toelichting
-      In bijlage 1 is de tekst over het prostitutiebeleid geschrapt. Dit beleid behoeft in voorlig-
       gend bestemmingsplan geen regeling meer.




Adviesbureau RBOI
                                                                                        710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 396 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 397 ======================================================================

<pre>Inspraak- en overlegprocedure              36




Adviesbureau RBOI
                                710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 397 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 398 ======================================================================

<pre>                                                                                                 37
5. Financiële uitvoerbaarheid

Het woonpark wordt ontwikkeld en gefinancierd onder verantwoording van Groenevelt Sluis
B.V.. Overdracht, beheer en onderhoud van de gronden zijn voor de 1e fase reeds privaatrech-
telijk geregeld in een exploitatieovereenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Omdat
sprake is van een uitbreiding van het plangebied met een 2e fase wordt voor de vaststelling van
het bestemmingsplan een nieuwe exploitatie-overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar. De
inhoud van deze overeenkomst wordt afgestemd op de in dit bestemmingsplan aangegeven
mogelijkheden, inclusief de uitbreiding. Met deze overeenkomst is het risico voor de gemeente
veiliggesteld.

Uit de door Groenevelt Sluis B.V. aangeleverde exploitatieberekening voor de 2e fase blijkt dat
het plan voor uitbreiding financieel uitvoerbaar is. In de exploitatie-opzet is onder andere reke-
ning gehouden met de kosten voor grondverwerving, infrastructurele werken, voorzieningen zo-
als gas, water, licht, brandkranen etc., aannemingskosten, studiekosten en ontwikkelingskos-
ten. De kosten zijn afgezet tegen de opbrengsten van de verkoop van de woningen inclusief de
gronden.

De planologische regeling voor de 1e fase is al zo'n 10 jaar van kracht. Voorliggende bestem-
mingsplanherziening omvat een actualisatie van de voorschriften en plankaart. Een exploitatie-
berekening voor de bestaande, deels nog in aanbouw zijnde, 1e fase wordt niet opportuun ge-
acht.




Adviesbureau RBOI
                                                                                      710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 398 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 399 ======================================================================

<pre>Financiële uitvoerbaarheid                   38




Adviesbureau RBOI
                             710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 399 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 400 ======================================================================

<pre>                                                                                               39
6. Bij de vaststelling aangebrachte wijzigingen

6.1. Gewijzigde vaststelling
Het ontwerpbestemmingsplan (versie 06-03-2006) heeft met ingang van 22 juni 2006 in het
kader van de vaststellingsprocedure (ex artikel 23 WRO) gedurende 6 weken ter inzage gele-
gen. Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad op 23-11-2006 gewijzigd vastgesteld. In
deze paragraaf wordt volstaan met een opsomming van de aangebrachte wijzigingen. Voor
meer uitgebreide informatie wordt verwezen naar het raadsvoorstel en -besluit zelf.

      Aanpassingen naar aanleiding van (tijdig ingebrachte) zienswijzen
Naar aanleiding van tijdens voornoemde periode van terinzagelegging ingebrachte zienswijzen
zijn de volgende wijzigingen in de bestemmingsregeling (plankaart en voorschriften) en aan-
passingen in de plantoelichting aangebracht.

     Aangebrachte wijzigingen in de bestemmingsregeling
Plankaart
-    Vanwege bestaande rechten is op de plankaart en het bijbehorende renvooi ten behoeve
     van een achterontsluiting van de percelen Burgemeester Aernoudtsweg 5 en 7 aan de
     noordelijk daarvan geprojecteerde bestemming Groenvoorzieningen een subbestemming
     "ontsluiting" toegevoegd.
-    De woningbouwcapaciteit en daarmee het aantal woningbouwkavels is in de eerste fase
     van het woonpark teruggebracht van 63 naar 60 woningen. Op de plankaart is daartoe in
     de westelijke randzone en in het daartegenover gelegen middengebied in combinatie met
     een daaruit voortvloeiende ondergeschikte (beperkte) aanpassing van bouwvlakken
     (waaronder samenvoeging van twee bouwvlakken) het maximum aantal te bouwen wonin-
     gen teruggebracht van 10 naar 9 woningen respectievelijk van 18 naar 16 woningen.

Voorschriften
-   Aan artikel 6 "Groenvoorzieningen" (GR) is vanwege bestaande rechten een nieuw lid 1d
    toegevoegd ten behoeve van een achterontsluiting voor de percelen Burgemees-
    ter Aernoudtsweg 5 en 7.
-   Aan artikel 3 lid 3 is een nieuw lid k toegevoegd waarin is vastgelegd dat gebouwen niet
    plat mogen worden afgedekt. Deze bepaling geldt niet voor de gebouwen die zijn aange-
    duid als "karakteristieke- of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing".

    Aangebrachte wijzigingen in de plantoelichting
-   De plantoelichting is genuanceerd op het punt van de karakteristieke vormgeving van wo-
    ningen. In paragraaf 2.1 is onder de kop "Ruimtelijke opzet 1e fase woonpark" de zinsnede
    "Elke woning heeft een eigen karakteristieke vormgeving met traditionele neo-romantische
    beeldkenmerken" vervangen door de zinsnede "De woningen zijn uitgevoerd met tra-
    ditionele neo-romantische beeldkenmerken". De grondgedachte van het plan is daarbij
    overeind gebleven.
-   De plantoelichting is uitgebreid met een beeldkwaliteitsparagraaf. Deze vormt een onder-
    deel van paragraaf 2.1.
De wijzigingen van de toelichting hebben geen juridische betekenis.

     Ambtshalve wijzigingen
Bij de vaststelling van het bestemmingsplan gaven enkele buiten genoemde periode van terin-
zagelegging ingebrachte reacties/ zienswijzen, ondanks dat deze formeel te laat waren inge-
diend, voor de gemeenteraad alsnog aanleiding om de volgende ambtshalve wijzigingen door te
voeren.

       Wijzigingen bestemmingsregeling
-      Op de plankaart is het gebied van de agrarische randzone verkleind.
-      Voor de gronden behorende bij Burgemeester Aernoudtsweg 9 is de bestemmingsregeling
       (plankaart en voorschriften) zodanig aangepast dat het gebruik c.q. de functie opslag van
       agrarische producten en werktuigen kan worden gecontinueerd. Concreet betekent dit dat
       de bestemming Woondoeleinden, Erven en Tuinen (gedeeltelijk) zijn gewijzigd in de be-

Adviesbureau RBOI
                                                                                    710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 400 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 401 ======================================================================

<pre>Bij de vaststelling aangebrachte wijzigingen                                                   40



       stemming Agrarische doeleinden met de subbestemming "opslag van agrarische produc-
       ten en werktuigen". Aan het (nieuwe) agrarische bouwvlak is de aanduiding 25% toege-
       voegd (de aanduiding percentage in het renvooi is eveneens gewijzigd in 25%). De be-
       drijfswoning is geregeld met de nadere aanwijzing "bedrijfswoning" (bw). De oppervlakte
       en inhoud daarvan zijn, zoals gebruikelijk binnen andere bestemmingsplannen binnen de
       gemeente, vastgelegd.
-      De in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen agrarische bestemming voor de gronden
       tussen voornoemd perceel en de woningen Groenevelt 2 tot en met 10 is gewijzigd in een
       tuinbestemming.
-      Op de plankaart is het in de randzone van de naar voornoemd perceel leidende toegangs-
       weg het in fase 2 van het woonpark geprojecteerde bouwblok W6(ng)[2] enkele meters
       westwaarts opgeschoven.


6.2. Slotopmerking
Het ontwerpbestemmingsplan dateert van 6 maart 2006 en is in het kader van de vaststellings-
procedure met ingang van 22 juni 2006 ter inzage gelegd. In dat plan is het toen geldende pro-
vinciale beleidskader beschreven. Het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 is nadien (op 30 juni
2006) vastgesteld. De hoofdlijnen van het in het ontwerpbestemmingsplan beschreven provin-
ciale beleid zijn overgenomen in het omgevingsplan.
In verband hiermee is in voorliggend plan volstaan met het handhaven van betreffende tekst-
delen in de plantoelichting en bijlage 1.

Daarnaast is uit oogpunt van inzichtelijkheid in de besluitvorming ten aanzien van de gewijzigde
woningcapaciteit en het bij Burgemeester Aernoudtsweg continueren van de agrarische opslag
en opnemen van een tuinbestemming in de randzone niet besloten tot aanpassing van de plan-
toelichting (inclusief kaart 2).




Adviesbureau RBOI
                                                                                    710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 401 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 402 ======================================================================

<pre>                                                                                                     1
Bijlage 1. Beleidskader

Voor het ruimtelijk-functionele beleid voor het woonpark Groenevelt is afstemming op actueel
provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid van belang.
In deze bijlage wordt ingegaan op het voor de planontwikkeling relevante beleidskader.

B1.1. Nota Ruimte (Rijksbeleid Ruimtelijke Ordening)
      Essentie Nota ruimte
De Nota Ruimte (op 17 januari 2006 door de Eerste Kamer aangenomen) omvat het rijksbeleid
aangaande de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doel-
stellingen voor de komende decennia. In de nota worden vier algemene doelen geformuleerd:
versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige
steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimte-
lijke waarden en borging van de veiligheid.
In de Nota Ruimte is de economische vitaliteit als belangrijk speerpunt opgenomen met daarbij
als afgeleide een goed functionerende woningmarkt met meer aandacht voor de vraag vanuit
de markt. Werken aan een vitaal platteland en vitale steden zijn belangrijke doelstellingen voor
de komende jaren. Vitaliteit van het platteland moet worden versterkt door ruimte te geven aan
het hergebruik van bebouwing en nieuwbouw in het buitengebied, vergroting en aanpassing van
de toeristisch-recreatieve mogelijkheden.
De nota stelt "ruimte voor ontwikkeling" centraal en gaat uit van het motto "decentraal wat kan,
centraal wat moet". Gebiedsgerichte, integrale ontwikkeling waarin alle betrokkenen participe-
ren wordt ondersteund. Hiermee wordt meer verantwoordelijkheid gelegd bij de provincie en
gemeenten om te sturen in de ruimtelijke ordening.
De provincie is verantwoordelijk voor de toe-/verdeling van de ruimte voor wonen en werken
over de gemeenten. Daarbij wordt rekening gehouden met uiteenlopende ruimtelijke belangen
van bovenlokale aard, zoals het bovengemeentelijk niveau van woning- en bedrijventerreinen-
markt, waterberging, natuurbehoud, infrastructuur en de kwaliteit van grotere kernen. Daarnaast
vormt ook verhoging van de kwaliteit een hoofdpunt van beleid: voldaan moet worden aan de
veranderende vraag naar woningen en woonomgevingen.
Ook de verantwoordelijkheid voor de basiskwaliteit van het landschap ligt bij provincies en ge-
meenten. "Ontwikkelen met kwaliteit" is voor ruimtelijke plannen één van de doelen.

      Nationaal Landschap
West Zeeuws- Vlaanderen is in de Nota Ruimte aangewezen als nader te begrenzen Nationaal
Landschap. Nationale landschappen zijn gebieden met een internationaal zeldzame of unieke
en nationaal kenmerkende landschapskwaliteiten. Deze moeten behouden blijven, duurzaam
beheerd worden, en waar mogelijk versterkt worden. In samenhang hiermee zal de toeristisch-
recreatieve betekenis moeten toenemen. Binnen nationale landschappen is "behoud door ont-
wikkeling" het uitgangspunt van het ruimtelijke beleid.
Provincies zijn verantwoordelijk voor de uitwerking van het beleid voor nationale landschappen.
Zij nemen, op basis van de globale begrenzing van de PKB-kaart, een gedetailleerde begren-
zing van de nationale landschappen op in hun streekplannen en werken daarin de per nationaal
landschap benoemde kernkwaliteiten uit. Deze zijn leidend voor de ruimtelijke ontwikkeling.
De kernkwaliteiten van West Zeeuws-Vlaanderen zijn:
-     het polderpatroon met geulensysteem;
-     de overgang van zandige kust, via kleipolders, naar dekzandgebied, met verschillende
      mate van openheid;
-     de aanwezigheid van verdedigingswerken.
Ruimtelijke ontwikkelingen zijn binnen nationale landschappen mogelijk, mits de kernkwaliteiten
van het landschap worden behouden of worden versterkt. In dergelijke gebieden is ruimte voor
de opvang van de eigen bevolkingsgroei (migratiesaldo nul) c.q. wordt uitgegaan van een wo-
ningbouwopgave die het 'migratiesaldo nul' niet overschrijdt. Daarmee wordt bedoeld dat enkel
mag worden gebouwd voor huisvesting van bevolkingsgroei die niet te danken is aan migratie.
Daarnaast is de volgende passage opgenomen als zogenaamde hardheidsclausule voor natio-
nale landschappen:
      "In nationale landschappen met een substantieel negatieve bevolkingsontwikkeling, waar
      ondanks toepassing van het 'migratiesaldo nul principe' de bevolkingsafname niet gekeerd


Adviesbureau RBOI
                                                                                     710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 402 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 403 ======================================================================

<pre>Bijlage 1. Beleidskader                                                                                  2



     kan worden, kan onder voorwaarden een hoger aantal woningen worden gebouwd dan
     uitgaande van het migratiesaldo nul in principe mogelijk zou zijn. In dergelijke gevallen
     mag een door de provincie te bepalen en door het rijk te beoordelen beperkt aantal wonin-
     gen extra worden gebouwd, mits de kernkwaliteiten van het nationaal landschap worden
     behouden of worden versterkt".
Provincies maken afspraken met de gemeenten over de omvang en de locatie van de woning-
bouw. Daarbij kunnen wettelijke basiskwaliteitsregels aanzienlijke ruimtelijke beperkingen op-
leggen. De provincie mag in dergelijke gevallen gemotiveerd de woningbehoefte elders ac-
commoderen.

In de Nota Ruimte wordt de kuststrook Breskens-Cadzand aangegeven als prioritair aandachts-
gebied, waar externe veiligheid (waterbeheersing) in combinatie met de verdere ontwikkeling
van het landschap, natuur, recreatie en economische ontwikkelingen wordt gezien.
Deze ontwikkelingen bieden openingen voor landelijke gemeenten als Sluis.


B1.2. Provinciaal en regionaal ruimtelijk beleid
      Het streekplanbeleid en de Nota ruimte
Het Streekplan Zeeland (1997) zal moeten worden aangepast aan de definitieve Nota Ruimte.
Het thans in voorbereiding zijnde Omgevingsplan Zeeland gaat hierin voorzien. Op 15 november
2005 is het (ontwerp)Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 door Gedeputeerde Staten vastge-
steld. Vaststelling hiervan door Provinciale Staten is medio mei 2006 voorzien. Tot dat het
nieuwe streekplanbeleid/ omgevingsplan in werking is getreden, blijft het Streekplan Zeeland uit
1997 het planologisch toetsingskader voor bestemmingsplannen.

      Provinciaal woonbeleid
      Algemeen
In het algemeen wordt in het huidige en toekomstige provinciale beleid aandacht gevraagd voor
het waarborgen van onder andere ruimtelijke milieu-, woon- en leefkwaliteit. Het bundelingsbe-
leid ten aanzien van wonen en werken wordt voortgezet: dit betekent dat de woningproductie en
bedrijvigheid vooral in stedelijke ontwikkelingszones gebundeld moet worden en dat daarnaast
ook ontwikkelingsmogelijkheden zijn in de kernen.

      Uniek project/bijzondere woonwensen
Het Streekplan Zeeland (1997) biedt de mogelijkheid voor het realiseren van bijzondere projecten,
zogenaamde "unieke projecten". Een aantal kernen in Zeeland beschikt immers over bijzondere
kwaliteiten waardoor deze zeer in trek zijn bij bewoners uit andere provincies of uit het buitenland.
Als gevolg daarvan treedt woonmigratie op. Vanwege de positieve invloed die van deze projecten
kan uitgaan op de woonkwaliteit wordt ontwikkeling daarvan gestimuleerd, onder andere in de
regio West Zeeuwsch-Vlaanderen. Uitgangspunt is dat dergelijke projecten potenties moeten
hebben voor doelgroepen van buiten de provincie, maar tegelijkertijd ook mogelijkheden bieden
voor woningzoekenden uit de regio. Aan de goedkeuring van dergelijke projecten zijn
voorwaarden verbonden. Dergelijke projecten komen niet ten laste van het reguliere
woningbouwprogramma/ -contingent. De provincie heeft het woning(bouw)project Groenevelt te
Sluis aangemerkt als een dergelijk "uniek project".
Dergelijke projecten dragen ook bij aan de diversiteit van de nieuwbouw en kunnen bijdragen
bevordering van de doorstroming op de woningmarkt.

Stimuleren van de woonkwaliteit en diversiteit van de nieuwbouw alsmede aandacht voor bij-
zondere woonwensen (unieke projecten) en bevordering van de doorstroming op de woning-
markt blijven/ zijn in het in de provinciale woonvisie en omgevingsplan vastgelegde nieuwe pro-
vinciale beleid belangrijke beleidsuitgangspunten.

     Provinciale woonvisie en omgevingsplan
Op 18 maart 2005 hebben Provinciale Staten de Streekplanherziening Woonvisie vastgesteld.
De herziening heeft tot doel de op 12 november 2004 vastgestelde provinciale woonvisie en het
Streekplan Zeeland 1997 met elkaar in overeenstemming te brengen en is gehanteerd als op-
maat voor en opgenomen in het omgevingsplan Zeeland 2006-2012.


Adviesbureau RBOI
                                                                                         710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 403 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 404 ======================================================================

<pre>Bijlage 1. Beleidskader                                                                             3



Enkele belangrijke items in het vastgelegde provinciaal woonbeleid zijn de volgende.
- Tussen inbreiding en uitbreiding wordt een vaste verhouding van 50-50 gehanteerd. Dit be-
   tekent dat 50% van de nieuwbouwproductie van een gemeente binnen bestaand bebouwd
   gebied dient plaats te vinden. Teneinde het onderscheid tussen inbreiding en uitbreiding
   helder en eenduidig te maken, worden de grenzen van het bebouwd gebied gezamenlijk met
   gemeenten worden vastgelegd.
   Om helderheid te scheppen in wat nu binnen en buiten bestaand bebouwd gebied is, is/
   wordt voor iedere kern door het college van Gedeputeerde Staten in nauw overleg met de
   gemeenten een grens van het bestaand bebouwd gebied vastgesteld. Alle woningbouw-
   plannen binnen die grens worden dan als herstructurering of inbreiding aangemerkt en tellen
   mee voor de doelstelling dat 50% van de woningproductie binnen bestaand bebouwd gebied
   moet worden gerealiseerd.
   NB: Voor voorliggend bestemmingsplan is relevant dat de 1e en 2e fase van het woonpark
        Groenevelt in Sluis gelegen zijn binnen de vastgestelde begrenzing bebouwd gebied
        voor de kern Sluis.
- De prioriteitsvolgorde herstructurering – inbreiding – uitbreiding is en blijft van toepassing.
- De woningbehoeftenprognoses worden niet langer gehanteerd als randvoorwaarde voor de
   uitbreiding van de woningvoorraad. In plaats daarvan bepalen gemeenten in hoge mate zelf
   de omvang, spreiding en samenstelling van het bouwprogramma.
Op basis van deze werkwijze wordt het mogelijk om in de overige kernen meer woningen te
bouwen dan nodig zou zijn om de natuurlijke groei op te kunnen vangen.

Tegemoetkomen aan de woonwensen van de woonconsument vormt in deze visie de centrale
doelstelling van het provinciale woonbeleid, maar kwalitatieve streekplandoelstellingen zoals
bundeling en zuinig/zorgvuldig ruimtegebruik blijven van kracht.

Het vergroten van de woningproductie is van groot belang. Geconstateerd wordt dat er te wei-
nig nieuwe woningen worden gebouwd. Als gevolg daarvan zijn de prijzen op de woningmarkt
sterk gestegen, zijn de doorstroming en herstructurering gestagneerd, is de druk op de huurwo-
ningmarkt en op het goedkope segment toegenomen, waardoor kwetsbare groepen in de knel
dreigen te komen.

Met het oog op de wensen van de woonconsument is, naast de omvang, ook de kwaliteit en di-
versiteit van de woningproductie van belang.
In het Streekplan 1997 is opgenomen dat de groeitendens in de bevolkingsontwikkeling moet
worden vastgehouden en versterkt. De natuurlijke bevolkingsgroei loopt echter steeds verder
terug, als gevolg waarvan de bevolkingsgroei meer en meer afhankelijk wordt van een vesti-
gingsoverschot. Woningbouw kan hierbij een belangrijke rol spelen. Dit betekent dat er ook voor
doelgroepen van buiten de provincie gebouwd zal moeten worden.
De provincie stimuleert daarom de omvang en diversiteit van de nieuwbouwproductie. In de
Woonvisie wordt niet, zoals in het Streekplan 1997 is opgenomen, de prognoses voor natuur-
lijke groei en migratie gehanteerd als randvoorwaarde voor de uitbreiding van de woningvoor-
raad, maar is het voeden van het woningbouwprogramma aan de gemeenten toebedeeld: de
gemeenten krijgen meer vrijheid en verantwoordelijkheid bij het bepalen van de omvang, sa-
menstelling en spreiding van hun bouwprogramma. Het vergroten van de woningproductie kan
echter tot gevolg hebben dat de bestaande woningvoorraad onder druk komt te staan, met
leegstand en verpaupering als gevolg. Dit probleem zal zich niet alleen in de huursector in de
Zeeuwse steden manifesteren, maar in toenemende mate ook in de koopsector op de dorpen.
Structurele aandacht van gemeenten voor herstructurering en transformatie van bestaande wo-
ningen en wijken is daarom op alle niveaus nodig.

Concreet zet de provincie in de Woonvisie in op vier speerpunten / variabele woondoelen:
-   Stimuleren van de omvang en diversiteit van de nieuwbouwproductie.
-   Stimuleren van herstructurering en transformatie van de bestaande woningvoorraad.
-   Aandacht (ruimte bieden) voor "bijzondere" woonwensen (unieke projecten).
-   Zorgdragen voor kwetsbare groepen op de woningmarkt.

Daarnaast betekent de Woonvisie een aanzienlijke verruiming van de bouwmogelijkheden in en
bij overige kernen. In het Streekplan is nog opgenomen dat in en bij overige kernen alleen ge-



Adviesbureau RBOI
                                                                                    710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 404 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 405 ======================================================================

<pre>Bijlage 1. Beleidskader                                                                                  4



bouwd mag worden voor de natuurlijke groei. In de Woonvisie wordt afgezien van een beper-
king van ruimtelijke uitbreidingen bij overige kernen.
Om het verloop van planning en praktijk goed in beeld te krijgen, moeten gemeenten jaarlijks
hun planningslijsten bij de provincie indienen en de uitvoering van deze planningslijsten wordt
jaarlijks door de provincie gemonitord.
Door de provinciale woonvisie periodiek (1x in de 4 jaar) en op basis van het nieuwe Woon On-
derzoek Nederland (WoON) te evalueren en actualiseren kan ingesprongen worden op veran-
deringen op de woningmarkt.

     Zeeland Provinciaal beleid en Nationaal Landschap
In het omgevingsplan is aangegeven dat het doel van de provincie is, samen met het rijk, regio-
nale overheden en belangengroepen, de kwaliteiten van het Nationaal Landschap Zuidwest
Zeeland (waaronder West Zeeuws Vlaanderen) te versterken. Voor het Nationaal Landschap
wordt daarvoor een uitvoeringsprogramma opgesteld waarin aandacht wordt besteed aan be-
houd en ontwikkeling van de grondgebonden landbouw, natuur, landschap, cultuurhistorie, toe-
risme en recreatie. Het beleid is niet alleen gericht op ontwikkeling van de kernkwaliteiten, maar
nadrukkelijk ook op het optimaal benutten van de kansen die dit biedt voor recreatie en toe-
risme. Ook in andere opzichten moet het Nationaal Landschap zich sociaal-economisch vol-
doende kunnen ontwikkelen, want ook het landschap is zeer gebaat bij een goed functionerend
en een vitaal platteland. Ook deze aspecten komen in het uitvoeringsprogramma aan bod. De
provincie heeft de kernkwaliteiten en globale begrenzing nader uitgewerkt.

In het omgevingsplan is ook specifiek beleid op het gebied van wonen en werken in het Natio-
naal Landschap opgenomen. Met betrekking tot wonen betreft dit het volgende.

Voor kernen binnen het Nationaal Landschap is de woonfunctie leidend. Deze dient behouden
en versterkt te worden. Het algemene provinciale woningbouwbeleid van bundeling en zorgvul-
dig ruimtegebruik (inbreiding) biedt voor het behoud en versterking van de woonfunctie vol-
doende waarborgen.
Voor woningbouwplannen buiten bestaand bebouwd gebied wordt van gemeenten een expli-
ciete onderbouwing ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit gevraagd waarbij uitgangspunt is
dat de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap niet worden aangetast. Zodoende wordt de
ruimtelijke kwaliteit in het Nationaal Landschap extra gewaarborgd. De provincie wil daarnaast
voorbeeldprojecten in het kader van de 'ruimtelijke kwaliteit kernuitbreidingen' met prioriteit in de
Nationale Landschappen uitvoeren.

Belangrijke uitgangspunten van het provinciale woon- en ruimtelijk beleid zijn de zorgen om de
bevolkingsontwikkeling en de ruimtelijke kwaliteit. Dit laatste uitgangspunt is vertaald in rand-
voorwaarden van bundeling en inbreiding in bestaand bebouwd gebied. Het realiseren van kwa-
liteit voor zowel de woning als de (woon)omgeving staat daarbij centraal. Tevens worden, als
antwoord op demografische ontwikkelingen in Zeeland, ontwikkelingsmogelijkheden geboden
ter bevordering van de woonmigratie, zodat het draagvlak voor voorzieningen, de leefbaarheid
en de economische vitaliteit behouden blijven. Wat voor heel Zeeland geldt, is in hogere mate
terug te vinden in het Nationaal Landschap. In het deelgebied West Zeeuws-Vlaanderen is al
lange tijd sprake van een negatieve bevolkingsontwikkeling. Voor het Nationaal Landschap
worden aanvullende kwaliteitswaarborgen voor nieuwe ontwikkelingen ingebouwd door extra
aandacht te vragen voor de ruimtelijke kwaliteit. Met dit woonbeleid geeft de provincie invulling
aan de voor de nationale landschappen in de Nota Ruimte geformuleerde hardheidsclausule.

      Gebiedsgerichte aanpak West Zeeuwsch-Vlaanderen
Voor de regio West-Zeeuws-Vlaanderen/ het buitengebied van de gemeente Sluis is het Ge-
biedsplan West Zeeuwsch-Vlaanderen "Natuurlijk Vitaal" opgesteld en van kracht: een gebieds-
gericht inrichtingsplan met een uitvoeringsprogramma en een tijdshorizon van 15 jaar (2003-
2018). Het is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de Gebiedscommissie West Zeeuwsch-
Vlaanderen, waarin zijn vertegenwoordigd de gemeente, de provincie, het Waterschap, de sec-
toren recreatie, landbouw, natuur en milieu en het bedrijfsleven.
Het gebiedsplan is door het college van Gedeputeerde Staten vastgesteld op 13 juli 2004 en is
planologisch verankerd in de op 16 april 2004 vastgestelde streekplanherziening West
Zeeuwsch-Vlaanderen: het vormt daarmee een belangrijk beleids- en toetsingskader voor ruim-
telijke plannen in de regio West Zeeuwsch-Vlaanderen.


Adviesbureau RBOI
                                                                                         710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 405 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 406 ======================================================================

<pre>Bijlage 1. Beleidskader                                                                            5




De kern van de gebiedsgerichte aanpak is een integrale visie over hoe een kwaliteitsimpuls aan
dit gebied kan worden gegeven voor gezonde economische pijlers in een aantrekkelijke
omgeving. Verandering is namelijk noodzakelijk om de neerwaartse spiraal met betrekking tot
werkgelegenheid, inwonertal en voorzieningenniveau (leefbaarheid) om te buigen alsmede de
sluipende achteruitgang van landschap en natuur te stoppen.

B1.3. Woonvisie Sluis (februari 2005)
De Woonvisie dient onder meer als kader voor de woningbouwprogrammering op een aantal
nog te ontwikkelen woningbouwlocaties. Daarnaast moet de visie inzicht geven in de samen-
hang van verschillende facetten van het volkshuisvestingsbeleid in de gemeente voor de peri-
ode 2004-2010 met een doorkijk naar 2015.
Gezien de ambities van de gemeente Sluis, de problemen waar de gemeente mee wordt ge-
confronteerd (werkgelegenheid, de terugloop in het inwonertal / het aantal huishoudens, het
wegvallen van het draagvlak van voorzieningen, leefbaarheidsprojecten) maar vooral ook de
kansen / potenties die er nog in het verschiet liggen op het gebied van recreatie en toerisme,
zorg en wonen, wordt ingezet op selectieve groei en zorgvuldig beheer van de woningvoorraad.
De insteek is om met gedifferentieerde nieuwbouw van woningen in te spelen op de vraag van
de woonconsumenten die momenteel in de gemeente wonen (en daarmee vertrek van inwoners
naar elders te voorkomen), en om nieuwe inwoners van buiten de regio aan te trekken.
Deze beleidsopgave is in de woonvisie als volgt uitwerkt.
1. Inzetten op een uitbreiding van de woningvoorraad met circa 1.300 woningen in de periode
     2005-2015. Met deze doelstelling zou het inwonertal in genoemde periode met 2.600 tot
     3.200 inwoners toenemen. De nieuwbouw moet de negatieve spiraal van ontgroening,
     vergrijzing en het uitblijven van bevolkingsgroei doorbreken en de leefbaarheid van het
     gebied vergroten.
2. Versterking vestigingsklimaat (boven)lokale vraag door sterke impuls recreatie en zorg.
     Wanneer met het aantrekken van een bovenlokale vraag wordt ingezet op bijvoorbeeld vi-
     tale ouderen, alsmede gezinnen met kinderen, dan zal het voorzieningenaanbod voor deze
     groepen op het gebied van recreatie, cultuur en dergelijke moeten worden uitgebreid en
     bovendien een kwaliteitsslag moeten ondergaan. De ingezette valorisering van een aantal
     kernen zal moeten worden voortgezet om zo de aantrekkelijkheid en identiteit van deze
     kernen verder te versterken.
3. Ruimtelijke ontwikkelingsrichtingen relateren aan kwaliteiten van kernen.
     Bij de verdere uitbreiding van de woningvoorraad zal nadrukkelijker naar de aanwezige po-
     tenties van de gebieden moeten worden gekeken. De geconstateerde lokale/ regionale
     vraag moet vooral in kernen als Oostburg en Breskens en de overige drie grotere kernen
     geëffectueerd worden, gezien de mogelijkheden en de vraag die daar ligt.
4. Differentiatie woningbouw moet aansluiten bij lokale en bovenlokale vraag in relatie tot ge-
     wenste ruimtelijke ontwikkelingsrichtingen.
     Relevant voor een goede afzet van de nieuw te bouwen woningen is, dat de verschillende
     woningbouwprogramma's aansluiten bij de woningvraag die beantwoord moet worden en
     tevens recht doet aan de eigenschappen van de planlocaties.
5. Aanpassingen bestaande woningvoorraad.
     Onlosmakelijk verbonden aan de nieuwbouwplannen is de noodzaak tot herstructurering
     van de bestaande woningvoorraad. Om dreigende leegstand aan de onderkant van de
     woningmarkt te voorkomen, moet tegelijkertijd de aanpassing van de bestaande woning-
     voorraad (door sloop en/ of herstructurering) worden opgepakt. Ook dient een duidelijk be-
     leid te worden gevoerd ten aanzien van tweede woningen.

In de woonvisie zijn door middel van een sterkte- en zwakte-analyse de (woon)kwaliteiten per
kern aangegeven. Duidelijke groeimogelijkheden zijn voorzien in de 5 grotere kernen van de
gemeente, met name Oostburg, Breskens, Sluis, Aardenburg en IJzendijke. Om de slag naar
uitvoering te kunnen maken, wordt in ieder geval voor deze kernen een uitvoeringsprogramma
opgesteld.

Een van de speerpunten voor de kern Sluis is versterking woningaanbod ook voor meer koop-
krachtige vraag. Ingespeeld dient te worden op de behoefte aan 2 onder 1 kapwoningen, vrij-
staande woningen en bouwkavels. In kwantitatief opzicht wordt voor de periode 2004 tot en met
2015 uitgegaan van het volgende programma:


Adviesbureau RBOI
                                                                                   710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 406 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 407 ======================================================================

<pre>Bijlage 1. Beleidskader                                                                                                6



-       Lokale/regionale vraag          : 100 woningen;
-       Bovenregionale vraag            : 70 woningen.

Ten aanzien van de voorgenomen tweede fase van Groenevelt is opgemerkt dat deze wellicht
dient te worden bezien in het licht van Sluis aan Zee en landinwaartse waterontwikkeling. Voor-
alsnog wordt gedacht aan kleinere woningen (400-450 m3) op kleinere kavels deels ook voor lo-
kaal publiek, (indicatief) totaal circa 30 woningen. De prijsklasse waarop wordt ingezet is
€ 300.000-€ 600.000,-.
Gezien het karakter en de opzet van de Groenevelt-locaties, zijn ook de woningen in de tweede
fase uitsluitend bedoeld voor permanente bewoning.


B1.4. Archeologie
In het Streekplan Zeeland is, in aansluiting op het verdrag van Malta 12), vastgelegd dat arche-
ologisch onderzoek een vast onderdeel moet vormen in de planvoorbereiding van ingrepen in
en op de bodem. Het streven is behoud van het archeologisch erfgoed in de bodem. Indien an-
dere belangen boven het archeologisch belang prevaleren, wordt gestreefd naar behoud van de
archeologische informatie door opgraving, uitwerking, rapportage en opslag in het provinciaal
archeologisch depot.

Gedeputeerde Staten hebben vervolgens in mei 2001 aanvullend beleid geformuleerd inzake
de bescherming van archeologisch erfgoed en het provinciale toezicht op gemeentelijke (ruim-
telijk) plannen en projecten. Bij de voorbereiding van ruimtelijke plannen en projecten die ge-
paard gaan met een ingreep in of op de bodem zijn gemeentebesturen gehouden onderzoek te
doen naar de bodemgesteldheid en de aanwezigheid van archeologische waarden. De resulta-
ten daarvan dienen te worden betrokken in de integrale afweging van belangen.

Ter effectuering van het provinciaal archeologisch beleid zijn de Archeologische Monumenten
Kaart Zeeland (AMKZ) en de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) door Gedepu-
teerde Staten in mei 2001 vastgesteld als toetsingskader bij beoordeling van ruimtelijke plannen
en projecten. Ook dient rekening te worden gehouden met eventuele bij de Rijksdienst voor het
Oudheidkundig Bodemonderzoek en de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ) bekende
archeologische bodemvondsten.


B1.5. Water(toets)
Voor voorliggende planontwikkeling zijn de Vierde Nota Waterhuishouding (Ministeries van Ver-
keer en Waterstaat, VROM en Landbouw en Visserij, 1998), de 3e Kustnota, tradities, trends en
toekomst (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 2000) en het Waterhuishoudingsplan 2001-
2006, Samen Slim met Water (vastgesteld door Provinciale Staten in 2001) van belang. Daar-
naast dient rekening te worden gehouden met de in 2001 door het rijk, provincies, Vereniging
van Nederlandse Gemeenten en Unie van Waterschappen ondertekende startovereenkomst
Waterbeleid 21e Eeuw (WB21). Op 28 november 2001 zijn de Bestuurlijke Notitie en de Hand-
reiking Watertoets door het Bestuurlijk Overleg WB21 gepresenteerd en door de Staatssecreta-
ris van Verkeer en Waterstaat ondertekend.
De watertoets is een concrete uitwerking die voortvloeit uit de startovereenkomst WB21 en
wordt bevestigd in het nationale ruimtelijke ordeningsbeleid. Toepassing van de watertoets is
tevens in 2002 verankerd in de Circulaire Duurzame Stedenbouw van de provincie Zeeland en
per 1 november 2003 in het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro). Ten slotte moet rekening
worden gehouden met de Keur waterschap Zeeuws Vlaanderen, het waterbeheersplan Water-
schap Zeeuws Vlaanderen 2002-2007, Met het water mee (december 2002) en de Deelstroom-
gebiedvisie Zeeland (2003).
Beleidsmatig wordt ingezet op een meer integraal waterbeheer en meer samenhang tussen het
beleid voor water, ruimtelijke ordening en milieu. De hydrologische ordeningsprincipes moeten

12)
      Met de ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) en de parlementaire goedkeuring daarvan (1998) heeft
      de Nederlandse overheid zich verplicht er op toe te zien dat met archeologische vindplaatsen rekening wordt ge-
      houden bij ruimtelijke ordening, milieueffectrapportage, bouwactiviteiten en andere ingrepen in een gebied.


Adviesbureau RBOI
                                                                                                       710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 407 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 408 ======================================================================

<pre>Bijlage 1. Beleidskader                                                                              7



een rol spelen in de besluitvorming over bestemming en inrichting van gebieden. Gebiedsge-
richt maatwerk is hierbij noodzakelijk. Ruimtelijke plannen moeten voldoen aan de eisen die een
duurzaam waterbeheer stelt.
De vereiste "watertoets" heeft betrekking op ruimtelijke besluiten zoals wijzigingen in nieuwe
bestemmingsplannen en streekplannen, nieuwe plannen voor infrastructuur, woningbouw en
bedrijventerreinen en herstructureringsplannen in stedelijk en landelijk gebied. De watertoets is
een procesinstrument gericht op het vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk
beoordelen van alle relevante waterhuishoudkundige aspecten van ruimtelijke plannen en be-
sluiten. De waterbeheerders dienen van meet af aan bij de ruimtelijke planontwikkeling te wor-
den betrokken. Bij de onderbouwing van ruimtelijke plannen, bijvoorbeeld in de bestemmings-
plantoelichting, moet gemotiveerd de keuze worden aangegeven ten aanzien van de waterhuis-
houdkundige aspecten. Het opnemen van een "waterparagraaf" in de toelichting op het ruimte-
lijke plan is op grond van de op 1 november 2003 gewijzigde Bro verplicht. Met ruimtelijke plan
wordt bedoeld: bestemmingsplan, (regionaal) structuurplan, streekplan, ruimtelijke onderbou-
wing voor vrijstelling via artikel 19 lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke ordening (WRO).

Het waterbeleid van de gemeente Sluis is evenals het rijks-, provinciaal en waterschapsbeleid
gericht op bevordering van een duurzaam watersysteem in het stedelijk gebied. Waar mogelijk
en voor zover relevant zullen gerichte maatregelen worden getroffen. Samenwerking met de
waterbeheerder(s) acht de gemeente daarbij van belang. Per plan worden dan ook vroegtijdig
specifieke afspraken gemaakt met de waterbeheerder(s) over de kwalitatieve en kwantitatieve
waterhuishouding.


B1.6. Natuur
Ruimtelijke ingrepen (zoals de realisering van werk- en woongebieden) kunnen invloed hebben
op de natuurwaarden in het betreffende gebied en de directe omgeving. In dit verband dient
toetsing/ beoordeling van dergelijke ingrepen plaats te vinden aan de Flora- en faunawet en de
Vogel- en habitatrichtlijn.
Voor meer informatie over het betreffende beleids-/beoordelingskader en over de in dit verband
uitgevoerde beoordeling wordt verwezen naar bijlage 2.




Adviesbureau RBOI
                                                                                     710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 408 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 409 ======================================================================

<pre>Bijlage 1. Beleidskader                   8




Adviesbureau RBOI
                          710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 409 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 410 ======================================================================

<pre>                                                                                                      1
Bijlage 2. Beoordeling natuurwaarden

B2.1. Context

B2.1.1.Aanleiding en doel
    Plangebied
Voorliggende bijlage bevat de beoordeling van de gevolgen van de ontwikkeling van Woonpark
Groenevelt op de te beschermen natuurwaarden. Voor de beschrijving van het plangebied en
de beoogde ontwikkeling wordt verwezen naar hoofdstuk 2 van de plantoelichting.

     Onderzoeksplicht
Bij een toekomstige ruimtelijke ingreep geldt er volgens het Besluit op de ruimtelijke ordening
(Bro) een onderzoeksplicht, naar de bestaande toestand van het gebied en naar de mogelijke,
wenselijke ontwikkelingen in dat gebied. Hieronder valt ook een onderzoek in het kader van de
Flora- en faunawet. De Flora- en faunawet beschermd aangewezen dier- en plantensoorten in
hun natuurlijke leefgebied. Door een ruimtelijke ingreep kunnen er schadelijke handelingen in of
nabij het plangebied in het kader van de Flora- en faunawet plaatsvinden, waardoor er ver-
bodsbepalingen van de Flora- en faunawet worden overtreden. De Minister van Landbouw,
Natuur en Voedselkwaliteit kan ontheffing verlenen van de verbodsbepalingen indien aan be-
paalde ontheffingscriteria is voldaan.

       Gebiedsbescherming
Naast de soortenbescherming dient tevens onderzocht te worden of gebiedsbescherming van
toepassing is. Daarbij is het onderzoek in het bijzonder gericht op een eventuele aanwezigheid
van speciale beschermingszones in het kader van de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Beide
richtlijnen kennen zowel een interne als een externe werking: indien een ruimtelijke ingreep in of
in de nabijheid van zo'n gebied is voorgenomen, kan dit tot significante verstoring voor het ge-
bied leiden.

    Doel
Samenvattend betekent dit dat de gevolgen van de ontwikkeling op de te beschermen natuur-
waarden moeten worden beoordeeld c.q. inzicht moet worden verkregen in:
-   de aanwezigheid van speciale beschermingszones inzake de Vogel- en Habitatrichtlijnge-
    bied(en) en in de effecten van de ruimtelijke ingreep op dit gebied(en);
-   de aanwezigheid van beschermde dier- en plantensoorten of leefgebieden van be-
    schermde diersoorten en in de effecten van de ruimtelijke ingrepen op deze soorten (is
    een ontheffing noodzakelijk).
  Tevens dient inzichtelijk te worden gemaakt of de ontheffing "redelijkerwijs" zal worden ver-
  leend.


B2.1.2.Vogel- en Habitatrichtlijn
       Regelgeving
De Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn zijn beide Europese richtlijnen. Het doel van de Vogel-
richtlijn is het bieden van bescherming en ontwikkelingsperspectief voor leefgebieden van zeld-
zame en bedreigde vogelsoorten en bescherming van alle vogelsoorten. De Habitatrichtlijn is
gericht op de instandhouding van "natuurlijke habitats" en "wilde flora en fauna". De soortenbe-
scherming van beide wetten zijn geïmplementeerd in de Flora- en faunawet.

De gebiedsbescherming is door middel van beide richtlijnen vastgelegd in de aanwijzing van
speciale beschermingszones, die het meest geschikt zijn als leefgebied voor beschermde vo-
gelsoorten en die van belang zijn voor de instandhouding van bepaalde natuurlijke habitats en
bepaalde flora en fauna. Voor ieder project of plan in of nabij een speciale beschermingszone
kunnen de bevoegde overheden, zoals de gemeente, pas toestemming geven "nadat zij op ba-
sis van een passende beoordeling de zekerheid hebben gekregen dat het project of plan de
natuurlijke kenmerken en/of soorten van het betrokken gebied niet significant aantast".


Adviesbureau RBOI
                                                                                      710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 410 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 411 ======================================================================

<pre>Bijlage 2. Beoordeling natuurwaarden                                                                                      2



B2.1.3. Flora- en faunawet
       Regelgeving
Doel van de Flora- en faunawet is de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuur-
lijke leefgebied. Deze wet vervangt diverse wetten die betrekking hadden op de bescherming
van dier- en plantensoorten. Ongeveer 500 soorten, van de 36.000 soorten die in Nederland
voorkomen, vallen onder de bescherming van deze wet.

     Soorten, verbod en ontheffing
De vele te beschermen diersoorten (vogels, vissen, zoogdieren, amfibieën, reptielen, insecten,
et cetera) en enkele plantensoorten zijn te vinden op lijsten, die onderdeel uitmaken van de
Flora- en faunawet.
Gezien het doel van dit onderzoek is de volgende verbodsbepaling van de Flora- en faunawet
van toepassing. Op grond van de Flora- en faunawet is het verboden:
-    "planten, behorende tot een inheemse plantensoort, … op enigerlei andere wijze van hun
     groeiplaats te verwijderen" (artikel 8);
-    "dieren, behorende tot een beschermde inheemse diersoort, te doden, te verwonden, te
     vangen, te bemachtigen of met het oog daarop op te sporen" (artikel 9);
-    "dieren, behorende tot een beschermde inheemse diersoort, opzettelijk te verontrusten"
     (artikel 10);
-    "nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van dieren beho-
     rende tot een beschermde inheemse soort te vernielen, uit te halen, weg te nemen of te
     verstoren" (artikel 11).
Als er sprake zal zijn van aantasting of verstoring, is het uitvoeren van een dergelijke activiteit
alleen toegestaan met een ontheffing van de Minister van LNV.

     Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB)
Per 23 februari 2005 geldt het gewijzigde Besluit vrijstelling beschermde plant- en diersoorten
(Staatsblad 2004, 501). Dit besluit van 10 september 2004 maakt onderscheid in drie catego-
rieën beschermde soorten. De betreffende soorten staan vermeld in drie tabellen.

      Tabel 1- Algemene soorten: algemene vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkelingen
Voor deze soorten geldt de lichtste vorm van bescherming. Als deze soorten op de locatie voor-
komen dan geldt daarvoor een vrijstelling van de verbodsbepaling van de Flora- en faunawet.
Als iemand activiteiten onderneemt die zijn te kwalificeren als bestendig beheer en onderhoud
of bestendig gebruik of ruimtelijke ontwikkelingen, geldt een vrijstelling voor de soorten in ta-
bel 1 voor artikel 8 tot en met 12 van de Flora- en faunawet. Voor deze activiteiten hoeft geen
ontheffing aangevraagd te worden, wel geldt de algemene zorgplicht 13).
Het is noodzakelijk dat de werkzaamheden buiten het vogelbroedseizoen worden gestart.

      Tabel 2 – Overige soorten: vrijstelling met gedragscode of ontheffing (lichte toets).
Deze soorten krijgen een zwaardere bescherming. Er geldt alleen een vrijstelling als sprake is
van een gedragscode die is goedgekeurd door de Minister van LNV. Hiervoor geldt het vol-
gende: als iemand activiteiten onderneemt die zijn te kwalificeren als bestendig beheer en on-
derhoud of bestendig gebruik of ruimtelijke ontwikkelingen, geldt een vrijstelling voor de soorten
in tabel 2 voor artikel 8 t/m 12 van de Flora- en faunawet, mits activiteiten worden uitgevoerd op
basis van een door de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) goedgekeurde
gedragscode. Een gedragscode moet door een sector of ondernemer zelf opgesteld worden en
ingediend voor goedkeuring. Hetzelfde geldt voor alle vogelsoorten.
Er van uitgaande dat de initiatiefnemer ten tijde van de uitvoering nog niet beschikt over een
goedgekeurde gedragscode, betekent dit dat voor deze soorten ontheffing moet worden aange-
vraagd. Ook hier is het noodzakelijk dat de werkzaamheden buiten het vogelbroedseizoen wor-
den gestart.



13)
      Zorgplicht. De wet erkent de intrinsieke waarde van het in het wild levende dier. Dat betekent dat voor de wet alle
      dieren van onvervangbare waarde zijn en dat mensen daar niet onzorgvuldig mee mogen omspringen. Vanuit deze
      gedacht is de zorgplicht in artikel 2 van de wet opgenomen. De zorgplicht houdt in dat iedereen 'voldoende zorg' in
      acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende dieren (en dus niet alleen de beschermde) en hun leefomge-
      ving. Dit is een algemeen fatsoenseis die voor iedereen geldt. Overigens geldt de zorgplicht ook voor planten.


Adviesbureau RBOI
                                                                                                          710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 411 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 412 ======================================================================

<pre>Bijlage 2. Beoordeling natuurwaarden                                                                    3



     Tabel 3 – Soorten, genoemd in bijlage IV van de Habitatrichtlijn en in bijlage 1 van de
     AMvB: vrijstelling met gedragscode of ontheffing/uitgebreide toets.
Voor deze soorten dient bij ruimtelijke ontwikkelingen altijd ontheffing aangevraagd te worden
indien vaste rust-, verblijfs- en voortplantingsplaatsen worden verstoord. Er geld geen vrijstelling
met gedragscode.

      Ontheffing
Als geen gebruik kan worden gemaakt van de vrijstellingsregeling, dient een ontheffing van de
Flora- en faunawet aangevraagd te worden bij LNV. Het verzoek om ontheffing wordt onder-
worpen aan een lichte toets of een uitgebreide toets, afhankelijk van de soorten die op de plan-
locatie voorkomen.

     Lichte toets
Voor de soorten van tabel 1 en 2 is (eventueel) de lichte toets van toepassing. Deze toets houdt
in dat de activiteiten het voortbestaan van de soort niet in gevaar mogen brengen.

     Uitgebreide toets
Voor deze soorten van tabel 3 en/ of vogelsoorten is de uitgebreide toets van toepassing. Deze
toets houdt in dat:
-    de werkzaamheden het voortbestaan van de soort niet in gevaar mogen brengen;
-    er geen alternatief is voor de activiteit;
-    de activiteit past binnen één van de genoemde belangen;
-    werkzaamheden moeten zodanig uitgevoerd worden dat er sprake is van "zorgvuldig han-
     delen".

Uit meerdere praktijkvoorbeelden blijkt, dat het niet altijd op voorhand zeker is dat ontheffing
kan worden verkregen vanwege het voorkomen van soorten van tabel 3 en om deze reden
kunnen planologische procedures vertraging oplopen of zelfs het project uiteindelijk niet worden
uitgevoerd.


B2.2. Beoordeling

B2.2.1. Verantwoording en opzet
      Verantwoording
Deze beoordeling beschrijft de gevolgen van het beoogde voornemen op te beschermen soor-
ten ingevolge de Flora- en faunawet en de gebiedsbescherming ingevolge de Habitatrichtlijn en
Vogelrichtlijn. De mogelijke aanwezigheid van soorten wordt bepaald aan de hand van:
-     literatuuronderzoek (diverse ecologische verspreidingsatlassen);
-     algemene kennis over het voorkomen van de Nederlandse flora en fauna;
-     locatiebezoek.

Tijdens het locatiebezoek wordt een beoordeling gemaakt in hoeverre het leefgebied van soor-
ten, die op basis van het literatuuronderzoek en algemene kennis in het plangebied mogen
worden verwacht, ook daadwerkelijk in het plangebied aanwezig is. Met de beschikbare basis-
gegevens en het inzicht in de voorgenomen veranderingen kan een goede inschatting worden
gemaakt van de huidige en de toekomstige functie van het gebied voor flora en fauna. De be-
oordeling richt zich zowel op beschermde gebieden als op de te beschermen soorten. Een ge-
richte veldinventarisatie op de aanwezigheid van te beschermen soorten vormt geen onderdeel
van deze beoordeling.

      Opzet beoordeling
De opzet van deze beoordeling is als volgt. Eerst is een korte beschrijving gegeven van de hui-
dige situatie van de ecologische waarden in het plangebied. Vervolgens wordt ingegaan op de
interpretatie en beoordeling van deze gegevens in het licht van de voorgenomen ontwikkelin-
gen.




Adviesbureau RBOI
                                                                                        710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 412 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 413 ======================================================================

<pre>Bijlage 2. Beoordeling natuurwaarden                                                                                4



Voor de geraadpleegde basisgegevens wordt verwezen naar de website www.natuurloket.nl
van het Natuurloket 14).


B2.2.2. Huidige ecologische waarden
     Beschikbare inventarisatie gegevens Natuurloket
In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de beschikbare gegevens over het voorko-
men van de diverse soortgroepen in het plangebied zoals vermeld bij het Natuurloket.

     Kilometerhokken
Het plangebied is gesitueerd in de kilometerhokken 15-370 en 16-370. Het westelijke kilometer-
hok omvat een groot deel van de bebouwde kom van Sluis en de daarbij behorende vesting-
werken. Het oostelijke kilometerhok bestaat grotendeels uit agrarische gronden met enige be-
bouwing en een deel van de veste.
Het kilometerhok is goed onderzocht op vaatplanten en vlinders. Mossen, zoogdieren, amfi-
bieën en sprinkhanen zijn matig onderzocht. De overige soortgroepen zijn niet onderzocht, zie
ook hoofdstuk 5.

     Bijzondere soorten
Het Natuurloket geeft het volgende weer:
-    drie vaatplantsoorten, die beschermd wordt ingevolge de Flora- en faunawet en zes vaat-
     plantsoort die staan vermeld op de Rode Lijst;
-    acht zoogdiersoorten, die beschermd wordt ingevolge de Flora- en faunawet, zeven soor-
     ten die staan vermeld op bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een soort die staat vermeld
     op de Rode Lijst;
-    vier soorten amfibieën die beschermd wordt ingevolge Flora- en faunawet en één soort in-
     gevolge de Habitatrichtlijn.

De vaatplanten die beschermd worden ingevolge de Flora- en faunawet zijn waarschijnlijk
muurplanten (klein glaskruid, tongvaren en stijf hardgras), die op de oude vestingmuren van
Sluis groeien. De zoogdiersoorten die worden beschermd door de Habitatrichtlijn zijn naar ver-
wachting vleermuizen, deze maken van gebouwen (en bomen) en de oude vestingwerken ge-
bruik als kraamkamer en/of overwinteringlocatie.
De waargenomen soorten amfibieën zijn waarschijnlijk: gewone pad, groene kikker, kleine wa-
tersalamander en bruine kikker. De soort die wordt beschermd door de Habitatrichtlijn is waar-
schijnlijk een boomkikker. Het betreft hier waarschijnlijk een gedateerde waarneming. Het is be-
kend dat deze soort momenteel niet meer in deze regio (omgeving stad Sluis) voorkomt.

De beschikbare gegevens van het Natuurloket geven mogelijk geen volledig beeld van de te
beschermen natuurwaarden in het plangebied.

      Overige inventarisatiegegevens
Er zijn geen andere inventarisatiegegevens beschikbaar gesteld, zoals ecologische gegevens
van de gemeente.

     Locatiebezoek
Ten behoeve van de beoordeling heeft op 27 augustus 2003 een locatiebezoek plaatsgevon-
den. Tijdens deze locatiebezoek is de flora en de potentie van het terrein als geschikt leefge-
bied voor broedvogels, zoogdieren en amfibieën globaal beoordeeld.

     Flora (vaatplanten)
De plangebied is voor een deel volledig vrij van beplanting en begroeiing. Dit betreft de ge-
deelten die in gebruik zijn als bouwterrein. Ook bij de woningen die reeds is afgebouwd is geen
begroeiing aanwezig daar deze is doodgespoten. De nog niet bebouwde gedeelten hebben ge-

14)
      Het Natuurloket is een gezamenlijk initiatief van het Ministerie van LNV en de Vereniging Onderzoek Flora en
      Fauna (VOFF). In de VOFF zijn Particuliere Gegevensbeherende Organisaties (PGO's) verenigd. Het Natuurloket
      heeft als doel de toegankelijkheid van gegevens over de aanwezigheid van beschermde en bedreigde soorten in
      Nederland te vergroten (www.natuurloket.nl). De gebiedsinformatie is gebaseerd op waarnemingen die verzameld
      zijn door de PGO's.


Adviesbureau RBOI
                                                                                                    710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 413 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 414 ======================================================================

<pre>Bijlage 2. Beoordeling natuurwaarden                                                                  5



durende meerdere jaren braak gelegen. Hier heeft zich een ruigtevegetatie ontwikkeld be-
staande uit soorten als: spiesmelde, varkensgras, akkerdistel, harig wilgenroosje en diverse
soorten grassen.

Er zijn geen plantensoorten aangetroffen die bescherming genieten ingevolge de Flora- en fau-
nawet.

     Vogels
Het gebied vervult geen functie als rust- en verblijfgebied voor vogels. Het terrein is, mede door
de toch grote mate van onrust, ongeschikt als leefgebied voor broedvogels.

     Zoogdieren
Tijdens het veldbezoek zijn er sporen van muizen en mol waargenomen (aan de rand van het
plangebied). Welke soort muis(-zen) kon niet worden vastgesteld. Doordat het terrein gedu-
rende meerdere jaren braak heeft gelegen zouden diverse soorten muizen zich in het gebied
kunnen vestigen, zoals aardmuis, huisspitsmuis, veldmuis en ondergrondse woelmuis. Gezien
het toch droge karakter en grazige is het gebied niet geschikt als leefgebied voor bijzondere
soorten muizen
Mogelijk vormt het gebied ook een onderdeel van het leefgebied van de egel. Geschikte nestlo-
caties zijn in het plangebied echter niet aanwezig.

De genoemde soorten worden beschouwd als overige te beschermen soorten ingevolge de
Flora- en faunawet.

      Amfibieën en reptielen
In het plangebied zijn geen sloten of waterpartijen aanwezig die als voortplantingsbiotoop kun-
nen fungeren. Deze zijn wel in de nabijheid gelegen. Hierdoor kan het plangebied een functie
vervullen als landbiotoop voor een soort als gewone pad. Voor andere soorten is het plangebied
niet geschikt. Tijdens het veldbezoek zijn overigens geen amfibieën waargenomen. Het plange-
bied is momenteel ongeschikt als leefgebied voor boomkikker.

De gewone pad wordt beschouwd als een overige te beschermen soort ingevolge de Flora- en
faunawet.

     Overige soortgroepen
In het plangebied komen geen biotopen voor die geschikt zijn voor (extra) te beschermen soor-
ten vlinders, libellen en paddestoelen.

      Conclusies natuurwaarden
Op grond van de veldverkenning worden de volgende conclusies getrokken ten aanzien van de
flora en fauna.
-   In het plangebied komen geen vaatplanten voor die in het kader van de Flora- en faunawet
    zijn beschermd.
-   In het plangebied komen geen broedvogelsoorten voor.
-   Mol en muizen (soorten onbekend, mogelijk aardmuis, huisspitsmuis, veldmuis en onder-
    grondse woelmuis) komen in het plangebied voor.
-   In het plangebied komt naar verwachting de gewone pad voor. Voor overige soorten amfi-
    bieën of reptielen is het plangebied ongeschikt.
Beschermde soorten van de overige soortgroepen zijn niet in het plangebied te verwachten.


B2.3.3. Verwachte effecten op natuurwaarden
Met de beschikbare basisgegevens en het inzicht in de voorgenomen veranderingen kan een
inschatting gemaakt worden van de huidige en toekomstige functies van het plangebied voor
flora en fauna.

     Effecten op gebieden met beschermde status
Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een natuur- of groengebied. De aangrenzende
gronden vormen aan de noordwestelijke zijde een onderdeel van de provinciale ecologische

Adviesbureau RBOI
                                                                                      710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 414 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 415 ======================================================================

<pre>Bijlage 2. Beoordeling natuurwaarden                                                                 6



hoofdstructuur. In het Natuurgebiedsplan Zeeland 2001 is dit gebied aangeduid als "nieuwe
natuur" met als streefbeeld "bloemrijk grasland". Het betreffende perceel is nog in particulier
bezit en in gebruik als grasland. Het huidige beheer is ogenschijnlijk niet gericht op natuuront-
wikkeling, daar de grasmat voedselrijk is en relatief intensief wordt beheerd. Er zijn hier geen
bijzondere vegetatiekundige waarden. Het gebied is mede door de ligging langs de toegangs-
weg naar de kern Sluis ongeschikt als broedgebied voor vogels van (open) graslanden.

Er liggen geen andere natuur- of groengebieden met een beschermde status, zoals speciale
beschermingszones uit de Vogelrichtlijn of Habitatrichtlijn, staats- of beschermde natuurmonu-
menten.

     Effecten op beschermde soorten
Bij de beoordeling gaat het strikt gezien om de voorgenomen verandering ten opzichte van de
huidige situatie. Het gehele terrein is al bouwrijp gemaakt. De verandering betreft dus de bouw
van woningen op een aantal kavels.

De bouw van woningen leidt tot aantasting van het leefgebied van de in het plangebied aanwe-
zige zoogdieren (mol, muizen) en gewone pad. In de nabijheid van het plangebied is voldoende
alternatief leefgebied voor bovengenoemde soorten voorhanden. De betreffende soorten zijn
lokaal en landelijk zeer algemeen. Derhalve is geen sprake van aantasting van de gunstige
staat van instandhouding van de soorten.


B2.3.4. Ontheffing
Een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet van het Ministerie van LNV is niet nood-
zakelijk, daar de aanwezige soorten alle vallen onder de vrijstelling.

Wat de soortenbescherming betreft mag worden geconcludeerd dat de Flora- en faunawet geen
beletsel vormt voor uitvoering van het bestemmingsplan.




Adviesbureau RBOI
                                                                                     710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 415 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 416 ======================================================================

<pre>                                                                                                                         1
Bijlage 3. Beoordeling molenbiotoop molen De Brak

      Algemeen
In relatie tot molen De Brak aan de Nieuwstraat moet rekening worden gehouden met de mo-
lenbiotoop. Voor het behoud van de molen is het immers van belang dat deze kan blijven func-
tioneren. Een zoveel mogelijk onbelemmerde windtoetreding is daarvoor nodig. In de omgeving
van een molen kunnen mogelijk hoogtebeperkingen aan de orde zijn voor obstakels. Het gebied
waarbinnen dergelijke hoogtebeperkingen gelden, wordt molenbiotoop of molenbeschermings-
zone genoemd. Afhankelijk van het molentype en van de omgeving waarin de molen is gelegen,
kan de molenbeschermingszone een groot gebied bestrijken (vele honderden meters).

     Beoordeling
In de Handleiding Molenbiotoop van De Vereniging tot behoud van molens in Nederland ("De
Hollandsche Molen") en op de website van de vereniging (www.molens.nl) zijn relevante mo-
lengegevens opgenomen waaronder een formule waarmee de hoogte kan worden berekend die
een obstakel mag hebben op een bepaalde afstand van een molen, zonder te veel windbelem-
mering te veroorzaken. Deze formule luidt voor een bergmolen als volgt: Hx = X/ n+ (c.z). Om-
gekeerd kan ook de afstand worden bepaald bij een bepaalde bouwhoogte: X = n(Hx-c.z) 15).
Hierbij dient de eerste 100 meter wel vrij te blijven van obstakels, dan wel in geval van een berg
en/of stelling dient de obstakelhoogte niet hoger te zijn dan de berg- en /of stelling hoogte.
De berg, waarop molen De Brak zich bevindt, is 2,50 meter hoog en de stellinghoogte bedraagt
8,80 meter. De molen heeft een vlucht van 23,80 meter. De askop bevindt zich op een hoogte van
23,20 meter. Raadpleging van de website van De Vereniging De Hollandse Molen geeft voorts
aan dat de molenomgeving op grond van biotooptechnische criteria is geclassificeerd als goed.
In de directe nabijheid van de molen is sprake van een vrij dichte bebouwingsstructuur, welke
overeenkomstig de genoemde handleiding en website moeten worden beschouwd als gesloten
gebied (n = 50).
Ingevolge de molenbiotoop van molen De Brak is vanaf een afstand van circa 270 meter een
bebouwingshoogte van 10 meter acceptabel. Daarnaast gelden binnen een afstand van 100
meter tot de molen beperkingen voor hoog opgaande beplanting.

    Conclusie
Concluderend kan worden gesteld dat de molen De Brak geen belemmering vormt voor voorlig-
gend woongebied, ten aanzien van:
-   bebouwing: het woonpark Groenevelt bevindt zich immers op een afstand van circa
    300 meter en meer en de bouwhoogte in dit gebied bedraagt maximaal 10 meter;
-   beplanting: het plangebied bevindt zich op een afstand van meer dan 225 meter van de
    molen.




15)
      verklaringformule molenbiotoop
      H = hoogte van het obstakel         n = 50 voor gesloten gebied, 75 voor ruw gebied en 140 voor open gebied
      X = afstand obstakel tot molen
      z = askophoogte = helft vlucht + hoogte belt, berg en/of stelling = (½v + s)
      c = 0,2 (constante)


Adviesbureau RBOI
                                                                                                         710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 416 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 417 ======================================================================

<pre>Beoordeling molenbiotoop molen De Brak                   2




Adviesbureau RBOI
                                         710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 417 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 418 ======================================================================

<pre>                                                                                                                           1
Bijlage 4. Berekeningen luchtkwaliteit

B.4.1. Beleidskader en normstelling
       Besluit luchtkwaliteit
Maatgevende stoffen langs wegen
Voor luchtkwaliteit als gevolg van wegverkeer is stikstofdioxide (NO2) het meest maatgevend,
aangezien deze stof door de invloed van het wegverkeer het snelst een overschrijding van de
grenswaarde in het Besluit luchtkwaliteit veroorzaakt. Daarnaast zijn ook de concentraties van
fijn stof (PM10) van belang. De grenswaarde voor fijn stof (24-uursgemiddelde) wordt als gevolg
van de hoge achtergrondconcentratie in grote delen van Nederland overschreden.
Andere stoffen uit het Blk hebben een te verwaarlozen invloed op de luchtkwaliteit bij wegen en
worden daarom bij deze toetsing buiten beschouwing gelaten.

      Gevoelige en minder gevoelige functies
Bij de uitvoering van de Europese richtlijn die ten grondslag ligt aan het Besluit luchtkwaliteit,
ligt het primaat bij de bescherming van de gezondheid van de mens. Onderscheid in gevoelige
functies wordt niet gemaakt, hetgeen inhoudt dat de wettelijke grenswaarden overal in de bui-
tenlucht gelden. Alleen werkplekken (arbeidsplaats als bedoeld in de Arbeidsomstandigheden-
wet) worden in het Blk uitgesloten en kunnen daarmee als niet-gevoelige functie worden be-
schouwd.
Bedrijven zelf kunnen beschouwd worden als functies waar mensen niet gedurende lange tijd in
de buitenlucht verblijven. In het kader van Arbo-wet moeten reeds maatregelen worden geno-
men in verband met luchtkwaliteit en geur.

     Meetregeling luchtkwaliteit 2005
Op grond van het Blk is bepaald dat concentraties van stoffen die zich van nature in de buiten-
lucht bevinden en die niet schadelijk zijn voor de volksgezondheid, bij de beoordeling van de
grenswaarden voor fijn stof buiten beschouwing worden gelaten. In de Meetregeling is bepaald
dat alleen de bijdrage van zeezout kan worden afgetrokken van de concentratie fijn stof. Aan-
gegeven is hoe groot de aftrek van het jaargemiddelde en 24-uurgemiddelde per gemeente be-
draagt. Voor de gemeente Sluis bedraagt de aftrek voor het jaargemiddelde fijn stof 5 μg/ m³ en
voor het 24-uurgemiddelde 6 overschrijdingen per jaar.


B.4.2. Onderzoek luchtkwaliteit
      Uitgangspunten onderzoek luchtkwaliteit
Nieuwe functies genereren verkeer en kunnen daarom mogelijk gevolgen hebben voor de
luchtkwaliteit. Zodoende is onderzocht welke gevolgen de toename van verkeer als gevolg van
de voorgenomen woningbouw in het woonpark Groenevelt (veiligheidshalve is bij de berekenin-
gen uitgegaan van maximaal 50 extra woningen 16) heeft op de luchtkwaliteit langs de ontslui-
tende wegen en daarmee dus ook op de rest van de omgeving. Daarnaast is de luchtkwaliteit
ter plaatse van het plangebied onderzocht.




16)
      Voor de 1e fase van het woonpark Groenevelt stemt de feitelijke ruimtelijke situatie niet overeen met bestemmings-
      plan Park Groenevelt uit 1994 (zie ook hoofdstuk 1 inleiding). De hoofdopzet/ basisgedachte waaronder het aantal
      woningen dat voor deze fase is opgenomen in dat plan blijft echter ongewijzigd c.q. wordt gecontinueerd in het voor-
                                                                         e
      liggende (nieuwe) bestemmingsplan Woonpark Groenevelt. De 2 fase van het woonpark voorziet in maximaal 37
      extra woningen. Veiligheidshalve is in het luchtkwaliteitsonderzoek uitgegaan van maximaal 50 extra woningen.


Adviesbureau RBOI
                                                                                                           710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 418 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 419 ======================================================================

<pre>Bijlage 4. Berekeningen luchtkwaliteit                                                                                  2




Onderzoeksmethode
                                                                                                            17)
De luchtkwaliteit als gevolg van de nabijgelegen wegen is berekend met behulp van het CARII-programma           (versie
4.1.3.). Dit programma is opgesteld door het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) in opdracht van Di-
rectoraat-Generaal Milieubeheer, Directie Lucht en Energie. Het CARII-programma geldt als het standaardrekenpro-
gramma voor luchtkwaliteit. Het programma kan berekeningen uitvoeren voor de maatgevende stoffen fijn stof (PM10)
en stikstofdioxide. Hierdoor is het programma geschikt voor het verkrijgen van een algemeen beeld van de luchtkwaliteit
en voor het opsporen van knelpunten. Het CARII-programma is toepasbaar voor berekeningen van concentraties op
een afstand van het immisiepunt (bijvoorbeeld woningen) tot de wegas van minimaal 5 en maximaal 30 m. De bere-
kende concentraties gelden voor een hoogte van 1,5 m boven het maaiveld. De invloed van de hoogte van de bebou-
wing is verwerkt in de verschillende wegtypes die in het programma ingevoerd kunnen worden. Dit rekenprogramma
gaat uit van het nieuwe NEC-scenario (National Emission Ceilings).
Het CARII-programma kan niet voor de jaren 2006 en 2016 rekenen. Voor het berekenen van de luchtkwaliteit in 2006
worden de geschatte verkeersintensiteiten voor 2006 gebruikt met het scenario van 2004. Voor het berekenen van de
luchtkwaliteit in 2016 worden de geschatte verkeersintensiteiten voor 2016 gebruikt met het scenario van 2015.


     Gevolgen beoogde ontwikkeling op luchtkwaliteit in de omgeving
Relevant voor de gevolgen van het project op de luchtkwaliteit in de omgeving is de verkeers-
productie. Voor de extra verkeersproductie als gevolg van de beoogde ontwikkeling is uitge-
gaan van een verkeersproductie per woning van gemiddeld 6 mvt/ etmaal. De realisatie van
maximaal 50 woningen zal naar verwachting derhalve een extra verkeersproductie van circa
300 motorvoertuigen per etmaal tot gevolg hebben.
De motorvoertuigen van en naar de nieuwe wijk zullen worden verdeeld op het openbare weg-
genet. Vooralsnog is uitgegaan van een worst-case scenario, 100% van het verkeer van en
naar de wijk zal richting het centrum van Sluis rijden (in de praktijk zal een deel van het verkeer
op de Nieuwstraat afslaan richting de rondweg).

     Onderzoek luchtkwaliteit ter plaatse van de beoogde ontwikkeling
De luchtkwaliteit ter plaatse van de nieuwe woningen is berekend en getoetst aan de geldende
grenswaarden. De Nieuwstraat en de Burgemeester Aernoudsweg zijn daarbij als maatgevend
beschouwd.

      Invoergegevens
Voor de huidige verkeersintensiteiten van de Nieuwstraat is gebruikgemaakt van verkeerstellin-
gen van de provincie. Ten behoeve van het bepalen van de toekomstige verkeersintensiteiten is
rekening gehouden met een (autonoom) groeipercentage van 1%. Voor de Burgemeester Ae-
rnoudsweg zijn geen verkeersintensiteiten bekend. Daarom is een naar verwachting ruimte
aanname gedaan. Ook hier is rekening gehouden met een (autonoom) groeipercentage van 1%
per jaar. De intensiteitgegevens zijn in tabel 1 weergegeven.

Tabel 1 Verkeersintensiteiten (in mvt/etmaal)
 straatnaam                                       verkeersintensiteit (mvt/etmaal)

                           2006        2010 excl.         2010 incl.         2016 excl.     2016 incl.
                                      ontwikkeling       ontwikkeling       ontwikkeling   ontwikkeling
 Nieuwstraat              4.795          4.990              5.290              5.300          5.600
 Burg. Aern-              1.000          1.041              1.341              1.105          1.405
 oudsweg

In het CARII-programma wordt daarnaast nog een aantal basisgegevens ingevoerd, zoals de
voertuigverdeling op de relevante wegen, de gemiddelde snelheid op deze wegen en het weg-
profiel (wel/niet veel bomen en /of gebouwen).
Voor de Nieuwstraat is een voertuigverdeling van 92% lichte motorvoertuigen, 6% middelzware
en 2% zware motorvoertuigen aangehouden. Verder is uitgegaan van het snelheidstype "nor-
maal stadsverkeer", wegtype 4 (eenzijdige bebouwing) en een bomenfactor van 1 (weinig tot
geen bomen). Voor de Burgemeester Aernoudsweg is een voertuigverdeling van 99% lichte
motorvoertuigen, 0,5% middelzware motorvoertuigen en 0,5% zware motorvoertuigen aange-
houden. Verder is uitgegaan van het snelheidstype "normaal stadsverkeer", wegtype 4 (eenzij-
dige bebouwing) en een bomenfactor van 1.



17)
      Calculation of Air pollution from Road traffic-programma II, versie 4.1.3., 2005.


Adviesbureau RBOI
                                                                                                        710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 419 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 420 ======================================================================

<pre>Bijlage 4. Berekeningen luchtkwaliteit                                                                                 3



      Berekeningsresultaten
Op grond van het nieuwe Besluit luchtkwaliteit 2005 en de bijbehorende meetregeling mag voor
fijn stof de bijdrage van zeezout worden afgetrokken van de berekende waarden. Voor Sluis
bedraagt de aftrek voor het jaargemiddelde fijn stof 5 μg/ m³ en voor het 24-uurgemiddelde
6 overschrijdingen per jaar.

      Toetsing gevolgen beoogde ontwikkeling op de luchtkwaliteit in de omgeving (toetsing Blk)
In tabel 2 zijn de gevolgen voor de luchtkwaliteit langs de relevante wegen als gevolg van de
bouw van (maximaal) 50 woningen weergegeven op een berekende afstand van 5 meter uit de
as van de Nieuwstraat en de Burgemeester Aernoudsweg. Hierbij is rekening gehouden met de
aftrek van zeezout. In de berekeningen is er van uit gegaan dat het project in 2006 nog niet ge-
realiseerd is.

Tabel 2 Berekeningsresultaten luchtkwaliteit verkeersaantrekkende werking*
  weg                     stikstofdioxide (NO2)              fijn stof (PM10)                 fijn stof (PM10)
                          jaargemiddelde(in μg/        jaargemiddelde (in μg/m³)            24 uurgemiddelde
                                   m³)                                                  (aantal overschrijdingen per
                                                                                                    jaar)
                           excl.            incl.         excl.            incl.            excl.           incl.
                         ontwikke-      ontwikkeling   ontwikkeling    ontwikkeling       ontwikke-       ontwikke-
                            ling                                                             ling            ling
  In 2006
  Nieuwstraat               29                nvt          24              nvt               19                nvt
  Burg. Aern-               20                nvt          22              nvt                7                nvt
  oudsweg
  In 2010
  Nieuwstraat               22                22           27              27                34                34
  Burg. Aern-               17                17           26              26                27                27
  oudsweg
  In 2016
  Nieuwstraat               21                21           27              27                32                33
  Burg. Aern-               16                16           26              26                26                26
  oudsweg
* Na aftrek bijdrage zeezout voor fijn stof

Uit de resultaten blijkt dat zich geen overschrijdingen van de grenswaarden voor de jaargemid-
delden en 24-uursgemiddelden voordoen.

      Toetsing ter plaatse van de beoogde ontwikkeling (toetsing goede ruimtelijke ordening)
In tabel 3 is de luchtkwaliteit ter plaatse van de nieuwe woningen af te lezen op een berekende
afstand van 30 meter uit de as van de Nieuwstraat en op een berekende afstand van 7 meter uit
de as van de Burg. Aernoudsweg entree (aangenomen wordt dat hier de hoogste verkeersin-
tensiteiten aanwezig zijn). Hierbij is rekening gehouden met de aftrek van zeezout.
Uit de berekeningen blijkt dat ter plaatse van de nieuwe functies voldaan wordt aan de grens-
waarden zoals opgenomen in het Blk.

Tabel 3 Berekeningsresultaten ter plaatse van de beoogde woningen*
  weg                     stikstofdioxide (NO2)             fijn stof (PM10)               fijn stof (PM10)
                          jaargemiddelde(in μg/         jaargemiddelde (in μg/           24 uurgemiddelde
                                   m³)                             m³)                (aantal overschrijdingen per
                                                                                                  jaar)
  In 2010
  Nieuwstraat                        17                           26                              27
  Burg. Aern-                        17                           26                              26
  oudsweg
  In 2016
  Nieuwstraat                        17                           26                              27
  Burg. Aern-                        16                           25                              26
  oudsweg
* Na aftrek bijdrage zeezout voor fijn stof

Zowel in 2010 als in 2016 zijn er geen overschrijdingen van de jaargemiddelde grenswaarden
en 24-uursgemiddelden voor stikstofdioxide en fijn stof.


Adviesbureau RBOI
                                                                                                       710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 420 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 421 ======================================================================

<pre>Bijlage 4. Berekeningen luchtkwaliteit                   4




Adviesbureau RBOI
                                         710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 421 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 422 ======================================================================

<pre>                                                                                                      1
Bijlage 5. Verslag inspraakbijeenkomst

Op 5 juli 2005 heeft een inspraakbijeenkomst over het plan plaatsgevonden. In deze bijlage is
het inhoudelijk deel van het van deze bijeenkomst gemaakte verslag opgenomen. Niet opge-
nomen is:
-    de aan het begin van het verslag genoemde presentielijst (de inspraakbijeenkomst is be-
     zocht door 24 belangstellenden);
-    de aan het eind van het verslag genoemde lijst met aandachtspunten, aangezien deze in-
     tegraal is overgenomen in de schriftelijk door de Vereniging van Huiseigenaren Park
     Groenevelt ingediende inspraakreactie (zie paragraaf 4.1 van de plantoelichting).

                                  ________________________




                              Gemeente Sluis
Sector / Stafafdeling Afdeling                 Nr. verslag Opgesteld door   Datum vergadering
R&W                      RB                               J. Ocke           5 juli 2005
Verslag van              Inspraakbijeenkomst        voorontwerpbestemmingsplan        "Villapark
                         Groenevelt"
Aanwezig                                                                    Kopie aan
De heer R. de Boer (voorzitter, wnd                                         College B&W
hoofd afdeling Ruimtelijk Beleid)                                           Gemeenteraad
Mevrouw G. Naeije (afdeling Ruimtelijk                                      Volkshuisvesting
Beleid)                                                                     Aanwezigen
Mevrouw J. Ocké (afdeling Ruimtelijk
Beleid)
Zie verder aangehechte presentielijst

De heer de Boer geeft aan dat het vanavond niet de bedoeling is dat er gediscussieerd gaat
worden, maar dat ieder zijn zienswijze kenbaar kan maken. Uitleg wordt gegeven over de te
volgen procedure.

      Procedure
Allereerst wordt nu de inspraakprocedure gevolgd. Naast de inspraakprocedure loopt de over-
legprocedure met de overleginstanties zoals provincie en Waterschap. Nadat alle overlegreac-
ties zijn ingekomen (september/ oktober 2005) zullen de inspraak- en overlegreacties worden
verwerkt. Het college van B&W zal vervolgens een besluit nemen en het ontwerpplan zal wor-
den voorgelegd aan de raadscommissie Ruimte. Vervolgens zal de formele procedure worden
doorlopen. Er wordt dan de gelegenheid geboden om binnen een termijn van 4 weken zienswij-
zen in te dienen bij de gemeenteraad. Na de termijn zal, indien er zienswijzen zijn ingekomen,
het plan binnen 4 maanden worden vastgesteld door de gemeenteraad. Vervolgens zal aan
Gedeputeerde Staten worden verzocht om goedkeuring. Er is voor degenen die bij de ge-
meenteraad een zienswijze hebben ingediend gelegenheid om bij Gedeputeerde Staten beden-
kingen in te dienen. Na het goedkeuringsbesluit is er een beroepsmogelijkheid bij de Raad van
State.

     Contactpersoon
Indien er na de inspraakbijeenkomst nog vragen zijn dan kan contact opgenomen worden met
mevrouw J. Ocké van de afdeling Ruimtelijk Beleid, telefoonnummer 0117-457258.



Adviesbureau RBOI
                                                                                      710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 422 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 423 ======================================================================

<pre>Bijlage 5. Verslag inspraakbijeenkomst                                                                  2



       Inspraak
De heer de Ridder vraagt hoe het kan dat de huidige situatie afwijkt van het geldende bestem-
mingsplan en wat de garantie is dat er niet weer van het plan gaat worden afgeweken.
De heer de Boer meldt dat het wellicht de omgekeerde wereld is, maar dat, als het nieuwe plan
nu is vastgesteld en goedgekeurd daar niet meer van kan worden afgeweken. Indien afwijking
gewenst of noodzakelijk is dan zal opnieuw een bestemmingsplan- of vrijstellingsprocedure
moeten worden doorlopen waarbij er weer de mogelijkheid is om daarop te reageren.
De heer van Eecke meldt dat er gebouwd wordt conform een verleende bouwvergunning voor
alle woningen. Het bouwplan volgens vergunning is van hogere kwaliteit dan dat wat oorspron-
kelijk, conform bestemmingsplan, was gepland.
De heer Poley geeft aan dat het positief is dat er nu een plan komt waaraan iedereen zich zal
moeten houden.
De heer A. Moerman vraagt of er bij wijzigingen ten opzichte van het nieuwe plan altijd opnieuw
inspraak zal plaatsvinden. Van gemeentezijde wordt dit bevestigd.
De heer W. Moerman verbaasd zich erover dat er nu 63 woningen in de eerste fase staan inge-
pland terwijl dat er oorspronkelijk 60 waren. Dit is ook in strijd met de gesloten exploitatie-over-
eenkomst. De heer de Ridder vraagt welke zekerheid dit nieuwe bestemmingsplan nu biedt ten
aanzien van de aantallen. Van gemeentezijde wordt aangegeven dat de aantallen zijn vastge-
legd op de plankaart en er dus niet meer van afgeweken kan worden. Afwijking is alleen moge-
lijk door een hele nieuwe bestemmingsplan- of vrijstellingsprocedure. De heer van Eecke van
Arcas merkt op dat, naast de marktontwikkelingen, de enorme grondprijzen een rol hebben ge-
speeld voor de vermeerdering van het aantal woningen.
De heer A. Moerman heeft er moeite mee dat door die extra woningen wordt geknabbeld aan
de identiteit en het imago van Groenevelt. Hij heeft moeite met de manier waarop dit gelopen is.
De heer de Boer geeft aan dat er wel degelijk inspraak wordt geboden door het starten van
deze bestemmingsplanprocedure.
De heer Poley geeft aan dat een vermeerdering van het aantal woningen met 3 stuks niet veel
lijkt, echter op bijvoorbeeld een locatie achter de Voogdtstraat is er sprake van een vermeerde-
ring van 2 naar 3 en dat heeft toch behoorlijke impact op die locatie. De heer Poley verwacht
dat de woningen eenvormig gaan worden en de mate van variëteit vermindert. Dit vindt hij niet
passend.
De heer Pyfferoen vraagt naar het verschil tussen bijvoorbeeld de bestemming "Groenvoorzie-
ningen, landschaps- en natuurwaarden" (GRln) en het naastgelegen landbouwgebied. In de
praktijk is een verschil namelijk niet waarneembaar.
De heer Verdonk wijst op de vele wijzigingen ten opzichte van het eerste plan. De heer Verdonk
vreest opnieuw voor wijzigingen die er door de jaren heen zullen insluipen. Hij verwijst naar de
nu pas gebouwde woning die gebouwd is in strijd met het bestemmingsplan.
De heer de Boer geeft aan dat de onduidelijkheid en onzekerheid die is ontstaan nu met dit
nieuwe plan zal worden weggenomen. Afwijkingen zullen, zoals reeds eerder gezegd, volgens
de geëigende procedures moeten verlopen.
De heer Verdonk vraagt zich af of de nu gebouwde en te bouwen prefab woningen passen bin-
nen het uniek project waarbinnen oorspronkelijke karakterverschillende huizen zouden komen.
Meerdere insprekers vragen zich af waar de kwaliteit van de woningen nu is vastgelegd en
wordt gewaarborgd. Dit is op basis van de huidige regeling met name een welstandsaspect en
wordt niet in het voorontwerpbestemmingsplan geregeld. De heer Verdonk vraagt of dit wel
vastgelegd kan worden in het plan.
De heer Aernoudts is ontstemd over het feit dat het vigerende bestemmingsplan altijd is over-
treden. Hij vindt het onaanvaardbaar dat alle illegale praktijken nu met de aanpassing van het
bestemmingsplan aan de werkelijkheid wordt beloond. Hij vraagt zich bovendien af op welke
manier het deeltijdwonen zal worden gehandhaafd. Mevrouw Ocké meldt dat het deeltijdwonen
niet wordt geregeld in het bestemmingsplan, maar dat dat via een aparte verordening zal ge-
beuren. In die verordening zullen maatregelen worden genomen om de regeling te handhaven.
Bij de vaststellingsprocedure van die nieuwe verordening is er tevens inspraak mogelijk. Dit
wordt op de gebruikelijke manier gepubliceerd.
De omwonenden maken kenbaar dat zij het Zeeuws-Vlaams Advertentieblad nooit ontvangen.
Dit zal bij Voorlichting (afdeling BMO) kenbaar worden gemaakt.
De heer Aernoudts vindt het opmerkelijk dat er nu hoger mag worden gebouwd (appartemen-
tengebouw) en vraagt nadrukkelijk aandacht voor de landschappelijke inpassing.
De heer Moonen constateert dat nu de bouwblokken worden vastgelegd en dat tegen de defini-
tieve invulling met de woning via de bouwvergunning kan worden geageerd. Indien bezwaren


Adviesbureau RBOI
                                                                                        710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 423 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 424 ======================================================================

<pre>Bijlage 5. Verslag inspraakbijeenkomst                                                             3



bestaan tegen de voorschriften dan is een reactie tijdens de bestemmingsplanprocedure nood-
zakelijk.
Mevrouw van Zee heeft moeite met het vrijgeven van het beroep aan huis. Zij vindt dat de toe-
stroom van verkeer moet worden beperkt en dat door deze regeling dit niet gebeurt.
De heer Vercraeije is het ermee eens dat in deze wijk beroep aan huis niet gewenst is.
Mevrouw Ocké meldt nog dat dit ook niet rechtstreeks toelaatbaar is, maar dat er een binnen-
planse vrijstellingsmogelijkheid is opgenomen waaraan voorwaarden zijn verbonden. De heer
de Ridder vraagt of er gekeken is naar de toegankelijkheid van het park door de hulpdiensten.
Dit zal nog worden nagegaan.
Mevrouw Cornelis geeft aan dat het park in het weekend soms door de bewoners zelf niet te
bereiken is vanwege de drukte. Zij vraagt of er mogelijkheden zijn voor een ontsluiting van het
aangrenzende parkeerterrein bij Toversluis aan de zijde van de Rijksweg.
De heer Moonen geeft aan dat vrachtwagens, zoals bijvoorbeeld een verhuiswagen, Groenevelt
nauwelijks kunnen bereiken.
Mevrouw van Zee vraagt of er ook rekening is gehouden met voldoende parkeergelegenheid bij
de appartementen.
De heer Verdonk stelt vast dat op basis van de voorliggende regeling er 11 geschakelde wonin-
gen in fase 2 kunnen komen. Gelet op het karakter van het park acht hij dit niet gewenst. Hij
vraagt of er wellicht 1 of 2 onderbrekingen in die rij kunnen komen. Opnieuw wordt gevraagd
naar het waarborgen van de karakteristiek van de te bouwen woningen. Ook de heer Moonen
geeft aan dat het zonde zou zijn dat het oorspronkelijke karakter verloren zou gaan. Hij stelt
voor om minder woningen te realiseren zodat het karakter behouden kan blijven.

De heer de Boer stelt voor om de bijeenkomst af te ronden en geeft de insprekers nog 1 maal
de gelegenheid om te reageren:

De heer Verdonk vraagt of het mogelijk is om 1 reactie in te dienen door de vereniging van ei-
genaren of dat iedereen dit afzonderlijk moet doen. Mevrouw Ocké meldt dat het mogelijk is dat
er een gezamenlijke reactie wordt ingediend. Voor het vervolgtraject dient wel zeker te worden
gesteld dat de vereniging als zodanig is ingeschreven en dat is vastgelegd (notarieel) dat de
doelstelling van de vereniging overeenstemt met datgene dat met de reactie wordt nagestreefd.
Gevraagd wordt tevens of de bestaande bomen worden gehandhaafd. Dit is niet bekend.
De heer Pyfferoen vraagt waarop de nu getrokken lijnen zijn gebaseerd en of daar nog enige
rek in zit. Indien er redenen zijn om erfgrenzen of bebouwingslijnen te wijzigen dan is dat nu
nog mogelijk. Daarvoor wordt de inspraakprocedure gevolgd.
Geïnformeerd wordt nog naar de reden waarom niet alle gebouwde huizen zijn ingetekend. Dit
komt doordat door het Kadaster nog niet alles is ingemeten. Wellicht is de ondergrond verou-
derd, echter dit speelt geen enkele rol voor de bestemmingslegging.
De procedure voor de Verordening in verband met deeltijdbewoning wordt op verzoek nog-
maals geschetst.
Op verzoek van de heer Moerman zegt de heer de Boer een afzonderlijk gesprek toe over eer-
der gesloten contracten.
De heer Poley vraagt of het mogelijk is om op de locatie waar een doodlopend straatje is inge-
tekend een strook van 3 meter tuin neer te leggen. Bebouwing tot op de erfgrens is naar zijn
mening op die locatie niet wenselijk.
De heer Moonen vraagt of de financiële uitvoerbaarheid is gebaseerd op de verkoopprijzen van
de woningen. Dit is het geval. Naar de mening van de heer Moonen moet er dan rek in het plan
zitten om een aantal woningen minder te bouwen.
Mevrouw van Zee meldt dat de eigenaar van lot 39 zijn pand niet permanent bewoond.
De heer Jongman besluit met te melden dat het wantrouwen vanuit de eigenaren enorm is.
Naar zijn idee zouden partijen met een open blik met elkaar aan tafel moeten zitten hetgeen tot
op heden niet is gebeurd.
De heer Verdonk overhandigt alvast een lijst met aandachtspunten. Deze is aan het verslag ge-
hecht.

De heer de Boer dankt ieder voor zijn inbreng en sluit de bijeenkomst.




Adviesbureau RBOI
                                                                                   710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 424 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 425 ======================================================================

<pre>Bijlage 5. Verslag inspraakbijeenkomst                   4




Adviesbureau RBOI
                                         710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 425 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 426 ======================================================================

<pre>Inhoud van de voorschriften                                                                       1




Hoofdstuk I              Inleidende bepalingen                                              blz. 3

Artikel 1                Begripsbepalingen                                                        3
Artikel 2                Wijze van meten                                                          6


Hoofdstuk II             Bestemmingen                                                             7

Artikel 3                Woondoeleinden (W)                                                      7
Artikel 4                Erven (E)                                                               9
Artikel 5                Maatschappelijke doeleinden (M)                                        10
Artikel 6                Groenvoorzieningen (GR)                                                11
Artikel 7                Tuinen (T)                                                             12
Artikel 8                Verkeersdoeleinden (V)                                                 12
Artikel 9                Agrarische doeleinden (A)                                              13


Hoofdstuk III            Algemene bepalingen                                                    15

Artikel 10               Gebruik van gronden en bouwwerken                                      15
Artikel 11               Bebouwingspercentages en dubbeltelbepaling                             15
Artikel 12               Bestaande afstanden en andere maten                                    16
Artikel 13               Hoogteaanduidingen                                                     16
Artikel 14               Overschrijden bouwgrenzen                                              17
Artikel 15               Algemene vrijstellingsbevoegdheid                                      17
Artikel 16               Wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO                                17
Artikel 17               Algemene procedurevoorschriften                                        18
Artikel 18               Karakteristieke of cultuurhistorische waardevolle bebouwing            18


Hoofdstuk IV Overgangs- en slotbepalingen                                                       19

Artikel 19               Gebruik in strijd met het plan                                         19
Artikel 20               Bouwen in strijd met het plan                                          19
Artikel 21               Strafbepaling                                                          19
Artikel 22               Titel                                                                  19




Adviesbureau RBOI
                                                                                       710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 426 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 427 ======================================================================

<pre>Inhoud van de voorschriften              2




Adviesbureau RBOI
                              710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 427 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 428 ======================================================================

<pre>                                                                                                    3
Hoofdstuk I                      Inleidende bepalingen

Artikel 1                Begripsbepalingen
   1. het plan
het bestemmingsplan Woonpark Groenevelt van de gemeente Sluis, vervat in de kaart en deze
voorschriften.

   2. de kaart
de gewaarmerkte kaarten met bijbehorende verklaring waarop de bestemmingen van de in het
plan begrepen gronden zijn aangewezen.

   3. aan- en uitbouw
een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is
van het hoofdgebouw.

   4. aan-huis-gebonden beroep
het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch
of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van een beroep op
medisch, paramedisch of therapeutisch gebied, welke door hun beperkte omvang in een ge-
deelte van een woning en de daarbijbehorende bebouwing worden uitgeoefend.

   5. bestaande bouwwerken
bouwwerken, die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan zijn of
worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

   6. bestaand gebruik
het op het tijdstip van het in werking treden van het plan aanwezige gebruik.

   7. bestemmingsgrens
een op de kaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bestemmingsvlak.

   8. bestemmingsvlak
een op de kaart aangegeven vlak met eenzelfde bestemming.

   9. bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten
van een bouwwerk.

   10. bouwgrens
een op de kaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak.

   11. bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar beho-
rende bebouwing is toegelaten.

   12. bouwvlak
een op de kaart aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn
toegelaten.

   13. bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct
hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

    14. bouwwerk, geen gebouw zijnde
elk bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde.




Adviesbureau RBOI
                                                                                         710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 428 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 429 ======================================================================

<pre>Inleidende bepalingen                                                                          4



   15. bijgebouw
een vrijstaand gebouw of hooguit door middel van bouwwerken geen gebouwen zijnde met een
hoofdgebouw verbonden gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofd-
gebouw zoals bijvoorbeeld garages, hobbyruimten, bergingen en huisdierenverblijven, maar
geen woon- en werkruimten.

   16. dakkapel
een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van
een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van
de constructie in het dakvlak is geplaatst.

    17. gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden
omsloten ruimte vormt.

   18. hoofdgebouw
een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel
gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

   19. kampeermiddelen
a.  tenten, tentwagens, kampeerauto's of caravans;
b.  enige andere onderkomens of enige andere voertuigen of gewezen voertuigen of gedeel-
    ten daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge artikel 40 van de Wo-
    ningwet een bouwvergunning vereist is;
een en ander voorzover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn be-
stemd of opgericht, dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf en
waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

   20. kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten
het in een woning door de bewoner op beroepsmatig wijze uitoefenen van activiteiten anders
dan een aan-huis-gebonden beroep en/ of het op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activitei-
ten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunnin-
genbesluit milieubeheer geldt en die door de beperkte omvang in een gedeelte van een woning
worden uitgeoefend, waarbij de woonfunctie als primaire functie behouden en herkenbaar blijft.

   21. overkapping
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

  22. peil
a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte
   van die weg (ter plaatse van de hoofdtoegang);
b. in andere gevallen en voor andere bouwwerken: de gemiddelde hoogte van het aanslui-
   tende afgewerkte maaiveld.

   23. platte afdekking
een (min of meer) horizontaal vlak, ter afdekking van een gebouw, dat meer dan tweederde van
het grondvlak van het gebouw beslaat.

   24. landschapswaarde
de aan een gebied toegekende waarde, wat betreft het waarneembare deel van het aardopper-
vlak, welke waarde wordt bepaald door de herkenbaarheid en identiteit van de onderlinge sa-
menhang en beïnvloeding van niet-levende en levende natuur.

   25. maatschappelijke voorzieningen
(overheids)voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, cultuur, religie, sport, onderwijs,
openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

   26. natuurwaarde
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en/of fauna.



Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg                                                               710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 429 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 430 ======================================================================

<pre>Inleidende bepalingen                                                                            5



   27. nutsvoorzieningen
voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstati-
ons, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en appa-
ratuur voor telecommunicatie.

    28. verblijfsmiddelen
voor verblijf geschikte – al dan niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken – voer- en vaar-
tuigen, arken, caravans en andere soortgelijke constructies, alsmede tenten; een en ander
voorzover geen bouwwerken en/of kampeermiddelen zijnde.

   29. voorste perceelsgrens
de naar de weg gekeerde grens van een perceel; indien meerdere zijden van het perceel naar
de weg gekeerd zijn, wijzen burgemeester en wethouders een voorste perceelsgrens aan.

    30. straatmeubilair
bouwwerken die zijn bedoeld als voorzieningen ten behoeve van de weggebruiker, zoals draag-
constructies voor reclame, voorwerpen van beeldende kunst, vitrines, zitbanken, bloemen- of
plantenbakken, gedenktekens, speeltoestellen, straatverlichting en wegbewijzering alsmede te-
lefooncellen en abri's; onder straatmeubilair worden niet begrepen verkooppunten voor mo-
torbrandstoffen.

   31. zijdelingse perceelsgrens
de grens tussen twee percelen, die voor- en achterzijde van een perceel verbindt.




Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg                                                                 710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 430 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 431 ======================================================================

<pre>Inleidende bepalingen                                                                            6




Artikel 2                Wijze van meten
Bij de toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:

   1. de breedte en lengte of diepte van een gebouw
tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmu-
ren.

   2. de oppervlakte van een gebouw
tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de
scheidsmuren.

   3. de inhoud van een gebouw
tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels en/ of het hart
van de scheidsmuren en de buitenzijde van de daken en dakkapellen.

  4. de goot(- of boeibord)hoogte van een gebouw
a.  tussen het peil en de bovenkant van de goot, het boeibord of daarmee gelijk te stellen con-
    structiedeel met de gevel, waarin gemeten wordt;
b. bij meerdere/ verschillende (hellende) dakvlakken met verschillende goot- en / of boeibord-
    hoogten wordt de goot- en / of boeibordhoogte gemeten bij dat dakvlak, waarvan de verti-
    cale projectie meer bedraagt dan 50% van het grondoppervlak van een gebouw;
c. bij een asymmetrische dakvorm met één hellend dakvlak dat loopt over de volledige breed-
    te, of diepte van een gebouw, wordt de goot- en/ of boeibordhoogte gemeten op het hoog-
    ste snijpunt van het dakvlak met de daaronder gelegen gevel; onder de gevel wordt tevens
    verstaan het hart van de scheidsmuren met een gebouw op een aangrenzend bouwper-
    ceel.

   5. de bouwhoogte van een gebouw
tussen de bovenkant van het gebouw, met uitzondering van antennes, kleine liftkokers, schoor-
stenen en andere ondergeschikte bouwdelen, en het peil.

   6. de bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde
tussen het hoogste punt van het bouwwerk en het peil; bij constructies worden de werken in
verticale stand meegerekend.

   7. afstanden
afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgren-
zen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.




Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg                                                                 710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 431 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 432 ======================================================================

<pre>                                                                                                 7
Hoofdstuk II                     Bestemmingen

Artikel 3                Woondoeleinden (W)
     Doeleindenomschrijving
1. De gronden op de kaart aangewezen voor Woondoeleinden (W) zijn bestemd voor:
a. het wonen en in samenhang daarmee voor aan-huis gebonden beroepen;
b. bijbehorende bebouwing, erven, tuinen, toegangs- en achterpaden en parkeervoorzienin-
     gen op eigen terrein;

     Bouwvoorschriften
2. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:
a. hoofdgebouwen;
b. aan- of uitbouwen en bijgebouwen;
c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

3. Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen:
a. op de gronden met de nadere aanwijzing (z) zijn geen hoofdgebouwen of overkappingen
     toegestaan;
b. op de gronden zonder nadere aanwijzing mogen hoofdgebouwen vrijstaand of al dan niet via
     aan- of uitbouwen aaneen worden gebouwd;
c. op de gronden met de nadere aanwijzing (ng) mogen woningen met ten hoogste twee aan-
     een worden gebouwd;
d. op de gronden met de nadere aanwijzing (v) mogen woningen uitsluitend vrijstaand worden
     gebouwd;
e. uitsluitend op de gronden met de nadere aanwijzing (g) mogen de hoofdgebouwen gesta-
     peld worden gebouwd;
f.   de onderlinge afstand van niet-aaneengebouwde gebouwen op hetzelfde bouwperceel dient
     ten minste 1 m te bedragen;
g. de afstand van bijgebouwen tot de perceelsgrens mag, voor zover deze niet in de per-
     ceelsgrens worden gebouwd, niet minder bedragen dan 1 m;
h. het op de kaart tussen haakjes [..] geplaatste cijfer geeft het maximaal toegestane aantal
     woningen aan;
i.   op de gronden met de nadere aanwijzing (ng) gelden de volgende aanvullende bepalingen:
     1. van het bouwperceel mag ten hoogste 60% worden bebouwd met gebouwen en overkap-
        pingen;
     2. ter plaatse van de nadere aanwijzing "niet-geschakeld" (ng) zijn binnen een afstand van
         3 m langs één van de zijdelingse perceelsgrenzen geen gebouwen en geen overkap-
         pingen toegestaan;
j.   op de gronden met de nadere aanwijzing (v) gelden de volgende aanvullende bepalingen:
     1. indien bij een hoofdgebouw geen tot Erven bestemde gronden aanwezig zijn, mag het
        bouwperceel voor ten hoogste 60% worden bebouwd met gebouwen en overkappingen;
     2. de afstand van een gebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen mag niet minder dan 3 m
        bedragen;
     3. de goot- of boeibordhoogte en bouwhoogte van aan- en uitbouwen en van bijgebouwen
        mag ten hoogste 3 respectievelijk 7 meter bedragen;
k. platte afdekking van gebouwen is niet toegestaan met uitzondering van de gebouwen met
     de aanduiding ”karakteristieke- of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing” ( ).

      Vrijstellingsbevoegdheid
      Kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten
4. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd vrijstelling te verlenen van het be-
paalde in lid 1 voor de uitoefening van kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activitei-
ten in de woning met inachtneming van de volgende bepalingen:
a. de woonfunctie dient in overwegende mate behouden en herkenbaar te blijven;
b. het vloeroppervlak in gebruik voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten mag ten hoog-
      ste 25 m2 van het vloeroppervlak van hoofdgebouwen en de daarbij behorende aan- en
      uitbouwen bedragen;
c. het beroep of de activiteit dient door de bewoner te worden uitgeoefend;

Adviesbureau RBOI
                                                                                      710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 432 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 433 ======================================================================

<pre>Bestemmingen                                                                                     8



d.     het gebruik mag geen zodanige verkeersaantrekkende werking hebben dat deze kan lei-
       den tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot
       een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
e.     er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop die verband
       houdt met de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten;
f.     geen vrijstelling mag worden verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid die onder de
       werking van de Wet milieubeheer valt;
g.     vrijstelling wordt niet verleend indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de
       ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en
       bouwwerken.




Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg                                                                 710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 433 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 434 ======================================================================

<pre>Bestemmingen                                                                                  9




Artikel 4                Erven (E)
     Doeleindenomschrijving
1. De gronden op de kaart aangewezen voor Erven (E) zijn bestemd tot:
a. erf bij de gebouwen op hetzelfde bouwperceel;
b. bijbehorende achterpaden.

     Bouwvoorschriften
2. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:
a. aan- of uitbouwen en bijgebouwen;
b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

3. Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen:
a. per bouwperceel mag van de tot Erven bestemde gronden ten hoogste 40% worden be-
     bouwd met gebouwen en overkappingen met een maximum van 60 m2;
b. indien de toelaatbare bebouwing ingevolge het gestelde sub a minder zou bedragen dan
     20 m2 is een bebouwingspercentage van 50% tot een maximum van 20 m2 toegestaan;
c. indien op hetzelfde bouwperceel de bestemming Erven grenst aan de bestemming Tuinen
     mag voor de berekening van het percentage de oppervlakte van het erf worden vergroot met
     dat gedeelte van de tuin dat grenst aan het erf en ligt in het verlengde daarvan;
d. indien een tot Erven bestemd gebied behoort bij meer dan één woning mag van dit gebied
     als totaliteit ten hoogste 40% worden bebouwd met gebouwen en overkappingen met een
     maximum van 60 m2 per woning;
e. de afstand van een bijgebouw tot een hoofdgebouw en tot een aan- of uitbouw mag niet min-
     der dan 1 m bedragen;
f.   de afstand van bijgebouwen tot de perceelsgrens mag, voor zover deze niet in de per-
     ceelsgrens worden gebouwd, niet minder bedragen dan 1 m.




Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg                                                              710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 434 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 435 ======================================================================

<pre>Bestemmingen                                                                              10




Artikel 5                Maatschappelijke doeleinden (M)
      Doeleindenomschrijving
1. De gronden op de kaart aangewezen voor Maatschappelijke doeleinden (M) zijn bestemd
voor:
a. maatschappelijke voorzieningen;
b. bij deze doeleinden behorende voorzieningen, zoals ontsluitingswegen, parkeervoorzienin-
      gen, groen en water.

     Bouwvoorschriften
2. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:
a. gebouwen;
b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

3. Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de bepaling dat op de gronden met
de nadere aanwijzing (z) geen gebouwen en geen overkappingen zijn toegestaan.




Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg                                                            710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 435 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 436 ======================================================================

<pre>Bestemmingen                                                                                  11




Artikel 6                Groenvoorzieningen (GR)
     Doeleindenomschrijving
1. De gronden op de kaart aangewezen voor Groenvoorzieningen (GR) zijn bestemd voor:
a. beplantingen, water, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de water-
     huishouding in het plangebied, zoals waterinfiltratie en -transportvoorzieningen en onder-
     grondse bergbezinkbassins;
b. bij deze doeleinden behorende voorzieningen, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden,
     bermen en bermsloten, nutsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van afvalinza-
     meling;
c. ter plaatse van de subbestemming "landschaps- en natuurwaarden" (GRln): tevens voor
     het behoud en/of herstel van de landschaps- en natuurwaarden;
d. ter plaatse van de subbestemming "ontsluiting" (GRo): tevens voor één (ach-
     ter)ontsluitingsweg ten behoeve van de direct aanliggende woonpercelen Burgemeester
     Aernoudtsweg 5 en 7.

     Bouwvoorschriften
2. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:
a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
b. gebouwen voor nutsvoorzieningen.

3. Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen:
a. de oppervlakte van een nutsvoorziening mag niet meer bedragen dan 15 m2;
b. de bouwhoogte van de onder a bedoelde gebouwen mag ten hoogste 3 m bedragen.

     Aanlegvoorschriften
4. Het is verboden op of in op de in lid 1 onder c genoemde gronden zonder of in afwijking van
een schriftelijke vergunning van het college van burgemeester en wethouders (aanlegvergun-
ning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:
a. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven, ophogen of egaliseren van de bodem en het
     aanleggen van waterlopen of het vergraven, verruimen of dempen van aanwezige waterlo-
     pen;
b. het aanleggen of verharden van paden, en het aanbrengen van andere oppervlakteverhar-
     dingen;
c. het beplanten van gronden met houtgewassen, ter plaatse waar de gronden op het tijdstip
     van het van kracht worden van het plan niet reeds met houtgewassen waren beplant;
d. het verwijderen, vellen of rooien van houtgewas.

5. Het verbod als bedoeld in lid 4 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
a. normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen;
b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
c. reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende vergunning.

6. De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 4 zijn slechts toelaatbaar, indien daardoor
de in lid 1 onder c genoemde aanwezige waarden van de gronden niet onevenredig worden of
kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet on-
evenredig worden of kunnen worden verkleind.




Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg                                                                710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 436 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 437 ======================================================================

<pre>Bestemmingen                                                                                 12




Artikel 7                Tuinen (T)
     Doeleindenomschrijving
1. De gronden op de kaart aangewezen voor Tuinen (T) zijn bestemd voor: tuinen behorende bij
de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

     Bouwvoorschriften
2. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend bouwwerken, geen ge-
bouwen zijnde, worden gebouwd.



Artikel 8                Verkeersdoeleinden (V)
     Doeleindenomschrijving
1. De gronden op de kaart aangewezen voor Verkeersdoeleinden (V) zijn bestemd voor:
a. wegen met ten hoogste 2x1 doorgaande rijstroken, opstelstroken en busstroken daar niet
     onder begrepen;
alsmede voor:
b. bij deze doeleinden bijbehorende voorzieningen, zoals: fiets- en voetpaden; parkeer-
     voorzieningen; bermen en bermsloten; voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling;
     voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding in het plangebied, zoals waterinfiltra-
     tie en -transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins; beplantingen; nuts-
     voorzieningen;
c. voor de instandhouding van muren of terreinafscheidingen ter plaatse van de nadere aan-
     wijzing (m).

     Bouwvoorschriften
2. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:
a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
b. gebouwen voor nutsvoorzieningen.

3. Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen:
a. de oppervlakte van een nutsvoorziening mag niet meer bedragen dan 15 m2;
b. de bouwhoogte van de onder a bedoelde gebouwen mag ten hoogste 3 m bedragen;
c. de hoogte van de in lid 1 onder c bedoelde muren en terreinafscheidingen mag ten hoog-
     ste 2 m bedragen.




Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg                                                               710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 437 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 438 ======================================================================

<pre>Bestemmingen                                                                                      13




Artikel 9                Agrarische doeleinden (A)
      Doeleindenomschrijving
1. De gronden op de kaart aangewezen voor Agrarische doeleinden (A) met de subbestemming
Ar zijn bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijven met inachtneming van het karakter
van het gebied als agrarische randzone, alsmede voor
a. kassen en niet-grondgebonden bedrijfsactiviteiten als neventak,
b. bij deze doeleinden behorende voorzieningen zoals (ontsluitings)wegen, nutsvoorzienin-
      gen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraanvoer
      en -afvoer, waterberging en sierwater;
c. ter plaatse van de subbestemming "opslag van agrarische producten en werktuigen” (Ao):
      uitsluitend voor de opslag van agrarische producten en werktuigen.

     Bouwvoorschriften
2. Op deze gronden mogen ten behoeve van de (sub)bestemming uitsluitend worden gebouwd:
a. niet voor bewoning bestemde gebouwen;
b. ter plaatse van de nadere aanwijzing “bedrijfswoning” (bw): gebouwen als bedoeld onder a
     alsmede ten hoogste één bedrijfswoning;
c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
d. met dien verstande dat een en ander slechts is toegestaan indien dit voor een doelmatige
     bedrijfsvoering gelet op de aard, inrichting, omvang en continuïteit van het bedrijf, nodig is.

3. Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen:
a. op de gronden met de nadere aanwijzing (z) zijn geen gebouwen en overkappingen toege-
     staan; met uitzondering van schuilgelegenheden en melkstallen tot een oppervlakte van
     50 m² per bedrijf en een goot- of boeibordhoogte van 3 m;
b. de bouwhoogte van een silo, met uitzondering van een mestverzamelsilo, mag ten hoogste
     10 m bedragen;
c. de bouwhoogte en gezamenlijke inhoud van mestverzamelsilo's mag ten hoogste 5 m en
     2.500 m3 bedragen;
d. het bewoonbaar vloeroppervlak en de inhoud van een bedrijfswoning mag niet meer be-
     dragen dan 200 m2 en 750 m3.

     Afstemming fruitteelt en woningen
4. Het is verboden gronden, voor zover gelegen binnen een afstand van 50 m van de gronden
met de bestemming Woondoeleinden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van
het college van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning), te beplanten met bedrijfsma-
tig geëxploiteerde fruitbomen ter plaatse waar de gronden op het tijdstip van het van kracht
worden van het plan niet reeds met fruitbomen waren beplant.

5. Het verbod als bedoeld in lid 4 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
a. normaal onderhoud en beheer betreffen;
b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
c. reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende vergunning.

6. De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 4 zijn slechts toelaatbaar, indien daardoor
de waarden van de gronden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de
mogelijkheden voor herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden ver-
kleind.

7. Alvorens te beslissen omtrent een aanlegvergunning als bedoeld in lid 4 wint het college van
burgemeester en wethouders schriftelijk advies in van de milieudeskundige omtrent de vraag of
door het verlenen van een aanlegvergunning geen onevenredige afbreuk zal worden gedaan
aan de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies.




Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg                                                                    710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 438 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 439 ======================================================================

<pre>Bestemmingen                     14




Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg   710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 439 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 440 ======================================================================

<pre>                                                                                              15
Hoofdstuk III                    Algemene bepalingen

Artikel 10               Gebruik van gronden en bouwwerken
1. Het is verboden de in dit plan begrepen gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze
of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming en /of deze voorschriften.

2. Het college van burgemeester en wethouders verleent vrijstelling van het in lid 1 gestelde
verbod indien strikte toepassing leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die
niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.



Artikel 11               Bebouwingspercentages en dubbeltelbepaling
     Percentages
1. Een op de kaart of in de voorschriften aangegeven percentage, geeft aan hoeveel van het
bouwvlak van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebou-
wen en overkappingen. Bij het ontbreken van een percentage mag het bouwvlak volledig wor-
den bebouwd, tenzij in hoofdstuk II anders is bepaald

     Dubbeltelbepaling
2. Gronden welke in aanmerking zijn genomen bij het verlenen van een bouwvergunning, waar-
aan uitvoering is of kan worden gegeven, blijven bij de beoordeling van latere bouwplannen bui-
ten beschouwing.




Adviesbureau RBOI
                                                                                     710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 440 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 441 ======================================================================

<pre>Algemene bepalingen                                                                            16




Artikel 12               Bestaande afstanden en andere maten
1. Indien afstanden tot, en hoogten, aantallen en/ of oppervlakten van bestaande bouwwerken
die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het
tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan ingevolge
hoofdstuk II is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar
worden aangehouden.

2. In die gevallen dat afstanden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het
plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk II is voorgeschreven, mogen deze maten als
minimaal toelaatbaar worden aangehouden.

3. In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde in lid 1 en 2 uitsluitend van
toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.



Artikel 13               Hoogteaanduidingen
     Hoogte van gebouwen
1. Het op de kaart achter een letter of combinatie van letters ingeschreven Arabisch cijfer, niet
geplaatst tussen haakjes, geeft – tenzij in hoofdstuk II anders is bepaald en behoudens eventu-
ele vrijstelling – de maximaal toelaatbare goothoogte van gebouwen in meters aan, dan wel –
voorzover een platte afdekking wordt toegepast – de maximaal toelaatbare hoogte van het
boeibord van het platte dak.

2. Indien ter aanduiding van de hoogte meerdere Arabische cijfers zijn ingeschreven, van elkaar
gescheiden door een schuine streep, geeft het eerste cijfer de maximaal toelaatbare goot- of
boeibordhoogte aan en het tweede cijfer de maximaal toelaatbare bouwhoogte van gebouwen,
tenzij in hoofdstuk II anders is bepaald en behoudens eventuele vrijstelling.

3. Indien op de kaart geen maximaal toelaatbare bouwhoogte is ingeschreven mag de maxi-
maal toelaatbare bouwhoogte van gebouwen niet meer dan 4 m afwijken van de maximaal toe-
laatbare goot- of boeibordhoogte.

4. De in lid 2 en 3 bedoelde bouwhoogten mogen worden overschreden door antennes, schoor-
stenen, liftkokers, trappenhuizen, hellende dakvlakken, topgevels, dakkapellen en andere on-
dergeschikte bouwdelen, tenzij in hoofdstuk II anders is bepaald.

      Hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde
5. De maximaal toelaatbare bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt
voor:
a. vrijstaande antennes                                                        15 m;
b. muren en terreinafscheidingen achter de voorgevel van hoofdgebouwen          2 m;
c. muren en terreinafscheidingen voor de voorgevel van hoofdgebouwen            1 m;
d. pergola's en overkappingen                                                2,75 m;
e. speelvoorzieningen                                                           3 m;
f.    lichtmasten en overige masten                                            10 m;
g. bewegwijzering en overig straatmeubilair                                   4,5 m;
h. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde                                     1 m.

     Vrijstellingsbevoegdheid
6. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd vrijstelling te verlenen van het be-
paalde in lid 5:
a. tot een hoogte die maximaal gelijk is aan de in een bouwvlak toelaatbare bouwhoogte;
b. tot een maximum van 6 m op gronden waar geen gebouwen zijn toegestaan.




Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg                                                                 710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 441 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 442 ======================================================================

<pre>Algemene bepalingen                                                                            17




Artikel 14               Overschrijden bouwgrenzen
1. De bouwgrenzen mogen in afwijking van de kaart en hoofdstuk II uitsluitend worden over-
schreden door:
a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen,
     funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de over-
     schrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt en − in geval van erkers, serres en veranda's −
     bovendien niet meer bedraagt dan 50% van de diepte van gronden gelegen tussen de
     voorste bouwgrens en de voorste perceelsgrens;
b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan
     1 m bedraagt.

2. Het college van burgemeester en wethouders kan vrijstelling verlenen van lid 1, mits de over-
schrijding niet meer dan 3 m bedraagt. Vrijstelling wordt niet verleend, indien daardoor oneven-
redige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden
van aangrenzende gronden en bouwwerken.



Artikel 15               Algemene vrijstellingsbevoegdheid
     Geringe afwijkingen
1. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd − tenzij op grond van hoofdstuk II
terzake reeds vrijstelling kan worden verleend − vrijstelling te verlenen van de bepalingen van
het plan voor:
a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 15%;
b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van
     belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks
     noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen
     mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10%
     worden vergroot.

2. Vrijstelling wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de in-
gevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouw-
werken.



Artikel 16               Wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO
     Overschrijding bestemmingsgrenzen
1. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd de in het plan opgenomen be-
stemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voorzover
zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken
dan wel voorzover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag
met niet meer dan 10% worden vergroot.




Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg                                                                 710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 442 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 443 ======================================================================

<pre>Algemene bepalingen                                                                           18




Artikel 17               Algemene procedurevoorschriften
      Procedure bij toepassing vrijstellingsbevoegdheid
1. Bij toepassing van een vrijstellingsbevoegdheid, zoals deze onderdeel uitmaakt van dit plan,
dienen de navolgende procedureregels in acht te worden genomen:
a. het ontwerpbesluit tot vrijstelling ligt met bijbehorende stukken gedurende vier weken ter
      inzage;
b. de burgemeester maakt deze terinzagelegging tevoren in één of meer dag-, nieuws- of
      huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, alsmede op de gebruikelijke
      wijze bekend;
c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid tot het naar voren brengen
      van zienswijzen;
d. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij het college van
      burgemeester en wethouders zienswijzen naar voren brengen tegen het ontwerpbesluit.

      Procedure bij toepassing wijzigingsbevoegdheid
2. Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, zoals deze onderdeel uitmaakt van dit plan,
dienen de navolgende procedureregels in acht te worden genomen:
a. het ontwerpbesluit tot wijziging ligt met bijbehorende stukken gedurende vier weken ter in-
      zage;
b. de burgemeester maakt deze terinzagelegging tevoren in één of meer dag-, nieuws- of
      huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, alsmede op de gebruikelijke
      wijze bekend;
c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid tot het naar voren brengen
      van zienswijzen;
d. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij het college van
      burgemeester en wethouders zienswijzen naar voren brengen tegen het ontwerpbesluit.



Artikel 18               Karakteristieke of cultuurhistorische waardevolle bebouwing

1. De gebouwen die op de kaart van de aanduiding zijn voorzien, mogen slechts worden ver-
nieuwd, uitgebreid of veranderd, voorzover het betrokken bouwplan geen afbreuk doet aan en
mede strekt tot behoud of versterking van het uitwendige karakter van het gebouw wat betreft
de op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande totaliteit van:
a. bouwmassa naar hoofdafmetingen en onderlinge verhoudingen;
b. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten.




Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg                                                                710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 443 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 444 ======================================================================

<pre>                                                                                                19
Hoofdstuk IV                      Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 19               Gebruik in strijd met het plan
1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat afwijkt van het plan op het tijdstip waarop het
plan rechtskracht verkrijgt, mag worden voortgezet.

2. Wijziging van het in lid 1 bedoelde gebruik is slechts toegestaan, voor zover daardoor de be-
staande afwijkingen van het plan worden verkleind.

3. Het bepaalde in de leden 1 en 2 is niet van toepassing op gebruik, dat reeds in strijd was met
het voorheen tot dat tijdstip geldende plan - daaronder begrepen de overgangsbepalingen van
dat plan - en waartegen wordt of alsnog kan worden opgetreden.



Artikel 20               Bouwen in strijd met het plan
1. Een bouwwerk, dat op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan af-
wijkt van het plan en dat is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krach-
tens de Woningwet, mag, mits de bestaande afwijkingen niet worden vergroot:
a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
b. geheel worden vernieuwd, indien het bouwwerk door een calamiteit is teniet gegaan, mits
      de bouwvergunning is aangevraagd binnen 2 jaar nadat het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd vrijstelling te verlenen van het be-
paalde in lid 1 ten behoeve van vergroting van horizontale en verticale afmetingen die niet meer
bedraagt dan 10% van de oppervlakte respectievelijk hoogte.

3. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd vrijstelling te verlenen van de ter-
mijn genoemd in lid 1 onder b, voor zover dit vanwege een terzake dienende civielrechtelijke
procedure noodzakelijk is.



Artikel 21               Strafbepaling
Overtreding van het bepaalde in
-    artikel 6 lid 4;
-    artikel 9 lid 4;
-    artikel 10 lid 1;
is een strafbaar feit, zoals bedoeld in artikel 1a van de Wet op de economische delicten.



Artikel 22               Titel
Dit plan kan worden aangehaald onder de naam: Woonpark Groenevelt.




Adviesbureau RBOI
                                                                                       710.006955.00
Rotterdam / Middelburg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 444 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 445 ======================================================================

<pre>Overgangs- en slotbepalingen           20




Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg         710.006955.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 445 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 446 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 446 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 447 ======================================================================

<pre>                                                  Behoort bij besluit van de raad
                                                  van de Gemeente Sluis d.d.              /2   - 2o°




                                                  Mij bekend,
                                                                                                  GEMEENTE SLUIS
                                                  De Griffier,


   SLUIS
   PARK GROENEVELT
   Eisen van beeldkwaliteit (voor nieuw te bouwen woningen)
   December 2006

   Openbaar domein

   De openbare weg wordt omzoomd met rijen knotwilgen en de privatieve tuinen worden door
   haagbeuk afgescheiden met de weg.

   Woningen

   Het woonpark Groenevelt is architectonisch landelijk opgezet en wordt in neo-romantische stijl
   ontwikkeld. De traditionele neo-romantische beeldkenmerken van de woningen zijn ontleend
   aan de Engelse-cottagestijl. Het architecturaal voorkomen in al zijn onderdelen (zowel van
   gevels, inkom, garage, uitbouwen, schrijnwerk, ...) dient te getuigen van kwaliteit zowel in
   vormgeving en duurzaamheid als in materiaalgebruik. Er moet sprake zijn van diversiteit van
   de woningen in uitwerking en detaillering.




   De volgende materialen zijn verboden: plastic- en butylproducten, betonplaten
   afscheidingen, prefab betonnen afdekplaten, en dergelijke.

   De gevelopbouw en de gevelgeleding, de bedaking, de aard, de toepassing en de kleur van
   de gevelmaterialen, de dakbedekking, de schrijnwerken, de beglazing en de
   buitenschilderingen moeten in harmonie zijn met de aanpalende woningen en het
   straatbeeld. In de opbouw van het gevelvlak zal de verticale geleding primeren. Dit betekent
   dat gevelopeningen alleen verticaal mogen worden uitgevoerd.

   Geleding in gevels en daken
   De geleding in gevels en daken moet refereren aan de bestaande woningen. Concreet
   betekent dit dat de plattegrond van een woning niet puur rechthoekig is. Door aanbouwen,
   uitbouwen, kleine sprongen, ingangspartijen, rookkanalen en dergelijke wordt de
   rechtlijnigheid doorbroken. In de gevels manifesteert zich dat in gevelstukken van een of
   meer bouwlagen hoog en het bijna niet voorkomen van goten in één lijn op dezelfde hoogte.
   Ook een torenachtige bouwmassa is mogelijk. Er is derhalve bijna altijd sprake van een
   hoofddak en één of meerdere nevendaken. Dit kan zijn een lager dak, een dwarsdak, een
   tussendak en een dak dat opgetild is.

ARCAS CVBA -NATIENLAAN 75A - 8300 KNOKKE-HELST - TEL +32(0)50 620 300 FAX +32 (0)50 620 400 - WWW.ARCAS.BE 1NFO@ARCAS.BE
</pre>

====================================================================== Einde pagina 447 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 448 ======================================================================

<pre>                                                                                                   GEMEENTE SLUIS




    Muren

   Alle zichtbaar blijvende gevels alsmede de schoorstenen dienen te worden afgewerkt in
   traditionele baksteen met een handvorm gebakken gevelsteen, vol te voegen en daarna
   afgeborsteld gelijk met het voorvlak van de steen.
   Andere materialen (hout en natuursteen) kunnen toegepast worden in ondergeschikt belang,
   zoals pleisterwerk (stucco), vakwerk of houten beplanking
   Blauwe hardsteen is toegelaten voor het bordes en de sierlijsten voor de voordeur of inkom.
   Baksteenmuren dienen niet meer dan twee verschillende soorten baksteen of
   metselwerkverband te bevatten. Elk muuroppervlak dient niet meer dan drie verschillende
   materialen te bevatten.

   Gevels kunnen wit geschilderd worden. Wit kaleien is eveneens toegelaten (kaleien betekent
   dat er cementspecie over de steen wordt gesmeerd waarbij de structuur van de steen en de
   voeg minder goed zichtbaar worden). De plint kan ook wit of zwart geschilderd worden
   opgeschilderd blijven.

   Daken

   De daken dienen hellend en van symmetrische opzet te zijn en nemen de traditionele vorm
   aan van driehoekige topgevels, schilddaken of wolfsdaken.
   Dakkapellen zullen de traditionele vorm aannemen van topgevels, Zeeuwsche gevels,
   schilddaken of sleepdaken.
   Dakvlakramen en ventilatiepijpen mogen niet zichtbaar zijn aan de voorgevelzijde van een
   gebouw.




   De dakbedekking dient te bestaan uit enkele of dubbele gesloten stormpannen, Vlaamse
   pannen, tegelpannen. De dakpannen dienen een natuurlijke kleikleur te hebben binnen de
   kleurschakering van oranjerood naar roodbruin. Per eigendom dient er éénzelfde kleur
   gebruikt te worden voor de dakpannen.

   De dakhelling van het hoofddak dient minimaal 450 en maximaal 600 te bedragen t.o.v. het
   horizontale vlak. De helling van het dak kan verminderen vanaf het knikpunt dat op circa 1/4
   of 1/6 van de dakrand ligt. De helling van een ondergeschikt dak dient een minimale
   hellingshoek te hebben van 25° t.o.v. van het horizontale vlak.


ARCAS CVBA -NATIENLAAN 75A - 8300 KNOKKE-HEIST - TEL +32(0)50 620 300 FAX +32(0)50 620 400 - WWW.ARCAS.BE -INFO@ARCAS.BE
</pre>

====================================================================== Einde pagina 448 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 449 ======================================================================

<pre>                                                                                                    GEMEENTE SLUIS


   Alle woningen hebben een schoorsteen voor een open haard boven een hoogte van 3.00m.
   De schoorstenen moeten worden voorzien van een passende afdekkap.

   Openingen

   Ramen, portalen, erkers en alle andere openingen in de voorgevels dienen rechthoekig en
   vertikaal van verhouding te zijn. Ramen en deuren dienen te bestaan uit hout te schilderen.

   Ramen kunnen van luiken worden voorzien die effectief dienen gesloten te kunnen worden
   en die overeenstemmen met de afmeting van de opening. Rolluiken zijn niet toegelaten.
   Ramen en deuren met glas dienen te worden uitgerust met (op het glas aangebrachte)
   houten geschilderde roeden die vierkant of vertikaal van verhouding zijn.

   Garagepoorten in de voorgevels dienen te worden bekleed met houten planken te
   schilderen.

   Raamdorpels dienen te worden uitgevoerd in natuursteen of in dubbele rij gebakken boomse
   tegels zoals in veel van de bestaande woningen zijn toegepast.




   Elementen

   De dakgoten en regenafvoeren zijn uitgevoerd in koper of zink.
   Palen en kolommen van portalen, erkers, balustrades en balken dienen te worden
   uitgevoerd in hout. Indien deze constructieonderdelen ongeschilderd worden toegepast
   betreft het massief hout (eiken of tropisch hardhout). In geschilderde toestand kan het een
   houten omkleding zijn.
   Metalen kolommen, balkons balustrades, balken zijn niet toegestaan in de voorgeveldelen.
   Luifels dienen te worden opgebouwd uit rechthoekig houten frames, de zijkanten dienen
   open te blijven.

   Uithangborden zijn alleen toegelaten indien er een locatie voor een vrij beroep aanwezig is in
   het gebouw. Uithangborden dienen te worden gemaakt uit smeedijzer of hout. Lichtgevende
   reclames (lichtbakken) en neon verlichting zijn verboden. Wel mogen de uithangborden
   verlicht worden door middel van een spot, zoals ook bomen of andere elementen in een tuin
   verlicht mogen worden. Een uithangbord mag een maximale grootte hebben van 0,25 m2,
   zodat het element ondergeschikt blijft.

ARCAS CVBA -NATILNLAAN 75A - 8300 KNOKKE-HEIST - I EL +32(0)50 620 300 FAX +32(0)50 620 400 - WWW.ARCAS.BE - INFO@ARCAS.BE
</pre>

====================================================================== Einde pagina 449 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 450 ======================================================================

<pre>Gemeente Sluis   448
</pre>

====================================================================== Einde pagina 450 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 451 ======================================================================

<pre>              Bijlage 3          bestemmingsplan De Lindenhoeve
                                                           Sluis




beheersverordening "Kom Sluis"                                449
</pre>

====================================================================== Einde pagina 451 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 452 ======================================================================

<pre>Datum 4-10-2012
……..……………………………………….………………..…………..…………..

11367 Bestemmingsplan
Lindenhoeve Sluis
Gemeente Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 452 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 453 ======================================================================

<pre>INHOUD


1.     INLEIDING                                   3
 1.1   Aanleiding en doel                           3
 1.2   Ligging en begrenzing plangebied             4
 1.3   Vigerend bestemmingsplan                     5
 1.4   Leeswijzer                                   5

2.     PLANBESCHRIJVING                            6
 2.1   Bestaande situatie                           6
 2.2   Toekomstige situatie                         7

3.     BELEID                                      9
 3.1   Rijksbeleid                                  9
 3.2   Provinciaal beleid                           9
 3.3   Gemeentelijk beleid                         12

4.     RANDVOORWAARDEN                             18
 4.1   Milieu en bedrijf                           18
 4.2   Externe veiligheid                          21
 4.3   Akoestiek                                   22
 4.4   Luchtkwaliteit                              22
 4.5   Bodemkwaliteit                              23
 4.6   Water                                       24
 4.7   Flora en fauna                              25
 4.8   Archeologie                                 28
 4.9   Leidingen en telecommunicatieverbindingen   29

5.     JURIDISCHE ASPECTEN                         30
 5.1   Planvorm                                    30
 5.2   Toelichting op de bestemmingen              31

6.     UITVOERBAARHEID                             33
 6.1   Economische uitvoerbaarheid                 33
 6.2   Maatschappelijke uitvoerbaarheid            33

BIJLAGE                                            34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 453 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 454 ======================================================================

<pre>1.        INLEIDING

1.1       Aanleiding en doel

De aanleiding voor het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is het verbouwen en uitbreiden met
detailhandel van ‘De Lindenhoeve’ aan de Beestenmarkt 4 in Sluis. Het bestaande restaurant wordt
heringericht en geoptimaliseerd. Daarnaast vindt uitbreiding plaats voor in totaal 317m2 BVO nieuwe
detailhandel, onderverdeeld in 4 individuele ruimtes. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te kunnen maken
is herziening van het vigerende bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggende toelichting zal de planologische
en milieutechnische haalbaarheid van het plan aantonen.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                   3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 454 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 455 ======================================================================

<pre>1.2       Ligging en begrenzing plangebied

Het bouwplan omvat de gronden die kadastraal bekend staan als Sluis, sectie I, perceelnummers 1784 en 1284.
Het plangebied ligt in de oude binnenstad van het vestingstadje Sluis en omvat twee op zichzelf staande
panden: het horeca-etablissement De Lindehoeve en een makelaardijkantoor. Het makelaardijkantoor is
gevestigd aan de Beestenmarkt 4A en de horecagelegenheid waar de ontwikkeling zal plaatsvinden is gevestigd
aan de Beestenmarkt 4.

Het horeca-etablissement heeft meerdere ingangen zowel aan de Beestenmarkt, Plompe Toren en de
Klokstraat. De Plompe Toren en de Beestenmarkt vormen de plangrens aan de noordelijke zijde, aan de oost-
en zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de Klokstraat. De westelijke plangrens bestaat uit bebouwing
aan de Beestenmarkt en de uitloper van een parkeerterrein aan de klokstraat.




      Afbeelding 1 Ligging plangebied in groter verband


Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                    4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 455 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 456 ======================================================================

<pre>1.3       Vigerend bestemmingsplan

Onderhavige locatie ligt in het bestemmingsplan ‘Kom Sluis’, vastgesteld door de gemeenteraad van de
gemeente Sluis op 27 november 2008. Op grond van dit bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming
‘Centrumdoeleinden’ met op een deel van het plangebied de aanduiding ‘zonder bebouwing’.



1.4       Leeswijzer

Deze toelichting kent de volgende opzet. Allereerst komt in hoofdstuk 2 de planbeschrijving aan de orde, waar
zowel de bestaande als de toekomstige situatie in wordt beschreven. Hoofdstuk 3 geeft het van toepassing
zijnde beleid op de locatie weer. In hoofdstuk 4 komen de belangrijkste milieuaspecten die van invloed zijn op
het plan aan de orde. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 planvorm uitgelegd en de gebruikte bestemmingen
toegelicht. Uiteindelijk wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht in hoofdstuk 6.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                      5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 456 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 457 ======================================================================

<pre>2.        PLANBESCHRIJVING

2.1       Bestaande situatie

Restaurant ‘De Lindenhoeve’ is een ruime horecagelegenheid gevestigd aan de Beestenmarkt in de historische
kern van Sluis. Naast de Lindenhoeve is een makelaardijkantoor gevestigd. Beiden zijn in bezit van de familie
Langenberg.

Hoewel de hoofdingang is gelegen aan de Beestenmarkt is er nog een tweede ingang aan de Klokstraat. Aan de
Beestenmarkt is een klein terras en in de grote achtertuin is een ruim terras met bijbehorende
speelgelegenheden. De horecagelegenheid bestaat uit een tearoom en restaurant met groot terras aan de
achterzijde van het pand. Op de eerste verdieping is een grote feestzaal met een aantal dienstruimtes. Het
parkeren is mogelijk op een groot terrein aan de oostzijde van de Klokstraat wat in bezit is van de ouders van
de eigenaar. Het plangebied is omsloten door een witte stenen muur met leilinden.




      Afbeelding 2 Plattegrond bestaande situatie




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                      6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 457 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 458 ======================================================================

<pre>2.2       Toekomstige situatie

In het voorliggende bouwplan wordt de bestaande horecagelegenheid ‘De Lindenhoeve’ verbouwd en tevens
                      2
uitgebreid met 317m BVO detailhandel onderverdeeld in vier aparte winkelruimtes (zie afbeelding 3; het
groene gedeelte). De nieuwe winkelruimtes komen deels in de bestaande bebouwing en deels in de nieuwe
                                                                             2
uitbreiding. De vier winkelruimtes hebben een oppervlakte van ongeveer 70 m NVO. Het sterke punt van de
detailhandelstructuur van Sluis zijn de kleinschalige speciaalzaken. De nieuwe detailhandel ruimtes zijn
uitsluitend kleinschalig van opzet en richten zich op deze kleinschalige specialistische detailhandel.
Detailhandel in de vorm van grootschalige detailhandel is uitgesloten op de beoogde locatie. Onder
grootschalige detailhandel wordt door gemeente Sluis verstaan volumineuze goederen die qua aard en omvang
niet in het centrum horen.

Naast de detailhandelruimtes zal de bestaande indeling van de horecagelegenheid grondig worden
verbouwd/vernieuwd en heringericht. De uitbreiding van het gebouw zal ten koste gaan van een deel van de
omliggende tuin, maar zal intern plaats bieden aan ruimere opzet van de dienstruimtes en, door middel van
een tweetal liften, een verbeterde toegang tot de verdiepingen van het pand. Het achterste gedeelte van de
uitbreiding is voornamelijk bedoeld als een uitbreiding van de dienstruimtes (zie afbeelding 3; het blauwe
gedeelte), tevens komt een aparte dienstingang aan de klokstraat.




      Afbeelding 3 Plattegrond toekomstige situatie begane grond




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                  7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 458 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 459 ======================================================================

<pre>    Afbeelding 4 Plattegrond toekomstige situatie eerste verdieping

Boven de winkelruimtes komen nieuwe dienstruimtes (afbeelding 4; het blauwe gedeelte) ten behoeve van
een grote banketzaal (zie afbeelding 4; het rechter gele gedeelte) op de verdieping. Tevens komen op de eerste
verdieping een nieuwe personeelskantine (zie afbeelding 4; het meest linker gele gedeelte) en een
kantoorruimte (zie afbeelding 4; paarse gedeelte). Aan de achterzijde komt een groot dakterras (zie afbeelding
4; het lichtgele gedeelte) met een trap naar het terras op de begane grondvloer. De aan de Beestenmarkt
gelegen tearoom is door middel van een trap vanuit de banketzaal te bereiken.

De kelder zal plaats bieden aan een grote opslagruimte en diverse kleinere dienstruimtes. De toiletten van het
restaurant en tearoom zijn eveneens te vinden in deze kelder.

De totale ontwikkeling zorgt voor de vermindering van de oppervlakte van de bijeenkomstruimten met 20,1
m2. De belangrijkste toename aan vloeroppervlak is de nieuwe detailhandelruimtes en een vergroting van de
dienstruimtes (met name opslag) behorende bij het restaurant. Op dit moment vindt deze opslag plaats in een
loods aan de Klokstraat. Deze loods wordt herontwikkeld en verliest derhalve de opslagfunctie.

Verkeerskundige aspecten
Ten behoeve van de uitbreiding met detailhandel dient parkeren geregeld te zijn. Gelet op Sluis als toeristisch
koopcentrum, is gerekend met een parkeernorm van 3,75 parkeerplaatsen per 100m² bvo. Onderhavig plan
                      2
voorziet in circa 317m bvo detailhandel, wat resulteert in 12 parkeerplaatsen. De benodigde parkeerplaatsen
worden voorzien op de parking aan de overzijde van de Klokstraat. Dit terrein is in eigendom bij de
initiatiefnemer. Dit betekent dat 12 van de circa 65 aanwezige parkeerplaatsen zijn gerelateerd aan de
onderhavige ontwikkeling. Deze parkeerplaatsen behoren toe aan de ontwikkeling en dienen zodoende
behouden te blijven. De resterende parkeerplaatsen kunnen tevens gebruikt worden voor de bezoekers van de
binnenstad van Sluis.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                       8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 459 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 460 ======================================================================

<pre>3.        BELEID

3.1       Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
Op 13 maart 2012 heeft de Minister van infrastructuur en milieu zijn handtekening onder het
vaststellingsbesluit van de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte gezet. De SVIR vervangt de Nota
Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de
Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de volgende documenten: PKB
Tweede structuurschema Militaire terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de
Delta.

Sluis ligt in de MIRT-regio ‘Zuidwestelijke Delta’ welke feitelijk de gehele provincie Zeeland beslaat. De opgaven
in het kader van het Deltaprogramma op en rond de Zuid-Hollandse eilanden en in het laaggelegen deel van
West-Brabant worden ook in deze MIRT-regio betrokken. Onderhavig bouwplan is kleinschalig van aard en is
niet van invloed op de opgaven van nationaal belang in dit gebied.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd
dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal
niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, gewenst. Die
uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud
daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en
worden geacht direct of indirect, d.w.z. door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau
van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels
ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 30
december 2011 in werking getreden.

Binnen het Barro worden de volgende onderdelen besproken:
         Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
         Kustfundament;
         Grote rivieren;
         Waddenzee en waddengebied;
         Defensie, en
         Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Toetsing aan het beleid
Door de algemene lijn van het rijksbeleid en de zeer kleine schaal van voorliggend planvoornemen is het niet
relevant om het plan aan het rijksbeleid te toetsen. Het rijksbeleid vindt zijn doorwerking in provinciaal en
gemeentelijke beleidsstukken, waar voorliggend plan aan getoetst wordt.



3.2       Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (2006)
Het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 is een integraal beleidsstuk en vervangt een aantal bestaande sectorale
beleidsstukken. Het betreft een op ontwikkeling en uitvoering gericht plan met een planhorizon van zes jaar

Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                          9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 460 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 461 ======================================================================

<pre>(2006-2012). Naar aanleiding van het invoeren van de Kaderrichtlijn Water (KRW) is op 13 november 2009 een
planherziening van het omgevingsplan 2006-2012 vastgesteld. Deze herziening voorziet in de aanpassingen van
een aantal paragrafen in het toen geldende omgevingsplan.

Visie en rol
In de visie van de provincie is voor Zeeland karakteristiek dat het een open, groenblauw gebied is. Het streven
is gericht op een vitale samenleving en vitale economie om zo kwaliteiten te kunnen behouden en
bewerkstelligen. Centraal thema is: “duurzaam ontwikkelen”. De volgende drie doelen zijn daarbij gesteld:
1. faciliteren van de economische dynamiek;
2. bevorderen van de sociaal-culturele dynamiek;
3. versterken van de Zeeuwse omgevingskwaliteiten.
Volgend aan de rijkstrend van decentralisering en deregulering stelt de provincie zich als rol wat terugtredend
en meer faciliterend en coöperatief op, waarbij meer mogelijkheden en bevoegdheden komen te liggen bij
gemeenten, belangengroeperingen en marktpartijen. De provinciale visie is daarbij richtinggevend.

Detailhandel/Cityleisure
Bij het recreatief winkelen ligt de hoogste prioriteit bij de binnensteden. Recreatief winkelaanbod hoort alleen
hier en in bovenlokaal verzorgende centra toegelaten te worden. Naast de dragende kernen is dit ook in onder
meer de kern Sluis. De inspanningen zijn gericht op het versterken van de kwaliteit, diversiteit, identiteit en
complementariteit van deze winkelcentra. Bij het winkelen staan kijken en vergelijken centraal in een
aantrekkelijke omgeving om te verblijven.

Toetsing aan het beleid
Het planvoornemen is een bestaande horeca-gelegenheid uit te breiden met 4 kleinschalige
detailhandelruimtes en de horeca herinrichten. De komst van detailhandel naast de bestaande horeca zorgt
voor een grotere aantrekkingskracht van de locatie en Sluis en sluit aan op het gegeven dat Sluis is aangemerkt
als recreatief koopcentrum. De nieuwe detailhandelruimtes vergroten de beleving van de horeca en
detailhandel van Sluis. Ook zorgt de efficiëntere benutting van hetzelfde perceel voor zorgvuldig ruimtegebruik.
Tevens zorgen de nieuwe detailhandelruimtes voor de vergroting van de werkgelegenheid.

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 (ontwerp)
Bij het aflopen van het vigerende Omgevingsplan in 2012 zal een nieuw Omgevingsplan klaar moeten zijn. In
mei 2010 is een start gemaakt met het Omgevingsplan 2012-2018 door middel van een startnotitie. In deze
startnotitie is de planning en de organisatie van het toekomstige Omgevingsplan vastgelegd. De eerste stap
voor het maken van het nieuwe omgevingsplan was de Discussienota van juli 2010 waarna in juli 2011 de nota
Krachtig Zeeland is vastgesteld. De nota Krachtig Zeeland is ter voorbereiding van het nieuwe Omgevingsplan
en beschrijft de provinciale beleidslijnen voor de belangrijkste onderwerpen op het gebied van ruimte, milieu
en water.

Het doel van de provincie is een goed voorzieningenniveau voor alle bewoners, toeristen en bedrijven,
vanwege het grote belang voor de leefbaarheid en economie van Zeeland. De provincie zet zich in voor het
toekomstbestendig maken van het Zeeuwse voorzieningenstelsel. Het bieden van een goede kwaliteit van
voorzieningen is daarbij belangrijker dan de fysieke nabijheid. Belangrijk voor de detailhandel is het streven van
de provincie van het behoud en de versterking van vitale binnensteden en kernwinkelgebieden zoals Sluis, en
waar mogelijk realisatie van (ontbrekende) kwalitatief hoogwaardige voorzieningen.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                         10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 461 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 462 ======================================================================

<pre>Toetsing aan het beleid
Het nieuwe omgevingsplan van de provincie streeft niet naar groei en vergroting van de aanwezige
voorzieningen, maar juist naar de kwaliteitsverbetering, duurzaamheid en toekomstgerichtheid. Voorliggend
plan voorziet in het verbouwen van een bestaand horeca-etablissement met uitbreiding in de vorm van
detailhandel in het oude centrum van Sluis. Door zijn ligging als verbindende schakel tussende Beestenmarkt
en de Nieuwstraat draagt de nieuwe kleinschalige detailhandel bij aan een kwaliteitsverbetering van het
winkelgebied van de kern Sluis.

Provinciale Ruimtelijke Verordening Zeeland (PRV2010)
De verordening is vastgesteld op 9 april 2010. Met de verordening maakt de Provincie vooraf duidelijk welke
onderdelen van het provinciale beleid (de provinciale belangen, zoals die in het Omgevingsplan zijn
beschreven) bindende betekenis hebben voor gemeentelijke plannen. Hiermee wordt invulling gegeven aan
het streven naar duidelijkheid vooraf in plaats van toetsing achteraf. De verordening bevat een regeling met
toelichting, bijlagen en kaarten, waarbij is getracht een beleidsneutrale vertaling te maken van het
Omgevingsplan naar een verordeningstekst.

Eerste wijziging provinciale ruimtelijke verordening Zeeland
Deze eerste wijziging van de provinciale ruimtelijke verordening (PRV) volgt op de Omgevingsbalans en de
antwoordnota-ontwerp PRV zoals die op 9 april 2010 zijn vastgesteld. In de Omgevingsbalans is het beleid,
zoals vastgelegd in het provinciale Omgevingsplan 2006 – 2012, geëvalueerd. Ook is beoordeeld op welke
onderdelen het beleid moet worden bijgestuurd. Daaruit volgt een aantal beleidsaanpassingen. In verband
daarmee is een herziening van het Omgevingsplan en een wijziging van de PRV opgesteld.

Ontwerp Verordening Ruimte Provincie Zeeland (VRPZ)
Naar aanleiding van het ontwerp Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 is een nieuwe Verordening Ruimte
opgesteld. De nieuwe verordening ruimte neemt een zelfde plaats in als de vigerende verordening ruimte.
Namelijk het bindend maken van de belangrijkste provinciale doelen bij nieuwe gemeentelijke plannen.

Molenbiotoop
De elkaar opvolgende verordeningen hebben allen vergelijkbare regels opgenomen omtrent de aanwezigheid
van traditionele windmolens. De verordeningen schrijven voor dat binnen een straal van 100m gerekend vanuit
het middelpunt van de molen geen bebouwing mag worden opgericht welke hoger is dan het laagste punt van
de verticaal staande wieken. Tevens zal binnen een bestemmingsplan moeten worden geregeld dat in een
straal van 400m een zekere mate van vrije windvang is gewaarborgd.

Duurzaamheidsladder / nieuwe detailhandel
Hoofddoelstellingen van provinciaal beleid zijn: zorgvuldig ruimtegebruik, herstructurering van bebouwde
terreinen / gebieden en bundeling van functies. De hiervoor genoemde elementen worden van provinciaal
belang geacht. In verband hiermee is de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' vastgelegd.
Essentie van deze bepaling is dat bij een voorgenomen stedelijke ontwikkeling steeds sprake moet zijn van een
aantoonbare regionale behoefte en dat er een voorkeursvolgorde geldt: eerst ruimte binnen bestaand
bebouwd gebied en bestaande infrastructuur benutten en pas als dat niet mogelijk is, voorzien in de behoefte
op locaties die met verschillende middelen van vervoer zijn of worden ontsloten. Ook bij nieuwvestiging van
detailhandel is de duurzaamheidsladder van toepassing. Vanuit de hoofddoelstellingen ziet de Provincie
(binnenstedelijke) kernwinkelgebieden als vestigingsplaats voor detailhandel. Primair dienen nieuwe
detailhandelsvestigingen zich te vestigen binnen bestaand bebouwd gebied, herstructurering en transformatie
behoren ook tot de mogelijkheden.


Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                    11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 462 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 463 ======================================================================

<pre>Toetsing
Op circa 120m vanaf de bebouwing is molen ‘De Brak’ gelegen. De maximale bouwhoogte van de bebouwing
ligt echter onder het laagste punt van de verticaal staande wieken. Derhalve zijn er betreffende de
aanwezigheid van een traditionele molen in de omgeving geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.
Ondanks dat de beoogde ontwikkeling geen invloed heeft op de windvang van de molen zal een zekere mate
van windvang conform de Provinciale Ruimtelijke Verordening moeten worde gewaarborgd. Deze waarborging
vind plaats middels het opnemen van een aanduiding ‘vrijwaringszone – molenbiotoop’ in de regels behorende
bij voorliggend planvoornemen.

Conform het Provinciaal beleid wordt de nieuwe detailhandel gevestigd in bestaande bebouwd gebied. Er is
sprake van nieuwe kleinschalige detailhandel in een bestaand horeca-etablissement. De locatie is al gelegen in
het kernwinkelgebied van Sluis en zorgt daarom voor een verdere verdichting van het detailhandelaanbod.
Derhalve sluit het plan aan op de hoofddoelstellingen uit het Provinciaal beleid.



3.3       Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Sluis ‘Goed Leven’
Op 27 oktober 2011 is de nieuwe structuurvisie ‘Goed Leven’voor de gemeente Sluis vastgesteld. De
structuurvisie omschrijft de gemeentelijke ambitie om het goed wonen, werken en recreëren voor de
toekomstige generaties te waarborgen en daar waar mogelijk verbeteren. De toekomstopgave van de
gemeente wordt omschreven als ‘Beter met minder’, wat neerkomt op kansen benutten en keuzes maken,
maar binnen de financiële kaders. Hoewel het ‘verbeteren’ tot nu toe altijd groeien betekende, ligt dit nu meer
in de richting van gerichte aanpak en versterken van bestaande kwaliteiten.

In de gemeente Sluis is sprake van bevolkingskrimp alsmede een verschuiving van de vraag naar voorzieningen.
Voor de meeste voorzieningen is een afname aan vraag, behalve voorzieningen gericht op ouderen. Dit alles
binnen de financiële kaders.

De kern Sluis is een centrum van kooptoerisme, specifiek Belgisch kooptoerisme en ‘elk weer voorziening’ voor
toeristen. De gemeente, en dus ook de kern Sluis, krijgt steeds meer te maken met concurrentie uit zowel
Zeeuws-Vlaanderen als België. Door middel van het verbeteren van de ruimtelijke winkelstructuur zet de
gemeente in op een sterk kwalitatief hoogwaardig koopcentrum voor de kern Sluis.

Toetsing aan het beleid
Voorliggend plan voorziet in de verbouwing en uitbreiding van een bestaand horeca-etablissement met vier
kleinschalige detailhandelruimtes. De beoogde ligging van de nieuwe detailhandel aan de Plompe Toren is
gunstig voor de huidige detailhandelstructuur, want op deze locaties is sprake van een gebrekkige aansluiting
tussen de Nieuwstraat en de Beestenmarkt. Hoewel nieuwe detailhandel geen streven is binnen de
structuurvisie sluit het planvoornemen wel aan bij het versterken van de aanwezige ruimtelijke
winkelstructuur.

Ruimtelijk-economische visie en plan van aanpak ‘De nieuwe gemeente Sluis’
De ruimtelijk-economische visie en plan van aanpak ‘De nieuwe gemeente Sluis’ is opgesteld in 2003. De
aandacht hierbij is uitgegaan naar de relatie tussen de afzonderlijke winkelgebieden. Voor de vier belangrijkste
winkelgebieden Oostburg, Sluis, Breskens en Cadzand-bad is een nadere uitwerking gemaakt.



Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                       12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 463 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 464 ======================================================================

<pre>In de visie is het onderstaande opgenomen over de kern Sluis.
De kern Sluis heeft een bijzondere positie in de regio als recreatief koopcentrum. Het Belgische kooptoerisme,
waar het centrum jarenlang van heeft geprofiteerd, neemt naar verwachting af. Om de bezoekersstroom op
peil te houden zal het centrum van Sluis zich verder moeten profileren als ‘een attractie’. Waar men een dag
kan verblijven. Een dusdanig totaalconcept kan tot stand komen door verschillende elementen (winkels,
horecabezoek, wallenroute, attracties) uit te bouwen en te combineren. Voor detailhandel betekent dit dat de
rondwandelende bezoeker verrast en verleid moet worden. Hierbij passen bijzondere, gespecialiseerde
winkelformules die iets anders te bieden hebben dan de ‘doorsnee’ winkelcentra. Dit stelt hoge eisen aan de
creativiteit van de ondernemers. Bij het beoogde profiel van Sluis passen bij uitstek kleinschalige winkels van
zelfstandige ondernemers in het midden en hogere marktsegment. Meer nog dan voorheen is een attractief
verblijfsgebied gewenst. Een van de kwaliteiten van Sluis is de aanwezigheid van een aaneengesloten
winkelrondje. Uitbreiding van het aanbod dient vooral aangewend te worden voor verdere verdichting van dit
rondje.

In algemene zin is de ruimtelijk-economische structuur van Sluis reeds sterk. Bij de uitbouw van Sluis als
attractie passen wel vergaande maatregelen op het gebied van centrummanagement en promotie. De
volgende projecten voor Sluis zijn gewenst:
     1. herpositioneren aanbod;
     2. verblijfspleinen met horeca;
     3. optimaliseren bereikbaarheid en parkeren;
     4. verbeteren individuele presentatie;
     5. uitbreiden/ verplaatsen supermarkten;
     6. uitbouwen management Sluis.




    Afbeelding 5 Uitsnede visie ‘De nieuwe gemeente Sluis’

Toetsing aan het beleid

Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                      13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 464 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 465 ======================================================================

<pre>De nieuwe detailhandel valt binnen het al bestaande winkelrondje van Sluis. Het plangebied verbindt de
Plompe Toren met de Beestenmarkt en sterkt de zwakke relatie tussen de Beestenmarkt en de Nieuwstraat.
Het winkelrondje eindigt op de Beestenmarkt, maar met het toevoegen van detailhandel op de planlocatie
wordt het winkelrondje uitgebreid naar het zuiden. De beperkte schaal van de winkelruimtes welke voorzien
worden in voorliggend plan sluiten bovendien aan op het beleid om kleinschalige detailhandel aan te trekken.
De winkelruimtes komen in de straatzijde van het pand en maken zo direct deel uit van de winkelronde.

Behalve de toevoeging van detailhandel zal de horecagelegenheid ingrijpend verbouwd en gemoderniseerd
worden. Het bouwplan voorziet in de uitbreiding van dienstruimten en het toevoegen van een dakterras aan de
achterzijde van het pand op het platte dak van de uitbreiding, in plaats van de bestaande serre en een deel van
het terras in de binnentuin.

Economische structuurversterking van de stad Sluis
In oktober 2009 is het ontwikkelingsplan ‘Economische structuurversterking van de stad Sluis’ vastgesteld door
de gemeenteraad. Dit plan is opgesteld om aantrekkingskracht van de stad Sluis in stand te houden en daar
waar mogelijk te verbeteren en zal fungeren als kaderstellend plan van aanpak.

Één van de doelen van dit ontwikkelingsplan is het versterken van het winkel- en horeca aanbod. De laatste
jaren is er een opkomst gaande van grootschalige detailhandel en filiaalbedrijven. De beleving van het winkelen
wordt steeds belangrijker is en naast de grootschalige detailhandel een toenemende vraag naar
schaalverkleining en specialisatie in de detailhandel. De verhouding tussen detailhandel en horeca is goed en
zal in de toekomst moeten worden bestendigd. Tevens moeten de horecaconcentratiegebieden worden
ontwikkeld met nieuwe horecaconcepten.

Toetsing aan het beleid
Voorliggend bestemmingsplan behelst de grondige verbouwing en uitbreiding d.m.v. winkelruimtes van een
bestaand horeca etablissement. De voorziene vier kleinschalige winkelruimtes zijn specifiek bedoeld voor
kleinschalige detailhandel en speciaalzaken en sluiten zodoende aan op de ontwikkelingsvisie.

Een deel van de uitbreiding zal tevens gebruikt worden voor een kwaliteitsimpuls van het bestaande
restaurant. Restaurant ‘De Lindenhoeve’ heeft met zijn afgesloten binnentuin en speelgelegenheden al een
bijzondere plaats in het horeca-aanbod van Sluis. De verbouwing steekt dan ook niet in op een uitbreiding van
het restaurant, maar op een modernisering van de dienstruimtes en het toevoegen van een dakterras in plaats
van een nu nog aanwezige serre en een deel van het terras in de binnentuin. Het vernieuwen en ontwikkelen
van het bijzondere horeca object ‘De Lindenhoeve’ past in de lijn van het ontwikkelingsplan.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                      14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 465 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 466 ======================================================================

<pre>Vigerend Bestemmingsplan ´Kom Sluis´
Het plangebied is gelegen in de bestemming ´Centrumvoorzieningen´ waarbij de bestaande bebouwing een
bouwvlak heeft en een deel van het plangebied de aanduiding ´zonder gebouwen´. De maximale
dakvoethoogte is 7 meter.




    Afbeelding 6 Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Tevens is voor het centrumgebied een ‘voorschriftenkaart horecaregeling’ opgesteld met een bijbehorende
horecaregeling:

Horecaregeling
In de loop van 1985 dreigde de horecasector in Sluis verzadigd te raken. Naar aanleiding van deze ontwikkeling
heeft de gemeenteraad in 1986 besloten een terughoudend beleid te gaan voeren ten aanzien van een
uitbreiding van deze sector. Aan een wijziging van een detailhandelsbestemming naar een horecabestemming
werd slechts onder stringente voorwaarden medewerking verleend. In 1991 is het gevoerde beleid geëvalueerd.
Hierbij kwam men tot de conclusie dat het beleid gewerkt heeft en dat deze in grote lijnen kan worden
gehandhaafd. Het bieden van beperkte uitbreidingsmogelijkheden aan de horecasector ter plaatse van de Grote

Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                     15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 466 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 467 ======================================================================

<pre>Markt, de Beestenmarkt en de Kaai werd bij de evaluatie wel gewenst geacht. Dit zou ten goede komen aan de
verblijfswaarde van deze gebieden. Uitgangspunt voor het centrumgebied blijft daarbij dat de horeca een
ondersteunende functie heeft met betrekking tot de detailhandel. De beide activiteiten dienen zich tot elkaar te
verhouden als 2/3 (detailhandel) : 1/3 (horeca).

De horecaregeling is vastgelegd in de 3e herziening van het bestemmingsplan "Bebouwde kom Sluis". Hierbij is
de zogenaamde "blokzijde-methode" geïntroduceerd. Door toepassing van deze methode wordt de concentratie
van horecavestigingen aan de Grote Markt, de Beestenmarkt en de Kaai gestuurd. Nieuwvestiging van horeca
op de genoemde locaties kan enkel tot een bepaald maximum percentage (= een op de voorschriftenkaart
aangegeven maximale gevelbreedte).




    Afbeelding 7 Uitsnede voorschriftenkaart horecaregeling



Toetsing aan vigerend bestemmingsplan
Voorliggend planvoornemen is strijdig met het planvoornemen omdat een deel van de uitbreiding
geprojecteerd is binnen de aanduiding ´zonder gebouwen´. Tevens wordt de nieuwe bebouwing buiten het op
de plankaart aangegeven bouwvlak gebouwd.

Daarbij is het planvoornemen strijdig met de in het vigerend bestemmingsplan opgenomen horecaregeling. De
uitbreiding van de horeca vindt deels plaats buiten de zone waar horeca is toegestaan. Voor horecabebouwing
is ook een maximaal toelaatbare gevelbreedte opgenomen. Het nieuw te bouwen gedeelte zal tot aan de hoek
komen en kan zodoende niet voldoen aan de maximaal toelaatbare gevelbreedte.

Om de ontwikkeling van de horecagelegenheid te kunnen verwezenlijken conform het gemeentelijke beleid, en
in het bijzonder de horecaregeling binnen het vigerende bestemmingsplan, wordt het naast gelegen
makelaardijkantoor betrokken bij voorliggend bestemmingsplan. Binnen het vigerend bestemmingsplan is het
mogelijk om in het makelaardijkantoor een horecafunctie te vervullen. Deze horecafunctie is echter niet
ingevuld, middels voorliggend bestemmingsplan wordt deze horecamogelijkheid verschoven van het


Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                       16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 467 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 468 ======================================================================

<pre>makelaardijkantoor naar de uitbreidingslocatie ten behoeve van het beoogde bouwplan. De
horecamogelijkheid van het makelaardijkantoor wordt geschrapt. De herinrichting van het restaurant en zijn
dienstruimtes komt ten goede aan de kwaliteitsverbetering en vergroting van de dienstruimtes, de
restaurantfunctie zal niet groter worden. De noodzaak voor verplaatsing van de horecamogelijkheid van het
makelaarskantoor naar de Lindenhoeve is niet zozeer toe te rekenen aan de horecafunctie zelf, maar door de
toevoeging van detailhandel in de plint met op de verdieping daarboven de horecafuncties.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                 17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 468 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 469 ======================================================================

<pre>4.        RANDVOORWAARDEN

4.1       Milieu en bedrijf
De Wet milieubeheer zorgt ervoor dat milieuoverlast in woongebieden zoveel mogelijk wordt beperkt. Alle
voorzieningen en bedrijven die overlast veroorzaken moeten daarom een vergunning hebben in het kader van
de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht).

In brochure “Bedrijven en Milieuzonering” van de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) is een
indicatieve richtafstandenlijst voor milieubelastende activiteiten opgenomen. Alle bedrijven die in de buurt van
de planlocaties liggen worden aan de hand van een milieucategorie verbonden met een maximale
hinderafstand tot gevoelige inrichtingen zoals woningen.

De minimale afstand per categorie is als volgt:
 Categorie                    Richtafstand tot omgevingstype rustige     Richtafstand tot omgevingstype
                              woonwijk en rustig buitengebied            gemengd gebied


 1                            10 m                                       0m
 2                            30 m                                       10 m
 3.1                          50 m                                       30 m
 3.2                          100 m                                      50 m
 4.1                          200 m                                      100 m
 4.2                          300 m                                      200 m
 5.1                          500 m                                      300 m
 5.2                          700 m                                      500 m
 5.3                          1000 m                                     700 m
 6                            1500 m                                     1000 m


In de kern Sluis komen over het algemeen bedrijven voor in de milieucategorie 1 en 2. Deze bedrijven passen
qua milieubelasting in en nabij de woonomgeving. Binnen het centrumgebied worden bedrijven die vallen
onder milieucategorie 1 passend geacht. Deze vormen van bedrijvigheid leveren immers geen hinder op voor
de omgeving en dragen bij aan het dynamische karakter van het centrumgebied.

Het pand heeft momenteel een horecafunctie, hierbij komt nu ook een detailhandelfunctie. Volgens de
richtafstandenlijst van de VNG valt detailhandel onder milieucategorie 1, met als grootste richtafstand 10
meter voor het milieuaspect geluid bij een rustige woonwijk. Bij een gemengd gebied, waarin het plangebied is
gelegen, komt deze afstand te vervallen en kan de richtafstand 0 meter aangehouden worden. Gezien het
beleid van de gemeente Sluis zijn nieuwe bedrijven met een milieucategorie 1 toegestaan.

Bedrijfslawaai
Hoewel de horecafunctie een reeds bestaande functie is, dient in het kader van de voorliggende planologische
wijziging in kaart gebracht te worden welke consequenties de horecafunctie op de, in de omgeving gelegen
gevoelige objecten heeft. In dit kader is door AGEL adviseurs onderzoek verricht naar het aspect
‘bedrijfslawaai’. De resultaten uit dit onderzoek zijn opgenomen in de rapportage ‘Akoestisch onderzoek
Restaurant De Lindehoeve Beestenmarkt 4 te Sluis’, d.d. 13 juni 2012 met kenmerk 20110994-R040473-IH-C.
Dit onderzoek is als separate bijlage aan het voorliggend bestemmingsplan toegevoegd.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                       18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 469 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 470 ======================================================================

<pre>Overeenkomstig de uitgangspunten van de Handleiding meten en rekenen industrielawaai belicht het
uitgevoerde akoestisch onderzoek de navolgende aspecten:
    1. Representatieve bedrijfssituatie:
        Hierbij wordt ingegaan op de akoestische belasting als gevolg van de exploitatie van het restaurant in
        combinatie met gebruik van de buitenterrassen, de speeltuin en de technische installaties:
    2. Reguliere afwijking representatieve bedrijfssituatie.
        Hierbij wordt op jaarbasis voor maximaal 20 dagen uitgegaan van deze afwijkende situatie, met extra
        gebruik van de speeltuin in verband met communiefeesten en kinderverjaardagen.
    3. Incidentele bedrijfssituatie:
        Hierbij wordt gekeken naar een bedrijfssituatie waarbij in het restaurant op de begane grond muziek
        ten gehore wordt gebracht.

In aanvulling op deze aspecten zijn tevens het maximaal geluidniveau en de indirecte hinder in beeld gebracht.

Ten aanzien van de genoemde aspecten wordt het volgende geconcludeerd:

Representatieve bedrijfssituatie
Voor de representatieve bedrijfssituatie met bijdrage stemgeluid is ter plaatse van de woning Beestenmarkt 4A
en de westgevel van de appartementen aan de Klokstraat sprake van overschrijding van de richtwaarde van 50
dB(A) met 1 dB. De overschrijding van de richtwaarde kan gelet op de centrumfunctie van de omgeving als
aanvaardbaar aangemerkt worden.

Voor de representatieve bedrijfssituatie zonder bijdrage stemgeluid wordt voldaan aan de geluidvoorschriften
van het Activiteitenbesluit.

Reguliere afwijking representatieve bedrijfssituatie
De reguliere afwijking geeft een geluidstoename van 1 tot 1,5 dB ter plaatse van de woningen aan het
Bagijnhof. De toename is een gevolg van de extra spelende kinderen in de speeltuin. Bij de woningen aan het
Bagijnhof is geen sprake van een overschrijding van de richtwaarde. Bij de overige woningen is geen sprake van
een relevante toename van de geluidbelasting.

Voor de reguliere afwijking van de representatieve bedrijfssituatie zonder bijdrage stemgeluid wordt voldaan
aan de geluidvoorschriften van het Activiteitenbesluit.

Incidentele bedrijfssituatie (muziekgeluid)
Bij het merendeel van de beoordelingspunten is sprake van een overschrijding van de grenswaarde van 50
dB(A). Afhankelijk van de ligging van het beoordelingspunt bedraagt de overschrijding 4 tot 11 dB. Op basis van
het incidentele karakter, de geringe mate van de overschrijding en het karakter van de omgeving kan deze
overschrijding als aanvaardbaar aangemerkt worden. Daarnaast blijft de incidentele bedrijfssituatie beperkt tot
de dag- en avondperiode. Middels de gemeentelijke APV kunnen aan deze bedrijfssituatie voorschriften
opgelegd worden.

Op basis van de APV kan voor de incidentele bedrijfssituatie maximaal 12 keer per jaar ontheffing verleend
worden.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                        19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 470 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 471 ======================================================================

<pre>Maximaal geluidniveau
In de dagperiode is alleen sprake van een overschrijding van het maximaal geluidniveau ter plaatse van de
westgevel van de appartementen aan de Klokstraat. De overschrijding bedraagt 2 dB. Bepalend voor de
overschrijding zijn de laad/loshandelingen. Dit betreft een reeds bestaande activiteit van het restaurant. Op
basis van het Activiteitenbesluit geldt voor de dagperiode een vrijstelling voor de toetsing van piekgeluiden aan
de grenswaarde. In deze situatie kan hierbij aangesloten worden.

In de avondperiode is alleen sprake van een overschrijding ter plaatse van de bedrijfswoning Beestenmarkt 4A.
Deze overschrijding wordt veroorzaakt door het stemgeluid van spelende kinderen. Voor deze woning hoeft
echter geen toetsing plaats te vinden, omdat dit de bedrijfswoning betreft.

Aan de geluidvoorschriften voor het maximaal geluidniveau van het Activiteitenbesluit wordt voldaan.

Indirecte hinder
De richtwaarde van 50 dB(A) voor indirecte hinder wordt ter plaatse van de woning Plompe Toren 13 en de
westgevel van het appartement van de Klokstraat overschreden. De overschrijding bedraagt maximaal 3 dB. De
ten hoogst toelaatbare grenswaarde van 65 dB(A) wordt ruim onderschreden. Op basis van de centrumfunctie
van het gebied kan deze geringe overschrijding als aanvaardbaar aangemerkt worden. De extra geluidbelasting
van de verkeersaantrekkende werking zal een marginale toename geven aan de reeds aanwezige
geluidbelasting van het heersend verkeersbeeld.

Conclusie
Op basis van de onderzoeksresultaten kan voor de representatieve bedrijfssituatie en de reguliere afwijking,
beide met stemgeluid, gesteld worden dat bij nagenoeg alle beoordelingspunten voldaan wordt aan het
toetsingskader geluid geldend voor een gemengd gebied. Alleen voor de westgevel van het appartement aan
de Klokstraat is sprake van een marginale overschrijding van de richtwaarde voor het langtijdgemiddeld
beoordelingsniveau en het maximaal geluidniveau. Op basis van het karakter van de omgeving en het reeds
een bestaande activiteit betreft kan deze geringe overschrijding als aanvaardbaar aangemerkt worden.

Voor de incidentele bedrijfssituatie waarbij muziekgeluid ten gehore wordt gebracht is sprake van een
overschrijding van de grenswaarde gesteld in het Activiteitenbesluit. De overschrijding varieert van 4 tot 11 dB.
Omdat het een incidentele bedrijfssituatie kan voor deze situatie gebruik gemaakt worden van de zogenaamde
12 dagenregeling. De mate van overschrijding kan voor dit soort activiteiten als aanvaardbaar aangemerkt
worden. Hierbij kan nog opgemerkt worden dat deze incidentele bedrijfssituatie beperkt blijft tot de dag- en
avondperiode.

Geadviseerd wordt om aan deze incidentele bedrijfssituatie op basis van de gemeentelijke APV voorschriften te
verbinden aan bijvoorbeeld tijdsduur.

Resumerend wordt dan ook geconcludeerd dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden
gegarandeerd.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                        20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 471 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 472 ======================================================================

<pre>4.2       Externe veiligheid
Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren voor de directe omgeving in het geval dat er iets mis gaat tijdens
de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De verbonden risico’s moeten binnen de
perken blijven. Hiervoor worden normstellingen gehanteerd:

•     Het plaatsgebonden risico is vooral gericht op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
•     het groepsrisico stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met
      gevaarlijke stoffen. In het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) is vastgelegd dat voor iedere
      toename in het groepsrisico een verantwoordingsplicht geldt, ongeacht of er door de wijziging een norm
      wordt overschreden.

                     -6
Op basis van de 10 contour uit de BEVI is bebouwing niet toegestaan:
•    Rond inrichtingen waarin opslag/verwerking van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
•    langs transportroutes (weg, spoor, water, buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.
Gevaarlijke stoffen die worden vervoerd over de weg, het spoor, het water of per buisleiding leiden tot
                                                                                       -6
knelpunten voor het plaatsgebonden risico indien er langs de transportassen een 10 contour ligt. Indien er
een bestemming is gepland binnen de zone dient verantwoording te worden opgesteld voor het groepsrisico.




      Afbeelding 8 Uitsnede risicokaart


Transport over water
In de risicoatlas voor vervoer gevaarlijke stoffen over water is er in Sluis geen water aangegeven als
hoofdvaarweg. Dit betekent dat binnen of in de directe omgeving van het plangebied geen vaarweg is die
relevant is in het kader van externe veiligheid.

Transport over het spoor
Uit de risicoatlas voor vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor blijkt dat in het plangebied en de directe
omgeving geen spoorweg aanwezig is die relevant is in het kader van externe veiligheid.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                        21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 472 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 473 ======================================================================

<pre>Transport per buisleiding
In het plangebied zijn geen buisleidingen aanwezig die een beperking vormen in het kader van externe
veiligheid.

Transport over de weg
Aan de zuidkant van Sluis is de N253 gelegen. De rondweg is vanuit Sluis te bereiken via de Nieuwstraat en de
Sint Annastraat. Binnen het grondgebied vindt, volgens de risicokaart van Zeeland, op deze wegen weinig tot
geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Aan de noordzijde is de Noordzee route gelegen, als ontsluiting van
Sluis. Ook over deze wegen vindt weinig tot geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats.
Ten zuiden van Sluis ligt de N58, deze Rijksweg is op de risicokaart aangegeven als weg met het gevaar ‘ongeval
op land’. Dit houdt in dat er ongevallen kunnen voordoen waarbij gevaarlijke stoffen kunnen vrijkomen.
Deze weg ligt echter op ruim 700 meter van het plangebied, deze afstand is ruim genoeg zodat de N58 niet
relevant is in het kader van externe veiligheid.

Inrichtingen
De Risicokaart van Zeeland geeft aan dat binnen het plangebied geen risicovolle bedrijven aanwezig zijn die de
externe veiligheid beperken. In de gehele gemeente Sluis zijn wel enkele bedrijven aanwezig die een risico met
zich meebrengen, maar deze hebben, gezien de afstand tot de locatie, geen invloed op het plangebied.



4.3       Akoestiek
Bij het vaststellen van geluidbelasting voor geluidsgevoelige functies dient op grond van de Wet geluidhinder
iedere weg in beschouwing te worden genomen, tenzij de weg binnen een woonerf is gelegen of voor de weg
een maximumsnelheid geldt van 30 km/uur. Onder geluidgevoelige functies wordt verstaan:
         woningen;
         geluidgevoelige terreinen, terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan algemeen,
          categorale en academische ziekenhuizen, alsmede verpleeghuizen, voor zover deze bestemd zijn of
          worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg of woonwagenstandplaatsen;
         andere geluidsgevoelige terreinen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen; andere
          gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in het Besluit
          geluidhinder.

De bestaande horeca functie met de nieuw toe te voegen detailhandel worden niet aangemerkt als
geluidsgevoelige functies. Op basis van de Wet geluidhinder worden horeca en detailhandel niet beschermd
tegen geluidhinder. Ook voor de omgeving geeft de nieuwe functie geen extra hinder, gezien het huidige
gebruik. Daarnaast geldt in de gehele kern van Sluis een maximum snelheid een 30 km per uur. Akoestisch
onderzoek is hierdoor dan ook niet noodzakelijk.

4.4       Luchtkwaliteit

         Kader
De Wet Luchtkwaliteit, ofwel titel 5.2 van de Wet milieubeheer, is op 15 november 2007 in werking getreden.
Voor verschillende stoffen zijn normen (grenswaarden) opgenomen voor de jaargemiddelde concentraties en
voor dagelijkse concentraties (vierentwintiguurgemiddelde). De jaargemiddelde norm voor NO2 is 40 μg/m3,
net als de norm voor PM10. Het maximaal aantal keren per jaar dat de 24-uurgemiddelde hoger mag zijn dan
de grenswaarde is 35 dagen.



Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                       22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 473 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 474 ======================================================================

<pre>De Wet luchtkwaliteit voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het
“Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)”. De programma-aanpak zorgt voor een flexibele
koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen
is vastgesteld dat deze ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging.

In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling
NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Voor de
periode tussen het in werking treden van de ‘Wet luchtkwaliteit’ en het verlenen van derogatie door de EU is
het begrip 'niet in betekenende mate' gedefinieerd als 1% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. Met de
inwerkingtreding van de NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit) is de definitie van NIBM
verschoven naar 3% van de grenswaarde. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen
(inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de
luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect
luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Deze projecten overschrijden de 1%-grens niet:
     woningbouw: ≤ 500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en ≤ 1000 woningen bij minimaal 2
      ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
     kantoorlocaties: ≤ 33.333 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en ≤ 66.667 m2 bruto
      vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
     kascomplexen: niet-verwarmde kassen en verwarmde kassen tot 2 hectare.

Detailhandel en horeca vallen niet onder de gevallen die zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect
luchtkwaliteit uitgevoerd kunnen worden. Het planvoornemen omvat de grondige verbouwing en uitbreiding
van een horeca-etablissement met kleinschalige detailhandelruimtes. Het plangebied is gelegen in het centrum
van de stad Sluis en maakt deel uit van een druk bezocht winkel en horeca gebied. Hoewel de nieuw te
realiseren detailhandel strikt genomen een zeer beperkte toename aan verkeersaantrekkende werking zal
opleveren, is het aannemelijk dat de beoogde ontwikkeling minder gevolgen voor de luchtkwaliteit zal hebben
dat de, in het besluit NIBM, omschreven gevallen welke de 1%-grens niet overschrijden.

Gezien het toekomstige gebruik en de ligging in het centrum van Sluis is het niet aannemelijk dat de
luchtkwaliteit door het nieuwbouwplan dusdanig verslechterd dat onderzoek noodzakelijk zou zijn.



4.5       Bodemkwaliteit
Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (2008) moet een bodemonderzoek worden
verricht om de realiseerbaarheid van een (bestemmings)wijziging te beoordelen. Voor alle bestemmingen
waar een functiewijziging of een herinrichting mogelijk is moet ten minste een verkennend bodemonderzoek
worden verricht.

Naar aanleiding van het vaststellen van de bodemkwaliteitskaart heeft de gemeente Sluis bodembeleid
                                                                                           e
vastgesteld. Op de bodemkwaliteitskaart valt het plangebied in de zone ‘C, Woonwijken 17 eeuwse kernen’
met de kwaliteitsklasse industrie. Historisch onderzoek wijst uit dat:
- gebouwd is voor 1960;
- geen vermoeden is van bodemverontreinigde activiteiten (Wet milieubeheer en controles)
- de locatie niet is opgenomen in het HBB (Historisch Bodem Bestand) en zodoende niet verdacht is.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                     23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 474 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 475 ======================================================================

<pre>                                                                      2
Op locaties waarbij het bouwoppervlakte kleiner is dan 50m is bodemonderzoek niet noodzakelijk. Bij
onderhavige locatie wordt horeca-etablissement verbouwd en richting het westen uitgebreid. Deze uitbreiding
              2                              2
is met 253,7 m groter dan onderzoeksvrije 50m .

                                                      1
Op basis van historische milieu-informatie heeft de gemeente onderzocht of bodemonderzoek noodzakelijk is.
Uit het historisch kaartmateriaal blijkt dat van in ieder geval 1910 al bebouwing aanwezig is op de locate. Op
het zuidelijke gedeelte van het terrein is in 2006 eerder bodemonderzoek uitgevoerd waaruit bleek dat er licht
verhoogde concentraties aanwezig waren. Op de nabijgelegen locatie Plompe Toren 1/3 is een verontreiniging
geconstateerd welke is slechts lokaal van aard is. Het historisch onderzoek geeft aan dat er op basis van de
bodemkwaliteitskaart gewerkt kan worden en dat geen bodemonderzoek noodzakelijk is.



4.6          Water

Kader
Europese kaderrichtlijn water
De Europese Kaderrichtlijn Water beoogt de bescherming van aquatische ecosystemen en het duurzaam
gebruik van water. Daarvoor wordt de Kaderrichtlijn eerst in landelijke wet- en regelgeving omgezet.
Momenteel wordt hier hard aan gewerkt. De Europese Kaderrichtlijn heeft, waar het de gemeente betreft,
consequenties voor riolering, afkoppelen, toepassing van bouwmaterialen en het ruimtelijke beleid. Er worden
ecologische en fysisch-chemische doelen geformuleerd die afhankelijk zijn van de functie van een watergang.

Waterbeleid in de 21e eeuw
De rijksnota Anders omgaan met water, Waterbeleid in de 21e eeuw heeft als doelstelling een ander
waterbeleid te realiseren. Door anders om te gaan met water moet er geanticipeerd worden op een stijgende
zeespiegel, een stijgende rivierafvoer, bodemdaling en een toename van de neerslag. Nieuwe ruimtelijke
besluiten mogen de problematiek van veiligheid en wateroverlast niet ongemerkt vergroten. Bij nieuwe
ruimtelijke besluiten moeten de gevolgen voor veiligheid en wateroverlast expliciet in beeld worden gebracht
in een aparte paragraaf in de nota van toelichting en onderdeel vormen van de integrale afweging. De nota
geeft twee drietrapsstrategieën als uitgangspunten:
    - voor waterkwantiteit (vasthouden, bergen en afvoeren);
    - voor waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden en zuiveren).

Deze strategieën vertalen zich voor het stedelijk gebied in aandachtspunten als: meer ruimte voor water en
een relatie tussen het stedelijk water en het water in het omliggende gebied, vergroting van het waterbergend
vermogen met name in de stadsranden, verbetering van de waterkwaliteit, vergroting van de belevingswaarde
van water, en kansen voor natuur en recreatie in en rondom stedelijk water.

                                                                  e
Begin 2001 is de ‘Startovereenkomst Waterbeleid 21 eeuw’ getekend tussen het rijk, de provincies, de Unie
van Waterschappen en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Nieuwe plannen en projecten moeten
daarom worden getoetst aan de effecten op veiligheid, wateroverlast en verdroging. Ruimte die nu beschikbaar
is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet tenminste behouden blijven. De
aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor
infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen. De watertoets omvat het vroegtijdig informeren,




1
    Historische milieu-informatie Gemeente Sluis, 30 maart 2012

Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                     24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 475 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 476 ======================================================================

<pre>adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en
besluiten, geconcretiseerd in termen van vasthouden, bergen en afvoeren van water. De watertoets is wettelijk
verankerd in het besluit van 3 juli 2003 tot wijziging van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985.

Nationaal Waterplan
Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en
diverse gebruiksvormen van water. Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota
Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota’s waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is
opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet
ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan (en voorgestelde maatregelen) voor ruimtelijke aspecten
de status van een structuurvisie.

Bestuursakkoord Water
Het bestuursakkoord Water volgt op het Nationaal Bestuursakkoord Water en bevat hernieuwde afspraken
over bestuur, financiën en richtinggevende kaders voor onder andere water. De maatregelen uit het
Bestuursakkoord Water zijn gericht op:
    - heldere verantwoordelijkheden, minder bestuurlijke drukte;
    - beheersbaar programma voor de waterkeringen;
    - doelmatig beheer van de waterketen;
    - werkzaamheden slim combineren;
    - het waterschapsbestuur.
De doelstellingen van het ‘oude’ Nationaal Bestuursakkoord blijven van kracht.

Watertoets
In aansluiting op het landelijke beleid hanteert het waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen altijd
onderzocht dient te worden hoe omgegaan kan worden met het “schone” hemelwater. Hierbij worden de
afwegingsstappen “hergebruik-infiltratie-buffering-afvoer” doorlopen.

Hergebruik van hemelwater wordt voornamelijk overwogen bij grootschalige bebouwing. Voor particuliere
woningen en kleine bebouwing wordt dit, ook gezien de landelijke ervaringen met grijswatersystemen, niet
gestimuleerd. Omdat het voorliggende plan zeer kleinschalig is, wordt hergebruik van hemelwater niet
wenselijk geacht.

Voorliggend planvoornemen voorziet een uitbreiding 271 m2 oppervlakte begane grondvloer. De planlocatie is
in de huidige situatie al voor een groot deel bebouwd en de strook grond waar de uitbreiding is geprojecteerd
is nagenoeg volledig verhard. Het afvalwater zal via een gescheiden systeem ontsloten worden. Derhalve wordt
compensatie niet noodzakelijk geacht.



4.7       Flora en fauna

Kader

Flora- en faunawet
De bescherming van plant- en diersoorten is sinds 1 april 2002 in de Flora- en faunawet geregeld. Het doel van
deze wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomenten plant- en diersoorten. De wet
kent zowel verbodsbepalingen als een zorgplicht. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het principe “nee,
tenzij”. Dat betekent dat alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde plant- en diersoorten in

Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                     25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 476 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 477 ======================================================================

<pre>principe verboden zijn. Voor verschillende categorieën soorten en verschillende activiteiten zijn vrijstellingen of
ontheffingen van deze verbodsbepalingen mogelijk. Naast de verbodsbepalingen geldt de zorgplicht ten
aanzien van alle in het wild levende plant- en diersoorten. Deze zorgplicht geldt altijd.

Algemene Maatregel van Bestuur
De Minister van Landbouw, Natuur en Visserij heeft door een Algemene Maatregel van Bestuur de regelgeving
rond de Flora en faunawet aangepast, zodat de werking van de wet eenvoudiger wordt.
Het belangrijkste gevolg is dat de procedures bij ruimtelijke ingrepen en bij bestendig gebruik en beheer
aanzienlijk eenvoudiger worden. Voor de meest algemene soorten is er een vrijstelling van de
verbodsbepalingen gekomen. De interpretatie van een aantal artikelen is, mede vanwege het ontbreken van
Jurisprudentie, nog niet op alle onderdelen geheel helder.

Bij het toepassen van de Flora- en faunawet wordt voortaan een onderscheid gemaakt in drie categorieën van
beschermende soorten:
1.        De algemene beschermde soorten;
          Hiervoor geldt ten aanzien van activiteiten in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en bestendig
          gebruik en beheer een vrijstelling zonder nadere voorwaarden. Ontheffing ten behoeve van andere
          activiteiten kan worden verleend voor het verjagen, verontrusten, verstoren en onopzettelijk doden
          van deze groep soorten, mits de gunstige staat van instandhouding niet in geding is. De zorgplicht blijft
          van kracht.
2.        De in Nederland als bedreigt beschouwde soorten;
          Hiervoor geldt een strikter beschermingsregime. Vrijstelling geldt als op basis van een goedgekeurde
          gedragscode wordt gewerkt. Ontheffing kan worden verleend als geen afbreuk wordt gedaan aan de
          gunstige staat van instandhouding van de soort.
3.        De strikt beschermde soorten;
          Hieronder vallen alle vogel- plant- en diersoorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn
          of bij Algemene Maatregel van Bestuur zijn aangewezen. Hiervoor kan geen vrijstelling of ontheffing
          worden verleend voor verstoring.

Voor bestendig gebruik en beheer geldt ook voor deze soorten een vrijstelling ten aanzien van de
verbodsbepalingen, onder voorwaarde dat gewerkt wordt op basis van een door de minister goedgekeurde
gedragscode. Bij ruimtelijke ingrepen is altijd een ontheffing voor het overtreden van verbodsbepalingen nodig.

Naaste deze drie categorieën is er een zeldzame kleine categorie van zeldzame soorten, die voorkomen op de
Bijlage II van de Habitatrichtlijn, maar niet beschermd zijn op grond van de Flora en faunawet. Derhalve bestaat
er geen noodzaak of mogelijkheid om ontheffing te vragen voor ingrepen die deze soorten kunnen
beïnvloeden. Deze soorten zijn echter beschermd in de Speciale Beschermingszones, die ten behoeve van deze
soorten zijn ingesteld. Voor het plegen van ingrepen in zulke gebieden geldt altijd het afwegingskader van de
Habitatrichtlijn.

Natura 2000
In de Natura 2000 staan de Vogelrichtlijn en habitatrichtlijn omschreven. De Vogelrichtlijn heeft het doel om
alle in het wild levende vogels en hun habitats op het grondgebied van de Europese Unie te beschermen en te
beheren. Hiervoor zijn onder meer speciale beschermingszones aangewezen. Ook is het verplicht om passende
maatregelen te nemen om de kwaliteit van de leefgebieden niet te laten verslechteren. Verder mogen er geen
storende factoren in gebieden optreden die negatieve gevolgen hebben op het voortbestaan van de
vogelsoorten die door de Vogelrichtlijn worden beschermd.


Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                          26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 477 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 478 ======================================================================

<pre>Naast de Vogelrichtlijn staat in de Natura 2000 tevens de Habitatrichtlijn aangegeven. Deze richtlijn heeft tot
doel de instandhouding van natuurlijke habitats en wilde flora en fauna. De richtlijn is mede bedoeld voor het
realiseren van een Europees ecologisch netwerk dat gericht is op de instandhouding van een groot aantal
bedreigde habitats en soorten op Europees niveau. Het is van belang om bij ruimtelijke planvorming vooraf te
onderzoeken of en welke dier- en plantsoorten er voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en wat de
effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de gevonden soorten.

De, ten opzichte van het plangebied, twee meest nabij gelegen Natura 2000 gebieden binnen de gemeente
Sluis liggen op circa 5 en 7 kilometer afstand. Het dichtst bijgelegen Natura 2000 gebied is het Zwin &
Kievittepolder tegen de Belgische grens. Op een afstand van 7 kilometer ligt vlak bij Oostburg het Groote Gat.
Zie afbeelding 10. De plaats Sluis heeft zelf geen Natura 2000 gebied. De afstand vanaf de planlocatie tot aan
beide Natura 2000 gebieden is groot genoeg zodat de ingreep geen negatieve effecten op dit gebied heeft.




    Afbeelding 9 Ligging Natura 2000 gebied


Natuurbeschermingswet
De Natuurbeschermingswet is sinds eind 2005 van kracht. Middels deze wet zijn verschillende gebieden in
Nederland beschermd vanwege de aanwezigheid van flora en fauna. Het doel van de Natuurbeschermingswet
is het beschermen en in stand houden van bijzondere gebieden in Nederland. De beschermde gebieden die
onder Natura 2000 zijn aangewezen vallen onder de Natuurbeschermingswet.

Indien een plan negatieve gevolgen heeft of kan hebben is een vergunning noodzakelijk. Hierbij geldt eveneens
het “nee, tenzij principe”. Ook als de ingreep in de omgeving van een beschermd gebied plaats vindt moet de
externe werking worden onderzocht.

Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                      27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 478 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 479 ======================================================================

<pre>Toets
Bij onderhavige ontwikkeling wordt een bestaande horecagelegenheid verbouwd en een klein gedeelte, t.b.v.
detailhandel, wordt aan de zijkant van de bestaande bebouwing aangebouwd. Op de locatie van de uitbreiding
staan een aantal Leilindes welke gekapt zullen worden om de uitbreiding mogelijk te maken. Deze bomen zijn
kort gesnoeid en het is gezien de drukke ligging van het plangebied niet aannemelijk dat deze bomen enige
waardevolle natuurlijke waarden hebben. Gezien de ligging van het plangebied in het centrum van Sluis en met
de voorwaarde dat de te verwijderen Leilindes ter plaatse van de uitbreiding buiten het broedseizoen worden
gekapt is voor onderhavig plan geen quickscan flora en fauna noodzakelijk.



4.8       Archeologie

Kader
Verdrag van Valetta
Het Verdrag van Valetta beoogt het cultureel erfgoed, dat zich in de bodem bevindt, beter te beschermen. Het
gaat om archeologische resten als nederzettingen, grafvelden en gebruiksvoorwerpen. Uitgangspunt van het
verdrag is dat het archeologische erfgoed integrale bescherming nodig heeft en krijgt. In Nederland heeft het
Verdrag van Valetta doorwerking gekregen in de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz).

Nota Archeologie 2006-2012
In de Nota Archeologie 2006-2012 van de provincie Zeeland is aangegeven dat voor een terrein van
vastgestelde archeologische waarde (AMK) in principe altijd ‘behoud in-situ’ geldt. Terreinen met een
vastgestelde archeologische waarde dienen tenminste een afdoende planologische bescherming te krijgen.

Voor gebieden met een verwachtingswaarde (zoals aangegeven op de Indicatieve Kaart van Archeologische
waarden (IKAW), in het Zeeuws Archeologisch Archief en de landelijke database (ARCHIS)) is de afweging van
archeologische waarden noodzakelijk door middel van archeologisch (voor)onderzoek. Onderzoek moet
gebeuren in gebieden met een middelhoge en hoge verwachtingswaarde volgens de Indicatieve Kaart
Archeologische Waarden (IKAW). Gebieden met een lage of zeer lage verwachtingswaarde moeten niet
onderzocht worden tenzij er een vondstmelding bekend is uit het Zeeuws Archeologisch Archief uit en/of het
nationaal informatiesysteem, ARCHIS.

Archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk wanneer:
    - aangetoond is dat geen archeologische (verwachtings)waarden aanwezig zijn;
    - werkzaamheden vergunningvrij kunnen worden uitgevoerd;
    - werkzaamheden niet dieper worden uitgevoerd dan 30 cm onder het maaiveld;
    - het te verstoren oppervlak niet groter is dan 100 m²;
    - herbouw plaatsvindt met dezelfde afmetingen en dezelfde maat funderingen (horizontaal en verticaal)
        als het oorspronkelijke bouwwerk.

Archeologische toets
Naar aanleiding van de Nota Archeologie 2006-2012 van de provincie Zeeland heeft de gemeente Sluis een
eigen archeologisch beleid opgesteld. Voor archeologisch onderzoek is een vrijstelling wanneer de
                              2
werkzaamheden maximaal 50 m of een diepte van minder dan 40 cm bedragen.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                    28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 479 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 480 ======================================================================

<pre>                                                   2
De totale uitbreiding bedraagt 253,7 m en de grondige verbouwing voorziet in de aanleg van een grote kelder
onder de huidige bebouwing. De daarbij gepaarde grondwerkzaamheden gaan tot circa 3,75 m diep.

                                                              2
In februari is archeologisch bureauonderzoek gedaan met controleboringen op het plangebied. Uit het
onderzoek is gebleken dat er een hoge verwachting is voor vindplaatsen uit de Late Middeleeuwen tot Nieuwe
Tijd op een diepte van 0,75 tot 1,30m beneden maaiveld. De bovenste 0,75m en lokaal een 1m lijken op basis
van de controleboringen te zijn verstoord en/of aangevuld met grondverbetering in de jaren ’70 van de vorige
eeuw.

Het nieuwe bouwplan voorziet in ontgravingen van 1,5 tot 3,75m diep. Op basis van de conclusies uit het
onderzoek is archeologisch vervolgonderzoek, in de vorm van proefsleuven, noodzakelijk. Echter, de huidige
situatie en de nieuwbouwplan waarbij een groot deel van de bestaande bebouwing blijft bestaan zorgen er
voor dat een dergelijk proefsleuven onderzoek onwenselijk en niet haalbaar. Geadviseerd wordt om een
Archeologische Begeleiding (protocol Opgraven) te hanteren om zodoende aanwezige archeologische waarden
te inventariseren, te waarderen en eventueel ex-situ te bewaren. De Archeologische Begeleiding wordt
opgedeeld in twee delen; begeleiding bij graafwerkzaamheden buiten de bestaande bebouwing en begeleiding
bij ondergrondse sloop en graafwerkzaamheden binnen de bestaande bebouwing.



4.9          Leidingen en telecommunicatieverbindingen

Relevante kabels en leidingen voor de planologie zijn: transportleidingen voor gevaarlijke stoffen,
gastransportleidingen, watertransportleidingen en rioolpersleidingen met een regionale functie en optisch vrije
paden. Binnen het plangebied liggen geen relevante kabels en leidingen die een planologische bescherming
hebben.




2
    Archeologisch onderzoek ‘De Lindehoeve’ Beestenmarkt 4 Sluis, Grontmij, ref.nr. GAR 1190 definitief, 30 maart 2012

Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                                  29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 480 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 481 ======================================================================

<pre>5.        JURIDISCHE ASPECTEN
Dit hoofdstuk gaat in op de wijze van juridische vertaling in planregels van de voor het plangebied gewenste
ontwikkeling. Om de beeldkwaliteit te bewaken kent dit bestemmingsplan een gedetailleerd karakter. In de
beschrijving in hoofdlijnen is aangegeven hoe het gemeentebestuur het gewenste ruimtelijke beleid wilt
realiseren. Bij toekomstige ontwikkeling vormt de beschrijving in hoofdlijnen in belangrijke mate het
toetsingskader.


5.1       Planvorm
Het bestemmingsplan “De Lindenhoeve Sluis” kan worden gekarakteriseerd als een zogenaamde partiële
herziening. In een dergelijke bestemmingsregeling ligt het accent vooral op het inpassen van een kleinschalige
ontwikkeling in een groter bestemmingsplan. Vooral vanwege de geringe omvang van het plangebied heeft dit
plan slechts een beperkt aantal bestemmingsregels en een eenvoudig kaartbeeld. Het juridische gedeelte van
het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding met de daarbij horende planregels. Bij ieder plan hoort een
toelichting, maar dit onderdeel heeft als zodanig geen rechtskracht. De verbeelding van “De Lindenhoeve”
bestaat uit één kaartblad.

De planregels zijn opgebouwd uit vier hoofdstukken: inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en
overgangs- en slotregels. In de volgende paragraaf wordt de inhoud nader toegelicht. Bij het opstellen van de
planregels en de verbeelding is uitgegaan van de richtlijnen “Standaard voor Vergelijkbare
BestemmingsPlannen (SVBP 2008)” De SVBP 2008 omvat verplichtingen en aanbevelingen ten aanzien van de
vormgeving en indeling van de planregels en de verbeelding. De opbouw van de SVBP 2008 met betrekking tot
de verbeelding in de onderstaande figuur gevisualiseerd.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                     30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 481 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 482 ======================================================================

<pre>5.2       Toelichting op de bestemmingen
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Artikel 1 Begrippen
In dit artikel wordt een aantal in het plan gebruikte begrippen nader omschreven. Door de omschrijving wordt
de interpretatie van de begrippen beperkt en daarmee de duidelijkheid en rechtszekerheid van het plan
vergroot.

Artikel 2 Wijze van meten
In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de in het plan voorgeschreven maatvoeringen dienen te worden
bepaald.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Centrum (C)
De gronden in het plangebied zijn bestemd voor gebouwen en bouwwerken met een centrumfunctie en
hebben derhalve de bestemming “Centrum” gekregen. Voor de hoofdbebouwing is een bouwvlak opgenomen
met een maximale hoogtemaatvoering voor de goot. Buiten het bouwvlak zijn bijgebouwen toegestaan,
uitgezonderd de gronden met een aanduiding ‘zonder bebouwing’. Voor de restaurantfunctie zal een
functieaanduiding ‘Horeca’ opgenomen worden.

Artikel 4 Waarde - Archeologie (WR-A)
De dubbelbestemming Waarde – Archeologie richt zich specifiek op bescherming en behoud van aanwezige
archeologische waarden in de bodem. De regels omschreven in de dubbelbestemming zijn leidend ten opzichte
van de regels in de basisbestemming.

Hoofdstuk 3 Algemene regels
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
In dit artikel is een regel opgenomen die voorkomt dat een al verleende omgevingsvergunning meegenomen
wordt bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Artikel 6 Algemene bouwregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het strijdig gebruik.

Artikel 7 Algemene aanduidingsregels
In dit artikel zijn regels opgenomen voor het bouwen binnen de aanduiding ‘Vrijwaringszone – Molenbiotoop’.
De aanduiding is specifiek gericht om het zicht op, of de windvang van de molen te beschermen. Middels een
omgevingsvergunning is het mogelijk om af te wijken van deze bouwregels.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van de afwijkingsmogelijkheden.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van wijzigingsmogelijkheden.

Artikel 10 Overige regels
In dit artikel zijn overige regels opgenomen.


Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                   31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 482 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 483 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Artikel 11 Overgangsrecht
Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken
dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden
voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt
verkleind. Ook is in dit artikel een hardheidsclausule opgenomen die afwijken mogelijk maakt indien het
hanteren van de overgangsregels leidt tot onbillijkheid jegens personen.

Artikel 12 Slotregel
Het laatste artikel “Slotregel” geeft de officiële naam van het plan aan, wanneer naar het plan wordt verwezen.
De planregels kunnen worden aangehaald onder de naam: Bestemmingsplan “De Lindenhoeve Sluis”.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                      32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 483 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 484 ======================================================================

<pre>6.        UITVOERBAARHEID


6.1       Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 lid 1 onder f Bro dient de uitvoerbaarheid van bestemmingsplannen te worden
aangetoond. De verbouwing en uitbreiding van de horeca gelegenheid met de wijziging van de bestemming is
een volledig particulier initiatief, waaraan voor de gemeente kosten zijn verbonden. De gemeente heeft hiertoe
met de initiatiefnemer een realisatieovereenkomst afgesloten.



6.2       Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voorliggend bestemmingsplan is als ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Naar aanleiding hiervan is 1
zienswijze ontvangen. Onderstand is de zienswijze samengevat weergegeven en is een standpunt (reactie
gemeente) hierop gegeven. De zienswijze heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Zienswijze:
   1.    De in het ontwerp bestemmingsplan opgenomen dakhellingen zijn sluiten niet aan bij de beoogde
         bebouwing. De hoektoren van de nieuwe bebouwing heeft namelijk een steilere dakhelling dan de
         maximaal toegestane 55 graden. Daarbij hebben andere delen van de nieuwe bebouwing juist een
         kleinere dakhelling dan de minimaal toegestane 35 graden.
   2.    De beoogde bebouwing past niet binnen het in het ontwerp bestemmingsplan opgenomen bouwvlak.

Reactie gemeente:
  1.     De minimale en maximale dakhelling zoals opgenomen in artikel 3.2.1 onder e wordt vervangen door
         een maximale bouwhoogte van 11,3 meter, zodoende zijn er geen belemmeringen voor de beoogde
         bebouwing.
  2.     Het bouwvlak zal worden aangepast aan de hand van de meest recente plattegrond.




Bestemmingsplan de Lindenhoeve te Sluis                                                                     33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 484 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 485 ======================================================================

<pre>BIJLAGE

Archeologisch onderzoek ‘De Lindenhoeve’ te Sluis, Grontmij

Historische Milieuinformatie, Gemeente Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 485 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 486 ======================================================================

<pre>Archeologisch onderzoek De Linden-
hoeve, Beestenmarkt 4 te Sluis
Bureauonderzoek met controleboringen in plangebied De Lindenhoeve,
Beestenmarkt 4 te Sluis, gemeente Sluis


GRONTMIJ ARCHEOLOGISCHE RAPPORTEN 1190
</pre>

====================================================================== Einde pagina 486 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 487 ======================================================================

<pre>Archeologisch onderzoek De Linden-
hoeve, Beestenmarkt 4 te Sluis
Biervliet, met
Bureauonderzoek gemeente
                  controleboringen Terneuzen
                                   in plangebied De Lindenhoeve,
Beestenmarkt 4 te Sluis, gemeente Sluis


GRONTMIJ ARCHEOLOGISCHE RAPPORTEN 1190



Definitief




ISSN 1573-5710




Opdrachtgever: Lindenhoeve bv
               dhr. S. Langenberg




Grontmij Nederland B.V.
Middelburg, 30 maart 2012




                                                 303086MB/GAR1013190, revisie D
</pre>

====================================================================== Einde pagina 487 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 488 ======================================================================

<pre>Verantwoording




Titel                  :   Archeologisch onderzoek De Lindenhoeve, Beestenmarkt 4 te
                           Sluis

Subtitel               :   Bureauonderzoek met controleboringen in het plangebied De
                           Lindenhoeve, Beestenmarkt 4 te Sluis, gemeente Sluis

Projectnummer          :   318276

Referentienummer       :   GAR 1190

Revisie                :   D

Datum                  :   30 maart 2012

Auteur(s)              :   Dhr. drs. J.E.M. Wattenberghe

E-mail adres           :   jack.geraeds@grontmij.nl / info@artefact-info.nl

Gecontroleerd door     :   Dhr. drs. J.J.G. Geraeds


Paraaf gecontroleerd   :




Goedgekeurd door       :   Dhr. ir. P.G.M. Kaasenbrood

Paraaf goedgekeurd     :




Contact                :   Segeerssingel 6
                           4337 LG Middelburg
                           Postbus 7060
                           4330 GB Middelburg
                           T +31 118 65 25 00
                           F +31 118 65 25 05
                           www.grontmij.nl




                                                             303086MB/GAR1013190, revisie D
</pre>

====================================================================== Einde pagina 488 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 489 ======================================================================

<pre>Administratieve gegevens

Projectnaam                                  De Lindenhoeve
Projectnummer                                GM-0048209
Provincie                                    Zeeland
Gemeente                                     Sluis
Plaats                                       Sluis
Locatienaam                                  Beestenmarkt 4 te Sluis
Soort onderzoek                              Bureauonderzoek met controleboringen
RD-coördinaten plangebied                    NW 15.492 / 370.525
                                             ZW 15.522 / 370.497
                                             NO 15.545 / 370.555
                                             ZO 15.576 / 370.511
Kadastrale gegevens                          Gemeente Sluis
                                             Sectie I: 1784
Kaartblad                                    53F
Onderzoeksmeldingsnummer                     48.810
Onderzoeksnummer (afgemeld in archis)        41.248
Oppervlak onderzoekslocatie(s)/Lengte tra-   Plangebied: 2.762 m²
cé(s)

Status terrein: AMK-monumentnummer(s)        Terrein van hoge archeologische waarde
met benaming en waarde
Archis-waarnemingsnummer(s)                  410.701
Zeeuws Archeologisch Archief vondstmel-      Geen aanvullende gegevens
ding(en)
Archis-vondstmeldingsnummer(s)               -
Huidig grondgebruik                           Bebouwd stedelijk terrein. Horecazaak met
                                              verhard terras en tuin
Periode onderzoek                             14 oktober 2011
Opdrachtgever                                 Lindenhoeve bv
Contactpersoon                                dhr. S. Langenberg
                                              Beestenmarkt 4
                                              4524 EA Sluis
                                              0117 - 461810
                                              info@delindenhoeve.nl
Uitvoerder                                    Grontmij Nederland BV
                                              Postbus 410
                                              6040 AK Roermond
                                              T: 0475-390000
                                              E: zuid@grontmij.nl
Bevoegde Overheid                             Gemeente Sluis
Contactpersoon                                De heer J Gerrits
                                              Postbus 27
                                              4500 AA Oostburg
                                              T: 0117-457250
                                              F: 0117-452241
                                              E: jgerrits@gemeentesluis.nl
Adviseur Bevoegde Overheid                    Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ)
Contactpersoon                                Dhr. drs. M.W.A. de Koning
                                              Postbus 49
                                              4330 AA Middelburg
                                              T: 0118 670611
                                              M: 06 23391972
                                              E: mwa.de.koning@scez.nl



                                                                     303086MB/GAR1013, revisie D
                                                                                  Pagina 3 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 489 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 490 ======================================================================

<pre>Beheer en plaats van vondsten              Provinciaal Archeologisch Depot (PAD)
                                           Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland
                                           Het Schuitvlot
                                           Looierssingel 2
                                           4331 NK Middelburg
                                           Depotbeheerder: dhr. H. Hendrikse
                                           T: 0118-670618
                                           E: h.hendrikse@scez.nl
Beheer en plaats van documentatie          Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA)
                                           Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland
                                           Postbus 49
                                           4330 AA Middelburg
                                           Beheerder: dhr. J.J.B. Kuipers
                                           T: 0118-670879
                                           E: jjb.kuipers@scez.nl
Levering van digitale gegevens             Een digitale versie van het definitieve rapport
                                           wordt toegezonden aan de RCE.
                                           In het onderzoek gegenereerde digitale data
                                           wordt aangeleverd aan het e-depot.
Nieuw aangetroffen vindplaatsen: Archis-   n.v.t.
vondstmeldingsnummer(s) of Archis-
waarnemingsnummer(s)
Complextype(n) en dateringen conform       n.v.t.
Archis van de nieuw aangetroffen vind-
plaatsen




                                                                    303086MB/GAR1013, revisie D
                                                                                 Pagina 4 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 490 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 491 ======================================================================

<pre>Samenvatting




In opdracht van De Lindenhoeve bv heeft Grontmij Nederland bv in oktober 2011 een Bureau-
onderzoek met controleboringen uitgevoerd binnen plangebied De Lindenhoeve, Beestenmarkt
4 te Sluis, in de gemeente Sluis.

De aanleiding tot het onderzoek werd gevormd door het voornemen om binnen het plangebied
een bestaande horecazaak, de Lindenhoeve, uit te breiden. Hiertoe wordt een deel van de be-
staande bebouwing gesloopt en vervangen door nieuwbouw. De te realiseren nieuwbouw be-
slaat een groter oppervlak dan de huidige bebouwing, er wordt extra winkelruimte gecreëerd en
een deel van het complex wordt onderkelderd.

In het Bureauonderzoek werd informatie verworven over de huidige situatie, de aardweten-
schappelijke, de historische situatie en bekende archeologische waarden. Op basis van deze
informatie kon een specifiek archeologisch verwachtingsmodel worden opgesteld waarbij:
      voor het Pleistoceen dekzand een middelhoge verwachting gold voor het aantreffen van
        archeologische vindplaatsen uit de vroege Prehistorie (vuursteenvindplaatsen)
      voor het Hollandveen een middelhoge verwachting gold voor het aantreffen van archeo-
        logische vindplaatsen uit de Late Prehistorie en Romeinse Tijd
      voor de afzettingen van Duinkerke II een middelhoge verwachting gold voor het aantref-
        fen van archeologische vindplaatsen uit de Vroege Middeleeuwen.
      voor de afzettingen van Duinkerke III en de bovenliggende ophooglagen een hoge ver-
        wachting gold voor het aantreffen van archeologische vindplaatsen uit de Late Middel-
        eeuwen en Nieuwe Tijd

Op basis van de resultaten van de binnen het plangebied uitgevoerde controleboringen kon de-
ze verwachting bijgesteld worden. In tegenstelling tot wat uit de beschikbare bronnen kon afge-
leid worden, werd binnen het plangebied geen geologisch profiel met dekzand, Hollandveen en
komafzettingen van Duinkerke II-IIIb aangetroffen maar wel (diepreikende) geulafzettingen van
Duinkerke. De erosieve werking van deze geulinsnijding impliceert dat het hieronder gelegen
Hollandveen, en vermoedelijk ook Pleistoceen, (sterk) zijn geërodeerd waardoor de verwachting
voor vindplaatsen op deze geologische lagen komt te vervallen. Het valt op basis van huidig
onderzoek niet uit te sluiten dat zich onder de huidige bebouwing, waar niet kon geboord wor-
den, resten van Hollandveen of Pleistoceen dekzand aanwezig zijn. De verwachting op het aan-
treffen van vindplaatsen kan voor deze niveau’s echter bijgesteld worden tot laag.

De hoge verwachting voor vindplaatsen uit de Late Middeleeuwen tot Nieuwe Tijd kon wel wor-
den gehandhaafd. Deze vindplaatsen kunnen worden aangetroffen in de top van de geulafzet-
tingen van Duinkerke en in de bovenliggende ophooglagen, respectievelijk vanaf 1.30 meter
beneden maaiveld (1.46 meter +NAP) en 0.75 meter beneden maaiveld (1.89 meter +NAP).
De bovenste 0.75 meter (tot lokaal1.00 meter) beneden maaiveld lijken op basis van de contro-
leboringen te zijn verstoord en/of aangevuld met grondverbetering in de jaren 70 van vorige
eeuw. Of dit ook het geval is onder de bestaande bebouwing kon tijdens het veldonderzoek niet
worden vastgesteld.

Omdat de mogelijk aanwezige archeologische waarden uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe
Tijd binnen het plangebied door de geplande nieuwbouw ernstig kunnen worden aangetast,
wordt archeologisch vervolgonderzoek, in de vorm van een Archeologische Begeleiding (proto-
col Opgraven) noodzakelijk geacht. Op die manier kunnen de eventueel aanwezige archeologi-
sche waarden worden geïnventariseerd, gewaardeerd en eventueel ex-situ bewaard.



                                                                  303086MB/GAR1013190, revisie C1
                                                                                   Pagina 5 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 491 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 492 ======================================================================

<pre>Dit advies werd door de bevoegde overheid niet overgenomen. Het advies van de adviseur van
de bevoegde overheid luidt: vervolgonderzoek door middel van een opgraving voor het deel
buiten de bestaande bebouwing. De hoge archeologische waarde is hier immers al vastgesteld.
Tijdens de sloop van de vloeren en funderingen van de bestaande bebouwing dient een Ar-
cheologische Begeleiding te worden uitgevoerd. Afhankelijk van de resultaten van deze Archeo-
logische Begeleiding wordt onderzoek daar voortgezet door middel van een begeleiding of op-
graving.




                                                                    303086MB/GAR1013, revisie D
                                                                                 Pagina 6 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 492 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 493 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave




Samenvatting................................................................................................................................. 5

1              Inleiding ......................................................................................................................... 8
1.1            Aanleiding en doelstelling ............................................................................................. 8
1.2            Onderzoeksopzet en richtlijnen..................................................................................... 9
1.3            Beleidskader ............................................................................................................... 10

2              Bureauonderzoek ........................................................................................................ 12
2.1            Doel en methode ......................................................................................................... 12
2.2            Resultaten ................................................................................................................... 12
2.2.1          Toekomstig gebruik ..................................................................................................... 13
2.2.2          Huidige situatie ........................................................................................................... 14
2.2.3          Aardkundige waarden ................................................................................................. 14
2.2.4          Archeologie ................................................................................................................. 18
2.2.5          Bewoningsgeschiedenis ............................................................................................. 24
2.2.6          Historische situatie ...................................................................................................... 26
2.2.7          Luchtfotografie ............................................................................................................ 34
2.2.8          Actueel Hoogtebestand Nederland ............................................................................. 35
2.3            Verwachtingsmodel..................................................................................................... 37

3              Inventariserend Veldonderzoek .................................................................................. 39
3.1            Doel en methode ......................................................................................................... 39
3.2            Resultaten ................................................................................................................... 40

4              Conclusie en advies .................................................................................................... 42
4.1            Conclusie .................................................................................................................... 42
4.2            Advies ......................................................................................................................... 43

Literatuurlijst en bronnen ............................................................................................................. 44

Verklarende woordenlijst en gebruikte afkortingen .................................................................... 47


Bijlage 1:         Planvorming: Begane grond en doorsneden

Bijlage 2:         Overzichtsfoto’s plangebied

Bijlage 3:         Boorstaten

Bijlage 4:         Tijdstabel




                                                                                                      303086MB/GAR1013190, revisie C1
                                                                                                                               Pagina 7 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 493 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 494 ======================================================================

<pre>1            Inleiding




1.1          Aanleiding en doelstelling


In opdracht van De Lindenhoeve bv heeft Grontmij Nederland bv in oktober 2011 een Bureau-
onderzoek met controleboringen uitgevoerd binnen plangebied De Lindenhoeve, Beestenmarkt
4 te Sluis, in de gemeente Sluis (zie afbeelding 3).

Het huidige onderzoek kadert in de aan-
vraag Omgevingsvergunning (WABO).
De aanleiding tot het onderzoek vormt
het voornemen om binnen het plange-
bied een bestaande horecazaak, de Lin-
denhoeve, uit te breiden. Hiertoe wordt
een deel van de bestaande bebouwing
gesloopt en vervangen door nieuwbouw.
De te realiseren nieuwbouw beslaat een
groter oppervlak dan de huidige bebou-
wing, er wordt extra winkelruimte gecre-
ëerd. Een deel van het complex wordt
onderkelderd.

Doel van het archeologisch vooronder-
zoek is op basis van gegevens omtrent
de bodem, geologie, oude kaarten, histo-
rische bronnen, bekende archeologische
gegevens, verstoringsgegevens, hoogte-
kaarten en luchtfoto’s zoveel mogelijk
informatie te verzamelen ten einde een
analyse te kunnen maken die dient als
basis voor het opstellen van een speci-
fieke archeologische verwachting voor          Afbeelding 1 Ligging plangebied in Nederland.
het plangebied. Deze verwachting dient
in het veld door middel van 4 controlebo-
ringen getoetst en aangevuld te worden
met nieuwe informatie die tijdens het
veldonderzoek verworven wordt.

Het resultaat van archeologisch onderzoek is een rapport met een inhoudelijk advies aan de
hand waarvan een beleidsbeslissing genomen kan worden ten aanzien van een eventuele ver-
volgstap in de AMZ (Archeologische Monumenten Zorg) cyclus.1

1
  Sterk vereenvoudigd kent de AMZ cyclus vier opeenvolgende en nauw samenhangende fasen. De eerste
fase behelst de inventarisatie (bijv. kartering) en documentatie van archeologische waarden: waar in de
bodem is wat aanwezig? In de tweede fase wordt aan de hand van een reeks heldere criteria vastgesteld
welke waarde de gekarteerde resten hebben , zodat op basis van geëxpliciteerde normen vervolgens een
selectie kan worden gemaakt: welke resten verdienen het behouden te worden (in of ex situ) en welke
mogen ongezien verloren gaan? In de derde fase wordt het behoud vormgegeven van de gewaardeerde en
geselecteerde resten: is het mogelijk om de archeologische resten in de bodem te behouden of moeten ze



                                                                         303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                         Pagina 8 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 494 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 495 ======================================================================

<pre>                                                                                               Inleiding




Afbeelding 2 Ligging plangebied in Zeeland.


1.2          Onderzoeksopzet en richtlijnen


Het archeologisch onderzoek is uitgevoerd volgens de Archeologische Monumentenzorg (AMZ)
voorgeschreven werkwijze en bestaat uit een bureauonderzoek (zie Hoofdstuk 2) en een boor-
onderzoek (controleboringen) (zie Hoofdstuk 3).
Het archeologisch onderzoek is uitgevoerd conform de eisen gesteld in de Kwaliteitsnorm Ne-
derlandse Archeologie (KNA) versie 3.2. Daarnaast werd tevens rekening gehouden met de
eisen die aan archeologisch onderzoek gesteld worden in de Provincie Zeeland2.
Grontmij Nederland bv beschikt over een opgravingsvergunning dat is uitgegeven door het Mi-
nisterie van OC &W. In het kader van deze vergunning werd dit onderzoek uitgevoerd. Het bu-
reauonderzoek werd uitgevoerd in oktober 2011, het veldonderzoek werd uitgevoerd op 14 ok-
tober 2011. Op vraag van de opdrachtgever werd de rapportage uitgesteld tot februari 2012. Dit
werd ingegeven door voorziene wijzigingen waardoor in huidig onderzoeksrapport de meest
recente planvorming kon meegewogen worden.

Afbakening onderzoeksgebied
Met de afbakening van het onderzoeksgebied wordt het gebied aangeduid, waarvan de gege-
vens over de historische situatie, bekende archeologische waarden en verwachtingen gebruikt
gaan worden in het bureauonderzoek. Dit gebied kan groter of kleiner zijn dan het plangebied.
Met het plangebied wordt het gehele gebied aangeduid waarbinnen de voorgenomen nieuw-
bouw zal plaatsvinden. Het plangebied beslaat circa 2.762 m², het plangebied werd afgebakend
door de huidige kadastrale perceelsgrenzen. De voorgenomen ontwikkelingen worden bespro-
ken in paragraaf 2.2.1: toekomstig gebruik. Het plangebied wordt onderzocht in zijn ruimere
omgeving, zijnde de historische binnenstad van Sluis, dit betreft het onderzoeksgebied.


– bijvoorbeeld onder druk van ruimtelijke ontwikkelingen - opgegraven worden? In het eerste geval moet
worden vastgesteld hoe bescherming in situ (instandhouding) wordt vormgegeven, in het tweede geval
hoe de opgraving moet worden uitgevoerd en uitgewerkt. In de vierde en laatste fase van de AMZ-cyclus
worden tenslotte de resultaten van het uitgevoerde onderzoek 'opgewerkt' tot nieuwe kennis over de
Nederlandse geschiedenis. Deze kennis op haar beurt vormt weer de inbreng voor de eerste procesfase.
2
  aanvullende richtlijnen voor archeologisch onderzoek in de provincie Zeeland, 2009.



                                                                        303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                        Pagina 9 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 495 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 496 ======================================================================

<pre>                                                                                          Inleiding




Afbeelding 3 Ligging plangebied in Sluis. Schaal 1:15.000.


1.3         Beleidskader


Rijk
Sinds 1 september 2007 is de herziene Monumentenwet 1988 van kracht. Middels de ‘Wet op
de archeologische monumentenzorg’ (Wamz) is hiermee het verdrag van Malta binnen de Ne-
derlandse wetgeving geïmplementeerd. Het verdrag van Malta beoogt het cultureel erfgoed, dat
zich in de bodem bevindt, beter te beschermen. Deze wet regelt de bescherming van archeolo-
gisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering
van archeologische onderzoeken. De belangrijkste veranderingen als gevolg van deze nieuwe
wetgeving betreffen:
    • het streven naar behoud en bescherming van archeologische waarden in de bodem
    • de archeologische monumentenzorg wordt een geïntegreerd onderdeel van het ruimte-
         lijk ordeningsproces
    • de kosten van archeologische werkzaamheden komen in principe voor rekening van de
         initiatiefnemer van bodemverstorende activiteiten (principe van ‘veroorzaker betaalt’)
Daarnaast is er op landelijk niveau een Nationale Onderzoeksagenda Archeologie (NOaA) op-
gesteld waar in hoofdstuk 14 de Zeeuwse situatie wordt geschetst. Thematische hoofdstuk 16 is
van toepassing voor huidig onderzoek en belicht de Middeleeuwen en vroegmoderne tijd.



                                                                   303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                  Pagina 10 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 496 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 497 ======================================================================

<pre>                                                                                             Inleiding




Provincie
Het beleid van de provincie Zeeland ten aanzien van de Archeologische Monumentenzorg
(AMZ) is vastgelegd in de Nota Archeologie 2006-2012. Daarnaast heeft de provincie in 2009
aanvullende richtlijnen opgesteld voor het uitvoeren van een Bureauonderzoek, onderzoek op
veen en onderzoek op dagzomend en dun afgedekt dekzand.
In 2008 werd een Provinciale Onderzoeksagenda Archeologie Zeeland (POAZ)3 opgesteld
waarbij tien speerpunten worden beschreven.

Gemeente
Met de komst van de Wet op de archeologische Monumentenzorg (Wamz) is de verantwoorde-
lijkheid voor het cultureel erfgoed in grote mate verschoven van Rijk en provincie naar de ge-
meenten. Gemeenten worden verantwoordelijk gehouden voor de omgang met archeologische
waarden binnen het gemeentelijk grondgebied. Daartoe dienen gemeenten een eigen archeo-
logiebeleid te voeren.
Het onderhavig archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd binnen het kader van het ruimtelijke
ordeningsbeleid van de gemeente Sluis. De gemeente Sluis beschikt op dit moment nog niet
over een eigen gemeentelijk archeologiebeleid. De gemeente laat dit in een samenwerkings-
verband met 8 andere Zeeuwse gemeenten opstellen en naar verwachting zal dit in 2012 ge-
reed zijn. In april 2011 werd door de gemeente Sluis echter een interimbeleid vastgesteld door
het College van Burgemeester en Wethouders4. Het onderhavig archeologisch onderzoek wordt
uitgevoerd binnen het kader van een bestemmingsplanprocedure. De gemeente treedt op als
bevoegde overheid voor archeologie en wordt in advies voor archeologie bijgestaan door de
Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ). Indien de gemeente de bevoegde overheid is geldt
conform het interimbeleid vrijstelling van onderzoeksplicht:
      bij AMK terreinen, zijnde kernen van hoge archeologische waarde en niet wettelijk be-
          schermde AMK terreinen: vrijstelling geldt tot een oppervlakte, kleiner of gelijk dan 50
          m² en een diepte kleiner of gelijk aan 0.4 meter onder het maaiveld;
      bij terreinen van archeologische waarde: vrijstelling geldt tot een oppervlakte, kleiner of
          gelijk dan 100 m² en een diepte kleiner of gelijk aan 0.4 meter onder het maaiveld;
      bij terreinen die liggen in een IKAW-gebied met een hoge en middelhoge trefkans: vrij-
          stelling geldt tot een oppervlakte, kleiner of gelijk dan 250 m² en een diepte kleiner of
          gelijk aan 0.4 meter onder het maaiveld;
      bij terreinen die liggen in een IKAW-gebied met een lage en zeer lage trefkans: vrijstel-
          ling geldt tot een oppervlakte, kleiner of gelijk dan 25.000 m² en een diepte kleiner of
          gelijk aan 0.4 meter onder het maaiveld.
In alle overige gevallen geldt dat archeologische vooronderzoek conform Archeologische Mo-
numentenzorgcyclus (AMZ) dient te worden uitgevoerd. In het belang van de archeologische
monumentenzorg kan het college bepalen, dat de vrijstelling, in incidentele gevallen buiten toe-
passing wordt verklaard.




3
  Hessing, W.M.A, M.M.M. Alkemade, R.M. van Heeringen et al, 2008. Archeologie naar
Deltahoogte. Een onderzoek naar de Zeeuwse archeologiebeoefening, Zierikzee.
4
  “Verordening interim-beleid archeologie Sluis”.



                                                                      303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                     Pagina 11 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 497 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 498 ======================================================================

<pre>                                                                                 Bureauonderzoek




2              Bureauonderzoek




2.1            Doel en methode


Het doel van het bureauonderzoek is het verwerven van informatie aan de hand van bestaande
bronnen over bekende of verwachte archeologische waarden, binnen een omschreven gebied.
Het resultaat is een standaardrapport met een gespecificeerde verwachting, op basis waarvan
een beslissing genomen kan worden ten aanzien van (eventueel) vervolgonderzoek.
Dit gebeurt aan de hand van bestaande bronnen, over bekende of verwachte archeologische
waarden, binnen een omschreven gebied. Dit omvat de aan- of afwezigheid, het karakter en de
omvang, de datering, gaafheid en conservering en de relatieve kwaliteit van de archeologische
waarden en aardwetenschappelijke gegevens. Afhankelijk van de omvang van de werkzaam-
heden, de aard van de aanleiding tot het onderzoek en de vraagstelling, zullen aanvullende ge-
gevens moeten worden verzameld. Hierbij blijft de doelstelling van het bureauonderzoek (het
komen tot een gespecificeerde verwachting) overeind.5

In het kader van het bureauonderzoek zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd:
• bepalen van het onderzoekskader (aanleiding onderzoek en begrenzing onderzoeksgebied)
• het vaststellen van het huidige en historische gebruik van het onderzoeksgebied en naaste
    omgeving door het raadplegen van de beheerder/eigenaar van de grond en/of de opdracht-
    gever en de door hen overgedragen gegevens
• het vaststellen van de toekomstige inrichting van het onderzoeksgebied;
• het bepalen van de landschappelijke (geologische en bodemkundige) kenmerken aan de
    hand van bestudering van de bodem-, geologische en geomorfologische kaarten
• het bestuderen van oude kaarten
• het raadplegen van het Actueel Hoogtebestand Nederland (AHN)
• het raadplegen van literatuur en luchtfoto’s
• het inventariseren van gegevens uit het ARCHeologisch Informatie Systeem (ARCHIS) van
    de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) te Amersfoort
• het raadplegen van de Archeologische Monumentenkaart (AMK) van Nederland
• het raadplegen van de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW)
• overleg met gemeentearchief
• het raadplegen van het Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA)


2.2            Resultaten


Het onderzoeksgebied ligt in de historische stadskern van Sluis, in de gemeente Sluis. Het on-
derzoeksgebied staat afgebeeld op kaartblad 53F van de Topografische kaart van Nederland
(schaal 1:25.000) en valt binnen de vier RD coördinaten (X/Y): 15.576/370.511,
15.492/370.525, 15.522/370.497 en 15.545/370.555. De percelen zijn kadastraal bekend onder
Sectie I, nummer 1784 en onder het toponiem Lindenhoeve. De totale oppervlakte van het
plangebied beslaat circa 2.762 m². Het plangebied is gelegen tussen, en wordt begrensd door,
de Plompe Toren en de Klokstraat (zie afbeelding 4).


5
    KNA versie 3.2



                                                                   303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                  Pagina 12 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 498 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 499 ======================================================================

<pre>                                                                                Bureauonderzoek




Afbeelding 4 Plangebied en planvorming op de Grootschalige Basiskaart Nederland. Schaal
1:1.000.


2.2.1         Toekomstig gebruik
Omdat het toekomstig gebruik van het onderzoeksgebied bepalend kan zijn voor het eventueel
vervolgonderzoek (IVO, fysiek beschermen of opgraven), is het van belang vast te stellen hoe
het onderzoeksgebied zal worden ingericht. De voorgenomen inrichting bepaalt of bekende of
verwachte archeologische waarden deels of geheel onaangetast kunnen blijven. Ook kan de
inrichting van het onderzoeksgebied zo worden aangepast dat de bekende en of verwachte ar-
cheologische waarden onaangetast kunnen blijven.

Binnen het plangebied wordt een bestaande horecazaak, de Lindenhoeve, uitgebreid. Tevens
wordt een nieuwe winkelruimte gecreëerd langs de Klokstraat. Hiertoe wordt een deel van de
bestaande bebouwing gesloopt en vervangen door nieuwbouw (zie afbeelding 4). De nieuw-
bouw situeert zich grotendeels op de locatie van de huidige bebouwing maar zal uitgebreid
worden tot aan de Klokstraat. Hiertoe wordt een bouwput uitgegraven tot circa 1.50 meter ben-
den maaiveld. De fundering wordt gedragen door grondverdringende palen. Een deel van het
complex wordt onderkelderd. De diepte van de ontgravingen ten behoeve van de kelder bedra-
gen circa 3.75 meter. De bestaande bebouwing heeft een oppervlakte van 716 m² waarvan cir-
ca 503 m² zal worden gesloopt. De oppervlakte van de nieuwbouw bedraagt 800 m² waarvan




                                                                  303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                 Pagina 13 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 499 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 500 ======================================================================

<pre>                                                                                    Bureauonderzoek




circa 414 m² onderkelderd wordt. De planvorming wordt op afbeelding 4 schematisch weerge-
geven en in Bijlage 1 wordt een ontwerptekening van de planvorming (begane grond en door-
sneden) gepresenteerd..

2.2.2         Huidige situatie
Voor de uitkomst van het bureauonderzoek en de bepaling van het (eventuele) vervolg van het
voortraject (inventariserend veldonderzoek), is het van belang de huidige situatie vast te stellen.
Bodemverontreiniging, gebruik, bebouwing, maar ook de aanwezigheid van bijvoorbeeld een
hoogspanningsleiding, kunnen de onderzoeksstrategie van vervolgactiviteiten (mede) bepalen.
Daarnaast kan dit mede bepalend zijn voor de archeologische verwachting.

Het plangebied is gelegen in de historische binnenstad van Sluis. Langs de Beestenmarkt en
Plompe Toren is een voormalige hoeve verbouwd tot horecagelegenheid. De rest van het plan-
gebied bestaat uit een geplaveid terras en (speel)tuinen met verharde paden en plantenperken.
Centraal in het plangebied bevindt zich een garage.

Navraag bij de opdrachtgever leert dat geen (grootschalige) verstoringen bekend zijn. Op het
erf van de voormalige Lindenhoeve bevond zich een mestvaalt. De exacte locatie is niet bekend
maar vermoedelijk was deze enkele meter ten westen van de huidige bebouwing gesitueerd.
De mogelijke aanwezigheid van deze mestvaalt heeft verder geen invloed op de verwachtings-
waarde binnen de te ontwikkelen zone. In Bijlage 2 worden enkele foto’s van de huidige situatie
binnen het plangebied afgebeeld.

2.2.3          Aardkundige waarden
Kennis van de geologie, bodem en hydrologie van het onderzoeksgebied is noodzakelijk om
inzicht te krijgen in de gebruiksmogelijkheden van het landschap voor de mens. Door inzicht te
krijgen in deze gegevens kan het verwachtingsmodel nader worden bepaald.

Tabel 1: Tijdschaal van het Kwartair (Bron; Mulder, 2003)
                               Tijdsindeling                            jaar geleden
Holoceen                                                                11.755-onbekend
Pleistoceen      Laat-Pleistoceen     Weichselien (ijstijd)             115.000-11.755
                                      Eemien (warme periode)            130.000-115.000
                 Midden-              Saalien (ijstijd)                 370.000-130.000
                 Pleistoceen
                                      Holsteinien (warme periode)       410.000-370.000
                                      Elsterien (ijstijd)               475.000-410.000
                                      Cromerien (warme periode)         850.000-475.000
                 Vroeg-               Bavelien                          1.100.000-850.000
                 Pleistoceen
                                      Menapien                          1.200.000-1.100.000
                                      Waalien                           1.500.000-1.200.000
                                      Eburonien                         1.800.000-1.500.000
                                      Tiglien                           2.450.000-1.800.000
                                      Pretiglien                        2.600.000-2.450.000

Er is in dit rapport gekozen om vast te houden aan de oude lithostratigrafische indeling. In de,
sinds 2003 gangbare, nieuwe nomenclatuur, ontwikkeld door de Mulder et. al, werd aangetoond
dat de bestaande indeling van onder meer de Duinkerke transgressiefases te rigide is en niet
overal strookt met de werkelijke geologische geschiedenis van het gebied. De nieuwe indeling
is gebaseerd op de genese van de diverse lagen. Echter, door het ‘versmelten’ van deze trans-
gressiefases tot een laagpakket, zorgt de nieuwe lithostratigrafische nomenclatuur voor ver-
vlakking. Deze laat niet toe de verschillende mariene afzettingen in de tijd te plaatsen, ook op
locaties waar deze door middel van archeologische vindplaatsen reeds aangetoond zijn. Daarbij
komt dat de Geologische kaart (Van Rummelen) nog niet werd vervangen door gedetailleerdere
kaarten met de nieuwe nomenclatuur. Mede omdat door het gebruik van de oude lithostratigra-
fische indeling een meer gespecificeerd archeologische verwachting kan worden opgesteld,




                                                                      303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                     Pagina 14 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 500 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 501 ======================================================================

<pre>                                                                                       Bureauonderzoek




wordt in voorliggend rapport geen gebruikt gemaakt van de nieuwe nomenclatuur. In onder-
staande tabel wordt echter een overzicht gegeven waarin de oude nomenclatuur ‘vertaald’
wordt naar de huidige.

Tabel 2: Overzicht met de oude en nieuwe lithostratigrafische indeling
 Geologische Kaart van Nederland          Geologische Overzichtskaart (de Mulder et al.)
 Formatie van Twente                      Laagpakket van Wierden (Formatie van Boxtel)
 Basisveen                                Basisveen Laagpakket
 Afzettingen van Calais                   Laagpakket van Wormer (Formatie van Naaldwijk)
 Hollandveen                              Hollandveen Laagpakket (Formatie van Nieuwkoop)
 Afzettingen van Duinkerke                Laagpakket van Walcheren (Formatie van Naaldwijk)

Sluis is gelegen in westelijk Zeeuws-Vlaanderen, een relatief laaggelegen streek die geken-
merkt wordt door het voorkomen Holocene kustafzettingen die bijna het gehele gebied bedek-
ken. De hoogte van het maaiveld varieert tussen circa 1 meter en 5 meter +NAP, ten zuiden
van Aardenburg waar Pleistocene Formaties dagzomend voorkomen.
De oudste dagzomende Pleistocene afzettingen, de Formatie van Merksem, wordt aangetroffen
in het oostelijk deel van Oost Zeeuws-Vlaanderen. Deze sterk gelaagde mariene zanden, oker-
geel tot bruinrood van kleur, met schelpenrijke lagen en plaatselijk harde ijzerhoudende banken,
dagzomen, als enige plek in Nederland, in Nieuw Namen. Tijdens het Tiglien ontstond een bre-
de, oost-west georiënteerde erosiegeul, benoemd als de Vallei van Zeeland. De sedimentatie in
deze vallei is van fluviatiele oorsprong, vond voornamelijk plaats in het Tiglien en worden be-
noemd als de Afzettingen van Halsteren. Deze afzettingen komen enkel voor in het noordelijk
deel van Oost Zeeuws-Vlaanderen. In het Late Pleistoceen, meer bepaald het Eemien, zijn ma-
rien beïnvloedde, fluviatiele afzettingen gevormd. Deze (matig) grove zanden met een hoge
grindfractie, schelpgruis en grove schelpen behoren tot de Formatie van Schouwen en werden
enkel in West Zeeuws-Vlaanderen herkend. Bovenstaande afzettingen komen echter nergens
in Zeeuws-Vlaanderen aan of in de nabijheid van het oppervlak voor. In de laatste ijstijd, het
Weichselien, werden namelijk eolische zanden afgezet. Het betreft fijnzandige afzettingen met
ingeschakelde leemlagen en een aantal gyttja- en venige gyttjalaagjes. De laatste ijstijd wordt
gekenmerkt door een afwisseling van warmere en koudere fasen, de zogenaamde interstadia-
len en stadialen. Deze klimaatschommelingen manifesteerden zich met name sterk in het Vroeg
en Laat Glaciaal. Veralgemenend zijn in West Zeeuws-Vlaanderen met name de Vroeg Glaciale
interstadialen goed herkenbaar, terwijl in Oost Zeeuws-Vlaanderen de Laat Glaciale beter ver-
tegenwoordigd zijn. In het licht van de bewoningsgeschiedenis zijn het Bolling interstadiaal
(11.990 BP) en het Allerod interstadiaal daarvan de voornaamste exponenten.
Het dekzandlandschap werd gekenmerkt door zuidwest-noordoost georiënteerde zandruggen,
die in Oost Zeeuws Vlaanderen veel talrijker zijn dan in het westelijk deel. In het westen is Aar-
denburg gesitueerd op een dagzomende dekzandrug. In het grootste deel van Zeeuws-
Vlaanderen zijn deze echter niet meer herkenbaar, als direct gevolg van de klimatologische
veranderingen die circa 10.000 jaar geleden optraden. Het smelten van het landijs van de laat-
ste IJstijd en de daaruit voortvloeiende sterke stijging van de zeespiegel, kondigt een nieuw ge-
ologisch tijdperk aan: het Holoceen.




Afbeelding 5 Pleistocene ruggen in Zeeuwsch Vlaanderen. Bron: van Rummelen,1977a.




                                                                         303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                        Pagina 15 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 501 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 502 ======================================================================

<pre>                                                                                        Bureauonderzoek




                   Tabel 3: Tijdschaal van het Holoceen (Bron: van Rummelen, 1977a)




De sterke stuwing van het grondwater veroorzaakt op vele plaatsen langs het westelijke Neder-
landse kustgebied een sterke veengroei, welke Basisveen wordt genoemd. In Zeeuws-
Vlaanderen gebeurde dit enkel in het noordelijk deel van Oost Zeeuws-Vlaanderen. Het valt niet
uit te sluiten dat het Basisveen zich ook in westelijk Zeeuws-Vlaanderen ontwikkelde maar dat
dit door erosie is verdwenen. Radiokoolstofdateringen dateren het begin van de veengroei rond
circa 6300 BP, de laatste aanwassen zouden rond circa 5.000 jaar geleden hebben plaatsge-
vonden. Door het verdere rijzen van de zeespiegel en het sterk opkomende zeewater verdronk
dit veenlandschap onder getijdenafzettingen die de Afzettingen van Calais worden genoemd.
Ook deze zand- en kleisedimenten worden slechts ten oosten van Terneuzen aangetroffen.
Door een verminderde invloed van de zee ontwikkelt zich bovenop deze afzettingen opnieuw
een veenlandschap, het zogenaamde Hollandveen. In de hoger gelegen delen van Zeeuws-
Vlaanderen, waar de getijdeafzettingen geen invloed hadden, ontwikkelde het veen zich recht-
streeks op de dagzomende pleistocene dekzandafzettingen. Daarbij kan geen onderscheid ge-
maakt worden tussen het Basisveen en het Hollandveen. In West Zeeuws-Vlaanderen begon
de veenvorming pas laat door de hoge ligging van het Pleistoceen: tussen het Laat-Atlanticum
(5500 BP) in het noorden en in het zuiden in de tweede helft van het Subboreaal tot het begin
van het Subatlanticum (2400 BP)6. Echter, overal is de veenvorming doorgegaan tot na de Ro-
meinse Tijd.
Door een goede ontwatering van het veen, de bijhorende klink, en een sterke zeespiegelstijging
komt het veenlandschap weer onder invloed van de zee. Deze getijdenafzettingen, beter be-
kend als de Duinkerke transgressies, ontwikkelen zich vanaf circa 1600 BC. Duinkerke 0 (1600-
1100 BC) en Duinkerke 1 (500 BC- 200 AD) werden in Zeeuws-Vlaanderen niet aangetoond.
De post Romeinse transgressiefase (Duinkerke 2, 250-600 AD) hebben echter grote delen van
Zeeuws-Vlaanderen met een zwaar kleipakket bedekt. Deze komkleien werden afgezet vanuit
grote kreken die zich diep in het onderliggende veen en pleistocene zand insneden. In de geu-
len zelf ontwikkelde zich een zandig profiel. Na een periode van relatieve rust ontwikkelen zich
tussen 900 en 1300 AD de afzettingen van Duinkerke 3a. Waar deze in het westen bestaan uit
opwassen worden in het oosten van Zeeuws-Vlaanderen in deze periode met name krekenstel-
sels gevormd met eromheen komgebieden. De Duinkerke 3b afzettingen zijn over het algemeen
het gevolg van de vele overstromingen die plaatsvonden vanaf 1350 AD en voortduren tot in de
huidige tijd. Deze transgressiefase wordt gekenmerkt door hevige stormvloeden die bedijkingen
deden bezweken en grote gebieden voor lange tijd onder water zetten. De bekendste exponen-
ten hiervan zijn bijvoorbeeld de stormvloeden van 1375, de Sint Elisabethsvloeden van 1404 en
1421 en de overstroming van 1530. De heftigheid van deze inbraken wordt onderstreept door



6
    In de gebieden waar het Pleistoceen boven de 0 meter NAP grens uitkomt.



                                                                          303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                         Pagina 16 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 502 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 503 ======================================================================

<pre>                                                                                  Bureauonderzoek




de brede geulen waarvan sommige zich tot een diepte van meer dan 30 meter in de ondergrond
insneden.7
Geologie en geomorfologie
Op de Geologische Kaart van Nederland (zie afbeelding 6) wordt het onderzoeksgebied afge-
beeld in een zone met code Fo.3b (met ruitjes). Dit houdt in dat de (diepere) ondergrond be-
staat uit Duinkerke 3b-komafzettingen op Duinkerke II-afzettingen op Hollandveen op Pleisto-
ceen dekzand. Net ten noorden van het onderzoeksgebied verloopt een brede, diepreikende
Duinkerke 3b-geul. Sluis is gelegen op de hoogopgeslibde Duinkerke afzettingen net ten noor-
den van een (afgedekte) dekzandrug. Van de profielen en bijkaarten van de Geologische kaart
van Nederland kan afgeleid worden dat de top van het Pleistoceen ter plaatse van het plange-
bied op circa 1 tot 2 meter - NAP kan worden aangetroffen. Het Hollandveen zou 0.5 tot 1 me-
ter dik ontwikkeld zijn.




Afbeelding 6 Plangebied op uitsnede van de Geologische Kaart van Nederland. Schaal 1:30.000.
Bron: van Rummelen,1977b.

De lithologische gegevens van een boring8 circa 40 meter ten zuiden van het plangebied geven
aan dat de ondergrond bestaat uit 2.25 meter klei. Het Hollandveen werd aangetroffen op 0.75
meter -NAP, het dekzand op 2.00 meter –NAP. Circa 80 meter ten noordwesten van het plan-

7
 van Rummelen, 1977b: 26-48
8
 DINO-loket: B53F0181. Op de Beestenmarkt bevond zich tevens een boring maar de boorgegevens
vermelden geen beschrijving voor de bovenste 8 meter.



                                                                    303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                   Pagina 17 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 503 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 504 ======================================================================

<pre>                                                                                     Bureauonderzoek




gebied, op de hoek van de J.H. van Dalestraat met de Geweldigerstraat9, werd het volgende
profiel vastgesteld: ophooglagen tot 1.1 meter beneden maaiveld, tot 2.6 meter beneden maai-
veld lichtgrijze siltige kleilagen met enkele zandlaagjes en vanaf 2.60 meter beneden maaiveld
abrupt overgaand in veen. Het dekzand werd niet aangeboord. Dit was wel het geval in een
onderzoek op de hoek van de J.H. van Dalestraat met de 1 Novemberstraat10, circa 140 meter
ten noordoosten van het plangebied, waar het dekzand op 3.80 meter beneden maaiveld werd
aangetroffen.

Het plangebied is gesitueerd in de bebouwde kom en staat op de Geomorfologische Kaart van
Nederland (Brus, 1987, niet afgebeeld) dus als niet gekarteerd afgebeeld. De binnenstad van
Sluis wordt omringd door ‘lage storthopen met grind-, zand- en kleigaten’ (code 4L22). Dit be-
treft de vestingwerken van Sluis. Het oostelijk deel van het versterkte Sluis werd na de 15de
eeuw niet meer opgehoogd en bebouwd. Het terrein werd gekarteerd als ‘welvingen in getijaf-
zettingen’ (code 3L20), wat inhoudt dat de hoogteverschillen in het terrein hier over korte af-
stand meer dan 0.50 meter bedragen. Deze welvingen zijn het gevolg van het voorkomen van
kreken en oeverwallen in de ondergrond.

Bodem
Het plangebied is gesitueerd in de bebouwde kom en staat op de Bodemkaart van Nederland
(Stiboka, 1980, niet afgebeeld) als niet gekarteerd afgebeeld. Extrapolatie van de omringende
kaarteenheden leert dat de bodem in de omgeving van het plangebied voornamelijk gekarakte-
riseerd wordt als (jonge) zeekleigronden, kalkrijke poldervaaggronden zonder duidelijke sporen
van bodemvorming met een homogeen verlopend profiel, variërend van lichte zavel (code
Mn15A) tot zware klei (code Mn45A). De grondwatertrap bedraagt in de omgeving van het on-
derzoeksgebied VI.

Bij het bepalen van het grondwaterregime van de bodem wordt gewerkt met grondwatertrappen
(zie tabel). Deze trappen geven een klassenindeling weer van ten eerste de verschillende
grondwaterstanden naar diepte en ten tweede de seizoensvariatie in de grondwaterstanden. De
trappen worden vastgesteld op een schaal van I tot VII (van respectievelijk extreem nat tot ex-
treem droog).
Gebiedsdelen met een goede ontwatering (Grondwatertrap VI en VII) zijn zeer geschikt voor
landbouw en vormden mede daarom, met name in het verleden een aantrekkelijk vestigingsge-
bied. In gebieden met een hoge grondwaterstand kunnen daarentegen goed geconserveerde,
met name organische, archeologische resten worden aangetroffen.

Tabel 4: Grondwatertrappenindeling
    Grondwatertrap:              I       II      III       IV        V          VI            VII
    GHG in cm beneden maaiveld   (<20)   (<40)   <40       >40       <40        40-80         >80
    GLG in cm beneden maaiveld   <50     50-80   80-120    80-120    >120       >120          (>160)



2.2.4         Archeologie
Voor de uitkomst van het bureauonderzoek en de bepaling van de strategie van het veldonder-
zoek, is het van belang de bekende archeologische waarden (al dan niet volledig onderzocht) te
beschrijven. Kennis daaromtrent bepaalt mede de onderzoeksstrategie van vervolgactiviteiten.

In dit rapport zijn de bekende archeologische waarden op een door Grontmij samengestelde
Archeologische Basisgegevens Kaart (een combinatiekaart met daarop aangegeven de indica-
tieve archeologische waarde, de AMK terreinen, de ARCHIS en vondstmeldingen, de onder-
zoeksmeldingen en de ligging van het onderzoeksgebied) op afbeelding 7 weergegeven.




9
    de Waal, 2004a
10
     de Waal, 2004b



                                                                    303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                     Pagina 18 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 504 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 505 ======================================================================

<pre>                                                                                      Bureauonderzoek




Tabel 5: Overzicht van archeologische perioden
 Periode                           Tijd
 Nieuwe Tijd                       1500 na Christus – heden
 Late Middeleeuwen                 1050 – 1500 na Christus
 Vroege Middeleeuwen               450 – 1050 na Christus
 Romeinse Tijd                     12 voor Christus - 450 na Christus
 IJzertijd                         800 – 12 voor Christus
 Bronstijd                         2000 – 800 voor Christus
 Neolithicum (Nieuwe Steentijd)    5300 – 2000 voor Christus
 Mesolithicum (Midden Steentijd)   8800 – 4900 voor Christus
 Paleolithicum (Oude Steentijd)    tot 8800 voor Christus




                                                                        303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                       Pagina 19 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 505 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 506 ======================================================================

<pre>                                                                                  Bureauonderzoek




Afbeelding 7 Plangebied op bewerkte archeologische basisgegevenskaart. Bron: Archis2, gege-
vens december 2011.

Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW)
Volgens de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) geldt er voor het onder-
zoeksgebied een lage trefkans voor het aantreffen van archeologische waarden (zie afbeelding
7). Dit betekent voor Zeeland dat er een lage trefkans bestaat op het aantreffen van archeologi-
sche waarden tot de Late Middeleeuwen. De IKAW is gemaakt op basis van de geologische
kaart op basis van bodemgegevens tot 1.20 meter diepte vanaf het maaiveld. De gedachte ach-
ter deze indicatieve kaart is dat de mens zich huisvestte op de hoger gelegen delen in het land-
schap, omdat deze droog waren en dus geschikt voor bewoning. In Zeeland is de bedijking
reeds in de 11e begonnen. Het mens heeft het landschap ingericht en geschikt gemaakt voor
bewoning. Daarom geldt de IKAW voor grote delen van Zeeland tot de Late Middeleeuwen.




                                                                    303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                   Pagina 20 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 506 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 507 ======================================================================

<pre>                                                                                                Bureauonderzoek




Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) en Archeologische Monumentenkaart (AMK)
De AMK is een dynamisch digitaal bestand van alle bekende behoudenswaardige archeologi-
sche terreinen in Nederland dat door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in samenwerking
met de provincie Zeeland is opgesteld. Op de kaart staan terreinen met archeologische status
aangegeven. Statustoekenning vindt plaats nadat het terrein is getoetst aan een aantal door de
RCE gehanteerde criteria: kwaliteit, zeldzaamheid en contextwaarde. De AMK is opgenomen in
de Cultuurhistorische Hoofdstructuur.
Het plangebied maakt deel uit van een terrein van hoge archeologische waarde (AMK-
monumentnummer 13459), zijnde de oude stadskern van Sluis. De omvang van dit archeolo-
gisch monument is, bij het opstellen van de AMK, bepaald door de omvang van de historische
stadskern zoals die was weergegeven op het Kadastrale Minuutplan uit de eerste helft van de
19de eeuw. Binnen de grenzen van de historische stad werden de laatste jaren vele vondsten
gemeld die alle betrekking hebben op de bewoningsgeschiedenis van Sluis sinds de Late Mid-
deleeuwen (zie tabel 7).

Tabel 6: Overzicht AMK terreinen
 AMK nr.      Datering                         Status monument en omschrijving
 13459        LMEB-NTC                         Hoge archeologische waarde: historische stadskern Sluis


Overige archeologische vindplaatsen
Archis is het geautomatiseerde Archeologisch Informatiesysteem voor Nederland. Het bestaat
uit een databank waarin allerlei gegevens over archeologische vindplaatsen en terreinen in Ne-
derland zijn opgeslagen, daterend van de Prehistorie tot en met de Nieuwe Tijd.
In de directe nabijheid van het onderzoeksgebied zijn veel vindplaatsen uit de late middeleeu-
wen en Nieuwe Tijden bekend. Het is weinig zinvol om in het kader van dit bureauonderzoek
een exhaustieve opsomming van alle vondstmeldingen in de binnenstad van Sluis op te som-
men. Elk van deze meldingen heeft betrekking op vondsten en sporen die verband houden met
de ontwikkeling van de stad Sluis sinds de Late Middeleeuwen. In tabel 7 wordt een overzicht
gepresenteerd van de waarnemingen en vondstmeldingen die in een straal van 100 meter rond
het plangebied werden aangetroffen.

Tabel 7: Overzicht ARCHIS-waarnemingen
 Archis nr.   Datering      Aard van de melding
 410.701      LMEB-NTB      Houten palen, baksteen, mestlagen, keramiek, bot: archeologische inspectie
                                                de
 52.303       NTA-NTB       Steengoed kan in 17 eeuws afvalpakket
                                                               de
 53.859       LMEB-NTB      Menselijk bot, opgegraven in de 19 eeuw bij O.L.Vrouwe kerk
 53.911       LMEB-         Funderingen, vml. Van O.L.Vrouwe kerk
 23.6005      NTA-NTB       Funderingen en inhumatiegraven Mariakerkhof, Krepelstraat
 45.092       XME           Vage melding van grondsporen bij Plompe Toren, geen nadere gegevens bekend
 418.233      LMEB-NTB      Muurrest en begravingen aangetroffen tijdens proefsleuvenonderzoek
 418.033      LMEB-NTB      Muurrest en begravingen aangetroffen tijdens Archeologische Begeleiding
 20.911       LME           Melding van tinvondsten op basis van archief, verfijnd zie 54.015
 54.052       LMEB-NTA      Funderingen en aardewerk, Kapellestraat 31
 20.915       LMEB-LMEB     Bronzen gewicht (paardje) uit Zweden uit bouwput Oude Kerkstraat
 54.045       LMEB-NTA      Pelgrimsinsigne, losse vondst, Kapellestraat 26


In de noordwestelijke hoek van het plangebied (langs de Klokstraat) is in 2008 een waarneming
uitgevoerd door SCEZ naar aanleiding van het ontgraven van een put met een oppervlak van
50 m² en een diepte van 4 meter (waarneming 410.701). Deze put werd zonder archeologisch
toezicht ontgraven maar in de gestorte grond werd een grote hoeveelheid aardewerk uit de Late
Middeleeuwen aangetroffen, evenals dierlijk bot. De waarnemer concludeert dat vermoedelijk
een beerput (mestkuil of tonput) werd weggegraven. In de profielen van de put werden mest- en
ophooglagen, houten palen en baksteenpuin vastgesteld. Daarnaast werd ook de aanwezigheid
van Hollandveen opgemerkt. Dieptes of profielinformatie zijn verder niet bekend. Het Zeeuws
Archeologisch Archief (ZAA) werd geraadpleegd maar er was geen aanvullende informatie over
deze waarneming beschikbaar. De aangetroffen resten houden verband met de middeleeuwse
stedelijke bewoning.



                                                                              303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                                Pagina 21 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 507 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 508 ======================================================================

<pre>                                                                                  Bureauonderzoek




Bij herbestratingswerkzaamheden op de Beestenmarkt werd door P. Blomme een 17de eeuws
afvalpakket aangetroffen op 0.50 meter beneden maaiveld (waarneming 52.303).
Verscheidene waarnemingen (53.859, 236.005, 53.911, 45.082) ten zuiden van het huidige
plangebied maken melding van funderingen en menselijke skeletresten die bij diverse bouw-
werkzaamheden in de Krepelstraat werden aangetroffen. Het betreft resten van de Onze Lieve
Vrouwekerk met omringende begraafplaats, zoals die ook op de kaart van Jacob van Deventer
uit de 16de eeuw wordt afgebeeld (zie afbeelding 11). Funderingen van de kerk werden vermoe-
delijk aangetroffen bij het bouwen van het huis aan de Krepelstraat 9. De skeletten werden
aangetroffen op circa 0.5 tot 1.0 meter beneden het maaiveld.

Op de hoek van de J.H. van Dalestraat met de Geweldigerstraat en de hoek van de J.H. van
Dalestraat met de 1 Novemberstraat werden diverse onderzoeken (zie tabel 8) uitgevoerd ten
behoeve van woningbouw. Daarbij werden tijdens booronderzoek door RAAP (archeologische
indicatoren tot 2.65 meter beneden maaiveld), proefsleuvenonderzoek en navolgende archeo-
logische begeleiding door ADC diverse resten aangetroffen die verbandhouden met de laat- en
postmiddeleeuwse stad (waarnemingen 418.033, 418.233 en 48.445). De eerste bouwput werd
aangelegd op de hoek van de J.H. Van Dalestraat met de Geweldigerstraat. De aangetroffen
muurresten dateren tussen de tweede helft van de 14de en de eerste helft van de 15de eeuw
en zijn afkomstig van particuliere bewoning. Een straattracé lijkt in de 17de of 18de eeuw in on-
bruik geraakt. In die periode is een woning gebouwd bovenop de middeleeuwse straat. Op de
andere onderzoekslocatie, bij de 1 Novemberstraat, zijn in het eerste onderzoeksvlak 26 men-
selijke skeletten gevonden. De efficiënte en, de in onze moderne ogen nogal inhumane, wijze
van begraven in combinatie met de resultaten van het fysisch antropologisch onderzoek lijken
erop te wijzen dat ze het slachtoffer zijn geworden van een ziekte. De mensen zijn in kuilen ge-
dumpt, soms groepsgewijs. Het fysisch antropologisch onderzoek heeft aangetoond dat het om
jonge mannen en vrouwen gaat (20-30 jaar oud), die zwaar werk deden en voedselproblemen
hadden in hun jeugd. Vermoedelijk zijn ze in de 16de of 17de eeuw begraven. Misschien wer-
den ze tijdens een pestepidemie aan het begin van de 17de eeuw verzorgd in het nabijgelegen
Mariagasthuis. Een andere, minder waarschijnlijke, hypothese is dat ze slachtoffers zijn van
geweld (bijvoorbeeld tijdens oorlogsgeweld of hongersnood bij een belegering). In een tweede
onderzoeksvlak zijn veel sporen gevonden uit de 13de tot de 15de eeuw. Vermoedelijk liep een
13de eeuwse gracht noordoost-zuidwest gericht door het terrein. Deze gracht kan een grens
zijn geweest van de oude nederzetting Sluis. De gracht is in de eerste helft van de 14de eeuw
gedempt en het terrein is opgehoogd. Door de plotselinge bloei van Sluis in de 14de eeuw kan
de nood zijn ontstaan om dit deel van de stad bouwrijp te maken. Na het dempen van de gracht
en het ophogen van het terrein is in de tweede helft van de 14de eeuw een woning gebouwd
aan de J.H. van Dalestraat. Het is dus waarschijnlijk dat de oudste voorloper van deze straat in
de tweede helft van de 14de eeuw is aangelegd. De woning is vermoedelijk in de 15de eeuw
gesloopt. Dit kan verband houden met de tanende economie en slinkende bevolking. Het terrein
bleef braak liggen tot in de 20ste eeuw.
Bij bouwwerkzaamheden aan de Kapellestraat 31 werden funderingen en keramiek gemeld uit
de Late Middeleeuwen B tot Nieuwe Tijd A. Waarnemingen 20.911 en 54.045 maken melding
van eenzelfde pelgrimsinsigne gevonden aan de Kapellestraat 26. Ook in de Oude Kerkstraat
wordt een losse vondst gemeld: een bronzen gewicht in de vorm van een paardje uit de 13de-
14de eeuw (waarneming 20.195).
Enkele waarnemingen en vondstmeldingen (400.683, 404.245), circa 150 meter ten noorden
van het plangebied, worden tevens vermeld vanwege hun relevantie. Het betreft meldingen
naar aanleiding van diverse onderzoeken (onderzoeksmelding 13.211, 18.484, 15.535 en
44.374) binnen plangebied Smeedtoren aan de Burgemeester van Hootegemstraat. Onder een
voormalig schoolgebouw, gymzaal en bibliotheek werden gaaf bewaarde resten van een laat-
middeleeuwse stadswijk aangetroffen. Naast funderingen van ambachtshuizen werden goed
bewaarde delen van de voormalige Visscherstraat en Beenhouwerijstraat gedocumenteerd.
Tijdens de archeologische begeleiding door Grontmij (onderzoeksresultaten nog niet gepubli-
ceerd) werden tevens aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van vakwerkbouw. De
woonfunctie binnen deze stadswijk verviel op het eind van de 16de eeuw. In de 17de eeuw werd
het noordelijk deel van het terrein aanzienlijk opgehoogd en kende het een voornamelijk militai-
re functie met onder meer de aanwezigheid van soldatenbarakken. De onverwachte vondst van
skeletten impliceerden dat zich in de 18de en 19de eeuw een kerkhof bevond, vermoedelijk beho-



                                                                    303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                   Pagina 22 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 508 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 509 ======================================================================

<pre>                                                                                            Bureauonderzoek




rend tot de Oude Roomsche Kerk, een noodkerk uit de late 18de eeuw die zich buiten het plan-
gebied bevond.

Onderzoeken en onderzoeksmeldingen
In de nabijheid van het onderzoeksgebied zijn meerdere onderzoeksmeldingen bekend. Deze
worden in tabel 8 opgesomd en weergegeven op de Archeologische Basisgegevenskaart (zie
bijlage 3). Elk van deze onderzoeken werd uitgevoerd in het kader van ontwikkelingen binnen
het AMK-terrein plaatsvonden. Ontwikkelingen buiten de grenzen van het AMK-terrein dienden
vanwege de lage waardering op de IKAW van het gebied niet aan archeologisch vooronderzoek
te worden onderworpen, tenzij bekende vindplaatsen aanwezig waren.

Tabel 8: Overzicht onderzoeksmeldingen
 Onderzoeksmeldings nr.      Uitvoerder        Aard van het onderzoek*
 22.097                      SMA-Sagro         Bureauonderzoek Plompe Toren
 22.104                      SOB Research      Bureauonderzoek en booronderzoek Nieuwstraat 17
 106.696                     RAAP              Archeologische Verwachtingskaart binnenstad Sluis
 30.167                      ADC               AB J.H. van Dalestraat/Geweldigerstraat/1 Novemberstraat
 30.750                      ADC               AB J.H. van Dalestraat /Geweldigerstraat/1 Novemberstraat
 18.660                      ADC               IVOP J.H. van Dalestraat /Geweldigerstraat
 18.662                      ADC               IVOP J.H. van Dalestraat /1 Novemberstraat
 6.600                       RAAP              Bureauonderzoek en booronderzoek van Dalestraat
 6.601                       RAAP              Bureauonderzoek en booronderzoek van Dalestraat
 13.211                      ArcheoMedia       Bureauonderzoek en booronderzoek Smeedtoren
 18.484                      ArcheoMedia       IVOP Smeedtoren, Burgemeester van Hootegemstraat
 15.535                      ArcheoMedia       AB Smeedtoren, Burgemeester van Hootegemstraat
 44.374                      Grontmij          AB Smeedtoren, Burgemeester van Hootegemstraat


De resultaten van deze onderzoeken in de onmiddellijke omgeving van het plangebied resul-
teerden dikwijls in vondstmeldingen en waarnemingen die in bovenstaande paragraaf reeds
werden besproken. We vermelden nog de archeologische inventarisatie- en verwachtingskaart
die RAAP in 2001 voor de binnenstad van Sluis heeft opgesteld (onderzoeksmelding 106.696).
Deze werd in 2008 geactualiseerd door ADC samen met het opstellen van Beleids-en advies-
kaarten voor de kernen Oostburg, Aardenburg, Sluis en IJzendijke. Op beide kaarten wordt het
plangebied gesitueerd binnen een zone met oude en moderne bebouwing waaronder mogelijk
een hoge dichtheid aan goed geconserveerde archeologische resten aanwezig zijn. De Bees-
tenmarkt en het zuidelijke deel van de Klokstraat worden aangeduid als oorspronkelijk Middel-
eeuws stratenpatroon en ter hoogte van de garage verloopt binnen het plangebied (maar buiten
de huidige te ontwikkelen zone) het tracé van een voormalige middeleeuwse straat.
Recht tegenover het plangebied werd door SMA een Bureauonderzoek (onderzoek 22.097),
zonder veldtoets, uitgevoerd. Daarbij werd de kans groot geacht, dat het plangebied archeolo-
gische waarden bevat, vooral uit de Late Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd. Er werd geadvi-
seerd om bodemverstorende werkzaamheden, (uitgezonderd heiwerkzaamheden) die dieper
reiken dan 0.30 meter beneden maaiveld onder Archeologische Begeleiding te laten plaatsvin-
den om eventuele archeologische waarden te inventariseren. Er is verder geen vervolgonder-
zoek bekend. Tijdens de archeologische begeleiding door Grontmij op het terrein van de
Smeedtoren11 (Onderzoeksmelding 44.473) werd vastgesteld dat de natuurlijke ondergrond zich
vanaf circa 1.08 meter +NAP (0.80 meter beneden maaiveld) manifesteert. Deze bestaat uit
zwak siltige groengrijze klei afgezet als komafzettingen tijdens de Duinkerke II-transgressiefase.
Bovenop deze natuurlijke afzettingen bevindt zich een vrij eenvoudig en uniform ontwikkelde
stratigrafie. Binnen het zuidelijke deel van het plangebied bevindt zich onmiddellijk onder de
bouwvoor een donkergrijs ophoogpakket daterende uit de Late Middeleeuwen. Lokaal wordt dit
afgedekt door een sterk puinhoudend pakket, afbraakpuin van de woningen die zich hier be-
vonden. In het noordelijke deel van het terrein wordt deze laag afgedekt door een ophoogpak-
ket ( 1 tot 1.5 meter dik) die naar alle waarschijnlijkheid in een keer werd opgeworpen in de 17de
eeuw (spoor 11 t/m 14 en spoor 54). Het maaiveld bevindt zich in het zuidelijke en noordelijke

11
     Nog niet gepubliceerd onderzoek.



                                                                         303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                            Pagina 23 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 509 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 510 ======================================================================

<pre>                                                                                 Bureauonderzoek




deel rond respectievelijk 1.85 en 3.05 meter +NAP. Tijdens voorgaand booronderzoek en proef-
sleuvenonderzoek door Archeomedia (onderzoeksmeldingen 13.211 en 18.484) werd vastge-
steld dat binnen het plangebied (lokaal) intact en veraard Hollandveen aanwezig is vanaf 2.60
meter beneden maaiveld (circa 0.50 meter –NAP). Pleistoceen dekzand werd vanaf 4.00 meter
beneden maaiveld aangetroffen (circa 1.90 meter –NAP).

Aanvullende Informatie
Voor aanvullende informatie werd het Zeeuws Archeologisch Archief geraadpleegd. Dit heeft
geen extra gegevens opgeleverd.

2.2.5         Bewoningsgeschiedenis
Ten behoeve van het opstellen van de archeologische verwachting wordt veelvuldig gebruik
gemaakt van de relatie die bestaat tussen de situering van de archeologische vindplaatsen en
het landschap, of zelfs specifieke landschapselementen. Deze relatie (locatiekeuzefactoren)
verschilt per archeologische periode en per complextype. Omdat de locatiekeuze sterk gebon-
den is aan het landschap is Nederland in de Nationale Onderzoeksagenda Archeologie (NoaA)
verdeeld in zogenaamde Archeoregio’s. Hierbij is het onderzoeksgebied ingedeeld bij het
Zeeuws Zeekleigebied. Kennis van de bewoningsgeschiedenis van het dit gebied is derhalve
onontbeerlijk om een goed verwachtingsmodel op te stellen en de locatiekeuzefactoren per pe-
riode te bepalen.

Paleolithicum (circa 300.000 – 8.800 voor Christus)
In Zeeland zijn vondsten uit het Paleolithicum bijzonder schaars. De vroegste getuigen van
menselijke aanwezigheid dateren uit het Midden-Paleolithicum (tot circa 35.000 voor Christus)
en bestaan uit enkele afslagen en werktuigen, waaronder vuistbijlen, uit vuursteen. Deze relic-
ten van Neanderthalers werden echter enkel in verspoelde (Cadzand), opgebaggerde (Elle-
woutsdijk of in losse context (Nieuw Namen) aangetroffen. Ook van de daarop volgend periode,
het Laat-Paleolithicum (35.000 tot 8.800 voor Christus), werden de meeste artefacten in secun-
daire context waargenomen: zo werden op het strand van Cadzand aangespoelde, en op de
akkers rond Nieuw Namen vuurstenen werktuigen gevonden12. Een bijzondere exponent uit
deze periode is de zogenaamde Lyngby-bijl, vervaardigd uit rendiergewei en opgebaggerd uit
de Westerschelde nabij Ellewoutsdijk13. De vuurstenen werktuigen die bij de bouw van een be-
jaardentehuis in Axel werden aangetroffen getuigen van de vroegste menselijke bewoning van
Zeeland. De langgerekte Pleistocene dekzandruggen in het zuiden van Zeeuws-Vlaanderen
nodigden blijkbaar uit tot het opslaan van kleine tijdelijke kampementen, getuige de spitsen,
schrabbers, stekers en afslagen die werden verzameld. Bij het graven en boren van de Wester-
scheldetunnel kwamen ook de nodige dierlijke resten naar boven uit dit tijdperk.

Mesolithicum (circa 8.800 – 4.900 voor Christus)
Op het einde van de laatste IJstijd resulteerde een aangenamer klimaat in een veranderd land-
schap. In aanvang zal het huidige Noordzeebekken nog grotendeels droog hebben gelegen.
Onder invloed van de klimaatswijziging veranderde en diversifieerde ook de dierenwereld. Het
wild bestond onder andere uit oerrunderen, wisenten en edelherten, maar ook kleinere soorten
als everzwijnen, bevers, otters en vogels. De mens was voor zijn dagelijks eten niet meer aan-
gewezen op enkele diersoorten maar kon kiezen uit een breed voedselaanbod dat behalve door
de jacht ook verkregen werd door te vissen en het verzamelen van noten en vruchten. Dit had
grote gevolgen voor het nederzettingspatroon van de mens, aangezien hij niet langer over grote
afstanden hoefde rond te trekken om in zijn onderhoud te voorzien, want voedsel was alom
aanwezig in een dergelijk landschap. Kenmerkend voor het Mesolithicum is dat men zich voor
de jacht aan de nieuwe samenstelling van de meer kleinere wildsoorten ging aanpassen. Men
ging allerlei kleinere en lichtere wapens gebruiken, zoals vuurstenen pijlen, benen vishaken en
gevlochten visfuiken. De overvloed aan bepaalde voedselbronnen in een bepaald seizoen leidt
tot meer seizoensgebonden kampementen. Mensen konden nu ook langer op één plaats blij-
ven, maar de bewoning was nog niet permanent. Waarschijnlijk trokken deze mesolithische


12
     Kuipers en Swiers, 2005, p.15
13
     Jongepier, 2005, p. 33



                                                                   303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                  Pagina 24 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 510 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 511 ======================================================================

<pre>                                                                                  Bureauonderzoek




gemeenschappen als nomaden rond, in een vast jaarcyclus van kamp naar kamp, binnen een
eigen territorium.
Het aangenamer klimaat zal in Zeeland hebben geresulteerd in een toename van de menselijke
aanwezigheid. Vindplaatsen uit het Mesolithicum zijn in Zeeland enkel bekend uit Zeeuws-
Vlaanderen. Het warmere klimaat zorgde echter voor een snel stijgende zeespiegel waardoor
het oorspronkelijk, grotendeels droge Noordzeebekken onder water kwam te staan. Het rijzende
water zorgde voor een sterk veranderend landschap waarbij veengroei en later sedimentaire
afzettingen het oorspronkelijke landschap gaan bedekken. Naar alle waarschijnlijkheid zijn
vindplaatsen uit het Mesolithicum ook in de rest van Zeeland aanwezig. Deze zijn echter bijzon-
der moeilijk op te sporen omdat ze zijn bedekt onder een metersdik pakket van klei en veen.
Opgravingen in Aardenburg, Nieuw Namen en Axel documenteerden haardplaatsen met vuur-
stenen werktuigen. Afslagen en vuursteenknollen die aan elkaar konden gepast worden illustre-
ren dat in deze tijdelijke jachtkampen ook specifieke activiteiten als vuursteenbewerking plaats-
vond14. Vuursteenvondsten werden verder nog aangetroffen in Koewacht, het Land van Saef-
tinghe, Sluiskil en Aardenburg. Ook werden in Hulst crematieresten uit het Mesolithicum gedo-
cumenteerd.
Archeologisch onderzoek elders in Nederland laat zien dat de vondstniveaus uit het Laat Paleo-
lithicum en Mesolithicum verschillen. De materiële resten van de Federmesser-traditie worden
aangetroffen onder, in en juist boven de Usselo-bodem (een vuilgrijze laag met kleine stukjes
houtskool, die door de inwerking van planten ontstond gedurende een relatief warme periode,
het Allerod interstadiaal, circa 9900-9100 voor Chr., tijdens de laatste ijstijd). De vroeg-
mesolithische vondstniveaus bevinden zich in de top van het dekzand boven de Usselo-bodem.

Neolithicum (circa 5.300 – 2000 voor Christus)
In het Neolithicum was bewoning slechts mogelijk op de strandwallen en enkele hoger opge-
slibde delen van het getijdengebied dat Zeeland kenmerkte.
Tijdens het Neolithicum veranderde de mens geleidelijk aan zijn manier van bestaan. Hij ging
zich in steeds grotere mate voorzien in zijn voedselbehoefte door het houden van vee en het
verbouwen van voedsel. De mensen gingen de natuur naar hun hand zetten en in plaats van
rond te trekken, vestigde men zich op vaste locaties in meer standvaste boerderijen. Als gevolg
van het toepassen van landbouw en veeteelt werd de mens gebonden aan een vaste plek in het
landschap, in plaats van rond te trekken tussen tijdelijke kampementen. Neolithische sporen in
Zeeland zijn echter schaars. In Saeftinghe werden een aantal fragmenten aardewerk uit de Mi-
chelsbergcultuur gevonden. De eerste nederzettingssporen dateren echter pas rond 2500 voor
Christus en werden opgetekend op de strandwal van Haamstede (Brabers).

Bronstijd (circa 2000 - 800 voor Christus)
Vondsten uit de Bronstijd zijn erg schaars in Zeeland. De langzaam doorgaande zeespiegelrij-
zing en het weinig toegankelijke landschap zal vermoedelijk weinig kans op permanente bewo-
ning hebben geboden. Dat er mogelijk wel wat bewoning is geweest in Zeeland tijdens de
Bronstijd zou kunnen afgeleid worden uit enkele losse vondsten zoals de opgebaggerde hielbijl
voor de kust van Westkapelle en een paar metaalvondsten uit de oude duinen van Schouwen-
Duiveland. In WesterSchouwen zijn aanwijzingen voor bewoning in de Late Bronstijd.15 In de
groeve van Nieuw-Namen werden enkele jaren geleden 2 potten uit de Bronstijd aangetroffen.
Dit zijn uitzonderlijke vondsten voor Zeeland!
IJzertijd (circa 2000 - 12 voor Christus)
In de IJzertijd wordt Zeeland bedekt door een uitgestrekt veenlandschap. Toch wordt Zeeland
tijdens deze periode vrij intensief bewoond, met name in de Late IJzertijd. Vindplaatsen zijn
echter vooral bekend uit Walcheren, Tholen en Schouwen. In Grijpskerke werd een rituele kuil
met meer dan 800 kilogram aardewerk aangetroffen. De middelen van bestaan waren nu exclu-
sief gericht op landbouw (onder andere werd in Zeeland het verbouwen van gerst, huttentut en
rogge aangetoond) en veeteelt (onder andere runderen, schapen, geiten en varkens). De ne-
derzettingen bestonden uit slechts enkele boerderijen, die werden bewoond door enkele fam-



14
     Kuipers en Swiers, 2005, p. 16
15
     Kuipers en Swiers, 2005, p. 17-18



                                                                    303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                   Pagina 25 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 511 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 512 ======================================================================

<pre>                                                                                 Bureauonderzoek




lies, die volledig op de eigen gemeenschap waren gericht. Van een centrale bestuursvorm of
contact met andere regio’s is geen sprake.16

Romeinse Tijd (12 voor Christus - 450 na Christus)
Rond 50 voor Christus verschenen de Romeinen in de Lage Landen. Voor het eerst worden
deze streken vermeld in historische bronnen als De bello gallico van Julius Caesar. In Neder-
land begint de Romeinse tijd in 12 voor Chr., toen alle stammen in Nederland, inclusief die ten
noorden van de grote rivieren, door de Romeinse veldheer Drusus waren onderworpen. Vanaf
het midden van de eerste eeuw werd de Rijn de noordgrens van het Romeinse rijk in West-
Europa. Zeeland werd onderdeel van de provincie Gallia Belgica.
Ook in de Romeinse Tijd was Zeeland een uitgestrekt veengebied. De bewoning zal zich voor-
namelijk geconcentreerd hebben op de strandwallen en langs de oevers van de Schelde, die
een belangrijke handels(vaar)weg vormde. Vele (recente) vondsten tonen echter dat ook het
veengebied vrij intensief bewoond werd. Nederzettingen zijn bekend uit Haamstede, Zierikzee,
Colijnsplaat, Kats, Domburg, Aardenburg en Ellewoutsdijk. Aardenburg maakte deel uit van de
kustverdedigingslinie en werd voorzien van een klein fort, een zogeheten castellum (175-280 na
Christus). De handel werd een belangrijke activiteit die voornamelijk via waterwegen geschied-
de. De belangrijkste producten die vanuit Romeins Zeeland werden geëxporteerd betroffen vis-
saus en zout. Op een aantal altaren gewijd aan de godin Nehalennia worden de namen vermeld
van handelaren in deze producten. Bij Colijnsplaat en Domburg werden dan ook tempelcom-
plexen, gewijd aan deze godin, teruggevonden. In Domburg wordt duidelijk dat ook andere go-
den vereerd werden. Het was dan vermoedelijk ook een belangrijk regionaal bestuurscentrum
met een vlootstation. Met de Romeinse Tijd zorgde een betere afwateringsinfrastructuur voor
een grondige ontwatering van het veenlandschap. Dit had echter tevens een klink van het veen
tot gevolg. De hierdoor ontstane maaiveldverlaging, samen met de gegraven afwateringsloten,
lieten toe dat het stijgende zeewater steeds meer vat kreeg op het land.17

De Middeleeuwen (450 na Christus-1500 na Christus)
Na 250 verdrinkt het Zeeuwse landschap geleidelijk aan onder de steeds stijgende zeespiegel.
Het Zeeuwse gebied moet lange tijd ongeschikt geweest zijn voor bewoning. Bewoningsconti-
nuïteit na de Romeinse Tijd werd in ieder geval nog niet aangetoond. Zeeland wordt geteisterd
door stormvloeden die diepe getijdengeulen in het veenlandschap uitschuren, en van waaruit
grote gebieden onder water komen te staan en dikke pakketten klei en zand worden afgezet.
Pas na 700 lijkt de rust wat weer te keren en lijken vele van de geulen verland. Door klink van
het omliggende veenlandschap ontstaan in het landschap hoger gelegen kreekruggen die op-
nieuw bewoning in het gebied toelieten. Vanaf het einde van de 8ste eeuw vinden we dan ook
weer bewoningssporen terug. Aanvankelijk zullen dit slechts schapenherders zijn geweest. Al
snel werd het gebied vanuit Engeland en Vlaanderen gekerstend. Bronnen maken gewag dat
Willibrordus in 695 Villam Walichrum, of het koningsdomein Walcheren, zou hebben bezocht. In
de 9de eeuw wordt het hele kustgebied geteisterd door invallen van de Vikingen. Als verdediging
tegen deze aanvallen worden eind 9de eeuw op verscheidene plaatsen de meest bekende ex-
ponenten van de Vroege Middeleeuwen in Zeeland opgericht : de ringwalburgen. Deze grote
ronde verdedigingswerken met aarden wal met pallisade en gracht werden onder meer aange-
toond in Domburg, Middelburg, Oostburg, Oost-Souburg en Burgh-Haamstede.
Rond 1000 na Christus zijn grote delen van Zeeland reeds bewoond. De hoger gelegen
kreekruggen waren uitermate geschikt voor de aanleg van wegen en het stichten van nederzet-
tingen. Onder impuls van lokale ambachtsheren werden kerken gesticht. Grote delen van Zee-
land krijgen hun huidige aanzien in de Volle Middeleeuwen wanneer grootschalige bedijkingen
aangelegd werden. Deze werden met name vanuit Vlaanderen, onder meer door de sterke ex-
pansiezucht van de Vlaamse abdijen, mogelijk gemaakt. Deze ontwikkelingen zorgden voor een
sterke expansie van de bevolking en de eerste steden kwamen tot ontwikkeling.

2.2.6        Historische situatie
Het beschrijven van de historische situatie dient meerdere doelen. Er wordt archeologisch in-
houdelijk gekeken of eventueel sprake is van historische bebouwing, mogelijke vaarwegen

16
     Kuipers en Swiers, 2005, p. 19-20
17
     Kuipers en Swiers, 2005, p. 20-28



                                                                   303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                  Pagina 26 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 512 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 513 ======================================================================

<pre>                                                                                     Bureauonderzoek




en/of subrecent gebruik, waarbij vastgesteld moet worden of sprake is van verstoringen (bij-
voorbeeld ontgrondingen, stortingen en verhardingen.
Bij het tot stand komen van voorliggend onderzoeksrapport werd gebruikt gemaakt van de hier-
onder genoemde historische of oude kaarten. Van Sluis en omgeving zijn vele kaarten bewaard
gebleven. Enkel de kaarten waarop nieuwe, afwijkende of kenmerkende informatie met betrek-
king tot het onderzoeksgebied wordt weergegeven, zijn afgebeeld in het rapport.

       •   Topografische Kaart, 1960
       •   Topografische Militaire Kaart (Bonnebladen), Kaartblad 714, 1912
       •   Topographische en Militaire Kaart, 1850-1864
       •   Kadastrale Kaart (Minuutkaart), Sectie A, Blad 01, 1825
       •   Kadastrale Kaart (Minuutkaart), Sectie A, Blad 01 Ontwikkeling
       •   Plan van Sluys en onderhorige Forten, met het Omleggende Land mitsgadersde ver-
           meerderde en nieuwe Fortificatie werken gemaakt A 1744, 1745 en 1746. Hattinga,
           1747
       •   Plattegrond van Sluis, ca. 1701-1715. Samuel Du Ry de Champdoré, 1701-1715.
       •   Zelandiae comitatus. Het nieuwe aanzien van westelijk Staats-Vlaanderen. N. Visscher,
           1656.
       •   Sluys. J. Blaeu, 1649
       •   Slusa expugnata. 't Belegh van Sluys, door de wapenen der Vereenighde Staten, onder
           't beleyt van prins Maurits van Nassou, Velt-overste van hare Legers, &c. in 't jaer MD-
           CIV (1604). Anoniem, 1649.
       •   Beleg van Sluis door Parma, 1587. Simon Frisius naar Frans Hogenberg, 1613-1615.
       •   De Stadt Sluys. Anoniem 1615
       •   Warachtige afbeelding van de beleghering van de wiit vermaerde stercke stadt van
           Sluys. Van Berckenrode, 1604.
       •   Slusa, Teutonicae Flanoriae Opp: Admodum Elegans. Braun en Hogenberg, 1572.
       •   Stadsplattegrond van Sluys. Jacob van Deventer, 1560.
       •   Kaart van Zeeland. Jacob van Deventer, 1545.
       •   Kaart van het Brugse Vrije. Pieter Pourbus, 1571
       •   Plattegrond van de Stad Sluis in het midden der 15de eeuw. Van Dale, 1871.

Uit de periode voor de eerste bedijking van het gebied zijn weinig betrouwbare historische ge-
gevens bekend. De transgressiefase tussen 300 en 700 na Christus heeft geleid tot het ont-
staan van een inham, de Sincfal, later bekend als het Zwin, welke de ontwikkeling van Sluis
sterk zal gaan bepalen18. Vanaf de 10de eeuw neemt de invloed van de zee op het Zeeuws
Vlaamse kustgebied gestaag toe (Duinkerke IIIa-transgressie). Onder impuls van de Vlaamse
abdijen worden vanaf de late 10de eeuw de eerste, defensieve bedijkingen aangelegd. Deze
bedijkingen gecombineerd met de ontwatering van het gebied door de zeearmen en het aan-
leggen van ontwateringssluizen lieten een economische exploitatie van het kustgebied toe. Het
vruchtbare zeekleigebied leende zich tot landbouw, het veen werd geëxploiteerd en vanaf de
11de eeuw ontwikkelden steden onder impuls van de ontluikende wolhandel en –nijverheid. Be-
kende voorbeelden hiervan zijn Rodenburg (het latere Aardenburg), Oostburg en IJzendijke.
Buiten deze steden ontstonden in de 11de en 12de eeuw tal van nieuwe nederzettingen, die zo-
dra het bevolkingsaantal groot genoeg was, zelfstandige parochies werden. Het grote aantal
parochiesplitsingen illustreert de sterke bevolkingstoename in het gebied19.




18
     Gottschalk, 1983a: 12-19
19
     Gottschalk, 1983a: 20-38



                                                                       303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                      Pagina 27 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 513 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 514 ======================================================================

<pre>                                                                                   Bureauonderzoek




Afbeelding 8 Sluis (aangeduid met rode pijl) op de kaart van Gwijdde van Dampierre, situatie 1274.
Bron: RAG, Kaarten & Plans, 0007.

De oudste kaart waarop de streek wordt afgebeeld is de Kaart van Gwijdde van Dampierre die
de situatie van Noord Vlaanderen omstreeks 1274 weergeeft. In de dertiende eeuw bereikt de
Vlaamse kuststreek een toppunt van bloei. In eerste instantie was Aardenburg hiervan het cen-
trum door zijn makkelijke bereikbaarheid vanuit de Sincfal of Zwin (via de Ee) en zijn goede
verbindingswegen met Brugge, Maldegem, Oostburg en IJzendijke. Op de linker Zwinoever
ontstond omstreeks 1200 Mude, het latere Sint Anna ter Muiden. Pas in de tweede helft van de
13de eeuw ontwikkelde zich tegenover Mude de nederzetting Sluis. Op het eind van de 13de
eeuw bestond hier een tolkantoor op de kruising van het Zwin met de Vaart naar Damme. De
nederzetting dankt haar naam echter aan de uitwateringssluis. Deze sluis, gesitueerd onder
Vismarkt, werd gebouwd aan de monding van een waterweg die het overtollige water van de
Bewester Ee polder in het Zwin loosde.20 Op de 16de eeuwse stadsplattegrond van Jacob van
Deventer wordt deze waterloop (dan grotendeel binnen de wallen gelegen) afgebeeld (zie af-
beelding 11). Sluis wordt pas in 1290 voor de eerste keer vermeld in een oorkonde. Wanneer
Sluis het stadsrecht van Brugge verkrijgt en tot vrije stad wordt verheven bestaat kennelijk de
behoeft de stad van een nieuwe meer sprekende naam te voorzien, Lamminsvliet. De nieuwe
naam raakte echter nooit ingeburgerd en na 1324 wordt Lamminsvliet enkel nog in zeer plechti-


20
     Gottschalk, 1983a: 44-45



                                                                     303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                    Pagina 28 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 514 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 515 ======================================================================

<pre>                                                                                    Bureauonderzoek




ge stukken van het stadsbestuur, naar bijvoorbeeld de Graaf van Vlaanderen, gebruikt.21

De 14de eeuw werd gekenmerkt door vele oorlogshandelingen en sociale oproer. Dit ging ten
koste van de kleine steden maar ook het plattegrond ondervond hiervan de invloed. De periode
van grote ontginningen was voorbij en de bevolkingsgroei stagneerde. Sluis blijkt deze periode
echter vrij goed te doorstaan, zij het dat het niet gepaard blijft van oorlogshandelingen. Reeds in
het begin van de eeuw overvleugelde Sluis Aardenburg en Damme. De stad werd in 1323 door
de Bruggelingen in brand gestoken uit vrees voor de snelle ontwikkeling. Toch kende Sluis in de
14de eeuw grote economische voorspoed door zijn machtige sleutelpositie aan het Zwin.22 De
stad ontwikkelde zich in de 14de eeuw in snel tempo vanuit de oudste straat, de Zuiddijkstraat,
die oorspronkelijk een zeekering was. Naar aanleiding van de oproer werd in 1382 door Graaf
Lodewijk van Vlaanderen aan Sluis toestemming verleend om de stad met gracht en aarden
wallen te omringen (zie afbeelding 10 en 11). Met de aanleg van de wallen werd ook extra ter-
rein bij de stad getrokken: de Oost- en Zuidkeure. In 1386 verwordt Sluis tot een grafelijke stad,
toen Philips de Stoute de stad verkreeg. Datzelfde jaar werd gestart met de bouw van een kas-
teel aan de oostelijke kant van de Zwinmonding. Dit aanzienlijke vestingwerk moest controle
bieden over de handel tussen Brugge en Engeland.
De 14de eeuw betekende echter ook de aanvang van een omvangrijke transgressieperiode, in
de oude lithostratigrafische terminologie aangeduid als de Duinkerke IIIb-transgressies, waar-
van de stormvloeden van 1375/76 en 1394 belangrijke exponenten waren. Belangrijke landver-
liezen werden dan ook opgetekend. Het ambacht Aardenburg en de stad Sluis hebben echter
weinig invloed ondervonden van deze stormvloeden. De stormvloed van 1404 richtte dan weer
wel aanzienlijke schade aan: de dijken bij het kasteel en Brungheers werden doorbroken.23 Na
de stormvloeden uit het begin van de 15de eeuw werd grote aandacht besteed aan het herstel
van de dijken en de kustverdediging. De bekende verwoestende Elisabethsvloeden uit 1421 en
1424 richtten in het Vlaamse kustgebied dan ook weinig schade aan.24




Afbeelding 9 Sluis (aangeduid met rode pijl) op de Kaart van Zeeland door Jacob van
Deventer, 1545. Bron: Gittenberger, 1983: afbeelding 22-23.




21
   Gottschalk, 1983a: 54-55
22
   Gottschalk, 1983a: 129-138
23
   Gottschalk, 1983a: 203
24
   Gottschalk, 1983b: 20



                                                                     303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                    Pagina 29 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 515 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 516 ======================================================================

<pre>                                                                               Bureauonderzoek




                                            Afbeelding 10 Boven: Plattegrond van de Stad
                                            Sluis in het midden der 15de eeuw. Reconstructie-
                                            tekening vervaardigd door J.H. van Dale in 1871.
                                            Plangebied aangeduid met rode pijl. De kaart is
                                            zuidoostelijk gericht.
                                            Links: Projectie van het plangebied (rode poly-
                                            goon) op een sterk vergrote uitsnede. Deze uit-
                                            snede is noordgericht. Bron: gemeentearchief
                                            Sluis.




Oorlogsconflicten met de Engelsen in 1405 en 1436 hadden aangetoond dat de wallen niet vol-
doende versterking boden. Omstreeks 1440 werd de stad dan ook voorzien van een zware ves-
tingmuur.25 De voortdurende bloei in de 15de eeuw kent echter een ommezwaai door de steeds
voortgaande verzanding van het Zwin. In eerste instantie verhinderde die zeeschepen de toe-
gang tot Damme en Brugge waardoor Sluis als overslaghaven gouden voorspoed kenden maar
de verdergaande verzanding hypothekeerde nu ook de toegang tot de haven van Sluis. De wel-
vaart van Sluis taande danig waardoor in de tweede helft van de 15de eeuw de schuldenlast
steeg. Tegen het einde van de 15de eeuw werd deze last dermate hoog dat de stad zichzelf
overdroeg aan Filips de Schone en bij de domeinen van het graafschap Vlaanderen werd ge-
voegd. De eens zo machtige en internationale handelsstad was tegen 1500 verworden tot een
vissershaven waar kaakharing werd verhandeld.26

25
     Gottschalk, 1983b: 51-52
26
     Gottschalk, 1983b: 121-122



                                                                 303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                Pagina 30 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 516 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 517 ======================================================================

<pre>                                                                                   Bureauonderzoek




Afbeelding 11 Projectie van het plangebied (rode polygoon) op de stadsplattegrond van Sluis, ver-
vaardigd door Jacob van Deventer, 1560. Bron: Koeman en Visser, 1992.

In de 16de eeuw ondernam Brugge nog verwoede pogingen om de scheepvaart opnieuw moge-
lijk te maken. In 1566 werd een nieuw kanaal voltooid naar Sluis, de Zoete of Varsche Vaart.
Om de weg naar zee volledig te kunnen beheersen kocht Brugge Sluis van Phillips II. De here-
niging met Brugge duurde tot Brugge in 1584 door de Hertog van Parma tot overgave werd ge-
dwongen.27 Na enkele machtswisselingen tijdens de Tachtigjarige Oorlog kwam Sluis in1604
definitief in Staatse handen. Sluis was nu een garnizoenstad en een van de belangrijkste ves-
tingen in Staats Vlaanderen, maar de functie van havenstad kwam nu volledig te vervallen.28
De gevolgen van de Tachtigjarige Oorlog veranderde het aanzien van de stad Sluis aanzienlijk.
Tussen 1570 en 1604 werden de stadsversterkingen grondig hertekend. Aan de zijde van het
Zwin kwam een gebastioneerd tracé van aarden wallen volgens Oud-Nederlands stelsel tot
stand. De poorten van de stad werden voorzien van bastions en later ravelijnen, enkele wallen
werden aangepast. Pas na de verovering door de Staatse troepen werd aan de landzijde, ge-
baseerd op het middeleeuwse grachtenpatroon, een gebastioneerde wal aangelegd met zes
hele bastions en een halve. Tussen 1699 en 1702 werd de vestingwerken volledig gemoderni-
seerd volgens de inzichten van Menno van Coehoorn.29 Deze situatie wordt afgebeeld op het
Plan van Sluys en onderhorige Forten, vervaardigd door Hattinga in 1747 (zie afbeelding 13).

27
   Gottschalk, 1983b: 185-186
28
   Bauwens, 2004: 159
29
   Bauwens, 2004: 162-164



                                                                    303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                   Pagina 31 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 517 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 518 ======================================================================

<pre>                                                                                 Bureauonderzoek




In 1795 werd Sluis deel van Frankrijk, ingedeeld bij het departement Schelde. Vanaf 1815, na
de Franse Tijd, maakt het deel uit van de provincie Zeeland. Tijdens de Tweede Wereldoorlog
bleef Sluis niet gespaard, geallieerde bombardementen verwoesten een groot deel van de stad.




Afbeelding 12 Zicht op de Stadt Sluys. Anonieme gravure uit 1615. Globale ligging plangebied met
rode pijl aangeduid. Bron: [P334N457], Topografie van Nederland, Universiteitsbibliotheek Leiden




                                                                   303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                  Pagina 32 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 518 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 519 ======================================================================

<pre>                                                                                       Bureauonderzoek




Afbeelding 13 Plan van Sluys en onderhorige Forten, Hattinga, 1747. Plangebied aangeduid met
rode pijl. Kaart is noord gericht. Bron: van Kempen, 2001

Op basis van historische kaartgegevens kan worden opgemaakt dat zich binnen de grenzen
van het onderzoeksgebied met zekerheid vanaf de 16de eeuw maar vermoedelijk reeds in de
Late Middeleeuwen bebouwing heeft bevonden. Het plangebied grenst direct aan de Plompe
Toren en de Klokstraat, die teruggaan op het oude middeleeuwse stratenpatroon zoals dat op
de stadsplattegrond van Jacob van Deventer uit 1560 (zie afbeelding 11) staat aangegeven.
Binnen het plangebied staat een bouwblok en een thans verdwenen straat aangegeven (ter
hoogte van het huidige bijgebouw). Een gelijkaardig, gedetailleerd beeld wordt weergegeven op
de kaart van J.H. van Dale (zie afbeelding 10) die Sluis in het midden van de 15de eeuw af-
beeldt. Deze historische kaart werd vervaardigd in 1871 op basis van onder meer de platte-
grond van Braun en Hogenberg uit 1580. De informatiewaarde van deze kaart is echter hoog
doordat deze mede tot stand kwam door archiefonderzoek en vergelijking met 18de en 19de
eeuwse kaarten.30 Van deze kaart zijn tevens de historische straatnamen af te leiden: zo leren
we dat de huidige Plompe Toren en Klokstraat benoemd worden als het Begijnhof en de Minne-
straat. De twee straten die het plangebied doorsnijden zijn de Krepelstraat en het Klokstraatje.31
Ten zuiden van de Minnestraat wordt de Onze-Lieve-Vrouwekerk afgebeeld. De huidige Bees-
tenmarkt bestaat op de genoemde kaarten nog niet in zijn huidige vorm maar wordt afgebeeld

30
   van Kempen, 2001: 19
31
   Deze benamingen vinden we opnieuw terug de het huidige straatnamen maar het betreft hier andere
straten dan weergegeven op de historische kaarten.



                                                                        303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                       Pagina 33 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 519 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 520 ======================================================================

<pre>                                                                                   Bureauonderzoek




als straat. Op de kaart van Hattinga uit het midden van de 18de eeuw is een deel van de be-
bouwing afgebroken om zo plaats te creëren voor de Beestenmarkt. De zone waar voorheen de
Krepelstraat en het Klokstraatje waren gesitueerd wordt op deze kaart als niet bebouwd gebied
afgebeeld. De slechts schematisch aangeduide bouwblokken situeren zich nu enkel langs de
voormalige Begijnhof, de huidige Plompe Toren. Ook op de Kadastrale Minuutkaart uit 1825
wordt het westelijke deel van het plangebied als weiland aangeduid, enkel in de noordoostelijke
hoek bevindt zich nog bebouwing. Deze situatie wijzigt niet meer tot de twintigste eeuw wan-
neer het huidige stratenpatroon tot ontwikkeling komt en ook binnen het plangebied nieuwe be-
bouwing wordt gerealiseerd, de Lindenhoeve. Over de eigenlijke Lindenhoeve in het gemeente-
archief geen informatie gevonden. Vermoedelijk dateert deze uit de (late) 19de eeuw. Kort na de
Tweede Wereldoorlog, in 1950, werd op de plaats van de voormalige 19de eeuwse schuur een
nieuwe schuur gebouwd die later zou verbouwd worden tot het restaurant De Lindenhoeve.




Afbeelding 14 Projectie van het plangebied (rode Polygoon) op de Kadastrale Kaart (eigen sa-
menstelling van Sectie A, Blad 01 en Sectie A, Blad 01, de ontwikkeling), omstreeks 1825. Schaal
circa 1:4.000. Bron: watwaswaar.nl




2.2.7        Luchtfotografie



                                                                     303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                    Pagina 34 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 520 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 521 ======================================================================

<pre>                                                                                   Bureauonderzoek




Voor de luchtfotografische analyse werd gebruikt gemaakt van de Foto-atlas Zeeland 1989 (foto
53.202), Luchtfoto-atlas Zeeland 2004 (foto 12-372) en een luchtfoto uit 2011 (CHS). Gezien de
ligging van het plangebied in bebouwde kom is luchtfoto-onderzoek weinig zinvol. Er werd dan
ook geen nadere informatie verzameld. Afbeelding 15 illustreert de terreingesteldheid van het
plangebied en omgeving in maart 2011.




Afbeelding 15 Projectie van het plangebied (rode polygoon) op luchtfoto uit 2011. Bron: zee-
land.nl/chs

2.2.8          Actueel Hoogtebestand Nederland
Analyse van het AHN bleek weinig zinvol gezien de ligging van het plangebied in de binnenstad
van Sluis. De maaiveldhoogte binnen het plangebied varieert tussen 1.60 meter +NAP in het
westen van het plangebied tot 2.70 meter +NAP in het oosten van het plangebied. De maai-
veldhoogte binnen de te ontwikkelen zone varieert tussen 2.41 en 2.79 meter +NAP. Mondelin-
ge mededeling van de opdrachtgever leert dat het westelijk deel van het terrein oorspronkelijk
nog lager lag en bij het verder inrichten van het plangebied als horecagelegenheid ongeveer 1
meter werd opgehoogd (zie ook foto’s Bijlage 3). De hogere ligging van het westelijk deel van
het plangebied kan mogelijk verklaard worden doordat het oostelijk deel van het plangebied na
de bloeiperiode van Sluis niet langer bebouwd en opgehoogd is geweest. De bebouwingsconti-
nuïteit in het westelijk deel kan geleid hebben tot dit hoogteverschil. Dit zal zeker zijn bepaald
door de ligging van het plangebied nabij de weg richting Aardenburg. Hypothetisch gezien valt
niet uit te sluiten dat deze hogere ligging (en de locatie van deze weg) mede zijn bepaald door
de aanwezigheid van een kreekrug(je) of oeverwal (zie ook geomorfologie).




                                                                     303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                    Pagina 35 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 521 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 522 ======================================================================

<pre>                                                                         Bureauonderzoek




Afbeelding 16 Projectie van het plangebied op Actueel Hoogtebestand Nederland.




                                                           303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                          Pagina 36 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 522 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 523 ======================================================================

<pre>                                                                                  Bureauonderzoek




2.3         Verwachtingsmodel

Op basis van de in de bovenstaande stappen verworven informatie over de huidige situatie, de
aardwetenschappelijke, de historische situatie en bekende archeologische waarden kan een
gespecificeerde verwachting worden opgesteld. Om tot een juiste keuze van de onderzoeksme-
thode van het inventariserend veldonderzoek te komen zijn, voor zover mogelijk, de volgende
eigenschappen aangegeven:
• datering; minimaal in hoofdperioden (zoals Paleolithicum, Mesolithicum, etc.);
• complextype (zoals nederzetting, grafveld, akkerlaag etc.);
• omvang;
• diepteligging (ook zichtbaar/niet-zichtbaar);
• locatie (met eventueel aanduiding in welk deelgebied);
• uiterlijke kenmerken (artefacten en type indicatoren);
• mogelijke verstoringen.

Samenvattend geldt een lage tot middelhoge verwachting voor het aantreffen van archeologi-
sche vindplaatsen uit de vroege Prehistorie (vuursteenvindplaatsen), de Late Prehistorie en
Romeinse Tijd en de Vroege Middeleeuwen. De verwachtingswaarde voor vindplaatsen uit de
Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd is hoog.

Dekzand
Laat Paleolithicum-Mesolithicum: Gezien de geologische gesteldheid van het onderzoeksge-
bied, er vanuit gaande dat deze juist is vastgesteld, bestaat een middelhoge kans dat zich in het
onderzoeksgebied mogelijk archeologische waarden bevinden uit de vroege Prehistorie (met
name Mesolithicum). Vindplaatsen uit deze periode kunnen respectievelijk worden verwacht in
de Laag van Usselo (Laat Paleolithicum) en de top van het dekzand (Mesolithicum). Deze kan
volgens de Geologische Kaart van Nederland worden verwacht vanaf 1 meter –NAP. Onder-
zoeksresultaten uit de omgeving van het plangebied tonen echter aan dat het dekzand pas
vanaf 1.90 meter –NAP kan worden verwacht.
Archeologische waarden uit deze periode zouden kunnen bestaan uit kleine nederzettingster-
reinen zogenaamde extractiekampen. De zogenaamde extractiekampen kenmerken zich door
een kleine omvang (circa 5 tot 10 m2) waarbij basiskampen een ruimere omvang hebben.
Vindplaatsen uit deze periode kenmerken zich door een vondstverspreiding van vuursteen. Te-
vens bestaat de mogelijkheid dat grondsporen (haardplaatsen) kunnen worden aangetroffen.
De waarde van vuursteenvindplaatsen wordt grotendeels bepaald door de intactheid ervan
aangezien vuursteenvindplaatsen zich vrijwel alleen kenmerken door het voorkomen van vuur-
steen artefacten. Om zoveel mogelijk informatie uit de vuursteenvindplaats te krijgen is het van
belang dat de interne structuur van de vindplaats (de verticale en horizontale spreiding) zo wei-
nig mogelijk verstoord is. De waarde van de vuursteenvindplaats wordt derhalve grotendeels
bepaald door de mate van intactheid van het bodemprofiel. Van belang is daarom de mate van
verstoring van het bodemprofiel in beeld te brengen.
Indien de vindplaats is afgedekt, zoals in het onderzoeksgebied door veen, is de kans op het
aantreffen van een (redelijk) intacte vindplaats mogelijk. De middelhoge verwachting kan wor-
den genuanceerd door het beperkte aantal aangetroffen vindplaatsen in de omgeving van het
onderzoeksgebied. Dit zal mede zijn veroorzaakt door het ontbreken van gericht onderzoek
(door de lage trefkans op de IKAW), de onderzoeksmethode van de afgelopen decennia en de
moeilijke opspoorbaarheid van dergelijke vindplaatsen in Holoceen gebied.
Tijdens het Neolithicum maakte het plangebied vermoedelijk reeds deel uit van het veenmoeras
dat zich op het voormalige Pleistocene landschap ontwikkelde. Indien de veengroei pas later is
aangevangen kunnen in de top van het dekzand tevens vindplaatsen uit het Neolithicum wor-
den aangetroffen. Hiervoor geldt echter een lage verwachting vanwege het ontbreken van
vondsten uit deze periode in de regio.




                                                                    303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                   Pagina 37 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 523 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 524 ======================================================================

<pre>                                                                                     Bureauonderzoek




Hollandveen
Late Prehistorie en Romeinse Tijd: een middelhoge trefkans voor vindplaatsen uit deze peri-
oden. Deze vindplaatsen kunnen worden verwacht in de top van het veen, waar dit intact (en
veraard) aanwezig is. De top van het veen kan worden verwacht vanaf 0.50 meter - NAP. Mo-
gelijk aan te treffen vindplaatsen kunnen bestaan uit huisplaatsen of ambachtelijke activiteiten
maar ook is niet uit te sluiten dat zich in het onderzoeksgebied graven bevinden. Vindplaatsen
(huisplaatsen) uit deze perioden kenmerken van grondsporen (paalsporen, afvalkuilen, grep-
pels) en houten paaltjes in het veen. Vaak ontbreken zones met veel vondstmateriaal in de na-
bijheid van deze huisplaatsen. De omvang van deze vindplaatsen varieert sterk en is afhanke-
lijk van de aard van de vindplaats.
De middelhoge verwachting kan worden genuanceerd door het beperkte aantal aangetroffen
vindplaatsen in de omgeving van het onderzoeksgebied. Dit zal mede zijn veroorzaakt door het
ontbreken van gericht onderzoek (door de lage trefkans op de IKAW), de onderzoeksmethode
van de afgelopen decennia en de moeilijke opspoorbaarheid van dergelijke vindplaatsen in Ho-
loceen gebied.

Afzettingen van Duinkerke en ophooglagen
Vroege Middeleeuwen: De verwachting voor vindplaatsen uit deze periode kan als middelhoog
ingeschat worden. Genoemd gebied was mede volgens de Geologische Kaart van Nederland
gelegen in een niet-bedijkt getijdegebied, hypothetisch kan gesteld worden dat eventuele be-
woning zich eerder op de zuidelijke, hoger gelegen Pleistocene zandgronden zou situeren. Het
valt echter niet uit te sluiten binnen het plangebied Duinkerke II kreek(ruggen) aanwezig zijn die
bij de karterende boringen ten behoeve van de Geologische Kaart niet werden aangeboord.
Door inversie van het landschap kwamen deze voormalige kreken hoger te liggen dan het om-
ringende landschap waardoor deze aantrekkelijk werden voor bewoning. Mogelijk aan te treffen
vindplaatsen kunnen bestaan uit huisplaatsen of ambachtelijke activiteiten. Vindplaatsen (huis-
plaatsen) uit deze perioden kenmerken van grondsporen (paalsporen, afvalkuilen, greppels) en
houten paaltjes, en worden niet gekenmerkt door een grote vondstdichtheid. Vindplaatsen kun-
nen worden verwacht in de top van de Duinkerke II-afzettingen.

Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd: een hoge trefkans op het vinden van archeologische
vindplaatsen uit de late middeleeuwen. Dit is met name gebaseerd op grond van de ligging in
de historische binnenstad van Sluis, de waarneming uit 2008 bij graafwerkzaamheden in het
noordoostelijke deel van het plangebied (keramiek, bot, mestlagen, baksteenpuin, houten pa-
len) en de resultaten van analyse van de oude kaarten. Reeds op de oudste (historische) kaar-
ten waar de binnenstad van Sluis staat afgebeeld wordt het plangebied als bebouwd weergege-
ven. Het zuidelijke deel van de Klokstraat en de Beestenmarkt maken deel uit van het historisch
stratenpatroon van Sluis waarlangs particuliere bebouwing staat aangegeven. In het westelijke
deel van het plangebied (maar buiten de toekomstig geplande te ontwikkelen zone) staat tot op
de kaarten uit de tweede helft van 16de eeuw een straat met daarlangs bebouwing aangegeven.
Na de bloeiperiode van Sluis kent de stad een flinke terugval. Bestaande bebouwing vervalt en
wordt afgebroken en het duurt tot in de twintigste eeuw vooraleer grote delen van de stad op-
nieuw ontwikkeld worden. Dit geldt met name voor het westelijke deel van het plangebied welke
lange tijd als braakliggend (weide)land in gebruik was. Het oostelijke deel is echter tot in de hui-
dige tijd bebouwd gebleven. Mogelijk aan te treffen complexen kunnen bestaan uit stedelijke
bebouwing, vermoedelijk woningen en/of sporen van ambachtelijke activiteiten. Dergelijke com-
plexen kenmerken zich door het voorkomen van bakstenen funderingen en vloeren, afvalkuilen
en -lagen, beer- en waterputten, houtconstructies, grondsporen en grote hoeveelheden
vondstmateriaal (keramiek, glas, metaal en dierlijk bot). Omdat het plangebied in het verlengde
van een oude geul ligt, is niet uit te sluiten dat zich houten beschoeiingen binnen het plangebied
bevinden. Vindplaatsen uit deze periode kunnen worden aangetroffen in de top van de afzettin-
gen van Duinkerke IIIb en de ophooglagen. Er zijn geen aanwijzingen voor grootschalige en
diepgaande verstoringen, met uitzondering van de mestvaalt en de aanleg van de funde-
ringspoeren voor het bestaande gebouw die tot 1 meter beneden maaiveld reiken.




                                                                      303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                     Pagina 38 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 524 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 525 ======================================================================

<pre>                                                                        Inventariserend Veldonderzoek




3            Inventariserend Veldonderzoek




3.1          Doel en methode


Bij het inventariserend veldonderzoek is een onderscheid aangebracht in een verkennende,
karterende en waarderende fase. De verkennende fase (controleboringen) heeft tot doel inzicht
te krijgen in de vormeenheden van het landschap voor zover deze van invloed zijn op de loca-
tiekeuze. Daarnaast dienen de controleboringen tot het vaststellen van eventuele diepgaande
verstoringen zoals die uit het archiefonderzoek zouden kunnen worden verwacht. Een eenvou-
dige terreininspectie, maar ook geo-archeologisch booronderzoek behoren tot de middelen. Op
deze manier worden kansarme zones uitgesloten en kansrijke zones geselecteerd voor de vol-
gende fasen. Tijdens de karterende fase wordt het onderzoeksgebied systematisch onderzocht
op de aanwezigheid van archeologische vondsten of sporen. De waarderende fase sluit aan op
de karterende fase. Het waarnemingsnet kan verdicht worden om de horizontale begrenzing,
ligging en omvang van archeologische vindplaatsen vast te stellen. Tevens kunnen aanvullende
methoden worden ingezet om ontbrekende informatie, ten behoeve van een waardestelling, te
verzamelen. Bij de keuze voor de uitvoering van het inventariserend veldonderzoek dient altijd
de minst destructieve methode te worden gekozen om aantasting van de waarden vóór een
eventueel besluit tot beschermen of opgraven, tot een minimum te beperken. Booronderzoek en
proefsleuvenonderzoek zijn op dit moment de enige karterende methoden voor het opsporen
van (niet zichtbare) sites buiten de historische kern die breed inzetbaar zijn.

Booronderzoek is een geschikte prospectietechniek voor het opsporen van sites die zich ken-
merken door een archeologische laag of een vondststrooiing met een voldoende hoge dicht-
heid. Indien een op te sporen site zich kenmerkt door een lage vondstdichtheid (< 40 vond-
sten/m²), is booronderzoek minder geschikt. Booronderzoek maakt het verder mogelijk de diep-
teligging, de dikte en de stratigrafische positie van de archeologische laag of lagen te bepalen.
Daarnaast is booronderzoek een betrouwbare methode om de mate van antropogene versto-
ring en/of natuurlijke bodemerosie van het te onderzoeken gebied, te kunnen bepalen. In beide
gevallen kunnen archeologische sporen geheel of gedeeltelijk verdwenen zijn.

Proefsleuvenonderzoek is bij lage vondstdichtheden en een grondsporenniveau effectiever in
het opsporen van sites dan booronderzoek. Sites met een lage vondstdichtheid maar zonder
een grondsporenniveau kunnen het best opgespoord worden door het (handmatig) graven van
testputten.

Voor onderhavig onderzoek is door de bevoegde overheid bepaald dat een Bureauonderzoek
met controleboringen (verkennende boringen) diende te worden uitgevoerd, conform het beleid
van de Gemeente Sluis. Het onderzoek is uitgevoerd conform de KNA 3.2, de Aanvullende
Richtlijnen van de Provincie Zeeland en de eisen gesteld in de opdrachtaanvraag.

Tijdens het veldonderzoek zijn 5 boringen verricht (zie afbeelding 17). De boringen werd inge-
meten ten opzichte van de bestaande bebouwing. De maaiveldhoogte van de boringen werd
afgeleid van het Actueel hoogtebestand Nederland. De maximale diepte van de boringen be-
droeg 4.00 meter beneden maaiveld (–mv). Er is geboord tot maximaal 1.30 m –mv met een
Edelmanboor met een diameter van 7 cm, waarna verdiept werd met een guts met een diame-
ter van 3 cm. De boringen zijn lithostratigrafisch en archeologisch beschreven . Het opgeboor-
de materiaal is in het veld gecontroleerd op de aanwezigheid van archeologische indicatoren.
Er werden geen vondsten noch monsters verzameld (cf. onderzoeksopdracht controleboringen).



                                                                     303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                    Pagina 39 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 525 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 526 ======================================================================

<pre>                                                                            Inventariserend Veldonderzoek




3.2          Resultaten


De resultaten van de bodemkundige beoordeling van de boringen zijn in bijlage 2 in de vorm
van boorstaten weergegeven. Op basis van de deze boorstaten kan de bodemopbouw als volgt
worden beschreven.




Afbeelding 17 Boorpuntenkaart geprojecteerd op de Grootschalige Basiskaart
Nederland. Schaal 1:600.

Eolische zandafzettingen (Pleistoceen dekzand: Laagpakket van Wierden, Formatie van Boxtel)
werden in geen van de boringen bereikt. De top van het dekzand werd in het zuidoostelijke deel
van het onderzoeksgebied verwacht vanaf 1.90 meter –NAP. Er werd geboord tot 1.42 meter -
NAP.

Hollandveen (Hollandveen Laagpakket, Formatie van Nieuwkoop) werd verwacht vanaf 0.50
meter –NAP. Echter werd in geen van de boringen veen aangetroffen. Het mogelijke aanwezige
veen was geërodeerd door de bovenliggende geulafzettingen van Duinkerke (Laagpakket van
Walcheren, Formatie van Naaldwijk). Deze bestonden in elk van de boringen uit matig fijn, zwak
siltig, lichtgrijs tot grijs zand. De top van deze afzettingen bestaat uit zwak zandige, grijze klei en
werd aangetroffen op een diepte vanaf 1.46 meter +NAP (1.30 meter beneden maaiveld). De
top hiervan is echter nog doorwerkt en bevat puinspikkels. Opvallend is dat deze klei niet werd



                                                                        303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                        Pagina 40 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 526 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 527 ======================================================================

<pre>                                                                       Inventariserend Veldonderzoek




aangetroffen in boring 1 en 2, waar tot respectievelijk 0.50 meter + en 0.32 meter – NAP, antro-
pogene ophooglagen werden aangetroffen. Mogelijk is dit te wijten aan een sloot of (rest)geul
die werd gedempt. Grijsbakkend gedraaid en roodbakkend aardewerk in deze vulling dateert
het dempen ten vroegste in de 14de eeuw.

De natuurlijke afzettingen werden afgedekt door een antropogeen ophoogpakket bestaande uit
donkerbruine tot donkerbruingrijze zandige klei met puinbrokjes en sporen van kalkmortel. De
top van deze laag werd tussen 0.95 en 0.75 meter beneden maaiveld (respectievelijk1.60 + en
1.89 meter +NAP) vastgesteld. De onderkant van deze ophooglaag werd tussen 1.20 en 1.30
meter beneden maaiveld aangetroffen (tussen 1.25 en 1.46 meter +NAP). In boring 4 werd hier-
in op 1 meter beneden maaiveld roodbakkend aardewerk uit de 18de tot 19de eeuw aangetroffen.

In boring 1, 2 en 3 werd tot respectievelijk 0.95, 0.95 en 1.15 meter beneden maaiveld (1.60+,
1.63+ en 1.42 meter+ NAP) een heterogene laag met zand en klei vastgesteld. Het gaat om
een opgebrachte laag. Het valt niet uit te sluiten dat hier resten van de voormalige mestvaalt
van het boerderijerf werden aangeboord. Boring 3 stuitte op 1.15 meter beneden maaiveld op
ondoordringbaar puin.




                                                                    303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                   Pagina 41 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 527 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 528 ======================================================================

<pre>                                                                                  Conclusie en advies




4            Conclusie en advies




4.1          Conclusie


Op basis van het Bureauonderzoek werd een specifiek archeologisch verwachtingsmodel op-
gesteld. Samenvattend kon gesteld worden dat
     voor het Pleistoceen dekzand een middelhoge verwachting geldt voor het aantreffen
        van archeologische vindplaatsen uit de vroege Prehistorie (vuursteenvindplaatsen)
     voor het Hollandveen een middelhoge verwachting geldt voor het aantreffen van arche-
        ologische vindplaatsen uit de Late Prehistorie en Romeinse Tijd
     voor de afzettingen van Duinkerke II een middelhoge verwachting geldt voor het aan-
        treffen van archeologische vindplaatsen uit de Vroege Middeleeuwen.
     voor de afzettingen van Duinkerke III en de bovenliggende ophooglagen een hoge ver-
        wachting geldt voor het aantreffen van archeologische vindplaatsen uit de Late Middel-
        eeuwen en Nieuwe Tijd

Op basis van de resultaten van de veldtoets kan deze verwachting enigszins bijgesteld worden.
In tegenstelling tot wat uit de beschikbare bronnen kon afgeleid worden is binnen het plange-
bied geen geologisch profiel met dekzand, Hollandveen en komafzettingen van Duinkerke II-IIIb
aanwezig maar wel (diepreikende) geulafzettingen van Duinkerke. De erosieve werking van
deze geulinsnijding impliceert dat het hieronder gelegen Hollandveen, en vermoedelijk ook
Pleistoceen, (sterk) zijn geërodeerd waardoor de verwachting voor vindplaatsen op deze geolo-
gische lagen komt te vervallen.32 Het valt op basis van huidig onderzoek echter niet uit te sluiten
dat zich onder de huidige bebouwing, waar niet kon geboord worden, resten van Hollandveen of
Pleistoceen dekzand aanwezig zijn (de aanwezigheid van Hollandveen werd tijdens een waar-
neming in 2008 in het noordwestelijke deel van het plangebied vastgesteld). De verwachting op
het aantreffen van vindplaatsen kan voor deze niveau’s echter bijgesteld worden tot laag.

De hoge verwachting voor vindplaatsen uit de Late Middeleeuwen tot Nieuwe Tijd kan worden
gehandhaafd. Deze vindplaatsen kunnen worden aangetroffen in de top van de geulafzettingen
van Duinkerke en in de bovenliggende ophooglagen. Deze kunnen respectievelijk worden aan-
getroffen vanaf 1.30 meter beneden maaiveld (1.46 meter +NAP) en 0.75 meter beneden
maaiveld (1.89 meter +NAP). De bovenste 0.75 meter (tot lokaal1.00 meter) beneden maai-
veld lijken op basis van de controleboringen te zijn verstoord en/of aangevuld met grondverbe-
tering in de jaren 70 van vorige eeuw. Of dit ook het geval is onder de bestaande bebouwing
kon tijdens het veldonderzoek niet worden vastgesteld. De huidige bebouwing is volgens de
eigenaar gefundeerd op poeren die tot 1 meter beneden maaiveld reiken. Het is niet onomstote-
lijk aan te tonen dat de tussenliggende grond tot eenzelfde diepte werd afgegraven.




32
  Het Pleistocene dekzand kon niet worden bereikt maar verondersteld wordt dat de
geulafzettingen aanzienlijk dieper doorlopen.



                                                                     303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                    Pagina 42 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 528 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 529 ======================================================================

<pre>4.2         Advies


Binnen het plangebied wordt een bestaande horecazaak, de Lindenhoeve, uitgebreid. Tevens
wordt een nieuwe winkelruimte gecreëerd langs de Klokstraat. Hiertoe wordt een deel van de
bestaande bebouwing gesloopt en vervangen door nieuwbouw. De nieuwbouw situeert zich
grotendeels op de locatie van de huidige bebouwing maar zal uitgebreid worden tot aan de
Klokstraat. Hiertoe wordt een bouwput uitgegraven tot circa 1.50 meter beneden maaiveld. De
fundering wordt gedragen door grondverdringende palen. Een deel van het complex wordt on-
derkelderd. De diepte van de ontgravingen ten behoeve van de kelder bedragen circa 3.75 me-
ter. Gezien de hoge verwachting op het aantreffen van bebouwing uit de Late Middeleeuwen en
Nieuwe Tijd binnen het plangebied wordt archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk geacht.

Conform de Wet op de Archeologische Monumentzorg en het archeologische beleid van de
Gemeente Sluis zou de uitvoering van een Inventariserend Veldonderzoek door middel van
proefsleuven (IVO-p) de volgende stap moeten zijn om de mogelijk aanwezige archeologische
waarden te inventariseren, te waarderen en een definitieve waardestelling te kunnen uitspre-
ken. Echter, gezien de bestaande bebouwing en de functie als horecagelegenheid, is de uitvoe-
ring van een proefsleuvenonderzoek, niet wenselijk noch haalbaar. De uitvoeringstermijn tussen
sloop en nieuwbouw dient gezien de functie als handelspand zo kort mogelijk te zijn. De uitvoe-
rings-, rapportage- en beoordelingstermijn van een proefsleuvenonderzoek zou een korte reali-
satietermijn van het project niet ten goede komen. Om de eventueel aanwezige archeologische
waarden te kunnen inventariseren, te waarderen en eventueel ex-situ te bewaren wordt de uit-
voering van een Archeologische Begeleiding (protocol Opgraven) noodzakelijk geacht. De Ar-
cheologische Begeleiding kan opgesplitst worden in twee delen:
     Buiten de bestaande bebouwing: Archeologische Begeleiding voor alle graafwerkzaam-
         heden die dieper reiken dan 0.75 meter beneden maaiveld.
     Binnen de bestaande bebouwing: Archeologische Begeleiding bij de ondergrondse
         sloop van de bestaande bebouwing. Bij de sloop van de poeren kan worden vastgesteld
         tot welke diepte de ondergrond ter plaatse van de bestaande bebouwing is verstoord.
         Op deze manier kan worden bepaald of, en vooral vanaf welke diepte, Archeologische
         Begeleiding bij het uitgraven van de bouwput en kelder noodzakelijk zijn. De kans wordt
         groot geacht dat verdere Archeologische Begeleiding bij de graafwerkzaamheden
         noodzakelijk zal zijn. Echter dient opgemerkt dat het uitgraven van de kelder vermoede-
         lijk niet tot op volledige diepte (3.75 meter beneden maaiveld) zal dienen begeleid te
         worden. De diepst gelegen archeologische sporen (laatste sporenvlak) zullen vermoe-
         delijk worden aangetroffen in de top van de geulafzettingen van Duinkerke, tussen 1.30
         en 2.00 meter beneden maaiveld.

Dit advies werd door de bevoegde overheid niet overgenomen. Het advies van de adviseur van
de bevoegde overheid luidt: vervolgonderzoek door middel van een opgraving voor het deel
buiten de bestaande bebouwing. De hoge archeologische waarde is hier immers al vastgesteld.
Tijdens de sloop van de vloeren en funderingen van de bestaande bebouwing dient een Ar-
cheologische Begeleiding te worden uitgevoerd. Afhankelijk van de resultaten van deze Archeo-
logische Begeleiding wordt onderzoek daar voortgezet door middel van een begeleiding of op-
graving. Met dat laatste dient sterk rekening te worden gehouden.




                                                                   303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                  Pagina 43 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 529 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 530 ======================================================================

<pre>                                                                             Literatuurlijst en bronnen




Literatuurlijst en bronnen




Actueel Hoogtebestand Nederland
www.ahn.nl

Archeologisch informatiesysteem Archis2, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE), Amers-
foort. http://archis2.archis.nl/archisii/html/index.html

Archeologische Monumentenkaart (AMK), Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE), Amers-
foort. http://archis2.archis.nl/archisii/html/index.html

Bauwens, A.R., 2004: Sluis en omliggende werken, in: Kruijf, T. de, J. Baalbergen, P.J.J. van
Dijk, S.J.de Groot, J.P.C.M. van Hoof, A.J. van der Peet & H.J. van Welsen: Atlas van histori-
sche vestingwerken in Nederland, Zeeland (Stichting Menno van Coehoorn, Utrecht).

Berendsen, H.J.A. 2004. De vorming van het land. Inleiding in de geologie en de geomorfologie.
Koninklijke Van Gorcum, Assen.

Berendsen, H.J.A. 2005. Fysisch-geografisch onderzoek. Thema’s en methoden. Koninklijke
Van Gorcum, Assen.

Berendsen, H.J.A. 2005. Landschappelijk Nederland. De fysisch-geografische regio’s. Koninklij-
ke Van Gorcum, Assen.

Blonk- van der Wijst, D. & J., Zelandia Comitatus. Geschiedenis en Cartobibliografie van de
provincie Zeeland tot 1860. Utrechtse Historisch-Cartografische Studies 11, Hes&de Graaf Pu-
blishers bv, Houten.

Bodemkaart van Nederland, blad 53 Sluis en blad 54 West Terneuzen, 1980. Stiboka, Wage-
ningen.

Bodemkaart van Nederland, Toelichting bij de kaartbladen, 1980. Stiboka, Wageningen.

Bossu, J., 1983. Vlaanderen in oude kaarten. Uitgeverij Lannoo Tielt - Bussum Knokke.

Brus, J., 1987a: Geomorfologische Kaart van Nederland, kaartblad Zeeuwsch-Vlaanderen,
1:50.000. Stiboka, Wageningen. Rijks Geologische Dienst, Haarlem.

Brus, J., 1987b: Toelichting op de Geomorfologische Kaart van Nederland, kaartblad
Zeeuwsch-Vlaanderen, 1:50.000. Stiboka, Wageningen. Rijks Geologische Dienst, Haarlem.

Cultuurhistorische Hoofdstructuur provincie Zeeland, oktober 2010.
www. zeeland.nl/chs

Depuydt, S., 2007. Archeologisch onderzoek Brugstraat-Burgemeester van Hootegemstraat
(plan Smeedtoren) te Sluis. ArcheoMedia rapport A06-284-R, Capelle aan den IJssel.

Encyclopedie van Zeeland, 1992, Koninklijk Zeeuwsch Genootschap der Wetenschappen, Mid-
delburg.



                                                                     303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                    Pagina 44 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 530 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 531 ======================================================================

<pre>                                                                             Literatuurlijst en bronnen




Foto-atlas Zeeland, 1989, Robas Produkties, Topografische Dienst, Emmen.

Gittenberger, F. en H. Weiss. Zeeland in oude kaarten. Uitgeverij Lannoo Tielt Bussum.

Gottschalk, M.K.E., 1983a: Historische geografie van westelijk Zeeuws-Vlaanderen. Deel 1. Tot
de Sint-Elisabethavloed van 1404. De Bataafsche Leeuw, Dieren.

Gottschalk, M.K.E., 1983b: Historische geografie van westelijk Zeeuws-Vlaanderen. Deel 2.
Van het begin der 15e eeuw tot de inundaties tijdens de tachtig-jarige oorlog. De Bataafsche
Leeuw, Dieren.

Grote Historische Provincie-atlas, Zeeland 1856-1858, 1992, Wolters-Noordhoff Atlasproduk-
ties, Groningen.

Ham, N.H. van der & M.W.A. de Koning, 2005: Verkennend archeologisch onderzoek aan plan-
gebied De Smeedtoren te Sluis, bureauonderzoek en verkennend booronderzoek (controlebo-
ringen), ArcheoMedia rapport nr. A05-363-I, Capelle aan den IJssel.

Hessing, W.M.A, M.M.M. Alkemade, R.M. van Heeringen et al, 2008. Archeologie naar Delta-
hoogte. Een onderzoek naar de Zeeuwse archeologiebeoefening, Zierikzee.

Jongepier, J., 1995: Zeeland in de Prehistorie. Provincie Zeeland.

Kempen, P.A.M.M. van en I.A. Schute, 2001: Binnenstad Sluis, gemeente Sluis-Aardenburg;
een archeologische inventarisatie en verwachtingskaart, RAAP-rapport 718.

Koeman, C., Visser, J.C., 1992. De stadsplattegronden van Jacob van Deventer.

Kuipers, J.J.B. & R.J. Swiers, 2005: Het verhaal van Zeeland, Hilversum.

Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie versie 3.2, 2010. Eindrapport van de Voorbereidings-
commissie Kwaliteitszorg Archeologie. Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen,
Den Haag.

Luchtfoto-Atlas Zeeland, 2004, Uitgeverij 12 Provinciën/ Aerodata Int. Surveys.

Louwe Kooijmans, L., P.W. van den Broeke, H. Fokkens & A. van Gijn (red.), 2005. Nederland
in de Prehistorie. Uitgeverij Bert Bakker, Amsterdam.

Mulder, E.F.J. e.a. (red.), 2003. De ondergrond van Nederland. Wolters-Noordhoff, Groningen

Nijdam, L.C, J. Huizer & M. Benjamins, 2008. De archeologische verwachtings- en beleidsad-
vieskaart voor de kernen Aardenburg, Oostburg, IJzendijke en Sluis in de gemeente Sluis : rap-
portage behorende bij de archeologische beleidsadvieskaart voor de kernen Aardenburg, Oost-
burg, IJzendijke en Sluis. ADC Heritage, Amersfoort

Polderman, T., 2001: Zeeland in de Vroege Middeleeuwen. Provincie Zeeland.

Provinciaal Blad van Zeeland, nr 32, 2009. Besluit van gedeputeerde staten van Zeeland van
12 mei 2009, houdende aanwijzingregeling aanvullende richtlijnen voor archeologisch onder-
zoek in de provincie Zeeland.

Rummelen, F.F.F.E, van, 1977a: Geologische Kaart van Nederland, Zeeuwsch-Vlaanderen
(Oostblad), 1:50.000. Rijks Geologische Dienst, Haarlem.

Rummelen, F.F.F.E, van, 1977b: Toelichtingen bij de Geologische Kaart van Nederland,
Zeeuwsch-Vlaanderen. Rijks Geologische Dienst, Haarlem.



                                                                     303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                    Pagina 45 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 531 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 532 ======================================================================

<pre>                                                                           Literatuurlijst en bronnen




Stockman, P. & P. Everaers, 2001: Versterckt Zeeland. Provincie Zeeland.

Trimpe Burger, J.A., 1997: De Romeinen in Zeeland. Onder de hoede van Nehalennia. Provin-
cie Zeeland.

Watwaswaar; internetsite, januari 2012. www.watwaswaar.nl.




                                                                 303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                  Pagina 46 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 532 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 533 ======================================================================

<pre>Verklarende woordenlijst en gebruikte
afkortingen




Verklarende woordenlijst
Voor bodemkundige begrippen wordt verwezen naar:
H. de Bakker en J. Schelling: Systeem van bodemclassificatie voor Nederland – De hogere ni-
veaus. Stiboka/Pudoc, Wageningen 1966.

ARCHIS                het geautomatiseerde Archeologisch Informatiesysteem voor Nederland.
                      Dit bestaat uit een databank waarin allerlei gegevens over archeologi-
                      sche vindplaatsen en terreinen in Nederland zijn opgeslagen, daterend
                      van de Prehistorie tot de Nieuwe Tijd.
AMK                   en digitaal bestand van alle bekende behoudenswaardige archeologi-
                      sche terreinen in Nederland dat door de RCE in samenwerking met de
                      desbetreffende provincie is opgesteld. Op de kaart staan terreinen met
                      archeologische status aangegeven. De kaart baseert zich op gegevens
                      uit ARCHIS. Statustoekenning vindt plaats nadat het terrein is getoetst
                      aan een aantal door de RCE gehanteerde criteria (kwaliteit, zeldzaam-
                      heid en contextwaarde).
IKAW                  de zogenaamde archeologische verwachtingskaart. Deze geeft een ge-
                      biedsindeling in drie categorieën weer op basis van de verwachting van
                      archeologische vondsten (gebieden met een lage, midden, dan wel hoge
                      –archeologische verwachting). De kaart is voornamelijk gebaseerd op
                      het bodemtype.
A0-horizont           een moerige horizont, bestaande uit onverteerbare en weinig verteerde
                      plantenresten opgehoopt in een aëroob milieu op het onderlinge materi-
                      aal (strooisellaag).
A1-horizont           een minerale of moerige, donker gekleurde horizont, ontstaan aan of
                      nabij het oppervlak, waarin de organische stof geheel of gedeeltelijk is
                      omgezet (humushoudende bovengrond).
Aan-horizont          horizont door de mens opgebracht zoals het mestdek van de enkeerd-
                      gronden.
AC-horizont           een geleidelijke overgang van een A1- naar een C-horizont.
AB-horizont           een geleidelijke overgang naar een B-horizont.
Ap-horizont           de bouwvoor, de A-horizont die door de mens is bewerkt.
B-horizont            een minerale of moerige horizont waaraan door inspoeling bestanddelen
                      zijn toegevoegd, zoals humus of lutum (inspoelingshorizont).
C-horizont            een minerale of moerige horizont, die weinig of nauwelijks door bodem-
                      vorming is veranderd. Aangenomen wordt dat de bovenliggende hori-
                      zonten uit soortgelijk materiaal zijn ontstaan (moedermateriaal).
E-horizont            een minerale, licht gekleurde horizont die door uitspoeling verarmd is
                      aan kleimineralen, ijzer, aluminium of aan alle drie (uitspoelingshorizont
                      of loodzandlaag).
G-horizont            een minerale of moerige, niet-geaëreerde horizont, bij mineraal materi-
                      aal meestal donkergrijs of donker blauwgrijs van kleur (“gereduceerde”
                      ondergrond); bij moerig materiaal meestal donkerbruin, na oxidatie ver-
                      andert in grijs, resp. zwart tot donkergrijs.




                                                                   303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                  Pagina 47 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 533 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 534 ======================================================================

<pre>                                                                 Verklarende woordenlijst en gebruikte
                                                                                           afkortingen


CIS-Code             (=ARCHIS-nummer). Het landelijk registratienummer ten behoeve van
                     archeologisch onderzoek, uitgegeven door het Centraal Informatiesys-
                     teem. Dit nummer dient op alle vondsten en documentatiemateriaal ver-
                     meld te worden. De RCE noemt dit het “onderzoeksmeldingsnummer”,
                     en geeft het af na een Artikel 41-melding.
Archeologische       Indicatief archeologisch materiaal dat bij (boor)onderzoek een
Indicatie            aanwijzing kan zijn voor de aanwezigheid, ter plaatse of in de nabijheid,
                     van een archeologische vindplaats.
Enkeerdgrond         dikke eerdgrond (=laag met donkere, min of meer rulle grond, met orga-
                     nische en anorganische bestanddelen) ontwikkeld op zandgrond onder
                     invloed van de mens, ook wel essen genoemd.
Holoceen             geologisch tijdvak, vroeger Alluvium genoemd, binnen het Quartair, van
                     ongeveer 10.000 jaar geleden tot nu, met daarin o.a. het Mesolithicum,
                     Neolithicum, de Bronstijd, de IJzertijd, de Romeinse tijd en de histori-
                     sche tijd.
Kwartair             geologische periode van 2 miljoen jaar geleden tot nu, de tijd van het
                     menselijk leven op aarde, omvattend het Pleistoceen en het Holoceen.
Pleistoceen          geologisch tijdvak binnen het Quartair, van ongeveer 2 miljoen jaar ge-
                     leden tot 10.000 jaar geleden, met daarin o.a. de eerste mensensoorten
                     en het Paleolithicum (oude steentijd).
Prehistorie          dat deel van de geschiedenis waarvan geen geschreven bronnen be-
                     waard zijn gebleven.
Site                 een plaats waar in het verleden menselijke activiteiten hebben plaatsge-
                     vonden.
Tertiair             geologische periode van 65-2 miljoen jaar geleden, waarin zich de be-
                     langrijkste ontwikkelingen van de zoogdieren voordeden.
Vindplaats           Een ruimtelijk begrensd gebied waarbinnen zich archeologische informa-
                     tie bevindt (monument, type monument, aard archeologische waarde,
                     archeologische indicatie).
Vondst               Alle soorten mobilia: roerende of roerend geraakte onderdelen van on-
                     roerende goederen afkomstig van archeologisch veldwerk of uit be-
                     staande collecties.
Weichselien          geologische periode (laatste ijstijd, waarin het landijs Nederland niet be-
                     reikte) ca. 120.000-10.000 jaar geleden.
Gebruikte afkortingen
AMK                   Archeologische Monumentenkaart
ARCHIS                ARCHeologisch Informatie Systeem Archis 2
BP                    before present (voor heden); C14 jaren; het nulpunt ‘heden’ is hierbij
                      volgens internationale afspraak gesteld op 1950 (n.Chr.); de werkelijke
                      kalender- of zonnejaren (gekalibreerde C14-jaren) zijn weergeven in ja-
                      ren v.Chr. en n.Chr.
C14                   koolstof 14, isotoop van het normale koolstof 12; radioactief element dat
                      voor dateringsmethoden gebruikt wordt.
v.Chr.                (jaren) voor Christus
n.Chr.                (jaren) na Christus
GHG                   Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand
GLG                   Gemiddelde Laagste Grondwaterstand
Gwt                   grondwatertrap
IKAW                  Indicatieve Kaart Archeologische Waarden
KNA                   Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie
mv                    maaiveld
-mv                   onder maaiveld
RCE                   Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed
RGD                   Rijks Geologische Dienst (tegenwoordig onderdeel van TNO-NITG Bo-
                      dem)
StiBoKa               Stichting Bodem Kartering (tegenwoordig onderdeel van Alterra Wage-
                      ningen)




                                                                   303086MB/GAR1013190, revisie D
                                                                                    Pagina 48 van 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 534 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 535 ======================================================================

<pre>             Bijlage 1

Planvorming: Begane grond en doorsneden




                             303086MB/GAR1013190, revisie D
</pre>

====================================================================== Einde pagina 535 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 536 ======================================================================

<pre>                      Bijlage 1:




303086MB/GAR1013190, revisie D
</pre>

====================================================================== Einde pagina 536 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 537 ======================================================================

<pre>                      Bijlage 1:




303086MB/GAR1013190, revisie D
</pre>

====================================================================== Einde pagina 537 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 538 ======================================================================

<pre>       Bijlage 2

Overzichtsfoto’s plangebied




                        303086MB/GAR1013190, revisie D
</pre>

====================================================================== Einde pagina 538 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 539 ======================================================================

<pre>                                                                Bijlage 2: Overzichtsfoto’s plangebied




Terras aan de achterzijde van de Lindenhoeve. Foto genomen in noordoostelijke richting.




Tuin aan de zuidzijde van de Lindenhoeve. Foto genomen in westelijke richting.




                                                                  303086MB/GAR1013190, revisie D
</pre>

====================================================================== Einde pagina 539 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 540 ======================================================================

<pre>                                                                  Bijlage 2: Overzichtsfoto’s plangebied




Achtererf van de Lindenhoeve. Foto in noordoostelijke richting.




Bijgebouw en mestvaalt op achtererf de Lindenhoeve. Foto’s in noordoostelijke en oostelijke
richting.




Ophoging van het achtererf van de Lindenhoeve rond 1970. Foto in oostelijke richting.




                                                                    303086MB/GAR1013190, revisie D
</pre>

====================================================================== Einde pagina 540 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 541 ======================================================================

<pre>Bijlage 3

 Boorstaten




              303086MB/GAR1013190, revisie D
</pre>

====================================================================== Einde pagina 541 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 542 ======================================================================

<pre>                                                                                             Bijlage 3: Boorstaten




Terreingesteldheid: Verhard, horecaterras met plantenbedden en paden.

Methode: De coördinaten van de boringen zijn weergegeven in het Rijksdriehoeksstelsel. De
boringen werden handmatig uitgezet aan de hand van de bestaande bebouwing. De hoogte
van het maaiveld en de boringen werd afgeleid van het Actueel Hoogtebestand Nederland.
De boringen werden uitgevoerd met een Edelman 7, na circa 1.30 meter werd verdiept met
een guts 3.

                                                                                        Beschrijver J. Wattenberghe
Boring         1
                                                                                        Boor            Edelman 70mm
X      15536                                 Y     370528                               Z      +2.55   Meter t.o.v. NAP

0.00     - 0.05     Tegel
0.05     - 0.35     Zand, matig fijn, geel: bouwzand
0.35     - 0.95     Zand en klei, (donker)blauwgrijs, heterogeen: opgebracht
0.95     -   1.30   Klei, sterk zandig, zwak humeus, donkerbruingrijs, puinbrokjes 2, kalkmortel 1: ophoog
                    Klei, donkergrijs, puinbrokjes 2, kleibrokjes 1, op 1.80 KER, ROOD, op 2.00 KER, GRS (14e -
1.30     - 2.05
                    15e E), onderin slap: ophoog
2.05     - 3.80     Zand, zeer fijn, matig siltig, lichtgrijs, siltlaagjes, naar onder matig fijn: geulafzettingen
3.80                Einde boring


                                                                                        Beschrijver J. Wattenberghe
Boring         2
                                                                                        Boor            Edelman 70mm
X      15541                                 Y    370520                                Z      +2.58   Meter t.o.v. NAP

0.00     - 0.05     Tegel
                    Zand, matig grof, lichtbruingrijs, kleibrokken 3, op 0.85 puinbrokken 3, kalkmortel 1: opge-
0.05     - 0.95
                    bracht
                    Klei, donkergrijs-bruingrijs, puinbrokken 2, kalkmortel 1, ODB 1, naar onder toe matig zan-
0.95     - 2.90
                    dig, bruingrijs, kleibrokjes 2, onderin, slap, puinbrokjes 2, bruine plantenresten 1: ophoog
                    Zand, matig fijn, sterk siltig, lichtgrijs, gelaagde opbouw, top gevlekt en met houtresten:
2.90     - 4.00
                    geulafzettingen
4.00                Einde boring


                                                                                        Beschrijver J. Wattenberghe
Boring         3
                                                                                        Boor            Edelman 70mm
X      15543                                 Y    370527                                Z      +2.57   Meter t.o.v. NAP

0.00     - 0.05     Tegel
0.05     - 0.35     Zand, matig fijn, geel: bouwzand
0.35     -   1.15   Klei, donkerbruin, heterogeen: opgebracht
1.15                Einde boring




                                                                               303086MB/GAR1013190, revisie D
</pre>

====================================================================== Einde pagina 542 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 543 ======================================================================

<pre>                                                                                            Bijlage 3: Boorstaten




                                                                                        Beschrijver J. Wattenberghe
Boring         4
                                                                                        Boor           Edelman 70mm
X      15550                                Y     370508                                Z      +2.64   Meter t.o.v. NAP

0.00    - 0.10     Teelaarde: opgebracht
0.10    - 0.55     Zand, matig fijn, geel: bouwzand
0.55    -   0.75   Zand, zeer fijn, zwak humeus, zwak kleiig, donkerbruin, puinspikkels 2: ophoog (1970?)
                   Klei, sterk zandig, zwak humeus, donkerbruin, puinbrokjes 2, op 1.00 KER, ROOD (18e -
0.75    - 1.20
                   19e E): ophoog
1.20    - 1.45     Klei, donkergrijs-grijs, puinbrokjes 3, kalkmortel 1: ophoog
                   Klei, zwak zandig, donkerblauwgrijs, matig stevig, puinspikkels 1, naar onder geleidelijk lich-
1.45    - 1.80
                   ter van kleur, zwarte vlekjes: overgang naar natuurlijke afzettingen
                   Klei, zwak siltig, grijs, matig stevig, puinspikkels 1, vanaf 2.10 roest 1, vanaf 2.50 zandlaagjes,
1.80    - 3.20
                   vanaf 2.80 zand-klei laminatie: verlandingsklei
3.20    - 3.40     Zand, zeer fijn, zwak siltig, grijs, veenbrokje: geulafzettingen
3.40               Einde boring


                                                                                        Beschrijver J. Wattenberghe
Boring         5
                                                                                        Boor           Edelman 70mm
X      15568                                Y    370514                                 Z      +2.76   Meter t.o.v. NAP

0.00    - 0.35     Teelaarde: opgebracht
0.35    - 0.50     Zand, matig fijn, geel: bouwzand
0.50    - 1.00     Zand, matig fijn, bruin, puinbrokjes 4: bouwzand
                   Klei, sterk zandig, donkergrijs-bruingrijs, puinbrokjes op 1.15 KER, ROOD (18e -19e E): op-
1.00    -   1.30
                   hoog
1.30    - 2.10     Klei, zwak zandig, grijs, puinspikkels 3, grijs gevlekt: top geulafzettingen of ophoog
2.10    -   3.30   Klei, lichtgrijs-grijs, matig stevig, roest 1: top geulafzettingen
3.30    - 3.40     Klei, matig siltig, zwart, plantenresten 4
3.40    - 3.90     Zand, zeer fijn, zwak kleiig, grijs: geulafzettingen
3.40               Einde boring




                                                                              303086MB/GAR1013190, revisie D
</pre>

====================================================================== Einde pagina 543 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 544 ======================================================================

<pre>Bijlage 4

 Tijdstabel




              303086MB/GAR1013190, revisie D
</pre>

====================================================================== Einde pagina 544 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 545 ======================================================================

<pre>                                       Bijlage 4: Tijdstabel




Tijdtabel: Model ARCHOL




                          303086MB/GAR1013190, revisie D
</pre>

====================================================================== Einde pagina 545 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 546 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 546 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 547 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 547 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 548 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 548 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 549 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 549 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 550 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 550 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 551 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 551 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 552 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 552 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 553 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 553 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 554 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 554 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 555 ======================================================================

<pre>                      BESTEMMINGSPLAN DE LINDENHOEVE SLUIS
                                 Gemeente Sluis




Planstatus:              vastgesteld
Datum:                   2012-09-27
Plan identificatie:      NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01
Auteur(s):               Bart van der Moere

Historie
Concept                  3 mei 2012
Ontwerp                  21 juni 2012
Vastgesteld              27 september 2012
</pre>

====================================================================== Einde pagina 555 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 556 ======================================================================

<pre>1 Inleidende regels                    3
Artikel 1 Begrippen                     3
Artikel 2 Wijze van meten               7

2 Bestemmingsregels                    8
Artikel 3 Centrum                       8
Artikel 4 Waarde - Archeologie         10

3 Algemene regels                      12
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel          12
Artikel 6 Algemene bouwregels          13
Artikel 7 Algemene aanduidingsregels   14
Artikel 8 Algemene afwijkingsregels    16
Artikel 9 Algemene wijzigingsregels    17
Artikel 10 Overige regels              18

4 Overgangs- en slotregels             19
Artikel 11 Overgangsrecht              19
Artikel 12 Slotregel                   20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 556 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 557 ======================================================================

<pre>                                                                                              |3



1 INLEIDENDE REGELS
Artikel 1 Begrippen
1.1 Plan
het bestemmingsplan 'De Lindenhoeve Sluis ' van de Gemeente Sluis ;
1.2 Bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-
bestand NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01 met de bijbehorende regels;
1.3 Aan- en uitbouw
een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te
onderscheiden is van het hoofdgebouw;
1.4 Aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar
ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het
bebouwen van deze gronden;
1.5 Achtergevel
het naar het bijbehorende erf gekeerde meest achterwaarts gelegen deel van een
woning of bedrijf, een aan- of uitbouw wordt hieronder mede begrepen;
1.6 Archeologisch deskundige
een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke en als zodanig
geregistreerde deskundige op het gebied van archeologisch onderzoek.
1.7 Archeologisch onderzoek
onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een
opgravingsvergunning beschikt.
1.8 Archeologische waarde
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied
voorkomende overblijfselen uit oude tijden.
1.9 Bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
1.10 Bedrijf
een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken,
installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel
detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de
onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde,
bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband
staan met de uitgeoefende handelingen.
1.11 Bedrijf aan huis
het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van
activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het
Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt, waarbij de woning in
overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling
heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
1.12 bestaande afstands-, hoogte-, inhouds-, en oppervlaktematen en aantallen
afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en aantallen, die op het tijdstip
van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen
met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet;
1.13 Bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak;

NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                            bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 557 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 558 ======================================================================

<pre>                                                                                              |4

1.14 Bestemmingvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.15 Bevoegd gezag
bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
1.16 Bijgebouw
een vrijstaand gebouw of hooguit door middel van bouwwerken, geen gebouwen
zijnde, met een hoofdgebouw verbonden gebouw, behorende bij een op hetzelfde
bouwperceel gelegen hoofdgebouw zoals bijvoorbeeld een huishoudelijke
bergruimte, huishoudelijke werkruimte, hobbyruimte, garage, tuinhuisje en een
onderkomen voor dieren, maar geen- woon en werkruimten (uitgezonderd van een
huishoudelijke werkruimte);
1.17 Bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het
vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten,
vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.18 Bouwgrens
de grens van een bouwvlak;
1.19 Bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, bij elkaar behorende
bebouwing is toegelaten;
1.20 Bouwperceelsgrens
de grens van een bouwperceel;
1.21 Bouwvlak
een aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop ingevolge de
regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn
toegelaten;
1.22 Bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die
hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun
vindt in of op de grond;
1.23 Cultuurhistorische waarde
de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en /
of historische gaafheid.
1.24 Detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten
verkoop, het verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die
goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de
uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;
1.25 Dienstverlening
het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan
niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reisbureaus,
kapsalons en wasserettes;
1.26 Gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk
met wanden omsloten ruimte vormt;
1.27 Hoofdgebouw
een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of
afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te
merken;


NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                            bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 558 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 559 ======================================================================

<pre>                                                                                          |5

1.28 Horeca
Categorie I "lichte horeca"
Bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend
(vooral verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte
hinder voor omwonenden veroorzaken. Binnen deze categorie worden de volgende
subcategorieën onderscheiden:

    1. Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca
          a. automatiek;
          b. broodjeszaak;
          c. cafetaria;
          d. croissanterie;
          e. koffiebar;
          f. lunchroom;
          g. ijssalon;
          h. snackbar;
          i. tearoom;
          j. traiteur.
    2. Overige lichte horeca
          a. bistro;
          b. restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice);
          c. hotel
    3. Bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking
          a. bedrijven genoemd onder 1a en 1b met een bedrijfsoppervlak van
              meer dan 250 m²;
          b. restaurant met bezorg- en/of afhaalservice (o.a. pizza, chinees,
              McDrives).

Categorie 2 "middelzware horeca"
Bedrijven die normaal gesproken ook delen van de nacht geopend zijn en die
daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken:

    1.   bar;
    2.   bierhuis;
    3.   biljartcentrum;
    4.   café;
    5.   proeflokaal;
    6.   shoarma/grillroom;
    7.   zalenverhuur (zonder regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-
         /dansevenementen).

Categorie 3 "zware horeca"
Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn en die tevens
een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving
met zich mee kunnen brengen:

    1.   dancing;
    2.   discotheek;
    3.   nachtclub;
    4.   partycentrum (regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-
         /dansevenementen).

1.29 Ondergeschikte horeca



NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                        bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 559 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 560 ======================================================================

<pre>                                                                                              |6

beperkte op de eindgebruiker gerichte horeca, die functioneel rechtstreeks verband
houdt met de bestemming;
1.30 Overkapping
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, omsloten door maximaal één wand en
voorzien van een gesloten dak, waaronder begrepen een carport;
1.31 Peil

        voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die
         weg;
        in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de
         gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

1.32 Risicovolle inrichtingen
inrichtingen als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid
inrichtingen;
1.33 Seksinrichting
de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een
omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of
vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een
seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal,
sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een
erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;
1.34 Voorgevellijn
denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de
perceelsgrenzen;
1.35 Wet/wettelijke regelingen
indien en voorzover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q.
verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden
op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald;




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                            bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 560 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 561 ======================================================================

<pre>                                                                                            |7



Artikel 2 Wijze van meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1 De dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
2.2 De goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of
een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2.3 De inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels
(en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
2.4 De bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk,
geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals
schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
2.5 De oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren,
neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte
bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
2.6 De afstand tot de bouwperceelsgrens
tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk,
waar die afstand het kortst is;
2.7 De ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk
vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet
meegerekend.




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                          bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 561 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 562 ======================================================================

<pre>                                                                                            |8



2 BESTEMMINGSREGELS
Artikel 3 Centrum
3.1 Bestemmingsomschrijving
De op de plankaart voor “Centrum” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

    a. detailhandel;
    b. kantoren;
    c. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca', horeca of ondergeschikte
       horeca tot en met horecacategorie 1;
    d. kleinschalige bedrijfsactiviteiten als bedoeld in categorie 1 van de als bijlage
       bij deze regels opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten;
    e. het wonen zowel in combinatie met het bepaalde onder a, b, c en d als
       zelfstandig;
    f. bij deze doeleinden behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen,
       toegangs- en achterpaden, parkeervoorzieningen en speelvoorzieningen.

3.2 Bouwregels
3.2.1 Hoofdgebouwen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

    a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
    b. het bouwvlak mag volledig worden bebouwd;
    c. ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' is de voorgevel van het
       hoofdgebouw gesitueerd. Indien de aanduiding 'gevellijn' niet aanwezig op
       een bouwperceel, geldt deze bepaling niet;
    d. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' geldt de aangegeven
       maatvoering als maximale goothoogte;
    e. ter plaatse van het bouwvlak mag de bebouwing maximaal 11,3 m hoog
       zijn.

3.2.2 Bijgebouwen en aan- en uitbouwen
Voor het bouwen van bijgebouwen en aan- en uitbouwen gelden de volgende
regels:

    a. bijgebouwen en aan- en uitbouwen mogen binnen het bouwvlak en ter
       plaatse van de aanduiding 'erf' worden gebouwd;
    b. de bebouwde oppervlakte van het bouwperceel dat buiten het
       bebouwingsvlak is gelegen ten hoogste 75% mag worden bebouwd;
    c. de totale hoogte van bijgebouwen, aan- en uitbouwen bedraagt maximaal 6
       meter. Indien een dakhelling wordt toegepast bedraagt de helling maximaal
       55°;
    d. de minimale afstand tussen het hoofdgebouwen en bijgebouwen bedraagt 1
       meter.
    e. de afstand van gebouwen tot de perceelsgrens mag niet minder dan 1
       meter bedragen, tenzij gebouwen in de perceelsgrens worden gebouwd.

3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende
regels:




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                          bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 562 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 563 ======================================================================

<pre>                                                                                           |9

    1. de maximale bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de
       voorgevellijn bedraagt 2 meter;
    2. de maximale bouwhoogte van pergola's en overkappingen bedraagt 2,75
       meter;
    3. de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde,
       bedraagt 1 meter.

3.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent:

    a. de dakhelling van hellende dakvlakken van gebouwen;
    b. de plaatsing van gebouwen ten opzichte van de perceelsgrenzen en ten
       opzichte van elkaar;
    c. de plaatsing en afmeting van bouwwerken geen gebouwen zijnde;
    d. de in sub a t/m c gestelde nadere eisen mogen slechts worden gesteld met
       het doel te voorkomen dat de belangen van derden zouden worden
       geschaad- of afbreuk zou worden gedaan aan de doeleinden van het plan
       met het oog op de bereikbaarheid van gebouwen, bouwwerken geen
       gebouwen zijnde en gronden in verband met calamiteiten.

3.4 Specifieke gebruiksregels
3.4.1 Strijdig gebruik
Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend
het gebruik voor:

    a.   geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
    b.   risicovolle inrichtingen;
    c.   de verkoop van LPG;
    d.   de opslag van meer dan 10.000 kilogram consumentenvuurwerk;
    e.   wonen in bijgebouwen;
    f.   seksinrichtingen;
    g.   het ingebruik nemen van gronden ten behoeve van windmolens;
    h.   (permanente) buitenopslag van goederen en materialen voor de
         voorgevellijn, met dien verstande dat dergelijke opslag tot een hoogte van
         ten hoogste 2 meter is toegestaan voor zover en indien de minimale afstand
         van de opslaglocatie tot de rand van de openbare weg minimaal 10 meter
         bedraagt.

3.5 Afwijken van de gebruiksregels
Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

    a. artikel 3 lid 1 sub d voor bedrijfsactiviteiten die voorkomen in een hogere
       categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten dan op grond van artikel 3 lid
       1 sub d toelaatbaar is, mits de betreffende bedrijfsactiviteit naar aard en
       invloed op de omgeving gelijkgesteld kan worden aan bedrijfsactiviteiten die
       ingevolge artikel 3 lid 1 sub d zijn toegestaan;
    b. artikel 3 lid 1 sub d voor bedrijfsactiviteiten die niet in de Staat van
       Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd, mits de betreffende bedrijfsactiviteiten
       naar aard en invloed op de omgeving gelijkgesteld kan worden aan
       bedrijfsactiviteiten die ingevolge artikel 3 lid 1 sub d zijn toegelaten.




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                         bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 563 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 564 ======================================================================

<pre>                                                                                          |10

Artikel 4 Waarde - Archeologie
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere
daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en
veiligstelling van archeologische waarden.
4.2 Bouwregels
Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

    a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 4.1 genoemde
       bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden
       gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
    b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en)
       mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en)
       geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
           1. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft
              overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie
              naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is
              vastgesteld;
           2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de
              bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan
              worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te
              verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de
              bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de
              bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
    c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het
       bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of
       bouwwerken:
           1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing,
              waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet
              wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de
              bestaande fundering;
           2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 50 m²;
           3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden niet dieper dan 40
              cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van
werkzaamheden
4.3.1 Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning
Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Waarde - Archeologie
zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag
(omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden) de
volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

    a. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 40 cm,
       waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen,
       egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage;
    b. het verdiepen en afgraven van de zeebodem;
    c. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven
       van voorwerpen;
    d. het verlagen of verhogen van het waterpeil;
    e. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden
       verwijderd;


NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                          bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 564 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 565 ======================================================================

<pre>                                                                                        |11

    f. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen
       van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
    g. het graven, verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren
       dieper dan 40 cm onder het bestaande maaiveld.

4.3.2 Uitzondering op aanlegverbod
Het verbod van 4.3.1 is niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden:

    a. werken en / of werkzaamheden die normaal beheer en onderhoud betreffen;
    b. werken en / of werkzaamheden die mogen worden uitgevoerd krachtens
       een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen of
       omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden of
       ontgrondingsvergunning;
    c. een oppervlakte beslaan van ten hoogste 50 m²;
    d. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het
       bestemmingsplan;
    e. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

4.3.3 Voorwaarden voor omgevingsvergunning
De werken en werkzaamheden, zoals in lid 4.3.1 bedoeld, zijn slechts toelaatbaar,
indien de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of
werkzaamheden aan de hand van nader archeologisch onderzoek kan aantonen
dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn. Voorts
zijn de werken en werkzaamheden toelaatbaar, indien:

    a. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken
       of werkzaamheden een rapport heeft overlegd waarin de archeologische
       waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in
       voldoende mate is vastgesteld;
    b. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de
       activiteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden
       voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van
       werken of werkzaamheden regels te verbinden, gericht op het behoud van
       de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel
       het begeleiden van de activiteiten door een archeologische deskundige.

4.4 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door
de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" geheel of gedeeltelijk te doen
vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek
is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer)
aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is.




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                        bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 565 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 566 ======================================================================

<pre>                                                                                    |12



3 ALGEMENE REGELS
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan
waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de
beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                    bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 566 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 567 ======================================================================

<pre>                                                                                      |13



Artikel 6 Algemene bouwregels
6.1 Bestaande maten

    a. De bestaande hoogte- en oppervlaktematen en aantallen die meer
       bedragen dan in het plan is voorgeschreven, mogen als ten hoogste
       toelaatbaar worden aangehouden.
    b. De bestaande afstanden, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en
       aantallen die minder bedragen dan in het plan is voorgeschreven, mogen
       als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
    c. In geval van herbouw is het bepaalde in sub a en b uitsluitend van
       toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

6.2 Overschrijding bouwgrenzen
De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de
plankaart en hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:

    a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen,
       hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken,
       mits de overschrijding niet meer dan 2,5 meter bedraagt;
    b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding niet meer
       dan 2 meter bedraagt;
    c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding
       niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

6.3 Uitsluitend aanvullende werking bouwverordening
De regels van stedenbouwkundige aard van paragraaf 2.5 van de bouwverordening
zijn uitsluitend van toepassing, voor zover het betreft:

    a.   bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
    b.   brandweeringang;
    c.   bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
    d.   de ruimte tussen bouwwerken;
    e.   parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                      bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 567 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 568 ======================================================================

<pre>                                                                                          |14

Artikel 7 Algemene aanduidingsregels
7.1 Vrijwaringszone molenbiotoop


7.1.1 Bouwregels
In afwijking van hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone -
molenbiotoop' de volgende regels:

    a. binnen een afstand van 100 meter tot het middelpunt van de molen worden
       ten behoeve van de onderliggende bestemmingen geen
       omgevingsvergunningen voor afwijken verleend of wijzigingsbevoegdheden
       toegepast voor het oprichten van nieuwe bebouwing of de verhoging van
       bouwhoogten;
    b. indien in de zone tussen 100 en 400 meter vanaf het middelpunt van de
       molen ten behoeve vande onderliggende bestemmingen bij
       omgevingsvergunningen wordt afgeweken of wijzigingsbevoegdheden
       worden toegepast geldt een maximale bouwhoogte van 11,3 meter.
    c. indien op grond van de artikelen geldend voor de onderliggende
       bestemmingen een lagere maximale bouwhoogte geldt dan de maximaal
       toelaatbare bouwhoogte ingevolge het bepaalde onder 2, prevaleert de
       maximaal toelaatbare bouwhoogte van de betreffende artikelen;

7.1.2 Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in
lid 7.1.1 onder a
en b, indien:

    a. de vrije windvang of het zicht op de molen al zijn beperkt vanwege
       aanwezige bebouwing en de windvang en het zicht op de molen niet verder
       worden beperkt vanwege de nieuw op te richten bebouwing.

7.1.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van
werkzaamheden

7.1.3.1 Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning

Het is verboden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone-molenbiotoop' en
gelegen binnen een afstand van 100 m tot het middelpunt van de molen, zonder of
in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag
(omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken ofwerkzaamheden) de
volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

    a. het beplanten met bomen, heesters en andere opgaande begroeiing;

een en ander met inachtneming van het volgende:

    b. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden
       wordt niet verleend voor beplanten met bomen, heesters en andere
       opgaande beplanting die als zij volgroeid is, hoger is dan de onderste punt
       van de verticaal staande wiek.




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                          bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 568 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 569 ======================================================================

<pre>                                                                                       |15

7.1.3.2 Uitzondering op het aanlegverbod

Het verbod van 7.1.3.1 is niet van toepassing, indien de werken en
werkzaamheden:

    a. werken en/of werkzaamheden die normaal beheer of onderhoud betreffen;
    b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het
       bestemmingsplan;
    c. reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende vergunning.

7.1.3.3 Voorwaarden voor een omgevingsvergunning

De werken of werkzaamheden als bedoeld in 7.1.3.1 zijn slechts toelaatbaar, indien
het huidige en/of toekomstige functioneren van de molen als werktuig en/of de
waarde van de molen als cultuurhistorisch en landschapsbepalend element niet
onevenredig wordt of kan worden aangetast.




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                       bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 569 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 570 ======================================================================

<pre>                                                                                      |16



Artikel 8 Algemene afwijkingsregels
    a. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning
       afwijken van de regels in hoofdstuk 2 voor:
           1. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste
              10%;
           2. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen,
              voor zover zulks van belang is voor een technische betere
              realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is
              in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De
              overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 meter bedragen en
              het bouwvlak met niet meer dan 10% worden vergroot.
    b. De omgevingsvergunning wordt niet verleend indien daardoor onevenredige
       afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven
       gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken en voor
       zover de regeling in is of kan worden toegepast.




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                      bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 570 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 571 ======================================================================

<pre>                                                                                        |17

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen
bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

    a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor
       een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel
       voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het
       terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en
       het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
    b. het wijzigen van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, indien technologische
       ontwikkelingen of vernieuwde inzichten hiertoe aanleiding geven;
    c. het aanpassen van opgenomen bepalingen in de voorafgaande artikelen,
       waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien
       deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het
       ontwerpplan worden gewijzigd.




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                        bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 571 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 572 ======================================================================

<pre>                                                                                       |18

Artikel 10 Overige regels
Overtreding van het bepaalde in regels hoofdstuk 2 is een economisch delict in de
zin van artikel 1a, sub 2° van de Wet op de economische delicten en als zodanig
strafbaar op grond van deze wet.




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                       bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 572 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 573 ======================================================================

<pre>                                                                                         |19



4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS
Artikel 11 Overgangsrecht
11.1 Overgangsrecht bouwwerken

    a. Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het
       bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden
       krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze
       afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
          1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
          2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden
               vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning
               wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is
               teniet gegaan.
    b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een
       omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een
       bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%
    c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar
       bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn
       gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan,
       daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

11.2 Overgangsrecht gebruik

    a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van
       inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag
       worden voortgezet.
    b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in
       het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met
       dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard
       en omvang wordt verkleind.
    c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van
       inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt
       onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten
       hervatten.
    d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in
       strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder
       begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

11.3 Hardheidsclausule
Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van
overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van
inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd
met het voordien geldende bestemmingsplan kunnen het bevoegd gezag kan ten
behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                         bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 573 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 574 ======================================================================

<pre>                                                                                   |20



Artikel 12 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'De
Lindenhoeve Sluis '.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van

………………………



  De voorzitter,               De griffier,

  ……….                         ………




NL.IMRO.1714.BPlindenhoeve12-VG01                   bestemmingsplan De Lindenhoeve Sluis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 574 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 575 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 575 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 576 ======================================================================

<pre>Gemeente Sluis   574
</pre>

====================================================================== Einde pagina 576 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 577 ======================================================================

<pre>                  Bijlage 4      bestemmingsplan Nieuwstraat 79




beheersverordening "Kom Sluis"                               575
</pre>

====================================================================== Einde pagina 577 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 578 ======================================================================

<pre>GEMEENTE SLUIS


Bestemmingsplan

‘Nieuwstraat 79 Sluis’
</pre>

====================================================================== Einde pagina 578 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 579 ======================================================================

<pre>Vastgesteld door de raad van de gemeente Sluis
bij besluit van 22 maart 2012




                                          , voorzitter



                                          , griffier




              gemeente      Sluis
                    titel   Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’
         projectnummer      GS4015
                  datum     26 januari 2012
                  status    definitief

           Voorontwerp      12 september 2011
               ontwerp      7 december 2011
            vaststelling    22 maart 2012
</pre>

====================================================================== Einde pagina 579 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 580 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




           TOELICHTING
           behorende bij het bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ in de gemeente Sluis.

           INHOUD

           1       INLEIDING                                                                 3
                   1.1 Aanleiding                                                            3
                   1.2 Opbouw                                                                4

           2       SITUATIESCHETS                                                           5
                   2.1 Ruimtelijke context                                                  5
                   2.2 Beoogde situatie                                                     7

           3       BELEIDSKADERS                                                            11
                   3.1 Rijksbeleid                                                          11
                   3.2 Provinciaal beleid                                                   12
                   3.3 Gemeentelijk beleid                                                  13
                   3.4 Toetsing beleidskaders                                               16

           4       KWALITEIT VAN DE LEEFOMGEVING                                            17
                   4.1 Geluidhinder                                                         17
                   4.2 Milieuhinder                                                         17
                   4.3 Bodem                                                                17
                   4.4 Archeologie                                                          18
                   4.5 Water                                                                19
                   4.6 Flora en fauna                                                       22
                   4.7 Externe veiligheid                                                   22
                   4.8 Overige kabels en leidingen                                          24
                   4.9 Luchtkwaliteit                                                       24
                   4.10 Molenbiotoop                                                        24

           5       JURIDISCHE ASPECTEN                                                      25
                   5.1 Planvorm                                                             25
                   5.2 Toelichting op de bestemmingen                                       25

           6       ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID                                              29
                   6.1 Economische uitvoerbaarheid                                          29

           7       MAATSCHAPPELIJKE TOETSING EN OVERLEG                                     31
                   7.1 Inspraak                                                             31
                   7.2 Overleg                                                              32

           BIJLAGEN
           1. Beeldkwaliteitsplan woonpark Groenevelt d.d. 21 december 2006;
           2. Bodemonderzoek.




                                                              1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 580 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 581 ======================================================================

<pre>                                   Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




                                                                                  Plangebied

Figuur 1: Ligging projectlocatie




                                                                                Plangebied


Figuur 2: Straatnamenkaart




                                    2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 581 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 582 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




1          INLEIDING



1.1        Aanleiding


           Aan de Nieuwstraat 79 te Sluis is een woning gelegen. De woning is gebouwd als ‘pasto-
           rie’ van het St. Jozef instituut, één van de vijf franse kostscholen die na 1900 in Sluis
           zijn gebouwd en sinds de tweede wereldoorlog niet meer als zodanig zijn gebruikt. Het
           instituut is rond 1990 gesloopt waarbij de pastorie is behouden. Op de vrijkomende
           grond is toentertijd een nieuwe woonwijk ontstaan: Woonpark Groenevelt. Door achter-
           stallig onderhoud en problemen met het grondwaterpeil is de staat van het pand (de
           pastorie) verslechterd (optrekkend vocht, verzakking met zetscheuren etc.). Sinds 2007
           staat het pand leeg. Getracht is het pand te verkopen. Dit is echter vanwege de techni-
           sche problemen niet gelukt. Renovatie is op dit moment geen optie meer door de slech-
           te bouwkundige staat van de woning. Derhalve wordt beoogd het pand aan de Nieuw-
           straat 79 te Sluis te slopen en er een nieuwe woning, in aansluiting op woonpark ‘Groe-
           nevelt’, voor in de plaats te bouwen. De beoogde woning is gesitueerd aan de oostzijde
           van het perceel. De ligging van de projectlocatie is weergegeven in figuur 1. In figuur 2
           is een straatnamenkaart van het omliggende gebied afgebeeld.

           De gronden waarop de ontwikkeling plaats vindt, vallen onder het plangebied van het
           vigerende bestemmingsplan ‘Woonpark Groenevelt’ vastgesteld door de gemeenteraad
           van Sluis d.d. 23 november 2006. De gronden waarop de wijziging zal plaatsvinden
           hebben de bestemming ‘Woondoeleinden’, ‘Tuinen’ en ‘Erven’, met de aanduiding ‘ka-
           rakteristieke- of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing’. Deze laatstgenoemde aan-
           duiding geeft aan dat het bestaande uitwendige karakter van het pand beschermd is.
           De bestaande woning aan de Nieuwstraat 79 is geen monument, maar mag vanwe-
           ge de aanduiding ‘karakteristieke- of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing’ niet
           worden vernieuwd, uitgebreid of veranderd voor zover het betrokken bouwplan geen
           afbreuk doet aan en mede strekt tot behoud of versterking van het uitwendige karakter
           van het gebouw. Het slopen van de woning is wel toegestaan, omdat een omgevings-
           vergunning voor de activiteit slopen in principe niet getoetst wordt aan het bestem-
           mingsplan. De situering van de nieuwe woning is echter in strijd met het geldende be-
           stemmingsplan. Het bestemmingsplan kent geen binnenplanse wijzigings- of afwijkings-
           bevoegdheid om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Om deze reden is voor dit
           perceel een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.

           De woning aan de Nieuwstraat 79 te Sluis betreft een woning welke is opgenomen op
           een monumentenlijst als zijnde een voorgenomen monument. Deze monumentenlijst is
           tot op heden niet vastgesteld en heeft derhalve geen juridische status. Het opnemen
           van de aanduiding ‘karakteristieke- of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing’ in het
           bestemmingsplan is ter bescherming en versterking van het uitwendig karakter bij
           bouwkundige ingrepen. Het bestemmingsplan beschermt gebouwen met deze aandui-
           ding niet tegen slopen.




                                                              3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 582 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 583 ======================================================================

<pre>                                                 Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




      Om de voorgestane ontwikkeling mogelijk te maken, dient het voormelde bestem-
      mingsplan herzien te worden. Het voorliggende bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’
      vormt de planologisch - juridische basis voor de voorgestane ontwikkeling.


1.2   Opbouw

      Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en plankaart (verbeelding). De
      plankaart vormt samen met de regels het juridisch bindende gedeelte van het plan.
      Daarop wordt een toelichting gegeven. In de onderhavige toelichting worden de uit-
      gangspunten voor het bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ weergegeven. Hoofdstuk
      2 beschrijft de bestaande en beoogde situatie. In hoofdstuk 3 wordt getoetst aan het
      ruimtelijk beleid dat op de beoogde ontwikkeling van toepassing is. De milieu- en duur-
      zaamheidaspecten worden behandeld in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt de juridische
      vorm van het bestemmingsplan beschreven. De economische uitvoerbaarheid komt in
      hoofdstuk 6 aan de orde en tot slot wordt in hoofdstuk 7 de maatschappelijke toetsing
      en overleg behandeld.




                                                                                         ontwikkelingslocatie

      Figuur 3: Luchtfoto ontwikkelingslocatie




                                                  4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 583 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 584 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




2          SITUATIESCHETS


2.1        Ruimtelijke context

           Ruimtelijk-functionele structuur
           Sluis is een vestingstad en kreeg stadsrechten in 1290. Sluis kwam in de 14e en 15e
           eeuw tot grote economische bloei als voorhaven van Brugge. De bebouwingsstructuur is
           nog steeds gebaseerd op het Middeleeuwse stratenpatroon. Een belangrijk deel van de
           vestingwerken is nog intact. In het centrum staat het enige Belfort van Nederland. Sluis
           lag vroeger aan het Zwin. Aan de rand van het centrum ligt nog de oude haven. Sluis is
           in de Tweede Wereldoorlog voor 58 % verwoest/zwaar beschadigd. De wederopbouw-
           plannen hebben het huidige karakter van de hoofdstraten en het centrum sterk bepaald.

           De functionele hoofdstructuur van Sluis heeft een concentrische opbouw: rondom het
           centrumgebied zijn een aantal, al dan niet in tact zijnde, schillen te herkennen. Achter-
           eenvolgens is er een schil met als hoofdfunctie wonen en een schil waarin maatschappe-
           lijke en recreatieve functies aanwezig zijn. De vestingwerken maken tegenwoordig ook
           deel uit van de groene recreatieschil.

           Binnen het centrumgebied is een zeer hoge concentratie van winkels en horeca aanwe-
           zig. De woonfunctie is hier van ondergeschikt belang. Het wonen in het centrum vindt
           hoofdzakelijk plaats boven de winkels. Het merendeel van de publieke functies zijn in en
           nabij het centrumgebied gelegen. Rondom het centrumgebied zijn de woongebieden
           gesitueerd. In de schil tussen het woongebied en de vestingwerken zijn aan de noord
           oostzijde een aantal maatschappelijke en recreatieve functies aanwezig zoals de be-
           graafplaats, een camping, sport- en speelvelden, een hertenkamp en volkstuinen. Aan
           de zuidzijde heeft woningbouw plaatsgevonden tot aan de vestingwerken. Het terrein
           tussen het westelijk gelegen deel van de vestingwerken en de Hoogstraat (Sluissche
           havenpolder) is bestemd tot agrarisch gebied met landschappelijke waarden. De mantel
           van Sluis wordt gevormd door de vestingwerken. Deze vervullen vanwege de cultuurhis-
           torie een belangrijke functie als attractie en sfeermaker voor een bezoek aan de stad.
           De stadswallen zijn toegankelijk gemaakt door de aanleg van wandelpaden. In het bui-
           tengebied ligt rondom de stad een fietspad, zodat ook vanaf die zijde de stad is te be-
           zichtigen. De schillen worden middels vier routes ontsloten. Dit zijn de drie toegangs-
           wegen en de Damsche Vaart. Langs twee van de drie toegangswegen zijn, buiten ves-
           tingwerken, stedelijke functies aanwezig. Aan de westzijde zijn de vestingwerken over
           een grote afstand verdwenen. Aan de weg richting de grens is een grote variëteit aan
           functies (woningen, bedrijven, winkels en horeca en parkeren) aanwezig. Aan de zuid-
           oostzijde is een ‘klont’ van stedelijke functies aanwezig. Het gaat om een uitbreidings-
           wijk (Woonpark Groenevelt), een bedrijventerrein en een grote parkeervoorziening die
           over de vestingwerken zijn heen getild. Het Woonpark Groenevelt betreft een geïsoleerd
           compartiment van woningen buiten de stad met een Vlaamse identiteit.




                                                              5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 584 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 585 ======================================================================

<pre>                               Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




Figuur 4: Bestaande situatie




                                6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 585 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 586 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




           Projectlocatie
           Het plangebied is gelegen aan de Nieuwstraat 79 te Sluis. De Nieuwstraat is een van de
           hoofdtoegangswegen (de zuidelijke invalsroute) van Sluis. De Nieuwstraat is buiten het
           waardevolle wallencomplex van Sluis gelegen. De projectlocatie wordt enerzijds be-
           grensd door de Nieuwstraat en anderzijds door het woonpark ‘Groenevelt’. In figuur 4
           zijn foto’s van de bestaande situatie opgenomen.

           Historie
           De te slopen woning is de oorspronkelijke ‘pastorie’ van het voormalige St. Jozef insti-
           tuut. Dit instituut is gebouwd in 1904/1905 door een Frans orde uit St. Omer. De pries-
           terwoning werd in 1908 gebouwd. In 1902 won Le Parti Radical onder leiding van Emile
           Combes de verkiezingen en zij hadden beloofd de macht van de Katholieke Kerk in
           Frankrijk te breken door het Katholiek onderwijs te verbieden. Elk jaar verscheen ver-
           volgens een lijst van scholen die gesloten werden. Gegoede scholen wachten echter de-
           ze oekaze niet af en verplaatsten hun school naar het buitenland. Naast dit instituut
           kwamen er nog vier andere scholen zich in Sluis vestigen. Het neven effect was dat op
           de bezoekersdag (de zondag) de leerlingen met hun bezoekers de school mochten ver-
           laten om in Sluis te wandelen, reden voor de lokale ondernemers die dag hun zaken
           open te stellen. Toen na de eerste wereldoorlog het toerisme zijn intrede deed, en En-
           gelsen Brugge bezochten, maakten deze toeristen gebruik van de bootverbinding naar
           Sluis om op zondag Sluis te bezoeken omdat in Brugge dan alles gesloten was. Dit was
           de start van het toerisme naar Sluis wat na de tweede wereldoorlog explosief groeide en
           het centrum haar huidige economische dynamiek heeft gegeven.


2.2        Beoogde situatie

           Noodzaak van de sloop
           Toen begin de jaren negentig de gemeente een sloopvergunning verleende aan Groene-
           velt, heeft ze er niet bij stil gestaan dat daarmee ook het gemetselde en diepliggende
           rioleringssysteem werd verwijderd. Het gevolg was dat de woning aan Nieuwstraat 79,
           die daarop was aangesloten, geen afvoer meer had en de kelders onder water kwamen
           te staan. Als oplossing hiervoor is een pompput met persleiding aangelegd. Sinds die
           tijd is echter het grondwaterpeil wel een stuk hoger als vroeger waardoor de pomp
           permanent moet zijn ingeschakeld. Het hogere grondwaterpeil is ook de oorzaak dat de
           muren sindsdien vocht opzuigen waardoor de conditie van het pand sterk achteruit is
           gegaan. Dit is nog verergerd door de zetscheuren die zijn ontstaan door het zachter
           worden van de ondergrond door de hogere grondwaterstand. Renovatie van het pand
           heeft onder deze omstandigheden geen zin meer. Het ligt in de rede om vervangende
           nieuwbouw te realiseren.

           Beoogde woning
           De huidige woning zal worden gesloopt. De beoogde woning is aangepast aan de situe-
           ring van de woningen in het woonpark Groenevelt. De hoofdontsluiting van het perceel
           en de entree van de woning komt ook aan de straat Groenevelt te liggen. Zodat de
           nieuwe woning onderdeel gaat uitmaken van het woonpark Groenevelt. Voor de beeld-
           kenmerken van de woning zal ook worden aangesloten bij het woonpark Groenevelt. In
           de navolgende tekst zijn de uitgangspunten van het woonpark Groenevelt beschreven.




                                                              7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 586 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 587 ======================================================================

<pre>                                       Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




Figuur 5: Indicatie beoogde situatie




                                        8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 587 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 588 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




           Het woonpark Groenevelt is een stedenbouwkundig en architectonisch landelijk opgezet
           woongebied in neo-romantische stijl dat projectmatig is en wordt ontwikkeld. De wonin-
           gen zijn uitgevoerd met traditionele neo-romantische beeldkenmerken: deze zijn gro-
           tendeels ontleend aan de Engelse cottagestijl. Hellende daken, geveldetailleringen
           (waaronder voorportalen, balustrades, enzovoort), materiaal- en kleurgebruik zijn afge-
           stemd op en benadrukken de traditionele stijl. De goothoogten in het woongebied zijn
           en blijven beperkt. Overwegend (vooral in de randen) is sprake van bebouwing in 1
           bouwlaag met kap, waarbij ter verbijzondering en in aansluiting op voornoemde bouw-
           stijl deels een 2e bouwlaag c.q. een goothoogte tot circa 6 meter acceptabel is. De
           maximale bouwhoogte in het hele woongebied is 10 meter.

           Tuininrichting, erfafscheiding
           Beoogd wordt de muur, het hekwerk en de duiker aan de Nieuwstraat te laten bestaan
           als blijvende herinnering aan de pastorie en het instituut, zoals ook bij de oorspronkelij-
           ke schoolingang is gebeurd. Het gebruik van de uitweg naar de Nieuwstraat is uitslui-
           tend voor eigen gebruik en als voetgangersuitgang bedoeld. De hoofdontsluiting van het
           kavel komt in de wijk Groenevelt te liggen, waar reeds een dubbele opstelstrook voor
           auto’s op eigen terrein is aangelegd. De tuin inrichting en erfafscheiding aan de Nieuw-
           straat blijft daarmee intact. De coniferen heg is er destijds aan beide zijden geplaatst
           om privacy in de tuin te creëren. (Deze haag en een gedeelte van de sloot zijn middels
           een groenbestemming in het bestemmingsplan opgenomen.) In de loop der jaren is het
           verkeer op de Nieuwstraat sterk toegenomen. Daarnaast is er, na de aanleg van de par-
           king aan de Burgemeester Aernoutseweg, een wandelpad aangelegd, met veel voetgan-
           gersverkeer, tussen de weg en het perceel. Doordat de weg en het pad een stuk hoger
           liggen dan de tuinen is een deugdelijke afscheiding noodzakelijk om de leefbaarheid in
           de tuin te verzekeren, ter voorkoming van inkijk en het terugdringen van geluid- en
           verkeershinder. Verwijderen van de huidige beplanting zou tevens betekenen dat twee
           beschermde taxusbomen en een honderd jaar oude eik moeten worden geveld.

           Verkeersaspecten
           Gezien de schaal van de locatie is er geen verkeersplan nodig. De vervanging van één
           woning heeft geen invloed op het aantal verkeersbewegingen in de omgeving. Het par-
           keren zal geheel op eigen erf plaats vinden.




                                                              9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 588 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 589 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 589 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 590 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




3          BELEIDSKADERS

           De beoogde ontwikkeling, de nieuwbouw van een woning aan de Nieuwstraat te Sluis,
           dient te passen binnen het vigerende en toekomstige ruimtelijk beleid. Om die reden
           wordt in dit hoofdstuk ingegaan op relevante rijks-, provinciale en gemeentelijke be-
           leidsnotities.


3.1        Rijksbeleid


           Nota Ruimte; Ruimte voor ontwikkeling
           De Nota Ruimte is een strategische nota op hoofdlijnen, waarin rijksverantwoordelijkhe-
           den en die van anderen helder zijn onderscheiden. Het is de taak van het rijk om ande-
           re overheden te voorzien van een goede ‘gereedschapskist’ voor de uitvoering van het
           ruimtelijk beleid. Daarmee keert het kabinet terug naar de eigenlijke uitgangspunten
           van het ruimtelijk rijksbeleid, die onder meer tot uiting komen in het decentrale plan-
           ningsstelsel met een centrale rol voor de gemeentelijke bestemmingsplannen, en ver-
           schuift het accent van ‘ordening’ naar ‘ontwikkeling’. De Nota Ruimte bevat generieke
           regels ter waarborging van de algemene basiskwaliteit, de ondergrens voor alle ruimte-
           lijke plannen, waaraan alle betrokken partijen zijn gebonden. Op het gebied van eco-
           nomie, infrastructuur en verstedelijking gaat het om het bundelingsbeleid, het locatie-
           beleid, een goede balans tussen rode en groen/blauwe functies, milieuwetgeving en
           veiligheid. Op het gebied van water, natuur en landschap geldt de basiskwaliteit op pun-
           ten als de watertoets, functiecombinaties met water, en het groen in en om de stad. In
           de Nota Ruimte is een aantal gebieden aangewezen als nationaal landschap. Sluis is
           hiertoe ook aangemerkt.

           West Zeeuws-Vlaanderen is in de Nota Ruimte aangewezen als nader te begrenzen Na-
           tionaal Landschap. Nationale landschappen zijn gebieden met een internationaal zeld-
           zame of unieke en nationaal kenmerkende landschapskwaliteiten. Deze moeten behou-
           den blijven, duurzaam beheerd worden, en waar mogelijk versterkt worden. In samen-
           hang hiermee zal de toeristisch- recreatieve betekenis moeten toenemen. Binnen natio-
           nale landschappen is ‘behoud door ontwikkeling’ het uitgangspunt van het ruimtelijke
           beleid.
           Provincies zijn verantwoordelijk voor de uitwerking van het beleid voor nationale land-
           schappen. Zij nemen, op basis van de globale begrenzing van de PKB-kaart, een gede-
           tailleerde begrenzing van de nationale landschappen op in hun streekplannen en werken
           daarin de per nationaal landschap benoemde kernkwaliteiten uit. Deze zijn leidend voor
           de ruimtelijke ontwikkeling.
           De kernkwaliteiten van West Zeeuws-Vlaanderen zijn:
           - het polderpatroon met geulensysteem;
           - de overgang van zandige kust, via kleipolders, naar dekzandgebied, met verschil-
                lende mate van openheid;
           - de aanwezigheid van verdedigingswerken.
           Ruimtelijke ontwikkelingen zijn binnen nationale landschappen mogelijk, mits de kern-
           kwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt. In dergelijke ge-




                                                              11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 590 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 591 ======================================================================

<pre>                                           Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




      bieden is ruimte voor de opvang van de eigen bevolkingsgroei (migratiesaldo nul) c.q.
      wordt uitgegaan van een woningbouwopgave die het 'migratiesaldo nul' niet over-
      schrijdt. Daarmee wordt bedoeld dat enkel mag worden gebouwd voor huisvesting van
      bevolkingsgroei die niet te danken is aan migratie.


3.2   Provinciaal beleid


      Omgevingsplan Zeeland 2006-2012
      Het Omgevingsplan Zeeland is het beleidsplan van de provincie dat op hoofdlijnen aan-
      geeft hoe onze provincie er over vijftien tot twintig jaar uit moet zien. Het plan is de
      opvolger van drie belangrijke bestaande beleidsplannen: het Streekplan (1997), Samen
      slim met water (2000) en Groen licht (2000).

      Duurzaam ontwikkelen vormt het centrale uitgangspunt voor het Omgevingplan
      Zeeland. Dit uitgangspunt is uitgewerkt in drie hoofddoelstellingen van beleid:
       Het versterken van de bijzondere Zeeuwse omgevingskwaliteiten;
       Het faciliteren van de noodzakelijke en gewenste economische dynamiek;
       Het bevorderen van de sociaal-culturele dynamiek en het vasthouden aan een ge-
         matigde bevolkingsgroei.

      Ingegaan wordt op de eerst en laatst genoemde hoofddoelstellingen.

      Omgevingskwaliteit
      Het omgevingsplan biedt meer ruimte voor nieuwe ontwikkelingen, maar de inpassing
      van deze ontwikkelingen mogen niet ten koste gaan van de omgevingskwaliteiten. Der-
      halve is onderscheid gemaakt in een tweetal gebiedsgerichte strategieën:
      1. De strategie: beschermen;
      2. De strategie: ruimte voor een nadere afweging.

      De beoogde ontwikkeling valt onder laatst genoemde strategie. Bij het afwegen van de
      inpassing van nieuwe ontwikkelingen en initiatieven spelen de volgende aspecten bij
      deze strategie een rol:
       Gewenste ontwikkeling: De keuze voor wat wenselijke ontwikkelingen zijn wordt
          ingegeven op basis van de gewenste economische en sociaal-culturele en ruimtelijke
          dynamiek. Het al dan niet wenselijk zijn van een ontwikkeling wordt veelal ingege-
          ven door beleidskeuzes;
       Locatiekeuze: De locatiekeuze is sterk van invloed op het effect dat een ontwikke-
          ling heeft op de omgevingskwaliteit. Als de verschillende omgevingskwaliteiten op
          een goede manier geanalyseerd worden dan werken ze sturend op de locatiekeuze.
          De mate van sturing zal per locatie verschillend uitpakken vanwege de verschillen in
          omgevingskwaliteit;
       Vormgeving: Nieuwe ontwikkelingen dienen de omgevingskwaliteiten te benutten.
          Door de vormgeving van de bebouwde én de onbebouwde omgeving van de nieuwe
          ontwikkeling wordt hier invulling aan gegeven;
       Bijdrage versterking omgevingskwaliteiten: Uitgangspunt is dat in een aantal situa-
          ties van nieuwe projecten of initiatieven een directe bijdrage geleverd moet worden
          aan het versterken van de omgevingskwaliteiten;




                                            12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 591 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 592 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




               Wettelijke eisen: In ieder geval dient een ontwikkeling of initiatief te voldoen aan
                alle (sectorale) wettelijke vereisten.

           Bevolkingsgroei
           Met betrekking tot voorliggend plan wordt ingegaan op wonen en de woonomgeving.
           Het bieden van voldoende ruimte voor wonen vormt het uitgangspunt van het provincia-
           le woonbeleid. Bundeling, zorgvuldig ruimtegebruik en het realiseren van kwaliteit en
           diversiteit staan daarbij centraal.

           Met betrekking tot zorgvuldig ruimtegebruik is bepaald dat om voldoende aandacht te
           genereren voor het bestaand bebouwd gebied, de gemeenten de taakstelling hebben
           om in hun gemeentelijke woningbouwplanningen 50% van de woningbouwproductie
           binnen de grens van het bestaand gebouwd gebied te realiseren middels inbreiding. Het
           gaat hierbij om de bruto woningbouwproductie, dus het totale aantal gebouwde wonin-
           gen zonder aftrek van de gesloopte woningen. Deze doelstelling wordt getoetst op ge-
           meentelijke schaal. Het onderscheid tussen inbreiding en uitbreiding wordt bepaald aan
           de hand van de, in overleg met gemeenten, vastgestelde grenzen bestaand bebouwd
           gebied. Door te sturen op inbreiding wordt het bestaand bebouwd gebied beter benut
           waardoor zorgvuldig gebruik van de ruimte wordt ondersteund.

           Provinciale Ruimtelijke Verordening Zeeland
           Een nieuw instrument (30 juni 2010) is de provinciale ruimtelijke verordening (PRV) dat
           in de plaats komt van de goedkeuring van bestemmingsplannen. Met de verordening
           maakt de Provincie vooraf duidelijk welke onderdelen van het provinciale beleid (de
           provinciale belangen, zoals die in het Omgevingsplan zijn beschreven) bindende bete-
           kenis hebben voor gemeentelijke plannen. Duidelijkheid vooraf in plaats van toetsing
           achteraf.

           In de Provinciale Ruimtelijke Verordening Zeeland (PRV) gaat artikel 2.17 over woning-
           bouw en wordt onder andere het volgende vermeld:
           1. De toelichting bij een bestemmingsplan waarin woningen worden toegelaten bevat
               een beschrijving waarin aannemelijk wordt gemaakt dat het plan of project bijdraagt
               aan doelstellingen van zorgvuldig ruimtegebruik, bundeling en de zorg voor kwets-
               bare groepen. Daartoe wordt de in bijlage 4 van de PRV onder 1 en 2 bedoelde in-
               formatie verstrekt. Het bepaalde in de eerste volzin is niet van toepassing op be-
               stemmingsplannen die in werking zijn getreden vóór het tijdstip van inwerkingtre-
               ding van deze verordening.
           2. In een bestemmingsplan worden geen nieuwe woningen toegelaten anders dan in of
               aansluitend aan het bestaand bebouwd gebied.


3.3        Gemeentelijk beleid

           Woonvisie Sluis (september 2004)
           De Woonvisie dient onder meer als kader voor de woningbouwprogrammering op een
           aantal nog te ontwikkelen woningbouwlocaties. Daarnaast moet de visie inzicht geven in
           de samenhang van verschillende facetten van het volkshuisvestingsbeleid in de ge-
           meente voor de periode 2004-2010 met een doorkijk naar 2015. Gezien de ambities
           van de gemeente Sluis, de problemen waar de gemeente mee wordt geconfronteerd




                                                              13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 592 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 593 ======================================================================

<pre>                                     Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




(werkgelegenheid, de terugloop in het inwonertal/het aantal huishoudens, het wegvallen
van het draagvlak van voorzieningen, leefbaarheidsprojecten) maar vooral ook de kan-
sen/potenties die er nog in het verschiet liggen op het gebied van recreatie en toerisme,
zorg en wonen, wordt ingezet op selectieve groei en zorgvuldig beheer van de woning-
voorraad.

De insteek is om met gedifferentieerde nieuwbouw van woningen in te spelen op de
vraag van de woonconsumenten die momenteel in de gemeente wonen (en daarmee
vertrek van inwoners naar elders te voorkomen), en om nieuwe inwoners van buiten de
regio aan te trekken. Deze beleidsopgave is in de woonvisie als volgt uitwerkt:
1. Inzetten op een uitbreiding van de woningvoorraad met circa 1.300 woningen in de
    periode 2005-2015.
    Met deze doelstelling zou het inwonertal in genoemde periode met 2.600 tot 3.200
    inwoners toenemen. De nieuwbouw moet de negatieve spiraal van ontgroening,
    vergrijzing en het uitblijven van bevolkingsgroei doorbreken en de leefbaarheid van
    het gebied vergroten.
2. Versterking vestigingsklimaat (boven)lokale vraag door sterke impuls recreatie en
    zorg.
    Wanneer met het aantrekken van een bovenlokale vraag wordt ingezet op bijvoor-
    beeld vitale ouderen, alsmede gezinnen met kinderen, dan zal het voorzieningen-
    aanbod voor deze groepen op het gebied van recreatie, cultuur en dergelijke moe-
    ten worden uitgebreid en bovendien een kwaliteitsslag moeten ondergaan. De inge-
    zette valorisering van een aantal kernen zal moeten worden voortgezet om zo de
    aantrekkelijkheid en identiteit van deze kernen verder te versterken.
3. Ruimtelijke ontwikkelingsrichtingen relateren aan kwaliteiten van kernen.
    Bij de verdere uitbreiding van de woningvoorraad zal nadrukkelijker naar de aanwe-
    zige potenties van de gebieden moeten worden gekeken. De geconstateerde lokale /
    regionale vraag moet vooral in kernen als Oostburg en Breskens en de overige drie
    grotere kernen geëffectueerd worden, gezien de mogelijkheden en de vraag die daar
    ligt.
4. Differentiatie woningbouw moet aansluiten bij lokale en bovenlokale vraag in relatie
    tot gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichtingen.
    Relevant voor een goede afzet van de nieuw te bouwen woningen is, dat de ver-
    schillende woningbouwprogramma's aansluiten bij de woningvraag die beantwoord
    moet worden en tevens recht doet aan de eigenschappen van de planlocaties.
5. Aanpassingen bestaande woningvoorraad.
    Onlosmakelijk verbonden aan de nieuwbouwplannen is de noodzaak tot herstructu-
    rering van de bestaande woningvoorraad. Om dreigende leegstand aan de onder-
    kant van de woningmarkt te voorkomen, moet tegelijkertijd de aanpassing van de
    bestaande woningvoorraad (door sloop en/of herstructurering) worden opgepakt.
    Ook dient een duidelijk beleid te worden gevoerd ten aanzien van tweede woningen.

Welstandsnota 2008
In de Woningwet is vastgelegd dat bouwaanvragen moeten worden getoetst aan redelij-
ke eisen van welstand. Daarbij schrijft de wet voor dat met betrekking tot het wel-
standstoezicht een zo concreet en objectief mogelijk toetsingskader aan wordt geboden,
zodat de aanvrager reeds vooraf inzicht heeft in de wijze waarop de welstandstoetsing




                                      14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 593 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 594 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




           plaatsvindt en aan welke welstandscriteria zijn/ haar bouwplan zal worden getoetst. Dit
           toetsingskader wordt gevormd door de zogenaamde welstandsnota.

           In verband met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
           (Wabo) is het toezicht en de toetsing door welstand geregeld in de Wabo.

           Het doel van het welstandsbeleid is om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de
           dagelijkse leefomgeving, de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de gemeente Sluis.
           De gemeenteraad heeft op 24 april 2008 de gewijzigde Welstandsnota vastgesteld. De
           nadruk van het welstandstoezicht ligt op het behoud van het beeld van de karakteristie-
           ke kernen en invalswegen.

           De Nieuwstraat (tot Ridderstraat) is aangemerkt als een gebieden die valt binnen wel-
           standsniveau ‘historisch’. Het gedeelte van de Nieuwstraat ter hoogte van nr. 79 is aan-
           gemerkt als ‘nieuwbouw’. Steekwoorden voor de beoordeling van bouwplannen zijn:
           behoud en stimulering. Tot slot heeft de gemeenteraad voor het aangrenzende villapark
           Groenevelt naast het bestemmingsplan ook een beeldkwaliteitsplan vastgesteld op 21
           december 2006. Dit beeldkwaliteitsplan vormt het welstandsbeleid voor deze wijk. In
           zijn algemeenheid zijn de beeldkwaliteitseisen voor deze wijk als volgt: Een landelijk
           opgezette woonwijk in neo-romantische stijl waarbij de beeldkenmerken zijn ontleend
           aan de Engelse cottagestijl. Het uiterlijk van de beoogde ontwikkeling sluit aan op de
           eisen uit het beeldkwaliteitsplan, zie bijlage 1.




            Figuur 6: Uitsnede plankaart




                                                              15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 594 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 595 ======================================================================

<pre>                                           Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




      Bestemmingsplan ‘Woonpark Groenevelt’
      Het vigerende bestemmingsplan is ‘Woonpark Groenevelt’ (vastgesteld door de ge-
      meenteraad van Sluis d.d. 23 november 2006. De gronden zijn bestemd tot ‘Woondoel-
      einden’, ‘Tuinen’ en ‘Erven’. Het pand is daarbij aangemerkt als ‘Karakteristieke of cul-
      tuurhistorische waardevolle bebouwing’. Het realiseren van de nieuwe woning op de
      beoogde locatie is in strijd met het bestemmingsplan. Aangezien er tevens geen afwij-
      kings- of wijzigingsmogelijkheden zijn opgenomen in het bestemmingsplan, dient om de
      ontwikkeling mogelijk te maken het bestemmingsplan herzien te worden op dit perceel.
      Een uitsnede van de plankaart van het vigerende bestemmingsplan is in figuur 6 weer-
      gegeven.

      De woning aan Nieuwstraat 79 te Sluis heeft in het bestemmingsplan ‘Woonpark Groe-
      nevelt’ de aanduiding ‘karakteristieke of cultuurhistorische waardevolle bebouwing’ ge-
      kregen. Deze waarde is gestoeld op een onderzoek van de Stichting Dorp, Stad & Land
      wat ingesteld is om een gemeentelijke monumentenlijst op te stellen. De gemeente
      Sluis heeft deze monumentenlijst echter nog niet vastgesteld. De eventuele monumen-
      tale waarde is derhalve niet juridisch vastgelegd. Uit de inventarisatie van de Stichting
      Dorp, Stad & Land blijkt dat de woning een waardevol object is. Vooruitlopend op het
      vastleggen van de monumentenlijst is de woning als voorgenomen monument opgeno-
      men en heeft daarom de aanduiding ‘karakteristieke of cultuurhistorische waardevolle
      bebouwing’ gekregen.


3.4   Toetsing beleidskaders

      Het Rijk zet in op bundelingsbeleid, locatiebeleid, een goede balans tussen rode en
      groen/blauwe functies, milieuwetgeving en veiligheid. Ook bij de provincie staat bunde-
      ling, zorgvuldig ruimtegebruik en het realiseren van kwaliteit en diversiteit centraal. De
      bouw van de woning vindt plaats in bestaand bebouwd gebied, zodat zorgvuldig gebruik
      van de ruimte wordt ondersteund. De gemeente Sluis heeft in haar woningbouwbeleid
      staan dat om dreigende leegstand te voorkomen tegelijkertijd de aanpassing van de
      bestaande woningvoorraad (door sloop en/of herstructurering) moet worden opgepakt.

      De voorgenomen monumentale status van het pand aan de Nieuwstraat 79 is niet juri-
      disch verankerd in een gemeentelijke monumentenlijst. Derhalve is het mogelijk af te
      wijken van de bestaande bestemmingsplanregeling die vooruitlopend op de vaststelling
      van een dergelijke lijst is opgesteld. Daarbij is het vanuit een ruimtelijke overweging
      wenselijk dat de nieuw te bouwen woning aansluit bij het woonpark Groenevelt. Door de
      sloop en bouw van de woning aan de Nieuwstraat 79 vindt er een stedenbouwkundige
      afronding plaats van het woonpark Groenevelt. De nieuwe woning zal dan ook ruimtelijk
      worden ingepast binnen de bestaande structuur van het woonpark Groenevelt.

      De ontwikkeling aan de Nieuwstraat 79 betreft de sloop en nieuwbouw van één woning.
      Derhalve kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling binnen de beleidskaders van
      zowel het rijk, de provincie als de gemeente past.




                                             16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 595 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 596 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




4          KWALITEIT VAN DE LEEFOMGEVING



4.1        Geluidhinder


           Wegverkeerslawaai
           Sinds 1 januari 2007 geldt de nieuwe Wet geluidhinder (Wgh). Ingevolge artikel 74 Wgh
           zijn in principe alle wegen gezoneerd. Uitzondering op deze regel zijn wegen waarvoor
           een maximum snelheid van 30 km per uur geldt en woonerven. Voor gezoneerde wegen
           geldt een grenswaarde van 48 dB. Deze waarde wordt berekend op basis van Lden. Als
           een geluidzone geheel of gedeeltelijk binnen het plangebied valt, moet bij de voorberei-
           ding van een bestemmingsplan akoestisch onderzoek worden verricht naar de geluids-
           belasting op nieuwe woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen die
           geluidszone (artikel 77 Wgh). Dit heeft echter slechts betrekking op nieuwe ontwikke-
           lingen die binnen 10 jaar worden voorzien.

           De ontwikkeling betreft de sloop en nieuwbouw van een woning waardoor de woning in
           de lijn van de woningen behorend bij het woonpark Groenevelt komt de liggen. Dit be-
           tekent dat de woning verder van de Nieuwstraat af komt te liggen. De geluidsbelasting
           zal met de bouw van het nieuwe huis dan ook afnemen. Derhalve wordt akoestisch on-
           derzoek niet noodzakelijk geacht. Daarbij dient bij het nieuwe huis de (wettelijke) bin-
           nenwaarde van 33 dB gehaald te worden.


4.2        Milieuhinder

           Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en gevoelige bestemmingen
           (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag moge-
           lijk gehouden worden. Zonering is met name van toepassing bij nieuwbouw van wonin-
           gen en andere gevoelige functies in de directe omgeving van een bedrijf en bij vestiging
           van een nieuw bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen.

           Er treedt geen veranderende situatie op. De woning wordt vervangen door een woning
           op dezelfde locatie. Milieuhinder vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde
           ontwikkeling.


4.3        Bodem

           Op grond artikel 8, lid 2, sub c van de Woningwet mag niet worden gebouwd op een
           zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezond-
           heid van de gebruikers of het milieu.

           Door het onderzoeksbureau ‘Grond-, Gewas- en Milieulaboratorium ‘Zeeuws Vlaanderen’
           B.V. is op 8 juni 2011 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van het
           onderzoek kan worden geconcludeerd dat ter plaatse van het plangebied in de zwak
           koolashoudende bovengrond licht verhoogde concentraties kwik, lood en PAK zijn aan-




                                                              17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 596 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 597 ======================================================================

<pre>                                           Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




      getroffen. IN de matig puinhoudende bovengrond, de zintuiglijke schone bovengrond en
      in de ondergrond zijn geen verhoogde concentraties aangetoond. Het grondwater bevat
      eveneens geen verhoogde concentraties.

      Op basis van de voorliggende resultaten worden vervolgonderzoek en/of nader te ne-
      men maatregelen niet noodzakelijk geacht, er zijn in de huidige situatie en met betrek-
      king tot de toekomstige activiteiten geen risico’s voor de volksgezondheid en het milieu
      aanwezig.

      Het aspect bodem vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.


4.4   Archeologie

      In Europees verband is het zogenaamde ‘Verdrag van Malta’ tot stand gekomen. Uit-
      gangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden.
      Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het
      ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin mee-
      wegen in de besluitvorming. Hiertoe wordt, naast de in ontwikkeling zijnde regelgeving
      en beleid, een economische factor toegevoegd. De kosten voor het zorgvuldig omgaan
      met het bodemarchief, dus de kosten voor inventarisatie, (voor)onderzoeken, bodem-
      onderzoek en documentatie, worden door de initiatiefnemer betaald.

      In navolging op het verdrag is het provinciale beleid gericht op het bevorderen dat ar-
      cheologisch onderzoek een vast onderdeel wordt van de planvoorbereiding van ingrepen
      in en om de bodem. Plannen worden getoetst aan het belang van het behoud van het
      archeologisch erfgoed. Verder dienen de consequenties voor het archeologisch bodem-
      archief te worden nagegaan.

      Met behulp van de Archeologische Monumentenkaart (AMK) en de Indicatieve Kaart Ar-
      cheologische Waarden (IKAW) kan worden nagegaan of de gronden binnen het plange-
      bied archeologisch van betekenis zijn. Op de AMK zijn alle bekende archeologische ter-
      reinen (monumenten) aangegeven. De IKAW geeft de verwachtingswaarde op archeolo-
      gische waarden aan.

      Raadpleging van de AMK wijst erop dat in en om het plangebied geen bekende archeo-
      logische terreinen (monumenten) liggen, en raadpleging van de IKAW leert dat het
      plangebied is gelegen in een gebied met lage archeologische verwachtingswaarde.
      Daarom is er geen archeologisch verkennend onderzoek noodzakelijk. In figuur 7 zijn de
      AMK en IKAW kaart weergegeven.

      Ondanks dat er geen archeologisch onderzoek hoeft te worden gedaan is altijd een kans
      aanwezig dat archeologische resten worden aangetroffen tijdens de werkzaamheden.
      Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht ex artikel 53 van de Mo-
      numentenwet 1988.




                                            18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 597 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 598 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




            Figuur 7: Ligging plangebied op AMK en IKAW-kaart.



4.5        Water

           Water en ruimtelijke ordening hebben met elkaar te maken. Enerzijds is water één van
           de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen
           aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik onge-
           wenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden
           is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte water-
           kwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen. Per 1 november 2003 is door een wijziging
           van het Besluit op de ruimtelijke ordening (BRO) een watertoets in ruimtelijke plannen
           verplicht geworden. Thans in de waterparagraaf juridisch vastgelegd in de Wet ruimte-
           lijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In deze paragraaf wordt
           beschreven op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten
           wordt omgegaan.

           Watersysteem

           Grondwatersysteem
           Het watersysteem in het plangebied is van het type ‘Groot zoet’. In principe is grondwa-
           teronttrekking mogelijk, afhankelijk van de functietoekenning van de gebieden.

           Oppervlaktewatersysteem
           Het plangebied maakt onderdeel uit van de afwateringseenheid Cadzand.




                                                              19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 598 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 599 ======================================================================

<pre>                                      Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




Waterbeleid en toegekende waterhuishoudkundige functies

Waterbeleid 21e eeuw (Rijksbeleid)
In het afgelopen decennium heeft Nederland meerdere keren te kampen gehad met
wateroverlast. Dit heeft geresulteerd in een omslag in het waterbeleid en het denken
over water. Het rijk, de provincies, de waterschappen en de gemeenten zijn onder meer
overeengekomen dat:
 het water zoveel mogelijk moet worden vastgehouden daarna moet worden gebor-
   gen en daarna pas afgevoerd mag worden;
 voor ruimtelijke plannen een zogenaamde watertoets uitgevoerd dient te worden,
   hierin dienen de keuzes ten aanzien van waterhuishoudkundige aspecten gemoti-
   veerd beschreven te worden.

Deelstroomgebiedsvisie
De deelstroomgebiedsvisie is een gezamenlijk product van de waterschappen, gemeen-
ten en de provincie als trekker. Hierin spelen ‘ruimte voor water’ en ‘water als ordenend
principe’ een belangrijke rol. De visie richt zich primair op het voorkomen van water-
overlast door overstroming door veel neerslag in een korte tijd. Hieruit volgen richtlij-
nen voor de ruimtelijke inrichting van het gebied om wateroverlast tegen te gaan en
een aantal mogelijke technische maatregelen welke kunnen worden ingezet. De maat-
regelen kunnen worden ingedeeld in de voorkeursvolgorde van ‘vasthouden - bergen -
afvoeren’. De doelstelling van deze maatregelen is een afvoer te krijgen die niet groter
is dan de landbouwkundige afvoer.

Omgevingsplan Zeeland 2006-2012
In het kader van de kwaliteit van de woonomgeving wordt in het Omgevingsplan onder
meer gestreefd naar het voorkomen van wateroverlast. Eén van de middelen hiervoor is
de waterkansenkaart. De kaart geeft aan waar functies vanuit het watersysteem/beheer
optimaal bediend kunnen worden (kleine risico’s voor wateroverlast en vochttekort) en
het waterbeheer in beginsel tegen de laagste kosten kan worden uitgevoerd. De locatie
ligt in een gebied dat zeer geschikt is voor stedelijke uitbreiding. In het plangebied zijn
ruime mogelijkheden voor infiltratie. Er is sprake van weinig zettingsgevoeligheid in het
plangebied. Het plangebied is geen aandachtsgebied voor waterhuishouding.

Met het water mee II; waterbeheerplan 2010-2015
Het waterschap richt zich op het in stand houden en versterken van gezonde en veer-
krachtige watersystemen. Het oppervlaktewater wordt niet los gezien van het grondwa-
ter. Ruimtelijke plannen moeten daartoe getoetst worden op de gevolgen voor de wa-
terhuishouding.

Overleg waterbeheerder
In overleg met het Waterschap Scheldestromen is aan de hand van het ‘Overzicht van
indicatieve ontwerprichtlijnen en toetsingscriteria’ uit de ‘Handreiking Watertoets’ een
advies voor het plangebied gegeven.




                                       20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 599 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 600 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




           Thema                 Waterdoelstelling                         Toetsing

           Veiligheid/           Waarborgen veiligheidsniveau en           Het plangebied ligt niet in of nabij primaire waterke-
           Waterkering           daarvoor benodigde ruimte                 ringen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen over
                                                                           water. Het aspect veiligheid is derhalve niet aan de
                                                                           orde.

           Wateroverlast         Voldoende ruimte voor vasthouden/         Geadviseerd wordt om op vergelijkbare hoogte van de
           (vanuit oppervlak-    bergen/afvoeren van water. Vergro-        omliggende bebouwing (en enigszins boven het straat-
           tewater)              ten van de veerkracht van het wa-         peil) te bouwen. Het verhard oppervlak neemt met
                                 tersysteem                                niet of nauwelijks toe. Het betreft de sloop en bouw
                                                                           van 1 woning. Het huidige verhard oppervlak is ca.
                                                                           400 m2 en het verhard oppervlak in de toekomstige
                                                                           situatie betreft ca. 450 m2. Daarom is er geen nood-
                                                                           zaak aan maatregelen.

           Watervoorziening/-    Het voorzien van de bestaande functie     De watervoorziening is niet in het geding.
           aanvoer               van water van de juiste kwaliteit en de
                                 juiste hoeveelheid op het juiste mo-
                                 ment. Het tegengaan van nadelige
                                 effecten van veranderingen in ruimte-
                                 gebruik op de behoefte aan water.

           Volksgezondheid       Minimaliseren risico water gerelateerde   Er is geen sprake van de aanleg van (extra) open
                                 ziekten en plagen; Voorkomen van          water.
                                 verdrinkingsgevaar/-risico’s via o.a.
                                 de daarvoor benodigde ruimte

           Riolering/RWZI        Afkoppelen van (schone) verharde          Het vuilwater van het bestaande pand is aangesloten
                                 oppervlakken i.v.m. reductie hydrau-      op een eigen pompgemaaltje en loost op het riole-
                                 lische belasting RWZI; rekening           ringsstelsel van de Nieuwstraat. De nieuwbouw wordt
                                 houden met (ook eventuele fil-            aangesloten op het gescheiden stelsel van woonpark
                                 ter)ruimte daarvoor                       Groenevelt.

           Bodemdaling           Voorkómen van maatregelen die             Het peilregiem van het plangebied is afgestemd op
                                 (extra) maaiveldsdalingen met name        bebouwd gebied. Er zullen geen veranderingen in het
                                 in zettingsgevoelige gebieden kun-        peilregiem plaatsvinden die voor bodemdaling zorgen.
                                 nen veroorzaken

           Grondwater            Tegengaan/Verhelpen van grondwa-          De grondwaterstand hoeft niet te worden aangepast.
           Overlast              teroverlast

           Oppervlakte           Behoud/Realisatie van goede water-        Geen gebruik zal worden gemaakt van uitloogbare
           waterkwaliteit        kwaliteit voor mens en natuur             materialen. De beoogde uitbreiding heeft geen negatie-
                                                                           ve invloed op de oppervlaktewaterkwaliteit.

           Grondwater            Behoud en realisatie van goede water-     Er wordt geen water de grond ingebracht en daarom
           Kwaliteit             kwaliteit voor mens en natuur             heeft de beoogde ontwikkeling geen nadelige gevolgen
                                                                           voor de grondwaterkwaliteit.

           Verdroging            Bescherming karakteristieke grondwa-      Er is geen sprake van het onttrekken van grondwater of
                                 terafhankelijke ecologische waarden       het specifiek infiltreren van grondwater met als doel het
                                                                           later weer op te pompen in het plangebied, dus verdro-
                                                                           ging is hier niet aan de orde.

           Natte Natuur          Ontwikkeling & bescherming van een        Er bevindt zich geen natte natuur in of nabij het plan-
                                 rijke, gevarieerde en natuurlijk karak-   gebied. Wel ligt de locatie in een kwetsbaar gebied en
                                 teristieke aquatische natuur              in de bufferzone van een natuurgebied.




                                                              21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 600 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 601 ======================================================================

<pre>                                                   Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




      Onder-               Oppervlaktewater dient adequaat on-    Grenzend aan het plangebied is een sloot aanwezig.
      houd(mogelijkheid)   derhouden te worden.                   De inrichting van deze sloot blijft onveranderd.
      waterlopen

      Waterschapswegen     Binnen het plangebied komen            Er liggen geen waterschapswegen binnen het plange-
                           wel/geen waterschapswegen voor         bied.



4.6   Flora en fauna

      Op basis van de Vogel- en Habitatrichtlijn, de Flora- en Faunawet en de Natuurbe-
      schermingswet is het van belang bij de ruimtelijke planvorming vooraf te onderzoeken
      of en welke dier -en plantensoorten er voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en
      wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de gevonden soorten.

      De projectlocatie ligt op meer dan 5 kilometer afstand van beschermingszones van ge-
      bieden in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn en Natuurbeschermingswet. Verder
      ligt het plangebied op ca. 100 meter afstand van gebieden die deel uitmaken van de
      provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Ingevolge het provinciale beleid (Provinciale
      Ruimtelijke Verordening) dient binnen een afstand van 100 meter vanaf het natuurge-
      bied een afweging plaats te vinden. De afstand is hier dermate groot dat een afweging
      niet noodzakelijk is.

      Het plangebied betreft gronden welk in gebruik voor woondoeleinden en tuin. De nieuwe
      woning zal op vrijwel dezelfde plaats worden teruggebouwd. De gevolgen voor de na-
      tuurwaarden zijn dan ook minimaal te noemen en daardoor verwaarloosbaar. Een nader
      onderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Het aspect flora en fauna vormt dan ook geen
      belemmering voor de beoogde ontwikkeling.


4.7   Externe veiligheid

      Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van degenen die niet bij de risico-
      volle activiteit zelf zijn betrokken, maar als gevolg van die activiteit wel risico’s kunnen
      lopen, zoals bijvoorbeeld omwonenden. Bij ruimtelijke plannen dient aandacht te wor-
      den besteed aan de vraag of er risicovolle activiteiten in en/of nabij het plangebied
      aanwezig zijn c.q. komen en zo ja, of er sprake is van een toelaatbaar risico. Risicovolle
      activiteiten zijn:
       het opslaan, gebruiken en/of produceren van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);
       het vervoer van gevaarlijke stoffen over auto-, spoor- en waterwegen of door buis-
          leidingen (transportroutes).

      Als de afstand tot een risicovolle activiteit maar groot genoeg is, is er sprake van 100%
      veiligheid. Maar deze afstand kan kilometers groot zijn. Nederland is te klein om deze
      afstanden te hanteren. Daarom is gekozen voor het hanteren van een basisbescher-
      mingsniveau. Dit wordt geconcretiseerd door toepassing van grens- en richtwaarden
      voor plaatsgebonden risico (PR) en oriëntatiewaarden voor groepsrisico (GR). Het PR is
      de kans per jaar dat een persoon die permanent en onbeschermd op een plaats aanwe-
      zig is, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het PR wordt weer-
      gegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een transportroute. Ook
      buiten de PR-contouren bestaat nog een invloedsgebied waarbinnen groepen personen




                                                    22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 601 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 602 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




           slachtoffer kunnen worden van een ongeval. Daarom moet ook het GR worden onder-
           zocht. Het GR geeft de kans per jaar aan dat in één keer een groep mensen van mini-
           maal een bepaalde omvang die zich in de omgeving van een risicovolle activiteit be-
           vindt, dodelijk door een ongeval met gevaarlijke stoffen worden getroffen. De hoogte
           van het GR is niet ruimtelijk weer te geven, wel het invloedsgebied waarover het GR
           wordt berekend.

           Inrichtingen
           Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking ge-
           treden. Dit besluit moet individuele en groepen burgers een basisbeschermingsniveau
           garanderen tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen bij een inrichting. Op basis van
           het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor
           kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten1. Beide liggen
           op een niveau van 10-6 per jaar. Dat wil zeggen een kans van één op de miljoen per
           jaar dat een persoon die permanent en onbeschermd op een plaats aanwezig is, als
           rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen overlijdt.

           Het Bevi legt daarnaast een verantwoordingsplicht voor een gemeente of provincie op
           voor het groepsrisico (indien dit risico verandert). Het groepsrisico moet verantwoord
           worden voor het gebied waarbinnen zich de gevolgen van een incident met gevaarlijke
           stoffen voordoen. Dit is de zogenaamde 1%-letaliteitsgrens; de afstand vanaf de in-
           richting waarop nog slechts 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving overlijdt
           bij een ongeval bij een inrichting. Bij de verantwoording moet de gemeente of provincie
           onder andere de zelfredzaamheid van de bevolking en de mogelijkheden voor hulpver-
           lening meewegen. Zij moet hierover advies vragen bij de regionale brandweer. In
           Zeeland wordt aan deze adviseurstaak invulling gegeven door de Veiligheidsregio
           Zeeland.

           Op basis van de provinciale risicokaart ligt het plangebied niet binnen risicocontouren
           van inrichtingen. Risicovolle inrichtingen vormen derhalve geen belemmering voor de
           beoogde ontwikkeling.

           Transportroutes
           In de ‘Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen’, gepubliceerd in augustus
           2004 door enkele ministeries, zijn risiconormen voor vervoerssituaties beschreven. Qua
           methodiek sluit de circulaire aan op het Bevi (het hanteren van plaatsgebonden risico
           en groepsrisico). Er lopen langs het plangebied geen verkeersroutes voor het vervoer
           van gevaarlijke stoffen (bron: Risicokaart, website provincie Zeeland). Op basis van de
           provinciale risicokaart zijn ook geen risicovolle buisleidingen in het plangebied aanwe-
           zig. Transportroutes vormen derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.



           1
               Grenswaarden moeten in acht worden genomen, van richtwaarden kan enkel om zwaarwegende redenen worden
           afgeweken.
           Voorbeelden van kwetsbare objecten zijn woningen (enkele uitzonderingen daargelaten), gebouwen bestemd voor het
           verblijf van kwetsbare groepen en gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte
           van de dag aanwezig zijn.
           Voorbeelden van beperkt kwetsbare objecten zijn sport- en kampeerterreinen, sporthallen, zwembaden en speeltuinen,
                                                                                         2
           kantoorgebouwen en hotels met een brutovloeroppervlak van minder dan 1.500 m .




                                                              23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 602 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 603 ======================================================================

<pre>                                           Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




4.8    Overige kabels en leidingen

       In paragraaf 4.7 is ingegaan op (grote) planologische relevante buisleidingen. Bij de
       bouwwerkzaamheden zal rekening worden gehouden met eventueel overige aanwezige
       kabels en leidingen.


4.9    Luchtkwaliteit

       Op 15 november 2007 is een nieuw wettelijk stelsel voor luchtkwaliteitseisen van kracht
       geworden. Eén van de elementen daarvan is dat projecten die ‘niet in betekenende ma-
       te bijdragen’ aan de concentraties, niet meer afzonderlijk getoetst hoeven te worden
       aan de grenswaarden voor de buitenlucht. De beoogde ontwikkeling betreft de ver-
       vaning van een woning. Hierbij kan de ‘regeling niet in betekenende mate bijdragen’
       worden toegepast. Deze Ministeriële Regeling, verder aan te duiden als de Regeling
       NIBM, geeft voor een aantal categorieën van projecten een (getalsmatige) invulling aan
       de NIBM-grens. Het gaat ondermeer om woningbouw- en kantoorprojecten en enkele
       soorten van inrichtingen (bijv. emplacementen, kassen en andere landbouwinrichtin-
       gen). Bijlage 3A en 3B van de Regeling NIBM geven aan, in welke gevallen een nieuwe
       woningbouwlocatie in ieder geval NIBM is:

       3% criterium (vanaf inwerkingtreding NSL):
        1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;
        3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersver-
          deling (voorschrift 3A.2).

       De beoogde ontwikkeling betreft de vervanging van één woning. Derhalve is de beoogde
       ontwikkeling kleiner dan de realisatie van 1500 woningen bij minimaal 1 ontsluitings-
       weg. De beoogde ontwikkeling valt derhalve onder het 3% criterium waardoor het aan-
       gemerkt kan worden als zijnde NIBM. Dit betekent dat het aspect luchtkwaliteit geen
       belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.


4.10   Molenbiotoop

       In de omgeving van een molen kunnen mogelijk hoogtebeperkingen aan de orde zijn
       voor obstakels. Het gebied waarbinnen dergelijke hoogtebeperkingen gelden, wordt mo-
       lenbiotoop of molenbeschermingszone genoemd. In relatie tot molen De Brak aan de
       Nieuwstraat moet rekening worden gehouden met de molenbiotoop. Voor het behoud
       van de molen is het immers van belang dat deze kan blijven functioneren. Een zoveel
       mogelijk onbelemmerde windtoetreding is daarvoor nodig. Afhankelijk van het molenty-
       pe en van de omgeving waarin de molen is gelegen, kan de molenbeschermingszone
       een groot gebied bestrijken (vele honderden meters).

       Aan de Nieuwstraat 26a is molen De Brak gelegen. Vanuit het provinciale beleid geldt
       een molenbiotoop tot 400 meter. Het plangebied is buiten deze 400 meter zone gelegen
       en bovendien betreft het vervangende nieuwbouw waarbij de nieuw te bouwen woning
       lager wordt dan het huidige gebouw. De molenbiotoop vormt derhalve geen belemme-
       ring voor de beoogde ontwikkeling.




                                            24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 603 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 604 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




5          JURIDISCHE ASPECTEN


5.1        Planvorm

           Het bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ kan gekarakteriseerd worden als een zoge-
           naamd ontwikkelingsplan en vormt de juridische regeling voor de sloop en nieuwbouw
           van een woning aan de Nieuwstraat 79 te Sluis. Eén en ander heeft geresulteerd in een
           planopzet met een beperkt aantal bestemmingen, een eenvoudig kaartbeeld en een uni-
           forme opzet van de bouwregels.

           Het juridische gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit een geometrische plaats-
           bepaling van het plangebied en van de daarin aangewezen bestemmingen (kaart) met
           regels. Bij ieder plan hoort een toelichting, maar dit onderdeel heeft als zodanig geen
           rechtskracht. De plankaart van ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ bestaat uit één kaartblad.

           De regels zijn opgebouwd uit vier hoofdstukken: inleidende regels, bestemmingsregels,
           algemene regels en overgangs- en slotregels. In paragraaf 5.2 wordt de inhoud nader
           toegelicht. Bij het opstellen van de regels en de kaart is uitgegaan van de richtlijnen
           ‘standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 10 april 2008)’.


5.2        Toelichting op de bestemmingen

           1.        INLEIDENDE REGELS

           Begrippen (artikel 1)
           In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de
           toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de
           betreffende woorden toegekende betekenis.

           Wijze van meten (artikel 2)
           In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in
           acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

           2.        BESTEMMINGSREGELS

           Groen (artikel 3)
           Een ongeveer 4 meter brede strook op het woonperceel (aan de Nieuwstraat) is be-
           stemd tot ‘Groen’. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen en voorzieningen
           ten behoeve van afvalinzameling en van de waterhuishouding mogelijk.

           Tuin (artikel 4)
           De tuin behorende bij de woning aan de Nieuwstraat 79 te Sluis is bestemd tot tuin.
           Hierin mogen alleen bouwwerken geen gebouwen worden opgericht. Hieraan zijn hoog-
           tebepalingen gekoppeld.




                                                              25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 604 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 605 ======================================================================

<pre>                                        Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




Wonen (artikel 5)
De gronden waarop de beoogde woning wordt gebouwd is bestemd tot ‘Wonen’. Binnen
deze bestemming zijn de volgende bouwwerken toegestaan: hoofdgebouwen (de wo-
ning), aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Door
middel van een bouwaanduiding is aangegeven dat ter plaatse enkel het woningtype
vrijstaand is toegestaan. Hieraan zijn bouwregels verbonden.
Ten aanzien van het hoofdgebouw zijn onder meer bepalingen opgenomen betreffende
de goot- en de totale bouwhoogte en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. Ten
aanzien van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde
zijn onder meer regels opgenomen betreffende de goot- en de totale bouwhoogte.

Er is tot slot een afwijkingsbevoegdheid voor beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan
huis opgenomen.

3.     ALGEMENE REGELS

Anti-dubbeltelregel (artikel 6)
Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die
al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet
nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 7)
In artikel 7 is geregeld dat bestaande afstanden en andere maten zoals deze op de da-
tum van inwerkingtreding van het plan zijn van toepassing blijven in afwijking van wat
er in de vigerende regels staat.

Algemene gebruiksregels (artikel 8)
Binnen dit artikel is het verboden gebruik van de gronden geregeld. Hiervan kan afge-
weken worden bij omgevingsvergunning indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot
een beperking van het meest doelmatige gebruik dat niet door dringende redenen wordt
gerechtvaardigd.

Algemene afwijkingsregels (artikel 9)
In artikel 9 is een aantal algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze afwijkingen bij
omgevingsvergunning betreffen het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut, het
overschrijden van bebouwingsgrenzen, beperkte verschuivingen van de bestemmings-
grenzen én het oprichten van masten en antennes tot een bepaalde bouwhoogte.

Algemene wijzigingsbevoegdheid (artikel 10)
In artikel 10 zijn algemene wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het college van
burgemeester en wethouders om het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut, het
overschrijden van bebouwingsgrenzen, beperkte verschuivingen van de bestemmings-
grenzen én het oprichten van masten en antennes tot een bepaalde bouwhoogte moge-
lijk te maken.

4.     OVERGANGS- EN SLOTREGELS

Overgangsrecht (artikel 11)
Artikel 11 betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gron-
den en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit
rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend




                                         26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 605 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 606 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




           gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast
           zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat af-
           wijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht
           verkrijgt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel
           worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet
           worden vergroot. Daarvan mag eenmalig afgeweken worden bij omgevingsvergunning
           tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van
           toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende be-
           stemmingsplan.

           Slotregel (artikel 12)
           De regels kunnen worden aangehaald onder de naam: regels van het bestemmingsplan
           ‘Nieuwstraat 79 Sluis’.




                                                              27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 606 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 607 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




 28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 607 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 608 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




6          ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID


6.1        Economische uitvoerbaarheid

           In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Cen-
           trale doelstelling van de deze afdeling is om in de situatie van particuliere grondexploi-
           tatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de verster-
           king van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is
           bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een
           bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Bro is vastgelegd wat onder een bouwplan
           wordt verstaan. De bouw van een of meerdere hoofdgebouwen is in het betreffende
           artikel van het Bro opgenomen.

           Een exploitatieplan dient tegelijkertijd met een bestemmingsplan te worden vastgesteld.
           In de Wro is tevens opgenomen, dat kan worden afgeweken van de verplichting tot het
           opstellen van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie
           over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is. Dit is het geval
           indien de gemeente en de initiatiefnemer en/of de ontwikkelende partij een privaatrech-
           telijke overeenkomst hebben gesloten over de verdeling van kosten bij de grondexploi-
           tatie.

           De beoogde ontwikkeling op de locatie aan de Nieuwstraat 79 te Sluis is een initiatief
           van een private partij. De gronden ter plaatse van de ontwikkelingslocatie zijn in het
           bezit van de initiatiefnemer. Bij de onderhavige ontwikkeling is een anterieure overeen-
           komst tussen gemeente en de initiatiefnemer ofwel de ontwikkelende partij gesloten.
           Een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk.

           Conform artikel 3.1.6 f van het Besluit ruimtelijke ordening heeft een onderzoek plaats-
           gevonden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. De gronden zijn reeds in
           het bezit van de initiatiefnemer. Voorts zal de initiatiefnemer de beoogde ontwikkeling
           uit eigen middelen betalen. Er is gebleken dat de ontwikkeling economisch haalbaar is.




                                                              29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 608 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 609 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




 30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 609 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 610 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




7          MAATSCHAPPELIJKE TOETSING EN OVERLEG


7.1        Inspraak

           Het voorontwerp van het bestemmingsplan heeft gedurende enkele weken op het ge-
           meentesecretariaat ter inzage gelegen, waarbij informatie kon worden ingewonnen.
           Eventuele op- en aanmerkingen konden schriftelijk aan burgemeester en wethouders
           kenbaar worden gemaakt. Tijdens de inspraakperiode is één inspraakreactie binnenge-
           komen.

           In onderstaande tekst wordt een samenvatting van de inspraakreactie weergegeven:

           Inspraakreactie Vereniging van Huiseigenaren Park Groenevelt
           -   Reactie
               Zowel in het bestemmingsplan “Woonpark Groenevelt” als in het voorontwerpbe-
               stemmingsplan “Nieuwstraat 79 Sluis” staat dat de maximum snelheid van de
               Nieuwstraat verlaagd wordt naar 30 km/uur. U geeft aan dat tot op heden de verla-
               ging van de maximumsnelheid nooit gerealiseerd is. Door het ontbreken van een
               ononderbroken geluidsbarrière langs de Nieuwstraat/Aernoudtsweg en toenemend
               autoverkeer is er thans sprake van geluidshinder voor een aantal woningen in
               woonpark Groenevelt. In de periode tussen de sloop van de woning Nieuwstraat 79
               tot de nieuwbouw zal de geluidsoverlast nog groter zijn, omdat een natuurlijke ge-
               luidswal tijdelijk verdwijnt. Ook de toekomstige nieuwe situatie is een verslechtering
               vergeleken met de huidige situatie, er ontstaat een nieuw geluidslek door de ruimte
               tussen de te realiseren nieuwbouw en de bestaande bebouwing op het perceel
               Nieuwstraat 79. De in het plan beloofde verbetering van de kwaliteit van de leefom-
               geving zal in de praktijk leiden tot een behoorlijke verslechtering van de leefomge-
               ving. U draagt twee oplossingen aan om de bestaande geluidsoverlast te beperken,
               het verlagen van de maximumsnelheid 30 km/uur met bijbehorende maatregelen en
               de aanleg van een geluidswal.

           -    Antwoord
                Het bestemmingsplan “Nieuwstraat 79 Sluis” voorziet uitsluitend in de planologische
                regeling van het beoogde bouwplan op het perceel Nieuwstraat 79 te Sluis. Er is
                geen reden aan te nemen dat het wegverkeerslawaai van de Nieuwstraat ten op-
                zichte van woonpark Groenevelt toeneemt door realisatie van de voorgenomen ont-
                wikkeling. Immers, zowel het vigerende als het nieuwe bestemmingsplan biedt een
                bouwmogelijkheid voor een woning.
                Mogelijk bestaande geluidsproblemen in woonpark Groenevelt hebben geen relatie
                met de voorgenomen ontwikkeling. Derhalve dient daar in het kader van bestem-
                mingsplan “Nieuwstraat 79 Sluis” niet op ingegaan te worden.
                In de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan is voor het aspect geluid ge-
                constateerd dat akoestisch onderzoek niet vereist is. Een maximumsnelheid van 50
                km/uur of een verlaging naar 30 km/uur van de Nieuwstraat is in onderhavige situa-
                tie niet van invloed op het al dan niet uitvoeren van een akoestisch onderzoek. Re-




                                                              31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 610 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 611 ======================================================================

<pre>                                             Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Toelichting, 22 maart 2012




          den dat wij akoestisch onderzoek niet noodzakelijk achten, is dat de afstand van de
          nieuwe woning tot de Nieuwstraat groter is dan in de bestaande situatie. De ge-
          luidsbelasting op de gevel van de beoogde woning is dus kleiner. Volledigheidshalve
          zullen wij de verlaging van de maximumsnelheid van de Nieuwstraat niet meer op-
          nemen in de toelichting. Op dit punt wijzigen wij de toelichting.


7.2   Overleg

      Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3.1.1 van het Bro dient bij de voorbereiding
      van een bestemmingsplan, waar nodig, overleg gepleegd te worden met besturen van
      gemeenten, met Rijks- en Provinciale diensten etc. Voor dit plan is overleg gepleegd
      met:

         VROM-Inspectie;
         Provincie Zeeland;
         Waterschap Scheldestromen.

      De provincie Zeeland heeft een vooroverlegreactie ingediend. Deze reactie is in onder-
      staande tekst samengevat en beantwoord.

      Vooroverlegreactie Provincie Zeeland
      -   Reactie
          De voormalige pastorie is één van de laatste restanten van de verschillende kost‐
          scholen die voor Franse kinderen in Sluis werden gebouwd. Door mee te werken
          aan vervangende nieuwbouw is er geen reden voor het in stand houden van de
          voormalige pastorie en wordt sloop in feite bevorderd. Indien uit bouwkundige
          rapporten blijkt dat het pand inderdaad, zoals in de toelichting staat, in een dusda‐
          nig slechte conditie verkeert dat renovatie niet meer mogelijk is, is sloop te volgen.
          Is dit niet het geval dan is het advies om geen medewerking te verlenen aan ver‐
          vangende nieuwbouw.

      -   Antwoord
          Bij onderhavig plan dienen verschillende aspecten afgewogen te worden. Enerzijds
          betreuren wij het net als u dat deze woning verloren gaat. Anderzijds hebben wij
          geconstateerd dat de woning op dit moment in een slechte conditie verkeert. Door
          achterstallig onderhoud en problemen met het grondwaterpeil is de staat van de
          woning erg achteruit gegaan (optrekkend vocht, verzakking met zetscheuren et ce‐
          tera). Gelet daarop hebben wij besloten om medewerking te verlenen aan de be‐
          stemmingsplanwijziging voor vervangende nieuwbouw. Bovendien is er, zoals u
          ook constateert, geen juridische grondslag om een omgevingsvergunning voor de
          activiteit slopen voor de woning te weigeren. Gezien bovenstaande zijn wij niet
          voornemens om ons besluit, uit oogpunt van behoud van de woning, te herover‐
          wegen.




                                              32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 611 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 612 ======================================================================

<pre>GEMEENTE SLUIS


Bestemmingsplan

‘Nieuwstraat 79 Sluis’




Bijlagenboek
</pre>

====================================================================== Einde pagina 612 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 613 ======================================================================

<pre>     gemeente      Sluis
           titel   Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’
projectnummer      GS4015
         datum     26 januari 2012
         status    definitief

  Voorontwerp      12 september 2011
      ontwerp      7 december 2011
   vaststelling    22 maart 2012
</pre>

====================================================================== Einde pagina 613 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 614 ======================================================================

<pre>BIJLAGENBOEK
behorende bij het bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ in de gemeente Sluis.



INHOUD

1. Beeldkwaliteitsplan woonpark Groenevelt d.d. 21 december 2006;

2. Bodemonderzoek.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 614 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 615 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 615 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 616 ======================================================================

<pre>                                             BIJLAGE 1

Beeldkwaliteitsplan woonpark Groenevelt d.d. 21 december 2006
</pre>

====================================================================== Einde pagina 616 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 617 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 617 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 618 ======================================================================

<pre>   SLUIS
   PARK GROENEVELT
   Eisen van beeldkwaliteit (voor nieuw te bouwen woningen)
   December 2006
   Openbaar domein

   De openbare weg wordt omzoomd met rijen knotwilgen en de privatieve tuinen worden door
   haagbeuk afgescheiden met de weg.

   Woningen

 Het woonpark Groenevelt is architectonisch landelijk opgezet en wordt in neo-romantische stijl
 ontwikkeld. De traditionele neo-romantische beeldkenmerken van de woningen zijn ontleend
 aan de Engelse-cottagestijl. Het architecturaal voorkomen in al zijn onderdelen (zowel van
 gevels, inkom, garage, uitbouwen, schrijnwerk, …) dient te getuigen van kwaliteit zowel in
 vormgeving en duurzaamheid als in materiaalgebruik. Er moet sprake zijn van diversiteit van de
 woningen in uitwerking en detaillering.




   De volgende materialen zijn verboden: plastic- en                                butylproducten,        betonplaten
   afscheidingen, prefab betonnen afdekplaten, en dergelijke.

   De gevelopbouw en de gevelgeleding, de bedaking, de aard, de toepassing en de kleur van
   de gevelmaterialen, de dakbedekking, de schrijnwerken, de beglazing en de
   buitenschilderingen moeten in harmonie zijn met de aanpalende woningen en het
   straatbeeld. In de opbouw van het gevelvlak zal de verticale geleding primeren. Dit betekent
   dat gevelopeningen alleen verticaal mogen worden uitgevoerd.

   Geleding in gevels en daken
   De geleding in gevels en daken moet refereren aan de bestaande woningen. Concreet
   betekent dit dat de plattegrond van een woning niet puur rechthoekig is. Door aanbouwen,
   uitbouwen, kleine sprongen, ingangspartijen, rookkanalen en dergelijke wordt de
   rechtlijnigheid doorbroken. In de gevels manifesteert zich dat in gevelstukken van een of
   meer bouwlagen hoog en het bijna niet voorkomen van goten in één lijn op dezelfde hoogte.
   Ook een torenachtige bouwmassa is mogelijk. Er is derhalve bijna altijd sprake van een
   hoofddak en één of meerdere nevendaken. Dit kan zijn een lager dak, een dwarsdak, een
   tussendak en een dak dat opgetild is.

ARCAS CVBA -NATIËNLAAN 75A - 8300 KNOKKE-HEIST - TEL +32(0)50 620 300 FAX +32 (0)50 620 400 - WWW.ARCAS.BE - INFO@ARCAS.BE
</pre>

====================================================================== Einde pagina 618 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 619 ======================================================================

<pre>   Muren

   Alle zichtbaar blijvende gevels alsmede de schoorstenen dienen te worden afgewerkt in
   traditionele baksteen met een handvorm gebakken gevelsteen, vol te voegen en daarna
   afgeborsteld gelijk met het voorvlak van de steen.
   Andere materialen (hout en natuursteen) kunnen toegepast worden in ondergeschikt belang,
   zoals pleisterwerk (stucco), vakwerk of houten beplanking
   Blauwe hardsteen is toegelaten voor het bordes en de sierlijsten voor de voordeur of inkom.
   Baksteenmuren dienen niet meer dan twee verschillende soorten baksteen of
   metselwerkverband te bevatten. Elk muuroppervlak dient niet meer dan drie verschillende
   materialen te bevatten.

   Gevels kunnen wit geschilderd worden. Wit kaleien is eveneens toegelaten (kaleien betekent
   dat er cementspecie over de steen wordt gesmeerd waarbij de structuur van de steen en de
   voeg minder goed zichtbaar worden). De plint kan ook wit of zwart geschilderd worden
   opgeschilderd blijven.

   Daken

   De daken dienen hellend en van symmetrische opzet te zijn en nemen de traditionele vorm
   aan van driehoekige topgevels, schilddaken of wolfsdaken.
   Dakkapellen zullen de traditionele vorm aannemen van topgevels, Zeeuwsche gevels,
   schilddaken of sleepdaken.
   Dakvlakramen en ventilatiepijpen mogen niet zichtbaar zijn aan de voorgevelzijde van een
   gebouw.




   De dakbedekking dient te bestaan uit enkele of dubbele gesloten stormpannen, Vlaamse
   pannen, tegelpannen. De dakpannen dienen een natuurlijke kleikleur te hebben binnen de
   kleurschakering van oranjerood naar roodbruin. Per eigendom dient er éénzelfde kleur
   gebruikt te worden voor de dakpannen.

   De dakhelling van het hoofddak dient minimaal 45° e n maximaal 60° te bedragen t.o.v. het
   horizontale vlak. De helling van het dak kan verminderen vanaf het knikpunt dat op circa ¼
   of 1/6 van de dakrand ligt. De helling van een ondergeschikt dak dient een minimale
   hellingshoek te hebben van 25° t.o.v. van het horiz ontale vlak.


ARCAS CVBA -NATIËNLAAN 75A - 8300 KNOKKE-HEIST - TEL +32(0)50 620 300 FAX +32 (0)50 620 400 - WWW.ARCAS.BE - INFO@ARCAS.BE
</pre>

====================================================================== Einde pagina 619 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 620 ======================================================================

<pre>   Alle woningen hebben een schoorsteen voor een open haard boven een hoogte van 3.00m.
   De schoorstenen moeten worden voorzien van een passende afdekkap.

   Openingen

   Ramen, portalen, erkers en alle andere openingen in de voorgevels dienen rechthoekig en
   vertikaal van verhouding te zijn. Ramen en deuren dienen te bestaan uit hout te schilderen.

   Ramen kunnen van luiken worden voorzien die effectief dienen gesloten te kunnen worden
   en die overeenstemmen met de afmeting van de opening. Rolluiken zijn niet toegelaten.
   Ramen en deuren met glas dienen te worden uitgerust met (op het glas aangebrachte)
   houten geschilderde roeden die vierkant of vertikaal van verhouding zijn.

   Garagepoorten in de voorgevels dienen te worden bekleed met houten planken te
   schilderen.

   Raamdorpels dienen te worden uitgevoerd in natuursteen of in dubbele rij gebakken boomse
   tegels zoals in veel van de bestaande woningen zijn toegepast.




   Elementen

   De dakgoten en regenafvoeren zijn uitgevoerd in koper of zink.
   Palen en kolommen van portalen, erkers, balustrades en balken dienen te worden
   uitgevoerd in hout. Indien deze constructieonderdelen ongeschilderd worden toegepast
   betreft het massief hout (eiken of tropisch hardhout). In geschilderde toestand kan het een
   houten omkleding zijn.
   Metalen kolommen, balkons balustrades, balken zijn niet toegestaan in de voorgeveldelen.
   Luifels dienen te worden opgebouwd uit rechthoekig houten frames, de zijkanten dienen
   open te blijven.

   Uithangborden zijn alleen toegelaten indien er een locatie voor een vrij beroep aanwezig is in
   het gebouw. Uithangborden dienen te worden gemaakt uit smeedijzer of hout. Lichtgevende
   reclames (lichtbakken) en neon verlichting zijn verboden. Wel mogen de uithangborden
   verlicht worden door middel van een spot, zoals ook bomen of andere elementen in een tuin
   verlicht mogen worden. Een uithangbord mag een maximale grootte hebben van 0,25 m²,
   zodat het element ondergeschikt blijft.

ARCAS CVBA -NATIËNLAAN 75A - 8300 KNOKKE-HEIST - TEL +32(0)50 620 300 FAX +32 (0)50 620 400 - WWW.ARCAS.BE - INFO@ARCAS.BE
</pre>

====================================================================== Einde pagina 620 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 621 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 621 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 622 ======================================================================

<pre>BIJLAGE 2

Bodemonderzoek
</pre>

====================================================================== Einde pagina 622 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 623 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 623 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 624 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 624 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 625 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 625 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 626 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 626 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 627 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 627 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 628 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 628 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 629 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 629 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 630 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 630 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 631 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 631 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 632 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 632 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 633 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 633 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 634 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 634 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 635 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 635 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 636 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 636 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 637 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 637 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 638 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 638 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 639 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 639 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 640 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 640 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 641 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 641 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 642 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 642 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 643 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 643 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 644 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 644 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 645 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 645 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 646 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 646 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 647 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 647 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 648 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 648 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 649 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 649 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 650 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 650 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 651 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 651 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 652 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 652 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 653 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 653 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 654 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 654 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 655 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 655 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 656 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 656 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 657 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 657 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 658 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 658 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 659 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 659 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 660 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 660 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 661 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 661 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 662 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 662 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 663 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 663 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 664 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 664 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 665 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 665 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 666 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 666 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 667 ======================================================================

<pre>REGELS
</pre>

====================================================================== Einde pagina 667 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 668 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012
</pre>

====================================================================== Einde pagina 668 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 669 ======================================================================

<pre>                                Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




REGELS
behorende bij het bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ van de gemeente Sluis.

INHOUD

HOOFDSTUK 1      INLEIDENDE REGELS                                                               3
Artikel 1        Begrippen                                                                       3
Artikel 2        Wijze van meten                                                                 6

HOOFDSTUK 2      BESTEMMINGSREGELS                                                            7
Artikel 3        Groen                                                                        7
Artikel 4        Tuin                                                                         8
Artikel 5        Wonen                                                                       10

HOOFDSTUK 3      ALGEMENE REGELS                                                             13
Artikel 6        Anti-dubbeltelregel                                                         13
Artikel 7        Algemene bouwregels                                                         14
Artikel 8        Algemene gebruiksregels                                                     15
Artikel 9        Algemene afwijkingsregels                                                   16
Artikel 10       Algemene wijzigingsregels                                                   17

HOOFDSTUK 4      OVERGANGS- EN SLOTREGELS                                                    19
Artikel 11       Overgangsrecht                                                              19
Artikel 12       Slotregel                                                                   21




                                     1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 669 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 670 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                                     2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 670 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 671 ======================================================================

<pre>                                 Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                   HOOFDSTUK 1

                                 INLEIDENDE REGELS


                                           Artikel 1

                                       Begrippen



In deze regels wordt verstaan onder:

1.    plan: het bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ van de gemeente Sluis;

2.    bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-
      bestand NL.IMRO.1714.bpnst11_VG01 met de bijbehorende regels;

3.    kaart: de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand
      NL.IMRO.1714.bpnst11_VG01;

4.    aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn
      aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het
      gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

5.    aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

6.    aan-huis-gebonden beroep: het beroepsmatig verlenen van diensten op
      administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of een daarmee naar aard
      gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van een beroep op medisch,
      paramedisch of therapeutisch gebied, welke door hun beperkte omvang in een
      gedeelte van een woning en de daarbij behorende bebouwing worden uitgeoefend;

7.    aan- of uitbouw: een uit de gevel springend, in architectonisch opzicht
      ondergeschikt deel van een hoofdgebouw dat door haar indeling en inrichting is
      bestemd hoofdzakelijk te worden gebruikt ten behoeve van het hoofdgebouw;

8.    Awb: de Algemene wet bestuursrecht, zoals die luidde ten tijde van de
      inwerkingtreding van dit plan;

9.    bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

10.   bebouwingspercentage: een op de kaart of in de regels aangeduid percentage,
      dat de grootte van het deel van een maatvoeringsvlak aangeeft dat maximaal mag
      worden bebouwd;

11.   bestaand: aanwezig ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan;

12.   bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak;




                                       3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 671 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 672 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




         13.   bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

         14.   bijgebouw: een aan het hoofdgebouw gebouwd of daarvan vrijstaand gebouw dat
               ten dienste staat van het hoofdgebouw en door zijn ligging, functie, constructie of
               afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

         15.   bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of
               veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

         16.   bouwgrens: de grens van een bouwvlak;

         17.   bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een
               zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

         18.   bouwperceelsgrens: de grens van een bouwperceel;

         19.   bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar
               ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde,
               zijn toegelaten;

         20.   bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander
               materiaal die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of
               indirect steun vindt in of op de grond;

         21.   erf: al dan niet bebouwd bouwperceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is
               gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van
               het gebruik van dat hoofdgebouw;

         22.   gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of
               gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

         23.   hoofdgebouw: een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of
               afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te
               merken;

         24.   kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten: het in een woning door
               de bewoner op een beroepsmatig wijze uitoefenen van activiteiten anders dan een
               aan-huis-gebonden beroep en/het op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van
               activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunninglicht op grond van het
               Inrichten- en vergunningenbeluit milieubeheer geldt en die door de beperkte
               omvang in een gedeelte van een woning worden uitgeoefend, waarbij de
               woonfunctie als primaire functie behouden en herkenbaar blijft;

         25.   maatvoeringsvlak: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden
               zijn aangeduid, waar een bepaalde maatvoering geldt;

         26.   nutsvoorzieningen: voorzieningen ten behoeve van openbaar nut;




                                                     4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 672 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 673 ======================================================================

<pre>                                Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




27.   overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten
      dak;

28.   peil:
       de kruin van de weg indien de afstand tussen het bouwwerk en de kant van de
          weg minder dan 5 meter bedraagt;
       bij ligging in het water: het gemiddelde zomerpeil van het aangrenzende
          water;
       in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte
          bouwterrein;

29. samenhangend straat- en bebouwingsbeeld:
     een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
     een goede hoogte-/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling;
     een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die
       ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
     de cultuurhistorische samenhang van de omgeving;

30.   tuin-/erfafscheiding: bouwwerk geen gebouw zijnde, ter afbakening van
      eigendommen;

31.   vrijstaand: een gebouw zonder gemeenschappelijke wand met een ander
      gebouw;

32.   Wabo: de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zoals die luidde ten tijde
      van de inwerkingtreding van dit plan;

33.   Wed: de Wet op de economische delicten, zoals die luidde ten tijde van de
      inwerkingtreding van dit plan;

34.   weg: weg als bedoeld in artikel 1, lid 1, sub b, van de Wegenverkeerswet 1994,
      zoals die luidde ten tijde inwerkingtreding van dit plan;

35.   Wabo: de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zoals die luidde ten tijde
      van de inwerkingtreding van dit plan

36.   woning: een gebouw, dat dient voor de huisvesting van personen;

37.   Wro: de Wet ruimtelijke ordening,         zoals   die   luidde   ten   tijde   van   de
      inwerkingtreding van dit plan.




                                     5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 673 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 674 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                                         Artikel 2

                                                 Wijze van meten



         Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten:

         1. afstanden van bouwwerken onderling, alsmede afstanden van bouwwerken tot de
            bouwperceelsgrens worden daar gemeten, waar deze afstanden het kleinst zijn;

         2. de afstand van een gebouw tot de zijdelingse bouwperceelsgrens: vanaf het
            dichtst bij de bouwperceelsgrens gelegen punt van het gebouw en haaks op de
            bouwperceelsgrens;

         3. de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van
            een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van
            ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar aard
            daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

         4. de breedte en diepte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken
            en/of tot het hart van de scheidingsmuren, met dien verstande, dat wanneer de
            betreffende gevelvlakken niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde
            wordt genomen van de kleinste en de grootste maat;

         5. de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

         6. de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de
            goot, c.q. druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

         7. de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer,
            de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de
            buitenzijde van daken en dakkapellen;

         8. de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of
            het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde
            niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

         9. het bebouwde oppervlak: van een bouwperceel, of een ander terrein wordt
            bepaald door de oppervlakten van alle op een terrein gelegen gebouwen bij elkaar
            op te tellen, tenzij in de regels anders is bepaald;

         10. het bewoonbaar vloeroppervlak: binnen de afgewerkte omtrekwanden (in
             voorkomende gevallen binnen de balustrade) onder aftrek van de in de ruimte
             inspringende onderdelen van het gebouw als schoorsteenstoelen, kanalen en
             kasten, maar zonder aftrek van plinten en vast meubilair als aanrechten en
             verwarmingslichamen; vloeroppervlak waarboven minder dan 1,5 meter hoogte
             aanwezig is, wordt hierbij buiten beschouwing gelaten




                                                     6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 674 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 675 ======================================================================

<pre>                                        Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                          HOOFDSTUK 2

                                       BESTEMMINGSREGELS


                                                 Artikel 3

                                                 Groen



3.1     Bestemmingsomschrijving

3.1.1   Bestemming
        De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

        a. beplantingen, water, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de
           waterhuishouding     in   het    plangebied,   zoals    waterinfiltratie          en     -
           transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins;

        b. bij deze doeleinden behorende voorzieningen, speelvoorzieningen, voet- en
           fietspaden, bermen en bermsloten, nutsvoorzieningen en voorzieningen ten
           behoeve van afvalinzameling;

3.1.2   Toelaatbare bebouwing
        Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de kaart aangegeven
        aanduidingen, uitsluitend ten dienste van de in lid 3.1.1 genoemde bestemming worden
        gebouwd:

        a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.


3.2     Bouwregels

3.2.1   Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
        Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met inachtneming van de
        volgende regels:

        a. de oppervlakte van een nutsvoorziening mag niet meer bedragen dan 15 m2;

        b. de bouwhoogte van de onder a bedoelde gebouwen mag ten hoogste 3 m bedragen.




                                             7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 675 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 676 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                                         Artikel 4

                                                          Tuin



4.1      Bestemmingsomschrijving

4.1.1    Bestemming
         De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

          a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

4.1.2    Toelaatbare bebouwing
         Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de kaart aangegeven
         aanduidingen, uitsluitend ten dienste van de in lid 4.1.1 genoemde bestemming worden
         gebouwd:

         b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.


4.2      Bouwregels

4.2.1    Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
         Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met inachtneming van de
         volgende regels:

         a. de    bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal:
            -      antennes:                                       5 meter;
            -      speeltoestellen:                                3 meter;
            -      openbare nutsvoorzieningen:                     3,5 meter;
            -      lichtmasten en overige masten:                  10 meter;
            -      pergola’s en overkappingen                      2,75 meter;
            -      muren en terreinafscheidingen voor de voorgevel
                  van een hoofdgebouw                              1 meter;
              -    overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde:       2 meter.


4.3      Afwijken van de bouwregels

4.3.1    Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van
         het bepaalde in:

          a. lid 4.2.2, sub a tot een hoogte van maximaal 10 meter.

4.3.2    De in lid 4.3.1 genoemde afwijking bij omgevingsvergunning kan slechts worden
         verleend, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

         1. de samenhang in het straat- en bebouwingsbeeld;
         2. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.




                                                     8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 676 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 677 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




     9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 677 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 678 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                                       Artikel 5

                                                       Wonen



5.1      Bestemmingsomschrijving

5.1.1    Bestemming
         De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

         a. de huisvesting van personen en in samenhangen daarmee voor aan-huis-gebonden
            beroepen;

         b. tuinen, erven, paden, verhardingen, parkeervoorzieningen en andere voorzieningen
            ten dienste van de bestemming.

5.1.2    Toelaatbare bebouwing
         Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de kaart aangegeven
         aanduidingen, uitsluitend ten dienste van de in lid 5.1.1 bedoelde bestemming worden
         gebouwd:

         a. hoofdgebouwen;

         b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;

         c.   bouwwerken, geen gebouwen zijnde.


5.2      Bouwregels

5.2.1    Hoofdgebouwen
         Met betrekking tot het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

         a. de hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak
            worden opgericht;

         b. ter plaatse van de bouwvlakken met de aanduiding ‘vrijstaand’: mogen uitsluitend
            vrijstaande hoofdgebouwen worden gebouwd;

         c.   de afstand tussen de hoofdgebouwen en de zijdelingse bouwperceelsgrens zal
              minimaal bedragen binnen de bouwvlakken met de aanduiding ‘vrijstaand’ 3 meter;

         d. de goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen bedraagt maximaal de op de kaart
            aangegeven maat;

         e. de onderlinge afstand van niet-aaneengebouwde           gebouwen   op     hetzelfde
            bouwperceel dient ten minste 1 meter te bedragen;

         f.   het bouwperceel mag maximaal 35% worden bebouwd met gebouwen en
              overkappingen.




                                                     10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 678 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 679 ======================================================================

<pre>                                        Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




        g. ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ mogen niet meer
           hoofdgebouwen worden gebouwd dan het aangegeven aantal.

5.2.2   Aan- en uitbouwen en bijgebouwen
        Bij hoofdgebouwen mogen aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd met
        inachtneming van de volgende regels:

        a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het op de kaart
           aangegeven bouwvlak worden opgericht;

        b. de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag maximaal 3 meter en de
           bouwhoogte maximaal 7 meter bedragen.

5.2.3   Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
        Bij hoofdgebouwen mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met
        inachtneming van de volgende regels:

        a. de   bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal:
           -     antennes:                                       5 meter;
           -     speeltoestellen:                                3 meter;
           -     lichtmasten en overige masten:                  10 meter;
           -     pergola’s en overkappingen                      2,75 meter;
           -     muren en terreinafscheidingen voor de voorgevel
                van een hoofdgebouw                              1 meter;
           -     overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde:       2 meter.


5.3     Afwijken van de gebruiksregels

5.3.1   Afwijkingen bij omgevingsvergunning m.b.t. de uitoefening van beroepsmatige en/of
        bedrijfsmatige activiteiten
        Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van
        het bepaalde in lid 5.1.1:

        a. voor de uitoefening van kleinschalige beroepsmatig en/of bedrijfsmatig activiteiten
           in een woning en/of bij de woning behorende bijgebouwen, met inachtneming van
           de volgende regels:
           1. de woonfunctie dient in overwegende mate behouden en herkenbaar te blijven;
           2. het vloeroppervlak in gebruik voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten
               mag ten hoogste 25m² van het vloeroppervlak van hoofdgebouwen en de
               daarbij behorende aan- en uitbouwen bedragen;
           3. het beroep of de activiteit dient door de bewoner te worden uitgeoefend;
           4. het gebruik mag geen zodanige verkeersaantrekkende werking hebben dat deze
               kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het
               verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
           5. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop die
               verband houdt met de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten;




                                             11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 679 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 680 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




              6. er kan niet bij omgevingsvergunning worden afgeweken voor het uitoefenen van
                 bedrijvigheid die onder de werking van de Wet milieubeheer valt;
              7. er kan alleen bij omgevingsvergunning worden afgeweken indien daarvoor geen
                 onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven
                 gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.




                                                     12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 680 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 681 ======================================================================

<pre>                                Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                  HOOFDSTUK 3

                                ALGEMENE REGELS


                                       Artikel 6

                               Anti-dubbeltelregel



Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan
waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling
van latere bouwplannen buiten beschouwing.




                                     13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 681 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 682 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                                       Artikel 7

                                             Algemene bouwregels



7.2      Bestaande afstanden en andere maten

7.1.1    Indien afstanden op de datum van de inwerkingtreding van dit plan meer dan wel
         minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is toegestaan, mogen de bestaande
         afstanden als maximaal respectievelijk minimaal toelaatbaar worden aangenomen.

7.1.2    In die gevallen dat hoogten, inhoud, aantal en/of oppervlakten van bestaande
         bouwwerken op de dag van de inwerkingtreding van dit plan meer of minder bedragen
         dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen de bestaande maten en
         hoeveelheden als maximaal respectievelijk minimaal worden aangehouden.




                                                     14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 682 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 683 ======================================================================

<pre>                                        Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                               Artikel 8

                                    Algemene gebruiksregels



8.1     Verboden gebruik

8.1.1   Tot het verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c Wabo wordt in ieder
        geval gerekend:

        a. Het gebruiken of te doen of laten gebruiken van bouwwerken, geen gebouwen
           zijnde en gronden op een wijze of tot een doel strijdig met de in dit plan aan de
           grond gegeven bestemming.


8.2     Afwijking


8.2.1   Burgemeester en wethouders wijken bij omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid
        8.1.1:

        a. indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest
           doelmatige gebruik dat niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.




                                             15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 683 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 684 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                                       Artikel 9

                                          Algemene afwijkingsregels



9.1      Afwijkingsbevoegdheid


9.1.1    Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van de
         regels in dit plan voor:

         a. het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en bouwwerken, geen
            gebouwen zijnde, van geringe afmetingen ten dienste van het openbaar nut met een
            oppervlakte van maximaal 15 m² en een bouwhoogte van maximaal 3,5 meter;

         b. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 15 %;

         c.   het overschrijden van de naar de weg gekeerde bebouwingsgrens door:
              -   erkers, balkons en bordessen tot maximaal 1 meter;
              -   ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal
                  6 m² en de bouwhoogte maximaal 3,25 meter zal bedragen;

         d. geringe afwijkingen, die in het belang zijn van een ruimtelijk of technisch beter
            verantwoorde plaatsing van bouwwerken of die noodzakelijk zijn in verband met de
            werkelijke toestand van het terrein. Hierbij zijn verschuivingen van de
            bebouwingsgrens met maximaal 3 meter toelaatbaar;

         e. het oprichten van antennes en masten tot een bouwhoogte van 15 meter.

9.1.2    Een afwijking bij omgevingsvergunning wordt uitsluitend verleend indien:

         a. de samenhang in het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast;

         b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet
            onevenredig worden aangetast;

         c.   dit niet leidt tot wijziging van de op de kaart aangegeven bestemming.




                                                     16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 684 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 685 ======================================================================

<pre>                                        Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                              Artikel 10

                                    Algemene wijzigingsregels



10.1   Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het
       bepaalde in de Wro, de regels te wijzigen voor:


       a. het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van geringe
          afmetingen ten dienste van het openbaar nut met een oppervlakte van maximaal 15
          m² en een bouwhoogte van maximaal 3,5 meter;

       b. het overschrijden van de naar de weg gekeerde bouwgrens, zomede van de ten
          opzichte van de zijdelingse bouwperceelsgrens bepaalde minimumafstand door:
          -   erkers, balkons en bordessen tot maximaal 1 meter;
          -   ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal
              6 m² en de bouwhoogte maximaal 3,25 meter zal bedragen;

       c.   geringe afwijkingen, die in het belang zijn van een ruimtelijk of technisch beter
            verantwoorde plaatsing van bouwwerken of die noodzakelijk zijn in verband met de
            werkelijke toestand van het terrein. Hierbij zijn verschuivingen van de
            bestemmingsgrens met maximaal 3 meter toelaatbaar.

       Deze regels zijn van toepassing voor het overschrijden van grenzen voor zover deze
       leiden tot wijziging van bestemmingen.




                                             17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 685 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 686 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                                     18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 686 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 687 ======================================================================

<pre>                                         Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                           HOOFDSTUK 4

                                    OVERGANGS- EN SLOTREGELS


                                               Artikel 11

                                          Overgangsrecht



11.1   Overgangsrecht bouwwerken:

       a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan
          aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een
          omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze
          afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
            1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
            2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd
                 of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het
                 bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is
                 teniet gegaan.

       b. Burgemeester en wethouders kunnen éénmalig in afwijking van lid 11.1, sub a een
          omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een
          bouwwerk als bedoeld in lid 11.1, sub a met maximaal 10%;

       c.   Lid 11.1, sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het
            tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en
            in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling
            van dat plan.


11.2   Overgangsrecht gebruik:

       a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van
          inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden
          voortgezet;

       b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 11.2,
          sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig
          gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt
          verkleind;

       c.   Indien het gebruik, bedoeld in lid 11.2, sub a, na de inwerkingtreding van het plan
            voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit
            gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;

       d. Lid 11.2, sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het
          voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen
          van dat plan.




                                              19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 687 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 688 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                                     20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 688 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 689 ======================================================================

<pre>                                Bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’ – Regels, 22 maart 2012




                                      Artikel 12

                                      Slotregel



Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan ‘Nieuwstraat 79 Sluis’.




                                     21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 689 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 690 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 690 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 691 ======================================================================

<pre>     75A


                                                                                  17




                                                                                       15




                                                                                                                                                              BESTEMMINGSPLAN ’NIEUWSTRAAT 79 SLUIS’
                                                                                                 13
                                                                  5

                                                          3

                                              1


                                                                                                      11

                                                              Voogdt
                                                                   str                                                                                        VASTGESTELD BIJ RAADSBESLUIT VAN 22 MAART 2012
           Ni




                                                              2
            euw




                                                                      4
                                                                          6
                                                                              8
                                                                                                                                                                                              DE VOORZITTER,
                st
                 raat




                                              Gr


                                                                                                                                                                                              DE GRIFFIER,
                                               oen




                                 W
                                                  eve




                                 [vrij]
                                                     lt




                                              T
                            79
                                     6

                            T        10
                                                                                                           Plangebied
52                      G
                                          1                                                                                Plangebiedgrens


                                                                                                           Bestemmingen

                                                                                                                           Groen
                                                                                                                       G


                                                                                                                           Tuin
                                                                                                                       T
                                                                                            50
                                                                                                      52

                                                                                                                           Wonen
                                                                                                                       W

                                                                                                           Bouwvlak

                                                                                                                           bouwvlak


                                                                                                           Bouwaanduidingen

                                                                                                              [vrij]       vrijstaand
                                                                                                                                                                                                     GEMEENTE SLUIS
                                                                                                           Maatvoeringaanduidingen

                                                                                                                                                                                                     BESTEMMINGSPLAN
                                                                                                                           maatvoeringsvlak
                                                                                                                                                                                                     ’NIEUWSTRAAT 79 SLUIS’



                                                                                                               A
                                                                                                                                                                                                     GS4015                               1 van 1
                                                                                                                           maximale goot- en bouwhoogte (m)
                                                                                                               B
                                                                                                                                                                                                                                          12-09-2011

                                                                                                                                                                                                     1 : 1000                             07-12-2011
                                                                                                               E           maximum aantal wooneenheden
                                                                                                                                                                                                     60 x 30                              22-03-2012

                                                                                                                                                                                                     dhh                  NL.IMRO.1714.bpnst11-VG01
                                                                                                                                                                                         10             30           50              70               90

                                                                                                                                                                                     0          20              40            60             80            100
</pre>

====================================================================== Einde pagina 691 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 692 ======================================================================

<pre>Gemeente Sluis   690
</pre>

====================================================================== Einde pagina 692 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 693 ======================================================================

<pre>             Bijlage 5           bestemmingsplan Hoogstraat 35 te
                                                           Sluis




beheersverordening "Kom Sluis"                                 691
</pre>

====================================================================== Einde pagina 693 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 694 ======================================================================

<pre>SLUIS
Hoogstraat 35




BESTEMMINGSPLAN
</pre>

====================================================================== Einde pagina 694 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 695 ======================================================================

<pre>RBOI - Rotterdam bv
Delftseplein 27b
Postbus 150
3000 AD Rotterdam
telefoon (010) 201 85 55
E-mail: info@rboi.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 695 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 696 ======================================================================

<pre>                                                               Hoogstraat 35 te Sluis




                                                                                              Sluis




                                                                           bestemmingsplan




                   identificatie                      planstatus
                   identificatiecode:                 datum:               status:
                   NL.IMRO.1714.bphoogstraat35‐VG01   23‐10‐2013           concept
                                                      20‐11‐2013           ontwerp
                   projectnummer:                     25‐03‐2014           vastgesteld
                   101508.009447.00

                   auteur:
                   mw. ing. E.D.T. Cortooms

                   projectleider:
                   ing. J.A. van Broekhoven




                                                                        Delftseplein 27b
                                                                        postbus 150
                                                                        3000 AD Rotterdam
                                                                        T: 010-201 85 55
aangesloten bij:                                                        E-mail: info@rho.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 696 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 697 ======================================================================

<pre>© Rho Adviseurs bv
Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder
voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming
niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 697 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 698 ======================================================================

<pre>                                                                                 3



Inhoudsopgave




Toelichting
Hoofdstuk 1                     Inleiding                                 7
1.1                             Aanleiding                                7
1.2                             Vigerende planregeling                    7
1.3                             Leeswijzer                                8

Hoofdstuk 2                     Planbeschrijving                          9
2.1                             Plangebied en directe omgeving            9
2.2                             Beoogde ontwikkeling                      11

Hoofdstuk 3                     Beleidskader                              13
3.1                             Provinciaal beleid                        13
3.2                             Gemeentelijk beleid                       14
3.3                             Conclusie                                 16

Hoofdstuk 4                     Sectorale toetsing                        17
4.1                             Verkeer en parkeren                       17
4.2                             Wegverkeerslawaai                         19
4.3                             Water                                     21
4.4                             Cultuurhistorie                           24
4.5                             Ecologie                                  25
4.6                             Bodemonderzoek                            27
4.7                             Externe veiligheid                        27
4.8                             Kabels en leidingen                       29
4.9                             Luchtkwaliteit                            29
4.10                            Milieuhinder                              32

Hoofdstuk 5                     Beschrijving juridische regeling          33
5.1                             Wettelijke eisen                          33
5.2                             Regels                                    33

Hoofdstuk 6                     Economische uitvoerbaarheid               35
Hoofdstuk 7                     Maatschappelijke uitvoerbaarheid          37
Bijlagen bij toelichting                                                  39
Bijlage 1                       Ecologie bureauonderzoek                  41
Bijlage 2                       Rekenbladen akoestisch onderzoek          43


Regels

Rho adviseurs voor leefruimte                                      101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 698 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 699 ======================================================================

<pre>4



Hoofdstuk 1                     Inleidende regels                      47
Artikel 1                       Begrippen                              47
Artikel 2                       Wijze van meten                        51

Hoofdstuk 2                     Bestemmingsregels                      53
Artikel 3                       Maatschappelijk                        53
Artikel 4                       Waarde ‐ Archeologie                   54

Hoofdstuk 3                     Algemene regels                        57
Artikel 5                       Antidubbeltelregel                     57
Artikel 6                       Algemene bouwregels                    57
Artikel 7                       Algemene afwijkingsregels              57
Artikel 8                       Overige regels                         57

Hoofdstuk 4                     Overgangs‐ en slotregels               59
Artikel 9                       Overgangsrecht                         59
Artikel 10                      Slotregel                              59


Bijlagen bij regels
Bijlage 1                       Staat van Horeca‐activiteiten          63




Rho adviseurs voor leefruimte                                   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 699 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 700 ======================================================================

<pre>Toelichting
</pre>

====================================================================== Einde pagina 700 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 701 ======================================================================

<pre>6




Rho adviseurs voor leefruimte   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 701 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 702 ======================================================================

<pre>                                                                                                         7



Hoofdstuk 1                     Inleiding




1.1         Aanleiding
Het voormalig verenigingsgebouw 't Zoute Vestje aan de Hoogstraat 35 te Sluis staat al een aantal jaren
te koop. Een initiatiefnemer is voornemens het pand met cultuurhistorisch waardevolle gevels aan te
kopen en het gebouw als museum in gebruik te nemen. Daarnaast is op het achterste deel van het
gebouw één nieuwe (dienst)woning, in de vorm van een appartement, beoogd.


1.2         Vigerende planregeling
Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan Kom Sluis, zoals vastgesteld op
27 november 2008 door de raad van de gemeente Sluis (zie figuur 1.1). Het gebouw heeft nu een
maatschappelijke bestemming met een wijzigingsbevoegdheid naar de functie wonen.
Het beoogde gebruik past niet geheel binnen de vigerende bestemmingsregeling en ook niet binnen de
daarin opgenomen wijzigingsbevoegdheid.




Figuur 1.1       Uitsnede bestemmingsplan Kom Sluis (2008)




Rho adviseurs voor leefruimte                                                              101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 702 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 703 ======================================================================

<pre>8




1.3         Leeswijzer
De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 worden de ligging van
het plangebied, de directe omgeving en de beoogde planontwikkeling beschreven. In de hoofdstukken 3
en 4 wordt ingegaan op het voor de beoogde ontwikkeling relevante ruimtelijk‐planologisch
beleidskader en (de resultaten van) de sectorale onderzoeken. Hoofdstuk 5 omvat een toelichting op de
bestemmingsregeling. Hoofdstuk 6 gaat in op de economisch uitvoerbaarheidsaspecten van het
bestemmingsplan en in hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de resultaten van het vooroverleg en de
zienswijzenprocedure.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                           101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 703 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 704 ======================================================================

<pre>                                                                                                        9



Hoofdstuk 2                     Planbeschrijving




2.1         Plangebied en directe omgeving
Het plangebied is gelegen aan de westrand van de kern Sluis (zie figuur 2.1) en omvat het perceel van
het 't Zoute Vestje aan Hoogstraat 35 te Sluis. Het pand wordt omringd door woonbebouwing en aan de
noordzijde is conform het vigerende bestemmingsplan ook ruimte voor detailhandelsfuncties. Aan de
achterzijde van het perceel zijn de stadswallen gelegen, tevens bereikbaar via het pad dat direct naast
het plangebied ligt (zie figuur 2.3). Aan de voorzijde is een kleine openbare parkeerplaats met
8 parkeerplaatsen gesitueerd (zie figuur 2.2).

't Zoute Vestje is in de concept Erfgoedvisie van de gemeente Sluis aangewezen als potentieel
gemeentelijk monument. Het behoud van het pand staat voorop, alsmede het versterken van het
cultuurhistorisch waardevolle karakter.




Figuur 2.1       Ligging plangebied




Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 704 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 705 ======================================================================

<pre>10




Figuur 2.2       Cultuurhistorisch waardevolle voorzijde 't Zoute Vestje




Rho adviseurs voor leefruimte                                              101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 705 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 706 ======================================================================

<pre>                                                                                                  11




Figuur 2.3       Achterzijde 't Zoute Vestje


2.2         Beoogde ontwikkeling
Een initiatiefnemer is voornemens het pand aan te kopen en het gebouw als museum in gebruik te
nemen. Daarnaast is op het achterste deel van het gebouw nieuwbouw beoogd ten behoeve van een
woonfunctie. De nieuwbouw heeft een bouwhoogte van circa 6 m. Het wonen zal zowel op de begane
grond als op de bovenverdieping aan de achterzijde plaatsvinden. Bij de woning zal eveneens een
kantoor aan huis (beroep‐aan‐huis) worden gevestigd.




Figuur 2.4       Huidige situatie




Figuur 2.5       Nieuwe situatie




Rho adviseurs voor leefruimte                                                        101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 706 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 707 ======================================================================

<pre>12




Rho adviseurs voor leefruimte   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 707 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 708 ======================================================================

<pre>                                                                                                         13



Hoofdstuk 3                     Beleidskader




3.1         Provinciaal beleid
Nota Cultuurhistorie en monumentenzorg
In het kader van de ruimtelijke kwaliteit is cultuurhistorie één van de omgevingskwaliteiten en van groot
belang voor het duurzaam instandhouden van de identiteit en herkenbaarheid van onze dagelijkse
leefomgeving. In de nota Cultuurhistorie en monumentenzorg is hieraan verder uitwerking gegeven. In
het kader van economie en toerisme is cultuurhistorie van belang omdat cultuurhistorische locaties
onze provincie aantrekkelijk maken voor bewoners en bezoekers. Daarnaast is een plek met een
duidelijke historische betekenis een aantrekkelijke vestigingsplek. De provincie ziet een kans om met
behulp van toerisme het belang van cultuurhistorie en monumenten steviger in het beleid van de
provincie en andere overheden te verankeren.

Deze eigenheid van Zeeland en van de verschillende regio's wil de provincie behouden voor de huidige
bevolking en de navolgende generaties. Daarbij beschouwt de provincie cultuurhistorie in relatie met de
omgeving: gebouwen, het landschap, de beleving van betrokkenen, ruimtelijke en sociaal‐economische
ontwikkelingen. Ook dient cultuurhistorie gebruikt te worden als inspiratiebron bij nieuwe
ontwikkelingen. Er dient nu overgegaan te worden tot het nemen van maatregelen, voordat onderdelen
van cultuurhistorie voorgoed verloren gaan, wat grote gevolgen heeft voor de kwaliteit van onze
leefomgeving, voor de toeristische aantrekkelijkheid, de aantrekkelijkheid als woon– en verblijfplaats
maar ook als vestigingsplaats voor bedrijven.

In het beleid voor de komende jaren zijn daarom de volgende uitgangspunten van belang:
 behoud door ontwikkeling;
 gebiedsgerichte benadering;
 kenmerkend Zeeuws;
 mate van kwetsbaarheid in onze samenleving.

Monumenten en andere cultuurhistorische structuren en elementen, zoals 't Zoute Vestje dienen actief
onderdeel uit te maken van onze hedendaagse samenleving. Ook functieveranderingen en aanpassingen
ten behoeve daarvan, kunnen daarbij horen. De onderhavige ontwikkeling sluit hierop aan.

Omgevingsplan en Verordening Ruimte
Voor de herontwikkeling van 't Zoute Vestje is het provinciale beleid, zoals aangegeven in het
omgevingsplan 2012‐2018 en de bijbehorende Verordening Ruimte, van belang. Belang wordt gehecht
aan bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik (inbreiding en hergebruik). Daarnaast neemt kwaliteit een
belangrijke/centrale rol in het provinciale beleid. Hierbij is sprake van een verschuiving van accent van
het principe van ontwikkelen met kwaliteit naar ontwikkelen van kwaliteit. De groei in omvang van de
afgelopen decennia neemt voor wonen, voorzieningen, bedrijvigheid en recreatie steeds verder af en
zet zich om in een trend van groeien in kwaliteit op meerdere vlakken. De opgaven laten steeds beter
zien dat Zeeland 'van meer naar beter' moet.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                                101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 708 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 709 ======================================================================

<pre>14



De provincie biedt in het stedelijke gebied ruimte voor nieuwe kleinschalige dagrecreatieve
voorzieningen. Daarbij stelt de provincie een aantal voorwaarden:
 de verwachte toename in verkeersstromen als gevolg van uitbreiding of nieuwvestiging van een
    dagrecreatieve voorziening moet kunnen worden afgewikkeld binnen de capaciteit van het
    bestaande wegenpatroon. Kosten voor aanpassing van het verkeersnetwerk (weg, fiets, OV) als
    gevolg van toename van verkeersstromen na realisatie van een dagrecreatieve voorziening zijn voor
    rekening van de desbetreffende ondernemer of gemeente;
 noodzakelijke parkeerfaciliteiten worden binnen de begrenzing van een dagrecreatieve voorziening
    gerealiseerd;
 activiteiten moeten aansluiten op het karakter van Zeeland en qua aard en schaal passen bij de
    locatie. Concreet betekent dit onder meer dat bij uitbreiding en nieuwvestiging van dagrecreatieve
    voorzieningen rekening moet worden gehouden met de voor het gebied benoemde
    landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten. Dagrecreatieve voorzieningen die kunnen leiden
    tot hinder voor het milieu zijn niet mogelijk, tenzij deze passen binnen de kaders van het provinciale
    geluids‐ en luchtbeleid;
 aan de dagrecreatieve voorziening gekoppelde (ondersteunende) detailhandelsactiviteiten zijn
    beperkt toegestaan.

De herontwikkeling van het 't Zoute Vestje sluit aan bij de provinciale doelstellingen zorgvuldig
ruimtegebruik, behoud van cultuurhistorische waarden en ruimte bieden voor kleinschalige
dagrecreatie. Het plangebied is gelegen binnen de kern van Sluis, dat op de provinciale 'ruimtelijke
functiekaart' is aangegeven als 'bestaand bebouwd gebied'. De wallen ten westen van het perceel
behoren tot de EHS. De afweging ten aanzien van de aspecten ecologie, parkeren, verkeer,
wegverkeerslawaai, luchtkwaliteit en cultuurhistorie is weergegeven in hoofdstuk 4.

De provincie hecht belang aan het behoud en versterken van cultuurhistorische waarden; woningen
kunnen daarvoor als kostendrager worden gebruikt. Het toevoegen van woningen is in dat geval geen
doel op zich, maar staat in het teken van het behoud van de cultuurhistorische waarden. In onderhavige
ontwikkeling staat het behoud en herstel van 't Zoute Vestje voorop. Voor kleinschalige ontwikkelingen
(tot maximaal 10 woningen) wordt het dan niet noodzakelijk geacht dat deze onderdeel uitmaken van
de regionale woningmarktafspraken. Derhalve is toetsing aan de duurzaamheidsladder niet
noodzakelijk.


3.2         Gemeentelijk beleid
Toekomstvisie 'Samen Goed'
In de toekomstvisie worden de bakens uitgezet voor de ontwikkeling van de gemeente. De speerpunten
in het beleid zijn benoemd, inclusief de daaruit voortvloeiende visie op de ambtelijke en bestuurlijke
organisatie. De speerpunten zijn:
 toerisme als economische motor;
 het buitengebied is pure beleving;
 de kracht van karakteristieke kernen;
 wonen naar wens;
 onderwijs legt stevige basis;
 sociale en maatschappelijke voorzieningen samen goed voor elkaar;
 krachtig en dienstbaar bestuur.
Per speerpunt zijn de doelen omschreven en wordt aangegeven wat de gemeente daarvoor moet doen.
Ter illustratie wordt bij elk speerpunt een droombeeld geschetst dat aangeeft hoe de ideale situatie er
in 2025 uit kan zien.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                               101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 709 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 710 ======================================================================

<pre>                                                                                                      15



Structuurvisie 'Goed Leven' (2012)
Toerisme en recreatie zijn voor West Zeeuws‐Vlaanderen zeer belangrijk. Een economisch gezonde
toeristische sector wordt veelal terecht gezien als strategie om een krachtige impuls te geven in
(krimp)regio's. Dit wordt ook onderkend in de Structuurvisie 'Goed Leven', waarin op hoofdlijnen het
ruimtelijk‐economisch beleid van de gemeente Sluis voor de komende jaren wordt uiteengezet. Deze
structuurvisie zet in op de volgende speerpunten:
 versterking van het toeristisch recreatief product, waaronder het leesbaar en beleefbaar maken van
     cultuurhistorische elementen;
 hoogwaardig toeristisch‐recreatief voorzieningenniveau voor inwoners en gasten (door
     kwaliteitsverbetering);
 toename van het aantal overnachtingen;
 versterking van de toeristische werkgelegenheid;
 een betere spreiding door het jaar heen (meer jaarrond voorzieningen).

Voor woningbouw geldt het uitgangspunt dat er geen nieuwbouw van woningen is toegestaan zonder
sloop van hetzelfde aantal bestaande woningen. Wanneer sprake is van een aantoonbare
kwaliteitsimpuls (ruimtelijk en/of milieukwaliteit, herstel cultuurhistorische waarden) kan hierop een
uitzondering gemaakt worden. In het geval van 't Zoute Vestje is de gemeente Sluis bereid tot het
toestaan van één nieuwe dienstwoning, gezien dit behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden
van het pand oplevert.

WMO beleidsplan 'Samen leven' (2011)
In het WMO beleidsplan 'Samen Leven' wordt mede de nadruk gelegd op het clusteren en
multifunctioneel maken en gebruiken van voorzieningen alsmede het realiseren van mogelijke
combinaties van (gesubsidieerde) maatschappelijke en (commerciële) recreatieve functies. Daarbij staat
kwaliteit boven kwantiteit; niet het behoud maar het gebruik is leidend voor het aantal voorzieningen.
Ook de 'tijdelijke inwoners' (toeristen) maken gebruik van de voorzieningen. Deze toeristen zorgen er
voor dat de regio veel meer voorzieningen kent dan die op grond van het aantal inwoners mogelijk zou
zijn.

Zowel in de structuurvisie als in het WMO beleidsplan wordt voorgesteld om de recreatiesector mee te
laten betalen aan het voorzieningenaanbod. Er is een fonds ingesteld voor vereveningsbijdragen ten
behoeve van voorzieningen (deels) gericht op toerisme, zoals musea, monumenten, theater en
fietspaden (vergelijkbaar met de rood voor groen regeling). Het wettelijk kader om deze bijdrage te
kunnen vragen is geregeld in de hiervoor genoemde structuurvisie 'Goed Leven'.

Welstandsnota gemeente Sluis 2012 (2011)
Sluis is in de Tweede Wereldoorlog voor 58% verwoest of zwaar beschadigd. De wederopbouwplannen
hebben het huidige karakter van de hoofdstraten en het centrum sterk bepaald. De
bebouwingsstructuur is nog steeds gebaseerd op het Middeleeuwse stratenpatroon. Sluis staat nu
vooral bekend als gezellige winkelstad.
De algemene welstandscriteria liggen ten grondslag aan iedere planbeoordeling. Daarnaast valt de
Hoogstraat onder het welstandsniveau 'historisch'. Het is in het belang van de toeristische sector en de
toekomst van de gemeente Sluis om vooral de historische bebouwing te behouden en waar mogelijk te
verbeteren. Trefwoorden voor de beoordeling en het ontwerpen van bouwplannen zijn: behoud,
versterking, traditionele vormen en materialen. Concrete richtlijnen zijn:
 bouwen in de rooilijn, situering volgens de kenmerken van het gebied;
 geen schaalvergroting; onderscheid handhaven in vorm en materiaalgebruik indien meerdere
     panden worden samengevoegd tot één geheel;
 eenduidige hoofdvorm, afgestemd op de omgeving, meestal rechthoekige plattegrond afgedekt met
     een zadeldak van circa 45°;
 kapvorm van aanbouwen en bijgebouwen bij voorkeur afleiden van hoofdgebouw; platte daken



Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 710 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 711 ======================================================================

<pre>16



      alleen toegestaan als tussenlid;
     dakkapellen aan de straatzijde ontwerpen in de schaal, architectuur en detaillering van de woning
      en het straatbeeld;
     terughoudendheid met het toepassen van dakramen in en zonnecollectoren op het
      voorgeveldakvlak;
     alleen gemetselde of groene erfafscheidingen toepassen;
     kapvorm, ‐helling en ‐richting van het hoofdgebouw afleiden van het straatbeeld;
     voor‐, achter‐ en zijgevels ontwerpen in samenhang met totaalbeeld; blinde gevels gericht naar de
      openbare ruimte zijn niet toegestaan;
     traditionele raamvormen zoals bijvoorbeeld T‐vensters, worden afgestemd op de omgeving;
     geen raamroedes toepassen in het glas, bij voorkeur echte roedes; anders geplakt op het glas;
     cataloguswoningen, zeecontainers, prefab units, nissenhutten, dakpanprofielplaten en geglazuurde
      en geëngobeerde dakpannen zijn niet toegestaan;
     traditioneel materiaalgebruik toepassen;
     detailleren in overeenstemming met de gekozen bouwstijl (stijlzuiver ontwerpen);
     stimuleren van gebruik van gevelornamenten;
     toepassen van historisch verantwoorde kleuren voor het schilderwerk.


3.3         Conclusie
De planontwikkeling past binnen het beleid van de provincie en de gemeente. Dit bestemmingsplan
maakt het hergebruik van 't Zoute Vestje mogelijk. Door middel van deze herbestemming wordt
leegstand voorkomen en kunnen de karakteristieken van het pand duurzaam in stand worden
gehouden. Daarnaast wordt ruimte geboden voor dagrecreatie, wat kan bijdragen aan het versterken
van het toeristisch recreatief product van de gemeente Sluis.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                              101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 711 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 712 ======================================================================

<pre>                                                                                                       17



Hoofdstuk 4                     Sectorale toetsing




4.1         Verkeer en parkeren
Verkeersontsluiting
Gemotoriseerd verkeer
Het plangebied wordt, ten aanzien van gemotoriseerd verkeer, primair ontsloten via de Hoogstraat.
Deze weg is, ter hoogte van het plangebied, gecategoriseerd als erftoegangsweg binnen de bebouwde
kom en heeft een snelheidslimiet van 30 km/h. De Hoogstraat loopt in noordelijke richting de bebouwde
kom van de kern Sluis uit, waar deze overgaat in de Provincialeweg en leidt in de richting van het
kruispunt met de regionale ontsluitingswegen N674 en N675. In zuidelijke richting leidt de Hoogstraat
naar het centrum van Sluis. Via de Kaai en Sint Annastraat wordt verder ontsloten naar de N253
(Rondweg Sluis) en de grens Nederland‐België. De N253 kan tevens bereikt worden via de route Lange
Wolstraat‐Korte Wolstraat‐Ridderstraat‐Nieuwstraat. De N253 ligt op een afstand van circa 1,5 km van
het plangebied.

Langzaam verkeer
Ook voor fietsers vindt de ontsluiting plaats via de Hoogstraat. Ter hoogte van het plangebied maken
gemotoriseerd verkeer en fietsers gebruik van dezelfde verkeersruimte. Er zijn hier geen aparte
voorzieningen voor fietsers aanwezig. Gezien de categorisering als erftoegangsweg en de daarbij
horende maximumsnelheid van 30 km/h is dit uit verkeersveiligheidsoogpunt ook niet noodzakelijk. Ter
hoogte van het kruispunt Hoogstraat‐Sint Pieterstraat is aangesloten op een vrijliggende
fietsvoorziening langs de Hoogstraat in noordelijke richting. Ook via de beide andere
ontsluitingsmogelijkheden, richting de N253, zijn waar noodzakelijk aanvullende fietsvoorzieningen
aanwezig.
Voor voetgangers is aan beide zijden van de Hoogstraat een trottoir aanwezig. Daarnaast ligt aan de
achterzijde van de gebouw een solitair voetpad. Deze start ter hoogte van de Nieuweweg (ten zuiden
van het plangebied) en eindigt net ten noorden van de komgrens (ten noorden van het plangebied).

Openbaar vervoer
Op circa 250 m van het plangebied ligt een bushalte aan de Sint Annastraat. Vanaf hier rijden bussen in
de richting van Brugge en Breskens. Deze lijndienst rijdt met een frequentie van één keer per uur.
Daarnaast is een halte aanwezig aan de Hoogstraat, ter hoogte van camping De Meidoorn. Vanaf hier
rijdt een lijndienst in de richting van Oostburg en de verschillende kernen ten zuidoosten van de kern
Sluis. Ook deze dienst rijdt met een frequentie van één keer per uur.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                              101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 712 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 713 ======================================================================

<pre>18



Verkeersgeneratie en parkeren
De herontwikkeling betreft de in gebruik name van het pand aan de Hoogstraat 35 als museum en de
bouw van een appartement voor de eigenaar. Voor musea zijn met betrekking tot de verkeersgeneratie
geen kencijfers bekend. Wel is, in de beleidsnota 'Parkeernormen en parkeerfonds' (gemeente Sluis,
2012), een parkeernorm opgenomen voor musea. Deze bedraagt 0,7 parkeerplaatsen per 100 m² bruto
vloeroppervlak. Op basis van deze parkeernorm en een aangenomen turnover per parkeerplaats kan
een verkeersgeneratie bepaald worden. Voor de (dienst)woning is de parkeervraag eveneens berekend
op basis van de beleidsnota van de gemeente Sluis (1,5 parkeerplaatsen per woning). Voor het bepalen
van de verkeersgeneratie van de woning is gebruikgemaakt van CROW‐uitgave 317 ('Kencijfers parkeren
en verkeersgeneratie', 2012).

Parkeren museum
Het museum heeft, op basis van de ontwerpschets, een netto vloeroppervlak van circa 360 m² (exclusief
oppervlakte voor de woning). Omgerekend naar bruto vloeroppervlak is dit 470 m². Op basis van het
aantal m² vloeroppervlak museum bedraagt de parkeervraag vier parkeerplaatsen. Deze parkeervraag
kan worden opgevangen op de parkeerplaatsen voor het pand of op een van de grote betaalde
parkeerterreinen ten westen van het plangebied (onder andere Maria‐ en Havenpolder).

Parkeren (dienst)woning
Binnen het plan wordt één (dienst)woning gerealiseerd. Op basis van de beleidsnota 'Parkeernormen en
parkeerfonds' bedraagt de parkeervraag voor de woning twee parkeerplaatsen. Er wordt een garage
gerealiseerd. Binnen de parkeernorm is rekening gehouden met 0,3 parkeerplaatsen ten behoeve van
bezoekers. Op basis hiervan dient één parkeerplaats openbaar toegankelijk te zijn voor bezoekers van
de woning.

Afweging parkeren
In de bestaande situatie betreft het pand een verenigingsgebouw. Conform de beleidsnota
'Parkeernormen en parkeerfonds' geldt voor dit type functie een parkeernorm van 4,0 parkeerplaatsen
per 100 m2 bruto vloeroppervlak. Het gebouw heeft een oppervlak van 470 m2 bruto vloeroppervlak.
Zodoende bedraagt de parkeervraag voor het verenigingsgebouw 19 parkeerplaatsen.

Op basis van de theoretische parkeervraag voor de bestaande situatie, blijkt een afname van de
parkeervraag in de toekomstige plansituatie. In theorie neemt de parkeervraag af van 19
parkeerplaatsen naar in totaal 6 parkeerplaatsen. De ontwikkeling zorgt op basis van de bestaande
bestemming en vergeleken met de toekomstige situatie voor een afname van de parkeerdruk in de
directe omgeving. In werkelijkheid staat het pand al langere tijd leeg. De werkelijke huidige parkeerdruk
rondom het pand is dus exclusief een parkeervraag van het verenigingsgebouw. Omdat op de
Hoogstraat voor een groot deel een parkeerverbod geldt en de parkeervakken voor het pand openbaar
zijn, zal rekening gehouden moeten worden met het feit dat de parkeervraag van de ontwikkeling deels
elders opgevangen moet worden. Hier kan, zoals reeds aangegeven, gebruik gemaakt worden van de
grote betaalde parkeerterreinen ten westen van het plangebied (onder andere Maria‐ en Havenpolder).

Verkeersgeneratie museum
Uitgangspunt is dat het museum dagelijks geopend is tussen 12.00 uur en 18.00 uur. Per dag is het
museum dus gedurende 6 uur geopend. Verder is als uitgangspunt een verblijfstijd van 1 uur
gehanteerd. Zodoende is elke parkeerplaats gemiddeld zes keer per dag bezet, waarbij elk voertuig twee
verkeersbewegingen genereert. Op basis van deze gegevens bedraagt de verkeersgeneratie van het
museum gemiddeld circa 50 verkeersbewegingen per etmaal.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                               101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 713 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 714 ======================================================================

<pre>                                                                                                       19



Verkeersgeneratie (dienst)woning
Voor de (dienst)woning wordt aangesloten bij de verkeersgeneratie geldend voor vrijstaande woningen.
Uitgaande van een ligging in een niet‐stedelijke omgeving (bron: CBS) nabij het centrum van de kern
Sluis geldt voor een dergelijke woning een verkeersgeneratie van maximaal 8,5 mvt/etmaal.

Verkeersafwikkeling
De huidige verkeersintensiteit op de Hoogstraat is bepaald op basis van de verkeersstromenkaart van de
provincie Zeeland (2011). Hierop is voor de Hoogstraat, ter hoogte van de komgrens, een
etmaalintensiteit opgenomen van 2.000 mvt/etmaal. Deze intensiteit is doorgerekend naar 2013 en het
prognosejaar 2024 op basis van een autonome groei van 1% per jaar. De verkeersgeneratie van de
ontwikkeling bedraagt in totaal circa 60 mvt/etmaal. De verkeersintensiteit in het prognosejaar is hier
vervolgens mee opgehoogd. Tabel 4.1 geeft een overzicht van de intensiteitsgegevens op de Hoogstraat.

Tabel 4.1       Intensiteiten Hoogstraat (mvt/etmaal)
weg                         intensiteit 2011   intensiteit 2013   intensiteit 2024    intensiteit 2024
                                                                     autonoom        incl. ontwikkeling
Hoogstraat                      2.000               2.040              2.280                2.340

Voor erftoegangswegen geldt volgens het CROW doorgaans een maximaal wenselijke intensiteit van
5.000 tot 6.000 mvt/etmaal (ASVV 2012). Deze intensiteiten worden in de toekomstige situatie niet
overschreden. Bij de toename van de verkeersintensiteit op de Hoogstraat is de verkeersgeneratie van
de ontwikkeling overigens minimaal.


4.2         Wegverkeerslawaai
Beoogde ontwikkeling
Binnen het plan is de realisatie van een nieuwe dienstwoning aan de achterzijde opgenomen. Woningen
zijn volgens de Wet geluidhinder geluidsgevoelige functies waarvoor akoestisch onderzoek uitgevoerd
dient te worden.

Toetsingskader
Normstelling
Langs alle wegen – met uitzondering van 30 km/h‐wegen en woonerven – bevinden zich op grond van
de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de weg moet worden
getoetst. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij
30 km/h‐wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd.
De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day‐evening‐night).
Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde
geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties
Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidszone van een
weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een uiterste grenswaarde van 63 dB. De
geluidswaarde binnen de geluidsgevoelige bestemming (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen
aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                              101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 714 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 715 ======================================================================

<pre>20



30 km/h‐wegen
Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/h of lager op basis van de Wgh
niet‐gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient
in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een
aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of
maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of
doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting wordt bij gebrek
aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde
wegen. Vanuit dat oogpunt wordt de voorkeursgrenswaarde en de uiterste grenswaarde als
referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en de uiterste
grenswaarde als maximaal aanvaardbare waarde.

Aftrek ex artikel 110g Wgh
Krachtens artikel 110g Wgh mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd
in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Voor wegen
met een maximumsnelheid lager dan 70 km/h geldt een aftrek van 5 dB. Voor wegen met een hogere
maximumsnelheid geldt een aftrek van 2 dB . Op de Hoogstraat geldt een maximumsnelheid van
30 km/h. Hiervoor vindt dus een aftrek plaats van 5 dB.

Invoergegevens en onderzoek
Invoergegevens
Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken‐
en meetvoorschrift geluidhinder 2012. De berekeningen zijn opgenomen in bijlage 2. Voor de
verkeersintensiteiten wordt aangesloten bij tabel 4.1 uit de verkeersparagraaf. Voor de voertuig‐ en
etmaalverdeling is aangesloten bij de standaardverdeling voor wijkverzamelwegen. Deze verdeling is
opgenomen in tabel 4.2.

Tabel 4.2 Voertuig‐ en etmaalverdeling
Hoogstraat                                                        dag         avond         nacht
lichte motorvoertuigen                                           93,46        93,46         93,46
middelzware motorvoertuigen                                      5,08          5,08          5,08
zware motorvoertuigen                                            1,46          1,46          1,46
etmaalverdeling                                                  6,54          3,76          0,81

De wegdekverharding op de Hoogstraat betreft dicht asfaltbeton (referentiewegdek). Uitgangspunt is
dat de nieuwe woning uit maximaal 2 bouwlagen bestaat. Zodoende is gerekend op de
waarneemhoogten 1,5 m en 4,5 m.

Resultaat
De kortste afstand tussen de grens van het perceel en de wegas van de Hoogstraat bedraagt circa
12,5 m. De maatgevende geluidsbelasting doet zich voor op een waarneemhoogte van 4,5 m en
bedraagt 51 dB. De richtwaarde van 48 dB wordt overschreden, de uiterste grenswaarde van 63 dB niet.

Maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting
De richtwaarde van 48 dB ten gevolge van verkeerslawaai op de Hoogstraat wordt overschreden. Bezien
is of met maatregelen de geluidsbelasting doelmatig kan worden teruggedrongen. Er is een aantal
maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting denkbaar.

Maatregelen aan de bron
Ingeval van wegverkeerslawaai vallen hieronder bijvoorbeeld het verlagen van de maximumsnelheid,
het terugdringen van het verkeersaanbod en aanpassen van het wegdektype. De functie als
erftoegangsweg van de Hoogstraat met de daarbij behorende maximumsnelheid van 30 km/h dient


Rho adviseurs voor leefruimte                                                            101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 715 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 716 ======================================================================

<pre>                                                                                                         21



behouden te blijven voor de ontsluiting van het omliggende gebied. Erftoegangswegen behoren tot de
laagste wegcategorie. Wijziging hiervan of van de samenstelling van het verkeer ten behoeve van
verdere geluidsreductie is daarom niet wenselijk. Aanpassen van het type wegdek kan de
geluidsbelasting verlagen. Een geluidsreducerend asfalttype, zoals een dunne deklaag type B, reduceert
de geluidsbelasting tot de richtwaarde. Vanwege hoge onderhoudskosten is dit type asfalt echter niet
toepasbaar op wegen waar veel rembewegingen plaatsvinden. Dit is wel het geval op
erftoegangswegen. Het herasfalteren van het wegdek met een dunne deklaag type B en het onderhoud
hiervan zal, in verhouding tot de relatief kleine ontwikkeling, stuiten op bezwaren van financiële aard.
Een asfaltverharding is om die reden niet wenselijk.

Maatregelen aan het overdrachtsgebied
Hieronder vallen maatregelen zoals het toepassen van geluidsschermen of het vergroten van de afstand
tussen de geluidsbron en de gevel van de woning. Aan dit type maatregelen zijn hoge kosten verbonden
en deze zijn ook uit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk. Gezien de beperkte omvang van de
ontwikkeling zijn dergelijke maatregelen niet reëel.

Conclusie
De nieuw te realiseren woning aan de Hoogstraat 35 kent ten aanzien van wegverkeer op de Hoogstraat
een maximale geluidsbelasting van 51 dB. De richtwaarde van 48 dB wordt overschreden.

Voor deze nieuwe woning zijn maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting niet mogelijk of stuiten
op bezwaren van verkeerskundige, vervoerskundige, stedenbouwkundige, landschappelijk of financiële
aard. Omdat 30 km/h‐wegen niet‐gezoneerd zijn, zijn in het kader van de Wgh geen aanvullende
procedures noodzakelijk. Tevens geldt dat de woning in principe aan de achterzijde van het pand wordt
gerealiseerd. Logischerwijs zal de geluidsbelasting hier lager liggen. Voor de nieuwe woning geldt altijd
de eis uit het Bouwbesluit dat binnen de geluidsgevoelige bestemming (binnenwaarde) in alle gevallen
voldaan dient te worden aan norm van 33 dB.


4.3         Water
Waterbeheer en watertoets
De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een
ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met
duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap
Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits‐ en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot
stand komen van dit bestemmingsplan is overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze
waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn vervolgens verwerkt in deze
waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer
Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de
waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze
paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het
waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:
 Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:
 Nationaal Waterplan (NW);
 Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21);
 Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);



Rho adviseurs voor leefruimte                                                                101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 716 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 717 ======================================================================

<pre>22



     Waterwet.

Provinciaal:
 provinciaal Waterplan;
 provinciale Structuurvisie;
 Verordening Ruimte.

Beleid Waterbeheerder
In het Waterbeheerplan van het (voormalig) Waterschap Zeeuws‐Vlaanderen staat het
waterschapsbeleid en de maatregelen om zowel de waterkwantiteit als kwaliteit op orde te brengen.
Het gaat om de doelen op de (middel)lange termijn. Samenwerking met gemeenten en andere partijen
staat centraal. De speerpunten zijn:
 water in de stad;
 afvalwaterinzameling en verwerking;
 waterplannen voor het buitengebied (gebiedsgerichte aanpak).

Gemeentelijk beleid
De gemeente heeft op watergebied twee beleidskaders: het stedelijk waterplan Sluis uit 2007 en het
Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) 2009‐2013.
Het stedelijk waterplan gaat globaal in op alle watergerelateerde functies. Hierbij kan gedacht worden
aan klimaatverandering, ecologie, milieu, ruimtelijke ordening, grondwater, enzovoorts.
In het GRP heeft de gemeente haar visie op het stedelijk waterbeheer vastgelegd. Binnen dit plan is er
sprake van drie verschillende zorgplichten; afvalwater, hemelwater en grondwater. De doelstellingen
van de zorgplichten sluiten aan bij de uitgangspunten van de KRW.

Nagegaan is aan de hand van de watertoetscriteria of de ontwikkeling strijdig is met waterdoelstellingen
c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige aanpassingen.

Tabel 4.3 Watersysteem; thema, doelstelling en uitwerking
Thema en water(beheer)doelstelling             uitwerking
Waterveiligheid                                Binnen en in de nabije omgeving van het
Waarborgen van het veiligheidsniveau en        projectgebied is geen waterkering aanwezig. Het
rekening houden met de daarvoor benodigde      project vormt daarom geen belemmering voor de
ruimte.                                        waterveiligheid.
Wateroverlast (vanuit oppervlaktewater)        Het huidige perceel is volledig verhard. De
Het plan biedt voldoende ruimte voor het       ontwikkeling betreft een functiewijziging van het
vasthouden, bergen en afvoeren van water.      bestaande gebouw inclusief de realisatie van een
Waarborgen van voldoende hoog bouwpeil om      woning op dit gebouw. Er vindt daarom geen
inundatie vanuit oppervlaktewater in           toename van extra verharding plaats.
maatgevende situaties te voorkomen. Rekening
houden met de gevolgen van klimaatverandering
en de kans op extreme weersituaties.
Grondwaterkwantiteit en verdroging             De ontwikkeling voorziet niet in het onttrekken
Tegengaan/verhelpen van grondwateroverlast en van grondwater.
‐tekort. Rekening houden met de gevolgen van
klimaatverandering. Beschermen van
infiltratiegebieden en benutten van
infiltratiemogelijkheden.
Hemel‐ en afvalwater (inclusief water op       Het huidige gebouw is aangesloten op een
straat/overlast)                               gemengd rioolstelsel. De toekomstige functie
Waarborgen optimale werking van de             wordt gerealiseerd in hetzelfde gebouw en zal
zuiveringen/rwzi's en van de (gemeentelijke)   daarom op hetzelfde bestaande riool lozen. De te


Rho adviseurs voor leefruimte                                                              101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 717 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 718 ======================================================================

<pre>                                                                                                       23



rioleringen.                                      realiseren woning zal tevens worden aangesloten
Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken     op dezelfde riolering. Het huidige afvoerstelsel
in verband met de reductie van hydraulische       beschikt over voldoende capaciteit om de geringe
belasting van de rwzi, het transportsysteem en    toename van waterafvoer ten gevolge van de
het beperken van overstorten.                     ontwikkeling af te voeren. Indien tijdens de
                                                  verbouwing blijkt dat de vloeren uitgebroken
                                                  worden is het gewenst om een gescheiden
                                                  riolering aan te leggen.
Volksgezondheid (water gerelateerd)               De ontwikkeling vormt geen belemmering voor de
Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en volksgezondheid.
plagen. Voorkomen van
verdrinkingsgevaar/‐risico's via onder andere de
daarvoor benodigde ruimte.
                                                  De ontwikkeling betreft de functiewijziging van
Bodemdaling
                                                  een bestaand gebouw en de realisatie van een
Voorkomen van maatregelen die (extra)
                                                  woning op dit bestaande gebouw. Bodemdaling
maaivelddalingen in zettinggevoelige gebieden
                                                  vormt daarom geen aspect waarmee rekening
kunnen veroorzaken.
                                                  gehouden dient te worden.
Oppervlaktewaterkwaliteit                         Bij de realisatie van de woning zullen geen
Behoud/realisatie van goede                       uitlogende materialen gebruikt worden. Daarmee
oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de       heeft de ontwikkeling geen invloed op de
veerkracht van het watersysteem. Toepassing van oppervlaktewaterkwaliteit.
de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren.
Grondwaterkwaliteit                               Bij de realisatie van de woning zullen geen
Behoud/realisatie van een goede                   uitlogende materialen gebruikt worden. Daarmee
grondwaterkwaliteit.                              heeft de ontwikkeling geen invloed op de
Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.          grondwaterkwaliteit.
Natte natuur                                      De functiewijziging en realisatie van één woning
Ontwikkeling/bescherming van een rijke            hebben geen invloed op natte natuur. In de
gevarieerde en natuurlijk karakteristieke         directe omgeving is van natte natuur tevens geen
aquatische natuur.                                sprake.
                                                  In de nabije omgeving is geen oppervlaktewater
Onderhoud oppervlaktewater
                                                  aanwezig die onderhouden wordt door het
Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden
                                                  waterschap. De ontwikkeling voorziet in een
worden. Rekening houden met obstakelvrije
                                                  functiewijziging van een bestaand gebouw en de
onderhoudsstroken vrij van bebouwing en
                                                  realisatie van één woning. Dit vormt geen
opgaande (hout)beplanting.
                                                  belemmering voor onderhoudsstroken.
Andere belangen waterbeheerder(s)
Relatie met eigendom waterbeheerder              De ontwikkeling vormt geen belemmering voor
Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking      waterschapsobjecten.
van objecten (terreinen, milieuzonering) van de
waterbeheerder niet belemmeren.
Scheepvaart en/of wegbeheer                      De ontwikkeling voorziet in de functiewijziging van
Goede bereikbaarheid en in stand houden van      een bestaand gebouw en de realisatie van één
veilige vaarwegen en wegen in beheer en          woning. Dit heeft geen invloed op de
onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie      bereikbaarheid van (vaar)wegen.
en/of het waterschap.

Conclusie
Het aspect water vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 718 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 719 ======================================================================

<pre>24



4.4         Cultuurhistorie
Onder de noemer modernisering monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2010 een aanzet gegeven
voor een goede afweging van ook het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Zij pleit
voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie, dus (onder meer) monumenten en
archeologie gezamenlijk, in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het
voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te
behouden en te versterken. De verwachting daarbij is dat overheden, initiatiefnemers, eigenaren,
ontwikkelaars en ruimtelijke ontwerpers er toe aangezet worden om de waarde van het cultureel
erfgoed als kans te zien bij de ontwikkeling van gebieden en het realiseren van economische en
maatschappelijke doelen (www.cultureelerfgoed.nl).
In 2010 is daarom in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen dat gemeenten bij het maken van
bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. De Rijksdienst geeft
daarbij aan dat voorafgaande daaraan de gemeenten een inventarisatie en analyse moeten maken van
de cultuurhistorische waarden.

4.4.1     Archeologie
Naar aanleiding van de Nota Archeologie 2006‐2012 van de provincie Zeeland heeft de gemeente Sluis
een eigen archeologisch beleid opgesteld ('Archeologiebeleid gemeente Sluis & Gemeentelijke
Onderzoeksagenda Archeologie Sluis', 2013). In het archeologisch beleid van de gemeente Sluis is een
locatie aangewezen als een gebied met een hoge verwachtingswaarde. Op de beleidsadvieskaart wordt
aangegeven dat de mogelijk aanwezige archeologische waarden niet worden geschaad, zolang er geen
graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm worden uitgevoerd.
Door de gemeente Sluis zijn acht maximale vrijgestelde oppervlaktecategorieën vastgesteld, die van
toepassing zijn als een initiatief één of meerdere archeologische relevante lagen in de ondergrond dreigt
te verstoren. Voor alle gebieden, met uitzondering van de wettelijke beschermde monumenten, geldt
een vrijstellingsdiepte van 40 cm beneden maaiveld. Specifiek voor het plangebied geldt een vrijstelling
wanneer het oppervlak van de werkzaamheden niet groter is dan 50 m2.
De beoogde ontwikkeling voorziet niet in graafwerkzaamheden. Ter bescherming van de mogelijk
aanwezige archeologische waarden ter hoogte van het plangebied wordt een dubbelbestemming
'Waarde ‐ Archeologie' in de planregels opgenomen.




Figuur 4.1 Uitsnede Beleidsadvieskaart, Kaartbijlage 11 'Kern Sluis' (Archeologiebeleid gemeente Sluis
& Gemeentelijke Onderzoeksagenda Archeologie Sluis, 2013)




Rho adviseurs voor leefruimte                                                              101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 719 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 720 ======================================================================

<pre>                                                                                                      25




Figuur 4.2 Uitsnede Kaartlaag I 'Walcheren' (Archeologiebeleid gemeente Sluis & Gemeentelijke
Onderzoeksagenda Archeologie Sluis, 2013)




Figuur 4.3 Uitsnede Kaartlaag 2 'Hollandveen' (Archeologiebeleid gemeente Sluis & Gemeentelijke
Onderzoeksagenda Archeologie Sluis, 2013)

4.4.2     Cultuurhistorie
't Zoute Vestje heeft een cultuurhistorisch waardevolle voorgevel en is in de Welstandsnota aangewezen
als historisch gebied. Het voormalig schoolgebouw is in 1883 gebouwd. Het gebouw kent een rijk
uitgesmede gevelankers in de brede topgevels. De linkerhelft van het gebouw is gesloopt. Het
rechterdeel met vleugel is nog gaaf. De gevels zijn opgemetseld in rode baksteen in kruisverband en
hebben een grijze gepleisterde plint en diverse grijze gepleisterde speklagen. De voorgevel is voorzien
van siermetselwerk. De vensters hebben houten kozijnen en 6‐ruits stalen draai‐ en uitzetramen. De
houtenpaneeldeuren in de voorgevel kennen een 3‐delig bovenlicht met natuurstenen omlijsting. Het
dak is gedekt met gesmoorde en rode Verbeterde Hollandse pannen en voorzien van een houten
bakgoot met geprofileerd boeibord, rustend op geprofileerde natuurstenen consoles.

In de Welstandsnota zijn een aantal richtlijnen opgenomen waaraan het bouwplan getoetst wordt. De
voorgevel van het pand wordt in elk geval in stand gehouden. Aan de achterzijde wordt een opbouw
geplaatst.


4.5         Ecologie

Samenvatting
Deze paragraaf betreft een samenvatting van het uitgebreide bureauonderzoek, zoals opgenomen in
bijlage 1.



Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 720 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 721 ======================================================================

<pre>26



Huidige situatie
Het plangebied is gelegen aan de Hoogstraat 35 te Sluis. Rondom dit pand is verharding aanwezig in de
vorm van klinkers. Aan de straatzijde van het perceel zijn twee lindes aanwezig, aan de achterzijde één
grote plataan. Aan de westzijde van het plangebied zijn de wallen van Sluis gelegen. Dit betreft een
agrarische beheerdijk en maakt deel uit van de EHS.

Beoogde ontwikkelingen
Het bestemmingsplan voorziet in een functiewijziging van het bestaande gebouw en een opbouw aan de
achterzijde van het huidige gebouw. In dit gebouw zijn nu diverse maatschappelijke functies mogelijk en
met dit bestemmingsplan wordt hier een museum en één (dienst)woning mogelijk gemaakt. Hiervoor
moeten bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd.

Resultaten onderzoek
Gebiedsbescherming
Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur‐ of groengebied met een beschermde status,
zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS).
Natura 2000‐gebieden liggen op grote afstand van het plangebied (meer dan 5 km) en worden niet
beïnvloed door de relatief kleinschalige ingreep. Direct aan de noordwestzijde van het plangebied zijn
de wallen aangewezen als EHS. De wallen hebben het beheertype botanisch weiland. De gronden achter
de parkeerplaats hebben het beheertype kruiden‐ en faunarijk grasland. De ontwikkeling betreft een
functiewijziging van een bestaand gebouw en de realisatie van één (dienst)woning. Deze ontwikkeling is
niet van invloed op de naastgelegen EHS en daarvoor aangewezen beheertypen. Gebiedsbescherming
komt derhalve in deze paragraaf niet meer aan de orde.

Soortenbescherming
Het bestemmingsplan is het besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde
dier‐ of plantensoorten kan betekenen. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke
veranderingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen of verlening van ontheffing
op grond van de Flora‐ en faunawet (hierna Ffw) nodig zal zijn en of het reëel is te verwachten dat deze
zal worden verleend. In het plangebied komen mogelijk de volgende beschermde soorten voor.

Tabel 4.4 Naar verwachting aanwezige beschermde soorten binnen het plangebied en het
beschermingsregime
                                                                     nader onderzoek
                                                                     nodig bij
                                                                     toekomstige
                                                                     ruimtelijke
                                                                     ontwikkelingen
Vrijstellingsregeling tabel 1                geen                    nee
Ffw
Ontheffingsregeling tabel 2                  geen                    nee
Ffw
                      tabel 3 bijlage 1 AMvB geen                    nee
                              bijlage IV HR  alle vleermuizen        ja
                      vogels  cat. 1 t/m 4   gierzwaluw en huismus   ja

Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van één extra woning op de bestaande bebouwing. De
benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van te
beschermen natuurwaarden.
 Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1‐soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt
    van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat
    iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren


Rho adviseurs voor leefruimte                                                              101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 721 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 722 ======================================================================

<pre>                                                                                                        27



      en hun leefomgeving.
     Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van
      broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt
      voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Ffw
      wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval
      aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment
      dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De
      meeste vogels broeden overigens globaal tussen 15 maart en 15 juli (bron: website
      vogelbescherming).
     Nader onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen (tabel 3 Bijlage IV HR) en broedvogels met
      vaste nesten is niet noodzakelijk. Een eventuele vliegroute of foerageerbied langs de
      noordwestrand van het plangebied wordt niet beïnvloed door de realisatie van de woning.


4.6         Bodemonderzoek
Normstelling en beleid
Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan
rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient
te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden
vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat
indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond
zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie
(functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden
gerealiseerd.
Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is
geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging, dient een volledig verkennend
bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek
Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de wijziging van de bestaande maatschappelijke
bestemming naar maatschappelijk met een woning en een museum. Dit museum zal in de bestaande
bebouwing gerealiseerd worden. Op de bestaande bebouwing wordt een (dienst)woning gerealiseerd.
Gelet op deze functiewijziging moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem geschikt is voor
de beoogde functie en moet worden nagegaan of er sprake is van gevallen van ernstige verontreiniging
waarvoor saneringsmaatregelen moeten worden getroffen. Conform de gegevens van het bodemloket
blijkt dat ter plaatse geen sprake is geweest van bodemverontreinigingen of bodembedreigende
activiteiten. Ten gevolge van het bestemmingsplan worden geen nieuwe gebouwen op de begane grond
mogelijk gemaakt en vinden geen grondwerkzaamheden plaats. Dit in combinatie met de gegevens uit
het bodemloket zorgt ervoor dat nader onderzoek niet noodzakelijk is.

Conclusie en aanbevelingen
Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.


4.7         Externe veiligheid
Beleid en normstelling
Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken,
namelijk:
 bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
 vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het


Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 722 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 723 ======================================================================

<pre>28



groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als
rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd
op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of
langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een
bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR
geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of
de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe
veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers
in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar
minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare
objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10‐6 per
jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of
het een bestaande of een nieuwe situatie betreft.
Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten
aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid
gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen
In de circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen is het externe veiligheidsbeleid voor het
vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen opgenomen. Op basis van de
circulaire geldt voor bestaande situaties de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare en
beperkt kwetsbare objecten van 10‐5 per jaar en de streefwaarde 10‐6 per jaar. In nieuwe situaties is de
grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10‐6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare
objecten geldt deze waarde als een richtwaarde. Op basis van de circulaire geldt bij een overschrijding
van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR een verantwoordingsplicht. Deze
verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op
een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het
ruimtegebruik.
Vooruitlopend op de vaststelling van het Besluit Transportroutes Externe Veiligheid is de circulaire RVGS
per 1 januari 2010 gewijzigd. Met deze wijziging zijn de veiligheidsafstanden uit het Basisnet Weg en het
Basisnet Water opgenomen in de circulaire. In het BTEV worden tevens plasbrandaandachtsgebieden
benoemd voor transportroutes. Vooruitlopend op de vaststelling van het BTEV wordt, aan de hand van
de Basisnetten, al geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen
met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Buisleidingen
Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat
Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)
zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij
de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze
risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij
ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg
van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek
Risicovolle inrichtingen
In (de nabije omgeving van) het plangebied zijn geen risicorelevante inrichtingen aanwezig die een
belemmering kunnen vormen voor de ontwikkeling.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                                101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 723 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 724 ======================================================================

<pre>                                                                                                         29



Vervoer van gevaarlijke stoffen
In de omgeving van het plangebied vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor,
het water of door buisleidingen plaats. Dit aspect vormt daarmee geen belemmering voor het
bestemmingsplan.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.


4.8         Kabels en leidingen
Beleid en normstelling
Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens
dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke
beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten
worden vervoerd:
1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. defensiebrandstoffen;
4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink‐ en industriewatervoorziening met
    een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie
In het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen gelegen. Er wordt geconcludeerd dat het
aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.


4.9         Luchtkwaliteit
Beleid en Normstelling
In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het
oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.
Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet
milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide,
stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke
ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof
(jaar‐ en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.5
weergegeven.

Tabel 4.5 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm
stof                    toetsing van           grenswaarde                 geldig
                     1)
stikstofdioxide (NO2) jaargemiddelde           60 µg/m³                    2010 tot en met 2014
                        concentratie
                        jaargemiddelde         40 µg/m³                    vanaf 2015
                        concentratie
fijn stof (PM10) 2)     jaargemiddelde         40 µg/m³                    vanaf 11 juni 2011
                        concentratie
                        24‐uurgemiddelde       max. 35 keer p.j. meer dan vanaf 11 juni 2011
                        concentratie           50 µg/m³
1. De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO2 is niet relevant aangezien
     er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de
     jaargemiddelde concentratie NO2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland
     het geval.
2. Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing


Rho adviseurs voor leefruimte                                                                101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 724 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 725 ======================================================================

<pre>30



      (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen
hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:
 de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1
    onder a);
 de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die
    bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
 bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de
    uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die
    uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
 de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de
    buitenlucht (lid 1 onder c);
 het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal
    Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op
    het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen
voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties
onderscheiden:
 een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en
     PM10 (= 1,2 µg/m³);
 een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze
     categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één
     ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg.

Onderzoek
In paragraaf 4.1 is de extra verkeersgeneratie berekent. Ten gevolge van de nieuwe functies zal de
verkeersgeneratie maximaal 40 motorvoertuigen per etmaal bedragen. Hierbij is uitgegaan van een
worstcase vrachtverkeerpercentage van 2%. Met behulp van de nibm‐tool is onderzoek gedaan of de
verkeersgeneratie mogelijk een in betekende mate bijdrage levert aan de luchtkwaliteit. Uit dit
onderzoek blijkt dat het extra verkeer niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.
Derhalve is nader onderzoek niet noodzakelijk. In onderstaand figuur is de nibm‐tool weergegeven.




Figuur 4.4       Nibm‐tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het
plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool
(http://www.nsl‐monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit
hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende wegen betreffen de N253 en de N61. Deze zijn weergegeven op
de figuren 4.5 en 4.6 rechts bovenin. Hieruit blijkt dat zowel in 2011 als in 2020 voldaan wordt aan de
voor dit jaar geldende normen uit de Wet Milieubeheer zoals weergegeven in Tabel 4.5. Met behulp van
deze monitoringstool kunnen de rekenpunten per weg worden geselecteerd voor de exacte


Rho adviseurs voor leefruimte                                                                101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 725 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 726 ======================================================================

<pre>                                                                                                     31



rekenresultaten.
Het maximale gehalte stikstofdioxide in het jaar 2011 bedraagt 21,7 µg/m³, voor fijn stof bedraagt dit
maximaal 24,2 µg/m³ en het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24‐uurs gemiddelde voor fijn
stof bedraagt 15 dagen. In onderstaande afbeelding zijn de rekenpunten voor het plangebied in 2011
weergegeven.




Figuur 4.5       Luchtkwaliteit 2011 op basis van NSL‐monitoringstool

Het maximale gehalte sikstofdioxide in het jaar 2020 bedraagt 14,8 µg/m³, voor fijn stof bedraagt dit
maximaal 19,5 µg/m³ en het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24‐uurs gemiddelde voor fijn
stof bedraagt 8 dagen. In onderstaande afbeelding zijn de rekenpunten voor het plangebied in 2020
weergegeven.




Figuur 4.6       Luchtkwaliteit 2020 op basis van NSL‐monitoringstool

Direct langs deze wegen wordt aan de grenswaarden voldaan, dit zal ook ter plaatse van het plangebied
het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie
verder van de weg ligt.

Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.



Rho adviseurs voor leefruimte                                                            101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 726 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 727 ======================================================================

<pre>32



4.10        Milieuhinder
Toetsingskader
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisatie van woningen
nabij bedrijven of visa versa:
 een goed woon‐ en leefmilieu kan worden gegarandeerd ter plaatse van de woningen;
 rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving
     aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon‐ en leefklimaat en de
bedrijfsvoering goed mee te nemen, wordt voor dit plan gebruikgemaakt van de VNG‐publicatie
Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande
activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype
'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een
grotere richtafstand. Ingeval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een
kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de
situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd.
Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is
van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Onderzoek
Museum
Het museum zal op 0 m afstand van de te realiseren (dienst)woning gerealiseerd worden. De afstand tot
omliggende woningen bedraagt circa 3 m. Een museum beschikt conform de VNG‐brochure over een
richtafstand van maximaal 0 m ten opzichte van woningen in een gemengd gebied. Gezien het feit dat in
de directe omgeving van de woningen een grote parkeerplaats, een autogarage en in de huidige situatie
ook een maatschappelijke functie gelegen is, kan gesteld worden dat er sprake is van een gemengd
gebied. Het te realiseren museum vormt geen belemmering voor de omliggende en de te realiseren
(dienst)woning.

Binnen het gebouw zijn, conform het vigerende bestemmingsplan, meer activiteiten dan alleen een
museum mogelijk. Deze activiteiten zijn opgenomen in artikel 3 van de regels.

Woning
Bekeken dient te worden of de bouw van één (dienst)woning en de functiewijziging gevolgen heeft
voor/vanwege omliggende bedrijven/inrichtingen. Aan de westzijde van het plangebied om ruim 60 m
afstand is een autogarage gelegen. Deze autogarage beschikt echter over een maximale richtafstand van
10 m ten opzichte van gemengd gebied en hier wordt aan voldaan. Op circa 50 m afstand van het
plangebied aan de westzijde is een grote parkeergelegenheid gelegen. Een autoparkeerterrein beschikt
conform de VNG‐publicatie over een richtafstand van 10 m ten opzichte van gemengd gebied. Ook aan
deze richtafstand wordt voldaan, de parkeerplaats vormt dan ook geen belemmering.

Conclusie
Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de te realiseren (dienst)woning
sprake is van een aanvaardbaar woon‐ en leefklimaat en dat sprake is van een goede ruimtelijke
ordening. Het te realiseren museum zorgt eveneens niet voor milieuhinder ten opzichte van omliggende
woningen. Er wordt geconcludeerd dat het aspect bedrijven en omliggende functies geen belemmering
vormt voor de uitvoering van het bestemmingsplan.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                            101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 727 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 728 ======================================================================

<pre>                                                                                                      33



Hoofdstuk 5                     Beschrijving juridische regeling




5.1         Wettelijke eisen
De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich
mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten
worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en
analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP)
bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP kent (onder meer)
hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie‐ en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en
een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.

Overeenkomstig SVBP is de opbouw van de regels als volgt:
 in hoofdstuk 1 (inleidende regels) worden de in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig,
    gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald;
 in hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) worden de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op
    de verbeelding voorkomen nader worden omschreven;
 hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals
    een antidubbeltelregel, dan wel regels die voor de nodige flexibiliteit kunnen zorgen, zoals
    algemene bouwregels en afwijkingsregels;
 hoofdstuk 4 (overgangs‐ en slotregels) geeft overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande
    bebouwing en de titel van het plan.


5.2         Regels
In deze paragraaf worden de in het bestemmingsplan opgenomen regels nader toegelicht.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Artikel 1 Begrippen
In dit artikel wordt een aantal in het plan gebruikte begrippen nader omschreven. Door de omschrijving
wordt de interpretatie van de begrippen beperkt en daarmee de duidelijkheid en rechtszekerheid van
het plan vergroot.

Artikel 2 Wijze van meten
In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de in het plan voorgeschreven maatvoeringen dienen te
worden bepaald.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Maatschappelijk
Conform de voorheen geldende regels van het bestemmingsplan Kom Sluis, is een brede
maatschappelijke bestemming opgenomen, met daarnaast de specifieke functieaanduidingen 'museum'
en 'wonen', zodat ter plaatse ook een museum en één dienstwoning mag worden gerealiseerd.



Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 728 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 729 ======================================================================

<pre>34



Ook voor de beperkt toegestane ondergeschikte horeca‐activiteiten is een Staat opgenomen in de
bijlage van de regels. Daarnaast is ondergeschikte detailhandel en bij de bestemming behorende
voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige
voorzieningen en toegangswegen toegestaan.

In de regels is vastgelegd dat de gebouwen in het bouwvlak moeten worden gebouwd en dat het
hoofdgebouw met de voorgevel gebouwd moeten worden in de op de kaart aangegeven gevellijn, die
de plaatsing voor de representatieve beeldbepalende gevels aangeeft.
Verder zijn regels opgenomen ten aanzien van de toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen
gebouwen zijnde. Bij het hoofdgebouw zijn bijgebouwen, aan‐ en uitbouwen toegestaan.

Artikel 4 Waarde ‐ Archeologie
De dubbelbestemming Waarde ‐ Archeologie richt zich specifiek op bescherming en behoud van
aanwezige archeologische waarden in de bodem. De regels omschreven in de dubbelbestemming zijn
leidend ten opzichte van de regels in de basisbestemming.

Hoofdstuk 3 Algemene regels
Artikel 5 Antidubbeltelregel
In dit artikel is een regel opgenomen die voorkomt dat een al verleende omgevingsvergunning
meegenomen wordt bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Artikel 6 Algemene bouwregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het overschrijden van bouwgrenzen.

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van de afwijkingsmogelijkheden.

Artikel 8 Overige regels
In dit artikel zijn overige regels opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs‐ en slotregels
Artikel 9 Overgangsrecht
Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en
bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit
gebruik mag worden voortgezet.

Artikel 10 Slotregel
Het laatste artikel 'Slotregel' geeft de officiële naam van het plan aan, wanneer naar het plan wordt
verwezen. De planregels kunnen worden aangehaald onder de naam: Regels van het bestemmingsplan
'Hoogstraat 35 te Sluis'.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                               101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 729 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 730 ======================================================================

<pre>                                                                                                      35



Hoofdstuk 6                     Economische uitvoerbaarheid




Naast de planologische haalbaarheid van het project, zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook
de financiële uitvoerbaarheid van het project aangetoond worden.
Het initiatief betreft geen aangewezen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Het opstellen van een
exploitatieplan is zodoende niet noodzakelijk. De gemeentelijke kosten voor het volgen van de
planologische procedure worden op basis van de legesverordening in rekening gebracht.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 730 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 731 ======================================================================

<pre>36




Rho adviseurs voor leefruimte   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 731 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 732 ======================================================================

<pre>                                                                                                      37



Hoofdstuk 7                     Maatschappelijke uitvoerbaarheid




Op grond van artikel 3.1.6 Bro wordt onderstaand inzicht gegeven in de maatschappelijke
uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en
maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het
overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

Resultaten overleg ex artikel 3.1.1 Bro
De provincie heeft aangegeven dat voor een dergelijk klein plan, geen vooroverleg met de provincie
noodzakelijk is. Ook het waterschap heeft te kennen gegeven dat voor het voorliggend plan geen
vooroverleg met het waterschap noodzakelijk is.

Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 12 december 2013 tot en met 22 januari 2013 ter inzage
gelegen. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 732 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 733 ======================================================================

<pre>38




Rho adviseurs voor leefruimte   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 733 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 734 ======================================================================

<pre>bijlagen bij de Toelichting
</pre>

====================================================================== Einde pagina 734 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 735 ======================================================================

<pre>40




Rho adviseurs voor leefruimte   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 735 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 736 ======================================================================

<pre>                                                 41



Bijlage 1 Ecologie bureauonderzoek




Rho adviseurs voor leefruimte        101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 736 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 737 ======================================================================

<pre>42




Rho adviseurs voor leefruimte   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 737 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 738 ======================================================================

<pre>Bijlage      1. Bureauonderzoek flora en fauna



Ecologie
Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet,
de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische
Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Huidige situatie
Het plangebied is gelegen aan de Hoogstraat 35 te Sluis. Rondom dit pand is verharding aanwezig
in de vorm van klinkers. Aan de straatzijde van het perceel zijn twee lindes aanwezig, aan de
achterzijde één grote plataan. Aan de westzijde van het plangebied zijn de wallen van Sluis
gelegen. Dit betreft een agrarische beheerdijk en maakt deel uit van de EHS.

Beoogde ontwikkelingen
Het bestemmingsplan voorziet in een functiewijziging van het bestaande gebouw en een opbouw
aan de achterzijde van het huidige gebouw. In dit gebouw zijn nu diverse maatschappelijke
functies mogelijk en met dit bestemmingsplan wordt hier een museum en één woning mogelijk
gemaakt.
Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:
    -   bouwwerkzaamheden.

Beleid en Normstelling
Beleid
Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van
de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
(SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies.
De begrenzing van de EHS is in Zeeland door Gedeputeerde Staten vastgesteld in het
Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 . In het Omgevingsplan staan ook de spelregels hoe om te
gaan met de EHS. De wijzigingen van de EHS-begrenzing worden door Gedeputeerde Staten
vastgesteld in het Natuurbeheerplan Zeeland. Het plan wordt jaarlijks geactualiseerd.

Normstelling
Flora- en faunawet
Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is
gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat
onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van
beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en
verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde
soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met
name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling
op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid
om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken.
Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:
-    er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw,
     bestendig gebruik en dwingende reden van groot openbaar belang);
-    er geen alternatief is;
-    geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende
vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien
voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 738 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 739 ======================================================================

<pre>Met betrekking tot vogels hanteert het Ministerie van Economische Zaken de volgende interpretatie
van artikel 11:
De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed
wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts
gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen, te
weten:

Nesten die het hele jaar door zijn beschermd
Op de volgende categorieën gelden de verbodsbepalingen van artikel 11 van de Ffw het gehele
seizoen.
1.   Nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik
     zijn als vaste rust- en verblijfplaats (voorbeeld: steenuil).
2.   Nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin
     zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. De (fysieke) voorwaarden voor de
     nestplaats zijn vaak zeer specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: roek, gierzwaluw en
     huismus).
3.   Nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats
     broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing. De (fysieke)
     voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld:
     ooievaar, kerkuil en slechtvalk).
4.   Vogels die jaar in jaar uit gebruikmaken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in
     staat zijn een nest te bouwen (voorbeeld: boomvalk, buizerd en ransuil).

Nesten die niet het hele jaar door zijn beschermd
In de ‘aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten’ worden de volgende soorten aangegeven
als categorie 5. Deze zijn buiten het broedseizoen niet beschermd.
5.    Nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het hele jaar
      daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende
      flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De
      soorten uit categorie 5 vragen soms wel om nader onderzoek, ook al zijn hun nesten niet
      jaarrond beschermd. Categorie 5-soorten zijn namelijk wel jaarrond beschermd als
      zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.


De Ffw is voor dit bestemmingsplan van belang, omdat bij de voorbereiding van het plan moet
worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Natuurbeschermingswet 1998
Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet
onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:
a.   door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals
     bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
b.   door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen beschermde
     natuurmonumenten;
c.   door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.
De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm
van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de
Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van
het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook
ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden
getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 739 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 740 ======================================================================

<pre>Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de
Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval
wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor
geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek en toetsing
Gebiedsbescherming
Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status,
zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur
(EHS). Natura 2000-gebieden liggen op grote afstand van het plangebied (meer dan 5 km) en
worden niet beïnvloed door de relatief kleinschalige ingreep. Direct aan de noordwestzijde van het
plangebied zijn de wallen aangewezen als Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De wallen hebben het
beheertype botanisch weiland. De gronden achter de parkeerplaats hebben het beheertype
kruiden- en faunarijk grasland. De ontwikkeling betreft een functiewijziging van een bestaand
gebouw en de realisatie van één woning. Deze ontwikkeling is niet van invloed heeft op de
naastgelegen EHS en daarvoor aangewezen beheertupen. Gebiedsbescherming komt derhalve in
deze paragraaf niet meer aan de orde.




Figuur 1: Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: geo-loket
provincie Zeeland)

De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan
dan ook niet in de weg.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 740 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 741 ======================================================================

<pre>Soortenbescherming
De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van foto's van het plangebied,
algemene ecologische kennis en verspreidingsatlassen/gegevens (onder andere Ravon en
www.waarneming.nl).

Vogels
In de omgeving van het plangebied komen mogelijk tuin- en struweelvogels voor. Hier zijn soorten
als koolmees, roodborst, winterkoning en merel aanwezig Spreeuw, huismus, gierzwaluw en kauw
kunnen broeden in (de omgeving van) de bebouwing.

Zoogdieren
Het plangebied is geheel verhard en biedt geen geschikt leefgebied aan algemeen voorkomende,
licht beschermde grondgebonden soorten. De hoofdbebouwing kan plaats bieden aan vaste
verblijfplaatsen van vleermuizen. De bomen en wal aan de achterzijde van het plangebied kunnen
onderdeel zijn van een vliegroute of foerageergebied van vleermuizen.

Overige soorten
Er zijn, gezien de aanwezige biotopen, geen beschermde planten, amfibieën, vissen, reptielen en/of
bijzondere insecten of overige soorten te verwachten op de planlocatie. Deze soorten stellen hoge
eisen aan hun leefgebied; het plangebied voldoet hier niet aan.

In tabel 1.1 staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied (naar
verwachting) aanwezig zijn en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 1.1: Naar verwachting aanwezige beschermde soorten binnen het plangebied en
het beschermingsregime

                                                                               Nader
                                                                               onderzoek nodig
                                                                               bij toekomstige
                                                                               ruimtelijke
                                                                               ontwikkelingen
Vrijstellingsrege- tabel 1                    geen                             nee
ling Ffw


Ontheffingsrege-   tabel 2                    geen                             nee
ling Ffw
                   tabel 3   bijlage 1 AMvB   geen                             nee
                             bijlage IV HR    alle vleermuizen                 Ja

                   vogels    cat. 1 t/m 4     gierzwaluw en huismus            Ja



Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van één extra woning op de bestaande bebouwing.
De benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting
van te beschermen natuurwaarden.
-   Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling
    geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat
    betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende
    planten en dieren en hun leefomgeving.
-   Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring
    van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels
    wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader
    van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of
</pre>

====================================================================== Einde pagina 741 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 742 ======================================================================

<pre>    een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd
    worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de
    wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens globaal tussen 15 maart en 15 juli
    (bron: website vogelbescherming).
-   Nader onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen (tabel 3 Bijlage IV HR) en
    broedvogels met vaste nesten is niet noodzakelijk. Een eventuele vliegroute of foerageerbied
    langs de noordwestrand van het plangebied wordt niet beïnvloed door de opbouw op het
    bestaande gebouw.

Conclusie
De functiewijziging en bouw van de woning hebben geen negatief effect op beschermde gebieden
of soorten. De Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het EHS-beleid van de
provincie staan de uitvoering van het plan niet in de weg.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 742 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 743 ======================================================================

<pre>                                                         43



Bijlage 2 Rekenbladen akoestisch onderzoek




Rho adviseurs voor leefruimte                101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 743 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 744 ======================================================================

<pre>44




Rho adviseurs voor leefruimte   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 744 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 745 ======================================================================

<Nieuw Project>                                                                                               <Nummer>

Ontvanger                   : woning 1.5                              Waarneemhoogte [m]                  :        1,5

Rijlijn                     : Hoogstraat

Wegdekhoogte [m]           :        0,00                      Afstand horizontaal [m]             :              12,50
Verhardingsbreedte [m]     :       12,50                      Afstand schuin [m]                  :              12,52
Bodemfactor [-]            :        0,00                      Afstand kruispunt [m]               :               0,00
Objectfractie [-]          :        0,00                      Afstand obstakel [m]                :               0,00
Zichthoek [grad]           :         127
Wegdektype [-]              : 0 - Referentiewegdek

                                                            Q_etmaal                          :                2340,00
                                                            % Daguur                          :                   6,54
                                                            % Avonduur                        :                   3,76
                                                            % Nachtuur                        :                   0,81

Emissiegegevens distributie per voertuigcategorie per periode in dB(A)
 m Categorie                   Dag[%] Avond[%] Nacht[%]         km/u C_wegdek     E_dag E_avond               E_nacht
 1 Motorrijwielen                 0,00       0,00       0,00      30     0,00       0,00   0,00                  0,00
 2 Lichte Motorvoertuigen        93,46      93,46      93,46      30     0,00      64,09  61,69                 55,02
 3 Middelzware Motorvoert...      5,08       5,08       5,08      30     0,00      60,34  57,94                 51,27
 4 Zware Motorvoertuigen          1,46       1,46       1,46      30     0,00      58,13  55,73                 49,06
 5 Bromfietsen                    0,00       0,00       0,00      30     0,00       0,00   0,00                  0,00
   Totaal                      100,00     100,00      100,00                       66,33  63,93                 57,26
   C_optrek                                                                            --     --                    --


Resultaten in dB(A)
C_reflectie                 :      0,00              LAeq, dag                                        :         54,56
C_zichthoek                 :      0,00              LAeq, avond                                      :         52,16
D_afstand                   :     10,98              LAeq, nacht                                      :         45,49
D_lucht                     :      0,10              Aftrek Art.110g [dB]                             :             5
D_bodem                     :      0,00              Lden, excl. Art.110g [dB]                        :            55
D_meteo                     :      0,70              Lden, incl. Art.110g [dB]                        :            50




Standaard rekenmethode 1 V2.00                                                          24-10-2013 14:45:10, blz. 1


====================================================================== Einde pagina 745 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 746 ======================================================================

<Nieuw Project>                                                                                               <Nummer>

Ontvanger                   : woning 4.5                              Waarneemhoogte [m]                  :        4,5

Rijlijn                     : Hoogstraat

Wegdekhoogte [m]           :        0,00                      Afstand horizontaal [m]             :              12,50
Verhardingsbreedte [m]     :       12,50                      Afstand schuin [m]                  :              13,05
Bodemfactor [-]            :        0,00                      Afstand kruispunt [m]               :               0,00
Objectfractie [-]          :        0,00                      Afstand obstakel [m]                :               0,00
Zichthoek [grad]           :         127
Wegdektype [-]              : 0 - Referentiewegdek

                                                            Q_etmaal                          :                2340,00
                                                            % Daguur                          :                   6,54
                                                            % Avonduur                        :                   3,76
                                                            % Nachtuur                        :                   0,81

Emissiegegevens distributie per voertuigcategorie per periode in dB(A)
 m Categorie                   Dag[%] Avond[%] Nacht[%]         km/u C_wegdek     E_dag E_avond               E_nacht
 1 Motorrijwielen                 0,00       0,00       0,00      30     0,00       0,00   0,00                  0,00
 2 Lichte Motorvoertuigen        93,46      93,46      93,46      30     0,00      64,09  61,69                 55,02
 3 Middelzware Motorvoert...      5,08       5,08       5,08      30     0,00      60,34  57,94                 51,27
 4 Zware Motorvoertuigen          1,46       1,46       1,46      30     0,00      58,13  55,73                 49,06
 5 Bromfietsen                    0,00       0,00       0,00      30     0,00       0,00   0,00                  0,00
   Totaal                      100,00     100,00      100,00                       66,33  63,93                 57,26
   C_optrek                                                                            --     --                    --


Resultaten in dB(A)
C_reflectie                 :      0,00              LAeq, dag                                        :         54,74
C_zichthoek                 :      0,00              LAeq, avond                                      :         52,34
D_afstand                   :     11,16              LAeq, nacht                                      :         45,67
D_lucht                     :      0,10              Aftrek Art.110g [dB]                             :             5
D_bodem                     :      0,00              Lden, excl. Art.110g [dB]                        :            56
D_meteo                     :      0,33              Lden, incl. Art.110g [dB]                        :            51




Standaard rekenmethode 1 V2.00                                                          24-10-2013 14:45:10, blz. 2


====================================================================== Einde pagina 746 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 747 ======================================================================

<pre>Regels
</pre>

====================================================================== Einde pagina 747 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 748 ======================================================================

<pre>46




Rho adviseurs voor leefruimte   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 748 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 749 ======================================================================

<pre>                                                                                                      47



Hoofdstuk 1                     Inleidende regels




Artikel 1               Begrippen

1.1    plan
het    bestemmingsplan      Hoogstraat     35     te           Sluis     met      identificatienummer
NL.IMRO.1714.bphoogstraat35‐VG01 van de gemeente Sluis.

1.2    bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage.

1.3     aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waar gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels
regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4     aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5     aan‐ en uitbouw
een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het
hoofdgebouw.

1.6     aan‐huis‐gebonden beroep
een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning
in overwegende mate de woonfunctie behoudt en voor zover deze beroepen een ruimtelijke uitstraling
hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.7    achtererf
de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het
hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan.

1.8     bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1.9      bestaande afstands‐, hoogte‐, inhouds‐ en oppervlaktematen
afstands‐, hoogte‐, inhouds‐ en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan
tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens
de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.10    bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak.

1.11   bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.


Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 749 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 750 ======================================================================

<pre>48



1.12   bevoegd gezag
bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.13     bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een
bouwwerk.

1.14    bouwgrens
de grens van een bouwvlak.

1.15    bouwlaag
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende
vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende
voorzieningen voor functies uit de bestemmingsomschrijving geschikt of geschikt te maken is.

1.16   bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende
bebouwing is toegelaten.

1.17    bouwperceelgrens
de grens van een bouwperceel.

1.18   bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde
gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

1.19   bouwwerk
een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.20     bijgebouw
een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde
bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.21     dakkapel
een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak
bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het
dakvlak is geplaatst.

1.22     deskundige
een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen
inzake archeologie.

1.23    dienstwoning
een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het
huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, vanwege de bestemming van het
gebouw of het terrein.

1.24    gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden
omsloten ruimte vormt.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 750 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 751 ======================================================================

<pre>                                                                                                         49




1.25     detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en
leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of
aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

1.26     hoofdgebouw
een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de
geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het
perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.27    kap
een constructie van één of meer dakvlakken met een helling van meer dan 30° en minder dan 65°.

1.28      kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
activiteiten die in een woning door een bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend, voor
zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen
milieubeheer (Activiteitenbesluit) waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt
met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

1.29     NEN
door de Stichting Nederlands Normalisatie‐instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment
van vaststelling van het plan.

1.30    nutsvoorzieningen
voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations,
schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten
behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1.31    ondergeschikte detailhandel‐ en/of horeca‐activiteiten
gelegenheid waarbij het doel van de onderneming niet primair gericht detailhandel‐ of
horeca‐activiteiten, maar slechts ter ondersteuning is van de hoofdfunctie.

1.32     overig bouwwerk
een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de
aarde is verbonden.

1.33   overkapping
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak.

1.34      peil
a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
b. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg
     (ter plaatse van de hoofdtoegang).

1.35    praktijkruimte
een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op
administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een
daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

1.36     Staat van Horeca‐activiteiten
de Staat van Horeca‐activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.



Rho adviseurs voor leefruimte                                                                101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 751 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 752 ======================================================================

<pre>50



1.37     voorgevel
de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste
gevel kan worden aangemerkt.

1.38    zijerf
de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw
tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor‐ en achtergevel.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                            101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 752 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 753 ======================================================================

<pre>                                                                                                      51



Artikel 2               Wijze van meten
Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1      afstand
de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden
daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

2.2      bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering
van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te
stellen bouwonderdelen.

2.3      breedte, lengte en diepte van een gebouw
tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

2.4      dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.5      goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te
stellen constructiedeel.

2.6      inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de
scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.7      oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd
op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.8     vloeroppervlakte
de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 753 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 754 ======================================================================

<pre>52




Rho adviseurs voor leefruimte   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 754 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 755 ======================================================================

<pre>                                                                                                    53



Hoofdstuk 2                     Bestemmingsregels




Artikel 3               Maatschappelijk

3.1      Bestemmingsomschrijving
De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. educatieve, sociaal‐medische, sociaal‐culturele, levensbeschouwelijke, sport‐ en recreatieve
    voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening;
b. ter plaatse van de aanduiding 'museum': tevens een museum;
c. ter plaatse van de aanduiding 'wonen': tevens één dienstwoning met daaronder begrepen
    aan‐huis‐gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
d. ten dienste van de onder a en b genoemde voorzieningen tevens ondergeschikte
    detailhandelactiviteiten en ondergeschikte horeca‐activiteiten voor zover voorkomend in categorie
    1a van de Staat van Horeca‐activiteiten;
e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen,
    nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en toegangswegen.

3.2     Bouwregels
Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

3.2.1   Toelaatbare bebouwing
a. binnen het bouwvlak zijn toegestaan:
     1. gebouwen;
     2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde en overkappingen;
b. buiten het bouwvlak zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

3.2.2    Gebouwen
a. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum
     bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte;
b. de hoofdgebouwen worden met de voorgevel gebouwd in de op de kaart aangegeven 'gevellijn' die
     de plaatsing van de representatieve beeldbepalende gevels aangeeft.

3.2.3  Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste bedragen:
a. van speelvoorzieningen: 3 m;
b. van pergola's en overkappingen: 2,75 m;
c. van muren en terreinafscheidingen achter de voorgevel van hoofdgebouwen: 2 m;
d. van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 1 m.

3.3      Specifieke gebruiksregels
Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:
a. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan‐huis‐gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige
    activiteiten bedraagt ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning met een
    maximum van 40 m².


Rho adviseurs voor leefruimte                                                           101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 755 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 756 ======================================================================

<pre>54




Artikel 4               Waarde ‐ Archeologie

4.1      Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde ‐ Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende
bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

4.2      Bouwregels
Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:
a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 4.1 genoemde bestemming uitsluitend
    bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming
    van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd,
    indien:
    1. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd waarin de
         archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in
         voldoende mate is vastgesteld;
    2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet
         worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de
         omgevingsvergunning regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten
         in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door
         een archeologisch deskundige;
c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft
    op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
    1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte,
         voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt
         van de bestaande fundering;
    2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 50 m²;
    3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden niet dieper dan 40 cm onder maaiveld en
         zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

4.3      Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van
werkzaamheden
4.3.1    Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning
Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Waarde ‐ Archeologie zonder of in afwijking
van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te
voeren:
a. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 40 cm onder maaiveld, waartoe
     worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en
     aanleggen van drainage;
b. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
c. het verlagen of verhogen van het waterpeil;
d. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
e. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband
     houdende constructies, installaties of apparatuur.

4.3.2   Uitzondering op aanlegverbod
Het verbod van 4.3.1 is niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden:
a. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarbij lid 4.2 in acht is genomen;
b. een oppervlakte beslaan van ten hoogste 50 m²;
c. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan;
d. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.


Rho adviseurs voor leefruimte                                                              101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 756 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 757 ======================================================================

<pre>                                                                                                      55




4.3.3     voorwaarden voor omgevingsvergunning
De werken en werkzaamheden, zoals in lid 4.3.1 bedoeld, zijn slechts toelaatbaar, indien de aanvrager
van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden aan de hand van nader
archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden
aanwezig zijn. Voorts zijn de werken en werkzaamheden toelaatbaar, indien:
a. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden een
     rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel
     van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
b. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de activiteiten niet worden
     geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het
     uitvoeren van werken of werkzaamheden regels te verbinden, gericht op het behoud van de
     archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de
     activiteiten door een archeologisch deskundige.

4.4       Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de
dubbelbestemming 'Waarde ‐ Archeologie' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van
aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen
archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg
nodig is.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 757 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 758 ======================================================================

<pre>56




Rho adviseurs voor leefruimte   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 758 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 759 ======================================================================

<pre>                                                                                                     57



Hoofdstuk 3                     Algemene regels




Artikel 5               Antidubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is
gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten
beschouwing.



Artikel 6               Algemene bouwregels
Overschrijding bouwgrenzen
De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen,
aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:
a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons,
    entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m
    bedraagt.


Artikel 7               Algemene afwijkingsregels
Maten en bouwgrenzen
1. Tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is, kan bij een omgevingsvergunning worden
afgeweken van de regels voor:
a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is
     voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in
     verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m
     bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

2. De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan
aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en
bouwwerken.

Artikel 8               Overige regels

8.1    Werking wettelijke regelingen
De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het
moment van vaststelling van het plan.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                            101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 759 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 760 ======================================================================

<pre>58




Rho adviseurs voor leefruimte   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 760 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 761 ======================================================================

<pre>                                                                                                      59



Hoofdstuk 4                     Overgangs‐ en slotregels




Artikel 9               Overgangsrecht

9.1     Overgangsrecht bouwwerken
Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:
a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in
    uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen,
    en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
    1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
    2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits
        de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na
        de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen
    voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal
    10%;
c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van
    inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor
    geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

9.2     Overgangsrecht gebruik
Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:
a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het
    bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te
    veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze
    verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan
    voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te
    hervatten of te laten hervatten;
d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen
    geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.



Artikel 10              Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Hoogstraat 35 te Sluis'.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 761 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 762 ======================================================================

<pre>60




Rho adviseurs voor leefruimte   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 762 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 763 ======================================================================

<pre>bijlagen bij de Regels
</pre>

====================================================================== Einde pagina 763 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 764 ======================================================================

<pre>62




Rho adviseurs voor leefruimte   101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 764 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 765 ======================================================================

<pre>                                                                                                       63



Bijlage 1 Staat van Horeca‐activiteiten




Categorie I 'lichte horeca'
Bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend (vooral verstrekking van
etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken.
Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden:

1a. Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca
 automatiek;
 broodjeszaak;
 croissanterie;
 koffiebar;
 lunchroom;
 ijssalon;
 tearoom;
 traiteur.

1b. Overige lichte horeca
 bistro;
 restaurant (zonder bezorg‐ en/of afhaalservice);
 hotel.

1c. Bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking
 bedrijven genoemd onder 1a en 1b met een bedrijfsoppervlak van meer dan 250 m²;
 restaurant met bezorg‐ en/of afhaalservice (onder andere pizza, chinees, McDrives).

Categorie 2 'middelzware horeca'
Bedrijven die normaal gesproken ook delen van de nacht geopend zijn en die daardoor aanzienlijke
hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken. Binnen deze categorie worden de volgende
subcategorieën onderscheiden:

2a. Aan de functie dorpshuis verwante horeca:
 bar;
 biljartcentrum;
 zalenverhuur (zonder regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek‐/dansevenementen).

2b. Overige middelzware horeca
 snackbar;
 bierhuis;
 café;
 proeflokaal;
 shoarma/grillroom.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                              101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 765 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 766 ======================================================================

<pre>64



Categorie 3 'zware horeca'
Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn en die tevens een groot aantal
bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen:
 dancing;
 discotheek;
 nachtclub;
 partycentrum (regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek‐/dansevenementen.




Rho adviseurs voor leefruimte                                                             101508.009447.00
</pre>

====================================================================== Einde pagina 766 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 767 ======================================================================

<pre>Verbeelding
</pre>

====================================================================== Einde pagina 767 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 768 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 768 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 769 ======================================================================

<pre>Verbeelding
</pre>

====================================================================== Einde pagina 769 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 770 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 770 =================================================================

<br><br>