<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>             Factsheet KWOZ Sluis
             19.006
Factsheet Sluis
Factsheet als lokale verdieping op KWOZ-rapportage
Deze factsheet geeft een beknopte samenvatting van de belangrijkste uitkomsten uit het “Kwalitatief
WoningmarktOnderzoek Zeeland 2019” (KWOZ) op gemeenteniveau. De resultaten van het KWOZ dienen
als gezamenlijke basis voor passend woonbeleid op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau in
Zeeland. In het onderzoek ligt de focus voor een belangrijk deel op de omvang en kwaliteit van - en de
opgaven in - de bestaande woningvoorraad. Een groot deel van de toekomstige woningen staat er immers
nu al, maar de opgaven ten aanzien van onder andere verduurzaming, levensloopgeschiktheid en
bouwtechnische kwaliteit zijn groot. De uitgebreide analyses en duiding van alle cijfers op provinciaal en
regionaal niveau zijn uitgewerkt in de KWOZ-hoofdrapportage en gekoppeld aan mogelijke
vervolgstappen.
Hierna: conclusies, analyses en duiding
In voorliggende factsheet leest u hierna allereerst de belangrijkste conclusies uit het KWOZ op
gemeenteniveau. Op de twee volgende pagina’s vindt u de analyses zelf en op de laatste pagina geven we
een korte duiding van die onderdelen die toelichting behoeven.
Belangrijkste conclusies op het niveau van Sluis
Tot 2040 krimp van circa 570 huishoudens, 80-plusgroep blijft wel groeien
Op basis van de Provinciale prognose daalt het aantal huishoudens van circa 11.250 huishoudens in 2019
naar circa 10.670 huishoudens in 2040. Alleen het aantal 80-plushuishoudens neemt nog toe, de andere
doelgroepen krimpen.
Sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar
nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing
Mede als gevolg van de krimp van de doelgroepen jonger dan 65 jaar in Sluis verwachten we overschotten
in het reguliere grondgebonden koop- en sociale huursegment. Oudere huishoudens stromen door naar
een nultredenwoning en de doelgroep voor de vrijkomende reguliere grondgebonden woning wordt
kleiner. Het gaat overwegend om overschotten van kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen,
kleine goedkope koopwoningen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen. Een navenant deel van de
dure grondgebonden koopwoningen zal na prijsdaling mogelijk alsnog door de markt worden opgenomen,
voor de overige woningen zien we potentiële risico’s op leegstand en verloedering op termijn, telkens in
het relatief meest kwetsbare deel van de voorraad. Toevoeging door nieuwbouw in deze segmenten
vergroot de risico’s op de bestaande voorraad. De behoefte aan nultredenwoningen is door de vergrijzing
zoals verwacht juist relatief groot. Het gaat daarbij primair om sociale huur nultredenwoningen, maar ook
om nultredenwoningen in de koop- en vrijesectorhuur.
Circa 1.025 woningen zitten in kwetsbare woningsegmenten waar ook theoretische overschotten in
ontstaan: vooral kleine sociale huurwoningen en reguliere grondgebonden koop
Woningen waar op termijn naar verwachting overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die
relatief kwetsbaar uit onze kwetsbaarheidsbenchmark bestaande woningvoorraad komen, zijn het meest
risicovol: de minst presterende woningen binnen deze voorraad hebben het hoogste risico op leegstand en
achteruitgang. In Sluis gaat het indicatief om zo’n 1.025 woningen. Het gaat vooral om kleine reguliere
grondgebonden sociale huurwoningen en reguliere grondgebonden koopwoningen. Ook van andere type
productmarktcombinaties (PMC’s) is een deel van de woningen kwetsbaar, bijvoorbeeld omdat de
energieprestatie laag is, al dan niet in combinatie met een relatief minder sterk presterende omgeving van
de woning. Ook voor deze PMC’s zien we potentiële opgaven binnen de bestaande voorraad, maar deze
zijn door aanhoudende marktdruk minder urgent. De kwetsbaarheidsanalyse van de bestaande voorraad
toont, samen met de indicatieve overschotten en tekorten per product-marktcombinatie, dat een belangrijk
deel van de woningmarktopgaven moet worden gezocht in de bestaande voorraad. Daarbij geldt
nadrukkelijk: niet ingrijpen kost meer geld dan wel ingrijpen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                             Factsheet KWOZ Sluis
                                             19.006
Demografie & Behoefte
Huishoudensontwikkeling                                                                            Doelgroepontwikkeling
      12.000                                                                                        Doelgroep                                        Huis-              Ontw.      Ontw.           Huis-
                                                                                                                                                     houdens            ‘19-‘29    ‘29-‘40         houdens
                                                                                                                                                     2019                                          2040
      11.600                                                                                        Alleenst. & stel. tot 35 jr                            960            -165          -191             604
                                                                                                    Gezinnen                                             3.091            -104           +14           3.001
                                                                                                    Alleenst. & stel. 35-65 jr                           3.011            -153          -406           2.452
      11.200
                                                                                                    Alleenst. & stel. 65-80 jr                           2.939             -64          -182           2.693
                                                                                                    Alleenst. & stel. 80+                                1.244            +413          +270           1.927
      10.800                                                                                        Totaal                                              11.245             -73          -495          10.677
      10.400                                                                                       • De komende tien jaar daalt het aantal huishoudens licht (-73). In de
                                                                                                     periode daarna tot 2040 zet de krimp verder door. Het aantal
                                                                                                     huishoudens neemt in totaal tot 2040 af met circa 570 huishoudens.
      10.000               2003
                           2005
                           2007
                           2009                                                                    • De groep 80-plushuishoudens groeit als enige groep nog wel. De andere
                           2011
                           2013
                           2015
                           2017
                                                                                                     doelgroepen nemen in aantal af.
                           2019
                           2021
                           2023
                           2025
                           2027
                           2029
                           2031
                           2033
                           2035
                           2037
                           2039
Opgave 2019-2029 (Doorstroommodel)                                                                 Opgave 2019-2029 indicatief uitgesplitst naar PMC’s
                                         -600       -400   -200        0     200     400     600                                                          -600   -400     -200     0         200     400
                                                                                                                                             tot 120 m²
                              SH GGB         -545                                                      VSH SH                             vanaf 120 m²
 Grondgebonden
                                                                                                                                             tot 120 m²
                             VSH GGB                                                                   GGB GGB
                                                                 -15                                                                      vanaf 120 m²
                                                                                                                                  tot € 150K tot 120 m²
                            KOOP GGB         -430                                                                               € 150-250K tot 120 m²
                                                                                                                                € 250-350K tot 120 m²
                                                                                                           KOOP GGB
                       SH APP/NULT.
                                                                                                                                    € 350K+ tot 120 m²
                                                                                            470
 Appartement/Nult.
                                                                                                                              tot € 150K vanaf 120 m²
                                                                                                                             € 150-250K vanaf 120 m²
                      VSH APP/NULT.                                            145
                                                                                                                             € 250-350K vanaf 120 m²
                                                                                                                                € 350K+ vanaf 120 m²
                     KOOP APP/NULT.                                                  305                                                      tot 80 m²
                                                                                                    VSH SH
                                                                                                                                           vanaf 80 m²
                                                                                                    APP/ APP/
                                                                                                                                              tot 80 m²
                                                                                                    Nult. Nult.                            vanaf 80 m²
• De behoefte zit volledig in het nultredensegment, als gevolg van
  de sterke vergrijzing (bovenstaande figuur).                                                                                     tot € 150K tot 80 m²
                                                                                                                                  € 150-250K tot 80 m²
• Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om
                                                                                                           KOOP APP/Nult.
                                                                                                                                  € 250-350K tot 80 m²
  ruimere sociale huur en in mindere mate om vrijesectorhuur- en
                                                                                                                                 tot € 350K+ tot 80 m²
  ruimere koopwoningen (figuur rechts).
                                                                                                                               tot € 150K vanaf 80 m²
• De theoretische overschotten ontstaan naar verwachting vooral                                                               € 150-250K vanaf 80 m²
  in het kleine grondgebonden sociale huur- en goedkope                                                                       € 250-350K vanaf 80 m²
  koopsegment en in het ruime, dure reguliere grondgebonden                                                                   tot € 350K+ vanaf 80 m²
  koopsegment.
Bestaande voorraad (Sluis binnenste ring, regio Zeeuws-Vlaanderen buitenste ring)
Woningvoorraad naar soort en type                    Woningvoorraad naar bouwperiode
                                        4%                                                                                           10%      7%
                             9%
                                        4%                                                                                                                14%
                       7%                                                  Koop egw                                         11%         9% 7%                                tot 1900
                                  13%
                                                                           Koop mgw                                               10%              15%                       1900 tot 1945
                            5%                                                                                                                                               1945 tot 1970
                                                                           Corpo egw
                     13%                                                   Corpo mgw                                                                                         1970 tot 1990
                            13%
                                                     61%                                                                       23%                                           1990 tot 2000
                                                                           Part. huur egw
                              4%                           63%                                                                                 36%                           2000 tot 2020
                       4%                                                  Part. huur mgw                                   28%
                                                                                                                                                          30%
• De verdeling van de voorraad naar eigendomsvorm en type                                            • De verdeling naar bouwperiode lijkt sterk op die van de Zeeuws-
  woningen lijkt sterk op de regionale verdeling.                                                      Vlaanderen, met een iets groter aandeel woningen uit 1945-1970.
                                                                                                     • Het aandeel 1945-1990 betreft ruim de helft van de voorraad.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                Factsheet KWOZ Sluis
                                19.006
Energielabels                                                                               Aanpasbaarheid
                                    12%                            A                                                                                             Nultreden
                     15%                                                                                          16%
                                                                                                                                             23%
                                 11%                               B
                       16%                                                                                 2%      23%              23%
                                                14%                                                                                                              Aanpasbaar (traplift
                                        14%                        C
     14%                                                                                                                                                         installeren)
                 17%                                               D
                                                                                                                3%
                                                                                                                                                                 Niet-aanpasbaar
                                        20%                        E
          8%         12%
                              10%                                                                                            51%
                                                                   F                                                                                             Onbekend
                                          25%
                     12%                                                                                                59%
                                                                   G
• In Sluis heeft relatief een groot aandeel van de woningen een niet-                        • Het aandeel nultredenwoningen ligt op 23%, gelijk aan het
  groen energielabel (D of lager) ten opzichte van het regiobeeld.                             aandeel binnen de regio.
                                                                                             • Het aandeel aanpasbare woningen ligt relatief laag ten
                                                                                               opzichte van het aandeel binnen Zeeuws-Vlaanderen.
Huidig gebruik woningvoorraad
                                        Totaal aantal woningen               Regulier bewoond            Tweede                    Leegstaand                Onbekend
                                                                                                         woning
 Aantal                                                           14.105                 11.335                        1.860                       710                        195
 Aandeel                                                           100%                  80,4%                        13,2%                      5,0%                       1,4%
Toekomstwaarde bestaande voorraad
Kwetsbare voorraad naar eigendomsvorm                                                    Kwetsbare voorraad naar PMC (top 5)
                                                                                                Totaal     13% 10% 12% 11% 7%                                           47%
       Totaal        18%       12%                        70%
                                                                                           Kwetsbare
  Kwetsbare
                                                                                                              22%            14%         14%        12% 10%                    28%
                     22%         10%                      68%                               voorraad
   voorraad
                                                                                                         0%          20%            40%                  60%            80%            100%
                0%           20%          40%          60%             80%       100%              GGB SH tot 120 m²                                   GGB koop 150-250K tot 120 m²
                           Corporatie         Particuliere huur         Koop                       GGB koop 150-250K 120m²+                            GGB koop tot 150K tot 120 m²
                                                                                                   GGB koop 250-350K 120m²+                            Overig
• De verdeling van de relatief kwetsbare voorraad lijkt sterk op de                      • De relatief kwetsbare voorraad bestaat voor een belangrijk deel uit
  verdeling van de totale voorraad naar eigendomsvorm.                                     grondgebonden sociale huur tot 120 m² en goedkope tot
• De kwetsbare voorraad bestaat voor ruim 75% uit particulier bezit.                       middeldure grondgebonden koopwoningen.
Kwetsbare voorraad naar bouwperiode                                                      Kwetsbare overschotten (top 7)
                                                                                           GGB koop 150-250K 120m²+                40                  930              585
       Totaal   4% 18%                   33%              24%           11% 10%          GGB koop tot 150K tot 120 m²              40              795                640
                                                                                              GGB koop 350K+ 120m²+                130           370            280
   Kwetsbare                                                                               GGB koop 250-350K 120m²+                95              615                265
                4%     20%                    39%                 26%          6%5%
    voorraad
                                                                                         GGB koop 150-250K tot 120 m²              105                 870                     415
                                                                                                           GGB SH 120m²+           45        5
                0%           20%          40%          60%          80%          100%                    GGB SH tot 120 m²         470                           1040                 190
            tot 1900                      1900 tot 1945                1945 tot 1970
                                                                                                                                         -             500      1.000         1.500    2.000
            1970 tot 1990                 1990 tot 2000                2000 tot 2020
                                                                                            Kwetsbaar overschot              Kwetsbare woningen                 Niet-kwetsbare woningen
• De relatief kwetsbare voorraad bestaat voor een groot deel uit                         • Woningen waar overschotten van ontstaan (type, soort en
  woningen uit de periode 1945-1970.                                                       prijsklasse) én die relatief kwetsbaar zijn, zijn het meest risicovol.
                                                                                         • In totaal zijn dit er 1.025 in Sluis. De belangrijkste PMC’s zijn
                                                                                           weergegeven. Het gaat vooral om kleine grondgebonden sociale
                                                                                           huurwoningen en reguliere grondgebonden koopwoningen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>              Factsheet KWOZ Sluis
              19.006
Toelichting per onderdeel factsheet
Hierna lichten we de onderdelen van de factsheet die duiding behoeven kort toe. Een uitgebreide toelichting op
analysemethoden en interpretatie van cijfers is terug te vinden in de KWOZ-hoofdrapportage.
Provinciale prognose als basis voor ontwikkeling doelgroepen, houd rekening met onzekerheden
De ontwikkeling van het aantal huishoudens zoals geprognosticeerd in de Provinciale prognose 2019, is
sterk afhankelijk van de achterliggende uitgangspunten voor onder andere de variabelen vergrijzing,
huishoudensverdunning en migratie. Houd bij de interpretatie van de prognosecijfers rekening met deze
onzekerheden. Zie de hoofdrapportage van het KWOZ voor een uitgebreide toelichting hierover.
Opgave 2019-2029 (Doorstroommodel) en indicatieve uitgesplitst naar PMC’s
We brengen de opgave (behoefte en theoretische overschotten) in beeld met het Stec Doorstroommodel, dat
rekening houdt met de huidige woonsituatie, verhuisgeneigdheid en woonwensen van bestaande huishoudens,
maar ook met de ontwikkeling van doelgroepen. Zie onderstaand tekstkader.
  UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL
  Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een
  dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet.
  De bestaande voorraad, het verhuisgedrag (op basis van leeftijd, samenstelling en inkomen huishouden)
  en demografische ontwikkelingen liggen hieraan ten grondslag. Het model simuleert de jaarlijkse in- en
  uitgaande verhuizingen op basis van verhuis- en woonwensen (WoON 2015 en WoON2018). Zo ontstaat
  een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse opgave oplevert.
  De indicatieve behoefte die uit het doorstroommodel blijkt kan ook deels worden ingevuld door het
  aanpassen van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld door een reguliere grondgebonden woning
  aan te passen naar een nultredenwoning.
  Het doorstroommodel is een theoretische benadering. De uitkomsten moeten als indicatief worden
  beschouwd. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen en volledige keuzevrijheid.
  De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk ander gedrag kunnen
  vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht.
Energielabels
De woningvoorraad verdeeld naar energielabels. Hiervoor is primair gekeken naar geregistreerde energielabels
(circa 42% van alle Zeeuwse woningen), voor woningen zonder geregistreerd label is een voorlopig label
gehanteerd op basis van bouwjaar en woningtype. Bron: RVO
Aanpasbaarheid
De mate waarin de woningvoorraad geschikt is of te maken is voor mensen met mobiliteitsbeperkingen. Alle
woningen van de Nederlandse woningvoorraad zijn geclassificeerd op toegankelijkheid voor mensen met
mobiliteitsbeperkingen. De classificering van woningen is tot stand gekomen door diverse bronnen (o.a. BAG, 3D
Gebouwhoogte NL, Toeris) te combineren. Bron: TNO
Huidig gebruik woningvoorraad
Huidig gebruik van de woningvoorraad in beeld gebracht door een koppeling tussen de BRP-, WOZ- en BAG-
registers. Voor een klein deel is het gebruik onbekend: hier kon geen koppeling worden gemaakt.
Relatief kwetsbare voorraad
Met behulp van onze Monitor toekomstwaarde woningvoorraad geven we inzicht in de kwantitatieve en
kwalitatieve opgave in de bestaande voorraad. Iedere individuele woning is gescoord op 4 woningkenmerken en
4 omgevingskenmerken. Hieruit volgt een totaalscore die aangeeft hoe kwetsbaar de woning relatief is. Alle
scores zijn relatief: er zijn dus altijd relatief (sterk) beneden gemiddeld scorende woningen, (sterk)
bovengemiddeld scorende woningen en woningen die daar tussenin zitten. We hanteren een vijfpuntsschaal,
waarbij we ons in deze factsheet richten op de relatief (sterk) beneden gemiddeld scorende woningen.
Kwetsbare overschotten
Woningen waar op termijn naar verwachting overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief
kwetsbaar uit onze kwetsbaarheidsbenchmark bestaande woningvoorraad komen, zijn het meest risicovol: de
minst presterende woningen binnen deze voorraad hebben het hoogste risico op leegstand en achteruitgang.
Ook van andere type productmarktcombinaties (PMC’s) is een deel van de woningen kwetsbaar, bijvoorbeeld
omdat de energieprestatie laag is, al dan niet in combinatie met een relatief minder sterk presterende omgeving
van de woning. Ook voor deze PMC’s zien we potentiële opgaven binnen de bestaande voorraad, maar deze zijn
door aanhoudende marktdruk minder urgent.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>