<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>            Woningschaarste-
            onderzoek Sluis



Stec Groep aan gemeente Sluis

Esther Geuting, Job Wevers, Julia Bloem & Lukas Meuleman
27 januari 2023
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>          Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                                                      2
          (22.156)




Inhoudsopgave
1   Inleiding                                                                                                           3
    1.1      Aanleiding................................................................................................. 3
    1.2      Onze aanpak ............................................................................................. 3
    1.3      Leeswijzer ................................................................................................. 3


2   Conclusies en advies                                                                                                4
    2.1      Woningschaarste in betaalbare huur- en koopsegment....................... 4
    2.2      Vergelijkbare woningschaarste in hele gemeente Sluis tot €
             355.000, Cadzand tot hogere WOZ-waarde ........................................... 4
    2.3      Regulering tweede woningbezit vooral effectief in de kernen ............. 5
    2.4      Meldplicht en nachtencriterium brengt toeristische verhuur op
             woningvoorraad beter in beeld en beperkt onttrekking van
             schaarse woningen .................................................................................. 5
    2.5      Opkopen van woningen speelt door de hele gemeente Sluis ............. 5
    2.6      Zet in op passende nieuwbouwprogrammering ................................... 6
    2.7      Zorg voor goede monitoring schaarste ................................................. 6


3   Analyse schaarste                                                                                                   7
    3.1      Te weinig passende woningen voor lage inkomens in de
             gemeente Sluis ......................................................................................... 7
    3.2      Dynamiek op de koopwoningmarkt is hoog in betaalbare
             segment .................................................................................................. 10
    3.3      Dynamiek sociale huurwoningmarkt.................................................... 12
    3.4      Buitenlandse migratie biedt tegenwicht voor natuurlijke krimp........ 13
    3.5      Huishoudenstoename in ambitiescenario vergroot woningdruk ...... 15


4   Instrumenten                                                                                                      17
    4.1      Deeltijdwonen: circa 10% woningvoorraad in gebruik als tweede
             woning .................................................................................................... 17
    4.2      Toeristische verhuur: in ieder geval 3% woningvoorraad wordt
             toeristisch verhuurd ............................................................................... 17
    4.3      Opkoopbescherming: 12% van transacties afgelopen vijf jaar
             door investeerders ................................................................................. 18


Bijlage 19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>           Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                                 3
           (22.156)




1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De gemeente Sluis onderzoekt de mogelijkheid om een huisvestingsverordening in te stellen. Hiermee wil
de gemeente sturen op wijzingen in de bestaande woningvoorraad.

Gronden om regels te stellen in de huisvestingsverordening zijn schaarste en/of leefbaarheid. Om deze
reden hebben we voor de gemeente een woningschaarsteonderzoek uitgevoerd. Deze kan – uiteraard
afhankelijk van de uitkomsten – reden zijn om verdere vervolgstappen te zetten en zo te zorgen voor een
stevige onderbouwing voor de in de huisvestingsverordening op te stellen regels.

Dit woningschaarsteonderzoek geeft antwoord op de volgende vragen:
• Is er op dit moment schaarste op de woningmarkt in de gemeente Sluis? En zo ja, hoe ziet deze
    schaarste eruit, zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief (woningtypen en prijssegmenten)?
• Op basis van bovenstaande: welke doelgroepen worden op dit moment door de schaarste verdrongen
    op de woningmarkt? Denk bijvoorbeeld aan koopstarters en middeninkomens (prijsgrenzen).
• Hoe gaat de schaarste in Sluis zich op middellange termijn (tien jaar) ontwikkelen?

1.2 Onze aanpak
We doen onderzoek naar woningschaarste in de gemeente Sluis op gemeenteniveau en op kernniveau. We
analyseren uitgebreid de huidige inkomenssamenstelling, woningvoorraad, marktdynamiek en
verhuisdynamiek in de gemeente en we kijken ook vooruit op basis van de verwachte
huishoudensontwikkeling. Op basis hiervan trekken we onze conclusies over de woningschaarste in de
gemeente en de afzonderlijke kernen en geven we een advies over vervolgstappen.

1.3 Leeswijzer
Onze onderzoeksresultaten vertalen we in hoofdstuk 2 naar de belangrijkste conclusies. Deze zetten we
vervolgens om naar enkele aanbevelingen voor verder beleid. De analyse van de woningschaarste zetten
we uiteen in hoofdstuk 3 en de doeltreffendheid van de in te voeren instrumenten in hoofdstuk 4.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                                                 4
                (22.156)




2 Conclusies en advies
In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek samen.

2.1 Woningschaarste in betaalbare huur- en koopsegment

 Aspect                Bevindingen                                                                Taxatie     Toelichting in
                                                                                                  schaarste
 Passende              • De groep lage inkomens is in de gemeente Sluis relatief groot ten                    • Paragraaf
 woningvoorraad          opzichte van de provincie Zeeland en Nederland als geheel. Hierdoor                    3.1
                         is er meer vraag naar betaalbare woningen.
                       • De bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan. Er zijn in de
                         huidige voorraad onvoldoende woningen voor huishoudens met een
                         laag inkomen.
                       • De passende woningvoorraad voor lage inkomens bedient 62% van de
                         omvang van de inkomensgroep.
 WOZ-waarde            • We zien een sterke toename van de WOZ-waarde. De bereikbare                          • Paragraaf
 koopwoningen            koopwoningvoorraad voor lage- en middeninkomens (tot € 245.000) is                     3.1
                         gedaald van 64% in 2019 naar 44% in 2022.
                       • De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in de gemeente Sluis
                         is vergelijkbaar met andere gemeenten in de provincie Zeeland. In
                         vergelijking met andere delen van Nederland is dit relatief laag.
 Dynamiek              • Slechts 22% van aangeboden of verkochte woningen in de gemeente                      • Paragraaf
 koopwoningmarkt         Sluis had het afgelopen jaar een vraagprijs tot € 245.000. Daarboven                   3.2
                         neemt het aanbod snel toe. 46% had een vraagprijs boven de € 355.000.
                       • In vergelijking met de regio en provincie is de marktdynamiek op de
                         koopwoningmarkt laag. Dit komt met name door het grote aanbod van
                         duurdere koopwoningen.
                       • De gemiddelde transactieprijs is met 54% gestegen in de afgelopen vijf
                         jaar. Dit zet de betaalbaarheid van de koopwoningvoorraad sterk onder
                         druk. Afgelopen jaar was de gemiddelde transactieprijs € 355.000.
 Dynamiek sociale      • Op basis van gegevens van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zien we                         • Paragraaf
 huurwoningmarkt         dat de krapte in het sociale huursegment sterk is vergroot. Zowel het                  3.3
                         aantal reacties als de inschrijftijd en wachttijd zijn fors toegenomen
                         sinds 2018. We achten schaarste aan dit segment aantoonbaar.
                       • In vergelijking met veel andere gemeenten ligt deze wachttijd en
                         inschrijftijd nog relatief laag. Dit zegt echter vooral veel over de
                         schaarste aan dit segment elders in Nederland.
 Verhuisdynamiek       • De gemeente Sluis kent de afgelopen jaren een positief migratiesaldo.                • Paragraaf
                         Dit vergroot de schaarste op de woningmarkt.                                           3.4
                       • Met name vanuit het buitenland (waaronder België) trekken veel
                         huishoudens naar Sluis.
 Verwachte             • Het aantal huishoudens neemt conform de provinciale prognose toe                     • Paragraaf
 ontwikkeling            tot 2033. Met name het aantal huishoudens met een laag inkomen                         3.5
                         neemt daarbij toe. Dit komt door de verdere vergrijzing.
                       • De gemeente Sluist zet daarnaast in op een ambitiescenario. Daarbij
                         wil het meer huishoudens van buitenaf aantrekken.

2.2 Vergelijkbare woningschaarste in hele gemeente Sluis tot € 355.000, Cadzand tot
    hogere WOZ-waarde
We zien een vergelijkbare woningschaarste terug in alle kernen binnen Sluis. Voor de gehele gemeente
komen we op basis van analyses op gemeente- en kernniveau uit op een woningschaarste in het
betaalbare huursegment en het koopsegment tot € 355.000. We zien op basis van onze analyses dat
schaarste zich op basis van WOZ-waarden 2022 (input WOZ-waarde in 2021) tot circa € 300.000. Dit komt
door de relatief kleine woningvoorraad voor lage inkomens, WOZ-waarden en transactieprijzen van
koopwoningen. Zo is slechts 42% van de woningen het afgelopen jaar verkocht of aangeboden tegen een
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>            Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                                5
            (22.156)




vraagprijs onder de € 300.000. Tussen 2021 en 2022 zijn de WOZ-waarden in het gehele land fors gestegen.
Deze gemiddelde stijging was 17%. Uitgaande van deze 17% stijging, doet schaarste in Sluis zich voor tot
circa €355.000. Een tweede argument om een iets hogere waarde aan te houden is dat gemeente Sluis
doorstroming op de woningmarkt wil stimuleren, zo is onder andere opgenomen in haar woonbeleid. Door
woningen aan de bovenkant van de bandbreedte te beschermen, beschermt de gemeente ook woningen
waar huishoudens – die nu nog in een schaarse woning zitten – naar kunnen doorgroeien.

Hier en daar verschillen schaarste-indicatoren per kern. Enkele kleine kernen wijken licht af maar de
sterkere verhuisdynamiek van deze kleine kernen geven onvoldoende reden om een andere prijsgrens vast
te stellen. Enkel in Cadzand zien we een schaarstegrens die duidelijk boven het gemeentelijk gemiddelde
ligt. Dit zien we terug in WOZ-waarde, transacties en in verhuisbewegingen.

2.3 Regulering tweede woningbezit vooral effectief in de kernen
Op basis van diverse bronnen (BAG, BRP-register en forensenbelasting) speelt tweede woningbezit een
significante rol in de gemeente Sluis. Hierdoor lijkt een onttrekkingsvergunning voor tweede woningen een
effectief instrument om de betaalbare woningvoorraad voldoende beschikbaar te houden. We zien dat
tweede woningbezit duidelijk een grote rol speelt in de kustkernen. We adviseren deze vergunning door te
voeren in alle kernen. In 8 van de 15 kernen ligt het aandeel tweede woningbezit op 10% of (fors) hoger. In
de andere kernen ligt dit aandeel gemiddeld op zo’n 5%. Het inperken van tweede woningbezit in de 8
kernen kan er in praktische zin leiden tot een verplaatsing (waterbedeffect) van het fenomeen ‘tweede
woningbezit’ naar de andere kernen. Gemeente wil schaarse woningen in alle kernen kunnen beschermen
en dus adviseren we de regulering in alle kernen in de gemeente in te voeren. Effecten op het buitengebied
binnen de gemeente zijn beperkt: zowel qua schaarste als qua leefbaarheidsgevolgen. Op deze manier
wordt de maatregel ingezet op de locaties waar tweede woningbezit de grootste invloed heeft op de
woningvoorraad. Dit instrument kan op basis van dit onderzoek gelden tot de schaarstegrens van € 355.000
en in Cadzand mogelijk tot een hogere waarde.

2.4 Meldplicht en nachtencriterium brengt toeristische verhuur op woningvoorraad
    beter in beeld en beperkt onttrekking van schaarse woningen
De registratieplicht in de gemeente Sluis laat zien dat toeristische verhuur van woningen een rol speelt op
de reguliere woningmarkt van de gemeente Sluis. Door een meldplicht in te voeren wordt dit nog scherper
in beeld gebracht. Dit kan daarnaast mogelijk worden gekoppeld aan een nachtencriterium om ervoor te
zorgen dat de betaalbaarheid en leefbaarheid van bepaalde kernen of buurten niet verder onder druk komt
te staan. Hiervoor is het noodzakelijk dat de gemeente erop toeziet dat verhuurders zich registeren. Veel
verhuurders verhuren hun woning ook buiten de online verhuurplatforms en registreren zich daardoor
(onbedoeld) niet. Informeren en handhaven is daarom noodzakelijk voor een succesvol resultaat van dit
instrument.

2.5 Opkopen van woningen speelt door de hele gemeente Sluis
In de gemeente Sluis zijn de afgelopen vijf jaar 12% van de woningen opgekocht door investeerders. Zij
zorgen voor extra concurrentie op de koopwoningmarkt en afname van de koopwoningvoorraad. Een
opkoopbescherming kan helpen om dit tegen te gaan. We hebben de effectiviteit van dit instrument
onderzocht. We maken onderscheid naar de verschillende kernen in de gemeente Sluis. Uit gegevens van
het Kadaster blijkt we dat het opkopen van woningen in bijna al de kernen een rol speelt. In de meeste
kernen ligt het aandeel opgekochte woningen boven de 10% van het totaal aantal transacties. Een opkoop-
bescherming kan daardoor worden ingevoerd tot de schaarstegrens van € 355.000 en in Cadzand mogelijk
hoger. Tegelijkertijd constateren we ook dat een (groot) deel van de opgekochte woningen (deels) gebruikt
worden als tweede woning of voor toeristische verhuur. Dit betekent dat wanneer tweede woningbezit of
toeristische verhuur wordt aangepakt, het instrument opkoopbescherming mogelijk overbodig wordt.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>           Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                               6
           (22.156)




2.6 Zet in op passende nieuwbouwprogrammering
Sluit met uw nieuwbouwprogrammering aan op de (aanscherping van de) huisvestingsverordening. Kies
in uw nieuwbouwprogrammering voor de woonproducten- en locaties die optimaal aansluiten op de
doelgroepen van waaruit we door de huidige marktdruk vraag zien (gouden driehoek: sociale huur,
middenhuur en betaalbare koop) en waar op korte, middellange en lange termijn overwegend behoefte
aan is (nultredensegment). Met het beleidsplan geeft u hier invulling aan.

2.7 Zorg voor goede monitoring schaarste
De huisvestingsverordening moet bijdragen aan een structurele verbetering van de woningmarkt van
Sluis. We adviseren u daarom om de uitkomsten en werking van de huisvestingsverordening halfjaarlijks
tot jaarlijks te monitoren. Op deze manier houdt u een vinger aan de pols en kunt u, waar nodig, de
huisvestingsverordening aanpassen. Zo kunt u bijvoorbeeld eventueel waterbedeffect (verplaatsing van
problemen naar kernen waar bepaalde instrumenten niet of in mindere mate gelden) voorkomen. Op deze
manier zorgt de huisvestingsverordening voor het gewenste resultaat in de woonruimteverdeling.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>           Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                               7
           (22.156)




3 Analyse schaarste
In dit hoofdstuk werken we ons onderzoek naar woningschaarste verder uit. Allereerst brengen we de
huidige woningmarkt van Sluis in beeld. Dit doen door in te gaan op het aantal huishoudens per
inkomensgroep en hun bijkomende huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad.
Ter ondersteuning hiervan tonen we de recente markt- en verhuisdynamiek op de woningmarkt van Sluis.
We trekken daarnaast de vergelijking met provinciale en landelijke aantallen. Zo tonen we ook de mate van
schaarste in verhouding tot andere gemeenten. Tenslotte kijken we vooruit: hoe gaat het aantal
huishoudens zich ontwikkelen, om welke doelgroepen gaat het en wat betekent dit voor de te verwachten
woningschaarste?

3.1 Te weinig passende woningen voor lage inkomens in de gemeente Sluis
Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen
De inkomensgrenzen in dit schaarsteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale
huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en in 2023 geïndexeerd. Ter verduidelijking
lichten we hierna de geldende regels per inkomensgroep inclusief bijbehorende inkomensgrenzen toe:
• Lage inkomens met passend toewijzen: bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan
     huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale
     huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een
     inkomensgrens van € 25.475 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 34.575.
     De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 25.075 / € 33.800).
• Lage inkomens zonder passend toewijzen: ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van
     de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de
     doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen. Indien hierover afspraken zijn
     gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij
     toewijzen en dus 85% aan de doelgroep. Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur
     mogen maximaal een inkomen van € 44.035 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van
     maximaal € 48.625. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag
     toegewezen hoeven te krijgen.
• Middeninkomens: er is geen vaste inkomensgrens voor middeninkomens. In dit onderzoek gaan we
     uit van een maximaal inkomen van € 56.329 per huishouden. Deze is voor 2023 met een zelfde
     percentage geïndexeerd als voor lage inkomens zonder passend toewijzen (+8,02%).
• Hoge inkomens: alle huishoudens met een inkomen boven de € 56.329 per huishouden behoren in dit
     onderzoek tot de hoge inkomens.

Iets meer lage inkomens dan midden- en hoge inkomens in gemeente Sluis
In onderstaande tabel geven we de omvang van de inkomensgroepen voor de gemeente Sluis weer en
zetten we deze af tegen de omvang van deze groepen in de provincie Zeeland en heel Nederland. Het
aandeel lage inkomens (53%) ligt hoger dan het aandeel midden- of hoge inkomens (47%). Vergeleken met
de provinciale en landelijke verdeling is het aandeel lage inkomens relatief hoog. Met name lage inkomens
zonder passend toewijzen zijn sterker vertegenwoordigd (32%) vergeleken met het nationale aandeel
(25%). De verdeling naar inkomensgroepen op kernniveau toont dat er relatief veel lage inkomens in
Retranchement (56%) en Oostburg (56%) wonen en relatief weinig in Sluis (39%), Sint Kruis (31%) en
Waterlandkerkje (40%).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>               Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                                8
               (22.156)




Tabel 1: Huishoudens naar inkomensgroepen
 Inkomensgroep                                   Sluis            Zeeland               Nederland


 Lage inkomens met passend toewijzen                      2.460              38.235            2.014.780
 (tot € 25.475 / € 34.575)                                (21%)              (22%)                   (25%)
 Lage inkomens zonder passend toewijzen                   3.810              50.485            2.016.370
 (€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625)            (32%)              (29%)                   (25%)
 Middeninkomens                                             850              88.075            3.979.570
 (€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239)                        (7%)              (50%)                   (50%)
 Hoge inkomens (€ 56.239+)                                4.785
                                                          (40%)
 Totaal                                                  11.900             176.790            8.010.720
                                                         (100%)             (100%)                  (100%)
Bron: Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2023).

Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden
Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Sluis mogelijk beperkt is,
stellen we eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vast. We rekenen wat betreft
koopwoningen met de WOZ-waarde (peildatum: 1 januari 2022). In de huidige markt overstijgen de
transactieprijzen deze WOZ-waarde veelal. Op de lange termijn (met naar waarschijnlijkheid een meer
ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een goede indicatie voor de passende
koopwoningvoorraad. We schenken verderop aandacht aan de invloed van de huidige woningmarkt op de
betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen.

Voor lage inkomens met huurtoeslag zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn
koopwoningen met een prijs tot circa € 150.000 en een huurwoning tot circa € 725 betaalbaar (kale huur,
uitgaande van een huurquote van 25%). In de praktijk heeft deze doelgroep recht op toewijzing van een
sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 647,19 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 693,60
voor meerpersoonshuishoudens).

Voor lage inkomens zonder huurtoeslag met een inkomen tot maximaal € 48.625 zonder eigen middelen
zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 205.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden. Een
betaalbare huurprijs voor deze groep loopt van € 725 tot € 1.015. Aansluitend bij de toewijzingsregels van
sociale huurwoningen vormt het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 647,19 / € 693,60)
tot de liberalisatiegrens (€ 808,06) een geschikte huurcategorie.

Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 56.239 zonder eigen middelen zijn koopwoningen
met een prijs tot circa € 245.000 bereikbaar en huurwoningen van € 1.015 tot € € 1.180. Dit laatste komt
overeen met woningen die vaak als middenhuur worden getypeerd, namelijk vanaf de liberalisatiegrens (€
808,60) tot € 1.050. Overige woningen met een hogere huurprijs (meer dan € 1.180) of woningwaarde
(meer dan € 245.000) zijn enkel bereikbaar voor hoge inkomens (of lagere inkomens met voldoende
middelen). Gegevens van deze huurcategorie zijn beschikbaar met de ondergrens € 1.050.

In beginsel onvoldoende woningen om lage inkomens mee te kunnen voorzien
In onderstaande tabel geven we de betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep weer en geven we een
indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse. Hieruit blijkt dat een relatief klein deel van
de woningvoorraad bereikbaar is voor de lage inkomens zonder passend toewijzen. Voor die groep (3.810
huishoudens) zijn in totaal circa 19.925 woningen passend op basis van de huurprijs of WOZ-waarde. De
passende woningvoorraad is hiermee 61% van de omvang van deze inkomensgroep. In beginsel zijn er
daarmee onvoldoende woningen om lage inkomens mee te kunnen voorzien. Voor midden- en hoge
inkomens en voor lage inkomens met passend toewijzen zijn er in principe voldoende passende woningen.
Met name voor de middeninkomens zijn er voldoende passende woningen (1.710) voor het aantal
huishoudens (850).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>               Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                                                     9
               (22.156)




Op gemeenteniveau zien we dat het aandeel passende woningen voor lage inkomens zonder passend
toewijzen slechts 61% is. Wanneer we de lage inkomens (met en zonder passend toewijzen) samen nemen
zien we dat de verschillen op kernniveau groot zijn. Voor alle kernen, behalve Schoondijke (112%), geldt
dat het aandeel passende woningen voor lage inkomens lager is dan 100%. De betaalbare voorraad voor
lage inkomens is relatief groot in Groede (97%) en Hoofdplaat (97%). De betaalbare voorraad is relatief
klein in Retranchement (46%) en Eede (49%).

Tabel 2: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse

 Inkomensgroepen              Betaalbare klasse          Aantal huis-    Passende                   Passende         Aandeel
                              huur en koop*              houdens 2023    Huurwoningen***            koopwoningen     passend
 Lage inkomens met              Koop: tot € 145.000**                                       2.040
 passend toewijzen                    Huur: tot € 725            2.460    (tot aftoppingsgrens,               645              108%
 (tot € 25.475 / € 34.575)                                                 < € 647,19 / € 693,60)
 Lage inkomens zonder              Koop: € 145.000 -
                                                                                              415
 passend toewijzen                          € 205.000
                                                                 3.810   (tot liberalisatiegrens,            1.925             61%
 (€ 25.475 / € 34.575 tot €      Huur: € 725 - € 1.015
                                                                                      < € 808,06)
 44.035 / € 48.625)
 Middeninkomens                    Koop: € 205.000 -                                         410
 (€ 44.035 / € 48.625 tot €                 € 245.000             850         (middenhuur, < €               1.300             199%
 56.239)                       Huur: € 1.015 - € 1.180                                    1.050)
 Hoge inkomens (€                  Koop: € 245.000+                                          285
                                                                 4.785                                       5000              109%
 56.239+)                             Huur: € 1.180+                       (dure huur, € 1.050+)
 Totaal                                                         11.900                     3.150            8.875              101%

Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Sluis (2022). Bewerking Stec Groep (2023).
*We rekenen voor zowel de betaalbaarheidsgrens van koop als huur met het maximale hypotheekbedrag bij een lineaire lening met
een rentevaste periode van 10 jaar, de maximale huur komt overeen met de bruto maandlasten bij deze hypotheek. **Betaalbaarheid
is gebaseerd op hoogste inkomensgrens, passende omvang van de woningvoorraad is voor eenpersoonshuishoudens dus kleiner.***
Zoveel mogelijk de betaalbaarheidsgrenzen benaderd.

Gemiddelde WOZ-waarde gemiddeld in Sluis ten opzichte van andere gemeenten in Zeeland
Wanneer we de gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in gemeente Sluis vergelijken met andere
gemeenten in de provincie Zeeland zien we dat deze net boven gemiddeld is. In 2022 was de gemiddelde
WOZ-waarde voor koopwoningen in gemeente Sluis € 294.000. In heel Zeeland was dit € 287.000. De
gemeente Sluis wijkt dus relatief weinig af van het provinciale gemiddelde. Verder zien we dat in 2021 de
gemiddelde WOZ-waarde van alle koopwoningen in de gemeente Sluis € 265.000 was. In 2022 is dit dus
toegenomen met 11%.

Figuur 1: Gemiddelde WOZ-waarde gemeenten in provincie Zeeland
 € 400.000
 € 350.000
 € 300.000
 € 250.000
 € 200.000
 € 150.000
 € 100.000
  € 50.000
        €0




Bron: WOZ-register gemeente Sluis (2022, cijfers 2019 & 2022). Bewerking Stec Groep (2023).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>              Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                                    10
              (22.156)




Aandeel woningen met WOZ-waarde tot € 245.000 sterk afgenomen
We hebben de WOZ-waarde van koopwoningen in 2022 ook vergeleken met hun waarde in 2019. Op basis
hiervan is te zien dat in 2019 in principe nog 64% van de woningen volgens hun WOZ-waarde bereikbaar
was voor lage- en middeninkomens (tot € 245.000). Nu is dit teruggelopen tot slechts 44%. We merken
hierbij op dat het inkomen van huishoudens in dezelfde periode ook is toegenomen. Deze ontwikkeling is
echter beduidend minder sterk en daarnaast is de huidige hypotheekrente (circa 4,2% bij NHG) ook hoger
dan in 2019 (circa 1,7% bij NHG).

Op basis van de gemeentelijke WOZ-gegevens (2022) hebben we ook inzichtelijk gemaakt hoe de
koopwoningvoorraad van de diverse kernen binnen de gemeente Sluis is opgedeeld naar WOZ-
waardeklassen. We zien dat hierin grote verschillen bestaan. Op gemeenteniveau geldt dat 44% van de
koopwoningen een WOZ-waarde tot € 245.000 heeft en daarmee in principe bereikbaar is voor lage- en
middeninkomens. Verder heeft 29% een WOZ-waarde tussen € 245.000 en € 355.000 en heeft 27% van de
koopwoningen een waarde boven de NHG-grens. Op kernniveau zien we dat het aandeel koopwoningen
dat in principe bereikbaar is voor lage- en middeninkomens het hoogst is in Hoofdplaat (66%) en
Schoondijke (67%). In Cadzand (13%) en Retranchement (5%) is dit aandeel beduidend lager.

Figuur 2: Ontwikkeling WOZ-waarden koopwoningen, 2019-2022
 3.000


 2.500


 2.000


 1.500                                                                                                   2019
                                                                                                         2022
 1.000


   500


     0
          Tot € 145.000   € 145.000 tot € € 205.000 tot € € 245.000 tot € € 300.000 tot €   Meer dan €
                             205.000         245.000         300.000         355.000         355.000

Bron: WOZ-register gemeente Sluis (2022, cijfers 2019 & 2022). Bewerking Stec Groep (2023).

3.2 Dynamiek op de koopwoningmarkt is hoog in betaalbare segment
Hoge dynamiek in betaalbare koopsegment tot € 355.000
Naast het afzetten van de bestaande inkomensgroepen tegen de voor hen passende woningvoorraad geeft
ook de marktdynamiek een inkijk in de krapte van bepaalde woningprijsklassen in de gemeente Sluis.
Immers hoe hoger de dynamiek op de woningmarkt, hoe sneller woningen over het algemeen verkocht
worden. We zien dat in de gemeente Sluis er een omslagpunt bestaat in de marktdynamiek tussen de
segmenten onder de € 355.000 en daarboven. De marktdynamiek onder de € 355.000 is hoog vergeleken
met de marktdynamiek boven de € 355.000. Vergeleken met Zeeland en Nederland is de markt in gemeente
Sluis echter relatief ontspannen te noemen. Wel is er in de tabel te zien dat op dit moment 57% van de
woningen die te koop staan een vraagprijs hebben van boven € 355.000. Slechts 15% is bereikbaar voor
huishoudens met een laag- of middeninkomen. Daarnaast is ook slechts 26% in dit segment verkocht het
afgelopen jaar. Dit is fors lager dan het aandeel woningen met een WOZ-waarde tot € 245.000 (44%). Hierin
is te zien dat er in Cadzand en Zuidzande relatief weinig aangeboden wordt en verkocht is in het segment
onder de NHG-grens.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>              Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                                                  11
              (22.156)




Tabel 3: Huidig aanbod te koop- en verkochte woningen, januari 2023
 Prijsklassen (€)      Te koop    Te koop       Verkocht     Verkocht      Totaal te   Totaal      Aanbod / transactieratio* (%)
                       januari    januari       afgelopen afgelopen koop/              aandeel Sluis            Zeeland       Nederland
                       2023 (#)   2023 (%)      jaar (#)     jaar (%)      verkocht    (%)
 Tot € 145K                     1         0%             10          3%            11        2%           0%            0%           0%
 € 145K- € 205K                17         8%             42         12%            59       11%          40%           24%          19%
 € 205K- € 245K                16         7%             36         11%            52        9%          44%           27%          23%
 € 245K- € 300K                33        15%             76         23%           109       20%          43%           36%          26%
 € 300K tot € 355K             25        12%             43         13%            68       12%          58%           44%          31%
 Meer dan € 355K              123        57%            130         39%           253       46%          95%           90%          55%
 Totaal                      215        100%            337        100%           552     100%           64%           52%          42%
Bron: Funda (januari, 2023). Bewerking Stec Groep (2023). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte
van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent hogere dynamiek.

Hoge gemiddelde transactieprijzen en snelle verkooptijd van betaalbare woningen
We hebben hiernaast ook gegevens van de NVM uitgevraagd. Hieruit blijkt dat de gemiddelde
transactieprijs van een woning in de gemeente het afgelopen jaar op € 355.000 lag. Dit is beduidend hoger
dan de gemiddelde WOZ-waarde van een koopwoning in 2022 (€ 294.000). Verder is te zien dat ook de
gemiddelde transactieprijzen voor betaalbaardere woningtypen (rijwoningen) hoger zijn dan wat laag- en
middelinkomens zich kunnen veroorloven. De verkooptijd van de betaalbare woningtypen is daarnaast
relatief laag vergeleken met bijvoorbeeld vrijstaande of 2-onder-1-kapwoningen. Dit duidt op een hogere
mate van concurrentie in dit segment.

Tabel 5: NVM-transactiegegevens, december 2021 - december 2022
                            Transacties    Transactieprijs    Transactieprijs   Verkooptijd    Woonopp.       Perceelopp.
Woningtypen
                                                              per m2                           transacties    transacties
Tussenwoning                          94          € 250.300             € 2.520             40         100 m2        209 m2
Hoekwoning                            49          € 276.800             € 2.640             47         106 m2
                                                                                                                     228 m2
2-onder-1-kap                         71          € 335.200             € 2.760             61         114 m2        313 m2
Vrijstaand                            94          € 487.300             € 3.650             66         131 m2        692 m2
Appartement < 80 m2                   23          € 207.000             € 3.800             66          63 m2           - m2
Appartement > 80 m2                   36          € 522.900             € 5.190             69         104 m2           - m2
Totaal                               367          € 355.000             € 3.215             55         109 m2        322 m2

Bron: NVM (2022). Bewerking Stec Groep (2023). Kolom 3 afgerond op € 100. Kolom 4 afgerond op € 5.

Gemiddelde transactieprijs met circa 54% gestegen in afgelopen vijf jaar
Wanneer we vervolgens de gemiddelde transactieprijs volgens de NVM-transactiegegevens vergelijken
met de gemiddelde transactieprijs uit eerdere jaren (CBS, 2022) zien we dat deze zeer sterk gestegen is.
In 2018 was de gemiddelde transactieprijs nog slechts € 230.000 in gemeente Sluis. In vijf jaar tijd (2018 tot
december 2022) is de gemiddelde transactieprijs daarmee gestegen met circa 54%. Dit zet de
betaalbaarheid van de koopsector sterk onder druk.

Figuur 3: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs, 2013-2022

 € 400.000
 € 350.000
 € 300.000
 € 250.000
 € 200.000
 € 150.000
 € 100.000
                2013         2014     2015        2016        2017      2018       2019       2020     2021      2022

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2021). NVM (2022). De cijfers van 2022 zijn op basis van NVM-gegevens.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>             Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                                     12
             (22.156)




3.3 Dynamiek sociale huurwoningmarkt
Op basis van gegevens van de actieve woningcorporatie in de gemeente Sluis, Woongoed Zeeuws-
Vlaanderen hebben we inzicht in de dynamiek op de sociale huurwoningmarkt van Sluis. Dit geeft inzicht in
de huidige krapte en hoe deze ontwikkelt is in de afgelopen jaren.

Mutatiegraad licht teruggelopen sinds 2018
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is actief in de gehele regio Zeeuws-Vlaanderen. We hebben inzicht in de
mutatiegraad over de afgelopen vijf jaar van het gehele bezit. In 2018 bedroeg de mutatiegraad 10,08%. Dit
is in 2022 teruggelopen tot 9,23%. Dit is een afname van circa 8%. In de gemeente Sluis staan circa 2.310
huurwoningen die in het bezit zijn van de woningcorporatie. De mutatiegraad lag in de gemeente Sluis
onder het regionale gemiddelde. In 2022 was deze 8,65% in Sluis. Dit betekent dat circa 200 woningen zijn
gemuteerd van huurder.

Aantal reacties fors toegenomen, ook het aantal individuele reageerders
Wanneer we vervolgens kijken naar het aantal reacties op deze vrijgekomen woningen, zien we dat dit in
vijf jaar tijd fors is toegenomen. In 2018 waren er in totaal nog maar 2.404 reacties. In 2021 en 2022 lag dit
aantal boven de 4.000. Er is daarmee ongeveer sprake van een verdubbeling. Dit terwijl de mutatiegraad en
dus het aantal aangeboden woningen is teruggelopen. We zien hiernaast ook dat het aantal individuele
reageerders is toegenomen. Van 376 in 2018 naar 621 in 2022. Dit is een toename van 65%.

Figuur 4: Aantal reacties op corporatiewoningen, 2018-2022
     6.000
     5.000
     4.000
     3.000
     2.000
     1.000
        0
                      2018                2019                2020             2021          2022

Bron: Woongoed Zeeuws-Vlaanderen (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

Wachttijd toegenomen met 82% sinds 2018, fors boven gemiddeld in de regio
Verder zien we de toegenomen krapte op de sociale huurwoningmarkt ook terug in de wachttijd- en
inschrijftijd van woningzoekenden. In 2018 was men gemiddeld 410 dagen ingeschreven en 220 dagen
wachtend (vanaf 1e reactie) tot men een woning toegewezen kreeg. In 2022 is dit opgelopen tot 600 dagen
ingeschreven en 400 dagen wachtend. Met name de wachttijd is dus fors toegenomen (+82%). De huidige
inschrijftijd en wachttijd ligt ook fors boven het gemiddelde in de regio. De inschrijftijd in Hulst bedraagt
325 dagen en de wachttijd 265 dagen en in Terneuzen bedraagt de inschrijftijd 465 dagen en de wachttijd
335 dagen.

Figuur 5: Inschrijftijd en wachttijd, 2018-2022
  700
  600
  500
  400
                                                                                                Inschrijftijd
  300
  200                                                                                           Wachttijd
  100
    0
               2018               2019              2020                2021          2022

Bron: Woongoed Zeeuws-Vlaanderen (2023). Bewerking Stec Groep (2023).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                                                           13
                (22.156)




3.4 Buitenlandse migratie biedt tegenwicht voor natuurlijke krimp
Positievere demografische ontwikkeling door migratie in afgelopen paar jaar
De historische demografische ontwikkeling van de gemeente Sluis laat zien dat er al voor langere tijd
sprake is van een natuurlijke krimp. Er overlijden dus meer mensen in de gemeente dan dat er mensen
geboren worden. Tegelijkertijd zien we dat migratie steeds beter tegenwicht kan bieden voor deze
natuurlijke krimp. Zo is het binnenlands verhuissaldo omgeslagen van negatief tot en met 2019 naar een
positief beeld vanaf 2020. Ook buitenlandse migratie was met name in het afgelopen jaar zeer fors.

Figuur 6: Demografiemodel Sluis, 2012-2022

  300                                                                                                Natuurlijke groei (geboorte minus
  200                                                                                                sterfte)
  100                                                                                                Binnenlandse verhuizingen (saldo)
    0
 -100                                                                                                Buitenlandse migratie (saldo)
 -200
 -300                                                                                                Totaal personen
         2012    2013   2014   2015    2016   2017    2018   2019    2020   2021 2022*
Bron: CBS (2023, cijfers 2012-2022). Bewerking Stec Groep (2023). *Cijfers bekend tot en met november 2022.

Jongeren trekken weg, maar personen tussen 25 en 74 jaar vestigen zich juist vaker
Het migratiesaldo heeft een positieve invloed op de bevolkingsontwikkeling van Sluis. Uitgesplitst naar
leeftijden zien we dat dit saldo voor de meeste leeftijdsgroepen dan ook positief is. Enkel de leeftijdsgroep
15-24 jaar trekt vaker weg uit de gemeente. Dit zijn vaak studenten die het ouderlijk huis verlaten. Het
migratiesaldo (zowel binnen- als buitenlands) is daarentegen juist het positiefst voor personen tussen de
45 en 64 jaar. Ook onder ouderen vanaf 75 jaar zien we juist weer een licht negatief saldo. Dit komt wellicht
doordat zij vaker verhuizen naar plaatsen met een hoger (zorg)voorzieningenniveau. Het positieve
migratiesaldo zorgt voor een toenemende druk op de woningmarkt. Er zijn immers meer huishoudens die
concurreren bij beschikbare woningen. Dit kan mogelijk leiden tot verdringingseffecten van de eigen
inwoners. Op kernniveau zien we dat de meeste kernen een positief migratiesaldo kenden in de periode
2018-2022.

Figuur 7: Buitengemeentelijk migratiesaldo naar leeftijdsklassen, 2018-2022

  200
  100
    0
                                                                                                               Saldo binnenlands
 -100
                                                                                                               Saldo buitenlands
 -200
 -300
         < 15 jaar 15-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75-84 jaar > 85 jaar

Bron: BRP-register gemeente Sluis (2022, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Sterke interne aantrekkingskracht van Breskens, IJzendijke en Oostburg
Wanneer we ons vervolgens richten op de interne verhuisdynamiek van de gemeente Sluis zien we dat de
meeste kernen een negatief binnengemeentelijk verhuissaldo kennen. Dit komt met name door een relatief
grote aantrekkingskracht van de kernen Oostburg, Breskens en IJzendijke. Personen de al in de gemeente
wonen verhuizen blijkbaar relatief vaak hiernaartoe. Dit kan erop wijzen dat de eigen inwoners met name
in deze kernen nog vaker mogelijkheden hebben om naartoe te verhuizen. Dit wordt mogelijk veroorzaakt
door voldoende nieuwbouw- en bestaand aanbod, ook in de betaalbare segmenten. Het
voorzieningenniveau kan hier ook een rol in spelen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                  Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                                                                                14
                                  (22.156)




                  Figuur 8: Binnengemeentelijk migratiesaldo, 2018-2022
                                          -200               -150           -100              -50           0             50            100              150              200
                          Aardenburg
                             Breskens
                              Cadzand
                                  Eede
                               Groede
                           Hoofdplaat
                            IJzendijke
                           Nieuwvliet
                             Oostburg
                       Retranchement
                          Schoondijke
                             Sint Kruis
                                  Sluis
                      Waterlandkerkje
                            Zuidzande

                        Aardenburg               Breskens                      Cadzand                  Eede                                                 Groede
                        Hoofdplaat               IJzendijke                    Nieuwvliet               Oostburg                                             Retranchement
                        Schoondijke              Sint Kruis                    Sluis                    Waterlandkerkje                                      Zuidzande
                  Bron: BRP-register gemeente Sluis (2022, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

                  Grotere kernen kennen sterke interne verhuisdynamiek, meeste kernen minder dan 50% intern
                  Op basis van de BRP-gegevens van de gemeente kunnen we ook inzien hoe sterk de interne
                  verhuisdynamiek per kern is en met welke andere kernen er relatief veel verhuizingen plaats vinden. Wat
                  opvalt is dat de meeste kernen de sterkste verhuisdynamiek hebben met Oostburg. Dit is ook de grootste
                  kern van de gemeente. Ook Breskens kent een sterke verhuisdynamiek met enkele omliggende kernen.
                  Verder valt op dat met name de grotere kernen in de gemeente een sterke interne verhuisdynamiek
                  kennen. Zo ligt het aandeel interne verhuizingen het hoogst in de kernen Breskens (71%), IJzendijke (62%),
                  Oostburg (59%) en Sluis (58%). Vanuit kleine kernen verhuizen beduidend minder huishoudens naar een
                  andere woning in de eigen kern. Sommige kernen kennen zelfs een hogere verhuisdynamiek met een
                  andere kern. Dit toont aan dat maatregelen die in de grotere kernen genomen worden mogelijk op termijn
                  consequenties hebben voor de woningmarkt in de overige kernen.

                  Tabel 6: Uitgaande verhuizingen per kern, 2018-2022
                  Aarden-   Breskens Cadzand          Eede        Groede   Hoofd-    IJzen-     Nieuw- Oostburg   Retranche- Schoon-   Sint     Sluis        Waterland- Zuid-
Uitgaande         burg                                                     plaat     dijke      vliet             ment       dijke     Kruis                 kerkje     zande
verhuizingen*

Aardenburg            46%        8%              3%          7%      1%         1%        3%        0%      15%         0%        3%       1%      12%             1%       0%
Breskens               2%      71%               0%          0%      3%         2%        5%        0%       7%         0%        6%       0%           2%         1%       1%
Cadzand                5%        6%          44%             0%      5%         1%        4%        3%      12%         2%        2%       1%           9%         3%       4%
Eede                  27%        2%              4%      41%         2%         0%        1%        0%       9%         0%        1%       2%           9%         1%       2%
Groede                 2%      19%               3%          0%     33%         2%        5%        2%      21%         2%        6%       1%           4%         1%       0%
Hoofdplaat             0%      25%               2%          1%      1%        37%      15%         0%      13%         1%        4%       1%           0%         1%       1%
IJzendijke             4%      12%               0%          1%      2%         1%      62%         0%      11%         0%        4%       0%           3%         2%       0%
Nieuwvliet             4%      16%           12%             2%      8%         1%        3%        17%     17%         0%       10%       0%           4%         0%       6%
Oostburg               6%        9%              1%          1%      2%         2%        4%        1%      59%         0%        5%       0%           5%         2%       1%
Retranchement          2%      11%               6%          0%      5%         0%        2%        0%      26%        15%        6%       1%      23%             2%       0%
Schoondijke            5%      14%               2%          2%      4%         1%        8%        0%      21%         0%       36%       0%           2%         2%       2%
Sint Kruis            23%        0%              0%          5%      0%         8%        8%        5%      13%         0%        0%      33%           5%         3%       0%
Sluis                 12%        4%              3%          2%      1%         0%        4%        0%      13%         0%        1%       0%      58%             1%       1%
Waterlandkerkje       12%      12%               1%          0%      4%         1%      16%         3%      24%         0%        3%       0%           4%        22%       0%
Zuidzande             10%      12%           10%             7%      3%         1%        3%        10%     27%         1%        3%       1%           5%         0%       7%
                  Bron: BRP-register gemeente Sluis (2022, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2023). *Verticaal herkomst, horizontaal vestiging.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>              Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                                                         15
              (22.156)




3.5 Huishoudenstoename in ambitiescenario vergroot woningdruk
Ambitiescenario streeft naar +800 huishoudens tot 2033
Voor het in beeld brengen van de verwachte woningschaarste in de komende jaren is de verwachte
huishoudensontwikkeling van belang. We maken hiervoor onderscheid naar de uitkomsten van de
provinciale prognose (2022) en het ambitiescenario waar de gemeente Sluis naar streeft. Uitgesplitst naar
vijf doelgroepen zien we dat het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar in beide scenario’s
toeneemt. In totaal verwachten we een toename van +6% tot 2032. Tegelijkertijd hangt het van het
realiseren van het ambitiescenario af in hoeverre de overige doelgroepen in aantal af- of toenemen. Indien
dit scenario uitkomt zal ook in de doelgroepen tot 65 jaar het aantal huishoudens toenemen. Dat zou,
afhankelijk van de keuzes in de nieuwbouwprogrammering, de woningschaarste in het betaalbare segment
naar verwachting verder onder druk zetten (zonder verdere bijsturing of beleidsmatig ingrijpen).

Tabel 7: Huishoudensontwikkeling gemeente Sluis, 2023-2033
                                            2023                  2033                     Ontwikkeling            Ontwikkeling in %
 Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar                    875              750 tot 840             -125 tot -35           -14% tot -4%
 Gezinnen                                               3.055          2.995 tot 3.350             -60 tot +295          -2% tot +10%
 Alleenstaanden en stellen 35 tot 65 jaar               2.955          2.875 tot 3.215             -80 tot +260            -3% tot +9%
 Alleenstaanden en stellen 65+                          4.395          4.670 tot 3.055           +280 tot +280            +6% tot +6%
 Overig                                                    45                45 tot 45                 -1 tot -1           -2% tot -2%
 Totaal                                                11.325       11.335 tot 12.125             +15 tot +800             0% tot +7%
Bron: Provinciale Prognose Zeeland (2022). Ambitiescenario gemeente Sluis (2023). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op
vijftallen.

Ontwikkeling inkomensgroepen afhankelijk van uitkomen ambitiescenario
Op basis van de provinciale prognose (2022) neemt het aantal huishoudens licht toe. Dit wordt met name
veroorzaakt door een sterke mate van vergrijzing. We zien dat ouderen over het algemeen beschikken over
een lager inkomen. Om die reden zal bij het uitkomen van de provinciale prognose met name sprake zijn
van een toename van huishoudens met een laag inkomen. Dat zou de druk op het betaalbare
woningsegment verder vergroten. De gemeente Sluis zet echter in op het realiseren van een
ambitiescenario. Daarin wordt met name gestuurd op het aantrekken van huishoudens tot 65 jaar.
Wanneer dit scenario verwezenlijkt wordt, zal dit leiden tot een toename van doelgroepen met een relatief
hoger inkomen. Wat voor gevolgen dit heeft voor de woningmarktdruk is dan met name afhankelijk van de
nieuwbouwprogrammering die moet leiden tot deze extra huishoudens.

Tabel 8: Ontwikkeling inkomensgroepen gemeente Sluis, 2023-2033

 Inkomensgroep                                 Inkomensgrenzen                               2023                  2033    Ontw. 2023-2033
 Laag inkomen met recht op huurtoeslag
                                                   tot € 25.475 / € 34.575         2.340 (20,7%)           2.415 (21,3%)        +75 (+3,2%)
 (primaire doelgroep)
 Laag inkomen zonder recht op huurtoeslag          € 25.475 / € 34.575 tot
                                                                                     3.625 (32%)           3.735 (32,9%)       +110 (+3,0%)
 (secundaire doelgroep)                               € 44.035 / € 48.625
                                                   € 44.035 / € 48.625 tot
 Middeninkomens                                                                          805 (7,1%)           780 (6,9%)         -25 (-3,2%)
                                                                 € 56.239
 Hoge inkomens                                                  € 56.239+          4.555 (40,2%)           4.405 (38,9%)        -145 (-3,2%)
 Totaal                                                                           11.325 (100%)           11.335 (100%)        +15 (+0,1%)

Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022), WoOn2021, LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>             Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                                                     16
             (22.156)




 ONTWIKKELING INKOMENSGROEPEN OP BASIS VAN DEMOGRAFIE

 Indicatief rekenen we de inkomensgroepen door voor 2023 en 2033. Hierbij koppelen we de verdeling van
 huishoudensgroepen (leeftijd en samenstelling) per inkomensklasse aan demografische ontwikkelingen
 op basis van de provinciale prognose (2022). Door het relatief sterk toenemend aantal 65-
 plushuishoudens in deze prognoses en hun relatief sterke vertegenwoordiging in de lagere
 inkomensklassen verwachten we dat het aantal huishoudens met een laag inkomen relatief en absoluut
 licht groeit richting 2033, waarbij de hogere inkomensgroepen juist in aandeel zullen afnemen.

 In de praktijk kan de daadwerkelijke ontwikkelingen van inkomensgroepen op korte termijn hiervan
 afwijken door conjunctuurschommelingen. Daarnaast betekent een groeiende groep oudere huishoudens
 met een laag inkomen niet direct dat de sociale huurvoorraad naar rato moet groeien. In de praktijk heeft
 een deel van deze huishoudens voldoende vermogen (al dan niet in de vorm van overwaarde in de
 huidige woning) om door te stromen naar een koop- of middenhuurwoning.


Verwachte huishoudensontwikkeling uit zich in woningbehoefte aan betaalbare segmenten
Op basis van de bestaande woningvoorraad, huishoudensontwikkeling en doelgroepenverdeling in Sluis
hebben we ons doorstroommodel ingezet om inzicht te krijgen in de verwachte woningbehoefte tot 2033.
We houden in ons model nadrukkelijk rekening met de betaalbaarheid van de huidige voorraad. Aangezien
een groot deel van de huidige koopwoningvoorraad niet toegankelijk is voor lage- en middeninkomens
zullen zij de komende jaren vaker aangewezen zijn op het huursegment. Dit zien we al terug op basis van
de gerealiseerde verhuisbewegingen. Dit leidt dan ook tot een significante woningbehoefte in dit segment.
Tegelijkertijd zien we een theoretisch overschot ontstaan aan reguliere grondgebonden koopwoningen. In
hoeverre dit overschot daadwerkelijk ontstaat is afhankelijk van de marktdruk en de aantrekkingskracht van
huishoudens van buitenaf (binnen- en buitenlands). Hierdoor is in het ambitiescenario het overschot aan
reguliere grondgebonden koopwoningen ook beduidend kleiner.

Figuur 7: Doorstroommodel gemeente Sluis, 2023-2033
                -1.000       -800         -600         -400        -200          -           200            400           600

         SH GGB


       VSH GGB


      KOOP GGB


   SH APP/NULT.


 VSH APP/NULT.


KOOP APP/NULT.


      Woonvoorkeuren trendscenario      invloed ambitiescenario   Verhuisgedrag trendscenario      invloed ambitiescenario
Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022). Ambitiescenario gemeente Sluis (2023). WoOn2015, WoOn2018, WoOn2021, LMW (31
december 2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>            Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                               17
            (22.156)




4 Instrumenten
De gemeente Sluis overweegt in de nieuwe huisvestingsverordening graag enkele instrumenten in zetten
om de schaarste aan betaalbare woningen terug te dringen. Het gaat om het reguleren van tweede
woningbezit, een registratie- en meldplicht voor toeristische verhuur en een opkoopbescherming. Dit met
als doel voldoende woningen beschikbaar te houden voor woningzoekers in de gemeente. Naast het
aantonen van schaarste is het hiervoor van belang om aan te tonen dat de instrumenten die de gemeente
wenst in te zetten er ook aan bijdragen om eventuele schaarste in bepaalde woningsegmenten terug te
dringen. We lichten toe wat deze drie instrumenten inhouden en wat hun mogelijke effect kan zijn.

4.1 Deeltijdwonen: circa 10% woningvoorraad in gebruik als tweede woning
Onder deeltijdwonen wordt verstaan dat de eigenaar een woning niet als hoofdverblijf maar als tweede
woning gebruikt. Dit betekent dat de eigenaar officieel staat ingeschreven op een ander adres in de Basis
Registratie Personen (BRP). Het is mogelijk om in een huisvestingsverordening op te nemen dat het voor
eigenaren verboden is om zonder vergunning van burgemeester en wethouders een reguliere woonruimte
te gebruiken of te laten gebruiken als deeltijdwoning.

In 2020 heeft bureau RIGO onderzoek gedaan daar het tweedewoningbezit in de gemeente Sluis. Dit is
gedaan op basis van een combinatie van data uit het BAG, BRP en de forensenbelasting. In het geval een
pand een woonfunctie heeft (BAG), niemand is ingeschreven (BRP) en er forensenbelasting betaald wordt,
is aangenomen dat een reguliere woning als tweede woning in gebruik wordt genomen. Op basis van een
controle in 2022 wordt aangenomen dat tot op heden het tweede woningbezit niet is teruggelopen. Dit
blijkt uit de huidige aantal inschrijvingen in het BRP. Deze komt overeen met de analyse van RIGO uit 2020.

Uit de analyse van RIGO bleek dat tweedewoningbezit veelvuldig voorkomt in de gemeente Sluis en dan
wel met name in kernen aan de kust. Voor de gehele gemeente Sluis geldt dat circa 10% van de woningen
volgens deze analyse in gebruik zijn als tweede woning. Dit zijn in totaal 1.235 reguliere woningen. Het
invoeren van een vergunningplicht kan tweede woningbezit terugdringen en vervolgens leiden tot een
verlaagde druk op het betaalbare woningsegment. Om die reden achten we een vergunningplicht voor
tweede woningbezit een effectief middel.

Wanneer we inzoomen op verschillen tussen kernen valt het volgende op. Met name in de kustkernen is
het aandeel tweede woningbezit hoog. In Cadzand, Groede en Retranchement is meer dan 25% van de
woningvoorraad in gebruik als tweede woning, terwijl landinwaarts in bijvoorbeeld Aardenburg of
IJzendijke dit aandeel lager dan 5% ligt.

4.2 Toeristische verhuur: in ieder geval 3% woningvoorraad wordt toeristisch verhuurd
Uit recent onderzoek in de provincie Zeeland naar toeristische verhuur van woonruimten op Airbnb en
Vrbo blijkt dat toeristische verhuur van woonruimte veelvuldig voorkomt. In totaal blijken er 650
accommodaties actief aangeboden te worden op deze online platforms. Veruit het merendeel hiervan zijn
gehele woningen. Veel van deze woningen zullen een recreatieve functie hebben en mogen daardoor ook
aangeboden worden. Een deel zal naar waarschijnlijkheid echter een woonfunctie hebben. Zo zijn er ook
veel accommodaties aanwezig binnen de kernen van Sluis.

Om de toeristische verhuur van reguliere woningen verder in beeld te brengen heeft de gemeente Sluis
reeds een registratieplicht ingevoerd. Indien verhuurders hun woning willen aanbieden op online
verhuurplatforms moeten zij hierdoor een registratienummer kunnen toen. De gemeente Sluis heeft
hierdoor goed in beeld op welke adressen online verhuring plaatsvindt. Op basis van de meest actuele
gegevens van de gemeente (2022) hebben 312 adressen met een woonbestemming zo’n
registratienummer. Dit is circa 3% van de woningvoorraad. Hiervoor geldt in ieder geval dat deze voor de
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>              Woningschaarsteonderzoek Sluis                                                               18
              (22.156)




toeristische verhuur worden aangeboden. Een meldplicht kan vervolgens ook in beeld brengen hoeveel
nachten deze woningen verhuurd worden. Hiermee is nog beter in beeld wat het effect is van toeristische
verhuur op de woningvoorraad van de gemeente Sluis.

Op basis van een onderscheid naar kernen zien we dat ook toeristische verhuur van woningen met name in
de kustkernen speelt. Met name in Cadzand is dit aandeel hoog, maar ook in Groede en Retranchement is
het aandeel boven de 5%.

4.3 Opkoopbescherming: 12% van transacties afgelopen vijf jaar door investeerders
Tenslotte wil de gemeente Sluis weten op een opkoopbescherming effect heeft. Dit instrument kan
voorkomen dat woningen worden opgekocht door investeerders waarnaar zij ze vervolgens verhuren. We
toetsen de mogelijke effectiviteit van een opkoopbescherming aan de hand van gegevens van het
Kadaster. Hierin zijn alle transacties van de gemeente Sluis uit de periode 2018-2022 H1 opgedeeld naar
type koper: investeerders en overige kopers. Investeerders zijn eigenaren die op dit moment meer dan
twee woningen in bezit hebben. Zoals te zien is in onderstaande tabel tonen de gegevens ons dat het
aandeel opgekochte woningen door investeerders groot is in Sluis. Maar liefst 12% van alle
kooptransacties in de afgelopen 5 jaar zijn op naam van investeerders. Oftewel circa één op de acht
woningen.

Figuur 8: Aantal opgekochte woningen door investeerders in de gemeente Sluis, 2018-2022 H1

 100%

  90%

  80%

  70%

  60%                                                 84%
                88%                89%                                             85%
                                                                            92%
  50%                                                                                       Overig

  40%                                                                                       Investeerder

  30%

  20%

  10%                                                 16%
                12%                11%                                             15%
                                                                            8%
    0%
                2018               2019               2020              2021      2022 H1

Bron: Kadaster (2022, cijfers 2018-2022 H1). Bewerking Stec Groep (2023).

Het opkopen van woningen komt in de meeste kernen veelvuldig voor. In de meeste kernen is het aandeel
opgekochte woningen boven de 10%. Enkel in enkele kleine kernen zijn in 2021 en de eerste helft van 2022
geen woningen opgekocht. Verder ligt in de grotere kernen Aardenburg (8%) en IJzendijke dit percentage
ook onder de 10%.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>         Woningschaarsteonderzoek Sluis                  19
         (22.156)




Bijlage
Gehanteerde indeling kernen volgens ‘CBS-wijkindeling’
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>