<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                    Registratiekenmerk:   824803
                                    Agendapunt:           ik
                                    Datum vergadering:    29juni2016
                                    Onderwerp:            Ontwerpbestemmingsplan   Hotel The Duke, Nistelrode
                                    Portefeuillehouder:   de heer M.A.W.J.M. Wijdeven




Commissie Ruimtelijke Zaken
notitie ter opiniërende bespreking
 Heesch, 31 mei 2016


Inleiding
Businessclub The Duke heeft het voornemen om het bestaande clubgebouw bij de golfbaan
aan de Slotenseweg in Nistelrode uit te breiden met een congresruimte en een hotelaccommo-
datie met circa 20 kamers.

Op 14 maart 2013 heeft de raad het bestemmingsplan 'Golfbaan de Hooge Vorssel Bernheze'
vastgesteld voor de uitbreiding van de golfbaan met 9 holes. Dit bestemmingsplan is sinds 26
februari 2014 onherroepelijk. De beoogde uitbreiding is deels buiten het bouwvlak geprojec-
teerd. Om die reden moet het bestemmingsplan worden aangepast. De vorm van het bouwvlak
wordt gewijzigd en de gebruiksmogelijkheden worden verruimd. Daarnaast wordt het bestaande
parkeerterrein vergroot. Het bouwvlak wordt niet vergroot.

Ontwerpbestemmingsplan
In opdracht van The Duke is een ontwerpbestemmingsplan   opgesteld. Dit treft u als bijlage aan.
Met het bestemmingsplan wordt de beoogde uitbreiding mogelijk gemaakt. In de toelichting van
het bestemmingsplan wordt de ontwikkeling nader onderbouwd en de haalbaarheid aange-
toond. De planning is om het ontwerpbestemmingsplan  vanaf begin juli 2016 ter inzage te leg-
gen.

Het bestemmingsplan voldoet aan het provinciale en gemeentelijke beleid. Ten aanzien van de
beleidskaders en omgevingsaspecten worden in deze notitie enkele relevante aspecten uitge-
licht. Voor het overige verwijzen wij u naar de toelichting van het bestemmingsplan.

Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking
Artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat de toelichting van een be-
stemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een
aantal voorwaarden:
     a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele
            regionale behoefte;
       b.   indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele
            regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand
            stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van be-
            schikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
       c.   indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling
            niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden,
            wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruik-
            makend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig
            worden ontwikkeld.

Ad a
In de regio Noordoost Brabant is behoefte is aan het verbreden van de mogelijkheden voor
recreatieve voorzieningen en het ontwikkelen van nieuwe toeristisch-recreatieve producten. De
beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van een hotelaccommodatie met 20 luxe suites
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>op 5 sterren-plus niveau. Het gebruik van het hotel is gerelateerd aan de golfclub. De golfbaan
is een hoogwaardige businessbaan en daarmee uniek in de regio. Er is behoefte om de bezoe-
kers van de golfclub, die daar vaak komen voor zakelijke activiteiten, ook te kunnen laten over-
nachten op de businessclub. Ook de congresruimte behoort tot deze behoefte. In de regio zijn
geen vergelijkbare voorzieningen aanwezig. Het plan voorziet hiermee in een actuele regionale
behoefte. Omdat er geen vergelijkbare voorzieningen in de omgeving zijn, zal het plan niet lei-
den tot leegstand op een andere locatie.

Uit bijgevoegd artikel dat in december 2015 is verschenen op www.deondernemer.nl blijkt dat
Koninklijke Horeca Nederland (KHN) meent dat een vijfsterrenhotel op de golfbaan voorziet in
een behoefte van het internationale bedrijfsleven. Volgens KHN zijn er in Nederland geen ver-
gelijkbare locaties te vinden.

Ad b
Doordat de hotelaccommodatie met congresruimte zo'n sterke relatie met de bestaande golf-
baan heeft, is het niet gewenst om deze behoefte binnen bestaand stedelijk gebied op te van-
gen. Afgezien van de vraag of er locaties beschikbaar zijn die ruimte bieden voor een hotel met
dergelijke luxueuze eisen, is het niet wenselijk dat de bezoekers van de golfbaan en de bijbeho-
rende horecavoorziening naar een andere locatie moeten om te overnachten. Benutting van
beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, is dan ook niet aan de
orde.

Ad c
De locatie is goed bereikbaar via de snelweg en met het openbaar vervoer. Aan deze voor-
waarde wordt dus voldaan.

Uit het bovenstaande blijkt dat het bestemmingsplan      voldoet aan de ladder voor duurzame ver-
stedelijking.

Nader onderzoek naar vleermuizen is noodzakelijk, maar staat de procedure niet in de weg
Er is een quickscan Flora- en faunawetgeving uitgevoerd. Geconcludeerd wordt dat nader on-
derzoek naar verblijfplaatsen van vleermuizen noodzakelijk is. Ook moet worden bekeken of de
nieuwbouw gevolgen heeft voor de vliegroutes en het fourageergebied. Het veldonderzoek
moet plaatsvinden in de periode mei-september.

Zoals aangegeven is de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan              gepland in juli, dus
voordat het nader onderzoek is afgerond. In dit stadium is dus nog niet uit te sluiten dat een
ontheffing Flora- en faunawet aangevraagd dient te worden. Bij een verzoek om ontheffing moet
worden aangetoond dat de verblijfplaatsen/essentieel         foerageergebied/essentiële   vliegroute
van vleermuizen goed te mitigeren zijn en de verstoring van tijdelijke aard is, waardoor de func-
tionaliteit en gunstige staat van instandhouding blijven gewaarborgd. Mitigerende maatregelen
zijn maatregelen waardoor de schade zoveel mogelijk wordt verzacht. Voor vleermuizen houdt
dit bijvoorbeeld in dat tijdelijke verblijfplaatsen (in de vorm van vleermuiskasten) worden opge-
hangen. In de nieuwe bebouwing kunnen vervolgens permanente verblijfsplaatsen geïntegreerd
worden. Uitgangspunt is dat in de nieuwe situatie alle functies van de vleermuizen behouden
blijven of zelfs verbeterd worden.

De verwachting is dat aan deze voorwaarden kan worden voldaan en dat een eventueel vereis-
te ontheffing zal worden verleend. Redelijkerwijs kan worden aangenomen dat het plan haal-
baar is in het licht van de Flora- en faunawet. Wij zijn daarom van mening dat het ontwerpbe-
stemmingsplan nu al ter inzage kan worden gelegd.




                                                  -2-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Overige omgevingsaspecten vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
Naast bovengenoemde zaken is onderzoek gedaan naar de verschillende milieuaspecten (bo-
dem, geurhinder, luchtkwaliteit, bedrijven en milieuzonering, geluid) en overige omgevingsas-
pecten (archeologie, water, externe veiligheid). Hieruit komen geen belemmeringen naar voren.
Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar.

Compensatie EHS
De hotelaccommodatie wordt gerealiseerd aan de westzijde van het bestaande clubgebouw.
Binnen het bestemmingsplan ligt het bouwvlak en een gedeelte van de parkeervoorziening bin-
nen een al gerealiseerd deel van het Natuurnetwerk Brabant (in de wet: EHS). Het te vernieti-
gen areaal binnen de EHS beslaat een oppervlakte van 4.995 rn". Volgens de provinciale Ver-
ordening ruimte 2014 is compensatie vereist. Gezien de ontwikkelingstijd van de EHS en de
daarbij geldende toeslag, resulteert dit in een compensatieverplichting van 8.325 m2 (4.995 m2 *
1 %). Onderstaande afbeelding ligging van het plangebied weer en de ligging ten opzichte van
de bestaande EHS weer.




Onderzocht is of er mogelijkheden zijn om de EHS fysiek te compenseren binnen de gemeente
Bernheze. Op grond van de provinciale Verordening ruimte moet fysieke compensatie plaats-
vinden binnen de nog niet gerealiseerde ecologische hoofdstructuur of de ecologische verbin-
dingszones (evz). Aanvullende voorwaarde is dat compensatie alleen mag plaatsvinden op
gronden met hetzelfde natuurdoeltype. In dit geval gaat het om het natuurdoeltype 'bos'; com-
pensatie door de realisatie van een ander soort natuur, zoals heidegrond, is dus niet toege-
staan. Hierdoor zijn de mogelijkheden binnen de gemeente zeer beperkt. The Duke is er dan
ook niet in geslaagd om voor dit doel gronden te verwerven. De gemeente Bernheze heeft ook
geen gronden in eigendom die hiervoor in aanmerking komen. Om die reden gaat het compen-
satieplan uit van financiële compensatie. Op grond van de Verordening ruimte wordt de financi-
ele compensatie na vaststelling van het bestemmingsplan gestort in de provinciale compensa-




                                              - 3-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>tievoorziening. Vanuit dit fonds worden de gelden ingezet om de nog niet gerealiseerde     delen
van de ecologische hoofdstructuur te ontwikkelen tot natuur.

Kostenverhaal
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is in artikel 6.2.1 een opsomming gegeven van de
bouwplannen waarvoor een exploitatieplan dient te worden vastgesteld indien het kostenver-
haai niet anderszins is geregeld. In dit geval beperken de verhaalbare kosten zich tot een aan-
sluiting op de nutsvoorziening. Uit artikel 6.2.1 a Bro en artikel 6.12 lid 2 Wro volgt dat de ge-
meenteraad in dat geval kan besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen. Er is dus ook
geen noodzaak om een anterieure overeenkomst te sluiten. Met The Duke wordt wel een plan-
schadeovereenkomst gesloten.

Vervolg
Na akkoord door uw commissie wordt het ontwerpbestemmingsplan       voor een periode van zes
weken ter inzage gelegd. Gedurende de termijn van terinzagelegging heeft eenieder de moge-
lijkheid om zijn/haar zienswijzen kenbaar te maken over het plan. Eventuele zienswijzen worden
betrokken bij de verdere besluitvorming.

Voorafgaand aan de terinzagelegging organiseert The Duke een informatiebijeenkomst. Hierbij
zal ook een vertegenwoordiger van de gemeente als toehoorder aanwezig zijn. Indien nodig
kunnen vragen over de procedure worden beantwoord.

Daarnaast worden in de komende weken afspraken gemaakt over het grondgebruik. De ge-
wenste hotellocatie valt binnen de gronden die ons gemeente-eigendom zijn en aan de golfclub
in erfpacht/opstal zijn uitgegeven. Voor de hotelbebouwing dient dan een opstalrecht geregeld
te worden. Mogelijk zou in het overleg hiertoe de mogelijkheid besproken kunnen worden om de
ondergrond van de nieuwe (en bestaande) bebouwing te verkopen; dat heeft als voordeel dat
bij een toekomstige beëindiging van het erfpachtrecht geen discussie ontstaat over afbraak of
de te vergoeden opstallen.

Naar verwachting zal het bestemmingsplan      in november ter besluitvorming   aan de raad worden
voorgelegd.

Ter bespreking
Uw commissie wordt gevraagd uw mening te geven over de voorgenomen ontwikkeling en ken-
nis te nemen van het ontwerpbestemmingsplan 'Hotel The Duke, Nistelrode'.

Burgemeester en wethouders,




Noud Bex                               Marieke Moor
secretaris                             burgemeest



Bijlage(n):   De bijlage(n) zijn digitaal beschikbaar.
     •   Ontwerpbestemmingsplan       'Hotel The Duke, Nistelrode'




                                                 -4 -
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>