<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
Raadsvergadering d.d.        :  30 maart 2017                              Agendanr.: 6e
Afdeling                     :  Beleid en Ontwikkeling
Portefeuillehouder           :  Wethouder T.G.M.H. van Hulsel
Onderwerp                    :  Uitwerking begrip groot maatschappelijk
                                belang
Betreffend onderdeel         :  taakveld 8: Volkshuisvesting, ruimtelijke
programmabegroting              ordening en stedelijke vernieuwing
1.       Inleiding
Sinds 2012 kent de gemeente een beleid waarbij medewerking aan de bouw van nieuwe woningen is
beperkt. Er wordt geen medewerking verleend aan nieuwe woningbouwinitiatieven tenzij er sprake is
van een groot maatschappelijk belang. Hiervoor waren destijds twee redenen:
1) Het aanbod aan woningen is groter dan de vraag. Dat speelt zowel bij particuliere woningverkopers
en ontwikkelaars alsook bij de gemeentelijke grondexploitaties. Het is zaak om de marktsituatie niet
verder te laten verslechteren door toevoeging van extra woningen.
2) De woningbehoefteprognose biedt slechts beperkte ruimte, terwijl er voldoende ruimte in de
bestaande plannen is om aan de vraag te voldoen.
Bij de behandeling van de actualisering van de woonvisie heeft uw raad op 29 september 2016 een
amendement aangenomen waarbij een concrete invulling is gegeven aan het begrip groot
maatschappelijk belang. Tegelijkertijd is ook een motie aangenomen waarbij u ons college opdracht
geeft om tot een nadere invulling van dit begrip te komen. Na overleg met het presidium is er een
bespreekstuk opgesteld dat is besproken in de commissie ABZ.
Naar aanleiding van deze bespreking stellen wij voor om het beleid, om geen medewerking te
verlenen aan woningbouwinitiatieven tenzij er sprake is van een groot maatschappelijk belang, te
handhaven. Wij hebben echter ook geconstateerd dat een nadere uitwerking van het begrip gewenst
is. Het voorstel vindt u hieronder terug.
2.       Voorstel
I        Wij stellen voor om het beleid om alleen medewerking te verlenen aan verzoeken om
woningbouw als er sprake is van een groot maatschappelijk belang, te handhaven.
II       Daarbij wordt het begrip groot maatschappelijk belang richtinggevend als volgt nader
uitgewerkt:
A        Op basis van bestaande beleidsstukken is er een groot maatschappelijk belang als er sprake
is van:
1. een substantiële verbetering van het woonmilieu; of
2. de woningen nodig zijn in het kader van zorg; of
3. de woningen ingezet worden als invulling van detailhandelslocaties in aanloopstraten; of
4. de woningen aantoonbaar noodzakelijk zijn voor het behoud van cultuurhistorisch erfgoed.
B        Als nadere uitwerking van beleid is er een groot maatschappelijk belang als er sprake is van:
1. De bouw van sociale huurwoningen indien de huurprijs daarvan onder de aftoppingsgrenzen valt
     en de woningen door een woningbouwcorporatie wordt gerealiseerd; of
Uitwerking begrip maatschappelijk belang versie 15-3-2017                                            1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
2. De bouw van grondgebonden starterswoningen, zijnde een rij- of hoekwoning met een maximale
     inhoud van 320 m3 en met een beperkt bestemmingsoppervlak, of een appartement van 75 m2; of
3. De bouw van seniorenwoningen, zijnde een woning met alle voorzieningen op dezelfde etage en
     met een maximale inhoud van 320 m3 en met een beperkt bestemmingsoppervlak, of een
     appartement van 100 m2
4. Bij de beoordeling van een locatie heeft de ontwikkeling van sociale huur de hoogste prioriteit. Pas
     als dit aantoonbaar niet haalbaar is, kan gekeken worden naar de mogelijkheid voor starters- en/of
     seniorenkoopwoningen.
3.       Argumenten
Bestaand beleid.
In eerdere beleidsstukken is al een invulling gegeven aan het begrip maatschappelijk belang. Het
gaat dan om:
a        verbetering van het woonmilieu
Hiermee wordt bedoeld de sanering van bedrijf in een woonomgeving. Dit voorbeeld is reeds
genoemd bij de invoering van het beleid.
b        wonen en zorg
In het beleidsstuk wonen en zorg (raad januari 2015) is expliciet aangegeven dat indien gebouwd
wordt in het kader van “zorg”, dat gezien wordt als groot maatschappelijk belang.
c        invulling leegkomende detailhandel in aanloopstraten.
In de centrumvisie (raad april 2015) is aangegeven dat als er detailhandel vrijkomt in de
aanloopstraten er gezocht moet worden naar een alternatieve invulling. Woningbouw lijkt daarvoor
een reële optie.
d        behoud cultuurhistorisch erfgoed
Het bestemmingsplan Buitengebied biedt op dit moment al de mogelijkheid om cultuurhistorisch
waardevolle boerderijen te splitsen in twee wooneenheden. De mogelijkheid voor een extra woning
biedt dan de financiële ruimte om het erfgoed te behouden. Een dergelijke mogelijkheid kan ook voor
ander cultuurhistorisch erfgoed, zoals gemeentelijke of rijksmonumenten met een maatschappelijke of
industriële functie, geboden worden.
Bouwen voor doelgroepen:
Vanuit de geactualiseerde woonvisie is een aantal invullingen te noemen, die deels ook al in het
amendement van 29 september 2016 zijn genoemd. Het gaat dan om een nadere uitwerking van:
1. Sociale huurwoningen
2. Starterskoopwoningen
3. Seniorenwoningen
Hierbij zijn verschillende variabelen denkbaar:
Ad 1) sociale huurwoningen
- maximale huurprijs:
Een sociale huurwoning is een woning onder de prijsgrens van € 710 p/maand. De aftoppingsgrenzen
zijn echter resp. € 592 en € 635 per 1 januari 2017. Vanuit de woningbouwcorporaties is aangegeven
dat er juist behoefte is aan de “echte” goedkope huur, d.w.z. onder de aftoppingsgrenzen.
- corporatie of ook particulier?
Sociale huurwoningen kunnen in principe zowel door corporaties als particulieren worden gebouwd.
Daarbij moet worden bedacht dat een corporatie tot doelstelling heeft om de woningen duurzaam
beschikbaar te houden voor de doelgroep. Hierop kan ook worden toegezien met instrumenten die
specifiek voor woningcorporaties in het leven zijn geroepen, zoals bijvoorbeeld de prestatieafspraken.
Een particulier zal uiteindelijk een financieel rendement willen halen, bijvoorbeeld door op termijn de
huren te verhogen of de woningen te verkopen (uitponden). Hoewel er technisch mogelijkheden zijn
Uitwerking begrip maatschappelijk belang versie 15-3-2017                                               2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
om dit planologisch juridisch te regelen, stuit dit in de praktijk op (handhavings-)problemen. Op het
moment dat de gemeente grond verkoopt, is het mogelijk om daar privaatrechtelijk voorwaarden aan
te verbinden om de woningen gedurende een periode van 10 jaar voor de doelgroep te behouden.
Toch blijft het een gegeven dat bij een particuliere bouwer minder zekerheid is dat de sociale
huurwoningen duurzaam voor de doelgroep behouden blijven.
De bouw van geliberaliseerde huurwoningen wordt overigens niet als een groot maatschappelijk
belang gezien. Door het verhuurbeleid van Vestia zullen er al meer woningen in deze categorie
beschikbaar komen. Daarnaast kan de reguliere markt in deze woningen voorzien en ligt de prioriteit
cf. de woonvisie bij de realisatie van sociale huurwoningen..
Ad 2) Starterskoopwoning
Wat wordt onder een starterskoopwoning verstaan? Doelstelling is dat een starterskoopwoning ook
blijvend geschikt en beschikbaar is voor de doelgroep. Daarbij zijn verschillende criteria denkbaar.
- prijs:
Binnen de MRE geldt voor starterskoopwoningen een maximale prijsgrens van €195.000. Eerder is in
het kader van de starterslening een maximale prijs van € 175.000 gehanteerd. Die laatste prijs sluit
beter aan bij de financiële mogelijkheden van de doelgroep. Het nadeel van het hanteren van een
prijsgrens is dat daar creatief mee om kan worden gegaan, bijvoorbeeld door zelfbouw, of het
toerekenen van een lage grondprijs aan al in bezit zijnde grond e.d. Ook kan later alsnog een
uitbreiding plaatsvinden, waardoor de woning onbereikbaar wordt voor de oorspronkelijke doelgroep.
- kavelgrootte
                                                                                         2
In de praktijk blijkt dat starterswoningen een kaveloppervlakte hebben tot max 150 m . Voor
hoekwoningen kan een uitzondering worden gemaakt. Grotere oppervlakten nodigen uit tot op– en
aanbouwen, waardoor woningen niet blijvend beschikbaar zijn voor de doelgroep. Nadeel van een
maximale kaveloppervlakte is dat een dergelijke grens weinig flexibiliteit kent; elke locatie vraagt om
een eigen verkavelingsopzet.
- typologie/ inhoud
Vrijstaande of 2/1kap-woningen lijken per definitie niet aan de doelstelling te kunnen voldoen. Dit type
woningen zijn te duur en te groot voor de doelgroep. Een starterswoning is dan ook een rij- of
eventueel een hoekwoning of een appartement. Daarbij kan ook de maximale inhoud worden
                                                                                 3
vastgelegd. De gemiddelde inhoud van starterswoningen bedraagt ca 320 m . Om te voorkomen dat
door een groot aan- en/of gebouw alsnog een te grote woning ontstaat, wordt het bestemmingsvlak
waar aan- en bijgebouwen kunnen worden opgericht beperkt. De oppervlakte en situering daarvan zal
per geval beoordeeld moeten worden.
Ook een appartement kan een starterswoning zijn. Deze zouden dan een oppervlakte krijgen
                                                               2
vergelijkbaar met een sociale huurwoningen, dus ca 75 m . Voordeel is dat deze maatvoering niet
alleen privaatrechtelijk maar ook in het bestemmingsplan vastgelegd kan worden. Overigens beperkt
de mogelijkheid voor appartementen zich vanuit planologische argumenten tot centrumlocaties.
Ad 3) Seniorenwoning
Een seniorenwoning is een woning waarbij alle voorzieningen (woon-, slaap- en badkamer, keuken)
op hetzelfde niveau zijn gesitueerd en goed toegankelijk zijn voor minder validen. Gaat het om
appartementen, dan zal er een lift moeten zijn.
Net als bij de starterswoningen is het ook in dit geval van belang dat de seniorenwoning duurzaam
beschikbaar blijft voor de doelgroep. Ook hier is het daarom van belang om een inhoud - cq
oppervlaktemaat te stellen, om te voorkomen dat de woning door vergroting minder geschikt wordt.
                                3                                                   2
Een inhoud van max. 320 m voor een woning of een oppervlak van max. 100m voor een
appartement lijkt dan een redelijke maat. Om te voorkomen dat door een groot aan- en/of bijgebouw
alsnog een te grote woning ontstaat wordt het bestemmingsvlak waar aan- en bijgebouwen kunnen
worden opgericht, beperkt.
Uitwerking begrip maatschappelijk belang versie 15-3-2017                                               3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
Prioritering:
Een locatie kan voor verschillende woningtypes geschikt zijn. Vanuit een groot maatschappelijk
belang ligt de hoogste prioriteit bij de bouw van sociale huurwoningen. Pas als dat niet haalbaar is,
kan de bouw van starterskoop- of seniorenkoopwoningen in beeld komen.
4.       Te stellen kaders
Het te stellen kader komt overeen met hetgeen onder punt 2 is geformuleerd.
Tijdens de behandeling van het bespreekstuk kwam de vraag aan de orde hoe de toetsing aan dit
beleid plaats moet vinden en wat daarbij de rol van de raad is.
In essentie is de rolverdeling tussen raad en college niet anders dan in andere zaken. De raad stelt de
kaders en het college voert uit.
Afhankelijk van de situatie kan voor een initiatief een herziening van het bestemmingsplan nodig zijn.
Uw raad is bevoegd tot het vaststellen van bestemmingsplannen. In dat geval bereidt het college de
besluitvorming voor. Bij die voorbereiding zal het college een eerste toets aan het beleid doen en op
basis daarvan een voorstel voorleggen. Het besluit wordt door de raad genomen en daar vindt dus
ook de finale toetsing aan het beleid plaats.
Voor die gevallen waar de beslissingsbevoegdheid bij het college ligt, vindt de toetsing dus ook door
het college plaats. Dan gaat het in de regel om een omgevingsvergunning. Daar heeft de raad geen
directe besluitvormende rol. Dat neemt niet weg dat de raad zoals bekend wel om verantwoording kan
vragen van het door het college gevoerde bestuur (art 169 lid 1 Gemeentewet).
5.       Kanttekeningen
Bij het bovenstaande beleid moeten de volgende kanttekening worden geplaatst:
Planologische beoordeling blijft noodzakelijk
Naast de toets op groot maatschappelijk belang, is er per definitie ook sprake van een ruimtelijke
afweging. Met andere woorden, er moet sowieso getoetst worden of woningbouw op een bepaalde
locatie vanuit planologische aspecten passend is.
Planmatige ontwikkeling
Daarnaast kunnen er redenen zijn om planmatig met nieuwe ontwikkelingen te starten, bijvoorbeeld
omdat de bestaande restcapaciteit te klein is of niet voorziet in de bouw van bepaalde type woningen,
terwijl daar wel behoefte aan is.
Geen sluitende definitie
Het begrip “maatschappelijk belang” leent zich niet voor een sluitende definitie. Bovenstaande geeft
dan ook een bepaalde richting aan, maar sluit een andere uitleg niet uit. Er kunnen zich situaties
voordoen die hierboven niet beschreven zijn, maar waarbij wel sprake is van een groot
maatschappelijk belang. In die situaties zal maatwerk moeten worden geleverd, waarover uiteindelijk
de raad zich zal moeten uitspreken.
6.       Kosten en dekking
Niet van toepassing.
7.       Draagvlak en communicatie
Het beleid wordt na vaststelling gepubliceerd.
8.       Procedures, planning, uitvoering
Het beleid wordt uitgevoerd via uitwerking in bestemmingsplannen of omgevingsvergunningen. Deze
instrumenten kennen hun eigen besluitvormingsprocedures. De toetsing aan dit beleid krijgt daarin
een plek.
9.       Samenwerking en relaties
Niet van toepassing
Uitwerking begrip maatschappelijk belang versie 15-3-2017                                              4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
10.      Evaluatie
Wij stellen voor het beleid tegelijk met de eerstvolgende evaluatie van de woonvisie te evalueren.
Deze staat gepland voor 2020 of zoveel eerder als nodig is.
11.      Bijlagen bij voorstel
Niet van toepassing.
12.      Bijlagen ter inzage
Voor u ter inzage liggen
     het bespreekstuk d.d. 10 januari 2017,
     raadsbesluit van 29 september 2016 inclusief motie en amendement.
13.      Advies Raadscommissie
De commissie GZ heeft in haar vergadering d.d. 07 maart 2017 unaniem geadviseerd het voorstel
door te geleiden naar de raad van 30 maart 2017.
Burgemeester en wethouders van Bergeijk,
W.A.C.M. Wouters                                  A. Callewaert – de Groot
Secretaris                                        Burgemeester
Uitwerking begrip maatschappelijk belang versie 15-3-2017                                          5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>