<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
Raadsvergadering d.d.              :   25 en 27 juni 2013                             Agendanr: 6g
Afdeling                           :   Leefomgeving en Wonen
Portefeuillehouder                 :   Wethouders M.M. Kuijken en
                                       F.L.J. van der Meijden
Onderwerp                          :   Verlaging grondprijzen
Betreffend onderdeel               :   Bouwen, wonen en milieu, paragraaf
programmabegroting                     grondbeleid
1.       Inleiding
Ook Bergeijk heeft te maken met de gevolgen van de economische crisis voor de woningmarkt.
Eerder heeft in 2011 een aanzienlijke bijstelling van de grondexploitaties plaatsgevonden. Op dit
moment is er echter nog steeds geen verbetering op de markt zichtbaar.
Ondanks de extra inspanningen (opstellen woonmagazine, deelname woonbeurs, aanpassing
website) blijft het aantal verkochte kavels achter bij de toch al naar beneden bijgestelde
verwachtingen. Sedert het uitbreken van de crisis zijn de verkoopprijzen van woningen met 15 – 16 %
gedaald. Hoewel de grondprijzen sinds 2008 niet verhoogd zijn, achten wij een aanpassing van de
grondprijs voor woningbouw onontkoombaar.
Hierbij overwegen wij dat een beperkte prijsdaling geen of slechts marginale effecten zal hebben en
zal moeten aansluiten bij de ontwikkelingen op de markt. Dit wordt ondersteund door een
onafhankelijke taxatie De aanpassing van de grondprijs kan wel verschillen per grondexploitatie en is
afhankelijk van de locatie. Gemiddeld daalt de grondprijs van € 325,= p/m2 naar € 265,= p/m2(ca
18,5%). Voor zover er overeenkomsten liggen met ontwikkelaars zal een aanpassing van de
overeenkomst ten behoeve van een lagere grondprijs alleen doorgevoerd worden voor zover de
ontwikkelaar bereid is het verlies te delen en zekerheid te bieden over de afname van gronden. Met
ontwikkelaars vindt hierover overleg plaats. Zodra hier duidelijkheid over is zal een separaat voorstel
aan u worden voorgelegd. In dit voorstel is dan ook geen rekening gehouden met aanpassing van de
samenwerkingsovereenkomsten.
Om de bouw van sociale huurwoningen te stimuleren stellen wij voor hier een gedifferentieerde
grondprijs te hanteren van € 200 p/m2 (excl. BTW). Daarbij gelden wel grenzen aan het aantal
beschikbare vierkante meters en zullen voorwaarden gesteld worden aan de
woningbouwverenigingen.
Hieronder zal per complex e.e.a. nader worden toegelicht. Er is overigens geen reden om de
grondprijs voor bedrijventerreinen aan te passen. Hier loopt de uitgifte redelijk volgens planning en zijn
uitgifteprijzen in huidige markt nog steeds marktconform.
Uiteraard betekent een grondprijsverlaging dat de resultaten van de verschillende grondexploitaties
aanzienlijk verslechteren. Het resultaat van het grondbedrijf daalt met ca € 2,7 miljoen (NCW). Voor
de negatief sluitende exploitaties moet de voorziening worden verhoogd van € 3.656.815 naar €
5.270.705 miljoen Bij het bepalen van de omvang van de risicoreserve grondexploitaties is echter al
rekening gehouden met een forse grondprijsverlaging. Dit betekent dat de gevolgen binnen de
bestaande reserve kunnen worden opgevangen. De algemene risicoreserve grondexploitaties daalt
van ca € 3.462.596 naar ca. € 1.848.706 miljoen.
Als gevolg van deze ontwikkeling daalt het weerstandsvermogen van € 5.864.000 naar € 4.250.110.
Dit is lager dan de door de raad vastgestelde grens van € 4,8 miljoen. De weerstandsratio is echter
groter dan 1,0, hetgeen voldoende is om eventuele risico’s te ondervangen. In de Perspectievennota
2014 wordt nader ingegaan op de financiële positie van de gemeente; bij de begroting 2014 zal een
concreet voorstel worden gedaan om het weerstandsvermogen op het door uw raad gewenste peil te
houden
Verlaging grondprijzen versie 12-6-2013                                                                  1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
2.       Voorstel
Wij stellen voor:
a. de grondprijzen per 1 juli 2013 als volgt te verlagen:
 Complex:                          Grondprijs per 1-7-2013 excl. Btw
 Bucht-Oost                        € 265,= p/m²
 Terlo                             € 265,= p/m²
                                   € 200,= p/m² sociale huur*
 Tiliaans-NoordI+II                € 265,= p/m²
                                   € 200,= p/m² sociale huur*
 Woonbos 1a                         0- 1.000 m2:       € 315,= p/m²
                                   1.001 - 1.500 m2 € 135,= p/m²
                                   > 1.501 m2:         € 18,= p/m²
 St Servatius                      € 265,= p/m²
* : de korting voor sociale huur geldt voor een maximale oppervlakte van 1200 m2 in Tiliaans en 3750
m2 in Terlo en onder de in het voorstel genoemde voorwaarden.
b. de bijbehorende grondexploitaties gewijzigd vast te stellen;
c. de voorziening voor verliesgevende exploitaties te verhogen van € 3.656.815 naar € 5.270.705;
d. de risicoreserve grondexploitaties te bepalen op € 1.848.706;
e. de bereidheid uit te spreken de grondprijs in bestaande samenwerkingsovereenkomsten aan te
passen onder de voorwaarde dat de ontwikkelaar in het verlies deelt en zekerheid biedt over afname
van de gronden, e.e.a. door het college nader uit te werken
3.       Argumenten
De prijzen van woningen zijn de afgelopen jaren fors gedaald. Afhankelijk van welke bron
geraadpleegd wordt gaat het om percentages in de orde van grootte van 20%. Tevens heeft
verhoging van het btw-percentage een extra waardeverminderende invloed gehad. Tot nu toe zijn de
grondprijzen echter ongewijzigd gebleven. Omdat de grondprijs onderdeel is van de prijs van een
woning, ligt het voor de hand dat ook de grondprijs meebeweegt met de marktontwikkeling. Hiertoe is
een taxatierapport opgesteld, waaruit blijkt dat voor reguliere kavels een grondprijs van € 265,- in de
huidige markt redelijk is. Uit de woonvisie blijkt dat er behoefte is aan huurwoningen die flexibel, d.w.z.
zowel voor starters als voor senioren, inzetbaar zijn. Om de bouw van dit soort sociale huurwoningen
te stimuleren kan voor deze gronden een prijs van € 200,- p/m2 worden gehanteerd.
Hieronder wordt per exploitatie ingegaan op de gevolgen van deze grondprijsverlaging.
-        Bucht-Oost (Bergeijk)
Dit plan bevat een wijzigingbevoegdheid voor 3 woningen, die gerealiseerd kunnen worden als twee
milieubelemmeringen kunnen worden opgeheven. De uitgifte staat gepland voor 2014.
Voor deze locatie werd gerekend met een grondprijs van € 275 p/m2. Als gevolg van de
grondprijsverlaging wordt voorgesteld een prijs van € 265 p/m2 te hanteren.
De netto contante waarde was € 394.898 (jaarrekening 2012) en wordt € 373.541.
-        Terlo
Voorgesteld wordt de grondprijs te verlagen van € 325 naar € 265 p/m2. Op basis van het
uitgangspunt dat tenminste 20% van een project in de sociale huur moet worden gerealiseerd en gelet
op de verkaveling, biedt dit plan ruimte voor ca 25 sociale huurwoningen met een gemiddeld
kaveloppervlak van 150 m2. Om de bouw van sociale huurwoningen te stimuleren wordt voorgesteld
max. 3750 m2 aan te bieden tegen een prijs van € 200 p/m2. Er wordt uitgegaan van een wat grotere
oppervlakte omdat uit de woonvisie blijkt dat er in de toekomst vooral behoefte is aan
levensloopbestendige woningen. Voorwaarde voor het verkrijgen van de korting is dan ook dat de
corporatie een woning realiseert met slaap- en badkamer op de begane grond. Uiteraard zal e.e.a. in
overleg met corporaties verder moeten worden uitgewerkt.
Verlaging grondprijzen versie 12-6-2013                                                                   2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
Voor zover er een overeenkomst is met een ontwikkelaar heeft de gemeente aangegeven bereid te
zijn de overeenkomst aan te passen, mits de ontwikkelaar evenzeer een deel van “van de pijn” pakt en
zekerheid biedt over nakoming. Omdat het overleg hierover nog niet is afgerond is deze prijsdaling
nog niet in de exploitatie verrekend. Zodra hier duidelijkheid over is, zullen wij e.e.a. ter besluitvorming
aan u voorleggen.
De netto contante waarde was - € 2.082.254 en wordt -€ 3.696.144.
-        Triloo (Bergeijk)
Voor deze locatie is een samenwerkingsovereenkomst met een ontwikkelaar afgesloten, waarin de
grondprijs en de afnamemomenten zijn vastgelegd. Per 1 januari 2013 diende cf de overeenkomst
fase 2b te worden afgenomen. De ontwikkelaar heeft aangegeven hiertoe niet in staat te zijn vanwege
de marktomstandigheden. Op dit moment vindt overleg plaats over nakoming c.q. aanpassing van de
overeenkomst. Daarbij heeft de gemeente aangegeven bereid te zijn de overeenkomst aan te
passen, mits de ontwikkelaar evenzeer een deel van “van de pijn” pakt en zekerheid biedt over
nakoming. Omdat het overleg hierover nog niet is afgerond is deze prijsdaling nog niet in de
exploitatie verrekend. Omdat er buiten de overeenkomst geen andere gronden in dit plan zitten, is het
resultaat dan ook ongewijzigd. Vanwege de bereidheid om onder voorwaarde de grondprijs in de
overeenkomst aan te passen, is dit plan wel in dit voorstel beschreven. Ook hiervoor geldt dat, indien
er overeenstemming is, wij e.e.a. ter besluitvorming aan u zullen voor leggen.
De netto contante waarde blijft: € 1.495.523.
-        Tiliaans-Noord (Luyksgestel)
De grondprijzen in dit plan zijn vastgesteld op € 325 p/m2 voor de “buitenring en € 300 p/m2 voor de
“binnenring”. Hier wordt voorgesteld de grondprijs te verlagen tot € 265 p/m2. Op basis van het
uitgangspunt dat tenminste 20% van een project in de sociale huur moet worden gerealiseerd en gelet
op de verkaveling, biedt dit plan nog ruimte voor ca 8 sociale huurwoningen met een gemiddeld
kaveloppervlak van 150 m2. Om de bouw van sociale huurwoningen te stimuleren wordt voorgesteld
max. 1200 m2 aan te bieden tegen een prijs van € 200 p/m2. Er wordt uitgegaan van een wat grotere
oppervlakte omdat uit de woonvisie blijkt dat er in de toekomst vooral behoefte is aan
levensloopbestendige woningen. Voorwaarde voor het verkrijgen van de korting is dan ook dat de
corporatie een woning realiseert met slaap- en badkamer op de begane grond. Uiteraard zal e.e.a. in
overleg met corporaties verder moeten worden uitgewerkt.
De grondprijsdaling heeft hier grote effecten omdat een aanzienlijk deel van het plangebied nog niet is
uitgegeven.
De netto contante waarde was € 1.707.145 en wordt € 843.649.
-        Woonbos 1a
Het bestemmingsplan Woonbos - Hooge Berkt is in 2012 vastgesteld. Onderdeel van dit plan is de
realisatie van vier nieuwe bouwkavels in het woonbos. Bij de vaststelling van de grondexploitatie is
een gestaffelde grondprijs vastgesteld. Gelet op de bijzondere ligging van deze kavels achten wij een
beperktere grondprijsverlaging van 10% acceptabel.
Bij opening van de exploitatie was de netto contante waarde € 1.131.172 . Deze wordt € 979.484.
-        St Servatius
Het plan is vorig jaar in exploitatie genomen met een grondprijs van € 325 p/m2. Conform de
heroriëntatie van de grondprijzen wordt ook hier de grondprijs bijgesteld tot € 265 p/m2.
De netto contante waarde was € 284.066 en wordt € 220.420.
4.       Kanttekeningen
Wij verwachten niet dat de prijsverlaging direct een toename van verkoop van bouwkavels tot gevolg
zal hebben. Hiervoor zijn naast de prijs vele andere factoren van belang, bijvoorbeeld het
marktvertrouwen, de hypotheekwetgeving en ontwikkelingen in de sociale huursector. De fasering van
de gronduitgifte is dan ook ongewijzigd en conservatief. Wél denken we dat met deze aanpassing de
prijzen beter aansluiten bij de reële marktwaarde
Verlaging grondprijzen versie 12-6-2013                                                                    3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
5.       Financiële gevolgen
De grondprijsaanpassing heeft niet alleen gevolgen voor de grondexploitaties, maar ook voor de
financiële positie van de gemeente.
-        voorziening verliesgevende complexen.
Door de grondprijsaanpassing verslechtert de grondexploitatie van Terlo met ca € 1,6 miljoen. Omdat
dit plan al met een negatief saldo sloot, is er een grotere voorziening nodig. De voorziening voor
verliesgevende exploitaties moet worden verhoogd van € 3.656.815 naar € 5.270.705. De verhoging
van de voorziening gaat ten laste van de algemene risicoreserve grondexploitaties.
   Complex                               grondprijsverlaging juni 2013( excl
                                                   grondprijsverlaging SOK)
 Inbreiding Riethoven                                                 € 79.038-
 Terlo                                                            € 3.696.144-
 Triloo                                                           € 1.495.523-
 Totaal                                                           € 5.270.705-
-        algemene risicoreserve grondexploitaties
De algemene risicoreserve grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2013 € 3.462.596. Bij het bepalen
van de omvang van deze reserve is eerder rekening gehouden met een mogelijke grondprijsdaling. Dit
betekent dat de omvang van de reserve voldoende is om de extra storting in de bovengenoemde
voorziening op te vangen. Daarnaast blijft de omvang van de reserve voldoende om de gevolgen van
een nog pessimistischer ontwikkeling op te vangen.
De omvang van de risicoreserve daalt met € 1.613.890 ten gunste van de voorziening. De nieuwe
omvang van de risicoreserve grondexploitaties wordt dan € 1.848.706.
-        weerstandsvermogen
De algemene risicoreserve grondexploitaties is, in tegenstelling tot de voorziening verliesgevende
complexen, onderdeel van het weerstandsvermogen. Bovenstaande betekent dan ook dat het
weerstandsvermogen met € 1.613.890 miljoen afneemt tot € 4.250.110. Daarmee daalt het
weerstandsvermogen onder de eerder vastgestelde grens van € 4,8 miljoen. De ratio
weerstandscapaciteit blijft echter groter dan 1,0. Een score van 1,0 (of groter) betekent dat de reserve
toereikend is om eventuele risico’s te ondervangen. In het voorstel over de Perspectievennota 2014
wordt nader ingegaan op de financiële positie van de gemeente, inclusief de verschillende
mogelijkheden om deze te verbeteren.
6.       Bijlage bij voorstel
-        concept-raadsbesluit
7.       Bijlagen vertrouwelijk ter inzage voor raads- en commissieleden
-        aangepaste grondexploitaties
-        taxatierapport
8.       Advies Raadscommissie
De commissie GZ heeft in haar vergadering d.d. 04 juni 2013 unaniem geadviseerd het voorstel door
te geleiden naar de raad van 25 en 27 juni 2013.
Burgemeester en wethouders van Bergeijk,
W.A.C.M. Wouters                                   H.G.M. van de Vondervoort
Secretaris                                         Burgemeester
Verlaging grondprijzen versie 12-6-2013                                                                4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>