<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan 'Oosterhout, Hoge Wei'

Ons kenmerk: 17RV000029

Nummer:

Eist, 25 april 2017


AAN DE RAAD



1. Advies
     1. Het rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan 'Oosterhout, Hoge Wei vaststellen;
     2. Het bestemmingsplan 'Oosterhout, Hoge Wei' voor de bouw van maximaal 62
        woningen op de locatie 'Hoge Wei' en maximaal 4 nieuwe woningen aan de
        Peperstraat te Oosterhout met bijbehoren de voorzieningen analoog en digitaal
        gewijzigd vast te stellen;
     3. Geen exploitatieplan vast te stellen;
     4. Het beeldkwaliteitsplan Oosterhout, Hoge Wei vast te stellen ter vervanging van de
        Welstandsnota Overbetuwe voor de locatie 'Hoge Wei'.

2.   Inleiding
     Op 20 mei 2014 stelde u het bestemmingsplan Hoge Wei niet. vast. Na beroep van de
     ontwikkelaar KlokGroep (verder Klok) vernietigde de Afdeling bestuursrechtspraak van
     de Raad van State op 29 april 2015 het raadsbesluit.

     Na vaststelling van het stedenbouwkundig plan (13 december 2016) en ondertekening
     van de exploitatieovereenkomst (15 december 2016), werd het ontwerpbestemmingsplan
     opgesteld. Op 3 januari jl. besloten wij het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerp-
     beeldkwaliteitsplan ter inzage te leggen. U ontving 56 zienswijzen op het ontwerp-
     bestemmingsplan en geen inspraakreacties op het beeldkwaliteitsplan.

3. Doel en beoogd effect
     Dit advies heeft tot doel een volgende stap te zetten in de bestemmingsplanprocedure
     voor Hoge W e i . Uiteindelijk doel is een bestemmingsplan waarin de realisatie van de in
     totaal beoogde 66 nieuwe woningen met bijbehorende voorzieningen planologisch
     mogelijk is.

4.   Argumenten
     1.1 In het rapport zienswijzen wordt een reactie gegeven op de ingediende     zienswijzen.
     Aan enkele zienswijzen is tegemoet gekomen. Zo is de bouwhoogte van de woningen
     aan de Peperstraat verlaagd en is aanvullend onderzoek verricht naar
     wegverkeerslawaai     op de omgeving.
     Op het voorliggende plan zijn 56 zienswijzen ontvangen. Veel van deze zienswijzen
     gaan o.a. in op de maximale bouwhoogte van de nieuwe woningen, de ophoging
     van het plangebied, zorgen over de kweľ­regenwateroverlast, de verantwoordelijk ­
     heid van schade, duurzaamheid van het watersysteem, verk eersveiligheid,
     maatschappelijk draagvlak , Dorpsontwik k elingsplan en bebouwingsdichtheid. Er is
     op welk e punten het bestemmingsplan k on worden aangepast. Zo is de
     maximale bouwhoogte van de woningen aan de Peperstraat verlaagd van 13 naar 12
     meter, is er aanvullend onderzoek verricht naar wegverk eerslawaai, is in de toelichting
     verwezen naar de nieuwe Woonagenda Overbetuwe 2020 en is duidelijk er
     omschreven dat er maximaal 62 woningen in Hoge Wei zijn toegestaan.



                                                                                                  1
                                                                                   '17RV000029*
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>2.1 Er is meer draagvlak in Oosterhout voor dit plan. Het ontwerpbestemmingsplan   is
op basis van het - in samenspraak met de direct omwonenden en de dorpsraad
Oosterhout opgestelde - stedenbouwkundig     plan.
Voorafgaand aan het bestemmingsplan is een stedenbouwkundig plan opgesteld. Dit
stedenbouwkundig plan is opgesteld in samenspraak met de direct omwonenden en de
dorpsraad Oosterhout. In verschillende gesprekken hebben zij hun wensen kenbaar
gemaakt, die, voor zover haalbaar, zoveel als mogelijk zijn gehonoreerd door de
ontwikkelaar en verwerkt in het ontwerp. Hierbij valt te denken aan de wijze waarop de
nieuwbouwwoningen worden gepositioneerd ten opzichte van de bestaande woningen,
de locatie van parkeervoorzieningen (voorkomen dat autolichten in de kamers van de
bestaande woningen schijnen) en de ontsluiting van het plangebied (knip voor
autoverkeer ter plaatse van De Breeacker 20).

Ook uit de zienswijzen zou kunnen worden afgeleid dat er meer draagvlak is voor dit
gewijzigde plan. In enkele zienswijzen staat het volgende: "Het nu voorliggende plan is
tot stand gekomen in goed overleg tussen de ontwikkelaar, de gemeente en de
Dorpsraad Oosterhout, waarbij in tegenstelling tot voorheen ook geluisterd is naar de
laatstgenoemde."

2.2 In het plan is rekening gehouden met de bekende kwelwaterproblematiek    zonder dat
er sprake is van een grote ophoging van het plangebied.
Gezien de ligging aan de dijk kent het plangebied een lastige waterhuishoudkundige
opgave. De oplossing voor de waterhuishoudkundige opgave is tot stand gekomen in
samenspraak met het waterschap en is door een extern onafhankelijk bureau
beoordeeld. De uitkomst hiervan is positief (zie ook bijlage 7, Memo samenvatting
waterhuishoudkundig rapport).
Tegelijkertijd is er geen sprake meer van een grote ophoging van het plangebied. Daar
waar in het voorgaande plan sprake was van ophoging variërend van 60 cm tot 150 cm is
in het huidige plan de ophoging zo minimaal mogelijk gehouden. Aan de oostzijde ligt het
nieuwbouwplan op gelijke hoogte met de bestaande woningen, aan de westzijde is het
hoogteverschil circa 60 cm, de maximale ophoging is 110 cm en bevindt zich in het
midden van het plangebied. Dit heeft er (ook) mee te maken dat er ter plaatse al een
hoogteverschil aanwezig is. De bestaande woningen aan de westzijde staan overigens
lager dan de woningen aan de oostzijde.

2.3 Het ter vaststelling aanbieden van het bestemmingsplan is een volgende stap in de
uitvoering van de raadsmotie van 20 mei 2014: 'wikkel gemaakte afspraken met Klok
zorgvuldig af.
Uw raad droeg ons - via een motie - op om een vervolgstrategie op te stellen om de
gemaakte afspraken met Klok op een zorgvuldige wijze af te wikkelen. Na de uitspraak
van de Raad van State zijn nieuwe afspraken gemaakt met Klok. U bent hierin
meegenomen en stelde krediet beschikbaar om door te gaan met de ontwikkeling van
Hoge Wei.

2.4 Het ter vaststelling aanbieden van het aangepaste bestemmingsplan      Hoge Wei geeft
uitvoering aan het coalitieprogramma   2014-2018 (Fasering en prioritering in grote
projecten): "Voor Plan de Hoge Wei willen we gericht onderzoek naar de       mogelijkheden
rondom verplaatsing van de bouwclaim".
Onderzoek inzake de mogelijkheden voor verplaatsing van de bouwclaim resulteerde in
een bouwprogramma van maximaal 62 woningen op de locatie Hoge Wei, maximaal 4
nieuwe woningen aan de Peperstraat 53 en het sluiten van een koop¬
/realisatieovereenkomst voor gronden ten noordwesten van Oosterhout (Hoge Wei II).




                                                                                             2
                                                                             M7RV000029*
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>   3.1 Het vaststellen van een exploitatieplan is niet nodig, omdat met de  initiatiefnemer
   een overeenkomst    is gesloten.
   Voor bestemmingsplannen waar een bouwplan mogelijk wordt gemaakt (bijvoorbeeld
   de bouw van woningen) is het vaststellen van een exploitatieplan verplicht, tenzij
   de kosten anderszins zijn verzekerd. Omdat met de initiatiefnemer een
   exploitatieovereenkomst is gesloten, zijn de kosten anderszins verzekerd, zodat geen
   exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld.

  4.1 Het ontwerpbeeldkwaliteitsplan geeft een passend stedenbouwkundig      kader voor de
  bebouwing en buitenruimte.
  Speciaal voor het plangebied is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit plan is (op 30
  november 2016) akkoord bevonden door de CRK (bijlage 9) en vervangt - na vaststelling
  - de welstandsnota voor de locatie Hoge W e i .

  4.2 Er zijn geen inspraakreacties ontvangen op het     ontwerpbeeldkwaliteitsplan.
  Het ontwerpbeeldkwaliteitsplan lag gelijk met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage.
  W e ontvingen geen inspraakreacties op het ontwerpbeeldkwaliteitsplan.

5. Kanttekeningen
   1.1 Niet aan alle zienswijze is tegemoetgekomen  en gelet op het aantal  zienswijzen
   achten wij de kans op beroep tegen vaststelling van dit plan  groot/aanwezig.
   De twee voornaamste bezwaren op het vorige bestemmingsplan (2014) waren het aantal
   woningen (100) en de ophoging vanwege de waterproblematiek. In het voorliggende plan
   is het aantal nieuwe woningen beperkt (maximaal 66), zijn de appartementengebouwen
   aan de dijk geschrapt en wordt op een andere manier omgegaan met de
   kwelwaterproblematiek (zie bijlage 7, memo samenvatting waterhuishoudkundig rapport).

    1.2 Uw besluit loopt vooruit op en heeft effect op de ingezette lijn ten aanzien van de
   prioriteringsopgave.
   Wij besloten op 12 juli 2016, 13 december 2016 en 17 januari j l . om het gehele
   woningbouwprogramma te gaan prioriteren. Dit is tevens een van de acties uit de door u
   vastgestelde Woonagenda. Doel is om de woningbouwprojecten beter te laten aansluiten
   op kwalitatieve woonbehoeften en ambities qua ruimte en leefbaarheid. Het nu
   voorliggende plan (Hoge Wei 1) staat met 66 woningen in dit woningbouwprogramma
   (behorende bij het collegeadvies 'Aanpak woningbouw' van 6 februari 2017). Het ter
   vaststelling aanbieden van het bestemmingsplan Oosterhout, 'Hoge W e i ' , loopt vooruit op
   dit proces en beperkt het vrijspelen van woningcapaciteit (kwantitatieve opgave). Deze
   opgave moet daardoor opgelost worden in een kleiner aantal projecten, de beïnvloedbare
   ruimte wordt kleiner. In het bestemmingsplan is wel rekening gehouden met de
   kwalitatieve woonbehoefte. Het plan laat namelijk enige ruimte voor de
   'verbetersuggesties' die STEC doet in bijlage 2 van de toelichting. Dit is echter beperkt
   tot de koopsector. Huurwoningen of woonzorg (een- en tweepersoonhuishoudens)
   worden niet in dit plan bediend. De exploitatie-overeenkomst maakt dat we als gemeente
   ook niet kunnen sturen op segmenten en typologieën.

6. Financiën
   Het ter vaststelling aan de raad voorleggen van het bestemmingsplan en het beeldkwali-
   teitsplan heeft geen financiële gevolgen. Met de ontwikkelaar is een exploitatieovereen-
   komst gesloten ter vergoeding van de hiermee gemoeide ambtelijke kosten.




                                                                                              3
                                                                                 M7RV000029*
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>7. Vervolg

    Planning
    Na besluit volgens voorstel, ligt het bestemmingsplan - na publicatie - gedurende zes
    weken voor beroep ter inzage. Tegen vaststelling van het beeldkwaliteitsplan staat geen
    beroep open.

    Communicatie
    Na besluit volgens voorstel ontvangen de indieners van de zienswijzen het rapport
    zienswijzen.

    Evaluatie
    n.v.t.



HET C O L L E G E y A N B U R G E M E E S T E R EN W E T H O U D E R S ,
                                                                  1




         .W.W. van den Berg

8. Relevante stukken
    1.    Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan 'Oosterhout, Hoge Wei' (17int01336)
    2.    Lijst NAW-gegevens rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan 'Oosterhout, Hoge
          Wei' NIET O P E N B A A R (17uit08019)
    3.    Toelichting bestemmingsplan 'Oosterhout, Hoge Wei' (17bes00463)
    4.    Regels bestemmingsplan 'Oosterhout, Hoge W e i ' (17bes00464)
    5.    Verbeelding bestemmingsplan 'Oosterhout, Hoge Wei' (17bes00465)
    6.    Bijlagen toelichting bestemmingsplan 'Oosterhout, Hoge W e i ' (17bes00466)
    7.    Memo samenvatting waterhuishoudkundig rapport (17bes00110)
    8.    Beeldkwaliteitsplan 'Oosterhout, Hoge W e i ' (17bes00413)
    9.    CRK-advies op beeldkwaliteitsplan (17bes00461)
    10.   Concept Raadsbesluit (17rb000038)



    Portefeuillehouder: W . H . Hol
    Behandelend ambtenaar voor technische vragen: H.H.J. Bos, tel.: (0481) 362 300, email:
    info@overbetuwe.nl.




                                                                                              4
                                                                              '17RV000029*
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>