<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>WOONAGENDA
OVERBETUWE 2020
Van woonopgaven naar woonoplossingen


6 december 2016
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Doen                                                   1

Hoofdstuk 2 De koers van Overbetuwe                                4
2.1   De inzet en de oogst                                         4
2.2   De koers                                                     5
2.3   Leeswijzer                                                   7


Hoofdstuk 3 Trends en ontwikkelingen                               8
3.1   Een nieuwe realiteit                                         9


Hoofdstuk 4 Urgente huisvestingsnood                              13
4.1   Wat zien we: druk op sociale huurmarkt neemt toe            13
4.2   Wat willen we?                                              14
4.3   Wat gaan we doen?                                           15


Hoofdstuk 5 Betaalbaar & beschikbaar                              17
5.1   Wat zien we: groei sociale huurvoorraad nodig               17
5.2   Wat willen we?                                              19
5.3   Wat gaan we doen?                                           20


Hoofdstuk 6 'Wijs' met bestaande                                  21
6.1   Wat zien we: verduurzamingsopgave                           21
6.2   Wat willen we: duurzame investeringen                       23
6.3   Wat gaan we doen: routekaart woonwijzer?                    24


Hoofdstuk 7 Wonen en erop uit                                     25
7.1   Wat zien we: vitale en ouder wordende generatie             25
7.2   Wat willen we: gezonde samenleving                          27
7.3   Wat gaan we doen we: faciliteren en makelen?                28


Hoofdstuk 8 Vleugels bouwprogramma                                30
8.1   Wat zien we: t o t 2040 afvlakkende groei van huishoudens   30
8.2   Wat willen we: vleugels!                                    32
8.3   Wat gaan we doen: matchmaking                               33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 9 Alle maatregelen op de rit   35

Bijlage 1 Alliantieposters               40




                             Pag: 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 1


DOEN
Jaaragenda 2017
We vallen met de deur in huis: de nieuwe woonagenda van de gemeente Overbetuwe begint m e t een
overzicht van de woonallianties die tijdens het ontwikkelen van deze woonagenda zijn gesloten door
onze woonpartners. Die allianties hebben wij aangevuld m e t enkele maatregelen waarvan wij denken
dat ze essentieel zijn o m in 2017 met voorrang op te pakken. Z o brengen we focus en vaart aan.
Samen v o r m t dit overzicht de jaaragenda van 2017.


Natuurlijk omvat dit rapport veel meer dan alleen de agenda voor 2017, het is niet voor niks de
woonagenda 2020. De hierna volgende                hoofdstukken   gaan in op de koers, de context, de
onderbouwing en de t o t s t a n d k o m i n g van deze agenda. En het bevat nog meer maatregelen/acties
die in de ogen van onze partners en onszelf nodig zijn o m a n t w o o r d te geven op de maatschappelijke
opgaven waar      we   voor   staan: de agenda. Het         laatste   hoofdstuk   bevat   een   puntsgewijze
samenvatting van alle zaken die zijn genoemd bij de paragrafen 'wat gaan w e doen'.


W a t gaan we doen?                 Hoe gaan we dit doen?                            Wie is aan zet?


                                           W O O N J A A R A G E N D A 2017
De alliantie-aanpak
Woonagenda flexibel en              We organiseren eind 2017 een                     Gemeente
dynamisch houden.                   alliantiefabriek.
Samen leren & inspireren            We delen verhalen en ervaringen van de           Alliantiepartners
                                    allianties via een digitale nieuwsbrief.
Lokale succes 3-hoek                We maken in 2017 prestatieafspraken.             Gemeente/corporaties/
                                                                                     huurdersorganisaties
H. 4. Huisvestingsnood
Alliantie 1: Corporaties en marktpartijen voeren een verkennend gesprek over de zoektocht naar nieuwe
tijdelijke woonconcepten.
Succes boeken: meer                 Eerste opgeleverde projecten nieuwbouw &         Corporaties, beleggers en
betaalbare huurwoningen             via bestaande bouw (woningsplitsing,             gemeente
                                    kamerverhuur, friendscontracten voor
                                    jongeren)
Effect m e t e n : vraagdruk goed   Corporaties en zorginstellingen met              Corporaties & W W Z & Z O
in beeld (incl. uitstroom zorg)     gemeente o m tafel.
H. 5. Betaalbaar en beschikbaar




                                          Pag: 1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Alliantie 2: Private partijen geven aan kansen te zien in investeringen in sociale huurwoningen. Hierover
vindt een verkennend gesprek plaats met corporaties.
Alliantie 3: Rabobank gaat in gesprek met de corporaties uitwerken hoe ze goedkope scheefwoners kan
verleiden door te stromen
Doorstromingsaanpak                        De doorstroommakelaar en                            Corporaties, bank,
opgestart.                                 passendheidsmakelaar hebben eerste                  gemeente
                                           huurders benaderd en de Rabobank heeft
                                           informatieavonden belegd. De eerste
                                           huurders zijn verhuisd en hebben plaats
                                           gemaakt voor...
Verbinden partners                         Er zijn partijen met geld en partijen met           Gemeente
                                           opgaven. Met elkaar in contact brengen
                                           van banken, beleggers, grondbezitters,
                                           corporaties is eerste stap.
H. 6. 'Wijs' met bestaande ...
Alliantie 4: Gemeente, corporaties, bank, private partij, dorpsraad en installatiebedrijf gaan concrete
duurzaamheidscasussen             uitwisselen        en      nader   uitwerken.   Hierbij   worden   nieuwe   en      flexibele
uitvoeringsconstructies verkend.
Gemeente in voorbeeldrol:                  Energieleverende woningen zijn                      Gemeente & ontwikkelaars
zeer energiezuinige                        opgeleverd.
nieuwbouw
Verduurzaming                              Prestatie-afspraken maken over                      Corporaties
corporatiewoningen                         mogelijkheden duurzame energie
                                           opwekking


H. 7. Wonen en erop uit
Alliantie 5: Diverse partijen maken samen een 100-dagenplan o m mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis
te laten w o n e n , nu en in de t o e k o m s t . Met als verbijzondering een proeftuin zorgzame samenleving in
Herveld-Andelst. Essentieel o m de ervaringen te volgen, te delen en successen mogelijk te maken.
Experimenteren & leren                          »      Passendheidsmakelaar/                   Gemeente m e t W W Z & Z O
                                                       wooncoach per kern.
                                                »      Inzet blijverslening
                                                »      Voortzetten campagne Langer
                                                       Thuis
                                                »      Mantelzorg wisselwoning
                                           Welke van deze instrumenten kunnen we
                                           uit proberen in proeftuin Herveld-Andelst?
H. 8. Vleugels b o u w p r o g r a m m a
Alliantie 6: We zetten in op een woningmarktregisseur o m samen met alle betrokkenen behoefte, aanbod,
grond, gebouwen, geld en concepten te matchen. We werken dit uit in concrete aanpak.
Rol matchmaking vraagt                     (sub)regionaal scheppen we ruimte voor              Gemeente (in
prioritering projecten                     kansrijke projecten door stevig te                  samenwerking met
                                           prioriteren.                                        provincie en regio).


Kwalitatieve behoefte                      We werken het concept van een                       Gemeente
matchen m e t g r o n d ,                  woningmarktregisseur samen met
gebouwen , geld en                         betrokkenen verder uit naar een concrete
concepten                                  aanpak. Inclusief w e g n e m e n van drempels
                                           o m t o t versnelling te komen in geval van
                                           een m a t c h .




                                                    Pag: 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Jaaragenda levend houden: verhalen en ervaringen delen
Wanneer u aan het einde bent gekomen van dit rapport, zal één ding u als lezer heel helder zijn
geworden: a n t w o o r d geven op de nieuwe uitdagingen kunnen we als gemeente niet alleen. S m e d e n
en verbinden van duurzame allianties is ons nieuwe adagium. Dat hebben we centraal gesteld bij
het maken van deze woonagenda. Wij zijn ons er meer dan ooit van bewust dat de woonagenda geen
statisch gegeven is, kan of mag zijn. Wanneer we de komende maanden en jaren nieuwe kansen zien
die niet op de agenda staan, dan pakken we die vanzelfsprekend wel op. Wanneer nieuw inzicht er
toe leidt dat een maatregel die nu verstandig lijkt, toch beter anders kan worden ingezet of niet, dan
zullen we de uitvoeringsagenda aanpassen. K o r t o m , we willen de woonagenda levend houden en
verder invulling geven aan de alliantie-aanpak.
O m dat te realiseren willen we starten met een periodieke (digitale) nieuwsbrief waarin we de
verhalen en ervaringen van de uitvoering van de woonagenda delen. Wat ons betreft niet alleen die
ervaringen waar het lukt, maar juist ook die waar het lastiger en taaier is. Het kan zomaar zijn dat een
van onze partners na lezen met een suggestie voor een doorbraak k o m t . Dan kunnen we echt
spreken over eigenaarschap!
En we willen jaarlijks een alliantiefabriek organiseren, waarbij we corporatie, zorg en markt
uitnodigen, maar zeker ook belangenbehartigers, informele netwerken, ondernemers en werkgevers.
Een m o m e n t van open dialoog, voortgang bespreken en transparant verantwoording afleggen over
de voortgang van deze woonagenda. O m op die manier echt contact te houden met hetgeen in de
werkelijke leefwereld gebeurt. Luisteren, leren en inspireren van elkaar.




                                       Pag: 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 2


DE KOERS VAN OVERBETUWE
Voor u ligt de nieuwe woonagenda van de gemeente Overbetuwe t o t en met 2020. Een agenda
waarin    u   leest   voor   welke    woonopgaven       we   staan,    zodat    onze   woonpartners       (zoals
woningcorporaties,      huurdersverenigingen,       hypotheekverstrekkers,       ontwikkelaars,     makelaars,
partijen op het gebied van zorg- en welzijn, marktpartijen, inwoners) weten waar wij onszelf en hen
op uitdagen. Vanzelfsprekend hebben we ook verder vooruit gekeken, ook naar de periode na 2020.
Zodat de woonagenda ook kan dienen als koers naar die stip op de horizon. Tegelijkertijd vraagt de
actualiteit van ons en onze partners o m ook echt aan te geven welke woonoplossingen een a n t w o o r d
(kunnen) zijn. De jaaragenda 2017 (zie hoofdstuk 1) laat zien waar we samen met onze partners
daadwerkelijk de handen voor uit de m o u w e n willen steken. Daar waar het beleid andere strategische
thema's in de w o o n o m g e v i n g raakt, krijgen deze een plaats in de Omgevingsvisie. Zoals het belang
van de levensloopbestendige w o o n o m g e v i n g . Het is ook belangrijk o m te w e t e n dat de ambities die
wij noemen op het gebied van duurzaamheid en wonen en zorg (deels) ook ambities zijn die in het
sociale domein zijn geformuleerd en in het duurzaamheidsbeleid van onze gemeente. De uitvoering
van de bijbehorende acties vindt dan ook vanuit die beleidsterreinen plaats. We doen dingen niet
dubbel, maar juist integraal.


2.1 De inzet en de oogst

Eigenaarschap creëren en allianties smeden
Maatschappelijk en economisch doen zich grote ontwikkelingen voor die het domein van w o n e n
sterk beïnvloeden. Zijn we wendbaar en vooruitziend genoeg o m tijdig bij te sturen? Wie hebben we
nodig o m t o t oplossingen te komen die hout snijden? Hoe w e t e n we of een oplossing een 'ei van
Columbus' is of een strohalm bij gebrek aan... of doet dat er niet toe? En gaat het erom vooral te
doen en te leren (ook van zaken die niet lukken)? Wie met een visie verder wil komen dan mooie
w o o r d e n en geduldig papier weet dat het essentieel is o m eigenaarschap       te creëren en allianties   te
smeden. Vanuit dat perspectief zijn betrokkenen van gemeente, corporaties, huurdersorganisaties,
dorpsraden,     burgerinitiatieven,    inwoners,     marktpartijen,     zorginstellingen,     maatschappelijk
middenveld en provincie samen op pad gegaan. Op de podia van het Nacht van het Vraagstuk en de
Woonalliantiefabriek o n t m o e t t e n partners elkaar. Samen kijken deelnemers terug op een zoektocht
naar de belangrijkste maatschappelijke opgaven, ambities & kansrijke oplossingen. In de kern draait
het o m het diepe besef van wederzijdse afhankelijkheid       en gezamenlijke   verantwoordelijkheid.   Samen




                                          Pag: 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>gaan en staan voor een gezonde w o n i n g m a r k t waarin de woonconsument het startpunt is en niet het
sluitstuk. Precies w a t inwoners van deze gemeente mogen verwachten van hun bestuurders, in zowel
het publieke domein als het maatschappelijk middenveld en de private sector.


Inhoudelijke ontdekkingen                                        Samenwerkingsperspectieven

« Onderscheidende        positie   tussen    Arnhem        en    « Inzicht in de complexiteit van het systeem.
   Nijmegen: landelijk wonen         & Elst als echte            « Besef van verstrengeling/verbondenheid van tal van
  troefkaart.                                                       zaken waar je geen invloed op hebt.
« Werking van 3 deelwoningmarkten: verschillen in                « Besef dat er een groeiende invloed is van nieuwe
  groei/krimpperspectief neem toe (kleine kernen                    generaties voor een snelle opmars van 'smart (ICT)
  vergrijzen sneller).                                              solutions'. Haal ze erbij en verbindt.
« Schevere       verdeling    van     inkomens            door   « Meerpartijenbelang evident, transparantie daarover
  veranderende           arbeidsmarktomstandigheden                 helpt, maak het vertrekpunt.
  zorgt onder andere voor meer vraag naar huur.                  « Denk en handel win/win.
« Woonvraag richt zich op de 'vleugels' (goedkope                « Kwaliteit gesprekspartners en goede relaties maken
   koop, betaalbare huur & dure koop).                             verschil.
« Vraag sociale huurwoningen neemt toe, vooral                   « Besef dat het noodzakelijk is ontwikkelaars met
  van kleinere huishoudens                                          grondpositie op korte termijn om de tafel te krijgen
« Transformatieopgave bestaande voorraad vooral                     om grip te krijgen op bouwprogramma.
   kwestie      van    verduurzamen         en     comfort       « Nemen wij onze rol en verantwoordelijkheid niet
  (geschiktheid).                                                   dan ligt straks de rekening bij de inwoner.
« Gemeente en corporaties beschikken niet tot                    « Dus... keuzes maken en daar naar handelen.
   nauwelijks over bouwgrond. Deze is in handen van              « Dat vraagt goed georganiseerd leiderschap.
  ontwikkelaars.



2.2 De koers

Samen met alle deelnemers aan de diverse podia zijn vijf inhoudelijke pijlers geïdentificeerd die de
kern vormen van deze woonagenda. Per pijler hebben wij onze partners uitgedaagd een alliantie te
sluiten die volgens hen helpt het vraagstuk op te lossen. De allianties die partners hebben gesloten,
zijn in de tekst hieronder snel herkenbaar aan het rode lettertype. Meer passende woningen is zonder
twijfel de grote gemene deler in de vijf opgaven en de grote uitdaging in Overbetuwe. Menigeen ziet
nu vast en zeker nieuwe woningen op zijn of haar netvlies verschijnen. Maar dat is slechts 1 stukje van
de puzzel       van bouwen naar w o n e n .


Met bijzondere aandacht voor urgente huisvestingsnood: flexibele woonschil
Er komen steeds meer woningzoekenden (jongeren die op eigen benen willen staan, gescheiden
mensen,      arbeidsmigranten,       vergunninghouders             (statushouders),      uitstromers    van   intramurale
instellingen) die vaak geen t i j d hebben o m lang te wachten en die vaak weinig kunnen betalen. Als
gemeente zijn we er verantwoordelijk voor dat mensen die met spoed een woning nodig hebben, die
ook krijgen aangeboden. We zien landelijk nieuwe (tijdelijke) concepten ontstaan, waarbij onder
andere diverse doelgroepen met een urgente huisvestingsvraag samenleven. Ook in Overbetuwe
willen we echt werk maken van een flexibele woonschil. Het liefst op plekken waar 'gaten' vallen in de
w o n i n g m a r k t : leegkomende boerderijen & leegstaand (maatschappelijk) vastgoed. Als gemeente zijn




                                                 Pag: 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>we blij dat op de Woonalliantiefabriek corporaties en een marktpartij hebben uitgesproken een
verkennend gesprek te voeren over de zoektocht naar nieuwe tijdelijke concepten.


Meer betaalbare huurwoningen beschikbaar: toevoegen & matchmaking
Als gemeente willen we ook dat 'reguliere' woningzoekenden die recht hebben op een sociale
huurwoning snel terecht kunnen in betaalbare huurwoning. De sociale doelgroep van                            beleid
(huishoudens met een inkomen beneden c 36.165, prijspeil 2017 ) groeit t o t 2030 in onze gemeente.
Dat betekent overigens niet dat de vraag naar huurwoningen een-op-een mee groeit. Een groot deel
van de groei k o m t door de vergijzing en pensionering, een heel groot deel van deze groep blijft
wonen waar ze w o o n t . T o t 2030 neemt de vraag naar sociale huurwoningen toe.De grootste
vraagdruk    zien   we    in   de    kern    Elst.    Een     gedifferentieerde   strategie     (afspraken    over
inkomensafhankelijk      huurbeleid,   aanpak        scheef   w o n e n , doorstroommogelijkheden      realiseren,
passendheidsmakelaar, woningsplitsing, toevoegen sociale huur) is noodzaak. Private                       partijen
hebben op de Woonalliantiefabriek aangegeven kansen te zien voor investeringen in sociale
huurwoningen. Hierover vindt een verkennend gesprek plaats. En de Rabobank gaat met de
corporaties uitwerken hoe ze goedkope scheefwoners kunnen verleiden door te s t r o m e n .


'Wijs' omgaan met de bestaande voorraad: hoe creëren w e een duurzaam thuis?

Het grootste deel van de voorraad voor de t o e k o m s t staat er vandaag al: (ruim 95%)! Er zijn in onze
gemeente geen 'hot spots' van buurten waar de kwaliteit van de voorraad echt onder druk staat. Wel
zijn er flinke slagen mogelijk op het gebied van energiebesparing (kijkend naar de energielabels) en
duurzame opwekking van energie. Ook het geschikt maken van bestaande woningen voor mensen
met een beperking speelt hier een rol. W a a r o m zouden we het welzijn van mensen beperken, door te
accepteren dat ze in energie slurpende, tochtige of niet geschikte woningen wonen? Als gemeente
willen we de lat van verduurzamen hoog leggen en kiezen we voor een gedifferentieerde aanpak,
waarbij we nadrukkelijk invulling willen geven aan de aanpak van de particuliere voorraad en meters
willen maken met de woningcorporaties. Tijdens de Woonalliantiefabriek                        hebben   gemeente,
corporatie, bank, private partij, bewoners/dorpsraad en installatiebedrijf afgesproken dat ze concrete
verduurzamingscasussen gaan uitwisselen en uitwerken. Waarbij ook gezocht w o r d t naar nieuwe en
flexibele uitvoeringsconstructies.


Een levensloopvriendelijke gemeente: wonen en er op uit
Ondertussen leiden de decentralisaties t o t een ander woonzorglandschap. Steeds meer mensen
willen (maar moeten ook) steeds langer thuis w o n e n , ook als ze ouder worden of meer zorgbehoefte
krijgen. In Overbetuwe zijn er ruim 3.000 huishoudens met mobiliteitsbeperkingen en deze groep
groeit. Hoe zorgen we ervoor dat mensen, ook als ze ouder worden of o m een andere reden
(lichamelijke en of verstandelijke beperking, psychische problematiek) meer ondersteuning nodig
hebben, er op uit kunnen blijven uitgaan? Naast de geschiktheid van de w o n i n g , zijn ook de
toegankelijkheid van de w o o n o m g e v i n g , de kwaliteit van het sociale netwerk en het professionele
vangnet belangrijke randvoorwaarden. Dit vraagt van ons en alle betrokkenen verbindingskracht: op
strategisch en operationeel niveau. Verbinden met onze ambities op de andere beleidsterreinen zoals
zorg en ondersteuning, verduurzaming, passendheid, wijkgericht werken en netwerken. W a n t een
levensloopvriendelijke gemeente vraagt ook o m een toegankelijke w o o n o m g e v i n g en zorgende




                                            Pag: 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>samenleving. Diverse partijen pakken deze uitdaging op en willen samen een 100-dagenplan zo lang
mogelijk zelfstandig thuis mogelijk maken.


Een gezonde woningmarkt in balans: vleugels geven aan bouwprogramma
Tot 2040 kent onze gemeente nog een groei van circa 2.250 w o n i n g e n , waarbij in de ene kern de
groei sterk is en in een andere kern al krimp van het aantal huishoudens kan ontstaan. Het goede
nieuws: kwantitatief is er voldoende capaciteit o m aan deze behoefte te voldoen. We hebben zelfs
meer plannen in ons programma dan deze behoefte. Alleen komen de projecten nog maar
mondjesmaat van de grond. Terwijl we geen potentiële inwoners willen missen o m d a t we niets
kunnen aanbieden en we kunnen ons geen vertrekkers permitteren o m d a t we bijvoorbeeld geen
nieuwbouw meer kunnen           neerzetten. En het programma            is vooral gericht op het ' m i d d e n '
(middeldure koop), terwijl de woonvraag van de consument in Overbetuwe zich meer richt op de
'vleugels'. Als gemeente willen we plannen toevoegen die echt passen bij de kwalitatieve behoefte en
juist daar willen we versnellen. We weten dat w o n i n g b o u w p r o g r a m m e r i n g geen exacte wetenschap
is. Daarvoor zijn de verschillen in de vraag en ' D N A ' per kern te groot. Dit vraagt bij elke locatie en elk
project maatwerk en onderbouwd inzicht per kern. Zodat nieuwe woningen precies die vitaliteit
toevoegen die de kern nodig heeft. Voor de kleine kernen willen we werken langs de route 'manifeste
lokale w o n i n g b e h o e f t e ' (zie voor nadere toelichting hoofdstuk 8). Niet o m d a t we per definitie
geloven dat in kleine kernen daarmee voorzieningen in stand blijven, maar o m ervoor te zorgen dat
mensen die zich betrokken voelen bij een kern er kunnen blijven w o n e n . Voor de ' g r o t e ' beweging
zetten we als gemeente volop in op ' m a t c h m a k i n g ' . Een woningmarktregisseur gaat samen met alle
betrokkenen behoefte & aanbod & grond & gebouwen & geld & concepten matchen.


2.3 Leeswijzer

« Wie m e t een visie verder wil komen dan mooie woorden en geduldig papier weet dat het
   essentieel is o m eigenaarschap      te creëren en allianties   te smeden. Deze woonagenda begint in
   hoofdstuk 1 o m deze reden met de daadkracht van onze gemeente en onze partners: een
   overzicht van de allianties die zijn gesloten, te samen met die maatregelen waarvan wij denken dat
   ze essentieel zijn o m in 2017 met voorrang op te pakken. Samen v o r m t het overzicht de
   jaaragenda van 2017. Een agenda die we jaarlijks met onze w o o n - en alliantiepartners actualiseren
   en aanscherpen. Door de verhalen en ervaringen van de uitvoering van de woonagenda te delen,
   houden we de alliantie-aanpak levend!
« In het voor u liggende hoofdstuk heeft u kunnen lezen w a t de belangrijkste woonopgaven zijn,
   welke koers we gaan varen en welke allianties dit ondersteunen.
« In hoofdstuk drie nemen we u mee op reis door Overbetuwe, kijken we vooruit naar 2030 en staat
   de nieuwe realiteit centraal. Wat zijn de meest fundamentele ontwikkelingen die het wonen
   beïnvloeden?
« De volgende vijf hoofdstukken (vier t / m acht) vormen samen de koers en kunt u zien als de
   ruggengraat. Hierin werken we telkens 1 pijler uit, waarbij steeds centraal staat: w a t zien we, w a t
   willen we en w a t doen we?
« De woonagenda sluiten we in hoofdstuk negen af met een samenvatting van alle voorgenomen
   acties.




                                           Pag: 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3


TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
Maatschappelijke ontwikkelingen hebben grote invloed op de w o n i n g m a r k t . We zijn dit proces dan
ook gestart m e t een grondige woningmarktanalyse. De belangrijkste conclusies hiervan t r e f t u aan in
deze woonagenda. De meest fundamentele ontwikkeling is de demografische transitie in relatie t o t
de economische potentie van de regio. De regio A r n h e m Nijmegen is een dynamische regio, een
bloeiende regio met een grote variëteit aan woonmilieus, goed hoger onderwijs en een robuuste
werkgelegenheid. Het vertrouwen van de woonconsument in de economie en de w o n i n g m a r k t
neemt weer t o e . Regionale cijfers laten een stijging zien van het aantal transacties in de koop (een
stijging van 4 0 % ten opzichte van een jaar eerder). Dat uit zich in een voorspelde huishoudensgroei
voor de regio (periode         2012-2050) van minimaal         5% (bron CPB/PBL). In Overbetuwe           is de
verwachting dat de huishoudensgroei de komende jaren nog stevig doorzet en vanaf medio 2035
w o r d t een stabilisatie verwacht.


Figuur 1 Huishoudensgroei O v e r b e t u w e 2015-2040 per tijdperiode


Huishoudensgroei               Totaal                      Perjaar
Periode 2015-2020                                    990                       200
Periode 2020-2030                                 1.120                        110
Periode 2030-2040                                    140                        10
Totaal 2015-2040                                 2.250                         320
Bron: Primos 2015, bewerking    Atrivé


Maar demografie gaat over meer dan groei of krimp. Door de ontgroening en vergrijzing zijn andere
woningen nodig op andere plekken. Tegelijkertijd vraagt de instroom van arbeidsmigranten en de
huidige (landelijke) t o e n a m e van het aantal vergunninghouders ook o m passende en voldoende
w o n i n g e n . Veranderingen op de arbeidsmarkt (minder zekerheden), ingrijpende veranderingen in
regelgeving door de rijksoverheid (de drie decentralisaties, de nieuwe W o n i n g w e t , Wet werk en
zekerheid) beïnvloeden bovendien het woonbeleid. De strengere eisen van hypotheekverstrekkers en
de verandering      in de hypotheekrenteaftrek          hebben    het structureel    moeilijker gemaakt   voor
huishoudens o m een koopwoning te financieren. De lage rente helpt niet altijd, o m d a t die zich nu ook
weer vertaalt in snel stijgende huizenprijzen. De arbeidsmarkt flexibiliseert, mensen veranderen
vaker van baan en hebben vaker tijdelijke contracten. Een hypotheek aanvragen is daardoor lastiger.
Voor veel spelers op de w o n i n g m a r k t geldt: nieuwe regels en minder middelen. K o r t o m een nieuwe




                                            Pag: 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>realiteit. Hieronder beschrijven we de belangrijkste ontwikkelingen die het woonbeleid beïnvloeden
en die voor ons de belangrijkste opgaven vormen waar we een oplossing voor zoeken. Dit hoofdstuk
v o r m t daarmee de onderbouwing van de koers die we in paragraaf 2.2 kort en krachtig hebben
verwoord.


3.1 Een nieuwe realiteit

Enkele landelijke trends
In Nederland zijn er al decennia lang maatschappelijke ontwikkelingen gaande die een vergaande
impact hebben op de demografie. Door natuurlijke groei en binnenlandse verhuisbewegingen groeit
de bevolking in sommige regio's, vooral in steden en stedelijke agglomeraties, en daalt deze in
andere regio's, vooral aan de randen van Nederland. Het saldo van geboorte en sterfte bepaalt de
natuurlijke groei, en het verschil tussen vertrek en vestiging bepaalt het migratiesaldo. In Nederland
komen we uit een traag proces waarin een situatie van hoge vruchtbaarheid en lage sterfte geleidelijk
is overgegaan in een situatie van lage vruchtbaarheid (onder andere door de pil-dip in de jaren 1975¬
1990), resulterend in vergrijzing en ontgroening. De (selectieve) migratiestromen versterken vooral
in de meer perifere delen van Nederland deze ontwikkelingen. Er is al lange t i j d sprake van een
uitstroom van jongeren van landelijk gebied naar de steden. Deze uitstroom heeft vooral te maken
met het feit dat jongeren (in de leeftijd van 18 t o t 25 jaar) in de stad hun kenniskapitaal vergaren.
Daarnaast is de stad ook voor (afgestudeerde) jongvolwassenen een interessante w o o n o m g e v i n g
vanwege een gevarieerder aanbod aan banen, woningen en cultuur. Het zijn dus voornamelijk kleine,
jonge huishoudens met lage inkomens die de landelijke gebieden verlaten. In de steden zien we een
omgekeerde trend van vergroening en ontgrijzing. T o t slot zien we nog een andere essentiële
ontwikkeling, namelijk de huishoudensverdunning als gevolg van sociaal-culturele factoren zoals
individualisering en emancipatie. Dit is één van de redenen w a a r o m afname in aantal inwoners niet
(direct of altijd) leidt t o t afname van het aantal huishoudens.


Behoorlijke groei en vergrijzing, kleinere huishoudens in Overbetuwe
De ontwikkelingen     in de regio A r n h e m - N i j m e g e n   bevestigen bovenstaand beeld. A r n h e m en
Nijmegen trekken met hun hoger onderwijs veel j o n g e r e n . Vaak blijven ze ook in de regio w o n e n en
beginnen hier met hun wooncarrière. In een volgende levensfase zijn voor hen de woonmilieus van de
omliggende gemeenten (waaronder Overbetuwe) aantrekkelijk (Eindrapport w o n i n g m a r k t o n d e r z o e k
en woonagenda 2014-2020, Atrivé). In Overbetuwe zelf zien we vooral veel bloei en groei in ons
regionale centrum Elst. O m d a t Overbetuwe verder wel vooral een suburbane en landelijk gelegen
gemeente is, zien we hier overigens wel sterk de trend van vergrijzing. De groei van het aantal
huishoudens in Overbetuwe betekent vooral een groei van het aantal huishoudens van 75 jaar en
ouder. De verwachting is dat dit aantal t o t 2040 t o e n e e m t met ruim 2.500 huishoudens (zie figuur 2).
Ook het aantal een- en tweepersoonshuishoudens tussen 55 en 75 jaar neemt vooralsnog t o e , o m
omstreeks 2032 o m te slaan in een daling. Het aantal gezinnen in Overbetuwe nam t o t 2014 toe en
blijft de komende jaren stabiel. De overige huishoudenstypen t o t 55 jaar laten qua aantal vanaf
medio 2020 een dalende trend zien. K o r t o m , hoewel het aantal huishoudens in Overbetuwe nog
behoorlijk groeit, is er ook duidelijk sprake van vergrijzing.




                                            Pag: 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Figuur 2 Huishoudensontwikkeling Overbetuwe 2005-2015 en prognose 2015-2040, naar huishoudenstype
en leeftijdsklasse




 8000                                                                 1&2P tot 35 jaar

 7000                                                                 18i2p35 tot55 jaar

                                                                      gezinnen
 6000

                                                                      Įfc2p55tot75jaar
 5000
                                                                      1&2P 75 jaar e.o.
 4000
                                                                      P r l ö l & z p tot35jaar
 .3000
                                                                      Prl518i2p35tot55jaar
 2000
                                                                      Prl5 gezinnen
  1000
                                                                      Prl51S:2p55tot75jaar

                                                                      Prl51ŭ2p 75 jaar e.o.
         ooi—ii—ii—irslrslrslrslrorom
         o o o o o o o o o o o o

Bron: Primos 2015


Verschil in dynamiek per deelgebied en kern
Tegelijkertijd zien we in het noordelijk en westelijk deel van de gemeente Overbetuwe ook de andere
beweging die w e bij de start van deze paragraaf schetsten: uitstroom van jongeren en sterke
vergrijzing. Bij uitsplitsing van de huishoudensontwikkeling per kern blijkt dat het grootste deel van
de huishoudensgroei voorzien is in Elst, m e t nog een aanzienlijke restcapaciteit in Westeraam: een
voortzetting van de groeitrend van de afgelopen jaren. Driel is juist in het recente verleden sterk
                                                                                                  1
gegroeid (realisatie van De Breekenhof). Vanaf 2020 voorspelt de Primosprognose in een viertal
dorpskernen een kanteling van groei naar krimp. Vanaf 2030 is dit voor de meeste kernen het geval.
Alleen Elst groeit door. De prognose ligt in lijn m e t de vorige woningmarktverkenning waarin
onderscheid gemaakt in een dynamisch oostelijk deel van de gemeente en een rustiger noordelijk
(Driel, Heteren en Randwijk) en westelijk (Zetten, Herveld-Andelst) deel.




    Bij prognoses geldt: hoe lager het schaalniveau, des te meer veranderingen in migratiesaldo van invloed zijn.
    Recente bouwproductie en plancapaciteit werken sterk door.




                                           Pag: 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Figuur 3 Huishoudensprognose kernen in de g e m e e n t e O v e r b e t u w e 2009-2040


 12000 -1
                                                                                    Legenda bij figuur 3:
 10000 -                               —
                                                                                              2009-2014 = groen,
                        —A                                                                    2015-2020 = donkerblauw
  6000                                                                                        2012-2030 = blauw
  4000
                                                                                              2031-2040 = lichtblauw

  2000                     Į                1   ^      —



             1 I                ž


                                       1
                                        I        I         ï   f     I
             I                                  1       -      ^

Bron: CBS-statline,    Primos   2015


Druk op de sociale huurmarkt?!, maar w a a r en hoeveel?
Door sociaalmaatschappelijke veranderingen en crises elders op de wereld (oorlog, klimaat) zien we
steeds      meer      woningzoekenden           (gescheiden    mensen,   arbeidsmigranten,     vergunninghouders,
uitstromers intramurale instellingen) die vaak geen tijd hebben o m lang te wachten en die vaak
weinig kunnen betalen: spoedzoekers. Dit legt een extra druk op de h u u r w o n i n g m a r k t . Het effect van
de instroom van vergunninghouders is lastig te ramen, zeker de betekenis voor de langere t e r m i j n .
Signalen uit de markt geven aan dat wachttijden t o e n e m e n , in het bijzonder voor starters, dat
jongeren wegtrekken uit de gemeente of langer bij hun ouders blijven w o n e n (terwijl ze dat niet
willen). Dit beeld w o r d t ondersteund door de gegevens van de regionale w o o n r u i m t e b e m i d d e l i n g
over slaagkansen en w a c h t t i j d e n . De nieuwe W o n i n g w e t heeft het speelveld van corporaties
ingeperkt en de spelregels aangescherpt. Passend toewijzen aan de doelgroep van beleid kan
consequenties hebben voor de beschikbaarheid van betaalbare w o n i n g e n . Wel of niet aanpakken van
goedkoop scheef w o n e n (nu w o o n t circa 3 0 % te goedkoop) vergroot of verkleint de vraagdruk. De
sterke vergrijzing draagt na 2020 bij aan een groeiende behoefte aan huur (veel ouderen geven aan
dat ze naar een huurwoning willen, tegelijkertijd w e t e n we dat juist ouderen het meest honkvast zijn
en bovendien lang niet altijd meer terecht kunnen in een sociale huurwoning (passendheid)). Alles
overwegend verwachten we t o t en met 2020 een behoefte tussen 350 en 400 sociale huurwoningen
(goedkoop en betaalbaar), met t o t 2030 nog een groei tussen 400 en 600. Daaraan zien we wel dat de
groei naar sociale huur afvlakt. Dat betekent een totale behoefte tussen de 350 en 600 woningen t o t
2030.


Zo lang mogelijk zelfstandig thuis...
Het scheiden van wonen en zorg leidt ertoe dat senioren minder snel kunnen verhuizen naar een
zorginstelling en daarom langer zelfstandig thuis blijven w o n e n . Met name deze categorie heeft, m e t
het vorderen van de leeftijd, in t o e n e m e n d e mate te maken m e t mobiliteitsbeperkingen. Dat
betekent dat deze groep in toenemende mate een vraag uitoefent naar woningen die geschikt zijn
voor mensen met mobiliteitsbeperkingen (geschikt w o n e n ) . Momenteel zijn er in Overbetuwe 3060
huishoudens met mobiliteitsbeperkingen. Het grootste deel hiervan w o o n t in de Oostflank van de
gemeente (ruim 1.730 huishoudens). In de Noordflank en de Westflank w o n e n respectievelijk 630 en
660 huishoudens met mobiliteitsbeperkingen. In 2020 betreft dit bijna 3.400 huishoudens. We zien




                                                    Pag: 11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>een meer urgente opgave van ongeveer 1.100 huishoudens met vooral matige beperkingen (rollator
nodig). Voor een deel van deze groep zal de huidige w o n i n g niet voldoende aanpasbaar zijn en is
verhuizing nodig o m de woonsituatie afdoende te verbeteren. Daarnaast is er een specifieke
woonvraag van huishoudens met een zorgindicatie die verdergaande eisen aan de w o n i n g stellen
(verzorgd wonen): beschikbaarheid van zorg op afroep, ontmoetingsruimte en/of dagbesteding in
hetzelfde w o o n c o m p l e x of zeer nabij.


Maatschappelijke trends die de wereld ook lokaal veranderen!
K o r t o m , genoeg aardverschuivingen. Ook positieve. De nieuwe technologische      mogelijkheden
maken vooral jonge consumenten t o t 'pro-sumenten'. Dat betekent: niet slechts consumeren, ook
produceren. Jongeren herontdekken het ondernemerschap. Alles is mogelijk middels internet. 'smart
solutions'! Steeds meer mensen wachten niet langer af, maar nemen zelf het initiatief, zoeken
anderen op. Er ontstaan in alle geledingen van de samenleving tal van nieuwe vormen van
zelforganisatie. En allemaal maken burgers daarbij gebruik van de onlinemogelijkheden. Internet en
alle technologische mogelijkheden veranderen onze kijk op de wereld en ondersteunt burgerkracht
als geen ander. Het verandert de komende jaren zeker ook onze kijk op voorzieningen en de
bereikbaarheid van voorzieningen. Voor de vitaliteit van kleine kernen zal de aanwezigheid van
voorzieningen uiteindelijk niet cruciaal zijn (dat weten inwoners echt samen anders op te lossen), de
aanwezigheid van betrokken inwoners die er samen w a t van willen maken w o r d t meer en meer
voorspeller van succes. Dat laatste (de sociale cohesie) is geen vanzelfsprekendheid en zal van
betrokken partners een behoorlijke inzet vragen. Een nieuw bewustzijn zien we ook op het gebied
van duurzaamheid. Eigenwoningbezitters investeren steeds vaker in energiebesparing en duurzame
opwekking van energie. Voor hun eigen c o m f o r t en portemonnee, maar ook vanwege het besef dat
we anders kunnen en moeten omgaan met onze wereld. Ook onze woningcorporaties maken meters
op juist dit gebied. Voor ons als gemeente weer een extra stimulans o m ook zelf onze voorbeeldrol te
pakken, bijvoorbeeld door inventarisatie van de dakencapaciteit van ons vastgoed en in t e zetten op
energieleverende nieuwbouwwoningen




                                                 Pag: 12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 4


URGENTE HUISVESTINGSNOOD
4.1 Wat zien we: druk op sociale huurmarkt neemt toe

Druk sociale huurwoningmarkt
De vraag van specifieke groepen, zoals vergunninghouders en EU-arbeidsmigranten, maar ook
gescheiden mensen en een ontwikkeling zoals extramuralisatie (mensen willen en moeten langer
thuis wonen) zorgt voor extra druk op de sociale huurwoningmarkt. Dit is onder meer te zien aan de
ontwikkeling van de oplopende wachttijden en het afnemen van slaagkansen. Naar verwachting
neemt dit verder toe als gevolg van het groeiend aantal vergunninghouders, maar ook door verdere
maatschappelijke ontwikkelingen.


Figuur 4 Onderscheid in urgenten




        'Rijks'urgenten volgens Huisvestingswet

        - Mantelzorgers
        - Mantelzorgontvangers
        - Slachtoffers van huiselijk geweld die in een blijf-van-mijn-lijfhuis verblijven.


        Spoedzoekers, door gemeente en woningcorporaties als urgent aangemerkt


        - Afhankelijk van lokaal beleid. Gaat bijvoorbeeld om starters, gescheiden personen,
          huishoudens met een sterk wisselend inkomen, ouderen die op grond van een
          medische    indicatie  een   andere    woning   nodig  hebben,    arbeidsmigranten,
          vergunninghouders (statushouders).


        Bijzondere doelgroepen


        - Ex-daklozen, ex-gedetineerden,       ex-verslaafden    en   GGZ-cliënten     die   zelfstandig
          kunnen worden gehuisvest.


Ook vergunninghouders (statushouders) kunnen t o t de urgenten worden gerekend. Tot voor kort
waren vergunninghouders rijksurgenten bij de toewijzing van vrijkomende w o n i n g e n , deze speciale
status is inmiddels door een wetswijziging geschrapt. De huisvestingsverordening Overbetuwe 2016
gaat nog wel uit van voorrang voor vergunninghouders. De wettelijke taakstelling voor het aantal te




                                          Pag: 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>huisvesten vergunninghouders blijft echter wel staan. In 2014 is het de gemeente voor het eerst niet
gelukt te voldoen aan de huisvestingstaakstelling van vergunninghouders en hebben we te maken
met een achterstand. Tot op heden hebben we als gemeente overwegend gezinnen gehuisvest. Het
is niet bekend of dat zo blijft. Er is een grote vraag naar huisvesting van alleen gaande statushouders.
De woningvoorraad van de corporaties betreft grotendeels gezinswoningen. De woningcorporaties in
onze gemeente houden nu minstens l o % van de vrijkomende woningen beschikbaar voor de
huisvesting van vergunninghouders. Met relatief weinig mutaties en de verwachte geringe oplevering
van nieuwe sociale huurwoningen is dat (op basis van huidige uitgangspunten) niet voldoende.
De diverse doelgroepen (dus niet alleen vergunninghouders, arbeidsmigranten, maar ook jongeren
en gescheiden mensen) hebben m e t elkaar gemeen dat ze vaak geen t i j d hebben o m lang te wachten
en vaak weinig kunnen betalen. En na enige tijd zullen deze groepen de wens krijgen een volgende
stap te zetten op de woonladder.


Gemeente Overbetuwe heeft daarom met de corporaties een aantal nieuwe afspraken gemaakt. Zo
wordt   er   momenteel    gezamenlijk   gewerkt    aan   pilot's   voor tijdelijke    woningbouw,    waarbij
nadrukkelijk naar kleine wooneenheden als tijdelijke woonoplossing voor spoedzoekers                  wordt
gekeken. Sociale woningen binnen bestaande nieuwbouwplannen worden waar mogelijk versneld
gerealiseerd. Dat kan mogelijk met tijdelijke of permanente bewoning.


De doelstelling is o m in ieder geval de halfjaarlijkse taakstelling te behalen, zonder dat dit leidt t o t
oplopende wachttijden voor andere woningzoekenden.                 Maar met   extra    ruimte voor   andere
spoedzoekers.


Conclusie:
« Toename van de sociale huurwoningvoorraad              (specifiek kleine woningtypes) is nodig voor
  'spoedzoekers'.
« De cijfers vanuit het regionale woonruimteverdeling systeem over wachttijden en slaagkansen
  geven niet voldoende accuraat beeld van de vraagdruk van jongeren en gescheiden mensen.
« De grootte van de uitstroom van mensen uit een intramurale instelling is ook niet inzichtelijk.


4.2 Wat willen we?

Als gemeente zijn we er verantwoordelijk voor dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor
mensen die met spoed een w o n i n g nodig hebben.
  « We willen meer duidelijkheid krijgen over de werkelijke vraagdruk van andere spoedzoekers
     (niet zijnde vergunninghouders).
  « We willen dat er op korte t e r m i j n woningen voor deze doelgroepen aan de voorraad worden
     toegevoegd, kleine woningen met huren onder de 1 aftoppingsgrens ^ 5 9 2 , 5 5 , prijspeil 2017)
                                                              e




     en bij tijdelijke woningen voor jongeren onder C414,02 (prijspeil 2017). .




                                        Pag: 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Huurprijsklasse                                                                           Huurprijsgrens
                                                                                          2017

Kwaliteitskortingsgrens                                                                   c 414,02

Eerste  aftoppingsgrens  (voor   eenpersoonshuishoudens    en     voor                    c 592,55
tweepersoonshuishoudens tussen 23 en de AOW-gerechtigde leeftijd)

Tweede aftoppingsgrens (voor huishoudens van 3 of meer personen. De                       c 635,05
grens geldt ook voor tweepersoonshuishoudens, als minstens 1 van de 2
ouder    is  dan     de    AOW-gerechtige    leeftijd.  En    voor
tweepersoonshuishoudens die vanwege een handicap in een aangepaste
woning wonen)

Liberalisatiegrens                                                                        c 710,68

Bron: Aedes, 2016


Er zijn g r o f w e g 3 richtingen denkbaar:
     1.   Realiseren van permanente woningen op bestaande en/of nieuwe locaties.
     2.   Realiseren van tijdelijke woningen op bestaande en nieuwe locaties.
     3.   Realiseren van meer verhuureenheden in de bestaande woningvoorraad.


Flexibele woonschil
Als gemeente spreken we nadrukkelijk de ambitie uit o m werk te maken van een flexibele woonschil,
waarbij kleinschaligheid en verdeling over de kernen voor ons belangrijke uitgangspunten zijn.
   « Tijdelijk (looptijd van deze woonagenda, jaarlijks evalueren) de afspraak maken met corporaties
      dat ze zeer terughoudend                 zijn met        woningen te   koop aanbieden. Nee, tenzij. In    de
      prestatieafspraken willen we dit nader invullen.
   « Tijdelijke wooneenheden in bestaande leegstaande panden.
   « Plaatsen tijdelijke         w o n i n g e n , het   liefst op plekken waarvan we weten dat straks          ook
      permanente huisvesting beschikbaar k o m t (vanuit integratie en relatie) of nabij plekken waar al
      permanente w o n i n g b o u w aanwezig is. .
   « Het mogelijk maken dat meerdere spoedzoekers in één woning kunnen w o n e n .


V a n doelgroepen naar deelgroepen
We zien landelijk nieuwe (tijdelijke) concepten ontstaan, waarbij onder andere diverse doelgroepen
met een urgente huisvestingsvraag samenleven. We zijn daarin geïnteresseerd en tegelijkertijd stelt
het ons voor de vraag of het wijs is. We willen hierover het gesprek voeren met belangenorganisaties
en de betrokkenen zelf.


4.3 Wat gaan we doen?

Als gemeente zijn wij verantwoordelijk, niet alleen voor de vergunninghouders, maar ook voor
andere inwoners uit onze gemeente die een w o n i n g nodig hebben. Wij gaan ervan uit dat de
woningcorporaties die actief zijn in onze gemeente m e t ons de nodige meters blijven m a k e n ,
wetende     dat   het   flinke     inspanningen          van    hen vraagt. Vivare, Woningstichting   Heteren   en




                                                  Pag: 15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Woonstichting Valburg zijn en blijven voor ons de belangrijkste gesprekspartners. Tegelijkertijd staan
we ook open voor andere initiatieven en creatieve oplossingen. We zijn dan ook heel blij met de
allianties waarbij private partijen hun betrokkenheid en investeringsbereidheid hebben uitgesproken.


W a t verwachten wij van de corporaties?
« Goede cijfers die meer recht doen aan de werkelijke vraagdruk van spoedzoekers en op basis
  daarvan monitoren of slaagkansen daadwerkelijk t o e n e m e n en wachtlijsten afnemen.
« Toevoeging van circa 25 extra compacte woningen per jaar aan de flexibele schil. Niet alleen voor
  vergunninghouders maar ook andere doelgroepen die m e t spoed op zoek zijn naar tijdelijke en
  goedkope w o n i n g . Jaarlijks moet bezien worden of er voldoende van dit type             woningen
  beschikbaar is voor een goede doorstroming en huisvesting van de doelgroep binnen een korte
  termijn.
« Of en hoe we diverse doelgroepen kunnen mengen (magic mix in één w o n i n g of in één complex),
  daarvoor      is   een   verkennend   gesprek    nodig   met   corporaties,   belangenorganisaties   en
  vergunninghouders.


W a t verwachten wij van de zorginstellingen?
« Het inzicht organiseren in de omvang van de uitstroom (omvang en aard) van mensen vanuit
  zorginstellingen en op basis daarvan afspraken maken (we wegen samen af, ook met corporaties
  welke woningen/locaties in de gemeente geschikt zijn).


W a t bieden wij als gemeente?
« Gemeentelijk versnellingsarrangement voor tijdelijke huisvestingsoplossingen.
« Subsidieprogramma 'Steengoed Benutten' (provinciale subsidie): inzet en ondersteuning vanuit
  InterGemeentelijkSubsidiebureau beschikbaar stellen aan corporaties.
« We gaan m e t de eigenaren van bouwgrond o m tafel o m te bekijken hoe en waar we kunnen
  versnellen.
« We gebruiken ons ruimtelijk juridische instrumentarium vakkundig als sturingsinstrument.




                                         Pag: 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 5


BETAALBAAR & BESCHIKBAAR
5.1 Wat zien we: groei sociale huurvoorraad nodig

Groei sociale doelgroep
In    de   gemeente     Overbetuwe     behoren         nu   5.870   huishoudens        tot   de   sociale    doelgroep
(huishoudensinkomen t o t c 36.165, prijspeil 2017). We hebben bijna 4.200 sociale huurwoningen. De
komende jaren neemt de sociale doelgroep in aantal gestaag t o e , t o t een geraamde omvang van
7.430 huishoudens in 2030 (groei 1.560 huishoudens). Deze groei w o r d t voor een belangrijk deel
veroorzaakt door de groeiende groep ouderen, die bij het bereiken van de pensioenleeftijd m e t een
terugval    in het    bruto-inkomen    te    maken      heeft. Daarnaast       is er t o t   2030 ook sprake          van
huishoudensgroei.       Als   gevolg   van     vergijzing     en    gezinsverdunning         dalen   de     gemiddelde
huishoudinkomens.


Een t o e n a m e van de sociale doelgroep betekent een grotere vraag naar sociale huurwoningen. Toch?
Zo eenvoudig ligt het niet.
     « De t o e n a m e hangt vooral samen met een t o e n e m e n d aantal ouderen. Een groep die erg
       honkvast is en meestal in hun huidige (koop)woning met relatief lage woonlasten wil blijven.
       Deze groep zal dus slechts beperkt een vraag op de huurmarkt uitoefenen.
     » Het aandeel van de werkenden met een vaste baan in Nederland bedraagt in 2014 6 ŵ . Dit                    2




       aandeel vertoont een dalende tendens, o m d a t de Nederlandse arbeidsmarkt vergeleken met
       omringende landen in een relatief hoog t e m p o flexibiliseert. De verwachting is dat starters en
       jongere doorstromers zich in toenemende mate op de huurmarkt zullen richten, vanwege een
       toename van ZZP'ers en flexibele dan wel tijdelijke contracten. Het is lastig voorspellen hoe de
       tendens zicht ontwikkelt, economie en politiek zijn bepalende factoren.
     « De opgave hangt sterk samen met de ontwikkeling van het aantal 'scheefwoners' (goedkope
       scheefheid, in Overbetuwe        circa 30%). We          achten   het    niet    realistisch dat     het   aantal
       scheefwoners in 2020 sterk is afgenomen. Een eventuele uitstroom zal naar verwachting
       geleidelijk gaan en is afhankelijk van het overheidsbeleid en de effectiviteit van het gevoerde
       beleid van de corporaties, maar ook afhankelijk van de beschikbaarheid van alternatieven




     De Sociale Staat van Nederland, SCP 2015.




                                             Pag: 17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                    (voldoende huurwoningen in de vrije sector beschikbaar, goedkope koop) . Wel zal mogelijk het
                                                                                                                3




                    aantal scheefwoners iets verminderen als gevolg van vergrijzing: bij pensionering kunnen
                    huishoudens met een inkomen boven de EU toewijzingsgrens t o t de sociale doelgroep gaan
                    behoren.
            « Het aantal scheefwoners kan ook t o e n e m e n doordat mensen zich als gevolg van passend
                    toewijzen vaker alleen inschrijven, vervolgens wel gaan samenwonen en zo in een te goedkope
                    woning w o n e n .
            « De vraag is verder sterk afhankelijk van verkoop- en sloopbeleid van de corporaties.
            « Kijkend naar de huidige slaagkansen van woningzoekenden (die zijn afgenomen) en de
                    wachttijden (hoe lang een woningzoekende bij verhuring staat ingeschreven) blijkt een actuele
                    vraag naar sociale huurwoningen. Uit de cijfers van het regionaal woningmarktverdeelsysteem
                    (Enserve) blijkt verder dat starters en jongeren in het nadeel zijn. Een verklaring hiervoor is ook
                    dat Elst aantrekkelijk is voor veel starters uit de regio en hier dus concurreert met de 'eigen'
                    starters. De slaagkans is overigens slechts een indicatie voor de kans op succes op de
                    w o n i n g m a r k t . Daarnaast maken starters sinds t w e e jaar wel iets meer kans op een w o n i n g door
                    de invoering van het lotingsmodel binnen het regionale woningmarktverdeelsysteem.


    Groei sociale huurwoningvoorraad
    Bovenstaande laat zien dat het nog niet zo eenvoudig is o m eenduidig te zeggen hoeveel extra
    huurwoningen nodig zijn. Uit consumentenonderzoek (WoON 2015) blijkt weinig behoefte aan
    toevoeging van sociale huur, maar in die vraaganalyse is geen rekening gehouden met het feit dat
    veel mensen wel een voorkeur hebben voor een koopwoning                                          maar zich deze niet              kunnen
    veroorloven. Alles overwegend verwachten we t o t en met 2020 een behoefte tussen 350 en 400
    sociale huurwoningen (goedkoop en betaalbaar), met t o t 2030 een groei tussen 400 en 600. Daaraan
    zien we wel dat de groei naar sociale huur afvlakt.




    Opgave hele planperiode                                    350 - 400                            400 - 600
|   O   p   g   a   v   e   p   e   r   j   a   a   r
                                                               70 à 80                              40 à 60


    Passend toewijzen
    Woningcorporaties moeten per 1 juli 2015 woningen toewijzen volgens de nieuwe regels van passend
    toewijzen.                          Huishoudens     met   recht   op   huurtoeslag   moeten   in principe       een w o n i n g   krijgen
    toegewezen met een huur onder de zogenaamde                                          aftoppingsgrenzen    (c 592,55 - c 635,05).
    Corporaties zijn hiertoe verplicht in 9 5 % van de gevallen. Ze hebben een marge van 5% voor
    uitzonderingssituaties. Deze regeling moet voorkomen dat huurders snel in betalingsproblemen
    komen en dat het bedrag dat het Rijk m o e t uitgeven aan huurtoeslag te hoog oploopt. Mensen met
    een zware zorgindicatie hebben en houden toegang t o t de sociale huursector ongeacht de hoogte
    van het inkomen. Ook zijn er voldoende huurwoningen onder de liberalisatiegrens (c 710,68) nodig
    voor mensen zonder recht op huurtoeslag met een inkomen t o t c 36.165,-.


    Betaalbaarheid


                In het regionale onderzoek is het aandeel scheefwoners constant verondersteld, voor zover corporaties geen
                gericht beleid voeren om dit te verminderen.




                                                                      Pag: 18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Betaalbaarheid gaat o m de totale woonlasten van een w o n i n g , waaronder de energielasten. Dit is
uitgewerkt bij het thema 'wijs' omgaan met de bestaande voorraad.


5.2 Wat willen we?

Als gemeente willen we niet in de valkuil stappen door op de stoel van de corporatie te gaan zitten en
hen te vertellen hoe ze iets voor elkaar moeten krijgen. Corporaties hebben hun eigen passende en
verantwoorde      handelingsperspectieven,       vertrekkend   vanuit    het   belang   van   de   huurder.   Als
gemeente willen we dat 'reguliere' woningzoekenden die recht hebben op een sociale huurwoning
snel terecht kunnen in betaalbare huurwoningen. Dat betekent dat er meer sociale huurwoningen
beschikbaar moeten k o m e n , bovenop de opgave die we in het vorige hoofdstuk hebben beschreven.
Graag zien we dat effecten meetbaar worden in zoektijden (de tijd die actief woningzoekenden uit
onze eigen gemeente nodig hebben, voordat ze een woning toegewezen krijgen), zodat we op basis
daarvan kunnen monitoren en nadere afspraken kunnen maken (wat is wenselijke zoektijd?).


Meersporenbeleid
Passendheid is meer dan een match tussen de omvang van de kernvoorraad en de omvang van de
sociale doelgroep. Meer woningen beschikbaar betekent niet een-op-een meer nieuwe woningen
bouwen.     Een    gericht   beleid   op    de    aanpak   van    scheef       wonen    (doorstroommakelaar,
inkomensafhankelijk huurbeleid) heeft ook effect. Woningsplitsing (doelgroep jongeren t / m 23 jaar)
ook. We nodigen onze corporaties van harte uit juist werk te maken van een effectief en
gedifferentieerd beleid. Graag maken we in de prestatieafspraken hierover nadere afspraken met de
woningbouwcorporaties. De drie grootste corporaties in onze gemeente voeren allemaal hun eigen
huur- en vastgoedbeleid. Als gemeente willen we aan alle drie de woningbouwcorporaties vragen o m
werk te maken van de aanpak van scheef w o n e n .


Passendheidsmakelaar
Graag onderzoeken we de mogelijkheid o m in de gemeente met de corporaties gezamenlijk te gaan
werken met een 'passendheidsmakelaar', die met huurders samen bekijkt of er nog een match is
tussen werkelijke behoefte en de huidige woning (inkomen, geschiktheid, g r o o t t e , ligging, sociaal
netwerk). Dit kan ook een groep getrainde vrijwilligers zijn (verbinding met netwerk W Z W & Z O en
sociale kernteams en huurdersorganisaties).


Specifiek instrumentarium ouderen
We weten dat er een groot deel van de ouderen nu niet in een geschikte woning                            woont.
Woonstichting Valburg biedt juist deze doelgroep kansen op een passende woning door bemiddeling
en (tijdelijke)   huurkorting   aan te bieden. Als gemeente             zien we graag dat ook de         andere
woningcorporaties dit instrument toepassen.


Vitaliteit kleine kernen
We weten dat de vraag naar extra huurwoningen extra manifest is in Elst. Dat betekent dat een
groter deel van de opgave bij Vivare ligt. Als gemeente gaan we voor de vitaliteit en leefbaarheid van
al onze kernen, ook de kleine kernen. We vinden het belangrijk dat mensen die zich betrokken voelen
bij een kern er kunnen blijven w o n e n . Dat betekent dat we onze woningcorporaties ook willen vragen




                                           Pag: 19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>sociale   huurwoningen       toe   te   voegen     in   deze    kernen,    wanneer     er    een   'manifeste    lokale
w o n i n g b e h o e f t e ' is. Een vraag naar w o o n r u i m t e die zich voordoet bij een natuurlijk persoon of een
collectief van natuurlijke personen die op dat m o m e n t woonachtig is in een kern waar geen of
nauwelijks bestaande woningen in de gewenste categorie te koop of te huur staan en waar er geen
uitgeefbare plancapaciteit beschikbaar is.


5.3 Wat gaan we doen?

In deze agenda geven wij als gemeente duidelijk aan w a t wij verwachten en bieden. Wij willen
hierover nadere prestatieafspraken maken met de woningcorporaties en huurdersorganisaties. We
nodigen de corporaties uit een bod te doen dat ook ingaat op het behoud en uitbreiding van de
sociale woningvoorraad:
   « Nieuwbouw sociale huurwoningen.
   « Verkennen en benutten concepten als woningsplitsing, friendscontracten.
   « Geen of sterke beperking verkoop van sociale huurwoningen.
   « Jaarlijkse monitoring van vraagdruk.


Daarnaast zetten we in op:
   « Instrumenten       doorstroming       volop    inzetten,   in   het   bijzonder    de    kansrijkheid   van    een
      passendheidsmakelaar.
   « V o r m geven aan alliantie met Rabobank over aanpak goedkoop scheef w o n e n .
   « Continueren van de starterslening o m doorstroming te bevorderen.




                                             Pag: 20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 6


'WIJS' MET BESTAANDE
6.1 Wat zien we: verduurzamingsopgave

'Wijs' omgaan met de bestaande voorraad: hoe creëren w e een duurzaam thuis?

Het grootste deel van de voorraad voor de t o e k o m s t staat er vandaag al: circa 19.250 w o n i n g e n . Hoe
staat het met de kwaliteit van die voorraad? De bestaande voorraad weerspiegelt het karakter van
Overbetuwe als suburbane en landelijke gemeente:
   « 8 9 % grondgebonden woningen (waarvan l 9 % huur en 70% koop + particuliere huur).
   « 1 Ŵ appartementen (5% huurappartementen en 6 procent koopappartementen).
   « Ongeveer 4 0 % van de woningvoorraad bestaat uit vrijstaande woningen en tweekappers,
      vooral in de kleinere kernen Valburg, R andwijk en Oosterhout. In Elst, Driel en Heteren
      domineren de rij- en hoekwoningen.


Figuur 5 Won in gvoorraad n aar w o n i n g t y p e per kern , 2012




   80^



                                                                      Onbekend

                                                                      Appartement
   4(Ŵ
   30*»
                                                                  m Rijwoning
   10**                                                               Hoekwoning
    0*Í
                                                                       A

                  •í-
                                               ISO                I 2 lkapwoning
                              •V
                        UJ    0J
                                   0J
                                                                  l Vrijstaande woning
                                         ŨĹ




Bron: gegevens Stadsr egio   A
                             r nhem-Nijmegen         1-11-2012


De WOZ-waarde van de woningen in Overbetuwe is in de periode 2009 t / m 2012 gedaald met 5%,
                                                                                    4
resulterend in een gemiddelde woningwaarde van c 254.000,- in 2012 . De waardeontwikkeling is


    Rapportage woningmarktmonitor Stadsregio Arnhem Nijmegen, februari 2013.




                                               Pag: 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>gelijk aan die in Lingewaard. Een aantal gemeenten in het minder dynamische oosten van de regio
kenden een sterkere waardedaling (Montferland - l o % , Groesbeek en Zevenaar - 8 % ) . Ten opzichte
van dit algemene beeld zijn er per kern ook woningen die juist in waarde gestegen zijn. Dit betrof in
Overbetuwe 1 Ŵ van de woningvoorraad, met relatief veel waardestijging in Elst. Hier vertoonde
l 4 % van de woningen een waardestijging.


Hoe staat het met de energieprestaties van de bestaande voorraad?
Van de meeste woningen in Overbetuwe is slechts een voorlopige registratie bekend. Het voorlopig
energielabel is een inschatting op basis van de gegevens in het kadaster. Bij verkoop of verhuur van
de woning moet dit label worden omgezet naar een geregistreerd energielabel. Van de circa 17.000
             5
w o n i n g e n zijn er dan ruim 6.000 woningen die een voorlopig label A of B hebben.


Figuur 6 Vo o rlo pige energielabels g e m e e n t e O v e r b e t u w e 2014




    voorlopig label onbekend

             voorlopig label G

                 voorlopig label F

                 voorlopig label E

                 voorlopig label D

                 voorlopig label C

                 voorlopig label B

                 voorlopig label A

                                        0         1000      2000     3000       4000   5000   6000
Bron:            www.klimaatmonitor.databank.nl


Binnen deze voorraad zijn er circa 4.800 woningen met geregistreerd label. Dat zijn vooral de
                                                  6
corporatiewoningen in O v e r b e t u w e . Ten opzichte van de regio A r n h e m Nijmegen zijn er in
Overbetuwe relatief w a t meer label A - w o n i n g e n , maar anderzijds is ook het aandeel woningen met
een relatief slecht energielabel (D, E en F) relatief groot t e n opzichte van de regio. De grootste slag in
labelsprong valt te maken in delen van het corporatiebezit in Valburg, Oosterhout en Herveld-
Andelst. Particulieren die hun woning energiezuinig maken laten het nieuwe behaalde energielabel
vaak niet direct registreren o m d a t er geen urgentie is. Pas bij verkoop zullen ze hiertoe over gaan.




5
     Gegevens Stadsregio 2012; meest recente gegeven is circa 18.500 woningen (SysWov 2014).
6
     Per 1-11-2012 waren er bijna 4.200 corporatiewoningen met een energielabel in Overbetuwe (Bron:
     Stadsregio).




                                                      Pag: 22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Figuur 7 A a n d e e l gelabelde woningen (geregistreerd bij R V O ) naar energielabel per kern 2015




                                                              4           <           m        O        Q            UJ




                                                      label

                                                              label

                                                                          label

                                                                                      label

                                                                                              label

                                                                                                       label

                                                                                                                     label

                                                                                                                                 label

                                                                                                                                             label
                                         ?
Andelst/Herveld                          361          0'ïŭ    0%      1    3% |       1W               25%       22%                     1    2%     100%
Driel                                    464          0'ïŭ    0%                  1    6%                        38%         1    8^4 1        ^     100%
Est                                    2.510          0%      0%                                       37%                   1    5% 1       2%      100%
Heteren                                  420          0%      0^4     1    8^4                                               1    5%         ľïŭ     100%
Oosterhout                               220          0^4     0%          0%                           27%                               1   2%
                                                                                                                 36%         1
Randwijk                                 109          0%      0%      1    3%         8%               25%                        6%         0%      100%
Valburg                                  113          0%      0%      1    7%                          22%                                           100%
Zetten                                   594          0%      0% |         1^                          29ŭ                               1    4%     100%
Overbetuwe                             4.791          0%      0^4     1    8%                          32^4                  1    7% 1       2%      100%
WGR-regio Arnhem/Nijmegen             108.171         0^4     0"z6 |       5%                 32^4     26%                                           100^4

Bron: w
      ww .klimaatmonitor.databank.nl


Er zijn in onze gemeente geen buurten waar de kwaliteit van de voorraad echt onder druk staat.
Mensen hebben wel behoefte aan steeds meer kwaliteit. Op t e r m i j n kan dat betekenen dat vooral
tussenwoningen uit de jaren 50 en 60, (gehorig, slecht geïsoleerd, smalle beukmaat, te lage kap voor
zolderkamer, gedateerde inrichting) minder gewenst zijn.


Tot slot, de kwaliteit en verduurzamingsopgave van de bestaande voorraad w o r d t versterkt door de
aanpassingsopgave als gevolg van de vergrijzing en het veranderend zorglandschap. Dit krijgt
aandacht in het hoofdstuk levensloopvriendelijke gemeente.


6.2 Wat willen we: duurzame investeringen

Energiebesparing en duurzame opwekking
De      gemeente     Overbetuwe     voert       een       ambitieus         klimaatbeleid,            met      als      belangrijk            einddoel
'Overbetuwe energieneutraal' in 2050. Overbetuwe sluit zich qua ambitie aan bij het SER-akkoord en
het Gelders Energieakkoord. Dat betekent dat Overbetuwe een energiebesparing ambieert van 353
Tera J oule, w a t neerkomt op een afname van het energieverbruik met l , 5 % per jaar. Ook zetten we in
op het behalen van l 4 % aan hernieuwbare energie in 2020. Dat we als gemeente hier serieus werk
van willen maken, laat ook de Routekaart Overbetuwe zien. Hieronder t w e e acties die in de
routekaart staan en met wonen te maken hebben.
Uit Routekaart       Overbetuw e:   energie besparen, dat is besparen op het gebruik van aardgas en
elektriciteit. Vertrekpunt is daarbij:
        »    Nieuwbouwwoningen worden gasloos g e b o u w d , hebben minimaal label A en voorzien voor
             een groot deel ^ 50%) in hun eigen energie, zie ook platform Zeer Energiezuinige
             Nieuwbouw;
        »    Bij ingrijpende renovatie van huurwoningen of particuliere woningen waarvoor vergunning
             w o r d t aangevraagd, w o r d t ingezet op minimaal energie label B.




                                                Pag: 23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Het is voor ons als gemeente dan ook volstrekt logisch dat we vanuit deze ambitie ook kijken naar de
bestaande   woningvoorraad.          We    zien      dat   er   flinke   slagen     mogelijk        zijn    op   gebied    van
energiebesparing (isolatiepakket woningen) en duurzame opwekking van energie (zon, wind en
warmte).


Generiek beleid, gebiedsgerichte aanpak, bewustwording en geldstromen
Vanzelfsprekend onderschrijven wij de ambities van de woningcorporaties o m in 2020 gemiddeld een
label B t e hebben van alle corporatiewoningen. Daarbij zijn wij ons er bijzonder van bewust dat het
per woningtype (en bijna per woning) verschilt w a t het beste w e r k t . We zouden heel graag met de
corporaties ook een afspraak maken over het aandeel duurzame energie opwekking van de t o t a l e
energieopwekking. Bijvoorbeeld in de v o r m van een extra investeringsopgave.
Dit generieke beleid willen we aanvullen met een gebiedsgerichte aanpak, inclusief de particuliere
voorraad waarbij we starten m e t bewustwording en inzet subsidies in de goedkopere delen van de
bestaande voorraad met lage energielabels. W a n t juist hier ligt een                      investeringsproblematiek.
Hypotheekverstrekkers         geven        wel    leningen        voor     keukens,        maar            nog   niet      voor
duurzaamheidsmaatregelen. Daar willen we het gesprek met hen over voeren. Hoe krijgen wij het
verder voor elkaar dat wanneer een nieuwe koper gaat verbouwen wij hem/haar ook direct kunnen
adviseren over duurzaamheidsmaatregelen.
Als   gemeente    willen   we    volop     blijven     inzetten    op    bewustwording         en     het    faciliteren   van
bewonersinitiatieven. Dat laatste start met de vraag: hoe kunnen we jullie helpen?
Tot slot zijn wij ons bewust van onze voorbeeldrol. Dat bekent dat we als gemeente in de
gebiedsgerichte aanpak aansluiting zoeken met ons gemeentelijk vastgoed. Kunnen de daken van
bijvoorbeeld onze scholen de energieopwekker worden voor de buurt?


6.3 Wat gaan we doen:

  « Uitwerken alliantie duurzaamheidscasussen, nieuwe financieringsconstructen en producten.
  « Gebiedsgerichte aanpak: prioritering wijken gericht op bewustwording en inzet subsidies voor
      energiemaatregelen        in   het   goedkope        deel    van    de    woningvoorraad.            Ook    meenemen
      mogelijkheden        gebruik      daken        maatschappelijk           en   commercieel             vastgoed       voor
      energieopwekking.
  « Woonwijzerwinkel, digitaal p l a t f o r m , duurzaamheidscoaches en duurzaamheidssubsidies en
      leningen.
  « Prestatieafspraken met woningcorporaties over energiebesparing (label B/Energie-Index 1,25 in
      2020) en aandeel duurzame opwekking (investeringsopgave).
  « Stimuleringsregeling         voor      non-profit      organisaties        en   particuliere       huiseigenaren        om
      investeringen t e doen op het gebied van energiebesparing en toepassen van duurzame energie.




                                             Pag: 24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 7


WONEN EN EROP UIT
7.1 Wat zien we: vitale en ouder wordende generatie

Ook in onze gemeente worden mensen steeds ouder. Het aantal kleine huishoudens van 75 jaar en
ouder neemt t o t 2040 toe m e t circa 2.600 huishoudens (dan 2 Ŵ van het totaal aantal huishoudens).
De grootste vergrijzing verwachten we in Valburg. Senioren hebben steeds langer een goede
kwaliteit    van   leven.   Dat   kan   de     komende t i e n t o t    t w i n t i g jaar   de   kracht   zijn   van   veel
gemeenschappen: een vitale generatie met t i j d en capaciteiten en steeds vaker het verlangen zich in
t e zetten voor hun gemeenschap. Tegelijkertijd zien we ook mensen ongezonder (met meer
klachten) oud w o r d e n . Het aantal alleenwonende 80-plussers stijgt (landelijk een verdubbeling t o t
2040). Uit onderzoek blijkt dat het effect van eenzaamheid van grote invloed is op de gezondheid van
ouderen.


Steeds langer zelfstandig thuis met meer zorgbehoefte
Steeds meer mensen willen (maar moeten ook) steeds langer thuis w o n e n , ook als ze ouder worden
of    meer   zorgbehoefte     krijgen. Momenteel          zijn   er    in Overbetuwe          3.060   huishoudens       met
mobiliteitsbeperkingen. Het grootste deel hiervan w o o n t in de Oostflank van de gemeente (ruim
1.730 huishoudens). In de Noordflank en de Westflank wonen respectievelijk 630 en 660 huishoudens
met mobiliteitsbeperkingen. In 2020 betreft dit bijna 3.400 huishoudens.


Mismatch geschikte woningen en bewoners
Theoretisch zijn er voldoende geschikte nultredenwoningen in Overbetuwe: 2.900 w o n i n g e n . Maar
tegenover elk huishouden met beperkingen in een m o m e n t e e l niet geschikte woning staan circa
twee    nultredenwoningen         die   door    een   huishouden       zonder      beperkingen        worden      bewoond.
Bovendien, senioren verhuizen nauwelijks, en dit is in de loop van de jaren verder gedaald door het
t o e g e n o m e n eigen woningbezit van ouderen.
     « Uit onderzoek blijkt dat er sprake is van een actuele opgave van ruim 1.400 huishoudens die in
       een ongeschikte w o n i n g w o n e n die niet is aangepast. Hiervan zijn er ruim 300 huishoudens met
       lichte beperkingen (wandelstok nodig). Een aanzienlijk deel van deze groep kan volstaan met
       aanpassingen in de huidige w o n i n g .
     « Daarnaast is er een meer urgente opgave van ongeveer 1.100 huishoudens met vooral matige
       beperkingen (rollator nodig). Voor een aanzienlijk deel van deze groep zal de huidige woning




                                               Pag: 25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>         niet voldoende aanpasbaar zijn en is verhuizing nodig o m de woonsituatie afdoende t e
         verbeteren.


Figuur 8 Huishoudens m e t beperkingen naar woonsituatie in O v e r b e t u w e (2015)




                                                                                                                                                                  ingrijpende aanpassingen
                                                                                                  niet nultreden met kleine
                                                      niet nultreden en geen




                                                                                                                                             niet nultreden met
                                                                               aanpassingen



                                                                                                                              aanpassingen




                                                                                                                                                                                              nultreden



                                                                                                                                                                                                                totaal
    lichte beperkingen                                                         320                                                70                                                  0       180              570
    matige beperkingen                                                    1060                                                120                                                     0       730             1910
    ernstige beperkingen                                                           30                                             50                              120                         350              550
    totaal beperkingen                                            1410                                                        240                                 120                        1260             3030
    lichte beperkingen                                                    56y                 0
                                                                                                                          1200,                                   03                         3200,            1000
    matige beperkingen                                                    5500,                                                                                   03                         3800,            1000
    ernstige beperkingen                                                       500,                                           9yo                            2200,                           6400,            1000
    totaal beperkingen                                                    4796                                                800,                                400,                       4200,            1000

Bron: WoON 2012, Primos 2015, bewerking      Atrivé


Behoefte woonzorgwoningen neemt toe
Verzorgd wonen betreft w o n i n g e n , meestal voor ouderen, die gebouwd zijn in de directe omgeving
of als onderdeel van een woonzorgcomplex. De bewoners wonen zelfstandig                                                                                                                                                  maar kunnen
gebruikmaken           van   de   gemeenschappelijke                                     voorzieningen                                                                             van        het         zorgcomplex           zoals
maaltijdvoorziening, alarmering en verzorgende diensten. In de meest recente aanbodraming voor
Overbetuwe is sprake van 290 w o o n z o r g w o n i n g e n (voorheen aanleunwoningen) . Dit zou betekenen                                                                                               7




dat er m o m e n t e e l voldoende aanbod is o m in de behoefte te voorzien, maar dat in de periode 2015¬
2020 behoefte is aan toevoeging van een kleine 50 w o o n z o r g w o n i n g e n . Bijna de helft hiervan betreft
een behoefte in Elst. Voor de periode hierna neemt de behoefte aan verzorgd w o n e n sterk t o e , en
bedraagt de gewenste toevoeging in de periode 2020-2030 ruim 200 w o o n z o r g w o n i n g e n .                                                                                                                        8




Intramurale zorg: tijdelijke dip?
Als gevolg van het scheiden van w o n e n en zorg neemt de behoefte aan intramurale capaciteit voor
ouderen (verpleging en verzorging) t o t en m e t 2019 af, o m daarna weer geleidelijk t o e t e nemen.
Vooral de groeiende groep huishoudens m e t dementie die psychogeriatrische (PG) zorg nodig heeft,
neemt de komende jaren t o e . Dat betekent dat ook het karakter van de intramurale zorg verandert,


7
       Monitor Wonen-Zorg provincie Gelderland 2013
      Factsheet gemeente Overbetuwe
8
      In het totaal een toename van 250 woningen in 15 jaar (2015-2030). Dit is in lijn met een eerdere raming in
      Fortuna 2010 (ABF-Research, 2011) waarin een toename met 490 woonzorgwoningen in 30 jaar is voorzien,
      waarvan 210 woningen in Elst.




                                            Pag: 26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>met meer accent op kleinschalige w o o n v o r m e n voor met name dementerenden (beschermd wonen)
en minder op grootschalige (verpleeg)zorg. Voor zowel de zorg voor verstandelijk gehandicapten
(VG) als voor de psychiatrische zorg (GGZ) is in de periode 2014-2024 een afname in de behoefte aan
intramurale plaatsen voorzien. Van respectievelijk 85 naar 60 plaatsen (VG) en van 200 naar 170
plaatsen (GGZ). Dit betreft de intramurale               capaciteit   inclusief beschermde w o o n v o r m e n . De
gemeente t e l t drie w o o n z o r g c e n t r a : Tertzio in Elst, Liefkenshoek in Heteren en de Hoge H o f in
                                           9




Herveld-Andelst. Deze centra kunnen de diensten verlenen die voor w o o n z o r g w o n i n g e n nodig zijn
(zorg op afroep, o n t m o e t i n g ) .


7.2 Wat willen we: gezonde samenleving

Eigenaar en gebruiker verantwoordelijk
We vinden als gemeente allereerst dat woningeigenaren en gebruikers primair zelf verantwoordelijk
zijn voor het meer levensloopgeschikt maken van hun w o n i n g . In de huursector vinden wij het een
gedeelde verantwoordelijkheid van corporaties en huurders o m woningen aan te passen voor de
ouder wordende bewoners. Bij renovatie en mutatie kunnen corporaties huurders extra informeren
over levensloopbestendige (en duurzame) maatregelen. Ook daarbij is realisme gewenst: niet iedere
senior eindigt in een rolstoel, dus niet iedere woning hoeft rolstoelgeschikt te zijn.
Tijdige aanpassingen in de koopsector zijn moeilijker te realiseren. De meeste mensen gaan pas
nadenken over woningaanpassing als de noodzaak zich voordoet door fysieke beperkingen. Als
gemeente willen we graag stimuleren dat mensen eerder nagaan welke maatregelen genomen
moeten w o r d e n . We willen dit vooral v o r m geven in combinatie met passendheid en duurzaamheid.


Ondersteuning en mantelzorg
Thuiszorg is overal beschikbaar, ook in de dorpen en in het buitengebied. In onze kernen is het sociale
netwerk vaak goed geregeld en is de kans op vereenzaming kleiner. Wel zijn in de kleinere kernen
minder woningen voor ouderen geschikt te maken dan in de grotere kernen. We delen m e t elkaar dat
mantelzorgers een bepalende rol spelen in het langer thuis wonen van senioren. Tegelijkertijd is de
belasting van mantelzorgers vaak hoog. O m die reden is het essentieel dat partners op lokaal niveau
gezamenlijk mantelzorgers voldoende faciliteren in de ondersteuning die zij bieden aan hun naaste.
Dit betreft onder andere het mogelijk maken van (tijdelijke of structurele) specifieke woonvormen
voor mantelzorgers in de nabijheid van de zorgvrager. Ook wanneer dit een aanpassing van
regelgeving vraagt. Daarnaast willen we dit t h e m a bij de corporaties blijven agenderen, zo is het
bijvoorbeeld al mogelijk o m een woning met voorrang toe te wijzen aan mantelzorgers, onder
bepaalde voorwaarden. De huidige w e t - en regelgeving bieden in principe voldoende mogelijkheden
voor het vergunningsvrij bouwen of plaatsen van mantelzorgwoningen. Als gemeente hebben we
hierin een informerende rol. En zelf als gemeente ruimtelijk ook mogelijkheden bieden voor
mantelzorgwoningen. Maar belangrijker nog: de komende jaren zal zich een ingrijpende verschuiving
voordoen in de balans tussen vrijwillige en professionele zorg. Informele zorgnetwerken zijn nodig,
die de vraag naar zorg opsporen en die organiseren dat informele zorg, ook als persoonlijke
netwerken daar niet toe in staat zijn, toch geboden w o r d t . Sociale bereidheid in de gemeenschappen
is hiervoor een randvoorwaarde. Een onderwerp dat we allemaal zullen moeten uitdragen.



    Stand medio 2011; nota wonen Zorg Welzijn 2011-2015.




                                               Pag: 27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Kleine kernen: thuiszorg, mantelzorg en zorg op afstand
Niet-mobiele dorpsbewoners met een zorgvraag zijn kwetsbaar in de kleine kernen. Hun sociale
omgeving biedt hulp waar mogelijk. Tegelijkertijd gebeurt dit waar nodig door professionals. Zorg op
afstand biedt in deze situaties kansen; de zorg kan op die manier meer flexibel en efficiënt worden
georganiseerd. Dit is van belang gezien de stijgende zorgkosten en de afnemende budgetten. Zorg
op afstand verhoogt bovendien het veiligheidsgevoel van zorgvragers, maar ook van mantelzorgers
en professionals. Er is t e g e n w o o r d i g veel mogelijk op basis van technologische ontwikkelingen. We
zien bij het bovenstaande een belangrijke rol voor de zorgorganisaties in onze gemeente weggelegd.
Waar nodig hebben we als gemeente een faciliterende rol. Zodra er echter behoefte ontstaat aan
nachtzorg of onplanbare zorg, w o r d t het lastiger. Senioren met een zwaardere                   zorgbehoefte
(ZorgZwaartePakket5 en hoger) zullen uiteindelijk moeten verhuizen naar een grotere kern.


Toegankelijkheid woonomgeving
Naast de geschiktheid van de w o n i n g , de kwaliteit van het sociale netwerk en het professionele
vangnet,   zijn   ook   de toegankelijkheid    van   de w o o n o m g e v i n g   en   de   beschikbaarheid   van
voorzieningen essentieel. Wij willen onze mensen van wijkgericht werken, de sociale kernteams en
andere partners in het bijzonder uitnodigen o m obstakels op dit aspect te melden (via digitale kaart?)
en o m met oplossingen te komen waarmee wij samen de toegankelijkheid en beschikbaarheid van
voorzieningen kunnen verbeteren.


Het is duidelijk dat dit t h e m a van ons en alle betrokkenen verbindingskracht vraagt: op strategisch en
operationeel niveau. Verbinden met onze ambities op gebied van verduurzaming, passendheid,
wijkgericht werken, omgevingsvisie en netwerken. W a n t een levensloopvriendelijke                    gemeente
vraagt ook o m een toegankelijke w o o n o m g e v i n g en zorgende samenleving.


7.3 Wat gaan we doen: faciliteren en bemiddelen

Een levensloopvriendelijke gemeente vraagt ook o m een toegankelijke w o o n o m g e v i n g en zorgende
samenleving. Als gemeente zijn we heel blij dat diverse partijen deze uitdaging oppakken en samen
een 100-dagenplan zo lang mogelijk zelfstandig thuis ontwikkelen. M e t als verbijzondering een
proeftuin zorgzame samenleving in Herveld-Andelst. Als gemeente zullen we dit zo veel als mogelijk
faciliteren. Maar we gaan meer doen:
   « Verkennen van mogelijke inzet blijverslening.
   « Passendheidsmakelaars/woonadviseurs en maatwerk per kern: onder andere inzet op training
     coaches.
   « Mogelijkheid onderzoeken o m een mantelzorg-wisselwoning in te zetten.


W a t bieden wij als gemeente verder:
   « Uitvoering van het Plan van Aanpak Mantelzorg en dit breed delen met partners.
   « Mogelijkheid t o t het afgeven van een mantelzorgverklaring, voor mantelzorgers in een sociale
      huurwoning.
   « Voortzetting campagne Langer Thuis, gericht op bewustwording/preventie.
   « Organisatie van een w o o n m a r k t over het thema Langer Thuis W o n e n .




                                         Pag: 28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>« Toegankelijkheid openbare ruimte als integraal onderdeel van beheer en onderhoud openbare
  ruimte. We willen extra kijken naar verkeercirculatie en verkeersluw maken en veiliger inrichten
  (stoepen)   van   openbare   ruimte   in   wijken   met   veel   ouderen   en   rondom   bestaande
  verzorgingstehuizen.




                                   Pag: 29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 8


VLEUGELS BOUWPROGRAMMA
8.1 Wat zien we: tot 2040 afvlakkende groei van huishoudens

Kwantitatieve opgave Overbetuwe
De huishoudensgroei in Overbetuwe neemt de komende decennia af en zal rond 2035 na verwachting
stabiliseren. Dat betekent dat er t o t 2035 nog ongeveer behoefte is aan 2.200 woningen, waarvan
circa 1.000 woningen t o t 2020. Deze kwantitatieve groei is niet gelijk verdeeld over onze gemeente.


Figuur 8 Kwantitatieve opgave per deelgebied tot 2020

                                            NOORD ( D r i e l ,          OOST (Elst,            WEST ( Z e t t e n ,
DEELGEBIED                                H e t e r e n , Randwijk   Oosterhout, Valburg)     A n d e l s t / H e r v e l d ) Totaal O v e r b e t u w e
HUUR GOEDKOOP
HUUR BETAALBAAR                                    0-50                    250-350                      0-50                       350-400
HUUR DUUR                                                                  100-150                                                 100-150
KOOP GOEDKOOP
KOOP MIDDELDUUR LAAG                                                        50-100                                                  50-100
KOOP MIDDELDUUR HOOG                               0-50                    150-200                      0-50                       200-300
KOOP DUUR                                          0-50                    200-300                    50-100                       250-350
Totaal per deelgebied                            50-100                    750-800                   150-200                      950-1000
H u i s h o u d e n g r o e i 2015-2020             110                      720                         170                          990

Bron: WoON 2015, Primos 2015, SysWov, CBS, CPB, Enserve, bewerking                   Atrivé


Aantallen zeggen nog niets over w a t er gebouwd moet w o r d e n . In de figuur hierboven een beeld van
de verdeling van de vraag naar huur & koop t o t 2020, verdeeld over de verschillende prijssegmenten.
Dit beeld is afgezet tegenover de plancapaciteit die beschikbaar voor is t o t 2020 (uitgaande van de
'groene' plannen (stand eind 2015). In de figuur hieronder (op de volgende pagina) zijn de grootste
verschillen, waarin de plancapaciteit meer dan 50 woningen buiten de bandbreedte voor de gewenste
toevoeging ligt, geaccentueerd.
    « Een overschot ^ 50 woningen boven bandbreedte) is oranje gemarkeerd.
    « Een t e k o r t ^ 5 0 woningen onder bandbreedte) is blauw gemarkeerd.




                                             Pag: 30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Figuur 9 Plancapaciteit tot 2020, vergeleken met behoefte


                                                          NOORD ( D r i e l ,              OOST (Elst,                 WEST ( Z e t t e n ,
                                                        H e t e r e n , Randwijk    O o s t e r h o u t , Valburg)   A n d e l s t / H e r v e l d ) Totaal O v e r b e t u w e
HUUR GOEDKOOP                                                      0                             65                              0                            65
HUUR BETAALBAAR                                                   37                             86                              0                            123
HUUR DUUR                                                          18                            70                              0                            88
KOOP_GOEDKOOP                                                      14                            44                             33                            91
KOOP MIDDELDUUR LAAG                                              21                             83                             25                            129
KOOP MIDDELDUUR HOOG                                              20                             394                            23                           437
KOOP DUUR                                                          14                            117                             3                            134
Totaal segmenten                                                  124                           859                             84                           1067

Bron: Planningslijst          gemeente    Overbetuwe,      oranje is overschot,          blauw is tekort


    « Er is in totaal voldoende capaciteit o m aan de kwantitatieve behoefte te voldoen. Het totaal van
           de plancapaciteit is zelfs hoger dan deze totale behoefte (de huishoudensgroei).
    « In de plancapaciteit is de middeldure koop sterk vertegenwoordigd, terwijl de behoefte zich
           richt op meer kwaliteit en duurdere woningen enerzijds, maar anderzijds ook op de betaalbare
           huur.
    « Uit          het       consumentenonderzoek                (WoON             2015)      blijkt      vooralsnog              weinig           behoefte              aan
         toevoeging van appartementen op korte t e r m i j n . Er is eerder sprake van ontspanning. Op
         t e r m i j n neemt de vraag naar appartementen wel t o e . In dit licht is een aandeel van circa 3 0 % in
           de plannen aan de hoge kant.


Hierboven is de w o n i n g b o u w b e h o e f t e afgezet tegen de plancapaciteit die beschikbaar is t o t 2020
(uitgaande van de 'groene' plannen (stand eind 2015). Gedurende het proces van de woonagenda is in
de regio de planningshorizon verschoven naar 2025. Hieronder ziet u hoe de                                                                           kwantitatieve
woningbehoefte er t o t 2025 globaal uit ziet.


Figuur 10 Kwantitatieve opgave per deelgebied tot 2025

b e h o e f t e t o t 2025
                                                          NOORD ( D r i e l ,              OOST (Elst,                 WEST ( Z e t t e n ,
DEELGEBIED                                              H e t e r e n , Randwijk    Oosterhout, Valburg)             A n d e l s t / H e r v e l d ) Totaal O v e r b e t u w e
HUUR GOEDKOOP                                                                                 50-100                                                       50-100
HUUR_B ETAA LBAAR                                                0-50                         250-300                          0-50                       350-400
HUUR DUUR                                                                                     100-200                                                     100-200
KOOP GOEDKOOP
KOOP MIDDELDUUR LAAG                                                                          50-100                                                       50-100
KOOP MIDDELDUUR HOOG                                             0-50                         250-300                          0-50                       300-400
KOOP DUUR                                                        0-50                         550-700                        50-100                       600-800
Totaal per deelgebied                                            50-100                     1300-1400                       150-200                      1500-1650
H u i s h o u d e n g r o e i 2015-2025                           90                            1350                            170                          1610

Bron: WoON 2015, Primos 2015, SysWov, CBS, CPB, Enserve, bewerking                                       Atrivé


We zien in hoofdlijn de volgende verschillen met de behoeftetabel 2015-2020:
       »        In de        periode      2020-2025        zet     de     huishoudensgroei                   zich voort               in Oost, de                  andere
               deelgebieden stabiliseren.
       »        In Oost (voornamelijk Elst), concentreert de behoefte zich verder op de vleugels. Enerzijds
               iets groeiende huurvraag, anderzijds sterke t o e n a m e behoefte aan dure koop.




                                                           Pag: 31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>      »     O m d a t de periode van 10 jaar meer onzekerheden kent dan die van 5 jaar hebben we te
            maken met iets ruimere bandbreedtes.


Doorkijk huurmarkt 2020-2030: blijvende vraag
In de periode 2020-2030 neemt de vraag naar huurwoningen t o e . Uit bovenstaande confrontatie
volgt dat hier nog te weinig plancapaciteit tegenover staat. De groeiende behoefte richt zich in
gelijke mate op zowel eengezins- als meergezinshuurwoningen. Ook in de t o e k o m s t richt de vraag
zich vooral op betaalbare (tot de liberalisatiegrens van C710,68) en dure huurwoningen (boven de
liberalisatiegrens). Een onderliggende verklaring is de voortgaande vergrijzing. Ouderen hebben
relatief vaak een voorkeur voor het huursegment.


Doorkijk koopmarkt 2020-2030: andere kwaliteiten gewenst
De vraagdruk naar eengezinskoopwoningen piekt rond 2025 en neemt in de jaren erna weer af. Vanaf
2025 ontstaat er een t o e n e m e n d e behoefte aan toevoeging van koopappartementen. Vooral in het
goedkopere koopsegment (goedkoop en middelduur-laag) treedt vanaf medio 2025 ontspanning op.
Binnen de categorie eengezinskoop is er in 2030 geen behoefte meer aan toevoeging van woningen
in het segment t o t e 200.000,-, ten opzichte van de huidige voorraad. Op deze t e r m i j n blijft er
behoefte aan vrijstaande woningen en tweekappers. Een verklaring voor deze omslag is dat vanaf
2025 de mensen die t o t de naoorlogse geboortegolf behoren (de babyboomers) de w o n i n g m a r k t
gaan verlaten.          Dan       komen     er   relatief   veel   eengezinskoopwoningen   vrij.   Uit   bovenstaande
confrontatie volgt dat de bestaande plancapaciteit hier (nog) geen rekening mee houdt.


Terugkijkend
Het goede nieuws is dat we voldoende plancapaciteit hebben o m aan de vraag van onze inwoners te
voldoen. Maar terugkijkend zien we dat we de afgelopen jaren niet voldoende hebben g e b o u w d .
Oorzaken daarvan zijn de economische crisis, waardoor sprake was van uitstel, herprogrammering of
planuitval. Het b o u w t e m p o hebben we blijkbaar niet zomaar weer o m h o o g . Ondanks de omvang van
het w o n i n g b o u w p r o g r a m m a   die groter is dan de huishoudensgroei (kwantitatieve            behoefte).
Projecten hebben lange voorbereidingstijd en partners hebben veel t i j d nodig voor onderhandeling
over voorwaarden. De vraag is al eerder opgeroepen: is de urgentie o m te bouwen wel manifest
genoeg? Is er wel aanbod in de juiste kwaliteiten? Opvallend is verder dat in de afgelopen periode ook
de realisatie van sociale huurwoningen achter is gebleven bij de behoefte. Terwijl de vraagdruk
verder is t o e g e n o m e n .


8.2 Wat willen we: vleugels!

Nieuwbouw blijft nodig. T o t 2020 gaat het o m ongeveer 1.000 w o n i n g e n . Kijken we naar de
resultaten van de afgelopen jaren dan hebben we vleugels nodig. Vleugels in de zin van dat het
w o n i n g b o u w p r o g r a m m a moet worden versterkt via de flanken: goedkope en betaalbare huur en een
deel goedkope koop enerzijds en meer kwaliteit in de duurdere segmenten anderzijds. Juist daar
investeren we in het matchen van vraag en aanbod en in die kansrijke segmenten willen we komen
t o t versnelling.


Kwalitatief: meer toevoeging op de vleugels nodig




                                                    Pag: 32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>     De grootste opgave is o m in de plancapaciteit het aantal betaalbare huurwoningen meer in
     overeenstemming te brengen met de gewenste t o e v o e g i n g . Een mogelijkheid is o m plannen in de
     goedkopere koopsegmenten o m te zetten naar huurwoningen. Een andere mogelijkheid is echter
     o m deze woningen juist te gebruiken als doorstroommogelijkheid wanneer de corporaties kiezen
     voor een stevige inzet op scheefwonen.
     O m meer c o n f o r m de behoefte woningen toe te voegen willen we het aandeel appartementen
     terugbrengen. Vooral in Elst zijn veel appartementen voorzien in de plannen (ruim 200). De
     meeste van deze woningen zijn op inbreidingslocaties voorzien. Stedenbouwkundig kan het
     gewenst zijn hier appartementen te realiseren, maar dit is niet altijd conform de behoefte. Een
     deel van dit programma zou wel als w o o n z o r g a p p a r t e m e n t kunnen worden gerealiseerd. Gezien
     het ruime voorzieningenaanbod ligt het voor de hand o m de behoefte aan woonzorgwoningen (50
     woningen       tot    2020)     in   Elst   te    accommoderen,    zo   veel   mogelijk    in   de     nabijheid        van
     w o o n z o r g c e n t r u m Tertzio en/of het centrum in Elst.
     We kijken kritisch naar uitbreidingplannen in N o o r d - en Westflank. In de 'ladder voor duurzame
     verstedelijking' gaat inbreiding voor uitbreiding. In de Oostflank is het duidelijk dat uitbreiding
     nodig is o m , aanvullend op inbreiding, in de w o n i n g b e h o e f t e te kunnen voorzien. Voor de
     Noordflank is het te overwegen o m de nog resterende plancapaciteit vooral in te zetten voor het
     versterken van de bestaande kernen en het invullen van eventuele open gaten. Een tweede kans
     o m dit te doen is er niet, gezien de verwachte huishoudenskrimp na 2020.
     Daarnaast is het een uitdaging hoe in de plancapaciteit goed ingespeeld kan worden op de vraag
     naar kwaliteit. Vooral in de Oostflank is er ruimte voor meer dure koop. Meer kwaliteit kan
     betrekking hebben op de w o n i n g (ruim, energiezuinig, levensloopbestendig), maar ook op de
     vrijheid van de consument (vrije kavels, CPO). Bovendien is de w o o n o m g e v i n g van belang. Op
     inbreidingslocaties kan de bestaande dorpse sfeer en het voorzieningenniveau een pre zijn. Op
     uitbreidingslocaties kan een ruime en groene setting onderscheidend zijn.


 Nieuw landelijk wonen
 Van oudsher mensen met een hoog inkomen, statusgevoelig en gericht op privacy die hun
                                                                                    un
 belangstelling richtten op grote vrijstaande woningen in het dure segment, op ruime kavels in een
 landelijke setting, bijvoorbeeld landgoedwonen. Toenemende interesse in landelijk w o n e n zien we
 nu bij een andere groep woonconsumenten die meer groepsgericht is, en hecht aan sociaal contact.
 Deze vraag richt zich qua prijsniveau op een lager prijssegment (middelduur hoog/hoog t o t circa
 e 300.000,-). Een groep die graag aan de slag gaat in de omgeving (zelfwerkzaamheid). Een zekere
 hang naar eigenheid en identiteit k o m t t o t uiting in het opknappen van oude panden, boomgaarden
                                                                                              igaarden
 et cetera.




8.3 Wat gaan we doen: matchmaking

We zijn ons ervan bewust dat papier geduldig is. Ook in de vorige visie stond een stevige opgave
geduid. Hoe komen we van papier en mooie woorden t o t uitvoering en daden? Als gemeente nemen
we ons vijf zaken voor:
1.     Voor     de ' g r o t e '   beweging      zetten    we   als gemeente   volop   in   op ' m a t c h m a k i n g ' .   Een
       woningmarktregisseur gaat samen met alle betrokkenen behoefte, aanbod, g r o n d , g e b o u w e n ,
        geld en concepten matchen.




                                                      Pag: 33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>      » Wat ons betreft k o m t er een app Overbetuwe waar consumenten realtime informatie vinden
         over projecten, kavels, etcetera.
      » In   de     projectenlijst   wordt    ruimte    gereserveerd    voor    locaties   met    een     bijzonder
         maatschappelijk belang (bv. herbestemmen). M e t deze lijst van locaties benaderen we
         (lokale) beleggers o m zo kansen en geld te verbinden.
      » In dat licht willen we ook in gesprek komen met 'jong Overbetuwe.' Waar zien zij kansen o m
         samen te (ver)bouwen, denk aan CPO maar ook CPO-huur (bijvoorbeeld                         leegkomende
         boerderijen).
      » In de kleine kernen waar na 2020 al een afname van de groei van huishoudens w o r d t
         verwacht, reserveren we enige ruimte volgens 'manifeste lokale w o n i n g b e h o e f t e ' .
2.   Waar een ' m a t c h ' mogelijk lijkt, voeren we het gesprek over versnellen. Samen met de daar
     betrokken partijen komen we t o t een koers: ophalen hoe zij denken t o t versnelling te kunnen
     k o m e n , w a t dit van hen en van anderen vraagt, welke drempels nog verwijderd kunnen w o r d e n .
3.   In (sub)regionaal verband scheppen we ruimte voor kansrijke projecten door stevig te
     prioriteren (allereerst in de periode t o t 2025):
      » Samen met de markt en samenleving (aan de hand van de regionale analyse W o O N 2015)
         heel precies de meest kansrijke locaties gaan benoemen, en daarbij een                           eventuele
         herverdeling over woonmilieus en segmenten zorgvuldig bekijken.
      » Bij het meewerken aan nieuwe initiatieven geven we een ontwikkelende partij voor een
         bepaalde duur de kans o m een haalbaar plan te ontwikkelen. Als er binnen die periode geen
         haalbare businesscase (inclusief financiering) ligt dan nemen we weer afscheid van elkaar.
      » Benoemen welke projecten prioriteit verdienen en welke we kunnen schrappen (sommige
         plannen blijven maar achteruit schuiven in de tijd). De projectenlijst w o r d t opgeschoond.
      » Uiteraard steken we dit proces zorgvuldig in o m initiatiefnemers de kans te geven hun
         plannen (indien kansrijk) t o t uitvoering te brengen.
4.   Voor de urgente huisvestingsnood is een flexibele woonschil nodig (zie hoofdstuk 4). Die gaat er
     komen.
5.   We geloven dat we komende jaren echte systeemdoorbraken en technologische vernieuwingen
     gaan zien die het landschap van wonen compleet gaan veranderen. Geen energieneutrale
     w o n i n g e n , maar energieleverende woningen en wijken. 3D-geprinte woningen waar in de keten
     heel w a t schakels zullen verdwijnen, prijzen omlaag gaan en snelheid o m h o o g . We denken dat
     we die innovatie vooral op regionaal niveau samen m e t overheden, ondernemers en andere
     organisaties kunnen versterken. We willen verder bekijken w a t we hiermee kunnen en willen.


     Precieze     aantallen   van    wat   waar   te   bouwen   geven    een   schijn   van   maakbaarheid      en
     stuurbaarheid. We weten dat de w o n i n g m a r k t in de praktijk vele malen dynamischer en
     complexer is. Op hoofdlijnen kunnen we aangeven w a t nodig is. Regelmatig monitoren en
     bijsturen is echt onmisbaar o m vraaggestuurd te bouwen. Dat vraagt transparante gegevens van
     de woningcorporaties waar het gaat o m de vraagdruk vanuit diverse doelgroepen. Nu ontvangen
     we van de corporaties verschillende gegevens. We willen aantoonbaar zien dat slaagkansen
     t o e n e m e n en wachttijden flink afnemen. Het vraagt ook van onszelf en marktpartijen ander
     materiaal over de klantvraag. Woningbehoefteonderzoek is periodiek en globaal, hoe krijgen we
     aanvullend continu meer feeling met w a t de consument wil? Wat kunnen we samen betekenen
     op terrein van nieuwe v o r m e n , zoals digitale klantenpanels?




                                             Pag: 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 9


ALLE MAATREGELEN OP DE RIT
In de voorgaande vijf hoofdstukken (vier t / m acht) heeft u kunnen lezen w a t onze koers is.
We hebben per pijler aangegeven w a t we zien, w a t we willen en w a t we doen we.
We sluiten de woonagenda 2020 af met een samenvatting van alle voorgenomen acties die u heeft
kunnen lezen bij de paragraven 'wat doen we'? Elk jaar bepalen we samen met onze partners tijdens
de alliantiefabriek waar we onze pijlen het komende jaar gezamenlijk op gaan richten. Welke zaken
zijn het   meest   urgent? Zijn   er nieuwe    ontwikkelingen    die   moeten   worden      opgepakt?   Het
onderstaande overzicht is een basis voor dat gesprek.


W a t gaan we doen?                  Hoe gaan we het doen?                       Wie is aan zet?


                                          Woonagenda 2020
De alliantie-aanpak
We willen deze agenda levend,        We organiseren jaarlijks een                Gemeente
flexibel en dynamisch houden.        alliantiefabriek.
Nieuwe kansen kunnen worden
toegevoegd en we leggen
transparant verantwoording aan
elkaar af over resultaten.
We delen verhalen en ervaringen      Periodiek versturen van een digitale        Gemeente,
van de nieuwe                        nieuwsbrief.                                samenwerkings-
samenwerkingsvormen.                                                             partners
Werken in lokale succes 3-hoek       Corporaties doen een bod op de              Gemeente, corporaties,
                                     woonagenda en we maken vervolgens           Huurdersorganisaties
                                     (jaarlijks) prestatieafspraken met de
                                     woningcorporaties en
                                     huurdersorganisaties.
H. 4. Urgente huisvestingsnood
Alliantie 1: Corporaties en marktpartijen voeren een verkennend gesprek over de zoektocht naar
nieuwe tijdelijke woonconcepten.
Goede cijfers die meer recht         Corporaties nemen in hun bod op dat         Corporaties
doen aan de werkelijke               zij zorg dragen voor aanlevering van
vraagdruk van spoedzoekers en        juiste cijfers en de gemeente jaarlijks
op basis daarvan monitoren of        voorziet van een overzicht van




                                        Pag: 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>slaagkansen t o e n e m e n en       slaagkansen en w a c h t t i j d e n .
wachtlijsten afnemen.
Toevoeging extra woningen (ca.       Corporaties doen de gemeente een              Corporaties
25 per jaar) aan flexibele schil     reëel bod van het aantal woningen dat
voor spoedzoekers.                   zij wil en kan t o e v o e g e n .
Corporaties verzoeken zeer           Uitwerken in prestatie-afspraken              Corporaties
terug houdend te zijn met
verkoop huurwoningen. Nee,
tenzij..
Gemeente zorgt voor versnelling      Gemeente gaat m e t eigenaren van             Gemeente
van tijdelijke                       bouwgrond o m tafel o m te bekijken
huisvestingsoplossingen.             hoe en waar we kunnen versnellen.


                                     Gemeente gebruikt haar ruimtelijk-
                                     juridisch instrumentarium vakkundig
                                     als sturingsinstrument.
Kansen ' m e n g e n ' doelgroepen   Gemeente organiseert op korte                 Gemeente
verkennen. Gesprek corporaties,      t e r m i j n een verkennend gesprek.
belangenorganisaties en
vergunninghouders.
Zorginstellingen leveren inzicht     Gemeente legt deze vraag voor aan             WWZ&ZO
in de omvang van extra               het Netwerk W W Z & Z O en vraagt het
vraagdruk door uitstroom van         netwerk met inzicht en een voorstel
mensen uit zorginstellingen en       voor afspraken te k o m e n .
maken op basis daarvan
afspraken.
Gemeente biedt corporaties           Corporaties geven gemeente aan                Corporaties
inzet en ondersteuning vanuit        wanneer zij gebruik willen maken van
het InterGemeentelijk                het subsidiebureau.
Subsidiebureau voor diverse
subsidieregelingen.
H. 5. Betaalbaar en beschikbaar
Alliantie 2: Private partijen geven aan kansen te zien in investeringen in sociale huurwoningen.
Hierover vindt een verkennend gesprek plaats.
Alliantie 3: Rabobank gaat in gesprek m e t de corporaties uitwerken hoe ze goedkope scheefwoners
kan verleiden door te stromen
Meer sociale huurwoningen            We verwachten van corporaties dat ze          Corporaties
beschikbaar                          gezamenlijk een reëel bod waarin zij
                                     hun bijdrage aan de groei van            de
                                     sociale huurvoorraad t o t en met 2020
                                     aangeven en sociale huurwoningen
                                     niet verkopen, tenzij....
We willen inzicht in meetbare        We vragen de corporaties gezamenlijk          Corporaties
effecten in zoektijden.              uit te werken hoe zij de werkelijke
                                     vraagdruk gaan m o n i t o r e n .
Woningsplitsing gericht op           Verkennen en benutten concepten als           Gemeente en
doelgroep jongeren t / m 23 jaar     woningsplitsing, friendscontracten.           corporaties




                                        Pag: 36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>Een gerichte aanpak op scheef            Pilot met een doorstroommakelaar               Corporaties
wonen.                                   die met de huurder bekijkt of er nog
                                         een match is tussen werkelijke
                                         behoefte en huidige w o n i n g .
Doorstroming vanuit huur naar           We continueren onze inzet van de                Gemeente
koop bevorderen.                         starterslening o m d a t deze bijdraagt
                                         aan de doorstroming van sociale huur
                                         naar koop.
Pilot gericht op passende                Uitrol bemiddeling voor ouderen en             Corporaties &
huurwoningen voor ouderen.               aanbieden tijdelijke huurkorting               gemeente
                                         (indien nodig) .
Vitaliteit kleine kernen:               We vragen corporaties ook in de kleine          Corporaties
manifeste lokale                        kernen huurwoningen beschikbaar te
woningbehoefte                           stellen, wanneer die woningbehoefte
                                         op dat niveau 'manifest' is gemaakt.


H. 6. 'Wijs' met bestaande ...
Alliantie 4: Gemeente, corporaties, bank, private partij, dorpsraad en installatiebedrijf gaan concrete
duurzaamheidscasussen uitwisselen           en nader     uitwerken. Hierbij worden         nieuwe     en     flexibele
uitvoeringsconstructies verkend.
Gemeente in voorbeeldrol: inzet          Ontwikkelen van isolatiepakket voor            Gemeente
op energiebesparing en                  woningen.
duurzame opwekking                       Gasloze en energieleverende
                                        woningen
                                         Duurzame opwekking van energie
                                         (zonnepanelen, w a r m t e koude opslag)
Gebiedsgerichte aanpak in                Bewustwording creëren                          Gemeente,
goedkopere delen bestaande               Inzet subsidies (meerdere) in                  hypotheekverstrekker,
voorraad m e t lage energielabels        goedkopere delen van de                        corporaties, bedrijven
                                        woningvoorraad
                                         In gesprek met hypotheekverstrekkers
                                         over leningen voor
                                         duurzaamheidsmaatregelen
Prestatieafspraken corporaties           Gemiddeld label B van alle                     Corporaties.
over energiebesparing.                   corporatiewoningen in 2020


                                         Prestatie-afspraken maken over
                                         mogelijkheden duurzame energie
                                         opwekking


                                        Verkennend gesprek over beschikbaar
                                         stellen daken
H. 7. Wonen en erop uit
Alliantie 5: Diverse partijen maken samen een 100-dagenplan o m mensen zo lang mogelijk
zelfstandig thuis te laten w o n e n , nu en in de t o e k o m s t . Met als verbijzondering een proeftuin
zorgzame samenleving in Herveld-Andelst.
Stimuleren van eigenaar en               Inzetten van een                               Gemeente
gebruiker o m zelf maatregelen           passendheidsmakelaar/ woonadviseur
te nemen voor                            per kern
woningaanpassing
                                         Inzetten blijverslening o m




                                            Pag: 37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>                                           woningaanpassing te stimuleren


                                           V o o r t z e t t e n campagne 'Langer Thuis',
                                           gericht op bewustwording/preventie


                                           W o o n m a r k t gericht op langer thuis
                                           wonen
Faciliteren van ondersteuning en           Onderzoeken van mogelijkheden                    Gemeente
mantelzorg                                 inzet van een mantelzorg-
                                           wisselwoning


                                           Gemeente geeft onder voorwaarden
                                           mantelzorgverklaringen af voor
                                           mantelzorgers in een sociale
                                           huurwoning.


                                           Plan van aanpak mantelzorg uitvoeren
                                           samen met partners.


Organiseren 'er op uit'.                   Inventarisatie behoeften,                        Forte Welzijn, sociaal
Verbeteren toegankelijkheid van            verbeterpunten en oplossingen via                kernteams, gemeente.
de w o o n o m g e v i n g en              o.a. huisbezoeken 75+, via proeftuin
bereikbaarheid van
voorzieningen
H. 8. Vleugels b o u w p r o g r a m m a
Alliantie 6: We zetten in op een woningmarktregisseur o m samen met alle betrokkenen behoefte,
aanbod, g r o n d , g e b o u w e n , geld en concepten te matchen.
Kwalitatieve behoefte matchen              We werken het concept van                        Gemeente
met grond, gebouwen, geld en               'woningmarkt-regisseur' samen met
concepten                                  betrokkenen verder uit naar een
                                           concrete aanpak. Inclusief w e g n e m e n
                                           drempels o m t o t versnelling te komen
                                           in geval van m a t c h .
Ruimte scheppen voor kansrijke             (sub)regionaal scheppen we ruimte                Gemeente (in
doelgroepen en kwaliteiten.                voor kansrijke projecten door stevig te          samenwerking met
                                           prioriteren.                                     provincie en regio).


Innovatie op het gebied van                We agenderen en bespreken                        Gemeente agenderen
wonen versterken                           mogelijke systeemdoorbraken en                   in regio en volgende
                                           technologische vernieuwingen met                 alliantiefabriek
                                           (partijen in) de regio en provincie.
De w o o n b e h o e f t e maken we        Meer feeling met w a t de consument              Gemeente met
nog verfijnder inzichtelijk.               wil door (aanvullend op                          alliantiepartners
                                           woningbehoefteonderzoek) op zoek
                                           te gaan naar aanvullend materiaal en
                                           vernieuwende v o r m e n .


Wederzijdse afhankelijkheid en gezamenlijke verantwoordelijkheid
Aan het einde van deze woonagenda zal één ding u als lezer heel helder zijn geworden: a n t w o o r d
geven op de nieuwe uitdagingen kunnen we als gemeente niet alleen. S m e d e n en verbinden van




                                              Pag: 38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>duurzame allianties is ons nieuwe adagium. We zien ook de meerwaarde in het delen van kennis m e t
partners en het verhogen van kennisniveau o m onorthodoxe oplossingen en             experimenten
mogelijk te maken. We willen ten minste één keer per jaar een alliantiefabriek organiseren, waarbij
we corporatie, zorg en markt uitnodigen, maar zeker ook belangenbehartigers, informele netwerken,
ondernemers en werkgevers. O m op die manier echt contact te houden bij hetgeen in de werkelijke
leefwereld gebeurt. Luisteren, leren en inspireren van elkaar.




                                       Pag: 39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Bijlage 1


ALLIANTIEPOSTERS
We willen deze woonagenda afsluiten met de inspiratie van dit jaar: een overzicht van de alliantieposters
zoals die zijn gesloten tijdens de Woonalliantiefabriek.




 ýmuÏÏ)      2 A9CH ľĩWōPti          īïWįį 16Û1




                                       Pag: 40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                 Woonalliantie akkoord
 Mliantiepartners:                      fo/^OJ**^                   fte   dorpix*       VWň'ja   IK»IA Ŵ K ^
                                                                                                                             \




                                                                                                                          Alliannepartners
                                                                                                                                                              rtn ŵtì«ŵ    /W
                                                                                                                            Co'\po'\eibie-./ćre»M«»*ÍTe. / 3 e u 7 o » \ e o

                                                                                                                            at z i e n w e a l s o p l o s s m g s n




                                                                                                                           at g a a n w e d o e n ?




                                                                                                                            UocnucLtiVv
                                                                                                                             doet     w a f




                                                                                                               Thema:


                                                                                                               Alliantiepartners:

            Thema


            Alhantīepartners




            Wat z i e n w e a l s o p l o s s i n g s r i c h t i n g ?



                                                                                                               Wat gaan we doe

            l/val g a a n w e d o e n ?


         - f e ĵ J i C M               Km**                          Ctm*ą*~ -«fccfex
                                                                                                               Wie doet wat?
           Wíe doet wat?




                                                                                                                Thema
Thema:   AŕW

Mliantiepartners:         O r * i « ,                                         „     5                           Alltantiepartners:              ^ . . ^ ^              .        .   „ y . ^ ,




    zien we als oplossingsrichting                                                                                   zien we a l s oplossingsrichting?




Wat gaan we doen?                                                                                                 at gaan we d o e n ?




Wie doet wat?
                                                                                                                Wie doet wat?




                                                                                             Pag: 41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>