<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>stec
groep

Stec Groep aan Gemeente Overbetuwe

Lotte Huiskens & Erik de Leve
26 maart 2019
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren
groep 18.213

Inhoudsopgave

1 Inleiding 3
1.1 Uw situatie … nnen nennen nennen nennen nennen nennen nennen nennen nennen 3
1.2 Uw vragen AAA 3
1.3 Leeswijzer .................:::nrernnnnnnnnennnnnnnnnananennnnnenannannanenanennnnnnananennnnennnnnananena 3
2 Conclusies en programma advies 4
2.1 Zet nieuwbouw in als kwalitatieve aanvulling op de bestaande
woningvoorraad ….…...…..unnsennannnvensenenneerveneenenennneereenensnnnanenssenennenennenreeens 4
2.2 Zet woningbouwprogramma in voor vraag op middellange
termijn (variant 2) anneer sennerenennnerenenneeennennerrennnserenenneerenenseerennn 4
2.3 Zet de locatie naast zorgcentrum Liefkenshoek in voor
levensloopbestendige woningen voor ouderen (en andere
zorgbehoevenden) … annen ennneeenennneereennneensnnneerennnneeenennneenennneeneenn 5
2.4 Varieer in woningtypen, eigendom en prijsklassen op
Centrum/Plein loCatie€...........cccccccsssssscceeeeeessssseeeeeeeeeesssseeeeeeeeeessssseeeeeneeeess 5
2.5 Prioriteer de structuurversterkende locaties Liefkenshoek en
Centrum/Plein 0.0.2... cccceeeeesncceeeeeeessseeeeeeeeeesssnneeeeeeeeesssseneaeeeeesessssseeseeeneeeess 6
3 Woningmarktanalyse 7
3.1 Kwantitatieve vraag: komende jaren lichte groei in aantal
huishoudens …....nnnnnnnnnnnnnnnnennenennnennnennnenennnnnnnnnnnnnennnnenenennenennenennnnenenens 7
3.2 Kwalitatieve vraag: aantal 55 plus-huishoudens neemt sterk toe
in Heteren ….......unnnnanneneneennenennnnenreenennennnnneersenennennnnnnenseeenennennnneneeennnnennn 9
3.3 Bestaande woningen en planvoorraad: grotendeels
grondgebonden koopwoningen .......................:tnnnnennnennnennnnnnennnnna 11
3.4 Marktconsultatie op hoofdlijnen: nieuwbouw richten op senioren
en startefS...................nnnnnnnenenennennannnnnnnannnnnnannnnnnnanennnaannnnnnnannnnaannnnnnna 12
3.5 Overzicht van de ontwikkellocaties: Liefkenshoek en
Centrum/Plein meeste kansen ...................vnnnennnnnnnnnnnnnnannnnnnnnnnnnnnannnnnna 13
Bijlage A: aanvullende analyses woningmarkt 18
Bijlage B: referentieprojecten 21

Bijlage C: resultaten marktconsultatie 22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>





</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>


</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>















</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Prioriteer de structuurversterkende locaties Liefkenshoek en Centrum/Plein Met het oog op de (middel)lange termijn is er geen behoefte aan de ontwikkeling van alle locatiesOp de drie locaties samen kunnen circa146woningengebouwd worden. Dit is een fors aantal gezien de beperkte huishoudenstoename. Om te voorkomen dat er een overschotontstaat tussen vraag en aanbod, is optimaliseren van deafzonderlijke plannenen het prioriteren vande locaties noodzakelijk. Voeg niet te veel woningen toe in één keer, om flexibel te blijven in de woningbouwprogrammeringPrioriterenis ten eerste nodig om negatieve effecten op de bestaande woningvoorraad te voorkomen, waaronder leegstand.Voeg daarom niet te veel woningen in één keer toe, en maak een goede afweging over de woningtypen die u toevoegt. Zo voorkomt u overschotten van bepaalde woningtypen(eengezinswoningenen koop), terwijl er elders tekorten ontstaan(seniorenwoningenen huur). Zorg daarnaast ook dat u vrije ruimte in de woningprogrammering houdt, want een deel van de toekomstige waardevolle initiatieven kent u immers nog niet. Kies voor plekken die ook een meerwaarde bieden voor de structuur van HeterenDaarnaast is kiezen belangrijk in het kader van structuurversterking van de kern. Het aantal woningen dat toegevoegd kan worden in Heteren is beperkt en neemt op termijn af, dus toevoegen moet gebeuren op plekken waar de meerwaarde groot is. Denk hierbij aan beeldbepalende of centrale plekken in de kern, met name de toenemende groep ouderen woont graag dicht bij voorzieningen. Kiesdaarom primair voorstructuurversterkende plekken, ditzorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen.Voor Heteren betekent dit dat de locaties Liefkenshoek en Centrum/Plein voorrang zouden moeten krijgen voor locatieGerritsen, omdat zij meer bijdragen aan de structuurversterking van Heteren.</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>WoningmarktanalyseIn dit hoofdstuk analyseren we de woningmarkt in Heteren. We gaan in op de huishoudensontwikkeling op middellange termijn, de bestaande woningvoorraad, signalen vanuit de markt en sterktes en zwaktes van de verschillende locaties.Op basis hiervan stellen we een indicatief programma op voor de drie locaties. Bijlage A bevat nog enkele aanvullende analyses over onder andere prijssegmenten en woonvoorkeuren.3.1 Kwantitatieve vraag: komende jaren lichte groei in aantal huishoudensOp gemeenteniveau stabiliseert de huishoudensgroei op(middel)lange termijnKijkend naar deprognoses op het niveau van de gemeente Overbetuwe,zienwedat op gemeenteniveau het aantal huishoudens de komende jaren nog toeneemtmet circa 1.310 (Primos2018), totdat er rond 2028 stagnatie optreedt. De Gelderse prognose ligt iets boven Primos2018, maar volgt wel dezelfde trend.Figuur 1: Huishoudensprognose Overbetuwe: Primos2018 en de Gelderse prognoseBron: Gelderse Prognose (obv Primos2016), Primos2018, bewerking Stec Groep (2018).Komende jaren nog een lichte groei in aantal huishoudens in Heteren, daarna stabilisatieUit de Primos2018prognose op buurtniveau blijkt: Heteren groeit de komende 10 jaar met circa 5 huishoudens per jaar, oftewel 45 huishoudenstot 2028. Op dit moment heeft Heterenechter zo’n2.080huishoudens, ongeveer 10% van het totaal aantal huishoudens in de gemeente. Wanneer we uitgaan van de huishoudensontwikkeling in de gehele gemeente (1.310 huishoudens), zal het aantal huishoudensin Heteren naar ratotoenemen met zo’n 130. We rekenen met het gemiddelde van beide prognoses: een toename van circa 85 huishoudens voor de komende 10 jaar. Zie onderstaande tabel en motivatie.Tabel 1: Huishoudensprognose Heteren en gemeente Overbetuwe op basis van Primos2018GebiedStand huishoudens 2018Ontwikkeling2018 -2028Ontwikkeling2028 -2038Overbetuwe19.360+1.310+235Heteren (naar rato 10%)2.080+130+25Heteren prognose32.080+ 45-5Gemiddelde voor Heteren2.080+85+10Bron: Primos2018, bewerking Stec Groep (2018). Afgerond op vijftallen.3Op basis van de buurten ‘Wijk 01 Driel –Heteren’, ‘Wijk 01 Driel -Verspreide huizen op de oeverwal Heteren’ en ‘Wijk 01 Driel -Verspreide huizen polder Heteren’.18000185001900019500200002050021000215002017201820192020202120222023202420252026202720282029203020312032203320342035Primos2018Gelderse prognose</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>





</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Kwalitatieve vraag: aantal 55 plus-huishoudens neemt sterk toe in HeterenHoewel het aantal huishoudens stabiliseert in Heteren(en in de gemeente), verandert wel de leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling de komendejaren. Dit resulteert in kwalitatieve opgaven.Heteren krijgt op middellange termijn te maken met vergrijzing en ontgroening Hetaantal huishoudens in Heteren groeit de komende jaren beperkt, vooral het aandeel ouderen en kleine huishoudensneemt toe. Dat blijkt uit onderstaande figuur. Jongere doelgroepen nemen in omvangrelatief sterkaf de komende 10 jaar, net als het aantal gezinnen en alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 55 jaar. De doelgroep 55-plussers groeit welfors: de komende 10 jaar komen er circa 200 oudere huishoudens bij. Een doorkijk naar de periode na 2028 levert nog eens zo’n 100extra oudere huishoudens op.Let op: dit zijn voornamelijk huishoudens die al in Heteren wonen, maar door de jaren heen in een andere leeftijdscategorie terecht komen(demografische ontwikkeling).Figuur 3: Huishoudensprognose Heteren uitgesplitst naar doelgroepenBron: Primos2018, bewerking Stec Groep (2018).Ookde rest van Overbetuwe krijgt te maken met vergrijzing, aantal gezinnen wel stabielerWanneer we kijken naar de kwalitatieve huishoudensontwikkeling in de gehele gemeente Overbetuwe, dan valt op dat hier ook het aantal 55-plushuishoudens sterk toe zal nemen de komende jaren. Na 2028wordt de vergrijzing geheel veroorzaakt doorde 75-plussers, het aantal huishoudens tussen de 55 en 75 jaar neemt dan ook af. Hoewel in de kern Heteren het aantal gezinnen en jonge huishoudens relatief sterk afneemt de komende jaren, is deze afnamein vergelijkingkleiner in de gemeente Overbetuwe. Daarnaast is het aandeel 55-en 75-plushuishoudens iets groter. Dit betekent dat Heteren als kern sterker vergrijstdan de gemeente gemiddeld. Figuur 4: Huishoudensprognose Overbetuwe uitgesplitst naar doelgroepenBron:Primos2018, bewerking Stec Groep (2018).-150-125-100-75-50-250255075100125150alleenstaande tot 25 jaaralleenstaanden 25 tot 35 jaarstellen tot 35 jaargezinnenalleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaaralleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaaralleenstaanden en stellen vanaf 75 jaarOntwikkeling 2018 - 2028Ontwikkeling 2028 - 2038-400-2000200400600800100012001400alleenstaande tot 25 jaaralleenstaanden 25 tot 35 jaarstellen tot 35 jaargezinnenalleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaaralleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaaralleenstaanden en stellen vanaf 75 jaarOntwikkeling 2018 - 2028Ontwikkeling 2028 - 2038</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren 10
groep 18.213

Veranderingen in huishoudenssamenstelling zorgen voor een kwalitatieve opgave in de gemeente:
van regulier grondgebonden naar nultreden en van koop naar (vrijesector)huur

De veranderende demografie zorgt voor nieuwe kwalitatieve opgaven in uw woningmarkt. Door inzet van
ons Stec woningmarktsimulatiemodel krijgen we meer grip op deze veranderende opgaven. We
analyseren de vraag naar woningtype en eigendomssituatie. We confronteren daarvoor
verhuisgeneigdheid van doelgroepen met hun woonwensen (op basis van WoON 2015). Ook nemen we de
huishoudensontwikkeling mee (op basis van Primos 2018). Let wel: het simulatiemodel is indicatief.

Al op korte termijn zien we een toenemende vraag naar appartementen en nultredenwoningen, terwijl de
vraag naar reguliere grondgebonden woningen daalt. Dit betekent dat er op gemeenteniveau geen extra
reguliere grondgebonden woningen meer nodig zijn. De groeiende doelgroep ouderen die steeds vaker
kiest voor een nultredenwoning laat voldoende grondgebonden woningen achter voor jongeren. Doordat
zij doorstromen kan een verhuisketen op gang worden gebracht in de grondgebonden segmenten.
Onderstaand figuur is cumulatief, het laat de totale opgave zien voor 2027.

Figuur 5: Cumulatieve opgave naar woningtypen in gemeente Overbetuwe

2.000

1.500

1.000 Gab
m Gob.
500 s = = 5 © App./nultrede
a mn mn En nn = = i = =

-500
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Bron: Primos 2018 en WoON2015. Bewerking Stec Groep (2018).

De vergrijzingsgolf zien we ook terug in de opgave naar eigendom. De groeiende doelgroep oudere
huishoudens geeft naar verwachting steeds vaker de voorkeur aan een onderhoudsvrije woning en kiest er
daarom vaker (maar zeker niet altijd) voor om de (grondgebonden) koopwoning te verkopen en te
verhuizen naar een huurwoning. Doordat hun koopwoning vaak is afbetaald en/of overwaarde is
gerealiseerd, komt er relatief veel vermogen vrij. Huren in de vrijesector wordt daarmee ook een
mogelijkheid. Naast een opgave voor koop ontstaat er dus ook een opgave voor huur. Langzamerhand
neemt de opgave voor extra koopwoningen af, ook omdat het aantal gezinnen daalt. Onderstaand figuur
laat de jaarlijkse opgave naar eigendomsvorm zien, de afnemende vraag naar koopwoningen wordt
hierdoor inzichtelijk.

Figuur 6: Jaarlijkse opgave naar eigendomsvorm in gemeente Overbetuwe

120
100

80 = m a

E SH

60 M | | | | m VSH

40 | | | | | | | | | m= KOOP

20 = | | es

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Bron: Primos 2018 en WoON2015. Bewerking Stec Groep (2018).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Bestaande woningenen planvoorraad: grotendeels grondgebonden koopwoningenOm te bepalen welke woningbehoefte er bestaat in Heteren, is de bestaande woningvoorraad het voornaamste uitgangspunt. Daarnaast spelen de (harde) woningbouwplannen en belangrijke rol.Bestaande woningvoorraad bestaat grotendeels uit grondgebonden koopwoningenDe woningvoorraad in Heteren wordt gekenmerkt door een groot aandeel koopwoningen, circa 72% (zie figuur links). Ook is het aandeel eengezinswoningen relatief groot in Heteren, circa 90% tegenover 88% in de gemeente. Dit komt omdat in woonkernen het aandeel grondgebonden woningen doorgaans hoger is dan in de verzorgingskernen met veel voorzieningen, zoals Elst.Figuur 7: Bestaande woningvoorraad naar eigendom (links) en type (rechts). Ringen binnen: gemeente Overbetuwe, ringen buiten: Heteren4.Bron: CBS (2017), bewerking Stec Groep (2018).Afgelopen vijf jaar steeg de woningvoorraadin Heteren met 80woningen(circa 4%)De woningvoorraad in Heteren bestaat uit circa 2.100 woningen (zo’n10% van de 19.500 woningen in de gemeente Overbetuwe). De afgelopen 5 jaar nam het aantal woningen in Heteren toe met circa 80 woningen (4%). Deze toename is kleiner dan het gemeentelijk gemiddelde van 6%. De totalegroei is niet gelijkmatig verdeeld over de gemeente.De grootste relatieve groei vond plaats in Oosterhout (32%) en Valburg (15%). Daarentegen bedroeg de groei in Zetten minder dan 1%, ook Randwijk groeide minder sterk dan Heteren. De leegstand in Heteren bedraagt 3%, dit is vergelijkbaar met de rest van de gemeente Overbetuwe.Tabel 2: Ontwikkeling woningvoorraad gemeente Overbetuwe, verdieping per kernKernWoningvoorraad 1 januari 2013Woningvoorraad 1 januari 2018Ontwikkeling 2013 -2018Relatieve ontwikkelingAndelst1.4951.6371429%Driel1.6091.7311228%Elst8.6609.0253654%Heteren2.0232.103804%Oosterhout7821.03124932%Randwijk454468143%Valburg68979410515%Zetten2.0762.090141%Gemeente totaal18.38819.4861.0986%Bron: CBS (2013 en 2018). Bewerking Stec Groep (2018). Afgerond op hele procenten.4Op basis van de buurten ‘Wijk 01 Driel –Heteren’, ‘Wijk 01 Driel -Verspreide huizen op de oeverwal Heteren’ en ‘Wijk 01 Driel -Verspreide huizen polder Heteren’.88%12%90%10%EengezinswoningMeergezinswoning67%22%11%72%20%8%KoopCorporatiehuurParticuliere huur</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>





</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>







</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>









</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren 15
groep 18.213

grondgebonden woning, maar ook appartementen voldoen (tijdelijk) aan hun woonwensen. Ons advies is
om enkele grondgebonden woningen toe te voegen, bij voorkeur huurwoningen van circa € 700 tot € 900.
Het kunnen ook koopwoningen (tot € 180.000) zijn, maar let erop dat er hiervan al relatief veel aanwezig
zijn in de bestaande voorraad. Let ook op met het toevoegen van te veel duurdere koopwoningen, deze
bedienen namelijk niet de starters maar reguliere gezinnen. Voor hen zijn al veel woningen aanwezig in
Heteren, voeg deze daarom slechts beperkt toe.

Daarnaast is deze locatie voornamelijk geschikt voor appartementen, we adviseren u daarom ook om het
grootste deel van het programma voor appartementen te gebruiken. Ten eerste kunnen hier
multifunctionele huurappartementen gebouwd worden, in de sociale huur of onderkant van de
vrijesectorhuur (€ 600 tot € 800). Deze appartementen zijn geschikt voor starters, maar ook voor
alleenstaanden (gebroken gezinnen) of woonurgenten die snel en tijdelijk een woning zoeken. Door deze
woningen aan te bieden in de middenhuur worden het echte doorstroomproducten, die dienen als
smeerolie in de gehele woningmarkt van Heteren.

Daarnaast adviseren wij om ook luxere koopappartementen te realiseren in het segment tussen de

€ 200.000 en € 300.000, die ook geschikt zijn voor oudere huishoudens. Deze ruime appartementen met
tuin (benedenwoning) of dakterras (bovenwoning) zij geschikt voor vitalere ouderen die in het centrum van
Heteren willen wonen. Wanneer zij hun grondgebonden koopwoning verkopen, verkrijgen zij kapitaal voor
een kwalitatief goed appartement.

Figuur 10: Impressie starterswoningen (boven) en luxere appartementen (onder) voor Centrum/Plein

HART VAN HETEREN: ONTWIKKELEN VAN WONEN EN RETAIL

</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren 16
groep 18.213

Centrumplan Heteren is een verzameling van projecten In de kern van Heteren, met als doel het vormen
van een levendig dorpshart. Ontwikkelaar Artica werkt al jaren samen met de gemeente aan deze
ontwikkeling. In dit Hart van Heteren is ruimte beoogd voor diverse maatschappelijke functies,
winkelruimte en woningen. Invulling geven aan de winkelruimte blijkt echter lastig, Artica heeft hier tot nu
toe geen geïnteresseerden voor kunnen vinden.’ Om geen groot risico te lopen op leegstand, wil Artica
meer woningen realiseren in het plangebied. De gemeente en dorpsraad zoeken nog verder naar
mogelijkheden om ondernemingen te realiseren in Hart van Heteren, eventueel door middel van het
oprichten van een nieuwe stichting met dorpsbewoners.* Er wordt gedacht aan diverse winkels die
functies combineren, in totaal goed voor circa 1.300 m?. De winkelruimte wordt dan gecombineerd met
woningen.” De ontwikkeling van retail in Hart van Heteren kan zorgen voor een levendiger centrum,
waardoor er ook meer potentie ontstaat voor de woningbouw op deze locatie.

5 Gemeente Overbetuwe: Centrumplan Heteren, via: https://www.overbetuwe.nl/Inwoners/Projecten/Centrumplan_Heteren
6 De Gelderlander: ‘Heteren pakt de laatste kans voor dorpshart. (24 juli 2018).
7 Omroep Gelderland. ‘Eindelijk krijgt Heteren een (winkel)hart'(21 augustus 2018).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>






</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren
groep 18.213

Bijlage A: aanvullende
analyses woningmarkt

SWOT-analyse Heteren

Goede autobereikbaarheid: de oprit naar de A50 is in 5 minuten
bereikbaar. Vanaf hier zijn Arnhem en Nijmegen in zo’n 20
minuten bereikbaar. Den Bosch en Utrecht in respectievelijk 30
en 45 minuten.

Beperkte OV bereikbaarheid: Heteren heeft geen treinstation,
er is wel een directe busverbinding met Arnhem (ieder half
uur).

Heteren biedt een ruime, rustige en veilige woonomgeving, wat
met name gezinnen en oudere huishoudens aanspreekt.

Relatief beperkt voorzieningen niveau in Heteren, er zijn
slechts enkele dagelijkse en zorgvoorzieningen in de kern.

Uit de markconsultatie blijkt dat diverse bewoners, waaronder
loakele jongeren en senioren, graag in Heteren blijven wonen
(als er voor hen passend woningaanbod is).

Het aantal oudere huishoudens neemt de komende jaren sterk
toe in Heteren, terwijl aanbod voor deze doelgroep relatief
weinig aanwezig is. Hier liggen nog kansen voor nieuwe
woningbouwontwikkeling.

Binnen de gemeente Overbetuwe concurreert Heteren sterk
met Elst, waar het voorzieningsniveau veel hoger ligt.

Het aantal huishoudens in Heteren stabiliseert komende jaren.
Dit kan (op termijn) resulteren in een afnemende vraag naar
(nieuwbouw)woningen.

De ontwikkeling van retail in Hart van Heteren kan zorgen voor
een levendiger centrum, waardoor er ook meer potentie
ontstaat voor de woningbouw in deze kern.

Woningbouw in Heteren ervaart mogelijk concurrentie van
nieuwbouwplannen in andere kernen (met meer
voorzieningen), waaronder Elst.

Figuur 11: Locatieprofiel Heteren

ke Locaties

Bus

Supermarkt
Basisschool
Huisarts
Tennisvereniging

Sportpark

Bedrijventerrein

it A50

Bron: Stec Groep (2018).

</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren 19
groep 18.213

Prijsontwikkeling: WOZ in Heteren en Overbetuwe dalen sinds 2010, maar verkoopprijzen stijgen
weer

Sinds 2010 zien we een afnemende ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde in de gemeente
Overbetuwe, zie onderstaande figuur. Op gemeenteniveau daalde de gemiddelde WOZ-waarde met 19%,
van € 275.000 in 2010 tot € 223.000 In 2016. De WOZ-waardes in Heteren daalden in diezelfde periode met
18%, van € 258.000 naar € 211.000. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat de WOZ-gegevens van de
afgelopen twee jaar nog niet bekend zijn. Actuelere cijfers van de NVM geven aan dat transactieprijzen het
afgelopen kwartaal met 6% stegen in de regio Elst. Ten opzicht van vorig jaar zijn de transactieprijzen zelfs
met 11% gestegen.

Figuur 12: WOZ-waarde ontwikkeling Heteren en Overbetuwe

300.000
275.000

250.000

225.000 —— Overbetuwe

— Heteren
200.000

175.000

150.000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Bron: CBS (2017), bewerking Stec Groep (2018).

Stec-marktruimtemodel: voldoende ruimte voor meer vrijesectorhuur en duurdere koopwoningen

Uit ons marktruimtemodel voor de gemeente Overbetuwe blijkt dat er meer ruimte is voor vrijesector-
huurwoningen en koopwoningen in het duurdere segment. De meeste huurwoningen in de gemeente
bevinden zich in het segment tussen de € 630 en € 710 per maand. In het hogere segment, vanaf de
liberalisatiegrens, is het aanbod van huurwoningen beperkt. Hier lijkt de marktruimte relatief groot op basis
van het model. In de koop zien we vooral marktruimte in het duurdere segment (vanaf circa € 380.000), in
het segment daaronder is sprake van een ruime bestaande voorraad.

In het marktruimtemodel baseren we ons op een confrontatie van het bestedingspotentieel en
woonvoorkeuren van huishoudens met de huidige woningvoorraad naar prijssegment. In de gemeente
Overbetuwe zijn meer huishoudens die in potentie willen huren en geliberaliseerde huur kunnen betalen,
dan dat er - op dit moment - geliberaliseerde huurwoningen zijn. Hetzelfde geld voor koopwoningen in het
duurdere segment. Zie de figuur hierna.

In de kern Heteren liggen de WOZ-waardes van de koopwoningen gemiddeld lager dan in de gemeente
gemiddeld. Circa 39% van de woningen bevindt zich In het segment tussen de € 150.000 en € 200.000, In de
gemeente totaal is dit slechts 27%. Ook zijn er in Heteren minder dure woningen vanaf € 350.000 (9%) dan
gemiddeld in Overbetuwe (14%).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Grondgebonden regulierAppartementen regulierNultredenwoningAlleenstaanden tot 25 jaar25% tot 30%65% tot 70%0% tot 5%Alleenstaanden 25 tot 35 jaar45% tot 50%40% tot 45%5% tot 10%Stellen tot 35 jaar80% tot 85%15% tot 20%0% tot 5%Gezinnen80% tot 85%0% tot 5%10% tot 15%Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar55% tot 60%10% tot 15%30% tot 35%Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar20% tot 25%20% tot 25%55% tot 60%Alleenstaanden en stellen vanaf 75 jaar5% tot 10%10% tot 15%75% tot 80%Totaal50% tot 65%10% tot 15%30% tot 35%Gewenst eigendomSociale huurVrijesectorhuurKoopAlleenstaanden tot 25 jaar55% tot 60%5% tot 10%30% tot 35%Alleenstaanden 25 tot 35 jaar35% tot 40%5% tot 10%50% tot 55%Stellen tot 35 jaar15% tot 20%10% tot 15%70% tot 75%Gezinnen10% tot 15%5% tot 10%75% tot 80%Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar20% tot 25%10% tot 15%60% tot 65%Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar40% tot 45%10% tot 15%45% tot 50%Alleenstaanden en stellen vanaf 75 jaar40% tot 45%25% tot 30%30% tot 35%Totaal25% tot 30%10% tot 15%60% tot 65%Bron: woonvoorkeuren per doelgroep op basis van WoON2015, totale woonvoorkeuren op basis van huidige huishoudenssamenstelling Heteren. Bewerking Stec Groep (2018).</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren 21
groep 18.213

Bijlage B:
referentieprojecten

In onderstaande tabel staan enkele referentieprojecten. Dit zijn projecten uit de omgeving van Heteren, of
voorbeelden van kwalitatief goede concepten voor starters en senioren.

Tabel 4: Referentieprojecten Heteren

Kastanjehof Locatie: Zetten

Betaalbare rijwoningen Aantal woningen: totaal 16 grondgebonden woningen, diverse woningtypen.
: Prijs tussenwoning: € 230.000 tot € 250.000 v.o.n.

Oppervlakte tussenwoning: 80 tot 110 m?

De tussenwoningen in dit project zijn beschikbaar voor starters en jonge
gezinnen. Enkele van dit type woningen zouden in Heteren ook geschikt zijn
voor de Centrum/Plein locatie (uitgaande van ontwikkelvariant 2).

Molenzicht Locatie: Valburg

Semi-bungalows Aantal woningen: 163 woningen, diverse woningtypen.
Prijs semi-bungalow: vanaf € 265.000 v.o.n.
Oppervlakte semi-bungalow: 130 m?

De semi-bungalows in dit project zijn geschikt voor oudere huishoudens,
omdat alle primaire ruimten zich op de begane grond bevinden. Door de
tweede verdieping is de woning ook geschikt voor andere doelgroepen. Dit
type woningen past in Heteren zowel bij Liefkenshoek als Centrum/Plein
locatie (uitgaande van ontwikkelvarianten 1 en 2).

De Gaarden, Locatie: Deest

Levensloopbestendige tweekappers Aantal woningen: 25 woningen, diverse woningtypen.
Prijs tweekapper: vanaf € 245.000 v.o.n.

Oppervlakte tweekapper: 130 m2

De levensloopbestendige tweekappers in dit project zijn geschikt voor oudere
huishoudens, omdat de woningen een badkamer en slaapkamer op de
begane grond hebben. Door de tweede verdieping is de woning ook geschikt
voor andere doelgroepen. Dit type woningen past in Heteren zowel bij op de
Centrum/Plein locatie (uitgaande van ontwikkelvarianten 2).

De Bleekerij Locatie: Enschede

Patiowoningen Aantal woningen: 8 patiowoningen, met eerste verdieping als optie.
Prijs patiowoning: vanaf € 205.000 tot € 222.500 v.o.n.

Oppervlakte patiowoning: 70 m2

Deze patiowoningen zijn geschikt voor oudere huishoudens, omdat alle
primaire ruimten zich op de begane grond bevinden. Door een optionele
tweede bouwlaag is de woning ook geschikt voor andere doelgroepen. Dit
type woningen past in Heteren zowel bij Liefkenshoek als Centrum/Plein
locatie (uitgaande van ontwikkelvarianten 1 en 2).

Bron: projectwebsites en funda.nl, bewerking Stec Groep (2018).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren 22
groep 18.213

Bijlage C: resultaten
marktconsultatie

Deze bijlage bevat verslagen van de gesprekken die wij hebben gevoerd in het kader van de
marktconsultatie. De verslagen geven een beeld van de woningvraag in Heteren vanuit verschillende
invalshoeken (makelaars, jongeren, de dorpsraad, et. cetera).

Ontwikkelaar Artica
Het gesprek ging onder andere over de voorgeschiedenis van de projecten in Heteren, de verwevenheid
met andere (woningbouw)projecten en de verschillende partijen en hun rol bij deze projecten in Heteren.

Artica geeft aan dat zij in de voorgaande jaren diverse keren heeft geprobeerd om serieuze partijen voor
het retailvastgoed aan te trekken. Deze partijen hebben echter laten weten niet geïnteresseerd te zijn in een
(nieuwe) vestiging in de kern Heteren. Artica geeft aan dat daarmee tot op heden de gewenste opzet voor
en versterking van het (retail)Hart van Heteren niet haalbaar is gebleken: bouwen voor leegstand is niet
verstandig en heeft eerder een averechts effect op het gewenste beeld van een levendig dorpsplein.

Artica verwacht niet dat er een erg grote vraag is naar appartementen: een deel van de ouderen is niet
emotioneel gebonden aan de kern Heteren en is wellicht eerder geneigd naar een andere kern te
vertrekken. Het aanbod van appartementen zal daarom gedoseerd op de markt moeten worden gebracht in
plaats van een grote hoeveelheid in eens. Daarnaast heeft Heteren ten aanzien van grondgebonden
woningen meer een ‘overloop’-functie: als er tekorten zijn in omliggende gemeenten, dan kijken
woningzoekenden naar Heteren.

Artica geeft aan dat de verkoop van de appartementen en maisonettes in De Nieuwe Beemd in eerste
instantie niet goed verliep (de bouw is gestart tijdens de woningcrisis). De verkoop van deze
appartementen en maisonettes verliep in 2016/2017 tegen het einde van de crisis wel sneller, waarbij
echter wel een hoog afwerkingsniveau (een bedrag voor keuken, badkamer et. cetera) werd meegegeven.
De verkoop van de grondgebonden woningen (en kavels) op de locatie Haafakkers & Schoutenkamp
verliep goed toen de crisis voorbij was. Ook hier was de verkoop tijdens de crisis erg stroperig. Deze twee-
onder-een-kap woningen (10 in totaliteit} werden verkocht voor prijzen van circa. € 290.000 tot € 325.000
v.o.n. en een kavel voor een vrijstaande woning voor € 200.000.

Jongerenvereniging Insula

De inschatting is dat van de Heterense jongeren ongeveer 50% in het dorp wil blijven. Ongeveer 50% wil
naar elders vertrekken (bijvoorbeeld Arnhem, Utrecht of Nijmegen). Bij het gesprek waren 5 jongeren
aanwezig en is reactie van 1 per e-mail meegenomen. Van de aanwezige jongeren wil het grootste deel in
Heteren (blijven) wonen. Het gezins- en vriendenleven speelt zich af in het dorp en Heteren is gunstig
gelegen ten opzichte van werkgeleenheid en enkele grote steden. Ook wordt er geïnvesteerd in de
aantrekkelijkheid van de kern, onder andere door de aanleg van de recreatieplas.

Een deel van de jongeren geeft aan al wel gezocht te hebben naar woonruimte in Heteren. Het is echter
moeilijk om zelfstandige woonruimte in het dorp te krijgen: de gemiddelde inschrijftijd voor sociale
huurwoningen bedraagt 7 à 8 jaar (ouderen hebben hierbij het voordeel). Een jongerenlabel voor
huurwoningen kan jongeren helpen. Ook liggen de huurprijzen voor de jongste huishoudens te hoog en is
het huidige aanbod in de koop te duur. Om in de huidige markt als jongere een koopwoning te kunnen
kopen, is het In feite noodzakelijk om twee inkomens te hebben.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren 23
groep 18.213

De jongeren geven aan vooral zoveel mogelijk zelfstandig te willen wonen. Ze hebben minder interesse in
‘studentenhuisvesting’, ‘samenwonen met vrienden/friendsconcept’ of andere gedeelde voorzieningen
zoals een deelauto. De voorkeuren gaan zowel uit naar kleine huurappartementen (woonkamer, 2
slaapkamers) als rijtjeshuurwoningen en starterskoopwoningen. In deze woningen verwachten ze 3 tot 5
jaar (na afronding studie) te wonen. Daarna hopen ze een stap in hun wooncarrière te kunnen maken.

Dorpsraad Heteren

Van oudsher is het een arbeidersdorp dat met name eind jaren '90 sterk is gegroeid met de bouw van ruim
500 nieuwe woningen in de nieuwbouwwijk Melkweide. In Heteren staan hoofdzakelijk eengezins-
woningen. Er is slechts een zeer klein aantal grondgebonden seniorenwoningen (patiobungalows uit jaren
70 In de Prinsenhof) en ook is er een beperkt aanbod van appartementen. Heteren heeft goede
verbindingen met Arnhem-Zuid, Wageningen, Nijmegen, Utrecht en andere grote steden.

Sinds de stilstand in de ontwikkeling van het Centrumplan heeft geen aanvulling van de woningvoorraad in
Heteren plaatsgevonden. Dit leidde de afgelopen 15 jaar tot een vertrekoverschot van jongeren en senioren
naar omliggende kernen. Wanneer geen of beperkt nieuwbouw plaatsvindt, leidt dit tot afknijpen van de
woningbehoefte. Heteren heeft immers geen typisch negatieve factoren die zorgen voor een lagere groei in
deze kern ten opzichte van de gemeente als geheel.

De Heterenaar is redelijk honkvast. Jongeren vertrekken veelal naar steden als Arnhem, maar zodra ze op
een leeftijd komen om zich te settelen komt een groot deel weer terug naar het dorp. Je merkt in Heteren
dat buurten zoals de Bloemenbuurt (jaren 70-buurt), flink vergrijzen. De ouderen willen graag in Heteren
blijven wonen, maar trekken steeds vaker weg naar Elst, Wageningen of Arnhem door een gebrek aan
geschikte seniorenwoningen en het beperkte aanbod van voorzieningen (horeca, ontmoeting en winkels).

De nieuwbouw is de afgelopen jaren zeer beperkt geweest. Wel zijn enkele kleine projecten gerealiseerd
die goed verkochten, ook In de crisis. De woningmarkt is nu sterk hersteld: lange tijd stonden veel
woningen lang te koop, maar nu is het aanbod ‘opgedroogd’ tot 28 stuks, waarvan er al 11 onder
voorbehoud zijn verkocht. Ook gaan duurdere woningen (vanaf € 400.000) een stuk sneller. De
doorstroming is ook in deze segmenten weer op gang. De afgelopen tijd zijn er veel verhuisbewegingen
gemaakt. Deze huishoudens hebben ook ineens grote stappen in hun wooncarrière gezet.

De senioren willen dicht bij de voorzieningen en winkels wonen. Dit kan gemengd, zowel in de koop als
vrijesector huur en de sociale huur. Het aanbod aan levensloopbestendige woningen en sociale
huurappartementen is echter zeer beperkt. Er zijn geen vrijesector huurappartementen in Heteren. Hierdoor
stokt de doorstroming op de gehele woningmarkt.

Starters zoeken vaak goedkopere eengezinskoopwoningen (rond de € 180.000, dit zijn wel opknappers),
maar die zijn snel weg. Verder is Heteren een plaats met veel werkgelegenheid, waaronder Kruidvat met
1.400 werknemers wel de bekendste is. Het aantal bedrijven en daarmee het aantal arbeidsplaatsen op
bedrijventerrein Poort van Midden Gelderland is de afgelopen jaren sterk gegroeid en de groei zet zich
momenteel door. Een groot deel van de werknemers van de diverse bedrijven woont momenteel buiten
Heteren, terwijl een deel van deze mensen mogelijk in Heteren zou willen wonen. Anderzijds kan Heteren
prima fungeren als alternatieve woonplaats voor de (veel) te dure koopwoningmarkt in Wageningen en
andere plaatsen aan de noordzijde van de Neder-Rijn. De gemeenten ten noorden van de Neder-Rijn
hebben niet voldoende mogelijkheden om voldoende woningen bij te bouwen. Dit terwijl de
werkgelegenheid aan Wageningen UR en andere food-gerelateerde bedrijven komende jaren alleen maar
toeneemt (bijvoorbeeld door de komst van de R&D-afdeling van Unilever medio 2019 met zo’n 500
medewerkers). Een verdere uitbreiding van de werkgelegenheid (o.a. in de Food-Valley) kan dus leiden tot
een grotere woningbehoefte in Heteren.

Artica kon enkele jaren geleden de appartementen boven de Jumbo moeilijk verkopen omdat ze aan het
einde van de crisis op de markt werden gezet. De prijzen waren relatief hoog. Ook was het centrum toen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren 24
groep 18.213

nog niet aangepakt, waardoor men zich moeilijk een voorstelling van het plan voor de Beemdhof kon
maken. Ook moesten de kopers in deze onzekere tijd eerst hun eigen woning verkopen. Men had nog niet
het vertrouwen dat de eigen woning snel verkocht kon worden (zoals inmiddels wel het geval is). Een groot
deel van de woningen is uitgevoerd als maisonnettes (niet levensloopbestendig). Bovendien is het uitzicht
aan de galerijzijde (oostzijde) van het complex niet erg aantrekkelijk (bovenop de supermarkt), is het
uitzicht op de woningen aan de Flessestraat (westzijde) niet echt aantrekkelijk, hebben de woningen geen
eigen parkeerplaatsen en bevinden de bergingen zich aan de zijde van de bevoorrading van de Jumbo.
Deze appartementen worden nu overigens doorverkocht voor relatief hoge prijzen.

De koopappartementen die circa 10 jaar geleden door de woningstichting gebouwd zijn aan de Onze
Lievenvrouwenstraat waren destijds te duur en stonden lang te koop, de locatie is minder aantrekkelijke en
ze kijken op de snackbar en pizzeria uit. Uiteindelijk zijn ook deze woningen allemaal verkocht en worden ze
ook al weer doorverkocht.

De 19 huurappartementen in het complex De Iris aan de Akeleistraat zijn erg gewild (Woningstichting
Heteren). Het gebouw heeft een nette uitstraling, is er een ruime entree en de appartementen hebben een
ruim balkon. Tevens wordt geparkeerd op eigen terrein.

Liefkenshoek: de ontwikkeling van deze locatie ligt al te lang stil. Zorg dat hier een mix komt van
appartementen en aanleunwoningen (grondgebonden). Als ouderen een hier een seniorenwoning kunnen
kopen of huren, dan verhuizen ze hier wel naartoe.

Centrum/Plein: ook deze locatie ligt al te lang stil. Zorg ook hier voor een mix van appartementen en
eengezinswoningen in diverse prijsklassen (huur en koop). Als het aantal appartementen in Heteren
beperkt moet worden door te weinig marktruimte, dan moeten ze in ieder geval op deze locatie
gerealiseerd worden vanwege de ligging bij de voorzieningen! Deze locatie is ook geschikt voor sociale
huurappartementen.

Locatie Gerritsen: op deze locatie kunnen goedkopere sociale huurwoningen, in combinatie met (zowel
koop- als huur-) 241-kappers en vrijstaande woningen. Wel in de grondgebonden sfeer, tenzij de behoefte
aan appartementen zo groot is dat op andere locaties dit niet voldoende gerealiseerd kan worden. Hierbij
ook aandacht voor een goede stedenbouwkundige invulling en de wens vanuit de dorpsraad en de scholen
om hier een sportveld aan te leggen naast de sporthal.

Het aspect tempo maken met de nieuwbouw is voor de gehele samenleving in Heteren van belang. Het is
volgens de Dorpsraad schrijnend dat er locaties beschikbaar zijn waar de gemeente of de woningstichting
gronden in eigendom heeft en locaties met een geschikt bestemmingsplan (centrum) en dat de
bouwproductie van de woningen stil ligt tijdens een ongekende krapte op de woningmarkt.

Makelaar Timmer

In Heteren zit de markt op slot. De doorstroming is gestokt. Er is weinig tot geen aanbod, met name in het
segment tot € 300.000. Heteren heeft nieuwbouw in het segment € 250.000 tot € 350.000 nodig om de
doorstroming weer op gang te helpen. Er is wel voldoende voorraad in het goedkope segment, maar dit
komt niet vrij omdat er geen aanbod voor de doorstromers is.

Er is in Heteren vooral vraag naar grondgebonden woningen. Vanuit de oudere doelgroep is er wel vraag
naar gestapelde bouw. Ook moeten er, net als overal in Nederland, sociale huurwoningen bijgebouwd
worden. Dit is overigens van alle tijden.

Locatie Gerritsen: Hier kan een mix van alles neergezet worden, starterswoningen, hoekwoningen, twee-
onder-een-kap woningen, huur of koop.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren 25
groep 18.213

Liefkenshoek: Deze locatie is minder goed. Dit is vooral geschikt voor goedkopere grondgebonden
woningen of specifiek voor huishoudens met een zorgvraag als er een combinatie met liefkenshoek
gemaakt kan worden.

Centrum plein: Er zijn veel personen die appartementen zoeken in de categorie € 200.000 — 300.000. Uit een
bijeenkomst van de Dorpsraad blijkt dat er onder de categorie 50-plus huishoudens veel belangstelling is
van huishoudens die nu in een koopwoningen zitten, maar die wel in een appartement in het centrum van
Heteren willen wonen. Zorg overall wel dat er niet teveel appartementen worden gerealiseerd, want het
blijft wel een dorp.

Makelaar Stevens

Heteren heeft een goede woningmarkt, dit is onder andere te merken aan de vele verhuisbewegingen. Na
de crisis was het aanbod ruimer dan nu, door de marktdruk is het aanbod ingekrompen en is er meer
schaarste ontstaan. Als voorbeeld: in de Melkweide hadden kopers drie jaar geleden nog keuze uit zo’n 10
vergelijkbare tussenwoningen (ook voor starters), daar is nu nog keuze uit twee of drie. Maar de vraag naar
deze woningen blijft wel groot. Klanten kunnen, zelfs met weinig eisen aan de woning, toch geen woning
kopen door het beperkte aanbod.

Schaarste is zichtbaar in alle prijssegmenten en voor alle doelgroepen. Voor starters is er weinig
betaalbaar aanbod, maar ook voor doorstromers zijn er bijvoorbeeld geen vrijstaande woningen.

Er is weinig aanbod van appartementen in Heteren, maar er is wel een vraag. Opgemerkt wordt dat
senioren wel behoefte hebben aan een gelijkvloerse woning, maar dat zij niet willen verhuizen naar een
klein twee- of driekamerappartement met een klein balkon. Deze doelgroep is ruimte gewend en zij hebben
ook het geld te besteden om een groter (100 m?) en beter afgewerkt appartement te kopen, met
bijvoorbeeld een ruim dakterras. Of een bungalow met een tuin erbij. Denk hierbij aan prijzen tussen

€ 200.000 en € 300.000

Doorstroming genereren is van belang, want uiteindelijk hangt de woningmarkt voor starters en senioren
samen. Door woningen te bouwen voor ouderen ontstaan er meer verhuisbewegingen, hierdoor komt er
meer aanbod en meer keuze, waardoor anderen ook sneller beslissen om te verhuizen.

Huurwoningen zijn schaars in Heteren en de huurwoningmarkt is moeilijk te betreden. Veel mensen komen
er niet tussen bij de woningstichting (wachttijden, of te hoog inkomen), hierdoor zijn zij aangewezen op de
particuliere verhuur, maar hier zijn de huren vaak hoog en het aanbod laag.

Wat betreft de drie locaties: in het centrumgebied passen eerder appartementen. Liefkenshoek ligt midden
in een woonwijk, dit is een logischere locatie voor rijwoningen of tweekappers. Of oudere huishoudens
zouden hier goed terecht kunnen, in bungalows of geschakelde woningen (gelijkvloers).

Gerritsen is een goede locatie om woningen te realiseren. De locatie ligt tegen de dorpskern en hoort
daarom nog echt bij Heteren. Daarnaast is het een locatie waar alles nog mogelijk is qua programma. Het
aantal woningen (70) is wel fors, zeker vergelen met de kern zetten. Daar zijn ze bezig met 77
nieuwbouwwoningen, maar hier is ook al lang niks gebouwd. Heteren heeft vorig jaar nog wat nieuwbouw
gehad, een aantal tweekappers. Toch is er wel markt voor nieuwbouw, onder andere omdat het
nabijgelegen industrieterrein is vergroot. Er komen meer mensen van buiten de regio, bijvoorbeeld omdat
ze bij Kruidvat werken.

Ongeveer de helft van de klanten komt van buiten de gemeente. Het gaat dan ook om mensen die eerst in
Arnhem naar een woning zoeken, maar er niet tussen komen. Daarna zoeken ze bijvoorbeeld in Driel, maar
ook daar ontstaat schaarste, en dan schuiven de woningzoekenden verder de Betuwe in.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren 26
groep 18.213

Er zijn weinig risico's voor nieuwbouw, dit trekt altijd mensen aan. Het is moeilijk inschatten hoe de markt
zich ontwikkelt (en hoe snel), maar de hypotheekrente blijft naar verwachting nog laag. Dus dat geeft een
positief beeld: mensen zullen wel verhuizen. Effect is dan wel dat er meer aanbod komt in de bestaande
bouw, woningen blijven dan naar verwachting langer te koop staan. Maar zodra de nieuwbouw verkocht is,
komt de bestaande bouw wel weer aan bod.

De voorzieningen in Hart van Heteren zijn wel een belangrijk punt. Met dergelijke voorzieningen trek je
mensen aan, maar als de voorzieningen uiteindelijk niet komen, dan wordt Heteren niet erg interessant
gevonden. Dit kan de afzet van nieuwbouw vertragen en onder druk zetten. Dit gebeurde in Arnhem bij de
Schuytgraaf: hier bleven de beloofde voorzieningen uit door de crisis, waardoor mensen weer verhuisden.

Makelaar Woonhart

Op de woningmarkt in Heteren staan weinig woningen te koop. Het aanbod (in de bestaande bouw) is
beperkt en qua nieuwbouw is er weinig gepland. Het segment van € 250.000 — 300.000 loopt goed. Voor het
segment boven de € 350.000 is de markt echter erg klein in Heteren, er is geen vraag naar. Dan zoekt men
wel in andere gebieden, onder andere Schuytgraaf. In het segment tot circa € 250.000 is het aanbod
beperkt.

De grootste vraag in Heteren is afkomstig van ouderen. Deze willen wel verhuizen, maar kunnen niet
vanwege het beperkte (geschikte) aanbod. Senioren willen graag wonen in woningen met een tuintje met
zon en met voldoende ruimte op de begane grond (woonkamer en slaapkamer, bijvoorbeeld de woningen
tegenover de Jumbo). Dit kan in het segment € 250.000 — 300.000.

Voor appartementen in Heteren staan huishoudens niet echt in de rij. Zo hebben de appartementen boven
de Jumbo een net te klein balkon (reden waarom deze nu al weer door sommigen worden verkocht). Als er
appartementen worden aangeboden, dan moet er gezorgd worden voor voldoende buitenruimte op het
balkon (zoals de appartementen tegenover het gemeentehuis in Elst).

De vraag naar vrijesectorhuur is beperkt: men wil wel huren, maar dan tot € 711. Op het aanbod daarboven
komen mensen ‘van buiten’. Een goed voorbeeld van gewenste toekomstbestendige huurwoningen zijn de
nieuwe woningen welke de woonstichting Valburg heeft gebouwd in Herveld ( Hofstaete / Clara
Fabriciusschool). Dit zijn grondgebonden, levensloopbestendige, energieneutrale woningen met een goede
achtertuin, woon- en slaapkamer en keuken op de begane grond en redelijke bergruimte. Hier zijn oudere
huishoudens die hun (vrije sector) woning hebben verkocht gaan huren.

Een goede aanvulling op het dorp is de (gaande) ontwikkeling in het centrum met een uitbreiding in
winkels, restaurant of andere horecagelegenheden. Als er appartementen worden gerealiseerd, dan wel
voldoende privacy met ruim balkon en/of tuin.

De vraag vanuit jongeren is beperkt. Jongeren die willen kopen, hebben in het algemeen een
financieringsplatfond tot € 200.000. Hiervoor is in Heteren ook maar een beperkt aanbod en door deze
schaarste stijgen de prijzen ook in dit segment sterk.

Vraag van buitenaf is beperkt. Zo zijn er recentelijk wel werknemers van de naar Wageningen verplaatste
researchafdeling van Unilever naar Heteren uitgeweken. Werknemers van andere grote werkgevers staan
niet met regelmaat op de stoep.

Woningstichting Valburg (Sietske Vrieling)

Woningstichting Valburg heeft 38 woningen in Heteren. De absolute omvang van het bezit in Heteren is
relatief gezien daarmee beperkt. Het bezit van Valburg in Heteren heeft een directe verbinding
(binnendoor) met Liefkenshoek. De sfeer in het gebouw is erg prettig (en de appartementen, ruimte,
indeling, zijn ook prettig). Heteren is wel een vrij gesloten gemeenschap, wat overigens ook geldt voor de
andere kernen in de gemeente.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren 27
groep 18.213

Vanuit Valburg is er de indruk dat het totale aanbod aan seniorenwoningen in Heteren vrij groot is. Zo zijn
er het afgelopen jaar 5 woningen gemuteerd, wat best veel voor dit complex van 38 woningen is. Op de
laatste woning die vrijgekomen is, zijn 8 reacties binnengekomen. Van de reagerende personen waren er 4
eigenlijk te jong (alleenstaanden van 25 tot 34 jaar). Deze appartementen zijn namelijk gelabeld voor
ouderen. De mensen met een zorgindicatie krijgen altijd voorrang. Van de 4 hebben er slechts 2 een
zorgindicatie. (Het aandeel personen met een zorgindicatie ligt daardoor relatief iets lager, omdat er veel
mutaties zijn geweest). Eenzelfde beeld was er ook voor de andere gemuteerde woningen in Heteren.
Valburg heeft deze appartementen tot nu toe nog wel altijd verhuurd gekregen.

Bij nieuwbouw naast de Liefkenshoek kan volgens Valburg het beste worden ingezet op multifunctionele
woningen met een klein tuintje, die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen: mobiliteitsbeperkten of
zorgvragers. Winkels en de zorgvoorzieningen liggen daar immers dicht bij. Multifunctionele woningen
met bijvoorbeeld 2 slaapkamers boven zijn ook geschikt voor (startende) gezinnen. Deze woningen kunnen
dan het beste worden aangeboden in de sociale huur. Ook vanwege het tekort aan sociale huurwoningen.

Woningstichting Heteren (de heer Maatman)

Inwoners willen graag in Heteren blijven wonen. Er is een ‘wij'-gevoel. De hoge score in de leefbaarometer
(of ander leefbaarheidsonderzoek) komt onder andere door de aanwezigheid van enkele winkels en
doordat het verzorgingshuis ook goede zorg kan leveren in de kern (ook voor het langer thuis wonen).

Beeld van de markt in Heteren is dat deze op slot zit. Dit blijkt onder andere uit het feit dat er gemiddeld 60
mutaties jaarlijks plaatsvinden in het totale bezit binnen het gehele werkgebied, terwijl dat er voor dit jaar
(tot oktober 2018) circa slechts 25 zijn. Het gehele bezit van WH beslaat circa 1.000 verhuureenheden.
Oorzaken hiervoor zijn onder andere gestegen koopprijzen en strengere regelgeving voor
woningcorporaties (passend toewijzen, inkomenseisen sociale huur, verhuurdersheffing et cetera).

Op de korte termijn voorziet WH behoefte aan woningen tot de kwaliteitskortingsgrens.

Vanuit de doelgroep ouderen is de vraag beperkt. Op kleinere appartementen (2-kamers) komen gemiddeld
9 reacties, terwijl op grotere appartementen (-kamers) of grondgebonden seniorenwoningen gemiddeld 20
reacties komen. WH verwacht op termijn wel een grotere vraag naar seniorenwoningen.

WH heeft in haar werkgebied nu circa 120 woningen aangewezen als ‘langerthuiswoningen’ (woningen die
aangepast kunnen worden). WH wil kan vanuit de regionale huisvestingsverordening niet meer specifiek
voor één doelgroep bouwen, tenzij hier met de gemeente een (prestatie)afspraak over gemaakt kan
worden.

Opvallend: in Randwijk (een andere kern) is een woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. Hier kwam uit dat de
ouderen graag binnen de eigen kern wilde blijven wonen: er was behoefte aan woningen voor senioren.
Maar toen de seniorenwoningen gerealiseerd werden, reageerden nauwelijks Randwijkse ouderen: zelfs
niet vanwege gezondheidsredenen. Deze woningen werden uiteindelijk toegewezen aan mensen van
buiten. Tussen wens en daadwerkelijk doen (gaan huren) kan een wereld van verschil zitten.

Locatie naast Liefkenshoek / oude bieb: WH verwacht dat op deze locatie geen behoefte is aan woningen
voor senioren. Op een nabije locatie (Akeleistraat) staat al een complex van WH met seniorenwoningen,
maar hier merkt WH geen grote vraag van senioren.

Locatie Gerritsen: WH is bezig met planontwikkeling voor deze locatie. Huidige plannen bevatten 65 tot 70
woningen, waarvan 35 koop of dure huur en 30 tot 35 sociale huurwoningen. Er zijn circa 20 kleine sociale
huurappartementen van ongeveer 50m? gbo gepland. De doelgroep hiervoor zijn starters, statushouders en
gebroken gezinnen.

Centrumlocatie: Geen uitspraak, niet bij betrokken.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>stec Woningbehoefte centrum Heteren 28
groep 18.213

Zorgcentrum Liefkenshoek (Jeanette Hagen)

De Liefkenshoek biedt verpleegzorg aan. De afgelopen jaren is de Liefkenshoek zelf vernieuwd/nieuw
gebouwd. Ook is er een uitbreiding van het appartementencomplex geweest van WS Valburg. Dit complex
ligt tegen Liefkenshoek aan. Op de andere locatie die naast Liefkenshoek ligt, wilde Liefkenshoek in eerste
instantie zelf ontwikkelen, maar Liefkenshoek heeft die locatie niet nodig gehad.

Liefkenshoek biedt naast de zorg in het verpleeghuis, ook zorg bij senioren thuis. De gordel woningen om
Liefkenshoek biedt zo voor ouderen een vangnet, waardoor zij langer zelfstandig thuis kunnen blijven
wonen. Dat is voor Heteren een belangrijke waarde. De gordel bestaat uit Rauwendael, de lage woningen
aan de Bremstraat en de appartementencomplex ‘de Iris’.

Voor Liefkenshoek is het belangrijk dat de naastgelegen locatie deze omliggende gordel niet ‘verstoord’.
Zowel in fysieke zin als het aansluiten op de huidige samenstelling van de gordel: ouderen en huishoudens
die een beroep doen op de zorg die Liefkenshoek kan bieden.

Liefkenshoek trekt met het verpleeghuis (en de omliggende woningen) niet alleen de huishoudens uit
Heteren, maar ook uit kernen waar geen zorgaanbod aanwezig is. Geclusterd wonen bij een
zorgvoorziening is een belangrijk gegeven.

Voor de appartementen In De Rauwendael is grote belangstelling, zo blijkt uit het aantal reacties van
belangstellenden op publicatie bij vrijkomen van de woningen. Dit wijst op een groot tekort aan woningen
voor ouderen (ook een landelijke trend).

De doelgroep voor Liefkenshoek kan het beste bediend worden met (kleinere) sociale huurwoningen die
geschikt zijn voor woningen met zorg. Dit kunnen ook jongeren met een beperking (met een
begeleidingsbehoefte) zijn, die ondersteuning nodig hebben.

De kleinere verhuisgeneigdheid van ouderen (met name die van de ouderen in afbetaalde koopwoningen),
‘valt wel mee’. Ervaring van Liefkenshoek is dat in de complexen met zorgfaciliteiten, veel ouderen de
voorkeur geven aan huren ten opzichte van kopen. Het proces met opnieuw kopen, hypotheek aangaan et
cetera is voor sommige ouderen dan te veel, dus gaat de voorkeur uit naar huren.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>