<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Memo                Grondexploitatie De Woongaard / Elst Centraal
Aan               :  Raadsleden gemeente Overbetuwe
Van               :  Het college van burgemeester en wethouders
Ons kenmerk :        21bij11743
Datum             :  28 juli 2021
Aanleiding
Naar aanleiding van uw besluit op 1 oktober 2019, verwoord in raadsvoorstel (19rv000075)
en raadsbesluit (19rb000086) ‘Speerpunt 31 Uitvoeringsagenda 2018-2022 betreffende de
nieuwbouw van een Multifunctioneel Sportcentrum’ (hierna MFSC) te Elst, is een volwaardig
locatiekeuzeonderzoek uitgevoerd. Uit de rapportage ‘Locatiekeuzeonderzoek
Multifunctioneel Sportcentrum van 26 juli 2021 (21bij11737), blijkt op basis van het
onderzoeksmodel dat locatie De Woongaard volgens de ruimtelijke aspecten in potentie het
beste haalbaarheidsprofiel heeft ten opzichte van locatie De Helster.
Tevens zijn in de afweging tussen locatie De Helster en locatie De Woongaard als definitieve
ontwikkellocatie voor de realisatie van de nieuwbouw van het MFSC te Elst, ook de
financiële aspecten van het totaal effect op beide locaties in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat
volgens de financiële aspecten van het totaal effect op beide locaties, variant ‘MFSC Elst
wordt gerealiseerd op locatie De Woongaard en locatie De Helster wordt gebruikt voor de
realisatie van woningbouw’ substantieel beter scoort. Zie hiervoor memo ‘Locatiekeuze
nieuwbouw MFSC te Elst’ (21bij11745).
Om u inzicht te geven in de financiële haalbaarheid van de realisatie van het MFSC te Elst
op locatie De Woongaard als definitieve ontwikkellocatie, geven wij u door middel van deze
memo inzicht in de grondexploitatie De Woongaard / Elst Centraal (21bij118730) die
tegelijkertijd ter vaststelling aan u wordt aangeboden op 5 oktober 2021.
Beschrijving grondexploitatie De Woongaard / Elst Centraal
Onderstaand figuur geeft het plangebied en het ruimtegebruik weer waar de grondexploitatie
betrekking op heeft. De grondexploitatie De Woongaard / Elst Centraal behelst alleen de
locatie De Woongaard.
Het MFSC te Elst heeft volgens de rapportage ‘Programma van Eisen Multifunctioneel
Sportcentrum Elst’ van 26 juli 2021 (21bij11732) een omvang van 6.657 m2 bruto
vloeroppervlak bestaande uit een 25 m wedstrijdbad, een doelgroepenbad, een whirlpool,
een glijbaan, een peuterbassin, een sporthal van 48 m x 30 m, een multifunctionele ruimte,
een vechtsportzaal, horeca en bijbehorende tribunes, personeels-, kleed- en bergruimten.
Tevens zijn 194 parkeerplaatsen opgenomen. Het totale oppervlakte van het perceel De
Woongaard betreft circa 20.300 m2 , waarvan in het ruimtegebruik circa 10.500 m2 is
toegerekend aan het sportcentrum en circa 5.150 m2 aan educatie.
Pagina 1                                                                   *CONCEPT*
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Figuur: plangebied en ruimtegebruik grondexploitatie
Eerdere besluiten
Op 6 oktober 2020 heeft u met raadsvoorstel en raadsbesluit (20rv00077 en 20rb000091)
ingestemd met de aankoop van de Nieuwe Aamsestraat 13b betreffende de aanleg van het
vrijliggende fietspad langs de Nieuwe Aamsestraat en de Regenboog ten behoeve van de
veilige afwikkeling van de verkeersstromen rond het station met name voor de fietsers. Op 6
oktober heeft u aangegeven in te stemmen met de aankoop vanwege verbeteringen in de
verkeersveiligheid in Elst Centraal. In het raadsbesluit van 6 oktober is ook weergegeven dat
op dit moment er een ondergrondse watergang van het Waterschap Rivierenland aanwezig
is tussen Nieuwe Aamsestraat 13b en de huidige ligging van de weg. Tussen de gemeente
en het Waterschap is afgesproken dat bij de ontwikkeling van Elst Centraal de ondergrondse
watergang bovengronds moet worden teruggebracht. Er is hier sprake van een watergang
van circa 10 meter breed. Bij de realisatie van het MFSC te Elst op locatie de Woongaard
wordt deze A-watergang mogelijk gemaakt.
De aankoop van de Nieuwe Aamsestraat 13b is verwerkt in deze grondexploitatie opzet.
Herinrichting openbare ruimte
De grondexploitatie De Woongaard omvat alle civieltechnische werkzaamheden ten behoeve
van de herinrichting van het openbaar gebied, bouwrijp maken van de sportlocatie, het
realiseren van een A-watergang en aansluiten van het watersysteem. Tijdens het woonrijp
maken van het gebied wordt het openbaar gebied aangeplant en ingericht.
Planologische procedure
In de grondexploitatie De Woongaard zijn de kosten opgenomen voor de benodigde
onderzoeken, civieltechnische begeleiding en de plankosten ten behoeve van het
planologisch procedure die gevoerd moet worden om de bestemming van locatie de
Woongaard geschikt te maken voor de bestemming Maatschappelijk / Sport en Onderwijs.
Verwerving
In de grondexploitatie zijn de kosten opgenomen ten behoeve van de verwerving van de
locatie, zijnde verwerving Nieuwe Aamsestraat 13b en VOF Westeraam II:
a) Verwerving Nieuwe Aamsestraat 13b
      Op 6 oktober 2020 heeft u met raadsvoorstel en raadsbesluit (20rv00077 en 20rb000091)
      een krediet van € 780.000 (excl. compensabele btw) ten behoeve van de aankoop van
      de Nieuwe Aamsestraat 13b ter beschikbaar gesteld. Aangegeven is dat te zijner tijd de
 Pagina 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>     boekwaarde van deze aankoop wordt ingebracht in een grondexploitatie. Tevens is op 6
     oktober 2020 aangegeven dat deze waarschijnlijk niet winstgevend zal zijn. De
     aankoopwaarde van genoemd perceel is zoals gezegd bepaald op basis van de
     bestemming wonen. In de grondexploitatie zal het uitgangspunt zijn dat de woning wordt
     gesloopt.
     Uit de huidige opstelling van de grondexploitatie De Woongaard / Elst Centraal
     (21bij11873) blijkt dat het verlies niet in de rest van de grondexploitatie kan worden
     opgevangen.
     Na inbreng van de boekwaarde van de aankoop van de Nieuwe Aamsestraat 13b van €
     780.000 in de grondexploitatie, vervallen de jaarlijkse rentelasten van het beschikbaar
     gestelde krediet.
b) Verwerving De Woongaard van VOF Westeraam II
     Om de ontwikkeling van het MFSC te Elst mogelijk te maken wordt de memo
     ‘uitgangspunten ruilovereenkomst VOF Westeraam II’ (21bij11744) betreffende de
     gronden van locatie De Woongaard, ter goedkeuring aan het college van burgemeester
     en wethouders aangeboden. De inbreng van de verwerving ten aanzien van de aankoop
     van locatie de Woongaard van VOF Westeraam II bedraagt € 917.000.
Opbrengsten
De uitgifte prijs wordt bepaald door het aantal m2 bruto vloeroppervlak (bvo). De uitgifte
prijzen zijn kengetallen vastgesteld door onze taxateur Gloudemans. De uitgifteprijs ten
behoeve van sport bedraagt € 130 m2 bvo en de uitgifteprijs van onderwijs bedraagt € 150
m2 bvo.
Volgend uit de rapportage ‘Programma van Eisen Multifunctioneel Sportcentrum Elst’ omvat
het MFSC te Elst 6.700 m2 bvo. Volgend uit gesprekken met Westeraam en het Lyceum is
voor het onderwijs 4.000 m2 bvo opgenomen, zoals ook in de ‘Actualisatie
ontwikkelingsstrategie Elst Centraal 2020’ (20int05169) is vastgesteld.
Dit resulteert in een opbrengst van € 871.000 voor het MFSC te Elst en € 600.000 voor het
onderwijs op locatie De Woongaard. De grondwaarde van € 871.000 wordt ingebracht bij de
exploitatiebegroting. Zie hiervoor de memo ‘Memo ‘Investeringskostenraming en
exploitatiebegroting MFSC te Elst (21bij11742).
Financiële implicaties grondexploitatie De Woongaard / Elst Centraal
De grondexploitatie eindigt met een negatief saldo van € 997.366.
Aan nog te verwachten kosten is in de grondexploitatie € 2.433.500,- opgenomen. Het betreft
hierbij naast de hiervoor genoemde werkzaamheden in het openbaar gebied ook de
verwerving van gronden van Auwens en VOF Westeraam, het bouw- en woonrijp maken van
de locatie en alle nog te maken plankosten en bijbehorende onderzoeken voor de
planologische procedure voor het wijzigen van de bestemming naar Maatschappelijk / Sport
en Onderwijs.
In de grondexploitatie worden verder nog grondopbrengsten verwacht van € 1.471.000,-.
Hierbij gaat het om de grondopbrengst van € 871.000 voor het MFSC te Elst (6.700 m2 bvo)
en € 600.000 (4.000 m2 bvo) voor het onderwijs op locatie De Woongaard.
 Pagina 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Grondexploitatie De Woongaard / Elst Centraal
Een en ander is verantwoord in de ‘Grondexploitatie De Woongaard / Elst Centraal’
(21bij11873). Indien op 5 oktober 2021 de grondexploitatie door u is vastgesteld, wordt deze
toegevoegd aan de lopende grondexploitaties in de P&C cyclus. Het resultaat van de
grondexploitatie bedraagt per 31-12-2024 € 997.366 negatief. Dit wordt verwerkt door de
voorziening verliesgevende complexen te verhogen met genoemd bedrag van € 997.366 en
dit resultaat te verwerken in de jaarstukken 2021.
 Pagina 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>