<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Memo             Locatiekeuze nieuwbouw Multifunctioneel Sportcentrum Elst
Aan              : Raadsleden gemeente Overbetuwe
Van              : Het college van burgemeester en wethouders
Ons kenmerk :      21bij11745
Datum            : 28 juli 2021
Aanleiding
Op 1 oktober 2019 heeft u een voorlopige voorkeur uitgesproken over de locaties Elst
Centraal als meest kansrijke ontwikkellocatie voor de nieuwbouw van het Multifunctionele
Sportcentrum (hierna MFSC) te Elst en de rapportage ‘Quick scan Locatieonderzoek’
19bij09669 vastgesteld. Een en ander zoals verwoord in raadsvoorstel ‘Speerpunt 31
Uitvoeringsagenda 2018-2022 betreffende de nieuwbouw van een Multifunctioneel
Sportcentrum’ (19rv000075). Hierin heeft u besloten locatie Het Klooster en locatie De
Woongaard uit te werken in een volwaardig locatiekeuzeonderzoek.
Op 10 maart 2020 is raadsvoorstel ‘Ontwikkeling Rijnstate in Elst Centraal' (20rv000017)
over de planuitwerking van initiatief Rijnstate, aan u voorgelegd en heeft u kennis kunnen
nemen van het Einddocument betreffende initiatief Rijnstate (20bij01094). Hierin is
beschreven dat locatie Het Klooster gebruikt gaat worden ten behoeve van parkeren voor
patiënten en bezoekers van ziekenhuisvoorziening Rijnstate. Hiermee vervalt locatie het
Klooster als voorkeurslocatie voor de nieuwbouw van het MFSC te Elst. Op 21 juli 2020 heeft
het college ingestemd met het Projectplan Nieuwbouw Multifunctioneel Sportcentrum te Elst
(20bw000317), waarin staat omschreven dat in de definitiefase de voorlopige voorkeur voor
de locatie Elst Centraal als meest kansrijke ontwikkellocatie wordt uitgewerkt in een
volwaardig locatieonderzoek voor locatie De Woongaard en locatie De Helster.
In het Locatiekeuzeonderzoek Multifunctioneel Sportcentrum van 28 juli 2021 (21bij11737) is
hier invulling aan gegeven. Deze memo geeft inzicht in de afweging tussen locatie De
Helster en locatie De Woongaard als definitieve ontwikkellocatie voor de realisatie van de
nieuwbouw van het MFSC te Elst.
De afweging tussen beide locaties wordt gebaseerd op een tweetal aspecten:
1) Ruimtelijke aspecten;
    De ruimtelijke aspecten zijn weergegeven in het Locatiekeuzeonderzoek Multifunctioneel
    Sportcentrum en deze worden toegelicht onder punt 1;
2) Financiële aspecten;
    De financiële aspecten zijn weergegeven in het totaal effect financiële haalbaarheid op
    beide locaties en deze worden toegelicht onder punt 2.
Pagina 1                                                                   *CONCEPT*
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>1) Locatiekeuzeonderzoek Multifunctioneel Sportcentrum, 27 juli 2021
Conclusie
Uit de rapportage ‘Locatiekeuzeonderzoek Multifunctioneel Sportcentrum, 28 juli 2021
(21bij11737) opgesteld door BRO, Mobycon en CaubergHuygen blijkt dat op basis van het
onderzoeksmodel locatie De Woongaard ten opzichte van locatie De Helster de hoogste
score heeft. In onderstaande tabel is te zien dat locatie De Woongaard een eindscore heeft
van 8,42 en locatie De Helster een eindscore van 4,20. Dit betekent dat locatie De
Woongaard volgens de kwantitatieve benadering in potentie het beste haalbaarheidsprofiel
oftewel het laagste risicoprofiel heeft.
Onderzoeksmodel
Het doel van het onderzoek was om gefundeerd een voorkeurslocatie te bepalen. Bij de
keuze tussen de twee locaties spelen erg veel locatiespecifieke en omgevingsgerelateerde
aspecten een rol waarbij de verschillende aspecten niet altijd goed kwantificeerbaar zijn. Het
was daarom noodzakelijk om tot een objectief, meetbaar en compleet afwegingskader te
komen, waarbij een kwantitatieve en kwalitatieve afweging hand in hand gaan. BRO heeft
voor dit doel een criteriamodel ontwikkeld met als uitkomst een duidelijk haalbaarheids- en
risicoprofiel per locatie, waarin de scores van de verschillende criteria gezamenlijk leiden
tot een eindscore per zoeklocatie. Tevens zijn kwalitatieve aspecten beschreven van de
belangrijkste (on)mogelijkheden en (on)wenselijkheden in een SWOT-analyse.
Uitvoering van het onderzoek
Aan de basis van het criteriamodel lagen de onderwerpen zoals deze zijn beschreven in het
Quick Scan Locatieonderzoek (19bij09669) van 2019. Vanuit deze onderwerpen is een
verdeling in 4 thema’s opgesteld:
 Milieu;
 Mobiliteit;
 Ruimtelijke en landschappelijke inpassing;
 Gebiedsontwikkeling.
Voordat een start is gemaakt met het criteriamodel heeft een analyse plaatsgevonden van de
locatiespecifieke en omgevingsgerelateerde criteria van de twee locaties. Dit heeft geleid tot
een totaal van 24 criteria die zijn meegenomen in het onderzoeksmodel. De beoordeling van
de criteria zijn per locatie beschreven (zie bijlage 2 van de rapportage). Vervolgens is,
afhankelijk van de invloed van het criterium op de haalbaarheid van de nieuwbouw, een
wegingsfactor per criterium toegepast. De criteria zijn gerangschikt naar thema. Per thema is
bepaald welk belang hieraan in het kader van de voorgenomen ontwikkeling wordt gehecht
in de vorm van wegingsfactor van 1 of 2.
 Pagina 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Door de hogere invloed op de haalbaarheid hebben de thema’s mobiliteit, ruimtelijke en
landschappelijke inpassing en gebiedsontwikkeling de weging 2 gekregen. Het thema
milieu heeft een lagere weging vanwege de beperkte tot zeer beperkte invloed op de
haalbaarheid van het project. Milieuaspecten zoals geluid zijn veelal oplosbaar.
Na het gereedkomen van het onderzoeksmodel, zijn de analyses uitgevoerd.
CaubergHuygen heeft de analyse binnen het thema ‘Milieu’ verzorgd. Mobycon heeft de
analyse binnen het thema ‘Mobiliteit’ verzorgd en BRO heeft, in samenwerking met
gemeentelijke adviseurs, de analyse binnen de thema’s ‘Ruimtelijke en landschappelijke
inpassing’ en ‘Gebiedsontwikkeling’ verzorgd. De analyses van CaubergHuygen en Mobycon
zijn als bijlage in de rapportage ‘Locatiekeuzeonderzoek Multifunctioneel Sportcentrum’ van
BRO gevoegd.
Op basis van de gewogen scores van de thema’s zijn de eindscores van de zoeklocaties
bepaald. Per zoeklocatie zijn de gewogen scores van de thema’s opgeteld, om zodoende tot
de eindscore te komen. Hoe hoger het getal, hoe beter de score.
2) Totaal effect financiële haalbaarheid op beide locaties
Conclusie
Uit het overzicht waarin het totaal effect van de financiële haalbaarheid van alle kosten en
opbrengsten wordt weergegeven, blijkt dat bij realisatie van de nieuwbouw van het MFSC op
locatie De Helster (De Woongaard blijft bij marktpartijen), het resultaat van deze variant €
1.810.500 negatief bedraagt. Uit het overzicht blijkt dat bij realisatie van de nieuwbouw van
het MFSC op locatie De Woongaard (De Helster wordt woningbouw ontwikkeling), dat het
resultaat van deze variant € 477.000 negatief bedraagt.
Dit betekent dat locatie De Woongaard volgens de financiële benadering het beste resultaat
geeft.
Overzicht totaal effect financiële haalbaarheid
Om een goede afweging te maken tussen locatie De Helster en locatie De Woongaard als
definitieve ontwikkellocatie voor de realisatie van de nieuwbouw van het MFSC te Elst, is
tevens inzicht nodig in het totaal effect van de financiële haalbaarheid op beide locaties.
In het totaal effect op de financiële haalbaarheid worden alle kosten en opbrengsten in beeld
gebracht van 2 varianten:
a) Het MFSC te Elst wordt gerealiseerd op locatie De Helster, daarbij gebruik makend van
    een tijdelijke sporthal en locatie De Woongaard blijft van de eigenaar VOF Westeraam II;
b) Het MFSC te Elst wordt gerealiseerd op locatie De Woongaard en locatie De Helster
    wordt gebruikt voor de realisatie van woningbouw.
 Pagina 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Sloopkosten
Om inzicht te krijgen in de totale kosten en opbrengsten, is inzicht nodig in de sloopkosten
van De Helster. Deze kosten zijn weergegeven in de ‘Notitie sloopkosten De Helster’ van 15
juni 2021 (21bij11739). Hierin is vastgesteld dat de kostenraming € 357.000 excl. btw
bedraagt, gebaseerd op vergelijkbare gebouwen.
Meerkosten bouwen op locatie De Helster
Om inzicht te krijgen in de totale kosten en opbrengsten, is inzicht nodig in de meerkosten
van de bouwopgave op locatie De Helster. In het onderzoek ‘Quick scan Locatieonderzoek’
(19bij09669) uit 2019 is onder het onderwerp ‘Bouwopgave’ beschreven dat de bouwopgave
op de bestaande locatie De Helster zeer complex is. Om dit inzichtelijk te maken is
Synarchis gevraagd om de locatie gebonden meerkosten voor bouwen op locatie De Helster
in beeld te brengen. Dit betreffen dus meerkosten ten opzichte van nieuwbouw op een ‘vrij’
perceel. Uit de notitie blijkt dat het realiseren van een sportcentrum ruimtelijk alleen mogelijk
is als de grond van de sporthal beschikbaar komt. De sporthal dient eerst gesloopt te
worden, voordat met de bouw van het sportcentrum kan worden begonnen. Een
randvoorwaarde van de gemeente is dat te allen tijde een sporthal en zwembad beschikbaar
is. Dit wordt ingevuld door tijdens de nieuwbouw van het sportcentrum een tijdelijke sporthal
beschikbaar te stellen. Na locatiebezoek en analyse is geraamd dat de locatie gebonden
meerkosten voor bouwen van het nieuwe sportcentrum op locatie De Helster € 1.925.000
excl. btw bedragen. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door de kosten van de tijdelijke
sporthal.
Beschrijving Variant 2a:
Dit betreft alle kosten en opbrengsten in geval het MFSC te Elst wordt gerealiseerd op
locatie De Helster, daarbij gebruik makend van een tijdelijke sporthal en locatie De
Woongaard van de eigenaar VOF Westeraam II blijft.
In deze situatie worden de volgende kosten in beeld gebracht:
 Boekwaarde locatie De Helster. Dit betreft € 92.000 aan grondwaarde en € 188.000 aan
    nog niet afgeschreven gebouw. In totaal € 280.000;
 Boekwaarde van de verwerving van Nieuwe Aamsestraat 13b. Zie memo ‘Grondexploitatie
    Woongaard / Elst Centraal’ (21bij11743);
 Sloopkosten. Zie ‘Notitie sloopkosten De Helster’ van 15 juni 2021 (21bij11739);
 Bodem en bouw- en woonrijp maken van locatie De Helster
 Plankosten ten behoeve van de onderzoeken en begeleiding van de planologische
    procedure van bestemmingswijziging van locatie De Helster;
 Kosten ten behoeve van de tijdelijke sporthal. Zie hiervoor ‘Notitie meerkosten bouwen
    op locatie De Helster’ (21bij11738).
In deze situatie worden de volgende opbrengsten in beeld gebracht:
 Het MFSC Elst bedraagt 6.700 m2 bvo tegen een uitgifteprijs van € 130 m2 bvo is €
    871.000;
 Het restant van de kavel van De Helster bedraagt 12.500 m2 en kan worden uitgegeven
    tegen € 49 per m2.
 In geval locatie De Woongaard van VOF Westeraam II blijft, kan locatie Nieuwe
    Aamsestraat 13b verkocht worden aan VOF Westeraam II tegen waarde van advies
    schadeloosstelling. Zie raadsvoorstel ‘Aankoop grond en opstallen Nieuwe Aamsestraat
    13B te Elst’ (20rv000077).
In geval het MFSC te Elst wordt gerealiseerd op locatie De Helster, daarbij gebruik makend
van een tijdelijke sporthal en locatie De Woongaard van de eigenaar VOF Westeraam II blijft,
bedraagt het totaal resultaat negatief € 1.810.500.
 Pagina 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Beschrijving Variant 2b
Dit betreft alle kosten en opbrengsten in geval het MFSC te Elst wordt gerealiseerd op
locatie De Woongaard en locatie De Helster wordt gebruikt voor de realisatie van
woningbouw.
In deze situatie worden de volgende kosten in beeld gebracht:
 Boekwaarde locatie De Helster. Dit betreft € 92.000 aan grondwaarde en € 188.000 aan
     nog niet afgeschreven gebouw. In totaal € 280.000;
 Boekwaarde van de verwerving van Nieuwe Aamsestraat 13b en VOF Westeraam II. Zie
     memo ‘Grondexploitatie Woongaard / Elst Centraal’ (21bij11743);
 Sloopkosten. Zie ‘Notitie sloopkosten De Helster’ van 15 juni 2021 (21bij11739);
 Bodem en bouw- en woonrijp maken van locatie De Helster;
 Aanleggen A-watergang op locatie De Woongaard is geraamd op € 150.000;
 Plankosten ten behoeve van de onderzoeken en begeleiding van de planologische
     procedure van bestemmingswijziging van locatie De Woongaard;
In deze situatie worden de volgende opbrengsten in beeld gebracht:
 Het MFSC Elst bedraagt 6.700 m2 bvo tegen een uitgifteprijs van € 130 m2 bvo is €
     871.000;
 Het onderwijs bedraagt 4.000 m2 bvo tegen een uitgifteprijs van € 150 m2 bvo is €
     600.000;
 In geval MFSC Elst gerealiseerd wordt op locatie De Woongaard, kan locatie De Helster
     volledig tot woningbouwontwikkeling worden gebracht.
In geval het MFSC te Elst wordt gerealiseerd op locatie De Woongaard en locatie De Helster
wordt gebruikt voor de realisatie van woningbouw, bedraagt het totaal resultaat negatief
€ 477.000.
Kolom Variant 2b omzetten naar Grondexploitatie De Woongaard
Kolom variant 2B (zie onderstaande tabel ‘Totaal effect financiële haalbaarheid’) dient
gesplitst te worden in 2 grondexploitaties betreffende locatie De Helster en locatie De
Woongaard. Om u inzicht te geven in de financiële haalbaarheid van de realisatie van het
MFSC te Elst op locatie De Woongaard als definitieve ontwikkellocatie, geven wij u door
middel van de memo ’Grondexploitatie De Woongaard / Elst Centraal’ (21bij11743) inzicht in
de grondexploitatie die tegelijkertijd ter vaststelling aan u wordt aangeboden op 5 oktober
2021.
De grondexploitatie van locatie De Helster kan momenteel nog niet vastgesteld worden,
omdat daarvoor eerst de planvorming concreet moet zijn. Dat betekent dat twee posten pas
bij de vaststelling van de grondexploitatie van De Helster geëffectueerd kunnen worden:
 Boekwaarde locatie De Helster. Dit betreft € 92.000 aan grondwaarde en € 188.000 aan
     nog niet afgeschreven gebouw. In totaal € 280.000;
 Sloopkosten van sportcentrum De Helster. Zie ‘Notitie sloopkosten De Helster’ van 15
     juni 2021 (21bij11739);
 Pagina 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Tabel: Overzicht van het totaal effect op de financiële haalbaarheid
                                                       Variant 2A                        Variant 2B
                                             Realisatie MFSC Elst op           Realisatie MFSC Elst op
Totaaleffect op beide locaties               locatie Helster (tijdelijke       locatie Woongaard en
samen                                        sporthal) en Woongaard blijft     realisatie woningbouw op
                                             van marktpartijen                 locatie Helster
KOSTEN
Grondkosten
Boekwaarde Helster                                                     280.000                       280.000
Verwerving                                                             780.000                    1.697.000
Sloopkosten                                                            357.000                       357.000
Bodem (sanering, arch.)                                                 22.000                        22.000
Bouw- en woonrijp maken sportlocatie                                   175.000                       175.000
A-watergang                                                                                          150.000
Plankosten                                                             394.000                       394.000
TOTAAL GRONDKOSTEN                                                   2.008.000                     3.075.000
Sportfaciliteiten
Tijdelijke sporthal                                                  1.925.000
TOTAAL SPORTFACILITEITEN                                             1.925.000                           -
TOTAAL KOSTEN                                                        3.933.000                     3.075.000
OPBRENGSTEN
Zwembad                                                                871.000                       871.000
School                                                                                               600.000
Woningbouw( restant Helster)                                           612.500
Woningbouw Helster totaal                                                                          1.127.000
verkoop nw Aamsestraat 13b (aan Woongaard)                             639.000
TOTAAL OPBRENGSTEN                                                   2.122.500                     2.598.000
RESULTAAT (startwaarde)                                            -1.810.500                       -477.000
 Pagina 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>