<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>NOTITIE
Aan:     Gemeente Overbetuwe – Sandra Geerts
Van:     Synarchis - Sander Fooij en Danny Floren – update Andreas de Heij
Betreft: Quick-scan – Verkenning tot behoud zwemfaciliteit in Zetten
Datum:   23 juli 2019 – update 14 juli 2021
Inleiding
De gemeente Overbetuwe is voornemens om in Elst een nieuw zwembad te realiseren als onderdeel van een
nieuw sportcentrum ter vervanging van het bestaande zwembad De Helster. Daarnaast wordt per 1 januari
2023 het eigendom van zwembad De Leygraaf in Zetten voor een symbolisch bedrag overgedragen aan de
huidige exploitant De Drie Essen en wordt de subsidierelatie met deze exploitant beëindigd. De Drie Essen
heeft aangegeven dat zwembad De Leygraaf bij het beëindigen van de subsidierelatie zal worden gesloten.
Sluiting van De Leygraaf is dan ook uitgangspunt in deze notitie.
De gemeente wenste in 2019 door middel van een quick-scan te verkennen wat de mogelijkheden en
(financiële) consequenties zijn om in de toekomst een zwemfaciliteit te behouden in Zetten. Hiertoe werden
de volgende scenario’s globaal verkend:
•    Realisatie van een nieuw in omvang beperkt instructiebad (scenario 1).
•    Realisatie van een nieuw 25 meter wedstrijdbad (scenario 2).
•    Instandhouding van het bestaande zwembad De Leygraaf (scenario 3).
Deze quick-scan bood een eerste indicatief inzicht in deze scenario’s. Op verzoek van de gemeente
Overbetuwe is de quick-scan uit 2019 geactualiseerd hetgeen geresulteerd heeft in deze notitie. De
oorspronkelijk bedragen uit 2019 zijn in deze notitie geactualiseerd naar prijsniveau 2021 en er is een vierde
scenario aan de oorspronkelijke notitie toegevoegd.
•    Realisatie van een nieuw 25 meter trainingsbad (scenario 4).
Indien deze geactualiseerde quick-scan leidt tot verdere ontwikkeling van een bepaald scenario dan dient
uiteraard op alle onderdelen verdere uitwerking plaats te vinden. Deze notitie wordt afgesloten met een
vergelijkend overzicht van de financiële consequenties van de vier scenario’s.
Scenario 1: Realisatie van een nieuw in omvang beperkt instructiebad
Een instructiebad betreft geen volwaardige vervanging van het bestaande zwembad in Zetten. Voor de
verenigingen die momenteel gebruik maken van De Leygraaf heeft een instructiebad geen waarde en zij zullen
er dan ook geen gebruik van gaan maken. Ook is een instructiebad niet of slechts in zeer beperkte mate
geschikt voor recreatief zwemmen of banenzwemmen. Een instructiebad is met name geschikt als
zwemfaciliteit voor zwemlessen. Daarnaast kunnen activiteiten voor doelgroepen plaats vinden, met name
voor ouderen en baby’s/peuters.
Voor instructiebaden zijn verschillende afmetingen mogelijk. Indien wij als uitgangspunt nemen dat het
mogelijk dient te zijn de huidige bezoekers aan zwemlessen in De Leygraaf ook in de nieuwe situatie een plek
te bieden is een afmeting van het bassin van 16 x 10 meter met een volledig beweegbare bodem en een
gemiddelde zwemwatertemperatuur van 30 graden passend1. Er kunnen dan 2 groepen van 12 kinderen op
een goede wijze gelijktijdig zwemles hebben. Bij de huidige programmering in De Leygraaf van 20,5 uur
leszwemmen per week (gedurende 46 weken), zwemlessen van 1 uur en gelijktijdig gebruik door 24 kinderen
(2 groepen) bedraagt de capaciteit ruim 22.000 bezoekers. Dit is het huidige aantal leskinderen in De Leygraaf.
1  Een afwijkende afmeting is mogelijk (bijvoorbeeld 15 x 10 meter). Dit zal een beperkt effect hebben op de
investeringskosten, kapitaallasten en exploitatiekosten.
                                                                                                             1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 13 juli 2021
Verder resteert op andere tijdstippen voldoende ruimte voor activiteiten voor doelgroepen (met name senioren,
mensen met een beperking, ouder-kind en sportief/ontspannend) en eventueel overig aanbod. Er is niet
voorzien in een horecavoorziening in het zwembad. Ouders van kinderen kunnen eventueel wel wachten in
de centrale hal waar wat meubilair geplaatst kan worden en bijvoorbeeld een koffie- en snoepautomaat. Wij
verwachten, vanwege de aard en omvang van het gebruik van het instructiebad, dat dit geen substantieel
positief effect zal hebben op de exploitatie van het zwembad.
In de volgende tabel is de gecomprimeerde ruimtestaat voor een instructiebad weergegeven.
 Ruimtestaat instructiebad Zetten
                                                  Totaal m2 NVO
 Entree/centrale hal                                      32
 Binnenbad                                                352
 Bergingen                                                20
 Kleed- en doucheruimten                                  78
 Overige ruimten                                          100
 Totaal Netto Vloer Oppervlak                             582
 Verkeersruimten                                          58
 Ontwerpverlies                                           17
 Oppervlak constructies                                   41
 Totaal Bruto Vloer Oppervlak (BVO)                       698
Investering
Op basis van de zwembadconfiguratie zoals hiervoor beschreven worden de investeringskosten voor realisatie
van een instructiebad geraamd op € 4.573.000,- inclusief Btw. De investeringskostenraming wordt als volgt
onderbouwd:
 Investeringskostenraming instructiebad Zetten
 Kosten opdrachtgever
 Grondkosten                                      €                   -
 Honoraria gemeente                               €             102.000
 Bijkomende kosten                                €              78.000
 Prijsstijgingen                                  €              25.000
 Totaal opdrachtgever:                            €             205.000
 Kosten marktpartij
 Bouwkosten                                       €           2.856.000
 Honoraria marktpartij                            €             146.000
 Prijsstijgingen                                  €             402.000
 Totaal marktpartij:                              €           3.404.000
 Onvoorzien                                       €             170.000
 Stichtingskosten exclusief Btw                   €           3.779.000
 Btw                                              €             794.000
 Stichtingskosten inclusief Btw                   €           4.573.000
Indien de exploitatie van het zwembad als winst-beogend wordt aangemerkt kunnen (bij gemeentelijk
eigendom) gemeente en exploitant opteren voor Btw-belaste verhuur waarmee voor de gemeente recht op
aftrek van de Btw op de investeringskosten en kosten voor het eigenaarsonderhoud ontstaat. Indien dit niet
het geval is kan de gemeente in ieder geval tot en met 2023 gebruik maken van de SPUK Sport waarmee een
uitkering kan worden verkregen die het kostenverhogende effect van de Btw geheel of gedeeltelijk
compenseert. Op basis van een telefonisch contact met de 3 Essen (7 juli 2021) dient te worden geconcludeerd
dat op dit moment nog niet met zekerheid kan worden vastgesteld onder welk fiscaal regime een nieuw
zwembad in Zetten dat wordt geëxploiteerd door de 3 Essen valt. Dit is onder meer afhankelijk van het
toekomstige eigendom. Voor dit moment gaan wij in deze quick-scan zekerheidshalve uit van alle bedragen
inclusief Btw. Indien nader fiscaal advies leidt tot de conclusie dat onder voorwaarden een Btw-belaste
exploitatie mogelijk is (én deze voorwaarden kunnen worden gecreëerd) of gebruik wordt gemaakt van
                                                                                                            2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 13 juli 2021
subsidieregelingen kan dit derhalve een positief effect hebben op het investeringsbedrag en het
exploitatieresultaat/de jaarlast.
Bezoek en exploitatie
De exploitatiebegroting is zeer afhankelijk van de wijze waarop de exploitatie wordt ingericht (business model).
Zoals eerder aangegeven wordt er in ieder geval vanuit gegaan dat de exploitatie plaats vindt door een
marktpartij (al dan niet de huidige exploitant van De Leygraaf). Gezien het karakter van de zwemfaciliteit en
het verwachte gefragmenteerde openstellingsrooster (het zwembad is uitsluitend open op momenten dat
activiteiten plaats vinden) wordt uitgegaan van een zogenaamd deeltijdmodel. Dit betekent dat de exploitant
zoveel als mogelijk personeel per uur in zal huren en direct inzet op een zwemles- of doelgroep-activiteit. Ook
is sprake van uitbesteding van bijvoorbeeld schoonmaak en onderhoud. Het zwembad beschikt over een
beperkte centrale organisatie voor management en beheer. Verder is uitgangspunt dat sprake is van een
hoogwaardige zwemlesformule, kwalitatief goed personeel en een effectieve marketing om ook bezoek van
buiten de dorpsgrenzen te bewerkstelligen. Indien dit in onvoldoende mate wordt gerealiseerd zal het bezoek
aan het zwembad lager zijn dan begroot en zal dit tevens een negatief effect hebben op het exploitatieresultaat.
Bij deze uitgangspunten wordt het bezoek aan het zwembad als volgt begroot:
 Bezoekersraming instructiebad Zetten
 Recreatief zwemmen                                                  0
 Banenzwemmen/sportief                                             2.500
 Doelgroepen                                                      10.000
 Instructiezwemmen                                                22.000
 Verenigingen                                                        0
 Overig                                                            2.500
 Totaal:                                                          37.000
Zoals eerder aangegeven is sprake van een gelijk aantal leszwemkinderen als in de huidige situatie in De
Leygraaf het geval is. De capaciteit is hiervoor voldoende. De verwachte demografische ontwikkelingen geven
aanleiding om een lichte daling te verwachten die ons inzien gecompenseerd kan worden door de
aantrekkelijkheid van de nieuwe zwemfaciliteit, juist voor leszwemmen. Het aantal bezoekers aan de
verschillende doelgroepen (baby’s, peuters, senioren, mensen met een beperking, sportieve activiteiten)
ramen wij gelijk aan de huidige aantallen, een nieuw instructiebad met beweegbare bodem leent zich goed
voor dergelijke activiteiten. Ondanks het feit dat het zwembad hier slechts in beperkte mate geschikt voor is
achten wij het realistisch om zowel voor banenzwemmen (lees: sportief zwemmen voor senioren) als voor
overige activiteiten (bijvoorbeeld feestjes) een bescheiden aantal bezoekers te ramen. Wij verwachten verder
geen aanbod voor en gebruik door recreatieve bezoekers en ook verenigingen zullen naar verwachting geen
gebruik maken van het nieuwe instructiebad.
Bij de hiervoor genoemde uitgangspunten, de hiervoor beschreven configuratie en het geraamde gebruik is
de volgende exploitatiebegroting opgesteld:
 Exploitatiebegroting instructiebad Zetten
 Baten
 Banenzwemmen en overig                                     € 23.000
 Doelgroepen                                                € 64.000
 Instructiezwemmen                                         € 275.000
 Overige baten                                               € 5.000
 Totaal baten:                                             € 367.000
 Lasten
 Personeel/management                                      € 207.000
 Verbruikskosten                                            € 48.000
 Onderhoud                                                  € 86.000
 Diverse kosten                                             € 85.000
 Totaal lasten:                                            € 426.000
 Exploitatieresultaat excl. Kapitaallasten                  € -59.000
 Kapitaallasten                                            € 213.000
 Exploitatieresultaat incl. Kapitaallasten                 € -272.000
                                                                                                              3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 13 juli 2021
Wij gaan er zoals hiervoor al is aangegeven in eerste instantie vanuit dat de exploitatie als niet-winstbeogend
wordt aangemerkt en hiermee vrijgesteld is van Btw (alle bedragen in de begroting zijn waar van toepassing
inclusief Btw). In dit geval kan de exploitant uitsluitend voor de investeringskosten en onderhoudskosten 2
gebruik maken van de subsidieregeling Beheer en Onderhoud Sportaccommodaties (BOSA). Indien de
gemeente eigenaar wordt van de accommodatie dan is de verantwoordelijkheid van de exploitant op dit
gebied, en hiermee de mogelijkheid om voor een subsidie in aanmerking te komen, echter beperkt. Indien de
exploitatie wel als winst-beogend zou worden aangemerkt voert de exploitant een met Btw belaste exploitatie
waarmee alle bedragen in bovenstaande begroting exclusief Btw kunnen worden opgevoerd. Dit heeft een
nadelig effect op de baten maar een voordelig effect op de lasten (het effect is per saldo positief).
Toelichting op de exploitatiebegroting:
• Het prijsniveau is 2021, alle bedragen zijn waar van toepassing inclusief Btw en afgerond op 1000-tallen.
• Er is sprake van exploitatie door een marktpartij.
• De verwachte demografische ontwikkelingen en landelijke trends en ontwikkelingen in de
      zwembadbranche rechtvaardigen het uitgangspunt dat deze begroting voor een langere periode
      realiteitswaarde zal hebben.
• Wij zijn voor instructiezwemmen en doelgroep-activiteiten uitgegaan van de bestaande gemiddelde
      tarieven (lees: gemiddelde inkomsten per bezoeker) bij zwembad De Leygraaf die wij als marktconform
      beoordelen (€ 12,50 voor instructiezwemmen en € 6,40 voor doelgroep-activiteiten). Voor banenzwemmen
      en overig bezoek hanteren wij als gemiddelde inkomsten per bezoeker respectievelijk € 3,75 en € 5,25.
• De overige inkomsten bestaan uit een vergoeding voor het afzwemmen en de verkoop van materialen.
• De personeelslasten zijn berekend op basis van:
           o Gemiddelde personeelskosten van € 27,50,- per uur voor instructeur zwemles of doelgroep-
                activiteit.
           o Personeelskosten overig aanbod in zwemzaal: € 16.000,-.
           o Schoonmaak: € 27.000,-.
           o Receptie/planning: € 27.000,-..
           o Management € 53.000,- (winstmarge/fee).
• Uitgangspunt is dat het rendement (winst) of de fee voor de exploitant onderdeel uitmaakt van de hiervoor
      genoemde managementvergoeding,
• De verbruikskosten zijn gebaseerd op referentieprojecten met een relatief hoge gemiddelde
      watertemperatuur en een accommodatie met een gemiddeld duurzaamheidsniveau (bouwbesluit).
• De onderhoudskosten zijn geraamd op 2,5% van de bouwkosten waarbij wordt uitgegaan van dekking van
      vervangingsinvestering uit de kapitaallasten. Het betreft de gemiddelde jaarlijkse dotatie om de
      accommodatie 40 jaar in stand te houden.
• Onder de diverse kosten vallen onder meer inkoop/afschrijving materialen/inventaris, belastingen en
      verzekeringen, marketing en promotie, kantoorkosten, chemicaliën, administratie en overige kosten.
• Voor de berekening van de kapitaallasten wordt op aanwijzing van de gemeente uitgegaan van:
           o Calculatie op basis van annuïteiten.
           o Afschrijvingstermijnen bouw- infrastructuur- en overige kosten: 40 jaar; installaties en vaste
                inrichting: 15 jaar; (losse inventaris opgenomen in exploitatie).
           o Rentepercentage: 1,5%.
Op basis van de hiervoor gepresenteerde begroting kunnen de jaarlijkse kosten die verbonden zijn aan de
realisatie en exploitatie van een instructiebad in Zetten worden vastgesteld. Geconcludeerd kan worden dat
het ook exclusief kapitaallasten/huur niet mogelijk blijkt om een winstgevende exploitatie te realiseren indien
sprake is van een vaste jaarlijkse dotatie in een onderhoudsvoorziening.
Niet uit te sluiten is overigens dat een ondernemer toch kansen ziet om een beter exploitatieresultaat te
bewerkstelligen. Juist bij instructiebaden is de invloed van de ondernemer op de exploitatie groot. Deze invloed
kan zich met name vertalen in lagere personeelskosten (zelfwerkzaamheid door de ondernemer) of hogere
inkomsten door het verkrijgen van een bovengemiddelde marktpositie. Ook kunnen de jaarlasten nog worden
2 Exploitatiekosten zoals verbruikskosten, schoonmaak en inhuur personeel komen niet voor subsidie vanuit de BOSA in
aanmerking.
                                                                                                                   4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 13 juli 2021
gereduceerd indien het mogelijk is gebruik te maken van de mogelijkheid tot een Btw-belaste huur of van één
van de subsidieregelingen die in het leven zijn geroepen om het nadelige effect van de verruiming van de Btw-
vrijstelling te compenseren (SPUK of BOSA). Een en ander laat onverlet dat een gemeentelijke financiële
bemoeienis bij de realisatie van een instructiebad in Zetten een absolute voorwaarde is.
Scenario 2: Realisatie van een nieuw 25-meter wedstrijdbad
In voorgaand scenario 1 is globaal inzichtelijk gemaakt wat het verwachte gebruik en de financiële
consequenties zijn van realisatie en exploitatie van een nieuw zwembad van beperkte omvang (een
zogenaamd instructiebad van 16x10 meter) in Zetten. In dit scenario 2 wordt een indicatieve inschatting
gemaakt van de financiële consequenties van realisatie van een groter zwembad in Zetten. Dit betreft een
zwembad zijn waar ook verenigingen gebruik van kunnen maken en dat meer mogelijkheden biedt voor
banenzwemmen en recreatief zwemmen. We beperken ons tot een globale financiële inschatting, indien dit
plan realiteitswaarde krijgt zal een verdere analyse naar het verwachte gebruik en andere inhoudelijke
aspecten plaats dienen te vinden. Uitgangspunt is ook bij scenario 2 dat het huidige zwembad De Leygraaf
haar deuren sluit.
Uitgangspunt is een zwembad met de volgende karakteristieken:
• Een 6-baans wedstrijdbassin met een afmeting van 25x15,4 meter.
• Totale BVO bedraagt 1095 m².
• Een diepte over het gehele bassin van 2 meter.
• Een beweegbare bodem over de helft van het bassinoppervlak waarmee een diepte van 0 tot 2 meter
      kan worden gerealiseerd.
• Alle bijbehorende nevenruimten (summiere horecavoorziening).
In de volgende tabel is de gecomprimeerde ruimtestaat voor een wedstrijdbad weergegeven.
 Ruimtestaat wedstrijdbad Zetten
                                              Totaal m2 NVO
 Entree/centrale hal                                 42
 Binnenbad                                           663
 Bergingen                                           30
 Kleed- en doucheruimten                             78
 Overige ruimten                                     100
 Totaal Netto Vloer Oppervlak                        913
 Verkeersruimten                                     91
 Ontwerpverlies                                      27
 Oppervlak constructies                              64
 Totaal Bruto Vloer Oppervlak (BVO)                 1095
Investering
Op basis van de zwembadconfiguratie zoals hiervoor beschreven worden de investeringskosten voor realisatie
van een wedstrijdbad geraamd op € 6.019.000,- inclusief Btw. De investeringskostenraming wordt als volgt
onderbouwd:
                                                                                                            5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 13 juli 2021
 Investeringskostenraming wedstrijdbad Zetten
 Kosten opdrachtgever
 Grondkosten                                   €                    -
 Honoraria gemeente                            €            134.000
 Bijkomende kosten                             €            108.000
 Prijsstijgingen                               €             34.000
 Totaal opdrachtgever:                         €            276.000
 Kosten marktpartij
 Bouwkosten                                    €          3.764.000
 Honoraria marktpartij                         €            186.000
 Prijsstijgingen                               €            525.000
 Totaal marktpartij:                           €          4.475.000
 Onvoorzien                                    €            223.000
 Stichtingskosten exclusief Btw                €          4.974.000
 Btw                                           €          1.045.000
 Stichtingskosten inclusief Btw                €          6.019.000
Bij deze uitgangspunten wordt het bezoek aan het wedstrijdbad, in lijn met de huidige bezoekersaantallen van
de Leygraaf als volgt begroot:
 Bezoekersraming wedstrijdbad Zetten
 Recreatief zwemmen                                             17.000
 Doelgroepen                                                    10.000
 Instructiezwemmen                                              22.000
 Verenigingen/scholen                                           19.000
 Totaal:                                                        68.000
In onderstaande tabel is een indicatieve raming van de jaarlast voor een wedstrijdbad weergegeven. Alle
aannames, uitgangspunten en overwegingen zijn gelijk aan hetgeen is weergegeven bij scenario 1. De omzet
vanuit gebruik door verenigingen en scholen sluit aan op de huidige, door de 3 Essen aangeleverde, omzet.
 Exploitatiebegroting wedstrijdbad Zetten
 Baten
 Recreatief zwemmen                                           € 64.000
 Doelgroepen                                                  € 64.000
 Instructiezwemmen                                           € 275.000
 Verenigingen/scholen                                         € 32.000
 Overige baten                                                 € 5.000
 Totaal baten:                                               € 440.000
 Lasten
 Personeel/management                                        € 425.000
 Verbruikskosten                                              € 80.000
 Onderhoud                                                   € 114.000
 Diverse kosten                                               € 95.000
 Totaal lasten:                                              € 714.000
 Exploitatieresultaat excl. Kapitaallasten                   € -274.000
 Kapitaallasten                                              € 280.000
 Exploitatieresultaat incl. Kapitaallasten                   € -554.000
                                                                                                           6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 13 juli 2021
Scenario 3: Instandhouding huidige zwembad De Leygraaf
De gemeente Overbetuwe heeft Synarchis gevraagd inzicht te verschaffen in de staat van onderhoud van
Zwembad de Drie Essen te Zetten en de met de instandhouding samenhangende kosten. Hierbij is gekeken
naar de instandhouding op korte termijn en lange termijn. Het zwembad bestaat uit een wedstrijdbad,
instructiebad met bijbehorende nevenruimten zoals horeca en entree, kleedwasruimten, personeelsruimte en
installatieruimten.
De schouw van het zwembad is uitgevoerd door middel van een visuele inspectie. Er heeft geen destructief
onderzoek plaatsgevonden. Tijdens de inspectie is de bouwkundige en installatietechnische staat van
onderhoud van het gebouw globaal beoordeeld. Onderdelen zoals brandveiligheid en de aanwezigheid van
eventueel asbest zijn in dit onderzoek niet beoordeeld.
Tijdens de rondgang is geconstateerd dat het gebouw, ondanks de leeftijd, in een bouwkundig in redelijk tot
goede staat van onderhoud verkeerd. Enkele in het oog springende bouwkundige gebreken zijn:
•     Beperkte scheuren in het tegelwerk in de gevel. Deze scheuren duiden op een kleine verzakking. Naar
      verwachting betreft het hier beperkte schade aan de fundering door verzakking. Nader constructief
      onderzoek is nodig om de exacte oorzaak van de schade vast te stellen;
•     Vloer-, wand- en plafondafwerkingen zijn sterk verouderd. Met name bij het tegelwerk van de bassins is
      dit goed zichtbaar;
•     Kozijnen, ramen en deuren zijn sterk verouderd en vertonen slijtage en schade;
                                                                                                           7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 13 juli 2021
•     De dakbedekking heeft het einde van de technische levensduur bereikt. Deze vertoond veel craquelé en
      blaasvorming.
•     Het gebouw is slecht geïsoleerd. Zowel bij de gevels, vloeren en daken er zijn nauwelijks isolatie toegepast
      om warmteverlies tegen te gaan.
De gebouwinstallatie is zowel elektrotechnisch als werktuigbouwkundig sterk verouderd. De voorbije jaren is
enkel het noodzakelijke onderhoud gepleegd. Preventief en vervangingsonderhoud is uitgesteld in afwachting
van de toekomstplannen voor het zwembad.
De werking van de verschillende installatieonderdelen is bij de inspectie niet gecontroleerd, het is echter
gezien de leeftijd van de installatie onvermijdelijk dat op termijn belangrijke installatieonderdelen zoals
verwarmingsketels, luchtbehandelingskasten enz. moeten worden vervangen. Daarbij spreekt het voor zich
dat de verouderde installaties niet meer voldoen aan de huidige eisen ten aanzien van duurzaamheid en
energieverbruik.
Hieronder is kort weergeven wat er nodig is om het zwembad voor de korte-, midden- en lange termijn in
stand te houden.
Korte termijn (1 tot 3 jaar)
Voor een termijn van 1 tot maximaal 3 jaar is het naar verwachting mogelijk het gebouw zonder grote
investeringen (continueren huidige onderhoud) in stand te houden. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de
kans op storingen en calamiteiten steeds groter wordt. Denk hierbij aan het uitvallen van de
verwarmingsketels, pompen, elektra-installaties, etc.. Bij ernstige storingen kan dit tot gevolg hebben dat het
zwembad tijdelijk gesloten moet worden om reparaties te kunnen uitvoeren. Omdat het hier correctieve
onderhoudswerkzaamheden betreft is het niet mogelijk de kosten hiervoor in te schatten.
Middenlange termijn (3 tot 15 Jaar)
Bij een verlenging van de levensduur met 3 tot 15 jaar is een uitgebreide renovatie noodzakelijk. Deze
renovatie is vergelijkbaar met de renovatie zoals hieronder beschreven onder lange termijn. Omdat deze
renovatie een aanzienlijke investering vergt is dit voor deze middellange termijn niet rendabel.
                                                                                                                 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 13 juli 2021
Lange termijn (15 tot 20 Jaar)
Indien de levensduur van het gebouw voor een langere termijn wordt verlengd is een uitgebreide renovatie
noodzakelijk. Hierbij dienen de gevels en daken worden geïsoleerd, kozijnen, vloer-, wand en
plafondafwerkingen en de vaste inrichting worden vervangen. Tevens dient de complete gebouwinstallatie en
zwemwaterbehandeling te worden vernieuwd. Deze renovatie zal een aanzienlijke investering vergen van
circa € 2.250.000,- euro (exclusief Btw). In onderstaande tabel zijn de kosten weergeven voor een renovatie
voor het zwembad. De raming geeft een indicatief beeld van de te verwachten investeringskosten en is
gebaseerd op kostenkengetallen.
 Kosten renovatie
 Onderdeel                                           Kosten
 Bouwkundig                              €           591.500
 W-installatie                           €           247.000
 Waterbehandeling                        €           300.000
 E-installatie                           €           195.000
 Inrichting vast                         €           143.000
 Subtotaal                               €        1.476.500
 Asbest sanering/ sloopkosten                            excl.
 Werkzaamheden terrein                                   excl.
 Losse inrichting                                        excl.
 Subtotaal                               €        1.476.500
 Voorbereidingskosten                     €           14.765
 Bijkomende kosten en staartkosten       €           369.125
 Rentkosten                                              excl.
 Prijsstijgingen                         €           181.388
 Onvoorzien                              €           204.178
 TOTAAL (exclusief Btw)                  €        2.246.000
 Btw                                     €           471.660
 TOTAAL (inclusief Btw)                  €        2.717.660
Verder gelden de volgende uitgangspunten bij het bepalen van de jaarlast:
• De kapitaallasten bedragen op basis van annuïteiten, een rentepercentage van 1,5% en volledige
      afschrijving in 20 jaar ongeveer € 158.000,-.
• Om de accommodatie in stand te houden gedurende een periode van 20 jaar is na renovatie een jaarlijkse
      dotatie in het onderhoudsfonds van globaal geraamd ongeveer € 125.000,- noodzakelijk.
• De huidige exploitant geeft aan dat zij ongeveer dezelfde subsidie nodig zal hebben als in de huidige
      situatie zijnde € 240.000,-. Het feit dat een aparte onderhoudsvoorziening wordt getroffen kan een licht
      positief effect hebben op de exploitatie, de Btw wijziging en indexeringen een negatief effect. Per saldo
      wordt uitgegaan van continuering van het exploitatietekort van € 240.000,-.
In totaal bedraagt de jaarlast voor het renovatiescenario derhalve ongeveer € 523.000,-.
                                                                                                              9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 13 juli 2021
Scenario 4: Realisatie van een nieuw 25-meter trainingsbad
In dit scenario 4 wordt een indicatieve inschatting gemaakt van de financiële consequenties van realisatie van
een trainingsbad in Zetten. Dit betreft soberdere variant van scenario 2. Een zwembad waar ook verenigingen
gebruik van kunnen maken en mogelijkheden biedt voor banenzwemmen en recreatief zwemmen. Het
zwembad is minder geschikt voor wedstrijden. We beperken ons tot een globale financiële inschatting, indien
dit plan realiteitswaarde krijgt zal een verdere analyse naar het verwachte gebruik en andere inhoudelijke
aspecten plaats dienen te vinden. Uitgangspunt is ook bij scenario 2 dat het huidige zwembad De Leygraaf
haar deuren sluit.
Uitgangspunt is een zwembad met de volgende karakteristieken:
• Een 5-baans bassin met een afmeting van 25x12,5 meter.
• Totale BVO bedraagt 894 m².
• Een diepte over het gehele bassin van 2 meter.
• Een beweegbare bodem over de helft van het bassinoppervlak waarmee een diepte van 0 tot 2 meter
       kan worden gerealiseerd.
• Alle bijbehorende nevenruimten (summiere horecavoorziening).
In de volgende tabel is de gecomprimeerde ruimtestaat voor een wedstrijdbad weergegeven.
 Ruimtestaat trainingsbad Zetten
                                                Totaal m2 NVO
 Entree/centrale hal                                    42
 Binnenbad                                             495
 Bergingen                                              30
 Kleed- en doucheruimten                                78
 Overige ruimten                                       100
 Totaal Netto Vloer Oppervlak                          745
 Verkeersruimten                                        75
 Ontwerpverlies                                         22
 Oppervlak constructies                                 52
 Totaal Bruto Vloer Oppervlak (BVO)                    894
Investering
Op basis van de zwembadconfiguratie zoals hiervoor beschreven worden de investeringskosten voor realisatie
van een trainingsbad geraamd op € 5.428.000,- inclusief Btw. De investeringskostenraming wordt als volgt
onderbouwd:
 Investeringskostenraming trainingsbad Zetten
 Kosten opdrachtgever
 Grondkosten                                     €                  -
 Honoraria gemeente                              €            121.000
 Bijkomende kosten                               €             95.000
 Prijsstijgingen                                 €             31.000
 Totaal opdrachtgever:                           €            247.000
 Kosten marktpartij
 Bouwkosten                                      €          3.395.000
 Honoraria marktpartij                           €            168.000
 Prijsstijgingen                                 €            474.000
 Totaal marktpartij:                             €          4.037.000
 Onvoorzien                                      €            201.000
 Stichtingskosten exclusief Btw                  €          4.485.000
 Btw                                             €            942.000
 Stichtingskosten inclusief Btw                  €          5.427.000
Bij deze uitgangspunten wordt het bezoek aan het trainingsbad, in lijn met de huidige bezoekersaantallen van
de Leygraaf als volgt begroot:
                                                                                                            10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 13 juli 2021
 Bezoekersraming trainingsbad Zetten
 Recreatief zwemmen                                                15.000
 Doelgroepen                                                       10.000
 Instructiezwemmen                                                 22.000
 Verenigingen/scholen                                              19.000
 Totaal:                                                           66.000
In onderstaande tabel is een indicatieve raming van de jaarlast voor een trainingsbad weergegeven. Alle
aannames, uitgangspunten en overwegingen zijn gelijk aan hetgeen is weergegeven bij scenario 1.
 Exploitatiebegroting trainingsbad Zetten
 Baten
 Recreatief zwemmen                                            € 56.000
 Doelgroepen                                                   € 64.000
 Instructiezwemmen                                            € 275.000
 Verenigingen/scholen                                          € 30.000
 Overige baten                                                  € 5.000
 Totaal baten:                                                € 430.000
 Lasten
 Personeel/management                                         € 415.000
 Verbruikskosten                                               € 70.000
 Onderhoud                                                    € 103.000
 Diverse kosten                                                € 90.000
 Totaal lasten:                                               € 678.000
 Exploitatieresultaat excl. Kapitaallasten                    € -248.000
 Kapitaallasten                                               € 253.000
 Exploitatieresultaat incl. Kapitaallasten                    € -501.000
                                                                                                    11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 13 juli 2021
Samenvatting:
In onderstaande tabel wordt de jaarlast van de vier in deze quick scan gepresenteerde scenario’s met elkaar
vergeleken.
 Jaarlast 4 scenario's vergeleken
                                           Scenario 1          Scenario 2         Scenario 3        Scenario 4
                                         Instructiebad        Wedstrijdbad     Huidige zwembad     Trainingsbad
 Kapitaallasten                       €         213.000     €         280.000 €          158.000 €         253.000
 Exploitatietekort                    €          -27.000    €         160.000 €          240.000 €         145.000
 Onderhoud                            €           86.000    €         114.000 €          125.000 €         103.000
 Jaarlast                             €         272.000     €         554.000 €          523.000 €         501.000
Ten slotte dient te worden opgemerkt dat voor scenario 1, 2 en 4 de levensduur van de nieuwe accommodatie
is bepaald op 40 jaar terwijl de resterende levensduur van scenario 3 nog 20 jaar bedraagt.
                                                                                                                   12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>