<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>,
Aan de fracties van BOB en PvdA
t.a.v. de heren A. Noordermeer en E. Elbers




Uw brief van            Uw kenmerk         Ons kenmerk           Datum             Verzonden d.d.
26 juni 2022                                                     4 augustus 2022
Onderwerp:                                 Behandeld door        Telefoonnummer    Bijlage(n)
verzoek ambtelijke bijstand / Rijzenburg   H.J. Albers van der                     divers
                                           Linden



Geachte heer Noordermeer, beste Aad,
Geachte heer Elbers, beste Elbert,


Naar aanleiding van jullie verzoek om ambtelijke bijstand zoals verwoord in het memo ‘Gang van
zaken woningbouwprogramma Rijzenburg’ heeft op 18 juli een gesprek plaatsgevonden tussen
Dorien van der Kamp, Peter Breukers, Aad Noordermeer en ondergetekende.

Naar aanleiding van dit gesprek is de vraagstelling uit het memo met jullie goedvinden aangepast,
als volgt:
1. Welke mogelijkheden had het college op basis van de destijds gemaakte afspraken voor dit
project (intentieovereenkomst uit 2018 en de exploitatieovereenkomst uit 2020) om:
a. de ontwikkelaar te dwingen tot realisatie van de woningen ter plaatse, ondanks dat de
ontwikkelaar de haalbaarheid ervan ter discussie stelt;
b. te voorkomen dat (een deel van) het gecontracteerde woningbouwprogramma in handen zou
komen van een belegger
2. Welke instrumenten heeft de gemeente om - in vergelijkbare gevallen - hierop te sturen?

In dit memo geef ik antwoord op de gestelde vragen. Beantwoording is op basis van het vier ogen
principe meegelezen door mr P.L.G. Haccou van Nysingh advocaten. Er is geen afzonderlijke
notitie van Nysingh.

Ad 1. Welke mogelijkheden had het college op basis van de destijds gemaakte afspraken
voor dit project (intentieovereenkomst uit 2018 en de exploitatieovereenkomst uit 2020) om
de ontwikkelaar te dwingen tot realisatie van de woningen ter plaatse, ondanks dat de
ontwikkelaar de haalbaarheid ervan ter discussie stelt?

Met het aangaan van de exploitatieovereenkomst (hierna: EOK) op 1 december 2020 zijn de
afspraken uit de intentieovereenkomst uit 2018 uitgewerkt. Voor beantwoording van deze vraag
zijn de afspraken uit de EOK derhalve leidend. Om die reden is een overzicht van de meest
relevante artikelen uit de EOK als bijlage 1 toegevoegd.



Dorpsstraat 67, Elst/Postbus 11, 6660 AA Elst T 14 0481                                             1/7
E info@overbetuwe.nl www.overbetuwe.nl NL03BNGH0285092030
KvK nummer 51178567 Btw nr NL809032375B01
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Als het college had besloten om geen gevolg te geven aan het verzoek van De Bunte Vastgoed
B.V. (hierna De Bunte), dan had zij niet direct een mogelijkheid om hen te dwingen tot realisatie
over te gaan. De gemeente had in ieder geval moeten wachten tot juni 2023 om tot actie over te
gaan. Dit heeft te maken met het feit dat een van de afspraken (artikel 8 EOK) was dat De Bunte
uiterlijk twee jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan zou moeten starten met de
bouwwerkzaamheden. Het bestemmingsplan is op 3 juni 2021 vastgesteld en kort daarop ook
onherroepelijk geworden. De achtergrond en het kennelijk door de gemeente te behartigen belang
bij deze bepaling wordt gevormd door het gemeentelijke beleid inzake Prioritering woningbouw.
Afgesproken is dat De Bunte uiterlijk binnen 2 jaar na het onherroepelijk worden van het
bestemmingsplan een aanvang moet hebben gemaakt met de bouwwerkzaamheden en deze
vervolgens in een continue bouwstroom moet voltooien en daarmee de woningbouw moet
realiseren.

In artikel 15 is als consequentie van het overschrijden van deze verplichtingen afgesproken dat De
Bunte automatisch in verzuim is als de termijn uit artikel 8 verstrijkt (twee jaar na onherroepelijk
bestemmingsplan) en De Bunte dan nog niet is gestart met de bouwwerkzaamheden. In dat geval
heeft de gemeente de keus om de ontbinding van de overeenkomst in te roepen en het recht om
eventueel verleende vergunningen in te trekken. Ook kan de gemeente in dat geval de
bestemming (Wonen) weer wijzigen naar de bestemming die de grond had voordat het
bestemmingsplan is gewijzigd (lees: weg bestemmen bouwmogelijkheid).

Deze afspraken komen er op neer dat er niet sprake is van een harde bouwplicht van De Bunte
maar van een prikkel om te zorgen dat zij tijdig over zou gaan tot realisatie. Als De Bunte in juni
2023 nog niet was gestart, dan zou de gemeente tegen de achtergrond van de bepalingen die zien
op het tijdig starten met de bouw niet rechtstreeks nakoming kunnen verlangen van de afspraak
om te starten met de bouw. Afhankelijk van de voortgang van het project op dat moment voorziet
de overeenkomst in drie opties die als prikkel om alsnog te gaan bouwen moeten worden
beschouwd:
   1) Ontbinding van de gehele overeenkomst, eventueel aangevuld met;
   2) de afgegeven omgevingsvergunning intrekken en/of;
   3) de bestemming van de gronden wijzigen naar de voorheen geldende bestemming.

De gemeente kan hiermee dus geen realisatie van de woningbouw afdwingen, maar door het
benutten van deze contractuele bepalingen de ontwikkelaar wel prikkelen alsnog te starten met de
bouwwerkzaamheden (‘stok achter de deur’). De financiële afweging die De Bunte op dat moment
moet maken is of het wegbestemmen van de bouwmogelijkheid tot grotere nadelige gevolgen zou
leiden dan het alsnog bouwen van het gecontracteerde programma dan wel een nieuwe afspraak
over een wel voor De Bunte haalbare termijn van realisatie.

In de situatie dat De Bunte en gemeente niet tot gewijzigde afspraken waren gekomen en De
Bunte ook niet wilde wachten tot juni 2023, stond het De Bunte ook niet vrij om hogere
verkoopprijzen te hanteren dan overeengekomen. Als zij dat wel had gedaan, dan kon de
gemeente De Bunte een boete opleggen van € 50.000 per woning, onverminderd het recht op
(aanvullende) schadevergoeding en/of het recht om alsnog nakoming van de verplichting te
vorderen. De Bunte had ook de rechter kunnen vragen een uitspraak te doen op grond van de
geschillenregeling in de EOK.

De Bunte had na een eventuele afwijzing van het verzoek in november 2021 derhalve twee
mogelijkheden: 1) wachten op betere tijden en alsnog het gecontracteerde programma gaan
bouwen of 2) naar de rechter stappen om het als een geschil voor te leggen.

Het is overigens goed te bedenken dat een harde bouwplicht voor de ontwikkelaar vanuit
aanbestedingsrechtelijke oogpunt niet goed mogelijk is omdat dat kan leiden tot een


                                                                                            2/7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>aanbestedingsplichtig project, op welke aanbestedingsplichtig zowel de gemeente als de
ontwikkelaar niet zitten te wachten.

Ad 2. Welke mogelijkheden had het college op basis van de destijds gemaakte afspraken
voor dit project (intentieovereenkomst uit 2018 en de exploitatieovereenkomst uit 2020) om
te voorkomen dat (een deel van) het gecontracteerde woningbouwprogramma in handen
zou komen van een belegger?

De Bunte was vrij om de woningen te verkopen aan iedere doelgroep. Hierover waren geen
specifieke afspraken gemaakt. Verkoop aan een belegger om de woningen vervolgens in de
verhuur te brengen leverde op grond van de EOK geen wanprestatie op jegens de gemeente.
In artikel 7 heeft de gemeente vooral willen bepalen voor welke maximale VON prijs de 21
woningen op de markt mochten worden gezet. De markt (lees: doelgroep) was onbepaald, in die
zin dat er geen specifieke doelgroep was overeengekomen.

Er is destijds ook geen instandhoudingsverplichting of zelfbewoningsplicht afgesproken. Met
instandhoudingsverplichting bedoel ik dat we afspreken dat de woningen in bedoelde
woningbouwcategorie/ voor de specifieke doelgroep(en) in stand moeten worden gehouden
gedurende een bepaalde termijn. Een zelfbewoningsplicht welke in het verlengde ligt van de
instandhoudingsverplichting was destijds ook nog niet actueel.

Met verkoop van de woningen - zo ook aan een eventuele belegger - is aan de verplichtingen
jegens de gemeente voldaan. Verhuur na eerste verkoop leverde dus geen contractbreuk op.

Ad 3. Welke instrumenten heeft de gemeente om - in vergelijkbare gevallen - hierop te
sturen?
Ik zal deze vraag beantwoorden voor de beleidsmatige wens om enerzijds te sturen op realisatie
van woningen (vraag 1) en anderzijds op woningbouw-/prijscategorieën en doelgroepen (vraag 2).

Wens te sturen op realisatie van woningbouw
Dit is een vraag waar veel gemeenten op dit moment mee worstelen (zie ook bijlage 2 Handreiking
Vertraging woningbouw voorkomen met grondbeleid). Onder het huidig recht bestaat immers geen
wettelijke bouwplicht en een eigenaar kan dus niet worden gedwongen over te gaan tot
woningbouw. Een bestemmingsplan kan wel ontwikkelingen mogelijk maken of verbieden, maar
kan geen geboden bevatten (zogenaamde toelatingsplanologie). In een bestemmingsplan kan ook
niet worden geregeld dat een eigenaar verplicht is een bestemming, zoals wonen, te
verwezenlijken. Verder bestaat voor een eigenaar geen verplichting om een omgevingsvergunning
voor bouwen aan te vragen noch een verleende omgevingsvergunning voor bouwen te benutten
als hij niet wenst over te gaan tot het bouwen.

Wel bestaat de mogelijkheid om de omgevingsvergunning voor bouwen in te trekken als deze na
tenminste 26 weken niet wordt benut. Dit levert weliswaar geen verplichting tot bouwen op, maar
een aankondiging om over te gaan tot intrekking van een vergunning kan een vergunninghouder
wel tot gebruik van de vergunning aansporen.

Een en ander laat onverlet dat overheden (privaatrechtelijk) in anterieure overeenkomsten met
ontwikkelende partijen afspraken mogen maken die – zij het indirect – de bouw kunnen
bevorderen, zoals in het geval van Rijzenburg is gedaan. De maatregel van het
‘wegbestemmen’ (zoals ook bij andere woningbouwprojecten in Overbetuwe wordt
overeengekomen conform de Handreiking Voorzienbare bouwplicht, zie bijlage 3) is zo’n
maatregel. Maar dit sorteert in de meeste gevallen alleen effect als het niet bouwen voor de
ontwikkelaar financieel voordeliger is dan bouwen.



                                                                                         3/7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Als uiterste middel zou in de situatie dat de ontwikkelaar geen afspraken wil maken over tijdige
realisatie of niet tijdig gestart wordt met bouw het instrument van onteigening nog kunnen worden
aangewend. Of onteigening in het kader van gebiedsontwikkeling in een concreet geval mogelijk
is, hangt er onder meer vanaf of de eigenaar zich met succes kan beroepen op zelfrealisatie. Een
eigenaar heeft een recht op zelfrealisatie indien hij bereid en in staat is het nieuwe
bestemmingsplan te realiseren. In dat geval is onteigening niet mogelijk. Als de ontwikkelaar niet
bereid is het plan te realiseren overeenkomstig ruimtelijke/volkshuisvestelijke voorwaarden die de
gemeente met het door haar gevoerde beleid voorstaat, dan kan gesteld worden dat de
ontwikkelaar geen recht (meer) toekomt op zelfrealisatie. Duidelijk is evenwel dat hiermee niet
wordt bereikt dat op relatief korte termijn de grond beschikbaar komt en de gemeente uiteindelijk
de woningbouw ook kan realiseren.

Wens te sturen op woningbouw-/prijscategorieën en doelgroepen
Ik interpreteer deze vraag vooral als een behoefte aan inzicht in de mogelijkheden voor
gemeenten om het wettelijk instrumentarium te benutten om de bevorderen dat woningen
gebouwd worden en ook beschikbaar komen en blijven voor de juiste doelgroep.
a. Publieke spoor in Omgevingswet
Het lijkt me goed om gelijk maar te beginnen met de mogelijkheden die de toekomstige
Omgevingswet biedt.
De gemeente kan in het omgevingsplan percentages aanwijzen voor specifieke
woningbouwcategorieën, zodat woningen worden gebouwd voor doelgroepen waarvoor de markt
onvoldoende bouwt. De gemeente kan hiermee dus sturen op de woningmarkt. Het gaat hier om
nog te bouwen woningen, dus niet over bestaande woningen. Er mogen regels worden vastgelegd
over de volgende categorieën:
a. sociale huurwoningen: woningen onder de huurtoeslaggrens (artikel 13 Wet op de huurtoeslag);
b. sociale koopwoningen: koopprijs onder de kostengrens in de Voorwaarden en Normen
Nationale Hypotheekgarantie, zoals aangewezen in bijlage II bij de Omgevingsregeling;
c. midden huurwoningen: aanvangshuurprijs ten minste de huurtoeslaggrens en ten hoogste de
jaarlijks te indexeren huurprijsgrens die het omgevingsplan bepaalt;
d. woningen die in individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap worden gebouwd.

De sociale huur- en koopwoningen en midden huurwoningen zijn bestemd voor bepaalde
doelgroepen. Het omgevingsplan omschrijft de doelgroepen (bijvoorbeeld door het stellen van
inkomensgrenzen). Ook bepaalt het omgevingsplan hoelang de woningen in stand worden
gehouden voor de doelgroep. De wet stelt wel voorwaarden aan de termijnen. De termijn voor
instandhouding voor de doelgroep is na ingebruikname:
- voor sociale huurwoningen ten minste 10 jaar
- voor sociale koopwoningen minimaal een jaar en maximaal 10 jaar
- voor midden huurwoningen ten minste 10 jaar

De nu nog geldende regeling in de wet Ruimtelijke ordening geeft materieel dezelfde
mogelijkheden.

b. Private spoor in Omgevingswet
De wetgever laat gemeenten ook na inwerkingtreding van de Omgevingswet nog steeds vrij om
afspraken over woningbouwcategorieën met ontwikkelende partijen in overeenkomsten op te
nemen. Deze afspraken kunnen onder meer gaan over woningtypes, aantallen en situering van de
woningen. Bovengenoemde voorwaarden (bv van termijnen) gelden alleen voor het
publiekrechtelijk reguleren van woningbouwcategorieën en zijn niet rechtstreeks van toepassing op
privaatrechtelijke afspraken die op vrijwillige basis over woningbouwcategorieën worden gemaakt.
Dit betekent dat in een overeenkomst, op grond van de contractsvrijheid die nog steeds geldt,
meer kan worden geregeld dan via het omgevingsplan.



                                                                                           4/7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Op dit moment, dus tot aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet, is het evengoed nog
mogelijk om het via beide sporen te regelen (bestemmingsplan en exploitatieplan of via de
anterieure overeenkomst).
Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn:
- bij toepassing van het publieke spoor moet de gemeente wel beschikken over een
doelgroepenverordening. In een doelgroepenverordening worden regels opgenomen over de
instandhoudingstermijn (voor welke periode moeten de woningen behouden blijven in de
betreffende woningbouwcategorie), de doelgroepen (voor sociale huurwoningen en sociale
koopwoningen moet worden omschreven voor welke doelgroepen deze woningen bestemd zijn
aan de hand van inkomensgrenzen) en de maximale aanvangshuur of VON prijs. In het
bestemmingsplan kunnen hiervoor alleen percentages worden opgenomen. Een
doelgroepenverordening is, zoals gezegd, niet meer nodig na inwerkingtreding van de
Omgevingswet (rechtstreekse regeling in het omgevingsplan). Overbetuwe beschikt op dit moment
niet over een dergelijke verordening;
- de waarde van het toetsingskader bij toepassing van het bestemmingsplan als instrument is
beperkt tot nihil. In het bestemmingsplan kan immers alleen een percentageregeling worden
opgenomen voor genoemde categorieën en omgevingsvergunningen toetsen aan een percentage
is ondoenlijk bij grotere gebiedsontwikkelingen. In die gevallen is het dus nodig om ook een
exploitatieplan vast te stellen om een nadere detaillering te kunnen bepalen (aantallen en
situering). Dit vergt een grote ambtelijke inspanning (capaciteit, tijd en kennis) en heeft om die
reden niet de voorkeur;
- via het private spoor afspraken vastleggen (via een anterieure overeenkomst) geeft gemeenten
ruimere mogelijkheden en hiervoor is minder ambtelijke inspanning nodig dan via het publieke
spoor. Er geldt in beginsel een grote mate van contractsvrijheid, zij het dat hier ook grenzen aan
zitten (verbod van détournement de pouvoir, etc);
- de mogelijkheid van het opnemen van afspraken over een zelfbewoningsplicht ter voorkoming
van ongewenste beleggershuur is al in een aantal gevallen opgenomen in onze anterieure
overeenkomsten, doch nog niet in alle lopende overeenkomsten.

Tot slot
Uit bovenstaande volgt dat gemeente Overbetuwe kan sturen op het realiseren van
woningbouwcategorieën, voor zover daarvoor geen doelgroepenverordening nodig is, via het
private spoor van het sluiten van anterieure overeenkomsten. Met de komst van de Omgevingswet
zal de publiekrechtelijke weg worden vereenvoudigd. In de afgelopen jaren heeft deze werkwijze
niet of nauwelijks tot problemen geleid. Er bestond geen aanleiding om het college of uw raad te
adviseren om deze werkwijze (welke is verankerd in de Visie op grondbeleid) aan te passen. Bij de
voorbereiding van een omgevingsplan ligt het voor de hand om een en ander tegen het licht te
houden.

Met vriendelijke groet,
Leonie Albers van der Linden,
Team Strategie & Projecten.


Bijlagen bij deze brief:
Bijlage 1: een kort overzicht van de relevante artikelen uit de overeenkomst met daarbij een korte
toelichting
Bijlage 2: Handreiking Vertraging woningbouw voorkomen met grondbeleid (april 2022)
Bijlage 3: Handreiking Voorzienbare bouwplicht (3 september 2019)




                                                                                           5/7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Bijlage 1

Relevante artikelen uit de Exploitatieovereenkomst inzake Rijzenburg Rijksweg Noord 86-88
te Elst inclusief toelichting

Artikel 7 Regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid
Toelichting:
De Bunte mag niet zonder schriftelijke instemming afwijken van de VON-prijzen van de 21
woningen zoals opgenomen in de tabel.
    - 10 woningen tot max. € 265.000 VON
    - 9 woningen tot max. € 350.000 VON
    - 2 woningen ongelimiteerd.

Indien De Bunte zich niet aan houdt aan deze koopsommen, dan kan de gemeente, afhankelijk
van het moment waarop dit aan het licht komt, een boete opleggen van € 50.000 per woning,
onverminderd het recht op (aanvullende) schadevergoeding en/of het recht om alsnog nakoming
van de verplichting te vorderen. Om deze verplichting te controleren (tijdig voordat de definitieve
koop met de eindgebruiker is ondertekend) is in dit artikel opgenomen dat vooruitlopend op de
start van de verkoop van de woningen een prijslijst ter goedkeuring moet worden overlegd.

Artikel 8 Tijdvak programma “Woningbouwprioritering gemeente Overbetuwe”
Onder verwijzing naar het gemeentelijke beleid inzake Prioritering woningbouw en nadere
besluitvorming College is afgesproken dat De Bunte uiterlijk binnen 2 jaar na het onherroepelijk
worden van het bestemmingsplan een aanvang moet hebben gemaakt met de
bouwwerkzaamheden en deze vervolgens in een continue bouwstroom moet voltooien en
daarmee de woningbouw moet realiseren.

De termijn die we gebruikelijk hanteren voor geprioriteerde projecten is 3 jaar na datum van
prioritering. In dit geval heeft het College besloten om gelijktijdig met het besluit tot het aangaan
van de EOK deze termijn te wijzigen en afhankelijk te stellen van de bestemmingsplanprocedure1.

Dit artikel 8 is vooral van belang in combinatie met artikel 15 waarin de consequenties staan
wanneer De Bunte zich niet houdt aan de overeengekomen termijn van bouw.

Artikel 15 Duur, aanpassing, beëindiging en ontbinding van de Overeenkomst
In het derde lid van dit artikel is afgesproken dat De Bunte automatisch in verzuim is als de termijn
uit artikel 8 verstrijkt (twee jaar na onherroepelijk bestemmingsplan) en De Bunte dan nog niet is
gestart met de bouwwerkzaamheden. In dat geval heeft de gemeente de keus om de ontbinding
van de overeenkomst in te roepen en het recht om eventueel verleende vergunningen in te
trekken. Ook kan de gemeente in dat geval de bestemming (Wonen) weer wijzigen naar de
bestemming die de grond had voordat het bestemmingsplan is gewijzigd (lees: weg bestemmen
bouwmogelijkheid). Dit artikel heeft primair tot doel om te voorkomen dat De Bunte gedurende het
planproces achterover gaat zitten en niet tot planrealisatie overgaat. Dat is in het verleden nog wel
eens het geval geweest. De harde plancapaciteit werd dan niet benut voor daadwerkelijke bouw
van woningen. Met dit artikel behoudt de gemeente gedurende het planproces een stok achter de
deur om de De Bunte te dwingen om tijdig te gaan bouwen.

In het vierde lid is geborgd dat De Bunte na wijziging van het bestemmingsplan ter plaatse geen
planschade zal indienen. Hiermee wordt voorkomen dat De Bunte na toepassing van het
instrument van het weg bestemmen als eigenaar nog de mogelijkheid zou hebben om
compensatie te krijgen voor de planschade die hij heeft na bestemmingswijziging.

1   Zie collegebesluit 20BW000293.


                                                                                             6/7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>In het vijfde lid staan de gevallen genoemd waarbij tussentijdse aanpassing van de overeenkomst
mogelijk is. Het verzoek van De Bunte van 5 november 2021 (zie mail van de heer F.B.A. Kock) is
beoordeeld als een situatie als omschreven in het vijfde lid sub b (wijziging van omstandigheden
die naar objectieve maatstaven een verdere ongewijzigde uitvoering van de overeenkomst voor
partijen of een van hen in redelijkheid niet langer verantwoord maakt).

In het zesde en zevende lid staat een verwijzing naar de geschillenregeling van artikel 14 die kan
worden benut, indien Partijen niet tot overeenstemming komen.




                                                                                           7/7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>