<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                Handreiking
                Goed verhuurderschap
                                                !į
                                                                 st'-sSi1'?
                                                      ~ļĩy
                  Í33I3
                                                           ļjSŞn
Ŵ'i&C&JŴŴ.
             —n
     .          -'-ï r.'i*
               ŗswē
                        *'ĩ 'IS‘:™I          i
                                    ' ‘W        •Šöjį»!
                                               yi» :.
            /-V-
           ■*; i
                          “■S            -"•O
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>  Colofon
  Auteurs
  Thierry Wever
  Rosa Slagt
  Robert van 't Hof (Van 't Hof Juridisch Advies)
  Vormgeving
  Chris Koning (VNG)
  De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of
  ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aan­
  vaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
2 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>  nhoudsopgave
1  Voorwoord                                                                                    4
2  Leeswijzer                                                                                   5
3  De instrumenten in vogelvlucht                                                                6
   3.1    Verplicht invoeren                                                                     6
   3.2    Optioneel invoeren                                                                     7
   3.3    De kernbegrippen woonruimte en verblijfsruimte                                         7
   3.4    To-do list                                                                             9
4  Aanleiding en context                                                                        11
   4.1    Waarom deze wet?                                                                      11
   4.2    Welke sturingsmogelijkheden zijn er al?                                               11
5  Algemene regels en meldpunt, in detail                                                       13
   5.1    Reikwijdte van de algemene regels                                                     13
   5.2    Inhoud van de algemene regels                                                         13
   5.3    Algemene regels arbeidsmigranten                                                      18
   5.4    Meldpunt                                                                              18
   5.5    Toezicht en handhaving                                                                21
6  Het vergunningstelsel in detail                                                              33
   6.1    De verhuurvergunning in het algemeen                                                  33
   6.2    Vergunningprocedure                                                                   35
   6.3    Algemene verhuurvergunning                                                            39
   6.4    Verhuurvergunning arbeidsmigranten                                                    45
   6.5    Toezicht en handhaving                                                                48
7  Inwerkingtreding en overgangsrecht                                                           50
   7.1    Aanpassing bestaande regulering in andere verordeningen                               50
   7.2    Invoering van het meldpunt                                                            50
   7.3    Overgangsrecht bij bestaande verhuringen                                              50
   7.4    Aantal personen per verblijfsruimte                                                   50
8  Financiering                                                                                 51
   8.1    Financiering via het gemeentefonds                                                    51
   8.2    Inbeheername                                                                          51
   8.3    Vergunningverlening en handhaving                                                     51
   Bijlagen                                                                                     52
   A      Veel gestelde vragen                                                                  52
                                                              Vereniging van Nederlandse Gemeenten 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>      1 Voorwoord
             Op 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap in werking. Met de invoering van deze wet krij­
             gen gemeenten een belangrijke rol bij het bevorderen van goed verhuurderschap. Deze handrei­
             king is bedoeld voor gemeenten om invulling te geven aan hun nieuwe taak en andere organisaties
             die meer willen weten over hoe gemeenten invulling kunnen geven aan deze nieuwe wet.
             De Wet goed verhuurderschap (Wgv) is een reactie op problemen die zich voordoen op de huur­
             markt zoals discriminatie, intimidatie en bedreiging, excessief hoge huren, hoge servicekosten en
             onrechtmatige huurcontracten. Het rijk komt met deze wet bovendien tegemoet aan de wens van
             veel gemeenten om op te kunnen treden bij misstanden op de lokale huurmarkt.
             Het doel van het wetsvoorstel is het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken bij
             alle groepen huurders, waaronder arbeidsmigranten. Daarbij stelt de wet het gedrag van de ver­
             huurder centraal. Hieronder vallen verhuurders van reguliere woonruimte (inclusief woningcorpora­
             ties), verhuurders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Deze norme­
             ring van verhuurgedrag is nieuw. Gemeenten krijgen een rol bij het handhaven van deze normen.
             Deze handreiking is opgesteld door RIGO in opdracht van de VNG. Dit is gebeurd in nauwe samen­
             werking met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en een vertegenwoordi­
             ging van gemeenten en met raadpleging van belangenorganisaties.
4 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>2 Leeswijzer
  Gemeente die op zoek is naar de hoofdlijnen van de Handreiking goed verhuurderschap:
  ^ hoofdstuk 3
  ^ 5.5.1
  ^ 61.
  Gemeente die met het verplichte instrumentarium aan de slag gaat:
  ^ 3.1
  ^ M
  ^ hoofdstuk 5
  ^ 7.1
  ^ 72
  Gemeente die een of beide vergunningstelsel(s) wil invoeren:
  ^ 3.3
  ^ hoofdstuk 6
  ^ 1.2
  ^ 73
  ^ 8.3
  Nadere informatie over toezicht en handhaving:
  ^ 5.5
  ^ 6.5
  Gemeente die vooral wil sturen op de huisvesting van arbeidsmigranten (algemene regels en ver­
  gunningstelsel zijn dan relevant:
  ^ 6.1
  ^ 6.2
  ^ 6.4
  ^ 1.4
  ^ 8.3
                                                            Vereniging van Nederlandse Gemeenten 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>      3 De instrumenten in
             vogelvlucht
             De Wet goed verhuurderschap is er om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan en zo
             woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten, en de leefbaarheid te beschermen.
             Om dat te bereiken richt de wet zich op verhuurders van reguliere woonruimte (inclusief woningcor­
             poraties), verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. De wet
             introduceert verschillende instrumenten. Een deel hiervan is verplicht en ander gedeelte optioneel.
             Onderstaand schema geeft een overzicht:
                                                           Wet goed
                                                      verhuurderschap
                                                                                             Vergunningstelsels
                7 algemene regels                           Meld- en                                 algemene
                      voor goed                         informatiepunt                       verhuurvergunning en/of
                 verhuurderschap                                                                verhuurvergunning
                                                      (landelijke verplichtìng)                  arbeidsmigranten
                (landelijke verplichtìng)
                                                                                                    (optìoneel)
      3.1   Verplicht invoeren
             Voor gemeenten geldt dat ze de volgende zaken moeten uitvoeren:
             1. De gemeente moet handhaven op de zeven wettelijk vastgelegde algemene regels voor goed
                 verhuurderschap.
                 De algemene regels hebben betrekking op alle fases van het verhuurproces (werving, beoorde­
                 ling, bezichtiging, selectie en de uiteindelijke verhuur). Zij richten zich inhoudelijk op het voorko­
                 men en tegengaan van discriminatie en intimidatie. Verder maakt een begrenzing van de waar­
                 borgsom, een schriftelijkheidsvereiste, een informatie(verstrekkings)plicht, het tegengaan van
                 oneigenlijk gebruik van servicekosten, en een verbod op het vragen van dubbele bemiddelings-
                 kosten door verhuurbemiddelaars deel uit van de algemene regels. De gemeente moet deze
                 algemene regels voor goed verhuurderschap handhaven ten aanzien van private verhuurders.
             2. Het college van burgemeester en wethouders moet een laagdrempelig meldpunt inrichten.
                 Gemeenten moeten dit meldpunt uiterlijk 1 januari 2024 gereed hebben. Hier kunnen 'verzoe­
                 ken tot handhaving' gedaan worden. Ook kan de gemeente via het meldpunt in concrete situa­
                 ties hulp bieden en woningzoekenden en huurders zo nodig naar andere bevoegde instanties
                 doorverwijzen.
6 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>3.2 Optioneel invoeren
    Voor gemeenten geldt dat ze de volgende zaken kunnen maar niet moeten uitvoeren:
    De gemeenteraad heeft de mogelijkheid om een vergunningplicht in te voeren. Dit gebeurt door
    vaststelling van de verhuurverordening. In de verhuurverordening bepaalt de gemeenteraad voor
    welke categorieën van woon- of verblijfsruimte de vergunningplicht geldt. De gemeente kan ervoor
    kiezen om een algemene verhuurvergunning (voor woonruimte) en/of een vergunningplicht
    voor arbeidsmigranten (voor verblijfsruimte) in te stellen.
    Bij een algemene vergunningplicht wijst de gemeenteraad in de verhuurverordening ook de gebie­
    den aan waar deze vergunningplicht van toepassing is. Daarbij moet onderbouwd worden waarom
    de vergunningplicht voor de verhuur van woonruimte in de aangewezen gebieden noodzakelijk en
    geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid.
    De vergunning voor arbeidsmigranten mag gemeentebreed worden ingevoerd en de leefbaarheid
    hoeft geen grondslag te zijn. Een onderbouwing van noodzakelijkheid en geschiktheid op gemeen­
    teniveau volstaat.
    Is een vergunningplicht eenmaal ingevoerd, dan beoordeelt het college van burgemeester en wet­
    houders met de in de wet gestelde eisen en mogelijke voorwaarden of de vergunning verleend of
    geweigerd moet worden. De gemeente kan geen eigen weigeringsgronden toepassen.
    Verder moet het college van burgemeester en wethouders een ingevoerde vergunningplicht hand­
    haven. Dat kan door oplegging van een last onder bestuursdwang, een last onder dwangsom of een
    bestuurlijke boete. Ook kan een nieuw instrument ingezet worden: de 'inbeheername'.
    Wanneer de gemeente kiest voor een vergunningstelsel geldt de vergunningplicht niet voor
    woningcorporaties. Indien er sprake is van verhuur door een gemeentelijk woonbedrijf geldt het
    vergunningstelsel wel.
    Op het moment dat een verhuurverordening van kracht wordt in een gemeente, en daarmee het
    verbod om in bepaalde gebieden te verhuren zonder verhuurvergunning, worden natuurlijk al
    woningen verhuurd. De verhuurders krijgen voor bestaande huurovereenkomsten zes maanden de
    tijd om de juiste vergunningen aan te vragen.
3.3 De kernbegrippen woonruimte en verblijfsruimte
    In de wet wordt een onderscheid gemaakt tussen woonruimte en verblijfsruimte:
         Een woonruimte is een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruim­
         ten, bestemd of geschikt is voor bewoning, alsmede een kavel die bestemd is voor het plaatsen
         van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de open­
         bare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten (artikel 1
         Wet goed verhuurderschap);
    De begripsbepaling van 'woonruimte' sluit aan bij de begripsbepaling van 'woongelegenheid' in de
    Woningwet 2015 en 'woonruimte' in de Huisvestingswet 2014. Hierbij gaat het zowel om zelfstan­
    dige als onzelfstandige woonruimte.
         Een verblijfsruimte is een gebouw of deel van een gebouw dat bestemd is of gebruikt wordt
         voor de huisvesting van arbeidsmigranten (artikel 1 Wet goed verhuurderschap).
    Kortom; elke woonvorm is een verblijfsruimte indien hier een arbeidsmigrant verblijft, dit ongeacht
    of sprake is van een woonruimte. Arbeidsmigranten wonen in veel gevallen niet in reguliere woon­
    ruimten, maar bijvoorbeeld in (sta)caravans of in speciale 'hotels' (logies). Dergelijke gebouwen of
                                                                 Vereniging van Nederlandse Gemeenten    7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>             gebouwdelen vallen vaak niet onder het begrip 'woonruimte', maar wel onder het begrip 'verblijfs-
             ruimte'.
                 Ter illustratie: een peuterspeelzaal is geen woonruimte, maar mocht dit gebruikt worden voor
                 huisvesting van arbeidsmigranten dan is sprake van een verblijfsruimte, en is de Wet goed ver-
                 huurderschap van toepassing.
             Als een appartement of eengezinswoning verhuurd wordt aan arbeidsmigranten zijn de algemene
             regels van toepassing, of een arbeidsmigrant nu in een woon- of verblijfsruimte gehuisvest is.
              Wie is een arbeidsmigrant?
               De begripsbepaling van de verblijfsruimte moet in samenhang met de begripsbepaling van
              'arbeidsmigrant' gelezen te worden.
               Een arbeidsmigrant is een onderdaan van een andere lidstaat van de Europese Unie die zijn
              hoofdverblijf niet in Nederland heeft, en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te
              verrichten (Artikel 1 Wet goed verhuurderschap).
               Het bepalen wanneer werkzaamheden een 'tijdelijk karakter' hebben is lastig en maatwerk. Een
              aantal indicatoren biedt hier echter handvatten voor.
               Het begrip 'tijdelijke werkzaamheden' heeft betrekking op 'tijdelijk werk'. Tijdelijk werk zit ener­
              zijds in de duur/vastigheid van de werkzaamheden, maar ook in de intentie van de arbeidsmi­
              grant. Met name dit laatste is lastig vast te stellen. Temeer omdat de arbeidsmigrant vaak niet
              exact weet voor welke duur hij/zij in Nederland zal of wil verblijven. Wel zou gekeken kunnen
              worden naar de sector waarin de werknemer werkt. Het werk in de tuinbouw is bijvoorbeeld vaak
              seizoensgebonden. De feítelijke verblijfsduur is afhankelijk van meerdere factoren. Gemeenten
              kunnen bij het bepalen van de tijdelijkheid van de werkzaamheden kijken naar:
              1. Het type arbeidscontract. Kortgezegd alle vormen van (tijdelijke) arbeidscontracten,
                  behalve het contract voor onbepaalde tijd (ook wel een vast contract). Tijdelijke contracten
                  zijn onder meer: tijdelijk contract, uitzendcontract, detacheringscontract, oproepcontract
                  (nul-uren en min/max-contract), en een modelovereenkomst/overeenkomst van opdracht.
              2. De inschrijving in de Registratie Niet-Ingezetenen (RNI). Een andere indicator voor een
                  tijdelijk verblijf is de registratie van de arbeidsmigrant in het RNI. De gemeente kan kijken of
                  personen op een adres staan ingeschreven als ingezetene of als niet-ingezetene (tijdelijk
                  verblijf). Hierbij aangetekend dat mensen die korter dan 4 maanden in Nederland zich kunnen
                  inschrijven in het RNI. Na die tijd volgt inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP). Er
                  kunnen dus ook arbeidsmigranten 'gevonden' worden in het BRP.
              Zelfstandig of onzelfstandig?
               Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegangsdeur die de bewoner van binnen
              en buiten op slot kan doen. In de woning moeten in elk geval aanwezig zijn: een eigen woon(-
              slaap)kamer; een eigen keuken met aanrecht, aan- en afvoer voor water en een aansluitpunt voor
              een kooktoestel; en een toilet met waterspoeling. Is dit niet het geval is sprake van een onzelf­
              standige woning.
              Tot de zelfstandige woningen worden ook de 'onvrije' woningen gerekend. Een onvrije woning of
              onvrije etage is een woning waarvan de vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke gang
              of hal. Maar met eigen keuken en toilet. De vertrekken zijn daarbij afsluitbaar.
8 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                               Samenvattend
    7 algemene regels
        voor goed                                                                            Vergunningstelsels
    verhuurderschap
        (landelijke                                                                             (Optioneel)
       verplichting)
                                                                                    Algemene            Verhuurvergunning
                                                                                verhuurvergunning        arbeidsmigranten
                                                                                    (Reguliere              (verhuur van
                                                                                    woningen)             verblijfsruimte)
                                        Informatie­
                                            plicht
                                       Begrenzing in
                                        rekening te
                                          brengen
                                      servicekosten
                 Begrenzing
               waarborgsom
                                     Verbod dubbele
                                      bemiddelings-
                                           kosten
                                      bemiddelaars
              Schriftelijkheids-
                  vereiste
3.4  To-do list
      Onderwerp           Actie                                               Toelichting
      Meldpunt            Inrichten en organisatorisch onderbrengen van het   Keuze: zelf doen of samen met gemeenten in de regio
                          meldpunt, zoveel mogelijk aansluitend bij bestaande invullen?
                          werkwijzen (bv. via het gemeentelijke Klant Contact
                          Centrum).
                          Opstellen werkprocessen en interne afspraken voor
                          behandeling meldingen.
                          Afstemmen en afspraken maken met andere direct      Zoals een huurteam (indien in een gemeente
                          betrokkenen buiten de gemeentelijke organisatie.    aanwezig), een gemeentelijke antidiscriminatievoor-
                                                                              ziening, de woningcorporatie(s), een juridisch loket of
                                                                              rechtswinkel, de Inspectie SZW, het Openbaar
                                                                              Ministerie en de Politie.
                          In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten.
                          Verlenen van de benodigde mandaten.
                          College besluit tot instelling meldpunt.            Zie artikel 4 van de wet.
                          Organiseren van registratie van meldingen (ook met  Aansluiting zoeken bij bestaande gemeentelijke
                          oog op het kunnen genereren van managementinfor­    meldsystemen verdient aanbeveling.
                          matie).
                                                                                 Vereniging van Nederlandse Gemeenten                 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>               Onderwerp   Actie                                                Toelichting
               Toezicht en Organisatorisch onderbrengen van toezicht en         Uitwerken handhavingsprotocol en prioritering in
               handhaving  handhaving.                                          toezicht.
                           Opstellen werkprocessen en interne afspraken.        Inclusief afstemming binnen gemeentelijke
                                                                                organisatie.
                           In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten.
                           Aanwijzen van toezichthouders.                       Zie artikel 18 van de wet en hoofdstuk 5 Awb.
               Inregelen   (Desgewenst) Organisatorisch onderbrengen van deze Zelf doen, samen met andere doen of laten doen?
               inbeheerna- taak .
               me
                           Opstellen werkprocessen en interne afspraken.        Inclusief afstemming binnen gemeentelijke
                                                                                organisatie.
                           Beleid over huurprijshoogte, minimaal noodzakelijke  Zie artikel 13, 14 en 15 van de wet.
                           voorzieningen, hoogte beheervergoeding.
                           Beleid voor beoordeling verhuurplan.                 Zie artikel 15 van de wet.
                           Opnemen van instrument 'inbeheername' in
                           handhavingsbeleid en -aanpak.
                           In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten.
                           Verlenen van de benodigde mandaten.
               Communica­  Inrichten informatievoorziening op gemeentelijke
               tie         website.
                           Brede publiekscampagne.                              Voor bekendmaken gemeentelijke meldpunt en rollen
                                                                                en verantwoordelijkheden verschillende betrokkenen.
                           Keuze: wel of geen algemene voorlichting aan         Bijvoorbeeld: aan de hand van 'best practices'
                           verhuurders over 'goed verhuurderschap' als bedoeld  aangeven wanneer in ieder geval sprake is van goed
                           in artikel 2 van de wet.                             verhuurderschap en discriminatie.
              Bij een keuze voor het invoeren van een of beide vergunningstelsels:
               Onderwerp   Actie                                               Toelichting
               Vergunning- Keuze maken of een vergunningsstelsel noodzakelijk
               plicht      is.
                           Beschrijf de aanleiding, onderbouw de noodzaak en   Zie artikel 5 van de wet.
                           geschiktheid van de in te voeren vergunning-
                           plicht(en). Bepaal de reikwijdte van de vergunning-
                           plicht(en).
                           Kies de voorwaarden die behoren bij de vergunning.
                           Deze voorwaarden zijn limitatief opgenomen in de
                           wet.
                           Organisatorisch onderbrengen van de behandeling
                           van vergunningaanvragen.
                           Opstellen werkprocessen en interne afspraken.       Inclusief afstemming binnen gemeentelijke organisa­
                                                                               tie.
                           In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten.
                           Aanpassen van de legesverordening.
                           Verlenen van de benodigde mandaten.
               Communica­  Inrichten informatievoorziening op gemeentelijke
               tie         website.
                           Brede publiekscampagne.                             Voor bekendmaken invoeren vergunningplicht.
              De Wet goed verhuurderschap treedt op 1 juli 2023 in werking. Voor de verschillende onderdelen
              van de wet zijn er overgangstermijnen opgenomen. De gemeentelijke verplichting tot het inrichten
              van het meldpunt treedt op 1 januari 2024 in werking. Dat neemt niet weg dat de gemeente al
              eerder kan starten met het meldpunt. Het is aan te bevelen dat een gemeente het meldpunt,
              toezicht, handhaving en communicatie eerder dan deze datum gereed hebben. Gemeenten
              kunnen al met ingang van 1 juli 2023 een vergunningplicht invoeren.
10 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>4 Aanleiding en context
    De algehele schaarste op de woningmarkt verzwakt de positie van huurders. Dit leidt regel­
    matig tot misstanden waartegen huurders zich lastig kunnen verweren. Het gaat dan bij­
    voorbeeld om discriminatie of intimidatie door verhuurders en verhuurbemiddelaars of om
    verhuurbemiddelaars die stelselmatig onterechte bemiddelingskosten bij aspirant-huurders
    in rekening brengen. Om hier iets aan te doen is er nu de Wet goed verhuurderschap.
4.1 Waarom deze wet?
    Overleg met de sector leidde tot de in 2018 gestarte aanpak goed verhuurderschap. Deze aanpak
    bestond uit maatregelen en pilots op het gebied van voorlichting, zelfregulering, en handhaving. De
    uitkomsten van de aanpak onderstreepten de noodzaak voor gemeenten om met nieuwe wettelijke
    instrumenten goed verhuurderschap te bevorderen en malafide verhuurderschap beter aan te
    pakken: het bestaande instrumentarium voor gemeenten was ontoereikend om goed verhuur­
    derschap te bevorderen en ongewenste verhuurgedragingen krachtig en effectief aan te pakken.
    Daarbij werd gedacht aan de introductie van een basisnorm voor goed verhuurderschap, neerge­
    legd in landelijke algemene regels. Aanvullend werd gedacht aan de invoering van een wettelijke
    grondslag voor het instellen van een gebiedsgerichte verhuurvergunning met landelijk geünifor­
    meerde voorwaarden.
    Parallel aan de aanpak goed verhuurderschap presenteerde het Aanjaagteam Bescherming
    Arbeidsmigranten, dat onder leiding stond van dhr. Roemer, in november 2020 haar tweede advies­
    rapport. Dit rapport zette de schijnwerper op de praktijk van de arbeidsmigrant in Nederland. Zij
    dienen gedurende de periode dat ze in Nederland verblijven op een menswaardige wijze gehuis­
    vest te worden. De commissie concludeerde dat de huisvesting van arbeidsmigranten in Nederland
    regelmatig een gevaar oplevert voor de veiligheid en gezondheid.
    Het Aanjaagteam heeft ook aanbevelingen gedaan die in deze wet zijn overgenomen. Allereerst de
    bevoegdheid tot het invoeren van een verhuurvergunning. Verder maakt de wet goed verhuur­
    derschap het in lijn met de adviezen van de commissie Roemer, mogelijk voor gemeenten om aan
    de verhuurvergunning voor arbeidsmigranten de voorwaarde te koppelen dat aan een arbeidsmi­
    grant of een huishouden een afzonderlijke afsluitbare verblijfsruimte (slaapkamer) in gebruik gege­
    ven wordt, die voldoet aan de daarvoor geldende eisen van de bouwregelgeving. Als laatste is ook
    overgenomen dat de huurovereenkomst naast schriftelijk ook separaat van de arbeidsovereenkomst
    dient te worden vastgelegd.
4.2 Welke sturingsmogelijkheden zijn er al?
    Er bestaat een aantal wettelijke instrumenten waarmee de rijksoverheid en de gemeente stuurt op
    goed verhuurderschap of aan dit thema verwante onderwerpen. Het gaat hierbij zowel om lande­
    lijke regelgeving (huurbescherming, bouwregelgeving, strafrechtelijk verbod van discriminatie en
    intimidatie) als om gemeentelijk instrumentarium (bestemmingsplan en huisvestingsverordening).
    Hieronder bespreken we deze beknopt.
    Huur(prijs)bescherming
    Huurders hebben meestal huurbescherming, waardoor de verhuurder de huurovereenkomst niet
    zomaar kan beëindigen. Verder geldt er huurprijsbescherming, waardoor huurders van woonruimte
    in de gereguleerde sector de mogelijkheid hebben om na het ingaan van de huurovereenkomst de
    Huurcommissie te verzoeken om de aanvangshuur te beoordelen. De Huurcommissie doet dit aan
    de hand van de criteria van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Ook kan de Huurcommissie
                                                                Vereniging van Nederlandse Gemeenten    11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>              worden ingeschakeld voor het beoordelen van de onderhoud en gebreken in relatie tot het verla­
              gen van de huurprijs naar aanleiding hiervan.
              Wanneer een huurder geen gebruik maakt van de mogelijkheid om naar de Huurcommissie te stap­
              pen, is het volgens het principe van contractvrijheid niet verboden voor de huurder en de verhuur­
              der om een hogere huurprijs overeen te komen. Dit levert in de praktijk een hybride systeem op: het
              WWS is wel afdwingbaar (voor gereguleerde huurovereenkomsten), maar niet dwingend.
              Strafrechtelijk verbod op discriminatie en intimidatie
              Intimidatie en discriminatie zijn verboden en strafbaar op grond van het Wetboek van Strafrecht.
              Daarnaast kan bij discriminatie op grond van de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb) en de
              Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz) een uitspraak
              worden gevraagd aan het College van de Rechten van de Mens*                 1. Desondanks is het voor gemeen­
              ten vrijwel onmogelijk om (publiekrechtelijk) op te treden tegen verhuurders die intimideren en
              discrimineren omdat zij hier geen bevoegdheden toe hebben. Dit is veranderd met de Wet goed
              verhuurderschap.
              Handhaving op het Bouwbesluit 20122
              Onder goed verhuurderschap valt ook een goed onderhouden woning. Op basis van de Woningwet
              zijn er in het Bouwbesluit 2012 regels gesteld omtrent het bouwen, de staat en het gebruik van
              bouwwerken met betrekking tot onder andere de gezondheid of veiligheid. De gemeente moet bij
              overtreding hiervan handhaven. Dit kan onder meer door het opleggen van een last onder bestuurs­
              dwang of een bestuurlijke boete. Daarnaast kan de gemeente ook overgaan tot sluiting en inbe-
              heername als overtredingen van deze regels gepaard gaan met een bedreiging van de leefbaarheid
              of een gevaar voor de gezondheid of veiligheid.
              Het bestemmingsplan3
              Op basis van de Wet ruimtelijke ordening zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening in het
              bestemmingsplan de bestemmingen van gronden en de daarop gelegen bouwwerken vastgelegd.
              Het gaat daarbij vaak om maximale bouwhoogte, maximaal bouwoppervlakte of bebouwingsper-
              centage. Maar bestemmingsplannen kunnen ook regels over splitsing of verkamering (omzetting)
              bevatten.
              De gemeentelijke huisvestingsverordening
              De Huisvestingswet 2014 biedt mogelijkheden om in de huisvestingsverordening ongewenste
              vormen van bewoning en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad tegen te gaan. Per 1
              januari 2022 kunnen gemeenten op basis van de Huisvestingswet 2014 in de huisvestingsverorde­
              ning ook gebieden aanwijzen waarin het verhuren van een gekochte woning vergunningplichtig is
              (de opkoopbescherming). Daarnaast kunnen gemeenten in de huisvestingsverordening ook regels
              opnemen over woonruimteverdeling en de toeristische verhuur van woonruimte.
              De huisvesting van arbeidsmigranten
              Gemeenten hebben geen specifieke instrumenten met betrekking tot de huisvesting van arbeidsmi­
              granten. De Wet goed verhuurderschap moet bijdragen aan het verantwoordelijk verhuurgedrag in
              de huisvesting van arbeidsmigranten en een beter voorzieningenniveau. Deze voorzieningen
              worden niet via de Woningwet en Bouwbesluit 2012 geëist, maar zijn wel essentieel voor het welzijn
              van arbeidsmigranten. Daarnaast wordt het bestemmingsplan en de handhaving van de regels uit
              het Bouwbesluit 2012 (o.a. op het vlak van overbewoning) ingezet om grip te krijgen op dit onder­
              werp. Er is verder reeds sturing mogelijk op de omzetting van bestaande woningen op grond van de
              Huisvestingswet 2014 en de Woningwet/het Bouwbesluit.
              1   Van discriminatie is sprake wanneer ongeoorloofd direct/indirect onderscheid wordt gemaakt op grond van: ras,
                  afkomst, godsdienst/levensovertuiging, geslacht, zwangerschap, nationaliteit, seksuele gerichtheid, politieke
                  gezindheid en burgerlijke staat.
              2 Vanaf 1 januari 2023 het Besluit bouwwerken leefomgeving op basis van de Omgevingswet.
              3 Vanaf 1 januari 2023 het omgevingsplan op basis van de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving.
12 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>5 Algemene regels en
     meldpunt, in detail
5.1 Reikwijdte van de algemene regels
    De regels van goed verhuurderschap (hierna: de algemene regels) zijn van toepassing op elke situa­
    tie waarin woonruimte of verblijfsruimte verhuurd wordt en stellen eisen aan het gedrag van verhuur­
    ders (inclusief onderverhuurders) en woonruimtebemiddelaars, de woningcorporaties (én hun doch­
    terondernemingen):
    ^ de meeste algemene regels gelden voor zowel de verhuur van woonruimte als de verhuur van
         verblijfsruimte (zie paragraaf );
    ^ aanvullend gelden een aantal algemene regels uitsluitend voor de verhuur van verblijfsruimte
         (zie paragraaf ).
5.2 Inhoud van de algemene regels
    In de algemene regels van artikel 2 van de wet heeft de wetgever beschreven wat onder goed ver­
    huurderschap wordt verstaan. Zeven elementen staan daarbij centraal:
    1. de verhuurder onthoudt zich van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid (discrimina­
         tie);
    2. de verhuurder onthoudt zich van iedere vorm van intimidatie;
    3. de verhuurder brengt geen waarborgsom in rekening die hoger is dan tweemaal de huurprijs.
         Hiervoor wordt een nieuw artikel opgenomen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artikel
         261b);
    4. de verhuurder legt de huurovereenkomst schriftelijk vast;
    5. de verhuurder verstrekt schriftelijk informatie aan de huurder over:
         ^ de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rech­
              ten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen;
         ^ indien een waarborgsom in rekening wordt gebracht, de hoogte van de waarborgsom, de
               wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vor­
               dering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld;
         ^ de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken die het
               gehuurde betreffen;
         ^ de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen4;
               en
         ^ indien servicekosten in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder
               waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden
               verstrekt.
    6. de verhuurder brengt geen andere servicekosten in rekening dan opgenomen in de artikelen
         259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
    7. Specifiek voor verhuurbemiddelaars geldt aanvullend dat zij geen dubbele bemiddelingskosten
         in rekening mogen brengen. Dit gold al op grond van artikel 417, vierde lid, van Boek 7 van het
         Burgerlijk Wetboek, maar wordt nu ook voor de gemeente handhaafbaar.
    4 Ook het goed onderhouden van een woning is goed verhuurderschap. Gemeenten hebben echter op basis van de
        Woningwet al handhavingsmogelijkheden op dit vlak (zie paragraaf ). Daarom is dit geen algemene regel. Wel
        creëert de wet goed verhuurderschap de mogelijkheid voor gemeenten om aan de verhuurvergunning de voorwaar­
        de te verbinden dat een verhuurder een onderhoudsplan opstelt en uitvoert, waarover meer in paragraaf onder­
        houdsplan
                                                                        Vereniging van Nederlandse Gemeenten         13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>      Ad 1)   Ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie)
              Het maken van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie) is in het Wetboek van Strafrecht
              verboden. Voorbeelden van discriminatie zijn het maken van ongerechtvaardigd onderscheid op
              grond van ras, geloofsovertuiging, politieke overtuiging, geslacht, nationaliteit, seksuele gericht­
              heid, burgerlijke staat, handicap of chronische ziekte. Het hoeft niet noodzakelijk alleen om
              uitsluiten te gaan, ook het verbinden van extra eisen aan een overeenkomst voor bepaalde
              mensen of het opzeggen van de huurovereenkomst van alleen bepaalde mensen kan discrimina­
              tie zijn.
              Om te voorkomen dat verhuurders en huurbemiddelaars zich schuldig maken aan ongerechtvaar­
              digd onderscheid, moeten zij (gegeven artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap):
              ^ een heldere en transparante selectieprocedure hanteren (bv. zoals gebruikelijk in de toewijzing
                   van woningen door woningcorporaties);
              ^ objectieve selectiecriteria gebruiken en communiceren bij het openbaar aanbieden van de
                   woon- of verblijfsruimte5; en
              ^ de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders motiveren.
              Ter uitvoering hiervan geldt op grond van artikel 3 van de Wet goed verhuurderschap dat verhuur­
              ders en verhuurbemiddelaars:
              ^ in ieder geval over een werkwijze beschikken die gericht is op voorkoming van woondiscrimina-
                   tie, en in het kader van die werkwijze doeltreffende maatregelen nemen en uitvoeren.
                   Verhuurders en huurbemiddelaars moeten ook hun werknemers die huurovereenkomsten sluiten
                   of die voorbereiden, informeren en instrueren zodat zij woondiscriminatie kunnen herkennen en
                   voorkomen;
              ^ werkwijze en maatregelen aanpassen als de daarmee opgedane ervaring daartoe aanleiding
                   geeft;
              ^ de werkwijze en de daarbij behorende maatregelen schriftelijk vastleggen; en
              ^ ervoor zorgen dat eenieder kennis kan nemen van de actuele werkwijze.
              Om een verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder van een woon- of verblijfsruimte in staat te
              stellen om een schriftelijke werkwijze op te stellen geldt een implementatietermijn, waarbij wordt
              uitgegaan van een periode van minimaal negen maanden na publicatie van de wet.
              De rechten van huurders en de plichten van verhuurders op dit gebied worden uitgelegd in een
              door het ministerie gemaakte brochure in het kader van de bewustwordingscampagne 'Wijs discri­
              minatie de deur'. Deze brochure kan hier worden gedownload.
              Als er onterecht onderscheid wordt gemaakt zonder dat er een relatie is met de verhuur van woon­
              ruimte, is de Wet Goed verhuurderschap niet van toepassing. De gemeente kan de melder dan
              doorverwijzen naar een antidiscriminatievoorziening (ADV). De Wet gemeentelijke antidiscriminatie-
              voorzieningen (Wga) is sinds 2009 in werking. De wet verplicht gemeenten om burgers toegang te
              geven tot een antidiscriminatievoorziening. Ook moeten gemeenten ervoor zorgen dat incidenten
              geregistreerd worden. Zie hiervoor ook de website Discriminatie.nl, de website van de Nederlandse
              antidiscriminatievoorzieningen.
      Ad 2)   Intimidatie
              Verhuurders en huurbemiddelaars dienen zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie. Dit
              betekent dat woningzoekenden, huurders maar bijvoorbeeld ook omwonenden van een verhuurde
              woning zonder vrees voor represailles verzoeken of klachten bij de verhuurder en verhuurbemidde-
              laar kunnen indienen.
              Bij intimidatie kan in eerste instantie gedacht worden aan het toepassen of dreigen met verbaal,
              5 Hierbij aangetekend niet openbaar aanbieden ook mogelijk blijft (bijvoorbeeld aan een studerend kind met vrienden
                  et cetera).
14 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>      psychisch, fysiek of seksueel geweld, maar binnen de verhuurrelatie kan intimidatie ook de vorm
      hebben van het dreigen met of daadwerkelijk:
      ^ achterwege laten van noodzakelijk onderhoud;
      ^ niet-verstrekken van voorzieningen waarop de huurder recht heeft; of
      ^ niet-terugbetalen van borgsommen.
      Een verhuurder of verhuurbemiddelaar die zich onthoudt van iedere vorm van intimidatie gaat
      onder meer op een juiste wijze en met respect voor de huurder om met klachten, hanteert geen
      vormen van verbale, fysieke of seksuele bedreiging of intimidatie, saboteert geen voorzieningen
      waar de huurder recht op heeft en gaat niet over tot het chanteren van de huurder. Voorbeelden van
      laatstgenoemde zijn bijvoorbeeld door te dreigen met het niet verlengen van een tijdelijk huurcon­
      tract, het opzeggen van de bestaande huurovereenkomst, het zonder toestemming binnentreden
      van de woning en het dreigen met uit huis zetten van de huurders.
        Samenloop straf- en publiekrecht
        Bij discriminatie en intimidatie is niet uit te sluiten dat in incidentele gevallen sprake is van
        samenloop tussen het straf- en bestuursrecht. Als een woningzoekende of huurder te kennen
        geeft dat er aangifte is gedaan en het Openbaar Ministerie tot vervolging over is gegaan of zal
        gaan, zal de gemeente afzien van het opleggen van een bestuurlijke boete (dit volgt uit artikel
        5:44 Awb). Een bestuurlijke herstelsanctie - een last onder bestuursdwang of een last onder
        dwangsom - kan eventueel wel opgelegd worden, mits die effectief en passend is. Het feit dat
        een bestuurlijke boete in deze situatie niet wordt opgelegd heeft wel de consequentie dat deze
        sanctie niet meer 'meetelt' als grondslag voor het overgaan tot inbeheername, of het intrekken
        van een vergunning, waarover meer in paragraaf .
        Het Openbaar Ministerie en de gemeente moeten in dit verband criteria formuleren onder welke
        omstandigheden voor de bestuurlijke of de strafrechtelijke afdoening wordt gekozen. Op basis
        van artikel 5:44 Awb moet er overleg zijn tussen het bestuursorgaan en het OM in het geval van
        een gedraging die beboet kan worden, maar tevens een strafbaar feit is. Dit overleg hoeft echter
        niet per keer (per individueel geval) plaats te vinden, indien hierover al afspraken gemaakt zijn
        tussen het OM en het bestuursorgaan. Dergelijke afspraken kunnen worden neergelegd in een
        convenant of een vervolgingsrichtlijn. Een dergelijke overeenkomst hoeft niet te worden gepubli­
        ceerd.
        Deze criteria dienen te worden neergelegd in een convenant of in de vervolgingsrichtlijnen van
        het Openbaar Ministerie. De gemeente kan een bestuurlijke boete opleggen indien de officier
        van justitie aan de gemeente heeft medegedeeld dat geen strafvervolging wordt ingesteld of
        indien de gemeente binnen dertien weken geen reactie van de officier van justitie heeft ontvan­
        gen. De gemeente kan dus altijd optreden tegen intimidatie van woningzoekenden en huurders,
        maar er kan niet tweemaal een sanctie volgen voor hetzelfde vergrijp.
        Voor de overige regels van goed verhuurderschap geldt overigens dat er geen samenloop tussen
        het straf- en bestuursrecht zal optreden, omdat handhaving van deze regels niet in het strafrecht
        geregeld is.
Ad 3) Begrenzing waarborgsom
      Op dit moment zijn er nog geen wettelijke regels over de hoogte van de waarborgsom. Vanuit
      het oogpunt van de bescherming van de huurder is dit opgenomen in de Wet goed verhuur­
      derschap. In de algemene regels is bepaald dat een verhuurder geen waarborgsom mag reke­
      nen die hoger is dan hetgeen daarover in het Burgerlijk Wetboek is bepaald. Het Burgerlijk
      Wetboek krijgt hiertoe een nieuw artikel, waarin de hoogte van de waarborgsom wordt gemaxi­
      meerd op tweemaal de kale aanvangshuurprijs. Hiermee wordt voorkomen dat de waarborg­
      som in de praktijk een extra financiële drempel is die de kansenongelijkheid op de woningmarkt
      vergroot. Door de borg te maximeren worden ook onredelijk hoge borgsommen voorkomen,
      en wordt het financieel risico bij afhandeling van de borgsom voor de huurder kleiner. Het
                                                                         Vereniging van Nederlandse Gemeenten 15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>              uitgangspunt op basis van het Burgerlijk Wetboek is dat dit alleen geldt voor nieuwe
              overeenkomsten.
              In de nieuwe bepaling van het Burgerlijk Wetboek wordt ook vastgelegd dat de huurder de waar­
              borgsom binnen veertien dagen na de beëindiging van de huurovereenkomst terugontvangt. Dit is
              anders als er schade aan de woning wordt geconstateerd waarvan de verhuurder voldoende aanne­
              melijk kan maken dat deze is veroorzaakt door de huurder. In dat geval wordt de waarborgsom
              binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder terugbetaald, na
              verrekening van de kosten die de verhuurder aantoonbaar heeft gemaakte voor het herstel van de
              schade. Verder vinden terugbetaling en verrekening ook binnen dertig dagen plaats na de beëindi­
              ging van de huurovereenkomst indien de huurder de verschuldigde huurprijs, servicekosten of ener-
              gieprestatievergoeding nog niet heeft voldaan.
              Met de nieuwe bepaling in het Burgerlijk Wetboek wordt ook duidelijk wat wél en wat níét mag
              worden verrekend met de waarborgsom. Enkel achterstallige huur, servicekosten, energieprestatie-
              vergoeding en de schade aan het gehuurde die voor rekening komt van de huurder, mogen worden
              verrekend met de waarborgsom. Andere kosten, zoals administratiekosten mogen niet met de waar­
              borgsom verrekend worden. Ook wordt bepaald dat de verhuurder de huurder schríftelijk infor­
              meert over een verrekening die wordt toegepast op de waarborgsom. Daarbij verstrekt de verhuur­
              der een volledige kostenspecificatie aan huurder wordt verstrekt. Ook dit strekt tot het bieden van
              meer zekerheid aan huurders.
              Binnen de Wet goed verhuurderschap kan gehandhaafd worden op de hoogte van de waarborg­
              som en de informatieplicht over de betreffende waarborgsom. Het is niet mogelijk om te handhaven
              op het niet terugbetalen van de waarborgsom aan de voormalige huurder.
      Ad 4)   Schriftelijkheidsvereiste
              Op grond van artikel 7:201 BW is er sprake van een huurovereenkomst wanneer de ene partij, de
              verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, om een zaak of een gedeelte daarvan in
              gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Er moet dus aan twee
              eisen worden voldaan: (1) het gaat om het verschaffen van gebruik van een zaak door een verhuur­
              der, en (2) er is sprake van een tegenprestatie van de huurder. Wordt aan één van de twee essentialia
              niet voldaan, dan is geen sprake van een huurovereenkomst. Hierbij geldt dat beide elementen
              voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd zijn. Oftewel, tussen partijen moet duidelijk zijn welke
              zaak precies wordt verhuurd en welke tegenprestatie (geldsom of eventueel betaling in natura) de
              huurder hiervoor verschuldigd is.
              Volgens het Burgerlijk Wetboek is de wijze waarop een huurovereenkomst wordt aangegaan vorm-
              vrij. Dit betekent dat een huurder en verhuurder een huurovereenkomst ook mondeling kunnen
              aangaan.
              Via de Wet goed verhuurderschap wordt bepaald dat een verhuurder of de verhuurbemiddelaar
              verplicht is om de (al dan niet mondeling overeengekomen) huurovereenkomst op schrift vast te
              leggen. Deze verplichting is uitsluitend van toepassing op huurovereenkomsten die worden afgeslo­
              ten na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet.
              Het opnemen van het schriftelijkheidsvereiste in de algemene regels leidt niet tot een aanpassing
              van het Burgerlijk Wetboek. Het blijft dus mogelijk om mondeling een rechtsgeldige huurovereen­
              komst te sluiten en de wijze waarop een huurovereenkomst kan worden aangegaan blijft vormvrij.
              In de praktijk worden soms zogenaamde 'ontduikingsconstructies' toegepast, bijvoorbeeld om
              onder het wettelijke huurbeschermingsregime uit te komen. Huurders en verhuurders proberen dan
              de overeenkomst anders noemen of de inhoud zodanig vorm te geven dat er geen sprake is van
              een huurovereenkomst. Juridisch geldt echter maar één ding; als aan de twee wettelijke eisen van
              artikel 7:201 BW is voldaan, is sprake van een huurovereenkomst.
16 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Ad 5) Informatieverstrekkingsplicht
      Verhuurders en verhuurbemiddelaars zijn verplicht om huurders schriftelijk te informeren over hun
      rechten en plichten als huurder.
      Het gaat hierbij onder meer om:
      ^ de wettelijke rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze
           rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen;
      ^ indien een waarborgsom in rekening wordt gebracht, de hoogte van de waarborgsom, de wijze
           waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van
           de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld;
      ^ indien servicekosten in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder
           waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden ver­
           strekt;
      ^ de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente; en
      ^ de contactgegevens van een contactpunt waar een huurder terecht kan in het geval van vragen
           of problemen die gerelateerd zijn aan het gehuurde. In het geval van grotere verhuurders kan
           een contactpunt bijvoorbeeld een klantenservice betreffen. Bij kleinere verhuurders kan dit ook
           een contactpersoon zijn.
      De rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde die al in de (schriftelijke) huur­
      overeenkomst staan, zijn uitgezonderd van de informatieplicht. Zo wordt voorkomen dat dubbele
      informatie moet worden verstrekt.
      De inhoud van de informatieplicht krijgt een verdere uitwerking in de Regeling goed verhuur-
      derschap die 1 juli 2023 inwerking treedt.6
      Zijn huurovereenkomsten afgesloten voor de inwerkingtreding van deze wet, dan verstrekt de ver­
      huurder de vereiste informatie uiterlijk één jaar na het tijdstip van inwerkingtreding (1 juli 2024) aan
      de huurder. Het ligt voor de hand dat verhuurders hiervoor aansluiting zoeken bij een regulier
      moment van communicatie met de huurders. Bijvoorbeeld bij de jaarlijkse huurverhoging.
      Dit betekent niet dat, indien het een mondelinge huurovereenkomst betreft die voor de inwerking­
      treding van deze wet is afgesloten, de huurovereenkomst op schrift gesteld moet worden. Het
      betreft uitsluitend de informatie over de rechten en plichten aangaande het gehuurde en de ele­
      menten die in artikel 2 onder de informatieverstrekkingsplicht worden genoemd.
      Het komt voor dat verhuurders bij het aangaan van de huurovereenkomst misbruik maken van de
      servicekosten. Daarnaast zijn er verhuurders die tijdens de verhuur over de scheef gaan met betrek­
      king tot de servicekosten. In de wet is daarom geregeld dat bij het aangaan van een huurovereen­
      komst de huurder schriftelijk geïnformeerd wordt over de servicekosten en de jaarlijkse afrekening
      ervan. Op die manier kunnen gemeenten via de informatieplicht ook de informatievoorziening van
      verhuurders aan de huurder over de servicekosten handhaven. Daarnaast kunnen gemeenten ook
      handhaven op de wijze waarop de servicekosten daadwerkelijk in rekening worden gebracht. Dit
      moet plaatsvinden vinden overeenkomstig de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk
      Wetboek. Dit alles verkleint de mogelijkheden van verhuurders om servicekosten als een verdien-
      model te gebruiken. Oneigenlijke toepassing van de servicekosten zijn handhaafbaar met behulp
      van de Wet goed verhuurderschap.
      6 Bij ministeriële regeling kunnen nadere regels worden gegeven over de informatie die de verhuurder gelet op de in
          artikel 2, tweede lid, onderdeel e, onder 10, van de Wet goed verhuurderschap aan de huurder moet verstrekken.
          Deze regeling is bij het schrijven van deze handreiking in concept gereed en vrijgegeven voor consultatie. De
          definitieve versie van de regeling wordt t.z.t. door de rijksoverheid gepubliceerd. Het concept kan worden gevonden
          op de website internetconsultatie.nl.
                                                                                 Vereniging van Nederlandse Gemeenten         17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>       5.3    Algemene regels arbeidsmigranten
              Twee van de in de wet opgenomen algemene regels gelden specifiek voor verhuur aan arbeidsmi­
              granten:
              ^ de huurovereenkomst en de arbeidsovereenkomst zijn niet in hetzelfde document vast­
                   gelegd. Dit draagt bij aan een betere scheiding tussen 'baan en bed'. Hiermee wordt de
                   arbeidsmigrant voor zijn huisvesting minder afhankelijk van de werkgever en eindigt de huur­
                   overeenkomst niet langer automatisch wanneer de arbeidsovereenkomst eindigt.
                    Deze verplichting is uitsluitend van toepassing op huurovereenkomsten die worden afgesloten
                   na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet.
              ^ Aan arbeidsmigranten dient de verhuurder of verhuurbemiddelaar de in paragraaf 5.2 bedoelde
                   informatie te verstrekken in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een
                   andere taal gebruikt kan worden die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. De
                   verhuurder of verhuurbemiddelaar moet nagaan of een arbeidsmigrant een bredere voertaal
                   (voldoende) machtig is, of enkel zijn/haar moedertaal. De verhuurder of verhuurbemiddelaar
                   mag er dus niet zomaar vanuit gaan dat een arbeidsmigrant meerdere talen machtig is.
                    De huurovereenkomst zelf is van deze verplichting uitgezonderd, omdat de Nederlandse taal de
                   taal is in het bestuurlijk- en het rechtsverkeer.
                   Voor huurovereenkomsten die worden aangegaan na het tijdstip van inwerkingtreding van de
                   wet, moet deze informatie op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst verstrekt
                   worden. Voor huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor inwerkingtreding van deze wet
                   geldt hiervoor een termijn van uiterlijk drie maanden na inwerkingtreding van de wet.
              Belang van communicatie
              Met gerichte communicatie kan de gemeente verhuurders, verhuurbemiddelaars, woningzoeken­
              den, huurders, arbeidsmigranten en hun werkgevers bereiken. De communicatie moet laagdrempe­
              lig, duidelijk en op de doelgroep afgestemd zijn. Bij de communicatie richting arbeidsmigranten
              wordt een voor deze doelgroep begrijpelijke taal gebruikt.
              Inventariseer, welke talen binnen de gemeente gebruikt moeten worden en hoe deze doelgroep
              bereikt kan worden.
              Ook op de website rijksoverheid.nl wordt algemene informatie voor huurders en verhuurders op een
              toegankelijke manier ontsloten en wordt een uitleg van de wettelijke instrumenten gegeven. Voor
              de meer professionele partijen zal via de website www.volkshuisvestingnederland.nl inzichtelijk
              gemaakt worden wat de nieuwe wet voor hen betekent.
       5.4    Meldpunt
              Bij het door het college van burgemeester en wethouders in te stellen meldpunt kunnen huurders
              (inclusief arbeidsmigranten), woningzoekenden, omwonenden en anderen terecht met signalen en
              klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars. Daarmee vormt het
              meldpunt een belangrijke basis voor de gemeentelijke handhaving. Verder biedt de gemeente via
              het meldpunt hulp in concrete situaties en worden woningzoekenden zo nodig doorverwezen naar
              andere bevoegde instanties, zoals een huurteam (indien in een gemeente aanwezig), een gemeen­
              telijke antidiscriminatievoorziening (zie paragraaf 2), de Huurcommissie, de (klachtencommissie van
              de) woningcorporatie of een juridisch loket of rechtswinkel. Gemeenten moeten dit meldpunt uiter­
              lijk 1 januari 2024 ingericht hebben.
              Het begint bij een melding...
              In de praktijk zal een melding doorgaans binnenkomen via een meldingssysteem. De melding wordt
              vervolgens beoordeeld. Afhankelijk van de uitkomst van de beoordeling wordt de melding óf admi­
              nistratief afgehandeld óf doorverwezen naar de juiste instantie óf intern verder doorgeleid ten
              behoeve van de handhaving. Schematisch ziet de werking van het meldpunt er als volgt uit:
18 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>        Figuur: Opvolging melding
                                                                       Informatievraag
Melding                  Meldpunt
nn
                    1e Check: gaat het om                    LĴ Handhavingsverzoek
                    goed verhuurderschap?
                    Zo ja: verdeel in:
          Uit de praktijk: Een melding is al snel een handhavingsverzoek
          De gemeente kan ervoor kiezen het meldsysteem zo in te richten dat de melder expliciet kan
          aangeven of hij of zij met de melding ook een verzoek om handhaving indient. Ook wanneer de
          gemeente dit niet expliciet vraagt, blijkt overigens uit de jurisprudentie van de Raad van State
          dat een melding juridisch gezien al snel, als een verzoek om handhaving moet worden uitgelegd.
          Daarbij is een verzoek om handhaving ook een aanvraag om een beschikking (namelijk: een
          handhavingsbesluit) in de zin van artikel 1:3 Awb. Dit betekent dat het college op het handha­
          vingsverzoek tijdig moet beslissen (conform artikel 4:13 Awb; d.w.z. binnen een redelijke termijn
          die in ieder geval niet langer is dan acht weken).
        Het inrichten van het gemeentelijk meldpunt
        Het meldpunt kan belegd worden bij een al bestaand meldVinformatiepunt van de gemeente. Het
        meldpunt kan, indien gewenst, door gemeenten gezamenlijk worden ingericht. Hierbij kunnen de
        gemeenten gebruik maken van de mogelijkheden die de Wet gemeenschappelijke regelingen
        (Wgr) biedt.
        Het meldpunt moet laagdrempelig benaderbaar zijn en kosteloos en anoniem melden van mis­
        standen mogelijk maken. Het meldpunt kan ontvangen meldingen doorgeleiden naar handhaving
        of de melders doorverwijzen naar instanties zoals een huurteam, een gemeentelijke antidiscrimina-
        tievoorziening (zie ook paragraaf 2) en de Huurcommissie.
        De huurder van een woningcorporatie (of een dochteronderneming) kan ook een melding doen
        bij het gemeentelijke meldpunt, de gemeente kan echter niet op woningcorporaties handhaven.
        Het ligt daarom voor de hand om het in de communicatie en op de online 'meldpagina' duidelijk te
        maken dat huurders van een corporatiewoning bij de interne klachtenprocedure van de woningcor­
        poratie terecht kunnen (op grond van artikel 55b, Woningwet), mits het gaat over hun eigen woon­
        ruimte.
        Vanuit het uitgangspunt van de laagdrempeligheid ligt het voor de hand om de mogelijkheid tot
        melden en de informatievoorziening door het meldpunt aan te bieden in verschillende talen. Ook
        kan het eventuele vervolgtraject gefaciliteerd worden door een tolk. Beiden zijn echter niet ver­
        plicht. De gemeente moet hier zelf keuzes in maken, en kan veelal aansluiting zoeken bij bestaand
        gemeentelijk beleid.
        Bij een anonieme melding vermeldt de melder diens naam en andere persoonsgegevens niet.
        Anonieme meldingen zijn daardoor laagdrempeliger. Een anonieme melding kan echter wel het
        onderzoek door het meldpunt bemoeilijken. Het is belangrijk dat het meldpunt de melder hierover
        informeert.
                                                                       Vereniging van Nederlandse Gemeenten 19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>               In de praktijk: Vormgeving meldpunt
               ^ In vele gemeenten zijn er al 'huurteams' of organisaties actief die huurders verder helpen met
                    aan goed verhuurderschap verwante onderwerpen. Ook heeft elke gemeente verplicht een
                    antidiscriminatievoorziening. Vaak zijn dit ook organisaties die een subsidierelatie met de
                    gemeente hebben of door de gemeente worden ingehuurd voor het invullen van deze taak.
                   Veelal hebben deze organisaties ook een eigen meldpunt, met reeds een goede lokale
                    bekendheid.
                    Het is zaak om deze bestaande organisaties in te bedden in de nieuwe structuur die op grond
                   van de verplichte onderdelen van de Wet goed verhuurderschap ontstaat, en met alle betrok­
                    kenen te overleggen en afspraken te maken over de samenwerking in deze. Het is logisch om
                    reeds bestaande meldpunten in eerste instantie te behouden, maar er wel voor te zorgen dat
                    de meldingen via 'een route' worden opgevolgd. Ook het bepalen van de bijbehorende ser­
                   vicenormen vraagt aandacht: hoe snel moeten de verschillende stappen op elkaar volgen?
                    Het is zaak deze aan betrokken huurders, eigenaar-verhuurders en bemiddelde partijen te
                    kunnen melden, bij wijze van verwachtingenmanagement. Het organiseren van een zo effici­
                    ent mogelijk proces helpt hierbij uiteraard iedereen.
               ^ Denk na over de wijze waarop ICT behulpzaam kan zijn in het organiseren van het werkproces
                    en de informatiestroom. Het ligt voor de hand om zoveel als mogelijk aan te sluiten bij
                    bestaande gemeentelijke meld- en registratiesystemen (telefonisch, via internet, via een
                    app of social media) en werkwijzen van een gemeentelijk klantcontactcentrum (KCC). Ook de
                    afdeling toezicht en handhaving binnen de gemeente maakt veelal reeds gebruik van een
                    eigen ICT-systeem. In de praktijk zijn vrijwel altijd beide systemen al aan elkaar verbonden.
                    Sluit hier bij de implementatie van de Wet goed verhuurderschap zoveel als mogelijk bij aan.
               ^ Denk - al bij de invoering - na over monitoring en evaluatie. Welke data kan uiteindelijk uit
                    de verschillende meld- en registratiesystemen worden afgeleid, of wat willen we extra regis­
                   treren? Dit met het oog op de monitoring en evaluatie, maar ook als basis voor proactief
                   toezicht en eventueel met het oog op het onderbouwen van de inzet van een vergunning-
                    plicht (in de toekomst).
               ^ Het is mogelijk om het meldpunt regionaal vorm te geven. Hierbij kan ook gekozen
                   worden voor een lichte vorm van intergemeentelijke samenwerking (op basis van de Wet
                    gemeenschappelijke regelingen). Bij een regionale organisatie van het meldpunt is het wel
                   zaak om na te denken over de manier waarop informatieverzoeken en verzoeken om handha­
                   ving afgehandeld worden en vooral door wie. Welke vervolgstappen worden regionaal opge­
                    pakt en voor welke acties zijn de individuele gemeenten aanzet? Hierbij is het zaak om goed
                    na te denken over de mogelijkheden voor mandatering van bevoegdheden en de voorwaar­
                    den waaronder het uitwisselen van informatie mogelijk is. Zie hiervoor ook paragraaf 2.
                    Bijzondere aandacht vraagt bij regionale samenwerking de goede registratie van meldingen,
                   vervolgstappen, en doorverwijzingen. Het is zaak te waarborgen dat de gewenste 'servicenor­
                    men' worden gegarandeerd (toezeggingen aangaande de snelheid van dienstverlening).
               ^ Zorg voor een ruime informatievoorziening rond goed verhuurderschap via de gemeentelijke
                   website, zowel gericht op huurders als op eigenaar-verhuurders en bemiddelaars.
               ^ Overweeg een brede publiekscampagne en zet hier ook de samenwerkingspartners voor in
                    en bepaal of je als gemeente een specifieke inzet wilt doen voor algemene voorlichting aan
                   verhuurders over het belang van en de (nieuwe regels) 'goed verhuurderschap'.
               Verwerking persoonsgegevens
               Bij het meldpunt worden persoonsgegevens verwerkt. Het college is daarvoor de verwerkings-
               verantwoordelijke is. Het gaat in ieder geval om gewone persoonsgegevens zoals een naam en/
               of een adres. De verwerking van deze gegevens is toegestaan op grond van artikel 6, eerste lid,
               onder c en e, van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG)7.
               Daarnaast worden mogelijk ook bijzondere persoonsgegevens verwerkt, met name in het geval
              7 Toestemming is er omdat de verwerking noodzakelijk is om te voldoen aan een wettelijke verplichting, én voor de
                 vervulling van een taak van algemeen belang of van een taak in het kader van de uitoefening van het openbaar
                 gezag dat aan de verwerkingsverantwoordelijke is opgedragen.
20 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>          van een melding van discriminatie. De verwerking van deze persoonsgegevens is toegestaan op
          grond van artikel 9, tweede lid, onder g, van de AVG. In het kader van gegevensminimalisatie is
          het belangrijk dat een gemeente alleen de gronden op basis waarvan discriminatie wordt gemeld
          mag registreren8.
          In het Besluit goed verhuurderschap worden nadere regels gesteld omtrent de verwerking van
          de persoonsgegevens. Deze nadere regels gaan in ieder geval over de vastlegging, de bewaar­
          termijn en de vernietiging van de persoonsgegevens.
          Voor de verwerking van persoonsgegevens geldt in ieder geval dat:
          ^ de verwerking van persoonsgegevens rechtmatig, behoorlijk en transparant moet zijn;
          ^ persoonsgegevens slechts voor welbepaalde, uitdrukkelijk omschreven en gerechtvaardigde
                doeleinden verzameld worden en vervolgens niet verder op een met die doeleinden onver­
                enigbare wijze verwerkt;
          ^ slechts die persoonsgegevens worden verwerkt die noodzakelijk zijn voor die doeleinden
                (minimale gegevensverwerking). Dit houdt ook in dat de persoonsgegevens worden vernie­
               tigd op het moment dat verwerking niet meer noodzakelijk is in het licht van de doeleinden
               waarvoor die persoonsgegevens werden verwerkt;
          ^ de persoonsgegevens juist (correct) dienen te zijn en zo nodig worden geactualiseerd; en
          ^ de persoonsgegevens op een passende wijze worden beveiligd tegen ongeoorloofde of
                onrechtmatige verwerking en tegen onopzettelijk verlies, vernietiging of beschadiging.
          Het college is als de verwerkingsverantwoordelijke van persoonsgegevens verantwoordelijk voor
          de naleving van deze beginselen.
  5.5 Toezicht en handhaving
5.5.1 In kort bestek
        Het college is belast met de handhaving van de wet, behalve bij woningcorporaties. Handhaving
        begint met toezicht: een door het college aangewezen toezichthouder start een onderzoek. De
        aanleiding voor zo'n onderzoek kan zijn:
        ^ een door het meldpunt ontvangen melding of verzoek om handhaving;
        ^ een melding uit de gemeentelijke organisatie of een melding van een andere overheidsinstan­
             tie;
        ^ een melding van een maatschappelijke organisatie of andere niet-overheidspartij;
        ^ op basis van kennis verkregen op basis van toezicht en handhaving van al bestaande wetgeving
             op het gebied van wonen; of
        ^ een gemeentelijk handhavingsprogramma op basis waarvan bijvoorbeeld steekproefsgewijze
             controles worden uitgevoerd.
        De gemeentelijke toezichthouder onderzoekt vervolgens of inderdaad sprake is van een overtre­
        ding. Hoe zo'n onderzoek eruitziet, hangt af van het soort melding en het type overtreding. Tijdens
        deze onderzoeksfase biedt de gemeente de verhuurder in ieder geval de gelegenheid om gehoord
        te worden (hoor- en wederhoor).
        Het onderzoek kan zich daarbij richten op de verhuurder en meerdere panden of huurders aangaan.
        8 Niet-bijzondere persoonsgegevens zijn persoonsgegevens die informatie geven over een geïdentificeerde of
            identificeerbare natuurlijke persoon, niet zijnde bijzondere of strafrechtelijke persoonsgegevens. Bijzondere
            persoonsgegevens zijn volgens artikel 9, eerste lid, van de AVG: "persoonsgegevens waaruit ras of etnische afkomst,
            politieke opvattingen, religieuze of levensbeschouwelijke overtuigingen, of het lidmaatschap van een vakbond
            blijken, en (,.,) genetische gegevens, biometrische gegevens met het oog op de unieke identificatie van een
            persoon, of gegevens over gezondheid, of gegevens met betrekking tot iemands seksueel gedrag of seksuele
            gerichtheid".
                                                                                  Vereniging van Nederlandse Gemeenten          21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                In de praktijk: Gebruik maken van de kennis van een huurteam en de antidiscriminatievoor-
                ziening
                Zeker onderwerpen als discriminatie en intimidatie zijn complex om te onderzoeken. Wat is er
                precies gebeurd? Is er daadwerkelijk sprake van een kwestie die de gemeente kan handhaven of
                zijn (ook) andere partijen aan zet? Denk aan het doorlopen van een strafrechtelijke route (zie ook
                paragraaf 2).
                ^ Het is raadzaam om hier vooraf een protocol of beleidsregel voor te ontwikkelen; wanneer
                     handhaven we en op welke wijze?
                ^ Op het vlak van discriminatie kan de antidiscriminatievoorziening (ADV) hulp bieden. Benut
                     hun kennis en kunde op dit vlak. Zo kunnen zij de gemeente helpen om discriminatie te leren
                     herkennen door middel van het geven van trainingen aan handhavers over de antidiscrimina-
                     tiewetgeving. Ook kunnen zij de gemeente helpen bij het beoordelen van meldingen: wan­
                     neer is het een zaak waar de antidiscriminatievoorziening mee verder kan en wanneer kan de
                     gemeente doorpakken op grond van de Wet goed verhuurderschap, al dan niet samen met
                     de ADV? Wanneer er ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie) lijkt te zijn gemaakt, is
                     de ADV de aanwezen partij om de melding op te volgen. Dit uiteraard in de situatie dat er
                     geen relatie is met de verhuur van woonruimte. Wanneer later blijkt dat handhaving op grond
                     van de Wet goed verhuurderschap mogelijk is, kan de ADV dit signaal uiteraard aan de
                     gemeente afgeven.
                ^ Wanneer (ook) handhaving op grond van de Wet goed verhuurderschap denkbaar is ligt
                     samen optrekken voor de hand. De ADV kan in dat geval behulpzaam zijn bij dossieronder­
                     zoek en adviseren hoe hoor-en wederhoor in te richten wanneer de gemeente de stap naar
                     toezicht en handhaving maakt. Dit laatste geldt in den brede ook voor een huurteam, juri­
                     disch loket of rechtswinkel (indien deze aanwezig is in de gemeente). Zij kunnen een soortge­
                     lijke rol vervullen.
                ^ Maak in de implementatie van de Wet goed verhuurderschap als gemeente afspraken over
                     de rol die de antidiscriminatievoorziening, een huurteam of andere betrokkenen kan hebben
                     en wanneer en op welke wijze naar hen doorverwezen wordt. Ook moet het voor deze par­
                     tijen mogelijk zijn om de gemeente te benaderen wanneer zij een casus tegenkomen waar de
                     gemeente vanuit haar rol mee verder kan.
              Als de toezichthouder een overtreding constateert, kan het college handhavend optreden. De toe­
              zichthouder dient de overtreding vast te leggen in een toezichtsverslag. Hoe dat precies gebeurt,
              hangt af van het type overtreding en de wijze waarop de toezichthouder de overtreding constateert.
              In ieder geval moet de vastlegging inzicht bieden in de waarnemingen van de toezichthouder
              en waarom op basis daarvan geconcludeerd is dat sprake is van een overtreding en door wie de
              overtreding is begaan. Vaak kan gebruik gemaakt worden van de kennis en kunde van partijen als
              het huurteam en de antidiscriminatievoorziening. Zij hebben veelal al ervaring met de opbouw van
              een goed dossier.
              Het college beschikt daarvoor over het klassieke bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschu­
              wing, bestuursdwang, en bestuurlijke boete ter beschikking. De Wet goed verhuurderschap voegt
              hier als ultimum remedium in de zogenoemde escalatieladder de inbeheername aan toe. Zie verder
              hieronder.
22 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>         Schematisch ziet de opvolging van een overtreding er als volgt uit:
         Figuur: Opvolging overtreding
                                                                                     Voorgenomen
                                                                                      handhavingsbesluit &
                                                                                      zienswijzemogelijkheid
                                       Wel
ÏOÏ                                     overtreding?
                                                                                     (eventueel) Toezicht:
Toezicht      Verslag en
                                                                                      duurt overtreding
              oordeel: wel of                                                         voort?
              geen
              overtreding
                                                                                     Zo ja: handhavingsbesluit
           In de praktijk: Proactief toezicht
           Bij een proactieve (steekproefsgewijze) controle op de naleving van de algemene regels van
           goed verhuurder kan de toezichthouder aansluiting zoeken bij de algemene regels (zie paragraaf
           2) en (niet-uitputtend) kijken naar:
           1. Zijn er concrete aanwijzingen van overtreding van de algemene regels?
           2. Zijn er werkwijzen en momenten in de relatie met woningzoekende/huurders/omwonenden
               die het risico het schenden van de algemene regels vergroten?
           3. Zijn er maatregelen getroffen om een overtreding van de algemene regels te voorkomen c.q.
                het risico zo klein mogelijk te houden?
           4. Is er een 'veilige' en toegankelijke meldingsprocedure/klachtenprocedure?
           Daarnaast kan gekeken worden of de verhuurder gebruik maakt van verschillende best-practi­
           ces:
           ^ Conformeert de verhuurder zich aan de afspraken gemaakt in het Convenant transparantie
               aanvangshuurprijzen?
           ^ Maakt de verhuurder gebruik van een modelhuurcontracten van de Raad voor Onroerende
               Zaken (ROZ) zoals gebruikt door de leden van de bij de ROZ aangesloten brancheorganisa­
               ties. Woningcorporaties hanteren bij nieuwe verhuringen een met hun huurdersorganisatie
               afgestemd modelhuurovereenkomst en algemene voorwaarden. Deze verschillen dus per
               corporatie. Aedes heeft als brancheorganisatie modelovereenkomsten ter beschikking
               gesteld aan haar leden.
           ^ De meeste woningcorporaties hebben op hun website informatie opgenomen over de huur­
               overeenkomst en rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde. Daarnaast wordt met
                huurders gecommuniceerd over huurverhogingen, klachtmogelijkheden, leefbaarheidsmaat-
                regelen en het klusrecht van de huurder. De meeste corporaties sturen ieder jaar aan alle
                huurders de huurkrant met informatie over huurverhogingen, huurtoeslag en bezwaarmoge-
                lijkheden.
           Gemeenten kunnen waarde toekennen aan het lidmaatschap van een branchevereniging.
           Verhuurders handelen dan conform een gedragscode, volgen veelal standaardprocedures in
           werving en selectie, zijn bereikbaar en beschikken over een geschillencommissie (tuchtrecht).
           Ook hebben verschillende brancheverenigingen op dit moment systemen of standaardwerkpro­
           cessen in ontwikkeling die hun leden kunnen helpen met het doorlopen van een aan wet- en
           regelgeving voldoend werving- en selectieproces.
                                                                     Vereniging van Nederlandse Gemeenten      23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>                Meer informatie?
                Zie voor meer informatie over handhaving in de gemeentelijke praktijk de VNG-Handreiking:
                'Handhaving door en voor gemeenten - Een juridische handleiding voor de gemeentelijke prak­
                tijk' (2019).
      5.5.2   Bevoegdheden mandateren?
              Het is zaak goed na te gaan welke taken wel en niet uitbesteed kunnen worden. Hierbij de volgende
              wenken:
              1. Het ligt voor de hand om toezicht achter de voordeur alleen door een gemeentelijke toezicht­
                   houder te laten uitvoeren. Toezichthouders hebben te maken met allerlei wettelijke vereisten
                   (bijvoorbeeld: de Algemene wet op het binnentreden) waaraan voldaan moet worden. Het is
                   wel mogelijk voor gemeenten om op het gebied van toezichthouders in regionaal verband
                   samen te werken. Bijvoorbeeld door af te spreken dat één gemeente hier specifiek toezichthou­
                   ders voor opleidt, die vervolgens ook door de andere gemeenten gebruikt (en als toezichthou­
                   der aangewezen) worden.
              2. Het ligt ook voor de hand om taken waar externe partijen een specifieke expertise hebben, zoals
                   een antidiscriminatievoorziening of een huurteam, ook door hen te laten verrichten. Zij kunnen
                   bijvoorbeeld een dossieropbouwend onderzoek op zich nemen. Huurteams zouden zo geman­
                   dateerd kunnen worden voor het opnemen van de WWS-punten. Op dit moment voeren
                   gemeentelijke antidiscriminatievoorzieningen ook al een gemeentelijke taak uit, namelijk de
                   Wet Gemeentelijke antidiscriminatievoorzieningen (Wga). Belangrijk hierbij is dat er voldaan
                   wordt aan de waarborgen omtrent privacy/persoonsgegevens/AVG. Ook moet het toezichtsdos-
                   sier volledig zijn en moeten conclusies (de conclusie dat een bepaald voorschrift is overtreden)
                   duidelijk uit de bevindingen (de onderzochte stukken) volgen.
              3. Het nemen van de handhavingsbesluiten is een taak die de gemeente zelf moet nemen. Inclusief
                   de voorbereidende formele processtappen (de zogenoemde zienswijzeronde op grond van
                   artikel 4:8 van de Awb). Datzelfde geldt voor het beslissen op handhavingsverzoeken. Hoewel
                   het juridisch-technisch mogelijk is om externe partijen voor dit soort bevoegdheden te manda­
                   teren, is dat niet aan te raden.
                   Denkbaar is wel, dat een groot deel van de inhoudelijke voorbereiding uitbesteed wordt. Denk
                   aan het opstellen van de teksten van de handhavingsbesluiten en de eventuele zienswijzege-
                   sprekken met overtreder of indieners van een handhavingsverzoek. Belangrijk is dan om goede
                   afspraken te maken over de competenties van de betrokken medewerkers en de kwaliteit van de
                   voorbereiding en de op te stellen documenten.
                   Het mandateren van bevoegdheden gebeurt met een uitdrukkelijk collegebesluit.
                Meer informatie?
                Zie voor meer informatie over mandateren is te vinden in de 'Handreiking Attributie, mandaat en
                delegatie' (2016).
      5.5.3   Escalatieladder toezicht en handhaving op de algemene regels
              Zoals gebruikelijk is in publiekrechtelijke handhaving kan de gemeente een escalatieladder doorlo­
              pen. De gemeente dient hierbij steeds een proportionele keuze te maken.
              Bij vaststelling van een eerste overtreding ligt een waarschuwing voor de hand, tenzij de overtre­
              ding zo ernstig is dat een last onder bestuursdwang of last onder dwangsom noodzakelijk is. In
              ieder geval moet de verhuurder of verhuurbemiddelaar de kans krijgen om door middel van een
              waarschuwing of een herstelsanctie (een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom)
              zijn gedrag te wijzigen. Het is de bedoeling dat bij het geven van een waarschuwing of het opleg­
              gen van een herstelsanctie aan de verhuurder of verhuurbemiddelaar gemeld wordt dat bij een
              volgende overtreding een bestuurlijke boete kan worden opgelegd en dat zijn gegevens openbaar
              kunnen worden gemaakt. Dat laatste draagt bij aan de afschrikwekkende werking.
24 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>      Indien een verhuurder of verhuurbemiddelaar na een waarschuwing of herstelsanctie zijn gedrag
      niet aanpast conform de geldende wet- en regelgeving kan een bestuurlijke boete worden opge­
      legd en kunnen de gegevens van deze verhuurder of verhuurbemiddelaar openbaar worden
      gemaakt. Indien de verhuurder of verhuurbemiddelaar na een eerste bestuurlijke boete nog steeds
      zijn gedrag niet aanpast, kan de bestuurlijke boete voor recidive worden opgelegd.
      Ook kan, indien aan een verhuurder of verhuurbemiddelaar reeds tweemaal eerder een bestuurlijke
      boete is opgelegd voor het overtreden van de algemene regels, besloten worden tot inbeheer-
      name.
        In de praktijk: Verhuurbemiddelaar als overtreder
        Bij discriminatie in de selectiefase die al dan niet in opdracht van de verhuurder wordt begaan
        door de verhuurbemiddelaar, zal de verhuurbemiddelaar in eerste instantie aanspreekbaar zijn.
        Indien hierover twijfel bestaat, is volgens de jurisprudentie9 de overtreder degene die het desbe­
        treffende wettelijke voorschrift daadwerkelijk heeft geschonden. Dat is in de eerste plaats
        degene die de verboden handeling feitelijk heeft verricht.
        Daarnaast kan in bepaalde gevallen degene die de overtreding niet zelf feitelijk heeft begaan,
        maar aan wie de handeling is toe te rekenen, voor de overtreding verantwoordelijk worden
        gehouden en als overtreder worden aangemerkt. Dit betekent dat indien niet duidelijk is of de
        overtreding wordt begaan door de verhuurbemiddelaar of de verhuurder, in ieder geval de ver­
        huurder als overtreder kan worden aangemerkt, omdat de verhuurbemiddelaar werkt in opdracht
        en onder verantwoordelijkheid van de verhuurder. Het is dan aan de verhuurder om aan te tonen
        dat hij in casus niet als overtreder kan worden aangemerkt.
        In de praktijk: Toezicht op woningcorporaties
        Het toezicht en de handhaving van de algemene regels ten aanzien van woningcorporaties is
        belegd bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw), die op grond van artikel 61 van de Woningwet
        toezicht houdt op de governance van de toegelaten instellingen en hierin reeds goed verhuur-
        derschap meeneemt. De Aw kan niet als toezichthouder optreden in individuele gevallen (mel­
        dingen van schending van een of meer van de algemene regels goed verhuurderschap door een
        huurder).
        De gemeente heeft in het geval van een woningcorporatie geen handhavingstaak of bevoegdhe­
        den. Het is uiteraard denkbaar dat bij het gemeentelijke meldpunt meldingen worden gedaan
        over een woningcorporatie. Afhankelijk van de aard van de klacht kan de gemeente de melder in
        dat geval doorverwijzen naar de klachtencommissie van de desbetreffende woningcorporatie
        (die ook in het huurcontract of de bijgeleverde informatie vermeld staat). Klachten die betrekking
        hebben op het bouwbesluit kunnen wel leiden tot een verzoek tot handhaving aan de gemeente.
        Bij klachten over de hoogte van de huur kan doorverwezen worden naar het huurteam of de
        Huurcommissie. In het geval van discriminatie kan doorverwezen worden naar de gemeentelijke
        antidiscriminatievoorziening (ADV) (zie ook paragraaf 2 en 4).
      Hieronder bespreken we elk instrument uit de escalatieladder in meer detail.
5.5.4 Last onder bestuursdwang, last onder dwangsom en bestuurlijke boete
      Op basis van artikel 125, tweede lid, van de Gemeentewet wordt de bevoegdheid tot oplegging
      van een last onder bestuursdwang uitgeoefend door het college van burgemeesters en wethou­
      ders. Uit artikel 5:32 Algemene wet bestuursrecht volgt dat een bestuursorgaan dat bevoegd is om
      een last onder bestuursdwang op te leggen, in plaats daarvan ook een last onder dwangsom kan
      opleggen. Het college van burgemeesters en wethouders is daarnaast bevoegd tot het opleggen
      van een bestuurlijke boete.
      9 Zie onder meer: Uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 4 september 2019,
          ECLI:NL:RVS:2019:3040 en uitspraak van 13 oktober 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2278.
                                                                           Vereniging van Nederlandse Gemeenten   25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>                Definitie:
                Last onder bestuursdwang en last onder dwangsom worden 'herstelsancties' genoemd. Dit,
                omdat deze sancties worden opgelegd om de concrete overtreding te beëindigen (of herhaling
                te voorkomen) en zo de rechtmatige toestand te herstellen. Een bestuurlijke boete is een
                'bestraffende sanctie'. Bestuurlijke boetes worden niet zozeer opgelegd om een concrete over­
                treding te beëindigen, maar om leed toe te voegen. Bestraffende sancties dragen op die manier
                meer in algemene zin bij aan preventie.
              Bij het bepalen van de maximale hoogte van de bestuurlijke boete is door de wetgever rekening
              gehouden met de ernst van de overtreding en met het afschrikwekkende karakter van de op te
              leggen boete. De eerste bestuurlijke boete die wordt opgelegd is van de vierde categorie,
              bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. Per 1 januari 2022 is dat maximaal
              0 22.500.
              Wanneer bij de constatering van het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap
              binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan die constatering eerder een bestuurlijke boete is
              opgelegd voor datzelfde feit (recidive) of, indien de eerder een bestuurlijke boete is opgelegd voor
              het overtreden van de eerdergenoemde verboden of de aan de vergunning verbonden voorwaar­
              den, kan een maximale bestuurlijke boete worden opgelegd van de vijfde categorie, bedoeld in
              artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. Per 1 januari 2022 is dat maximaal 0 90.000.
              De boete wordt opgelegd aan de verhuurder. Vaak is dat de eigenaar. Per verhuurde woonruimte of
              verblijfsruimte kunnen er verschillende beboetbare overtredingen zijn. De boetes kunnen dan bij
              elkaar worden opgeteld. Ook kan dezelfde verhuurder bij meerdere verhuurde woonruimtes of
              verblijfsruimtes beboetbare overtredingen begaan. Ook dan kunnen de boetes bij elkaar opgeteld
              worden.
              Het is wel belangrijk dat het college van burgemeesters en wethouders telkens nagaat of de sanc­
              tie/het totale boetebedrag proportioneel is. Het ligt niet voor de hand altijd de maximale boetebe­
              dragen op te leggen. Ook moet het college bij het opleggen van een boete toepassing geven aan
              artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent, dat het college de boete
              lager vaststelt als de overtreder aannemelijk maakt dat het voorgenomen boetebedrag gelet op
              bijzondere omstandigheden te hoog is.
      5.5.5   Openbaarmaking
              Geconstateerde overtredingen waarvoor een bestuurlijke boete is opgelegd moeten door de
              gemeente openbaar gemaakt worden. Ook de bestuurlijke boete bij recidive en de beheerover-
              name worden openbaar gemaakt. Dit heeft meerdere doelen:
              1. meer openbaarheid van overheidsinformatie en transparantie over de uitvoering van toezicht en
                   handhaving;
              2. preventieve werking (voorkómen van overtredingen) en informeren van woningzoekenden en
                   huurders. Openbaar maken van overtredingen stelt huurders in staat om niet te kiezen voor
                  verhuurders of verhuurbemiddelaars die de regels over goed verhuurderschap niet naleven;
              3. buurgemeenten kunnen informatie over geconstateerde overtredingen gebruiken bij hun eigen
                  sturing op goed verhuurderschap.
              Het college van burgemeester en wethouders moet de gegevens van verhuurders of verhuurbemid­
              delaars openbaar maken als een bestuurlijke boete aan hen is opgelegd voor het handelen in strijd
              met de algemene regels, of wanneer een besluit tot inbeheername is genomen. Dit vergt een
              afweging van het doel van openbaarmaking en de privacy en andere belangen van verhuur­
              der of verhuurbemiddelaar.
              Uit de escalatieladder volgt, dat openbaarmaking pas aan de orde is na het geven een waarschu­
              wing of opleggen van een herstelsanctie. Bij die waarschuwing of herstelsanctie deelt de gemeente
              mede aan de verhuurder of de verhuurbemiddelaar dat bij een volgende overtreding een
26 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>      bestuursrechtelijke boete zal volgen en dat zijn gegevens openbaar worden gemaakt. Het dreigen
      met openbaarmaking kan gezien worden als een extra prikkel voor de verhuurder om zich aan de
      regels voor goed verhuurderschap te houden.
       Het college van burgemeester en wethouders maakt het besluit tot openbaarmaking tenminste
      tien werkdagen voor de daadwerkelijke openbaarmaking bekend aan de verhuurder of ver-
      huurbemiddelaar. Op deze wijze kan de verhuurder of verhuurbemiddelaar via een voorlopige voor­
      ziening alsnog de rechtmatigheid van de openbaarmaking door de rechter laten beoordelen. Het
      besluit tot openbaarmaking kan onderdeel zijn van het besluit waarmee de bestuurlijke boete wordt
      opgelegd, maar kan ook een separaat besluit zijn.
       De openbaarmaking betreft in ieder geval de bedrijfsnaam van de verhuurder of het verhuurbemid-
      delingsbureau. De namen van de bij de verhuurder of het verhuurbemiddelingsbureau betrokken
      natuurlijke personen worden alleen openbaar gemaakt, als de daarmee gepaard gaande inbreuk op
      de persoonlijke levenssfeer van die personen opweegt tegen het doel van de openbaarmaking, zie
      artikel 20 lid 1 onder a van de wet. Van openbaarmaking kan verder worden afgezien in het belang
      van de opsporing van strafbare feiten of inspectie, controle en toezicht door bestuursorganen, zie
      artikel 20 lid 1 onder b van de wet.
         Definitie:
         Van "bij de verhuurder of het verhuurbemiddelingsbureau betrokken natuurlijke personen" is in
         ieder geval sprake, als verhuurder of verhuurbemiddelingsbureau een natuurlijke persoon of een
         samenwerkingsverband van natuurlijke personen is. Verder blijkt uit de parlementaire geschiede­
         nis van de Wet goed verhuurderschap dat ook de namen van de natuurlijke personen achter de
         als verhuurder of verhuurbemiddelingsbureau optredende rechtspersonen openbaar gemaakt
         kunnen worden.
      Aangezien het hier om een bestuursrechtelijke maatregel gaat en er dus geen sprake is van straf­
      rechtelijke veroordelingen of strafbare feiten, worden er geen strafrechtelijke persoonsgegevens
      verwerkt.
       De openbaarmaking van de bestuurlijke boete wordt na vier jaar beëindigd. De openbaarmaking
      van de inbeheername wordt beëindigd als het college van burgemeester en wethouders het beheer
      beëindigen. Op deze wijze kan de verhuurder of verhuurbemiddelaar een nieuwe start maken indien
      hij zijn gedrag heeft gewijzigd.
       In het Besluit goed verhuurderschap worden nadere regels gesteld met betrekking tot de open­
      baar te maken gegevens, waaronder de mogelijke reactie van een belanghebbende in verband met
      de openbaarmaking van zijn gegevens, de termijn waarop deze gegevens beschikbaar worden
      gesteld en de wijze waarop de openbaarmaking plaatsvindt.
5.5.6 Inbeheername
       Indien een malafide verhuurder na eerdere bestuurlijke boetes nog steeds malafide verhuurgedrag
      vertoont, heeft het college van burgemeester en wethouders een ultimum remedium tot zijn
      beschikking, de inbeheername. Er is voor dit instrument gekozen, omdat daarmee de huurder het
      meest wordt beschermd tegen het ongewenste verhuurgedrag van de verhuurder die van bewezen
      slecht gedrag is en blijft.
      Onder inbeheername wordt verstaan:
            "het aan derden in gebruik geven van een woon- of verblijfsruimte of gebouw waarin de woon-
            of verblijfsruimte gelegen is, het innen van de huurpenningen, alsmede het verrichten van alle
            handelingen met betrekking tot die woon- of verblijfsruimte of dat gebouw die volgens het bur­
            gerlijk recht tot de rechten en plichten van een verhuurder behoren met uitzondering van ver­
            vreemden en bezwaren."
                                                                    Vereniging van Nederlandse Gemeenten   27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>              Een inbeheername geldt alleen voor het pand waarin de regels worden overtreden.
              Er is dus geen sprake van onteigening of het ontnemen van eigendom en een inbeheername is
              altijd een tijdelijke maatregel. De beoogde beheerder is niet verplicht de beheersopdracht te
              aanvaarden.
              Hieronder beschrijven we achtereenvolgens de verschillende te doorlopen fases bij een inbeheer-
              name:
              Voorbereiding tot inbeheername
              Ter voorbereiding op het besluit tot inbeheername onderzoekt het college van burgemeester en
              wethouders in ieder geval:
              ^ of inbeheername doelmatig en evenredig is;
              ^ wat gelet op artikel 13 van de wet goed verhuurderschap de huurprijs van de woon- of verblijfs-
                   ruimte dient te zijn;
              ^ welke noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen als bedoeld in artikel 14 van de wet tijdens
                   de inbeheername door de beheerder getroffen of uitgevoerd moeten worden en wat de kosten
                   daarvan zijn (zie hierna onder 'Beheer in de periode van inbeheername');
              ^ hoe geborgd wordt dat de algemene regels van goed verhuurderschap nageleefd worden;
              ^ welke beheerhandelingen tijdens de inbeheername doorgang moeten blijven vinden. Denk
                   bijvoorbeeld aan periodiek onderhoud of schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten en
                   betalen van de kosten van nutsaansluitingen ten behoeve van de gemeenschappelijke ruimten;
              ^ welke partij tijdens de inbeheername als beheerder kan en wil optreden en wat de kosten daar­
                   van zijn;
              ^ welk bedrag aan beheervergoeding als bedoeld in artikel 15 van de wet de verhuurder tijdens
                   de inbeheername dient te betalen aan het college van burgemeester en wethouders (zie hierna
                   onder 'Beheervergoeding en berekening van kosten'); en
              ^ wanneer en onder welke voorwaarden de inbeheername kan eindigen.
              Met de bovenstaande informatie stelt het college van burgemeester en wethouders het conceptbe­
              sluit tot inbeheername op. Over dat conceptbesluit kunnen de verhuurder, de huurders en - indien
              van toepassing - de aan te wijzen beheerder een zienswijze kenbaar maken. Zie daarvoor artikel 4:8
              van de Algemene wet bestuursrecht. Vervolgens stelt het college van burgemeester en wethouders
              het besluit tot inbeheername vast. Daarbij wordt rekening gehouden met de ingediende zienswij­
              zen.
              Besluit tot inbeheername
              Er zijn twee situaties waarin het college van burgemeester en wethouders kan besluiten tot inbe-
              heername:
              1. een verhuurder overtreedt de algemene regels en hem is daarvoor in het tijdvak van vier jaar
                   voor de constatering van deze overtreding al tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd;
              2. een verhuurvergunning wordt geweigerd terwijl de woonruimte of verblijfsruimte verhuurd is.
              Daarnaast is er een situatie, waarin het college van burgemeester en wethouders moet besluiten tot
              inbeheername:
              ^ een verhuurvergunning wordt ingetrokken terwijl de woonruimte of verblijfsruimte verhuurd is.
              Bij het besluit tot inbeheername wordt de woon- of verblijfsruimte of het gebouw waarin de woon-
              of verblijfsruimte is gelegen door het college van burgemeester en wethouders zelf in beheer geno­
              men of in beheer gegeven bij een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen
              beheerder. Aangewezen kunnen worden: professionele verhuurders die in het bezit zijn van een
              verhuurvergunning of aan wie zo'n vergunning kan worden verleend, toegelaten instellingen of hun
              dochtermaatschappijen.
28 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>  Let op: Maak afspraken met de beheerder
  Voordat het college van burgemeester en wethouders een beheerder aanwijst, moeten tussen
  gemeente en beheerder afspraken gemaakt worden over de wijze waarop en de voorwaarden
  waaronder de beheerder het beheer overneemt. Lukt het niet om die afspraken te maken, dan
  kan de beoogde beheerder de beheersopdracht weigeren.
De beheerder moet tijdens de inbeheername uiteraard zelf de regels voor goed verhuurderschap
naleven.
Tijdens de inbeheername mag de verhuurder geen beheershandelingen verrichten: dit is hem op
grond van artikel 12 lid 3 van de wet verboden. Als de verhuurder dit verbod overtreedt, kan de
gemeente handhavend optreden. De gemeente kan een last onder dwangsom of een bestuurlijke
boete opleggen.
Beheer in de periode van inbeheername
Ten tijde van de inbeheername vinden alle reguliere beheershandelingen doorgang: de huur wordt
geïnd, periodiek onderhoud of schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten moet verzorgd
worden, kosten van nutsaansluitingen voor gemeenschappelijke ruimten moeten betaald worden,
et cetera. Tijdens de inbeheername kan het inbeheer genomen gebouw door de gemeente of de
beheerder niet worden verkocht of met bijvoorbeeld een recht van hypotheek worden bezwaard.
In het besluit tot inbeheername stelt het college van burgemeester en wethouders een huurprijs
vast die de beheerder in rekening mag brengen bij de gebruikers van de woon- of verblijfsruimte.
Aangeraden wordt dat de beheerder en de huurder de gewijzigde huurprijs schríftelijk vastleggen.
Voor het vaststellen van de huurprijs geldt dat:
^ de huurprijs van een gereguleerde huurwoning niet hoger wordt vastgesteld dan de maximale
    huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel;
^ de huurprijs van een geliberaliseerde woning wordt vastgesteld op een redelijke prijs in het
    economische verkeer; en
^ de huurprijs van een verblijfsruimte voor arbeidsmigranten wordt vastgesteld op een redelijke
    prijs in het economische verkeer.
Soms is het treffen van voorzieningen of uitvoeren van aanpassingen noodzakelijk. In dat geval
bepaalt het college van burgemeester en wethouders de termijn waarbinnen de voorzieningen of
aanpassingen door de beheerder gerealiseerd moeten zijn. De uitvoering van de voorzieningen of
aanpassingen zijn op kosten van de verhuurder. De gemeente kan de verplichting tot het aanbren­
gen van voorzieningen of aanpassingen ook opleggen aan een woningcorporatie als eigenaar-ver-
huurder of indien zij optreden als beheerder.
Het opleggen van een verplichting tot het aanbrengen van voorzieningen of aanpassingen aan een
woon- of verblijfsruimte bij de inbeheername door de beheerder op kosten van de verhuurder ziet,
net als artikel 13b, vierde lid van de Woningwet, op voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de
bewoning het gebruik van de woon- of verblijfsruimte. In bijna alle gevallen zal het gaan om gebre­
ken inzake het Bouwbesluit. Het aanbrengen van voorzieningen of aanpassingen wordt niet opge­
legd aan een VvE, maar aan de beheerder.
Beheervergoeding en verrekening van de kosten
De verhuurder blijft in de periode van de inbeheername eigenaar van de woon- of verblijfsruimte en
houdt het recht op de inkomsten uit de huurpenningen. De betaling van de huurpenningen
geschiedt echter aan de beheerder.
Tegelijkertijd heeft de beheerder voor de uitvoering van zijn werkzaamheden recht op een vergoe­
ding. De hoogte van deze vergoeding wordt door het college van burgemeester en wethouders
bepaald en bestaat uit een kostendekkende vergoeding voor de uitvoering van het beheer.
                                                            Vereniging van Nederlandse Gemeenten    29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>              Daarnaast kan het voorkomen dat de beheerder kosten moet maken voor het uitvoeren van noodza­
              kelijke voorzieningen of aanpassingen aan het gehuurde. Zowel de kosten van de beheervergoe-
              ding als de kosten voor de uitvoering van voorzieningen of aanpassingen komen voor rekening van
              de verhuurder en worden door hem aan de beheerder betaald.
              In de praktijk kan het college van burgemeester en wethouders de door de beheerder geïnde huur
              verrekenen met de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzienin­
              gen of aanpassingen. Op basis van die verrekening kunnen twee situaties ontstaan:
              1. na verrekening van enerzijds de inkomsten uit de huurpenningen en anderzijds de uitgaven voor
                  de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzieningen en aan­
                  passingen resteert een positief saldo. In dit geval is de beheerder verplicht dit resterende
                  bedrag uit te betalen aan de verhuurder;
              2. na verrekening van enerzijds de inkomsten uit de huurpenningen en anderzijds de uitgaven voor
                  de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzieningen en aan­
                  passingen resteert een negatief saldo. In dit geval is de verhuurder verplicht het resterende
                  bedrag te betalen aan de beheerder.
              Het college van burgemeester en wethouders kan dit resterende bedrag indien noodzakelijk bij de
              verhuurder invorderen met een dwangbevel.
              Beëindiging van de inbeheername
              De inbeheername is niet aan tijd gebonden maar wel een tijdelijke maatregel, die opgeheven
              kan worden als door de verhuurder voldaan is aan de volgende drie voorwaarden:
              1. de verhuurder heeft door middel van een verhuurplan naar het oordeel van het college van bur­
                  gemeester en wethouders voldoende aannemelijk gemaakt dat hij in de toekomst zal handelen
                  in overeenstemming met de algemene regels of de vergunningsvoorwaarden;
              2. indien van toepassing: de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd; en
              3. indien van toepassing: de (na verrekening met de geïnde huurpenningen) resterende kosten
                  door de verhuurder zijn voldaan.
              Het staat een verhuurder-eigenaar vrij om het bezit dat in beheer is genomen te verkopen. Maar om
              de huurder te beschermen en schijnconstructies te voorkomen blijft de inbeheername dan wel van
              kracht. Het college van burgemeester en wethouders kan de inbeheername opheffen als door de
              nieuwe verhuurder voldaan is aan de volgende drie voorwaarden:
              1. indien van toepassing: de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd;
              2. indien van toepassing: de (na verrekening met de geïnde huurpenningen) resterende kosten
                  door de verhuurder zijn voldaan; en
              3. aan de nieuwe eigenaar/verhuurder een verhuurvergunning is verstrekt indien voor het verhuren
                  van de betreffende woon- of verblijfsruimte een vergunning noodzakelijk is.
                Uit de praktijk: De toepassing van de inbeheername op grond van de Woningwet in
                Amsterdam
                De gemeente Amsterdam is twee keer overgegaan tot een inbeheername op basis van de
                Woningwet. Hieronder volgen enkele do's en don'ts op basis van de opgedane ervaringen.
                Wat gebeurt er op het moment dat wordt overgegaan tot een inbeheername?
                Zodra het besluit tot de inbeheername genomen is, heeft de eigenaar geen beschikkingsmacht
                meer. Je moet als gemeente dus vooraf hebben geregeld wie alle beheertaken overneemt.
                Wie laat je deze beheertaken uitvoeren? Te denken valt aan de gemeentelijke afdeling vastgoed
                of aan een woningcorporatie. Uiteindelijk heeft in Amsterdam, door de korte termijn waarop de
                overname plaats vond, de directie Wonen de inbeheername ter hand genomen.
                De beheerorganisatie regelt alles wat komt kijken bij de inbeheername. Te denk valt aan het
                innen van de huur, onderhoud, maar ook de zorg voor de huurders en vragen van huurders.
30 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Twee soorten inbeheernames
Er zijn grofweg twee soorten inbeheernames te onderscheiden: (1.) De inbeheername waarbij
alleen de huur wordt overgenomen, en (2.) de overname waarbij ook sprake is van achterstallig
onderhoud, waarbij gebreken moeten worden aangepakt of verbeteringen aan het verhuurde
moeten worden uitgevoerd. De overname leg je logischerwijs neer bij een partij die ervaring
heeft met beheer en verhuur van woningen.
De kosten van het beheer kan de gemeente verhalen op de eigenaar. De gemeente moet er
hierbij voor zorgen dat huurpenningen die binnenkomen, verrekend kunnen worden met de
kosten die gemaakt worden. Uiteindelijk zorgt de gemeente voor een vordering op de eigenaar
voor de kosten die de gemeente maakt. Zorg er ook voor dat de invordering weer bij de
gemeente terecht komt (bijvoorbeeld via de gemeentebelastingen). De beheerorganisatie kan
dit regelen.
De gemeente Amsterdam had te maken met twee inbeheernames met zeer matige woningkwali­
teit. Dit leidde tot twee projecten tot woningverbetering, met een projectleider en een aannemer
die moest worden ingehuurd. De aansturing van een dergelijk project kost al gauw veel tijd.
Offertes moeten worden beoordeeld. De uitvoering zelf ging ook gepaard met flinke kosten. De
gemeentelijke organisatie moet in staat zijn (financieel en qua expertise) om dit, op korte termijn,
aan te sturen en uit te voeren. De kosten liepen daardoor flink op. De gemeente moet het project
aansturen, ook als de gemeente het beheer uitbesteed. De gemeente moet de kosten kunnen
beoordelen, ook bij ingewikkelder bouwprojecten. Het beheer kan pas terug, als de gemeente
de kosten heeft kunnen invorderen.
Het verdient aanbeveling om te proberen geen exceptionele kosten te maken. Hierover kan een
(juridisch) conflict ontstaan bij de terugvordering van de kosten. Kosten die in redelijkheid zijn
gemaakt, kun je terugvorderen. Het terugvorderen van de kosten kost ook tijd. Hierdoor en door
mogelijke juridische procedures lopen de kosten op.
Soms moeten de bewoners elders onder worden gebracht (bij grote onderhoudsproblemen).
Houdt er, bij het kiezen of opzetten van een beheersorganisatie, rekening mee dat zij ook erva­
ring hebben met en ruimte hebben voor het elders huisvesten van huurders.
Het risico van een inbeheername is dat je (veel) meer kosten maakt dan vooraf gepland en dat
deze kosten (zeer) moeilijk zijn terug te vorderen, met name als er sprake is van woningverbete­
ring. Een optie kan zijn om beslag te laten leggen op de verhaalsmogelijkheden bij de eigenaar
(op diens andere bezittingen). Zeker als blijkt dat er een risico is dat de eigenaar de betreffende
woonruimte ondertussen dreigt te verkopen.
Ervaringen van de gemeente Amsterdam:
^ Met name het terugvorderen van de kosten kan veel discussie opleveren en tijd kosten;
^ Het is moeilijk om tot een sluitende businesscase te komen van een inbeheername, met
     name vanwege onzekerheid over terug te vorderen kosten;
^ Zoek als het even een kan een professionele beheerorganisatie;
^ Financieel: zorg voor een voorziening in de begroting, omdat je vooraf kosten maakt.
     Financieel sluitend maken van een inbeheername is lastig, omdat je, los van de huur, (vrijwel)
     geen inkomsten hebt.
Vanwege de complexe uitvoeringskant is een inbeheername een ultimum remedium. Als
gemeente wil je dit middel pas inzetten als alle andere middelen zijn uitgeput en het hele hand-
havingstraject is doorlopen. Dit kan voor de gemeente een dubbel gevoel opleveren: een eige­
naar is nalatig geweest, en nu haalt de gemeente de verantwoordelijkheid naar zich toe en gaat
alles regelen. Eigenlijk doet de gemeente dan het werk. Dat wil je alleen, als alle andere manie­
ren niet hebben gewerkt.
                                                             Vereniging van Nederlandse Gemeenten    31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>      5.5.7   Interbestuurlijk toezicht
               De Wet goed verhuurderschap valt onder het reguliere interbestuurlijk toezicht zoals vastgelegd in
              de Gemeentewet. In dit systeem houdt de provincie toezicht op onder meer ruimtelijke ordening,
              bouwen en huisvesting. De toezichthouder kan in twee situaties ingrijpen: als gemeenten (of provin­
              cies) besluiten nemen die in strijd zijn met het recht of het algemeen belang of als er sprake is van
              taakverwaarlozing.
              Om te bepalen of tot ingrijpen wordt overgegaan, dient de toezichthouder een interventieladder te
              doorlopen die uit zes stappen bestaat van signaleren tot en met het definitief toepassen van het
              instrument.
32 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre> 6 Het vergunningstelsel in
        detail
       Ondanks de algemene regels voor goed verhuurderschap zal er altijd een kleine groep verhuurders
       met ongewenst verhuurgedrag zijn. Vaak clusteren gevallen van ongewenst verhuurgedrag zich in
       bepaalde gebieden, waardoor de leefbaarheid in die gebieden onder druk komt te staan. Voor die
       gebieden kan de gemeenteraad een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van
       bepaalde categorieën van woonruimte invoeren (de algemene verhuurvergunning). Daarnaast
       kan een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van verblijfsruimten voor
       arbeidsmigranten (de verhuurvergunning arbeidsmigranten) ingevoerd worden.
       Een vergunningplicht is juridisch gezien een verbod om zonder vergunning een bepaalde handeling
       te verrichten. Met het invoeren van een verbod om zonder verhuurvergunning woonruimte of ver-
       blijfsruimte te verhuren, worden dus die vormen van verhuur vergunningplichten ingevoerd.
       Deze wet biedt gemeenten dus de mogelijkheid om twee soorten verhuurvergunning in te
       voeren:
       1. de gebiedsgebonden algemene verhuurvergunning voor te bepalen categorieën reguliere
            woonruimten; en
       2. de verhuurvergunning arbeidsmigranten voor verblijfsruimten10.
       Gemeenten kunnen ervoor kiezen beide verhuurvergunningen in te stellen of één van de twee. Voor
       de arbeidsmigrant biedt de verhuurvergunning arbeidsmigranten de hoogste bescherming (zie
       paragraaf 6.4). In het geval dat beide vergunningen zijn ingesteld, en er reden is voor toezicht en
       handhaving in een situatie waar het de huisvesting van arbeidsmigranten betreft, ligt het voor de
       hand dit te doen op basis van de verhuurvergunning arbeidsmigranten. Wanneer de gemeente
       alleen een algemene verhuurvergunning invoert kan uiteraard alsnog handhavend worden opgetre­
       den in de situatie waarin arbeidsmigranten in woonruimte verblijven.
       Na invoering van een vergunningplicht kan het voorkomen dat een verhuurder meerdere vergunnin­
       gen aan moet vragen om te mogen verhuren. Bijvoorbeeld als er ook een vergunningplicht opkoop-
       bescherming als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 geldt (waarover meer in para­
       graaf 1).
       Dit hoofdstuk gaat in het algemeen in op de verhuurvergunning (paragraaf 6.1 en 6.2) om vervol­
       gens in te zoomen op de beide vergunningstelsels voor reguliere woonruimte en verblijfsruimten
       afzonderlijk (paragraaf 1 en 4). Toezicht en handhaving komt in paragraaf 6.5 aan de orde.
  6.1 De verhuurvergunning in het algemeen
6.1.1 Vergunningstelsels vía verhuurverordening
       De gemeenteraad kan besluiten om één of beide verhuurvergunningen in te voeren. Dat doet de
       raad door vaststelling of wijziging van de verhuurverordening. In de verhuurverordening bepaalt de
       gemeenteraad dan, dat het verboden is om zonder vergunning woonruimte of verblijfsruimte te
       verhuren.
       10      Zie ook paragraaf .
                                                                   Vereniging van Nederlandse Gemeenten    33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>                Zie vanaf juni 2023 Kennisbank Decentrale Regelgeving (KDER) en de Modellen Decentrale
                Regelgeving (MDR) voor de Model verhuurverordening met toelichting.
              Bij invoering van de algemene verhuurvergunning bepaalt de raad verder voor welke categorieën
              woonruimte gelegen in welk gebied van de gemeente een verhuurvergunning nodig is.
              De gemeenteraad kan niet zomaar één of beide verhuurvergunningen invoeren. Eerst moet onder-
              bouwd worden dat de in te voeren verhuurvergunning noodzakelijk en geschikt is.
              Bij de voorbereiding van de invoering van de gebiedsgebonden algemene verhuurvergunning
              moet aangetoond worden dat de leefbaarheid in het desbetreffende gebied onder druk staat. Ook
              moet onderbouwd zijn, waarom het invoeren van de verhuurvergunning noodzakelijk en geschikt is,
              om de leefbaarheid in het desbetreffende gebied te behouden.
              Bij de voorbereiding van de invoering van de verhuurvergunning arbeidsmigranten hoeft de
              leefbaarheid niet onder druk te staan. Wel moeten de noodzaak en proportionaliteit onderbouwd
              worden. Het onderbouwen van de inzet van de verhuurvergunning verblijfsruimte is daarmee een­
              voudiger dan het vergunningstelsel voor de woonruimte. Zie voor meer informatie over de onder­
              bouwing ter voorbereiding op de invoering van de verhuurvergunningen paragraaf 1 en 4 r.
              Daarnaast kunnen aan de verhuurvergunning arbeidsmigranten meer voorwaarden worden verbon­
              den dan het geval is bij de algemene verhuurvergunning.
              Wanneer een vergunningplicht eenmaal is ingevoerd, moet het college van burgemeester en wet­
              houders toetsen of een ingediende aanvraag volledig is en of de aanvrager voldoet aan de in de
              wet gestelde eisen. De gemeenteraad kan geen aanvullende weigeringsgronden of toetsingsgron­
              den in de verhuurverordening opnemen. Voldoen aanvraag en aanvrager aan de in de wet gestelde
              eisen, dan wordt de verhuurvergunning verleend.
              Op het moment dat een verhuurverordening van kracht wordt in een gemeente, en daarmee het
              verbod om in bepaalde gebieden te verhuren zonder verhuurvergunning, worden natuurlijk al
              woningen verhuurd. De verhuurders krijgen voor bestaande huurovereenkomsten zes maanden de
              tijd om de juiste vergunningen aan te vragen.
              (Regionale) afstemming
              Bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van de verhuurverordening verplicht de wet dat
              het college van burgemeester en wethouders met de andere gemeenten uit de woningmarktregio
              overleggen. Het afstemmen van de keuze voor de in te zetten vergunningsstelsels én bijbehorende
              voorwaarden komt onder andere de transparantie en uitvoerbaarheid voor huisvesters of uitzenders
              ten goede. Door af te stemmen gaan de vergunningstelsels niet te veel van elkaar verschillen. Door
              regionaal in overleg te blijven kan ook geïnventariseerd worden of invoering van een verhuurver­
              gunning leidt tot eventuele waterbedeffecten bij andere gemeenten in de regio.
              Uiteraard is het ook wenselijk dat de gemeenteraad vanuit het oogpunt van een zorgvuldige besluit­
              vorming ook andere betrokkenen raadpleegt. Het gaat dan om huurders en verhuurders.
              Gemeenten hebben de vrijheid naar eigen inzicht vorm te geven aan de wijze waarop de betrokke­
              nen worden betrokken.
      6.1.2   Persoonsgebonden vergunningstelsels
              De verhuurvergunning is persoonsgebonden. Dit, omdat de wet gericht is op het gedrag van de
              verhuurder.
              Een verhuurder die in één gemeente voor de verhuur van meerdere woonruimten een ver­
              huurvergunning nodig heeft, hoeft maar één vergunningprocedure te doorlopen. Dit vermin­
              dert de regeldruk voor gemeenten en verhuurders. In dergelijke gevallen wordt in één procedure
              getoetst of én de woonruimten én de verhuurder aan alle criteria voldoen. Indien dit het geval is
34 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>        krijgt de verhuurder een verhuurvergunning die van toepassing is op alle woonruimten die aan de
        vergunningscriteria voldoen. De verhuurder is niet altijd de eigenaar, het is degene die de
        verhuurhandelingen verricht. Dat kan een natuurlijke of rechtspersoon zijn, maar bijvoorbeeld
        ook een maatschap of vennootschap onder firma.
6.1.3  Vergunningplichtige categorieën woon- en verblijfruimten bepalen
        Bij het instellen van een algemene verhuurvergunning bepaalt de gemeenteraad in de verhuurveror-
        dening voor welke categorieën woonruimte, gelegen in welk gebied, de vergunningplicht
        geldt.
        Bij het instellen van een verhuurvergunning arbeidsmigranten bepaalt de gemeenteraad alleen voor
        welke categorieën verblijfsruimte de vergunningplicht geldt. Het kan hierbij gaan om enerzijds
        het in gebruik geven van alle verblijfsruimtes voor arbeidsmigranten (waaronder woonruimte), en
        anderzijds om specifieke voorzieningen voor verblijfsruimte voor deze doelgroep. Deze vergunning­
        plicht is niet beperkt tot een specifiek gebied binnen de gemeente.
          In de praktijk: Geen vergunningplicht voor woningcorporaties en verhuurbemiddelaars
          De in de verhuurverordening opgenomen regels over de verhuurvergunningen gelden niet voor
          de verhuur van woonruimte door woningcorporaties (en hun dochtermaatschappijen). Zo wordt
          voorkomen dat de vergunningplicht de toegelaten instellingen belemmeren in het uitoefenen
          van deze taak. Indien er sprake is van een gemeentelijk woonbedrijf geldt het vergunningstelsel
          wel.
          Ook kan geen vergunningplicht ingesteld worden voor verhuurbemiddelaars. Zij zijn immers niet
          de partij die eindverantwoordelijk is voor de verhuur van een woonruimte en voor de verhuur van
          verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. Uiteraard dienen zij zich wel aan de voor hen van toepas­
          sing zijnde algemene regels te houden.
  6.2 Vergunningprocedure
6.2.1 Aanvraag
        De verhuurvergunning wordt aangevraagd bij het college. Een verhuurder kan voor alle woningen
        die in een betreffende gemeente worden verhuurd tegelijk een vergunning aanvragen. De
        gemeente kan controleren of de verhuurder alle locaties die zij in eigendom heeft opgeven door dit
        te laten toetsen door het Kadaster. De verhuurder moet de vergunning aanvragen. De verhuurder is
        niet altijd de eigenaar, het is degene die de verhuurhandelingen verricht. Dat kan een natuurlijke of
        rechtspersoon zijn, maar bijvoorbeeld ook een maatschap of vennootschap onder firma.
        Het college kan een aanvraagformulier vaststellen. In de verhuurverordening kan de gemeenteraad
        aangeven, welke informatie in ieder geval bij de aanvraag verstrekt moeten worden. Uiteraard gaat
        het dan alleen om informatie, die het college ook daadwerkelijk nodig heeft om de aanvraag inhou­
        delijk te kunnen beoordelen.
          AVG
          Bij de aanvraag, de beoordeling en het verlenen van de verhuurvergunning zal de gemeente
          gewone persoonsgegevens, zoals naam en adres, verwerken. Dit is gerechtvaardigd op grond
          van artikel 6, eerste lid, onder c en e, van de AVG. Zie ook paragraaf 5.4.
        Zodra een verhuurder een aanvraag voor eender welke vergunning heeft gedaan, beoordeelt het
        college of de aanvraag volledig is. Is de aanvraag volledig, dan toetst het college de aanvraag aan
        de in de wet opgenomen weigeringsgronden (waarover meer in paragraaf 2). Vervolgens weigert of
        verleent het college de aangevraagde verhuurvergunning. Het college kan aan een verhuurvergun­
        ning voorwaarden verbinden (waarover meer in paragraaf 1 en 4).
                                                                      Vereniging van Nederlandse Gemeenten    35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>                Beslistermijn
                Het college beslist binnen acht weken na ontvangst van de vergunningaanvraag. Deze termijn
                kan eenmalig verlengd worden met ten hoogste zes weken. Indien het college van burgemeester
                en wethouders niet tijdig op de aanvraag beslist, geldt het principe van lex silencio positivo zoals
                bedoeld in paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent dat de vergun­
                ning van rechtswege is verleend. Er kunnen dan nog wel voorwaarden worden verbonden aan de
                vergunning.
                Verder is het zo, dat bij een onvolledige aanvraag de beslistermijn even gepauzeerd kan worden.
                Dit gebeurt, als het college de aanvrager de gelegenheid geeft om de onvolledige aanvraag aan
                te vullen. Daarbij stelt het college een aanvullingstermijn. De beslistermijn gaat weer lopen, als
                de aanvraag is aangevuld of de door het college aan de aanvrager geboden aanvullingstermijn
                ongebruikt is verstreken. Blijft een aanvraag ondanks deze aanvullingsmogelijkheid onvolledig,
                dan kan het college beslissen om de aanvraag zonder inhoudelijke beoordeling buiten behande­
                ling te stellen. Zie artikel 4:5 van de Algemene wet bestuursrecht.
                In zijn algemeenheid geldt dat het wenselijk is om te streven naar een zo snel mogelijke vergun­
                ningverlening, met het oog op het kunnen doorlopen van een efficiënt verhuurproces door de
                verhuurder.
              Samenloop met andere vergunningaanvragen
              Soms heeft een verhuurder niet alleen een verhuurvergunning nodig, maar bijvoorbeeld ook een
              omgevingsvergunning (als bedoeld in artikel 2.1, onderdeel a of c, van de Wet algemene bepalin­
              gen omgevingsrecht), een vergunning inzake woonruimtevoorraadbeheer (als bedoeld in artikel 21
              van de Huisvestingswet 2014), is er sprake van opkoopbescherming, of is er sprake van verhuur
              onder de Leegstandwet.
              In zijn algemeenheid geldt dat als blijkt dat de aanvrager van een verhuurvergunning ook
              andere vergunningen nodig heeft, het college de aanvrager hierover informeert. Dit zolang het
              gaat om vergunningen waarvan het college redelijkerwijs kan aannemen dat deze benodigd
              zijn."
              Omgevingsvergunning en woningvoorraadbeheer
              Als een omgevingsvergunning of vergunning inzake woonruimtevoorraadbeheer vereist is, maar
              niet verleend en niet aangevraagd is, wordt de aanvraag voor de verhuurvergunning geweigerd (zie
              paragraaf 2). Als zo'n vergunning wél aangevraagd is, maar nog niet op de aanvraag is beslist, wordt
              de aanvraag voor de verhuurvergunning aangehouden tot er een beslissing is genomen op de aan­
              vragen van de andere vergunningen.
              Leegstandwet
              Het is mogelijk dat een verhuurder in een gebied waar een vergunningplicht geldt op basis van de
              Wet goed verhuurderschap zijn woning verhuurd met een huurovereenkomst waarvoor beperkte
              huur- en huurprijsbescherming omdat het pand leegstaat (of beantwoordt aan de criteria waarvoor
              een vergunning op basis van de Leegstandwet moet worden verleend). In dit geval zal de verhuur­
              der eerst een verhuurvergunning moeten aanvragen. Ook een vergunning op basis van de
              Leegstandwet is dan vereist.
              Opkoopbescherming
              De regels over opkoopbescherming bepalen wanneer een nieuw aangekochte woning verhuurd
              mag worden. Deze opkoopbescherming geldt alleen voor koopwoningen die gekocht worden voor
              de verhuur. Hiernaast kan ook de verhuurvergunning op grond van de Wet goed verhuurderschap
              ingevoerd worden. De gemeente kan ervoor kiezen om beide vergunningen verplicht te stellen.
              Daarbij geldt dat het werkingsgebied van de Wet goed verhuurderschap zelfs iets groter is. Hier
              11       Dit volgt uit artikel 3:20 van de Algemene wet bestuursrecht.
36 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>      kunnen ook bestaande huurwoningen, en de woningen die worden verhuurd na verhuizing (keep-to-
      let) onder vallen.
      De verhuurvergunning stelt in combinatie met de opkoopbescherming aanvullende eisen aan hoe
      de verhuurder zich moet gedragen. Ook wanneer een vergunning voor verhuur wordt verleend als
      gevolg van een van de (verplichte) uitzonderingen (zie hiervoor de specifieke handreiking) in de
      opkoopbescherming, geldt de noodzaak voor het aanvragen van de verhuurvergunning indien de
      gemeente hiervoor heeft gekozen. Ook in deze uitzonderingssituaties kan zich slecht verhuur-
      derschap voordoen.
6.2.2 Weigering
      De wet bevat de criteria waaraan de aanvrager en de door hem te verhuren woon- of verblijfsruim-
      ten dient te voldoen. Als niet aan die criteria wordt voldaan, dan levert dat een weigeringsgrond op.
      De verhuurvergunning kan dan gedeeltelijk of geheel geweigerd worden. In de verhuurverorde-
      ning kunnen geen aanvullende criteria of weigeringsgronden opgenomen worden.
      De verhuurvergunning wordt in zijn geheel geweigerd als ofwel de verhuurder zelf niet aan de in de
      wet opgenomen criteria voldoet, ofwel in het geval dat de betreffende woon- of verblijfsruimten niet
      aan die criteria voldoen.
      In de situatie dat een eigenaar meerdere woningen heeft zal hij de vergunning voor meerdere
      woningen aan moeten vragen. De verhuur van alle woningen wordt vervolgens beoordeeld waarbij
      het kan voorkomen dat een of meerdere woningen niet voldoen (aan bijv. de huurprijs). Het is niet
      proportioneel om de vergunning (geheel) te weigeren. De vergunning zal dan verleend moeten
      worden aan de eigenaar voor de adressen die wel voldoen en geweigerd moeten worden voor de
      adressen die niet voldoen. In die zin is de vergunning gebonden aan het pand.
      Op het moment dat een verhuurvergunning wordt geweigerd, is het mogelijk dat de betreffende
      woon- of verblijfsruimte reeds is verhuurd aan een huurder. Om negatieve gevolgen voor de huurder
      te voorkomen, kan het college van burgemeester en wethouders dan besluiten om de woon- of
      verblijfsruimte of het gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte is gelegen in beheer te nemen
      (meer hierover in paragraaf 5 en 5).
      Het is niet mogelijk dat het college een verhuurvergunning weigert op andere gronden dan die in
      de wet zijn opgenomen. Dit houdt dus in dat gemeenten de regels over de verhuurvergunning,
      bijvoorbeeld, niet kunnen gebruiken om de huisvesting van arbeidsmigranten te weren door in de
      praktijk geen verhuurvergunningen te verlenen of door deze vergunningen te weigeren op andere
      gronden. Elke aanvrager die aan de in de wet genoemde criteria voldoet, behoort dus een
      verhuurvergunning te krijgen.
      Vier weigeringsgronden
      De volgende vier weigeringsgronden zijn in de wet opgenomen:
      1. Eén of meerdere noodzakelijke andere vergunningen ontbreken en zijn niet aangevraagd.
           Als de verhuurder niet in het bezit is van een ook noodzakelijke omgevingsvergunning (als
           bedoeld in artikel 2.1, onderdeel a of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) of
           een vergunning inzake woonruimtevoorraadbeheer (als bedoeld in artikel 21 van de
           Huisvestingswet 2014), wordt de aanvraag van de verhuurvergunning aangehouden totdat er
           een beslissing is genomen op de aanvraag van de andere vergunningen. Als zo'n vergunning
           vereist is maar niet verleend en niet aangevraagd is, wordt de aanvraag voor de verhuurvergun­
           ning geweigerd (zie ook paragraaf 1).
      2. De verhuurder heeft in strijd met andere wetgeving gehandeld.
           Een verhuurvergunning kan geweigerd worden als een verhuurder binnen een tijdvak van acht
           jaar voorafgaand aan de aanvraag (de terugkijkperiode) een bestuurlijke boete of last onder
           bestuursdwang opgelegd heeft gekregen voor het handelen in strijd met:
           a. de algemene regels van goed verhuurderschap;
                                                                    Vereniging van Nederlandse Gemeenten    37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>                  b. een verbod inzake:
                       i. het verhuren van een aangewezen woonruimte zonder verhuurvergunning of in strijd met
                            de aan die vergunning verbonden voorwaarden;
                       ii. het verhuren van een aangewezen woonruimte aan een persoon die niet in het bezit is
                            van een huisvestingsvergunning (artikel 8, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014*12);
                            het zonder vergunning onttrekken, samenvoegen, omzetten en/of verbouwen van woon­
                            ruimte (artikel 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014) of in strijd met de aan die
                            vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften (bedoeld in artikel 24 van de
                            Huisvestingswet 2014);
                       iii. het verbod op het zonder omgevingsvergunning verrichten van bouwactiviteiten of
                            planologische gebruiksactiviteiten (artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a of c, van de Wet
                            algemene bepalingen omgevingsrecht);
                       iv. de voorschriften uit het Bouwbesluit 2012 over het bouwen, de staat van bestaande
                            bouwwerken en het gebruik ervan (artikel 1b, eerste tot en met vierde lid, van de
                            Woningwet);
                  c. de zorgplicht als bedoeld in artikel 1a, eerste en tweede lid, van de Woningwet.
              3. Inbeheername van woon- of verblijfsruimte.
                  De vergunning kan ook geweigerd worden op het moment dat ten aanzien van de verhuurder
                  een besluit is genomen tot inbeheername van de woon- of verblijfsruimte en het beheer nog
                  niet is geëindigd (meer hierover hieronder).
                  Op het moment dat het beheer van de betreffende woon- of verblijfsruimte is beëindigd, vervalt
                  automatisch ook deze weigeringsgrond.
              4. Weigeringsgronden voortvloeiend uit de Wet Bibob.
                  De vergunning kan geweigerd worden in het geval en onder de voorwaarden van artikel 3 van
                  de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Voordat een ver­
                  gunning op deze grond wordt geweigerd, kan het college het Bureau bevordering integriteits­
                  beoordelingen door het openbaar bestuur om een advies vragen. Een dergelijk advies is niet
                  nodig, als het college op basis van eigen onderzoek tot de conclusie komt dat deze weigerings-
                  grond van toepassing is.
                Terugkijkperiode bij weigeringsgronden
                De verhuurvergunning kan geweigerd worden indien aan de verhuurder binnen een tijdvak van
                acht jaar voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke boete of een last onder bestuursdwang is
                opgelegd in verband met de in de wet genoemde overtredingen (zie hierboven).
                De terugkijkperiode kan voor wat betreft het handelen in strijd met de algemene regels niet
                verder teruggaan dan het moment waarop deze landelijk van kracht zijn geworden (1 juli 2023) en
                voor wat betreft het handelen in strijd met de vergunningsvoorwaarden niet verder teruggaan
                dan het moment waarop het vergunningstelsel van kracht is geworden in een gemeente.
      6.2.3   Intrekking
               Het college kan een verhuurvergunning voor woon- of verblijfsruimten intrekken als:
              ^ een verhuurder aan wie een last onder bestuursdwang13 of een bestuurlijke boete is opgelegd
                  vanwege het niet naleven van de algemene regels of de aan een verhuurvergunning verbonden
                  voorwaarden, binnen vier jaar nadat deze last onder bestuursdwang of bestuurlijke boete is
                  opgelegd de regels opnieuw overtreedt;
              ^ blijkt dat de verhuurvergunning is verleend op grond van door de verhuurder verstrekte gege­
                  vens waarvan deze wist (of redelijkerwijs moest vermoeden) dat deze onjuist of onvolledig
                  waren;
              ^ een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a of c, van de Wet
                  algemene bepalingen omgevingsrecht voor de realisatie van de woon- of verblijfsruimte
                  waarop de verhuurvergunning betrekking heeft, of een vergunning als bedoeld in artikel 21,
              12 Hier valt ook een geweigerde huisvestingsvergunning op grond van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke
                 problematiek onder.
              13 Ook: last onder dwangsom, zie onder meer pagina 49 van de Memorie van Toelichting.
38 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>             eerste lid, van de Huisvestingswet 2014, geheel of gedeeltelijk is ingetrokken;
        ^    ten onrechte zonder vergunning, bedoeld in artikel 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014
             (inzake woonruimtevoorraadbeheer) of de in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a of c, van de Wet
             algemene bepalingen omgevingsrecht bedoelde omgevingsvergunning is gehandeld, met
             betrekking tot de woon- of verblijfsruimten waarvoor de verhuurvergunning verleend is; of
        ^    een bestuurlijke boete is opgelegd op grond van artikel 35, tweede lid, onderdeel d, van de
             Huisvestingswet 2014.
        Tot slot kan de vergunning ingetrokken worden in het geval en onder de voorwaarden van artikel 3
        van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet bibob).
        Voordat een vergunning op deze grond wordt ingetrokken, bestaat ook hier de mogelijkheid om het
        Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur om een advies te vragen.
        De intrekkingsgronden staan in de wet. In de verhuurverordening kunnen geen aanvullende intrek-
        kingsgronden opgenomen worden.
        Afhankelijk van de aard en ernst van de overtredingen bepaalt het college van burgemeester en
        wethouders of de verhuurvergunning voor alle woningen van de verhuurder binnen de gemeente
        wordt ingetrokken, of slechts voor één of enkele:
        ^ als bijvoorbeeld de bouwkundige toestand van een specifieke woning aanleiding de aanleiding
             vormt, ligt het voor de hand om alleen door die woning de verhuurvergunning in te trekken;
        ^ maar als het gedrag van de verhuurder de aanleiding vormt, ligt juist intrekken van de verhuur­
             vergunning voor alle woningen voor de hand.
  6.3 Algemene verhuurvergunning
6.3.1 Gebiedsgerichte onderbouwing bij invoering
        De verhuurvergunning voor reguliere woonruimte kan alleen worden ingevoerd in gebieden waar
        dat noodzakelijk en proportioneel is voor het behoud van de leefbaarheid. Andere belangen,
        zoals consumentenbescherming, spelen geen rol. Ook is het niet de bedoeling dat de vergunning
        wordt ingevoerd in het gehele gebied van de gemeente. Voor ieder gebied afzonderlijk zal de
        noodzaak en proportionaliteit door de gemeenteraad moeten worden aangetoond.
        De gebiedsgerichte invoering van de verhuurvergunning voor woonruimte heeft de volgende ach­
        tergrond. Onverbeterlijke malafide verhuurders zijn vaak actief in bepaalde wijken en gebieden waar
        zij misbruik maken van de sociaaleconomisch kwetsbare positie van huurders die hier wonen. Dit uit
        zich vervolgens zichtbaar en onzichtbaar door zaken als excessieve huurprijzen, verloedering, ach­
        terstallig onderhoud, overbewoning, discriminatie en intimidatie. Dergelijk ongewenst gedrag kan
        naast de negatieve effecten voor huurders ook leiden tot een aantasting van de leefbaarheid. Is in
        dergelijke gebieden sprake van aantasting door de leefbaarheid, of wordt verwacht dat daarvan in
        de nabije toekomst sprake zal zijn, dan kan de gemeente voor die gebieden de verhuurvergunning-
        plicht voor woonruimte invoeren. Mits, zoals gezegd, de vergunningplicht noodzakelijk en proporti­
        oneel is voor het behoud van de leefbaarheid.
          In de praktijk: De onderbouwing op grond van de leefbaarheid.
          Er zijn verschillende mogelijkheden om tot een onderbouwing te komen die de gemeenteraad in
          staat stelt een afgewogen besluit te nemen en ook een eventuele juridische toets der kritiek kan
          doorstaan. Door deze te combineren wint de onderbouwing aan kracht:
          Lijn 1) Algemene leefbaarheidsontwikkeling en kwetsbaarheid bevolking voor slecht ver-
          huurderschap
          Om in te zoomen op aanwezige leefbaarheidsproblematiek kan gebruik worden gemaakt van
          data en indicatoren op de volgende gebieden:
          ^ buurttevredenheid op basis van bewonersenquêtes;
          ^ registratiedata van de ervaren veiligheidsbeleving;
          ^ gegevens over de sociale cohesie;
                                                                    Vereniging van Nederlandse Gemeenten      39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>               ^   registraties van eventuele woonoverlast;
               ^   gegevens over de staat van de openbare ruimte;
               ^   gesprekken met wijkmanagers (of mensen in een soortgelijke functie).
               Ook kan er gekeken worden naar de sociaaleconomische kenmerken van de bevolking in de
               gebieden. Denk daarbij aan gegevens over werk en inkomen en opleidingsniveau.
               Het verdient aanbeveling om de data te verzamelen op een zo laag mogelijk schaalniveau (stads­
               deel is een mogelijkheid, maar liever wijk of buurt). Naast gemeentelijke registratiedata, is ook de
               Leefbaarometer een databron.
               Hierbij geldt dat elk thema door de gemeente geoperationaliseerd moet worden in meetbare
               indicatoren. Deze zullen afhankelijk van beschikbaarheid van gemeente tot gemeente verschil­
               len. In zijn algemeenheid verdient het aanbeveling dat de bronnen waar de gemeente zich op
               gaat baseren, aan de volgende voorwaarden voldoen:
               ^ voor alle betrokken gebieden beschikbaar zijn;
               ^ een goede inhoudelijke kwaliteit hebben (zijn ze betrouwbaar?);
               ^ controleerbaar zijn;
               ^ verzameld zijn (mede) met het oog op het in beeld brengen van de verhuur- en woonsituatie.
               Het is verder van belang dat de data voldoende vaak worden geactualiseerd. Als de data eens in
               de twee jaar worden geactualiseerd terwijl de leefbaarheidseffecten zich veel sneller blijken te
               manifesteren, voldoen die cijfers waarschijnlijk maar ten dele. Dit kan echter van geval tot geval
               verschillen.
               Lijn 2) Verder afglijden voorkomen
               Verhuurders maken misbruik van kwetsbare huurders in bepaalde gebieden. Een onderbouwing
               kan dus worden gevonden door te kijken waar de kwetsbare groep huurders woonachtig is, en
               aan te geven wat het effect van slecht verhuurderschap op de persoonlijke levenssfeer (en daar­
               mee de leefbaarheid op persoonlijk niveau) is. Ook kan worden gekeken naar de gebieden waar
               je verder 'afglijden' zou willen voorkomen. Ook dit effect kan worden gerekend tot het 'behoud
               van de leefbaarheid'. Daarbij kan de vergunningsplicht worden ingevoerd op locaties waar de
               leefbaarheid reeds onder druk staat. De toevoeging dat hiermee vroeg(er) kan worden ingegre­
               pen biedt ruimte om ook gebieden aan te wijzen waar de leefbaarheid beschermd dient te
               worden om een toekomstige achteruitgang te voorkomen. Dit door net als in lijn 1 naar de ver­
               schillende beschikbare databronnen te kijken, maar deze op een andere manier te analyseren en
               te duiden.
               Lijn 3) Aantonen van de relatie tussen slecht verhuurderschap en de leefbaarheid
               Deze lijn van onderbouwen is zeer complex. Hard gemaakt moet worden dat slecht verhuur­
               derschap een impact heeft op het leefgedrag van het huishouden en dit vervolgens negatief
               doorwerkt in de leefbaarheid van het gebied? Bij verloedering en illegaal gebruik is dit waar­
               schijnlijk te onderbouwen, maar voor andere elementen van goed verhuurderschap is dit zo goed
               als onmogelijk daar de consumentenbescherming centraal staat. Ook zullen niet alle gemeenten
               over de data beschikken die nodig is om deze redeneerlijn krachtig te kunnen neerzetten.
               Aandacht voor proportionaliteit, subsidiariteit en uitvoerbaarheid.
               Naast de onderbouwing van de inzet van het vergunningstelsel op grond van de leefbaarheid is
               het zaak om breder te kijken en dieper in te gaan op proportionaliteit, subsidiariteit en uitvoer­
               baarheid.
               Om noodzakelijkheid en proportionaliteit van aanvullende argumenten te voorzien verdient het
               aanbeveling om naast de leefbaarheid in brede zin ook in beeld te brengen in hoeverre praktij­
               ken van slecht verhuurderschap voorkomen. Daarvoor kan gekeken worden naar de in de
               Memorie van Toelichting genoemde aspecten als: excessieve huurprijzen, verloedering,
40 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>         achterstallig onderhoud en overbewoning. Zie hiervoor ook het overzicht van mogelijke data­
         bronnen opgenomen in paragraaf 1. Waarbij het zaak is om deze gegevens ook zoveel als moge­
         lijk op een laag schaalniveau beschikbaar te maken.
         Tevens moet de gemeenteraad komen tot een scherpe afweging over welke delen van de
         gemeente (gebieden) wel en niet onder de verhuurvergunning komen te vallen. Ook dit haakt
         in op de proportionaliteit en subsidiariteit van het vergunningstelsel. Onderbouwd moet worden:
         1. waarom een vergunningplicht noodzakelijk is naast de algemene regels;
         2. welke gebieden in de gemeente worden aangewezen voor een vergunningplicht voor ver­
              huur van woonruimte en waarom het in die gebieden noodzakelijk is.
         Gegeven de Dienstenrichtlijn zal het invoeren van een algemene vergunningplicht in de
         gemeente niet proportioneel zijn. De argumentatie rond de proportionaliteit van de regeling
         kan verder worden versterkt door te wijzen op de door de gemeente gemaakte keuzes aan­
         gaande de als vergunningsplichtig aangewezen woonruimte, de (beperkte) mate waarin de ver­
         gunningplicht gebiedsgericht wordt ingezet, en de eventueel gemaakte uitzonderingen. Dit
         inclusief de argumentatie hierbij.
         Voor het beantwoorden van de vraag of de problematiek niet met andere (eenvoudiger) midde­
         len bestreden kan worden (subsidiariteit) kan verwezen worden naar de aanleiding voor de wet,
         het gebrek aan andere instrumenten en kan beargumenteerd worden waarom de algemene
         regels en de handhaving hierop niet volstaan (zo mogelijk verwijzend naar de eerder opgedane
         praktijkervaringen). Het is hierbij goed voorstelbaar dat enige tijd data verzameld moet worden
         (bij voorbeeld via het verplichte meldpunt) alvorens overgegaan kan worden tot het invoeren van
         het vergunningstelsel.
         Tot slot verdient het aanbeveling om te beargumenteren dat de regeling uitvoerbaar en
         handhaafbaar is, gegeven de in de gemeente beschikbare capaciteit voor implementatie,
         toezicht en handhaving. Dit uiteraard ook ter ondersteuning van de besluitvorming in de
         gemeenteraad.
6.3.2 Vergunningsvoorwaarden
       Het college van burgemeester en wethouders kan voorwaarden verbinden aan de algemene ver­
       huurvergunning. De wet beschrijft over welke onderwerpen die voorwaarden mogen gaan. Over
       andere onderwerpen kunnen geen voorwaarden aan de vergunning verbonden worden. Hier is voor
       gekozen om te voorkomen dat op lokaal niveau uiteenlopende vergunningsvoorwaarden ontstaan.
       Dit is in het belang van verhuurders, zeker in het geval zij in meerdere gemeenten actief zijn.
       De voorwaarden die het college aan een vergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte
       kan verbinden mogen gaan over:
       1. de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuur-
            derschap;
       2. de maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage indien het een zelfstandige
            woonruimte betreft die in de gereguleerde sector valt; en
       3. het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan.
       De volgende paragrafen geven een nadere toelichting bij elk van deze vergunningsvoorwaarden.
Ad 1)  Het aantonen dat de verhuurder de algemene regels toepast
       In de voorwaarden kan opgenomen worden dat de verhuurder aantoont dat hij invulling geeft aan
       de regels van goed verhuurderschap. Daarmee maken de algemene regels inzake goed verhuur-
       derschap deel uit van de voorwaarden die aan de vergunning verbonden kunnen worden.
       De manier waarop de verhuurder dit aantoont wordt in de wet niet nader ingevuld, zodat de
       gemeente in samenspraak met de verhuurder dit zo werkbaar mogelijk kan invullen. Hierbij kan de
                                                                      Vereniging van Nederlandse Gemeenten 41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>              gemeente uiteraard kijken naar verschillende bestaande best-practices, bijvoorbeeld die opgeno­
              men zijn in paragraaf 1.
      Ad 2)   Maximale huurprijs en huurverhogingspercentage
              Ter bescherming van kwetsbare huurders is het wel mogelijk dat gemeenten aan de gebiedsge­
              richte verhuur-vergunning de voorwaarde kunnen verbinden dat de kale huurprijs van een gere­
              guleerde zelfstandige woonruimte niet hoger vastgesteld mag worden dan het WWS-
              maximum dat voor de betreffende woning geldt. Hiermee wordt dus niet de huurprijs van een
              zelfstandige woonruimte voorgeschreven, maar een bandbreedte met een maximumbedrag waar­
              binnen de verhuurder een prijs overeen dient te komen.
              Hiernaast kan de voorwaarde gesteld worden dat de verhuurder een maximaal huurverhogings­
              percentage hanteert overeenkomstig het percentage dat bij of krachtens artikel 10, tweede lid,
              van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in een ministeriële regeling is vastgesteld.
                In de praktijk: Gemeentelijke toetsing
                Op het moment dat een gemeente deze vergunningsvoorwaarden in de verhuurvergunning
                opneemt, is het in beginsel de verantwoordelijkheid van de verhuurder van een gereguleerde
                zelfstandige woonruimte om ervoor te zorgen dat de huurprijs niet hoger is dan het WWS-
                maximum dat voor deze woonruimte geldt.
                Wanneer de gemeente besluit tot toetsing en handhaving van deze vergunningsvoorwaarden is
                het aan de gemeente om een puntentelling uit te voeren conform het actuele beleidsboek van
                de Huurcommissie. Ook kan de gemeente ervoor kiezen om deze onafhankelijk te laten uitvoe­
                ren. Om te beoordelen of de huurprijs conform het WWS is, wordt de huurprijs die van kracht is
                op het moment van toetsing en handhaving door de gemeente als uitgangspunt genomen.
                Gemeenten mogen ook toetsen en handhaven bij woningen met een gereguleerd contract, maar
                een huurprijs boven de liberalisatiegrens.
                De toets van de kwaliteit en gebreken van de woonruimte en bijbehorende redelijke huurprijs
                (aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) kunnen gemeenten in beginsel zelf uit­
                voeren. De gemeente kan echter ook de Huurcommissie vragen een verklaring op te stellen,
                waarin zij uitspraken doet over de kwaliteit en de gebreken van de woonruimte, en welke huur­
                prijs redelijk is voor de woning. De gemeente kan alleen een verklaring aanvragen voor woningen
                gelegen in de eigen gemeente en de gemeente moet ervoor zorgen dat een onderzoeker van de
                Huurcommissie zo nodig toegang krijgt tot de woning. Het ligt voor de hand om voor het aanvra­
                gen van een verklaring van de Huurcommissie te kiezen bij twijfelgevallen, of wanneer de ver­
                huurder het niet met de eerste beoordeling eens is.
                Zowel onzelfstandige woonruimte als de huurwoningen in de vrije sector zijn uitgesloten
                van de reikwijdte van deze vergunningsvoorwaarden. De vrije sector is uitgesloten van de
                reikwijdte van de wet goed verhuurderschap, omdat de huurprijzen in deze sector in beginsel vrij
                overeen te komen zijn tussen huurder en verhuurder. Op 'onterecht geliberaliseerde wonin­
                gen' kan de gemeente wel handhaven, wat de verhuurder ertoe kan bewegen de huurprijs aan te
                passen.
                Omdat mogelijk in de komende tijd besloten wordt de vrije sector nader te reguleren op basis
                van het WWS (wetsvoorstel Betaalbare huur), groeit de reikwijdte van de Wet goed verhuur­
                derschap als het ware automatisch mee. De wetstekst is hier reeds op ingericht.
                De reden voor het uitsluiten van onzelfstandige woningen is gelegen in het feit dat het WWS-
                onzelfstandig niet meer volledig aansluit bij de huidige praktijk en daardoor tot te lage prijzen
                kan leiden. Hoewel dit vanuit het perspectief van huurders geen probleem hoeft te zijn, betekent
                dit voor verhuurders dat het niet rendabel genoeg of zelfs onrendabel is om onzelfstandige
                woonruimte te verhuren. Als gevolg hiervan bestaat er een risico dat het aanbod van
42 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>  onzelfstandige woonruimten flink terugloopt. Dit is onwenselijk, gezien het oplopende tekort aan
  studenten huisvesting. Aangezien het kabinet het wel wenselijk acht om ook onzelfstandige
  woonruimten aan de reikwijdte van de Wet goed verhuurderschap toe te voegen wordt de wet
  goed verhuurderschap op dit punt aangevuld na herziening van het WWS-onzelfstandig.
  Hiervoor is reeds een wetsartikel opgenomen, dat bij koninklijk besluit in werking zal treden na
  de herziening van het WWS-onzelfstandig.
Volgens het Nederlandse huurrecht, zoals vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, zijn huurder en
verhuurder in beginsel vrij om de huurprijs van een woonruimte te bepalen. Deze vrijheid wordt in
de gereguleerde huursector beperkt door de huurprijsbescherming. Een huurder die te maken krijgt
met te hoge huurprijzen in de gereguleerde sector kan hier stappen tegen ondernemen en binnen
zes maanden na aanvang van het huurcontract naar de Huurcommissie te stappen om de aanvangs-
huurprijs te laten toetsen. De Huurcommissie doet dan een bindende uitspraak om de huur te verla­
gen als blijkt dat deze prijs hoger is dan de maximale huurprijs op basis van het woning-waarde-
ringsstelsel (WWS). Huurders en verhuurders kunnen daarnaast een procedure starten over de
jaarlijkse huurverhoging. De Wet goed verhuurderschap wijzigt deze systematiek niet.
  Relatie bestuursrecht en privaatrecht
  De privaatrechtelijke relatie tussen huurder en verhuurder bij de huur van een woon- of verblijfs-
  ruimte is geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de vereisten aan een huurovereen­
  komst via het privaatrecht zijn geregeld en dat beide partijen bij een geschil privaatrechtelijke
  wegen tot hun beschikking hebben om dit geschil te beslechten. Bijvoorbeeld door naar de
  Huurcommissie of de kantonrechter te stappen. Deze privaatrechtelijke mogelijkheden blijven
  met de wet goed verhuurderschap bestaan.
  In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten in bepaalde situaties een gebiedsge­
  richte verhuurvergunning introduceren. Een van de voorwaarden die gemeenten aan deze ver-
  huurvergunning kunnen verbinden is dat de verhuurder een zelfstandige gereguleerde huurwo­
  ning verhuurt voor een prijs die niet hoger is dan de prijs die de verhuurder op basis van het
  woningwaarderingsstelsel voor de betreffende woning mag vragen. In het geval dat een verhuur­
  der desondanks een te hoge prijs is overeengekomen met de huurder blijft de huurder op grond
  van het privaatrecht de mogelijkheid houden om naar de Huurcommissie te stappen om het
  geschil met de verhuurder over de aanvangshuurprijs te beslechten. De Huurcommissie kan dan
  ingrijpen en de huurprijs naar beneden bijstellen. Echter kan de Huurcommissie de verhuurder
  niet sanctioneren.
  Met de Wet goed verhuurderschap is er naast de privaatrechtelijke relatie tussen de huurder en
  verhuurder ook een bestuursrechtelijke relatie tussen de gemeente en de verhuurder ontstaan.
  Indien de gemeente constateert dat de verhuurder in strijd met de vergunningsvoorwaarden
  handelt, kan zij hier bestuursrechtelijk op handhaven. De gemeente kan niet de privaatrechtelijke
  overeenkomst tussen huurder en verhuurder aanpassen, tenzij door de gemeente het beheer
  wordt overgenomen.
  Het valt niet uit te sluiten dat in incidentele gevallen samenloop tussen het privaat- en bestuurs­
  recht kan ontstaan, op het moment dat er zowel een zaak bij de Huurcommissie loopt als
  gemeentelijke handhaving plaatsvindt. Echter zal dit elkaar om drie redenen niet in de weg
  zitten, omdat:
  1. de huurprijsbescherming, zoals deze in het Burgerlijk Wetboek is geregeld, het uitgangspunt
       blijft voor zowel de Huurcommissie als de gemeente;
  2. de Wet goed verhuurderschap schrijft voor dat de gemeente dezelfde werkwijze moet hante­
       ren als de Huurcommissie bij het uitvoeren en vaststellen van een puntentelling; en
  3. de ingrepen die door respectievelijk de Huurcommissie en de gemeente gedaan kunnen
       worden complementair zijn aan elkaar (de Huurcommissie kan ingrijpen in de privaatrechte­
       lijke relatie tussen huurder en verhuurder en de gemeente kan de verhuurder (al dan niet
       punitief) verplichten tot een verandering van zijn gedrag).
                                                               Vereniging van Nederlandse Gemeenten   43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>      Ad 3)   Onderhoudsplan
              Om te voorkomen dat een verhuurder die in het bezit is van een verhuurvergunning de staat van zijn
              woning laat versloffen - waar de huurder uiteindelijk de dupe van is, en de leefbaarheid van achter­
              uit gaat - kan het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan ook als vergunningsvoorwaarde
              gesteld worden.
              Op grond van de Woningwet mag de kwaliteit van een woning niet onder het niveau 'bestaande
              bouw' uit het Bouwbesluit zakken. Door de aandacht op de noodzaak en naleving van het onder­
              houdsplan te vestigen, voorkomt de gemeente dat het kwaliteitsniveau onder het minimumniveau
              zakt van de regels rond bestaande bouwwerken. Het hoeft daarbij niet per se om 'bouwen' te gaan
              zoals bedoeld in de Woningwet. Het kan ook betrekking hebben op goed onderhoud zoals het
              onderhoud aan houten kozijnen om verrotting te voorkomen.
              Ook worden verhuurders via het onderhoudsplan mogelijk gestimuleerd om het niveau tot een
              hoger niveau dan bestaande bouw te tillen. Het heeft vooral een preventieve werking. In die zin is
              de werking van deze vergunningsvoorwaarde vergelijkbaar met de verplichting om als VvE een
              onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren, waar de gemeente ook een rol in heeft. Zoals in de
              woningwet is geregeld. Dit onderhoudsplan is een middel om onderhoud onderwerp van gesprek
              te maken en te stimuleren, niet direct om alle werkzaamheden uit het plan af te dwingen (zie ook:
              Kamerstuk 31991, nr. 3).
              Het onderhoudsplan moet op grond van de Wet goed verhuurderschap ten minste de volgende
              zaken bevatten:
              ^ de onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan en de vernieuwingen van de woning over een
                  periode van vijf jaar;
              ^ een schatting van de aan deze werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een
                  gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren;
              ^ een schatting van de benodigde jaarlijkse reservering voor andere dan de gewone jaarlijkse
                  kosten na de periode waarop het onderhoudsplan betrekking heeft.
              Handhaving rond het onderhoudsplan
              Als het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan verplicht is, kan een reden tot intrekking van
              de verhuurvergunning ontstaan wanneer de verhuurder er niet aan voldoet. De gemeente kan het
              voldoen aan de voorwaarde ook afdwingen via een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke
              boete. Gaat het om het uitvoeren van werkzaamheden op grond van het onderhoudsplan dan
              gelden voor de gemeente dezelfde mogelijkheden als bij VvE's (artikel 13 van de Woningwet) om
              dat af te dwingen. De gemeente kan dat onder meer met een last onder bestuursdwang.
              In een onderhoudsplan kunnen acties zijn opgenomen voor de verduurzaming. Het is echter ter
              overweging van de eigenaar of en wanneer tot uitvoering wordt uitgegaan. De gemeente zou dit
              kunnen afdwingen, maar dan zou een beroep gedaan moeten worden op artikel 13 onderdeel b van
              de Woningwet (het 'noodzakelijkheidsvereiste'), net zoals bij andere verbeteringen die hoger liggen
              dan het niveau bestaande bouw. Er is geen mogelijkheid om op grond van het onderhoudsplan uit
              de Wet goed verhuurderschap te handhaven.
              Wanneer handhaven op grond van het Bouwbesluit?
              Wanneer het kwaliteitsniveau bestaande bouw (uit het Bouwbesluit) bij de uitvoering van het onder­
              houdsplan niet meer gehaald wordt is de meest logische weg dat de gemeente voor handhaving
              kiest via de Woningwet en het Bouwbesluit. Handhaving op basis van de Wet goed verhuur­
              derschap is dan minder voor de hand liggend. Al is het denkbaar om wel 'secundair' te handhaven
              middels het intrekken van de verhuurvergunning.
              Ook indien sprake is van overtreding van de bouwregelgeving of wanneer niet voldaan wordt aan
              de redelijke eisen van welstand, moet handhaving plaatsvinden op grond van artikel 1b van de
              Woningwet.
44 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>        Er kunnen ook werkzaamheden in het onderhoudsplan opgenomen zijn, die geen directe relatie
        hebben met Woningwet en Bouwbesluit. Bijvoorbeeld het schilderen van de buitenkant van een
        bouwwerk. Omdat de Woningwet hier geen uitputtende regeling voor is, zou gesteld kunnen
        worden dat uitvoering hiervan via de vergunningsvoorwaarden kan worden afgedwongen. Dit past
        echter niet bij de doelen van de wet14.
  6.4 Verhuurvergunning arbeidsmigranten
6.4.1 Onderbouwing bij invoering
        De invoering van de vergunning arbeidsmigranten heeft in beginsel de bescherming van de
        arbeidsmigranten als huurders (consumentenbescherming in Europeesrechtelijke zin) tot doel, de
        vergunning geldt daarom voor de gehele gemeente. De gemeenteraad zal, mede om te voldoen
        aan de vereisten uit de Dienstenrichtlijn, wel moeten onderbouwen dat het instellen van een derge­
        lijk verbod noodzakelijk en proportioneel is.
        In tegenstelling tot de algemene vergunning, is het hierbij niet noodzakelijk te onderbouwen dat de
        leefbaarheid van een bepaald gebied onder druk staat, waardoor invoering van deze vergun­
        ningsplicht ook niet gebiedsgebonden is.
           In de praktijk: De onderbouwing op grond van consumentenbescherming.
           In dit vergunningstelsel staat consumentenbescherming van de arbeidsmigranten centraal. Zoals
          gezegd is het aantonen van noodzakelijkheid en proportionaliteit een vereiste. Deze onderdelen
           maken onderdeel uit van de gebruikelijke vragen die een gemeente moet beantwoorden voor­
          dat zij gebruik maakt van een verordenende bevoegdheid. In de onderbouwing van de vergun­
           ning arbeidsmigranten ligt het voor de hand om de volgende vier vragen te beantwoorden.
           Deels onder verwijzing naar de wet en andere regelgeving en deels op basis van registratiegege­
          vens en oordelen van professionals.
           1. Wat is het beoogde doel van de regeling ofwel is de maatregel noodzakelijk en geschikt is
               voor het bestrijden van...?;
          2. Rechtvaardigt de ernst van de problematiek de inzet van deze maatregelen.? (proportionali­
               teit);
          3. Kan de problematiek niet met andere (eenvoudiger) middelen bestreden worden.? (subsi­
               diariteit);
          4. Is de regeling uitvoerbaar en handhaafbaar?
           Het is zaak deze vragen zo goed mogelijk en zo breed mogelijk onderbouwd van antwoorden te
          voorzien. Enerzijds zodat de gemeenteraad deze gegevens in haar besluitvorming kan meewe­
          gen en anderzijds zodat de gemeente zo sterk als mogelijk staat mocht het tot een juridische
          toetsing van de onderbouwing komen.
          Aangaande de noodzakelijkheid, geschiktheid en proportionaliteit van de regeling kan allereerst
          aansluiting worden gezocht bij de probleemanalyse van het Aanjaagteam Bescherming Arbeids­
           migranten (zie haar tweede adviesrapport). Dit landelijke beeld moet echter op gemeenteniveau
          van een inkleuring worden voorzien. Op basis van de volgende data kan lokaal een beeld gege­
          ven worden van de mate waarin slecht verhuurderschap zich in de gemeente voordoet:
           ^ De schaarste van woonruimte voor arbeidsmigranten (ramingen van de actuele vraag op de
               arbeidsmarkt in relatie tot de beschikbare huisvesting voor de doelgroep);
           ^ Registraties van burgerzaken (denk aan inschrijvingen van arbeidsmigranten of het ontbreken
               hiervan in de Basisregistratie Personen (BRP) of Registratie Niet-ingezetenen (RNI));
           ^ Registraties van het meldpunt goed verhuurderschap;
           ^ Resultaat van toezicht en handhaving op basis van meldingen gedaan bij het meldpunt goed
               verhuurderschap;
        14 Overigens zal het gehuurde veelal onderdeel zijn van een VvE. In dat geval bieden de artikelen 12d en 13a van de
             Woningwet en de relevante artikelen in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek aangaande VvE's ook mogelijkheden voor
             handelen van de gemeente.
                                                                               Vereniging van Nederlandse Gemeenten          45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>                ^    Resultaat van proactieve gemeentelijke handhaving op de algemene regels;
                ^    De registraties van de antidiscriminatievoorziening;
                ^    Eventuele gerelateerde meldingen in andere registraties (politiegegevens wellicht, of vanuit
                     de aanpak van woonoverlast of ondermijning);
                ^    Monitoringsgegevens van een huurteam;
                ^    Het aantal Huurcommissiezaken;
                ^    Meldingen van, toezicht en handhaving op het vlak van overbewoning;
                ^    Gerelateerde toezicht- en handhavingszaken op grond van het Bouwbesluit;
                ^    Resultaat van eerder toezicht en handhaving op dit vlak (al dan niet met andere diensten
                     samen als de Inspectie Sociale Zaken en Werkgelegenheid);
                ^    Oordeel van professionals;
                ^   Anders....
                De argumentatie rond de proportionaliteit van de regeling kan verder worden versterkt door te
                wijzen op de door de gemeente gemaakte keuzes aangaande de als vergunningplichtig aange­
                wezen verblijfsruimte, en de eventueel gemaakte uitzonderingen. Dit inclusief de argumentatie
                hierbij.
                Voor het beantwoorden van de vraag of de problematiek niet met andere (eenvoudiger) midde­
                len bestreden kan worden kan verwezen worden naar de aanleiding voor de wet, het gebrek aan
                andere instrumenten en kan beargumenteerd worden waarom de algemene regels en de hand­
                having hierop niet volstaan.
                Het is hierbij goed voorstelbaar dat eerste enige tijd data verzameld moet worden (bijvoorbeeld
                via het verplichte meldpunt) alvorens overgegaan kan worden tot het invoeren van het vergun­
                ningstelsel.
                In zijn algemeenheid verdient het aanbeveling dat de bronnen waar de gemeente zich op gaat
                baseren, aan de volgende voorwaarden voldoen:
                ^ voor alle betrokken gebieden beschikbaar zijn;
                ^ een goede inhoudelijke kwaliteit hebben (zijn ze betrouwbaar?);
                ^ controleerbaar zijn;
                ^ verzameld zijn (mede) met het oog op het in beeld brengen van de verhuur- en woonsituatie
                     van arbeidsmigranten.
                Het is verder van belang dat de data voldoende vaak worden geactualiseerd.
      6.4.2   Vergunningsvoorwaarden
              De enige voorwaarden die het college aan een vergunning arbeidsmigranten kan verbinden zijn:
              1. de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuur-
                   derschap;
              2. de eisen die zien op het maximaal aantal personen aan wie per verblijfsruimte verhuurd mag
                   worden; en
              3. de eisen die zien op de voorzieningen die aanwezig moeten zijn ten behoeve van voedsel en
                   hygiëne.
             Indien arbeidsmigranten wonen in een woonruimte, kunnen daar de volgende voorwaarden aan
             worden verbonden:
              4. de maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage indien het een zelfstandige
                   woonruimte betreft die in de gereguleerde sector valt; en
              5. het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan.
              De gemeente mag geen eigen (aanvullende) voorwaarden stellen.
              De volgende paragrafen geven een nadere toelichting bij elk van deze vergunningsvoorwaarden.
              Voorwaarden vier en vijf zijn reeds uitgebreid beschreven in paragraaf 2.
46 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>      Zij het dat de maximale huurprijs alleen als voorwaarde gesteld kan worden indien sprake is
      van een zelfstandige woning (zie paragraaf 2). In de meeste gevallen zal sprake zijn van onzelf­
      standige woningen in het geval van de huisvesting van arbeidsmigranten. De zogenaamde 'onvrije
      woningen' worden wel aangemerkt als zelfstandige woning. Dit maakt dat bijvoorbeeld de 'KAFRA-
      housing' (gericht op de huisvesting van internationale medewerkers en andere doelgroepen) veelal
      kan worden aangemerkt als zelfstandige woning.
Ad 1) Toepassing algemene regels
      In de voorwaarden kan worden opgenomen dat de verhuurder moet aantonen hoe hij de algemene
      regels toepast. Daarmee maken deze algemene regels inzake goed verhuurderschap deel uit van de
      voorwaarden die aan de verhuurvergunning verbonden kunnen worden.
      De manier waarop de verhuurder dit aantoont wordt in de Wet goed verhuurderschap niet nader
      ingevuld, zodat de gemeente in afstemming met de verhuurder dit zo werkbaar mogelijk kan invul­
      len.
Ad 2) Aantal personen per verblijfsruimte
      Aan de verhuurvergunning kan de voorwaarde gekoppeld worden dat aan een arbeidsmigrant of
      een huishouden een afzonderlijke afsluitbare verblijfsruimte (slaapkamer) in gebruik gegeven
      wordt die voldoet aan de daarvoor geldende eisen van de bouwregelgeving (het Bouwbesluit).
      Met de eis van een afzonderlijke afsluitbare verblijfsruimte kan voorkomen worden dat een situatie
      van overbewoning ontstaat, worden eisen gesteld aan de (bouw)kwaliteit van de verblijfsruimte en
      wordt de privacy van de arbeidsmigrant bevorderd. Het stellen van deze voorwaarde wordt met
      klem aanbevolen door de commissie Roemer. Voor bestaande bouw geldt een overgangstermijn
      van drie jaar.
        Definitie: wanneer is sprake van een huishouden?
        Bewoners vormen samen één huishouden indien er sprake is van een duurzame gemeenschap­
        pelijke huishouding. Er moet sprake zijn van wederzijds zorg die het enkel delen van woonruimte
        overstijgt en de duur moet in beginsel van onbepaalde tijd zijn, dus niet afhangen van de duur
        van een studie (zoals bij studenten die een woning delen) of het hebben van bepaalde arbeidsre­
        latie (zoals bij arbeidsmigranten die een woning delen). Er bestaan natuurlijk ook eenpersoons­
        huishoudens.
Ad 3) Voorzieningen ten behoeve van voedsel en hygiëne
      Het gebouw waarin de verblijfsruimten zich bevinden moet beschikken over voldoende voorzienin­
      gen voor het bewaren en bereiden van voeding, wasruimte en doucheruimte. Hierbij rekening hou­
      dend met het maximaal aantal arbeidsmigranten aan wie in dat gebouw verblijfsruimte kan worden
      gegeven.
      Het verdient daarbij aanbeveling te sturen op het gebruik van de keurmerken van de Stichting
      Normering Flexwonen (SNF) en het Agrarisch Keurmerk Flexwonen (AKF) of hierbij zoveel mogelijk
      aan te sluiten op het vlak van de voorzieningen.
      Gemeenten kunnen vooralsnog het gebruik van een van de keurmerken niet juridisch verplicht stel­
      len. De keurmerken omvatten namelijk specifieke eisen die overlappen met of zelfs verder gaan dan
      de eisen die in het Bouwbesluit aan gebouwen met een woonfunctie of aan gebouwen met een
      logiesfunctie worden gesteld. Het is in strijd met het stelsel van de (bouw)vergunningverlening om
      via een andere route verdergaande eisen te stellen.
      In de wijziging van de Wet allocatie arbeid door intermediairs (Waadi) wordt te zijner tijd een certifi-
      ceringsplicht geïntroduceerd, waarbij het aanbieden van onder andere gecertificeerde huisvesting
      onderdeel uitmaakt van het normenkader op basis waarvan 'uitleners' in aanmerking kunnen komen
      voor een certificaat. In het licht van dat wetsvoorstel onderzoekt het kabinet op welke wijze het
      hebben van gecertificeerde huisvesting via een dergelijke wettelijke certificeringsplicht alsnog
                                                                    Vereniging van Nederlandse Gemeenten       47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>              onderdeel kan uitmaken van de vergunningsvoorwaarden voor de verhuur van verblijfsruimten aan
              arbeidsmigranten.
        6.5 Toezicht en handhaving
      6.5.1 Toezicht en handhaving in kort bestek
              Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving van de vergunningplicht.
              Indien een verhuurder geen verhuurvergunning aanvraagt, terwijl er wel een vergunningsplicht
              geldt, dient de escalatieladder te worden toegepast.
              Net als bij de handhaving van de algemene regels over goed verhuurderschap kan het college zijn
              handhavingsinstrumenten inzetten volgens de escalatieladder.
              Bij vaststelling van een eerste overtreding is een waarschuwing proportioneel, tenzij de overtre­
              ding zo ernstig is dat ter beëindiging een last onder bestuursdwang opgelegd moet worden. Bij
              een waarschuwing wordt vermeld dat bij een volgende overtreding een bestuurlijke boete
              opgelegd kan worden en dat de gegevens van de overtreder openbaargemaakt kunnen
              worden.
              Bij vaststelling van een volgende overtreding - of voortzetting van de eerder geconstateerde over­
              treding - kan een bestuurlijke boete worden opgelegd en kunnen de gegevens van de overtreder
              openbaar worden gemaakt. Ter beëindiging van de overtreding kan daarbij ook een last onder
              dwangsom of last onder bestuursdwang opgelegd worden. Ook kan als de kans op herhaling groot
              is, een last onder bestuursdwang opgelegd worden.
              Als de overtreder na een eerste bestuurlijke boete nog steeds zijn gedrag niet aanpast, kan de
              bestuurlijke boete voor recidive worden opgelegd. Ook dan kan een last onder bestuursdwang of
              een last onder dwangsom opgelegd worden. Ook kan in deze trede van de escalatieladder worden
              besloten tot het intrekken van de verhuurvergunning en - als uiterste middel - het in beheer nemen
              van de woon- of verblijfsruimte indien deze in gebruik is door huurders.
                In de praktijk: Proactief toezicht?
                Gemeenten kunnen overwegen om zo nu en dan onverwachte en steekproefsgewijze inspecties
                te organiseren. Dit met het oog op het vergroten van het bewustzijn van het belang van goed
                verhuurderschap en als signaal dat er wel degelijk rekening gehouden moet worden met het feit
                dat een vergunning ook kan worden ingetrokken als daar aanleiding voor is. In de aangenomen
                motie Nijboer roept de Tweede Kamer hier ook toe op.
      6.5.2   Escalatieladder toezicht en handhaving op de verhuurvergunning(en)
              De escalatieladders van de handhaving op de algemene regels en die bij een eventueel toegepaste
              verhuurvergunning zijn in beginsel hetzelfde. Aanvullend op paragraaf 5 gelden de volgende
              wenken:
              Opleggen bestuurlijke boete
              Wanneer de gemeenteraad een verhuurverordening vaststelt moet deze ook bepalen dat een
              bestuurlijk boete kan worden opgelegd voor het overtreden van de verboden, en overtreding van
              de aan de vergunning verbonden voorwaarden. Voor de handhaving op de verhuurvergunning moet
              de gemeenteraad in de verordening de boetebedragen vastleggen, met inachtneming van de wet­
              telijke maxima.
              De gemeenteraad kan bij het bepalen van de hoogte van de boete per overtreding desgewenst
              onderscheid maken naar bijvoorbeeld al dan niet bedrijfsmatige exploitatie of de ernst van de over­
              treding. Ondanks het gelden van de in de verordening vastgelegde bedragen zal het college van
              burgemeester en wethouders in voorkomende gevallen toepassing moeten geven aan artikel 5:46,
              derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, dat bepaalt dat indien de overtreder aannemelijk
48 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>maakt dat de boete wegens bijzondere omstandigheden te hoog is het bestuursorgaan de boete
lager vaststelt.
In de verhuurderverordening bepaalt de gemeenteraad dat het college een bestuurlijke boete kan
opleggen bij overtreding van de algemene regels van goed verhuurderschap en als de verhuurder
gedurende inbeheername beheershandelingen verricht. Als in een gemeente de verhuurvergunning
geldt, bepaalt de gemeenteraad in de verordening ook dat het college ter handhaving van de ver-
gunningplicht een bestuurlijke boete kan opleggen.
De hoogte van de boetes is in de wet gemaximeerd. Verder bevat de wet een recidiveregeling: dit
betekent dat in de verhuurverordening kan worden bepaald dat het college een hogere boete kan
opleggen als een verhuurder in een periode van vier jaar reeds eerder een bestuurlijke boete opge­
legd heeft gekregen.
De boete wordt opgelegd aan de verhuurder. Vaak is dat de eigenaar. Per verhuurde woonruimte of
verblijfsruimte kunnen er verschillende beboetbare overtredingen zijn. De boetes kunnen dan bij
elkaar worden opgeteld. Ook kan dezelfde verhuurder bij meerdere verhuurde woonruimtes of
verblijfsruimtes beboetbare overtredingen begaan. Ook dan kunnen de boetes bij elkaar opgeteld
worden.
Het is wel belangrijk dat het college telkens nagaat, of het totale boetebedrag proportioneel is. Ook
moet het college bij het opleggen van een boete toepassing geven aan artikel 5:46, derde lid, van
de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent, dat het college de boete lager vaststelt als de over­
treder aannemelijk maakt dat het voorgenomen boetebedrag gelet op bijzondere omstandigheden
te hoog is.
Openbaarmaking
Meer over openbaarmaking is te vinden in paragraaf 5. Het college van burgemeester en wethou­
ders moet gegevens van verhuurders of verhuurbemiddelaars openbaar maken indien een bestuur­
lijke boete is opgelegd voor het overtreden van het verbod om zonder verhuurvergunning een
woon- of verblijfsruimte in gebruik te geven overtreden wordt ofwel een besluit tot inbeheername is
genomen.
Inbeheername
Het laatste stapje van de escalatieladder is ook bij handhaving op de verhuurvergunning de inbe­
heername. Er kan in deze situatie tot inbeheername worden overgegaan indien:
^ een verhuurvergunning wordt geweigerd, terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte in
     gebruik is door een huurder;
^ een verhuurvergunning wordt ingetrokken, terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte in
     gebruik is door een huurder. In dit geval is het een verplichting voor het college van burge­
     meester en wethouder om het beheer over te nemen.
Meer informatie over de inbeheername in het algemeen is te vinden in paragraaf 5.
                                                              Vereniging van Nederlandse Gemeenten    49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>       7 Inwerkingtreding en
               overgangsrecht
              Deze wet zal inwerkingtreden per 1 juli 2023. Deze datum geldt voor alle onderdelen van de wet.
       7.1    Aanpassing bestaande regulering in andere verordeningen
              Op het moment dat de wet in werking treedt komen bestaande gemeentelijke verordeningen waar­
              mee de gemeente stuurt op goed verhuurderschap te vervallen (volgend artikel 122 van de
              Gemeentewet). Gemeenten die bijvoorbeeld in een Algemene plaatselijke verordening een rege­
              ling hebben opgenomen die goed verhuurderschap regelt kunnen geen gebruik meer maken van
              deze instrumenten. Ook sturing op goed verhuurderschap door het stellen van voorwaarden en
              voorschriften bij voorraadvergunningen (woonruimtevoorraadbeheer op grond van de
              Huisvestingswet 2014) is dan niet meer mogelijk.
              De gemeenten die reeds sturen op goed verhuurderschap moeten bestaande verordeningen
              binnen één jaar na inwerkingtreding van de wet aanpassen (dus uiterlijk per 1 juli 2024).
       7.2    Invoering van het meldpunt
              Aangaande het in te stellen meldpunt geldt dat het meldpunt moet zijn ingericht uiterlijk op 1 janu­
              ari 2024. Dit mag ook eerder.
       7.3    Overgangsrecht bij bestaande verhuringen
              Op het moment dat een verhuurverordening van kracht wordt in een gemeente, en daarmee het
              verbod om in bepaalde gebieden te verhuren zonder verhuurvergunning, worden natuurlijk al
              woningen verhuurd. De verhuurders krijgen voor bestaande huurovereenkomsten zes maanden de
              tijd om de juiste vergunningen aan te vragen.
       7.4    Aantal personen per verblijfsruimte
              De kwaliteitseis van één persoon of huishouden per slaapkamer (zie paragraaf 2) gaat direct gelden
              voor nieuwe locaties waarvoor na de inwerkingtreding van deze wet een vergunning aangevraagd
              wordt. In de praktijk is het niet mogelijk en wenselijk om deze kwaliteitseis direct voor reeds
              bestaande locaties van toepassing te verklaren. Een bestaande locatie is een locatie:
              1. die reeds in gebruik is voor de huisvesting van arbeidsmigranten;
              2. die reeds vergund is maar nog niet in gebruik is, bijvoorbeeld vanwege de bouw van de locatie.
              De reden voor deze overgangstermijn is dat deze bestaande locaties veelal verbouwd zullen
              moeten worden en omdat de investeringen die in deze locaties gedaan zijn veelal nog niet zijn
              terugverdiend, hetgeen kan leiden tot planschade. Om deze reden krijgen bestaande locaties een
              overgangstermijn van drie jaar na inwerkingtreding van deze wet. Het planschaderisico is echter
              ook met de overgangstermijn van drie jaar aanwezig. Het is aan de gemeenten om hier een afwe­
              ging in te maken. Indien een bestaande locatie voor het aflopen van de overgangstermijn van drie
              jaar wordt verbouwd of getransformeerd gaan de nieuwe eisen gelden.
50 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>8 Financiering
8.1 Financiering via het gemeentefonds
    De rijksoverheid heeft de eenmalige kosten voor de implementatie van de Wet goed verhuur-
    derschap en de jaarlijkse structurele uitvoeringskosten geraamd. Het gaat dan om de kosten voor
    handhaving en het (inrichten van het) meldpunt. De eenmalige kosten worden in 2023 volledig door
    het rijk gefinancierd via een doeluitkering.
    Daarnaast worden vanaf 2023 de structurele uitvoeringskosten gefinancierd via het Gemeentefonds.
    Dit zoals besloten tijdens Prinsjesdag 2022 en opgenomen in de Decembercirculaire gemeente­
    fonds 2022.
8.2 Inbeheername
    Aan het in beheer nemen van een object zijn voor de gemeente kosten verbonden. Deze kosten
    worden verrekend met de verhuurder.
8.3 Vergunningverlening en handhaving
    Als een gemeente de vergunningplicht invoert zal dit leiden tot extra werkzaamheden en kosten.
    Om de kosten hiervan te dekken, mogen gemeenten kostendekkende leges heffen. Het inge­
    voerde vergunningensysteem dient ook gehandhaafd te worden.
    De Rijksoverheid stelt hier geen financiering voor beschikbaar. Dit gezien de conclusie van het
    artikel 2-onderzoek waarin geconcludeerd is dat op voorhand niet is vast te stellen hoeveel gemeen­
    ten een vergunningsplicht gaan invoeren. Daarom is ook geen betrouwbare kosteninschatting te
    maken die het rijk (generiek) kan financieren. Afspraak BZK en VNG is om twee jaar na inwerkingtre­
    ding opnieuw onderzoek te doen.
                                                                Vereniging van Nederlandse Gemeenten    51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>               Bijlagen
         A    Veel gestelde vragen
              Algemene regels
              í Moeten woningcorporaties zich ook houden aan de algemene regels?
              Woningcorporaties (toegelaten instellingen) dienen zich ook te houden aan de algemene regels.
                 Moet het meldpunt al met ingang van 1 juli 2023 gereed zijn?
              Het meldpunt moet op 1 januari 2024 gereed zijn, maar gemeenten hebben wel de gelegenheid om
              het meldpunt eerder in te stellen, dan per 1 januari. Hetgeen ook ten zeerste aangeraden wordt. Op
              grond van de wet moet het college een meldpunt inrichten, maar zij kunnen dat mandateren, zodat
              er een regionaal meldpunt wordt ingesteld. Ook bij een regionaal meldpunt blijft dit een verant­
              woordelijkheid van de gemeente zelf (onder andere gelet op gegevensverwerking etc.).
              í Hoe wordt omgegaan met lopende huurovereenkomsten?
              Per 1 juli 2023 dienen alle verhuurders zich te houden aan de algemene regels. Daarvoor kan geen
              uitstel worden verleend. Verhuurders zullen vanaf dat moment de algemene regels in alle fasen van
              het verhuurproces moeten doorvoeren en handelen overeenkomstig de nieuwe regels. De verhuur­
              der krijgt ook een informatieverstrekkingsplicht (algemene regels). Zijn huurovereenkomsten afge­
              sloten voor de inwerkingtreding van deze wet, dan verstrekt de verhuurder de vereiste informatie
              uiterlijk één jaar na het tijdstip van inwerkingtreding (1 juli 2024) aan de huurder.
              íKan de Wet goed verhuurderschap worden gebruikt om verduurzaming af te dwingen?
              Wanneer er sprake is van een vergunning voor reguliere woonruimte of verblijfsruimte, is het moge­
              lijk om te handhaven wanneer een verhuurder niet voldoet aan het onderhoudsplan.
              Verduurzamingsmaatregelen kunnen echter niet via de vergunning worden afgedwongen, meer
              informatie hierover in paragraaf 6.3.2.
              Samenloop andere regelingen
              í Is er een verplichting om als gemeente te checken bij het OM wat zij gaat doen bij meldingen
              over discriminatie/intimidatie?
              Ja, zie paragraaf 5.2 'Samenloop straf- en publiekrecht'.
              í Waarom is de leegstandsvergunning niet toegevoegd aan artikel 6 lid 2 van de Wet goed ver-
              huurderschap waarin geregeld is dat een verhuurvergunning wordt aangehouden tot bepaalde
              andere vergunningen zijn verstrekt?
              Het is mogelijk dat een verhuurder in een gebied waar een vergunningplicht geldt op basis van de
              Wet goed verhuurderschap zijn woning wil verhuren met een huurovereenkomst waarvoor beperkte
              huur- en huurprijsbescherming omdat het pand leegstaat (of beantwoordt aan de criteria waarvoor
              een vergunning op basis van de Leegstandwet moet worden verleend). In dit geval zal de verhuur­
              der eerst een verhuurvergunning moeten aanvragen. Deze is ruimer en gericht op alle vormen van
              verhuur. Indien een verhuurder in een gebied met een verhuurvergunningplicht zijn woning wil ver­
              huren met de beperkte huur- en huurprijsbescherming op basis van de Leegstandwet zal hij tevens
              daarvoor een vergunning op basis van de Leegstandwet moeten aanvragen.
              í Samenloop opkoopbescherming en verhuurvergunning?
              De opkoopbescherming bepaalt of je een nieuw aangekochte woning überhaupt mag verhuren. Als
              je verhuurt, dan stelt de verhuurvergunning in het kader van goed verhuurderschap aanvullende
              eisen aan hoe je je als verhuurder moet gedragen. Je verwacht dat de mensen die een vergunning
              krijgen onder de opkoopbescherming, ook een vergunning krijgen voor goed verhuurderschap. Het
52 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>is mogelijk dat beide vergunningen aangevraagd moeten worden, maar die vullen elkaar aan.
Overigens moet het niet zo zijn dat gemeenten concluderen dat zij de verhuurvergunning niet in
kunnen voeren in gebieden waar de opkoopbescherming al geldt. De opkoopbescherming geldt
enkel voor koopwoningen die verkocht worden voor de verhuur, terwijl de verhuurvergunning ook
geldt voor alle bestaande huurwoningen in het aangewezen gebied en de woningen die worden
verhuurd na verkoop (keep-to-let).
   Kan de gemeente via de Wet goed verhuurderschap het gebruik van het SNF- of AKF-keurmerk
verplicht stellen?
Nee dit is niet toegestaan. De Wet goed verhuurderschap verbiedt expliciet de juridische verplicht-
stelling van een privaat keurmerk. Het gebruik van een privaatkeurmerk mag overigens wel actief
gestimuleerd worden. Momenteel zijn er twee private keurmerken die de huisvesting van arbeidsmi­
granten normeren: Stichting Normering Flexwonen (SNF) en het Agrarisch Keurmerk Flexwonen
(AKF). Deze keurmerken zijn zelf verantwoordelijk voor het toezicht op de gecertificeerde huisves-
ters. De toezicht en handhaving uitgevoerd door deze keurmerken staat los van het toezicht en
handhaving uitgevoerd door de gemeente op grond van de Wet goed verhuurderschap.
Vergunningensysteem algemeen
   Komen de bestaande lokale verordeningen te vervallen per 1 juli 2023?
Bestaande gemeentelijke verordeningen waarmee de gemeente stuurt op goed verhuurderschap
komen van rechtswege één jaar na inwerkingtreding van deze wet te vervallen.
   Kan ook uitsluitend één flat of één straat worden aangewezen?
De gemeente moet een gebied en de categorieën van woonruimte aanwijzen waarvoor de vergun-
ningplicht geldt. De schaalgrootte is niet nader ingevuld. De gemeente moet onderbouwen
waarom dit gebied wordt aangewezen in relatie tot het behoud van de leefbaarheid. Dit kan niet
uitsluitend vanwege het aanwezig zijn van een specifieke (malafide) verhuurder.
   Kan een vergunningsplicht ook gefaseerd worden ingevoerd?
Het is mogelijk om een vergunningsplicht gefaseerd in te voeren. Een verhuurvergunning voor
woonruimte kan alleen worden ingevoerd in gebieden waar dit noodzakelijk is voor het behoud van
de leefbaarheid. Tevens wordt er onderscheid gemaakt doordat er categorieën van woonruimten
kunnen worden aangewezen waarvoor deze vergunningsplicht geldt. In de verordening kan worden
bepaald dat de verhuurvergunning voor woonruimte op een eerder of later moment in werking
treedt als de verhuurvergunning voor arbeidsmigranten en visa versa.
^ijn de vergunningen voor bepaalde of onbepaalde tijd?
De vergunning wordt in beginsel verstrekt voor onbepaalde tijd. Dit volgt ook uit het feit dat, indien
een verhuurder zich niet aan de vergunning houdt, deze uitsluitend kan worden ingetrokken indien
hij zich niet aan de in de wet genoemde vereisten houdt.
> Vallen onterecht geliberaliseerde woningen onder de verhuurvergunning als gemeente een
verhuurvergunning instellen waar de maximale huurprijs, volgens het WWS tot aan de liberalisa-
tiegrens, een vergunningsvoorwaarde is? En kunnen gemeenten hier dan op handhaven?
Ja, de gemeente kan daarop handhaven wat de verhuurder ertoe dient te bewegen de huurprijs
alsnog aan te passen.
Vergunningensysteem arbeidsmigranten
^tel dat in een verblijfsruimte wonen mensen met de Nederlandse nationaliteit. Welke regels
gelden dan?
Dan is er geen sprake van een verblijfsruimte en gelden de regels voor woonruimten.
> Stel dat in een woonruimte zowel reguliere huurders als arbeidsmigranten wonen, hoe werkt
het dan?
Indien het reguliere woonruimte betreft en de woning in een aangewezen gebied ligt, maar zowel
                                                            Vereniging van Nederlandse Gemeenten       53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>              aan arbeidsmigranten, als aan niet-arbeidsmigranten verhuurd wordt, kan de reguliere verhuurver-
              gunning gebruikt worden. Het gebruik van een verhuurvergunning voor arbeidsmigranten ligt hier
              niet voor de hand omdat in reguliere woonruimte reeds voorzieningen t.a.v. hygiëne en bereiden
              van voedsel aanwezig zijn.
                 Moet een verhuurder die zowel reguliere woonruimte als verblijfsruimten verhuurt, twee ver­
              schillende vergunningen aanvragen, of kan dat in één handeling?
              Er dienen twee verschillende vergunningen aangevraagd te worden, maar kan uiteraard wel tegelij­
              kertijd.
                 Geldt de 3 jaar overgangstermijn het aantal personen per verblijfsruimte vanaf moment dat de
              gemeente de verhuurvergunning voor arbeidsmigranten verplicht stelt?
              In de wet is bepaald dat voor verblijfsruimte die reeds in gebruik was voor de inwerkingtreding van
              deze wet of waarvoor een omgevingsvergunning is verstrekt voor inwerkingtreding van deze wet,
              het college de voorwaarde aan de vergunning kunnen verbinden dat de desbetreffende verblijfs­
              ruimte binnen drie jaar na inwerkingtreding van deze wet aan de voorwaarde moet voldoen.
                 Waarom is een derdelander (zoals een Japanner of Argentijn) die in Nederland woont en werkt
              en voor twee jaar is gedetacheerd geen arbeidsmigrant?
              EU-burgers kunnen zich vrij vestigen en arbeid verrichten in iedere EU-lidstaat. Zij hebben hiervoor
              geen vergunning of iets dergelijks nodig. Derdelanders kunnen slechts in Nederland verblijven en
              werken indien zij hiervoor een specifieke vergunning hebben. Uit de Wet arbeid vreemdelingen die
              op derdelanders van toepassing is, volgt dat de werkgever voor het verkrijgen van zo'n vergunning
              moet aantonen dat de derdelander passende huisvesting heeft in Nederland. Daarom speelt het
              probleem inzake huisvesting niet bij derdelanders.
                 Is de verhuurvergunning ook geschikt in het geval van overlast door arbeidsmigranten (in plaats
              van ongewenst verhuurgedrag)?
              Bij overlast van huurders zijn andere wetten van toepassing, zoals bijvoorbeeld de Wet aanpak
              woonoverlast of het Bouwbesluit.
              Verhuurder
                 Wordt de vergunning aan natuurlijke personen of aan bijvoorbeeld bedrijven vergeven? of
              beide?
              De partij die de feitelijke verhuurhandelingen verricht, moet beschikken over een verhuurvergun­
              ning. De verhuurder is niet altijd de eigenaar, het is degene die de verhuurhandelingen verricht. Dat
              kan een natuurlijke of rechtspersoon zijn, maar bijvoorbeeld ook een maatschap of vennootschap
              onder firma.
                 Hoe kom je erachter wie eigenaar van de woning/verblijfsruimte is?
              Dit kan bij het Kadaster worden opgevraagd.
                 Welke verhuurders moeten er worden aangeschreven per woning/verblijfsruimte?
              Iedere verhuurder dient altijd te worden aangeschreven.
                 Vallen zorgaanbieders ook onder de vergunningsplicht?
              Een zorgaanbieder die tevens huisvesting aanbiedt is ook verhuurder in de zin van de Wet goed
              verhuurderschap. Iedere verhuurder moet zich houden aan de landelijk vastgestelde algemene
              regels. Indien de gemeente een vergunningplicht invoert kan zij in de verhuurverordening besluiten
              om de vergunningplicht niet in te stellen voor de categorie zorgwoningen.
                 Valt een dochtermaatschappij van een corporatie (die zelf een toegelaten instelling is), maar die
              niet-DAEB verhuurt onder de vergunningsplicht?
              Zij zijn net als de corporatiezelf uitgezonderd. In artikel 1 van de wet goed verhuurderschap staat dat
              onder verhuurder niet verstaan wordt "toegelaten instellingen én dochtermaatschappijen".
54 Vereniging van Nederlandse Gemeenten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Handhaving
í Mogen gemeenten toegelaten instellingen aanwijzen voor het uitvoeren van de inbeheername?
Nee, omdat inbeheername gevolgen voor instellingen kan hebben, bijvoorbeeld wanneer (fors)
geïnvesteerd moet worden in deze woningen. Het in beheer nemen van woningen door toegelaten
instellingen geschiedt uitsluitend op basis van vrijwilligheid.
   Wat moet een gemeente minimaal doen op het gebied van handhaving?
Hier geldt de algemene beginselplicht tot handhaving, de VNG heeft hier een uitgebreide handlei­
ding over geschreven.
í Hoe kan de gemeente de huurcontracten controleren op de scheiding tussen 'bed en brood'
Toezichthouders kunnen op grond van artikel 5:16 Algemene wet bestuursrecht het huurcontract en/
of arbeidscontract vorderen. Hieraan is de betrokkene, verhuurder of huurder, verplicht om mede­
werking te verlenen. Vervolgens kan beoordeeld worden in hoeverre het gaat om een gescheiden of
een integraal contract.
í Mag een toezichthouder zonder machtiging van de burgermeester binnentreden?
In de Wet goed verhuurderschap is geen bevoegdheid opgenomen om zonder toestemming van
de bewoner de woning binnen te treden. Dit volgt uit het feit dat deze wet bedoeld is ter bescher­
ming van de huurder en dus de huurder bij klachten over zijn verhuurder of het gehuurde toestem­
ming zal verlenen aan de toezichthouder om de woning binnen te treden. Indien de klachten van de
huurder echter betrekking hebben op de onderhoudsstaat van het gehuurde, heeft de toezichthou­
der op basis van de Woningwet wel bevoegdheid om zonder toestemming van de bewoner de
woning te betreden. De reden hiervoor is dat gebreken aan de woning ook een gevaar kunnen
opleveren voor de veiligheid en gezondheid van derden.
                                                              Vereniging van Nederlandse Gemeenten 55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>         Vereniging van
Nederlandse Gemeenten
          Nassaulaan 12
      2514 JS Den Haag
        +31 70 373 83 93
             info@vng.nl
                mei 2023
          r
                vng.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>