<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                               AUDITCOMMISSIE
                                                                                               WESTLAND
                                                                                               Postadres:
                                                                                               Postbus 150
                                                                                               2670 AD Naaldwijk
                                                                                               Bezoekadres:
                                                                                               Laan van de Glazen Stad 1
                                                                                               2672 TA Naaldwijk
          Aan de gemeenteraad van Westland
                                                                                               T 14 0174
          Verdilaan 7                                                                          E info@gemeentewestland.nl
          2671 VW NAALDWIJK                                                                    I www.gemeentewestland.nl
          UW BRIEF              UW KENMERK          ZAAK-/PROJECTNR.          DOCUMENTNR.      BIJLAGE(N)
                                                                              G24-000588
          CONTACTPERSOON                            CLUSTER                   TELEFOONNUMMER   DATUM VERZONDEN
          T. van der Kleij                          Griffie                   06-20307369      07-06-24
          ONDERWERP
          Aanbevelingen Auditcommissie GREX
          Flora
          Geachte raadsleden,
          In de periode oktober 2023 tot en met mei 2024 heeft de Auditcommissie op verschillende
          momenten intensief gesproken over de Grondexploitatie Flora (hierna: GREX Flora). In deze brief
          geven wij een korte toelichting op het gelopen proces en geven wij onze aanbevelingen op de
          kwaliteit van de berekeningen, zodat u onze aanbevelingen kunt meenemen bij de behandeling
          van de betreffende voorstellen in de raad van 3 juli 2024 aanstaande.
          Proces
          Met de vaststelling van het Masterplan Flora Campus op 24 mei 2023 zijn door u de contouren
          van de ontwikkeling in het Floragebied vastgelegd. De GREX Flora is de vervolgstap in de
          uitwerking van de realisatie van het plan. Zoals hierboven genoemd heeft de Auditcommissie op
          verschillende momenten in het proces met de portefeuillehouder financiën, de projectorganisatie,
          de ambtelijke ondersteuning en de raadsaccountant gesproken. In deze gesprekken is uitgebreid
          toelichting gegeven op grondexploitatie, investeringen, parkeerexploitatie en fiscaliteiten.
          Onderstaand een korte toelichting op dit proces.
          Op 5 oktober 2023 zijn de leden van de Auditcommissie op de hoogte gebracht van de
          ontwikkelingen rondom GREX Flora. Op verzoek van de Auditcommissie zijn door de organisatie
          verschillende verwervingsstrategieën met risicoprofielen uitgewerkt. De resultaten van het
          onderzoek zijn op 12 december 2023 gepresenteerd aan de Auditcommissie door Fakton1. Zij
          concluderen dat het op hoofdlijnen een gestructureerde GREX is en rekenkundig en methodisch
          juist is opgesteld. Verder doen zij nog een aantal aanbevelingen gericht op de grondopbrengsten
          en kosten. Daarbij is door de Auditcommissie aandacht gevraagd voor de wijze waarop de
          aanbevelingen zullen worden verwerkt. De portefeuillehouder financiën heeft toegezegd de eind
                                                                                                                            *G24-000588*
          grex opnieuw te laten beoordelen ter verantwoording aan de Auditcommissie.
          Op 30 januari jl. is de Auditcommissie in het kader van GREX Flora opnieuw bijeengekomen. In de
          presentatie door de projectorganisatie is toelichting gegeven op de stand van zaken, financiële
GRF 002   1   Bijlage 1. GREX Flora Campus Second opinion (d.d. 10-10-2023)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                              PAGINA 2
resultaten, parkeerexploitatie, risico/gevoeligheidsanalyse, mogelijke samenwerking private
partijen in PPS-verband, aanpassingen fiscaliteiten en gevolgen voor gemeentelijke financiën.
Vervolgens is op 15 april jl. de beoordeling van Fakton2 op de GREX van Flora gepresenteerd aan
de Auditcommissie. Zij concluderen dat binnen het gehele proces alle aanbevelingen en
aandachtspunten op een goede manier zijn verwerkt in de grondexploitatie. De GREX achten zij
hiermee methodisch en rekenkundig correct en de uitgangspunten reëel. Daarbij brengen zij nog
wel een tweetal punten onder de aandacht met betrekking tot de ‘verwervingsprijs en inbreng
gronden’ en de ‘parkeerexploitatie’. In het rapport wordt benadrukt dat de prijs én de af te
spreken voorwaarden bij de aankoop van de gronden van groot belang zijn. De prijsbepaling die
de gemeente hanteert gaat uit van het moment dat de grond van bestemming gewijzigd is. Zij
adviseren hierom de afname- en betalingsmoment voor de nog aan te kopen gronden de datum
aan te houden dat de bestemming ook daadwerkelijk gewijzigd is. Verder hebben zij geen toets
kunnen doen op de parkeerexploitatie omdat dit niet aan hen is gevraagd. Wel hebben zij in een
eerder stadium geconstateerd dat de parkeerexploitatie te lage stichtingskosten voor de
parkeergarages vermelden en tweemaal de opbrengsten inrekenden.
Op 15 april jl. is tevens het risicoregister3 gepresenteerd door de organisatie. De risicoanalyse is
uitgevoerd op basis van de RISMAN-methodiek. Het totaal geprojecteerde projectrisico is
69.500.000 euro met een benodigd weerstandsvermogen na toepassing beheersmaatregelen van
10.095.000 euro. Daarbij vormen de risico’s die vallen onder de categorie ‘lagere
grondopbrengsten’, de grootste risico’s van het project.
Gelet op de omvang van het project en de impact hiervan op Westland is op verzoek van de
Auditcommissie een extra werkbijeenkomst georganiseerd voor de gehele raad. Daarnaast hebben
wij de raadsaccountant gevraagd om zijn observaties en vragen op het plan te delen. In de
werkbijeenkomst van 15 mei jl. is ingezoomd op de verschillende aspecten van de GREX Flora
met de nadruk op financiën, externe onderzoek door Fakton, het rapport van Spark4 inzake
parkeren en de risicoanalyse. Naar aanleiding van de werkbijeenkomst is een extra bijeenkomst
georganiseerd op 5 juni jl. inzake de parkeerexploitatie.
Op 22 mei jl. heeft de Auditcommissie gesproken over de relatie van de grondexploitatie en de
parkeerexploitatie met de Kadernota. De organisatie heeft toelichting gegeven op de schuldquote
en solvabiliteit inclusief de GREX Flora. Op basis van de gehanteerde uitgangspunten is een
indicatie gegeven van de stijging van de schuldquote van 124% in 2024 tot 151% in 2027, met
een verwachte daling vanaf 2028. De afbouw van de grondpositie grondbanken OWBZ en ONW
zijn daarbij belangrijk. Verder is het renterisico groot voor een structureel sluitende begroting.
Het voornemen van de organisatie is om dit renterisico af te dekken. Daarentegen blijft naar de
verwachting de solvabiliteit gedurende het project ruim boven de norm van 20%. Naast het
afdekken van het renterisico draagt de organisatie nog enkele andere wegen aan voor het
verminderen van het risico, zoals faseren van andere investeringen, PPS-samenwerkingen of na
verloop van tijd afstoten van activa (bv. parkeergarage). Tot slot zijn op 22 mei jl. de antwoorden
2 Bijlage 2. Uiteindelijke reflectie GREX Flora Campus (d.d. 9 april 2024)
3 Bijlage 3. RISICOANALYSE MET DE RISMAN-METHODE (d.d. 15 april 2024)
4 Bijlage 4. Financiële waardering parkeeropgave Flora Campus Westland (d.d. 22 maart 2024)
                                                                                              G24-000588
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                            PAGINA 3
van de organisatie gedeeld op de observaties en vragen van de raadsaccountant5, welke naar
tevredenheid van de accountant zijn beantwoord.
Aandachtspunten GREX Flora
De GREX Flora is een complexe grondexploitatie met grote gevolgen en mogelijke risico’s voor
Westland. Gelet op de omvang, afhankelijkheden en onzekere variabelen zijn de berekeningen
slechts indicaties en sterk onderhevig aan context en vooral tijd. Dit gegeven maakt het moeilijk
om de gegevens gedegen te beoordelen. Verder is het belangrijk om op te merken is dat de
onderdelen uit de GREX Flora nauw met elkaar zijn verbonden en niet los van elkaar kunnen
worden gezien. De voorliggende verbinding maakt het voor de gemeenteraad moeilijk om
gedurende de nadere uitwerking nog wijzigingen door te voeren en sturing te geven. Gelet op de
omvang van de investering zal naar verwachting minder ruimte zijn voor andere grote
investeringen.
Schuldenquote
Verder heeft de Auditcommissie de opgestelde risico’s bekeken en deze lijken met de kennis van
nu, zo goed als mogelijk onderbouwd. Een belangrijk risico is het stijgen van de schuldenquote
boven de geadviseerde norm van 130% met een geprognosticeerd maximum van 151%. Het
gehanteerde rentepercentage is van grote invloed op de doorrekening van deze gemeentelijke
schuldenlast. Afhankelijk van de renteontwikkeling kan het renterisico een groot risico vormen
voor een structureel sluitende begroting en dus solvabiliteit van Westland. De portefeuillehouder
financiën heeft aangegeven dit risico te willen afdekken door het “vastleggen” van leningen met
uitgestelde storting. Hierbij wordt de rente van de lening vooraf bepaald, maar ligt de
opnamedatum verder in de toekomst. Een dergelijke constructie betekent over het algemeen wel
een hogere rente over de looptijd. Desalniettemin acht de Auditcommissie het noodzakelijk voor
afdekking van het genoemde renterisico. Voor het mitigeren van dit risico wordt zo nodig een
apart voorstel aangeboden aan uw raad. In dit voorstel zullen verschillende scenario’s worden
gepresenteerd op basis van verschillende rentepercentages.
Governance
Daarnaast valt op dat in de governance van de GREX Flora geen vertaling is gegeven van wat
wordt verstaan onder majeure wijzigingen of aanpassingen. De auditcommissie is van oordeel dat
het concretiseren van afwijkingen waarvan de raad wil dat het College dit meldt, helpt bij het
geven van sturing op het project en uitvoeren van de controlerende rol van de raad.
Parkeerexploitatie
Parkeren is een belangrijk onderdeel van de Flora Campus. De berekeningen en uitgangspunten
qua bezetting en opbrengsten van het parkeren zijn optimistisch. Gerekend is op basis van
medegebruik. Op basis van normatieve P-behoefte is berekend dat in totaal 2.299
parkeerplaatsen nodig zijn. Uit het onderzoek van Spark blijkt dat wanneer rekening wordt
gehouden met dubbelgebruik de gelijktijdige parkeerbehoefte op de werkdag in middag maximaal
1.702 plaatsen is. Op de overige momenten van een dag wordt een lager aantal berekend. In
totaal zijn 1800 parkeerplaatsen opgenomen in de parkeerplannen. Op basis van de
dubbelgebruik zou dit onder de streep ruim voldoende zijn. Echter dit is onder de normatieve P-
behoefte van 2.299 plaatsen.
5 Bijlage 5. Memo observaties en vragen raadsaccountant PWC
                                                                                            G24-000588
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                                PAGINA 4
Fiscaliteit
Het gepresenteerde fiscale construct en onderbouwing hiervan zijn helder en onderbouwd.
Desalniettemin is de gekozen constructie niet bewezen en staat open voor vragen en
interpretatie. In de praktijk kunnen de voorgestelde constructie en cijfers nog wijzigen, afhankelijk
van het oordeel van de belastinginspecteur. Een vooroverleg heeft pas kans van slagen als de
fiscale uitgangspunten zijn vastgesteld waarop de belastinginspecteur een standpunt kan
innemen. Vooraf controleren is dus niet haalbaar, dit vormt een risico.
Aanbevelingen Auditcommissie aan de Raad
De Auditcommissie doet de volgende aanbevelingen:
1.  De Auditcommissie acht de gepresenteerde informatie voldoende en helder onderbouwd om
    een besluit te kunnen nemen op het raadsvoorstel “Grondexploitatie Flora Campus Westland”
    door de Raad.
2.  De Auditcommissie beveelt de Raad aan niet akkoord te gaan met het raadsvoorstel zonder
    inachtneming van (1) de kwantificatie van majeure wijzigingen of aanpassingen waarbij het
    College de gemeenteraad moet informeren en (2) de afdekking van het renterisico GREX Flora
    door vastleggen van rente met uitgestelde storting.
Hoogachtend,
de Auditcommissie Westland,
Peter Duijsens, voorzitter
Janice de Jong
Suzanne van Erven
Peter Voskamp
Stefan Kester
Ted van der Kleij, secretaris
Geheime bijlagen van bijgevoegde stukken:
    -   Bijlage 1. GREX Flora Campus Second opinion (d.d. 10-10-2023)
    -   Bijlage 2. Uiteindelijke reflectie GREX Flora Campus (d.d. 9 april 2024)
    -   Bijlage 3. Risico-analyse met RISMAN-methode (d.d. 15 april 2024)
    -   Bijlage 4. Financiële waardering parkeeropgave Flora Campus Westland (d.d. 22 maart 2024)
    -   Bijlage 5. Memo observaties en vragen raadsaccountant PWC
                                                                                               G24-000588
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>