<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                        VOORBLAD RAADSVOORSTEL
            ONDERWERP
            Besluitvorming grondexploitatie Flora Campus Westland
            BESLISPUNTEN
               1.   In te stemmen met de uitkomsten, berekeningen en uitgangspunten van de voorliggende
                    grondexploitatie Flora Campus Westland d.d. 15 mei 2024 (bijlage 1), waarvan deel
                    uitmakend de parkeerexploitatie en de overige gemeentelijke investeringen, en daarmee
                    de jaarschijf 2024 vrij te geven;
               2.   Voor de grondexploitatie een voorziening te vormen voor een bedrag van € 8,6 miljoen
                    en dit bedrag te dekken uit de reserve versterking financiële soliditeit.
               3.   Een bedrag van € 15.250.000 beschikbaar te stellen als krediet voor de ontwikkeling- en
                    bouw van het eerste deel van van de parkeergarages en de kapitaallasten ten laste te
                    brengen van de parkeerexploitatie.
               4.   In te stemmen met de bijgevoegde begrotingswijziging (bijlage 2).
            ARGUMENTEN, RISICO’S EN KANTTEKENINGEN
            Argumenten
            1.1 De gemeentelijke grondexploitatie is uitgebreid onderbouwd met argumenten en
                ondersteunende onderzoeken onder coördinatie van een werkgroep van financiële
                experts.
            1.2 De grondexploitatie is voorzien van een tweevoudige externe second opinion van een
                externe adviseur (Fakton)
            1.3 Het vaststellen van de grex maakt het mogelijk om de realisatiefase te starten, zodat de
               laatste gronden verworven kunnen worden, bouwrijp gemaakt kunnen worden en
                uitgegeven kunnen worden.
            2.1 In het voorstel wordt toegelicht dat de grondexploitatie sluit op een saldo van +€ 0,3
                miljoen. Na fiscale keuzes sluit de grondexploitatie op – € 8,6 miljoen.
            3.1 Beschikbaar stellen van het eerste deel van investeringskrediet voor de
               parkeergarages is noodzakelijk voor de totale ontwikkeling van Flora Campus Westland
                en hangt samen met de beschikbaarstelling van het krediet voor het Vakcollege+.
            4.1 De bijgevoegde begrotingswijziging dient vastgesteld te worden.
            5.1 Het college heeft geheimhouding opgelegd op de nadere toelichting van de
               grondexploitatie Flora Campus Westland en de bijlagen 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 en 11 bij de
               grondexploitatie Flora Campus Westland op grond van artikel 5.1 Wet Open Overheid in
               samenhang met Hoofdstuk Va Gemeentewet (geheimhouding), artikel 87 tot 89 (artikel
               5.1 Wet Open Overheid b. de economische belangen van de gemeente en f. de
               bescherming van bedrijfsgevoelige gegevens van betrokken rechtspersonen);
IBABS 008
                                                                                                     24-0071585
                                                            1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                   RAADSVOORSTEL
Risico’s
1.1 De risico’s zijn in kaart gebracht met de RISMAN-methode. Daaruit volgt een restrisico
    dat acceptabel is binnen de financiële mogelijkheden van de gemeente Westland in
    relatie tot het weerstandsvermogen.
1.2 Om de restrisico’s te beheersen en hier actief op te sturen is gekozen voor een
    robuuste programmastructuur, het aanwijzen van een projectcontroller en het inhuren
    van externe kennis.
Kanttekeningen
    1.  Advies Auditcommissie
        Het advies van de Auditcommissie zal op 7 juni 2024 worden toegevoegd als bijlage bij
        het raadsvoorstel.
                                                                                        24-0071585
                                               2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                    RAADSVOORSTEL
 ONDERWERP
Besluitvorming grondexploitatie Flora Campus Westland
 DOELSTELLING
Het vaststellen van de grondexploitatie (grex) voor het programma Flora Campus Westland. Het
vaststellen van de grex maakt het mogelijk om de realisatiefase te starten.
 VOORSTEL
Inleiding
Op 24 mei 2023 stelde de gemeenteraad het Masterplan Flora Campus Westland vast.
Het plan omvat grofweg 86.500m2 bruto vloer oppervlak (bvo) aan Campusfuncties en
studentenhuisvesting. Daarnaast komen er een mobiliteitshub, 1.250 permanente woningen en
400 eenheden voor arbeidsmigrantenhuisvesting en er worden voor een periode van maximaal 15
                                                                                       24-0071585
                                                 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                     RAADSVOORSTEL
jaar 150 tijdelijke woningen in het gebied geplaatst. Het programma is afgestemd met de
provincie Zuid-Holland en opgenomen in de woningbouwprogrammering en de 3-hectare kaart,
waarop grote ontwikkelingen in de provincie zijn weergegeven.
Volgens de planning moet eind 2025 gestart worden met realisatie van de eerste permanente
gebouwen: de school - het Vakcollege en een sporthal -, met daar boven op 116 sociale
woningen. Ook de realisatie van enkele bedrijfsgebouwen en 400 eenheden voor
arbeidsmigrantenhuisvesting moet eind 2025/begin 2026 starten.
Bij het Masterplan is een concept grondexploitatie gepresenteerd en een krediet beschikbaar
gesteld om in een volgende fase (de zogenaamde pre-ontwikkelfase) de grondexploitatie
gedetailleerder uit te werken. Dat is nu gebeurd en het resultaat wordt nu voorgelegd aan de
gemeenteraad ter besluitvorming.
Het voorstel wordt toegelicht in vier blokken:
A: De toelichting op de grondexploitatie. De grondexploitatie sluit op een saldo 0.
Achtereenvolgens worden de kosten, opbrengsten en risico’s nader beschreven.
B. Fiscale keuzes. Toegelicht wordt dat uitsluitend een saldo 0 op de grondexploitatie nastreven
voor de grex voordelig is, maar voor de gemeentebegroting als geheel niet.
C. Gemeentelijke investeringen. Aanvullend aan de grondexploitatie moet de gemeente via de
gemeentebegroting nog een aantal aanvullende investeringen doen. Zonder die investeringen
kunnen de grondexploitatie en daarmee ook de uitgangspunten en de ambities van het Masterplan
niet waargemaakt worden. De aanvullende investeringen zijn opgenomen in het Meerjaren
Investerings Programma (MIP) van de gemeente. Investeringen die hierin zijn opgenomen worden
via afzonderlijke college- en raadsvoorstellen gepresenteerd en gevoteerd.
D. Begrotingswijziging. De begrotingswijziging naar aanleiding van de voorstellen.
A De toelichting op de grondexploitatie
A1 Inleiding
De grondexploitatie (grex) vormt de begroting van kosten en opbrengsten voor het gebied, bezien
vanuit de grondeigenaar. De verwerving van gronden en de aanleg van wegen, parken, etc.
vormen de kostenkant. De verkoop van gronden aan ontwikkelaars de opbrengstenkant.
De grex wordt toegelicht in het rapport dat bij dit college- en raadsvoorstel is gevoegd (bijlage
1).
Het saldo van alle kosten en opbrengsten is circa € 0,3 miljoen (positief) netto contant (peildatum
01.01.2024). Met de contante waarde – een gebruikelijke methodiek voor gebiedsontwikkelingen -
wordt berekend wat de huidige waarde is van een reeks toekomstige kosten en opbrengsten.
De factsheet rondom het plan is als volgt:
                                                                                            24-0071585
                                                  4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                      RAADSVOORSTEL
 Factsheet grondexploitatie Flora Campus Westland
  Programma                                                 Plangebied                                     Resultaat
  Woni ngen s oci a a l                    438 won.     35% Ui tgeefba a r oppervl a k     67.000 m²       Kos ten:                           € * mi l joen
  Woni ngen beta a l ba a r                187 won.     15% Verha rdi ng                   52.000 m²         Verwervi ng                           € 47,9
  Woni ngen duur                           625 won.     50% Groeni nri chti ng             64.000 m²         Inri chti ngs kos ten                 € 28,6
  Woni ngen tota a l                     1.250 won. 100%    Open wa ter                    28.000 m²         Bi jdra gen bovenwi jks e i nfra        € 1,6
                                                            Te ha ndha ven                 14.000 m²         Pl a nkos ten                         € 16,5
 Studentenhui s ves ti ng                  200 uni ts       Tota a l oppervl a k          225.000 m²         Sa l do op gebouwd pa rkeren            € 8,5
 Arbei ds mi gra ntenhotel                 400 uni ts                                                        Tota a l                             € 103,1
 Ma a ts cha ppel i jke voorzi eni ngen 27.000 m²bvo        di chthei d fs i                  1,16         Opbrengs ten:
 Commerci ël e voorzi eni ngen          68.000 m²bvo                                                         grondui tgi fte                      € 107,5
                                                                                                             ti jdel i jk gebrui k                   € 0,9
 Fasering                                                   Parameters                                       Tota a l                             € 108,4
 Ja a r eers te grondui tgi fte           2025              pri js pei l                  01.01.2024       Sa l do:
 Ja a r l a a ts te grondui tgi fte       2038              kos tens ti jgi ng                2,0% /ja a r   Pri js pei l                            € 5,3
 Gemi ddel de woni ngproducti e             90 won/jr       opbr.s ti jgi ng ja a r 1-10      2,0% /ja a r   Ei ndwa a rde                           € 0,4
 Gemi ddel de producti e comm.vrz.       4.900 m²bvo/jr     opbr.s ti jgi ng na ja a r 10     0,0% /ja a r   Netto conta nte wa a rde                € 0,3
                                                            rente 2024-2025                   2,2% /ja a r
                                                            rente 2026-2028                   2,4% /ja a r
                                                            rente va na f 2029                2,7% /ja a r
De aannames en uitgangspunten rondom deze grondexploitatie zijn op meerdere momenten
onderzocht door Fakton. Zij hebben hierover gerapporteerd. Op dit rapport is geheimhouding
opgelegd, omdat openbaarmaking van de rapportage en bijbehorende gedetailleerde onderzoeken
de onderhandelingspositie van de gemeente zou kunnen schaden. Dat geldt overigens niet alleen
voor dit project, maar ook voor andere projecten, omdat uitgangspunten en eenheidsprijzen ook in
andere grondexploitaties worden gebruikt. Ook de second opinion van Fakton is geheim omdat
ook daar gevoelige informatie in voorkomt. Het (positieve) eindoordeel van Fakton is openbaar.
Het resultaat van de grex wordt uitgedrukt in twee getallen. De Netto Contante Waarde geeft de
uitkomst van de grex weer op 1 januari 2024. De eindwaarde geeft de uitkomst aan per 1 januari
2039. Beide getallen geven aan dat de grex sluitend is (nagenoeg op nul uitkomt), hetgeen de
bestuurlijke opdracht was. Het verloop van de kasstromen – verloop van de inkomsten en
uitgaven – over de jaren is als volgt voorzien:
                                                                                                                                               24-0071585
                                                                           5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                      RAADSVOORSTEL
Een aantal investeringen is volledig het gevolg van de ontwikkeling van Flora Campus Westland
(bijvoorbeeld het parkgebied). Deze zijn dan compleet in de grondexploitatie opgenomen. Bij
andere investeringen - bijvoorbeeld bij omliggende wegen - worden de investeringen ook gedaan
ten bate van zaken buiten het plangebied en zijn deze dus ook profijtelijk voor andere activiteiten
of gebieden binnen Westland.
Wanneer dat het geval is, dan zijn dergelijke investeringen die samenhangen met de
gebiedsontwikkeling Flora Campus Westland gedeeltelijk – op basis van het toerekening beginsel
- opgenomen in de voorliggende grondexploitatie. De rest komt dan voor rekening van andere
investeringsposten binnen de gemeente, zoals die zijn beschreven en (worden) opgenomen in het
meerjaren investeringsprogramma (MIP). De aanvullende kosten van bovenwijkse infrastructuur,
parkeren en gemeentelijk vastgoed bedragen circa € 79,4 miljoen en komen ten laste van de
gemeentelijke begroting. En zijn dus geen onderdeel van de grex Flora Campus Westland. Voor
nadere uitwerking en duiding wordt verwezen naar paragraaf C van dit voorstel.
A2: Toelichting op de opbrengsten
De opbrengsten in deze grex bestaan voornamelijk uit middelen die binnenkomen door
grondverkoop. Het prijsniveau voor sociale woningen en ook de prijs per m2 van grond onder
maatschappelijk vastgoed liggen vast in de Nota Grondprijzen 2023. De te verwachten
opbrengsten uit de verkoop aan marktpartijen is, op basis van het vastgestelde programma, op
verschillende manieren bepaald.
    •   Door ze uit te rekenen als residu (residuele benadering). Daarbij wordt in overleg met een
        makelaar bepaald wat marktconforme prijzen zijn van een woning of een gebouw. Daarvan
        worden de bouwkosten en de bijkomende kosten afgetrokken. Wat over blijft is dan de
        grondprijs.
    •   Ook in de Nota Grondprijzen 2023 staan prijsniveaus / ranges.
    •   Tot slot zijn de opbrengsten ook vergeleken met andere projecten in Westland en de
        omgeving.
Vervolgens is ook nog aan Fakton gevraagd om onafhankelijk van het programmabureau een
residuele berekening uit te voeren. De gehanteerde en opgenomen prijzen inclusief de
rapportages zijn vergeleken door een groep financieel deskundigen uit het programmabureau en
Fakton. Daar is de afweging gemaakt om tot een definitieve prijs in de huidige grex te komen.
Uiteraard zal bij het daadwerkelijk in de markt zetten van project(-onderdelen) naar de dan
geldende omstandigheden worden gekeken.
A3: Toelichting op de kosten: Grondverwerving
In de grex wordt uitgegaan van volledige verwerving van de gronden door de gemeente. In een
enkele situatie (zoals bij de uitbreiding van het World Horti Center) kan er sprake zijn van
zelfrealisatie, waarbij met een grondeigenaar afspraken worden gemaakt over realisatie van
vastgoed op eigen grond. De condities waaronder dit wordt toegestaan worden vastgelegd in een
anterieure overeenkomst.
Per 1 april 2024 zijn 3 woningen en de gronden van één van de twee groot grondeigenaren
verworven (ca. 50% van de gronden). Met Royal Flora Holland zijn constructieve gesprekken
                                                                                             24-0071585
                                                   6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                     RAADSVOORSTEL
gaande. Met twee andere eigenaren van gronden die in een veel later stadium pas benodigd zijn,
zijn er contacten.
A4: Toelichting op de kosten: Parkeren
Voor de parkeeroplossing is (conform het vastgestelde Masterplan) uitgegaan van parkeren in
parkeergarages. Er is een parkeergarage onder het voorzieningencluster/wooncluster 1 en een
bovengrondse parkeergarage langs de oostgrens van het plangebied voorzien. Voor een beperkt
aantal wooncomplexen wordt geparkeerd onder het wooncomplex in een eigen niet openbare
parkeergarage.
Het merendeel van het parkeren gebeurt dus in openbare parkeervoorzieningen waarbij uitgegaan
wordt van medegebruik. Iemand die in de garage een kaartje koopt, dan wel een abonnement
afsluit heeft geen recht op een vaste parkeerplaats maar koopt het recht om te parkeren (een
parkeerrecht). Daarmee ontstaat dus betaald parkeren.
Parkeergarage 1 wordt onder woningen, de sporthal en het Vakcollege gebouwd. Die garage zal
maximaal 750 parkeerplaatsen omvatten. Parkeergarage 2 is veel flexibeler. In principe wordt dat
een garage van 1.050 plaatsen. Deze garage is gemakkelijk te vergroten of te verkleinen en kan,
wanneer dat aan de orde is, meegroeien met de vraag.
Een kritische beschouwing van de verdeling van de parkeervraag over de verschillende dagdelen
van de week toont aan dat bij flexibel gebruik van de parkeerplaatsen het aantal parkeerplekken
met circa 600 stuks gereduceerd kan worden t.o.v. van de aantallen uit het Masterplan. Daarom
gaan we uit van 1.700 parkeerplaatsen.
Gerekend over een periode van 50 jaar is het tekort op de parkeerexploitatie € 8,5 miljoen. Het
tekort op de parkeerexploitatie en -investeringen wordt geneutraliseerd door een eenmalige
bijdrage vanuit de grondexploitatie van € 8,5 miljoen aan de nu voorziene gemeentelijke
parkeerexploitatie.
Voor het realiseren van deze parkeerplaatsen wordt op basis van een raming uitgegaan van de
volgende stichtingskosten:
    -   Parkeerplaatsen onder clusters              € 25.000 /pp
    -   Parkeerplaatsen langs noordoostgrens        € 19.500 /pp
Voor de opbrengsten parkeren wordt rekening gehouden met de volgende tarieven inclusief BTW:
    -   Eenmalige bijdrage RFH in aanlegkosten € 3.000 /pp
    -   Uurtarief bezoekers parkeren                € 2,25 /uur
    -   Maximaal dagtarief parkeren bezoekers       € 10,00 /dag
    -   Jaarabonnement bewoners                     € 400 /jaar
    -   Jaarabonnement overige                      € 975 /jaar
    -   Prijsstijging bezoekers en abonnementen 3,0%/jaar (1e 10 jaar) en 2,0% (jaar 11 en
        verder)
De voorgestelde tarieven zijn op basis van een uitgevoerde benchmark als marktconform
beschouwd. De komende tijd wordt nog nader onderzoek gedaan naar de neveneffecten van de
                                                                                           24-0071585
                                                  7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                     RAADSVOORSTEL
invoering van het betaald parkeren in dit gebied en mogelijk te treffen maatregelen voor de
gebieden in de planomgeving.
Net als bij de grondexploitatie is ook bij de parkeerexploitatie gekozen voor een gemeentelijke
investering en een gemeentelijke exploitatie. Dat laatste betekent dat de exploitatie voor rekening
en risico van de gemeente wordt uitgevoerd. Uiteraard kan daarbij best expertise van buiten
worden aangetrokken, maar het risico blijft bij de gemeente liggen. Hiervoor is gekozen om de
volgende redenen:
    1.  Het is goedkoper omdat er geen rendement wordt nagestreefd.
    2.  Het aantrekken van een externe investeerder kost veel tijd en leidt daarmee tot vertraging
        bij het Vakcollege.
    3.  Het is de eerste betaalde parkeerexploitatie in Westland en daarom is het ingewikkeld
        voor externe partijen om hun risico in te schatten.
    4.  In eigen beheer is er het meeste grip op de hoogte van de parkeertarieven.
A5: Toelichting op de kosten: Specifieke kosten
Alle bedragen zijn vastgesteld op prijspeil 01.01.2024 en zijn exclusief btw, tenzij anders is
vermeld.
De kosten voor inrichting van het gebied zijn geraamd door een extern ingenieursbureau.
De grondexploitatie draagt op basis van toerekenbaarheid een deel van de bovenwijkse kosten.
Het geheel van de bovenwijkse infrastructuur is opgenomen in het gemeentelijk MIP.
De inrichtingskosten van de binnen-gebieden van de Woon-werkclusters zijn niet in de
grondexploitatie opgenomen. Deze gebieden moeten door de vastgoed-ontwikkelaar(s) zelf
worden aangelegd en gefinancierd als onderdeel van de vastgoed-ontwikkeling. Dat geldt zowel
voor de investeringen als voor de exploitatie. Voor kabels & leidingen, riolering en bouwwegen
zijn in de gemeentelijke grex stelposten opgenomen. Deze posten worden nader geraamd en
uitgewerkt zodra het plan verder inhoudelijk is uitgewerkt.
De opgenomen kosten voor het woonrijp maken (aanleggen paden, groenvoorzieningen, wegen,
etc.) bedragen ruim € 28,0 miljoen.
Er is gerekend met een post onvoorzien van 15%. Aanvullend op de geraamde inrichtingskosten is
€ 0,5 miljoen budget gereserveerd voor de meerkosten van de inrichting van het openbaar gebied
op de parkeergarage, gelegen tussen het voorzieningencluster en wooncluster 1.
Er heeft een check plaatsgevonden of de SSK-ramingen (Standaard systematiek voor
Kostenramingen) het totale plangebied dekken. Uiteraard zal bij het verder detailleren van het
plan actualisatie van de ramingen plaatsvinden.
De plankosten over de infrastructurele werken en gebiedsinrichting zijn als onderdeel van de
SSK-ramingen berekend en overgenomen in de grondexploitatie. De overige plankosten zijn
geraamd met behulp van de plankostenscan. Het totaal van de plankosten voor de
uitvoeringskosten van personeel wordt ingeschat op ruim € 16,5 miljoen. Dat is inclusief de reeds
gemaakte plankosten ad. € 350.000 die als boekwaarde in de vast te stellen grondexploitatie zijn
ingebracht. Deze maken onderdeel uit van het eerder beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet
van € 750.000.
                                                                                             24-0071585
                                                   8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                      RAADSVOORSTEL
De grondexploitatie Flora is een grondexploitatie die een lange looptijd kent en plankenmerken
heeft die niet altijd in grondexploitaties voorkomen. Te denken valt onder meer aan
parkeergarages (parkeerexploitatie) en andere gemeentelijke investeringen (zoals vastgelegd in
het MIP). Ook is er sprake van een aantal verwervingen van aanzienlijke omvang. Mede in dat
kader is met de raadscommissie Flora, in de Stuurgroep Flora en binnen de projectorganisatie
afgesproken om een aantal externe onderzoeken te laten uitvoeren om de kwaliteit en
onderbouwing van aannames en cijfers te onderbouwen dan wel te valideren. Het gaat hierbij om
een second opinion door Fakton (zie bijlage). Daarnaast heeft een externe beoordeling
plaatsgevonden ten aanzien van de verwervingsprijzen door een externe taxateur, fiscale
beoordeling door de externe gemeentelijke fiscaal adviseur en een deskundige rondom parkeren.
De second opinion door Fakton is uitgevoerd in meerdere fasen. Uiteindelijk heeft Fakton
gerapporteerd dat de grex methodisch en rekenkundig correct is met een goede onderbouwing.
A6: Toelichting op de kosten: Programmaorganisatie
Het project Flora Campus Westland is een uniek project voor de gemeente Westland. Ook een
project met de nodige complexiteit, diversiteit aan beleidsterreinen, dynamiek en stakeholders.
Naast de inhoudelijke opgave is er sprake van een lange looptijd, aanzienlijke financiële
geldstromen en aanpalende ontwikkelingen zoals de campusontwikkeling en parkeerexploitatie.
Een dergelijk project vraagt om een robuuste governance.
Voor de pre-ontwikkelfase is reeds een programmaorganisatie opgezet, onder leiding van een
programmadirecteur. De programmadirecteur rapporteert als Ambtelijk Opdrachtnemer aan een
van de concerndirecteuren (Ambtelijk Opdrachtgever) en koppelt met de Bestuurlijk
Opdrachtgevers terug in een bestuurlijke stuurgroep die verantwoording aflegt aan een speciale
raadscommissie Flora. De programmaorganisatie en de jaardoelen zijn vastgelegd in het
programmaplan. Het programmaplan wordt jaarlijks nagelopen en ter goedkeuring voorgelegd aan
het college.
De programmaorganisatie zal worden gecontinueerd.
De vakafdelingen zijn inmiddels goed aangesloten met vertegenwoordigers in de diverse
projectteams en de werkgroep financiën.
Omdat in de volgende fase de nadruk komt te liggen op uitvoering, waarin grote bedragen
omgaan, wordt de beheersing nog robuuster gemaakt door toevoeging van een projectcontroller
aan het team.
De projectcontroller geeft invulling aan een onafhankelijke toetsing door en namens de
verschillende gremia onder verantwoordelijkheid van de concerndirectie/ concern control. De
projectcontroller adviseert onafhankelijk en eigenstandig rondom de beheersing van het project
Flora Campus Westland richting de verschillende stakeholders. De projectcontroller neemt deel in
de projectorganisatie onder aansturing van de algemeen directeur, Ambtelijk opdrachtgever of
concerncontroller.
A7: Risicomanagement conform de RISMAN-methode
                                                                                           24-0071585
                                                  9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                      RAADSVOORSTEL
Voor de grondexploitatie is een risicoanalyse opgesteld. Hiervoor is gebruik gemaakt van de
RISMAN-methode (een veel gehanteerde methode voor grote projecten).
De risico’s kennen de volgende categorieën:
    1. Prijsontwikkelingen en rentestand
    2. Opbrengsten gronduitgifte
    3. Kosten
    4. Parkeerexploitatie
    5. Fasering
    6. Overige kwalitatieve risico’s
Voor de gesignaleerde risico’s zijn beheersmaatregelen geformuleerd passend bij het onderkende
risico. Hiermee worden de risico’s ingeperkt, maar er resteert altijd een restrisico. De omvang van
dat restrisico wordt uitgedrukt in een bedrag, waar een risicoreservering tegenover moet staan
vanuit het weerstandsvermogen. De uitkomst van de berekeningen laat zien dat er € 11,5 miljoen
moet worden opgenomen als risicoreservering in het weerstandsvermogen. In de risicoberekening
is wel rekening gehouden met negatieve risico’s maar (voorzichtigheidshave) niet met mogelijke
kansen/meevallers. De risicoanalyse wordt periodiek opnieuw uitgevoerd.
A8: Rente
Het is voor gemeenten gebruikelijk dat de (omslag-)rente op basis van totaalfinanciering wordt
toegerekend.
De werkelijke financieringsrente is eind maart 2024 hoger (3%) dan de omslagrente (dit is de
gemiddelde rente die de gemeente betaalt en omslaat over alle zaken waar financiering voor
nodig is). Dit verschil ontstaat omdat leningen op verschillende momenten in de tijd zijn en
worden afgesloten.
De fiscus heeft haar eigen waarderingsgrondslagen voor een grondexploitatie. Fiscaal mogen de
werkelijke rentekosten worden toegerekend en deze werkelijke kosten zijn bij gebruik van
totaalfinanciering (financiering die wordt gebruikt voor alle investeringen van de gemeente
samen) lager dan de omslagrente, omdat de rentekosten over het eigen vermogen niet mogen
worden meegenomen. Fiscaal gezien mag je dus minder kosten aftrekken dan de kosten zoals ze
in werkelijkheid zijn. Bij een sluitende grondexploitatie op grondslagen van het Besluit Begroting
en Verantwoording (BBV) is er dan fiscaal sprake van een winstgevende grondexploitatie
waarover de gemeente vennootschapsbelasting (VPB) moet gaan betalen.
De fiscale positie kan worden verbeterd door de grondexploitatie met projectfinanciering te
financieren. Van projectfinanciering is sprake wanneer een lening extern is aangetrokken
specifiek ten behoeve van de financiering van de kasstromen van een specifiek project. De
rentelasten die voortkomen uit deze financiering moeten aan dit project worden toegerekend en
worden niet meegenomen in de omslagrente over het geheel van de activa.
De rentekosten van de projectfinanciering zijn de werkelijke rentekosten en daarmee fiscaal
volledig als rentekosten aan te merken. In onderdeel B1 zijn de gemaakte fiscale keuzes
beschreven.
                                                                                            24-0071585
                                                  10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                      RAADSVOORSTEL
A9: Gemeentelijke grex versus Publiek Private Samenwerking
Uitgangspunt is een gemeentelijke grondexploitatie. Dit betekent dat de gemeente zelf alle
gronden verwerft, geschikt maakt voor ontwikkeling (bouwrijp en woonrijp maakt) en bouwkavels
verkoopt voor de vastgoedontwikkeling.
Gebiedsontwikkeling waarin de gemeente door actief grondbeleid de regie neemt, sluit aan bij de
wens van het Rijk. Het Rijk ziet dit als belangrijke sleutel voor gemeenten om de
woningbouwopgave te kunnen realiseren (Kamerbrief minister de Jonge, juni 2023).
Een alternatief voor de gemeentelijke grondexploitatie is het aangaan van een Publiek Private
Samenwerking (PPS).
Bij een dergelijke samenwerking vormen de gemeente en een private partij samen een juridische
entiteit die de gronden verwerft, de bouw- en woonrijpactiviteiten uitvoert en de gronden verkoopt
aan partijen die vastgoed ontwikkelen. Binnen Westland zijn er momenteel twee van dat soort
samenwerkingsverbanden voor grondexploitaties: Westlandse Zoom en ONW.
Voordelen van een dergelijke aanpak zijn dat risico’s gedeeld worden, dat er vanuit de private
partij expertise wordt ingebracht en dat er mede financiering wordt ingebracht. Nadelen zijn dat je
als gemeente invloed inlevert. Vaak blijkt in de praktijk bovendien dat de voordelen zich beperkt
voordoen. De overheid financiert altijd goedkoper dan marktpartijen, dus vanuit de marktpartijen
wordt er altijd aangedrongen op garanties van de gemeente. Als het fout gaat, blijkt toch de
overheid weer vaak aan de lat te staan. Expertise kan ook ingehuurd worden. Dat is lastig als er
gedurende de lange looptijd nieuwe politieke wensen worden ingebracht die leiden tot extra
kosten.
De noodzaak tot het aangaan van een PPS kan ook ingegeven worden door het feit dat een
marktpartij de gronden in bezit heeft en deze zelf wil ontwikkelen binnen de door de gemeente
gestelde eisen (een zogenaamde zelfrealisator). In de situatie bij het Floragebied zou dit nog
kunnen spelen bij één partij, die een klein perceel in eigendom heeft. Voor dat kleine perceel kan
dan ook een andere oplossing worden gekozen (een zogenaamde bouwclaim).
In het specifieke geval van Flora   Campus Westland kiezen we voor een gemeentelijke
grondexploitatie op grond van de    volgende argumenten:
    •    We kunnen nagenoeg 100     procent van de grond verwerven. Dus we kunnen samenwerken
         met een marktpartij, maar  we hoeven dat niet. Qua sturing en rendement lever je in bij de
         keuze voor een PPS.
    •    We hebben uitgebreid de risico’s onderzocht. We hebben een aanzienlijke buffer
         ingebouwd van 15 procent. Een buffer die we ook wenselijk vinden in relatie tot de omvang
         en looptijd van het plan. Door governance en goed risicomanagement kunnen we de
         risico’s goed managen. De financiële risico’s zijn goed af te dekken binnen het
         weerstandsvermogen.
                                                                                            24-0071585
                                                   11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                             RAADSVOORSTEL
      •     Financiering is duurder als een marktpartij dit moet doen. Bovendien ligt in dat soort
            situaties het risico vaak nog steeds bij de gemeente. Gemeentelijke financiering is gelet
            op de ratio’s binnen Westland haalbaar.
      •     De markt kan je wellicht scherper houden. Daar waar relevant en noodzakelijk huren we
            deze kennis specifiek in. En we hebben tegenspraak in de projectorganisatie goed
            georganiseerd.
      •     Het aangaan van een PPS kost veel tijd. Dat vertraagt het proces voor de komende jaren
            aanzienlijk, hetgeen bijvoorbeeld voor de bouw van het Vakcollege niet wenselijk is.
      •     Tot slot. De keuze voor een PPS in de toekomst wordt door de huidige opzet niet
            onmogelijk gemaakt.
A10: Juridische aspecten
            1. Omgevingsrechtelijke aspecten
Voor het Masterplan heeft reeds een toets plaatsgevonden op omgevingsrechtelijke aspecten.
Daarnaast geven de tot nu toe uitgevoerde onderzoeken in het kader van het op te stellen
omgevingsplan vooralsnog geen aanleiding om aan te nemen dat het programma in het kader van
omgevingsrechtelijke aspecten niet uitvoerbaar zal zijn. Overigens zullen de eerste gebouwen in
verband met de urgentie gerealiseerd worden met een zogeheten BOPA-procedure. Dat is een
verkorte procedure die kan worden toegepast om het omgevingsplan aan te passen voor een
specifiek gebouw dat qua ontwerp voldoende ver is uitgewerkt.
            2. Omgaan met het Didam-arrest
In het verleden werd de verkoop van gronden en gebouwen heel vaak onderhands gedaan. Het
Didam-arrest heeft daar verandering in gebracht. Daarbij werd bepaald dat gronden en gebouwen
van de overheid voortaan via een aanbestedingsprocedure moesten worden verkocht.
Daarom wordt voor de uitgifte van gronden een uitgiftestrategie vastgesteld. Daarbij wordt
rekening gehouden met de verplichtingen in het kader van een openbare mededingingsprocedure
volgend uit het Didam-arrest, zoals publicatie en het gebruik van selectiecriteria die objectief,
toetsbaar en redelijk zijn.
            3. Aspecten van ongeoorloofde staatssteun
De uitgifteprijzen zijn zowel beoordeeld op basis van het gemeentelijk grondprijsbeleid als op
basis van een (op marktconformiteit gerichte) beoordeling door Fakton. De uitgifteprijzen worden
als marktconform beoordeeld.
Het betreft een gemeentelijke grondexploitatie. Staatssteun als gevolg van rentevoordelen voor
m a r k t p a r t i j e n i s d e r h a l v e n i e t aan d e o r d e .
B Fiscale keuzes
Het resultaat van de grondexploitatie is +/+ 0,3 miljoen. Dat past binnen de doelstelling om het
saldo van de grex op nul uit te laten komen. Fiscaal gezien is het gemeentebreed echter
verstandiger en verdedigbaar om bepaalde kosten op te nemen in de grex, zo blijkt uit
ingewonnen advies bij de gemeentelijke fiscalist. Die komt dan weliswaar negatiever uit voor de
grex, maar dat wordt gecompenseerd door gunstiger effecten elders in de gemeentebegroting. De
verschuiving bestaat uit twee onderdelen:
                                                                                                24-0071585
                                                                        12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                    RAADSVOORSTEL
     1.    De kosten voor OZB van het parkeervastgoed worden als onderdeel van de onrendabele
           top ten laste van de grondexploitatie gebracht. Dit is ook legitiem omdat een particuliere
           exploitant ook met deze kosten te maken zou hebben.
     2.    Voor de grondexploitatie - en investeringen in de parkeergarages wordt gebruikt gemaakt
           van projectfinanciering. De werking hiervan is beschreven in onderdeel A8. Het effect is
           dat alle rentekosten aftrekbaar zijn.
Deze keuzes zijn in de onderstaande tabellen schematisch uitgewerkt:
Stap 1
            bedragen € * miljoen netto contante waarde
                     Grondexploitatie                        Parkeerexploitatie                     Reguliere exploitatie         Gemeente
             Basis excl. Bijdrage      Saldo       Saldo excl.    Bijdragen     Saldo          OZB           extra        Saldo      Saldo
              Parkeren parkeren                     bijdragen                               inkomsten rentekosten                    totaal
                                                                                             parkeren
 Basis          8,8         -8,5        0,3            -15,0          8,5        -6,5           6,5           -2,4         4,1        -2,1
 Stap OZB       8,8        -15,0        -6,2           -15,0         15,0         0,0           6,5           -2,4         4,1        -2,1
De grondexploitatie eindigt aanvankelijk op +/+ 0,3. Door de OZB op te nemen wijzigt dit resultaat
naar -/- 6.2 miljoen euro. Hiertegenover staan de OZB opbrengsten in de gemeentelijke
begroting, die met 6,5 miljoen euro over de looptijd toenemen.
Door vervolgens projectfinanciering toe te passen in plaats van totaalfinanciering worden alle
rentekosten aftrekbaar. Daarbij loopt het saldo van de grex terug naar -/- 8.6 miljoen.
Vanuit het toerekeningsprincipe kan de totale onrendabele top van de parkeeroplossing ten laste
van de grondexploitatie worden gebracht.
Stap 2
                        bedragen € * miljoen netto contante waarde
                                  Grondexploitatie                                   Reguliere exploitatie                      Gemeente
                         Basis excl.     Rente       Saldo            Rente-       Doorbelaste        OZB           Saldo       Saldo totaal
                            rente                                     kosten       rentekosten
 Basis na OZB                4,9          -11,1        -6,2             -13,5          11,1            6,5            4,1           -2,1
 Projectfinanciering         4,9          -13,5        -8,6             -13,5          13,5            6,5            6,5           -2,1
Met deze stappen blijft het saldo voor de gemeente voordat er VPB betaald moet worden in
totaliteit gelijk. De VPB die betaald moet worden is in de oorspronkelijke situatie hoger dan in de
nieuwe situatie. Daarmee wordt door deze twee aanpassingen het resultaat voor de totale
gemeentelijke begroting gunstiger.
                                                                                                                                   24-0071585
                                                                       13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                             RAADSVOORSTEL
 € * miljoen
                                                                          gemeente
                                                 grondexploitatie           overig
 Basis:
 Saldo grondexploitatie basis                            € 0,3
 Effect verschil omslagrente financieringrente                              -€ 2,4
 VPB (indicatief)                                                      -€ 1,6 tot -€ 2,5
 Totaal gemeente basis                                      -€ 3,7 tot -€ 4,6
 Fiscale opties:
 Saldo grondexploitatie basis                            € 0,3
 Effect van OZB parkeren                                -€ 6,5               € 6,5
 Effect van projectfinanciering                         -€ 2,4               € 0,0
 VPB (indicatief)                                                       € 0,0 tot -€ 1,3
 Totaal                                                 -€ 8,6          € 5,2 tot € 6,5
 Totaal gemeente na fiscale opties                          -€ 2,1 tot -€ 3,4
Het belastingvoordeel bedraagt daarmee € 1.6 tot € 2.5 miljoen euro. Met de fiscale keuzes
wijzigt het saldo van de grondexploitatie van € 0,3 naar -/- € 8,6 miljoen op netto contante
waarde. Op basis van de verslaggevingsregels moet voor dit verwachte verlies direct een
voorziening worden getroffen. Wij stellen voor om de kosten te dekken uit de reserve versterking
financiële soliditeit. De opbrengsten uit OZB van het parkeervastgoed kunnen worden ingezet om
de éénmalige onttrekking jaarlijks voor een deel aan te vullen.
C Additionele gemeentelijke investeringen
De investeringen die samenhangen met de gebiedsontwikkeling Flora Campus Westland zijn,
zoals eerder in dit voorstel is aangegeven, op basis van toerekenbaarheid gedeeltelijk
opgenomen in de grondexploitatie. Op het gebied van infra, gemeentelijk vastgoed en parkeren
zijn er investeringen noodzakelijk om uitvoering te geven aan het Masterplan. Het deel van de
investeringen dat niet in de grondexploitatie mag worden opgenomen is meegenomen in de
actualisatie van het meerjareninvesteringsplan. De bijbehorende kapitaallasten zijn verwerkt in de
kadernota 2025.
In het onderstaande overzicht is het totaal aan verwachte investeringen opgenomen.
 Investeringen                                 Bruto              Toegerekend aan        Overige bijdragen Netto
                                               investeringen      grondexploitatie       van derden         investeringen
 Infrastructuur                                      13.705.000                1.301.000          8.809.000      3.595.000
 Mobiliteitshub                                       1.219.000                  305.000                           914.000
 Vakcollege opstal (PIP december)                    37.540.000                                                 37.540.000
 Vakcollege grond                                     2.862.000                                                  2.862.000
 Sporthal opstal (PIP december)                       7.895.000                                                  7.895.000
 Sporthal grond                                       1.041.000                                                  1.041.000
 Vakcollege/ sporthal update op basis van PvE   pm
 Parkeren                                            41.088.000               15.050.000            526.000     25.512.000
 Totaal investeringen                               105.350.000               16.656.000          9.335.000     79.359.000
                                                                                                                   24-0071585
                                                             14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                       RAADSVOORSTEL
Voor de investeringen buiten de grondexploitatie wordt de raad via separate voorstellen gevraagd
om krediet beschikbaar te stellen.
Infrastructuur en mobiliteitshub
In de grondexploitatie is een deel van de kosten opgenomen voor de aanpassing van de rotonde
N465/Jupiter, de Metropolitaanse Fiets Route (MFR) inclusief onderdoorgang N213 en de
inrichting van een Mobiliteitshub. De kosten zijn op basis van verwacht gebruik (proportionaliteit)
verdeeld over de grondexploitatie en de reguliere gemeentebegroting en het
meerjareninvesteringsprogramma (MIP). Voor de kosten van de Metropolitaanse Fiets Routes
(MFR) is een subsidiebijdrage van 70% van de MRDH ingerekend. De investeringen, bijdragen en
kapitaallasten zijn in het onderstaande overzicht opgenomen.
Het beschikbaar stellen van de kredieten verloopt in jaarschijven.
                   Bruto          In grond- Bijdage van Netto         Kapitaallast/ Afschrijving
                   investeringen exploitatie derden       investering Exploitatielast vanaf
 Infrastructuur
                       14.924.000   1.606.000   8.809.000   4.509.000        291.000         2030
 Mobiliteitshub
Vakcollege / sporthal
In de raad van juli 2024 wordt via een separaat voorstel de raad gevraagd krediet beschikbaar te
stellen voor de realisatie van het Vakcollege en een gemeentelijke sporthal.
Parkeren
In deze gebiedsontwikkeling zijn openbaar toegankelijke parkeergarages ogenomen. Het
uitgangspunt is dat de parkeergarages door de gemeente worden gerealiseerd en geëxploiteerd.
De gemeentelijke investeringen in de garages zijn gefaseerd over de periode 2025 tot en met
2035. De voorfinanciering van de garages zal plaatsvinden door een eenmalige dotatie in 2025 ter
afdekking van de onrendabele top. Daarnaast worden ook de opbrengsten vanuit parkeren
ingezet. Over de totale exploitatieperiode van 50 jaar wordt een tekort verwacht op het saldo van
de kapitaallasten, onderhouds- en beheerlasten en de parkeeropbrengsten. Dit saldo is de
onrendabele top en komt ten laste van de grondexploitatie.
In dit voorstel wordt het voorbereiding- en uitvoeringskrediet gevraagd voor de jaren 2024-2026
voor een totaalbedrag van € 15.250.000.
Tijdelijke woningen
De grondexploitatie ontvangt € 90.000 huuropbrengsten per jaar. In de gemeenteraad van juli
wordt een separaat voorstel ingediend met betrekking tot de realisatie van 150 tijdelijke
woningen.
Samenvatting
                                                                                                 24-0071585
                                                   15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                            RAADSVOORSTEL
De investeringen hebben een verwachte doorlooptijd van 2024 tot en met 2035. In de
onderstaande tabel is de verwachte fasering in jaarschijven opgenomen.
 Fasering investeringen                2024        2025        2026       2027         2028   2029 - 2035 Totaal
 Infrastructuur                                                                   6.853.000    6.852.000 13.705.000
 Infrastructuur bijdragen                                                        -5.055.000   -5.055.000 -10.110.000
 Mobiliteitshub                                                                     610.000      609.000 1.219.000
 Mobiliteitshub bijdragen                                                          -153.000     -152.000     -305.000
 Vakcollege opstal (PIP december) 1.500.000   1.201.000 14.416.000  14.416.000    6.007.000                37.540.000
 Vakcollege grond                             2.862.000                                                     2.862.000
 Sporthal opstal (PIP december)     400.000     250.000 2.998.000    2.998.000    1.249.000                 7.895.000
 Sporthal grond                               1.041.000                                                     1.041.000
 Vakcollege/ sporthal update op
 basis van PvE                                                                                                    -
 Parkeren investeringen             250.000   5.870.000  9.130.000                7.496.000   18.342.000   41.088.000
 Parkeren bijdragen                                       -526.000 -15.050.000                            -15.576.000
 Totaal                           2.150.000  11.224.000 26.018.000   2.364.000   17.007.000   20.596.000 79.359.000
Op basis van deze fasering en verwachte ingebruikname is de bijbehorende kapitaallast als volgt:
                                       2025                   2026             2027             2028                 2029
 Kapitaallast                       57.000               218.000          740.000         1.262.000           2.456.000
Deze kapitaallasten zijn opgenomen in de kadernota 2025. Daarnaast is de jaarlijkse huur voor
het Flexwonen van € 90.000 per jaar opgenomen.
De additionele investeringen en investeringen in de grondexploitatie hebben effect op de
financiële ratio’s van de gemeente Westland. De schuldquote zal naar verwachting (tijdelijk)
hoger zijn dan de geadviseerde externe ratio’s. Bij structurele overschrijding van de ratio’s is het
moeilijker om jaarlijkse een structureel sluitende begroting te maken. Om de risico’s te beheersen
moeten de investeringen in deze gebiedsontwikkeling worden bezien in samenhang met potentiële
andere additionele investeringen (w.o. de Verdilaan). Ook kan worden gedacht aan het deels
afdekken van renterisico’s door nu contracten af te sluiten waarmee rentekosten op huidige
marktniveaus worden gefixeerd.
D Begrotingswijziging
Met het vaststellen van de begrotingswijziging worden de geraamde budgetten voor de
grondexploitatie vrijgegeven. In deze begrotingswijziging worden de jaarschijven 2024 tot en met
2028 geraamd. Daarnaast wordt de gerealiseerde boekwaarde van de gronden en het
voorbereidingskrediet ingebracht in de vast te stellen grondexploitatie. Voor de verwerving van de
gronden is uitgegaan van een verwerving voor de belangrijkste transacties in respectievelijk 2024
en 2025. De daadwerkelijker fasering hangt samen met de voortgang op de onderhandelingen.
                                                                                                                 24-0071585
                                                           16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                      RAADSVOORSTEL
 VERVOLGTRAJECT
Zodra de grondexploitatie is vastgesteld, start de realisatiefase. Hierbij zal de verdere aan- en
verkoop van gronden worden opgepakt, net als de civieltechnische voorbereiding en uitvoering.
Zoals is toegezegd bij de vaststelling van het Masterplan Flora Campus Westland, betrekken wij
de raad bij elke afzonderlijke stap in de ontwikkeling van het project. Naast de grondexploitatie
gaat het op korte termijn om het vakcollege+ en de sporthal, tijdelijk wonen en de
parkeerexploitatie. Hiervoor staan de komende weken verschillende commissievergaderingen
gepland, waarna de voorstellen tijdens de raadsvergadering van 3 juli behandeld kunnen worden.
In een later stadium volgen het omgevingsplan en BOPA’s (aanpassingen van het bestaande
omgevingsplan gericht op de realisatie van een specifiek gebouw) en voorstellen voor de
huisvesting van arbeidsmigranten en de mobiliteitshub. Via de raadscommissie Flora wordt de
raad meegenomen in en geïnformeerd over de voortgang en twee keer per jaar leggen wij de raad
een voortgangsrapportage voor, waarin alle aspecten van het project worden meegenomen.
Burgemeester en wethouders van Westland,
de secretaris,            de burgemeester,
M.L.M. Weerts             B.R. Arends
                                                                                             24-0071585
                                                 17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>