<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Grondexploitatie
Flora Campus Westland
Versie 15 mei 2024
      ļ
      i                 u»
                        F- !ini
                        ii
                        F-   M!í l
                        Įiiį-Lfru
                        F,. n: n
                        u-Htf 11
                                        vTÃ'v
                                           . - »
                   fl-li-
                    lil 'ik
                              -
                    •mm
                                   ÍÍ u
                                        L-ť. :
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
1. INLEIDING .................................................................................................................................................. 3
2. SAMENVATTING........................................................................................................................................ 4
3. HET PLAN FLORA CAMPUS WESTLAND.................................................................................................6
4. PROGRAMMA............................................................................................................................................ 7
5. GEHANTEERDE UITGANGSPUNTEN........................................................................................................8
6. FINANCIEEL RESULTAAT........................................................................................................................... 9
7. GOVERNANCE..........................................................................................................................................11
8. AAN DE GRONDEXPLOITATIE GERELATEERDE INVESTERINGEN..................................................... 14
9. INHOUDELIJKE ONDERBOUWING VAN DE GRONDEXPLOITATIE.................................................... 16
10. RISICO EN GEVOELIGHEIDSANALYSE................................................................................................. 25
11. SCENARIO PPS....................................................................................................................................... 28
12. FISCALE KEUZES.................................................................................................................................... 29
13. BIJLAGEN.................................................................................................................................................32
                                                                                                                                                                2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1. INLEIDING
In deze notitie staat de stand van zaken beschreven van de concept-grondexploitatie bij de
gebiedsontwikkeling van Flora Campus Westland met peildatum 1 januari 2024 naar de inzichten
per 18 april 2024. Doel hiervan is om de gehanteerde uitgangspunten weer te geven en inzicht
te verschaffen in de financiële consequenties van deze gebiedsontwikkeling voor de gemeente
als dit plan in uitvoering gaat.
In deze notitie is de vertaling van het plan en de financiële uitkomsten beschreven zoals deze is
vastgelegd in het Masterplan Flora Campus Westland (voorjaar 2023). Deze wordt vertaald in
een concreet bouwprogramma, een indicatie hoe deze in de komende jaren gerealiseerd kan
worden, en een onderbouwing van de kosten en opbrengsten die daarmee gemoeid zijn. Aan
het opstellen van de grondexploitatie zijn vele keuzes voorafgegaan. Zowel de gemaakte als nog
de te maken keuzes worden beschreven in hoofdstuk 5.
De grondexploitatie van dit plan kent een aantal specifieke onderwerpen die in deze notitie
worden toegelicht. Zo voorziet het plan in de ontwikkeling van 2 openbaar toegankelijke
parkeergarages. Een dergelijke parkeeroplossing is niet eerder binnen de gemeente op deze
wijze toegepast en heeft omdat deze investering een grote financiële invloed heeft op de
grondexploitatie. Mede in dat kader is specifieke deskundigheid ingeschakeld voor parkeren,
taxatie, SSK ramingen en second opinion grex en de gehanteerde uitgangspunten in de
parkeerexploitatie.
Een ander onderwerp met aanzienlijke financiële consequenties zijn de aanpalende investeringen
die binnen het plangebied gerealiseerd worden die geen onderdeel uitmaken van de voorliggende
grondexploitatie maar wel relevant zijn voor de planrealisatie en voor de investeringen van de
gemeente en de financiële gevolgen.
In deze grondexploitatie zijn bijdragen opgenomen aan bovenwijkse infrastructuur voor zover
deze proportioneel aan de gebiedsontwikkeling zijn toe te rekenen. De bruto realisatiekosten
(en gedeeltelijke dekking) van deze infrastructuur worden opgenomen in het MIP waarover de
gemeenteraad afzonderlijk een investeringsbesluit moet nemen. De financiële impact van deze
investeringen is dan ook enkel in de grondexploitatie opgenomen voor het relevante
toerekenbare deel. Voor de resterende dekkingsmiddelen moet dus buiten de uitkomsten van
de grondexploitatie dekking bestaan. Dat geldt evenzeer voor de stichtings- en exploitatiekosten
van gemeentelijk vastgoed, waaronder vakcollege+, sporthal en eventueel filmhuis. Deze
investeringen en bijkomende exploitatielasten maken geen deel uit van de grondexploitatie en
worden separaat inzichtelijk gemaakt en ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd.
Een project van deze omvang en met een lange doorlooptijd kent veel risico's en kansen in de
tijd. Het saldo op de grondexploitatie moet gezien worden als een momentopname met een zo
best mogelijke schatting binnen een aanzienlijke bandbreedte. Om grip te houden op het
uiteindelijke resultaat wordt extra aandacht besteed aan de noodzakelijke beheersmaatregelen
en de governance. Dat samenspel moet ervoor zorgen dat het college en gemeenteraad
vroegtijdig en accuraat worden geïnformeerd over de (financiële) voortgang zodat in goed
overleg de juiste keuzes en maatregelen genomen kunnen worden.
Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat de gemeente zelf de grondexploitatie gaat voeren. Gezien
de omvang van het project is een samenwerking met een private partij denkbaar. De effecten van
het aangaan van een Publiek Private Samenwerking (PPS) zijn globaal onderzocht en staan aan het
einde van de notite beschreven.
                                                                                                  3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>De voorliggende grondexploitatie is sluitend maar zal een nadelig effect hebben op de reguliere
begroting, bestaande uit een rentecomponent en vennootschapsbelasting (VPB). Om de te beta­
len VPB zoveel als mogelijk te beperken wordt voorgesteld om de OZB-kosten in de parkeerex-
ploitatie ten laste van de grondexploitatie te brengen en te kiezen voor projectfinanciering.
De fiscale keuzes worden beschreven in hoofdstuk 12.
                                                                                                4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>2. SAMENVATTING
Het plan voor Flora Campus Westland omvat de realisatie van circa 1.250 woningen,
studentenhuisvesting en units voor arbeidsmigranten plus ruim 110.000 m2 vloeroppervlak aan
maatschappelijke en commerciële ruimten. Om tegemoet te kunnen komen aan het nijpende
woningtekort zal tevens ruimte worden geboden aan circa 200 tijdelijke woningen.
De hoge bebouwingsdichtheid is mede mogelijk doordat het parkeren wordt geconcentreerd in
gebouwde parkeervoorzieningen. De meeste parkeergarages zijn openbaar toegankelijk.
Bewoners/gebruikers kunnen parkeerrechten kopen door middel van jaarabonnementen,
bezoekers betalen een uur- of dagtarief. Bij de huidige opzet is er van uitgegaan dat de
exploitatie van de parkeergarages in handen komt van de gemeente. De onrendabele top op de
parkeerexploitatie van circa C 8,5 miljoen wordt vanuit de grondexploitatie gecompenseerd.
Het saldo op de grondexploitatie is circa C 0,3 miljoen (positief) netto contant 01.01.2024.
Nadat (een groot deel van) de gronden verworven zijn kan vanaf eind 2025 de eerste
gronduitgifte plaatsvinden. De laatste gronduitgifte is voorzien in 2038. Dit vergt een
voorfinanciering van maximaal C 53,0 miljoen in 2027.
 Factsheet grondexploitatie Flora Campus Westland
  Programma                                                     Plangebied                                        Resultaat
  Woningen sociaal                      438 won.         350^   Uitgeefbaar oppervlak         67.000    m2        Kosten:                             C * miljoen
  Woningen betaalbaar                   187 won.                Ve rha rding                  52.000    m2         Ve rwe rvi n g                         C 47,9
  Woningen duur                         625    won.      500^   Groeninrichting               64.000    m2          Inrichtingskosten                     C 28,6
  Woningen totaal                      1.250 won.       1000^   Op e n wa te r                28.000    m2          Bijdragen bovenwijkse infra            C 1,6
                                                                Te ha ndhaven                 14.000    m2          Plankosten                            C 16,5
 Studentenhuisvesting                   200    units            Totaal oppervlak           225.000      m2         Saldo op gebouwd parkeren               C 8,5
 Arbeidsmigrantenhotel                  400    units                                                               Tota a l                              C 103,1
 Maatschappelijke voorzieningen      27.000    m2b vo           dichtheid fsi                   1,16              Opbrengsten:
 Commerciële voorzieningen           68.000    m2b vo                                                              gronduitgifte                         C 107,5
                                                                                                                   tijdelijk gebruik                       C 0,9
 Fasering                                                       Parameters                                         Totaal                                C 108,4
 Jaar eerste gronduitgifte              2025                    prijspeil                  01.01.2024             Sa ldo:
 Jaar laatste gronduitgifte             2038                    kostenstijging                  2,00^ /ja a r       Prijspeil                              C 5,3
 Gemiddelde woningproductie               90 wo n/jr            opbr.stijging jaar 1-10         2,00^ /ja a r       Eindwaarde                             C 0,4
 Gemiddelde productie comm.vrz.       4.900 m2bvoZj r           opbr.stijging na jaar 10       o
                                                                                               o   3?   /ja a r    Netto contante waarde                   C 0,3
                                                                rente 2024-2025                 2,20^ /ja a r
                                                                rente 2026-2028                 2,40^ /ja a r
                                                                rente vanaf 2029                2,70^ /ja a r
Kasstroom
    20.000.000
    10.000.000
    10.000.000 rf*                                                                                                                            4C
    20.000.
    30.000.000
    40.000.000
    50.000.000
    eo.ooo.ooo
                                                    Kosten        Opbrengsten         Rente             Kasstroom
                                                                                                                                                  5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Een plan van deze omvang en met een relatief lange doorlooptijd gaat gepaard met veel
onzekerheden. Voor het managen van deze kansen en risico's is het belangrijk extra aandacht te
besteden aan de governance en risicomanagement. Er wordt op basis van de huidige inzichten
geadviseerd om C 11,5 miljoen als risicoreservering op te nemen in het weerstandsvermogen
van de gemeente.
De investeringen die samenhangen met de gebiedsontwikkeling Flora Campus Westland zijn ge­
deeltelijk opgenomen in de voorliggende grondexploitatie. De aanvullende kosten aan boven-
wijkse infrastructuur, parkeren en gemeentelijk vastgoed bedragen circa C 86,5 miljoen. Deze
worden opgenomen in de actualisatie van het meerjareninvesteringsplan ter voorbereiding op
de kadernota 2025.
Naast de sluitende grondexploitatie is sprake van een nadelig effect op de reguliere begroting
die bestaat uit een rentecomponent en vennootschapsbelasting (VPB). Om de te betalen VPB
zoveel als mogelijk te beperken wordt voorgesteld te kiezen voor projectfinanciering voor de
grondexploitatie en de investeringen in de parkeerexploitatie. Ook zal voor de parkeergarages
OZB in rekening worden gebracht die per saldo ten laste komt (via de onrendabele top) van de
grondexploitatie. Voor zowel de rente als de OZB geldt dat het saldo van de grondexploitatie
verslechtert en het saldo van de reguliere gemeente met hetzelfde bedrag verbetert (vest­
zak/broekzak). Het totaalsaldo van de gemeente verbeterd omdat VPB wordt bespaard.
Na de fiscale keuzes is het saldo van de grondexploitatie C -8,6 miljoen (negatief) netto contant
01.01.2024.
C * miljoen
                                                           gemeente
                                      grondexploitatie       overig
 Basis:
Saldo grondexploitatie basis               C 0,3
 Effect van hogere omslagrente                               -C 2,4
VPB (indicatief)                                       -C 1,6 tot -C 2,5
Totaal gemeente basis                         -C 3,7 tot -C 4,6
 Fiscale opties:
Saldo grondexploitatie basis               C 0,3
OZB parkeren                              -C 6,5             C 6,5
 Projectfinanciering                      -C 2,4             C 0,0
VPB (indicatief)                                        C 0,0 tot -C 1,3
Totaal                                    -C 8,6        C 5,2 tot C 6,5
Totaal gemeente na fiscale optimalis;         -C 2,1 tot -C 3,4
                                                                                                  6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>3. HET PLAN FLORA CAMPUS WESTLAND
Om de toonaangevende mondiale positie van Westland binnen de glastuinbouw te
verstevigen,moeten de juiste kennis en het juiste talent worden samengebracht. Vanuit dit
streven is het plan ontstaan voor de ontwikkeling van een campus, centraal gelegen binnen de
gemeente en goed ontsloten door openbaar vervoer: Flora Campus Westland. In april 2023 zijn
de contouren van de plannen vastgelegd in het Masterplan. Flora Campus Westland is de
centrale plek binnen Westland waar kennis en innovatiekracht rondom glastuinbouw
samenkomen. De plek waar zowel studenten, onderzoekers, starters als gevestigde bedrijven
samen werken aan de groene tuinbouwinnovaties van morgen. Het Masterplan Flora Campus
Westland is ontworpen rond het centraal gelegen Florapark en de mobiliteitshub. Het park is
omringd door bebouwingsclusters die ieder een specifieke combinatie van functies bevatten.
                                                                                [Middel Bŗōī
                                                                                                                 N465
                                                          Arbeidsmigrantenhotel |
                                                                                                      erna
                                                                                                      ļMors rfh]
      Mobiliteits Cluster
                                [ studentenhuisvesting                       Modulair Parkeer-
                                                                             gebouwFaset
                                                                     Hoŗtį Business Tower
                     EaaĮHĮpg
                    [MobiljteitshubĮ
                                                                Horfi Business
                                                                Cluster!
                                                       ļWHCl                                    ļModulair Parkeer-
                                                                                                 gebouw Fase 2
                                                                                                 (flexwonen)
                             isw westlapd vakcolh                                     Horti Business
                                                                                      Cluster 2
   Voorzieningen                                        lĩHīmnPiĩi
                                                       j Hortus Lab|
                                                                                          Kas vondel
   Cluster!                                                                               Toekomst h
           •ŷ   i                  |ļülļĴĮÜlH
                                   Flora park |
Koon Cluster 1                                                                Woon Cluster 3
         .v.
                    Woon Cluster 2
            iw.’.ĩļ
Masterplankaart, april 2023
                                                                                                                      7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>4. PROGRAMMA
Flora Campus Westland is te beschrijven als een gemengd leer-werk-woongebied gericht op
economische thema's als horti-tech en -health, aangevuld met voorzieningen voor Naaldwijk en
Westland en de realisatie van 1.250 woningen, studentenhuisvesting en units voor
arbeidsmigranten. Om tegemoet te kunnen komen aan het nijpende woningtekort zal tevens
ruimte worden geboden aan circa 200 tijdelijke woningen. In totaal is er ruim 260.000 m2 bvo
aan bebouwing in het plan opgenomen.
                                        omschrijving                                 won/unirs (#)  bvo (ïTŕ)
  Hybride bedrijfsruimte                                                                         -   50.000
   STdrt-ups                            flexibele units 50-500 nV max cat 2             20 tor 60    10.000
   Scale-ups                            flexibele units 500 -1000 mŕ max car 2           15 TOT 30    15.000
   Crown-ups                            flexibele units2500-5000 TP max cat 2 (evt.       5 tor io   25.000
                                        maatbestemming voor enkele grotere
                                        gebruikers)
  KQS                                                                                            2     8.000
   Kas van de Toekomst                  onderzoeks kas voor business to business in               1    4.000
                                        hortitech max cot 2
   Hortus Lab                           publieks kas voor expo en bezoek met                      1    4.000
                                        ondergeschikte (lichte dag-)horeca
  Bedrijven                                                                                          56.000
  Commerciële voorzieningen                                                                    15o|  20.000
   Hotel met business center            zakeliļk hotel voor bezoekers Westland incl            150     8.000
                                        short stoy
   Plintmix                             mix aan kleinschalige commerciële en                           5.500
                                        maotscbappelijke voorzieningen ind líchte
                                        dog-horeca
   Kantoren                             zelfstandige kantoorruimte max cat 2                     -     6.500
  Maatscha p pel ij ke voorzieni ng en                                                           3     9.000
   Mobil iteitshub                      fietsenstalling voori.000-1500 fietsen                    1    3.000
   Leisure                              n.t.b.                                                    1    2.000
   Cl sporthal                          28m x 43m x 7m                                            1    4.000
  Ondenvijk en onderzoeksruimten                                                                      11.000
   ISW Westland Vakcollege*             vmbo school 12-lů jorigen met 950 leerlingen              1   11.000
  Huisvesting                                                                                 80o|   23.000
   Arbeidsmigranten hotel               kamers voor arbeidsmigranten (25 rrF)                 400    10.000
   Studentenhuisvesting (logiesfunctíe) studentenkamers (25 mļ                                200      5.000
   Flexwonen (tijdelijk)                Tijdelijke woonumtes (kOrrŕ)                          200      8.000
  Voorzieningen                                                                                      63.000
  Appartementen                                                                              1250    140.762
   Sociaal huur(3OTy                    79m3                                                   375    29.625
   Sociaal koop (550                    79m3                                                    63      4.977
   Betaalbaar koop/huur                 loom3                                                  188    18.800
   Vrije sector (5CWo)                  140 m3                                                 624    87.360
  Wonen                                                                                              140.762
  Totaal                                                                                             261.742
Programma Masterplan
                                                                                                              8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>5. GEHANTEERDE UITGANGSPUNTEN
Bij de vertaling van het Masterplan naar een grondexploitatie heeft de gemeente zich te houden
aan regelgeving zoals vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en
gemeenten (BBV). Daarin zijn bijvoorbeeld regels opgenomen over welke kosten en opbrengsten
wel en niet opgenomen mogen worden (de kostensoortenlijst) en over de wijze waarop
omgegaan moet worden met fasering, indexatie en renteberekening. Deze regels staan niet ter
discussie en zijn dus als uitgangspunt gehanteerd bij het opstellen van de grondexploitatie.
De consequenties zijn onder andere terug te vinden in het feit dat de opbrengsten alleen over
de eerste 10 jaar geïndexeerd worden en alleen kosten van bovenwijkse infrastructuur aan het
plan zijn toegerekend die voldoen aan de criteria van Profijt, Toerekenbaarheid en
Proportionaliteit.
Een aantal uitgangspunten ligt dusdanig voor de hand dat deze logischerwijs niet meer
veranderd zullen worden. Te denken valt bijvoorbeeld aan de kosten van strategische
verwervingen die reeds zijn gerealiseerd.
Sommige uitgangspunten vloeien voort uit gemeentelijk beleid, zoals bijvoorbeeld
uitgifteprijzen van sociale woningen en maatschappelijke functies en de te hanteren parameters
voor indexering en rente. Middels het Masterplan heeft de gemeenteraad zich uitgesproken
over de uitgangspunten omtrent planinhoud (ruimtelijke inrichting en bouwprogramma).
Er zijn uitgangspunten in de grondexploitatie gehanteerd waarvoor inhoudelijk gefundeerde
keuzes zijn gemaakt, maar die niet in beton gegoten zijn. Bijvoorbeeld de gehanteerde
grondprijzen voor commerciële functies, de toeslag op de kosten voor nadere projectdetaillering
(15%) en de hoogte van het budget voor de plankosten (inclusief opslag voor uitgebreidere
governance). Wijziging van deze uitgangspunten heeft direct budgettaire consequenties.
Tenslotte zijn er uitgangspunten gehanteerd waar nog politieke keuzes in mogelijk zijn:
     - Totaalfinanciering gemeente versus specifieke projectfinanciering met gevolgen voor
         het te hanteren rentepercentage (totaalfinanciering is als uitgangspunt gehanteerd
         omdat dit de standaard is bij gemeentelijke grondexploitaties);
     -   Realisatie vakcollege + en sportvoorziening. Een kredietvoorstel wordt apart voorgelegd
         bij de voorjaarsnota en is niet opgenomen in deze grondexploitaitie;
     - Aankoopprijs van toekomstige nog niet "verplichte" verwervingen;
     -   De wijze waarop met parkeren wordt omgegaan t.a.v.:
              o de parkeerexploitatie parkeergarages,
              o de parkeernormen conform Masterplan,
              o de te hanteren parkeertarieven (jaarabonnementen en uurVdagtarieven voor
                  bezoekers),
              o het tekort op de gemeentelijke parkeerexploitatie wordt met een eenmalige
                  bijdrage uit de grondexploitatie geneutraliseerd,
     -   Gemeentelijke grondexploitatie of marktparticipatie middels een PPS.
De gehanteerde uitgangspunten en de verwerking daarvan in de grondexploitatie zijn in 2
stappen beoordeeld door Fakton. In najaar 2023 is een notitie opgesteld waarin wordt
geconcludeerd dat de grondexploitatie rekenkundig en methodisch juist is opgesteld en dat nog
een aantal nadere onderbouwingen en uitwerkingen ontbraken. Tevens zijn aanbevelingen voor
aanpassingen en verbeteringen gedaan. In april 2024 heeft Fakton nogmaals getoetst en
geconstateerd dat alle aanbevelingen correct zijn verwerkt.
                                                                                                 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>6. FINANCIEEL RESULTAAT
Saldo vóór fiscale keuzes:
Het saldo op de grondexploitatie is nagenoeg neutraal: bij afronding van het project eind 2039
resteert een nu verwacht resultaat op basis van de gemaakte schattingen van afgerond C 0,4
miljoen positief op eindwaarde, C 0,3 miljoen positief netto contant 1 januari 2024. Zie kader
voor extra uitleg. Vóór 1 januari 2024 heeft de gemeente, ten behoeve van dit plan, ruim C 8,1
miljoen uitgegeven aan verwervingen en C 0,35 miljoen aan plankosten. Deze kosten zijn ver­
werkt in de grondexploitatie en als boekwaarde opgenomen.
 Kosten                                    boekwaarde      raming           totaal
   verwerving                               C 8.127.000   C 39.743.846     C 47.870.846
   Inrichtingskosten                                  -   C 28.581.507     C 28.581.507
   Bijdragen aan bovenwijkse infrastructuu            -    C 1.605.492       C 1.605.492
   plankosten                                 C 350.000   C 16.192.194     C 16.542.194
   gebouwd pa rkeren                                  -    C 8.535.000       C 8.535.000
 Totaal                                     C 8.477.000   C 94.658.039    C 103.135.039
 Opbrengsten                               boekwaarde      raming           totaal
   gronduitgifte                                      -  C 107.518.000    C 107.518.000
   tijdelijk gebruik                                  -      C 900.000         C 900.000
 Totaal                                               -  C 108.418.000    C 108.418.000
 Saldo                                     boekwaarde      raming           totaal
   Prijspeil                               -C 8.477.000   C 13.759.961       C 5.282.961
   Eindwaarde                                                                  C 384.393
   NCW                                                                         C 280.010
Financieel resultaat vóór fiscale keuzes
Uitleg over netto contante waarde en eindwaarde van de grondexploitatie:
Bij een grondexploitatie worden de verwachte kosten en opbrengsten van een project in
de tijd uitgezet. Na afloop van de looptijd van het project kunnen van de verwachte op­
brengsten alle kosten (inclusief rente, onder restrictie van maximaal toelaatbare rente)
worden afgetrokken. Dit levert de eindwaarde van een grondexploitatie op. Dat is dus de
waarde van een grondexploitatie na afloop van het project, bijvoorbeeld in 2039. Om
meerdere projecten met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken, is cor­
rectie nodig voor de verschillen in looptijd. Een project dat bijvoorbeeld een positief resul­
taat van C 1 mln. oplevert in 2034 is meer waard dan een ander project dat in 2037 ook
C 1 mln. oplevert. Daarom worden alle kosten en opbrengsten teruggerekend naar de
contante waarde op 1 januari van het huidige jaar (peildatum jaarrekening). Vaak wordt
hiervoor de afkorting NCW gebruikt (Netto Contante Waarde). Met de contante waarde
wordt in feite berekend wat de huidige waarde is van een reeks toekomstige kosten en
opbrengsten.
                                                                                               10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Om het plan te realiseren zijn (voor-) investeringen noodzakelijk. De opbrengsten die hiermee
samenhangen volgen later. De voorfinanciering is maximaal C 53,0 miljoen in 2027.
Kasstroom
     20.000.000
     10.000.000
    -10.000.000
    -30.000.000
    -40.000.000
    -50.000.000
    -60.000.000
                                 Kosten    Opbrengsten Rente ------- Kasstroom
De kosten en opbrengsten van het plan met een dergelijke omvang zijn aanzienlijk. Het volume
bedraagt bijna C 110 miljoen verspreid over een periode van ruim 15 jaar. Hoewel veel zorg is
besteed aan het onderbouwen van de uitgangspunten en ramingen (de beste schattingen op
basis van huidige inzichten) kunnen deze door onvoorziene gebeurtenissen en omstandigheden
gaan wijzigen. In hoofdstuk 10 worden de nu ingeschatte risico's beschreven, is aangegeven hoe
de risico's te beperken en welke reservering in het weerstandsvermogen wordt gedaan.
Voor het managen van deze risico's is het belangrijk extra aandacht te besteden aan de gover­
nance. Dit werken we in het volgende hoofdstuk nader uit.
                                                                                              11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>7. GOVERNANCE
Het project Flora Campus Westland is een uniek project voor de gemeente Westland. Ook een
project met de nodige complexiteit, diversiteit aan beleidsterreinen, dynamiek en stakeholders.
Naast de inhoudelijke opgave is er sprake van een project met een lange looptijd, aanzienlijke
financiële geldstromen en aanpalende ontwikkelingen zoals de campusontwikkeling en parkeer-
exploitatie. Een dergelijk project vraagt een governance die voldoet aan de eisen qua beheersing
van een dergelijk project. We beginnen hier niet van "nul" omdat er reeds afzonderlijke aan­
dacht en borging is in een projectorganisatie, een bestuurlijke stuurgroep, de commissie Flora en
afzonderlijke aandacht binnen de auditcommissie.
Met het vaststellen van de grondexploitatie wordt de pre-ontwikkelingsfase afgerond en gemar­
keerd en start een vervolgfase. Een fase waarin de voornemens en planvorming geoperationali­
seerd worden. Het is duidelijk dat monitoring en borging van de uitgangspunten daarbij wezen­
lijk is omdat de investeringen die gemoeid zijn met deze grondexploitatie en de mogelijke effec­
ten op het gemeentelijke meerjareninvesteringsplan en treasury aanzienlijk zijn. Hierbij zal dus
ook in belangrijke mate afstemming plaats moeten vinden met de aanpalende (beleidsterrei­
nen die van belang zijn binnen de gemeente Westland. Immers zijn er stevige financiële afhanke­
lijkheden en keuzen die gemaakt worden kennen belangrijke en langjarige doorwerkingen. Bij­
voorbeeld op terrein van financiering, ratio's en structurele dekking van de kapitaallasten die ge­
moeid zijn met de additionele (infrastructurele en plan gerelateerde) investeringen die buiten de
grondexploitatie van Flora gedekt moeten worden.
Daarom wordt hiervoor een robuuste en stevige projectorganisatie ingericht waarbij afzonder­
lijke aandacht zal zijn voor het beheersen van deze gebiedsontwikkeling. De inrichting en wer­
king van deze projectorganisatie zal onder leiding en verantwoordelijkheid van een projectdirec­
teur plaatsvinden die hierbij verantwoording aflegt aan de Ambtelijk opdrachtgever, de Stuur­
groep en de Raad. Ter ondersteuning en borging is een adequate inrichting van de projectorgani­
satie noodzakelijk. Hiermee is in de grondexploitatie en de uitgangspunten ook rekening gehou­
den. Concreet houdt dit in dat alle noodzakelijke disciplines naast de inhoudelijke planexpertise
beschikbaar moeten zijn rondom juridische, plan economische en financiële aspecten. Deze dis­
ciplines zijn vertegenwoordigd in de projectorganisatie om de projectdirecteur te ondersteunen
en te faciliteren bij deze opgave. Dat behelst ook gevraagde en ongevraagde advisering. Elk van
deze disciplines brengt op het eigen vakgebied en waar nodig in samenhang adviezen.
Daarnaast is het van belang om naast deze rollen een onafhankelijke projectcontrol in te richten.
Deze projectcontrol (te weten projectcontroller) geeft invulling aan een onafhankelijke toetsing
door en namens de verschillende gremia onder verantwoordelijkheid van de concerndirectie/
concern control. De projectcontroller adviseert onafhankelijk en eigenstandig rondom de be­
heersing van het project Flora Campus Westland richting de verschillende stakeholders. Over de
vorm en periodiciteit worden nog nadere voorstellen gedaan. De projectcontroller neemt ook
deel in de projectorganisatie onder aansturing van de algemeen directeur, Ambtelijk opdracht­
gever of concerncontroller.
Voor de verantwoording, beheersing en informatievoorziening richting de relevante stakehol­
ders gelden daarbij tenminste de volgende afspraken:
-         Vormgeven van een robuuste projectorganisatie
-         2 keer per jaar een inhoudelijke en financiële voortgangsrapportage aan Stuurgroep/col­
          lege en gemeenteraad
-         2 keer per jaar actualisatie van de grondexploitatie en rapportage aan college en ge­
          meenteraad
                                                                                                 12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>          Wanneer majeure wijzigingen of aanpassingen van vastgestelde kaders plaatsvindt zal
          hierover aparte besluitvorming, informatieverstrekking en rapportage plaatsvinden door
          de projectdirecteur aan Stuurgroep/college en indien noodzakelijk legt het college dit
          voor aan de gemeenteraad
          Een actueel en up to date risicomanagement inclusief beheersmaatregelen en de rap­
          portage hierover
          Het bijhouden en actueel houden van een adequaat 'projectdossier' waarin alle wezen­
          lijke en relevante besluitvorming en onderliggende documentatie actueel en traceerbaar
          is.
                                            Ambtelijke                            Bestuurlijke
                                            opdrachtgever                         opdrachtgever
                                            Programma-
                                            directie
 Staf:
 - coördinatie/regie
 - programma secretariaat
 - control
 - grondverwerving
 - financiën/risicomanagement
 - planeconomie
 - jurist
 - communicatie
 Werkgroep               Werkgroep          Werkgroep         Werkgroep           Werkgroep
 HOV                     Civiele techniek   Deelplan-         Campus­             Bouw
                                            begeleiding,      ontwikkeling        vakcollege
                                            stedenbouw                            en sporthal
                                            en R.O.
Organogram projectorganisatie
                                                                                                 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>8. AAN DE GRONDEXPLOITATIE GERELATEERDE INVESTERINGEN
De investeringen die samenhangen met de gebiedsontwikkeling Flora Campus Westland zijn ge­
deeltelijk opgenomen in de voorliggende grondexploitatie. Op het gebied van infra, gemeente­
lijke vastgoed en parkeren zijn er investeringen noodzakelijk om uitvoering te geven aan het
Masterplan. Deze investeringen mogen slechts deels of niet worden opgenomen in de grondex­
ploitatie. De investeringen worden opgenomen in de actualisatie van het meerjareninvesterings­
plan ter voorbereiding op de kadernota 2025.
In de kadernota 2025 wordt de integrale afweging voor de ambities gemaakt.
Per saldo is een netto investering geraamd van C 79.359.000 en een structureel saldo waarvoor
dekking moet worden gevonden in de gemeentelijke begroting van C 2.456.000.
Infra/mobiliteit hub:
Er zijn enkele infrastructurele maatregelen die gedeeltelijk zijn toe te rekenen aan de ontwikkeling
van Flora Campus. Zie hoofdstuk 9.2.2. De investeringen zijn randvoorwaardelijk voor de uitvoe­
ring van de grondexploitatie Flora Campus.
Gemeentelijke voorzieningen:
In het programma in de grondexploitatie is rekening gehouden met maatschappelijke voorzie­
ningen. De gemeente doet de investeringen in onderwijs en sport. De kapitaallasten van het on­
derwijs komen ten laste van de gemeentelijke begroting.
Het is nog niet duidelijk of de gemeente zelf gaat investeren in Leisure. Het uitgangspunt is dat
de kapitaallasten gedekt worden vanuit de exploitatie van dit vastgoed.
Parkeren:
Voor de parkeeroplossing is uitgegaan van een gemeentelijke garages die 50 jaar worden geëx­
ploiteerd. De onrendabele top van de parkeerexploitatie wordt gedragen door de grondexploita­
tie. Het overige deel van de kapitaallasten en de jaarlijkse beheerkosten worden gedekt door de
parkeeropbrengsten uit jaarabonnementen en kaartverkoop.
 Investeringen                               Bruto            Toegerekend aan      Overige bijdragen Netto
                                             investeringen    grondexplo ita tie   van derden         investeringen
 Infrastructuur                                    13.705.000           1.301.000           8.809.000      3.595.000
 Mobiliteitshub                                     1.219.000              305.000                           914.000
 Vakcollege opstal (PIP december)                  37.540.000                                             37.540.000
 Vakcollege grond                                   2.862.000                                              2.862.000
 Sporthal opstal (PIP december)                     7.895.000                                              7.895.000
 Sporthal grond                                     1.041.000                                              1.041.000
 Vakcollege/sporthal update op basis van PvE  pm
 Parkeren                                          41.088.000          15.050.000             526.000     25.512.000
 Totaal investeringen                             105.350.000          16.656.000           9.335.000     79.359.000
De investeringen hebben een verwachte doorlooptijd van 2024 tot en met 2035. In de onder­
staande tabel is de verwachte fasering in jaarschijven opgenomen.
                                                                                                       14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Fasering investeringen                2024       2025       2026        2027         2028   2029 - 2035 Totaal
Infrastructuur                                                                  6.853.000    6.852.000 13.705.000
Infrastructuur bijdragen                                                       -5.055.000   -5.055.000 -10.110.000
Mobiliteitshub                                                                    610.000      609.000     1.219.000
Mobiliteitshub bijdragen                                                         -153.000     -152.000      -305.000
Vakcollege opstal (PIP december) 1.500.000  1.201.000 14.416.000  14.416.000    6.007.000                37.540.000
Vakcollege grond                            2.862.000                                                      2.862.000
Sporthal opstal (PIP december)     400.000    250.000 2.998.000    2.998.000    1.249.000                  7.895.000
Sporthal grond                              1.041.000                                                      1.041.000
Vakcollege/sporthal update op
basis van PvE                                                                                                    -
Parkeren investeringen             250.000  5.870.000  9.130.000                7.496.000   18.342.000   41.088.000
Parkeren bijdragen                                      -526.000 -15.050.000                            -15.576.000
Totaal                           2.150.000 11.224.000 26.018.000   2.364.000   17.007.000   20.596.000 79.359.000
Op basis van deze fasering en verwachte ingebruikname is de bijbehorende kapitaallast als volgt:
                                      2025                 2026              2027             2028                  2029
Kapitaallast                       57.000              218.000          740.000         1.262.000            2.456.000
                                                                                                        15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>9. INHOUDELIJKE ONDERBOUWING VAN DE GRONDEXPLOITATIE
9.1 EXPLOITATIEGEBIED
Het exploitatiegebied beslaat het plangebied uit het Masterplan. Buiten het exploitatiegebied
zullen infrastructurele aanpassingen gedaan moeten worden om het gebied goed te ontsluiten.
Het betreft aanpassingen van (kruisingen met) de Middel Broekweg van Burgemeester Elsenweg
tot de Veilingroute en een capaciteitsvergroting van de kruising Europa-Veilingroute.
             ĮjgĮI IJļļīllj
Plankaart Flora Campus Westland met exploitatiegrens
9.2 KOSTEN
Alle bedragen zijn op prijspeil 01.01.2024 en exclusief btw mits anders vermeld.
9.2.1 Verwerving en Inbreng
Het hele exploitatiegebied wordt herontwikkeld met uitzondering van het WHC met de (huidige)
proefkas. Het WHC/proefkas wordt gehandhaafd, zie verwervingskaart op de volgende bladzijde.
In 2023 heeft de gemeente Westland 3 woningen strategisch aangekocht en heeft ook de
eigendomsoverdracht plaatsgevonden. De feitelijke leveringen zullen in 2024 en 2025
plaatsvinden. Na feitelijke levering worden de woningen gesloopt. Daarnaast heeft de gemeente
eind 2023 een overeenkomst gesloten voor de aankoop van ruim 8,2 ha grond, gesloopt en
gesaneerd naar de toekomstige bestemming. Op basis van deze overeenkomst heeft de eerste
grondlevering en betaling in 2023 plaatsgevonden. De restantbetalingen en juridische leveringen
zijn contractueel overeengekomen in 2024 en 2025. De daarmee samenhangende feitelijke
leveringen zullen uiterlijk 31 december 2027 plaatsvinden. De aankopen uit 2023 zijn tegen de
contractueel overeengekomen verkrijgingsprijs ingebracht in de grondexploitatie.
Volgens het Masterplan zal de Middel Broekweg haar functie als hoofdontsluiting verliezen.
Daarbij ligt het voor de hand dat de gemeente de grond van de Provincie zal overnemen.
Op de gronden van Westland Infra Netbeheer staat een middenspanningsstation. Verplaatsing
lijkt vooralsnog zeer kostbaar en is niet voorzien. Mocht het middelspanningsstation toch ver­
plaatst worden, dan zal de grond, zoals binnen de gemeente gebruikelijk, om niet aan de ge­
meente worden geleverd.
                                                                                               16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Over de overige grond (circa 11,3 ha, waarvan 8,6 ha eigendom van Royal Flora Holland) wordt
onderhandeld.
Uitgangspunt is dat alle gronden (met uitzondering van de 3 woningen en de gronden van de
Provincie) vrij van opstallen en gesaneerd naar de toekomstige functie worden geleverd.
                                                                            Westland
                                                                            Flora Campus
                                                                            LEGENDA
                                                                                   nokhUMfeMd f lorj Cwnout
                                                                            Aťtií wírtveryińf
                                                                                   tmnbouvwgrond
                                                                                   U Ml m’|
                                                                                   Prowl* 110 404 m‘)
                                                                                   (MSlïm*)
                                                                                                  omfr ļţrorden
                                                                                   |î7 0Wm*Į
                                                          V                 stru* i p ooo
                                                                            Dttum: t jjniuri 2024
                                                                            sFįļanmaat
Verwervingskaart Flora Campus Westland
9.2.2 Kosten inrichting gebied
De kosten voor inrichting van het gebied zijn geraamd door een extern ingenieursbureau.
Alle in de grondexploitatie opgenomen verkeersmaatregelen voldoen aan de criteria van Profijt
en Toerekenbaarheid. Voor het criterium Proportionaliteit geldt ook dat de meeste maatregelen
voor 100% aan het plan toegerekend kunnen worden. Uitzondering hierop zijn:
-    De rotonde N465Zlupiter (nr 18) zit momenteel tegen haar maximale capaciteit aan. Bij
     realisatie van TPW-Mars en de Campus moet de capaciteit worden vergroot.
    Verkeersprognoses laten zien dat 85% van het verkeer op het kruispunt niet gerelateerd is
    aan het plangebied Flora Campus Westland. Daarom worden de kosten ondergebracht in
     het MIP. Op de grondexploitatie wordt 15% van deze kosten verhaald.
-   Ook de Metropolitane Fiets Route MFR inclusief onderdoorgang N213 (nr 13, 19 en 29) is
    ten dele toe te rekenen aan het plan. Deze kosten worden dus ook volledig in het MIP
    opgenomen. Met het MRDH is gesproken over een bijdrage van 70% aan de kosten van de
     MFR. Er lijkt sprake van een positieve grondhouding voor deze bijdrage maar deze is nog
     niet onvoorwaardelijk vastgelegd. Van de resterende 30% kosten van de MFR wordt 30%
    verhaald op de grondexploitatie naar rato van het aantal gebruikers met startpunt of
    eindbestemming binnen het plangebied. Het risico op het mislopen van de subsidie op de
     MFR is verwerkt in de hoogte van de risicoreservering in het weerstandsvermogen, zie
     hoofdstuk 11.
                                                                                                                17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>  De kosten van de Mobiliteitshub (nr 20) zijn ook opgenomen in het MIP en worden naar rato
  van het aantal reizigers waarvan als startpunt of eindbestemming in het plangebied gelegen
  is (25%) verhaald op de grondexploitatie.
 sm
                                        m
mmm
                                                                                            18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>  openbare ruimte                               De openbare ruimre van de Flora      De inrichtingskosten van de binnen­
                                                Campus wesîland wesiland
                                                wondt op een hoogwaardigeen          gebieden van het Cultuurcluster en
                                                toekomstbestendige wiize mgenchr
                                                net Florapark vormt de centrale piek van de Woon-werkclusters zijn niet in
                                                in deze openbare ruimte omgeven
                                                met verschillende compacte           de grondexploitatie opgenomen. Deze
    Mobilrteits Cluster                          nebouwingsclusters.
                                                                                     moeten door de vastgoed­
                                                                                     ontwikkelaars) zelf worden
                                                                                     aangelegd als onderdeel van de
                                                                                     vastgoed-ontwikkeling.
                                                                                     Voor kabels & leidingen, riolering, en
                                  Horn Business
                                  omgeving                                           bouwwegen zijn stelposten
                                                                                     opgenomen. Deze posten worden
                                                                                     nader geraamd en uitgewerkt zodra
                          Florapark-   n\v
                                                                                     het plan verder inhoudelijk uitgewerkt
                          omgeving
                                                                                     is.
                  -j i ' — "         r              m—b
Gegeven het globale ontwerpstadium van het plan is een opslag van 15% gerekend voor 'nader te
detailleren projectelementen'. Aanvullend op de geraamde inrichtingskosten is C 0,5 miljoen bud­
get gereserveerd voor de meerkosten van de inrichting het openbaar gebied op de parkeergarage,
gelegen tussen het voorzieningencluster en wooncluster 1.
Er heeft een check plaatsgevonden of de SSK-ramingen (Standaard systematiek voor Kostenra­
mingen) het totale plangebied dekken. In onderstaande tekening zijn alle SSK-ramingen geprojec­
teerd. Hieruit volgt dat:
-   De ramingen zo goed als mogelijk zijn gebaseerd op een eerdere versie van de plankaart;
-   Op een aantal plekken is het plan kleiner geworden en kunnen de ramingen dus naar beneden
    worden bijgesteld;
-   Op een aantal plekken sprake is van een overlapping (en dus dubbeltellingen) van ramingen.
    Dit betreft voornamelijk verharding;
-   Een aantal plekken valt nog buiten de SSK-ramingen. Dit betreft voornamelijk groeninvulling.
Dergelijke verschillen tussen de grens van de SSK-ramingen en de recentste plannen is inherent
aan een dynamisch ontwerp- en planproces. De verwachting is dat de kosten van de nog niet
berekende plekken weggestreept kunnen worden tegen de besparingen uit de dubbeltellingen en
het kleiner worden van het plangebied.
                                                                                                                           19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>     Westland
     Flora Campus
     LEGENDA
              exploitatiegebied Flora Campus
         i doorgerekend volgens SSK ramingen
     ĽJ doorgerekend volgens SSK ramingen
              ontwikkeling vastgoed, buiten SSK ramingen
              overlappingen in SSK ramingen - 6.566 mJ
      ĵ in SSK ramingen, buiten plangrens - 7.8Ź1 m’
msař          niet benoemd in SSK ramingen -12.5471
     Tekeningnaam: dekking SSK ramingen
            : 24 november 2023
                                    20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>9.2.3 Kosten planvorming en engineering
De engineeringskosten over de infrastructurele werken en gebiedsinrichting zijn als onderdeel
van de SSK-ramingen berekend en overgenomen in de grondexploitatie. De overige plankosten
zijn geraamd met behulp van de plankostenscan. Gezien de omvang van het project is ervan
uitgegaan dat een separaat projectbureau zal worden ingericht. Voor de extra governance,
afstemming en coördinatie tussen projectbureau en ambtelijke organisatie is een extra budget
opgenomen van C 3,0 miljoen. De VAT- en plankosten voorzien ook in de realisatie van de
bovenwijkse elementen.
Vooruitlopend op het openen van de grondexploitatie is in 2023 C 350.000 aan plankosten
gemaakt die als boekwaarde in de grondexploitatie zijn ingebracht. Deze maken onderdeel uit
van het voorbereidingskrediet van C 750.000 dat beschikbaar is gesteld.
Ter controle is separaat een kostenraming opgesteld van het voeren van een projectbureau
gedurende de looptijd van het project (t/m 2039). Deze raming komt totaal op C 16,6 miljoen.
9.2.4 Kosten parkeren
De kosten van openbaar toegankelijke parkeerplaatsen mogen volgens het Besluit Begroting en
                                              Verantwoording (hierna BBV) integraal
                                               opgenomen worden in de grondexploitatie, ook
                                               als deze in gebouwde vorm worden gerealiseerd.
                                               Dit is van toepassing op de parkeergarage onder
                                               het voorzieningencluster/wooncluster 1 en het
                                               parkeerhuis langs de oostgrens van het
                                               plangebied.
                                               De parkeervoorzieningen onder de woningen aan
                                               de zuidrand van het plangebied zijn niet openbaar
                                              toegankelijk en maken daarom geen onderdeel uit
                                              van de grondexploitatie. Om het aantal
                                               parkeerplaatsen te beperken en de
                                               parkeercapaciteit zo optimaal mogelijk te
                                               benutten, worden de parkeerplaatsen niet
exclusief uitgegeven aan bepaalde functies of woningen (dubbelgebruik). Er wordt daarom
onderscheid gemaakt tussen parkeerplaatsen en parkeerrechten.
Uitgangspunt voor de openbaar toegankelijke parkeergarages is dat deze door de gemeente
worden gerealiseerd en geëxploiteerd. Gerekend over een periode van 50 jaar is het tekort op
de parkeerexploitatie C 8,5 miljoen (netto contant 1.1.2027). Het tekort op de parkeerexploitatie
en -investeringen wordt geneutraliseerd door een eenmalige bijdrage vanuit de grondexploitatie
van C 8,5 miljoen aan de gemeentelijke parkeerexploitatie.
                                                                                                21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Een kritische beschouwing van de verdeling van de parkeervraag over de verschillende dagdelen
van de week toont aan dat bij flexibel gebruik van de parkeerplaatsen het aantal parkeerplekken
met circa 600 stuks gereduceerd kan worden. Dit komt voornamelijk door het in tegenfase zijn
van de parkeerbehoefte van bewoners en werknemers/P+R.
De belangrijkste uitgangspunten bij de berekening van de parkeerexploitatie:
Omvang parkeergarages:
-    Parkeerbehoefte uit programma Masterplan          2.400 pp
-    Extra parkeerplaatsen tbv RFH                        200 pp
-    Parkeerplaatsen onder woningen zuidrand            - 300 pp
-    Reductie als gevolg van dubbel-gebruik             - 598 pp
- Totaal openbaar toegankelijke parkeerplaatsen        1.702 pp
Stichtingskosten:
-    Parkeerplaatsen onder clusters            C 25.000 /pp
-    Parkeerplaatsen langs noordoostgrens      C 19.500 /pp
Tarieven: (let op, inclusief btw!)
-    Eenmalige bijdrage RFH in aanlegkosten     C 3.000 /pp
-    Uurtarief bezoekersparkeren                C 2,25 /uur
-    Maximaal dagtarief parkeren bezoekers      C 10,00 /dag
- Jaarabonnement bewoners                       C   400 /jaar
- Jaarabonnement overigen                       C   975 /jaar
-    Prijsstijging bezoekers en abonnementen    3,0%/jaar (1e 10 jaar) en 2,0% (jaar 11 en verder)
9.2.5 Kosten tijdelijke huisvesting (flexwonen)
Er wordt rekening gehouden met een tijdelijke huisvesting (10 jaar) aan de zuidoostzijde van het
plangebied voor circa 200 wooneenheden. De kosten van de tijdelijke inrichting wordt
meegenomen in de doorrekening van de vastgoedexploitatie van de tijdelijke woningen, en
komt dus niet ten laste van de grondexploitatie. Een eventuele onrendabele top op de
vastgoedexploitatie van de flexwoningen is opgenomen in het gemeentelijk
meerjareninvesteringsplan (zie hoofdstuk 8).
9.2.6 Kosten belastingafdracht
In de basisberekening van de grondexploitatie wordt aangenomen dat de btw over de kosten en
opbrengsten in de grondexploitatie volledig kan worden verrekend. Dit komt overeen met de
standaard uitgangspunten zoals de gemeente die hanteert bij het opstellen van grondexploita­
ties. Omdat er op voorhand geen sprake is van een positief exploitatiesaldo wordt er - na keu­
zes, zie hoofdstuk 12 - geen rekening gehouden met VPB afdracht.
9.3 GRONDEXPLOITATIE: OPBRENGSTEN
9.3.1 Opbrengsten gronduitgifte
De grondprijzen van de woningen zijn afgestemd op de grondprijzen (sociale woningen) en
grondquotes (marktwoningen) uit de gemeentelijke Grondprijsbrief 2023 (bronbestand 7) en
gespiegeld aan actuele grondverkopen binnen Westland/ONW. De grondprijzen voor de dure
koopwoningen zijn residueel berekend op basis van VON-prijzen van afgerond C 550.000 en
C 700.000 voor appartementen van respectievelijk 109 en 133 m2gbo.
                                                                                                 22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Adviesbureau Fakton heeft ook voor een aantal archetypes van woningen de grondwaarden
residueel berekend. De in de grondexploitatie gehanteerde grondprijzen voor de woningen
zitten boven het midden van de bandbreedten van Fakton.
De grondprijzen uit het maatschappelijke programma komen overeen met de Grondprijsbrief
2023. Het commerciële programma is residueel gebaseerd op ervaringscijfers. De grondprijzen in
de grondexploitatie passen binnen de bandbreedten zoals deze door Fakton zijn gerapporteerd,
zij het dat deze zich meestal boven het gemiddelde van deze bandbreedten begeven. Dit
uitgangspunt wordt vanuit de gemeente als aannemelijk geacht gelet op het beoogde
kwaliteitsniveau van het plan.
                                                          Aan de westkant van het plangebied is
                                                          een smalle strook grond waarvan is aan­
                                                          genomen dat deze wordt verkocht aan
                                                          de provincie ten behoeve van de aanleg
                                                          van toekomstige infrastructuur. De ver­
                                                          koopprijs is gelijkgesteld aan een ver-
                                                          wervingsprijs voor groen: C 10/m2.
                                                          Strook grond te verkopen tbv aanleg
HOV-lijn
De totale opbrengst uit gronduitgifte wordt geraamd op C 107,5 miljoen. In het hoofdstuk risico-
en gevoeligheidsanalyse wordt dieper ingegaan op het effect van hogere of lagere grondprijzen
voor het saldo en worden suggesties gedaan hoe met maatregelen deze effecten verkleind
kunnen worden.
9.3.2 Opbrengsten tijdelijk gebruik
In het plan wordt rekening gehouden met circa 200 tijdelijke woningen (10 jaar). Er zijn
meerdere opties bekeken hoe deze ingepast kunnen worden zonder de realisatie van de
definitieve inrichting te blokkeren. De opbrengst uit het gebruik van grond voor tijdelijke
woningen gedurende 10 jaar is berekend op basis van 9.000 m2 gebied met een huurprijs van
C 10^2^'aar, in totaal C 900.000 over 10 jaar.
9.4 FASERING, INDEXERING EN RENTE
De kosten en opbrengsten zijn zo goed als mogelijk en globaal in de tijd gezet. Uiteraard zal de
werkelijkheid hiervan afwijken. De opbrengsten zijn gefaseerd op basis van onderstaande
tekening met uitgiftejaren. De fasering van het bouwrijp en woonrijp maken volgt de fasering
van de gronduitgiften. De bijdragen in de bovenwijkse infrastructuur zijn gefaseerd in 2028­
2029.
                                                                                                  23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>                                                             \
                                                   2034
                                           2038 ,
      ! i   ajií
Indicatie van jaartal waarin gronden worden uitgegeven voor ontwikkeling
 Fasering                                                Parameters
 Jaar eerste gronduitgifte             2025              prijspeil                 01.01.2024
 Jaar laatste gronduitgifte            2038              kos te ns ti jgi ng           2,0^) /jaar
 Gemiddelde woningproductie               90 won/jr      opbr.stijging jaar 1-10       2,0^) /jaar
 Gemiddelde productie comm.vrz.       4.900 m2bvoj       opbr.stijgi ng na jaar 10     0,0^) /jaar
                                                         rente 2024-2025               2,2^) /jaar
                                                         rente 2026-2028               2,40^ /jaar
                                                         re nte va na f 2029           2.7^) /jaar
De kosten worden jaarlijks met 2,0^ geïndexeerd. De opbrengsten worden van 2024 t/m 2033
ook met 2,0^! per jaar geïndexeerd. Als wettelijke beheermaatregel om risico's van langlopende
grondexploitaties te beperken, is in het BBV opgenomen dat opbrengsten voor maximaal 10 jaar
geïndexeerd mogen worden. Voor de Flora ontwikkeling betekent dit dat voor de opbrengst na
2033 geen indexatie meer is toegepast. De parameters van 2,0^! sluiten aan bij de outlook die
door Metafoor op 1 december 2023 is gepresenteerd en komen overeen met de parameters in
de andere gemeentelijke grondexploitaties.
Voor de rente wordt de omslagrente van de gemeente gehanteerd. Hierbij is rekening gehouden
met de laatst bekende en recente regelgeving van het BBV die vanaf 2025 moet worden
toegepast en vanaf 2024 mag worden toegepast. De berekende omslagrente is gebaseerd op de
                                                                                                   24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>rentekosten van de huidige leningenportefeuille en verwachte rentekosten voor nieuwe
leningen. De verwachte benodigde nieuwe leningen (financieringsbehoefte) zijn gebaseerd op
de begroting 2024 en het vastgestelde investeringsplan in de raad van december 2023.
De rente loopt op van 2,2% (2024 en 2025) naar 2,4% (2026 t/m 2028) en 2,7% (vanaf 2029).
De discontovoet is wettelijk voorgeschreven op 2,0% per jaar.
                                                                                           25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>10. RISICO EN GEVOELIGHEIDSANALYSE
Bij opstellen van de grondexploitatie is rekening gehouden met de meest voorkomende en
waarschijnlijke risicogebieden die voor kunnen komen.
Deze zijn gegroepeerd in een aantal categorieën, te weten:
     1. Prijsontwikkelingen en rentestand
     2. Opbrengsten gronduitgifte
     3. Kosten
     4. Parkeerexploitatie
     5. Fasering
     6. Overige kwalitatieve risico's
     1. Prijsontwikkelingen en rentestand:
In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met een jaarlijkse prijsstijging van 2,0%. Wordt
deze met 1 procentpunt verhoogd of verlaagd dan heeft dat op het eerste oog flink invloed op
het saldo. In de praktijk vindt er doorgaans een demping plaats: Als de kosten harder gaan
stijgen (met een negatief effect op het saldo) is de kans groot dat ook de opbrengsten harder
zullen stijgen (met een positief effect op het saldo). Op de langere termijn dempen deze effecten
zich vaak uit. Dit mechanisme geldt minder voor de rentestand. Omdat dit project een relatief
grote voorfinanciering vergt is het saldo gevoelig voor de rentestand. Bij een hogere rentestand
verslechtert het saldo.
De uitkomsten zijn opgenomen in de bijlagen van dit boekje.
     2. Opbrengsten gronduitgifte:
De gevoeligheidsanalyse op voor de opbrengsten is uitgevoerd op basis van de bandbreedten
die door Fakton is berekend voor de residuele grondwaarden van diverse functies. Zichtbaar is
dat de grondexploitatie is gebaseerd op grondopbrengsten die doorgaans boven het midden van
de bandbreedten liggen (de rode balken zijn meestal groter dan de groene balken). De
grondprijzen zijn door de gemeente positief te beïnvloeden door de gronduitgifte in
concurrentie te doen, waarbij de markt wordt uitgedaagd om biedingen te doen met de beste
prijs/kwaliteitverhouding.
De grondopbrengst onder huurwoningen is momenteel beduidend lager dan van koopwoningen.
Mocht de gemeente beslissen om (een deel van) de middeldure woningen als huurwoningen te
realiseren, dan heeft dat een negatief effect op de opbrengsten.
De opbrengst van de start/scale ups zal gevoelig zijn voor het type van bedrijven dat zich in het
plangebied vestigt. De focus zal liggen op hoogwaardige bedrijven die een meerwaarde hebben
voor de campus.
De uitkomsten zijn opgenomen in de bijlagen van dit boekje.
     3. Kosten:
Door een opslag te rekenen van 15% 'nader te detailleren' over de kosten van bouw- en
woonrijp maken is een buffer van circa C 3,7 miljoen in de grondexploitatie ingebouwd.
Afhankelijk of er veel onvoorziene kosten gemaakt moeten worden en van de prijsontwikkeling
van de kosten voor GWW (Grond, Weg en Waterbouw) zal meer of minder van dit budget
overblijven.
De hoogte van de verwervingskosten is afhankelijk van de onderhandelingen die de gemeente
voert. De plankosten kunnen worden beïnvloed door het opzetten van een efficiënte
projectorganisatie.
                                                                                                  26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>De uitkomsten zijn opgenomen in de bijlagen van dit boekje.
     4. Parkeerexploitatie:
Het exploitatiesaldo is zeer gevoelig voor het tarief van het bezoekers parkeren. Omdat de
gemeente zelf eigenaar en exploitant is, kan zij zelf de parkeertarieven vaststellen en daarmee
de lusten/lasten beïnvloeden.
De uitkomsten zijn opgenomen in de bijlagen van dit boekje.
     5. Fasering:
In dit geval is alleen gekeken naar de effecten van vertraging of versnelling voor de financierings­
kosten en de plankosten. In de praktijk speelt de markt vaak een belangrijke rol: versnelling met
hogere opbrengsten in goede tijden, vertraging met lagere opbrengsten als de markt tegenvalt.
De hogere/lagere opbrengsten zijn niet meegerekend in deze gevoeligheidsberekeningen
Fasering.
De uitkomsten zijn opgenomen in de bijlagen van dit boekje.
     6. Overige kwalitatieve risico's
Naast de bovenstaande categorieën risico's bestaan nog overige risico's waarvan de impact op
dit moment niet direct is in te schatten maar zich mogelijk wel gaan manifesteren. Zoals
bijvoorbeeld impact van fiscaliteiten (zie hoofdstuk 12 over de relatie tussen rente en VPB),
Didam arrest of Stikstof impact. Ook heeft de keuze voor een gemeentelijke grondexploitatie of
een samenwerking met de markt in een PPS gevolgen voor het saldo en het risicoprofiel (zie
hoofdstuk 10).
Voor een deel lopen hier nog onderzoeken naar dan wel zullen effecten pas duidelijk worden bij
start van de realisatiefase van het plan. Uiteraard zal periodiek monitoring op het bestaan en de
ontwikkeling van deze risico's projectmatig en inhoudelijk worden geëvalueerd middels op te
stellen en actueel te houden risicoanalyses. Met de daarbij behorende beheersmaatregelen.
Vertaling risicoanalyse naar reservering weerstandsvermogen gemeente:
Voor het bepalen van de hoogte van de risicoreservering in het weerstandsvermogen van de
gemeente is gebruik gemaakt van de Risman methode. Bij de Risman methode wordt de hoogte
van het gewenste weerstandsvermogen berekend aan de hand van de trefkans dat een
kans/risico zich voordoet en het financiële effect indien het zich voordoet. Door het nemen van
beheersmaatregelen kan de trefkans en/of het effect van een risico worden verkleind of de
trefkans op een kans worden vergroot. Per risico en kans is een inschatting gemaakt van de
trefkans en effect, eerst zonder en daarna met beheersmaatregelen.
Sommatie van de financiële effecten over alle onderzochte risico's geven het onderstaande
inzicht. Zonder beheersmaatregelen wordt een weerstandsvermogen van 07,7 miljoen
geadviseerd om de risico's af te dekken. Als rekening wordt gehouden met het effect van
beheersmaatregelen dan volstaat een weerstandsvermogen van afgerond C 10,1 miljoen om de
nu onderkende risico's voldoende af te dekken. Dat is gelijk aan 10% van de geraamde, nog te
maken kosten. De kans op positieve gevolgen uit kansen zijn voorzichtigheidshalve buiten
beschouwing gelaten.
                                                                                                  27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                                                   weerstands-
                                                   benodigd        vermogen na
                                                   weerstands-     beheers­
Weerstandsvermogen                                 vermogen        maatregel
Totalen van projectgerelateerde risico's            C   17.740.000 C   10.095.000
Aanvullend op de uitgevoerde risicoanalyse bestaat er een risico dat de subsidie op de
Metropolitane Fiets Route (MFR) niet wordt verstrekt (zie paragraaf 9.2.2). Om dit risico af te
dekken wordt de risicoreservering met C 1,4 miljoen verhoogd (effect C -2,8 miljoen * 50% kans
van optreden).
Geadviseerd wordt om vol in te zetten op het nemen van beheersmaatregelen maar nog geen
voorschot te nemen op mogelijke opbrengsten uit kansen of reductie van de onderkende risico's
en C 11,5 miljoen op te nemen als risicoreservering in het weerstandsvermogen. Over de
effectiviteit van de beheersmaatregelen en de impact op het aan te houden
weerstandsvermogen zal periodieke rapportage plaatsvinden. Evenals natuurlijk een bijstelling
van de grondexploitatie die 2 keer per jaar is voorzien.
                                                                                                28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>11. SCENARIO PPS
Als uitgangspunt bij het opstellen van deze grondexploitatie is gehanteerd dat de gemeente de
gebiedsontwikkeling zelfstandig uitvoert. Dit betekent dat de gemeente zelf alle gronden ver­
werft, geschikt maakt voor ontwikkeling (bouwrijp en woonrijp maakt) en bouwkavels verkoopt
voor de vastgoedontwikkeling. Daarmee is financieel het meest vergaande scenario uitgewerkt.
Gebiedsontwikkeling waarin de gemeente door actief grondbeleid de regie neemt sluit aan bij
wens van het Rijk. Zij ziet dit als belangrijke sleutel voor gemeenten om de woningbouwopgave
te kunnen realiseren (Kamerbrief minister de Jonge, juni 2023).
Bij de verdere planuitwerking en -realisatie kan het voorkomen dat een deel van de gemeente­
lijke activiteiten wordt overgenomen door grondeigenaren die gebruik maken van hun recht op
zelfrealisatie: in dat geval ontwikkelt de grondeigenaar zelf haar grondgebied (binnen de rand­
voorwaarden van het omgevingsplan) en vindt er een financiële verrekening plaats met de ge­
meente van de kosten die de grondeigenaar maakt en de waardevermeerdering uit de vastgoed­
ontwikkeling (kostenverhaal). Dit heeft geen effect op het financiële resultaat van de gemeente.
Wel ontbreekt het de gemeente aan regie op de fasering en heeft zij slechts een toetsende rol in
de plankwaliteit.
Een andere mogelijkheid voor de gemeente is bijvoorbeeld om een Publiek-Private Samenwer­
king (PPS) aan te gaan. Dit is een strategie waarbij zowel publieke als private actoren betrokken
zijn bij de ontwikkeling van een bepaald gebied. Indien grondeigenaren zelfrealisatie overwegen
op belangrijke plandelen kan een gemeente middels een PPS haar invloed op de ontwikkeling
vergroten. Bij de planontwikkeling Flora Campus Westland is dit niet het geval: de gemeente be­
zit al bijna de helft van het plangebied en Royal Flora Holland, grondeigenaar van een aanzienlijk
deel van het overige plangebied, heeft aangegeven haar gronden liever te verkopen dan deze
zelf te ontwikkelen.
Ondanks dat kan de gemeente alsnog overwegen om actief op zoek te gaan naar een private
partij om gezamenlijk het gebied te ontwikkelen. Overwegingen die daarin meespelen betreffen
o.a. de complexiteit van de ontwikkeling, met mate waarin de gemeente bereid is om sturing en
regie te delen in het ontwerp- en realisatieproces, de capaciteit om het ontwikkelingsproces uit
te voeren (kwantitatief & kwalitatief), verdeling van risico & rendement tegen welke voorwaar­
den (prijs), en de uiteindelijke rolverdeling tussen de partijen.
Deze wenselijkheid van een PPS kan na goedkeuring van de grondexploitatie alsnog worden on­
derzocht. Dit bestaat uit een inventarisatie van de gemeentelijke eisen en ambities voor een PPS
en het opstellen van een afwegingskader waaruit een advies geformuleerd kan worden over de
meest passende en gewenste samenwerkingsvorm. Mocht dit resulteren in de wens om een
(vorm van) PPS aan te gaan, dan volgt er een selectieprocedure. Hierin wordt precies beschreven
tegen welke voorwaarden de gemeente deel wil nemen aan de PPS en welke selectiecriteria ge­
hanteerd gaan worden bij de beoordeling van mogelijke aanbiedingen. Natuurlijk moet daarbij
voldaan worden aan de regels omtrent Europese aanbestedingsprocedures en dient onder alle
omstandigheden staatssteun vermeden te worden.
Of en tegen welke 'prijs' marktpartijen zullen willen participeren in een PPS zal volledig afhangen
van de voorwaarden en rolverdeling die met de gemeente overeengekomen kan worden. Daarom
kan momenteel nog geen inschatting worden gemaakt van de financiële impact van een PPS voor
de gemeentelijke investeringen.
                                                                                                  29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>12. FISCALE KEUZES
Doorrekening van de grondexploitatie voor Flora Campus Westland op basis van dezelfde uit­
gangspunten als andere grondexploitaties binnen de gemeente Westland levert een saldo van
afgerond C 0,3 miljoen positief (netto contant 1 januari 2024).
Buiten de sluitende grondexploitatie is sprake van een nadelig effect op de reguliere begroting
die bestaat uit een rentecomponent en vennootschapsbelasting (VPB) en de in hoofdstuk 8 be­
schreven investeringen die aan de gebiedsontwikkeling zijn gerelateerd. De rentecomponent be­
staat uit het verschil tussen de omslagrente die wordt toegerekend aan de grondexploitatie van
2,2% tot 2,7 en de werkelijke extra rentekosten die we moet betalen om het project te financie­
ren. De VPB moet worden betaald, omdat voor de fiscus de rentekosten niet volledig aftrekbaar
zijn. Op basis hiervan wordt de grondexploitatie fiscaal (extra) winstgevend.
C * miljoen
                                                                                      gemeente
                                                        grondexploitatie                  overig
 Basis:
 Saldo grondexploitatie basis                                      C 0,3
 Effect van hogere omslagrente                                                            -C 2,4
VPB (indicatief)                                                                  -C 1,6 tot -C 2,5
Totaal gemeente basis                                                  -C 3,7 tot -C 4,6
Financieel effect van de grondexploitatie voor de gemeente, vóór fiscale keuzes
Om te zorgen dat de gemeente minder belasting verschuldigd is, is gekeken naar fiscale keuzes.
Het effect hiervan is dat het totaalsaldo voor de gemeente verbetert, omdat er minder belasting
betaald moet worden.
De keuzes bestaan enerzijds uit het toepassen van projectfinanciering. Bij projectfinanciering zijn
de werkelijke rentekosten (tot aan een plafondbedrag van ongeveer C 1 miljoen per jaar) volle­
dig aftrekbaar. Daarnaast wordt de OZB aan de parkeerexploitatie toegerekend, hetgeen ook
aan de orde zou zijn bij een particuliere exploitant. Door deze toerekening groeit het tekort op
de parkeerexploitatie die per saldo wordt afgedekt in de grondexploitatie.
                     bedragen š * miljoen ncw
                                Grondexploitatie                         Parkeerexploitatie                 Reguliere exploitatie       Gemeente
                       Basis excl. Bijdrage       Saldo      Saldo excl. Bijdragen          Saldo      OZB           extra        Saldo   Saldo
                        Parkeren parkeren                      bijdragen                            inkomsten rentekosten                 totaal
                                                                                                                     parkeren
Basis                      8,8         -8,5         0,3            -15,0                                6,5           -2,4         4,1     -2,1
Volledige tekort
parkeerexpl. in grex       8,8        -15,0        -6,2            -15,0                                6,5           -2,4         4,1     -2,1
Fiscale keuze OZB deel PEX meenemen in bijdrage Grex
                     bedragen š * miljoen ncw
                               Grondexploitatie                               Reguliere exploitatie               Gemeente
                      Basis excl.   Rente        Saldo          Rente-       Doorbelaste       OZB     Saldo      Saldo totaal
                         rente                                  kosten       rentekosten
                                         I
Basis                     4,9        -11,1        -6,2            -13,5          11,1           6,5     4,1            -2,1
                                        r                .........
Projectfinanciering       4,9        -13,5        -8,6            -13,5          13,5           6,5     6,5            -2,1
Fiscale keuze projectfinanciering
                                                                                                                                                 30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Voor beide componenten geldt dat het saldo van de grondexploitatie verslechtert en het saldo
van de reguliere gemeente met hetzelfde bedrag verbetert (vestzak/broekzak). Het totaalsaldo
van de gemeente verbetert C 1,2 tot C 1,6 miljoen omdat belasting wordt bespaard.
 Ç * miljoen
                                                           gemeente
                                       grondexploitatie      overig
 Fiscale opties:
 Saldo grondexploitatie basis               C 0,3
 OZB parkeren                              -C 6,5            C 6,5
 Projectfinanciering                       -C 2,4            C 0,0
 VPB (indicatief)                                       C 0,0 tot -C 1,3
 Totaal                                    -C 8,6       C 5,2 tot C 6,5
 Totaal gemeente na fiscale optimalisa         -C 2,1 tot -C 3,4
Financieel effect van de grondexploitatie voor de gemeente, ná fiscale keuzes
Saldo ná fiscale keuzes:
Na een volledige doorbelasting van kosten in de parkeerexploitatie (inclusief OZB) en het door­
voeren van projectfinanciering tegen 3,0% is het saldotekort op eindwaarde 2039 C -11,8 miljoen,
C -8,6 miljoen netto contant 1 januari 2024. De maximale voorfinanciering bedraagt C 60,4 miljoen
in 2027.
  Kosten                                          boekwaarde             raming        totaal
    verwervi ng                                     C 8.127.000         C 39.743.846  C 47.870.846
    Inrichtingskosten                                           -       C 28.581.507  C 28.581.507
    Bijdragen aan bovenwijkse infrastructuur                    -        C 1.605.492    C 1.605.492
    plankosten                                        C 350.000         C 16.192.194  C 16.542.194
    gebouwd parkeren                                            -        C 8.535.000    C 8.535.000
  Totaal                                            C 8.477.000         C 94.658.039 C 103.135.039
  Opbrengsten                                     boekwaarde             raming        totaal
    gronduitgifte                                               -     C 107.518.000  C 107.518.000
    tijdelijk gebruik                                           -          C 900.000      C 900.000
  Totaal                                                        -     C 108.418.000  C 108.418.000
  Saldo                                           boekwaarde             raming        totaal
    Prijs peil                                     -C 8.477.000         C 13.759.961    C 5.282.961
    Ei ndwaarde                                                                      -C 11.797.397
    NCW                                                                                -C 8.593.764
Financieel resultaat ná fiscale keuzes
                                                                                                    31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Kasstroom
      10.000.000
    -10.000.000
    -20.000.1
    -30.000.000
    -40.000.000
    -50.000.000
    -60.000.000
    -70.000.000
                 Kosten Opbrengsten Rente ------- Kasstroom
                                                            32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>13. BIJLAGEN
   -  Nadere toelichting grondexploitatie
   -  Floracampus revisie Masterplan exploitatiegrens
   -  Flora Campus verwerving
   -  Flora Campus ruimtegebruik
   -  Tekening dekking SSK ramingen plangebied
   -  Toerekenbaarheid bovenwijkse elementen Flora Campus
   -  Rekenmodel plankosten exploitatieplan
   -  Plankosten projectorganisatie
   -  Residuele grondwaarde Flora Campus
   -  Onderbouwing grondprijzen dure koopwoningen
   -  Second Opinion Flora Campus
   -  Rapport PEX BUCA Flora Campus
   -  PEX Flora campus 50 jaar
   -  Inventarisatie risico's en kansen
   -  Benchmark parkeertarief Westland
   -  Ramingen sloop
   -  SSK ramingen
                                                          33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>