<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>             NIEUW THEATERGEBOUW
             WESTLAND

             BUSINESSCASE THEATERCONCEPT




             AOG      M.G. Schoemaker
             AON      E . G . C . K o n i n g e n M . Ro o k
             ON       A. Koster en J. van Nimwegen
             Datum    15 april 2025
ALG HS 007




             Versie   3.0
             Status   Definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                                                                                  SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                                                                                VOORZIENINGEN
                                                                                                                                                                                RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




Inhoudsopgave
Inhoudsopgave .................................................................................................................. 2

1.   Inleiding ....................................................................................................................... 3
       1.1       Aanleiding ...................................................................................................... 3
         1.2               Doelstelling .................................................................................................... 3
         1.3               Reikwijdte ...................................................................................................... 3

2.   Kaders en uitgangspunten ............................................................................................ 4
      2.1     Waarde van cultuur ......................................................................................... 4
         2.2               Demografische ontwikkelingen.......................................................................... 5
         2.3               Indirecte economische effecten culturele voorzieningen ...................................... 6
         2.4               Omgevingsvisie .............................................................................................. 7
         2.5               H u i d i g c u l t u r e e l p r o f i e l W e s t l a n d T h e a t e r D e Na a l d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

3.   Inzichten uit referenties en gesprekken ......................................................................... 9
       3.1     Werkbezoek theaters ....................................................................................... 9
         3.2               Referentiestudie theaters................................................................................. 9
         3.3               Gesprekken met stakeholders..........................................................................10

4.   Nul- en projectalternatieven .........................................................................................12
      4.1      H e t h u i d i g e W e s t l a n d T h e a t e r D e Na a l d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2
         4.2               Variantenstudie .............................................................................................14

5.   Financiële en ruimtelijke haalbaarheid .........................................................................20
         5.1               Financiële haalbaarheid ..................................................................................20
         5.1.1             Investering ....................................................................................................20
         5.1.2             Exploitatie .....................................................................................................21
         5.1.3             Gebiedsontwikkeling Verdilaan en grondexploitatie ............................................22
         5.1.4             Subsidies ......................................................................................................22
         5.2               Ruimtelijk/planologische haalbaarheid ..............................................................23
         5.2.1             B o u wl o c a t i e . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 3
         5.2.2             Omgevingsplan ..............................................................................................24
         5.2.3             Welstandsnota Westland 2016 .........................................................................24
         5.3               Beeldkwaliteitsplan karakteristieke gebieden centrum Naaldwijk .........................25
         5.3.1             Bodemgesteldheid ..........................................................................................26
         5.3.2             Bodemkwaliteit ..............................................................................................26
         5.3.3             Archeologie ...................................................................................................27
         5.3.4             Ecologie .......................................................................................................27
         5.3.5             Stikstofdepositie ............................................................................................27
         5.3.6             Duurzaamheid ...............................................................................................28
         5.3.7             Verkeer .........................................................................................................28
         5.3.8             Parkeren .......................................................................................................28
         5.3.9             Groen en water ..............................................................................................29

6.   Conclusies en risico’s .................................................................................................30
         6.1               Conclusies ....................................................................................................30
         6.2               Risico’s ........................................................................................................33

7.   Bijlagen .......................................................................................................................35




                                                                                                                                                                                                                       PAGINA 2 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                              SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                            VOORZIENINGEN
                                                                                                                            RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




1.             Inleiding

1.1            Aanleiding

Op 14 oktober 2024 heeft het college van B&W het terrein van het voormalige gemeentehuis in
N a a l d w i j k a a n g e we z e n a l s l o c a t i e v o o r e e n n i e u w t h e a t e r g e b o u w. O p 1 8 o k t o b e r 2 0 2 4 i s d e r a a d
per brief geïnformeerd over een vervolgproces en tijdspad om te komen tot een concept voor een
nieuw theatergebouw. Vervolgens heeft het college op 5 februari 2025 de raad via een brief op de
h o o g t e g e b r a c h t o v e r d e s t a n d v a n z a k e n . Da a r b i j i s a a n d e r a a d k e n b a a r g e m a a k t d a t h e t d e
intentie is om in maart 2025 de raad te informeren over:
           h e t c o n c e p t v o o r e e n n i e u w t h e a t e r g e b o u w.
           de hierbij relevante ruimtelijke uitgangspunten.
           de benodigde parkeervoorzieningen.
           de daar bijbehorende financiële consequenties.

Dit rapport voorziet in de benodigde informatie om tot vaststelling van een theaterconcept te komen.
Daarmee wordt opvolging gegeven aan diverse verzoeken vanuit de raad:
     M o t i e ‘ D e t o e k o m s t v a n d e Na a l d ’ , v a n 8 n o v e m b e r 2 0 1 6 . I n e e n d o o r h e t C o l l e g e
            overgenomen motie, wordt gevraagd om het huisvestingsvraagstuk van De Naald te
            b e t r e k k e n b i j d e o n t wi k k e l i n g v a n e e n g e b i e d s v i s i e v o o r d e V e r d i l a a n .
           A m e n d e m e n t ‘ V o o r b e r e i d i n g s k r e d i e t W e s t l a n d T h e a t e r De N a a l d ’ , v a n 8 n o v e m b e r 2 0 2 3 . D e
            raad stelt een voorbereidingskrediet beschikbaar voor nieuwbouw van WestlandTheater De
            N a a l d . B e s t u u r l i j k wo r d t t o e g e z e g d e e n o n d e r z o e k n a a r d e w e n s e l i j k h e i d e n h a a l b a a r h e i d
            v a n d e n i e u wb o u wp l a n n e n t e s t a r t e n .
           M o t i e E e n n i e u we N a a l d , v a n 3 j u l i 2 0 2 4 . H e t c o l l e g e w o r d t v e r z o c h t o m t e s t a r t e n m e t d e
            ontwikkeling van een nieuw theater en om ervoor zorg te dragen dat De Naald open kan
            blijven en zo nodig onderhoudsinvesteringen te doen.
           Motie ‘Locatie nieuwe De Naald’, van 18 september 2024. Het college wordt o.a. verzocht
            om gronden te reserveren voor een nieuw te bouwen theater en in het voorjaar 2025 de raad
            i n s t a a t t e s t e l l e n t e b e s l u i t e n o v e r h e t c o n c e p t e n d e wi j z e wa a r o p i n v u l l i n g wo r d t g e g e v e n
            aan het theatergebouw.

1.2            Doelstelling

College en de raad informeren over de mogelijkheden voor een nieuw theatergebouw, inclusief
bijbehorende ruimtelijke en financiële consequenties, aanbevelingen en risico’s.

1.3            Reikwijdte

Dit rapport gaat in op de mogelijkheden voor een nieuw theatergebouw op de locatie van het
v o o r m a l i g e g e m e e n t e h u i s N a a l d w i j k . Hi e r b i j w o r d t a a n d a c h t b e s t e e d a a n d e r u i m t e l i j k e e n f i n a n c i ë l e
gevolgen.

Het nieuwe theater maakt deel uit van een groter plan om het hele (Verdi)gebied te ontwikkelen.
Dat betekent dat er zaken zijn die niet alleen over het theater zelf gaan, maar ook invloed hebben
o p d e o m g e v i n g e r o m h e e n . I n d i t r a p p o r t wo r d e n r e l e v a n t e o n d e r d e l e n u i t d i t b r e d e r e p l a n
m e e g e n o m e n ( b i j v o o r b e e l d p a r k e r e n ) . De z e o n d e r d e l e n k o m e n o o k t e r u g i n h e t s t e d e n b o u w k u n d i g e
plan waarover op een later moment zal worden gerapporteerd.


                                                                                                                                                     PAGINA 3 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                                   SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                                 VOORZIENINGEN
                                                                                                                                 RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




2.              Kaders en uitgangspunten
D i t h o o f d s t u k g a a t i n o p o n t wi k k e l i n g e n d i e v a n i n v l o e d ( k u n n e n ) z i j n o p h e t t o e k o m s t i g e
v o o r z i e n i n g e n n i v e a u v o o r d e p o d i u m k u n s t e n i n W e s t l a n d . D a a r b i j wo r d t i n g e g a a n o p d e k a d e r s v a n
het cultuurbeleid en bestuurlijke ambitie, de demografische ontwikkelingen, het omgevingsbeleid
e n h e t c u l t u r e l e p r o f i e l v a n h e t h u i d i g e t h e a t e r D e Na a l d .

2.1             Waarde van cultuur

I n 2 0 1 9 h e e f t d e r a a d d e n o t a ' Cu l t u u r k o e r s 2 0 3 0 ' v a s t g e s t e l d w a a r i n o n d e r m e e r d e a m b i t i e s z i j n
neergezet voor het realiseren van meer ruimte voor het theater De Naald. Daarnaast is er een
c o n v e n a n t t u s s e n h e t M i n i s t e r i e v a n O n d e r wi j s , C u l t u u r e n W e t e n s c h a p , d e V e r e n i g i n g Ne d e r l a n d s e
G e m e e n t e n e n h e t I n t e r p r o v i n c i a a l O v e r l e g v a s t g e s t e l d ( 2 0 2 5 - 2 0 2 9 ) . Hi e r i n s t a a n a f s p r a k e n
u i t e e n g e z e t . G e m e e n t e n h e b b e n h i e r b i j e e n b e l a n g r i j k e r o l e n z i j n v e r a n t wo o r d e l i j k v o o r h e t
f a c i l i t e r e n v a n l a a g d r e m p e l i g e v o r m e n v a n c u l t u u r b e o e f e n i n g . W a a r o n d e r wo r d t v e r s t a a n :
c u l t u u r e d u c a t i e , a m a t e u r k u n s t e n , c u l t u u r p a r t i c i p a t i e , i m m a t e r i e e l e r f g o e d , e rf g o e d p a r t i c i p a t i e e n
t a l e n t o n t wi k k e l i n g .

Het Ministerie van OCW, de VNG en het IPO onderschrijven de Waarde van cultuurbeoefening:
      Jong geleerd, oud gedaan, het actief beoefenen van cultuur en erfgoed draagt bij aan een
              betere samenleving en een hoopvolle toekomst. Samen cultuur maken verbindt mensen en
              c u l t u r e n . De s o c i a a l m a a t s c h a p p e l i j k e wa a r d e n v a n c u l t u u r b e o e f e n i n g z i j n t e v i n d e n i n
              lichamelijke en geestelijke gezondheid, vitaal ouder worden en sociale cohesie en
              gemeenschapszin. Uit diverse onderzoeken blijkt dat het beoefenen van cultuur goed is voor
              w e l z i j n e n g e z o n d h e i d v a n d e d e e l n e m e r s 1. D e v r i j w i l l i g e i n z e t                          van       inwoners           bij
              cultuuractiviteiten heeft een verbindende maatschappelijk waarde.
             Actief deelnemen aan cultuur en erfgoed helpt                                                      creatieve, innovatieve en sociale
              vaardigheden te ontwikkelen. Daarnaast kunnen                                                      met en door cultuureducatie de
              basisvaardigheden van deelnemers worden versterkt. Ook kan creatief talent worden
              h e r k e n d e n o n t w i k k e l d . Cu l t u u r d r a a g t b e we z e n b i j a a n d e w i j z e w a a r o p i n wo n e r s d e
              l e e f b a a r h e i d e r v a r e n v a n h u n wo o n o m g e v i n g e n a a n e e n a a n t r e k k e l i j k v e s t i g i n g s k l i m a a t .

A m b i t i e u i t d e Cu l t u u r k o e r s 2 0 3 0 2:
Met de nota Cultuurkoers 2030 beoogt de gemeente een strategische en integrale visie te
presenteren die richting geeft aan actuele en toekomstige vraagstukken op cultureel gebied. Hierbij
wordt verbinding gemaakt met het sociale, educatieve, economische en ruimtelijke beleid. Het dient
als toetsingskader voor culturele initiatieven en draagt bij aan de ambitie om cultuur (nog) meer te
verweven in de Westlandse samenleving. Zo komen meer mensen met cultuur in aanraking. In de
nota staat als doelstelling om een ieder kennis te laten maken met verschillende vormen van cultuur
o f d a a r a a n d e e l t e n e m e n . Cu l t u u r d i e n t a l s b a s i s v a n e e n p r e t t i g e l e e f o m g e v i n g , o n d e r wi j s , z o r g
e n we l z i j n . E r f g o e d i s b e l a n g r i j k b i j r u i m t e l i j k e v r a a g s t u k k e n o m o n s v e r le d e n z i c h t b a a r t e h o u d e n
en door te geven. Cultuur en erfgoed worden hiermee gezien als belangrijke pijlers voor
economische vraagstukken zoals innovaties en woonklimaat. Het zijn ook belangrijke bouwstenen
v o o r e e n w e l v a r e n d e e c o n o m i e i n W e s t l a n d , w a a r a a n o o k t e v e r d i e n e n v a l t . He t i s d e a m b i t i e o m
cultuur integraal op te nemen bij de maatschappelijke opgaven waar de gemeente voor staat. Met
als doel zoveel mogelijk Westlanders in aanraking laten komen met cultuur.




1
  Veldman, Maltha e.a., (2023) Onderzoek naar multipliereffecten en pay-off effecten in de culturele en creatieve sec-
tor, Dialogic i.o Ministerie Onderwijs, Cultuur en W etenschap
2
  Zie cultuurkoers 2030 m et bijbehorend raadsvoorstel en raadsbesluit uit 2019.
                                                                                                                                                            PAGINA 4 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                     SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                   VOORZIENINGEN
                                                                                                                   RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




In Westland is een basisinfrastructuur gevormd van vier culturele instellingen, onder andere met
h e t W e s t l a n d T h e a t e r D e N a a l d . He t t h e a t e r i s é é n v a n W e s t l a n d s b e l a n g r i j k s t e c u l t u r e l e
ontmoetingsplekken en heeft een grote verbindende waarde. In de cultuurkoers is voor het theater
als uitgangspunt benoemd om: ‘meer ruimte te realiseren, met andere spelers die elkaar inhoudelijk
v e r s t e r k e n ’ . D e Na a l d d i e n t - n o g m e e r d a n n u - e e n b e l a n g r i j k e o n t m o e t i n g s p l a a t s t e w o r d e n m e t
een professioneel theateraanbod, bioscoop en een podium voor het amateurveld. Het uitgangspunt
is om de culturele programmering te laten bijdragen aan een levendig vestigingsklimaat en om op
d i e m a n i e r o . a . h o g e r o p g e l e i d e n a a n d e g e m e e n t e t e b i n d e n . He t r e a l i s e r e n v a n m e e r r u i m t e - w a a r
mogelijk met andere partijen die elkaar versterken - is benoemd als belangrijk en urgent.


2.2          Demografische ontwikkelingen

D e g e m e e n t e W e s t l a n d k e n t p e r d e c e m b e r 2 0 2 4 e e n i n wo n e r s a a n t a l v a n a f g e r o n d 1 1 7 . 0 0 0 . 3 D e
prognose is dat de bevolking in de komende 25 jaar gemiddeld met ongeveer 19% groeit naar ruim
138.000 in 2050. Een aanzienlijk forsere groei dan het gemiddelde in Nederland.




Een dergelijke toename van het aantal inwoners leidt tot een grotere vraag naar voorzieningen,
o n d e r a n d e r e o o k n a a r c u l t u r e l e v o o r z i e n i n g e n . He t i s v a n b e l a n g d a t e e n t o e k o m s t i g t h e a t e r k a n
voldoen aan de vraag naar een aantrekkelijk podiumkunstenaanbod en een voorzieningenniveau
dat past bij deze inwonersgroei.

Wanneer de demografische ontwikkeling wordt gerelateerd aan de oprichting van het theater
ontstaat onderstaand beeld.

                             1985                2004                 2009                   2014                    2025                 2050
                             (bouw)              (oprichting (renovatie)                     (zelfstandig) (heden)                        (prognose)
                                                 Westland)
Aantal inwoners Geen data                        97.000               99.000                 103.000                 117.000              138.000
Westland *
Toename t.o.v.               n.v.t.              0%                   2%                     6%                      21%                  42%
2004
* afgerond op duizenden

3
    Gebaseerd op cijfers van het CBS.
                                                                                                                                          PAGINA 5 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                               SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                             VOORZIENINGEN
                                                                                                                             RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




Het theater is in de jaren ’80 van de vorige eeuw gevestigd in een kerkelijk gebouw. De omvang
v a n d e b e v o l k i n g l a g d es t i j d s o n d e r d e 1 0 0 . 0 0 0 i n wo n e r s . D o o r d e j a r e n h e e n i s h e t v a n k e r k e l i jk
gebouw steeds meer getransformeerd naar theater- en bioscoop-voorziening. Vervolgens is het
gebouw in het jaar 2009 gerenoveerd en is het theater in 2014 verzelfstandigd. Bovenstaande tabel
l a a t z i e n d a t h e t a a n t a l i n w o n e r s s i n d s d e ‘ b o u w’ v a n h e t t h e a t e r f o r s i s t o e g e n o m e n . D i t t e r w i j l d e
omvang van het theater is gelijkt gebleven.

2.3            Indirecte economische effecten culturele voorzieningen

N a a s t d e d i r e c t e e c o n o m i s c h e e f f e c t e n , z o a l s d e we r k g e l e g e n h e i d e n d e t o e g e v o e g d e w a a r d e v a n
de sector, kan de culturele en creatieve sector ook op andere manieren bijdragen aan de economie.4

Aantrekkelijkheid leefomgeving
D e c r e a t i e v e s e c t o r s p e e l t e e n b e l a n g r i j k e r o l i n d e a a n t r e k k e l i j k h e i d v a n d e l e e f o m g e v i n g . Ni e t
a l l e e n v a n u i t c u l t u r e e l o o g p u n t , m a a r o o k v a n u i t e c o n o m i s c h p e r s p e c t i e f . He t g a a t h i e r b i j n i e t a l l e e n
o m d e f y s i e k e a s p e c t e n v a n d e o m g e v i n g , z o a l s d e k w a l i t e i t v a n d e wo n i n g e n e n d e a a n w e z i g h e i d
van groen en openbare ruimte. Het gaat ook om de sociale en culturele aspecten van de omgeving,
zoals de aanwezigheid van culturele voorzieningen. De creatieve en culturele sector spelen een
c r u c i a l e r o l i n d e l e v e nd i g h e i d v a n e e n r e g i o e n d i t k a n o n d e r a n d e r e i n v l o e d h e b b e n o p l o k a l e
g r o n d p r i j z e n , h e t v e s t i g i n g s k l i m a a t e n o p t o e r i s m e . Di t k a n l e i d e n t o t p o s i t i e v e e c o n o m i s c he
effecten en een versterking van het imago van de leefomgeving.5

Hogere grondwaarde
Het CPB6 heeft onderzocht of de nabijheid van culturele voorzieningen een effect heeft op de
g r o n d p r i j s . Hi e r u i t k a n w o r d e n a f g e l e i d w a t v o o r w a a r d e m e n s e n t o e k e n n e n a a n d e n a b i j h e i d v a n
culturele voorzieningen. Uit het onderzoek volgt dat het culturele aanbod in een centrumgebied van
invloed is op de grondprijs, doordat het de gemiddelde grondprijzen van alle wijken in de stedelijke
omgeving verhoogt, vooral in wijken van waaruit die culturele voorzieningen het best te bereiken
z i j n . H e t C P B k o m t t o t d e c o n c l u s i e d a t d e a a n we z i g h e i d v a n c u l t u r e l e v o o r z i e n i n g e n b i n n e n
a c c e p t a b e l e r e i s t i j d v a n u i t d e wo n i n g , g e m i d d e l d l e i d t t o t € 1 6 e x t r a g r o n d wa a r d e p e r v i e r k a n t e
meter op die woonlocatie.

Vestigingsklimaat
De leefomgeving en de sociale en culturele voorzieningen zijn factoren voor bedrijven om zich wel
of niet ergens te vestigen. Dit blijkt uit onderzoeken onder hightechbedrijven in de Verenigde Staten
e n h e t V e r e n i g d K o n i n k r i j k . V a n d e 2 9 f a c t o r e n d i e i n v l o e d h e b b e n o p d e b e s l i s s i n g v a n e e n b e d r i jf ,
stonden sociale en culturele voorzieningen om de zevende plaats (na kosten gerelateerd aan de
locatie, zakelijke faciliteiten, de bestaande en beschikbare arbeidsmarkt en transport
m o g e l i j k h e d e n ) . Di t b l e e k i n h e t b i j z o n d e r e e n b e l a n g r i j k e f a c t o r v o o r s t a r t u p s e n k l e i n e r e
b e d r i j v e n 7. U i t e e n e n q u ê t e o n d e r e e n h a l f m i l j o e n p e r s o n e n i n D u i t s l a n d b l i j k t d a t h o o g o p g e l e i d e n
culturele en creatieve voorzieningen belangrijk vinden. Die personen die in de afgelopen tien jaar
zijn verhuisd, plaatsen deze voorzieningen in hun top 5 (van de 15) redenen voor het kiezen van
e e n n i e u w e l o c a t i e 8.




4
  Veldman, Maltha e.a., (2023) Onderzoek naar multipliereffecten en pay-off effecten in de culturele en creatieve sec-
tor, Dialogic i.o Ministerie Onderwijs, Cultuur en W etenschap
5
  Crossick, G. & Kaszynska. P., (2016) Underst anding the value of arts & culture: the AHRC cultural value project.
6
  De Groot, H., Marlet, G., Teulings, C. & Verm eulen, W. (2010) Stad en land.
7
  Salvesen, D. & Renski, H., (2003) The importance of quality of life in the location decisions of new economy firms.
Reviews of Economic Development Literature and Practice.
8
  Crossick, G. & Kaszynska. P. (2016) Understanding the value of arts & culture: the AHRC cultural value project.
                                                                                                                                                       PAGINA 6 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                           SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                         VOORZIENINGEN
                                                                                                                         RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




2.4           Omgevingsvisie

D e o m g e v i n g s v i s i e b e s c h r i j f t e e n v o o r d e g e m e e n t e we n s e l i j k r u i m t e l i j k t o e k o m s t b e e l d . E e n a a n t a l
passages die raakvlak hebben met het nieuwe theatergebouw en de gebiedsontwikkeling waar dit
theater onderdeel van is, zijn in deze paragraaf samengevat.

I n d e O m g e v i n g s v i s i e W e s t l a n d 2 . 0 i s o . a . v e r m e l d d a t h e t w e l z i j n e n d e we l v a a r t v a n d e i n w o n e r s
voorop staat, dat de leefomgeving en duurzaamheid een prominente plek heeft en dat samenwerking
m e t d e i n wo n e r s e n o n d e r n e m e r s b e l a n g r i j k i s . I n d e p a r a g r a a f o v e r v o o r z i e n i n g i s b e s c h r e v e n d a t
de gemeente trots is op haar inwoners en de sociaal-maatschappelijke betrokkenheid wil behouden
e n s t i m u l e r e n w a a r m o g e l i j k . E e n we n s v o o r d e t o e k o m s t i s d a t d e i n w o n e r s v a n W e s t l a n d m e t
p l e z i e r i n d e k e r n e n b l i j v e n w o n e n , we r k e n e n r e c r e ë r e n . O m d a t t e b e r e i k e n , wo r d t i n g e z e t o p e e n
levendige detailhandel en vrijetijdsbesteding (sporten, spelen, cultuur en ontspanning) en op goede
s o c i a l e v o o r z i e n i n g e n ( z o r g e n o n t m o e t i n g ) . De g e m e e n t e d r a a g t b i j a a n e e n g e d e g e n f u n d a m e n t
van algemene voorzieningen, zoals          de   jeugdgezondheidszorg     (consultatiebureaus)   en
toegankelijkheid van culturele en sportvoorzieningen. Ook wil zij de buitenruimte zo inrichten dat
deze verleidt tot gezond gedrag, beweging en sporten.

E r i s i n d e O m g e v i n g s v i s i e 2 . 0 e e n h o o f d s t u k g e w i j d a a n d e d o r p s k e r n Na a l d w i j k . Hi e r w o r d t h e t
volgende beschreven over deze dorpskern:
           De z e d o r p s k e r n v e r v u l t i n v e r s c h i l l e n d e o p z i c h t e n e e n c e n t r u m f u n c t i e b i n n e n d e g e m e e n t e .
           I n N a a l d wi j k k i e z e n w e v o o r v e r d i c h t i n g 9, h o o g b o u w e n w a a r m o g e l i j k t r a n s f o r m a t i e b i n n e n
            de centrumring, om meer woningen en voorzieningen te realiseren. Passend bij de vraag en
            met aandacht voor het tekort aan parkeerplaatsen. We gaan voor dubbel ruimtegebruik om
            verharding terug te brengen en groen toe te kunnen voegen.
           Na a l d wi j k s e r e s p o n d e n t e n g e v e n a a n d a t z i j v o o r a l b e h o e f t e h e b b e n a a n a p p a r t e m e n t e n e n
            sociale huurwoningen in het dorp. Inwoners noemen de doorstroming als een van de
            oorzaken van het woningtekort. Vooral in het centrum zien zij mogelijkheden om woningen
            te bouwen, bijvoorbeeld bovenop bestaande winkels en door het transformeren van
            l e e g s t a a n d e wi n k e l - e n k a n t o o r p a n d e n . H e t wi n k e l a a n b o d m a g d a a r b i j b e s t wa t m e e r w o r d e n
            g e c o n c e n t r e e r d . Da a r n a a s t z i e n z e m o g e l i j k h e d e n p a r k e e r t e r r e i n e n t e t r a n s f o r m e r e n t o t
            w o n i n g b o u wl o c a t i e s ( m e t o n d e r g r o n d s p a r k e r e n ) .
           Na a l d wi j k i s o n t s t a a n o p h e t z a n d , m e t h e t n a t t e r e v e e n e r o m h e e n e n a l s g e v o l g d a a r v a n i s
            het oude gedeelte nogal versteend. Er zijn niet veel groene plekken van formaat in het
            centrum. Er ligt een kans voor groenontwikkeling in het centrum tegenover het gemeentehuis
            en het Theater, hoewel er ook andere functies denkbaar zijn op deze centraal gelegen plek.

B e s c h i k b a r e b o u wl o c a t i e
M e d e n a a r a a n l e i d i n g v a n d e a m b i t i e s u i t d e O m ge v i n g s v i s i e 2 . 0 , i s e e n ge b i e d s o n t w i k k e l i n g g e s t a r t
en is een locatie voor een nieuw te bouwen theater aangewezen. Het terrein van het voormalige
g e m e e n t e h u i s i s a a n g e w e z e n a l s p l e k v o o r e e n n i e u w t h e a t e r g e b o u w ( z i e b i j l a g e 1 ) . Di t t e r r e i n k e n t
m o m e n t e e l e e n t i j d e l i j k e i n v u l l i n g i n a f wa c h t i n g v a n e e n d e f i n i t i e v e b e s t e m m i n g v a n h e t t e r r e i n .

2.5           H u i d i g c u l t u r e e l p r o f i e l W e s t l a n d T h e a t e r De N a a l d

P o d i a z i j n v o o r z i e n i n g e n wa a r i n w o n e r s o p r e k e n e n . V o o r s t e l l i n g e n e n f e s t i v a l s f u n g e r e n a l s
o n t m o e t i n g s p l a a t s e n . T h e a t e r s d r a g e n b i j a a n h e t g e v o e l v a n v e r b o n d e n h e i d . Ho e w e l t h e a t e r s v a a k
b e e l d b e p a l e n d z i j n , l i g t h u n wa r e k r a c h t i n d e s o c i a a l - m a a t s c h a p p e l i j k e f u n c t i e d i e z i j v e r v u l l e n.
Deze bestaat uit verschillende elementen:
  Het ruimte bieden aan specifiek Westland breed cultuuraanbod.

9
 Verdichting: intensiever grondgebruik door bijvoorbeeld hoogbouw, het ontwikkelen braakliggende of onbenutte terrei-
nen. Doel van verdichting is om de beschikbare ruimte efficiënter te benutten.
                                                                                                                                                  PAGINA 7 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                         SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                       VOORZIENINGEN
                                                                                                                       RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




     Het programmeren van professionele voorstellingen (landelijk en internationaal aanbod).
     Het ondersteunen van de lokale amateurkunst en jonge makers.
     Het stimuleren van lokale ontmoeting en debat.
     Het bevorderen van cultuureducatie.

In 2014 is met de verzelfstandiging van de bedrijfsvoering van het theater, de uitvoering
ondergebracht bij de stichting WestlandTheater De Naald. Aan deze stichting is de volgende
opdracht meegegeven:
     het in stand houden en beheren van een kwalitatief goede culturele voorziening.
           het in stand houden en bevorderen van een zo breed en betaalbaar mogelijk aanbod van
            culturele activiteiten en traditionele als vernieuwende podiumkunsten.
           het stimuleren van het bezoek aan en gebruik van het theater en het vergroten van de
            culturele participatie van de Westlanders.
           het adviseren (aan de gemeente) over het relevante cultuurbeleid en het uitbouwen van haar
            culturele taken door middel van samenwerkingsverbanden met lokale en/of regionale
            partners zoals het Cultuurweb.
           het vergroten van de uitstraling, aantrekkingskracht en attractiviteit van de gemeente door
            m i d d e l v a n e e n e f f i c i ë n t e n k w a l i t a t i e f h o o g wa a r d i g p r o d u c t a a n b o d e n p r o g r a m m e r i n g .

Deze opdracht is o.a. via een subsidieovereenkomst verder vormgegeven naar het volgende:
    1 . V e r z o r g t h e a t e r v o o r s t e l l i n g e n ( t o n e e l , c a b a r e t , m u s i c a l , m u z i e k t h e a t e r , s h o w, j e u g d - e n
             familievoorstellingen, jong talent).
       2.    Filmvoorstellingen (kinder- en familiefilms, films voor 25 jaar en ouder, theater overleg
             programma).
       3.    Uitvoeringen               van         amateurtoneel,                 dans-,           theater           en        muziekscholen                    etc.,
        schoolvoorstellingen.
Dit inhoudelijk programma is op dit moment qua verhouding onder te verdelen in ongeveer 50%
professioneel- en 50% amateurproducties.

Deze opdracht is als onderlegger/basis gebruikt voor de varianten die in dit rapport zijn beschreven.
Daarbij wordt opgemerkt dat een nieuw theater met hedendaagse moderne theatertechniek,
aanzienlijk meer mogelijkheden biedt dan het huidige verouderde theater. Om een beeld te geven
v a n d e z e m o g e l i j k h e d e n , i s v a n u i t W e s t l a n d T h e a t e r De Na a l d e e n m o g e l i j k e t h e a t e r p r o g r a m m e r i n g
geïllustreerd voor het nieuwe theatergebouw. Dit is terug te vinden in bijlage 2.




                                                                                                                                                PAGINA 8 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                             SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                           VOORZIENINGEN
                                                                                                                           RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




3.            Inzichten uit referenties en gesprekken
E r i s e e n w e r k b e z o e k g e we e s t a a n m i d d e l g r o t e t h e a t e r s i n N e d e r l a n d , e r z i j n r e f e r e n t i e t h e a t e r s
onderzocht en er zijn gesprekken gevoerd met een aantal belanghebbende partijen. De inzichten
e n l e e r p u n t e n d i e h i e r u i t v o o r t k o m e n z i j n i n d i t h o o f d s t u k s a m e n g e v a t . De i n z i c h t e n z i j n ( d e e l s )
meegenomen in de onderzochte varianten.

3.1           Werkbezoek theaters

O p 3 1 j a n u a r i 2 0 2 5 z i j n e e n d r i e t a l t h e a t e r s i n N e d e r l a n d b e z o c h t d o o r d e r a a d s w e r k g r o e p Ni e u w
Theater. In deze raadswerkgroep zijn onder andere: een aantal raadsleden, de portefeuillehouder
Cultuur, enkele afgevaardigden van Stichting WestlandTheater de Naald, een adviseur van
T h e a t e r a d v i e s B V e n e n k e l e l e d e n v a n d e a m b t e l i j k e p r o j e c t g r o e p v a n h e t n i e u we t h e a t e r
vertegenwoordigd. De volgende drie theaters zijn bezocht:
      1.    Theater De Stoep in Spijkenisse.
      2.    Theater Zuidplein in Rotterdam.
      3.    T h e a t e r D e K o m i n Ni e u w e g e i n .

Tijdens de rondgang in de drie theaters is een toelichting gegeven door de daar aanwezige
bedrijfsleiding/theaterdirectie en is door de adviseur van Theateradvies BV een toelichting gegeven
o v e r d e t h e a t e r t e c h n i e k . I n d e z e p a r a g r a a f z i j n d e b e l a n g r i j k s t e i n z i c h t e n u i t h e t we r k b e z o e k
beschreven. Een uitgebreid verslag van dit werkbezoek is terug te vinden in bijlage 3.

Inzichten/leerpunten:
           De i n h o u d e l i j k e p r o g r a m m e r i n g e n d e o p d r a c h t d i e v a n u i t d e s u b s i d i e o v e r e e n k o m s t a a n h e t
            theater is meegegeven, is van invloed op de daarvoor benodigde functies, de omvang en de
            vormgeving van het gebouw.
           He t t h e a t e r D e S t o e p u i t S p i j k e n i s s e l a a t z i e n d a t h e t w a a r d e v o l i s o m e n i g e o v e r c a p a c i t e i t
            t e h e b b e n i n h e t o n t we r p . De S t o e p k a n v a n we g e d e z e o v e r m a a t o p l a t e r m o m e n t ( 1 0 j a a r
            na oplevering) het aantal stoelen uitbreiden en haar mogelijkheden vergroten.
           Theater Zuidplein laat zien dat de gebruiksmogelijkheden en multifunctionaliteit kunnen
            w o r d e n v e r g r o o t , wa n n e e r h i e r v o o r a f r e k e n i n g m e e wo r d t g e h o u d e n i n h e t o n t we r p .
           Alle drie de theaters laten zien dat de ontvangst- en foyerruimte ook kan functioneren als
            ontmoetingsplek. Bijvoorbeeld voorafgaand aan of aansluitend op een activiteit in het
            t h e a t e r ( S p i j k e n i s s e ) o f b r e d e r v o o r r e c r e a t i e v e d o e l e i n d e n ( Ni e u w e g e i n e n R o t t e r d a m ) .
           De t h e a t e r s i n Ro t t e r d a m e n N i e u w e g e i n b e s c h i k k e n o v e r a a n v u l l e n d e m u l t i f u n c t i o n e l e
            ruimten die worden benut voor andere culturele activiteiten en/of zakelijke verhuur. Dit kan
            waardevol zijn voor de opgave in Westland.
           De v e r h o u d i n g t u s s e n p r o f e s s i o n e e l - e n a m a t e u r v o o r s t e l l i n g e n l i g t b i j d e b e z o c h t e t h e a t e r s
            anders dan in Westland (meer professionele voorstellingen). Vanuit desbetreffende theaters
            i s k e n b a a r g e m a a k t d a t d e z e v e r h o u d i n g o o k v e r b a n d h o u d t m e t h e t o v e ri g e c u l t u r e l e
            aanbod, zoals bijvoorbeeld bioscopen en cultuurvoorzieningen voor amateuractiviteiten /
            voorstellingen.

3.2           Referentiestudie theaters

Naast het werkbezoek is ook deskresearch verricht naar middelgrote theaters in Nederland. Daarbij
is aan een onafhankelijk adviseur (Culturele Zaken advies,                                                           zie     bi j l a g e   4)    gevraagd           om
referentieonderzoek te verrichten naar de volgende theaters:
           Theater De Stoep Spijkenisse (nieuwbouwtheater).
           Theater Zuidplein Rotterdam (nieuwbouwtheater).
           T h e a t e r D e K o m Ni e u w e g e i n ( n i e u w b o u w t h e a t e r ) .
                                                                                                                                                   PAGINA 9 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                          SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                        VOORZIENINGEN
                                                                                                                        RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




          T h e a t e r D e V e s t e De l f t ( v o o r g e n o m e n n i e u w b o u w t h e a t e r t h e a t e r ) .
          T h e a t e r , b i b l i o t h e e k e n b i o s c o o p DN K A s s e n ( n i e u w b o u wc o m p l e x m e t b i o s c o o p f u n c t i e ) .
          Theater Castellum Alphen aan den Rijn (nieuwbouwtheater met bioscoopfunctie).
          E v e n t u e l e a n d e r e r e l e v a n t e n i e u wb o u wt h e a t e r s .

Gevraagd is om het volgende te onderzoeken:
   1. Feitelijke analyse en een beschrijving van desbetreffende theaters.
      2.   B e n o e m l e e r p u n t e n , wa t we r k t g o e d , w a t k a n b e t e r .
      3.   Geef context, wat is vergelijkbaar, wat niet en waarom.

Inzichten/leerpunten:
          Ho u d r e k e n i n g m e t e v e n t u e l e g r o e i i n t o e k o m s t , b r e n g e n i g e o v e r m a a t a a n i n h e t o n t we r p
           om dit mogelijk te maken (Spijkenisse).
          Breng flexibiliteit aan in het gebouw                                     en        in   de    theatertechniek.               Dit     vergroot          de
           gebruiksmogelijkheden (Rotterdam-Zuid).
          De n k g o e d n a o v e r d e p o s i t i o n e r i n g v a n f o y e r e n m u l t i f u n c t i o n e l e c u l t u u r r u i m t e n i n h e t
           gebouw, ook in relatie tot de buitenruimte (Nieuwegein).
          De n k v o o r a f g o e d n a o v e r d e g e we n s t e p r o g r a m m e r i n g e n h e t g e b r u i k . A l s d i t v o o r a f n i e t
           goed wordt bepaald, kan het op later moment tot problemen leiden (Delft).
          T o e v o e g e n v a n wo n i n g e n a a n d e b o u wo p g a v e k a n e e n f i n a n c i e e l g u n s t i g e f f e c t m e t z i c h
           meebrengen (Assen).
          De n k t i j d i g n a o v e r d e t o e k o m s t i g e e x p l o i t a t i e , n a r e a l i s a t i e v a n e e n n i e u w t h e a t e r z i j n d e
           s t u r i n g s m o g e l i j k h e d e n b e p e r k t ( A l p h e n a / d Ri j n ) .
          Ni e u w b o u w v a n e e n t h e a t e r v i a e e n i n t e g r a l e a a n p a k , g e c o m b i n e e r d m e t e e n b r e d e r e
           gebiedsontwikkeling, kan schaal- en financiële voordelen met zich meebrengen (Oss).
          W e s t l a n d k r i j g t t e m a k e n m e t e e n a a n z i e n l i j k e b e v o l k i n g s g r o e i i n d e k o m e n d e d e c e n n i a . He t
           is te voorzien dat hierdoor ook de behoefte naar verblijfs- en ontmoetingsruimtes in het
           Westland zal toenemen. Houd rekening met dit perspectief tijdens het ontwerpen/realiseren
           v a n e e n n i e u w t h e a t e r g e b o u w.
          A l l e o n d e r z o c h t e t h e a t e r s k e n n e n t i j d e n s h u n l e v e n s c y c l u s m e e r d e r e v e r b o u wi n g e n . D i t l a a t
           zien dat gemeenten veranderen, de bevolking verandert en dat de technische eisen aan de
           gebouwen veranderen. Dit pleit ervoor, om in de ontwikkeling van theatergebouwen op
           voorhand al rekening te houden met toekomstige wijzigingen en aanpassingen aan het
           gebouw. Bouw flexibel en modulair.

3.3          Gesprekken met stakeholders

Het bestaande theater wordt gebruikt door diverse organisaties in het culturele veld. Eind 2024-
b e g i n 2 0 2 5 z i j n g e s p r e k k e n g e v o e r d m e t d i v e r s e g e b r u i k e r s v a n d e h u i d i g e Na a l d . E r i s g e s p r o k e n
over het huidige gebruik en over de behoefte en kansen ten aanzien van een nieuw theatergebouw.
In deze paragraaf zijn de belangrijkste inzichten benoemd.

Inzichten/leerpunten:
       K e t e n p a r t n e r S t i c h t i n g W e s t l a n d T h e a t e r De N a a l d : E e n n i e u w t h e a t e r i s n o o d z a k e l i j k o m d e
           culturele opdracht (professioneel theater, amateurvoorstellingen en educatie, film) te
           k u n n e n b l i j v e n u i t v o e r e n . He t h u i d i g e g e b o u w i s f y s i e k o p e n k e n t d a a r n a a s t v e e l g e b r e k e n
           m.b.t. de exploitatie. Een nieuw modern theater geeft de Westlander de komende decennia
           de mogelijkheid om:
                 o     Professionele theatervoorstellingen te blijven bezoeken.
                 o     Te voorzien in de vraag aan amateurvoorstellingen en educatie.

                                                                                                                                               PAGINA 10 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                       SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                     VOORZIENINGEN
                                                                                                                     RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




             o     De succesvolle filmproducties te blijven aanbieden.
            o Een nieuwe plek te creëren die ook voorziet in zakelijke verhuur.
       H e t t h e a t e r m e r k t d a a r b i j o p d a t a l j a r e n “ n e e ” v e r k o c h t m o e t wo r d e n a a n d i v e r s e l o k a l e
       initiatieven vanwege ruimtegebrek. Als voorbeeld 2023. Er is toen 69x een aanvraag
       o n t v a n g e n d i e n i e t g e h o n o r e e r d k o n w o r d e n . He t g i n g o m 6 9 a a n v r a g e n , v o o r t o t a a l 9 7
       dagen, met in totaal 132 activiteiten. Het ging om activiteiten als: dansvoorstellingen (Dance
       f o r y o u , D O S M o n s t e r , D o m i n g o s ) , z a n g e n m u z i e k ( P h o e n i x V o c a l s , W e s t l a n d s e Ha r m o n i e ,
       F u s i c a ) , m a a r o o k o m b i j v o o r b e e l d d e s t a r t v a n h e t v a r e n d c o r s o , I S W o n d e rn e e m t e n o m
       bijeenkomsten van de gemeente Westland zelf.
      Ketenpartner Bibliotheek Westland: de huidige locatie van de bibliotheek is niet ideaal
       g e l e g e n . D e l o c a t i e i s l a s t i g t e v i n d e n e n l i g t n e t b u i t e n h e t c e n t r u m . Da a r n a a s t wo r d t h e t
       h u i d i g e g e b o u w t e k l e i n v o o r d e b e z o e k e r s a a n t a l l e n e n a c t i v i t e i t e n i n d e b i b l i o t h e e k . De
       bibliotheek is daarom voornemens om de locatie in Naaldwijk te moderniseren. Deze
       voorziening is sterk                      gedateerd            en toe aan een renovatie. De bibliotheek                                                 ziet
       samenwerkingskansen                       en staat             welwillend tegenover het onderzoeken van                                                 een
       s a m e n w e r k i n g m e t a n d e r e c u l t u u r p a r t n e r s . D a a r b i j wo r d t o p g e m e r k t d a t e r m o m e n t e e l a l
       v e e l p r o j e c t e n l o p e n , wa t v e e l v e r g t v a n d e c o m p a c t e o r g a n i s a t i e .
      Ketenpartner Cultuurweb: Uitdaging in het Westland is het vasthouden van talent. Jong
       c u l t u r e e l t a l e n t v l i e g t u i t n a a r d e s t a d e n k o m t v e e l a l n i e t t e r u g . D a a r m e e wo r d t d e a a n w a s
       van docenten en artistiek begeleiders voor toekomstige generaties gemist. Het is belangrijk
       om dat talent aan het Westland te binden. Een nieuw theater kan daar een rol in spelen.
       Cultuurweb verzorgt regelmatig activiteiten voor het onderwijs in het theater. Het wordt
       s t e e d s m o e i l i j k e r o m h i e r e e n p l e k t e k r i j g e n . I n h e t n i e u we t h e a t e r k a n d e e x t r a z a a l h i e r
       mogelijk voor worden aangewend.
      Amateur/cultuurverenigingen: Het is belangrijk dat er voldoende podiumvoorzieningen voor
       (amateur)voorstellingen beschikbaar zijn. Diverse partijen vragen aandacht voor de
       a a n k l e d i n g / i n r i c h t i n g v a n d e p o d i a i n e e n n i e u w t h e a t e r . He t h u i d i g e t h e a t e r v o o r z i e t n i e t i n
       a l l e b e n o d i g d e a p p a r a t u u r e n v o o r z i e n i n g e n , wa a r d o o r v e r e n i g i n g e n v e e l t i j d k w i j t z i j n a a n
       - en extra kosten maken voor hun voorstelling. Sommige partijen noemen een repetitie/
       o e f e n r u i m t e i n h e t g e s p r e k . Re p e t e r e n i n h e t t h e a t e r wo r d t d o o r h e n a l s w a a r d e v o l g e z i e n ,
       mits het betaalbaar blijft.
      B I Z / M K B N a a l d wi j k : T h e a t e r d r a a g t b i j a a n l e v e n d i g h e i d e n z o r g t v o o r s o m m i g e o n d e r n e m e r s
       (horeca) voor meer klandizie. Voldoende parkeergelegenheid voor de auto en fiets wordt
       gezien als belangrijk aspect. Gevraagd is om de horeca in het theater niet te laten
       concurreren met de lokale horeca.




                                                                                                                                             PAGINA 11 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                            SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                          VOORZIENINGEN
                                                                                                                          RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




4.             Nul- en projectalternatieven
D e v o l g e n d e p r o j e c t a l t e r n a t i e v e n z i j n o n d e r z o c h t v o o r e e n n i e u w t h e a t e r. D a a r b i j d i e n t d e
bestaande situatie als referentie.

4.1            H e t h u i d i g e W e s t l a n d T h e a t e r D e Na a l d

Aan de Stokdijkkade 3 in Naaldwijk ligt het huidige WestlandTheater De Naald. Dit betreft een klein
t h e a t e r m e t t we e z a l e n , d e g r o o t s t e z a a l h e e f t 4 3 0 s t o e l e n e n d e k l e i n s t e z a a l 1 0 7 s t o e l e n . H e t
theater verzorgd in opdracht van de gemeente de volgende activiteiten:

     I.      Professioneel theater (115
             voorstellingen met 31.000 bezoekers in                                                                                31000
                                                                                                              40000
             2024).
    II.      Amateurvoorstellingen, theatereducatie
             en talentontwikkeling (200                                                                                        30000
             activiteiten/110 voorstellingen met
             30.000 bezoekers in 2024).
 III.        Film (900 filmvertoningen/72 titels met                                                   Professioneel             Amateur            Film
             40.000 bezoekers in 2024).                                                 Bezoekers De Naald 2024

Daarnaast vinden                  er soms           zakelijke verhuringen plaats. Vanuit de                                      gemeente is sinds                    de
verzelfstandiging in 2014 aan het theater opgedragen om ongeveer 50% professioneel- en 50%
a m a t e u r p r o d u c t i e s t e v e r z o r g e n . Di t v e r z o r g t h e t t h e a t e r v a n u i t e e n o m g e b o u w d v o o r m a l i g k e r k e l i j k
centrum. In 1985 is het theater in dit gebouw gevestigd. In 2009 is het gebouw gerenoveerd. Het
blijft echter een suboptimale oplossing en inmiddels is het huidige theater een sterk verouderd
gebouw met oude techniek. Het huidige theater heeft op dit moment te maken met de volgende
gebreken.

Gebreken in de exploitatie:
         Beperkt aantal zitplaatsen. Vanwege (max) 2 rolstoelplaatsen en techniekplaatsen zijn
          doorgaans 400 verkoopbare stoelen beschikbaar in de grootste zaal en 100 in de kleinste zaal.
         Bij een filmvoorstelling in de grootste zaal zakt dit aantal naar 316 verkoopbare stoelen vanwege
          de zichtlijnen.
         Het aantal zakelijke verhuringen is beperkt, dit gebouw is hiervoor minder aantrekkelijk.
         Animo voor professionele theatervoorstellingen en culturele verhuur is hoog, deze zijn snel
          uitverkocht. Het wordt steeds uitdagender om professionele voorstellingen naar het theater te
          halen, de zaalcapaciteit is hiervoor te klein. Dit heeft een negatieve impact op de exploitatie
          (verschraling aanbod).
         Er is vanuit de amateurproducties veel vraag naar een podium. In 2024 is totaal 75 keer een
          voorstelling afgewezen vanwege ruimtegebrek. Desbetreffende partijen moeten uitwijken naar
          andere locaties in de omgeving/ regio.
         Het theater heeft een kleine foyer, dit geeft een beperking t.a.v. de horeca inkomsten en verhuur
          mogelijkheden.
         Ruim 900 filmvoorstellingen per jaar (ca 2/3 per dag) beperken de mogelijkheden de kleinste
          zaal voor andere activiteiten te gebruiken.

G e b r e k e n a a n h e t g e b o u w:
         De grootste zaal beschikt niet/ nauwelijks over zij- en achtertoneel en heeft een te lage en te
          ondiepe toneeltoren die kleiner is dan de kleine zalen uit de bezochte referenties.


                                                                                                                                                  PAGINA 12 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                                SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                              VOORZIENINGEN
                                                                                                                              RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




      De     toneeltoren            heeft       geen        rollenzolder.            Dit     bemoeilijk          het      onderhoud en                 brengt        extra
       uitdagingen met zich met m.b.t. de Arbowetgeving.
      De nooduitgang in de grootste zaal mond uit in het naastgelegen kerkelijk centrum.
      De capaciteit van de foyer is beperkt. Navraag leert dat de foyer ruimte biedt aan 300 personen
       en daarmee kleiner is dan de capaciteit van de grootste zaal. Verkeersstromen doorkruisen
       elkaar, gelijktijdig pauzeren van de grootste en de kleinste zaal is hierdoor niet mogelijk.
      Er is geen inpandige laad- en losvoorziening voor trailers.
      Er is te weinig kleedruimte beschikbaar.
      Er is geen inspeelruimte/ oefenstudio.
      E r i s we i n i g b e r g r u i m t e v o o r ( t h e a t e r ) t e c h n i e k , h o r e c a e n k a n t o o r .
      D e k l e i n s t e z a a l h e e f t n a u w e l i j k s z i j t o n e e l . De o p k o m s t g e s c h i e d t n u ( d e e l s ) v i a d e v e r b l i j f r u i m t e
       van de artiesten.
      De kleine zaal beschikt niet over rolstoelplekken en is daardoor slecht toegankelijk voor minder-
       validen.
      Er is sprake van een slechte akoestiek in het gebouw dat niet ten goede komt aan de kwaliteit
       van het geluid. Er zijn geluidslekken tussen de zalen, vanuit de zalen naar de foyer en van
       buiten naar de zalen (en visa versa).
      Het gebouw heeft hoge energielasten vanwege de beperkte isolatie en 40 jaar oude klimaat-
       installaties. In het gebouw is onvoldoende ruimte voor verduurzaming, de technische ruimtes
       zijn hiervoor te klein.
      Het gebouw is voorzien van verouderde techniek met daaruit voortvloeiende beperkingen.

In 2019 is onderzocht welke maatregelen en investeringen benodigd zijn om het huidige theater te
k u n n e n g e b r u i k e n t o t a a n 2 0 4 0 . De k o s t e n h i e r v o o r z i j n d e s t i j d s g e s c h a t o p a f g e r o n d € 1 4 m i l j o e n
e u r o e x c l . B T W , p r i j s p e i l 2 0 1 8 . 10 H i e r v a n i s o n g e v e e r € 5 0 0 . 0 0 0 e x c l . B T W u i t g e v o e r d ( t r e k k e n wa n d
en podiumvloer), waardoor afgerond € 13,5 miljoen excl. BTW overblijft. Geïndexeerd naar Q1-2025
k o m t d i t u i t o p o n g e v e e r € 1 8 m i l j o e n e x c l . B T W . 11 E e n d e r g e l i j k e r e n o v a t i e b o r g t de
bedrijfszekerheid. De gebouwelementen en theatertechniek kan weer 20 jaar mee. Alle vermelde
gebreken zullen echter blijven bestaan. Er is een negatief effect op de exploitatie van het theater,
n a a r v e r w a c h t i n g z a l h i e r d o o r d e j a a r l i j k s e s u b s i d i e l a s t t o e n e m e n . Di t d o o r h e t t h e a t e r i n g e s c h a t t e
negatieve effect is ondervangen door de bijstelling van de subsidiebijdrage in maart 2025. De
herziene subsidie is gebruikt als uitgangspunt voor exploitatieschetsen in deze businesscase.




10
     Zie onderzoek PBTA uit 2019.
11
     P rijsindex utiliteitsbouw van bouwkost encom pas, verschil 2018 – 2025.
                                                                                                                                                      PAGINA 13 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                                          SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                                        VOORZIENINGEN
                                                                                                                                        RUIMT E GEBIEDSONTWIKKELNG




4.2                  Variantenstudie
In deze paragraaf zijn een aantal varianten/oplossingsrichtingen voor een toekomstig theater uitgewerkt. De varianten worden eerst op
diverse onderdelen met elkaar vergeleken in een tabel. Daarna is een toelichting gegeven over deze varianten.

Vergelijking grote zaal met 600 stoelen
                                                                    Huidige theater                         Variant A1                            Variant A2                               Variant B                                 Variant C
                                                                                                                                                                                                                                     Drie zalen (600/250/150) &
                      Grote zaal 600                                                                                                              Twee zalen (600/250) en
                                                                     De Naald                               Twee zalen (600/150)                                                           Drie zalen (600/250/150)                  multifunctionele
                                                                                                                                                  multifunctionele foyer
                                                                                                                                                                                                                                     cultuurruimten
                                                                    Zie paragraaf 4.1.                      Een theaterzaal van 600               Een grote theaterzaal van                Twee theaterzalen en een                  Een vergelijkbaar theater
                                                                    Voormalige kerkelijk                    stoelen en een zaal van               700 stoelen en een                       zaal primair voor                         als in variant B, maar met
                                                                    centrum dat is                          150 stoelen primair voor              theaterzaal van 250 stoelen.             filmvoorstellingen.                       extra multifunctionele
                      Toelichting                                   getransformeerd naar                    filmvoorstellingen.                   Multifunctionele foyer.                                                            cultuurruimte(n).
                                                                    theaterfunctie, met twee                                                      Primair voor theater,
                                                                    zalen en een foyer.                                                           secundair voor film en
      Kenmerken




                                                                                                                                                  popconcerten.
                      Oppervlakte gebouw (BVO)                      ca. 2.900 m 2                           ca. 5.500 m 2                         ca. 6.145 m2                             ca. 6.600 m2                              ca. 7.800 m2
                      Capaciteit theaterzalen                       400/100 stoelen                         600/150 stoelen                       600/250 stoelen                          600/250/150 stoelen                       600/250/150 stoelen
                                                                    dansstudio (ca. 100m2),
                      Capaciteit overige zalen                                                              n.v.t.                                multifunctionele foyer                   n.v.t.                                    (max) ca. 800m2
                                                                    wereldwinkel (ca. 10m2)
                                                                                                                                                  meer professionele /
                      Cultureel profiel                             conform bestaand                        conform bestaand                                                               conform bestaand                          conform bestaand
                                                                                                                                                  zakelijke verhuur *6
                      Groeicapaciteit                                                  -                                     □                                  +                                              +                                        +
                      Professioneel theater                                            -                                     ++                                     ++                                        ++                                       ++
      Programering




                      Amateurvoorstellingen                                            -                                      -                                      +                                        ++                                       ++
                      Repetities                                                       -                                     □                                       □                                        □                                        ++
                      Filmvoorstellingen                                               -                                     □                                      ++                                        ++                                       ++
                      Zakelijke verhuur                                                -                                     □                                       +                                        +                                        ++
                      Investering theater * 1,2                                            € 18 miljoen                    € 50,99 miljoen                          € 58,98 miljoen                           € 60,87 miljoen                         € 67,52 miljoen
         €            Kapitaallast * 3                                                € 1,44 miljoen                         € 2,55 miljoen                           € 2,95 miljoen                            € 3,04 miljoen                          € 3,38 miljoen
                      Benodigde subsidie theater *4                                   € 1,54 miljoen                         € 1,67 miljoen                           € 1,73 miljoen                            € 1,78 miljoen                          € 1,78 miljoen
                      Benodigd *5                                                     € 2,98 miljoen                         € 4,22 miljoen                           € 4,68 miljoen                            € 4,82 miljoen                          € 5,16 miljoen
      MJB             Beschikbaar                                                     € 1,54 miljoen                         € 1,54 miljoen                           € 1,54 miljoen                            € 1,54 miljoen                          € 1,54 miljoen
                      Verschil (beschikbaar - benodigd)                              -€ 1,44 miljoen                        -€ 2,68 miljoen                          -€ 3,14 miljoen                           -€ 3,28 miljoen                         -€ 3,62 miljoen
      *1 Investeringsbedragen excl. BTW, prijspeil 1-1-2025. Prijsstijgingen t/m 2030 opgenomen bij de nieuwbouwvariant en en inclusief bouw-/woon-
      rijp maken.
      *2 Noodzakelijk onderhoud renovatie tot 2040, exclusief bijkomende kosten.
      *3 Uitgaand van afschrijftermijn van 20 jaar (bestaand) en 50 jaar (nieuwbouw) en een rentepercent age van 3,0%.
      *4 Voor variant A2 is het gemiddelde genomen van de benodigde subsidie van de varianten A1 en B. Naar verwachting valt de subsidie binnen
      de bandbreedte tussen A en B.
      *5 Uitgangspunt bij benodigde exploit atiebijdrage is dat huren bijdrage gebruikerslasten en saldoneut raal zijn.
      * 6 E e n m e e r z a k e l i j k p r o f i e l r e s u l t e e r t n a a r s c h a t t i n g i n € 8 0 . 0 0 0 e x p l o i t a t i e v e r b e t e r i n g . D iPt AiGsI NoAm1w4 i lVl Ae Nv3a5n d e v e r g e l i j k b a a r h e i d n i e t v e r w e r k t .
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                               SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                             VOORZIENINGEN
                                                                                                             RUIMT E GEBIEDSONTWIKKELNG




Vergelijking grote zaal met 700 stoelen
Naar aanleiding van de voorkeur van het college, namelijk een theater met 700 stoelen, is een vergelijking gemaakt op basis van een grote
zaal met 700 stoelen. Een grote zaal met 700 voegt circa 300m2 vloeroppervlak toe ten opzichte van een zaal met 600 stoelen.
                                                      Huidige theater                 Variant A1                     Variant A2                     Variant B                      Variant C

                                                                                                                                                                                   Drie zalen (700/250/150) &
                  Grote zaal 700                                                                                     Twee zalen (700/250) en
                                                      De Naald                        Twee zalen (700/150)                                          Drie zalen (700/250/150)       multifunctionele
                                                                                                                     multifunctionele foyer
                                                                                                                                                                                   cultuurruimten

                                                      Zie paragraaf 4.1.              Een theaterzaal van 700        Een grote theaterzaal van      Twee theaterzalen en een       Een vergelijkbaar theater
                                                      Voormalige kerkelijk            stoelen en een zaal van        700 stoelen en een             zaal primair voor              als in variant B, maar met
                                                      centrum dat is                  150 stoelen primair voor       theaterzaal van 250 stoelen.   filmvoorstellingen.            extra multifunctionele
                  Toelichting                         getransformeerd naar            filmvoorstellingen.            Multifunctionele foyer.                                       cultuurruimte(n).
                                                      theaterfunctie, met twee                                       Primair voor theater,
                                                      zalen en een foyer.                                            secundair voor film en
   Kenmerken




                                                                                                                     popconcerten.
                  Oppervlakte gebouw (BVO)            ca. 2.900 m 2                   ca. 5.800 m 2                  ca. 6.445 m2                   ca. 6.900 m2                   ca. 8.100 m2
                  Capaciteit theaterzalen             400/100 stoelen                 700/150 stoelen                700/250 stoelen                700/250/150 stoelen            700/250/150 stoelen
                                                      dansstudio (ca. 100m2),
                  Capaciteit overige zalen                                            n.v.t.                         multifunctionele foyer         n.v.t.                         (max) ca. 800m2
                                                      wereldwinkel (ca. 10m2)
                                                                                                                     meer professionele /
                  Cultureel profiel                   conform bestaand                conform bestaand                                              conform bestaand               conform bestaand
                                                                                                                     zakelijke verhuur *6
                  Groeicapaciteit                                  -                                +                              ++                           ++                             ++
                  Professioneel theater                            -                               ++                             ++                            ++                             ++
   Programering




                  Amateurvoorstellingen                            -                                -                              +                            ++                             ++
                  Repetities                                       -                               □                               □                            □                              ++
                  Filmvoorstellingen                               -                               □                              ++                            ++                             ++
                  Zakelijke verhuur                                -                               □                               +                            +                              ++
                  Investering theater * 1,2                            € 18 miljoen                € 53,1 miljoen                 € 61,09 miljoen               € 62,98 miljoen                € 69,63 miljoen
      €           Kapitaallast * 3                                € 1,44 miljoen                   € 2,66 miljoen                  € 3,06 miljoen                 € 3,15 miljoen                € 3,48 miljoen
                  Benodigde subsidie theater *4                   € 1,54 miljoen                   € 1,63 miljoen                  € 1,69 miljoen                 € 1,74 miljoen                € 1,74 miljoen
                  Benodigd * 5                                     € 2,98 miljoen                   € 4,29 miljoen                 € 4,75 miljoen                 € 4,89 miljoen                € 5,22 miljoen
  MJB             Beschikbaar                                      € 1,54 miljoen                   € 1,54 miljoen                 € 1,54 miljoen                 € 1,54 miljoen                € 1,54 miljoen
                  Verschil (beschikbaar - benodigd)               -€ 1,44 miljoen                  -€ 2,75 miljoen                -€ 3,21 miljoen                -€ 3,35 miljoen               -€ 3,68 miljoen

*1 Investeringsbedragen excl. BTW, prijspeil 1-1-2025. Prijsstijgingen t/m 2030 opgenomen bij de nieuwbouwvariant en en inclusief bouw-/woonrijp
maken.
*2 Noodzakelijk onderhoud tot 2040, exclusief bijkomende kosten.
*3 Uitgaand van afschrijftermijn van 20 jaar (bestaand) en 50 jaar (nieuwbouw) en een rentepercent age van 3,0%.
*4 Voor variant A2 is het gemiddelde genomen van de benodigde subsidie van de varianten A1 en B. Naar verwachting valt de subsidie binnen de
bandbreedte tussen A en B.
*5 Uitgangspunt bij benodigde exploit atiebijdrage is dat huren bijdrage gebruikerslasten en saldoneut raal zijn.
*6 Een meer zakelijk profiel resulteert naar schatting in € 80.000 exploitatieverbetering. Dit is omwille van de vergelijkbaarheid niet v erwerkt.
                                                                                                                                      PAGINA 15 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                           SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                         VOORZIENINGEN
                                                                                                                         RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




Kenmerken en programmering
De beschreven varianten vallen onder de categorie ‘middelgroot podium’. De professionele
programmering in een dergelijk theater is sterk afhankelijk van de gunfactor van theaterbureaus en
impresario’s. Deze ‘boekers’ managen de artiesten en zijn daarmee de belangrijkste strategische
partner van het theater. Theaters concurreren met elkaar om de gunst van de boekers. Om de
gunfactor te behouden moet je als theater aantrekkelijk blijven. Zaalgrootte, kwaliteit (service) en
beleving zijn hiervoor de allesbepalende factoren. Zo bepaalt de zaalcapaciteit wat de artiest (en
de boeker) kan verdienen. Een aantoonbaar trackrecord qua programmering is essentieel. Het is
zaak dat een theater voortdurend de concurrentiestrijd kan blijven aangaan en de eigen ‘unique
selling points’ steeds bij de boekers over het voetlicht weet te brengen. Anders gaan voorstellingen
van grote artiesten naar andere steden en andere zalen, waarmee de exploitatie wordt geschaad.
Voorgaande heeft o.a. gevolgen voor de grootste zaal. In alle varianten is een minimum van 600
v e r k o o p b a r e s t o e l e n h e t u i t g a n g s p u n t . D i t wo r d t b e s c h o u w d a l s o n d e r g r e n s o m a a n t r e k k e l i j k t e z i j n
voor de meeste professionele voorstellingen. In de 2e vergelijking is, naar aanleiding van de
collegevoorkeur, een theater met 700 in plaats van 600 stoelen opgenomen.

Z o a l s z i c h t b a a r i n b o v e n s t a a n d e t a b e l w o r d t e e n n i e u w t h e a t e r p e r d e f i n i t i e g ro t e r d a n h e t h u i d i g e
W e s t l a n d T h e a t e r D e N a a l d . O o k wa n n e e r w o r d t v o o r z i e n i n e e n v e r g e l i j k b a a r t h e a t e r m e t t w e e
zalen. Dit verschil ontstaat met name vanuit:
            d e f u n c t i e s d i e i n h e t h u i d i g e t h e a t e r D e Na a l d n i e t o f n a u w e l i j k s a a n we z i g z i j n , z o a l s :
             voor-/ zij-/ achtertoneel, kleedruimten, studioruimte, (artiesten) foyerruimte,
             expositieruimte, zaalsluizen, facilitaire ruimten, technische ruimten, etc.
            de richtlijnen en voorschriften die gelden voor een nieuw (theater)gebouw.
            een grotere capaciteit (meer stoelen).

Een theaterzaal van 600-700 stoelen
Een zaal met 600-700 stoelen, volledige kap en zijtonelen. Primair voor de professionele
t h e a t e r p r o g r a m m e r i n g , s e c u n d a i r v o o r d e h e l e g r o t e a m a t e u r p r o d u c t i e s . De g r o o t t e v a n d e z a a l k a n
dan voldoen aan de publieksvraag voor de brede populaire programmering, is exploitabel te maken
v o o r wa t b e t r e f t d e u i t k o o p s o m m e n é n v o l d o e t a a n d e t e c h n i s c h e e i s e n d i e o p t r e d e n d e
gezelschappen stellen aan een gemiddeld theater. Alle nieuwbouwvarianten beschikken over een
dergelijke zaal.

700 in plaats van 600 stoelen
De omvang van een theaterzaal is cruciaal bij het binnenhalen van professionele theaterproducties,
omdat het direct invloed heeft op de financiële en praktische haalbaarheid van een voorstelling.
Impresariaten en theaterproducenten kijken naar de zaalcapaciteit om te bepalen of een productie
rendabel is en technisch uitvoerbaar.

Een iets grotere zaalcapaciteit kan een groot verschil maken voor het binnenhalen van
professionele theaterproducties. Om die reden is onderzoek verricht naar de meerkosten en
o p b r e n g s t e n v a n e e n z a a l m e t 7 0 0 s t o e l e n ( i . p . v . 6 0 0 ) . D e a a n v u l l e n d e i n v e s t e ri n g s k o s t e n v o o r e e n
zaal met 100 extra theaterstoelen is geraamd op € 2,11 miljoen excl. BTW (zie bijlage 6 (geheim)).
Op basis van de exploitatieschetsen (bijlage 7) kunnen deze 100 extra stoelen ongeveer €38.000
per jaar opleveren. Een dergelijke uitbreiding in aantal stoelen levert gedurende de theoretische
levensduur van het theater van 50 jaar ongeveer € 1,88 miljoen op en verdient zichzelf hiermee
d e e l s t e r u g . Da a r n a a s t b i e d t e e n z a a l v a n 7 0 0 s t o e l e n m e e r r u i m t e v o o r g r o e i v a n h e t t h e a t e r .




                                                                                                                                                PAGINA 16 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                                  SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                                VOORZIENINGEN
                                                                                                                                RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




Een zaal met 250 stoelen op een inschuiftribune.
In de varianten A2, B en C is een zaal toegevoegd met 250 stoelen met een inschuifbare tribune.
Deze zaal is uitgerust met een podium inclusief bijbehorende ruimten en met de benodigde
theatertechniek. Daarmee is deze ruimte, naast kleinere professionele producties, geschikt voor
( a m a t e u r ) b e s p e l i n g , e d u c a t i e e n t a l e n t o n t wi k k e l i n g , g r o t e r e f i l m t i t e l s , v o o r p o p c o n c e r t e n e n
verhuur aan de zakelijke markt.

Deze zaal wordt zodanig uitgevoerd dat deze geschikt is voor popconcerten (inschuifbare tribune,
goede geluid- en lichtinstallatie, goede akoestische isolatie, mogelijkheid voor bar in de zaal).

Een zaal met 150 stoelen
In variant A1, B en C is een zaal opgenomen met 150 stoelen. Deze zaal heeft een vergelijkbare
insteek als de kleinste zaal uit de huidige De Naald, primair te benutten voor filmvoorstellingen en
secundair te benutten voor opkomende artiesten, seminars en lezingen.

Foyer
I e d e r e v a r i a n t b e s c h i k t o v e r f o y e r r u i m t e ( n ) v o o r o n t v a n g s t / p a u z e r e n / v e r b l i j v e n . Ui t g e r u s t m e t n a t t e
h o r e c a f u n c t i e s ( d r a n k ) . De z e r u i m t e wo r d t m u l t i f u n c t i o n e e l g e b r u i k t v o o r e x p o s i t i e s e n i n g e z e t b i j
z a k e l i j k e v e r h u u r . Da a r n a a s t k a n d e f o y e r a l s ‘ v e r b i n d i n g ’ f u n g e r e n r i c h t i n g d e b u i t e n r u i m t e . E e n
volwaardige droge horeca (eten) is niet onderzocht. In variant A2 is de foyer iets groter dan in
v a r i a n t e n A 1 , B , C e n b i e d t d e m o g e l i j k h e i d d e ze f l e x i b e l i n t e z e t t e n e n d e l e n . D i t k a n v a n w e g e
een flexibele wandconstructie. Hiermee kan een compacte goedkopere extra ruimte worden
gecreëerd voor kleinere voorstellingen of verhuringen. Optioneel kan aan afsluitbare ruimte een
inschuifbare tribune worden toegevoegd waarmee hij de ruimte ook geschikt kan worden gemaakt
voor film.

Toelichting per variant
Aan de verschillende varianten is een score toegekend op de aspecten:
      Groeicapaciteit.
            Professioneel theater.
            Amateurvoorstellingen (en educatie).
            Re p e t i t i e s .
            Filmvoorstellingen.
            Zakelijke verhuur.

V a r i a n t A1 – t w e e z a l e n m e t 6 0 0 - 7 0 0 e n 1 5 0 s t o e l e n
E e n n i e u we g r o t e e n g o e d u i t g e r u s t e z a a l m e t 6 0 0 - 7 0 0 v e r k o o p b a r e s t o e l e n r e s u l t e e r t i n e e n g o e d e
s c o r e o p a s p e c t ‘ p r o f e s s i o n e e l t h e a t e r ’ . I n d e z e v a r i a n t v e r b e t e r t d e s i t u a t i e n a u we l i j k s v o o r
a m a t e u r v o o r s t e l l i n g e n . Di t k o m t d o o r d a t d e g r o o t s t e z a a l v o o r d e m e e s t e a m a t e u r v o o r s t e l l i n g e n t e
groot en kostbaar is en de kleinste zaal in deze variant niet is ingericht met theatertechniek (net
als in de huidige De Naald) en primair gebruikt worden voor film. Hier is veel vraag naar en
daarnaast levert deze activiteit veel op.

Voor alle overige aspecten is een matige score toegekend. Vanwege een modern en hedendaags
ontwerp/inrichting verbetert de situatie iets ten opzichte van de huidige situatie, maar niet veel. Er
is geen extra ‘roosterruimte’, het is niet mogelijk om meer voorstellingen te verzorgen, de huidige
k r a p t e b l i j f t ( z i e 3 . 3 - 9 7 d a g e n m e t t o t a a l 1 3 2 a c t i v i t e i t e n a f g e we z e n i n 2 0 2 4 ) .




                                                                                                                                                         PAGINA 17 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                            SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                          VOORZIENINGEN
                                                                                                                          RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




V a r i a n t A2 t w e e z a l e n m e t 6 0 0 - 7 0 0 e n 2 5 0 s t o e l e n e n e e n f l e x i b e l i n z e t b a r e f o y e r
D e z e v a r i a n t c o m b i n e e r t e e n a a n t a l a s p e c t e n u i t V a r i a n t A 1 , B , C. P r o f e s s i o n e e l t h e a t e r i s w e d e r o m
g e b o r g d v i a e e n z a a l me t 6 0 0 - 7 0 0 s t o e l e n . D e t w e e d e z a a l b e t r e f t e e n v e e l z i j d i g e z a a l m e t 2 5 0
stoelen en een inschuiftribune, net als in variant B en C. Deze ruimte is geschikt voor
( a m a t e u r ) b e s p e l i n g , e d u c a t i e e n t a l e n t o n t wi k k e l i n g , g r o t e r e f i l m t i t e l s , v o o r p o p c o n c e r t e n e n
verhuur aan de zakelijke markt. Ondanks dat het dezelfde ruimte betreft als in variant B en C, is
een iets lagere score toegekend aan amateurvoorstellingen. Dit omdat bij de inrichting en
vormgeving meer wordt ingezet op professioneel theater en zakelijke verhuur. Een zakelijker
theaterprofiel (meer professioneel theater en zakelijke verhuur) heeft een financieel gunstig effect
op de exploitatie van het theater.

De foyer is ongeveer 300m2 groter dan in varianten A1, B, C en biedt hierdoor de mogelijkheid deze
f l e x i b e l i n t e z e t t e n e n d e l e n v i a e e n f l e x i b e l e wa n d c o n s t r u c t i e a f t e s c h e i d e n . H i e r m e e k a n e e n
compacte goedkopere extra ruimte worden gecreëerd voor kleinere voorstellingen of verhuringen.

Variant B – drie zalen met 600-700, 250 en 150 stoelen
D e z e v a r i a n t s c o o r t h o g e r o p v r i j we l a l l e g e n o e m d e a s p e c t e n . P r o f e s s i o n e l e t h e a t e r v o o r s t e l l i n g e n
zijn geborgd via de zaal met 600-700 stoelen. Doordat er meer zalen beschikbaar zijn (3 i.p.v. 2)
i s e r m e e r ‘ r o o s t e r r u i m t e ’ e n k u n n e n e r m e e r vo o r s t e l l i n g e n / a c t i v i t e i t e n p l a a t s v i n d e n . T o e v o e g e n
v a n e e n g o e d u i t g e r u s t e z a a l m e t 2 5 0 s t o e l e n m aa k t h e t m o g e l i j k o m d e hu i d i g e c a p a c i t e i t s t e k o r t e n
t e v e r h e l p e n e n h e t b i e d t r u i m t e v o o r g r o e i . D e k l e i n s t e z a a l m e t 1 5 0 s t o e l e n wo r d t p r i m a i r i n g e z e t
voor film. En het heeft een gunstig effect op de exploitatie van het theater.

Variant C – drie zalen met 600-700, 250 en 150 stoelen en aanvullende multifunctionele
cultuurruimten
Een vergelijkbare variant als B, maar met grotere mogelijkheden voor zakelijke verhuur en
r e p e t i t i e s . D i t k o m t d o o r d a t d e a a n we z i g e m u l t i f u n c t i o n e l e r u i m t e n h i e r v o o r b e n u t k u n n e n wo r d e n .
Daarbij wordt opgemerkt dat dubbelgebruik voor ‘repetities en educatie’ en ‘zakelijke verhuur’ niet
samengaat. Dit komt vanwege:
           Planning en flexibiliteit: een culturele activiteit (bijv. muziekles) heeft doorgaans een
            repeterend patroon (bijv. iedere maandag) en legt daarmee een ‘claim’ op de ruimte
            waardoor deze niet meer beschikbaar is voor bijvoorbeeld een vergadering.
           Sfeer en inrichting: een ruimte die ingericht is voor creatieve activiteiten komt niet altijd
            overeen met de uitstraling voor professionele activiteiten en visa versa.

Financiën
V o o r d e v a r i a n t e n A 1 , B e n C i s e e n r u i m t e s t a a t u i t g e we r k t ( z i e b i j l a g e 5 ) m e t h i e r i n a l l e
n o o d z a k e l i j k e f u n c t i e s vo o r d e d e s b e t r e f f e n d e v a r i a n t . V a r i a n t A 2 c o m b i n e e r t o n d e r d e l e n u i t d e z e
d r i e v a r i a n t e n . He t r u i m t e b e s l a g i s i n g e s c h a t e n a a n d e k o s t e n b e r e k e n i n g t o e g e v o e g d . O p b a s i s
van deze ruimtestaten zijn de daarbij behorende investeringskosten doorgerekend (zie bijlage 6
(geheim)). Gezien de prominentie van dit gebouw is uitgegaan van een architectonisch markant
g e b o u w m e t e e n g e v e l a f we r k i n g e n v a n e e n h o g e k w a l i t e i t .

Hetzelfde geld voor de exploitatie. Op basis van het huidige culturele profiel is een exploitatieschets
g e m a a k t ( z i e b i j l a g e 7 ) v o o r e e n t h e a t e r m e t t we e z a l e n e n e e n t h e a t e r m e t d r i e z a l e n . V o o r v a r i a n t
C, een theater met drie zalen en aanvullende multifunctionele ruimte, is geen apart berekening
gemaakt. Dit komt omdat er nog te veel onduidelijkheden zijn over het gebruik van de
multifunctionele zalen. Voor variant A2 is nog geen exploitatieschets gemaakt. De exploitatielasten
van deze variant zullen naar verwachting ergens tussen variant A1 en variant B uitkomen.


                                                                                                                                                  PAGINA 18 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                   SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                 VOORZIENINGEN
                                                                                                                 RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




Voor iedere variant is aangegeven hoeveel aanvullende subsidie benodigd is. Dit is verder
toegelicht in paragraaf 5.1.2.

Parkeren
Als gevolg van de nieuwbouw van het theater ontstaat er een extra behoefte aan parkeerplaatsen
ten opzichte van de bestaande situatie welke dient te worden gerealiseerd binnen het plan. Als
g e v o l g v a n d e n i e u w b o u w v e r d w i j n e n e r o o k b e s t a a n d e p a r k e e r p l a a t s e n . De z e d i e n e n t e w o r d e n
g e c o m p e n s e e r d . De e x t r a p a r k e e r v r a a g d i e o n t s t a a t a l s g e v o l g v a n d e n i e u w b o u w v a n h e t t h e a t e r
is afhankelijk van de te kiezen variant. Vanwege mogelijkheden tot dubbelgebruik zijn er geen extra
p a r k e e r p l a a t s e n b e n o d i g d v o o r e e n e v e n t u e e l t o e t e v o e g e n c u l t u u r f u n c t i e . Di t b e t e k e n t
bijvoorbeeld dat voor variant B en C een even groot aantal extra parkeerplaatsen is aangehouden.
Het parkeren is verder toegelicht in paragraaf 5.3.8.




                                                                                                                                       PAGINA 19 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                              SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                            VOORZIENINGEN
                                                                                                                            RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




5.            Financiële en ruimtelijke haalbaarheid
Dit hoofdstuk gaat verder in op de financiële en ruimtelijke haalbaarheid van een nieuw
t h e a t e r g e b o u w.

5.1           Financiële haalbaarheid

                                                  huidige
Investering Theater                                              renovatie           A                     A2                    B                     C
                                                 begroting

Investering nieuwbouw                                              € 18.000.000          € 53.098.000           € 61.090.000         € 62.981.000          € 69.626.000
Afschrijving Renovatie 20 jaar,
nieuwbouw 50 jaar                                                      € 900.000           € 1.061.960           € 1.221.800           € 1.259.620           € 1.392.520
Rentelast bij 3,0%                                          €0         € 540.000           € 1.592.940           € 1.832.700           € 1.889.430           € 2.088.780
Kapitaallast                                                €0       € 1.440.000           € 2.655.000           € 3.055.000           € 3.149.000           € 3.481.000

Exploitatiebudget
Subsidie                                         € 1.536.000         € 1.540.000           € 1.629.000           € 1.686.000           € 1.743.000           € 1.743.000
Huren en bijdrage gebruikerslasten                € -157.000          € -157.000            € -157.000            € -157.000            € -157.000            € -157.000
Belastingen en verzekeringen *1                      € 25.000           € 25.000               € 25.000              € 25.000              € 25.000              € 25.000
Saldo                                            € 1.404.000         € 1.408.000           € 1.497.000           € 1.554.000           € 1.611.000           € 1.611.000

Mutaties
Mutatie ten opzichte van de huidige
exploitatie                                                 €0            € 4.000             € 93.000             € 150.000             € 207.000             € 207.000
Kapitaallast *1                                             €0       € 1.440.000           € 2.655.000           € 3.055.000           € 3.149.000           € 3.481.000
Mutatie ten opzichte van huidige
begroting                                                   €0      € -1.444.000          € -2.748.000          € -3.205.000          € -3.356.000          € -3.688.000
* 1 b estaande huur-, b elastingen en verzekeringen aangehouden, deze zullen afwijken b ij nieuwb ouw
* 2 huidige theater De Naald heeft geen b oekwaarde


Bovenstaande tabel vergelijkt de varianten op basis van een grote zaal met 700 stoelen. De tabel
wordt hierna per onderdeel nader toegelicht.

5.1.1         Investering

B o u wk o s t e n a d v i s e u r B B N h e e f t e e n i n v e s t e r i n g s k o s t e n r a m i n g g e m a a k t v a n d e v e r s c h i l l e n d e
nieuwbouwvarianten (paragraaf 4.2). De volledige raming treft u in de bijlage 6. De geraamde
investeringskosten zijn excl. BTW, prijspeil 1 januari 2025.

De investeringskostenraming is opgesteld aan de hand van de ook door BBN opgestelde ruimtesta-
t e n ( b i j l a g e 5 ) , i n c l u s i e f d e v o o r k e u r v a n u i t h e t c o l l e g e . De u i t k o m s t e n v a n d e z e r a m i n g z i j n i n d e
onderstaande tabel samengevat. Ter vergelijking is ook de nulvariant toegevoegd. In de nulvariant
wordt uitgegaan van een renovatie van het huidige theater, zie paragraaf 4.1 voor een toelichting
o v e r d e z e r e n o v a t i e . De k o s t e n d a a r v a n e e n d e r g e l i j k e r e n o v a t i e z i j n i n 2 0 1 9 g e r a a m d d o o r a d v i e s -
bureau PBTA en met behulp van een inflatiecorrectie naar het prijspeil 1 januari 2025 gebracht.

Investering theater
De investering omvat de bouwkosten en bijkomende kosten.
           De b o u wk o s t e n b e s t a a n u i t d e d i r e c t e k o s t e n i n c l u s i e f g e b o u w i n s t a l l a t i e s , d e t h e a t e r t e c h -
            n i e k e n c o ö r d i n a t i e d a a r o m t r e n t , n a d e r e p l a n u i t we r k i n g , b o u wp l a a t s k o s t e n , a l g e m e n e k o s -
            ten, winst en risico en verzekering.
           De b i j k o m e n d e k o s t e n o m v a t h o n o r a r i a , l e g e s , i n t e r i e u r , p r i j s s t i j g i n g e n , o n v o o r z i e n e n i n -
            t e r n e k o s t e n g e m e e n t e . De p o s t e n p r i j s s t i j g i n g e n e n o n v o o r z i e n v o r m e n o n g e v e e r 5 0 % v a n
            de bijkomende kosten. Renten en grondkosten zijn niet opgenomen in de bijkomende kos-
            ten. In de raming is rekening gehouden met een prijsstijging van 3,0% tot en met 2030.


                                                                                                                                                    PAGINA 20 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                          SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                        VOORZIENINGEN
                                                                                                                        RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




           In de totale investeringskosten van de varianten uit de tabel (excl. renovatie) is ook het
            beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet van € 350.000 en ingeschatte kosten voor
            b o u w e n wo o n r i j p m a k e n v a n € 8 8 0 . 0 0 0 m e e g e n o m e n .

Totaal investeringskosten
D e s o m v a n b o u wk o s t e n e n b i j k o m e n d e k o s t e n . D i t t o t a a l o m v a t n i e t d e m e e r k o s t e n v o o r e e n g r o -
tere grote zaal.

Minderkosten grote zaal 600 stoelen
A l s a l t e r n a t i e f i s e e n g r o t e r e g r o t e z a a l m o g e l i j k m e t 6 0 0 i n p l a a t s v a n 7 0 0 s t o e l e n . De m i n d e r -
k o s t e n d a a r v a n z i j n i n a l l e n i e u wb o u wv a r i a n t e n g e l i j k e n b e d r a g e n € 2 , 1 1 m i l j o e n . D e k a p i t a a l l a s t
zal dan verminderen met €42.200, en de rentelasten in het 1e jaar met €63.300

Kapitaallasten
De investeringen in een nieuw theater leiden tot afschrijvingslasten en rentelasten, die samen de
kapitaallasten vormen. Dit uitgaand van een financiering door de gemeente. Voor de afschrijving
w o r d t d a n e e n t e r m i j n v a n 5 0 j a a r g e h a n t e e r d b i j n i e u wb o u w e n 2 0 j a a r b i j r e n o v a t i e . D e r e n t e l a s -
ten zijn bepaald aan de hand van 3,0% rente. De gepresenteerde rentelast betreft het eerste jaar.
De rentelast neemt jaarlijks af.


5.1.2         Exploitatie

I n h e t v o o r j a a r v a n 2 0 2 4 m a a k t e a d v i s e u r B l u e y a r d i n o p d r a c h t v a n b u r e a u T h e a t e r A d v i e s 12 e e n
schets van de toekomstige exploitatie van een nieuw te bouwen theater, gebaseerd op de in een
ruimtestaat gevatte opzet met drie zalen (in dit rapport Variant B). Begin 2025 is Blueyard door de
gemeente gevraagd om op basis van deze schets nog twee alternatieve varianten uit te rekenen,
namelijk:
      Een variant met twee zalen in plaats van drie met 600 en 150 stoelen (in dit rapport variant
            A1).
           Een theater met drie zalen van 600, 250 en 150 stoelen.
           Een theater met drie zalen van 700, 250 en 150 stoelen.
           De t o e g e v o e g d e v a r i a n t A 2 i s n i e t o n d e r z o c h t . D e z e z a l n a a r v e r wa c h t i n g q u a e x p l o i t a t i e
            uitkomen tussen varianten A1 en B.

Op basis van de exploitatieschetsen van adviseur Blueyard (zie bijlage 7), ontstaat het volgende
beeld:
                                 Werkelijke                Subsidiebehoefte                    Subsidiebehoefte                    Subsidiebehoefte
                                 subsidie                  Twee zalen                          Drie zalen                          Drie zalen
                                 De Naald                  600/150                             600/250/150                         700/250/150
Prijspeil 2023                   € 1.269.000               € 1.561.870                         € 1.668.630                         € 1.633.411
Prijspeil 2025                   €   1.536.000*1           € 1.666.650                         € 1.780.577                         € 1.742.996
*1 De subsidie per 1 januari 2025 bedroeg €1.416.000. Het college heeft besloten deze te herzien
e n d e s u b s i d i e me t € 1 2 0 . 0 0 0 t e v e r h o g e n , 2 5 ma a r t 2 0 2 5 .

Ten opzichte van de verstrekte (herziene) subsidie 2025 geeft dit het volgende beeld:
T h e a t e r m e t t we e z a l e n ( 6 0 0 / 1 5 0 )                   -           € 130.655 negatief.
Theater met drie zalen (600/250/150)                                     -           € 244.577 negatief.
Theater met drie zalen (700/250/150)                                     -           € 206.996 negatief.

12
  Dit rapport van firm a Theateradvies bv, 4Advies en Blueyard van d.d. 6 m ei 2024, is op 18 juni 2024 aan de gem een-
teraad verstrekt.
                                                                                                                                                PAGINA 21 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                           SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                         VOORZIENINGEN
                                                                                                                         RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




Bijzonderheden:
          De h u u r l a s t e n i n d e n i e u w e s i t u a t i e z i j n i n d e z e s c h e t s e n n i e t m e e g e n o m e n , o m d a t d i t i n
           d e z e p r o j e c t f a s e o n m o g e l i j k z i j n v a s t t e s t e l l e n . De l a s t e n z i j n o n d e r a n d e r e a f h a n k e l i j k v a n
                 o     de hoogte van de investering.
                 o     de hoogte van de eventuele onrendabele top die de gemeente wil accepteren.
                 o     het gemeentelijk beleid ten aanzien van huurbepaling (kostendekkend of niet, wat is
                       ‘kostendekkend’ etc.).
              o het gemeentelijk beleid ten aanzien van de subsidiëring van de huur.
           Hetzelfde geldt voor subsidie specifiek ter dekking van de huur. Deze is niet meegenomen.
          De e x p l o i t a t i e s c h e t s k e n t e e n p r i j s p e i l 2 0 2 3 e n i s d u s b e r e k e n d a l s wa r e h e t n i e u w e t h e a t e r
           al in 2023 operationeel is. Dit komt mede omdat het rapport gedeeltelijk op de exploitatie
           van het huidige theater is gebaseerd, waarvan op het moment van schrijven alleen een
           goedgekeurde jaarrekening 2023 beschikbaar is. De exploitatieschets is vervolgens aan de
           hand van een inflatiecorrectie naar prijspeil 2025 gebracht.
          De z e s c h e t s e n z i j n v a n w e g e h e t n o g z e e r v r o e g e s t a d i u m                         van      de     gedachten-             en
           b e s l u i t v o r m i n g n i e t m e e r d a n w a t h e t wo o r d z e g t : ‘ s c h e t s e n ’ . Z e g e v e n e e n i d e e v a n d e
           toekomstige mogelijkheden van een nieuw gebouw en min of meer van de bedragen die
           d a a r m e e g e m o e i d z i j n . De s c h i j n b a r e n a u wk e u r i g h e i d v a n d e g e t a l l e n , t o t o p d e e u r o
           precies, is verraderlijk: die is het gevolg van de rekenmethode en modellen. Er is voor
           g e k o z e n d i e b e d r a g e n t o c h z o t e l a t e n z i e n e n n ie t a f g e r o n d o p b i j v o o r b e e l d d u i z e n d t a l l e n .
           D i t o m wi l l e v a n d e h e r l e i d b a a r h e i d .
          I n d e e x p l o i t a t i e s c h e t s i s b i j d e v a r i a n t e n me t d r i e z a l e n g e r e k e n d m e t 3 3 z a k e l i j k e
           e v e n e m e n t e n p e r j a a r , wa a r v a n s o m m i g e m e t e e n b e z e t t i n g v a n m e e r d e r e z a l e n ( t o t a a l 7 3
           verhuurde dagdelen). Volgens de steller van het rapport is dit een ‘voorzichtig uitgangspunt’
           e n l i g t h i e r e e n k a n s v o o r a a n m e r k e l i j k m e e r z a k e l i j k e v e r h u r i n g . 13


5.1.3        Gebiedsontwikkeling Verdilaan en grondexploitatie

D e z e r a p p o r t a g e r i c h t z i c h o p d e o p d e m o g e l i j k he d e n v o o r e e n n i e u w t h e a t e r g e b o u w. Z o a l s e e r d e r
geschetst is het nieuwe theater onderdeel van een groter plan om het hele (Verdi)gebied te
ontwikkelen. Het is daarmee onderdeel van een breder financieel kader. Omdat de gemeente
gedeeltelijk grondeigenaar is van het gebied is er mogelijk sprake van een grondexploitatie. Het
s t e d e n b o u wk u n d i g e p l a n v o o r d e t o t a l e g e b i e d s o n t w i k k e l i n g V e r d i l a a n e n h e t b i j b e h o r e n d e
financiële kader komen op een later moment aan de orde.

5.1.4        Subsidies

Geadviseerd wordt om in een volgende projectfase onderzoek te doen naar mogelijke subsidies. Er
is hiernaar nog geen onderzoek verricht.




13
  St eller heeft ervaring met zakelijke verhuur. Betreft een voorm alig directeur Concert- en congresgebouw Doelen Rot-
terdam, directeur a. i. Deventer Schouwburg, zakelijk manager a.i. Internationaal Theater Amsterdam en directeur Anton
Philipszaal (voorloper theater Amare De Haag).
                                                                                                                                                PAGINA 22 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                        SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                      VOORZIENINGEN
                                                                                                                      RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




5.2           Ruimtelijk/planologische haalbaarheid


5.2.1         Bouwlocatie

D e p r i m a i r e b o u wl o c a t i e , h e t t e r r e i n v a n h e t v o o r m a l i g e g e m e e n t e h u i s , i s i n z i j n g e h e e l e i g e n d o m
v a n d e G e m e e n t e W e s t l a n d . H e t t e r r e i n b e s t a a t u i t d e l e n v a n d e p e r c e l e n D1 1 5 9 2 e n D 9 2 6 7 .

Ten noorden van het perceel is het huidige theater gesitueerd. Het eigendom is daar verdeeld onder
gemeente Westland en enkele particulieren. Het belendende terrein ten zuiden van de locatie is
eigendom van Ahold Vastgoed.




 Huid ig th eat e r                                                                                                      AH




Figuur 1: Bouwlocatie

Momenteel zijn er diverse functies op de locatie gevestigd. Er is een bewaakte fietsenstalling met
een klein gebouw voor de beheerder en een tijdelijk pauzeonderkomen voor buschauffeurs
ongericht. Ook zijn er parkeerplaatsen, een speeltuin en een buitensportplaats (calisthenics)
gevestigd. De randen zijn parkachtig ingericht.




                                                                                                                                            PAGINA 23 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                        SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                      VOORZIENINGEN
                                                                                                                      RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




5.2.2         Omgevingsplan

Binnen   bestemmingsplan                           Na a l d w i j k Centrum              is   de   bouwlocatie                     aangewezen                voor
“Maatschappelijk”en deels                          voor        “Verkeer   –             Verblijfsgebied”. He t                    perceel kent                een
d u b b e l b e s t e m m i n g “ W a a r d e – A r c h e o l o g i e 1 ” . Da a r b i j g e l d t b i n n e n d e b e s t e m m i n g M a a t s c h a p p e l i j k
e e n m a x i m a l e b o u wh o o g t e v a n 9 m e t e r e n e e n m a x i m a a l b e b o u w i n g s p e r c e n t a g e v a n 9 0 p r o c e n t .

                                                                                     D e v o o r ' M a a t s c h a p p e l i j k ' a a n g e we z e n g r o n d e n
                                                                                     zijn       bestemd            voor      bibliotheken,            gezond-
                                                                                     h e i d s z o r g , j e u g d - e n k i n d e r o p v a n g , o n d e r wi j s ,
                                                                                     openbare dienstverlening en verenigingsleven,
                                                                                     religieuze en levens-beschouwelijke activiteiten
                                                                                     en bijeenkomsten en de bij deze bestemming
                                                                                     b e h o r e n d e v o o r - z i e n i n g e n , z o a l s g r o e n , we g e n ,
                                                                                     voet- en fiets-paden, parkeervoorzieningen en
                                                                                     water.

                                                                                     Vastgesteld             kan      worden          dat     alhoewel           de
                                                                                     bestemming grotendeels maatschappelijk is,
                                                                                     geen van de projectalternatieven past binnen de
                                                                                     hoogtemaatvoering en waarschijnlijk ook deels
                                                                                     buiten het functiegebied zal vallen. Wonen past
                                                                                     niet in de bestemming. Een aanpassing van het
                                                                                     omgevingsplan is daarom noodzakelijk in alle
                                                                                     varianten.


F i g u u r : Ui t s n e d e b e s t e m m i n g s p l a n N a a l d w i j k
              Centrum.

5.2.3         Welstandsnota Westland 2016

De welstandsnota uit 2016 geeft aan dat het centrum van Naaldwijk in de afgelopen jaren is
verstedelijkt. Het oude dorp is onder meer rond de kerk nog goed herkenbaar, maar het centrum is
o p m e e r d e r e p l a a t s e n v e r n i e u wd , o . a . m e t wi n k e l c e n t r u m D e T u i n e n e n d e b e b o u w i n g l a n g s d e
S e c r e t a r i s V e r h o e f f we g , a l s d e m e e s t i n h e t o o g s p r i n g e n d v o o r b e e l d e n .

E n k e l e b e d r i j f s g e b o u we n , d e s u p e r m a r k t e n , h e t g e m e e n t e h u i s e n h e t t h e a t e r ‘ d e N a a l d ’ g e t u i g e n
v a n d e c e n t r u m f u n c t i e v a n Na a l d wi j k . D e z e g r o o t s c h a l i g e p a n d e n h e b b e n v e e l a l h e r h a l i n g i n
o p b o u w e n g e v e l s , m a a r j u i s t b i j d e m e e s t r e c e n t e g e b o u we n i s i n o n d e r m e e r d e m a s s a o p b o u w e n
g e v e l a r c h i t e c t u u r a a n s l u i t i n g g e z o c h t b i j d e m e e r k l e i n s c h a l i g e b e b o u wi n g i n d e o m g e v i n g . W a a r
de detaillering van de oudere complexen in het algemeen enigszins sober is, zijn de nieuwere vaak
rijker uitgevoerd. Eigentijdse materialen als plaatmateriaal en puien komen voor, maar juist met
baksteen is in de laatste jaren veelal aangesloten op de traditionele centrumbebouwing. Het
c e n t r u m i s e e n g e b i e d m e t v e e l wi n k e l s e n v o o r z i e n i n g e n . V a a k i s d a a r v o o r d e b e g a n e g r o n d
afwijkend vormgegeven met etalages en entreepartijen met daarboven reclame. Bij sommige oudere
panden is daarbij de gevelindeling uit evenwicht geraakt. Bij de meeste nieuwere panden is de
begane grond van het begin af aan ingericht voor een publieksfunctie.

Naaldwijk          centrum is            van groot belang                  voor het Westland.                  Hier zijn winkels en centrale
voorzieningen te vinden, maar ook het cultuurhistorisch belang is niet te onderschatten. Het is dus
e e n g e b i e d w a a r b e h o u d t e n o n t wi k k e l i n g o p e l k a a r m o e t e n wo r d e n a f g e s t e m d . H e t c e n t r u m i s
b i j z o n d e r we l s t a n d s g e b i e d . He t b e l e i d i s g e r i c h t e e n h a r m o n i e u s s a m e n g a a n v a n s f e r e n e n f u n c t i e s

                                                                                                                                             PAGINA 24 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                            SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                          VOORZIENINGEN
                                                                                                                          RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




met een combinatie van oude en nieuwe bebouwing. In de advisering zal onder meer aandacht
g e s c h o n k e n wo r d e n a a n d e a f s t e m m i n g v a n d e m a a t e n s c h a a l v a n d e g e b o u we n o n d e r l i n g e n a a n
e e n z o r g v u l d i g e a r c h i t e c t o n i s c h e u i t we r k i n g m e t i n b e g r i p v a n h e t g e b r u i k v a n m a t e r i a a l e n k l e u r .
T r a d i t i e e n v e r n i e u wi n g m o e t e n h a n d i n h a n d k u n n e n b l i j v e n g a a n .

5.3           B e e l d k w a l i t e i t s p l a n k a r a k t e r i s t i e k e g e b i e d e n c e n t r u m Na a l d w i j k

In het centrum van Naaldwijk zijn zes karakteristieke gebieden aangewezen, die een bijzondere
s a m e n h a n g t u s s e n s t e d e n b o u w , a r c h i t e c t u u r e n o p e n b a r e r u i m t e k e n n e n . Da a r d o o r o n t s t a a t e e n
b i j z o n d e r e b e e l d k w a l i t e i t . I n d e g e b i e d e n v i n d e n we o o k m i n d e r k w a l i t a t i e f h o o g wa a r d i g e p a n d e n
o f r u i m t e l i j k e i n r i c h t i n g . Ui t g a n g s p u n t i s o m d e z e m i n d e r e g e b o u we n o f g e b i e d e n t e v e r b e t e r e n o p
h e t m o m e n t d a t z i j o n d e r d e e l u i t m a k e n v a n e e n n i e u we o n t w i k k e l i n g .

Voor de ontwikkeling van een nieuw theater zijn vooral de gebieden “Heilige Geest Hofje” (2) en
“ O m g e v i n g W i l h e l m i n a p l e i n e n o m g e v i n g O u d e k e r k ” ( 1 ) v a n b e l a n g . D e n i e u wb o u w v a n h e t t h e a t e r
is niet binnen deze gebieden gelegen, maar ligt er vlakbij. De hoge aanwezige kwaliteit van beide
g e b i e d e n wo r d t v o o r a l k w e t s b a a r g e a c h t v o o r e v e n t u e l e b o u w o n t w i k k e l i n g e n i n d e d i r e c t e n a b i j h e i d ,
d i e i n d e t we e d e l i j n h e t b e e l d k u n n e n g a a n d o m i n e r e n .




Figuur: Karakteristieke gebieden en locatie nieuw Theater.

Opvallend in de huidige structuur is dat de historische kern aan de oostzijde een duidelijke
begrenzing ontbeert. Vanaf de Verdilaan is de historische kern hierdoor nauwelijks te ervaren. De
kerktoren is wel zichtbaar, maar is niet gekoppeld aan een duidelijke routing vanaf de oostzijde. In
d i t g e b i e d wo r d t h e t b e e l d h o o f d z a k e l i j k g e d o m i n e e r d d o o r a u t o ’ s , b u s s e n e n d e s u p e r m a r k t ( A l b e r t
                                                                                                                                                  PAGINA 25 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                         SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                       VOORZIENINGEN
                                                                                                                       RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




H e i j n ) . D e d u i d e l i j k e o p b o u w v a n Na a l d w i j k m e t e e n c e n t r a l e w i n k e l k e r n w a a r o m h e e n w o o n g e b i e d e n
g e s i t u e e r d z i j n k a n v e r s t e r k t w o r d e n d o o r h e t p l a n g e b i e d r o n d o m d e V e r d i l a a n t e o n t wi k k e l e n .

In het verleden liep er een vaart over de Stokdijkkade en in het verlengde van de Havenstraat
a c h t e r d e h u i d i g e A l b e r t H e i j n . H e t H a v e n p l e i n w a s d e h a v e n v a n Na a l d w i j k .




Figuur: oorspronkelijke haven Naaldwijk.

5.3.1          Bodemgesteldheid

B e g i n a p r i l 2 0 2 5 v i n d e n s o n d e r i n g e n p l a a t s o p h e t b o u w t e r r e i n e n o m l i g g e n d g e b i e d . De i n z i c h t e n
uit deze sonderingen geven informatie over de bodemgesteldheid en kunnen invloed hebben op de
investeringsramingen.

5.3.2          Bodemkwaliteit

Er is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door ATKB.

N a d e r o n d e r z o e k wo r d t i n h e t k a d e r v a n d e d o e l s t e l l i n g v a n h e t o n d e r z o e k n i e t n o o d z a k e l i j k g e a c h t .
Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan voor vrijkomende grond alleen indicatief een uitspraak
w o r d e n g e d a a n o v e r d e t o e p a s s i n g s m o g e l i j k h e d e n . De g r o n d i n d e p o t s i s i n g e d e e l d i n d e
b o d e m k wa l i t e i t s k l a s s e I n d u s t r i e .

Op basis van de verkregen resultaten wordt de bodemkwaliteit op de locatie geschikt geacht voor
het voorgenomen gebruik, namelijk het realiseren van een theater.


                                                                                                                                              PAGINA 26 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                              SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                            VOORZIENINGEN
                                                                                                                            RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




5.3.3          Archeologie

In het kader van de Gebiedsontwikkeling Verdilaan is een archeologische bureaustudie uitgevoerd
d o o r I D D S A r c h e o l o g i e 14. V a n d e b o u w l o c a t i e v o o r h e t n i e u w t h e a t e r i s b e k e n d o f w o r d t
v e r o n d e r s t e l d d a t d e z e d i e p v e r s t o o r d i s . D i t h o u d t i n d a t m o g e l i j k e a r c h e o l o g i s c h e r e s t e n t o t e n k e le
m e t e r s o n d e r m a a i v e l d , m e t d e b o u we n e n s l o o p v a n h e t v o o r m a l i g e g e m e e n t e h u i s a l z i j n v e r n i e t i g d .
I DD S a d v i s e e r t d a a r o m d e z e l o c a t i e a r c h e o l o g i s c h v r i j t e g e v e n .

5.3.4          Ecologie

E r i s e e n E c o - e f f e c t s c a n 15 u i t g e v o e r d v o o r h e t b o u w t e r r e i n , d e l o c a t i e v a n h e t v o o r m a l i g e
g e m e e n t e h u i s . Ui t d i t r a p p o r t v o l g e n e e n a a n t a l a a n b e v e l i n g e n / c o n c l u s i e s .

           He t p l a n g e b i e d b e v i n d t z i c h o p o n g e v e e r 2 , 6 k m v a n h e t d i c h t s t b i j z i j n d e N a t u r a 2 0 0 0 - g e b i e d
            ‘ S o l l e v e l d & K a p i t t e l d u i n e n ’ . Ne g a t i e v e e f f e c t e n v a n d e we r k z a a m h e d e n o p h e t N a t u r a 2 0 0 0 -
            gebied kunnen niet worden uitgesloten.
           He t p l a n g e b i e d b e v i n d t z i c h o p o n g e v e e r 1 , 4 k m v a n h e t N a t u u r n e t w e r k N e d e r l a n d ( N N N ) .
            N e g a t i e v e e f f e c t e n o p h e t NN N k u n n e n w o r d e n u i t g e s l o t e n . E e n n a d e r e t o e t s i n g i s n i e t
            noodzakelijk.
           Er zijn gerichte adviezen uitgebracht in kader van soortenbescherming, gericht op de wijze
            en periode waarop werkzaamheden moeten plaatsvinden en gericht op te nemen preventieve
            maatregelen.

P e r 1 j u l i 2 0 2 5 e e n wi j z i g i n g i n h e t b e s l u i t b o u w w e r k e n l e e f o m g e v i n g w a a r i n n a t u u r i n c l u s i e f b o u we n
i s o p g e n o m e n . He t wo r d t d a n v o o r n i e u w e b o u ww e r k e n e e n v e r p l i c h t i n g o m v e r b l i j f s p l a a t s e n t e
creëren voor bescherming van diersoorten.

5.3.5          Stikstofdepositie

V e r k e n n e n d e s t i k s t o f d e p o s i t i e b e r e k e n i n g e n 16 z i j n g e m a a k t v a n d e b e o o g d e we r k z a a m h e d e n e n d e
gebruiksfase aan de Verdilaan in Naaldwijk. Het project is nog in de beginfase en daarom is de nog
n i e t b e k e n d w a t e r p r e c i e s g a a t k o m e n . O p b a s i s v a n d e h u i d i g e i n s c ha t t i n g e n d i e g e m a a k t z i jn
v o o r d e b e r e k e n i n g e n i n d i t r a p p o r t , i s e r i n e l k e b o u wj a a r e n i n d e g e b r u i k s f a s e e e n
stikstofdepositie op Natura 2000 gebied. Om de beoogde ontwikkelingen mogelijk te maken wordt
geadviseerd om te kijken naar:

           De i n s c h a t t i n g v a n d e p l a n n i n g ( wa n n e e r w o r d t wa t g e b o u w d e n h o e l a n g g a a t d a t d u r e n ) .
           De i n s c h a t t i n g v a n m a c h i n e s ( w e l k e m a c h i n e s w o r d e n h o e l a n g i n g e z e t ) .
           Na g a a n o f d e u i t s t o o t v a n s t i k s t o f t i j d e n s d e b o u w f a s e t e r e d u c e r e n i s d o o r g e b r u i k t e m a k e n
            van elektrische machines.
           Met de huidige inschatting                             van      verkeersbewegingen                    in     de     gebruiksfase             is    er     een
            stikstofdepositie op Natura 2000-gebied. Om de stikstofdepositie te voorkomen zal het
            aantal   verkeersbewegingen    gereduceerd  moeten   worden.    Advies   is om    een
            v e r k e e r s o n d e r z o e k t e l a t e n u i t v o e r e n o m e e n b e t e r b e e l d t e k r i j g e n v a n d e t e v e r wa c h t e n
            verkeersbewegingen.

Op basis van deze inzichten is het noodzakelijk om vervolgonderzoek uit te voeren.




14
     Archeologisch bureauonderzoek Verdigebied Naaldwijk (rapport 3051), IDDS Archeologie, januari 2025
15
     Eco Effectscan Verdigebied (rapport 24277/AQT301FF/SRB), Aqua-T erra Nova, 19 novem ber 2024
16
     St ickstofdepositieberekening V erdilaan (rapport 24277A QT 302N RSj), Aqua-Terra Nova, 4 novem ber 2024,
                                                                                                                                                   PAGINA 27 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                           SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                         VOORZIENINGEN
                                                                                                                         RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




5.3.6         Duurzaamheid

In de doorrekening van de investeringskosten is uitgegaan van het zogenoemde duurzaamheids-
n i v e a u ‘ B i j n a E n e r g i e Ne u t r a a l G e b o u w ’ .

5.3.7         Verkeer

E e n g r o t e r e t h e a t e r v o o r z i e n i n g z a l l e i d e n t o t m e e r v e r k e e r s b e w e g i n g e n . D e v e rw a c h t i n g i s d a t d e z e
e x t r a v e r k e e r s b e we g i n g e n b u i t e n d e s p i t s p e r i o d e n p l a a t s v i n d e n . D a a r o m wo r d e n h i e r d o o r g e e n
e x t r a p r o b l e m e n v e r w a c h t . I n d e u i t we r k i n g v a n h e t s t e d e n b o u w k u n d i g p l a n z a l h i e r v e r d e r a a n d a c h t
aan worden besteed. Hetzelfde geldt voor het fietsparkeren. Hier wordt eveneens aandacht aan
b e s t e e d i n d e u i t we r k i n g v a n h e t s t e d e n b o u w k u n d i g e p l a n .

5.3.8         Parkeren

Parkeren in het gebied vindt plaats op parkeerterreinen en via straat parkeren. In de directe
omgeving zijn diverse parkeerplaatsen gesitueerd. Een deel daarvan valt binnen de zone voor de
b l a u w e s c h i j f . He t p a r k e e r t e r r e i n v a n d e A l b e r t H e i j n i s p r i v a a t e i g e n d o m , m a a r o p d i t m o m e n t w e l
openbaar toegankelijk. De parkeerdruk in de bestaande situatie op de maatgevende momenten is
dermate hoog, dat er geen restruimte is om een eventuele extra parkeervraag op te vangen.
Daarbij is uitgegaan van de parkeerplaatsen in eigendom van de gemeente en rekening gehouden
met maximaal aanvaardbare loopafstanden.

Gevolgen nieuw theater:
Als gevolg van de nieuwbouw van het theater ontstaat er een extra parkeervraag ten opzichte van
de bestaande situatie. Deze extra parkeervraag dient te worden gefaciliteerd binnen het
b o u w t e r r e i n . A l s g e v o l g v a n d e n i e u w b o u w v e r d wi j n e n e r o o k b e s t a a n d e p a r k e e r p l a a t s e n . D e z e
d i e n e n e v e n e e n s t e wo r d e n g e c o m p e n s e e r d . C o n c r e e t :
           Op de voorziene bouwlocatie van het nieuwe theater zijn momenteel 53 parkeerplaatsen
            gesitueerd. Deze 53 parkeerplaatsen hebben op dit moment een verschillend
            parkeerregime: 42 plaatsen hebben geen parkeerregime, 7 plaatsen liggen in de blauwe
            zone en 4 plaatsen zijn voor mindervaliden.
           De e x t r a p a r k e e r v r a a g d i e o n t s t a a t a l s g e v o l g v a n d e n i e u w b o u w v a n h e t t h e a t e r i s
            afhankelijk van de te kiezen variant. Vanwege mogelijkheden tot dubbelgebruik zijn er
            geen extra parkeerplaatsen benodigd voor een eventueel toe te voegen cultuurfunctie. Dit
            betekent dat voor variant B en C een even groot aantal extra parkeerplaatsen benodigd is.
Het bouwkavel biedt geen ruimte om te voorzien in een theater én een bovengrondse
parkeergarage. De theaterzalen zijn van dusdanige omvang dat parkeren alleen onder of bovenop
de zalen mogelijk is. Dit laatste is kostbaar, neem veel ruimte in en resulteert in een hooggelegen
parkeeroplossing. Daarom is uitgegaan van een ondergrondse parkeergarage.


B i j v a r i a n t e n g r o t e z a a l me t     Aantal pp te               Schatting                     Schatting totaal aantal te
700 stoelen                                        compenseren                aantal pp extra realiseren pp ten behoeve van
                                                                              te realiseren   nieuw theater
Variant A1                                                    53                         108                                          161
Variant A2                                                    53                         150                                          203
Variant B en C                                                53                         183                                          236


D e p a r k e e r p l a a t s e n d i e v e r d w i j n e n v a n w e g e h e t n i e u we t h e a t e r wo r d e n o p d i t m o m e n t o o k
g e b r u i k t d o o r b e w o n e r s . He t i s n i e t w e n s e l i j k d a t e r i n d e t o e k o m s t v o o r d e z e b e w o n e r s g e e n
p a r k e e r p l e k i s o p d r u k k e m o m e n t e n o f d a t b e z o e k e r s v a n h e t t h e a t e r i n d e wo o n w i j k e n p a r k e r e n .
Daarom is het noodzakelijk om in de vervolgfase van de planvorming onderzoek te doen naar het

                                                                                                                                                PAGINA 28 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                       SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                     VOORZIENINGEN
                                                                                                                     RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




toekomstig functioneren van het parkeren in het gehele oostelijk deel van het centrum. Op basis
dit onderzoek kan ook de omvang van de parkeeroplossing worden bepaald.

5.3.9         Groen en water

De omgeving heeft op het moment een verhoogd risico voor wateroverlast en hittestress. Op dit
moment is de beoogde locatie voor het theater een groene plek met een positief effect op hittestress
en wateropvang. Door de komst van het theater valt de groene plek weg en wordt het risico
v e r s t e r k t . Di t b e t e k e n t d a t h i e r v o o r o p l o s s i n g e n m o e t e n w o r d e n g e v o n d e n t i j d e n s h e t
o n t w e r p p r o c e s , z o d a t d i t r i s i c o k a n w o r d e n g e m i t i g e e r d . B i n n e n d e b o u wl o c a t i e i s g e e n r u i m t e o m
n i e u w g r o e n t e r e a l i s e r e n . D i t g r o e n m o e t i n d e o m g e v i n g v a n d e l o c a t i e wo r d e n g e v o n d e n , b i n n e n
de gebiedsontwikkeling Verdilaan.

O p b a s i s v a n d e h e m e l wa t e r v e r o r d e n i n g i s b i j n i e u w b o u w o f b i j f u n c t i e w i j z i g i n g v a n b o u w we r k e n
een waterberging verplicht. Voor elke m² bebouwde oppervlakte geldt een opvang van 50 liter. De
nieuwbouw van het theater heeft een bebouwd oppervlak groter dan 3.600m2. Dat geeft een
b e n o d i g d e wa t e r b e r g i n g v a n t e n m i n s t e 1 8 0 . 0 0 0 l i t e r . D e e x a c t e o p p e r v l a k t e i s o p d i t m o m e n t n o g
niet bekend.

N a a s t d e w a t e r b e r g i n g m o e t , v o l g e n s d e wa t e r s l e u t e l v a n h e t H o o g h e e m r a a d s c h a p v a n De l f l a n d ,
n i e u w o p p e r v l a k t e wa t e r w o r d e n g e r e a l i s e e r d d o o r d e t o e n a m e v a n v e r h a r d i n g o p h e t b o u w t e r r e i n .
A a n g e z i e n h e t b o u w t e r r e i n v r i j we l v o l l e d i g w o r d t b e b o u w d i s d i t o p e i g e n t e r re i n n i e t m o g e l i j k e n
moet deze compensatie binnen het plangebied van de gebiedsontwikkeling Verdilaan worden
gezocht.




                                                                                                                                            PAGINA 29 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                            SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                          VOORZIENINGEN
                                                                                                                          RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




6.            Conclusies en risico’s

6.1           Conclusies

1.    De W e s t l a n d s e b e v o l k i n g g r o e i t e n d a a r m e e o o k d e v r a a g n a a r v o o r z i e n i n g e n .
W e s t l a n d b e h o o r t m e t h e t h u i d i g e i n wo n e r a a n t a l t o t d e r i j v a n 3 0 g r o o t s t e s t e d e n v a n N e d e r l a n d .
De gemeente zal volgens de bevolkingsprognoses de komende decennia doorgroeien tot ongeveer
138.000 inwoners. Een bevolkingstoename van ruim 19% ten opzichte van 2025. Met het oog op
deze bevolkingstoename zal ook de druk op het voorzieningenniveau van de gemeente toenemen.
Het is verstandig om bij nieuwbouw van een voorziening rekening te houden met deze
d e m o g r a f i s c h e o n t w i k k e l i n g z o d a t e r e e n t o e k o m s t b e s t e n d i g e o p l o s s i n g o n t s t a a t . Di t g e l d t o o k v o o r
het podiumkunstenaanbod van de gemeente, dat in de jaren ’80 is ontstaan vanuit een voormalig
kerkelijk centrum en door de jaren heen is getransformeerd naar theater- en filmvoorziening.

2.    Een nieuw theater geeft gunstige economische neveneffecten.
Naast de directe economische effecten, zoals werkgelegenheid en de toegevoegde waarde van de
sector, kan de culturele en creatieve sector ook op andere manieren bijdragen aan de economie.
D e c r e a t i e v e s e c t o r s p e e l t e e n b e l a n g r i j k e r o l i n d e a a n t r e k k e l i j k h e i d v a n s t e d e n e n r e g i o ' s . Ni e t
a l l e e n v a n u i t c u l t u r e e l o o g p u n t , m a a r o o k v a n u i t e c o n o m i s c h p e r s p e c t i e f . He t k a n o n d e r a n d e r e
i n v l o e d h e b b e n o p l o ka l e g r o n d p r i j z e n , h e t v e s t i g i n g s k l i m a a t , h e t t o e r i s m e e n i m a g o v a n d e
gemeente. Het CPB concludeert dat het culturele aanbod in een stad de gemiddelde grondprijzen
v a n a l l e w i j k e n i n d i e s t a d v e r h o o g t e n m e e r i n wi j k e n v a n w a a r u i t d i e c u l t u r e l e v o o r z i e n i n g e n h e t
best te bereiken zijn. Internationaal onderzoek toont aan dat de sociale en culturele voorzieningen
invloed hebben op het vestigingsklimaat van bedrijven. Van de 29 factoren die invloed hebben op
de beslissing van een bedrijf om zich op een locatie te vestigen, stonden sociale en culturele
voorzieningen om de zevende plaats (na kosten gerelateerd aan de locatie, zakelijke faciliteiten,
bestaande en beschikbare arbeidsmarkt en transportatie mogelijkheden). Zie paragraaf 2.3.

3.    He t h u i d i g e t h e a t e r i s a a n v e r v a n g i n g t o e .
W e s t l a n d T h e a t e r d e N a a l d v o o r z i e t n u i n d e v r a a g n a a r p o d i u m k u n s t e n i n W e s t l a n d . He t b e t r e f t e e n
k l e i n t h e a t e r , d a t i n 1 9 8 5 i s o n t s t a a n d o o r e e n v o o r m a l i g k e r k e l i j k c e n t r u m o m t e b o u we n t o t
t h e a t e r g e b o u w. E e n s t e r k v e r o u d e r d t h e a t e r m e t n a a s t f y s i e k e g e b r e k e n e n o u d e t e c h n i e k o o k d e
nodige functionele beperkingen. Er ontbreken veel ruimten en voorzieningen die in een hedendaags
t h e a t e r z i j n t e r u g t e v i n d e n ( z i e p a r a g r a a f 4 . 1 ) . D e r g e l i j k e v o o r z i e n i n g e n k u n n e n n i e t wo r d e n
t o e g e v o e g d v i a o n d e r h o u d o f r e n o v a t i e . H e t a a n t a l z a l e n e n s t o e l e n v a n De N a a l d s l o o t i n d e j a r e n
’ 8 0 e n ’ 9 0 wa a r s c h i j n l i j k g o e d a a n o p d e v r a a g v a n u i t d e m a r k t . I n m i d d e l s k a n h e t t h e a t e r n i e t m e e r
voorzien in de grote vraag. Professionele producties zijn snel uitverkocht, verzoeken vanuit
a m a t e u r v e r e n i g i n g e n o f v o o r z a k e l i j k e v e r h u u r wo r d e n m e t r e g e l m a a t g e w e i g e r d o m d a t e r
onvoldoende ruimte beschikbaar is.

4.    Er     zijn     geen        alternatieve            theatervoorzieningen                      met      een       voldoende            omvang           binnen
   Westland.
Vanuit het lokale verenigingsleven is behoefte aan aanvullende podiumruimte voor het houden van
v o o r s t e l l i n g e n . E r i s b u i t e n De N a a l d g e e n d e r g e l i j k e v o o r z i e n i n g a a n we z i g i n h e t W e s t l a n d .
V a n we g e d e b e p e r k t e c a p a c i t e i t v a n D e N a a l d w o r d t m o m e n t e e l v a a k u i t g e w e k e n n a a r a n d e r e
p l a a t s e n z o a l s : D e n H a a g e n Ro t t e r d a m .

5. Varianten A2, B en C sluiten aan bij de ambitie die Westland heeft.
Met vaststelling van de Cultuurkoers 2030 is als ambitie bepaald zoveel mogelijk Westlanders in
a a n r a k i n g l a t e n k o m e n m e t c u l t u u r e n o m c u l t u u r ( n o g ) m e e r t e v e r we v e n i n d e W e s t l a n d s e

                                                                                                                                                  PAGINA 30 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                      SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                    VOORZIENINGEN
                                                                                                                    RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




samenleving.             Cultuur wordt gezien als basis en instrument voor een prettige leefomgeving,
o n d e r wi j s , z o r g e n w e l z i j n . De g e m e e n t e z e t d a a r b i j i n o p e e n t h e a t e r d a t v o o r z i e n i n v o l g e n d e
cultuuractiviteiten:
           a.       professioneel theater.
           b.       amateurvoorstellingen en educatie/talentontwikkeling.
       c. film.
Varianten A2, B en C maken het mogelijk deze om dit op adequate wijze te borgen. De huidige
capaciteitstekorten kunnen worden ondervangen en het biedt ruimte om een grotere vraag in de
toekomst vanuit een groeiende bevolking te ondervangen.

                                       Variant A1                    Variant A2                     Variant B                       Variant C
                                                                                                                                    Drie zalen (700/250/150)
Grote zaal 700                                                       Twee zalen (700/250) en
                                       Twee zalen (700/150)                                         Drie zalen (700/250/150)        & multifunctionele
                                                                     multifunctionele foyer
                                                                                                                                    cultuurruimten
                                                                     meer professionele /
Cultureel profiel                      conform bestaand                                             conform bestaand                conform bestaand
                                                                     zakelijke verhuur
Groeicapaciteit                                     +                             ++                              ++                              ++
Professioneel theater                               ++                            ++                              ++                              ++
Amateurvoorstellingen                                -                             +                              ++                              ++
Repetities                                          □                              □                              □                               ++
Filmvoorstellingen                                  □                             ++                              ++                              ++
Zakelijke verhuur                                   □                              +                              +                               ++


6. Een nieuw theater vereist een investering en aanvullende subsidiëring
De volgende tabel geeft de investeringskosten weer (bedragen excl. BTW) met een grote zaal van
7 0 0 s t o e l e n . D a a r n a a s t z i j n d e k a p i t a a l l a s t e n we e r g e g e v e n , b i j v o l l e d i g e f i n a n c i e r i n g d o o r d e
gemeente.

                                                huidige
Investering Theater                                           renovatie         A                   A2                   B                    C
                                               begroting

Investering nieuwbouw                                          € 18.000.000         € 53.098.000         € 61.090.000        € 62.981.000         € 69.626.000
Afschrijving Renovatie 20 jaar,
nieuwbouw 50 jaar                                                  € 900.000         € 1.061.960          € 1.221.800          € 1.259.620         € 1.392.520
Rentelast bij 3,0%                                       €0        € 540.000         € 1.592.940          € 1.832.700          € 1.889.430         € 2.088.780
Kapitaallast                                             €0      € 1.440.000         € 2.655.000          € 3.055.000          € 3.149.000         € 3.481.000

Exploitatiebudget
Subsidie                                       € 1.536.000       € 1.540.000         € 1.629.000          € 1.686.000          € 1.743.000         € 1.743.000
Huren en bijdrage gebruikerslasten              € -157.000        € -157.000          € -157.000           € -157.000           € -157.000          € -157.000
Belastingen en verzekeringen *1                   € 25.000          € 25.000             € 25.000             € 25.000            € 25.000              € 25.000
Saldo                                          € 1.404.000       € 1.408.000         € 1.497.000          € 1.554.000          € 1.611.000         € 1.611.000

Mutaties
Mutatie ten opzichte van de huidige
exploitatie                                              €0           € 4.000            € 93.000           € 150.000            € 207.000             € 207.000
Kapitaallast *1                                          €0      € 1.440.000         € 2.655.000          € 3.055.000          € 3.149.000         € 3.481.000
Mutatie ten opzichte van huidige
begroting                                                €0     € -1.444.000         € -2.748.000        € -3.205.000         € -3.356.000         € -3.688.000
* 1 b estaande huur-, b elastingen en verzekeringen aangehouden, deze zullen afwijken b ij nieuwb ouw
* 2 huidige theater De Naald heeft geen b oekwaarde


Een grote zaal met 600 in plaats van 700 stoelen resulteert in een lagere investering van €2.11
miljoen excl. BTW minder. Dit geeft een jaarlijkse lagere afschrijving van € 42.200 en een lagere
rentelasten in het 1e jaar met € 63.300.




                                                                                                                                           PAGINA 31 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                           SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                         VOORZIENINGEN
                                                                                                                         RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




7.    Een parkeeroplossing is nodig wanneer een nieuw theater wordt gebouwd.
De parkeerdruk in het ‘Verdigebied’ is op de maatgevende momenten dermate hoog, dat er geen
restruimte is om een eventuele extra parkeervraag op te vangen. Zonder parkeeroplossing is het
niet mogelijk om een theater te realiseren.

I n h e t s t e d e n b o u wk u n d i g e p l a n wo r d t o n d e r z o c h t we l k e p a r k e e r o p l o s s i n g e n m o g e l i j k z i j n . N a a s t
aandacht voor de aantallen parkeerplaatsen en parkeeroplossing is het noodzakelijk om onderzoek
te doen naar het toekomstig functioneren van het parkeren in het gehele oostelijk deel van het
centrum inclusief de beoogde nieuwe parkeeroplossing. Als gevolg van dit onderzoek en als gevolg
van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen, kan het wenselijk dan wel noodzakelijk zijn dat er extra
p a r k e e r o p l o s s i n g e n m o e t e n wo r d e n t o e g e v o e g d .

8.    Een nieuw theatergebouw is onlosmakelijk verbonden aan de gebiedsontwikkeling
    Verdilaan.
D e n i e u wb o u w v a n h e t t h e a t e r b e t r e f t e e n b e l a n g r i j k , b e e l d b e p a l e n d , g r o o t ( e n h o o g ) g e b o u w d a t
v e e l i n v l o e d z a l h e b b e n o p h a a r o m g e v i n g . Da a r b i j k o m t m e t d e n i e u wb o u w h e t h u i d i g e p e r c e e l v a n
D e N a a l d v r i j , w a a r e e n n i e u we i n v u l l i n g a a n m o e t e n w o r d e n g e g e v e n . E e n g o e d e i n p a s s i n g i n e e n
s t e d e n b o u wk u n d i g p l a n v o o r h e t g e h e l e V e r d i g e b i e d i s v a n b e l a n g . A a n d a c h t i s n o d i g v o o r d e
aansluiting van het theatergebouw en de gehele gebiedsontwikkeling op het historisch centrum.

D i v e r s e a s p e c t e n m . b . t . d e n i e u wb o u w v a n h e t t h e a t e r , i n a l l e v a r i a n t e n , z i j n n i e t o p l o s b a a r b i n n e n
h e t b o u w k a v e l . De b o u w v a n h e t t h e a t e r g a a t t e n k o s t e v a n h e t h u i d i g e g r o e n e n g e e f t e e n
w a t e r o p g a v e . De z e o p g a v e n k u n n e n n i e t b i n n e n d e g r e n z e n v a n h e t b o u w p l o t w o r d e n o p g e l o s t
a a n g e z i e n d a t v r i j w e l v o l l e d i g wo r d t b e b o u w d . O o k d e a s p e c t e n v e r k e e r e n p a r k e r e n z i j n v a n b e l a n g .
Vastgesteld kan worden dat het parkeren voor het nieuwe theatergebouw in haar omgeving niet kan
worden opgelost. Een parkeeroplossing is nodig op de kavel zelf, onder het theater of elders.
W a n n e e r n i e t i n e e n p a r k e e r o p l o s s i n g w o r d t v o o r z i e n i s d i t p l a n n i e t h a a l b a a r. De n i e u w b o u w v a n
h e t t h e a t e r i s e e n l o g i s c h e s t a r t v a n d e g e b i e d s o n t w i k k e l i n g r o n d d e V e r d i l a a n . Do o r h i e r t e b o u we n
komen ander kavels vrij en ontstaat een schuifpuzzel.

De bouw van het theater biedt kansen de kwaliteit van het gebied daarom heen een kwaliteitsimpuls
t e g e v e n . De b e g a n e g r o n d v a n h e t t h e a t e r k a n o n d e r d e e l v o r m e n v a n d e b u i t e n r u i m t e , b i j v o o r b e e l d
door één ontwerp te maken (binnen en buiten) dat goed op elkaar aansluit en in elkaar overloopt.
D e b e z o e k e r wo r d t o p e e n n a t u u r l i j k e w i j z e v a n b u i t e n n a a r b i n n e n g e t r o k k e n e n a n d e r s o m . D e
S t o k d i j k k a d e z a l t u s s e n n i e u w b o u w e n h u i d i g e t h e a t e r s o wi e s o m o e t e n w o r d e n h e r i n g e r i c h t . H e t
l i g t i n d e r e d e n o m o o k h e t Ha v e n p l e i n d a a r b i j t e b e t r e k k e n d a t h i e r d i r e c t o p a a n s l u i t . Z o k a n e e n
h o o g wa a r d i g e b u i t e n r u i m t e wo r d e n g e c r e ë e r d , d i e a a n s l u i t o p h e t c e n t r u m g e b i e d .

9.    De o n t w i k k e l i n g v a n h e t V e r d i g e b i e d g e e f t v e r d i e n v e r m o g e n .
W a n n e e r h e t g e h e l e V e r d i g e b i e d t o t o n t w i k k e l i n g wo r d t g e b r a c h t o n t s t a a t o o k v e r d i e n v e r m o g e n .
Eerste verkenningen laten zien dat in het gebied ruimte is voor 400-500 woningen. Deze kunnen in
bijdragen aan de ontwikkeling van het openbare gebied en de parkeeroplossingen. Ook kan ruimte
w o r d e n g e v o n d e n v o o r f u n c t i e s a l s o n d e r w i j s e n z o r g . Z o k u n n e n m e e r d e re m a a t s c h a p p e l i j k e
v r a a g s t u k k e n wo r d e n a a n g e p a k t i n h e t g e b i e d .



10. Er zijn variaties op de varianten mogelijk.
De varianten geven op hoofdlijnen een beeld van de mogelijkheden. Enige mate van mix & match
k a n w e n s e l i j k z i j n , w e l k e k e u z e d a n o o k g e m a a k t wo r d t .


                                                                                                                                                PAGINA 32 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                       SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                     VOORZIENINGEN
                                                                                                                     RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




           Culturele ruimten. In Variant C zijn culturele ruimten opgenomen met een gezamenlijke
            omvang van ongeveer 800m2. Voor iedere variant (dus ook A1, A2 en B) kan het waardevol
            z i j n o m a a n v u l l e n d e z a a l r u i m t e n i n o v e r we g i n g t e n e m e n . He t w e r k b e z o e k , d e
            referentieanalyse en de gesprekken met belanghebbenden (zie H3) geven hier aanleiding
            toe.
           Zakelijke ruimten. Naast culturele ruimte kan ook voorzien worden in zalen voor zakelijke
            verhuur, zoals conferenties. Tijdens het werkbezoek (zie paragraaf 3.1) is hierop gewezen.
            Daarnaast wordt dit ook geadviseerd door de steller van het exploitatieonderzoek, die een
            bewezen trackrecord heeft op dit gebied (zie paragraaf 5.1.2).
           H o r e c a . I n a l l e v a r i a n t e n w o r d t u i t g e g a a n v a n e e n b e p e r k t e n a t t e h o r e c a i n d e f o y e r . Di t
            k o m t o v e r e e n m e t d e h o r e c a i n h e t h u i d i g e t h e a t e r . N a d e r o n d e r z o e k k a n wo r d e n g e d a a n
            naar de toevoeging een volwaardige (droge en natte) horecavoorziening.
           Overige functies. Binnen het bouwkavel is in principe volume aanwezig voor overige
            f u n c t i e s o p d e v e r d i e p i n g e n v a n d e n i e u wb o u w . Da a r b i j k a n o p b a s i s v a n e e rs t e s c h e t s e n
            t o t w e l 8 . 0 0 0 m 2 a a n f u n c t i e s wo r d e n t o e g e v o e g d . O n d e r z o e k n a a r d e t o e v o e g i n g v a n
            p a s s e n d e f u n c t i e s k a n wo r d e n o v e r wo g e n . H i e r b i j k a n g e d a c h t w o r d e n a a n k a n t o o r r u i m t e ,
            bedrijfsruimte, verblijfsrecreatie en dergelijke.

1 1 . F l e x i b e l , m o d u l a i r e n m u l t i f u n c t i o n e e l b o u w e n v e r b e t e r d d e t o e k o m s t be s t e n d i g h e i d .
Een multifunctioneel theater kan geschikt gemaakt worden voor zowel spraak, muziek, theater en
concerten. Dit is mogelijk door vroegtijdig rekening te houden (in het programma van eisen en
ontwerp) met het multifunctionele karakter. Dit voorkomt ook kostbare investeringen op later
moment. Een mate van overcapaciteit biedt de mogelijkheid om groei op te vangen en in te spelen
op toekomstige veranderingen. Het zijn waardevolle leerpunten die vanuit andere referenties zijn
meegegeven.


6.2           Risico’s

Netcongestie
In een groot deel van Nederland en ook in enkele buurgemeenten is sprake van netcongestie. Als
g e v o l g h i e r v a n k u n n e n g e e n n i e u w e z w a r e a a n s l u i t i n g e n m e e r wo r d e n v e r k r e g e n . W e s t l a n d I n f r a
Netbeheer heeft eind 2022 een vooraankondiging structurele congestie voor teruglevering gedaan.
Dit betekent dat een aantal van onze klanten in Westland en Midden-Delfland te maken heeft met
de grenzen van de mogelijkheden op ons net.

Water en klimaat
U i t d e s t r e s s t e s t e n v o o r wa t e r e n k l i m a a t a d a p t a t i e k o m t n a a r v o r e n d a t e r i n e n ro n d o m d e V e r d i l a a n
veel hittestress plaatsvindt. In de strategie klimaatadaptatie 2021-2024 heeft de gemeente
Westland uitgesproken deze gebieden aan te pakken en voor 2040 hittebestendig te hebben
i n g e r i c h t . H e t i s r a a d z a a m o m b i j d e u i t w e r k i n g v a n e e n s t e d e n b o u wk u n d i g p l a n r e k e n i n g t e h o u d e n
met het terugdringen van de hittestress.

Hemelwaterverordening
Tijdens de raadsvergadering                          van       11   oktober        2023       is   de     h e m e l wa t e r v e ro r d e n i n g    Westland
v a s t g e s t e l d . Da t b e t e k e n t d a t p e r 1 j a n u a r i b i j a l l e n i e u w b o u w p l a n n e n o v e r p r i v a a t t e r r e i n 5 0 m m
hemelwater (gerekend over bebouwd oppervlak) aan waterberging moet worden geborgen op eigen
terrein, voordat het op de riolering mag worden afgevoerd. Hoe men dit realiseert is aan de
initiatiefnemer zelf. Doel is om wateroverlast bij hevige neerslag binnen de gemeente (privaat en
openbaar) te voorkomen.                        Ook       bij    ontwikkeling           van     een      nieuw        theatergebouw              is    dit    een
aandachtspunt.

                                                                                                                                            PAGINA 33 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                                       SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                                     VOORZIENINGEN
                                                                                                                     RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




Aanvullende bouwkostenstijgingen en onvoorziene kosten
In de investeringsramingen is rekening gehouden met prijsstijgingen. Deze kunnen hoger uitvallen
v a n we g e h a r d e r e k o s t e n s t i j g i n g o f v a n we g e v e r t r a g i n g i n h e t p r o c e s ( b e s l u i t v o r m i n g ,
b e z wa a r p r o c e d u r e s , e t c . ) . D a a r n a a s t k a n v e r d e r e p l a n u i t we r k i n g l e i d e n t o t n i e u w e k o s t e n .

Stijging exploitatiekosten
Op basis van de jaarrekening 2023 en marktgegevens is een exploitatieschets gemaakt van de
verschillende varianten. Kosten en inkomsten zouden anders kunnen uitpakken, ten voordele of ten
nadele.

Renteontwikkelingen
In de berekening is 3,0% rente als uitgangspunt gehanteerd. De rente is volatiel en kan anders
uitpakken.

Parkeeroplossing is voorwaardelijk
Een adequate parkeeroplossing is voorwaardelijk voor de realisatie van een nieuw theatergebouw.
I n d e u i t we r k i n g v a n h e t v o o r l o p i g e s t e d e n b o u wk u n d i g e p l a n w o r d e n d e o p l o s s i n g s m o g e l i j k h e d e n
voor parkeren onderzoek en gerapporteerd.




                                                                                                                                            PAGINA 34 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>BUSINESS CASE                                                                                                           SAMENLEVING
NIEUW THEATER                                                                                                         VOORZIENINGEN
                                                                                                         RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG




7.          Bijlagen
Dit rapport bevat de volgende bijlagen:
Bijlage 1       -      Situatietekening (Bureau Kroner Architecten).
Bijlage 2       -      P r o f i e l t h e a t e r p r o g r a m m e r i n g D e Ni e u w e N a a l d ( W e s t l a n d T h e a t e r D e N a a l d ) .
Bijlage 3       -      V e r s l a g we r k b e z o e k r a a d s w e r k g r o e p .
Bijlage 4       -      Referentieonderzoek (Culturele Zaken).
Bijlage 5       -      Ruimtestaten varianten (BBN)
Bijlage 6       -      Investeringskostenraming varianten (BBN) - GEHEIM
Bijlage 7       -      Exploitatieschetsen (Blueyard)




                                                                                                                                PAGINA 35 VAN 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>