<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Datum                        23 december 2013
Nummer                       2014-01-05 b
Datum commissievergadering   14 januari 2014
Datum raadvergadering        28 januari 2014


OPLEGGER

Registratienummer            /
Onderwerp                    Verzoek tot ontheffing Verordening Ruimte in kader van ontwikkeling
                             Kralingerhoek te Maasland
Portefeuillehouder           Hans Horlings


Uiterste behandeldatum       28 januari 2014
(+reden)
Eerdere besluitvorming       Dit onderwerp is nog niet eerder voor besluitvorming aan de raad
                             aangeboden.
Samenvatting                 Sinds enkele jaren wordt overleg gevoerd met twee ondernemers over
                             uitbreidingsplannen aan de Westgaag/Burgerweg. Te weten Kroes
                             Aannemingsbedrijf B.V. en Welvreugd B.V. Het college heeft begin dit
                             jaar ingestemd met het continueren van het overleg om te komen tot
                             verdere planvorming onder bepaalde (ruimtelijke) condities. In overleg
                             met de initiatiefnemers is een plan uitgewerkt waarin deze condities zijn
                             verwerkt. Dit is vertaald in een ontheffingsverzoek richting de provincie
                             aangezien de ontwikkeling niet past binnen de Verordening Ruimte.
                             Voordat een ontheffingsverzoek bij de provincie ingediend kan worden
                             moet de raad hiermee instemmen.
Te nemen besluit             In te stemmen met het aanvragen van ontheffing van de Verordening
                             Ruimte bij de Provincie Zuid-Holland ten behoeve van de ontwikkeling
                             Kralingerhoek te Maasland.


Bijlagen                     Concept ontheffingsverzoek


Advies commissie             De fracties Pvda, Mijn Partij, VVD en CDA stemmen in met het voorstel.
                             Fractie OGP kan ook instemmen, indien nader wordt onderbouwd:
                             1 het maatschappelijk belang van dit plan (ter voorkoming van
                                precedentwerking);
                             2 omschrijving van het beeld voor de derde bedrijfslokatie van het
                                plan;

                             REACTIE COLLEGE op blz 8 – 9




                                                                                     Pagina 1 van 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Raadsbesluit   o Akkoord / o Niet akkoord

               opmerking:



               Arjan de Vos                 Arnoud Rodenburg
               griffier                     burgemeester




                                                           Pagina 2 van 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inleiding
Aan de Westgaag in Midden-Delfland zijn decennia lang twee familiebedrijven gevestigd. Dit zijn:

      Kroes Aannemingsbedrijf B.V. Reeds 55 jaar actief in grond- weg en waterbouw, civiele
       betonbouw en tuinbouw in de regio en voor de lokale overheid.
      Welvreugd B.V. Actief in (machinale) grondbewerkingen en boringen (o.a. warmteboringen)

Beide familiebedrijven hebben zich door de jaren heen steeds verder geprofessionaliseerd en staan in
de regio bekend als ondernemers die kwaliteit leveren en vooruitstrevend zijn in hun vakgebied.

Door o.a. hun goede positie in de regio hebben de bedrijven behoefte om zich verder te kunnen
ontwikkelen en te groeien, om zo de bedrijfsvoering in de toekomst zeker te stellen. De huidige
planologische mogelijkheden bieden deze mogelijkheid echter niet.

Deze ondernemers hebben in 2008 een plan ingediend voor de transformatie van glastuinbouw naar
een bedrijventerrein, waardoor Kroes/Welvreugd kan uitbreiden en er ruimte wordt geboden voor
andere bedrijven om zich daar te vestigen. Om dit mogelijk te maken hebben Kroes/Welvreugd
destijds een kassencomplex aangekocht. Dit kassencomplex is inmiddels voor een groot deel gesloopt.




Luchtfoto 2013 met gesloopte kassen                   Luchtfoto situatie 2009 met kassen

Op het verzoek uit 2008 is destijds door de gemeente, na overleg met o.a. LTO Glas en de Provincie
Zuid-Holland, afwijzend gereageerd. Duurzaam glas zou worden opgeofferd. Transformatie naar
bedrijven die niet direct gelieerd waren aan de tuinbouw was niet bespreekbaar.

In de daarop volgende jaren is de gemeente in gesprek gebleven met de ondernemers. Vanwege het
belang dat de gemeente hecht aan zowel de ruimtelijke kwaliteit van het Midden-Delfland gebied én
het ondernemerschap van ondernemers in de gemeente, is in gezamenlijk overleg een plan
(Kralingerhoek) opgesteld waarin beide aspecten op een integrale wijze is meegenomen.




                                                                                       Pagina 3 van 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Beoogd effect
In de planvorming staan de volgende elementen centraal:

       Kwaliteitsimpuls van het lint
Om het lint aan te pakken worden bedrijfsmatige activiteiten zoveel mogelijk uit het lint gehaald en
wordt het lint ‘vergroend’. Om dit te realiseren worden de loods en kantoor van Welvreugd en de
loods en ontvangstruimte van Kroes gesloopt. Hierdoor worden de bedrijfsmatige activiteiten van de
twee bedrijven zoveel mogelijk uit het lint van de Westgaag gehaald. Daarnaast ontstaat er zo ruimte
om de burgerwoning die middenin het plangebied is gelegen, tussen de kassen en bedrijfsactiviteiten
van Kroes, te verplaatsen naar het lint. Hierdoor wordt het beeld van een woonlint versterkt. Verder is
het plan om de bestaande kassen achter de twee woningen aan de Westgaag te saneren, waardoor
het woonlint een groener en minder bebouwd aanzicht krijgt.
Een andere wijziging is de aanpassing van de erven van de twee bedrijven. Beide bedrijven krijgen
een erf wat past bij de uitstraling van het lint .

       Scheiden van verkeerssoorten
Uit een knelpuntenanalyse van de Westgaag is gebleken dat de menging van verkeer op de Westgaag
voor problemen zorgt. Zoals eerder aangegeven wordt zowel het zware vrachtverkeer als
personenverkeer van Kroes B.V. direct op de Westgaag ontsloten. Dit zorgt voor een onoverzichtelijke
en ongewenste situatie. In de planvorming is rekening gehouden met een scheiding tussen enerzijds
vrachtverkeer en verkeer ten behoeve van personeel en anderzijds verkeer ten behoeve van klanten
voor het kantoor. Door deze scheiding wordt het vrachtverkeer en het verkeer ten behoeve van het
personeel niet meer op de Westgaag ontsloten, maar op de Burgerweg.

      Lint los in het landschap.
Bij de planvorming is bekeken in hoeverre het lint los kan worden gelegd in het landschap en wat dit
bijdraagt als men dit in relatie bekijkt tot de directe omgeving. Dit door de bedrijvigheid tussen het
duurzame glastuinbouwcomplex van de Oude Campspolder en het lint van de Westgaag aan te
pakken.
Het in het plangebied volledig losleggen van het lint in het landschap is door enerzijds de ligging van
bedrijvigheid aan de Burgerweg en de ligging van bedrijvigheid ten oosten van het plangebied en
anderzijds de hoeveelheid aan bedrijvigheid een lastig te realiseren ambitie.
De afstand tussen het lint en de overige bebouwing wordt wel vergroot door het amoveren van
resterende glasopstanden. Waar het fysiek losleggen niet mogelijk blijkt is gekozen voor een
kwalitatieve versterking van het lint aan zowel de Westgaag en de Burgerweg en de bedrijvigheid
passend af te schermen, waarbij rekening gehouden wordt met beplanting passend bij Midden-
Delfland en de cultuurhistorische kavelpatronen van de polder.

       Ruimte voor een te verplaatsen bedrijf uit het open agrarisch cultuurlandschap (strook derden)
Omwille van het realiseren van ruimtelijke kwaliteit, niet alleen voor de Westgaag, maar voor Midden-
Delfland in bredere zin, is in de planontwikkeling ruimte opgenomen voor een of enkele te verplaatsen
bedrijf / bedrijven uit het open agrarisch cultuurlandschap van Midden-Delfland (circa 7.500m2,
strook derden). Midden-Delfland kent namelijk soortgelijke bedrijven elders in het agrarisch
cultuurlandschap van Midden-Delfland. Veel van deze bedrijven zijn daar veelal van oudsher gevestigd
en lopen nu ook op tegen de beschikbare ruimte en uitbreidingsmogelijkheden.

Huidige en gewenste situatie
Deze elementen zijn vertaald in een tekening van de uiteindelijke situatie. In de volgende twee
tekeningen is de huidige en de uiteindelijke situatie weergegeven.




                                                                                          Pagina 4 van 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Huidige situatie.




Gewenste situatie (rood = strook derden)




                                           Pagina 5 van 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Ontheffingsverzoek
Om deze ontwikkeling überhaupt mogelijk te maken dient er allereerst bij de Provincie ontheffing
aangevraagd te worden van de Verordening Ruimte.

De ontwikkeling voldoet namelijk niet aan de Verordening Ruimte en dan met name aan artikel 3 lid 1
en 3.

       Artikel 3 Regels voor het gebied buiten bebouwingscontouren

            o   Lid 1: geen verstedelijking buiten de bebouwingscontouren. Bestemmingsplannen voor
                gronden buiten de bebouwingscontouren sluiten bestemmingen uit die nieuwvestiging
                of uitbreiding van stedelijke functies mogelijk maken.

            o   Lid 3: bestaande stedelijke functies buiten de bebouwingscontouren. In afwijking van
                en in aanvulling op het bepaalde in lid 1 dienen bestemmingsplannen die betrekking
                hebben op bestaande stedelijke functies in het gebied buiten de bebouwingscontouren
                bepalingen te bevatten die voorzien in of in overeenstemming zijn met de volgende
                regels:
                A: bestaande niet-agrarische bedrijven en niet-volwaardige agrarische bedrijven
                mogen eenmalig worden uitgebreid met ten hoogste 10% van de inhoud;
                B: agrarisch aanverwante bedrijven mogen eenmalig worden uitgebreid met ten
                hoogste 10% van de inhoud, of 30% indien verplaatsing naar een bedrijventerrein niet
                mogelijk is en maatregelen worden getroffen voor een zorgvuldige landschappelijke
                inpassing;

Doordat in de voorgestelde ontwikkeling Kralingerhoek er sprake is van uitbreiding en eventuele nieuw
vestiging van bestaande stedelijke functies buiten de bebouwingscontouren voldoet het niet aan lid 1
en lid 3 van de Provinciale Verordening Ruimte.

Na overleg met de ondernemers is besloten om een verzoek tot ontheffing, op basis van artikel 21, lid
1, voor te bereiden. Artikel 21 lid 1 gaat als volgt:

       Artikel 21, lid 1. Gedeputeerde Staten kunnen ontheffing verlenen van de regels van deze
        verordening voor zover de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens
        bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met die regels
        te dienen provinciale belangen. Aan de ontheffing kunnen voorschriften worden verbonden
        indien de betrokken provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening
        noodzakelijk maken.

Het verzoek tot ontheffing is toegevoegd als bijlage 1. Dit verzoek beschrijft o.a. de huidige en nieuwe
situatie, de beleidsmatige en ruimtelijke aspecten die van toepassing zijn en de motivering waarom
voor deze ontwikkeling ontheffing kan worden verleend.

Procedure verzoek tot ontheffing
Artikel 22 van de Verordening Ruimte geeft de procedure weer van het verzoek tot ontheffing:

Een verzoek om ontheffing zoals bedoeld in de bepalingen van deze verordening dient zo vroeg
mogelijk in de procedure van een nieuw bestemmingsplan te worden ingediend bij Gedeputeerde
Staten. Het verzoek kan worden gedaan door het college van Burgemeester en Wethouders in
overeenstemming met de gemeenteraad. Het verzoek dient vergezeld te gaan van een goede
ruimtelijke onderbouwing, bijvoorbeeld in de vorm van een conceptbestemmingsplan, waarin mede
wordt ingegaan op de voorwaarden die zijn genoemd bij de ontheffingsmogelijkheid

Als uw raad positief besluit wordt het verzoek tot ontheffing aan de Provincie Zuid-Holland verstuurd.

                                                                                         Pagina 6 van 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Argumenten
De motivatie waarom in onze optiek ontheffing verleend kan worden is hieronder in beknopte vorm
weergegeven. De volledige motivatie is te vinden in het conceptverzoek tot ontheffing (vanaf pagina
22).

   1. Het plan biedt een toekomstbestendige herontwikkeling van de locatie met oog voor huidige
      ruimtelijke en economische knelpunten

           a. Het woonlint van de Westgaag en de Burgerweg wordt versterkt

           b. De herontwikkeling zorgt voor een toename van groen en water

           c. De nieuwe ontsluiting zorgt ervoor dat al het vrachtverkeer op de Burgerweg wordt
              ontsloten.

           d. De herontwikkeling geeft ruimte aan een duurzame groei van de ondernemers.

   2. Het toepassen van maatwerk om dit plan te verwezenlijken is de reële optie voor een
      toekomstbestendige herontwikkeling van de locatie.

           a. Het continueren van de huidige situatie is zowel vanuit bedrijfseconomisch oogpunt als
              ruimtelijk oogpunt niet gewenst.

           b. Het toepassen van ruimte voor ruimte levert onvoldoende om de bedrijfsactiviteiten te
              verplaatsen en de gedane investeringen te compenseren. Verder levert het een
              beperkte kwaliteitswinst op, gezien de compensatiewoninigen voornamelijk ook achter
              het lint van de Westgaag gerealiseerd moeten worden.

           c. Verplaatsing van de bedrijven binnen de gemeente Midden-Delfland naar de
              Harnaschpolder is niet rendabel en biedt niet dezelfde mogelijkheden voor de huidige
              woon-werk situatie.

           d. Met inachtneming van de hierboven genoemde motiveringen is het bieden van
              maatwerk de meest reële oplossing, waarin de economische belangen van de
              bedrijven en de ruimtelijke belangen van de gemeente hand in hand gaan. De
              ruimtelijke knelpunten worden binnen 2 jaar na het onherroepelijk zijn van het
              bestemmingsplan aangepakt. De herontwikkeling biedt tevens ruimte om een
              verplaatsing van een of meerdere solitair gelegen niet-agrarisch bedrijven in het
              agrarisch kerngebied van Midden-Delfland te realiseren en daarmee ook ruimtelijke
              winst te behalen elders in het Midden-Delfland gebied. De herontwikkeling van het
              plangebied wordt daarnaast bekostigd door de ondernemers zelf, waardoor er geen
              maatschappelijke middelen worden ingezet om de herontwikkeling te bekostigen.



Kanttekeningen
Een belangrijk gespreksonderwerp tussen de gemeente en de initiatiefnemers betrof de verplaatsing
van een bedrijf uit het agrarisch kerngebied naar de locatie Kralingerhoek. Zowel vanuit de gemeente
als de provincie wordt een verplaatsing als een essentieel onderdeel van het geheel beschouwd. Het
meest wenselijke is om één integraal ontheffingsverzoek op te stellen, waarbij zowel duidelijkheid
bestaat over de locatie aan de Westgaag/Burgerweg als over de locatie van een te verplaatsen bedrijf
is. Door een integraal ontheffingsverzoek in te dienen is de ontwikkeling voor de Provincie in zijn
volledigheid te beoordelen op de ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

De initiatiefnemers hebben aangegeven dat gelet op de economische omstandigheden en
financieringsmogelijkheden het niet aannemelijk is dat op korte termijn (< 1 jaar) een overeenkomst
kan worden gesloten met een kandidaat-bedrijf die wil verplaatsen. De ondernemers willen echter wel

                                                                                      Pagina 7 van 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>op korte termijn verder met hun uitbreidingsplannen. Hiervoor is een bestemmingsplanwijziging en
dus ontheffing noodzakelijk.

Wij hebben uiteindelijk met de ondernemers een gezamenlijk beeld bepaald over het eindplaatje. Dit
is weergegeven in het ontheffingsverzoek. De realisatie van dit eindplaatje zal echter een fasering
kennen. Een mogelijke fasering zou er globaal als volgt uit kunnen komen te zien. Hier zijn echter nog
geen concrete afspraken over gemaakt.

Binnen een termijn van bijvoorbeeld 2 jaar na een onherroepelijke bestemming wordt voor de
uitbreidingspercelen van bedrijven Welvreugd en Kroes de gehele infrastructuur aangelegd en wordt
het vernieuwde erf van Welvreugd gerealiseerd. Verder wordt er overleg gevoerd met de eigenaren
van de twee kleine kasjes om deze te amoveren en de bestemming indien gewenst van bedrijf naar
burgerwoning te wijzigen. Verder wordt de woning op het terrein van Kroes verplaatst. De grote kas in
het oosten van het plangebied wordt in de periode daarna gesloopt. Hetzelfde geldt voor het
realiseren van het vernieuwde erf van Kroes.
De strook derden zal een uitwerkingsbevoegdheid krijgen. Zodra met de ondernemers en de Provincie
overeenstemming bereikt is over hoe deze strook ingericht wordt, met het eindplaatje in het
achterhoofd, werkt de gemeente deze bestemming uit.

Een kanttekening die we bij de fasering moeten maken en ook richting de ondernemers hebben
aangegeven is dat de medewerking van de Provincie noodzakelijk is. Zoals eerder aangegeven wenst
de provincie een integraal beeld van de ontwikkeling op de Westgaag/Burgerweg als wel de locatie
van te verplaatsen bedrijven uit het agrarisch kerngebied. Dit stappenplan geeft daar op voorhand
geen uitsluitsel over. De provincie dient bereid te zijn om in te stemmen met het gegeven dat alle
werkzaamheden uit het oorspronkelijk plan binnen de genoemde periode worden gerealiseerd, met
uitzondering van de verplaatsing van een derde bedrijf.



Financiën
De kosten voor de begeleiding van dit proces worden verhaald via een intentieovereenkomst.



Communicatie
Met de initiatiefnemers onderhouden we nauw contact en zullen hen schriftelijk informeren over
hetgeen u besluit.



Vervolgstappen
Indien de provincie ontheffing verleend stellen we in 2014 een anterieure overeenkomst op waarin we
met de ondernemers nadere afspraken maken over onder andere de te doorlopen planologische
procedure en de te verhalen kosten. Wij blijven u informeren over deze nadere uitwerking.

Verder komt deze ontwikkeling, gelet op het te nemen planologisch besluit, uiteraard ook bij u terug
ter besluitvorming.



Reactie college op commissiebehandeling
   1. het maatschappelijk belang van dit plan (ter voorkoming van precedentwerking);

Het maatschappelijk belang van dit plan uit zich in diverse ruimtelijke voordelen. Het resterende glas
wordt opgeruimd. Het cultuurhistorisch lint wordt opgeknapt. De verkeersontsluiting wordt verbeterd.
Verder worden er mogelijkheden geboden voor een of meerdere (solitair gelegen) bedrijven in het
buitengebied die qua aard/soort bedrijvigheid niet passen in het authentieke agrarisch
                                                                                         Pagina 8 van 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>cultuurlandschap en waarvan uitbreiding van bedrijvigheid op de betreffende locatie niet gewenst is.
De situatie in deze casus is behoorlijk specifiek, waarbij maatschappelijke en bedrijfseconomische
belangen tegen elkaar zijn afgewogen. Er is dan ook sprake van maatwerk. In een andere situatie
spelen mogelijk andere maatschappelijke belangen en dat kan opnieuw aanleiding zijn om tot
maatwerk over te gaan. Als de optelsom van factoren in die casus in de ogen van de raad of, daarna,
die van de provincie onvoldoende is, gaat dat project niet door. Het college geeft de voorkeur aan
deze procedure boven het nu formuleren van voorwaarden die de totstandkoming van een mogelijk
interessant volgend project zouden kunnen blokkeren.

   2. omschrijving van het beeld voor de derde bedrijfslokatie van het plan;

Het college denkt voor de ‘3e locatie’ aan een type bedrijf dat qua activiteiten en inrichting van het
perceel vergelijkbaar is met de andere twee, met mogelijk dezelfde behoeften aan kantoor en opslag.
Het college denkt niet aan de vestiging van een logistiek bedrijf zoals genoemd in de commissie. Het
college denkt eerder




                                                                                       Pagina 9 van 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>