<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>           GcmCGntC                    Keenenburgweg 55, Postbus 1, 2636 ZG Schipluiden

           Midden-Delfland             T 0 1 5
                                                 -   3 8 0 4 1 1 1
                                                                     '   F 0 1 5
                                                                                   -   3 8 0 9 9 9 2


           •         m   •   •   •     E gemeente@middendelfland.nl. I www.middendelfland.nl               -g/ami




Beleidsnotitie
Afkoop sociale woningbouw bij kleine projecten




  Versie juni 2012




                                                                                                       20Ï2JIH\2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inleiding


De gemeente heeft met het ondertekenen van de prestatieafspraak sociale woningbouw Haaglanden en
het vaststellen van de Woonvisie Midden-Delfland 2010 ingezet op 30% sociale woningbouw bij
nieuwbouwprojecten. O m dit te realiseren is in de eigen ontwikkelingen van de gemeente rekening
gehouden met een aandeel sociaal. Ook voor particuliere/private is het uitgangspunt dat 30% sociale
woningen in hun planvorming wordt meegenomen.
Wanneer in kleine bouwprojecten 3 0 % sociale woningbouw niet haalbaar (mogelijk, wenselijk) is, dan
moet de sociale woningbouw elders worden gecompenseerd. Door storting en onttrekking aan een fonds
kunnen mogelijkheden worden gecreëerd om met sociale woningbouw tussen verschillende projecten te
schuiven, en dus tussen verschillende ontwikkelende partijen.



Uitwerking

Wanneer de gemeente medewerking verleend aan kleine bouwplannen zonder sociale woningbouw
ontstaat er spanning met de beleidsmatige doelstelling van 30% sociale woningbouw. De gemeente moet
dan zorgen voor compensatie elders (bijvoorbeeld op eigen ontwikkellocaties) om toch tot verwezenlijking
te komen van de doelstelling om 30% sociale woningbouw te realiseren bij nieuwbouwprojecten. Dit kost
de gemeente geld. De grondwaarde onder een sociale woning ligt namelijk lager dan de grondwaarde
onder een vrije sector woning. Realisering van 30% sociale woningbouw in private bouwplannen is
uitgangspunt. Wanneer dat in bijzondere situaties naar ons oordeel niet mogelijk of wenselijk is, moet het
financiële nadeel vanwege compensatie in andere plannen niet op de gemeente afgewenteld worden. Dit
financiële nadeel moet gedragen worden door de ontwikkelaar van het particuliere bouwplan. Dit kan
plaatsvinden door de ontwikkelaar in die bijzondere situaties een afkoopsom te laten betalen.

Tot op heden zijn er slechts een beperkt aantal initiatieven voor bouwplannen aanwezig met een gering
aantal woningen. Voor de toekomst bestaat echter de kans dat kleine bouwinitiatieven binnen de dorpen
vaker gaan voorkomen omdat uitbreidingslocaties nauwelijks meer beschikbaar zijn.

O m in bijzondere situaties af te zien van de realisering van 30% sociale woningbouw in een klein
bouwproject, en in de plaats daarvan de ontwikkelaar een afkoopsom te laten betalen, is het noodzakelijk
dat enkele beleidsregels en procedureafspraken worden vastgesteld in het kader van de Wet ruimtelijke
ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De afspraken moeten worden
vastgelegd in een raadsbesluit, waardoor een titel voor het verhalen van de afkoopsom wordt geschapen.

Met het vaststellen van enkele beleidsregels wordt pragmatisch en eenvoudig invulling gegeven aan de
afkoop van sociaal bouwen bij kleine projecten in bijzondere situaties. De beleidsafspraken worden als
addendum op de bestaande structuurvisie van de gemeente opgenomen. Daarmee worden de
beleidsafspraken over een bijdrage aan sociale woningbouw publiekrechtelijk verankerd en worden
daarmee gezien als een bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling zoals benoemd in hoofdstuk 6 van de
Wet ruimtelijke ordening.

Wabo / Wro
De bijzondere situaties bij kleine bouwprojecten kunnen op twee verschillende manieren opgepakt
worden. Bij beide methodes is het mogelijk om bij een initiatief of een bouwplan af te spreken onder
welke condities de verplichting voor het realiseren van sociale woningbouw afgekocht kan worden.

Wabo: Voor een bouwplan kan door een ontwikkelaar een omgevingsvergunning aangevraagd worden.
Wanneer deze in strijd is met het bestemmingsplan, dient een goede ruimtelijke onderbouwing te worden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>opgesteld (art. 12.2 Wabo). A a n de gemeenteraad wordt een verklaring van geen bezwaar gevraagd,
welke wel of niet afgegeven wordt en al dan niet onder voorwaarden. Afspraken over bijvoorbeeld afkoop
van sociale woningen, worden daarbij vastgelegd in een exploitatieovereenkomst.

Wro: Voor een bouwplan kan door een ontwikkelaar een principeverzoek worden ingediend, waarbij
gekeken wordt wat de mogelijkheden zijn voor het bouwplan binnen het gemeentelijk beleid. Wanneer
een bouwplan strijdig is met het bestemmingsplan wordt bekeken of het plan wenselijk is. Zo nodig wordt
het plan aangepast, zodat het college in principe medewerking kan verlenen. Voor het project wordt een
Nota van Uitgangspunten opgesteld, waarin alle relevante beleidsterreinen worden vergeleken en waaruit
naar voren komt welke uitgangspunten de gemeente hanteert voor het betreffende bouwplan. Afspraken
worden vastgelegd in een exploitatieovereenkomst. Ook worden afspraken gemaakt over de te volgen
ruimtelijke procedure.



Beleidsregels

A) Het bouwplan heeft minder dan 10 woningen. Bij bouwplannen vanaf 10 woningen kan geen sprake
   zijn van afwijking van de eis van 30% sociale woningbouw.

B) Het bouwplan moet passen binnen de omgeving (ruimtelijke ordening en stedenbouw);

C) In het kader van wijkgericht en gedifferentieerd bouwen is het naar de mening van burgemeester én
   wethouders redelijkerwijs niet mogelijk om op de desbetreffende locatie nieuwe sociale woningen toe
   te voegen aan het woningbestand.

D) Het afkoopbedrag wordt gestort in een Fonds Sociale Woningbouw. Het afkoopbedrag bedraagt
   € 55.00Q,= per niet te bouwen sociale woning voor 2012. Voor de berekening van het aantal niet te
   bouwemsociale woningen vindt geen afronding plaats van het aantal (zie ook onderstaande
   voorbeelden voor berekening van de afkoopsom). Het bedrag van € 55.000 wordt jaarlijks
   geïndexeerd met het consumentenprijsindexcijfer voor alle huishoudens, de cpi.

E) Het Fonds Sociale Woningbouw is bestemd voor de volkshuisvesting, en in het bijzonder voor het
   realiseren van sociale woningbouw.

F) In bijzondere gevallen, waarbij naar het oordeel van burgemeester en wethouders redelijkerwijs het
   bedrag niet gevraagd kan worden, kan worden besloten af te zien van een bijdrage voor het Fonds
   Sociale Woningbouw. Dit besluit wordt met redenen omkleed aan de betreffende ontwikkelaar
   Medegedeeld.



Onderbouwing     afkoopbedrag
Op basis van het verschil in de grondprijs kan het bedrag voor de afkoopsom worden afgesproken. De
grondprijs van een sociale woning in Midden-Delfland is ongeveer € 25.000,- (excl. BTW) terwijl een
commerciële grondprijs ongeveer € 80.000,- (excl. BTW) is (bij een woning van € 320.000'). Het verschil
per woning, € 55.000,- (excl. BTW), moet dan door de ontwikkelaar worden afgedragen aan het Fonds
Sociale Woningbouw. Het bedrag per niet gebouwde sociale woning wordt jaarlijks geïndexeerd met het
consumentenprijsindexcijfer voor alle huishoudens, de cpi.




1
 In andere plannen zal de gemeente een woning van om en nabij deze von-prijs moeten omzetten naar
een sociale woning. De bijdrage van € 55.000,= is uit praktisch oogpunt vastgesteld voor alle
woningtypes buiten de sociale sector, en niet gekoppeld aan woningprijzen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Voorbeelden
Project van 4 woningen :
30% sociaal: 1,2 woningen
Afkoopbedrag: 1,2 x € 55.000,- = € 66.000,- (excl. BTW)
Project van 9 woningen :
30% sociaal: 2,7 woningen
Afkoopbedrag: 2,7 x € 55.000,- = € 148.500,- (excl. B T W )



Middel-doel relatie
Het doel van deze bijdragen aan het fonds sociale woningbouw is om bepaalde doelgroepen die in
aanmerking komen voor een sociale woning te huisvesten. Uitgangspunt van het fonds is om de gelden
beschikbaar te houden voor de sociale huisvesting. Bij de besteding kan gedacht worden aan
verschillende vormen (niet limitatief):
         Voor zover dat door de afnemende eigen bouwontwikkelingen nog mogelijk is kan compensatie
         van niet in private bouwplannen gerealiseerde sociale woningen plaatsvinden in de eigen
         gemeentelijke ontwikkelingen. Het geld uit het fonds sociale woningbouw kan dan gebruikt
         worden om enkele vrije sector woningen om te zetten naar sociale woningbouw, waardoor
         gemeentebreed de beleidsmatig gewenste 30% sociale woningbouw gerealiseerd wordt.
         Door de situering in/bij de dorpskernen is het niet onmogelijk dat de locatie van een privaat
         initiatief zich stedenbouwkundig goed leent voor realisering van méér dan 3 0 % sociale
         woningbouw. Indien de gemeente een dergelijk plan wil steunen/stimuleren kan zij overwegen
         om (zo nodig/mogelijk; het mag geen staatssteun opleveren) een subsidie uit het fonds sociale
         woningbouw voor de woningen boven de 3 0 % aan een ontwikkelaar te verstrekken, waardoor
         gemeentebreed weer de beleidsmatige 30% sociale woningbouw kan worden behaald.
         In plaats van een privaat initiatief kan de hiervoor genoemde ontwikkeling ook een initiatief zijn
         van de gemeente zelf.
In de tijd gezien zal het niet altijd mogelijk zijn om de ontvangst van een afkoopsom en de besteding
daarvan min of meer gelijktijdig plaats te laten vinden. Het kan dus voorkomen dat een in het Fonds
Sociale Woningbouw gestort bedrag pas enkele jaren later voor het beoogde doel kan worden besteed.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Inspreekreactie Wonen Midden Delfland bij het agendapunt 12 (Afkoop sociale woningbouw kleine
plannen) van de commissie Grondgebied van 18 juni 2012.
Ab Abbinga; directeur Wonen Midden Delfland.


Ook bij kleine plannen is een aandeel sociale huurwoningen zinvol, ook al zijn het er maar 1, 2 of 3.
Dit vernieuwd de sociale huurvoorraad. Daar is altijd een grote vraaginaar, zeker als het1




eengezinswoningen zijn.
We kunnen ons voorstellen dat het desondanks in bepaalde gevallen moeilijk realiseerbaar is. Het
instellen van een Fonds Sociale Woningbouw kan dan zinvol zijn. Daarbij vragen wij wel uw aandacht
voor twee punten:
- Het fonds moet geen fonds "oppotfonds" worden. In de notitie is er sprake van enkele jaren die er
kunnen zitten tussen de heffing en het uitgeven.
Als er specifiek op wordt gestuurd zal het meestal mogelijk zijn om datzelfde jaar of het jaar daarop
een compensatie te realiseren bv. door bij een ander klein plan wel de kritische massa te halen.
- In Haaglanden verband is de afspraak gemaakt tussen gemeenten dat van de 30% sociale woningen
er 10% in de sociale koop kunnen worden gerealiseerd en 20% in de sociale huur. Deze verhouding
moet boven water blijven bij de compensatietrajecten. Veel projectontwikkelaars zullen hun
compensatieplicht proberen te ontlopen door net iets onder de sociale koopgrens woningen aan te
bieden. Op zich geen slechte zaak maar het resultaat kan zijn dat er geen sociale huurwoningen
worden gebouwd.
Graag vraag ik uw aandacht voor beide zaken in de discussie over dit onderwerp.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>