<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                 Anna van Raesfeltstraat 37, Postbus 1, 2636 ZG Schipluiden
                               Gemeente
                               Midden-Delfland                   T (015) 380 41 11, F (015) 380 99 92

                                                                 E gemeente@middendelfland.nl, I www.middendelfland.nl        cittaMtw




Aan de leden van de gemeenteraad




                                                                                                                                             O        O



Ons kenmerk                            2015-09533 / 15Z.001643                          Verzonden                                            s a
                                                                                                                                             o •
Uw brief van                                                                                                                                 •        O

Uw kenmerk
Bijlagen                               2                                               2 5 MRT 2015                                          B        Q

                                                                                                                                             Q            •

Onderwerp                                                                              Datum                                                 aa
Uitwerking ontwikkelingsrichting Woud-Harnasch Noord                                   24 maart 2015                                         ° °
                                                                                                                                             •    •
                                                                                                                                             a    •
                                                                                                                                             •    a
Geachte heer, mevrouw,                                                                                                                       •    •
                                                                                                                                             o    •
Op 23 september 2014 nam de gemeenteraad (met amendement) een besluit over de ontwikkeling                                               D        Q



van de Harnaschpolder, met name de Hamaskade, door in te stemmen met het businessplan van het                                                ° °
Bedrijvenschap HarnaschPolder (zie bijlage 1). De bewoners van het zuidelijk deel van de Harnaskade                                      H        H

kregen met dit besluit duidelijkheid over de toekomst. Voor het noordelijk deel van het gebied, Woud-                                        • •
Harnasch Noord, is onder voorwaarden ingestemd met het behoud van de woon(-werk)functie.                                                 D        a



Tevens dienden de bewoners van Woud-Harnasch Noord binnen 6 maanden duidelijkheid te krijgen                                                 " ^
over het kunnen behouden van de woonfunctie. Parallel hieraan moest het planologisch kader                                                   •    B


opgesteld worden.                                                                                                                            ta a
                                                                                                                                             • o
                                                                                                                                             • o
De raad stelde twee voorwaarden aan het behouden van de woonfunctie: budgettair neutraal ten
                                                                                                                                             a a
opzicht van een ontwikkeling als bedrijventerrein en voldoende belangstelling van bewoners. Uit het                                          •m
haalbaarheidsonderzoek is inmiddels gebleken dat aan beide voorwaarden niet kan worden voldaan.                                          B
                                                                                                                                              °
                                                       =
                                                                                                                                                 B B

Voor de locatie geven wij dan ook uitvoering aan het businessplan. Wij leggen binnenkort aan uw                                          H        n


raad voor het ontwerpbestemmingsplan Harnaspolder Zuid, inclusief het bijbehorende exploitatieplan,                                          • a
waarin wij uitgaan van de functie bedrijven voor Woud-Harnasch Noord.                                                                        ° °

De haalbaarheid van het kunnen behouden van de woon(-werk)functie van Woud-Harnasch Noord                                                    ao
hebben wij onderzocht. In deze raadsbrief geven wij de resultaten van de haalbaarheidsstudie weer.                                           o •
                                                                                                                                             • •
Eerst geven wij een kort verslag van het doorlopen proces. Daarna gaan wij in op de gemaakte                                                 m a
afwegingen die voor de haalbaarheid van belang zijn. Deze zijn door de gemeenteraad bij haar besluit                                         • •
vastgelegd. Tenslotte leggen wij u onze constateringen en te nemen vervolgstappen voor.                                                      nn
                                                                                                                                             • •
                                                                                                                                             E3       0

Raadsbesluit van 23 september 2014.                                                                                                          • •
In de overwegingen van het raadsvoorstel van 23 september 2014 over de ontwikkeling van Woud-                                            a        a



Harnasch/Harnaskade is opgenomen:                                                                                                            ° °
                                                                                                                                             • •
                                                                                                                                         • n
                                                                                                                                         • o
                                                                                                                                         D n

                                                                                                                                             • •
                                                                                                                                         O            D

                                                                                                                                         a •
                                                                                                                                         o •
                                                                                                                                         • a


 \f
      jTS
       mwj
                     MIX
               Van verantwoorde
                                   I                                                                                                     D a

                                                                                                                                         ^        1-1
      FSC         herk
                         °   msl
                                                                                                                                         • •
      —a^on,   FSCC001697 J                                                                                                              n            0



                                                                                                                                         •            O
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>"Het noordelijke deel van Woud-Harnasch (van woning Harnaskade nr. 29 tot en met voorlopig
woning nr. 19) heeft de nodige beperkingen (380 kv-verbinding) in zich om uit te kunnen geven aan
transport- en logistieke bedrijven. Vanwege deze beperkingen zijn andere
ontwikkelingsmogelijkheden     voor deze locatie bekeken. Indien de locatie niet wordt uitgegeven aan
transport- en logistieke bedrijven, dan kan het de bestaande woningen behouden, biedt het ruimte
voor 1. nieuwe woningen voor bijvoorbeeld de huidige bewoners Harnaskade, 2. kleinschalige
bedrijvigheid en 3. voor watercompensatie voor het bedrijventerrein, zodat het bedrijvenschap zijn
uitgeefbare grond elders kan optimaliseren. Deze aanpassingen wordt tijdens de voorbereiding van
het bestemmingsplan verder uitgewerkt, uitgaande van financiële haalbaarheid (budgettair        neutraal)
en voldoende belangstelling voor bewoning."

Na bespreking van het raadsvoorstel formuleerde de gemeenteraad het volgende besluit:
"In te stemmen met het businessplan 2013 van het Bedrijvenschap HarnaschPolder, met de volgende
aanpassingen (op basis van budgettaire     neutraliteit):
     Het noordelijk deel Woud-Harnasch behoudt de woon(-werk)functie   gecombineerd met
     kleinschalige bedrijvigheid en compensatie van de wateropgave van de nabij gelegen polders."

Het doorlopen proces.
•   Na het raadsbesluit zijn in oktober en november 2014 door de gemeente tezamen met het
    Bedrijvenschap HarnaschPolder inventariserende gesprekken met bewoners gevoerd. In de
    gesprekken is onder meer de belangstelling voor het gebied Woud-Harnasch Noord gepeild.
    Hieruit bleek dat er weinig concrete interesse is voor een kavel in het gebied. Van de 18 reacties,
    gaven 13 geïnterviewden aan geen interesse te hebben. Vijf bewoners gaven op 'misschien
    belangstelling' of'laten zich niet uit'. In de bewonersbrief van 25 november 2014 deed het college
    verslag over de uitkomst van de interesse voor Woud-Harnasch Noord.
•   Op 8 december 2014 organiseerde het college een bijeenkomst voor alle bewoners van de
    Harnaskade. Hierin is de stand van zaken mondeling toegelicht. Op de avond werd vanuit de zaal
    verwoord dat men zich niet kon vinden in de constatering van weinig interesse voor Woud-
    Harnasch Noord. Een van de argumenten daarbij was het ontbreken van een wervende
    verbeelding voor de invulling van de woonfunctie.
•   In december en januari onderzocht het stedenbouwkundig bureau BGSV de ruimtelijk
    stedenbouwkundige inpassing van de woonfunctie in Woud-Harnasch Noord (zie bijlage 2). Er zijn
    enkele scenario's opgesteld. De gemeentelijk planeconoom zorgde voor de financiële
    onderbouwing van de scenario's in de vorm van een quickscan. Hieruit bleek een nadelig saldo
    ten opzichte van het businessplan te ontstaan.
•   Op 19 februari 2015 is de voorlopige uitkomst van de haalbaarheidsstudie gedeeld met het
    ingestelde Regulier overleg Harnaskade. Dit overleg bestaat uit bewoners die zich hiervoor
    hadden aangemeld. De bewoners waren teleurgesteld over de uitkomsten. Zij gaven aan verder
    te willen meedenken, onder de voorwaarde dat de gemeente duidelijk reële kansen voor een
    alternatief met een gemengde woon/werkfunctie ziet.

Inhoudelijke afwegingen.
Op basis van de haalbaarheidsstudie zijn ruimtelijke en financiële aspecten in beeld gebracht. De
volgende afwegingen zijn leidend geweest bij het toetsen van het kunnen behouden van de woon(-
werk)functie voor Woud-Harnasch Noord:
1. Kan er voldoende ruimtelijk stedenbouwkundige kwaliteit met toekomstwaarde worden geboden?
2. Kan het alternatief budgettair neutraal ten opzichte van het businessplan worden gemaakt?
3. Is er voldoende belangstelling vanuit de bewoners aan de Harnaskade?

Hierna lichten wij de gemaakte afwegingen toe.




                                                                                                            2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Ad 1) Stedenbouwkundige kwaliteit niet overtuigend.
Een belangrijke drager voor de beoogde woonkwaliteit was de gedachte van het kunnen verplaatsen
van de wateropgave op het bedrijventerrein. Aan de oostzijde van de Harnaskade zou een
aantrekkelijke waterplas gemaakt kunnen worden, die financieel gedragen zou worden door
uitgeefbaar bedrijventerrein elders. Het blijkt bij nader inzien dat de wateropgave aanzienlijk minder
groot is. Het verplaatsen van watercompensatie levert dus geen financieel voordeel op. Daarmee
vervalt een belangrijk principe voor zowel de woonkwaliteit als de financiële dekking van een
alternatief plan.

Een andere beperkende factor is de milieuzonering binnen het gebied. Er is sprake van
geluidsbelasting van de A4, die in de huidige situatie al bijna tot aan de Harnaskade reikt. Aan de
oostzijde wordt aan de Harnaschdreef een milieuzone van 35 tot 50 meter aangehouden en aan de
zuidzijde is een zonering van bedrijven in categorie 3 van toepassing. Deze zones zouden overigens
met extra investeringen in geluidswallen kunnen worden verkleind. Met het openstellen van de A4 en
de verdere ontwikkeling van het bedrijventerrein, verwachten wij ingrijpender gevolgen voor een
woonfunctie als gevolg van de milieuzonering langs wegen. Tenslotte is aan de westzijde van de
Harnaskade het woongebied begrensd door het Tennet-tracé (het 380 en 150 Kv tracé). De invloed
van de magneetzone loopt net langs het beoogde woongebied.

Het stedenbouwkundig bureau BGSV heeft enkele scenario's voor het gebied opgesteld. In de visie
van de stedenbouwkundige is voor een duurzaam en toekomst bestendig woonmilieu een kritische
massa aan woningen nodig. De stedenbouwkundige adviseert om bij voorkeur meer woongebied te
ontwikkelen dan alleen wonen langs de Harnaskade (het scenario behorende bij het raadsbesluit).
In een optimaal scenario zou, gelet op de milieuzoneringen, alleen aan de oostzijde van de
Harnaskade ruimte voor woningbouw zijn, aansluitend op het project Het Scharnier. Naast het
scenario overeenkomstig het raadsbesluit (wonen langs de kade) is een scenario opgesteld met alleen
een woonfunctie tussen de Harnaskade en de Harnaschdreef (zie bijlage 2: scenario 1 en 5).

Ad 2) Het invullen met een woonfunctie is financieel nadelig.
De ruimtelijk stedenbouwkundige scenario's zijn financieel onderbouwd. De berekeningen hebben
alleen betrekking op het gebied Woud-Harnasch Noord. Deze hebben het karakter van een quickscan,
waarmee de financiële effecten op hoofdlijn inzichtelijk zijn gemaakt. In de berekeningen is nog geen
rekening gehouden met rentelasten, fasering, plankosten en dergelijke.

Mogelijk tegen de verwachting in, levert een woonfunctie minder op dan een bedrijfsfunctie. Dat heeft
drie belangrijke oorzaken:
•   De locatie is commercieel ongunstig gelegen op een bedrijventerrein en ligt tussen de milieuzones
    van de A4 en Harnaschdreef. In vergelijking met de grondwaarde van het nabijgelegen project
    Het Scharnier, het Buurtschap Harnaschmolen, zullen kavels in Woud-Harnasch Noord beduidend
    minder opbrengen.
•   Andersom heeft de woonfunctie een ongunstig effect op de vestigingsmogelijkheden van
    bedrijven. In de omgeving van het woongebied kan maximaal milieucategorie 2 worden
    gerealiseerd. Dit leidt tot lagere opbrengsten bij uitgifte voor bedrijventerrein.
•    De bedrijfsbestemming uit het businessplan is efficiënter in te richten dan een woongebied. De
    woonfunctie levert minder uitgeefbaar terrein op, omdat er meer openbaar gebied nodig is.
    Bovendien stelt een woongebied hogere eisen aan de kwaliteit van de openbare ruimte, waarmee
    de kosten van bouw- en woonrijp maken hoger liggen. Tevens moet rekening worden gehouden
    met voorzieningen als groene buffers en vormen van geluidswering om de bedrijvigheid van het
    woongebied af te schermen.

Uit de financiële doorrekening van de twee meest gunstige alternatieve scenario's blijkt dat er
minstens een verschil van € 1,4 miljoen (scenario 1) tot € 1,2 miljoen (scenario 5) zou moeten
worden overbrugd. Aan deze berekening liggen enkele onzekerheden ten grondslag, zoals de
aangenomen uitgifteprijzen (kunnen hoger of lager uitvallen) en de benodigde geluidsmaatregelen.
Ook is het (negatieve) financiële effect op het bedrijventerrein direct ten zuiden van Woud-Harnasch



                                                                                                         3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Noord niet ingecalculeerd. Uit bovenstaande blijkt dus dat niet kan worden voldaan aan de gestelde
voorwaarde van de gemeenteraad van budgettair neutraal.

Ad 3) Belangstelling vanuit bewoners Harnaskade.
Bij het onderdeel het doorlopen proces' hebben wij verwoord dat de belangstelling vanuit de
                  v



bewoners beperkt is tot circa vijf aarzelende reacties. Dat aantal blijft achter bij de capaciteit van
scenario 1 met circa 10 kavels en scenario 5 met circa 20 kavels.

Voor het bepalen van de ontwikkelingskansen van het gebied telt naast de belangstelling vanuit de
bewoners van de Harnaskade ook mee hoe de locatie in de markt zou liggen. Hiervoor is de
voortgang van de ontwikkeling van Het Scharnier, het Buurtschap Harnaschmolen, een goede
graadmeter.

In 2010 startte Volker Wessels het project Het Scharnier, direct ten noorden van Woud-Harnasch
Noord. De verkoop van vrije kavels stagneert hier sinds de aanvang. Tot op heden is alleen de eerste
fase, het Buurtschap Harnaschmolen, in de verkoop. Van de 23 kavels zijn er thans circa 10 verkocht.
Er zijn in de tweede en derde fase van het project Het Scharnier nog ongeveer 50 kavels beschikbaar.
Hiervan zijn er 10 gesitueerd op aan Volker Wessels te verkopen gemeentelijke grond.

Wij constateren dat de geïnventariseerde belangstelling van bewoners tot op heden onvoldoende is
voor het kunnen doorzetten van de ontwikkelingsrichting met een woon(-werk)functié. Daarmee
vervalt een drager voor het eventueel kunnen nemen van het ontwikkelingsrisico. Tevens zijn de
kansen om op redelijke termijn gegadigden van elders voor de kavels te vinden uiterst klein.

Constateringen en vervolg.
De haalbaarheidsstudie toont aan dat de woonkwaliteit in scenario 1 (wonen langs de Harnaskade)
door het ontbreken van de eerder gedachte waterpartij in combinatie met milieubelastende factoren
zeer matig is. In scenario 5 (wonen aan de oostzijde Harnaskade) kan de stedenbouwkundige
kwaliteit mogelijk aanvaardbaar worden gemaakt door het toevoegen van meer woonoppervlak.
Daarentegen zijn extra aandacht en investeringen nodig voor buffers en beschermende maatregelen
tussen woongebied en bedrijventerrein. Het toevoegen van meer woonoppervlak houdt tevens meer
ontwikkelingsrisico in.

De belangstelling vanuit de bewoners blijkt tot nu toe gering en voor zover aanwezig onzeker. Van
aanvullende belangstelling voor dit gebied vanuit de markt mogen geen hoge verwachtingen worden
gekoesterd, gelet op de ervaringen in Het Scharnier.

Beide scenario's laten in de doorrekening van alleen het deelgebied Woud-Harnasch een nadelig saldo
zien. Dat maakt het tot ontwikkeling brengen van dit gebied met een gemengde woon(-werk)functie
tot een risicovolle onderneming.

Met deze uitkomsten is feitelijk niet te voldoen aan de voorwaarden die de gemeenteraad in
september 2014 aan het behouden van de woon(-werk)functie van Woud-Harnasch Noord heeft
gesteld. De vraag doet zich voor of tot een andere uitkomst is te komen met een nadere uitwerking
van scenario 5 en het nogmaals peilen van serieuze interesse onder de bewoners. Wij vinden dat niet
realistisch vanwege het benodigde aantal gegadigden, die bovendien concrete toezeggingen moeten
doen, en het financieel risico dat de gemeente naar zich toetrekt

Voor de uitvoering van het raadsbesluit van 23 september 2014 gaat het ontwerpbestemmingsplan
Harnaspolder Zuid voorzien in een directe bedrijfsbestemming voor Woud-Harnasch Noord. De
besluitvorming hierover door ons college vindt binnenkort plaats. In april 2015 bieden wij dit
ontwerpbestemmingsplan voor bestuurlijke behandeling aan uw raad aan.




                                                                                                         4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Communicatie.
Op grond van bovenstaande zetten wij in de communicatie met bewoners de volgende stappen:
•   De bewoners van de Harnaskade krijgen snel duidelijkheid over de uitkomst van de
   haalbaarheidsstudie en de constateringen van de gemeente.
•   De prioriteit ligt bij het informeren van de bewoners van Woud-Harnasch Noord. Dit doen wij op
   26 maart 2015.
•  Voor alle bewoners van de Harnaskade organiseren wij op 30 maart 2015 een bijeenkomst.

Tenslotte zijn wij bereid om de haalbaarheidsstudie tijdens de raadspresentatiebijeenkomst van 7
april 2015 toe te lichten. Graag vernemen wij van u of een nadere toelichting gewenst is.


Met vriendelijke groet,




Peter Veenman




1.   Raadsbesluit 23 september 2014 (kenmerk 2014-22739)
2.   Ruimtelijk stedenbouwkundige studie BGSV (kenmerk 2015-10555)




                                                                                                     5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>