<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Datum                        27-08-2015
Nummer                       2015-08-
Datum commissievergadering   08-09-2015
Datum raadvergadering        22-09-2015


OPLEGGER

Registratienummer            2015-26115 / 15Z.004621
Onderwerp                    Vaststelling bestemmingsplan Starterswoningen Langetaam Maasland


Portefeuillehouder           Piet Houtenbos


Uiterste behandeldatum       22 september 2015 (voortgang uitvoering project)
(+reden)
Eerdere besluitvorming       16 december 2014, bijdrage fonds sociale woningbouw


Samenvatting                 Voor de locatie Langetaam 3 is door een initiatiefnemer een
                             ontwikkelingsvoorstel ingediend voor 6 boven beneden woningen. Deze
                             locatie ligt tegen de historische kern van Maasland aan. Op dit moment
                             staat op deze locatie een leegstaand bedrijfsgebouw. De ruimtelijke
                             kwaliteit van de straat verbeterd door deze ontwikkeling. In het vigerend
                             bestemmingsplan is voor de locatie de bestemming
                             woondoeleinden (eengezinswoning), detailhandel en dienstverlening
                             opgenomen. De huidige bestemming laat deze ontwikkeling niet toe.

                             Het college heeft met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst
                             gesloten voor 6 woningen in de vorm van boven benedenwoningen. Het
                             ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 10 april 2015 voor een periode
                             van 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn vier zienswijzen ingediend.

                             Voorgesteld wordt om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen
                             met inachtneming van de in de nota van beantwoording zienswijzen
                             voorgestelde wijzigingen.

Te nemen besluit             Het bestemmingsplan Starterswoningen Langetaam Maasland gewijzigd
                             vast te stellen met inachtneming van de in de nota van beantwoording
                             voorgestelde wijzigingen.



Bijlagen                     Toelichting, regels en verbeelding
                             Zienswijzen
                             Nota afdoening zienswijzen ontwerpbestemmingsplan
Advies commissie




                                                                                *2015-26115*
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Raadsbesluit   o Akkoord / o Niet akkoord

               opmerking:



               Arjan de Vos                 Arnoud Rodenburg
               griffier                     burgemeester




                                                               2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inleiding
Een ontwikkelaar heeft in 2014 een verzoek ingediend voor de realisatie van woningbouw op
de Langetaam 3 te Maasland. Deze locatie ligt tegen de historische kern van Maasland aan.
Op dit moment
staat op deze locatie een leegstaand bedrijfsgebouw. De ruimtelijke kwaliteit van de straat verbeterd
door deze ontwikkeling. In het vigerend
bestemmingsplan is voor de locatie de bestemming woondoeleinden (eengezinswoning), detailhandel
en dienstverlening opgenomen. De huidige bestemming laat niet meer dan 1 woning toe op deze
locatie. De bestemming komt daarom niet overeen met het voornemen om op deze locatie meerdere
woningen te realiseren.

Anterieure overeenkomst
Wij besloten een positieve grondhouding in te nemen op het principeverzoek en het proces te starten
om in overleg met de initiatiefnemer te komen tot een anterieure overeenkomst. Met Twins
Investments sloten wij in november 2014 een anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst ziet op
de realisatie van 6 woningen (boven beneden woningen) aan de Langetaam 3 te Maasland.

Ontwerpbestemmingsplan
Ter uitvoering van de overeenkomst is een ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Het
ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 10 april 2015 gedurende een periode van 6 weken ter inzage
gelegen. Tijdens deze periode kon eenieder zienswijzen indienen. Wij hebben vier zienswijzen
ontvangen. De zienswijzen leiden tot een beperkte wijziging van het ontwerpbestemmingsplan.

Wij stellen u voor om het bestemmingsplan Starterswoningen Langetaam Maasland gewijzigd vast te
stellen.



Beoogd effect
Het beoogd effect van deze ontwikkeling is als volgt:
     De ontwikkeling draagt bij aan de realisatie van de Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025.
     Verbetering van het straatbeeld van de Langetaam.



Argumenten
1.1 De ontwikkeling draagt bij aan de Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025.
In 2010 is de Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025 opgesteld. De Woonvisie is een uitwerking van
Behoud door Ontwikkeling op het gebied van wonen. De voorgenomen ontwikkeling richt zich op de
doelgroep van starters en jonge (potentiële) gezinnen en voegt betaalbare woningen in het
startsegment toe. Dit betreft een van de hoofdlijnen uit de Woonvisie Midden-Delfland 2025.

1.2 Verbetering van het straatbeeld van de Langetaam
De ontwikkeling zorgt voor een ruimtelijke verbetering ten opzichte van de bestaande situatie. Op de
locatie staat nu een leegstaand bedrijfsgebouw.



Kanttekeningen
1.1. Er zijn diverse zienswijzen ingediend tegen het bestemmingsplan
Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn vier zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn als bijlage
toegevoegd. De nota van beantwoording is toegevoegd als bijlage 4. De zienswijzen zien voornamelijk
toe op de uitvoering van het bouwplan en niet op het bestemmingsplan. Om die reden vragen wij de
ontwikkelaar om de uitvoeringsaspecten te bespreken met de omwonenden. Dit zal
hoogstwaarschijnlijk op dezelfde wijze plaatsvinden als met de inloopavond van het bestemmingsplan.
Twee ondergeschikte wijzigingen die naar aanleiding van de zienswijzen in het bestemmingsplan zijn
doorgevoerd zijn een beperkte verplaatsing van het bouwvlak en de mogelijkheid om met behulp van
balkonschermen tegemoet te komen aan de bezwaren in relatie tot de privacy van naastgelegen
percelen.

1.2. Niet alle woningen die met het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt vallen
binnen de sociale koopsector
Oorspronkelijk was de gedachte om met behulp van het fonds Sociale Woningbouw alle zes de
                                                                                                       3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>woningen binnen de sociale koopsector te kunnen laten vallen. Dit door een financiële bijdrage te
leveren van €60.000. U stemde hier in december 2014 mee in. Op basis daarvan is de ontwikkelaar
verder het traject ingeslagen om te komen tot een bestemmingsplan en de verdere uitwerking van het
project.

De ontwikkelaar is in de eerste helft van dit jaar begonnen met het opstarten van de verkoop van de
woningen. Na verdere gesprekken met makelaars constateerden zij dat de marktomstandigheden
veranderd zijn ten opzichte van 2014 en dat dit invloed heeft op de vrij op naam prijzen voor het
product. Het product zoals bedacht overschrijdt voor een viertal woningen de sociale prijsgrens van
€185.000 zoals afgesproken in de anterieure overeenkomst. De ontwikkelaar verzocht ons om de
anterieure overeenkomst aan te passen. De aanpassing is gelegen in het laten vervallen van de
verplichting om vier extra woningen binnen de sociale norm te verkopen. Hier stond tegenover dat de
financiële bijdrage van €60.000 ook komt te vervallen.

Wij stemden in met dit verzoek omwille van de volgende redenen:

1. Het is niet de bedoeling om met de bijdrage vanuit de gemeente de vrij op naam prijzen
kunstmatig laag te houden
Enkele woningen binnen het huidig product hebben op basis van recente ramingen van twee
makelaarskantoren een hogere marktwaarde dan de sociale grens van €185.000 (afgesproken norm
uit de overeenkomst). Het was niet de bedoeling van het eerdere besluitom de vrij op naam prijzen
van de woningen op een kunstmatige wijze laag te houden. Het uitgangspunt van de financiële
bijdrage was om de ontwikkelaar te compenseren voor een socialer product in plaats van een
commerciëler product dat bestond uit drie grondgebonden woningen en een boven benedenwoning.
Een sociaal product onderscheidt zich door zijn aard en omvang van een commercieel product. Dat is
bij deze woningen niet het geval. Indien we als gemeente vast houden aan de sociale prijs en een
financiële bijdrage leveren, zorgen we indirect voor een kunstmatige verlaging van de vrij op naam
prijs. Dit is geen wenselijke situatie, aangezien dit de markt voor bestaande koopwoningen en
nieuwbouwprojecten op een oneigenlijke wijze beconcurreert.

Een optie om bovenstaande te voorkomen is om het product uit te kleden, en dan met name ten
aanzien van de bovenwoningen (bestaande uit de 1e verdieping en de kap). Men kan denken aan het
niet bewoonbaar maken van de kapverdieping. Deze optie maakt het product op de 1e verdieping
echter dusdanig klein (oppervlakte van circa 60m2), waarbij enige groei van de omvang van een
huishouden (samenwonen/kinderen) zeer beperkt wordt. Daarnaast zijn de woningen op de eerste
verdieping ook niet geschikt voor ouderen, vanwege het ontbreken van een lift. Om vanuit de
gemeente een financiële bijdrage te leveren aan dergelijke woningen zonder doorgroeimogelijkheden
was niet het uitgangspunt geweest bij de eerdere besluitvorming.

2. Het loslaten van de financiële bijdrage heeft als gevolg dat het plan nog steeds voorziet
in twee sociale koopwoningen (30%) en past binnen de Woonvisie Midden-Delfland
2010-2025
Het plan bestaat uit 6 woningen. Volgens regionaal beleid dient 30% van nieuwbouw gerealiseerd te
worden in de sociale sector. Aan deze eis wordt voldaan zonder een financiële bijdrage van de
gemeente.

3. Er zijn geen andere reële opties om het bestaande bouwplan in de sociale categorie te
houden.
Om te bezien of er mogelijkheden zijn om het bestaande bouwplan in de sociale categorie te houden
zijn diverse opties bekeken, waaronder woningen in de verhuur bij de woningbouwvereniging, erfpacht
en verhogen van de financiële bijdrage. Deze opties zijn niet mogelijk gebleken of leiden er niet toe
dat het huidig product binnen de sociale grens kan worden aangeboden.

Financiën
Wij verhalen de kosten van de bestemmingsplanprocedure en eventuele planschade op de
initiatiefnemer. Wij doen dat op basis van de afgesloten anterieure overeenkomst.

Communicatie
Het vaststellingsbesluit wordt bekend gemaakt in het elektronisch gemeenteblad, de Staatscourant en
het huis-aan-huisblad de Schakel. Ook wordt het bestemmingsplan gepubliceerd op de landelijke
website www.ruimtelijkeplannen.nl


                                                                                                     4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Vervolgstappen
Na vaststelling door de raad wordt het plan gepubliceerd en 6 weken voor beroep ter inzage gelegd.

Reactie college op commissiebehandeling




                                                                                                     5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>