<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>             Exploitatieplan “Harnaschpolder Zuid 2014”
                     Gemeente Midden-Delfland
KuiperCompagnons
27 juni 2017
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
              pagina 2 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
DEEL A TOELICHTING .................................................................................................................. 5
1.     Inleiding ............................................................................................................................... 7
    1.1      Ligging exploitatiegebied                                                                                                           7
    1.2      Planbeschrijving                                                                                                                    7
    1.3      Doel                                                                                                                                8
    1.3      Koppeling met bestemmingsplan                                                                                                       9
    1.5      Grens exploitatiegebied                                                                                                             9
    1.6      Eigendomssituatie                                                                                                                11
    1.7      Ruimtegebruik                                                                                                                    11
2.     Toelichting op de exploitatieopzet ................................................................................. 13
    2.1      Uitgangspunten exploitatieopzet                                                                                                  13
    2.2      Raming kosten                                                                                                                    13
    2.3      Opbrengsten                                                                                                                      16
    2.5      Maximaal verhaalbare kosten                                                                                                      17
    2.6      Gewogen eenheden                                                                                                                 19
    2.7      Exploitatiebijdrage                                                                                                              19
3.     Omschrijving van de werken en werkzaamheden ........................................................ 20
    3.1 Bouwrijp maken                                                                                                                        20
    3.2 Woonrijp maken                                                                                                                        20
    3.3 Koppelingen en fasering                                                                                                               20
4.     Toelichting op de regels .................................................................................................. 22
DEEL B REGELS ......................................................................................................................... 24
    Artikel 1. Begrippen                                                                                                                      26
    Artikel 2. Exploitatiegebied                                                                                                              27
    Artikel 3. Bijdrage kosten                                                                                                                28
    Artikel 4. Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden                                                                     28
    Artikel 5. Regels met betrekking tot aanbesteding                                                                                         29
    Artikel 6. Regels met betrekking tot fasering                                                                                             29
    Artikel 7. Regels met betrekking tot koppelingen                                                                                          30
    Artikel 8. Regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid                                                                                   30
    Artikel 9: Jaarlijkse herziening                                                                                                          31
    Artikel 10. Procedureregels                                                                                                               31
    Artikel 11. Strafbepaling                                                                                                                 31
    Artikel 12. Slotbepaling                                                                                                                  31
                                        Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                                        pagina 3 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>DEEL C KAARTEN ....................................................................................................................... 32
       Kaart 1: Exploitatiegebied, IDN NL.IMRO.EPHarPolZd14;
       Kaart 2: Eigendomskaart HP Zuid, tekeningnummer 0.99-SL-DIV-006;
       Kaart 3: Ruimtegebruikskaart HP Zuid, tekeningnummer 0.99-SL-DIV-007;
       Kaart 4: Koppelingskaart, tekeningnummer 0.99-SL-DIV-010.
BIJLAGEN:
       Bijlage 1: Exploitatieopzet d.d. 13 oktober 2015;
       Bijlage 2: Taxatierapport Inbrengwaarde van gronden d.d. 13 oktober 2015;
       Bijlage 3: Civieltechnische kostenraming;
       Bijlage 4: Tabel ruimtegebruik en inbrengwaarden;
       Bijlage 5: Plankostenscan d.d. 14 oktober 2015;
       Bijlage 6: Tabel exploitatiebijdragen;
       Bijlage 7: Handboek Buitenruimte bedrijventerrein Harnaschpolder;
       Bijlage 8: Civieltechnisch Document voor zelfrealisatie;
       Bijlage 9: Civieltechnisch Document;
       Bijlage 10: Inkoop- en aanbestedingsbeleid Midden-Delfland 2014.
, bijlage 1, 3, 4, 5 en 6 zijn geactualiseerd.
                                  Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                                pagina 4 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                              DEEL A
                                         TOELICHTING
Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
              pagina 5 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Figuur 1: globale ligging exploitatiegebied</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>1.     Inleiding
1.1    Ligging exploitatiegebied
Het plangebied ligt ten westen van de dorpskern Den Hoorn, op een strategische locatie tussen de
op- en afritten (afslag 12 en 13) van de snelweg A4. Deze afslagen vormen de toegang tot het
nieuwe bedrijventerrein Harnaschpolder. Het plangebied omvat het zuidelijke deel van het
bedrijventerrein, direct ten zuiden van de Woudselaan. De grens van het exploitatiegebied komt
grotendeels overeen met het bestemmingsplangebied (zie ook paragraaf 1.5). Het exploitatiegebied
wordt globaal begrensd door:
     de (percelen aan de) Woudselaan en de Harnaschdreef in het noorden;
     de wegen Gantel en Harnaschdreef in het oosten;
     de (percelen aan de) Woudseweg in het zuiden en;
     de rijksweg A4 in het westen.
De ligging van het exploitatieplan is globaal weergegeven in figuur 1. De exacte grenzen van het
exploitatieplan    zijn   weergegeven       op      de    kaart     Exploitatiegebied, tekeningnummer
NL.IMRO.EPHarPolZd14, opgenomen als Kaart 1 in deel C van dit exploitatieplan.
1.2    Planbeschrijving
Het bestemmingsplan ‘Harnaschpolder Zuid 2014’ (en het exploitatieplan) maakt de ontwikkeling
mogelijk van een modern bedrijventerrein. Hierbij is een aangepaste gebiedsstructuur voorzien met
nieuwe ontsluitingswegen en verkaveling. Voor de ontwikkeling werken de gemeenten Den Haag
en Midden-Delfland samen in het samenwerkingsverband ‘Bedrijvenschap Harnaschpolder’ (hierna:
Bedrijvenschap).
Het plangebied betreft het zuidelijk deel van de Harnaschpolder en bestaat uit twee deelgebieden;
Woud-Harnasch en Hoog-Harnasch. Op figuur 2 is de globale ligging van de deelgebieden binnen
het Harnaschpolder Zuid weergegeven.
Woud-Harnasch
Het deelgebied Woud-Harnasch ligt ingeklemd tussen de A4 en de woonbebouwing van Lookwest-
Noord. Centraal in het gebied ligt het water de Harnaschwetering met daaraan verspreid liggende
woon- en bedrijfsbebouwing. Smalle kades aan weerszijden van het water vormen thans de
ontsluiting voor de aangrenzende woon- en werkpercelen.
In de toekomstige situatie zal de verspreid gelegen woonbebouwing aan de Harnaskade verdwijnen
ten behoeve van een nieuw functioneel bedrijventerrein, gericht op de (grootschalige) logistieke
sector.
In het noorden van Woud-Harnasch wordt tevens een overgangszone gecreëerd tussen de
woningbouw aan het Scharnier (ten noorden van het plangebied) en het stuk bedrijventerrein
tussen de Harnaschwetering en de Harnaschdreef. Ter plaatse is een groenstrook en een
gemengde doeleindenstrook beoogd. Binnen de gemengde doeleinden zijn bedrijfsactiviteiten
toegestaan tot categorie 2 in combinatie met woningbouw.
                                     Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                                pagina 7 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Hoog-Harnasch
Het gebied ten oosten van deze blauwgroene zone blijft een bedrijventerrein, maar in de
overgangszone met het nabijgelegen woongebied worden nader te bepalen functies toegevoegd
ten einde de overgang van wonen naar bedrijven logischer te maken. Een deel van de gronden
heeft zodoende in het bestemmingsplan een uit te werken bestemming. In het westen van
deelgebied Hoog-Harnasch wordt de aanleg van een centrale groenblauwe zone in de
Harnaschpolder beoogd. Het heeft een waterbergende functie en vormt bovendien een ecologische
verbinding tussen de Woudseweg en Woudselaan.
Gelet op de nabij gelegen woonbebouwing aan Groeneveld en Broederstiende (gemeente Delft), is
het momenteel nog onduidelijk hoe het betreffende gebied zal worden ingericht en welke
milieucategorie ter plaatse passend is. Vanwege deze onzekerheden is een deel van de voorheen
geldende eindbestemming daarom omgezet naar de bestemming ‘Bedrijventerrein – Uit te werken’.
Dat betekent dat de gronden ter plaatse pas uitgewerkt worden op het moment dat meer
duidelijkheid bestaat over de gewenste en passende invulling.
Figuur 2: Overzicht deelgebieden Harnaschpolder
1.3     Doel
Het Bedrijvenschap wil zo spoedig mogelijk starten met de uitgifte van de gronden in het
plangebied ‘Harnaschpolder Zuid’. Het exploitatieplan heeft als doel het kostenverhaal en de
gewenste ruimtelijke kwaliteit juridisch af te dwingen. Door regels te stellen aan de fasering, de
inrichting van het openbaar gebied en het stellen van voorwaarden voor zelfrealisatie is sturing
gegeven aan de gewenste invulling en ontwikkeling van het gebied. Uit deze regels blijkt ook aan
welke voorwaarden eigenaren moeten voldoen om zelf de beoogde bestemmingen te kunnen
realiseren.
                                     Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                                   pagina 8 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>In dit exploitatieplan zijn de kosten geraamd die behoren bij de gewenste inrichting van het
plangebied. Toedeling van kosten vindt plaats op basis van de geraamde opbrengsten van uit te
geven kavels. Voor de exploitatieopzet is gerekend op basis van een indicatief ruimtegebruik (zie
ook paragraaf 1.7). Het ruimtegebruik is vastgelegd op de kaart ‘Ruimtegebruikskaart HP Zuid’,
tekeningnummer 0.99-SL-DIV-007, opgenomen als Kaart 3 in deel C van dit exploitatieplan.
1.3     Koppeling met bestemmingsplan
Dit exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan ‘Harnaschpolder Zuid 2014’, dat tezamen met
dit exploitatieplan wordt vastgesteld door de raad van de gemeente Midden-Delfland.
Het bestemmingsplan kent aan de gronden waarop dit exploitatieplan betrekking heeft deels een
globale eindbestemming toe en deels een uit te werken bestemming. Voor de gronden met een
globale eindbestemming biedt dit exploitatieplan een basis om tot concrete planontwikkeling over te
gaan.
Voor de gronden met een uit te werken bestemming is nog geen exacte invulling bekend, de
bestemmingsregeling heeft nog een globale inhoud en schetst hiervoor enkel de ontwikkelkaders.
Hoewel een exacte invulling voor deze plandelen nog niet voorhanden is, wordt in het kader van dit
exploitatieplan een aanname gedaan voor de invulling. Voor het uit te werken gebied in Hoog-
Harnasch is vooralsnog een hoogwaardigere invulling beoogd, met bijvoorbeeld bedrijven,
gecombineerd met leisure en/of voorzieningen.
Het exploitatieplan kent, in combinatie met het bestemmingsplan, dan ook een verbod om in het
gebied (bouw)werkzaamheden uit te voeren binnen de uit te werken bestemming. Dit verbod wordt
opgeheven zodra een (deel) nader is uitgewerkt in een uitwerkingsplan of wanneer een, door de
gemeente goedgekeurd, inrichtingsplan kan worden voorgelegd. Het exploitatieplan (en het
bestemmingsplan) zal dan op dit onderdeel worden herzien en worden aangevuld.
1.5     Grens exploitatiegebied
De grens van het exploitatieplan valt grotendeels samen met de grens van het bestemmingsplan
‘Harnaschpolder Zuid 2014’. In het bestemmingsplangebied is daarnaast ook een aantal gronden
gelegen die worden gehandhaafd. Voor zover deze aan de randen van het exploitatieplan liggen
maken deze geen onderdeel uit van het exploitatiegebied (buiten beschouwing). Centraal in het
plangebied is een bedrijfslocatie gelegen die past binnen de kaders van het bestemmingsplan.
Deze locatie wordt gehandhaafd en maakt geen deel uit van het netto exploitatiegebied (zie Tabel
1). Op figuur 3 is de ligging van het exploitatiegebied ten opzichte van het bestemmingsplangebied
weergegeven.
 Exploitatiegebied                               oppervlakte
 Bruto exploitatiegebied                           551.608 m²
 Te handhaven                                         9.831 m²
 Netto exploitatiegebied                           541.777 m²
Tabel 1: Exploitatiegebied
                                 Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                               pagina 9 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Figuur 3: ligging exploitatiegebied (blauw) ten opzichte van het bestemmingsplan (rood)
De exacte grenzen van het exploitatieplan zijn weergegeven op de kaart ‘Exploitatiegebied’,
tekeningnummer NL.IMRO.EPHarPolZd14, opgenomen als Kaart 1 in deel C van dit exploitatieplan.
                                         Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                                      pagina 10 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>1.6     Eigendomssituatie
Het totale exploitatiegebied (circa 55 hectare) bestaat uit verschillende kavels. Het Bedrijvenschap
HarnaschPolder heeft de meeste gronden al verworven. Het gedeelte van de gronden die nog in
particulier bezit zijn heeft een oppervlakte van circa 7,6 ha.
De verschillende eigendommen zijn weergegeven op de kaart ‘Eigendomskaart HP Zuid’,
tekeningnummer 0.99-SL-DIV-006, opgenomen als Kaart 2 in deel C van dit exploitatieplan. Op
deze kaart is tevens aangegeven welke gronden niet in eigendom zijn van het Bedrijvenschap.
1.7     Ruimtegebruik
Het exploitatieplan kent drie globale functies, gemengd, bedrijventerrein en bedrijventerrein uit te
werken. Het ruimtegebruik is weergegeven op de kaart Ruimtegebruik, tekeningnummer 0.99-SL-
DIV-007, opgenomen als Kaart 3 in deel C van dit exploitatieplan.
Hoewel zo veel mogelijk is aangesloten op de beoogde toekomstige situatie is het ruimtegebruik
indicatief. Het bestemmingsplan is een globaal eindplan en de exacte invulling kan dus bij
voortschrijdend inzicht worden aangepast (binnen de kaders van het bestemmingsplan). Voor de uit
te werken gebieden is voor een invulling gekozen die past binnen de kaders van het
bestemmingsplan. Deze invulling is indicatief omdat thans nog geen uitwerkingsplannen zijn
vastgesteld. Indien aan de orde zal het exploitatieplan bij de jaarlijkse herziening hierop worden
aangepast. Ook is in Woud-Harnasch een indicatieve ontsluitingsweg weergegeven. De exacte
ligging van deze ontsluitingsweg is afhankelijk van de omvang en ligging van de uit te geven
bedrijfskavels ter plaatse en derhalve indicatief ingetekend op de ruimtegebruikskaart. De
oppervlakte van de indicatieve weg is niet inbegrepen in de oppervlakte waarover
opbrengstpotentie is toegekend.
In tabel 2 is het ruimtegebruik voor het exploitatiegebied weergegeven. In de bijlage Tabellen is
tevens het ruimtegebruik per eigenaar inzichtelijk gemaakt. Bij de (jaarlijkse) herziening van het
exploitatieplan wordt het ruimtegebruik aangepast op de nieuwe inzichten.
  Ruimtegebruik                                                  oppervlakte  procentueel
  Bedrijventerrein (uitgeefbaar)                                  345.330 m²        64 %
  Bedrijventerrein uit te werken (uitgeefbaar)                      40.553 m²        7%
  Gemengd                                                           10.223 m²        2%
  Groen en water                                                    49.406 m²        9%
  Verkeer                                                           96.265 m²       18 %
Tabel 2: ruimtegebruik
                                  Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                               pagina 11 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
             pagina 12 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>2.       Toelichting op de exploitatieopzet
2.1      Uitgangspunten exploitatieopzet
                                                                                                   1
De looptijd van het plan is gepland op 7 jaar, van 1-1-2015 tot en met 1-1-2022 . Deze planning is
gebaseerd op een indicatief bouwprogramma. In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden
de rekentechnische uitgangspunten zoals weergegeven in Tabel 3.
  Rekentechnische uitgangspunten exploitatieplan
  prijspeildatum                                  1 januari 2015
  Netto contante waardeberekening                 1 januari 2015
  Eindafrekening                                  31 december 2021
 Gehanteerde Parameters
                                          2015           2016          2017           2018       2019        2020     2021
 kostenstijging                          2,00%          2,00%         2,00%         2,00%       2,00%       2,00%    2,00%
 opbrengstenstijging                     0,00%          5,00%         2,00%         2,00%       2,00%       2,00%    2,00%
 rente                                   1,96%          2,12%         2,09%         2,28%       2,40%       2,22%    1,80%
 disconteringsvoet            2,32%
Tabel 3: Rekentechnische uitganspunten exploitatieplan
                                                                                                         2
In de berekeningen is rekening gehouden met een netto contante waardeberekening per 1 januari
2015 op basis van 2,32% op jaarbasis. De exploitatieopzet is opgenomen als bijlage 1 bij dit
exploitatieplan.
2.2      Raming kosten
                                         3
Op basis van de kostensoorten uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een raming van de
kosten gemaakt. Voor de kosten zijn verschillende aannames gedaan, deze worden hieronder per
kostensoort nader besproken (nominale waarden , afgerond op € 1.000,-). In paragraaf 2.2.12 zijn
                                                               4
de kosten samengevat weergegeven in een tabel.
2.2.1 Inbrengwaarde gronden
                                                               5
Er is een taxatie uitgevoerd om de inbrengwaarde te bepalen. De rapportage van deze taxatie is
opgenomen als bijlage 2 bij dit exploitatieplan. De resultaten uit het taxatierapport zijn gebruikt om
de definitieve inbrengwaarde te bepalen (zie ook de tabel in bijlage 4). De totale inbrengwaarde is
geraamd op circa € 62.762.000,-.
1
  De ontwikkeling loopt door tot 31 december 2021, 1 januari 2022 is de datum voor de eindafrekening van het plan.
2
  Netto contante waarde: de waarde op moment prijspeil, uitgedrukt in euro, rekening houdend met rente- en inflatie.
3
  Artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 Bro.
4
  Nominale waarde: de waarde, uitgedrukt in euro, niet rekening houdend met rente- en inflatie.
5
  Totale inbrengwaarde per 1 januari 2015 (art. 6.13, lid 1 onder c ten eerste, Wro).
                                       Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                                    pagina 13 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Het Bedrijvenschap en de gemeente Midden-Delfland spannen zich in om de nog niet in bezit
zijnde percelen minnelijk te verwerven wanneer sprake is van ontwikkel- en/of functiewijziging. Uit
de eerste gesprekken met de eigenaren aan de Harnaskade is niet aannemelijk geworden dat
minnelijke verwerving van deze percelen tijdig zal slagen. Gezien de onzekerheid omtrent het
minnelijke verwervingstraject wordt daarom tevens gestart met de administratieve
onteigeningsprocedure om het gebied te kunnen ontwikkelen. Voor het bepalen van de
inbrengwaarden is derhalve een volledige schadeloosstelling conform Onteigeningswet als
uitgangpunt gekozen.
                                                                                                  6
De kosten voor sloop, verwijdering en verplaatsing maken onderdeel uit van de inbrengwaarde
zoals hiervoor vermeld. Het kostenaandeel voor sloop, verwijdering en verplaatsing in de
inbrengwaarde is geraamd op € 1.446.000,-.
2.2.2 Gerealiseerd (boekwaarde)
Een deel van de kosten in het exploitatiegebied is reeds gerealiseerd en kwalificeren daarmee als
historische kosten. Het gaat om gedeelten van de posten bodemsanering en grondwerken, bouwrijp
maken en woonrijp maken. De kosten voor reeds gerealiseerde werken en werkzaamheden zijn
opgenomen in de boekwaarde. Het reeds geïnvesteerde kapitaal aan de uitvoering van werken en
werkzaamheden in het exploitatiegebied bedraagt circa € 9.158.000,-. Gelet op de ten tijde van de
vaststelling van het exploitatieplan al gerealiseerde uitgiftes (in totaal 35.179 m² en daarmee circa
9% van het exploitatiegebied) is circa 91% van het hiervoor genoemde historische kosten
toerekenbaar aan deze exploitatie en daarom opgenomen in het exploitatieplan; €8.345.030,-. De
gerealiseerde uitgiftes zijn zichtbaar op kaart 2: “Eigendomskaart”.
2.2.3 Restantraming kosten
Voor de restantraming van nog uit te voeren werken en werkzaamheden is een civieltechnische
kostenraming opgesteld (zie bijlage 3). Deze kostenraming bestaat uit verschillende ‘bouwstenen’
per deelgebied. De locatie van de bouwstenen is aangegeven op een toelichtende kaart bij de
civieltechnische kostenraming. Hieronder (paragraaf 2.2.5 en 2.2.6) zijn de kosten opgesplitst en
toegelicht. Een omschrijving van de werken en werkzaamheden is opgenomen in hoofdstuk 3.
2.2.4 Onderzoekskosten
Voor de ontwikkeling zijn en worden verschillende onderzoeken uitgevoerd. Concreet gaat het om
onderzoek naar de aspecten bodem, archeologie, geluid, luchtkwaliteit, stikstof, flora en fauna en
externe veiligheid. De totale kosten voor het uitvoeren van onderzoek worden geraamd op circa
€ 551.900,-.
2.2.5 Bodemsanering en grondwerken
De kostenraming voor bodemsanering en grondwerken (voorbelasten) maken deel uit van de
civieltechnische kostenraming (zie bijlage 3). Een deel van de kosten is reeds gerealiseerd en is
opgenomen in de boekwaarde. De restantraming voor bodemsanering en grondwerken bedraagt
€ 4.786.000,-.
6
  Art. 6.2.3. onder d Bro.
                                  Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                               pagina 14 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan zullen de werkelijk gemaakte kosten voor
bodemsanering en grondwerken in het gebied worden opgenomen.
2.2.6 Bouwrijp maken
De kosten bouwrijp hebben betrekking op het geschikt maken van het terrein voor uitgifte
bedrijventerrein. Het terrein geschikt maken betreft onder andere de volgende zaken: het terrein vrij
maken, het ophogen van de gronden, de aanleg van bouwwegen, civieltechnische kunstwerken,
riolering en water. De kostenraming voor het bouwrijp maken deel uit van de civieltechnische
kostenraming (zie bijlage 3). Een deel van de kosten is reeds gerealiseerd en is opgenomen in de
boekwaarde. De restantraming van nog uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp
maken van het plangebied zijn geraamd op circa € 3.402.000,-.
Bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan zullen de werkelijk gemaakte kosten voor het
bouwrijp maken van het gebied worden opgenomen.
2.2.7 Woonrijp maken
Het woonrijp maken bestaat uit de definitieve inrichting van het openbaar gebied, zoals de aanleg
van wegen, water, straatverlichting, bomen, hagen, aanleg van groenvoorzieningen. De
kostenraming voor het bouwrijp maken maakt deel uit van de civieltechnische kostenraming (zie
bijlage 3). Een deel van de kosten is reeds gerealiseerd en is opgenomen in de boekwaarde. De
restantraming van nog uit te voeren werken en werkzaamheden voor het woonrijp maken van het
plangebied zijn geraamd op circa € 2.599.000,-.
Bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan zullen de werkelijk gemaakte kosten voor het
woonrijp maken van het gebied worden opgenomen.
2.2.8 Plankosten
De geraamde plankosten bedragen € 6.606.000,-. Deze raming is gebaseerd op de ingevulde
(ontwerp) Regeling Plankostenscan (zie bijlage 4) en is gecorrigeerd met de circa 9% reeds
uitgegeven gronden. Hierdoor is alleen uitgegaan van het resterende uitgeefbare gebied. De
opgevoerde plankosten worden op grond van deze regeling beschouwd als forfaitair bedrag.
2.2.9 Voorziening planschade
Er zijn vooralsnog geen kosten voor planschade geraamd. Kosten voor planschade worden op
voorhand niet verwacht.
2.2.10 Bovenplanse kosten en bovenwijkse voorzieningen
In het exploitatiegebied is geen sprake van bovenplanse kosten of van bovenwijkse voorzieningen.
2.2.11 Overige kosten
In de exploitatieopzet is rekening gehouden met de rentelasten over de boekwaarde. In totaal
bedragen de werkelijke rentelasten circa € 20.000.000,-. Om het exploitatieplan niet onnodig te
belasten zijn enkel de rentelasten van de afgelopen 3 jaar opgenomen als kostenpost, zijnde €
3.978.000,-. Ook dit bedrag is gecorrigeerd met de circa 9% al uitgegeven oppervlakte zodat er
feitelijk €3.624.666,- is opgenomen in het exploitatieplan. Dit bedrag is zodoende in
                                 Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                              pagina 15 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>overeenstemming met de voorbereidingstijd waarmee ook in de plankostenscan rekening wordt
gehouden. Verder zijn vooralsnog geen overige kosten geraamd.
2.2.12 Samenvatting kosten
In Tabel 4 is een samenvatting van alle geraamde kosten weergegeven, deze kosten zijn de bruto
te verhalen kosten (zie ook paragraaf 2.4). De kosten zijn zowel nominaal als netto contant vermeld
(afgerond op € 1.000,-).
 Kosten                                       Nominale waarde                 NC waarde
 Inbrengwaarden                                €      62.762.000         €   € 61.930.000
 Boekwaarde (t/m 31-12-2014)                   €        9.158.000         €     9.037.000
 Onderzoekskosten                              €          552.000         €       545.000
 Bodemsanering en grondwerken                  €        4.786.000         €     4.722.000
 Bouwrijp maken                                €        3.402.000         €     3.342.000
 Woonrijp maken                                €        2.599.000         €     2.554.000
 Plankosten                                    €        6.679.000         €     6.590.000
 Planschade                                    €                  0       €             0
 Bovenwijks / bovenplans                       €                  0       €             0
 Overige kosten                                €        3.978.000         €     3.925.000
 Bruto te verhalen kosten                      €      93.915.000          €    92.645.000
Tabel 4: Samenvatting kostensoorten
2.3     Opbrengsten
In de exploitatieopzet is gerekend met een opbrengstenraming. Hieronder volgt een toelichting van
de verschillende geraamde opbrengsten (afgerond op € 1.000,-).
2.3.1 Uitgifte
Omdat nog geen definitieve verkaveling beschikbaar is, zijn de uitgeefbare gronden bepaald aan de
hand van de (deels indicatieve) ruimtegebruikskaart.
De uitgeefbare gronden worden onderverdeeld in verschillende categorieën uitgeefbaar
bedrijventerrein (zie tabel 5). De verschillende categorieën zijn tevens weergegeven op de
Koppelingskaart (Kaart 4). Deze prijzen zijn marktconform en comparatief bepaald. De totale
uitgifteopbrengsten worden geraamd op € 85.078.000,- (NCW).
 Uitgifteprijzen                                    €/m² kavel
 Hoog-Harnasch zichtlocatie                            €
 Hoog-Harnasch standaard                               €
 Hoog-Harnasch (nog uit te werken)                     €
 Woud Harnasch kleinschalig                            €
 Woud Harnasch gemengde doeleinden                     €
 Woud Harnasch grootschalig                            €
 Woud Harnasch gedoogzone Tennet                        €
                                    Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                                 pagina 16 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>In de exploitatieopzet wordt de fictie gehanteerd dat de gemeente alle gronden ontwikkelt en
uitgeeft. Voor deze post wordt uitgegaan van geraamde opbrengsten, deze kunnen nog worden
bijgesteld bij de jaarlijkse herziening (op basis van werkelijke opbrengsten).
2.3.2 Subsidies en bijdragen derden
Voor dit project zijn reeds diverse subsidies en bijdragen ontvangen. Ook van deze bedragen is ca.
91% toegerekend aan deze exploitatie. Voor dit project zijn subsidies ontvangen van Haaglanden
voor de busbanen in het kader van Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) en van de provincie uit
het Ontwikkelingsfonds Bedrijventerreinen (OFB). Van de provincie Exploitatieplan Harnaschpolder
Zuid 2014 pagina 17 van 60 wordt nog rekening gehouden met een nog te ontvangen
subsidiebedrag á circa € 564.000,-. Het totaal aan subsidies voor dit exploitatieplan bedraagt circa
€ 2.791.055,- (NCW).
2.3.3 Opbrengsten uit naaste ontwikkelingen
Volgens de tot Art. 6.2.7.c Bro gerekende verkregen gelden is door de gemeenten Delft en Midden
Delfland een bijdrage toegekend van circa €1.957.849 (NCW), gecorrigeerd met de circa 9% reeds
uitgegeven gronden. Deze bijdrage is beschikbaar gesteld ten behoeve van de aanleg van
hoofdinfrastructuur.
2.4 Resultaat exploitatieopzet
De exploitatieberekening laat een negatief saldo zien van € -2.408.000,- (NCW). Het risico bij deze
ontwikkeling wordt gedekt door het Bedrijvenschap Harnaschpolder (voor 85% gedekt vanuit de
gemeente Den Haag en voor 15% vanuit de gemeente Midden-Delfland).
2.5     Maximaal verhaalbare kosten
Op basis van bovenstaande gegevens zijn de kosten en opbrengsten teruggerekend naar de
methodiek van het exploitatieplan, netto contante waarde (NCW) per 1 januari 2015. Voor de
opbrengsten component ‘subsidies en bijdragen’ en ‘opbrengsten verkregen uit naaste
ontwikkelingen’ geldt dat deze in mindering moet worden gebracht op het totaal van de bruto te
                                                                   7
verhalen kosten. Vervolgens wordt de macroaftopping toegepast voor de bepaling van de
maximaal te verhalen kosten. Uit tabel 6 blijkt dat het niveau van de opbrengsten lager is dan de
netto te verhalen kosten. De maximaal te verhalen kosten zijn daarom gelijk aan de totale
opbrengsten van uitgifte gronden.
 Maximaal verhaalbare kosten                                                 Resultaat NCW
 Bruto te verhalen kosten                                                        € 92.644.638
                                                                                € /- 3.009.363
                                                                                  -
 In mindering te brengen subsidies en bijdragen
                                                                                € /- 2.148.677
                                                                                  -
 In mindering te brengen verkregen opbrengsten
 Netto te verhalen kosten                                                        € 87.486.599
 Totale opbrengsten van uitgifte gronden                                         € 85.078.206
 Maximaal te verhalen kosten                                                     € 85.078.206
7
  Zoals bepaald in artikel 6.16 van de Wro
                                       Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                                    pagina 17 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Tabel 5: Maximaal verhaalbare kosten in netto contante waarde (p.p. 1-1-15)
                                     Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                                  pagina 18 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>2.6     Gewogen eenheden
Binnen het exploitatieplan worden de maximaal verhaalbare kosten uit paragraaf 2.5 verdeeld over
de percelen waarvoor volgens het bestemmingsplan bouwplannen mogen worden gerealiseerd. De
toerekening van de kosten gebeurt per eigenaar (naar rato van de opbrengstpotentie) op basis van
gewogen eenheden. In tabel 6 is de gewogen eenheid per uitgiftetype (per m² uitgeefbaar gebied)
weergeven.
  Uitgiftetype                              Gewogen eenheid            Netto verhaalbare kosten /eenheid
                                                                  1                              € 214,79
 Gemengd (per m²)
                                                                  1                              € 214,79
 Bedrijventerrein (per m²)
Tabel 6: Gewogen eenheid per uitgiftetype
2.7     Exploitatiebijdrage
De toerekening van kosten vindt plaats per gewogen eenheid, naar rato van de opbrengsten door
gronduitgifte. Op basis van de maximaal te verhalen kosten en het aantal gewogen eenheden wordt
per eigenaar een exploitatiebijdrage berekend. Zoals blijkt uit tabel 6 in paragraaf 2.6 bedragen de
gemiddelde netto verhaalbare kosten per eenheid circa € 214,79. Op de te betalen
exploitatiebijdrage wordt de inbrengwaarde van de eigengronden in mindering gebracht. Tot slot
wordt een correctie toegepast van de inbrengwaarden openbaar gebied. Dit resulteert in een saldo
per eigenaar. De te verhalen kosten en de toedeling hiervan per eigenaar zijn bepaald en
opgenomen in de tabel in bijlage 5 bij dit exploitatieplan.
Bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan zal de exacte kostentoedeling per eigenaar
worden berekend. Indien bij de afsluiting van het exploitatieplan (bij 90% planrealisatie) blijkt dat
bepaalde eigenaren te veel hebben bijgedragen aan de exploitatie wordt dit verschil terugbetaald
(indien het verschil groter is dan 5%).
                                      Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                                   pagina 19 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>3.      Omschrijving van de werken en werkzaamheden
In dit hoofdstuk volgt een globale omschrijving van de uit te voeren werken en werkzaamheden, de
aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte opgenomen.
3.1 Bouwrijp maken
Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en
werkzaamheden uitgevoerd:
      Grondwerken: ontgraven, vervoeren, verwerken, ophogen en afwerken;
      Aanbrengen en aansluiten riolering (DWA/RWA), kolken en drainage, toepassen bemaling,
        inspectieputten en huisaansluitingen;
      Aanleggen van kabels- en leidingenstrook langs bouwwegen;
      Aanleggen van bouwwegen voor bedrijventerrein en ontsluiting;
      Aanleggen overige verharding: afwerken rijbanen en voetpaden.
3.2 Woonrijp maken
Aanleg nutsvoorzieningen
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden
verricht:
      Aanbrengen brandkranen;
      aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten;
      aanbrengen bebording.
Inrichting openbare ruimte
Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken en werkzaamheden
verricht:
      aanleggen en aanbrengen kunstwerken (beschoeiing, dammen en bruggen);
      aanleggen (of verbreden) hoofdwatergangen en waterpartijen;
      groenwerkzaamheden (zaaien van gras, aanbrengen groeninrichting en onderhoud);
      aanbrengen grondverbetering;
      leveren en aanbrengen bomen.
3.3 Koppelingen en fasering
In dit exploitatieplan is een aantal koppelingen opgenomen, waaronder een verbod voor het
uitvoeren van werken en werkzaamheden die zien op de aanleg van de hoofdontsluitingswegen.
Vooralsnog is geen fasering opgenomen voor het exploitatieplan.
                                 Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                              pagina 20 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
             pagina 21 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>4.      Toelichting op de regels
In het exploitatieplan zijn de regels opgenomen, die van toepassing zijn voor het exploitatieplan
Harnaschpolder Zuid 2014. Hieronder volgt artikelsgewijs een toelichting op deze regels:
Artikel 1: begripsbepalingen
Dit artikel bevat de belangrijkste begrippen die zijn opgenomen in het exploitatieplan.
Artikel 2: exploitatiegebied
In artikel 2 is omschreven op welk gebied de regels van toepassing zijn.
Artikel 3: bijdrage kosten
In artikel 3 zijn de regels opgenomen over de te betalen exploitatiebijdrage.
Artikel 4: regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering daarvan
In artikel 4.1 is bepaald dat voor werken en werkzaamheden en de uitvoering daarvan een
verkavelingsplan moet worden opgesteld. Zelfrealisatoren moeten door middel van dit
verkavelingsplan aantonen dat de uit te voeren werken en werkzaamheden overeenstemmen met
de gestelde randvoorwaarden, eisen en uitgangspunten. Het exploitatieplan biedt zo sturing aan de
inrichting van het openbaar gebied en geeft zelfrealisatoren handvatten voor de uitvoering van
werken en werkzaamheden.
Om te borgen dat de werken en werkzaamheden in bepaalde gebieden naadloos aansluit op het
geheel wordt bij het verkavelingsplan tevens een bestek verlangd en geldt een meldingsplicht voor
de uitvoering.
Artikel 5: regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en
werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten
In artikel 5 zijn regels opgenomen met betrekking tot de aanbesteding van de uitvoering van werken
en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten (zoals bijvoorbeeld een bestek). Dit
artikel verplicht aanbesteding voor zowel de gemeente als eventuele zelfrealisatoren.
Zelfrealisatoren dienen een aanbestedingsverslag voor te leggen ter instemming van burgemeester
en wethouders. Deze regels/verplichting vloeit voort uit het feit dat bepaalde werken en
werkzaamheden worden beschouwd als overheidsopdracht, waardoor de overheid verantwoordelijk
is voor de juiste wijze van aanbesteding.
Artikel 6: regels met betrekking tot fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden,
maatregelen en bouwplannen
De gemeente acht het stellen van een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden,
maatregelen en bouwplannen noodzakelijk om tot een spoedige ontwikkeling van het
exploitatiegebied te komen. In dit artikel is aangegeven binnen welke periode de werken en
werkzaamheden voor bepaalde gebieden met betrekking tot het bouwrijp en woonrijp maken van
het exploitatiegebied moet worden gestart. De gebieden zijn nader aangeduid op de
Koppelingskaart (Kaart 4).
                                  Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                               pagina 22 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Om in te kunnen spelen op marktwijzigingen of voortschrijdend inzicht is hier ook een
afwijkingsbevoegdheid opgenomen.
Artikel 7: Regels met betrekking tot koppelingen
In lijn met hetgeen bepaald in het bestemmingsplan geldt een verbod op het uitvoeren van werken
en/of werkzaamheden voor gebieden waarvoor nog een uitwerkingsplan moet worden opgesteld.
De definitieve inrichting van deze gebieden ligt nog niet vast, zonder dit verbod kan het voorkomen
dat werken en/of werkzaamheden strijdig (zullen) zijn met het nog vast te stellen uitwerkingsplan.
Daarnaast is vanuit civieltechnisch en financieel oogpunt een koppeling opgenomen voor het
integraal voorbelasten en ophogen van een aantal percelen in Woud-Harnasch. Deze locaties zijn
nader aangeduid op de Koppelingskaart (Kaart 4).
Artikel 8: Regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid, verkaveling en inrichting van de
gronden
In artikel 8 zijn regels opgenomen over de uitvoerbaarheid van het exploitatieplan. Omdat op
bepaalde percelen in Woud-Harnasch een specifieke vorm van bedrijvigheid is gewenst, zijnde
bedrijven gericht op de logistieke sector, is de minimale omvang van de uit te geven kavels
vastgelegd. Tevens is een regel opgenomen om te vermijden dat ter plaatse van de
belemmeringenzone van de hoogspanningsleiding restkavels ontstaan die niet zelfstandig kunnen
worden uitgegeven.
Voorts is van belang dat bouwers/ontwikkelaars hun kavel op een dusdanige manier inrichten dat
de eenheid op het bedrijventerrein geborgd is. Hiertoe wordt tezamen met een aanvraag voor een
omgevingsvergunning voor het bouwen een inrichtingsplan gevraagd, waaruit blijkt dat voldaan
wordt aan het Civieltechnisch Document.
Artikel 9: Jaarlijkse herziening
In artikel 9 is aangegeven dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn nadere regels te stellen
aan de uitvoering en fasering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen.
Artikel 10: Procedureregels
In artikel 10 zijn de procedureregels opgenomen voor de afwijking in artikel 6.2 en 7.2.
Artikel 11: Strafbepaling
In artikel 11 zijn de strafbepalingen opgenomen. Overtreding van de regels behorende bij dit
exploitatieplan wordt aangemerkt als een strafbaar feit in de zin van de Wet economische delicten.
Artikel 12: Slotbepaling
In Artikel 12 is aangegeven hoe dit exploitatieplan kan worden aangehaald.
                                  Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                               pagina 23 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>                                          DEEL B
                                         REGELS
Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
           pagina 24 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
           pagina 25 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Regels
Artikel 1. Begrippen
Exploitatieplan: het exploitatieplan ‘Harnaschpolder Zuid 2014’ bestaande uit de toelichting,
exploitatieopzet, de volgende kaarten:
     Kaart 1: Exploitatiegebied, tekeningnummer NL.IMRO.EPHarPolZd14;
     Kaart 2: Eigendommenkaart, tekeningnummer 0.99-SL-DIV-006;
     Kaart 3: Ruimtegebruikskaart, tekeningnummer 0.99-SL-DIV-007;
     Kaart 4: Koppelingskaart, tekeningnummer 0.99-SL-DIV-010;
En de volgende bijlagen:
     Bijlage 1: Exploitatieopzet d.d. 13 oktober 2015;
     Bijlage 2: Taxatierapport Inbrengwaarde van gronden d.d. 13 oktober 2015;
     Bijlage 3: Civieltechnische kostenraming;
     Bijlage 4: Tabel ruimtegebruik en inbrengwaarden
     Bijlage 5: Plankostenscan d.d. 14 oktober 2015;
     Bijlage 6: Tabel exploitatiebijdragen
     Bijlage 7: Handboek Buitenruimte bedrijventerrein Harnaschpolder
     Bijlage 8: Civieltechnisch Document voor zelfrealisatie
     Bijlage 9: Civieltechnisch Document
     Bijlage 10: Inkoop- en aanbestedingsbeleid Midden-Delfland 2014
Aanbestedingsverslag: Een document waarin staan aangegeven op welke wijze de opdracht voor
de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund.
Bedrijvenschap Harnaschpolder: Openbaar lichaam, genaamd Bedrijvenschap Harnaschpolder,
gevestigd te Schipluiden. Het Bedrijvenschap is een samenwerkingsverband tussen de gemeente
Den Haag en Midden-Delfland en vloeit voort uit de Gemeenschappelijke regeling Bedrijvenschap
Harnaschpolder, vastgesteld door de gemeenteraden van beide gemeenten. Het Bedrijvenschap
heeft tot taak het bedrijventerrein Harnaschpolder aan te leggen en te exploiteren, waaronder alles
begrepen wat met deze aanleg en exploitatie samenhangt, zoals het verwerven van gronden ten
behoeve van het bedrijventerrein, desnoods door middel van onteigening, en voorts, het stichten en
exploiteren van bedrijfsgebouwen.
Bestek: de vastlegging naar plaats, omvang, materiaal en kwaliteit van tot stand te brengen
objecten, tevens omvattende de administratieve voorwaarden, de algemene technische bepalingen
en de bepalingen met betrekking tot de arbeidsomstandigheden waaraan tijdens de totstandkoming
moet worden voldaan.
Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan ‘Harnaschpolder Zuid 2014’, waaraan dit exploitatieplan is
gekoppeld.
Bouwen: het realiseren van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.2 van het Besluit ruimtelijke
ordening.
                                 Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                              pagina 26 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Civieltechnisch Document: een beschrijving in hoofdlijnen van de (civiel)technische uitgangspunten
en voorwaarden bij: het bouw- en woonrijp maken, het opleveren van de gronden aan een
bouwer/ontwikkelaar, het samenspel tussen een bouwer/ontwikkelaar en de gemeente Midden-
Delfland/het Bedrijvenschap Harnaschpolder tijdens het inrichten van de uitgeefbare kavel en het
beheer van de uitgeefbare kavel en de openbare ruimte tijdens de bouwfase. Het Civieltechnisch
Document maakt als bijlage 9 onderdeel uit van dit exploitatieplan.
Civieltechnisch Document voor zelfrealisatie: een beschrijving in hoofdlijnen van de
(civiel)technische uitgangspunten en voorwaarden voor zelfrealisatie bij: het bouw- en woonrijp
maken, het opleveren van de gronden aan een bouwer/ontwikkelaar, het samenspel tussen een
bouwer/ontwikkelaar en de gemeente Midden-Delfland/het Bedrijvenschap Harnaschpolder tijdens
het inrichten van de uitgeefbare kavel en het beheer van de uitgeefbare kavel en de openbare
ruimte tijdens de bouwfase. Het Civieltechnisch Document maakt als bijlage 8 onderdeel uit van dit
exploitatieplan.
Verkavelingsplan: Een verkavelingsplan waarin de inrichting van de openbare ruimte en de
ontwikkelingsvelden wordt vastgelegd met een bijbehorend bestek. In het verkavelingsplan moet
worden aangetoond dat wordt voldaan aan het Handboek Buitenruimte bedrijventerrein
Harnaschpolder en het Handboek civieltechnische eisen bedrijventerrein Harnaschpolder.
Handboek Buitenruimte bedrijventerrein Harnaschpolder; Een handboek met randvoorwaarden,
eisen en uitgangpunten voor de inrichting van de buitenruimte in het exploitatiegebied. Het
Handboek Buitenruimte bedrijventerrein Harnaschpolder maakt als bijlage 7 onderdeel uit van dit
exploitatieplan.
Inkoop- en aanbestedingsbeleid Midden-Delfland 2014: Het inkoop- en aanbestedingsbeleid
Midden-Delfland 2014, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Midden-Delfland. Het inkoop-
en aanbestedingsbeleid Midden-Delfland 2014 maakt als bijlage 10 onderdeel uit van dit
exploitatieplan.
Inrichtingsplan: een inrichtingsplan waarin de inrichting van kavels en de buitenruimte wordt
vastgelegd na uitgifte van bouwrijpe kavels. In het inrichtingsplan moet worden aangetoond dat
wordt voldaan aan het Civieltechnisch Document.
Werken en werkzaamheden: werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in de omschrijving van
werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van
nutsvoorzieningen en het inrichten van het openbaar gebied in het exploitatieplangebied.
Artikel 2. Exploitatiegebied
De regels van dit exploitatieplan zijn van toepassing op het exploitatiegebied, zoals weergegeven
op de kaart Exploitatiegebied, tekeningnummer NL.IMRO.EPHarPolZd14.
                                Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                             pagina 27 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Artikel 3. Bijdrage kosten
3.1 Toerekening kosten
De toerekening van kosten vindt plaats naar rato van de ramingen van het opbrengstpotentieel
zoals opgenomen in de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan, omgerekend naar
eenheden. De te betalen bijdrage is weergegeven in de Tabel exploitatiebijdragen, opgenomen als
bijlage 6 bij dit exploitatieplan.
3.2 Nadere uitwerking
Bij de herziening van het exploitatieplan kan een nadere uitwerking van de methode van
toerekening plaats vinden, indien een nadere detaillering van de kosten en opbrengsten hiertoe
aanleiding geven, dan wel vervangen worden door de werkelijke kosten en opbrengsten.
Artikel 4. Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering
daarvan
4.1 Toepasselijkheid van eisen en regels voor werken en werkzaamheden
Voor werken en werkzaamheden en de uitvoering daarvan moet een verkavelingsplan worden
ingediend. Uit dit verkavelingsplan moet blijken dat wordt voldaan aan:
       a.      De randvoorwaarden, eisen en uitgangspunten uit het Handboek Buitenruimte
               bedrijventerrein Harnaschpolder;
       b.      De civieltechnische eisen uit het Civieltechnisch Document voor zelfrealisatie;
Werken en werkzaamheden mogen pas worden uitgevoerd indien het verkavelingsplan is
goedgekeurd door burgemeester en wethouders.
4.2 Melding van voorgenomen aanvang van uitvoering van werken en werkzaamheden
4.2.1 Uiterlijk 6 weken vóór de voorgenomen aanvang van de uitvoering van werken en
       werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan
       burgemeester en wethouders.
4.2.2 Bij die melding worden de volgende gegevens verstrekt:
       a.      een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking
               heeft;
       b.      een door burgemeester en wethouders goedgekeurd bestek voor de uitvoering van de
               werken en werkzaamheden;
4.3 Uitzonderingsbepaling
4.3.1 Artikel 4.1 en 4.2 is niet van toepassing indien:
       a.      Een overeenkomst is afgesloten, zoals bedoeld in artikel 6.24 lid 1 Wro, waaruit onder
               andere blijkt dat wordt voldaan aan de gestelde eisen aan het uitvoeren van werken en
               werkzaamheden, zoals bedoeld in artikel 4.1;
       b.      Een overeenkomst is afgesloten, zoals bedoeld in artikel 6.24 lid 2 Wro, waaruit onder
               andere blijkt dat wordt voldaan aan de gestelde eisen aan het uitvoeren van werken en
               werkzaamheden, zoals bedoeld in artikel 4.1;
4.3.2 Artikel 4.1 en 4.2 is niet van toepassing indien werken of werkzaamheden worden uitgevoerd
       voor normaal onderhoud van de gronden ten behoeve van het huidige gebruik, met dien
       verstande dat deze werken en werkzaamheden geen betrekking hebben op het ontwikkelen
       van het gebied.
                                   Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                                pagina 28 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Artikel 5. Regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en
werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten
5.1    Toepasselijkheid van regels voor de gunning van werken en werkzaamheden
       Op de gunning van de opdrachten voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden is van
       toepassing het Inkoop- en aanbestedingsbeleid Gemeente Midden-Delfland 2014.
5.2 Melding van gunning van werken en werkzaamheden
Bij de melding zoals bedoeld in artikel 4.2 wordt een aanbestedingsverslag gevoegd.
5.3 Instemming met gunning van werken en werkzaamheden
5.3.1 Een aanbestedingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en
       wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van een aanbestedingsverslag beslissen
       burgemeester en wethouders omtrent de instemming daarmee.
5.3.2 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een
       aanbestedingsverslag, indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen
       opdracht voor de uitvoering van de betrokken werken en werkzaamheden niet is gegund in
       overeenstemming met artikel 5.1.
Artikel 6. Regels met betrekking tot fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden,
maatregelen en bouwplannen
6.1 Fasering
Op de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen zijn de volgende
faseringen van toepassing:
       a. Ter plaatse van de aanduiding ‘F…’ op de Koppelingskaart geldt dat met de uitvoering
              van werken en/of werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken en woonrijp
              maken moet worden gestart in de periode zoals aangegeven in tabel 1.
 Tabel 1. Fasering van werken en werkzaamheden m.b.t. grondwerken
             jaar       2015            2016                 2017              2018              2019           2020           2021
 aanduiding         1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
 F1
 F2
 F3
 F4
 F5
                  1: 1 ja nua ri t/m 31 ma a rt, 2: 1 a pri l t/m 30 juni , 3: 1 jul i t/m 30 s eptember, 4: 1 oktober t/m 31 december
6.2 Afwijken
Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 6.1 indien dit vanuit
financieel of praktisch oogpunt noodzakelijk is.
                                         Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                                         pagina 29 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Artikel 7. Regels met betrekking tot koppelingen
7.1 Koppelingen
Op de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, zijn de volgende
koppelingen van toepassing:
        a.    ter plaatse van de aanduiding ‘Hoog-harnasch nog uit te werken’ op de
              Koppelingskaart is het verboden werken en/of werkzaamheden uit te voeren, voordat
              voor het betreffende gebied een uitwerkingsplan is vastgesteld;
        b.    ter plaatse van de aanduiding ‘Besteksgrenzen voorbelasten en bouwrijpmaken’ op de
              Koppelingskaart is het verboden werken en/of werkzaamheden uit te voeren voordat
              de gronden binnen de ter plaatse aangegeven bestek grenzen integraal zijn
              opgehoogd en voorbelast.
7.2 Afwijken
7.2.1 Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 7.1 onder a indien:
        a.    het gronden betreft waarvoor met een exploitant een overeenkomst is gesloten met
              betrekking tot het realiseren van de bestemming.
        b.    de werken en/of werkzaamheden passen binnen het ontwerpuitwerkingsplan.
7.2.2 Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 7.1 onder b en
toestaan dat partieel wordt opgehoogd en voorbelast, onder de voorwaarde dat dit vanuit
civieltechnische aspecten noodzakelijk is.
7.2.3 Aan een afwijking zoals bedoeld onder 7.2.1 en 7.2.2 kunnen door burgemeester en
wethouders voorwaarden worden verbonden.
Artikel 8. Regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid en inrichting van de gronden
8.1 Uitgifte
Aan de uitgifte van gronden ter plaatse van de aanduiding ‘F1’ en ‘F2’ op de Koppelingskaart zijn
de volgende regels van toepassing op de uitgifte:
        a. bouwpercelen hebben een oppervlakte van ten minste 5.000 m²;
        b.    er mag geen sprake zijn van restpercelen binnen de belemmeringenstrook van de
              hoogspanningsleiding.
8.2 Inrichting
Tezamen met de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient de
bouwer/ontwikkelaar een inrichtingsplan voor te leggen. Uit dit inrichtingsplan moet blijken dat wordt
voldaan aan de randvoorwaarden, eisen en uitgangspunten zoals omschreven in het
Civieltechnisch Document.
                                 Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                              pagina 30 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Artikel 9: Jaarlijkse herziening
9.1 Jaarlijkse herziening
Bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan zijn burgemeester en wethouders bevoegd
nadere regels te stellen aan de uitvoering en fasering van werken, werkzaamheden, maatregelen
en bouwplannen.
9.2 Uitzondering
Bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan mogen geen nadere eisen gesteld worden aan
hetgeen bepaald in artikel 8.1 onder a.
Artikel 10. Procedureregels
Op de voorbereiding van het besluit tot het verlenen van een afwijking zoals bedoeld in artikel 5.2 is
de procedure als bedoeld in artikel 3.4 Awb van toepassing.
Artikel 11. Strafbepaling
11.1 Handelen in strijd met de regels en eisen
Het is verboden te handelen in strijd met de in artikel 4 tot en met 8 gestelde regels en eisen.
11.2 Strafbaar feit
Overtreding van het bepaalde in artikel 11.1 wordt aangemerkt als een overtreding als bedoeld in
artikel 1a sub 2 van de Wet op de economische delicten.
Artikel 12. Slotbepaling
Deze regels kunnen aangehaald worden als ‘Regels Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014’.
                                 Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
                                              pagina 31 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>                                           DEEL C
                                         KAARTEN
Exploitatieplan Harnaschpolder Zuid 2014
           pagina 32 van 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Kaart 1: Exploitatiegebied</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Kaart 2: Eigendomskaart</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Kaart 3: Ruimtegebruikskaart</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Kaart 4: Koppelingskaart</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>BIJLAGEN</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Bijlage 1: Exploitatieopzet</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Bijlage 2: Taxatierapport Inbrengwaarde van gronden</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Bijlage 3: Civieltechnische kostenraming</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>Bijlage 4: Tabel ruimtegebruik en inbrengwaarden</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>Bijlage 5: Plankostenscan</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Bijlage 6: Tabel exploitatiebijdragen</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Bijlage 7: Handboek Buitenruimte bedrijventerrein
                                 Harnaschpolder
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>Bijlage 8: Civieltechnisch Document voor zelfrealisatie</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>Bijlage 9: Civieltechnisch Document</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>Bijlage 10: Inkoop- en aanbestedingsbeleid Midden-Delfland
                                                     2014
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>