<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Datum                        26 april 2018
Nummer                       2018-05-
Datum commissievergadering   8 mei 2018
Datum raadvergadering        22 mei 2018


OPLEGGER

Registratienummer
Onderwerp                    Herziening grondexploitaties per 1-1-2018


Portefeuillehouder           Hans Horlings


Uiterste behandeldatum       De herzieningen van de grondexploitaties moeten we eerder vaststellen
(+reden)                     dan de jaarrekening 2017. In dat geval kunnen we de winst- en
                             verliesnemingen in de jaarrekening 2017 verwerken.
Eerdere besluitvorming       De herzieningen van de grondexploitaties per 1-1-2017 in mei 2017.


Samenvatting                 Jaarlijks herzien we de grondexploitaties (grexen), zo ook per 1-1-2018.
                             De herzieningen leiden tot verliesnemingen op Kreekzone, Centrum Den
                             Hoorn en Keenenburg V en winstneming op Lookwest-Noord,
                             Maaslandse Dam en Commandeurspolder IV. De grondexploitatie
                             bedrijfsterreintjes Hooipolder is ook geactualiseerd. De reserve
                             grondexploitaties was nul en stijgt door de winst- en verliesnemingen
                             naar ca. € 0,1 miljoen positief.
                             De Reserve grondexploitaties ontwikkelt zich naar verwachting op
                             termijn tot € 3,8 miljoen positief. Dit resultaat dekt de risico’s, zoals
                             beschreven in de risicoanalyse. Het dekt echter slechts ten delen de
                             voorziene terugstortingen van (eerdere) bijdragen vanuit de reserve
                             compensatie dividenden en huuropbrengsten.
Te nemen besluit             1. De (herzieningen van de) grondexploitatieberekeningen Lookwest-
                                 Noord, bedrijfsterreintjes Hooipolder, Keenenburg V, Kreekzone,
                                 Commandeurspolder IV, Centrum Den Hoorn, Maaslandse Dam,
                                 Vastgoedzone en Spreeuwenest met prijspeildatum 1-1-2018 vast te
                                 stellen;
                             2. In de jaarrekening 2017 verliesnemingen op de Kreekzone, Centrum
                                 Den Hoorn en Keenenburg V en de winstneming op Lookwest-Noord,
                                 Maaslandse Dam en Commandeurspolder IV te verwerken.
                             3. De opgelegde geheimhouding op de risicoanalyse behorende bij dit
                                 raadsvoorstel (bijlage 3 en 3a) en de achterliggende stukken bij de
                                 projecten (bijlagen 4 t/m 12) bekrachtigen.
Bijlagen                     In bijlage 1 zijn de winst- en verliesnemingen toegelicht. In bijlage 2
                             staat de ontwikkeling van de reserve grondexploitaties. Bijlage 3 bevat
                             de risicoanalyse bij de herzieningen. Bijlage 4 tot en met 12 zijn de
                             toelichtingen per afzonderlijke grondexploitatie. In bijlage 13 zijn
                             kaartjes opgenomen om aan te geven waar de projecten zich bevinden.
Advies commissie




                                                                               *2015-12675*
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Raadsbesluit   o Akkoord / o Niet akkoord

               opmerking:



               Arjan de Vos                 Arnoud Rodenburg
               Griffier                     Burgemeester




                                                               2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inleiding
De exploitatie van gronden is een bedrijfsmatige activiteit waarbij de gemeente risico’s loopt. De
risico’s zijn omvangrijk. Vanwege deze risico’s wordt de raad jaarlijks geïnformeerd over de stand van
zaken. Dit vindt plaats door het aanbieden van een jaarlijkse herziening. Ook wordt de risicoanalyse
jaarlijks herzien. Alle grondexploitaties (grexen) zijn geactualiseerd naar de inzichten per 1-1-2018 en
voorgelegd.

Beoogd effect
De raad financieel inzicht te geven in de grexen. De raad heeft hierdoor de mogelijkheid om indien
gewenst bij te sturen.

Argumenten
1.1.   Vanwege de omvang van de mogelijke risico’s is jaarlijkse herziening van de grondexploitaties
       zonder meer gewenst.
       In de grondexploitaties gaan jaarlijks vele miljoenen euro’s om. De beheersing van dergelijke
       bedragen met bijbehorende risico’s vergt specifieke aandacht. Het project Keenenburg III is
       vorig jaar reeds nagenoeg afgesloten. Er is alleen nog een budget (negatieve boekwaarde)
       behouden voor de uitvoering van de laatste werkzaamheden zoals de aanleg van een
       speelterreintje. Vanwege het afrondende stadium van deze grex is het niet nodig daarvoor een
       herziene grex vast te stellen.

2.1    Conform de regelgeving nemen we zowel winst als verlies op projecten.
       De winst- en verliesnemingen lichten we toe onder bijlage 1.

3.1    Geheimhouding op te leggen op de risicoanalyse behorende bij dit raadsvoorstel (bijlage 3) en
       de achterliggende stukken bij de projecten (bijlagen 4 t/m 11).
       De grexen bestaan voor een groot deel uit financiële ramingen. Het is niet wenselijk dat
       bedrijven inzicht hebben in onze ramingen voor bijvoorbeeld civieltechnische werken en
       gronduitgifteprijzen. Dit leidt namelijk tot een slechte onderhandelingspositie. Wij adviseren u
       om op een deel van de bijlagen geheimhouding van toepassing te verklaren.

Kanttekeningen
1.2    De herzieningen zijn gebaseerd op verwachtingen en betreffen dus een momentopname
       zonder garanties voor de toekomst.

2.2    Het resultaat van (toekomstige) winst- en verliesnemingen en de risico’s kunnen we (op
       termijn) opgevangen binnen de reserve grondexploitaties.
       De verwachtte resultaten en de te nemen winst- en verliesnemingen op de grexen leiden per
       saldo tot een winstneming op de exploitaties van ca. € 0,1 miljoen per heden. We verwachten
       een positief exploitatieresultaat van ongeveer € 3,8 miljoen in 2022. Vanuit dit positieve saldo
       kunnen we slechts ten dele de verliesnemingen van de afgelopen jaren ter hoogte van € 4,8
       miljoen afdekken. Er resulteert een negatief saldo van ongeveer € 1,0 miljoen.

2.3    Onttrekking aan de Reserve compensatie dividenden en huuropbrengsten heeft een nadelig
       effect op de gemeentebegroting.
       Zie toelichting onder ‘Financiën ontwikkeling reserve grondexploitaties’.




                                                                                                       3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Financiën
Algemeen
De (financiële) crisis liet sporen achter bij de gemeentelijke grexen. Inmiddels nemen wij een herstel
van de uitgifte van gronden en de bouw van woningen waar. In de vorige jaren zijn verschillende
afschrijvingen nodig gebleken. Ook dit jaar is het nodig om een afschrijving te doen op de grexen.
Deze zijn gebaseerd op nieuwe beleidsuitgangspunten, nieuwe wet- en regelgeving en voortgang in de
projecten.

Nieuwe beleidsuitgangspunten
Het woonprogramma voor de Kreekzone, Keenenburg V, Zuidrand (onderdeel Maaslandse Dam)
wijzigden in 2017 als gevolg van de herijking op basis van de gewijzigde woonagenda. Die
beslissingen hadden een negatief effect op de grex. Die financiële gevolgen waren nog niet eerder
verwerkt. Die verwerking vindt nu dus plaats. De raming van het verlies was destijds overigens hoger
dan hetgeen nu verwerkt wordt omdat de realisatie gunstiger uitpakt.

Nieuwe wet- en regelgeving
Op 14 maart heeft de commissie BBV een handreiking opgesteld als aanvulling op de Notitie
Grondexploitatie. Door deze handreiking zijn de regels voor winstneming veranderd. De nieuwe regels
van het BBV schrijven voor dat er tussentijdse winst genomen moeten worden aan de hand van de
POC (Percentage of Completion) methode. Door toepassing van deze methode moeten winsten eerder
worden genomen, naar rato van de voorgang van het project. De formule is als volgt: % grond
verkocht * % kosten gerealiseerd * (verwachte winst minus nog resterende risico’s / onzekerheden) =
tussentijds resultaat.

Winst- en verliesnemingen
Op basis van de wet- en regelgeving moeten we voor grondexploitaties met een negatief
exploitatieresultaat per 31-12-2017 verlies nemen. Ook moeten (tussentijdse) winstnemingen
plaatsvinden op basis van de POC-methode. In het raadsvoorstel zijn beoogde winst- en
verliesnemingen vermeld.
De basis voor verlies- en winstnemingen vormen de herzieningen van de grexen per 01-01-2018. Het
gaat om de grexen:
    -   Kreekzone                             verliesneming                   -/- € 310.000
    -   Centrum Den Hoorn                     verliesneming                   -/- € 174.000
    -   Keenenburg V                          verliesneming                   -/- € 156.000
Per saldo een verliesneming van                                               -/- € 643.000

    -   Lookwest-Noord                         winstneming                          € 339.000
    -   Commandeurspolder IV                   winstneming                          € 31.000
    -   Maaslandse Dam                         winstneming                          € 323.000
Per saldo een winstneming van                                                       € 693.000

Ontwikkeling reserve grondexploitaties
Vanaf 2012 hebben wij tekorten uit de grexen gedekt uit de reserve grondexploitaties en voor zover
deze niet toereikend was uit de Reserve compensatie dividenden en huuropbrengsten.
In de jaarrekening van 2017 brengen wij drie verliesnemingen ten laste van de reserve
grondexploitatie. In het totaal onttrokken we € 4.782.000 aan de Reserve compensatie dividenden en
huuropbrengsten. In de jaarrekening is bij het beleidsveld grondzaken (programma 7) de storting in
de voorziening voor dekking van het tekort opgenomen.

Na het verwerken van toekomstige winst- en verliesnemingen neemt de reserve grondexploitaties toe
tot € 3,8 miljoen positief. Dit verwachte saldo op termijn dekt de netto risico’s uit de risicoanalyse.
Dit is toegelicht onder bijlage 2 (ontwikkeling reserve grondexploitaties). Vanuit dit positieve saldo
kunnen we slechts ten dele de verliesnemingen van de afgelopen jaren ter hoogte van € 4,8 miljoen
afdekken. Er resulteert een negatief saldo van ongeveer € 1,0 miljoen.




                                                                                                      4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Risicoanalyse
Er is een risicoanalyse opgesteld voor de grexen. Deze is opgenomen in bijlage 3. Aangezien we
verwachten dat de reserve grondexploitaties op termijn een positief resultaat kent van € 3,8 miljoen
gaan wij er van uit dat we de risico’s op dit moment en ook op langere termijn binnen de reserve
grondexploitaties kunnen opgevangen. Wanneer bovengenoemde risico’s optreden, kan dit echter wel
invloed hebben op de mogelijkheid tot compensatie van eerdere verliesnemingen ten laste van de
‘algemene middelen’ van de gemeente.



Communicatie
n.v.t.

Vervolgstappen
De herzieningen van de grexen vormen de basis voor de activiteiten voor de grexen in 2018. Bij de
Voorjaarsnota 2018 zullen we voorstellen de in de begroting opgenomen kredieten voor de kosten en
opbrengsten van de grexen in overeenstemming te brengen met de bedragen zoals we die voor 2018
in de grexen opnemen.

Reactie college op commissiebehandeling




                                                                                                    5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>