<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>'Ruimte voor wonen in Bronckhorst'
        Woonvisie Bronckhorst
             2019 - 2025
                                   1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoud
1.     Inleiding										3
2.     Proces										5
3.     Kaders										6
4.     Drie hoofdthema´s									7
5.     Passend aanbod									8
6.     Duurzaamheid									14
7.     Wonen en zorg									17
8.     Uitbreiding woningvoorraad							20
9.     Op weg naar 2025									25		
												
Bijlagen											27
Definities                              34
Bronnen											37			
								
                                           2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1. Inleiding
Goed wonen                                               Woonvisie                                                   Koerswijziging
Het is goed wonen in Bronckhorst. Dat willen we zo       Deze woonvisie beschrijft het beleid op het gebied van      De vorige woonvisie van Bronckhorst is in 2016 door
houden! Uit het Achterhoeks Woonwensen- en Leef-         wonen in Bronckhorst. Het geeft de kaders aan waarbin-      de gemeenteraad vastgesteld. Deze was gebaseerd op
baarheidonderzoek (2017) blijkt dat inwoners de buurt    nen er gemeentebreed gewerkt wordt aan het realise-         de regionale woonagenda die in 2015 is opgesteld en
en kwaliteit van de woning gemiddeld waarderen           ren van de ambities. We beschouwen deze kaders als          vastgesteld door de Achterhoekse gemeenten, woning-
met een 8. Rust, ruimte en groen is wat het wonen in     richtinggevend, maar er is ook ruimte voor flexibiliteit en corporaties en provincie Gelderland.
Bronckhorst kenmerkt, maar ook de saamhorigheid en       maatwerk. Het beleid is daarom niet in beton gegoten,       Dit beleid is niet meer actueel. Ten opzichte van een
verbondenheid van mensen met het dorp en elkaar.         maar geeft handvatten om in te spelen op de opgaven         paar jaar geleden bevinden we ons nu in een periode
Hier voelt men zich thuis.                               en vragen die in een kern of gebied leven.                  van economische groei en is - mede als gevolg daarvan
                                                                                                                     - de druk op de woningmarkt enorm toegenomen.
Ook is Bronckhorst aantrekkelijk voor mensen van         De woonvisie is opgesteld voor de periode 2019-2025,        We zien daarnaast dat vraag en aanbod onvoldoende
buiten die zich graag willen vestigen in een rustige en  maar indien nodig wordt het beleid op basis van nieuwe      op elkaar aansluiten. Ook is de energietransitie nog
groene omgeving. We zien dat mensen in verschillende     inzichten en (markt)ontwikkelingen tussentijds bijgesteld.  hoger op de agenda komen te staan. Tot slot zien we
leeftijdscategorieёn hier naartoe verhuizen, maar ook    Daarnaast wordt de woonvisie concreet vertaald in een       in de samenleving steeds meer behoefte aan nieuwe
dat met name jongeren de gemeente voor studie of         afwegingskader voor het beoordelen van nieuwe               (collectieve) woonvormen.
werk verlaten. Een deel daarvan keert op latere leeftijd woningbouwinitiatieven, een uitvoeringsprogramma en
weer terug (Quickscan demografie, 2017).                 prestatieafspraken met de woningcorporaties.                De hierboven genoemde ontwikkelingen en opgaven
                                                         Het uitvoeringsprogramma en de prestatieafspraken           die daarmee samenhangen, vormen de aanleiding om
Nu vooral in de randstedelijke gebieden de druk op de    worden jaarlijks geëvalueerd en geactualiseerd.             het lokale en regionale woonbeleid te actualiseren.
woningmarkt steeds verder toeneemt, raken er meer
mensen georiënteerd op het oosten van het land
(Gelderland en Overijssel). Dit biedt kansen voor
Bronckhorst, als we ons als gebied ook blijven inzetten
voor de werkgelegenheid en (digitale) bereikbaarheid.
Een goed en aantrekkelijk woonklimaat is hierbij een
belangrijke randvoorwaarde.
                                                                                                                                                                           3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Trends en ontwikkelingen
   1 dominante trend 1 dominante opgave 1 dominante onzekerheid
       Vergrijzing      Verduurzaming   Waar gaan mensen wonen?
                                                                4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>2. Proces
Het wonen is een onderwerp dat iedereen aangaat.
Daarom is er de afgelopen periode inspiratie en input
opgehaald bij inwoners, organisaties en bedrijven.
Inwoners
Via verschillende trajecten is met inwoners gesproken
over wat zij belangrijk vinden voor de leefbaarheid en
toekomst van Bronckhorst. Ook is er in een aantal
dorpen concreet over de woonbehoefte gesproken.
Via het inwonerpanel 'Bronckhorst Spreekt' hebben
daarnaast ruim 1.000 inwoners een vragenlijst ingevuld.
Organisaties
Vertegenwoordigers van woningcorporaties, zorg- en
welzijnsorganisaties en makelaars zijn nauw betrokken
via de stuurgroep en projectgroep. Daarnaast is er op   											 De Procescartograaf
november 2018 een werkconferentie georganiseerd,
waarbij samen met zo'n 70 stakeholders (waaronder       Hieruit blijkt dat bedrijven het vooral belangrijk vinden voor de leefbaarheid dat jong en oud de kans heeft om in
banken, architecten en dorpsbelangenorganisaties) de    Bronckhorst te (blijven) wonen. Een goede bereikbaarheid en voorzieningen zijn daarnaast ook van belang.
kansen en opgaven rond wonen zijn benoemd. Op 20
mei 2019 is de concept-woonvisie bij dezelfde partijen  Samenwerking
teruggelegd en met hen besproken.                       De gemeente stelt met het woonbeleid de kaders vast, maar heeft juist andere partners nodig om tot beweging en
                                                        nieuwe ontwikkelingen op de woningmarkt te komen. Om die reden draait het in deze visie ook om samenwerking.
Bedrijfsleven                                           De rol van de gemeente is vooral om - binnen de kaders van het woonbeleid - initiatieven te verbinden, faciliteren en
Met een aantal bedrijven uit Bronckhorst is specifiek   waar nodig zelf actief aan te jagen.
gesproken over de relatie tussen werkgelegenheid, het
vinden van geschikt personeel en het woningaanbod.
                                                                                                                                                                              5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>3. Kaders
Kaders                                                 Adaptief beleid                                         Monitoring en onderzoek
Het coalitieprogramma ‘Gewoon Doen’ 2018-2022          Bij het opstellen van nieuw beleid baseren we ons op    Om in te kunnen spelen op nieuwe trends en ontwik-
benoemt vier grote opgaven:                            trends en ontwikkelingen (zie p. 4), maar we houden     kelingen, is (regel)ruimte en flexibiliteit in beleid nodig.
•        Dienstbare overheid: open en uitnodigend      tegelijkertijd rekening met de onzekerheden in onze     Daarnaast is monitoring essentieel. Jaarlijks vindt lokaal
•        Duurzaamheid vanuit realisme                  maatschappij. De wereld om ons heen blijft in snel      en regionaal uitgebreide monitoring plaats van de
•        Kwaliteit van de leefomgeving                 tempo veranderen en daarom is het moeilijk om ver in    ontwikkelingen op de woningmarkt (huur en koop). Ook
•        Proactief inspelen op demografische           de toekomst te kijken.                                  tussentijds wordt gebruik gemaakt van cijfers die inzicht
         veranderingen                                                                                         geven in de woningmarkt.
                                                       De ontwikkeling van de bevolking door geboorte en
In het coalitieprogramma is daarnaast specifiek        sterfte is redelijk goed te voorspellen, maar dit geldt Een keer per vier jaar wordt er (regionaal) onderzoek
aandacht voor de kansen die jongeren en ouderen        niet voor de invloed van migratiestromen. Daarnaast     gedaan naar de kwantitatieve en kwalitatieve woon-
hebben op de woningmarkt, betaalbaarheid, de ver-      zijn ook factoren als economische groei, consument-     behoefte. Voor deze lokale woonvisie is onder andere
duurzamingsopgave, woningsplitsing en experimenten     vertrouwen, aanscherping van hypotheekeisen en          gebruik gemaakt van het regionaal woonwensen- en
met nieuwe woonvormen. Deze thema's komen terug        toewijzingsregels bij de sociale huur van invloed. Bij  leefbaarheidonderzoek dat in 2017/ 2018 is uitgevoerd.
in de lokale woonvisie.                                wijzigingen zullen er verschuivingen optreden op de     Het volgende onderzoek staat gepland voor 2021.
                                                       woningmarkt.                                            De lokale woonvisie kan worden bijgesteld, als nieuwe
Ook in regionaal verband wordt er - samen met de                                                               onderzoeken en inzichten hier aanleiding voor geven.
provincie Gelderland - gewerkt aan een goed woonkli-   Daarom gaan we uit van adaptief beleid. Dit is beleid
maat in de Achterhoek. Sinds 2019 gebeurt dit onder de dat we kunnen aanpassen op basis van nieuwe inzich-
vlag van "8RHK Ambassadeurs" en aan de thematafel      ten en ontwikkelingen. Aan de andere kant moeten
Vastgoed en Woningmarkt in het bijzonder. In opdracht  we ons ervan bewust zijn dat een woning een statisch
van de thematafel wordt ook de regionale woonvisie     'product' is en woningen meestal voor minimaal 50 jaar
geactualiseerd. De lokale woonvisie hangt hier nauw    gebouwd worden.
mee samen. Daarom zijn de uitgangspunten voor de
nieuwe regionale woonvisie doorvertaald in deze lokale
woonvisie voor Bronckhorst.
                                                                                                                                                                            6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>4. Drie hoofdthema's
Ambitie                                                Thema's                                                   Aan ieder thema is een apart hoofdstuk gewijd. In elk
Bronckhorst heeft veel verschillende dorpen en een     In deze woonvisie ligt de focus op drie thema's:          hoofdstuk wordt stil gestaan bij drie vragen:
enorm buitengebied. Ieder dorp of gebied is uniek en
heeft eigen karakteristieke kenmerken en kwaliteiten.  1.  Passend aanbod                                        •   Wat speelt er?
We willen dat Bronckhorst als geheel een aantrekkelijk     De (bestaande) woningvoorraad sluit                   •   Wat willen we bereiken?
woongebied is en blijft, zowel voor onze huidige           aan bij de behoefte van (potentiёle)                  •   Waar zetten we op in?
inwoners als voor mensen van buiten de gemeente.           inwoners, zowel in prijs, kwaliteit als in aantallen.
                                                           We spelen in op de woonbehoefte van huidige én
Dit betekent dat we inzetten op het behouden en            toekomstige generaties.
versterken van de bestaande (woon)kwaliteiten in de
kernen en het buitengebied, zoals het landelijk wonen  2.  Duurzaamheid
in een groene omgeving. Daar waar nodig voegen we          De woningvoorraad is duurzaam en
kwaliteit aan de woningvoorraad en woonomgeving toe.       toekomstbestendig.
                                                           We zetten in op het wooncomfort van mensen en
We streven dan ook naar een woningvoorraad die             geven de verduurzaming een impuls.
duurzaam, betaalbaar en divers is, passend bij de
huidige en toekomstige woonbehoefte van onze           3.  Wonen en zorg
inwoners.                                                  Iedereen die zorg of ondersteuning
                                                           nodig heeft, kan zo lang mogelijk
                                                           zelfstandig wonen óf kan terecht in een passende
                                                           woonzorgvoorziening.
                                                           We investeren in een veilige en gezonde woning
                                                           en woonomgeving.
                                                                                                                                                                       7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>5. Passend aanbod
Wat speelt er?                                            We zien nog een aantal belangrijke ontwikkelingen:                     • Een groot deel van het woningaanbod is vrijstaand
Bronckhorst heeft ruim 36.000 inwoners en ruim 16.000     •  Een veranderende bevolkingssamenstelling (meer                        of twee-onder-een-kap en in het middeldure/ dure
woningen. De meeste mensen in Bronckhorst wonen              alleenstaanden en meer ouderen) brengt een ver-                       segment, terwijl er ook veel behoefte is aan
naar grote tevredenheid in hun woning en buurt en            anderende woonbehoefte met zich mee.                                  betaalbare woningen voor starters en senioren.
voelen zich thuis. Het grootste deel van de inwoners is   •  Getalsmatig hebben we bijna voldoende woningen                      • Een deel van de bestaande woningvoorraad is
dan ook gesetteld of weet zich goed te redden op de          om te kunnen voldoen aan de vraag, maar de kwa-                       gebouwd voor 1970, niet duurzaam en kent een
woningmarkt. Een deel is echter niet of moeilijk in staat    liteit (type, prijs, locatie) ervan sluit niet overal goed            grote investeringsopgave om het aan te passen aan
om zelf invulling te geven aan hun woonbehoefte. Dit         aan bij de woonbehoefte (= kwalitatieve mismatch).                    de eisen van deze tijd.
kan diverse redenen hebben, bijvoorbeeld omdat zij        •  De grootste opgaven zijn het verduurzamen van                       • De betaalbaarheid en financierbaarheid van het wo-
onvoldoende financiёle middelen hebben om de eigen           de huidige woningvoorraad en transformatie van                        nen staat onder druk, onder andere door stijgende
woning aan te passen of omdat zij knelpunten ervaren         bestaand vastgoed.                                                    energielasten en strengere hypotheekeisen.
bij het vinden van een (nieuwe) passende woning.          •  De komende jaren groeit het aantal huishoudens                      • Er komen steeds meer 'nieuwe' groepen op de
Onder 'passend' verstaan we aanbod dat aansluit bij de       nog, maar vanaf 2028 verwachten we een daling                         woningmarkt, zoals arbeidsmigranten en mensen
kwalitatieve behoefte en financiёle mogelijkheden van        (zie bijlage 1).                                                      die uitstromen uit 'beschermd wonen'.
mensen.                                                   •  Veel mensen (met name ouderen) zijn honkvast,                       • De behoefte aan collectieve en nieuwe woonvormen
                                                             waardoor er weinig doorstroming op gang komt.                         neemt toe.
We zien dat er sinds de economische crisis een enorme
inhaalslag plaatsvindt op de woningmarkt. Plannen die
                                                                                                           Woningmarkt
in de crisis niet tot ontwikkeling kwamen, komen nu                                                         Bronckhorst
toch van de grond. Woningen die tijdens de crisisjaren
te koop stonden, worden nu grotendeels wel verkocht.
                                                                                     Koopwoningen
Het vertrouwen in de economie zorgt ervoor dat
                                                                                                                                      Huurwoningen
                                                                                         69%                                              31%
mensen weer stappen ‘durven’ zetten op de woning-
markt. De verwachting is dat de woningmarkt zich na
verloop van tijd zal stabiliseren en de huidige groei van
                                                                                                                                                   Huurwoningen
de woningbehoefte afvlakt (AWLO, 2017).
                                                                                                                    Sociale huur                      Sociale huur
                                                                                                                                                   Particuliere huur
                                                                                                                      17,5 %                          17,5
                                                                                                                                                       13,5%%
                                                                                                                                                                                      8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>5.1 Koopwoningen
Kenmerken voorraad                                       Vraag en aanbod                                          Wens en gedrag bij de middengroepen (kleine huishou-
Bijna 70 procent van de woningvoorraad in Bronckhorst    De afgelopen tijd is het aantal woningen dat te koop     dens tussen 30 en 65 jaar en gezinnen met kinderen)
bestaat uit koopwoningen. Dat zijn in totaal ruim 11.000 staat verder gedaald. Op 1 januari 2019 waren dit er     liggen redelijk op één lijn met elkaar. Hun woonvoor-
woningen, waarvan het merendeel eengezinswoning is.      nog circa 250; op 1 januari 2017 waren dit er nog 452.   keuren zijn gericht op het maken van wooncarriѐre naar
De woningvoorraad bestaat grotendeels uit vrijstaande    Hiermee zie je een inhaalslag op de woningmarkt, als     een vaak wat ruimere en duurdere eengezinswoning,
woningen en twee-onder-een-kap. De gemiddelde            effect van de crisisperiode in de jaren hiervoor.        met name in de koopsector. Ouderen geven soms aan
WOZ-waarde is met € 262.000,- dan ook relatief hoog      Op dit moment stijgen de woningprijzen nog steeds,       naar een huurwoning te willen verhuizen, maar in de
ten opzichte van het landelijk en regionaal gemiddelde.  maar de verwachting is dat de woningmarkt zich na        praktijk blijven ze toch vaak wonen in dezelfde woning
Ongeveer de helft van de totale woningvoorraad staat     verloop van tijd zal stabiliseren.                       of verhuizen ze naar een (andere) koopwoning. Deels
in de kleine kernen en het buitengebied.                                                                          komt dit omdat zij geen huuraanbod kunnen vinden
                                                         Over het algemeen zijn inwoners van Bronckhorst meer     dat past bij hun specifieke wensen en mogelijkheden.
20% van de woningen is vooroorlogs gebouwd en 13%        gericht op de koopsector dan de huursector. Dit geldt
in de periode 1945-1965. Vooral de laatste categorie     zowel voor jongeren als voor ouderen, blijkt uit het     Uit het AWLO blijkt dat een groot deel van de woning-
voldoet vaak niet aan de huidige eisen op het gebied     AWLO (2017) en de gesprekken die zijn gevoerd in het     zoekenden in Bronckhorst op zoek is naar een woning
van comfort of duurzaamheid.                             kader van de pilot ‘woningbouw voor jongeren’.           in de prijsklasse tot € 200.000,-. Opvallend is dat veel
                                                         Wel is er verschil tussen woonwens en feitelijk gedrag.  mensen tegelijkertijd aangeven een vrijstaande woning
                                                         Zo gaven starters in het onderzoek bijvoorbeeld aan      of twee-onder-een-kapper te zoeken. In ieder geval is
                                                         voorkeur te hebben voor een ruime woning, maar           duidelijk dat er te weinig woningen in de prijscategorie
                                                         blijkt uit het verhuisgedrag dat deze wens vaak niet     tot € 200.000,- beschikbaar zijn om in de behoefte te
                                                         gerealiseerd wordt. Voornaamste reden daarvan is dat     voorzien. Voor veel mensen van buiten zijn rust, ruimte
                                                         de wensen niet altijd passen bij de financiёle mogelijk- en groen kenmerken die Bronckhorst aantrekkelijk ma-
                                                         heden van de woningzoekende. Jongeren verhuizen          ken om te (komen) wonen. Uit onderzoek blijkt dan ook
                                                         dan toch naar een huurwoning, goedkope rijwoning óf      dat woningen in het buitengebied vaak erg in trek zijn
                                                         kiezen ervoor langer thuis te wonen om te sparen.        bij deze groep mensen (Kadaster, 2019).
                                                                                                                                                                           9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>5.2 Sociale huurwoningen
Woningcorporaties                                      Vraag en aanbod                                            De verwachting is dat de doelgroep van de corporaties
In de gemeente Bronckhorst zijn vijf woningcorporaties In vergelijking met een aantal jaren geleden, is er op dit de komende tien jaar qua omvang ongeveer gelijkblijft.
actief: ProWonen, Sité Woondiensten, Mooiland,         moment meer vraag naar huurwoningen. Deze vraag            Uitgangspunt is dan ook dat tot 2028 het aantal sociale
Habion en Woonzorg Nederland.                          komt vooral van één- en tweepersoonshuishoudens.           huurwoningen minimaal gelijkblijft. Wel is er verschil in
ProWonen en Sité Woondiensten hebben de meeste         Daarnaast zien de corporaties een groeiende vraag van      vraag tussen de grote en kleine kernen. Uitbreiding van
sociale huurwoningen. Hun bezit vormt gezamenlijk      mensen met een zorgbehoefte.                               het aanbod is nodig in een aantal grotere kernen, waar
17% van de totale woningvoorraad in Bronckhorst.       De eengezinswoningen zijn het meest in trek, ook bij de    de vraag groter is dan het aanbod. Gelet op de demo-
Hiervan staat het merendeel (80%) in de vier grote     een- en tweepersoonshuishoudens. Over het algemeen         grafische ontwikkelingen houden de corporaties er nu
kernen Zelhem, Hengelo, Vorden en Steenderen.          geldt in het betaalbare segment: hoe kleiner de woning,    ook al rekening mee dat zij op langere termijn (vanaf
                                                       hoe minder reacties.                                       2028) op bepaalde plekken woningen gaan slopen en
De kerntaak van de woningcorporaties is het huisvesten                                                            minder of geen woningen terugbouwen.
van mensen met een kleine portemonnee. Het grootste    Circa de helft van de huidige huurders is 65 jaar en
deel van hun doelgroep heeft een inkomen op basis      ouder. Zij wonen vaak in eengezinswoningen en zijn         Investeren in de kwaliteit en verduurzaming van
waarvan ze in aanmerking komen voor huurtoeslag.       honkvast. Hierdoor is er weinig doorstroming, terwijl er   bestaande woningen heeft de komende jaren prioriteit.
                                                       juist vraag is van onder andere jongeren om te huren.      Dit kan ook door middel van vervangende nieuwbouw.
Passend toewijzen                                      Sommige 65-plussers in een koopwoning geven aan            Een deel van het corporatiebezit dateert uit de vroeg
Sinds 1 januari 2016 moeten de woningcorporaties       graag naar een huurwoning te willen verhuizen: hoe         na-oorlogse periode en sluit niet meer aan bij de
‘passend toewijzen’, met als doel dat huishoudens een  ouder men is, hoe vaker men wil huren. In de praktijk      (toekomstige) kwaliteitseisen. Bij investeringen die
woning krijgen die aansluit bij hun inkomen. Dit       verhuizen zij echter nauwelijks en als ze verhuizen is dit worden gedaan, is het belangrijk dat de betaalbaarheid
betekent dat huishoudens met recht op huurtoeslag in   vooral naar een grondgebonden koopwoning of koop-          van het wonen voor huurders gewaarborgd blijft.
principe een woning toegewezen krijgen met een huur    appartement met lift. Dit heeft onder meer te maken
onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen.                 met de beschikbaarheid en betaalbaarheid van passend       Met ProWonen en Sité Woondiensten maakt de
In Bronckhorst verhuren de corporaties vrijwel al hun  aanbod. Aanbod is in de koopsector sneller beschikbaar     gemeente jaarlijks prestatieafspraken over de
woningen onder de huurtoeslaggrens (€ 720,42)*,        en niet afhankelijk van toewijzingsregels (AWLO, 2017).    inspanningen die partijen leveren op de woningmarkt.
waarvan het merendeel (80-90%) wordt verhuurd
onder de € 651,04* (tweede aftoppingsgrens).
* Prijspeil 2019                                                                                                                                                            10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>5.3 Specifieke doelgroepen
Statushouders                                            Om te voorzien in deze specifieke woonbehoefte is de       Arbeidsmigranten
Statushouders zijn een urgente doelgroep op de           insteek dat in de Achterhoek de bestaande locaties met     Op dit moment worden door verschillende bedrijven in
woningmarkt. In principe worden zij gehuisvest in regu-  standplaatsen en/of woonwagens positief bestemd blijven    Bronckhorst arbeidsmigranten ingezet, onder andere in
liere sociale huurwoningen van de woningcorporaties.     voor de doelgroep woonwagenbewoners.                       de productie en techniek. Vanwege het groeiende tekort
In Bronckhorst zijn de afgelopen jaren vooral gezinnen   De gemeente Bronckhorst heeft op dit moment geen           aan personeel, is de verwachting dat dit aantal de
gehuisvest, waardoor er met name grotere eengezins-      standplaatsen of woonwagens.                               komende jaren toe zal nemen. De verblijfsduur van de
woningen nodig waren. Zeker in een tijd waarin de druk                                                              arbeidsmigranten verschilt. We onderscheiden hierbij:
op de woningmarkt hoog is, is het ook voor deze groep    Uitgangspunt is dat er geen nieuwe locaties worden         1. Shortstay (verblijf < 6 maanden)
niet altijd makkelijk om een geschikte woning te vinden. opgezet waar nu geen standplaatsen zijn.                   2. Midstay (verblijf 2 - 3 jaar)
Tot nu toe lukt het om aan de taakstelling te voldoen,   Woningzoekenden die officieel behoren tot de groep         3. Longstay (permanent verblijf )
maar de huisvesting en integratie van deze doelgroep     'woonwagenbewoners' (zie definities op p. 34), zijn
verdienen blijvend extra aandacht. Hierover maken        daarom in principe aangewezen op bestaande locaties en     Arbeidsmigranten die permanent in Nederland willen
gemeente en woningcorporaties prestatieafspraken.        standplaatsen in de Achterhoek. Een deel hiervan wordt     blijven, kunnen zich vestigen in bestaande (reguliere)
                                                         verhuurd door de woningcorporaties.                        woningen. Voor shortstay en midstay is er behoefte aan
                                                                                                                    structurele vormen van tijdelijke huisvesting, omdat we
                                                         De gemeente waar woningzoekenden op dit moment             verdringing op de reguliere woningmarkt en bewoning op
                                                         staan ingeschreven kan als eerste in overleg treden om     recreatieparken en campings willen voorkomen.
                                                         de woonbehoefte te bespreken. Wanneer blijkt dat er een    Uitgangspunt hierbij is dat het huisvesting betreft met
                                                         aantoonbare behoefte is van meerdere huishoudens die       onzelfstandige eenheden (gedeelde voorzieningen) die
                                                         in familieverband bij elkaar willen wonen én die officieel tijdelijk worden bewoond door arbeidsmigranten die bij
                                                         behoren tot de doelgroep, dan wordt (waar nodig samen      bedrijven in de gemeente Bronckhorst werken.
Woonwagenbewoners                                        met de woningcorporaties) de mogelijkheid voor een         Bij het realiseren van huisvesting dient nadrukkelijk
Woonwagenbewoners hebben een eigen culturele iden-       nieuwe locatie onderzocht.                                 aandacht te worden geschonken aan een goede
titeit en onderscheiden zich door hun leefwijze. Deze                                                               woonkwaliteit, omgevingskwaliteit en veiligheid/ beheer.
wordt gekenmerkt door de behoefte aan een mobiele
woonvorm en het samen wonen in familieverband.
                                                                                                                                                                             11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>5.4 Wat willen we bereiken?
Inwoners ( jong en oud) voelen zich hier thuis en ervaren    Waar mogelijk verbinden we de volkshuisvestelijke      De rol van de gemeente is vooral om initiatieven van
de leefbaarheid en sociale cohesie in de kernen en het       opgave aan andere ruimtelijke en maatschappelijke      onderop te faciliteren en waar nodig zelf aan te jagen.
buitengebied als positief. Voor wie concreet op zoek is      opgaven, zoals het aanpakken van leegstaande winkels   Doordat we zorgvuldig omgaan met het toevoegen van
naar een (andere) woning in Bronckhorst is er voldoende      in de centra, het in stand houden van landgoederen en  woningen en goed blijven monitoren, voorkomen we dat
betaalbaar, divers en duurzaam aanbod beschikbaar dat        monumenten, het voorkomen van eenzaamheid en het       op langere termijn structurele leegstand ontstaat.
past bij de woonbehoefte.                                    zorgen voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor   We streven naar een gemiddeld leegstandspercentage in
                                                             bedrijven en hun personeel.                            de woningvoorraad van maximaal 2%.
We willen dat vraag en aanbod zowel op korte als lange
termijn in evenwicht zijn. Daarom zoeken we vooral naar      We willen de zelfredzaamheid van mensen bevorderen     Om incourante woningen en vastgoed te transformeren
mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad                 en tegelijkertijd de diversiteit aan woonmilieus       en - op termijn - te slopen, verkennen we in regionaal
'passend' te maken. Dit heeft prioriteit.                    vergroten. Daarom bieden we ruimte aan initiatieven of verband een transformatiestrategie met bijbehorend
We blijven zorgvuldig omgaan met het toevoegen van           experimenten op het gebied van vernieuwende            instrumentarium. Dit is een van de onderdelen van de
extra woningen en breiden de woningvoorraad beperkt en       woonvormen en het samen wonen 'onder één dak'.         nog te actualiseren regionale woonagenda.
gericht uit. Er is ruimte voor kwalitatief goede plannen die
aansluiten bij de concrete woonbehoefte, zowel in de
kernen als het buitengebied. De focus ligt hierbij op het
benutten van bestaande stenen (transformatie bestaand
vastgoed) en inbreidingslocaties. Extra verstening in het
buitengebied willen we zoveel mogelijk voorkomen, zodat
de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd blijft.
Woningbouw zien we vooral als instrument om de door-
stroming op de woningmarkt te stimuleren, een impuls
te geven aan de verduurzaming van de voorraad en om
woonkwaliteiten (type, prijs) toe te voegen die niet of
onvoldoende in de bestaande voorraad te vinden zijn.
                                                                                                                                                                            12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>5.5 Waar zetten we op in?
1. Verbetering van de bestaande woningvoorraad (huur en koop)
-  Communicatie en bewustwording particuliere eigenaren (zie ook: duurzaamheid en wonen en zorg).
-  Sloop/ nieuwbouw en transformatie in de bestaande woningvoorraad.
-  Renovatieprojecten in de sociale huur, waar mogelijk i.c.m. verbetering van particuliere woningen en de aanpak van de openbare ruimte (integrale wijkaanpak).
-  Ontwikkelen van een (regionale) strategie/ aanpak voor transformatie en sloop van woningen.
2. Voldoende betaalbaar en divers woningaanbod (huur en koop)
-  Het aantal sociale huurwoningen in Bronckhorst blijft tot 2028 minimaal gelijk en wordt waar nodig uitgebreid.
-  Tot 2025 is er ruimte om gericht extra woningen (huur en koop) toe te voegen, met name voor de prioritaire doelgroepen en in
   de prioritaire segmenten (zie p. 20 en 21). Toevoeging vindt plaats door:
   * Transformatie van bestaand vastgoed naar wonen (door herbestemming of nieuwbouw na sloop)
   * Splitsing van bestaande woningen
   * Nieuwbouw
-  Om nieuwe woningbouwplannen en -initiatieven te toetsen, wordt er op basis van het beleid een afwegingskader opgesteld.
-  Doorontwikkeling van de pilots jongerenhuisvesting en kleine kernenaanpak, om tot inzicht in de woonbehoefte en concrete projecten per kern te komen.
-  Er worden regionale beleidsregels opgesteld voor de huisvesting van arbeidsmigranten (als onderdeel van de regionale woonvisie)
3. Financiёle arrangementen
-  Inzet van leningen (Toekomstbestendig Wonen lening en starterslening)
-  Verkenning van aanvullend financieel instrumentarium voor transformatie (zoals een regionaal sloop- en transformatiefonds)
4. Monitoring & onderzoek
-  Jaarlijks monitoren we lokaal en regionaal de ontwikkelingen (vraag en aanbod) op de woningmarkt en het woningbouwprogramma.
-  Een keer per vier jaar vindt kwalitatief en kwantitatief onderzoek plaats naar de woningmarkt (regionaal).
                                                                                                                                                                 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>6. Duurzaamheid
Wat speelt er?                                              Uit het AWLO (2017) blijkt dat mensen bij het kopen         Andere aanpassingen, zoals het isoleren van de woning
Bronckhorst wil in 2030 energieneutraal zijn. Er moet       van een nieuwe woning nog weinig op duurzaamheid            en de aanschaf van een warmtepomp, blijven nog
dan net zoveel energie worden opgewekt als dat er           selecteren. Veel mensen letten bij het zoeken van een       achter. De kosten die deze maatregelen met zich mee-
verbruikt wordt. In de routekaart Energieneutraal 2030      nieuwe woning wel op levensloopgeschiktheid en het          brengen variëren sterk per (type) woning en zijn voor
van de gemeente Bronckhorst is beschreven welke             energieverbruik, maar laten het niet bepalend zijn in       veel particuliere eigenaren een belemmerende factor.
stappen er moeten worden gezet om dit te bereiken. In       hun keuze. Tegelijkertijd zien we ook dat steeds meer       Daarnaast is de techniek nog volop in ontwikkeling en
deze woonvisie sluiten we aan bij deze routekaart.          inwoners zelf aan de slag zijn met het verduurzamen         zijn mensen daardoor wat afwachtend. De komende
Duidelijk is dat er nog flink geïnvesteerd moet worden      van hun woning. Initiatieven van onder andere de lokale     jaren zullen de kosten van energie stijgen, zeker als het
in de verduurzaming van woningen. Dit gaat iedereen         energiecoöperaties dragen hier aan bij. In de praktijk      gaat om aardgas. Investeren in duurzaamheid wordt
aan, zowel kopers als huurders. Maar omdat 70% van          gaat het veelal om het plaatsen van zonnepanelen,           daardoor aantrekkelijker, omdat de energielasten dan
de ruim 16.000 woningen in Bronckhorst particulier          omdat dit een aantrekkelijk rendement oplevert en een       kunnen worden verlaagd. Ook levert het vaak meer
eigendom is, ligt daar de grootste uitdaging. 90% van       relatief korte terugverdientijd heeft.                      wooncomfort op. Dit is ook winst voor bewoners.
de woningen is gebouwd voor 2000, is matig geїsoleerd
en wordt vrijwel allemaal verwarmd door aardgas.
                                                                                           ENERG IELABEL WONINGEN (2018 )
Het Rijk streeft naar een CO²-arme economie in 2050
en wil dat dan ook alle huishoudens van het aardgas af                                                                                                                  Label A
zijn. In 2021 moet elke gemeente een warmte-                                                                                                                            Label B
transitieplan hebben, met daarin het tijdspad waarin                                                                                                                    Label C
wijken worden verduurzaamd en op alternatieven voor               8%           16%                 25%              15%      4%    10%               23%                Label D
aardgas overgaan. Gezien de lage woningdichtheid van                                                                                                                    Label E
Bronckhorst, zijn slechts enkele gebieden geschikt voor
                                                                                                                                                                        Label F
een collectieve warmtevoorziening. Dit betekent dat in
                                                                                                                                                                        Label G
de meeste wijken en buurten voor inwoners een indivi-
duele voorziening (bv. all-electric) noodzakelijk zal zijn.
                                                                                                                                                                                  14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>6.1 Wat willen we bereiken?
We streven ernaar dat zoveel mogelijk inwoners van       De verduurzamingsopgave is om de energievraag te                   Met de woningcorporaties worden afspraken gemaakt
Bronckhorst (kunnen) wonen in een duurzame woning        verminderen (door woningisolatie en energiezuinige                 over de verduurzaming van de sociale huurwoningen.
en woonomgeving. Zij ervaren hierdoor meer (woon-)       apparaten/verlichting) en duurzame energie op te wek-              Op basis van hun portefeuillestrategie en lange termijn
comfort en zijn in staat om op de energiekosten te       ken. Dit in combinatie met een minimale stijging van de            visie pakken de corporaties complexen en buurten waar
besparen.                                                woonlasten. We willen dat de energietransitie betaalbaar           zij bezit hebben fasegewijs aan.
                                                         en toegankelijk is voor iedereen, ongeacht de financiële
De gemeente Bronckhorst heeft zich als doel gesteld      draagkracht.                                                       Het uitgangspunt is 'duurzaamheid vanuit realisme'.
om in 2030 energieneutraal te zijn. Dit betekent dat een                                                                    Soms zijn afwegingen nodig of de investeringen in
besparing op het energieverbuik van 45% nodig is in de   De rol van de gemeente is vooral om particuliere                   duurzaamheidsmaatregelen wel opwegen tegen de
bebouwde omgeving. Hierbij gaat het om woningen,         woningeigenaren te stimuleren en waar nodig te                     kwaliteitswinst die hiermee gerealiseerd wordt (op korte
maar ook om bedrijfspanden en ander vastgoed.            faciliteren. Ook willen we dat de woonomgeving en                  én lange termijn). In dat geval kunnen ook alternatieven
In de routekaart is tot 2030 een aantal tussendoelen     openbare ruimte duurzaam en toekomstbestendig is.                  (bijvoorbeeld sloop-nieuwbouw) worden onderzocht.
opgenomen:                                               De opslag van opgewekte energie is wel een punt van
                                                         aandacht, waar de gemeente over in gesprek is met
Doel 2022:        15% schone energieopwekking            diverse partijen.
		                10% besparing energieverbruik
Doel 2026:        45% schone energieopwekking                             Voorbeeldproject 'Blokje Om'
		                25% besparing energieverbruik                           In 2018 heeft woningcorporatie ProWonen de pilot 'Blokje Om' uitgevoerd in de Bloemenbuurt in
                                                                          Zelhem. Dit is een concept waarbij in een kort tijdsbestek (gemiddeld 25 werkdagen) een blokje
Doel 2030:        100% schone energieopwekking                            woningen wordt gesloopt en nieuw gebouwd. De nieuwe woningen zijn aardgasloos en beschikken
		                45% besparing energieverbruik                           over warmtepompen, die zorgen voor warm water en de verwarming van de woning.
                                                                          Op basis van positieve ervaringen van de bewoners heeft ProWonen besloten het concept ook toe
We gaan ervan uit dat het grootste deel (circa 90%) van                   te passen bij andere woningen in dezelfde buurt.
de bestaande woningvoorraad nog verduurzaamd moet
worden.
                                                                                                                                                                                     15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>6.2 Waar zetten we op in?
1. Bewustwording en begeleiding
-  Voorlichting en communicatie richting inwoners over nut, noodzaak en de mogelijkheden om de woning te verduurzamen.
   Onder andere door het delen van kennis over (financierings)mogelijkheden en het laten zien van inspirerende praktijkvoorbeelden.
-  ‘Ontzorgen’ van inwoners om de woning te verduurzamen (van advies tot aan uitvoering), door doorontwikkeling van het
   Achterhoeks Verduursaam Energieloket.
2. Investering in woning en woonomgeving
-  Woningcorporaties investeren complexgewijs in hun woningen, zodat deze vanaf 2021 gemiddeld label B en vanaf 2030 label B of
   beter hebben. Woningen waarvan we verwachten dat ze er in 2040 niet meer staan, worden gedeeltelijk verduurzaamd.
-  In straten en buurten waar de corporaties aan de slag gaan met verduurzaming en waar sprake is van gemengd woningbezit (van corporaties
   en particulieren) worden particuliere eigenaren zoveel mogelijk gestimuleerd om mee te doen.
   De gemeente en woningcorporaties werken hierbij nauw samen.
-  De gemeente investeert fasegewijs in klimaatbestendige wijken. Dit is een fysieke omgeving die is ingericht op droogte, hitte en het voorkomen
   van wateroverlast.
3. Financiёle ondersteuning voor particuliere eigenaren
-  Inzet van leningen (Toekomstbestendig Wonen lening).
-  Verkenning en ontwikkeling van nieuwe financieringsarrangementen (zoals gebouwgebonden financiering).
                                                                                                                                                  16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>7. Wonen en zorg
Wat speelt er?                                             Ook wordt er op korte termijn een tekort verwacht aan        Als we kijken naar het woonzorgaanbod, zien we
Net als de rest van Nederland heeft Bronckhorst te         geschikte plekken voor mensen met een verstandelijke         enerzijds een trend dat zorg steeds meer geclusterd
maken met een ouder wordende bevolking, die steeds         beperking (VG) of psychiatrische problematiek (GGZ).         wordt in de grootschalige instellingen. Zorgpartijen
langer vitaal blijft en zelfstandig blijft wonen.          Het gaat hier zowel om intramurale plekken als om            geven aan dat er een minimale omvang nodig is om de
Op dit moment is ongeveer een derde van de inwo-           geclusterde woonplekken voor begeleid wonen.                 voorziening voor hun rendabel te maken.
ners 65-plus. De piek van de vergrijzing (hoog aandeel     Verwacht wordt dat de behoefte aan deze plekken              Anderzijds zien we in de samenleving een toenemende
ouderen) zal tussen 2030 en 2040 zijn.                     (voor VG en GGZ) op langere termijn afneemt.                 behoefte aan kleinschalige woonvormen of vormen
                                                                                                                        van groepswonen waar (indien nodig) zorg kan worden
Langer zelfstandig thuis wonen                             Landelijk beleid is er op gericht om mensen zo kort mo-      geleverd. Hier gaat het vaak om mensen die nog geen
Uit het AWLO blijkt dat een groot deel van de              gelijk in een beschermde of beschutte woonvoorziening        zware (intramurale) zorg nodig hebben, maar die wel
mensen niet wil verhuizen, tenzij het echt niet meer       te laten verblijven en zo snel mogelijk zelfstandig of bege- behoefte hebben aan ontmoeting en/of ondersteuning.
gaat. Men is tevreden met de eigen woning en vindt         leid te laten wonen. Veel mensen stromen dan door naar       Hierbij kan ook sprake zijn van een mantelzorgsituatie.
deze geschikt om in te blijven wonen. Daarnaast er-        reguliere (huur)woningen. Er worden (regionale) afspraken
varen veel mensen een sterke sociale binding met de        gemaakt met de Achterhoekse gemeenten, zorgpartijen          Hoewel een groot deel van de (vitale) ouderen niet wil
buurt waar ze wonen. Ook technologische ontwikke-          en woningcorporaties.                                        verhuizen en de meeste woningen levensloopgeschikt
lingen maken het langer zelfstandig thuis wonen soms                                                                    te maken zijn, is er ook een deel dat wel graag wil
makkelijker. Zo kan onder andere door de aanleg van                                                                     doorstromen naar een andere woning. De voorkeur
breedband meer zorg op afstand worden geleverd.                                                                         gaat vaak uit naar een kleinere betaalbare grondge-
                                                                                                                        bonden woning met tuin (koop of huur) in een van de
Vraag-aanbod woonzorg                                                                                                   grotere kernen (dichtbij voorzieningen). Op dit moment
Tegelijkertijd is er ook een groeiende groep ouderen                                                                    ervaart een deel van de ouderen dat er niet genoeg
met een zorgvraag die niet in de thuissituatie opge-                                                                    aanbod is dat past bij hun specifieke woonwensen.
vangen kan worden. Uit onderzoek van Companen                                                                           Zie ook hoofdstuk 5 'Passend aanbod'.
(2017) blijkt dat het tekort aan intramurale plaatsen voor
ouderen oploopt. Met name het aantal mensen met
dementie neemt naar verwachting fors toe.
                                                                                                                                                                                17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>7.1 Wat willen we bereiken?
We willen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig          Voor mensen ( jong en oud) die extra zorg en onder-
kunnen blijven wonen, tenzij dat echt niet (meer) gaat.    steuning nodig hebben, moet er voldoende betaalbaar
Woningeigenaren en -gebruikers zijn primair zelf verant-   en divers aanbod zijn. In eerste instantie wordt ook hier
woordelijk voor het levensloopgeschikt maken van hun       naar oplossingen in het bestaande vastgoed gezocht.
woning. De rol van de gemeente is vooral om mensen         Als hierbinnen onvoldoende mogelijkheden zijn, dan is
hierbij te stimuleren en waar nodig te faciliteren.        nieuwbouw een optie. Uitgangspunt is dat het vastgoed
                                                           flexibel inzetbaar is, zodat het in de toekomst ook voor
Om ouderen meer mogelijkheden te bieden om door te         andere doelgroepen geschikt (te maken) is. Er is ruimte
stromen op de woningmarkt, willen we dat er                voor het realiseren van kleinschalige voorzieningen en
voldoende aanbod van betaalbare, levensloopgeschikte       woonconcepten die passen bij de lokale behoefte.
woningen is voor deze doelgroep, vooral in de              We beogen hierbij een goede balans tussen vraag en
kernen dichtbij de voorzieningen. We streven naar een      aanbod en spreiding van voorzieningen binnen de
aantrekkelijk aanbod in een betaalbare prijsklasse, zowel  gemeente en in de regio.
koop als huur. De woonbehoefte van mensen zelf is hierbij
leidend.
                                                                         Zorg als inspiratie
                                                                         We zoeken actief naar mogelijkheden om wonen met zorg niet als last, maar als inspiratie voor een
Niet alleen de woning, maar ook de woonomgeving moet
                                                                         goede invulling van het dagelijks leven te organiseren. Juist voor degenen die in een andere levens-
levensloopgeschikt zijn. Het is belangrijk dat de openbare
                                                                         fase komen door leeftijd of beperking is het belangrijk dat zorg en voorzieningen bijna vanzelfsprekend
ruimte ook aansluit bij de (toekomstige) behoefte van onze
                                                                         aansluiten op de behoefte. In de bestaande woning of in een andere, nieuwe woonvorm. Dit kan ook
inwoners.
                                                                         van tijdelijke aard zijn, bijvoorbeeld als inwoners zich willen inzetten voor pleegzorg of hulpbehoevende
                                                                         familieleden. Er zijn vele voorbeelden in Nederland waar we ons voordeel mee kunnen doen om
                                                                         gezamenlijk als inwoners, zorgorganisaties, corporaties en gemeente passende oplossingen te creëren.
                                                                         Denk aan erfdelen, kangoeroewoningen en kleinschalige groepswoningen.
                                                                                                                                                                                   18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>7.2 Waar zetten we op in?
1. Bewustwording en begeleiding
-  Voorlichting en communicatie over nut, noodzaak en de mogelijkheden om de woning levensloopgeschikt te maken of om door te stromen 		
   naar een andere passende woning. Onder andere door het delen van kennis over (financierings)mogelijkheden en laten zien van praktijkvoorbeelden.
-  ‘Ontzorgen’ van inwoners bij het levensloopgeschikt maken van de woning (van advies tot uitvoering).
-  Intensieve begeleiding van mensen die uitstromen van een beschermde instelling naar een reguliere woning.
   Hierbij werkt de gemeente samen met de woningcorporaties, zorgpartijen en welzijnsorganisaties.
2. Investeringen in woning en woonomgeving
-  Optimaliseren/ levensloopgeschikt maken van bestaande woningen (op basis van de behoefte).
-  Bestaand (zorg)vastgoed flexibel inzetbaar maken, zodat het geschikt is voor diverse doelgroepen.
-  Kansen benutten om de openbare ruimte toegankelijk en toekomstbestendig te maken (integrale wijkaanpak).
3. Financiёle ondersteuning voor particuliere eigenaren en huurders
-  Inzet van leningen (Toekomstbestendig Wonen lening).
4. Uitbreiding divers en betaalbaar woonzorgaanbod
-  Er is ruimte voor het realiseren van kleinschalige en vernieuwende collectieve woonvormen voor diverse doelgroepen.
-  Uitbreiding van het aantal intramurale zorgplekken voor diverse doelgroepen.
-  Om nieuwe woningbouwplannen en -initiatieven te toetsen, wordt er op basis van het beleid een afwegingskader opgesteld.
5. Samenwerking tussen zorgpartijen, woningcorporaties, welzijnstichtingen en gemeente
-  Continuering van de (lokale) regietafel wonen, welzijn en zorg.
-  Regionale afstemming om een mismatch tussen vraag en aanbod op het gebied van zorg te voorkomen.
                                                                                                                                                    19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>8. Uitbreiding woningvoorraad
We constateren een kwalitatieve mismatch tussen vraag     •    de doorstroming op de woningmarkt bevorderen;        De prognoses zijn geen absolute waarheid, maar geven
en aanbod op de woningmarkt (zie hoofdstuk 'passend       •    een impuls geven aan de verduurzaming van de         een trend/richting aan. Op langere termijn wordt op
aanbod' en bijlage 2). Tegelijkertijd verwachten we gelet      woningvoorraad;                                      basis van bijna alle scenario's van ABF Research en
op de demografische ontwikkelingen - dat op langere       •    duurzame woonkwaliteiten of -concepten toevoegen     andere prognosemodellen voor Bronckhorst een daling
termijn minder en andere woningen nodig zijn.                  aan de bestaande woningvoorraad die nu nog niet      van het aantal huishoudens verwacht.
Transformatie van bestaande woningen heeft                     of onvoldoende in Bronckhorst aanwezig zijn (zie     We willen voorzien in de woonbehoefte en tegelijkertijd
daarom prioriteit.                                             prioriaire segmenten op p. 21).                      zorgvuldig omgaan met het toevoegen van woningen.
Omdat het aantal huishoudens volgens de prognoses de                                                                Daarom hanteren we voorlopig circa 400 woningen tot
komende jaren nog licht toeneemt en we de mismatch        Kwantiteit                                                2025 als richtgetal. Dit geldt niet als absoluut maximum,
willen oplossen, voegen we tot 2025 ook nog gericht       Het streven is om minimaal voldoende woningaanbod te      maar geeft een voorlopige richting aan.
woningen toe aan de voorraad. In dit hoofdstuk zijn de    realiseren voor de lokale woonbehoefte. ABF Research      Voor ongeveer 200 woningen daarvan zijn eerder reeds
uitgangspunten hiervoor geformuleerd.                     heeft in 2018 (in opdracht van de regio Achterhoek) vijf  plannen ontwikkeld, die de komende jaren nog tot
                                                          scenario's opgesteld van hoe het aantal huishoudens zich  uitvoering worden gebracht.
Kwaliteit                                                 tot 2025 zou kunnen ontwikkelen.
We gaan sturen op kwaliteit en staren ons niet blind op                                                             Op basis van de daadwerkelijk aantoonbare behoefte in
getallen. Wél houden we rekening met de effecten op       Op basis van de verwachte huishoudensontwikkeling gaat    de kernen en het buitengebied en behoefteonderzoek
langere termijn. Daarom willen we dat elke woning die     het minimale scenario voor Bronckhorst uit van circa 400  voor specifieke doelgroepen (zoals arbeidsmigranten),
we nog toevoegen, invulling geeft aan een kwalitatieve    woningen die tot 2025 nog nodig zijn om te voorzien in    maar ook door monitoring en trendanalyse kan de
opgave. Kortom: we willen de juiste woning voor de        de behoefte; het maximale scenario gaat uit van circa 550 hierboven genoemde richting worden bijgesteld.
juiste doelgroep op de juiste plek.                       woningen. Dit laatste scenario gaat er onder meer van uit Meer toevoegen is de komende jaren mogelijk, maar
                                                          dat de Achterhoek er in slaagt om ( jong) talent daad-    dan verwachten we een (extra) sloopopgave na 2028.
Om invulling te geven aan een kwalitatieve opgave, willen werkelijk in de regio te behouden. Dit is een beleidswens Daarom wordt er - in regionaal verband - ook gewerkt
we primair woningen toevoegen die:                        waarop in de regio volop wordt ingezet, maar waarvan nu   aan een transformatiestrategie.
•    voorzien in de aantoonbare woonbehoefte van          nog niet te voorspellen is of dit ook gerealiseerd wordt.
     groepen mensen waar nu onvoldoende aanbod
     voor is op de reguliere woningmarkt (zie prioritaire
     doelgroepen op p. 21 en mismatch in bijlage 2);                                                                                                                          20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>8.1 Uitgangspunten woningbouw
Waar voegen we toe?                                       •   Inbreiding gaat boven uitbreiding. Hierbij wordt   Wat voegen we toe?
Uit de gesprekken die zijn gevoerd en resultaten van het      rekening gehouden met de opgaven op het gebied     Woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn en
inwonerpanel blijkt dat de woonbehoefte het grootst           van klimaatadaptatie en hittestress.               daarmee ook op langere termijn duurzaam inzetbaar zijn.
is in de grotere kernen, zoals Vorden en Zelhem. We                                                              We onderscheiden de volgende prioritaire segmenten:
constateren in deze kernen de grootste mismatch tussen    Voor wie voegen we toe?                                •    Betaalbare grondgebonden koopwoningen voor
vraag en aanbod.                                          Uitgangspunt is dat we woningen toevoegen voor              starters (< € 200.000,-)
                                                          mensen met een aantoonbare woonbehoefte die niet in    •    Grondgebonden koopwoningen in het middeldure
Ook in een aantal kleine kernen en het buitengebied       de bestaande woningvoorraad kan worden ingevuld.            prijssegment, ten behoeve van de doorstroming
is er een woonbehoefte die niet altijd in het bestaande                                                               (indicatief: € 200.000,- tot € 300.000,-)
woningaanbod kan worden ingevuld. Daarom is er ook        Op basis van de uitkomsten van het AWLO (2017) en      •    Sociale huurwoningen (tot de liberalisatiegrens
ruimte om, op basis van een aantoonbare behoefte,         de gesprekken die zijn gevoerd, onderscheiden we de         < € 720,42, prijspeil 2019)
woningen in de kleine kernen en het buitengebied toe      volgende prioritaire doelgroepen:                      •    Middeldure huurwoningen (indicatief: < €900,-)
te voegen. Hier gaat het vooral om transformatie van      •   Starters: jongeren tussen 18 en 35 jaar en jonge   •    Woonzorgaanbod (intramuraal/ begeleid wonen)
bestaand vastgoed en woningsplitsing, waarbij we de           gezinnen tot 40 jaar met een beperkt budget, die
landschappelijke kwaliteiten en de mogelijkheden voor         niet eerder eigenaar van een woning zijn geweest.  Tijdelijke huisvesting
bedrijven in het buitengebied willen waarborgen.          •   Ouderen die graag de stap willen maken van 		      Als aanvulling op de opgave om te voorzien in voldoende
                                                              koop naar huur of naar een kleinere, betaalbare en reguliere (permanente) huisvesting, is er ook een opgave
Hoe voegen we toe?                                            levensloopgeschikte koopwoning.                    op het gebied van tijdelijke huisvesting. Hierbij gaat het
•     Transformatie van bestaand (leegstaand) vast-       •   Huishoudens die net teveel verdienen voor een      bijvoorbeeld om arbeidsmigranten die voor een bepaalde
      goed heeft de voorkeur. Hierbij gaat het zowel om       sociale huurwoning, maar relatief weinig           periode in Bronckhorst verblijven voor werk. Huisvesting
      verbouw/ herbestemming als nieuwbouw na sloop.          mogelijkheden hebben op de koopmarkt (lagere       die specifiek voor deze doelgroep wordt gerealiseerd, is
      Ook is ruimte voor woningsplitsing en nieuwbouw.        middeninkomens).                                   enkel bedoeld voor tijdelijke bewoning.
•     We bouwen geen grootschalige nieuwe woonwijken,     •   Mensen in een kwetsbare positie, zoals mensen      Als arbeidsmigranten zich permanent in Bronckhorst willen
      maar kiezen voor kleinschalige projecten die passen     die zorg en ondersteuning nodig hebben.            vestigen, dan kunnen zij terecht in reguliere woningen.
      bij de identiteit, uitstraling en stedenbouwkundige
      structuur van de kern of het gebied.
                                                                                                                                                                            21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>8.2 Woningsplitsing
In het verleden was het gebruikelijk dat meerdere generaties samen woonden onder één dak of op een erf. Op dit moment leeft er onder een deel van de inwoners (met name in het
buitengebied) nog steeds deze behoefte. Redenen kunnen bijvoorbeeld zijn dat kinderen voor hun ouders zorgen of om het voor jongere generaties financieel mogelijk te maken om in
het buitengebied te (blijven) wonen. Het hoeft niet altijd te gaan om familiaire verbanden, maar vaak is dit wel het geval. We willen de kernen en het buitengebied nu en in de toekomst
leefbaar houden en hebben het naoberschap hoog in het vaandel staan. Daarom bieden we ruimte aan het splitsen van woningen, zowel binnen de bebouwde kom als daarbuiten.
Uitgangspunt is dat de extra gecreërde woning voorziet in de behoefte van een van de prioritaire doelgroepen (zoals beschreven op p. 21).
Algemene voorwaarden
Als basis gelden bij woningsplitsing (binnen en buiten de bebouwde kom) standaard de volgende voorwaarden:
•    Er wordt voorzien in een concrete woonbehoefte. De aanvraag moet daarom door de huidige en toekomstige bewoners gezamenlijk worden ingediend bij de gemeente.
•    Er vindt verevening plaats. Hieronder valt bijvoorbeeld een bijdrage aan het Fonds Bovenwijks, verduurzamingsmaatregelen of een extra bijdrage aan landschappelijke inpassing.
Daarnaast geldt nog een aantal specifieke ruimtelijke criteria, waarbij onderscheid is gemaakt tussen buiten of binnen de bebouwde kom.
Woningsplitsing buiten de bebouwde kom
Bij woningsplitsing in het buitengebied gelden de volgende ruimtelijke criteria, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied:
1.   Woningsplitsing beperkt zich tot het eenmalig creёren van één extra woning binnen de bestaande contouren van een hoofdgebouw, waar reeds een verblijfsobject met een
     woonfunctie aanwezig is.
2.   Beide woningen hebben na splitsing een gezamenlijke maximale inhoud van 750 m³. Indien en voorzover het hoofdgebouw ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van
     het plan een grotere inhoud heeft dan 750 m³, geldt de grotere inhoud als maximum.
3.   Elke woning heeft na splitsing recht op 100 m² aan bijgebouwen en het meerdere wordt gesloopt tenzij meer bij recht op grond van het bestemmingsplan is toegestaan. Indien
     sprake is van monumentale bijgebouwen vervalt het recht op 100 m² extra bijgebouwen.
4.   Waardevolle bouwvormen en karakteristieke elementen van een gemeentelijk of rijksmonument en eventuele (monumentale) bijgebouwen dienen gehandhaafd te blijven.
5.   Woningsplitsing mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- of leefklimaat en van de in de omgeving aanwezige functies en waarden.
6.   Er dient sprake te zijn van een zorgvuldige landschappelijke inpassing; de initiatiefnemer dient hiertoe een door het bevoegd gezag goed te keuren inrichtingsplan te overleggen.
     Uitgangspunt hierbij is de 'één erfgedachte'.
                                                                                                                                                                                         22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Woningsplitsing binnen de bebouwde kom
Bij woningsplitsing binnen de bebouwde kom gelden de volgende ruimtelijke criteria, die aansluiten bij het bestemmingsplan Stedelijk Gebied:
1.   Woningsplitsing beperkt zich tot het creëren van één of meer extra woningen binnen de bestaande contouren van een hoofdgebouw (geen vergroting van oppervlakte en
     bouwvolume), waar reeds een verblijfsobject met een woonfunctie aanwezig is.
2.   Na splitsing geldt voor de woningen een maximale oppervlakte van 150 m². Indien en voorzover het hoofdgebouw ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van het
     bestemmingsplan Stedelijk Gebied een grotere oppervlakte heeft dan 300 m², dan geldt na splitsing een minimale oppervlakte van 150 m² voor de woningen.
3.   Elke woning heeft na splitsing recht op maximaal 120 m² aan bijbehorende bouwwerken (bijgebouw, aan- en uitbouw) buiten het bouwvlak.
4.   Voor de woningen geldt een maximaal bebouwingspercentage, zoals is opgenomen in het bestemmingsplan Stedelijk Gebied. Na splitsing mag dit bij de woningen niet worden
     overschreden en het meerdere moet worden gesloopt.
5.   Waardevolle bouwvormen en karakteristieke elementen van een gemeentelijk of rijksmonument en eventuele (monumentale) bijgebouwen dienen gehandhaafd te blijven.
6.   Woningsplitsing mag niet leiden tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat en van de in de omgeving aanwezige functies en waarden.
7.   Er dient sprake te zijn van een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing. In principe geldt dat de woningen na splitsing direct ontsloten moeten zijn op de openbare weg.
8.   De beleidsregel ‘Parkeernormen Bronckhorst’ is van toepassing. Parkeren moet op eigen terrein worden opgelost.
												
												
												
												Beoordeling aanvragen
												Om aanvragen op het gebied van woningbouw en woningsplitsing te kunnen
												toetsen, wordt er op basis van de woonvisie een afwegingskader opgesteld.
												De criteria waar aanvragen aan moeten voldoen inclusief nadere toelichting, 		
												                                                                                           worden verwerkt in een flyer voor de inwoners.
                                                                                                                                                                              23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>8.3 Aanvullende voorwaarden
Deze woonvisie verwoordt het nieuwe beleid op het        Voorzienbaarheid                                          Er moet sprake zijn van een mantelzorgsituatie en sociale
gebied van wonen. Daarnaast blijven bestaande (onder     De gemeenten in de Achterhoek hebben met elkaar           relatie. Wanneer de mantelzorgsituatie eindigt, dan dient
andere ruimtelijke) beleidsregels en voorwaarden van     afgesproken om voorzienbaarheid te creёren, daar waar     de woning weer ontmanteld te worden.
kracht. In deze paragraaf is een selectie van relevante  het gaat om bestaande woningbouwplannen die niet          Het uiteindelijke besluit om een mantelzorgwoning toe
voorwaarden en vigerend beleid opgenomen.                voorzien in de kwalitatieve behoefte of niet binnen de    te kennen, ligt bij de sociaal consulent in overleg met de
Dit overzicht is niet uitputtend, maar bevat een aantal  gestelde termijn tot uitvoering worden gebracht.          vergunningverlener (zie: beleid mantelzorgwoningen).
elementen dat raakvlakken heeft met het woonbeleid.
                                                         Recreatiewoningen                                         Verplaatsen bouwrechten
Laddertoets                                              Permanente bewoning van recreatiewoningen is niet         Bouwrechten zijn in principe niet verplaatsbaar binnen
Woningbouwplannen voor meer dan 12 woningen              toegestaan. In specifieke gevallen is tijdelijke bewoning het perceel of naar een ander perceel, tenzij er op beide
worden getoetst aan de Ladder voor Duurzame              onder voorwaarden wel toegestaan. Zowel in geval van      locaties een ruimtelijk en/of sociaal knelpunt wordt
Verstedelijking. Daarbij staan de behoefte en realisatie calamiteiten, verbouw, verhuizing en echtscheiding geldt  opgelost (zie: beleidsregel verplaatsing woningbouw).
binnen het bestaand stedelijk gebied centraal.           dat er een tijdelijke vergunning kan worden afgegeven
                                                         voor maximaal 1 jaar die niet kan worden verlengd. Dit    Excessenregeling
Fonds Bovenwijks                                         geldt alleen voor huidige of toekomstige inwoners (zie:   De gemeente heeft de mogelijkheid om in te grijpen
Met elke toevoeging van een (permanente) woning aan      beleid recreatiewoningen).                                indien bouwwerken in ernstige mate in strijd zijn met
de woningvoorraad, wordt er een financiёle bijdrage                                                                redelijke eisen van welstand. Dat geldt zowel voor
geleverd aan het Fonds Bovenwijks. Hiermee wordt er      Mantelzorgwoningen                                        vergunningplichtige als vergunningvrije bouwwerken.
gespaard, om (op lange termijn) vastgoed te kunnen       Onder bepaalde voorwaarden kan vergunningvrij een         Als dit het geval is, is sprake van een 'exces'. Op grond
transformeren en/of uit de markt te kunnen nemen.        tijdelijke mantelzorgwoning worden gebouwd. Dit kan       van artikel 13 van de Woningwet kunnen burgemeester
Er vindt nog herijking van het Fonds Bovenwijks plaats.  zowel in de bestaande woning als in een aangebouwd of     en wethouders de eigenaar (of degene die uit andere
                                                         vrijstaand bijgebouw. De mantelzorgwoning kan worden      hoofde bevoegd is) van een al bestaand bouwwerk dan
Realisatietermijn                                        bewoond door degene die zorg nodig heeft, maar ook        aanschrijven om de strijdige situatie ongedaan te maken
Initiatiefnemers krijgen na het verlenen van een         door de degene die zorg verleent.                         (zie: welstandsnota).
omgevingsvergunning twee jaar de tijd om de
woning(en) te realiseren.
                                                                                                                                                                              24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>9. Op weg naar 2025
Deze woonvisie bepaalt de koers voor de komende             Uitvoeringsprogramma                                        Prestatieafspraken
jaren. Het vormt het kader waarbinnen we samen met          Na de vaststelling van de woonvisie vertalen we deze in     De woningcorporaties zijn primair verantwoordelijk voor
onze partners verder werken aan goed                        een uitvoeringsprogramma met concrete projecten.            hun eigen woningbezit in Bronckhorst. De lokale
wonen in Bronckhorst. Dit hoofdstuk beschrijft hoe de       Daarmee wordt zichtbaar wat we de komende jaren             woonvisie is de basis voor de prestatieafspraken die
woonvisie een concreet vervolg krijgt en tot uitvoering     gaan doen om het beleid uit te voeren. Samenwerking         gemeente, woningcorporaties en huurdersverenigingen
komt. Uitvoeringskracht is daarbij cruciaal.                met inwoners en partijen is hierbij essentieel, omdat we    jaarlijks met elkaar maken.
                                                            de doelen en ambities niet als gemeente alleen kunnen
Afwegingskader woningbouw                                   waarmaken.                                                  Transformatiestrategie
Na vaststelling van de woonvisie stellen we een                                                                         We staan als gebied voor de opgave om woningen die
afwegingskader op met criteria, aan de hand waarvan         Deze woonvisie geeft de kaders voor Bronckhorst als         niet meer voldoen aan de (toekomstige) woonbehoefte
we nieuwe woningbouwplannen gaan beoordelen.                geheel, maar ieder dorp en gebied heeft eigen kwaliteiten   te transformeren en/of te slopen. Ditzelfde geldt voor
Hierin komt ook een aantal regionale criteria terug, die    en opgaven. Het proces, de aanpak, initiatieven en          ander leegstaand en vrijkomend vastgoed (zoals scho-
alle Achterhoekse gemeenten zullen gaan hanteren.           projecten kunnen dan ook verschillen per kern of gebied.    len, agrarische bebouwing en kerken). Een deel hiervan
Dit is onderdeel van nieuwe regionale afspraken om          Dit is onder andere te zien aan trajecten die nu lopen,     is geschikt voor herbestemming, maar dit is lang niet
vanuit dezelfde basisprincipes nieuwe plannen in de         zoals de projecten voor jongerenhuisvesting in zes kernen   overal mogelijk.
regio te beoordelen. Daarnaast blijft er voldoende          en pilot Halle. In de uitvoeringsfase is aandacht voor de   Om structurele leegstand van vastgoed en verpaupe-
ruimte voor lokaal maatwerk.                                verschillende kernen en gebieden en worden de kansen        ring te voorkomen, verkennen we lokaal en regionaal
                                                            en opgaven verder doorvertaald in projecten.                de mogelijkheden voor een transformatiestrategie met
Het is belangrijk dat het voor initiatiefnemers aan de                                                                  bijbehorend (financieel) instrumentarium.
voorkant duidelijk is welke criteria en 'spelregels' gelden De rol en inzet van de gemeente zal per onderwerp of
voor aanvragen voor woningbouw en woningsplitsing.          project verschillen. Vanuit de kaders van de woonvisie
Deze worden daarom vertaald in een flyer en via de          willen we partijen met elkaar verbinden en initiatieven van
communicatiekanalen van de gemeente gedeeld met             onderop faciliteren. Het is belangrijk dat hier voldoende
de inwoners.                                                capaciteit binnen de organisatie voor beschikbaar is.
                                                                                                                                                                                25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Integrale aanpak                                          Monitoring                                                   Evaluatie
Het 'wonen' raakt meerdere thema's en vakdisciplines.     Bij het sturen op kwaliteit is monitoring van essentieel     Het uitvoeringsprogramma en de prestatieafspraken
Daarom kiezen we zoveel mogelijk voor een integrale       belang. Jaarlijks stellen we een woningmarktmonitor op       worden jaarlijks samen met de betrokken partners
benadering van de opgaven. We werken steeds meer          met de meest recente cijfers over de woningmarkt.            geёvalueerd en geactualiseerd.
gebiedsgericht en nemen daarbij verschillende invals-     Hiermee volgen we onder meer de prijsontwikkeling,           De gemeenteraad wordt jaarlijks geїnformeerd over de
hoeken (binnen de organisatie en van andere partijen)     wachttijden in de sociale huursector en het percentage       voortgang van het uitvoeringsprogramma, de nieuwe
mee. Dit vraagt meer aandacht en tijd voor het proces,    leegstaande woningen. Ook wordt de voortgang van het         prestatieafspraken met de woningcorporaties, resultaten
maar leidt uiteindelijk tot een beter resultaat voor onze woningbouwprogramma in Bronckhorst gevolgd.                  van de woningmarktmonitor en eventuele andere
inwoners. Deze lijn zetten we de komende jaren voort.                                                                  relevante onderzoeken.
                                                          Een keer per vier jaar wordt regionaal een uitgebreid
Provinciale en regionale afstemming                       woningmarktonderzoek uitgevoerd voor een actueel
Mensen bewegen over de gemeentegrenzen heen en            inzicht in de woonwensen en ervaren leefbaarheid (re-
de woningmarktopgaven vragen daardoor om een              gionaal en per gemeente). In opdracht van de provincie
integrale lokale en regionale aanpak. Deze woonvisie      Gelderland worden daarnaast ook jaarlijks nieuwe bevol-
staat dan ook niet op zichzelf, maar is verbonden met     kingsprognoses opgesteld.
de regionale woonvisie voor de Achterhoek.
                                                          Adaptief beleid
We vinden het belangrijk om in gesprek te blijven en      De veranderende samenleving vraagt om beleid dat
afstemming te zoeken met omliggende gemeenten en          voldoende flexibiliteit biedt om in te kunnen spelen op      			
te participeren in het regionale samenwerkingsverband     nieuwe ontwikkelingen. Op basis van nieuwe inzichten die
van de Achterhoek. Hierin zijn overheden (gemeenten       voortvloeien uit onderzoeken, trendanalyse en monitoring
en provincie) vertegenwoordigd, evenals organisaties      kijken we welke effecten dit heeft en of bijstelling van het
en ondernemers.                                           beleid noodzakelijk is.
                                                                                                                       De Procescartograaf
                                                                                                                                                                               26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Bijlagen
         27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre> 1.                Demografische trends
                                                                                                   Bevolkingsopbouw Bronckhorst (2012 en 2018)
De gemeente Bronckhorst heeft ruim 36.000 inwoners. Het aantal inwoners daalt al sinds
2009, met name doordat er meer mensen overlijden dan er geboren worden. Voor de
woningmarkt is niet primair het aantal inwoners bepalend of de vraag groeit of afneemt,
maar vooral het aantal huishoudens en de samenstelling daarvan. Sinds 2010 is het aantal
huishoudens met ruim 200 toegenomen, onder andere doordat er minder (grote) gezinnen
met kinderen zijn en meer één- en tweepersoonshuishoudens (zie grafiek).
De huidige bevolkingsprognoses geven aan dat het aantal huishoudens in Bronckhorst
de komende jaren ook nog beperkt toe zal nemen en vanaf ongeveer 2028 zal dalen. De
groei wordt vooral veroorzaakt door het aantal 65-plushuishoudens. Het aantal huishou-
dens onder 65 jaar zien we gemeentebreed al dalen, maar er zijn verschillen per kern.
De babyboomgeneratie (geboren tussen 1945 en 1960) bereikt tussen 2020 en 2035 de
leeftijd van 75 jaar en ouder. De vergrijzing bereikt dan in feite een piek, met als gevolg in
de jaren erna een groeiend 'vertrek' van ouderen uit de reguliere woningmarkt (door sterf-
te of verhuizing naar een intramurale instelling).                                             Huishoudensontwikkeling in de Achterhoek (2018 - 2038)
              Ontwikkeling huishoudensgrootte (2001 - 2015)
                                                                                                                                                      28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Invloed op ontwikkelingen
Ontwikkeling richting 2030 Te beїnvloeden? Reden
Meer ouderen               Nee             Gelet op de huidige bevolkingsopbouw zet de vergrijzing de komende jaren door. Voor intramurale zorg
                                           zijn mensen soms genoodzaakt om naar een instelling buiten de gemeente te verhuizen.
Meer alleenstaanden        Nee             Dit is een landelijke trend en wordt onder andere veroorzaakt door een toename van echtscheidingen,
                                           jongeren die langer alleen wonen en de ouder wordende bevolking.
Minder kinderen            Nee             Het gemiddeld aantal kinderen per vrouw is de afgelopen eeuw sterk afgenomen. Het gemiddelde
                                           kindertal is nu 1,7. Daarmee bevindt het aantal geboorten zich onder het niveau waarop de bevolking
                                           vanuit natuurlijke aanwas stabiel blijft.
Minder jongeren            Ja/nee          De trek van jongeren naar de stad blijft bestaan, onder andere door de afwezigheid van een hogeschool
                                           of universiteit in de regio, maar ook door de aantrekkingskracht van de stad in het algemeen. Inzet op
                                           blijvers en terugkeerders door o.a. betere profilering van de regio/gemeente en het bieden van een
                                           aantrekkelijk woonklimaat kan deze ontwikkeling beperkt tegengaan.
Minder huishoudens         Ja/nee          De komende jaren verwachten we nog een lichte toename van het aantal huishoudens, maar vanaf
                                           2028 slaat dit volgens de huidige bevolkingsprognoses om in een daling. Of deze ontwikkeling gedempt
                                           wordt doordat meer mensen van buiten zich in Bronckhorst gaan vestigen, is mede afhankelijk van de
                                           (druk op de) woningmarkt in andere delen ons land, de situatie/onrust in de rest van de wereld en de
                                           economische ontwikkeling.
                                                                                                                                                  29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>2.		 Mismatch woningmarkt
Door de veranderende bevolkingsopbouw en woon-
behoefte, zien we op zowel korte als lange termijn een
mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.
Korte en middellange termijn (0-10 jaar)
In deze periode zien we nog een lichte huishoudens-
groei en vooral een toename van alleenstaanden en
65-plussers (AWLO, 2017). Gelet op de huishoudens-
groei hebben we de komende jaren nog beperkt uit-
breiding van de woningvoorraad nodig om te voorzien
in de vraag. Daarnaast zien we in de huidige markt dat
het aanbod qua prijs, kwaliteit en locatie niet altijd aan-
sluit bij de woonbehoefte. Ook zien we dat veel mensen
(met name ouderen) honkvast zijn en er daardoor
weinig doorstroming is, zowel in de koop als huur.
Uit het AWLO blijkt dat er een tekort kan ontstaan aan
betaalbare rijwoningen (koop). Aan de andere kant
komen er steeds meer tweekappers en vrijstaande
woningen vrij, door verhuizing en overlijden. Afhankelijk
van hoe de economie, woningprijzen, het rijksbeleid en
de financieringsmogelijkheden zich ontwikkelen, kunnen
deze woningen mogelijk eerder in het (financieel) bereik
van mensen komen, die anders voor een rijwoning
zouden kiezen. Mensen kunnen dan voor hetzelfde
geld een grotere/ betere woning krijgen.
                                                            30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Mismatch woningmarkt
Lange termijn (10 jaar en later)                          De kwaliteit van nieuwbouw zal woningzoekenden altijd   Het belang van een duurzame woning zal daarnaast
Over tien jaar verwachten we dat door de huishoudens-     blijven aanspreken, terwijl de vraag naar meer kwetsba- verder toenemen en steeds meer bepalend worden bij
daling de woningbehoefte voor een deel zal stagneren      re marktsegmenten in de bestaande woningvoorraad        de keuze van een woning. Ook is het belangrijk dat het
en er sprake is van een meer ontspannen woningmarkt.      afneemt. Wat we de komende jaren teveel aan wonin-      wonen voor iedereen betaalbaar blijft. Dit is een opgave
Dan zal de babyboomgeneratie de woningmarkt verla-        gen toevoegen, zal dan ook op langere termijn een       voor zowel de korte als lange termijn.
ten en zullen op grote schaal eengezinswoningen (met      extra sloopopgave met zich meebrengen.
name vrijstaande woningen en tweekappers) vrijkomen.
                                                          De ontspanning op de woningmarkt en de herstructu-
Het AWLO geeft aan dat in de Achterhoek in de             reringsopgave concentreren zich op de plekken waar
periode 2018 - 2023 jaarlijks zo'n 1.100 ouderen door     ouderen de markt verlaten, waar weinig investerings-
sterfte of verhuizing naar een intramurale instelling de  kracht is vanuit de bevolking (laag economisch profiel)
reguliere woningmarkt verlaten. Dit groeit naar 1.800 in  en de woningen gedateerd zijn: investeren loont niet.
de Achterhoek in 2033.                                    Vooral kleine naoorlogse rij- en hoekwoningen waar
De vraag is alleen of hun woningen aansluiten bij de      sprake is van een technisch matige kwaliteit en slech-
behoefte. Met name ouderen zijn nauwelijks van plan       te onderhoudsstaat en onderhoudsintensieve, ruime
om te investeren in hun woning. Dit levert naar ver-      vrijstaande woningen op ruime kavels kunnen te maken
wachting een kwalitatieve mismatch op. Daarnaast zal      krijgen met een verminderde vraag op langere termijn.
de behoefte aan (nieuwe) duurzame woningen die
passen bij de eisen van die tijd, altijd blijven bestaan. Ook in de huursector houden de corporaties rekening
                                                          met een sloopopgave in de periode 2028-2038.
Dit betekent dat ook op lange termijn geïnvesteerd        Verwacht wordt dat de behoefte aan huurwoningen in
moet blijven worden in het aanpassen van bestaande        die periode met circa 1.100 afneemt in de Achterhoek.
woningen, maar anderzijds dat er ook dan (vervangen-
de) nieuwbouw zal moeten plaatsvinden.
                                                                                                                                                                           31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>3.		 Verhuisbewegingen
Verhuisgeneigdheid                                      Woonvoorkeuren inwoners                                 Dat aandeel ligt hoger dan bij de instromers. Er worden
Jonge huishoudens tot 30 jaar, waaronder starters, en   Binnen de gemeente is er meer behoefte aan wonen in     in een andere gemeente dan ook met name rijwonin-
de groep tot 45 jaar zijn het meest verhuisgeneigd en   de kernen dan in het buitengebied. Dit blijkt zowel uit gen en appartementen gekocht. Meer dan de helft van
daarmee heel bepalend voor de doorstroming op de        het inwonerpanel als uit onderzoek van het Kadaster     de woningen die de afgelopen tien jaar elders zijn ge-
woningmarkt. 65-plussers verhuizen in de praktijk veel  naar de woningtransacties van de afgelopen tien jaar    kocht, was goedkoper dan € 200.000,- (Kadaster, 2019).
minder, hoewel zij in het AWLO (2017) wel aangaven      (2019). Daaruit blijkt ook dat mensen het meest
een verhuiswens te hebben.                              verhuizen binnen of nabij de eigen kern. De top 5 van   Instroom van buiten
                                                        kernen waar verhuisgeneigden uit Bronckhorst het liefst We zien dat Bronckhorst ook mensen aantrekt van
Redenen om te verhuizen                                 naartoe verhuizen zijn: Zelhem, Vorden, Hengelo,        buiten de gemeente. De afgelopen tien jaren kwam de
Uit onderzoek blijkt dat mensen meestal op zoek zijn    Doetinchem en Steenderen (AWLO, 2017).                  grootste groep instromers (op de koopmarkt) uit
naar een andere woning vanwege persoonlijke rede-                                                               Doetinchem en Zutphen. Ook de instroom vanuit West-
nenen, zoals de gezondheid, samenwonen of verande-      Het merendeel van de verhuisgeneigden uit de eigen      Nederland is aanzienlijk; een derde hiervan was 65-plus
ring van werk (AWLO, 2017). Uit het inwonerpanel (2019) gemeente (ruim 60 procent) geeft aan voorkeur voor      (Kadaster, 2019).
blijkt dat de drie belangrijkste redenen voor mensen om een koopwoning te hebben. Woningen in prijsklassen
naar een andere gemeente te verhuizen zijn:             tot € 250.000,- zijn het meest in trek. Ruim 20 procent Uit het onderzoek van het Kadaster blijkt ook dat het
1. Betere bereikbaarheid van voorzieningen              geeft aan een voorkeur te hebben voor een huurwo-       merendeel van de instromers een woning in het buiten-
2. Graag in een grote stad willen wonen                 ning. Belangrijkste redenen zijn om niet (meer) vast te gebied koopt. Bijna 1 op de 2 door hen gekochte
3. In de buurt van vrienden/familie                     zitten aan een koopwoning en minder onderhoud.          woningen is vrijstaand. Tot 65 jaar kopen instromers
                                                                                                                vaak duurdere woningen (> € 450.000,-). Daarna
Verhuisrelaties                                         Uitstroom naar buiten                                   verandert dat beeld en worden vaker woningen in het
Bronckhorst heeft de sterkste verhuisrelaties met       De meeste mensen die Bronckhorst hebben verlaten,       middensegment (€ 200.000,- tot € 350.000,-) gekocht.
Zutphen en Doetinchem. Vanuit Vorden trekken mensen     kochten de afgelopen jaren een woning in Doetinchem     Oudere instromers kopen met name woningen in Vor-
naar Zutphen; vanuit Hengelo, Hummelo, Keppel en        en Zutphen, gevolgd door Berkelland en Oude IJssel-     den. Het hoogste aantal instromers dat (koop)starter is,
Zelhem trekken mensen naar Doetinchem (en anders-       streek. De helft van de uitstromers is een koopstarter. komt uit Doetinchem; het hoogste aandeel uit Aalten.
om). Jongeren die gaan studeren, verhuizen naar één
van de studentensteden.
                                                                                                                                                                         32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>4.		 Economische trends
Het gaat goed met de economie in Nederland en in Bronckhorst. De lokale economie         Een derde van de inwoners van Bronckhorst werkt ook in de gemeente. Met name
staat niet op zichzelf, maar is onderdeel van een grotere economische regio. In de       de pendel naar werk in Doetinchem is groot (Economische Agenda, 2018).
Achterhoek wordt sterk ingezet op profilering als economisch krachtige regio.
                                                                                         Veel bedrijven staan voor de uitdaging om goed gekwalificeerd personeel aan te
Binnen Bronckhorst is de (maak)industrie voor de werkgelegenheid een belangrijke         trekken en te behouden. De verwachting is dat door de groeiende economie en
sector: in totaal is circa 23% van de totale werkgelegenheid in de sectoren industrie en afnemende beroepsbevolking deze uitdaging alleen maar groter wordt, met name
bouwnijverheid. Ook de sectoren groot- en detailhandel, vrijetijdseconomie en zorg       voor de sectoren (maak)industrie en zorg.
en welzijn bepalen een aanzienlijk deel van de werkgelegenheid. De afgelopen jaren       Een aantal bedrijven zet arbeidsmigranten in voor functies die - om verschillende
groeide de werkgelegenheid in de gemeente, met name in de dienstverlening, vrijetijds-   redenen - niet door Nederlandse werknemers kunnen worden ingevuld. Het gaat
ecomomie en zorgsector. Ook het aantal bedrijfsvestigingen groeide en we zien voor       hier vooral om vakkrachten (lassers, verspaners, plaatbewerkers etc.) en produc-
de komende jaren nog een extra groeibehoefte van bedrijven in Bronckhorst (Regionaal     tiekrachten. De verwachting is dat bedrijven naar de toekomst toe steeds meer
Programma Werklocaties Achterhoek, 2019).                                                arbeidsmigranten inzetten, vanwege de afnemende beroepsbevolking en het tekort
                               		                                                        aan personeel.
		                   Ontwikkeling werkgelegenheid Bronckhorst                            		
  14200
                                                                                         		 Ontwikkeling potentieel (niet) werkenden
  14000
  13800
  13600
  13400
  13200
  13000
  12800
             2013          2014      2015        2016       2017        2018
                                                                                                                                                                Bron: PBL, 2018
                                      Aantal banen
Bron: PWE Gelderland, 2018
                                                                                                                                                                                33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Definities
           34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Definities
Beschermd wonen                                         Inbreiding                                             Nultredenwoning (= levensloopbestendig)
Beschermd wonen is een regeling voor iedereen die       Het bouwen binnen bestaand stedelijk gebied.           Een woning die zonder trappen van buitenaf bereikbaar
niet meer zelfstandig kan wonen vanwege psychische                                                             is en waarbij de zogenaamde 'primaire ruimten' (keu-
en/of psychosociale problematiek. Wanneer ambulante     Intramurale zorg                                       ken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer)
hulp aan huis (begeleid wonen) niet voldoende is, wordt 24-uurszorg die binnen een zorginstelling plaatsvindt. zich op dezelfde woonlaag bevinden óf met een traplift
middels beschermd wonen een kamer aangeboden in                                                                waarmee de eerste verdieping kan worden bereikt.
een zorginstelling of woonzorginitiatief. Hier worden   Inwoning                                               Drempels in de woning zijn laag of ontbreken.
bewoners intensief ondersteund in de dagelijkse activi- Eén verblijfsobject met een woonfunctie.
teiten en wordt gezorgd voor een stabiele omgeving.     Er is sprake van één zelfstandig huishouden waar één   Ontgroening
                                                        of meerdere personen bij inwonen. De inwonende         Een afname van het aandeel kinderen en jongeren op
Beschut wonen                                           personen hebben slechts gedeeltelijk eigen voorzienin- de totale bevolking, onder andere veroorzaakt door
Zelfstandig wonen in een beschermde omgeving, met       gen. Er is sprake van één woning met één huisnummer.   een afname van het geboortecijfer.
zorg binnen handbereik.
                                                        Mantelzorgwoning
Herbestemming vastgoed:                                 Een complete woning die tijdelijk in de omgeving van
Het wijzigen van de oorspronkelijke functionele be-     een bestaande woning wordt geplaatst. De woning
stemming van een vastgoedobject naar de functie         biedt op die manier de mogelijkheid om langer zelf-
wonen waarbij de uiterlijke verschijningsvorm onge-     standig en in de vertrouwde omgving te blijven wonen,
wijzigd blijft en geen (grootschalige) bouwtechninsche  ook wanneer er een zorgvraag is. Indien de mantel-
ingrepen nodig zijn.                                    zorgsituatie eindigt, dan dient de mantelzorgwoning te
                                                        worden verwijderd.
Huurtoeslag
Bijdrage voor mensen die in een huurwoning wonen en
die in verhouding tot hun inkomen te veel huur betalen.
                                                                                                                                                                      35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Definities
Plancapaciteit                                        Uitbreiding                                              Woning
Locaties die in de woningbouwprogrammering zijn       Het bouwen buiten bestaand stedelijk gebied.             In het kader van het woonbeleid is de BAG leidend
opgenomen en het aantal woningen dat daar naar ver-                                                            (Basisregistratie Adressen en Gebouwen). Een woning
wachting gebouwd gaat worden. Het gaat hierbij zowel  Vergrijzing                                              wordt in de BAG aangemerkt als 'verblijfsobject wonen':
om harde woningbouwplannen (vastgesteld) als zachte   Een toename van het aandeel ouderen op de totale         de kleinste voor woondoeleinden geschikte eenheid
woningbouwplannen (in voorbereiding).                 bevolking.                                               binnen één of meer panden, waarbij sprake is van een
                                                                                                               afsluitbare toegang en functioneel zelfstandig gebruik,
Sociale huurwoning                                    Voorzienbaarheid                                         met exclusieve beschikking over de volgende basisvoor-
Een woning van een woningcorporatie met een netto     Van voorzienbaarheid of risico-aanvaarding is sprake als zieningen: water, aansluiting voor energie, opstelplaats
huurprijs tot maximaal de huurtoeslaggrens (€ 720,42, een eigenaar van een onroerende zaak van de moge-        voor een aanrecht, kooktoestel, toilet en douche of bad.
prijspeil 2019). Een sociale huurwoning is primair    lijkheden die hij volgens het bestemmingsplan heeft
bedoeld voor mensen met een beperkt inkomen.          geen gebruik maakt, terwijl hij weet of kan weten dat er Woningsplitsing
                                                      voornemens zijn die mogelijkheden weg te nemen of        Twee of meer verblijfsobjecten met een woonfunctie.
Starter                                               te verminderen. Indien er geen gegronde redenen zijn     Twee of meer zelfstandige huishoudens wonen in twee
Een huishouden dat niet eerder eigenaar van een       voor hem om niet tot realisatie over te gaan binnen de   (of meer) afzonderlijke woningen met een eigen huis-
woning is geweest.                                    termijn die hiervoor is gesteld, kan geoordeeld worden   nummer maar onder één kap. Indien er ook kadastraal
                                                      dat hij het risico op intreden van de schade genomen     gesplitst is, heeft elke woning een eigen bestemmings-
Statushouder                                          heeft en de schade dus redelijkerwijs voor zijn rekening vlak.
Vluchteling met een verblijfsvergunning.              mag worden gelaten.
                                                                                                               Woonwagenbewoner
Transformatie vastgoed                                                                                         De doelgroep woonwagenbewoners betreft Sinti,
Het wijzigen van de oorspronkelijke functionele be-                                                            Roma, rondreizende kermisexploitanten en
stemming van een vastgoedobject naar de functie                                                                circusartiesten. Woonwagenbewoners zijn een
wonen, waarbij de uiterlijke verschijningsvorm wordt                                                           minderheidsgroep met een eigen culturele identiteit.
gewijzigd en (grootschalige) bouwtechnische aanpas-
singen nodig zijn.
                                                                                                                                                                        36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Bronnen
        37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Bronnen
• Achterhoeks woonwensen- en leefbaarheidsonderzoek, Companen (2017)
• Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid, Ministerie van Binnenlandse Zaken (2018)
• Een economisch vitaal Bronckhorst. Economische Agenda, Stec Groep (2018)
• Factsheet woningmarkt gemeente Bronckhorst, Atrivé (2018)
• Gespreksverslagen inwoners, gemeente Bronckhorst (2017/ 2018/ 2019)
• Huisvestingsopgave Wonen en Zorg. Vraag-aanbod analyse, Companen (2018)
• Onderzoek huisvesting arbeidsmigranten in de Achterhoek, Expertisecentrum Flexwonen (2018)
• Primos-doorrekeningen Achterhoek, ABF Research (2018)
• Quickscan demografie. Toekomstperspectief voor Bronckhorst, Enno Zuidema Stedebouw (2017)
• Regionaal Programma Werklocaties Achterhoek, Ecorys (2019)
• Resultaten inwonerpanel woonbeleid Bronckhorst, Moventem (2019)
• Trends in wonen, Trendbureau Overijssel (2018)
• Uitgangspunten voor wonen en vastgoed in de Achterhoek, thematafel Vastgoed en Woningmarkt (2019)
• Verhuisstromen koopwoningmarkt Bronckhorst, Kadaster (2019)
• Woningmarktanalyse gemeente Bronckhorst, NVM Data & Research (2018)
• Woningmarktmonitor Achterhoek, 2018
                                                                                                        38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>39</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>