<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                      Gemeente

                                                                                   Sittard-Geleen


Voorstel aan Gemeenteraad
Registratienummer:          2839313


Onderwerp
Wensen en bedenkingen herontwikkeling DSM-torens Poststraat te Sittard

Voorstel / Beslispunten
     1.   Kennis te nemen van het principebesluit d d 16 november 2021 van het college van
          burgemeester en wethouders, inzake de herontwikkeling van de DSM-torens aan de
          Poststraat te Sittard.
     2.   Inzake dit principebesluit geen wensen en bedenkingen te uiten.




Samenvatting / openbare besluitenlijst
Voor de herontwikkeling van de voormalige DSM kantoren aan de Poststraat te Sittard is een
schetsplan ingediend. Het plan laat de noordtoren in gebruik als kantoortoren, de zuidtoren krijgt
een nieuwe bestemming Voor deze toren wordt gedacht aan huisvesting voor studenten (circa 220
studio’s) en expats/kenniswerkers (circa 40 appartementen). Tevens wordt een aantal
(gemeenschappelijke) voorzieningen, zoals een restaurant, vergaderruimten, skybaren
sportfaciliteiten gerealiseerd. Dit initiatief past niet binnen het bestemmingsplan ‘Kantorenpark
Station Sittard’ (vastgesteld 12 september 2013) en het vigerende beleid Gelet op de impact van
deze ontwikkeling voor het gebied achter het NS station, wordt de raad gevraagd om ingevolge
artikel 169, lid 4 Gemeentewet, wensen en bedenkingen ten aanzien van dit initiatief kenbaar te
maken, voorafgaand aan definitieve besluitvorming door het college.




Voorstel aan Gemeenteraad                    2839313                                 pagina 1 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                          Gemeente

                                                                                       Sittard-Geleen


Toelichting voorstel
Het DSM kantoor aan de Poststraat te Sittard is door Mulleners Vastgoed (hierna: Mulleners) in
eigendom verworven De bestemming en het gebruik van de noordtoren als kantoorruimte wordt
voortgezet.
De zuidtoren wordt getransformeerd naar een woonfunctie. In het te ontwikkelen programma
worden circa 220 studentenstudio’s en 40 appartementen voor expats (maximaal 6 maanden per
persoon per jaar) gerealiseerd.
Ook worden gemeenschappelijke faciliteiten, zoals een restaurant, vergaderruimten, rooftopbar en
binnen-/buitensportfaciliteiten gerealiseerd. Initiatiefnemer wil het plan voor aanvang van het nieuwe
studiejaar (september 2022) opleveren.

Onderstaand wordt nader ingegaan op de meest relevante geldende beleidskaders die op het
initiatief van toepassing zijn. Bij de verdere uitwerking van het initiatief zullen alle aspecten
behorende bij een goede ruimtelijke ordening zoals met betrekking tot externe veiligheid en
afvalinzameling door Mulleners verder uitgewerkt dienen te worden.

Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid Limburg (SVREZL: december 2017)
Het kantorengebied achter het station Sittard is in de SVREZL aangewezen als concentratiegebied
Nieuwe kantoorplannen zijn alleen in deze gebieden toegestaan. De SVREZL laat zien dat de vraag
van een groot aandeel grootschalige kantoorgebruikers met een voorkeur voor formele
monofunctionele kantoorlocaties verschuift naar een groeiend aandeel kleinschalige en middelgrote
kantoorgebruikers met een voorkeur voor een stedelijke ligging in een multifunctionele omgeving In
het POL 2014 wordt geconcludeerd dat binnen het thema ‘kantoren’ te veel bestaand aanbod en
bovendien nog een ruime plancapaciteit aanwezig is in relatie tot de te verwachten vraag.
Onlangs heeft Ecorys in opdracht van de regio Westelijke Mijnstreek een nieuwe behoefteraming
van de vraag naar bedrijventerreinen en kantoren in de periode 2021-2030 uitgevoerd. Ten aanzien
van het kantorenpark Sittard wordt geadviseerd om dit concentratiegebied te verkleinen en er een
bredere bedrijfsbestemming aan toe te kennen.

Het voorliggende concept waarbij een deel van het kantoor wordt omgevormd naar wonen en
ontmoeten en het overblijvende kantooroppervlak flexibel wordt ingedeeld, past binnen de gewenste
inkrimping van het kantoorareaal in het gebied.

Structuurvisie Wonen Zuid Limburg (november 2016)
In deze structuurvisie is studentenhuisvesting in of nabij het centrum van Sittard toegestaan.
Voorwaarde is dat het toevoegen van zelfstandige studentenwoningen (in bestaand vastgoed dan
wel nieuwbouw) niet mag leiden tot concurrentie met de reguliere woningvoorraad Realisatie van
deze zelfstandige studentenwoningen hoeft niet te worden gecompenseerd. Ze dienen bij voorkeur
gerealiseerd te worden in bestaand vastgoed (monumenten, leegstaande scholen, et cetera) en
nabij voorzieningen
In de zuidtoren worden studio’s voor een brede studentendoelgroep gerealiseerd Gezien de ligging
nabij het intercitystation zijn studenten aan de universiteiten van Maastricht en Eindhoven de
beoogde doelgroep
In de Toekomstvisie 2030 wordt ingespeeld op de terugkeer van de studenten van Zuyd
Hogeschool naar het centrum van Sittard. Hierbij wordt beoogd studenten te binden aan de stad
door hoogwaardige studentenhuisvesting, een interessant uitgaansleven en innovatieve werk-
/leerconcepten in ondernemersstraten Een ander uitgangspunt is het voor jongeren aantrekkelijker
maken van de gemeente Dit heeft dan ook gevolgen voor het aanbod aan woningen en
woonformules voor bijvoorbeeld studenten en expats.



Voorstel aan Gemeenteraad                     2839313                                    pagina 2 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                         Gemeente

                                                                                      Sittard-Geleen


Tijdelijke huisvesting van medewerkers van (internationale) bedrijven uit de regio is voorzien door
het realiseren van 40 shortstay appartementen. Voorwaarden die daarbij gesteld moeten worden, is
de tijdelijkheid van huisvesting en het vaststellen van de doelgroep (expats/kenniswerkers).

Subregionale afstemming ten aanzien van beide woonvormen is vereist.

Ten aanzien van de gewenste kwaliteit van de studentenhuisvesting zijn in de nabijgelegen
bestemmingsplannen ‘Centrum Sittard’ en ‘Stationsomgeving Sittard’ regels opgenomen met
betrekking tot de mogelijkheden om zelfstandige studentenhuisvesting te realiseren.
Randvoorwaarden zijn dat het daadwerkelijk studentenhuisvesting betreft en dat de oppervlakte per
woning niet minder dan 25 m2 en niet meer dan 35 m2 bedraagt. Ten behoeve van de kwaliteit en
het wooncomfort van de studio’s in de zuidtoren wordt aansluiting gezocht bij deze minimale
oppervlakte, hetgeen betekent dat de oppervlakte van de studio’s ten minste 25 m2 moet zijn.

Een kwantitatieve en kwalitatieve onderbouwing met betrekking tot de vraagkant en mogelijke
strijdigheid met andere studentenhuisvesting in het centrum dient door initiatiefnemer nader
onderzocht te worden. De gemeente Sittard-Geleen heeft Companen b.v. opdracht gegeven om de
behoefte aan studentenhuisvesting (zowel in Geleen rond Brightlands als in Sittard rond
Hogeschool Zuyd en Vista) in kaart te brengen. Oplevering van dat onderzoek wordt, vanwege de
hoge werkdruk in de markt echter pas in februari 2022 verwacht Het is aan te bevelen om de
uitgangspunten van beide onderzoeken af te stemmen met initiatiefnemer.

 Veiligheidsvisie Spoorzone (september 2012)
In deze visie wordt externe veiligheid rondom het emplacement Sittard en het doorgaand
spoorvervoer uitgewerkt. Het vastgestelde beleid ziet op een contourenbenadering aan weerszijden
van het spoor. Nieuwe kwetsbare bestemmingen binnen een afstand van 50 tot 200 meter uit het
spoor dienen zoveel mogelijk vermeden te worden. In dit geval wordt er geen nieuwe kwetsbare
bestemming toegevoegd. Een eerder door initiatiefnemer voorgestelde kinderopvang wordt niet
gerealiseerd Onderzocht wordt nog in hoeverre de personendichtheid een positief verschil (afname
ten opzichte van huidige dichtheid toegestaan conform bestemmingsplan) laat zien Bij de verdere
planuitwerking worden effectmaatregelen (zelfredzaamheid, beheersbaarheid en bestrijdbaarheid)
opgenomen.

Omgevinc/svisie (december 2016)
Het perspectief in de Omgevingsvisie is voor dit gebied ‘Kantoorlocatie met internationale
uitstraling.’ De geprojecteerde woonfunctie levert hier geen bijdrage aan en is in strijd met de
Omgevingsvisie Tegelijkertijd is er aanleiding om dit perspectief aan te passen en in te zetten op
een functiemenging in het gebied De huidige leegstand en de voor kantoren bestemde
braakliggende gronden geven dit aan. De door Ecorys uitgevoerde behoefteraming bevestigt dit.

Visie Stationsomgeving
Het voorliggende initiatief kan een katalysator zijn voor een (her)ontwikkeling van het gebied achter
het NS-station. Nu is dit een gebied dat van het centrum is afgekeerd Door meer en andersoortige
activiteiten toe te staan, kan zich een omgeving ontwikkelen die niet alleen tijdens kantooruren
‘leeft’. Eerdere ambtelijke verkenningen laten zien dat er kansen zijn om dit gebied een eigen
gezicht te geven en meer aan te laten sluiten op de binnenstad Dit vergt een substantiële wijziging
van de structuur en inrichting van de openbare ruimte en een herprogrammering van het bestaande
(en eventueel nieuwe) vastgoed. Verbeterde verbindingen met de omgeving en in het bijzonder de
andere zijde van het station zijn hierbij noodzakelijk. Voor de visievorming omtrent de gehele
stationsomgeving zal een separaat traject worden gestart.



Voorstel aan Gemeenteraad                    2839313                                    pagina 3 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                               Gemeente

                                                                                            Sittard-Geleen


Voorkomen dient te worden dat de herinvulling van de DSM-torens een stand alone- ontwikkeling
wordt. Een algehele gebiedsontwikkeling is nodig waarmee indachtig onze Toekomstvisie de
uitstraling en identiteit van het gebied verbetert en daarmee ook de sociale veiligheid Hiertoe zullen
via een anterieure overeenkomst financiële afspraken met Mulleners gemaakt dienen te worden
Daarnaast zal Mulleners om invulling te geven aan een hernieuwd perspectief voor het gebied, in
samenspraak met de gemeente, een prominente rol in de dialoog met relevante belanghebbenden
in het gebied dienen te nemen. Aansluiting met de partijen verenigd in het ‘Ontwikkelpad Sittard
West' is een randvoorwaarde.
Ook zal gezamenlijk onderzocht worden in hoeverre een provinciale bijdrage in deze ontwikkeling
mogelijk is.

Conclusie
Hoewel dit initiatief op een aantal bovengeschetste onderdelen van de huidige beleidskaders
afwijkt, is dit te motiveren. Daarom wordt de gemeenteraad in de gelegenheid gesteld om ten
aanzien van deze afwijkingen van het beleid zijn wensen en bedenkingen aan het college kenbaar
te maken.

Financiën
Het initiatief komt voor rekening en risico van Mulleners Vastgoed, waarbij ook kostenverhaal zal
plaatsvinden. Een nader onderzoek naar financiële bijdragen voor de integrale gebiedsontwikkeling
wordt separaat opgestart.

Duurzaamheid
Hergebruik van leegstaande panden draagt bij aan duurzaam ruimtegebruik. Nieuwe programma’s
nabij het station kunnen de gewenste herontwikkeling aanjagen.

Inclusie
Inclusie en toegankelijkheid wordt meegenomen als aandachtspunt bij eventuele
vergunningverlening. Hierbij wordt een dialoog met de omgeving gestart.

Beginspraak
Het participatietraject zal door Mulleners geïnitieerd worden. Het traject van de integrale
gebiedsontwikkeling verloopt onder de verantwoordelijkheid van een aan te wijzen projectmanager,
in samenhang met het ontwikkelpad Sittard-West.

Inspraak
Nadat de gemeenteraad zijn wensen en bedenkingen aan het college kenbaar heeft gemaakt,
neemt het college een besluit. Tegen dit besluit kan bezwaar en beroep worden ingesteld

Juridisch
Op dit initiatief is de kruimelgevallenlijst (artikel 4, aanhef, onderdeel 9 van Bijlage II bij het Bor) van
toepassing. De omgevingsvergunning kan op reguliere wijze, derhalve binnen 8 weken door het
college verleend worden. Uiteraard zal een motivering waarom het initiatief niet in strijd is met een
goede ruimtelijke ordening deel uit moeten maken van de aanvraag.
Tevens wordt, gelet op de impact van deze ontwikkeling, de raad gevraagd om ingevolge artikel
169, lid 4 Gemeentewet, wensen en bedenkingen ten aanzien van dit initiatief kenbaar te maken,
voorafgaand aan besluitvorming door het college.




Voorstel aan Gemeenteraad                       2839313                                       pagina 4 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                           Gemeente

                                                                                       Sittard-Geleen


Bijlagen
Bijlage 1: Concept raadsbesluit
Bijlage 2: CollegevoorstelZ-principe besluit d.d. 16 november 2021
Bijlage 3: Initiatief Poststraat 1



Voorstel aan Gemeenteraad


Steller  : Rob Driessen                               Reg. nummer               2839313
Telefoon : 046-4778567
E-mail   : Rob.Driessen@sittard-geleen.nl             Reg datum              : 23 november 2021
Cluster Omgeving                                      Reg nummer(s) bijlagen :

Portefeuillehouder
P.M. Meekels, A L W G Houtakkers




Voorstel aan Gemeenteraad                   2839313                                       pagina 5 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>