<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
                                                          Raadsvergadering : 20 september 2011
                                                          Voorstel : 2011-083
                                                          Agendapunt :
                                                          Zaaknummer : 1894/2010/2316
                                                          Documentnummer : 1894/2011/30432
                                                          Datum : 13 juli 2011


Onderwerp

Verkoop pand Leeuwerik 12 te Maasbree

Voorstel

     1. De verkoop van het pand Leeuwerik 12 te Maasbree aan de heer Linssen en mevrouw
        Bouten voor een prijs van € 250.000,-- k.k. vaststellen
     2. Vaststellen dat het tekort wordt gedekt uit de Algemene Reserve

Inleiding

In 2007 is de voormalige gemeente Maasbree eigenaar geworden van het pand aan de Leeuwerik
12 (zie bijlage) te Maasbree. Na een brand in de loods op deze locatie heeft de gemeente de
kosten uit haar saneringsplicht willen terugverdienen door het aan- en doorverkopen van deze
woning. De gemeente heeft het pand destijds gekocht voor de taxatiewaarde minus de bestaande
totaalvordering op de familie Cornelissen (voormalige eigenaar). De taxatiewaarde van het
onroerend goed is van essentieel belang omdat hier het aankoopbedrag en daarmee
samenhangend het verkoopbedrag is bepaald. In het taxatierapport is uitgegaan van de
bestemming ‘agrarisch bouwblok’, deze is echter niet goedgekeurd door Gedeputeerde Staten en
ten onrechte is uitgegaan van de mogelijkheden die deze bestemming biedt.

In de vergadering van 26 februari 2008 is besloten opdracht te gunnen aan Arvalis om dit pand te
gaan verkopen. Vervolgens is de verkoop gestart met een vraagprijs van € 499.000,--. Er was
redelijk wat belangstelling voor dit pand, echter al snel bleek dat vele potentiële kopers werden
afgeschrikt door de erbarmelijk slechte staat van onderhoud van de woning (lekkages, rotte
kozijnen, etc).Oftewel de vraagprijs stond in geen verhouding met hetgeen aangeboden wordt.

In de periode dat het pand nu te koop staat (ruim 3 jaar) hebben we een aantal biedingen gehad,
variërend van € 150.000,-- tot € 320.000,00 waarbij opgemerkt moet worden dat in een aantal
gevallen (waaronder bij het hoogste bod van € 320.000,00) deze biedingen zijn uitgebracht onder
diverse voorwaarden waaraan de gemeente geen volledige medewerking kan verlenen (onder
andere sloop stal op kosten gemeente, verkoop eigen woning, schone grondverklaring, 100%
garantie wijziging bestemming in wonen, zuigleeg maken kelders, etc).

In de vergadering van 1 december 2009 heeft het college van de voormalige gemeente Maasbree
ingestemd met de verdere aanpak van de verkoop. De constructie was om in eerste instantie te
kijken naar bedrijven in het kader van verplaatsing uit het glastuinbouwgebied Siberië, stap 2 was
contact opnemen met 2 geïnteresseerden uit het verleden en tot slot verkoop bij inschrijving.
Hierbij is tevens besloten de verkoopprijs drastisch te verlagen (naar € 349.000,00) omdat uit de
hoogte van de biedingen duidelijk was dat de vraagprijs ver te hoog was.
Zowel stap 1 als 2 hebben niet geleid tot het gewenste resultaat, waarna overgegaan is tot
verkoop bij inschrijving.

Dit heeft geresulteerd in een 4 tal biedingen (biedingen variërend van € 150.000 tot € 305.000,00).


Raadsvoorstel                                1894/2011/30432                                          1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Bij de hoogste bieding werd als aanvullende voorwaarde de verkoop van de eigen woning gesteld.
Daarnaast was een eis dat de bestemming gewijzigd zou worden in woonbestemming. 100%
garantie is in deze echter nooit te geven. Kopers hebben uiteindelijk afgezien.

In de tussentijd heeft zich een nieuwe koper (De heer Linssen en mevrouw Bouten) aangekondigd
die een bod van € 250.000,00 heeft gedaan zonder verdere voorwaarden. Deze nieuwe koper is
bereid een aanbetaling te doen per 1 oktober 2011 van € 25.000,00 en zal de woning uiterlijk 1
maart 2012 aan kopen. Ofschoon dit bedrag ruimschoots ligt onder de vraagprijs ligt het niet in de
lijn der verwachtingen dat er een beter bod in het verschiet ligt. Koper is voornemens het pand te
gebruiken als woonhuis. De bestemming van Leeuwerik 12 is op dit moment nog steeds agrarisch
gebied met bouwblok, hieraan is echter goedkeuring onthouden door Gedeputeerde Staten
provincie Limburg. In het nieuwe bestemmingsplan buitengebied zal deze locatie meegenomen
worden als bestemming wonen met als aanduiding plattelandswoning. Echter tot die tijd dient
bewoning door een burger gedoogd te worden (hier is ook reeds eerder mee ingestemd door het
college van de voormalige gemeente Maasbree).

De staat van betreffende woning verslechtert met de dag en het is dan ook niet aannemelijk dat we
dit pand op korte dan wel langere termijn tegen een hoger bedrag verkopen. Kans is reëel dat de
biedingen steeds lager worden gezien de erbarmelijke staat van de woning. Geadviseerd wordt
dan ook in te stemmen met de verkoop van dit pand tegen een verkoopprijs van € 250.000,-- met
als uiterlijke eigendomsoverdracht 1 maart 2012.

Doelstelling

Verkoop van het pand Leeuwerik 12 op uiterlijk 1 maart 2012

Argumenten

1.1       Dit is gezien de staat waarin de woning verkeerd een redelijke prijs
          Het pand verkeert in zeer slechte staat van onderhoud en dit blijkt uit de hoogte van de
          biedingen.
1.2       Naar verwachting zal er geen hoger bod in het verschiet liggen
          De biedingen die gedaan zijn schommelen tussen de € 150.000 en € 320.000 waarbij
          veelal een aantal aanvullende voorwaarden gesteld worden waaraan de gemeente geen
          medewerking kan verlenen.
1.3       De kans op het maken van extra kosten ivm noodzakelijk onderhoud wordt steeds groter.
          Doordat er al jaren nauwelijks onderhoud is gepleegd wordt de kans steeds groter dat we
          noodgedwongen dit wel moeten gaan doen wat weer extra kosten met zich meeneemt.
2.1       Er zal geen bod komen dat dusdanig hoog is dat de algemene reserve niet aangewend
          hoeft te worden.
          Om de algemene reserve niet aan te hoeven wennen zou een bod van ca. € 420.000,--
          gedaan moeten worden. Gezien de staat van de woning is dit geen haalbare kaart en de
          kans bestaat dat hoe langer het duurt voordat de woning verkocht is het tekort steeds
          groter wordt.


Kanttekeningen

      1.1 Door de verkoop van dit pand tegen een prijs van € 250.000 moet rekening worden
          gehouden met een fors verlies.
         Het is echter niet aannemelijk dat we dit pand nog voor een hoger bedrag gaan verkopen,
         zeker gezien het feit dat de staat van de woning alleen maar verslechtert.



Financiën


Raadsvoorstel                                  1894/2011/30432                                       2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>De aankoopprijs van het pand Leeuwerik 12 bedroeg in 2007 € 490.000,--. De boekwaarde
bedraagt op dit moment € 417.186,00, (WOZ waarde peildatum 1-1-2010 is € 408.000,00)).
Verkoop prijs bedraagt € 250.000,--.
Voorts dient bij verkoop het courtagetarief van 1,25% over de verkoopprijs te worden betaald +
bijkomende kosten (o.a. advertentiekosten). Dit betekent een totaal tekort van ca. € 170.000,--.
Voorgesteld wordt dit ten laste te laten komen van de algemene reserve.

Communicatie

Uiterlijk 1 maart 2012 zal de eigendomsoverdracht plaatsvinden middels het passeren van de akte
bij notariskantoor Moonen. De koopovereenkomst is reeds onder voorbehoud goedkeuring
gemeente opgesteld.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Peel en Maas,



de gemeentesecretaris/directeur,                          de burgemeester,
drs. H. Mensink                                           W.J.G. Delissen-van Tongerlo


Behandelend portefeuillehouder(s): Fleuren

Bijlage(n): collegeadviezen (3x), tekening

Ter inzage:




Raadsvoorstel                                1894/2011/30432                                       3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>