<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Voorstel raad
Nummer                                                   Contact en vragen via
       6.1                                                   Technischevragen@hollandskroon.nl
Portefeuillehouder
       T.J.M. Groot


   Datum raadsvergadering                                   Datum B&W-besluit
   23 januari 2020                                          17 december 2019

   Onderwerp
   Verkoop voormalige basisschool De Meerpaal in Anna Paulowna

   Voorgesteld besluit
   1. het pand aan de Sportlaan 34 in Anna Paulowna in opdracht en op kosten van de gemeente te laten
         slopen;
   2. de grond op de locatie van Sportlaan 34 in Anna Paulowna aan te bieden aan Woningstichting Anna
         Paulowna tegen de sociale grondprijs die volgt uit de Grondprijzenbrief 2020;
   3. het negatieve resultaat na verkoop van circa € 67.000,- te onttrekken uit de Reserve Vastgoed;
   4. in principe medewerking te verlenen aan een planologische procedure, waardoor de koper zijn plannen
         kan realiseren.

   Wettelijke grondslag
   -

   Kern van het voorstel
   De voormalige basisschool De Meerpaal aan de Sportlaan 34 in Anna Paulowna staat sinds oktober 2017
   leeg. Het pand is aangeboden aan de woningcorporaties. Woningstichting Anna Paulowna heeft interesse
   getoond. Men geeft aan dat verbouw financieel niet haalbaar is en wil de locatie bouwrijp aankopen voor
   het realiseren van 30 appartementen.




                                                                                 Pagina
                                                                                     1/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>De raad besluit:
conform



Vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 23 januari 2020




Griffier                                       Voorzitter




                                                                  Pagina
                                                                      2/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Aanleiding
Vorig jaar is gestart met een haalbaarheidsstudie om het bestaande pand te renoveren en geschikt te maken
voor 12 startersappartementen (zie bijlage 1). De uitkomsten waren positief en vervolgens is dit plan bij de
woningcorporaties in Hollands Kroon neergelegd met de vraag of ze interesse hadden om het uit te voeren.
Woningstichting Anna Paulowna toonde zeer veel interesse en ging rekenen. Zij kwamen terug bij de
gemeente en gaven aan dat het financieel niet haalbaar was om het bestaande pand te behouden. Wel
hadden ze zelf een alternatief plan gemaakt, waarbij de huidige school gesloopt is en er twee
nieuwe appartementencomplexen gerealiseerd zijn met ieder 15 appartementen (zie bijlage 2). De vraag die
hierbij ligt is of wij medewerking willen verlenen aan dit plan en de grond bouwrijp willen verkopen.

Beoogd bestuurlijk/maatschappelijk doel/effect
•   verkoop van niet benodigd gemeentelijk vastgoed in het kader van uitvoering van het
    Accommodatiebeleid en besparing van onderhoudskosten in de toekomst;
•   nakomen van de prestatieafspraken met de woningbouwcorporatie en de sociale woningmarkt
    uitbreiden;
•   voorzien in een belangrijke woningbehoefte voor onze inwoners, gelet op de druk op de woningmarkt.

Motivering per voorgesteld besluit
1. Woningstichting Anna Paulowna geeft aan dat het financieel niet haalbaar is om het bestaande pand te
    renoveren en te verbouwen tot startersappartementen. In plaats daarvan wordt de locatie
    herontwikkeld en hiervoor moet de school gesloopt worden. Wanneer wij woningbouwgrond verkopen
    volgens de Grondprijzenbrief is dit in de basis bouwrijp; daarmee komen de kosten voor de sloop van de
    voormalige Meerpaal voor rekening van de gemeente.
2. Voor sociale woningbouw heeft de gemeente Hollands Kroon aangepaste (lagere) grondprijzen. In
    december 2019 heeft het college de Grondprijzenbrief 2020 vastgesteld. Wanneer deze prijzen worden
    gehanteerd wordt de locatie verkocht voor een bedrag van circa € 309.000,-. Het uiteindelijke bedrag is
    afhankelijk van de werkelijk te verkopen vierkante meters.
3. Doordat er lagere grondprijzen gelden voor sociale huurwoningen, de school moet worden gesloopt op
    kosten van de gemeente, en er daarnaast nog een flinke boekwaarde op het pand rust, is de verkoop
    verliesgevend. De boekwaarde staat eind 2019 op € 341.352,- en de sloop wordt voorzichtig geschat op
    € 35.000,-. Wanneer de kosten van de opbrengsten worden afgetrokken resteert een negatief bedrag
    van circa € 67.000,-. Dit bedrag wordt onttrokken aan de Reserve Vastgoed. Er zit voldoende ruimte in
    de Reserve Vastgoed (zie tabel ‘Financiële gevolgen) en daarnaast past deze verkoop aan corporaties ook
    helemaal binnen de gemaakte prestatieafspraken.




                                                                           Pagina
                                                                               3/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>4. De verkoop gaat alleen door wanneer de initiatiefnemer ook daadwerkelijk een omgevingsvergunning
    ontvangt voor de realisatie van zijn plannen. Er rust nu een maatschappelijke bestemming op dit pand en
    de beoogde ontwikkeling past niet binnen het bestemmingsplan. Om de woningen te mogen realiseren
    en te gebruiken, moet een bestemmingsplanwijziging plaatsvinden. Wij adviseren om mee te werken
    aan deze planologische maatregel, zodat de gewenste ontwikkeling kan plaatsvinden. De
    procedurekosten, daaronder begrepen de kosten voor het opstellen van een ruimtelijke motivering en
    eventuele onderzoeken, zijn voor rekening van de koper.

Kanttekeningen en risico’s (incl. argumenten)
Bij verkoop van bouwrijpe grond voor sociale huurwoningen wordt een gereduceerde grondprijs gehanteerd.
Dit maakt dat het beoogde plan op deze plek verliesgevend is. Wij laten in dit geval het maatschappelijk
belang graag prevaleren, gelet op de eerder door ons genoemde argumenten.

Alternatieven (incl. argumenten)
Een alternatief is om de school alsnog te behouden en in de verkoop te zetten. De woningbouwcorporatie
heeft berekend dat een verbouw van het pand financieel niet haalbaar is. Uit ons eigen
haalbaarheidsonderzoek kwam naar voren dat het financieel wel haalbaar moest zijn om de school te
verbouwen tot starterswoningen. Een alternatief is daarom om ons eigen ontwerp alsnog op de markt te
zetten en ook ontwikkelaars en andere geïnteresseerden een bod uit te laten brengen. De verwachting is
dan dat we geen negatief resultaat behalen op deze locatie, maar we komen niet aan de wens voor meer
sociale huurwoningen tegemoet (de woningen gaan dan naar verwachting in de verkoop). Daarnaast gaat dit
ten koste van de snelheid van bouwen op deze plek.


Een ander alternatief, waarbij wordt uitgegaan van winstmaximalisatie, is om de school te slopen en het
perceel in de vrije markt te zetten als woningbouwlocatie. Wij verwachten dan dat er maximale opbrengsten
worden behaald, maar met grote zekerheid is dan ook te zeggen dat er geen sociale huurwoningen worden
gerealiseerd. Ook dit gaat ten koste van de snelheid en we voldoen niet aan de behoefte aan sociale
huurwoningen.

Financiële gevolgen
Kosten/opbrengsten                 Circa € 67.000,- aan kosten

Dekking binnen begroting           Programma: Niet van toepassing.
                                   Cluster: Niet van toepassing.
Geen dekking binnen begroting      Dekkingsvoorstel: Reserve Vastgoed

Fiscale gevolgen                   De grond betreft ontwikkelgrond en wordt in de BTW geleverd.




                                                                           Pagina
                                                                               4/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Toelichting: de verkoopopbrengsten zijn lager dan de boekwaarde en sloopkosten, hierdoor moet de
boekwaarde afgewaardeerd worden. Dit kan uit de Reserve Vastgoed, die in het leven is geroepen voor
verkoop van gemeentelijk vastgoed. De verwachte stand van de Reserve Vastgoed is € 1.110.472,- per 31
december 2019.

Communicatie
Wanneer er een overeenkomst is gesloten wordt in samenspraak met Woningstichting Anna Paulowna een
persbericht gepubliceerd via de kanalen van de gemeente. Verdere communicatie verloopt via
Woningstichting Anna Paulowna, die als ontwikkelaar op gaat treden.

Bijlagen
1.         Meerpaal - Ontwerpboek (gecomprimeerd)
2.         Meerpaal - Plan Woningstichting Anna Paulowna




                                                                        Pagina
                                                                            5/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>