<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                      Ruimtelijke onderbouwing
                               Nieuw Mariënpark te Leidschendam
                                         projectnummer 15068
                  Behoort bij besluit van B & W
                   van Leidschendam-Voorburg
              Opdrachtgever:                     Blauwhoed
                                                 Postbus 2552
                                                 3000 CN ROTTERDAM
              Versienummer:                      4.0
              Datum:                             12 oktober 2015
              Auteur:                            mr. M.W. van der Hulst
              Controle:                          drs. I.M. Dias                     Paraaf:
Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer                                         Pagina | 1
info@meesruimteenmilieu.nl | www.meesruimteenmilieu.nl | IBAN NL94ABNA0587770562 | KvK 34237628
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>               COLOFON
               Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer
               085 – 744 08 38
               085 – 744 08 37
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                           Pagina | 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>               Inhoudsopgave                                                                                                                      pagina
               1       Inleiding ............................................................................................................................. 4
               2       Planbeschrijving ................................................................................................................ 4
                   2.1      Projectlocatie .............................................................................................................. 4
                   2.2      Projectplan ................................................................................................................. 5
                   2.3      Vigerend bestemmingsplan ....................................................................................... 6
               3       Ruimtelijk beleid ................................................................................................................ 9
                   3.1      Rijksbeleid .................................................................................................................. 9
                       3.1.1     Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ........................................ 9
                       3.1.2     Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte............................................................... 9
                   3.2      Provinciaal beleid ..................................................................................................... 11
                       3.2.1     Visie Ruimte en Mobiliteit .................................................................................. 11
                       3.2.2     Programma Ruimte ........................................................................................... 12
                   3.3      Regionaal beleid ...................................................................................................... 13
                       3.3.1     Regionale woonvisie Haaglanden .................................................................... 13
                   3.4      Gemeentelijk beleid ................................................................................................. 14
                       3.4.1     Structuurvisie Ruimte voor Wensen .................................................................. 14
                       3.4.2     WOONvisie ........................................................................................................ 14
                       3.4.3     Woningmarktmonitor Leidschendam-Voorburg 2013 ...................................... 15
                       3.4.4     Wonen, welzijn en zorg ..................................................................................... 17
               4       Ruimtelijke aspecten ....................................................................................................... 18
                   4.1      Planologie en stedenbouw ....................................................................................... 18
                       4.1.1     Actuele regionale behoefte ............................................................................... 19
                       4.1.2     Voorzien behoefte binnen het bestaand stedelijk ............................................ 20
                       4.1.3     Passende ontsluiting ......................................................................................... 20
                   4.2      Analyse van verkeer- en parkeeraspecten .............................................................. 20
                   4.3      Archeologie en cultuurhistorie ................................................................................. 21
                   4.4      Waterhuishoudkundige situatie (watertoets)............................................................ 22
               5       Milieu- en omgevingsaspecten ....................................................................................... 24
                   5.1      Bedrijven en milieuzonering ..................................................................................... 24
                   5.2      Externe veiligheid ..................................................................................................... 24
                   5.3      Bodem (milieukundig) .............................................................................................. 25
                   5.4      Geluid ....................................................................................................................... 26
                   5.5      Luchtkwaliteit ............................................................................................................ 26
                   5.6      Ecologie.................................................................................................................... 28
                   5.7      Mer-beoordeling ....................................................................................................... 28
               6       Beschrijving economische uitvoerbaarheid .................................................................... 31
               Bijlagen
               1       Akoestisch onderzoek
               2       Ecologisch onderzoek
               3       Marktanalyse
               4       Parkeerbalans
               5       Bodemonderzoek
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                                                                     Pagina | 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>               1             Inleiding
               Op 25 september 2012 is het bestemmingsplan Nieuw Mariënpark vastgesteld op basis van
               het woningbouwplan van woningbouwcorporatie Vidomes. Dit bestemmingsplan is met de
               uitspraak van Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 juni 2013 onher-
               roepelijk geworden. De afdeling heeft de beroepen tegen dit bestemmingsplan niet gehono-
               reerd.
               Het plan bleek echter voor Vidomes niet uitvoerbaar. Er is door Blauwhoed een alternatief plan
               bedacht dat binnen de bouwcontouren valt van het bestemmingsplan, maar in beperkte mate
               afwijkt van de aldaar geldende bestemming. Binnen de bestemming ‘Wonen – 1’ worden 8
               eengezinswoningen gerealiseerd in plaats van gestapelde woningen. De tuinen behorend bij
               die eengezinswoningen vallen deels binnen de bestemming ‘Verkeer-verblijfsgebied’, waar
               geen tuinen zijn toegestaan. Daarnaast worden binnen de bestemming ‘Gemengd-1’ ook wo-
               ningen gerealiseerd op de begane grond, in plaats van alleen woningen op de verdiepingen.
               Om dit mogelijk te maken dient een planologische procedure te worden doorlopen.
               De planologische procedure wordt aan de hand van een omgevingsvergunning ex artikel 2.1
               lid 1 onder c, jo art 2.12 lid 1 onder a onder 3 Wabo doorlopen. Onderdeel van deze omge-
               vingsvergunning is de motivatie om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan, de zo-
               genaamde ruimtelijke onderbouwing. In de voorliggende rapportage wordt de ruimtelijke on-
               derbouwing gegeven waarin het project, voor zover deze afwijkt van het vigerende bestem-
               mingsplan, zowel ruimtelijk als milieutechnisch gemotiveerd wordt.
               2             Planbeschrijving
               2.1           Projectlocatie
               De projectlocatie is kadastraal bekend als gemeente Veur, sectie B, nummers 11883, 11884,
               11885, 11876 en 11888 en is omringd door de J.S. Bachlaan, de Beethovenlaan en de Prins
               Bernhardlaan, in het Raadhuiskwartier te Leidschendam. De locatie betreft blok A, B en C, zie
               figuur 1 en 2 hieronder en is in de huidige situatie onbebouwd. De locatie ligt ten noorden van
               het centrum en bij het park tegenover het oude raadhuis van Leidschendam.
               figuur 1. luchtfoto projectlocatie (bron: google maps)
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                   Pagina | 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>               2.2           Projectplan
               Woningcorporatie Vidomes heeft besloten het nieuwbouwproject Nieuw Mariënpark in Leid-
               schendam niet verder te ontwikkelen. Aangescherpte wet- en regelgeving en veranderde
               maatschappelijke en financiële omstandigheden hebben de woningcorporatie hiertoe doen
               besluiten. Het plan van Vidomes, dat verschillende functies op het gebied van wonen, welzijn
               en zorg samenbrengt, omvatte 78 koop- en huurwoningen in de vrije sector, 28 sociale huur-
               appartementen, zorgeenheden voor dementerenden, zorghotelkamers en zorgwoningen met
               verschillende zorgvoorzieningen voor ouderen. Het nog niet verkrijgen van toestemming van
               het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) om geld voor de bouw te lenen, de lange
               doorlooptijd van het project, eventueel noodzakelijke planaanpassingen en het feit dat zorg-
               aanbieder Florence door gewijzigd overheidsbeleid heeft besloten niet te zullen huren, heb-
               ben bijgedragen aan het besluit van Vidomes om de ontwikkeling te stoppen en de unieke
               binnenstedelijke grondposities aan het park te verkopen. Blauwhoed heeft het plan overge-
               nomen van Vidomes en heeft een alternatief plan bedacht dat binnen de bouwcontouren valt
               van het bestemmingsplan.
               Blauwhoed heeft een marktanalyse uitgevoerd (zie bijlage) en op basis daarvan (gedeeltelijk)
               een nieuw plan ontwikkeld. Het plan bestaat uit eengezinswoningen aan de Prins Bernhard-
               laan/Beethovenlaan en appartementen met prachtig uitzicht over het park. Naast koopwonin-
               gen en koopappartementen zullen ook huurappartementen worden aangeboden.
               figuur 2. schets toekomstige situatie
               Het project Nieuw Mariënpark is in 4 deelprojecten onderverdeeld (zoals hierboven weerge-
               geven):
               Deelproject A: 8 eengezinswoningen met een bouwhoogte van ongeveer 9,3 meter
               Deelproject B: ca. 26 koopappartementen met een bouwhoogte van 19,5 meter
               Deelproject C: ca. 36 vrije sector huurappartementen met bouwhoogtes variërend van 16,5,
                                  19,5 en 26,1 meter.
               Deelproject D: 74 zorgwoningen, maakt geen deel uit van deze aanvraag maar is wel onder-
                                  deel van de totale ontwikkeling
               De plannen ten aanzien van blok D worden gerealiseerd conform onherroepelijk bestem-
               mingsplan. Blok D maakt dus geen deel uit van deze aanvraag voor het mogen afwijken van
               het bestemmingsplan, maar zal wel tezamen met blok A, B en C worden gerealiseerd. Het
               plan van Blauwhoed aangaande blok A, B en C maakt in plaats van 78 koop- en huurwonin-
               gen in de vrije sector, 28 sociale huurappartementen (totaal 106) uit het oorspronkelijke plan
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                  Pagina | 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>               nu 34 koopwoningen en –appartementen en 36 vrije sector huurappartementen (totaal 70)
               mogelijk. Dit betekent dat per saldo minder woningen worden gerealiseerd ten opzichte van
               het oorspronkelijke plan en hetgeen het onherroepelijke bestemmingsplan toestaat.
               2.3           Vigerend bestemmingsplan
               Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan “Nieuw Mariënpark”, vastgesteld op
               25 september 2012. De projectlocatie heeft deels de bestemming ‘Wonen-1’, deels de be-
               stemming ‘Gemengd – 1’, deels de bestemming ‘Verkeer-Verblijfsgebied’ en deels de be-
               stemming ‘Tuin’. Er gelden bouwvlakken waarbinnen gebouwd mag worden met variërende
               bouwhoogtes en goothoogtes, welke zijn weergegeven in onderstaande afbeelding. Daar-
               naast is een gebiedsaanduiding opgenomen voor een ondergrondse parkeergarage.
               figuur 3. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Nieuw Mariënpark met ingetekende nieuwe bebouwing
               De voor 'Wonen - 1' (zie W-1, figuur 3)aangewezen gronden zijn bestemd voor:
               a. wonen, gestapeld;
               b. aan huis verbonden beroepen;
               c. maatschappelijke voorzieningen in de vorm van woonzorgvoorzieningen;
               d. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang': een onderdoorgang;
               met de daarbij behorende:
               e. groenvoorzieningen;
               f. nutsvoorzieningen;
               g. ontsluitingswegen;
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                     Pagina | 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>               h. paden;
               i. parkeervoorzieningen;
               j. tuinen en erven.
               De voor 'Gemengd - 1' (zie GD-1, figuur 3)aangewezen gronden zijn bestemd voor:
               a. zorggerelateerde detailhandel, met uitsluiting van detailhandel in volumineuze goederen;
               b. zorggerelateerde dienstverlenening;
               c. zorggerelateerde kantoren;
               d. maatschappelijke voorzieningen, met inbegrip van woonzorgvoorzieningen;
               e. een kantine resp. ondersteunende restauratieve - en overige verzorgende voorzieningen
                      ten behoeve van de gebruikers en/of bezoekers van de onder a. tot en met d. alsmede
                      onder f. genoemde functies;
               op de verdiepingen:
               f. wonen, met inbegrip van aan huis verbonden beroepen;
               met de daarbij behorende:
               g. groenvoorzieningen;
               h. nutsvoorzieningen;
               i. ontsluitingswegen;
               j. paden;
               k. parkeervoorzieningen;
               l. speeltoestellen;
               m. waterlopen en-partijen.
               De op de verbeelding voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' (zie V-V, figuur 3) aangewezen gronden
               zijn bestemd voor:
               a. buurtonsluitingswegen;
               b. parkeervoorzieningen;
               c. voet- en fietspaden;
               met de daarbij behorende:
               d. bermen;
               e. geluidwerende voorzieningen;
               f. groenvoorzieningen;
               g. nutsvoorzieningen;
               h. speeltoestellen;
               i. oeververbindingen en duikers.
               j. terrassen.
               k. voorzieningen voor het openbaar vervoer;
               l. voorzieningen ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer;
               m. (ondergrondse) inzamelplaatsen voor (gescheiden) afval;
               n. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
               o. waterpartijen en -lopen.
               De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
               a. tuinen;
               b. onbebouwde erven behorende bij de op de aangrenzen gronden gelegen hoofdgebou-
                      wen.
               Toets bestemmingsplan
               Binnen blok A worden 8 eengezinswoningen gerealiseerd met een bouwhoogte van 9,3 meter.
               Deze bouwhoogte is toegestaan op basis van het vigerende bestemmingsplan. Binnen de
               bestemming ‘Wonen-1’ zijn volgens het vigerende bestemmingsplan uitsluitend woningen
               toegestaan in gestapelde vorm. Eengezinswoningen zijn daarom strijdig met het bestem-
               mingsplan. De tuinen behorend bij de eengezinswoningen vallen deels binnen de bestemming
               ‘Verkeers-Verblijfsgebied’ en zijn daarmee strijdig.
               Binnen Blokken B en C worden koop- en huurappartementen gerealiseerd met bouwhoogtes
               variërend van 16,5 meter, 19,5 en 26,1 meter (zie figuur 3 op pagina 8). De toegestane bouw-
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                Pagina | 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>               hoogten worden daarbij niet overschreden. Er worden bij blok B en C appartementen gereali-
               seerd op de begane grond, terwijl dit op basis van het bestemmingsplan alleen is toegestaan
               op de verdiepingen.
               Langs de Prins Bernhardlaan wordt haaksparkeren mogelijk gemaakt, wat deels binnen de
               bestemming tuin valt. De bestemming ‘Tuin’ staat de realisatie van parkeerplaatsen niet toe,
               waardoor het plan op dit punt strijdig is met die bestemming.
               Omdat de voorgenomen ontwikkeling (op deze beperkte punten) strijdig is met het bestem-
               mingsplan, is een omgevingsvergunning vereist om af te wijken van het bestemmingsplan
               conform artikel 2.12, lid 1, sub a onderdeel 3 van de Wabo. Dit laatste artikel houdt o.a. in dat
               de motivering van dat besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Die wordt met dit
               document gegeven.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                     Pagina | 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>               3             Ruimtelijk beleid
               3.1           Rijksbeleid
               3.1.1         Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
               Dit besluit legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het beleid is erop gericht om het aantal
               regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor be-
               perkt. Hierdoor is onder andere de aanwijzing van nationale landschappen vervallen.
               Het Rijk maakt bijvoorbeeld geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in
               de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstel-
               lingen om de woningmarkt goed te laten werken. Het landschapsbeleid gaat ook naar de pro-
               vincies.
               Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de
               regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwe-
               gen wat er met een gebied moet gebeuren.
               Op dit moment legt het Barro geen restricties op voor de onderhavige locatie.
               3.1.2         Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
               In maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvi-
               sie heeft verschillende nota’s vervangen, zoals de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040,
               de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving, de
               agenda Landschap, de agenda Vitaal Platteland en de Pieken in de Delta.
               De rijksoverheid streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, met
               een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, in-
               vesteringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De
               ruimtelijke structuur van Nederland heeft zich ontwikkeld van steden in een landelijk gebied
               naar stedelijke regio’s in interactie met landelijke en cultuurhistorische gebieden. Overheden,
               burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Zij verdienen het vertrou-
               wen dat ze dat op een goede manier doen. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van pro-
               vincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van
               Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnet-
               werken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Afspraken over verstedelij-
               king, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Het Rijk
               blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijk ordening. Daarnaast kan een rijksverant-
               woordelijkheid aan de orde zijn indien:
               • Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies
                      en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de
                      stedelijke regio’s rondom de mainports, brainport, greenports en de valleys.
               • Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoor-
                      beeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed.
               • Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelings-
                      risico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, wa-
                      ter en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.
               In de structuurvisie zijn dertien nationale belangen benoemd. De nationale belangen, die wor-
               den benoemd, betreffen de internationale concurrentiepositie, het gebruik van de ondergrond,
               het behouden en versterken van vervoer- en transportsystemen, de milieukwaliteit, de water-
               veiligheid en zoetwatervoorziening en behoud en versterken van natuur en cultuurhistorische
               waarden. Geen van deze nationale belangen zijn van toepassing op dit project en daarmee
               wordt beleid hierover overgelaten aan de provincie en de gemeente.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                       Pagina | 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>               3.1.2.1       Ladder voor duurzame verstedelijking
               In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking
               geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke
               ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goe-
               de ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke ge-
               bieden. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle
               ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.
               Wettelijk kader
               De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Om dit mogelijk te maken is
               het Bro met ingang van 1 oktober 2012 gewijzigd en wel de artikelen 1.1.1. en 3.1.6. Artikel
               1.1.1. definieert relevante begrippen. Daaraan is in het eerste lid een omschrijving toegevoegd
               van:
               • bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten
                      behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de
                      daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infra-
                      structuur;
               • stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventer-
                      rein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzienin-
                      gen.
               Artikel 3.1.6 is uitgebreid met twee leden die de werking van de ladder uitleggen. De tekst van
               de leden 2 en 3 luidt:
               • lid 2: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mo-
                      gelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:
                      a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actu-
                           ele regionale behoefte;
                      b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele
                           regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand
                           stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van be-
                           schikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
                      c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling
                           niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden,
                           wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruik-
                           makend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zoda-
                           nig worden ontwikkeld.
               • lid 3: Het tweede lid is van overeenkomstige toepassing op een provinciale verordening
                      die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst.
               Toelichting op gebruik
               In de toelichting op de wijziging van art 3.1.6. is de wijziging gemotiveerd: “Een zorgvuldige
               benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onder-
               bouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruim-
               telijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Daarom voegt artikel II van dit besluit een tweetal
               nieuwe leden toe aan artikel 3.1.6 van het Bro, op grond waarvan overheden - indien zij een
               nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk willen maken - standaard een aantal stappen dienen te
               zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe
               ontwikkeling wordt gekomen. Deze stappen zijn geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke
               inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen. Dat zou voorbij gaan aan de specifieke lokale om-
               standigheden, die van invloed zijn op de inpassing van ruimte vragende functies en het regio-
               nale maatwerk dat de overheden moeten kunnen leveren. De stappen die worden gevraagd,
               bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, na-
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                       Pagina | 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>               drukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een
               gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte, en voor de ontwikkeling van
               de omgeving waarin het gebied ligt”.
               Voor de projectlocatie geldt dat het gaat om de wijziging van gestapelde woningen naar een-
               gezinswoningen en van appartementen toestaan op de begane grond, waar dit niet is toege-
               staan. Hierbij vindt binnen blok A een afname plaats van appartementen die het onherroepelij-
               ke bestemmingsplan mogelijk maakt, naar 8 grondgeboden woningen. In Blok B en C worden
               op de begane grond door Blauwhoed woningen gerealiseerd, waar het bestemmingsplan
               “voorzieningen” toestaat. Binnen blok C en D worden derhalve 62 in plaats van 51 apparte-
               menten gerealiseerd. Bij blok B en C wordt derhalve in een toename van 11 appartementen op
               de begane grond voorzien. Per saldo is er echter sprake van een afname van het totaal aantal
               woningen dat het onherroepelijk en thans vigerende bestemmingsplan mogelijk maakt en toe-
               staat en opzichte van het oorspronkelijke plan. Men kan betogen dat om die reden geen spra-
               ke is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die aan de Ladder voor duurzame verstedelijking
               moet worden getoetst. Volledigheidshalve worden in deze ruimtelijke onderbouwing de tredes
               van de ladder toch doorlopen in paragraaf 4.1 van deze ruimtelijke onderbouwing.
               3.2           Provinciaal beleid
               3.2.1         Visie Ruimte en Mobiliteit
               De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland.
               De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan
               de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer.
               Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige
               regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zor-
               gen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern
               daarvan is:
               • Ruimte bieden aan ontwikkelingen.
               • Aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren,
                      winkels en mobiliteit.
               • Allianties aangaan met maatschappelijke partners.
               • Minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.
               Thema’s
               In de VRM zijn 4 thema’s te onderscheiden, te weten:
               1 Beter benutten en opwaarderen, welke in gaat op de groei van de bevolking en de daarbij
                      komende woningbehoefte;
               2 Versterken stedelijk gebied, welke in gaat op versterking van de kennis- en bedrijvencen-
                      tra op Europees gebied;
               3 Versterken ruimtelijke kwaliteit, welke in gaat op het al dan niet realiseren van ontwikkelin-
                      gen buiten bestaand stads- en dorpsgebied;
               4 Bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving.
               In onderhavig project is met name het eerste thema van belang. Hieronder worden dit thema
               nader toegelicht.
               Thema 1: Beter benutten en opwaarderen
               De provincie vangt de groei van de bevolking, de mobiliteit en de economische activiteit voor-
               al op in de bestaande netwerken en bebouwde gebieden. Steden bieden nog volop kansen
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                     Pagina | 11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>               om te bouwen en te verbouwen. Ze kunnen de hoofdmoot voor hun rekening nemen van de
               woningen die Zuid-Holland tot 2030 extra nodig heeft. Daardoor kan het landelijk gebied open
               blijven. Door de schaalvoordelen blijft het mogelijk om goed openbaar vervoer tussen knoop-
               punten te laten rijden. Gemeenten stellen regionale visies voor woningen en kantoren op. Door
               deze visies stemmen de gemeenten het aanbod met elkaar af op de reële behoefte naar wo-
               ningen en kantoren. Op deze wijze wil de provincie het overschot aan kantoren terugdringen
               en het tekort aan woningen voor bepaalde segmenten kleiner maken.
               Bebouwde ruimte
               Voor de bebouwde ruimte streeft de provincie naar een compact, samenhangend en kwalita-
               tief hoogwaardig bebouwd gebied. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie
               en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie
               van knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Dit beleid voorziet in
               de maatschappelijke vraag naar betaalbare woningen nabij (stedelijke) voorzieningen, waar-
               onder hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie wil de bebouwde ruimte beter benutten.
               Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructu-
               rering en binnenstedelijke transformatie. De provincie wil op verschillende manieren bijdragen
               aan het beter benutten van bebouwde ruimte. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening
               hanteren gemeenten de “ladder voor duurzame verstedelijking” om de keuze voor en situering
               van nieuwe woon- en werklocaties te verantwoorden. De provincie bevordert de consequente
               toepassing van de ladder door deze op te nemen in de Verordening ruimte en daarbij een
               aantal begrippen te verhelderen. Een van die begrippen is het “bestaand stads- en dorpsge-
               bied” (BSD). De provincie verstaat daaronder: ‘het bestaand stedenbouwkundig stelsel van
               bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen,
               dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede
               de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infra-
               structuur’. Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet nieuwe stedelijke ontwikke-
               ling primair plaatsvinden binnen het BSD.
               3.2.2         Programma Ruimte
               Daarnaast kent de VRM het Programma ruimte, welke de operationele doelen en de realisa-
               tiemix om doelen te (doen) bereiken beschrijft. Ook wordt ingegaan op de rolverdeling en
               afspraken tussen gemeenten, regio’s en provincie. De realisatiemix uit het programma ruimte
               bestaat uit juridische, financiële en bestuurlijke instrumenten en nader uit te werken beleid. In
               de praktijk worden deze vrijwel altijd gecombineerd ingezet. Het Programma Ruimte speelt in
               onderhavig project een belangrijke rol bij de motivatie van de regionale behoefte aan (extra)
               woningen. Gemeente Leidschendam-Voorburg is gelegen binnen de regio Haaglanden.
               Daarbinnen is volgens het Programma tot 2030 behoefte aan 100.368 nieuwe woningen en in
               de periode tussen 2030 en 2039 nog eens behoefte aan 47.072 extra woningen. Dit betekent
               dat in de regio Haaglanden behoefte bestaat aan de gewenste ontwikkeling.
               tabel 1. Woningbehoefteraming (WBR) Programma Ruimte
               tabel 2. Bevolkingsprognose (BP) Programma Ruimte)
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                     Pagina | 12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>               De provincie wil het bestaand stads- en dorpsgezicht beter benutten. Daarnaast is gebleken
               dat tot 2030 behoefte is aan nieuwe woningen binnen de regio Haaglanden. Dat betekent dat
               er vanuit de provincie in zijn algemeenheid geen beperkingen worden opgelegd aan voorge-
               nomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling tot woningbouw is hiermee in lijn met de
               VRM en het Programma ruimte.
               3.3           Regionaal beleid
               3.3.1         Regionale woonvisie Haaglanden
               De Regionale Woonvisie Haaglanden 2000-2015, vastgesteld in 2003, vormt een aanvulling op
               het specifieke gebied van het wonen op het RSP. De centrale regionale ambitie met betrek-
               king tot het wonen is het streven naar verruiming van de kwaliteit van het woonaanbod, wat
               neerkomt op het vergroten van de keuzemogelijkheden op de woningmarkt met aandacht voor
               bijzondere groepen op die markt.
               De regio wil zoveel mogelijk inspelen op de keuzemogelijkheden van de bewoners om vorm te
               geven aan hun eigen woonwensen. Binnen deze regionale strategie kiezen de gemeenten
               voor lokale oplossingen. De visie geeft aan dat onder andere Leidschendam-Voorburg de
               identiteit als weliswaar veelzijdige, maar vooral ook ruime en rustige woongemeente wil be-
               houden en versterken.
               Het aantal ouderen neemt toe en een toenemend aandeel ouderen blijft zelfstandig wonen.
               Zorgaanbod moet dan niet alleen wanneer nodig beschikbaar zijn, maar ook aan huis en in de
               woning geleverd kunnen worden. Nog teveel woningen zijn daarvoor niet geschikt. Daarnaast
               wordt het verblijf in zorginstellingen steeds meer vervangen door kleinschalige vormen van
               wonen met zorg in de wijk: extramuralisering. Ook die ontwikkeling doet een klemmend be-
               roep op het woonbeleid van gemeenten en regio.
               Hetzelfde geldt voor andere groepen mensen, die om verschillende redenen zorg behoeven
               en begeleiding bij zelfstandig wonen. Voor een deel van hen geldt dat ook zij door extramura-
               lisering zijn aangewezen op het 'gewone' woonaanbod; anderen zullen nooit op zorg en bege-
               leiding beroep hebben gedaan, maar zijn toch door hun problematiek in de periferie terecht
               gekomen.
               Nog veel te weinig zijn de zorgsector en welzijnssector ingericht op een zodanige aanwezig-
               heid in de wijk dat de vragers die daar wonen ook daadwerkelijk zorg en eventuele begelei-
               ding krijgen. Woningcorporaties, marktpartijen, zorginstellingen, welzijnsinstellingen én ge-
               meenten moeten aan tafel om alles te doen wat mogelijk is om het wensbeeld van zelfstandig-
               heid plus zorg aan huis te realiseren. Op maat van de gemeente, het stadsdeel of de wijk:
               gebruikmakend van wat er is (voorzieningen, openbaar vervoer), ruimte makend voor wat er
               moet komen (uitleverpunten voor zorg) en door aanpassing of nieuwbouw zorgen voor pas-
               send woonaanbod (levensloopbestendig bouwen).
               Het project Nieuw Mariënpark voorziet in de verwezenlijking van zorgwoningen, waar wonen
               en zorg binnen één complex worden gebundeld. Het voorliggende plan draagt daarmee bij
               aan de regionale doelstelling op het gebied van extramuralisering en levensloopbestending
               bouwen.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                 Pagina | 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>               3.4           Gemeentelijk beleid
               3.4.1         Structuurvisie Ruimte voor Wensen
               De gemeenteraad heeft de Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012 en bijbe-
               horende documenten op 25 september 2012 vastgesteld. De gemeente Leidschendam-
               Voorburg behoort al jaren tot de beste woongemeenten van Nederland. Jaarlijks onderzoek
               van Elsevier Magazine wijst dit uit. Het is de ambitie om dat te blijven. Daarom wil de gemeen-
               te zich richten op haar onderscheidende vermogen. In de visie geeft de gemeente aan wie zij
               lokaal en regionaal is en welke opgaven zij voor zichzelf zien. Daarbij houdt de gemeente
               rekening met ontwikkelingen op het terrein van economie, wonen, sociale zaken, onderwijs,
               duurzaamheid, stedenbouw en mobiliteit.
               Als uitgangspunt zijn drie pijlers geformuleerd:
               • Versterken van de groene woonstad;
               • Verbeteren van de economische kansen en voorzieningenstructuur;
               • Beter benutten en verbeteren van de (regionale) bereikbaarheid.
               Naast een visiedocument, bestaat het uitvoeringsprogramma tot 2040. Deze beschrijft op
               hoofdlijnen de planning van de ruimtelijke ontwikkeling. Het is een praktisch koersdocument
               dat inzicht biedt in de meest relevante uitvoeringsactiviteiten voor de korte (tot 2015), middel-
               lange (2015-2015) en lange (2025-2040) termijn.
               Voorzieningen-as (Bach-as)
               De Bachlaan verbindt het regionale winkelcentrum Leidsenhage met het meer lokaal georiën-
               teerde Damcentrum. Momenteel worden beide voorzieningencentra versterkt en uitgebreid. In
               combinatie met ontwikkelingen rondom de centrale huisvesting van de gemeente in één be-
               stuurscentrum, de komst van Nieuw Mariënpark en de uitbreiding van MCH Antoniushove,
               krijgt de Bachlaan steeds meer het karakter van een (stedelijke) voorzieningen-as.
               Toekomstvisie voor de voorzieningen-as
               De focus ligt op het versterken van de kwaliteit en de continuïteit van de as door het verbete-
               ren van de inrichting van de openbare ruimte, maar ook het gebruik, de oriëntatie en beeld-
               kwaliteit van de aangrenzende bebouwing. De continuïteit, kwaliteit en herkenbaarheid van de
               as als langzaam-verkeersverbinding vanaf de noordwestzijde van het spoorpark tot aan de
               recreatieve knoop 'De Drie Molens' zal worden verbeterd.
               De kwaliteit van de voorzieningen-as moet worden versterkt en verbeterd. Daartoe zullen ka-
               ders worden gesteld en ontwikkelingen worden benut in Leidsenhage, Damcentrum, de Heu-
               vel en rondom de stedelijke knopen en OV-knopen en de Vliet. Voorgenomen ontwikkeling
               draagt bij aan het realiseren van de ambities en opgaven zoals die in de Herijking voor de
               voorzieningen-as zijn beschreven.
               Relatie tot plan
               In het oorspronkelijke plan had Vidomes met de bedrijfsmatige/commerciële plint de intenties
               dit te verhuren aan kleinschalige diensten, zoals fysiotherapie, kapper en pedicure. Lange tijd
               heeft Vidomes deze plint onder de aandacht gebracht bij potentiele huurders. Helaas hebben
               te weinig potentiele huurders zich gemeld. Ook de commerciële plinten even verderop aan de
               J.S. Bachlaan blijken moeilijk verhuurbaar te zijn. De markt voor dergelijke initiatieven is helaas
               te laag gebleken.
               3.4.2         WOONvisie
               De WOONvisie is ontstaan, omdat er behoefte was om vanuit een brede optiek een toekomst-
               beeld te schetsen van het wonen in Leidschendam-Voorburg. Het karakter van de gemeente
               en de kwaliteit van het wonen en leven in de buurten en wijken, vormen daarbij het belangrijk-
               ste kader. Wat goed is en past bij wat de mensen in die wijken willen, moet zoveel mogelijk
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                       Pagina | 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>               behouden blijven. Maar daar waar mensen eigenlijk niet langer meer willen of kunnen wonen
               zullen veranderingen doelgericht ter hand genomen moeten worden.
               De WOONvisie heeft een belangrijke relatie met de Regionale woonvisie Haaglanden, de Stra-
               tegische Visie Leidschendam-Voorburg en de Structuurvisie. De Regionale woonvisie Haag-
               landen geldt als belangrijkste kader voor de WOONvisie: regionale ambities worden in deze
               WOONvisie uitgewerkt op lokaal niveau.
               De hoofddoelstelling van de WOONvisie 2020 is het streven naar een aantrekkelijke (leefbare)
               groene woongemeente binnen Haaglanden met een evenwichtige bevolkingsopbouw, een
               beperkte groei en het creëren van keuzemogelijkheden voor elke bewoner in Leidschendam-
               Voorburg. De WOONvisie fungeert als leidraad voor ander gemeentelijk beleid dat het wonen
               raakt en toetsingskader bij plannen en ontwikkelingen waarbij het wonen een belangrijke rol
               speelt.
               De WOONvisie:
               geeft richting aan de keuze voor bepaalde woonmilieus, de structuurvisie vertaalt dit in een
               ruimtelijk beeld. De WOONvisie
               • geeft een beschrijving van de wijken, de gewenste woonmilieus en de benodigde strate-
                      gie daarvoor. Daarbij is er vanuit gegaan dat alle wijken een woonkarakter blijven behou-
                      den. Het inzetten van de strategie is dan ook bedoeld voor het versterken van dat woonka-
                      rakter.
               • geeft geen richting aan mogelijke bouwlocaties. Dit wordt nader uitgewerkt in het woning-
                      bouwprogramma dat jaarlijks wordt geactualiseerd.
               Het gemeentelijk beleid ten aanzien van het wonen, zoals verwoord in de WOONVisie 2020,
               kent een aantal uitwerkingsthema's. Daarbij worden onder andere genoemd:
               • het waarborgen en waar mogelijk versterken van de variatie in gewenste woonmilieu's;
               • een strategische inzet van nieuwbouw;
               • het bevorderen van de doorstroming.
               WOONvisie en bestemmingsplan "Nieuw Mariënpark"
               Het plangebied van het bestemmingsplan "Nieuw Mariënpark" ligt binnen de wijk Raadhuis-
               kwartier, die in de WOONVisie wordt gekarakteriseerd als een wijk met het woonmilieu 'groen-
               stedelijke tuinstad'. Bij deze wijk past als strategie op basis van de WOONvisie vooral beheer
               en onderhoud. Het complex ligt aan de rand van deze wijk en kan door de ligging aan de J.S.
               Bachlaan een wat meer stedelijk karakter worden toegedicht. In het collegeprogramma is ver-
               der als uitgangspunt voor nieuwbouwprojecten aangegeven, dat ten minste 30% van de nieuw
               te bouwen woningen in de sociale sector wordt gerealiseerd. De totale ontwikkeling (inclusief
               deelproject D) voldoet met 74 zorgwoningen aan deze norm, het sociale aandeel bedraagt
               inclusief de zorgwoonfuncties meer dan 30%. Blok D voorziet immers in sociale huurwoningen
               met zorgfunctie. De huur ligt (ver) onder de maximale huur voor sociale woningen. Het betref-
               fen zelfstandige woningen met een aparte ingang/toegang via de centrale hal en de gang.
               Elke woning bevat afgescheiden ruimten, namelijk een woonkamer met pantry (varieert van
               35,7 tot 41,1 m2), een slaapkamer (varieert van 9,2 tot 9,8 m2) en een badkamer (5,9 m2). Ver-
               der heeft elke woning aparte bemetering en individuele verwarming. Er zal in elke zorgwoning
               één huishouden worden gevestigd. Blok D voorziet derhalve in 74 sociale huurwoningen, zo-
               dat de 30% norm voor dit gehele project (blok A, B, C en D) ruimschoots gehaald wordt.
               3.4.3         Woningmarktmonitor Leidschendam-Voorburg 2013
               De Woningmarktmonitor 2013 beschrijft de actuele situatie op het terrein van Wonen in verge-
               lijking met de gegevens in de Woningmarktmonitor 2012 en de Herijking van het Woning-
               bouwprogramma 2012. De cijfers uit 2010 zijn geactualiseerd met de uitgebrachte onder-
               zoeksrapporten van WoON 2012 en de Wijkatlas. De monitor is bedoeld om inzicht te geven in
               de positie van onze gemeente op diverse terreinen van wonen. De bevindingen van de Wo-
               ningmarktmonitor zijn in deze paragraaf opgenomen.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                    Pagina | 15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>               De effecten van de economische crisis geven in 2013 nog hetzelfde beeld van de woning-
               markt te zien als in de jaren daarvoor. De grootste gevolgen van de economische crisis zijn
               merkbaar in de nieuwbouw en verkoop van woningen. Opvallend is dat Leidschendam-
               Voorburg als enige gemeente niet onderhevig was aan stagnatie in de doorstroming naar
               koopwoningen. Ondanks de vraag naar woningen, neemt het aantal nieuw gebouwde wonin-
               gen – ook regionaal – nog steeds af. De stagnatie in de verkoop van woningen heeft tot gevolg
               dat eigenaren hun woning vaker gaan verhuren. Opvallend is dat jongeren minder vaak een
               woning kopen. Dit heeft vooral te maken met de strengere financiële eisen bij hypotheekver-
               strekking en de verslechterde arbeidsmarkt. Hetzelfde beeld is op regionaal niveau te zien in
               de forse afname van starters op de koopmarkt.
               De gemeente nog steeds aantrekkelijk voor de groep 35 tot 65 jaar. Deze leeftijdscategorie is
               de afgelopen periode iets toegenomen. Ook de prognose voor 2030 geeft een redelijk positief
               beeld. Relatief weinig verandering is te zien in de leeftijdsverdeling van de inwoners van Leid-
               schendam-Voorburg. Overeenkomstig het landelijke beeld is het aantal alleenstaande huis-
               houdens verder toegenomen. Voorts is uit de prognose af te lezen dat zowel het aantal inwo-
               ners als het aantal woningen de komende jaren gestaag zal toenemen. Zorgelijk is wel de
               relatief grotere vergrijzing ten opzichte van de regio.
               Als het gaat om de prijs van woningen heeft Leidschendam-Voorburg het vereiste percentage
               van 30% sociale woningbouw over de afgelopen jaren gehaald. In 2013 is zelfs een oplevering
               van 59% sociale woningbouw verwacht. Zoals tijdens de thema-avond met de woningcorpora-
               ties en gemeente over sociale woningbouw is aangegeven, zal men de komende jaren voor-
               zichtig moeten zijn met de sloop van goedkope woningen. Deze en andere conclusies zijn
               opgenomen in de raadsbrief Sociale woningbouw van 24 september 2013 (873667 / 904756).
               Hierin zijn de maatregelen opgenomen voor sociale woningbouw die al in gang zijn gezet en
               de suggesties - vooruitlopend op nieuw beleid vanaf 2015 - die al op kortere termijn kunnen
               worden opgepakt. Zeker de hele goedkope sociale huurwoningen zijn schaars en het bijbou-
               wen van goedkope woningen is nu financieel niet meer mogelijk. De afgelopen jaren zijn al-
               leen woningen in het hogere huursegment gebouwd. Dit had ook te maken met de toenmalige
               kwaliteitsvraag. De verwachting is dat de behoefte aan kwaliteit de komende decennia zal
               afnemen. Over de afgelopen jaren is de vraag naar appartementen in de koopsector, vooral in
               het goedkope segment, aanzienlijk afgenomen. Nieuwbouwprojecten die in eerste instantie
               waren gericht op toevoeging van appartementen, maar zijn waar mogelijk bijgestuurd naar de
               nieuwbouw van eengezinswoningen.
               Waar elders in de regio de doorstroming stagneerde, kwam er in Leidschendam-Voorburg nog
               een redelijk aantal verhuizingen op gang. Met name in de koopsector is het aantal verhuisbe-
               wegingen vrijwel gelijk gebleven, maar ook het aantal doorstromers van een koop- naar een
               huurwoning was relatief tweemaal zo groot als regionaal en landelijk. Uit de cijfers van de
               doorstroming in de verschillende leeftijdscategorieën valt af te lezen dat het aantal verhuizin-
               gen onder inwoners van 30 jaar en jonger aanzienlijk achterblijft bij die in de regio en landelijk,
               terwijl juist de leeftijdsgroep 45 tot 60 jaar wel vaker is verhuisd dan elders. Gekoppeld aan
               het gegeven dat jongeren minder vaak een woning kochten, is de conclusie gerechtvaardigd
               dat de woningmarkt in Leidschendam-Voorburg ten opzichte van de regio wellicht minder
               aantrekkelijk is voor deze leeftijdsgroep. Als we kijken naar de wens om binnen twee jaar te
               verhuizen, dan zijn deze wensen in Leidschendam-Voorburg vrijwel gelijk aan die in de regio
               en landelijk. Uitzondering is de groep verhuisgeneigden die willen verhuizen van een koop-
               naar een andere koopwoning. Evenals in de vorige Woningmarktmonitor is geschetst, blijft de
               vraag naar eengezinswoningen zoal in de koop- als huursector onverminderd groot. De afge-
               lopen jaren is deze vraag nog verder gestegen. Opvallend is dat er vooral een overschot is
               aan goedkope koopappartementen, dat wil zeggen in de prijscategorie beneden € 188.000,-
               euro. Dit strookt met het beeld in de Woningmarktmonitor 2010 en 2012 van de gemeente
               Leidschendam-Voorburg.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                       Pagina | 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>               De samenstelling van de woningvoorraad in Leidschendam-Voorburg is de afgelopen periode
               nagenoeg niet veranderd. Ten opzichte van de regio en landelijk beschikt Leidschendam-
               Voorburg over relatief minder huurwoningen, met name appartementen. Opvallend is de af-
               name van koopwoningen onder jongeren. Tijdens de thema-avond over sociale woningbouw
               zijn door de woningcorporaties en gemeente suggesties gedaan voor het zoveel mogelijk
               waarborgen van de omvang van de sociale woningvoorraad en huisvestingsmogelijkheden
               voor de lage (midden)inkomensgroep. Te denken valt aan het beperken van de woonlasten
               door het treffen van energiebesparende maatregelen. In de bestaande woningvoorraad levert
               dit relatief meer rendement op dan in de nieuwbouw. Ook is geduid op de mogelijkheid om
               woningen meer gericht toe te wijzen door middel van labeling van woningen voor bepaalde
               leeftijdsgroepen en de toepassing van de beschikbare lokale beleidsruimte. Gezien het feit
               dat Leidschendam-Voorburg over relatief minder huurwoningen beschikt, zal terughoudend
               moeten worden omgesprongen met de verkoop van huurwoningen. Daarnaast kan verkoop
               van huurwoningen de lokale woningmarkt alsmede de leefbaarheid ongewenst verstoren.
               Splitsingsbeleid – met afspraken over onderhoud, aantal woningen en de verantwoordelijkhe-
               den van eigenaren – kan hierin uitkomst bieden.
               Relatie tot plan
               De verwezenlijking van een combinatie van het woonzorgprogramma, de eengezinswoningen
               en appartementen in huur en koop zoals dat in het plan "Nieuw Mariënpark" is verwoord, sluit
               aan bij de verschillende woonwensen die volgen uit de woningmarktmonitor 2013. Het voorlig-
               gende plan voorziet in de beschreven behoefte aan passende woonmilieu’s en leeftijdscate-
               gorieën.
               3.4.4         Wonen, welzijn en zorg
               Het gemeentelijke beleid op het gebied van wonen, welzijn en zorg is gericht op het realiseren
               van zogenaamde woonservicezones. Beleidsmatig is e.e.a. eerder verankerd in het 'Pro-
               gramma woonservicezones', dat is doorvertaald naar het Woningbouwprogramma 2009. Een
               woonservicezone is een wijk met een dekkend netwerk aan voorzieningen. De aanwezigheid
               van voldoende toegankelijke woningen vormt een belangrijk bestanddeel van de woonser-
               vicezone, die als doel heeft de zelfstandigheid van bewoners zo lang mogelijk te waarborgen.
               In elke wijk van de gemeente Leidschendam-Voorburg is een punt benoemd, dat als wijkser-
               vicecentrum kan fungeren. Oorspronkelijk was het de bedoeling om in Nieuw Marienpark een
               wijkservicecentrum te creëren. Op dit moment is er geen initiatief voor de realisatie van een
               wijkservicecentrum en daarom maakt dat geen deel uit van dit plan. Vidomes had met de be-
               drijfsmatige / commerciële plint de intenties dit te verhuren aan kleinschalige diensten, zoals
               fysiotherapie, kapper en pedicure. Lange tijd heeft Vidomes deze plint onder de aandacht
               gebracht bij potentiele huurders. Helaas hebben er te weinig potentiele huurders zich gemeld.
               Ook de commerciële plinten even verderop aan de J.S. Bachlaan blijken moeilijk verhuurbaar
               te zijn. De markt voor dergelijke initiatieven is helaas te laag gebleken. Wel zal de zorgfunctie
               versterkt worden door 74 zorgwoningen waarbij zorgaanbieder Florence zorgpakketten zal
               aanbieden.
               Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid is dat wonen en zorg zoveel mogelijk
               worden gescheiden. Plannen in die sfeer worden daarom ook gestimuleerd. Extra aandacht
               wordt gevraagd voor kleinschalige woonvoorzieningen voor dementerende ouderen. Ook hier
               voorziet het voorliggende plan in. Binnen het totale plan, derhalve met blok D met 74 zorg-
               woningen, wordt ruimschoots aandacht besteed aan zorg.
               Volgens algemene afspraken over sloop en nieuwbouw dient van alle sloop van woningen in
               de sociale sector ten minste 80% teruggebouwd te worden. In het voorliggende plan zijn 30
               sociale huurwoningen gesloopt en in het plan zijn 74 sociale woningen opgenomen.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                     Pagina | 17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>               4             Ruimtelijke aspecten
               4.1           Planologie en stedenbouw
               Op 25 september 2012 is het bestemmingsplan “Nieuw Mariënpark” vastgesteld op basis van
               het woningbouwplan van woningbouwcorporatie Vidomes. Het plan bleek echter voor Vi-
               domes niet uitvoerbaar. Er is door Blauwhoed een alternatief plan bedacht dat binnen de
               bouwcontouren valt van het bestemmingsplan, maar in beperkte mate afwijkt van de aldaar
               geldende bestemming.
               Qua planologische en stedenbouwkundige uitgangspunten sluit voorliggend plan aan op de
               uitgangspunten van het oorspronkelijke plan “Nieuw Mariënpark”. In juni 2008 werden de oor-
               spronkelijke stedenbouwkundige randvoorwaarden aan de gemeente Raad gepresenteerd.
               Deze toenmalige stedenbouwkundige randvoorwaarden betrof o.a. een bouwvolume aan de
               J.S. Bachlaan van 8 lagen hoog. Het bouwvolume aan de Mozartlaan van 5 lagen hoog werd
               toen door de Raad als te massaal bestempeld. Ter compensatie van het in mindering brengen
               van het bouwvolume aan de Mozartlaan is de mogelijkheid geboden om het volume aan de
               J.S Bachlaan met 5 extra lagen te verhogen (dus 13 lagen). De oppervlakte van deze extra
               bouwlagen bleken echter te klein om een rendabele woningbouw te ontwikkelen (er is per
               woning relatief veel geveloppervlakte en andere voorzieningen zijn nodig om deze bouw ren-
               dabel te maken). Om deze reden heeft Blauwhoed het volume weer teruggebracht naar de
               oude stedenbouwkundige intenties uit 2008.
               De wijziging ten opzichte van het op oorspronkelijke bestemmingsplan “Nieuw Mariënpark” is
               de wijziging van gestapelde woningen naar eengezinswoningen en van appartementen toe-
               staan op de begane grond, waar woningen alleen zijn toegestaan op de verdiepingen. Voor
               de beoogde voorzieningen in de plint bleek onvoldoende interesse, zodat dit onderdeel van
               het plan niet haalbaar is gebleken. Daarnaast blijkt op dit moment dat een grote behoefte be-
               staat aan eengezinswoningen, waar het plan nu in voorziet. Net als in het oorspronkelijke plan,
               wordt aandacht besteed aan voldoende sociale woningen en zorgwoningen
               Zoals in paragraaf 3.1.2.1 aangegeven vindt per saldo een afname van het aantal woningen
               plaats ten opzichte van het oorspronkelijke plan en hetgeen het onherroepelijke bestem-
               mingsplan mogelijk maakt. De bebouwing blijft binnen de contouren van het reeds vergunde
               plan “Nieuw Mariënpark”. Bij gestapelde woningen is geen rekening gehouden met tuinen,
               zoals bij eengezinswoningen gebruikelijk is. Om volwaardige tuinen te realiseren, wordt de
               woonbestemming overschreden. Een deel van de tuinen ligt binnen de bestemming ‘Verkeer-
               Verblijfsgebied’. Omdat voldoende ‘Verkeer-Verblijfsgebied’ beschikbaar blijft, gaat dit niet ten
               koste van de ruimtelijke kwaliteit van het plan.
               De openbare parkeerplaatsen langs de Prins Bernhardlaan zijn grotendeels haaksparkeer-
               plaatsen, zodat meer parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden dan bij langsparkeerplaat-
               sen. Het voordeel die deze maatregel biedt ten opzichte van aantal parkeerplaatsen, gaat ten
               koste van de stedenbouwkundige structuur met tuinen. Dit wordt echter gecompenseerd door
               de aanleg van forse groene elementen, wat ook eenheid creëert in het straatprofiel.
               Om redenen aangegeven in de vorige alinea lijkt met de wijzigingen die thans worden ver-
               zocht geen sprake te zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ladder van duurzame
               verstedelijking lijkt derhalve niet noodzakelijk. Volledigheidshalve zal de ladder voor duurzame
               verstedelijking hieronder (4.1.1 t/m 4.1.3) behandeld worden. Hierbij dient beschreven te wor-
               den:
               1. dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                     Pagina | 18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>               2.      in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio
                       kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering,
                       transformatie of anderszins, en;
               3.      in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschil-
                       lende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.
               4.1.1         Actuele regionale behoefte
               Uit het Programma Ruimte van de VRM blijkt dat in de regio Haaglanden nog ruime behoefte
               bestaat aan woningen. Uit gemeentelijk beleid blijkt dat ook (sterke) behoefte is aan
               (zorg)woningen. Ook uit de Woningmarktmonitor Leidschendam-Voorburg 2013 blijkt dat be-
               hoefte is aan eengezinswoningen en huurappartementen. Deze ontwikkeling voorziet in deze
               behoefte. Het woningbouwprogramma van het plan “Nieuw Mariënpark” is aangepast op de
               huidige marktbehoefte. Blauwhoed Studio heeft een marktanalyse uitgevoerd naar voorgeno-
               men ontwikkeling (zie bijlage). De analyse van transacties laat zien dat:
               • juist de duurdere (en veelal wat grotere) appartementen relatief goed verkocht worden
                      (naast de eenvoudige appartementen in m.n. Prinsenhof).
               • Voor het gewilde en recente Neherpark worden m2-prijzen gerealiseerd van € 2750 per m2
                      en hoger.
               • Eengezinswoningen worden over de hele linie goed verkocht in de prijsklasse tot
                      € 500.000.
               • In de Verzetsheldenbuurt beginnen vraagprijzen voor eengezinswoningen vanaf
                      € 275.000.
               Dit blijkt ook uit de uitkomsten van De Grote Woontest voor deze wijk: er is een vraagoverschot
               naar appartementen met lift en seniorenwoningen. Tevens geeft men daarin aan op zoek te
               zijn naar:
               • Koopwoningen in de prijsklassen
                           o 14%: € 225.000 – € 275.000
                           o 26%: € 275.000 - € 350.000
                           o 32%: € 350.000 - € 500.000
               • Huurwoningen in de prijsklassen
                           o 18%: middelduur (tot € 800 per maand) en
                           o 26%: duur (€ 800 – 1200 per maand)
               Analyse van de transacties zoals geregistreerd in de NVM-transactiedatabase geven
               daarnaast een goed beeld van de markt voor vrije sector huurappartementen (hoewel bekend
               is dat lang niet alle transacties via een NVM-geregistreerde tussenpersoon verlopen).
               De afgelopen 10 jaar registreerde de database ruim 400 transacties, waarbij opvalt dat er de
               eerste jaren slechts 20 transacties per jaar waren. Sinds 2011 loopt dit aantal flink op naar 80
               transacties in 2012 en 2013 tot al 100 in 2014.
               Plan
               Het nieuwe plan “Nieuw Mariënpark”, ontworpen door Zeinstra Veerbeek Architecten:
               • speelt in op de belangrijkste bezwaren uit de buurt (hoogte, massaliteit volumes, met na-
                      me aan de J.S. Bachlaan, parkeerdruk);
               • sluit beter aan op de marktvraag (introductie 8 eengezinswoningen, betaalbare parkeerop-
                      lossing (half verdiept in plaats van parkeergarage), ruime (merendeels uitkragende) bal-
                      kons, en
               • blijft binnen de contouren van het reeds opgestelde en geaccordeerde bestemmingsplan
               Blok A:     8 eengezinswoningen (koop) met tuin
               Blok B:     circa 26 koopappartementen (portiekontsluiting)
               Blok C:     circa 36 vrije sector huurappartementen (portiekontsluiting)
               Blok D:     74 zorgeenheden met als gebruiker zorgaanbieder Florence, (is onderdeel van de
                           totale ontwikkeling, maakt echter geen deel uit van deze aanvraag.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                     Pagina | 19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>               Doelgroepen
               • Empty nesters (senioren), alleenstaand en (nog) samenwonend, deels in combinatie met
                      zorgvraag. Zoeken zowel koop als huur. Nu woonachtig in de buurten Verzetsheldenbuurt,
                      Raadhuiskwartier en omgeving.
               • Alleenstaanden. Zoeken zowel koop als huur.
               • Expats. Zoeken merendeels huur
               • Gescheiden personen. Zoeken merendeels huur.
               Voor wie de centrale ligging in Leidschendam en het vrije uitzicht over het park achter het
               Raadhuisplein pre’s vormen.
               Zij zoeken merendeels gelijkvloerse 3- en 4-kamerwoningen, groot 80 – 130 m2 gbo in een
               prijsrange van € 900 – 1400 per maand. Dit is het segment van de woningen in blok B en C.
               Dat de belangstelling groot is voor wonen in “Nieuw Mariënpark” blijkt duidelijk uit de opkomst
               op de informatiebijeenkomst 27 mei 2015 en de aanmeldingen op de projectwebsite
               www.nieuwmarienpark.nl. Ruim 250 huishoudens meldden zich via de website, circa 100 be-
               zochten de informatiebijeenkomst.
               4.1.2         Voorzien behoefte binnen het bestaand stedelijk
               De locatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied.
               4.1.3         Passende ontsluiting
               De locatie wordt ontsloten via de bestaande infrastructuur.
               4.2           Analyse van verkeer- en parkeeraspecten
               In het kader van de herontwikkeling moet gekeken worden wat de verkeersgeneratie is, wat de
               parkeerbehoefte is en hoe de ontsluiting geregeld wordt van de nieuwe functie om voldoende
               parkeerplaatsen te waarborgen en ongewenste verkeerssituaties tegen te gaan.
               Verkeersgeneratie
               Met voorgenomen ontwikkeling neemt het aantal verkeersbewegingen af ten opzichte van het
               oorspronkelijke plan. In het nieuwe plan worden minder wooneenheden gerealiseerd en is de
               verkeersaantrekkendewerking navenant lager.
               Ontsluiting
               De locatie wordt ontsloten via de bestaande infrastructuur. De Beethovenlaan dient als ontslui-
               tingsweg op de Prins Bernhardlaan.
               Parkeren
               Goudappel Coffeng heeft in 2008 een parkeerbalans opgesteld voor het oude plan van Vi-
               domes. Het plan is op enkele onderdelen gewijzigd en daarom heeft Goudappel Coffeng een
               actualisering van de parkeerbalans uitgevoerd. De actualisering parkeerbalans Nieuw Mari-
               enpark van 12 oktober 2015 is bijgevoegd in de bijlage en wijst uit dat met het toevoegen van
               146 parkeerplaatsen wordt voldaan aan de parkeernormen (Nota 2012) van Leidschendam-
               Voorburg. Hiervan zijn 74 gelegen in de half verdiepte stallingvoorziening voor auto’s en de
               ‘parkeerkoffer’ op eigen terrein. De resterende parkeerplaatsen liggen verspreid over de
               hoven en langs de straten. In onderstaande afbeelding is een weergave van de ligging van de
               parkeerplaatsen opgenomen.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                   Pagina | 20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>               figuur 4. Overzicht parkeerplaatsen (ZVA, 12 oktober 2015)
               4.3           Archeologie en cultuurhistorie
               Op 1 september 2007 is de wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden.
               Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving
               geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de
               inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: „de veroor-
               zaker betaalt‟.
               In het proces van ruimtelijke ordening moet tijdig rekening worden gehouden met de mogelijke
               aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor de overweging
               van archeologievriendelijke alternatieven. Rijk, provincies en gemeenten (laten) bepalen welke
               archeologische waarden bedreigd worden bij ruimtelijke plannen. Tijdens de voorbereiding
               van deze plannen is (vroeg)tijdig archeologisch (voor)onderzoek belangrijk.
               De keuze voor een andere bouwlocatie voorkomt de verstoring van belangrijke bodemvond-
               sten. Als dit geen optie is, bestaat de mogelijkheid om binnen de bouwlocatie zelf naar een
               archeologievriendelijke aanpak te streven. In het uiterste geval wordt een archeologische op-
               graving uitgevoerd.
               Situatie plangebied archeologie
               Op grond van de archeologische beleidskaart van de gemeente Leidschendam-Voorburg
               geldt voor het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan een hoge archeologische
               verwachting voor de periode Neolithicum t/m Nieuwe Tijd. Deze verwachting wordt veroor-
               zaakt door de ligging van het plangebied op een gordel van strandwallen, die zich vanaf circa
               4.800 voor Christus heeft gevormd en die van oudsher een aantrekkelijke vestigingsplaats is
               geweest voor de mens. Op deze strandwallen zijn op diverse locaties binnen de gemeente
               Leidschendam-Voorburg nederzettingssporen aangetroffen vanaf het begin van het derde
               millennium vóór Christus (Vlaardingencultuur) tot in de Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd aan-
               getroffen.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                  Pagina | 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>               In verband met de hoge archeologische verwachting is door ADC Archeoprojecten een ar-
               cheologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek (grondboringen) uitgevoerd
               ("Leidschendam, Marienpark, Een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek in de
               vorm van een verkennend booronderzoek", W. van Breda, L. van Lil, rapport nr. 1146 van ADC
               Archeoprojecten, december 2007). Uit dit onderzoek is gebleken dat het plangebied buiten de
               huidige bebouwing is verstoord tot circa 1 m. beneden maaiveld, vermoedelijk als gevolg van
               afgravingen en omzettingen ten behoeve van de bollenteelt. In de boringen zijn geen aanwij-
               zingen voor de aanwezigheid van archeologische vindplaatsen aangetroffen.
               Uit overige historische informatie en dossiers is bekend dat er ter plaatse van de gesloopte
               bebouwing grote bodemingrepen hebben plaatsgevonden, waaronder grondverbetering en
               de aanleg van kelders en dat er door het plangebied diverse sloten hebben gelopen. De kans
               dat er ter plaatse van deze locatie nog archeologische resten aanwezig zijn is derhalve klein.
               Op basis van deze gegevens en het onderzoek van ADC ArcheoProjecten is de archeolo-
               gische verwachting voor het plangebied bijgesteld naar 'laag'. Dit betekent dat een archeolo-
               gisch vervolgonderzoek niet noodzakelijk is. Archeologie vormt geen belemmering voor deze
               ontwikkeling.
               Overigens wijzigt er met deze aanvraag om van het bestemmingsplan af te wijken niets aan de
               “footprint” waarop bouwwerken mogen worden gebouwd en de grond zal worden geroerd.
               Situatie plangebied cultuurhistorie
               Binnen het plangebied zelf bevinden zich geen gemeentelijke of rijksmonumenten. Ook op de
               gronden, die direct aan het plangebied grenzen, zijn geen monumenten aangewezen. Wel
               bevindt zich in de directe nabijheid van het plangebied (aan het Raadhuisplein 1 te Leid-
               schendam) het raadhuis van de gemeente Leidschendam-Voorburg, dat als rijksmonument
               (monumenten nummer 510318) is aangewezen. De ontwikkelingen die met het voorliggende
               plan mogelijk worden gemaakt tasten de cultuurhistorische waarde van het gemeentelijk mo-
               nument echter niet aan.
               4.4           Waterhuishoudkundige situatie (watertoets)
               Sinds 2003 is het doorlopen van de watertoets wettelijk verplicht voor alle ruimtelijke plannen
               en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg tussen de initiatiefnemer en de wa-
               terbeheerder aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de water-
               huishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersys-
               teem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt.
               Bij de vaststelling van het bestemmingsplan “Nieuw Mariënpark” heeft afstemming plaatsge-
               vonden met Hoogheemraadschap Rijnland en is de watertoets doorlopen. Binnen het plange-
               bied wordt het inmiddels gesloopte verzorgingstehuis Mariënpark herontwikkeld, tezamen met
               omliggende bebouwing. In het oorspronkelijke plan was sprake van een toename van verhard
               oppervlak van circa 1.630 m². Ter compensatie van deze toename moet 15% van de toename
               verhard oppervlak aan nieuw oppervlaktewater worden gerealiseerd.
               Voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot relevante wijzigen ten opzichte van het oorspronkelijke
               plan zoals neergelegd in het onherroepelijke bestemmingplan met betrekking tot de water-
               huishouding. Het plan past binnen de bouwblokken zoals vastgesteld in het bestemmingsplan
               “Nieuw Mariënpark” van 25 september 2012, waarbij opgemerkt kan worden dat deze bouw-
               blokken niet volledig benut worden. Daarnaast krijgt een deel van de bestemming 'Verkeer -
               Verblijfsgebied' een tuinbestemming. Hierdoor zal de totale hoeveelheid verharding ten op-
               zichte van het oorspronkelijke plan afnemen met ongeveer 500 m².
               Destijds is in samenwerking met de gemeente Leidschendam-Voorburg onderzocht of de ver-
               eiste watercompensatie kon worden gerealiseerd in het Raadhuispark, rond het raadhuis van
               Leidschendam. Daarbij is gekeken naar het verbreden van de bestaande, smallere, waterpar-
               tijen. Dat zou echter ten koste gaan van bestaande bomen.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                   Pagina | 22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>               Aangezien het behoud van bestaand groen wenselijk is, is er voor gekozen om in het plan
               ondergrondse waterberging toe te passen waarmee aan de opgave van 15% van de toename
               verhard oppervlak aan watercompensatie wordt voldaan. Deze alternatieve vorm van water-
               berging, bijvoorbeeld door middel van zgn. waterkratten, zal in overleg met de waterbeheer-
               der (het Hoogheemraadschap van Rijnland) worden uitgewerkt. De waterbeheerder bepaalt
               de exacte eisen voor deze toepassing. Bij de keuze voor een ondergrondse waterberging zal
               dit gezamenlijk met het inrichtingsplan opgepakt worden.
               De nieuwe bebouwing in het plangebied wordt voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel.
               Voor de nieuwbouw worden duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toegepast (dus geen
               zink, lood, koper en PAK-houdende materialen) om diffuse verontreiniging van water en bo-
               dem te voorkomen. Afstromend hemelwater van schone oppervlakken wordt afgekoppeld en
               afgevoerd naar het oppervlaktewater ten zuiden van het plangebied. Hiermee wordt voorko-
               men dat schoon hemelwater wordt afgevoerd naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie.
               Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van de woningen en appar-
               tementen.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                               Pagina | 23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>               5             Milieu- en omgevingsaspecten
               In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het initiatief getoetst aan milieu- en omgevings-
               aspecten en de bijbehorende regelgeving.
               5.1           Bedrijven en milieuzonering
               Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar
               door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die in een bestemmingsplan mogelijk
               worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere activiteiten moeten
               juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen
               voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en
               gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het voor
               bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.
               Noch binnen het plangebied zelf, noch in de direct aangrenzende gebieden is sprake van de
               aanwezigheid van bedrijven met enige milieu-relevantie. In het voorliggende bestemmingsplan
               hoeven dan ook geen regelingen te worden opgenomen die milieuhinder als gevolg van be-
               drijfsactiviteiten zouden moeten voorkomen.
               5.2           Externe veiligheid
               Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwe-
               zigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken.
               Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden be-
               waard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en on-
               dergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico’s moeten tot een aan-
               vaardbaar niveau beperkt blijven.
               Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtin-
               gen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen.
               Normen voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buis-
               leidingen (Bevb).
               Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:
               Plaatsgebonden risico (PR):
               Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die
               onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg
               van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Aan
               het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR
               wordt ‘vertaald’ als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen
               kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) mogen liggen.
               Groepsrisico (GR):
               Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als recht-
               streeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een onge-
               woon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Rondom een risi-
               cobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het
               maximaal aanvaardbaar aantal personen, de zogenaamde oriëntatiewaarde (OW). Dit is een
               richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd door middel van een
               verantwoordingsplicht, kan afwijken. De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van
               het GR.
               Het Ipo (Interprovinciaal overleg) heeft een professionele risicokaart ontwikkeld waarop ver-
               schillende risicobronnen en risico-ontvangers zijn aangegeven. Op de professionele risico-
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                       Pagina | 24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>               kaart staan gegevens die met risico te maken hebben, zoals risicoveroorzakende bedrijven
               (inrichtingen) die gevaarlijke stoffen gebruiken, produceren of opslaan en ook het ver-
               voer/transport van grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen. Gevaarlijke stoffen zijn in dit geval
               stoffen die een schadelijke invloed hebben op de gezondheid en het milieu.
               Op de risicokaart is te zien dat de locatie niet is gelegen binnen een risicocontour van een in
               de nabijheid gelegen inrichting en/of transportroute. Het voorgenomen initiatief zelf is geen
               risicovolle activiteit. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor voorgenomen
               ontwikkeling.
               figuur 5. Uitsnede risicokaart (bron: risicokaart geraadpleegd op 1 september 2015)
               5.3           Bodem (milieukundig)
               Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aan-
               vullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld
               voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.
               De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een
               stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of
               een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de be-
               stemming van de gronden.
               Ter plaatse van het plangebied zijn zowel recent als reeds in het verleden onderzoeken ver-
               richt naar de milieukundige bodemkwaliteit. Daarbij gaat het om de volgende onderzoeken:
               • Indicatief milieutechnisch bodemonderzoek Bachlaan / Pr. Bernhardlaan te Leidschendam
                      (Fugro, d.d. 11 mei 1987, kenmerk: D-0503);
               • Verkennend bodemonderzoek Mariënpark te Leidschendam (Oranjewoud, d.d. juli 1995,
                      kenmerk: 9929-35075);
               • Historisch onderzoek Verzorgingstehuis Mariënpark e.o. te Leidschendam (Gemeente
                      Leidschendam-Voorburg, d.d. december 2004 en aangepast april 2007);
               • Verkennend bodemonderzoek Mariënpark te Leidschendam (Geofox-Lexmond BV, d.d. 16
                      oktober 2007, kenmerk: 20071507/CDRO);
               • Aanvullend verkennend bodemonderzoek Mariënpark te Leidschendam (Geofox-Lexmond
                      BV, d.d. 8 juni 2009, kenmerk: 20090683/INWE).
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                    Pagina | 25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>               •      Verkennend en nader bodemonderzoek asbest (Hoste Milieutechniek BV, d.d. 20 mei
                      2013, projectcode 13013SPL)
               Samengevat blijkt uit de resultaten van de bovengenoemde bodemonderzoeken het volgende:
               • de bodem is licht verhoogd met zware metalen, EOX, PAK. incidenteel is koper matig ver-
                      hoogd;
               • in het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan som 1,2-dichloorethenen en cis 1,2-
                      dichlooretheen aangetoond.
               Het rapport uit 2009 concludeert dat de aangetroffen concentraties geen milieuhygiënisch
               risico oplevert voor de gebruikers of voor het milieu en het geschikt is voor het voorgenomen
               gebruik (wonen). Na sloop van de oorspronkelijke gebouwen in 2011 zijn er na het bodemon-
               derzoek uit 2013 in 2013 hekken geplaatst. Sindsdien hebben er op de locatie geen (bodem-
               bedreigende) activiteiten plaatsgevonden. Op basis van de onderzoeksgegevens kan ge-
               concludeerd dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikke-
               ling
               5.4           Geluid
               In het kader van de plantontwikkeling dient bekeken te worden of er geluidsgevoelige objec-
               ten worden gerealiseerd. Op basis van de Wet geluidhinder zullen geluidsgevoelige objecten
               van gezoneerde wegen onderzocht moeten worden.
               Door Nieman Raadgevende Ingenieurs is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar wegver-
               keer (zie bijlage). Uit de berekening blijkt dat de geluidsbelasting op het project “Nieuw Mari-
               enpark te Leidschendam” een overschrijding ten gevolge van wegverkeer van de voorkeurs-
               grenswaarde kent. De berekende geluidsbelasting ligt onder de maximale ontheffingswaarde
               van 63 dB voor nieuwbouw in binnenstedelijke gebieden. De hoogst berekende waarde be-
               draagt 56 dB (incl. aftrek art. 110g Wet geluidhinder) vanwege het verkeer op de J.S Bach-
               laan. Maatregelen om de geluidbelasting onder de voorkeursgrenswaarde te brengen zijn niet
               doelmatig gebleken.
               Bij de gemeente Leidschendam-Voorburg moeten hogere waarden worden aangevraagd voor
               de geluidbelasting van de J.S. Bachlaan. Dit geldt voor in totaal 26 appartementen waarbij
               een hogere waarde van maximaal 56 dB dient te worden vastgesteld. Voor deze woningen
               wordt voldaan aan de voorwaarden uit het gemeentelijk geluidbeleid.
               Ook de gecumuleerde geluidbelasting inclusief 30 km/u wegen is door Nieman onderzocht
               (zie bijlage). Deze gecumuleerde geluidbelasting bedraagt maximaal 57 dB. Dit valt binnen de
               range van de toegestane maximale geluidbelasting van het gemeentelijke geluidbeleid
               5.5           Luchtkwaliteit
               Op 15 november 2007 is de paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer gewijzigd (Hoofdstuk 5
               titel 2 Wm, Staatsblad 2007, 414) en zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer vernieuwde
               luchtkwaliteitseisen opgenomen.
               Gelijktijdig zijn de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007 (Staatscourant 2007,
               220), het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en
               de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen)
               (Regeling NIBM) in werking getreden. Een belangrijk element uit deze wetswijziging is het
               begrip ‘niet in betekenende mate’ (NIBM).
               Luchtkwaliteitseisen vormen nu geen belemmering voor ontwikkelingen, als:
               •          geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; of
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                    Pagina | 26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>               •          een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
                          of
               •          een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging; of
               •          een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Na-
                          tionaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) dat in werking treedt nadat de
                          EU derogatie heeft verleend.
               AMvB ‘niet in betekenende mate’
               In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de
               bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen)
               (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip
               NIBM. Op verzoek van de Nederlandse overheid heeft de EU verlenging van de termijn (dero-
               gatie) gegeven waarbinnen de luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn. Per 1 augustus
               2009 is het NSL vastgesteld (een belangrijke voorwaarde voor het verkrijgen van de deroga-
               tie). Hierdoor kan volledig gebruik worden gemaakt van deze derogatie. Bovendien is de defi-
               nitie van ‘niet in betekenende mate’ verlegd van 1% naar 3% van de grenswaarde voor NO2
               en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (µg/m3) voor zowel PM10 als NO2.
               In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en wo-
               ningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontrei-
               niging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect lucht-
               kwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld
               door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan
               toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.
               Op 7 juni 2012 is het Besluit niet in betekenende mate bijdragen aangepast, zodat het moge-
               lijk wordt gemaakt om bij ministeriële regeling (Regeling NIBM) bepaalde gebieden en be-
               paalde broncategorieën aan te wijzen waarbinnen geen gebruik meer kan worden gemaakt
               van de NIBM-grond. Het zal gaan om gebieden waar de grenswaarde voor PM10 wordt over-
               schreden of waar overschrijding van de grenswaarde dreigt. Dit betreft naar verwachting een
               enkele gemeente in Noord-Brabant, Limburg en Gelderland met veel intensieve veehouderij-
               en, pluimveehouderijen in het bijzonder. De aanwijzing van gebieden en broncategorieën zal
               plaatsvinden in nauwe samenspraak met betrokken overheden en sectoren en zal gepubli-
               ceerd worden in de Regeling NIBM.
               Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in beteke-
               nende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uit-
               gewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:
               • woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee
                      ontsluitende wegen;
               • kantoorlocaties: 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2
                      brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.
               In onderhavig geval is sprake van woningbouw en is geen sprake van een toename aan aantal
               woningen. Daarom kan op voorhand geconcludeerd worden dat de grenswaarde van 3% niet
               wordt overschreden en daarmee niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van
               de luchtkwaliteit.
               Goed woon- en leefklimaat
               Op www.atlasleefomgeving.nl is te zien dat ter plaatse van de projectlocatie de grootschalige
               achtergrondconcentraties in 2013 van stikstofdioxide 26.1 µg/m3,van fijn stof 21,3 µg/m3 en
               zijn. De grenswaarde voor toetsing in 2011 voor stikstofdioxide is 40 µg/m3 en voor fijnstof is
               40 µg/m3. Wanneer de maximale bijdrage van het extra verkeer hierbij wordt opgeteld, zal de
               concentraties van zowel fijn stof als stikstofdioxide ruim onder de grenswaarde blijven.
               tabel 4. achtergrondconcentraties NO2 en PM10 ter plaatse van het plangebied
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                           Pagina | 27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>               Jaar                            GCN-achtergrondconcentratie
                                               NO2 (µg/m3)                     PM10 (µg/m3)
               2013                            26.1                            21,3
               Het milieuaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling
               van het plangebied.
               5.6           Ecologie
               De natuurwetgeving in Nederland kent twee sporen: de soortenbescherming en de gebieds-
               bescherming. Hiervoor zijn twee wetten actief: de Flora- en faunawet en de Natuurbescher-
               mingswet 1998. In beide wetten zijn naast het nationaal natuurbeschermingsbeleid ook tal van
               internationale verdragen en richtlijnen verankerd, zoals de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn.
               Ten behoeve van deze ontwikkeling is door dresmé&vandervalk datum een quickscan uitge-
               voerd naar de effecten op beschermde soorten en gebieden. De quickscan is bijgevoegd in
               de bijlagen en de resultaten worden in deze paragraaf per onderdeel beschreven.
               Soortenbescherming
               Op basis van de terreinkenmerken en de verspreidingsgegevens van beschermde soorten
               kunnen de soortengroepen beschermde plantensoorten, grondgebonden zoogdieren, vissen,
               amfibieën, reptielen, insecten en overige diersoorten worden uitgesloten. In de quickscan zijn
               de effecten op de soortengroepen broedvogels, vleermuizen en de rugstreeppad beoordeeld.
               Alleen algemeen voorkomende broedvogels, zoals merel en houtduif kunnen worden ver-
               wacht. Deze broedvogelsoorten zijn flexibel in het kiezen van een nieuwe nestlocatie. Voor het
               komende broedseizoen kan sprake zijn van broedgevallen. Indien een nest of nesten aanwe-
               zig is/zijn van (algemeen voorkomende) broedvogels kunnen bouwwerkzaamheden waaron-
               der snoeiwerkzaamheden aan bomen of struiken verstorend zijn voor broedvogels. Indien
               buiten het broedseizoen (indicatie maart-juli) wordt gewerkt, of voorafgaande door een eco-
               loog uitgesloten kan worden dat sprake is van een broedgeval, bestaan geen belemmeringen
               voor de bouwwerkzaamheden.
               Gebiedsbescherming
               Het projectgebied is niet in of nabij de Ecologische Hoofdstructuur of Natura 2000-gebied
               gelegen. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied is Meijendel & Berkheide. De afstand
               van het projectgebied en Meijendel & Berkheide is ruim 4,5 kilometer. Gezien de afstand en
               het tussengelegen gebied welke bestaat uit stedelijk gebied, kunnen effecten als gevolg van
               de bouwwerkzaamheden worden uitgesloten.
               De locatie ligt op een afstand van ongeveer 1 kilometer van de Ecologische Hoofdstructuur
               (hierna EHS). Gezien de afstand kunnen negatieve effecten zoals licht-, en geluidseffecten als
               gevolg van de bouwwerkzaamheden worden uitgesloten.
               5.7           Mer-beoordeling
               De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een
               volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke
               nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd
               door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieube-
               heer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijla-
               ge C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een
               m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-
               beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke
               nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                     Pagina | 28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>               Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r.
               niet noodzakelijk.
               Een stedelijk ontwikkelingsproject als de realisatie van woningen en appartementen is vermeld
               in bijlage D van het Besluit m.e.r. onder D 11.2.
               Een stedelijk ontwikkelingsproject is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer de activiteit betrek-
               king heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000
               of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.
               Omdat er geen 2000 of meer woningen worden gerealiseerd, is er geen m.e.r.-beoordeling
               nodig.
               Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die
               beneden de drempelwaarden vallen, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke na-
               delige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije
               m.e.r.-beoordeling gehanteerd.
               De vormvrije m.e.r.-beoordeling is het gevolg van de uitspraak van het Europese hof van 15
               oktober 2009 (zaak C-255/08) over de manier waarop de EU-richtlijn in de Nederlandse regel-
               geving was geïmplementeerd, één van de aanleidingen voor de aanpassing van het Besluit
               m.e.r. De essentie van die uitspraak is dat altijd m.e.r. noodzakelijk is als belangrijke nadelige
               milieugevolgen niet kunnen worden uitgesloten.
               De vorm van een vormvrije m.e.r. is niet bepaald, maar de inhoud waar een m.e.r.-beoordeling
               aan dient te voldoen is wel bepaald (Bijlage III van de Europese richtlijn 2011/92/EU). In de
               vormvrije m.e.r. dient de volgende inhoud zijn vermeld:
               1.         Kenmerken van de projecten.
               2.         Plaats van de projecten.
               3.         Kenmerken van het potentiële effect.
               1. Kenmerken van de projecten
               Het project Nieuw Mariënpark is in 4 deelprojecten onderverdeeld (zoals hierboven weerge-
               geven) in:
               Deelproject A: 8 eengezinswoningen met een bouwhoogte van ongeveer 9,3 meter
               Deelproject B: ca. 26 koopappartementen met een bouwhoogte van ongeveer 19,5 meter
               Deelproject C: ca. 36 vrije sector huurappartementen met bouwhoogtes variërend van 16,5
                                  meter, 19,5 meter en 26,1 meter.
               Deelproject D: 74 zorgwoningen, is onderdeel van de totale ontwikkeling maar maakt geen
                                  deel uit van deze aanvraag
               Het plan maakt in plaats van 78 koop- en huurwoningen in de vrije sector, 28 sociale huurap-
               partementen (totaal 106) uit het oorspronkelijke plan, nu 34 koopwoningen en –
               appartementen en 36 vrije sector huurappartementen (totaal 70) mogelijk. Dit betekent dat er
               per saldo minder woningen worden gerealiseerd ten opzichte van het oorspronkelijke plan.
               De strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan betreft het toestaan van eengezinswonin-
               gen, in plaats van gestapelde woningen binnen blok A en het toestaan van 11 appartementen
               op de begane grond, binnen de bouwblokken B en C, waar dit niet was toegestaan. De plano-
               logische procedure heeft daarom alleen betrekking op die wijzigingen.
               2. Plaats van de projecten
               De projectlocatie ligt ten noorden van het centrum van Leidschendam binnen bestaand stede-
               lijk gebied en bij het park tegenover het oude raadhuis van Leidschendam. Er zijn geen be-
               schermde natuurgebieden in de nabije omgeving.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                      Pagina | 29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>               3. Kenmerken van het potentiële effect
               Op basis van de milieuparagraaf kan geconcludeerd worden dat voorgenomen ontwikkeling
               geen negatieve milieueffecten heeft.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                         Pagina | 30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>               6             Beschrijving economische uitvoerbaarheid
               Het project wordt door initiatiefnemer uitgevoerd. De kosten in verband met de realisatie zijn
               voor rekening van initiatiefnemer. Er is geen aanleiding om aan de economische haalbaarheid
               van het plan te twijfelen. Blauwhoed heeft met dit woningbouwprogramma een breed afzet
               profiel:
               • Met betrekking tot de 8 koopwoningen en 26 koopappartementen wordt gelet op de vele
                      inschrijvingen van geïnteresseerden op de site van Nieuw Mariënpark (waarbij de teller in
                      september 2015 op ca. 250 staat) en de adviezen van NVM Makelaar Van Lieshout Lam-
                      mers Kruize gerekend op een hoge verkoopsnelheid. Blauwhoed zal bij 70% voorverkoop
                      tot realisatie overgaan. Dat houdt in dat bij de verkoop van slechts 24 woningen de reali-
                      satie zal starten.
               • Voor de 36 vrijesector huur woningen heeft Blauwhoed onlangs een principe overeen-
                      komst gesloten met een grote Nederlandse woningbelegger. Hier ligt voor Blauwhoed
                      geen afzet risico meer. Bij een onherroepelijke omgevingsvergunning kan de realisatie van
                      start gaan.
               • Met betrekking tot de 74 zorgeenheden zijn vergaande afspraken met verhuurder en zorg-
                      leverancier Florence met een beleggende instantie gemaakt. Ook hier is de exploitatie van
                      de woningen door partijen gegarandeerd.
               Ten behoeve van de herontwikkeling “Nieuw Mariënpark” is een overeenkomst gesloten tus-
               sen Gemeente Leidschendam-Voorburg en Blauwhoed. Hierin wordt o.a. overeengekomen dat
               op het moment er sprake is van planschade, voortvloeiend uit voorliggende planologische
               mutatie, deze schade in zijn geheel ten laste komt aan initiatiefnemer.
Mees Ruimte & Milieu | 15068                                                                                     Pagina | 31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Bijlage 1 Akoestisch onderzoek
                               AKD:#8407343v1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Bijlage 2 Ecologisch onderzoek
                               AKD:#8407343v1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Bijlage 3 Marktanalyse
                       AKD:#8407343v1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Bijlage 4 Parkeerbalans notitie
          BHD018/Rta/0082.04
                                AKD:#8407343v1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Bijlage 5 Bodemonderzoek
                         AKD:#8407343v1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>