<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Behorende bij:



Ontwerp Raadsbesluit
Ontwerp Verklaring van geen bedenkingen

Onderwerp
Gelet op de strijdigheden met het ter plaatse geldende bestemmingsplan “de Rietvink
2009” kan slechts medewerking aan onderhavig project worden verleend als de
gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft.


Ontwerpbesluit verklaring van geen bedenkingen ex artikel 6.5 Besluit omgevingsrecht
voor het oprichten van een vrijstaande woning op het perceel kadastraal bekend gemeente
Veur, sectie: B, nummers 10114, 10116 en 10118, plaatselijk gemerkt Landlustlaan 114 te
Leidschendam.


Het raadsbesluit Ontwerp verklaring van geen bedenkingen maakt integraal onderdeel uit
van ons besluit.




Artist impression woning
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Pagina    2/13


         Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)


         ONTWERPBESLUIT
         OMGEVINGSVERGUNNING EERSTE FASE voor de activiteit:
                                                                                                       o
         Strijdig gebruik, artikel 2.1, eerste lid, onder c, juncto artikel 2.12, eerste lid, onder a.3 ,
         Wabo (buitenplanse afwijkingsmogelijkheid op basis van een goede ruimtelijke
         onderbouwing)


         Nr. 20160986


         Aanvraag
         Op 1 juli 2016 hebben wij van de heer C.C.M. Oudshoorn, Damplein 73, 2265 AD
         Leidschendam, een aanvraag omgevingsvergunning eerste fase ontvangen voor het
         oprichten van een vrijstaande woning op het perceel kadastraal bekend gemeente Veur,
         sectie: B, nummers 10114, 10116 en 10118, plaatselijk gemerkt Landlustlaan 114 te
         Leidschendam.

         Korte beschrijving nieuwbouwproject
         Het nieuwbouwproject omvat het oprichten van een vrijstaande woning met aangebouwde
         garage en berging, welke de bestaande te slopen woning vervangt.

         Aanvraag tweede fase
         De aanvraag om omgevingsvergunning tweede fase voor de activiteiten “Bouwen” en
         “Werk of werkzaamheden uitvoeren” zal na afloop van de ruimtelijke afwijkingsprocedure
         separaat worden aangevraagd en maakt dan ook geen deel uit van dit besluit.


         Welstandsbeoordeling
         Vooruitlopend op de aanvraag om omgevingsvergunning tweede fase heeft de welstands-
         en monumentencommissie heeft in haar vergadering van 5 juli 2016 ons geadviseerd dat
         de aanvraag in beginsel voldoet aan redelijke eisen van welstand. Hiermee is de basis
         gelegd voor een positief welstandsadvies bij de definitieve beoordeling van het bouwplan
         in de aanvraag om omgevingsvergunning tweede fase.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Pagina    3/13


         Bij aanvraag behorende gegevens en bescheiden
         Onderstaande gegevens en bescheiden hebben wij beoordeeld en maken integraal
         onderdeel uit van dit besluit:

         Algemeen
                 -   aanvraagformulier omgevingsvergunning

         Strijdig gebruik
                 -   ruimtelijke onderbouwing t.b.v. een eengezinswoning aan de Landlustlaan 114 te
                     Leidschendam, versie 16165 en kenmerk 15128/2, d.d. 9-08-2016
                 -   tekeningen, rapportages en aanverwante stukken zoals vermeld in Bijlage I -
                     Overzichtslijst van de bij de omgevingsvergunning behorende stukken, kenmerk
                     KCC/20160986/1624718 – Het oprichten van een vrijstaande, Landlustlaan 114
                     te Leidschendam

         Voorbereidingsprocedure
         Uitgebreide uniforme openbare voorbereidingsprocedure
         Het ingediende bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan “de Rietvink
         2009” en kan slechts worden vergund middels de uitgebreide Wabo-procedure met goede
         ruimtelijke onderbouwing.


         Teneinde te voldoen aan het gestelde in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht
         hebben wij ons voornemen tot medewerking aan de aanvraag om omgevingsvergunning
         op 21 september 2016 op de gebruikelijke wijze gepubliceerd. Hierbij is gelijktijdig
         mededeling gedaan van de vereiste terinzagelegging voor een periode van zes weken,
         ingaande op 22 september 2016. Ook hebben wij ons voornemen langs elektronische weg
         kenbaar gemaakt. Tevens is, voor zover noodzakelijk, een kennisgeving gestuurd naar de
         wettelijke adviseurs.


         Gedurende de periode van terinzagelegging kunnen zienswijzen omtrent de voorgenomen
         medewerking aan de aanvraag en het raadsbesluit ontwerp verklaring van geen
         bedenkingen worden gemaakt. Na behandeling van (eventueel) ingekomen zienswijzen
         zal er een definitief besluit op de aanvraag worden genomen.


         Naar aanleiding van de terinzagelegging en kennisgevingen van de ontwerpbesluiten zijn
         wel / geen zienswijzen naar voren gebracht.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Pagina    4/13


         Beoordeling aanvraag – activiteit Strijdig gebruik
         De aanvraag hebben wij beoordeeld op de toetsingsgronden c.q. weigeringsgronden zoals
         genoemd in artikel 2.12, eerste lid, onderdeel a, van de Wabo.

         Bestemmingsplan (artikel 2.12, eerste lid, onderdeel a)
         De aanvraag is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "De Rietvink 2009".
         De percelen waarop het ingediende bouwplan betrekking heeft, hebben de bestemmingen:
                 -    Tuin                  – artikel 10
                 -    Wonen                 – artikel 14
                 -    Waarde - Archeologie – artikel 17
                 -    Overige regels        – artikel 28




         Fragment plankaart


         De aanvraag is in strijd met artikelen 10 en 14 van het ter plaatse geldende
         bestemmingsplan "De Rietvink 2009" en kan slechts worden vergund met toepassing van
                                                                        o
         een afwijking als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a.3 , van de Wabo en voor zover
         de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het
         besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. De volgende strijdigheden zijn
         geconstateerd:


         Tuin – artikel 10
             1. Overeenkomstig artikel 10.1.1, onder a, zijn de op de verbeelding voor 'Tuin'
                     aangewezen gronden bestemd voor tuinen en onbebouwde erven behorende bij
                     de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Pagina    5/13


                 Een deel van de woning bevindt zich buiten het op de plankaart aangegeven
                 bouwvlak in de bestemming “Tuin” waar bebouwing van het hoofdgebouw, dan wel
                 aan- of uitbouw en/of aangebouwd bijgebouw, niet is toegestaan;

             2. Overeenkomstig artikel 10.2.2 mag behoudens artikelen 10.2.2 tot en met 10.2.5,
                op deze gronden niet worden gebouwd.
                Nu geen sprake is van een van de genoemde uitzonderingen (erker,
                fietsenberging of carport) is het gedeeltelijk bebouwing door het hoofdgebouw zelf
                niet toegestaan;


         Wonen – artikel 14
             1. Overeenkomstig artikel 14.2.2, onder a, mogen hoofdgebouwen uitsluitend binnen
                 de op de plankaart aangegeven bouwvlakken worden gebouwd.
                 Een deel van de woning bevindt zich buiten het op de plankaart aangegeven
                 bouwvlak in de bestemming “Tuin” waar bebouwing van het hoofdgebouw, dan
                 wel aan- of uitbouw en/of aangebouwd bijgebouw, niet is toegestaan;


             2. Overeenkomstig artikel 14.2.2, onder c, mag de goothoogte, respectievelijk de
                 bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan op de plankaart is
                 aangegeven.
                 Op plankaart staat een maximale goothoogte van 5,5 meter en een maximale
                 bouwhoogte van 6 meter aangegeven.De maximale goothoogte van 5,5 meter
                 wordt niet overschreden. Echter is dit wel het geval voor de maximale bouwhoogte
                 van 6 meter. Deze wordt met circa 1,5 meter (laag kapdeel) respectivelijk circa
                 2,30 meter (hoog kapdeel) overschreden.


         In de ruimtelijke onderbouwing, welke integraal onderdeel uitmaakt van ons besluit, wordt
         in paragraaf 1.2 nader ingegaan op de bestemmingsplanvoorschriften en de
         geconstateerde strijdigheden met het bestemmingsplan.


         Waarde - Archeologie – artikel 17
         Op grond van artikel 17.3, juncto artikel 28.1, van de bestemmingsplanvoorschriften dient
         voor de benodigde (bouwkundige) ingrepen in de bodem ten behoeve van dit bouwplan
         een zgn. “aanlegvergunning” verleend te worden (= omgevingsvergunning voor de
         activiteit: Werk of werkzaamheden uitvoeren). Dit onderdeel van de omgevingsvergunning
         zal na afloop van de ruimtelijke afwijkingsprocedure separaat worden aangevraagd en
         maakt dan ook geen deel uit van dit besluit.


         In de ruimtelijke onderbouwing wordt overigens in paragraaf 6.2 hier wel alvast nader op
         ingegaan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Pagina    6/13


         Overwegingen over ruimtelijke onderbouwing
         In de ruimtelijke onderbouwing zijn de relevante aspecten om af te wijken van het
         bestemmingsplan naar onze mening volledig toegelicht. Wij onderschrijven de inhoud van
         deze ruimtelijke onderbouwing, zoals ook wordt bevestigd in het positieve advies van de
         afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling (zie bijlage 1).


         De ruimtelijke onderbouwing geeft in voldoende mate aan waarom afwijken van het
         bestemmingsplan ruimtelijk aanvaardbaar is.


         Eindconclusie
         De ruimtelijke onderbouwing, alsmede het positieve advies van de afdeling Ruimtelijke
         Ontwikkeling (zie bijlage 1), geeft in voldoende mate aan waarom afwijken van het
         bestemmingsplan ruimtelijk aanvaardbaar is.

         Ontwerpbesluit
                                                                                             o
         Gelet op artikel 2.1, eerste lid, onder c, juncto artikel 2.12, eerste lid, onder a.3 , van de
         Wabo, besluiten wij:


             1. aan de heer C.C.M. Oudshoorn omgevingsvergunning eerste fase te verlenen
                 voor het afwijken van het gestelde in artikelen 11 en 14 van het ter plaatse
                 geldende bestemmingsplan "De Rietvink 2009" en het nieuwbouwproject met
                 bijbehorende Goede Ruimtelijke Onderbouwing toe te staan;


             2. aan de heer C.C.M. Oudshoorn omgevingsvergunning eerste fase te verlenen
                 voor het oprichten van een vrijstaande op het perceel kadastraal bekend
                 gemeente Veur, sectie: B, nummers 10114, 10116 en 10118, plaatselijk gemerkt
                 Landlustlaan 114 te Leidschendam, overeenkomstig de bij dit besluit behorende
                 en gewaarmerkte gegevens en bescheiden.


         Leidschendam, datum 2016


         burgemeester en wethouders van Leidschendam-Voorburg,




         B.J.D. Huykman                                          K. Tigelaar
         secretaris                                              burgemeester
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Pagina       7/13


         Bijlage 1, behorende bij omgevingsvergunning nr. 20160986

         Advies afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling


         1. Inleiding
         Het nieuwbouwproject omvat het oprichten van een vrijstaande woning met aangebouwde
         garage en berging, welke de bestaande te slopen woning vervangt.


         2. Strijdigheden met het vigerende bestemmingsplan “De Rietvink 2009”
         Het bouwplan waarvoor de aanvraag is ingediend is op meerdere (functionele) onderdelen
         in strijd met het vigerende bestemmingsplan.


         Gelet op aard en omvang van de strijdigheden als geheel kan een omgevingsvergunning
         voor de activiteit “Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening” slechts worden
         verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1º van de Wabo.
         Daarbij kan van het vigerende bestemmingsplan worden afgeweken op voorwaarde dat:
              de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening
              de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing (GRO) bevat


         De ingediende aanvraag, met inbegrip van de daarbij toegevoegde GRO, is beoordeeld op
         alle aspecten die relevant zijn voor de toets aan de hand van het criterium “goede
         ruimtelijke ordening”.

         3. Kwalitatief-ruimtelijke aspecten
         Algemene stedenbouwkundige overweging:
         De woning aan de Landlustlaan 114 is een vrijstaand pand op een vrijliggende ruime kavel
         in de groenstrook die zich bevindt tussen de Landlustlaan en de achterzijde van de
         woningen aan de Westboschlaan. Door de grootte van de kavel en de aanwezigheid van
         de omliggende groenstrook ligt de woning in een groene omgeving.


         De woning ligt in de Rietvink, een woongebied dat voor een groot deel bestaat uit
         laagbouw van diverse type woningen. Daarnaast zijn er ook enkele
         appartementencomplexen in de wijk met een grotere bouwhoogte. De Rietvink was van
         oorsprong een tuinbouwgebied dat sinds de jaren ’80 als woongebied is ontwikkeld. De
         bestaande woning aan de Landlustlaan is een voormalige tuinderswoning, een
         waardevolle herinnering aan het `tuindersverleden´ en vandaar ook de vrijstaande ligging
         van de woning in het groen.


         Het ingediende bouwplan heeft betrekking op de vervanging van de voormalige
         (bedrijfs)woning door een nieuwe woning. De aanvraag omvat twee elementen, namelijk:
         1. Vervanging van de bestaande woning door een nieuwe bouwmassa.
         2. Toevoegen van een zorgcomponent aan het wonen (mantelzorg).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Pagina    8/13




              1. Nieuwe bouwmassa
         Door de sloop van de bestaande woning en het realiseren van de nieuwe woning
         verandert de ruimtelijke compositie. Vanuit het grotere stedenbouwkundige schaalniveau
         bezien, blijft de massaliteit van bestaand en nieuw wat betreft de woning in grote lijnen
         vergelijkbaar. Ook de plaats van de woning binnen de onbebouwde groene omgeving blijft
         in grote lijnen nagenoeg gelijk. De aanbouw van de forse garage heeft grotere ruimtelijke
         consequenties.


         De afwijkingen t.o.v. het vigerende bestemmingsplan “De Rietvink 2009” zijn als volgt te
         omschrijven:
         1a      aanbouw van één bouwlaag wordt gewijzigd in één bouwlaag met kap;
         1b      uitbreidingen van het hoofdgebouw buiten het bouwvlak;
         1c      de bouw een garage.


         Ad. 1a. Aanbouw van één bouwlaag wordt gewijzigd in één bouwlaag met kap
         De huidige aanbouw van de bestaande woning is circa 3 meter hoog. In de nieuwe situatie
         wordt de goothoogte circa 3,00 meter en de nokhoogte circa 7,5 meter respectievelijk circa
         8,3 meter. De massaliteit neemt daardoor toe, maar door de schuine kapvorm, slechts in
         beperkte mate. Binnen de ruimtelijke context van een vrijstaande woning op een ruime
         kavel en in een openbaar gebied met veel onbebouwde ruimte, zijn deze overschrijdingen
         dusdanig ondergeschikt, dat deze niet op een stedenbouwkundig bezwaar stuit.


         Bovendien speelt mee, dat ruimtelijke compositie in de stedenbouwkundige optiek wordt
         verbeterd, doordat de “haakvorm” van het pand niet alleen in het begane grond val valt
         terug te zien, maar ook in de vorm van het dak. Daarbij krijgen de nokhoogten in langs- en
         dwarsrichting een verschillende hoogte wat de compositie verder versterkt. Overigens
         dient de vormgeving van de kap niet alleen door stedenbouw te worden getoetst, maar
         d.m.v. advisering door de welstandscommissie.


         Verder is van belang, dat de aangrenzende woningen aan de Landlustlaan zullen uitzien
         op nieuwbouw met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 7,5 meter, in plaats
         van op de huidige uitbouw van 3 meter. De afstand tot deze woningen bedraagt echter
         bijna 20 meter. Vanuit deze woningen kijkt men uit op de smalle kant van het dak (zie
         afbeelding 1). In verhouding tot deze afstand gaat het om een beperkte massa-vergroting
         die bovendien geen nadelige bezonningseffecten met zich mee brengt.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Pagina    9/13




         Afbeelding 1


         Ad 1b. Uitbreidingen buiten het bouwvlak
         Het bouwvlak zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan wordt overschreden:
                bij de uitbouw veroorzaakt door een verschuiving, de maat neemt nauwelijks toe;
                bij de hoofdmassa bedraagt de uitbreiding minder dan 1½ meter.


         Binnen de ruimtelijke context van een vrijstaande woning op een ruime kavel en een
         openbaar gebied met veel onbebouwde ruimte, zijn deze overschrijdingen dusdanig
         ondergeschikt, dat ook dezen niet op een stedenbouwkundig bezwaar stuit.

         Ad 1c. Aanbouw van een garage
         De aanbouw van de garage vormt een forse uitbreiding van de eerste bouwlaag. Deze
         wordt gesitueerd in het gebied van de groen en waterzone die evenwijdig loopt aan de
         Landlustlaan (zie onderstaande afbeelding). Deze zone heeft, door de openheid met het
         aanwezige groen en water, een gunstig effect op de belevings- en recreatieve waarde van
         de woonomgeving. Het is niet de bedoeling dat deze zone te veel wordt benut voor
         bebouwing.


         Gezien de ruime kavel en de afstanden tot de omliggende bebouwing is wel enige
         uitbreiding mogelijk, maar de openheid van het gebied mag daarbij niet worden aangetast.
         Dit betekent concreet dat de forse garage niet in de groen- en waterzone mag komen te
         liggen. Aan de zijkant van de woning ter plaatse van de huidige oprijlaan is in de huidige
         stedenbouwkundige context nog wel plaats voor een garage, op voorwaarde dat de
         afmetingen bescheiden blijven. Conclusie: de situering van de garage zoals primair
         ontworpen is stedenbouwkundig niet akkoord bevonden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Pagina    10/13




         Afbeelding 2


         Gelet op voornoemde is het ontwerp voor de garage aangepast en zoals nu ingediend
         akkoord bevonden. De vormgeving van de garage is zodanig aangepast dat deze zich
         “meer rond het woongebouw vouwt.” Daardoor roept de garage (veel) minder het beeld op
         van een “grove bebouwingsklont” die op forse wijze de groene ruimte insteekt en zo de
         groenrelatie te veel zal belemmeren.


             2.   Toevoegen zorgcomponent
         Zoals vermeld is de huidige vrijstaande woning gesitueerd in een ruime groene omgeving,
         een herinnering aan het tuindersverleden. Bij het vastleggen van de bouwcontour in het
         vigerende bestemmingsplan is dit ook het uitgangspunt geweest. Zoals hiervoor is
         aangeven, is wel enige uitbreiding mogelijk zonder de ruimtelijke werking wezenlijk aan te
         tasten, maar het ruimtelijk beeld van één woning in de vrije ruimte dient te worden
         gehandhaafd. Dit betekent dat de zorgcomponent mag worden toegevoegd, maar dat deze
         onderdeel moet vormen van de woning, zodanig dat qua bouwmassa en
         verschijningsvorm het beeld van één woning blijft bestaan (niet twee afzonderlijke
         woningen).

         4. Geluid
         Het bouwplan is gelegen binnen de geluidszone van de Oude Trambaan. Een akoestisch
         onderzoek is echter niet nodig. Door de afstand van circa 150 meter tot deze weg en de
         afscherming door de tussenliggende bebouwing zal de geluidsbelasting vanwege de Oude
         Trambaan namelijk niet hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Dit blijkt uit de
         gemeentelijke geluidkaart. Het plan heeft geen gevolgen voor de geluidssituatie. Er is en
         zal sprake zijn van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Pagina    11/13


         Het plan is niet in strijd met de Wet geluidhinder of het belang van een goede ruimtelijke
         ordening voor wat betreft het aspect geluid.

         5. Verkeerskundige aspecten / Externe veiligheid
         De huidige opstallen worden vervangen door een nieuwe woning met berging. Op basis
         van de aspecten verkeer en externe veiligheid zijn er derhalve geen opmerkingen. Wel
         dient conform de gemeentelijke parkeernota gezorgd te worden voor parkeren op eigen
         terrein. Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er overigens geen belemmeringen.

         6. Bodem
         Aanvrager heeft, in verband met de voorgenomen aankoop van de woning aan de
         Landlustlaan 114 een verkennend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis
         van het uitgevoerde onderzoek kan geconcludeerd worden dat de locatie geschikt is voor
         de functie ‘wonen met tuin’.


         7. Archeologie
         Op het gebied van archeologie heeft inmiddels een herijking van het beleid, ten opzichte
         van het regeling welke is vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan, plaatsgevonden.
         Het archeologisch beleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg is vastgelegd in de
         beleidsnota ‘herijking archeologie beleid 2013’, deze nota is door de gemeenteraad in
         januari 2014 vastgesteld. De herijking archeologie beleid voorziet in een bescherming van
         de te verwachten of aanwezige archeologische waarden indien de bodemingrepen groter
         zijn dan de vrijstellingsgrens van 0 m² en 30 cm- Mv, vanwege de ligging binnen een AMK-
         terrein (archeologisch monument). De provincie heeft deze AMK-terreinen aangemerkt als
         gebieden van provinciaal belang en zal betrokken worden bij het proces.


         Archeologische verwachting
         Voor de locatie Landlustlaan 114 geldt een hoge archeologische verwachting voor
         vindplaatsen vanaf het Neolithicum. De bodemopbouw van het gebied laat zien dat de
         locatie op de rand van een strandwal ligt. Archeologische resten kunnen hier aangetroffen
         worden, maar de strandwal kan ook mogelijk geërodeerd of afgetopt zijn. Het plangebied
         ligt binnen een AMK-terrein, hier is de gracht van Corbulo te aangetroffen.


         Concreet betekent dit dat voordat de bodemingrepen plaatsvinden, eerst archeologisch
         onderzoek uitgevoerd moet worden om ervoor te zorgen dat mogelijke archeologische
         waarden niet worden geschaad.


         Uitgevoerd onderzoek
         In opdracht van initiatiefnemer is door Transect een archeologisch bureauonderzoek en
         Inventariserend Veldonderzoek opgesteld (Transect-rapport 939). Dit onderzoek heeft het
         volgende uitgewezen:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Pagina    12/13


         Binnen het plangebied is voornamelijk veen aangetroffen. In het veen, zowel in de top als
         in het veenpakket zelf, zijn geen archeologische niveaus aangetroffen. Wel is in het veen
         een ingestoven duin aanwezig. De ouderdom van dit zandlichaam is onbekend, maar het
         moet in de periode Neolithicum – IJzertijd zijn gevormd. In de top van dit zandlichaam
         kunnen archeologische waarden uit de periode Neolithicum – Romeinse Tijd worden
         verwacht. In de noordwesthoek van het plangebied is het Kanaal van Corbulo
         aangetroffen. De zuidelijke begrenzing van dit kanaal is door de aanwezigheid van puin in
         de bovengrond niet nauwkeurig vastgesteld. Het kanaal heeft een hoge verwachting voor
         watergerelateerde archeologie uit de Romeinse Tijd. Hierbij moet met name worden
         gedacht aan afvallagen, beschoeiingen en scheepswrakken.


         De nieuwbouw vindt grotendeels op de plek van de bestaande woning plaats. De woning
         wordt niet onderkelderd, maar wel onderheid. De heipalen zullen door het duin heen gaan
         en hiermee mogelijk archeologische waarden verstoren. Het Kanaal van Corbulo wordt
         door de bouwwerkzaamheden niet verstoord.


         Advies Transect
         Bij de nieuwbouw worden mogelijk archeologische waarden bedreigd door
         heiwerkzaamheden. De eerst volgende stap in de AMZ-cyclus is het uitvoeren van een
         inventariserend veldonderzoek, karterende/waarderende fase, om vast te stellen of er ter
         plaatse van de nieuwbouw sprake is van een vindplaats. Echter, omdat de
         nieuwbouwlocatie nu nog bebouwd is, het archeologisch niveau beneden 1,7 m NAP ligt
         en de verstoring door het aanbrengen van heipalen gering is, adviseert Transect om het
         plangebied vrij te geven voor de voorgenomen werkzaamheden, mits er geen
         graafwerkzaamheden beneden 1,5 m NAP plaatsvinden en het heipalengrid voldoende
         ruimte bied om in de toekomst nog fatsoenlijk onderzoek te kunnen doen. Wij adviseren
         hierbij een grid van minimaal 3 x 3 m te hanteren.


         Het advies van Transect wordt door de gemeente overgenomen, met de toevoeging dat de
         heipalen van de huidige bebouwing niet mogen worden verwijderd. Wanneer de
         bodemwerkzaamheden in het plangebied dieper dan 1,5m-NAP plaatsvinden of
         toekomstig archeologisch onderzoek niet mogelijk is doordat de heipalen in een kleiner
         grid dan 3x3 m worden geplaatst, dient er een waarderend onderzoek plaats te vinden.

         8. Planschadeverhaalsovereenkomst
         Het betreft hier een private bouwontwikkeling op eigen grond, waarbij de gemeente geen
         extra kosten maakt anders dan gemeentelijke inspanningenkosten die via de
         legesverordening worden gedekt. Verder wordt door middel van een
         planschadeverhaalsovereenkomst tussen de gemeente en de private partij (familie
         Oudshoorn) eventuele planschade op de ontwikkelende partij worden afgewenteld. Er
         hoeft daarom geen exploitatieplan te worden vastgesteld
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Pagina    13/13


         9. Planeconomie / economische uitvoerbaarheid
         Met onderhavig plan wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Op grond van de Wro
         dient dan ook kostenverhaal toegepast te worden. Het gemeentelijk beleid is om dit in
         beginsel via een anterieure overeenkomst te regelen. Echter gelet op het gegeven dat het
         hier gaat om een beperkte private bouwontwikkeling is gekozen voor het afwikkelen van
         de risico’s via een planschadeverhaalsovereenkomst In deze overeenkomst wordt
         vastgelegd dat de kosten van eventuele planschade voor rekening komen van de
         initiatiefnemer. De financieel-economische haalbaarheid is in hoofdstuk 7 van de GRO
         nader onderbouwd.

         Eindconclusie
         Het plan is voor elk kwalitatief-ruimtelijk deelaspect beoordeeld en aanvaardbaar
         bevonden. Het eindadvies vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening luidt
         voor deze aanvraag dan ook dat er medewerking kan worden verleend.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>