<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>RUIMTELIJKE ONDERBOUWING
| t.b.v. een eengezinswoning
| aan de Landlustlaan 114 te Leidschendam




                                            juli 2016
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Ruimtelijke Onderbouwing

t.b.v. het doorlopen van een afwijkingsprocedure als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van
de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor het planologisch mogelijk maken van een
eengezinswoning aan de Landlustlaan 114 te Leidschendam.




Opdrachtgever          : de heer C.C.M. Oudshoorn
Opgesteld door         : Legalexion
Opsteller              : mr. A.G. van Keulen
Datum                  : 9 augustus 2016
Versie                 : 16165
Kenmerk                : 15128/2




                                                                                                  2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave

1.     INLEIDING ............................................................................................................................. 5
     1.1       Aanleiding......................................................................................................................... 5
     1.2       Vigerend bestemmingsplan .............................................................................................. 5
     1.3       Planologische procedure .................................................................................................. 5
     1.4       Plangebied ........................................................................................................................ 6
     1.5       Leeswijzer ......................................................................................................................... 6
2.     RUIMTELIJK BELEID................................................................................................................ 7
     2.1      Algemeen.......................................................................................................................... 7
     2.2      Beleidskaders algemeen ................................................................................................... 7
     2.2.1    Ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................................. 7
     2.2.2    Provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit .............................................................................. 8
     2.3      Beleidskader specifiek ...................................................................................................... 8
     2.3.1    Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) .............................................. 8
     2.3.2    Woonvisie 2020 ................................................................................................................ 9
     2.3.3    Parkeernota .................................................................................................................... 10
     2.3.4    Waterplan Leidschendam-Voorburg .............................................................................. 10
3.     STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE ........................................................................................ 12
     3.1      Strijdigheid bestemmingsplan ........................................................................................ 12
     3.2      Stedenbouwkundige onderbouwing............................................................................... 13
     3.2.1    Beschrijving van de bestaande omgeving ...................................................................... 13
     3.2.2    Beschrijving van het plan ............................................................................................... 14
     3.2.3    Welstand ........................................................................................................................ 16
4.     VERKEERSKUNDIGE ASPECTEN ............................................................................................. 17
     4.1      Parkeren ......................................................................................................................... 17
     4.2      Verkeersontsluiting en bereikbaarheid .......................................................................... 17
5.     OMGEVINGS- EN MILIEUASPECTEN ...................................................................................... 18
     5.1     Geluid ............................................................................................................................. 18
     5.2     Luchtkwaliteit ................................................................................................................. 18
     5.3     Flora en fauna ................................................................................................................ 19
     5.4     Externe veiligheid ........................................................................................................... 19
     5.4.1   Inleiding .......................................................................................................................... 19
     5.4.2   Relevante risicobronnen voor het projectgebied ........................................................... 20
     5.4.2.1  Risicovolle inrichtingen en locaties ................................................................................ 21
     5.4.2.2  Route gevaarlijke stoffen ............................................................................................... 21
     5.4.2.3  Transport gevaarlijke stoffen per spoor / water ............................................................ 21
     5.4.2.4  Buisleidingen .................................................................................................................. 22
     5.5     Water.............................................................................................................................. 22
     5.5.1   Waterwet ....................................................................................................................... 22
     5.5.2   Watertoets ..................................................................................................................... 22
     5.5.2.1 Bestaand stedelijk gebied............................................................................................... 22
     5.5.2.2 Oppervlaktewater .......................................................................................................... 23
     5.5.2.3 Riolering en afkoppeling................................................................................................. 23
     5.5.2.4 Riool- en baggerbeheer .................................................................................................. 23
     5.5.2.5 Waterkeringen & waterveiligheid .................................................................................. 23
     5.5.2.7 Wateropgave.................................................................................................................. 24
     5.5.2.8 Klimaatadaptatie............................................................................................................ 24
     5.5.3   Conclusie......................................................................................................................... 24


                                                                                                                                                  3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>    5.6             Bodem ............................................................................................................................ 24
    5.7             Vormvrije m.e.r.-beoordeling ......................................................................................... 25
    5.7.1           Inleiding .......................................................................................................................... 25
    5.7.2           Onderzoeksresultaten vormvrije m.e.r.-beoordeling ..................................................... 25
    5.7.3           Conclusie......................................................................................................................... 26
6     CULTUURHISTORIE & ARCHEOLOGIE .................................................................................... 27
    6.1      Monumenten / Beschermd stads- en dorpsgezicht ........................................................ 27
    6.2      Archeologie..................................................................................................................... 27
    6.2.1    Inleiding .......................................................................................................................... 27
    6.2.2    Plangebied ...................................................................................................................... 27
    6.2.3    Advies ............................................................................................................................. 28
7     UITVOERBAARHEID ............................................................................................................. 29
    7.1      Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................ 29
    7.2      Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................ 29
OVERZICHT BIJLAGEN: ................................................................................................................ 30




                                                                                                                                                        4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1.    INLEIDING


1.1   Aanleiding
      Voor een perceel aan de Landlustlaan 114 te Leidschendam bestaat het voornemen om daar
      een nieuwe woning te realiseren. Het gaat om de vervanging van een bestaande woning. De
      bestaande woning wordt gesloopt. Daarvoor in de plaats wordt een nieuwe eengezinswoning
      gerealiseerd, met een voorziening voor mantelzorg en garage.


1.2   Vigerend bestemmingsplan
      Het perceel Landlustlaan 114 ligt in het bestemmingsplan ‘De Rietvink 2009’, vastgesteld op
      18 maart 2010. Ingevolge dit bestemmingsplan rusten op het perceel de bestemmingen
      ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Het bouwvlak van de bestaande, te slopen woning, ligt ‘strak’ om de
      bebouwing. De nieuwe woning met aanbouw en garage komt deels binnen de ‘Tuin’-
      bestemming te liggen waardoor er een met het bestemmingsplan strijdige situatie ontstaat.
      Binnen de bestemming ‘Tuin’ mag, met uitzondering van enkele bouwwerken, geen
      bebouwing worden gerealiseerd. Het ingediende plan voldoet niet aan de gestelde
      voorschriften.




      Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘De Rietvink 2009’


1.3   Planologische procedure
      Het bevoegd gezag is voornemens medewerking te verlenen voor de bouw van de in de
      aanvraag bedoelde woning. Om het bouwplan planologisch te kunnen inpassen, is het
      noodzakelijk dat er procedure wordt gevolgd ter afwijking van het bestemmingsplan. Middels
      het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de
      Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan worden afgeweken van het
      bestemmingsplan. Hier gaat het om een geval als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3
      van de Wabo. Voor een dergelijke omgevingsvergunning is de zogenaamde uniforme
      openbare voorbereidings-procedure van toepassing, als bedoeld in afdeling 3.4 van de
      Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor het verlenen van de omgevingsvergunning stelt
      artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo als voorwaarde dat het uiteindelijke afwijkingsbesluit
      een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ bevat. Tevens is het noodzakelijk dat de




                                                                                                5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>      gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft. Dit document betreft een
      dergelijke ‘goede ruimtelijke onderbouwing’.


1.4   Plangebied
      De bouwlocatie wordt kadastraal aangeduid als gemeente Veur, sectie B, nrs 10114, 10116,
      10118. De locatie heeft een oppervlakte van 870 m².

      Het plangebied waarop de woning gerealiseerd wordt, is gelegen in de wijk ‘de Rietvink’, een
      woongebied dat voor een groot deel bestaat uit laagbouw van diverse woningen. Daarnaast
      staat er ook een aantal appartementencomplexen in de wijk, met een grotere bouwhoogte.
      De Rietvink was van oorsprong een tuinbouwgebied dat sinds de jaren ’80 als woongebied is
      ontwikkeld.

      De bestaande woning aan de Landlustlaan 114 is een vrijstaand pand op een vrijliggende
      ruime kavel in de groenstrook die zich bevindt tussen de Landlustlaan en de achterzijde van
      de woningen aan de Westboschlaan.




      Luchtfoto Landlustlaan 114 te Leidschendam met projectlocatie (rood omkaderd)


1.5   Leeswijzer
      Allereerst volgt in hoofdstuk 2 een overzicht van het geldende ruimtelijke beleid. Daarin
      komt vooral het locatiespecifieke beleid aan bod. Vervolgens bevat hoofdstuk 3 een
      stedenbouwkundige analyse, waarbij het gebied gekarakteriseerd wordt en ook het
      bouwplan zelf aan de orde komt. Hoofdstuk 4 gaat in op de verkeerskundige aspecten van
      het project. De milieu- en omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 5 beschreven. Daarna
      een hoofdstuk over cultuurhistorie en archeologie. Ten slotte onderbouwt hoofdstuk 7 de
      uitvoerbaarheid van het plan.




                                                                                                6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>2.      RUIMTELIJK BELEID


2.1     Algemeen
        Dit hoofdstuk bevat het relevant ruimtelijk beleid voor het projectgebied en nieuwbouwplan,
        dat door de verschillende overheden in verdragen, visies, beleidsnota’s en overige
        documenten is vastgelegd.

        In paragraaf 2.2 wordt kort verwezen naar de beleidskaders die in algemene zin van
        toepassing zijn, maar waarin niet of nauwelijks concrete uitgangspunten, beleidsdoelstel-
        lingen zijn geformuleerd voor het projectgebied. Paragraaf 2.3 en verder behandelen de
        beleidsdocumenten die wel concreet en/of specifiek van betekenis zijn voor de voorliggende
        ruimtelijke onderbouwing.


2.2     Beleidskaders algemeen
        Op Europees, nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau is sprake van een
        groot aantal beleidsdocumenten die raken aan het terrein van de ruimtelijke ordening.
        Voorbeelden hiervan zijn het Verdrag van Malta, de (Rijks)Structuurvisie Infrastructuur en
        Ruimte, het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, het Regionaal Structuurplan
        Haaglanden en de Provinciale Verordening Ruimte en de Visie Ruimte en Mobiliteit (hierna:
        VRM).
        In de meeste van deze beleidsdocumenten worden geen specifieke uitgangspunten,
        doelstellingen of randvoorwaarden geformuleerd waaraan de ontwikkeling aan de
        Landlustlaan 114 concreet kan worden getoetst. De algemene beleidskaders zijn dan ook een
        uitgangspunt, of dienen als basis, voor de meer specifieke beleidskaders. Niettemin wordt
        hierna nog wel kort ingegaan op de zgn. ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ (uit het
        Besluit ruimtelijke ordening) en de Provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit.

2.2.1   Ladder voor duurzame verstedelijking
        Sinds 1 oktober 2012 is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit
        ruimtelijke ordening. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede
        ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het
        Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De
        ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke
        en infrastructurele besluiten. De ladder is als procesvereiste opgenomen in het Besluit
        ruimtelijke ordening.

        Uit artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening blijkt dat de ladder drie treden kent
        die achter elkaar worden doorlopen:
        •        Trede 1: Bepalen regionale behoefte naar ruimte;
        •        Trede 2: Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied;
        •        Trede 3: Bouwen buiten bestaand stedelijk gebied.

        Voor de bouw van de woning aan de Landlustlaan te Leidschendam dient echter allereerst de
        vraag te worden beantwoord of hier daadwerkelijk sprake is van een ‘nieuwe stedelijke
        ontwikkeling’. Artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening geeft voor
        ‘stedelijke ontwikkeling’ immers de volgende definitie:

        “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren,
        detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.”




                                                                                                        7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>        Nu in onderhavig geval sprake is van het realiseren van één woning binnen een bestaand
        bebouwd gebied waarbij tevens sprake is van vervanging van een bestaande woning, kan
        hier redelijkerwijs niet gesproken worden van een ‘stedelijke ontwikkeling’ (dat heeft de
        Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State al eens bevestigd in een uitspraak van 4
        juni 2014, 201401129/1/R2 en 201401129/2/R4). Dat betekent dat de ladder voor duurzame
        verstedelijking hier geen verdere toepassing behoeft.

        Conclusie
        De ladder voor duurzame verstedelijking zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het
        Besluit ruimtelijke ordening vormt geen belemmering voor onderhavig bouwplan.

2.2.2   Provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit
        Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben op 9 juli 2014 voornoemde VRM vastgesteld.
        Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige
        regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en
        zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. Een van de 4 thema’s van de VRM betreft ‘het
        beter benutten en opwaarderen’. De provincie wil de groei van de bevolking, de mobiliteit en
        de economische activiteit vooral opvangen in de bestaande netwerken en bebouwde
        gebieden. Steden bieden nog volop kansen om te bouwen en te verbouwen. Beter benutten
        van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en
        binnenstedelijke transformatie. De provincie wil op verschillende manieren bijdragen aan het
        beter benutten van bebouwde ruimte (mede aan de hand van de ‘ladder voor duurzame
        verstedelijking’, zie hierboven).

        Conclusie
        Het bouwplan sluit aan op de doelstellingen van de VRM voor wat betreft het opwaarderen
        van de woon- en leefomgeving. De stedenbouwkundige kwaliteit zal met de nieuwe woning
        immers verbeteren.


2.3     Beleidskader specifiek

2.3.1   Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012)
        Het gemeentelijke ruimtelijke beleid is geformuleerd in de structuurvisie Ruimte voor
        Wensen. Bij de vaststelling van de structuurvisie (2006) is de afspraak gemaakt om de visie
        elke vier jaar te herijken. Op 25 september 2012 is de structuurvisie Ruimte voor Wensen
        2040 (herijking 2012) vastgesteld. De herijkte structuurvisie vormt de basis voor de
        (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste
        ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie
        streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene
        en duurzame woonwerkstad. De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en
        ambities) zijn vertaald naar drie pijlers:

                      versterken van de groene woonstad;
                      verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur;
                      beter benutten en verbeteren van bereikbaarheid.

        De structuurvisie gaat daarbij uit van een indeling voor de gemeente in een stedelijk gebied,
        de Vlietzone en het buitengebied. Het plangebied valt binnen het zogenaamde Stedelijke
        Gebied en de Vlietzone.
        Binnen het stedelijk gebied van Leidschendam-Voorburg ligt het realiseren van 80 % van de
        woningbouwopgave en het faciliteren van 5 % groei van de bevolking in de periode 2012-



                                                                                                   8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>        2040. Er wordt ingezet op het behoud en versterking van het groene karakter van de stad en
        van de kwaliteit van de bestaande woonmilieus. Tevens wordt aandacht gegeven aan de
        verbetering van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het
        stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers.

        Een belangrijk uitgangspunt in de structuurvisie is het behoud en de versterking van de
        woonkwaliteit van de gemeente. In het belang van het welzijn van jong en oud en van de
        concurrentiekracht van de gemeente binnen de regio zal daarbij bewust een sterkere focus
        worden gelegd op hoogwaardige kwaliteit in woon-, werk- en verblijfsruimten. Het
        gemeentelijk streven is gericht op ‘complete wijken’ met alle voorzieningen en verschillende
        woningtypen in verschillende prijsklassen in aansluiting op de behoefte en de markt.

        De voorgenomen planontwikkeling levert een (weliswaar bescheiden) bijdrage aan het
        behoud en de versterking van de woonkwaliteit van de gemeente. De realisatie van dit plan
        betekent immers de vervanging van een bestaande woning voor een nieuwe woning die
        voldoet aan de eisen van de tijd. De nieuwbouw draagt bij aan de kwaliteit van de ruimtelijke
        omgeving. Voorts mag vermeld worden dat binnen deze woning eveneens voorzien wordt in
        een gedeelte voor mantelzorg. Dat biedt ruimte voor, en is in het belang van,
        zorgbehoevenden (veelal ouderen).




        Uitsnede Structuurvisie Ruimte voor Wensen

        Conclusie
        Het voorliggende bouwplan voor de Landlustlaan 114 sluit aan op de uitgangspunten van de
        structuurvisie, namelijk (onder meer) het behoud en de versterking van de woonkwaliteit van
        de gemeente. De vervanging van een bestaande woning voor nieuwbouw levert namelijk een
        (weliswaar bescheiden) bijdrage aan de kwaliteit van de woningvoorraad van Leidschendam.

2.3.2   Woonvisie 2020
        De hoofddoelstelling van de Woonvisie 2020 is het streven naar een aantrekkelijke (leefbare)
        groene woongemeente binnen Haaglanden met een evenwichtige bevolkingsopbouw, een
        beperkte groei en het creëren van keuzemogelijkheden voor elke bewoner in Leidschendam-
        Voorburg. De Woonvisie fungeert als leidraad voor ander gemeentelijk beleid dat het wonen
        raakt en toetsingskader bij plannen en ontwikkelingen waarbij het wonen een belangrijke rol
        speelt.




                                                                                                   9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>        De Woonvisie:
            geeft richting aan de keuze voor bepaalde woonmilieus;
            geeft een beschrijving van de wijken, de gewenste woonmilieus en de benodigde
              strategie daarvoor. Daarbij is er vanuit gegaan dat alle wijken een woonkarakter
              blijven behouden. Het inzetten van de strategie is dan ook bedoeld voor het
              versterken van dat woonkarakter;
            geeft geen richting aan mogelijke bouwlocaties. Dit wordt nader uitgewerkt in het
              woningbouwprogramma dat jaarlijks wordt geactualiseerd.

        Het vervangen van een bestaande woning voor een nieuwe woning draagt bij aan het
        behoud van het woonkarakter van de directe omgeving en levert een (weliswaar bescheiden)
        bijdrage aan de verbetering van het woonmilieu in De Rietvink.

        Conclusie
        Met onderhavige plan van het vervangen van een bestaande woning voor een
        nieuwbouwwoning wordt een (bescheiden) bijdrage geleverd aan de doelstelling uit de
        Woonvisie, namelijk het behoud en het versterken van de bestaande woonomgeving en de
        woonkwaliteit. Daarmee sluit deze ontwikkeling aan op de Woonvisie 2020.

2.3.3   Parkeernota
        Het gemeentelijk parkeerbeleid is opgenomen in de gemeentelijke Parkeernota 2005. In deze
        nota komen verschillende vormen van parkeerregulering, inclusief bijbehorend afwijkings-
        beleid, aan de orde. Daarnaast wordt onder andere aangegeven hoe wordt omgegaan met
        parkeren voor diverse doelgroepen, parkeren bij ruimtelijke ontwikkelingen en de
        handhaving van het parkeerbeleid. Op basis van een inventarisatie van parkeerknelpunten
        biedt de nota een overzicht van oplossingsrichtingen voor de korte, middellange en lange
        termijn.
        Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat bouwplannen niet
        mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving. De te hanteren parkeernormen
        bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen
        Leidschendam-Voorburg. De Nota Parkeernormen is een uitwerking van de Parkeernota 2005
        en is in 2012 vastgesteld. Voor de verdere toetsing van deze ontwikkeling aan de Nota
        Parkeernormen en de daaruit voortvloeiende conclusies, wordt verwezen naar hoofdstuk 4
        van deze ruimtelijke onderbouwing.

        Conclusie
        Het plan past binnen de gemeentelijke Parkeernota 2005, nu kan worden voorzien in
        voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. Voor de nadere toetsing aan de parkeernormen
        wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing.

2.3.4   Waterplan Leidschendam-Voorburg
        Het water- en rioleringsplan gaat ervan uit dat het watersysteem zo veel water kan bergen
        dat wateroverlast en verdroging voorkomen kunnen worden. Bovendien moet het water dan
        schoon en ecologisch gezond zijn en bijdragen aan een prettige leefomgeving. Daarnaast
        dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening worden gehouden met de effecten van
        klimaatverandering. Om de ambitieuze doelen van het Waterplan te realiseren moet water
        een integraal onderdeel zijn van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet
        het waterbeheer inhoudelijk en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor
        duurzaamheid.




                                                                                                  10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Waterbeheer en watertoets:
Bij een ruimtelijk plan dient een initiatiefnemer in het kader van de watertoets in een vroeg
stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt
voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Conclusie
Gelet op het feit dat er sprake is van vervanging van bestaande bouw, zijn de
waterhuishoudkundige effecten beperkt. Het plan kan voldoen aan de eisen die vanuit het
waterschap en de gemeente ten aanzien van de waterhuishouding worden gesteld. Voor de
verdere toetsing wordt verwezen naar paragraaf 5.5 van deze ruimtelijke
onderbouwing.




                                                                                          11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>3.    STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE

      Het bouwplan voor het perceel aan de Landlustlaan 114 te Leidschendam voorziet in de
      vervanging van een bestaande vrijstaande eengezinswoning door een nieuwe vrijstaande
      eengezinswoning, met voorziening voor mantelzorg en garage. Het betreffende perceel ligt in
      woonwijk De Rietvink.

      Het nieuwe voorliggende plan wijkt af van de vigerende bestemmingsregeling voor deze
      gronden. De stedenbouwkundige, kwalitatief-ruimtelijke en welstandstechnische
      aanvaardbaarheid van het bouwplan zal daarom nader moeten worden beoordeeld en
      onderbouwd. Hierna zal eerst nader worden ingegaan op de strijdigheden met het
      bestemmingsplan. Vervolgens zal een stedenbouwkundige onderbouwing worden gegeven
      van het bouwplan.


3.1   Strijdigheid bestemmingsplan
      Ingevolge het vigerende bestemmingsplan ‘De Rietvink 2009’ rusten de volgende
      bestemmingen op het plangebied:

      1.      Tuin
      2.      Wonen
      3.      Waarde Archeologie
      4.      Waterstaat - Waterkering
      5.      Vrijwaringszone molenbiotoop

      Ad 1 Tuin
      Op het perceel rust de bestemming ‘Tuin’. Het bouwvlak van de bestaande, te slopen
      woning, ligt ‘strak’ om de bebouwing. De nieuwe woning (met aanbouw voor mantelzorg) en
      garage komt deels binnen de ‘Tuin’-bestemming te liggen waardoor er een strijdige situatie
      met het bestemmingsplan ontstaat. Binnen de bestemming ‘Tuin’ mag, met uitzondering van
      enkele bouwwerken, geen bebouwing worden gerealiseerd. Het plan voldoet niet aan de
      gestelde voorschriften.

      Ad 2 Wonen
      Op het perceel rust de bestemming ‘Wonen’. In het verlengde van hetgeen hierboven onder
      Ad 1 is opgemerkt, is het vlak met de bestemming ‘Wonen’ qua omvang echter te beperkt
      voor de realisatie van de nieuwe woning. Tevens wordt de maximaal toegestane
      bouwhoogte overschreden. Ook wordt het aangebouwde bijgebouw voorzien van een kap.
      Het plan voldoet niet aan de gestelde voorschriften.

      Ad 3 Waarde Archeologie
      Gronden met deze bestemming zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van
      archeologische waarden. Artikel 17.2.1 van de planregels bepaalt dat op deze gronden
      uitsluitend ten behoeve van archeologisch onderzoek bestemde bouwwerken, geen
      gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 meter.
      Artikel 17.2.2 van de regels geeft echter de mogelijkheid om af te wijken van het bepaalde in
      artikel 17.2.1 op basis van een rapport waarmee de archeologische waarde van de betrokken
      gronden in voldoende mate is vastgesteld en de betreffende waarden door de
      verwezenlijking van het bouwplan niet worden geschaad.


                                                                                                12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>        Gelet op de uitkomsten van de uitgevoerde archeologische onderzoeken (zie paragraaf 6.2),
        vormt het aspect ‘archeologie’ geen belemmering voor realisatie van dit bouwplan. De
        onderzoeksresultaten rechtvaardigen de conclusie dat de bedoelde binnenplanse afwijking
        als onderdeel van de project-omgevingsvergunning kan worden verleend.
        Overigens dient ingevolge artikel 28.1 van de planregels ook een zogenaamde
        aanlegvergunning te worden aangevraagd. De omgevingsvergunning zal tevens zien op deze
        activiteit (als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder b Wabo).

        Ad 4 Waterstaat – Waterkering
        Op het perceel Landlustlaan 114 ligt weliswaar voor een deel de dubbelbestemming
        ‘Waterstaat – Waterkering’. Binnen deze bestemming wordt echter geen bebouwing
        gerealiseerd en vinden eveneens geen (andere) werkzaamheden. Verdere bespreking kan
        derhalve achterwege blijven.

        Ad 5 Vrijwaringszone - Molenbiotoop
        De gehele projectlocatie valt tevens binnen de ‘Vrijwaringszone – Molenbiotoop’. Ter plaatse
        van de aanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' zijn de gronden primair bestemd voor
        het beschermen van de functie van de in dit gebied voorkomende molen als werktuig en van
        zijn waarde als beeldbepalend element. Artikel 23.1.3 geeft hiervoor de volgende
        bouwregels:

               Om de vrije windvang en het zicht op de molen veilig te stellen geldt, tenzij de vrije windvang
               en het zicht op de molen in de bestaande situatie al is beperkt, binnen de op de plankaart als
               'Vrijwaringszone - molenbiotoop' aangeduide gronden dat:
               a. binnen een afstand van 100 meter, gerekend vanaf het middelpunt van de molen, geen
               bebouwing of beplanting mag worden opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal
               staande wiek;
               b. binnen een afstand van 100 tot 400 meter, gerekend vanaf het middelpunt van de molen,
               geen bebouwing of beplanting mag worden opgericht met een grotere hoogte dan 1/30 van
               de afstand, gemeten tussen de bebouwing of beplanting en het onderste punt van de verticaal
               staande wiek.

        De afstand tussen de nieuwbouw en de molen bedraagt ongeveer 240 meter. Dat zou
        betekenen dat een maximale bouwhoogte is toegestaan van 8 meter. De beoogde woning
        krijgt een hoogte van ongeveer 8,3 meter. Artikel 23.1.4 biedt de mogelijkheid om hier
        ontheffing voor te verlenen. De te verlenen omgevingsvergunning zal tevens zien op deze
        ontheffing. Gelet op de bestaande hoogte van omliggende woningen wordt niet verwacht
        dat hier een belemmering ligt.


3.2     Stedenbouwkundige onderbouwing
        Zoals hierboven beschreven, ziet het bouwplan op de vervanging van een bestaande
        vrijstaande woning door een nieuwe vrijstaande woning. Hierna zal verder worden ingegaan
        op de stedenbouwkundige en kwalitatief-ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bouwplan.

3.2.1   Beschrijving van de bestaande omgeving
        De woning aan de Landlustlaan 114 is een vrijstaand pand op een vrijliggende ruime kavel in
        de groenstrook die zich bevindt tussen de Landlustlaan en de achterzijde van de woningen
        aan de Westboschlaan. Door de grootte van de kavel en de aanwezigheid van de omliggende
        groenstrook ligt de woning in een groene omgeving.

        De woning ligt in de Rietvink, een woongebied dat voor een groot deel bestaat uit laagbouw
        van diverse type woningen. Daarnaast zijn er ook enkele appartementencomplexen in de


                                                                                                          13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>        wijk met een grotere bouwhoogte. De Rietvink was van oorsprong een tuinbouwgebied dat
        sinds de jaren ’80 als woongebied is ontwikkeld. De woning aan de Landlustlaan is een
        voormalige tuinderswoning, een waardevolle herinnering aan het `tuindersverleden´ en
        vandaar ook de vrijstaande ligging van de woning in het groen.

3.2.2   Beschrijving van het plan
        Algemeen
        Het plan ziet op de realisatie van een vrijstaande eengezinswoning, met een aanbouw voor
        mantelzorg en een garage. De nu op het perceel aanwezige woning zal worden gesloopt.

        Door de sloop van de bestaande woning en het realiseren van de nieuwe woning verandert
        de ruimtelijke compositie. Vanuit het grotere stedenbouwkundige schaalniveau bezien blijft
        de massaliteit van bestaand en nieuw, wat betreft de woning, in grote lijnen vergelijkbaar.
        Ook de plaats van de woning binnen de onbebouwde groene omgeving blijft in grote lijnen
        nagenoeg gelijk.

        De woning bestaat uit een hoofdmassa, met een maximale bouwhoogte van 8,3 meter.
        Haaks op de woning wordt een aangebouwd bijgebouw gerealiseerd, met kap. De maximale
        bouwhoogte (nokhoogte) van dat bijgebouw bedraagt 7,5 meter. Tevens wordt aan de
        hoofdmassa een eenlaagse garage gebouwd.

        Stedenbouwkundig
        De afwijkingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan ‘De Rietvink 2009’ zijn als
        volgt te omschrijven:
        a.       De aanbouw van één bouwlaag wordt gewijzigd in één bouwlaag met kap;
        b.       De uitbreiding van het hoofdgebouw buiten het bouwvlak;
        c.       De bouw een garage.

        Ad a. Aanbouw van één bouwlaag wordt gewijzigd in één bouwlaag met kap. De huidige
        aanbouw van de bestaande woning is circa 3 meter hoog. In de nieuwe situatie wordt de
        goothoogte circa 3,00 meter en de nokhoogte circa 7,5 meter. De massaliteit neemt
        daardoor toe, maar door de schuine kapvorm, slechts in beperkte mate. Binnen de
        ruimtelijke context van een vrijstaande woning op een ruime kavel en in een openbaar
        gebied met veel onbebouwde ruimte, is deze overschrijding dusdanig ondergeschikt, dat
        deze stedenbouwkundig aanvaardbaar is.
        Bovendien speelt mee dat ruimtelijke compositie in de stedenbouwkundige optiek wordt
        verbeterd, doordat de ‘haakvorm’ van het pand niet alleen in het begane grond is terug te
        zien, maar ook in de vorm van het dak. Daarbij krijgen de nokhoogten in langs- en
        dwarsrichting een verschillende hoogte, wat de compositie verder versterkt.
        Verder is van belang dat de aangrenzende woningen aan de Landlustlaan uitkijken op
        nieuwbouw met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 7,5 meter, in plaats van
        op de huidige uitbouw van 3 meter. De afstand tot deze woningen bedraagt echter bijna 20
        meter. Vanuit deze woningen kijkt men uit op de smalle kant van het dak. In verhouding tot
        deze afstand gaat het om een beperkte massa-vergroting die bovendien geen nadelige
        bezonningseffecten met zich mee brengt.

        Ad b. Het bouwvlak zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan wordt
        overschreden:
             bij de uitbouw, veroorzaakt door een verschuiving, de maat neemt nauwelijks toe;
             bij de hoofdmassa bedraagt de uitbreiding minder dan 1½ meter.




                                                                                                14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Binnen de ruimtelijke context van een vrijstaande woning op een ruime kavel en een
openbaar gebied met veel onbebouwde ruimte, zijn deze overschrijdingen dusdanig
ondergeschikt, dat deze stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn.

Ad c. De garage wordt gesitueerd in het gebied van de groen en waterzone die evenwijdig
loopt aan de Landlustlaan. Deze zone heeft, door de openheid met het aanwezige groen en
water, een gunstig effect op de belevings- en recreatieve waarde van de woonomgeving. Het
is niet de bedoeling dat deze zone te veel wordt benut voor bebouwing. Gezien de ruime
kavel en de afstanden tot de omliggende bebouwing is het van belang dat de openheid van
het gebied niet wordt aangetast. Om die reden is er voor gekozen om de garage te situeren
aan de zijkant van de hoofdmassa, ter plaatse van de huidige oprijlaan, en om de afmetingen
van de garage bescheiden te houden.

Architectuur
De woning wordt uitgevoerd in de zogenaamde ‘notaris-stijl’. Een notariswoning wordt
geschaard onder de klassieke bouwstijl. Dit is een bouwstijl die in de loop van de jaren is
ontwikkeld. Een klassiek huis heeft grandeur. De uitstraling van het huis is warm, gezellig en
authentiek. Er wordt gebruik gemaakt van authentieke en warme materialen, maar
combineert ook vele verschillende bouwmaterialen zodat de klassieke stijl duidelijk wordt.




Linker gevel                                  Achtergevel




Rechter gevel                                 Voorgevel




                                                                                          15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>        Situering woning Landlustlaan 114

        Conclusie
        Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat het voorliggende bouwplan weliswaar afwijkt
        van de bestemmingsregeling uit het vigerende bestemmingsplan, maar wel resulteert in een
        goede aansluiting op de bestaande bebouwing. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt
        het bouwplan daarom positief beoordeeld en bestaat er (stedenbouwkundig gezien) geen
        bezwaar tegen de afwijkingen van het vigerende bestemmingsplan.

3.2.3   Welstand
        Op 5 juli 2016 is het bouwplan aan de Landlustlaan 114 behandeld in de Welstands- en
        monumenten commissie. De commissie is akkoord met het voorliggende bouwplan: het
        bouwplan voldoet zowel op zichzelf beschouwd als in relatie tot zijn omgeving aan redelijke
        eisen van welstand.
        Voor zover relevant voor de ruimtelijke onderbouwing van de omgevingsvergunning is de
        conclusie dat ook in welstandstechnische zin (welstand zowel beoordeeld op zichzelf als in
        relatie tot de omgeving) geen belemmeringen bestaan voor het realiseren van de afwijkingen
        van het vigerende bestemmingsplan.




                                                                                                16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>4.    VERKEERSKUNDIGE ASPECTEN

      In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de voor dit project relevante aspecten met
      betrekking tot het parkeren en met betrekking tot de ontsluiting van het gebied.


4.1   Parkeren
      Zoals in paragraaf 2.3.4 reeds opgemerkt is het gemeentelijk parkeerbeleid opgenomen in de
      gemeentelijke Parkeernota 2005. Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk
      parkeerbeleid is dat bouwplannen niet mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe
      omgeving. De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn
      opgenomen in de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg.

      Wat betreft de toetsing aan de parkeernormen kan worden uitgegaan van een vrijstaande
      woning, een koophuis, in de zone ‘rest bebouwde kom’. Daarvoor geldt een gemiddelde
      parkeernorm van 2,1 parkeerplaats per woning. Dat betekent een totale parkeereis van 2
      parkeerplaatsen. Aan de rechterzijde van de woning komen twee parkeerplaatsen.
      Kortom: kan worden voldaan aan de parkeernota van de gemeente.


4.2   Verkeersontsluiting en bereikbaarheid
      De woning wordt aan de voorzijde ontsloten via de Landlustlaan. De goede bereikbaarheid
      van de woning kan hiermee worden gegarandeerd.




                                                                                             17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>5.    OMGEVINGS- EN MILIEUASPECTEN

      Dit hoofdstuk bevat een verantwoording van de milieu(hygiënische) aspecten die voor het
      bouwplan aan de Landlustlaan 114 relevant kunnen zijn. Daarbij wordt ook ingegaan op de
      milieutechnische consequenties die verwezenlijking van het project zowel binnen het
      projectgebied als daarbuiten kan hebben. Ook wordt in dit hoofdstuk nader ingegaan op de
      ecologische aspecten en consequenties van het bouwplan (gevolgen voor flora & fauna).


5.1   Geluid
      Het bouwplan is gelegen binnen de geluidszone van de Oude Trambaan. Een akoestisch
      onderzoek is echter niet nodig. Door de afstand van circa 150 meter tot deze weg en de
      afscherming door de tussenliggende bebouwing zal de geluidsbelasting vanwege de Oude
      Trambaan namelijk niet hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Dit blijkt uit de
      gemeentelijke geluidkaart. Het plan heeft geen gevolgen voor de geluidssituatie. Er is en zal
      sprake zijn van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

      Conclusie
      Het plan is niet in strijd met de Wet geluidhinder of het belang van een goede ruimtelijke
      ordening voor wat betreft het aspect geluid.


5.2   Luchtkwaliteit
      De Wet milieubeheer bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In deze wet zijn
      luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder
      stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is
      vastgelegd in welke gevallen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor een
      nieuwe ontwikkeling. Dit is het geval wanneer:

              een ontwikkeling niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor
               luchtkwaliteit;
              ten gevolge van een ontwikkeling de concentraties van de betreffende stoffen
               verbeteren of ten minste gelijk blijven;
              een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties van de
               betreffende stoffen in de buitenlucht;
              een ontwikkeling past binnen een vastgesteld programma (zoals het Nationaal
               Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit);
              een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip ‘niet in
               betekenende mate’ is vastgelegd in het ‘Besluit niet in betekenende mate
               bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ en de ‘Regeling niet in betekenende mate
               bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’.

      In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als ‘niet in
      betekenende mate’ worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus
      zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor
      ‘woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto
      niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen
      met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat’.

      Het project heeft betrekking op vervangen van een bestaande woning door een nieuwe
      woning. Daarmee valt het project onder de categorie ‘niet in betekenende mate’. Het plan is




                                                                                                18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>        niet in strijd met het bepaalde in de Wet milieubeheer. Een specifiek
        luchtkwaliteitsonderzoek behoeft om die reden niet te worden uitgevoerd.
        Voorts is er ter hoogte van het plan geen sprake van een feitelijke of dreigende
        overschrijding van een geldende luchtkwaliteitseis.

        Conclusie
        Er bestaan voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit dan ook geen belemmeringen.


5.3     Flora en fauna
        Vanuit de huidige natuurwetgeving is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op
        de hoogte te zijn van de in het projectgebied mogelijk voorkomende beschermde
        natuurwaarden. Het plan dient zowel aan de Flora- en faunawet als aan de
        Natuurbeschermingswet 1998 getoetst te worden. Deze natuurwetgeving kan mogelijk
        beperkingen opleggen aan de voorgenomen sloop- en nieuwbouwactiviteiten.

        De Natuurbeschermingswet heeft als doel de volgende gebieden te beschermen. De
        volgende gebieden worden aangewezen en beschermd op grond van de
        Natuurbeschermingswet:
        - Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden)
        - Beschermde Natuurmonumenten en,
        - Wetlands.
        Voor onderhavig project zijn echter geen beschermde gebieden aan de orde.

        Op grond van de Flora- en faunawet gelden algemene verboden tot het verwijderen van
        beschermde plantensoorten van hun groeiplaats, het beschadigen, vernielen, wegnemen of
        verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde
        diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Voor activiteiten
        die een bedreiging kunnen vormen voor deze beschermde soorten, moet ontheffing worden
        gevraagd. Vooral wanneer er soorten voorkomen uit de zogenaamde ‘strenge’ categorie
        (Bijlage 4 van de Habitatrichtlijn en de bedreigde soorten van de diverse Rode Lijsten), kan
        dit een belemmering vormen voor het plan. Dit is het geval wanneer een plan significant
        nadelige effecten kan hebben voor deze soorten.

        Bij de gemeente en initiatiefnemer is geen informatie bekend dat leidt tot het vermoeden
        van de aanwezigheid van bedreigde plant- en diersoorten. Eventuele significante schadelijke
        effecten op kritische inheemse bedreigde soorten (planten- en diersoorten, die op bijlage IV
        van de Habitatrichtlijn staan vermeld, alsook rode lijstsoorten binnen de locatie) dan wel op
        hun duurzaam leefgebied worden, mede vanwege de ligging in het stedelijke gebied, niet
        verwacht.

        Conclusie
        Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er uit het oogpunt van flora en fauna
        geen belemmeringen zijn voor de realisatie van de woning, mits de werkzaamheden buiten
        het broedseizoen uitgevoerd worden (15 maart – 15 augustus).


5.4     Externe veiligheid

5.4.1   Inleiding
        Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de
        omgeving van activiteiten met gevaarlijk stoffen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet men



                                                                                                  19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>        rekening houden met verplichte afstandsnormen tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de
        risicobron (inrichtingen met of vervoer van gevaarlijke stoffen) volgens onderstaande
        wetten:
              Besluit externe veiligheid inrichtingen 2004 (Bevi), staatsblad 2004 nr. 250
              Besluit externe veiligheid buisleidingen 2011 (Bevb), staatsblad 2010 nr. 636
              Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (Crnvgs) voor transport van
                gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of het water, juli 2012

        Tevens dient men rekening te houden met het beleid Externe Veiligheid dat door
        stadsgewest Haaglanden is vastgesteld op 28 november 2012.
        Risicovolle objecten zijn o.a.:
              ondergrondse buisleidingen met transport van aardgas of andere stoffen;
              transport van gevaarlijke stoffen over o.a. rijkswegen en spoorbanen;
              bedrijven vallend onder de Wet Milieubeheer met grootschalige opslag van
                chemische stoffen;
              grootschalige opslag van chemische stoffen (PGS15);
              LPG-tankstations.

        Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de
        omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Het beleid is er op gericht te voorkomen
        dat er te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.
        Het algemene uitgangspunt is dat niemand blootgesteld mag worden aan een kans om door
        een activiteit met gevaarlijke stoffen te overlijden, die groter is dan één op de miljoen (10-6).
        In dat geval wordt gesproken over het plaatsgebonden risico, dat wordt weergegeven in een
        risicocontour. Daarnaast bestaat er een zogenoemd groepsrisico: de kans dat bij één
        gebeurtenis een groep met ten minste een bepaalde omvang om het leven komt. Het
        groepsrisico wordt niet weergegeven in een contour, maar in een grafiek.

        Een aantal calamiteiten met gevaarlijke stoffen, zowel in binnen- als buitenland, heeft
        aangetoond dat een maatschappij zonder risico's niet bestaat. Het beleid op het gebied van
        externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. De beleidsmatige kernpunten
        zijn:
              het ontstaan van nieuwe knelpunten tegengaan;
              het stimuleren van de eigen verantwoordelijkheid van inrichtingen;
              het saneren van bestaande knelpunten;
              zorgvuldige risicocommunicatie;
              hulpverlening: het bevorderen van de samenwerking en de kwaliteit van de
                uitvoering en het richting geven aan de organisatorische versterking.

5.4.2   Relevante risicobronnen voor het projectgebied
        Om inzicht te verkrijgen in voor het projectgebied van het bouwplan aan de Landlustlaan 114
        relevante risicobronnen is gebruik gemaakt van de provinciale risicokaart, GEO-Web
        Haaglanden en het bedrijvenbestand van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Hieronder is
        een uitsnede opgenomen van de risicokaart van Zuid-Holland.




                                                                                                     20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>        Uitsnede risicokaart (projectlocatie: zie rode pijl)

5.4.2.1 Risicovolle inrichtingen en locaties
        Zowel binnen als direct buiten het projectgebied zijn geen risicovolle inrichtingen resp.
        locaties gelegen.

5.4.2.2 Route gevaarlijke stoffen
        Door de gemeenteraad is geen route gevaarlijke stoffen vastgesteld. Wel zijn door het rijk
        binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg de rijksweg A4 (Rotterdam-Leiden) en A12
        (Utrechtsebaan) aangewezen als routering voor gevaarlijke stoffen (conform het
        zogenaamde Basisnet (Wet basisnet, staatsblad 2013-307). Uit berekeningen blijkt dat bij een
        ongeval met brandbare stoffen op de A4 en de A12 inzake PR en GR geen belemmeringen
        zijn voor Leidschendam. De afstand tot de A12 is ca. 3 kilometer. De afstand tot de A4
        bedraagt zo’n 750 meter. Men dient wel te bedenken dat bij een ongeval met giftige stoffen
        een invloedsgebied geldt van 4 km en zodoende het plangebied binnen de 4 km zone komt.
        Bij nieuwbouw is het niet mogelijk om maatregelen te treffen aan de risicobronnen, maar het
        beheersen en verminderen van het effect op een incident is wel mogelijk. Te denken valt aan
        het goed sluiten van ramen en deuren en het uitzetten van mechanische ventilatie, wanneer
        een ongeval plaatsvindt. Het aspect Externe Veiligheid bij transport van gevaarlijke stoffen is
        geen belemmering voor het bouwplan. Echter de bewoners zullen zich bewust moeten zijn
        van bovenstaande risico’s.

5.4.2.3 Transport gevaarlijke stoffen per spoor / water
        Het projectgebied bevindt zich niet binnen het invloedsgebied van de dichtstbijzijnde
        spoorverbinding (het spoortraject Utrecht - Den Haag). Over de Vliet / Zuidvliet vindt alleen
        zeer incidenteel transport van gevaarlijke stoffen plaats. De Vliet is echter niet aangeduid als
        vaarweg waarmee specifiek rekening gehouden moet worden op het gebied van de externe
        veiligheid. De Vliet / Zuidvliet is van lokale dan wel regionale betekenis maar vervult
        voornamelijk een toeristische functie en minder een goederentransportfunctie. Ook voor de
        toekomst worden met betrekking tot de externe veiligheid in relatie tot vervoer van
        gevaarlijke stoffen in de binnenvaart binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg, en dus
        voor het projectgebied, geen knelpunten verwacht.




                                                                                                    21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>5.4.2.4 Buisleidingen
        Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) met de bijbehorende Regeling externe
        veiligheid buisleidingen (Revb) omvat de regelgeving op het gebied van buisleidingen
        waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In deze regelgeving is bepaald dat de
        belemmeringenstrook (5 meter aan weerszijden vanuit het hart van de buisleiding), de
        plaatsgebonden risicocontour (10-6) en het invloedsgebied van het groepsrisico in acht
        dienen te worden gehouden bij ruimtelijke ontwikkelingen.

        Uit de hierboven opgenomen risicokaart van de provincie Zuid-Holland blijkt dat in de nabije
        omgeving van het projectgebied geen hogedruk-aardgasleidingen aanwezig is.

        Conclusie
        Externe veiligheid vormt voor de bouw van de woning aan de Landlustlaan 114 geen
        belemmering.


5.5     Water
        Van belang is eveneens te onderzoeken in hoeverre het project gevolgen heeft voor de
        waterhuishouding ter plaatse. Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft immers dwingend voor
        dat in de toelichting van een bestemmingsplan dan wel in de ruimtelijke onderbouwing van
        andere ruimtelijke plannen en besluiten een beschrijving is opgenomen van de wijze, waarop
        in het plan/besluit rekening is gehouden met de effecten van het plan op de
        waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de verschillende
        watergerelateerde aspecten van het project en wordt verslag gedaan van de resultaten van
        de watertoets.

5.5.1   Waterwet
        In de Waterwet (2009) zijn acht 'oude' wetten op het gebied van water samengebracht. De
        Waterwet regelt het beheer van waterkeringen, het oppervlaktewater en het grondwater,
        verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening en zorgt voor een
        eenduidige bestuurlijke procedure en daarbij behorende rechtsbescherming voor besluiten.
        De Waterwet dient als paraplu om de Europese Kaderrichtlijn Water te implementeren en
        geeft ruimte voor de implementatie van toekomstige Europese richtlijnen.
        De waterschappen krijgen op grond van de Waterwet een nieuwe bevoegdheid voor het
        verlenen van vergunningen voor grondwateronttrekkingen, bemalingen en infiltraties met
        uitzondering van:
             onttrekkingen voor drinkwater;
             koude- en warmteopslag;
             grote industriële onttrekkingen van meer dan 150.000 m3/jaar.
        Gemeenten krijgen verder gaande taken en bevoegdheden in het kader van de zorgplicht
        voor het inzamelen van afvalwater in de riolering en voor hemelwater en grondwater.

5.5.2   Watertoets
        Onder de 'watertoets' wordt verstaan een procedure, waarbij een initiatiefnemer in een
        vroeg stadium over een beoogde ruimtelijke ontwikkeling overleg voert met de
        waterbeheerder. De watertoets heeft als doel het voorkomen van ruimtelijke
        ontwikkelingen, die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

5.5.2.1 Bestaand stedelijk gebied
        In bestaand stedelijk gebied, waar ook het projectgebied binnen valt, is de mate van
        verstedelijking en inrichtingen in grote mate een vast gegeven. De status als beschermd
        dorpsgezicht en de ontwikkelingen binnen het plangebied bieden nauwelijks mogelijkheden
        om de bergingscapaciteit van water te optimaliseren. De huidige hoeveelheid


                                                                                                 22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>       oppervlaktewater geldt dan als absoluut minimum (Stand-Still). Waar mogelijk dient de
       bergingscapaciteit vergroot te worden indien er sprake is van herontwikkeling.

5.5.2.2 Oppervlaktewater
        Het gebied waar onderhavige projectlocatie binnen ligt, is een gebied met stedelijke
        doeleinden. Het oppervlaktewater in hiervoor bedoeld plangebied heeft een belangrijke
        functie in de ont- en afwatering van grote delen van het stedelijk gebied van de gemeente.
        Binnen het plangebied is een aantal watergangen aanwezig, die uiteindelijk aansluiten op de
        Vliet. Tevens is aan de Landlustlaan, ten oosten van Landlustlaan 114 oppervlaktewater
        aanwezig, ter hoogte van de appartementen.

5.5.2.3 Riolering en afkoppeling
        Het plangebied ligt in een gebied dat is voorzien van een grotendeels gemengd
        rioleringsstelsel. In het plangebied is geen afvalwater(pers)transportleiding aanwezig. De
        gemeente stelt als eis dat nieuwbouwplannen voorzien in het gescheiden aanbieden van
        vuilwater en schoon hemelwater. Schoon hemelwater kan dan (op termijn) worden
        'afgekoppeld' van het gemengde rioolstelsel en (vertraagd) afgevoerd worden naar het
        oppervlaktewater aan de Windlustsingel.
        Voor zover in het plan uitlogende materialen worden toegepast (lood, zink voor de dakgoot),
        worden deze voorzien van een coating. Op die manier wordt verontreiniging zoveel mogelijk
        voorkomen.

5.5.2.4 Riool- en baggerbeheer
        Het riool- en baggerbeheer heeft een belangrijke invloed op de waterkwaliteit. Het
        baggerplan is sinds 2003 operationeel, waardoor is voorzien in regelmatig baggeren. Het
        Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan 200916-2021 is eind 2015 vastgesteld en is een
        verbreed GRP.

5.5.2.5 Waterkeringen & waterveiligheid
        De locatie ligt in de invloedssfeer van de waterkering aan de Windlustsingel. Zowel binnen de
        kernzone als binnen beschermingszone van deze waterkering vinden echter geen
        werkzaamheden plaats ten behoeve van dit bouwplan (zie onderstaande afbeelding). De
        realisatie van onderhavig plan is dus niet van invloed op het functioneren van deze
        waterkering.




       Uitsnede legger Hoogheemraadschap van Rijnland (projectlocatie: rode pijl)




                                                                                                  23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>5.5.2.7 Wateropgave
        Zoals opgemerkt is in bestaand stedelijk gebied, waar ook het projectgebied binnen valt, de
        mate van verstedelijking en inrichtingen in grote mate een vast gegeven. De huidige
        hoeveelheid oppervlaktewater geldt dan als absoluut minimum. Indien mogelijk dient bij een
        herontwikkeling de bergingscapaciteit vergroot te worden.

        Met de realisatie van het bouwplan aan de Landlustlaan 114 zal het aantal vierkante meters
        verhard oppervlak met minder dan 500 m2 toenemen. Ingevolge de keur van het
        Hoogheemraadschap van Rijnland betekent dat dat er geen extra verhard oppervlakte water
        (bergingscapaciteit) nodig is.

5.5.2.8 Klimaatadaptatie
        Gezien de verwachte klimaatverandering waardoor steeds vaker langdurige hevige regen
        optreedt en hitte vaker voorkomt is het raadzaam om verharding zo mogelijk te beperken,
        regenwater vast te houden waar het valt en vertraagd af te voeren. Hierdoor worden hoge
        waterstanden verkleind en daarmee de kans op wateroverlast. Op hitte heeft het aanleggen
        van groen (en daarmee verharding verminderen) een verminderend effect: het versterkt
        verdamping wat een verkoelend effect heeft.
        Voorbeelden hiervan zijn: ontharden / vergroenen van het achterterrein, toepassen van
        doorlatende verharding, infiltratie van regenwater in de bodem, platte of flauw hellende
        daken vergroenen.

5.5.3   Conclusie
        Het plan voldoet aan de eisen die vanuit het waterschap en de gemeente ten aanzien van de
        waterhuishouding worden gesteld. Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft d.d. 18 juli
        2016 bevestigd dat zij kunnen instemmen met de constatering dat dit plan geen
        ‘wateropgave’ heeft.


5.6     Bodem
        Als er sprake is van ernstige bodemverontreiniging, dan is de Wbb van toepassing. Het doel
        van de Wbb is in de eerste plaats het beschermen van de land- of waterbodem zodat deze
        kan worden benut door mens, dier en plant, nu en in de toekomst. Via de Wbb heeft de
        rijksoverheid de mogelijkheid algemene regels te stellen voor de uitvoering van werken, het
        transport van stoffen en het toevoegen van stoffen aan de bodem.
        Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem, waarop of waarin deze
        ontwikkelingen gaan plaatsvinden, geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.
        Bij nieuwbouwactiviteiten dient de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te
        zijn gebracht. In het algemeen geldt dat nieuwe bestemmingen bij voorkeur op een schone
        bodem dienen te worden gerealiseerd.

        In verband met de voorgenomen bouw is door Adverbo (Milieu Adviesbureau) een
        verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (‘Verkennend bodemonderzoek Landlustlaan 114
        te Leidschendam’, 17 december 2015, zie bijlage I).

        Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten wordt het navolgende geconcludeerd:

              In de grond zijn geen bodemvreemde bijmengingen, waaronder asbestverdachte
               materialen, aangetroffen;
              De bovengrond is licht verontreinigd met kwik en lood;
              De ondergrond is licht verontreinigd met koper, kwik, lood, zink en PAK’s;
              Het grondwater is licht verontreinigd met barium.



                                                                                                24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>        Met bovengenoemd bodemonderzoek is de gemiddelde milieukundige bodemkwaliteit van
        de onderzoekslocatie vastgelegd. De bodem (grond en grondwater) is hooguit licht
        verontreinigd. Deze lichte verontreinigingen vormen geen aanleiding tot het uitvoeren van
        een vervolgonderzoek en vormen geen belemmering voor de voorgenomen transactie van
        het terrein.

        Het onderzoek is steekproefsgewijs uitgevoerd. Het verdient daarom aanbeveling tijdens
        eventuele werkzaamheden in de grond alert te blijven op mogelijk verdachte bijmengingen in
        de bodem.

        Conclusie
        Gelet op het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de bodem van de locatie
        milieuhygiënisch gezien geschikt is voor de bouw van de woning.


5.7     Vormvrije m.e.r.-beoordeling

5.7.1   Inleiding
        Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een
        belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D
        (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet
        betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen
        drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of
        activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben. Voor elk besluit of plan dat
        betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de
        drempelwaarden vallen, moet daarom een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige
        milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling
        kan tot twee conclusies leiden:
            - belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling)
                 noodzakelijk;
            - belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een
                 m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

        De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de
        hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze
        bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

            1. de kenmerken van het project;
            2. de plaats van het project;
            3. de kenmerken van de potentiële effecten.

5.7.2   Onderzoeksresultaten vormvrije m.e.r.-beoordeling
        De woningbouwontwikkeling aan de Landlustlaan 114 kan worden geschaard onder 11.2 van
        de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage:

        ‘de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de
        bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.’

        Dit plan van één woning, waarbij tevens nog sprake is van vervanging van een bestaande
        woning, wordt (in beginsel) niet gezien als een m.e.r.-plichtige activiteit omdat deze pas geldt
        bij:




                                                                                                     25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>           -   een oppervlakte van 100 hectare of meer,
           -   een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
           -   een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

        Gelet op de kenmerken van het project (de aard en de omvang in vergelijking met de
        drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.) zijn er geen belangrijke milieugevolgen te
        verwachten. Voor onderhavig plan aan de Landlustlaan 114 geldt voorts dat het niet binnen
        een kwetsbaar of waardevol gebied ligt (zoals bijv. Natura 2000-gebied) of in de nabije
        omgeving daarvan.
        Mede gelet op de overige in dit hoofdstuk behandelde milieu- en omgevingsaspecten, kan
        geconcludeerd worden dat het milieubelang van de ontwikkeling van de woning aan de
        Landlustlaan in voldoende mate is afgewogen, en dat er geen belangrijke negatieve
        milieugevolgen zullen optreden.

5.7.3   Conclusie
        Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat belangrijke nadelige
        milieugevolgen zijn uitgesloten en dat er geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk is.




                                                                                              26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>6       CULTUURHISTORIE & ARCHEOLOGIE

        In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de eventueel in of direct nabij het projectgebied
        aanwezige cultuurhistorische - en/of archeologische waarden en de eventuele consequenties
        daarvan voor de verwezenlijking van het bouwplan.


6.1     Monumenten / Beschermd stads- en dorpsgezicht
        Binnen het projectgebied bevinden zich geen gemeentelijke - of rijksmonumenten. Ook op
        de gronden, die direct aan het projectgebied grenzen of anderszins in de directe nabijheid
        van het projectgebied zijn gelegen, zijn geen monumenten aangewezen. Er is ook geen
        aanleiding om aan te nemen dat in de toekomst een dergelijke aanwijzing zal plaatsvinden.
        Voorts ligt het plan niet binnen een beschermd stads- en dorpsgezicht.


6.2     Archeologie

6.2.1   Inleiding
        De Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) verplicht gemeenten om bij het
        opstellen van o.a. nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met mogelijke
        archeologisch waardevolle vindplaatsen.
        Het archeologisch beleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg is vastgelegd in de
        beleidsnota ‘herijking archeologie beleid 2013’, deze nota is door de gemeenteraad in januari
        2014 vastgesteld. Deze herijking voorziet in een bescherming van de te verwachten of
        aanwezige archeologische waarden indien de bodemingrepen groter zijn dan de
        vrijstellingsgrens van 0 m2 en 30 cm-Mv, vanwege de ligging binnen een AMK-terrein
        (archeologisch monument). De provincie heeft deze AMK-terreinen aangemerkt als gebieden
        van provinciaal belang en zal betrokken worden bij het proces.
        Omdat de voorgenomen plannen de vrijstellingsgrenzen overschrijden, heeft in
        voorbereiding op de ontwikkeling Transect een Archeologisch bureauonderzoek en
        Inventariserend Veldonderzoek uitgevoerd (Transect-rapport 939, Leidschendam,
        Landlustlaan 114, d.d. 27 juni 2016, zie bijlage II). In het onderzoek komt Transect tot de
        volgende bevindingen.

6.2.2   Plangebied
        Uit het bureauonderzoek is gebleken dat het plangebied een hoge archeologische
        verwachting voor resten uit de IJzertijd en Romeinse Tijd bevat. Deze resten betreffen
        bewoningssporen, sporen van landgebruik en resten van de toenmalige infrastructuur
        (Kanaal van Corbulo en de bijbehorende weg). Verder is gebleken dat het plangebied tussen
        1925 en 1955 is opgehoogd met circa 1 m duinzand, waardoor het archeologisch niveau
        waarschijnlijk niet is verstoord bij de tuinbouw activiteiten in de 20e eeuw.

        Veldonderzoek heeft aangetoond dat binnen het plangebied een, in het veen ingestoven,
        duin aanwezig is. Dit duin is dermate dik dat het mogelijk een potentiële vestigingsplaats is
        geweest in de periode Neolithicum – Romeinse Tijd. Hiervoor geldt dan ook een hoge
        verwachting voor archeologische resten. De top van dit duin ligt beneden 1,7 m –mv (1,7 m
        NAP).
        In het noordwesten van het plangebied is het Kanaal van Corbulo aangetroffen. Hierbij
        kunnen afvallagen van nederzettingen in de omgeving, rituele deposities, scheepswrakken en
        andere watergerelateerde zaken worden verwacht, zoals beschoeiingen. Het kanaal heeft
        een hoge verwachting voor water gerelateerde archeologie uit de Romeinse Tijd. De top van
        de geulopvullingen is beneden 190 cm –mv (1,7 m NAP) aangetroffen.



                                                                                                  27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>        Binnen het veenpakket zelf heeft het onderzoeksbureau geen niveaus aangetroffen die als
        potentiële bewoningsniveaus kunnen worden aangewezen. Zij stellen de verwachting voor
        het veen op laag voor alle periodes.

6.2.3   Advies
        Op basis van het onderzoek concludeert het onderzoeksbureau dat bij de nieuwbouw
        mogelijk archeologische waarden worden bedreigd door heiwerkzaamheden. Conform de
        AMZ-cyclus is het uitvoeren van een inventariserend veldonderzoek, karterende/
        waarderende fase de volgende stap, om vast te stellen of ter plaatse van de nieuwbouw
        sprake is van een vindplaats. Echter, omdat de nieuwbouwlocatie nu nog bebouwd is, het
        archeologisch niveau beneden 1,7 m NAP ligt en de verstoring door het aanbrengen van
        heipalen gering is, adviseert het onderzoeksbureau om het plangebied vrij te geven voor de
        voorgenomen werkzaamheden, mits er geen graafwerkzaamheden beneden 1,5 m NAP
        plaatsvinden en het heipalengrid voldoende ruimte biedt om in de toekomst nog fatsoenlijk
        onderzoek te kunnen doen. Het onderzoeksbureau adviseert hierbij een grid van minimaal 3
        meter x 3 meter te hanteren.

        Het advies van Transect wordt door de gemeente overgenomen, met de toevoeging dat de
        heipalen van de huidige bebouwing niet mogen worden verwijderd. Wanneer de
        bodemwerkzaamheden in het plangebied dieper dan 1,5m-NAP plaatsvinden of toekomstig
        archeologisch onderzoek niet mogelijk is doordat de heipalen in een kleiner grid dan 3x3 m
        worden geplaatst, dient er een waarderend onderzoek plaats te vinden.

        Verder dient bij het afgeven van een omgevingsvergunning de wettelijke meldingsplicht (ex
        artikel 53 Monumentenwet 1988) kenbaar te worden gemaakt, om het documenteren van
        toevalsvondsten te garanderen: ‘Degene die anders dan bij het doen van opgravingen een
        zaak vindt waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument
        is (in roerende of onroerende zin), meldt die zaak zo spoedig mogelijk bij onze minister’. Deze
        aangifte dient te gebeuren bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in Amersfoort en de
        archeologisch adviseur van de Gemeente Leidschendam-Voorburg.

        Conclusie
        Met in achtneming van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het aspect
        ‘archeologie’ geen belemmering vormt voor de realisatie van de woning aan de Landlustlaan
        114 te Leidschendam.




                                                                                                   28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>7     UITVOERBAARHEID

      Dit hoofdstuk beschrijft de haalbaarheid van dit project. Het plan waarvoor de planologische
      procedure wordt doorlopen, moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar
      zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de
      doorlopen procedures weergegeven.


7.1   Economische uitvoerbaarheid
      De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijk besluit moet op grond van het Bro
      onderzocht worden respectievelijk aannemelijk worden gemaakt. Dat betekent enerzijds dat
      aannemelijk moet worden gemaakt dat de door de gemeente te maken kosten moeten zijn
      gedekt dan wel op de bij de uitvoering van het project betrokken partijen moeten kunnen
      worden verhaald. Anderzijds moet worden onderzocht of:
      1) de kosten van overige partijen van een deugdelijke dekking zijn voorzien en
      2) het project naar objectieve maatstaven, ook geabstraheerd van de concreet betrokken
      partijen, vanuit financieel-economisch perspectief tot uitvoering zou kunnen komen.

      De herontwikkeling aan de Landlustlaan 114 is een initiatief van een particulier. De
      ontwikkeling van de locatie en de daarmee samenhangende kosten, inclusief
      planvoorbereiding geschieden voor rekening en risico van de initiatiefnemer.
      Om eventuele gemeentelijke kosten te voorkomen die een gevolg zijn van de voorgestane
      ont wikkeling te verhalen, wordt een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten met de
      initiatiefnemer. Hiermee is vastgelegd dat de realisatie van de ontwikkeling voor de
      gemeente geen negatieve financiële gevolgen oplevert. In de betreffende overeenkomst
      wordt ook een regeling opgenomen inzake het verhaal van een eventuele tegemoetkoming
      in planschade. Verder zullen de overige gemeentelijke kosten worden verhaald via de
      gemeentelijke legesverordening. Voor de gemeente Leidschendam - Voorburg verloopt het
      plan dus budgettair neutraal. Het kostenverhaal is met het bovenstaande anderszins
      verzekerd in de zin van artikel 6.12 tweede lid van de Wro wat ook betekent dat kan worden
      besloten géén exploitatieplan vast te stellen.

      De initiatiefnemer heeft inmiddels een omgevingsvergunning op basis van de Wet algemene
      bepalingen omgevingsrecht aangevraagd voor de nieuw te bouwen woning. Dit maakt
      voldoende aannemelijk dat het project ook daadwerkelijk tot uitvoering zal komen, waarmee
      de economische uitvoerbaarheid afdoende is aangetoond.


7.2   Maatschappelijke uitvoerbaarheid
      Het opstellen van ruimtelijke besluiten dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het
      van belang dat diverse instanties, burgers en maatschappelijke organisaties bij de
      voorbereiding van dergelijke besluiten worden betrokken zodat in een vroeg stadium
      knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting
      hiertoe vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e. van het Bro in samenhang met het in
      artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde
      zorgvuldigheidsbeginsel.

      Het voorliggende plan wordt niet aan inspraak onderworpen op grond van de
      ‘Inspraakverordening gemeente Leidschendam-Voorburg 2006’. Door het verplicht toepassen
      van de procedure als bedoeld in Afd. 3.4 Awb wordt een ieder de gelegenheid geboden
      voldoende actief te worden betrokken bij de voorbereiding van de te verlenen
      omgevingsvergunning. Een extra inspraakronde voegt daaraan niets toe.


                                                                                                 29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>      De ontwerp-verklaring van geen bedenkingen heeft samen met de ontwerp-
      omgevingsvergunning en de bijbehorende stukken na publicatie in de gemeenterubriek en de
      Staatscourant vanaf 22 september 2016 t/m 2 november 2016 ter inzage gelegen. Direct
      omwonenden zijn door middel van een brief op de hoogte gesteld van de terinzagelegging en
      de mogelijkheid om gedurende deze periode zienswijzen in te dienen. Er zijn tijdens de ter
      inzage periode wel / geen zienswijzen ingediend.

      Zoals in deze ruimtelijke onderbouwing is beschreven, wijkt het bouwplan voor de
      Landlustlaan 114 af van de bepalingen uit het vigerende bestemmingsplan. Het bouwplan
      voldoet echter wel aan de kwalitatief-ruimtelijke en stedenbouwkundige doelstellingen voor
      het betreffende plangebied. Ook de stedenbouwkundige toetsing bevestigt dat het
      voorliggende bouwplan past binnen de ruimtelijke - en beeldkwaliteit van het betreffende
      woon- en leefgebied.

      Gelet op het vorenstaande is het voorliggende plan vanuit maatschappelijk oogpunt in
      algemene zin aanvaardbaar en daarmee uitvoerbaar te achten.




__________________________________________________________________________________


OVERZICHT BIJLAGEN:

I     Verkennend bodemonderzoek Landlustlaan 114 te Leidschendam, Adverbo Milieu
      Adviesbureau, d.d. 17 december 2015
II    Archeologisch bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, Transect, Transect-
      rapport 939, d.d. 27 juni 2016




                                                                                             30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>