<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>      Gemeente Leidschendam-Voorburg




               Zienswijzennota

 Projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B

(ID-nr.: NL.IMRO.1916.ParkVronesteijn12B-VG01)




           Collegevergadering d.d. 11 november 2020
           Raadsvergadering d.d. 5 januari 2021
           Behorende bij raadsbesluit nr. 1980
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>ZIENSWIJZENNOTA PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT PARK VRONESTEYN 12B



1.      INLEIDING

Op 23 juli 2018 is een aanvraag omgevingsvergunning eerste fase ontvangen voor het oprichten van drie
eengezinswoningen met parkeerplaatsen aan het Park Vronesteyn 12B in Voorburg. Met het ingediende
plan zal de leegstaande bebouwing (van het voormalige kinderdienstencentrum “De Zonnehof”) worden
vervangen door drie woningen.

Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan “Oosteinde-Parkweg” (het perceel heeft geen
woonbestemming, maar de bestemming “Maatschappelijk”) ” en kan alleen gerealiseerd worden met een
projectafwijkingsbesluit. Ingevolge artikel 6.5 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening, juncto artikel 3.11
van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan alleen meegewerkt worden aan een
projectafwijkingsbesluit als de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.

Op 3 juli 2019 heeft de raad een ontwerp verklaring van geen bedenkingen (raadsbesluit nr. 1145)
afgegeven. Hierbij is aangegeven dat, indien er geen zienswijzen worden ingediend, de ontwerp
verklaring van geen bedenkingen als definitieve verklaring van geen bedenkingen kan worden
beschouwd. De ontwerp verklaring van geen bedenkingen heeft samen met de ontwerp
omgevingsvergunning en de bijbehorende stukken ter inzage gelegen vanaf donderdag 18 juli 2019 t/m
woensdag 28 augustus 2019. In de periode van terinzagelegging zijn 4 zienswijzen (waarvan een
namens 22 omwonenden) ingediend.



1.1     LEESWIJZER

De zienswijzennota is als volgt opgebouwd:

De voorliggende zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Park Vronesteyn 12B” omvat in hoofdstuk 2
een overzicht van de ingediende zienswijzen. In hoofdstuk 3 worden de ingediende zienswijzen
inhoudelijk behandeld.

De zienswijzennota maakt deel uit van het besluit van de raad tot vaststelling van de verklaring van geen
bedenkingen en het besluit van het college tot verlenen van de omgevingsvergunning.




Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                                  2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>2.      Zienswijzen

Gedurende de termijn van terinzagelegging van het projectafwijkingsbesluit “Park Vronesteyn 12B” zijn 4
schriftelijke zienswijzen ontvangen. Een van deze zienswijzen is ingediend namens 22 omwonenden. In
2.1 is in tabelvorm weergegeven van wie op welke datum schriftelijke zienswijzen zijn ontvangen. In 2.2
wordt ingegaan op de ontvankelijkheid van de ingediende zienswijzen.

De ontvankelijke zienswijzen zijn vervolgens in hoofdstuk 3 inhoudelijk samengevat, afzonderlijk
beoordeeld en afgewogen en van een reactie voorzien.

2.1     Overzicht zienswijzen



Nr.   KCS nummer           Indiener                    Adres          PC/Plaats            Datum
                                                                                           ingekomen
1.    589476               Indiener(s) zienswijze 1    Anoniem        Anoniem              23 augustus
                                                                                           2019

2.    568299 /             Indiener(s) zienswijze 2    Anoniem        Anoniem              27 augustus
      568294                                                                               2019




3.    568027               Indiener(s) zienswijze 3    Anoniem        Anoniem              27 augustus
                           (namens 22                                                      2019
                           omwonenden)



4.    568074               Indiener(s) zienswijze 4    Anoniem        Anoniem              28 augustus
                                                                                           2019

2.2     Ontvankelijkheid zienswijzen

Het projectafwijkingsbesluit “Park Vronesteyn 12B” heeft ter inzage gelegen van donderdag 18 juli 2019
t/m woensdag 28 augustus 2019. Zienswijzen die op de laatste dag van de termijn ter post zijn bezorgd,
worden bij de gemeente als ingekomen geregistreerd op donderdag 29 augustus 2019. Zienswijzen met
als registratiedatum 29 augustus 2019 worden daarom in elk geval aangemerkt als zijnde tijdig ingediend.
Alle zienswijzen zijn binnen de wettelijke termijn van zes weken en daarmee tijdig ingediend.

2.3     Anonimiseren zienswijzen

De Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) stelt strenge regels aan het (digitaal) openbaar
maken van NAW-gegevens. Op grond van de AVG is het niet toegestaan om persoonsgegevens
(zogenaamde NAW-gegevens: naam, adres en woonplaats) van natuurlijke personen te verwerken
zonder een wettelijke grondslag, dringende noodzaak of toestemming van de betreffende personen.

De indieners van zienswijzen worden daarom niet met naam en toenaam genoemd. Om te kunnen
herleiden wie welke zienswijze heeft ingediend, is een afzonderlijk document “Overzicht indieners
zienswijzen Projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B opgesteld. Dat overzicht wordt niet beschikbaar
gesteld.


Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                              3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>3.      Beantwoording van de zienswijzen

In dit hoofdstuk is per reclamant de ingebrachte zienswijze samengevat en voorzien van een reactie.
Onder conclusie wordt aangegeven of de betreffende zienswijze aanleiding geeft tot aanpassing van het
projectafwijkingsbesluit “Park Vronesteyn 12B”.



01.     Indiener(s) zienswijze 1

Samenvatting van de zienswijze:

1. Inbreuk privacy / vermindering uitzicht
De nieuwbouw van drie villa’s gelegen direct achter de woning en achtertuin van reclamant ter
vervanging van de bestaande veel lagere bebouwing, gaat niet alleen ten koste van het vrije zicht, maar
ook ten koste van de privacy van de woning en achtertuin van reclamant. Teneinde de planschade
enigszins te beperken zou reclamant graag zien dat in het ontwerp expliciet wordt vastgelegd dat:
- In het dakvlak aan de noordzijde van de villa met bouwnummer 4 (type Jasmine) nimmer dakramen of
   dakkapellen zullen worden geplaatst.
- Tussen de nieuwbouw en de sloot aan de noordzijde van het perceel een volledig dichte, begroeide
   erfafscheiding van drie tot vier meter hoog geplaatst wordt (in eerdere contacten is dit aan reclamant
   toegezegd, maar in het huidige ontwerp lijkt de erfafscheiding te zijn beperkt door enkele boompjes,
   die het zicht op en vanuit de achtertuin en woning van reclamant niet of nauwelijks zullen
   belemmeren).

Reactie:
Het uitzicht zal door het voorgestelde bouwplan inderdaad veranderen. Er bestaat echter geen recht op
vrij uitzicht. Ter bescherming van de visuele privacy tussen buren is in artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk
Wetboek het volgende opgenomen: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft
gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere
muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht
geven”. Eventuele dakramen of dakkapellen aan de noordzijde van de villa met bouwnummer 4 zullen op
meer dan 2,00 meter van de erfgrens met reclamant gesitueerd worden. Er zal dan ook geen sprake van
aantasting van de privacy zijn, nu er zich geen ramen danwel dakkapellen binnen twee meter van de
grenslijn van het naastgelegen erf bevinden. De afstand van de nieuwe woningen tot de woning van
reclamant is minimaal 20 meter. De afstand van de nieuwe woningen tot de erfgrens van reclamant
bedraagt ruim 7,00 meter.

Het gevoel van vermindering van woongenot betreft een subjectieve omstandigheid, welke per individu
kan verschillen. Van een onacceptabele aantasting van de leefomgeving is naar ons oordeel geen
sprake. Daarbij zijn wij van mening dat het wonen in een stedelijke omgeving een zeker en normaal risico
op veranderingen in de directe omgeving met zich meebrengt.

Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen heeft de aanvrager aangegeven bereid te zijn om tussen
de nieuwbouw en de sloot aan de noordzijde een begroeide erfafscheiding te plaatsen.

Conclusie
De bovenstaande zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassing van het projectafwijkingsbesluit. Wel
zal er in afwijking van de eerder ingediende inrichtingstekening bij oplevering worden gezorgd voor een
haag van 2,5 tot 3 meter tussen de nieuwbouw en de sloot aan de noordzijde.



Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                                 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>02.     Indiener(s) zienswijze 2

Samenvatting van de zienswijze:

De nieuwbouwplannen voldoen niet aan de in de ruimtelijke onderbouwing geformuleerde
randvoorwaarden (te weten maximale hoogte van de nieuwbouw, bebouwingsvlak dat voor de
nieuwbouw wordt geboden en privacy en woonkwaliteit van de bestaande woningen), zijn in strijd met
een goede ruimtelijke ordening en ontberen een goede ruimtelijke onderbouwing.

1. Villa’s zijn veel te hoog
In de ruimtelijke onderbouwing is uitdrukkelijk vermeld dat uitgangspunt een bescheiden bouwvolume is
en dat de impact van de nieuwe bebouwing niet groter mag zijn dan die van de bestaande bebouwing.
Het bestaande gebouw kenmerkt zich door een aaneenschakeling van verschillende eenheden waardoor
het geen massieve indruk maakt. De hoogte van het bestaande gebouw varieert: een groot deel bestaat
uit een bouwlaag en kleiner deel uit twee bouwlagen, zonder kap. De hoogte van de bestaande
bebouwing is dus bescheiden en past daarmee goed in de parkachtige omgeving. Ook de hoogte van het
poortwachtershuis is bescheiden en bestaat uit een woonlaag plus kap(verdieping). In de ruimtelijke
onderbouwing is volgens reclamant terecht als stedenbouwkundige verplichting opgenomen om een
maximale maat te hanteren van een bouwlaag en een kap(verdieping). De drie villa’s voldoen daar niet
aan. De kap begint weliswaar boven de eerste bouwlaag, maar de kap bevat niet één maar twee
verdiepingen. De villa’s zijn daarmee veel hoger dan het bestaande gebouw en veel hoger dan het
poortwachtershuis. De impact op de omgeving is daarmee onaanvaardbaar veel groter dan die van de
bestaande bebouwing. Een ruimtelijke onderbouwing daarvoor ontbreekt. Het is in strijd met de
randvoorwaarden die in de ruimtelijke onderbouwing zijn geformuleerd. In paragraaf 3.3.3. van de
ruimtelijke onderbouwing wordt volgens reclamant ten onrechte geïmpliceerd dat een kap die uit
meerdere verdiepingen bestaat (en dus veel hoger is dan een kap die een verdieping omvat) in
overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en voldoet aan de voorwaarden die in de
ruimtelijke onderbouwing zelf daaraan zijn gesteld.

Reactie:
Gekozen is voor een typologie van 1 bouwlaag met kap. De voorgestelde volumeopbouw voldoet
daarmee aan de uitgangspunten. De hoogte van de kap wordt met name bepaald door het te bebouwen
oppervlakte. Dit oppervlakte komt, zoals opgenomen in de stedenbouwkundige randvoorwaarden,
overeen met de oppervlaktes in de omgeving. In de ruimtelijke onderbouwing wordt inderdaad 1x
gesproken over een kapverdieping (in hfst 3.3.2). Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is één bouwlaag
met kap (die vervolgens uit 2 verdiepingen bestaat) echter een wenselijke en passende ontwikkeling. Dit
is ook op deze manier in de opsomming van stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen.
Daarmee blijven de woningen wat betreft stedenbouwkundige aanwezigheid ondergeschikt aan de
omgeving en met name aan het landgoed. Er is in afstemming met de stedenbouwkundige en de
welstands- en monumentencommissie gekozen voor een villa type bestaande uit 1 woonlaag met een
kap in plaats van 2 hele woonlagen met een kap, om zo de stedenbouwkundige impact en beleving te
minimaliseren. Bovendien is in overleg met de welstandscommissie bewust gekozen voor 3 villa’s die qua
architectuur familie van elkaar zijn, maar door de afwisseling van kleur en materiaal gevel en verschil-
lende kapvorm toch diversiteit geven. Zodoende is voorkomen dat er 3 identieke villa’s ontstaan die
gezamenlijk als 1 compacte steenmassa kunnen worden ervaren.

De villa's krijgen een maximale hoogte tussen de 10,6 meter en 10,8 meter. Deze hoogte is niet over de
gehele breedte van de woning doorgetrokken, er is een relatief spitse kapvorm toegepast. In vergelijking
met het bestaande schoolgebouw worden de villa's hoger, maar het werkelijke ruimtebeslag van de
daken welke hoger zijn dan 6,50 meter hoogte is verwaarloosbaar. Door het toepassen van één

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                               5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>bouwlaag en de kapvorm in plaats van 2 bouwlagen met of zonder kap ontstaat voldoende ruimte op de
verdieping en juist meer ruimte tussen de villa's, deze versmalling start al vanaf de verdieping. De
massiviteit van het bestaande schoolgebouw wordt vervangen door ruimte tussen de drie vrijstaande
gebouwen waarbij alleen de relatief smalle dakomtrek op 6,50 meter in de hoogte meer beleefbaar zal
zijn. De nadruk ligt hier op ruimte creëren tussen de drie villa's om te voorkomen dat er, zoals bij het
schoolgebouw, een behoorlijk front wordt opgetrokken. Aansluiting met de kaphoogte is gezocht door te
zoeken naar een goede vorm tussen de laagste gebouwen en de hoogste gebouwen in de directe
omgeving. Volgens het bestemmingsplan “Oosteinde-Parkweg” gelden er voor de omliggende
woningen/percelen maximaal toegestane bouwhoogtes variërend van 7,5 meter tot 13 meter. De
omliggende woningen bestaan voor het merendeel uit 3 verdiepingen (2 bouwlagen met een kap). De nu
geplande woningen met bouwhoogtes van maximaal 11 meter en één bouwlaag met kap zijn naar onze
mening dan ook niet sterk afwijkend en detonerend in de omgeving. Van een onacceptabele aantasting
van de leefomgeving is naar ons oordeel geen sprake. Daarbij zijn wij van mening dat het wonen in een
stedelijke omgeving een zeker en normaal risico op veranderingen in de directe omgeving met zich
meebrengt.

2. Villa’s passen niet binnen het bebouwingsvlak voor nieuwbouw
Figuur 3.4 bevat een aanduiding van de aangeboden bebouwingsvlakken. Een deel daarvan is blauw
gearceerd; daar mag de bebouwing slechts een bouwlaag bevatten. In het geel gearceerde deel mag de
bebouwing bestaan uit een bouwlaag plus kap(verdieping). Wat in de ruimtelijke onderbouwing ontbreekt
is een kaart waarvan kan worden afgelezen of de villa’s in het bebouwingvlak passen en of de
voorgeschreven hoogtes in acht genomen zijn. De ruimtelijke onderbouwing schiet hierin tekort. Een
vergelijking van figuur 3.4. en 3.7 leert echter dat de geplande nieuwbouw voor een aanzienlijk deel
buiten het toegekende bouwvlak is gesitueerd.

Reactie:
Een vergelijk tussen 3.4 en 3.7 impliceert dat het ingediende plan buiten de genoemde randvoorwaarden
treedt. Het gaat hierbij hoofdzakelijk om het middelste en laatste huis. Het middelste huis schiet door de
begrenzing richting Eemwijk. Het achterste huis schiet door richting de woningen aan Park Vronesteyn.
De gemeente acht deze afwijkingen acceptabel. Aan de zijde van Eemwijk steekt één bouwdeel door de
genoemde grens waardoor de impact op de relatie koetshuis/ Eemwijk beperkt blijft. Richting Park
Vronesteyn is de impact onzes inziens beperkt daar ook hier op één punt de bebouwing dichterbij komt.
De gemeente acht de afwijking acceptabel, mede omdat er door het iets dieper bouwen van de woningen
richting villa Eemwijk en het Oosteinde, meer lucht ontstaat tussen de nieuwbouwwoningen, hetgeen
ruimte biedt aan groen en doorzicht. Aan de zijde van Park Vronesteyn komt de nieuwe woning op een
afstand van circa 6 meter vanaf de watergrens, terwijl in de randvoorwaarden een maat van circa 7,7
meter wordt aangehouden. Dit verschil wordt als acceptabel beoordeeld, aangezien de lage garage die
hier mogelijk gemaakt wordt een ruimtelijk ondergeschikte rol zal hebben. Het hoofdgebouw start naast
de garage

3. Bebouwing in blauw en geel gearceerde bouwvlakken is te hoog
De bouwtekeningen maken duidelijk dat in de blauw gearceerde bouwvlakken, waar slechts één
woonlaag is toegestaan, een veel hogere bouwhoogte is voorzien, namelijk een bouwlaag en een kap die
twee verdiepingen omvat. In plaats van een maximale hoogte van een bouwlaag zullen er in de blauw
gearceerde bouwvlakken kappen van meer dan 10 meter hoog verschijnen. Dat is in strijd met de
stedenbouwkundige randvoorwaarden die aan de nieuwbouw gesteld dienen te worden en die dan ook
terecht in de ruimtelijke onderbouwing zijn opgenomen. In de geel gearceerde bouwvlakken mag de
maximale hoogte een bouwlaag plus een kapverdieping zijn in plaats van de geplande bouwlaag met een
kap die twee verdiepingen omvat.


Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                             6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Reactie:
Gekozen is voor een typologie van 1 bouwlaag met kap. De voorgestelde volumeopbouw voldoet
daarmee aan de uitgangspunten. De hoogte van de kap wordt met name bepaald door het te bebouwen
oppervlakte. Dit oppervlakte komt, zoals opgenomen in de stedenbouwkundige randvoorwaarden,
overeen met de oppervlaktes in de omgeving. Teneinde voldoende lucht en ruimte te creëren tussen de
drie villa's zijn deze zodanig gepositioneerd dat er zowel tussen de villa's als de bestaande bebouwing
voldoende afstand aangehouden wordt. Er ontstaan rondom de nieuwe woningen doorzichten om de
omgeving ook te kunnen blijven beleven. Om andere direct aanliggende bebouwing niet in het gedrang te
laten komen door de nieuwbouw, is er licht afgeweken van de bebouwingsvlakken. De villa's vallen voor
het grootste gedeelte binnen het bestaande bouwvlak van het schoolgebouw, met uitzondering van de
villa direct langs de Oranjerie, waar de positie het resultaat is van het zoeken van een balans tussen alle
bebouwing. Voor de villa's is gekozen om de ruimte in de diepte richting te benutten, zodat deze slank
uitgevoerd kunnen worden ten behoeve van de ruimte tussen de villa's. Dit resulteert erin dat er in de
blauw gearceerde vlakken ook bebouwing voorkomt welke een laag met kap heeft. De insteek van deze
vorm is dat de goothoogte beperkt is tot circa start eerste verdieping, de uiteindelijke hoogte van de nok
volgt dan uit de afstemming met de bouwstijl en de omgeving.

4. De footprints van de villa’s zijn mogelijk te fors en worden te gering voorgesteld
In externe bijlage 2019-337731 “Tekeningen Park Vronesteyn” zijn de garages niet ingetekend en worden
de footprints van de drie villa’s te klein voorgesteld. Ook ontbreekt een vergelijking van de footprint van
de bestaande bebouwing met de totale footprint van de te bouwen villa’s en overige bouwwerken.

Reactie:
De bestaande bebouwing van de school heeft een footprint van circa 714 m 2, dit wordt met de nieuwe
villa’s fors teruggebracht naar circa 510 m2, dit is inclusief de garages. Zonder garage is de footprint van
de villa's samen 408 m2. In volume blijven de villa's vergelijkbaar met het schoolgebouw, wat ook
aantoont dat de extra ruimte die gevonden wordt in de hoogte zorgt voor het winnen van ruimte tussen de
gebouwen. Hierdoor ontstaat zoals eerder gesteld meer ruimte voor groen en doorzicht tussen de
woningen. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is een tekening met footprint van de bestaande
bebouwing en footprint van de nieuw te bouwen villa’s gemaakt. Deze tekening is als bijlage aan deze
nota toegevoegd.

5. Aantasting woongenot (uitzicht/privacy)
De bouwplannen zijn in strijd met de ruimtelijke onderbouwing die daarbij is gegeven en met de eisen die
daarin terecht worden gesteld. Reclamant en zijn gezin worden geconfronteerd met een grote hoge
woning die op luttele meters van hun achtertuin wordt opgetrokken en die het zicht op park Eemwijk
ernstig belemmerd. Vanuit de achterzijde van de op te trekken woning zal er vanuit twee verdiepingen
direct inkijk in de woning van reclamant zijn. Ook de overige omwonenden worden geconfronteerd met
grote en hoge bouwvolumes die bovendien veel dichter bij hun woningen worden opgetrokken dan
volgens de ruimtelijke onderbouwing is toegestaan. Vanaf het Oosteinde bezien zal de poortwachters-
woning wegvallen tegen de achtergrond van de geplande massieve nieuwbouw. Dit alles leidt tot een
onaanvaardbare aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de woonomgeving en een ernstig
verlies aan privacy.

Reactie:
Het uitzicht zal door het voorgestelde bouwplan inderdaad veranderen. Er bestaat echter geen recht op
vrij uitzicht. Ter bescherming van de visuele privacy tussen buren is in artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk
Wetboek het volgende opgenomen: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft
gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere
muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                                     7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>geven”. Er zal geen sprake van aantasting van de privacy zijn, nu er zich geen ramen danwel
dakkapellen binnen twee meter van de grenslijn van de naastgelegen erven bevinden. De kortste afstand
van de nieuwbouw tot aan de kavelsloot is 6 meter. Met betrekking tot het punt van zicht vanaf het
Oosteinde zijn wij van mening dat dit zicht beperkt wordt aangetast doordat het hier gaat om één gebouw.
Als randvoorwaarde is meegegeven dat de groene omzoming aan deze zijde op eigen terrein versterkt
dient te worden.

Het gevoel van vermindering van woongenot betreft een subjectieve omstandigheid, welke per individu
kan verschillen. Van een onacceptabele aantasting van de leefomgeving is naar ons oordeel geen
sprake. Daarbij zijn wij van mening dat het wonen in een stedelijke omgeving een zeker en normaal risico
op veranderingen in de directe omgeving met zich meebrengt.

Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen heeft de aanvrager aangegeven bereid te zijn om tussen
de nieuwbouw en de sloot aan de noordzijde een begroeide erfafscheiding te plaatsen.

Conclusie
De bovenstaande zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassing van het projectafwijkingsbesluit. In
afwijking van de eerder ingediende inrichtingstekening zal bij oplevering wel worden gezorgd voor een
haag van 2,5 tot 3 meter tussen de nieuwbouw en de sloot aan de noordzijde.

03.      Indiener(s) zienswijze 3

Samenvatting van de zienswijze:

1. Erfdienstbaarheid wordt verzwaard
Vooruitlopend op de aanvraag omgevingsvergunning tweede fase (voor o.a. uitrit aanleggen of
veranderen) wijzen reclamanten erop dat de beoogde ontsluiting van het project plaats moet vinden via
een steeg en een brug die geen onderdeel zijn van de percelen Park Vronesteyn 12 en 12b maar
behoren tot de percelen Park Vronesteyn 10 en 16 en een deel van nummer 14. Op de steeg en brug rust
een erfdienstbaarheid, deze erfdienstbaarheid geeft de heersende erven (o.a. nr. 12 en 12b) niet het
recht tot herinrichting of aanpassing van de met deze erfdienstbaarheid belaste percelen, zoals
gesuggereerd in paragraaf 4.2 van de ruimtelijke onderbouwing. De eigenaren van de lijdende erven
(nummer 10 en 16) hebben hier uitdrukkelijk geen toestemming voor gegeven.

Reactie:
De ontsluiting van het plangebied is geregeld middels een recht van overpad (erfdienstbaarheid). Het
recht van overpad is als volgt omschreven: “De verkoopster en opvolgende eigenaren van na te melden perceelen
Sectie D, nummers 2772 en 2771 behouden het recht van weg over een strook grond ter breedte van ongeveer vijf meter,
uitmakende het meest aan de Vlietzijde gelegen gedeelte van het bij deze verkochte perceel gemeente Voorburg sectie D,
nummer 2122, welke strook door middel van een ijzeren hek met rasterwerk van het overige gedeelte van dat perceel is
afgescheiden, alsmede het recht van het hebben van een brug, aansluitende op gemelde weg, en liggende over het aan de
Zuidwestelijke zijde van gemeld perceel gelegen water, en het recht van weg over die brug voorzover gelegen op gemeld
perceel Sectie D, nummer 2122, alles op de thans bestaande wijze en over die weg en brug te gaan van en naar het Park
Vronesteyn, welke rechten bij deze worden gevestigd als erfdienstbaarheid ten laste van het verkochte perceel gemeente
Voorburg Sectie D, nummer 2122 en ten behoeve van de aan de verkoopster in eigendom verblijvende kadastrale
perceelen gemeente Voorburg, sectie D, nummer 2772 en 2771, zullen de kosten van onderhoud van bedoelde weg met
bermen en brug voor rekening van de eigenaar van de heersende erven komen”.

Er is in tegenstelling tot wat door reclamanten wordt aangegeven geen herinrichting of aanpassing van de
weg nodig om van het bestaande recht van overpad gebruik te maken. De weg is breed genoeg.


Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                                             8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) volgt dat
sprake moet zijn van een evidente privaatrechtelijke belemmering, wil deze in de weg staan aan het
verlenen van een omgevingsvergunning. De Afdeling heeft eerder al vooropgesteld dat de burgerlijke
rechter de eerst aangewezene is om de vraag omtrent een privaatrechtelijke belemmering te
beantwoorden. Nu er om het bouwplan mogelijk te maken geen wijzigingen in het bestaande recht van
overpad hoeven plaats te vinden, zien wij geen privaatrechtelijke belemmering die aan vergunning-
verlening in de weg zou kunnen staan.

Er is naar onze mening ook geen sprake van verzwaring van het bestaande recht van overpad. Gezien
de maatschappelijke-economische ontwikkelingen van de afgelopen decennia o.a. een geleidelijke
toename van het autogebruik en verkeer, waardoor het ook aannemelijk is dat er meer gebruik wordt
gemaakt van het pad + brug middels auto. Het gevoerde argument dat het verkeer van en naar Zonnehof
beperkt was, is geen gegronde reden om te spreken van verzwaring. Het perceel Park Vronesteyn 12B
heeft volgens het bestemmingsplan Oosteinde-Parkweg de bestemming “Maatschappelijk”. Onder
maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan: educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en
levensbeschouwelijke voorzieningen en daaraan ondergeschikte voorzieningen ten behoeve van
dienstverlening, alsmede ondergeschikte vormen van detailhandel en/of horeca ten dienste van deze
voorzieningen. In de huidige situatie zijn er dus diverse functies in het pand toegestaan en is niet enkel
het huidige gebruik met de daarbij behorende verkeersbewegingen toegestaan. Zo zou er bijvoorbeeld
een kerk/moskee, wijkverenigingsgebouw of school in het pand gevestigd kunnen worden. Een dergelijk
gebruik zal ook een andere verkeerssituatie opleveren, waarbij er geen ruimte is voor een verdere
belangenafweging, nu dat gebruik volgens het bestemmingsplan rechtstreeks is toegestaan.

De bestaande erfdienstbaarheid is helder over het gebruik en de verplichtingen, namelijk dat de
heersende erven verantwoordelijk zijn voor de kosten van onderhoud van het pad en de brug. De
ontwikkelaar staat open voor een transparant en open dialoog voor het maken van nadere afspraken,
parallel lopend aan de verdere planologische-juridische procedure. De gemeente heeft hier geen rol in.

2. Relatie met Oranjerie
Het project bestaat uit vier villa’s. Het project vindt slechts doorgang als al deze vier villa’s gebouwd
kunnen worden. De ruimtelijke onderbouwing van het ontwerpbesluit dat slechts drie van de vier villa’s
betreft kan niet beoordeeld worden zonder de vierde villa op Park Vronesteyn 12 hierbij te betrekken.
Deze omstandigheid maakt het ontwerpbesluit en het raadsbesluit ondeugdelijk (onvolledig) gemotiveerd,
zodat de raad en B&W van de voorgenomen besluitvorming behoren af te zien. Bij het ontwerpbesluit
hadden alle planologisch relevante omstandigheden betrokken moeten worden. Nu dit is nagelaten kan
een goede ruimtelijk ordening niet aangenomen worden, terwijl de buitenplanse vrijstelling enkel mogelijk
is op basis van een dergelijke goede ruimtelijke ordening.

Reactie:
Het oprichten van de drie woningen is in strijd met het bestemmingsplan en dit bouwplan kan alleen
gerealiseerd worden als een afwijking van het bestemmingsplan wordt verleend. De ruimtelijke
onderbouwing is opgesteld voor deze afwijkingsprocedure. De Oranjerie is een bestaand gebouw. Voor
het wijzigen van het bestaande gebruik naar een woonfunctie is op 28 februari 2017 een
omgevingsvergunning verleend. De nu voorliggende afwijkingsprocedure is dus niet van toepassing op
de Oranjerie en om die reden ook niet in het ontwerpbesluit en raadsbesluit opgenomen. Voor eventuele
andere toekomstige wijzigingen aan de Oranjerie zal een nieuwe omgevingsvergunning moeten worden
aangevraagd. Deze wijzigingen maken geen onderdeel uit van het voorliggende besluit. In de ruimtelijke
onderbouwing werd inderdaad gesproken over 1 project van vier villa’s. De aanvrager had dit op deze
manier opgenomen, omdat het totaal van de drie nieuwe villa’s + de Oranjerie voor hen het gehele
(verkoop)commerciële project betreft. Dit staat echter los van de planologische en juridische procedures.
Zoals hierboven vermeld is er al een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het wijzigen naar een

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                                9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>woonfunctie. Om verwarring te voorkomen, hebben wij de aanvrager gevraagd de ruimtelijke
onderbouwing aan te passen en de teksten die zagen op de Oranjerie uit de ruimtelijke onderbouwing te
halen, zodat duidelijk is dat de afwijkingsprocedure enkel ziet op de drie nieuw te bouwen villa’s en niet
op de bestaande Oranjerie.

3. Verleende vergunning Oranjerie
Voor villa Oranjerie (restauratie en het wijzigen van de gebruiksfunctie naar woonfunctie) is op 28 februari
2017 weliswaar een omgevingsvergunning verleend, maar deze vergunning omvat niet de bouw van een
zijvleugel en werd verleend onder de voorwaarde dat twee parkeerplaatsen op eigen terrein zouden
worden gerealiseerd. De in het ontwerp van villa Oranjerie in het project opgenomen zijvleugel staat de
aanleg van de vereiste twee parkeerplaatsen in de weg (zie tekening bijlage 2). Park Vronesteyn 12 is
een krap bemeten perceel, het overgrote deel van het terrein voor villa Oranjerie is geen onderdeel van
nummer 12 maar van Park Vronesteyn 14. Dit gehele terrein moet ook vrijgehouden worden als keerlus
voor de brandweer, komende vanaf de brug (zie paragraaf 4.2 van de ruimtelijke onderbouwing). Een
zijvleugel en twee parkeerplaatsen zijn derhalve niet mogelijk.

Reactie:
Er hebben gesprekken plaatsgevonden over een mogelijke uitbreiding van de Oranjerie, maar daar is nog
geen definitief plan uitgekomen. Voor een uitbreiding van de Oranjerie is ook nog geen omgevings-
vergunning aangevraagd. Bij een eventuele uitbreiding zal rekening gehouden moeten worden met in de
eerdere verleende vergunning opgenomen voorwaarden. Zoals bij punt 2 hierboven al aangegeven is de
nu voorliggende afwijkingsprocedure niet van toepassing op de Oranjerie en om die reden ook niet in het
ontwerpbesluit en raadsbesluit opgenomen. De ruimtelijke onderbouwing is om verwarring te voorkomen
inmiddels aangepast, zodat duidelijk is dat de afwijkingsprocedure enkel ziet op de drie nieuw te bouwen
villa’s en niet op de bestaande Oranjerie.

4. Strijd met goede ruimtelijke ordening en motivering gebaseerd op onjuiste gegevens
Reclamanten zijn van mening dat de oprichting van een villapark bestaand uit vier villa’s, waarvan drie op
het perceel Park Vronesteyn 12b in strijd met een goede ruimtelijke ordening is. De ruimtelijke
onderbouwing bevat een aantal voor de motivering van het ontwerpbesluit essentiële onwaarheden. De
ruimtelijke onderbouwing is geen goede onderbouwing en kan niet gebruikt worden ter motivering van het
ontwerpbesluit. In de ruimtelijke onderbouwing wordt gesteld dat het project zoveel mogelijk aansluit op
de bestaande stedenbouwkundige omgeving en dat realisatie een verbetering betekent van de
stedenbouwkundige omgeving. De drie grote villa’s passen niet bij de bestaande bebouwing en
betekenen zeker geen verbetering van de omgeving. De drie villa’s vormen volgens reclamanten
gezamenlijk een compacte steenmassa, de huidige beleving van groene ruimte gaat verloren. Op het
tekort aan woningen in de provincie Zuid Holland zal de bouw van vier villa’s geen merkbaar effect
hebben. In de ruimtelijke onderbouwing wordt gesteld dat het project zou bijdragen aan het behoud en de
versterking van de identiteit en gebruikswaarde van de omgeving Park Vronesteyn. De villa’s passen
volgens reclamanten niet bij de aard van de bestaande bebouwing, die bestaat uit jaren 30 woningen in
parkachtige setting. Van behoud en versterking is volgens reclamanten geen sprake, de villa’s zullen de
omgeving domineren. De conclusie dat het project aan de regels van de provinciale omgevings-
verordening voldoet is volgens reclamanten niet correct, zodat er ook geen sprake is van goede
ruimtelijke ordening. In de ruimtelijke onderbouwing wordt geconcludeerd dat het project aan zou sluiten
op de uitgangspunten van de structuurvisie, waaronder behoud en versterken van groen en de kwaliteit
van de bestaande woonruimte. De bouw van het villapark betekent volgens reclamanten een
verstedelijking van de schaarse groene ruimte. Bestaand groen is vooruitlopend op de uitvoering al
verloren gegaan. Geen groene beleving meer vanuit de achtertuinen van Park Vronesteyn, maar in plaats
daarvan een compacte steenmassa die de directe leefomgeving in het bijzonder en de (woon)kwaliteit
van de Vlietzone in het algemeen zeker niet versterkt of verbetert.


Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                             10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Reactie:
De bestaande stedenbouwkundige context bestaat uit verschillende woningtypes: vrijstaande villa’s,
twee-onder-een-kap woningen, drie-onder-een-kap woningen. Het plangebied ligt in een groene-as
tussen Buitenplaats Eemwijk en de bestaande woonwijk Park Vronesteyn. Deze groene as bestaat nu uit
de zeer royale bebouwing school De Zonnehof, de Oranjerie en de vrijstaande villa van het Bisdom. Deze
as vormt een overgangsgebied tussen de zeer open structuur van Buitenplaats Eemwijk en dichter
bebouwde buurt Park Vronesteyn. Met het verdwijnen van het massieve schoolgebouw en bijbehorende
footprint ontstaat er ruimte om bebouwing terug te brengen die de groene verbindingen herstellen.
Doordat de drie nieuwe villa’s los staan en als het ware ‘uitgewaaierd’ zijn over het plangebied en niet in
een repetitief karakter naast elkaar in een lijn staan met telkens dezelfde afstand tot elkaar, ontstaan er
tussen de villa’s open, groene verbindingen die ook in het overige deel van de groene-as bestaan.
Hierdoor wordt het karakter van de groene-as verbeterd en versterkt. Het plan draagt bij aan het aanbod
van exclusieve woonmilieus aan de Vliet. Hierbij is door de architect een traditionele vormentaal gekozen
die minder in de buurt vertegenwoordigd is dan de jaren 30 architectuur, maar daar niet te veel van
detoneert.

Er is in afstemming met de stedenbouwkundige en de welstands- en monumentencommissie gekozen
voor een villa type bestaande uit 1 woonlaag met een kap in plaats van 2 hele woonlagen met een kap,
om zo de stedenbouwkundige impact en beleving te minimaliseren. Bovendien is in overleg met de
welstandscommissie bewust gekozen voor drie villa’s die qua architectuur familie van elkaar zijn, maar
door de afwisseling van kleur en materiaal gevel en verschillende kapvorm toch diversiteit geven.
Zodoende is voorkomen dat er drie identieke villa’s ontstaan die gezamenlijk als 1 compacte steenmassa
kunnen worden ervaren.

Conform de toelichting uit de ruimtelijke onderbouwing is de provinciale omgevingsverordening uitgewerkt
in regelgeving door de toepassing van (a) de ladder voor duurzame verstedelijking (b) de integrale
kwaliteitskaart) en (c) het categoriseren van alle gebieden naar kwaliteiten gekoppeld met de aard en
schaal van ontwikkelingen. In de GRO is helder en duidelijk toegelicht hoe het plan positief voldoet aan
deze regels en in het bijzonder de inpassing in het bestaande bebouwde context. Het realiseren van een
architectuurstijl die 1 op 1 in lijn is met de bestaande context (hier dus jaren ’30 architectuurstijl) is in
algemene zin geen voorwaarde om een goede ruimtelijke kwaliteit te realiseren. Een moderne variant van
vrijstaande woningen met een kap, waarbij de gevel bestaat uit natuurlijke materialen en kleuren die
overeenstemmen met de bestaande context, is een kwalitatieve toevoeging. Doordat elke villa net wat
anders is, ontstaat diversiteit, die niet te sterk is. Deze diversiteit draagt bij aan het toevoegen van
kwaliteit. In de bestaande bebouwingscontext staan bovendien ook woningen/villa’s, die qua
architectuurstijl significant afwijken van de jaren 30 stijl en door haar afwijking een verrijking vormen voor
de wijk.

De visuele aspecten van een bouwplan, zowel op zichzelf als in relatie tot zijn omgeving, worden
beoordeeld door de welstandscommissie. Deze commissie is een onafhankelijk en deskundig
adviesorgaan, dat het college adviseert over de welstandsaspecten van ingediende aanvragen. De
commissie houdt bij de beoordeling van een bouwplan rekening met de beoordelingsaspecten zoals die
in de welstandsnota zijn vastgelegd. Ook wordt rekening gehouden met de oorspronkelijke architectuur
van het pand/de wijk. De welstandscommissie beschikt over voldoende informatie en middelen
(luchtfoto’s /360-gradenfoto’s e.d.) om een goed beeld van de situatie en de omgeving ter plaatse te
krijgen.

Vooruitlopend op de aanvraag omgevingsvergunning tweede fase heeft de welstands- en
monumentencommissie in haar vergaderingen van 10 april 2018, 3 juli 2018 en 28 augustus 2018 ons
geadviseerd dat de aanvraag in beginsel voldoet aan redelijke eisen van welstand. Hiermee is de basis

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                               11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>gelegd voor een positief welstandsadvies bij de definitieve beoordeling van het bouwplan in de aanvraag
om omgevingsvergunning tweede fase. Uit vaste jurisprudentie (o.a. ABRS, 1 mei 2013, zaak nr.
201112865/1/A1) blijkt dat in de regel aan het advies van de welstandscommissie groot gewicht moet
worden toegekend. Hoewel burgemeester en wethouders niet aan het welstandsadvies gebonden zijn en
de verantwoordelijkheid voor de welstandstoetsing bij hen berust, mogen zij aan het advies in beginsel
doorslaggevende betekenis toekennen. Het overnemen van het welstandsadvies behoeft in de regel
geen nadere toelichting, tenzij de aanvrager of een derde-belanghebbende een tegenadvies overlegt van
een andere deskundig te achten persoon of instantie. Dit zal bij een aanvraag tweede fase dan ook
verder aan de orde komen.

Er vindt geen verstedelijking plaats van de groene ruimte: het bebouwde gebied neemt in de nieuwe
situatie per saldo af ten opzichte van de huidige footprint van de School Zonnehof. Daarnaast wordt de
overkant van het water aan de zuidzijde vergroend met de aanplanting van nieuwe bomen, een groene
oever en nieuwe boom. Tevens wordt groen aangelegd op de privé-kavels (o.a. Heesters tussen
achtertuin en Landgoed Eemwijk). Voor de bouw van de nieuwe villa’s moeten kleine bosschages/onkruid
gesnoeid worden. Dat lijdt niet tot significant verlies van kwaliteits-groen. De groene hoofdstructuur wordt
gevormd door de grote, oude bomen die hoofdzakelijk op het grondgebied staan van landgoed Eemwijk.
De groene beleving vanuit de achtertuinen wordt niet significant minder of gaat niet ‘geheel weg. Het
bestaande gebouw, school Zonnehof staat nu relatief dicht op de achtertuinen en vormt een ‘muur’ over
de gehele breedte, waardoor geen lange zichtlijnen op maaiveld niveau en 1e verdieping zijn op het
achterliggende groen. De nieuwe villa’s staan verder van de achtertuinen zoals weergeven in figuur 3.6
van de GRO. De drie villa’s vormen geen ‘compacte steenmassa’ omdat de villa’s vrij staan en
onderscheidend in architectuur zijn en niet identiek aan elkaar. Het bestaande schoolgebouw heeft een
monolithisch karakter wat eerder als compacte steenmassa kan worden getypeerd wat door de sloop en
nieuwbouw wordt verbroken.

De ontwikkelmogelijkheden in de gemeente zijn beperkt. Daar waar kansen worden gezien voor een in
onze ogen verantwoorde inbreiding zal worden geprobeerd daar ruimte voor te bieden, mits de waarden
van de hoofdstructuren en de kwaliteit van de directe woonomgeving niet overmatig wordt aangetast. Met
voorliggend ontwerp wordt naar onze mening een ruimtelijk acceptabele inpassing mogelijk gemaakt,
welke uiteraard waarneembaar is vanuit de directe woonomgeving. De bouw van drie villa’s heeft wellicht
geen merkbaar effect op het tekort aan woningen in de provincie. Wel denken wij met dit programma een
woonmilieu mogelijk te maken die past binnen het exclusieve woonmilieu aan de Vliet.

5. Bestaande situatie niet correct
In de ruimtelijke onderbouwing wordt gesteld dat niet alleen de poortwachterswoning, maar ook de
Oranjerie en het priesterhuis op het terrein van landgoed Eemwijk zouden staan. Dit is volgens
reclamanten niet correct. De Oranjerie lijkt deel uit te maken van het bouwplan (Park Vronesteyn 12) en
het priesterhuis staat op Park Vronesteyn 14 en is eigendom van Bisdom Rotterdam. Het koetshuis, de
Zonnehof, de Oranjerie en het priesterhuis staan globaal in 1 lijn. Vanuit de steeg is het koetshuis achter
de Zonnehof en het bestaande groen nauwelijks zichtbaar, evenals het priesterhuis dat vrij hoog en
massief is maar grotendeels verscholen achter de Oranjerie. De Zonnehof die wel goed zichtbaar is vanaf
de T splitsing van de steeg is misschien geen mooi gebouw, maar maakt door de architectuur, in
tegenstelling tot de geplande villa’s, ruimtelijk geen massieve indruk. De toegangsweg gaat over grond
van diverse andere partijen (nr. 14, 10 en 16). Het is vreemd dat in de ruimtelijke onderbouwing –zonder
enige toestemming van deze partijen- wordt gesteld dat dit in de nieuwe situatie wordt aangepast.

Reactie:
De bestaande situatie is inderdaad niet geheel juist beschreven. De Oranjerie is historisch gezien wel
integraal onderdeel geweest van het Landgoed Eemwijk. De Oranjerie en de (opleidings)villa aan de Vliet


Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                             12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>hebben wel een belangrijke ruimtelijke relatie tot het landgoed Eemwijk. In de zienswijze wordt gesteld
dat “De Zonnehof die wel goed zichtbaar is vanaf de T splitsing van de steeg misschien geen mooi
gebouw is, maar door de architectuur, in tegenstelling tot de geplande villa’s, ruimtelijk geen massieve
indruk maakt”. De bestaande Zonnehof heeft een grotere, bestaande footprint dan de som van de 3
nieuwe villa’s. Hierdoor zijn er vanaf de T-splitsing op maaiveld niveau geen lange zichtlijnen mogelijk en
wordt het gebouw op maaiveldniveau als massief ervaren. De omliggende, vrije ruimte is beperkt. De 3
nieuwe villa’s staan vrij en hebben daardoor ruimtelijk meer ‘lucht’ om zich heen, waardoor ruimtelijke
gezien betere zichtlijnen ontstaan op maaiveld, maar ook vanaf de achtertuinen van de woningen van
Park Vronesteyn 2 tot en met 10.

De toegangsweg hoeft niet te worden aangepast om in de nieuwe situatie als toegang te fungeren. De
bestaande erfdienstbaarheid inzake het gebruik van het pad en brug is naar onze mening helder en vormt
geen belemmering voor de planologische-juridische procedure. De aanvrager heeft aangegeven open te
staan voor een transparant en open dialoog voor het maken van nadere afspraken, parallel lopend aan
de verdere planologische-juridische procedure.

6. Stedenbouwkundige randvoorwaarden
Het project voldoet niet aan de in GRO in paragraaf 3.3.2 gestelde stedenbouwkundige randvoor-
waarden. Het project betreft niet drie, maar vier villa’s. De oprichting van vier villa’s moet aan de
randvoorwaarden voor nieuwbouw voldoen. Het feit dat een aparte omgevingsvergunning is aangevraagd
en verleend voor één van de villa’s die deel uitmaakt van het project is niet ter zake doende voor de
ruimtelijke beoordeling van het project. In de derde alinea staat dat de bouwmassa van de woningen uit
één bouwlaag met een kap bestaat en dat daarmee de woningen wat betreft stedenbouwkundige
aanwezigheid ondergeschikt blijven aan de omgeving en met name het landgoed. Dit is volgens
reclamanten niet waar. De (bewust) schuin geprojecteerde drie villa’s van Park Vronesteyn 12b (zonder
dakkapellen) en villa Oranjerie (zonder aanbouw) op de architectuurtekening in vogelvlucht tonen een
vals beeld van de uiteindelijke werkelijke situatie. De villa’s zelf lijken kleiner en smaller dan op de artist
impression en de ruimten tussen de villa’s lijken groter dan op de plattegrond. De geplande kaphoogten
van elf meter zijn detonerend in het parklandschap en veel hoger dan de kap van de direct aan het
projectgebied grenzende woning Park Vronesteyn 10. De daken van de villa’s met een vorm die sterk
afwijkt van die van de omliggende woningen zullen ver boven de bestaande bebouwing uitsteken. De
villa’s blijven wat stedenbouwkundige aanwezigheid betreft niet ondergeschikt aan de omgeving maar
zullen de omgeving domineren. Reclamanten menen bovendien dat het vorengaande aan een positieve
welstandsbeoordeling in de weg behoort te staan.

De ruimtelijke en functionele impact van het project is niet gelijk aan of kleiner dan die van De Zonnehof.
Er is sprake van massaliteit van vier villa’s samengedrukt op een relatief klein oppervlak. Het doorzicht
vanuit de achtertuinen van Park Vronesteyn wordt gemarginaliseerd. Dit zal nog duidelijker worden
wanneer er ook nog dakkapellen aangebracht worden. Dit zal zeer waarschijnlijk de wens van de
toekomstige bewoners van de villa’s zijn gelet op de beperkte leefruimte onder de schuine daken van de
kapverdiepingen. De opties voor de dakkapellen (alsmede de aanbouw van verschillende erkers en
bergingen en de ombouw van de garages tot woonruimte) worden reeds in de prijslijst aangeboden. De
bouwenveloppen van figuur 3.6 zijn misleidend want geven geen diepten aan, alle gebouwen zijn
geprojecteerd alsof ze naast in plaats van achter en voor elkaar staan. Figuur 3.6 suggereert op deze
wijze dat de nieuwe villa’s veel kleiner zijn dan de omringende bebouwing, zelfs bijna wegvallen
tegenover de massaliteit van de omliggende gebouwen waaronder het Priesterhuis, landhuis Eemwijk en
het Koetshuis. Gezien vanaf de steeg (de noord-oost envelop) is de hoogte en het overgrote deel van het
Priesterhuis nauwelijks zichtbaar en ligt landhuis Eemwijk op zo’n afstand dat het zelfs lager lijkt dan de
onderste verdieping van De Zonnehof. De absolute hoogten van de gebouwen ten opzichte van elkaar
zijn volgens reclamanten niet bepalend voor de ruimtelijke impact van het project.

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                                13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Reactie:
Hoewel het project door de ontwikkelaar verkoop technisch gezien wordt als een project van 4 villa’s,
geldt dit niet voor de voorliggende afwijkingsprocedure. De Oranjerie is een bestaand gebouw. Voor het
gebruik als woning is op 28 februari 2017 een omgevingsvergunning verleend. Deze is inmiddels
onherroepelijk. Het oprichten van de 3 nieuwe woningen is in strijd met het bestemmingsplan en dit
bouwplan kan alleen gerealiseerd worden als een afwijking van het bestemmingsplan wordt verleend. De
ruimtelijke onderbouwing is opgesteld voor deze afwijkingsprocedure en dus voor 3 woningen zonder de
Oranjerie. Volgens het bestemmingsplan “Oosteinde-Parkweg” gelden er voor de omliggende
woningen/percelen maximale bouwhoogtes variërend van 7,5 meter tot 13 meter. De nu geplande
hoogtes van de woningen variëren van 9,20 tot 10,80 meter en zijn naar onze mening dan ook niet sterk
afwijkend en detonerend in de omgeving. Wij kunnen reclamanten dan ook niet volgen in hun standpunt
dat de villa’s wat stedenbouwkundige aanwezigheid niet ondergeschikt aan de omgeving blijven, maar de
omgeving zullen domineren. De 3 villa’s vormen naar onze mening geen ‘compacte steenmassa’ omdat
de villa’s vrij staan en onderscheidend in architectuur zijn en niet identiek aan elkaar. Het bestaande
schoolgebouw heeft een monolithisch karakter wat eerder als compacte steenmassa kan worden
getypeerd wat door de sloop en nieuwbouw wordt verbroken.

Het programma en de gevelopeningen zijn voornamelijk naar het eigen terrein gericht en zo opgezet dat
er in de dakvlakken geen noodzaak is voor dakkapellen, maar de woningen kunnen inderdaad voorzien
worden van dakkapellen. Het gaat hier om een meerwerk optie waarvan nu nog niet bekend is of de
kopers hier wel of niet voor zullen kiezen. De nieuwe bewoners kunnen bijvoorbeeld ook kiezen voor
dakramen in plaats van dakkapellen. Nu nog niet duidelijk is welke woningen wel en welke niet worden
voorzien van dakkapellen is dit niet in de tekeningen of artist impressions opgenomen.

Voor het vergunningsvrij mogen plaatsen van een dakkapel gelden de volgende voorwaarden: 1. de
dakkapel wordt op het achterdakvlak of op een zijdakvlak gebouwd; dit zijdakvlak mag echter niet naar
openbaar toegankelijk gebied (de weg, groen) gekeerd zijn; 2. de dakkapel heef een plat dak; 3. de
dakkapel is, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, niet hoger dan 1,75 meter; 4. de onderkant van de
dakkapel ligt meer dan 0,5 meter, maar minder dan 1 meter boven de dakvoet; 5. de bovenkant van de
dakkapel ligt meer dan 0,5 meter onder de daknok;6. de zijkanten liggen meer dan 0,5 meter van de
zijkanten van het dakvlak. Vergunningsvrij zal er geen, zoals door reclamant gesteld, hooggeplaatste
dakkapel geplaatst kunnen worden nu de onderkant van de dakkapel volgens de voornoemde
voorwaarden op minder dan 1,00 meter boven de dakvoet geplaatst moet worden. Als niet aan deze
voorwaarden wordt voldaan zal er alsnog een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd,
waarbij ook getoetst zal moeten worden aan redelijke eisen van welstand.

In de GRO zijn naast figuur 3.6 nog meerdere tekeningen/figuren opgenomen waarop naar onze mening
wel duidelijk de situering van de woningen ten opzichte van elkaar is weergegeven (o.a. fig. 3.5). Dat dit
in figuur 3.6 wellicht niet goed te zien is, geeft naar onze mening niet aan dat niet duidelijk is waar de
woningen gesitueerd zullen worden. Naast de GRO zijn ook de bouwtekeningen onderdeel van het
besluit. Bij deze tekeningen zit een situatietekening waarop goed te zien is waar de woningen gepland
staan en hoe deze gesitueerd worden. Wij zijn dan ook van mening dat met alle bij het besluit behorende
stukken een goed beeld geschetst is wat het bouwplan inhoudt en wat de situering hiervan is.

7. Inrichting gebied
In dit onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing wordt veel geschermd met groen, de werkelijkheid is
volgens reclamanten geheel anders. Met de groenversterking wordt steeds gesproken over het gebied
van Eemwijk en niet over het groene gebied van Park Vronesteyn. Park Vronesteyn zelf kent een
parkachtige omgeving. De bewoners van Park Vronesteyn zien de groene omzoming aan de zuid-west
kant van hun percelen opgeheven in de nieuwbouwplannen. Er is sprake van een zicht op verstening in

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                            14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>plaats van een groene omzoming gezien vanuit de achtertuinen van Park Vronesteyn 2 t/m 10 (en vanuit
de bovenverdiepingen van Park Vronesteyn 5 tot en met 13). Plannen van de projectontwikkelaar voor
een groenzoom variëren van een laag haagje tot knotwilgen aan de noordzijde van de sloot; beide geven
geen sufficiënte groenomgeving. Knotwilgen zijn de helft van het jaar kaal en geven geen groenzoom.
Een permanente groene haag van taxus van twee meter hoog bij de wallenkant is het alternatief. De
hoge kappen van de villa’s, waar dakkapellen op mogen en zullen worden aangebracht verstoren het
zicht op het groen van landgoed Eemwijk aan de achterzijde van de villa’s. De geplande lichtmast van 5
meter hoog verstoort het landelijke karakter en is onaanvaardbaar voor de omwonenden. Er is geen
reden de bestaande lantaarnpalen van twee meter hoogte, die geen verstoring veroorzaken, te
vervangen.

Reactie:
De bouw van de drie villa’s lijdt naar onze mening niet tot een gesuggereerde ‘compacte steenmassa’ of
zicht op verstening, omdat de villa’s vrij staan en onderscheidend in architectuur zijn en niet identiek aan
elkaar. Het bestaande schoolgebouw heeft een monolithisch karakter wat eerder als compacte
steenmassa kan worden getypeerd wat door de sloop en nieuwbouw wordt verbroken. Doordat de
woningen bestaan uit 1 bouwlaag met een kap, waarbij de hellingshoek van het dakvlak relatief schuin
naar beneden loopt, blijven de woningen wat betreft stedenbouwkundige aanwezigheid ondergeschikt
aan de omgeving en met name aan het landgoed, wat ondersteund wordt door illustratie 3.6. van de
GRO. Het zicht op het groen van Landgoed Eemwijk (groen wat voornamelijk in de hoogte zit door de
hoge bomen) wordt daarmee niet verstoord. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen heeft de
aanvrager aangegeven bereid te zijn om tussen de nieuwbouw en de sloot aan de noordzijde een
begroeide erfafscheiding te plaatsen.

Voor het binnenterrein is enige vorm van verlichting nodig. Door slechts twee palen met twee
lichtarmaturen die georiënteerd zijn op de villa’s wordt er minimale verlichting toegepast. De armaturen
hebben LED-verlichting, waardoor de verlichting zeer gebundeld naar beneden straalt (minder diffuus
licht voor de omgeving dan bij conventionele lampen).

8. Belangen omwonenden
Privacy en woonkwaliteit van de bestaande woningen moeten gerespecteerd worden. De groene
omzoming is reeds verwijderd en zal worden vervangen door knotwilgen, niet bepaald een de privacy van
bewoners respecterende groenzoom. Tussen de te bouwen villa’s is wel een twee meter hoge haag
gepland, kennelijk 2 soorten privacy. Geplande kaphoogten met dakkapellen met frontale en zijdelingse
ramen kijken direct in de achtertuinen (schending privacy). Op een beperkte ruimte worden 3 relatief
hoge villa’s gebouwd die de omgeving gaan domineren. Van een ruime opzet is geen sprake, door
omwonenden wordt tegen een massieve berg steen aangekeken. De woonkwaliteit van de bestaande
woningen gaat per definitie achteruit met permanente bewoning. De rust en landelijkheid gaat verloren.
Verkeersdrukte zal toenemen. Het gebruik van het steegje als toegangsweg betekent een verzwaring van
de erfdienstbaarheid en achteruitgang woonkwaliteit van de eigenaren van het steegje. De stelling dat op
de 2 inloop/informatie avonden de algehele reactie op het plan positief was is niet correct. Ten tijde van
deze avonden waren de plannen nog zo summier dat een inhoudelijke reactie niet gegeven kon worden.

De conclusie dat het project goed aansluit op de bestaande bebouwing en er stedenbouwkundig geen
bezwaar zou zijn tegen de afwijking van het vigerende bestemmingsplan is voorbarig en niet correct.
Reclamanten concluderen dat het project zoals voorgesteld niet past in het landschap en niet aansluit op
de bestaande bebouwing. De nieuwbouw is niet ondergeschikt aan de groene hoofdstructuur en voegt
zich niet in de groene park setting van Park Vronesteyn. Er is sprake van een massale verstening, in het
bijzonder na plaatsing van de onvermijdelijke dakkapellen. De woningen blijven wat betreft
stedenbouwkundige aanwezigheid zeker niet ondergeschikt, maar overheersen de omgeving. De


Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                               15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>kaphoogten van de drie villa’s detoneren in het parkachtige landschap van Park Vronesteyn en steken uit
boven de tegenover liggende woning van Park Vronesteyn 10. Om nog enigszins in te passen in het
landschap en groenvoorziening zouden er slechts twee in plaats van drie villa’s moeten worden gebouwd
en zou de kaphoogte van deze villa’s met minimaal twee meter verlaagd moeten worden.

Reactie:
Het uitzicht zal door het voorgestelde bouwplan veranderen. Er bestaat echter geen recht op vrij uitzicht.
Ter bescherming van de visuele privacy tussen buren is in artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek
het volgende opgenomen: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven,
is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen,
dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven”. Er zal geen
sprake van aantasting van de privacy zijn, nu er zich geen ramen danwel dakkapellen binnen twee meter
van de grenslijn van de naastgelegen erven bevinden. Het gevoel van vermindering van woongenot
betreft een subjectieve omstandigheid, welke per individu kan verschillen. Van een onacceptabele
aantasting van de leefomgeving is naar ons oordeel geen sprake. Daarbij zijn wij van mening dat het
wonen in een stedelijke omgeving een zeker en normaal risico op veranderingen in de directe omgeving
met zich meebrengt.

Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen heeft de aanvrager aangegeven bereid te zijn om tussen
de nieuwbouw en de sloot aan de noordzijde een begroeide erfafscheiding te plaatsen.

De villa’s gaan de locatie en haar context niet domineren doordat de woningen stedenbouwkundig
ondergeschikt zijn en gedegen architectuur wordt toegepast waardoor het geheel niet teveel opvalt of in
het oog springt en past bij de plek. De suggestie dat permanente bewoning (in plaats van tijdelijk gebruik
tijdens werkdagen) per definitie lijdt tot achteruitgang van woonkwaliteit is niet juist. De nieuwe eigenaren
zullen goed zorg dragen voor de kwaliteit van de woningen, tuin en eigen toegangsweg. Het versterkt
naar onze mening de woonkwaliteit van het gebied.

Rust is een relatief en subjectief begrip dat op verschillende manieren ervaren kan worden. De nieuwe
woonfunctie zal resulteren in andere verkeersbewegingen en op andere tijden dan ten tijde van het in
gebruik zijn van de Zonnehof school, waarbij relatief grote busjes van en naar de school reden. Dat
landelijkheid verloren gaat is niet aan de orde, omdat het plangebied in de basis niet het type landelijk
gebied kent, maar binnenstedelijk. Met de nieuwe ontwikkeling neemt de footprint en verdichting af.

9. Verkeerskundige aspecten / Parkeren
Voor de beoordeling van de verkeerskundige gevolgen van het project kunnen de 3 villa’s niet los worden
gezien van de verbouwing van de Oranjerie tot 4e villa. De 4 villa’s vormen gezamenlijk het project blijkt
uit alle verkoopmateriaal. Het project mag niet leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving en het
verkeer van en naar het villapark moet zo min mogelijk de woonkwaliteit van de bestaande woningen
beïnvloeden. Volgens de GRO zal iedere villa 2 parkeerplaatsen op eigen terrein hebben. Voor 1 van de
villa’s zijn er nog twee gemeenschappelijke parkeerplaatsen. Conclusie dat aan het gemeentelijk
parkeerbeleid wordt voldaan is te kort door de bocht. De parkeerdruk zal alleen maar toenemen in Park
Vronesteyn. Parkeren is krap bemeten gelet op de prijs van de villa’s en het waarschijnlijke formaat van
de auto’s die van deze parkeerplaatsen gebruik zullen maken. Niet gebleken is of aan de relevante NEN-
normen (2443) is getoetst. Bij twee van de vier villa’s zijn de eigen parkeerplaatsen achter elkaar
georiënteerd en bevinden de parkeerplaatsen van villa Oranjerie zich in de keerlus van de grootste
brandweerauto. Het geprojecteerde aantal parkeerplaatsen is onvoldoende waardoor bewoners en
bezoekers ook in Park Vronesteyn zullen parkeren. De enige mogelijkheid voor extra parkeerplaatsen
(voor bezoekers en bewoners) is Park Vronesteyn. Op last van de brandweer mag aan de slootkant niet
geparkeerd worden en op het overige openbare deel van het binnenterrein mag niet geparkeerd worden
(is eigendom van Bisdom Rotterdam en moet vrijgehouden voor als eerste calamiteitentoegang). Om het

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                                16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>nieuwe villapark bereikbaar te maken voor de brandweer zou er een parkeerverbod ter grootte van 1,5
parkeerplaatsen aan de ingang van de steeg in Park Vronesteyn gaan gelden. Dit betekent een verlies
van 1,5 bestaande parkeerplaats. De parkeerdruk in Park Vronesteyn is al hoog (o.a. door gebruikers
randstadrail) en zal naar verwachting in de toekomst alleen maar toenemen. Gezien de vorm en ligging
van Park Vronesteyn zal de kans op ongelukken toenemen. Parkeermogelijkheden bij de ingang van
Park Vronesteyn, de noordzijde en oostzijde zijn al marginaal met drie ongeveer 90 graden bochten
waarbij ook op de hoeken geparkeerd wordt door niet omwonenden. Te koop staande huizen worden
verkocht aan (jonge) gezinnen in plaats van de nu veelal alleenstaande ouderen, met naar verwachting
minimaal 2 auto’s, een natuurlijke toename van de parkeerdruk. Hierdoor zal nog vaker geparkeerd
worden op de hoeken bij de uitgang van Park Vronesteyn, waardoor het zicht ernstig beperkt wordt. Aan
deze verkeerskundige aspecten wordt in het geheel geen aandacht besteedt waardoor geen recht wordt
gedan aan de feitelijke situatie. In tegenstelling tot in de ruimtelijke onderbouwing wordt gesteld, wordt
niet voldaan aan het gemeentelijke ruimtelijke ordeningsbeleid. Het project zal wel degelijk leiden tot
(onaanvaardbare) extra parkeerdruk in Park Vronesteyn. De oorzaak is een te volle bebouwing op een te
krap bemeten oppervlak. Vier villa’s is teveel. De gezamenlijke percelen Park Vronesteyn 12 en 12b
bieden plaats aan maximaal drie villa’s waaronder de te verbouwen Oranjerie. Alleen dan kan er
voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein worden gerealiseerd.

Reactie:
Zowel het plan voor de 3 villa’s als de wijziging van de functie van de Oranjerie zijn getoetst aan het
aspect parkeren/verkeer. Beide plannen voldoen aan de vereiste parkeernormen. De parkeerplaatsen
zullen worden gerealiseerd volgens de normen van het CROW. Dit is het kennisinstituut voor o.a. verkeer
& vervoer, infrastructuur en openbare ruimte. Dit betekent dat de maat van een haaks parkeervak
minimaal 5 bij 2,5 meter wordt. Er worden bij de drie nieuwe woningen acht parkeerplaatsen aangelegd.
Deze worden volgens de rekenmethodiek uit de nota parkeernorm meegerekend als 6,4 parkeerplaatsen.
Dit komt er een reductie plaats vindt bij de berekening van twee parkeerplaatsen op eigen erf die achter
of naast elkaar liggen. Twee parkeerplaatsen achter elkaar worden gerekend als 1,3 parkeerplaatsen en
twee parkeerplaatsen naast elkaar als 1,8 parkeerplaatsen. Er is parkeerbehoefte aan 6 parkeerplaatsen.
Het plan voldoet met 6,4 parkeerplaatsen dus aan de gemeentelijke parkeernormen. Er zal 1,5
parkeerplaats verdwijnen bij de ingang van de straat naar de nieuwe woningen. De parkeersituatie is
geschouwd op dinsdagmiddag 21 januari 2020. Op dat moment waren er nog een aantal onbezette
parkeerplaatsen in de straat beschikbaar. De brandweer heeft met hun brandweerauto de bereikbaarheid
getest. Hieruit bleek dat er geen problemen zijn. De huidige parkeersituatie staat los van het
nieuwbouwproject. De parkeerbehoefte van de nieuw te bouwen woningen is minder dan het aantal
parkeerplaatsen dat wordt aangelegd. In dit opzicht wordt geen extra parkeerdruk verwacht. Op de
hoeken van de straten mag niet worden geparkeerd. Ook voor een uitrit mag niet worden geparkeerd.
Hier zal door de politie en de buitengewoon opsporingsambtenaren op worden gehandhaafd. Indien de
demografische samenstelling in Park Vronesteyn wijzigt, waardoor de parkeerbehoefte in de gehele wijk
verandert, zal hier separaat van dit project naar een oplossing moeten worden gekeken.

10. Verkeersontsluiting en bereikbaarheid
De ruimtelijke onderbouwing stelt dat de toegangsweg naar het project voldoende breed is voor
autoverkeer en dat daarmee de goede bereikbaarheid van de woningen is gegarandeerd. Daarnaast
wordt gesteld dat de toegangsweg niet breed genoeg is voor voertuigen van de brandweer en dat de
bocht na het passeren van de brug te krap is voor de brandweer. Dit zou in de nieuwe situatie allemaal
worden opgelost, onder andere door een aanpassing/vervanging van de brug en de herinrichting van de
toegangsweg (bijlage II van de GRO, tekening nieuwe situatie). Er wordt voorbijgegaan aan het feit dat
de steeg en de brug (toegangsweg) geen onderdeel zijn van het projectgebied. De steeg en brug
behoren bij nummer 10 en 16. De tekeningen van Tuin- en landschapsarchitect Lindeloof (bijlage I GRO)
en architectenbureau Van Vliet (bijlage II GRO) zijn waar het de brug en steeg betreft fantasietekeningen.

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                            17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Veranderingen aan brug en steeg mogen alleen met toestemming van de eigenaren worden aangebracht
en die toestemming is niet gegeven. De steeg en brug zijn volgens reclamanten te smal. Auto’s kunnen
elkaar niet passeren en de lengte van de steeg is 40 meter. Behalve voor hulpdiensten is er geen tweede
toe- of uitgang waardoor auto’s op elkaar zullen moeten wachten en op een of andere manier moeten
inschikken wanneer zij tegelijkertijd van twee kanten de steeg in willen rijden. Dit noemen reclamanten
geen goede bereikbaarheid, maar een beperkte bereikbaarheid. De steeg en brug zijn de tweede
toegangsmogelijkheid voor de hulpdiensten. De eerste toegang vormt de al jaren goed functionerende
calamiteiteningang bij landgoed Eemwijk aan het Oosteinde. In tegenstelling tot hetgeen gesteld wordt
zijn steeg en brug breed genoeg voor de hulpdiensten, ook voor de brandweer die na snoeiwerk door de
eigenaar van de steeg de breedte van 4,5 meter, waarvan 3,5 meter met verhard oppervlak heeft
goedgekeurd. De keerlus na de brug is voor de brandweer alleen een probleem bij handhaving van het
huidige ontwerp van villa Oranjerie waar de geprojecteerde parkeerplaatsen bij de villa het maken van
een bocht naar rechts door de brandweer belemmeren. Door de aanbouw van en de parkeerplaatsen bij
villa Oranjerie iets te verschuiven kan een voldoende grootte van de keerlus bereikt worden.

Het gebruik van de steeg en de brug (die geen openbare weg zijn) door de toekomstige bewoners van
het villapark berust op een erfdienstbaarheid. Over de verzwaring van de bestaande erfdienstbaarheid
alsmede de verdeling van de bij deze erfdienstbaarheid behorende verplichtingen is nog geen sluitend
overleg tussen de eigenaren van de brug en de steeg en de projectontwikkelaar mogelijk geweest.
Vooralsnog dient het ervoor gehouden te worden dat er sprake is van een evidente civielrechtelijke
belemmering welke in de weg staat aan de voorgenomen besluitvorming. In tegenstelling tot hetgeen in
de ruimtelijke onderbouwing wordt gesteld worden er geen veranderingen aangebracht aan de
toegangsweg (de steeg en brug) naar het projectgebied. De bereikbaarheid van het projectgebied is
beperkt, maar voldoende voor de bewoners en goed voor de hulpdiensten.

Reactie:
Aangeven wordt dat de steeg en brug te smal zijn om voor voertuigen. De huidige praktijk is, zoals ook in
de nieuwe situatie zal zijn, dat auto’s op elkaar wachten bij het in –en uitgaan van de steeg. Bij het
opstellen van het plan hebben architect en landschapsarchitect rekening gehouden met toegankelijk en
draaicirkels van hulpdiensten en voertuigen. Er zijn naar aanleiding van dit bouwplan geen aanpassingen
nodig voor de bereikbaarheid van de brandweer en de weg hoeft niet heringericht te worden.

11. Klimaatadaptatie
De villa’s worden voorzien van zonnepanelen. Deze zijn op de artist impressions niet te zien. Om een
goed beeld te hebben van de inpassing van de villa’s in de omgeving zou volgens reclamanten de artist
impression de werkelijkheid beter moeten benaderen dus inclusief zonnepanelen, dakkapellen en erkers.

Reactie:
Een artist impression is een zo goed mogelijke weergave van de werkelijkheid, maar vormt geen contract.
De villa’s kunnen worden voorzien van zonnepanelen, dus het kan mogelijk zijn dat er conform de artist
impression geen zonnepanelen worden toegepast. Dakkapellen en erkers zijn meerwerk opties van
kopers/klanten die vooraf niet bepaald zijn en niet per definitie weergegeven worden op een artist
impression.

12. Economische uitvoerbaarheid
Het project is een initiatief van Schouten Bouw uit Leidschendam. Wie of wat Schouten Bouw is, is niet
duidelijk. Volgens KvK is het een handelsnaam van een eenmanszaak in Maastricht. Gezien het feit dat
Schouten B.V. de villa’s zal gaan bouwen wordt aangenomen dat met zowel aanvrager Schouten als
initiatiefnemer Schouten Bouw de vennootschap Schouten B.V. wordt bedoeld. Er zijn inmiddels
voldoende signalen dat het niet goed gaat met Schouten Bouw en dat ernstig getwijfeld mag worden aan
de haalbaarheid van de uitvoering van het project. De in de GRO geponeerde stelling dat voldoende

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                           18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>aannemelijk is dat het project daadwerkelijk tot uitvoering zal komen doordat onderhavige aanvraag
omgevingsvergunning is aangevraagd is wel erg kort door de bocht en moet in de huidige
omstandigheden onderbouwd worden. De omgevingsvergunning voor het project moet geweigerd worden
op grond van twijfels aan de financieel-economische uitvoerbaarheid van het project, tenzij kan worden
aangetoond dat het project binnen een vooraf te bespreken redelijke termijn daadwerkelijk kan worden
opgeleverd. De omwonenden voelen niets voor een jarenlange bouwput aan hun achtertuinen.

Reactie:
Op 9 oktober is Schouten Bouw failliet verklaard. Het voorgestelde bouwplan is geen initiatief van
Schouten Bouw, maar van Schouten & De Jong Projectontwikkeling (inmiddels gewijzigd in WDevelop)
en OD Vastgoed. Zij hebben afgesproken dat zij een bij Woningborg of SWK aangesloten aannemer
selecteren voor de bouw(coördinatie). Het uitgangspunt was dat Schouten Bouw het project als
aannemer zou gaan bouwen. Er zal nu een andere geschikte aannemer met de juiste ervaring met
soortgelijke werken gezocht worden. Het faillissement van Schouten Bouw is dus verder niet van invloed
op het realiseren van het voorliggende project.

13. Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Ter uitvoering van het zorgvuldig opstellen van ruimtelijke besluiten zijn twee inloopavonden
georganiseerd, daarnaast zijn enkele gesprekken gevoerd met direct omwonenden met betrekking tot de
herinrichting toegangsweg/brug. Volgens de GRO zou de algehele reactie op het bouwplan positief zijn.
Onduidelijk is waar deze conclusie op gebaseerd is. Op de eerste inloopavond op 20 september 2017
werden nog geen plannen getoond (ging het vooral over: het behoud van groen en versterken waar het
kan, zorgdragen voor een slimme route voor het bouwverkeer, het goed oplossen van de parkeerdruk die
ontstaat door nieuwe woningen, niet te hoog bouwen en bewaren van afstand tussen nieuwbouw en
bestaande bouw). Op de 2e inloopavond op 21 juni 2018 waren de plannen iets concreter (op 23 juli zou
de aanvraag worden ingediend). Een duidelijk beeld van de massaliteit van de bouwwerken vanuit de
kijkrichting achtertuinen Park Vronesteyn (zuidwest) naar de achterzijde (noordoost) van de villa’s was
niet te verkrijgen. Ook gegevens over het doorzicht tussen de villa’s ontbraken. Wel werd verteld dat er
sowieso grote dakkapellen geplaatst mochten worden. Deze dakkapellen staan op geen enkele tekening
of artist impression aangegeven, waarschijnlijk om de bouwwerken niet te massaal te laten lijken. Over
de uitvoering van de werkzaamheden (sloop en bouw) werd op beide avonden niets concreets gezegd
behalve de toezegging dat het bouwverkeer niet via de toegangsweg (de steeg) zou gaan, maar volgens
een slimme route (over het landgoed Eemwijk). Dit blijkt verzonnen. De eigenaar van landgoed Eemwijk
is volgens eigen zeggen in deze plannen niet betrokken. Dat er wel degelijk een dergelijke route gepland
is, blijkt uit de tekening van Schouten Bouw waarop deze route is aangegeven. Deze route sluit aan bij de
destijds in ambtelijk overleg besloten route voor de verbouwing van villa Eemwijk. De eigenaren van de
steeg en de brug zullen hier geen bouwverkeer over toestaan (deze zijn hiervoor niet geschikt). Ook over
de geplande aanpassingen van steeg en brug is geen overeenstemming met de eigenaren. Verschillende
gesprekken hierover hebben tot op heden tot niets geleid. De conclusie in de ruimtelijke onderbouwing
dat de algehele reactie op de bouwplannen positief zijn, dat het project voldoet aan de kwalitatief-
ruimtelijke en stedenbouwkundige doelstellingen voor het plangebied, past binnen de ruimtelijke en
beeldkwaliteit van het omliggende woon- en leefgebied en dat het vanuit maatschappelijk oogpunt in
algemene zin aanvaardbaar en daarmee uitvoerbaar is, is voorbarig en niet gestoeld op enige
realiteitszin.

Reactie:
Door de aanvrager/ontwikkelaar zijn twee informatieve inloopavonden georganiseerd. De eerste
inloopavond op 20 september 2017 had volgens de aanvrager/ontwikkelaar als doel om kenbaar te
maken dat de ambitie bestaat om naast de transformatie van de Oranjerie naar woonhuis nog 2 of 3



Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                          19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>vrijstaande villa’s te realiseren wat middels footprint tekeningen tijdens de avond is getoond. Daarnaast
had de avond tot doel om aandachtspunten uit de buurt op te halen. Het klopt volgens de ontwikkelaar
dat op de eerste inloopavond geen concrete bouwplannen zijn getoond, omdat dat niet het doel was. Wel
is het perspectief geschetst van het te verwachten aantal nieuwe woningen van 3 of 4. Tijdens de tweede
inloopavond zijn volgens de ontwikkelaar concept villa tekeningen gepresenteerd middels 3D-modellen
en stedenbouwkundige analyse en situatietekeningen naar aanleiding van de gemaakte opmerkingen
tijdens de eerste inloopavond en afstemming met de stedenbouwkundige van de gemeente
Leidschendam – Voorburg. Hiervan is een verslag inclusief beelden van de presentatieborden gemaakt.
De woningen kunnen inderdaad voorzien worden van dakkapellen. Het gaat hier om een meerwerk optie
waarvan nu nog niet bekend is of de kopers hier wel of niet voor zullen kiezen. De nieuwe bewoners
kunnen bijvoorbeeld ook kiezen voor dakramen in plaats van dakkapellen. Nu nog niet duidelijk is welke
woningen wel en welke niet worden voorzien van dakkapellen is dit niet in de tekeningen of artist
impressions opgenomen.

Voor het bouwverkeer, de bouwplaatsinrichting en aan- en afvoer is een bouwinrichtingstekening
opgesteld. Die toont aan dat het zware en lichte bouwverkeer via het Oosteinde ontsloten wordt over het
private terrein van eigenaar landgoed Eemwijk. Hiervoor is inmiddels een overeenkomst tussen de
aanvrager en de eigenaar van landgoed Eemwijk gesloten, een kopie van deze overeenkomst hebben wij
ontvangen. Het bouwverkeer zal dus via landgoed Eemwijk gaan en niet via de steeg.

Het klopt dat er geen overeenstemming is tussen de ontwikkelaar en de eigenaren van de steeg + brug
over vernieuwing. Conform erfdienstbaarheid zijn de heersende erven verantwoordelijk voor het
onderhoud. De ontwikkelaar heeft in dat kader, als een van de heersende erven, voorgesteld aan de
lijdende erven om geheel voor eigen kosten en rekening het pad en brug kwalitatief te verbeteren en
hebben hiervoor door een landschapsarchitect een voorstel gedaan met als doel overeenstemming te
krijgen over de nieuwe kwaliteit. Dit voorstel is afgewezen, waardoor de huidige situatie van de steeg/het
pad en de brug het uitgangspunt blijft.

14. Ruimtelijke onderbouwing ontoereikend vanwege vigerende (overige) bestemmingen
De geprojecteerde achtertuinen van de eengezinswoningen zijn (deels) bestemd als “Groen-Buitenplaats”
artikel 10.1.1. Het gebruik als tuin of erf bij een eengezinswoning betreft niet een van de in dit artikel
genoemde gebruiksmogelijkheden, terwijl artikel 10.3 van de planregels bepaalt dat tot gebruik, strijdig
met deze bestemming, in ieder geval wordt gerekend: het gebruiken of laten gebruiken van gronden op
een wijze of tot een doel, strijdig met het belang van de in artikel 10.1.1. sub a bedoelde waarden. Op
geen enkele wijze is aangetoond hoe de “vertuining” van een deel van het landgoed het behoud, herstel
en ontwikkeling van natuurwaarden, ecologische waarden, landschappelijke waarden en cultuur-
historische waarden, dient. Dergelijk behoud, herstel en ontwikkeling wordt met deze “vertuining’ definitief
onmogelijk gemaakt. De betreffende gronden zijn tevens aangewezen voor de bestemming “Waarde-
cultuurhistorie”. In het ontwerpbesluit wordt geheel geen aandacht besteed aan deze dubbelbestemming,
behalve dan dat deze wordt genoemd als vigerende dubbelbestemming. Artikel 10.1.2 bepaalt echter
uitdrukkelijk dat voor zover de voor “Groen-buitenplaats” aangewezen gronden mede bestemd zijn voor
“Waarde-Cultuurhistorie” alsdan tevens het bepaalde in artikel 25 van de planregels geldt. Volgens dit
artikel zijn de voor “Waarde-Cultuurhistorie” aangewezen gronden bestemd voor het behoud en/of de
versterking van de aanwezige historisch-ruimtelijke en/of cultuurhistorische waarden. ‘Vertuining’ valt hier
niet onder en volgens artikel 25.4 van de planregels kan er pas sprake zijn van enige afwijking na het
inwinnen van schriftelijk advies bij een landschapsdeskundige, respectievelijk een deskundige op het
gebied van cultuurhistorie. Nu niet gebleken is dat aan de bestemmingen ‘Groen-Buitenplaats’ en
‘Waarde -Cultuurhistorie’ enige (noemenswaardige) aandacht is besteed, is er geen sprake van een
zorgvuldige en deugdelijk gemotiveerde besluitvorming - deze is immers onvolledig - en is geen sprake
van een goede ruimtelijke ordening, zodat van de voorgenomen besluitvorming dient te worden afgezien.


Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                             20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Reactie:
Voor het voorgestelde plan wordt een afwijkingsprocedure doorlopen waarmee wordt afgeweken van de
huidige bestemmingen (waaronder de bestemming Groen-Buitenplaats). Dat het plan in strijd is met deze
bestemmingen, betekent niet dat er geen medewerking aan het plan kan worden verleend, daarom is juist
de afwijkingsprocedure opgestart. In de GRO wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op cultuurhistorie &
archeologie.

Conclusie
De bovenstaande zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassing van het projectafwijkingsbesluit.

04.     Indiener(s) zienswijze 4

Samenvatting van de zienswijze:

1. Oranjerie binnen plangebied
In de ruimtelijke onderbouwing wordt aangegeven dat de nabijgelegen Oranjerie geen onderdeel uitmaakt
van de planologische procedure van de villa’s. Echter worden in de ruimtelijke onderbouwing ook met
regelmaat opmerkingen over dit pand en haar directe omgeving gemaakt. Hierdoor is het onduidelijk of
de Oranjerie tot dit bouwplan behoort of niet. Ook op de tekeningen is niet duidelijk aangegeven. Zonder
duidelijkheid over de exacte reikwijdte van het plangebied kan er volgens reclamanten geen sprake zijn
van een goede ruimtelijke onderbouwing.

Reactie:
Het oprichten van de 3 woningen is in strijd met het bestemmingsplan en dit bouwplan kan alleen
gerealiseerd worden als een afwijking van het bestemmingsplan wordt verleend. De ruimtelijke
onderbouwing is opgesteld voor deze afwijkingsprocedure. De Oranjerie is een bestaand gebouw. Voor
het wijzigen van het bestaande gebruik naar een woonfunctie is op 28 februari 2017 een omgevings-
vergunning verleend. De nu voorliggende afwijkingsprocedure is dus niet van toepassing op de Oranjerie
en om die reden ook niet in het ontwerpbesluit en raadsbesluit opgenomen. In de GRO werd inderdaad
gesproken over 1 project van 4 villa’s. De aanvrager had dit op deze manier opgenomen, omdat het
totaal van de 3 nieuwe villa’s + de Oranjerie voor hen het gehele (verkoop)commerciële project betreft.
Dit staat echter los van de planologische en juridische procedures. Zoals hierboven vermeld is er al een
onherroepelijke omgevingsvergunning voor het wijzigen naar een woonfunctie. Om verwarring te
voorkomen, hebben wij de aanvrager gevraagd de GRO aan te passen en de teksten die zagen op de
Oranjerie uit de GRO te halen, zodat duidelijk is dat de afwijkingsprocedure enkel ziet op de 3 nieuw te
bouwen villa’s en niet op de bestaande Oranjerie.

2. Bestaande situatie/eigendom grond
De bestaande situatie wordt volgens reclamanten in de GRO niet correct beschreven. Er wordt gesteld
dat niet alleen de poortwachterswoning, maar ook de Oranjerie en de villa aan de Vliet (het priesterhuis)
op het terrein van landgoed Eemwijk zouden staan. Dit is niet correct. De Oranjerie lijkt juist deel uit te
maken van het bouwplan en is gelegen op Park Vronesteyn 12 en het priesterhuis staat op Park
Vronesteyn 14 welke eigendom is van reclamanten. Het bouwplan ligt op grond van de ontwikkelaar,
echter de toegangsweg gaat over grond van diverse andere partijen. De grond voor en direct naast de
Oranjerie, inclusief een strook van de weg richting Eemwijk behoort tot Park Vronesteyn 14. De grond
tussen Park Vronesteyn 10 en Park Vronesteyn 16, alwaar zich de toerit bevindt, behoort tot Park
Vronesteyn 10 en 16. Het bevreemdt reclamanten dan ook ten zeerste dat bij het onderdeel over de
Verkeersontsluiting en bereikbaarheid van de ruimtelijke onderbouwing – zonder enige toestemming van
reclamanten – het volgende wordt gesteld: “Dit wordt in de nieuwe situatie aangepast”.




Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                              21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Reactie:
De bestaande situatie is in de GRO inderdaad niet geheel juist beschreven. De Oranjerie is historisch
gezien wel integraal onderdeel geweest van het Landgoed Eemwijk. De Oranjerie en de (opleidings)villa
aan de Vliet hebben wel een belangrijke ruimtelijke relatie tot het landgoed Eemwijk. In de zienswijze
wordt gesteld dat “De Zonnehof die wel goed zichtbaar is vanaf de T splitsing van de steeg misschien
geen mooi gebouw is, maar maakt door de architectuur, in tegenstelling tot de geplande villa’s, ruimtelijk
geen massieve indruk”. De bestaande Zonnehof heeft een grotere, bestaande footprint dan de som van
de 3 nieuwe villa’s. Hierdoor zijn er vanaf de T-splitsing op maaiveld niveau geen lange zichtlijnen
mogelijk en wordt het gebouw op maaiveldniveau als massief ervaren. De omliggende, vrije ruimte is
beperkt. De 3 nieuwe villa’s staan vrij en hebben daardoor ruimtelijk meer ‘lucht’ om zich heen, waardoor
ruimtelijke gezien betere zichtlijnen ontstaan op maaiveld, maar ook vanaf de achtertuinen van de
woningen van Park Vronesteyn 2 tot en met 10.

De toegangsweg hoeft niet te worden aangepast om in de nieuwe situatie als toegang te fungeren. De
bestaande erfdienstbaarheid inzake het gebruik van het pad en brug is naar onze mening helder en vormt
geen belemmering voor de planologische-juridische procedure. De aanvrager heeft aangegeven open te
staan voor een transparant en open dialoog voor het maken van nadere afspraken, parallel lopend aan
de verdere planologische-juridische procedure.

3. Ontsluiting van de woningen
Over de ontsluiting van de woningen is volgens reclamanten tot op heden geen enkele overeenstemming
bereikt. Door de nieuwbouw worden op deze locatie door de brandweer diverse eisen gesteld die als
gevolg hebben dat er diverse wijzigingen moeten worden aangebracht aan de toegangsweg. Hiervan is
de exacte uitwerking, wat men wil veranderen niet terug te lezen in de ruimtelijke onderbouwing. Het
gebruik van de toegangsweg en de brug door de toekomstige bewoners van het villapark berust op een
erfdienstbaarheid. Het gebruik van de toegangsweg betekent een verzwaring van deze erfdienstbaarheid
en een achteruitgang van de woonkwaliteit van de eigenaren van de toegangsweg. Het verkeer van en
naar Zonnehof was eerder beperkt. Alleen de busjes met cliënten maakten gebruik van het pad: alleen op
doordeweekse dagen, vier busjes aan het begin en vier busjes aan het eind van de dag. Over deze
verzwaring van de bestaande erfdienstbaarheid als gevolg van dit bouwplan alsmede de verdeling van de
bij deze erfdienstbaarheid behorende verplichtingen is ook nog geen sluitend overleg tussen de
eigenaren en de projectontwikkelaar mogelijk geweest. Vooralsnog dient het er derhalve voor gehouden
te worden dat er sprake is van een belangrijke civielrechtelijke belemmering, welke in de staat aan de nu
voorgenomen besluitvorming.

Reactie:
De ontsluiting van het plangebied is geregeld middels een recht van overpad (erfdienstbaarheid). Het
recht van overpad is als volgt omschreven: “De verkoopster en opvolgende eigenaren van na te melden perceelen
Sectie D, nummers 2772 en 2771 behouden het het recht van weg over een strook grond ter breedte van ongeveer vijf
meter, uitmakende het meest aan de Vlietzijde gelegen gedeelte van het bij deze verkochte perceel gemeente Voorburg
sectie D, nummer 2122, welke strook door middel van een ijzeren hek met rasterwerk van het overige gedeelte van dat
perceel is afgescheiden, alsmede het recht van het hebben van een brug, aansluitende op gemelde weg, en liggende over
het aan de Zuidwestelijke zijde van gemeld perceel gelegen water, en het recht van weg over die brug voorzover gelegen
op gemeld perceel Sectie D, nummer 2122, alles op de thans bestaande wijze en over die weg en brug te gaan van en naar
het Park Vronesteyn, welke rechten bij deze worden gevestigd als erfdienstbaarheid ten laste van het verkochte perceel
gemeente Voorburg Sectie D, nummer 2122 en ten behoeve van de aan de verkoopster in eigendom verblijvende
kadastrale perceelen gemeente Voorburg, sectie D, nummer 2772 en 2771, zullen de kosten van onderhoud van bedoelde
weg met bermen en brug voor rekening van de eigenaar van de heersende erven komen”.




Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                                             22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Er is in tegenstelling tot wat door reclamanten wordt aangegeven geen herinrichting of aanpassing van de
weg nodig om van het bestaande recht van overpad gebruik te maken. De weg is breed genoeg.

Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) volgt dat
sprake moet zijn van een evidente privaatrechtelijke belemmering, wil deze in de weg staan aan het
verlenen van een omgevingsvergunning. De Afdeling heeft eerder al vooropgesteld dat de burgerlijke
rechter de eerst aangewezene is om de vraag omtrent een privaatrechtelijke belemmering te
beantwoorden. Nu er om het bouwplan mogelijk te maken geen wijzigingen in het bestaande recht van
overpad hoeven plaats te vinden, zien wij geen privaatrechtelijke belemmering die aan
vergunningverlening in de weg zou kunnen staan.

Er is naar onze mening ook geen sprake van verzwaring van het bestaande recht van overpad. Gezien
de maatschappelijke-economische ontwikkelingen van de afgelopen decennia o.a. een geleidelijke
toename van het autogebruik en verkeer, waardoor het ook aannemelijk is dat er meer gebruik wordt
gemaakt van het pad + brug middels auto. Het gevoerde argument dat het verkeer van en naar Zonnehof
beperkt was, is geen gegronde reden om te spreken van verzwaring. Het perceel Park Vronesteyn 12B
heeft volgens het bestemmingsplan Oosteinde-Parkweg de bestemming “Maatschappelijk”. Onder
maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan: educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en
levensbeschouwelijke voorzieningen en daaraan ondergeschikte voorzieningen ten behoeve van
dienstverlening, alsmede ondergeschikte vormen van detailhandel en/of horeca ten dienste van deze
voorzieningen. In de huidige situatie zijn er dus diverse functies in het pand toegestaan en is niet enkel
het huidige gebruik met de daarbij behorende verkeersbewegingen toegestaan. Zo zou er bijvoorbeeld
een kerk/moskee, wijkverenigingsgebouw of school in het pand gevestigd kunnen worden. Een dergelijk
gebruik zal ook een andere verkeerssituatie opleveren, waarbij er geen ruimte is voor een verdere
belangenafweging, nu dat gebruik volgens het bestemmingsplan rechtstreeks is toegestaan.

De bestaande erfdienstbaarheid is helder over het gebruik en de verplichtingen, namelijk dat de
heersende erven verantwoordelijk zijn voor de kosten van onderhoud van het pad en de brug. De
ontwikkelaar staat open voor een transparant en open dialoog voor het maken van nadere afspraken,
parallel lopend aan de verdere planologische-juridische procedure. De gemeente heeft hier geen rol in.

In de huidige situatie is er een tijdelijke calamiteitenroute vanaf het Oosteinde. Voor deze
calamiteitenroute is een tijdelijke vergunning verleend. Door ontwikkelingen op het perceel Oosteinde 114
zijn het voorliggende perceel en het perceel Park Vronesteyn 14 in de toekomst niet meer bereikbaar via
deze “tijdelijke” calamiteitenroute. Deze percelen zijn wel bereikbaar via de “steeg” tussen Park
Vronesteyn 10 en 16. Deze weg is breed genoeg voor de voertuigen van de brandweer, alleen de
brug/duiker aan het einde van deze “steeg” zal moeten worden aangepast, omdat deze qua gewicht nu
niet geschikt is voor de voertuigen van de brandweer. Deze aanpassing is echter niet gerelateerd aan het
voorliggende bouwplan, ook zonder dit bouwplan zal de brug duiker aangepast moeten worden als de
tijdelijke calamiteitenroute via het Oosteinde 114 komt te vervallen.

4. Route bouwverkeer
De route voor het bouwverkeer loopt volgens tekening over het grondgebied welke eigendom is van
reclamanten. In verband met zettingen van de weg en de effecten van trillingen door zwaar bouwverkeer
in de grond en eventuele gevolgen voor de bestaande panden, geven reclamanten geen toestemming om
over deze grond te rijden. Bij eerdere contactmomenten is duidelijk door reclamanten aangegeven dat dit
geen wenselijke situatie is. Er is door de aanvrager aangegeven dat men met een andere oplossing zou
komen, zoals bijv. door het inschakelen van een kraan vanaf het Oosteinde. Niets hiervan is tot de
verbazing van reclamanten omschreven in de omgevingsvergunning. Tijdens de inloopavond is tevens
aangegeven dat aan het pand Park Vronesteyn 14 een erker zit, juist aan de zijde waar men
bouwverkeer wil laten rijden. Deze erker staat echter helemaal nergens op de tekeningen van de

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                             23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>ruimtelijke onderbouwing en/of andere bijbehorende tekeningen aangegeven. Op de in bijlage 2
toegevoegde foto is deze erker te zien, samen met een van de kadastrale hoekpunten, welke wordt
aangegeven door “de heer met het baken”. Hieruit valt op te maken dat het zware bouwverkeer rakelings
langs deze erker zal rijden met grote kans op schade. Er is dan ook geen sprake van minimale overlast
binnen buurt Park Vronesteyn door logistiek zwaar bouwverkeer via landgoed Eemwijk, zoals staat
aangegeven op de tekeningen “Park Vronesteyn 12B” blad 04 Toekomstbestendigheid. Op grond hiervan
zijn reclamanten dan ook tegen de gekozen ontsluitingsroute en de daarmee gepaard gaande
(verkeers)overlast die ook nog eens schade aan de verharding en bestaande panden kan aanrichten. Om
geschillen te voorkomen zouden er in ieder geval technische vooropnames gemaakt moeten worden.
Hiermee doelen reclamanten op het vastleggen van de huidige technische stand van zaken van de
omliggende panden, om risico’s en claims zo veel mogelijk tot een minimum te beperken of eventuele
claims op hun juistheid te kunnen beoordelen.

Reactie:
Voor het bouwverkeer, de bouwplaatsinrichting en aan- en afvoer is een bouwinrichtingstekening
opgesteld. Die toont aan dat het zware en lichte bouwverkeer via het Oosteinde ontsloten wordt over het
private terrein van eigenaar landgoed Eemwijk. Hiervoor is inmiddels een overeenkomst tussen de
aanvrager en de eigenaar van landgoed Eemwijk gesloten, een kopie van deze overeenkomst hebben wij
ontvangen. Het bouwverkeer zal dus via landgoed Eemwijk gaan en niet via het grondgebied van
reclamanten.

Teneinde schade aan eigendom van omwonenden zoveel mogelijk te voorkomen, worden de
bouwwerkzaamheden ter uitvoering van een verleende bouwvergunning uitgevoerd onder toezicht van
een inspecteur van de gemeente Leidschendam-Voorburg. De werkzaamheden dienen immer te worden
uitgevoerd conform de daartoe gestelde wettelijke regels en voorschriften. Indien ondanks deze
maatregelen schade aan eigendom van derden wordt toegebracht door het uitvoerend bouwbedrijf, is dit
een privaatrechtelijke aangelegenheid tussen genoemde derde en het bouwbedrijf. Om deze reden heeft
een uitvoerder van bouwwerkzaamheden over het algemeen een CAR-verzekering afgesloten, welke
deze schade dekt. Bij het uitvoeren van de bouw- en sloopwerkzaamheden is het gestelde in Bouwbesluit
2012, afdeling 8.1 - Het voorkomen van onveilige situaties en het beperken van hinder tijdens het
uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden onverminderd van kracht. Hier zal de aannemer die het
project uitvoert zich aan moeten houden.

5. Situatie Oranjerie
Er wordt in de stukken aangegeven dat er reeds een bouwvergunning bestaat voor de Oranjerie. Bij
reclamanten rijst de vraag hoe men omgaat met het (zware) bouwverkeer in die situatie. Ook voor deze
situatie geldt dat reclamanten geen toestemming geven om over de grond te rijden welke eigendom is
van reclamanten. Reclamanten zijn van mening dat de voor de Oranjerie verleende omgevings-
vergunning slechts de restauratie van de Oranjerie en de wijziging van de functie naar een woonfunctie
betreft. De omgevingsvergunning betreft niet de geplande aanbouw van een nieuwe woonvleugel aan de
Oranjerie, een noodzakelijk onderdeel van het bouwplan. Voor deze aanbouw en de gevolgen hiervan
voor de twee parkeerplaatsen en de keerlus van de brandweer moet nog een omgevingsvergunning
worden aangevraagd.

Reactie:
Voor het wijzigen van het bestaande gebruik van de Oranjerie naar een woonfunctie is op 28 februari
2017 een omgevingsvergunning verleend. Voor eventuele andere toekomstige wijzigingen aan de
Oranjerie zal inderdaad een nieuwe omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. Deze
wijzigingen maken dan ook geen onderdeel uit van het voorliggende besluit. Er hebben gesprekken
plaatsgevonden over een mogelijke uitbreiding van de Oranjerie, maar daar is nog geen definitief plan
uitgekomen. Voor een uitbreiding van de Oranjerie (aanbouw) is ook nog geen omgevingsvergunning

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                            24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>aangevraagd. Bij een eventuele uitbreiding zal rekening gehouden moeten worden met in de eerdere
verleende vergunning opgenomen voorwaarden.

6. Grondwater
Het baart reclamanten grote zorgen dat er in de ruimtelijke onderbouwing (waar wordt ingegaan op het
grondwater) onduidelijkheid heerst of dit grondwater bij bouwen en graven in de grond wordt onttrokken
aan de locatie. Dit zou immers grote gevolgen kunnen hebben voor de bouwkundige staat van de
omliggende woningen. Er wordt in de bijlagen van de ruimtelijke onderbouwing verwezen naar een
“Advies Hoogheemraadschap Delfland, 9 mei 2019”. Echter deze bijlage is niet bij de stukken ingesloten
waardoor reclamanten hiervan ook geen kennis hebben kunnen nemen.

Reactie:
In het algemeen gaat de ruimtelijke onderbouwing over het grondwater en de relatie met het bouwplan
zelf ter voorkoming van grondwateroverlast voor het bouwwerk zelf. Grondwateroverlast tijdens de
bouwfase is geen onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing, maar hoort bij de omgevingsvergunning.
Als er grondwateroverlast of onderlast of schade kan ontstaan door bemaling, dan dient de bouwer daar
maatregelen voor te treffen.

7. Toename verhard terrein
Op de tekeningen “Park Vronesteyn 12B” blad 04 Toekomstbestendigheid is de volgende zinsnede te
lezen: “Geen toename van verhard terrein en voldoende waterbergingscapaciteit”. Dit geldt wellicht voor
de bebouwing, doch houdt deze uitspraak volgen reclamanten niet langer stand wanneer de nieuwe
bewoners hun tuinen geheel volleggen met tegels. Onduidelijk is volgens reclamanten dan ook hoe en
waar deze uitspraak wordt geborgd.

Reactie:
In de GRO is in paragraaf 5.5.2.6 aangegeven dat met de realisatie van het bouwplan het aantal
vierkante meters verhard oppervlak zal afnemen met 344 m2. Hoewel dit ons niet waarschijnlijk lijkt,
zouden alle nieuwe bewoners ervoor kunnen kiezen hun tuinen geheel vol te leggen met tegels. Bij
terrastegels/verharding van de tuin zal het regenwater direct of indirect nog wel in bepaalde mate worden
afgevoerd in de grond. Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft het plan in het kader van de
watertoets (waar ook de toe- en afname van verhard oppervlak onderdeel van is) beoordeeld en akkoord
bevonden.

8. Bouwmassa en optie dakkapel
Onder 3.3.3 Nieuwbouwplan van de ruimtelijke onderbouwing staat in de derde alinea aangegeven dat de
bouwmassa van de woningen uit één bouwlaag met een kap bestaat. “Daarmee blijven de woningen wat
betreft stedenbouwkundige aanwezigheid ondergeschikt aan de omgeving en met name aan het
landgoed”. Dit is volgens reclamanten echter niet correct. Immers de (bewust) schuin geprojecteerde drie
villa’s (zonder dakkapellen, garages en eventuele bergingen) op de architectuurtekening in vogelvlucht
(bijlage 3: Architectuurtekening in vogelvlucht) tonen een vals beeld van de uiteindelijke werkelijke
situatie. De villa’s zelf lijken kleiner en smaller dan op de artist impression van bijlage 4: Het bouwplan en
de ruimten tussen de villa’s lijken groter dan op de plattegrond van deze bijlage 4. De geplande
kaphoogten van elf meter zijn detonerend in het parklandschap en veel hoger dan de kap van de direct
aan het bouwplan grenzende woning Park Vronesteyn 10, zie bijlage 5: 3D projectie drie nieuwe villa’s,
waaruit blijkt dat de daken van de villa’s met een vorm die sterk afwijkt van die van de omliggende
woningen, ver boven de bestaande bebouwing uitsteken. De villa’s blijven wat stedenbouwkundige
aanwezigheid betreft niet ondergeschikt aan de omgeving maar domineren de omgeving. De ruimtelijke
en functionele impact van het bouwplan is niet gelijk aan of kleiner dan die van De Zonnehof. Er is sprake
van een massaliteit van vier villa’s samengedrukt op een relatief klein oppervlak. Het doorzicht vanuit de
achtertuinen van Park Vronesteyn wordt gemarginaliseerd. Dit zal nog duidelijker worden wanneer er ook

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                               25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>nog dakkapellen aangebracht worden. Dit zal zeer waarschijnlijk de wens van de toekomstige bewoners
van de villa’s zijn gelet op de beperkte leefruimte onder de schuine daken van de kapverdieping. De
opties voor de dakkapellen (alsmede de aanbouw van verschillende erkers en bergingen en de ombouw
van de garages tot woonruimte) worden reeds in de “Prijslijst grote opties Park Vronesteyn Voorburg
aangeboden, zie bijlage 6. De optie van een dakkapel is echter nergens op tekening(en) terug te vinden
waardoor het onduidelijk is of en in hoeverre dit van invloed is op de privacy van omwonenden. Het is
volgens reclamanten een hooggeplaatst dakkapel waar men goed zicht/vergezicht kan hebben op de
directe omgeving. Deze dakkapellen worden dusdanig hoog geplaatst dat reclamanten zich sterk
afvragen of dit een fraai geheel zal vormen en of deze überhaupt wel getoetst is aan de redelijke eisen
van welstand door middel van de welstandsnota.

Reactie:
De villa's krijgen een hoogte tussen de 10,5 meter en 10,7 meter. Deze hoogte is niet over de gehele
breedte van de woning doorgetrokken, er is een relatief spitse kapvorm toegepast. In vergelijking met het
bestaande schoolgebouw worden de villa's hoger, maar het werkelijke ruimte beslag van de daken welke
hoger zijn dan 6,50 meter hoogte is verwaarloosbaar. Door het toepassen van een spitse kapvorm
ontstaat voldoende ruimte op de verdieping en juist meer ruimte tussen de villa's, deze versmalling start
al vanaf de verdieping. De massiviteit van het bestaande schoolgebouw wordt vervangen door ruimte
tussen de drie vrijstaande gebouwen waarbij alleen de relatief smalle dakomtrek op 6,50 meter in de
hoogte meer beleefbaar zal zijn. De nadruk ligt hier op ruimte creëren tussen de drie villa's om te
voorkomen dat er, zoals bij het schoolgebouw, een behoorlijk front wordt opgetrokken. Aansluiting met de
kaphoogte is gezocht door te zoeken naar een goede vorm tussen de laagste gebouwen en de hoogste
gebouwen in de directe omgeving.

Volgens het bestemmingsplan “Oosteinde-Parkweg” gelden er voor de omliggende woningen/percelen
maximale bouwhoogtes variërend van 7,5 meter tot 13 meter. De nu geplande bouwhoogtes van de
woningen zijn naar onze mening dan ook niet sterk afwijkend en detonerend in de omgeving. Wij kunnen
reclamanten dan ook niet volgen in hun standpunt dat de villa’s wat stedenbouwkundige aanwezigheid
niet ondergeschikt aan de omgeving blijven, maar de omgeving zullen domineren. Het realiseren van een
architectuurstijl die 1 op 1 in lijn is met de bestaande context (hier dus jaren ’30 architectuurstijl) is in
algemene zin geen voorwaarde om een goede ruimtelijke kwaliteit te realiseren. Een moderne variant van
vrijstaande woningen met een kap, waarbij de gevel bestaat uit natuurlijke materialen en kleuren die
overeenstemmen met de bestaande context, is een kwalitatieve toevoeging. Doordat elke villa net wat
anders is, ontstaat diversiteit, die niet te sterk is. Deze diversiteit draagt bij aan het toevoegen van
kwaliteit. In de bestaande bebouwingscontext staan bovendien ook woningen/villa’s, die qua
architectuurstijl significant afwijken van de jaren 30 stijl en door haar afwijking een verrijking vormen voor
de wijk.

Wij zijn van mening dat de inpassing van de drie woningen ruimtelijk ondergeschikt is aan de
hoofdstructuur van de buurt. Ook zijn wij van mening dat de woningen daarmee op hoofdlijnen voldoen
aan de uitganspunten in de GRO, waarbij de afwijkingen op die GRO acceptabel worden geacht en
voldoende zijn onderbouwd. De 3 villa’s vormen naar onze mening geen ‘compacte steenmassa’ omdat
de villa’s vrij staan en onderscheidend in architectuur zijn en niet identiteit aan elkaar. Het bestaande
schoolgebouw heeft een monolithisch karakter wat eerder als compacte steenmassa kan worden
getypeerd wat door de sloop en nieuwbouw wordt verbroken.

In de GRO zijn naast figuur 3.6 nog meerdere tekeningen/figuren opgenomen waarop naar onze mening
wel duidelijk de situering van de woningen ten opzichte van elkaar is weergegeven (o.a. fig. 3.5). Dat dit
in figuur 3.6 wellicht niet goed te zien is, geeft naar onze mening niet aan dat niet duidelijk is waar de
woningen gesitueerd zullen worden. Naast de GRO zijn ook de bouwtekeningen onderdeel van het

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                                26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>besluit. Bij deze tekeningen zit een situatietekening waarop goed te zien is waar de woningen gepland
staan en hoe deze gesitueerd worden. Wij zijn dan ook van mening dat met alle bij het besluit behorende
stukken een goed beeld geschetst is wat het bouwplan inhoudt en wat de situering hiervan is.

Ter bescherming van de visuele privacy tussen buren is in artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek
het volgende opgenomen: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven,
is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen,
dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven”. Eventuele
dakkapellen zullen op meer dan 2,00 meter van de erfgrens van omliggende percelen gesitueerd worden.
Er zal dan ook geen sprake van aantasting van de privacy zijn, nu er zich geen ramen danwel
dakkapellen binnen twee meter van de grenslijn van de naastgelegen erven bevinden.

Het programma en de gevelopeningen zijn voornamelijk naar het eigen terrein gericht en zo opgezet dat
er in de dakvlakken geen noodzaak is voor dakkapellen. De woningen kunnen inderdaad wel voorzien
worden van dakkapellen. Het gaat hier om een meerwerk optie waarvan nu nog niet bekend is of de
kopers hier wel of niet voor zullen kiezen. De nieuwe bewoners kunnen bijvoorbeeld ook kiezen voor
dakramen in plaats van dakkapellen. Nu nog niet duidelijk is welke woningen wel en welke niet worden
voorzien van dakkapellen is dit niet in de tekeningen of artist impressions opgenomen.

Voor het vergunningsvrij mogen plaatsen van een dakkapel gelden de volgende voorwaarden: 1. de
dakkapel wordt op het achterdakvlak of op een zijdakvlak gebouwd; dit zijdakvlak mag echter niet naar
openbaar toegankelijk gebied (de weg, groen) gekeerd zijn; 2. de dakkapel heef een plat dak; 3. de
dakkapel is, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, niet hoger dan 1,75 meter; 4. de onderkant van de
dakkapel ligt meer dan 0,5 meter, maar minder dan 1 meter boven de dakvoet; 5. de bovenkant van de
dakkapel ligt meer dan 0,5 meter onder de daknok;6. de zijkanten liggen meer dan 0,5 meter van de
zijkanten van het dakvlak. Vergunningsvrij zal er geen, zoals door reclamant gesteld, hooggeplaatste
dakkapel geplaatst kunnen worden nu de onderkant van de dakkapel volgens de voornoemde
voorwaarden op minder dan 1,00 meter boven de dakvoet geplaatst moet worden. Als niet aan deze
voorwaarden wordt voldaan zal er alsnog een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd,
waarbij ook getoetst zal moeten worden aan redelijke eisen van welstand.

Van een onacceptabele aantasting van de leefomgeving is naar ons oordeel geen sprake. Daarbij zijn wij
van mening dat het wonen in een stedelijke omgeving een zeker en normaal risico op veranderingen in
de directe omgeving met zich meebrengt.

9. Geplande lichtmasten
De geplande lichtmasten van vijf meter hoog verstoren het landelijke karakter en zijn onaanvaardbaar
voor reclamanten. Deze lichtmasten zullen voor lichtvervuiling zorgen en de overlast hierdoor (vooral in
de nachtelijke uren) is nu niet geheel inzichtelijk, aangezien de lichtsterktes nergens staan vermeld. Er is
voor reclamanten dan ook geen reden de bestaande lantaarnpalen van twee meter hoogte, die geen
verstoring veroorzaken, te vervangen.

Reactie:
Voor het binnenterrein is enige vorm van verlichting nodig. Door slechts twee palen met twee
lichtarmaturen die georiënteerd zijn op de villa’s wordt er minimale verlichting toegepast. De armaturen
hebben LED-verlichting, waardoor de verlichting zeer gebundeld naar beneden straalt (minder diffuus
licht voor de omgeving dan bij conventionele lampen).




Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                               27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>10. Parkeren
Op blz. 32 onder 4.1 Parkeren van de ruimtelijke onderbouwing wordt geconcludeerd dat is voldaan aan
het gemeentelijk parkeerbeleid, deze conclusie is volgens reclamanten te kort door de bocht. De
parkeerdruk zal alleen maar toenemen in Park Vronesteyn als gevolg van dit bouwplan. Het parkeren is
volgens reclamanten krap bemeten gelet op de prijs van de villa’s en het waarschijnlijke formaat van de
auto’s die van deze parkeerplaatsen gebruik zullen maken. Niet gebleken is of aan de relevante NEN-
normen is getoetst (bijv. NEN2443). Daarnaast zijn bij twee van de vier villa’s (Sienna en Jasmine) de
eigen parkeerplaatsen achter elkaar georiënteerd en bevinden de parkeerplaatsen van villa Oranjerie zich
in de keerlus van de grootste brandweerauto. Het geprojecteerde aantal parkeerplaatsen is onvoldoende
waardoor bewoners en bezoekers van het nieuwe villapark zeker ook in Park Vronesteyn zullen parkeren.
Voorts kan op het terrein van en rond het nieuwe villapark alleen op de geprojecteerde parkeerplaatsen
geparkeerd worden: op last van de brandweer mag aan de slootkant niet geparkeerd worden en op het
overige schijnbaar openbare deel van het binnenterrein mag niet geparkeerd worden. Dat deel van het
terrein is eigendom van reclamanten en moet daarnaast vrijgehouden worden als eerste calamiteiten
toegang tot Park Vronesteyn 12 en 12b vanaf landgoed Eemwijk. De enige mogelijkheid voor extra
parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers van het nieuwe villapark is Park Vronesteyn. Overigens
zou men kunnen denken dat er op grond van reclamanten ook geparkeerd mag worden, aangezien het
geheel niet inzichtelijk is gemaakt welk stuk van de schijnbaar openbare grond tot de woningen behoort.
Reclamanten geven nadrukkelijk geen toestemming om te parkeren op hun grond. Om het nieuwe
villapark bereikbaar te maken voor de brandweer zou er een parkeerverbod ter grootte van 1,5
parkeerplaatsen aan de ingang van de steeg in Park Vronesteyn gaan gelden. Een verlies van 1,5
bestaande parkeerplaatsen voor Park Vronesteyn.

Reactie:
De parkeerplaatsen zullen worden gerealiseerd volgens de normen van het CROW. Dit is het
kennisinstituut voor o.a. verkeer & vervoer, infrastructuur en openbare ruimte. Dit betekent dat de maat
van een haaks parkeervak minimaal 5 bij 2,5 meter wordt. Er worden bij de drie nieuwe woningen acht
parkeerplaatsen aangelegd. Deze worden volgens de rekenmethodiek uit de nota parkeernorm
meegerekend als 6,4 parkeerplaatsen. Dit komt omdat er een reductie plaats vindt bij de berekening van
twee parkeerplaatsen op eigen erf die achter of naast elkaar liggen. Twee parkeerplaatsen achter elkaar
worden gerekend als 1,3 parkeerplaatsen en twee parkeerplaatsen naast elkaar als 1,8 parkeerplaatsen.
Er is parkeerbehoefte aan 6 parkeerplaatsen. Het plan voldoet aan de gemeentelijke parkeernormen. Er
zal 1,5 parkeerplaats verdwijnen bij de ingang van de straat naar de nieuwe woningen. De parkeersituatie
is geschouwd op dinsdagmiddag 21 januari 2020. Op dat moment waren er nog een aantal onbezette
parkeerplaatsen in de straat beschikbaar. De brandweer heeft met hun brandweerauto de bereikbaarheid
getest. Hieruit bleek dat er geen problemen zijn. De huidige parkeersituatie staat los van het
nieuwbouwproject. De parkeerbehoefte van de nieuw te bouwen woningen is minder dan het aantal
parkeerplaatsen dat wordt aangelegd. In dit opzicht wordt geen extra parkeerdruk verwacht. Op de
hoeken van de straten mag niet worden geparkeerd. Ook voor een uitrit mag niet worden geparkeerd.
Hier zal door de politie en de buitengewoon opsporingsambtenaren op worden gehandhaafd. Indien de
demografische samenstelling in Park Vronesteyn wijzigt, waardoor de parkeerbehoefte in de gehele wijk
verandert, zal hier separaat van dit project naar een oplossing worden gekeken.

11. Oppervlaktewater
Op blz. 40 onder 5.5.2.2. Oppervlaktewater van de ruimtelijke onderbouwing wordt gesproken over het
waterpeil in het secundaire water welke 0,5 meter diep zou zijn. Door onvoldoende onderhoud is dit water
vermoedelijk zo ondiep. Indien dit water gebruikt kan worden als bluswater door de brandweer dan is dat
uiteraard heel positief, echter op dit moment is dit water veel te ondiep. Reclamanten vragen zich af of er




Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                             28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>wel voldoende capaciteit kan worden gecreëerd, zeker nu verdere onderbouwing hiertoe in de ruimtelijke
onderbouwing ontbreekt.

Reactie:
In paragraaf 5.5.2.2. wordt aangegeven dat het oppervlaktewater een belangrijke functie in de ont- en
afwatering van grote delen van het stedelijk gebied van de gemeente heeft. Over de secundaire
watergang wordt aangegeven dat het huidige waterpeil hiervan circa 0,5 meter diep is, waarbij er
capaciteit is dat het waterpeil kan stijgen. Dit zorgt in combinatie met een directe aansluiting op de Vliet
dat er voldoende capaciteit is om water op te vangen en af te voeren. Het niet op diepte zijn van de
watergang door achterstallig onderhoud is een zaak voor het Hoogheemraadschap en geen criterium
vanuit de ruimtelijke onderbouwing. In de ruimtelijke onderbouwing is uitgegaan van de leggerdiepte die
Delfland heeft bepaald (nl. 0,5 meter). In deze paragraaf wordt verder niet ingegaan op gebruik van de
watergang als bluswater door de brandweer. De brandweer maakt gebruik van de bestaande brandkraan
in de openbare weg en indien mogelijk van de watergang. Het gebruik van de watergang is echter niet als
voorwaarde opgenomen of verplicht gesteld door de brandweer. Het niet voldoende diep zijn van de
watergang is vanuit de brandweer gezien dan ook geen belemmering voor de vergunningverlening.

12. Geluidsoverlast door bodemwaterpomp en behoren
Op blz. 43 onder 5.5.2.7 Klimaatadaptatie van de ruimtelijke onderbouwing wordt aangegeven dat de
nieuwe woningen een bodemwaterpomp krijgen. Deze installaties hebben volgens reclamanten in de
praktijk meestal een verbinding met buiten of een buitenkast, met hierin de pomp/compressor en
ventilatie. Deze zorgen voor geluidsoverlast, zeker in de nachtelijke uren. In de ruimtelijke onderbouwing
wordt geheel niet gesproken over geluidwerende voorzieningen. Reclamanten vragen zich af of en zo ja
welke geluidswerende voorzieningen er getroffen zullen worden om deze geluidsoverlast te beperken.

Reactie:
De nieuwe woningen krijgen een water-water-warmtepomp (bodem). Volgens reclamanten hebben deze
installaties in de praktijk meestal een buiteninstallatie die geluidsoverlast kan veroorzaken. Dat is echter
alleen van toepassing bij een lucht-water-warmtepomp systeem, waarbij een buitenunit warmte uit de
buitenlucht onttrekt, waardoor geluid aan de buitengevel kan ontstaan. Deze buiten-unit wordt in de
voorliggende situatie niet toegepast. De benodigde warmte-terugwin-unit en warmtepomp zijn in de
woning geïnstalleerd in een geluid geïsoleerde technische ruimte en vormen geen geluidsoverlast voor
de omgeving.

13. Rust
De omgeving op Park Vronesteyn is er een van rust. Iets wat voor de priesterstudenten in het priesterhuis
een voorwaarde is tijdens hun opleiding. Door een vergroting van de hoeveelheid woningen door deze
nieuwe woonvilla’s in de directe omgeving staat deze rust onder druk, hetgeen reclamanten niet wenselijk
achten.

Reactie:
Rust is een relatief en subjectief begrip dat op verschillende manieren geïnterpreteerd kan worden. De
nieuwe woonfunctie zal resulteren in andere verkeersbewegingen en op andere tijden dan ten tijde van
het in gebruik zijn van de Zonnehof school, waarbij relatief grote busjes van en naar de school reden. In
de huidige situatie heeft het pand een maatschappelijke bestemming. Dit betekent dat er naast de
Zonnehof school ook andere maatschappelijke functies gevestigd mogen worden. Onder
maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan: educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en
levensbeschouwelijke voorzieningen en daaraan ondergeschikte voorzieningen ten behoeve van
dienstverlening, alsmede ondergeschikte vormen van detailhandel en/of horeca ten dienste van deze
voorzieningen. In de huidige situatie zijn er dus diverse functies in het pand toegestaan en is niet enkel
het huidige gebruik toegestaan. Zo zou er bijvoorbeeld een kerk/moskee, wijkverenigingsgebouw of

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                               29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>school in het pand gevestigd kunnen worden. Met een dergelijk gebruik zal de door reclamant genoemde
rust ook onder druk kunnen komen te staan. Wij zijn van mening dat het realiseren van drie woningen
beter passend is in de omgeving dan de nu aanwezige maatschappelijke bestemming.

Conclusie
De bovenstaande zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassing van het projectafwijkingsbesluit.




Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit Park Vronesteyn 12B                                         30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>                                                     ARCHITECTENBURO VAN VLIET




                           bestaande bebouwing




       N




2789       Delftsekade 31 | 2266 AJ Leidschendam | 070 327 16 00 | info@architectenburovanvliet.nl | www.architectenburovanvliet.nl   20-10-2020
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>