<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Vastgoednota
2025-2030
             1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>2</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
Voorwoord................................................................................................................................................ 4   6. Verhuren....................................................................................................................20
                                                                                                                                                                    6.1 Kostprijsdekkende huur........................................................................................... 20
1.   Inleiding.................................................................................................................. 6                                  6.2 Marktconform................................................................................................................. 20
     1.1 Aanleiding........................................................................................................................... 6                    6.3 Maatschappelijke tarieven................................................................................... 20
     1.2 Kader...................................................................................................................................... 6              6.4 Ingebruikgeving..............................................................................................................21
     1.3 Instrumenten voor vastgoedsturing................................................................ 6                                                        6.5 Ruimtevragen...................................................................................................................21
                                                                                                                                                                    6.6 Ruimteaanbod................................................................................................................ 22
2.   Vastgoedvisie...................................................................................................... 8                                          6.7 ROZ-model......................................................................................................................... 22
     2.1 Opgaven en ambities.................................................................................................... 8                                  6.8 Servicekosten.................................................................................................................. 22
     2.2 Vastgoed in eigendom................................................................................................. 9
     2.3 Vastgoedgoedportefeuille...................................................................................... 10                                    7. Aankopen en ontwikkelen...................................................................................24
     2.4 Wet- en regelgeving......................................................................................................11                                7.1 Proces......................................................................................................................................24
                                                                                                                                                                    7.2 TCO-benadering............................................................................................................24
3. Vastgoedorganisatie.............................................................................................14
     3.1 Vastgoedrollen................................................................................................................. 14                   8. Verkopen...................................................................................................................26
     3.2 Uitgangspunten............................................................................................................. 14                             8.1 Verkoopopgave...............................................................................................................26
     3.3 Organisatiemodel......................................................................................................... 14                               8.2 Verkoopvoorwaarden.................................................................................................26
     3.4 Bestuurlijke verantwoordelijkheden................................................................15                                                       8.3 Verkoopmethoden.......................................................................................................26
4. Onderhouden............................................................................................................16                                  9. Financiën en risico’s............................................................................................. 28
     4.1 Onderhoudsniveaus..................................................................................................... 16                                  9.1 Paragraaf vastgoed.....................................................................................................28
     4.2 Onderhoud en vervanging..................................................................................... 16                                            9.2 Vastgoedexploitatie....................................................................................................28
                                                                                                                                                                    9.3 Reserves en voorzieningen....................................................................................28
5. Optimaliseren...........................................................................................................18                                       9.4 Risicomanagement.....................................................................................................29
     5.1 Levensduurverlengend renoveren......................................................................18                                                     9.5 Taxaties bij aan- en verkoop...............................................................................30
     5.2 Aanpassingen op verzoek........................................................................................18
     5.3 Wettelijke investeringen............................................................................................18                               10. Begrippenlijst........................................................................................................ 32
     5.4 Verduurzamen.................................................................................................................18
     5.5 Verbeteren toegankelijkheid................................................................................ 19                                       Bijlage vastgoedportefeuille..................................................................................34
                                                                                                                                                            3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>“Onze gemeente bezit uiteenlopend vastgoed. Maar uiteindelijk draait
het niet om het hebben van stenen. Het gaat om de ruimte die deze
gebouwen bieden aan activiteiten die ertoe doen.”
                                             4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Voorwoord
Onze gemeente bezit uiteenlopend vastgoed.     zelfredzaamheid van inwoners, het stimuleren
Van het gemeentehuis en wijkgebouwen tot       van talentontwikkeling, of het bieden van
scholen, sportvelden, bibliotheken en zelfs    ruimte voor sport, cultuur of ontmoeting. En
een molen: het zijn gebouwen en gronden        ook het vastgoed zelf draagt daaraan bij.
die we allemaal kennen en gebruiken. Maar      Bijvoorbeeld door gebouwen te verduurzamen
uiteindelijk draait het niet om het hebben     of beter toegankelijk te maken voor iedereen.
van stenen. Het gaat om de ruimte die deze
gebouwen bieden aan activiteiten die ertoe     Met deze nota hebben we nu een instrument
doen. Activiteiten die bijdragen aan de        dat ons helpt te sturen op vastgoed dat
maatschappelijke kracht van Leidschendam-      bijdraagt aan een sterke, toekomstbestendige
Voorburg. Denk aan onderwijs volgen, elkaar    gemeente.
ontmoeten, samen sporten, cultuur en erfgoed
beleven en goede voorzieningen voor jong en
oud.
Als gemeente willen we ervoor zorgen dat deze
voorzieningen op de juiste plek staan, goed
worden gebruikt en passen bij de behoeften
van onze inwoners. Want Leidschendam-
Voorburg is een aantrekkelijke gemeente om
in te wonen, en dat willen we graag zo houden.
De kwaliteit van onze maatschappelijke
voorzieningen speelt daarbij een belangrijke
rol. Tegelijkertijd is de ruimte om nieuwe
voorzieningen te ontwikkelen schaars.
Daarom willen we als gemeente meer regie
voeren op de spreiding en ontwikkeling van
voorzieningen.
Met deze vastgoednota geven we richting
aan hoe we ons vastgoed inzetten. Voor de
huisvesting van de ambtelijke organisatie,
maar vooral ook om onze maatschappelijke
doelen te behalen. We zetten vastgoed in       Philip van Veller
als middel om publieke waarde te creëren.      Wethouder grondzaken en vastgoed
Dat kan gaan om het vergroten van de           Gemeente Leidschendam-Voorburg
                                                                       5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>  “Het Veur Theater in Leidschendam is
  gevestigd in een kerkgebouw uit 1908.
    Het beleven, beoefenen en genieten
       van kunst en cultuur is van grote
        maatschappelijke waarde voor
              Leidschendam-Voorburg.”
6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>1. Inleiding
De gemeente Leidschendam-Voorburg               krijgen we inzicht in welke gebouwen ingezet               beschrijven we de te nemen stappen
is niet alleen eigenaar en gebruiker van        worden voor wettelijke taken of beleidsdoel-               om te komen tot implementatie van de
panden voor haar eigen organisatie, ze          stellingen van publieke waarde en op welke                 vastgoednota. Met het uitvoeringskader
verhuurt ook vastgoed aan derden. Het           wijze dit gebeurt.                                         maken we de vastgoednota tevens breder
overgrote deel hiervan wordt gebruikt voor                                                                 toepasbaar in het dagelijks werk binnen de
maatschappelijke functies. Tot nu toe ontbrak   Naast gebouwen hebben we ook gronden                       gemeentelijke organisatie.
een strategisch handelingskader voor de         in eigendom. Bijvoorbeeld gronden die                  • Meerjarenperspectief vastgoed (MPV)
inzet van gemeentelijk vastgoed. Met de         verhuurd worden als sportveld of percelen                  - Het MPV zetten we in als strategisch
vastgoednota wordt in 2025 gestart met de       met opstalrecht. In de vastgoednota beperken               portefeuilleplan. We gaan in op wat voor
omslag van reactief vastgoedbeheer naar         we ons tot het gebouwde vastgoed en laten                  vastgoed we hebben en hoe dit past die bij
actief strategisch portefeuillemanagement       de gronden (en hoe we hiermee omgaan)                      huidige en toekomstige ontwikkelingen op
waarbij het vastgoed ten dienste staat van      buiten beschouwing. Dit komt aan bod in het                de verschillende beleidsvelden. Per object
publieke waarde.                                grondbeleid.                                               wordt een strategie opgesteld. Het MPV
                                                                                                           wordt de schakel tussen de Omgevingsvisie
                                                1.3 Instrumenten voor vastgoedsturing                      en de gemeentelijke vastgoedportefeuille.
1.1 Aanleiding                                  Om de sturing op ons vastgoed op een trans-            •	 Paragraaf vastgoed - Er wordt een
Ondanks de zeer diverse vastgoedportefeuille    parante en uniforme manier te borgen gaan we               paragraaf Vastgoed toegevoegd aan de
die we in de loop der jaren hebben opgebouwd    uit van vier instrumenten:                                 P&C-documenten om inzicht te geven
beschikken we niet over een strategie hoe we                                                               in ontwikkelingen met betrekking tot de
omgaan met dit vastgoed. Onderhoud, beheer      •	 Vastgoednota 2025-2030 - De nota waarin                vastgoedportefeuille en om verantwoording
en exploitatie van gemeentelijk vastgoed wordt      op strategisch niveau de beleidskaders                 af te leggen over de resultaten. De exacte
nu veelal per object geregeld. Het ontbreekt de     weergegeven worden. In de vastgoednota                 vorm zal nader worden bepaald.
gemeente aan een eenduidig handelingskader.         beschrijven wij op welke wijze wij maatschap-
Met de vastgoednota wordt invulling gegeven         pelijke, bedrijfseconomische en strategische       In tabel 1 wordt een overzicht gegeven van de
aan de wens om toe te groeien naar een              afwegingen rondom vastgoed maken.                  verschillende instrumenten met de cyclus van
uniforme en meer strategische sturing op        •	 Uitvoeringskader vastgoed - Hierin                 vervanging en waar de verantwoordelijkheid ligt.
gemeentelijk vastgoed.
                                                 Instrument                                      Cyclus                        Verantwoordelijkheid
1.2 Kader
Inzicht hebben in de staat en het gebruik        Vastgoednota 2025-2030                          5 jaar                        Raad
van vastgoed is voor professioneel vast-         Uitvoeringskader vastgoed                       Continu                       College
goedmanagement een vereiste. Dit hangt
samen met het juist beheren van het vast-        Meerjarenperspectief vastgoed                   5 jaar                        Raad
goed en zorgdragen voor een sluitende            Paragraaf vastgoed                              1 jaar                        Raad
exploitatie. Door een vertaling te maken van
beleidsontwikkelingen naar vastgoedbeheer       Tabel 1 – instrumenten vastgoedsturing
                                                                          7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>        “Het Spel- en Opvoedpunt in De Waterlelie is een
 laagdrempelig inlooppunt waar alle ouders/verzorgers
uit de gemeente terecht kunnen voor adviezen over het
    opvoeden van kinderen of het lenen van speelgoed.”
      8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>2. Vastgoedvisie
Leidschendam-Voorburg is een aantrekkelijke       zo efficiënt mogelijk te benutten. De samen te   De gemeente Leidschendam-Voorburg streeft
gemeente om in te wonen. De kwaliteit van         voegen functies kunnen maatschappelijk of        naar een toekomstbestendige gemeente
onze voorzieningen is één van de factoren die     commercieel zijn maar ook een combinatie met     met een gezond woon- en leefklimaat. Voor
bijdraagt aan de leefbaarheid. De ruimte voor     woningbouw is een mogelijkheid.                  vastgoed wordt ingezet op een zo laag
ontwikkelingen in onze gemeente is schaars. We                                                     mogelijk energieverbruik, gebruik maken van
willen als gemeente meer regie hebben over de     In de Omgevingsvisie 2050 wordt weergeven        hernieuwbare energiebronnen (gasloos) en het
realisatie en spreiding van maatschappelijke      hoe onze omgeving er in de toekomst uit zou      verminderen van de CO2-uitstoot.
voorzieningen. We willen ook mee kunnen           moeten zien. Ook deze omgevingsvisie heeft
bewegen met maatschappelijke ontwikkelingen.      raakvlakken met het gemeentelijke vastgoed:      Publieke waarde
Naast de huisvesting van de ambtelijke                                                             Het gemeentelijke vastgoed kan een essentieel
organisatie zetten we gemeentelijk vastgoed       •	 Een hoogwaardig verblijfsklimaat - het       middel zijn om bepaalde doelen of opgaven te
ook in voor het uitvoeren van wettelijke taken en     behouden en meer zichtbaar maken van         halen. Met de afspraken in deze vastgoednota
beleidsdoelstellingen. Onze vastgoedportefeuille      historische gebouwen en een groen en         leggen we vast of en in welke vorm het vastgoed
staat hiermee ten dienste aan het creëren             open buitengebied waardoor voorzieningen     een rol kan spelen in het realiseren van
van publieke waarden. Bijvoorbeeld door               efficiënt in de stedelijke omgeving ingepast gemeentelijke doelen.
voorzieningen te realiseren waardoor inwoners         moeten worden.
zelfredzamer worden of zich beter kunnen          •   Goed verbonden - bij het plannen van        We zetten het gemeentelijk vastgoed in
ontplooien. Ruimte voor sport, cultuur of             nieuwe voorzieningen nog beter kijken        voor het uitvoeren van wettelijke taken en
ontmoeting. Ook het vastgoed zelf kan bijdragen       naar locatie en bereikbaarheid zodat de      beleidsdoelstellingen. De gemeentelijke
aan publieke waarde, bijvoorbeeld door integrale      voorzieningen passen in de bereikbare stad   vastgoedportefeuille staat hiermee ten dienste
toegankelijkheid of de verduurzaming van              met wonen, werken en recreëren binnen 15     aan publieke waarden. We volgen hierbij de koers
panden voor een klimaat neutrale gemeente.            minuten, de 15-minuten stad.                 van de Omgevingsvisie 2050.
                                                  •	 Een plek van en voor iedereen - het creëren
                                                      van woningen en voorzieningen zodat er       •	Vastgoed zo optimaal mogelijk benutten
2.1 Opgaven en ambities                               een levendige omgeving is waar het fijn is       en hierbij aansluiten op de specifieke
Binnen het stedelijke gebied van Leidschendam         om te wonen voor iedereen.                       behoeften van wijken en/of kernen
en Voorburg zijn er beperkte mogelijkheden        •	 Economisch vitaal, passend bij een           •	Efficiënt omgaan met ruimte door (waar
om nieuwbouw te realiseren. De verschillende          woongemeente - in alle woonwijken ruimte         mogelijk) voorzieningen of functies te
functies als mobiliteit, groen, voorzieningen,        creëren voor voorzieningen en bedrijvigheid      combineren
wonen en werken vragen allen in toenemende            om zo werkfuncties en voorzieningen in de    •	Investeren in de kwaliteit van voorzieningen
mate om ruimte. De behoefte aan dubbel                wijken te stimuleren.                            en toegankelijkheid voor alle inwoners
ruimtegebruik en functiemenging zal daardoor      •	 Duurzaam toekomstbestendig - toewerken
toenemen. Onze opgave is om te kijken naar            naar een CO2-neutrale gemeente in 2050,      De vertaling van de publieke waarde naar de
het samenvoegen van functies in gebouwen              ook voor ons gemeentelijke vastgoed.         behoefte in gemeentelijk vastgoed komt terug in
om hiermee de beschikbare vierkante meters                                                         het beleid voor maatschappelijke voorzieningen.
                                                                           9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>              Extern                                           Kernbezit                                            Niet kernbezit
                                                                                        Huisvesting           Strategisch         Overig
                           Maatschappelijk vastgoed
                                                                                gemeentelijke organisatie      vastgoed         vastgoed
                        Beleidskeuze                    Wettelijke taak
                geen         direct       indirect
             eigendom      eigendom      eigendom
                                                                                                                     Herontwikkelen,
                                                 Aanhouden, onderhouden en optimaliseren
                                                                                                                    slopen of afstoten
Afbeelding 1 – Indeling vastgoedportefeuille
2.2 Vastgoed in eigendom                             doelstellingen kunnen divers zijn en strekken    onderwijsgebouwen maar de schoolbesturen
Het in eigendom hebben van vastgoed is voor          zich uit over verschillende beleidsprogramma’s   als juridisch eigenaar zelf verantwoordelijk zijn
de gemeente geen doel op zich. We zijn alleen        zoals sport, welzijn, onderwijs, economie of     voor beheer en onderhoud.
eigenaar, huurder of verhuurder van vastgoed         cultuur. Hierdoor hebben wij een gevarieerde
op het moment dat het nodig is voor het              vastgoedportefeuille.                            Vanuit de onderwijswetgeving hebben wij
vervullen van wettelijke taken, het realiseren                                                        ook de wettelijke taak om te voorzien in de
van beleidsdoelstelling of het huisvesten van        Onderwijshuisvesting                             capaciteit voor het bewegingsonderwijs. Deze
onze ambtelijke organisatie ten dienst van           Vanuit de wettelijke taak die wij hebben         capaciteit wordt veelal ingevuld door het
de inwoners van Leidschendam-Voorburg.               voor onderwijshuisvesting vormen de              beschikbaar stellen van gymzalen als onderdeel
De gemeente draagt zo met vastgoed bij               onderwijsgebouwen een bijzondere constructie     van het onderwijsgebouw. Naast het gebruik
aan bredere, toegankelijke en effectieve             in de vastgoedportefeuille. Voor deze            voor bewegingsonderwijs kunnen gymzalen
maatschappelijke voorzieningen. Met het              onderwijsgebouwen geldt dat het economisch       ook gebruikt worden door sportverenigingen
versterken van ons voorzieningenniveau               claimrecht (vaak genoemd het economisch          of inwoners, hiervoor is nauwe samenwerking
versterken we ook het woonplezier en de              eigendom) bij de gemeente berust. Dit houdt      nodig tussen schoolbestuur en gemeente om de
zelfredzaamheid van onze inwoners en                 in dat de gemeente verantwoordelijk is voor de   objecten zo efficiënt mogelijk te gebruiken.
creëren we publieke waarde. De gemeentelijke         juiste verhouding tussen vraag en aanbod van
                                                                              10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Integraal Huisvestingsplan                        gemeentelijke organisatie, wettelijke taken        uit te stellen vanwege marktomstandigheden
onderwijshuisvesting (IHP)                        en het realiseren van maatschappelijke             of om het kunnen behouden van een voor-
In het 4e kwartaal van 2025 wordt het Integraal   doelstellingen. Onder het kernbezit vallen ook     zieningenniveau. De wijze waarop we voor een
Huisvestingsplan Primair & Voortgezet             de eerdere benoemde onderwijsgebouwen,             specifiek object kijken naar onderhoud en/of
Onderwijs vastgesteld. Hierin wordt de            die gekenmerkt kunnen worden als “indirect         optimalisatie hangt samen met de gekozen
gewenste voorzieningenstructuur voor              eigendom”.                                         doelstelling.
onderwijshuisvesting omschreven. Het IHP is       Wanneer onderwijsgebouwen hun functie
onderdeel van de wettelijke taak om zorg te       verliezen vallen ze terug naar de gemeente.        Extern
dragen voor de huisvesting van het primair        Voor overdracht van het juridisch eigendom zal     Naast het vastgoed dat we in bezit hebben
en voortgezet onderwijs. Vanuit de wettelijke     worden vastgesteld of het gebouw onderdeel         wordt er ook vastgoed van externe partijen
taak voor onderwijshuisvesting worden er          blijft van het kernbezit. Voor ons kernbezit is    gebruikt als maatschappelijk vastgoed
de komende jaren op verschillende locaties        gaan we in principe uit van instandhouding en/     om publieke waarde te creëren door het
voorzieningen gerealiseerd. Met de nieuwbouw      of optimalisering. We hebben en houden deze        huisvesten van organisaties die bijdragen
van onderwijshuisvesting ontstaan hier kansen     objecten in onze portefeuille als maatschappelijk  aan maatschappelijke doelstellingen. Het
voor de koppeling met maatschappelijke of         vastgoed of om onze eigen organisatie te           gaat hier om vastgoed waar de ondergrond
commerciële functies.                             huisvesten.                                        in eigendom is van de gemeente en de opstal
                                                                                                     van onze maatschappelijke partners, we
Door een huisvestingsopgave voor onderwijs        Niet kernbezit                                     hebben met deze partners dan een recht van
te koppelen aan voorzieningen als jeugdzorg,      Het niet kernbezit bestaat uit strategisch         opstal vastgelegd. Daarnaast gaat het om
welzijn, cultuur of sport creëren we publieke     vastgoed en overig vastgoed. Strategisch           vastgoed dat in z’n geheel niet in eigendom
waarde in de wijk. De ideale combinatie           vastgoed dient geen beleidsdoestelling             is bij de gemeente. Dit vastgoed wordt in veel
van voorzieningen is afhankelijk van wat          (meer) en is niet (langer) nodig voor eigen        gevallen direct door onze maatschappelijke
er nodig is in een wijk en hoe functies zich      huisvesting of een huisvestingsplicht. Er kan      partners gehuurd wordt van woningcorporaties
verhouden tot het onderwijs. Dit zal daarom       worden besloten om dit vastgoed in eigendom        of private partijen. Op deze externe objecten
per locatie verschillen. Bij aanvang van een      te houden om in de toekomst hier een               is geen gemeentelijke sturing en deze blijven
project wordt onderzocht welke specifieke         ontwikkelingsopgave te realiseren. Het (tijdelijk) dan ook verder buiten beschouwing in deze
koppelkansen onderdeel kunnen worden van de       beheer en onderhoud wordt afgestemd op             vastgoednota.
huisvestingsopgave.                               basis van de te verwachten planning voor
                                                  ontwikkeling.                                      2.4 Wet- en regelgeving
2.3 Vastgoedgoedportefeuille                                                                         Bij het in eigendom hebben, beheren en
De gemeentelijke vastgoedportefeuille is zeer     Het overig vastgoed valt ook onder het niet        exploiteren van vastgoed is de gemeente
divers en bestaat uit ongeveer 85 objecten. Om    kernbezit. Hiervoor geldt in principe dat er voor  gebonden aan wet- en regelgeving.
effectief te kunnen sturen op onze portefeuille   dit object een besluit tot verkoop en/of sloop     Verandering hiervan kan leiden tot nood-
leggen we de nadruk op de objecten die voor de    zal worden genomen. Met de sloop van een           zakelijke wijzigingen van beleid en/of
lange termijn in bezit zijn en blijven. We noemen object wordt herontwikkeling, herbestemming        benodigde financiële middelen.
dit ons kernbezit. De basis voor de indeling van  (b.v. groen) of verkoop van de grond mogelijk
de portefeuille is weergegeven in afbeelding 1.   worden gemaakt. Voor het niet-kernbezit            Besluit Begroting en Verantwoording
                                                  kiezen we in principe voor afstoten of             Voor het opstellen van de begroting en jaar-
Kernbezit                                         herontwikkelen. We kunnen er voor kiezen om        rekening, is de gemeente gehouden aan het
Het kernbezit wordt ingezet voor de               het moment van afstoten of herontwikkelen          Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).
                                                                            11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Didam-arrest                                    Wet bibob
In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad          Met toepassing van de Wet Bibob beogen
geoordeeld dat overheden bij verkoop van        wij te voorkomen dat wij ongewild criminele
grond volgens het gelijkheidsbeginsel alle      activiteiten faciliteren waardoor de veiligheid,
potentiële gegadigden de gelegenheid moeten     leefbaarheid, rechtsorde of bestuurlijke
bieden om mee te dingen. Uit jurisprudentie is  slagkracht wordt aangetast. Ook wordt de
gebleken dat dit ook geldt voor de verkoop en   concurrentiepositie van bonafide ondernemers
verhuur van vastgoed.                           beschermd. De Wet Bibob is ook van toepassing
                                                op vastgoedtransacties, zoals verhuur en
Klimaatwet                                      verkoop van panden en gronden.
De uitdaging om de uitstoot van
broeikasgassen terug te brengen, is vertaald in Wet markt en overheid
de Klimaatwet. Hoofddoel is het bereiken van    Doel van de Wet markt en overheid is om een
95% broeikasgasreductie in Nederland in 2050    gelijk speelveld tussen overheidsorganisaties
ten opzichte van 1990. Dit geldt ook voor het   en marktpartijen te realiseren om zo oneerlijke
gemeentelijk vastgoed.                          concurrentie tegen te gaan. Eén van de regels
                                                is dat overheden minimaal de integrale kosten
Omgevingswet                                    van het verhuren van vastgoed in de huurprijs
Doel van de omgevingswet is de regels           doorberekenen.
voor ruimtelijke projecten, waaronder ook
vastgoedprojecten kunnen vallen, te bundelen
en te vereenvoudigen. Het gaat onder andere
om wet- en regelgeving over bouwen, milieu,
water, ruimtelijke ordening en milieu.
Onderwijshuisvesting
In Nederland hebben schoolbesturen en
gemeenten een gedeelde verantwoordelijkheid
voor de huisvesting van leerlingen. De
verantwoordelijkheden zijn vastgesteld in
de onderwijswetten: Wet op het primair
onderwijs (WPO), Wet op de expertisecentra
(WEC) en de Wet op het voortgezet onderwijs
(WVO). Elke gemeente is verplicht met een
huisvestingsverordening en een IHP te werken
waarin is vastgelegd hoe uitvoering gegeven
wordt aan de wettelijke taak.
                                                                         12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                portefeuillehouder                    portefeuillehouder
                                      beleid                              vastgoed
                                                      bestuur
             beleidsafweging                                                             vastgoednota
                                                   huisvestingsvraag
    beleidsprogramma                                                                        vastgoedorganisatie
                                                      huisvestingsadvies
      subsidievoorwaarden                                                                huurovereenkomst
                                                      huurder
Afbeelding 2 – Organisatiemodel
                                                             13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>3. Vastgoedorganisatie
Bij het in eigendom hebben en verhuren van     • (Verhuur-)makelaar - verbinden van interne   •	Er worden geen verkapte subsidies verstrekt.
vastgoed hoort de verantwoordelijkheid om         ruimtevragen aan gemeentelijk vastgoed en/      De vastgoedorganisatie heeft met een
er voor te zorgen dat het zowel technisch         of het signaleren van (koppel-)kansen buiten    huurder of gebruiker een privaatrechtelijke
als functioneel in goede staat verkeert. We       onze organisatie en/of portefeuille;            overeenkomst, gebaseerd is op de eventueel
willen met de inzet van gemeentelijk vastgoed  •	Ontwikkelaar - zorgdragen voor                  te verstrekken subsidie;
te allen tijden mee kunnen bewegen met            (vervangende) nieuwbouw of verbouw           •	Er wordt ook met een bedrijfskundige blik
maatschappelijke ontwikkelingen. Om dit           van courant vastgoed ten behoeve van            naar het vastgoed gekeken waarbij het
goed te kunnen doen als gemeente moeten           maatschappelijke voorzieningen.                 uitgangspunt is om een kostprijsdekkende
alle benodigde vastgoedrollen niet alleen                                                         exploitatie te hebben.
worden belegd maar ook met elkaar worden       3.2 Uitgangspunten
verbonden. Zo ontstaat er een slagvaardige     Na vaststelling van de vastgoednota             3.3 Organisatiemodel
gemeentelijke vastgoedorganisatie die een      zal het bijbehorende uitvoeringskader           Om de doelstellingen van het vastgoedbeleid te
centrale rol kan vervullen in het oplossen van leidend zijn in het vormen van de interne       kunnen realiseren is een goed georganiseerde
alle vastgoedvraagstukken.                     vastgoedorganisatie. Het beleggen van de        vastgoedafdeling randvoorwaardelijk. Door alle
                                               benodigde rollen is randvoorwaardelijk voor     vastgoedrollen te beleggen en te verbinden kan
                                               een succesvolle en zorgvuldige implementatie    vastgoed effectief worden ingezet en kunnen
3.1 Vastgoedrollen                             van de vastgoednota. Hiervoor is extra          ruimtevragen beter worden beantwoord.
De gemeentelijke vastgoedorganisatie geeft     capaciteit nodig. Bij het vervullen van de      Dit vraagt om een samenspel tussen de
invulling aan de verantwoordelijkheden die     verschillende vastgoedrollen hanteren we een    vastgoedorganisatie, de beleidsdomeinen
horen bij het in eigendom hebben en verhuren   aantal uitgangspunten als basis:                en de verdere ambtelijke organisatie. Ook
van vastgoed. Dit eigenaarschap wordt op                                                       het bestuur heeft hierin een rol door het
verschillende manieren vormgegeven, op zowel   •	Het eigendom en de bijbehorende              stellen van de kaders en het maken van de
strategisch, tactisch als operationeel niveau.    verantwoordelijkheden worden centraal        afwegingen. De verschillende verhoudingen
De vastgoedorganisatie heeft verschillende        belegd bij de vastgoedorganisatie.           binnen de gemeente zijn weergeven in het
rollen:                                           Vanuit de vastgoedorganisatie wordt          organisatiemodel in afbeelding 2.
                                                  er verantwoording afgelegd in de
•	Eigenaar - verantwoording nemen voor het       gemeentelijke jaarrekening. Dit vraagt       Vanuit een specifiek beleidsprogramma kan er
   beheer, onderhoud en de financiën van het      om een eenduidige inrichting van de          behoefte zijn om bepaalde
   gemeentelijk vastgoed;                         gemeentebegroting, waarbij er aansluiting    activiteiten te faciliteren met huisvesting. Dit
•	Adviseur - gevraagd en ongevraagd,             is bij de Iv3-verantwoording waarmee         geldt zowel voor bestaand beleid als voor nieuw
   advies geven bij huisvestingsprojecten         gemeenten informatie moeten verstrekken      te ontwikkelen beleid. Een huisvestingsvraag
   of vastgoedvraagstukken binnen de              aan de rijksoverheid;                        wordt vanuit het beleidsprogramma vertaald
   gemeentelijke organisatie;                  •	De vastgoedorganisatie dient inzicht te      naar een ruimtelijk programma van eisen en
•	Beheerder - zorgdragen voor verhuur,           hebben in de huurinkomsten en weet op        wensen en een budgettair kader.
   dagelijks- en voorzieningenonderhoud en de     basis van welk huurprijsbeleid er verhuurd
   daarbij horende vastgoedadministratie;         wordt.                                       De vastgoedorganisatie treedt hierbij op als
                                                                       14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>adviseur om kennis en advies te geven over       De portefeuillehouder van een
objectspecifieke, beheertechnische of financiële beleidsprogramma:
aspecten om een bedrijfseconomische juiste       •	Is verantwoordelijk voor het vertalen van
afweging te maken. De vastgoedorganisatie           programmadoelstellingen in een eventuele
sluit vervolgens op verzoek van het                 vraag naar vastgoed (huisvestingsvraag).
beleidsprogramma een huurovereenkomst            •	Is verantwoordelijk voor het opstellen van
af met de huurder op basis van het                  een businessplan, een ruimtelijk programma
huurprijsbeleid. Wanneer dit nodig is heeft         van eisen en het beschikbaar stellen van
het beleidsprogramma met de huurder een             het benodigde budget bij ontwikkeling of
subsidierelatie om zo de scheiding tussen           aankoop van vastgoed.
kosten van het vastgoed en subsidie aan de       •	Is verantwoordelijk voor het eventueel
activiteiten te realiseren.                         verstrekken van subsidies voor activiteiten in
                                                    het gemeentelijke vastgoed
3.4 Bestuurlijke verantwoordelijkheden
De vastgoedorganisatie adviseert of faciliteert
maatschappelijke activiteiten met vastgoed
op basis van beleidsafwegingen die buiten
de vastgoedorganisatie worden gemaakt.
Bij deze scheiding in verantwoordelijkheden
binnen in de ambtelijke organisatie hoort
logischerwijs ook een scheiding in bestuurlijke
verantwoording. Deze verantwoordelijkheden
komen samen voor een integrale afweging in
het college.
De portefeuillehouder vastgoed:
•	Is verantwoordelijk voor het
   vastgoedmanagement en alle bijbehorende
   taken van beheren en exploiteren van
   vastgoed.
•	Legt verantwoording af in de gemeentelijke
   planning en control stukken via de paragraaf
   Onderhoud kapitaalgoederen en de
   paragraaf Vastgoed.
•	Geeft aan welke bijdrage vanuit vastgoed
   geleverd wordt aan de verschillende
   beleidsprogramma’s.
                                                                         15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>4. Onderhouden
De kwaliteit van ons vastgoed draagt bij               ons vastgoed door deze eens per vier jaar te     4.2 Onderhoud en vervanging
aan de publieke waarde die we er mee willen            inspecteren volgens de NEN 2767-methodiek        Vanuit de periodieke inspecties, volgt
creëren. We onderhouden ons vastgoed                   en vervolgens op basis van deze inspectie de     naast het conditieniveau ook het MJOP.
daarom op een gestructureerde wijze op                 Meer Jaren Onderhouds Prognose (MJOP) op         In het MJOP wordt aangeven welke
basis van een vastgesteld onderhoudsniveau             te stellen.                                      onderhoudswerkzaamheden er wanneer
waarbij veilig en gezond, voldoen aan de               Als uitgangspunt voor het kernbezit hanteert     zouden moeten worden uitgevoerd om op het
regelgeving en voorkomen van vervolgschade             Gemeente Leidschendam-Voorburg een               gewenste onderhoudsniveau te komen of te
de basis vormen.                                       minimale conditiescore van 3 zonder ernstige     blijven en wat te verwachten kosten hiervan
                                                       gebreken voor ieder object. Dat betekent         zijn.
                                                       een redelijk onderhoudsniveau dat over
4.1 Onderhoudsniveaus                                  het algemeen door vastgoedeigenaren als          Preventief onderhoud
De gemeente hanteert voor borging van de               voldoende wordt aangemerkt. Voor het             We voeren periodiek onderhoud uit aan
technische kwaliteit van het gemeentelijke             vastgoed dat niet tot het kern-bezit behoort     bouwkundige elementen en installaties om
vastgoed de NEN 2767-systematiek. Een                  wordt als uitgangspunt genomen dat het           deze in goede staat te houden en zo veel
landelijk gebruikte kwaliteitsnorm voor het            functioneel en veilig moet zijn, het moet        mogelijk storingen te voorkomen. Bijvoorbeeld
objectief in beeld brengen van de kwaliteit van        voldoen aan de wettelijke eisen en bruikbaar     het jaarlijks onderhoud en de keuring van een
vastgoed. De norm is ingedeeld in zes condities,       zijn voor de functie waarvoor het wordt ingezet. cv-installatie.
conditie 1 is uitstekend en conditie 6 is zeer         Dit wordt gecontroleerd met een periodieke
slecht, in afbeelding 3 zijn de verschillende          risico-inventarisatie.                           Correctief onderhoud
condities beschreven. Wij borgen de staat van                                                           Indien storingen of gebreken zich voordoen,
                                                                                                        zoals een lekkage aan een dak of een kapotte
                                                                                                        ruit wordt dit adequaat opgelost.
  Conditiescore      Omschrijving    Toelichting
                                                                                                        Planmatig onderhoud
         1            Uitstekend     Incidenteel geringe gebreken                                       Op het moment dat de technische levensduur
         2               Goed        Incidenteel beginnende veroudering                                 van bouwkundige elementen of installatie
                                                                                                        is verstreken zal vervangingsonderhoud
         3             Redelijk      Plaatselijk zichtbare veroudering. Functievervulling van           nodig zijn. Er kan voor worden gekozen om
                                     bouw- en installatiedelen incidenteel niet in gevaar               dit onderhoud vervroegd uit te voeren of uit
         4               Matig       Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in     te stellen afhankelijk van de prestaties van
                                     gevaar                                                             het element of de installatie. Een voorbeeld
                                                                                                        is het vervangen van een cv-ketel of het
         5              Slecht       De veroudering is onomkeerbaar                                     schilderen van de kozijnen. Bij de uitvoering
         6            Zeer slecht    Technisch rijp voor de sloop                                       van planmatig onderhoud wordt gekozen voor
                                                                                                        de meest duurzame oplossing.
 Afbeelding 3 – Conditiescores NEN 2767
                                                                              16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Preventief en correctief onderhoud is op basis
van de afspraken in de huurovereenkomst in
het algemeen een verantwoordelijkheid van de
huurder. We kiezen ervoor om bij het kernbezit
preventief onderhoud aan kritische installaties
waarvoor de gemeente een zorgplicht of
juridische aansprakelijkheid heeft door de
gemeente uit te laten voeren voor rekening van
de huurder.
Bij het planmatige onderhoud is het onderhoud
aan het casco en de installaties voor
rekening van de gemeente en is de huurder
verantwoordelijk voor het onderhoud in het
object.
Uitgangspunt bij het onderhoud is om zoveel
mogelijk te voorkomen dat:
•	Er door gebreken risico’s zijn voor de
     veiligheid of gezondheid van huurders of
     omgeving;
•	Huurders overlast ondervinden van
     gebreken aan het object;
•	Er vervolgschade ontstaat als gevolg van
     gebreken.
                                                17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>5. Optimaliseren
We willen onze maatschappelijke activiteiten     gaan om een indelingswijziging, het plaatsen    gemeentelijke uitvoeringsprogramma
zo goed mogelijk faciliteren met ons vastgoed.   van een lift of een kleine uitbreiding.         duurzaamheid. Wij werken toe naar
Naast het onderhouden zullen we ons kernbezit    Uitgangspunt bij dit type investeringen is dat  een energieneutrale en aardgasvrije
periodiek moeten optimaliseren door het          deze bekostigd worden door een verhoging van    vastgoedportefeuille.
functioneel te verbeteren en te verduurzamen.    de huurprijs en dat over deze huurverhoging
De strategie met betrekking tot optimaliseren    vooraf afspraken zijn vastgelegd met de         Een routekaart toont de mogelijkheden
wordt per gebouw inzichtelijk gemaakt in         huurder. Voor investeringen vanuit verzoeken    en beperkingen voor een energieneutrale
het Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV).         van huurder stelt het college, binnen de        gemeentelijke vastgoedportefeuille in 2040.
De financiële gevolgen worden zowel in het       vooraf met de raad vastgestelde kaders,         In de afgelopen jaren hebben we onder meer
MPV als in de Paragraaf Vastgoed inzichtelijk    middelen beschikbaar waarover achteraf          zonnepanelen geplaatst, groene daken
gemaakt.                                         verantwoording aan de raad afgelegd wordt       aangelegd, extra isolatie aangebracht en
                                                 via de reguliere P&C-cyclus.                    waar mogelijk duurzame warmteoplossingen
5.1 Levensduurverlengend renoveren                                                               geïnstalleerd. Bij de bouw van scholen is
Met onderhoud houden we de kwaliteit van het     5.3 Wettelijke investeringen                    ENG (Energie Neutrale Gebouwen) het
vastgoed op niveau. Op termijn kan het zo zijn   Veranderende of nieuwe wetgeving kan ervoor     uitgangspunt.
dat de functionaliteit van een object niet meer  zorgen dat er investeringen gedaan dienen
aansluit bij het gewenst gebruik of dat regulier te worden, dit zijn investeringen waarbij de    Het verduurzamen van het bestaande
onderhoud niet meer voldoende. Er is op dat      gemeente geen keuze heeft terwijl deze niet     vastgoed doen we parallel in twee trajecten.
moment een renovatie nodig om daarmee de         voorzien zijn. Binnen de bestaande begroting    Uitgangspunt is dat verduurzaming een
levensduur van het object te verlengen. De       zijn hiervoor geen middelen beschikbaar. In     logisch onderdeel is van onderhoud van
investering die nodig is voor deze renovatie     urgente gevallen stelt het college hiervoor     gemeentelijk vastgoed. Bij de uitvoering van
wordt op dat moment bepaald in samenspraak       middelen beschikbaar waarover achteraf          het onderhoud wordt gekozen voor de meest
met de huurder en het beleidsprogramma.          verantwoording aan de raad afgelegd wordt       duurzame oplossing. Over de eventueel
Voor deze investeringen zijn geen middelen       via de reguliere P&C-cyclus. Deze investeringen hiervoor aanvullend benodigde middelen vindt
beschikbaar in de vastgoedbegroting en zal       zullen in veel gevallen niet bekostigd kunnen   separate besluitvorming plaats. Daarnaast
krediet aangevraagd moeten worden via een        worden door een verhoging van de huurprijs.     zullen we voor de integrale verduurzaming
afzonderlijk raadsvoorstel of via de reguliere                                                   van het gemeentelijke vastgoed, het in één
P&C-cyclus. De kosten voortkomend uit de         5.4 Verduurzamen                                keer aanpakken van een object en daarmee
investering worden gedekt door een verhoging     Verduurzamen is een integraal onderdeel van     eventueel onderhoud combineren. Met deze
van de kostprijsdekkende huur.                   het beheer van het gemeentelijke vastgoed,      integrale aanpak sluiten we aan bij de planning
                                                 een vorm van optimaliseren waarvoor alle        van de wijkaanpak energietransitie vanuit de
5.2 Aanpassingen op verzoek                      gebouwen binnen ons kernbezit een keer aan      Transitievisie Warmte.
Wanneer een gebouw qua functionaliteit           de beurt komen.
onvoldoende aansluit bij de wensen van de
gebruiker kan deze een verzoek tot aanpassing    De basis voor het verduurzamen van
van het object indienen. Dit kan bijvoorbeeld    ons vastgoed wordt gevormd door het
                                                                          18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>5.5 Verbeteren toegankelijkheid
De wettelijke eis voor toegankelijkheid
van gebouwen is vastgelegd in het Besluit
bouwwerken leefomgeving (Bbl). Dit besluit
bevat eisen vooral eisen voor nieuwbouw of
verbouw, voor bestaande gebouwen gelden
geen wettelijke toegankelijkheidseisen. In
februari 2025 is de NEN 9120 gepubliceerd als
norm voor de universele toegankelijkheid van
gebouwen.
De gemeente Leidschendam-Voorburg wil dat
publieke gebouwen voor iedereen toegankelijk
zijn, dus ook voor mensen met een beperking.
We volgen hiermee de hoofddoelen van het
(aangescherpt) Sociaal Kompas. Mensen
bijvoorbeeld een auditieve, visuele, motorische
en verstandelijke beperking moeten net zo goed
gebruik kunnen maken van maatschappelijke
voorzieningen.
Bij nieuwbouw of renovatie van gemeentelijk
vastgoed is integrale toegankelijkheid één van
de speerpunten. Voor bestaande gebouwen is
het verbeteren van de universele functionaliteit
net als verduurzaming een integraal onderdeel
van het vastgoedbeheer.
                                                 19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>6. Verhuren
De vastgoedorganisatie verhuurt vastgoed        het vastgoed en de eventuele subsidierelatie  waarvoor verhuurd kan worden, dit om te
en stelt vastgoed ter beschikking. Het in       tussen huurders van dit vastgoed en een       voldoen aan de Wet markt en overheid. Als
eigendom hebben en gebruiken van vastgoed       beleidsprogramma.                             de kostprijsdekkende huur hoger ligt dan
kost geld, het exploiteren van vastgoed                                                       de markthuur kan er gekeken worden naar
levert geld op. De gemeente doet dit zonder     Het beleidsprogramma bepaalt of een           verlaging van de kostprijsdekkende huur
winstoogmerk. Om ervoor te kunnen zorgen        huurder een maatschappelijke functie vervult  door kostenoptimalisaties of het (gedeeltelijk)
dat we nu en in de toekomst de juiste dingen    en kostprijsdekkend mag huren. Met de         afboeken van het object of kan het pand
kunnen doen met ons vastgoed is hanteren        kostprijsdekkende huur gaan we uit van een    afgestoten worden.
we een huurprijsbeleid waarmee tenminste        langjarige kostendekkende en transparante
de kostprijs wordt gedekt. We hanteren          exploitatie van het gemeentelijke vastgoed.   6.3 Maatschappelijke tarieven
hierbij een helder afwegingskader. We           De kostprijsdekkende huur wordt bepaald       Verschillende objecten worden door meerdere
verhuren ons vastgoed op basis van uniforme     per object en is gebaseerd op de volgende     (sport-)verenigingen of maatschappelijke
overeenkomsten.                                 eigenaarslasten, de vastgoedexploitatie:      organisaties gebruikt. Deze verenigingen of
                                                                                              organisaties huren ruimte in een object per
6.1 Kostprijsdekkende huur                      •   kapitaallasten (rente en afschrijving);   uur of per dagdeel, het gaat hierbij om ruimten
Voor maatschappelijke organisaties brengen      •   verzekeringspremie;                       in sporthallen, zwembaden, gymzalen en
wij een huur in rekening die is gebaseerd op    •   kosten van heffingen en belastingen;      welzijnslocaties. Een vereniging of organisatie
de verwachte kosten en opbrengsten van          •   kosten van correctief onderhoud;          huurt een ingerichte ruimte die schoon is en
een langjarige exploitatie. Alle kosten die de  •   kosten van planmatige vervangingen;       verwarmd is. De prijs die zij hiervoor betalen is
gemeente maakt aan het vastgoed komen           •   beheerkosten.                             een maatschappelijk tarief dat jaarlijks door
terug in de huur die de huurder betaalt.                                                      de raad wordt vastgesteld voor verschillende
                                                De kostprijsdekkende huur wordt jaarlijks     typen ruimten. De raad baseert dit tarief op een
Wij hanteren een kostprijsdekkende huur om te   volgens CPI-index geïndexeerd conform de      percentage van de werkelijke kosten van de
voldoen aan de Wet markt en overheid waarin     afspraken hierover in de huurovereenkomst.    betreffende ruimte.
gesteld wordt dat overheden minimaal de
integrale kostprijs in rekening moeten brengen  6.2 Marktconform                              6.4 Ingebruikgeving
bij economische activiteiten zoals het verhuren Wanneer een huurder door een                  In de gemeentelijke vastgoedportefeuille
van vastgoed.                                   beleidsprogramma als commercieel              hebben wij ook objecten in eigendom die niet
                                                wordt aangemerkt brengen we geen              verhuurd worden maar in gebruik gegeven
Een andere reden dat wij kostprijsdekkende      kostprijsdekkende maar een marktconforme      worden. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om:
huur hanteren is het creëren van transparantie  huur in rekening. De marktconforme huur
in de gemeentelijke begroting. Wij brengen      bepalen we met een (onafhankelijke) taxatie.  •	Objecten in gebruik door een schoolbestuur;
in rekening wat iets kost en verlenen           De markthuur wordt niet bepaald op basis van  •	Objecten in gebruik voor de eigen
hiermee geen (verkapte) subsidies vanuit de     de kosten maar op basis van referenties op de      organisatie;
vastgoedorganisatie. Met kostprijsdekkende      markt. Wel hanteren we de kostprijsdekkende   •	Publiektoegankelijk cultureel erfgoed zoals
huur is er een scheiding tussen de kosten van   huur als ondergrens van de markthuur               een molen.
                                                                       20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                                     ja                                         nee
                     Ruimtevraag vanuit wettelijke              Is huisvesting in gemeentelijk           Ruimtevraag niet faciliteren
                          taak of beleidskeuze?                     vastgoed noodzakelijk?                         tenzij...
                                       nee                                      ja
                                                     ja                                         nee
                       Is het wenselijk om alsnog                  Is er ruimte beschikbaar            Mogelijkheden voor huisvesting
                          beleid te formuleren?                         in het kernbezit?                        onderzoeken
                                       nee                                      ja
                                                     ja
                        Is er ruimte beschikbaar
                                                                 Huurovereenkomst afsluiten
                          in het niet-kernbezit?
                                       nee
                      Ruimtevraag niet faciliteren
Afbeelding 4 – Afwegingsmodel ruimtevragen
Bij scholen gebeurt het in gebruik geven           beleidsprogramma’s. Bij een ruimtevraag            er alternatieven onderzocht zoals aankoop,
op basis van de wettelijke taak die we als         is het belangrijk dat er inzicht is in de          aanhuur of ontwikkeling. Ruimtevragen
gemeente hebben, bij het vastgoed dat we zelf      benodigde vierkante meters, het type ruimte,       waarvoor de markt een passende ruimte kan
gebruiken op basis van een interne afspraak en     het beoogde gebruik en de periode waarvoor         bieden worden in basis niet gefaciliteerd, al
bij het culturele erfgoed op basis van afspraken   de ruimte nodig is. Ook de locatie waar de         blijkt steeds vaker dat de markt geen oplossing
met een beheerder. Bij ingebruikgeving staat       ruimte zou moeten liggen is belangrijk als de      kan bieden. De vastgoedorganisatie kan
er geen huur tegenover het gebruiken van           beoogde functie een wijk- of buurtfunctie is,      hierbij vanuit haar signalerende positie een
het vastgoed maar worden er wel afspraken          hierbij sluiten we zo veel mogelijk aan op de      (bemiddelende) rol spelen. Ruimtevragen die
gemaakt over wie verantwoordelijk is voor          omgevingsvisie.                                    niet voortkomen uit een wettelijke taak of een
welke kosten, we hanteren hierbij de ROZ-                                                             beleidskeuze zullen over het algemeen niet
voorwaarden als basis.                             Voorwaarde voor het faciliteren van een            gefaciliteerd worden. Deze organisaties zullen
                                                   eventuele ruimtevraag is dat het gaat om een       op de lokale huurmarkt moeten zoeken naar
6.5 Ruimtevragen                                   wettelijke taak of beleidskeuze. Als dit het geval ruimte.
Vragen naar ruimte in gemeentelijk vastgoed        is wordt onderzocht of er ruimte beschikbaar
komen van potentiële huurders en/of                is in het gemeentelijke vastgoed of worden
                                                                                21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>De afwegingen die gemaakt worden bij               welke wijze de periodieke monitoring van het
ruimtevragen zijn in het afwegingsmodel uit        onderhoud plaatsvindt en dat er indien nodig
afbeelding 4 verder uitgewerkt.                    ter controle een Bibob-toetsing kan worden
                                                   uitgevoerd.
6.6 Ruimteaanbod
In de gemeentelijke vastgoedportefeuille           6.8 Servicekosten
komt het ook voor dat er aanbod is. Dit kan        Voor de kosten die de gemeente maakt aan het
komen door een vertrekkende huurder of             vastgoed anders dan de eigenaarslasten die
nieuwbouw van een school waarbij de oude           terugkomen in de te betalen huur worden bij
locatie vrij komt. Bij aanbod van vastgoed         de huurder servicekosten in rekening gebracht.
wordt eerst gekeken of er ruimtevragen zijn        Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om kosten
die gefaciliteerd moeten worden, ruimtevragen      van gas, water en licht, preventief onderhoud of
vanuit de wettelijke taak of een beleidskeuze      schoonmaakkosten.
hebben hierbij de voorkeur boven semi-
maatschappelijke of commerciële functies.
Wanneer er geen ruimtevragen beschikbaar
zijn kan de afweging gemaakt worden of het
object verkocht kan worden. De afwegingen die
gemaakt worden bij het aanbod van ruimte en
het type huur dat hierbij hoort zijn uitgewerkt in
het afwegingsmodel in afbeelding 5.
6.7 ROZ-model
Alle nieuwe huurovereenkomsten, met
uitzondering van de overeenkomsten op
basis van de maatschappelijke tarieven,
worden volgens het meest actuele ROZ-model
opgesteld. Voor het overgrote deel zal dit het
model voor bedrijfsruimte zijn conform artikel
230A BW, in een beperkt aantal gevallen
conform artikel 290 BW. In de modellen staat
duidelijk omschreven wie waar verantwoordelijk
voor is, hoe de huurprijs jaarlijks aangepast
wordt en of er door de verhuurder service- en/of
onderhoudskosten in rekening gebracht worden
bij de huurder.
Aan het actuele ROZ-model voegt Gemeente
Leidschendam-Voorburg specifieke bepalingen
toe waarin onder andere opgenomen staat op
                                                                           22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>“In de Multifunctionele
Accommodatie Dorpspunt
dragen belangrijke
maatschappelijke
voorzieningen waaronder
een dorpshuis, school
en kinderopvang bij
aan de leefbaarheid
van Stompwijk.”
                        23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>7. Aankopen en ontwikkelen
Als we voor het huisvesten van een                  aanpasbaar of courant te maken?            nodig is. Dit kunnen financiële, ruimtelijke of
maatschappelijke voorziening geen geschikt     •	Zijn er alternatieven, bijvoorbeeld binnen   planningstechnische afwijkingen zijn.
vastgoed in onze portefeuille hebben kan het        de gemeentelijke portefeuille of aanhuren?
aankopen of (her-)ontwikkelen van bestaand     •	Is een verantwoorde exploitatie mogelijk en  7.2 TCO-benadering
vastgoed een oplossing bieden. Wanneer wij          zijn de risico’s beheersbaar?              Bij aankoop of ontwikkeling van vastgoed
vastgoed kopen of ontwikkelen doen we dit      •	Op welke wijze worden de kosten gedekt?      kijken we verder dan alleen de initiële
volgens een vast proces met heldere kaders     •	Hoe ziet de verdeling van                    investering, in de afweging bij nieuwe
binnen de organisatie en kijken we verder dan       verantwoordelijkheden tussen eigenaar,     investeringen gaan wij uit van de Total Cost
alleen de kosten van de investering.                exploitant en programma eruit?             of Ownership (TCO)-benadering. Volgens
                                               •	Wegen de risico’s op tegen het               deze benadering worden alle relevante
                                                    maatschappelijke effect?                   kosten over de levensduur van het gebouw
7.1 Proces                                                                                     meegenomen in de afweging. De te verwachten
Wanneer vanuit een ruimtevraag huisvesting     Een ontwikkeling vanuit een specifiek           exploitatiekosten nemen we integraal mee in
nodig is voor een wettelijke taak of een       beleidsveld kan op zichzelf staan of als        het raadsvoorstel voor het investeringskrediet.
beleidskeuze die met gemeentelijk vastgoed     bredere maatschappelijke voorziening            In hoofdlijn zijn deze kosten op drie niveaus te
gefaciliteerd moet worden maar er geen         onderdeel uitmaken van een ruimtelijk           onderscheiden:
geschikt vastgoed beschikbaar is in de         ontwikkelingsproject in de gemeente. Het
portefeuille wordt aanhuur, aankoop of         beleidsprogramma is de opdrachtgevende          •	De kosten van de investering voor aankoop
ontwikkeling van vastgoed overwogen.           partij voor aankoop of ontwikkeling en               of ontwikkelingen;
De vraag om nieuwbouw te realiseren of om      verantwoordelijk voor het aanvragen             •	De kosten van de vastgoedexploitatie;
vastgoed aan te kopen danwel te huren komt     van een investeringskrediet en dekking          •	De kosten voor gebruikersexploitatie.
altijd voort uit de behoefte om een functie te voor de structurele exploitatielasten. De
huisvesten die nodig is vanuit een wettelijke  vastgoedorganisatie adviseert daarbij vanuit    De investering bestaat onder andere uit de
taak of gemeentelijk beleid. Voor semi-        haar toekomstige eigenaarsrol.                  kosten voor aankoop of nieuwbouw van een
maatschappelijke en commerciële functies                                                       object. Deze investering leidt tot kapitaallasten
doen wij geen aankopen en bouwen wij geen      Na verkrijging van het investeringskrediet      in de vastgoedexploitatie. Het kwaliteitsniveau
nieuw vastgoed. Voor deze functies is de markt verzorgt de vastgoedorganisatie de aankoop      en duurzaamheidsniveau is zowel van invloed
aan zet.                                       of de ontwikkeling van het object binnen        op de omvang van de investering als op de
                                               de gestelde kaders en bij een ontwikkeling      kosten voor beheer, onderhoud en vervanging
Bij vastgoedontwikkelingen onderzoeken wij     in een bredere ruimtelijke ontwikkeling         in de vastgoed- en gebruikersexploitatie. De
minimaal de volgende vragen:                   in samenspraak met de andere interne            kostprijsdekkende huur die door de gebruiker
                                               en externe stakeholders. Wanneer er             betaald moet worden dekt de kosten in de
•	Is aanhuur geen mogelijkheid?               afwijkingen in de kaders plaatsvinden           vastgoedexploitatie. Daarnaast heeft de
•	Is er op lange termijn behoefte aan deze    koppelt de vastgoedorganisatie dit terug        gebruiker ook andere huisvestingslasten zoals
     functie?                                  naar het beleidsprogramma waarna                energiekosten, schoonmaak en preventief
•	Op welke wijze is het gebouw flexibel,      eventueel aanvullende besluitvorming            onderhoud. Ook daarvoor geldt dat de omvang
                                                                        24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>van deze kosten afhankelijk is van keuzes die
gemaakt worden in de investeringsfase.
Ieder niveau kent zijn eigen verantwoordelijke.
Het beleidsprogramma is verantwoordelijk
voor het beschikbaar stellen van een
investeringskrediet. De gebruiker/huurder
realiseert binnen het gemeentelijke beleid
haar doelstellingen en activiteiten. De
vastgoedorganisatie vervult de rol van
(toekomstig) eigenaar. De huurder is weliswaar
verantwoordelijk voor de gebruikersexploitatie.
De kosten hiervoor hangen echter sterk af van
keuzes in de investerings- en/of realisatiefase.
Samenwerking en afstemming tussen
beleidsprogramma, vastgoedorganisatie en
toekomstige huurders is daarom van essentieel
belang.
                                                 25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>8. Verkopen
Wanneer wij vastgoed verkopen doen we           8.2 Verkoopvoorwaarden                        selectiecriteria vrij kunnen mededingen. Voor
dit op een eerlijke en transparante manier,     Te verkopen objecten worden aangeboden        elke verkoop worden objectieve, toetsbare
met heldere kaders borgen we zowel het          tegen marktwaarde waarbij de taxatiewaarde    en redelijke selectiecriteria opgesteld met
gelijkheidsbeginsel richting potentiële         als ondergrens wordt gesteld. Deze            als basis het gelijkheidsbeginsel (Didam-
kopers als transparantie naar inwoners en       marktwaarde bepalen we op basis van een       arrest). Het college stelt in beginsel voor elke
gemeenteraad.                                   onafhankelijke taxatie. Bij verkopen van      verkoop een openbare verkoopprocedure met
                                                specifiek vastgoed kan het wenselijk zijn om  selectiecriteria vast.
8.1 Verkoopopgave                               naast de opbrengst ook de maatschappelijke    Van een openbare selectieprocedure kan
Als we een object niet tot het kernbezit        impact mee te wegen in een verkoopbesluit.    worden afgezien en één-op één worden
rekenen, neemt het college na advies van de     Door middel van verkoop van het object wordt  gegund, als bij voorbaat vaststaat of
vastgoedorganisatie een besluit om over te      dan een bijdrage geleverd aan de realisatie   redelijkerwijs mag worden aangenomen dat
gaan tot verkoop. Te verkopen vastgoed is       van gemeentelijke doelstellingen ten aanzien  op grond van objectieve, toetsbare en redelijke
altijd onderdeel van het niet kernbezit.        van bijvoorbeeld duurzaamheid, ruimtelijke    criteria slechts één serieuze gegadigde in
Verkopen van strategisch vastgoed               kwaliteit, draagvlak of werkgelegenheid.      aanmerking komt voor gunning. In dat geval
vinden plaats binnen de kaders van              Het college heeft de mogelijkheid deze        maakt het college zijn voornemen van deze één
de lopende grondexploitatie en vallen           overwegingen mee te nemen, ook als die leiden op één verkoop tijdig bekend, zodat iedereen
buiten de verantwoordelijkheid van de           tot een lagere verkoopopbrengst.              daar kennis van kan nemen. Het college
vastgoedorganisatie. Verkopen van het overige                                                 motiveert daarbij waarom het aanneemt dat er
vastgoed vinden in principe op basis van de     Op verkoop van vastgoed is de Wet bibob       slechts één serieuze gegadigde in aanmerking
huidige staat en met de huidige bestemming      van toepassing om te voorkomen dat wij        komt voor de verkoop. Deze afwijking is een
plaats. In specifieke situaties kan het college ongewild criminele activiteiten faciliteren.  collegebevoegdheid, waarbij het college de
er voor kiezen om te verkopen na een            De netto verkoopresultaten van af te stoten   afwijking motiveert.
functiewijziging of met de mogelijkheid voor    vastgoed worden verrekend met de algemene
het toevoegen van extra bouwvolume door de      middelen. Met toestemming van de raad kan
potentiële koper.                               er in specifiek gevallen gekozen worden om
                                                de opbrengsten ten gunste van een specifieke
Vanuit strategisch oogpunt kan besloten         bestemming te laten komen.
worden om een specifiek object binnen
het overig vastgoed (nog) niet te verkopen.     8.3 Verkoopmethoden
Het kan bijvoorbeeld wenselijk zijn om het      Wij hanteren als uitgangspunt dat wij ons
huidige gebruik te continueren omdat dit een    vastgoed verkopen met een openbare
maatschappelijk doel dient. Ook kan er sprake   selectieprocedure. Hierdoor zijn verkopen
zijn van veranderende marktomstandigheden       transparant en stellen wij marktpartijen
waardoor verkoop nog niet verstandig is.        in de positie dat zij onder de gestelde
                                                                         26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>“De nieuwe Bibliotheek van de Toekomst wordt meer dan een plek waar je
boeken kunt lenen. Het wordt ook de ontmoetingsplek voor gesprekken,
ondersteuning en het leren van nieuwe dingen.”
                                               27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>9. Financiën en risico’s
Als gemeente beheren we ons vastgoed               •	Inzicht in de kosten en opbrengsten van       Kosten en opbrengsten zijn per object
zorgvuldig en zijn we transparant over kosten,          het vastgoed per programma en per           opgenomen in de gemeentelijke administratie,
opbrengsten en risico’s met een paragraaf               kostensoort;                                zodat er op een effectieve manier gestuurd
vastgoed, een uniforme vastgoedexploitatie         •	Inzicht in het actuele onderhoudsniveau;      kan worden op de vastgoedportefeuille en
en gedegen risicomanagement.                       •	Inzicht in de lopende en te verwachten        afwijkingen in kosten of opbrengsten zoveel
                                                        projecten en investeringen;                 mogelijk voorkomen kunnen worden. Het
                                                   •	Inzicht in de kosten voor optimalisering van  exploitatieresultaat op vastgoed, de optelling
9.1 Paragraaf vastgoed                                  de vastgoedportefeuille;                    van de kosten en opbrengsten van de
Het gemeentelijke vastgoed is voor het over-       •	Voortgang van de verkoop van overig           verschillende objecten, verrekenen we jaarlijks
grote deel gekoppeld aan verschillende                  vastgoed.                                   met de algemene middelen.
programma’s en taakvelden. De kosten van
dit vastgoed worden meegenomen in de               9.2 Vastgoedexploitatie                          9.3 Reserves en voorzieningen
resultaten van deze programma’s en ge-             De exploitatie draait om het beheren,            We hebben een voorziening ter egalisering
rapporteerd op de taakvelden. Om centraal          onderhouden en verhuren van gebouwen             van de toekomstige uitgaven voor groot
te kunnen sturen op het vastgoed is het            met als doel om deze efficiënt en ten            onderhoud, Voorziening groot onderhoud
budgethouderschap van het vastgoed in              minste kostendekkend te gebruiken. Door          gemeentelijke gebouwen. Jaarlijks vindt er een
de verschillende programma’s belegd bij de         de kosten en opbrengsten per pand goed           dotatie aan deze voorziening plaats op basis
vastgoedorganisatie.                               inzichtelijk te maken worden exploitatierisico’s van de actuele MJOP en worden de werkelijke
                                                   vermeden. Van de exploitatielasten in de         kosten van het uitgevoerde groot onderhoud
In de P&C producten worden alle kosten             vastgoedexploitatie zijn de onderhoudskosten     onttrokken.
en opbrengsten van het vastgoed in de              het meest beïnvloedbaar. Een groot deel van
verschillende programma’s op één plek              de kosten in vastgoedexploitatie is maar         Voor verduurzaming werken wij met een
inzichtelijk gemaakt. Zowel in de begroting als in beperkt beïnvloedbaar:                           bestemmingsreserve, Duurzaamheid
de jaarrekening. De exacte vorm en plek hiervoor                                                    en Energietransitie. Vanuit de
moet nog worden bepaald. Hiermee is het voor       •	De inkomsten komen voort uit de               bestemmingsreserve worden eenmalig
de gemeenteraad en de inwoner transparant               afgesloten huurovereenkomsten;              middelen beschikbaar gesteld voor het
wat het gemeentelijke vastgoed kost en wat het     •	De kapitaallasten komen voort uit de          opstellen van een beleidskader Verduurzaming
opbrengt. In de begroting is inzichtelijk wat de        gedane investering in het verleden;         (overig) gemeentelijk vastgoed. Na vaststelling
verwachten kosten en opbrengsten zijn voor de      •	De belastingen en heffingen uit de tarieven   van het beleidskader, inclusief de wijze van
komende vier jaar. Een begroting per object in de       van gemeente en waterschap;                 financiering, wordt de verduurzaming van
vorm van een vastgoedexploitatie vormt hiervoor    •	De kosten van de verzekering vanuit de        gemeentelijk vastgoed ingebed in de reguliere
de basis. Onderdelen van een paragraaf over             gemeentelijke verzekeringspolis;            bedrijfsvoering van de vastgoedorganisatie. De
vastgoed zijn in ieder geval:                      •	De beheerkosten hangen samen met              financiële consequenties van verduurzaming
                                                        de omvang van de gemeentelijke              komen terug in het Meerjarenperspectief
•	Inzicht in de omvang van de portefeuille en          vastgoedorganisatie.                        vastgoed en de Vastgoedparagraaf in de
     de (te verwachten) mutaties hierin;                                                            begroting.
                                                                          28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>9.4 Risicomanagement                             Door gebruik te maken van een                     Leegstandsrisico’s
Aan de exploitatie van vastgoed zijn risico’s    leegstandsbeheerder bij tijdelijk gebruik van     In elke vastgoedportefeuille komt leegstand
verbonden. Deze brengen wij in beeld en          vastgoed in afwachting van verkoop, sloop         voor, leegstand kan leiden tot een
verwerken wij in onze begroting. We benoemen     of herontwikkeling wordt voorkomen dat een        waardevermindering van het vastgoed maar
een hieronder de meest voorkomende en            bruiklener gebruiksrechten gaat claimen en        kan ook zorgen voor minder inkomsten en dus
belangrijke risico’s en hoe we hiermee omgaan.   het gebruik in de toekomst wil continueren        afwijkingen ten opzichte van de begroting.
Wij hanteren voor het risicomanagement de        wat een risico kan zijn voor ver koop, sloop of   Leegstand van maatschappelijk vastgoed
volgende uitgangspunten:                         herontwikkeling van het object.                   kan veroorzaakt worden doordat er geen of
•	heldere functiescheiding;                                                                       minder subsidie verstrekt wordt en de huurder
•	kernwaarden: verantwoordelijk, open,          Risico op niet voldoen aan wettelijke             hierdoor de huur niet meer kan betalen. Het
     zorgzaam en durf;                           verplichtingen                                    leegstandsrisico moet in dergelijke gevallen
•	zelf controlerend met interne controles       Er zijn verschillende wettelijke verplichtingen   vooraf integraal meegewogen worden in de
     binnen de vastgoedorganisatie;              waaraan voldaan moet worden, in hooflijn zijn     afweging tot aanpassing van de subsidie. Met
•	risico gedreven werken vanuit risicoanalyses. deze wettelijke verplichtingen onder te verdelen  mutatieleegstand is in de kostprijsdekkende
                                                 in technische verplichtingen, zoals de jaarlijkse huur en dus de vastgoedbegroting rekening
Onderhoudsrisico’s                               controle op een brandmeldcentrale, en             gehouden. Structurele leegstand wordt
Door het periodiek, eens per vier jaar,          verplichtingen die samenhangen met verhuur,       gerapporteerd in de jaarrekening.
uitvoeren van NEN 2767 inspecties als            zoals het voldoen aan de Wet markt en overheid
basis voor het MJOP is per object het te         of het Didam-arrest.                              Leegstand kan ook te maken hebben met de
verwachten onderhoud in beeld. Onverwachtse                                                        courantheid (verkoopbaarheid) van een object.
onderhoudsrisico’s worden hiermee voorkomen.     De technische verplichtingen zijn per             Incourante objecten hebben een groter risico
                                                 object opgenomen in het MJOP en worden            voor langdurige leegstand. Wanneer objecten
Contractrisico’s                                 geborgd door de contractpartners van de           leeg komen en voor het beleidsprogramma niet
Risico’s vanuit de verhuurcontracten bestaan     gemeente. Bij de borging van de overige           meer nodig zijn vindt de afweging plaats in
uit de risico’s voor het niet kunnen innen van   wettelijke verplichting vormt voldoen aan de      hoeverre het object nog in bezit moet worden
de huur en risico’s als gevolg van contracten    verplichtingen de basis, eventuele afwijkingen    gehouden, of dat afstoten gewenst is.
die zonder ROZ algemene bepalingen zijn          dienen voorgelegd en vastgesteld worden
opgesteld. In oude overeenkomsten kunnen         door het college. In deze afweging moet een       Vanaf het moment dat het beleidsprogramma
afspraken missen of onduidelijke afspraken       inschatting van de omvang van het risico en de    aan de vastgoedorganisatie te kennen heeft
gemaakt zijn waaruit risico’s kunnen             mogelijke gevolgen opgenomen worden.              gegeven dat het gebouw niet meer nodig is voor
voortkomen.                                                                                        beleidsdoelstellingen zal het beleidsprogramma
                                                 Risico op schades                                 de eerste zes maanden garant staan voor de
Een ander contractrisico is dat inkomsten        Schades zijn niet uit te sluiten met goede        kosten van het object. Na zes maanden ligt het
vanuit bestaande contracten lager zijn dan de    contracten of goed onderhoud. Voor schades        leegstandsrisico bij de vastgoedorganisatie en
kostprijsdekkende huur en dat we hiermee niet    anders dan brandschade zijn we niet verzekerd,    kan daar de afweging behouden, verkopen of
voldoen aan de Wet markt en overheid. Met het    denk hierbij aan vandalisme, glasschade of        slopen gemaakt worden.
aanpassen van bestaande overeenkomsten           stormschade. Met preventieve maatregelen
naar een kostprijsdekkende huur wordt dit        proberen we herhaalschades zoveel mogelijk te     Waarderisico’s
risico geminimaliseerd.                          voorkomen.                                        Wanneer gebouwen niet tot het kernbezit
                                                                                                   behoren, beoordelen we eens per twee jaar
                                                                          29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>middels een taxatie hoe de boekwaarde zich        9.5 Taxaties bij aan- en verkoop
verhoudt tot de actuele marktwaarde. Als          Bij aan- en verkoop van vastgoed doen wij
de boekwaarde hoger is, moet het object in        uitgebreide technische keuringen, hiermee
overeenstemming met het BBV afgewaardeerd         hebben we inzicht in de technische staat, het
worden. Afwaarderingen komen ten laste van de     eventuele achterstallige onderhoud en de
algemene middelen.                                eventuele aanwezigheid van asbest of vervuilde
                                                  grond. Om de juiste prijs voor aan- of verkoop
Btw risico’s                                      te bepalen laten wij een onafhankelijke taxatie
In beginsel is het verhuren van vastgoed          uitvoeren. De inzichten vanuit de technische
vrijgesteld van btw, er wordt aan een huurder     keuring en de taxatie worden meegenomen
dan ook geen btw in rekening gebracht. We         in de besluitvorming en benodigde financiële
kunnen de btw ook niet terug vorderen van de      dekking.
fiscus. Hiermee wordt de kostprijs hoger. Er zijn
echter ook objecten die we btw-belast verhuren,
in dit geval kunnen we de btw op kosten wel
terugvorderen van de fiscus. Vooral bij een
grote investering gaat het hier om aanzienlijke
bedragen. Wanneer we de btw op investeringen
hebben afgetrokken en het gebruik binnen 10
jaar na oplevering verandert naar een gebruik
waar de btw niet meer aftrekbaar is, dan
moet de eerder afgetrokken btw deels worden
terugbetaald. Periodiek controleren wij of het
juiste btw-regime gehanteerd wordt om zo
het risico op naheffingen of terugbetaling te
minimaliseren.
                                                                         30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>“Molen De Vlieger staat al meer dan
400 jaar in het polderlandschap
Essesteijn in Voorburg. Deze nog
volledig werkende molen is
ingericht als museum.”
                                    31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>10. Begrippenlijst
BBV - BBV staat voor Besluit Begroting en      Iv3-verantwoording - Iv3 staat voor              Recht van opstal (Opstalrecht) - Het
Verantwoording, het besluit dat de wettelijke  Informatie voor Derden (versie 3) en is een      opstalrecht is een zakelijk recht dat ervoor
regels voor de opzet en inhoud van de          gestandaardiseerde financiële rapportage         zorgt dat je eigenaar kunt zijn van een gebouw
begroting en jaarrekening van provincies en    van gemeenten aan het CBS. Hiermee wordt         op andermans grond en dit gedurende
gemeenten in Nederland bevat.                  landelijke inzichtelijkheid en vergelijkbaarheid de looptijd van deze overeenkomst kunt
                                               van overheidsfinanciën gewaarborgd.              gebruiken.
Economisch claimrecht - Economisch
claimrecht is een term die gebruikt wordt      Kritische installaties - Dit zijn                ROZ - ROZ staat voor Raad voor Onroerende
voor de rechten en bevoegdheden die een        gebouwinstallaties die essentieel zijn voor      Zaken, een landelijk platform voor
gemeente de mogelijkheid geeft om een          veiligheid, gezondheid of continuïteit,          professionele partijen in het vastgoed, zoals
schoolgebouw of schoolterrein in eigendom      zoals brandmeldinstallaties, liften of           eigenaars, ontwikkelaars, bemiddelaars
te verkrijgen wanneer een school ophoudt te    noodstroomvoorzieningen. Het goed                en dienstverleners. De ROZ is bekend om
bestaan. Dit recht beschermt de gemeente       functioneren ervan is cruciaal om risico’s te    haar modellen en voorwaarden die in de
tegen het verlies van haar investeringen       voorkomen.                                       markt worden gebruikt bij het opstellen van
in onderwijshuisvesting. Het economisch                                                         huurovereenkomsten.
claimrecht is een term die niet in het wetboek Meerjaren Onderhoudsprognose (MJOP) – Een
is vastgelegd, de term komt voort uit          MJOP is een lange termijnplanning voor de        Transitievisie Warmte (TVW) – De TVW is de
bepalingen in verschillende onderwijswetten.   te verwachten onderhoudswerkzaamheden            gemeentelijke strategie voor de overstap naar
                                               aan een gebouw en wat daarvan de kosten          hernieuwbare energiebronnen en beschrijft
Incourante objecten - Incourante objecten      zijn. Op basis van een MJOP wordt een reserve    hoe de gemeente aardgasvrij wil worden voor
zijn gebouwen die niet vaak of helemaal niet   opgebouwd voor het planmatig onderhoud.          2050.
verkocht worden, waardoor er geen actuele
marktgegevens zijn om de waarde te bepalen.    NEN 2767 - NEN 2767 is de Nederlandse
                                               norm voor conditiemeting van gebouwen en
Integraal Huisvestingsplan (IHP) - Een IHP is  installaties. Op basis van visuele inspectie
een meerjarenstrategie van een gemeente        wordt de technische staat objectief beoordeeld
voor onderwijshuisvesting. Het plan brengt     met een score van 1 (goed) tot 6 (zeer slecht).
de staat van schoolgebouwen, toekomstige
ruimtebehoefte en investeringen in kaart en    P&C (Planning en Control) - P&C is het systeem
zorgt voor afstemming tussen schoolbesturen    waarmee een organisatie beleidsdoelen plant,
en gemeente.                                   prestaties meet, en zo nodig bijstuurt. Bij
                                               gemeenten bestaat de cyclus uit producten als
                                               de kadernota, begroting, tussenrapportages
                                               (Turaps) en jaarrekening.
                                                                        32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Bijlage vastgoedportefeuille
                            33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>34</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>