<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Second opinion op de businesscase
gemeentekantoren Krimpenerwaard
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Rekenkamercommissie Krimpenerwaard
Mei 2021

Samenstelling Rekenkamercommissie:
Mw. K. Meijer (voorzitter)
Dhr. R. de Bonte (lid)
Dhr. R. Paulussen (lid)
Mw. P. Feelders-Heijndijk (secretaris/onderzoeker)


Contact met de Rekenkamercommissie:
Telefoon:      14 0182 / 06-57096899
E-mail:        RKC@krimpenerwaard.nl
Website:       www.krimpenerwaard.nl/rekenkamercommissie
Twitter:       @rkckrwaard




                                                           2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoud

Aanleiding ................................................................................................................................................ 4
Proces van totstandkoming van de second opinion ................................................................................ 4
Samenvatting van de conclusies en aanbevelingen ............................................................................... 5
Grip houden op grote projecten: tips van de RKC voor de gemeenteraad ............................................. 6
Tot slot ..................................................................................................................................................... 7
Second opinion uitgevoerd door KamphuisSchaufeli .............................................................................. 8
Bestuurlijke reactie ................................................................................................................................ 39




                                                                                                                                                              3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Aanleiding
De gemeente Krimpenerwaard moet de komende jaren voldoen aan duurzaamheidsdoelstellingen.
Dat vraagt grote investeringen, ook voor de vier gemeentekantoren. Voor 1 januari 2023 dienen de
gemeentelijke kantoorgebouwen te voldoen aan nieuwe wetgeving (label C). De gemeente heeft
HEVO opdracht gegeven een rapport op te stellen met een businesscase, die uitgaat van vier
varianten:
• Scenario 1: Behouden van de huidige 4 kantoren
• Scenario 2: Nieuwbouw op een reeds bestaande locatie
• Scenario 3: Nieuwbouw op een nieuwe locatie
• Scenario 4: Een hybride vorm (het behoud van de gemeentekantoren in Lekkerkerk en Stolwijk)

De businesscase is op diverse momenten gepresenteerd aan de gemeenteraad. In de
raadsvergadering van 3 februari 2021 is met ruime meerderheid een motie aangenomen die vraagt
om een second opinion op de businesscase gemeentekantoren met als voornaamste reden dat het
huidige rapport op een aantal punten nog onvoldoende houvast gaf om tot een gedegen en gedragen
besluit te komen. In deze motie is de Rekenkamercommissie Krimpenerwaard verzocht om deze
opdracht uit te zetten bij een onafhankelijk bureau en het onderzoek te begeleiden. De
Rekenkamercommissie (RKC) heeft dit verzoek ingewilligd en onderliggend rapport en deze
bijgevoegde oplegnotitie zijn het resultaat.


Proces van totstandkoming van de second opinion
Aan alle fracties is gevraagd om vragen op papier te zetten ten behoeve van een second opinion. Acht
fracties hebben vragen hiervoor aangeleverd. De RKC heeft vervolgens een digitale sessie
georganiseerd voor alle fracties om de insteek van de second opinion te bepalen. Zeven
vertegenwoordigers vanuit verschillende fracties hebben hieraan deelgenomen.
Er bleek een hoge mate van overeenstemming over de gewenste insteek van de second opinion. Het
was niet de bedoeling van de fracties om het onderzoek van HEVO opnieuw te doen. Op een aantal
onderdelen werd wel nadere duiding gevraagd – een frisse blik op de gepresenteerde uitkomsten.
Daarnaast werd een aanvulling gevraagd op vier thema’s: duurzaamheid in relatie tot financiële (on-)
zekerheid, (alternatieve) opties, inwonersbetrokkenheid in relatie tot visie op dienstverlening en
toekomstbestendigheid in verband met corona. De zeven genoemde vertegenwoordigers hebben
desgevraagd zitting genomen in een werkgroep die functioneerde als begeleidingscommissie voor de
RKC bij dit onderzoek.

De RKC heeft vier bureaus benaderd voor het uitbrengen van een offerte voor de second opinion.
Hieruit is het bureau KamphuisSchaufeli geselecteerd.
Er is een schifting gemaakt in welke vragen vanuit de fracties wel, niet, of in een latere fase
beantwoord kunnen worden. Dit is besproken met de werkgroep. KamphuisSchaufeli is vervolgens
aan de slag gegaan.
Er is een tussenrapportage gemaakt. Deze is eerst besproken met de RKC en na aanpassing
vervolgens besproken met de werkgroep. Naar aanleiding van alle opmerkingen is het rapport
aangepast en voor bestuurlijk wederhoor aangeboden aan het college. Het college heeft zijn reactie
kenbaar gemaakt. Wij bedanken het college voor de uitgebreide reactie. Om de raad een goede
integrale afweging te kunnen laten maken is, naast de second opinion, de bestuurlijke reactie in zijn
geheel opgenomen in het voorliggende rapport (vanaf pagina 39).




                                                                                                        4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Samenvatting van de conclusies en aanbevelingen
Hieronder worden kort de conclusies en aanbevelingen van KamphuisSchaufeli herhaald. Een
toelichting is te vinden in hoofdstuk 5 van het rapport van KamphuisSchaufeli.




  Conclusie 1:
  Het onderzoek van HEVO is gedegen en overwegend goed onderbouwd, maar de presentatie is
  lastig leesbaar en onhelder.

  Conclusie 2:
  Het onderzoek van HEVO leidt tot een correct eindadvies.

  Conclusie 3:
  Onvolledige onderbouwing onder de kleurentabellen roept meer vragen op dan het verheldert.

  Conclusie 4:
  Er zitten risico’s in de berekening van de investeringskosten bij alle vier scenario’s.

  Conclusie 5:
  De berekening van de desinvestering is niet valide.

  Conclusie 6:
  De conclusies ten aanzien van dienstverlening en de organisatie worden teveel opgehangen aan de
  reistijd.




  Aanbeveling aan HEVO:
  Schenk meer aandacht aan de compleetheid van de onderbouwingen in een presentatie.

  Aanbevelingen aan het college:
  • Laat HEVO een laatste definitieve versie van de businesscase maken.
  • Laat een goede budgetbegroting opstellen voor het gekozen scenario.
  • Betrek een organisatieadviesbureau.

  Aanbeveling aan de gemeenteraad:
  Leg de uitgangspunten van de budgetvaststelling goed vast.




                                                                                                5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Grip houden op grote projecten: tips van de RKC voor de gemeenteraad
Naast het begeleiden van de second opinion wil de RKC ook graag handvatten bieden aan de
gemeenteraad voor het vervolgtraject. De businesscase over de toekomst van de gemeentekantoren
is een groot project, dat gepaard gaat met de nodige onzekerheden. Hoe houd je grip als raadslid?
De RKC wil daarom de gemeenteraad extra aanknopingspunten bieden om grip te kunnen houden op
het vervolgtraject. In deze paragraaf geeft de RKC hiervoor een aantal tips.

Ten eerste verwijst de RKC graag naar de aanbevelingen die de RKC heeft gedaan in het RKC-
onderzoek naar risicovolle projecten uit 20181.

                             In dit onderzoekrapport geeft de RKC aanbevelingen om als raad
                             expliciet invulling te geven aan de kaderstellende en controlerende rol.

                             Bij risicovolle projecten acht de RKC het verstandig om naast de
                             reguliere P&C-cyclus ook eraan te denken dat:
                             1. Er gewerkt wordt met een Nota van uitgangspunten;
                             2. Er procesafspraken worden gemaakt (wanneer terug naar de raad);
                             3. Er een monitor wordt ingesteld waarmee de raad op de hoogte blijft
                                  van de status van het project en/of;
                             4. Er ook inhoudelijke evaluaties worden uitgevoerd.

                             Daarnaast beveelt de RKC aan om risicovolle projecten niet alleen op
                             financiële risico’s te controleren, maar ook te zorgen dat dergelijke
                             projecten tussentijds geëvalueerd worden in het licht van inhoudelijke
                             en procesmatige kaders.

Verder wil de RKC graag meegeven dat een “checklist grote projecten” behulpzaam kan zijn bij het
verdere traject. Andere gemeenten werken reeds met zo’n checklist en de RKC geeft hieronder een
aantal voorbeelden daarvan.

De rode draad bij al deze checklisten is:
    1. Er is een gedegen analyse aan de start van het project;
    2. Er worden vooraf goede, heldere afspraken gemaakt tussen raad en college;
    3. Er worden gedurende de looptijd van het project meerdere updates gegeven van de
       voortgang, op inhoud, financiën, planning, risico’s etc.
    4. Er vindt een evaluatie plaats op het eind, waarbij mogelijke lessen worden getrokken voor de
       toekomst.

Voorbeelden van checklisten grote projecten:


                             Dordrecht – Checklist (Informatievoorziening) Grote Projecten

                             https://cms.dordrecht.nl/Mediatheek/Bestanden/Bestuur/Rekenkamerco
                             mmissie/Publicaties/Checklist_Informatievoorziening_Grote_Projecten.
                             pdf



                             Den Haag – Checklist grote projecten

                             https://www.rekenkamerdenhaag.nl/wp-
                             content/uploads/2020/10/Checklist-grote-projecten.doc.pdf




1https://www.krimpenerwaard.nl/_flysystem/media/2018-03_rkc_krw_-
_rapportage_sturen_in_risicovolle_projecten_0.pdf

                                                                                                        6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Tot slot
Dit was een bijzonder project voor de RKC: een second opinion op een rapport begeleiden naar
aanleiding van een motie van de gemeenteraad. De RKC heeft graag een bijdrage willen leveren aan
dit unieke project.
De RKC heeft een goede samenwerking ervaren met KamphuisSchaufeli, de werkgroep vanuit de
raad, alle betrokkenen vanuit de gemeentelijke organisatie en HEVO.
De RKC hoopt dat de gemeenteraad met de second opinion en deze oplegnotitie voldoende
handvatten heeft om het rapport van HEVO beter te duiden en om het verdere traject van
besluitvorming in te kunnen gaan.




                                                                                                   7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Second opinion uitgevoerd door KamphuisSchaufeli




                                                   8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>SECOND OPINION
Businesscase gemeentekantoren
Krimpenerwaard



Versie: 1477 rap 210510 hk01
Datum: 10 mei 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Project                                   :     Second Opinion businesscase gemeentekantoren
                                                Krimpenerwaard
Projectnummer                             :     1477
Opdrachtgever                             :     De Rekenkamercommissie gemeente Krimpenerwaard
Contactpersoon                            :     Patricia Feelders & Marie-Louise van Muijen
Projectleider KAMPHUISSCHAUFELI           :     Huub Kamphuis – Bouwkostenadviseur




Projectteam KAMPHUISSCHAUFELI             :     Huub Kamphuis – Bouwkostenadviseur
                                                Fred Schaufeli – Senior kostendeskundige
                                                Erik Scheffer – Junior kostendeskundige
                                                Harry Berghuis – Installatie adviseur/ kostendeskundige
                                                Marco de Pijper – Installatie adviseur/ kostendeskundige




1477 rap 210510 hk01                                                                              Pagina 2 van 30

Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91       T 06 20 61 58 70     KvK 74447734
7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                               NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Inhoud
1.         Inleiding................................................................................................................................................. 4

     1.1       De vraagstelling ................................................................................................................................ 4

2.         Werkwijze en uitgangspunten .............................................................................................................. 5

     2.1       Werkwijze ......................................................................................................................................... 5
     2.2       De uitgangspunten ........................................................................................................................... 6

3.         De beoordeling ...................................................................................................................................... 7

     3.1       Algemeen .......................................................................................................................................... 7
     3.2       Duurzaamheid .................................................................................................................................. 8
     3.3       Dienstverlening ............................................................................................................................... 10
     3.4       Organisatie en sturing..................................................................................................................... 11
     3.5       Financieel ........................................................................................................................................ 12
     3.6       Herontwikkelingspotentieel ........................................................................................................... 14
     3.7       Bereikbaarheid................................................................................................................................ 15
     3.8       Multifunctionaliteit ......................................................................................................................... 16
     3.9       Samengevat .................................................................................................................................... 16

4.         Beantwoording van de vragen vanuit de fracties ............................................................................... 18

     4.1       Algemeen ........................................................................................................................................ 18
     4.2       De vragen ........................................................................................................................................ 18

5.         Conclusies en aanbevelingen .............................................................................................................. 25

     5.1       Herhaling bevindingen .................................................................................................................... 25
     5.2       Conclusies ....................................................................................................................................... 26
     5.3       Aanbevelingen ................................................................................................................................ 27

6.         Bijlage, ontvangen en beoordeelde stukken ....................................................................................... 29




1477 rap 210510 hk01                                                                                                                             Pagina 3 van 30

Demmersweg 34                   T 06 53 77 96 91                    T 06 20 61 58 70                 KvK 74447734
7556 BN Hengelo                 info@ksbkm.nl                                                        NL95KNAB0764395734            www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>1.   Inleiding
1.1 De vraagstelling
     De gemeente Krimpenerwaard heeft HEVO opdracht gegeven een businesscasestudie te doen naar het
     gebruik van de gemeente kantoren. Hierbij zijn 4 verschillende scenario’s onderzocht:

        Scenario 1: 4 kantoren bestaand;
        Scenario 2: Centraal bestaand;
        Scenario 3: Nieuwbouw;
        Scenario 4: Hybride model, handhaven 2 locaties.

     Alle scenario’s zijn op verschillende aspecten beoordeeld, zoals duurzaamheid, dienstverlening, een betere
     manier van werken, financiële impact etc. Hierbij is lopende het onderzoek ook de impact van corona nog
     aan toegevoegd. De resultaten van het onderzoek zijn eind oktober 2020 gepresenteerd aan de
     gemeenteraad.

     Naar aanleiding van deze presentatie en de aangenomen motie hebben de verschillende fracties de stukken
     doorgenomen en hebben hier vragen over gesteld. De rode draad hierbij is dat het merendeel van de
     fracties, gezien de financiële impact van de verschillende scenario’s, graag een second opinion willen. Naast
     een algehele second opinion wensen de fracties een gedegen beantwoording van de vragen.
     KAMPHUISSCHAUFELI is gevraagd deze second opinion uit te voeren.

     In deze rapportage worden de resultaten van de second opinion gepresenteerd. Eerst wordt inzichtelijk
     gemaakt welk werkwijze is gehanteerd.

     In hoofdstuk 3 wordt vervolgens per aspect inzichtelijk gemaakt hoe het aspect door HEVO is bekeken en
     onderbouwd en wat het oordeel van KAMPHUISSCHAUFELI is. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens, daar waar
     mogelijk, een antwoord gegeven op de vragen die door de fracties zijn gesteld.

     Het rapport wordt afgesloten met een aantal conclusies en aanbevelingen.




     1477 rap 210510 hk01                                                                              Pagina 4 van 30

     Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91      T 06 20 61 58 70      KvK 74447734
     7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                               NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>2.   Werkwijze en uitgangspunten
2.1 Werkwijze
     Bij Second Opinions werken wij altijd van grof naar fijn. Wij beginnen met het inventariseren van de stukken
     die we hebben ontvangen zodat wij een goed beeld krijgen of alles compleet is of dat we nog belangrijke
     stukken missen. Vervolgens gaan wij de stukken verder doornemen en visualiseren zodat we een beter
     beeld krijgen bij de vraagstelling en de wijze waarop we het kunnen gaan invullen.

     Het bijzondere van deze Second Opinion is dat we parallel aan de Second Opinion de vragen die de
     verschillende fracties over het te beoordelen stuk gaan onderzoeken en daar waar mogelijk beantwoorden.
     Voor de beantwoording van de vragen die betrekking hebben met het al dan niet goed onderbouwd zijn van
     de verschillende aspecten gaan we uit van onderstaande stappenplan.




     Bij het beoordelen van alle financiële onderbouwingen gaan we eerst kijken naar het ruimtelijke
     programma1 dat ten grondslag ligt aan de begroting, hoe aan dit programma is gekomen en hoe dit is
     vertaald in de bouwkostenbegroting. In de volgende stap gaan we kijken naar de getallen die aan deze
     ruimtelijke vertaling zijn gehangen. Passen deze getallen bij hetgeen wordt omschreven? Zijn de getallen
     marktconform? Passen de getallen bij de ambities van de gemeente? Zijn de risico’s goed ingeschat en
     afgedekt? Als al deze vragen positief kunnen worden beantwoord dan kunnen we stellen dat de basis van
     de begroting goed is. Vervolgens gaan we op een soortgelijke wijze kijken naar de verdere vertaling naar
     investeringskosten, exploitatiekosten e.d.

     Vooral de exploitatiekosten/ TCO2 zijn voor de gemeente van groot belang. Dit bepaalt namelijk de hoogte
     van de huisvestingslasten voor de gemeente voor de komende jaren. En geld wat de gemeente aan
     huisvestingslasten kwijt is kan de gemeente niet aan andere dingen besteden. Het is daarom belangrijk dat
     de wijze van berekening correct is maar ook de rekengrootheden moeten goed zijn. Zijn bijvoorbeeld wel de
     goede afschrijvingsperioden gehanteerd, is wel rekening gehouden met inflatie, kloppen de rentes
     waarmee wordt gerekend, kloppen de energiekosten wel?

     Als laatste stap is gekeken naar de combinatie van alle getallen en de wijze waarop dit weer is vertaald in de
     scenario analyse.

     1Een ruimtelijk programma is de vertaling van het project in te realiseren hoeveelheden, een virtuele gebouwvorm.
     2TCO: Total Cost of Ownership, de totale kosten over een bepaalde looptijd die een gebruiker/ eigenaar maakt voor bijvoorbeeld een
     gebouw. De huisvestingslasten zijn hier een afgeleide van.


         1477 rap 210510 hk01                                                                                          Pagina 5 van 30

         Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91           T 06 20 61 58 70          KvK 74447734
         7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                                        NL95KNAB0764395734     www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>    Bij de Second Opinion hebben we primair gekeken naar de uitkomsten voor fase 4 (de studie waar de
    corona effecten in zijn meegenomen) aangezien deze het meest recent zijn.

2.2 De uitgangspunten
    Bij de offerte aanvraag heeft KAMPHUISSCHAUFELI de vragen ontvangen die door de fracties zijn gesteld.
    Een deel van deze vragen kunnen wij niet beantwoorden. De vragen worden in hoofdstuk 4 behandeld.
    Hierin wordt ook benoemd welke vragen we niet kunnen beantwoorden.

    Voor het uitvoeren van de Second Opinion heeft KAMPHUISSCHAUFELI de onderbouwingen ontvangen die
    door HEVO met de gemeente zijn gedeeld. Naar aanleiding van het eerste gedeelte van het onderzoek zijn
    door KAMPHUISSCHAUFELI aanvullende vragen gesteld. Naar aanleiding van deze vragen is een deel van de
    stukken herzien en hebben we aanvullende informatie ontvangen. Deze beantwoording van de vragen en
    de aanvullende stukken zijn tevens gedeeld met de opdrachtgever die constant is meegenomen in de
    communicatie. Een opsomming van de stukken is opgenomen in de bijlage.




     1477 rap 210510 hk01                                                                          Pagina 6 van 30

     Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91   T 06 20 61 58 70     KvK 74447734
     7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                           NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>3.   De beoordeling
3.1 Algemeen
     De Businesscase is als Powerpoint presentatie verstrekt en kent 2 versies. De eerste is van voor de corona-
     pandemie en de tweede is opgesteld lopende de pandemie. In deze tweede zijn zodoende ook de verwachte lange
     termijneffecten van de corona-pandemie meegenomen. De presentatie bestaat uit een gedeelte waarin de
     bevindingen worden gerapporteerd en een gedeelte met onderbouwingen (bijlagen). Naast de presentatie heeft
     KAMPHUISSCHAUFELI de beschikking gekregen over een aantal aanvullende rapportages die als input hebben
     gediend voor de Businesscase.

     In het onderzoek worden een viertal scenario’s bekeken:




     Het onderzoek en de presentatie zien er op het eerste gezicht gedegen uit en alle aspecten die invloed hebben op
     het toekomstig gebruik en gebruikskosten van de gemeentekantoren zijn meegenomen. Deze aspecten zijn
     samengevat in een toetsingskader waar tot nu toe geen wegingsfactor aan is toegekend.




     3.1.1    Gebruikte kleurschalen
     In de rapportage wordt veelvuldig gebruik gemaakt van tabellen waarin met kleur wordt aangegeven hoe elk
     scenario op een bepaald aspect en daaronder liggende criteria scoort. Hierbij worden 3 kleuren gebruikt; groen
     voor gunstig, rood voor ongunstig en geel voor al het overige. Hoewel de tabellen goed bedoeld zijn roepen ze
     meer vragen op dan ze verduidelijken. Dit komt doordat het niet duidelijk is binnen welke range een bepaalde
     kleur van toepassing is en geen weging wordt toegekend aan de verschillende onderdelen. Daarnaast mist een

     1477 rap 210510 hk01                                                                           Pagina 7 van 30

     Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91    T 06 20 61 58 70     KvK 74447734
     7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                            NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>    integraal beeld en integrale visie op het totaal van de beschouwde criteria. Hiermee bedoelen we dat niet duidelijk
    wordt weergegeven hoe de criteria zich tot elkaar verhouden en hoe ze kunnen worden doorgeteld. Dit is inherent
    aan het feit dat er geen weging wordt meegenomen. Om meer inzicht te krijgen in de bedoeling achter het gebruik
    van de kleuren is een aanvullende vraag gesteld aan HEVO.

    Bij de beantwoording heeft HEVO aangegeven dat er geen rekenkundige exercitie ten grondslag ligt aan de
    toekenning van de kleuren. Zij hebben bij het opstellen van de business case met de opdrachtgever afgesproken
    dat de kleurenscores vooral ondersteunend zijn aan de conclusies. In de toelichting en onderbouwing wordt
    vervolgens zo goed mogelijk inzichtelijk gemaakt hoe de scenario’s scoren op de verschillende criteria. Daar waar
    een berekening ten grondslag ligt aan de beoordeling is de uitkomst van deze berekening opgenomen in de tabel.
    Voor een deel van de criteria is alleen een kwalitatieve beoordeling mogelijk. Dit had ook met plussen en minnen
    gekund. Omdat bij deze kwalitatieve scores is gekozen voor de 3-kleurenschaal is dit voor de compleetheid
    doorgetrokken naar de criteria die wel rekenkundig kunnen worden onderbouwd. De drie kleuren geven alleen
    aan hoe de scenario’s ten opzichte van elkaar op een bepaald criterium scoren: de gunstigste scoort groen, het
    minst gunstige rood. In een aantal gevallen liggen de scores dicht bij elkaar, zijn er wel kleine verschillen maar zijn
    die nauwelijks onderscheidend. In die situaties zijn er minder dan drie kleuren gebruikt. Het gebruik van de
    kleurscores is dus slechts bedoeld om de interpretatie van de scores van de scenario’s te visualiseren en zo te
    vergemakkelijken. Er is eind 2019 in overleg met het projectteam en de opdrachtgevers vanwege de eenvoud van
    de visuele presentatie bewust gekozen voor een ‘3-puntsschaal’.
    3.1.2        Oordeel KSBKM - algemeen
    Bij het vergelijken van scenario’s en het beoordelen van diverse criteria is het gebruikelijk om te werken met tabellen
    waarin het vergelijk inzichtelijk wordt gemaakt. Deze tabellen kunnen op vele manieren worden opgezet. Het doel
    van de tabellen is om de resultaten snel en inzichtelijk weer te geven. In de toelichting en bijlagen zou vervolgens
    moeten worden onderbouwd waarom op een bepaalde manier is gescoord. HEVO heeft in overleg met zijn
    opdrachtgever gekozen voor een 3-kleurenschaal waarbij iets groen is als het gunstiger is dan de rest en rood als
    het minder gunstig is. Daar waar een rekenexercitie heeft plaats gevonden om de score te berekenen is dat
    opgenomen in de tabel. Daar waar kwalitatief is gescoord en er dus geen berekening is gemaakt is alleen een
    kleurscore weergegeven. Dit heeft wel beperkingen, zeker als er geen goede duidelijke onderbouwing wordt
    gegeven. Een schema met een schaal met plussen en minnen zou meer duidelijkheid geven. Of per aspect de
    onderbouwing correct is en wij het eens zijn met de toegekende kleuren wordt in de vervolg-stappen inzichtelijk
    gemaakt.

3.2 Duurzaamheid
    Duurzaamheid is een containerbegrip dat op een groot aantal verschillende manieren kan worden
    beoordeeld. Dit maakt het soms lastig om een eenduidig oordeel te vellen over het onderwerp
    duurzaamheid. Het belangrijkste bij een onderzoek waarbij verschillende scenario’s naast elkaar worden
    gelegd is om te kiezen voor 1 of meerdere meetlatten waar alle verschillende scenario’s op eenzelfde
    manier naast worden gelegd. Door deze aanpak hebben de eventuele indirecte tekortkomingen van een
    meetlat niet heel veel gevolgen voor het eindresultaat omdat de foutmarge voor alle scenario’s geldt.

    In het onderzoek van HEVO is ervoor gekozen om het aspect duurzaamheid te bekijken langs een drietal
    verschillende meetlatten:
         -    De GPR3 Score;
         -    De reductie van CO2;
         -    De CO2 footprint.


    3GPR Gebouw is een digitaal instrument om de duurzaamheid van gebouwen te meten. Het meetinstrument is geschikt voor zowel
    woning- en utiliteitsbouw. De afkorting GPR staat voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn.


        1477 rap 210510 hk01                                                                                     Pagina 8 van 30

        Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91         T 06 20 61 58 70         KvK 74447734
        7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                                     NL95KNAB0764395734    www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Bij alle drie meetlatten is een totale berekening doorgevoerd en zijn de eindresultaten in een score tabel
geplaatst. Hierbij is een niet-gewogen beoordeling gemaakt. Deze werkwijze is correct en voor zover wij nu
kunnen beoordelen zijn de diverse berekeningen op een juiste wijze ingevoerd. Wij hadden in eerste
instantie echter wel onze vraagtekens bij de uitkomst. Hoe kan het bijvoorbeeld dat het hergebruiken van
een bestaand gebouw in GPR minder goed scoort dan nieuwbouw? Is dit, kijkend naar hergebruik van
gebouwen, een tekortkoming van GPR, is GPR niet goed ingevoerd of ligt hier een andere reden aan ten
grondslag? Wij hebben hierover overleg gehad met de GPR Assessor4 van HEVO en hebben ook bij een
andere GPR-expert advies ingewonnen. Hieruit komt naar voren dat, indien gebouwen, waarvan de
uitkomende materialen nog niet zijn afgeschreven (technische levensduur), grotendeels gestript worden,
dit een negatieve invloed heeft op de toekenning van punten. Bij deze Businesscase hebben veel gebouwen
in 2014 nog een ingrijpende renovatie gehad en worden de gebouwen allemaal grotendeels gestript. Dit
resulteert in een lagere puntenscore in GPR.

Als we kijken naar de reductie van CO2 dan zien we dat nieuwbouw een veel hogere CO2-reductie
teweegbrengt dan hergebruik van bestaand. Dit komt onder andere doordat er in verhouding minder m2
bruto vloeroppervlak (BVO) gebouwd wordt en de nieuwbouw compacter en efficiënter gebouwd kan
worden. Bij de CO2-footprint zien we een ander beeld, ten minste in de businesscase van voor corona. Voor
corona heeft scenario 1 (4 kantoren bestaand) een footprint die veel lager is dan de footprint van
nieuwbouw. In de versie na corona is de footprint van de nieuwbouw fors verbeterd. Dit komt doordat bij
dit rapport bij de nieuwbouw wordt uitgegaan van een CO2-neutraal gebouw en bij de andere scenario’s
van een energieneutraal gebouw.5 Daarnaast is het totale bouwvolume aanzienlijk verkleind in het
nieuwbouw scenario. De vraag is nu hoe het kan dat de footprint van de nieuwbouw zoveel beter is
geworden terwijl die van het andere scenario nauwelijks zijn verbeterd. Hier is overleg over geweest met
HEVO. Het antwoord is tweeledig. Omdat er gewerkt wordt met bestaande gebouwen liggen de kaders van
volume grotendeels vast tenzij het mogelijk is om delen van het gebouw af te sluiten of af te stoten. Daar
waar dit mogelijk is, is dit gedaan. Naar aanleiding van onze kritische vragen heeft HEVO nog een keer naar
de berekeningen gekeken en daarbij zijn ze tot de ontdekking gekomen dat er bij scenario 2 (centraal
bestaand) een fout is ontstaan. Deze fout was niet zo groot dat het verschil maakt. HEVO heeft deze nieuwe
uitkomsten met KAMPHUISSCHAUFELI gecommuniceerd. Hierdoor scoort scenario 2 (centraal bestaand)
iets beter dan eerder het geval was. Scenario 3 (nieuwbouw) blijft desondanks het beste scoren.

Bij de nieuwbouw-variant wordt de 100% CO2-reductie gehaald in het scenario met Houtskeletbouw en
extra PV-panelen voor extra opwekking. Indien bij de renovatie varianten extra panelen geplaatst kunnen
worden dan zou ook hier de 100% haalbaar zijn. Het probleem is echter dat bij de renovatievarianten niet
voldoende ruimte is om de benodigde hoeveelheid energie op te wekken. Hierbij is uitgegaan van
standaard PV-panelen. Of er door het gebruik van thermische PV-panelen (waarmee ook warmte kan
worden opgewekt) een betere score behaald kan worden is niet duidelijk. Dit is een verdiepingsslag die
normaliter pas in een ontwerpproces gemaakt wordt. De gewenste 100% in 2050 is daarnaast nog een
volledige generatie verder. Als we kijken de levensduur van PV-cellen (25 jaar) dan mag ervan worden
uitgegaan dat er voor 2050 een volledig nieuwe generatie aan panelen zal worden geplaatst. Als dan wordt
gekeken naar de technologische ontwikkeling van de PV-panelen dan mag worden verwacht dat ook bij de
renovatie-scenario’s voldoende ruimte is op het dak. De verwachting is namelijk dat de PV-panelen verder
zullen groeien in rendement. Op dit moment is het rendement maximaal 26%, maar de verwachting van
TNO6 is dat dit op korte termijn met nieuwe technieken (die al getest worden) zal groeien naar 30% en in de
verdere toekomst naar 40%.

4 Een Assessor is de hoogste “functie” binnen de GPR. Een assessor heeft de deskundigheid en bevoegdheid om als onafhankelijke
derde de GPR-berekeningen van andere experts te valideren.
5 Een energie neutraal gebouw wekt zelf de energie op voor de gebouwinstallaties maar niet voor de gebruikersinstallaties. Een CO2

neutraal gebouw wekt voor alle installaties zelf energie op.
6 https://solarmagazine.nl/nieuws-zonne-energie/i23826/tno-nieuwe-generatie-zonnepanelen-loopt-zich-warm-in-laboratoria




    1477 rap 210510 hk01                                                                                            Pagina 9 van 30

    Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91            T 06 20 61 58 70          KvK 74447734
    7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                                         NL95KNAB0764395734     www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>    3.2.1     Samengevat oordeel KSBKM Duurzaamheid
    Bovenstaande opmerkingen en wijzigingen zouden ertoe leiden dat alle scenario’s in het kopje maximale
    reductie in 2050 100% en dus groen zouden scoren. Dit heeft echter geen andere eindbeoordeling tot gevolg
    aangezien scenario 3 (nieuwbouw) op de andere 2 punten beter scoort dan alle andere scenario’s. Kijken we
    naar het heden dan lijkt het wel alsof er appels met peren worden vergeleken. Dit omdat scenario 3
    (nieuwbouw) als enige als CO2 neutraal wordt meegenomen. Dit komt omdat is gekeken naar de wens om
    CO2-neutraal te zijn. Dit hoge ambitieniveau is voor scenario 1,2 en 4 niet direct haalbaar waardoor hier van
    een iets lager niveau wordt uitgegaan. Het feit dat dit maximaal haalbare niveau bij de andere scenario’s op
    dit moment niet mogelijk is en de kosten in scenario 3 (nieuwbouw) wel degelijk worden meegenomen
    maakt dat wij van mening zijn dat het een valide vergelijking is.

3.3 Dienstverlening
    Bij het aspect Dienstverlening wordt de wijze waarop de huisvesting bijdraagt aan de mogelijkheid om
    kwalitatief goede dienstverlening aan de inwoners te bieden beoordeeld. Hierbij wordt gekeken naar een
    drietal punten:
         -    Dienstverlening aan huis, naar de inwoner toe;
         -    Effectief klantcontact;
         -    Digitalisering.

    Bij de dienstverlening aan huis wordt de beoordeling opgehangen aan de hoeveelheid tijd die een
    medewerker heeft om invulling te geven aan deze dienst. Scenario 3 (nieuwbouw) scoort hier het gunstigst
    op en scenario 1 (4 kantoren bestaand) minst gunstig. Het argument hiervoor is dat medewerkers bij
    scenario 1 (4 kantoren bestaand) heel veel tijd kwijt zijn aan reizen tussen de locaties. Wat echter niet
    wordt benoemd is dat medewerkers bij scenario 3 (nieuwbouw) juist weer meer tijd kwijt zijn met reizen
    naar de klant. Wij vinden de argumentatie zwak en dubbel. Zwak omdat dit gedeelte van het onderzoek een
    verdiepingsslag zou moeten krijgen waarbij gekeken moet worden naar hoe het bezoeken van inwoners
    met het huidige personeelsbestand het efficiëntst kan worden ingekleed. En dubbel omdat er op een
    andere plek van het onderzoek wordt berekend wat de meerkosten zijn die gemaakt worden ten gevolge
    van reistijd. Op het moment dat er wordt berekend welke meerkosten een organisatie moet maken omdat
    men meer reistijd heeft wordt feitelijk berekend hoeveel extra inzet nodig is. Op het moment dat er in de
    berekeningen vanuit wordt gegaan dat het tijdverlies door reistijd wordt opgevangen door extra personeel
    dan impliceert dat, dat de dienstverlening er niet onder lijdt. Dit oordeel kan maar op 1 plek mee tellen en
    wij stellen voor om het enkel bij de bereikbaarheid mee te laten tellen.

    De tweede beoordeling heeft betrekking op het effectieve klantcontact. Scenario 3 (nieuwbouw) scoort hier
    groen en de andere scenario´s scoren geel. De onderbouwing die gegeven wordt is ongelukkig
    geformuleerd en slecht leesbaar. Ook deze argumenten zijn erg vervuild door het argument reistijd.
    Uiteindelijk gaat het erom hoe effectief het klantcontact is indien een inwoner naar het gemeentehuis
    komt. Ervan uit gaande dat bij een scenario met meerdere locaties niet alle diensten, uit efficiency oogpunt,
    op alle locaties worden aangeboden is de dienstverlening voor de inwoners minder efficiënt en helder als er
    meerdere locaties zijn. Het kan dan immers voorkomen dat een klant voor 2 diensten naar 2 locaties moet
    of dat hij op een verkeerde locatie is voor een dienst. Vanuit dit oogpunt zouden scenario 2 (centraal
    bestaand) en 3 groen moeten scoren. Dit wordt ook in de onderbouwing benoemd. Alleen is dit niet
    verwerkt in de tabel.

    De laatste beoordeling heeft betrekking op digitalisering. Hier scoren alle scenario´s gelijk op. Dit is ook
    logisch omdat de digitalisering zelf niet wordt beïnvloed door de scenario´s.




     1477 rap 210510 hk01                                                                              Pagina 10 van 30

     Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91       T 06 20 61 58 70      KvK 74447734
     7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                                NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>    3.3.1        Samengevat oordeel KSBKM Dienstverlening
    De beoordeling van de dienstverlening is niet volledig juist. In de beoordeling wordt te veel gekeken naar de
    reistijd die ook al in de beoordeling van de bereikbaarheid en de exploitatiekosten is meegenomen.
    Daarnaast is bij het criterium efficiency een fout gemaakt. Als dit wordt gecorrigeerd dan scoren scenario 2
    (centraal bestaand) en 3 even goed en zijn deze in de totaal beoordeling ook groen. Scenario 1 (4 kantoren
    bestaand) en 4, waarbij de dienstverlening wordt gesplitst over 2 locaties, scoren beide geel.

3.4 Organisatie en sturing
    Organisatie en sturing heeft betrekking op de gemeente als bedrijf. Het aspect is uit elkaar getrokken in de
    volgende drie deelaspecten:
        -   Bedrijfsvoering;
        -   Aantrekkelijkheid werkgever/ concurrentiepositie arbeidsmarkt;
        -   Gezonde werkomgeving.

    Bij het deelaspect bedrijfsvoering wordt gekeken naar het effect dat de huisvesting kan hebben op de
    onderlinge samenwerking en communicatie. Ook bij dit deelaspect worden de negatieve effecten van het
    tijdverlies door het vele reizen bij de niet-gecentraliseerde scenario’s nogmaals benadrukt. Aangezien de
    reistijd bij financieel en bereikbaarheid al inhoudelijk wordt beoordeeld en financieel wordt gemaakt zou dit
    bij dit punt geen invloed meer moeten hebben op de beoordeling. Het is, net als bij dienstverlening,
    dubbelop. Ook zonder de negatieve effecten van reistijd mee te nemen scoren de gecentraliseerde
    varianten beter dan de niet-gecentraliseerde scenario’s. Dit is ook duidelijk weergegeven in de
    onderbouwing. Bij de gecentraliseerde scenario’s is het makkelijker om bij een ander binnen te lopen en is
    de kans dat je iemand mist omdat hij op een andere locatie werkt veel kleiner. De vraag is echter hoe zwaar
    dit mee zou moeten wegen aangezien door de digitalisering en het thuiswerken op een hele andere manier
    zal worden samengewerkt.

    Het tweede deelaspect heeft betrekking op de concurrentiepositie van de gemeente als werkgever. Er
    wordt hierin verondersteld dat nieuwbouw een betere uitstraling heeft en daarmee beter aantrekkende
    werking heeft op met name jongeren. Dit in ogenschouw nemende scoort scenario 1 (4 kantoren bestaand)
    het minst gunstig, scenario 3 (nieuwbouw) het gunstigst en scenario 2 (centraal bestaand) en 4 gemiddeld.
    Wij zijn het eens met deze beoordeling. Hoewel ook de bestaande bouw een grootschalige renovatie krijgt
    zal het niet dezelfde uitstraling kunnen krijgen als de nieuwbouw. Uit onderzoek blijkt dat dit iets is wat
    door werkzoekende(n) (jongeren) wordt meegenomen.

    Het derde deelaspect heeft betrekking op gezondheid. Dit is een aspect dat wij ook zeer belangrijk vinden.
    Een gezond gebouw levert namelijk gelukkige gezonde werknemers op en dus een lager ziekteverzuim en
    een hogere productiviteit. Gezondheid kan hiermee op heel veel verschillende manieren worden
    beoordeeld en wij zijn van mening dat hier dan de meetlat van WELL7 gebruikt had kunnen/moeten worden
    om een objectieve beoordeling te geven. Dat is niet gebeurd, men heeft een eigen subjectieve beoordeling
    gehanteerd en de wijze waarop het criterium gescoord wordt vinden wij discutabel. Wij hebben hier een
    aantal redenen voor:
        1. Indien bij de renovatie wordt uitgegaan van nieuwbouwniveau dan is het binnenklimaat, manier
             van werken, inrichting kantoren ed. gelijkwaardig aan nieuwbouw;
        2. Indien bij de nieuwbouwdelen wordt uitgegaan van betonnen vloeren en constructies dan komt er
             bij deze scenario’s nog lange tijd radonstraling vrij wat een negatieve invloed heeft op de score op
             het gebied van gezondheid;

    7The WELL Building Standard is een internationale standaard om de gezondheid van gebouwen te beoordelen. Het is een soort
    meetlat waar het gebouw langs gelegd wordt en geeft handvaten om goede gezonde gebouwen te ontwikkelen.


        1477 rap 210510 hk01                                                                                       Pagina 11 van 30

        Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91          T 06 20 61 58 70         KvK 74447734
        7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                                      NL95KNAB0764395734     www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>            3.    Als we kijken naar de coronapandemie dan is het hebben van een eigen kantoor met goede
                  luchtbehandeling een voordeel. In de huidige manier van werken is dit echter niet meer het geval
                  omdat het op andere vlakken veel nadelen kent. Kijken we naar de verschillende scenario’s dan
                  kan het hebben van meerdere locaties tijdens een pandemie juist een voordeel zijn. Dit omdat
                  ervoor kan worden gekozen om 2 gelijke business units te maken die fysiek volledig gescheiden
                  opereren waardoor de kans op kruisbesmetting wordt geminimaliseerd en de continuïteit wordt
                  gewaarborgd.
    3.4.1        Oordeel KSBKM Organisatie en sturing
    De beoordeling van de eerste twee deelaspecten is correct uitgevoerd door HEVO. Wij zijn echter wel van
    mening dat de gemeente moet nadenken hoe zwaar deze punten mee moeten wegen. Het derde deelaspect
    is niet correct beoordeeld. Het is ook moeilijk om voor een dergelijk criterium een objectieve beoordeling te
    maken. WELL4 zou hierbij kunnen helpen. Kijkend naar de grootschalige renovaties die in alle bestaande
    gebouwen worden doorgevoerd zijn wij van mening dat het zeker mogelijk moet zijn om in alle scenario´s op
    het vlak van gezondheid dezelfde standaard neer te zetten. Deze zouden dan ook allemaal op groen moeten
    staan.

3.5 Financieel
    Van de scenario’s voor bestaande bouw zijn de belangrijkste vormfactoren8 bepaald en op basis hiervan is
    een grove kengetallen-begroting opgezet. De opbouw van de begroting is gestructureerd en alle
    onderdelen worden meegenomen en afgeprijsd. De kengetallen die gebruikt worden passen bij een
    renovatie die sober en doelmatig is. Het opgenomen niveau van de afwerkingen is standaard. De vraag is of
    dit ook het beeld is wat de gemeente er zelf bij heeft, of verwachten zij een meer representatieve
    uitstraling?
    3.5.1        Opmerking vooraf
    Voor de nieuwbouwvariant is uitgegaan van een kengetal per m2 Bruto Vloer Oppervlak (BVO). De
    bouwkosten die hiermee worden berekend worden vervolgens verhoogd met de aanvullende kosten voor
    de raadzaal (omdat hier aanvullende eisen voor gelden), specifieke ruimten zoals een RAAS-ruimte
    (Reisdocumenten Aanvraag Archiefstation), ENG (Energie Neutraal Gebouw), NOM (Nul Op de Meter),
    eventueel toeslag houtskeletbouw en terreininrichting. De totale bouwkosten die zo zijn begroot sluiten
    aan bij wat wij zouden budgetteren voor een dergelijk gebouw, hoewel wij de toeslag voor houtskeletbouw
    aan de hoge kant vinden. HEVO spreekt over houtskeletbouw maar wij gaan ervan uit dat ze hier houtbouw
    mee bedoelen. Houtbouw is feitelijk de totale verzamelnaam van alle op hout gebaseerde bouwmethoden.
    Houtbouw heeft de laatste jaren een behoorlijke vlucht genomen in Nederland waardoor er veel meer
    ervaring en deskundigheid is ontstaan. Hierdoor is het steeds vaker mogelijk om, als er vanaf de start vanuit
    het materiaal hout wordt ontworpen, gebouwen te maken die qua bouwkosten niet of nauwelijks duurder
    zijn dan traditioneel (beton/ staal). Door de toenemende vraag en de problemen met de houtkwaliteit in
    Canada zien we momenteel echter een sterke stijging van de kosten van hout. Daarom zouden wij
    veiligheidshalve de toeslag niet corrigeren.
    3.5.2        Investeringskosten
    Na het berekenen van de bouwkosten wordt van alle scenario’s begroot wat de totale investeringskosten
    zijn. Voor de scenario’s op een bestaande locatie betekent dit dat er een toeslag wordt gerekend voor
    bijkomende kosten9 en onvoorzien. Er wordt geen of slechts zeer beperkt rekening gehouden met

    8 Vormfactoren zijn de hoeveelheden van elementen en de verhoudingen daartussen. Dus bijvoorbeeld de hoeveelheid gevel, de
    hoeveelheid dak etc.
    9 Onder bijkomende kosten vallen onder andere: de aansluitkosten, de leges en de honoraria van alle adviseurs. Ook onvoorzien en

    prijsstijgingen worden vaak onder het kopje bijkomende kosten meegerekend. Dat is hier niet het geval.


        1477 rap 210510 hk01                                                                                          Pagina 12 van 30

        Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91           T 06 20 61 58 70          KvK 74447734
        7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                                        NL95KNAB0764395734      www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>prijsstijgingen. Bij de nieuwbouw wordt ook nog rekening gehouden met de aankoop van de locatie.
Hiervoor is een bedrag van € 200,- per m2 gehanteerd. HEVO geeft aan dat dit het gemiddelde is van
grondprijzen van locaties met maatschappelijke bestemming die door de gemeente zijn opgegeven. Wij zijn
geen expert op dit gebied, maar de grondprijs lijkt ons scherp. Een hogere grondprijs heeft een aanzienlijke
impact op de investerings- en exploitatiekosten en daarmee op het totaal oordeel. Als de grondprijs € 100,-
per m2 hoger is dan stijgen de investeringskosten met € 1.100.000,- en de exploitatiekosten met € 33.000,-
per jaar. Voor de houtbouwvariant zou dit betekenen dat deze minder goed scoort dan andere scenario’s.
Het is dus aan te merken als risico. Kijkend naar de impact die een hogere grondprijs kan hebben op de
beoordeling zouden wij aanbevelen om de grondprijs te onderbouwen met daadwerkelijk beschikbare en
geschikte locaties.
3.5.3    Exploitatiekosten
Op basis van de investeringskosten en kengetallen over beheer en onderhoud is voor alle scenario’s
berekend wat de exploitatiekosten in het eerste jaar zijn. Bij de berekening van de exploitatiekosten is voor
alle scenario’s uitgegaan van dezelfde uitgangspunten en kosten. In werkelijkheid zal dit niet helemaal juist
zijn. Omdat de nieuwbouw veel compacter is dan de overige scenario’s zal de hoeveelheid gevel in
verhouding minder zijn waardoor de onderhoud- en schoonmaakkosten van de gevel minder zwaar
meetellen. Een ander aspect wat nu niet goed belicht wordt zijn de afschrijvingskosten. Normaliter geldt de
afschrijvingsperiode van 40 jaar alleen voor het casco, de overige onderdelen worden sneller (15 jaar)
afgeschreven. Dit betekent dat de exploitatielasten in het eerste jaar voor alle varianten in werkelijkheid
hoger uit zullen vallen. Omdat bij de bestaande-bouw scenario’s in verhouding een groter gedeelte van de
investering niet in het casco zit zullen de exploitatiekosten bij deze scenario’s procentueel het meest
toenemen. Voor het doel van het onderzoek is de berekening goed.
3.5.4    Bedrijfskosten/ organisatiekosten
In de begroting zijn op 2 plaatsen bedrijfskosten meegenomen. De eerste post heeft betrekking op de
daadwerkelijke bedrijfsvoering terwijl de andere te maken heeft met de kosten door reisbewegingen. De
onderbouwing van het eerste punt was niet opgenomen in de presentatie en/of bijlagen. Wij hebben HEVO
daarom om verduidelijking gevraagd. We hebben daarop de berekening van de bedrijfskosten ontvangen
en met deze verduidelijking is het aspect duidelijk onderbouwd. Het tweede punt is duidelijk onderbouwd
en begroot en wordt in de paragraaf bereikbaarheid verder besproken.
3.5.5    Desinvestering
Een bijzonder onderdeel in de vergelijking is de desinvestering. Omdat de bestaande gebouwen volledig
gestript worden, wordt kapitaal vernietigd. Datgene wat eruit wordt gesloopt is namelijk nog niet volledig
afgeschreven. Bij scenario 3 (nieuwbouw), ligt dat anders. Hier worden de gebouwen afgestoten en is alleen
sprake van een desinvestering als de opbrengsten lager zijn dan de boekwaarde. Voor scenario 3
(nieuwbouw) wordt nu geen desinvestering opgenomen terwijl dit niet kan worden onderbouwd met de
begrotingen uit het herontwikkelingspotentieel. Wij hebben daarom bij herontwikkelingspotentieel een
alternatieve berekening gemaakt op basis van de boekwaarden en de mogelijke opbrengsten. De
uitkomsten daarvan zouden hier moeten worden opgenomen al desinvestering.
3.5.6    Oordeel KSBKM Financieel
Kijkend naar de opbouw en inhoud van de begrotingen van de bouwkosten, investeringskosten en
exploitatiekosten zien wij, met uitzondering van de grondprijs, geen afwijkingen van wat wij zelf ook
gehanteerd zouden hebben. We hebben wel opmerkingen bij de manier waarop de desinvestering is
begroot. Daarnaast lijkt het er wel op dat het afwerkingsniveau van de nieuwbouw hoger zal zijn dan de
scenario’s met bestaande bouw. Desondanks scoort de nieuwbouw over het algemeen beter dan de
bestaande bouw. Dit wordt voor een groot deel veroorzaakt doordat de desinvestering heel zwaar op de



1477 rap 210510 hk01                                                                             Pagina 13 van 30

Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91      T 06 20 61 58 70      KvK 74447734
7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                               NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>    scenario’s met bestaande bouw drukt en de nieuwbouw geen energielasten heeft waardoor de
    exploitatiekosten lager zijn.

3.6 Herontwikkelingspotentieel
    Om de mogelijke potentie van de eventueel vrijkomende locaties inzichtelijk te maken is gekeken naar het
    herontwikkelingspotentieel. Het herontwikkelingspotentieel is op de volgende punten beoordeeld:
        -   Opbrengst uit marktwaarde “as is”;
        -   Opbrengst uit indicatieve grondwaarde bij alternatieve bestemming;
        -   Maatschappelijke opbrengst.

    Bij de opbrengst uit marktwaarde “as is” is met een standaardwaarde berekening gekeken naar de waarde
    die de panden in verhuurde staat zouden vertegenwoordigen. Hiervoor is gebruik gemaakt van een
    indicatieve huur. De makelaar, Verdoold, geeft aan dat een herontwikkeling tot kantoor niet haalbaar is
    omdat er onvoldoende vraag in de gemeente is. De berekening is feitelijk ook onrealistisch aangezien de
    gemeente de kantoren alleen afstoot als ze er zelf uit gaan. Dit betekent dus dat er nieuwe huurders dienen
    te worden aangetrokken. Daarnaast dient een deel van de kantoren verduurzaamd te worden om
    überhaupt nog als kantoor gebruikt te mogen worden. Om nog enige realiteitswaarde te hebben had HEVO
    deze verduurzaming in combinatie met een realistische huur mee moeten nemen in de waardebepaling. In
    het overzicht zijn alle kleuren nu geel.

    Achter de opbrengst uit indicatieve grondwaarde bij alternatieve bestemming zitten een aantal
    berekeningen die berekenen wat de grondwaarde is. Hierbij wordt een aantal mogelijke scenario’s
    doorgerekend zoals transformatie en volledig sloop nieuwbouw. Daarnaast wordt nog op verschillende
    manieren gerekend. Door deze verschillende scenario’s en rekenmethoden te combineren ontstaat een
    bandbreedte van mogelijke opbrengsten. Wij vinden de manier waarop gekeken is naar de indicatieve
    grondwaarde een goede methode omdat deze een goed beeld geeft van de mogelijkheden. Wat alleen heel
    lastig is, is de enorme bandbreedte die ontstaat. Van HEVO zou mogen worden verwacht dat zij aangeven
    wat zij het meest realistisch achten. Het feit dat HEVO in overleg met de gemeente bij scenario 3
    (nieuwbouw) ook de ontwikkeling van de locatie van het politiebureau (Lekkerkerk) meeneemt vertroebelt
    de uitkomsten. Deze opbrengsten zouden ook bij de andere scenario’s moeten worden meegenomen. In de
    tabel zijn alle opties geel met uitzondering van scenario 4 (hybride), die is rood. Hoe deze score is
    opgebouwd is niet onderbouwd.

    Het laatste criterium is de maatschappelijke opbrengst. Het spreekt voor zich dat scenario 1 (4 kantoren
    bestaand) hier het minst gunstig op scoort en scenario 3 (nieuwbouw) het gunstigst aangezien bij scenario 1
    geen sprake is van locaties die kunnen herontwikkeld en bij scenario 3 (nieuwbouw) alle locaties worden
    herontwikkeld. De maatschappelijke meerwaarde moet hierbij niet gezien worden in de hoeveelheid maar
    in de verspreiding. Bij scenario 3 (nieuwbouw) wordt immers ook nieuwbouw gepleegd op een locatie waar
    anders een stuk ontwikkeling met maatschappelijke waarde op zou kunnen plaats vinden.

    Het eindoordeel wat in de kleurentabel wordt gegeven sluit niet aan bij de kleuren per criterium. Alle
    scenario’s scoren namelijk gelijk terwijl er per criterium wel verschillen zijn.
    3.6.1     Oordeel KSBKM, herontwikkelingspotentieel
    HEVO heeft bij dit aspect geprobeerd inzichtelijk te maken wat het herontwikkelingspotentieel van de
    locaties is en welk scenario het beste scoort. Wij vinden het goed dat het wordt meegenomen, maar de wijze
    waarop het nu is opgenomen creëert onduidelijkheid. De eerste twee criteria zijn erg overlappend waardoor
    het eerste criterium overbodig is. Aangezien eigenlijk geen enkel scenario echt goed scoort op welk criterium



     1477 rap 210510 hk01                                                                           Pagina 14 van 30

     Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91     T 06 20 61 58 70     KvK 74447734
     7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                             NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>    ook zijn we het eens met de uiteindelijk beoordeling. We zouden dan echter, om onduidelijkheden te
    voorkomen, ook per criterium alles dezelfde beoordeling geven.

    Gezien de onduidelijkheid op het gebied van potentieel en desinvestering hebben wij besloten de
    desinvestering op een andere manier te berekenen die beter vergelijkbaar is. Wij hebben daarbij een iets
    andere methode gebruikt om inzichtelijk te maken wat de desinvestering is per scenario. Om dit te
    berekenen hebben we de volgende stappen doorlopen.
        a. Berekenen wat de verwachte opbrengst per locatie is door het gemiddelde te nemen van de
             varianten. De ontwikkeling van de locatie van het politiebureau in Lekkerkerk wordt hier als apart
             onderdeel gezien omdat dit bij alle scenario’s kan.
        b. Per locatie berekenen wat de boekwaarde op dit moment is, wat de boekwaarde bij hergebruik is
             en op basis van deze gegevens wat de extra afschrijving is als een locatie wordt hergebruikt of
             gesloopt.
        c. Per scenario berekenen wat de desinvestering is. Dit betekent het volgende:
                  1. Bij hergebruik is de desinvestering de boekwaarde bij hergebruik minus de huidige
                     boekwaarde;
                  2. Bij afstoten/slopen is de desinvestering de opbrengst minus huidige boekwaarde;
                  3. Bij alle scenario’s wordt de opbrengst van het politiebureau meegenomen.

    Deze werkwijze levert de volgende onderbouwde en vergelijkbare bedragen voor de desinvestering.
    Geprognotiseerde
    desinvestering               Scenario 1          Scenario 2         Scenario 3           Scenario 4
    Lekkerkerk                   €          -671.618 €         -671.618 €          -435.881 €     -671.618
    Bergambacht                  €          -735.183 €         -773.270 €          -773.270 €     -773.270
    Schoonhoven                  €        -1.261.325 €       -1.044.922 €        -1.044.922 € -1.044.922
    Stolwijk                     €        -1.292.245 €         -441.718 €          -441.718 € -1.292.245
    Totaal                       €        -3.960.371 €       -2.931.528 €        -2.695.791 € -3.782.055

3.7 Bereikbaarheid
    Bij dit aspect wordt gekeken naar de reisbewegingen die het personeel aflegt. Hierbij wordt niet specifiek
    per woonadres gekeken maar per plaats van herkomst en plaats van bestemming. Het doel van deze
    analyse is om per scenario te kunnen kijken wat de reisbewegingen zijn die medewerkers van de gemeente
    maken tijdens werktijd. Het woon-werk verkeer is hier dus niet bij inbegrepen. Dit zijn dus hoofdzakelijk
    reisbewegingen tussen de verschillende locaties van de gemeente. Op basis van de reisbewegingen wordt
    berekend hoeveel tijd dit kost. Door dit te koppelen aan de arbeidskosten en de reiskosten wordt berekend
    wat de totale kosten zijn die de organisatie maakt.

    Wij hebben de berekening beoordeeld. Hierbij hebben we niet inhoudelijk gekeken naar de berekening van
    de reisbewegingen maar wel naar de wijze waarop dit wordt omgeslagen in kosten. Wat hier opvalt zijn de
    hoge gemiddelde salariskosten en het hoge ziekteverzuim. Deze 2 posten blijken vanuit de gemeente als
    input te zijn meegegeven en worden ook gebruikt voor de interne begroting. Het ziekteverzuim waarmee
    gerekend wordt ligt wel aanzienlijk hoger dan het daadwerkelijke ziekteverzuim (10% vs. 4,3%) waardoor de
    begrote kosten ook aanzienlijk hoger zullen uitvallen dan in werkelijkheid het geval is.

    Wat wij missen in de gehele beschouwing van de reisbewegingen is het organisatorische aspect. De
    reisbewegingen worden als een vast gegeven beschouwd terwijl er ook kan worden gekeken naar andere
    manieren om de reisbewegingen te beperken. De vraag zou dan gesteld moeten worden waarom de
    reisbewegingen worden gemaakt en of het niet mogelijk is om de reisbewegingen te beperken door de


     1477 rap 210510 hk01                                                                            Pagina 15 van 30

     Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91     T 06 20 61 58 70      KvK 74447734
     7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                              NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>     organisatie en standplaatsen anders in te richten. Hierbij zou ook kunnen worden gekeken naar de
     woonplaatsen van de medewerkers.
     3.7.1    Oordeel KSBKM Bereikbaarheid
     Kijkend naar het geheel en de input die is ontvangen achten wij de manier waarop HEVO te werk is gegaan
     bij dit aspect correct. Wel zouden we graag nog het verschil zien als het werkelijk ziekteverzuim wordt
     gehanteerd en zouden we het standpunt van HEVO willen weten met betrekking tot het benoemde
     organisatorische aspect.

3.8 Multifunctionaliteit
     Bij het aspect Multifunctionaliteit wordt gekeken naar de mogelijkheden om het gemeentehuis voor
     meerdere functies, zoals bijvoorbeeld ketenpartners, te gebruiken. In de businesscase na corona scoort
     alleen scenario 1 (4 kantoren bestaand) hier matig op omdat de hoeveelheid ruimte die over is in de
     gemeentekantoren beperkt is en versnipperd over verschillende locaties. De andere scenario’s scoren
     allemaal goed omdat er voldoende ruimte beschikbaar is of omdat het vanwege nieuwbouw mogelijk is
     extra ruimte te creëren. Kanttekening bij dit laatste is echter wel dat er dan meerkosten gemaakt moeten
     worden door de gemeente. De multifunctionaliteit komt dan dus wel met een prijs. Dit zou ook moeten
     worden meegenomen in de beoordeling. Bij scenario 1 (4 kantoren bestaand) zitten er namelijk beperktere
     kosten aan deze multifunctionaliteit. Dit houdt in dat scenario 1 (4 kantoren bestaand) hier beter scoort
     dan de andere scenario’s. Dit heeft echter geen effect op het totaaloordeel.
     3.8.1    Oordeel KSBKM Multifunctionaliteit
     De beoordeling van het aspect multifunctionaliteit is incompleet. Hoewel er wel in de breedte is gekeken
     naar de mogelijkheden is er niet gekeken naar de meerkosten die gemaakt moeten worden voor de
     multifunctionaliteit. Als dit wel wordt meegenomen geeft dit een completer beeld. Het heeft, bij een gelijke
     weging, echter geen effect op het eindoordeel voor dit aspect.

3.9 Samengevat
     In de Businesscase die door HEVO is opgesteld zijn een aantal (reken-)fouten gemaakt en is een deel van de
     onderbouwing niet, niet helder of niet volledig opgenomen in de rapportage of gedeeld met de
     opdrachtgever. Wij hebben deze fouten en ontbrekende onderbouwing inzichtelijk gemaakt en daar waar
     dit wijzigingen met zich mee brengt hebben we dit meegewogen. Door deze herweging zijn de scenario’s 2
     en 3 dichter bij elkaar komen te liggen. In onderstaande afbeelding wordt de sheet met het totaaloverzicht
     van de beoordeling uit de presentatie van HEVO opgenomen.




     1477 rap 210510 hk01                                                                             Pagina 16 van 30

     Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91      T 06 20 61 58 70      KvK 74447734
     7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                               NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Door de wijzigingen zal de beoordeling er iets anders uit gaan zien, hierbij zoomen we even in op de scenario’s 2
en 3 omdat deze het dichtst bij elkaar liggen. Scenario 2 zal nu op het punt van dienstverlening ook “groen” scoren.
Bij het punt financieel blijft scenario 3 bij de variant betonskelet veel beter scoren, bij de variant houtskeletbouw
scoort scenario 3 alleen nog iets beter door de desinvestering. Als hier uit wordt gegaan van de methode die door
ons is voorgesteld dan zal het verschil nihil zijn.

Samengevat blijft scenario 3 over alle aspecten gekeken het beste scoren. Indien uit wordt gegaan van scenario 3
in de variant houtbouw dan komen scenario 2 en 3 wel heel dicht bij elkaar te liggen, maar blijft scenario 3 het
beste scoren.




1477 rap 210510 hk01                                                                              Pagina 17 van 30

Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91       T 06 20 61 58 70      KvK 74447734
7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                                NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>4.   Beantwoording van de vragen vanuit de fracties
4.1 Algemeen
     Wij hebben parallel aan de totale second
     opinion gekeken naar de vragen die gesteld
     zijn door de verschillende fracties. Hierbij
     hebben we het voorgestelde stroomschema
     gebruikt. In de volgende paragraaf wordt per
     vraag gekeken naar de resultaten en de
     beantwoording. Om de koppeling met de
     gestelde vragen zo duidelijk mogelijk te
     maken hebben we ervoor gekozen alle
     vragen incl. de nummering over te nemen.
     Dit houdt in dat ook de vragen die we niet
     kunnen beantwoorden worden benoemd en
     dat alle dubbele vragen niet zijn samengevoegd.

     Voor de opdrachtverstrekking is besproken welke vragen beantwoord kunnen worden en welke niet. Hierbij
     is ook aangegeven wat de reden is waarom bepaalde vragen niet kunnen worden beantwoord. Uiteindelijk
     zijn in overleg de volgende categorieën aangeduid.
           a. Kan worden beantwoord in deze second opinion;
           b. Kan worden beantwoord in deze second opinion maar kan inhoudelijk niet worden beoordeeld of
               nagerekend;
           c. Kan worden beantwoord in een uitgebreider onderzoek waarvoor een langere termijn nodig is
               (vraag 19);
           d. Kan niet worden beantwoord met behulp van dit onderzoek, omdat het vooral een politiek
               standpunt innemen betreft, het gaat om beleidsvoorbereiding of omdat hier geen methoden voor
               beschikbaar zijn vanwege teveel onzekerheden. (Vraag 15, 27, 31 & 36)


4.2 De vragen
        1. Graag nadere duiding van / kritische blik op de conclusies bij de kleurenscores
        Is een onderbouwing aanwezig? Ja er is in de Businesscase en de aanvullende stukken een beperkte onderbouwing van de
        kleurenscores aanwezig.
        Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Nee, de onderbouwing is niet helder. Dit is ook de reden waarom er zoveel
        aanvullende vragen over zijn gesteld. Er is daarom aan HEVO extra opheldering gevraagd en HEVO heeft deze gegeven.

        De kleurcodes zijn puur visueel en ter ondersteuning. Dit is in overleg met de gemeente op deze manier ingevuld. Er ligt geen
        cijfermatige exercitie aan ten grondslag. Aan de verschillende aspecten waarnaar is gekeken is, in overleg met de gemeente,
        geen weging toegekend waardoor alle aspecten even zwaar mee wegen.
        Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Ja, het doel is om de gunstigste en minst gunstige te accentueren. Dit wordt bereikt met
        de kleurcode. De onderbouwing die onder de tabellen staat is niet overal compleet waardoor onduidelijkheid ontstaat. Dit is met
        name het geval bij de kwalitatieve beoordelingen. Bij de kwalitatieve beoordelingen wordt namelijk geen berekening gemaakt en
        is het dus niet mogelijk om een waarde in de tabel te zetten. De kleur in de tabel is gebaseerd op de objectieve beoordeling van
        HEVO en is ook met onderzoek onderbouwd. Bij deze tabellen had HEVO, achteraf, beter kunnen kiezen voor een schaal met
        plussen en minnen zodat de lezer er meer gevoel bij krijgt. Wij zijn overigens van mening dat er wel zeker sprake is van een
        goede objectieve beoordeling.




     1477 rap 210510 hk01                                                                                              Pagina 18 van 30

     Demmersweg 34             T 06 53 77 96 91            T 06 20 61 58 70           KvK 74447734
     7556 BN Hengelo           info@ksbkm.nl                                          NL95KNAB0764395734     www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>  2 Hoe groot is het risico op overschrijding van de bouwsom bij nieuwbouw? Concreet: wat is de onnauwkeurigheidsmarge van
  de huidige raming? 10%, 25%, 40%?
  Is een onderbouwing aanwezig? Ja er is een onderbouwing van de bouwkosten aanwezig in de vorm van een elementencluster
  raming. Een elementencluster raming is een abstracte raming waarbij op basis van kengetallen per m2 gevel, dak, binnenwand
  etc. een begroting wordt opgesteld.
  Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Ja, de begrotingen sluiten goed aan bij de studie en het doel van de studie.
  Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Ja, de begrotingen zijn correct opgebouwd en de gehanteerde kengetallen sluiten aan
  bij de aard en omvang van het project. Er dient echter wel opgemerkt te worden dat de begrotingen prijspeil januari 2021
  hebben en dat voor de budgettering wel degelijk rekening moet worden gehouden met prijsstijgingen. Daarnaast is voor de
  aankoop van de grond een aanname gedaan van € 200,- per m2. Dit lijkt ons te optimistisch aangezien voor bouwgrond op de
  omliggende bedrijventerreinen hogere bedragen worden gevraagd. Dit betekent dat de investeringskosten van scenario 3
  (nieuwbouw) iets hoger zullen komen te liggen maar niet zoveel hoger dat het van invloed is op de conclusies in de rapportage.
  Er dient echter met de budgettering wel rekening mee te worden gehouden.

  Wat de risico’s op overschrijding en de onnauwkeurigheidsmarge betreft. Het risico op overschrijding van de bouwkosten is sterk
  afhankelijk van de keuzes die gemaakt worden in het vervolgproces en de eisen en wensen die worden opgenomen in het
  uiteindelijke project. Indien vanaf het begin kostengestuurd wordt geprogrammeerd en ontworpen dan kan op dit moment een
  dergelijk project binnen het begrootte budget worden gerealiseerd.

  3 Welke marge wordt gehanteerd bij de ingeschatte opbrengsten van de bestaande gebouwen, en is dat reëel?
  Is een onderbouwing aanwezig? Ja, er is een makelaar betrokken die een taxatie heeft gemaakt en die heeft gekeken naar de
  mogelijkheden van herontwikkeling. Op basis hiervan heeft HEVO een begroting opgesteld.
  Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Deels, de onderbouwing sluit goed aan maar is voor een leek lastig leesbaar
  omdat in 1 kolom verschillende grootheden door elkaar worden gebruikt.
  Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Deels, in de onderbouwing zaten een aantal foutjes. Deze zijn inmiddels gecorrigeerd.
  Deze fouten hadden betrekking op de doorberekening van het herontwikkelingspotentieel. Deze komt door de aanpassingen iets
  lager uit, maar is nog steeds positief. In de businesscase zijn de exacte uitkomsten van de berekening van het
  herontwikkelingspotentieel niet opgenomen. Hier is alleen gekeken of het potentieel heeft.

  Als we kijken naar de taxatie van de huidige waarde dan hebben wij wel onze bedenkingen. Er wordt bij de taxatie namelijk
  uitgegaan van het huidige gebruik. Er moet vanuit worden gegaan dat de gemeente de gebouwen verlaat en dat er nieuwe
  huurders voor moeten worden gevonden. Wij vragen ons af of er in de regio wel vraag is naar dergelijke kantoren met een
  dergelijk volume, zeker nu ervan uit wordt gegaan dat er na corona minder behoefte is aan kantoren. De makelaar geeft dit ook
  aan.

  4 Is er een personele besparing (fte en geld) te realiseren met de verhuizing naar één locatie?
  Is een onderbouwing aanwezig? Deels, er is gekeken naar de besparing door minder reistijdverliezen en de besparing door de
  interne post. Er is echter niet gekeken naar besparingen door minder locatie gebonden personele lasten.
  Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Deels, de berekening van de reistijdverliezen is uitvoerig en helder. De
  berekening van de besparing door de interne post ontbreekt maar is op verzoek nagezonden. De berekening van de overige
  besparing op locatie gebonden personele lasten ontbreekt.
  Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Ja, de onderbouwing die voor de reistijdverliezen en interne post is gemaakt is correct.
  Voor de besparing op locatie gebonden personele lasten dient nog een aanvullende berekening te worden gemaakt. Door de
  centralisatie zullen een aantal fte kunnen komen te vervallen.

  5 Er wordt uitgegaan van een exploitatiewinst van nieuwbouw vs handhaving bestaande gebouwen. Wat is het risico dat die
  winst verdwijnt door overschrijding geraamde bouwsom van nieuwbouw?
  Hier is niet specifiek naar gekeken. Om te beginnen is dit risico natuurlijk voor alle scenario’s aanwezig, omdat er bij alle
  scenario’s kans is op tegenvallers. Over het algemeen is het zelfs zo dat de kans op tegenvallers door onvoorziene
  omstandigheden bij werkzaamheden in bestaande gebouwen groter is dan bij nieuwbouw. Dit komt doordat er bij bestaande
  gebouwen meet onzekerheden zijn en er veel meer maatvoering benodigd is.

  Het antwoord op de vraag is dus dat de kans daarop verwaarloosbaar is.




1477 rap 210510 hk01                                                                                               Pagina 19 van 30

Demmersweg 34            T 06 53 77 96 91             T 06 20 61 58 70           KvK 74447734
7556 BN Hengelo          info@ksbkm.nl                                           NL95KNAB0764395734     www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>  6 Is de onderbouwing voor de duurzaamheids-investering voor nieuwbouw vergeleken met (beperkte) verduurzaming van de
  locaties Lekkerkerk en Stolwijk valide?
  Is een onderbouwing aanwezig? Ja
  Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Ja,
  Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Ja, Bij alle scenario’s is uitgegaan van de maximale verduurzaming. Bij scenario 3
  (nieuwbouw) is dit CO2-neutraal en bij de andere scenario’s is dit energieneutraal. Dit houdt in dat met scenario 3 (nieuwbouw)
  wordt voldaan aan de klimaateis in 2050 en met de andere scenario’s aan de klimaateis in 2030.

  7 Zijn de door het college aangedragen locaties voor nieuwbouw vanuit bereikbaarheid met auto en ov de beste?
  Voor zover wij kunnen achterhalen is er geen concrete locatie aangedragen door het college. Door HEVO is echter wel berekend
  wat de beste locatie zou zijn kijkend vanuit bereikbaarheid met de auto en OV. Dit zou een locatie in Bergambacht zijn.

  8 Is de (kwalitatieve) berekening voor ‘dienstverlening’ valide?
  Is een onderbouwing aanwezig? Ja
  Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Deels, er wordt te veel gefocust op reistijd
  Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Op zich is de onderbouwing correct alleen zijn wij van mening dat er te weinig diepgang
  in zit en er te veel wordt ingezoomd op de reistijd. Vandaar ook dat wij adviseren om een organisatieadviesbureau naar de
  aspecten Dienstverlening en Organisatie + sturing te laten kijken. Een organisatieadviesbureau kijkt vanuit de organisatie en de
  klanten van de organisatie hoe een organisatie het beste kan worden ingericht en hoe werkprocessen moeten worden
  vormgegeven. Het onderzoek van HEVO kijkt vanuit de huisvesting.

  9 Is het te verwachten effect van thuiswerken op de benodigde m2 en de verhouding werkplekken/ overige ruimtes en
  parkeerbehoefte voldoende uitgekristalliseerd?
  Is een onderbouwing aanwezig? Ja
  Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Ja
  Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Ja, er is uitgebreid onderzoek gedaan naar de effecten van thuiswerken op het
  ruimtelijke programma, de vervoersbewegingen en de daaruit voortvloeiende parkeerbehoefte. Deze uitkomsten zijn naar
  aanleiding van de corona pandemie herijkt waardoor het ruimtelijk programma is verkleind. Dit is vervolgens doorgerekend in
  alle aspecten.

  10 Wat zijn de jaarlijkse totale exploitatielasten van de huidige locaties in vergelijking met de exploitatielasten nieuwbouw?
  Is een onderbouwing aanwezig? Ja en Nee. Omdat er binnen het wettelijk kader geen ruimte is om nog jaren door te gaan met
  de exploitatie van de huidige locaties is ervoor gekozen om geen nul-scenario te berekenen. In plaats hiervan wordt feitelijk het
  scenario 1 (4 kantoren bestaand) doorgerekend. Bij de berekeningen wordt alleen gekeken naar de exploitatiekosten van het
  eerste jaar.
  Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Ja, de onderbouwing is helder en geeft de verwachte exploitatielasten in het
  eerste jaar aan. Er wordt niet naar de Total Cost of Ownership gekeken.
  Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Ja, HEVO heeft van alle scenario’s een begroting gemaakt van de exploitatielasten.
  Hieruit komt naar voren dat scenario 3 (nieuwbouw) lagere exploitatielasten heeft dan de andere scenario’s. Dit komt mede
  doordat scenario 3 (nieuwbouw), in tegenstelling tot de andere scenario’s, nul op de meter is. Dit houdt in dat alle energie
  (gebouw gebonden en gebruiker gebonden) wordt opgewekt door het gebouw. Hierdoor zijn er geen energiekosten.

  11 Verzoek om vergelijking van kosten houtskeletbouw vs traditionele bouw?
  In de Businesscase heeft HEVO voor scenario 3 (nieuwbouw) 2 verschillende opties uitgewerkt en vergeleken met de andere
  scenario’s. De eerste optie is een traditioneel gebouwde nieuwbouw en de tweede is een met houtskeletbouw opgebouwde
  nieuwbouw. Beide varianten zijn zowel op investeringskosten als exploitatiekosten (pagina 44 en 46 van de Businesscase)
  begroot. Uit de begrotingen kan worden afgelezen dat de optie met houtskeletbouw zowel op investeringskosten als
  exploitatiekosten “duurder” is dan de traditionele optie. De voordelen van de houtskeletbouw zitten meer in de veel betere
  score op duurzaamheid en gezondheid.




1477 rap 210510 hk01                                                                                               Pagina 20 van 30

Demmersweg 34            T 06 53 77 96 91             T 06 20 61 58 70           KvK 74447734
7556 BN Hengelo          info@ksbkm.nl                                           NL95KNAB0764395734      www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>  12 Graag een overzicht van te verwachten inkomsten/uitgaven ontwikkeling huidige locaties bij nieuwbouw gemeentekantoor
  daar er gesproken werd van (sociale) woningbouw op de huidige locaties.
  Is een onderbouwing aanwezig? Ja
  Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Ja.
  Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Deels, de manier van rekenen is correct alleen zaten in de oorspronkelijke
  onderbouwing een paar fouten. Deze zijn besproken en zijn door HEVO opnieuw doorgerekend. Voor alle locaties is begroot wat
  de opbrengsten van herontwikkeling zijn. Hiervoor zijn verschillende scenario’s doorgerekend (van transformatie tot sloop +
  nieuwbouw) en zijn ook verschillende rekenmethoden gebruikt. De samenvatting van deze berekeningen staan op pagina 79 van
  de Businesscase in de derde kolom van de tabel. In deze tabel is de actuele boekwaarde van de gebouwen van het resultaat van
  de herontwikkeling getrokken. Het resultaat van de herontwikkeling (indicatieve grondwaarde = inkomsten minus uitgaven van
  de herontwikkeling) is voor alle locaties positief. Doordat de boekwaarde echter behoorlijk hoog is, is het resultaat (boekwaarde
  minus indicatieve grondwaarde) negatief.

  13 Wordt 1, 2 of 3 dagen per week thuiswerken de norm bij het bepalen van het aantal werkplekken?
  Is een onderbouwing aanwezig? Ja
  Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Ja
  Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Ja, er is zowel voor corona als tijdens corona een enquête gedaan onder het personeel.
  Hierbij is ook specifiek gekeken naar het thuiswerken. De resultaten van deze enquêtes zijn vertaald in de flexfactor, deze is in de
  laatste versie voor alle scenario’s op 0,6 gezet. Dit houdt in principe in dat er per FTE 0,6 werkplekken beschikbaar zijn. Als we dit
  vertalen naar dagen thuiswerken dan betekent het dat een medewerker gemiddeld 40% van de tijd thuis werkt.

  14 Svp aanvullende rapportage waarin de keuze voor nieuwbouw wordt afgezet tegen revitalisering /uitbreiding van de
  locaties Lkk/Stolwijk (immers: hergebruik van bestaand vastgoed is duurzaam en hiermee zou de gemeente een goed
  voorbeeld kunnen geven)
  Is een onderbouwing aanwezig? Ja
  Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Ja
  Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Ja. Een aanvullende rapportage is niet “nodig”. De revitalisering/ uitbreiding van de
  locaties Lekkerkerk en Stolwijk zijn scenario 4 (hybride) in de Businesscase. Dit scenario is langs dezelfde meetlat gelegd als de
  andere scenario’s. Duurzaamheid is hierbij op 2 verschillende manieren benaderd en op beide benaderingsmethoden scoort
  scenario 4 (hybride) minder goed dan scenario 3 (nieuwbouw). De opmerking is begrijpelijk, hergebruik lijkt vaak duurzamer dan
  nieuwbouw maar is dit niet per definitie. Zeker als voor het hergebruik veel sloop van relatief nieuwe materialen nodig is scoort
  hergebruik niet beter. In dit specifieke geval is het ook nog eens niet mogelijk om de bestaande bouw even energiezuinig te
  maken als de nieuwbouw en scoort de nieuwbouw beter als gekeken wordt naar CO2 productie door reisbewegingen. Deze
  afwegingen kunnen natuurlijk gedeeld worden met de inwoners zodat het goede voorbeeld kan worden gegeven. Daarnaast zou
  er ook nog voor gekozen kunnen worden om materialen uit de oude gemeentehuizen te gaan hergebruiken in het nieuwe
  gemeentehuis. Dit kan door “urban mining”.

  15 Er ontbreekt een visie op wat je met huisvesting wil: de keuze voor nieuwbouw lijkt nu vooral ingestoken als ‘ werkplek /
  kantoor voor medewerkers’, maar een gemeentekantoor kan ook een ontmoetingsplek zijn, of aanvullende publieke functies
  hebben
  Deze vraag kan niet met dit onderzoek worden beantwoord.

  16 Zijn de gevolgen van COVID voor het daadwerkelijk thuiswerken op dit moment voldoende in te schatten?
  En welke gevolgen heeft de verdergaande digitalisering, ook op het thuiswerken maar ook op mogelijke ruimtevraag en
  gewenst kantooroppervlak?
  Zie ook het antwoord op vraag 13. HEVO heeft vanuit haar eigen expertise, resultaten uit andere projecten en enquêtes van
  personeel een inschatting gemaakt van het thuiswerken. Dit is vertaald in een flexfactor en die wordt in de berekeningen weer
  omgezet in een ruimtevraag. De samenvattingen van deze analyse staan op pagina 26, 30 en 31.

  17 HEVO houdt rekening met een onzekerheidsmarge van 10%. In de vergelijking tussen de scenario’s is het verschil vaak
  minimaal. Zijn de scenario’s met een verschil van 5% dan nog wel onderscheidend genoeg? Welk beeld ontstaat als dat
  meegewogen wordt?
  Dit is een begrijpelijke vraag. Andersom kan natuurlijk ook gesteld worden dat het gat tussen scenario’s mogelijk nog veel groter
  is. Het maken van begrotingen in een haalbaarheidsstudie is geen exacte wetenschap. Door keuzes in het ontwerpproces kan je
  in principe nog alle kanten op, dit geldt echter voor alle scenario’s anders vergelijken we appels met peren. Wordt er
  bijvoorbeeld voor gekozen om een hele dure gevelafwerking te gaan toepassen dan zullen de bouwkosten hoger uitvallen, dit
  geldt dan echter voor alle scenario’s. Kiezen we voor een ruwe industriële afwerking met kaal beton op de vloeren, dan vallen de
  bouwkosten in alle scenario’s lager uit. Kortom, het is niet realistisch om dit mee te wegen tenzij er bij het hergebruik met een
  lagere eindkwaliteit genoegen wordt genomen.



1477 rap 210510 hk01                                                                                                   Pagina 21 van 30

Demmersweg 34             T 06 53 77 96 91              T 06 20 61 58 70            KvK 74447734
7556 BN Hengelo           info@ksbkm.nl                                             NL95KNAB0764395734      www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>       18 Als voor nieuwbouw gekozen wordt, worden Lkk en Stolwijk dan als tijdelijk gemeente
       kantoor ingericht en moeten deze locaties dan verduurzaamd worden voor de duur van het bouwtraject om te kunnen
       voldoen aan de eis label C per 2023? Graag een realistische planning.
       De planning is sterk afhankelijk van de snelheid van besluitvorming binnen de gemeente. Uitgaande van een progressief proces
       dan is een planning van 3 jaar van nu tot in gebruik name realistisch. Dit zou betekenen dat LKK en Stolwijk tot 2024 als tijdelijke
       huisvesting kunnen worden bestempeld. Mogelijk dat dit valt binnen de uitzonderingsregel voor gebouwen die 2 jaar worden
       gebruikt vanaf het moment van ingebruikname tot einde ingebruikname10. Of dit kan zal nader onderzocht moeten worden.

       Dit geldt overigens ook voor de overige scenario’s indien er gefaseerd gebouwd gaat worden.

       19 Is het mogelijk de kosten te berekenen van een ‘virtueel gemeentehuis’ (vgl Molenlanden)?
       Deze vraag kunnen wij op dit moment niet beantwoorden.

       20 De indruk is dat bij de afweging niet alle onderzochte onderdelen even zwaar meewegen of moeten wegen: svp inzicht in
       de vraag hoe zwaar een onderdeel meeweegt ?
       Zie beantwoording van vraag 1.

       21 De weging van de rode/groene vakjes is moeilijk te doorgronden. Graag een (aanvullende) duiding en kritische blik.
       Zie beantwoording van vraag 1.

       22 Waarom bij optie Lekkerkerk gekozen voor een parkeer-kelder ipv parkeren boven de grond?
       Deze vraag berust op een vergissing. Er is gekozen voor een parkeergarage boven de grond.

       23 Zijn de berekeningen voor betonbouw / houtskeletbouw nog actueel?
       Is een onderbouwing aanwezig? Ja, maar de onderbouwing is marginaal. In de begroting van de nieuwbouw is alleen een toeslag
       gerekend voor houtbouw. Deze toeslag is erg conservatief. De laatste jaren wordt steeds meer met hout gebouwd waardoor er
       steeds meer en betere ervaring mee is. Wij spreken met opzet over houtbouw omdat houtskeletbouw slechts een klein
       onderdeel is van de mogelijkheden van houtbouw. Wij gaan er vanuit dat HEVO ook houtbouw bedoelt. Door de toegenomen
       ervaring en mogelijkheden is de meerprijs van houtbouw de afgelopen jaren erg afgenomen. Als houtbouw bij aanvang van een
       project het uitgangspunt is hoeft het niet eens heel veel duurder te zijn dan traditioneel, er dient echter wel vanaf het begin bij
       het ontwerpen rekening te worden gehouden met de sterke en zwakke punten van houtbouw. Op het moment zien we wel een
       sterke prijsstijging voor de grondstof hout. Dit komt enerzijds door de toenemende vraag in Nederland en anderzijds door de
       wereldmarkt en de problemen met de houtkwaliteit van Canadees hout. De VS haalt normaliter het hout uit Canada maar door
       deze problemen kopen ze steeds meer in Nederland. Al deze punten in ogenschouw nemende achter wij de berekeningen nog
       actueel en vinden we de prijs van de houtbouwvariant nog iets aan de hoge kant.

       24 Is duurzaam bouwen uitvoerbaar (materialen komen van ver) en welk prijskaartje hangt daaraan?
       Duurzaam bouwen is zeker uitvoerbaar. Duurzaam bouwen betekent juist niet per definitie dat materialen van ver komen.
       Duurzaam bouwen betekent juist dat er materialen worden gebruikt die, indien mogelijk, een zo kort mogelijke transport afstand
       kennen. Voor sommige materialen, bijvoorbeeld PV-panelen is dat niet mogelijk, maar voor veel materialen wel. Omdat
       duurzaam bouwen al een aantal jaren gemeengoed is in Nederland en er veel gebouwen gebouwd worden waar veel aandacht is
       voor duurzaamheid neemt niet alleen de kennis en ervaring toe maar ook de mogelijkheden. Er zijn steeds meer materialen
       beschikbaar en de prijs van de beschikbare materialen komt steeds dichter bij de traditionele materialen. Duurzaam bouwen
       hoeft daardoor helemaal niet veel duurder te zijn, het noodzaakt echter tot het maken van keuzes en het geeft een beperking in
       de mogelijkheden. Daarnaast kunnen, zeker bij nieuwbouw, veel investeringen ook nog in de exploitatie terug worden verdiend.

       25 Wat zijn bestaande panden waard bij verkoop en is de geschatte boekwaarde stabiel?
       Is een onderbouwing aanwezig? Ja, zie ook vraag 12 & 30. De vraag over de stabiliteit van de boekwaarde kunnen we niet goed
       plaatsen, maar we proberen het toch te beantwoorden. De boekwaarde van de panden is de actuele waarde waar de panden
       voor in de boeken staan deze neemt jaarlijks af door afschrijvingen. De wijze waarop de actuele boekwaarde tot stand is
       gekomen en er jaarlijks wordt afgeschreven op de boekwaarde wordt bepaald door regelgeving omtrent het afschrijven op
       vastgoed. In de Businesscase wordt al rekening gehouden met afschrijving tot 2025. In de boekwaarde is niet meegenomen dat
       er versneld zal moeten worden afgeschreven indien een locatie na 2023 niet wordt aangepast naar Label C. Indien die aanpassing
       niet wordt gedaan dan is een kantoorfunctie niet meer mogelijk en vermindert de waarde aanzienlijk.




10   https://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/wetten-en-regels/bestaande-bouw/energielabel-c-kantoren/veelgestelde-vragen


 1477 rap 210510 hk01                                                                                                      Pagina 22 van 30

 Demmersweg 34                 T 06 53 77 96 91             T 06 20 61 58 70            KvK 74447734
 7556 BN Hengelo               info@ksbkm.nl                                            NL95KNAB0764395734      www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>  26 Graag een nadere beoordeling van de optie: ‘twee locaties = Stolwijk voor de publieksfunctie en Lekkerkerk voor de rest.
  Is die optie ook werkbaar en uitvoerbaar met het oog op het voldoen aan de klimaateisen?
  Is een onderbouwing aanwezig? Nee, er is geen onderbouwing van de keuze voor deze 2 locaties. Er is in het hoofdstuk
  duurzaamheid wel gekeken naar de mogelijkheden om te voldoen aan de klimaateisen. En daar scoort het scenario matig op.

  27 Hoe gaan we inwoners nu al meenemen in de keuze van de raad?
  Deze vraag kan niet worden beantwoord.

  28 Maakt een ander bureau zelfde inschatting van de gevolgen voor het ‘gemeentelandschap’ van a) werken op afstand en b)
  aan huis leveren van diensten?
  Wij hebben deze vraag aan ICS voorgelegd omdat wij als bureau veel soortgelijke businesscase onderzoeken met hen uitvoeren.
  Zij bevestigen dat zij dezelfde beweging zien in het gemeentelandschap en momenteel meerdere gemeenten maar ook bedrijven
  begeleiden om deze stap te zetten. Zij verwachten wel dat een groot deel van de medewerkers (vooral de Back Office) na corona
  weer naar kantoor gaat voor de sociale contacten, maar dat na een korte periode de voordelen van het thuiswerken het winnen
  van het weer volledig op kantoor werken. Het kantoor zal meer een plek worden voor verbinden en minder voor productief
  werken. Ten aanzien van de Front Office zien ze een tendens naar meer klantgericht. De diensten die via het internet kunnen
  worden aangeboden zullen via het internet worden aangeboden om het de burger makkelijker te maken. Ook het aanbieden van
  diensten met contact thuis of op een andere locatie zal toenemen. Hierdoor zal het aantal benodigde m2 voor werkplekken en
  baliefuncties afnemen.

  29 Is de weging van de rode/groene vakjes valide?
  Zie beantwoording van vraag 1.

  30 Hoe stabiel is de positieve inschatting van de verkoopopbrengsten van het bestaande vastgoed?
  Zie ook vraag 12. Voor de verkoopopbrengst is een makelaar ingeschakeld die de waarde heeft bepaald. Wij hebben onze twijfels
  bij de waarde van de gebouwen als deze worden verkocht voor het huidige gebruik. Voor de andere verkoopwaardes wordt met
  een hele grote bandbreedte gewerkt.

  31 Is zichtbaarheid en nabijheid van gemeente voor inwoners voldoende meegewogen in de keuze voor nieuwbouw op één
  locatie?
  Deze vraag kan niet met dit onderzoek worden beantwoord.

  32 De weergaven de groene/rode vakjes is verwarrend en ondoorgrondelijk. Alternatieve duiding svp
  Zie vraag 1.

  33 Worden voor de berekening van de kosten van de huidige locaties dezelfde uitgangspunten gehanteerd als voor de
  nieuwbouw (incl thuiswerken, fte’s). Maw: worden appels met appels vergeleken?
  Wij hebben de hele businesscase en alle bijlagen onderzocht en concluderen dat er voor alle scenario’s met dezelfde
  uitgangspunten worden gerekend. Hier dient wel bij te worden vermeld dat voor CO2-reductie van het maximaal haalbare wordt
  uitgegaan. Dit betekent dat bij de nieuwbouw van een CO2-neutraal gebouw (al het energieverbruik wordt opgewekt) wordt
  uitgegaan en bij de andere scenario’s van een energieneutraal gebouw (alleen gebouw-gebonden energiegebruik wordt
  opgewekt) omdat hier een CO2-neutraal gebouw niet haalbaar is. Hierdoor scoort scenario 3 (nieuwbouw) beter op een aantal
  criteria en desondanks is scenario 3 (nieuwbouw) financieel ook nog het meest aantrekkelijk.

  34 Graag een extra check op de kosten van de investeringen die nodig zouden zijn om de huidige locaties te laten voldoen aan
  de klimaat/duurzaamheidseisen.
  Is een onderbouwing aanwezig? Ja
  Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Ja
  Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Ja, de onderbouwing is helder en correct en past bij het niveau van het onderzoek. Als
  we kijken naar de bedragen die zijn opgenomen dan is dat voldoende om de locaties te laten voldoen aan de gestelde eisen.




1477 rap 210510 hk01                                                                                            Pagina 23 van 30

Demmersweg 34           T 06 53 77 96 91              T 06 20 61 58 70         KvK 74447734
7556 BN Hengelo         info@ksbkm.nl                                          NL95KNAB0764395734     www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>  35 De gemeente heeft met een groot aantal onzekerheden te kampen (inkomsten, thuiswerken, verwachte bezuinigingen).
  Tot welke kostenverhoging/vermindering leidt uitstel van de beslissing om te (ver)bouwen met 3 of 5 jaar?
  Is een onderbouwing aanwezig? Ja, gecombineerd met het langer aanhouden van de corona pandemie.
  Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Ja
  Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Ja, in het onderzoek van HEVO wordt gekeken naar een variant waarbij de
  gemeentekantoren in de huidige setting nog een aantal jaren doordraaien. Hierbij wordt er tevens vanuit gegaan dat er blijvende
  maatregelen genomen moeten worden vanwege de corona pandemie. In het onderzoek is berekend wat de meerkosten zijn om
  ervoor te zorgen dat de verschillende locaties voldoen aan het wettelijk kader (minimaal Label C in 2023) en welke maatregelen
  getroffen moeten worden om, ook tijdens de pandemie, een goede dienstverlening te verlenen vanuit deze locaties. Deze
  aanpassingen zouden er, indien verstandig uitgevoerd, toe kunnen leiden dat de scenario’s met bestaande bouw gunstiger uit de
  totale berekening gaan komen indien bij de totale berekening wordt uitgegaan van een uitstel van 3 tot 5 jaar. Dit komt doordat
  de maatregelen die getroffen worden in dat geval minderkosten tot gevolg hebben voor de scenario’s met bestaande gebouwen.
  Welk effect dit precies heeft zou nader onderzocht moeten worden.

  De kosten die gemaakt moeten worden indien de bouw wordt uitgesteld bedragen € 2.069.900,-

  36 Een nieuw gemeentehuis moet volledig coronaproof zijn en voldoende ruimte bieden.
  Nader onderzoek is nodig op de vraag of er minder of meer vierkante meters moeten worden gebouwd om daar aan te
  kunnen voldoen.
  Deze vraag kan niet met dit onderzoek worden beantwoord.




1477 rap 210510 hk01                                                                                            Pagina 24 van 30

Demmersweg 34           T 06 53 77 96 91             T 06 20 61 58 70          KvK 74447734
7556 BN Hengelo         info@ksbkm.nl                                          NL95KNAB0764395734     www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>5.   Conclusies en aanbevelingen
     KAMPHUISSCHAUFELI heeft de presentatie die door HEVO is opgesteld naar aanleiding van hun
     businesscase onderzoek voor de gemeente Krimpenerwaard beoordeeld. Hierbij is gekeken naar de
     presentatie en alle beschikbare onderliggende stukken. Daar waar nodig is HEVO om extra verduidelijking
     gevraagd. In het onderstaande herhalen we onze bevindingen, trekken we onze conclusies en doen we daar
     waar nodig aanbevelingen.

5.1 Herhaling bevindingen
     5.1.1    Algemeen
     Bij het vergelijken van scenario’s en het beoordelen van diverse criteria is het gebruikelijk om te werken met
     tabellen waarin het vergelijk inzichtelijk wordt gemaakt. Deze tabellen kunnen op vele manieren worden opgezet.
     Het doel van de tabellen is om de resultaten snel en inzichtelijk weer te geven. In de toelichting en bijlagen zou
     vervolgens moeten worden onderbouwd waarom op een bepaalde manier is gescoord. HEVO heeft in overleg met
     zijn opdrachtgever gekozen voor een 3-kleurenschaal waarbij iets groen is als het gunstiger is dan de rest en rood
     als het minder gunstig is. Daar waar een rekenexercitie heeft plaats gevonden om de score te berekenen is dat
     opgenomen in de tabel. Daar waar kwalitatief is gescoord en er dus geen berekening is gemaakt is alleen een
     kleurscore weergegeven. Dit heeft wel beperkingen, zeker als er geen goede duidelijke onderbouwing wordt
     gegeven. Een schema met een schaal met plussen en minnen zou meer duidelijkheid geven. Of per aspect de
     onderbouwing correct is en wij het eens zijn met de toegekende kleuren wordt in de vervolg-stappen inzichtelijk
     gemaakt.
     5.1.2    Duurzaamheid
     Bovenstaande opmerkingen en wijzigingen zouden ertoe leiden dat alle scenario’s in het kopje maximale
     reductie in 2050 100% en dus groen zouden scoren. Dit heeft echter geen andere eindbeoordeling tot
     gevolg aangezien scenario 3 (nieuwbouw) op de andere 2 punten beter scoort dan alle andere scenario’s.
     Kijken we naar het heden dan lijkt het wel alsof er appels met peren worden vergeleken. Dit omdat scenario
     3 (nieuwbouw) als enige als CO2 neutraal wordt meegenomen. Dit komt omdat is gekeken naar de wens om
     CO2-neutraal te zijn. Dit hoge ambitieniveau is voor scenario 1,2 en 4 niet direct haalbaar waardoor hier
     van een iets lager niveau wordt uitgegaan. Het feit dat dit maximaal haalbare niveau bij de andere
     scenario’s op dit moment niet mogelijk is en de kosten in scenario 3 (nieuwbouw) wel degelijk worden
     meegenomen maakt dat wij van mening zijn dat het een valide vergelijking is.
     5.1.3    Dienstverlening
     De beoordeling van de dienstverlening is niet volledig juist. In de beoordeling wordt te veel gekeken naar de
     reistijd die ook al in de beoordeling van de bereikbaarheid en de exploitatiekosten is meegenomen.
     Daarnaast is bij het criterium efficiency een fout gemaakt. Als dit wordt gecorrigeerd dan scoren scenario 2
     (centraal bestaand) en 3 even goed en zijn deze in de totaal beoordeling ook groen. Scenario 1 (4 kantoren
     bestaand) en 4, waarbij de dienstverlening wordt gesplitst over 2 locaties, scoren beide geel.
     5.1.4    Organisatie en sturing
     De beoordeling van de eerste twee deelaspecten is correct uitgevoerd door HEVO. Wij zijn echter wel van
     mening dat de gemeente moet nadenken hoe zwaar deze punten mee moeten wegen. Het derde
     deelaspect is niet correct beoordeeld. Het is ook moeilijk om voor een dergelijk criterium een objectieve
     beoordeling te maken. WELL4 zou hierbij kunnen helpen. Kijkend naar de grootschalige renovaties die in alle
     bestaande gebouwen worden doorgevoerd zijn wij van mening dat het zeker mogelijk moet zijn om in alle
     scenario´s op het vlak van gezondheid dezelfde standaard neer te zetten. Deze zouden dan ook allemaal op
     groen moeten staan.


     1477 rap 210510 hk01                                                                            Pagina 25 van 30

     Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91      T 06 20 61 58 70     KvK 74447734
     7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                              NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>    5.1.5     Financieel
    Kijkend naar de opbouw en inhoud van de begrotingen van de bouwkosten, investeringskosten en
    exploitatiekosten zien wij, met uitzondering van de grondprijs, geen afwijkingen van wat wij zelf ook
    gehanteerd zouden hebben. We hebben wel opmerkingen bij de manier waarop de desinvestering is
    begroot. Daarnaast lijkt het er wel op dat het afwerkingsniveau van de nieuwbouw hoger zal zijn dan de
    scenario’s met bestaande bouw. Desondanks scoort de nieuwbouw over het algemeen beter dan de
    bestaande bouw. Dit wordt voor een groot deel veroorzaakt doordat de desinvestering heel zwaar op de
    scenario’s met bestaande bouw drukt en de nieuwbouw geen energielasten heeft waardoor de
    exploitatiekosten lager zijn.
    5.1.6     Herontwikkelingspotentieel
    HEVO heeft bij dit aspect geprobeerd inzichtelijk te maken wat het herontwikkelingspotentieel van de
    locaties is en welk scenario het beste scoort. Wij vinden het goed dat het wordt meegenomen, maar de
    wijze waarop het nu is opgenomen creëert onduidelijkheid. De eerste twee criteria zijn erg overlappend
    waardoor het eerste criterium overbodig is. Aangezien eigenlijk geen enkel scenario echt goed scoort op
    welk criterium ook zijn we het eens met de uiteindelijk beoordeling. We zouden dan echter, om
    onduidelijkheden te voorkomen, ook per criterium alles dezelfde beoordeling geven.
    5.1.7     Bereikbaarheid
    Kijkend naar het geheel en de input die is ontvangen achten wij de manier waarop HEVO te werk is gegaan
    bij dit aspect correct. Wel zouden we graag nog het verschil zien als het werkelijk ziekteverzuim wordt
    gehanteerd en zouden we het standpunt van HEVO willen weten met betrekking tot het benoemde
    organisatorische aspect.
    5.1.8     Multifunctionaliteit
    De beoordeling van het aspect multifunctionaliteit is incompleet. Hoewel er wel in de breedte is gekeken
    naar de mogelijkheden is er niet gekeken naar de meerkosten die gemaakt moeten worden voor de
    multifunctionaliteit. Als dit wel wordt meegenomen geeft dit een completer beeld. Het heeft, bij een gelijke
    weging, echter geen effect op het eindoordeel voor dit aspect.
    5.1.9     Samengevat
    Als de wijzigingen en opmerkingen worden doorgevoerd dan komen de scenario’s 2 en 3 dichter bij elkaar
    te liggen. Scenario 3 blijft desondanks beter scoren. Op het financiële aspect is scenario 3 variant
    betonskelet gunstiger dan scenario 2 en scenario 3 variant houtskeletbouw ligt nagenoeg op hetzelfde
    niveau als scenario 2.

5.2 Conclusies
    5.2.1   Het onderzoek is gedegen en overwegend goed onderbouwd, maar de presentatie is lastig
    leesbaar en onhelder
    Op basis van de beoordeling concluderen wij dat HEVO een gedegen onderzoek heeft geleverd en dat de
    uitkomsten uit het onderzoek valide en overwegend goed onderbouwd zijn. De presentatie waarin de
    resultaten inzichtelijk worden gemaakt is daarentegen niet helder, lastig leesbaar en ten dele incompleet.
    Dit doet echter niets af aan de conclusies die door HEVO worden getrokken.
    5.2.2     Kritisch onderzoek vanuit meerdere invalshoeken leidt tot correct eindadvies
    Bij het onderzoek is HEVO goed en gestructureerd te werk gegaan. Ze zijn daarbij kritisch geweest en
    hebben meerdere aspect en invalshoeken onderzocht. Alle invalshoeken zijn goed onderbouwd en daar
    waar mogelijk berekend. Ook hebben ze indien nodig advies van externen opgenomen. Wij hebben kritisch


     1477 rap 210510 hk01                                                                           Pagina 26 van 30

     Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91     T 06 20 61 58 70     KvK 74447734
     7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                             NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>    naar alle onderdelen gekeken en zijn, hoewel we hier en daar wat opmerkingen hebben, van mening dat
    het eindadvies correct is.
    5.2.3     Onvolledige onderbouwing onder kleurentabellen roept meer vragen op dan het verheldert
    In de presentatie heeft HEVO geprobeerd om de resultaten te visualiseren door middel van tabellen met
    kleuren. Hoewel de visualisatie vragen oproept is het wel een goede wijze van presenteren en doet het
    geen afbreuk aan de eindconclusie. De onderbouwing die onder de tabellen en overige berekeningen wordt
    gegeven is niet altijd compleet. Dit houdt niet in dat de onderbouwing en berekeningen niet compleet zijn,
    het is niet allemaal benoemd in de presentatie maar wel uitgevoerd en beschikbaar. Dit maakt echter wel
    dat een kritische lezer snel het gevoel krijgt dat de tabellen en uitkomsten niet valide zijn. Wij concluderen
    echter dat ze wel valide zijn.
    5.2.4     Risico’s in berekening investeringskosten, voor alle scenario’s
    Wij hebben een aantal kanttekeningen bij de berekening van de investeringskosten en exploitatie-kosten.
    Dit zijn geen kanttekeningen die effect hebben op de eindconclusie, maar wel die wel impact hebben op de
    hoogte van de getallen. Het eerste punt is dat er onvoldoende rekening is gehouden met de prijsstijgingen
    waardoor het daadwerkelijk te reserveren budget (voor alle scenario’s) hoger zal zijn. Het tweede punt is
    dat er bij scenario 3 (nieuwbouw) een aanzienlijk risico zit in de aankoop van de grond. Zolang dit niet
    daadwerkelijk voor dit bedrag is ingekocht kan het nog een te groot effect hebben op de investerings- en
    exploitatiekosten. Het derde punt is dat het er naar uit ziet dat bij het berekenen van de exploitatielasten
    geen rekening is gehouden met de verschillende afschrijvingstermijnen. Dit geldt voor alle scenario’s en zal
    invloed hebben op de hoogte van de exploitatiekosten. Al deze punten hebben geen gevolgen voor de
    uitkomst als gekeken wordt naar welk scenario het beste scoort, ze hebben echter wel allemaal gevolgen
    voor het te reserveren budget en de toekomstige huisvestingslasten van de gemeente.
    5.2.5     Berekening desinvestering niet valide
    De manier waarop de desinvestering wordt berekend is wat ons betreft niet juist. We hebben hier een
    alternatief voor aangedragen in het rapport.
    5.2.6     Conclusies dienstverlening en organisatie te veel opgehangen aan reistijd
    Bij de aspecten Dienstverlening en Organisatie + sturing wordt te veel gekeken naar de gevolgen van de
    reistijd. Deze gevolgen zijn ook financieel gemaakt en meegenomen in het aspect financieel. Wij zijn van
    mening dat bij deze aspecten vooral op de andere organisatorische criteria moet worden ingezoomd.

5.3 Aanbevelingen
    5.3.1  Aanbeveling aan HEVO: in toekomst meer aandacht schenken aan compleetheid
    onderbouwingen in presentatie
    Een aanbeveling aan HEVO is om meer aandacht te schenken aan de compleetheid van de onderbouwingen
    in een presentatie die gedeeld wordt, wetende dat deze presentatie kritisch door de gemeenteraad en haar
    fracties zal worden bekeken. Het ontbreken van delen van onderbouwingen en het niet volledig zichtbaar
    zijn van begrotingen kan zorgen voor minder inzichtelijkheid bij personen die kritisch door een stuk moeten
    kijken en hier een besluit over moeten nemen. De presentatie doet nu namelijk afbreuk aan de kwaliteit
    van het onderzoek.
    5.3.2     Aanbeveling aan het college: laat HEVO een laatste definitieve versie van de businesscase maken
    Naar aanleiding van deze second opinion zijn een aantal omissies en onduidelijkheden in de berekening en
    presentatie van HEVO aan het licht gekomen. Deze omissies en onduidelijkheden zijn besproken met HEVO
    en zijn toegelicht of, daar waar het fouten in berekeningen betreft, reeds opnieuw doorgerekend. Het is aan
    te bevelen om deze punten nog te laten wijzigen in een definitieve presentatie van HEVO.


     1477 rap 210510 hk01                                                                            Pagina 27 van 30

     Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91      T 06 20 61 58 70     KvK 74447734
     7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                              NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>5.3.3    Aanbeveling aan het college: laat een goede budgetbegroting opstellen voor het gekozen
scenario
Een tweede aanbeveling aan het college is om van het gekozen scenario een gedegen en complete
budgetbegroting te laten opstellen zodat helder is welk budget moet worden gereserveerd/ aangevraagd.
Hierbij moet ook de aankoop van de grond vastgezet worden en dient een realistische post voor de
prijsstijgingen opgenomen te worden. Daarnaast dienen de exploitatiekosten met de juiste
afschrijvingstijden te worden begroot zodat de gemeente een gevoel kan krijgen bij de toekomstige
huisvestingslasten. Aansluitend zal ook nog een keer goed moeten worden gekeken naar de desinvestering.
De bevindingen zullen gedeeld moeten worden met de raad.
5.3.4    Aanbeveling aan het college: betrek een organisatieadviesbureau
Een derde aanbeveling aan het college heeft betrekking op het doen van een goed vervolgonderzoek. In het
onderzoek van HEVO is veel aandacht voor de mogelijke effecten op de bedrijfsvoering. Hierbij wordt met
name gekeken naar de reisbewegingen. Wij zouden het aanbevelen om een organisatieadviesbureau naar
de huidige en toekomstige bedrijfsvoering te laten kijken. Dit bureau kan los van het hele vastgoed en
duurzaamheidsvraagstuk kijken naar hoe de gemeente in de toekomst het meest efficiënt en klantgericht
kan werken. De bevindingen zullen gedeeld moeten worden met de raad.
5.3.5    Aanbeveling aan de Raad: leg de uitgangspunten van de budgetvaststelling goed vast
Bij bouwprojecten ontstaan vaak grote overschrijdingen doordat de uitgangspunten van de
budgetvaststelling niet goed zijn vastgelegd. Hierdoor is het vertrekpunt van het uiteindelijke
ontwerpproces en de realisatie anders dan bedoeld bij de vaststelling van het budget. Hierdoor neemt het
overschrijdingsrisico aanzienlijk toe. Het is daarom aan te bevelen om de uitgangspunten die gehanteerd
worden voor de budgetvaststelling goed vast te leggen.




1477 rap 210510 hk01                                                                          Pagina 28 van 30

Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91     T 06 20 61 58 70    KvK 74447734
7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                            NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>6.   Bijlage, ontvangen en beoordeelde stukken
     Voor het uitvoeren van de Second Opinion heeft KAMPHUISSCHAUFELI de volgende stukken ontvangen:
     Business Case




     Onderbouwing bereikbaarheid




     Onderbouwing duurzaamheid



     Onderbouwing herontwikkelingspotentieel




     Onderbouwing jaarlijkse exploitatielasten


     Onderbouwing ruimtegebruik




     1477 rap 210510 hk01                                                                         Pagina 29 van 30

     Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91     T 06 20 61 58 70   KvK 74447734
     7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                           NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Aanvullende onderbouwingen n.a.v. vragen tijdens het onderzoek.




1477 rap 210510 hk01                                                                       Pagina 30 van 30

Demmersweg 34          T 06 53 77 96 91   T 06 20 61 58 70   KvK 74447734
7556 BN Hengelo        info@ksbkm.nl                         NL95KNAB0764395734   www.ksbkm.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Bestuurlijke reactie




                       39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>