<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>NOTITIE BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN
     EN AMBTELIJKE WIJZIGINGEN

       Ontwerpbestemmingsplan
               Sint-Oedenrode Oost,
         herziening Kleine Heisteeg 3 – 3a




               College B&W 23 januari 2024
             Gemeenteraad 29 februari 2024
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoud
1.   Inleiding ........................................................................................................................................................... 2
2.   De procedure .................................................................................................................................................. 3
3.   Zienswijzen ..................................................................................................................................................... 3
4.   De ontvankelijkheid ........................................................................................................................................3
5.   Leeswijzer ....................................................................................................................................................... 3
6.   Reactie op de zienswijze ............................................................................................................................... 4
7.   Ambtelijke wijzigingen ................................................................................................................................... 6
8.   Conclusie en advies ....................................................................................................................................... 6




Notitie beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan “Sint-Oedenrode Oost, herziening Kleine Heisteeg 3 – 3a”                                                     1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1. Inleiding

Initiatiefnemers zijn eigenaar het perceel Kleine Heisteeg 3 – 3a te Sint-Oedenrode. Op het perceel is een twee-
onder-één-kap woonboerderij gelegen.
Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in de sloop van de bestaande woonboerderij en het hiervoor in de plaats
oprichten van twee vrijstaande woningen. Het aanwezige bouwvlak met de bouwaanduiding ‘twee-aaneen’
wordt vervangen door twee afzonderlijke bouwvlakken met bouwaanduidingen ‘vrijstaand’ waardoor twee
bouwkavels ontstaan van circa 1000 vierkante meter.
De bestemming van het perceel kadastraal bekend als gemeente Sint-Oedenrode, sectie S, nummer 1285
wordt gewijzigd van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’.




Notitie beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan “Sint-Oedenrode Oost, herziening Kleine Heisteeg 3 – 3a”   2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>2. De procedure
Het ontwerpbestemmingsplan is op 23 augustus 2023 gepubliceerd in het Gemeenteblad Meierijstad.
In de periode van 24 augustus 2023 tot 5 oktober 2023 heeft het ontwerpbestemmingsplan ter voldoening aan
artikel 3.8 van de Wet op de ruimtelijke ordening voor een ieder ter inzage gelegen.
Daarnaast is het ontwerpbestemmingsplan via www.ruimtelijkeplannen.nl digitaal raadpleegbaar geweest.
Gedurende de genoemde termijn van zes weken kon een ieder naar keuze schriftelijk of mondeling een
zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan kenbaar maken aan de gemeenteraad van Meierijstad.


3. Zienswijzen
Er is tegen het ontwerpbestemmingsplan “Sint-Oedenrode Oost, herziening Kleine Heisteeg 3 – 3a” één
schriftelijke zienswijze ingediend, afkomstig van:
  - Avalar Advies te Veghel, namens vier reclamanten, woonachtig aan Sluitappel, Driekant en Kleine
        Heisteeg, bij brief van 4 oktober 2023

Ter bescherming van de persoonsgegevens van de reclamanten is deze notitie van zienswijzen en ambtelijke
wijzigingen geanonimiseerd.



4. De ontvankelijkheid
Een zienswijze is ontvankelijk als deze uiterlijk de laatste dag van de periode van ter inzage legging is
verzonden en binnen één week na deze dag is ingekomen (artikel 6:9 lid 2 Awb). De zienswijze is binnen deze
periode ingekomen en is daarom ontvankelijk.



5. Leeswijzer
In onderdeel 6 van deze notitie wordt inhoudelijk ingegaan op de zienswijze. Indien deze leidt tot aanpassing
van het bestemmingsplan zullen de wijzigingen worden aangegeven en zal voorgesteld worden het ontwerp
bestemmingsplan overeenkomstig gewijzigd vast te stellen. In onderdeel 7 van deze notitie staan eventuele
ambtshalve wijzigingen. Ten slotte wordt in onderdeel 8 een overzicht gegeven van de eventueel voorgestelde
wijzigingen op het ontwerp bestemmingsplan.




Notitie beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan “Sint-Oedenrode Oost, herziening Kleine Heisteeg 3 – 3a”   3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>6. Reactie op de zienswijze
1. Inhoud zienswijze
Reclamanten zijn van mening dat het plan op een aantal punten niet aansluit bij het vastgestelde
beeldkwaliteitsplan Heikant wijziging 2012 en dat het afwijken van de bouwregels uit het vigerende
bestemmingsplan onvoldoende onderbouwd is. De beoogde bouw van twee vrijstaande woningen past niet in
de open bebouwingsstructuur.

De zienswijze van reclamanten richt zich met name tegen de situering van de op de verbeelding aangegeven
bouwvlakken en tegen de maximale toegestane maatvoering van de woningen uit de bouwregels. Volgens het
beeldkwaliteitsplan Heikant wijziging 2012 dient de architectuur zo veel mogelijk aan te sluiten op de van
oudsher reeds aanwezige bouwtraditie, wat zich uit in lagere huizen met een goothoogte van maximaal 3,5
meter met forse kappen met een steile dakhelling, tussen 45 en 55 graden. Daarnaast kunnen reclamanten zich
niet vinden in de minimale afstand van 3 meter van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens.

Al het bovenstaande zou leiden tot een ongewenste verdichting van de aanwezige open bebouwstructuur.

Reclamanten willen ook nogmaals opmerken dat zij tijdens de omgevingsdialoog al hebben aangegeven dat zij
het niet eens zijn met de opzet van het plan, omdat zij het niet passend vinden in de stedenbouwkundige opzet
van dit deel van de wijk en daarmee niet passend in het straatbeeld.

2. Beantwoording
Allereerst dient te worden benadrukt dat het beeldkwaliteitsplan dient te worden opgevat als inspiratiebron en
dat het beeldkwaliteitsplan verder dient als toetsingskader voor de Welstandscommissie voor de redelijke eisen
van welstand. Het beeldkwaliteitsplan heeft dan voornamelijk betrekking op de uiterlijke verschijningsvorm van
bebouwing en de openbare inrichting. De situering en afmetingen van de bebouwing worden geregeld in het
bestemmingsplan. Bij een strijdigheid tussen onderdelen uit het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan,
hebben de stedenbouwkundige bepalingen uit het bestemmingsplan voorrang.
Concreet in dit geval betekent dit dat voor de omliggende bestaande woningen, waaronder die van
reclamanten, de maximale goothoogte uit het vigerende bestemmingsplan, ‘Sint-Oedenrode Oost’ geldend is.
Dit geldt eveneens voor de dakhelling.

Voor de twee nieuw te realiseren vrijstaande woningen geldt hetzelfde beeldkwaliteitsplan als voor de
omliggende woningen. Met de voorliggende herziening is geenszins de intentie om hier een andere
beeldkwaliteit en/of andere welstandseisen te hanteren dan voor de rest van de omgeving. De nieuwe woningen
zullen dus qua uiterlijke verschijningsvorm aansluiten bij de woningen van reclamanten.
Wij veronderstellen dat dit de zienswijze tegemoet komt daardoor het plan hier aansluit op de bestaande kaders
en dat het plan aansluit bij de stedenbouwkundige opzet van dit deel van de wijk en daarmee dus passend is
binnen het straatbeeld.

Voor wat betreft de bouwregels sluit het ontwerpbestemmingsplan aan op de bouwregels uit het vigerende
bestemmingsplan ‘Sint-Oedenrode Oost’. Na de herziening bestaat het perceel uit twee bouwvlakken met beide
een bouwaanduiding ‘vrijstaand’ en een maatvoering met een maximum goothoogte van 4,5 meter.
Reclamanten stellen dat hiermee afgeweken wordt van de bouwregels uit het vigerende bestemmingsplan en
dat deze maatvoering niet past bij de omgeving. De maximale goothoogte van diverse omliggende woningen
aan de Rode Akkers en Kleine Heisteeg en Driekant, bedraagt, net als beoogd bij voorliggend plan, 4,5 meter.


Notitie beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan “Sint-Oedenrode Oost, herziening Kleine Heisteeg 3 – 3a”   4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>De nieuw te bouwen woningen worden midden in de straat gesitueerd tussen alle bestaande woningen met
reeds een goothoogte van maximaal 4,5 meter
De raad van de gemeente Meierijstad stelt zich hiermee op het standpunt dat een maximale goothoogte van 4,5
meter aansluit op de maatvoering van omliggende percelen.

Op grond van het vigerende bestemmingsplan, artikel 19.2.2. ‘Hoofdgebouw of uitbreiding van hoofdgebouw’,
onder c, geldt bij een woningtype met de bouwaanduiding ‘vrijstaand’ een minimale afstand van een
hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens van 3 meter aan beiden zijden. In het bestemmingsplan ‘Sint-
Oedenrode Oost, herziening Kleine Heisteeg 3 – 3a’ is deze planregel, met dezelfde maatvoering,
overgenomen in artikel 3.2.2.
Dat de afstand van de woning tot de zijdelingse perceelsgrens bij andere woningen feitelijk meer bedraagt dan
3 meter, maakt niet dat de maatvoering van 3 meter onjuist is. Voor alle woningen binnen het plangebied met
de bouwaanduiding ‘vrijstaand’ geldt een minimale afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse
perceelsgrens van 3 meter. Overigens zijn de bouwvlakken waarbinnen de hoofdgebouwen (lees: woningen)
moeten worden gerealiseerd, op minimaal 4 tot 5 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens gesitueerd. De
woningen kunnen derhalve niet dichter bij de perceelsgrens worden gerealiseerd.
Op grond van het vigerende bestemmingsplan, artikel 19.2.2. ‘Hoofdgebouw of uitbreiding van hoofdgebouw’,
onder e, dient een dakconstructie te bestaan uit een kap met een minimale dakhelling van 15 graden en een
maximale dakhelling van 65 graden. In het bestemmingsplan ‘Sint-Oedenrode Oost, herziening Kleine Heisteeg
3 – 3a’ is deze planregel overgenomen in artikel 3.2.2.
Wij delen derhalve niet het standpunt van reclamanten dat de bouwregels voor de nieuw te bouwen woningen
niet aansluit op de huidige stedenbouwkundige opzet met bijbehorende maatvoeringen. In tegenstelling, dit
bestemmingsplan sluit qua maatvoering en beeldkwaliteit geheel aan op de regels voor de omliggende kavels.
Uit de zienswijze blijkt ons inziens niet waarom in voorliggend bestemmingsplan het aansluiten op de
maatvoering van de omliggende woningen, niet voldoende onderbouwd is dan wel niet zorgvuldig.

Met betrekking tot de dialoog tussen buurt en initiatiefnemers merken wij het volgende op. De
omgevingsdialoog is bedoeld om initiatiefnemers in gesprek te laten gaan met belanghebbenden over de
plannen. Daarbij kunnen belanghebbenden hun visie op de plannen geven dan wel suggesties doen ter
verbetering van de plannen en met elkaar hierover tijdig in gesprek gaan. Geenszins is de dialoog bedoeld om
onverkort de suggesties van belanghebbenden te moeten vertalen in de plannen. Dat wellicht suggesties niet
zijn verwerkt in de plannen, wil niet zonder meer zeggen dat er geen goede dialoog heeft plaatsgevonden of dat
een belanghebbende niet gehoord is.
Door initiatiefnemers zijn de omwonenden van Kleine Heisteeg 3-3a uitgenodigd voor een bijeenkomst op 20
december 2021. Gelet op de ten tijden van de dialoog aangescherpte Corona-maatregelen vond de bijeenkomst
digitaal plaats. Tijdens de bijeenkomst is door de s adviseur van initiatiefnemers een korte presentatie verzorgd
over de voorgenomen herziening van het bestemmingsplan op de locatie Kleine Heisteeg 3-3a te Sint-
Oedenrode. Vervolgens is de kans geboden aan omwonenden om vragen te stellen en om hun op- en
aanmerkingen op het plan te maken. Door één van de initiatiefnemers en de adviseur zijn deze vragen van
omwonenden zo goed als mogelijk beantwoord. Vervolgens is door de adviseur een verslag gemaakt van de
gevoerde omgevingsdialoog. Dit verslag is eerst aan omwonenden toegezonden met de mogelijkheid om
eventuele op- en aanmerkingen op het verslag bij te voegen. Het verslag inclusief de door omwonenden op het
verslag gemaakte op- en aanmerkingen is vervolgens in zijn volledigheid aan de gemeente Meierijstad
overhandigd.




Notitie beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan “Sint-Oedenrode Oost, herziening Kleine Heisteeg 3 – 3a”   5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Door iedereen gelijktijdig uit te nodigen wordt aan omwonenden de kans geboden elkaars argumenten aan te
horen en wordt daarnaast gelegenheid geboden om met elkaar in discussie te gaan over de voorgenomen
ontwikkeling.
De opmerkingen van de omwonenden zijn aangehoord en zijn verwerkt in het verslag. De suggestie van enkele
omwonenden om een tweekapper te realiseren i.p.v. twee vrijstaande woningen is door initiatiefnemers serieus
overwogen. Uiteindelijk is door initiatiefnemers echter besloten vast te houden aan het oorspronkelijke plan.
Het is aan initiatiefnemers om te bepalen hoe zij hun eigendom wensen te ontwikkelen. Het perceel is eigendom
van de familie, te weten 2 zussen, 2 broers en hun partners. In onderling overleg is geconcludeerd dat de
voorkeur uitgaat naar 2 vrijstaande woningen, daar dit in de toekomst de meeste vrijheid biedt voor de familie
om hier zelf te gaan bouwen dan wel de grond te verkopen.
 De woningen worden gerealiseerd aan de Kleine Heisteeg. De afgelopen jaren is in de directe omgeving van
het plangebied het plan Rode Akkers (fase 1 en fase 2) gerealiseerd. Dit plan heeft voorzien in de realisatie van
een negental grote vrijstaande woningen aan de wegen Kleine Heisteeg, Driekant en Rode Akkers, waaronder
de woningen van omwonenden. Als gevolg van deze ontwikkeling past de huidige boerderij aan Kleine
Heisteeg 3-3a zowel qua uitstraling als typologie (twee-onder-één-kap) niet meer in de ter plaatse nieuwe
bebouwde omgeving. Gelet op de negen vrijstaande woningen waarmee het perceel wordt omringd, alsmede
het feit dat het bebouwingslint c.q. de 'halve maan' aan Kleine Heisteeg/Rode Akkers enkel bestaat uit
vrijstaande woningen, sluit de realisatie van 2 woningen het beste aan bij de huidige bebouwde omgeving.

Tot slot wil het niet overnemen van suggesties van belanghebbenden niet zeggen dat het plan niet kan voldoen
aan een goede ruimtelijke ordening. Met bovengenoemde motivatie dat geacht wordt dat de nieuwbouwplannen
zullen aansluiten op de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, én de overige motivatie van de ruimtelijk
relevante aspecten, concluderen wij dat voldaan wordt aan een goede ruimtelijke ordening.




7. Ambtelijke wijzigingen
Er zijn geen ambtelijke wijzigingen.



8. Conclusie en advies
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan ‘Sint-Oedenrode Oost,
herziening Kleine Heisteeg 3 – 3a’.




Notitie beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan “Sint-Oedenrode Oost, herziening Kleine Heisteeg 3 – 3a”   6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>