<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                               BBDJ Bouwconcepten
                                                               T.a.v. de heer Th. J. de Jong
                                                               Pikedyk 6
                                                               8618 NS Oosthem



Datum                 14 november 2017
Verzenddatum
Uw brief van          4 oktober 2017
Uw kenmerk
Behandeld door        G. Rouwenhorst
Doorkiesnummer        0518-452906
Ons kenmerk
Onderwerp             principeverzoek Dyksterbuorren 20
                      Menaam
Bijlage[n]            -



Geachte heer De Jong,

Op 4 oktober heeft u een aanvraag omgevingsvergunning 1e fase ingediend voor de verbouwing van het
voormalige café-zaal-snackbar de Black Horse, Dyksterbuorren 20 in Menaam tot vier appartementen. Wij
hebben uw verzoek opgevat als een principeverzoek om medewerking en als zodanig beoordeeld. Onze
medewerker de heer Rouwenhorst heeft dat met u besproken en u heeft daarmee ingestemd.

Beoordeling van het verzoek.
Voor wat betreft de planologische (= past deze functie op deze locatie) en stedebouwkundige (= het aanzien in
relatie tot de omgeving) aanvaardbaarheid het volgende.

Relatie tot naburige functies en bestemmingen
In de omgeving van het pand staan het “bijna voormalige” gemeentekantoor, het historische gemeentehuis en
woningen. Alle passend binnen een gemengde bestemming die hier overwegend van kracht is. Het voormalige
café de Black Horse is ooit gebouwd en gebruikt als een dubbele woning. In later jaren is het een winkel
geworden en daarna een café-snackbar, met erachter een flinke zaal. Het gebruik van dit pand als woning(en) is
goed voorstelbaar en past ook op deze locatie, in een gemengd gebied met overwegend woonfuncties aan de
hoofdstraat door het dorp.

Te hanteren afstanden
Hier spelen twee aspecten: de ligging in de zogenaamde KE-contour en de afstand tot het LPG-vulpunt aan het
Moolnersrak:
     KE-contour: dit heeft te maken met het luchtverkeerslawaai ten gevolge van de Vliegbasis Leeuwarden.
        Het deel van Menaam dat grofweg ten zuiden van de Dyksterbuorren-Rypsterdyk ligt valt onder de
        invloedssfeer van de vliegroutes. Hier gelden beperkingen voor het toevoegen van geluidgevoelige



                   Bezoekadres: Dyksterbuorren 16 – 9036 MS ।Postadres: Postbus 3 – 9036 ZW Menaam
             Tel: (0518) 45 29 00 ।Fax: (0518) 45 29 99 ।gemeente@menameradiel.nl ।www.menameradiel.nl
                           Bank: BNG te Den Haag IBAN: NL92BNGH0285005456 ।BIC: BNGHNL2G
[
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>        objecten zoals woningen. Omdat de locatie van de Black Horse onder het lichtste regime valt (een
        geluidsbelasting van 35 tot 40 KE, de zogenaamde Kosten Eenheden) en de regelgeving enkele jaren
        geleden versoepeld is, is het toevoegen van woningen onder voorwaarden mogelijk. Op open plekken in
        bestaande bebouwingslinten en in bestaande gebouwen mogen volgens artikel 7 lid 2 van het Besluit
        militaire luchthavens woningen worden toegevoegd. Daar is ook hier sprake van.
       LPG-vulpunt: de locatie Black Horse valt binnen het invloedsgebied van 150 m. rondom het LPG-vulpunt
        bij het tankstation aan de Moolnersrak. Dit betekent dat het zogenaamde groepsrisico ingeval van
        calamiteiten bij ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord dient te worden. Weliswaar bevond zich een
        horecagelegenheid in het pand (en een gemeentekantoor ernaast), maar bij de omvorming naar een
        verblijfsfunctie (wonen) kan dit risico anders komen te liggen. Dat zal berekend moeten worden in een
        zogenaamde kwantitatieve risicoanalyse. Verder zullen aspecten als zelfredzaamheid, bereikbaarheid en
        bestrijdbaarheid van brand bekeken moeten worden. De brandweer zal hier in het kader van een
        aanvraag om omgevingsvergunning een oordeel over moeten vellen. Het is voorhand niet te zeggen wat
        hier uit komt. Het aanleveren van een dergelijke risicoanalyse is uw taak en verantwoordelijkheid. Dat
        geldt ook voor eventuele maatregelen die getroffen moeten worden. Wanneer het groepsrisico niet te
        verantwoorden is kan de gevraagde verbouwing niet doorgaan. Wij raden u dan ook aan als eerste een
        dergelijke analyse te laten uitvoeren, voordat uw verdere stappen zet en zaken uitwerkt.

Uitstraling
De Black Horse is een markant pand. Gebouwd begin 20e eeuw, in de neo-stijl van toen, met invloeden van de
chaletstijl. Het pand heeft ook een aanduiding als zodanig in het bestemmingsplan en op grond daarvan een
bescherming voor de instandhouding van de hoofdvorm en het karakter. Dat geldt overigens alleen voor het
aangezicht vanaf de straat, niet voor de latere toevoegingen aan de achterzijde. In het plan dat nu voorligt blijft
het aangezicht gehandhaafd. Aan de achterzijde komt een nieuwe afronding. Hoe die eruit gaat zien is nog niet
bekend; er zijn nog geen gevelbeelden. De aansluiting van de karakteristieke voorzijde op de nieuwe achterzijde is
een aandachtspunt voor de architect en zal bij de welstandstoetsing tot uitdrukking moeten komen in een
positief welstandsadvies. Een ander aandachtspunt is de buitenruimte. In de huidige situatie is de voorzijde van
het perceel volledig bestraat ten behoeve van het toenmalige terras. Op de ingediende schets lijkt een soort
voortuin getekend. De invulling daarvan zal, gelet op het karakter van het pand en de prominente plek in het
straatbeeld, goed vormgegeven moeten worden, met aandacht voor beplanting en erfafscheidingen. Aan de
achterzijde komt, na de sloop van de achterzaal, ook ruimte voor een tuin, vier garageboxen en vier
parkeerplaatsen. Dat lijkt inpasbaar en voor wat betreft de parkeercapaciteit ook voldoende. Op het smalste punt
is er tussen de erfgrens met het gemeentekantoor en de Black Horse 3,5 m. ruimte. Voldoende voor de doorgang
van een auto. Een aandachtspunt is wel het markeren van die erfgrens. In de huidige situatie is deze grens niet
zichtbaar; bij het maken van een plan voor de inrichting van de buitenruimte zal hier wel in voorzien moeten
worden.

Procedure
Het verzoek past niet binnen het geldende bestemmingsplan; het perceel heeft daarin de bestemming Horeca.
Afwijken van deze bestemming is mogelijk met toepassing van de buitenplanse kleine afwijkingsbevoegdheid, de
zogenaamde kruimelgevallenregeling. Daarmee is een gewijzigd gebruik van een bestaand pand binnen de
bebouwde kom mogelijk en dat is hier aan de orde. Daarnaast moet gerefereerd worden aan het Besluit militaire
luchthavens. Het toepassen van deze afwijkingsbevoegdheid is een bevoegdheid van ons college en valt onder
een reguliere procedure. Dit wil zeggen dat wij binnen 8 weken na ontvangst van een ontvankelijke aanvraag om
omgevingsvergunning moeten beslissen op de aanvraag en moeten afwegen of wij wel of niet van de
afwijkingsbevoegdheid gebruik willen maken. Een inspraakprocedure maakt geen deel uit van deze procedure,
uiteraard is er wel bezwaar mogelijk tegen de verleende vergunning.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Verdere gang van zaken
Wij adviseren u een aanvraag om omgevingsvergunning te doen voor de verbouwing van het pand tot vier
appartementen. Daarbij moet u nader aandacht besteden aan de volgende aspecten:
    - Een goed ontwerp van de achterzijde van het gebouw, zodanig dat deze past bij de markante en als
       karakteristiek betitelde voorzijde. Dit zal tot uitdrukking moeten komen in een positief welstandsadvies.
       Ook voor een eventuele verbouwing/vernieuwing van de voorgevel zal een zorgvuldig ontwerp gekozen
       moeten worden;
    - Bij de aanvraag dient u een inrichtingsplan voor de buitenzijde in te dienen. Een bij de uitstraling van het
       pand en de locatie passende voortuin, aandacht voor de invulling van de ruimte rondom het gebouw en
       aandacht voor de erfafscheidingen zij daarbij van belang;
    - U dient een kwantitatieve risicoanalyse ten aanzien van het groepsrisico aan te leveren.

Wanneer u met een goede aanvraag komt waarin deze aandachtspunten zijn verwerkt èn uit genoemde
risicoanalyse blijkt dat het groepsrisico aanvaardbaar is, zijn wij in beginsel bereid medewerking te verlenen.
Uiteraard dient de aanvraag en het ontwerp ook bouwtechnisch en voor wat betreft de overige gebruikelijke
aspecten in orde te zijn. De kosten voor het toepassen van de benodigde afwijkingsprocedure bedragen volgens
de legestabel van Menameradiel 2017 € 257, 65. Daar komen de kosten van de leges voor de
omgevingsvergunning bij.

Zoals u waarschijnlijk bekend gaat de gemeente Waadhoeke per 1 januari 2018 op in de nieuwe gemeente
Waadhoeke. Dat doet niets af aan de inhoud van deze brief; het nieuwe college van burgemeester en wethouders
van Waadhoeke zal daar op eenzelfde manier mee omgaan.

Voor vragen kunt u, ook na 1 januari, contact opnemen met onze medewerker de heer G.J. Rouwenhorst op
g.rouwenhorst@menameradiel.nl



Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van Menameradiel,



Drs. J.K. IJkema,                   Drs. Th.R. Piersma,
Gemeentesecretaris                  Burgemeester
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>