<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Bildtdijken
VERDIEPINGSANALYSE KWETSBAARHEIDSANALYSE
17 augustus 2020 | Charlotte Puister, Emiel Heuff
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>INLEIDING
Aanknopingspunten voor verbetering Bildtdijken                verdieping zijn op de kwetsbaarheidsanalyse die KAW          We vergelijken de uitkomsten voor de Bildtdijken met de
De Oude- en Nieuwebildtdijk, in het vervolg gezamenlijk de    uitvoerde als onderdeel van het regionale                    kwetsbaarheidsanalyse voor de gemeente Waadhoeke.
Bildtdijken genoemd, zijn een beschermd dorpsgezicht met      woningmarktonderzoek uit 2019. De kwetsbaarheidsanalyse
karakteristieke arbeiderswoningen uit de eind  19e en begin   geeft aan waar de kans op vraaguitval op termijn het grootst Het resultaat
20ste eeuw. De uitstraling van de woningen draagt bij aan een is, door te kijken naar de kwaliteit en marktpositie van     In deze rapportage komen de volgende onderdelen terug:
prettige kwaliteit van wonen aan de Bildtdijken. Een deel van woningen. De uitkomsten van de Bildtdijken moeten worden     -   Kaarten met duiding voor de Bildtdijken, met als
de panden heeft echter achterstallig onderhoud. Dat wordt     vergeleken met de uitkomsten in de rest van Waadhoeke.           onderwerpen:
als onprettig ervaren door de overige bewoners en doet                                                                         o   Woonoppervlakte
afbreuk aan de (beeld)kwaliteit van de Bildtdijken.           Waar hebben wij naar gekeken?                                    o   Energiearmoede
                                                              Specifiek voor de woningen aan de Bildtdijken hebben we de       o   Woontechnische kwaliteit
De Stichting Herstel Dorpen en Bildtdijken (SHDB) heeft de    kwetsbaarheidsanalyse verder verdiept. We gebruikten             o   Marktpositie
afgelopen jaren in opdracht van de gemeente en met            daarvoor de adressenlijst die ook in de eerste fase van het  -   Vergelijking met gemeente Waadhoeke
subsidie van provincie en gemeente tien panden verbeterd.     project van de SHDB is gebruikt. De uitkomsten hebben we     -   Conclusies
Het gaat om panden die bovenaan stonden in een lijst met      op kaart gezet, steeds met een toelichting op wat we zien,
slechtste panden aan de Bildtdijken. Voor de vervolgfase van  zowel op pandniveau voor intern gebruik als op een hoger
dit project willen de gemeente Waadhoeke en de SHDB           schaalniveau voor extern gebruik (zodat de uitkomsten niet
beschikken over een analyse van de staat en kwetsbaarheid     tot individuele huishoudens te herleiden zijn).
van panden aan de Bildtdijken. Deze analyse moet een
17 augustus 2020 | Verdiepingsanalyse Bildtdijken
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>UITKOMSTEN BILDTDIJKEN
EEN VERGELIJK MET DE REST VAN WAADHOEKE
De Bildtdijken scoren slechter dan Waadhoeke                  Kijken we naar de woningkwaliteit, dan zien we ook dat veel     Overigens zijn er meer gebieden in de gemeente Waadhoeke
Op basis van de kaarten uit het marktonderzoek uit 2019 kan   panden aan de Bildtdijken hierop (zeer) laag scoren in          waar woningen relatief kwetsbaar zijn. Het gaat vaak om
een vergelijking worden gemaakt tussen de Bildtdijken en de   vergelijking met andere delen van de gemeente Waadhoeke.        kleine dorpen in een ‘tussengebied’ tussen grotere kernen in
hele gemeente Waadhoeke. Op de volgende pagina staat de       Dit komt doordat deze panden vaak oud zijn en een kleine        en enkele kleinere kernen.
kaart voor de marktpositie van de gemeente Waadhoeke uit      woonoppervlakte hebben. Daarnaast zien we dat een groot
het onderzoek. Hieruit blijkt dat de marktpositie van         aantal panden ook energetisch slecht scoort. Het relatieve      Het bijzondere aan de Bildtdijken is dat het om een lang,
woningen langs de Bildtdijken als geheel slechter is dan      gasverbruik (aantal kuub gas dat per kuub woning wordt          aaneengesloten gebied gaat met veel kleine, oude woningen,
elders in de gemeente. De marktpositiescore is opgebouwd      verbruikt) is daar hoog. Tegelijkertijd zien we dat, net als in waardoor het aantal woningen dat kwetsbaar is groot is, óók
uit verschillende meetbare factoren. De slechtere score van   de rest van Waadhoeke, er wel verschillen zijn tussen panden    in vergelijking met andere kwetsbare gebieden in de
de Bildtdijken is te verklaren door de ligging (ver van       en delen van de Bildtdijken. Deze onderlinge verschillen        gemeente. Ook zien we dat de meeste kwetsbare woningen
voorzieningen, snelle ov-verbindingen en N-wegen),            komen duidelijk naar voren in de kaarten in deze rapportage.    in de gemeente aan de Oudebildtdijk staan. Daarnaast vallen
woningkwaliteit, energetische kwaliteit en                                                                                    de panden aan de Bildtdijken onder een beschermd
vierkantemeterwaarde. Met name de ligging weegt zwaar         Tot slot zien we dat ook de vierkantemeterwaarde van            dorpsgezicht. Om dit te behouden en de kwetsbare positie
mee in de score, omdat uit onderzoek blijkt dat nabijheid van panden aan de Bildtdijken relatief laag is. De vierkantemeter-  van de Bildtdijken te verminderen is aandacht nodig voor de
voorzieningen en de bereikbaarheid van plekken voor veel      waarde is een indicatie voor de gewildheid van een pand, wat    woningkwaliteit.
mensen doorslaggevend zijn in hun verhuiskeuze.               voortkomt uit zowel woningtype, omgeving en ligging. Is een
                                                              plek zeer gewild door een van deze factoren, dan zal de prijs
                                                              die mensen voor de woning willen betalen hoger liggen.
17 augustus 2020 | Verdiepingsanalyse Bildtdijken
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>UITKOMSTEN BILDTDIJKEN
MARKTPOSITIE
Op de kaart is de marktpositie van de panden in de
gemeente Waadhoeke weergeven aan de hand van
grids. Er geldt: hoe beter de marktpositie, hoe
groener het grid. Een rode score geeft dus een
slecht marktpositie aan ten opzichte van de
gemiddelde marktpositie in de gemeente.
Op deze kaart is duidelijk te zien dat de Bildtdijken -
en in mindere mate de omliggende dorpen zoals
Oudebildtzijl, Nije Altoenae, Vrouwenparochie en St.
Jacobiparochie – het meest kwetsbare gebied binnen
de gemeente Waadhoeke zijn.
17 augustus 2020 | Verdiepingsanalyse Bildtdijken
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>UITKOMSTEN BILDTDIJKEN
WELKE PLEKKEN HEBBEN AANDACHT NODIG?
Aanpak
Op de volgende pagina’s laten we aan de hand van kaarten    Een directe vergelijking met de gemeente Waadhoeke is op
de uitkomsten van de kwetsbaarheidsanalyse voor de          basis van deze kaart niet mogelijk, omdat de kleuren dus zijn
Bildtdijken zien. We hebben één aanpassing gedaan ten       berekend rondom een ander gemiddelde. Voor de
opzichte van het woningmarktonderzoek uit 2019: de scores   vergelijking met de hele gemeenten hebben we de kaarten
en bijbehorende kleuren zijn niet afgezet tegen het         uit het woningmarktonderzoek gebruikt.
gemiddelde van heel Waadhoeke, maar tegen het gemiddelde
van de Bildtdijken. Zo is in één oogopslag te zien welke    Op verzoek van de gemeente Waadhoeke hebben we ook
plekken aan de Bildtdijken er beter of slechter voor staan. kaarten gemaakt waarin scores op pandniveau zijn
Dat geeft aanknopingspunten voor prioritering bij de        weergeven. Voor een betere leesbaarheid zijn deze kaarten
vervolgaanpak. Op de kaarten zijn alleen de scores          opgeknipt in verschillende delen van de Bildtdijken (west,
weergeven als er meer dan drie woningen in een ‘grid’       midden en oost). Deze kaarten zijn enkel voor intern gebruik
(zeshoek van 250 bij 250 meter) staan. Alleen in dat geval  en zijn terug te vinden in de bijlage.
krijgt het grid een waarde (en bijbehorende kleur). Zo
voorkomen dat uitkomsten herleidbaar zijn naar één of twee
woningen.
17 augustus 2020 | Verdiepingsanalyse Bildtdijken
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>UITKOMSTEN BILDTDIJKEN
WOONOPPERVLAKTE
De woonoppervlakte van woningen aan de Bildtdijken
is laag, doorgaans maximaal 100 vierkante meter. Dit
is een logisch gevolg van het type woning dat hier
staat. De woningen zijn immers gebouwd als
arbeiderswoningen. Bij de bouw van deze woningen
was het oppervlak nog veel kleiner. De meeste
woningen zijn aan de achterzijde uitgebreid, wat voor
de huidige oppervlakte zorgt.
Aan de Oudebildtdijk, waar zo’n 360 woningen staan
(exclusief boerderijen), is er nauwelijks verschil in
woonoppervlakte tussen de verschillende delen van
de straat. Ruim de helft van de woningen is kleiner
dan 100 m². De woningen aan de Nieuwebildtdijk zijn
gemiddeld iets groter dan de woningen aan de
Oudebildtdijk. Daar is ongeveer een derde kleiner dan
100 m². Bovendien zijn de kavels aan de
Oudebildtdijk vaak erg ondiep, wat ervoor zorgt dat
woningen dicht op de openbare weg staan.
17 augustus 2020 | Verdiepingsanalyse Bildtdijken
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>UITKOMSTEN BILDTDIJKEN
ENERGIEARMOEDE
Op plekken waar veel huishoudens met lage
inkomens wonen én waar de duurzaamheid van
woningen matig tot slecht is, ligt energiearmoede op
de loer. Dat betekent dat mensen een relatief groot
deel van hun inkomen kwijt zijn aan energielasten.
Het woningmarktonderzoek voor Waadhoeke liet zien
dat het relatief gasverbruik overal langs de Bildtdijken
hoger is dan gemiddeld in de gemeente. Daar komt
bij dat het inkomensniveau van het oostelijk deel van
de Bildtdijken (omgeving Oudebildtzijl) wat lager is
dan in het westelijk deel. Die combinatie zorgt ervoor
dat het risico op energiearmoede het grootst is bij
huishoudens aan de Nieuwebildtdijk en de
Oudebildtdijk bij Nij Altoenae en Oudebildtzijl.
Verduurzaming zal daar dus relatief meer voordeel
opleveren in de portemonnee. Dat neemt niet weg
dat overal langs de Bildtdijken geïnvesteerd moet
worden in duurzaamheid. In de praktijk zal het vooral
om woningverbetering gaan, omdat het overgrote
deel particulier bezit is.
17 augustus 2020 | Verdiepingsanalyse Bildtdijken
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>UITKOMSTEN BILDTDIJKEN
WONINGKWALITEIT
De woningkwaliteit als geheel is opgebouwd uit vier
factoren: bouwjaar, energetische kwaliteit,
woonoppervlakte en de gewildheid van het
woningtype op langere termijn. Op sommige plekken
langs de Bildtdijken is de woningkwaliteit onder de
maat, vooral als gevolg van een combinatie van
kleine, oude en energetisch onzuinige woningen (de
rode plekken op de kaart).
Het is niet zo dat het ene deel van de Oudebildtdijk
veel kwetsbaarder is dan de andere. Het gaat vaak
om individuele woningen of clusters van enkele
woningen die ervoor zorgen dat een plek als
kwetsbaar naar voren komt. In het algemeen valt op
dat woningen aan de Nieuwebildtdijk gemiddeld iets
minder kwetsbaar zijn dan woningen aan de
Oudebildtdijk.
17 augustus 2020 | Verdiepingsanalyse Bildtdijken
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>UITKOMSTEN BILDTDIJKEN
MARKTPOSITIE
In de score voor de marktpositie nemen we alle
factoren mee. Naast de woonkwaliteit, gaat het ook
om voorzieningen, bereikbaarheid,
vierkantemeterwaarde en (iets minder zwaar
gewogen) inkomenspositie. Hier zien we een duidelijk
verschil tussen de Nieuwebildtdijk en het oostelijk
deel van de Oudebildtdijk enerzijds en het westelijk
deel van de Oudebildtdijk anderzijds. Dit verschil is
vooral te verklaren doordat de afstand tot
voorzieningen en de bereikbaarheid van het gebied
matiger scoort.
17 augustus 2020 | Verdiepingsanalyse Bildtdijken
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>CULTUURHISTORISCHE WAARDE
MÉÉR DAN ALLEEN CIJFERS
De kwetsbaarheidsanalyse is een deel van het verhaal        aanbod. Maar deze aantrekkingskracht is niet volledig of altijd
Een kwetsbaarheidsanalyse als in deze verdieping is gemaakt in dergelijke cijfers te vatten. Het is daarom, aanvullend op
voor de Bildtdijken geeft inzicht welke woningen meer       de kwetsbaarheidsanalyse, wenselijk om ook de
aandacht nodig hebben dan andere. Echter zijn er factoren   cultuurhistorische waarde en de aantrekkende werking
die niet meegenomen (kunnen) worden in een dergelijke       hiervan op bewoners van het gebied te onderzoeken. Immers
analyse. Het gaat bijvoorbeeld om ernstig achterstallig     blijkt uit ervaringen van de SHDB dat onder andere de
onderhoud, of juist aantrekkingskracht door een zeer        oriëntatie, het karakter van de woningen en ook de ruimte en
karakteristieke woning op een mooie plek aan de dijk. De    vrijheid van de Bildtdijken voor bewoners (waaronder veel
kwetsbaarheidsanalyse is daarom een waardevol startpunt     kunstenaars en vrijbuiters) redenen zijn om juist hier te gaan
voor verdere prioritering in de aanpak van panden aan de    wonen. Dat neemt echter niet weg dat investeren bij een
Bildtdijken.                                                deel van de woningen noodzakelijk is, zodat ze ook op de
                                                            langere termijn hun marktwaarde behouden.
Aantrekkingskracht niet altijd in cijfer te vatten
Aanvullend is het belangrijk om te onderzoeken welke
aantrekkingskracht de Bildtdijken hebben. Dit wordt
meegenomen in onze analyse op basis van de
vierkantemeterwaarde van woningen. Die waarde ontstaat
door de jaren heen door een combinatie van vraag en                                          boven: de karakteristieke woningen aan
                                                                                                     de Bildtdijken begin 20ste eeuw
                                                                                             onder: de Bildtdijken anno 2020
17 augustus 2020 | Verdiepingsanalyse Bildtdijken
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>CONCLUSIES
De Bildtdijken: een aandachtsgebied in Waadhoeke               scoren. Het gaat om clusters van woningen.                      cultuurhistorische waarde en aantrekkingskracht van het
We hebben een vergelijking gemaakt tussen Waadhoeke en         Op het gebied van energiearmoede zien we dat de oostelijke      gebied is een waardevolle aanvulling op deze rapportage.
de Bildtdijken op basis van kaarten van het marktonderzoek     kant van de Bildtdijken slechter scoort dan de westelijke kant.
voor de gemeente Waadhoeke uit 2019. We concluderen dat        Dit komt vooral doordat het inkomen (op basis van CBS-data
de Bildtdijken op zowel marktpositie, woningkwaliteit en       op buurtniveau) daar lager is. De noodzaak om te
vierkantemeterwaarde slechter scoren dan gemiddeld in de       verduurzamen geldt echter voor het gehele gebied.
gemeente Waadhoeke. Daarin zijn de Bildtdijken wellicht niet
uniek, maar het bijzondere is dat het om een lang,             Tot slot zien we dat de marktpositie van de woningen aan de
aaneengesloten gebied gaat, dat onderdeel is van een           westkant van de Bildtdijken slechter scoort. Dit komt doordat
beschermd dorpsgezicht, met veel kleine, oude woningen,        de afstand tot voorzieningen, ov-verbindingen en N-wegen
waardoor het aantal woningen dat kwetsbaar is groot is, ook    daar groter is.
in vergelijking met overige gebieden.
                                                               Onderhoud en cultuurhistorische waarde in kaart
Clusters van woningen met ‘slechtste’ scores                   We beseffen dat de aantrekkingskracht van een gebied of
We hebben voor woonoppervlakte, woningkwaliteit,               een woning uit meer voortkomt dan cijfers alleen. Onze
energiearmoede en marktpositie de panden aan de                analyse houdt rekening met de – moeilijker meetbare –
Bildtdijken vergeleken. Het blijkt dat de woonoppervlakte en   gewildheid of aantrekkingskracht in de vorm van de
de woningkwaliteit op plekken langs beide Bildtdijken slechter vierkantemeterwaarde. Het in kaart brengen van de
17 augustus 2020 | Verdiepingsanalyse Bildtdijken
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>PROJECTNAAM
Verdiepingsanalyse Bildtdijken
OPDRACHTGEVER
Gemeente Waadhoeke
PROJECTTEAM
Charlotte Puister
Emiel Heuff
STATUS
Definitief
DATUM
17 augustus 2020
KAW
Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN
Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM
Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN
www.kaw.nl +31 88 529 0000 l info@kaw.nl
17 augustus 2020 | Verdiepingsanalyse Bildtdijken
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>