<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>             Transitie-exploitatie
             MKBA Nuinhofwijk
             Toekomstscenario’s voor de
             monumentale woningvoorraad
Stec Groep aan gemeente Beekdaelen en Wonen Zuid
Marvin Thomasia & Esther Geuting
17 mei 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>           Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                                           2
           21.070
Inhoudsopgave
1     Inleiding                                                                                                           3
      1.1    Aanleiding en doel van dit onderzoek .................................................... 3
      1.2    Uw vragen ................................................................................................ 3
      1.3    Leeswijzer ................................................................................................. 3
2     Bevindingen                                                                                                         4
3     Doorrekening van verschillende scenario’s voor de
      Nuinhofwijk                                                                                                         6
      3.1    Grip op de verschillende scenario’s ....................................................... 6
      3.2    Financiële doorrekening .......................................................................... 6
4     Maatschappelijke kosten en baten                                                                                    9
      4.1    Wat is een MBKA?.................................................................................... 9
      4.2    De gebruikte pijlers voor de Nuinhofwijk .............................................. 9
      4.3    Een indicatieve richtlijn binnen de herstructureringslocaties, niet
             daarbuiten............................................................................................... 10
      4.4    Uitgangspunten MKBA Nuinhofwijk .................................................... 11
5     Uitkomsten MKBA                                                                                                   13
      5.1    Ingrijpen heeft toekomstig positief effect van zo’n € 55,4 tot €
             66,1 miljoen ............................................................................................ 13
      5.2    Resultaten pijler 1: Vastgoed ................................................................ 14
      5.3    Resultaten pijler 2: Sociaal-maatschappelijk ....................................... 15
      5.4    Indicatieve verdeling van de (maatschappelijke) kosten en baten
             naar partij................................................................................................ 16
Bijlage A: uitgangspunten scenario’s transitie-exploitatie                                                              18
Bijlage B: uitkomsten MKBA                                                                                              22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>             Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                        3
             21.070
1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doel van dit onderzoek
Het verval van de woningvoorraad in de arbeiderswijk Nuinhof in Beekdaelen is groot. Aanpak van de
woningvoorraad in de wijk bleek de afgelopen jaren complex. Door uitponden in het verleden zijn de
corporatiewoningen versnipperd geraakt door de wijk. Corporatie Wonen-Zuid heeft op dit moment nog 75
huurwoningen verspreid over de Nuinhofwijk. Er zijn daarnaast 43 koopwoningen met een particuliere
eigenaar. Alle woningen in de Nuinhofwijk – een voormalige spoorwegkolonie – hebben de status van
Rijksmonument. De onderhoudsstaat en duurzaamheid van de woningen blijven gezien deze status als
beschermd monument achter bij de gewenste kwaliteit.
Corporatie en gemeente zoeken samen naar de meest geschikte oplossing om de huidige situatie aan te
pakken. Daartoe berekende Wonen Zuid in een eerder stadium al de kosten voor het inponden van de 43
koopwoningen, en bracht ze de kosten voor renovatie en sloop-nieuwbouw in beeld. De huidige subsidies
bleken te laag om transformatie van de woningen in de Nuinhofwijk te dekken. Voor het in ere herstellen
van de woningen in de Nuinhofwijk is een aanzienlijke investering door Wonen-Zuid en/of extra subsidies
door de overheid nodig.
U (gemeente Beekdaelen en Wonen Zuid) wilt in dit stadium een objectief onderzoek naar de financiële
gevolgen van verschillende benaderingen voor de Nuinhofwijk. Daarbij wilt u inzicht in de directe kosten
en baten van de transitie-exploitatie. Ook moeten lange termijn effecten duidelijk in kaart worden gebracht,
in de vorm van een maatschappelijke kosten en batenanalyse (MKBA). Het onderzoek moet met name
helpen in uw zoektocht om samen met belanghebbenden de juiste randvoorwaarden te creëren voor de
aanpak van de kwetsbare (particuliere) woningvoorraad, en de financiering hiervan.
1.2 Uw vragen
Specifiek wilt u antwoord op de volgende vragen:
• Wat zijn de (maatschappelijke) kosten en baten indien u niks doet?
• Wat zijn de (maatschappelijke) kosten en baten indien Wonen-Zuid het eigen bezit renoveert en de
    gemeente particuliere eigenaren verplicht om de woning ook te renoveren.
• Wat zijn de (maatschappelijke) kosten en baten indien Wonen-Zuid de eigen voorraad renoveert, en
    een deel van de particuliere woningen in het Nuinhofkwartier verwerft, renoveert en door exploiteert?
• Wat zijn de (maatschappelijke) kosten en baten indien Wonen-Zuid de particuliere woningen in het
    Nuinhofkwartier verwerft, en sloop-nieuwbouw pleegt.
1.3 Leeswijzer
In hoofdstuk 2 geven we de voornaamste conclusies en bevindingen van dit onderzoek. In hoofdstuk 3
bespreken we kort en bondig de toekomstscenario’s voor de Nuinhofwijk. We gebruiken input die we
kregen van de gemeente en corporatie Wonen Zuid om vervolgens voor elk scenario een doorrekening te
maken van de resultaten van de businesscase. We geven de kosten en opbrengsten overzichtelijk weer en
verbinden hier enkele conclusies aan. Daarna volgt in hoofdstuk 4 een korte uiteenzetting van de
Maatschappelijke Kosten en Batenanalyse (MKBA). In hoofdstuk 5 geven we de uitkomsten van de MKBA’s.
In de bijlagen vindt u de gebruikte input. Ook geven we hier de uitgebreide uitkomsten van de MKBA’s.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                                   4
                21.070
2 Bevindingen
In dit hoofdstuk geven we de voornaamste conclusies van de doorgerekende transitie-exploitatie en MKBA.
Nul-scenario: niet ingrijpen resulteert in positieve NCW van circa € 1,5 mln. (2021-2051)
In het nul-scenario investeert noch de gemeente noch Wonen-Zuid in de Nuinhofwijk. Logischerwijs valt
hiermee een grote kostenpost weg ten opzichte van een situatie waarin u wél ingrijpt. Wanneer u kiest voor
een autonome ontwikkeling van de Nuinhofwijk vormt enkel het onderhoud aan de woningen een
kostenpost. Wonen-Zuid pleegt in het nul-scenario uitsluitend noodzakelijk klachtenonderhoud. Dit kost in
totaal zo’n € 2,2 mln. de komende 30 jaar. Aan de opbrengstenkant resulteert het doorexploiteren van de
woningen de komende 30 jaar in een netto huuropbrengst van ruim € 3,2 mln. voor de corporatie. Daarbij
houden we rekening met oplopende leegstand als gevolg van verdere verloedering van de voorraad. De
gemeente ontvangt in het nul-scenario ruim € 320.000 aan OZB-inkomsten vanuit de corporatie en zo’n
€ 146.000 aan OZB-inkomsten vanuit het particuliere bezit in de Nuinhofwijk.
Ingrijpen: sloop-nieuwbouw is financieel het meest aantrekkelijk
In onderstaande tabel zijn naast het nul-scenario ook de financiële resultaten van de drie scenario’s tegen
elkaar afgezet. Het deels inponden en slopen van de particuliere woningen en vervolgens sloop-
nieuwbouw plegen (scenario 3) is financieel het meest aantrekkelijk. Dit scenario laat het minst negatieve
saldo van de herontwikkeling zien. Alle scenario’s laten op basis van de huidige uitgangspunten een
negatief financieel saldo zien. Het saldo varieert van € -35,4 tot -18,9 mln.
Tabel 1: Kosten- en opbrengsten transitie-exploitatie Nuinhofwijk, 2021-2051
                         Nul-scenario                     Scenario 1             Scenario 2           Scenario 3
                        (niet ingrijpen)         (versnipperde renovatie)    (sloop-renovatie)   (sloop-nieuwbouw)
 Opbrengsten                             € 3,7                        € 15,9              € 15,8                  € 25,0
 Kosten                                 € -2,2                       € -51,4             € -42,5                 € -44,0
 Resultaat                               € 1,5                       € -35,4             € -26,7                 € -18,9
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in € miljoenen (ex btw).
Advies: investeer in de Nuinhofwijk
We adviseren u te investeren in de Nuinhofwijk. Ondanks een grote benodigde investering, en het feit dat
niet alle ingrepen en herstructureringsscenario’s direct een financieel positief resultaat laten zien,
verwachten we op termijn wel positieve effecten. Deze positieve effecten vertalen zich op de langere
termijn ook in financiële voordelen. De belangrijkste redenen om te investeren zijn:
• door te investeren zorgt u dat de wijk een fijne plek blijft voor alle doelgroepen (jong en oud) om goed
     te wonen en oud te worden. De opgave gemeente-breed om de woningvoorraad meer
     levensloopbestendig te maken kan deels worden ingevuld in deze buurt, waar de woningvoorraad
     sowieso al aan vernieuwing toe is.
• de leefbaarheid in de Nuinhofwijk en de kwaliteit van de huidige woningvoorraad ligt beneden het
     gemiddelde voor Beekdaelen. Daarnaast is de financiële kwetsbaarheid van huishoudens groter dan
     elders in de gemeente. Investeren gaat hier op termijn mogelijke (verdere) verloedering en zwakkere
     sociaal-maatschappelijke positie van bewoners tegen.
• De herstructurering resulteert naar verwachting in een meer veerkrachtige en gezondere mix van
     huishoudens. Dit verbetert de algemene leefbaarheid in de buurt.
  Let op: ingrijpen in de Nuinhofwijk leidt deels tot een verspreiding van de nu gehuisveste huishoudens
  over andere buurten in Beekdaelen. Gezien de hogere huurprijzen van de sociale huurwoningen in de
  nieuwe situatie kan een deel van de huishoudens niet terugkeren naar de Nuinhofwijk. De druk op het
  goedkoopste sociale huursegment wordt hierdoor mogelijk groter elders in de gemeente.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                 Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                                                           5
                 21.070
MKBA: ingrijpen heeft toekomstig positief effect van zo’n € 55,4 tot € 66,1 miljoen
We schatten in dat het niet ingrijpen in de Nuinhofwijk een negatief effect heeft van € -72,7 miljoen.
Ingrijpen in de Nuinhofwijk kan zorgen voor een maatschappelijk kosten en baten saldo dat € 128,2 tot
€ 138,8 miljoen positiever uitvalt ten opzichte van het nul-scenario. Dit is een groot bedrag. De stuwende
factor hierin is de relatief sterke waardedaling van de huidige monumentale voorraad bij niet ingrijpen, en
daarmee samenhangend het uitgangspunt dat de waarde van het vastgoed binnen de invloedssfeer
jaarlijks met 2,18% stijgt als gevolg van de herontwikkeling. Daarbij gaan we er vanuit dat de waarde van
het monumentale vastgoed 14% hoger ligt dan de waarde van nieuwbouwwoningen, conform onderzoek
door PBL (2014). Zie onderstaande tabel 3 voor de uitkomsten per pijler en in totaal.
Tabel 2: uitkomsten MKBA Nuinhofwijk, 2021-2051
  Scenario                             Pijler 1     Verschil met                  Pijler 2           Verschil met       Totaal       Verschil
                                    (vastgoed)      nul-scenario                 (sociaal-               nul-                        met nul-
                                                                             maatschappelijk)          scenario                      scenario
  Nul-scenario                             € -28,9                  -                      € -43,8                        € -72,7
  Scenario 1                                € 59,7            € 88,7                        € -4,3          € 39,5         € 55,4       € 128,2
  Scenario 2                                € 62,2            € 91,1                        € -1,2          € 42,5         € 60,9       € 133,6
  Scenario 3                                € 68,3            € 97,3                        € -2,3          € 41,5         € 66,1       € 138,8
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
Vastgoedpijler: sloop-nieuwbouw levert netto contant circa € 68,3 mln. op de komende 30 jaar
Ten opzichte van het nul-scenario is scenario 3 (sloop-nieuwbouw) het meest gunstig, en levert de
komende 30 jaar circa € 68,3 mln. op voor de pijler Vastgoed. Daarbij gaan we in het nul-scenario uit van
een jaarlijkse waardedaling van -2,18%. In de overige scenario’s gaan we juist uit van een gemiddelde
jaarlijkse waardestijging van 2,18%.
Tabel 3: kosten en baten pijler vastgoed, 2021-2051
  Indicator                                                   Nul-             Scenario 1               Scenario 2                Scenario 3
                                                           scenario       Versnipperde renovatie      Sloop-renovatie         Sloop-nieuwbouw
  Resultaat transitie-exploitatie                                 € 1,5                     € -34,5               € -26,8                 € -18,9
  Waarde ontwikkeling woningvoorraad                           € -30,1                       € 87,3                € 81,0                  € 79,8
  Waarde ontwikkeling maatschappelijke voorraad                  € -1,8                       € 3,4                 € 3,4                   € 3,4
  OZB inkomsten                                                   € 1,5                       € 3,5                 € 4,5                   € 4,1
  Totaal                                                       € -28,9                       € 59,7               € 62,2                  € 68,3
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
Sociaal-maatschappelijke effecten: ingrijpen levert aanzienlijke maatschappelijke baat
De maatschappelijke baat van ingrijpen in de Nuinhofwijk is aanzienlijk. Uit bovenstaande tabel en
onderstaande figuur blijkt echter ook dat het verschil in maatschappelijke baat tussen de verschillende
scenario’s relatief klein is. Dit is logisch gezien het feit dat zowel in de situatie waarin wordt gerenoveerd
als wanneer sloop-nieuwbouw wordt gepleegd sprake is van een verbetering.
Tabel 4: kosten en baten pijler sociaal-maatschappelijk (verschil met nul-scenario), 2021-2051
  Indicator                                        Nul-scenario             Scenario 1                Scenario 2                Scenario 3
                                                                       Versnipperde renovatie       Sloop-renovatie         Sloop-nieuwbouw
  Kosten inzet hulpdiensten                                 € -3,5                        € -5,1                 € -3,2                   € -3,2
  Kosten zorg                                             € -38,0                       € -31,3                € -30,5                  € -30,5
  Wijzigingen werkloosheid                                 € 12,3                        € 43,0                 € 43,0                   € 41,3
  Kosten budgetcoach                                      € -10,8                         € -8,5                 € -8,5                   € -8,6
  Kosten energie                                            € -3,7                        € -2,3                 € -2,0                   € -1,3
  Totaal                                                  € -43,8                        € -4,3                 € -1,2                   € -2,3
  Verschil t.o.v. het nul-scenario                                -                    + € 39,5               + € 42,6                 + € 41,5
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>             Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                        6
             21.070
3 Doorrekening van verschillende
        scenario’s voor de Nuinhofwijk
In dit hoofdstuk maken we per scenario een financiële doorrekening van de businesscase. We brengen de
kosten, opbrengsten, fasering en resultaten op hooflijnen in beeld. Het gaat daarbij specifiek om de kosten
en opbrengsten die zijn verbonden aan de gekozen strategie voor het (al dan niet) aanpakken van de wijk.
In het volgende hoofdstuk kijken we verder, en werken we de financiële gevolgen op langere termijn uit in
de vorm van een MKBA-analyse.
3.1 Grip op de verschillende scenario’s
Samen met u formuleerden we vier mogelijke toekomstscenario’s voor de Nuinhofwijk. Hierna benoemen
we ze kort. In bijlage A vindt u een uitgebreid overzicht van de gehanteerde uitgangspunten per scenario in
de transitie-exploitatie.
•   Het nul-scenario: niet ingrijpen in de wijk.
         o Wonen-Zuid blijft de sociale huurwoningen doorexploiteren. Daarbij wordt alleen noodzakelijk
             onderhoud gepleegd. Ook de particuliere eigenaren plegen enkel noodzakelijk onderhoud. De
             wijk vervalt, met behoud van monumentale status.
•   Scenario 1: renovatie versnipperd corporatiebezit en aanschrijven particulieren door gemeente.
         o Corporatie Wonen-Zuid renoveert haar eigen bezit in de Nuinhofwijk. Voor het particulier bezit
             verplicht de gemeente eigenaren om renovatie te plegen aan hun Rijksmonument. Indien zij
             niet meewerken legt de gemeente een dwangsom of bestuursdwang op. In het laatste geval
             betaalt de gemeente in eerste instantie zelf de renovatiekosten. Vervolgens verhaalt zij deze
             kosten op de particuliere eigenaar. De renovatiekosten bedragen zo’n € 318.500 per woning. De
             wijk behoudt haar monumentale status.
•   Scenario 2: gedeeltelijk inponden, slopen en renoveren.
         o In dit scenario koopt de corporatie 38 van de 43 koopwoningen aan. Van deze woningen
             worden er 35 gesloopt. Wonen-Zuid renoveert de resterende 3 woningen, samen met haar 75
             originele corporatiewoningen. De renovatiekosten bedragen zo’n € 318.500. De wijk behoudt
             haar monumentale status.
•   Scenario 3: gedeeltelijk inponden, slopen en nieuwbouw plegen.
         o In dit laatste scenario koopt de corporatie 32 van de 43 koopwoningen aan en laat deze 32
             woningen slopen. Daarnaast worden 58 van de 75 corporatiewoningen gesloopt. De resterende
             16 corporatiewoningen worden kosteneffectief gerenoveerd. In dit scenario bedragen de
             renovatiekosten € 140.524. Vervolgens pleegt u nieuwbouw, waarbij 94 eengezinswoningen en
             18 nultredenwoningen worden gerealiseerd. De wijk verliest haar monumentale status.
3.2 Financiële doorrekening
In deze paragraaf zetten we de kosten, opbrengsten en het netto resultaat van een financiële doorrekening
op hoofdlijnen uiteen voor een exploitatieperiode van 30 jaar.
Nul-scenario: niet ingrijpen resulteert in positieve NCW van circa € 1,5 mln.
In het nul-scenario investeert noch de gemeente noch Wonen-Zuid in de Nuinhofwijk. Logischerwijs valt
hiermee een grote kostenpost weg ten opzichte van een situatie waarin u wél ingrijpt. Wanneer u kiest voor
een autonome ontwikkeling van de Nuinhofwijk vormt enkel het onderhoud aan de woningen een
kostenpost. Wonen-Zuid pleegt in het nul-scenario uitsluitend noodzakelijk klachtenonderhoud. Dit kost in
totaal zo’n € 2,2 mln. de komende 30 jaar. Aan de opbrengstenkant resulteert het doorexploiteren van de
woningen de komende 30 jaar in een netto huuropbrengst van ruim € 3,2 mln. voor de corporatie. Daarbij
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                                                      7
                21.070
houden we rekening met oplopende leegstand als gevolg van verdere verloedering van de voorraad. De
gemeente ontvangt in het nul-scenario ruim € 320.000 aan OZB-inkomsten vanuit de corporatie en zo’n
€ 146.000 aan OZB-inkomsten vanuit het particuliere bezit in de Nuinhofwijk. Zie tabel 5.
Ingrijpen: sloop-nieuwbouw is financieel het meest aantrekkelijk
In onderstaande tabel zijn naast het nul-scenario ook de financiële resultaten van de drie scenario’s tegen
elkaar afgezet. Het deels inponden en slopen van de particuliere woningen en vervolgens sloop-
nieuwbouw plegen (scenario 3) is financieel het meest aantrekkelijk. Dit scenario laat het minst negatieve
saldo van de herontwikkeling zien. Alle scenario’s laten op basis van de huidige uitgangspunten een
negatief financieel saldo zien. Het saldo varieert van € -35,4 tot -18,9 mln.
Tabel 5: directe kosten en baten (NCW) scenario’s Nuinhofwijk, 2021-2051
  Post                                                            Nul-          Scenario 1 –                Scenario 2 –    Scenario 3 –
                                                              scenario           versnipperd                 inponden &      inponden &
                                                                                   renoveren                   renoveren     nieuwbouw
  Aankoopkosten particulier bezit                               -                   -                         € -6.037.000    € -5.128.000
  Sloopkosten                                                   -                   -                            € -688.000   € -1.782.000
  Verhuiskostenvergoeding (huurders corporatie)                 -                   -                          -                € -255.000
  Vergoeding proceskosten (particuliere                         -                   -                          -                € -256.000
  eigenaren)
  Renoveren reguliere woning (particulier bezit)                -                € -13.314.000                 -                          -
  Renoveren reguliere woning (corporatiebezit)                  -                € -23.199.000               € -24.010.000    € -2.167.000
  Renoveren nultredenwoning (corporatiebezit)                   -                   € -759.000                   € -906.000               -
  Nieuwbouw reguliere woning (corporatiebezit)                  -                   -                          -             € -20.330.000
  Nieuwbouw nultredenwoning (corporatiebezit)                   -                   -                          -              € -3.966.000
  Onderhoud (particulier bezit)                                 -                 € -4.470.000                   € -297.000     € -394.000
  Onderhoud (corporatiebezit)                             € -2.225.000            € -6.041.000                € -6.352.000    € -5.393.000
  Huuropbrengsten                                           € 3.233.000           € 14.702.000                € 14.804.000    € 24.051.000
  OZB-inkomsten (particulier bezit)                           € 146.000               € 457.000                    € 59.000        € 78.000
  OZB-inkomsten (corporatiebezit)                             € 324.000               € 795.000                   € 841.000       € 841.000
  Bouwrijp maken (particulier bezit)                            -                   € -315.000                 -                -
  Bouwrijp maken reguliere woning                               -                   € -441.000                   € -568.000     € -805.000
  (corporatiebezit)
  Bouwrijp maken nultredenwoning                                -                   € -294.000                   € -350.000     € -343.000
  (corporatiebezit)
  Woonrijp maken (particulier bezit)                            -                   € -529.000                 -                -
  Woonrijp maken (corporatiebezit)                              -                   € -926.000                € -1.208.000    € -1.451.000
  Parkeren                                                      -                   € -136.000                   € -136.000     € -137.000
  VTU                                                           -                   € -676.000                   € -760.000   € -1.150.000
  Risico en onvoorzien                                          -                   € -251.000                   € -885.000     € -426.000
  SALDO                                                    € 1.478.000          € -35.441.000               € -26.722.000   € -18.942.000
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen afgerond op duizend na berekening (ex btw), hierdoor kan optelling afwijken.
Onrendabele top bedraagt circa € -343.500 tot € -148.000 per woning, afhankelijk van scenario
De Netto Contante Waarde (NCW) per woning is logischerwijs sterk afhankelijk is van het aantal woningen
in de nieuwe situatie. Voor elk scenario zetten we daarom het totale resultaat af tegen het aantal woningen.
• In scenario 1 worden in totaal 118 woningen gerenoveerd: 75 corporatiewoningen en 43 particuliere
      koopwoningen. Dit betekent een netto investering van circa € 300.300 per woning.
• In scenario 2 worden in totaal 78 woningen gerenoveerd: de 75 huurwoningen reeds in bezit van
      Wonen Zuid, en 3 koopwoningen die zijn ingepond door Wonen Zuid. De netto investering bedraagt in
      dit scenario zo’n € 342.600 per woning.
• In scenario 3 is de netto financieringslast per woning het kleinst. In totaal worden 94 reguliere
      woningen en 18 nultredenwoningen gebouwd. 16 bestaande corporatiewoningen worden daarnaast
      kosteneffectief (tegen een bedrag van € 140.500) gerenoveerd. De netto investering bedraagt circa
      € 148.000 per woning.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>              Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                       8
              21.070
Renovatiekosten en kosten voor plegen nieuwbouw vormen grootste post
De renovatiekosten (scenario 1 en 2) en de kosten voor nieuwbouw (scenario 3) vormen de grootste post.
Daarnaast zijn in scenario’s 2 en 3 aanzienlijke kosten gemoeid met het deels inponden van de particuliere
woningen. In scenario 1 koopt Wonen Zuid geen particulier bezit aan. Wel krijgen particuliere eigenaren in
scenario 1 te maken met hoge kosten voor renovatie en onderhoud aan hun woning. De renovatiekosten
voor het behoud van de monumentale waarde bedragen maar liefst € 318.500 per woning. Voor renovatie
tot nultredenwoningen komen de kosten zelfs nog hoger uit.
• In scenario 1 kost de renovatie van het corporatiebezit, waaronder transformatie van 18 woningen tot
     nultredenwoningen, circa € 23,2 mln. De kosten voor renovatie van het particuliere bezit bedragen
     daarnaast in het gunstigste geval circa € 13,3 mln. Daarbij is nog geen rekening gehouden met
     eventuele extra kosten voor de gemeente in verband met het aanschrijven van de particuliere
     eigenaren.
• In scenario 2 kost de renovatie van het corporatiebezit zo’n € 24,9 mln. Daarbij gaan we wederom uit
     van transformatie van 18 woningen tot nultredenwoningen.
• In scenario 3 bedragen de nieuwbouwkosten in totaal ruim € 24,3 mln. Daarbij worden naast 94
     reguliere corporatiewoningen ook 18 nultredenwoningen gerealiseerd.
Verplichte renovatie betekent ook hogere onderhoudslasten voor particulieren
De aankoopkosten en sloopkosten vallen weg indien woningcorporatie Wonen Zuid besluit haar eigen
versnipperde bezit te renoveren en de gemeente particuliere eigenaren middels bestuursdwang verplicht
de eigen woning te renoveren. Een renovatieplicht voor particulieren betekent echter ook dat zij onderhoud
dienen te plegen conform de renovatie eis. Dit betekent een jaarlijkse onderhoudslast van ruim € 10.000
per jaar. Deze rekening komt in eerste instantie bij de gemeente te liggen. We verwachten dat veel
particuliere eigenaren niet bij machte zijn een dermate hoge investeringslast te dragen. Daarmee zal het
zeer lastig worden om de kosten voor renovatie en onderhoud op hen te verhalen. Daarnaast leidt het
aanschrijven van de particuliere eigenaren door de gemeente tot ongewenste maatschappelijke
neveneffecten door de financiële problemen die ontstaan als gevolg van de renovatieplicht.
Sloop-nieuwbouw resulteert in relatief hoge huuropbrengst voor de corporatie
De huuropbrengsten voor woningcorporatie Wonen Zuid liggen aanzienlijk hoger in geval van sloop-
nieuwbouw (scenario 3), zowel ten opzichte van het nul-scenario als de andere scenario’s. Over een
periode van 30 jaar genereerd Wonen Zuid circa € 10 miljoen aan extra huuropbrengsten. Dit komt door
het in verhouding grote aantal woningen in de nieuwe situatie. In scenario 3 (sloop-nieuwbouw) zijn er in
de nieuwe situatie 128 corporatiewoningen in de Nuinhofwijk. Voor scenario 1 (versnipperde renovatie)
blijft het aantal corporatiewoningen met 75 woningen gelijk. In scenario 2 (sloop-renovatie) zijn er 78
corporatiewoningen in de nieuwe situatie.
Monumentale status: weeg kosten en baten tegen elkaar af
De monumentale status van de woningen in de Nuinhofwijk zijn een identiteitsdrager voor de wijk zelf en
voor de gemeente Beekdaelen als geheel. Sloop-nieuwbouw leidt tot verlies van de monumentale status.
De kosten voor het in stand houden van de monumenten zijn echter zeer hoog, en worden bij lange na niet
gedekt door subsidies vanuit het Rijk. Weeg als gemeente de kosten en baten tegen elkaar af. Wees daarbij
realistisch over de haalbaarheid van het behouden van de status als monument, gezien de huidige staat
van de woningen en de benodigde investeringen om deze toekomstbestendig te maken. Sloop-nieuwbouw
is vanuit financiële overwegingen en de toekomstbestendigheid van de woningen een efficiëntere keuze
voor gemeente als corporatie.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>             Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                         9
             21.070
4 Maatschappelijke kosten en baten
Dit hoofdstuk dient als inleiding voor de MKBA. We geven de belangrijkste kenmerken van een MKBA en
benoemen kort de uitgangspunten die we hanteren voor de MKBA van de Nuinhofwijk.
4.1 Wat is een MBKA?
Een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) is een hulpmiddel om besluiten te nemen over
ingrijpende ruimtelijke projecten. De maatschappelijke uitdagingen zijn vaak complex. Het grote aantal
stakeholders (denk hierbij aan bewoners, bezoekers, vastgoedeigenaren) met complexe onderlinge
relaties, de grote financiële belangen en onzekere omgevingsfactoren maken het selecteren van de
optimale aanpak tot een ingewikkelde taak. Een MKBA geeft inzicht in de positieve en negatieve effecten
van beleidsopties op de samenleving en helpt bij het verbeteren en vergelijken van en kiezen tussen
verschillende oplossingsrichtingen.
Scenario’s binnen een MKBA
In de MKBA vergelijken we verschillende scenario’s met een nul-alternatief. Het nul-alternatief is de meest
waarschijnlijke ontwikkeling zonder ingrijpen. Dit nul-scenario helpt om inzichtelijk te maken wat de
effecten zijn van specifieke maatregelen, en voorkomt het overschatten van effecten (Bron: MKBA-
handreiking van de Rijksoverheid, CPB, 2013).
In het nul-scenario voor de Nuinhofwijk gaan we uit van een voortzetting van de ontwikkeling ten opzichte
van het gemiddelde van Beekdaelen. De voorraad heeft bijvoorbeeld een lagere WOZ-waardeontwikkeling
en lagere leefbaarheidsscore dan gemiddeld in Beekdaelen. We extrapoleren deze uitgangssituatie voor de
periode waarover de MKBA een uitspraak doet, in dit geval 30 jaar. We bepalen vervolgens voor de
verschillende scenario’s in hoeverre er een trendbreuk plaatsvindt ten opzichte van het nulscenario, en in
hoeverre de herstructurering bijdraagt aan een inhaalslag van maatschappelijke effecten ten opzichte van
het gemiddelde van de gemeente Beekdaelen.
4.2 De gebruikte pijlers voor de Nuinhofwijk
We hanteren binnen deze MKBA 2 pijlers: de pijler Vastgoed en de pijler Sociaal-maatschappelijk. De pijler
Vastgoed kent een directe relatie met de transitie-exploitatie: de (kosten en opbrengsten van de) fysieke
ingrepen in de woningen maken onderdeel uit van deze pijler. De pijler vastgoed vullen we daarnaast aan
met indirecte effecten. Herstructurering maakt het nieuwe vastgoed aantrekkelijker voor verschillende
doelgroepen (starters, ouderen, (lage) middeninkomens). Daarnaast heeft deze ingreep ook een significant
effect op (de waarde van) het vastgoed in de directe omgeving van de buurt. We gaan er daarom vanuit
dat herstructurering resulteert in een verhoging van de leefbaarheid en vastgoedwaarde. Anderzijds zorgt
de verwachte huishoudenskrimp (en hiermee het ontstaan van overschotten in de woningvoorraad) voor
een daling in de waarde van de gehele woningvoorraad in Beekdaelen en de regio. Dit nemen we ook mee
in het nulscenario.
Naast directe financiële gevolgen voor de vastgoedportefeuille (pijler 1), heeft een veranderende
demografie ook sociaal-maatschappelijke gevolgen, pijler 2 (sociaal maatschappelijk, leefbaarheid en
veiligheid). Bewoners wordt verbetering van het perspectief geboden. Dit geldt niet alleen voor de
eigenaren in de particuliere voorraad, ook huurders profiteren van de verbeterde vraag-
aanbodverhoudingen en beperking van waardedaling van woningen. Doordat er verbetering van het
toekomstperspectief is heeft dit meer positieve effecten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>             Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                                  10
             21.070
Ervaring leert dat ingrijpen in de vastgoedsituatie een sterke leerbaarheidsverbetering tot gevolg heeft. De
verloedering ligt vermoedelijk (iets) lager omdat mensen meer aan hun toekomst willen bouwen. Het
consumentenvertrouwen groeit omdat er weer wordt geïnvesteerd in de buurt. Dit heeft een positief effect
op het voorzieningenniveau, de openbare ruimte, de verhuisgeneigdheid en de sociale cohesie in de buurt.
Ook de criminaliteit neemt hierdoor af. Het toekomstperspectief van bewoners neemt toe doordat de
gemeente en corporatie het initiatief nemen. De ontwikkeling in de wijk stimuleert ook weer andere
particuliere acties, zoals het verder opknappen van de woningen buiten de Nuinhofwijk, omdat de
omgeving aantrekkelijker wordt. Ingrijpen heeft tot gevolg dat het oordeel over de wijk zal verbeteren. De
verwachting is daardoor dat op het gebied van leefbaarheid, veiligheid & criminaliteit slagen gemaakt
worden.
Figuur 1: opzet indicatoren van de MKBA
                                                                              Baten nieuwbouw/renovatiewoningen
                                                                              Kosten nieuwbouw/renovatiewoningen
                                                                            Exploitatieresultaat koop- en huurwoningen
                                                     Vastgoed                          Kosten herontwikkeling
                                                                                          OZB-inkomsten
                                                                                     Waardeontwikkeling door
                                                                                      bevolkingsontwikkeling
                                                                             Waardeontwikkeling door verpaupering
           MKBA
                                                                                            Leefbaarheid
                                                                                            Criminaliteit
                                                                                     Kosten inzet hulpdiensten
                                              Sociaal-maatschappelijk
                                                                                             Kosten zorg
                                                                                        Kosten werkloosheid
                                                                                        Kosten budgetcoach
                                                                                 kosten energieverbruik woningen
4.3 Een indicatieve richtlijn binnen de herstructureringslocaties, niet daarbuiten
Zie deze MKBA als een indicatieve richtlijn: op hoofdlijnen zijn indicatoren en pijlers gebruikt. Andere
aspecten die nu niet zijn meegenomen kunnen ook een sterke invloed hebben. Ook zijn we niet in staat
‘overloopeffecten’ op andere wijken in Beekdaelen met de MKBA mee te nemen. De uitstroom van
huishoudens met een zwakkere financieel-economische / sociaal-maatschappelijke positie uit de
Nuinhofwijk zorgt mogelijk voor een gelijkmatiger spreiding over de gemeente . Dit voorkomt een sterke
concentratie van huishoudens met een meer kwetsbare economische en sociaal-maatschappelijke positie
en de negatieve effecten hiervan. Echter dit betekent wel een hogere druk op maatschappij en
maatschappelijke voorzieningen elders in de gemeente. Voor de MKBA’s is geen berekening van de
financiële effecten naar gemeente en overige partijen gemaakt. Een groot deel van de besparing binnen de
sociaal maatschappelijke kosten komt ten gunste van de gemeente zelf. Het grootste deel van de positieve
effecten die vastgoed gerelateerd zijn (inclusief het financieel resultaat van de herstructurering) komt ten
goede aan de vastgoedeigenaren, de afgeleide extra OZB-inkomsten komen wel toe aan de gemeente.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>               Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                      11
               21.070
4.4 Uitgangspunten MKBA Nuinhofwijk
In deze paragraaf benoemen we de uitgangspunten voor de MKBA. Specifiek gaan we in op de
verschillende scenario’s. We bepalen daarnaast ook de invloedssfeer voor het meten van de effecten. Als
laatste leggen we uit hoe we hoe we de huidige waarde van toekomstige kosten en baten in kaart brengen.
Scenario’s uit de businesscase dienen als input voor MKBA
Voor het berekenen van de maatschappelijke kosten en baten hanteren we de pijlers Vastgoed en Sociaal-
maatschappelijk. Daarbij rekenen we 3 scenario’s door ten opzichte van het nul-scenario. Dit zijn dezelfde
scenario’s als in de businesscase (vorige hoofdstuk). De uitkomsten van de businesscase zijn daarbij een
van de indicatoren voor de pijler Vastgoed. We herhalen de scenario’s kort.
• Nul-scenario: niet ingrijpen in de wijk.
• Scenario 1: renovatie versnipperd corporatiebezit en aanschrijven particulieren door gemeente.
• Scenario 2: gedeeltelijk inponden, slopen en renoveren.
• Scenario 3: gedeeltelijk inponden, slopen en nieuwbouw plegen.
Het nul-scenario gaat uit van een autonome ontwikkeling zonder (beleidsmatig) ingrijpen. We berekenen
de verwachte kosten en baten in geval geen herstructurering plaatsvindt. Vervolgens kijken we naar de
verwachte financiële gevolgen van de investeringsstrategie. Deze opbrengsten en kosten zetten we
tegenover de opbrengsten en kosten uit het nul-scenario. Zo maken we de verschillen tussen wel en niet
ingrijpen inzichtelijk.
  FINANCIËEL RESULTAAT NULSCENARIO IS EEN INDICATIEF BEDRAG
  Bij een MKBA gaat het om het effect van ingrijpen: het verschil tussen de scenario’s 1 t/m 3 en het nul-
  scenario. Het totaalsaldo van het nul-scenario is indicatief en moet niet bezien worden als een absolute
  waarde (in euro’s), maar als ijkpunt voor de andere scenario’s.
Invloedssfeer: straal van 200 meter rondom projectgebied
De afbakening van het gebied waarop de exploitatie van invloed is bepaalt de reikwijdte van de financiële
en maatschappelijke gevolgen van de gekozen strategie. Uit ervaring blijkt dat een transitie-exploitatie ook
gevolgen heeft in het omliggende gebied. Een straal van 200 meter rondom het projectgebied is daarbij
gebruikelijk.
In de Nuinhofwijk zelf en binnen een straal van 200 meter rondom de wijk tellen we in totaal 483
woningen. Dit is het aantal woningen binnen de invloedssfeer in de MKBA. Om het aantal inwoners binnen
de invloedssfeer te benaderen vermenigvuldigen we dit aantal woningen met de gemiddelde
huishoudensomvang in de gemeente Beekdaelen, de wijk Nuth en de buurt Nuth. Gemiddeld bestaat een
huishouden uit 2,07 personen. Hiermee komt het aantal inwoners binnen de invloedssfeer uit op 1.000
personen. Zie onderstaande tabel.
Tabel 6: uitgangspunten invloedssfeer MKBA Nuinhofwijk
  Parameter                                                                             Uitgangspunt
  Invloedssfeer transitie-exploitatie                            Straal van 200m rondom projectgebied.
  Aantal woningen binnen invloedssfeer                                                             483
  Aantal inwoners binnen invloedssfeer                                                           1.000
Bron: Stec Groep (2021).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>             Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                      12
             21.070
  ZIE MKBA ALS RICHTLIJN
  In de MKBA zijn indicatoren en pijlers op hoofdlijnen gebruikt. Andere aspecten die niet worden
  meegenomen hebben echter mogelijk ook grote impact op de situatie in de buurt.
Time value of money: Netto Contante Waarde kosten en baten voor periode 2021-2051 (30 jr.)
We berekenen de Netto Contante Waarde van de maatschappelijke kosten en baten. We doen dit voor de
lange termijn, een periode van 30 jaar. Daarbij houden we rekening met de Time Value of Money: de
financiële waarde, rekening houdend met een jaarlijkse rente. Zo vergelijken we de effecten van uitgaven
en inkomsten die op verschillende momenten in de tijd plaatsvinden met elkaar. De Netto Contante
Waarde (NCW) ontstaat door de contante kosten (huidige waarde van toekomstige kosten) af te trekken van
de contante opbrengsten (huidige waarde van toekomstige opbrengsten).
Rente en disconteringsvoet
We rekenen met een jaarlijkse indexatie van de kosten en opbrengsten à 2%. Daarnaast gaan we uit van
een disconteringsvoet van 2,5%. Daarbij gaan we uit van een standaard disconteringsvoet voor corporaties
(circa 2%), aangevuld met een project specifieke risico opslag van 0,5%. De risico’s in de businesscase
laten zich voor het overige inrekenen in de kasstromen, bijvoorbeeld door rekening te houden met
afschrijving (levensduur van de woningen) en exploitatieperiode, leegstand en mutatie, et cetera.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                            13
                21.070
5 Uitkomsten MKBA
In dit hoofdstuk brengen we de financiële effecten van de investeringsstrategie in beeld met een
Maatschappelijke Kosten- en Batenanalyse (MKBA). Op basis van de drie doorgerekende scenario’s maken
we ook een verdeling van de kosten en baten voor de betrokken partijen. De beslissing om in de
Nuinhofwijk te investeren hangt niet enkel samen met kosten die direct verbonden zijn aan
herstructurering, zoals aankoop-, verhuis- en exploitatiekosten, herinrichtings- en sloop- kosten, et cetera.
Veel sociaal-maatschappelijke kosten en baten (bijvoorbeeld het verbeteren van het wooncomfort of het
tegengaan van de relatieve sociale achteruitgang) worden niet direct in de investeringsbeslissing
meegenomen, terwijl deze wel een belangrijke factor kunnen vormen om investeringsbeslissingen te
nemen. Zie bijlage B voor een volledig overzicht van de uitkomsten in miljoenen euro’s.
5.1 Ingrijpen heeft toekomstig positief effect van zo’n € 55,4 tot € 66,1 miljoen
We schatten in dat het niet ingrijpen in de Nuinhofwijk een negatief effect heeft van € -72,7 miljoen.
Ingrijpen in de Nuinhofwijk kan zorgen voor een maatschappelijk kosten en baten saldo dat € 128,2 tot
€ 138,8 miljoen positiever uitvalt ten opzichte van het nul-scenario. Dit is een groot bedrag. De stuwende
factor hierin is de relatief sterke waardedaling van de huidige monumentale voorraad bij niet ingrijpen, en
daarmee samenhangend het uitgangspunt dat de waarde van het vastgoed binnen de invloedssfeer
jaarlijks met 2,18% stijgt als gevolg van de herontwikkeling. Daarbij gaan we er vanuit dat de waarde van
het monumentale vastgoed 14% hoger ligt dan de waarde van nieuwbouwwoningen, conform onderzoek
door PBL (2014). Zie onderstaande tabel 3 voor de uitkomsten per pijler en in totaal.
Tabel 7: uitkomsten MKBA Nuinhofwijk, 2021-2051
  Scenario                      Pijler 1       Verschil               Pijler 2       Verschil   Totaal  Verschil
                              (vastgoed)       met nul-              (sociaal-       met nul-           met nul-
                                               scenario           maatschappelijk)   scenario           scenario
  Nul-scenario                      € -28,9                -                 € -43,8            -€ 72,7
  Scenario 1                         € 59,7          € 88,7                   € -4,3     € 39,5  € 55,4   € 128,2
  Scenario 2                         € 62,2          € 91,1                   € -1,2     € 42,5  € 60,9   € 133,6
  Scenario 3                         € 68,3          € 97,3                   € -2,3     € 41,5  € 66,1   € 138,8
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
Scenario sloop-nieuwbouw resulteert in grootste positieve baat
De financiële effecten voor de pijlers Vastgoed en Sociaal-maatschappelijk zijn het gunstigst in scenario 3.
Wonen Zuid koopt de particuliere woningen (deels) aan en pleegt vervolgens sloop-nieuwbouw. De
financiële baat binnen de pijler Vastgoed is het grootst in scenario 3, ondanks een hogere woningwaarde
voor de monumentale voorraad in geval van renovatie. Dit komt met name door de lagere netto
investeringslast voor de transitie-exploitatie (H3) en het feit dat in scenario 3 er meer woningen zijn in de
nieuwe situatie. Voor de pijler Sociaal-maatschappelijk valt op dat de kosten hoger uitvallen indien de
particuliere eigenaren door de gemeente worden gedwongen de woning te renoveren.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                                             14
                21.070
Figuur 2: uitkomsten MKBA Nuinhofwijk, 2021-2051
    € 80,0
    € 60,0
    € 40,0
    € 20,0
      €-
   € -20,0
   € -40,0
   € -60,0
   € -80,0
                      nulscenario                       Scenario 1                 Scenario 2                  Scenario 3
                         Vastgoedgerelateerde effecten               Sociaal Maatschappelijke effecten          Saldo
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
5.2 Resultaten pijler 1: Vastgoed
De tabel hieronder toont per scenario de lange termijn (30 jaar) effecten van de indicatoren binnen de pijler
vastgoed. Uitgangspunt is daarbij dat investeren in de woningen positief bijdraagt aan de woningwaarde,
de waardeontwikkeling naar de toekomst en daarmee ook de OZB-inkomsten voor de gemeente. Ingrijpen
in de Nuinhofwijk levert een aanzienlijke baat op voor de waarde van en inkomsten uit het vastgoed.
Ingrijpen levert binnen de Vastgoedpijler circa € 59,7 mln tot € 68,3 mln. op. Wat zien we verder?
• Het financiële resultaat van de transitie-exploitatie is het meest gunstig in het scenario waarin de
      corporatie het particuliere bezit deels aankoopt en vervolgens sloop-nieuwbouw pleegt. Dit bleek al uit
      de financiële doorrekening in hoofdstuk 3.
• De financiële baat door waardeontwikkeling van de woningvoorraad is het meest gunstig in het geval
      dat renovatie wordt gepleegd. Dit heeft alles te maken met het historische karakter van de
      monumentale woningvoorraad. Uit onderzoek (PBL, 2014) is gebleken dat de woningwaarde van een
      zuiver neotraditionele woning circa 14% hoger ligt dan die van een niet-traditionele woning.
• We verwachten geen verschil in de waardeontwikkeling van de maatschappelijke voorraad tussen de
      scenario’s waarin wordt ingegrepen. Wel zien we een wezenlijke financiële baat ten opzichte van het
      nul-scenario.
Tabel 8: kosten en baten pijler vastgoed, 2021-2051
  Indicator                                 Nul-scenario                Scenario 1              Scenario 2          Scenario 3
                                                                   Versnipperd renoveren     Sloop-renoveren    Sloop-nieuwbouw
  Resultaat transitie-exploitatie                            € 1,5                 € -34,5             € -26,8              € -18,9
  Waarde ontwikkeling                                     € -30,1                   € 87,3              € 81,0               € 79,8
  woningvoorraad
  Waarde ontwikkeling                                       € -1,8                   € 3,4               € 3,4                € 3,4
  maatschappelijke voorraad
  OZB inkomsten                                              € 1,5                   € 3,5               € 4,5                € 4,1
  Totaal                                                  € -28,9                   € 59,7              € 62,2              € 68,3
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
Time value of money: sloop-nieuwbouw levert netto contant circa € 68,3 mln. op de komende 30 jaar
Ten opzichte van het nul-scenario is scenario 3 (sloop-nieuwbouw) het meest gunstig. De aankoop en
sloop van 32 particuliere koopwoningen (à € 149.875) en nieuwbouw van 94 reguliere corporatiewoningen
en 18 nultredenwoningen (scenario 3) levert circa € 68,3 mln. op voor de pijler Vastgoed de komende 30
jaar. Daarbij gaan we in het nul-scenario uit van een jaarlijkse waardedaling van -2,18%. In de overige
scenario’s gaan we juist uit van een gemiddelde jaarlijkse waardestijging van 2,18%.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                 Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                                            15
                 21.070
Figuur 3: kosten en baten pijler vastgoed, 2021-2051
   € 120,0
   € 100,0
    € 80,0
    € 60,0
    € 40,0                                                                                                            Nulscenario
    € 20,0                                                                                                            Scenario 1
      €-                                                                                                              Scenario 2
   € -20,0
                                                                                                                      Scenario 3
   € -40,0
   € -60,0
                  Resultaat BC            Waarde                Waarde        OZB inkomsten       Totaal pijler
                                        ontwikkeling         ontwikkeling                          vastgoed
                                       woningvoorraad     maatsch voorraad
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
5.3 Resultaten pijler 2: Sociaal-maatschappelijk
In onderstaande tabel en figuur geven we per scenario de sociaal-maatschappelijke gevolgen weer van de
transitie-exploitatie in de Nuinhofwijk. Door herstructurering kan naast de waarde van het vastgoed binnen
de invloedssfeer ook de sociale situatie en leefbaarheid in de Nuinhofwijk sterk verbeteren. Ingrijpen levert
een aanzienlijke sociaal-maatschappelijke baat op en resulteert in een verlaging van maatschappelijke
kosten ten opzichte van het nul-scenario van circa € 39,5 mln tot € 42,6 mln. Wat valt op?
• In scenario 1 (renoveren corporatiebezit en aanschrijven particulieren door de gemeente) verwachten
      we relatief hogere kosten voor de inzet van hulpdiensten. Dit heeft alles te maken met de particuliere
      verplichting om de eigen woning te renoveren. Een dergelijke verplichting leidt naar verwachting tot
      grote financiële problemen voor een aanzienlijk deel van de particuliere eigenaren in de Nuinhofwijk.
      Schuldenproblematiek is doorgaans een van de factoren die bijdragen aan het vaker uitrukken van
      hulpdiensten.
• In scenario’s 1 en 2 worden extra kosten bespaard voor sociale zekerheid. Het behoud van de
      monumentale status en uitstraling van de wijk draagt naar verwachting bij aan een hogere instroom
      van bewoners die met een sterkere sociaal-maatschappelijke positie. Hierdoor lopen naar verwachting
      de werkloosheidscijfers iets sterker terug dan in de situatie waarin u sloop-nieuwbouw pleegt.
• Anderzijds is de duurzaamheid van nieuwbouwwoningen juist beter dan in geval van renovatie. De
      energielasten vallen daarom lager uit in scenario 3 dan in de overige scenario’s.
Tabel 9: kosten en baten pijler sociaal-maatschappelijk (verschil met nul-scenario), 2021-2051
  Indicator                                       Nul-scenario            Scenario 1            Scenario 2         Scenario 3
                                                                    Versnipperd renoveren    Sloop-renoveren    Sloop-nieuwbouw
  Kosten inzet hulpdiensten                                 € -3,5                    € -5,1             € -3,2              € -3,2
  Kosten zorg                                             € -38,0                    € -31,3           € -30,5             € -30,5
  Wijzigingen werkloosheid                                 € 12,3                     € 43,0             € 43,0             € 41,3
  Kosten budgetcoach                                      € -10,8                     € -8,5             € -8,5              € -8,6
  Kosten energie                                            € -3,7                    € -2,3             € -2,0              € -1,3
  Totaal                                                  € -43,8                     € -4,3             € -1,2             € -2,3
  Verschil t.o.v. het nul-scenario                               -                 + € 39,5           + € 42,6            + € 41,5
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                 Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                                                              16
                 21.070
  Ingrijpen levert aanzienlijke maatschappelijke baat, verschil tussen scenario’s is klein
  De maatschappelijke baat van ingrijpen in de Nuinhofwijk is aanzienlijk. Uit bovenstaande tabel en
  onderstaande figuur blijkt echter ook dat het verschil in maatschappelijke baat tussen de verschillende
  scenario’s relatief klein is. Dit is logisch gezien het feit dat zowel in de situatie waarin wordt gerenoveerd
  als wanneer sloop-nieuwbouw wordt gepleegd sprake is van een verbetering.
Figuur 4: kosten en baten pijler sociaal-maatschappelijk, 2021-2051
    € 60,0
    € 40,0
    € 20,0
      €-
   € -20,0
   € -40,0
   € -60,0
                   Kosten inzet          Kosten zorg           Wijzigingen      Kosten budgetcoach       Kosten energie       Totaal pijler sociaal-
                  hulpdiensten                                werkloosheid                                                      maatschappelijk
                                           Nulscenario        Scenario 1      Scenario 2        Scenario 3
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in miljoenen (ex btw).
5.4 Indicatieve verdeling van de (maatschappelijke) kosten en baten naar partij
We maken een verdeling van de kosten en baten op basis van de drie doorgerekende scenario’s. Daarbij
brengen we zowel directe kosten en opbrengsten (veelal vastgoed-gerelateerd) als indirecte kosten (zowel
vastgoed- als sociaalmaatschappelijk) in beeld. Het betreft een indicatieve verdeling.
In de onderstaande tabellen 10, 11 en 12 geven we per scenario de effecten voor iedere subpost. Ook de
benodigde investering voor de transitie-exploitatie nemen we mee. De opbrengsten zijn verdeeld naar de
verschillende partijen die hiervan de financiële last dragen, of er juist baat van hebben 1.
Tabel 10: verdeling kosten en baten Nuinhofwijk – scenario 1: versnipperde renovatie
  Parameter                                                  Wonen Zuid          Gemeente          Bewoners           Vastgoed-                Andere
                                                                                                                       eigenaren               partijen
  Pijler 1: vastgoed
  Resultaat transitie-exploitatie                              € -34.514.000               €0                 €0                  €0                    €0
  Waarde ontwikkeling woningvoorraad                            € 13.562.000               €0                 €0        € 73.778.000                    €0
  Waarde ontwikkeling maatschappelijke voorraad                            €0              €0                 €0         € 3.418.000                    €0
  OZB inkomsten                                                            €0     € 3.499.000                 €0                  €0                    €0
  Pijler 2: sociaal-maatschappelijk
  Kosten inzet hulpdiensten                                                €0    € -5.123.000                 €0                  €0                    €0
  Kosten zorg                                                              €0  € -25.073.000        € -6.268.000                  €0                    €0
  Wijzigingen werkloosheid                                                 €0    € 42.978.000                 €0                  €0                    €0
  Kosten budgetcoach                                                       €0    € -4.233.000       € -4.233.000                  €0                    €0
  Kosten energie                                                € -2.344.000               €0                 €0                  €0                    €0
  Totaal                                                      € -23.296.000     € 12.048.000      € -10.501.000       € 77.196.000                      €0
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in euro’s, NCW, ex btw (bedragen zijn afgerond op € 1.000 na berekening).
1
  Daarbij is het mogelijk dat betrokken woningmarktpartners hierover aanvullende afspraken maken die leiden tot een andere
verdeling van kosten en baten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                                                   17
                21.070
Tabel 11: verdeling kosten en baten Nuinhofwijk – scenario 2: inponden, sloop en renovatie
 Parameter                                                  Wonen Zuid           Gemeente          Bewoners          Vastgoed-     andere
                                                                                                                     eigenaren     partijen
 Pijler 1: vastgoed
 Resultaat transitie-exploitatie                              € -26.795.000                €0                 €0                €0          €0
 Waarde ontwikkeling woningvoorraad                            € 14.105.000                €0                 €0      € 66.906.000          €0
 Waarde ontwikkeling maatschappelijke voorraad                           €0                €0                 €0       € 3.418.000          €0
 OZB inkomsten                                                           €0       € 4.525.000                 €0                €0          €0
 Pijler 2: sociaal-maatschappelijk
 Kosten inzet hulpdiensten                                               €0      € -3.232.000                 €0                €0          €0
 Kosten zorg                                                             €0    € -24.413.000        € -6.103.000                €0          €0
 Wijzigingen werkloosheid                                                €0      € 42.978.000                 €0                €0          €0
 Kosten budgetcoach                                                      €0      € -4.233.000       € -4.233.000                €0          €0
 Kosten energie                                                 € -2.009.000               €0                 €0                €0          €0
 Totaal                                                      € -14.699.000      € 15.625.000      € -10.336.000      € 70.324.000           €0
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in euro’s, NCW, ex btw (bedragen zijn afgerond op € 1.000 na berekening).
Tabel 12: verdeling kosten en baten Nuinhofwijk – scenario 3: inponden, sloop en nieuwbouw
 Parameter                                                 Wonen Zuid          Gemeente           Bewoners           Vastgoed-     andere
                                                                                                                     eigenaren     partijen
 Pijler 1: vastgoed
 Resultaat transitie-exploitatie                            € -18.942.000                €0                  €0                 €0          €0
 Waarde ontwikkeling woningvoorraad                           € 18.500.000               €0                  €0       € 61.282.000          €0
 Waarde ontwikkeling maatschappelijke voorraad                          €0               €0                  €0        € 3.418.000          €0
 OZB inkomsten                                                          €0      € 4.073.000                  €0                 €0          €0
 Pijler 2: sociaal-maatschappelijk
 Kosten inzet hulpdiensten                                              €0     € -3.232.000                  €0                 €0          €0
 Kosten zorg                                                            €0   € -24.413.000         € -6.103.000                 €0          €0
 Wijzigingen werkloosheid                                               €0     € 41.324.000                  €0                 €0          €0
 Kosten budgetcoach                                                     €0     € -4.299.000        € -4.299.000                 €0          €0
 Kosten energie                                               € -1.252.000               €0                  €0                 €0          €0
 Totaal                                                      € -1.694.000     € 13.453.000       € -10.402.000       € 64.700.000           €0
Bron: Analyses Stec Groep (2021). Bedragen in euro’s, NCW, ex btw (bedragen zijn afgerond op € 1.000 na berekening).
 BELEIDSWAARDE KAN LEIDEND ZIJN IN INVESTERINGSKEUZE CORPORATIES
 In de huidige doorrekening is gerekend met de WOZ-waarde(ontwikkeling) van de woningen, dus ook het
 corporatiebezit. Voor de dagelijkse bedrijfsvoering van woningcorporaties is de beleidswaarde echter
 belangrijker (de beleidswaarde wordt beïnvloed door de werkelijke huren, werkelijke onderhoudslasten en
 andere werkelijke kasstromen van de woningcorporaties, zoals verhuurdersheffing, ozb et cetera). Pas bij
 het eventueel uitponden/verkopen van de woningen kunnen de woningcorporaties rekenen met de
 verkoopopbrengsten (marktwaarde) van de woningen, mits zij geen kortingen verstrekken. Deze
 verkoopopbrengsten zijn vaak gebaseerd op de WOZ-waarde (met name wanneer verkoopreferenties
 ontbreken). Omdat de beleidswaarden sterk afhankelijk zijn van specifieke uitgangspunten per woning, is
 gerekend met de WOZ-waarde. Enerzijds betekent dit dat binnen de MKBA gerekend wordt met een iets te
 hoge opbrengst als woningen niet worden verkocht, anderzijds rekenen we bij de sloopopgave ook met het
 uit de markt nemen van woningen tegen de WOZ-waarde, in plaats van de beleidswaarde.
 Besparingen in de kosten voor leefbaarheid (denk hierbij aan lagere kosten voor criminaliteit of
 gezondheid) kunnen ook een lagere of juist een andere bijdrage van Wonen Zuid aan de
 leefbaarheidsbudgetten in de Nuinhofwijk betekenen. De bijdrage van de corporatie aan de leefbaarheid
 in de wijk is echter wel gebonden aan voorwaarden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>               Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                          18
               21.070
Bijlage A: uitgangspunten
scenario’s transitie-exploitatie
Tabel A1: uitgangspunten scenario 1 – Versnipperde renovatie
 Post                                                     Aantal            Eenheid         Prijs per eenheid
 Inbrengwaarde woningen
 Aankoopprijs particulier bezit                              -              Woning                           € 149.875
 Bijkomende kosten (incl. overdrachtsbelasting)            8%                                       v.d. aankoopprijs
 Onderhoud
 Bewoond orporatiebezit onderhoud vóór renovatie      52 (aflopend)         Woning                            € 10.274
 Leegstaand corporatiebezit onderhoud vóór renovatie  23 (oplopend)         Woning                             € 1.029
 Particuier bezit onderhoud vóór renovatie                  43              Woning                            € 10.274
 Corporatiebezit onderhoud na renovatie                     75              Woning                             € 1.958
 Particuier bezit onderhoud na renovatie                    43              Woning                             € 1.958
 Renovatie
 Corporatiebezit                                            75              Woning                           € 318.500
 *Waarvan transformatie naar nultredenwoningen              18      extra kosten per woning                   € 52.072
 Particulier bezit                                          43              Woning                           € 318.500
 Kosten bouwrijp maken plangebied
 Corporatiebezit                                            75              Woning                             € 7.500
 Particulier bezit                                          43              Woning                             € 7.500
 Kosten woonrijp maken plangebied
 Investering openbaar gebied                                 1         Budget gemeente                     € 1.500.000
 Opbrengsten
 Huuropbrengst corporatiebezit vóór renovatie               75              Woning                               € 466
 Huuropbrengst corporatiebezit na renovatie                 75              Woning                               € 656
 Overig
 Parkeren                                                   50            Parkeerplek                          € 2.800
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                                     19
                21.070
Tabel A2: uitgangspunten scenario 2 – Sloop-renovatie
 Post                                                      Aantal             Eenheid                   Prijs per eenheid
 Inbrengwaarde woningen
 Aankoopprijs particulier bezit                               38              Woning                                     € 149.875
 Bijkomende kosten (incl. overdrachtsbelasting)              8%                          v.d. aankoopprijs
 Vergoeding proceskosten (adviseurs, juristen et cetera)
                                                             5%     v.d. totale aankoopkosten                -€ 22.200
 particuliere eigenaren
 Sloop
 Aangekocht particulier bezit                                 35              Woning                                      € 20.000
 Onderhoud
 Bewoond corporatiebezit onderhoud vóór renovatie             52
                                                                              Woning                                      € 10.274
 (incl. 3 ingeponde woningen)                            (aflopend)
 Leegstaand corporatiebezit onderhoud vóór renovatie          26
                                                                              Woning                                       € 1.029
                                                         (oplopend)
 Corporatiebezit onderhoud na renovatie
                                                              78              Woning                                       € 1.958
 (incl. 3 ingeponde woningen)
 Renovatie
 Corporatiebezit (incl. 3 ingeponde woningen)                 78              Woning                                     € 318.500
 *Waarvan transformatie naar nultredenwoningen                18     extra kosten per woning                              € 52.072
 Kosten bouwrijp maken plangebied
 Corporatiebezit (incl. 3 ingeponde woningen)                 78              Woning                                       € 7.500
 Kosten woonrijp maken plangebied
 Investering openbaar gebied                                   1         Budget gemeente                               € 1.500.000
 Opbrengsten
 Huuropbrengst corporatiebezit vóór renovatie                 78              Woning                                         € 466
 Huuropbrengst corporatiebezit na renovatie                   78              Woning                                         € 656
 Overig
 Parkeren                                                     50            Parkeerplek                                    € 2.800
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>               Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                                      20
               21.070
Tabel A3: uitgangspunten scenario 3 – Sloop-nieuwbouw
 Post                                                      Aantal           Eenheid                      Prijs per eenheid
 Inbrengwaarde woningen
 Aankoopprijs particulier bezit                               32            Woning                                       € 149.875
 Bijkomende kosten (incl. overdrachtsbelasting)              8%                           v.d. aankoopprijs
 Vergoeding proceskosten (adviseurs, juristen et cetera)
                                                             5%                      v.d. totale aankoopkosten
 particuliere eigenaren
 Verhuiskostenvergoeding huurders (sociaal)                   40          Huishouden                                      -€ 6.500
 Sloop
 Aangekocht particulier bezit                                 32            Woning                                        € 20.000
 Corporatiebezit                                              59            Woning                                        € 20.000
 Nieuwbouw
 Regulier corporatiewoning                                    94            Woning                                      -€ 222.500
 Nultreden corporatiewoning                                   18            Woning                                      -€ 232.500
 Onderhoud
 Corporatiebezit                                              75
                                                                            Woning                                         € 1.029
                                                         (aflopend)
 Aangekocht particulier bezit (nog niet gesloopt)             32
                                                                            Woning                                         € 1.029
                                                         (aflopend)
 Nieuwbouwwoningen (94 regulier + 18 nultreden)              112            Woning                                         € 1.958
 Renovatie
 Corporatiebezit                                              16            Woning                                       € 140.524
 *Waarvan transformatie naar nultredenwoningen                18    extra kosten per woning                               € 52.072
 Kosten bouwrijp maken plangebied
 Nieuwbouw regulier                                           94            Woning                                         € 7.500
 Nieuwbouw nultreden                                          18            Woning                                        € 20.000
 Renovatie regulier                                           16            Woning                                         € 7.500
 Kosten woonrijp maken plangebied
 Investering openbaar gebied                                   1       Budget gemeente                                 € 1.500.000
 Opbrengsten
 Huuropbrengst corporatie oud bezit                           75            Woning                                           € 466
                                                         (aflopend)
 Huuropbrengst corporatie nieuwbouw                          112            Woning                                           € 656
 Huuropbrengst corporatie gerenoveerd                         16            Woning                                           € 656
 Overig
 Parkeren                                                     50          Parkeerplek                                      € 2.800
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>              Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                21
              21.070
Tabel A4: algemene uitgangspunten transitie-exploitatie
 Post                                                   Kengetal             Eenheid
 OZB-tarief                                              0,147%    Van WOZ-waarde (jaarlijks)
 Indexatie                                                  2%   Algemene prijsstijging (jaarlijks)
 Waardeontwikkeling woningen in nul-scenario             - 2,18%   Prijsontwikkeling (jaarlijks)
 Waardeontwikkeling gerenoveerde / nieuwbouwwoningen      2,18%    Prijsontwikkeling (jaarlijks)
 Disconteringsvoet                                         2,5%   Standaard disconteringsvoet
                                                                   corporaties 2% plus risico-
                                                                           opslag à 0,5%
 VTU                                                       30%       v.d. kosten renovatie en
                                                                      bouw/woonrijp maken
 Risico en onvoorzien                                      10%            Van alle kosten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>               Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                                        22
               21.070
Bijlage B: uitkomsten MKBA
Pijler 1: Vastgoed
Tabel B1: Uitgangspunten pijler 1
 Indicator                                     Berekeningswijze & uitgangspunten      Bron
 Ontwikkeling inwoners                         Huidige bevolking op gemeente-, buurt- Primos 2020, CBS
                                               en wijkniveau is gegeven
                                               Doorvertaling prognose voor buurt en
                                               invloedssfeer aan de hand van
                                               krimpcijfers gemeente Beekdaelen
 Ontwikkeling huishoudens                      Huidige huishoudens op gemeente-,      Primos 2020, CBS
                                               buurt- en wijkniveau is gegeven
                                               Doorvertaling prognose voor buurt en
                                               invloedssfeer aan de hand van
                                               krimpcijfers gemeente
 WOZ-waarde                                    Uit bestand van Wonen Zuid             CBS en WOZ-bestand
 Woningvoorraad                                In totaal en verdeling EGW/MGW en      ABF Research, 2020 en WOZ-
                                               koop/huur, uitgesplitst naar gemeente, databestand
                                               buurt, wijk en invloedssfeer
 OZB                                           Beekdaelen                             Gemeentelijke website
Pijler 2: Sociaal maatschappelijk, leefbaarheid en veiligheid
Tabel B2: Uitgangspunten pijler 2
 Indicator                                     Berekeningswijze & uitgangspunten       Bron
 Leefbaarheid                                  Score van deelgebieden op               Leefbaarometer en CBS
                                               leefbaarheidsaspecten, zoals
                                               verloedering, sociale cohesie en
                                               verhuisgeneigdheid. Buurtscore ten
                                               opzichte van Beekdaelen
 Criminaliteit                                 Aantal slachtoffers van criminaliteit,  Leefbaarometer en CBS
                                               dreiging en overlast in de buurt.
                                               Wijkscore ten opzichte van
                                               gemiddelde in Beekdaelen
 Kosten inzet hulpdiensten                     Brandweer: € 830                        Diverse bronnen en inzicht Stec Groep
                                               Vermogensdelicten: € 1.100
                                               Overige delicten: € 1.650
 Kosten zorg                                   Kosten zorgconsult: € 220               Diverse zorgwebsites
                                               Kosten behandeling: € 3.300
                                               Kosten ziekenhuisovernachting: € 330
                                               Veronderstelling: circa een op de vijf
                                               zorgconsulten zorgt voor grote
                                               behandeling
 Kosten WW-uitkering per werkloze              € 15.000                                Diverse bronnen
 Budgetcoach                                   Kosten per persoon: € 4.800             Stec Groep
                                               50% van de mensen in WW en bijstand
                                               hebben een budgetcoach
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                                                     23
                21.070
Tabel B3: uitkomsten MKBA Nuinhofwijk
 Scenario                          Pijler 1      Verschil                Pijler 2          Verschil met        Totaal        Verschil met
                                (vastgoed)       met nul-               (sociaal-          nul-scenario                      nul-scenario
                                                scenario           maatschappelijk)
 Nul-scenario                  € -28.926.545               -             € -43.789.202                 -    € -72.715.747                  -
 Scenario 1                      € 59.743.268  € 88.669.814                € -4.294.822     € 39.494.000      € 55.448.446    € 128.164.193
 Scenario 2                      € 62.159.010  € 91.085.555                € -1.244.219     € 42.545.000      € 60.914.791    € 133.630.538
 Scenario 3                      € 68.331.563  € 97.258.109                € -2.273.193     € 41.516.000      € 66.058.370    € 138.774.118
Bron: Analyses Stec Groep (2021).
Tabel B4: Uitkomsten MKBA nul-scenario, 2021-2051
 Pijler 1 - Vastgoed                                Effect in mln €            Pijler 2 – Sociaal maatschappelijk        Effect in mln €
 Resultaat transitie-exploitatie                               € 1.477.735     Kosten inzet hulpdiensten                        € -3.544.408
 Waarde ontwikkeling woningvoorraad                          € -30.050.246     Kosten zorg                                     € -38.035.203
 Waarde ontwikkeling maatsch voorraad                         € -1.817.948     Wijziging in werkloosheid                        € 12.288.622
 OZB inkomsten                                                 € 1.463.913     Kosten budgetcoach                              € -10.813.013
                                                                               Kosten energie                                   € -3.685.200
 Pijler 1                                                    € -28.926.545     Pijler 2                                        € -43.789.202
 Totaal                                                                                    € -72.715.747
Bron: Analyses Stec Groep (2021).
Tabel B5: Uitkomsten MKBA scenario 1 (versnipperde renovatie), 2021-2051
 Pijler 1 - Vastgoed                          Effect in mln       Pijler 2 – Sociaal                     Effect in mln
                                              €                   maatschappelijk                        €
 Resultaat transitie-exploitatie                 € -34.513.934    Kosten inzet hulpdiensten                 € -5.122.502
 Waarde ontwikkeling woningvoorraad               € 87.339.747    Kosten zorg                              € -31.340.674
 Waarde ontwikkeling maatsch                       € 3.418.402    Wijziging in werkloosheid                 € 42.978.110
 voorraad
 OZB inkomsten                                     € 3.499.053    Kosten budgetcoach                        € -8.465.688
                                                                  Kosten energie                            € -3.685.200
 Pijler 1                                         € 59.743.268    Pijler 2                                  € -4.294.822
 Totaal
                                                                                                                             €
                                                                               € 55.448.446
                                                                                                                             55.448.44
                                                                                                                             6
Bron: Analyses Stec Groep (2021).
Tabel B6: Uitkomsten MKBA scenario 2 (sloop-renovatie), 2021-2051
 Pijler 1 - Vastgoed                          Effect in mln       Pijler 2 – Sociaal                     Effect in mln
                                              €                   maatschappelijk                        €
 Resultaat transitie-exploitatie                 € -26.795.271    Kosten inzet hulpdiensten                 € -3.231.529
 Waarde ontwikkeling woningvoorraad               € 81.010.780    Kosten zorg                              € -30.515.910
 Waarde ontwikkeling maatsch                       € 3.418.402    Wijziging in werkloosheid                 € 42.978.110
 voorraad
 OZB inkomsten                                     € 4.525.098    Kosten budgetcoach                        € -8.465.688
                                                                  Kosten energie                            € -2.009.201
 Pijler 1                                         € 62.159.010    Pijler 2                                  € -1.244.219
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>                Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                        24
                21.070
 Totaal
                                                                    €
                                                       € 60.914.791
                                                                    55.448.44
                                                                    6
Bron: Analyses Stec Groep (2021).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>                Transitie-exploitatie MKBA Nuinhofwijk                                                            25
                21.070
Tabel B7: Uitkomsten MKBA scenario 3 (sloop-nieuwbouw), 2021-2051
 Pijler 1 - Vastgoed                          Effect in mln   Pijler 2 – Sociaal        Effect in mln
                                              €               maatschappelijk           €
 Resultaat transitie-exploitatie                € -18.942.226 Kosten inzet hulpdiensten    € -3.231.529
 Waarde ontwikkeling woningvoorraad              € 79.782.149 Kosten zorg                 € -30.515.910
 Waarde ontwikkeling maatsch                      € 3.418.402 Wijziging in werkloosheid    € 41.324.347
 voorraad
 OZB inkomsten                                    € 4.073.237 Kosten budgetcoach           € -8.597.989
                                                              Kosten energie               € -1.244.219
 Pijler 1                                        € 68.331.563 Pijler 2                     € -2.273.193
 Totaal
                                                                                                        €
                                                                          € 66.058.370
                                                                                                        55.448.44
                                                                                                        6
Bron: Analyses Stec Groep (2021).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>